Einzelhandelsreport

CBRE
Einzelhandelsreport
Freiburg im Breisgau
www.cbre.de
Juli 2012
Einzelhandelsreport
Freiburg im Breisgau
von Jarko Stilp, Director, Head of Retail Agency Central
Hannah Kunz, Consultant
WIRTSCHAFTLICHE RAHMENDATEN
Freiburg im Breisgau gilt aufgrund des besonderen Flairs und des milden Klimas als eine der beliebtesten deutschen
Einkaufsstädte überhaupt. Die Innenstadt Freiburgs darf als ein Eldorado für den nationalen und internationalen
Einzelhandel betrachtet werden. Denn Freiburgs Einzelhandel blickt wohlwollend und zufrieden auf eine Innenstadt,
die weder von Einzelhandelsansiedlungen an der Peripherie bedrängt wird, noch in Konkurrenz zu anderen Oberzentren in der näheren Umgebung steht.
Deutschlands südlichste Großstadt ist mit rund 224.000 Marktidyll am Münsterplatz
Einwohnern die viertgrößte Stadt Baden-Württembergs. ………………………………………………………………………………………….…………………….
Die Altstadt mit den Wahrzeichen Freiburger Münster
und den Freiburger Bächle ist ein beliebtes touristisches
Ziel, welches pro Jahr etwa drei Millionen Besucher
nach Freiburg zieht. Gleichzeitig ist Freiburg aber auch
ein bedeutendes, regionales Wirtschaftszentrum, das
vom Dienstleistungssektor und dem Öffentlichen Dienst
dominiert wird. Größter Arbeitgeber der Stadt ist die
Universität mit derzeit etwa 26.000 Studierenden, in
deren Nähe sich viele kleinere Unternehmen aus den
Bereichen Solartechnik, Informations- und Medientechnologie sowie Medizintechnik und Biotechnologie angesiedelt haben. Der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten an der Gesamtbevölkerung liegt
mit 46,2% der Freiburger Bürger deutlich über dem
Bundesdurchschnitt, der bei 33,9 % liegt. Und Freiburg Quelle: CBRE
wächst: Seit 1990 um mehr als 30.000 Einwohner. Bis
zum Jahr 2030 soll Freiburg aktuellen Prognosen zufolge bis auf 237.000 Einwohner anwachsen.
Freiburg im Breisgau im Vergleich zu anderen Städten
………………………………………………………………………………………………………….
Spitzenmiete
in €/m²/Monat
270
Retail- Marktpotenzial 2012
in Mrd. €
3,842
Freiburg im Breisgau
165
1,700
Mannheim
135
2,311
Heidelberg
115
0,951
Karlsruhe
110
1,949
Stuttgart
Quelle: CBRE
C
BEDEUTUNG FÜR DEN EINZELHANDEL
Die hohe Bedeutung als Einzelhandelsstandort und die
völlige Abwesenheit von Konkurrenz im näheren Umland
wird durch die überdurchschnittlich hohe Zentralitätskennziffer von rund 146 unterstrichen. Das etwas unter dem
Bundesdurchschnitt liegende Kaufkraftniveau ist vor allen
Dingen auf den hohen Anteil der Studenten und der Senioren zurückzuführen, die zusammen genommen etwa 30 %
der gesamten Stadtbevölkerung ausmachen.
©2012, CBRE GmbH
Einwohnerentwicklung Freiburg im Breisgau 2005 – 2030 (Prognose)
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
240.000
12%
237.015
10%
235.000
9,7%
8%
Veränderung Einwohner zu 2005 in %
230.000
6%
Einwohner absolut
Einzelhandelseport Freiburg im Breisgau
Insbesondere die Erstgenannten sind jedoch dafür bekannt, einen großen Teil ihres verfügbaren Einkommens im
Einzelhandel auszugeben. Gleichzeitig entdecken immer mehr Grenztouristen aus der Schweiz und Frankreich Freiburg als Einkaufsziel. Die Schweizer erfreuen die Freiburger Einzelhändler vor dem Hintergrund des starken Schweizer Frankens derzeit ganz besonders. Schon immer attraktiv war Freiburg für die französischen Besucher aus dem
Elsass, die viel Geld in Freiburg ausgeben, weil es in ihrem direkten Umfeld neben Straßburg kaum Alternativen
gibt.
