Performance Report 2012

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27.9.2012 Ausgabe 39/2012
SEITE 3
Der Berliner Stadtentwicklungssenator
Michael Müller will
den Wiedereinstieg in
die Wohnungsbauförderung. Das sagt er im
Round-Table-Gespräch
mit der IZ.
SEITE 4
BILD: A.OBST/M. SCHMIEDING/FLUGHAFEN BERLIN
SEITE 6
Der US-amerikanische
Immobilien-Versteigerer auction.com expandiert nach Deutschland. CEO Ken Rivkin
plant Auktionen zunächst nur online und
für Gewerbeobjekte.
BILD: PETER HIMSEL
BILD: LH&E
Verluste beim Bonner
Kameha-Hotel, verschobene Projekte, hohe
Mitarbeiterfluktuation
und ein ausgestiegener
Partner: ein Blick hinter
die Kulissen der Vorzeigefirma LH&E.
BILD: AUCTION.COM
realestate.bnpparibas.de
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Von der kostspieligen
Sause zum Abschied
des ha.ge.wo.-Chefs bis
zum Berliner Großflughafen: Der Bund der
Steuerzahler übt Kritik
an Steuerverschwendung.
SEITE 9
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FHH und Hochtief gründen JV
FHH und Hochtief Solutions gründen ein
Joint Venture. Das Ziel: mehr ImmobilienAngebote, auch für Institutionelle. (Seite 8)
Die EZB-Türme haben ihre geplanten 185 m
Höhe schon fast erreicht – und sie werden
nicht höher werden. Bei den Kosten steht
das nicht fest. Zum Richtfest wurde jetzt mit
gegenüber den ursprünglichen Kalkulationen deutlich erhöhten 1,2 Mrd. Euro gerechnet.
(Seite 21)
Raum für Kommunikation
Immer mehr Projektarbeit, immer mehr
(auch informeller) Meinungsaustausch.
Doch nicht überall hält die Flächenplanung mit.
(Seite 10)
E&V sucht auch Quereinsteiger
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Engel & Völkers unterstützt seine Lizenzpartner zentral bei der Rekrutierung – auch
Quereinsteiger sind erwünscht. (Seite 15)
Centermanager im Mietvertrag
Immer mehr wird um die Umlage von
Kosten auf die Mieter gestritten, auch bei
der Bezahlung des Centermanagers. Der
BGH gibt die Richtung vor.
(Seite 18)
Das richtige Presse-Futter
Eine Botschaft pro Absatz, gute Gliederung
und Zitate mit Substanz – kurzum: wie
Pressemeldungen sein sollen.
(Seite 19)
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35% Schweizer Kunden: Einkaufszentrum Lago in Konstanz.
Das Lago Shoppingcenter in Konstanz, das CentrO Oberhausen und
das Breuningerland in Sindelfingen
haben die zufriedensten Mieter. Das
ist das Ergebnis einer Mieterbefragung in rund 400 Einkaufszentren
für den Shoppingcenter Performance
Report 2012. Die Befragung, in dieerstmals auch Flughäfen und Bahnhöfe einbezogen wurden, zeigt auch,
dass Geschäfte in Einkaufszentren
nicht erfolgreicher sind als solche in
Innenstädten. Eher scheint das Gegenteil der Fall zu sein.
Lange wurde das Projekt im Markt herumgereicht wie eine heiße Kartoffel, heute darf
sich das Lago in Konstanz als das deutsche
Einkaufszentrum mit den zufriedensten
Mietern bezeichnen. Nachdem es schon
2011 einen Spitzenplatz belegt hatte (7),
landete das rund 22.000 m2 große Center
(70 Geschäfte), das direkt an der Schweizer
Grenze liegt, beim Shoppingcenter Performance Report (SCPR) 2012 mit der Note
1,62 auf Platz eins. „Ich bekomme Gänsehaut. Das Lago ist mein Baby. In den ersten
Bild: Lago
fünf Jahren haben wir bei den Mietern viel
Überzeugungsarbeit leisten müssen“, kommentiert Centermanager Peter Herrmann
das Ergebnis. Er hat das Lago am 23. April
2004 eröffnet und führt es seitdem. Für Joachim Will, Geschäftsführer von ecostra und
Initiator der Umfrage, kommt der Spitzenplatz für das Lago nicht überraschend. „Das
Center profitiert aufgrund des in Deutschland niedrigeren Preisniveaus und der Möglichkeit für Schweizer Kunden zur Mehrwertsteuerrückerstattung besonders von
Kaufkraftzuflüssen aus der Schweiz.“ Es
dürfte kein Zufall sein, dass beim von ecostra initiierten Shoppingcenter Performance
Report Österreich 2012 ebenfalls ein unmittelbar an der Schweizer Grenze gelegenes
Center (Messepark Dornbirn) auf den ersten
Platz katapultiert wurde.
Spitzenplatz für Bahnhof Köln
Bei der zweiten Auflage der Mieterbefragung in Einkaufszentren wurde nicht nur die
Zahl der Center von 200 auf 400 verdoppelt,
erstmals wurden auch sieben Bahnhöfe und
zwei Flughäfen in die Erhebung einbezogen.
Bei den Verkehrsbauwerken belegt der
Hauptbahnhof Köln Platz eins vor dem
Frankfurter Flughafen und den Promenaden
im Hauptbahnhof Hannover. Hätte man die
Bahnhöfe in das Shoppingcenter-Ranking
aufgenommen, hätte Köln sogar vor dem Lago den ersten Platz belegt, Frankfurt Platz 3
und Hannover Platz 7. Michael Wollermann,
Leiter Vermietung Nordrhein-Westfalen bei
DB Station & Service, zeigte sich vom guten
Abschneiden der Bahnhöfe nicht überrascht.
„Viele Filialisten haben in den Bahnhöfen ihre Top-Flächen.“ (siehe Artikel „Jeden Tag drei
Anrufe“ zum Bahnhof Köln auf Seite 11)
In der Gruppe der am besten benoteten
Center finden sich viele, die auch schon 2011
oben standen. Platz zwei belegt das CentrO
Oberhausen, Platz drei das Breuningerland
in Sindelfingen. Vorjahressieger Citti-Park
Kiel schaffte es auf Platz 11. Unter den 20
Top-Platzierten finden sich Grüne-WieseCenter wie das Main-Taunus-Zentrum in
Sulzbach (Platz 12), aber auch InnenstadtCenter wie das Anger 1 in Erfurt (Platz 6) mit
einem Karstadt-Warenhaus als Ankermieter.
