Baurisiko Nachbar - Bauen mit (trotz) Nachbarn –

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STREITBÖRGER
SPECKMANN
Baurisiko Nachbar - Bauen mit (trotz) Nachbarn –
Teil 1: Zivilrechtliche Abwehransprüche
Dr. Claas Birkemeyer LL.M.
Seminar – Bielefeld, 21. September 2012
Glücklicherweise werden die meisten Bauprojekte ohne Streit mit den
Nachbarn
realisiert.
Das
liegt
nicht
zuletzt
an
der
erfolgreichen
Kommunikation der am Bau Beteiligten. Doch es kann der Frömmste nicht in
Frieden bleiben, wenn es dem bösen Nachbar nicht gefällt (F. Schiller, Wilhelm
Tell IV, 3/Tell). Zudem: Hin und wieder übersehen oder vernachlässigen Planer
und
Architekten
bei
Baumaßnahmen
gesetzlich
normierte
Nachbaransprüche. Dabei reicht das Waffenarsenal des Nachbarn weiter, als
mancher denken mag. Oftmals erzwingt der Nachbar so einen Baustopp
oder Umplanungen. Das kostet Zeit und Geld und kann eine Haftung der
Verantwortlichen begründen.
Auf das Zitat und die Problemlage antworten dieses Seminar und die
dazugehörige Zusammenfassung im Sinne einer Volksweisheit: Nach dem
Motto
Gefahr
erkannt,
Problemkonstellationen
im
Gefahr
gebannt
Zusammenhang
werden
mit
typische
Ansprüchen
der
Nachbarschaft erarbeitet und dargestellt. Auf diese Weise wird dem
verantwortlichen Planer und bauleitenden Architekten das Rüstzeug an die
Hand gegeben, neuralgische Punkte der Planung und Bauausführung zu
erkennen
und
Umplanungen,
dadurch
Lösungsstrategien
Nachbarvereinbarungen
oder
zu
entwickeln.
schlicht
das
Durch
rechtzeitige
Anzeigen der geplanten Maßnahmen können Streit und gerichtliche
Auseinandersetzungen vermieden werden. Das spart Nerven, Zeit und Geld.
Einen Anspruch auf Vollständigkeit hat die nachfolgende Aufzählung nicht.
DR. CLAAS BIRKEMEYER LL.M.
FACHANWALT FÜR VERWALTUNGSRECHT
STREITBÖRGER SPECKMANN ADENAUER PLATZ 4 33602 BIELEFELD
TEL.: ++49 (0)521/91414-0; FAX ++49(0)521/91414-885; MAIL: [email protected]
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STREITBÖRGER
A.
SPECKMANN
Verhältnis ziviles und öffentliches Baunachbarrecht
Die Baugenehmigung wird gemäß § 75 Bauordnung NRW [BauO
NRW] unbeschadet der privaten Rechte Dritter erteilt. Das
bedeutet,
dass
sie
keinen
Einfluss
auf
privatrechtliche
Rechtspositionen von Nachbarn hat. Der Nachbar kann trotz einer
Baugenehmigung zivilrechtlich gegen ein Vorhaben vorgehen. Das
zivile und das öffentliche Baunachbarrecht stehen damit nahezu1
unabhängig nebeneinander.
Der Nachbar kann demgemäß strategisch mit seinem Anwalt frei
entscheiden, ob der Gang zu den Zivilgerichten oder zur
Verwaltungsgerichtsbarkeit sinnvoller erscheint oder ob beides
gleichzeitig angegangen werden soll. Dabei handelt es sich zwar
um eine rein juristische Erwägung, die den den Bauherrn
beratenden Architekten im Grunde nicht berührt. Gleichwohl soll
nachfolgend ein Gefühl für die Unterschiede vermittelt werden,
auch um zu verdeutlichen, welche unterschiedlichen Folgen die
Alternativen auslösen.
