Einzelhandelskonzept
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Einzelhandelskonzept
Einzelhandelskonzept für die Stadt MÜHLHAUSEN / THÜRINGEN Auftraggeber: Stadt Mühlhausen Projektbearbeitung: Dipl.-Geogr. Stefan Wolf Projektverantwortung: Dr. Manfred Bauer Erfurt, Januar 2009 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Büros in Erfurt, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Tschaikowskistraße 19, 99096 Erfurt Telefon: 0361 - 347680 Telefax: 0361 - 3476819 Email: [email protected] Internet: www.gma.biz Einzelhandelskonzept Mühlhausen Vorbemerkung Die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Büro Erfurt, erhielt im Juli 2008 von der Stadt Mühlhausen den Auftrag zur Erarbeitung eines gesamtstädtischen Einzelhandelskonzeptes. Die Untersuchung soll als Grundlage für eine strategische und städtebaulich verträgliche Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet dienen, wobei der Sicherung zentraler Versorgungsbereiche gemäß § 34 Absatz 3 BauGB, § 11 Absatz 3 BauNVO sowie § 9 Abs. 2a BauGB eine herausragende Bedeutung zukommt. Die Datengrundlage für die im Rahmen der Untersuchung zu behandelnden Aufgabenstellungen wurde durch eine Primärerhebung im Juli 2008 gewonnen. Für die Ausarbeitung der Analyse standen der GMA zudem sekundärstatistische Materialien der Stadtverwaltung Mühlhausen, des Thüringer Landesamtes für Statistik, des Statistischen Bundesamtes und zahlreiche weitere Fachpublikationen zur Verfügung. Das verwendete Zahlenmaterial wurde einer sorgfältigen Prüfung unterzogen. Sämtliche Daten und Informationen wurden von Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, aufbereitet und ausgewertet. Dieser Bericht dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung in der Stadt Mühlhausen. Eine Vervielfältigung oder Weitergabe der vorliegenden Untersuchung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers und der GMA. GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Büro Erfurt Erfurt, Januar 2009 BAU WFT skh web Einzelhandelskonzept Mühlhausen INHALTSVERZEICHNIS Seite Vorbemerkung Inhaltsverzeichnis I Aufgabenstellung / Untersuchungsdesign 1 II Allgemeine Struktur- und Standortentwicklung im Einzelhandel 2 1. Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung 2 2. Entwicklungstrends im Lebensmitteleinzelhandel 9 3. Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung 11 III Rechtsrahmen zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel 16 Planungsrechtliches Instrumentarium zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel 16 2. Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung 17 3. Landes- und Regionalplanung 21 IV Standortbeschreibung / Kerneinzugsgebiet und Kaufkraft 23 1. Standortbeschreibung Mühlhausen 23 2. Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 30 3. Kaufkraftvolumen 32 3.1 Systematik der Kaufkraftberechnung 33 3.2 Grundlagen der Kaufkraftberechnung 34 3.3 Kaufkraftvolumen im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 35 3.4 Kaufkraftprognose für das Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels bis 2015 36 1. Einzelhandelskonzept Mühlhausen V Situation des Einzelhandelsstandortes Mühlhausen 39 1. Einzelhandelssituation in der Gesamtstadt 39 2. Ausgewählte Ausstattungs- und Strukturkennziffern des Mühlhäuser Einzelhandels 45 3. Leerstandssituation des Einzelhandels in Mühlhausen 47 4. Umsatzleistung und Kaufkraftbewegungen des Mühlhäuser Einzelhandels 48 4.1 Umsatzleistung des Mühlhäuser Einzelhandels 2007 48 4.2 Kaufkraftbewegungen des Mühlhäuser Einzelhandels 2007 50 4.2.1 Kaufkraftbewegungen bei Nahrungs- und Genussmitteln 50 4.2.2 Kaufkraftbewegungen bei Nichtlebensmitteln 51 4.3 Kaufkraftbewegungen im Einzelhandel insgesamt 51 4.4 Kaufkraftbewegungen im überörtlichen Kerneinzugsgebiet 52 5. Umsatz- und Verkaufsflächenprognose des Mühlhäuser Einzelhandels bis 2015 54 Branchen- und Standortkonzept für den Mühlhäuser Einzelhandel 58 1. Zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ 60 2. Zentrale Versorgungsbereiche „Nahversorgungslagen“ 70 VII Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse 80 VI Karten-, Tabellen-, Abbildungs- und Übersichtsverzeichnis 83 Einzelhandelskonzept Mühlhausen I Aufgabenstellung / Untersuchungsdesign Mühlhausen zählt derzeit ca. 36.560 Einwohner1 und ist von der Landesplanung Thüringens als Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums eingestuft. Auf Grund ihrer gehobenen zentralörtlichen Wertigkeit hat die Stadt sowohl für die eigene Bevölkerung als auch für das dazugehörige Umland umfassende Versorgungsfunktionen im Einzelhandel zu erfüllen. Vor diesem Hintergrund hat die Stadtverwaltung ein Einzelhandelsgutachten in Auftrag gegeben, das die realen Entwicklungspotenziale dieser Wirtschaftsgruppe bis 2015 definieren soll und daraus Erfolg versprechende Strategien für die Standortentwicklung ableitet. In dem Gutachten sind die demographischen Trends im Stadt- und Einzugsgebiet, aber auch allgemeine strukturelle Veränderungen des Einzelhandels und Kundenverhaltens zu berücksichtigen. Wesentliche Aufgabe des Einzelhandelsgutachtens ist es, die Angebots- und Nachfragestrukturen der Wirtschaftsgruppe zu analysieren und die realen Entwicklungsperspektiven zu prognostizieren. Im Einzelnen werden dazu folgende Fragestellungen behandelt: Bestand des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Stadtgebiet Abgrenzung des Kerneinzugsgebietes für den Mühlhäuser Einzelhandel / Berechnung und Prognose der Kaufkraft für die Jahre 2007 und 2015 Ermittlung der aktuellen Marktbedeutung und Umsatzleistung des Mühlhäuser Einzelhandels / Prognose der Umsatzleistung bis 2015 Analyse der Kaufkraftbewegungen und der Versorgungszentralität Stärken-Schwächen-Profil des Einzelhandelsstandortes Prognose des wirtschaftlich tragfähigen und städtebaulich verträglichen Verkaufsflächenbedarfes bis zum Jahr 2015 Identifikation und Klassifikation „zentraler Versorgungsbereiche“ / Ausarbeitung einer stadtspezifischen Sortimentsliste mit zentrenrelevanten Waren Erstellung eines Handlungskataloges, mit Empfehlungen zur Attraktivierung des Einkaufsortes und seiner zentralen Versorgungsbereiche. Der Untersuchungszeitraum vorliegender Analyse erstreckt sich bis zum Jahr 2015. Bis zu diesem Zeitpunkt sollte eine sukzessive Umsetzung der gutachterlichen Empfehlungen angestrebt werden. 1 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Stand 31.12.2007. 1 Einzelhandelskonzept Mühlhausen II Allgemeine Struktur- und Standortentwicklung im Einzelhandel Eine Beurteilung der Einzelhandelssituation in der Stadt Mühlhausen kann nicht losgelöst von allgemeinen Entwicklungstendenzen des Einzelhandels in Deutschland erfolgen. Deshalb werden nachfolgend einige der wesentlichen Aspekte des Strukturwandels dieser Wirtschaftsgruppe dargestellt. 1. Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung Seit Anfang der 1970er Jahre vollzieht sich im deutschen Einzelhandel ein Strukturwandel, der v. a. zu Lasten unternehmergeführter Fachgeschäfte geht. Als Gewinner zeigen sich andererseits filialisierte und discountorientierte Unternehmen sowie Franchisekonzepte, welche ihre größenbedingten, beschaffungsseitigen und logistischen Vorteile nutzen. Neben gesellschaftlichen und demografischen Wandlungsprozessen (u. a. Verschiebung der Altersstruktur, Trend zu kleineren Familieneinheiten) hat v. a. die Neubewertung von Standortfaktoren und Standortqualitäten durch Einzelhandelsunternehmen Veränderungen der Handelslandschaft induziert. Gleichzeitig hat der Anstieg der Mobilität die Standortwertigkeit von Einkaufslagen verändert. Die Massenmobilität zeitigte v. a. folgende Effekte: Sie löste eine Stadt-Umland-Wanderung aus, d. h. es entstanden um die Stadtzentren herum neue Wohnstandorte. Ab einer gewissen Größe dieser Siedlungsbereiche waren die Voraussetzungen für die Entwicklung neuer Versorgungslagen gegeben. Sie ermöglichte die Etablierung rein autokundenorientierter Standorte außerhalb geschlossener Siedlungskörper. Als besonders profitable Einzelhandelsstandorte kristallisierten sich dabei aus Betreibersicht v. a. die Schnittstellen von Fern- und Bundesstraßen sowie Durchgangs- und Ausfallstraßen mit hoher Verkehrsfrequenz heraus. 2 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Sie bedingte einen stetig wachsenden Stellplatzbedarf und konfrontierte damit den Handel in den Innenstädten mit schwierig oder nur sehr kostenaufwändig zu lösenden Problemen. Sie profilierte die Benutzung des Pkw zum Warentransport und erhöhte sukzessive die Bedeutung des sog. „One-Stop-Shopping“. Von dieser Entwicklung profitierten v. a. Großflächenbetriebe mit einem breiten und tiefen Warenangebot, wie z. B. SB-Warenhäuser und Fachmärkte. Vor allem infolge eines Bedeutungszuwachses großflächiger Betriebe verzeichnete der Einzelhandel in den alten Bundesländern ab 1990 einen Verkaufsflächenzuwachs von ca. 28 Mio. m² (+ 39 %). In den neuen Bundesländern verlief die Verkaufsflächenexpansion sogar noch rasanter. Hier entstanden in den Jahren nach der Wiedervereinigung etwa 15 Mio. m² Verkaufsfläche neu (vgl. Abb. 1). Abb. 1: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel 1980 – 2008 95 88 77 Mio. m² 71 76 91 92 114 112 111 109 93 94 95 96 97 120* 119 118 116 115 98 99 80 63 58 15 12 5 6 1980 1990 1993 1995 18 2000 19 2001 Neue Bundesländer * Prognose 19 2002 20 2003 20 2004 Alte Bundesländer 21 2005 21 2006 21 2007 21 2008 Deutschland Quelle: GMA-Darstellung nach HDE 3 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Das Verkaufsflächenwachstum des Einzelhandels vollzog sich in den vergangenen 10 Jahren zu mehr als zwei Dritteln außerhalb traditioneller Geschäftslagen. In der Folge wuchsen die Verkaufsflächen an dezentralen und solitären Standorten stark an, während die Geschäftslagen der Innenstädte, die Stadtteilzentren und die Nahversorgungslagen einen Bedeutungsverlust hinnehmen mussten. Ihr relativer Anteil am Verkaufsflächenbestand sank um mehr als 10 %. Im Hinblick auf die spezielle Entwicklung des Einzelhandels in den Innenstädten waren in den vergangenen Jahren folgende wesentliche Trends festzustellen: Die Konsumzurückhaltung breiter Bevölkerungsschichten und der Wunsch der Verbraucher v. a. preiswert einzukaufen, hat zu einer Absenkung des Qualitätsniveaus der Einzelhandelssortimente geführt; vielerorts geraten dadurch Anbieter des mittleren Preissegments unter Druck. Die 1b- und 1c-Lagen haben mit einem Bedeutungsverlust zu kämpfen. Hier treten verstärkt Fluktuation und Leerstandsbildung auf. Meist sind 1a-Lagen von dieser Entwicklung noch nicht betroffen. Die Konzentrationstendenz im Einzelhandel führt in Innenstädten zur Uniformität des Betriebs- und Warenangebotes (Stichwort: Banalisierung). Die Warenhäuser und der Fachhandel verlieren als Leitbetriebe der Innenstädte an Boden. An ihre Stelle treten zunehmend Handelsmarken (sog. „Retail Brands“), die bundesweit beworben werden. Als besonders erfolgreiche Angebotsform kristallisieren sich multifunktionale Einkaufszentren heraus. Ihr Markterfolg gründet sich u. a. auf ein stringentes Management und aufwändige Marketingmaßnahmen sowie attraktive bauliche Rahmenbedingungen (Stichworte: Sauberkeit, Sicherheit). Innerstädtische Einkaufszentren erreichten – flächenbereinigt – in den vergangenen Jahren Umsatzsteigerungen von bis zu 5 % pro Jahr. 4 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Der Erfolg von Shopping-Centern ist auch statistisch belegbar. Ihre Zahl nahm in den vergangenen 40 Jahren von 2 auf 399 zu und ihre Gesamtverkaufsfläche liegt in Deutschland mittlerweile bei ca. 12,6 Mio. m² (vgl. Abb. 2). Neubauten werden erfreulicherweise bevorzugt in den Innenstädten realisiert. Rund 60 % der Einkaufszentren werden in jüngerer Zeit in dieser Standortlage errichtet, immerhin 33 % in Stadtteilzentren und nur noch etwa 7 % in dezentralen Lagen1. Entwicklung von Shopping-Centern in Deutschland 1965 – 2008 450 12,6 399 Anzahl der Shopping-Center 400 11,4 10,0 9,2 300 279 250 8,0 6,0 200 6,0 179 150 100 0,1 0,5 2 1965 14 1970 50 65 4,0 2,8 2,4 2,0 1,5 0 12,0 363 350 50 14,0 93 Gesamtfläche in Mio. m² Abb. 2: 2,0 81 0,0 1975 1980 Anzahl 1985 1990 1995 2000 2005 2008 Gesamtfläche Quelle: GMA-Darstellung nach EHI 2008 In der Gesamtbetrachtung resultierte der beschriebene Strukturwandel des deutschen Einzelhandels – wie bereits erwähnt – in einer beachtlichen Verkaufsflächenexpansion. Gleichzeitig stiegen die Umsätze nominal nur leicht an und gingen real, d. h. unter Berücksichtigung des Wertverlustes durch Inflation, sogar zurück (vgl. Abb. 3). Durch die disparate Entwicklung von Verkaufsflächen und Umsätzen gaben die Produktivitäten (= Umsätze je m² VK/Jahr) nach, so dass die ökonomische Auslastung – v. a. in Branchen, die an kostenintensiven Standorten wirtschaften – nicht mehr durchgängig gewährleistet ist. 1 Quelle: EuroHandelsinstitut Köln, Handel aktuell 2008 / 2009. 5 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Abb. 3: Entwicklung des deutschen Einzelhandelsumsatzes 1998 – 2008 410 404* Umsatz in Mrd. € 400 395 390 388 390 386 382 380 374 375 1998 1999 392 380 378 370 360 350 2000 2001 2002 2003 2004 * Prognose 2007 2008 Quelle: GMA-Darstellung nach EHI 2008 Betriebe und Verkaufsflächen des deutschen Lebensmitteleinzelhandels 1997 – 2007 75.000 73.418 72.497 70.263 70.000 68.352 66.819 30,0 28,8 64.934 62.872 65.000 Betriebe 2006 28,8 29,0 28,6 28,1 28,0 61.460 27,7 60.000 58.910 55.026 27,0 27,0 55.000 51.359 26,4 50.000 25,9 26,1 VK in Mio. m² Abb. 4: 2005 26,2 26,0 25,4 45.000 25,0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Betriebe VK Quelle: GMA-Darstellung nach EHI 2008 6 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Auch aus diesem Grund war das Verkaufsflächenwachstum im Einzelhandel begleitet von einem Rückgang der Betriebszahl. Diese Entwicklung betraf v. a. den Lebensmitteleinzelhandel (vgl. Abb. 4). Als Konsequenz ergaben sich immer größere Betriebseinheiten. Derzeit erreichen die Ladengeschäfte in Deutschland bereits eine Durchschnittsgröße von ca. 240 m² VK. Eine wesentliche Triebfeder des Strukturwandels im Einzelhandel war und ist die zunehmende Unternehmenskonzentration. Eine vergleichende Betrachtung der wichtigsten Betriebsformen zwischen 1990 und heute zeigt, dass der filialisierte Einzelhandel seine Marktanteile gegenüber dem inhabergeführten deutlich ausbauen konnte und in naher Zukunft wohl noch weiter ausweiten wird (vgl. Abb. 5). Als Beispiel für eine Branche, in der die Betriebs- und Umsatzkonzentration extreme Formen angenommen hat, lässt sich wiederum der Lebensmitteleinzelhandel anführen. Derzeit erzielen hier weniger als 1 % der Unternehmen mehr als zwei Drittel des Branchenumsatzes. Aber auch im Nichtlebensmittelbereich entfällt bereits über 80 % der Umsatzleistung auf nur 10 Großunternehmen. Abb. 5: Marktanteile der Betriebstypen des Einzelhandels in Deutschland 6% 2% 12% 14% 18% 18% 6% 8% 22% Versender Fachmärkte 16% 22% 27% 55% Verbrauchermärkte/ SBWarenhäuser Filialisierte Fachgeschäfte Trad. Fachgeschäfte 35% 23% 7% 5% 4% 1980 1995 2010 Warenhäuser Quelle: GMA-Darstellung nach IfO-Institut Die Tendenz zur Betriebs- und Umsatzkonzentration wird im Nonfood-Sektor vor allem durch die hohe Entwicklungsdynamik von Fachmärkten getragen. Der Marktanteil dieses Betriebstyps lag 1995 erst bei 14 % des Einzelhandelsgesamtumsatzes. Im Jahr 2007 7 Einzelhandelskonzept Mühlhausen wurde bereits ein Wert von 21 – 22 % erreicht und im Jahr 2010 dürfte die Zahl schon bei etwa 23 % liegen. ---------------------------------Im Hinblick auf die spezielle Situation des Einzelhandels in den Neuen Bundesländern sind folgende Tendenzen zu beobachten: Die Kaufkraft der Bewohner liegt in der Mehrzahl der Städte und Gemeinden deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Dies resultiert u. a. in einer stärkeren Discountorientierung des Einzelhandels (z. B. Discounter / Sonderpostenmärkte). Der Verkaufsflächenbesatz pro Einwohner liegt im Vergleich mit den Alten Bundesländern in der Mehrzahl der ostdeutschen Städte und Gemeinden höher. Durch die anhaltend negative Bevölkerungsentwicklung in weiten Teilen Ostdeutschlands nimmt der Verkaufsflächenüberbesatz zudem rechnerisch weiter zu. Die häufig fehlenden Alternativen auf dem Arbeitsmarkt begünstigen überdies eine Weiterführung von Grenzertragsstandorten, so dass notwendige Anpassungen des Einzelhandelsbestandes an die veränderte Nachfragesituation hinausgezögert werden. Großflächige Verkaufseinrichtungen entstanden in den Neuen Bundesländern nach der Wende zu mehr als zwei Dritteln an dezentralen Standorten. Eine kommunale Standortsteuerung fand hierbei oft nur in begrenztem Umfang statt. Dadurch sind die Einzelhandelsstrukturen in vielen Städten und Gemeinden Ostdeutschlands durch einen besonders hohen Verkaufsflächenanteil autokundenorientierter Lagen gekennzeichnet. 60 – 70 % Verkaufsflächenanteil sind keine Seltenheit. Die baulichen Strukturen der ostdeutschen Innenstädte sind vielfach noch nicht an die Erfordernisse des modernen Einzelhandels angepasst worden. Häufig sind die Ladeneinheiten zu kleinteilig ausgebildet; Flächenzusammenlegungen sind selten. Auch die erforderlichen städtebaulichen Rahmenbedingungen für den innerstädtischen Einzelhandel konnten seit der Wende vielerorts noch nicht geschaffen werden (z. B. Parkierung, Regelung des Wirtschaftsverkehrs, Aufenthaltsqualität). 