Wohnmarktreport Deutschland 2016

Transcrição

Wohnmarktreport
Deutschland 2016
Sehr geehrte Damen und Herren,
der erste Marktbericht von Vonovia in Zusammenarbeit mit CBRE
möchte Ihnen einen präzisen Überblick über den Immobilienmarkt
in Deutschland geben, indem wir 29 der größten Städte und ihre
Wohnungsmärkte detailliert abbilden. Somit werden neben den
international bekannten Top-7-Standorten auch einige der für Investoren interessanten Wachstumsmärkte in den bisher weniger
beachteten Großstädten Deutschlands vorgestellt.
Darüber hinaus greift der Bericht aktuelle Diskussionen in
Politik und Gesellschaft über den demografischen Wandel, die
wachsende Zuwanderung in die Städte und die fast flächen
deckend unzureichenden Ergebnisse im Wohnungsneubau auf.
Die nur in geringem Maße spürbaren Auswirkungen der Mietpreisbremse und der starke Zustrom von Flüchtlingen sind
weitere Kernthemen für die Wohnungswirtschaft im Jahr 2016.
Wir sind überzeugt, dass eine solide Marktkenntnis für wirtschaftlich nachhaltige Investitionsentscheidungen unerlässlich
ist. Daher basiert der Bericht nicht nur auf umfangreichen quan
titativen Analysen der gängigen Marktkennziffern und sozioökonomischen Rahmenbedingungen, sondern auch auf einer
Darstellung von lokalen Eigenheiten und teils einzigartigen
Entwicklungen an den Standorten.
Ein zusammenfassender Überblick zu Attraktivität und Ent
wicklungspotenzialen der Standorte zeigt grundlegende Unterschiede zwischen den Städten auf. In die nachfolgenden detaillierten 29 Standortprofile fließt unser spezifisches Wissen über
Teilmärkte, wirtschaftliche Strukturen, kulturelle Merkmale und
Leitbilder im Bereich Wohnen ein. Zahlreiche Grafiken und Karten
illustrieren anschaulich Trends und Strukturen. Ein Ausblick auf
die Schlüsselentwicklungen des Wohnimmobilienmarkts in den
nächsten Jahren, wie zum Beispiel die angekündigte Mietrechts
novelle, rundet den Bericht ab.
Wir wünschen Ihnen viel Freude bei der Lektüre!
Rolf Buch
Dr. Henrik Baumunk
CEO
Managing Director
Vonovia SE
CBRE GmbH
001
Rolf Buch
Dr. Henrik Baumunk
I N H A LT
Inhaltsverzeichnis
[004]
Vorstellung der Projektpartner:
Vonovia und CBRE
Vonovia und CBRE präsentieren erstmals einen gemein
samen Wohnungsmarktbericht für 29 ausgewählte Städte
Deutschlands. In kurzen Porträts stellen sich die Projektpartner den Lesern vor.
[006]
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt im Fokus von Politik und
Öffentlichkeit
Zum Jahrebeginn 2016 prägen den deutschen Wohn
immobilienmarkt vor allem die hohe Zuwanderung
in die (Groß-)Städte, die Anpassung der rechtlichen
Rahmenbedingungen und der starke Flüchtlingszustrom.
Dies alles stellt die lokalen Wohnungsmärkte vor neue
Herausforderungen.
[008]
Städtevergleich: 29 Standorte
in Deutschland im umfassenden
Überblick
Analyse gemeinsamer Charakteristika der 29 untersuchten Städte und Einteilung der Immobilienstandorte
hinsichtlich ihrer sozioökonomischen und wohnungsmarktspezifischen Merkmale in fünf Gruppen.
002
I N H A LT
[016]
[196]
Standortporträts: 29 Städte
in detaillierter Betrachtung
Die weitere Entwicklung des
deutschen Wohnimmobilienmarktes
Die 29 Standorte im Blickpunkt: Umfassende Analyse
der aktuellen Entwicklungen und Trends in den Städten
im Hinblick auf Demografie, Sozioökonomie und den
lokalen Wohnungsmarkt.
Wie präsentiert sich der deutsche Wohnimmobilienmarkt
derzeit vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklungen?
Welche Auswirkungen hat der starke Flüchtlingszuzug auf
die Wohnimmobilienmärkte, inwiefern ändern sich die
allgemeinen rechtlichen Rahmenbedingungen, und welche
Veränderungen ergeben sich auf dem Investmentmarkt?
016Augsburg
022Berlin
030Braunschweig
036Bremen
042Chemnitz
048Dortmund
054Dresden
060Duisburg
066Düsseldorf
072Erfurt
078Essen
084Frankfurt am Main
090Freiburg
096Halle (Saale)
102Hamburg
110Hannover
116Karlsruhe
122Kiel
128Köln
134Leipzig
140Lübeck
146Magdeburg
152Mainz
158Mannheim
164München
172Nürnberg
178Rostock
184Stuttgart
190Wiesbaden
[198]
Erläuterungen und Quellenangaben
003
P R OJ E K T PA RT N E R
Vorstellung der Projektpartner:
Vonovia und CBRE
Vonovia
CBRE
Die Vonovia SE ist eines der führenden Wohnungsunternehmen in Deutschland. Das im DAX 30 gelistete Unternehmen
besitzt und verwaltet heute rund 357.000 Wohnungen in
attraktiven Städten und Regionen in Deutschland. Vonovia
stellt dabei als modernes Dienstleistungsunternehmen die
Kundenorientierung und Zufriedenheit seiner Mieter in den
Mittelpunkt. Ihnen ein bezahlbares, attraktives und lebenswertes Zuhause zu bieten, bildet die Voraussetzung für eine
nachhaltig erfolgreiche Unternehmensentwicklung.
Die Wohnungen von Vonovia befinden sich überwiegend
in zusammenhängenden Siedlungen, verteilt auf etwa 760
Standorte in Deutschland. An allen kümmern sich Objektbetreuer und die unternehmenseigene Handwerkerorganisation um die Anliegen der Mieter. Diese Kundennähe
sichert einen bedarfsgerechten, schnellen und zuverlässigen Service. Vonovia investiert nachhaltig in Instandhaltung, Modernisierung und den altersgerechten Umbau ihrer
Gebäude. Vor Ort unterstützt das Unternehmen zudem in
Kooperationen soziale und kulturelle Projekte, die das nachbarliche Gemeinschaftsleben bereichern. www.vonovia.de
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und
S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2015 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen
auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit über 70.000
Mitarbeitern in über 400 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE
Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und
Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management
sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland
mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere
Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen,
Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. CBRE
Residential Valuation Germany ist einer der Marktführer für
die Bewertung von Wohnimmobilienbeständen. 2014 wurden rund 850.000 Wohneinheiten mit einem Volumen von
ca. 48 Milliarden Euro bewertet. www.cbre.de
Vonovia in Zahlen
Wohneinheiten:
rd. 357.000
Wohnungsgröße:
Durchschnitt 62 m2
Mitarbeiter:
rd. 6.400
004
Investitionsvolumen 2016:
500 Mio. Euro
P R OJ E K T PA RT N E R
Die 30 GRöSSTen VonoVia STanDoRTe
noRDDeUTSChlanD
Während Hamburg unangefochten zu den TOP-7-Metropolen
mit weiteren Wachstumsaussichten gehört, konnte Bremen mit
dem Wandel vom Schiffbau hin zu Wachstumsbranchen der
Luft- und Raumfahrttechnik sowie Biotechnologie einen erfolgreichen Schritt in die Zukunft machen. Inwieweit dies Kiel
als nördlichster Großstadt Deutschlands gelingen wird, dürfte
von der Entwicklung im Dienstleistungsbereich und der Positionierung als Tor nach Nordosteuropa abhängen.
BeRlin
Kiel
Hamburg
ReGion Rhein-RUhR
Mit rund 10 Millionen Einwohnern einer
der größten Verdichtungsräume Europas. Mit Köln, Düsseldorf, Dortmund
und Essen stellt die Region vier der zehn
größten Städte in Deutschland. Wandel
von Industrialisierung zum Bildungs-,
Forschungs- und Dienstleistungssektor
bringt neue Impulse auf alle Märkte.
Gelsenkirchen
Essen
Duisburg
Bremen
Bielefeld
Bochum
Köln
Bonn
Wiesbaden
Mainz
hannoVeR-BRaUnSChWeiG
Teil der Metropolregion HannoverBraunschweig-Göttingen-Wolfsburg
mit rund 4 Millionen Einwohnern. Mit
einem internationalen Messestandort,
der Lage an einem europäisch zentralen
Verkehrsknotenpunkt und dem breiten
Branchenmix (Auto-, Maschinenbau,
Logistik, Energie und Forschung) ist die
Region für die Zukunft gerüstet.
Düsseldorf
Die Metropolregion (über 5,5 Millionen
Einwohner) mit Frankfurt, Wiesbaden,
Mainz und Darmstadt besitzt internationale Bedeutung als Finanzplatz,
Messestandort und Verkehrsdrehscheibe und gehört zu den bedeutendsten Wirtschaftsregionen.
Braunschweig
Osnabrück
Dortmund
FRanKFURT/Rhein-Main
Basis: Verkehrswert Stand 31.12.2015
DReSDen
Frankfurt am Main
Darmstadt
Mannheim
Nürnberg
Karlsruhe
Stuttgart
Baden-Württemberg und Bayern sind
hinsichtlich Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung die führenden Bundesländer in Deutschland. Geprägt von
hoher Lebensqualität und Kulturvielfalt
liegen allein acht der zehn meist besuchten Sehenswürdigkeiten im Süden.
005
Dresden
Dresden weist als Einzelstandort
den größten Wohnungsbestand von
Vonovia mit knapp 38.000 Wohnungen
auf. Gemeinsam mit Leipzig sind
hier überdurchschnittlich hohe Bevölkerungszuwächse zu verzeichnen, was
auf den guten Arbeitsmarkt und die
Lebensqualität zurückzuführen ist.
Heidenheim
SÜDDeUTSChlanD
Freiburg
Berlin
Hannover
Herne
Aachen
Die bevölkerungsreichste Stadt
Deutschlands hat sich zu einem der
bedeutendsten europäischen Standorte
für die Kultur- und Kreativwirtschaft
entwickelt. Der Tourismus gehört zu den
größten Einnahmequellen und Beschäftigungsmärkten. In- und ausländisches
Kapital fließt insbesondere auf den
Immobilienmarkt, der aktuell mit vielen
Bauprojekten punkten kann.
München
I N T R O R E P O RT
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt
im Fokus von Politik und Öffentlichkeit
Unvorstellbar, aber wahr: Noch vor wenigen Jahren fristete
der deutsche Wohnimmobilienmarkt in der öffentlichen
Wahrnehmung ein Nischendasein. Bis auf wenige Ausnahmen war es in den meisten Städten für Mieter nicht schwer,
eine passende Wohnung zu einem vertretbaren Mietpreis
zu finden. Für viele private Kapitalanleger war der Wohnungskauf nach den Negativerfahrungen mit staatlich
subventionierten, neu erbauten Trabantensiedlungen oder
schlecht sanierten Wohnungen in den neuen Bundesländern noch nicht vorstellbar. Nur wenige vermögende Familien investierten lokal in Wohnungen oder Zinshäuser. Der
Staat hatte sich komplett aus der sozialen Wohnbauförderung zurückgezogen, finanzschwache Städte und Kommunen sowie Industrieunternehmen nutzten insbesondere in
den Jahren 2002 bis 2007 die ungezügelte Kreditvergabe
an Investoren, um sich durch Verkäufe von Wohnungsbeständen zu sanieren. Wohnungsbestandshaltende Gesellschaften wurden aus Anlegersicht noch überwiegend als
Unternehmen mit einem margenschwachen, verwaltungsintensiven und statischen Geschäft wahrgenommen.
Dieses Bild hat sich in den letzten Jahren grundlegend
verändert. Auf der Basis von positiven wirtschaftlichen
Fundamentaldaten entdeckten ab 2011 vor allem ausländische Investoren den deutschen Wohnimmobilienmarkt
wieder für sich. Die Anzahl und der Wert der börsengelisteten Wohnungsgesellschaften wuchsen stetig. Die stark
steigenden Mieten und Preise, vor allem in den wirtschaftlich attraktiven Zuzugsgebieten, waren plötzlich das beherrschende Thema, sodass sich die Politik entschloss,
die Mietpreisbremse auf ihre Agenda zu setzen. Die
2013/2014 immer wieder aufgebrachte Diskussion zum
Thema Immobilienblase scheint sich derzeit jedoch etwas
beruhigt zu haben. Private Eigennutzer und Kapitalanleger
aus dem In- und Ausland bedienen sich der günstigen
Finanzierungskonditionen und investieren in Betongold.
Zum Jahresbeginn 2016 wird der deutsche Wohnimmobi
lienmarkt vor allem von drei Themen dominiert:
l der verstärkten Zuzugsbewegung aus dem In- und
Ausland in die Städte und ihrer Auswirkung auf die
lokalen Wohnungsmärkte
l der Anpassung der rechtlichen Rahmenbedingungen,
die sich aus den Veränderungen auf den lokalen
Märkten ergeben
l dem starken Zustrom an Flüchtlingen aus den welt
weiten Krisengebieten
STARKE ZUWANDERUNG, GERINGES ANGEBOT
Nachdem Deutschland seit 2001 fast durchweg rückläufige Wanderungssalden verzeichnete und in den Jahren
2008 und 2009 sogar einen negativen Saldo aufwies, steigen seitdem die Zuwanderungszahlen stark an. 2010 bis
2013 gab es laut Statistischem Bundesamt einen Wanderungsüberschuss von rund 1,2 Millionen Personen. Allein
2014 war es ein positiver Saldo von rund 550.000 Personen, der höchste Wert seit 1993. Demgegenüber wurden in
Deutschland im Jahr 2014 insgesamt ca. 216.000 Wohneinheiten neu errichtet und zudem rund 29.000 Wohneinheiten im Bestand saniert. Verglichen mit 2009 mit rund
159.000 Einheiten, dem niedrigsten Fertigstellungsvolumen seit der Wiedervereinigung, kann von einer Belebung
des Wohnungsbaus gesprochen werden. Im Vergleich zum
Vorjahr 2013 mit rund 215.000 Wohneinheiten war der
Zuwachs jedoch eher gering.
Der Vergleich zeigt, dass sich die Schere zwischen Angebot und Nachfrage in Summe weiter öffnet, jedoch stellt
sich die Situation regional sehr unterschiedlich dar. Vor allem für die deutschen Städte entstehen große Herausforderungen, da sie zusätzlich zu den deutlichen Zuzugszahlen aus dem Ausland auch durch innerregionale Migration
hohen Wanderungsbewegungen ausgesetzt sind. Noch bis
vor einigen Jahren erlitten die Städte erhebliche Bevölkerungsverluste zugunsten ihres ländlichen Umlandes. Nun
hat sich dies grundlegend verändert. Der Trend „zurück in
die Städte“ – und hier vor allem auch in die Innenstädte –
ist seit Jahren stark ausgeprägt. Neben jungen Ausbil-
006
I N T R O R E P O RT
dungswanderern werden immer mehr Familien und Einpersonenhaushalte von den Vorteilen städtischen Wohnens, wie zum Beispiel kurze Wege, gute Nahversorgung
und ein breites kulturelles Angebot, angezogen und bleiben – im Gegensatz zu früheren Entwicklungen – oftmals
auch dauerhaft in der Stadt wohnen. Neben den daraus
folgenden positiven Effekten, wie beispielsweise erhöhten Steuereinnahmen, gilt es für die Städte, weitreichende
Aufgaben zu bewältigen. Die Anpassung der Verkehrsund Bildungsinfrastruktur an die erhöhte Bewohnerzahl
bilden in diesem Zusammenhang nur einzelne Themen,
die es zu bearbeiten gilt. Große Herausforderungen ergeben sich derzeit aber vor allem für die städtischen Wohnungsmärkte, auf denen eine deutlich verstärkte Wohnraumnachfrage registriert wird. Dabei reicht die in den
letzten Jahren in vielen Städten zu beobachtende Zunahme der Baufertigstellungen nicht aus, um mit dem
hohen Zuzug Schritt zu halten. Die entstandene Diskrepanz von Angebot und Nachfrage hat in zahlreichen Städten Knappheiten auf dem Wohnungsmarkt hervorgerufen
und mündete schließlich vielerorts in – teilweise erheblich – steigenden Miet- und Kaufpreisen.
HERAUSFORDERUNG DURCH FLÜCHTLINGSBEWEGUNG
Darüber hinaus wird der Wohnimmobilienmarkt Ende 2015
von einem dritten großen Thema dominiert – der starken
Flüchtlingsbewegung. Der durch die Situation in den Krisen- und Kriegsgebieten hervorgerufene große Zustrom an
Flüchtlingen nach Deutschland stellt auch den Wohnungsmarkt vor umfangreiche Herausforderungen. Zahlreiche
Kommunen suchen händeringend Unterkünfte für Flüchtlinge, und gerade auf den bereits angespannten Märkten
wird sich die Wohnungsknappheit voraussichtlich weiter zuspitzen. Der tatsächliche Wohnungsbedarf, der sich
durch den Flüchtlingszuzug auf den Wohnungsmärkten
ergibt, ist jedoch aufgrund fehlender verlässlicher Zahlen
nur schwer zu quantifizieren; die bundesweiten Prognosen
wurden über das gesamte Jahr 2015 immer wieder nach
oben korrigiert. Zum Jahresende 2015 wurde laut offiziellen Angaben die 1-Millionen-Grenze beim Zuzug erreicht.
VERÄNDERUNG RECHTLICHER RAHMENBEDINGUNGEN
Die jüngsten Entwicklungen haben in den Jahren
2014/2015 auch Auswirkungen auf die rechtlichen Rahmenbedingungen auf dem Wohnungsmarkt gehabt. Im
Herbst 2014 beschloss das Bundeskabinett einen Gesetzesentwurf zur Dämpfung des Mietanstiegs. Im Juni 2015
trat die Mietpreisbremse in Kraft, das heißt die Länder
wurden ermächtigt, entsprechende Verordnungen zu erlassen. Die gesetzlichen Neuregelungen sehen vor, dass bei
der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen
Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden
darf. Es sind jedoch einige Ausnahmeregelungen vorgesehen. So sind beispielsweise Neubauwohnungen von der
Kappung gänzlich ausgenommen. Ebenso gilt vorerst weiterhin § 559 Abs. 1 bis 3 BGB zur Mieterhöhung bei Modernisierung, wonach jährlich 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten umlegbar sind. Das kleine
Marktsegment der möblierten Wohnungen wird von der
Kappung ebenfalls nicht erfasst. Bis Ende 2015 haben nach
Erhebungen von CBRE neben Bremen, Berlin und Hamburg
weitere 265 Kommunen (kreisfreie Städte und Gemeinden) in Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, NordrheinWestfalen, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein die
Mietpreisbremse eingeführt.
Aufgrund der gesellschaftspolitischen Bedeutung des stark
in den Fokus gerückten Wohnimmobilienmarktes will der
vorliegende Wohnmarktreport einen Beitrag zur Transparenz liefern. Er zeigt dabei auf, wie differenziert sich die
aktuellen Tendenzen in den wichtigsten 29 lokalen Wohnungsmärkten in Deutschland darstellen und wie die Städte
auf die derzeitigen, vielschichtigen Themen reagieren.
007
STÄ DT E V E R G L E I C H
Städtevergleich: 29 Standorte in Deutschland
im umfassenden Überblick
Wer investiert, trifft seine Entscheidung auf Basis umfassender und belastbarer Analysen. So bodenständig die
Wohnungswirtschaft in weiten Teilen ist, so rasant sind
die Entwicklungen. Für Investoren, die ihr Geld in Immobilien anlegen, erfordern diese aktuellen Entwicklungen auf
dem Wohnimmobilienmarkt einen detaillierten Blick auf
Standorte und eine ausführliche Analyse von Märkten und
Potenzialen.