Im Einzelnen wird dazu zunächst auf die im Seminar besprochenen
Fälle verwiesen. Danach gewähren sowohl die Verwaltungsgerichte
bei einem Angriff auf die Baugenehmigung als auch die
Zivilgerichte
bei
der
Verfolgung
von
privatrechtlichen
Abwehransprüchen Eilrechtsschutz, der – aus Bauherrnsicht im
schlimmsten Fall – zu einem Baustopp führen kann. Im Einzelnen
kristallisieren sich bei den Alternativen aber folgende Unterschiede
heraus:
Das zivilgerichtliche Eilverfahren
Ausnahmen u.a.: Eine rechtskräftige Entscheidung über die Baugenehmigung bindet die
Zivilgerichte, BGH NJW 1979, 34, 35; Zivilrechtliche Ansprüche berührt das allerdings im Übrigen
nicht (siehe sogleich); Auflagen in Genehmigungen können zivilrechtliche Schutzansprüche
begründen, die über die gesetzlich normierten Ansprüche hinausgehen (siehe sogleich).
1
-2-
STREITBÖRGER
SPECKMANN
-
zeichnet sich in der Regel durch eine schnellere Entscheidung
aus;
-
erfasst
öffentlich-rechtliche
und
zivilrechtliche
Abwehransprüche. Denn das Verwaltungsgericht prüft allein
die öffentlich-rechtlichen Normen. Dagegen prüft das
Zivilgericht nicht nur sämtliche zivilrechtlichen Normen.
Vielmehr versteht der BGH sämtliche öffentlichen Normen, die
dem Schutz des Nachbarn dienen, als sogenannte
Schutzgesetze, die der Nachbar über § 823 Abs. 2 Bürgerliches
Gesetzbuch [BGB] als zivilrechtliches Abwehrrecht „aktivieren“
kann (BGH, 26.02.1993, NJW 1993, 1580 ff.);
-
gibt einen direkten Anspruch gegen den Nachbarn und oft
über empfindliche Ordnungsgelder ein schärferes Schwert (da
der Nachbar im öffentlichen Recht sogar nach einem Erfolg
vor Gericht regelmäßig auf die Mithilfe der Behörde
angewiesen ist, aber nicht selbst vollstrecken kann),
-
birgt eine Schadensersatzgefahr, weil derjenige, der eine
einstweilige Anordnung vor dem Zivilgericht erwirkt,
verschuldensunabhängig haftet, sollte die einstweilige
Anordnung später in einem ordentlichen Verfahren keinen
Bestand haben.
Das verwaltungsgerichtliche Verfahren
-
zeichnet sich durch eine höhere Erfahrung des Gerichts mit
komplexen öffentlich-rechtlich Baurechtsfragen aus;
-
birgt keine Haftungsgefahr für den Nachbarn;
-
ist behördengebunden. Gegner ist die Baubehörde.
Darüber hinaus gibt es im Einzelfall weitere Unterschiede. So fällt
mitunter bereits die Rechtsprechung zu einzelnen Fragestellungen
unterschiedlich aus. Das auszuführen, würde den Rahmen indes
sprengen.
Im Ergebnis wird der – juristisch gut beratene – Nachbar eher den
Zivilrechtsweg wählen, wenn es ihm darum geht, den Nachbarn
schnell und hart zu treffen und so ggf. „Stillhaltegeld“ zu erwirken,
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ebenso wenn zivilrechtliche Ansprüche betroffen sind, die das
Verwaltungsgericht
nicht
prüft
(z.B.
Eigentumsund
Besitzschutzansprüche, wie bei der Inanspruchnahme des
Nachbargrundstücks mit Baufahrzeugen o.ä.). Er wird dagegen
eher das Verwaltungsgericht suchen, wenn es um komplexe
öffentliche Fragestellungen geht und er auf eine Umplanung des
Vorhabens zielt.
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B.
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Das Eigentum und seine Grenzen, §§ 903, 905 ff. BGB
Das Zivilrecht betont den Schutz des Eigentums. Nach § 903 BGB
kann der Eigentümer Dritte von jeder Einwirkung auf sein Grundstück
ausschließen, wenn nicht das Gesetz oder ein Anspruch eines
Dritten entgegenstehen. Damit gilt im zivilen Baurecht ein Grundsatz
der „chinesischen Mauer“: Der Bauherr hat grundsätzlich kein Recht,
das Nachbargrundstück in irgendeiner Weise in Anspruch zu
nehmen.
