VorlageBV#12053

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Drucksache Nr.: 1205312053-14
öffentlich
Fachbereich
Dezernent(in) / Geschäftsführer
Datum
61
StR Lürwer
04.03.2014
verantwortlich
Telefon
Dringlichkeit
Ansgar Pothmann
2 38 88
Beratungsfolge
Beratungstermine
Zuständigkeit
Bezirksvertretung Brackel
Ausschuss für Umwelt, Stadtgestaltung, Wohnen und
Immobilien
20.03.2014
26.03.2014
Beschluss
Kenntnisnahme
Tagesordnungspunkt
Vorbescheid für den Neubau eines Autohauses mit Werkstatt, Teilelager und
Gebrauchtwagenausstellung (Audi Zentrum Dortmund)
Ludwig-Lohner-Straße (Autozentrum nördlich Stadtkrone Ost an der B1)
Gemarkung Dortmund-Wambel, Flur 4, Flurstücke 1520, 1522, 1525, 1527, 1531, 1532
Az.: 61/5-4-040979
Vorhaben gemäß § 30 Baugesetzbuch (BauGB) unter Zulassung von Befreiungen gemäß § 31
Abs. 2 BauGB
Beschlussvorschlag
Die Bezirksvertretung Brackel nimmt die Entscheidung der Verwaltung, einen positiven
Vorbescheid zu erteilen, zur Kenntnis und stimmt ihr zu.
Finanzielle Auswirkungen
Es gibt keine finanziellen und personellen Auswirkungen.
Martin Lürwer
Stadtrat
Begründung
Antragsgegenstand
Die Hülpert Gruppe mit Sitz in Dortmund beabsichtigt an der Ludwig-Lohner-Straße, auf der
Freifläche zwischen dem Autohaus Toyota/Lexus und der Bundesstraße B 236, die Errichtung
eines Autohauses der Marke „Audi“ mit Neuwagenausstellung, Werkstatt, Teilelager und
Gebrauchtwagenausstellung.
Mit dem nun geplanten Autohaus soll das Autozentrum nördlich Stadtkrone Ost abschließend
hinsichtlich der Art der Nutzung bebauungsplankonform umgesetzt werden. Bereits im Jahre
2006 wurden 2 Autohäuser (Toyota / Lexus und Peugeot) baurechtlich genehmigt, wobei nur
das Autohaus Toyota / Lexus verwirklicht wurde. Die Firma Peugeot hat aufgrund
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unternehmerischer Umstrukturierung von zentralen auf dezentralen Autohäusern die
Baugenehmigung nicht ausgeschöpft.
Das Gebäudeensemble des geplanten Autohauses setzt sich aus 2 Baukörpern zusammen, aus
einem Neuwagenzentrum im westlichen Bereich (ehemals Peugeot) und einem
Gebrauchtwagentrakt zwischen Toyota / Lexus und dem geplanten Audi Neuwagenzentrum
(mittleres Baufeld des Bebauungsplanes). Die Gebäude sind mittels eines Verbindungsganges
verbunden. In dem geplanten Baukörper im Westen werden die Nutzungen wie
Neuwagenausstellung, Kundenberatung, Fahrzeugdirektannahme und Fahrzeugübergabe
untergebracht. Im östlich gelegenen Gebäude werden sich die Nutzungen für
Gebrauchtwagen, Werkstatt, Karosserie, Teilelager, Wasch-, Pflegedienst, AU/HU Prüfdienst
und Fahrzeugaufbereitung befinden. Die Stellplatzfläche als auch die Betriebsfläche nördlich
und westlich des Gebäudekomplexes stehen Mitarbeitern, Werkstatt- und Kaufkunden zur
Verfügung.
Planrecht der Gemeinde
Der Bebauungsplan Br 197 – Autozentrum nördlich Stadtkrone Ost - ist mit der öffentlichen
Bekanntmachung vom 30.06.2006 in Kraft getreten. Als Art der Nutzung ist dort ein
„Sondergebiet Autohäuser“ festgesetzt. Planerische Grundlage für das BebauungsplanVerfahren war die Realisierung von drei Autohäusern. Das östliche Autohaus Weber GmbH
& Co. KG (Toyota / Lexus) wurde unmittelbar im Anschluss an die Rechtskraft des
Bebauungsplanes fertig gestellt. Die beiden anderen Baufelder blieben bis heute unbebaut.