8 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Der Grad der Filialisierung im Einzelhandel ist in ostdeutschen Städten i. d. R. erheblich höher als in Westdeutschland, weil sich der unternehmergeführte Einzelhandel nicht schnell genug entwickeln konnte. Dadurch fehlt ostdeutschen (Innen-) Städten nicht selten die Individualität im Angebot. Die finanzielle Basis des Fachhandels ist in Ostdeutschland durch fehlende Rücklagenbildungen dünner als in den alten Bundesländern. Dadurch sind die Möglichkeiten in die Geschäfte zu investieren begrenzt. Folge ist oft ein „trading down“. Der Organisationsgrad des ostdeutschen Einzelhandels ist geringer ausgeprägt als in Westdeutschland. Es gibt weniger Verbandsmitglieder in Relation zum Gesamtbestand der Betriebe und das politische Gewicht der Wirtschaftsgruppe ist dadurch begrenzt. ---------------------------------- 2. Entwicklungstrends im Lebensmitteleinzelhandel Besondere Bedeutung für die Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland kommt diskontierenden Angebotsformen zu. Dabei handelt es sich um Vertriebskonzepte, die auf eine konsequente Niedrigpreispolitik setzen, wie z. B. Lebensmitteldiscounter. Letztere haben z. T. als direkte Folge der jahrelangen Konjunkturflaute in Deutschland ihre Betriebszahl seit 1991 um 81 % steigern können (vgl. Abb. 6). Im gleichen Zeitraum expandierte ihre Verkaufsfläche von ca. 2,99 Mio. m² auf ca. 10,65 Mio. m²1. Konsequenz dieser ökonomischen Erfolgsgeschichte ist ein sehr hoher Marktanteil im Lebensmittelsektor von ca. 42 %. Die anderen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels haben in den vergangenen Jahren hingegen eine durchaus unterschiedliche Entwicklung genommen. Expansiv zeigten sich die SB-Warenhäuser. Hingegen verzeichneten Supermärkte und kleinere Lebensmittelgeschäfte einen Bedeutungsverlust (vgl. Tab. 1). 1 Quelle: EHI 2008. 9 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Abb. 6: Entwicklung der Lebensmitteldiscounter in Deutschland 1991 – 2007 16.000 14.806 15.219 14.610 14.745 14.214 15.000 13.750 13.400 13.235 12.970 13.180 12.813 14.000 Betriebe 13.000 12.220 11.580 12.000 10.630 11.000 10.073 10.000 9.342 9.000 8.388 8.000 7.000 6.000 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Jahr Quelle: GMA-Darstellung nach EHI 2008 Tabelle 1: Entwicklung der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels 2000 - 2007 Daten 2000 2007 Veränderung 2000/2007 abs. in % Anzahl der Betriebe Lebensmitteldiscounter 12.970 15.219 2.249 17,3 Supermärkte 9.230 8.137 - 1.093 - 11,8 SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte 2.363 3.233 870 36,8 45.900 24.770 - 21.130 - 46,0 Übrige Lebensmittelgeschäfte Verkaufsfläche in Mio. m² Lebensmitteldiscounter 6,93 10,65 3,72 53,7 Supermärkte 6,89 6,56 - 0,33 - 4,8 SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte 4,92 6,36 1,44 29,3 Übrige Lebensmittelgeschäfte 7,38 4,49 - 2,89 - 39,2 Quelle: GMA-Zusammenstellung nach EHI 2008 10 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Als Standorte werden sowohl von Lebensmitteldiscountern als auch von Supermärkten, Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern Areale mit guter Erreichbarkeit für den motorisierten Individualverkehr und mit großem Stellplatzangebot präferiert (vgl. Tab. 2). Tabelle 2: Standortanforderungen der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels (Auswahl) Lebensmitteldiscounter (inkl. Getränkemarkt) Verbrauchermarkt / SB-Warenhaus 800 m² 1.500 m² 2.500 m² 100 100 250 Grundstücksgröße 5.000 m² 5.000 m² 8.000 m² Marktgebiet 5.000 EW 5.000 EW 15.000 EW Daten Verkaufsfläche Parkplätze Supermarkt Quelle: GMA-Standortforschung, ca.-Werte gerundet Innenstadtstandorte oder Stadtteil- und Nahversorgungszentren, mit ihren relativ hohen Standortkosten, werden andererseits weniger oft belegt; dies auch auf Grund der recht geringen Umsatzrendite des Lebensmitteleinzelhandels von durchschnittlich nur ca. 1 – 2 %. Sie macht diese Branche besonders kostensensibel. 3. Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung In den kommenden Jahren ist als mögliches Hemmnis für ein nachhaltiges Anspringen der Einzelhandelskonjunktur der Trend zur Ausgabenumschichtung vom Einzelhandel in andere Kostenbereiche anzuführen (vgl. Abb. 7 und 8). Eine Relativierung seines Stellenwertes wird der Einzelhandel auch durch die weitergehende Entwicklung zur Freizeitgesellschaft erfahren, denn in Zukunft wird der Einkauf von den Verbrauchern noch stärker unter dem Aspekt seines Freizeit- und Erlebniswertes beurteilt. Aktuelle Entwicklungen zeigen, dass der Einzelhandel diesem Trend durch neue Betriebstypen und Präsentationsformen zunehmend Rechnung trägt. 11 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Abb. 7: Entwicklung des privaten Verbrauchs und Einzelhandelsumsatzes in Deutschland 1997 – 2007 1995 = 100 125 120 115 110 105 privater Konsum Quelle: Abb. 8: 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 100 Einzelhandelsumsatz GMA-Darstellung nach HDE, Statistisches Bundesamt Entwicklung des privaten Verbrauchs in Deutschland 1990 / 2010 1990 2010 25% 36% Einzelhandel 41% 34% Wohnungsmiete und Haushaltskosten 11% Verkehrszwecke und Nachrichten 13% 16% Bildungs- und Unterhaltungszwecke 19% 3% Sonstige 2% Quelle: GMA-Darstellung nach EHI 12 Einzelhandelskonzept Mühlhausen In Zukunft wird es sicher noch größerer Anstrengungen des Einzelhandels bedürfen, um die Verbraucher an bestimmte Einkaufsorte oder Geschäfte zu binden, zumal sich die Konsumenten immer mehr in unterschiedliche Zielgruppen aufsplitten: Trendsensible, konsumfreudige und genussorientierte Verbraucher mit starkem Interesse an Prestigemarken, innovativen Produkten und schönem Design. Biokonsumenten, mit ausgeprägtem Interesse am Kauf umweltfreundlicher oder naturreiner Produkte und der Bereitschaft, für diese Waren auch mehr Geld als für herkömmliche Sortimente auszugeben1. Preis-Leistungs-Käufer, mit hohem Qualitätsbewusstsein und starkem Interesse an detaillierten Produktinformationen (z. B. Warentests, Internetvergleiche) sowie einer hohen Preissensibilität. Billigkäufer, mit starker Discountorientierung aus finanziellen Gründen, ohne besondere Berücksichtigung von Umweltbelangen. Das Spektrum der Konsumenten wird zukünftig voraussichtlich den Bereich vom Ultraverbraucher bis zum Konsumasketen abdecken. Dadurch wird die Zielgruppenfokussie- rung für den Handel erschwert. Zudem hat sich in den letzten Jahren der Typus des „hybriden Verbrauchers“ herausgebildet. Er erwirbt beim selben Einkaufsgang einer- seits teure Markenware und unmittelbar im Anschluss Billigprodukte beim Discounter. Die sich aus der Entwicklung dieses volatilen Konsumententyps ergebenden Trends sind in Abb. 9 überblicksartig zusammengefasst. 1 Die Ausgaben für Biowaren stiegen im ersten Halbjahr 2008 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um ca. 10 %. Hohe Anteile von Biowaren gibt es insbesondere bei Milchprodukten und Brot. 13 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Abb. 9: Konsumtrends im Zusammenhang mit der Ausbildung des „hybriden“ Verbrauchers Discount-Shopping Billigläden und Fastfood auf dem Vormarsch Purismus im Ladenlayout Trading down Smart-Shopping Netz statt Tüte keine „billigen Marken“, sondern „Marken billig“ Handeln und Feilschen bei allen Anbietern Restpostenmärkte FOC E-Commerce als Direktvertrieb der Industrie E-Commerce als Fun-/ Entertainmenterlebnis Sicherheits- und Sauberkeitsbedürfnis teilw. beeinträchtigt durch Hybrider Verbraucher Bagatellisierung des Ladendiebstahls Verschmutzung durch FastFood-Verpackungen Bettler, Crusties, Punks, Glatzen Zunahme der Einkaufsfahrten Parkplatzbedarf „no parking, no business“ Fun- / EntertainmentShopping Freizeitnutzungen nehmen zu Lasten des Handels zu Retail-Theatre Thematisierte Immobilien Convenience Shopping Bedeutungszunahme von Tankstellen Zunahme von Heimdiensten, Zustelldiensten Innenstadtstandorte als „Oasen in der Servicewüste“ Quelle: GMA Konsumentenforschung 2008 Vor dem geschilderten Hintergrund wird sich die Entwicklung des Einzelhandels in der mittelfristigen Perspektive nach Einschätzung der GMA folgendermaßen darstellen: Verkaufsflächen wachsen weiter Bereits Ende 2007 war in den alten Bundesländern ein Verkaufsflächenbestand von rd. 98 Mio. m² erreicht. In den neuen Bundesländern waren bis dato ca. 21 Mio. m² etabliert. Der weitere Verkaufsflächenzuwachs wird sich auch zukünftig zu 14 Einzelhandelskonzept Mühlhausen etwa zwei Dritteln außerhalb der Stadtzentren vollziehen. In der Folge verschärft sich der Verdrängungswettbewerb zu Lasten des City-Handels und der städtebaulich integrierten Stadtteilzentren und Nahversorgungszentren weiter. Konzentrationstendenz im Einzelhandel setzt sich fort Der Marktanteil von Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über 2,5 Mrd. € wird mittelfristig auf fast 85 % anwachsen. In der Folge werden v. a. kleinflächige und unrentable Betriebe in ungünstigen Standortlagen aus dem Markt ausscheiden. Dies gilt in besonderem Maße für die neuen Bundesländer, wo viele Betriebe über eine unzureichende Eigenkapitaldecke verfügen. Fachmärkte und Discounter boomen Die Umgestaltung der Einzelhandelslandschaft wird auch in den kommenden Jahren v. a. durch Fachmärkte und Discounter bestimmt. Beide Betriebstypen werden ihre Marktanteile noch weiter ausbauen. Auch bei innerstädtischen ShoppingCentern ist mit einer weiteren Expansion zu rechnen. Beleg hierfür sind 51 derzeit bekannte Planungen mit einer Gesamtfläche von rd. 1,4 – 1,5 Mio. m²1. Filialisierungswelle hält an Die Filialisierungstendenz setzt sich in nahezu allen Branchen fort. Dabei wird die Marktbedeutung von Franchiseunternehmen, welche Existenzgründern vielfach den Weg in die Selbstständigkeit ebnen, noch wachsen. Internet-Shopping gewinnt an Bedeutung Das „E-Commerce" (Internet-Handel) zeigt selektiv hohe Zuwachsraten, insbesondere in den Sortimentsbereichen Computer, Bücher und Tonträger. Bis 2010 ist ein Marktanteil von ca. 7 – 8 % zu erwarten. Bei Büchern und Tonträgern sind sogar Anteilswerte von bis zu 30 % möglich. Voraussetzung für den Erfolg des ECommerce ist allerdings der weitere Ausbau von Logistik- und Distributionsstrukturen, die als sehr kostenintensiv einzustufen sind. 1 Quelle: EHI 2006. 15 Einzelhandelskonzept Mühlhausen III Rechtsrahmen zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel 1. Planungsrechtliches Instrumentarium zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel In der Frage, welche Standorte für die Einzelhandelsentwicklung in einer Stadt geeignet oder nicht geeignet sind, klaffen die Vorstellungen von Unternehmern und Entscheidungsträgern der öffentlichen Hand oft auseinander. Städte bewerten Einzelhandelsansiedlungen vorwiegend unter städtebaulichen Aspekten. Einen hohen Stellenwert nimmt dabei die Sicherung der Einkaufsinnenstadt, aber auch der wohngebietsnahen Versorgung ein. Bei den Unternehmen stehen hingegen Überlegungen zur optimalen Marktdurchdringung und Umsatzoptimierung im Vordergrund (vgl. Übersicht 1). Übersicht 1: Zielkonflikte zwischen unternehmerischem Standortwahlverhalten und einer an städtebaulichen Leitbildern orientierten Stadtplanung UNTERNEHMEN STADTPLANUNG Oberziel Gewinnmaximierung geordnete städtebauliche Entwicklung Unterziele - Minimierung der Standortaufwendungen - Erhalt der Zentralität - Aufbau bzw. Erhalt der Marktposition - Erhalt der Urbanität - Stärkung der Innenstadt - Sicherung der wohngebietsnahen Versorgung - Verkehrsvermeidung Standortbeurteilungskriterien - Erreichbarkeit durch Kunden / Zulieferer - Koordination und Bündelung des Verkehrsaufkommens (PKW / ÖPNV) - Parkplatzangebot - Einsehbarkeit / Werbewirksamkeit - Agglomerationsvorteile / Kundenzuführungseffekte Stadtbildbeeinträchtigung / Denkmalschutzkriterien - - Flächenverbrauch / Umweltschutz - Verträglichkeit mit anderen Nutzungen (z. B. Wohnen, Freizeit, Landschaft) - Flächenangebot / Flächenzuschnitt / Erweite- rungsmöglichkeiten - Standorte der Wettbewerber Vermeidung negativer Auswirkungen auf die innerstädtische Geschäftsstruktur und die Nahversorgung - Einordnung in das Logistiknetz des Unternehmens - Standortaufwendungen, insbesondere Mietoder Kaufpreis Quelle: GMA-Standortforschung 2008 16 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Aufgrund der engen Verflechtung von Einzelhandel und Stadtentwicklung wurden Rechtsvorschriften entwickelt, die verbindliche Festlegungen zur wohnort- und verbrauchernahen Versorgung sowie zu den standörtlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen von Einzelhandelsvorhaben treffen. Zu den Gesetzen und Rechtssätzen, die Standortentscheidungen des Einzelhandels mit beeinflussen und ggf. verbindlich festlegen, zählen u. a. das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO)1 die Landes- und Regionalplanung. 2. Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung Das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung geben Städten und Gemeinden ein planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung des Einzelhandels gezielt beeinflusst werden kann. Bei der bauplanungsrechtlichen Beurteilung der Errichtung, Modifikation und Nutzungsänderung baulicher Anlagen für Zwecke des Einzelhandels werden folgende Gebietskategorien unterschieden: Gebiete mit Bebauungsplänen (§ 30 BauGB) In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der §§ 2 bis 9 BauNVO – teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe – in allen Baugebieten zulässig: ─ sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten (§§ 4 bis 9 BauNVO) ─ in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden (§§ 2 und 3 BauNVO). Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der § 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbe- triebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind 1 Die folgenden Ausführungen dienen ausdrücklich nicht der rechtlichen Interpretation, sondern lediglich der Darstellung des Instrumentariums im Überblick. 17 Einzelhandelskonzept Mühlhausen demnach außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des § 11 Abs. 3 beinhaltet hierbei eine zu widerlegende Regelvermutung. Ihre konkrete Prüfung hat zweistufig zu erfolgen: ─ Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (ab ca. 800 m² Verkaufsfläche)1, dann ... ─ Liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig. Nicht beplanter Innenbereich (§ 34 BauGB und § 9 Abs. 2a BauGB) Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Gemäß § 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Der Abs. 3 ergänzt seit 2004 die Absätze 1 und 2 um die Aussage, dass von Einzelhandelsvorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden ausgehen dürfen. Der Begriff der „zentralen Versorgungsbereiche“ gewinnt durch den neuen § 34 Abs. 3 erheblich an Bedeutung, auch wenn er bereits vor 2004 im § 11 Abs. 3 BauNVO verwendet wurde. Eine neue Festsetzungsmöglichkeit für den nicht beplanten Innenbereich nach § 34 BauGB bietet seit dem 01.01.2007 der § 9 Abs. 2a BauGB. Zum Erhalt oder zur Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche kann in einem einfachen Bebauungsplan für ein größeres Gebiet generell festgelegt werden, dass nur bestimmte Arten 1 In seinem Urteil vom 24. November 2005 (BVerwG 4C 10.04) hat das Bundesverwaltungsgericht die bisherige Grenze der Großflächigkeit auf 800 m² VK angehoben. Demnach sind nunmehr Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Bei der Berechnung der Verkaufsfläche sind auch die Thekenbereiche, die vom Kunden nicht betreten werden dürfen, der Kassenvorraum (einschl. eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung des Verpackungsmaterials) sowie evtl. ein Windfang einzubeziehen. 18 Einzelhandelskonzept Mühlhausen der nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB gestatteten baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig oder nur ausnahmsweise zulässig sind. Dabei können auch unterschiedliche Festsetzungen für einzelne Teile des räumlichen Geltungsbereiches getroffen werden. In der Begründung des einfachen Bebauungsplanes ist allerdings auf die Aussagen eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (= Einzelhandelskonzept) im Sinne des § 1 Abs. 6, Nr. 11 Bezug zu nehmen, insbesondere im Hinblick auf vorhandene oder geplante zentrale Versorgungsbereiche1. Des Weiteren können sich Gemeinden auch gegen Planungen anderer Gemeinden wehren, wenn diese Projekte „Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche“ haben würden. Zudem ermöglicht der § 13 Abs. 2 BauGB ein beschleunigtes Verfahren für B-Pläne der Innenentwicklung (§ 34-Gebiete), wenn diese lediglich Festsetzungen nach § 9 Abs. 2 a beinhalten. Außenbereich (§ 35 BauGB) Im Außenbereich sind Einzelhandelsbetriebe nicht vorgesehen. Sollen dort solche Betriebe genehmigt werden, erfordert dies die Aufstellung eines Bebauungsplanes. Die Anwendung des § 11 Abs. 3 BauNVO oder § 34 BauGB erfolgt stets reaktiv und fallbezogen. Demgegenüber kann die Bauleitplanung vorbeugende Regelungen treffen und dadurch die Standortentwicklung des Einzelhandels konzeptionell gestalten. Die sicherste Form der Problembewältigung für die kommunale Praxis sind hierbei die im BauGB und der BauNVO dargelegten Festsetzungsmöglichkeiten in Bebauungsplänen, im Hinblick auf den Ausschluss und/oder die Gliederung von Einzelhandelsflächen. Über die Beschränkungen des § 11 Abs. 3 BauNVO hinaus können Gemeinden weitergehende Festsetzungen über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben (auch für nicht 1 In der Begründung des Gesetzentwurfes für den Abs. 2a des § 9 BauGB wird der Begriff „zentraler Versorgungsbereich“ grob definiert. Der Begriff umfasst demnach „Versorgungsbereiche unterschiedlicher Stufen, also insbesondere Innenstadtzentren v. a. in Städten mit größerem Einzugsbereich, Nebenzentren in Stadtteilen sowie Grund- und Nahversorgungszentren in Stadt- und Ortsteilen und nicht städtischen Gemeinden. Die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche soll im Interesse der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinde erfolgen.