Das ist selbstverständlich, soweit es um die Errichtung des
Baukörpers geht. Dieser darf die Grundstückgrenze nicht
überschreiten. Das ist banal, auch wenn es um das Überfahren mit
Baugerät geht. Der Eigentumsanspruch reicht aber weiter. Er erfasst
das
Erdreich
unter
der
Erdoberfläche
(Unterfangungen,
Rückverankerungen etc.) und den Luftraum über der Erdoberfläche
(Überschwenken eines Krans – streitig).
1.
Der Baukran
Nur in den seltensten Fällen kann ein Kran so aufgebaut werden,
dass er nicht mindestens ein Nachbargrundstück überschwenkt,
zumindest in der Einstellung „windfrei“. Bei der Baustellenplanung
muss daher nicht nur bedacht werden, wo der Kran sinnvoll und
sicher steht. Vielmehr bedarf es der Berücksichtigung der Rechte
des Nachbarn.
Dabei ist streitig, ob bzw. wann das Überschwenken des Baukrans
eine Eigentumsbeeinträchtigung darstellt und vom Nachbar
hingenommen werden muss.
Das LG Kiel hat vor 20 Jahren die Auffassung vertreten, ein Kranarm
überschwenke in einer Höhe, die den Eigentümer nicht belastet. Der
Nachbar muss den Kran dann hinnehmen (LG Kiel, 30.10.1990, BauR
1991, 380, ebenso LG Köln, 12.12.1984).
Das OLG Düsseldorf unterscheidet feinsinnig: Führt der Arm keine
Lasten, stelle er keine Eigentumsbeeinträchtigung dar, weil der Arm
so hoch hänge, dass ein Eigentümer überhaupt kein Interesse habe,
den Arm auszuschließen. Anders soll es danach liegen, wenn der
Kran Lasten führt, weil dann die Angst nachvollziehbar erscheine, es
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könne Last herunter fallen (OLG Düsseldorf, 26.02.2007, NZW 2007,
582 ff., wohl zustimmend: OLG Frankfurt, 11.01.2011, NJOZ 2011,
1015).
Die herrschende Meinung geht indes davon aus, dass das
Überschwenken mit und ohne Last eine Eigentumsbeeinträchtigung
darstellt. Der Nachbar kann es dann im Wege einer einstweiligen
Anordnung verbieten (vgl. u.a. OLG Zweibrücken, IBR 1989, 207.
Maaß, BauR 2007, 1650, 1656).
Dem Bauherrn hilft aber das Hammerschlags- und Leitungsrecht
(OLG Frankfurt am Main, 11.01.2011, NJOZ 2011, 1015). Das
bedeutet, der Bauherr muss die geplante Maßnahme anzeigen und
erhält so einen Duldungsanspruch.
Die ANZEIGE muss folgende Angaben enthalten bzw. Anforderungen
erfüllen:
-
Die Anzeige muss einen Monat vor den Maßnahmen zugehen.
-
Die Anzeige bedarf der Schriftform (E-Mail reicht nicht).
-
Die Arbeiten dürfen nicht auf andere Weise zweckmäßig
durchgeführt
werden
können
oder
nur
mit
unverhältnismäßigen Kosten.
-
Die Nachteile des Nachbarn dürfen nicht außer Verhältnis
stehen.
-
Zumutbare Minderungsmaßnahmen müssen ergriffen werden.
-
Das Vorhaben muss öffentlich zulässig sein (formell und
materiell – also muss eine erforderliche Baugenehmigung erteilt
sein).
Wird der Kran nicht schonend aufgestellt, muss der Nachbar ihn
somit nicht dulden.
Schließlich darf der Bauherr mit den Arbeiten erst beginnen,
nachdem der Monat abgelaufen ist und zudem eine hinreichende
Sicherheit oder Versicherung vorliegt (Bauherrenhaftpflicht oder
Betriebshaftpflicht).
Im Ergebnis sollte man es auf den Streit der Gerichte und einen Streit
vor den Gerichten nicht ankommen lassen. Die Verzögerung durch
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den Abbau eines Krans wäre enorm, die Kosten unnötig
verschwendet. Sicherheitshalber sollte daher eine Anzeige an den
Nachbarn übergeben werden.
Tipp1:
Zugang beweisbar sicherstellen.
Tipp2:
Auch der Besitzer kann das Kranüberschwenken
untersagen, unabhängig vom Eigentümer (Kirchhof,
NZBau 2012, 206, 208).