224.191
225.000
221.924
220.000
217.547
215.966
219.430
219.665
1,6%
1,7%
4%
3,8%
2%
2,7%
0%
0,7%
215.000
-2%
210.000
-4%
-6%
205.000
2005
2006
Einwohner Freiburg (Breisgau)
2007
2008
2009
2010
2030 (PROG.)
Bevölkerungsentwicklung Freiburg (Breisgau) im Vgl. zu 2005
Bevölkerungsentwicklung Baden-Württemberg im Vgl. zu 2005
Bevölkerungsentwicklung Deutschland im Vgl. zu 2005
Quelle: CBRE, BulwienGesa, Bertelsmann Stiftung
Einzelhandelsindikatoren Freiburg im Breisgau im Vergleich zu Land und Bund
……………………………………………………………………………………………………….
……………………………………………………………………………………………………….
36,2%
7,0%
Freiburg (Breisgau)
Arbeitslosenquote*
5,4%
Baden-Württemberg
Juli 2012
Seite 2
©2012, CBRE GmbH
8,6%
Deutschland
sozialversicherungspflichtig Beschäftigte**
* Anteil aller abhängigen zivilen Erwerbspersonen
** Anteil der Beschäftigten an der Gesamtbevölkerung
Quelle: CBRE, BulwienGesa
33,9%
Kennziffern für Zentralität und Einzelhandelskaufkraft
46,2%
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
5.900 €
5.850 €
5.800 €
5.750 €
5.700 €
5.650 €
5.600 €
5.550 €
5.500 €
5.450 €
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Freiburg (Breisgau) Baden-Württemberg
Zentralitätskennziffer
Kaufkraft je Einwohner (Euro) für EZH
Deutschland
einzelhandelsrelevante Kaufkraft in € pro Jahr
Beschäftigung Freiburg im Breisgau im Vergleich zu Land und Bund
Kaufkraftkennziffer für EZH
* gibt den Umsatzzufluß aus dem Umland an
** gibt die örtliche Kaufkraft im Vergleich zum Bundesdrurchschnitt an
Quelle: CBRE, BulwienGesa
C
STRASSE
Kaiser-Joseph-Straße
Rathausgasse
SPITZENMIETE IN
€/M²/MONAT
165
140
EINZELHÄNDLER
Kaufhof, Karstadt, Breuninger, Hallhuber, H&M, Modehaus Kaiser, Nike
Fossil, Nordsee, Sidestep, Gina Laura, Görtz 17
Quelle: CBRE
Als klassische 1A-Lagen gelten die Kaiser-Joseph-Straße
und die Rathausgasse. Zentraler Punkt der Kaiser-JosephStraße ist der Bertoldsbrunnen. Er befindet sich mitten auf
der Kreuzung zur Bertoldstraße und Salzstraße. In diesem
Bereich läuft der ÖPNV zusammen und von dort aus verteilen sich die Passantenfrequenzen über den gesamten Innen- und Altstadtbereich. Davon profitieren auch die
Bertoldstraße und die Salzstraße, weshalb die Bertoldstraße
zumindest bis zur Höhe Universitätsstraße und die Salzstraße bis zur Augustinergasse als 1A-Lage bezeichnet werden
kann. Insgesamt rangiert die Kaiser-Joseph-Straße in der
Gunst der Einzelhändler am höchsten und erzielt auch
entsprechende Mietpreise: Das gegenwärtige Mietniveau
für kleinere Verkaufsflächen in dieser Lage liegt bei
165 Euro/m²/Monat - bei leicht ansteigender Tendenz.
1A-Lage Kaiser-Joseph-Straße. Blick auf das Martinstor
……………………………………………………………………………………………………….