“ 19 Einzelhandelskonzept Mühlhausen großflächige Betriebe) treffen. Nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO sind – ggf. räumlich beschränkt – Einzelhandelsbetriebe generell oder bestimmte Arten von Einzelhandelsbetrieben ausschließbar oder als nur ausnahmsweise zulässig festzusetzen. Weiter differenzierende Bebauungsplanfestsetzungen sind möglich, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Handelsbetriebe einzelner Branchen oder Warengruppen können flächenbegrenzt oder ausgeschlossen werden. Positive wie negative (Branchen-)Festsetzungen sind gleichermaßen bei Vorliegen der „sonstigen materiell-rechtlichen Voraussetzungen“ nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO als Gliederungsmöglichkeiten innerhalb der einzelnen Baugebiete zulässig. Als „materiell-rechtliche Voraussetzungen“ für detaillierte Bebauungsplanfestsetzungen gelten nach § 1 Abs. 9 BauNVO „besondere städtebauliche Gründe“1. Insgesamt bietet das Baurecht vielfältige Möglichkeiten zur Einflussnahme auf die Standortentwicklung des Einzelhandels innerhalb der kommunalen Gemarkungsgrenzen, sofern der Einsatz des Rechtsinstrumentariums durch eine qualifizierte Planung abgesichert ist und das Ermessen der Kommune bei der planerischen Gestaltung weder sachfremd noch willkürlich gehandhabt wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Baurecht nur regeln darf wo Wettbewerb stattfindet, nicht jedoch in den Wettbewerb an sich eingreifen soll. Die Wirksamkeit der Rechtsgrundsätze bzw. die Einhaltung des Baurechts setzt darüber hinaus eine regelmäßige Kontrolle durch die Bauaufsichtsbehörden voraus. 1 Vgl. hierzu H.-J. Birk: Der Ausschluss von Einzelhandelsflächen in Bebauungsplänen. – In: Zeitschrift für öffentliches Recht und öffentliche Verwaltung, Heft 8, 9. Jg., 1. August 1988, Seite 281 ff. 20 Einzelhandelskonzept Mühlhausen 3. Landes- und Regionalplanung Den Rechtsrahmen zur Beurteilung von Einzelhandelsansiedlungen setzen mit Bezug auf die Landes- und Regionalplanung die Aussagen des Landesentwicklungsplanes Thüringen 2004 (LEP) und des Regionalen Raumordnungsplanes Nordthüringen vom 06.08.19991. Der Landesentwicklungsplan (LEP) Thüringen (2004) führt in den Zielen im Abschnitt 3.2 zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe und EKZ u. a. aus: „3.2.1 Die Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroßprojekten ist in Zentralen Orten höherer Stufe zulässig.“ „3.2.3 Einzelhandelsgroßprojekte sollen in städtebaulich integrierter Lage und mit einer den örtlichen Gegebenheiten angemessenen Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) errichtet werden.“ „3.2.4 Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll sich an der zentralörtlichen Versorgungsstruktur orientieren. Die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung, die Funktionsfähigkeit der Innenstädte und die Funktionsfähigkeit der Handelsstruktur des Zentralen Ortes sowie benachbarter Zentraler Orte sollen nicht wesentlich beeinträchtigt werden.“ Der Regionale Raumordnungsplan Nordthüringen (1999) führt ergänzend zu den Regelungen des LEP im Abschnitt 4.3.3 „Handel und Dienstleistungen“ zum Einzelhandel Folgendes aus: „4.3.3.1 Eine bedarfsgerechte Warenversorgung der Bevölkerung und der Wirtschaft in allen Teilräumen Nordthüringens mit Waren- und Dienstleistungen soll angestrebt werden. Dazu soll, basierend auf dem Zentrale Orte-System auf eine Vielfalt von Handelsbetrieben unterschiedlicher Größen, Betriebsarten und Angebotsformen hingewirkt werden. Die gesamte Einzelhandelsfläche eines Standortes und die Sortimentsstrukturen sollen sich an der jeweiligen Zentralität des Ortes sowie an Einwohner- / Kaufkraftpotenzialen seines Verflechtungsbereiches orientieren. Eine Revitalisierung der Innenstädte soll angestrebt werden.“ 1 Der Regionale Raumordnungsplan Nordthüringen befindet sich derzeit in Fortschreibung. 21 Einzelhandelskonzept Mühlhausen „4.3.3.2 Die Deckung des kurzfristigen täglichen Bedarfs, insbesondere an Nahrungs- und Genussmitteln, soll wohnortnah gesichert werden. Dies gilt insbesondere für dünn besiedelte ländliche Teilräume.“ „4.3.3.3 Großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO sollen in zentralen Orten höherer Stufe (Konzentrationsgebot) vorgesehen werden.“ „4.3.3.4 Durch die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben und Einkaufszentren darf die Funktion benachbarter zentraler Orte und ihrer Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Der Bildung von Agglomerationen von nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten soll an nicht integrierten Standorten entgegengewirkt werden. Für die Beurteilung der Auswirkungen ist jeweils der Gesamtumfang der Verkaufsflächen und die Branchenstruktur zu Grunde zu legen.“ „4.3.3.5 In den Mittelzentren (…) Mühlhausen (…) soll der gehobene und spezialisierte Bedarf der Bevölkerung des Verflechtungsbereiches gedeckt werden.“ „4.3.3.6 Im Rahmen der Bauleitplanung / Innenstadtentwicklung sollen die Belange der ansässigen Handels- und Dienstleistungseinrichtungen, insbesondere des innerstädtischen Fachhandels berücksichtigt werden. Eine Beeinträchtigung der Innenstädte als Einkaufs- und Dienstleistungsbereiche durch überdimensionierte und zu viele großflächige Einzelhandelseinrichtungen an peripher gelegenen Standorten soll vermieden werden. Dies soll in besonderem Maße für die Städte gelten, die im Rahmen der Städtebauförderung Zuschüsse zur städtebaulichen Erneuerung ihres Ortskerns erhalten bzw. erhalten haben.“ 22 Einzelhandelskonzept Mühlhausen IV Standortbeschreibung / Kerneinzugsgebiet und Kaufkraft Als wesentliche Einflussfaktoren auf die Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Mühlhausen haben die demografischen, wirtschaftlichen und siedlungsstrukturellen Rahmenbedingungen, aber auch die Lagekonstellation zu konkurrierenden Zentren und die Verkehrsanbindung zu gelten. In den folgenden Kapiteln werden diese Aspekte näher beleuchtet. 1. Standortbeschreibung Mühlhausen Mühlhausen liegt im Nordwesten Thüringens, rund 30 km nördlich von Eisenach und 45 km nordwestlich der Landeshauptstadt Erfurt1. Landesplanerisch ist die Stadt mit Ihren ca. 36.560 Einwohnern2 als Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums eingestuft. Im Zusammenhang mit dieser zentralörtlichen Einstufung hat die Stadt sowohl gesamtstädtische als überörtliche Versorgungsfunktionen für ihren Verflechtungsbereich wahrzunehmen. Die Verkehrsanbindung Mühlhausens wird durch die Bundesstraßen B 247 (Gotha – Bad Langensalza – Mühlhausen – Duderstadt) und B 249 (Eschwege – Mühlhausen – Sondershausen), die sich im Stadtgebiet kreuzen, sichergestellt. An das Autobahnnetz hat Mühlhausen allerdings keinen direkten Anschluss. Die A 4 (Frankfurt / Main – Eisenach – Dresden) verläuft ca. 30 km südlich des Stadtgebietes. Weiterhin besteht ein gut ausgebautes Busnetz der Regionalbus-Gesellschaft Unstrut-Hainich und Kyffhäuserkreis mbH und der Stadtbus-Gesellschaft Mühlhausen und Sondershausen mbH. Die Siedlungsstruktur Mühlhausens ist insbesondere durch den mittelalterlichen Stadtkern mit nahezu geschlossener Stadtmauer geprägt. Wohnschwerpunkte liegen v. a. in den Plattenbausiedlungen nördlich der Innenstadt sowie im Forstbergviertel im Nordosten des Stadtgebietes. 1 Entfernungsangaben jeweils Luftlinie. 2 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Stand: 31.12.2007. 23 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Die Bevölkerungsentwicklung von Mühlhausen war in den vergangenen Jahren kontinuierlich rückläufig (vgl. Tabelle 3). Insgesamt hat die Stadt zwischen 2000 und 2007 ca. 2.135 Einwohner verloren (- 6 %). Tabelle 3: Einwohnerentwicklung in der Stadt Mühlhausen 2000 – 2007 Jahr Einwohner Veränderung in % 2000 38.695 --- 2001 38.360 - 0,9 2002 37.661 - 1,8 2003 37.895 - 0,6 2004 37.615 - 0,7 2005 37.285 - 0,8 2006 36.874 - 1,1 2007 36.560 - 0,8 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Stand jeweils 31.12.; GMA-Berechnungen In den vergangenen Jahren vollzog sich in Mühlhausen auch ein demographischer Wandel im Sinne eines zunehmenden Alterungsprozesses der Bevölkerung (vgl. Abb. 10). So ist seit 1997 der Anteil der über 64-Jährigen von 16,1 % auf 23,2 % angestiegen. Gleichzeitig nahm der Anteil der unter 45-Jährigen von 57,2 % im Jahr 1997 auf 49,3 % im Jahr 2007 ab. Besonders negativ entwickelte sich dabei der Anteil der Kinder und Jugendlichen im Alter zwischen 6 und unter 15 Jahren (1997: 10,4 %; 2007: 6,4 %). Bei den unter 6-Jährigen konnte hingegen erfreulicherweise eine Zunahme verzeichnet werden. 24 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Abb. 10: Veränderung der Altersstruktur in Mühlhausen 1997 – 2007 100% 16,1% 18,9% 23,2% 80% 65 Jahre und mehr 26,7% 27,5% Anteil Einwohner 27,5% 60% 45 bis unter 65 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 15 bis unter 25 Jahre 40% 30,3% 28,7% 27,1% 6 bis unter 15 Jahre unter 6 Jahre 20% 0% 12,6% 13,1% 11,2% 10,4% 7,5% 6,4% 3,9% 4,3% 4,6% 1997 2002 2007 Quelle: GMA-Darstellung nach Thüringer Landesamt für Statistik, Stand jew eils 31.12. Zwischen 2003 und 2007 hat die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort Mühlhausen abgenommen (- 472 Beschäftigte bzw. - 3,0 %). Parallel dazu verschob sich die relative Arbeitsmarktbedeutung einzelner Wirtschaftszweige. Während die Land- und Forstwirtschaft sowie das produzierende Gewerbe und Baugewerbe Einbußen hinnehmen mussten1, nahmen die sonstigen Dienstleistungen um 1,4 Prozentpunkte zu (Stichwort: Tertiärisierung; vgl. Tabelle 4). 1 Insgesamt -1,2 Prozentpunkte. 25 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Tabelle 4: Wirtschaftszweige Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten1 in Mühlhausen 2000 – 2006 Land- u. Forstwirtschaft, Fischerei % Prod. Gewerbe / Baugewerbe Handel / Gastgewerbe, Verkehr u. Nachrichtenübermittlung Anzahl Anzahl Jahr Anzahl % % 2003 218 1,5 3.795 25,5 2.932 19,7 2004 182 1,3 3.607 24,9 2.891 2005 138 1,0 3.507 25,1 2006 149 1,1 3.465 2007 145 1,0 3.586 Sonst. Dienstleistungen Anzahl Insgesamt % Anzahl 7.966 53,4 14.911 19,9 7.829 54,0 14.509 2.755 19,7 7.594 54,3 13.994 25,0 2.749 19,9 7.482 54,0 13.845 24,8 2.799 19,4 7.909 54,8 14.439 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stand jeweils 31.12., GMA-Berechnungen Eine hohe Arbeitszentralität Mühlhausens spiegelt sich im Pendlersaldo wieder. Rd. 7.760 Einpendlern stehen nur ca. 4.300 Auspendler gegenüber. Somit errechnet sich für das Jahr 2007 eine positive Bilanz von ca. 3.460 Personen2. In Folge zahlreicher Sehenswürdigkeiten (z. B. Stadtmauer, Altstadt, Museen) besitzt der Tourismus in Mühlhausen zunehmend eine wirtschaftliche Bedeutung. Dieser Trend wird v. a. durch eine Erhöhung der Übernachtungszahlen transparent (vgl. Abb. 11). Der Zuwachs lag zwischen 1997 und 2007 bei hohen 85 %. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Gäste hat dabei, nach einer zunächst rückläufigen Entwicklung bis 2001, in den vergangenen Jahren ebenfalls zugenommen (2001: 1,8 Tage; 2007: 2,2 Tage). 1 Am Arbeitsort. 2 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stand: 30.06.2007; ca.-Werte, gerundet. 26 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Abb. 11: Entwicklung der Übernachtungen in Mühlhausen 1997 – 2007 Anzahl der Übernachtungen 120.000 104.683 96.013 100.000 83.809 80.000 67.986 65.383 69.700 62.087 64.333 60.000 60.318 55.241 59.603 40.000 20.000 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Jahr Quelle: GMA-Darstellung nach Angaben des Thüringer Landesamtes für Statistik Als Einzelhandels- und Versorgungsstandort präsentiert sich Mühlhausen mit einer bipolaren Struktur (vgl. auch Karte 1): Die innerstädtischen Haupteinkaufslagen erstrecken sich entlang der Fußgängerzonen Steinweg, Linsenstraße und Stätte sowie in den daran direkt angrenzenden Bereichen. Als wesentliche Kundenmagneten fungieren hier mehrere großflächige Einzelhandelsbetriebe (AWG Modecenter, Rewe, Drogeriemarkt Müller, Geier Schuhe, Kaufhaus Weyrauch und Expert). Ihr Angebot wird ergänzt durch einen vielfältigen Fachhandelsbesatz und kleinere Filialisten. Eine hohe Versorgungsbedeutung besitzen auch autokundenorientierte Einzelhandelseinrichtungen. Räumliche Schwerpunkte befinden sich in den Gewerbe- gebieten an der Ammerschen Landstraße im Norden des Stadtgebietes sowie an der Langensalzaer Landstraße im Südosten des Stadtgebietes. Allerdings existieren hier keine Einzelhandelsagglomerationen im Sinne funktional zusammengehöriger Einkaufs- oder Fachmarktzentren. Weitere großflächige Einzelhandelsbetriebe exis- 27 Einzelhandelskonzept Mühlhausen tieren unmittelbar außerhalb der Mühlhäuser Gemarkungsgrenze in der selbständigen Gemeinde Ammern (u. a. OBI). Im restlichen Stadtgebiet existieren darüber hinaus mehrere Standorte des Lebensmitteleinzelhandels (Lebensmitteldiscounter, Supermärkte; vgl. Karte 7) und großflächige Einzelhandelsbetriebe des Nichtlebensmittelsektors. Zum Teil sind hierbei in Streu- und Nebenlagen auch kleinere Agglomerationsbereiche ausgebildet. Im Vergleich mit anderen ostdeutschen Städten ähnlicher Größe und zentralörtlicher Bedeutung zeigt die Einzelhandelsstruktur in Mühlhausen somit einige positive Merkmale: mehrere großflächige Kundenmagneten in der Innenstadt hoher Verkaufsflächenanteil der Innenstadt (vgl. Kap. V) keine großen Agglomerationsbereiche in dezentraler bzw. autokundenorientierter Lage gut ausgebildete Nahversorgungsstrukturen (vgl. Kapitel VI). 28 Karte 1: Wichtige Einkaufslagen und strukturprägende Betriebe des Einzelhandels in Mühlhausen Innerstädtische Einkaufslagen Haus- und Gartencenter Kaufland Betriebe des Nichtlebensmitteleinzelhandels ab 800 m² VK E-Center Agil Baustoffmarkt E-Neukauf Netto Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels ab 400 m² VK Tegut TTM Plus Lidl Lidl Edeka Die Möbelpiraten Rewe Expert Müller Baby Kids World Geier AWG Kaufhaus Weyrauch Aldi Netto Edeka H&T Markt Rewe Plus Plus Rewe Wesch Baumarkt Tegut Aldi toom Quelle: Kartengrundlage Stadt Mühlhausen; GMA-Bearbeitung 2008 29 Einzelhandelskonzept Mühlhausen 2. Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels Die Definition des Kerneinzugsgebietes für den Mühlhäuser Einzelhandel bildet eine wichtige Voraussetzung zur Ermittlung des Einwohnerpotenzials und damit der zur Verfügung stehenden Kaufkraft. Als Kerneinzugsgebiet wird in Anbetracht der inhaltlichen Zielsetzungen vorliegender Untersuchung derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die Verbraucher regelmäßig die Einzelhandelsangebote von Mühlhausen in Anspruch nehmen. Die Intensität der Kundenbeziehungen hängt dabei neben der Eigenattraktivität des Versorgungsangebotes natürlich auch von der überörtlichen Wettbewerbssituation sowie der verkehrlichen Erreichbarkeit ab. Die Außengrenze des Mühlhäuser Kerneinzugsgebietes wird v. a. durch die Lagebeziehung zu anderen zentralen Orten sowie die Verkehrsanbindung der Stadt bestimmt. Eine beachtenswerte Eigenattraktivität als Einkaufsorte besitzen in diesem Zusammenhang die Städte Bad Langensalza, Leinefelde-Worbis, Heilbad-Heiligenstadt, Nordhausen, Eisenach, Gotha und insbesondere das Oberzentrum Erfurt. Neben den vorstehend erläuterten Kriterien wurden bei der Fixierung der Außengrenze und der Zonierung des Kerneinzugsgebietes auch folgende Faktoren berücksichtigt: Ergebnisse mehrerer GMA-Analysen im Untersuchungsraum (u. a. Erfurt, HeilbadHeiligenstadt, Eisenach, Gotha, Leinefelde-Worbis, Nordhausen, Eschwege) ausgewählte Zeit- und Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (= empirische Erfahrungswerte)1. Bei Zugrundelegung der o. g. Kriterien kann für den Mühlhäuser Einzelhandel ein Kerneinzugsgebiet abgegrenzt werden, in dem derzeit ca. 88.930 Einwohner leben. Die Zone I repräsentiert das Mühlhäuser Stadtgebiet, die Zone II den überörtlichen Verflechtungsbereich (vgl. Karte 2 und Tab. 5). 1 Die GMA hat in ihrer 36-jährigen Tätigkeit mehrere hundert Verbraucherbefragungen durchgeführt, so dass zum Konsumentenverhalten abgesicherte empirische Erfahrungswerte vorliegen. 