Geschäftsstellenbericht 2014 - Landratsamt Fürstenfeldbruck
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Geschäftsstellenbericht 2014 - Landratsamt Fürstenfeldbruck
Der Immobilienmarkt im Landkreis Fürstenfeldbruck Geschäftsbericht 2014 der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises Fürstenfeldbruck mit allgemeine Informationen, Immobilienmarktdaten, Statistiken, Landkreisdaten Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 Impressum Herausgeber Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich des Landkreises Fürstenfeldbruck Münchner Str. 32 82256 Fürstenfeldbruck Tel. 08141/519-339, FAX 08141/519-583 [email protected] www.lra-ffb.de Verfasser Josef Goss, Vorsitzender und Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Druck Nur auf Anforderung beim Herausgeber s. o. Karten RIS-FFB (Rauminformationssystem Landratsamt Fürstenfeldbruck) Tabellen und Grafiken Erstellt mit den Daten aus der Kaufpreissammlung GRK des Gutachterausschusses mit MS-Excel und MS-Word. Verteilung Nur auf Anforderung beim Herausgeber s. o. Stand 18.5.2015 Hinweise Die Rechte liegen beim Herausgeber. Nachdruck und sonstige Verbreitung - auch auszugsweise - nur mit schriftlicher Genehmigung des Herausgebers s. o. 2 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 Inhaltsverzeichnis Impressum Inhaltsverzeichnis Abkürzungen 1. Allgemeine Hinweise zum Gutachterausschuss und der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses und deren Aufgaben 1.1 Gutachterausschusses 1.2 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 2. Besetzung des Gutachterausschusses und der Geschäftsstelle 2.1 Gutachterausschuss 2.2 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 3. Erläuterungen zur Kaufpreissammlung und den Bodenrichtwerte 4. Antragsunterlagen und Gebühren 4.1 Antragsunterlagen zur Gutachtenerstellung 4.2 Antragsberechtigung für Gutachten 4.3 Anschrift der Geschäftsstelle Gutachterausschuss 4.4 Gebühren und Auslagen für Gutachten 4.5 Vergleichspreise und Richtwertauskünfte und Gebühren 5. Marktübersicht, Preise, Marktdaten und Marktentwicklung 5.1 Anzahl der Verkaufsfälle der einzelnen Marktsegmente im Vergleich 5.2 Verkaufsfälle in den Landkreiskommunen 5.3 Entwicklung der Geld- und Flächenumsätze der einzelnen Marktsegmente 5.4 Detailangaben zum Marktsegment "Bebaute Grundstücke" 5.5 Detailangaben zum Marktsegment "Unbebaute Grundstücke" 5.6 Detailangaben zum Marktsegment "Wohnungseigentum" 5.7 Weiter Daten 5.8 Gutachtenerstellung, Richtwertauskünfte, Vergleichspreise 6. Bodenpreisentwicklung Indexreihen 7. Preisentwicklung bei Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäusern Indexreihen Anhang: 1. Wichtige Landkreisdaten und Übersicht über den Landkreis 1.1 Landkreis in Zahlen 1.2 Die Gemeinden des Landkreises Fürstenfeldbruck 1.3 Bevölkerungsstand und Flächengrößen der Gemeinden 3 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 Abkürzungen: BauGB.…………….. BayBO……………… BauNVO……………. BayGaV……………. Baugesetzbuch Bayerische Bauordnung Baunutzungsverordnung Bayerische Gutachterausschussverordnung (in Kraft getreten Teil 1 1.11.2014, Teil 2 – Oberer Gutachterausschuss - 1.1.2015) BRW………………… Bodenrichtwert GAA…………………. Gutachterausschuss BGF…………………. Bruttogrundfläche (DIN 277) (Mit Brutto-Grundfläche (BGF) bezeichnet man diejenige Fläche, welche sich aus der Summe aller Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes errechnet. Sie ist geschossweise zu ermitteln) GIS Geografisches Informationssystem GFZ…………………. Geschoßflächenzahl ö.b.u.v……………… von der IHK öffentlich bestellt und vereidigt SV…………………… Sachverständiger WGFZ……………. Wertrelevante GFZ 4 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 1. Allgemeine Angaben zum Gutachterausschuss, der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses und deren Aufgaben 1.1. Der Gutachterausschusses Gem. § 192 Abs. 1 BauGB i.V.m. §1 Abs.1 Bay. BayGaV werden zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertfeststellungen bei jedem Landratsamt für den Bereich des Landkreises selbständige und unabhängige Gutachterausschüsse gebildet. Aufgaben: • Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken, Gutachten über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust und für andere Vermögensnachteile. • Führung der Kaufpreissammlung • Ermittlung der Bodenrichtwerte • Ermittlung sonstiger, zur Wertermittlung erforderlicher Daten 1.2. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Zur Erfüllung seiner Aufgaben bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle, der u. a. folgende, wesentliche Aufgaben obliegen: Vorarbeiten zur Erstellung von Wertgutachten, Ausfertigung der Wertgutachten mit Festsetzung der Gebühren und Auslagen Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung, Auswertung der Urkunden (Verträge) über Eigentumsänderungen an Grundstücken durch Kauf, Tausch, Begründung von Erbbaurecht gegen Entgelt. Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung, Veröffentlichung der Bodenrichtwerte, Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung (bei berechtigtem Interesse) und zu Bodenrichtwerten. Amtshilfe für das Finanzamt in Schenkungs- und Erbschaftsteuerfragen Amtshilfe für die Träger der Sozialhilfe und die Arbeitsagenturen 5 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 2. Zusammensetzung des Gutachterausschusses und der Geschäftsstelle 2.1. Gutachterausschuss Gem. § 192 Abs. 2 BauGB, § 2 Abs. 1 BayGaV besteht der Gutachterausschuss aus dem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern. Der Vorsitzende und dessen Stellvertreter müssen Bedienstete beim Landratsamt sein, für deren Bereich der Gutachterausschuss zuständig ist. Sowohl der Vorsitzende als auch die weiteren Gutachter sollen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein und dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft , für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, befasst sein. Mit der Beteiligung ehrenamtlicher Gutachter strebt das Gesetz eine objektive Wertermittlung an und stärkt damit die Unabhängigkeit des Gutachterausschusses. Indem