Sachstandsbericht Neues Fußballstadion, Stand August

Transcrição

f u s s ba l l s ta d i o n
sachstandsbericht
Neues Fußballstadion im Wildpark
Stand August 2015 INHALT
Vorbemerkung5
PG 1 Stadionbaukörper und Raumprogramm
9
PG 2 Verkehrskonzept / Flächensystematik
17
PG 3 Generalsanierung / Umbau
27
PG 4 Kosten / Wirtschaftlichkeit
31
PG 5 Verhandlungen Pachtvertrag
41
PG 6 Grunderwerb / Flächenkooperation
47
PG 7 Klärung Verfahren Bau und Betrieb
49
PG 8 Schaffung Planungsrecht
55
PG 9 Kommunikation / Bürgerbeteiligung
59
PG 10 Bauprozess und Spielbetrieb
63
PG 11 Änderung Landschaftsschutzgebietsverordnung
67
Ausblick71
STADION
Neues Fußballstadion
im Wildpark
Gesamtprojekt
Vorbemerkung zum Sachstandsbericht
Projektorganisation Vorbereitungsphase
Vorbemerkung zum Sachstandsbericht
Es besteht Handlungsbedarf im Wildparkstadion, darin stimmen Sicherheitsorgane, Fanvertreter, städtische Mitarbeiter, das Präsidium des Karlsruher Sport-Clubs (KSC) sowie viele Bürgerinnen und Bürger
überein.
Nachdem 2013 die bereits seit 2005 geführte Diskussion um potenzielle Standorte im Stadtgebiet
nochmals aufgenommen wurde, konnte im Dezember 2013 eine endgültige Entscheidung des Gemeinderats zum Verbleib im Wildpark getroffen werden. Die Verwaltung erhielt den Auftrag, die Planungen dahingehend zu konkretisieren, dass zum einen alle planerischen Entscheidungen getroffen
werden und zum anderen sowohl Baukosten als auch Finanzierungsmodelle, Pachtkonditionen und
mögliche Betriebsformen vorgestellt werden können.
Des Weiteren wurde der Neubauvariante, die den sukzessiven Rück- und Neubau der Tribünen vorsieht, eine Generalsanierung mit Erhalt der Haupttribüne gegenübergestellt. Der vertiefte Planungsstand dieser beiden Optionen bot die fundierte Grundlage für die Entscheidung des Gemeinderats,
nach der ab Oktober 2014 nur noch die Variante Neubau verfolgt werden sollte.
Dieser Sachstandsbericht stellt den Planungsstand seit der Gemeinderatsentscheidung für den Verbleib am Wildpark im Dezember 2013 vollständig dar und wurde seither kontinuierlich fortgeschrieben.
Er ist gegliedert nach der Arbeit der 11 städtischen Projektgruppen, die sich mit den unterschiedlichen
Teilbereichen der Vorplanung und Prüfung beschäftigt haben. Er wird den Bürgerinnen und Bürger der
Stadt auf der Webseite des Projekts zugänglich gemacht, um größtmögliche Transparenz zu schaffen.
Stadionquartett, 11 Freunde
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Lenkungskreis
Dezernat 1
Projektleitung
(KFG)
Stand August 2015Neues Fußballstadion im Wildpark
Gemeinderätl.
Gremien
Projektteam
Projektgruppen (PG)
7
Arbeitsstand der Projektgruppen
Aktive Projektgruppen
Die Projektgruppen (PG) kommen je nach Arbeitsphase im wöchentlichen, 2-wöchentlichem oder
monatlichem Abstand zu Arbeitstreffen zusammen. Besonders intensiv arbeiten die PG 4 - 7 zusammen. Insbesondere PG 1 und PG 5 werden durch externe Gutachter oder Fachplaner in ihrer Arbeit
unterstützt.
1 FLB
U
2 Verkehr/
Flächensys.
4 Kosten /
Wirtschaftlkeit
5 Verhandl.
Verträge
6 Grunderw.
Flächenkoop.
7 Betrieb
9 Komm.
Abgeschlossene oder derzeit inaktive Projektgruppen
Die Arbeit der PG 3 und 11 wurde erfolgreich abgeschlossen. PG 10 wird erst zu einem späteren
Zeitpunkt wieder aktiv, wenn es darum geht die Realisierung der Baumaßnahme im laufenden Betrieb in sinnvolle zeitliche Einheiten zu sortieren und ein möglichst reibungsloses Nebeneinander mit
den Ligaspielen zu gewährleisten.
#
3 General-
sanierung
10 Bau-
phasen
11 LSG
Unabhängig arbeitende Projektgruppen
Diese Arbeitsgruppe operiert unabhängig von den anderen aktiven PG und stellt ihren jeweiligen
Sachstand bei den regelmäßigen Gesamtprojektgruppentreffen vor.
8 B-Plan
STADION
im Wildpark
PG 1 Stadionbaukörper und
Raumprogramm
Raum- und Flächenprogramm
Verhandlungsverfahren mit
Funktionaler Leistungsbeschreibung
Klimaschutz, Nachhaltigkeit und Energie
Raum- und Flächenprogramm
Die Kerndaten der Flächenangaben für ein zeitgemäßes und zukunftsfähiges Stadion wurden ermittelt und liegen der Neubauplanung zu Grunde (siehe tabellarische Aufstellung im Folgenden).
Sie basieren auf den Anforderungen an Fußballstadien in baulicher, infrastruktureller, organisatorischer und betrieblicher Hinsicht von DFB/DFL. Die hinzugezogenen Experten für Stadionbauten, Albert Speer & Partner GmbH durch die Stadt sowie Herr Dr. Binz, IFS - Institut für Sportstättenberatung
durch den Karlsruher SC, haben in Abstimmung mit der Verwaltung und allen externen Beteiligten,
insbesondere dem Karlsruher SC als Hauptnutzer, die relevanten Raum- und Flächenanforderungen
für einen reibungslosen Spielbetrieb formuliert. Hierbei wurden die infrastrukturellen und sicherheitstechnischen Aspekte berücksichtigt.
Anhand eines von Albert Speer & Partner GmbH entwickelten sogenannten Bemessungsstadions
wurden in dieser Planungsphase die quantitativen Anforderungen am Standort Wildpark überprüft.
Übereinstimmend konnte man sich auf die zentralen Anforderungen grundlegend einigen, die die
Basis einer Funktionalen Leistungsbeschreibung (FLB) zum Verhandlungsverfahren nach VOB/A sind.
Die überschlägig formulierten Bedarfe stellen vorrangig die Quantitäten dar und werden nun für die
Ausschreibung qualitativ beschrieben.
Das neue Stadion am Wildpark ist für 35.000 Besucherinnen und Besucher konzipiert. Darin enthalten sind, entsprechend der Forderungen der Fanverbände, 10.000 Stehplätze für die Heimfans. Bei
internationalen Spielen kann das Stadion auf die notwendigen 30.000 Sitzplätze angepasst werden.
Der Karlsruher SC formulierte einen Flächenbedarf des Hospitalitybereichs für insgesamt 2.500 Besucher, dazu gehören 40 Logen und zwei Eventlogen. Diese werden zum Gegenstand des Wettbewerbs
gemacht, in welchem sie dargestellt und als optionaler Angebotsbaustein ausgewiesen werden sollen. Im Nachgang zum Wettbewerb kann dann eine gemeinderätliche Entscheidung über diese Position auf Basis valider Kosten erfolgen.
Wesentliche Unterschiede zum Bestand sind außerdem in den Räumlichkeiten für die Sicherheitsorgane, Spieler, Medien, Sanitär- und Versorgungseinrichtungen zu sehen. So erhält die Einsatzzentrale
von Polizei und Rettungsdiensten eine Fläche von ca. 120m². Die Flächenangaben sind als Orientierungswerte zu sehen, soweit es sich nicht um verbindliche Vorgaben und Regelwerke (z. B. Mindestanforderungen des Stadionhandbuchs oder der Versammlungsstättenverordnung) handelt.
Die Bereiche der Medien im Stadionbaukörper (z.B. TV-Studio, Mixed-Zone, Interviewbereiche) sowie
im Außenbereich (Betriebsbereich TV-Übertragung) werden, den Anforderungen an eine anspruchsvolle Liveberichterstattung entsprechend, die geforderten Flächen abgebildet. Die derzeit bemängelten Defizite, z.B. die Ausstattung an Kiosken und Sanitärbereichen, werden im Neubau voll umfänglich behoben. Sonstige andienende Räumlichkeiten, die zum Spielbetrieb dazu gehören, sind im
Planungsansatz enthalten. Zu nennen wären hier u.a. ein Fan-Shop mit integriertem Ticketcenter,
Büros, Info-Stellen und Verkaufsräume für Fanverbände sowie eine Club-Gaststätte. Da am Standort
auch der reguläre Trainingsbetrieb des Karlsruher SC stattfindet, sind die Flächen, die über den reinen
Spieltagsbetrieb hinaus dem Verein zur Verfügung stehen, ebenfalls innerhalb des Stadionbaukörpers
abgebildet. Dies betrifft beispielsweise den Kraft- und Gymnastikraum, einen Aufenthaltsraum für
Spieler, Küche und Essensraum, Reha-Raum usw.. Die Geschäftstelle des Karlsruher SC ist gemäß der
Flächenansprüche des Hauptnutzers dimensioniert, die Vermietung erfolgt zu marktüblichen Preisen.
Eine vom Hauptnutzer gewünschte Tiefgarage für VIP-Kunden wurde von Seiten der Stadt als nicht
wirtschaftlich darstellbarer Bestandteil des Stadions bewertet. Da der Karlsruher SC jedoch von erheblichen Einnahmegewinnen durch die Vermarktung dieser Hospitalitystellplätze ausgeht und ein entsprechendes Konzept zur Refinanzierung der Investitionskosten vorlegen möchte, hat man sich darauf
verständigt, diesen Baustein als optionale Leistungsposition in die Ausschreibung aufzunehmen und
dadurch belastbare Kosten dafür zu erhalten.
Des Weiteren sind Flächen der ergänzenden Infrastruktur benannt, die im Stadionumfeld vorgehalten
bzw. angelegt werden müssen, um einen aus verkehrlicher und sicherheitstechnischer Hinsicht rei10
bungslosen Ablauf des Spielbetriebs organisieren zu können. Auch sind für die Vermarktung relevante
Flächen abgebildet, dies betrifft z.B. ein Hospitalityparkdeck mit ca. 1.000 Stellplätzen welches der
KSC als besonders rentabel für sein Hospitalitykonzept bewertet.
Die Verortung dieser und anderer Parkierungsflächen ist im Masterplan dargestellt, die in den Arbeitsgruppen abgestimmte Variante 4 wird im Folgenden unter PG 2 erläutert.
Was die Anforderungen an den Trainingsbetrieb betrifft, werden am Standort alle bisher vorhandenen Flächen nachgewiesen. Der darüber hinausgehende Bedarf des KSC, z.B. Erweiterung des Nachwuchsleistungszentrums und zusätzliche Trainingsflächen, ist nicht Teil des Stadionneubauprojekts
und muss über die üblichen Wege der Sportförderung angemeldet werden.
Ein Risikofaktor für die Kostenkalkulation ist die potenzielle Entsorgung der bestehenden Erdwälle,
die aus Bauschutt von durch im Krieg zerstörter Gebäude errichtet worden sind.
Um vertiefte Kenntnisse über die Qualität der in den Wällen des Stadions verarbeiteten Materialien zu
erlangen wurde ein Gutachten zur umwelttechnischen Erkundung erstellt. Das Ergebnis weist Verunreinigungen und Schadstoffe aus Bauschutt großflächig nach. Bei einer eventuellen Entsorgung des
Materials könnte dieses nur in dafür zugelassenen Deponien abgelagert werden. Ein Rückbau und
die Entsorgung der Wälle wird daher durch die Gutachter auf bis zu 14. Mio. € (Stand August 2014)
geschätzt. Die Preise für die Entsorgung solcher Abfällen werden von den Gutachtern in den nächsten
Jahren als stark steigend eingeschätzt.
Das Gutachten hat auch nachgewiesen, dass die vorhandenen Schadstoffe in den Wällen gebunden
sind. Im darunter liegenden gewachsenen Boden konnten keine Schadstoffe nachgewiesen werden.
Regelmäßige Kontrollen des Grundwassers haben gezeigt, dass dieses keine Verunreinigungen beinhaltet.
Ob die Wälle rückgebaut werden oder ob ein neues Stadion die Wälle in das Planungskonzept integriert, soll im Rahmen des Planungs- und Ausschreibungsverfahrens entschieden werden.
11
Status Raum- und Flächenprogramm
Flächen- und Raumprogramm Stadionneubau im Wildpark
Bei der nachfolgenden Liste handelt es sich um einen Programmentwurf. Die Auflistung wurde auf
Grundlage
des ursprünglichen Raumprogramms zum Stadionneubau erstellt und zwischen AS&P als
Status Raum- und Flächenprogramm "Neues Wildparkstadion"
externer
Berater
auf städtischer
und IFS, Institut für Sportsstättenberatung, als externer Berater
Einhaltung des Stadionhandbuchs
DFL/DFBSeite
als Grundanforderung
Bei
der
Tabelle
handelt
es
sich
um
einen
Programmentwurf,
der auf
der Grundlage
desStadionhandbuchs DFL/DFB.
des KSCs, weiterentwickelt. Als Basis diente die
Einhaltung
des
ursprünglichen Raumprogarmms zum Stadionneubau entwickelt und zwischen dem
Die
Tabelle
bietet
die Basis
für die Erstellung
derund
Funktionalen
Berater
des KSC
(IFS - Institut
für Sportstättenberatung
GmbH)
dem Berater derLeistungsbeschreibung.
Stadt
Karlsruhe (AS&P - Albert Speer & Partner GmbH) grundlegend abgestimmt wurde.
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
Merkmal
STADION
Zuschauerkapazität
Gesamtkapazität
Sitzplatzkapazität
Stehplatzkapazität
Sitzplatzkapazität internationale Spiele
Sitzplatzkapazität Medientribüne
Stellplätze für Rollstuhlfahrer
Begleitpersonen Rollstuhlfahrer
Hospitality
Gesamtkapazität Hospitality
Business-Seats
Logen
Business Club / Kommunikationsbereich
Profimannschaft und Spielbetrieb
Heimkabine
Trainer- und Physioräume / Heim
Gastkabine
Trainer- und Physioräume / Gast
Arzt- und Dopingkontrollraum
Schiedsrichter-Kabinen
Einsatzzentralen Polizei, DRK, Feuerwehr / Leitzentrale
Raum für Ordnungsdienst
Verwahrzellen mit 20 Plätzen
Medien
TV-Studio / Indoor
Gläsernes TV-Studio mit Blick aufs Spielfeld
Pressekonferenzraum
Medien- und Fotografenarbeitsraum
Interviewbereich Flash-Zone
Mixed-Zone / Zentraler Interviewbereich
Sonstige
3-4 Betreiberbüros, Besprecher/Sozialraum, Archiv/Lager�läche
Sicherheitszentrale / Spielfreie Zeit
Club-Gaststätte inkl. Nebenraum
Fan-Shop mit integriertem Ticketcenter
Büro Supporters Info-Stelle
Verkaufsraum Ultras
Verkaufsraum Stadionheft
Repräsentations�läche des KSC
Mehrgenerationen-Aufenthaltsbereich
Produktions-, Regenerationsküche, Betriebsräume
Kioske und Sanitärbereiche
Sonstige Lager- Betriebs- und Serviceräume
Trainingsbetrieb KSC
Regeneration - Wasser- & Kälteregeneration, Schwitzraum/Sauna
Kraft- und Gymnastikraum
Aufenthaltsraum für Spieler
Ruheraum
Lagerraum für Trainingsmaterialien
12
Küche und Essensraum
Reha-Raum
Anzahl
Anmerkungen
35.000
22.500
12.500
30.000
80 Ausstattung gemäß Stadionhandbuch
mind. 80 vorbehaltlich Behördenabstimmung
mind. 80 entsprechend Anzahl Rollstuhlfahrer
2.500 Gäste
2.000
40 Logen, 2 Eventlogen
4000 - 5000 m² 1/3 Stehplätze; 1/3 Sitzplätze;
Deckenhöhe 4,5 - 7,5m, angemessene
Deckentraglast für Sonderveranstaltungen
120 m²
100 m²
100m²
40 m²
30 m²
mind. Stadionhandbuch
120 m² vorbehaltlich Behördenabstimmung
50 m²
100 m²
ca. 25 m²
ca. 25 m²
80 Plätze u.a. Podium, Kamerapodest
60 m²
6 Positionen
80 Personen
60 m²
400 m²
300 m²
60 m²
30 m²
10 m²
80 m²
110 m²
Dimension entwurfsabhängig
50m² Modulare Element
120 m²
80 m²
75m²
50 m²
80 m²
50 m²
1.4
Werbung im Stadion-Innenbereich, an den Tribünen
Medien
(Haupt- und Gegentribüne)
TV-Studio / Indoor
Pressekonferenzraum
Medien- undLED-Videoleinwände
Fotografenarbeitsraum
Interviewbereich
Flash-Zone
2.2
Presse+ Öffentlichkeitsarbeit
Mixed-Zone TV-Studio:
/ Zentraler Interviewbereich
Indoor
Flächen- und Raumprogramm Stadionneubau im Wildpark
1.6
1
1.2
1.7
1.3
2
2.1
1.4
1.6
2.2
2.3
1.7
ca. 25 m²
Verein = Doppelloge; Teilloge kann im Bedarfsfall als
gläsernes TV-Studio genutzt werden
Sonstige
3-4 Betreiberbüros, Besprecher/Sozialraum, Archiv/Lagerfläche
Pressekonferenzraum
80 Plätze
Sicherheitszentrale
/ Spielfreie Zeit
60 m²Podium, Kamerapodest > Stadionhandbuch
Medien-Nebenraum
und Fotografenarbeitsraum
60 m²
Club-Gaststätte
400 m²
Status Raum-inkl.
und Flächenprogramm "Neues Wildparkstadion"
Interviewbereich
Flash-Zone
6 Positionen300 m²natürliche Belichtung
Fan-Shop
mit
integriertem
Ticketcenter
Einhaltung des Stadionhandbuchs DFL/DFB als Grundanforderung
Mixed-Zone:
zentraler Bereich zw. Kabinen, Ausgängen 80 Personen60 m²Maximalkapazität
Büro
Supporters
Info-Stelle
Bei
der
Tabelle handelt
es sich um einen Programmentwurf, der auf der Grundlage des
u.
Bus
Verkaufsraum
Ultras
ursprünglichen Raumprogarmms zum Stadionneubau entwickelt und zwischen dem 30 m²
Verkaufsraum
Stadionheft
10 m²Stadionhandbuch
Sitzplätze
Medienfür
(alle
mit Strom, WLAN)GmbH)
auf derund dem80
Plätzeder Stadt
Berater
des KSC
(IFS - Institut
Sportstättenberatung
Berater
Repräsentationsfläche
desSpeer
KSC & Partner GmbH) grundlegend abgestimmt wurde. 80 m²
Haupttribüne
Karlsruhe (AS&P
- Albert
110 m²
Produktions-,
Regenerationsküche,
Betriebsräume
3
SPIELER
/ SPIELBETRIEB
Merkmal
Anzahl Dimension entwurfsabhängigAnmerkungen
Kioske
3.1 und Sanitärbereiche
Spielfeld
Sonstige LagerBetriebs- und
Serviceräume
Spielfeldgröße
ohne
Auslaufzone
105m x 68m
STADION
Stadioninnenraum
3.2
Heimmannschaft
Zuschauerkapazität
Heimkabine
Gesamtkapazität
Sitzplatzkapazität
Flächen- undStehplatzkapazität
Raumprogramm Stadionneubau im Wildpark
Ruheraum
Sitzplatzkapazität
internationale Spiele
Lagerraum für Trainingsmaterialien
Sitzplatzkapazität
Medientribüne
Trainerkabine
1
Stellplätze
Reha-Raumfür Rollstuhlfahrer
Begleitpersonen Rollstuhlfahrer
Merkmal
Trainerkabine 2
1.7
1.1
Höhendifferenz zwischen Innenraum und Brüstung
ca. 25 m²ca. 1,50m (Referenz Stadion Mainz) > Sichtbarkeit auf
ca. 25 m²2 Werbungsbanden gegeben!