Tpp3:
Anzeige muss grundsätzliche alle Eigentümer und
unmittelbaren Besitzer erreichen, Anzeige an nur einen
von ihnen reicht in der Regel nicht, § 16 Abs. 2 NRG NRW.
2.
Grenzwände, Nachbarwände – Abriss
Eine Grenzwand liegt allein auf einem Grundstück – entlang der
Grenze zum Nachbarn, § 19 Nachbarrechtsgesetz NRW [NRG NRW],
dagegen liegt die Nachbarwand auf der Grenze von zwei
Grundstücken, sie wird durch die Grenze „halbiert“ (Schäfer, NRG
NRW, § 19, Rn. 1).
Die Anforderungen und Ansprüche im Zusammenhang mit der
Änderung und dem Abriss von Grenz- und Nachbarwänden
unterscheiden sich teilweise.
Tipp:
Deshalb sollte im Zweifel sehr genau ermittelt werden, wo
die Wand verläuft. Nicht selten erweist sich eine
Vermessung nach Jahrzehnten als Überraschung und führt
zu ungeahnten Folgen für die Bauausführung.
BGH, 29.06.2012, BeckRS 2012, 15964: Steht eine Stützwand
(Grenzwand) allein auf dem Grundstück des Bauherrn und stützt sie
das höher gelegene Gelände des Nachbarn ab, kann der
Eigentümer hiermit nach Belieben verfahren. Es ist Sache des
Nachbarn für eine Absicherung seines höheren Geländes zu sorgen.
Allerdings verlangt die nachbarliche Rücksichtnahme (einklagbar
und ggf. mit Schadensersatzanspruch bewehrt), dass die
Abrissmaßnahme zuvor angezeigt wird.
Tipp:
Vor jeder Veränderung einer Grenzwand ist deshalb zu
prüfen, wie sich die Änderung auswirkt, um eine
geschuldete Anzeige nicht zu übersehen.
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Etwas anderes gilt, wenn der Eigentümer sein Grundstück zuvor
vertieft hatte und dadurch die Stützmauer notwendig wurde. Dann
darf der Abriss nicht ohne Abstützungsmaßnahme – auf Kosten des
Bauherrn – erfolgen.
OLG Köln, 09.03.2000, ZfBR 2000, 557 ff.: Im Fall eines Anbaus an die
Grenzwand durch den Nachbarn, entsteht eine gemeinsame
Grenzeinrichtung im Sinne der §§ 921, 922 BGB. Das gilt selbst bei
einem illegalen Anbau. Dann bedarf der Eigentümer der
Zustimmung des Nachbarn (wenn illegaler Anbau durch Verfristung
nicht mehr abgewehrt werden kann). Zudem muss der Bauherr auf
eigene Kosten abstützen.
Dasselbe gilt bei einer Nachbarwand.
BGH, 28.11.1980, BauR 1981, 405: Liegen auf zwei benachbarten
Grundstücken Grenzwände aneinander, grenzen also zwei
benachbarte Häuser direkt mit eigener Außenwand aneinander,
muss der abreißende Bauherr für eine hinreichende Abdichtung der
freigelegten nachbarlichen Grenzwand auf eigene Kosten sorgen.
Er bedarf allerdings keiner Zustimmung des Nachbarn.
OLG Köln, 14.1.1987, NJW-RR 1987, 529: Stehen die Giebelwände
(Grenzwände) aber unabhängig voneinander mit einem Abstand
von 4 cm nebeneinander, gilt das Vorstehende nicht. Dann handelt
es sich um zwei getrennte Giebelwände und nicht um zwei
Giebelwände, die gemeinsam eine einheitliche Grenzeinrichtung
bilden. In diesem Fall obliegt es dem Nachbarn, erforderliche
Abdichtungsmaßnahmen zu ergreifen.
Steht die Grenzwand, die einem Bauvorhaben „im Weg“ steht,
allein auf dem Grundstück des Nachbarn, wird es schwierig. Das
Hammerschlags- und Leiterrecht erlaubt jedenfalls keine
Beseitigung von Hindernissen auf dem Nachbargrundstück (BGH
VersR 1980, 650). Es reicht nur soweit, wie die tatsächlichen
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Verhältnisse auf dem Nachbargrundstück das zulassen (Schäfer,
NRG NRW, § 24, Rn. 14).
3.