die Entscheidungen des Gutachterausschusses auf eine derartig breite Grundlage gestellt werden, wird das Vertrauen der Öffentlichkeit , insbesondere der Wirtschaft und der Justiz sowie der Hausund Grundstückseigentümer, in die Arbeit des Gutachterausschusses besonders gefestigt. Hinzukommt, dass durch die Einrichtung des Gutachterausschusses beim Bauamt des Landratsamtes FFB auch die allgemeinen und besonderen bauleitplanerische Entwicklungstendenzen und in Zusammenarbeit mit dem Bauvollzug dessen besondere Fachkenntnisse in die Wertermittlung einfließen können. Dem Gutachterausschuss gehören je ein Bediensteter der zuständigen Finanz- und staatlichen Vermessungsbehörde an. Diese Gutachter werden ausschließlich für die Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie der wertermittlungsrelevanten Daten berufen (§ 2 Abs. 4 BayGaV) Die Gutachter werden von der Kreisverwaltungsbehörde für einen Zeitraum von vier Jahren bestellt. Amtliche Gutachter: Vorsitzender Dipl. Verwaltungswirt (FH) Josef Goss Geschäftsstellenleitung des GAA, Projekt-Leitung GIS FFB Stellvertreter Ltd. Baudirektorin, Dipl. Ing. (Univ.) Reinlinde Leitz Abteilungsleiterin d. techn. Bereichs des Bauamtes, Dipl. Ing. (FH) Alfred Neider Bauamt Weitere Gutachter Dipl. Ing. (FH) Michael Pfeiffer Referatsleiter d. techn. Bereichs des Bauamt Dipl. Ing. (FH) Susanne Rupp-Fichtner Bauamt Ltd. Vermessungsdirektor Holzfurtner (Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung DAH/FFB) …………………………… Fr.Schöpf (Finanzamt Fürstenfeldbruck) 6 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 Ehrenamtliche externe Gutachter: Gutachter Dipl. Ing. (FH + TU) Hans-Jörg Christner, ö.b.u.v. SV* Dipl. SV (zert.) Günther Erdl ö.b.u.v. SV Dipl. Ing. agr. (FH) Karl Geiger, ö.b.u.v. SV Dipl. Ing. (FH) Eva Winkler, ö.b.u.v. SV Dipl. Ing. (FH) Robert Winzinger Dipl. Ing. (Univ.), Regierungsbaumeister Walter Zieger, ö.b.u.v. SV, 2.2. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses GeschäftsstellenLeitung: Mitarbeiter: Dipl. Verwaltungswirt (FH), Josef Goss GIS Beauftragter, Verwaltungsangestellte Jutta Friedrichs (Tz) Verwaltungsobersekretärin Sabine Petrich (Tz) Verwaltungsangestellte Christa Amann (Tz) * Tz = Teilzeit 7 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 3. Kaufpreissammlung und Bodenrichtwerte 3.1. Kaufpreissammlung Zur Führung der Kaufpreissammlung ( §195 BauGB) wird jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle (Notar) in Abschrift dem Gutachterausschuss übersandt. Diese Verträge werden von der Geschäftsstelle soweit möglich ausgewertet. Personenbezogene Daten werden aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht in die Kaufpreissammlung aufgenommen. 3.2 Bodenrichtwerte Auf der Grundlage der Daten aus der Kaufpreissammlung ermittelt der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte. Die Bodenrichtwertkarte befindet sich im weiteren Aufbau und soweit möglich in weiterer Differenzierung. Die Bodenrichtwerte werden für die Städte und Gemeinden des Landkreises Fürstenfeldbruck ermittelt und beziehen sich auf den individuellen Bau. Die ermittelten Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für einen Quadratmeter Grundstücksfläche mit dem jeweils angegebenen Maß der baulichen Nutzbarkeit. Sie beziehen sich auf baureifes, unbelastetes, erschließungsbeitragsfreies Land in einer ganzen Stadt bzw. Stadtteil oder Gemeinde bzw. Gemeindeteil, mit im wesentlichen gleichen Nutzungen und Wertverhältnisse. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte für gebietstypische Grundstücke (Bodenrichtwertgrundstück). Unberücksichtigt bleiben die besonderen wertbeeinflussenden Eigenschaften eines Grundstücks. Diese müssen deshalb bei der Ermittlung des Einzelwertes besonders gewürdigt werden. Unter baureifem Land versteht man Flächen, die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung geeignet, nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften bebaubar und ausreichend erschlossen sind. Der Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck ermittelt die Bodenrichtwerte im jährlich Turnus. Als Grundlage für die Bodenrichtwertermittlung werden die in der Kaufpreissammlung ( § 195 BauGB) erfassten Daten des maßgeblichen Jahres herangezogen. Die Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Bei der Richtwertermittlung durch den Gutachterausschuss werden gem. Nr.6 Abs. 5 BRW-RL auch die Flächen berücksichtigt, die nach den baurechtlichen Vorschriften nicht anzurechnen sind, aber der wirtschaftlichen Nutzung dienen (wertrelevante Geschossflächenzahl – WGFZ). Dabei werden die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und ihrer Umfassungswände mitgerechnet. Das führt dazu, dass die im Zusammenhang mit dem Bodenrichtwert angegebene GFZ nicht mit der GFZ im baurechtlichen Sinn identisch ist. Aufgrund der besonderen Gegebenheiten im Landkreis Fürstenfeldbruck wird die Geschossfläche eines ausgebauten oder ausbaufähigen Dachgeschosses entgegen den BRW-RL nur zu 66% angesetzt. 8 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gibt schriftlich Auskünfte über die Bodenrichtwerte, sowohl zu der jeweils letzten Ermittlung als auch zu älteren Jahrgängen. Die Auskünfte sind gebührenpflichtig. Im Bürgerservice-Zentrum des Landratsamtes können die Richtwerte auch eingesehen werden. S. u.. Durch die Bodenrichtwerte erhält man einen guten und umfassenden Überblick über die Grundstückspreisverhältnisse zum jeweiligen Richtwertstichtag in den verschiedenen Städten, Gemeinden und Ortsteilen des Landkreises Fürstenfeldbruck. 3.3 Geschossflächenzahl (GFZ) Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Sie wird nach den Außenmaßen der vorhandenen Gebäuden in allen Vollgeschossen ermittelt (§ 20 BauNVO). Der früher verwendete Begriff des Vollgeschosses (Art. 2 Abs.5 BayBO a. F.) ist zwar in der Bayerischen Bauordnung entfallen. Nach Art. 83 Abs. 7 BayBO gilt der Begriff weiterhin insoweit fort, als § 20 Abs. 1 BauNVO zum Begriff des Vollgeschosses auf Landesrecht verweist. "Vollgeschosse sind Geschosse, die vollständig über der natürliche oder festgelegen Geländeoberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m haben. Als Vollgeschosse gelten Kellergeschosse deren Deckenunterkante im Mittel mindestens 1,20 m höher liegt als die natürliche oder festgelegte Geländeoberfläche." 