Die Grundstückseigentümer beabsichtigen nunmehr, die unbebauten Grundstücke an die
Betreiber des Autohauses Hülpert zu veräußern, die dort ein Audi Zentrum realisieren
möchten. Von der Firma Audi wird eine Unternehmensidentität, sprachlich auch Corporate
Identity (CI) genannt, vorgegeben. Die Umsetzung dieses Designs soll den
Wiedererkennungswert der Marke Audi auch in der Sprache der Architektur erzielen und den
hohen gestalterischen Ansprüchen des Unternehmens entsprechen. Das Planungskonzept
wurde am 10. Oktober 2013 im Gestaltungsbeirat beraten und insgesamt positiv beurteilt.
Mit der Umsetzung dieses Konzeptes sind folgende Befreiungen von dem rechtsverbindlichen
Bebauungsplan Br 197 verbunden:
• Befreiung von den Baugrenzen / Baulinien im mittleren Bereich,
Begründung:
Es soll nunmehr nur noch ein weiteres Autohaus realisiert werden.
• Verzicht auf die gestalterische Umsetzung eines Flugdaches (§ 3 der textlichen
Festsetzung Nr. 1),
• Erhöhung der im B-Plan festgesetzten Gebäudekörperhöhe von 140,30 m ü. NN um
0,7 m bei Einhaltung der Oberkante des realisierten Flugdaches von Toyota / Lexus
von 141,00 m ü. NN (§ 3 der textlichen Festsetzung Nr. 1),
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• Abweichungen von der Fassadengestaltung (33% Glasanteil) (§ 9 der textlichen
Festsetzung Nr. 26).
Begründung:
Die Gestaltung eines Audi Zentrums basiert auf der vom Hersteller vorgegebenen
Audi Corporate Identity (CI). Die Umsetzung dieses Designs soll den
Wiedererkennungswert der Marke Audi auch in der Architektur erzielen. Die CI sieht
für die Gestaltung der Audi Zentren einen kubischen Baukörper ohne Flugdächer vor.
Aus diesem Grunde wird auf das im Bebauungsplan festgesetzte Gestaltungselement
verzichtet. Die Gebäudehöhe des Neuwagenzentrums liegt bei 141,00 m ü. NN und
entspricht somit der Oberkante des Flugdaches von Toyota / Lexus, so dass eine
homogene Höhenentwicklung gewährleistet bleibt. Im Hinblick auf die
Fassadengestaltung wird eine weitere Qualifizierung stattfinden. Die Reduzierung der
Glasanteile wirkt sich zudem positiv auf mögliche Lärmreflexionen für die
gegenüberliegende Seite (Stadtkrone Ost) aus.
• Modifizierung der Begrünungsmaßnahmen im Stellplatzbereich sowie nördlich der
Ludwig-Lohner-Straße, (§6 der textlichen Festsetzungen Nr. 10,11, 12 und 13)
Begründung:
Da es künftig nur noch einen Durchgangsbereich – zwischen Toyota / Lexus und Audi
Zentrum - gibt, ist die Realisierung von Baumtoren weitestgehend entbehrlich. Die
vier Bäume sind an anderer Stelle in Abstimmung mit dem Stadtplanungs- und
Bauordnungsamt an der Südseite vor den beiden Autohäusern nachzuweisen. Für das
Projekt des Audi Zentrums wird ein Begrünungsplan in dem zukünftigen
Baugenehmigungsverfahren erstellt.
Mit diesen marginalen Befreiungen bleiben die Grundzüge der Planung uneingeschränkt
gewahrt. Gegen die Erteilung der Befreiungen bestehen aus städtebaulicher Sicht keine
Bedenken.