Einzelhandelseport Freiburg im Breisgau
1A-LAGEN
Quelle: CBRE
In der Kaiser-Joseph-Straße ist der Filialisierungsgrad mit
72% am höchsten - hier finden sich kaum noch inhabergeführte Geschäfte. Der Sortimentsschwerpunkt liegt auf den Bereichen junge Mode und Schuhe. Auch der in der Vergangenheit etwas schlechter bewertete Bereich der Kaiser-Joseph-Straße in Richtung Martinstor zeigt mit neuen Marken einen klaren Aufwärtstrend und selbst im Bereich direkt hinter dem Martinstor gab es einige interessante Neuanmietungen - auch als Folge des limitierten Flächenangebotes in der absoluten 1A-Lage. Und auch die Seitenstraßen werden von dem positiven Trend beeinflusst. Die Grünwälderstraße, Verbindungsstraße zum Augustinerplatz
und der Altstadt hat sich mit den Neuanmietungen der letzten Jahre zur Niveaulage entwickelt. Die Bertoldstraße
verliert ab der Universitätsstraße zwar deutlich an Attraktivität, weist aber Entwicklungspotenzial auf. Weiterhin erwähnenswert ist die Entwicklung im Quartier Unterlinden, das derzeit außerordentlich von der gleichnamigen Projektentwicklung profitiert. Trotz des Büroanteils des Projektes zeichnet sich auch eine nachhaltige Aufwertung der
Einzelhandelslage ab, die durch Mieter wie den österreichischen Übergrößenspezialisten Max Great Menswear,
Vapiano, Alnatura, Rewe, Das Depot und einem Parkhaus an Attraktivität gewonnen hat. Fußgängerzone und Bächle könnten in Zukunft auch vermehrt etablierte Filialisten anziehen.
typisch Freiburg: die Rathausgasse
...…………………………………………………………………………………………………………..….
Alle Lagen und auch Seitenstraßen, die sich noch in
Sichtweite zur Kaiser-Joseph-Straße befinden, profitieren von deren Anziehungskraft. Dahinter dominieren
lokale Einzelhändler.
C
Seite 3
©2012,CBRE GmbH
Juli 2012
Als neue Mieter in der Kaiser-Joseph-Straße präsentieren sich Hallhuber auf ca. 250 m² Verkaufsfläche (Nr.
187), Rituals (Nr. 231) und demnächst Scotch & Soda
(Nr. 223) auf ca. 190 m² Verkaufsfläche. An der Kaiser-Joseph-Straße 192 entsteht ein imposanter Neubau, der mehr als 2.000 m² moderne Einzelhandelsflächen umfassen wird. In den oberen Bereichen werden Büros, Praxen und – wie zuvor – die Sparkassenkantine ihren Sitz finden. Die Sparkasse investiert als
Eigentümerin etwa 13 Millionen Euro in dieses Projekt,
das die Kaiser-Joseph-Straße in diesem Bereich nachhaltig positiv beeinflussen wird. Mit dem Abriss wurde
Quelle: CBRE
in 2011 begonnen, mit der Fertigstellung wird für
Ende 2013 gerechnet. Als Ankermieter steht die Buchhandlung Herder und Thalia fest, die sich überraschend gegen die zumeist zahlungskräftigeren Modekonzepte
durchsetzen konnte.
MIETENTWICKLUNG FREIBURG IM BREISGAU
€/m²/Monat
Einzelhandelseport Freiburg im Breisgau
Als Nummer zwei im Ranking der beliebtesten Einkaufsstraßen in Freiburg gilt die eher schmale Rathausgasse mit
ihren historischen Häusern und einem kleinteiligeren Flächenangebot. Dort finden sich noch einige inhabergeführte
Geschäfte aber zunehmend auch nationale und internationale Young Fashion und Accessoire Konzepte. Als Verbindungsache zwischen Kaiser-Joseph-Straße und der zum Hauptbahnhof führenden Eisenbahnstraße überzeugt die
Lage durch eine konstant hohe Passantenfrequenz. Markenkompetenz und Mietpreise haben sich in den letzten
Jahren positiv entwickelt. Die Mietpreise bewegen sich bei 140 Euro/m²/Monat für kleinere Ladenlokale in bester
Lage, welche die CBRE-Experten im Bereich ab Kaiser-Joseph-Straße bis kurz nach der Brunnenstraße lokalisieren.
Auch hier kann vor dem Hintergrund der starken Nachfrage von weiter leicht steigenden Mieten ausgegangen werden.
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
120
2008
140
130
2009
2010
150
2011
165
2012
Die Spitzenmiete bezieht sich auf ein idealtypisches Ladenlokal in 1A-Lage mit einer Größe von 100m² und einer Front von 5m Breite.