Die besten Noten in der deutschen CenterHauptstadt Berlin bekam wie schon 2011 das
Alexa, das es auf Platz 4 in der Gesamtwertung Deutschland schaffte.
Weiter auf Seite 11. Eine Tabelle mit allen 400
Centern finden Sie auf Seite 12.
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Immobilien Zeitung
27.9.2012 Nr. 39 Seite 11
SCPR 2012 – SCHLUSSLICHTER
FORTSETZUNG VON SEITE 1
Ausländer gucken
in die Röhre
Platz 1 für das Lago!
Wem gehören eigentlich die Einkaufszentren, die in der Shoppingcenter-Rangliste unten stehen? Viele
ausländische Investoren sind darunter, aber nicht nur.
Dasselbe Bild zeigt sich auch am unteren
Ende der Zufriedenheitsskala. Auch dort
tummeln sich viele Shoppingcenter, die
schon 2011 schlecht abgeschnitten haben,
z.B. das Loop5 in Weiterstadt (Platz 204),
das Mira in München (Platz 205), das Wiesbadener Liliencarré (Platz 205), Braunschweig City Point (Platz 209) oder der 2011
nach einem großen Umbau als RheinparkCenter wiedereröffnete ehemalige HumaPark in Neuss (Platz 200). Auf dem letzten
Platz von 214 Centern, die in die Wertung
kamen, finden sich die Aachen Arkaden.
Thomas Terlinden, ecostra-Mitarbeiter und
Co-Autor der Studie, in der die Ergebnisse
des SCPR 2012 veröffentlicht werden,
meint: „Gerade die Center, die 2011 ganz
oben oder ganz unten standen, wurden relativ ähnlich bewertet.“ Was außerdem auffällt: Viele Center im Tabellenkeller haben
ausländische Eigentümer (siehe Artikel „Ausländer gucken in die Röhre“ auf dieser Seite).
Innenstadtläden tendenziell
erfolgreicher als Centerläden
Ein interessantes Ergebnis der Umfrage
ist, dass Läden in Einkaufszentren aus Sicht
der Mieter nicht erfolgreicher sind als solche
in Innenstädten. Eher scheint das Gegenteil
der Fall zu sein. 14,3% der befragten Unternehmen gaben an, dass ihre Geschäfte in
Einkaufszentren besser laufen als die in den
Innenstädten; bei 22,1% der Umfrageteilnehmer ist es aber umgekehrt. Mit der
Durchschnittsnote von 3,09 liegen Centerläden gegenüber Innenstadtläden leicht unter
dem Durchschnitt, im vergangenen Jahr hatten sie mit der Note 2,84 noch leicht darüber gelegen. Ecostra-Chef Will spricht von
einem „sensationellen“ Ergebnis. Will: „Die
wirtschaftlich erfolgreicheren Standorte sind
jetzt in den Geschäftslagen der Innenstädte.
In Anbetracht des Umstandes, dass es sich
bei Shoppingcentern um organisierte Vertriebsformen mit gemeinsamen Öffnungs-
Methodik des SCPR 2012
Für den Shoppingcenter Performance Report
(SCPR) 2012 hat die Firma ecostra zwischen
21. Juni und 9. September 2012 die Mieter
in 400 deutschen Einkaufszentren mit mehr
als 10.000 m2 Geschäftsfläche online befragt.
Dabei ging es neben allgemeinen Fragen
zum Markt auch darum, wie zufrieden die
Ladeninhaber mit den Umsätzen im Vergleich zu ihren Läden in anderen Shoppingcentern sind. Die Mieter konnten Noten von
1 (sehr gut) bis 5 (mangelhaft) vergeben.
Daraus entstand eine Rangliste. In die Wertung kamen nur Center, denen mindestens
fünf Mieter eine Note gaben; dies waren
214. Es durften nur Mieter teilnehmen, die
mindestens drei Läden in Einkaufszentren betreiben. 77 Mieter beteiligten sich an der
Umfrage, genauso viele wie 2011. Dass es
trotz der Verdopplung der Centeranzahl gegenüber dem SCPR 2011 (von 200 auf 400)
nicht mehr waren, führt ecostra-Chef
Joachim Will auch auf den extrem hohen Filialisierungsgrad vieler Einzelhändler zurück.
„Verschiedene Teilnehmer haben Standorte
in nahezu jedem der 400 Center, da ist das
Ausfüllen des Befragungsbogens richtig Arbeit.“ Die 400 Einkaufszentren wurden dem
Shoppingcenter Report 2011 des Instituts für
Gewerbezentren entnommen.
(cvs)
250.000 Menschen passieren den Hauptbahnhof Köln jeden Tag, das lässt die Kassen klingeln.
Bild: Michael Wollermann/DB Station & Service
zeiten, Parkplatzmanagement, Security und
professionellem Marketing handelt, ist dieses Ergebnis in seiner Bedeutung kaum zu
unterschätzen. Wir werden bei den Folgeuntersuchungen sehen, ob sich dieser Trend
weiter verfestigt.“
Centerbranche vermuten lassen. Das könnte
auch daran liegen, dass die meisten Mieter
sich unabhängig vom Center um ihre Online-Präsenz kümmern. 64,9% von ihnen
geben an, dass sie eine Multi-Channel-Strategie verfolgen.
Die Bedeutung von Einkaufszentren für
den Einzelhandel in Deutschland schätzen
64,9% der Befragten als hoch ein, 11,7% sogar als sehr hoch. Etwas anders sieht es aus,
wenn man nach der Bedeutung für das eigene Unternehmen fragt: Hier antworten nur
40,3% mit hoch und 10,4% mit sehr hoch.
Eine klare einfache Mehrheit (42,9%) ist zudem der Meinung, dass es in Deutschland
bereits zu viele Einkaufszentren gibt. Die
Aussage, dass es zu wenige sind, halten nur
9,1% der Befragten für zutreffend.
