Das AG Mitte, die Mietnomaden und das

Recht & Praxis
Recht&Praxis
davon, daß diese Mieter mit der ihnen
anvertrauten Wohnung oftmals nicht
gerade pfleglich umgehen und die Wohnung, wohl wissend, daß man sowieso
nicht bezahlen kann und wird, fahrlässig
oder sogar vorsätzlich beschädigen,
bleibt dem Vermieter der Mietausfall, der
sich bei der Arbeitsweise der Berliner
Justiz durchaus auf ein Jahr summieren
kann.
2. Ein Beispiel aus dem
Amtsgericht Mitte
räungsverfahren dauern in berlin viel zu lange
Das AG Mitte, die Mietnomaden
und das staatliche Gewaltmonopol
Von RA ALBRECHT FEUERLEIN
1. Der „ganz normale“
Mietnomade
Kürzlich wurde ein Mietbetrüger hier
in Berlin zu der doch beträchtlichen
Freiheitsstrafe von fünf Jahren und acht
Monaten verurteilt. Es handelte sich
dabei allerdings um einen krassen Fall:
Der Mieter war mit falschen Papieren
aufgetreten und hatte mit dieser Hilfe in
ganz Deutschland unter falschem Namen
zahlreiche Geschäfte getätigt.
Der „normale Mietnomade“ tritt durchaus
unter seinem eigenen Namen auf. Er
macht, soweit man das beurteilen kann,
einen seriösen Eindruck. Sein Personalausweis ist in Ordnung, stammt aber
oft von auswärts. Er unterschreibt den
Mietvertrag, bekommt den Schlüssel und
bezahlt weder Miete noch die Kaution.
Dem vorsichtigen Vermieter, der wenigstens verlangt, daß die erste Kautionsrate
bezahlt ist, präsentiert er einen gefälschten Überweisungsbeleg. Hinterher stellte
sich heraus, daß der Mietnomade die
eidesstattliche Versicherung („Offenbarungseid“) schon längst abgegeben
hat, aber nicht unter der Adresse, die in
seinem Personalausweis eingetragen
war.
Auch solche Mietnomaden werden vom
Amtsgericht Tiergarten wegen Betrugs
bestraft. Das hilft dem Vermieter, der
keinerlei Zahlungen erhalten hat, jedoch
nichts. Dem Mietnomaden fällt freiwilliger
Auszug nach Kündigung oder während
des laufenden Gerichtsverfahrens nicht
ein, denn er hat keine Alternative außer
der Untersuchungshaft. Abgesehen
Das Grundeigentum
524
l Erhebung der Räumungsklage Ende
März.
l Kostenrechnung des Gerichts geht
am 15. April ein. Gerichtskosten
werden sofort überwiesen.
l Das Amtsgericht Mitte beraumt Termin zur mündlichen Verhandlung auf
den 5. Juli an. Der Mieter erkennt in
dieser Verhandlung den Räumungsanspruch an.
l Die vollstreckbare Ausfertigung
des Räumungsurteils geht beim
Rechtsanwalt des Vermieters am
22. Juli ein und am selben Tag an
den zuständigen Gerichtsvollzieher
zur Zwangsräumung.
l Der zuständige Gerichtsvollzieher
beraumt Termin zur Zwangsräumung
auf den 22. Oktober an.Vorstellungen
bei den zuständigen Aufsichtsbehörden wegen dieses langen Zeitraums
bleiben erfolglos. Der Mieter wird am
22. Oktober geräumt.
Wohlgemerkt: Es kann schneller gehen,
es kann aber auch noch langsamer
gehen. Dafür reicht schon, daß der zuständige Richter im Urlaub ist. Mancher
Mieter erreicht durch geschickte Verteidigung gegen die Räumungsklage weiteren
Aufschub. Dafür genügt es schon, daß
der Mieter Klageabweisung beantragt.
Dann muß ein Endurteil gefällt werden,
von dem die vollstreckbare Ausfertigung
erst erteilt wird, wenn Tatbestand und Entscheidungsgründe abgesetzt sind (§ 317
II 1 ZPO), was Monate dauern kann.
Nr. 9/2005
Recht & Praxis
3. Der Schaden
des Vermieters
Eine Wohnung, die erst noch zwangsgeräumt werden muß, kann nicht zur
Weitervermietung annonciert werden,
denn wie soll eine solche Wohnung besichtigt werden? Dazu kommt noch, daß
meistens Reparaturarbeiten notwendig
sind. D. h., daß die Wohnung in unserem
Beispiel ab dem 1. Dezember neu vermietet werden kann. Der Mietausfall beträgt
somit acht Monate. Dazu kommen noch
die ersten beiden Mieten, denn der Wohnungsmieter kann wegen Mietrückstands
erst gekündigt werden, wenn die zweite
Miete in Folge nicht eingetroffen ist, § 569
III BGB. Das bürgerliche Recht und die Arbeitsweise der Berliner Justiz führen also
dazu, daß der Vermieter einen Schaden
von zehn Monatsmieten plus eventuellen
Reparaturkosten erleidet, der von einem
kriminellen Betrüger im allgemeinen nie
wieder ersetzt werden wird.