30 Karte 2: Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels Legende: Zone I Zone II GMA 2008 31 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Tabelle 5: Einwohner im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels Zonen des Kerneinzugsgebietes Einwohner Zone I Stadt Mühlhausen 36.560 Zone II überörtliches Kerneinzugsgebiet 52.370 Zonen I-II insgesamt 88.930 Quelle: Thüringer Landsamt für Statistik, Stand 31.12.2007, ca.-Werte gerundet Es fällt auf, dass Mühlhausen selbst nur einen Einwohneranteil von 41 % am Kerneinzugsgebiet besitzt. Vor diesem Hintergrund sind besondere Ansprüche an die Marktreichweite des städtischen Einzelhandels zu stellen, weil sonst das Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzial im überörtlichen Verflechtungsbereich nicht in ausreichendem Umfang erschlossen werden kann. Selbstverständlich stellt die linienhafte Fixierung des Außenbereichs des Kerneinzugsgebietes eine Abstraktion dar, die keine klare Grenze im Gelände repräsentiert, sondern lediglich denjenigen Übergangsbereich, in dem die Kundenanbindung an den Mühlhäuser Einzelhandel an Intensität deutlich verliert. Die Linie beschreibt darüber hinaus einen mittleren Zustand, d. h. nicht alle in Mühlhausen ansässigen Betriebe strahlen gleichermaßen in das Verflechtungsgebiet hinein und nicht alle Orte sind mit gleicher Intensität an den Einzelhandelsstandort Mühlhausen angebunden. 3. Kaufkraftvolumen Die Berechnung der im abgegrenzten Kerneinzugsgebiet für den Mühlhäuser Einzelhandel vorhandenen Kaufkraft wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk vorgenommen. Dabei werden aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes Wiesbaden sowie GMA-Kaufkraftwerte zugrunde gelegt, die auf intensiven Marktbeobachtungen beruhen. 32 Einzelhandelskonzept Mühlhausen 3.1 Systematik der Kaufkraftberechnung Die Gegenüberstellung der Nachfrage (= Kaufkraft) und des Angebotes (= Umsatz) erfordert eine klare definitorische Abgrenzung der jeweils einbezogenen Branchen. Zu diesem Zweck werden der Einzelhandel und das Ladenhandwerk nach der Periodizität des Einkaufs in einen kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsbereich differenziert. Dabei ergibt sich in Anlehnung an das auch von der offiziellen Handels- und Gaststättenzählung verwendete Gliederungsschema nachstehende Unterteilung: Kurzfristiger Bedarfsbereich Nahrungs- und Genussmittel verschiedener Art (einschließlich Lebensmittelhandwerk), Reformwaren Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Drogeriewaren, Apotheker- und Sanitätswaren Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf. Mittelfristiger Bedarfsbereich Bücher, Papierwaren, Bürobedarf1, Schreibwaren, Spielwaren Bekleidung, Textilien Schuhe, Lederwaren, Sportartikel. Langfristiger Bedarfsbereich Elektrowaren (weiße und braune Ware, Ton- und Bildträger, Lampen und Leuchten, Computer und Zubehör) Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel Möbel und Einrichtungsgegenstände Heimtextilien, Raumausstattung Heimwerker- und Gartenbedarf Foto, Optik, Uhren, Schmuck Sonstige Waren (u. a. Autozubehör, Musikalien, Waffen). 1 Ohne Computer und Zubehör. 33 Einzelhandelskonzept Mühlhausen 3.2 Grundlagen der Kaufkraftberechnung Grundlage für die Berechnung der Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen ist das Nettosozialprodukt zu Faktorkosten, aus dem das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte abgeleitet werden kann. Die Nachfrage der Konsumenten nach Waren und Dienstleistungen errechnet sich aus dem verfügbaren Einkommen wie folgt: Verfügbares Einkom m en privater V erbrauch E rsparnis N achfrage der K onsum enten nach • • W aren D ienstleistungen Für den in vorliegender Untersuchung im Mittelpunkt stehenden Einzelhandel können die Dienstleistungen vernachlässigt werden. Von Bedeutung sind lediglich die Warenkäufe der privaten Haushalte. Dabei ist jedoch zu beachten, dass diese sowohl in Ladengeschäften (= Ladeneinzelhandel) als auch in Nicht-Ladengeschäften (z.B. Versandhandel, E-Commerce, ambulante Märkte) wirksam werden können. Nach Berechnungen der GMA lag die einzelhandelsrelevante Nachfrage (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) in Deutschland 2007 je Einwohner bei ca. 5.264,-- €. Davon entfielen auf den … ─ kurzfristigen Bedarfsbereich ca. 2.542,-- € ─ mittelfristigen Bedarfsbereich ca. ─ langfristigen Bedarfsbereich ca. 1.790,-- €. 932,-- € 34 Einzelhandelskonzept Mühlhausen 3.3 Kaufkraftvolumen im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels Die Stadt Mühlhausen und die Kommunen im abgegrenzten Kerneinzugsgebiet weisen unterschiedliche Kaufkraftkennziffern auf, in denen sich Unterschiede des regionalen Kaufkraftniveaus widerspiegeln1. Diese Indexwerte wurden bei der nachfolgenden Kaufkraftkalkulation berücksichtigt (vgl. Tab. 6). Tabelle 6: Kaufkraft im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 2007 Zonen Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen zool. Bedarf kurzfristiger Bedarf insg. Bücher, PBS*, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport mittelfristiger Bedarf insg. Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel langfristiger Bedarf insg. Kaufkraft in Mio. € Zone I Zone II Zonen I – II 54,0 19,4 3,4 76,8 7,8 20,4 28,2 14,2 15,6 24,2 54,0 80,1 28,7 5,1 113,9 11,6 30,2 41,8 21,1 23,1 35,9 80,1 134,1 48,1 8,5 190,7 19,4 50,6 70,0 35,3 38,7 60,1 134,1 Nichtlebensmittel insg. 105,0 155,7 260,7 Einzelhandel insg. 159,0 235,8 394,8 * PBS= Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-Werte gerundet 1 Die Gesellschaft für Konsumforschung aus Nürnberg errechnet den Kaufkraftkoeffizienten auf Grundlage der Steuerstatistik und weist diesen für Landkreise, Städte und Gemeinden aus. Der Kaufkraftkoeffizient für die Stadt Mühlhausen liegt mit 82,6 rund 17 – 18 % unterhalb des Bundesdurchschnitts von 100. In den Städten und Gemeinden des überörtlichen Kerneinzugsgebietes (Zone II) liegt die Spanne der Kaufkraftkoeffizienten zwischen 72,9 und 91,0 und damit ebenfalls durchweg unterhalb des Bundesdurchschnitts. 35 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Nach den in Tabelle 6 ausgewiesenen Werten1 belief sich das für die acht Hauptwarengruppen des Einzelhandels errechnete Kaufkraftvolumen im abgegrenzten Kerneinzugsgebiet 2007 auf ca. 394,8 Mio. €. Auf Nahrungs- und Genussmittel entfielen davon ca. 134,1 Mio. € (34 %) und auf Nichtlebensmittel ca. 260,7 Mio. € (66 %). Nur etwa 40 % des ermittelten Nachfragevolumens ist in Mühlhausen verortet, wo der lokale Einzelhandel naturgemäß die stärkste Marktposition besitzt. Die Tatsache, dass der überwiegende Teil der Kaufkraft im überörtlichen Kerneinzugsgebiet vorhanden ist, stellt – wie bereits im Zusammenhang mit der Einwohnerverteilung erwähnt – besondere Anforderungen an die Marktreichweite des Mühlhäuser Einzelhandels. 3.4 Kaufkraftprognose für das Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels bis 2015 Die Entwicklung der Kaufkraftvolumina im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels bis zum Jahr 2015 steht vor allem in Abhängigkeit von der zukünftigen Entwicklung des Verbraucher- und Ausgabeverhaltens, vom Konjunkturverlauf sowie von den speziellen sozioökonomischen Gegebenheiten im Untersuchungsraum. Das der GMA-Kaufkraftprognose bis 2015 zugrunde liegende Szenario des Verbraucherverhaltens lässt sich wie folgt skizzieren: Die Verbraucher verhalten sich innerhalb des Prognosezeitraums „normal“, d.h. es werden keine extremen Veränderungen des aktuellen Ausgabe- und Sparverhaltens erwartet2. 1 Auf Angaben für Brennstoffe und Kraftfahrzeuge wurde in vorliegender Untersuchung verzichtet, da diese dem Einzelhandel formell zugerechneten Branchen keinen oder nur einen geringen Verkaufsflächenbedarf besitzen. 2 Gegenwärtig liegt die Sparquote im Bundesgebiet bei ca. 11,5 %. 36 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Die Preise für Dienstleistungen werden schneller ansteigen, als die Preise für Einzelhandelswaren. Als Folge dieser Entwicklung wird der Ausgabenanteil des Einzelhandels am privaten Verbrauch leicht zurückgehen. Im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels1 wird die Bevölkerungsentwicklung weiterhin rückläufig sein2. Insgesamt ist bis 2015 auf Basis offizieller Prognosen ein Rückgang um ca. 6.790 Einwohner zu erwarten (- 8 %; vgl. Tab. 5 und 7). Tabelle 7: Einwohner im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 2015 Zonen des Kerneinzugsgebietes Einwohner Zone I Stadt Mühlhausen 33.670 Zone II überörtliches Kerneinzugsgebiet 48.470 Zonen I – II insgesamt 82.140 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, 11. koordinierte Bevölkerungsvorausrechnung Auf Basis der genannten Prämissen wird sich die einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Mühlhäuser Kerneinzugsgebiet bis 2015 leider ungünstig entwickeln. Dies liegt vor allem am erwarteten Bevölkerungsverlust, der nur teilweise durch eine leichte nominale Erhöhung der Pro-Kopf-Ausgaben kompensiert werden kann. Im Kerneinzugsgebiet ist demnach 2015 nur noch ein Kaufkraftvolumen von ca. 371,1 Mio. € zu erwarten. Die Einzelwerte nach Hauptwarengruppen und Zonen sind in Tabelle 8 dargestellt. Gegenüber 2007 entspricht die für 2015 prognostizierte Kaufkraft einem Rückgang von ca. 23,7 Mio. € (- 6 %). 1 Eine relevante Ausweitung des Mühlhäuser Kerneinzugsgebietes hält die GMA im weiteren Zeitverlauf für unwahrscheinlich. Selbst wenn z. B. durch Ansiedlung von Kundenmagnetbetrieben eine höhere Attraktivität des Einzelhandelsangebotes erreicht würde, steht kaum zu erwarten, dass von außerhalb des abgegrenzten Verflechtungsbereiches in wesentlichem Umfang Kaufkraft gebunden werden kann. 2 Grundlage für diese Einschätzung ist die 11. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung des Thüringer Landesamtes für Statistik. 37 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Tabelle 8: Kaufkraft im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 2015 Kaufkraft in Mio. € Zonen Warengruppen Zone I Zone II Zonen I - II Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 50,6 18,4 3,2 75,3 27,5 4,8 125,9 45,9 8,0 kurzfristiger Bedarf insg. 72,2 107,6 179,8 Bücher, PBS*, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport 7,3 19,1 10,8 28,4 18,1 47,5 mittelfristiger Bedarf insg. 26,4 39,2 65,6 Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel 13,4 14,6 22,5 20,0 21,7 33,5 33,4 36,3 56,0 langfristiger Bedarf insg. 50,5 75,2 125,7 Nichtlebensmittel insg. 98,5 146,7 245,2 149,1 222,0 371,1 Einzelhandel insg. * Quelle: PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren GMA-Prognose, ca.-Werte gerundet 38 Einzelhandelskonzept Mühlhausen V Situation des Einzelhandelsstandortes Mühlhausen 1. Einzelhandelssituation in der Gesamtstadt Die Ausführungen des Kapitels V befassen sich speziell mit dem Einzelhandelsangebot in Mühlhausen. Die von der GMA aktuell erhobenen Bestandsdaten machen Stärken und Schwachstellen des Branchenmix deutlich und ermöglichen dadurch Empfehlungen zur Ergänzung und / oder qualitativen Aufwertung des Angebotes. Die Auswertung des Einzelhandelsbesatzes erfolgt nach geographischen und sachlichen Kriterien. In räumlicher Hinsicht liegen die Bestandswerte für folgende Standortlagen vor: ─ Stadt Mühlhausen insgesamt ─ Einkaufsinnenstadt1 ─ Streu- und Nebenlagen ─ autokundenorientierte Lagen. Eine sachliche Differenzierung der Bestandswerte erfolgt: ─ für alle Einzelhandelsbranchen, ohne den Einzelhandel mit Kraftfahrzeugen, Mineralölerzeugnissen und ähnlichen Waren ─ für das Lebensmittelhandwerk (Bäckereien, Konditoreien, Fleischereien). Die Bestandswerte des Einzelhandels in Mühlhausen wurden komplett vor Ort erfasst. Im Rahmen dieser Totalerhebung wurden 425 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks mit einer Verkaufsfläche von ca. 84.465 m² ermittelt. Davon entfielen … 126 Betriebe (30 % des Gesamtbestandes) mit einer Verkaufsfläche von ca. 25.445 m² (30 % der Gesamtverkaufsfläche) auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor 1 Zur Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt siehe Karte 4. 39 Einzelhandelskonzept Mühlhausen 299 Betriebe (70 %) mit einer Verkaufsfläche von ca. 59.020 m² (70 %) auf den Nichtlebensmittelsektor (vgl. Tab. 9)1. Tabelle 9: Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in Mühlhausen Daten Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel Betriebe Verkaufsfläche in m² 126 25.445 Gesundheit, Körperpflege 25 5.145 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 30 2.895 Bücher, PBS*, Schreibwaren 20 2.455 Bekleidung, Schuhe, Sport 88 16.475 Elektrowaren 31 3.140 Hausrat, Einrichtung, Möbel 44 8.525 Sonstiger Einzelhandel 61 20.385 Nichtlebensmittel insg. 299 59.020 Einzelhandel insg. 425 84.465 * Quelle: PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren GMA-Erhebungen 2008; ca.-Werte gerundet In der strukturellen und teilräumlichen Betrachtung des Mühlhäuser Einzelhandels fallen einige Besonderheiten auf: Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt bei 199 m² VK je Betrieb. Dieser Wert ist viel geringer als der Durchschnitt des Bundesgebietes (240 m²), was auf einen relativ hohen Anteil kleinflächiger Geschäfte hindeutet. In der Tat verfügen 48 % der Mühlhäuser Geschäfte über Verkaufsflächen von weniger als 50 m². Diese Betriebe repräsentieren nur einen sehr kleinen Verkaufsflächenanteil am Gesamtbestand von 7 %. Demgegenüber weisen 5 % der Ge- 1 Die Zuordnung von Einzelbetrieben und Verkaufsflächen zu Warengruppen erfolgte prinzipiell auf Basis des jeweiligen Umsatz- bzw. Verkaufsflächenschwerpunktes. Bei Lebensmittelmärkten wurde eine nach Warengruppen differenzierte Erhebung durchgeführt (Ausnahme: regelmäßig wechselnde Nonfood-Aktionssortimente). 40 Einzelhandelskonzept Mühlhausen schäfte Verkaufsflächen von 800 m² und mehr auf. Deren Verkaufsflächenanteil liegt bei 49 % des Gesamtbestandes (vgl. Abb. 12). In Mühlhausen sind insgesamt 22 großflächige Betriebe (> 800 m² VK) ansässig. Abb. 12: Betriebsgrößenklassen des Einzelhandels in Mühlhausen 60% 50% 49% 48% Anteil 40% 37% 30% 24% 22% 20% 7% 8% unter 50 m² 50 - 99 m² 10% 5% 0% 100 - 799 m² 800 m² und größer Verkaufsflächen-Größenklassen Anteil Betriebe Anteil Verkaufsfläche Quelle: GMA-Erhebungen 2008 Der Einzelhandel in der Einkaufsinnenstadt1 nimmt – trotz seiner 191 Betriebe (45 % des Gesamtbestandes) – quantitativ nur eine nachrangige Position ein. Dies wird durch den relativ geringen Verkaufsflächenanteil von 25 % (ca. 21.215 m²) dokumentiert. In der für Innenstädte generell attraktivitätsbestimmenden Warengruppe Bekleidung / Schuhe / Sport erreicht die Mühlhäuser Einkaufsinnenstadt immerhin einen Verkaufsflächenanteil von 65 %. Auch in den Warengruppen Gesundheit / Körperpflege (53 %), Bücher / PBS / Spielwaren (41 %) und Elektrowaren (53 %) werden angemessene Verkaufsflächenanteile erzielt (vgl. Abb. 13). 1 Zur Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt siehe Karte 4. 41 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Abb. 13: Verkaufsflächenanteile der Mühlhäuser Einkaufsinnenstadt an der Gesamtstadt Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Warengruppen Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielw aren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrow aren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Einzelhandel insgesamt 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Verkaufsflächen-Anteil Innenstadt übriges Stadtgebiet Quelle: GMA-Erhebungen 2008 Charakteristisch für die Einkaufsinnenstadt von Mühlhausen ist der neben 6 großflächigen Betrieben (AWG Modecenter, Rewe, Drogeriemarkt Müller, Geier Schuhe, Kaufhaus Weyrauch und Expert) überwiegend kleinteilige Einzelhandelsbesatz. Die Durchschnittsgröße der ansässigen Betriebe liegt hier nur bei rund 111 m² VK. In diesem Wert kommen u. a. die durch die vorhandene Bausubstanz bedingten kleinteiligen Ladeneinheiten zum Ausdruck. In der Standortkategorie Streu- und Nebenlagen sind in Mühlhausen zwar 41 % der Betriebe etabliert, diese repräsentieren jedoch lediglich einen Verkaufsflächenanteil von 32 % an der Gesamtstadt. Die durchschnittliche Größe der Geschäfte fällt mit 151 m² Verkaufsfläche gering aus. Bei den Betrieben in dieser Standortkategorie handelt es sich überwiegend um kleinteiligen Fachhandel sowie Anbieter des Lebensmittesektors (z. B. Lebensmitteldiscounter oder Supermärkte). 42 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Tabelle 10: Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in Mühlhausen nach Standortlagen Standortlagen Warengruppen Einkaufsinnenstadt Betriebe VK in m² Streu- und Nebenlagen Betriebe VK in m² autokundenorientierte Lagen Betriebe VK in m² Nahrungs- und Genussmittel 28 2.075 74 13.235 24 10.135 Gesundheit, Körperpflege 15 2.700 9 1.510 1 935 6 585 19 1.540 5 770 Bücher, PBS*, Spielwaren 11 995 7 1.105 2 355 Bekleidung, Schuhe, Sport 70 10.755 14 4.230 4 1.490 Elektrowaren 18 1.650 9 920 4 570 Hausrat, Einrichtung, Möbel 19 1.170 20 2.385 5 4.970 Sonstiger Einzelhandel 24 1.285 24 1.700 13 17.400 Nichtlebensmittel insg. 163 19.140 102 13.390 34 26.490 Einzelhandel insg. 191 21.215 176 26.625 58 36.625 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf * Quelle: PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren GMA-Erhebungen 2008, ca.