Der Immobilienmarktbericht 2012 der Metropolregion Rhein

Hier ist
was für Sie drin!
Leben in Bewegung
Der Immobilienmarktbericht 2012
der Metropolregion Rhein - Neckar
Claus Fischer
Fischer Architekten GmbH,
Mannheim-Köln-Berlin
Metropolregion Rhein-Neckar:
der Standort für junge, forschungsnahe Unternehmen
Das war nicht immer so: Heute staunen meine Kollegen aus Hamburg, Berlin oder München darüber, mit
welcher Dynamik und Qualität sich große Immobilienprojekte im Städtedreieck Heidelberg – Mannheim
– Ludwigshafen entwickeln. Getragen wird diese Dynamik nicht nur von anspruchsvoller Architektur und
einer wettbewerbsfähigen Immobilienwirtschaft, sondern auch von einer wegweisenden Kooperation der
universitären und außeruniversitären Forschung mit der Wirtschaft. Das zielstrebige Miteinander zeigt sich
in den jungen, aussichtsreichen Technologieparks, die in mehreren Städten verteilt in der Metropolregion
Rhein-Neckar heranwachsen.
Vor der Entwicklung erfolgreicher Technologiezentren steht die Beantwortung mehrerer Fragen: Welche
Nutzergruppen können von nahen Kompetenzträgern und Venture Capital Gebern profitieren? Welcher
konkrete Mehrwert lässt sich den Nutzern anbieten? Wie kann man den Genius Loci baulich in einen
Nutzervorteil übersetzen? Wie schaffen wir es, die der Forschung immanente Dynamik auch baulich umzusetzen? Wie lässt sich ein Maximum an Flexibilität hinsichtlich der Flächen und der technischen Ausstattung
bei gleichzeitig beachteter Kostenkontrolle realisieren? Aktuell entstehende Projekte wie „Skylabs“ in der
Heidelberger Bahnstadt oder das Kreativwirtschaftszentrum „Altes Volksbad“ in Mannheim geben darauf
gute Antworten.
Da wir als Wissensgesellschaft unsere Wirtschaftskraft zunehmend von der Forschung und forschungsnahen Unternehmen erhalten, diese Unternehmen beim Betreten von Neuland aber in vielen Fällen von
ökonomischer Unsicherheit geprägt sind, begreife ich in der Entwicklung umfangreicher Förderwege als
wichtige allgemeine Aufgabe.
Schließlich sollten wir bei der Vermarktung unserer attraktiven Flächen auch stärker international agieren
als bisher. Vorliegende Schrift zeigt, dass die Qualität dafür vorhanden ist.
Eine inspirierende Lektüre wünscht Ihnen
1
Stadt und Region: vom Mannheimer Wasserturm zur Weinstraße in nur 20 Minuten; Quelle: Bernhard Kunz / Stadtmarketing Mannheim GmbH
2
Inhaltsübersicht
Der Wirtschaftsstandort Metropolregion Rhein-Neckar
Seite
4
Fokus Technologie- und Gründungszentren
Seite
6
Marktsegment Büro
Seite
7
Marktsegment Einzelhandel
Seite
12
Marktsegment Gewerbegrundstücke
Seite
19
Übersichtskarte der Region
Seite
22 / 23
Glossar
Seite
24
Impressum und Ansprechpartner
Seite
25
3
Großräumige Lage der Metropolregion Rhein-Neckar; Kartographie: VRRN
Der Wirtschaftsstandort Metropolregion Rhein-Neckar
Im Schnittpunkt der Länder Baden-Württemberg, Hessen und Rheinland-Pfalz gelegen, erstreckt sich die Metropolregion RheinNeckar auf einer Fläche von rund 5.600 Quadratkilometern über sieben Landkreise und acht kreisfreie Städte.
Mit rund 2,4 Millionen Einwohnern gehört die zwischen Frankfurt im Norden sowie Karlsruhe und Stuttgart im Süden verkehrsgünstig gelegene Region zu den größten Verdichtungsräumen in Deutschland. Die Oberzentren Mannheim, Ludwigshafen und
Heidelberg bilden gemeinsam mit 30 Mittelzentren wie Neustadt, Weinheim und Doppelzentrum Wiesloch-Walldorf eine polyzentrische Raumstruktur.
4
Weltweit für die Region: Hafenanlagen am Rhein; Quelle: Axel Heiter Fotodesign
Mit einem Bruttoinlandsprodukt von rund 72 Milliarden Euro
Der Mannheimer Hauptbahnhof ist mit 238 Fernverkehrsab-
und einer erneut gestiegenen Exportquote von 56,5 Prozent,
fahrten täglich der zweitgrößte ICE-Verteilerbahnhof Deutsch-
die deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegt, nimmt die
lands. Von dort aus ist der Flughafen Frankfurt Rhein-Main mit
Metropolregion in Deutschland eine starke Stellung als Wirt-
dem Zug in 31 Minuten zu erreichen, die kürzeste Verbindung
schaftsstandort ein.
nach Paris dauert nur drei Stunden. Der Mannheimer Rangier-
Wichtige Säulen der regionalen Wirtschaft bilden die Branchen
als jeweils zweitgrößte ihrer Art, fungieren als zentrale Schalt-
Chemie, Nutzfahrzeugbau, Druckmaschinenbau, Unterneh-
stellen des Güterverkehrs.
bahnhof und das Hafenzentrum Mannheim / Ludwigshafen,
menssoftware sowie Finanz- und Versicherungswesen.
Ein zentraler Erfolgsfaktor der Region ist die hohe Dichte an
Unter den ca. 60.000 angesiedelten Betrieben mit über
renommierten Hochschul- und Forschungseinrichtungen. 22
800.000 Beschäftigten befinden sich auch international
Hochschulen, rund 89.000 Studierende und über 40 außeruni-
führende Großkonzerne mit Hauptsitz in der Metropolregion
versitäre Forschungseinrichtungen sichern langfristig die Inno-
wie beispielsweise BASF SE, SAP AG, Heidelberger Druckma-
vationsfähigkeit der hiesigen Wirtschaft.
schinen AG, Fuchs Petrolub AG, Freudenberg & Co. KG und
Bilfinger SE.
Jungen Unternehmen stehen rund 90.000 Quadratmeter
Büro- bzw. Laborflächen in mehr als 16 Technologie- und
Diese profitieren vor allem von der guten Erreichbarkeit der
Gründungszentren zur Verfügung, die unterschiedliche Bran-
Region: Die Ost-West-Achse (A 6) sowie die Nord-Süd-
chenschwerpunkte setzen. Neben Räumlichkeiten und der
Achsen (Mehrfachausprägung mit A 5, A 67, A 61 und A 65)
zugehörigen Infrastruktur bieten diese Einrichtungen häufig
stellen eine optimale Anbindung des Individual- und Lieferver-
eine enge Verzahnung von Wissenschaft und Wirtschaft
kehrs an das überregionale Autobahnnetz dar.
sowie eine aktive Netzwerkarbeit und leisten somit einen zentralen Beitrag zur Stärkung der Region.
Entwicklung der Bruttowertschöpfung im Tertiären Sektor 2000-2009
Personal in Forschung und Entwicklung (je 1.000 Erwerbstätige)
30%
25
25%
20
20%
15
15%
10
10%
g
ur
g
en
-O
ld e
nb
ur
g
Br
nr li
Be
em
Br
an
de
nb
ur
d
Ha
mb
r
la n
uh
eld
eu
ts
ch
-R
M
it t
Rh
ein
be
rg
er
rn
ov
Nü
ain
nn
-M
ck
ur
t/
Rh
ein
Ne
n-
ei
kf
an
Fr
Ha
ar
en
ch
ar
ur
tg
ut
ün
M
St
Rh
rli
n-
Br
an
de
nb
-M
ein
Rh
t/
Be
ur
kf
an
Fr
g
ain
t
ar
er
St
ut
tg
ov
rg
Ha
nn
g
be
Nü
rn
ur
r
nb
ld e
Br
em
en
-O
Rh
ein
-R
uh
en
ar
ch
ün
ck
Ne
nei
Rh
M
g
d
ur
mb
la n
Ha
ch
ts
eu
el d
it t
M
Quelle: eigene Darstellung MRN auf Datenbasis BBSR / IKM
t
5
5%
Quelle: eigene Darstellung MRN auf Datenbasis BBSR / IKM (2009)
5
Fokus Technologieund Gründungszentren
Die Innovationsstärke und die wirtschaftliche Prosperität der
Metropolregion Rhein-Neckar setzen Räumlichkeiten mit
innovativen Konzepten voraus. In Technologie- und Gründungszentren wird jungen, wachsenden Unternehmen der
Dienstleistungsbranchen das optimale Umfeld geboten. Als
Sonderform von Büroimmobilien zeichnen sie sich durch spezielle Angebote für die Unternehmensgründung, des Technologietransfers und der kommunalen Wirtschaftsförderung aus.