Im Fokus des Marktberichts stehen die größeren deutschen Städte ab 200.000 Einwohnern. Diese profitieren
derzeit besonders von einer Reihe paralleler Entwicklungen,
wie z. B. dem starken Zuzug von jungen Menschen (natio
nal und international), der Bevölkerungszunahme durch
Flüchtlinge, der wirtschaftlichen Prosperität, der Revitalisierung der Innenstädte, der Bildungsexpansion, vielfältigen Neubauprojekten und bürgerschaftlichem Engagement.
Wir starten auf den folgenden Seiten mit einem allgemeinen Überblick über die Standorte. Dazu werden verschiedene Standorttypen gebildet und analysiert, welche
Merkmale und Entwicklungen die Städte hinsichtlich relevanter Indikatoren für den Wohnungsmarkt aufweisen.
Im Anschluss informieren umfangreiche Porträts über die
vielfältigen Entwicklungen und die oben beschriebenen
Trends in den einzelnen Städten.
AUSWAHL DER 29 STANDORTE
Der vorliegende Report untersucht alle deutschen Städte
mit mehr als 200.000 Einwohnern (Stand 31.12.2014). Eine
Ausnahme bildet Nordrhein-Westfalen: Um eine Dominanz des Bundeslandes zu vermeiden – allein 15 Städte im
Bundesland hatten am 31.12.2014 mehr als 200.000 Einwohner – fließen in den Report nur diejenigen Städte ein,
die mindestens 400.000 Einwohner haben. Mit fünf Städten bildet Nordrhein-Westfalen dennoch einen räumlichen
Schwerpunkt unter den analysierten Standorten. Die größte
der untersuchten Städte ist Berlin (rd. 3,47 Mio. Einwohner), zudem finden sich mit Hamburg, München und Köln
drei weitere Millionenstädte in der Analyse. Die hinsichtlich
der Einwohnerzahl kleinsten Standorte sind Rostock, Erfurt
und Mainz mit jeweils knapp mehr als 200.000 Bewohnern.
Die räumliche Verteilung erstreckt sich über 14 der 16 Bundesländer. Lediglich das Saarland und Brandenburg sind
nicht in der Analyse vertreten, da in beiden Ländern keine
Stadt die Grenze von 200.000 Einwohnern überschreitet.
Neben Berlin, Bremen und Hamburg verteilen sich
die 26 Standorte wie folgt auf die Bundesländer:
lBaden-Württemberg: Freiburg, Karlsruhe,
Mannheim, Stuttgart
lBayern: Augsburg, München, Nürnberg
lHessen: Frankfurt am Main, Wiesbaden
lMecklenburg-Vorpommern: Rostock
lNiedersachsen: Braunschweig, Hannover
lNordrhein-Westfalen: Dortmund, Düsseldorf,
Duisburg, Essen, Köln
lRheinland-Pfalz: Mainz
lSachsen: Chemnitz, Dresden, Leipzig
lSachsen-Anhalt: Halle (Saale), Magdeburg
lSchleswig-Holstein: Kiel, Lübeck
lThüringen: Erfurt
008
Die 29 analysierten Standorte nach Einwohnerzahl
200.000 bis 249.999
250.000 bis 499.999
Kiel
500.000 bis 999.999
Rostock
Lübeck
1 Mio. und mehr
Hamburg
Bremen
Berlin
Braunschweig
Hannover
Magdeburg
Essen
Dortmund
Duisburg
Halle
Leipzig
Düsseldorf
Dresden
Erfurt
Köln
Wiesbaden
Chemnitz
Frankfurt am Main
Mainz
Nürnberg
Mannheim
Karlsruhe
Stuttgart
Augsburg
München
Freiburg
Einwohnerzahl: Stand 31.12.2014
Quelle: Statistisches Bundesamt
009
Top-Standorte, Good Performer,
Trendumkehrer und Co.
Die untersuchten Standorte unterscheiden sich nicht nur
hinsichtlich ihrer Größe und räumlichen Lage, sondern
auch bezüglich ihrer soziodemografischen und -ökonomischen Strukturen und Entwicklungen. Deutliche Unterschiede bestehen auch auf dem Wohnungsmarkt. Jede der
29 analysierten Städte verfügt über ihre eigenen – und teils
einzigartigen – Charakteristika. Sie prägen die Standorte
ebenso wie die Gemeinsamkeiten, die genauso erkennbar
sind. Im Wesentlichen können die 29 untersuchten Städte
im Hinblick auf ihre sozioökonomischen und wohnungsmarktspezifischen Merkmale in die folgenden fünf
Gruppen eingeteilt werden:
1.Top-Standorte
2. „Die Dynamischen“
3. Traditionell nachgefragte Standorte mittlerer Größe
4. „Good Performer“
5. „Strukturwandler“ und „Trendumkehrer“
Top-Standorte
Bei den Top-Standorten unter den 29 analysierten Städten
handelt es sich um überdurchschnittlich erfolgreiche Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern, die sich seit langem durch stark positive demografische und wirtschaftliche Rahmendaten und -entwicklungen auszeichnen. Als
bedeutende Finanz-, Handels- oder Industriezentren sind
die Top-Standorte Sitz großer nationaler und internatio
naler Unternehmen und Konzernzentralen. Darüber hinaus
stellen sie wichtige Verkehrsknotenpunkte dar, die oftmals
auch von internationaler Bedeutung sind. Top-Standorte
sind für unterschiedlichste Zielgruppen attraktiv und gelten als Anziehungspunkte für Zuzüge aus dem In- und
Ausland mit der Folge, dass ihr Wohnungsmarkt eng ist.
Insgesamt sind die Top-Standorte in der Regel durch
folgende Merkmale geprägt:
l Stetig positive und überwiegend überdurchschnitt
liche Bevölkerungsentwicklung aufgrund des positiven
Wanderungssaldos und entsprechender Zunahme
der Haushaltszahl. Zuzüge sowohl aus dem In- als
auch dem Ausland
l Überdurchschnittliche Kaufkraft
l Geringe bis moderate Arbeitslosigkeit sowie hoher
Anteil an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
l Deutlicher Nachfrageüberhang auf dem Wohnungsmarkt für alle Objektarten (Wohnungen, Ein-/Zwei
familienhäuser und Mehrfamilienhäuser) sowohl von
Privatpersonen/Eigennutzern, Kapitalanlegern als
auch institutionellen Investoren
l Sehr geringer und weiterhin sinkender Wohnungs
leerstand, der in zahlreichen Stadtgebieten bereits
gegen null tendiert
l Hohes bis höchstes Miet- und Kaufpreisniveau sowie
generell kontinuierlich weiter steigende Angebots
mieten und -preise – trotz des bereits erreichten,
überdurchschnittlichen Niveaus
l Hohe Kaufpreisvervielfältiger und geringe Renditen
l Geringe Verkaufsbereitschaft von Eigentümern und
daraus resultierend ein geringes Angebot an verfüg
baren Objekten bzw. Einheiten
Von den 29 analysierten Standorten dieses Reports wurden Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart in die Gruppe der Top-Standorte eingeordnet. Die Gruppe entspricht damit den im Allgemeinen
als deutsche Top-7-Standorte bezeichneten Städten – mit
Ausnahme der Bundeshauptstadt Berlin. Diese findet sich
aufgrund ihrer derzeitig hohen Entwicklungsdynamik – bei
gleichzeitig deutlich geringerem Ausgangsniveau vieler
Indikatoren im Vergleich zu den sechs weiteren Top-7Städten – im Standorttyp der dynamischen Städte wieder.
010
Bevölkerungsentwicklung 2011 bis 2014 – Die Städte mit dem stärksten Zuwachs
indexiert, Einwohnerzahl 2011 = 100
107
106
106,8
Leipzig
106,1
Frankfurt am Main
104,7
München
104,3 Augsburg
105
104
103
102
101
104,3
Berlin
103,7
Freiburg
103,6
Dresden
103,6
Stuttgart
103,3
Köln
103,0
Mainz
101,1
Deutschland
100
99
2011
2012
2013
2014
Quelle: Statistisches Bundesamt, Bearbeitung CBRE
Die Dynamischen
Die dynamischen Städte zeichnen sich durch eine rasante
positive Entwicklung in der jüngeren Vergangenheit aus
und sind dadurch verstärkt in den Fokus von Investoren gerückt. Ausgehend von einem niedrigen Niveau weisen die
dynamischen Standorte eine sozioökonomische Entwicklung deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt
auf, reichen aber aufgrund der niedrigen Ausgangsbasis
hinsichtlich dieser Faktoren noch nicht an die Top-Standorte und traditionell stark nachgefragten Städte mittlerer
Größe heran. Jedoch verfügen die dynamischen Städte
über weiteres, eventuell weitreichenderes Entwicklungspotenzial, dessen Höhe von der bereits vollzogenen Entwicklung und den zukünftigen Trends abhängig ist. Allgemein
zeichnet sich diese Gruppe von Standorten durch folgende
Merkmale aus:
l Deutlich überdurchschnittliche Bevölkerungsund Haushaltsentwicklung
l Unterdurchschnittliche, aber wachsende Kaufkraft
l Überdurchschnittlich hohe Arbeitslosenquote,
jedoch starkes Beschäftigungswachstum in den
vergangenen Jahren
l Moderates Miet- und Kaufpreisniveau im Vergleich
zu den Top-Standorten und den traditionell stark
nachgefragten Standorten mittlerer Größe
l Starke Miet- und Kaufpreisanstiege in jüngerer Ver
gangenheit mit in Teilen exorbitanten Steigerungsraten
l Nachfrageüberhang auf dem Wohnungsmarkt in
den von den Zuziehenden präferierten Segmenten
und Lagen
l Geringer oder deutlich sinkender Wohnungsleerstand
l Rapide ansteigende Kaufpreisfaktoren
Unter den 29 in diesem Report analysierten Standorten
fallen in die Gruppe der Dynamischen die Bundeshauptstadt Berlin sowie die mit Abstand größten ostdeutschen
Städte Dresden und Leipzig.
011
Traditionell nachgefragte Standorte
mittlerer Größe
Die traditionell nachgefragten Standorte mittlerer Größe
unter den 29 untersuchten Städten ähneln in vielen Bereichen den Top-Standorten. Sie sind jedoch als Großstädte
mit rund 200.000 bis 500.000 Einwohnern kleiner als die
Top-Städte und weisen in der Regel einen geringeren Wanderungssaldo mit dem Ausland auf. Häufig liegen sie in
der Nähe der Top-Standorte oder sind mindestens verkehrlich eng an diese angebunden. Die Städte in dieser Gruppe
verfügen oftmals seit Jahrzehnten – wenn nicht seit Jahrhunderten – über nationale oder zumindest überregionale
bedeutsame Funktionen als Landeshauptstadt, Verwaltungssitz oder wichtige Universitätsstadt. Darüber hinaus
zeichnen sich die Standorte dieser Gruppe in der Regel
durch folgende Merkmale aus:
l Stetig positive bis überdurchschnittliche Bevölkerungsund Haushaltsentwicklung
l Geringe bis moderate Arbeitslosigkeit sowie hoher
Anteil an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
l Durchschnittliche bis überdurchschnittliche
Kaufkraft
l Hohes Miet- und Kaufpreisniveau, zumeist noch
etwas unter dem Niveau der Top-Großstädte
liegend, vereinzelt jedoch schon darüber
l Weiter steigende Angebotsmieten und -preise
trotz des bereits erreichten hohen Niveaus
l Nachfrageüberhang auf dem Wohnungsmarkt
vor allem im Segment der Wohnungen und Ein-/
Zweifamilienhäuser
l Geringer bis sehr geringer und weiterhin sinkender
Wohnungsleerstand
l Geringe Verkaufsbereitschaft von Eigentümern
und daraus resultierend ein geringes Angebot an
verfügbaren Objekten bzw. Einheiten
Traditionell nachgefragte Standorte mittlerer Größe sind
vor allem im Süden Deutschlands zu finden. 7 der 29 untersuchten Standorte wurden in diese Gruppe eingeordnet:
Augsburg, Freiburg, Karlsruhe, Mainz, Mannheim,
Nürnberg und Wiesbaden.
Good Performer
Top 10: Veränderung SVP-Beschäftigte
2004 bis 2014 in Prozent
Leipzig
+28,2
Berlin
+24,6
Freiburg
+22,2
Hamburg
+21,9
Köln
+18,2
München
+18,0
Karlsruhe
+17,7
Braunschweig
+17,4
Dresden
+17,3
Kiel
+16,6
Deutschland
+14,7
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Bearbeitung CBRE
Als weitere Gruppe unter den 29 analysierten Standorten
finden sich die Good Performer, die sich in der Regel durch
eine stabile demografische und ökonomische Ausgangsbasis und positive Gesamtentwicklung auszeichnen, die
in Teilbereichen auch (sehr) aufstrebend verlaufen kann.
Jedoch weisen diese Standorte – im Gegensatz zu den dynamischen Städten – keine extrem sprunghaften, sondern
eher stetige Trends auf. Das Gros der Städte dieser Gruppe
verfügt über eine Einwohnerzahl von rund 200.000 und
nimmt mindestens eine überregionale Bedeutung als Verwaltungssitz ein. Die Good Performer sind in diesem Report
in der Regel durch folgende Merkmale geprägt:
l Stabile bis leicht überdurchschnittliche Bevölkerungsund Haushaltsentwicklung
l Moderate bis leicht überdurchschnittlich hohe
Arbeitslosenquote
l Moderates Miet- und Kaufpreisniveau im Vergleich
zu den Top-Standorten und den traditionell stark nachgefragten Standorten mittlerer Größe
l Steigende Angebotsmieten und -kaufpreise mit in Teilen
sogar deutlich überdurchschnittlichen Steigerungsraten
l Wohnungsleerstand unter der Fluktuationsreserve von
rund 2 bis 3 Prozent
012
l Moderate Kaufpreisfaktoren im Vergleich zu den
Top-Standorten und den traditionell stark nachgefragten Standorten mittlerer Größe
Top 10: Veränderung Angebotsmiete
2012 bis 2015 in Prozent
Zur Gruppe der Good Performer lassen sich unter den
29 analysierten Standorten dieses Reports die Städte Braunschweig, Erfurt, Hannover, Kiel und Lübeck zuordnen.
Strukturwandler und Trendumkehrer
Die fünfte Gruppe unter den 29 untersuchten Standorten
bilden die Strukturwandler und Trendumkehrer. Ihre Bezeichnung trifft den Kern ihrer Entwicklung: Strukturwandler
sind ehemalige Industriestandorte mit hoher wirtschaftlicher Bedeutung für ganze Regionen. Nachdem in den letzten Jahrzehnten bedeutende Industriezweige weggefallen
sind, haben sie im Zuge des Strukturwandels weitreichende
Veränderungen durchlaufen. Die größten Herausforderungen haben sie inzwischen bewältigt und die Kehrtwende
erfolgreich geschafft. So befinden sich die wirtschaftlichen
Rahmendaten im Aufwärtstrend, wenn auch nicht mit der
gleichen Dynamik wie in anderen Städten. Mit dem fortlaufenden Prozess, die Strukturen und Bedingungen für Ansiedlungen zu verbessern, schaffen die Strukturwandler die
Voraussetzungen, um mit der Dynamik und Entwicklung an
anderen Standorten mithalten zu können. Die Strukturwandler und Trendumkehrer sind in diesem Report in der Regel
durch folgende Merkmale geprägt:
l Leicht bis spürbar positive Bevölkerungsentwicklung
l Unterdurchschnittliche Kaufkraft
l Überdurchschnittliche Arbeitslosenquote, oftmals
jedoch starkes Beschäftigungswachstum in den
vergangenen Jahren
l Unterdurchschnittliches bis moderates Miet- und
Kaufpreisniveau
l Positive bis deutlich überdurchschnittliche Mietund Kaufpreisentwicklung
l Moderater bis überdurchschnittlicher Wohnungs
leerstand bei teilweise deutlich rückläufigen Leerstandsquoten
l Oftmals noch geringe Kaufpreisfaktoren
Unter den 29 analysierten Standorten dieses Reports ordnen sich Bremen, Chemnitz, Dortmund, Duisburg, Essen,
Halle, Magdeburg und Rostock in die Gruppe der Strukturwandler und Trendumkehrer ein. Mit einer Angebotsmietsteigerung von knapp 12 Prozent in den letzten drei Jahren
Berlin
+19,9
Augsburg
+17,1
Braunschweig
+15,5
Hannover
+14,0
München
+13,4
Leipzig
+12,6
Dortmund
+11,5
Dresden
+11,4
Nürnberg
+10,1
Köln
+9,6
Deutschland
+3,7
Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme
liegt Dortmund in dieser Gruppe an der Spitze der Mietentwicklung. Die schwächste Entwicklung zeigt Rostock,
wo die Angebotsmieten in den vergangenen drei Jahren
lediglich um 0,6 Prozent zulegten.
FAZIT: NICHT NUR TOP-STANDORTE PUNKTEN
Investitionen in Wohnimmobilien lohnen sich nicht nur in
aufstrebenden Städten mit besten Rahmendaten. Bei einer
genaueren Betrachtung der Entwicklung von wohnungsmarktrelevanten Indikatoren zeigt sich, dass auch Städte
punkten, die neben ihren Stärken eher verhaltene Ergebnisse in anderen Parametern zeigen. Top-Standorte oder
traditionell arrivierte Standorte sind nicht allein die erfolgversprechendsten Städte.
So verzeichnet die Stadt Leipzig in Bezug auf die demografische Entwicklung in den vergangenen Jahren die stärkste
Entwicklung. Nach den aktuell verfügbaren Daten stieg die
Einwohnerzahl in Leipzig innerhalb von drei Jahren (Jahresende 2011 bis 2014) um 6,8 Prozent und damit stärker als
in jeder anderen der 29 untersuchten Städte.
013
Auf den Rängen 2 und 3 folgen mit Frankfurt (plus 6,1 Prozent) und München (plus 4,7 Prozent) zwei der Top-Städte,
die Plätze 4 und 5 werden von Augsburg und Berlin (jeweils
plus 4,3 Prozent) belegt.
Die höchste Kaufkraft unter den 29 analysierten Standorten gibt es seit Jahren in München. Die Stadt liegt aktuell
mit im Schnitt 29.037 Euro pro Kopf deutlich vor den weiteren Top-Städten Düsseldorf (25.963 Euro) und Frankfurt (25.168 Euro) sowie weit über dem bundesdeutschen
Durchschnitt (21.865 Euro). Auch hinsichtlich der Arbeitslosenquote nimmt München mit 5,2 Prozent den Spitzenrang ein. Die baden-württembergische Landeshauptstadt Stuttgart liegt mit 5,7 Prozent auf dem dritten Rang,
während sich mit Karlsruhe (5,5 Prozent), Mannheim und
Freiburg (jeweils 6,0 Prozent) drei der traditionell nachgefragten Standorte mittlerer Größe ebenfalls unter den fünf
Standorten mit der niedrigsten Arbeitslosenquote finden.
DIFFERENZIERTE BETRACHTUNG ERFORDERLICH
Wie bereits erläutert, gibt es unter den 29 Standorten zahlreiche Städte, in denen das Mietniveau bereits hoch ist,
aber weiterhin steigt. So liegt München mit einer mittleren
Angebotsmiete von 14,61 Euro pro Quadratmeter und Monat mit Abstand an der Spitze der Mietskala. Zudem kletterten die Angebotsmieten in der Stadt in den vergangenen
drei Jahren weiterhin signifikant (13,4 Prozent). Auch Stuttgart verzeichnet trotz des schon hohen Niveaus der Angebotsmieten von 10,91 Euro weitere deutliche Preisanstiege
(9,1 Prozent). Neben den weiterhin stark ausgeprägten
Wachstumsraten in diesen beiden Top-Standorten präsentieren aktuell vor allem Städte mit geringerer Ausgangsbasis hohe Preiszuwächse. So finden sich unter den Standorten mit den größten Mietanstiegen sowohl zwei Good
Performer (Braunschweig und Hannover), ein dynamischer
Standort (Leipzig) sowie ein Strukturwandler (Dortmund).
