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Referat für Stadtplanung
und Bauordnung
Stadtentwicklungsplanung
PLAN HA I/41
Einzelhandelskonzeption für den Münchner Südosten
Sitzungsvorlage Nr. 02-08/V 06002
Anlagen:
1 Untersuchungsbereiche Einzelhandel
2 Broschüre: Kurzfassung Studie der CIMA-Stadtmarketing
Bekanntgabe in der Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung
vom 06.04.2005
Öffentliche Sitzung
Inhaltsverzeichnis:
I.
Vortrag der Referentin
1.
Fortschreibung des Zentrenkonzepts
2.
Einzelhandelskonzeption für den Münchner Südosten
2.1
Gegenstand der Untersuchung
2.2
Ausgewählte Ergebnisse der Untersuchung
2.2.1 Der Südosten im Überblick
2.2.2 Ergebnisse aus den Stadtbezirken
II.
Bekannt gegeben
I.
S. 1
S. 1
S. 2
S. 2
S. 3
S. 3
S. 4
S. 7
Vortrag der Referentin
1.
Fortschreibung des Zentrenkonzepts
Zuständig für die Angelegenheit ist der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung gemäß § 7 Abs.1 Ziffer 11 der Geschäftsordnung des Stadtrats der Landeshauptstadt München, da die zu behandelnde Angelegenheit nicht auf einen Stadtbezirk begrenzt ist.
Mit der beiliegenden Studie über den Einzelhandel im Münchner Südosten (Kurzfassung)
wird ein weiterer Baustein zur Fortschreibung und teilräumlichen Detaillierung des Zentrenkonzepts vorgelegt. Die Studie wurde auf der Grundlage eines Auswahlverfahrens unter Mitwirkung des Referats für Arbeit und Wirtschaft an die CIMA-Stadtmarketing vergeben.
Grundlage ist einmal der Beschluss der Vollversammlung des Stadtrats vom 15.12.1999
zur Fortschreibung des Zentrenkonzepts als Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel, zum anderen der Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom
17.01.2001 zum Auftrag für ein Markt- und Standortgutachten, in dem das Planungsreferat aufgefordert ist, gemeinsam mit dem Referat für Arbeit und Wirtschaft Einzelhandelskonzeptionen zunächst für den Münchner Norden und anschließend im jährlichen Abstand
für den Südosten, Osten und Westen zu erstellen.
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Als Teilraumgutachten liegen damit neben der Konzeption für den Münchner Südosten folgende Studien vor (vgl. Anlage 1):
-
-
Fachgutachten Einzelhandel Stadtteilzentren Laim, Pasing, Bulwien 2000
Einzelhandelskonzeption für den Münchner Südwesten, CIMA 2001
Einzelhandelskonzeption für den Münchner Norden, CIMA 2002
Einzelhandelsuntersuchung zur Münchner Innenstadt, GfK-PRISMA 2002
Einzelhandelsuntersuchung München-Freiham, Icon Regio 2003
Als gesamtstädtische Untersuchung ist im Jahr 2003 von der CIMA-Stadtmarketing die
Studie zur Nahversorgung in München erstellt worden. Zur Fortschreibung des Zentrenkonzeptes im Hinblick auf die Nahversorgung liegt dem Stadtrat ebenfalls eine entsprechende Beschlussvorlage zur heutigen Befassung vor.
Inzwischen wurde auch für jene städtischen Teilbereiche, die von den teilräumlichen Fortschreibungen seit dem Jahr 2000 nicht erfasst worden waren, der Einzelhandelsbestand
erhoben. Dies erfolgte im Rahmen der im Auftrag des Regionalen Planungsverbandes
München unter Mitwirkung des Referats für Stadtplanung und Bauordnung und des Referats für Arbeit und Wirtschaft laufenden Erarbeitung eines Regionalen Einzelhandelskonzepts. Damit liegt eine gegenüber der letzten gesamtstädtischen Zentrenerhebung von
1996 aktualisierte Datenlage zum Einzelhandelsbestand für die gesamte Stadt vor.
2. Einzelhandelskonzeption für den Südosten
2.1 Gegenstand der Untersuchung
Die Untersuchung erfasst den Stadtbereich östlich der Isar und südlich der Bahntrasse
der S 6, also die Stadtbezirke 5 Au-Haidhausen, 14 Berg am Laim, 15 Trudering-Riem, 16
Ramersdorf-Perlach, 17 Obergiesing und 18 Untergiesing-Harlaching. Im Gebiet lebt ein
Viertel der Münchner Bevölkerung, rund 350.000 Personen.