Ein wirtschaftlicher Betrieb ist neben den Mieteinnahmen nur
durch andere Einnahmequellen möglich. Gesamtwirtschaftlich ist die Aussiedlung der Mieter nach der Gründungsphase
innerhalb der Region jedoch positiv zu bewerten: neben fiskalischen Effekten für die meist öffentlichen Trägerstrukturen
ziehen aufstrebende Unternehmen echtes Wachstum an
Arbeitsplätzen und damit Flächennachfrage nach sich. An zahlreichen Standorten der Region ist die Entwicklung moderner
Büroimmobilien mit der öffentlich unterstützten Infrastruktur
solcher Einrichtungen verzahnt.
Quelle: eigene Erhebung; Kartographie: VRRN
Technologie- und Gründungszentren
Nr. in
Karte
Gründungszentrum
Ort
Bürofläche
Internetadresse
MAFINEX-Technologiezentrum
Mannheim, Lindenhof
3.700 m²
www.mafinex.de
Musikpark Mannheim
Mannheim, Jungbusch
6.000 m²
www.musikpark-mannheim.de
Altes Volksbad Creative Business
Mannheim, Neckarstadt-West
673 m²
www.altes-volksbad.com
dtw - Deutsch-Türkisches Wirtschaftszentrum Mannheim
Mannheim, Innenstadt
500 m²
www.dtw-mannheim.de
Gründerinnenzentrum gig7
Mannheim, Innenstadt
1.200 m²
www.gig7.de
Skylabs Bahnstadt
Heidelberg, Bahnstadt
19.000 m²
www.sky-labs.de
BioPark Czernyring
Heidelberg, Bahnstadt
6.000 m²
www.technologiepark-hd.de
Gründerinnenzentrum Heidelberg
Heidelberg, Pfaffengrund
500 m²
www.technologiepark-hd.de
Umweltpark Heinsteinwerk
Heidelberg, Wieblingen
1.700 m²
www.technologiepark-hd.de
Technologiepark Neuenheimer Feld
Heidelberg, Neuenheim
45.000 m²
www.technologiepark-hd.de
TZL - TechnologieZentrum Ludwigshafen am Rhein
Ludwigshafen (Rhein), Bruchwiesenstraße
chem2biz
Ludwigshafen (Rhein), BASF-Werksgelände
Wormser Gründerzentrum (WGZ)
www.tz-lu.de
370 m²
www.chem2biz.de
Worms, Pfeddersheim
1.800 m²
www.wormser-gruenderzentrum.de
Gründerzentrum Überwald
Wald-Michelbach
1.000 m²
www.gruenderzentrum-ueberwald.eu
innoWerft Technologie- und Gründerzentrum Walldorf Stiftungs GmbH
Walldorf
350 m²
www.innowerft.com
"Die Ideenwerkstatt" Mosbach
Mosbach
900 m²
www.mosbach.de
Quelle: eigene Erhebung
6
1.500 m²
Erweiterung des Büroparks am Harrlachweg: das Projekt Eastsite V; Quelle: B.A.U. Bauträgergesellschaft mbH
Marktsegment Büro
Nach dem gesamtwirtschaftlichen Aufschwung der letzten Jahre befand sich der regionale Immobilienmarkt 2011 auf einem
stabilen Niveau. Stadtentwicklungsvorhaben wie die Heidelberger Bahnstadt und die Mannheimer Projekte im Glückstein-Quartier
und in den Quadraten Q6 Q7 bestimmen langfristig die Wertentwicklungen auf dem regionalen Büromarkt. Durch Unternehmensverlagerungen innerhalb des Stadtgebietes entstehen Preisverschiebungen zwischen den inneren Citylagen und ihren Randbereichen, die teilweise zu einer Umkehr des Preisgefälles führen. Wesentlichen Anteil an dieser Entwicklung haben die Eastsite
Mannheim und Bahnstadt Heidelberg mit Spitzenmieten bis zu 14,60 Euro / Quadratmeter.
In der Region Rhein-Neckar sinkt die Leerstandsquote weiter: Mit 4,5 Prozent wurde in Heidelberg der niedrigste Stand seit drei
Jahren gemessen. Von Leerstand sind in erster Linie kleinteilige Büroflächen unter 800 Quadratmeter betroffen.
7
Entwicklung des Büroflächenbestands
Entwicklung der Spitzenmieten im City- und Cityrandbereich
2,0 Mio
16
in € / m² / Monat
14
12
1,5 Mio
10
*
8
6
1,0 Mio
4
2
2009
2010 2011
Mannheim
2009 2010 2011
Heidelberg
2009 2010 2011
Ludwigshafen
* für 2011 k.A.
2007
2008
2009
Mannheim City Spitzenmiete
Heidelberg City Spitzenmiete
Ludwigshafen City Spitzenmiete
Leerstand
Quelle: gif / eigene Erhebung
2010
2011
Mannheim Cityrand Spitzenmiete
Heidelberg Cityrand Spitzenmiete
Ludwigshafen Cityrand Spitzenmiete
Quelle: gif / eigene Erhebung
Die Wirtschaftsregion zeigt auch an hochfrequentierten
Die Bewertung des regionalen Marktes wird in einem
Verkehrsachsen interessante Büroraumentwicklungen: Der
vertrauensvollen Netzwerk von Marktteil - nehmern
MetropolPark Wiesloch-Walldorf und Standorte wie East-
vorgenommen. Unter Moderation der Metropolregion
site Mannheim oder Partner-Port Walldorf setzen auf innova-
Rhein-Neckar GmbH und der Gesellschaft für Immobi-
tive Konzepte, nachhaltige Baustrukturen und vor allem den
lienwirtschaftliche Forschung (gif e.V.) wird eine neut-
direkten Zugang zu den überregionalen Autobahnen A 5 und
rale Plattform genutzt, um diese Marktzahlen regelmäßig
A 6. Kennzeichnend sind die Lage außerhalb der historischen
zu erarbeiten.
Stadtzentren sowie die Nähe zu Leitunternehmen und wissenschaftlichen Einrichtungen der Region.
Die wichtigsten Büroprojekte im Überblick
Ort
Projektname
Investor/Nutzer
Büroflächen
Investitionsvol.
Zeitplan
Mannheim
Konzernsitz
Bilfinger SE
20.000 m²
k.A.
Heidelberg
Skylabs
Max-Jarecki-Stiftung
19.000 m²
60 Mio. €
in Bau, Fertigstellung 2012
Heidelberg
Forschungszentrum
Octapharma
12.000 m²
25 Mio. €
fertiggestellt 2012
Mannheim
P2
Centrum GmbH / Eigentümer R+V Versicherung
11.500 m²
63 Mio. €
in Bau, Fertigstellung 2012
Heidelberg
Stadttor Heidelberg
Unmüssig Bauträgergesellschaft mbH
10.000 m²
30 Mio. €
in Bau, Fertigstellung 2013
Baubeginn 2016, Fertigstellung 2017
Heppenheim
Passivhaus-Behördenzentrum
Hessisches Immobilienmanagement / Goldbeck
9.000 m²
24 Mio. €
in Bau, Fertigstellung 2012
Mannheim
Glückstein-Carré
Diringer & Scheidel
8.200 m²
20 Mio. €
in Bau, Fertigstellung 2014
Ludwigshafen
Reha Zentrum
BGU (Berufsgenossenschaftliche Unfallklinik)
8.000 m²
20 Mio. €
in Bau, Fertigstellung 2013
Heidelberg
Büro- u. Geschäftshaus Kurfürstenanlage
STRABAG Real Estate
5.000 m²
40 Mio. €
Weinheim
Büro
WBI GmbH Prof. Wittke
5.000 m²
2 Mio. €
in Bau, Fertigstellung 2012
Mannheim
Eastsite V
B.A.U. Bauträgergesellschaft mbH
4.450 m²
11 Mio. €
in Bau, Fertigstellung 2013
Mannheim
Eastsite III
B.A.U. Bauträgergesellschaft mbH
4.370 m²
11 Mio. €
fertiggestellt 2012
Mannheim
Eastsite IV
B.A.U. Bauträgergesellschaft mbH
4.240 m²
10,5 Mio. €
Baubeginn 2012, Fertigstellung 2013
in Bau, Fertigstellung 2013
Mannheim
KWZ Jungbusch
Stadt Mannheim
4.200 m²
13 Mio. €
Baubeginn 2013, Fertigstellung 2014
Landau
Errichtung Laborgebäude
LBB
4.100 m²
15 Mio. €
Baubeginn und Fertigstellung 2013
Mannheim
MAFINEX-Technologiezentrum (2.BA)
Stadt Mannheim
3.400 m²
k.A.