60 m²je 60m²
2 Stück
6 Positionen
80 Personen
ca. 25 m²
Hospitality
Geschäftsstelle KSC
Gesamtkapazität
Hospitality
2 Physioräume
26 Büros (Präsidium,
Direktoren, Mitarbeiter)
Business-Seats
1
Besprechungsraum 50 Personen
Logen
1
Besprechungsraum
Aufwärmzone
Business Club
/ Kommunikationsbereich
Aufenthaltsraum
mit Küche
Kopie- und Lagerraum
Archivraum Aufenthaltsraum für 6-8 Personen
Server-Technikraum
Mannschaften und Spielbetrieb
3.3
Gastmannschaft
Heimkabine
Gastkabine
Trainer- und Physioräume / Heim
Ergänzende
Infrastruktur
Trainerkabine,
Gast
Gastkabine
Physioraum,
Gast
Trainer- und Physioräume / Gast
PKW3.3
Stellplätze
sonstige Kabinen und Aufenthaltsräume
Arztund Dopingkontrollraum
Neubau Hospitality-Parkdeck
Stellplätze Hospitality-Kunden
im Umfeld der Haupttribüne
Einsatzzentralen
Polizei, DRK, Feuerwehr / Leitzentrale
Neugestaltung
Parkierung Birkenparkplatz
Raum für Ordnungsdienst
Stellplätze
für Zuschauer
im Umfeld des Stadions
Verwahrzellen
mit 20 Plätzen
Pkw-/Van-Stellplätze
Mobilitätsbehinderte
Zuschauer im Nahbereich des Stadions
Medien
TV-Studio
/
Indoor
Neubau Radabstellanlagen
Gläsernes TV-Studio mit
aufsdes
Spielfeld
Fahrrad-Abstellplätze
imBlick
Umfeld
Stadions
Pressekonferenzraum
Stellplatzpotential
"Pkw-Stellplätze" im Stadionumfeld
Medien- und Fotografenarbeitsraum
Bestehende
Parkhäuser,
Parkdecks, Tiefgaragen, Parkplätze, o.ä.
Interviewbereich
Flash-Zone
Mixed-Zone / Zentraler Interviewbereich
Pkw-Stellplätze für eigene Spieler, Funktionsteam und
Verwaltungsmitarbeiter
Pkw-Stellplätze
für Mannschaftsof�izielle
Sonstige
Pkw-Stellplätze
Presse
3-4 Betreiberbüros,
Besprecher/Sozialraum, Archiv/Lagerfläche
Sicherheitszentrale / Spielfreie Zeit
Aufstellflächen inkl. Nebenraum
Club-Gaststätte
Aufstell�läche
GästebereichTicketcenter
Fan-Shop mit integriertem
TV-Compound
/ Betriebsbereich
TV-Übertragung
Büro Supporters
Info-Stelle
Bus-Stellplätze
Mannschaftsbus
Verkaufsraum Ultras
Aufstell�lächen
für Polizei, Rettungsdienste, etc.
Verkaufsraum Stadionheft
Repräsentationsfläche des KSC
Sonstige Außenflächen
Zentrale
Akkreditierungs/ Abholstelle
außerhalb Stadion
Produktions-,
Regenerationsküche,
Betriebsräume
Spielplatz
Kioske und Sanitärbereiche
Externe
Veranstaltungen
SonstigeVerkaufskioske
Lager- Betriebs-für
und
Serviceräume außerhalb Stadion
Toiletten für Zuschauer /spielfreie Zeit
Ruheraum
Stand
Augustfür2015
Lagerraum
Trainingsmaterialien
Reha-Raum
125m x 85m
120 m²
40 m²
20 m²
Orientierungswert!
Heimkabine inkl. Sanitär; zuzügl.
35.000
120
m²
22.500
80 m²Besprechungsfunktion/Videoanalyse
12.500
75m²berücksichtigen; alternativ in Kombination mit
30.000
50 m²Spielerlounge/Aufenthaltsraum (vgl. D) ...
80 Ausstattung gemäß Stadionhandbuch
80 m²
mind.
80 vorbehaltlich Behördenabstimmung
50 m²
mind.
80 entsprechend Anazhl Rollstuhlfahrer
Anzahl
Anmerkungen
Seite 1 von 2
2.500
40 m² 600
m²Gäste
HNF2 Räume je 20m2
80 m²2.000
HNF
40 Logen, 2 Eventlogen
25 m² HNFÜberarbeitete Anforderungen FIFA/UEFA; zu klären...
400050
- 5000
m² 1/3 Stehplätze; 1/3 Sitzplätze;
m² HNF
Deckenhöhe 4,5 - 7,5m, angemessene
40 m² HNF
Deckentraglast für Sonderveranstaltungen
120 m² HNFabhängig Betreiberkonzept
20 m² HNF
120 m²
Gastkabine inkl. Sanitär
100 m²
100m²
40 m²
30 m²
1000
30 m²
mind. Stadionhandbuch
Stadionhandbuch
120 m²Mindestanforderung
vorbehaltlich Behördenabstimmung
1600
110 m² 800 -50
m²
100 m²
100 - 120
100m²
20 m²
20 m²
ca.- 25
m²
2.500
3.000
ca. 25 m²
3500 -60
4000
m²
6 Positionen
80 Personen
80
10
180 Dimension entwurfsabhängig
60 m²
400 m²
40300
Busse
m²
1.200
m² erweiterbar auf 1.500m²
60 m²
2 30
Plätze
m²
10 m² vorbehaltlich Behördenabstimmung
80 m²
110 m²
1 Stück Dimension entwurfsabhängig
1 Stück Dimension entwurfsabhängig
vorbehaltlich Behördenabstimmung
120 m²
80 m²
75m²
50 m²
80 m²
50 m²
Seite 2 v
13
Verhandlungsverfahren mit Funktionaler Leistungsbeschreibung
UPDATE August 2015
Die aktuelle Aufgabe der Projektgruppe 1 in der Projektvorbereitungsphase, die voraussichtlich bis
Sommer 2016 dauert, ist die Erstellung einer sogenannten Funktionalen Leistungsbeschreibung (FLB),
diese ist Hauptbestandteil der Ausschreibung der Planungs- und Bauleistungen.
Verhandlungsverfahren nach VOB/A
Für die Neuerrichtung des Stadionbaukörpers steht ein festgelegtes Budget von 60 Mio. € zur Verfügung. Diese Kostenobergrenze ist bei der Vergabe der Leistungen zwingend einzuhalten. Bei Überschreitung des Betrags sieht die Stadt Karlruhe vor, durch das Herausnehmen von vorab definierten
und priorisierten Bausteinen dafür zu sorgen, dass das Budget eingehalten wird. Im äußersten Fall
behält sich die Stadt Karlsruhe vor, von der Realisierung des Projekts Abstand zu nehmen und das
Vergabeverfahren aufzuheben. Dies kann vergaberechtlich nur dann zuverlässig erfolgen wenn auf
die Vergabe von Einzelgewerken verzichtet wird.
Das hierzu am besten geeignete Verfahren ist laut einem Gutachten der Kanzlei Menold Bezler die gesamthafte Vergabe von Planungsleistungen (d. h. Objekt- und Fachplanungsleistungen) und
Bauleistungen im Rahmen einer Generalübernehmervergabe innerhalb eines europaweiten
Verhandlungsverfahren nach VOB/A (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen / Teil A:
Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen).
Für dieses Verfahren spricht unter anderem, dass Planer und Bauunternehmer bereits zu einem frühen
Zeitpunkt zusammenfinden und ein planerisch und baulich abgestimmtes und optimiertes Angebot
einreichen.
Die Verantwortlichkeit für die vertragskonforme Leistungserbringung liegt insgesamt beim Auftragnehmer. Hinzu kommt, dass bei einer Spezialimmobilie - wie einem Fußballstadion - die Bietergemeinschaften aus Planern und Bauunternehmen bei der Realisierung derartiger Projekte fest zusammen
arbeiten und ihre gemeinsamen Vorerfahrungen in das Verfahren einfließen können.
Eine ausgeglichene Abwägung zwischen gestalterischen und wirtschaftlichen Anforderungen ist das
Ziel des Verhandlungsverfahrens.
Präqualifikationskriterien, wie zum Beispiel Erfahrung mit vergleichbaren Bauaufgaben oder die konkrete Aufstellung des Bearbeitungsteams, werden in der Projektgruppe 1 erarbeitet. Anhand dieser Kriterien wird ein geeigneter Bieterkreis ermittelt, diese Teams werden dann aufgefordert, unter
Federführung des Bauunternehmers ihre Beiträge innerhalb eines angemessenen Bearbeitungszeitraums zu erarbeiten.
Funktionale Leistungsbeschreibung (FLB)
Kernbestandteil der oben beschriebenen Ausschreibung nach VOB/A ist die Funktionale Leistungsbeschreibung (FLB). Mit dieser wurde Mitte 2015 begonnen. Sie dient dazu, den Bietern Rahmenbedingungen zu liefern, die sie bei der Angebotsabgabe hinsichtlich Planungsumfang, Kostenrahmen, etc.
zu berücksichtigen haben. Der Auftraggeber definiert die zu erbringende Leistung folglich nach dem
zu erreichenden Ziel und erstellt keinen detaillierten Leistungskatalog. Letzteres stellt den zentralen
Unterschied zur klassischen Ausschreibung dar.
So werden sämtliche Leistungen für die Planung und Ausführung des sogenannten Vollumbau eines
Fußballstadions für 35.000 Zuschauer (25.000 Sitz- und 10.000 Stehplätze) unter Spielbetrieb und
der erforderlichen Verkehrs- und Freianlagen auf der Grundlage des tabellarischen Raumprogramms
beschrieben.
14
Albert Speer & Partner GmbH sind beauftragt die funktionalen und qualitativen Anforderungen an
Bau-, Ausbau- und Haustechnikleistungen federführend zu erarbeiten, letztere unter Mitwirkung eines Fachplaners für die technische Gebäudeausrüstung (TGA) und ggf. weiteren Fachgutachtern.
Die Abstimmung der einzelnen Positionen und Bausteine der FLB mit allen Beteiligten wird voraussichtlich
ein zeitintensiver Schritt sein. Der Karlsruher SC ist in den Prozess einbezogen, um bereits in der
Projektvorbereitungsphase zum Verhandlungsverfahren die betrieblichen und nutzungsspezifischen
Vorstellungen des zukünftigen Hauptnutzer zu erfassen.
Ebenso werden die Belange und Vorgaben der Dienststellen der Polizei, der Feuerwehr, des
Rettungsdienstes sowie sonstiger betriebsrelevanter Organisationen und Einrichtungen verbindlich
abgefragt und in der FLB abgebildet.
Nachträgliche Anforderungen, Änderungen oder Bedarfe werden als sehr kostspielige Positionen
bewertet und sind absolut zu vermeiden.
Die FLB ist aus vergaberechtlichen Gründen bis zur Veröffentlichung der Ausschreibung für die
Öffentlichkeit unter Verschluss zu halten. Daher werden nur wenige Beteiligte Zugriff auf die
vollständige Textfassung erhalten.
15
Klimaschutz, Nachhaltigkeit und Energie
Das Anforderungsprofil zum Stadionneubau soll auf drei miteinander verbundenen Ebenen den Aspekten eines wirtschaftlichen und die Umwelt schützenden Baus und Betriebs genügen und enthält
bereits Aspekte zum Abschluss des Lebenszyklus. Alle Anforderungen werden im Rahmen der funktionalen Leistungsbeschreibung konkret definiert - die Freiheit einer individuellen Lösung im Wettbewerbsverfahren ermöglicht.
Ziel eines klimaneutralen Stadions
Innerhalb der Arealgrenzen soll die CO2-Bilanz der verwendeten Energieträger wie Fernwärme, solarer Einstrahlung und natürlicher Wärmequellen ausgeglichen sein. Eine vorgelagerte Studie, das Anforderungsprofil der Funktionalen Leistungsbeschreibung, das Verhandlungsverfahren zum Neubau
sowie die Planung und Bauausführung stellen den Energiehaushalt kontinuierlich transparent dar und
werden gutachterlich begleitet. Durch eine geschickte Kombination der örtlich vorhandenen Energieträger soll in der Jahresbilanz von Wärme-, Kälte- und Stromnutzung eine Klimaneutralität erreicht
werden. CO2-Emissionen, die anteilig durch die Fernwärme- und Stromnutzung entstehen, müssen
durch Nutzung von natürlicher, am Standort verfügbarer Energieformen kompensiert werden.
Ziel eines überdurchschnittlich geringen Energiebedarfs
Durch Suffizienz- und Effizienzmaßnahmen von übergesetzlicher Qualität wird die Bauaufgabe im
Rahmen des Lebenszyklus in erhöhter Wirtschaftlichkeit umgesetzt. Abgeleitet aus den städtischen
Leitlinien „Energieeffizienz und Nachhaltiges Bauen“ werden Bedarfe auf ein angemessenes Niveau
begrenzt und Effizienztechnologien zum Standard. Dazu gehören beispielsweise eine hochgedämmte
Gebäudehülle für beheizte Bereiche, eine mechanische, sich anpassende Lüftung mit hocheffizienter
Wärmerückgewinnung für Aufenthaltsbereiche und eine sinnvolle Begrenzung der Kühllasten durch
Verschattungen, Reduktion innerer Wärmelasten und Begrenzung der konditionierten Bereiche. Zur
Beleuchtung werden in allen Bereichen LED-Leuchtmittel verwendet, sofern deren Amortisation bereits gegeben ist. Dies gilt besonders für die integrierte Spielfeldbeleuchtung.
Ziel der ökonomischen, ökologischen und sozialen Nachhaltigkeit
Nachhaltigkeit bedeutet neben der Reduktion von nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt in Bau
und Betrieb des Stadions auch die dauerhafte Stärkung einer vielseitigen und Ressourcen schonenden
Nutzung der baulichen und technischen Anlagen. Die Stadt Karlsruhe orientiert sich an der Nachhaltigkeitsdefinition des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit.
Zur ökologischen Dimension gehört die Anforderung, an mindestens einem Element des Stadions
eine Nutzung nachwachsender Rohstoffe bzw. wieder verwerteter Baustoffe öffentlich zu erfahren.
Dies kann zum Beispiel bei den neuen Fassaden oder bei den Zuschauersitzen geschehen. Die Verwendung von örtlichen Niederschlagserträgen soll den Wasserkonsum verringern. Eine Wartungsund Pflegefreundlichkeit der Bauteile des Stadions schließt auch die leichte Rückbaubarkeit mit ein.
Das Erschließungs- und Verkehrskonzept fördert die fußläufige Erschließung und die Radmobilität
neben der Nutzung des öffentlichen Personennahverkehrs.
Eine echte Zertifizierung wie z.B. gemäß den Anforderungen der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) ist nicht möglich, da Spezialimmobilien wie ein Stadion als zertifizierbares
Nutzerprofil nicht vorhanden sind und auch nicht absehbar erstellt werden. Dennoch schlägt die
Verwaltung vor, die bereits für Gebäude im Verfügungsbereich des HGW definierten Standards der
Leitlinie „Energieeffizienz und Nachhaltiges Bauen“ für das Stadion anzuwenden. Über einen Bezug
von Ökostrom und ein vorzugebendes Maß der Eigenstromproduktion mit Photovoltaikmodulen kann
und soll in Kombination mit der vorhandenen Fernwärme am Standort die Klimaneutralität erreicht
werden. Zusätzlich zur Erfüllung der stadteigenen Standards der erwähnten Leitlinien werden in der
Funktionalen Leistungsbeschreibung öffentlich wahrnehmbare Akzente der Nachhaltigkeit definiert.
16
STADION
im Wildpark
Analyse der Bestandssituation
Kartenmaterial Bestandsanalyse
Konzept zur Verkehrsplanung
Kartenmaterial Verkehrsplanung
Masterplanung
Analyse der Bestandssituation
Die zentrale Frage der Projektgruppe, die sich um die verkehrliche Erschließung und
sicherheitstechnischen Belange im Kontext des Stadionbaus kümmert, lautet: Wie kommt man sicher
zum Stadion im Wildpark - und wie wieder weg?
Dem dazu erarbeiteten Verkehrskonzept ging zunächst eine detaillierte Analyse der heutigen
Verkehrssituation voraus. Mittels empirischer Erhebungen an unterschiedlichen Spieltagen (starkes
Besucheraufkommen, Risikospiel, weniger stark frequentiertes Spiel) wurde insbesondere die
Anfahrts- und Parkraumsituation verschiedener Verkehrsteilnehmer (MIV, ÖPNV, Fußgänger, Fahrrad)
untersucht.
Diese Analyse lieferte Erkenntnisse über die Anzahl an spieltagsbezogenen Fahrzeugen, die neben
dem oft nicht ausgelasteten bewirtschafteten Birkenparkplatz vor allem in den Waldwegen, den
sogenannten Fächerstrahlen, abgestellt sind. Auch der Besetzungsgrad der einzelnen Pkw wurde
erhoben und hat einen gegenüber anderen Stadien deutlich niedrigeren Wert von 2,2 Personen pro
Fahrzeug ergeben. Auch das Einzugsgebiet der Besucherinnen und Besucher wurde erfragt (siehe
Karte 1), um so Rückschlüsse auf deren überregionale Anfahrtsrichtung ziehen zu können.
Das ungeordnete Abstellen von Fahrrädern, ohne die Möglichkeit diese anschließen zu können, zeigt
deutliches Verbesserungspotenzial im Bereich der Fahrradabstellplätze.
Besonderes Interesse der Verkehrsplaner galt außerdem der Richtung und Stärke der Fanströme nach
Spielende (siehe Karte 2). So hat man z.B. beim Spiel gegen den 1. FC Kaiserslautern festgestellt,
dass sich ein Großteil der Fußgänger in süd-westliche Richtung durch den Schlosspark zur Innenstadt
bewegt (ca. 6.800 Personen) sowie eine weitere Gruppe (ca. 2.200 Personen) über den Campus des
KIT. Die meisten der nach Norden (rund 5.000 Fußgänger über Theodor-Heuss-Allee / Stutenseer
Allee) und nach Westen (5.300 Fußgänger entlang des Adenauerrings) strömenden Fußgänger gehen
zu den in den Waldwegen abgestellten Fahrzeugen. Aufgrund der aktuellen Baustellensituation am
Durlacher Tor spielt die Haltestelle dort im Moment für den Wildpark keine große Rolle. Es kann jedoch
davon ausgegangen werden, dass eine leistungsfähige, neue Haltestelle im Verbund der Kombilösung
zukünftig wesentlich größere Fußgängerströme zu dieser (nächstgelegenen) ÖPNV-Anbindungsstelle
mit sich bringen wird.
Parken
„wildes Parken“ im Wald
18
Radverkehr
Parkraum Fahrräder
Karte 1
Einzugsgebiet
(aus Befragung,
PLZ) PLZ)
Einzugsgebiet
(aus Befragung,
Einzugsgebiet Stadionbesucher (aus Befragung, PLZ)
Karte 2
2.
5.3
00
0
70
.
2
3.6
6.
80
0
0
1.45
d“
al
W
m
i
„
en
k
r
Pa
45
0
Analyse
Fußgängerströme (Erhebung am 29.03.2014 nach dem Spiel gegen den 1. FC Kaiserslautern)
2.200
00
1350
„Magisches Dreieck“
Stadt Karlsruhe, Stadtplanungsamt
19
Karte 3
Bundesligavereine in Deutschland (Saison 2013/2014)
Fußballvereine
Fußballvereine
in Deutschland
in Deutschland
Konzept zur Verkehrsplanung
Auf der Bestandsanalyse aufbauend wurden die wesentlichen Anforderungen für ein zukunftsfähiges
Verkehrskonzept definiert und mit den Sicherheitsorganen, den Fanvertretern und dem KSC als
Hauptnutzer abgestimmt. Die Planung betrachtet die Infrastrukturflächen im Nahbereich des Stadions,
die gesamtstädtische sowie die überregionale Erschließung. Einige der vorgesehenen strukturellen
Eingriffe sind unabhängig vom Neubau des Stadionbaukörpers zu betrachten und werden, soweit
diese die Ausschreibung des Stadionrunds nicht betreffen, als Einzelmaßnahmen separat vergeben
und ausgeführt.
Es ist ein dezentrales Parkraumsystem erarbeitet worden (siehe Karte 6). Dieses sieht vor, die
vorhandenen Parkhauskapazitäten im Stadionumfeld und der Innenstadt einzubinden (siehe Karte 4)
und damit Ressourcen zu schonen sowie unnötig hohe Kosten, etwa für neue Parkhausbauten, die
dann nur an Heimspieltagen des KSC ausgelastet wären, zu vermeiden.