9 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 4. Antragsunterlagen und Gebühren 4.1 Zur Beantragung eines Wertgutachtens sind folgende Unterlagen erforderlich: a) Ein schriftlicher Antrag mit genauen Angaben über - Bewertungsstichtag und - Bewertungszweck (Veräußerung, Erbauseinandersetzung usw.) Ein Antragsformular kann von der Homepage des Landratsamtes/Gutachterausschuss heruntergeladen werden. b) Ein amtlicher Lageplan (Maßstab 1:1000) nach dem neuesten Stand vom Vermessungsamt. c) Ein vollständiger Grundbuchauszug nach dem neuesten Stand - aus dem der Eigentümer, - die Flurnummer des Bewertungsgrundstückes, - die Grundstücksgröße, - sowie eventuelle Belastungen ersichtlich sind. d) Bei Gebäudeschätzungen sind Baupläne für sämtliche zu schätzende Gebäude erforderlich. Bei vermieteten Objekten sind Angaben über die Höhe der Mieteinnahmen erforderlich. e) Bei Schätzungen von Eigentumswohnungen sind zusätzlich die Teilungserklärungen und Aufteilungspläne vorzulegen. 4.2. Antragsberechtigung Falls die Wertermittlung nicht vom Eigentümer oder gleichgestellten Berechtigten beantragt wird, ist eine Einverständniserklärung zur Antragstellung mit vorzulegen. 4.3 Anschrift: Gutachterausschuss für Grundstückswert im Bereich des Landkreises Fürstenfeldbruck - Geschäftsstelle Münchner Str. 32 82256 Fürstenfeldbruck E-Mail: [email protected] Allgemeine Informationen, schriftliche Bodenrichtwerteauskunft, Antragstellung für Gutachten Tel. 08141/519-339 (zw. 8:30 und 12:00 Uhr) FAX 08141/519-583 Öffnungszeiten: Geschäftsstelle Mo-Fr. 8:30 bis 12:00 Einsichtnahme in alle Richtwertlisten (Eine kostenfreie Beratung in Sachen Bodenrichtwerte im Parteiverkehr wird nicht erteilt.) 10 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 Die Bodenrichtwerte für die Jahre 2004 bis 2013 können auch im Bürgerservice-Zentrum des Landratsamtes von Mo-Do. 8:00 bis 18:00 und Fr. von 8:00 bis 16:00 Uhr eingesehen werden. Eine Vervielfältigung oder fotografieren der Tabellen ist nicht zulässig! 4.4. Gebühren und Auslagen für Gutachten (§ 15 BayGaV) Der Gutachterausschuss erhebt für die Erstattung von Gutachten ( §193 Abs. 1 und 2 BauGB ) Gebühren und Auslagen (Benutzungsgebühren). Schuldner der Gebühren ist der Antragsteller. Schuldner ist ferner, wer die Gebühren und Auslagen dem Gutachterausschuss gegenüber schriftlich übernimmt oder für die Schuld eines anderen kraft Gesetzes haftet. Mehrere Schuldner haften als Gesamtschuldner. Die Gebühr bemisst sich im Regelfall nach der Höhe des im Gutachten ermittelten marktangepassten vorläufigen Sachwertes des Wertermittlungsobjektes. Sie beträgt: bei einem ermittelten Wert bis 200.000 €: 1650 € bei einem ermittelten Wert bis 300.000 €: 1700 € bei einem ermittelten Wert bis 400.000 €: 1800 € bei einem ermittelten Wert bis 500.000 €: 1900 € bei einem ermittelten Wert bis 1.000.000 €: 1000 € zuzüglich 2 v.T. des Wertes bei einem ermittelten Wert bis 1.000.000 € bis 10.000.000: 2000 € zuzüglich 1 v.T. des Wertes bei einem ermittelten Wert über 10.000.000 €: 5000 € zuzüglich 0,7 v.T. des Wertes Die wertabhängige Gebühr kann um bis zu 50% erhöht werden, wenn die Ermittlungen besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale einen erheblichen zusätzlichen Aufwand verursacht. Im Einzelfall kann es zu weiteren Kosten kommen, wenn mehrere Stichtage oder Wertverhältnisse zu berücksichtigen sind. Ferner kommen noch die Kosten für Vergleichspreise und Richtwerte hinzu. Neben den Gebühren werden u. a. noch folgende Auslagen erhoben: a) Beiträge für Auskünfte Dritter b) Fernsprechgebühren usw. c) Reisekosten und sonstige Aufwendungen aus Anlass der Ortsbesichtigung d) Aufwendungen für die Fertigung notwendiger Bewertungsunterlagen e) Umsatzsteuer auf die Gebühr und Auslagen Wird ein Antrag vor Erstattung des Gutachtens zurückgenommen, gilt Art. 10 Abs. 2 KG entsprechend mit der Maßgabe, dass mindestens 50 € als Gebühr zu erheben sind. Ist durch den zurückgenommenen Antrag kein nennenswerter Arbeitsaufwand entstanden, kann von der Erhebung einer Gebühr abgesehen werden. Weitere Informationen auf: http://www.lra-ffb.de/lra/bau/gutacht.shtml 11 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 4.5. Vergleichspreise und Richtwertauskünfte Das Kostenverzeichnis Tarif-Nr. 2.I.1/1.8 vom 1.7.2012 sieht für "Auskunft aus der Kaufpreissammlung nach § 11 BayGaV, über die Bodenrichtwerte nach § 196 Abs. 3 Satz 2 BauGB und über sonstige Daten für die Wertermittlung nach § 13 BayGaV" folgenden allgemeinen und neuen Gebührenrahmen vor: "20 bis 350 € je übermittelten Vergleichswert aus der Kaufpreissammlung, je übermittelten Bodenrichtwert oder je übermitteltes, wertermittlungsrelevantes Datum“. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Fürstenfeldbruck legt aufgrund der Änderungen des Kostenverzeichnisses zunächst folgenden Gebührenrahmen fest. a) Richtwertauskünfte je Bodenrichtwert einfach je Bodenrichtwert objektbezogen oder je wertermittlungsrelevantes Datum vorab per Fax zusätzlich Richtwertliste 20,-- € 25,-- € 20,-- € 5,-- € 150,-- € b) Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung (nur für vereidigte oder zertifizierte Sachverständige!, bei sonstigem, berechtigtem Interesse nur in anonymisierte Form) je Vergleichspreis vorab per FAX zusätzlich 20,--€ 5,--€ Eine Änderung oder weitere Anpassung des Gebührenrahmens behält sich die Geschäftsstelle vor. Bei den oben festgelegten Gebühren handelt es sich um Mindestgebühren. Die Geschäftsstelle behält sich einen höheren Gebührenansatz vor, wenn der mit der Amtshandlung verbundene Verwaltungsaufwand und die Bedeutung der Angelegenheit für die Beteiligten das übliche Maß im Einzelfall übersteigt. 