-Werte gerundet 43 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Eine große Bedeutung besitzen in Mühlhausen autokundenorientierte Versorgungslagen. Obwohl sich hier nur 14 % der Betriebe befinden, entfallen rund 43 % der Verkaufsflächen auf diese Standortkategorie (ca. 36.625 m², vgl. auch Tab. 10). Mit rund 631 m² fällt die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb entsprechend hoch aus. -------------------------------------------- In Ergänzung der quantitativen Erfassung wurde der Einzelhandelsbestand in Mühlhausen von der GMA auch im Hinblick auf die qualitative Gestaltung der Betriebsräume und Schaufensterauslagen, die Innenausstattung, die Warenpräsentation und die optisch wahrnehmbare betriebliche Organisation analysiert. Dabei wurden die Geschäfte in einer Bewertungsskala folgenden drei Kategorien zugeteilt: ─ marktgerecht ─ modernisierungsbedürftig ─ nicht marktgerecht. Unter Zugrundelegung der genannten Kriterien wurden 324 Betriebe (76 % der Gesamtzahl), mit einer Verkaufsfläche von ca. 59.200 m² (70 % der Gesamtverkaufsfläche) als marktgerecht eingestuft1. 93 Betriebe mit ca. 24.300 m² erhielten die Bewertung modernisierungsbedürftig. Lediglich 8 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 965 m² wurden als nicht marktgerecht klassifiziert (vgl. Tab. 11). Somit ergibt sich hinsichtlich des qualitativen Marktauftrittes der Einzelhandelsbetriebe in Mühlhausen ein überwiegend positives Gesamtbild. Dennoch stimmt der offensichtliche Investitionsstau bei den modernisierungsbedürftigen und nicht mehr marktgerechten Betrieben bedenklich, weil er Vorbote eines möglichen „trading-down“-Prozesses sein könnte. 1 Die Einstufung erfolgte unabhängig von der wirtschaftlichen Gesamtsituation des Einzelhandels in Mühhausen. Zugrunde gelegt wurde eine einzelbetriebliche Bewertung auf Basis optisch wahrnehmbarer Kriterien. 44 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Tabelle 11: Qualitative Bewertung des Mühlhäuser Einzelhandels Bewertung Warengruppen marktgerecht Betriebe VK in m² modernisierungsbedürftig Betriebe VK in m² nicht marktgerecht Betriebe VK in m² Nahrungs- und Genussmittel 95 18.205 28 10.005 3 65 Gesundheit, Körperpflege 24 3.410 1 40 --- --- Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 21 2.075 9 725 --- --- Bücher, PBS*, Spielwaren 14 2.040 6 195 --- --- Bekleidung, Schuhe, Sport 67 10.770 20 5.370 1 105 Elektrowaren 29 2.880 1 20 1 55 Hausrat, Einrichtung, Möbel 30 3.240 12 4.235 2 720 Sonstiger Einzelhandel 44 16.580 16 3.710 1 20 324 59.200 93 24.300 8 965 Einzelhandel insg. * Quelle: 2. PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren GMA-Erhebungen / Einschätzung 2008 Ausgewählte Ausstattungs- und Strukturkennziffern des Mühlhäuser Einzelhandels In Ergänzung der absoluten Angaben zum Einzelhandelsbestand ermöglichen auf Einwohner bezogene Ausstattungs- und Strukturkennziffern im kommunalen Vergleich eine weiterführende Beurteilung der Mühlhäuser Einzelhandelsstruktur. In Tabelle 12 wurden deshalb die Besatzwerte von Mühlhausen den Indexzahlen von Städten vergleichbarer Größe gegenüber gestellt. Alle Daten stammen aus aktuellen Einzelhandelserhebungen der GMA in den genannten Orten. Die in Mühlhausen ermittelte Verkaufsfläche von ca. 84.465 m² entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von ca. 2.310 m² je 1.000 Einwohner. Die Kennziffer ist im Vergleich mit anderen Städten als etwas unterdurchschnittlich zu klassifizieren. In dem Wert kommt sicher die relative Nahlage Mühlhausens zu mehreren Städten mit einer hohen Attraktivität als Einzelhandelsstandort zum Ausdruck (vgl. hierzu die Ausführungen zur Abgrenzung des Kerneinzugsgebietes). Darüber hinaus ist auf großflächige Verkaufseinrichtungen in umliegenden Kommunen (insb. OBI in Ammern und Möbel Jäger in Oberdorla) hinzuweisen, welche die Potenziale dieser Branchen am Standort Mühlhausen einschränken. 45 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Tabelle 12: Ausstattungskennziffern des Mühlhäuser Einzelhandels im kommunalen Vergleich Daten Betriebe je 1.000 Einwohner Bundesland Einwohnerstand im Basisjahr Thüringen 36.560 3,4 Bautzen Sachsen 41.880 Eisenach Thüringen Gotha Nahrungsund Genussmittel Nichtlebensmittel 8,2 11,6 700 1.610 2.310 25 4,0 10,0 14,0 660 2.410 3.070 16 43.915 3,4 8,1 11,5 980 2.700 3.680 15 Thüringen 46.250 3,6 7,0 10,6 690 1.880 2.570 29 Sachsen-Anhalt 38.960 2,8 7,5 10,3 650 2.680 3.330 16 Schwäbisch Hall Baden-Württemberg 36.690 2,3 5,5 7,8 710 1.980 2.690 21 Tuttlingen Baden-Württemberg 34.800 2,4 6,6 9,0 660 2.040 2.700 27 Sachsen-Anhalt 33.720 3,4 8,3 11,7 810 1.820 2.630 22 --- --- 1,8 4,3 6,1 570 1.810 2.380 --- Mühlhausen Halberstadt Wernigerode GMA-Kennziffer* Nichtlebensmittel Einzelhandel insg. Verkaufsflächenanteil Innenstadt in % Einzelhandel insg. Stadt Nahrungsund Genussmittel m² Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner * GMA-Kennziffernstudie 2007; Vergleichsbasis = 22 Städte mit 30.000 bis 40.000 Einwohnern Quelle: GMA-Zusammenstellung 2008, ca.-Werte gerundet 46 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Einen erfreulich hohen Wert erreicht Mühlhausen – im Vergleich mit anderen ostdeutschen Städten – beim Verkaufsflächenanteil der Einkaufsinnenstadt. Der Wert von 25 % belegt die Anstrengungen der Stadtverwaltung diesen Standortbereich gezielt zu stärken. 3. Leerstandssituation des Einzelhandels in Mühlhausen Im Rahmen der Bestandserhebungen wurden im Mühlhäuser Stadtgebiet 98 leer stehende Geschäftsräume ermittelt, die überschlägig eine Verkaufsfläche von ca. 10.600 m² repräsentieren1. In der Einkaufsinnenstadt existierten zum Erhebungszeitpunkt 28 Geschäftsleerstände (vgl. Tab. 13). Auf Streu- und Nebenlagen entfielen 67 Einheiten, womit sich hier die mit über 27 % höchste Leerstandsquote2 ergibt. Aus städtebaulicher Sicht beachtenswert ist v. a. eine recht hohe Zahl von Leerständen in Nebenlagen der Einkaufsinnenstadt sowie den daran angrenzenden Bereichen (z. B. in der Erfurter Straße, der Felchtaer Straße, der Herrenstraße und der Görmarstraße). Hier hat in erster Linie der fehlende Kundenstrom dafür gesorgt, dass die ehemaligen Ladenbesitzer ihre Betriebe schließen mussten. Tabelle 13: Geschäftsleerstände in Mühlhausen Anzahl Leerstände 28 Anzahl der Ladeneinheiten insg. 219 Leerstandsquote in % 12,8 Streu- und Nebenlagen 67 243 27,6 autokundenorientierte Lagen 3 61 4,9 Insgesamt 98 523 18,7 Lage Einkaufsinnenstadt Quelle. GMA-Erhebung 2008, ca.-Werte gerundet 1 Die Betriebsflächen der leer stehenden ehemaligen Ladeneinheiten wurde durch Inaugenscheinnahme grob geschätzt. Bei Ladenflächen, die nicht durch Schaufenster einsehbar waren erfolgte die Schätzung unter Zugrundelegung der überbauten Fläche bzw. des Gebäudeumrisses. 2 Anzahl der Leerstände bezogen auf die Anzahl der vorhandenen Ladeneinheiten insgesamt. 47 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Angesichts der bereits erreichten Verkaufsflächenausstattung Mühlhausens und der allgemeinen Tendenz zur Angebotskonzentration in Hauptgeschäftslagen dürfte es nur in begrenztem Umfang realistisch sein, die im Stadtgebiet aktuell vorhandenen Leerstände durch neue Einzelhandelsnutzungen zu revitalisieren. Insbesondere in schwach frequentierten Streu- und Nebenlagen ist eine Wiederbelegung der meist kleinen Geschäftseinheiten unwahrscheinlich. In solchen Fällen sollten Haus- und Grundeigentümer deshalb Alternativnutzungen, wie z. B. Dienstleistungen oder Wohnen in Erwägung ziehen, auch wenn diese Nutzungsarten nicht dieselbe immobilienwirtschaftliche Rentabilität besitzen, wie der Einzelhandel und ggf. ein Investitionsbedarf für Umbaumaßnahmen besteht. 4. Umsatzleistung und Kaufkraftbewegungen des Mühlhäuser Einzelhandels 4.1 Umsatzleistung des Mühlhäuser Einzelhandels 2007 Die Umsatzleistung des Mühlhäuser Einzelhandels im Geschäftsjahr 2007 wurde auf Basis einer qualifizierten Schätzung ermittelt. Als Grundlage dienten die erfassten Verkaufsflächen und an die Standortsituation und Leistungsfähigkeit der einzelnen Betreiber angepasste Produktivitäten (= Umsätze je m² VK / Jahr). Insgesamt erzielte der Mühlhäuser Einzelhandel 2007 demnach eine Umsatzleistung von ca. 192,8 Mio. €. Davon entfielen ca. 74,7 Mio. € (39 %) auf Nahrungs- und Genussmittel und ca. 118,1 Mio. € (61 %) auf Nichtlebensmittel (vgl. auch Tab. 14). 62 % des Gesamtumsatzes wurde mit Kunden aus dem Stadtgebiet erzielt. Der Kaufkraftzufluss aus dem überörtlichen Verflechtungsbereich betrug somit 38 %1. Dieser Wert ist im Vergleich mit leistungsfähigen Städten ähnlicher zentralörtlicher Funktion als durchschnittlich einzustufen und macht die beachtliche Versorgungsbedeutung von Mühlhausen für Gemeinden im überörtlichen Einzugsgebiet deutlich. 1 Touristische Kaufkraftzuflüsse sind in den Marktanteilen bzw. Umsatzdaten der Zone II enthalten. Die GMA schätzt die Umsätze touristischer Kunden in Mühlhausen auf ca. 1 – 2 Mio. € / Jahr. 48 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Unter Zugrundelegung der Umsatzherkunft kann die Versorgungszentralität von Mühlhausen ermittelt werden. Diese Kennziffer errechnet sich durch Gegenüberstellung des Umsatzes mit der Kaufkraft im Stadtgebiet1. Demnach erreichte der Einzelhandel in der Stadt eine Zentralitätskennziffer von 1212. Damit wird in Anbetracht der Stadtgröße, der Lage und der zentralörtlichen Stellung Mühlhausens ein durchschnittlicher Wert erreicht3. Die Leistungsfähigkeit des Mühlhäuser Einzelhandels kann auch anhand von Verkaufsflächenproduktivitäten eingeschätzt werden. Sie ermitteln sich aus dem Verhältnis der branchenbezogenen Umsätze und der jeweils vorhandenen Verkaufsflächen. Gegenwärtig werden folgende Umsätze je m² VK / Jahr erzielt4: Nahrungs- und Genussmittel ca. 2.940 € / m² VK Gesundheit, Körperpflege ca. 5.090 € / m² VK Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf ca. 1.520 € / m² VK Bücher, PBS, Spielwaren ca. 3.340 € / m² VK Bekleidung, Schuhe, Sport ca. 1.430 € / m² VK Elektrowaren ca. 4.460 € / m² VK Hausrat, Einrichtung, Möbel ca. 1.470 € / m² VK Sonstiger Einzelhandel ca. 1.440 € / m² VK. Die errechneten Produktivitäten können sowohl bei Nahrungs- und Genussmitteln, insbesondere aber bei den Nichtlebensmitteln als niedrig eingestuft werden. Besonders geringe Kennziffern erreicht der Mühlhäuser Einzelhandel in den Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport, Hausrat / Einrichtung / Möbel und Sonstiger Einzelhandel. Sie sind zum größten Teil auf die bereits hohe Verkaufsflächenausstattung im Stadtgebiet und auf ein 1 2 Die korrekte Formel zur Bestimmung der Zentralität lautet: Umsatz x 100 : Kaufkraft in der Standortgemeinde (= Mühlhausen). Ein Ausbau der Einzelhandelszentralität kann aus gutachterlicher Sicht nur bei Schaffung optimaler Rahmenbedingungen für den Einzelhandel (z. B. verkehrliche Erreichbarkeit, städtebauliches Umfeld) und bei Ansiedlung national beworbener bzw. bekannter Markenanbieter gelingen. In diesem Zusammenhang spielt die qualitative Ergänzung derjenigen Branchen, in denen bislang erst niedrige Kaufkraftbindungsquoten erzielt werden, eine herausragende Rolle. 3 Vergleichswerte: Altenburg = 110; Bernburg (Saale) = 111; Fürstenwalde = 117; Suhl = 121. 4 Bei den Angaben handelt es sich um Bruttoumsätze. 49 Einzelhandelskonzept Mühlhausen lückenhaftes oder einseitiges Angebotsspektrum (Betriebstypen, Marken, Preissegmente) zurückzuführen. 4.2 Kaufkraftbewegungen des Mühlhäuser Einzelhandels 2007 Durch Gegenüberstellung des in den Kerneinzugsgebietszonen ermittelten Nachfragepotenzials und der um außerörtliche Kaufkraftzuflüsse bereinigten Umsatzwerte können die Kaufkraftbewegungen des Mühlhäuser Einzelhandels errechnet werden. Die Ermittlung der Kaufkraftzu- und -abflüsse erfolgt dabei getrennt für die Hauptwarengruppen Nahrungs- und Genussmittel und Nichtlebensmittel sowie für den Einzelhandel insgesamt. 4.2.1 Kaufkraftbewegungen bei Nahrungs- und Genussmitteln Nach den angestellten Berechnungen belief sich der Mühlhäuser Einzelhandelsumsatz bei Nahrungs- und Genussmitteln im Jahr 2007 auf: ca. 74,7 Mio. € (unbereinigter Bruttoumsatz) ./. ca. 25,6 Mio. € (außerörtlicher Kaufkraftzufluss) = ca. 49,1 Mio. € (Umsatzanteil Wohnbevölkerung Mühlhausen). Durch Gegenüberstellung des bereinigten Umsatzes mit der für Mühlhausen ermittelten Kaufkraft errechnet sich die Kaufkraftbindung: ca. 49,1 Mio. € (Umsatz Mühlhäuser Bev.) : ca. 54,0 Mio. € (Kaufkraft Mühlhäuser Bev.) ca. 91 % = (Kaufkraftbindung). Demnach fließen aus Mühlhausen ca. 9 % (4,9 Mio. €) der Kaufkraft für Nahrungs- und Genussmittel ab oder werden nicht von einzelhandelsrelevanten Betriebsformen abgeschöpft (z. B. Großhandel, Direktvermarktung, ambulanter Handel)1. 1 Hauptgrund für die Kaufkraftabflüsse sind Pendler, die ihren Bedarf z. T. an ihren auswärtigen Arbeitsorten decken. 50 Einzelhandelskonzept Mühlhausen 4.2.2 Kaufkraftbewegungen bei Nichtlebensmitteln Analog zu dem bei Nahrungs- und Genussmitteln angewandten Berechnungsverfahren lassen sich auch die Kaufkraftbindung und der Kaufkraftabfluss des Mühlhäuser Einzelhandels im Nichtlebensmittelsektor einschätzen: ca. 118,1 Mio. € (unbereinigter Bruttoumsatz) ./. ca. 48,2 Mio. € (außerörtlicher Kaufkraftzufluss) = ca. 69,9 Mio. € (Umsatzanteil Wohnbevölkerung Mühlhausen). Durch Gegenüberstellung des bereinigten Umsatzes mit der für Mühlhausen errechneten Kaufkraft von ca. 105,0 Mio. € im Jahr 2007 lässt sich folgende Kaufkraftbindung ermitteln: ca. 69,9 Mio. € (Umsatz Mühlhäuser Bev.) : ca. 105,0 Mio. € = (Kaufkraft Mühlhäuser Bev.) ca. 67 % (Kaufkraftbindung). Die in Höhe von 35,1 Mio. € aus Mühlhausen abfließende Kaufkraft bezieht sich sowohl auf den mittel- als auch langfristigen Bedarf, der z. T. an anderen Einkaufsorten gedeckt wird. Beachtliche Kaufkraftabflüsse sind insbesondere in der Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport und Hausrat / Einrichtung / Möbel zu verzeichnen. Aber auch die Marktanteile in den Sortimentsbereichen Bücher / PBS / Schreibwaren, Bekleidung / Schuhe / Sport und Elektrowaren und Sonstiger Einzelhandel sind als eher niedrig einzustufen1. 4.3 Kaufkraftbewegungen im Einzelhandel insgesamt In der Gesamtstadt Mühlhausen wurden für den Einzelhandel im Jahr 2007 Verbrauchsausgaben in Höhe von ca. 159,0 Mio. € ermittelt, denen eine bereinigte Umsatzleistung von ca. 119,0 Mio. € gegenüberstand. Von dem in Mühlhausen zur Verfü- 1 Hauptgründe für die Kaufkraftabflüsse sind das Fehlen von Betriebstypen in Mühlhausen (u. a. größeres innerstädtisches EKZ, vertikal integrierter Einzelhandel, Markenartikelanbieter, Einrichtungshaus) sowie z. T. attraktive Einzelhandelsangebote in umliegenden Zentralen Orten, insbesondere im Oberzentrum Erfurt. In den Bereichen Möbel und Sonstiger Einzelhandel spielen zudem leistungsfähige Großanbieter in den Nachbarkommunen (Obi, Ammern; Möbel Jäger, Oberdorla) eine Rolle. 51 Einzelhandelskonzept Mühlhausen gung stehenden Kaufkraftpotenzial konnten demnach ca. 40,0 Mio. € nicht durch den ortsansässigen Einzelhandel und das Ladenhandwerk gebunden werden. Über alle Warengruppen hinweg wurde eine Kaufkraftbindungsquote von ca. 75 % erreicht. Mit Bezug auf die ermittelten Kaufkraftbindungsquoten können folgende Feststellungen getroffen werden: Mühlhausen erreicht mit einer Kaufkraftbindung von 75 % im Vergleich mit Städten ähnlicher Größe und zentralörtlicher Bedeutung eine durchschnittliche Quote. In einzelnen Branchen sind aber erhebliche Unterschiede der Marktbedeutung festzustellen. In den nahversorgungsrelevanten Warengruppen (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit / Körperpflege, Blumen / Pflanzen / zool. Bedarf) erzielt der Mühlhäuser Einzelhandel adäquate Marktanteile. In den Sortimentsgruppen Bücher / PBS / Spielwaren, Bekleidung / Schuhe / Sport, Elektrowaren, Hausrat / Einrichtung / Möbel und Sonstiger Einzelhandel ist die Marktbedeutung des Mühlhäuser Einzelhandels etwas zu gering ausgeprägt. Die in diesen Branchen relativ niedrigen Marktanteile stehen zum einen im Zusammenhang mit dem Fehlen von Magnetbetrieben, zum anderen mit dem Vorhandensein leistungsstarker Großbetriebe in Nachbargemeinden und attraktiven Angeboten in umliegenden zentralen Orten, insbesondere im Oberzentrum Erfurt. 4.4 Kaufkraftbewegungen im überörtlichen Kerneinzugsgebiet Innerhalb des überörtlichen Kerneinzugsgebietes (Zone II) errechnet sich im Jahr 2007 ein Kaufkraftvolumen von ca. 235,8 Mio. €. Hier generierten die Mühlhäuser Einzelhandelsbetriebe (inkl. Streuumsätze durch Pendler und Touristen) eine Umsatzleistung von ca. 73,8 Mio. €, d. h. der Einzelhandel erzielte hier immerhin einen Marktanteil von ca. 31 %1. 1 Auf Grund der Integration von Streuumsätzen ist der angegebene Wert der Kaufkraftbindung in Zone II rechnerisch leicht überhöht. 