Braunschweig weist mit einem Plus von 15,5 Prozent den
dritthöchsten Anstieg der Angebotsmieten der vergangenen drei Jahre unter den 29 analysierten Städten auf. Die
mittlere Angebotsmiete bewegt sich jedoch mit 7,16 Euro
pro Quadratmeter im Vergleich der untersuchten Standorte auf moderatem Niveau. Gleiches gilt für Hannover
(14,0 Prozent auf 7,50 Euro), Leipzig (12,6 Prozent auf
5,63 Euro) und Dortmund (11,5 Prozent auf 6,00 Euro).
In vielen Städten liegt der Leerstand mittlerweile deutlich
unter der Fluktuationsreserve. So weisen 22 der 29 analysierten Städte eine Leerstandsquote von unter 3 Prozent
auf. Starke Einwohnerzuwächse bei oftmals zu geringer
Bautätigkeit haben hier die notwendigen Reserven aufge-
braucht und das Niveau an freien Einheiten schrumpfen
lassen. Eine marktaktive Leerstandsquote von unter 1 Pro
zent verzeichnen unter den 29 untersuchten Städten bereits vier – München, Frankfurt, Hamburg und Freiburg.
Demgegenüber erreicht der Leerstand in Leipzig, Halle
und Chemnitz merklich höhere Werte zwischen 6,0 und
9,2 Prozent. Allerdings ist auch in diesen dynamischen bzw.
Trendumkehrer-Städten der Leerstand in den vergangenen
Jahren von einem zweistelligen Niveau aus teilweise deutlich gesunken.
Nicht nur anhand der Top-Standorte wird deutlich, dass
Standorte mit stark positiv ausgeprägten soziodemografischen und -ökonomischen Trends sowie hohem Mietniveau vielfach auch hohe Kaufpreise und hohe Vervielfältiger aufweisen. Mehrfamilienhäuser an entsprechenden
Standorten sind oftmals nur für risikoaverse oder private
Investoren interessant. Die Ausführungen zeigen jedoch
auch, dass es – neben den traditionell in nahezu allen Bereichen starken Standorten mit entsprechend hohem
Preisniveau und knappem Angebot – auch solche gibt, die
deutliche Stärken in einzelnen Bereichen aufweisen und
nicht nur für opportunistische, risikofreudigere Investoren
attraktiv sein können. Für Investoren gilt es daher, genauer
hinzuschauen und Standorte im Hinblick auf potenzielle Investitionen ausgiebig zu untersuchen.
Dazu werden die 29 Städte im Folgenden einer detaillierten Analyse im Hinblick auf Demografie, Sozioökonomie
und Wohnungsmarkt unterzogen, die dem Leser Auskunft
über Entwicklungen und Trends an den jeweiligen Standorten gibt. In zahlreichen Piktogrammen werden Informationen über aktuelle Entwicklungen bereitgestellt. Diese
erlauben aufgrund ihres identischen Aufbaus direkte Vergleiche mit den weiteren Standorten oder gesamtdeutschen Werten. Im Bereich des Wohnungsmarktes bildet
der für die Städte vor allem prägende Mietwohnungsmarkt
einen Schwerpunkt. Auf Basis der Postleitzahlgebiete wurden daher für alle 29 Städte räumliche Ebenen klassifiziert,
die sich durch dasselbe Mietpreisniveau auszeichnen. Sie
erlauben somit kleinräumige Analysen der Angebotsmieten in der Stadt. Ergänzt werden die Porträts durch zahlreiche Grafiken, Tabellen und textliche Ausführungen, wodurch umfassende Informationen zu den 29 Städten zur
Verfügung gestellt werden.
014
STANDORTPORTRÄTS
29
Städte
in detaillierter
Betrachtung
015
STA N D O RT P O RT R ÄT
n
AU G S B U R G
Augsburg: Heimat der Innovationen
Augsburg weiß den Wandel zu gestalten. Die einstige Textilhochburg zeigt heute eine hohe
Wirtschaftskraft in den Kompetenzfeldern Faserverbundtechnologie, Mechatronik & Automation,
Umwelttechnik und IT. Trotz der Nähe zu München gestaltet sich das Mietniveau moderat.
Augsburg ist mit 281.111 Einwohnern nach München und
Nürnberg die drittgrößte Stadt Bayerns und die einzige
Stadt Deutschlands mit einem eigenen städtischen Feiertag. Seit 1650 wird mit dem „Augsburger Hohen Friedensfest“ die im Westfälischen Frieden errungene Gleichstellung der katholischen und evangelischen Konfessionen
gefeiert. Die Stadt zeichnet sich durch viele kreative Köpfe
und innovative Entwicklungen aus: Jakob Fugger legte hier
die Basis der modernen Finanzwirtschaft, Rudolf Diesel
entwickelte den nach ihm benannten Motor, Johann Heinrich von Schüle war einer der größten Textilunternehmer
seiner Zeit, und die Enkel der Flugpioniere aus Augsburg
sind heute in den Luft- und Raumfahrtunternehmen der
Stadt tätig. Hohe Wirtschaftskraft ging in Augsburg schon
immer Hand in Hand mit sozialer Verantwortung. So findet
sich hier auch mit der „Fuggerei“ die älteste Sozialsiedlung
der Welt, die auf eine Stiftung des Kaufmanns Jakob Fugger aus dem Jahr 1521 zurückgeht. Die Jahresmiete für die
meist 60 Quadratmeter großen Wohnungen beträgt immer
noch einen Rheinischen Gulden, heute 0,88 Euro, und
drei Gebete täglich für das Seelenheil der Stifterfamilie.
Zum historischen Flair Augsburgs trägt auch die Altstadt
mit ihren engen Gassen, Winkeln, den erhalten gebliebenen Wehranlagen, den Stadtmauern und den Lechkanälen
bei. Zahlreiche Wassertürme und die Wasserkraftwerke an
der Wolfzahnau oder am Hochablass zeugen von einer langen Tradition des Wasserbaus in der Stadt. Mit seiner historischen Wasserwirtschaft steht Augsburg inzwischen auf
der Vorschlagsliste zum UNESCO-Welterbe.
016
n
AU G S B U R G
Die Stadt Augsburg ist einer der weltweit führenden Standorte für den Bau
von Robotern. Die ansässigen Unternehmen produzieren mehr als 60 Roboter
pro Tag.
AUF DEM WEG ZUR WIRTSCHAFTLICHEN ZUKUNFT
Augsburg ist über die Autobahn A 8 sehr gut an das rund
80 Kilometer entfernt liegende München angebunden. Die
ICE-Fahrzeit in die bayrische Landeshauptstadt beträgt nur
rund 30 Minuten. Der Augsburger Bahnhof wird aktuell für
rund 150 Millionen Euro zu einer „Mobilitätsdrehscheibe“
umgebaut, um das Netz von Straßenbahnen, Regionalbah-
nen und Fernverkehr besser aufeinander abzustimmen.
Die Stadt hat den Niedergang der traditionell starken Textil
industrie und den Abzug der US-Streitkräfte in den 1990erJahren verkraftet und einen beeindruckenden Strukturwandel vollzogen. Mit einem Verbund von Unternehmen,
Forschungs- und Fördereinrichtungen, Verbänden und Ausund Weiterbildungseinrichtungen weist Augsburg hohe
017
n
AU G S B U R G
Zukunftspotenziale in den Kompetenzfeldern Mechatronik
und Automation, Faserverbundtechnologie, Umwelttechnologie sowie Informations- und Kommunikationstechnologie auf. Neben großen Unternehmen wie KUKA, MAN
Diesel & Turbo oder MT Aerospace gibt es in Augsburg
zahlreiche innovative Mittelständler. Augsburg verfügt zudem über eine lebendige Forschungslandschaft. Die Universität Augsburg, die Hochschule und zahlreiche Institute
und Projektgruppen kooperieren eng mit der Wirtschaft.
Um gemeinsam mit den Augsburger Forschungseinrichtungen der Fraunhofer-Gesellschaft und des Deutschen
Zentrums für Luft- und Raumfahrt die wissenschaftlichen
Kompetenzen in den Bereichen Wirtschaftsinformatik, Materialwissenschaften, Ressourcenmanagement sowie Mechatronik, Informatik und Software auszubauen, erhält die
Universität für 42,3 Millionen Euro ein neues Institutsgebäude für Materials Resource Management. Ein zentraler Meilenstein in der Vernetzung von Wissenschaft und
Wirtschaft ist der Augsburger Innovationspark. Auf einem
70 Hektar großen Gelände entsteht zentrumsnah einer
der größten Innovationsparks Europas, zu dem auch das
Technologiezentrum Augsburg gehört. Die Messe Augsburg ist zudem der drittgrößte Messeplatz Bayerns.
POSITIVE ENTWICKLUNG DER HAUSHALTSZAHLEN
Die Anzahl der Haushalte soll in Augsburg von 2012 bis
2030 um 3,7 Prozent zulegen. Von 2009 bis 2013 stieg
der jährliche Wanderungssaldo junger Erwachsener aus
den EU-27-Ländern deutlich an. Über die Hälfte aller Zuzüge dieser Altersgruppe sind „Bildungswanderer“, die
meist zum Beginn des Wintersemesters zur Hochschule
nach Augsburg kommen. In Augsburg überwiegt daher mit
33 Prozent der Anteil an jungen Menschen unter 30 Jahren. In den nächsten 20 Jahren kommt der demografische
Wandel jedoch auch in Augsburg zum Tragen. Nach einer
kleinräumigen Bevölkerungsvorausberechnung der Stadt
soll die Gruppe der unter 30-Jährigen bis 2030 verglichen
mit dem Jahr 2011 um 1,3 Prozent abnehmen, der Anteil der
über 60-Jährigen um 13,7 Prozent steigen. Auf die Stadtteile bezogen geht die Prognose von einem Bevölkerungswachstum vor allem in den zentrumsnahen Stadtbezirken
aus. Wenn der Zuzug wie in den vergangenen Jahren weiterhin hauptsächlich in der Altersgruppe der 20- bis unter
25-Jährigen erfolgt, wird Augsburg allerdings langsamer
altern als prognostiziert. Für die Gesamtstadt ergibt sich
daraus ein relativ geringer Anstieg des Durchschnittsalters
von 42,5 im Jahr 2010 auf 43,7 Jahre im Jahr 2030.
STEIGENDE MieteN, MODERATES NIVEAU
Die durchschnittlichen Angebotsmieten stiegen in Augsburg von 7,26 Euro pro Quadratmeter 2012 um 17,1 Prozent auf 8,50 Euro in 2015. Damit befindet sich Augsburg
im 29-Städte-Vergleich nach Berlin auf Rang 2 hinsichtlich der höchsten Mietsteigerung, was auch der Nähe zu
München geschuldet sein dürfte. Im Vergleich mit der
Durchschnittsmiete von 14,61 Euro in der per Bahn nur
30 Minuten entfernten Landeshauptstadt liegt Augsburg
damit allerdings auf einem noch moderaten Niveau. Die
höchsten durchschnittlichen Angebotsmieten wurden
2015 mit 8,99 Euro im Gebiet Antonsviertel, Hochfeld,
Universitätsviertel [01] südlich der Innenstadt aufgerufen. Das Gebiet ist durch unmittelbare Nähe zur Universität vor allem bei Studenten, aber auch bei den universitären Mitarbeitern beliebt. Mit dem ÖPNV ist die Innenstadt
schnell erreichbar. Das Universitätsviertel entstand erst
ab 1973 auf dem ehemaligen Areal des Werksflugplatzes der Messerschmitt AG, das nach mehreren Übernahmen heute zur Airbus-Tochter Premium Aerotec gehört.
Der vorherrschende Geschosswohnungsbau wirkt durch
die abwechslungsreiche Gestaltung der einzelnen Anlagen
018
n
AU G S B U R G
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN AUGSBURG 2014 UND 2015
Anteil der Angebote zum jeweiligen Mietpreis in €/m2/Monat
2014
1,0
0,9
15,3
10,5
57,3
51,4
21,1
28,5
3,8
7,3
2015
1,6
1,3
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 5,00 €
5,00 € bis 6,99 €
7,00 € bis 8,99 €
9,00 € bis 10,99 €
11,00 € bis 12,99 €
13,00 € und mehr
Das Gros der Angebotsmieten bewegte sich 2015 zwischen 7,00 und 8,99 Euro.
Gestiegen sind vor allem die Anteile hochpreisiger Mieten, was sich insbesondere
in den Segmenten von 9,00 bis 12,99 Euro auswirkte.
und die überschaubare Höhe mit selten mehr als sechs
Stockwerken nicht uniform und anonym. Viele Straßen
sind autofrei und mit Baumalleen und Grünflächen aufgelockert. Im Antonsviertel gibt es noch viele gut erhaltene
postklassizistische oder neobarocke Gebäude und eine
meist offene Bebauung mit viel Grün. Allerdings finden
sich hier auch Bauten, die im Zuge der „modernen“ Baukultur der 1950er- bis 1970er-Jahre nach dem Abriss der
historischen Gebäude entstanden.
Auf einem ähnlich hohen Niveau lag mit 8,95 Euro pro
Quadratmeter die durchschnittliche Angebotsmiete in der
Augsburger Innenstadt [07]. Diese teilt sich in die Oberstadt mit ihren breiten Einkaufsstraßen sowie die Unterund Altstadt mit ihren engen und verwinkelten Gassen.
Die Augsburger Altstadt, von ihrer Flächenausdehnung her
eine der größten Altstädte Deutschlands, weist nach den
umfassenden Sanierungen ab den 1980er-Jahren heute
eine hohe Lebensqualität auf. Wegen der vielen Bäche,
KENNZAHLEN ZUM WOHNUNGSMARKT
Augsburg
Bayern
durchschnittliche Angebotsmiete 2015 in €/m²/Monat
8,50
7,70
6,51
durchschnittliche Fläche der Mietangebote 2015 in m²
63,0
74,0
68,0
Leerstandsquote im Geschosswohnungsbau 2014 in %
1,2
1,6
3,0
fertiggestellte Wohnungen1) je 1.000 Einwohner 2014
5,5
3,7
2,7
davon im Geschosswohnungsbau
4,7
1,9
1,3
2)
Deutschland
1) im Wohn- und Nichtwohnbau, ohne Umbaumaßnahmen, inkl. Wohnheime, sofern Zahlen verfügbar 2) inkl. Wohnheime, sofern Zahlen verfügbar
Quellen für Grafiken und Tabellen: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme, CBRE-empirica-Leerstandsindex, Statistische Landesämter, Statistische Ämter der Städte,
Statistisches Bundesamt, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), Michael Bauer Research, Bundesagentur für Arbeit
019
n
AU G S B U R G
AngebotsmieteN IN AUGSBURG 2015
Stadtgebiet
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
[01] Antonsviertel, Hochfeld, Universitätsviertel
270
62,5
8,99
[02] Bärenkeller, Kriegshaber, Oberhausen
369
60,0
8,00
[03] Bergheim, Göggingen, Inningen
257
63,0
8,78
[04] Firnhaberau, Hammerschmiede
49
66,8
8,14
[05]
Haunstetten-Siebenbrunn
179
66,0
7,92
[06]
Hochzoll
148
62,5
7,99
[07]
Innenstadt
854
63,0
8,95
[08]
Lechhausen
313
64,0
8,27
[09]
Pfersee
175
64,8
8,33
[10]
Spickel-Herrenbach
141
63,0
8,67
2.755
63,0
8,50
Augsburg gesamt
Kanäle und Brücken wird das Viertel häufig auch als „KleinVenedig“ bezeichnet. Da die Gassen und Straßen der Altstadt frei von Durchgangsverkehr sind, handelt es sich
trotz der zentralen Lage um eine sehr ruhige Wohnlage.
Am günstigsten war die durchschnittliche Angebotsmiete
in Augsburg mit 7,92 Euro pro Quadratmeter in Haunstetten-Siebenbrunn [05] im Süden der Stadt. Allerdings hat
sich diese in den vergangenen Jahren rasant entwickelt:
Im Jahr 2012 betrug die Durchschnittsmiete hier noch
6,90 Euro. Aufgrund des im städtischen Vergleich noch
moderaten Mietniveaus im Gebiet sowie der stadtweiten
Preisanstiege sind auch weitere Zuwächse im Gebiet nicht
unwahrscheinlich. Die umliegenden Naherholungsgebiete,
allen voran der Siebentischwald, der Haunstetter Wald
und der Stadtwald, bieten Ausgleich zum Arbeitsalltag.
Mit dem ÖNPV lässt sich die Augsburger Innenstadt in
15 Minuten erreichen. Bekannt ist das dicht besiedelte
Haunstetten durch die Anfang des 20. Jahrhunderts entstandenen großen Werksanlagen des Unternehmens Messerschmitt. Siebenbrunn verkörpert die ländlich geprägte
Seite des Stadtteils.
Seit 1. August 2015 gilt in Augsburg die Mietpreisbremse.
Da die Stadt nicht über einen Mietspiegel verfügt, bleibt
noch offen, wie die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs
miete erfolgen wird. Dies dürfte zu einigen Herausforderungen führen.
AUGSBURG IST ZUGLEICH REICH AN TRADITION UND FORSCHERGEIST
Augsburg ist die drittgrößte Stadt Bayerns und verfügt mit der „Fuggerei“ über die älteste Sozialsiedlung der Welt.
Wirtschaftliche Stärke zeigt Augsburg besonders in den Kompetenzfeldern Mechatronik und Automation, Faser
verbundtechnologie, Umwelttechnologie sowie Informations- und Kommunikationstechnologie. Die positive Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung sowie die Lage im Einzugsbereich Münchens führten von 2012 bis 2015 zu einem
Anstieg der Angebotsmieten um 17,1 Prozent und damit zum höchsten Zuwachs unter den bayerischen Städten. Auch
zukünftig ist mit weiteren Miet-und Preissteigerungen zu rechnen. Mit im Schnitt 8,50 Euro pro Quadratmeter lagen
die inserierten Mieten im Vergleich zu München allerdings auf einem immer noch moderaten Niveau.
020
n
AU G S B U R G
MiTTleRe an Ge BoTS Mie Te in Den STaDTGeBieTen 2015
04
02
08
07
09
10
06
01
03
05
Fallzahl zu gering
Median in €/m²/Monat
7,92 – 7,99
8,00 – 8,04
8,05 – 8,19
8,20 – 8,30
8,31 – 8,54
021
8,55 – 8,75
8,76 – 8,93
8,94 – 8,99
n
BERLIN
Berlin: Wachstum von Wirtschaft
und Einwohnerzahl erhöht den Druck
Die Hauptstadt hat in den letzten Jahren nach Zeiten hoher Arbeitslosigkeit und Verschuldung
überdurchschnittlich an Wachstum zugelegt. Die Angebotsmieten steigen kontinuierlich und das
inzwischen auch in Stadtrandgebieten, da Einwohnerzahl und örtliche Kaufkraft zunehmen.
Berlins Wirtschaft wächst dynamisch. Von Mitte 2014 bis
Mitte 2015 nahm das Bruttoinlandsprodukt preisbereinigt um 1,7 Prozent zu und stieg damit stärker als im deutschen Durchschnitt (1,4 Prozent). Berlin ist mit der Wiedervereinigung wieder in die Mitte Europas gerückt und
hat sich als internationales Kultur- und Regierungszen
trum, umgeben von einem attraktiven und wasserreichen
Umland, etabliert. Regierung und Parlament, Verbände,
Medien und weitere Hauptstadtinstitutionen bilden eine
feste, weitgehend konjunkturunabhängige Basis. Besonders starke Zuwächse gab es im Baugewerbe sowie im
Handel, in der Gastronomie und der Informations- und
Kommunikationsbranche mit Deutschlands höchster Zahl
von Internet-Start-ups. Wichtigste Einzelbranche ist jedoch der Tourismus, bei dem Berlin europaweit an dritter
Stelle hinter London und Paris liegt. Auf ihm basieren mehr
als 275.000 Arbeitsplätze.
