nr. 79 n „islandhof köbach“ - Gemeinde Neunkirchen

ENTWURF
BEBAUUNGSPLAN
NR. 79 N „ISLANDHOF KÖBACH“
GEMEINDE NEUNKIRCHEN-SEELSCHEID
RHEIN-SIEG-KREIS
NORDRHEIN-WESTFALEN
TEXTLICHE FESTSETZUNGEN UND
ERLÄUTERUNG DER PLANUNGSZIELE
IN DER FASSUNG FÜR
DIE FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG DER BEHÖRDEN UND
SONSTIGEN TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE GEM. § 4 ABS. 1 BAUGB
BEARBEITUNGSSTAND: 4. DEZEMBER 2014
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Lageübersicht
Plangebiet
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Auszug aus der Grundkarte
Luftbildausschnitt
Quelle: Geoportal NRW
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Textliche Festsetzungen
1.
Art der baulichen Nutzung (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
Auf der in der Planurkunde als Sonstiges Sondergebietes SO (Hotel) festgesetzten Fläche sind zulässig:

Betriebe des Beherbergungsgewerbes

Schank- und Speisewirtschaften

Wohnungen für Betriebsinhaber, Betriebsleiter und Betriebspersonal,
die gegenüber der Hauptnutzung in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind. Solche Wohnungen sich auch als eigenständige
Wohngebäude zulässig.
Auf der in der Planurkunde als Sonstiges Sondergebietes SO (Pferdehof) festgesetzten Fläche sind zulässig:
2.

Anlagen zur Haltung von Pferden wie z.B. Stallgebäude, Lagerräume
für Futtermittel und Maschinen, Lagerflächen für Mist

untergeordnete Anlagen zur Haltung sonstiger Tierarten
Maß der baulichen Nutzung (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
Für die in der Planurkunde als Sonstiges Sondergebietes SO (Hotel) festgesetzte Fläche wird als Maß der baulichen Nutzung festgesetzt:
Grundflächenzahl
Höhe baulicher Anlagen
GRZ = 0,6
max. 224,0 m üNN
Für die in der Planurkunde als Sonstiges Sondergebietes SO (Pferdehof) festgesetzte Fläche wird als Maß der baulichen Nutzung festgesetzt:
Grundflächenzahl
Höhe baulicher Anlagen
GRZ = 1,0
max. 218,0 m üNN
Auf der in der Planurkunde als Sonstiges Sondergebietes SO (Pferdehof) festgesetzten Fläche darf die zulässige Grundfläche nur maximal zu 50 % durch
Gebäude ausgeschöpft werden.
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3.
Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
(gem. § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
Es wird keine Bauweise festgesetzt. Die maximale Gebäudelänge richtet sich
nach den Baugrenzen.
Überschreitungen der festgesetzten Baugrenzen um bis zu 1,00 m innerhalb
der festgesetzten Sondergebietsflächen können als Ausnahme zugelassen
werden.
Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze (einschließlich Carports) sind auf
den festgesetzten Sondergebietsflächen auch außerhalb der Baugrenze zulässig.
4.
Private Grünflächen (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)
Auf der in der Planurkunde festgesetzten privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Reitanlagen“ sind zweckgebundene baulichen Anlagen bis zu
einem Flächenanteil von 1/3 zulässig, sofern der Baumbestand (Bäume mit
mehr als 30 cm Stammumfang, gemessen 1 m über dem Boden) dadurch
nicht beeinträchtigt wird. Zweckgebundene bauliche Anlagen können u.a.
sein:





befestigte Zugänge/Zufahren
Ovalbahn, Dressurplatz (ggf. auch überdacht), Longierplatz
Unterstände für Pferde
Zaunanlagen und Absperrungen
Lagerräume bis insgesamt max. 25 cbm umbautem Raum und befestigte Lagerplätze bis insgesamt max. 50 qm
 Zuschauertribünen
Auf der in der Planurkunde festgesetzten privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Pferdehaltung“ sind zweckgebundene baulichen Anlagen bis zu
einem Flächenanteil von 1/5 zulässig, sofern der Baumbestand (Bäume mit
mehr als 30 cm Stammumfang, gemessen 1 m über dem Boden) dadurch
nicht beeinträchtigt wird. Zweckgebundene bauliche Anlagen können u.a.
sein:
 befestigte Zugänge/Zufahren
 Zaunanlagen und Absperrungen
 Unterstände für Pferde
 Unterstände/Ställe für sonstige Tierarten
 Lagerräume bis insgesamt max. 50 cbm umbautem Raum und befestigte Lagerplätze bis insgesamt max. 250 qm
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5.
Erhaltung von Bäumen und Sträuchern
(gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB)
Auf den in der Planurkunde festgesetzten privaten Grünflächen mit der Umgrenzung „Erhaltung von Bäumen und Sträuchern“ sind Bäume mit mehr als
30 cm Stammumfang, gemessen 1 m über dem Boden, dauerhaft zu erhalten
und ggf. bei Baumaßnahmen fachgerecht zu schützen.
Das Fällen solcher Bäume ist nur aus Gründen der Verkehrssicherungspflicht
unter Beachtung artenschutzrechtlicher Belange zulässig. Für gefällte Bäume
sind innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Ersatzpflanzungen von heimischen standortgerechten Laubbäumen mit einem Stammumfang
von mindestens 18-20 cm, gemessen 1 m über dem Boden, durchzuführen.
Bei der Beseitigung von Gehölzen ist der § 39 BNatSchG zu beachten (keine
Rodung von Gehölzen in der Zeit vom 1. März bis 30. September).
Hinweise
Auftreten von Bodenfunden oder –befunden
Auf die §§ 15 und 16 DSchG NW wird verwiesen. Beim Auftreten archäologischer Bodenfunde oder –Befunde ist die Gemeinde als Untere Denkmalbehörde oder das LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland, Außenstelle
Overath, Gut Eichthal, An der B 484, 51491 Overath, Tel. 02206/9030-0,
Fax 02206/9030-22 unverzüglich zu informieren. Bodendenkmal und Fundstelle sind zunächst unverändert zu erhalten. Die Weisung des LVR-Amtes für
Bodendenkmalpflege für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten.
Satzung über die Entwässerung der Grundstücke und den Anschluss an
die öffentlichen Abwasseranlagen
Die Beseitigung des Schmutz- und Niederschlagswassers wird durch die am
29. November 2006 erlassene Satzung, zuletzt geändert am 24.02.2014
über die Entwässerung der Grundstücke und den Anschluss an die öffentlichen Abwasseranlagen der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid in Verbindung
mit dem Landeswassergesetz NRW geregelt.
Für die Ableitung des Schmutzwassers aus dem Sondergebiet „Hotel“ besteht
ein Anschluss an das öffentliche Kanalnetz. Niederschlagswasser verbleibt im
Plangebiet. Es versickert überwiegend über die belebte Bodenzone oder wird
als unbelastetes Dachwasser dem vorhandenen Teich zugeführt.
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Bodenverunreinigungen, bauschutthaltiger oder organoleptischer Bodenaushub
Werden bei Baumaßnahmen verunreinigte Bodenhorizonte angetroffen, ist
unverzüglich das Amt für technischen Umweltschutz beim Rhein-Sieg-Kreis
(Tel. 02241/13-0) zu informieren und alle weiteren Maßnahmen und ggf.
Untersuchungen sind mit dem Amt für technischen Umweltschutz abzustimmen.
Bei der Entsorgung von Aushubmaterialien mit schädlichen Verunreinigungen
sind die abfallrechtlichen Bestimmungen zu beachten.
Bauschutthaltige oder organoleptisch auffällige Bodenmaterialien (z.B. aus
Bodenauffüllungen) sind ordnungsgemäß zu entsorgen. Die Entsorgungswege