52 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Tabelle 14: Umsatz des Mühlhäuser Einzelhandels 2007 Zone I Daten Zone II Zonen I - II Umsatz 1 in Mio. € Kaufkraft in Mio. € Marktanteil in % Umsatz in Mio. € Kaufkraft in Mio. € Marktanteil in % Nahrungs- und Genussmittel 54,0 91 49,1 80,1 32 25,6 74,7 Gesundheit, Körperpflege 19,4 86 16,7 28,7 33 9,5 26,2 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 3,4 84 2,9 5,1 29 1,5 4,4 Bücher, PBS* Spielwaren 7,8 61 4,8 11,6 29 3,4 8,2 Bekleidung, Schuhe, Sport 20,4 66 13,5 30,2 33 10,0 23,5 Elektrowaren 14,2 57 8,1 21,1 28 5,9 14,0 Hausrat, Einrichtung, Möbel 15,6 46 7,2 23,1 23 5,3 12,5 Sonstiger Einzelhandel 24,2 69 16,7 35,9 35 12,6 29,3 Nichtlebensmittel insg. 105,0 67 69,9 155,7 31 48,2 118,1 Einzelhandel insg. 159,0 75 119,0 235,8 31 73,8 192,8 Warengruppen 1 * Quelle: Umsatz in Mio. € inkl. Streuumsätze PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren GMA-Berechnung, ca.-Werte gerundet 53 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Die überörtliche Marktbedeutung liegt, mit Ausnahme von Hausrat / Einrichtung / Möbel, in allen Warengruppen auf einem recht einheitlichen Niveau (zwischen ca. 28 % und ca. 35 %). Somit übt derzeit keine Einzelbranche eine herausragende Marktwirkung im überörtlichen Verflechtungsbereich aus. 5. Umsatz- und Verkaufsflächenprognose des Mühlhäuser Einzelhandels bis 2015 Der im Jahr 2015 erzielbare Umsatz des Mühlhäuser Einzelhandels wird in Form einer Modellrechnung, unter Verwendung des Marktanteilkonzeptes1, ermittelt. Bei Ansetzung der voraussichtlich erzielbaren Kaufkraftbindungsquoten wurde unterstellt, dass der örtliche Einzelhandel seine Marktstellung im Kerneinzugsgebiet insgesamt erhalten kann2. Bis zum Jahr 2015 können unter den genannten Voraussetzungen folgende Umsatzleistungen des Mühlhäuser Einzelhandels erwartet werden (vgl. auch Tab. 15). Nahrungs- und Genussmittel Zone I: ca. 91 % von ca. 50,6 Mio. € = ca. 46,0 Mio. € Zone II: ca. 32 % von ca. 75,3 Mio. € = ca. 24,1 Mio. € Zonen I – II: ca. 56 % von ca. 125,9 Mio. € = ca. 70,1 Mio. € Zone I: ca. 66 % von ca. 98,5 Mio. € = ca. 65,4 Mio. € Zone II: ca. 31 % von ca. 146,7 Mio. € = ca. 45,3 Mio. € Zonen I – II: ca. 45 % von ca. 245,2 Mio. € = ca. 110,7 Mio. € Nichtlebensmittel Auf Basis der vorstehenden Prognose ist (inkl. Streuumsätze) im Jahr 2015 eine Gesamtumsatzleistung des Mühlhäuser Einzelhandels von ca. 180,8 Mio. € zu erwarten. Im Vergleich zum Jahr 2007 liegt der Umsatzwert 2015 somit um 12,0 Mio. € bzw. um ca. 6 % niedriger. 1 2 Das Marktanteilkonzept wird u. a. von allen Kauf- und Warenhausunternehmen in Deutschland zur Umsatzprognose verwendet. Bezogen auf die im Jahr 2007 errechneten Werte der Kaufkraftbindung. 54 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Tabelle 15: Umsatzprognose für den Mühlhäuser Einzelhandel im Jahr 2015 Zone I Daten Zone II Marktanteil in % Umsatz in Mio. € Nahrungs- und Genussmittel 50,6 91 46,0 75,3 32 24,1 70,1 Gesundheit, Körperpflege 18,4 86 15,8 27,5 33 9,1 24,9 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 3,2 84 2,7 4,8 29 1,4 4,1 Bücher, PBS* Spielwaren 7,3 61 4,5 10,8 29 3,1 7,6 Bekleidung, Schuhe, Sport 19,1 66 12,6 28,4 33 9,4 22,0 Elektrowaren 13,4 57 7,6 20,0 28 5,6 13,2 Hausrat, Einrichtung, Möbel 14,6 46 6,7 21,7 23 5,0 11,7 Sonstiger Einzelhandel 22,5 69 15,5 33,5 35 11,7 27,2 Nichtlebensmittel insg. 98,5 66 65,4 146,7 31 45,3 110,7 149,1 75 111,4 222,0 31 69,4 180,8 Einzelhandel insg. 1 * Quelle: Marktanteil in % Umsatz 1 in Mio. € Kaufkraft in Mio. € Warengruppen Kaufkraft in Mio. € Zonen I - II Umsatz in Mio. € inkl. Streuumsätze PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren GMA-Prognose, ca.-Werte gerundet 55 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Zur Ermittlung des mittelfristigen Verkaufsflächenbedarfs in Mühlhausen wird der für 2015 prognostizierte Umsatz in den einzelnen Branchen realistischen Produktivitätsleistungen (= Umsätze pro m² VK) gegenübergestellt, die erreicht werden müssen, um die Verkaufsflächen wirtschaftlich zu betreiben (vgl. Tab. 16). Tabelle 16: Verkaufsflächenbedarf in Mühlhausen bis 2015 Umsatz 2015 in Mio. € Produktivität in €/m² VK Tragfähige VK 2015 in m² VKBestand 2008 in m² VKZusatzbedarf 2015 in m² Nahrungs- und Genussmittel 70,1 3.300 21.240 25.445 --- Gesundheit, Körperpflege 24,9 4.600 5.410 5.145 265 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 4,1 1.800 2.280 2.895 --- Bücher, PBS*, Spielwaren 7,6 3.000 2.530 2.455 75 Bekleidung, Schuhe, Sport 22,0 2.000 11.000 16.475 --- Elektrowaren 13,2 4.300 3.070 3.140 --- Hausrat, Einrichtung, Möbel 11,7 1.500 7.800 8.525 --- Sonstiger Einzelhandel 27,2 1.500 18.130 20.385 --- Daten Warengruppen * Quelle: PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren GMA-Modellrechnung, ca.-Werte gerundet In Tabelle 16 wird deutlich, dass die aktuell vorhandenen Verkaufsflächen 2015 in den meisten Branchen ökonomisch wohl nicht mehr ausgelastet werden können. Insbesondere im Lebensmitteleinzelhandel sowie im Bereich Bekleidung / Schuhe / Sport könnten deshalb teilweise Abschmelzungen des Geschäftsbesatzes die Folge sein. Gleichzeitig sind angesichts der zu erwartenden Verkaufsflächenüberhänge bei weiteren Neuansiedlungen stets Umverteilungswirkungen gegenüber dem bestehenden Einzelhandelsbesatz zu erwarten. Sehr begrenzte Expansionspotenziale sind allenfalls in den Warengruppen Gesundheit / Körperpflege sowie Bücher / PBS / Spielwaren zu identifizieren (insgesamt ca. 340 m² VK). Sie können problemlos durch Verkaufsflächenerweiterungen bestehender Betriebe realisiert werden. 56 Einzelhandelskonzept Mühlhausen In der Gesamtschau wird vor dem Hintergrund der Ergebnisse der Modellrechnung die Notwendigkeit einer Standortsteuerung des Einzelhandels durch die Stadt Mühlhausen transparent. Die zu erwartenden Abschmelzungen von Betrieben dürften sich zwar voraussichtlich überwiegend auf schwach frequentierte Streu- und Nebenlagen fokussieren, jedoch ist auch in der Einkaufsinnenstadt der Wegfall von Anbietern nicht völlig auszuschließen. Zur Stabilisierung des Versorgungsstandortes empfiehlt es sich daher, im Rahmen gezielter Ansprachen von Händlern in Streu- und Nebenlagen Umlagerungen in die Einkaufsinnenstadt zu initiieren und damit den anstehenden räumlichen Konzentrationsprozess des Einzelhandels aktiv und städtebaulich sinnvoll zu begleiten. Darüber hinaus kann durch eine selektive Ansiedlungsakquisition die Attraktivität des Einzelhandelsstandortes Mühlhausen gestärkt werden. Angesichts der baulichen Strukturen in der Einkaufsinnenstadt erscheint dabei die Ansiedlung von Großanbietern (z. B. Kaufhaus, größeres Einkaufszentrum) allerdings nicht Erfolg versprechend. Vielmehr empfiehlt es sich, bekannte Markenwarenanbieter mit kompatiblen Standortanforderungen anzusprechen und – wenn möglich – in Ergänzung des bereits bestehenden Angebotes anzusiedeln. 57 Einzelhandelskonzept Mühlhausen VI Branchen- und Standortkonzept für den Mühlhäuser Einzelhandel Auf Basis der Bestandsanalyse des Einzelhandels und der vorgestellten Entwicklungsprognosen kann eine zukunftsorientierte Branchen- und Standortstruktur für die Stadt Mühlhausen abgeleitet werden. Ziel dieses Planungskonzeptes ist es, die zum Erhalt der Zentralitätsfunktion und zur Sicherung der wohngebietsnahen Versorgung erforderlichen Strategien und Maßnahmen zu formulieren und „zentrale Versorgungsbereiche“ gemäß § 34 Abs. 3 BauGB im Stadtgebiet festzulegen. Im Fokus der Betrachtung stehen dabei die Mühlhäuser Einkaufsinnenstadt und die Nahversorgungslagen. Zur Identifikation und Klassifikation „zentraler Versorgungsbereiche“ in Mühlhausen wurde die in Tabelle 17 dargestellte Anforderungsliste verwendet. Die darin angeführten Kriterien machen deutlich, dass die Attraktivität zentraler Versorgungsbereiche zwar maßgeblich von der Einzelhandelsausstattung abhängt, jedoch auch andere Aspekte, wie z. B. Komplementärnutzungen aus dem Freizeit- und Dienstleistungsbereich, Veranstaltungen oder die Verkehrs- und Sozialisationsfunktion eine bedeutende Rolle spielen. Zudem ist ein ausreichendes Maß an räumlicher Konzentration der verschiedenen Einrichtungen unerlässlich, weil der zentrale Versorgungsbereich sonst von den Kunden nicht als zusammenhängend wahrnehm- und erlebbar ist. Deshalb wurden auch Aussagen zur maximalen räumlichen Ausdehnung der zentralen Versorgungsbereiche getroffen. Unter Zugrundelegung der vorgestellten Identifikations- und Klassifikationskriterien für zentrale Versorgungsbereiche konnten die Mühlhäuser „Einkaufsinnenstadt“ sowie vier „Nahversorgungslagen“ im Stadtgebiet identifiziert werden. Als prioritäres Kriterium für die Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche diente dabei das in den jeweiligen Örtlichkeiten vorhandene Angebotsspektrum (Einzelhandel- und Komplementärnutzungen). Darüber hinaus wurde geprüft, ob im jeweiligen Kerneinzugsgebiet ausreichend Kaufkraft vorhanden ist, um die Zentren wirtschaftlich auszulasten und somit eine nachhaltige Entwicklung zu gewährleisten. 58 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Tabelle 17: Kriterien der Identifikation und Klassifikation zentraler Versorgungsbereiche in Mühlhausen Anforderungen Einzugsbereich Branchenmix Sortimente Betriebsgrößenmix Kundenmagneten Betriebstypenmix Preissegment Komplementärnutzungen Service / Convenience Angebotstransparenz/ Orientierung Veranstaltungen / Animation Verkehr Zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ gesamtstädtisch / überörtlich ca. 80.000 – 90.000 Einwohner alle Bedarfsbereiche breit und möglichst tief ca. 5 Betriebe > 1.000 m² VK ca. 5 Betriebe bis 1.000 m² VK ca. 180 sonstige Betriebe kleineres Einkaufszentrum größere Fachgeschäfte größere Filialisten kleineres Einkaufszentrum Filialisten Fachgeschäfte Lebensmittelhandwerk mittleres bis gehobenes Niveau Öffentliche Verwaltung Finanzdienstleister Post Freie Berufe Gastronomie Reisebüros Veranstaltungsräume Museen Kino Touristinformation Möblierung öffentlicher Raum Kinderspielgeräte Ruhe- und Erholungszonen Öffentliche Toilette Leitsysteme / Wegweiser Standortbroschüre Branchenführer Zielgruppenveranstaltungen / Events Kinder- und Familienfeste Märkte Musik / Theater Außenverkauf Lokalkunst / -kultur Parkraumkonzept breite Gehwege (Shopping) verkehrsberuhigte Bereiche ÖPNV-Zentralhaltepunkt Fahrradwegenetz / -abstellplätze Berollbarkeit Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungslage“ Wohnumfeld ca. 3.000 – 5.000 Einwohner Schwerpunkt kurzfristiger Bedarf, ausschnittweise mittelfristiger Bedarf breit bei Lebensmitteln 2 Betriebe bis 1.000 m² VK ca. 5 sonstige Betriebe Supermarkt Lebensmitteldiscounter Supermarkt Lebensmitteldiscounter Lebensmittelhandwerk Fachgeschäfte unteres bis mittleres Niveau Postagentur Bankfiliale / Cash-Point Ärzte Frisör Gastronomie Möblierung öffentlicher Raum Firmierung Außenverkauf Parkierungsflächen ÖPNV-Haltepunkt Fahrradwegeanbindung Berollbarkeit 59 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Anforderungen Ergänzende Funktionen Räumliche Ausdehnung des Zentrums zwischen den Außenpunkten Zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ Identifikationsfunktion Treffpunktfunktion Informationsfunktion Gesamtstadt max. ca. 700 m Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungslage“ Mittelpunktfunktion für Wohnquartier Informations-, Kommunikationsund Sozialisationsfunktion für Wohnquartier max. ca. 200 m Quelle: GMA-Standortforschung / Standortbegehungen Mühlhausen 2008 Nachfolgend werden die in Mühlhausen identifizierten „zentralen Versorgungsbereiche“ im Detail vorgestellt. Karte 3 gibt in diesem Zusammenhang einen Überblick über deren Lage innerhalb des Stadtgebietes. 1. Zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ Bei der Definition des zentralen Versorgungsbereiches „Einkaufsinnenstadt“ wurden neben den hier ansässigen Einzelhandelsbetrieben auch Komplementärnutzungen (z. B. Dienstleister, Gastronomie, Freizeit- und Kultureinrichtungen, öffentliche Einrichtungen) berücksichtigt. Die konkrete Abgrenzung wurde in einem zweiten Schritt mit Vertretern der Stadtverwaltung im Detail besprochen und unter Berücksichtigung von Planungsabsichten der Stadt z. T. modifiziert. Im Ergebnis dieses Abstimmungsprozesses kann das in Karte 4 dargestellte Gebiet als zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ ausgewiesen werden. Die räumliche Abgrenzung der „Einkaufsinnenstadt“ bezieht die bestehenden Hauptgeschäftslagen im Steinweg, in der Linsenstraße und der Stätte mit ein. Weiterhin wurden angrenzende Bereiche mit verdichtetem Besatz an Einzelhandel oder ergänzenden Funktionen integriert. Aufgrund ihrer touristischen Bedeutung und den umgebenden Platzsituationen sind zudem mehrere Kirchen (Marienkirche, Kornmarktkirche, Divi-Blasii-Kirche, Allerheiligenkirche) integraler Bestandteil des zentralen Versorgungsbereiches. 60 Karte 3: Zentrale Versorgungsbereiche in Mühlhausen im Überblick Zentrale Versorgungsbereiche Einkaufsinnenstadt Nahversorgungslagen 1 „Feldstraße“ (u. a. Edeka) 2 2 „Forstbergstraße“ (u. a. Tegut, E-Neukauf) 3 „Thomas-Müntzer-Straße“ (u. a. Rewe, Netto) 1 4 „Wanfrieder Straße“ (u. a. Rewe, Plus) 3 4 Quelle: Kartengrundlage Stadt Mühlhausen; GMA-Bearbeitung 2008 61 Karte 4: Zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ Haupteinkaufslagen 1a-Lagen 1b-Lagen potenzielle Entwicklungsfläche für den Einzelhandel Quelle: Kartengrundlage Stadt Mühlhausen; GMA-Bearbeitung 2008 62 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Der zentrale Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ nimmt Versorgungsfunktionen für die Gesamtstadt und das überörtliche Kerneinzugsgebiet von Mühlhausen wahr. Zum Erhebungszeitpunkt waren hier insgesamt 191 Betriebe mit ca. 21.215 m² Verkaufsfläche ansässig. Wesentliche Bedeutung für die Marktreichweite des Mühlhäuser Einzelhandels besitzt das Einkaufszentrum „Burggalerie“ (u. a. Expert, Rewe, Intersport; siehe Foto 2) mit über 4.000 m² Verkaufsfläche. Weiterhin fungieren die großflächigen Anbieter Müller und AWG am Steinweg sowie Geier Schuhe und das Kaufhaus Weyrauch im Bereich Görmarstraße / Unter der Linde als Kundenmagneten. Foto 1: 1A-Lage Steinweg Foto 2: Kundenmagnet „Burggalerie“ Das Spektrum der Komplementärnutzungen umfasst in der Mühlhäuser „Einkaufsinnenstadt“ u. a. gastronomische Einrichtungen, Beherbergungsbetriebe sowie zahlreiche sonstige Dienstleister (u. a. Finanzdienstleister, Freie Berufe, Reisebüros, Post, Textilreinigung, Handwerksbetriebe). Hinzu kommen öffentliche (u. a. Rathaus / Stadtverwaltung / Amtsgericht), kulturelle und tourismusrelevante Einrichtungen (u. a. Kino, Museen, Tourist-Info). Somit ist für die Mühlhäuser „Einkaufsinnenstadt“ ein beachtliches Maß an Multifunktionalität zu konstatieren. In der Gesamtbetrachtung deckt das Versorgungsangebot in der Mühlhäuser „Einkaufsinnenstadt“ praktisch alle Warengruppen ab und bietet den Kunden in den meisten Branchen auch Einkaufsalternativen an. Vor diesem Hintergrund sind es nicht in erster Linie quantitative Ergänzungen des Versorgungsangebotes, sondern überwiegend qualitative Maßnahmen, die zu einer weitergehenden Attraktivierung beitragen könnten. In diesem Zusammenhang sind in Teilbereichen des zentralen Versorgungsbereiches mehrere Detailprobleme anzusprechen, die z. B. die städtebauliche Qualität, die Familienfreundlichkeit, die Absatzpolitik oder auch die Funktionalität noch beeinträchtigen: 63 Einzelhandelskonzept Mühlhausen z. T. sanierungsbedürftige Gebäude, vereinzelt auch in den Hauptgeschäftslagen (sieht Foto 3) Nebenlagen mit lückenhaftem Geschäftsbesatz (z. B. Görmarstraße, Jüdenstraße) vereinzelt Funktionslücken in den Hauptgeschäftslagen − Wohn- / Büronutzungen − Leerstände (siehe Foto 4) keine markante Kennzeichnung der Eingangsbereiche zu den Hauptgeschäftslagen (siehe Foto 5) durch zu kleine Geschäftsflächen begrenztes Sortimentsangebot heterogene Geschäftsöffnungszeiten z. T. Graffiti, wilde Plakatierungen und Vandalismus (v. a. an Papierkörben und Verteilerkästen, aber auch an Privatgebäuden) z. T. polarisierte Angebotsqualität (hochwertiger Facheinzelhandel und Billiganbieter in unmittelbarer Nachbarschaft) z. T. absatzpolitische Defizite − unzeitgemäße Schaufenstergestaltung (siehe Foto 6) − keine Kennzeichnung der Geschäftseingänge (Positivbeispiel siehe Foto 7) − Defizite beim Außenverkauf (Warenträger, Beschilderung, Positionierung; siehe Foto 8) geringe Familienfreundlichkeit (z. B. Kinderspielgeräte, Berollbarkeit) zu wenig Erlebniseinkauf / keine Spontankultur größere Parkplätze z. T. in relativ weiter Entfernung zu den Haupteinkaufslagen (z. B. Parkplatz Blobach, Parkhaus Kiliansgraben / Waidstraße). Foto 3: Sanierungsbedürftiges Gebäude und Graffiti im Steinweg Foto 4: Leerstand im Steinweg 64 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Foto 5: Fehlende städtebauliche Kennzeichnung der Eingangsbereiche zur „Einkaufsinnenstadt“ im Bereich Kiliansgraben / Unter der Linde Foto 6: Unzeitgemäße Schaufenstergestaltung im Bereich Unter der Linde Foto 7: Gestaltung eines Geschäftseingangs im Steinweg Foto 8: Unattraktiver Außenverkauf in der Linsenstraße Ungeachtet der angesprochenen Mängel verfügt die Mühlhäuser „Einkaufsinnenstadt“ über strukturelle und funktionale sowie touristische Stärken, die eine Stabilisierung und weitergehende Profilierung ermöglichen. Folgende Aspekte sind in diesem Zusammenhang besonders hervorzuheben: überwiegend sanierte Innenstadt (Gebäude und öffentlicher Raum; siehe Foto 9) hohes Maß an Multifunktionalität kleines Einkaufszentrum vorhanden („Burggalerie“) Food- und Nonfood-Angebote vorhanden dichter Einzelhandelsbesatz in den Hauptgeschäftslagen mehrere großflächige Magnetbetriebe vorhanden (Expert und Rewe in der Burggalerie, Drogeriemarkt Müller, AWG, Kaufhaus Weyrauch, Geier Schuhe) Plätze (Untermarkt, Obermarkt) mit Marktfunktion vorhanden 65 Einzelhandelskonzept Mühlhausen individuelles Fachhandelsangebot Außengastronomie mit räumlichem Schwerpunkt im westlichen Teil des Steinwegs (siehe Foto 10) gepflegte Begrünung guter Zustand der Bodenbeläge / gute Berollbarkeit durch Niveaugleichheit bzw. niedrige Bordsteine Parkmöglichkeiten im zentralen Innenstadtbereich. Foto 9: Sanierter öffentlicher Raum im Steinweg Foto 10: Außengastronomie am Steinweg Die aus gutachterlicher Sicht Erfolg versprechenden Ansätze für die Attraktivierung des zentralen Versorgungsbereiches „Einkaufsinnenstadt“ in Mühlhausen sind in Karte 5 überblickartig dargestellt. Darüber hinaus präsentiert Tabelle 18 einzelne Maßnahmen, die besonders geeignet erscheinen, die Kundenakzeptanz des Einkaufsbereiches weiter zu erhöhen. In dieser Auflistung werden auch Aussagen zur Verantwortlichkeit und zur Dringlichkeit der vorgeschlagenen Maßnahmen gemacht. 