12 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 5. Marktdaten und Marktentwicklung 5.1. Anzahl der Verkaufsfälle der einzelnen Marktsegmente im Vergleich Nachstehende Tabelle und die dazugehörigen Grafiken zeigen die Entwicklung der Kauffallzahlen in den Teilmärkten unbebauter, bebauter Baugrundstücke und Wohneigentum sowie die Gesamtentwicklung in den letzten 11 Jahren. Teilmärkte/Jahre Änderung zum Vorjahr 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Unbebaute Grundstücke 481 472 549 530 602 513 601 525 611 441 436 -1% Bebaute Grundstücke 653 735 531 583 629 684 873 734 707 675 588 -13% Wohnungs- und Teileigentum 873 1096 780 935 1013 1309 1642 1654 1607 1539 1490 -3% 76 63 68 47 46 24 32 71 60 46 41 -11% Gesamturkundeaufkommen 2083 2366 1929 2095 2290 2530 3148 2987 2985 2701 2555 -5% Durchschnitt auf 11 Jahre 2520 2520 2520 2520 2520 2520 2520 2520 2520 2520 2520 sonstige Verträge Kauffallanteile Verteilung der Verträge 17 ,34% Unbebaute Gr unds tüc ke B ebaut e Gr unds t üc k e Wohnungs - und T ei l ei gentum 2 3,39 % 5 9,27 % Entwicklung der Verkaufsfälle „unbebaute“ Grundstücke Entwicklung der Vertragszahlen „Wohnungs- und Teileigentum“ Wohnungs- und Teileigentum Unbebaute Grundstücke 1800 700 1600 600 1400 500 1200 400 1000 800 300 600 200 400 100 200 0 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2004 2014 Entwicklung der Vertragszahlen „bebauter“ Grundstücke 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Entwicklung der Gesamtezahl der Vertragszahlen Gesamturkundeaufkommen Bebaute Grundstücke 3500 1000 900 3000 800 2500 700 600 2000 500 1500 400 300 1000 200 500 100 0 0 2004 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014 13 Direktvergleich der Vertragszahlen Unbebaute Grundstücke Verkäufe nach Teilmärkte mit Zahnjahresdurchschnitt Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum 4000 sonstige Verträge Gesamturkundeaufkommen 3000 2000 1000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Unbebaute Grundstücke 481 472 549 530 602 513 601 525 611 441 436 Bebaute Grundstücke 653 735 531 583 629 684 873 734 707 675 588 Wohnungs- und Teileigentum 873 1096 780 76 63 68 sonstige Verträge Gesamturkundeaufkommen 935 1013 1309 1642 1654 1607 1539 1490 47 46 24 32 71 60 46 41 2083 2366 1929 2095 2290 2530 3148 2987 2985 2701 2555 Durchschnittsvergleich Gesamturkundeauf kommen Gesam tverkäufe/Elfjahresdurchschnitt Durchschnitt auf 11 Jahre 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Gesamturkundeaufkommen 2083 2366 1929 2095 2290 2530 3148 2987 2985 2701 2555 Durchschnitt auf 11 Jahre 2520 2520 2520 2520 2520 2520 2520 2520 2520 2520 2520 0 Durchschnitt Türkenfeld Schöngeising Puchheim Olching Oberschweinbach Moorenweis Mittelstetten Mammendorf Maisach Landsberied Kottgeisering Jesenwang Hattenhofen Gröbenzell Grafrath Germering Fürstenfeldbruck Türkenfeld Schöngeising Puchheim Olching Oberschweinbach Moorenweis Mittelstetten Mammendorf Maisach Landsberied Kottgeisering Jesenwang Hattenhofen Gröbenzell Grafrath Germering Fürstenfeldbruck Emmering Eichenau Egenhofen Althegnenberg Alling Adelshofen 0 Emmering Eichenau Egenhofen Althegnenberg Alling Adelshofen Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 5.2. Verkaufsfälle in den Landkreiskommunen 5.2.1 Gesamtübersicht für die Kommunen von 2010 bis 2014 Verkaufsfälle nach Gem einden 2010 600 500 400 300 Bebaut Unbebaut 200 Wohnungseigentum 100 Verkaufsfälle nach Gem einden 2011 600 500 400 Bebaut Unbebaut 300 Wohnungseigentum 200 100 15 0 Türkenfeld Schöngeising Puchheim Olching Oberschweinbach Moorenweis Mittelstetten Mammendorf Maisach Landsberied Kottgeisering Jesenwang Hattenhofen Gröbenzell Grafrath Germering Fürstenfeldbruck Türkenfeld Schöngeising Puchheim Olching Oberschweinbach Moorenweis Mittelstetten Mammendorf Maisach Landsberied Kottgeisering Jesenwang Hattenhofen Gröbenzell Grafrath Germering Fürstenfeldbruck Emmering Eichenau Egenhofen Althegnenberg Alling Adelshofen 0 Emmering Eichenau Egenhofen Althegnenberg Alling Adelshofen Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 Verkaufsfälle nach Gem einden 2012 600 500 400 Bebaut 300 Unbebaut Wohnungseigentum 200 100 Verkaufsfälle nach Gem einden 2013 700 600 500 Bebaut 400 Unbebaut Wohnungseigentum 300 200 100 16 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 Verkaufsfälle nach Gem einden 2014 700 600 500 Bebaut 400 Unbebaut 300 Wohnungseigentum 200 Türkenfeld Schöngeising Olching Puchheim Oberschweinbach Moorenweis Mittelstetten Mammendorf Maisach Landsberied Kottgeisering Jesenwang Hattenhofen Gröbenzell Grafrath Germering Emmering Eichenau Egenhofen Althegnenberg Alling Adelshofen 0 Fürstenfeldbruck 100 Über einen Fünfjahres-Zyklus ist festzustellen, dass sich der Schwerpunkt des Marktgeschehens im Bereich des Landkreises Fürstenfeldbruck, bezogen auf alle Teilmärkte, im Wesentlichen auf die Städte Fürstenfeldbruck, Germering, Olching, Puchheim und die Gemeinden Eichenau, Emmering, Gröbenzell und Maisach erstreckt hat. 17 Ad el sh of en Al A th l li n eg ne g nb Eg erg en ho fe Ei n ch en Em au Fü rs m te nf erin el g db ru G ck er m er in g G ra fra G t h rö be nz H at te e l l nh of Je en se n Ko wa n t tg g ei se La rin nd g sb er ie d M ai sa M am ch m en M do i tt r el st f et M te oo O n be re rs nw ch e is w ei nb ac h O lc hi Pu ng Sc chh e hö ng im ei si Tü ng rk en fe ld 10 Al Al th li n eg g ne nb Eg erg en ho fe n Ei ch en au Em Fü m rs e te rin nf g el db ru ck G er m er in g G ra fra th G rö be nz H el at l te nh o fe Je n se n Ko wan t tg g ei se rin La g nd sb er ie d M ai s M ac am h m en do M i tt rf el st et M te oo n O re be nw rs ch ei s w ei nb ac h O lc hi ng Pu ch Sc he hö im ng ei si ng Tü rk en fe ld Ad el sh of en of en Al A th l li n eg ne g nb Eg er en g ho fe Ei n ch en Em au Fü rs te mer nf e l ing db ru ck G er m er in g G ra fr a G t h rö be nz H at te el l nh of Je en se nw Ko an t tg g ei se La rin nd g sb er ie d M ai s M am ach m en M do i tt rf el st et M te oo O n be re rs nw ch ei w s ei nb ac h O lc hi n Pu g Sc c hh ei hö ng m ei si Tü ng rk en fe ld Ad el sh Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 5.2.2 Detailübersicht der Verkaufsfälle der einzelnen Marktsegment in den jeweiligen Kommunen im Jahr 2014 Bebaute Grundstücke 