4. Wie kann der Vermieter
sich davor schützen?
könnte daran gedacht werden,
A Es
dem Mieter die Wohnungsschlüssel erst zu geben, wenn die erste Miete
bezahlt ist. Das scheitert aber daran,
daß die erste Miete nach dem Gesetz
erst am 3. Werktag des Monats fällig ist,
§ 556 b I BGB. Damit ist der Vermieter
mit der Überlassung der Mietsache
vorleistungspflichtig1) und darf, wenn
man es recht besieht, die Schlüssel
nicht bis zur Bezahlung der ersten Miete
zurückbehalten.
B Es könnte daran gedacht werden,
in den Mietvertrag zu schreiben,
daß die Miete oder wenigstens die erste
Miete abweichend von § 556 b I BGB
am Monatsersten zu bezahlen ist. Dann
kann der Vermieter die Überlassung der
Wohnungsschlüssel von der Bezahlung
der ersten Miete abhängig machen.
Obwohl diese Klausel zulässig ist2) und
eigentlich nur empfohlen werden kann,
ist sie bisher in den Formularverträgen
selten anzutreffen.
C Häufiger anzutreffen sind Klauseln,
daß die Wohnungsschlüssel oder
die Mietsache erst nach Zahlung der
ersten Miete übergeben werden. Diese
werden von manchen als unzulässig
angesehen, was auf einer Entscheidung
des LG München I3) beruht. Durch die
Schuldrechtsreform von 2001 wurde
die Fälligkeit aber vom ersten Tag des
Folgemonats auf den dritten Werktag
des laufenden Monats vorverlegt. Ob die
Nr. 9/2005
genannte Entscheidung daher noch Fortgeltung beanspruchen kann, ist fraglich,
insbesondere also, ob die Vorverlegung
der Fälligkeit auf den ersten Tag des
Monats ebenfalls zulässig sein soll4).
D Der Mieter schuldet das erste
Drittel (§ 551 b II) der Kaution „zu
Beginn des Mietverhältnisses“. Der Vermieter darf daher die Herausgabe der
Wohnungsschlüssel verweigern, wenn
der Mieter nicht wenigstens das erste
Drittel der Kaution bezahlt hat5). Wenn
der Mieter als Sicherheit eine Bürgschaft
stellen soll, muß die Bürgschaftserklärung vorliegen.
E Gleich, ob es sich um die erste
Miete oder um die erste Kautionsrate handelt: Beteuerungen des Mieters,
er habe schon überwiesen, sind bloße
Beteuerungen. Angeblich ausgedruckte
Internet-Überweisungen sind genauso
wertlos wie Kopien angeblicher Überweisungsbelege. Angeblich auf den Kopien
angebrachte Quittungsstempel der Bank
sind schwer kontrollierbar. Merke: „Nur
Bares ist Wahres“.
Man kann vom Mieter verlangen,
daß er von dem angeblichen
früheren Vermieter eine Bestätigung
beibringt, wann er ausgezogen ist und
daß er schuldenfrei ist. Das kann helfen.
Wirklich betrügerische Mieter werden
aber möglicherweise eine gefälschte
Bestätigung beibringen.
F
G Das gilt erst recht für Arbeits- und
Einkommensbescheinigungen.
Abgesehen davon, daß auch hier
Briefköpfe und Unterschriften gefälscht
werden können und auch gefälscht
werden, ist Papier bekanntlich geduldig.
In manchen Branchen ist man „kreativ“
und bestätigt „wunschgemäß gern“, daß
eine bestimmte Person in der letzten Zeit
als freier Mitarbeiter bestimmte Summen
verdient hat und ihr „weitere Aufträge in
Aussicht gestellt“ seien.Aber was beweist
das für Gegenwart und Zukunft? Wer will
beweisen, daß die Auskunft falsch war
und den angeblichen Arbeitgeber auf
Schadensersatz verklagen?
H Auskunfteien können hilfreich sein.
Ihr Datenbestand ist aber oft um
Monate veraltet.
1) Münchner Kommentar-Artz § 556 b Rdn. 6
2) Münchner Kommentar-Artz § 556 b Rdn. 15; Palandt-Weidenkaff § 556 b Rdn. 3; BGHZ 127, 245
3) WM 94, 370
4) s. o. Rdn. 2
5) Palandt-Weidenkaff § 551 Rdn. 5; Münchner
Kommentar-Schilling § 551 Rdn. 16
Das Grundeigentum
525
Recht & Praxis
Das amtliche Schuldnerverzeichnis nach § 915 ZPO ist öffentlich
und kostenlos. Schriftliche Anfragen hier
in Berlin sind wegen der Bearbeitungsdauer (nicht unter einem Monat) für unsere Zwecke hier sinnlos. Man kann aber
während der üblichen Geschäftsstunden
ins Gericht gehen und sich dort sofort
eine Auskunft geben lassen.