(cvs)
Große Einkaufszentren schneiden
besser ab als kleine
Insgesamt wird der Großteil der Center jedoch mit 3 (befriedigend) oder besser benotet. Nur 69 von 214 Einkaufszentren bekommen unterdurchschnittliche Noten. Die
Durchschnittsnote aller in die Wertung gekommenen Center liegt bei 2,78 (2011:
2,76). Terlinden meint dazu: „Ich hätte erwartet, dass die Gesamtnote eher schlechter
ausfällt, da wir 2011 nur die 200 etabliertesten Center in die Befragung aufgenommen
haben.“
Was sich letztes Jahr schon zeigte, bestätigt sich auch 2012: Große Einkaufszentren
werden von den Mietern hinsichtlich ihrer
Wirtschaftlichkeit besser beurteilt als mittelgroße oder kleine. Shoppingcenter mit mehr
als 40.000 m2 Fläche erhalten die Durchschnittsnote 2,57, diejenigen der Klasse
20.000 m2 bis 40.000 m2 eine 2,80; solche
mit weniger als 20.000 m2 Fläche eine 3,12.
Unterteilt man die Center nach Altersklassen, bekommen die zwischen 1991 bis 2000
erbauten mit 2,70 die besten Bewertungen.
Betrachtet man die Center nach Standorten,
zeigen sich fast keine Unterschiede: GrüneWiese-Center (2,79), Stadtteil-Center (2,75)
und Innenstadt-Center (2,80) bekommen
ähnliche Noten.
Die Mieter wurden auch gefragt, welche
Faktoren sie bei der Anmietung eines Ladens im Einkaufszentrum am wichtigsten
finden. Die größte Bedeutung wird dem
Umsatzpotenzial eines Standorts zugemessen (1,22). Eine große Rolle spielen auch
Branchenmix (1,33), innere Erschließung
(1,43) und Marktposition des Centers im
lokalen bzw. regionalen Wettbewerb (1,47).
Wesentlich weniger wichtig werden dagegen
Energieeffizienz des Gebäudes (3,17) und
eine möglichst lange Laufzeit von Mietverträgen (3,55) genommen.
Online-Präsenz des Centers spielt
eine untergeordnete Rolle
Das gilt überraschenderwese auch für die
Online-Präsenz (3,39), nach deren Bedeutung 2012 erstmals gefragt wurde. Die Vernetzung des Einkaufszentrums mit sozialen
Netzwerken wie Twitter oder Facebook
spielt für Einzelhändler offenbar eine weit
geringere Rolle, als die vielen Online-Veranstaltungen und Internet-Diskussionen in der
Zum Thema Einkaufszentren beachten Sie
auch den Artikel auf Seite 23 („Bislang blieben
die Katastrophen aus“), der sich mit den Auswirkungen von neuen Einkaufszentren in Duisburg, Dortmund und Essen auf die dortigen Innenstädte beschäftigt.
Der Entwickler aus Deutschland, der Investor aus dem Ausland, keine unübliche
Kombination beim Immobilienprodukt
Einkaufszentrum. Auffällig ist, dass gerade
bei den Centern, die beim Shoppingcenter
Performance Report (SCPR) 2012 im Tabellenkeller stehen, der Anteil ausländischer
Investoren recht hoch ist.
Erst im Sommer wurde das Einkaufszentrum Komm in Offenbach (Platz 209 von
214), eine Entwicklung von Hochtief, an
den nordamerikanischen Investor MGPA
verkauft. Als eine der ersten Maßnahmen
wechselte MGPA das Centermanagement
aus. Verantwortlich ist nun die Firma Koprian iQ, gegründet vom ehemaligen ECE-Geschäftsführer Helmut Koprian und seinem
Sohn Markus. Koprian iQ will demnächst
„optimierende Maßnahmen“ umsetzen. Koprian iQ steuert auch das Mira in München,
(Platz 205), das der Münchner Entwickler
Fondara an internationale Investoren weiterreichte, die von GLL Partners vertreten
werden. Auch das Schlusslicht beim diesjährigen SCPR, die Aachen Arkaden, wurden
von einem lokalen Entwickler konzipiert
(AMW Projekte, Aachen) und dann über die
Grenzen verkauft. Eigentümer sind holländische Investoren, die von TCN Properties
vertreten werden.
Eine ähnliche Geschichte ließe sich vom
Liliencarré Wiesbaden (Platz 205) erzählen:
Entwicklung durch die Deutschland-Tochter
von Multi Development, Verkauf 2006 nach
Irland. Der Tempelhofer Hafen (Platz 195),
ein Produkt des Entwicklers Harald Huth
(HGHI) aus Berlin, gehört inzwischen einem Fonds von Arab Investment. Den City
Point Braunschweig (Platz 209) hat Union
Investment 2006 – fast möchte man sagen
rechtzeitig vor dem Bau der Schloss-Arkaden – an einen schottischen Fonds veräußert (siehe dazu „ECE laufen die Mieter davon“, IZ 48/11, Seite 10). Auch das Loop5 in
Weiterstadt (Platz 204) war das Projekt eines Einheimischen (Appel-Gruppe), bevor
es der portugiesische Entwickler Sonae Sierra übernahm.
Allerdings finden sich unter den Centern
im Tabellenkeller auch einige, die deutschen
Investoren mit intimer Marktkenntnis gehören: Dollart Center Emden (Platz 195, Real
I.S.), Rheinpark-Center Neuss (Platz 200,
Union Investment), Mönkhof Karree Lübeck
(Platz 213, Hahn-Gruppe/Wegner Beteiligungsgesellschaft). Vielleicht ist ja am Ende
doch alles bloß Zufall.
(cvs)
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HANDELSIMMOBILIEN 2012 – NEUE FORMATE UND TRENDS
T RENDS
Bahn setzt auf Mindestmiete mit
Umsatzbeteiligung
Es gilt eine Mindestmiete mit Umsatzbeteiligung. Beispiel: Hätte ein Laden 1.000
m2 Fläche, 1 Mio. Euro Jahresumsatz und
10% Umsatzmiete, würde er 100.000 Euro
pro Jahr zahlen. Die Bahn sichert sich mit
75% bis 80% dieses Betrags als Mindestmiete ab. Das heißt, macht der Laden nur
600.000 Euro Umsatz, muss er 75.000 bis
80.000 Euro Miete zahlen, würde er aber 2
Mio. Euro Umsatz machen, läge die Miete
bei 200.000 Euro pro Jahr. Die Umsatzmiete bewegt sich zwischen 2% und 20%. Die
höchsten Sätze zahlen Gastronomen, die
niedrigsten Discounter. Apotheken zahlen
eine Festmiete. Diese Regeln gelten für die
Vermietung aller deutschen Bahnhöfe. Die
Verträge laufen meist zehn Jahre und werden bei Nichtverlängerung ausgeschrieben.