Die im Stadtgebiet vorhandenen Parkhäuser, die an Spieltagen nicht voll ausgelastet sind, sollen über
das städtische Parkleitsystem integriert werden. Die Parkhausbetreiber haben zudem bereits ihre
Bereitschaft signalisiert, über attraktive Fußballspieltarife einen weiteren Anreiz für Stadionbesucher
zu schaffen. Gleichzeitig sollen die Abstellmöglichkeiten für Pkw im Norden und Westen des Stadions
20
reduziert und mit Kosten belegt werden.
Im Nahbereich des Stadions ist die Entschärfung des „magischen Dreiecks“ am Eingang Ost und im
Kreuzungsbereich mit der Aufstellfläche der Gästefans ein wichtiges Ziel der Planung. Dort kreuzen
sich heute die stärksten Ströme heimischer Fans mit den Wegen der Gästefans und deren Reisebzw. Shuttlebussen. Der Konfliktbereich kann derzeit nur mit einem hohen personellen Aufwand der
Polizei bewerkstelligt werden.
Eine Entschärfung des „magischen Dreiecks“ kann erreicht werden, weil sich im erarbeiteten
Verkehrskonzept zukünftig aufgrund der geänderten Parkierung starke Fußgängerströme nicht
mehr nach Norden und Westen des Stadions, sondern in Richtung Süden orientieren. Auch die
wiedereröffnete Haltestelle am Durlacher Tor wird diesen Trend verstärken. Des Weiteren wird die
Gästefanaufstellfläche im Norden des Stadions und der Haupteingang der Heimfans innenstadtnah
im Südosten des Stadions angeordnet. Damit wird das Zusammentreffen der unterschiedlichen
Fanströme im Wesentlichen vermieden (siehe Karte 5).
Vor allem für mobilitätseingeschränkte Stadionbesucher fahren ausgehend von den Haltestellen
Durlacher Tor und Mühlburger Tor Shuttlebusse der VBK direkt zum Stadion.
Die Route der Transferbusse wird wie bisher weiterhin in Abstimmung mit der Polizei erfolgen.
Eine grundsätzlich mögliche Anfahrts-/Abfahrtsroute der VBK-Transferbusse für die Gästefans zum
Hauptbahnhof ist über den Adenauerring nach Westen geplant, sodass auch hier möglichst wenig
Kreuzungssituationen mit größeren Heimfangruppen entstehen. Die gleiche Abfahrtsrichtung ist
auch für die Route West der Gästefans in privaten Pkw oder Reisebussen vorgesehen. Diese führt zur
Linkenheimer Allee und über die B36 und die B35 zur A5 Anschlussstelle Bruchsal. Die Route Ost, die
zur gleichen Anschlussstelle führt und daher ebenfalls für alle nördlich von Karlsruhe beheimateten
Gästefans relevant ist, sieht eine Umfahrung des Birkenparkplatzes vor, um über die Theodor-HeussAllee und die Waldstadt zur L550 zu gelangen. Der erste Abschnitt dieser Route, der als „konfliktarmer
Korridor“ betrachtet wird, soll außerdem benutzt werden, um die beiden Anschlusstellen Karlsruhe
Nord und Karlsruhe Durlach zu erreichen. Dies ist insbesondere für Spiele gegen Mannschaften aus
südlicheren Regionen relevant, welche ob der Lage Karlsruhes in Süddeutschland in Summe seltener
stattfinden (siehe Karte 3).
Ein ausreichendes Angebot für Fahrradparken (insgesamt ca. 3.000 Stück) ist an zentraler Stelle im
Vorfeld des Stadionbaukörpers und an den übrigen Stadioneingängen vorgesehen.
Für die Fußgänger, die den Heimweg durch den Schlosspark antreten, soll die direkteste Route
beleuchtete werden, um Sicherheit und Komfort zu erhöhen (siehe Karte 7).
Gästereisebusse nach dem Spiel
geplante Routen Gästebusse
Schaffung von Fahrradabstellplätzen
21
Pkw-Parken
zukünftig
Kartenmaterial Verkehrskonzept
Karte 4
Konzept Parkraum PKW inkl. Fußgängerströme zu den Parkplätzen
Karte 5
Gästereisebusse
nach dem Spiel
Ga
st
P
Bu
s
Konzept Fußgängerströme im Nahbereich des Stadions
22
t.
9
2
a
t0
i1
4
o
n
Karte 6
Mit
dem Pkw: Parkleitsystem
Konzept zur dezentrale Parkraumsystematik
Zu Fuß: Wegweisung und Beleuchtung
Karte Fuß:
7
Zu
Wegweisung und Beleuchtung
Zu Fuß: Wegweisung und Beleuchtung in Bestand und Planung
23
Masterplanung
Die zuvor beschriebenen planerischen Festlegungen zur infrastrukturellen Erschließung des
Fußballstadions im Wildpark sind in den von AS&P (Albert Speer & Partner GmbH) erstellten Masterplan
GKPIGƃQUUGP +P #DUVKOOWPI OKV CNNGP CP FGT 2NCPWPI DGVGKNKIVGP +PVGTGUUGPUXGTVTGVGTP JCV OCP
sich auf die sogenannte Variante 4 geeinigt, anhand derer das laufende Bebauungsplanverfahren
CDIGYKEMGNVYKTF
Ein zentraler Aspekte dieser Planungsvariante ist die bereits oben erwähnte Anordnung des
)ÀUVGHCPDGTGKEJU KO 0QTFYGUVGP FGU 5VCFKQPU KO /CUVGTRNCP OKV d%p IGMGPP\GKEJPGV &KG
)ÀUVGHCPCWHUVGNNƃÀEJGKUVDGK4KUKMQURKGNGPMQORNGVVCDIGUEJKTOVWPFFGT<WVTKVVFGT)ÀUVGHCPU\WO
5VCFKQPDCWMÒTRGTHØJTVØDGTGKPGPGKPIGJCWUVGP5VGI\WO)ÀUVGHCPDNQEM(ØTFKGUG(NÀEJGPCPQTFPWPI
KUVFKG8GTNCIGTWPIFGU5VCFKQPUFGT/CPPUEJCHVWOGKPGP2NCV\PCEJ5ØFGPGTHQTFGTNKEJ
$
&KG CO UØFNKEJGP 4CPF XQTIGUGJGPGP 6TCKPKPIUƃÀEJGP * WPF * UKPF -+QORGPUCVKQPUƃÀEJGP
FKG FWTEJ FKG (NÀEJGPU[UVGOCVKM JGTXQTIGTWHGP YGTFGP * JKPIGIGP KUV GKP \WUÀV\NKEJ XQO -5%
IGHQTFGTVGT6TCKPKPIURNCV\FGTKO5KPPGGKPGT\WMWPHVUHÀJKIGP'PVYKEMNWPICO5VCPFQTVKO/CUVGTRNCP
DGTØEMUKEJVKIVYGTFGPUQNN
'DGPHCNNU DGTØEMUKEJVKIV UKPF FKG #WHUVGNNƃÀEJGP HØT /CPPUEJCHVUDWUUG 2QNK\GK 4GVVWPIUFKGPUV WPF
68%QORQWPFUQYKGFKG(NÀEJG'HØTGKP*QURKVCNKV[RCTMJCWU
'KPKIGFGTKPFKG2NCPWPIGKPDG\QIGPGP$GTGKEJGDGƂPFGPUKEJKP.CPFGUDGUKV\WPFYGTFGPWCHØT
6GPPKURNÀV\GFGU-+6IGPWV\V¸DGTFGTGP8GTNCIGTWPIWPFFGP'TYGTDFGT(NÀEJGHØTFCU5VCFKQPMQP\GRV
KUVOCPFGT\GKVOKV8GTOÒIGPWPF$CW$CFGP9ØTVVGODGTIWPFFGO-+6KO)GURTÀEJ
8QPFGT4GCNKUKGTWPIGKPGU\WPÀEJUVCWHFGO$KTMGPRCTMRNCV\IGRNCPVGP2CTMFGEMUYKTFCWHITWPFFGT
nicht darstellbaren Wirtschaftlichkeit Abstand genommen, bis entweder das Verkehrskonzept oder
FKG'PVYKEMNWPIFGU-+6FKGU\YKPIGPFGTHQTFGTNKEJOCEJGPQFGTFKGƂPCP\KGNNG.GKUVWPIUHÀJKIMGKV
FGU-CTNUTWJGT5%GKPG4GƂPCP\KGTWPIGTOÒINKEJV
'KPGYGKVGTG-QPUGSWGP\FKGUGT(NÀEJGPU[UVGOCVKMKUVFKG)GYKEJVWPIFGU'KPICPIU1UVFGTFWTEJ
die Anordnung des Heimfanbereichs an dieser Stelle in einem neuen Stadion an Bedeutung gewinnt
und von daher auch durch die Verlagerung der identitätsstiftenden Statue, dem „Nackten Mann“,
GPVURTGEJGPFIGMGPP\GKEJPGVYGTFGPUQNN
#525VCPF1MVQDGT
24
Stand Oktober 2014
Stand August 2015 Neues Fußballstadion im Wildpark
25
2.1
2.2
Werbung
Werbung im Stadion-Innenbereich, an den Tribünen
(Haupt- und Gegentribüne)
LED-Videoleinwände
Presse- + Öffentlichkeitsarbeit
TV-Studio: Indoor
Höhendifferenz zwischen Innenraum und Brüstung
ca. 1,50m (Referenz Stadion Mainz) > Sichtbarkeit auf
2 Werbungsbanden gegeben!
2 Stück
ca. 25 m²
ca. 25 m²
UPDATE Juli 2015
je 60m²
Verein = Doppelloge; Teilloge kann im Bedarfsfall als
gläsernes TV-Studio genutzt werden
Pressekonferenzraum
80 Plätze
Podium, Kamerapodest > Stadionhandbuch
Medienund
Fotografenarbeitsraum
60
m²
Die Ergebnisse der artenschutzrechtlichen Untersuchungen, die für die Dauer eines Vegetationszyklus
Interviewbereich Flash-Zone
6 Positionen
natürliche Belichtung
durchgeführt Mixed-Zone:
wurden, liegen
zwischenzeitlich
vor
und haben
eine Optimierung
der Flächensystematik
zentraler
Bereich zw. Kabinen,
Ausgängen
80 Personen
Maximalkapazität
bewirkt. So wurde
u. Bus die Trainingsfläche H5 (siehe Masterplan), die ursprünglich im Osten vorgesehenen
Sitzplätze
(alle mit Strom, WLAN) auf
der
80
Plätze dem Stadionhandbuch
war, auf Grund
vonMedien
artenschutzrechtlichen
Belangen
neben
zukünftigen Stadion der 2.
Haupttribüne
Mannschaft angeordnet.Die an dieser Stelle geplanten Aufstellflächen für Mannschaftsbusse, Polizei,
Rettungsdienst
und TV-Compound
3
SPIELER
/ SPIELBETRIEB wurden entsprechend nach Süden und Osten verschoben.
3.1
Spielfeld sind im aktuellen Masterplan abgebildet und im Bebauungsplanverfahren
Diese Änderungen
105m x 68m
berücksichtigt.Spielfeldgröße ohne Auslaufzone
Stadioninnenraum
125m x 85m
Orientierungswert!
Heimmannschaft
Die PlanungenHeimkabine
der Projektgruppe 2 wurden zuletzt im Planungsausschuss
am 18.06.2015
als Grundlage
120 m²
Heimkabine
inkl. Sanitär;
zuzügl.
des Bebauungsplanverfahrens vorgestellt. Die Maßnahmen sollen Besprechungsfunktion/Videoanalyse
in einem Bausteinekonzept
berücksichtigen; alternativ in Kombination mit
sukzessive umgesetzt werden. Es ist vorgesehen die infrastrukturellen
Verbesserungen in Teilen
Spielerlounge/Aufenthaltsraum
(vgl. D) ...
3.2
unabhängig vom
Planungs- und Ausschreibungsverfahren40des
Stadionbaukörpers zu realisieren.
Trainerkabine 1
m²
3.3
3.3
Trainerkabine 2
20 m²
2 Physioräume
40 m²
2 Räume je 20m2
Aufwärmzone
Überarbeitete Anforderungen FIFA/UEFA; zu klären...
Aufenthaltsraum für 6-8 Personen
abhängig Betreiberkonzept
Gastmannschaft
Gastkabine
Trainerkabine, Gast
Physioraum, Gast
sonstige Kabinen und Aufenthaltsräume
100m²
20 m²
20 m²
Gastkabine inkl. Sanitär
30 m²
Mindestanforderung Stadionhandbuch
110 m²
AS&P, Stand April 2015
Seite 2 von
26
STADION
im Wildpark
Unbedingt notwendige Maßnahmen und
Verbesserungen
Unbedingt notwendige Maßnahmen und Verbesserungen
Als Alternative zu einem Neubau im Wildpark forderte der Gemeinderat die Verwaltung auf, eine
„Generalsanierung“ zu prüfen. Die Untersuchung der Verwaltung bezog sich hierbei nur auf den
Stadionbaukörper. Die notwendigen Infrastrukturmaßnahmen im Umfeld fallen sowohl bei der
Generalsanierung als auch bei einem Neubau an.
Zunächst wurden die der Verwaltung bekannten Mängel am Stadionbaukörper erfasst und danach der
Bestand mit dem Stadionhandbuch der DFL/DFB, das als Lizenzierungsgrundlage dient, abgeglichen.
Darüber hinaus wurden die Mängel der Sicherheitsbehörden aufgenommen. Die Defizite lassen sich
in fünf Bereiche unterteilen:
In der Kategorie Sicherheitsmängel werden als unbedingt notwendige Maßnahmen erstens die
Neuordnung der Fanbereiche zur Behebung der fehlenden Fantrennung sowie zweitens der Ausbau
einer vollwertigen Stadionumfahrt und die Integration eines modernen Zutrittskontrollsystem
identifiziert.
Zu den Flächenfehlbedarfen, die unbedingt zu beheben sind, zählen die unzureichende Leitzentrale
der Polizei, die nicht integrierten und nicht witterungsgeschützten Rollstuhlfahrerpositionen, die
nicht barrierefreie Erschließung weiter Teile des Stadions und der Verkaufsstände, die außerdem aus
Sicherheitsaspekten nach Sektoren getrennt sein müssten.
Die Vorgaben der Versammlungsstättenverordnung (VStättVO) hinsichtlich Brandschutz, Anzahl
an Toiletten, Rettungswegen und Sicherheitsbeleuchtung sind unbedingt erforderliche Maßnahmen,
die jedoch nur durch den Neubau von Gegentribüne und Kurven zu realisieren sind.
Defizite der baulichen und technischen Infrastruktur sind insbesondere bei der Flutlichtanlage
sowie der Sicherheits- und Notstromversorgung festgestellt worden. Diese sind durch Erneuerung
bzw. Nachrüstung zu beheben. Die Schadstoffuntersuchung der baulichen Anlagen zeigt Ergebnisse,
die baujahrestypisch zu bewerten sind. Sie bewegen sich damit im üblichen Rahmen.
Aus den benannten Mängeln resultierten Maßnahmenvorschläge, die skizzenhaft betrachtet
und überschlägig kostenseitig eingeschätzt wurden. Dabei wurde bewusst zwischen unbedingt
erforderlichen Maßnahmen und reinen Verbesserungen, die z.B. aus Sicht des Hauptnutzers oder im
Vergleich mit anderen Standorten als sinnvoll erachtet werden, unterschieden.
Sicherheit - Fantrennung
Ausgangssituation
Grundlage
Der ermittelte Kostenansatz ist entsprechend der vorgenommenen Kategorisierung gegliedert.
So summierenFantrennung,
sich die aufgrundhier
der v.a.
Bestimmungen
der Versammlungsstättenverordnung,
des
Unbedingt not
Fehlende
der Konfliktbereich
des
Stadionhandbuchs und der Anforderungen der Sicherheitsbehörden unbedingt notwendigen
MAGISCHEN DREIECKS aufgrund sich überschneidender
Vorgabe Stadionh
Maßnahmen auf 41,8 - 48,6 Mio. € brutto, bzw. 35,1 - 40,8 Mio. € netto. Die Spreizung der Annahmen
Wegeführung
von
Heimund
Gästefans
im
Zuge
der
Anund
Getrennte
Fanberei
liegt in dem Umstand begründet, dass bei Sanierungsprojekten eine gewisse Ungenauigkeit der
Zugang (kreuzun
insbesondere
der Abreise
Annahmen, insbesondere
ohne genauere Planung, nicht ausgeschlossen werden kann.
Konfliktbereich
„magisches Dreieck“
Heimfans
Gästefans
Problem Fantrennung
28Konzeptansatz
Gä
AnGäste
An- und Abreiseplan
Konfliktbereich
Personalaufwand
Personeller Aufwand
Budgetansatz
Maßnahmen der "Verbesserung" summieren sich auf 16,5 - 19,0 Mio. € brutto, bzw. 13,9 - 16,0 Mio.
€ netto. Hier sind unter anderem die Erweiterung des Bereichs Hospitality und der Vereinsflächen zu
erwähnen.
In der Variante Generalsanierung wird die bestehende Haupttribüne weiter genutzt. Hierbei ist
aber zusätzlich zu berücksichtigen, dass im Laufe der kommenden zehn Jahre Investitionen in die
Gebäudetechnik der Haupttribüne erforderlich sein werden.
Unter der Annahme der Umsetzung einer Minimalvariante, die nur die unbedingt notwendigen
Maßnahmen beinhaltet, wurde eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung angestellt. Es wurde unterstellt,
dass der KSC eine erhöhte Miete in Höhe von 741.000 € (basierend auf höheren Ticketeinnahmen)
leisten kann. Zusätzlich wurden Einnahmen aus der Vergabe des Namensrechts in Höhe von 400.000€
angenommen, da die Minimalvariante als weniger attraktiv für Wirtschaftspartner angesehen wird.
Unter sonst gleichen Voraussetzungen (Berücksichtigung Abschreibung, Höhe Zinssatz, Anteile
Bauunterhaltung, Personal etc.) entsteht im Ergebnis durch diese Variante ein anfänglicher Jahresverlust
von über 3 Mio. €. Dies erscheint plausibel, da auch heute schon Abschreibungen, Personalkosten
und Kosten für Bauunterhaltung und Betrieb den städtischen Haushalt belasten und darüber hinaus
die Investitionen nicht durch eine deutlich erhöhte Pacht refinanziert werden können.
Der für eine höhere Pacht entscheidende Bereich Hospitality wird bei Umsetzung der Minimalversion
sogar etwas verkleinert, um Platz für eine adäquate Sicherheitsleitstelle zu schaffen. Ansonsten
verbleibt dieser Bereich in seinem jetzigen wenig attraktiven Zustand. Der wichtige Einnahmeblock
aus diesem Bereich verändert sich beim Hauptnutzer also allenfalls ins negative - durch die Streichung
von zwei Logen - insofern sind aus diesem Teil der Bewirtschaftung des Stadions (Hospitality) keine
zusätzlichen Pachtanteile zu erwarten. Das gleiche gilt für die Drittverwendung des Stadions. Der
bisherige Zustand ist kaum geeignet, hier mehr Erlöse zu generieren.
Eine Vergleichbarkeit der Generalsanierung mit dem Neubauprojekt kann hergestellt werden, wenn
alle "unbedingt notwendigen Maßnahmen" und die "Verbesserungen" umgesetzt werden. Dann
wären höhere Erträge im Bereich Hospitality möglich, deren Höhe allerdings derzeit nur schwerlich
und nicht verlässlich prognostiziert werden können. Die summierten Investitionen liegen dann bei 58,3
- 67,6 Mio. € brutto bzw. 49,0 - 56,8 Mio. € netto für den Stadionbaukörper ohne die erforderlichen
Maßnahmen im Außenbereich.
Um zu verstehen, wie sich eine absolute Minimalvariante auf den städtischen Haushalt auswirkt,
wurde versucht, den Kosten für die Minimalvariante abgeleitete Erträge anhand einer Verbesserung der Ticketerlöse aufgrund der überdachten Kurven und einem unterstellten Namensrechtsertrag gegenüberzustellen. Den niedrigeren Investitionskosten der Generalsanierung gegenüber
dem Neubauprojekt stehen dauerhaft nur geringe Steigerungen auf der Einnahmenseite gegenüber.
Dagegen führen die zunächst höheren Investitionskosten der Neubauvariante zu deutlichen
Ertragssteigerungen. Die städtischen Experten empfahlen daher nach Abschluss der Variantenprüfung,
die Generalsanierung nicht weiter zu verfolgen, sondern sich auf ein Neubauvorhaben zu konzentrieren.