Vertiefung, Unterfangung, Rückverankerung
Bei Arbeiten am Hang oder bei einem Neubau in alten
Bebauungszusammenhängen lässt sich oft eine Vertiefung des
eigenen Grundstücks nicht vermeiden, wenn wirtschaftliche
zumutbare Ergebnisse erzielt werden sollen. Mit der Abgrabung am
Hang und in geschlossener Bauweise verbindet sich indes ein
erhebliches Konfliktpotenzial.
Dabei ist eine Vertiefung des eigenen Grundstücks grundsätzlich
unzulässig. Etwas anderes gilt, wenn der Bauherr eine hinreichende
Abstützung der Nachbarimmobile gewährleistet (§ 909 BGB). Der
Nachweis der Standsicherheit obliegt im Streitfall dem Bauherrn.
BGH, 27.6.1997, BauR 1997, 860: Erfordert eine Vertiefung auf dem
eigenen Grundstück Abstützungsmaßnahmen, insbesondere eine
Unterfangung von Wänden, muss die Unterfangung grundsätzlich
auf dem eigenen Grundstück erfolgen.
Nur wenn eine Nachbarwand zulässig erhöht oder eine Grenzwand
infolge einer Vertiefung unterfangen werden muss, erlaubt das
Nachbargesetz NRW ausnahmsweise eine Unterfangung auf dem
Nachbargrundstück. Das erfordert:
-
Eine schriftliche Anzeige mit Wartefrist von einem Monat (siehe
oben);
-
Die sichere und schonende Ausführung (keine zumutbaren
Alternativen);
-
Das Vorliegen einer Baugenehmigung (bzw. der formellen und
materiellen Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen);
-
Das Leisten einer Sicherheit/Versicherungsschutz.
Achtung: Das Abgraben und Unterfangen ist schadenträchtig.
Neben dem Bauherrn kommt eine Haftung des planenden und des
überwachenden Architekten in Betracht, selbst wenn der Bauherr
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einen Statiker zusätzlich befragt (BGH NZBau 2005, 227). Wegen der
Schadensträchtigkeit
verlangt
die
Rechtsprechung
eine
„durchgehende“ Anwesenheit des Architekten auf der Baustelle,
sonst kann er sich nicht auf ein Verschulden der ausführenden
Baufirma berufen (OLG FaM, BauR 1999, 1324). Auch der
Tragwerksplaner haftet (BGH IBR 1996, 468).
Bei Arbeiten am Hang kann ein Arbeiten im Verbau notwendig
werden. Standsicher wird dieser nur, wenn der Verbau durch einen
zweiten Verbau gesichert werden kann. Alternativ kommt eine
Rückverankerung der Bohrpfahlwände in Betracht. In der
Rechtsprechung streitig bzw. unklar ist die Frage, welche
Nachbaransprüche bei einer Rückverankerung im Verbau
bestehen, wenn die Rückverankerung auf dem Nachbargrundstück
ausgeführt werden muss.
OLG Stuttgart, 2.12.1993, BauR 1994, 545: Das OLG Stuttgart schließt
einen Nachbarabwehranspruch aus, wenn die Maßnahme ohne
zumutbare Alternative ist, den Regeln der Technik und des
öffentlichen Baurechts entspricht und keine unzumutbaren Schäden
drohen.
BGH, 27.06.1997, BauR 1997, 860: Der BGH hat im Fall einer
Betonunterfangung entschieden, dass vergleichbare Maßnahmen
unter dem Nachbargrundstück der Zustimmung des Nachbarn
bedürfen.
Im Ergebnis ist also zu empfehlen, dass über eine erforderliche
Rückverankerung im Vorfeld eine Einigung mit dem Nachbarn im
Sinne eines Nachbarvertrages getroffen wird.
Aus der vorstehenden Entscheidung des BGH folgt, dass auch eine
Beton-Injektion unter dem Nachbargrundstück eine Zustimmung
des Nachbarn voraussetzt.
C.
Lärm & Co.