Man muß nicht einmal zu dem Gericht
gehen, wo der Schuldner früher gewohnt
hat; jedes Amtsgericht in Berlin gibt die
Auskunft für ganz Berlin. Man muß nur
angeben, daß die Auskunft benötigt wird,
um „wirtschaftliche Nachteile“ (= die
Vermietung an einen insolventen Mieter)
zu vermeiden. Außerdem muß man eine
Berliner Adresse der gesuchten Person
angeben.
Zweckmäßig ist auch das Geburtsdatum, da die Auskunft dann unabhängig
von der Adresse gegeben wird. Wenn
der Mieter in seinem Personalausweis
eine auswärtige Adresse hat, kann man
bei dem dort zuständigen Amtsgericht
anfragen. Die Bearbeitungsdauer bei
den verschiedenen deutschen Amtsgerichten ist allerdings unterschiedlich
und beträgt zwischen wenigen Tagen
und Monaten.
Zur Beschleunigung empfiehlt sich die
Anfrage per Telefax, per eMail ist zwecklos. Wenn der Mieter im Schuldnerverzeichnis eingetragen ist, kann man davon
ausgehen, daß er zahlungsunfähig und
insolvent ist. Wenn so jemand nicht eine
schriftliche Bestätigung eines Sozialleistungsträgers für die Miete beibringt, ist
die Vermietung an ihn riskant.
Umgekehrt gilt das leider nicht: Daß
keine Eintragung vorhanden ist, besagt
erfahrungsgemäß nicht unbedingt, daß
die betreffende Person zahlungsfähig ist.
Trotzdem: Eine Anfrage beim Berliner
Schuldnerverzeichnis kostet nicht sehr
viel Mühe und ist sehr viel besser als
fragwürdige Arbeits- und Einkommensbescheinigungen.
I
5. Was kann der
Vermieter tun, um die
Bearbeitung bei Gericht
zu beschleunigen?
Man kann mit der Einreichung der
A Räumungsklage einen Scheck
über die Gerichtskosten beifügen. Das ist
allerdings riskant, denn der Scheck kann
bei der Post oder bei Gericht in falsche
Hände geraten (was bei Berliner Behörden auch schon passiert ist). Immerhin
handelt es sich, je nach Höhe der Miete,
um Beträge in der Größenordnung von
mehreren 100 €.
B Man kann versuchen, das Akten-
zeichen bei Gericht telefonisch
zu erfragen, um die Gerichtskosten
sofort zu überweisen. Das stößt bei den
zuständigen Bediensteten allerdings auf
blankes Unverständnis, wenn man dort
überhaupt jemanden telefonisch erreicht.
Beim Amtsgericht Schöneberg dauert es
zum Teil sechs Wochen, bis der eingegangenen Klage überhaupt ein Aktenzeichen
zugeteilt ist. In der Zeit liegt die Akte nur
auf irgendeinem Stapel.Wenn man Glück
hat und die notwendige Hartnäckigkeit
aufbringt, kann man die Sache mit dieser
telefonischen Nachfrage um etwa eine
Woche beschleunigen.
C Es ist zwar prozessual zulässig,
die Räumungsklage mit der Klage auf Zahlung der laufenden Miete
zu verbinden6). Das verkompliziert die
Sache jedoch. Es genügt schon, daß die
Miethöhe, z. B. wegen zwischenzeitlicher
Mieterhöhungen, nicht peinlich genau
vorgetragen werden kann, und schon
bleibt der ganze Prozeß stecken. Es empfiehlt sich also nicht, den Räumungsanspruch mit anderen Streitgegenständen
zu häufen.
D Selbstverständlich zahlt man die
Gerichtskosten so schnell wie
möglich ein, beantragt noch am Tag der
mündlichen Verhandlung die Erteilung
einer vollstreckbaren Ausfertigung des
Räumungsurteils usw.
kann versuchen, den Richter
E Man
unter Darlegung der finanziellen
Verhältnisse des Mieters und der Umstände des Vertragsschusses zu überzeugen,
daß es sich hier um einen Einmietbetrug
handelt, und ihn damit dazu zu bringen,
die Akte nicht um zwei Monate zu verfristen. Die Richter neigen aber aus gutem
Grund dazu, alle Räumungsklagen gleich
zu behandeln, so daß dieses Vorgehen
nur in Einzelfällen Erfolg haben wird.