und die Entsorgungsanlage sind vor der Abfuhr dem Sachgebiet „Gewerbliche Abfallwirtschaft“ des Rhein-Sieg-Kreises anzuzeigen. Ggf. ist eine wasserrechtliche Erlaubnis für eine Einbaustelle vorzulegen.
Umgang mit Oberboden
Beim Umgang mit Oberboden (Mutterboden) sind die Vorgaben nach § 202
BauGB, § 18 BBodSchV und DIN 18915 (Bodenarbeiten für vegetationstechnische Zwecke) zu beachten.
Artenliste für Baumpflanzungen und Ersatzpflanzungen für gerodete/gefällte Bäume
Stieleiche
Winterlinde
Vogelkirsche
Bergahorn
Eberesche
Hainbuche
Feldahorn
Wildapfel
(Querus robur)
(Tilia cordata)
(Prunus avium)
(Acer pseudoplatanus)
(Sorbus aucuparia)
(Carpinus betulus)
(Acer campestre)
(Malus sylvestris)
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Erläuterung der Planungsziele und -inhalte
Der Islandhof Köbach ist zwar im Flächennutzungsplan als Sondergebiet „Freizeit
und Erholung“ mit zusätzlichen Grünflächen als Reitsportanlage dargestellt, es gibt
außer einzelnen Baugenehmigungen für Teile der Anlage jedoch kein verbindliches
Planungsrecht, mit dem der dauerhafte Fortbestand und eine bedarfsgerechte Weiterentwicklung gesichert werden kann.
Die Gemeinde hat daher in ihrer Sitzung am 26.11.2014 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 79 N „Islandhof Köbach“ beschlossen.
Der Bebauungsplan soll verbindlich regeln, was und in welchem Umfang im Sinne
des Flächennutzungsplanes als Bestandteile der Freizeit- und Erholungsnutzung sowie
der Reitsportanlage zulässig sein soll. Zudem soll der Bebauungsplan die vorhandenen Anlagen berücksichtigen und, soweit dafür noch keine Genehmigungen vorliegen, das entsprechende Planungsrecht für Genehmigungen gewährleisten.
In der Planung sind neben zwei Sondergebietsflächen und privaten Verkehrswegen
und einem Parkplatz im Wesentlichen private Grünflächen festgesetzt. Der Planung
liegt eine Bestandsvermessung zu Grunde, die alle baulichen Anlagen erfasst und
u.a. die Grenzen der privaten Erschließungsanlagen vorgibt, die in der Planzeichnung als Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung festgesetzt sind.
Bei den Sondergebietsflächen handelt es sich um die Bereiche des Plangebietes, die
überwiegend baulich genutzt und geprägt sind. Auf dem Sondergebiet „Hotel“ besteht bereits eine Hotelanlage, die in ihrem Fortbestand gesichert werden soll. Neben
dem Hotelbetrieb ist auch Gastronomie sowie betriebliches Wohnen einschließlich
Mitarbeiterwohnungen zulässig. Baugrenzen und Grundflächenzahl (0,6) räumen
dem vorhandenen Gebäude einen angemessenen Entwicklungsspielraum ein und
sind nicht eng auf den baulichen Bestand beschränkt. Die zulässige Höhe baulicher
Anlagen entspricht etwa der bestehenden Gebäudehöhe.
Das Sondergebiet „Pferdehof“ umfasst ein vorhandenes Stallgebäude einschließlich
angrenzend befestigter Freiflächen und einer Lagerfläche für Pferdemist. Da an dieser Stelle die bauliche Nutzung besonders ausgeprägt ist, wurde der Bereich als Sondergebiet „Pferdehof“ aus der umliegenden Festsetzung als private Grünfläche ausgenommen. Der Stall und die befestigten Freiflächen würden einer Ausweisung als
Grünflächen letztlich nicht gerecht, da die baulichen Anlagen zur Pferdehaltung die
Grünstrukturen in dem umgrenzten Bereich deutlich überwiegen. Da diese Sondergebietsfläche auf bestehende bauliche Anlagen beschränkt ist, wird die Grundflächenzahl mit 1,0 festgesetzt, wobei Gebäude maximal 50 % der baulichen Nutzung
ausmachen dürfen. Zusammen mit der festgesetzten Gebäudehöhe wird dem Pferdestall ein angemessenere Spielraum für Erweiterungen eingeräumt.
Bei den Grünflächen „Reitanlagen“ und „Pferdehaltung“ sind die vorhandenen baulichen Anlagen mit bis zu 1/3 bzw. 1/5 der jeweiligen Gesamtfläche deutlich untergeordnet, so dass diese Flächen insgesamt den Charakter einer Grünfläche wahren
können. Die auf den Grünflächen bestehenden baulichen Anlagen sollen künftig