Im Rahmen der Untersuchungen zur Variante Generalsanierung wurde die Schadstoffbelastung der
baulichen Anlagen und des Walls durch Sachverständige begutachtet. Während die Schadstoffe in den
baulichen Anlagen im zu erwartenden Umfang liegen, fielen die Ergebnisse der Walluntersuchungen
schlechter als bisher bekannt aus. Ca. 86 % der Proben zeigen Material der Kategorien Z2 und > Z2.
Die Gutachter schätzen die Kosten für eine Beseitigung des Walls heute auf ca. 14 Mio. € netto, bzw.
17,6 Mio. € brutto. Sie weisen allerdings darauf hin, dass die Kostensteigerungen für die Deponierung
derartigen Materials sehr groß und damit schlecht zu prognostizieren sind. Somit stellt der Abbruch
des Walls ein Kostenrisiko für das Gesamtprojekt dar. Die Verwaltung hält es allerdings nicht für
ausgeschlossen, die Kubatur des Walls innerhalb der "Außenränder" zu modellieren und dadurch z.B.
die Wallkrone abzusenken.
29
UPDATE Juli 2015
Die Arbeit der Projektgruppe 3 ist abgeschlossen.
Nach Vorberatung im Hauptausschuss beschloss der Gemeinderat am 21. Oktober 2014, die
Alternative „Generalsanierung des Wildparkstadions / Minimalvariante“ nicht weiter zu verfolgen.
30
STADION
im Wildpark
Kostenrahmen / Kostenentwicklung
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
Kostenrahmen
Die Abschätzung des Kostenaufwands basiert auf unverbindlichen und überschlägigen Kostenkennwerten (Quelle: BKI/Statistische Kostenkennwerte, Referenzprojekte, o.ä.). Diese Budgets dienen der
Plausibilisierung, können jedoch lediglich orientierenden Charakter bieten. Die im Folgenden genannten Kosten können im Zuge der Vergabe aufgrund der Wettbewerbssituation bzw. der allgemeinen
Marktentwicklung über- oder unterschritten werden. Die umfassende Aufgabe einer Stadionplanung
bedingt eine solche Vorgehensweise, da etwa eine Vorentwurfsplanung mit dazugehöriger Kostenschätzung nach DIN 276 schon den Schwellenwert für eine Vergabe dieser Planungsleistung nach
VOF hervorrufen würde. Die hier vorliegenden Aussagen über Budgets sind von der Belastbarkeit
höchstens mit der Genauigkeit eines Kostenrahmens vergleichbar. Dieser dient ebenfalls als Grundlage für grundsätzliche Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungsüberlegungen in der Leistungsphase 1,
der Grundlagenermittlung.
Für den Standortvergleich wurden 2013 die Kosten für einen Neubau am Standort Wildpark mit
rund 120 Mio. € brutto beziffert. Dieses Budget wurde im Zuge der mittlerweile konkretisierten Planung fortgeschrieben und sowohl an Planungsentscheidungen als auch an die Baupreisentwicklung
angepasst. Programmatische Änderungen, die sich aus der detaillierten Planung ergeben und sich
kostenrelevant auswirken, sind insbesondere durch das unter PG 2 vorgestellte dezentrale Parkierungssystem hervorgerufen. So geht man derzeit davon aus, die 2013 kalkulierten Kosten für ein
Parkdeck auf dem Birkenparkplatz nicht zu investieren. Andererseits wurden zusätzliche Kosten für
20-40 Logen erst zum jetzigen Zeitpunkt mit einbezogen. Gleiches gilt für die Flächenverlagerung des
Gästefanbereichs und die damit einhergehenden Maßnahmen für die Verlagerung der Spielstätte der
2. Mannschaft.
Für den aktuellen Planungsstand wird daher ein Kostenumfang von insgesamt 88,8 Mio. € netto
angenommen. Die Kosten beinhalten 25% Baunebenkosten, zum Beispiel für Planungskosten und
Gutachten, sowie 10% für Unvorhergesehenes.
Der Projektstand wurde im Juli mit der Landesfinanzverwaltung besprochen. Demnach kann im weiteren Projektverlauf von einer Vorsteuerabzugsfähigkeit ausgegangen werden. Entsprechend wurden
auch die für die Pachtberechnung angesetzten Budgets als Nettokosten ausgewiesen.
32
Wirtschaftlichkeit Neubau
Stadion im Wildpark
Wirtschaftlichkeit
Neubau Stadion im Wildpark
Kostenrahmen/BudgetsKostenrahmen/Budgets
Kostenrahmen / Budgets
Kostenrahmen
Stand Juli 2013
Kostenrahmen
Kostenrahmen
Stand
JuliJuli
2014
Stand
2013
Kostenrahmen
Kostenrahmen
Stand
JuliJuli
2014
Stand
2014
brutto
brutto
brutto
netto
brutto
Kostenrahmen
Kostenrahmen
Stand
Oktober
Stand
Juli 2014
ohne Parkdeck Birk.
netto
netto
Kostenra
Stand Ok
ohne Parkd
nett
Stadion - Baukörper
Stadion - Baukörper
KG 300: Bauwerk/Baukonstruktion
KG 300: Bauwerk/Baukonstruktion36.400.000 €
KG 400: Technische Anlagen
9.500.000 €
KG 400: Technische Anlagen
KG 500: Außenflächen
1.800.000 €
KG 500: Außenflächen
€ €
37.128.000
36.400.000
€ €
9.690.000
9.500.000
€ €
1.836.000
1.800.000
€ €
31.200.000
37.128.000
€ €
8.143.000
9.690.000
€ €
1.543.000
1.836.000
€ €
30.000.000
31.200.000
€ €
8.000.000
8.143.000
€ €
1.543.000
1.543.000
30.
8.
1.
KG 600: Ausstattung
KG 600: Ausstattung
KG 700: Baunebenkosten KG 700: Baunebenkosten
Zwischensumme Gebäude Zwischensumme Gebäude
11.900.000 €
59.600.000 €
€ €
12.164.000
11.900.000
60.818.000
€ €
59.600.000
10.221.000€
12.164.000 €
51.107.000€
60.818.000 €
10.221.000€
10.221.000€
49.764.000€
51.107.000€
10.
49.
5.900.000 €
€ €
6.082.000
5.900.000
€ €
5.111.000
6.082.000
€ €
5.111.000
5.111.000
5.
€ €
3.655.000
4.350.000
€ €
2.395.000
2.850.000
€ €
2.730.000
3.655.000
€ €
2.395.000
2.395.000
66.000.000 €
4.350.000 €
2.850.000 €
€ €
74.100.000
66.000.000
62.268.000€
74.100.000 €
60.000.000€
62.268.000€
2.
2.
60.
Stadion - Zusatzkosten Stadion - Zusatzkosten
Abbruch Haupttribüne
4.500.000 €
Abbruch Haupttribüne
Bauen im Betrieb
2.500.000 €
Bauen im Betrieb
Summe Stadion - Zusatzkosten
Summe Stadion - Zusatzkosten 7.000.000 €
€ €
4.760.000
4.500.000
€ €
2.380.000
2.500.000
€ €
7.140.000
7.000.000
€ €
4.000.000
4.760.000
€ €
2.000.000
2.380.000
€ €
6.000.000
7.140.000
€ €
3.500.000
4.000.000
€ €
1.000.000
2.000.000
€ €
4.500.000
6.000.000
3.
1.
4.
€ €
22.240.000
10.000.000
€ €
15.060.000
32.000.000
€ €
37.300.000
42.000.000
€ €
18.689.000
22.240.000
€ €
12.655.000
15.060.000
31.345.000€
37.300.000 €
€ €
10.000.000
18.689.000
12.655.000 €
10.000.000€
31.345.000€
10.
€ €
2.040.000
2.000.000
500.000 €
€ €
1.714.000
2.040.000
€ €
420.000
500.000
€ €
1.300.000
1.714.000
€ €
300.000
420.000
1.
€ €
2.540.000
2.000.000
1.400.000 €
€ €
2.134.000
2.540.000
€ €
1.176.000
1.400.000
€ €
1.600.000
2.134.000
€ €
900.000
1.176.000
1.
3.000.000 €
3.000.000 €
2.521.000
€ €
3.000.000
€ €
2.521.000
3.000.000
1.800.000
€ €
2.521.000
€ €
1.800.000
2.521.000
500.000 €
1.
1.
7.400.000 €
€ €
2.040.000
2.000.000
€ €
6.218.000
7.400.000
€ €
1.714.000
2.040.000
1.800.000 €
€ €
6.800.000
6.218.000
€ €
1.200.000
1.714.000
9.600.000 €
960.000 €
10.560.000€
2.640.000 €
13.200.000 €
€ €
1.100.000
857.000
1.
6.
1.
9.
Anbau
Anbau
Baukonstruktion
Baukonstruktion
Technik
Technik
zzgl. Unvorhergesehenes zzgl. Unvorhergesehenes
zzgl. 20 Logeneinheiten
zzgl. erweiterter Nutzerbedarf
zzgl. erweiterter Nutzerbedarf
Summe Stadion - Baukörper
Summe Stadion - Baukörper
Parkierung
Parkdeck Hospitality
Parkdeck Birkenparkplatz
Summe Parkierung
Parkierung
Summe Parkierung
10.000.000 €
32.000.000 €
42.000.000 €
Infrastruktur
Infrastruktur
Busparkplatz/Fußwege/Beleuchtung
Busparkplatz/Fußwege/Beleuchtung2.000.000 €
Radabstellanlage
Radabstellanlage
Zwischensumme Umweltverbund
2.000.000 €
Zwischensumme Umweltverbund
Neubau 2 Trainingsplätze Neubau 2 Trainingsplätze
Spielstätte II. Mannschaft Spielstätte II. Mannschaft
Neubau Steg, Aufstellflächen
Neubau Steg, Aufstellflächen
Aufstellflächen Dienste undAufstellflächen
Übertragungswagen
Dienste und Übertragungswagen
Umfahrung BirkenparkplatzUmfahrung Birkenparkplatz
Zwischensumme Standortsicherheit
Zwischensumme Standortsicherheit
Technik/Hausanschlüsse Technik/Hausanschlüsse
2.000.000 €
Zwischensumme
Zwischensumme
Unvorhergesehenes 10% Unvorhergesehenes 10%
Zwischensumme
Zwischensumme
Nebenkosten 25%
Nebenkosten 25%
Infrastruktur - Zwischensumme
Grunderwerb/Verlagerung
Grunderwerb/Verlagerung
Summe Infrastruktur
Summe Infrastruktur
Gesamtinvestitionskosten
1.000.000 €
1.000.000 €
€ €
1.020.000
1.000.000
€ €
1.020.000
1.000.000
€ €
857.000
1.020.000
€ €
857.000
1.020.000
120.000.000 €
€ €
131.540.000
120.000.000
110.537.000€
131.540.000 €
Neues Stadion im Wildpark - Wirtschaftlichkeit
Neues Stadion im Wildpark - Wirtschaftlichkeit
10.
14.300.000€
857.000 €
10.
2.
13.
1.
14.
88.800.000€
110.537.000€
88.
16.10.2014
33
Kostenrahmen
/ Kostenentwicklung
Wirtschaftlichkeit Neubau Stadion im Wildpark
Datenblatt Kosten
Baukörper Stadion
Stand Gemeinderat
Konsensmodell
LOI-Modell
21.10.2014
Stand 22.12.2014
Stand 07.02.2015
netto
netto
netto
Stadion - Zusatzkosten
60.000.000 €
4.500.000 €
60.000.000 €
4.500.000 €
60.000.000 €
4.500.000 €
Parkierung
10.000.000 €
0€
10.000.000 €
10.000.000 €
0€
10.000.000 €
10.000.000 €
0€
10.000.000 €
1.600.000 €
1.600.000 €
1.600.000 €
6.800.000 €
6.800.000 €
6.800.000 €
1.200.000 €
1.200.000 €
1.200.000 €
960.000 €
2.640.000 €
13.200.000 €
1.100.000 €
14.300.000 €
960.000 €
2.640.000 €
13.200.000 €
1.100.000 €
14.300.000 €
960.000 €
2.640.000 €
13.200.000 €
1.100.000 €
14.300.000 €
88.800.000 €
14.300.000 €
74.500.000 €
88.800.000 €
14.300.000 €
74.500.000 €
88.800.000 €
14.300.000 €
74.500.000 €
11.000.000 €
63.500.000 €
11.000.000 €
63.500.000 €
11.000.000 €
63.500.000 €
1.396.281 €
1.396.281 €
1.396.281 €
2.482.125 €
2.482.125 €
2.482.125 €
Summe Abschreibung Jahr 21-40
2.645.062 €
2.645.062 €
2.645.062 €
Zinsen8.)
1.587.500 €
1.587.500 €
1.587.500 €
550.000 €
550.000 €
550.000 €
1.690.000 €
1.790.000 €
1.790.000 €
1.300.000 €
240.000 €
240.000 €
40.000 €
100.000 €
100.000 €
120.000 €
120.000 €
120.000 €
1.)
Infrastruktur - Umweltverbund
Infrastruktur Umweltverbund2.)
3.)
Infrastruktur Standort
4.)
Infrastruktur Technik
Unvorhergesehenes 10%
Nebenkosten 25%
Infrastruktur - Grunderwerb/Verlagerung
Infrastruktur
abzgl. Infrastrukturkosten
zu refinanzierende Kosten5.)
abzgl. Landesmittel
Fremdkapitalbedarf
Jährliche Kosten
6.)
Summe Bauunterhaltung und Bewirtschaftung
7.)
Summe Abschreibung Jahr 1-20
7.)
Erlöse
Auflösung Landeszuschuss
5,00%
9.)
Jahrespacht (Spielbetrieb) KSC
10.)
Instandhaltungspauschale KSC anfänglich
11.)
Anteil Umsatz Veranstaltungen
Pacht Geschäftsstelle KSC
12.)
Beteiligung Ticketverkäufe
13.)
Aufstiegsprämie KSC an Stadt14.)
Einnahmen
Namensrechte (Vergabe durch Stadt)15.)
1.)
2.)
3.)
4.)
5.)
6.)
7.)
8.)
232.900 €
325.700 €
325.700 €
500.000 €
500.000 €
3.382.900 €
3.075.700 €
3.075.700 €
800.000 €
800.000 €
800.000 €
Rückbau Stadion, Bauen unter Betrieb, ohne evtl. Kosten baugrundbedingter Zusatzgründungen und Altlasten
Fußwege/Beleuchtung/Radabstellanlage
Verlagerung Gästeparkplatz mit Steg, Ersatztrainingsplätze, Umfahrung Birkenparkplatz
Abwassersammler, Hausanschlüsse
Basis für die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
34
1,5% der Kosten für Baukonstruktion, 3,0% der Kosten der Technik, Personalkosten, indexiert mit 1% p. a.
Abschreibungen, Gebäude auf 33 Jahre, Technik auf 20 Jahre, höhere Abschreibung ab Jahr 21 auf Grund der Erneurung der Technik
Zinsen im Jahr 1 dargestellt, Zinssätze angenommen: Jahr 1-15 zu 2,5%; Jahr 16-33 zu 3,5%. Entwicklung der Zinshöhe abhängig von der
11.)
12.)
Beteiligung Ticketverkäufe
15.)
Namensrechte (Vergabe durch Stadt)
9.)
10.)
11.)
12.)
13.)
14.)
15.)
100.000 €
100.000 €
120.000 €
120.000 €
232.900 €
13.)
Aufstiegsprämie KSC an Stadt14.)
Einnahmen
1.)
2.)
3.)
4.)
5.)
6.)
7.)
8.)
40.000 €
120.000 €
325.700 €
325.700 €
500.000 €
500.000 €
3.382.900 €
3.075.700 €
3.075.700 €
800.000 €
800.000 €
800.000 €
Rückbau Stadion, Bauen unter Betrieb, ohne evtl. Kosten baugrundbedingter Zusatzgründungen und Altlasten
Fußwege/Beleuchtung/Radabstellanlage
Verlagerung Gästeparkplatz mit Steg, Ersatztrainingsplätze, Umfahrung Birkenparkplatz
Abwassersammler, Hausanschlüsse
Basis für die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
1,5% der Kosten für Baukonstruktion, 3,0% der Kosten der Technik, Personalkosten, indexiert mit 1% p. a.
Abschreibungen, Gebäude auf 33 Jahre, Technik auf 20 Jahre, höhere Abschreibung ab Jahr 21 auf Grund der Erneurung der Technik
Zinsen im Jahr 1 dargestellt, Zinssätze angenommen: Jahr 1-15 zu 2,5%; Jahr 16-33 zu 3,5%. Entwicklung der Zinshöhe abhängig von der
Darlehenshöhe.
gemittelt aus der Ligazugehörigkeit der letzten 10 Jahre, 1. Bundesliga 3,5 Mio. €, 2. Bundesliga 1,5 Mio. €, 3. Liga 0,4 Mio. €
Instandhaltungspauschale, anfänglich, ab Jahr 6: 1. und 2. Bundesliga: 850.000 €, 3. Liga und darunter: 400.000 €, gerechnet mit Mittelwert
anhand Szenario 7-2-1: 800.000 als Anfangswert
Gewinnpauschale, anfänglich 100.000 €, indexiert mit 1% p. a.
Pacht Gescchäftsstelle KSC, 1000 m² * 10 €/m² monatlich, indexiert mit 1% p. a.
Beteiligung an Mehreinnahmen aus Ticketverkäufen ab 20.000 / 18.500 Zuschauern (ohne Hospitality-Tickets) in Höhe von 20%
Aufstiegsprämie in Höhe von 500.000 €, 3x angenommen im Betrachtungszeitraum in den Jahren 5, 15, 25
gemittelt aus der Ligazugehörigkeit der letzten 10 Jahre für 3. Liga 400.000 €, 2. Bundesliga 800.000 € und für 1. Bundesliga 1.000.000 €
Neues Fußballstadion im Wildpark - Wirtschaftlichkeit
35
STAND Oktober 2014
Der aktuelle Kostenrahmen sieht Gesamtinvestitionskosten in Höhe von 88,8 Mio. € netto für
den Stadionneubau vor. In dieser Investitionssumme sind neben dem Stadionkörper auch 40
Logeneinheiten, der Neubau der Geschäftsstelle, das Parkdeck Hospitality, eine Radabstellanlage, der
Neubau von zwei Trainingsplätzen, der Neubau der Spielstätte der II. Mannschaft und der Übergang
vom Gästebusparkplatz zum Gästefanbereich im Stadion, um die Trennung der Gäste- und Heimfans
zu gewährleisten, inklusive Zusatzkosten und den Kosten für die Infrastruktur enthalten.
Die Kosten für den Stadionkörper sind dabei, in Rücksprache mit den Stadionfachplanern der Stadt
und des Vereins, bei einer Höhe von 60 Mio. € nach oben gedeckelt, die Kosten für das Parkdeck
Hospitality bei einer Höhe von 10 Mio. €. Sollte sich im Rahmen der Ausschreibung herausstellen, dass
eine Realisierung innerhalb der oben genannten Kostengrenzen nicht möglich sein sollte, werden
Quantitäten reduziert. Dazu würden beispielsweise eine Reduzierung der Logenanzahl oder der
Stellplatzanzahl auf dem Parkdeck Hospitality gehören.
Der Neubau eines Parkdecks auf dem Birkenparkplatz mit 1.600 Stellplätzen ist derzeit wirtschaftlich
nicht darstellbar und wird deshalb, auch in Abstimmung mit dem Verein, nicht weiter verfolgt und ist
somit auch nicht Bestandteil dieser Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. In den o. g. Gesamtinvestitionskosten
sind aber Kosten für die Befestigung des aktuellen Birkenparkplatzes vorgesehen, der dadurch
aufgewertet wird und eine Kapazität von 700 Stellplätzen aufweisen wird.
Bauplanungsrechtlich wurden alle Vorraussetzungen geschaffen, zukünftig ein Parkdeck auf dem
Birkenparkplatz realisieren zu können, so fern die finanzielle Leistungsfähigkeit des KSC eine
Refinanzierung ermöglicht.