Entwicklungshelfer der Bahn in Sachen
Ladenmanagement war ECE. 1999 schloss
der Centerentwickler mit der Bahn eine auf
zehn Jahre befristete Kooperation für die
Bahnhöfe Köln, Hannover und Leipzig. Seit
2009 hat die Bahn in Köln und Hannover
wieder selbst den Hut auf. Die Vermietungsabteilung bei DB Station & Service hat etwa
200 Mitarbeiter.
(cvs)
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Wenn im Hauptbahnhof Köln ein Laden
frei wird, herrscht bei Mietern Alarm. Die
Geschäfte und Imbissbuden sind heiß begehrt. „Wir bekommen jeden Tag drei Anrufe“, berichtet Michael Wollermann, Vermietungsleiter Nordrhein-Westfalen bei DB Station und Service. Die Warteliste sei „unendlich“. Die Glücklichen, die in letzter Zeit einen Laden ergattert haben: Rewe to go,
Esprit, Dunkin’ Donuts und Yormas.
Kein Wunder, dass der Bahnhof mit einer
Gesamtnote von 1,50 beim Shoppingcenter
Performance Report 2012 auf Platz eins in
der Kategorie Bahnhöfe/Flughäfen gelandet
ist. Es haben zwar nur sechs Mieter abgestimmt, doch Wollermann ist sich sicher,
dass das Ergebnis nicht viel anders ausgefallen wäre, hätten sich alle 73 Mieter an der
Umfrage beteiligt. „Dass wir auf Platz eins
stehen, liegt an der Frequenz und der guten
Betreuungsintensität“, sagt er. Die A-Passage
zwischen Bahnhofsvorplatz und Ausgang
Breslauer Platz, intern „Rennstrecke“ genannt, wird täglich von 250.000 Menschen
passiert. Damit steht Köln in der DB-internen Hitliste der Passantenfrequenz nur hinter München, Frankfurt und Hamburg. Die
Flächenproduktivität der Gastronomie erreicht bis zu 23.000 Euro/m2/Jahr. Ein Mieter, der nur 5.000 Euro/m2 macht, wird in
Köln als schwach angesehen. Vergleich: In
normalen Einkaufszentren gelten 4.000
Euro/m2 als guter Wert. Der Hauptbahnhof
Köln bietet inklusive Nebenflächen (Büro
etc.) 19.700 m2 Mietfläche. Davon entfallen
4.800 m2 auf Gastronomie, 1.600 m2 auf
Buch und Presse, 2.200 m2 auf Gesundheit
und Körper (Kosmetik, Apotheke etc.),
2.000 m2 auf Lebensmittel, 1.400 m2 auf
Non-Food und 2.100 m2 auf Dienstleistung.
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Der Kölner Hauptbahnhof ist nicht
nur eine Verkehrsdrehscheibe ersten
Ranges, sondern auch ein erfolgreiches Einkaufszentrum. 2011 setzten
Einzelhandel und Gastronomie rund
80 Mio. Euro um. Bei potenziellen
Mietern gibt es lange Wartelisten.
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„Jeden Tag drei Anrufe“
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Seite 12 Nr. 39 27.9.2012
Immobilien Zeitung
Shoppingcenter Performance Report 2012 – 391 Einkaufszentren, sieben Bahnhöfe und zwei Flughäfen auf einen Blick*:
Auf der Siegertreppe: Lago Shoppingcenter Konstanz, Centro Oberhausen und Breuningerland Sindelfingen
Rang
Center
Ort
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2
3
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5
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6
6
9
9
11
12
12
12
12
12
17
18
18
18
21
22
23
24
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26
27
28
28
30
31
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32
34
34
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37
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38
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41
41
43
44
45
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51
51
51
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133
133
133
133
133
133
145
146
Lago Shopping Center
Centro
Breuningerland
Alexa Shopping- und Freizeitc.
Brücken-Center
City Center
Famila Einkaufsland Wechloy
Anger 1
Breuningerland
Chemnitz Center
Citti-Park
Main-Taunus-Zentrum
Strelapark
Südring-Center
Sophienhof
Goethe Galerie
Westpark
Rotmain-Center
NordWest-Zentrum
Allee-Center
Forum Allgäu
Olympia-Einkaufszentrum
Donau-Einkaufszentrum
City-Galerie
Altmarkt-Galerie
Förde Park
Mercado Altona-Ottensen
Europa Passage
Köln Arcaden
Stern Center
City Point
Schloss-Arkaden
Ruhrpark
Schloss Arkaden
Weserpark
KaufPark Dresden
Rhein-Neckar-Zentrum
Werre-Park
Gera Arcaden
RheinRuhrZentrum
Schlössle-Galerie
Königsbau Passagen
Saarpark-Center
City-Galerie
PEP Einkaufs-Center
Hallen Am Borsigturm
Blechen Carré
Ostsee Park Rostock
Leine-Center
Shopping Cité
Erlangen Arcaden
Riem Arcaden
DEZ
Allee-Center
Sachsen-Allee
City Galerie
Regensburg Arcaden
Löhr-Center
Shopping-Plaza
Stadtgalerie
Citti-Park
Südharz Galerie
Weimar Atrium
Luisencenter
Zwickau Arcaden
Rathaus-Center Pankow
Quarree Wandsbek Markt
Hanse Center
Hürth-Park
Ettlinger Tor
Franken-Center
Galerie Roter Turm
HavelPark
Stadtgalerie Passau
A10-Center
KaufPark Eiche
Shopping Arkaden
Huma Einkaufspark
Rathaus-Center
Halle Center
Alstertal Einkaufs-Zentrum
City-Galerie Wolfsburg
Stadt-Galerie
Schönhauser Allee Arcaden
Elbe-Einkaufszentrum
Eastgate
Flora Park
Das Schloss
Blautal-Center
Paunsdorf Center
Hessen-Center
T.E.C. Thüringer Einkaufsc.