Gegenüber den vorstehenden Schwierigkeiten ergeben sich in der
Handhabung der nachstehenden Problematik regelmäßig zwei
Besonderheiten. Zunächst berühren Lärm, Staub, Erschütterungen
und ähnliche Immissionen anders als die vorstehenden Aspekte
häufig nicht allein einen Nachbarn, sondern lösen eine erhebliche
Breitenwirkung aus. Der Bauherr sieht sich dann nicht nur einem
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STREITBÖRGER
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Nachbarn gegenüber, sondern einer Vielzahl. Das erschwert die
Suche nach einer Lösung bzw. Einigung. Des Weiteren berühren
Immissionen das subjektive Empfinden. Das lässt sich nur schwierig
objektivieren und hat dadurch zur Folge, dass Nachbarn erst in dem
Moment abwehrend reagieren, wenn die Immission eintritt, nicht im
Vorfeld. Dann reagieren Nachbarn aber umso heftiger auf
Störungen. Vor Eintritt der Immission lässt sich daher leichter
verhandeln.
Tipp:
Bei Immissionen empfiehlt sich daher dringend, eine
Nachbarvereinbarung im Vorfeld der Baumaßnahme zu
suchen. Je nach Ausmaß der zu erwartenden Immissionen
kann dies in der bloßen Ankündigung (keine Vereinbarung
und nicht belastbar) von Störungen liegen – Informationen
tragen bereits wesentlich zur Beruhigung bei – oder mag
sich eine schriftliche Vereinbarung anbieten. Nach Beginn
der Arbeiten wird den Nachbarn das Leidenspotenzial
deutlicher. Auch wird das Druckpotenzial stärker, wenn ein
Baustopp droht und der Bauherr erkennbar „nervös“ wird.
Nach
Beginn
der
Baumaßnahmen
werden
Vereinbarungen tendenziell teurer.
Seine gesetzliche Normierung findet der zivilrechtliche Schutz des
Nachbarn vor Immissionen in § 906 BGB. Danach kann der
Eigentümer eines Grundstücks
die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß,
Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem
anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht
verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks
nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche
Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn ... Grenzwerte
nicht überschritten werden.
Das gleiche gilt, wenn eine wesentliche Beeinträchtigung
ortsüblich ist und nicht durch Maßnahmen verhindert
werden kann, die wirtschaftlich zumutbar sind.
Zusammengefasst braucht der Nachbar damit wesentliche
Beeinträchtigungen nicht zu dulden, es sei denn, sie sind ortsüblich
und nicht zumutbar zu vermeiden. Im zuletzt genannten Fall kann
der Nachbar die Beeinträchtigung zwar nicht abwehren, aber einen
Geldausgleich beanspruchen. Er kann die Duldung aber nicht
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STREITBÖRGER
SPECKMANN
davon abhängig machen, dass der Geldausgleich oder eine
ausreichende Sicherheit vor Beginn der Bauarbeiten geleistet wird
(LG Stuttgart, 22.06.2010, BeckRS 2011, 755).
Was wesentlich ist, bestimmen vornehmlich einschlägige
Rechtsnormen und technische Regeln. So definiert die AVV Baulärm
verbindliche
Grenzwerte
für
die
jeweiligen
Baugebiete.
Überschreiten die Baumaßnahmen die dort niedergeschriebenen
Grenzwerte, darf man in der Regel von einer Wesentlichkeit der
Beeinträchtigung ausgehen.
Auch
die
32.
BImSchV
(Geräteund
Maschinenlärmschutzverordnung) enthält Vorgaben zum Umgang
mit Baumaschinen. Anders als die AVV Baulärm normiert die 32.
BImSchV
allerdings
keine
Grenzwerte,
sondern
zulässige
„Arbeitszeiten“ für Baumaschinen. Für den Nachbarn hat das den
Vorteil, dass er Verstöße nicht mit Schallgutachten untermauern
oder sogar belegen muss. Vielmehr kann er sich darauf
beschränken, den Verstoß gegen die zulässigen Betriebszeiten zu
rügen.
BGH WM 1976, 1116: Überschreitet der Baulärm die Grenze der
Wesentlichkeit, bedeutet das noch nicht notwendig eine
Beschränkung der Bauarbeiten. Vielmehr ist davon auszugehen,
dass
Baulärm
in
Innenstadtbereichen
bzw.
in
Bebauungszusammenhängen in der Regel ortsüblich ist. Das gilt
jedenfalls, wenn er sich auf das notwendige Maß beschränkt.