Baubeginn 2013, Fertigstellung 2014
Ludwigshafen
Haus der Gesundheit
GAG
3.270 m²
4,5 Mio. €
Ludwigshafen
Verwaltungsgebäude
Halberg Maschinenbau
3.140 m²
11 Mio. €
fertiggestellt 2012
in Bau, Fertigstellung 2012
Zwingenberg
Radabau Verwaltungsgebäude
Radabau GmbH
3.000 m²
k.A.
in Bau, Fertigstellung 2012
Ludwigshafen
Callcenter Deutsche Telekom (2.BA)
Gutperle / Deutsche Telekom
2.870 m²
7 Mio. €
in Bau, Fertigstellung 2013
Mannheim
P3
Aachener Grundvermögen
2.240 m²
k.A.
in Bau, Fertigstellung 2013
Mannheim
Notruf- und Serviceleitstelle
Securitas
1.660 m²
4,3 Mio. €
Mannheim
O 4, 4
LBBW Immobilien GmbH
1.340 m²
35 Mio. €
Baubeginn 2013, Fertigstellung 2014
Mannheim
P 7, 16-18
DC Values GmbH & Co. KG
1.300 m²
55 Mio. €
Baubeginn 2013, Fertigstellung 2014
Mannheim
„Park living Haßloch - modernes Wohnen am Bahnhof“ AR Wohnbau GmbH
1.300 m²
12 Mio. €
in Bau, Fertigstellung 2013
Quelle: eigene Erhebung (Stand 30. September 2012); Flächenangaben nach MF / gif
8
fertiggestellt 2012
Mehr Raum für Gründer: der 2. Bauabschnitt des MAFINEX-Technologiezentrums;
Quelle: Stadt Mannheim
Neubau nach barockem Vorbild: das LBBW-Gebäude in O 4;
Quelle: Jo.Franzke Architekten
Büromarkt Mannheim
Die anhaltend positive wirtschaftliche Konjunktur hat 2011
Die Aussichten sind dank der extrem geringen Leerstands-
in Mannheim für neue Spitzenwerte in den Büroflächenver-
quote weiter positiv und lassen auf Abschlüsse auf hohem
mietungen gesorgt: 74.500 Quadratmeter bedeuten eine
Preisniveau hoffen. Im dritten Jahr in Folge sinkt die Quote
Steigerung um 22,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr (61.000
(6,1 Prozent) auf das für Investoren erfreulich niedrige Niveau
Quadratmeter). Auch die Spitzenmieten haben sich gegenüber
von 2008.
2010 deutlich erhöht, von 13,30 auf 14,00 Euro / Quadratmeter.
Die Steigerungen sind der guten Nachfragesituation und den
Die Verfügbarkeit von neuen Büroflächen wird entscheidend
Neubautätigkeiten in Mannheim zu verdanken, die zahlreiche
von den Fortschritten der Vorhaben in Q6 Q7, dem Glückstein-
hochpreisige Vermietungen deutlich größer als 1.000 Quadrat-
Quartier und der Eastsite bestimmt. 2011 sind dort wichtige
meter nach sich gezogen haben. Mit den Neubauten am Harr-
Entscheidungen gefallen: In den Quadraten der Mannheimer
lachweg (Mannheim Eastsite) ist ein neuer Entwicklungspol
Innenstadt weichen die ersten Gebäude für das 300 Millionen
entstanden, der die Achse von den Quadraten über die Augu-
Euro Projekt Q6 Q7. Auch im Glückstein-Quartier wird bis 2015
staanlage verlängert.
schrittweise moderner Büroraum fertiggestellt, so dass Lagen
mit niedrigem und mittlerem Standard zunehmend schwie-
Technologie- und Gründungszentren in Mannheim
riger zu vermieten sein werden. Im Gebiet Eastsite haben die
Bauarbeiten für das Vorhaben Eastsite V begonnen. Eastsite
VI und VII sind in Planung. In 2011 (1.200 Quadratmeter) und
2012 (6.300 Quadratmeter erwartet) sind jedoch nur geringfügig neue Büroflächen hinzu gekommen.
Büromarktkennzahlen in Mannheim
Indikatoren
2011
2010
1,94 Mio. m²
1,94 Mio. m²
74.500 m²
61.000 m²
6,1%
6,7%
City Spitzenmiete
13,10 € / m²
13,30 € / m²
City Durchschnittsmiete
10,00 € / m²
10,60 € / m²
Cityrand Spitzenmiete
14,00 € / m²
12,90 € / m²
Cityrand Durchschnittsmiete
10,60 € / m²
9,40 € / m²
Peripherie Spitzenmiete
10,60 € / m²
10,30 € / m²
7,80 € / m²
7,20 € / m²
Flächenbestand
Flächenumsatz
Leerstandsquote
Peripherie Durchschnittsmiete
Quelle: eigene Erhebung (Stand 30. September 2012);
Kartographie: VRRN
Tendenz für 2012
Quelle: gif / eigene Erhebung
9
Investition in den Technologiepark Heidelberg: das neue Octapharma Büro- und
Laborgebäude; Quelle: Burger Architekten / Proksch
Bildet als erstes reines Bürogebäude der Bahnstadt ihren südöstlichen Eckpunkt: das
Stadttor Heidelberg; Quelle: Unmüssig Bauträgergesellschaft Baden mbH
Büromarkt Heidelberg
Der lokale Immobilienmarkt der Universitätsstadt Heidelberg
Die herausragende Bürolage der Bahnstadt wird dennoch als
wird noch mehrere Jahre durch die Entwicklungen im Stadt-
Cityrand (gif e.V. – Definition) bezeichnet. Dies führt aktuell zu
teil Bahnstadt bestimmt. Die unmittelbar bevorstehende
höheren Spitzen- und Durchschnittspreisen als in der Citylage
Eröffnung der „SKYLABS“ als Kernstück des Wissenschafts-
Heidelbergs. Das erste reine Bürogebäude „Stadttor Heidel-
parks markiert in prägender Weise einen wichtigen Meilen-
berg“ steht in der Bahnstadt aktuell vor der Fertigstellung
stein auf dem Weg zu einer der hochwertigsten Bürolagen
und setzt mit Passivhaus-Standard einen neuen Maßstab, der
der Stadt. Die Vermietung von 1.200 Quadratmeter Büro-
für den ganzen Stadtteil gilt. Neben den 10.500 Quadratme-
und Schulungsflächen an die Schiller International University
tern Gesamtmietfläche im „Stadttor“ kommen weitere rund
Heidelberg ist aktuelles Beispiel für die internationale Anzie-
20.000 Quadratmeter Nutzfläche in dem Komplex „SKYLABS“
hungskraft dieses Entwicklungsgebiets. Von den 37.000
neu auf den Markt. Nach Fertigstellung des Justizzentrums
Quadratmetern Gesamtumsatz im Stadtgebiet werden rund
wird nun auch der Kurfürsten Hof den City-Bereich entlang der
30 Prozent bestimmt durch Vermietungen innerhalb der 116
Kurfürsten-Anlage komplettieren.
Hektar großen Bahnstadt.
Die Entwicklung in der Bahnstadt ist ein wichtiger Grund für
Technologie- und Gründungszentren in Heidelberg
die eher geringen Mietpreisunterschiede zwischen Innenstadtlage, den Stadtteillagen und den Gewerbegebieten. Die Angebotsmietpreise liegen zwischen 9,50 Euro / Quadratmeter und
14,00 Euro / Quadratmeter. Die Spitzenmiete sank damit im
Vergleich zum Vorjahr geringfügig (2010: 14,80 Euro / Quadratmeter). Die Leerstandsquote sank auf knapp unter 4,5 Prozent
und lag damit im „Boomjahr“ 2011 extrem niedrig.