Das Grundeigentum
526
Wenn man nicht damit rechnet,
daß der Mieter auf die Kündigung
kurzfristig freiwillig auszieht, könnte man
daran denken, die Räumungsklage sofort
zu erheben, wenn der Mieter gekündigt
wird. Das birgt aber ein Risiko: Ein erheblicher Teil der Rechtsprechung meint,
daß der Vermieter nach der Kündigung
etwa zwei Wochen warten muß, ob der
Mieter auszieht, und erst dann die Räumungsklage erheben kann. Wenn der
Vermieter die Räumungsklage trotzdem
gleichzeitig mit der Kündigung erhebt,
kann der Mieter sie unter Verwahrung
(„Protest“) gegen die Kostenlast anerkennen7). Dann bekommt der Vermieter
zwar schnell ein Räumungsurteil, muß
aber sämtliche Prozeßkosten tragen.
M.E. ist das Risiko aber gering: Wenn
der Mieter zahlungsunfähig ist, bleibt der
Vermieter ohnehin auf seinen Anwaltskosten und den Gerichtskosten sitzen. Das
Anerkenntnisurteil hat sogar noch den
Vorteil, daß statt drei Gerichtsgebühren
nur eine verbraucht wird. Dieses Kostenrisiko wird daher nur dann relevant, wenn
der Mieter einen Anwalt nimmt, bloß um
unter Verwahrung gegen die Kostenlast
anerkennen zu lassen. Das ist denkbar,
aber eher unwahrscheinlich.
F
6. Was sind die Gründe für
die derartig lange
Bearbeitungsdauer bei
der Berliner Justiz?
A Obwohl man sich vorstellen müßte,
daß die verschiedenen Berliner
Amtsgerichte, im Verhältnis zum Geschäftsanfall, in quantitativer und qualitativer Hinsicht gleich gut (oder schlecht)
mit Personal ausgestattet sind, ist die
Bearbeitungsdauer sehr unterschiedlich.
Auch erfahrene Mitarbeiter aus der Justizverwaltung sagen zu diesem Phänomen,
daß sie sich diese Unterschiede nicht
oder nur sehr eingeschränkt erklären
können. Man muß dazu auch sagen, daß
die ordentlichen Gerichte in Berlin im
allgemeinen nicht exorbitant langsam ar-
6) BGH NJW 2003, 1395 = WM 2003, 280 = GE
2003, 320
7) Kinne/Schach Rdn. 284 m.w.Nachw.
Nr. 9/2005
Recht & Praxis
beiten, Kollegen berichten aus München
durchaus ähnliche Bearbeitungszeiten.
B Was hier in Berlin besonders
langsam funktioniert, ist das
Gerichtsvollzieherwesen. Eine Bearbeitungsdauer von drei Monaten wie
in dem eingangs vorgestellten Beispiel
liegt nicht viel über dem Berliner Durchschnitt. Der in diesem Fall zuständige
Gerichtsvollzieher ist oft krank, so daß
Rückstände auflaufen. Die Gerichtsvollzieher sind an sich nicht überlastet,
und die Zustände haben sich seit den
Nachwendezeiten, wo sie sehr schlecht
waren, erheblich verbessert. Inzwischen
wurden zahlreiche Gerichtsvollzieher
eingestellt, so daß der Geschäftsanfall
pro Gerichtsvollzieher in den letzten zehn
Jahren um fast ein Drittel gesunken ist8).
Warum das Gerichtsvollzieherwesen in
Berlin insgesamt so langsam arbeitet
und Zwangsräumungen doppelt so lange
dauern wie z. B. in Leipzig, ist daher nicht
recht erklärlich.
C Nicht zuletzt leisten sich zahlreiche
Richter an Berliner Amtsgerichten
die Eigenheit, daß sie eingehende Räumungsklagen, verkürzt ausgedrückt,
zwei Monate lang überhaupt nicht bearbeiten. Dies hängt damit zusammen,
daß der Mieter gem. § 569 III BGB das
Recht hat, die Räumung binnen der
sog. „Schonfrist“ von zwei Monaten
nach Zustellung der Räumungsklage
durch Bezahlung der Rückstände oder
Einschaltung eines Sozialleistungsträgers abzuwenden. Zahlreiche Berliner
Richter verfahren daher so, daß sie
Termin zur mündlichen Verhandlung
erst zwei Monate nach Zustellung der
Räumungsklage anberaumen, obwohl
frühere Termine zur Verfügung stehen
würden.Wenn, was prinzipiell zulässig ist,
ein schriftliches Vorverfahren stattfindet
und der Mieter keine Verteidigungsanzeige abgibt, wird mitnichten nach
Ablauf der gesetzlichen 2-Wochen-Frist
Versäumnisurteil erlassen, sondern die
Akte einfach zwei Monate weggelegt.
Wenn der Mieter dann später doch
noch eine Verteidigungsanzeige abgibt,
bekommt der Vermieter vorerst gar kein
Räumungsurteil, bestenfalls bekommt er
sein Räumungsurteil zwei Monate später.