66 Karte 5: Ausgewählte Aufwertungsmaßnahmen im zentralen Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ Legende: zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ Gestaltung der Eingangsbereiche Installation von Branchenführern Installation von Kinderkleinspielgeräten Sanierung von Einzelgebäuden Attraktivierung der Fassadengestaltung Quelle: Kartengrundlage Stadt Mühlhausen; GMA-Bearbeitung 2008 67 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Tabelle 18: Maßnahmenkatalog zur Aufwertung des zentralen Versorgungsbereiches „Einkaufsinnenstadt“ Oberziele / Teilziele / Maßnahmen Akteure / Verantwortung Dringlichkeit Oberziel: Städtebauliche Aufwertung / Möblierung des öffentlichen Raumes − Modernisierung und Sanierung von Einzelgebäuden (z. B. Steinweg 32 und 41, Brückenstraße 9 – 11, Klosterstraße 18 und 19, Görmarstraße 2, 4, 16, 46 und 48, Röblingstraße 8, Neue Straße 4) − Revitalisierung / Zwischendekoration von Leerständen (insb. in den Hauptgeschäftslagen, z. B Unter der Linde 12, Steinweg 25, Stätte 8) Stadt, − Prüfung der Möglichkeiten zur Zusammenlegung von Ladenflächen über Immobiliengrenzen hinweg Immobilieneigentümer, Sponsoren − Schaffung zusätzlicher Sitzmöglichkeiten in den Hauptgeschäftslagen kommunikative, bequeme, witterungsfeste und vandalismusresistente Sitzmöblierung Stufen, Treppen, Steine etc. als „natürliche Sitzgelegenheiten“ − Installation von Kinderspielinfrastruktur (Kleingeräte; z. B. auf dem Untermarkt, im Steinweg) Oberziel: Inwertsetzung des touristischen Potenzials für Einzelhandel und Gastronomie − − Stadt, Imagewerbung für den Einzelhandelsstandort „Einkaufsinnenstadt“ an den Ortseingängen Ausgabe von Gutscheinen für Einzelhandel und Gastronomie in der Tourist-Info und an den touristi- Händler, Gastronomen, schen Hauptattraktionen touristische Anbieter Oberziel: Optimierung der Absatzpolitik / Verbesserung der Geschäftspräsentationen − − − − − − − − Festlegung und Bewerbung von Kernöffnungszeiten Auswechslung veralteter oder unangepasster Warenträger Renovierung der Geschäftsfronten / Attraktivierung der Fassadengestaltung / Auswechslung veralterter Werbeelemente (z. B. Steinweg 19 und 36) Schaufenstergestaltung und Warenanordnung nach kaufpsychologischen Kriterien Professionalisierung des Außenverkaufs (Warenträger, Positionierung, Gestaltung von Preis- / Werbeschildern) Dekoration / Kennzeichnung der Geschäftseingänge (Positivbeispiel: Steinweg 66) Schaffung ebenerdiger Geschäftseingänge (Berollbarkeit) absatzpolitische Beratungen für Einzelhandel und Gastronomie (z. B. EH-Verband, Dehoga) Stadt, Händler, Immobilieneigentümer, Berater dringend erforderlich dringend erforderlich dringend erforderlich 68 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Oberziel: Imagebildung / Kunden- und Besucherorientierung − − einheitliche Gestaltung des Besucherinformationssystems attraktive Neugestaltung und Kennzeichnung der Eingangsbereiche zu den Hauptgeschäftslagen Kiliansgraben / Einmündung Unter der Linde Stadt, Stätte / Burggalerie Händler, Brunnenkreßstraße Berater Herrenstraße / Bei der Marienkirche − Installation von Branchenführern an den Eingangsbereichen zu den Hauptgeschäftslagen sowie auf dem Untermarkt und dem Obermarkt Oberziel: Attraktivierung des Branchenmix − sukzessiver Ersatz von Billiganbietern durch qualifizierte Fachgeschäfte oder Filialbetriebe / strategische Ansiedlungspolitik (Stichwort: Markenportfolio) − Verlagerung von Einzelhandelsbetrieben aus Streu- und Nebenlagen in die Einkaufsinnenstadt Oberziel: Sonstiges − − − regelmäßiges Entfernen von Graffiti / Plakatierung regelmäßige Säuberung von Sitzgelegenheiten regelmäßige Reparatur von Vandalismusschäden (auch an Gebäuden in Privatbesitz) Quelle: erforderlich Stadt, Händler Immobilieneigentümer, Berater erforderlich Stadt, Immobilieneigentümer erforderlich GMA-Vorschläge 2008 69 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Im nördlichen Teil des zentralen Versorgungsbereiches „Einkaufsinnenstadt“ wurde eine potenzielle „Entwicklungsfläche“ ausgewiesen. Auf dem Areal existieren diverse ältere, sanierungsbedürftige Gebäude. Die potenzielle Entwicklungsfläche wird im Süden vom Kreuzgraben und im Westen und Norden von der Krümme begrenzt. Zwischen dem potenziellen Entwicklungsbereich und der südwestlich gelegenen „Burggalerie“ verläuft der recht stark befahrene Kreuzgraben. Insbesondere vor dem Hintergrund der exponierten Lage des Areals, direkt benachbart zur historischen Altstadt, wird hier seitens der Stadt Mühlhausen eine Neugestaltung bzw. Neunutzung angestrebt. Für die potenzielle Entwicklungsfläche in der Mühlhäuser „Einkaufsinnenstadt“ ist aus gutachterlicher Sicht die Schaffung einer optimalen fußläufigen und funktionalen Anbindung an die Haupteinkaufslagen erforderlich. Anderenfalls könnte sich ein eigenständiger Einzelhandelsstandort entwickeln, der nur in geringem Maße mit den bestehenden Geschäftsbereichen interagiert (Stichwort: Kundenaustauschbeziehungen). 2. Zentrale Versorgungsbereiche „Nahversorgungslagen“ Während die „Einkaufsinnenstadt“ im Einzelhandels-, Dienstleistungs-, Kultur- und Verwaltungssektor die zentralörtlichen Funktionen Mühlhausens bündelt, übernehmen Nahversorgungslagen die Aufgabe, städtische Teilräume mit Waren des kurzfristigen Bedarfs zu versorgen. Unter Zugrundelegung der Identifikations- und Klassifikationskriterien aus Tabelle 17 konnten im Mühlhäuser Stadtgebiet vier Nahversorgungslagen als zentrale Versorgungsbereiche ermittelt werden. Dabei handelt es sich um ... ─ die Nahversorgungslage „Feldstraße“ ─ die Nahversorgungslage „Forstbergstraße“ ─ die Nahversorgungslage „Thomas-Müntzer-Straße“ ─ die Nahversorgungslage „Wanfrieder Straße“. Diese zentralen Versorgungsbereiche decken mit ihren jeweiligen Einzugsgebieten weite Teile der Mühlhäuser Kernstadt ab (vgl. Karte 6). Das restliche Kernstadtgebiet wird durch solitär gelegene Lebensmittelmärkte versorgt. Der Wettbewerbsdruck dieser Märkte ist so stark, dass der Aufbau komplexer Nahversorgungsstrukturen, im Sinne zusätzlicher zent- 70 Einzelhandelskonzept Mühlhausen raler Versorgungsbereiche, nach gutachterlicher Einschätzung nicht realistisch ist (vgl. auch Karte 7). Eine detaillierte Beschreibung der Nahversorgungslagen, mit individuellen Angaben zum Einzelhandelsbestand und den Komplementärnutzungen sowie mit Aufwertungsempfehlungen, erfolgt in Form von „Zentrenpässen“. 71 Karte 6: Einzugsgebiete der Nahversorgungslagen in Mühlhausen NVL „Forstbergstraße“ ca. 4.560 Einwohner im EZG Zentrale Versorgungsbereiche Einkaufsinnenstadt Nahversorgungslagen NVL „Feldstraße“ ca. 3.580 Einwohner im EZG 1 „Feldstraße“ (u. a. Edeka) 2 2 „Forstbergstraße“ (u. a. Tegut, E-Neukauf) 3 „Thomas-Müntzer-Straße“ (u. a. Rewe, Netto) 1 4 „Wanfrieder Straße“ (u. a. Rewe, Plus) Einzugsgebiete der Nahversorgungslagen 3 4 NVL „Wanfrieder Straße“ ca. 5.790 Einwohner im EZG NVL „Thomas-Müntzer-Straße“ ca. 5.150 Einwohner im EZG Quelle: Kartengrundlage Stadt Mühlhausen; GMA-Bearbeitung 2008 72 Karte 7: Supermärkte, Lebensmitteldiscounter, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser in Mühlhausen Zentrale Versorgungsbereiche Kaufland Einkaufsinnenstadt Nahversorgungslagen E-Center 1 „Feldstraße“ (u. a. Edeka) E-Neukauf Netto 2 2 „Forstbergstraße“ (u. a. Tegut, E-Neukauf) Tegut Plus Lidl 3 „Thomas-Müntzer-Straße“ Lidl 1 (u. a. Rewe, Netto) Edeka 4 „Wanfrieder Straße“ (u. a. Rewe, Plus) Rewe Aldi 3 Edeka Netto Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels ab 400 m² VK Rewe Plus Plus Rewe 4 Tegut Aldi Quelle: Kartengrundlage Stadt Mühlhausen; GMA-Bearbeitung 2008 73 Zentrenpass 1: Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungslage Feldstraße“ Das Umfeld der Nahversorgungslage wird durch mehrgeschossige Wohngebäude in Plattenbauweise geprägt. Westlich grenzen eine Schule sowie eine Sporthalle an, während südlich eine kleinere Parkanlage anschließt. Edeka VK-Ausstattung nach Hauptwarengruppen in m² Nahrungs- und Genussmittel 1.305 Gesundheit, Körperpflege --Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 95 Bücher, PBS, Spielwaren --Bekleidung, Schuhe, Sport 630 Elektrowaren --Hausrat, Einrichtung, Möbel --Sonst. Einzelhandel --Einzelhandel insgesamt 2.030 Die Nahversorgungslage befindet sich beidseitig der Feldstraße östlich des Einmündungsbereiches FriedrichNaumann-Straße. Den Angebotsschwerpunkt bilden ein Edeka Supermarkt sowie ein Kik Textilfachmarkt. Der zentrale Versorgungsbereich lässt sich in zwei Teilbereiche untergliedern. Den südlichen Teilbereich bildet der Edeka Markt mit dem dazugehörigen Parkplatzareal. Er ist in einer eingeschossigen Zweckimmobilie untergebracht. Im nördlichen Bereich befindet sich ein zweigeschossiger Gebäudekomplex, in dem neben dem Kik Textilfachmarkt weitere Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen untergebracht sind. Das Obergeschoss ist durch Wohnnutzungen belegt. Die Eingangsbereiche zu den Ladenflächen im Erdgeschoss sind zur Feldstraße (Südseite) bzw. zur FriedrichNaumann-Straße (Westseite) ausgerichtet. Das Einzugsgebiet der Nahversorgungslage erstreckt sich auf das verdichtete Wohngebiet an der Feldstraße und umfasst ca. 3.580 Einwohner. Richtung Süden wird es durch die Marktwirkung des Rewe Supermarktes in der „Burggalerie“ begrenzt. Empfehlungen zur Aufwertung der Nahversorgungslage Komplementärnutzungen Dienstleistungen Frisör Gastronomie mobiler Imbissstand Sonstiges Zigarettenautomat Ergänzung im nahversorgungsrelevanten Warenbereich (Drogeriemarkt, Apotheke) Optimierung der Treffpunkt- und Informationsfunktion für die angrenzenden Wohnquartiere Verbesserung der Aufenthaltsqualität / Installation von Sitzgelegenheiten Die Nahversorgungslage „Feldstraße“ befindet sich nördlich der Mühlhäuser Altstadt. Die Siedlungsstruktur dieses Teilraumes wird durch verdichteten Geschosswohnungsbau geprägt. Die verkehrliche Erreichbarkeit der Nahversorgungslage von den örtlichen Hauptverkehrsachsen B 247 und B 249 wird über die Friedrich-Naumann-Straße sowie die Feldstraße gewährleistet. Parkmöglichkeiten bestehen in Form zweier Parkplatzareale, wovon sich eines südlich der Feldstraße beim Edeka Supermarkt, das andere im nördlichen Bereich beim Kik Textilfachmarkt befindet. Die Zufahrt zu beiden Parkplätzen erfolgt von der Feldstraße. Straßenbegleitende Parkmöglichkeiten sind nicht vorhanden. Eine Anbindung durch den ÖPNV besteht durch den rd. 150 m südlich der Nahversorgungslage gelegenen Busbahnhof. Die fußläufige Erreichbarkeit aus den umliegenden Wohnquartieren ist sowohl über Gehwege entlang von Feldstraße und Friedrich-Naumann-Straße als auch über andere Fußwege gewährleistet. An die südlich gelegene Mühlhäuser „Einkaufsinnenstadt“ besteht eine direkte fußläufige Anbindung. Die Entfernung beträgt lediglich ca. 200 m. Eine funktionale Verbindung der beiden Einkaufsbereiche besteht indes nicht. 74 Zentrenpass 2: Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungslage Forstbergstraße“ Edeka H H H Tegut VK-Ausstattung nach Hauptwarengruppen in m² Nahrungs- und Genussmittel 2.040 Gesundheit, Körperpflege 255 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 30 Bücher, PBS, Spielwaren --Bekleidung, Schuhe, Sport --Elektrowaren --Hausrat, Einrichtung, Möbel --Sonst. Einzelhandel --Einzelhandel insgesamt 2.325 Die Nahversorgungslage erstreckt sich entlang der Forstbergstraße. Den Angebotsschwerpunkt bilden zwei Supermärkte sowie ein Drogeriefachmarkt. Der zentrale Versorgungsbereich lässt sich in zwei Abschnitte untergliedern. Den nördlichen Teilbereich bilden ein Edeka Supermarkt mit dazugehörigem Parkplatzareal sowie ein Gastronomiebetrieb. Beide sind in einer eingeschossigen Zweckimmobilie untergebracht. Im südlichen Teilbereich befindet sich ein größerer Gebäudekomplex, in dem u. a. ein tegut Supermarkt sowie eine Bankfiliale untergebracht sind. Diesem Areal ist nördlich ein Parkplatz vorgelagert, der auf der Ostseite von einem Gebäude mit mehreren Arztpraxen sowie einer Apotheke und auf der Nordseite von einem Schlecker Drogeriefachmarkt begrenzt wird. Zwischen beiden Abschnitten besteht mit den Gehwegen entlang der Forstbergstraße eine fußläufige Anbindung. Die funktionale Verbindung wird hingegen durch dazwischen liegende Wohngebäude eingeschränkt. Das Einzugsgebiet der Nahversorgungslage erstreckt sich auf den nordöstlichen Teil des Mühlhäuser Stadtgebietes und umfasst ca. 4.560 Einwohner. Empfehlungen zur Aufwertung der Nahversorgungslage Verbesserung der Aufenthaltsqualität / Installation von Sitzgelegenheiten Optimierung der Treffpunkt- und Informationsfunktion für das Wohnquartier Verbesserung der infrastrukturellen Verbindung zwischen den Teilbereichen tegut und Edeka Komplementärnutzungen Dienstleistungen Ärzte, Bankfiliale Gastronomie Restaurant Sonstiges Litfaßsäule, Telefonzelle Die Nahversorgungslage „Forstbergstraße“ befindet sich im nordöstlichen Siedlungsbereich Mühlhausens. Die Siedlungsstruktur dieses Teilraums wird überwiegend durch verdichtete Wohnbebauung sowie die südlich verlaufende Hauptverkehrsachse Wagenstedter Straße (B 249) geprägt. Die verkehrliche Erreichbarkeit der Nahversorgungslage ist über die Forstbergstraße, die eine direkte Anbindung an die Wagenstedter Staße (B 249) herstellt, gegeben. Parkmöglichkeiten bestehen in Form zweier Parkplatzareale. Die Zufahrt erfolgt jeweils von der Forstbergstraße. Zusätzlich ist in den von der Forstbergstraße abzweigenden Verkehrswegen z. T. straßenbegleitendes Parken möglich. Eine direkte Anbindung an den ÖPNV besteht in Form von Bushaltestellen an der Forstbergstraße. Die fußläufige Erreichbarkeit aus den umliegenden Wohnbereichen ist durch mehrere Fußwege und straßenbegleitende Gehwege entlang von Forstbergstraße und Schlotheimer Ring gewährleistet. Das Umfeld der Nahversorgungslage wird überwiegend durch zeilenförmig angeordnete Wohngebäude geprägt. Südwestlich schließt aufgelockerte Reihenhausbebauung an. 75 Zentrenpass 3: Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungslage Thomas-Müntzer-Straße“ geprägt. Direkt südlich angrenzend an den zentralen Versorgungsbereich liegt eine Brachfläche. H Netto Agentur für Arbeit Rewe VK-Ausstattung nach Hauptwarengruppen in m² Nahrungs- und Genussmittel 1.970 Gesundheit, Körperpflege --Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf --Bücher, PBS, Spielwaren 20 Bekleidung, Schuhe, Sport --Elektrowaren --Hausrat, Einrichtung, Möbel --Sonst. Einzelhandel --Einzelhandel insgesamt 1.990 Komplementärnutzungen Dienstleistungen Versicherungsagentur, Videothek, Physiotherapie-Praxis Gastronomie Sportsbar, Restaurant Sonstiges Agentur für Arbeit Die Nahversorgungslage befindet sich an der ThomasMüntzer-Straße im Bereich der Einmündungen RudolfBreitscheidt-Straße und Karl-Liebknecht-Straße. Den Angebotsschwerpunkt bilden ein Netto Lebensmitteldiscounter und ein Rewe Supermarkt. Beide Märkte sind in eingeschossigen Zweckimmobilien untergebracht. In den umliegenden Gebäuden befinden sich weitere Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsnutzungen. Den westlichen Abschluss der Nahversorgungslage bildet die Bundesagentur für Arbeit. Zwischen den beiden Lebensmittelmärkten verläuft die Rudolf-Breitscheidt-Straße; beide Märkte verfügen über eigene Stellplatzareale mit räumlich getrennten Zufahrten. Das Einzugsgebiet der Nahversorgungslage erstreckt sich auf die östlichen Teilbereiche Mühlhausens und umfasst ca. 5.150 Einwohner. Es wird in westlicher und südlicher Richtung durch die Hauptverkehrsachse B 247 begrenzt. Empfehlungen zur Aufwertung der Nahversorgungslage Ergänzungen im nahversorgungsrelevanten Warenbereich (Drogeriemarkt, Apotheke) Verbesserung der infrastrukturellen Verbindung zwischen den Teilbereichen Rewe und Netto Optimierung der Treffpunkt- und Informationsfunktion für die angrenzenden Wohnquartiere Verbesserung der Aufenthaltsqualität / Installation von Sitzgelegenheiten Die Nahversorgungslage „Thomas-Müntzer-Straße“ befindet sich im östlichen Siedlungsbereich Mühlhausens. Die Struktur