Büromarktkennzahlen in Heidelberg
Indikatoren
2011
2010
0,90 Mio. m²
0,90 Mio. m²
37.000 m²
37.000 m²
4,5%
4,8%
City Spitzenmiete
14,00 € / m²
14,80 € / m²
City Durchschnittsmiete
12,00 € / m²
12,80 € / m²
Cityrand Spitzenmiete
14,60 € / m²
11,80 € / m²
Cityrand Durchschnittsmiete
12,10 € / m²
10,50 € / m²
Peripherie Spitzenmiete
11,00 € / m²
11,30 € / m²
9,50 € / m²
9,80 € / m²
Flächenbestand
Flächenumsatz
Leerstandsquote
Peripherie Durchschnittsmiete
Quelle: eigene Erhebung (Stand 30. September 2012); Kartographie: VRRN
10
Quelle: gif / eigene Erhebung
Tendenz für 2012
Bindeglied zwischen Rheinufer-Süd und dem Ludwigshafener Zentrum: das neue HalbergBürogebäude; Quelle: Halberg Maschinenbau GmbH
Neues medizinisches Versorgungszentrum: das Haus der Gesundheit; Quelle: GAG
Büromarkt Ludwigshafen
Der Ludwigshafener Büroflächenmarkt bewegt sich auf einem
Zwei Entwicklungslinien sind in Ludwigshafen zu nennen:
stabilen Niveau. Die Mietpreise sind in den Innenstadtlagen
Entlang des Rheinufers Süd wurden wichtige positive Akzente
im Spitzenbereich mit 9,00 Euro / Quadratmeter und auch im
durch Neubauten mit bisher rund 17.000 Quadratmetern Büro-
Durchschnitt von 7,70 Euro / Quadratmeter nahezu auf Vorjah-
fläche gesetzt. Zu nennen sind die beiden Telekom-Callcenter,
resniveau. Der sehr geringe Leerstand von 4,7 Prozent deutet
das Ärztehauses „Lusanum“, die Büroflächen an der Rhein-
eine stabile Marktlage an. Bezeichnend für Ludwigshafen ist
allee sowie der Neubau des Verwaltungsgebäudes der Firma
die Umkehr des Preisgefälles von innen nach außen: Durch die
Halberg-Maschinenbau.
positiven Entwicklungen am Rheinufer-Süd, einer Bürolage die
an die City angrenzt, werden tendenziell höhere Preise erzielt
Die zweite zu beobachtende Entwicklungslinie ergibt sich
als im Zentrum. Neue Höchstwerte mit 9,60 Euro / Quadrat-
durch Veränderungen im Bereich des Gesundheitswesens.
meter erreichen Lagen in der Peripherie.
Deutlich wird dies an den neu errichteten Gebäuden des
„Gesundheitszentrum Rhein-Neckar“ an der BG Unfallklinik mit
insgesamt 3.200 Quadratmetern Nutzfläche und dem „Haus
der Gesundheit“ im Stadtteil Gartenstadt mit 2.000 Quadrat-
Technologie- und Gründungszentren Ludwigshafen
metern Nutzfläche.
Perspektiven für künftige Entwicklungen sind im Bereich der
sogenannten Technologiemeile zu erwarten, in der die bestehenden Kristallisationskerne Fachhochschule und Technologiezentrum integriert sind.
Büromarktkennzahlen in Ludwigshafen
Indikatoren
2011
2010
0,85 Mio. m²
0,84 Mio. m²
13.000 m²
17.000 m²
4,7%
4,7%
City Spitzenmiete
9,00 € / m²
9,00 € / m²
City Durchschnittsmiete
7,70 € / m²
7,80 € / m²
Flächenbestand
Flächenumsatz
Leerstandsquote
Quelle: eigene Erhebung (Stand 30. September 2012); Kartographie: VRRN
Tendenz für 2012
Cityrand Spitzenmiete
k.A.
9,50 € / m²
Cityrand Durchschnittsmiete
k.A.
9,30 € / m²
Peripherie Spitzenmiete
9,80 € / m²
9,00 € / m²
Peripherie Durchschnittsmiete
9,60 € / m²
8,50 € / m²
Quelle: gif / eigene Erhebung
11
Gelungenes Konzept im historischen Umfeld: das Alte Hallenbad in Heidelberg; Quelle: Kraus Immobilien GmbH
Marktsegment Einzelhandel
Auch dieses Jahr zeigt sich der Einzelhandel als stabile Größe bei weiterhin guter Konsumbereitschaft der Bevölkerung. Die
Metropolregion Rhein-Neckar ist dabei eine weiterhin attraktive und gefragte Einzelhandelsregion nicht zuletzt auch aufgrund des
hohen Kaufkraftniveaus der Bevölkerung.
12
Entwicklung der Spitzenmieten für Einzelhandelsimmobilien
Entwicklung der Passantenfrequenzen in 1a-Lage
160,00
10.000
+ 18,1%
in € / m² / Monat
140,00
9.000
8.000
120,00
+ 7,5%
100,00
7.000
6.000
80,00
5.000
60,00
4.000
+ 6,0%
40,00
3.000
2.000
20,00
- 35,5%
0,00
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Mannheim
Passanten / Std.
Heidelberg
Ludwigshafen
Bundesdurchschnitt
1.000
Mannheim, Planken
2009
2010
Heidelberg, Hauptstr.
2011
Ludwigshafen, Bismarckstr.
2012
Quelle: eigene Darstellung MRN auf Datenbasis Jones Lang LaSalle
Der Filialisierungsgrad in den Innenstädten der Metropolregion
Im Zentrum von Mosbach entwickelt der Stuttgarter Projekt-
nimmt weiter zu, wobei auch zunehmend kleinere Städte in
entwicker SEPA auf einem rund 5.300 Quadratmeter großen
das Blickfeld der Einzelhändler rücken. Sehr expansiv sind auch
Grundstück, das ehemals als Parkplatz genutzt wurde, das
Monolabel-Stores, wobei einige Marken bereits bei inhaber-
Quartier an der Bachmühle. Es wird einen neuen Stadtein-
geführten Fachgeschäften und den Textilanbietern angeboten
gang für die Fußgängerbereiche Hauptstraße, Ludwigsplatz
werden. Gleichzeitig zeigt sich auch der Trend zu einer zuneh-
und Marktplatz bilden. Darüber hinaus bindet das Quartier
menden Diversifizierung der Einzelhandelsbetreiber, bspw. der
den Gartenweg an die Einkaufsschwerpunkte Mosbachs an.
Inditex-Gruppe, die nicht mehr nur mit „Zara“, sondern u.a.
Eine Mischnutzung aus Einzelhandel, Gastronomie und Dienst-
auch mit dem Label „Cos“ in der Region expandieren.
leistung auf über drei Etagen ist vorgesehen. Die ca. 4.200
Insbesondere in den Innenstädten der Oberzentren, allen
vard angebunden und verteilen sich auf zwei Handelsebenen.
voran in Mannheim und in Heidelberg, zeigt sich in jüngster
Unter anderem wird Rewe mit einem Lebensmittelvollsorti-
Quadratmeter Verkaufsfläche sind an einen offenen Boule-
Zeit eine hohe Entwicklungsdynamik mit zahlreichen neuen
ment vertreten sein. In einer Tiefgarage mit direkter Zufahrt
Bauprojekten. Aber auch in den Mittelstädten der Metropol-
von der B 27 finden ca. 220 PKW Platz. Der Baubeginn soll im
region spiegelt sich das hohe Interesse der Einzelhändler und
ersten Quartal 2013 erfolgen, die Fertigstellung ist für Ende
Investoren wider. So sind aktuell verschiedene Projekte in Bau
2014 anvisiert.
bzw. konkret geplant:
Entwicklung der Kaufkraft in ausgewählten Mittelzentren
Die in Bau befindliche „Postgalerie Speyer“ liegt im Herzen
120,0
der Domstadt und bildet den Auftakt der „Einkaufsmeile“
115,0
Maximilianstraße. Das Center entsteht im ehemaligen Haupt-
110,0
postgebäude und wird über eine Mietfläche von rund 15.500
Quadratmeter, verteilt auf vier Ebenen, verfügen. Die Eröffnung soll Ende November 2012 erfolgen. Mit dem Mieterbesatz von u.a. H&M, Depot, Vero Moda, Nanu Nana, Esprit,
105,0
100,0
95,0
s.Oliver, Triumph etc. wird eine Ergänzung und Abrundung
90,0
des innerstädtischen Einzelhandelsangebotes erreicht, wobei
85,0
das Einkaufszentrum die Angebotslücke bei mittelgroßen und
Flächen mit modischem Bedarf schließen kann. Ein Teil der
Einzelhandelsflächen ist noch verfügbar.