Im allgemeinen fällt das dem Vermieter
und seinem Rechtsanwalt gar nicht auf.
Daß die Sache so lange dauert, wird auf
die in Berlin leider gewohnte Verfahrensdauer geschoben.
8) telefonische Mitteilung aus der Senatsverwaltung
vom 17.3.2005
Nr. 9/2005
Das Grundeigentum
527
Recht & Praxis
7. Ist diese Vorgehensweise
der Berliner Amtsrichter
zulässig?
A Angesichts der umfassenden Be-
deutung der Mietwohnung für weite
Bevölkerungskreise, die ja auch vom
BVerfG vielfach hervorgehoben wurde, ist
die gesetzliche Möglichkeit des Mieters,
sich durch Zahlung der Rückstände von
der Kündigung zu befreien, sicher eine
richtige Vorschrift. Erfahrungsgemäß wird
sie so gut wie nie genutzt. Früher kam
es gelegentlich vor, daß die Sozialämter
eingetreten sind, auch das passiert in
der letzten Zeit kaum mehr. Denn nach
§ 22 V SGB II (sog. „Hartz IV“) werden
Mietschulden nur noch darlehensweise übernommen, und auch nur dann,
wenn die Räumung „die Aufnahme einer
konkret in Aussicht stehenden Beschäftigung“ vereiteln würde. Und nach § 34 I
SGB XII (Sozialhilfe) sollen Mietschulden
übernommen werden, wenn sonst Wohnungslosigkeit drohen würde.
Die Sozialämter stehen weitgehend auf
dem Standpunkt, daß eine Räumung
wegen Mietrückständen beim heutigen
Wohnungsmarkt in Berlin nicht zu Wohnungslosigkeit führt. Die Sozialämter
übernehmen daher lieber die Kosten
einer neuen Wohnung als Mietrückstände. Es scheint ihnen manchmal sogar
ganz recht zu sein, wenn der Hilfeempfänger geräumt wird, weil auf diese
Weise erreicht werden kann, daß der
Hilfeempfänger eine billigere Wohnung
bezieht. Wenn man das von ihm sonst
verlangen würde, müßte das Sozialamt
dann auch noch die Umzugskosten
tragen, während die Umzugskosten auf
diese Weise bequem dem Vermieter
aufgebürdet werden können. Die Berliner Amtsrichter spenden dem Mieter
die Wohltat der Verfahrensverzögerung
daher meistens vergeblich, während
der Vermieter in den allermeisten Fällen
den Schaden davonträgt. Dieses krasse
Mißverhältnis führt dazu, daß die Praxis,
sämtliche Räumungsklagen um zwei Monate zu verzögern, als unverhältnismäßig
bezeichnet werden muß.
B Die Richter des Amtsgerichts Mitte
argumentieren damit, daß die sofortige Bearbeitung der Akten dazu führen
könnte, daß der Mieter auf Räumung
verurteilt wird, obwohl die Schonfrist
noch nicht abgelaufen ist. Das hat zwei
Aspekte: erstens den psychologischen
Aspekt, daß der Mieter die Sache für
abgeschlossen hält und sich für nicht
mehr berechtigt hält oder auch bloß nicht
mehr motiviert ist, die Rückstände in der
Schonfrist wegzufertigen.
Das Grundeigentum
528
Dazu ist zunächst zu sagen, daß es nicht
Aufgabe der Gerichte ist, den Bürger vor
falschen rechtlichen Entscheidungen zu
schützen und ihm die Entscheidung zu
ersparen, indem das gesetzliche Gerichtsverfahren verzögert wird.Auch ist es
erfahrungsgemäß durchaus nicht so, daß
Mieter das ergangene Räumungsurteil
als endgültig ansehen. Erfahrungsgemäß
nehmen viele Mieter die Sache erst dann
ernst, wenn die Zwangsräumung droht
und suchen auch oft erst dann einen
Rechtsanwalt auf.
Dies beweist, daß die Mieter sehr wohl
in der Lage sind, sich gegen ein Räumungsurteil zu wehren.
C Der Mieter, der nach Erlaß eines
Räumungsurteils, aber noch innerhalb der Schonfrist bezahlt, ist auch
prozessual nicht rechtlos gestellt. Ein
Versäumnis­urteil kann vielleicht noch mit
dem Einspruch angefochten werden, ein
Anerkenntnis- oder Endurteil vielleicht
noch mit der Berufung.
Selbst wenn diese Fristen abgelaufen
sind, kann der Mieter unter Berufung
auf die erfolgte Zahlung Vollstreckungsgegenklage erheben, denn die Zahlung
innerhalb der Schonfrist hat eine materiell-rechtliche Wirkung.