Die Industrie der Stadt wächst ebenfalls nach einer langen
Schwächephase wieder, hat mehr als 105.000 Beschäftigte
und exportiert etwa 56 Prozent ihrer Produkte. Besonderes Gewicht haben hier Fahrzeug- und Motorenbau, Pharmazie, Medizin- und Elektrotechnik. All dem verdankt der
Arbeitsmarkt seine günstige Entwicklung: Die Zahl der Erwerbstätigen stieg insgesamt nach den letzten vorliegenden Zahlen vom 2. Quartal 2014 bis zum Vergleichszeitraum 2015 um 1,3 Prozent, was dem höchsten Zuwachs
aller Bundesländer entspricht.
WOHNUNGEN: NACHFRAGE STARK ANGESTIEGEN
Die Nachfrage nach Wohnungen in Berlin wird vom Anstieg der Einwohner- und Haushaltszahl sowie der verfügbaren Einkommen geprägt. Die Einwohnerzahl wuchs
schon vor dem großen Flüchtlingszuzug kontinuierlich
um rund 40.000 pro Jahr; von Ende 2011 bis Ende 2014
022
n
BERLIN
Die Bundeshauptstadt Berlin erfreut sich bei Zuzüglern sehr großer Beliebtheit:
In den vergangenen Jahren gewann die Stadt jährlich rund 40.000 Neubürger
durch Zuwanderung hinzu.
stieg die Gesamtzahl der Einwohner um 4,3 Prozent auf
3.469.849. Resultierend aus dem Einwohnerzuwachs ergibt sich in Berlin ein jährliches Plus von mehr als 20.000
Haushalten. Im Jahr 2011 hatte der Berliner Senat noch
einen Anstieg der Einwohnerzahl um rund 250.000 bis
2030 erwartet, diese Prognosen erscheinen vor dem derzeitigen Bevölkerungszuwachs als deutlich zu gering.
Mit der wachsenden Nachfrage hält das Wohnungsangebot nicht Schritt, auch wenn sich die Bautätigkeit zuletzt
belebt hat. 2014 wurden in der Stadt knapp 7.300 Wohnungen (in neuen Wohn- und Nichtwohngebäuden, inklusive Wohnheime) fertiggestellt. Das sind zwar rund 57 Prozent mehr als im Vorjahr, die absolute Zahl liegt aber weit
unter dem Anstieg der Einwohner- und Haushaltszahlen.
023
n
BERLIN
Im Jahr 2015 hat der Neubau zwar zusätzliche Dynamik
gewonnen: Die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen (in
neuen Wohn- und Nichtwohngebäuden) betrug allein in
den ersten sechs Monaten des Jahres 8.488 und war damit
um 6,7 Prozent höher als im Vorjahr, doch liegt auch diese
Zahl deutlich unter dem Zuwachs bei den Haushalten.
Die zunehmende Knappheit führt zu deutlich höheren
Angebotsmieten. Allein von 2012 bis 2015 stieg deren
Median pro Quadratmeter um 19,9 Prozent. Das war der
prozentual höchste Satz aller 29 für diesen Report untersuchten Städte – vor Augsburg (17,1 Prozent) und Braunschweig (15,5 Prozent). Viele Jahre lang hatte das Mietniveau Berlins aus wirtschaftlichen und politischen Gründen
weit unter dem anderer großer Städte in Deutschland
gelegen. Mittlerweile belegt Berlin Rang 10 unter den
29 Städten des Reports. Das mittlere Niveau der Ange
botsmieten betrug 2015 8,99 Euro pro Quadratmeter. Der
Leerstand im Geschosswohnungsbau sank zugleich kontinuierlich. 2009 lag er noch bei 3,3 Prozent, 2014 nur noch
bei 1,5 Prozent.
VIELE JUNGE, MOBILE BÜRGER
Stark überproportional ist mit 53,9 Prozent der Anteil der
Einpersonenhaushalte in Berlin, wogegen große Haushalte
mit drei und mehr Mitgliedern weit schwächer vertreten sind als im deutschlandweiten Vergleich. Letzteres ist
großstadttypisch. Und während andere Städte teils einen
hohen Anteil an Senioren aufweisen, ist diese Gruppe in
Berlin unterdurchschnittlich vertreten.
Im räumlich wie sozial sehr heterogenen Berlin unterscheiden sich auch die lokalen Mietniveaus stark. An der Spitze
lag 2015 das Citygebiet Chausseestraße, Unter den Linden,
Rosenthaler Platz, Hackescher Markt [05] mit einer mittleren Angebotsmiete von genau 13,00 Euro pro Quadratme
ter. Das Gebiet erfreut sich trotz des hohen Niveaus einer
starken Nachfrage, und gegenüber dem Vorjahr stieg der
Mittelwert um 6,6 Prozent an. Es gibt geräumige Alt- und
großzügige Neubauwohnungen, sodass die durchschnittliche Wohnfläche der Angebote hier mit 79 Quadratmetern
die dritthöchste Berlins war. Trotz der zentralen Lage gibt
es immer noch Neubaupotenziale, die momentan vor allem auf und nahe dem früheren Mauerstreifen im Westen,
Süden und Norden des Gebietes genutzt werden. Beispiele
sind die „Europacity“ nahe dem Hauptbahnhof, die „Feuerlandhöfe“ gegenüber der Zentrale des Bundesnachrichtendienstes sowie das „Markgrafenkarree“ zwischen Gendarmenmarkt und Kreuzberg.
SZENEQUARTIER UND BÜRGERLICHE INNENSTADT
Auf Platz 2 hinsichtlich der mittleren Angebotsmiete rangiert
2015 das Villengebiet Grunewald, Dahlem [12]. Hier werden die mit Abstand größten Wohnungen der Stadt angeboten: 97,4 Quadratmeter betrug hier der Mittelwert, was dem
vierthöchsten Wert aller in diesem Report untersuchten Gebiete entspricht. Bemerkenswert ist in Grunewald und Dahlem aber die relativ schwache Ausprägung der Marktspitze:
Für das teuerste Zehntel der Wohnungen begann die Ange
botsmiete bereits bei 14,09 Euro pro Quadratmeter, womit
das Gebiet nur auf Rang 10 in Berlin lag. Die Erklärung: Die
Spitzennachfrage richtet sich in den Villengebieten vor allem auf Eigentum, nicht auf Mietwohnungen.
Bei der mittleren Angebotsmiete folgen Gebiete innerhalb des S-Bahn-Rings, der das innere Stadtgebiet mit
rund einer Million Einwohnern umschließt. Die Gebiete
mit den relativ höchsten Mieten sind geprägt von Altbauten der Gründerzeit, großzügigen und oft grünen Straßen
und einer Mischung von Wohnen, Gewerbe, Handel und
Gastronomie. Einen besonders starken Mietanstieg auf
11,43 Euro pro Quadratmeter erlebte in den letzten Jahren
024
n
BERLIN
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN BERLIN 2014 UND 2015
2014
9,2
7,9
30,3
27,3
27,4
27,0
16,0
17,9
8,8
9,8
2015
8,4
10,1
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 6,00 €
6,00 € bis 7,99 €
8,00 € bis 9,99 €
10,00 € bis 11,99 €
12,00 € bis 13,99 €
14,00 € und mehr
Der Preisanstieg in Berlin zeigt sich in der Verteilung der Angebotsmieten: Wurden
2014 noch rund 33 Prozent der Wohnungen für 10,00 Euro pro Quadratmeter oder
mehr angeboten, waren es 2015 bereits knapp 38 Prozent.
Kreuzberg [18]. Es hat einerseits nach wie vor den Charakter eines Szeneviertels mit vielen jungen und türkischstämmigen Bewohnern und einer lauten Protestbewegung,
andererseits ist es wegen seiner Citynähe und seiner urbanen Buntheit im Fokus von Investoren und Nachfragern –
sowohl Eigennutzern als auch Mietern. Zahlungskräftige
Nachfrage aus dem In- und Ausland konzentriert sich besonders in Altbauquartieren im südwestlichen und östlichen Kreuzberg (z. B. Bergmann- und Graefekiez). Auch
das angrenzende Nord-Neukölln [23] ist bis auf einzelne
Ausnahmen von Altbauten geprägt, die in der Gründerzeit für weniger wohlhabende Bevölkerungsschichten gebaut wurden. Die Wohnungen waren 2015 mit im Mittel
50 Quadratmetern die kleinsten, die in der gesamten Stadt
angeboten wurden. Der Ortsteil ist als Alternative zum
teuren Kreuzberg entdeckt worden und hat von 2012 bis
2015 einen besonders kräftigen Anstieg der mittleren An
gebotsmiete um 26,3 Prozent auf genau 10,00 Euro erlebt.
Berlin
Bundesland Berlin
Deutschland
8,99
8,99
6,51
64,3
64,3
68,0
1,5
1,5
3,0
2,1
2,1
2,7
1,5
1,5
1,3
2)
025
n
BERLIN
Charlottenburg [27] links und rechts des Kurfürstendamms ist ebenfalls durch Altbauten und eine bunte
Nutzungsmischung gekennzeichnet (11,03 Euro pro
Quadratmeter). Viele Bewohner sind jedoch älter und
wohlhabender als in Kreuzberg und das Umfeld wirkt deutlich gediegener. Die angebotenen Wohnungen sind mit
durchschnittlich 79 Quadratmetern weit größer als in den
zuvor genannten Stadtteilen. Etwas niedriger liegen die
Mieten mit 10,26 Euro unmittelbar südöstlich von hier in
Schöneberg [02] mit seinen bürgerlich-gepflegten Altbauund Nachkriegsquartieren, etwa in Alt-Schöneberg und am
Viktoria-Luise-Platz.
CITY-OSTRAND: MIETANSTIEG NUR NOCH MÄSSIG
Hohe mittlere Angebotsmieten zwischen 10,78 und
11,08 Euro weisen auch zwei weitere dicht bebaute Altbaustadtteile innerhalb des S-Bahn-Rings auf: Prenzlauer Berg
[25] und Friedrichshain [11] am nordöstlichen und östlichen
Cityrand. Nach jahrelangen starken Mietanstiegen scheint
aber im Prenzlauer Berg momentan das Potenzial weitgehend erschöpft: Mit 4,6 Prozent lag der Anstieg der Mittelwerte 2015 unter dem für Gesamtberlin von 5,1 Prozent.
Außerhalb des Berliner Innenstadtrings weisen vor allem
südlich und westlich angrenzende Quartiere eine relativ
hohe mittlere Miete von mehr als 9,00 Euro auf. Das gilt
für Charlottenburg-Westend [33] und für die südlichen
Gebiete Friedenau und Schmargendorf einschließlich des
Steglitzer Nordens [08] – eine urban-entspannte Gegend
mit vielen Altbauten und viel Grün in den Straßen.
WACHSENDE NACHFRAGE IN
VERKEHRSG ÜNSTIGEN LAGEN
Zunehmend in den Blickpunkt von Mietern und Investoren rücken Gebiete, die gut an die Innenstadt angebunden
sind, doch derzeit für Bewohner noch günstigere Konditionen bieten – meist um oder etwas über dem Gesamtberliner Mittelwert von 8,99 Euro. Dazu gehört das Gebiet
Rummelsburg, Karlshorst, Treptower Park [26] am südöstlichen Innenstadtrand. Es ist ein durchwachsenes Gebiet mit Industrie und großen Verkehrswegen, aber auch
bürgerlich-gepflegten Geschossbauten weiter draußen in
Karlshorst sowie der Halbinsel Stralau, auf der in den vergangenen zehn Jahren ein umfangreiches Angebot an Neubauwohnungen auch zur Miete entstanden ist. Ein weiteres
Ausweichquartier mit guter Cityanbindung, aber bisher relativ niedrigen Mieten ist das Gebiet Niederschönhausen,
Pankow-Mitte, Neumannstraße, Ostseestraße, Weißensee-West [22]. Es wird zunehmend als Alternative zum
teureren Prenzlauer Berg gewählt.
Noch günstiger sind die Mieten im nördlich an die Innenstadt angrenzenden Gebiet, das von Charlottenburg-Nord
bis in den Wedding mit dem Nauener Platz und Gesundbrunnen reicht [04]. Im Gebiet finden sich überwiegend
einfachere Alt- und Sozialbauten, laute Straßen- und
Schienenwege sind oft nah, ebenso im Norden die Einflugschneise des Flughafens Tegel. Charlottenburg-Nord
nimmt mit seinem hohen Anteil ehemals sozial geförderter Gebäude der 1950er- und 1960er-Jahre eine Sonderstellung ein. Noch niedrigere Mietmittelwerte weisen
mit 8,13 Euro östlich der Innenstadt Friedrichsfelde-Nord,
Lichtenberg-Mitte und Fennpfuhl [09] auf. Hier dominiert
der Plattenbau, jedoch ist das früher wenig renommierte
Gebiet inzwischen als gut angebundene Alternative zur Innenstadt entdeckt worden. Nicht nur hier werden preisgünstige, aber gut angebundene Standorte außerhalb des
S-Bahn-Rings zunehmend gesucht.
GÜNSTIGE KONDITIONEN AM STADTRAND
An den Rändern Berlins stellen sich Baustruktur und Mietniveaus sehr unterschiedlich dar. Die höchste Angebots
miete erreicht mit 9,05 Euro der Südwesten der Stadt mit
Zehlendorf, Clayallee-Süd, Wannsee, Nikolassee, Schlachtensee, Gatow und Kladow [34]. Vor allem die Zehlendorfer Bereiche sind ein Schwerpunkt des aufwendigen, sogar
luxuriösen Wohnens mit zahlreichen Villen und Einfamilienhäusern in attraktiven Lagen am Wasser oder Wald. Jedoch
konzentrieren sich viele Teile des Marktes auf das individuelle Eigentum, sodass das Mietniveau zwar hoch ist, aber
kein Top-Level wie im Zentrum Berlins erreicht. Etwas günstiger ist mit 8,50 Euro das östlich benachbarte und dichter
bebaute Gebiet Lichterfelde, Unter den Eichen, Ostpreußendamm [19]. Der nordwestliche Stadtrand mit Konradshöhe,
Heiligensee, Frohnau, Hermsdorf und Alt-Tegel [16] zeichnet sich ähnlich wie der Südwesten eher durch einen Käufermarkt aus. Auch hier finden sich zahlreiche Wald- und
Wasserlagen sowie oftmals kleinteilige Bebauungen mit
Einfamilienhäusern und Villen. Das Mietniveau erreicht mit
8,42 Euro gute, aber keine exorbitanten Höhen.
026
Angebotsmieten zwischen 7,00 und 8,00 Euro finden
sich ebenfalls überwiegend an den Rändern Berlins – beispielsweise in Britz und Rudow oder im nördlichen Pankow. Es dominieren Mietswohnhäuser der Nachkriegszeit,
vom großen Plattenbau bis zur kleinen Apartmentanlage.
Dazwischen befinden sich – teilweise auch sehr weitreichende – Eigenheimgebiete der mittleren oder einfacheren Kategorie. Es gibt aber auch vorstädtische Ortskerne
mit oft guter lokaler Infrastruktur, die der einer Mittelstadt entspricht.
Die günstigsten Quartiere Berlins weisen eine mittlere An
gebotsmiete unter 7,30 Euro auf. Viele umfassen Plattenund Sozialbausiedlungen der Nachkriegsjahrzehnte, manche liegen cityfern am Stadtrand, und manche vereinen
beide genannten Eigenschaften. Die Mieten sind prozentual teils recht ordentlich gestiegen, jedoch von sehr niedrigem Niveau aus. Die Gebiete bleiben aber Standorte für
Mieter mit kleinem Budget. Relativ zentrumsnah unter diesen Gebieten sind Teile Neuköllns und Treptow-Köpenicks
an der Sonnenallee-Süd, dem Baumschulenweg und dem
früheren Industrieviertel Schöneweide [28], das dank einer Hochschule und der von Künstlern belegten Fabriklofts
einen neuen Aufschwung nimmt. Noch etwas günstiger
ist das per U-Bahn gut angebundene südliche Neukölln
mit der Johannisthaler Chaussee, Buckow-Ost und der um
1970 mit Hochhäusern und weiten Freiflächen angelegten
Gropiusstadt [14]. Weite Teile Spandaus am westlichen
Berliner Rand rangieren ebenfalls in der Preisklasse um
7,00 Euro pro Quadratmeter.
n
BERLIN
Ganz unten in der Mietstatistik liegen große Trabantenstadt-Gebiete der Nachkriegszeit, die teils schlecht an die
Innenstadt angebunden sind: das Märkische Viertel am
nördlichen Stadtrand [32], Hellersdorf und Marzahn [15]
am östlichen sowie die Spandauer Hochhausquartiere
Falkenhagener Feld und Heerstraße Nord [07] nahe dem
westlichen Rand Berlins. Es sind die einzigen Gebiete der
Stadt, in denen die mittlere Angebotsmiete pro Quadrat
meter nach wie vor deutlich unter 6,50 Euro rangiert. Zwar
sind auch hier die Angebotsmieten zuletzt gestiegen, doch
werden sie Standorte für preisgünstiges Wohnen bleiben.
Der inzwischen belebte Wohnungsneubau dürfte weder die
Gewichte zwischen den Stadtteilen wesentlich verschieben
noch den Gesamtmarkt zugunsten der Nachfrager entspannen. Dazu ist der Neubau im Verhältnis zur Stadtgröße und
zur Einwohnerentwicklung mit den starken Haushaltszuwächsen zu schwach. Er belebt jedoch einzelne Quartiere
mit großen Brachen. Das gilt aktuell für das Gebiet nördlich des Hauptbahnhofs, für das östlich angrenzende Gebiet
rund um die Chausseestraße und für den früheren Grenzstreifen zwischen Mitte und Kreuzberg. Mittelfristig soll es
auch in Außenbezirken Neubauschwerpunkte geben, etwa
in Schöneweide, Lichterfelde-Süd und Lichtenberg. Sie alle
senken den Druck auf den Markt. Dieser dürfte jedoch insgesamt wegen des anhaltenden Zuzugs nach Berlin in den
nächsten Jahren weiter hoch bleiben.
MIETANSTIEGE IN DER GESAMTEN STADT, KEINE TRENDUMKEHR ZU ERWARTEN
Berlins Mietniveau liegt noch unter dem von anderen Metropolen, holt aber in jüngster Zeit auf. Einwohner- und
Haushaltszahlen sowie die noch unter Bundesdurchschnitt liegende Kaufkraft wachsen und sorgen für eine hohe
Nachfrage nach Wohnraum. Nachdem sich der Mietanstieg zunächst auf Citylagen und innerstädtische Szeneviertel konzentriert hatte, geht er nun zunehmend in die Breite und erreicht auch dezentrale Lagen. Ein Ende des
Mietanstiegs ist nicht abzusehen, da die Einwohnerzahl der Stadt weiterhin deutlich rascher wachsen dürfte als
das Wohnungsangebot. Der Neubau belebt sich, hält aber mit dem Anstieg der Nachfrage nicht Schritt.