Speyer
2009
2010
Weinheim
2011
Schwetzingen
Hockenheim
2012
Kaufkraftkennziffern, Index Bundesdurchschnitt = 100;
Quelle: eigene Darstellung MRN auf Datenbasis gfk (Stand 2012)
13
Schon vor der Eröffnung des Einkaufsmagnets Postgalerie stark frequentiert:
die malerische Innenstadt in Speyer; Quelle: Klaus Venus
Die hohe Zentralitätskennziffer von 135 spiegelt die zentrale Versorgungsfunktion
der Stadt Buchen für das Umland wider; Quelle: Stadt Buchen
Die Century Beteiligungsgesellschaft GmbH & Co. KG plant
Im südpfälzischen Germersheim will die Hamburger Unterneh-
bis 2014 in Weinheim in Bahnhofsnähe das Drei-Glocken-
mensgruppe Procom rund 30 Millionen Euro in die Entwick-
Center zu errichten. Durch den Umbau des einstigen Produkti-
lung der Stadtkaserne investieren. Auf dem rund 3,7 Hektar
onsgebäudes sollen rund 13.000 Quadratmeter Verkaufsfläche
großen Areal soll ein Einkaufszentrum mit etwa 11.000 Quad-
entstehen. Bereits als Mieter feststeht die Dohle-Gruppe mit
ratmetern Verkaufsfläche entstehen.
einem Hit-Supermarkt. Des Weiteren sollen unter anderem
je ein Anbieter für Elektro / Elektronik, Tiernahrung sowie ein
Biofachmarkt das Angebotsspektrum ergänzen.
Die Einzelhandelskennzahlen in den wichtigsten Zentren der Metropolregion Rhein-Neckar
Gemeinde
Einwohner
Kaufkraftkennziffer
Umsatzkennziffer
Zentralitätskennziffer
Mannheim
313.174
98,4
138,9
141,1
Ludwigshafen am Rhein
164.351
95,4
107,6
112,8
Heidelberg
147.312
100,5
126
125,4
81.736
99,3
124,9
125,9
Worms
Neustadt an der Weinstraße
52.855
108,6
140,9
129,7
Speyer
49.857
106,1
143,6
135,3
Frankenthal (Pfalz)
46.793
101,9
91,2
89,5
Weinheim
43.682
116,2
120,8
103,9
Landau in der Pfalz
43.615
104,1
154,9
148,8
Bensheim
39.729
110,6
108,1
97,8
Sinsheim
35.392
99,8
94,6
94,8
Viernheim
32.601
102,5
220,7
215,2
Lampertheim
31.337
106,5
76,4
71,7
Leimen
27.225
97,9
54,8
56
Wiesloch
26.034
104,4
81
77,6
Heppenheim (Bergstraße)
25.266
106,5
118,2
111
Mosbach
24.490
96,3
150
155,7
Schwetzingen
21.789
109
247,2
226,8
Hockenheim
21.118
104,4
159,6
152,9
Germersheim
20.588
84,8
101,6
119,7
Haßloch
20.416
101,3
75,4
74,5
Schifferstadt
19.375
105,3
62
58,9
Bad Dürkheim
18.774
108,4
94,1
86,9
Buchen (Odenwald)
18.276
93,5
126,7
135,4
Index Bundesdurchschnitt=100; Quelle: GfK (Kennziffern Stand 2012)
14
Flächenanpassung in zentraler Lage: Vergrößerung der Einzelhandelsflächen in P 2;
Quelle: Böhm Architekten
Die Planken: hohe Anziehungskraft des Mannheimer Einzelhandels; Quelle: Dominik
Rossbach / Stadtmarketing Mannheim GmbH
Einzelhandelsstandort Mannheim
Zurzeit ist die Entwicklung in der Mannheimer Innenstadt
Im September 2012 wurde mit der Baumaßnahme begonnen:
durch eine sehr hohe Dynamik geprägt, mit zahlreichen neuen
Das Mannheimer Bauunternehmen Diringer & Scheidel plant
Bauprojekten privater Investoren, die die hohe Attraktivität der
zusammen mit der Unternehmensgruppe Engelhorn u.a. eine
Innenstadt als Einzelhandelsstandort unterstreichen.
Shopping-Mall mit rund 28.000 Quadratmetern Verkaufsfläche
sowie ein Hotel, Wohnungen und Büroflächen. Die Eröffnung
Die Aachener Grundvermögen errichtet nach dem Abriss des
ist für Frühjahr 2016 vorgesehen.
ehemaligen Gebäudes der Commerzbank in P 3 moderne
Einzelhandels- und Büroflächen sowie Wohnungen. Gegen-
Parallel zu diesem Großprojekt werden auch die Gebäude-
über in O 4 plant die LBBW ebenfalls den Abriss des beste-
komplexe in P 5, 5-7 und 8 neu entwickelt und modernisiert.
henden Bankhauses. Der Neubau wird wie bisher eine
Douglas und Appelrath & Cüpper, die bereits in den Planken
Rekonstruktion der ehemaligen Barockfassade erhalten.
angesiedelt sind, werden ihre Verkaufsfächen zur Fressgasse
hin erweitern.
Das größte Vorhaben mit einem Investitionsvolumen von rund 300
Millionen Euro und einer Bruttogeschossfläche von rund 153.000
Decathlon wird in der Breiten Straße bis Ende 2013 im ehema-
Quadratmeter befindet sich in der sog. Fressgasse in Q6 Q7.
ligen Medienhaus Prinz einen innerstädtischen Fachmarkt auf
vier Etagen betreiben. Dies wird zusammen mit der bereits
Die 1a-Lagen in Mannheim
Mitte 2011 erfolgten Eröffnung des Möbelhauses Mömax zu
einer Aufwertung dieses Straßenzuges beitragen.
Die hohe Attraktivität Mannheims schlägt sich auch in der
Mietpreisentwicklung nieder, mit einem Anstieg von rund 3,5
Prozent gegenüber dem Vorjahr. Mit der aktuellen Spitzenmiete von rund 150 Euro / Quadratmeter, belegen die Planken
mit Platz 12 im Ranking der 170 durch Jones Lang LaSalle
untersuchten bedeutendsten Einzelhandelsstandorte Deutschlands einen der vorderen Ränge.
Die Einzelhandelskennzahlen in Mannheim
Mannheim, Planken
BRD gesamt
Spitzenmiete 2012 (Rang)
150 € / m² (12*)
61 € / m²
Entwicklung 2002 – 2012
+18,1%
+ 6,0%
7.360 (24*)
-
81,7%
-
Passantenfrequenz 2012 (Rang)
Filialisierungsgrad 2011
Quelle: GfK; Kartographie: VRRN
Quelle: Jones Lang LaSalle (*Rang unter 170 deutschen Einkaufsstraßen)
15
Traditionelle 1a-Lage in Heidelberg: die Hauptstraße in der Altstadt;
Quelle: Stadt Heidelberg
Markthalle, Gastronomie, Hotel und Büros unter einem Dach: das Alte Hallenbad in
Heidelberg; Quelle: Kraus Immobilien GmbH
Einzelhandelsstandort Heidelberg
Die Heidelberger Innenstadt zeichnet sich mit der historischen
Immobilie, unter Einbeziehung der Kinofläche, eine durchgän-
Altstadt durch ein besonderes Einkaufsflair aus, mit der in
gige Geschäftsfläche von 3.500 bis 5.000 Quadratmeter für
Ost-West-Richtung verlaufenden 1,3 Kilometer langen Haupt-
ein Textilkaufhaus zu schaffen.
straße als Haupteinkaufslage. Während im westlichen Bereich
die größeren Flächen sowie Filialbetriebe dominieren, sind im
Seit langem diskutiert und nun vom Heidelberger Gemeinderat
östlichen Teil kleinteilige Strukturen mit zahlreichen inhaber-
gebilligt, ist die Aufwertung der deutlich „in die Jahre gekom-
geführten Fachgeschäften sowie gastronomischen Betrieben
menen“ Hauptstraße. Dazu sollen bis Ende des nächsten
vorherrschend. Dadurch ist das Angebot an gut geschnittenen
Jahres das Stadtmobiliar (Beleuchtung, Abfallbehälter, Bänke,
größeren Flächen insgesamt begrenzt.