In die Ermittlung der Höhe der Pachtzahlung fließen Investitionskosten, die auf die Infrastruktur
entfallen, nicht gleichermaßen mit ein, da es sich dabei um Investitionen handelt, die vom KSC nicht
zu refinanzieren sind, sondern der sicheren An- und Abreise der Stadionbesucher dienen. Lediglich
die Investitionssumme für bauliche Anlagen, mit denen der Sport-Club durch den Spielbetrieb und
sonstige Veranstaltungen Einnahmen generieren kann, ist in der Ermittlung der Höhe der Pachtzahlung
berücksichtigt. Die nicht über die Pacht des Vereins zu refinanzierenden Investitionskosten liegen
bei 14,3 Mio. € netto und setzen sich aus den Kosten Infrastruktur Umweltverbund (Fußwege,
Beleuchtung, Radabstellanlage), Infrastruktur Standort (Verlagerung Gästeparkplatz inklusive Bau eines
Stegs für kreuzungsfreie und sicher Fanströme, Ersatztrainingsplätze, Umfahrung Birkenparkplatz),
Infrastruktur Technik (Abwassersammler, Hausanschlüsse) und den Kosten für Grunderwerb und
anfallende Verlagerungen an. In dieser Investitionssumme sind 1 Mio. € für Unvorhergesehenes
(finanzieller „Puffer“) und 2,6 Mio. € für Baunebenkosten (Architekten- und Ingenieurleistungen,
Gutacherleistungen, usw.) enthalten.
Des Weiteren reduzieren sich die Gesamtinvestitionskosten in der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
um die vom Land Baden-Württemberg für das Projekt zugesagten Landesmittel in Höhe von 11
Mio. €. Daraus ergibt sich ein Kapitalbedarf für das Neubauprojekt in Höhe von 63,5 Mio. € netto.
Dieser Kapitalbedarf wird mit Hilfe eines Darlehens gedeckt und in den ersten fünfzehn Jahren mit
angenommenen 2,5%, in den zweiten fünfzehn Jahren mit angenommenen 3,5% verzinst. Die
Zinsentwicklung der nächsten Jahre lässt sich nicht mit absoluter Genauigkeit vorhersagen, folglich
sind die oben gewählten Zinssätze Prognosewerte, die von den Experten der Stadtkämmerei als
realistisch eingeschätzt werden.
Die aus dem Stadionbetrieb resultierenden Kosten, die bei der Stadt für Bauunterhaltung und
Bewirtschaftung in Höhe von jährlich 1,4 Mio. € netto anfallen, setzten sich unter anderem aus den
Unterhaltungskosten für die Baukonstruktion, also die „Stadionhülle“ und für die technischen Anlagen
36
(Heizungsanlagen, Klimaanlagen, Be- und Entlüftungsanlagen, Sanitäreinrichtungen, elektrotechnische
Gebäudeausrüstung) zusammen. Die dabei anfallenden jährlichen Unterhaltungskosten der
Baukonstruktion werden mit 1,5%, die Unterhaltungskosten der technischen Anlagen mit 3% der
jeweiligen Investitionssumme veranschlagt. Ein höherer Prozentsatz bei den technischen Anlagen
resultiert aus dem erheblich größeren Wartungs- und Instandhaltungsbedarf im Vergleich zur
Baukonstruktion. Die dabei gewählten Prozentsätze sind kalkulatorische Standardrichtwerte aus
Lehre und Praxis.
Außerdem fallen bei der Stadt kalkulierte Personalkosten für die Bewirtschaftung durch das
infrastrukturelle, kaufmännische und technische Gebäudemanagement an. Hierfür sind insgesamt
fünf Vollzeitstellen einkalkuliert, mit je 80.000 € Personalvollkosten pro Jahr.
Die Summe der jährlichen Abschreibungen in Höhe von anfänglich 2,5 Mio. € setzen sich aus den
Abschreibungen der technischen Anlagen und des Gebäudes zusammen. Bei der hier zu Grunde
gelegten steuerlichen Regelmethode der linearen Abschreibung wird davon ausgegangen, dass
jedes Wirtschaftsgut über die Dauer seiner Nutzung einem jährlich gleichbleibenden Werteverlust,
beispielsweise durch Abnutzung, unterliegt. Die Höhe des jährlichen Werteverlustes ist dabei
proportional abhängig von der angesetzten Lebenszeit, d. h., je länger die Nutzungsdauer, desto
geringer der jährliche Werteverlust. Die angesetzten Lebenszeiten sind dabei nicht willkürlich zu
wählen, sondern basieren auf Vorgaben, die von der Rechtsprechung, der Verwaltung und der
Wirtschaft allgemein anerkannt sind. Die Wertminderung wird linear für dieses nutzungsspezifische
Gebäude über eine Laufzeit von 33 Jahren angenommen, die der technischen Anlagen über eine
Laufzeit von 20 Jahren. Die Reinvestition in die technischen Anlagen, also deren kompletter Neueinbau
im Jahr 21 der Betrachtung, verursacht steigende Abschreibungskosten, da die Anschaffungskosten
der neuen Technik inflationär bedingt über den heutigen Kosten liegen werden. Folglich steigt die
Summe der Abschreibungen ab dem 21. Jahr der Betrachtung auf 2,6 Mio. € an.
Der KSC hat in seiner Aufstellung vom 19.09.2014 seine jährliche Pachtzahlungshöhe in
Abhängigkeit von der Ligazugehörigkeit dargestellt. Darauf aufbauend hat die Verwaltung für
die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung eine durchschnittliche Pachtzahlungshöhe ermittelt, in der die
Ligazugehörigkeit des KSC in den letzten zehn Spielzeiten (1 Jahr 3. Liga; 7 Jahre 2. Bundesliga,
2 Jahre 1. Bundesliga) zu Grunde gelegt und gemittelt wurde, um eine möglichst realitätsnahe
Berechnungsgrundlage zu erhalten. Daraus ergibt sich eine Durchschnittspacht von 1,69 Mio. €.
Zur Deckung der anfallenden Unterhaltungskosten erhöht sich die Pachtzahlung um einen
ligaunabhängigen Betrag in Höhe von etwa 1,3 Mio. € jährlich.
Für die Berechnung der durch die Vergabe der Namensrechte zu erzielenden Einnahmen werden,
analog der Berechnung der jährlichen Pachtzahlungshöhe, die Ligazugehörigkeit des KSC zu Grunde
gelegt und somit ein durchschnittliches Erlöspotential des Namensrechts in Höhe von durchschnittlich
800.000 € kalkuliert. Um einer Fluktuation im Stadionnamen, wie beispielsweise bei der Heimspielstätte
des Hamburg Sport Vereins, vorzubeugen, verbleibt die Vergabe des Namensrechts bei der Stadt.
Der KSC stellt der Stadt eine Beteiligung am Betreiberergebnis von Drittveranstaltungen
(Veranstaltungen im Logen- und Businessbereich) in Höhe von 20% in Aussicht, was ebenfalls als
Erlös angesetzt werden kann. Bei angenommen jährlich stattfindenden 100 Veranstaltungen neben
dem Liga-Spielbetrieb und einer angenommenen Mieteinnahme von 2.000 € je Veranstaltung,
kann man mit einer städtischen Umsatzbeteiligung von 40.000 € jährlich rechnen. Die Annahme
der Veranstaltungszahl kann als konservativ eingeschätzt werden. Im Vergleich dazu hatte die neue
Mainzer Coface Arena im 1. Halbjahr 2014 dreihundert Firmenveranstaltungen mit 35.000 Besuchern
(Quelle: Stadionwelt INSIDE 3/2014, Seite 25).
37
Für die neue Geschäftsstelle mit einer Fläche von 1.000 m² wird eine ortsübliche Gewerbemiete in
Höhe von 10 €/m² angesetzt. Daraus ergibt sich eine Jahresmiete in Höhe von 120.000 €.
Die Stadt partizipiert außerdem mit 20% an den Ticketverkäufen, die über 20.000 Zuschauer
hinausgehen. Die sich daraus ergebenden Mehreinnahmen kalkuliert die Verwaltung, wiederum vor
dem Hintergrund der Ligazugehörigkeit der letzten 10 Jahre, mit 232.900 € jährlich.
Die Jahresübersicht stellt alle o.g. Kosten- und Erlösfaktoren im Betrachtungszeitraum von 33 Jahren
gegenüber. Dabei wurde, um die Inflation mit abbilden zu können, von einer jährlichen Teuerungsrate
von 1% ausgegangen. Ausgenommen davon ist die Jahrespacht, s.u..
Zunächst werden die Abschreibungen der Baukonstruktion und der Technik addiert. Die
Restabschreibung der aktuellen Haupttribüne ist, wie bereits erwähnt, im Jahr t=0 dargestellt und
fließt in die weitere Berechnungen nicht mit ein. Die Summe der Abschreibungen ist in den Jahren 2
bis 20 konstant, ab Jahr 21 erhöht sich diese Summe, da eine Reinvestition der technischen Anlagen
erforderlich wird.
Anschließend werden Kosten aus den Zinsen für das Darlehen und Kosten für die Bauunterhaltung
und Bewirtschaftung aufsummiert. Die Zinsen reduzieren sich im Verlauf der gesamten Betrachtung
kontinuierlich, da das Darlehen jährlich um die Summe getilgt wird, wie aus dem liquiden Ergebnis
Mittel zur Verfügung stehen.
Ab dem Jahr 16 steigen die Zinsen leicht an, da ab diesem Zeitraum, wie oben bereits ausgeführt,
mit einem höheren Zinssatz gerechnet wird. Im Jahr 21 steigt die Darlehenshöhe und somit die
Zinsbelastung aufgrund der Reinvestition im Bereich der technischen Anlagen an.
Der Landeszuschuss in Höhe von 11 Mio. Euro wird über die Dauer von 20 Jahren jährlich mit 550.000€
ergebniswirksam aufgelöst und steht somit auf der Ertragsseite.
Dazu addieren sich die Realmieteinnahmen, die Unterhaltungskosten, die Erlöse aus der
Vermarktung des Namensrechts, die Erlöse aus der finanziellen Beteiligung an Veranstaltungen
und den Ticketverkäufen, eventuelle Sonderzahlungen und die Einnahmen aus der Vermietung der
Geschäftsstelle.
Die Realmieteinnahme wird ab dem dritten Jahr in einem Zweijahresrhythmus um jeweils 5 % erhöht.
Alle anderen Erlöse werden, wie auch die Kosten für die Bauunterhaltung und Bewirtschaftung, ab
dem 2. Jahr mit 1 % jährlich indexiert.
Das kaufmännische Ergebnis betrachtet neben den Kosten und Erlösen auch noch die Summe der
jährlichen Abschreibungen als Aufwand und die Auflösungen aus dem Landeszuschuss als Ertrag.
Das liquide Ergebnis (also die Fähigkeit, seine Verbindlichkeiten bezahlen zu können, wenn die
Liquidität positiv ist) errechnet sich aus der Differenz der Erlöse (ohne Auflösung Landeszuschuss) und
der Kosten und wird für die Tilgung (also die Rückzahlung) des Darlehens verwendet.
Auf Grund dieser Tilgung reduziert sich das Darlehen im Betrachtungszeitraum von 33 Jahren auf
ein Restdarlehen in Höhe von rund 13 Mio. €. Aufgrund der Reinvestition in die Technik ist das
Anlagevermögen im Betrachtungszeitraum (Jahr 33) noch nicht vollständig abgeschrieben. Das
kumulierte kaufmännische Ergebnis beträgt im Jahr 33 in dieser Wirtschaftlichkeitsbetrachtung +/Null.
Die hier vorgestellte Wirtschaftlichkeitsbetrachtung wurde von den städtischen Verantwortlichen und
deren externen Experten erarbeitet und ist weitere Grundlage für die Ausarbeitung der Pachtverträge
mit dem KSC und deren Beratern. Darüber hinaus fließen diese Parameter in die bei den Finanzbehörden für die steuerliche Betrachtung zu beantragende „verbindliche Auskunft“ sowie in das europäische Notifizierungsverfahren ein.
38
UPDATE Januar 2015
Mit dem KSC konnte am 22.12.2014 eine jährliche Pachtzahlungshöhe in Abhängigkeit von der
Ligazugehörigkeit vereinbart werden. Hierfür gelten folgende Parameter: 1. Bundesliga: 3,5 Mio. €, 2.
Bundesliga: 1,5 Mio. €, 3. Liga: 400.000 €. Alle Beträge steigen ab dem 3. Jahr alle 2 Jahre um 5%.
Darauf aufbauend hat die Verwaltung für die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung eine durchschnittliche
Pachtzahlungshöhe ermittelt, in der die Ligazugehörigkeit des KSC in den letzten zehn Spielzeiten
(1 Jahr 3. Liga; 7 Jahre 2. Bundesliga, 2 Jahre 1. Bundesliga) zu Grunde gelegt und gemittelt
wurden, um eine möglichst realitätsnahe Berechnungsgrundlage zu erhalten. Daraus ergibt sich eine
Durchschnittspacht von 1,79 Mio. €.
Zur Deckung der anfallenden Unterhaltungskosten erhöht sich die Pachtzahlung um einen
ligaunabhängigen Betrag in Höhe von anfänglich 240.000 € jährlich, der ab dem Jahr 6 auf 800.000€
jährlich ansteigt.
Die Vergabe des Namensrechts verbleibt wie vorgesehen bei der Stadt, anfänglich geht man von zu
erwartenden Einnahmen in Höhe von 800.000 € jährlich aus.
Auch die Beteiligung der Stadt am Betreibergewinn aus Drittveranstaltungen in Höhe von 20%
(mindestens jedoch 100.000 € jährlich) sowie eine ortsübliche Gewerbemiete für die Geschäftsstelle
in Höhe von 10 €/m², konnten vereinbart werden.
Die städtische Beteiligung an den Einnahmen aus den Ticketkäufen erfolgt bereits ab 18.500
Zuschauern, nicht wie vorher avisiert ab 20.000 Zuschauern. Die Hochrechnung aus der pauschalierten
Ligazugehörigkeit ergibt hier jährliche Einnahmen von 325.700 €.
Darüber hinaus wurde mit dem KSC eine Sonderzahlung in Höhe von 500.000 € vereinbart,
die im Falle eines Aufstiegs der Profimannschaft in die 1. Liga fällig wird. Dies wird in der
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung dreimal angenommen (Jahr 5, 15 und 25).
UPDATE Juli 2015
Zwischenzeitlich hat eine ausführliche Erörterung mit den Finanzbehörden (Oberfinanzdirektion
Karlsruhe und Finanzamt Karlsruhe-Stadt) stattgefunden, um eine Einschätzung hinsichtlich der
weiteren steuerlichen Behandlung des gesamten Sportareals zu erhalten.
Danach verfestigt sich die Einschätzung der Verwaltung, dass die geplanten Um- und
Neubaumaßnahmen innerhalb der bisher schon geltenden steuerlichen Einheit (Betrieb gewerblicher
Art) fortgesetzt werden können. Somit kann unter anderem auch - wie bisher geplant - mit einem
vollumfänglichen Vorsteuerabzug gerechnet werden. Diese Annahme besteht unabhängig von der
rechtlichen Konstruktion (Kernhaushalt, Eigenbetrieb oder GmbH), die die Stadt Karlsruhe für die
Umsetzung wählen wird.
Die Finanzbehörden haben zugesagt, nach Einreichung aller für sie relevanten Unterlagen, zeitnah
eine schriftliche „verbindliche Auskunft“ zu erteilen.
39
2.903.781 €
5.385.906 €
Summe Kosten
Summe Abschreibungen + Kosten
120.000 €
325.700 €
800.000 €
Beteiligung Ticketverkäufe > 18.500 Zuschauer
Namensrecht
-1.460.206 €
Kumulierte Gewinne/Verluste
Kum. Gewinne/Verluste nach 33 Jahren
Restdarlehen
Tilgung
Darlehen
-51.025 €
-13.438.514 €
471.919 €
63.500.000 €
471.919 €
-1.460.206 €
kaufmännisches Ergebnis
liquides Ergebnis
3.925.700 €
Summe Erlöse
Sonderzahlung bei Aufstieg in 1. Bundesliga
104.060 €
100.000 €
1.220.269 €
61.342.568 €
1.220.269 €
-6.282.924 €
-711.856 €
4.673.561 €
500.000 €
832.483 €
338.925 €
124.872 €
249.745 €
1.973.475 €
240.000 €
1.790.000 €
550.000 €
5.385.417 €
2.903.292 €
1.369.728 €
1.533.564 €
2.482.125 €
814.687 €
1.667.437 €
Jahr 5
Instandhaltungspauschale
Jahrespacht
Auflösung Landeszuschuss
550.000 €
1.316.281 €
Erlöse
1.587.500 €
Bauunterhaltung und Bewirtschaftung
2.482.125 €
814.687 €
1.667.437 €
Zinsen
Kosten
Summe Abschreibungen
Abschreibung Technik
Abschreibung Baukonstruktion
Sonderabschreibung Haupttribüne
Jahr 1
1.683.905 €
54.260.359 €
1.683.905 €
-8.397.704 €
-248.220 €
5.030.012 €
874.948 €
356.213 €
131.242 €
109.369 €
832.483 €
2.175.756 €
550.000 €
5.278.231 €
2.796.106 €
1.439.597 €
1.356.509 €
2.482.125 €
814.687 €
1.667.437 €
Jahr 10
2.717.687 €
44.981.800 €
2.717.687 €
-7.745.988 €
785.562 €
5.990.505 €
500.000 €
919.579 €
374.384 €
137.937 €
114.947 €
874.948 €
2.518.710 €
550.000 €
5.204.943 €
2.722.818 €
1.598.273 €
1.124.545 €
2.482.125 €
814.687 €
1.667.437 €
Jahr 15
2.459.331 €
33.802.181 €
2.459.331 €
-6.485.350 €
527.206 €
5.872.209 €
966.487 €
393.481 €
144.973 €
120.811 €
919.579 €
2.776.878 €
550.000 €
5.345.003 €
2.862.878 €
1.679.801 €
1.183.076 €
2.482.125 €
814.687 €
1.667.437 €
Jahr 20
3.194.035 €
40.863.690 €
3.194.035 €
-7.543.718 €
548.972 €
6.389.752 €
500.000 €
1.015.788 €
413.553 €
152.368 €
126.973 €
966.487 €
3.214.583 €
5.840.780 €
3.195.717 €
1.765.488 €
1.430.229 €
2.645.062 €
977.625 €
1.667.437 €
Jahr 25
3.622.358 €
25.080.095 €
3.622.358 €
-4.557.113 €
977.295 €
6.355.707 €
1.067.603 €
434.648 €
160.140 €
133.450 €
1.015.788 €
3.544.078 €
5.378.412 €
2.733.349 €
1.855.546 €
877.803 €
2.645.062 €
977.625 €
1.667.437 €
Jahr 30
4.422.052 €
13.438.514 €
4.422.052 €
-51.025 €
1.776.989 €
6.804.170 €
1.099.953 €
447.818 €
164.993 €
137.494 €
1.046.567 €
3.907.346 €
5.027.181 €
2.382.119 €
1.911.771 €
470.348 €
2.645.062 €
977.625 €
1.667.437 €
Jahr 33
02.09.2015
Jahresübersicht
Stand April 2015 / Letter of Intent (LoI)
es Stadion im Wildpark - Wirtschaftlichkeit
40
Abschreibungen
Berechnung (mit Netto-Werten)
Wirtschaftlichkeit Neubau Stadion im Wildpark
Jahresübersicht - Konsensmodell 22.12.2014
STADION
im Wildpark
Kommunalrecht, Beihilferecht,
Europarecht
Vertragsentwürfe
Letter of Intent
Kommunalrecht, Beihilferecht, Europarecht
Stand Oktober 2014
Die Projektgruppe begleitet die Verhandlungen mit dem KSC als künftigem Hauptnutzer hinsichtlich
der wesentlichen Grundlagen des künftigen Pachtvertrages sowie der künftigen Betriebsstruktur. So
wird bereits im derzeitigen Projektstadium, wo es um die Klärung grundsätzlicher Fragen geht, der
Boden für eine rechtssichere und rechtskonforme Vertragsgestaltung bereitet.
Die Stadt Karlsruhe ist weder in der Gesamtkonzeption des Projektes noch bei der Aushandlung der
Konditionen des Pachtvertrages mit dem Hauptnutzer KSC völlig frei in ihrer Verhandlungsposition.
Sie muss insbesondere die Vorgaben des Kommunalrechts sowie des Europäischen Beihilferechts beachten.
Für die Höhe des angesetzten Pachtzinses sind u. a. der Grundstückswert, der Immobilienwert, die
Baukosten und die Unterhaltungskosten zu berücksichtigen. Auch die Ligazugehörigkeit des KSC
kann Einfluss auf die Höhe des Pachtzinses haben. Es ist auch denkbar, die der Allgemeinheit zur
Verfügung stehende Infrastruktur sowie Flächen, die für Drittnutzungen geeignet sind und entsprechend vermarktet werden, anzurechnen. Diejenigen Flächen, bei denen der Hauptnutzer KSC alleiniger „Zweckveranlasser“ ist (z. B. Geschäftsstelle), sind jedoch ohne Abzug auf diesen umzulegen.