Übergeordnetes Planrecht zur Planfeststellung der Bundestraße B 1 zu der Autobahn A40 /
Lärmschutz
Die Planfeststellung zum Ausbau der A 40 für den Abschnitt der Untertunnelung wurde per
Gerichtsurteil des Oberverwaltungsgerichts Münster aufgehoben. Der Bereich südlich der
Autohäuser wurde daraufhin in das laufende Planfeststellungsverfahren des Landesbetrieb
Straßen.NRW für den östlichen Teilabschnitt (6-streifiger Ausbau der A40 von
Anschlussstelle Dortmund-Ost (B236) bis zum Autobahnkreuz A1/A44 Dortmund/Unna)
integriert. Die Abstimmung der Lärmschutzmaßnahmen erfolgt in enger Abstimmung
zwischen der Stadt Dortmund und dem Landesbetrieb Straßen.NRW. In einem Gespräch am
27.11.2013 mit Vertretern des Verkehrsministerium NRW, der Bezirksregierung Arnsberg,
Straßen.NRW und den Investoren bei der Stadt Dortmund wurde vereinbart, die Autohäuser
als gebauten Lärmschutz in das Planfeststellungsverfahren zu integrieren, sobald eine positive
Bauvoranfrage des Stadtplanungs- und Bauordnungsamt der Stadt Dortmund für das Audi
Zentrum vorliegt. Grundlage für den rechnerischen Nachweis bildet u.a. die lärmtechnische
Beurteilung des Büros für Lärmschutz Altenberge vom 28.02.2014.
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Da sich bestimmte Parameter in der Lärmberechnung zur Planfeststellung ändern wie u.a.
Verkehrsprognosezahlen, Fahrgeschwindigkeiten auf der künftigen A40, muss auch das
ursprüngliche Lärmgutachten, das Grundlage für die Festsetzungen zum Bebauungsplan Br
197 war, überarbeitet werden. Um mit den Autohäusern einen adäquaten Lärmschutz zu
gewährleisten, ist nunmehr die Zwischenwand zwischen Toyota / Lexus und dem Audi
Zentrum zu erhöhen. Aufgrund der geänderten Parameter ist eine abschließende
Höhenausführung noch im Stadium der schalltechnischen Untersuchung. Darüber hinaus sind
die seitlichen Schallschutzmaßnahmen in Lage und Höhe gemäß Lärmgutachten von Februar
2014 anzupassen. Auch hieraus ergeben sich Abweichungen vom Bebauungsplan, die die
Grundzüge der Planung nicht berühren, da ein adäquater Lärmschutz gewährleistet bleibt.
Verhältnis der gemeindlichen Bebauungsplanung zur übergeordneten Planfeststellung
Eine Ausnahmegenehmigung von der straßenrechtlichen Veränderungssperre ist notwendig,
da das Planfeststellungsverfahren zum Bau der A 40 eingeleitet worden ist. Eine
entsprechende Ausnahmegenehmigung hat der Landesbetrieb mündlich in Aussicht gestellt.
Der Landesbetrieb Straßen.NRW ist im Rahmen des Antragsverfahrens zur Bauvoranfrage zu
einer Stellungnahme aufgefordert worden.
Die genannten Verfahren sind in hohem Maße vom Landesbetrieb Straßen.NRW sowie der
Bezirksregierung Arnsberg als planfeststellender Behörde abhängig. Straßen.NRW hat unter
der Voraussetzung, dass eine positive Bauvoranfrage für das Audi Zentrum vorliegt, in
Aussicht gestellt, dass Projekt nebst der überarbeiteten Lärmschutzwandkonzeption im
Planfeststellungsverfahren zu berücksichtigen.
Der Antragstellerin (Hülpert) ist bewusst, dass kein Rechtsanspruch auf eine Integration der
Autohäuser in das Planfeststellungsverfahren besteht. Dieser Aspekt ist bereits im
städtebaulichen Vertrag explizit formuliert.
Zwischen der Stadt Dortmund und dem Landesbetrieb Straßen.NRW wird über die dauerhafte
Gewährleistung der Schallschutzmaßnahmen eine gesonderte schriftliche Vereinbarung
getroffen. Diese wird Bestandteil der Planfeststellung. Diese Vereinbarung findet sich noch in
der Abstimmung.