Beschilderung etc.) ausgetauscht und die Bodenbeläge gereinigt werden und darüber hinaus ausgewählte Bereiche städ-
Bereits seit längerem bestehen Bestrebungen, in der Heidel-
tebaulich aufgewertete werden. Weiterhin wird nach dem
berger Innenstadt ein großflächiges Tex tilkaufhaus zu etab-
Auszug von Woolworth, Ende des Jahres, die Ansiedlung des
lieren, die mit der ak tuell eingeleiteten Ent wick lung der
Drogeriemarkts Müller an der Bergheimer Straße 4 das west-
Hauptstraße 110 („Wormser Hof") realisiert werden sollen.
liche Entrée der Heidelberger Innenstadt auch unter städtebau-
Die Hamburger Silva-Stiftung plant in der denkmalgeschützten
lichen Gesichtspunkten aufwerten. Nach erfolgtem Umbau
soll Müller im Herbst 2013 einziehen.
Die 1a-Lagen in Heidelberg
Im Herbst 2012 wird das zuvor lange leerstehende Alte
Hallenbad, westlich davon an der Bergheimer Straße, nach
einem aufwendigen Umbau mit neuer Mischnutzung eröffnet.
Das im vorletzten Jahrhundert erbaute Ensemble profitiert von
einem in Heidelberg bislang einmaligen Konzept: Es beinhaltet
eine Markthalle mit mehr als 20 Ständen, Alnatura Bio-Supermarkt und weitere gastronomische Angebote. Reizvoll ergänzt
wird das Objekt durch das moderne Stadthotel „Bergheim 41“,
welches seine Pforten bereits geöffnet hat.
Die Einzelhandelskennzahlen in Heidelberg
Spitzenmiete 2012 (Rang)
Entwicklung 2002 – 2012
Passantenfrequenz 2012 (Rang)
Filialisierungsgrad 2011
Quelle: GfK; Kartographie: VRRN
16
Heidelberg, Hauptstraße
BRD gesamt
115 € / m² (16*)
61 € / m²
+ 7,5%
+ 6,0%
5.135 (40*)
-
69,1%
-
Quelle: Jones Lang LaSalle (*Rang unter 170 deutschen Einkaufsstraßen)
Sorgt für eine Belebung der Innenstadt: die neugestaltete Bahnhofsstraße;
Quelle: Stadt Ludwigshafen
Setzt neue Akzente: die Rhein-Galerie Ludwigshafen;
Quelle: Stadt Ludwigshafen
Einzelhandelsstandort Ludwigshafen
Die im September 2010 eröffnete Rhein-Galerie hat das
Demgegenüber ist die Passantenfrequenz in der Bismarck-
Einzelhandelsangebot in der Ludwigshafener Innenstadt deut-
straße insbesondere im südlichen Abschnitt rückläufig. Die
lich gestärkt und aufgewertet. Mit den dort angesiedelten
Bemühungen, die ehemalige H&M-Fläche sowie die Kaufhof-
Anbietern konnten auch verstärkt Kunden aus den rechts-
Immobilie, die immerhin über ca. 5.000 Quadratmeter verfügt,
rheinischen Gebieten angesprochen und damit die Ausstrah-
an der Bismarckstraße einer neuen Nutzung zuzuführen,
lungskraft der Innenstadt auf das Umfeld ausgebaut werden.
waren bislang noch nicht von Erfolg gekrönt.
Allein 26 Prozent der Kunden kommen aus Mannheim, jeder
fünfte Kunde aus dem Heidelberger Umland. Die von der Stadt
Für das Einkaufszentrum Bismarck-Zentrum konnten jedoch
Ludwigshafen durchgeführten Passantenzählungen zeigen,
mit einem veränderten Konzept neue Mietverträge abge-
dass der Austausch zwischen Rhein-Galerie und der nördli-
schlossen werden. Die Umgestaltung wird nun vorbereitet. Im
chen Innenstadt bzw. der Rathaus-Galerie gesteigert werden
Untergeschoß des Rathaus-Centers übernimmt Toys "R" Us konnte. Nach den Erhebungen der Stadt Ludwigshafen ist
eine Fläche mit rund 2.000 Quadratmetern.
die Passantenfrequenz um insgesamt 28 Prozent gegenüber
dem Vorjahr angestiegen. Davon profitiert hat auch die nahe-
Das in Teilen leerstehende Einkaufszentrum Walzmühle,
gelegene Ludwigstraße.
zwischen dem südlichen Ende der City und dem prosperie-
Die 1a-Lagen in Ludwigshafen
sorgungszentrum werden. renden Rheinufer-Süd gelegen, soll künftig zu einem Nahver-
Für die nächsten beiden Jahre hat die Stadt Ludwigshafen Investitionen in Höhe von rund drei Millionen Euro zur
weiteren Aufwertung des öffentlichen Raums beschlossen.
Das City-Programm, ein Förderprogramm für Einzelhandel
und Gastronomie aus EU-Mitteln, steht bis Ende 2013
zur Verfügung.
Die Einzelhandelskennzahlen in Ludwigshafen
Spitzenmiete 2012 (Rang)
Entwicklung 2002 – 2012
Passantenfrequenz 2012 (Rang)
Filialisierungsgrad 2011
Quelle: GfK; Kartographie: VRRN
Ludwigshafen, Bismarckstr.
BRD gesamt
24 € / m² (156*)
61 € / m²
- 38,5%
+ 6,0%
1.440 (156*)
-
46,8%
-
Quelle: Jones Lang LaSalle (*Rang unter 170 deutschen Einkaufsstraßen)
17
Einzelhandelsstandort mit großem Einzugsgebiet: die Landauer Innenstadt;
Quelle: Stadt Landau
Verbindet Hauptbahnhof und Innenstadt: der neu gestaltete Ostbahnboulevard;
Quelle: Stadt Landau
Einzelhandelsstandort Landau
Die 43.000 Einwohner zählende Stadt Landau in der Pfalz
Insgesamt verfügt die Landauer Innenstadt über eine
übernimmt im Südwesten der Metropolregion Rhein-
Verkaufsflächenausstattung von etwa 47.500 Quadratme-
Neckar die Funktion eines klassischen, starken Mittelzen-
tern. Diese verteilt sich neben großflächigen Anbietern und
trums. Dies spiegelt sich in der überdurchschnittlich hohen
Filialisten wie Kaufhof, Jost, C&A und Drogeriemarkt Müller
Handelszentralitätskennziffer von 149 wieder.
auch auf Fachgeschäfte wie Schuhmarke oder Intersport
Postleb sowie auf viele inhabergeführte Geschäfte. Dadurch
Die Universitätsstadt mit einem Einzugsgebiet von über
entsteht in der Landauer Innenstadt ein umfassender Bran-
200.000 Einwohnern punktet vor allem mit einem diffe-
chen- und Betriebsformenmix.
renzierten und umfassenden Angebot sowie mit einer
kleinteiligen Geschäftsstruktur mit durchschnittlichen
Der Ausbau der Ostbahnstraße zum Ostbahnboulevard als
Verkaufsflächen von 160 Quadratmetern pro Betrieb. Die
optische und funktionale Anbindung des Hauptbahnhofs
innerstädtische 1a-Lage besteht aus Markt-, Kron- und
an den übrigen innerstädtischen Geschäftsbereich soll die
Gerberstraße und befindet sich in der Altstadt, dem nörd-
Aufenthaltsqualität und damit den Einzelhandel in dieser
lichen Teil der sich um den Rathausplatz erstreckenden
Lage stärken. Die 2014 stattfindende Landesgartenschau
Fußgängerzone.
wird die Bekanntheit der südpfälzischen Metropole deutsch-
Die 1a-Lagen in Landau
Stadtentwicklung geben.
landweit weiter steigern und zusätzliche Impulse für die
.
Quelle: Stadt Landau; Kartographie: VRRN
18
Premiumstandort der Metropolregion Rhein-Neckar: der Technologiepark Weinheim; Quelle: Stadt Weinheim
Marksegment Gewerbegrundstücke
Durch das engmaschige Autobahnnetz sind die Gewerbegebiete in der Metropolregion optimal erreichbar. Bedeutende europäische Verkehrskorridore in West-Ost- und Nord-Süd-Richtung kreuzen sich an Rhein und Neckar. Im vorliegenden Bericht werden
die Daten von 29 Gewerbegebieten analysiert, die als Primärdaten erhoben wurden. Die Gesamtfläche umfasst 9,6 Millionen
Quadratmeter. Davon ist mit 2,4 Millionen Quadratmetern knapp ein Viertel noch unbebaut und kurzfristig verfügbar.