027
n
BERLIN
AngebotsmieteN IN BERLIN 2015
Stadtgebiet
[01] Alt-Hohenschönhausen, Weißensee-Ost
[02] Alt-Schöneberg, Rathaus, Crellestraße, Schöneberger Insel,
Viktoria-Luise-Platz, Bayerischer Platz und Winterfeldtplatz
[03] Britz-West, Buckow-West, Rudow, Buschkrugallee, Johannisthal
[04] Charlottenburg-Nord, Nauener Platz, Rehberge, Westhafen,
Gesundbrunnen, Soldiner Straße
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
836
64,0
8,00
1.184
61,0
10,26
1.112
64,1
7,50
2.098
56,0
8,59
[05] Chausseestr., Unter den Linden, Rosenthaler Platz, Hackescher Markt
[06] Deutsche Oper, TU, Mierendorffplatz, Karl-August-Platz,
Alt-Moabit-West
2.575
79,0
13,00
1.194
63,0
9,88
[07] Falkenhagener Feld, Heerstraße/Wilhelmstraße
[08] Friedenau, Schildhornstraße, Fichtenberg, Rüdesheimer Platz,
Schmargendorf-West
401
69,2
6,29
1.408
68,3
9,40
[09] Friedrichsfelde-Nord, Lichtenberg, Fennpfuhl
1.035
56,0
8,13
659
62,0
7,20
[10] Friedrichsfelde-Süd, Marzahn-Mitte, Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf
[11]
Friedrichshain
[12] Grunewald, Dahlem
[13] Hochmeisterplatz, Halensee, Volkspark Wilmersdorf, Güntzelstraße
[14] Johannisthaler Chaussee, Buckow-Ost, Gropiusstadt
[15] Kaulsdorf-Nord, Hellersdorf, Marzahn, Ahrensfelde
2.802
58,9
10,78
658
97,4
11,50
1.080
65,0
9,89
270
71,0
7,00
2.243
67,9
5,92
[16] Konradshöhe, Heiligensee, Frohnau, Hermsdorf, Alt-Tegel
[17] Köpenick, Adlershof, Friedrichshagen, Rahn- und Bohnsdorf,
Müggelheim, Grünau, Schmöckwitz
639
73,2
8,42
2.198
68,0
7,96
[18] Kreuzberg, Potsdamer Platz
2.602
57,0
11,43
[19] Lichterfelde, Unter den Eichen, Ostpreußendamm
928
71,4
8,50
[20] Marienfelde, Lichtenrade, Lankwitz-Süd
929
68,9
7,32
[21] Moabit-Südost, Birken-, Beussel-, Stephanstraße, Zoo, Bülowbogen
[22] Niederschönhausen, Pankow-Mitte, Neumannstraße, Ostseestraße, Weißensee-West
1.318
55,0
9,50
1.876
63,5
8,89
[23]
Nord-Neukölln
2.029
50,0
10,00
[24] Pankow-Nord, Malchow, Wartenberg, Falkenberg
1.189
70,5
7,44
[25] Prenzlauer Berg
2.769
62,0
11,08
[26] Rummelsburg, Karlshorst, Treptower Park
[27] Savignyplatz, westliche Kantstraße, Sybelstraße, Olivaer Platz,
Ludwigkirchplatz, Tauentzienstraße
942
63,7
9,18
1.415
79,0
11,03
[28] Sonnenallee-Süd, Baumschulenweg, Schöneweide
1.046
59,0
7,20
[29] Spandau (ohne Falkenhagener Feld, Heerstraße/Wilhelmstraße)
[30] Tegel (Südost), Eichborndamm, Alt-Reinickendorf, Residenzstr.,
Borsigwalde, Wittenau
[ 31] Tempelhof, Mariendorf, Rixdorfer Straße, Rathaus Steglitz,
Lankwitz-Nord
2.188
65,5
7,01
1.597
60,0
7,44
1.748
62,0
8,25
[32] Waidmannslust, Märkisches Viertel, Lübars
338
82,2
6,20
[33] Westend, Schloss Charlottenburg, Olympiastadion, Lietzensee
1.122
70,0
9,74
[34] Zehlendorf, Clayallee-Süd, Wannsee, Nikolassee, Schlachtensee,
Gatow, Kladow
1.174
78,1
9,05
47.602
64,3
8,99
Berlin gesamt
028
n
BERLIN
32
24
16
30
22
15
01
07
04
29
25
21
33
05
09
11
06
13
12
10
18
27
02
26
23
28
08
34
31
03
19
17
14
20
5,92 – 7,03
7,04 – 7,44
7,45 – 8,05
8,06 – 8,55
8,56 – 9,32
029
9,33 – 9,89
9,90 – 11,00
11,01 – 13,00
n
B R AU N S C H W E I G
Braunschweig: Wachsende Nachfrage
an einem dynamischen Standort
Niedersachsens zweitgrößte Stadt verzeichnet immer mehr Einwohner und Arbeitsplätze.
Dies erhöht das früher recht bescheidene Mietniveau. Wohnungssuchende zeigen auch
in dieser Stadt eine klare Vorliebe für gewachsene, zentrumsnahe Standorte.
Braunschweig wächst dank seiner know-how-intensiven und exportstarken Industrie sowie der zahlreichen
Bildungseinrichtungen, bei denen ein Schwerpunkt in
der Technik liegt. Nach einer EU-Studie ist die Stadt mit
27 Einrichtungen und 250 Hightechfirmen eine der forschungsintensivsten Regionen Europas. Mit Hannover,
Göttingen und Wolfsburg bildet die Stadt eine Metropolregion. Im östlichen Niedersachsen ist Braunschweig
der zentrale Standort für den Einzelhandel mit mehr als
13.000 Geschäften, für Verwaltungen sowie industrienahe und private Dienstleister. Bei den Existenzgründungen gehört Braunschweig bundesweit zu den führenden
Städten. Rund 20.000 Studenten sind an der Technischen
Universität und der Kunsthochschule eingeschrieben. Die
Einwohnerzahl ist von ihrem Tiefpunkt im Jahr 2003 bis
2014 um mehr als 10.000 gestiegen, die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten von 2004 bis 2014
um 17,4 Prozent und damit stärker als im bundesdeutschen Durchschnitt (plus 14,7 Prozent) und auch im benachbarten Hannover (plus 12,9 Prozent). Parallel hat sich
die Arbeitslosenquote seit 2005 nahezu halbiert und lag
im Jahresschnitt 2014 bei 6,8 Prozent. Zwar soll die Einwohnerzahl nach der Bevölkerungsprognose des BBSR von
2012 bis 2030 insgesamt um 2,3 Prozent abnehmen, zugleich aber die Zahl der Haushalte um 1,2 Prozent steigen
(BRD = 3,0 Prozent). Braunschweig ist eine recht junge
Stadt. Der Anteil der 18- bis 44-Jährigen liegt deutlich über
dem Bundesdurchschnitt, die Anteile der Älteren sowie der
Kinder und Jugendlichen fallen dagegen niedriger aus.
030
n
Braunschweig hat den höchsten Beschäftigtenanteil im Bereich Forschung
und Entwicklung in Deutschland und ist bei der Intensität in diesem Bereich
mit 7,3 Prozent des BIPs eine der führenden Regionen Europas.
MIETANSTIEG VON NIEDRIGER AUSGANGSBASIS
All das hat deutliche Einflüsse auf den Wohnungsmarkt. So
ist der Median der Angebotsmieten von 2012 bis 2015 um
15,5 Prozent gestiegen. Doch die Ausgangsbasis war niedrig, deshalb liegt der Wert mit 7,16 Euro pro Quadratmeter
nach wie vor tiefer als in vergleichbaren Städten Süd- und
Westdeutschlands. Hier spielt nicht zuletzt das größere
Angebot an Bauland in Braunschweig eine Rolle, das indirekt auch den Mietmarkt entlastet hat. Jetzt aber werden
vermehrt innerstädtische Standorte gesucht; Mietwohnungen sind stärker gefragt als Eigenheime in Vororten. Die
zunehmende Verengung des Mietmarktes ist auch an der
Leerstandsquote ablesbar. Sie ist von 3,6 Prozent im Jahr
2009 auf 2,0 Prozent im Jahr 2014 gesunken.
031
n
Braunschweigs Gebiet mit der höchsten mittleren Ange
botsmiete pro Quadratmeter ist der östliche Stadtrand
mit Volkmarode, Schapen und anderen kleineren Ortslagen [12]. Überwiegend sind diese Gebiete von Einfamilien
häusern geprägt. Der Mietmarkt ist mit weniger als 80 Angeboten im Untersuchungszeitraum klein, sodass die
mittlere Angebotsmiete von 8,42 Euro pro Quadratmeter
mit Vorsicht zu interpretieren ist. Die zahlungskräftigeren
Nachfrager konzentrieren sich jedoch mehr und mehr auf
zentrale Lagen, sodass das Steigerungspotenzial in und um
Volkmarode vorerst ausgereizt scheint.
HOCHWERTIGES WOHNEN RUND UM DEN STADTKERN
Das nächst teurere Gebiet liegt unmittelbar südlich und
östlich der Innenstadt zwischen dem Bürger- und dem
Prinzenpark [01]. In dem citynahen Stadtteil mit vielen gut
gepflegten Altbauten und oft grünen Höfen beträgt der
Angebotsmittelwert wie im Vorjahr 8,07 Euro pro Qua
dratmeter. In diesem Gebiet liegt auch das städtebaulich
aufsehenerregende Neubauquartier St. Leonhards Garten, dessen Grundform der eines römischen Hippodroms
gleicht. Es folgt der Stadtkern [09] mit einer mittleren An
gebotsmiete von 8,03 Euro pro Quadratmeter. Er belegt
das verstärkte Interesse an zentralem, bestens erschlosse-
nem Wohnen und ist zudem hinsichtlich der Angebotszahl
der lebhafteste Braunschweiger Teilmarkt. Der Mietanstieg war hier mit 5,7 Prozent etwas moderater als im Vorjahr. Auch das citynahe Gebiet rund um das Wilhelmitor
und das Petritor-Ost und -West [14] hat noch Angebots
mieten deutlich oberhalb des Braunschweiger Mittelwerts,
ebenso Ölper, Petritor-Nord [07]. Dieses Gebiet hat einerseits doppelten Charme wegen seiner teils noch dörflichen
Strukturen und der Nähe zum Ölpersee. Andererseits liegt
es in Teilen etwas isoliert zwischen zwei Autobahnen im
Braunschweiger Nordwesten. Das Gebiet weist eine mittlere Angebotsmiete von 7,64 Euro auf. 0,22 Euro niedriger
liegt der Mittelwert auf dem mit weniger als 100 inserierten Wohnungen im Untersuchungszeitraum kleinen Markt
in den weit verstreuten Dörfern und Siedlungen Völkenrode, Lehndorf, Lamme und Kanzlerfeld [11] am westlichen
Braunschweiger Stadtrand. Hier finden sich zahlreiche Bauten der Nachkriegszeit, die aber zum Beispiel in der großen
Siedlung Kanzlerfeld häufig gehobene Qualität aufweisen.
Alle weiteren Braunschweiger Gebiete liegen unterhalb
des gesamtstädtischen Angebotsmittelwerts von 7,16 Euro
pro Quadratmeter. Das relativ teuerste unter ihnen mit
7,11 Euro ist wiederum citynah: Das Quartier um Nordbahnhof, TU und Hagenring [06], das nordöstlich und
nördlich der Innenstadt liegt und noch zahlreiche Altbauten aufweist – etwa im denkmalgeschützten Siegfriedviertel aus den 1920er- und 1930er-Jahren. Noch beliebter
sind Wohnungen in den meist vierstöckigen, frei stehenden Gründerzeitmietshäusern nahe der Oker am Altstadtrand. Andererseits gibt es aber große Verkehrsachsen
und Hochschulgebäude, die die Maßstäbe der Umgebung
sprengen. Allerdings gingen hier die Angebotsmieten 2015
um 1,0 Prozent zurück; gerade bei Studenten dürften die
Grenzen der Zahlungsfähigkeit erreicht sein.
032
n
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN BRAUNSCHWEIG 2014 UND 2015
2014
2,8
1,6
47,8
41,7
32,6
38,4
11,7
14,6
3,6
2,7
2015
1,5
1,0
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 5,00 €
5,00 € bis 6,99 €
7,00 € bis 8,99 €
9,00 € bis 10,99 €
11,00 € bis 12,99 €
13,00 € und mehr
Die Angebotsmieten bewegen sich in Braunschweig auf moderatem Niveau. Bei
mehr als 40 Prozent der angebotenen Wohnungen lag der Mietpreis im Jahr 2015
unter der Schwelle von 7,00 Euro pro Quadratmeter.
DURCHWACHSENES BILD AM STADTRAND
Den nächsten Rang bei der Miethöhe nimmt das im Süden der Stadt gelegene Gebiet von Zuckerberg bis Leif
erde [04] ein, in dem die mittlere Angebotsmiete pro
Quadratmeter sogar um 2,0 Prozent gesunken ist. Hier
liegen mit Heidberg, Melverode und Stöckheim typische
randstädtische Entwicklungsgebiete der Nachkriegsjahrzehnte mit vielen Zeilenbauten, Reihen- und frei stehenden Einfamilienhäusern. Das Stadtviertel Zuckerberg
nördlich davon ist ein renommiertes Villengebiet mit einem nur kleinen Mietmarkt. Die Angebotsmieten schwanken hier auch aufgrund des insgesamt nicht sehr umfangreichen Angebots recht stark.
Im Nordosten liegen die Siedlungen und Vororte Querum,
Dibbesdorf, Hondelage und Kralenriede [08]. Aufgrund
ihrer kleinteiligen Baustruktur weisen sie mit weniger als
100 Offerten im Untersuchungszeitraum insgesamt nur ein
kleines Angebot an Mietwohnungen auf.
Braunschweig
Niedersachsen
7,16
6,00
6,51
65,0
70,0
68,0
2,0
3,4
3,0
1,2
3,0
2,7
0,6
1,1
1,3
2)
Deutschland
033
n
AngebotsmieteN IN BRAUNSCHWEIG 2015
Stadtgebiet
[01] Bürgerpark, Prinzenpark
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
8,07
216
72,0
[02] Geitelde, Broitzem, Stiddien, Rüningen, Gartenstadt, Am Südsee
99
64,0
6,67
[03] Harxbüttel, Thune, Wenden, Bienrode, Waggum, Bevenrode
61
65,0
6,75
[04] Leiferde, Stöckheim, Melverode, Heidberg, Zuckerberg
124
64,1
7,00
[05] Mascherode, Rautheim, Hauptbahnhof
215
58,0
6,81
[06] Nordbahnhof, Altes und Neues Hochschulviertel, Am Hagenring
227
65,0
7,11
[07] Ölper, Petritor-Nord
191
60,0
7,64
7,00
[08] Querum, Dibbesdorf, Hondelage, Kralenriede, Querumer Forst
88
68,0
[09] Stadtkern, Hagen, Altewiek, Hohetor, Neustadt
323
67,0
8,03
[10] Timmerlah, Weinberg, Hermannshöhe, Rothenburg
218
73,0
5,80
[11] Völkenrode, Lehndorf, Lamme, Kanzlerfeld
82
66,5
7,42
[12] Volkmarode, Schapen, Riddagshausen, Gliesmarode, Pappelberg
78
73,0
8,42
121
56,8
6,56
[13] Watenbüttel, Veltenhof, Rühme
[14] Wilhelmitor, Petritor-Ost und -West
Braunschweig gesamt
Mit einer Ausnahme haben alle weiteren Braunschweiger
Gebiete mittlere Angebotsmieten pro Quadratmeter zwischen 6,50 und 7,00 Euro. Das Gebiet Mascherode, Rautheim, Hauptbahnhof [05] am südöstlichen Ende der Stadt
umfasst streckenweise attraktive, aber etwas isolierte
Siedlungsgebiete mit den zweitkleinsten in der Stadt angebotenen Mietwohnungen. Braunschweigs nördlichstes
Gebiet zwischen Harxbüttel, Bienrode und Bevenrode [03]
liegt weitab vom Zentrum und besteht aus einer Gruppe
von Siedlungsgebieten mittlerer Attraktivität. Die im Südwesten verstreuten Gebiete Geitelde, Broitzem, Stiddien,
Rüningen, Gartenstadt und Am Südsee [02] sind teilweise
259
62,0
7,69
2.302
65,0
7,16
dörflich, teilweise durch Siedlungsbauten der Nachkriegszeit geprägt. In den nordwestlichen Vororten Watenbüttel, Veltenhof und Rühme [13] findet sich ein hoher Anteil an gewerblicher Nutzung. Auf dem letzten Rang in der
Mietstatistik ordnet sich schließlich die Trabantensiedlung
Weststadt mit ihrer Umgebung [10] ein. Insgesamt liegt
die mittlere Angebotsmiete in diesem Gebiet bei 5,80 Euro
pro Quadratmeter.
MIETANSTIEG MÖGLICH, ABER KEINE STARKE MARKTVERENGUNG ZU ERWARTEN
Seit Jahren wächst Braunschweig dynamisch an Bevölkerung, Beschäftigten und Kaufkraft. Das Mietniveau steigt
entsprechend von einer recht niedrigen Basis aus mehr und mehr an. Der Wirtschaftsstandort ist solide und zukunftsorientiert, was auch in Zukunft zu einer hohen Nachfrage führen dürfte. Mit einer extremen Verengung des
Mietmarktes ist aber nicht zu rechnen. Dafür haben Braunschweigs Wohnungssuchende zu viele Möglichkeiten,
ins Umland auszuweichen oder im Stadtgebiet ein Eigenheim zu bauen. Wenn jedoch der Trend zur City auch in
dieser Stadt anhält, könnten zumindest in Braunschweigs Zentrum Knappheit aufkommen und die Mieten nochmals deutlich steigen.
034
n
03
13
11
08
07
14
12
06
09
01
10
05
02
04
5,80 – 6,63
6,64 – 6,77
6,78 – 6,98
6,99 – 7,06
7,07 – 7,44
035
7,45 – 7,68
7,69 – 8,04
8,05 – 8,42
n
BREMEN
Bremen: Weiterhin mäßige Mieten
in der Hansestadt
In Deutschlands zehntgrößter Stadt ist das Wohnen traditionell günstiger als in anderen Metropolen.
Doch wegen des Wachstums von Wirtschaft und Bevölkerung wird es auch hier knapper und teurer –
allerdings eher gemächlich.
Bremen blickt auf eine lange Geschichte als Bischofsstadt
und Kaufmannssiedlung zurück. Im 13. Jahrhundert der
Hanse beigetreten, gelangte die Stadt zu vermehrter wirtschaftlicher Bedeutung und entwickelte sich in der Folge
zur Hafen- und Handelsstadt, in der der Außenhandel sowie die Schiffbau- und Stahlindustrie eine bedeutende Rolle
spielten. Der Strukturwandel ab den 1970er-Jahren führte
zu Einwohnerverlusten und einem starken Anstieg der Arbeitslosigkeit in der Stadt, jedoch zeigen sich in den vergangenen Jahren positive Trends. So stieg die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten von 2004 bis 2014 um
11,5 Prozent. Den Zuwachs verdankt Bremen unter anderem
seinem Hafen, Branchen wie Luft- und Raumfahrt, Windenergie, maritime Wirtschaft und Logistik, aber auch klassischen industriellen Großproduzenten von Autos, Nahrungsund Genussmitteln. Auch die Einwohnerzahl wächst leicht.
Ende 2014 lebten mit 551.767 Einwohnern 1,4 Prozent mehr
in der Stadt als Ende 2011. Ursache ist allein Bremens Wanderungsüberschuss. Nach Prognosen soll die Einwohnerzahl bis 2030 im Vergleich zu 2012 noch minimal sinken,
die Zahl der Haushalte allerdings um 1,2 Prozent ansteigen.