Sicher ist die Erhebung einer Vollstreckungsgegenklage ohne anwaltliche Hilfe
kaum möglich. Andererseits kann man
ja auch einem Mieter zumuten, einen
Rechtsanwalt aufzusuchen. Gerade ein
Mieter, der sich innerhalb der Schonfrist
befreit hat und darauf den Einspruch,
die Berufung oder die Vollstreckungsgegenklage stützt, wird Prozeßkostenhilfe
bekommen. Denn sein Vorbringen wird
materiell-rechtlich Erfolg haben, und
die entsprechenden persönlichen und
wirtschaftlichen Verhältnisse werden
meist vorliegen. Wenn die Befreiung
im Wege des Einspruchs gegen das
Versäumnisurteil geltend gemacht wird,
führt das zwar nicht dazu, daß die Kosten dem Vermieter überbürdet werden.
Voraussetzung der Prozeßkostenhilfe ist
aber bloß, daß die Rechtsverteidigung
der bedürftigen Partei in der Hauptsache
Aussicht auf Erfolg hat.
Wenn die Befreiung im Wege der
Vollstreckungsgegenklage geltend gemacht wird, müssen die Kosten sogar
dem Vermieter auferlegt werden, wenn
er nach Zahlung der Rückstände und
eingetretener Befreiung auf seinem
Räumungsurteil beharrt hat. Die Praxis
insbesondere des Amtsgerichts Mitte, die
Entscheidung der Räumungsklage um
zwei Monate hinauszuzögern, ist daher
auch deswegen unverhältnismäßig, weil
sie dem Vermieter einen irreparablen
Schaden zufügt, um dem Mieter einen
reparablen Schaden zu ersparen.
Nr. 9/2005
Recht & Praxis
D Die Rechtsauffassung, daß inner-
halb der Schonfrist kein Versäumnisurteil ergehen darf, wird insbesondere
von Sternel vertreten9). Es gibt zu dieser
Frage nur einzelne Entscheidungen von
Untergerichten10), wonach die Hinauszögerung des Prozesses um diese zwei
Monate rechtswidrig ist11). Das war schon
früher herrschende Meinung12) und muß
jetzt erst recht gelten, seit die Schonfrist
durch die Mietrechtsreform auf zwei
Monate verlängert wurde.
Die Gegenansicht13), daß vor Ablauf der
Schonfrist kein Versäumnisurteil ergehen
darf, beruft sich auf eine Entscheidung
des OLG Hamburg14). Dabei handelt es
sich aber um ein Ablehnungsgesuch
seitens des Vermieters, das darauf
gestützt war, daß der Amtsrichter den
Mieter auf die Abwendungsmöglichkeit
des jetzigen § 569 II hingewiesen hat.
Das OLG hatte in jenem Fall also nicht
darüber zu entscheiden, ob während der
Schonfrist ein Versäumnisurteil ergehen
darf. Es handelt sich also um ein bloßes
obiter dictum und keine Entscheidung
der Rechtsfrage. Weiter beruft sich die
Gegenansicht ganz allgemein darauf,
daß „sonst der soziale Schutzzweck der
Norm unterlaufen würde“15). Etwas detaillierter16) wird auf § 89 des Preußischen
Allgemeinen Landrechts verwiesen,
ferner darauf, daß sonst die Vorschrift
des (jetzigen) § 34 II SGB XII leerlaufen
würde. Nach dieser Vorschrift teilt das Gericht den Eingang einer Räumungsklage
von Amts wegen dem Sozialhilfeträger
mit, damit Wohnungslosigkeit schon im
Vorfeld vermieden werden kann.
Nr. 9/2005
Wie jedoch bereits dargelegt wurde,
verfehlt die Schonfrist ihren sozialen
Schutzzweck inzwischen sowieso weitgehend, und die Sozialleistungsträger
sind weder finanziell noch rechtlich in der
Lage und auch nicht daran interessiert,
die Rückstände zu übernehmen.
Wenn die Gerichte die Räumungsklage
wie jede andere Klage behandeln würden, würde dieser soziale Schutzzweck
auch nicht völlig unterlaufen, sondern
nur leicht beeinträchtigt. Gerade wenn
der Sozialhilfeträger eine Übernahmeerklärung nach Erlaß eines Versäumnisurteils abgibt, kann er den Mieter auch
über seine nach wie vor vorhandenen
prozessualen Möglichkeiten belehren.
Deswegen ist auch das Argument des
OLG Hamburg falsch17), daß das Prozeßrecht dem Mieter nehmen würde,
was das materielle Recht ihm gewährt.
§ 89 Preußisches Allgemeines Landrecht
schließlich ist eine Vorschrift aus dem
19. Jahrhundert, gilt schon weit über
100 Jahre nicht mehr und gehört nicht
zum deutschen Bundesrecht18).
nach Sternels RechtsauffasE Selbst
sung ist das Gericht nicht berechtigt, die Akte einfach zwei Monate lang
nicht zu bearbeiten, sondern lediglich
daran gehindert, ein Versäumnisurteil
zu erlassen. Das macht einen erheblichen Unterschied, wenn der Mieter den
Räumungsanspruch anerkennt, was
für ihn wegen der erheblich geringeren
Gerichtskosten oft empfehlenswert ist.