In einem ersten Teil wird eine differenzierte Marktanalyse vorgenommen, in der u.a. die
Konkurrenzsituation des Gebietes innerhalb der Stadtregion, die Kaufkraft der ansässigen
Bevölkerung und der Einzelhandelsbesatz in der Nahversorgung und in den wesentlichen
mittel- und langfristigen Branchen beschrieben und einer Bewertung unterzogen werden,
einschließlich Hinweisen zum zukünftigen Flächenbedarf.
Im zweiten Teil wird ein nach Stadtteilen gegliedertes und auf die einzelnen zentralen
Standorte bezogenes Entwicklungskonzept für den Einzelhandel vorgelegt. Für jeden
Stadtbezirk folgt nach einer allgemeinen Übersicht mit Angaben u.a. zur branchenspezifischen Einzelhandelsentwicklung und Kaufkraftbindung eine ausführliche Beschreibung
der Einzelhandelsausstattung jedes einzelnen zentralen Standorts einschließlich eines
Stärken-Schwächen-Profils. Auf der Grundlage einer differenzierten Bewertung werden für
die einzelnen Standorte Entwicklungsperspektiven aufgezeigt, verbunden mit konkreten
Maßnahmevorschlägen und dem Hinweis auf ggf. vorhandene Flächenpotenziale. Vor allem die Zentren der Nahbereichsebene werden dabei vor dem Hintergrund der Zielsetzung einer wohnortnahen Versorgungsstruktur bewertet.
Die erarbeiteten Untersuchungsergebnisse und die daraus entwickelten konzeptionellen
Vorschläge des Werkauftragnehmers wurden auf drei lokalen Workshops den betroffenen
Bezirksausschüssen sowie Vertretern der Fachverbände vorgestellt und mit ihnen diskutiert.
Die Ergebnisse der Studie werden von Planungsreferat und dem Referat für Arbeit und
Wirtschaft als bedeutsam eingeschätzt. Sie geben u.a. Hinweise auf in den Stadtbezirken
vorhandene Entwicklungsmöglichkeiten unter Bezugnahme auf einzelne benannte Flächenpotenziale. Zusammen mit der Bestandaufnahme bilden sie damit eine wichtige
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Grundlage für die Bewertung und Lenkung von Ansiedlungsvorhaben, das Erkennen von
Gebieten mit Versorgungsmängeln und das Ausnutzen der sich aus Umstrukturierungsvorhaben ggf. ergebenden Chancen.
Das Planungsreferat wird gemeinsam mit dem Referat für Arbeit und Wirtschaft die Untersuchungsergebnisse mit den abgeleiteten konzeptionellen Vorschlägen im einzelnen bewerten und ggf. entsprechend überarbeitete Zielvorstellungen in die Fortschreibung des
Zentrenkonzepts aufnehmen.
Eine das Südostkonzept vertiefende Verträglichkeitsuntersuchung für die Erweiterung des
Einkaufszentrums PEP wurde, ebenfalls von der CIMA-Stadtmarketing erstellt, dem Stadtrat in der Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 14.07.2004
bekannt gegeben.
2.2 Ausgewählte Ergebnisse der Untersuchung
2.2.1 Der Südosten im Überblick
Die einzelhandelsbezogene Kaufkraft im Südosten liegt insgesamt geringfügig unter dem
Durchschnitt für die Gesamtstadt, in Teilräumen wie in Trudering oder Harlaching jedoch
auch deutlich darüber.
Im Vergleich mit der letzten Zentrenerhebung im Jahr 1996 hat die Gesamtsverkaufsfläche um gut 15 % zugenommen, was allein auf die Eröffnung der Riem-Arcaden zurückzuführen ist. Der Non-Food-Bereich hätte sich ohne die Messestadt negativ entwickelt, was
eine Folge seiner stark nachlassenden Bedeutung für die Nahbereichs- und Quartierszentren ist, während die Rolle der Stadtteilzentren wie auch der nicht-integrierten Lagen gewachsen ist. Die Lebensmittel-Verkaufsflächen haben dagegen, auch in den Nahbereichszentren und unabhängig von der Messestadt, deutlich zugenommen.