EIN OST-WEST- UND EIN SÜD-NORD-GEFÄLLE
Das Wachstum von Wirtschaft und Bevölkerung hat sich
2015 auf dem Wohnungsmarkt nur leicht niedergeschlagen. Die mittlere Angebotsmiete pro Quadratmeter stieg
im Jahr 2015 nur um 0,4 Prozent und damit deutlich
schwächer als im Vorjahr (plus 5,0 Prozent). Mit 7,21 Euro
liegt Bremen aber weiterhin erst an 16. Stelle unter den
29 Städten, die für diesen Bericht untersucht wurden. Bei
der Einwohnerzahl steht die Stadt dagegen auf Rang 10 in
Deutschland. Bremen war noch nie ein sehr teurer Immobilienstandort: Kaufkraft und Einkommen erreichen nicht die
hohen Werte ähnlich großer Städte wie Frankfurt, Stuttgart
036
n
BREMEN
In Bremen wird bundesweit die größte Menge Kaffee verarbeitet und umgeschlagen. Nahezu jede zweite Kaffeebohne, die in Deutschland weiterverarbeitet
wird, reist über die Bremischen Häfen ein.
oder Düsseldorf. Zudem haben Nachfrager gute Möglichkeiten, in das weite niedersächsische Umland auszuweichen. All das lässt auch für die Zukunft keine starke Erhöhung des Mietniveaus erwarten.
Innerhalb der Stadt gibt es recht deutliche Unterschiede
zwischen den lokalen Angebotsmieten. Prinzipiell existiert sowohl ein Ost-West-Gefälle als auch eines von Sü-
den nach Norden, wobei sich im Zentrum und östlich davon die Gebiete mit den höchsten Angebotsmieten ballen
und im Bremer Norden die mit den niedrigsten. Den Spitzenrang nimmt mit einer mittleren Angebotsmiete von
8,67 Euro pro Quadratmeter die Bremer Stadtmitte [08]
ein, die 2015 mit 8,4 Prozent auch stadtweit den stärksten
Anstieg erlebt hat. Hauptvorteil ist die zentrale Lage; ge-
037
n
BREMEN
wisse Nachteile gibt es bei der Wohnqualität: Das Gebiet
ist von Dienstleistern geprägt und teils stark verkehrsbelastet; das Wohnumfeld ist für Bremer Verhältnisse relativ beengt und unruhig. Auf dem zweiten Rang folgt das
Gebiet Schwachhausen [14], das einerseits zentrumsnah
ist und andererseits benachbart zum Bürgerpark, dem Rhododendronpark, dem Stadtwaldsee und anderen grünen
Oasen liegt. In Schwachhausen befinden sich Mietwohnungen meist in kleineren Mehrfamilienhäusern, die oft
von Grün umgeben sind. Fast selbstverständlich ist, dass
in Bremens Nobelviertel auch die im Mittel zweitgrößten
Wohnungen der Stadt angeboten werden – 73,3 Quadrat
meter beträgt hier der Mittelwert. Höher fällt die durchschnittliche Fläche der Angebote nur im relativ kleinen
Markt von Oberneuland [10] aus. Die Kombination von hohen Quadratmeterpreisen und großen Wohnflächen führt
in Schwachhausen zu besonders hohen Gesamtkosten für
Mieter, wenn sie eine neue Wohnung beziehen möchten.
Insgesamt dämpfen die relativ hohen Mietkosten und da
rüber hinaus auch ein umfangreiches Angebot im Stadtteil
die Mietentwicklung: In den vergangenen drei Jahren stieg
die mittlere Angebotsmiete in Schwachhausen jeweils nur
um rund 1 Prozent.
GEFRAGTE MÄRKTE NAHE DER CITY
Die im Mittel dritthöchste Angebotsmiete der Stadt weist
mit 8,31 Euro die östliche Vorstadt [13] auf, die vom Stadt
zentrum, der Weser, der Bahnstrecke zum Hauptbahnhof und der St.-Jürgen-Straße begrenzt ist. Hier dominiert
der Typus des „Bremer Hauses“, schmale Reihenhäuser mit
kleinen Gärten, die oft noch aus der Kaiserzeit stammen.
Das citynahe Gebiet weist hohe urbane Qualitäten auf. Die
Sozialstruktur ist bunt gemischt; Grün findet sich an der
Weser, den Wallanlagen und in nahezu allen Innenhöfen mit
Ausnahme des hoch verdichteten Ostertorsteinwegs.
Hinsichtlich der mittleren Angebotsmiete rangiert
Findorff [03] mit einem Quadratmeter-Mittelwert von
8,25 Euro auf Platz 4. Der Stadtteil liegt nördlich des Zen
trums und westlich des Bürgerparks. Auch dieses Gebiet
prägen Bremer Häuser, wenn auch oft jüngere als in der östlichen Vorstadt. Nahe des Utbremer Rings gibt es zahlreiche
Geschossbauten aus der Nachkriegszeit. Insgesamt werden
in Findorff Bremens kleinste Mietwohnungen angeboten, gemeinsam mit der Neustadt [09] und Woltmershausen [18].
Der Größenmittelwert beträgt nur 58 Quadratmeter.
ENTWICKLUNG IM HAFENVIERTEL
Die im innerstädtischen Ranking mit Angebotsmieten zwischen 7,66 und 7,90 Euro folgenden Quartiere Oberneuland [10], Neustadt [09] und Horn-Lehe [06] mit der Bremer Universität liegen allesamt in einiger Entfernung zum
Zentrum, die Neustadt dabei am zentrumsnächsten auf
der westlichen Weserseite zwischen Innenstadt und Flughafen. Auch hier dominiert fast vollständig das historische
Bremer Haus.
Ein Sonderfall ist Walle [17]: Es liegt nördlich des Zen
trums und gilt traditionell als Hafen-, Industrie- und Arbeiterviertel. Jetzt aber etabliert sich im Hafen selbst mehr
und mehr hochwertiges Wohnen und beschert dem Stadtteil das zweitteuerste Top-Marktsegment Bremens: Die inserierten Mieten für das teuerste Zehntel der angebotenen
Wohnungen beginnen bei 12,00 Euro pro Quadratmeter.
Der mittlere Quadratmeterpreis sämtlicher angebotenen
Wohnungen im Gebiet stagnierte jedoch im Jahr 2015 nach
einem kräftigen Anstieg im Vorjahr und liegt weiterhin bei
7,50 Euro pro Quadratmeter.
038
n
BREMEN
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN BREMEN 2014 UND 2015
2014
5,1
6,1
40,2
39,1
36,0
34,0
13,4
14,5
3,8
5,1
2015
1,5
1,2
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 5,00 €
5,00 € bis 6,99 €
7,00 € bis 8,99 €
9,00 € bis 10,99 €
11,00 € bis 12,99 €
13,00 € und mehr
Der Anteil der hochpreisigen Mietangebote ab 9,00 Euro pro Quadratmeter lag
in Bremen im Jahr 2015 nur wenig über dem Vorjahreswert. Rund drei Viertel der
Angebote bewegten sich zwischen 5,00 und 8,99 Euro.
Alle anderen Stadtteile Bremens weisen mittlere Ange
botsmieten deutlich unter dem gesamtstädtischen Mittelwert von 7,21 Euro pro Quadratmeter auf. Unter diesen
Quartieren liegt Woltmershausen [18] westlich der City
und auf der anderen Weserseite mit einem Angebotsmittelwert von 6,75 Euro pro Quadratmeter am höchsten,
gefolgt von Obervieland [11] im Süden der Stadt. Relativ
dezentral im Südosten der Stadt liegen die Gebiete Oster
holz [12] und Vahr [15]. Osterholz war früher belastet
durch das Hochhausgebiet Tenever, dessen Struktur sich
aber nunmehr durch Hochhausabrisse und ein gepflegteres Wohnumfeld verbessert hat. Die mittleren Angebots
mieten sind in Osterholz binnen drei Jahren um 17,4 Prozent angestiegen. Vahr ist Literaturfreunden durch den
Roman „Neue Vahr Süd“ von Sven Regener als monotones
Wohngebiet aus der Nachkriegszeit bekannt, inzwischen
aber gut integriert in die Stadt und als preisgünstiger grüner Wohnstandort beliebt.
Bremen
Bundesland Bremen
Deutschland
7,21
6,57
6,51
64,0
63,3
68,0
2,2
3,1
3,0
2,0
1,8
2,7
1,4
1,2
1,3
2)
039
n
BREMEN
AngebotsmieteN IN BREMEN 2015
Stadtgebiet
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
[01]
Blumenthal
466
65,5
5,63
[02]
Burglesum
348
64,0
6,08
[03]
Findorff
344
58,0
8,25
[04]
Gröpelingen
445
58,7
5,67
[05]
Hemelingen
249
60,0
6,16
[06]
Horn-Lehe
382
68,0
7,66
[07]
Huchting
234
64,2
6,22
[08]
Mitte
8,67
452
63,3
[09]
Neustadt
776
58,0
7,89
[10]
Oberneuland
100
85,5
7,90
[11]
Obervieland
189
68,4
6,67
[12]
Osterholz
324
68,2
6,52
8,31
[13] Östliche Vorstadt
760
60,0
1.057
73,3
8,65
448
63,0
6,48
[16]
Vegesack
529
68,0
6,00
[17]
Walle
455
65,0
7,50
[18]
Woltmershausen
206
58,0
6,75
7.764
64,0
7,21
[14]
Schwachhausen
[15]
Vahr
Bremen gesamt
Bremens günstigste Quartiere mit Mittelwerten unter
6,10 Euro liegen hoch im Norden der Stadt. In den traditionellen Industrievororten Burglesum [02], Vegesack [16],
Gröpelingen [04] und Blumenthal [01] werden noch zahlreiche Wohnungen für unter 5,00 Euro pro Quadratme
ter angeboten. In Gröpelingen gingen die Angebotsmie
ten 2015 nach einem Anstieg von 6,5 Prozent im Vorjahr
nun wieder leicht zurück. Ganz unten im Mietranking steht
Blumenthal. Im Mittel verlangen Anbieter hier mit 5,63
Euro pro Quadratmeter Bremens moderateste Preise bei
Neuvermietungen.
MÄSSIGER MIETANSTIEG AUF NIEDRIGER AUSGANGSBASIS
Bremen ist nicht nur eine grüne Stadt, sondern im Vergleich eine bis heute noch preiswerte Wohnstadt. Unter
den 29 Städten dieses Reports ordnet sie sich hinsichtlich der mittleren Angebotsmiete nur auf Rang 16 ein.
Die positive Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung hat allerdings auch in Bremen zu einem Anstieg der
Nachfrage nach Mietwohnungen geführt. Die mittleren Angebotsmieten pro Quadratmeter stiegen zuletzt im
Schnitt um rund 3 Prozent pro Jahr. Stärkere Anstiege verzeichneten dabei vor allem die günstigen Quartiere
der Stadt, während die Mietentwicklung in den bereits teuren Stadtteilen – mit Ausnahme des Zentrums –
zuletzt schwach war. Die preiswertesten Angebote finden sich nach wie vor im Norden der Stadt.
040
n
BREMEN
01
16
02
04
06
17
18
03
10
14
08
15
13
09
07
05
11
12
5,63 – 6,01
6,02 – 6,17
6,18 – 6,49
6,50 – 6,71
6,72 – 7,60
041
7,61 – 7,89
7,90 – 8,30
8,31 – 8,67
n
C H E M N I TZ
Chemnitz: Hoffnungsschimmer für den
Markt, doch weiterhin sehr niedrige Mieten
Sachsens drittgrößte Stadt verzeichnet erstmals seit Langem wieder Zuzug und Einwohnerwachstum. Das wirkt sich auch auf den Wohnungsmarkt aus, der aber nach wie vor von einem
starken Überangebot und hohem Leerstand geprägt ist.
Rund 20 Jahre lang zeigten die Bevölkerungs- und
Arbeitsmarktstatistiken der Stadt Chemnitz vor allem
negative Zahlen. Die Einwohnerzahl sank von 1990 bis
2010 um rund 50.000; die Arbeitslosenquote erreichte
Höchstwerte bis zu 19,9 Prozent im Jahr 1998. In jüngster
Zeit haben sich jedoch die Trends gedreht: Seit 2006 verzeichnet die Stadt wieder regelmäßig einen Wanderungsgewinn; von Ende 2011 bis Ende 2014 ist die Einwohnerzahl um 1,2 Prozent gestiegen. Auch der Arbeitsmarkt
zeigt einen positiven Trend. Die lokale und regionale Wirtschaftsstruktur der Stadt ist vor allem durch Branchen
der Schwerindustrie geprägt – am bedeutendsten sind der
Werkzeug-, Textil-, Fahrzeug- und Maschinenbau. Auch
die Solarindustrie hat die Stadt als Produktionsstandort
entdeckt und die lokale Forschungslandschaft, etwa die
Mikrosystemtechnik, hat sich positiv entwickelt. Die Zahl
der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist von
2004 bis 2014 um 6,3 Prozent gestiegen. Die Arbeitslosenquote lag im Jahresdurchschnitt 2014 bei 9,9 Prozent
und hat sich gegenüber ihrem Höchststand im Jahr 1998
halbiert.
DER LEERSTAND SINKT LANGSAM
Auf dem Wohnungsmarkt macht sich die Trendwende nur
langsam bemerkbar. Der Mittelwert der Angebotsmieten
pro Quadratmeter und Monat liegt mit 5,00 Euro unter
den 29 untersuchten Städten an letzter Stelle; zeitgleich
ist der Leerstand mit 9,2 Prozent im Jahr 2014 weiterhin
hoch, sodass wohnungssuchende Haushalte ein – zumindest quantitativ – großes Angebot vorfinden. In jüngerer
Zeit ist der Leerstand zwar nur leicht, dafür kontinuierlich
gesunken, zugleich ist der Mittelwert der Angebotsmie
ten leicht gestiegen. Nach wie vor ist der Markt allerdings
von einem Ausgleich zwischen Angebot und Nachfrage
042
n
C H E M N I TZ
Nachdem Chemnitz jahrelang Einwohner durch Fortzüge verlor, ist der
Wanderungsüberschuss nunmehr das neunte Jahr in Folge positiv. 2014 lag
der Zuzugsüberschuss der Stadt bei mehr als 2.500 Personen.
entfernt. Auch bei einer weiter günstigen Entwicklung
von Wirtschaft und Einwohnerzahl dürfte es noch für
lange Zeit bei einem deutlichen Überangebot bleiben. Zudem ist der Positivtrend gefährdet: Größtes Hindernis für
eine langfristig günstige Bevölkerungsentwicklung ist die
Überalterung der Stadt. Der Anteil der Einwohner, die das
60. Lebensjahr schon erreicht haben, betrug Ende 2014
knapp 35 Prozent. Zum Vergleich: Nur 27,4 Prozent waren es im deutschen Durchschnitt. Alle anderen Altersgruppen sind im Vergleich zum deutschlandweiten Mittel
unterrepräsentiert. Nur bei den 18- bis 30-Jährigen liegt
Chemnitz gleichauf mit der nationalen Quote. Auch in seiner Bevölkerungs- und Haushaltsprognose bildet Chemnitz im Vergleich zu den 29 analysierten Städten das ab-
043
n
C H E M N I TZ
solute Schlusslicht: Nicht nur die Bevölkerung soll bis
2030 um 17,5 Prozent sinken, auch die Anzahl der Haushalte um 15,4 Prozent zurückgehen (BRD: +3,0 Prozent).
GERINGES MIETGEFÄLLE INNERHALB DER STADT
Die Mietunterschiede zwischen den Stadtgebieten sind in
Chemnitz geringer als in anderen Städten. So fällt der Preisunterschied zwischen dem günstigsten und dem teuersten Gebiet der Stadt mit nur 0,86 Euro pro Quadratmeter
sehr gering aus. Die höchsten mittleren Angebotsmieten
verzeichnete im Jahr 2015 das Gebiet Rabenstein, Siegmar,
Reichenbrand [10] im Westen der Stadt. Mit seinen attraktiven Villen und Altbauten, der guten Anbindung an die Innenstadt sowie verschiedenen Naherholungsgebieten wie
beispielsweise dem Stausee Rabenstein und dem Rabensteiner Wald gehört es zu den bevorzugten Wohnlagen der
Stadt. Im überregionalen Vergleich verlangen Anbieter im
Gebiet mit 5,37 Euro allerdings bescheidene Mieten.
Bei der Miethöhe folgt ein Stadtrandgebiet, ebenfalls im
westlichen Teil von Chemnitz: Es umfasst die ländlich anmutenden Vororte Grüna und Mittelbach [07] mit einer
mittleren Angebotsmiete von 5,32 Euro pro Quadratme
ter. Aufgrund der kleinteiligen Bebauung in diesem Gebiet
fällt das Angebot an Mietwohnungen jedoch gering aus,
sodass die Preisentwicklung in den vergangenen Jahren
keinen eindeutigen Trend widerspiegelt. Über dem städtischen Durchschnitt hinsichtlich der mittleren Angebots
mieten liegt auch das Gebiet Adelsberg, Gablenz [01] im
Osten der Stadt. Glanzpunkt von Gablenz ist die im frühen
20. Jahrhundert gebaute und inzwischen denkmalgerecht
sanierte Gartenstadt mit viel Grün, hoher städtebaulicher
Raumqualität und ansehnlicher Architektur. Auch ein Plattenbaugebiet aus DDR-Zeiten gehört zu diesem Stadtteil,
das jedoch zum Großteil aus Wohnzeilen mit geringer Geschosszahl besteht. Adelsberg liegt östlich von Gablenz
und besteht vor allem aus kleineren Siedlungs- und dörflichen Bauten.
JUGENDSTIL NUR MÄSSIG BEGEHRT
Erst an sechster Stelle der lokalen Mietstatistik taucht ein
innenstadtnahes Quartier auf: das historische Villen- und
Siedlungsgebiet Kaßberg [09] unmittelbar westlich des
Zentrums. 2015 verzeichnete es nach einem Anstieg um lediglich 0,01 Euro gegenüber dem Vorjahr eine mittlere An
gebotsmiete von 5,08 Euro pro Quadratmeter. Das vorrangig in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts entstandene
und in großen Teilen in seinem Erscheinungsbild erhalten
gebliebene Quartier Kaßberg ist eines der größten Gründerzeit- und Jugendstilviertel Deutschlands. Mehrere hundert Häuser sind hier gemeinsam als Flächendenkmal geschützt. Auch die Hinterhöfe sind oft groß und grün.
Es folgt das Gebiet Bernsdorf, Lutherviertel [03] südöstlich
der Innenstadt. Es ist von Wohnbauten der Zwischen- und
Nachkriegszeit geprägt und hat hinsichtlich der Angebotszahl den größten Mietmarkt der Stadt. Der Angebotsmittelwert 2015 betrug 5,01 Euro pro Quadratmeter und hat
sich im Vergleich zum Vorjahr wie im Stadtteil Kaßberg nur
um 0,01 Euro erhöht.
Westlich von Kaßberg liegen die Stadtteile Altendorf, Schönau und Rottluff [02] mit einer mittleren Angebotsmiete
von ebenfalls 5,01 Euro pro Quadratmeter. Altendorf ist geprägt durch viele Nachkriegsmietshäuser, Schönau durch
die für Chemnitz typische Mischung aus dörflichen Struktu
044
n
C H E M N I TZ
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN CHEMNITZ 2014 UND 2015
2014
7,5
6,5
42,7
41,1
42,1
44,2
6,1
6,6
1,3
1,3
2015
0,2
0,3
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 4,00 €
4,00 € bis 4,99 €
5,00 € bis 5,99 €
6,00 € bis 6,99 €
7,00 € bis 7,99 €
8,00 € und mehr
Die Angebotsmieten in Chemnitz weisen kaum Ausschläge auf. Mehr als 85 Prozent
der inserierten Wohnungen wurden zwischen 4,00 und 5,99 Euro pro Quadratmeter
angeboten. Mietforderungen über 7,00 Euro sind äußerst selten.
ren, Eigenheimsiedlungen und Gewerbegebieten. Ähnliches
gilt auch für das nördlich von Schönau gelegene Rottluff.