Wenn das Amtsgericht Mitte Termin zur
mündlichen Verhandlung wie in anderen
Sachen anberaumen würde, könnte der
Mieter schon früher anerkennen und dem
Vermieter würde weiterer Geldverlust
erspart.
Der Mieter kann das Recht, sich
von der Kündigung durch Zahlung
innerhalb der Schonfrist zu befreien,
nur einmal innerhalb von zwei Jahren
ausüben. Wenn dieses Recht bereits verbraucht war, bekommt der Mieter durch
die Verfahrensweise des Amtsgerichts
Mitte einen in keiner Weise gerechtfertigten Räumungsaufschub. Um das zu
vermeiden, müßte der Vermieter in jedem
solchen Fall vorsorglich vortragen, daß
der Mieter sein Befreiungsrecht innerhalb
der letzten zwei Jahre bereits ausgeübt
hat. Dies würde dann zu einer genauen
F
9) Mietrecht aktuell 3. Aufl. Rdn. 1443
10) LG Kiel WuM 2002, 149; LG Berlin GE 2004, 1395,
außerdem noch die bei Rdn. 8 zitierten weiteren
11) so auch Münchner Kommentar - Schilling 4. Aufl.
§ 569 Rdn. 34; Palandt-Weidenkaff § 543 Rdn. 66;
Zöller-Herget § 331 Rdn. 12 je m.w.Nachw.
12) Münchner Kommentar - Voelskow, 3. Auflage
§ 554 Rdn. 23
13) außer Sternel noch Kinne/Schach Rdn. 89 und
OLG Hamburg ZMR 1988, 225
14) ZMR 1988, 225
15) Sternel, Mietrecht V Rdn. 50
16) Sternel, Mietrecht IV Rdn. 424
17) ZMR 1988, 225
18) abgesehen davon, daß § 89 PrALR schon
längst außer Kraft getreten ist, handelte es sich
um Landesrecht. Sowohl das Miet- als auch das
Zivilprozeßrecht sind bundesrechtlich geregelt.
Auch deswegen kann aus dieser Norm nichts mehr
hergeleitet werden.
Das Grundeigentum
529
Recht & Praxis
Prüfung führen, ob die Akte um zwei
Monate verfristet werden soll oder nicht
– eine groteske Vorstellung.
8. Was kann gegen diese
Verfahrensweise der
Amtsrichter unternommen
werden?
A Da die Richter auch in ihrer Ter-
minsanberaumung unabhängig
sind, sind Dienstaufsichtsbeschwerden
wenig erfolgversprechend.
B Beschwerden gegen die Nichtan-
beraumung eines Termins oder den
Nichterlaß eines Versäumnisurteils nach
Ablauf der Notfrist im schriftlichen Vorverfahren zum Landgericht sind denkbar.
Jedenfalls bei Nichterlaß des Versäumnisurteils im schriftlichen Vorverfahren
hält die für das Amtsgericht Schöneberg
zuständige 63. Zivilkammer diese Beschwerde für zulässig und begründet19).
Gerade die für das Amtsgericht Mitte
zuständige 67. Zivilkammer hält diese
Beschwerden, soweit bekannt, jedoch für
unzulässig. Abgesehen davon, daß eine
solche Beschwerde kaum weniger Zeit
als zwei Monate benötigen wird und dem
Vermieter daher nicht viel hilft, müßte das
Landgericht, wie immer es entscheidet,
eigentlich die Rechtsbeschwerde zum
BGH zulassen, denn schon die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde ist
fraglich, die Begründetheit, s. o., überaus
umstritten.
könnte das Land Berlin auf
C Man
Schadensersatz wegen Amtspflichtverletzung in Anspruch nehmen.
Das sog. „Spruchrichterprivileg“ des
§ 839 II gilt nämlich gerade nicht für die
„pflichtwidrige Verzögerung einer Amtshandlung“. Die Amtspflichtverletzung des
Richters liegt darin, daß er, je nachdem,
die mündliche Verhandlung entgegen
§ 272 III ZPO nicht „so früh wie möglich“
abgehalten hat bzw. entgegen § 331 III
ZPO das Versäumnisurteil nach Ablauf
der Frist für die Verteidigungsanzeige
nicht erlassen hat. Der Richter kann sich
auch nicht darauf berufen, daß die von
ihm mit Sternel u. a. vertretene Rechtsauffassung vertretbar und die Sache
nicht höchstrichterlich geklärt sei, denn
dieser Grundsatz gilt nur, wenn diese
Rechtsauffassung auf Grund sorgfältiger
rechtlicher und tatsächlicher Prüfung gewonnen wurde20), wovon in der täglichen
Praxis des Amtsgerichts Mitte keine Rede
sein kann.