19
Unmittelbar an das Gelände der BASF Lampertheim GmbH grenzt das Gewerbegebiet
„Wormser Landstraße“, Quelle: Stadt Lampertheim
Koordiniert ab Sommer 2012 sämtliche Logistikaktivitäten: das Distributionszentrum der
UNIWHEELS Gruppe; Quelle: Gateway Real Estate KG
Die Kaufpreise für voll erschlossene Gewerbegrundstücke
Die Investitionen in Produktions- und Logistikimmobilien
im Kern des Verdichtungsraums schwanken zwischen 110
liegen gemessen an der Anzahl und dem Umfang in etwa auf
und 200 Euro / Quadratmeter, je nach Lage werden bis 220
dem Niveau der Vorjahre. Darüber hinaus gab es vergangenes
Euro bezahlt. Im suburbanen Raum liegt die Verhandlungs-
und dieses Jahr eine Reihe von Investitionsprojekten im Frei-
basis zwischen 80 und 100 Euro. An der Peripherie fallen –
zeitbereich. In Summe beläuft sich das Investitionsvolumen
bei zum Teil sehr gutem Verkehrsanschluss – im Durchschnitt
der 17 größten Projekte derzeit auf 420 Millionen Euro.
50 Euro an.
Die wichtigsten Investitionen in Produktions- und Logistikimmobilien
Nr. in
Karte
Ort
Standorttyp
Investor / Nutzer
Investitionsvol.
in Mio. €.
Grundstücksfläche
Arbeitsplätze
Zeitplan
Wörth
Produktion
Pfälzer Erfrischungsgetr.
100 Mio. €
217.000 m²
150
in Bau, Fertigstellung 2012/2013
Heddesheim
Unternehmenszentrale
Pfenning Logistics
100 Mio. €
200.000 m²
750
in Bau, Fertigstellung 2013
Heddesheim
Getränkelager
Edeka Südwest
50 Mio. €
26.000 m²
190-250
Schwetzingen
Logistikzentrum
Decathlon Deutschland
40 Mio. €
120.000 m²
200
in Bau, Fertigstellung 2013
Rülzheim
Produktion und Verwaltung DBK David & Bader
16 Mio. €
55.000 m²
350
in Bau, Fertigstelllung 2012
Bad Dürkheim
Logistikzentrum
Gateway Real Estate
15 Mio. €
33.000 m²
k.A.
fertiggestellt 2012
Mannheim
Niederlassung
Porsche
13 Mio. €
5.500 m²
65
Ludwigshafen
Unternehmenszentrale
Bäckerei Görtz
10 Mio. €
26.000 m²
200
fertiggestellt 2012
Landau
Prüfstandgebäude
APL
8 Mio. €
4.000 m²
k.A.
in Bau, Fertigstellung 2013
Landau
Lagerhalle
Michelin
5 Mio. €
14.200 m²
k.A.
in Bau, Fertigstellung 2013
Landau
Lagerhallen
APL
2 Mio. €
3.000 m²
k.A.
in Bau, Fertigstellung 2013
Landau
Lagerhallen
Watts Industries
2 Mio. €
1.300 m²
k.A.
in Bau, Fertigstellung 2013
Landau
Bauunternehmen
Kreativ Massivbau
1 Mio. €
1.000 m²
k.A.
in Bau, Fertigstellung 2013
Speyer
Logistikzentrum
Lidl
k.A.
46.700 m²
k.A.
Baubeginn 2013
Investitionsvol.
in Mio. €.
Grundstücksfläche
Arbeitsplätze
Baubeginn 2013, Fertigstellung 2015
in Bau, Fertigstellung 2013
Quelle: eigene Erhebung (Stand 30. September 2012)
Die wichtigsten Investitionen in Freizeitimmobilien
Nr. in
Karte
Ort
Standorttyp
Investor / Nutzer
Sinsheim
Badewelt
Badeparadies Sinsheim
45 Mio. €
64.000 m²
180
Bensheim
Wellness & Fitness Park
Pfitzenmeier
14 Mio. €
17.000 m²
60-80
fertiggestellt 2012
Bensheim
Luxor Filmpalast
FTB Christa & Jochen Englert
7-8 Mio. €
10.000 m²
35
fertiggestellt 2011
Quelle: eigene Erhebung (Stand 30. September 2012)
20
Zeitplan
in Bau, Fertigstellung 2012
Ausgewählte Gewerbegebiete in der Metropolregion Rhein-Neckar
Nr. in Name der
Karte Kommune
Name des
Gewerbegebietes
Baurecht/
Gebietsart
Gesamtfläche
Gewerbegebiet
davon noch
verfügbar
verfügbare
Parzellengrößen
Bodenrichtwert
Kaufpreis
GI / GE
170.000 m²
66.000 m²
k.A.
60 € / m²
75 € / m²
Worms
N 101
Lorsch
Im Daubhart
GE
270.000 m²
51.000 m²
4.500-21.000 m²
90 €/m² (2011)
k.A.
Bensheim
Campus Stubenwald
GE
300.000 m²
40.000 m²
5.000-28.000 m²
80 €/m² (2011)
k.A.
Lampertheim
Wormser Landstraße
GE, GI
90.000 m²
25.000 m²
1.500-10.900 m²
80 €/m² (2012)
85-100 €/m²
Grünstadt
Didiergelände
GE, GEe
56.500 m²
45.000 m²
1.010-12.000 m²
95 €/m² (2006)
100-130 €/m²
Frankenthal (Pfalz)
Unternehmenspark
Nord
GE
235.000 m²
70.000 m²
2.100-35.700 m²
80 €/m² (2012)
75-100 €/m²
Bobenheim-Roxheim
Auf dem Wörth
GE
87.870 m²
81.100 m²
1.200-68.000 m²
75 €/m² (2011)
85 €/m²
Bad Dürkheim
Bruch
GE
106.500 m²
20.000 m²
2.200-13.000 m²
70 €/m² (2008)
81 €/m²
Ludwigshafen
Technologiemeile
GE
117.000 m²
52.000 m²
1.000-18.300 m²
110 €/m² (2010)
k.A.
Altrip
In der Kehl
GE
46.000 m²
20.146 m²
1.140-3.200 m²
75 €/m² (2012)
77 €/m²
Schifferstadt
Mühlweg / Gernweg
GE
167.300 m²
30.450 m²
3.110-20.970 m²
80 €/m² (2012)
ab 50 €/m²
Neustadt a. d.
Weinstraße
Solar- und Gewerbepark
Lilienthal
GE
73.000 m²
65.000 m²
1.200-27.000 m²
50-100 €/m² (2010)
50-100 €/m²
Edenkoben
Edenkoben-Venningen
GI, GE
350.000 m²
200.000 m²
1.000-150.000 m²
k.A.
59 €/m²
Speyer
Parkstadt am Rhein
GI
1.000.000 m²
260.000 m²
5.000-260.000 m²
80 €/m² (2010)
70-80 €/m²
Germersheim
Wörth-West
GE, GI
297.500 m²
100.000 m²
3.270-50.000 m²
k.A.
75-125 €/m²
Landau in der Pfalz
Am Messegelände
GE
620.000 m²
138.000 m²
1.000-73.000 m²
55-85 €/m² (2011)
55-85 €/m²
Offenbach
Interpark Rheinpfalz
GI
900.000 m²
150.000 m²
1.000-100.000 m²
k.A.
60 €/m²
Rülzheim
Nord II
GE, GI
82.000 m²
70.000 m²
1.000-27.000 m²
k.A.
65 €/m²
Mannheim
Steinweg
GE
111.000 m²
59.000 m²
1.300-14.000 m²
125-145 €/m² (2010)
125-145 €/m²
Weinheim
Industriepark
GI
800.000 m²
125.000 m²
1.000-100.000 m²
65 €/m² (2010)
k.A.
Brühl
Schütte-Lanz-Park
GE
60.000 m²
60.000 m²
1.500-35.000 m²
k.A.
145-200 €/m²
Plankstadt
Jungholz
GE
98.470 m²
98.470 m²
1.500-65.380 m²
145 €/m² (2010)
k.A.
Heidelberg
Pfaffengrund
GI
880.000 m²
35.000 m²
2.200-9.200 m²
200 €/m² (2011)
k.A.
Oftersheim
Hardtwald
GE
42.000 m²
20.000 m²
1.000-20.000 m²
85 €/m² (2008)
85 €/m²
Wiesloch-Walldorf
MetropolPark
GE, GI
1.440.000 m²
36.000 m²
2.670-15.000 m²
100-120 €/m² (2010)
k.A.