Städtebaulicher Vertrag
Im Rahmen des Bebauungsplan-Verfahrens wurde am 16.02.2006 ein städtebaulicher Vertrag
vom Rat der Stadt Dortmund beschlossen und von beiden Vertragspartnern (Stadtkrone Ost
GmbH und Stadt Dortmund) mit Datum vom 21.12.2005 / 06.07.2006 unterzeichnet. Von der
Vorhabenträgerin und ihren Rechtsnachfolgern sind auf Grundlage des bestehenden
städtebaulichen Vertrages (Ursprungsvertrag) bereits eine Reihe von Maßnahmen
durchgeführt worden, u.a. Errichtung der Lärmschutzwand zwischen den Autohäusern und
der nördlich angrenzenden Wohnbebauung. In einem Nachtrag soll das Vertragswerk im
Hinblick auf die modifizierte Planung angepasst werden.
Der Nachtrag zum städtebaulichen Vertrag wird mit der Vorhabenträgerin sowie deren
Rechtsnachfolgern abgeschlossen. Die Regelungen des städtebaulichen Vertrages
(Ursprungsvertrag vom 21.12.2005/06.07.2006) bleiben unberührt soweit in diesem Nachtrag
nichts anderes vereinbart worden ist. Gegenstand des Nachtrages sind Modifizierungen im
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Gestaltungskonzept sowie Anpassungen der Lärmschutzmaßnahmen, die mit der Realisierung
des Audi Zentrums Hülpert bzw. dem erneuten Planfeststellungsverfahrens erforderlich
werden sowie eine Anpassung der Bankbürgschaften. Der Nachtrag zum städtebaulichen
Vertrag wird den politischen Gremien spätestens zum Bauantrag für das Audi Zentrum
vorgelegt werden.
Betriebszeit Autohaus und Werkstatt
Die werktägliche Betriebszeit erfolgt nur in der Tagzeit von 7:00 bis 20:00 Uhr. Der Betrieb
wird in 2 Schichten geführt mit ca. 125 Mitarbeitern. Die Zufahrt zu den Stellplätzen bzw. der
Betriebsfläche erfolgt über die “Ludwig-Lohner-Straße“ (südlich der Autohäuser) und wird
durch Sperrpfosten alternativ Schrankenanlage außerhalb der Betriebszeiten geschlossen, um
eine Nutzung der Fläche während der Nachtzeit zwingend auszuschließen.
Fahrzeuge (Unfallfahrzeuge, Kundenfahrzeuge, Nachtanlieferung), die außerhalb der
Betriebszeit das Audi Zentrum anfahren, werden über die „Ludwig-Lohner-Straße“ südlich
der Autohäuser Audi und Toyota / Lexus geführt und können auf dem südlichen
Betriebsgelände im Bereich der Nachtanlieferungszone abgestellt werden. Diese Abstellfläche
ist in dem Verfahren zur Bauvoranfrage noch auf jeden Fall zu konkretisieren und
darzustellen. Aus der originären Lärmminderungsmaßnahme durch die Abschirmung der
Autohäuser und der Lärmschutzwand zwischen den Gebäuden ergibt sich aus einer
realistischen Abschätzung keine zusätzliche Belastung für die Wohnbebauung.
Verkehrliche Erschließung
Die verkehrliche Erschließung erfolgt über die „Ludwig-Lohner-Straße“, die zwischen dem
Autozentrum und der Bundesstraße B 1 (zukünftig A 40) verläuft und in die östliche Zufahrt
zur B 1 der Anschlussstelle „Am Gottesacker“ einmündet. Die Ludwig-Lohner-Straße ist als
öffentliche Verkehrsfläche rechtlich nicht gewidmet und ist derzeit noch im Privateigentum.
In dem zukünftigen Baugenehmigungsverfahren ist daher die Erschließung durch eine
Baulasteintragung zu sichern.
Immissionsschutz aus Gewerbelärm
In dem Verfahren zu der Bauvoranfrage wurde eine schalltechnische Untersuchung über die
zu erwartenden Geräuschemissionen und –immissionen aus dem Gewerbelärm vorgelegt. Die
schalltechnische Untersuchung betrachtet die Geräuschemissionen aus der Vorbelastung aus
dem Betrieb des Toyota / Lexus Autohauses und die Zusatzbelastung aus dem zukünftigen
Betrieb des Audi Zentrums Dortmund auf die Nachbarschaft der nördlich angrenzenden
Wohnbebauung „Schweizer Siedlung“.