2014 Zahl der Verkaufsfälle 120 100 97 80 78 40 20 16 30 25 7 0 3 14 40 1 13 Zahl der Verkaufsfälle 50 45 35 300 100 4 38 43 77 69 60 35 41 50 16 15 4 5 24 20 15 8 700 18 1 6 0 3 9 6 0 4 45 2 9 15 5 84 1 5 17 24 9 3 2 5 15 8 12 4 6 200 5 1 11 0 Unbebaute Grundstücke 2014 40 45 37 34 24 29 20 13 6 0 Zahl der Verkaufsfälle Wohnungseigentum 2014 658 600 500 400 248 176 66 117 0 2 12 18 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 Betrachtet man die Verkaufszahlen der einzelnen Teilmärkte im Jahre 2013, verteilt sich das Marktgeschehen im Sektor "Bebaut", wie im Jahre 2013, im Wesentlichen auf die Städte Fürstenfeldbruck, Germering, Olching und Puchheim sowie die Gemeinden Eichenau, Emmering, Gröbenzell und Maisach. Bei den Städten übertrifft Olching die Großen Kreisstädte Fürstenfeldbruck und Germering. Hinsichtlich der ländlichen Gemeinden ist die Gemeinde Maisach herausragend. Bei den städtisch strukturierten Gemeinden liegt Gröbenzell deutlich vor Eichenau. Im Bereich "unbebauter Grundstücke" ergibt sich ein weitaus größere Bandbreite des Marktes, wobei bis zu einem gewissen Grad auch ländliche Gemeinden stärker vertreten sind. Die Gemeinde Maisach ist mit der Großen Kreisstadt nahezu gleichauf und übertrifft die Große Kreisstadt Germering. In der Stadt Olching ist gegenüber 2013 ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen. Der Teilmarkt "Wohnungseigentum" dagegen ist weitgehend auf die Städte Fürstenfeldbruck, Germering, Olching und Puchheim sowie die Gemeinden Gröbenzell mit städtischen Siedlungsstrukturen beschränkt. Hinzugekommen sind die Gemeinden Eichenau, Emmering und Maisach. Seit 2010 sind die Verkaufszahlen in diesem Teilmarkt nahezu unverändert hoch. 19 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 5.3. Entwicklung der Geld- und Flächenumsätze der einzelnen Marktsegmente in den letzten 5 Jahren 5.3.1 Bebaut Grundstücken 2010 862 391 859.238 Urk. Mio € Fläche in m² 2011 693 403 519.436 2012 657 337 866.244 2013 636 337 838.431 2014 588 371 582.305 Um satz in Millionen 420 400 380 360 340 320 300 2010 2011 2012 2013 2014 Fläche in m ² 900.000 850.000 800.000 750.000 700.000 650.000 600.000 550.000 500.000 450.000 400.000 2010 2011 2012 2013 2014 20 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 5.3.2 Unbebauten Grundstücken Urk. Mio € Fläche in m² 2010 564 128 2.056.581 2011 526 136 3.665.978 2012 599 153 2.401.806 2013 428 123 2.313.087 2014 437 110 1.480.784 Um satz in Millionen 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2010 2011 2012 2013 2014 Fläche in m ² 4.000.000 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 2010 2011 2012 2013 2014 21 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 5.3.3 Eigentumswohnungen Urk. Mio € Fläche in m² Wohnfläche 2010 1602 262 59.199 2011 1637 271 51.543 2012 1567 300 85.301 2013 1519 298 81.429 2014 1490 329 62.051 Um satz in Millionen 350 300 250 200 150 100 50 0 2010 2011 2012 2013 2014 5.3.4 Summe des Geldumsatzes aller Marktsegmente 2010 3.028 781 Urk.** EUR 2011 2.856 810 2012 2.823 790 2013 2.583 758 2014 2.515 810 Umsatz in Millionen 820 810 800 790 780 770 760 750 740 730 2010 2011 2012 2013 2014 22 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 5.3.5 Vergleich der Geldumsätze in den einzelnen Marktsegmenten Beträge in Millionen Euro 2011 403 136 271 810 2010 391 128 262 781 Bebaut Unbebaut WET Gesamt 2012 337 153 300 790 2013 337 123 298 758 2014 371 110 329 810 Umsätze der einzelnen Teilmärkte in Millionen € 900 800 700 600 Bebaut 500 Unbebaut 400 WET 300 Gesamt 200 100 0 2010 2011 2012 2013 2014 23 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 5.3.6 Direktvergleich der Flächenumsätze in den Marktsegmenten "Bebaut" und "Unbebaut" Flächenangabe in ha: 2010 85,92 205,65 291,57 Bebaut Unbebaut Summe 2011 51,94 366,59 418,53 2012 86,62 240,18 326,80 2013 83,84 231,30 315,14 2014 54,91 147,84 202,75 Flächenumsatz der Teilmärkte "bebaut" und "unbebaut" im Vergleich 450,00 400,00 350,00 300,00 Bebaut 250,00 Unbebaut 200,00 Summe 150,00 100,00 50,00 0,00 2010 2011 2012 2013 2014 24 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 5.4 Detailangaben zum Marktsegment "Bebaut" im Jahr 2014 6.4.1 Anteile der Gebäudearten am Marktsegment "Bebaut" Marktgeschehen 2014 Anzahl Verkäufe EF ZF ER ED RE MFH Summe TM Gesamt Verkäufe Teilmarkt "bebaut" EF ZF ER ED RE MFH 172 7 104 180 46 11 520 Anteil am Anteil am GesamtTeilmarkt in markt in % % 29,20% 33,08% 1,19% 1,35% 17,66% 20,00% 30,56% 34,62% 7,81% 8,85% 1,87% 2,12% 88,29% 100,00% 589 Einfamilienhaus freistehend Zweifamilienhaus freistehend Einfamilienhaus Reihenhaus Einfamilienhaus Doppelhaus Einfamilienhaus Reiheneckhaus Mehrfamilienhaus Prozentualer Anteil der Gebäudeklassen am Gesamtmarkt "Bebaut" Anzahl der Verkäufe nach Gebäudeklassen im Jahre 2014 200 180 180 172 7,81% 1,87% 160 140 120 29,20% 104 EF ZF 100 ER 80 60 ED 30,56% 46 RE 1,19% 40 20 MFH 11 7 17,66% 0 EF ZF ER ED RE MFH Im Marktsegment "Bebaut" wird das Marktgeschehen 2014 hinsichtlich der Gebäudearten eindeutig von Doppelhaushälften (180 Verkaufsfälle) geprägt, dicht gefolgt von freistehenden Einfamilienhäuser und mit Abstand von den Reihenhäusern. Bereits der Markt 2013 wurde von dem Segment der Doppelhäuser dominiert. Dagegen waren im Jahr 2012 die Reihenhäuser (231 Verkaufsfälle) marktbestimmend. Die Doppelhäuser nehmen 2014 dabei einen Marktanteil von rd. 31% am Gesamtmarkt ein. Das Marktsegment "Freistehendes Zweifamilienhaus" ist im Landkreis Fürstenfeldbruck nach wie vor nur sehr gering vertreten. 