Hier zeigt sich eine bundesweit zu beobachtende Polarisierung der Standortstruktur, nämlich die Hinwendung des Einzelhandels, besonders mit mittel- und langfristiger Angebotsstruktur, zu den sog. 1a-Lagen und den nicht-integrierten Fachmarktstandorten, während
für die untergeordneten Zentrentypen und Nebenlagen im wesentlichen nur die Konzentration auf die Nahversorgung bleibt.
Der Münchner Südosten weist trotz eines dichten Besatzes von Geschäften nur eine unterdurchschnittliche Pro-Kopf-Verkaufsfläche auf, eine Folge der hier überwiegend vorliegenden Kleinflächen, was nach Einschätzung des Gutachters angesichts aktueller Markterfordernisse als problematisch zu bewerten ist.
Gleichzeitig gibt es aber eine starke Präsenz von innerstädtischen Leitbranchen (wie Textilien sowie Uhren/Schmuck), was vor allem auf die leistungsfähigen Stadtteilzentren Haidhausen, PEP und Riem-Arcaden zurückzuführen ist. Deutlich unterrepräsentiert ist der
Bereich Möbel und Hausrat.
Der Gutachter bewertete auch die Wettbewerbsfähigkeit des Einzelhandels, mit dem Ergebnis, dass für knapp ein Drittel der Betriebe auf Dauer nur geringe Marktchancen gesehen werden. Dies bedeutet ein erhebliches Strukturproblem, das allerdings grundsätzlich
nicht auf den Münchner Südosten beschränkt ist, da Defizite hinsichtlich der Ladengrößen
sowie in der Laden- und Sortimentsgestaltung vielfach im Einzelhandel anzutreffen sind.
Eine Modernisierung des Ladenbestands ist daher laut Gutachter ein wichtiges Erfordernis für den lokalen Einzelhandel.
Basierend auf dem gegenwärtigen Angebotsumfang sowie der erwarteten Bevölkerungsentwicklung leitet der Gutachter erhebliche zusätzliche Flächenbedarfe für den Südosten
ab, vor allem für die Branchen Baumarkt und Möbel, daneben auch für die Bereiche Lebensmittel, Sport- und Elektroartikel.
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2.2.2 Ergebnisse aus den Stadtbezirken
Der Stadtbezirk Au / Haidhausen verfügt insgesamt über ein dichtes und hochwertiges
Handelsversorgungsnetz, bei Defiziten u.a. in der Lebensmittelversorgung der Au. Die
Verkaufsfläche des Stadtteilzentrums Haidhausen hat seit 1996 um gut 10 % abgenommen, was sich auch in leerstehenden Ladenlokalen äußert.
Der Gutachter empfiehlt hier, durch Ansiedlung von Magnetbetrieben aus den Bereichen
Sport oder Wohnbedarf auf den Entwicklungsflächen der nördlichen Orleansstraße im direkten Anschluss an den Orleansplatz die dortigen hohen Passantenfrequenzen besser
zu nutzen und dadurch das Stadtteilzentrum zu stärken.
Gleichzeitig solle vermieden werden, im Umfeld zusätzliche Fachmarktangebote anzusiedeln. Auch das Stahlgruber-Center an der Einsteinstraße solle dementsprechend nicht
weiter entwickelt werden.
Im Stadtbezirk Berg am Laim fallen die geringen Handelsangebote im mittel- und langfristigen Bereich auf, während die Nahversorgung als weitgehend gesichert eingeschätzt
wird. Das Quartierszentrum an der Berg-am-Laim- / Baumkirchner Straße hat in den letzten Jahren an Bedeutung verloren. Das Ziel sei hier eine Mobilisierung möglicher Flächenpotenziale für die Nahversorgung bei Konzentration auf den Kernbereich des Zentrums
rund um die Baumkirchner Straße, bei Verzicht auf eine Entwicklung an den Rändern des
Zentrums oder an nicht-integrierten Standorten.
Mögliche städtebauliche Aufwertungschancen im Rahmen des Programms der Sozialen
Stadt sollten genutzt werden.
Für den Entwicklungsbereich ‚Rund um den Ostbahnhof / Friedenstraße‘ wird eine Ergänzung in der Nahversorgung für sinnvoll erachtet. Darüber hinaus seien Standorte dieser
Größenordnung generell hinsichtlich ihrer Realisierungschancen für Möbelanbieter zu
überprüfen.