Mit Aufstellung des Bebauungsplan Br 197 und der zugehörigen schalltechnischen
Untersuchung vom November 2005 wurde bereits eine aktive Lärmminderungsmaßnahme
hinsichtlich des Gewerbelärms in der Gestalt einer Lärmschutzwand zwischen den geplanten
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Autohäusern und der nördlich angrenzenden Wohnbebauung festgesetzt und baulich
umgesetzt.
Im Ergebnis der schalltechnischen Untersuchung unter Berücksichtigung der vorhandenen
aktiven Lärmschutzmaßnahme (Lärmschutzwand) als auch organisatorische Maßnahmen
kann festgehalten werden, dass die Immissionsrichtwerte für ein reines Wohngebiet (WR) an
den ausgewählten Immissionspunkten der Wohnhäuser an der „Rütlistraße“ aus
gutachterlicher Sicht eingehalten werden. Danach ist unter den folgenden Voraussetzungen
die Umsetzung des Vorhabens Audi Zentrum Dortmund möglich:
• Die vorhandene Lärmschutzwand zwischen den Autohäusern und der nördlich
angrenzenden Wohnbebauung „Schweizer Siedlung“ Rütlistraße hat Bestand.
• Die gestellten Mindestanforderungen an das bewehrte Bauschalldämm-Maß der
Umfassungsbauteile (Rolltore, Türen, Fenster, Außenwand und Dach) sind zu
gewährleisten. Im Rahmen des zukünftigen Baugenehmigungsverfahrens ist dem
Stadtplanungs- und Bauordnungsamt über Prüfzeugnisse nachzuweisen, dass die
gewählten Ausführungen der Umfassungsbauteile die Mindestanforderung an das
Bauschalldämm-Maß im eingebauten und geschlossenen Zustand gewährleisten.
• Die betrieblichen und organisatorischen Schutzmaßnahmen
Öffnen von Türen nur zum Begehen und Verlassen der Betriebsbereiche
Werkstatt, Fahrzeugdirektannahme, Karosserie, Pflege- und Waschanlage, AU/HU
Prüfhalle und Fahrzeugaufbereitung,
Öffnen der Tore nur zum Ein- bzw. Ausfahren von Kraftfahrzeugen in den
Betriebsbereichen Karosserie, AU/HU Prüfhalle, Werkstatt und Waschanlage,
Begrenzung der Schallleistungspegel für die Portalwaschanlage,
Betriebszeit zwischen 07:00 Uhr und 20:00 Uhr
sind sicherzustellen bzw. zu gewährleisten.
Weiterhin ist zwingend auszuschließen, dass die die Betriebs- und Stellplatzfläche in der
Nachtzeit zwischen 22:00 Uhr und 06:00 Uhr genutzt wird. Durch Sperrpfosten bzw.
Schrankenanlage ist dies dauerhaft umzusetzen.
Die in der schalltechnischen Untersuchung geforderten Bedingungen zur Umsetzung des
Vorhabens sind zuerst nur vorbehaltlich anzusehen, da die für die Beurteilung des
Immissionsschutzes hinsichtlich des Gewerbelärms zuständige Behörde, das Umweltamt der
Stadt Hagen, gleichzeitig Untere Umweltschutzbehörde der Städte Bochum, Dortmund und
Hagen, in dem Antragsverfahren zur Bauvoranfrage eine Prüfung des schallschutztechnischen Gutachtens vornehmen muss. Das Umweltamt ist zur Abgabe einer
Stellungnahme aufgefordert worden. Eine Bewertung liegt noch nicht vor. Bedingungen und
Auflagen werden Gegenstand der zur Bescheidung anstehenden Bauvoranfrage.
Blendwirkung durch Beleuchtung
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Eine Blendwirkung der nördlichen Wohnbebauung durch Autoscheinwerfer, Gebäude- und
Außenflächenleuchten ist auszuschließen. Dies wird Gegenstand des noch ausstehenden
Baugenehmigungsverfahrens.