25 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 5.4.2 Grundstücksgrößen im Zusammenhang mit den Gebäudetypenklassen im Verhältnis zu den Verkaufsfällen 0– 200 m² EF 2014 ZF 2014 ER 2014 ED 2014 RE 2014 201300 301400 5 0 51 46 18 3 0 30 0 2 401500 44 0 15 68 13 501600 59 1 4 33 7 601 – 700 32 1 0 17 4 25 3 1 5 1 701 – 900 31 1 0 4 0 901 – 1100 1101 – 1201 – 1601 – über 1200 1600 2000 2000 16 1 0 2 0 7 0 0 0 0 5 2 0 3 0 1 2 0 0 0 3 1 1 0 0 Grundstücksflächen im Zusammenhang mit den Verkaufsfällen und Gebäudetypen 80 70 60 EF 2014 50 ZF 2014 40 ER 2014 30 ED 2014 20 RE 2014 10 0 0 - 200 m² 201- 300 301- 400 401- 500 501- 600 601 - 700 701 - 900 901 - 1100 1101 - 1200 1201 - 1600 1601 - 2000 über 2000 Während sich die Grundstücksgrößen für freistehende Einfamilienhäuser überwiegend zwischen 400 und 900 m² bewegen, sind bei Reihenmittel- und Reihenendhäuser schwerpunktmäßig nur Grundstücksgrößen bis 300 m² anzutreffen. Bei Doppelhaushälften kann die Fläche bis maximal 600 m² reichen, wobei der Schwerpunkt bei 300 bis 400 m² liegt. Bemerkung: Aufgrund der sehr engen Bandbreite der Grundstücksgrößen, ist die Ableitung von Anpassungsfaktoren für die einzelnen Gebäudetypen fachlich, sachlich und statistisch nicht vertretbar. 26 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 5.4.3 Kaufpreishöhen der einzelnen Gebäudearten im Verhältnis zu den Verkaufsfällen in Tsd. € 0100 € EF 2014 ZF 2014 ER 2014 ED 2014 RE 2014 2 0 1 2 0 101 – 201 – 301 – 401 – 501 – 601 – 701 – 801 – 901 – 1001 - über 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € 700 € 800 € 900 € 1000 € 1000 € 1100 € 9 15 24 16 26 26 23 15 6 4 2 0 1 0 2 0 2 0 2 0 0 0 4 5 33 38 17 2 1 0 0 0 1 4 17 21 52 31 29 19 2 1 0 0 1 1 4 24 9 4 1 1 0 0 0 Kaufpreise im Verhältnis zum Gebäudetyp und zu Verkauffällen 60 50 EF 2014 40 ZF 2014 30 ER 2014 20 ED 2014 RE 2014 10 0 0-100 € 101 - 200 € 201 - 300 € 301 - 400 € 401 - 500 € 501 - 600 € 601 - 700 € 701 - 800 € 801 - 900 € 901 - 1000 € 1001 - 1000 € über 1100 € Bemerkung: Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser bewegen sich in der Wertspanne von 300.000,-- € bis 700.000,-- €. Reihen- und Doppelhäuser wurden in der Wertspanne zwischen 300.000 und 700.000,-- € gehandelt. Die Kaufpreise von Reihenendhäusern lagen Schwerpunktmäßig bei 400.000,-- bis 500.000,-- €. 27 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 5.4.4 Marktanteile der Gebäudetypenklassen am Teilmarkt "bebaute Grundstücke" Verkäufe 2008 149 7 151 189 83 4 612 EF ZF ER ED RE MFH Gesamtmarkt 2009 164 7 142 179 126 12 675 2010 181 13 218 220 139 19 881 2011 171 13 188 190 80 13 711 2012 183 15 158 174 72 14 710 2013 182 18 110 235 51 9 675 2014 172 7 104 180 46 11 589 1000 900 EF 800 ZF 700 ER 600 ED 500 RE 400 MFH 300 Gesamtmarkt 200 100 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 28 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 5.5 Detailangaben zum Marktsegment "unbebaut" im Jahr 2014 5.5.1 Umsatzzahlen unbebauter Grundstücke nach Nutzungsarten Verkaufsfälle Wohnbauflächen* 213 Fläche Marktanteile Euro 149.346 Flächen- Umsatzanteile anteile 65.243.658 47,02% 9,86% rechnerische DurchschnittsPreis €/m² 59,11% 436,86 Gemischte Bauflächen** 10 6.655 1.667.884 2,21% 0,44% 1,51% 250,62 Gewerbe, Industrie 42 110.526 23.104.496 9,27% 7,30% 20,93% 209,04 landwirtschaftliche Grundstücke 114 901.537 12.122.345 25,17% 59,51% 10,98% 13,45 forstwirtschaftliche Grundstücke 9 41.751 182.443 1,99% 2,76% 0,17% 4,37 Zukäufe u Gartenland 3 8.752 585.502 0,66% 0,58% 0,53% 66,90 36 5.697 358.948 7,95% 0,38% 0,33% 63,01 3.705.497 2,87% 17,41% 3,36% Straßen, Wege Summe Sonstiges*** Gesamtsumme Teilmarkt unbebaut 13 263.688 453 1.514.973 110.382.786 100,00% Verteilung der Verkaufszahlen am Teilmarkt "unbebaut" 7,95% 2,87% 0,66% 1,99% Wohnbauflächen* Gemischte Bauflächen** Gew erbe, Industrie 47,02% landw irtschaftliche Grundstücke forstw irtschaftliche Grundstücke 25,17% Zukäufe u Gartenland Straßen, Wege Summe Sonstiges*** 9,27% 2,21% Verteilung der Flächenanteile am Teilmarkt "unbebaut" 9,86% 17,41% 0,44% 7,30% 0,38% Wohnbauflächen* 0,58% Gemischte Bauflächen** 2,76% Gew erbe, Industrie landw irtschaftliche Grundstücke forstw irtschaftliche Grundstücke Zukäufe u Gartenland Straßen, Wege Summe Sonstiges*** 59,51% 29 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 Verteilung der Umsätze am Teilmarkt "unbebaut" 3,36% 0,33% 0,53% 0,17% 10,98% Wohnbauflächen* Gemischte Bauflächen** Gew erbe, Industrie landw irtschaftliche Grundstücke forstw irtschaftliche Grundstücke 20,93% Zukäufe u Gartenland 59,11% Straßen, Wege Summe Sonstiges*** 1,51% 30 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 5.5.2 Preisniveau der land- und forstwirtschaftlichen Verkäufe 2014 Daten zu Landwirtschaftsflächen Anzahl Kauffälle Grundstücksfläche in m² Min. Max. Mittel 112 315 67.948 7.908 Min. 0,54 Kaufpreis €/m² Max. 201,33 Mittel 31,94 Daten zu Forstflächen Anzahl Kauffälle Min. 9 130 Grundstücksfläche in m² Max. Mittel 12.200 4639 Min. 1,59 Kaufpreis €/m² Max. 86,81 Mittel 12,949 31 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 5.5.3 Rechnerische Mittelwerte für landwirtschaftlich und forstwirtschaftlich genutzte Flächen Landwirtschaftliche Flächen Gemeinde/Stadt Gemarkung Adelshofen Luttenwang Alling Biburg Holzhausen Althegnenberg Hörbach Egenhofen Aufkirchen Oberweikertshofen Unterschweinbach Wenigmünchen Eichenau Emmering Fürstenfeldbruck Aich Malching Puch Germering Unterpfaffenhofen Grafrath (Unteralting) Wildenroth Gröbenzell Hattenhofen Jesenwang Pfaffenhofen Kottgeisering Landsberied Maisach Germerswang Malching / Maisach Rottbach Überacker Mammendorf Nannhofen Mittelstetten Tegernbach Moorenweis Eismerszell Dünzelbach Grunertshofen Purk Steinbach Oberschweinbach Günzlhofen Olching Esting Geiselbullach Puchheim Schöngeising Türkenfeld Zankenhausen rechn. rechn. rechn. rechn. Mittelwerte Mittelwerte Mittelwerte Mittelwerte 2013/2014 2012/2013 2011/2012 2010 / 2011 €/m² €/m² €/m² €/m² 7,10 6,10 7,10 4,20 4,50 5,50 7,80 12,06 10,00 4,50 3,30 6,00 6,20 5,00 6,00 4,10 7,00 4,84 6,79 7,00 13,20 5,30 6,10 5,00 6,80 5,50 5,00 4,94 5,70 7,93 7,10 8,00 5,76 7,75 3,40 3,30 5,00 5,00 6,20 4,59 4,10 5,70 5,50 10,00 7,50 8,90 4,00 6,45 3,40 3,72 5,05 4,22 5,06 4,59 3,49 5,31 5,13 4,93 4,89 9,87 4,48 3,70 5,44 7,00 6,20 4,49 5,13 3,99 4,90 4,46 3,30 3,60 4,20 2,60 4,90 1,50 3,30 2,50 4,50 8,20 10,00 4,40 10,00 3,40 3,50 6,10 5,50 7,40 3,00 6,60 6,80 5,00 7,00 4,60 6,00 6,30 9,80 4,80 9,80 8,30 8,10 7,40 6,00 7,00 7,60 8,50 5,47 2,90 3,20 7,45 12,06 3,98 6,90 6,50 1,60 3,20 23,00 4,80 5,40 4,50 4,80 5,10 7,50 5,80 8,90 4,20 6,00 5,80 5,46 4,45 5,64 4,71 5,00 3,80 5,60 6,70 9,70 4,00 7,50 8 3,40 3,50 5,00 3,40 5,00 3,30 2,00 4,20 5,30 3,10 3,00 6,00 6,00 3,70 4,00 3,30 4,70 8,60 3,40 3,70 Durchschnitt der Mittelwerte €/m² 4,43 5,80 7,31 10,21 7,20 3,89 3,75 23,00?? 