Marktplatz-Center
Elbepark
Gropius Passagen
Lookentor
Allee-Center
Forum Köpenick
Allee-Center
Gesundbrunnen-Center
Schlosspark-Center
Limbecker Platz
Spandau Arcaden
Kornmarkt-Center
Pasing Arcaden
Ernst-August-Galerie
Schadow Arkaden
Rathaus Galerie
Saarbasar
Potsdamer Platz Arkaden
Forum Duisburg
City-Arkaden
Dessau Center
Neustadt-Centrum
Das Es!
City Rondell
Huma-Park
Rhein-Center Weiden
Ring-Center
Nova Eventis
Europa-Center
Sankt-Annen-Galerie
Forum Wetzlar
Kaiser-Passage
Kaufland-Center
Märkische Zeile
RheinBerg Galerie
Kamp-Promenade
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Stern-Center
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SchwabenGalerie
Schwarzwald-Baar-Center
Stadtgalerie
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Forum Steglitz
Neues Kranzler Eck
Oder-Center
StadtCenter
DuMont-Carré
Allee-Center
Flensburg Galerie
Stadt-Galerie
Schlosshöfe
Konstanz
Oberhausen
Sindelfingen
Berlin
Ansbach
Langenhagen
Oldenburg
Erfurt
Ludwigsburg
Chemnitz
Kiel
Sulzbach
Stralsund
Paderborn
Kiel
Jena
Ingolstadt
Bayreuth
Frankfurt am Main
Hamm
Kempten
München
Regensburg
Siegen
Dresden
Flensburg
Hamburg
Hamburg
Köln
Potsdam
Kassel
Braunschweig
Bochum
Heidenheim
Bremen
Dresden
Viernheim
Bad Oeynhausen
Gera
Mülheim/Ruhr
Pforzheim
Stuttgart
Neunkirchen
Augsburg
München
Berlin
Cottbus
Lambrechtshagen
Laatzen
Baden-Baden
Erlangen
München
Kassel
Magdeburg
Chemnitz
Aschaffenburg
Regensburg
Koblenz
Garbsen
Langenfeld
Lübeck
Nordhausen
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Darmstadt
Zwickau
Berlin
Hamburg
Bentwisch
Hürth
Karlsruhe
Nürnberg
Chemnitz
Dallgow-Döberitz
Passau
Wildau
Ahrensfelde
Bocholt
Sankt Augustin
Dessau
Peißen
Hamburg
Wolfsburg
Plauen
Berlin
Hamburg
Berlin
Magdeburg
Berlin
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Frankfurt/Main
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Dresden
Berlin
Lingen
Berlin
Berlin
Essen
Berlin
Schwerin
Essen
Berlin
Bautzen
München
Hannover
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Wuppertal
Saarbrücken
Berlin
Duisburg
Wuppertal
Dessau
Halle (Saale)
Esslingen
Villingen-Schwenningen
Schwabach
Köln
Berlin
Leuna (Günthersdorf)
Berlin
Brandenburg
Wetzlar
Worms
Heidelberg
Berlin
Bergisch Gladbach
Osnabrück
Norderstedt
Lüdenscheid
Leverkusen
Heilbronn
Stuttgart
Villingen-Schwenningen
Schweinfurt
Berlin
Berlin
Berlin
Schwedt
Düren
Köln
Remscheid
Flensburg
Hameln
Oldenburg
DurchNenschnittsnote nungen
1,62
13
1,67
18
1,71
17
1,74
23
1,80
5
1,83
6
1,83
12
1,83
6
1,86
21
1,86
7
1,88
8
2,00
24
2,00
5
2,00
5
2,00
13
2,00
8
2,05
19
2,07
15
2,07
15
2,07
14
2,08
13
2,11
19
2,13
15
2,14
14
2,15
26
2,17
6
2,20
10
2,21
14
2,21
19
2,22
18
2,23
13
2,24
21
2,24
17
2,25
8
2,25
16
2,25
12
2,26
19
2,27
15
2,27
11
2,28
18
2,29
7
2,29
7
2,30
23
2,31
16
2,32
19
2,33
12
2,33
6
2,33
6
2,33
12
2,33
9
2,35
23
2,35
17
2,35
17
2,35
17
2,36
11
2,38
7
2,38
16
2,39
23
2,40
5
2,40
5
2,40
5
2,40
5
2,40
5
2,42
12
2,42
12
2,43
7
2,43
14
2,43
7
2,43
14
2,44
27
2,44
18
2,44
9
2,45
11
2,47
15
2,48
23
2,50
6
2,50
6
2,50
6
2,50
10
2,50
6
2,52
29
2,53
19
2,53
15
2,54
13
2,54
18
2,55
20
2,55
11
2,56
16
2,57
14
2,57
14
2,60
20
2,60
10
2,62
13
2,62
13
2,63
16
2,63
8
2,67
6
2,67
9
2,67
9
2,68
19
2,68
19
2,69
26
2,72
18
2,73
15
2,75
12
2,75
28
2,75
8
2,75
8
2,75
8
2,77
13
2,78
9
2,78
18
2,78
9
2,78
9
2,80
5
2,80
5
2,80
5
2,80
25
2,81
16
2,82
17
2,83
6
2,83
6
2,83
18
2,83
6
2,86
7
2,86
7
2,86
7
2,89
9
2,92
13
2,93
15
2,94
18
2,95
19
3,00
6
3,00
7
3,00
16
3,00
6
3,00
13
3,00
5
3,00
9
3,00
8
3,00
5
3,00
13
3,00
7
3,05
20
3,06
17
Rang
Center
Ort
147
147
149
150
151
151
153
154
154
154
157
158
158
158
161
162
162
162
165
166
167
167
167
167
167
172
172
172
175
176
176
176
179
179
181
182
183
183
183
186
186
186
189
189
189
189
193
194
195
195
195
195
199
200
201
201
201
204
205
205
205
205
209
209
209
212
213
214
Mercado Nürnberg
MyZeil
Volme Galerie
Waterfront
Columbus Center
Marler Stern
Allee-Center
Wilhelm-Galerie
Linden-Center
Isenburg-Zentrum
City Center Bergedorf
Cannstatter Carré
Fachmarktzentrum Erding
CityCenter
Leo-Center
Galerie Neustädter Tor
Trier Galerie
Vita-Center
Rathaus Galerie
Rhein-Galerie
City-Point Nürnberg
Lenné Passagen
Kö-Galerie
City-Center Chorweiler
Neefepark
Lausitz-Center
Plauen Park
City Carré
Roland-Center
Hamburger Meile
Forum City
Centrum-Galerie
Post Galerie
Billstedt-Center
Düsseldorf Arcaden
Stern Center
Reschop Carré