Das Gutachten bestätigt, dass im Stadtbezirk Trudering-Riem durch die Errichtung der
Riem-Arcaden in der Messestadt ein wichtiger Lückenschluss im Handelsnetz des Münchner Ostens erfolgt ist. Dadurch werden allerdings auch die beiden Quartierszentren Trudering und Waldtrudering, in denen sich teilweise ein hochwertiger Besatz im mittelfristigen
Bedarfsbereich, etwa bei Textilien, entwickelt hat, einem zusätzlichen Wettbewerbsdruck
ausgesetzt, der Anpassungsprozesse auslösen wird.
Für die Weiterentwicklung des Quartierszentrums Trudering empfiehlt das Gutachten die
Nutzung der Flächenpotenziale im Rahmen des Bebauungsplans Truderinger- / Bajuwarenstraße, während für die Wasserburger Landstraße die Milderung der zersplitterten
Standortstruktur als langfristige städtebauliche Aufgabe gesehen wird, die einhergehen
sollte mit einer Verbesserung des örtlichen Standortmarketings.
Die Etablierung eines zweiten Baumarkts an der Schwablhofstraße wird als tragfähig eingeschätzt und als Beitrag zur Verhinderung von Kaufkraftabflüssen in das Umland.
Der Stadtbezirk Ramersdorf-Perlach hat das dichteste Handelsnetz des Münchner Südostens. Hierzu trägt wesentlich das Einkaufszentrum PEP bei, das mit seiner hohen Flächenproduktivität stark in das Umland ausstrahlt und auch trotz der neuen Konkurrenz
durch die Riem-Arcaden als stabil angesehen wird. Die Nahbereichszentren im Umfeld
kommen in idealer Weise ihrer Rolle als dezentrale wohnortnahe Versorger nach. Die Versorgungssituation in Ramersdorf wird vom Gutachter dagegen als deutlich schlechter eingeschätzt.
Eine großflächige Erweiterung des PEP mit Schwerpunkt in seinem Kernsegment der
Textilien wird vom Gutachter abgelehnt. Detaillierte Ausführungen hierzu finden sich in der
vertiefenden Verträglichkeitsuntersuchung zur Bewertung einer möglichen Erweiterung
des PEP.
Gleichzeitig spricht sich der Gutachter auch gegen eine größere Expansion des SB-Warenhauses an der Balanstraße aus. Das dortige Angebot stehe in direkter Konkurrenz zu
den umliegenden integrierten zentralen Versorgungsbereichen, die teilweise jetzt bereits
unter einer Abwärtsentwicklung leiden.
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Dagegen sollten Entwicklungspotenziale für die Nahversorgung am Karl-Preis-Platz und
an der Ottobrunner Straße im Zuge der dortigen Siedlungsentwicklung genutzt werden.
Ein möglicher Baumarkt an der Carl-Wery-Straße wird vom Gutachter mit hoher Priorität
gesehen, um eine entsprechende Angebotslücke zu schließen.
Der Stadtbezirk Obergiesing weist zwar ein sehr dichtes Versorgungsnetz auf, der darin
bestehende Handelsbesatz ist jedoch eher gering. Dabei fließt ein größerer Teil der Kaufkraft aus dem mittel- und langfristigen Bedarfsbereich in benachbarte Zentren ab.
Das eher kleine Stadtteilzentrum an der Tegernseer Landstraße profitiert von der Magnetwirkung des dortigen Karstadt-Warenhauses. Die kleinteilige Immobilienstruktur und der
enge Straßenraum mit geringen Aufenthaltsqualitäten bedingen jedoch nach Gutachtermeinung einen fortschreitenden Bedeutungsverlust des Zentrums. Eine Mobilisierung von
Flächenpotenzialen, beispielsweise durch Flächenzusammenlegungen im Zuge von Sanierungsmaßnahmen, wird als bedeutsam angesehen, ebenso wie die Reaktivierung eines früher bereits vorhandenen Standort-Marketings und notwendige Sortimentsanpassungen.
Die Weiterentwicklung des Quartierszentrums Bahnhof Giesing sieht der Gutachter vor
allem nahversorgungsorientiert.
Der Standort McGraw-Gelände sollte nach Gutachtermeinung zu einem Nahbereichszentrum ausgebaut werden. Ergänzend wird hier auch ein Fachmarktstandort für sinnvoll erachtet, beispielsweise für die Branchen Möbel, Bau- oder Elektroartikel.