5,41 5,62 5,88 0,00 11,60?? 5,21 5,73 6,54 9,70 5,32 7,75 9,00 3,40 3,51 5,29 4,53 5,92 4,16 3,15 5,07 5,63 6,21 5,10 7,94 4,83 4,61 0,00 4,88 5,44 4,26 5,37 5,31 3,30 4,03 9,80 6,53 8,10 6,30 4,92 5,49 8,37 5,44 4,80 5,80 5 Jahresmittel** €/m² 6,50 6,10 8,50 12,00 5,80 4,00 4,20 23,00?? 5,40 5,60 7,00 0,00 7,70 4,60 6,90 7,50 9,70 6,90 12,10 10,00 3,40 3,10 5,40 4,10 6,50 4,00 3,30 4,90 6,10 4,30 4,80 8,20 6,20 4,80 0,00 5,20 5,10 3,90 5,80 6,70 3,30 4,80 9,80 7,00 6,50 4,80 4,10 5,80 7,80 5,60 4,70 5,80 Orientierungswert 5,46 5,95 7,91 11,10 6,50 3,95 3,98 5,41 5,61 6,44 0,00 4,91 6,31 7,02 9,70 6,11 9,93 9,50 3,40 3,30 5,34 4,32 6,21 4,08 3,22 4,99 5,87 5,25 4,95 8,07 5,51 4,71 0,00 5,04 5,27 4,08 5,58 6,00 3,30 4,42 9,80 6,76 7,30 5,55 4,51 5,64 8,08 5,52 4,75 5,80 32 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 Besondere Hinweis zu den Mittelwerten für Landwirtschaftsflächen: Bei den angegebenen Mittelwerten für die landwirtschaftlich genutzten Flächen (Ackerland und Grünland) handelt es sich um rechnerische Mittelwerte für Flächen über 3000 m² für einen Gemeindebereich bzw. eine Gemarkung. Nicht berücksichtigt sind die Bodenqualität/Ertragsmesszahl. Ortsnahe landwirtschaftliche Flächen mit einer möglichen, langfristigen baulichen Entwicklung sowie Verkäufe an die öffentliche Hand wurden aussortiert. Bei den Einzelverkäufen in Egenhofen (23,00 €) handelt es sich um keine repräsentativen Verkäufe für landwirtschaftliche Flächen, da es sich um eine unmittelbare Ortsanschlussflächen handelt. Hinweis: Das 5-Jahresmittel ist nicht aus den Mittelwerten abgeleitet, sondern gesondert errechnet worden. Der Orientierungswert ist das rechnerische Mittel aus 5-Jahresmittel und dem Durchschnitt der Mittelwerte. 33 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 Forstwirtschaftliche Flächen Gemeinde/Stadt Gemarkung Adelshofen Luttenwang Alling Biburg Holzhausen Althegnenberg Hörbach Egenhofen Aufkirchen Oberweikertshofen Unterschweinbach Wenigmünchen Eichenau Emmering Fürstenfeldbruck Aich Malching Puch Germering Unterpfaffenhofen Grafrath (Unteralting) Wildenroth Gröbenzell Hattenhofen Jesenwang Pfaffenhofen Kottgeisering Landsberied 5 Jahresmittel Gemeinde/Stadt Gemarkung 5Jahresmittel kV kV 4,71 kV kV 6,00 6,00 kV kV kV kV kV kV 2,80 kV kV kV 2,80 3,00 kV Maisach Germerswang Malching / Maisach Rottbach Überacker Mammendorf Nannhofen Mittelstetten Tegernbach Oberdorf Moorenweis Eismerszell Dünzelbach Grunertshofen Purk Steinbach Oberschweinbach Günzlhofen Olching Esting kV kV kV kV 1,50 kV kV kV kV kV 2,60 kV kV kV kV kV kV 1,60 kV kV 2,50 kV kV kV 3,30 kV 5,20 2,80 Geiselbullach Puchheim Schöngeising Türkenfeld Zankenhausen 1,35 kV 3,00 2,40 kV Besondere Hinweis zu den Mittelwerten für Forstflächen: Bei den angegebenen Mittelwerten für die forstwirtschaftlich genutzten Flächen (Wald) handelt es sich um rechnerische Mittelwerte für Flächen über 3000 m² für einen Gemeindebereich bzw. eine Gemarkung. Nicht berücksichtigt ist die Bestockung. 34 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 5.6 Detailangaben zum Marktsegment "Wohnungseigentum" im Jahr 2014 5.6.1 Anteile der Marktsegmente im Teilmarkt "Wohnungseigentum" Anzahl Neubau Anzahl Wiederverkauf Anzahl Umwandlung Gesamtzahl 2006 108 272 0 380 2007 181 729 0 910 2008 260 679 7 946 2009 340 944 5 1289 2010 520 1079 0 1599 2011 447 1185 1 1633 2012 383 1059 118 1567 2013 284 1125 109 1519 2014 254 1163 76 1497 Verkaufsfälle im Teilmarkt Wohnungseigentum 1800 1600 1400 1200 Anzahl Neubau 1000 Anzahl Wiederverkauf Anzahl Umwandlung 800 Gesamtzahl 600 400 200 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 35 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 5.6.3 Wohnflächen der einzelnen Marktsegmente des Teilmarkts ETW Wohnflächen in m² bei Neubau <30 <50 <60 <70 2010 138 16 58 73 2011 97 16 23 43 2012 4 24 41 63 2013 3 15 21 27 2014 0 8 19 43 <80 <90 <110 <130 >130 44 54 56 11 5 42 28 33 8 8 60 53 48 22 16 61 35 40 8 14 33 30 25 15 7 160 140 120 100 2010 2011 80 2012 2013 2014 60 40 20 0 <30 <50 <60 <70 <80 <90 <110 <130 >130 Anmerkung: In den Jahren 2010 bis 2011 lag der Schwerpunkt der Wohnflächen bei den EigentumsNeubauten bei ca. 30 m² und zwischen 60 und 80 m². Dagegen spielten Wohnungsgrößen von ca. 30 m² in den Jahren 2012 bis 2014 keine Rolle. Das Hauptgewicht lag hier bei Wohnflächen von 60 bis 80 m². Daraus lässt sich eine gewisse Nachfrage nach kleinen und mittleren Wohnungsgrößen ableiten. 36 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 Wohnflächen in m² bei Wiederverkauf <30 <50 <60 <70 2010 13 83 95 82 2011 12 116 115 88 2012 9 124 110 124 2013 13 126 127 106 2014 9 94 98 102 <80 <90 <110 <130 >130 94 50 40 10 5 88 49 45 5 2 153 84 62 16 14 122 98 67 13 15 126 73 64 21 5 180 160 140 120 2010 2011 100 2012 2013 2014 80 60 40 20 0 <30 <50 <60 <70 <80 <90 <110 <130 >130 Im Gegensatz zu den Neubauten weisen die Wohnflächen der Wiederverkäufe eine größer Bandbreite auf. Die Verkaufszahlen bewegen sich zwischen den Wohnflächen von 50 bis 90 m². 37 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 5.7 Weitere Daten: Daten zum Marktsegment "Einfamilienhäuser freistehend" 2014: Anzahl Kauffälle 170 Grundstücksfläche in m² Kaufpreis in Tsd. € Min. Max. Mittel Min. Max. Mittel 99 2666 694 80 1.505 566 Daten zum Marktsegment "Reihenmittelhäuser" 2014 Anzahl Kauffälle 107 Grundstücksfläche in m² Kaufpreis in Tsd. € Min. Max. Mittel Min. Max. Mittel 139 631 242 72 729 422 Daten zum Marktsegment "Reihenendhäuser" 2014 Anzahl Kauffälle 46 Grundstücksfläche in m² Kaufpreis in Tsd. € Min. Max. Mittel Min. Max. Mittel 159 735 355 130 845 477 Daten zum Marktsegment "Doppelhäuser" 2014 Anzahl Kauffälle 178 Grundstücksfläche in m² Kaufpreis in Tsd. € Min. Max. Mittel Min. Max. Mittel 202 990 390 22 890 497 38 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 5.8 