Achtung: Das Merkmal der Ortsüblichkeit „rettet“ allein im Bereich
des Zivilrechts. Der Bauaufsicht steht bei Überschreitung der in
einschlägigen Regelwerken enthaltenen Grenzen ein Ermessen zu.
Wenn das Ausmaß der Überschreitungen nicht bekannt ist
(Messungen fehlen) oder von einer Ortsüblichkeit ausgegangen
werden muss, kommt für den Nachbarn alternativ zum
zivilrechtlichen Abwehranspruch ein Anspruch auf baubehördliches
Einschreiten in Betracht. Ob und inwieweit die Baubehörde darauf
eingeht, ist Frage des Einzelfalls, also sicherlich auch der medialen
Wahrnehmung und Masse der Nachbarn. In NRW existiert allerdings
eine eher Nachbar freundliche Rechtsprechung des OVG: Wenn es
um die Verletzung von Normen geht, die den Nachbarn schützen,
sieht das OVG die Behörde regelmäßig zum Einschreiten
verpflichtet (wenn es sich nicht um eine Bagatelle handelt).
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STREITBÖRGER
D.
SPECKMANN
Sonstiges
Folgende Einzelfälle bergen ebenfalls Konfliktpotenzial:
1. Zugang zur Baustelle über Nachbargrundstück
BGH, 17.12.1999, NJW 2000, 1719: Selbst bei Nichtnutzung darf
Bauherr das Nachbargrundstück nicht in Anspruch nehmen, um dort
Materialien zu lagern oder um darüber die Baustelle zu erreichen.
Etwas anderes gilt nur im Ausnahmefall, wenn anderweitige
Lösungen
unzumutbar
sind.
Spiegelbildlich
darf
die
Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks für den Nachbarn
seinerseits nicht unzumutbar sein. Die Anforderungen richten sich
nach dem Hammerschlags- und Leiterrecht (siehe sogleich unten).
2. Behinderung des Zugangs zum Nachbargrundstück
Es entspricht den Erwartungen eines jeden Eigentümers, dass er sein
Grundstück bebauen darf und dafür im Notfall auch öffentlichen
Straßenraum mit benutzt. Deshalb müssen beeinträchtigte
Nachbarn nach der Rechtsprechung solche Baumaßnahmen
dulden, selbst wenn das den Zugang zu ihrem Grundstück erschwert
und auch dann, wenn Umsatzverluste und Mietminderungen
drohen (OLG Karlsruhe, NJW-RR 2002, 86). Erst wenn die
Beeinträchtigung die Grenze der Zumutbarkeit (strenger Maßstab)
überschreitet, kommt in entsprechender Anwendung des § 906 Abs.
2 BGB ein Geldausgleich in Betracht (OLG Karlsruhe, NJW-RR 2002,
86; vgl LG Stuttgart, 20.06.2010, BeckRS 2011, 755).
3. Hammerschlags- und Leiterrecht
Das Hammerschlags- und Leiterrecht nach § 24 NRG NRW stellt eine
Ausnahme von dem Grundsatz der „chinesischen Mauer“ dar,
zwingt den Nachbarn also, in bestimmten Fällen Grenzübertritte des
Bauherrn zu dulden. Das Recht gilt für die Errichtung baulicher
Anlagen, aber auch für die Unterhaltung und Instandsetzung
(Schäfer, NRG NRW, Vorb. §§ 24, 25, Rn. 1).
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STREITBÖRGER
SPECKMANN
Das Recht erlaubt die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks
u.a. durch
-
das Aufstellen von Baugerüsten;
-
das Betreten;
-
das Überfahren mit Baufahrzeugen;
-
das Ausheben von Erdreich auf dem Nachbargrundstück, um
eine Grenzwand (auf dem eigenen Grundstück) zu gründen
oder um diese zu isolieren (BGH, VersR 1980, 651).
Die Voraussetzungen lauten:
-
keine zumutbare Alternative mit geringerer Beeinträchtigung;
-
die Nachteile dürfen nicht unverhältnismäßig sein;
-
zumutbare Minderungsmaßnahmen müssen ergriffen werden
(Schonmatten auf den Rasen legen; neuwertige Geräte mit
geringen Emissionswerten einsetzen; Lagerflächen gering halten);
-
Das Vorhaben darf öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht
widersprechen (formelle und materielle Anforderungen,
erforderliche Baugenehmigung muss vorliegen)
Nicht erforderlich ist, dass das Vorhaben selbst notwendig ist. Diese
Entscheidung obliegt allein dem Bauherrn (Schäfer, NRG NRW, § 24,
Rn. 10).