Zu den Kriterien, die für die EU-Kommission im Rahmen eines Notifizierungsverfahrens von Bedeutung sind, zählen u. a. die folgenden:
Können auch Dritte in bestimmtem Umfang die Sportparkstruktur nutzen?
Ist das Stadion für Kulturveranstaltungen, Kongresse etc. nutzbar?
Ist die vorhandene Infrastruktur noch zeitgemäß?
Ist der Pachtzins angemessen?
UPDATE Juli 2015
Betriebskosten
Auf Arbeitsebene klären Stadt und KSC derzeit die Frage welche Schnittstelle genau bei der Übernahme der Betriebskosten vereinbart werden kann, dies betrifft insbesondere Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Wartungskosten.
Die Projektgruppe hat in diesem Zusammenhang versucht, mögliche Betriebskosten zu identifizieren
und monetär zu bewerten. Dafür wurden Abstimmungen mit anderen Stadionbetreibern sowie den
externen Beratern ProProjekt und AS&P gehalten. Die im neuen Stadion anfallenden Betriebskosten
nach Art und Umfang lassen sich voraussichtlich jedoch erst parallel zur Erstellung der FLB belastbar
benennen.
Ein Fortschreiten im Projekt ist zwingend abhängig von der Klärung dieses offenen Punktes.
KSC-Betriebskonzept
Aufgrund der Tatsache, dass der KSC derzeit als einzig potenzieller Nutzer der Spezialimmobilie Fußballstadion im Wildpark in Frage kommt, ist es erforderlich ein Betriebskonzept, bei dem der Verein
unter anderem seine wirtschaftlichen Risiken und Chancen darstellt und die Schnittstellen zur Stadt
herausarbeitet, einzusehen. Hierzu müssen über die grundsätzlichen Nutzungsmöglichkeiten hinaus
noch detailliertere Ausagen über die in Karlsruhe gegebenen Rahmenbedingungen, potenzielle Risiken, eine Marktanalyse sowie ein 5-10 Jahre umfassender Wirtschaftsplan dargestellt werden.
Auch die Schnittstellen zwischen der Betreibergesellschaft des Vereins und der Stadt müssen im Weiteren genau ausformuliert werden.
42
„Letter of Intent“
Am 15. April 2015 unterzeichneten Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup, KSC-Präsident Ingo Wellenreuther und die beiden KSC-Vizepräsidenten Günter Pilarsky und Georg Schattling den sogenannten „Letter of Intent“ (LoI). In diesem dokumentieren die Beteiligten vor dem eigentlichen Beginn
der Vertragsverhandlungen die Ernsthaftigkeit ihrer Gespräche und ihren Willen zum Abschluss der
erforderlichen Verträge. Im „Letter of Intent“ werden u.a. die Rahmendaten der abzuschließenden
Verträge (wie beispielsweise Pachtzins), das weitere Vorgehen und die abzuschließenden Verträge
aufgezeigt. Er soll die zukünftige Zusammenarbeit zwischen dem KSC und der Stadt Karlsruhe sichern. Rechtliche Bindungen werden hierdurch noch nicht begründet.
Unterzeichnung LoI,
Rathaus Karlsruhe, 15.04.2015
Bild: Fränkle
Vertragsentwürfe
Der Karlsruher SC hat Ende Mai erste Vertragsentwürfe (Vorvertrag, Pacht- und Betreibervertrag, Entwicklungsvertrag) erhalten und prüft diese derzeit.
Weitere Gespräche zum Betriebskonzept, den Betriebskosten und den Verträgen sollen auf Arbeitsebene erfolgen. Die geplanten Arbeitsgespräche auf operativer Ebene sollen von nun an in regelmäßigen Abständen statt finden, um strittige Punkte so schnell wie möglich ausräumen zu können.
Stand Beihilfeverfahren
Die Pränotifizierungsunterlagen sind Ende April 2015 verschickt worden, die erste Rückmeldung der
Kommission liegt vor.
Die Kommission schlägt alternativ zu einem formellen Notifizierungsverfahren vor, einen sogenannten
„Comfort Letter“ zu erteilen, ähnlich wie bereits in Köln und Kaiserslautern geschehen. Die Voraussetzungen für den sogenannten „Comfort Letter“ werden derzeit geprüft.
Eine dadurch in Aussicht gestellte zeitnahe Entscheidung der Kommission wäre insgesamt von Vorteil,
hätte jedoch den Nachteil, dass eine absolute Rechtssicherheit nur durch einen formellen Beschluss
möglich ist.
Externe Berater und das Ministerium für Finanzen und Wirtschaft empfehlen, den „Comfort Letter“
anzustreben.
43
Letter of Intent
LETTER OF INTENT
zwischen
im Folgenden „Stadt Karlsruhe“
Stadt Karlsruhe, Rathaus am Marktplatz, 76133 Karlsruhe, in dieser Sache vertreten durch
Herrn Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup
und
Karlsruher Sport-Club Mühlburg-Phönix e. V., Adenauerring 17, 76131 Karlsruhe, vertreten
durch den Präsidenten Ingo Wellenreuther, den Vizepräsidenten Günter Pilarsky und den
Vizepräsidenten Georg Schattling
im Folgenden „KSC“
1.3
1.2
1.1
1.
Die Parteien beabsichtigen, die zwischen ihnen derzeit bestehenden, das Wildparkstadion betreffenden Mietverträge zu beenden und einen neuen Pachtvertrag über das
neue, noch zu errichtende Wildparkstadion (nachfolgend „Pacht- und Betreibervertrag“) abzuschließen.
Das Planungsrecht für das neue Wildparkstadion muss noch geschaffen werden. Der
Planungsausschuss der Stadt Karlsruhe hat am 03.04.2014 beschlossen, den Bebauungsplan „Fußballstadion im Wildpark“ aufzustellen. Zudem sind der Flächennutzungsplan und der Regionalplan zu ändern. Ferner bedarf es einer Änderung der
Landschaftsschutzgebietsverordnung für den Bereich des Bebauungsplans. Darüber
hinaus sind für die Realisierung des Projekts notwendige Teilflächen derzeit noch im
Eigentum des Landes Baden-Württemberg.
Der Gemeinderat der Stadt Karlsruhe hat am 21.10.2014 beschlossen, das bestehende Wildparkstadion als modernes, zukunftsfähiges und multifunktional nutzbares Stadion neu zu errichten (nachfolgend auch „Projekt“ genannt). Der Baukörper Stadion, das Parkdeck Hospitality und die TV-Aufstellfläche des Stadions sowie weitere,
nicht zu dem Projekt gehörende Flächen sind in Anlage L-1 „Masterplan in der
Variante 4“ näher beschrieben. Das Stadion soll nach dem Neubau Veranstaltungsstätte für die Heimspiele des KSC sein, verschiedenen sportlichen Nutzungszwecken
dienen und zudem multifunktional genutzt werden. Nach Fertigstellung der Baumaßnahmen soll allen Interessenten ein offener und diskriminierungsfreier Zugang eröffnet werden.
Gegenstand, Projekt „neues Wildparkstadion“
gemeinschaftlich im Folgenden „Parteien“
1.4
Der KSC beabsichtigt, eine Gesellschaft zu gründen, an der er alle Anteile hält und die
als Pächterin des neuen Wildparkstadions fungieren soll. In diesem Fall wird der KSC
den in Ziffer 4 dieses Letter of Intent aufgeführten Verträgen als Garant seiner Tochtergesellschaft beitreten.
1
test
2.
1.5
Die Parteien haben auf Grundlage der als Anlage L-2 beigefügten Wirtschaftlichkeitsberechnung vereinbart, dass der KSC während der Laufzeit des Pacht- und Betreibervertrages eine Pacht zahlt, die sich wie folgt zusammensetzt:
Wirtschaftliche Rahmendaten
Die bereits zwischen den Parteien vereinbarten Rahmendaten des künftigen Pachtund Betreibervertrages für das neue Wildparkstadion sowie die geplante weitere Vorgehensweise bis zum Abschluss des Pacht- und Betreibervertrages sollen mit diesem
Letter of Intent dokumentiert werden.
2
2.1
2.1.1 Grundpacht A)
Für die Büroräume (Geschäftsstelle) 10 Euro/m² netto, somit bei 1.000 m² Mietfläche EUR 120.000,00 p.a. netto (unabhängig von Ligazugehörigkeit des KSC). Die
Grundpacht A) erhöht sich jährlich um 1% des Vorjahresbetrages.
EUR 3,5 Mio. (netto) / Pachtjahr (EUR 291.666,67 netto/Monat)
EUR 1,5 Mio. (netto) / Pachtjahr (EUR 125.000,00 netto/Monat)
EUR 400.000,00 (netto) / Pachtjahr (EUR 33.333,33 netto/Monat)
EUR 400.000,00 (netto) / Pachtjahr (EUR 33.333,33 netto/Monat)
Abhängig von der Ligazugehörigkeit des KSC
2.1.2 Grundpacht B)
1. Bundesliga:
2. Bundesliga:
3. Liga:
Regionalliga:
Mit Beginn des 3. Pachtjahres erhöht sich die jeweils gültige Grundpacht B) alle zwei
Jahre um 5% des Vorjahresbetrages bzw. -bei Ligawechsel- des dann gültigen Betrages für die aktuelle Ligazugehörigkeit.
2.1.3 Pachtsonderzahlung
Bei jedem Aufstieg des KSC in die 1. Bundesliga wird eine Pachtsonderzahlung in
Höhe von EUR 500.000,00 netto fällig.
2.1.4 Instandhaltungspauschale
Als weiteren Bestandteil der Grundpacht zahlt der KSC eine Instandhaltungspauschale:
1. Pachtjahr EUR 240.000,00 netto;
2. bis 5. Pachtjahr jährliche Erhöhung um 1% des Vorjahresbetrages;
Ab dem 6. Pachtjahr EUR 850.000,00 netto (1. oder 2. Bundesliga);
mit Beginn des 7. Pachtjahres bis Pachtende jährliche Erhöhung um 1% des Vorjahresbetrages.
Für den Fall, dass der KSC aus der 2. Bundesliga abgestiegen ist, beträgt die Instandhaltungspauschale mit Beginn des 6. Pachtjahres lediglich EUR 400.000,00
netto. Die jährlichen Erhöhungen von 1% finden auch in diesem Fall weiter Anwendung. Im Falle eines erneuten Aufstiegs des KSC (ab 2. Bundesliga), erhöht sich die
44
45
Zur Absicherung der Pachtzahlungen sowie Instandhaltungspauschale bei Ligazugehörigkeit unterhalb 2. Bundesliga bietet der KSC an, eine entsprechende Rücklage zu
bilden.
Alle Zahlungsbeträge gemäß vorstehender Ziffer 2.1 verstehen sich zuzüglich Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, soweit diese Anwendung findet.
Die Instandhaltung von Dach und Fach sowie der von der Stadt eingebrachten zentralen technischen Anlagen obliegt der Stadt Karlsruhe, die Instandhaltung im Übrigen
dem KSC.
Die Namensrechte in Bezug auf das Stadion stehen der Stadt Karlsruhe zu.
Die Pachtdauer soll 20 Jahre betragen.
Der Pacht- und Betreibervertrag wird eine Ankaufsoption enthalten.
Weiteres Vorgehen
Um einen Pacht- und Betreibervertrag abschließen zu können, muss das neue Wildparkstadion zunächst geplant und alle Unterlagen erstellt werden, die erforderlich
sind, um das zukünftige Pachtobjekt (z.B. Lage der darin befindlichen Flächen und Einrichtungen, Quantitäten und Qualitäten) hinreichend zu bestimmen. Die Vergabe der
Planungs- und Bauleistungen wird im Rahmen eines Vergabeverfahrens gemäß VOB/A
erfolgen.
Die Parteien haben sich bereits auf ein Raumprogramm verständigt, das als Anlage L3 beigefügt wird. Die Parteien werden als weitere Grundlage für die Ausschreibung
des Projekts eine funktionale Leistungsbeschreibung erarbeiten. Die Stadt Karlsruhe
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
3.
3.1
3.2
Zur Abgeltung sonstiger Veranstaltungen (alle Veranstaltungen, die keine Fußballspiele sind) erhält die Stadt Karlsruhe eine Gewinnpauschale in Höhe von EUR
100.000,00 netto p.a. („Gewinnpauschale“). Die Gewinnpauschale steigt jährlich
mit Beginn des 2. Pachtjahres bis Pachtende um 1% des Vorjahresbetrages.
Bei mehr als 18.500 Zuschauern je Pflichtspiel der Profimannschaft des KSC im
Durchschnitt pro Spielsaison erhält die Stadt Karlsruhe 20% der NettoTicketumsätze (ohne Hospitality-Tickets) aller Pflichtspiele der Profimannschaft des
KSC von dem Zuschaueranteil über 18.500 Zuschauern.
2.1.5 Umsatzabhängige Pacht, Gewinnpauschale
Sofern bis zum Pachtende kein Abstieg in die 3. Liga (oder darunter) erfolgt ist, wird
im letzten Pachtjahr von der Instandhaltungspauschale EUR 250.000,00 in Abzug
gebracht.
Sofern und solange kein Abstieg in die 3. Liga (oder darunter) erfolgt ist, wird von
der Instandhaltungspauschale ab dem 11. Pachtjahr jährlich EUR 50.000,00 netto in
Abzug gebracht. Es wird klargestellt, dass der Abzug nur in den Pachtjahren (ab 11.
Pachtjahr bis Pachtende) erfolgt, in denen der KSC in der 1. oder 2. Bundesliga
spielt.
4.1
Für die weitere Entwicklung des Projekts nach Abschluss des Pacht-und Betreibervertrages soll zusammen mit dem Pacht- und Betreibervertrag ein Entwicklungsvertrag
abgeschlossen werden. Der Entwicklungsvertrag regelt die Zusammenarbeit der Parteien ab Unterzeichnung des Pacht- und Betreibervertrages und endet mit der kompletten Fertigstellung des neuen Wildparkstadions.
B) Entwicklungsvertrag:
Da die Planung des Projektes auch bei Abschluss des Pacht- und Betreibervertrages
noch nicht abgeschlossen und die Baugenehmigung hierfür noch nicht erteilt sein
wird, soll der Pachtvertrag diesbezügliche Rücktrittsrechte vorsehen.
Der Abschluss eines Pacht- und Betreibervertrages ist erst möglich, wenn die erforderlichen Vertragsunterlagen (funktionale Leistungsbeschreibung, Raumbuch, Planung,
Baubeschreibung etc.) erstellt worden sind.
B) Pacht-und Betreibervertrag:
Die Zusammenarbeit der Parteien während der Vorbereitung und Durchführung der
Ausschreibung sowie der Planung des Projekts bis zum Abschluss des Pachtvertrages
soll durch einen Vorvertrag geregelt werden.
A) Vorvertrag:
Die Parteien beabsichtigen, folgende Verträge im Zusammenhang mit dem Projekt
abzuschließen:
Abzuschließende Verträge
Die Parteien werden nach Abschluss dieses LOI jeweils das auf Ihrer Seite verantwortliche Team für die gemeinsame Entwicklung des Projekts benennen.
3.4
4.
Als weitere Planungsgrundlage wird der KSC der Stadt Karlsruhe bis spätestens acht
Wochen nach Unterzeichnung dieses Letter of Intent ein aussagekräftiges Betriebskonzept für das neue Wildparkstadion vorlegen, das insbesondere Angaben zur beabsichtigten Durchführung des Spiel- und Hospitalitybetriebs, zur Organisation des Facilitymanagements , enthält.
3.3
4
wird hierfür einen Vorschlag unterbreiten, der mit dem KSC besprochen und abgestimmt wird. Ziel der Parteien ist es, auf diese Weise eine Ausschreibungsgrundlage
zu erstellen, die Qualitäten und Quantitäten soweit wie notwendig konkretisiert und
zugleich genügend Spielraum für die Bieter ermöglicht, damit diese ihr Know How
zugunsten des Projekts einbringen und Optimierungsvorschläge unterbreiten können.
Die Parteien sind sich einig, dass das gemäß Anlage L-2 ermittelte Budget in Höhe
von insgesamt 74,5 Mio. Euro netto für die von der Stadt Karlsruhe für das Projekt zu
erbringenden Leistungen mit den Titeln „Baukörper Stadion“, „Stadion Zusatzkosten“
und „Parkdeck Hospitality“ als Obergrenze zu verstehen ist und auf keinen Fall überschritten werden darf. Sollte sich herausstellen, dass das vorstehende Budget nicht
eingehalten werden kann, verpflichten die Parteien sich, die Leistungen der Stadt
Karlsruhe einvernehmlich so anzupassen und gegebenenfalls Quantitäten und/oder
Qualitäten zu reduzieren, dass das Projekt im Budget liegt. Zu diesem Zweck werden
bereits in der funktionalen Leistungsbeschreibung Positionen festgelegt, die im Falle
von Budgetüberschreitungen nicht ausgeführt werden.
3
Instandhaltungspauschale wieder auf den Ausgangbetrag (1. oder 2. Bundesliga)
zuzüglich jährlicher Erhöhungen seit dem 6. Pachtjahr.
5.1
5.
4.2
Dieser Letter of Intent gibt den aktuellen Verhandlungsstand zwischen den Parteien
wieder. Er beinhaltet keine Verpflichtung zum Abschluss der in Ziffer 4 bezeichneten
Verträge oder sonstiger Verträge. Eine Verpflichtung seitens der Stadt Karlsruhe ein
neues Wildparkstadion zu entwickeln und/oder zu errichten und/oder die öffentlichrechtlichen Voraussetzungen hierfür zu schaffen wird durch diesen Letter of Intent
ebenfalls nicht begründet. Voraussetzung für die Umsetzung dieses Letter of Intent
ist das Eintreten der in Ziffer 1.2 genannten Punkte.
Die Parteien verpflichten sich wechselseitig, konstruktiv und kooperativ zusammenzuarbeiten, das Projekt nach besten Kräften zu fördern und fair miteinander umzugehen. Die in Ziffer 4 dieses Letter of Intent aufgeführten Verträge wollen die Parteien
zügig und einvernehmlich zum Abschluss bringen. Als Voraussetzung für den Abschluss eines wirksamen Pacht- und Betreibervertrages wird von der Stadt Karlsruhe
ein beihilferechtliches Notifizierungsverfahren vor der Europäischen Kommission
durchgeführt werden. Die Stadt Karlsruhe wird dabei den zwischen den Parteien abgestimmten Gegenstand und Umfang des Projekts sowie die zwischen den Parteien
verhandelten Verträge zugrunde legen. Sollte die Europäische Kommission Änderungen an dem Projekt und/oder den Verträgen verlangen, verpflichten sich die Parteien
bereits heute, konstruktiv in der Weise zusammenzuarbeiten, dass den Anforderungen der Europäischen Kommission an eine beihilfenrechtskonforme Ausgestaltung
des Projekts und den das Projekt betreffenden Verträgen entsprochen und gleichzeitig
den Interessen beider Parteien im größtmöglichen Umfang Rechnung getragen wird.
Zusammenarbeit, rechtliche Bindung
Die Stadt Karlsruhe wird für die vorstehenden Verträge Entwürfe erarbeiten und dem
KSC vorlegen. Die Parteien verpflichten sich wechselseitig, die Verträge zügig zu verhandeln und zum Abschluss zu bringen, damit mit der Vorbereitung der Ausschreibung für das neue Wildparkstadion begonnen werden kann.
5
5.2
Vertraulichkeit
Schriftform / Ausfertigungen
Die Parteien sind sich einig, dass der Inhalt dieses Letter of Intent aufgrund der Besonderheiten der Verwirklichung eines kommunalen Projektes einer Vertraulichkeit nicht
unterliegt.
6.
7.
Änderungen und Ergänzungen dieses Letter of Intent bedürfen der Schriftform.
Dieser Letter of Intent wird für jede Partei einmal ausgefertigt.
46
STADION
im Wildpark
Eigentumsverhältnisse Gesamtareal,
Flächenerwerb
Eigentumsverhältnisse Gesamtareal, Flächenerwerb
Die Stadt Karlsruhe ist nicht Eigentümerin sämtlicher im Masterplan belegten Flächen.