Rathaus-Center
Europa-Galerie
City Center
Königs-Galerie
BahnhofsCenter
Teckcenter
Biesdorf Center
Harburg Arcaden
Schwanenmarkt
Wilmersdorfer Arcaden
Drehscheibe/City Point
Landshut Park
Schloss-Straßen-Center
Tempelhofer Hafen
Dollart Center
Neukölln Arcaden
Rheinpark-Center
Haven Höövt
Rahlstedt Arcaden
Stadtzentrum
Loop5
Mira Einkaufscenter
Einkaufszentrum Wust
Lilien-Carré
StadtGalerie
Einkaufszentrum Atrium
Komm
City Point
City Center
Mönkhof Karree
Aachen Arkaden
Nürnberg
Frankfurt am Main
Hagen
Bremen
Bremerhaven
Marl
Leipzig
Ludwigsburg
Berlin
Neu-Isenburg
Hamburg
Stuttgart
Erding
Northeim
Leonberg
Gießen
Trier
Chemnitz
Essen
Ludwigshafen
Nürnberg
Frankfurt (Oder)
Düsseldorf
Köln
Chemnitz
Hoyerswerda
Plauen
Magdeburg
Bremen
Hamburg
Mülheim/Ruhr
Dresden
Karlsruhe
Hamburg
Düsseldorf
Sindelfingen
Hattingen
Ludwigshafen
Saarbrücken
Eisenhüttenstadt
Kassel
Gelsenkirchen
Kirchheim/Teck
Berlin
Hamburg
Krefeld
Berlin
Bochum
Landshut
Berlin
Berlin
Emden
Berlin
Neuss
Bremen
Hamburg
Schenefeld
Weiterstadt
München
Brandenburg
Wiesbaden
Witten
Bamberg
Offenbach
Braunschweig
Böblingen
Lübeck
Aachen
DurchNenschnittsnote nungen
3,08
12
3,08
12
3,09
11
3,10
20
3,11
9
3,11
9
3,13
15
3,17
6
3,17
12
3,17
24
3,18
11
3,20
5
3,20
5
3,20
5
3,21
14
3,25
8
3,25
8
3,25
8
3,27
11
3,28
18
3,29
7
3,29
7
3,29
7
3,29
7
3,29
7
3,33
9
3,33
6
3,33
6
3,35
17
3,36
22
3,36
11
3,36
14
3,38
8
3,38
16
3,41
17
3,45
11
3,50
6
3,50
12
3,50
16
3,60
5
3,60
5
3,60
5
3,67
6
3,67
6
3,67
6
3,67
6
3,69
16
3,70
10
3,80
5
3,80
5
3,80
5
3,80
5
3,86
7
3,91
22
4,00
6
4,00
7
4,00
8
4,12
25
4,17
6
4,17
6
4,17
6
4,17
6
4,20
5
4,20
5
4,20
5
4,29
7
4,50
6
4,55
11
Platz 3 für das Breuningerland in Sindelfingen.
Rang
Bild: ECE
Einkaufszentren, die keine Platzierung erhielten
177 von 391 Einkaufszentren bekamen keine Platzierung, da sie nicht mindestens von fünf Mietern benotet wurden. Wir veröffentlichen die Ergebnisse dennoch, um maximale Transparenz
herzustellen. Die Tatsache, dass nur wenige Mieter ein Center benotet haben, kann z.B. bedeuten, dass der Filialisierungsgrad im Center gering ist. Es durften nämlich nur Mieter an der Umfrage teilnehmen, die mindestens drei Centerläden betreiben. Die Sortierung nach
Durchschnittsnote ist lediglich ein Ordnungsprinzip, es ist keine Wertung damit verbunden.
Herkules Center
Römerpassage
Regental-Center
EKZ Oranienpark
Elisen Park
Emspark
Erzgebirgs-Center
Kauf Park Göttingen
Rhein Center
Lindaupark
Deverpark
InCenter Dachau
Iller Park
CityQuartier Fünf Höfe
Einkaufszentrum Gäubodenpark
Gutenberg Center
Löwen Center
Petersbogen
Elster Forum
Spitzkrug Multi Center
Kröpeliner Tor Center
Ertl-Zentrum
CityCarree
Saale-Unstrut-Center
Shopping Center Am Steinweg
SchwabenCenter
Tegel Center
Herkules E-Center
Dodenhof Posthausen
NordseePassage
EKZ Dortmund Aplerbeck
Siegerland Center
Clemens Galerien
Hallescher Einkaufspark
Citti-Park
Bodensee Center
Darmstädter Hof Centrum
Kaufland Center
Remspark
Degg’s Einkaufspassage
Rathaus Center
Rathauspassage
Eiderpark
Wetzlar
Mainz
Cham
Oranienburg
Greifswald
Leer
Annaberg-Buchholz
Göttingen
Weil am Rhein
Lindau
Papenburg
Dachau
Memmingen
München
Straubing
Mainz
Leipzig
Leipzig
Gera
Frankfurt (Oder)
Rostock
Hallstadt
Salzgitter
Leißling
Suhl
Augsburg
Berlin
Vellmar
Ottersberg
Wilhelmshaven
Dortmund
Siegen
Solingen
Halle (Saale)
Flensburg
Friedrichshafen
Heidelberg
Pforzheim
Waiblingen
Deggendorf
Dietzenbach
Halberstadt
Rendsburg
1,00
1,33
1,50
1,50
1,50
1,50
1,50
1,67
1,75
1,75
1,75
2,00
2,00
2,00
2,00
2,00
2,00
2,00
2,00
2,25
2,25
2,33
2,33
2,33
2,33
2,50
2,50
2,50
2,50
2,50
2,50
2,50
2,50
2,50
2,50
2,67
2,67
2,67
2,67
2,67
2,67
2,67
2,67
1
3
2
2
4
2
2
3
4
4
4
1
1
2
1
2
2
3
1
4
4
3
3
3
3
2
4
2
4
4
2
2
2
4
2
3
3
3
3
3
3
3
3
Center
Ort
CCL City-Center
Elisenhof
Märkisches Zentrum
Neumarkt Galerie
Bero Zentrum
Einkaufszentrum Riesapark
Einkaufscenter Neckarsulm
Gänsbühl-Center
Insel-Einkaufszentrum
Market-Oberfranken
City Arcaden
Suma Center
Röthenbach Center
Einkaufspark Regen
Alex-Center
Stadtteilzentrum Helle Mitte
Rathauspassage
Tibarg Center
City Carree
Zeilgalerie
Kurfürsten Galerie
Warnow Park
Famila-Center
Ems Center
City Passage
Tannenbusch Center
Giesler-Galerie
City-Center
Münster Arkaden
EKZ Königshufen
Elster Park
Kaufland-Center
Elbe Park
Ilmkreis-Center
Burgaupark
Lauterbogen-Center
Zentrum Oberwiehre
Hockenheim Center
Einkaufszentrum Abensberg
Mutschler Center