dieses städtischen Teilraumes wird im nördlichen Abschnitt durch gründerzeitliche Wohnquartiere, im südwestlichen Bereich durch verdichteten Wohnungsbau und im südöstlichen Teil durch gewerbliche Nutzungen geprägt. Die verkehrliche Erreichbarkeit der Nahversorgungslage von der Hauptverkehrsachse Langensalzaer Straße (B 249 / B 247) wird über die Thomas-Müntzer-Straße gewährleistet. Parkmöglichkeiten bestehen in Form zweier Parkplatzareale. Die Zu- und Abfahrt erfolgt beim Netto Markt direkt von der Thomas-Müntzer-Straße, beim Rewe Markt über die Rudolf-Breitscheidt-Straße. Weitere Parkmöglichkeiten existieren in der Karl-Liebknecht-Straße. Eine direkte ÖPNV-Anbindung besteht durch beidseitige Bushaltstellen an der Thomas-Müntzer-Straße. Die fußläufige Erreichbarkeit aus den umliegenden Wohnbereichen ist durch Gehwege entlang von Thomas-Müntzer-Straße, KarlLiebknecht-Straße und Rudolf-Breitscheidt-Straße gewährleistet. Das Umfeld der Nahversorgungslage wird im Norden durch gründerzeitliche Wohnbebauung, im Südwesten durch Geschosswohnbauten und in östlicher Richtung durch ein mischgenutztes Gebiet mit gewerblichem Schwerpunkt 76 Zentrenpass 4: Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungslage Wanfrieder Straße“ ße straßenbegleitende gründerzeitliche Bebauung vorherrscht. Westlich des Obermühlenwegs liegen ausgedehnte Sportanlagen, während sich in nordwestlicher Richtung entlang der B 249 gemischte Strukturen aus Gewerbebetrieben und Wohnnutzungen befinden. H Plus Rewe VK-Ausstattung nach Hauptwarengruppen in m² Nahrungs- und Genussmittel 1.905 Gesundheit, Körperpflege 140 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 35 Bücher, PBS, Spielwaren --Bekleidung, Schuhe, Sport --Elektrowaren --Hausrat, Einrichtung, Möbel 85 Sonst. Einzelhandel --Einzelhandel insgesamt 2.165 Die Nahversorgungslage erstreckt sich südlich der Wanfrieder Straße (B 249) und wird in westlicher Richtung vom Obermühlenweg begrenzt. Den Angebotsschwerpunkt bilden zwei Lebensmittelmärkte. Der zentrale Versorgungsbereich lässt sich in zwei Abschnitte untergliedern. Den östlichen Teil bildet ein Rewe Supermarkt mit zugehörigem Parkplatzareal. Er ist zusammen mit kleineren Einzelhandelsnutzungen in einer eingeschossigen Zweckimmobilie untergebracht. Westlich liegt am Obermühlenweg ein langgestreckter Gebäudekomplex mit vorgelagerten Stellplätzen. In der eingeschossigen Immobilie sind neben einem Plus Lebensmitteldiscounter auch ein Schlecker Drogeriefachmarkt sowie kleinere Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen untergebracht. Beide Teilbereiche sind zwar direkt benachbart, jedoch befinden sich die Eingangsbereiche der beiden Hauptgebäude genau gegenüberliegend („back-to-back“-Situation). Zwischen den Parkplatzarealen besteht weder eine Durchfahrtsmöglichkeit noch ein Fußweg. Die fußläufige Verbindung beschränkt sich auf die Gehwege entlang von Obermühlenweg und Wanfrieder Straße. Das Kerneinzugsgebiet der Nahversorgungslage erstreckt sich auf die südwestlichen Teilbereiche Mühlhausens und umfasst ca. 5.790 Einwohner. Komplementärnutzungen Empfehlungen zur Aufwertung der Nahversorgungslage Dienstleistungen --Gastronomie Restaurant, Imbissstand Sonstiges Bankautomat, Spielcasino Die Nahversorgungslage Wanfrieder Straße befindet sich im südwestlichen Teil Mühlhausens. Dieser städtische Teilraum wird durch einen heterogenen Nutzungsmix sowie die in Ost-West-Richtung verlaufende Hauptverkehrsachse B 249 geprägt. Ergänzung im nahversorgungsrelevanten Warenbereich (Apotheke) Schaffung einer direkten infrastrukturellen Verbindung zwischen den Teilbereichen Rewe und Plus Optimierung der Treffpunkt- und Informationsfunktion für die angrenzenden Wohnquartiere Verbesserung der Aufenthaltsqualität / Installation von Sitzgelegenheiten Die verkehrliche Erreichbarkeit der Nahversorgungslage ist durch die Lage an der Wanfrieder Straße ( B 249) gewährleistet. Für den östlichen Teilbereich ist eine direkte Zufahrtsmöglichkeit vorhanden, während der westliche Abschnitt über den Obermühlenweg angefahren werden muss. Zwei größere Parkplatzareale sind im östlichen bzw. westlichen Teil der Nahversorgungslage vorhanden. Eine ÖPNV-Anbindung besteht durch eine Bushaltestelle an der Wanfrieder Straße. Die fußläufige Anbindung aus den nördlich der Wanfrieder Straße gelegenen Wohnquartieren wird durch einen Fußgängerüberweg im Kreuzungsbereich Wanfrieder Straße / Obermühlenweg / MarcelVerfaillie-Allee sichergestellt. Das Umfeld der Nahversorgungslage wird durch verschiedenartige Nutzungen geprägt. Nördlich der Wanfrieder Straße befindet sich ein Bereich mit verdichteten Geschosswohnungsbauten. In südliche Richtung schließt aufgelockerte Ein- und Zweifamilienhausbebauung an, während in östlicher Richtung entlang der Wanfrieder Stra- 77 Einzelhandelskonzept Mühlhausen -----------------------------------------Zur Umsetzung des vorgeschlagenen Einzelhandelskonzeptes empfiehlt die GMA der Stadtverwaltung ein vierstufiges Vorgehen: 1. Beschluss der räumlich und inhaltlich definierten zentralen Versorgungsbereiche „Einkaufsinnenstadt“, Nahversorgungslage „Feldstraße“, Nahversorgungslage „Forstbergstraße“, Nahversorgungslage „Thomas-Müntzer- Straße“ und Nahversorgungslage „Wanfrieder Straße“ als städtebaulich schutzwürdige Bereiche und Investitionsvorranggebiete. 2. Beschluss der in Tabelle 19 dargestellten „Mühlhäuser Liste“ zentrenrelevanter Sortimente. Der Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten sollte ausschließlich in den definierten zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt oder erweitert werden. Während im zentralen Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ das gesamte zentrenrelevante Sortiment angesiedelt werden kann, ist für die Nahversorgungslagen eine Fokussierung auf den kurzfristigen Bedarfsbereich, d. h. Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren, Apothekerwaren, Zeitschriften und Schnittblumen, zu empfehlen. Außerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche sollte die Ansiedlung von Betrieben mit zentrenrelevanten Warengruppen nur bis zu einer Verkaufsfläche von 200 m² zugelassen werden. Für Geschäftsagglomerationen sollte eine Obergrenze von 400 m² VK gelten1. In Zusammenhang mit dem Mühlhäuser Sortimentskonzept ist die Problematik von Randsortimenten bei Ansiedlung oder Erweiterung sog. „Mehr- 1 Diese in Absprache mit der Stadt Mühlhausen definierte Sonderregelung für "Kleinflächen" verfolgt das Ziel, (einheimischen) Fachhändlern oder Ladenhandwerkern in begrenztem Umfang auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche eine Weiterentwicklung zu ermöglichen, insbesondere natürlich solchen Händlern, die im Eigentum wirtschaften oder wirtschaften wollen. Die Verkaufsflächenbegrenzungen sind gleichzeitig so gewählt, daß sich keine Nonfood-Fachmärkte oder Lebensmittelmärkte bzw. -discoutern außerhalb zentraler Versorgungsbereiche etablieren können. Diese Betriebstypen haben einen Verkaufsflächenbedarf, der die Verkaufsflächenvorgabe von 200 m² deutlich überschreitet. 78 Einzelhandelskonzept Mühlhausen branchenunternehmen“ anzusprechen. Um einen geordneten Umgang mit zentrenrelevanten Randsortimenten zu gewährleisten, sollten diese, z. B. in Möbelmärkten oder Bau- und Gartenmärkten, eine Verkaufsfläche von max. 200 m² je Einzelsortiment nicht überschreiten. Darüber hinaus sollte die Summe der zentrenrelevanten Randsortimente 10 % der Gesamtverkaufsfläche des Betriebes nicht überschreiten. Tabelle 19: „Mühlhäuser Liste“ zentrenrelevanter Sortimente Nahrungs- und Genussmittel, inkl. Lebensmittelhandwerk, Getränke, Reformwaren Drogeriewaren, Parfümeriewaren, Kosmetika, Apothekerwaren, Sanitätswaren Blumen, zoologischer Bedarf Papier- und Schreibwaren, Büroartikel Zeitschriften, Bücher, Toto / Lotto Spielwaren, Bastelartikel Oberbekleidung, Wäsche, Wolle, Kurzwaren, Stoffe, sonstige Textilien Schuhe, Lederbekleidung, Lederwaren und Accessoires Sportbekleidung und -schuhe, kleinvolumige Sportartikel Unterhaltungselektronik, Elektrokleingeräte (weiße und braune Ware), Elektrogroßgeräte, Geräte der Telekommunikation Computer, Büroorganisationsmittel, Büro- und Kommunikationstechnik Ton- und Bildträger, Unterhaltungssoftware Heimtextilien, Bettwaren, Gardinen und Zubehör Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Antiquitäten / Kunst Fotogeräte, Videokameras, Fotowaren optische Waren, Hörgeräte Uhren, Schmuck Quelle: GMA-Erhebungen 2008 3. Publikation der Beschlusslage zum Einzelhandelskonzept und aktive Information der Immobilien- und Grundeigentümer sowie Gewerbetreibenden, um Investitionssicherheit bei diesen Zielgruppen herzustellen. 4. Bauplanungsrechtliche Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes. 79 Einzelhandelskonzept Mühlhausen VII Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse Die Untersuchungen im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Mühlhausen kommen zu folgenden wesentlichen Ergebnissen: Im Kerneinzugsgebiet des Einzelhandels der Stadt Mühlhausen leben gegenwärtig ca. 88.930 Personen, davon 41 % im Stadtgebiet (Zone I) und 59 % im überörtlichen Kerneinzugsgebiet (Zone II). Das Kaufkraftvolumen für alle Einzelhandelsbranchen belief sich im Kerneinzugsgebiet 2007 auf ca. 394,8 Mio. €. Davon entfielen ca. 134,1 Mio. € auf den Bereich Nahrungs- und Genussmittel und ca. 260,7 Mio. € auf Nichtlebensmittel. In Mühlhausen selbst beträgt das Kaufkraftvolumen ca. 159,0 Mio. €. In die Kaufkraftberechnungen flossen die mit Bezug auf den Bundesdurchschnitt relativ niedrigen Kaufkraftkennziffern des Untersuchungsraumes mit ein. So verfügt Mühlhausen im Bundesvergleich nur über einen Kaufkraftindex von 82,6 (Bundesdurchschnitt 100,0). In der Zone II des Kerneinzugsgebietes liegt die Spannweite der Kaufkraftkennziffern zwischen 79,2 und 91,0. Für das Jahr 2015 ist innerhalb des Kerneinzugsgebietes ein Kaufkraftvolumen von ca. 371,1 Mio. € zu erwarten. Dieser Wert entspricht gegenüber dem Jahr 2007 einem Rückgang um ca. 6 % und steht v. a. im Zusammenhang mit einem Einwohnerverlust im Kerneinzugsgebiet, der sich gemäß offizieller Prognosen auf ca. 8 % belaufen wird. Der Einzelhandelsbestand in Mühlhausen umfasst 425 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 84.465 m². 126 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 25.445 m² können dem Nahrungs- und Genussmittelsektor zugeordnet werden. Auf den Nichtlebensmittelbereich entfallen 299 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 59.020 m² VK. Die rechnerische Durchschnittsgröße der Betriebe liegt bei 199 m² VK und damit deutlich unterhalb des Bundesdurchschnitts (240 m² VK je Betrieb). 80 Einzelhandelskonzept Mühlhausen In der Mühlhäuser Einkaufsinnenstadt befinden sich zwar 45 % aller Betriebe, sie repräsentieren jedoch nur 25 % der Gesamtverkaufsfläche. In Streu- und Nebenlagen sind 32 % der Gesamtverkaufsfläche etabliert, auf autokundenorientierte Standortlagen entfallen 43 % des Verkaufsflächenbesatzes im Stadtgebiet. Im Geschäftsjahr 2007 erzielte der Mühlhäuser Einzelhandel eine Umsatzleistung von ca. 192,8 Mio. €. Dieser Wert entsprach einer Kaufkraftbindung von 75 %. Unter der Prämisse, dass die im Jahr 2007 in den einzelnen Zonen des Kerneinzugsgebietes erreichten Marktanteile stabil gehalten werden können, wird die Umsatzleistung des Mühlhäuser Einzelhandels im Jahr 2015 bei ca. 180,8 Mio. € liegen. Dieser Wert entspricht im Vergleich mit 2007 einem Rückgang um 6 %. Bis zum Jahr 2015 wurde in Mühlhausen nur ein sehr geringer Verkaufsflächenzusatzbedarf (ca. 340 m²) in den Bereichen Gesundheit / Körperpflege und Bücher / PBS / Spielwaren ermittelt. In allen anderen Warengruppen ist hingegen ein Verkaufsflächenüberhang erkennbar, der wohl auch zu Abschmelzungen im Geschäftsbesatz führen wird. Es ist notwendig, den anstehenden Konzentrationsprozess des Einzelhandels seitens der Stadtverwaltung aktiv zu begleiten, z. B. durch Unterstützung von Betriebsverlagerungen aus Streu- und Nebenlagen in die Einkaufsinnenstadt. Auf Basis eines Kriterienkataloges wurden in Mühlhausen fünf zentrale Versorgungsbereiche (gemäß § 34 BauGB und § 11 BauNVO) identifiziert: ─ „Einkaufsinnenstadt“ ─ Nahversorgungslage „Feldstraße“ ─ Nahversorgungslage „Forstbergstraße“ ─ Nahversorgungslage „Thomas-Müntzer-Straße“ ─ Nahversorgungslage „Wanfrieder Straße“ Unter Berücksichtigung des Einzelhandelsbestandes in diesen Bereichen wurde eine „Mühlhäuser Liste“ mit zentrenrelevanten Sortimenten erstellt. Es wird empfohlen, die Ansiedlung und Erweiterung von Betrieben mit den darin aufgeführten Sortimenten zukünftig nur innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zuzulassen. 81 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Bei der Analyse der zentralen Versorgungsbereiche wurden verschiedene Schwächen ermittelt, die sich zum einen auf die Angebotssituation und zum anderen auf die städtebaulichen und verkehrlichen Rahmenbedingungen beziehen. Darauf aufbauend wurden in Form eines Maßnahmenkataloges Erfolg versprechende Ansätze für die Attraktivierung der Bereiche abgeleitet. Die GMA empfiehlt der Stadt Mühlhausen den Beschluss des Einzelhandelskonzeptes (zentrale Versorgungsbereiche / „Mühlhäuser Liste“ zentrenrelevanter Sortimente) als Grundlage für die Standortentwicklung des Einzelhandels im Stadtgebiet bis 2015. 82 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Karten-, Tabellen-, Abbildungs- und Übersichtsverzeichnis Kartenverzeichnis Karte 1: Wichtige Einkaufslagen und strukturprägende Einzelbetriebe des Einzelhandels in Mühlhausen 29 Karte 2: Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 31 Karte 3: Zentrale Versorgungsbereiche in Mühlhausen im Überblick 61 Karte 4: Zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ 62 Karte 5: Ausgewählte Aufwertungsmaßnahmen im zentralen Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ 67 Karte 6: Einzugsgebiete der Nahversorgungslagen in Mühlhausen 72 Karte 7: Supermärkte, Lebensmitteldiscounter, Verbrauchermärkte und SBWarenhäuser in Mühlhausen 73 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Entwicklung der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels 2000 - 2007 10 Standortanforderungen der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels (Auswahl) 11 Tabelle 3: Einwohnerentwicklung in der Stadt Mühlhausen 2000 – 2007 24 Tabelle 4: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Mühlhausen 2000 – 2006 26 Tabelle 5: Einwohner im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 32 Tabelle 6: Kaufkraft im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 2007 35 Tabelle 7: Einwohner im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 2015 37 Tabelle 8: Kaufkraft im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 2015 38 Tabelle 9: Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in Mühlhausen 40 Tabelle 10: Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in Mühlhausen nach Standortlagen 43 Tabelle 11: Qualitative Bewertung des Mühlhäuser Einzelhandels 45 Tabelle 12: Ausstattungskennziffern des Mühlhäuser Einzelhandels im kommunalen Vergleich 46 Tabelle 13: Geschäftsleerstände in Mühlhausen 47 Tabelle 14: Umsatz des Mühlhäuser Einzelhandels 2007 53 Tabelle 15: Umsatzprognose für den Mühlhäuser Einzelhandel im Jahr 2015 55 Tabelle 16: Verkaufsflächenbedarf in Mühlhausen bis 2015 56 Tabelle 2: 83 Einzelhandelskonzept Mühlhausen Tabelle 17: Tabelle 18: Tabelle 19: Kriterien der Identifikation und Klassifikation zentraler Versorgungsbereiche in Mühlhausen 59 Maßnahmenkatalog zur Aufwertung des zentralen Versorgungsbereiches „Einkaufsinnenstadt“ 68 „Mühlhäuser Liste“ zentrenrelevanter Sortimente 79 Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel 1980 – 2008 3 Abb. 2: Entwicklung von Shopping-Centern in Deutschland 1965 – 2008 5 Abb. 3: Entwicklung des deutschen Einzelhandelsumsatzes 1998 – 2008 6 Abb. 4: Betriebe und Verkaufsflächen des deutschen Lebensmitteleinzelhandels 1997 – 2007 6 Abb. 5: Marktanteile der Betriebstypen des Einzelhandels in Deutschland 7 Abb. 6: Entwicklung der Lebensmitteldiscounter in Deutschland 1991 – 2007 10 Abb. 7: Entwicklung des privaten Verbrauchs und Einzelhandelsumsatzes in Deutschland 1997 – 2007 12 Abb. 8: Entwicklung des privaten Verbrauchs in Deutschland 1990 / 2010 12 Abb. 9: Konsumtrends im Zusammenhang mit der Ausbildung des „hybriden“ Verbrauchers 14 Abb. 10: Veränderung der Altersstruktur in Mühlhausen 1997 – 2007 25 Abb. 11: Entwicklung der Übernachtungen in Mühlhausen 1997 – 2007 27 Abb. 12: Betriebsgrößenklassen des Einzelhandels in Mühlhausen 41 Abb. 13: Verkaufsflächenanteile der Mühlhäuser Einkaufsinnenstadt an der Gesamtstadt 42 Zentrenpässe Zentrenpass 1: Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungslage „Feldstraße“ 74 Zentrenpass 2: Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungslage „Forstbergstraße“ 75 Zentrenpass 3: Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungslage „ThomasMüntzer-Straße“ 76 Zentrenpass 4: Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungslage „Wanfrieder Straße“ 77 Übersichtsverzeichnis Übersicht 1: Zielkonflikte zwischen unternehmerischem Standortwahlverhalten und einer an städtebaulichen Leitbildern orientierten Stadtplanung 16 84