Gutachtenerstellung, Richtwertauskünfte, Vergleichspreise 5.8.1 Sitzungen und Gutachtenerstellung Sitzungen des Gutachterausschusses Gutachtenzahl 60 50 Sit zungen des GAA 40 Gut acht en 30 20 10 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Sit zungen des GAA 17 19 14 18 17 27 17 20 16 15 2014 15 Gut acht en 43 33 21 23 24 48 26 21 17 26 27 5.8.2 Richtwert- und Vergleichspreisauskünfte 800 753 723 717 700 643 622 600 500 546 538 659 543 447 Bodenricht wert auskünft e schrift lich 400 Vergleichspreiseauskünft e schrif tlich 300 204 200 110 115 133 144 124 134 152 126 147 100 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 39 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 6. Bodenpreisentwicklung Die Ableitung des Bodenpreisindex erfolgt auf der Basis der Richtwerte umgerechnet auf eine einheitliche wertrelevante GFZ von 0,40. Aufgrund der unterschiedlichen städtebaulichen Strukturen im Landkreis Fürstenfeldbruck mit den städtischen Kommunen im Osten und den ländlichen Gemeinden im Westen des Landkreises, war eine differenzierte Betrachtung geboten. Zur Ableitung der Bodenpreisindex für den östlichen Landkreis wurden die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen der Städte Fürstenfeldbruck, Germering, Olching und Puchheim sowie der Gemeinden Eichenau, Emmering und Gröbenzell herangezogen. Der Bodenpreisindex für den westlichen Landkreis basiert auf den Richtwerten der Gemeinden Adelshofen, Alling, Egenhofen, Grafrath-Wildenrot, Hattenhofen, Jesenwang, Kottgeisering Kreuzackersiedlung, Landsberied, Maisach Ort, Gernlinden, Mammendorf, Moorenweis Ort, Oberschweinbach, Schöngeising und Türkenfeld Ort ebenfalls für Wohnbauland. Es wird darauf hingewiesen, dass es sich bei dem dargestellten, gemittelten Bodenpreisindex um einen rechnerischen Mittelwert handelt und dass in einigen Kommunen teilweise deutliche Abweichungen vorliegen. Bei den angegebenen Werten handelt es sich um keine offiziellen und verbindliche Veröffentlichungen des Gutachterausschusses. Bodenpreisindex Wohnbauland für den östl. Landkreis Basisjahr 2010 1,50 1,41 1,40 1,32 1,30 1,20 Index gesamt Mittelwert 1,14 1,10 1,05 1,02 1,06 1,07 1,07 1,00 1,04 1,06 1,00 1,00 0,98 2008 2009 1,00 0,90 0,80 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2010 2011 2012 2013 2014 40 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 Bodenpreisindex Wohnbauland für die westl. Landkreiskommunen Basisjahr 2010 1,25 1,21 1,20 1,15 1,09 1,10 1,05 1,07 1,06 1,10 1,05 1,08 1,08 1,05 1,04 1,04 1,03 1,02 1,00 Index gesamt Mittelwert 1,00 0,95 0,90 0,85 0,80 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Baulandindex gesamter Lkr FFB 1,40 1,31 1,30 1,21 1,20 1,10 1,07 1,08 1,11 1,07 1,06 1,05 1,00 1,04 1,00 1,03 1,03 1,02 Baulandindex gesamter Lkr FFB 1,00 0,90 0,80 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 41 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 7. Preisentwicklung bei freistehenden Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Reihenendhäusern und Doppelhäusern. 7.1 Kaufpreisentwicklung bei Einfamilienhäuser freistehend östlicher Landkreis: Selektionsparameter: Wohnbaufläche / Grundstück 400 bis 800m² / Baujahr 1980 bis 2013 / Basisjahr 2010 Verkaufszahl Mittelwert Tsd € Index 3 2005 16 2006 4 2007 8 2008 7 2009 17 2010 17 2011 9 2012 21 2013 14 2014 12 534 1,03 576 1,11 459 0,88 455 0,88 495 0,95 520 1,00 596 1,15 615 1,18 680 1,31 735 1,41 Index 3 1,50 1,40 1,30 1,20 Index 3 1,10 1,00 0,90 0,80 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Anmerkung: „Index 3“ bedeutet: In der ersten Selektion wurde keine Parameter gesetzt. In der zweiten Selektion wurden nur anhand der Parameter „Wohnbaufläche“ und „Grundstücksgröße“ ausgewählt. Bei der dritten Selektion kam noch „Baujahre“ hinzu. Die Mittelung aller Indizes führt zu folgendem Ergebnis: 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 Mittelw ert 3 0,60 0,40 0,20 0,00 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 42 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 7.2 Kaufpreisentwicklung bei Reihenhäusern östlicher Landkreis: Selektionsparameter: Reihenmittelhäuser östlicher Landkreis (Selektion: Wohnbaufl. / Grundstück 200 bis 400 m² / BJ 1980 -2014) Verkaufszahl Mittelwert Tsd € Index RMH 2005 23 2006 10 2007 19 2008 28 2009 28 100 2010 43 2011 13 2012 25 2013 7 2014 4 353 1,02 310 0,89 316 0,91 344 0,99 341 0,98 347 1,00 352 1,01 347 1,00 445 1,28 406 1,17 Index RMH 1 1,40 1,30 1,20 1,10 Index RMH 1 1,00 0,90 0,80 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Selektionsparameter: Reihenendhäuser östlicher Landkreis (Selektion: Wohnbaufl. / Grundstücke 200 bis 500 m²/ BJ 1980 -2014) Verkaufszahl Mittelwert TSD € Index REH 1 2005 12 2006 5 2007 15 2008 16 2009 39 100 2010 55 2011 14 2012 8 2013 7 2014 7 344 0,97 367 1,04 346 0,98 327 0,93 374 1,06 353 1,00 392 1,11 374 1,06 486 1,38 580 1,64 Index REH 1 1,70 1,60 1,50 1,40 1,30 Index REH 1 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 43 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 Anhang: Übersicht über den Landkreis Fürstenfeldbruck und wichtige Landkreisdaten 1.1 Landkreis in Zahlen • 208.272 Einwohner (Stand: 31.12.2013) • • 434,79 km² Landkreisfläche Höhenlage: 493,3 - 624,3 m ü.N.N. 1.2 Die Gemeinden des Landkreises Fürstenfeldbruck 44 Geschäftsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck 2014 1.3 Bevölkerungsstand und Flächengrößen der Gemeinden Gemeinde Einwohner Flächengröße Stand: Stand: 22.12.2013 22.12.2013 ha Adelshofen Alling Althegnenberg Egenhofen Eichenau Emmering Fürstenfeldbruck Germering Grafrath Gröbenzell Hattenhofen Jesenwang Kottgeisering Landsberied Maisach Mammendorf Mittelstetten Moorenweis Oberschweinbach Olching Puchheim Schöngeising Türkenfeld 1602 3632 1855 3293 11729 6540 34648 38478 3709 19551 1454 1490 1587 1449 13164 4650 1656 3886 1650 26149 20524 1889 36879 208272 a 1.328 08 2.101 97 1.608 86 3.340 02 698 96 1.094 72 3.252 43 2160 60 1.443 09 635 73 717 29 1.529 78 821 08 1.053 58 5.343 83 2.121 47 1.862 30 4.544 73 723 56 2.992 39 1.223 39 1.286 53 1.595 04 43479,37 ha 434,7937 km² 45