So sind die Flächen entlang der Lärchenallee, die für die notwendige Verlagerung von Trainingsplätzen und für die perspektivische Erweiterung des Trainingsbetriebs des KSC sowie für die Bereitstellung
von Hospitalityparkplätzen herangezogen werden sollen, Eigentum des Landes Baden-Württemberg.
Mit dem Land, Vermögen und Bau sowie forstBW laufen intensive Gespräche, an denen auch der
Hauptnutzer KIT beteiligt ist.
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und den Rasenplatz des KIT sowie den Kompostplatz des Schloßgartens gekoppelt. Hierfür werden
derzeit verschiedene Alternativen untersucht. Eine einvernehmliche Lösung ist Voraussetzung für die
Realisierung des Projektes.
Ähnlich verhält es sich mit dem Birkenparkplatz, der für die Umsetzung des Masterplans erworben
werden muss.
UPDATE Juli 2015
Entscheidend für das Projekt ist eine Einigung der Stadt mit Vermögen und Bau Baden-Württemberg
und dem KIT hinsichtlich des Erwerbs der Landesgrundstücke. Problematisch gestaltet sich dabei noch
immer die Freimachung der durch das Land und das KIT genutzten Flächen und das Finden etwaiger
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UØFNKEJ
der Lächenallee), diese sind aus naturschutzrechtlichen Gründen jedoch schwierig herzustellen. Derzeit werden Kooperationsmöglichkeiten mit den Vereinen entlang des Adenauerrings geprüft und
entsprechende Gespräche geführt.
48
STADION
im Wildpark
Leistungsabgrenzung
- Zuständigkeiten / Verantwortlichkeiten
Strukturelle Leistungsabgrenzung im Betrieb
STAND Oktober 2014
Das Gesamtareal aus Stadionbaukörper und umgebendem Gelände verbleibt im städtischen Vermögen. Die Stadt wird, sollte ein Neubau im Wildpark beschlossen werden, selbst bauen. Dies hat
diverse Gründe, unter anderem die Beibehaltung einheitlicher Entscheidungsprozesse sowie steuerliche Vorteile. In welcher Betriebsform die Stadt das Bauvorhaben abwickeln möchte ist noch zu
verifizieren.
Die Stadt Karlsruhe will als Eigentümerin des Stadions einen auf Dauer adäquaten baulichen und
technischen Zustand sicherstellen und damit insbesondere die Einhaltung von nicht delegierbaren
Eigentümerverpflichtungen aus Verkehrssicherung und Betreiberhaftung gewährleisten. Idealerweise
sind daher bauverantwortende Organisationseinheit und zukünftig bewirtschaftende Organisationseinheit identisch, da eine lückenlose Dokumentation und Detailkenntnisse der Bauphase in die Nutzungsphase übergehen würden.
Mit dem voraussichtlich zukünftigen Hauptpächter wurde auf Grundlage der DIN 32736 (Gebäudemanagement) und GEFMA Richtlinie 100-2 (Facility Management) am 08.09.2014 eine Leistungsabgrenzung zwischen Pächter/Verpächter einvernehmlich vereinbart.
Die Leistungsabgrenzung beinhaltet klare Zuständigkeiten hinsichtlich Ausführungsverantwortung
und Kostentragung in den Bereichen technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement für
den Baukörper Stadion und das Parkdeck Hospitality. Sie wird im Rahmen der „Funktionalen Leistungsbeschreibung des Bauvorhabens“ berücksichtigt und im zu erstellenden Raumbuch detailliert
dokumentiert werden.
Darüber hinaus wurde besprochen, dass der Pächter die Ausstattungen der Logen, des Businessclubs,
der Catering- und Küchentechnik, der Büro- und Mannschaftsbereiche, der Kassenhäuser und die
Parkierungstechnik der Hospitalityparkierungen unterhält, instandsetzt und erneuert. Die o.g. Innenbereiche werden als sogenannter „veredelter Rohbau“ seitens der Stadt erstellt und es werden Übergabepunkte der Versorgungsmedien vereinbart. Ab diesen Übergabepunkten beginnt die Zuständigkeit des Pächters.
Technisches Gebäudemanagement (TGM)
Die Stadt wird das TGM für „Dach und Fach“ der baulichen Anlagen und die originäre technische
Gebäudeausstattung (TGA) verantworten.
Dach ist die Dachkonstruktion mit der Eindeckung und den dazugehörigen Dachrinnen und Fallrohren
sowie Verwahrung einschließlich von Vor- und Neben- sowie Glasdächern sowie Zu- und Abgängen
des Dachs.
Fach sind die tragenden Teile des Gebäudes (alle Fundamente, tragenden Wände, Stützen, Pfeiler,
Treppen und Treppengeländer - innen und außen - sowie Geschoßdecken, Fensterrahmen und Fensterflügel), die Fassade nebst Fassadenbekleidung/Putz, Aufzüge, Zentralheizungsanlagen und außenliegender Sonnenschutz, Gebäudeeingangs- und Kellertüren sowie die Leitungen der Versorgungsmedien (einschließlich Messinstrumente und Hauptabstellarmaturen).
Das heißt, die Stadt ist für die Störungsbeseitigung, Instandhaltung (Inspektion/Wartung), Instandsetzung, Modernisierung und ggf. erforderliche Umbauten sowie Gewährleistungsverfolgung zuständig.
Der Pächter ist in gleichem Umfang für die vermarktungsrelevanten, spieltagsbezogenen und für seinen originären Geschäftsbetrieb erforderlichen Bereiche und Ausstattungen des Stadionbaukörpers
zuständig. Dies betriff beispielsweise Logen, Businessclub, Catering, Mannschaftsbereiche, Geschäftsstelle, Kassen- und Zugangssysteme mit entsprechender IT-Ausstattung. Für die Parkierungstechnik
des Parkdeck Hospitality ist ausschließlich der Pächter verantwortlich.
50
Infrastrukturelles Gebäudemanagement (IGM)
Grundsätzlich wird das IGM vollumfänglich durch den Pächter ausgeführt. Dies betrifft u.a. die Pflege
der Spielflächen zur Erhaltung sowie dessen Austausch, den Parkraumbetrieb des Parkdeck Hospitality, die Reinigung der Innen-/Außenflächen sowie den Winterdienst. Die Stadt wird in ihren Zuständigkeitsbereichen Hausmeisterdienste (kleinere Reparaturen, Überwachung) sowie die Reinigung der
Technikflächen übernehmen.
Kaufmännisches Gebäudemanagement (KGM)
Unter KGM werden die verwaltenden Tätigkeiten subsumiert. Darunter wird u.a. Beschaffung, Kostenplanung und -kontrolle, Überwachung der Einhaltung pachtvertraglicher Verpflichtungen, Objektbuchhaltung und Nebenkostenabrechnung, Schadenmanagement und das Schlüsselmanagement
verstanden.Hier sind keine operativen Überschneidungen erkennbar, beide Partner werden für ihre
Bereiche des KGM sorgen.
Eine Personalisierung und Ressourcenplanung des städtischen Gebäudemanagements ist u.a. von
der zukünftigen Organisationsform, ggf. bereits vorhandener operativer Strukturen sowie mit dem
Pächter zu vereinbarende Servicelevels (Standardbetreuung bis Fullservice mit 24h Bereitschaftsdienst
und Störungsbeseitigung innerhalb von wenigen Stunden) abhängig. Daraus ergibt sich ein derzeit
eingeschätzter Bedarf von 5 bis 6 Vollzeitstellen. In die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sind 5 Stellen
eingeflossen.
UPDATE Juli 2015
Auf Grund der Ergebnisse aus der Erörterung mit den Finanzbehörden (siehe Erläuterungen zu PG 4)
können - zumindest aus steuerlicher Sicht - der Bau und Betrieb auch in einem Amt oder in einem
Eigenbetrieb erfolgen.
Die Stadtverwaltung wird im Spätjahr einen Vorschlag für die zukünftige Organisationsform unterbreiten.
Die Detaillierung des Betriebskonzeptes und die Verteilung und Höhe der einzelnen Betriebskostenarten ist Teil der derzeitigen Pachtvertragsverhandlungen (siehe Ausführungen PG 5, S. 42).
51
52
Energiemanagement
Informationsmanagement
Modernisieren
Sanieren
Umbauen
technische
Gewährleistungsverfolgung
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
Dokumentieren
1.2
Leistungen
Betreiben
TGM
1.1
1.0
Technisches Gebäudemanagement
Die Stadt übernimmt das Störungsmanagement für "Dach und
Fach" und die originären technischen Anlagen und wird mit
Mitarbeitern an Spieltagen/Veranstaltungen vor Ort sein.
Voraussichtlich wird ein 24h Notruf bei der Stadt eingerichtet,
um auf Störungsmeldugen technischer Anlagen reagieren zu
können.
Die Instandhaltungsmaßnahmen im Bereich "Dach und Fach"
und der originären technischen Anlagen obliegen der Stadt.
Störungsmanagment, Sicherstellung am Spieltag/Veranstaltung,
Bereitschaftsdienste
KSC ist verantwortlich für Sanierungen im Bereich Logen, Businessclub, Catering,
Mannschaftsbereiche im Inneren des Stadions, Büroräume, Kassen/Zugangs- und
EDV-Systeme, Parkierungstechnik Hospitality.
Die Stadt ist verantwortlich für Umbauten im Bereich"Dach und KSC ist verantortlich für Umbauten der durch ihn veranlasste technische und nichtFach" und der originären technischen Anlagen.
technische Ausbauten im Bereich Logen, Businessclub, Catering,
EDV-Systeme und Parkierungstechnik Hospitality.
Die Stadt ist verantwortlich für Sanierungen im Bereich "Dach
und Fach" und der originären technischen Anlagen.
KSC ist verantwortlich für die Modernisierungen im Bereich Logen, Businessclub,
Catering, Mannschaftsbereiche im Inneren des Stadions, Büroräume,
Kassen/Zugangs- und EDV-Systeme, Parkierungstechnik Hospitality.
KSC ist verantwortlich für das Informationsmanagement im Bereich Logen,
Businessclub, Catering, Mannschaftsbereiche im Inneren des Stadions, Büroräume,
Die Stadt übernimmt das Inforamtionsmanagement für "Dach
und Fach" und die originären technischen Anlagen.
Die Stadt ist verantwortlich für Modernisierungen im Bereich
"Dach und Fach" und der originären technischen Anlagen.
KSC ist verantwortlich für das Energiemanagement im Bereich Logen,
Businessclub, Catering, Mannschaftsbereiche im Inneren des Stadions, Büroräume,
Die Stadt übernimmt das Energiemanagement für "Dach und
Fach" und die originären technischen Anlagen.
Die Dokumentation in den Bereichen Logen, Businessclub, Flächen Catering,
EDV-Systeme, Parkierungstechnik Hospitality obliegt dem KSC.
Anfallende Instandhaltungsmaßnahmen im Bereich Logen, Businessclub, Catering,
EDV-Systeme, Parkierungstechnik Hospitality sind durch den KSC zu tragen.
KSC übernimmt das Störungsmanagement der technischen und nicht-technische
Ausbauten im Bereich Logen, Businessclub, Catering, Mannschaftsbereiche im
Inneren des Stadions, Büroräume, Kassen/Zugangs- und EDV-Systeme,
Parkierungstechnik Hospitality.
KSC ist verantwortlich im Bereich Logen, Businessclub, Catering,
EDV-Systeme. Eine ggf. erforderliche Parkierungsgstechnik für das Parkdeck
Hospitality ist vom KSC zu errichten. Bedienen/Überwachen/ etc. fällt ebenfalls in
den Verantwortungsbereich des KSC.
Zuständigkeiten des Karlsruher Sport Club
19.09.2014
Abnahmen und Übergaben, Identifikation von Mängeln, Geltendmachung Die Stadt ist für die Gewährleistungsverfolgun im Bereich "Dach KSC ist für die Gewährleistungsverfolgung der durch ihn veranlasste technische
und nicht-technische Ausbauten im Bereich Logen, Businessclub, Catering,
und Fach" und der originären technischen Anlagen
Gewährleistung, Beweissicherung, Überwachen der
verantwortlich.
Gewährleistungsfristen, Begleitung der Mängelbeseitigung
EDV-Systeme und Parkierungstechnik Hospitality.
Maßnahmen aus Funktions-/Nutzungsänderungen
Wiederherstellung des Sollzustandes (Erhaltung)
Verbesserung des IST-Zustandes
Erfassen, Auswerten und Verküpfung aller zum Betrieb der baulichen
Anlagen inkl. Areale erforderlichen Informationen, Bewertung und
Maßnahmeneinleitung
gewerkeübergreifende Analyse des Energieverbrauchs, Ermittlung
Optimierungspotentiale und -maßnahmen, Umsetzung der
Optimierungsmaßnahmen und Nachweis der Einsparung
Erfassen, Speichern und Fortschreiben aller Daten und Informationen über Die Stadt übernimmt die Dokumentation im Bereich "Dach und
Fach" und der originären technischen Anlagen.
den Bestand und die Betriebsführung (Bestandsunterlagen,
Verbrauchsdaten, Betriebsprotokolle und -anweisungen,
Abnahmeprotokolle, Wartungsprotokolle, Prüfberichte)
Instandhaltung (Wartung, Inspektion, Instandsetzung)
Die Stadt ist verantwortlich für "Dach und Fach" und die
originären technischen Anlagen.
Zuständigkeiten der Stadt
Übernahme, Inbetriebnahme, Bedienen, Überwachen, Messen, Steuern,
Regeln, Leiten, Optimieren, Beheben von Störungen,
Ausserbetriebnahme, Wiederinbetriebnahme, Wiederholungsprüfungen,
Erfassung Verbrauchswerte, Einhaltung von Betriebsvorschriften
Beschreibung
Die Aufteilung erfolgt im Weiteren unter der Annahme, dass die beiden Beteiligten (Stadt und Verein) jeweils die durch sie eingebrachten und bezahlten baulichen und technischen Anlagen selbst unterhalten, instandsetzen und ggf. modernisieren.
Damit sind klare nachvollziehbare Verantwortlichkeiten gegeben. Es wird daher davon ausgegangen, dass der Verein die Ausstattung der Logen, des Buisinessclubs, der Catering und Küchentechnik, der Büro- und Mannschaftsbereiche,
der Kassenhäuser und ggf. der Parkierungstechnik für die Hospitalityparkierungen trägt. Schnittstellen zu den durch die Stadt zu verantwortenden baulichen und gebäudetechnischen Anlagen ("Dach und Fach") werden dann jeweils
durch Übergabepunkte mit allen relevanten Versorgungsmedien sein. Die interne Verteilung und die Inventarausstattung übernimmt ab dieser Stelle der Verein.
Leistungsabgrenzung - Aufstellung für den Verpachtungsgegenstand "Baukörper Stadion" inklusive "Parkdeck Hospitality"
Strukturelle Leistungsabgrenzung im Betrieb
53
Reinigung_Pflege
Winterdienst
Entsorgen
Versorgen
Sicherheitsdienst
Schädlingsbekämpfung
Veranstaltungsmanagement
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
2.10
kaufmännische
Gewährleistungsverfolgung
Nutzerbetreuung
3.7
3.9
Schadenmanagement
Schlüsselmanagement
3.6
3.8
Vertragsmanagement
3.5
Controlling
3.4
add on
Objektbuchhaltung
3.3
Leistungen
Beschaffung
Kostenplanung und -kontrolle
KGM
3.1
3.2
3.0
Parkraumbetrieb
(hier: Parkdeck Hospitality)
2.3
Kaufmännisches Gebäudemanagement
Hausmeister
2.2
Leistungen
Gärtner
IGM
2.1
2.0
-
-
-
-
Die Verantwortung für den Winterdienst liegt beim KSC.
Die Sammlung, Sortierung und fachgerechte Entsorgen der durch den Spielbetrieb
oder durch sonstige vom KSC veranlasste Veranstaltungen (auch bei
Untervermietung) anfallenden Müllmengen und die dadurch anfallenden Kosten
sind vom KSC zu tragen.
Die Müllmengen, die im Rahmen der Unterhaltungspflicht der
Stadt für Dach und Fach und originäre technische Anlagen
anfallen, werden durch die Stadt gesammelt, sortiert und
fachgerecht entsorgt. Die dabei anfallenden Kosten werden von
der Stadt getragen.
Stadt in ihrem Zuständigkeitsbereich
19.09.2014
KSC für seinen Zuständigkeitsbereich (Verantwortlichkeit für Pachtobjekt).
KSC für die durch ihn veranlassten technischen und nicht-technischen Ein- und
Ausbauten, z.B. Logen etc.
KSC für seine Logenkunden/ Businesskunden/ Caterer etc.
KSC für seinen Wirtschaftsbetrieb selbständig.
KSC für seinen Zuständigkeitsbereich, voraussichtliches elektronisches
Zugangssystem.
KSC in seinem Zuständigkeitsbereich.
Der Verein ist für die Kostenplanung und -kontrolle im Rahmen seines
Wirtschaftsbetriebs selbständig verantwortlich.
Die Schädlingsbekämpfung obliegt dem KSC für seine Zuständigkeitsbereiche,
inklusive dem Parkdeck Hospitality.
Das Vernstaltungsmanagement obliegt dem KSC. Außerdem muss der Verein
Dritten die Möglichkeit bieten, die Stadioninfrastruktur zu nutzen. Dafür erhält der
Verein das Recht auf Untervermietung.
KSC in seinem Zuständigkeitsbereich.
KSC übernimmt den Sicherheitsdienst für das gesamte Pachtobjekt. Während des
Spielbetriebs oder bei Veranstaltungen, die durch den KSC veranlasst werden bzw.
mit dessen Genehmigung stattfinden, stellt der KSC qualifiziertes Personal und
trägt die dadurch anfallenden Kosten.
Die Reinigungspflichten des KSC betreffen die vereinseigenen Bereiche des
Stadionkörpers. Dazu gehören der Innenhof, die Veranstaltungsbereiche, die
Zuschauerbereiche,deren Zugänge und Gänge, die sanitären Einrichtungen, die
Geschäftsstelle, die Treppenhäuser, die Logen, der Businessclub, sowie die
Mannschaftsbereiche im Inneren des Stadions. Des weiteren hat der KSC die
Reinigungsgspflicht für das Parkdeck Hospitality.
Der Pachtgegenstand beinhaltete auch das geplante Hospitalityparkhaus östlich
des Stadions. Dessen Erlöse fließen im Rahmen des Ticketing an den KSC. Die
Personalvorhaltung, Inspektion, Wartung und Prüfung und die dadurch
anfallenden Kosten trägt der KSC.
KSC ist für die Bespielbarkeit des Spielfeldrasens verantwortlich. Anfallende Kosten
für die Erhaltung und ggf. für den Austausch des Spielfeldrasens sind vom Verein
zu tragen.
KSC stellt Verantwortliche(n) für Ausbauten und technischen Anlagen, die durch
den Verein veranlasst wurden.
Die Betreibergesellschaft stellt gegenüber der Stadt einen Ansprechpartner, der
die anfallenden Themen wiederum intern verteilt.
Die Reinigungspflichten der Stadt beschränkt sich auf die
Technikzentrale
-
Auftragsmanagement, Vergabe, Rechnungsprüfung
Stadt in ihrem Zuständigkeitsbereich.
Wirtschaftsplanerstellung (ggf. DHH), laufende Erfassung der IST-Kosten Stadt in ihrem Zuständigkeitsbereich.
mit Abgleich zu SOLL-Kosten, Abweichungsanalyse und
Gegenmaßnahmen
Erfassen und Pflegen aller Bestands-, Vertrags- und Bewegungsdaten,
Führen von Konten, Veranlassung und Überwachung der
Zahlungsvorgänge (Inkasso, Exkasso) Mahnwesen,
Nebenkostenabrechnung, Geltendmachung von Kostenübernahmen und beteiligungen
Berichtswesen, kennzahlengestütze Vergleiche,
Wirtschaftlichkeitsberechnung, Erarbeitung von Handlungsoptionen
Gestalten, Überwachen und Ändern von Dienstleistungsverträgen
Nutzervereinbarungen (Dauerhaft, interimsweise, kurzfristig),
Stadt in ihrem Pachtvertragsverhältnis zum KSC.
Pachtvertragsverwaltung
Abschluß von Verträgen, Verhandlungsführung
Stadt in ihrem Pachtvertragsverhältnis zum KSC.
Die Stadt für ihrem Zuständigkeitsbereich, voraussichtliches
Verwahren, Ausgeben und Nachbestellen von Zugangssystemen
elektronisches Zugangssystem.
(Schlüssel, Codekarten etc.), Pflegen Schließpläne und
Zugangsberechtigungen (Fremdfirmen, Reinigung etc.)