Lausitz Park Cottbus
Louisen-Center
Neckar Center
Handelscentrum
EKZ Jenfeld
Forum Wolfenbüttel
Stadtgalerie Hagemeyer
Haerder-Center
Gmünd City Center
Kösseine-Einkaufs-Centrum
Zentrum Schöneweide
Chinon Center
Luisenforum
Carré Göttingen
Brückencenter
Mercator Center
Montanus Hof
Seidnitz-Center
Merse-Center
Altmark Forum
Center Am Tierpark
Park Center Treptow
Hirsch Center
Weißeritz Park
Pösna Park
Müller-Galerie
Spree Center Hellersdorf
Seilwolff-Center
Ö-Center
Weinheim Galerie
Kelheimer Einkaufscenter
Marktplatz Center Hellersdorf
Shoppingcenter Neukölln
Spree Galerie
Müggelpark
Waldstadt-Center
Werderpark
Brunnen Center
Schlossbergcenter
Lindencenter
Lindetal-Center
Citti-Park
Carolinenhof
Jute-Center
Zuckerfabrik
Citytor Center
Fronhofer Galeria
Rathaus-Galerie
Die Luminaden
Shopping Galerie
Brücken-Center
Einkaufswelt in Andernach
O.D.C.
PEP Grimma
Rondo Einkaufszentrum
Holstein Center
Bieblach Center
City Center
Theresien Center
Opern Passagen
Donau Passage
Reiz
Fritz Einkaufszentrum
Uni-Center Querenburg
Kaufcentrum
Der Wurm
Marxloh-Center
City Center
Obermarkt Passage
Libori-Galerie
Wicküler-Park
Walzmühle
Motorama Ladenstadt
Pegnitztal-Einkaufszentrum
Einkaufszentrum Widumer Platz
B 8 Center Flingern
Bergischer Hof
Galeria Juliacum
City Center Porz
Lippe Galerie
Ruhrtal Center
Rheinhessen Center
Saar Mosel Centrum
Neuwied Galerie
Alleencenter
Einkaufszentrum Hüter
Prohliszentrum
Sachsenforum
PEP Torgau
Pleissen-Center
Ritterhaus
Kaufland Center
Fachmarktzentrum Lübeck
PEP Eisenach
Landshut
München
Berlin
Köln
Oberhausen
Riesa
Neckarsulm
Ravensburg
Weil am Rhein
Hallstadt
Ingolstadt
München
Nürnberg
Regen
Regensburg
Berlin
Eberswalde
Hamburg
Darmstadt
Frankfurt am Main
Kassel
Rostock
Brake
Papenburg
Bielefeld
Bonn
Brühl
Leverkusen
Münster
Görlitz
Plauen
Dessau
Hermsdorf
Arnstadt
Jena
Suhl
Freiburg
Hockenheim
Abensberg
Neu-Ulm
Cottbus
Bad Homburg
Esslingen
Strausberg
Hamburg
Wolfenbüttel
Minden
Lübeck
Schwäbisch Gmünd
Marktredwitz
Berlin
Hofheim am Taunus
Wiesbaden
Göttingen
Arnsberg
Duisburg
Grevenbroich
Dresden
Merseburg
Stendal
Berlin
Berlin
Aachen
Freital
Großpösna
Reutlingen
Berlin
Mannheim
Öhringen
Weinheim
Kelheim
Berlin
Berlin
Cottbus
Gosen-Neu Zittau
Potsdam
Werder
Bad Vilbel
Marburg (Lahn)
Ludwigslust
Neubrandenburg
Rostock
Aurich
Delmenhorst
Lehrte
Salzgitter
Bonn
Dormagen
Leverkusen
Mönchengladbach-Rheydt
Remscheid
Andernach
Dresden
Grimma
Büdelsdorf
Itzehoe
Gera
Kehl
Straubing
Köln
Passau
Neuruppin
Kulmbach
Bochum
Böblingen
Schwerin
Duisburg
Herne
Minden
Paderborn
Wuppertal
Ludwigshafen
München
Pommelsbrunn
Castrop-Rauxel
Düsseldorf
Gummersbach
Jülich
Köln
Lippstadt
Wetter
Alzey
Konz
Neuwied
Trier
Wirges
Dresden
Dresden
Torgau
Werdau-Steinpleis
Halle/Saale
Schönebeck
Lübeck
Eisenach
DurchNenschnittsnote nungen
2,75
4
2,75
4
2,75
4
2,75
4
2,75
4
2,75
4
3,00
3
3,00
2
3,00
3
3,00
3
3,00
1
3,00
1
3,00
2
3,00
1
3,00
3
3,00
1
3,00
3
3,00
4
3,00
1
3,00
2
3,00
1
3,00
2
3,00
1
3,00
2
3,00
4
3,00
1
3,00
2
3,00
3
3,00
2
3,00
2
3,00
3
3,00
1
3,00
3
3,00
1
3,00
3
3,00
1
3,25
4
3,25
4
3,25
4
3,25
4
3,25
4
3,25
4
3,33
3
3,33
3
3,33
3
3,33
3
3,33
3
3,33
3
3,50
4
3,50
2
3,50
2
3,50
2
3,50
4
3,50
4
3,50
2
3,50
2
3,50
4
3,50
4
3,50
2
3,50
4
3,67
3
3,67
3
3,67
3
3,67
3
3,67
3
3,75
4
3,75
4
4,00
2
4,00
1
4,00
3
4,00
1
4,00
4
4,00
1
4,00
3
4,00
1
4,00
1
4,00
1
4,00
2
4,00
1
4,00
1
4,00
2
4,00
3
4,00
3
4,00
1
4,00
1
4,00
1
4,00
1
4,00
1
4,00
2
4,00
2
4,00
2
4,00
2
4,00
2
4,00
1
4,00
1
4,00
1
4,00
1
4,33
3
4,33
3
4,33
3
4,50
2
4,50
2
4,67
3
4,67
3
5,00
1
5,00
1
5,00
1
5,00
1
5,00
1
5,00
1
5,00
1
5,00
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Flughäfen und Bahnhöfe
1
2
3
4
5
6
Hauptbahnhof
Frankfurt Flughafen
Promenade im Hauptbahnhof
Hauptbahnhof
Hauptbahnhof
Promenaden Hauptbahnhof
Bahnhof Altona Shopping
Ostbahnhof
Airport Arkaden
Köln
Frankfurt am Main
Hannover
Berlin
München
Leipzig
Hamburg
Berlin
Düsseldorf
1,50
1,67
1,80
2,00
2,17
2,36
1,25
3,33
5,00
6
6
5
9
6
14
4
3
2
* Grundlage dieser Rangliste ist eine Mieterbefragung in 400 deutschen Einkaufszentren. Die Mieter bewerteten die wirtschaftliche Performance ihres Ladens in einem Einkaufszentrum im Vergleich zu Läden in anderen Centern, in denen das Unternehmen vertreten ist. Zur Auswahl standen die
Noten 1 (sehr gut) bis 5 (mangelhaft). Eine Platzierung bekamen nur Center, denen mindestens fünf Mieter eine Note gaben (Nennungen).