Obrigheim
TECH-N-O
GE, GI
160.000 m²
100.000 m²
ab. 1.600 m²
40,9 €/m² (2008)
41 €/m²
Buchen (Odenwald)
IGO
GE, GI
400.000 m²
150.000 m²
1.000-60.000 m²
42,5 €/m² (2011)
43-100 €/m²
GVV
Hardheim-Walldürn
VIP Walldürn
GE, GI
250.000 m²
120.000 m²
500-100.000 m²
25 €/m² (2010)
25 €/m²
Osterburken
RIO
GI, GE
380.000 m²
82.000 m²
ab 1.500 m²
25 €/m² (2012)
25 €/m²
Quelle: eigene Erhebung (Stand 30. September 2012)
21
Übersichtskarte der Region
Kartografie: VRRN
22
23
Glossar
Marktsegment Büro
City
Beste Bürolage des jeweiligen Stadtgebiets.
Cityrand
Direkt an die (Büro-)City angrenzende Lagen.
Durchschnittsmiete
Durchschnittlicher Mietpreis aller Mietverträge, die im Jahr 2011 neu abgeschlossen wurden (gemäß „Definitionssammlung zum Büromarkt“ der gif
Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., 2. Auflage vom Juni 2008). Alle angegebenen Mietpreise sind Nominalmieten für marktfähige
Büroflächen, d. h. Miete laut Vertrag (ohne Steuern, Incentives u. Nebenkosten).
Flächenbestand
Gesamtfläche aller fertig gestellten Büroflächen (benutzt oder leer stehend) im gesamten Stadtgebiet am 31.12.2011 (gemäß „Definitionssammlung zum
Büromarkt“ der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., 2. Auflage vom Juni 2008).
Flächenumsatz
Summe aller Büroflächen, die im gesamten Stadtgebiet innerhalb des Jahres 2011 vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft wurden inklusive
Untervermietungen (gemäß „Definitionssammlung zum Büromarkt“ der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., 2. Auflage vom Juni 2008).
Leerstandsquote
Anteil aller ungenutzten, fertig gestellten Büroflächen, die im gesamten Stadtgebiet am 31.12.2011 zum Verkauf, zur Vermietung oder Untervermietung
angeboten wurden.
MF / gif-Flächendefinition
Alle Flächenangaben im Kapitel Büromarkt sind Mietflächen nach gif. Sie beziehen sich auf die „Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen
Raum (MF-G)“ der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (aktuelle Fassung vom Mai 2012). Die Mietfläche nach gif ist in der Regel
kleiner als die Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277, da beispielsweise Verkehrsflächen nicht mitgerechnet werden. Für den vorliegenden Bericht wurde
gemäß Empfehlung der BulwienGesa AG ein Umrechnungsfaktor gif/BGF von 0,8 zugrunde gelegt.
Peripherie
Rendite
Alle Bürostandorte, die nicht in die Lagekategorien City und Cityrand fallen.
Mittlere Anfangsrendite von marktfähigen Büroobjekten mit gutem Vermietungsstand, d. h. durchschnittliche Jahresnettomieteinnahmen im Jahr 2009 zu
Kaufpreis (gemäß Empfehlungen der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.).
Spitzenmiete
Oberstes Preissegment (5 %) aller Mietverträge, die im Jahr 2011 neu abgeschlossen wurden (gemäß „Definitionssammlung zum Büromarkt“ der gif
Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., 2. Auflage vom Juni 2008). Alle angegebenen Mietpreise sind Nominalmieten für marktfähige
Büroflächen, d. h. Miete laut Vertrag (ohne Steuern, Incentives u. Nebenkosten).
Marktsegment Einzelhandel
1a-Lage
Der Teil der Innenstadt, der die höchste Passantenfrequenz sowie den dichtesten Geschäftsbesatz von großflächigen Magnetbetrieben und überregional
operierenden Filialbetrieben aufweist.
Filialisierungsgrad
Kaufkraftkennziffer
Prozentualer Anteil bundesweit tätiger Filialunternehmen am gesamten örtlichen Einzelhandel.
Index je Einwohner, bezogen auf den Bundesdurchschnitt (Index = 100). Bsp.: Ein Index von 110 sagt aus, dass die Einwohner dieser Stadt 10 % mehr
Kaufkraft zur Verfügung haben als der Bundesdurchschnitt (GfK-Definition).
Passantenfrequenz
Anzahl der Passanten pro Stunde, gemessen an einer bestimmten Zählstelle der Fußgängerzone am bundesweit einheitlichen Erhebungszeitpunkt 21. April
2012, 13-14 Uhr (gemäß Jones Lang LaSalle).
Spitzenmiete
Mietpreis in Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietung einer 100 Quadratmeter großen, ebenerdigen Verkaufsfläche in 1a-Lage mit 6 Meter Front
(Definition Jones Lang LaSalle).
Umsatzkennziffer
Index je Einwohner, bezogen auf den Bundesdurchschnitt (Index = 100). Bsp.: Ein Index von 110 sagt aus, dass in dieser Stadt im Vergleich zum
Bundesdurchschnitt pro Einwohner 10 % mehr im Einzelhandel umgesetzt wird (GfK-Definition).
Zentralitätskennziffer
Index, bezogen auf den Bundesdurchschnitt (Index = 100). Bsp.: Ein Index von 110 sagt aus, dass diese Stadt im Vergleich zum Bundesdurchschnitt 10 %
mehr Kaufkraftbindung und Zentralität im Einzelhandel aufweist (GfK-Definition).
Marktsegment Gewerbegrundstücke
Bodenrichtwert
Durchschnittlicher Bodenwert für ein Gebiet, das ähnliche Nutzungs- und Wertverhältnisse aufweist. Der Bodenrichtwert gibt den Wert pro Quadratmeter
Grundstücksfläche für ein fiktives Grundstück an, das die typischen Lageeigenschaften des betreffenden Gebiets repräsentiert.
Gebietsart
Art der baulichen Flächennutzung gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVO). Abkürzungen: GE = Gewerbegebiet, GEe = eingeschränktes Gewerbegebiet, GI
= Industriegebiet, GIe = einge-schränktes Industriegebiet.
Rechtliche Hinweise und Haftungsausschluss
Jegliche Veröffentlichung, Vervielfältigung und jegliche Weitergabe des vorliegenden Berichts, auch einzelner Teile daraus, bedürfen vorab der schriftlichen Genehmigung durch
24
die Metropolregion Rhein-Neckar GmbH. Die Einschätzungen dieses Berichts stehen unter folgenden Vorbehalten: Wir übernehmen keine Haftung für Verluste, Kosten oder sonstige Schäden, die aus der Verwendung der veröffentlichten Informationen resultieren. Die Informationen beruhen auf Quellen, die wir als verlässlich einstufen. Dennoch können
wir nicht garantieren, dass diese Informationen korrekt und vollständig sind. Die gegebenen Einschätzungen beruhen auf dem Stand zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses (30.
September 2012). Die tatsächlichen Entwicklungen können von den Prognosen und Erwartungen dieses Berichts wesentlich abweichen. Die Herausgeber übernehmen keine
Verpflichtung, die gemachten Aussagen zu aktualisieren. Die enthaltenen Informationen dienen allein allgemein informativen Zwecken und sind kein Ersatz für Beratung.
Impressum und Ansprechpartner
Herausgeber:
Gesamtkoordination & Research:
Konzeption und Gestaltung:
Metropolregion Rhein-Neckar GmbH
Carolin Dengel, Klemens Gröger, Sabine Kapp
GoYa! Die Markenagentur GmbH
P 7, 20-21; 68161 Mannheim
Tel. +49 621 10708-106
Heidelberg I Madrid I Zürich
www.m-r-n.com
Fax +49 621 12987-52
www.goya.eu
E-Mail: [email protected]
Verband Region Rhein-Neckar
www.standorte-rhein-neckar.de
P 7, 20 - 21; 68161 Mannheim
www.vrrn.de
Druck:
abcdruck GmbH
Kartografie:
Uwe Hein, Olga Kahnert, Nadine Kastner
Schutzgebühr:
€ 12,- zzgl. MwSt.
Researchpartner:
Sponsoren:
25
Metropolregion Rhein - Neckar GmbH
P 7, 20-21, 68161 Mannheim
Tel. +49 621 10708-106
Fax +49 621 12987-52
[email protected]
www.m-r-n.com