Bei genau 5,00 Euro, dem gesamtstädtischen Mittelwert,
liegt die mittlere Angebotsmiete pro Quadratmeter im
Stadtteil Schloßchemnitz [12], nordwestlich der Innenstadt, der durch eine Mischung von Wohnen, Gewerbe,
Kultur und Freizeiteinrichtungen geprägt ist. Das gleiche
Mietniveau findet sich im Gebiet Kappel, Kapellenberg,
Stelzendorf, Markersdorf, Alt-Chemnitz, Harthau, Reichen-
hain, Erfenschlag [08] sowie im Zentrum [15]. Dieses war
stark kriegszerstört und wurde zu DDR-Zeiten mit geringerer Dichte neu bebaut, sodass sich die urbanen Qualitäten
anderer Innenstädte hier nicht entwickeln konnten. Auch
die Nachverdichtung mit Einkaufszentren und Kaufhäusern hat die Attraktivität des Zentrums als Wohnstandort nicht maßgeblich steigern können. Bereits unter dem
städtischen Mittelwert liegt die Angebotsmiete in den
nördlichen Stadtrandgebieten Borna-Heinersdorf, Furth,
Chemnitz
Sachsen
Deutschland
5,00
5,39
6,51
59,0
60,2
68,0
9,2
6,5
3,0
1,7
1,5
2,7
0,8
0,6
1,3
2)
045
n
C H E M N I TZ
AngebotsmieteN IN CHEMNITZ 2015
Stadtgebiet
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
[01] Adelsberg, Gablenz
438
51,0
5,29
[02] Altendorf, Rottluff, Schönau
566
57,8
5,01
[03] Bernsdorf, Lutherviertel
1.488
57,5
5,01
[04] Borna-Heinersdorf, Furth, Ebersdorf, Hilbersdorf, Glösa-Draisdorf
1.158
59,0
4,89
244
56,0
4,80
[06] Euba, Kleinolbersdorf-Altenhain
24
70,0
5,09
[07] Grüna, Mittelbach
[08] Kappel, Kapellenberg, Stelzendorf, Markersdorf, Alt-Chemnitz,
Harthau, Reichenhain, Erfenschlag
90
61,0
5,32
1.004
57,0
5,00
[09]
Kaßberg
1.087
62,4
5,08
243
59,8
5,37
33
68,5
5,20
[12]
Schloßchemnitz
1.022
59,9
5,00
[13] Sonnenberg, Yorckgebiet
1.445
59,6
4,51
47
58,0
4,69
[05] Einsiedel, Klaffenbach
[10] Rabenstein, Siegmar, Reichenbrand
[11]
Röhrsdorf
[14]
Wittgensdorf
[15]
Zentrum
Chemnitz gesamt
Ebersdorf, Hilbersdorf, Glösa-Drainsdorf [04] und Wittgensdorf [14] sowie im äußersten Süden der Stadt im Gebiet Einsiedel, Klaffenbach [05].
Am unteren Ende der Chemnitzer Mietskala liegt wie im
Vorjahr mit einem Mittelwert von 4,51 Euro pro Quadrat
meter und einem Rückgang von 0,2 Prozent gegenüber
dem Vorjahr das Gebiet Sonnenberg, Yorckgebiet [13]
östlich des Zentrums. Sonnenberg ist ein dicht bebautes
Gründerzeitviertel mit oft engen Hinterhöfen und wenig
547
63,0
5,00
9.436
59,0
5,00
Grün und trotz seiner City- und Bahnhofsnähe als Wohnstandort wenig geschätzt. Der Leerstand ist hoch; es gibt
seit DDR-Zeiten unsanierte Häuser und etliche Abrisse.
Östlich schließt sich das Yorckgebiet an, in den 1970erJahren aus Großplatten errichtet und im Volksmund als
„Yorckmassiv“ bezeichnet.
LICHTBLICKE NACH LANGER KRISE
Einwohnerzahl, Arbeits- und Wohnungsmarkt haben sich in Chemnitz nach einer langen Krise stabilisiert.
Derzeit geht es sogar leicht bergauf. Allerdings bleibt das Mietniveau niedrig und der Leerstand hoch. Eine positive Entwicklung erleben aktuell vor allem einige grüne Außengebiete, teils mit historischer Bebauung. Dagegen
sind innenstadtnahe Lagen für viele Chemnitzer weniger interessant. Ein wachsendes Problem auf längere Sicht
ist die starke Überalterung der Stadt und die sinkende Anzahl an Haushalten. Ihretwegen droht die Einwohnerzahl erneut zu schrumpfen, während aktuell die Wanderungsüberschüsse die negative natürliche Bevölkerungs
bewegung noch ausgleichen können.
046
n
C H E M N I TZ
14
04
11
12
02
09
13
15
06
01
10
03
07
08
05
Fallzahl zu gering
4,51 – 4,77
4,78 – 4,95
4,96 – 5,00
5,01 – 5,01
5,02 – 5,06
047
5,07 – 5,15
5,16 – 5,30
5,31 – 5,37
n
D O RTM U N D
Dortmund: Belebter Markt mit steigenden
Angebotsmieten
In Dortmund lässt sich der Wandel von der Industriemetropole zur Service- und Wissensstadt auch
am Wohnungsmarkt ablesen. Die Angebotsmieten steigen von recht niedrigem Niveau aus, wovon
begehrte Lagen im Süden ebenso profitieren wie einfachere Lagen im Norden der Stadt.
Zwar ist der industrielle Kern nach wie vor von Bedeutung
für die Stadt, jedoch ist der Strukturwandel von der klassischen Metall- und Bergbaustadt des Ruhrgebiets zum
Dienstleistungszentrum in Dortmund besonders augenfällig. Auf früheren Industriestandorten gibt es ehrgeizige Entwicklungsprojekte wie den Phoenix-See und sein
Umfeld auf einem früheren Stahlwerksgelände. Schwerpunkte in der Dortmunder Branchenstruktur bilden heute
beispielsweise der Handel, die Gesundheitswirtschaft und
die Logistik. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten erhöhte sich von 2004 bis 2014 um 12,8 Prozent vor allem auch in den vorgenannten Branchen. Eine
bedeutende Rolle spielen die Universität und der neben ihr
liegende Technologiepark – einer der ältesten und erfolgreichsten in Deutschland. Die Einwohnerzahl Dortmunds
steigt nach jahrelangem Rückgang seit 2012 wieder an
und lag Ende 2014 bei 580.511 Personen. Die Arbeitslo-
senquote, die im Jahr 2005 noch 17,5 Prozent betrug, hat
sich in den Jahren 2009 bis 2014 bei Werten um 13 Prozent eingependelt. All das hat auch den Wohnungsmarkt
belebt. Die mittlere Angebotsmiete pro Quadratmeter
und Monat stieg 2015 um 2,9 Prozent, ihr Median von genau 6,00 Euro ist aber nach wie vor recht niedrig – erst
recht, wenn man berücksichtigt, dass Dortmund hinsichtlich der Einwohnerzahl Deutschlands achtgrößte Stadt ist.
Der Leerstand ist von 2009 bis 2014 von 3,1 Prozent auf
2,6 Prozent gesunken.
CITY UND SÜDWESTEN VORN
Die Verteilung der Miethöhen innerhalb des Stadtgebietes zeigt in Dortmund zwei herausragende Merkmale: In
zentralen Lagen werden überwiegend deutlich höhere An
gebotsmieten verlangt als in dezentralen sowie im eher
locker bebauten Süden und Osten höhere als im stärker
048
n
D O RTM U N D
Der Dortmunder Westenhellweg gehört zu den meist frequentierten Einkaufs
straßen in Deutschland. Statistisch gesehen läuft an den Wochenenden fast jeder
zweite Dortmunder täglich einmal über den Westenhellweg.
industriell geprägten Norden und Westen. An der Spitze
liegt mit einem Median von 7,06 Euro pro Quadratmeter
die City [03] mit ihren süd- und südwestlichen Nachbargebieten Kreuzviertel, Wohngegenden um die Westfalenhalle und dem östlich der City gelegenen Stadtteil Kaiserbrunnen. In diesen Stadtteilen sind die lokale Infrastruktur
und die Verkehrsanbindung hervorragend. Dank der weit-
gehend erhaltenen Blockrandbebauung sind die urbanen
Qualitäten die höchsten der Stadt.
Auf Rang 2 hat sich der über weite Strecken grüne, teils
landschaftlich reizvolle Südwesten mit den Stadtteilen
Hombruch, Renninghausen, Barop, Eichlinghofen und Kirchhörde [06] vorgearbeitet. Hier war der Anstieg der mittleren Angebotsmiete um 4,5 Prozent auf 6,97 Euro 2015 der
049
n
D O RTM U N D
zweithöchste der Stadt. Ein Großteil dieses Gebiets ist von
Einfamilienhäusern und kleineren Geschossbauten geprägt.
Den ehemaligen Bergbaustadtteil Hombruch zeichnet seine
gute Verkehrsanbindung per Stadt- und S-Bahn aus. Am
Westrand des Gebiets liegen die Dortmunder Universität
und der renommierte Technologiepark.
Das östlich der City gelegene Gebiet – hierzu gehören die
östliche Innenstadt, Wambel, Körne und die beliebte Gartenstadt beiderseits des Westfalendamms [10] – nimmt
mit 6,44 Euro pro Quadratmeter Rang 3 ein. Hier ist die
Zentralität niedriger als in den Toplagen der westlichen
Innenstadt. Körne ist relativ locker bebaut, Wambel hat
teils schon vorstädtischen Charakter mit viel Grün, aber
teils auch mit einer weniger üppigen Infrastruktur als die
westliche City.
VOM STAHLWERK ZUR SEELANDSCHAFT
Im Süden Dortmunds liegen Hörde, Syburg, Wellinghofen, Holzen und Loh [07]. Dieses Gebiet steht mit einer mittleren Angebotsmiete von 6,37 Euro pro Quadrat
meter auf Rang 4 der lokalen Rangliste. Abgesehen vom
kleinstädtischen Hörder Ortskern herrscht eine aufgelockerte Geschoss- und Einzelhausbebauung vor, in Clarenberg hingegen gibt es auch eine Hochhausballung aus den
1970er-Jahren. Im Süden des Gebiets finden sich teils noch
dörfliche Strukturen sowie schöne Hügel- und Hanglagen
nahe der Ruhr. Hörde ist Schauplatz von Dortmunds spektakulärstem Entwicklungsprojekt: Auf dem einstigen HoeschAreal ist der Phoenix-See mit einem sehr reizvollen, von Anfang an begehrten Wohnumfeld mit zahlreichen Villen am
Hang entstanden. Die Gegend wird sich aller Voraussicht
nach in den kommenden Jahren weiter positiv entwickeln,
bereits heute werden in diesem Bereich in einigen Objekten
Angebotsmieten von mehr als 10,00 Euro aufgerufen.
Noch etwas weiter östlich im Dortmunder Süden liegt das
Gebiet Aplerbeck, Schüren, Sölde, Sölderholz, Berghofen,
Benninghofen [01]. Auch hier dominiert die Mischung aus
durchgrünten Wohnquartieren, Gewerbe und freier Landschaft. Die Bebauung ist oft kleinteilig mit Einfamilien-,
Doppel- und Reihenhäusern. Dazu finden sich kleinere
Mehrfamilienhäuser mit zwei bis vier Geschossen – oftmals
als Zeilenbauten – im Gebiet. Die mittlere Angebotsmiete
von 6,02 Euro pro Quadratmeter erklärt sich mit der Cityferne und der oft vorstädtisch weitverstreuten Infrastruktur.
Im äußersten Osten der Stadt befindet sich das Gebiet
mit den Ortsteilen Brackel, Wickede, Asseln, Kurl und
Husen [02]. Die Stadtteile sind überwiegend durch weitläufige Siedlungen, Verkehrswege, eingestreutes Gewerbe
und dazwischenliegende Felder und Wiesen geprägt. Es
herrscht weder ein städtischer noch ein ländlicher Charakter vor. Das mittlere Angebotsmietniveau ist mit 5,73 Euro
bereits unter dem gesamtstädtischen Mittelwert.
SIEDLUNGEN IM WESTEN UND NORDEN
Alle bisher genannten Stadtteile liegen im Zentrum, im Süden und Osten der Stadt, alle folgenden im Westen und
Norden. In den einstigen Bergbaustadtteilen nördlich der
Innenstadt vollzogen sich die Zechenschließungen nun
schon vor Jahrzehnten. Geblieben sind frühere Werkssiedlungen, die teils schon historisches Flair haben und
behutsam modernisiert sind. An der Spitze der Mietskala
rangiert in diesen Teilen der Stadt das Gebiet Eving, Brechten, Lindenhorst [05] mit einer mittleren Angebotsmiete
von 5,80 Euro pro Quadratmeter. Es folgen die Siedlungen Huckarde, Jungferntal, Deusen, Kirchlinde, Hangeney,
Marten sowie Germania [08] nordwestlich des Zentrums.
Ganz ruhrgebietstypisch entwickelte sich die Stadt hier
rund um Zechen, Fabriken und Dorfkerne. Auf dem nächs-
050
n
D O RTM U N D
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN DORTMUND 2014 UND 2015
2014
1,7
1,4
36,9
32,5
39,9
41,3
15,9
17,2
3,7
4,5
2015
1,9
3,1
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 4,00 €
4,00 € bis 5,49 €
5,50 € bis 6,99 €
7,00 € bis 8,49 €
8,50 € bis 9,99 €
10,00 € und mehr
Der Anteil der Angebotsmieten ab 7,00 Euro pro Quadratmeter hat sich 2015
in Dortmund nochmals deutlich erhöht. Fast ein Viertel der Angebote rangierte
über dieser Schwelle.
ten Rang liegt das Gebiet Lütgendortmund, Bövinghausen,
Westrich [11] mit einem mittleren Angebotsmietniveau
von 5,61 Euro. Es umfasst relativ cityferne Siedlungsgebiete mit historischen Industriekernen, aber auch mit landschaftlich reizvollen Zwischenzonen wie dem Dellwiger
Bachtal. Eine 0,11 Euro niedrigere mittlere Angebotsmiete
weist die nördliche Innenstadt mit dem Hafen [09] auf. Sie
liegt aus Sicht des Zentrums nördlich der Bahn und weist
eine teils spannungsträchtige soziale Mischung auf. Auch
Studenten und jüngere Berufstätige lassen sich hier nieder. Zwar ist das Gebiet inzwischen wegen seiner zentralen
Lage begehrter geworden und die mittlere Angebotsmiete
von 2012 bis 2015 um 10,0 Prozent gestiegen. Es wäre aber
übertrieben, hier von Gentrifizierung zu sprechen.
Sehr durchwachsen sind die Wohnqualitäten von Dorstfeld, Kley, Oespel und Wischlingen [04]. Es gibt attraktive Siedlungen und reizvolle Areale wie den Revierpark
Dortmund
Nordrhein-Westfalen
6,00
6,14
6,51
64,0
69,9
68,0
2,6
3,1
3,0
1,6
2,4
2,7
1,0
1,3
1,3
2)
Deutschland
051
n
D O RTM U N D
AngebotsmieteN IN DORTMUND 2015
Stadtgebiet
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
[01] Aplerbeck, Schüren, Sölde, Sölderholz, Berghofen, Benninghofen
702
70,0
6,02
[02] Brackel, Wickede, Asseln, Kurl, Husen
694
65,0
5,73
1.114
63,0
7,06
[04] Dorstfeld, Kley, Oespel, Wischlingen
282
62,0
5,32
[05] Eving, Brechten, Lindenhorst
502
58,1
5,80
[06] Hombruch, Renninghausen, Barop, Eichlinghofen, Kirchhörde
755
65,0
6,97
[07] Hörde, Syburg, Wellinghofen, Holzen, Loh
[08] Huckarde, Jungferntal, Deusen, Kirchlinde, Hangeney, Marten,
Germania
896
66,0
6,37
900
60,0
5,64
[09] Innenstadt-Nord, Hafen
753
60,0
5,50
[10] Innenstadt-Ost, Wambel, Körne, Westfalendamm, Gartenstadt
571
65,0
6,44
[11] Lütgendortmund, Bövinghausen, Westrich
[12] Mengede, Nette, Alte Kolonie, Bodelschwingh, Westerfilde,
Oestrich
383
65,0
5,61
569
65,0
5,28
[03] City-Ost und -West, Westfalenhalle, Kaiserbrunnen, Ruhrallee
[13] Scharnhorst, Derne, Lanstrop, Hostedde
Dortmund gesamt
Wischlingen, aber auch viel Gewerbe, Autobahnen und
ungeordnete Brachflächen. Die mittlere Angebotsmiete
beträgt hier 5,32 Euro pro Quadratmeter. Am unteren
Ende der Mietskala liegen der Nordosten und Nordwesten der Stadt, der von Verkehrswegen, Industrie, kleinerem Gewerbe und Logistik, Halden und Brachen zerteilt
ist. Aber auch hier finden sich dazwischen immer wieder
reizvolle Wohn- und Grünareale. Den vorletzten Rang mit
einer mittleren Angebotsmiete von 5,28 Euro belegt der
Nordwesten mit Mengede, Nette, Alte Kolonie, Bodelschwingh, Westerfilde, Oestrich [12]. 0,13 Euro darunter rangiert der Nordosten mit Derne, Lanstrop und Ho
462
70,0
5,15
8.583
64,0
6,00
stedde [13] sowie nicht zuletzt Scharnhorst, wo sich auch
die größte Trabantensiedlung Dortmunds befindet, die
mehr als 5.000 Wohnungen umfasst.
ATTRAKTIVE LAGEN UND ALTERNDE QUARTIERE
Dortmund trägt nach wie vor an den Lasten der Deindustrialisierung. Die Stadt weist eine hohe Arbeitslosigkeit,
zahlreiche Konversionsflächen und ein großes Angebot auf dem Wohnungsmarkt in einfachen und mäßigen
Qualitäten und Lagen auf. Andererseits hat die Stadt starke Standbeine in zukunftsträchtigen, teils anspruchs
vollen Dienstleistungssektoren. Attraktiver Wohnraum für deren Beschäftigte findet sich vor allem im Zentrum
und analog zu anderen Ruhrgebietsstädten im Süden der Stadt, was an den Spitzenwerten der Angebotsmieten
deutlich ablesbar ist. Hier dürfte auf mittlere und längere Sicht auch das größte Steigerungspotenzial liegen.
052
n
D O RTM U N D
12
05
08
09
13
02
10
11
03
04
01
06
07
5,15 – 5,30
5,31 – 5,50
5,51 – 5,63
5,64 – 5,73
5,74 – 5,91
053
5,92 – 6,37
6,38 – 6,71
6,72 – 7,06
n
DRESDEN
Dresden: Hochtechnologie trifft Kultur
Die sächsische Landeshauptstadt hat sich vom Industriestandort zur Hightech- und Kulturstadt
gewandelt. Sogar teilweise über die Grenzen der neuen Bundesländer hinaus weist sie einen der
wachstumsstärksten und attraktivsten Wohnungsmärkte auf.