Anfordern, Einbehalten von Sicherheitsleistungen, Abrechnen und
Stadt für "Dach und Fach" und originäre technische Anlagen.
Rückgabe von Sicherheitsleistungen (Bürgschaften, Einbehalte)
Beratungs- und Genehmigungsleistungen zu Maßnahmen in
Stadt nur im Verhältnis zum KSC.
Nutzerverantwortung
Abwicklung Versicherungsschäden
Stadt für ihren Zuständigkeitsbereich (Gebäudeversicherung,
Gebäudeelementarschäden).
Beschreibung
Nutzerangelegenheit
Einhaltung von Hygienevorschriften
Disposition, Lagerung und Einsatz
Zutrittkontrolle, Objektbewachung, Schließdienste
Schneeräumen und Streudienst
Einsammeln, Sortieren, Behandeln und Zwischenlagern, Befördern
Unterhaltsreinigung, Grundreinigung, Fassadenreinigung, Reinigung der
Aussenanlagen, Pflegemaßnahmen für Böden und Flächen
Abrechnen und verwalten der Kassenautomaten, Sicherstellung der
Betriebsbereitschaft
kleinere Instandsetzung, Sicherheitsinspektion, Aufzugswärter, Einhaltung Die Stadt stellt Verantwortliche(n) für Gebäudeelemente und
Vertragsnutzung
technische Anlagen, die im städtischen Zuständigkeitsbereich
liegen.
Pflege Spielflächen (Greenkeeper)
Beschreibung
Infrastrukturelles Gebäudemanagement
STADION
im Wildpark
Bebauungsplanverfahren
Aufstellungsbeschluss Bebauungsplan
Schutzgebietsübersicht
Bebauungsplanverfahren
Unabhängig von einer Entscheidung für Neubau oder Generalsanierung muss das Planungsrecht
für bauliche Maßnahmen im Wildpark neu geschaffen werden. Damit einhergehend sind auch die
planungsrechtlichen Voraussetzungen für die dringend notwendigen Verbesserungen der Infrastruktur
zu schaffen.
Der Planungsausschuss der Stadt Karlsruhe beschloss am 3. April 2014, den Bebauungsplan
„Fußballstadion im Wildpark“ für das Gesamtareal (ca. 31 ha) aufzustellen, das die Flächen für
das Stadion und anhängige Nutzungen, Trainingsplätze sowie Erschließungsflächen und Stellplätze
umfasst.
Mit Ausnahme des Stadions selbst sind diese Flächen im Flächennutzungsplan 2010 als Grünflächen/
Sportplatz bzw. Waldflächen dargestellt. Soweit diese Flächen für das Stadion und seine Erschließung
baulich genutzt werden, sind diese ebenfalls als Sonderbaufläche in den Flächennutzungsplan
aufzunehmen. Hierfür ist die Änderung des Flächennutzungsplans im Parallelverfahren durchzuführen.
Mittels einer Waldumwandlungserklärung müssen die im Plangebiet vorhandenen Waldflächen, die
einer neuen Nutzung zugeführt werden sollen, aus dem Waldverband entlassen werden. Dies wird
das Bereitstellen von Ersatzaufforstungsflächen zur Folge haben.
Darüber hinaus werden die Änderung des Landschaftsschutzgebietes und ein raumordnerischer
Vertrag mit dem Regio
nal
ver
band Mittlerer Oberrhein zur Bewältigung der Abweichungen vom
Regionalplan notwendig. Diese Verfahren werden parallel zum Bebauungsplanverfahren durchgeführt
(für die Änderung des Landschaftsschutzgebiets siehe Projektgruppe 11, S. 67 ff.).
Wegen Größe und der Lage des Gebiets im Außenbereich ist der Bebauungsplan im klassischen
Bebauungsplanverfahren aufzustellen. Damit ist auch eine Umweltprüfung sowie eine Eingriffs-/
Ausgleichsbetrachtung erforderlich. Eingriffe, die die geplante Bebauung in den Naturhaushalt des
Gebietes verursacht, sollen soweit möglich innerhalb des Plangebiets ausgeglichen werden.
Die Planung findet in einem sensiblen Landschaftsraum statt. Das Areal lag vollständig im
Landschaftsschutzgebiet (Update: Dieses wurde inzwischen angepasst), die Friedrichstaler Allee
ist zudem Bestandteil des FFH-(Fauna-Flora-Habitat)Gebiets „Hardtwald zwischen Graben und
Karlsruhe“und des Vogelschutzgebiets „Hardtwald nördlich von Karlsruhe“. Im Rahmen der
Umweltprüfung muss damit auch eine Verträglichkeitsprüfung mit den Erhaltungszielen dieser
Schutzgebiete durchgeführt werden. Zudem ist das Gebiet Lebensraum zahlreicher seltener Arten
(z.B. Fledermäuse, Zauneidechsen, holzbewohnende Käfer), die dem Artenschutzrecht unterliegen.
Aufbauend auf Kartierungen im Jahr 2007 laufen derzeit weitere Untersuchungen, um eine
naturschutzverträgliche Planung zu gewährleisten.
Für das Gesamtprojekt ist eine breit angelegte Öffentlichkeitsbeteiligung vorgesehen. Die
vorgeschriebene frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (nach § 3 Abs. 1 BauGB/§ 21 BNatSchG)
erfolgte in einer öffent
li
chen Veran
stal
tung am 23. Oktober 2014 im Bürger
zen
trum Südstadt
„Südwerk“, Karlsruhe.
56
Vorentwurf Bebauungsplan
Stadtplanungsamt, Mai 2015
57
Schutzgebietsübersicht
5EJWV\IGDKGVG5VCPF1MVQDGT
UPDATE August 2015
Nach umfangreichen Erhebungen zum Naturschutz auf dem Gebiet des Wildparkstadions und
seiner Umgebung, konnte auf dieser Grundlage die Planung verfeinert werden. Dabei wurde unter
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wie möglich Rechnung zu tragen. Das Landschaftsschutzgebiet wurde teilweise aufgehoben (für die
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dert werden. Die Unterlagen, die hierfür verschickt wurden, stehen der Öffentlichkeit im Internet zur
Verfügung
Der erarbeitete Bebauungsplanentwurf soll im Winter für einen Monat öffentlich ausgelegt werden.
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58
STADION
im Wildpark
PG 9 Kommunikation / Bürgerbeteiligung
Information und Kommunikation
Bürgerbeteiligung
Information und Kommunikation
Der Prozess um das Projekt „Neues Fußballstadion im Wildpark“ soll für die Karlsruher Bürgerinnen
und Bürger verständlich und nachvollziehbar sein. Die Projektgruppe 9 stellt aus diesem Grund den
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Dazu gehört zum Beispiel die Internetseite des Stadionsprojekts, auf der regelmäßig über die
Entwicklungen berichtet und Hintergründe erläutert werden.
Über [email protected] können Bürgerinnen und Bürger außerdem direkt ihre Fragen an
die Verantwortlichen des Stadionsprojekts stellen.
www.karlsruhe.de/fussballstadion
[email protected]
60
Bürgerbeteiligung
Der persönliche Austausch und die unmittelbare Kommunikation mit den Bürgerinnen und Bürgern
sind zentrale Anliegen der Projektverantwortlichen.
Aus diesem Grund lud Oberbürgermeister Dr. Mentrup schon zu mehreren Bürgerforen zum Thema
„Neues Fußballstadion im Wildpark“ ein. Nachdem 2013 die möglichen Stadienstandorte noch einmal
öffentlich betrachtet wurden, wurden im Juli 2014 die aktuellen Planungen und Untersuchungen zu
den Alternativen Generalsanierung und Neubau am Standort Wildpark vorgestellt.
11 Projektgruppen hatten zuvor ein Jahr in den unterschiedlichsten Bereichen das Projekt entwickelt
und geprüft - von Artenschutz bis Finanzierung, von Betriebsmodellen über Verkehrskonzept. Alle
Ergebnisse wurden den zahlreich erschienenen interessierten Bürgerinnen und Bürgern vorgestellt,
die Expertinnen und Experten standen nach jedem Themenblock für Rückfragen zur Verfügung.
Der Karlsruher SC als Hauptnutzer und die Supporters als Vertreter der Fangemeinschaft konnten in
einem Abschlussstatement Stellung zu den Planungen beziehen.
Im Oktober 2014 fand die frühzeitige Bürgerbeteiligung zum Bebauungsplanverfahren für das Projekt
statt. Auch in diesem Rahmen gab es für die Bürgerinnen und Bürger die Möglichkeit, sich zu diesem
oder anderen Themen und Fragestellungen das Projekt betreffend zu äußern.
61
UPDATE August 2015
Die Homepage der Stadt Karlsruhe wird ständig fortgeschrieben, zuletzt durch die Unterlagen der
Behördenbeteiligung. Bürgeranfragen werden regelmäßig beantwortet.
Ein neues Bürgerforum ist für das Spätjahr 2015 geplant. Es findet statt im Zusammenhang mit der
Vorbereitung der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplans. Außerdem sollen die Bürgerinnen und
Bürger über den aktuellen Projektstand informiert werden.
62
STADION
im Wildpark
Bauen unter Spielbetrieb,
Ausweichstadien, Provisorium
Es gibt grundsätzlich drei mögliche Szenarien, wo die Spiele des KSC während der Bauphase stattfinden könnten. Alle drei wurden gesondert betrachtet und bewertet.
Bauen unter Spielbetrieb
Um den Neubau an gleicher Stelle während dem laufenden Spielbetrieb abwickeln zu können, erfolgt
eine Einteilung der Baustelle in Phasen. Der Bieter im Verhandlungsverfahren wird aufgefordert, die
Organisation der Baustelle auch für die zeitliche Dimension darzustellen. In jeder Phase soll eine Mindestkapazität für 15.000 Zuschauer sichergestellt werden. Diese Vorgehensweise führt zu erhöhten
Kosten und voraussichtlich zu einer längeren Gesamtbauzeit.
Spielbetrieb in einem Ausweichstadion
Es wurden bestehende Stadionstandorte in der Region betrachtet, die man entweder für Bundesligaspiele für ca. 15.000 Zuschauer ertüchtigen müsste oder die diese Voraussetzungen bereits erfüllen
und die man zu einem entsprechenden Mietpreis temporär mieten müsste. Beides ist mit hohen
Kosten verbunden, bei der Auslagerung von Heimspielen in ein bundesligataugliches, bestehendes
Stadion müssen insbesondere Kriterien wie die soziale Kompatibilität, Entfernung und Erreichbarkeit
betrachtet werden.
Spielbetrieb in einem Provisorium
Ein Provisorium z.B. im Wildpark, auf dem Messplatz oder neben der Neuen Messe zu errichten,
wurde auf Grund mehrerer Kriterien verworfen. Zum einen wird der Invest für ein solches temporäres
Bauwerk in einer überschlägigen Kostenermittlung auf ca. 12,8 Mio. € geschätzt. Zum anderen ist die
Flächenverfügbarkeit an den potentiellen Standorten nicht gegeben.
Fazit
Der Umbau bzw. sukzessive Neubau des Stadions an gleicher Stelle wie das heutige Wildparkstadion
ist während des laufenden Spielbetriebs möglich.
Die dadurch entstehenden Mehrkosten sind geringer als die temporäre Verlagerung des Spielbetriebs.
Für einzelne Spiele kann es in Phasen erhöhter Bautätigkeit sinnvoll sein, diese auszulagern.
UPDATE Juli 2015
Die Bauphasenbetrachtung ist im Zusammenhang mit der Funktionalen Leistungsbeschreibung im
Detail anzustellen. Hierzu werden auch Gespräche mit dem Karlsruher SC stattfinden.
64
65
Bestehende Sportanlagen in Karlsruhe und der Region
Bestehende Stadionstandorte in der Region
Ausweichstadien & Alternativstandorte
Projektgruppe 10 - Bauablauf & Spielbetrieb
AS&P – Albert Speer & Partner GmbH, 11.07.2014
STADION
im Wildpark
PG 11 Änderung Landschaftsschutz
gebietsverordnung
Verfahren
Übersicht Landschaftsschutzgebiet
„Nördliche Hardt“
Verfahren
Das Stadionareal liegt im Landschaftsschutzgebiet (LSG) „Nördliche Hardt“. Um den geplanten
Bebauungsplan zu verwirklichen, musste die Schutzgebietsverordnung (LSG-VO) daher in diesem Bereich
aufgehoben oder geändert werden. Dafür bedurfte es eines formellen Änderungsverfahrens nach §
74 Naturschutzgesetz Baden-Württemberg. Die Stadt Karlsruhe ist als untere Naturschutzbehörde für
dieses Verfahren zuständig.
Die Projektgruppe diskutierte die damit im Zusammenhang stehenden Fragen ämterübergreifend in
enger Zusammenarbeit mit der Projektgruppe 8 (Schaffung Planungsrecht). Als ständige Mitglieder
gehörten ihr das Liegenschaftsamt - Abteilung Forst, das Stadtplanungsamt, der Umwelt- und
Arbeitsschutz und der Zentrale Juristische Dienst an.
So wurde das LSG im Bereich des Stadions (geplanter Geltungsbereich des Bebauungsplans)
aufgehoben. Dadurch wurden ca. 29 ha aus dem ca. 1887 ha großen Schutzgebiet herausgelöst. Dies
erschien vertretbar, da die Flächen bereits heute überwiegend als Sportflächen genutzt werden und
keinen Kernbestandteil des Schutzgebiets betreffen. Die ökologisch wertvollen Bereiche (z.B. Bäume
mit Spechthöhlen oder Lebensstätten geschützter Käfer) werden auch zukünftig über Festsetzungen
im Bebauungsplan geschützt werden bzw. genießen bereits einen unmittelbaren Schutz kraft
Gesetzes aufgrund artenschutzrechtlicher Vorschriften (siehe hierzu nähere Ausführungen bei PG 8).
Der Bereich der denkmalgeschützten Biberburg verbleibt im Schutzgebiet.
Als „Kompensation“ für den Wegfall von Schutzgebietsfläche wurde, nach zwischenbehördlicher
Abstimmung mit dem Regierungspräsidium, das LSG „Lutherisch Wäldele“ in das Fauna-Flora-Habitat
(FFH)-Gebiet „Oberwald und Alb“ einbezogen und dadurch aufgewertet. Beim „Lutherisch Wäldele“
handelt es sich um ein ca. 10 ha großes, an der Alb in Höhe des Rheinhafens gelegenes Waldgebiet
mit einem wertvollen Alteichenbestand. Darüber hinaus berücksichtigt die gesamtheitliche Planung
zum Neuen Fußballstadion weitere Maßnahmen zur Stärkung des Schutzgebietssystems, so zum
Beispiel die Verkehrskonzeption (siehe PG 2), die insbesondere das „wilde Parken“ im Hardtwald
unterbinden soll.
Das Rechtsverordnungsverfahren zur teilweisen Aufhebung der LSG-VO „Nördliche Hardt“ wurde
von der Naturschutzbehörde beim Zentralen Juristischen Dienst durchgeführt und war in folgende
Schritte unterteilt:
1. Anhörung der Träger öffentlicher Belange (u.a. Planungsträger, Naturschutzverbände)
2. Öffentlichkeitsbeteiligung (Auslegung des Entwurfs für einen Monat)
3. Auswertung der Einwendungen/Anregungen
4. Beteiligung des Gemeinderats (Vorberatung im Ausschuss für Umwelt und Gesundheit und im
Naturschutzbeirat)
5. Endgültige Abwägung und Entscheidung
6. Ausfertigung (Unterzeichnung durch OB) und Verkündung (Bekanntmachung im Amtsblatt)
7. Öffentliche Auslegung der Endfassung
UPDATE Juli 2015
Der Gemeinderat hat der Änderung des Landschaftsschutzgebietes „Nördliche Hardt“ wurde am
19.05.2015 zugestimmt. Die geänderte Verordnung ist am 28.07.2015 förmlich in Kraft getreten.
Damit ist die Arbeit der Projektgruppe abgeschlossen
68
Geänderte Verordnung LSG „Nördliche Hardt“
Karte ist Bestandteil der Verordnung: Stand Juli 2015
69
STADION
im Wildpark
Gesamtprojekt
Ausblick und weiteres Vorgehen
Zeitschema
Ausblick und weiteres Vorgehen
Im Spätjahr 2015 ist im Zusammenhang mit der Auslegung des Bebauungsplans ein weiteres
Bürgerforum geplant. Dieses bietet erneut Gelegenheit die interessierten Bürgerinnen und Bürger
über den aktuellen Stand der Arbeit der Projektgruppen zu informieren und soll gleichzeitig wieder
Forum für Rückfragen und Anregungen aus der Bevölkerung sein.
Inhaltlicher Schwerpunkt der Arbeit in den Projektgruppen ist im Moment die Erstellung der
Funktionalen Leistungsbeschreibung und die Vorbereitung des Verhandlungsverfahrens (PG 1, PG 5),
die Abstimmung und Weiterentwicklung der Vertragsentwürfe (PG 5), die Verhandlungen mit dem
Land Baden-Württemberg zum Erwerb der nicht im Eigentum der Stadt befindlichen Flächen (PG 6)
und die Klärung der künftigen Betriebsform der Stadt für Bau und Betrieb des Stadions (PG 7). Hieran
wird intensiv und themenbezogen mit externen Fachplanern, Gutachtern und dem KSC gearbeitet.
Unabhängig von diesen teils ineinandergreifenden Vorgängen nimmt das Bebauungsplanverfahren
seinen Lauf, die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurf wird derzeit vorbereitet (PG 8).
Sofern die Schritte, die im bestehenden Zeitschema bis zum Ende der Vorbereitungsphase - Mitte 2016
- abgebildet sind, erreicht werden, kann im Anschluss mit dem VOB-Vergabeverfahren begonnen
werden und damit die Realisierungsphase eingeleitet werden.
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Bauen
Bauen
unter
unter
Spielbetrieb
Spielbetrieb
24 24
(- 30)
(- 30)
Monate
Monate
GenehmigungsGenehmigungsundund
Ausführungsplanung
Ausführungsplanung
VOB-Vergabeverfahren,
VOB-Vergabeverfahren,
Bieterauswahl
Bieterauswahl
über
über
Präqualifikation
Präqualifikation
Vorbereitung
Vorbereitung
VOB-Verfahren
VOB-Verfahren
Flächensystematik:
Flächensystematik:
Abschluss
Abschluss
Verträge
Verträge
mitmit
dem
dem
Land
Land
B-Planverfahren
B-Planverfahren
EU-Notifizierungsverfahren
EU-Notifizierungsverfahren
("Comfort
("Comfort
Letter")
Letter")
Verhandlungen
Verhandlungen
Verträge
Verträge
Erstellung
Erstellung
Funktionale
Funktionale
Leistungsbeschreibung
Leistungsbeschreibung
2016
2016
2017
2017
2018
2018
2019
2019
Baugenehmigung
Baugenehmigung
Start
Start
Realisierungsphase
Realisierungsphase
Ende
Ende
Vorbereitungsphase
Vorbereitungsphase
verbindliche
verbindliche
Auskunft
Auskunft
Finanzbehörden
Finanzbehörden
Start
Start
Vorbereitungsphase
Vorbereitungsphase
2015
2015
Ende
Ende
RealisierungsRealisierungsphase
phase
2020
2020
Zeitschema
73
Impressum Sachstandsbericht
Herausgeber:
Bearbeitung:
Karlsruher Fächer GmbH
Iris Scherer, Barbara Rettenmaier
August 2015
[email protected]
Projektteam Stadt Karlsruhe:
DEZ. 1, DEZ. 2, DEZ. 3, DEZ. 4, DEZ. 5, DEZ. 6, BOA, BRANDDIR, GBA, HGW, KFG, LA, OA, PIA, SPC, STK, STPLA, SUS, TBA, UA, VBK, ZJD
Projektleitung PG 01:
KFG, Iris Scherer
STPLA, Birke Bronner
HGW, Andreas Ringle
STK, Torsten Dollinger
ZJD, Petra Becker
LA, Wolf-Dietrich Gierth
STK, Torsten Dollinger
STPLA, Prof. Dr. Anke Karmann-Wössner
PIA, Bernd Wnuck
SUS, Silke Hinken
ZJD, Reinhold Poguntke
Gesamtprojektleitung: KFG, Barbara Rettenmaier
Herzlich danken wir der Karlsruher Polizei, den Rettungsdiensten sowie den Supporters für ihr engagiertes Mitdenken.

Sachstandsbericht Neues Fußballstadion, Stand August

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