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planungsrechtlich zulässig sein, sofern der Baumbestand dadurch nicht gefährdet
oder zerstört wird. Der Bebauungsplan lässt in dem genannten Rahmen durchaus
Veränderung der Anlagen zu, da diese im Bebauungsplan räumlich innerhalb der
Grünflächen nicht fixiert werden.
Auf der Grünfläche „Reitanlagen“ dürfen dem Bestand entsprechend befestigte Zugänge/Zufahren, eine Ovalbahn, ein Dressurplatz (ggf. auch überdacht), ein Longierplatz, Unterstände für Pferde, Zaunanlagen und Absperrungen, Lagerräume bis
insgesamt max. 25 cbm umbautem Raum und befestigte Lagerplätze bis insgesamt
max. 50 qm sowie Zuschauertribünen errichtet werden. Der Anteil solcher Anlagen
an der Grünfläche darf maximal 1/3 betragen, um den Gesamteindruck einer Grünfläche zu wahren.
Auf der Grünfläche „Pferdehaltung“ sind dem Bestand entsprechend befestigte Zugänge/Zufahren, Zaunanlagen und Absperrungen, Unterstände für Pferde, Unterstände/Ställe für sonstige Tierarten, Lagerräume bis insgesamt max. 50 cbm umbautem Raum und befestigte Lagerplätze (u.a. als (Heu-)Ballenlager) bis insgesamt max.
250 qm zulässig. Der Anteil baulicher Anlagen an der Grünfläche darf hier maximal
1/5 betragen.
Aus Arten- und Naturschutzgründen ist der Baumbestand zu erhalten und zu sichern.
Die Bereiche mit ausgeprägtem Gehölzbestand sind in der Planzeichnung mit einer
Umgrenzung für die Gehölzerhaltung versehen und teilweise zusätzlich als Parkanlage ausgewiesen, wo innerhalb der Gehölze keine baulichen Anlagen vorhanden
sind. Bäume dürfen nur gefällt werden, wenn dies aus Gründen der Verkehrssicherung erforderlich ist. Dann sind zudem entsprechende Ersatzpflanzungen vorzunehmen. Beim Entfernen von Gehölzen ist der § 39 BNatSchG zu beachten, der eine
Rodung von Gehölzen in der Zeit vom 1. März bis 30. September ausschließt oder
an eine Ausnahmegenehmigung der zuständigen Naturschutzbehörde bindet.
Zusammenfassend soll der Bebauungsplan den planungsrechtlichen Zulässigkeitsrahmen für die Genehmigung der gesamten Anlage schaffen und dabei angemessene Entwicklungsmöglichkeiten einräumen, ohne den Gesamteindruck der gut durchgrünten parkartigen Anlage zu verändern und den prägenden Gehölz- bzw.
Baumbestand einschließlich dessen Lebensraumfunktionen für Wildtiere in Frage zu
stellen. Arten- und naturschutzrechtliche Belange sollen von der Planung unberührt
bleiben. Erhebliche und nachhaltige Eingriffe in Boden, Natur und Landschaft durch
neue bauliche Anlagen sollen nicht zugelassen werden. Eine detaillierte Darstellung
und Bewertung der Umweltbelange in Form des Umweltberichtes erfolgt im weiteren
Verfahren bis zur Offenlage.
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Entwickeln aus dem Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid stellt das Plangebiet überwiegend als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Reitsportanlage“ dar.
Der Teilbereich des Hotels ist als Sondergebiet „Freizeit und Erholung“ ausgewiesen.
Darstellung mit Flächennutzungsplan
Der Bebauungsplan übernimmt die Darstellungen des Flächennutzungsplanes weitgehend als entsprechende Gebietsarten in die verbindliche Bauleitplanung. Lediglich
der Bereich des Pferdestalls in einer Größe von 38 x 41 m wird als zusätzliches Sondergebiet „Pferdehof“ festgesetzt, da eine solche Bebauung nicht dem gerecht wird,
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was innerhalb einer Grünfläche zulässig sein sollte. Auf Grund der geringen Flächengröße des Sondergebietes „Pferdehof“ und dem Darstellungsmaßstab des Flächennutzungsplanes kann der Bebauungsplan dennoch im Sinne des § 8 Abs. 2
BauGB als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt gewertet werden. Der Pferdehof
ist ein wesentlicher Bestandteil der Pferdehaltung und Voraussetzung für die im Flächennutzungsplan ausgewiesene Reitsportanlage.