© Immobilien Zeitung; Quelle: ecostra
FACHZEI T UNG F ÜR DIE IMMOBI LIENWI RT SCHAF T
Ein Beitrag aus der Immobilien Zeitung Nr. 39/12 vom 27.9.2012
www.immobilien-zeitung.de
MEINUNG
CHRISTOPH VON SCHWANENFLUG
Ein Beitrag zur Transparenz
Der in diesem Jahr zum zweiten Mal durchgeführte
Shoppingcenter Performance Report ist eine willkommene Lektüre für alle diejenigen in der Shoppingcenterindustrie, die an wirklicher Markttransparenz interessiert sind.
Der erste Shoppingcenter Performance Report (SCPR) hat
sofort nach seiner Veröffentlichung 2011 neben großer
Zustimmung auch heftige Kritik auf sich gezogen. Ein wichtiges Centerunternehmen wollte die Veröffentlichung von Teilen der Ergebnisse mit rechtlichen Mitteln verhindern. Andere Unternehmen reagierten souveräner und verwendeten die
Top-Platzierungen ihrer Center sogleich für Marketingzwecke.
Angebliche oder tatsächliche Statistikexperten meldeten
sich zu Wort. Sie monierten, dass die Benotung eines Einkaufszentrums durch eine Saftbar mit 20 m2 Fläche dasselbe
Gewicht habe wie diejenige durch ein Textilkaufhaus mit
2.500 m2. Andere fanden es ungerecht, dass Händler, die
zugleich Eigentümer sind, ihre eigenen Center bewerten dürfen (z.B. Citti-Park Kiel). Dann gab es natürlich die SuperGenauen, die sagten, man hätte
eigentlich noch
viel mehr fragen
müssen.
Die meiste Kritik entzündete sich
aber an der Rangliste. In der Tat
kann man sich fragen, ob es gerechtfertigt ist, dass
2012 das von
sechs Mietern benotete City-Center
Langenhagen
(Platz 6) vor der
Altmarkt-Galerie
in Dresden (Platz
25) steht, für die
Christoph von Schwanenflug.
Bild: IZ
26 Voten vorlie-
gen. Und ist es nicht unfair, das Mönkhof Karree in Lübeck
(Platz 213) abzuwatschen, wo doch nur sechs Mieterbenotungen vorliegen? Nein, ist es nicht, wenn man aus der
Methodik kein Geheimnis macht. Hinter jeder Platzierung
steht die Zahl der Nennungen, aufgrund derer die Gesamtnote und der Tabellenplatz zustande gekommen sind. Jeder
kann die Ergebnisse so für sich relativieren, einordnen oder
auch negieren.
Bezeichnenderweise kam Kritik vornehmlich aus der Centerindustrie, die Mieterseite reagierte zum Teil begeistert.
„Jeder Expansionsmanager, jeder Einzelhandelsfilialist sollte
größtes Interesse an einer fundierten Transparenz des Shoppingcenter-Marktes haben. Dazu leisten Sie und Ihr Unternehmen einen großartigen Beitrag!“, schrieb ein Unternehmen aus der Dienstleistungsbranche an die Firma ecostra, die
die Umfrage initiiert und umgesetzt hat. Auch Banken zeigten
großes Interesse, Investoren nicht minder, auch wenn das
Ranking für den ein oder anderen schmerzhafte Konsequenzen hatte. „Ich wollte das Center verkaufen. Das kann ich für
die nächsten zwei Jahre vergessen“, sagte der Eigentümer
eines Einkaufszentrums, das sich 2011 im Tabellenkeller wiederfand.
Centerentwickler und -betreiber haben versucht, den
Report, so gut es geht, zu ignorieren. Beim jüngsten Jahrestreffen des German Council of Shoppingcenters stand die
Befragung, die für so viel Unruhe in der Branche sorgt, nicht
auf der Tagesordnung (was allerdings nicht verwundert, weil
Themen, die mit Selbstkritik zu tun haben, beim Council gerne ausgespart werden). Eines der interessantesten Ergebnisse
der Befragung 2012 ist z.B., dass Läden in Einkaufszentren
offenbar nicht erfolgreicher sind als solche in freien Lagen
(Geschäftsstraßen).
Für alle, die an wirklicher Markttransparenz interessiert
sind (auch wenn sie schmerzt) und die den Shoppingcenter
Performance Report als das lesen, was er ist – ein wertvolles
Indiz dafür, wo ein Center im Wettbewerb wirklich steht –,
wird die Tabelle auf Seite 12 („Auf der Siegertreppe: Lago Shoppingcenter Konstanz ...) allerdings eine hochinteressante Lektüre sein.
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