Schattenwirkung der Baukörper
Unbeschadet der Einhaltung der Abstandflächen nach dem Bauordnungsrecht der
Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen wurde eine Berechnung zur Schattenauswirkung der
geplanten Baukörper des Vorhabens im Kontext mit der Wohnbebauung „Schweizer
Siedlung“ eingereicht. Die Berechnung wurde für zwei Szenarien durchgeführt:
• Am 21. Juni steht die Sonne am höchsten, so dass der Schattenwurf des Baukörpers an
diesem Tag am kürzesten ist. Der Schattenwurf der Werkstatt mit Parkdeck, also dem
Gebäude, das der Wohnbebauung an der „Rütlistraße“ (Schweizer Siedlung) am
nächsten steht, reicht in etwa bis zur Mitte der Betriebs- und Stellplatzfläche und ist
demnach weit von der Wohnbebauung entfernt. Es gibt keine Beeinträchtigung der
Wohnbebauung durch den Bau des Audi Zentrums Dortmund.
• Am 21. Dezember steht die Sonne am niedrigsten, so dass der Schattenwurf des
Baukörpers an diesem Tag am längsten ist. Dennoch fällt der Schatten nur bis auf den
unteren Bereich der vorhandenen Lärmschutzwand zur „Rütlistraße“. Eine
Beeinträchtigung der Wohnbebauung ist auch in diesem Fall durch den Baukörper
nicht gegeben.
Fassade
Die Außenfassade des Gebäudes der Neuwagenausstellung im Westen präsentiert sich in der
Terminalarchitektur, in der Form also eines repräsentativen Empfangsgebäudes. Neben
großflächig verglasten Bereichen ist hier insbesondere die wabenförmig perforierte und
gekantete
Aluminiumfassade
eines
der
Unternehmensidentität
entsprechendes
Gestaltungsmerkmal.
Die Außenfassade des Gebäudes im östlichen Teil für Gebrauchtwagen wird eine transluzente
(teilweise Lichtdurchlässigkeit) weiße Fassade aus Polycarbonat-Stegplatten erhalten. Bei
Dunkelheit wird die Fassade hinterleuchtet und entfaltet somit hierdurch eine besondere
Wirkung.
Städtebauliche und kommunale Sicht
Die städtebauliche Bedeutung des östlichen Stadteingangs der Stadt Dortmund über die
Bundestraße B 1, auch für die Metropolregion Ruhr ist eine besondere Herausforderung der
durch das anstehende Vorhaben Rechnung getragen wird. Durch die Umsetzung des
Vorhabens wird die jahrelange Brachfläche einer zweckgebundenen und adäquaten
städtebaulichen Nutzung zugeführt. Durch die Umsetzung des Projekts kann ein
angemessener Stadteingang ohne Schallschutzwand vor dem Audi Zentrum geschafft werden.
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Verwaltungshandeln
Die Verwaltung beabsichtigt, unter Zulassung von Befreiungen gemäß § 31 Abs. 2 BauGB
eine positive Bauvoranfrage zu erteilen, unter der Voraussetzung das folgende
Stellungnahmen und Bauvorlagen vorliegen:
• Stellungnahme des Landesbetrieb Straßen.NRW
• Stellungnahme Untere Umweltschutzbehörde der Städte Bochum, Dortmund und
Hagen
• Nachweis und Darstellung der Verkehre der Nachtanlieferung im südlichen Bereich
des Autozentrums
Die Zuständigkeit der Bezirksvertretung ergibt sich aus § 41 Abs. 3 der Gemeindeordnung für
das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom
14.07.1994 (GV NRW S. 666/SGV NRW 2023) in Verbindung mit Nr. 14 b des
Zuständigkeitsverzeichnisses für die Ausschüsse und Bezirksvertretungen gemäß
Ratsbeschluss vom 31.03.2011.
Anlagen
Übersichtsplan
Bebauungsplan mit Darstellung des Audi Zentrums
Lageplan
Erdgeschossgrundriss
Gesamtansicht von der B1
Ansicht Süden und Norden
Ansichten Westen und Osten