Das Recht muss schonend ausgeübt werden. So muss das zeitliche
Ausmaß auf das Erforderliche Maß begrenzt werden. Aber auch die
Jahreszeit
kann
beispielsweise
bei
Landwirten
oder
saisonabhängiger Industrie Bedeutung erlangen (Schäfer, NRG
NRW, § 24, Rn. 12).
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STREITBÖRGER
SPECKMANN
Anzeige: Das Vorhaben ist einen Monat im Voraus anzuzeigen
(dazu bitte oben genannte Tipps beachten: schriftlich, Zugang
beweisbar gestalten, Anzeigeempfänger nur Eigentümer oder auch
Mieter?).
Vor Ablauf der Monatsfrist nach der Anzeige darf der Bauherr mit
den Arbeiten nicht beginnen. Dem Nachbarn kommt bei fehlender
Anzeige und vor Ablauf der Monatsfrist ein Unterlassungsanspruch
zu. Selbstverständlich darf er dem vorzeitigen Beginn zustimmen.
4.
Wärmedämmung, Überbau
Gemäß § 23a NRG NRW ist ein Überbau zur Wärmedämmung unter
bestimmten Voraussetzungen nunmehr zu dulden. In Ländern, in
denen das Nachbarrecht solche Duldungspflichten noch nicht
vorgesehen hat, kommt dem Bauherrn kein Anspruch auf den
Überbau zu, er bedarf dann der Zustimmung des Nachbarn
(Kirchhof, NZBau 2012, 206, 206).
E.
Ergebnis
Im Ergebnis leiten sich folgende Empfehlungen ab, die im Einzelfall
mehr oder weniger Beachtung finden können:
1.
Exakte Prüfung
In der Planungsphase ist das Bauvorhaben exakt auf neuralgische
Punkte im Verhältnis zum Nachbarn zu prüfen. Die Prüfung nach
Baubeginn erfolgt meist zu spät, um Streit und Schäden effektiv zu
vermeiden. Dazu sind folgende Maßnahmen zu erwägen:
-
Vermessung von grenznahen
Nachbarwand etc.);
Einrichtungen
(Grenzwand,
-
Es ist ein „Bauzeitenplan“ aufzustellen, der sämtliche Arbeiten
festhält, die Rechte des Nachbarn berühren können;
-
Es ist zu ermitteln, welche Maßnahmen ergriffen werden können,
um Berührungen des Nachbarn im Notfalls auf ein Mindestmaß
zu beschränken (muss man erst im Eilverfahren erklären, warum
- 15 -
STREITBÖRGER
SPECKMANN
eine Baumaschine ab 7:00 Uhr morgens laufen muss und nicht
erst später, wird die Zeit kanpp).
2.
Gespräch mit dem Nachbarn
Mit nichts kann man Nachbarn so sehr verärgern, wie mit fehlenden
oder fehlerhaften Informationen. Die Bauphase sollte erläutert
werden. Für Fragen sollte man einen Ansprechpartner nennen.
3.
Anzeigen nach NRG
Auch nach „netten“ Gesprächen sollte man die erforderlichen
schriftlichen Anzeigen nicht auslassen. Später den Nachweis zu
führen, dass alles besprochen war und eine Anzeige entbehrlich
wurde, ist nahezu unmöglich, zumal nach dem Gesetz eine
mündliche Anzeige nicht ausreicht.
4.
Nachbarvereinbarungen
In den Fällen, in denen eine Zustimmung erforderlich wird oder in
denen wegen Immissionen Probleme drohen, sollte vor Baubeginn
eine Nachbarvereinbarung schriftlich fixiert werden. Die mündliche
Zustimmung reicht zwar rechtlich fast in allen Fällen aus. Die
Reichweite der Zustimmung lässt sich bei Gesprächen über
Bauvorlagen aber kaum beweisen. Die Rechtsprechung stellt
insoweit strenge Anforderungen, die im Zweifel zu Lasten des
Bauherrn wirken.
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Baurisiko Nachbar - Bauen mit (trotz) Nachbarn –

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