Im Stadtbezirk Untergiesing-Harlaching befindet sich der schwächste Handelsbesatz
des Münchner Südostens, wobei die größten Defizite im mittel- und langfristigen Bereich
bestehen. Aber auch die Nahversorgung weist in diesem Stadtgebiet erhebliche Lücken
auf. Hier kann nach den Berechnungen des Gutachters kaum die Hälfte der lokalen Nachfrage auch vor Ort gedeckt werden, wodurch sich ein Fehlbedarf in der Größenordnung
von 7.000 bis 8.000 m² Verkaufsfläche allein im Lebensmittelbereich ableite.
Als geeignete Entwicklungsbereiche zur Verbesserung der Versorgungssituation benennt
der Gutachter folgende Gebiete: Candidplatz / Schönstraße, Mangfallplatz / McGraw,
Wettersteinplatz, sowie möglicherweise auch ein Standort am Krankenhaus Harlaching,
zu realisieren im Zuge der dort anstehenden Sanierungsmaßnahmen.
Das Planungsreferat wird auf der Basis der nunmehr vorliegenden Teilraumgutachten, in
Abstimmung mit dem Referat für Arbeit und Wirtschaft, die sich aus den gutachterlichen
Empfehlungen ableitenden Zielsetzungen für die Einzelhandelsentwicklung in den Stadtteilen im Rahmen einer Fortschreibung des Zentrenkonzepts dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorlegen. Die betroffenen Bezirksausschüsse werden in den entsprechenden Abstimmungsprozess mit eingebunden werden.
Die mögliche Vergabe weiterer Teilraumgutachten wird unter Berücksichtigung der Haushaltslage zu gegebener Zeit zu prüfen sein.
Dieser Bekanntgabe liegt als Broschüre die Kurzfassung der Studie zur Einzelhandelskonzeption für den Münchner Südosten bei. Die rund 200 Seiten umfassende Langfassung
des Untersuchungsberichts mit den Details der Bestandsaufnahme und der kleinräumigen
konzeptionellen Empfehlungen kann auf Anfrage zur Ansicht übermittelt werden. Sie wurden den betroffenen Bezirksausschüssen des Münchner Südostens bereits übermittelt.
Die Sitzungsvorlage ist mit dem Referat für Arbeit und Wirtschaft abgestimmt.
Die betroffenen Bezirksausschüsse des 5. Stadtbezirkes Haidhausen/Au, des 14. Stadtbezirkes Berg am Laim, des 15. Stadtbezirks Trudering/Riem, des 16. Stadtbezirks Ramersdorf/Perlach, des 17. Stadtbezirks Obergiesing und des 18. Stadtbezirks Untergiesing/Harlaching wurden gemäß § 9 Abs. 2 und 3 (Katalog des Planungsreferates Ziffer
1.1) Bezirksausschusssatzung durch Übermittlung von Abdrucken der Vorlage unterrichtet.
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Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Zöller, und dem zuständigen Verwaltungsbeirat, Herrn
Stadtrat Podiuk, ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden.
II.
Bekanntgegeben
Der Stadtrat der Landeshauptstadt München
Der Vorsitzende
Die Referentin
Ober-/Bürgermeister
Prof. Thalgott
Stadtbaurätin
III. Abdruck von I. mit II.
über den Stenographischen Sitzungsdienst
an das Direktorium HA II/V
an das Direktorium HA II/V 3
an das Revisionsamt
an die Stadtkämmerei
mit der Bitte um Kenntnisnahme.
IV. WV Planungsreferat SG 3
zur weiteren Veranlassung.
zu IV.
1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdruckes mit der beglaubigten Zweitschrift
wird bestätigt.
2.
An die Bezirksausschüsse 5, 14, 15, 16, 17, 18
3.
4.
5.
6.
An das Kommunalreferat
An das Referat für Arbeit und Wirtschaft
An das Planungsreferat HA I
An das Planungsreferat HA I/11-1 BVK
7.
8.
9.
10.
An das Planungsreferat HA II
An das Planungsreferat HA III
An das Planungsreferat HA IV
An das Planungsreferat SG 3
mit der Bitte um Kenntnisnahme.
11.
Mit Vorgang zurück zum Planungsreferat HA I/41
zur weiteren Veranlassung.
Am ........................
Planungsreferat SG 3
I.A.