Quelle: CBRE, BulwienGesa
AKTUELLE VERMIETUNGEN FREIBURG IM BREISGAU
MIETER
Café Extrablatt
Vapiano
Hallhuber
Ernsting's Family
Golf House
Herder & Thalia
Alnatura
Denn's Biomarkt
dm-Drogeriemarkt
Fressnapf
Iceagle
Scotch&Soda
Kxuio
Tea One
Bubbles
Rituals
Scotch & Soda
Tea One
ADRESSE
Schreiberstraße
Quartier Unterlinden
Kaiser-Joseph-Str. 187
Schwarzwald-City
Schnewlinstraße
Kaiser-Joseph-Straße 192 (Refurbishment, Umzug von No. 180)
Kaiser-Joseph-Straße 261
West-Arkaden
West-Arkaden
West-Arkaden
Zollhallenstraße
Kaiser-Joseph-Straße 223
Bursen-Galerie
Salzstraße 1
Löwenstraße 6
Kaiser-Joseph-Straße 231
Kaiser-Joseph-Straße 223
Kaiser-Joseph-Straße 195 (im Kaufhof)
GRÖßE IN M²
k.A.
ca. 450
320
170
900
2.000
480
665
800
1.900
k.A.
260
ca. 20
ca. 20
ca. 20
260
260
17
BRANCHE
MELDUNG VOM
Gastronomie
09.03.11
Gastronomie
27.03.11
Bekleidung
06.04.11
Bekleidung
17.05.11
Bekleidung
18.05.11
Buchhandel
21.02.11
Lebensmittel und Tabakwaren
27.07.11
Lebensmittel und Tabakwaren
29.07.11
Körper-/ Gesundheitspflege
29.07.11
Sonstiges
29.07.11
Bekleidung
29.12.11
Bekleidung
24.04.12
Gastronomie
15.05.12
Gastronomie
15.05.12
Gastronomie
15.05.12
Drogerie/ Parfümerie
15.03.12
Bekleidung
27.04.12
Gastronomie
15.06.12
Juli 2012
Quelle: CBRE
Seite 4
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C
CENTER-NAME
TYPUS
Schwarzwald City
Innerstädtisches Einkaufszentrum
Zentrum Oberwiehre (ZO) Stadtteilzentrum
STATUS
Eröffnet
Eröffnet
ERÖFFNUNG/ REVITALISIERUNG
1973
2004
GRÖßE IN M²
9.300m²
12.300m²
ANZAHL SHOPS
40
25
Quelle: CBRE
FREIBURG IM BREISGAU INNENSTADT
Einzelhandelseport Freiburg im Breisgau
SHOPPING-CENTER IN UND UM FREIBURG
Quelle: CBRE, ©2011 Microsoft Corporation ©2010 NAVTEQ
AUSBLICK
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©2012,CBRE GmbH
Juli 2012
Um die Zukunft Freiburgs als Einzelhandelsstandort muss man sich keine Sorgen machen. Denn Freiburg begeistert
nicht nur Studenten und Besucher aus aller Welt, sondern vor allen Dingen auch die Einzelhändler. Es gibt kaum
Einzelhandelsstandorte in Deutschland, an denen die Händlerzufriedenheit so hoch ist wie in Freiburg. Die Flächennachfrage in den 1A-Lagen übersteigt das Angebot bei weitem und sorgt für tendenziell weiterhin steigende Mieten,
welche das hohe Umsatzpotenzial für die Einzelhändler vor Ort widerspiegeln. Dafür sorgt freilich auch, dass die
Stadt bislang Center-Entwicklungen in der Peripherie weitgehend verhindert und damit das Zentrum der Stadt gestärkt hat. Auch die existierenden Center Schwarzwald City und Zentrum Oberwiehre (ZO) stellen aufgrund ihrer
überschaubaren Flächen keine ernsthafte Konkurrenz für die innerstädtischen Lagen dar. Bei der Genehmigung von
zusätzlichen Einzelhandelsflächen hat sich die Stadt bisher auf integrierte Stadteillagen, wie z.B. die Westarkaden
(Stühlinger/ Mooswald/ Betzenhausen), oder aber den Gare du Nord am ehemaligen Güterbahnhofsgebäude fokussiert, die auf die weitere Entwicklung der Freiburger Innenstadt keine negativen Effekte haben werden.