Auch die Richtlinie, daß ein Verschulden
ausscheidet, weil die Vorgehensweise
durch ein Kollegialgericht gebilligt21) wurde, greift hier nicht durch. Denn das OLG
Hamburg hat nicht aufgrund mündlicher
Verhandlung entschieden22), es handelt
sich nur um ein obiter dictum und nicht
um eine ausdrückliche Entscheidung
der Rechtsfrage, die Rechtslage hat sich
durch die Verlängerung der Schonfrist auf
zwei Monate verändert, die h. M.23) hat
sich inzwischen vollständig gegen die
Rechtsauffassung des OLG Hamburg
gestellt.
Zu den Rechtsmitteln, die der Geschädigte zur Schadensabwendung ergreifen
muß (§ 839 III), gehört auch die Gegenvorstellung24), die hier unschwer erhoben
werden kann. Selbstverständlich gehört
zu den Rechtsmitteln auch die oben unter
8 b erörterte förmliche Beschwerde. Deren Nichteinlegung gereicht dem Geschädigten aber nicht zum Verschulden, wenn
die Einlegung nicht zugemutet werden
kann25), z. B. weil keine Umstände für
seine Erfolgsaussichten sprachen26). In
der vorliegenden Fallkonstellation spricht
gegen die Notwendigkeit, Beschwerde
einzulegen, zweierlei: Erstens ist die
Zulässigkeit der Beschwerde überaus
fragwürdig. Zweitens wird die Bearbeitung der Beschwerde einschließlich
Aktenvorlage ans Beschwerdegericht
und Zurücksendung an das Amtsgericht
ohne weiteres so viel Zeit beanspruchen,
wie durch die Beschwerde erspart werden
soll. Drittens muß das Beschwerdegericht bei richtiger Vorgehensweise die
Rechtsbeschwerde zulassen27). Wenn
die Beschwerde Erfolg hat und der Mieter
dann Rechtsbeschwerde einlegen läßt,
wird die Räumungsklage auf unabsehbare Zeit verzögert.
9. Zusammenfassung
Vermieterseitig kann vorbeugend allerlei
unternommen werden, um die Vermietung an einen zahlungsunfähigen Mieter
Das Grundeigentum
530
oder an Mietnomaden zu vermeiden.
Trotz aller Vorsicht wird es auch in
Zukunft Räumungsklagen wegen Zahlungsverzugs geben. Da die Räumung in
Selbsthilfe nach § 227 BGB verboten und
ggf. wegen Nötigung strafbar ist, entsteht
durch den gesetzlich vorgeschriebenen
Räumungsprozeß weiterer Mietausfallschaden, oft auch weitere Beschädigung
des Objektes, wofür der Vermieter angesichts der Zahlungsunfähigkeit und oft
auch -unwilligkeit des Mieters vielfach
keinen Ersatz erhalten wird.
Die Verfahrensdauer vor den Berliner
Gerichten stellt damit ein Problem dar.
Das staatliche Gewaltmonopol ist nur
zu rechtfertigen, wenn der Staat seine
Gewalt auch in zumutbaren Zeiträumen
zur Verfügung stellt. Das ist in Berlin
sowohl bei den Gerichten als auch bei
den Gerichtsvollziehern nicht immer
der Fall.
Auch für die Zwangsvollstreckung wegen
Geldforderungen stellt der Staat sein
Gewaltmonopol praktisch überhaupt
nicht mehr zur Verfügung. Um so bedauerlicher ist es, daß viele Amtsrichter,
vor allem beim Amtsgericht Mitte, die
Verfahrensdauer um weitere sechs bis
acht Wochen verlängern, ohne sich über
die einfach-rechtlichen, wirtschaftlichen,
sozialen und verfassungsrechtlichen
Zusammenhänge überhaupt irgendwelche Gedanken zu machen. Die Verluste
addieren sich von Woche zu Woche.
Mit einer Entscheidung des BGH zu
der Frage, ob während der Schonfrist
Versäumnisurteil ergehen darf, ist aus
den aufgezeigten Gründen in der nächsten Zeit nicht zu rechnen. Aus dieser
Situation hilft nur Bürgersinn, indem ein
betroffener Vermieter, vielleicht unter
Zusammenfassung mehrerer Fälle, eine
Schadenersatzklage gegen das verantwortliche Bundesland erhebt.
19) LG Berlin GE 2004, 1395
20) Münchner Kommentar-Papier § 839 Rdn. 289
21) hier OLG Hamburg ZMR 1988, 225
22) BGH VersR 1970, 922
23) s. o. Rdn. 10 und 11
24) Münchner Kommentar-Papier § 839 Rdn. 331;
Palandt-Sprau § 839 Rdn. 69
25) Palandt-Sprau § 839 Rdn. 72
26) BGH MDR 1985, 1000
27) s. o. 8 b
Nr. 9/2005