Einzelhandelseport Freiburg im Breisgau
STRASSENLAUF KAISER-JOSEPH-STRASSE
Reno
168
New Yorker
145
Tchibo
145
T-Punkt
147-149 Starbucks Coffee
Nussmannstraße
165
Migros Imbiss
168
Weberstraße
Douglas
170
Wassertsraße
Marc Cain
Kaiser Modehaus
165
Karstadt
167
Engelstraße
Regierungspräsidium
172-174
Schiffstraße
Kaiser Modehaus
Buchhandlung Thalia
Gauchstraße
Sparkasse
178
180
Marktgasse
186-190
169-177 Breuninger
Franziskanerstraße
192
192
192
DEVELOPMENT
Passage
Marco Polo
Umbau für s.Oliver
Salamander
Löwenstraße
Nike
Mc Donald´s
Häagen-Dasz-Cafe
Mr. Sub
Humboldtstraße
Starbucks
Berthold-Apotheke
Madonna
194
196
198-200
198-200
202-204
206
208
214
216
218
220
222
179
181-183
181-183
185
187
189
189
191
Münsterstraße
Hof Apotheke
Bonita
Schuhhaus Klaus
Grewe Optik
Hallhuber
Base
Neckermann Reisen
193
Pimkie
Schusterstraße
Fielmann
195
Galeria Kaufhof
201
203
Gruninger Metzgerei
Fabel Damenmode
Salzstraße
224
205
Löwen Apotheke
226
207
Trautmann Brillen
228
209
dm Drogeriemarkt
230
209
Idee Creativ
232
211-213 Kühn Juwelier
234
215
Deichmann
236
Grünwälderstraße
217
Sport Bohny
242
219
Tally Weijl
221
Reiß-Beck Bäcker
244-246
223
Tchibo (Scotch&Soda - coming soo
225
Jack & Jones
248
227
Vero Moda
229
Geox Schuhe
231
Rituals
Cafe Kolonada
250 Martinstor 233
252
Martinsgässle
256
239
Magazin
256
241
Kern Parfümerie
Gerberau
243
Strohmeier
258
Kaiser-Joseph-Straße
Werdich Schuhe
Allerlei
Esprit
Zero
Hennes & Mauritz
Telekom
Rathausgasse
Müller Drogerie
Schelkes Apotheke
Christ Juwelier
WMF
Bestier Optik
Kern Parfümerie
Bertoldstraße
Volksbank
O2
Nittel Juwelier
Vodafone
Klick Fotoland
Foot Locker
Schafferer Haushalt
Kaiser-Joseph-Straße
192
192
Juli 2012
Quelle: CBRE
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C
Einzelhandelseport Freiburg im Breisgau
STRASSSENLAUF RATHAUSGASSE
Anouk
Nordsee
O2
Tchibo
Brunnenstraße
Colloseum
Fossil
Weltbild Plus
Weinladen
Gold Grabisch
Meier Tabakwaren
Zero
Sidestep
ke bella
Moskito Schmuck
Der Schmuckladen
Oro Vivo Schmuck
Universitätsstraße
E-Plus
Lazzarin Eiscafé
Butlers Geschenke
Spielwaren Hinsche
Uhren Service
Bärentreff
Lush
Freiburger Leder-Haus
Bursengang
Tee Gschwender
Müller Drogerie
Kaiser-Joseph-Straße
50
48
46
44
42
40
38
38
36
34
32
30
28
26
24
20
18
16
14
14
12
12
10
10
4-8
4-8
4-8
4-8
2
208
33
33
29-31
29-31
27
25
23
21
17-19
15
13
11
Zeitschriften
Café Tizio
Apollo optik
Klaus Schuhe
Meyerhof Brauerei
K&U Bäckerei / Candyshop
Batu
Leo-Shop
Görtz 17
Waffen Kirsch
Runnerspoint
Yves Rocher
9
Gina Laura
7
Seilnacht Juwelier
5
5a
Bonita
Wallgraben Theater
Rathaus
Rathausgasse
La Piazza Ristorante
Accessorize
Backwerk
Rampsberger Haush.
Rathausgasse
Rotteckring
Rathausplatz
3
Orsay
1
Hennes & Mauritz
206
Telekom
Kaiser-Joseph-Straße
Quelle: CBRE
KONTAKT
Jarko Stilp
Director | Head of Retail Agency Central
Retail Agency
Bockenheimer Landstraße 24
60323 Frankfurt am Main
t: +49 (0)69 17 00 77-646
e: [email protected]
Hannah Kunz
Consultant
Retail Agency
Bockenheimer Landstraße 24
60323 Frankfurt am Main
t: +49 (0)69 17 00 77-655
e: [email protected]
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