Die einstige Residenzstadt Dresden glänzt mit einer
spannenden Mischung aus Tradition und Moderne. Trotz
schwerer Zerstörungen im Zweiten Weltkrieg hat die
Altstadt viele reizvolle Ensembles bewahrt oder im Stil
historisierender Rekonstruktion wiedergewonnen. Als
„Elbflorenz“ mit Frauenkirche, Residenzschloss, Zwinger,
Semperoper, Elbschlössern, Hellerauer Gartenstadt und
preisgekrönten Bauten moderner Architektur zieht sie
Touristen und Kunstliebhaber aus aller Welt an. Dresden
ist mit 62 Prozent Wald- und Grünflächen zudem eine
sehr grüne Stadt mit dem besonderen Reiz der innerstädtischen Elbauen. Die Dresdner sind jedoch auch Pragmatiker, und so nahmen sie 2009 lieber die Aberkennung
des Titels als UNESCO-Weltkulturerbe in Kauf als auf den
Bau der Waldschlösschenbrücke zu verzichten. Dank moderner und vernetzter Verkehrswege ist Dresden aus allen
Himmelsrichtungen schnell erreichbar. Die Stadt tangieren drei Autobahnen und sie verfügt über zwei ICE-Bahnhöfe, einen Flughafen sowie einen Binnenhafen. Nach der
Wiedervereinigung setzte Dresden nicht nur auf Kultur
und Tourismus, sondern entwickelte sich auch zu einem
bedeutenden europäischen Technologiestandort. Motor der dynamischen Wirtschaftsentwicklung im „Silicon
Saxony“ sind die drei Kompetenzfelder Mikroelektronik,
Informations- und Kommunikationstechnologie sowie
Neue Werkstoffe, Nanotechnologie, Photovoltaik und der
Bereich Life Science und Biotechnologie. Jeder zweite in
Europa gefertigte Chip wird in Dresden produziert. Neben zahlreichen Global Playern wie Infineon Technologies, Globalfoundries, GlaxoSmithKline Biologicals oder
Ardenne Anlagentechnik agieren hier vor allem zukunftsorientierte Mittelständler. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg von 2004 bis 2014 um
17,3 Prozent. Neben einer dynamischen Wirtschaft punktet Dresden als Wissens- und Forschungsstandort mit
neun Hochschulen, an denen rund 45.000 Studenten
immatrikuliert sind, und zahlreichen außeruniversitären
Forschungseinrichtungen.
054
n
DRESDEN
Dresden ist Geburtenhauptstadt: Die sächsische Landeshauptstadt nimmt
mit 117 Geburten je 10.000 Einwohner den Spitzenplatz unter den 15 deutschen
Großstädten ein.
BEVÖLKERUNG UND HAUSHALTE WACHSEN
Ende 2014 zählte Dresden 536.308 Einwohner. Die Prognosen gehen für den Zeitraum von 2012 bis 2030 von
einem Wachstum von 1,2 Prozent aus, die Zahl der Haushalte soll voraussichtlich um 3 Prozent steigen. Der Anstieg der Einwohnerzahl ergibt sich laut Stadt – trotz des
aktuellen Geburtenüberschusses – zu einem Großteil aus
Zuzügen. Der Zuzugsüberschuss konzentriert sich dabei
fast ausschließlich auf die 18- bis 24-Jährigen. Bis 2025
wird laut gesamtstädtischer Bevölkerungsprognose bei den
Mehrpersonenhaushalten, in der Regel Familien, ein deutlicher Zuwachs erwartet. So steigt die Zahl der Haushalte
mit drei und mehr Personen bis 2025 voraussichtlich um
6.500 Haushalte. Dabei sind die Zuzüge von Asylbewer-
055
n
DRESDEN
bern noch nicht berücksichtigt. Mit dem Wachstum der
Mehrpersonenhaushalte wächst auch die Nachfrage nach
familiengerechten Wohnungen und Bauflächen für Einfamilienhäuser. Von den 293.922 Wohnungen (Stand: Ende
2014) in Gebäuden mit Wohnraum entstanden 28 Prozent
vor 1918, knapp 18 Prozent entfallen auf die Baujahre 1919
bis 1945, rund 36 Prozent entstanden 1946 bis 1990 und
rund 18 Prozent wurden nach 1990 errichtet. Der Neubau
nach der Wiedervereinigung begründete sich zum großen
Teil durch die attraktiven steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten und führte zu einem erheblichen Angebotsüberhang. Im Jahr 2000 standen rund 60.000 Wohnungen
und damit etwa 20 Prozent des Wohnungsbestandes leer.
Während der Phase des hohen Leerstandes war die Bautätigkeit im Einfamilienhausbau zwar unverändert, im Geschosswohnungsbau ging sie jedoch stark zurück. Der
Leerstand sank, als ab Ende der 1990er-Jahre der Abriss
von Wohnungen, insbesondere von Plattenbauwohnungen,
im großen Stil begann. Von 1992 bis 2013 wurden in Dresden 11.392 Wohnungen zurückgebaut. Der marktaktive
Leerstand sank bis 2014 auf 2,1 Prozent. In der Zwischenzeit hat sich der Trend komplett gedreht: Angesichts der
positiven Bevölkerungsentwicklung werden inzwischen vor
allem Mietwohnungen knapp. Denn obgleich die Bautätigkeit in Dresden zugenommen hat, wird der Mietwohnungsmarkt nicht entsprechend entlastet. Im Jahr 2014 wurden
in Dresden 1.314 neue Wohnungen fertiggestellt, dies sind
63 Prozent (510 Wohnungen) mehr als im Vorjahr. Eine
deutliche Zunahme erfolgte im Geschosswohnungsneubau
mit einer Steigerung um 328 auf 641 Wohnungen gegenüber 2013. Seit August 2015 gilt in Dresden die Kappungsgrenzenverordnung für Wohnungsmieten im Bestand.
Diese dürfen seither nur noch um 15 Prozent innerhalb von
drei Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht
werden (statt 20 Prozent).
Im Jahr 2012 wurde in Dresden im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes (FNP) der zukünftige
Neubaubedarf bis 2025 ermittelt. Laut Prognose werden
insgesamt rund 13.000 neue Wohnungen benötigt. Die
Hälfte des Neubaubedarfs wird dabei für Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern prognostiziert. Mit dem Konzept
„Wohnentwicklung in Dresden“ hat die Stadt Ende 2013 ein
Maßnahmenpaket erarbeitet, um allen relevanten Nachfragegruppen entsprechend ihren Bedürfnissen den Zugang
zum Dresdner Wohnungsmarkt zu ermöglichen. Bei der
Stadtentwicklung setzt Dresden bei innerstädtischen Entwicklungen auf eine kleinteilige Funktionsmischung. Neben
Revitalisierungen entstehen größere Wohnanteile daher
meist in gemischt genutzten Quartieren. Auf dem ehemaligen Robotron-Gelände sollen ab 2017 rund 2.500 Wohnungen realisiert werden. Ebenfalls ab 2017 drehen sich in
Johannstadt-Nord die Baukräne. In dem „Quartier der Generationen“ sind 200 Mietwohnungen, 80 Studenten- und
70 Businessapartments geplant. Auf dem Eckgrundstück
Wiener Platz/Prager Straße 1 entsteht das „Prager Carré“
mit rund 240 Mietwohnungen und Einzelhandels- und Gewerbeflächen. Reine Wohnbebauung erfolgt zwischen der
Haenel-Clauß-Straße und der Geisingstraße in Striesen. Im
Wohnquartier Gartenstadt werden bis Ende 2016 insgesamt 20 bis 25 Gebäude mit bis zu 300 Wohnungen realisiert. In der alten Oberpostdirektion entsteht bis 2017 die
„Residenz am Postplatz“ mit 242 Mietwohnungen.
056
n
DRESDEN
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN DRESDEN 2014 UND 2015
2014
0,4
0,6
9,3
8,2
46,2
43,1
31,3
33,9
8,6
9,6
2015
4,2
4,7
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 4,00 €
4,00 € bis 5,49 €
5,50 € bis 6,99 €
7,00 € bis 8,49 €
8,50 € bis 9,99 €
10,00 € und mehr
Der Schwerpunkt der inserierten Mieten lag mit 43,1 Prozent zwischen 5,50 und
6,99 Euro. Immerhin noch 33,9 Prozent bewegten sich zwischen 7,00 und 8,49 Euro.
Insgesamt ist das Mietniveau noch moderat.
AngebotsmieteN STEIGEN MODERAT
Die durchschnittliche Angebotskaltmiete der Gesamtstadt stieg von 6,77 Euro im Jahr 2014 auf 6,93 Euro
pro Quadratmeter im Jahr 2015. Hinsichtlich der Miet
entwicklungen seit 2012 liegt Dresden im oberen Viertel
der höchsten Mietsteigerungen aller 29 analysierten Großstädte und wird in den neuen Bundesländern nur noch von
Leipzig überholt. Am höchsten fiel die durchschnittliche
Angebotsmiete mit 7,51 Euro pro Quadratmeter im Villen-
viertel Loschwitz [06] aus, am niedrigsten mit 6,22 Euro
im Gebiet Schönfeld-Weißig [10] im Osten der Stadt. Die
Luft nach oben scheint dünner zu werden. Erstmals seit
2012 sank in Loschwitz, in dem der alte Dorfkern mit zahlreichen Fachwerkhäusern erhalten geblieben ist und in
dem bis heute zahlreiche Maler zu Hause sind, die durchschnittliche Angebotsmiete, wenn auch nur um 0,11 Euro
gegenüber dem Vorjahr. Ebenfalls hochpreisig sind die
Altstadt und Neustadt [01]: Hier verlangten Vermieter im
Dresden
Sachsen
Deutschland
6,93
5,39
6,51
58,3
60,2
68,0
2,1
6,5
3,0
2,4
1,5
2,7
1,7
0,6
1,3
2)
057
n
DRESDEN
AngebotsmieteN IN DRESDEN 2015
Stadtgebiet
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
[01] Altstadt, Neustadt
2.239
58,0
7,20
[02]
Blasewitz
3.112
61,0
7,17
123
64,7
6,85
[03] Cossebaude, Mobschatz, Oberwartha, Gompitz
[04]
Cotta
2.938
55,0
6,61
[05]
Klotzsche
290
59,0
7,02
[06]
Loschwitz
1.558
63,0
7,51
[07]
Pieschen
1.564
58,5
6,64
[08]
Plauen
1.094
55,5
7,12
[09] Prohlis, Leuben
2.985
57,6
6,31
254
52,1
6,22
[10]
Schönfeld-Weißig
[11] Weixdorf, Langebrück, Schönborn
Dresden gesamt
Schnitt 7,20 Euro. Die Altstadt am linken Elbufer mit ihrem
hohen Anteil originalgetreuer Wiederaufbauten rund um
die Frauenkirche trägt mit den zahlreichen barocken Gebäudeensembles und den Sehenswürdigkeiten viel zum
Charme der Kulturstadt Dresden bei. Die Neustadt beherbergt das Regierungsviertel, aber in der Äußeren Neustadt zwischen Königsbrücker Straße und Lutherplatz auch
eine vielfältige kulturelle Szene und zahlreiche Gastronomie- und Shoppingangebote. Günstige Mietangebote gibt
es in Dresden vor allem im Bereich der großen Plattenbausiedlungen Prohlis und Gorbitz. So verlangen Anbieter
im Südosten der Stadt im Bereich des großen Plattenbaugebiets Prohlis und Umgebung [09] bei Neuvermietungen 6,31 Euro pro Quadratmeter. Allerdings scheinen die
umfangreichen Aufwertungsmaßnahmen im Rahmen des
80
72,0
6,62
16.237
58,3
6,93
Programms „Soziale Stadt“ Früchte zu tragen. Seit 2012
stiegen die durchschnittlichen Angebotsmieten des Gebiets Prohlis, Leuben von 5,98 auf 6,31 Euro, im Bereich
Cotta [04] mit der Plattenbausiedlung Gorbitz von 5,93
auf 6,61 Euro.
DRESDEN VEREINT TRADITION UND KULTUR MIT ZUKUNFTSORIENTIERTER TECHNOLOGIE
Dresden ist nicht nur Kunst- und Kulturmetropole, sondern auch ein bedeutender europäischer Technologiestandort.
Neben einer dynamischen Wirtschaft punktet die Stadt als Wissens- und Forschungsstandort. Angesichts der positiven Bevölkerungsentwicklung werden inzwischen vor allem Mietwohnungen knapp. Für den Zeitraum bis 2025 wird ein
Bedarf von rund 13.000 neuen Wohnungen prognostiziert, die Hälfte davon für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.
Das vorhandene Flächenpotenzial reicht aus, um den prognostizierten Bedarf zumindest quantitativ zu decken, der
Neubau muss nun jedoch auch starten. Die durchschnittliche Angebotskaltmiete von 6,93 Euro pro Quadratmeter
liegt auf einem vergleichsweise moderaten Niveau. Allerdings weisen die Angebotsmieten in fast allen untersuchten
Stadtgebieten eine steigende Tendenz auf.
058
n
DRESDEN
11
05
07
03
04
06
01
02
10
08
09
6,22 – 6,39
6,40 – 6,62
6,63 – 6,64
6,65 – 6,85
6,86 – 7,04
059
7,05 – 7,15
7,16 – 7,19
7,20 – 7,51
n
DUISBURG
Duisburg: Leichter Aufschwung,
Nord-Süd-Gefälle aber weiterhin deutlich
Duisburgs Strukturwandel hat zukunftsträchtige Wachstumsbranchen hervorgebracht. Teile
des Wohnungsmarkts profitieren von der Nähe zum teuren Düsseldorf und von schönen Grünlagen.
Auch in der Innenstadt gibt es Anzeichen für einen Aufschwung.
Auch in der einstigen Industriehochburg und Bergbaustadt Duisburg arbeiten inzwischen mehr als zwei Drittel aller sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der
Dienstleistungsbranche. Steinkohlebergbau gibt es seit
2008 nicht mehr. Die Stadt profitiert vom anhaltenden
Aufschwung der Logistikbranche, von der aktuellen Stahlkonjunktur sowie von Wissenschafts- und Technologiebetrieben, allen voran die Universität und Forschungseinrichtungen der Fraunhofer-Gesellschaft. Ein bekanntes Beispiel
für den Strukturwandel ist auch der Duisburger Innenhafen,
der sich seit den 1990er-Jahren vom ehemaligen Industrie
gebiet zu einem architektonisch interessanten, gemischt
genutzten Quartier entwickelt hat und heute ein Highlight
auf der Route der Industriekultur ist.
Innerhalb Duisburgs verläuft der Aufschwung jedoch
nicht homogen: Besonders für den rechtsrheinischen Sü-
den deuten großräumige Lage, Wohnumfelder und Infrastruktur auf eine günstigere Entwicklung hin als für
viele andere Teile der Stadt. Dicht bebaute und aneinandergedrängte Wohn- und Industriequartiere herrschen
vor allem im Norden der Stadt vor. Man begegnet diesen
teilweise mit Rückbau, mindert damit einerseits das wohnungswirtschaftliche Überangebot und erhöht andererseits die Attraktivität der nunmehr aufgelockerten Standorte. Hinsichtlich der Einwohnerentwicklung konnte 2013
erstmals seit 1992 ein – wenn auch nur sehr kleines – Plus
gegenüber dem Vorjahreswert erzielt werden, 2014 ging
die Einwohnerzahl hingegen wieder zurück. Im Vergleich
zu Essen und Dortmund soll Duisburg zukünftig wesentlich mehr Einwohner und Haushalte verlieren. Die Kaufkraft bildet das Schlusslicht aller untersuchten Städte in
Westdeutschland. Nur Halle (Saale) liegt im Ranking noch
hinter Duisburg.
060
n
DUISBURG
Die Duisburger Häfen sind der größte Binnenhafen Europas. 2014 betrug
der Güterumschlag rund 52 Millionen Tonnen und damit deutlich mehr als in
Köln (12 Mio. Tonnen) und Neuss-Düsseldorf (7 Mio. Tonnen).
BELIEBTER SÜDEN, BELEBTES Zentrum
Duisburgs attraktivste Wohnviertel liegen auf der rechten Rheinseite zwischen der Innenstadt und der Grenze zu
Düsseldorf. Das Zentrum mit der Altstadt und dem Dellviertel sowie den östlich angrenzenden Gebieten Neudorf und Duissern [01] weist – gemeinsam mit dem Gebiet Großenbaum, Rahm, Wedau, Bissingheim [02] – die
höchste Angebotsmiete unter den neun untersuchten
Duisburger Stadtgebieten auf. Im Mittel lagen die 2015
inserierten Mieten in beiden Gebieten bei 6,00 Euro pro
Quadratmeter. Das Zentrum lebt von seiner guten Infrastruktur, eine ausgeprägte Altstadtatmosphäre gibt es allerdings nicht. Das Dellviertel profitiert von seiner für Duisburger Verhältnisse recht bürgerlich-urbanen Anmutung.
061
n
DUISBURG
Duissern und Neudorf sind gleichermaßen citynah und
grün, in Neudorf liegt zudem die Universität. Anbieter sehen hier eine urban geprägte, relativ anspruchsvolle Nachfrage: Für das am teuersten angebotene Zehntel der Wohnungen werden mindestens 7,60 Euro verlangt, mehr als in
allen anderen Gebieten der Stadt.
Das Gebiet Großenbaum, Rahm, Wedau, Bissingheim
weist einen hohen Grünflächenanteil, teilweise offene Feldund Wiesenlandschaften oder Wald- und Wasserlagen auf.
Hier finden sich auch das Naherholungsgebiet der SechsSeen-Platte sowie der Rahmer und der Großenbaumer See.
Zudem ist das Gebiet per S-Bahn und Stadtbahn gut mit
Düsseldorf verbunden und eignet sich damit als Wohn
standort für Pendler in die weit teurere Landeshauptstadt.
Ein Hemmschuh für manche prestigebewussten Düsseldorfer ist allerdings die Adresse: Ein Umzug nach Duisburg
ist teils mit dem Vorurteil verbunden, dass dies einen sozialen Abstieg bedeute. Wer aber erst einmal hier ankommt,
ist oft positiv überrascht über das schöne Wohnumfeld.
Der übrige Süden Duisburgs [08] liegt auf Rang 3 der
städtischen Mietskala. Im Schnitt wurden hier bei Neuvermietungen 5,48 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Das
Gebiet ist überwiegend relativ zentrumsnah, weist aber
auch einiges Grün auf, zum Beispiel um die Wedauer Regattabahn und im Rheinbogen bei Mündelheim. Auch
die Anbindung nach Düsseldorf ist recht ordentlich. Hinsichtlich der Mietpreisentwicklung zeigt das Gebiet keine
eindeutige Tendenz: Während Anbieter 2013 bei Neuvermietungen noch im Schnitt 5,4 Prozent mehr pro Qua
dratmeter verlangten als 2012, sank die mittlere Angebots
miete 2014 gegenüber dem Vorjahr leicht um 0,4 Prozent
und stieg 2015 wieder um 1,3 Prozent.
MODERATE MIETPREISE NÖRDLICH DES ZentrumS
Das Gebiet Hochfeld, Neuenkamp, Kaßlerfeld [04] grenzt
einerseits unmittelbar westlich an die Innenstadt und profitiert von deren Infrastruktur. Andererseits hat es eine etwas schwierige Lage zwischen Zentrum, Bahnstrecken, einer Industriezone, die das östliche Rheinufer weitgehend
mit Beschlag belegt, sowie den Ruhrorter Häfen, die sich
nördlich an das Gebiet anschließen. Daher reicht es hier
nur zu einer mittleren Angebotsmiete von 5,24 Euro pro
Quadratmeter und dem viertletzten Rang unter neun Duisburger Stadtgebieten. Ihr Anstieg von 3,4 Prozent war jedoch 2015 stadtweit der stärkste.
Den vorletzten Platz hinsichtlich der Miethöhe unter allen
Stadtgebieten nimmt mit einem Mittelwert von 5,10 Euro
ein weites Areal nördlich des Zentrums ein, das aus Meiderich, Beeck, Beeckerwerth, Ruhrort und Laar [06] besteht.
Hier sind Wohnen, Gewerbe sowie Schwer- und Großindustrie eng gemischt und verwoben. Auch an Bahnlinien,
Autobahnen, Halden, Deponien und Brachen fehlt es nicht.
Im Gebiet liegt ebenfalls der Landschaftspark DuisburgNord, der im Rahmen der Internationalen Bauausstellung
Emscher Park zu einem überregional bekannten Projekt der
Landschaftsarchitektur umgestaltet wurde und heute vielfältig genutzt wird. Nur die Arbeitsplätze, derentwegen früher viele Menschen das weniger attraktive Umfeld in Kauf
nahmen, sind heute knapp und Wohnungen entsprechend
reichlich bis überreichlich im Angebot. Es fehlen jedoch
nicht nur wirtschaftliche Dynamik und Kaufkraft, um die
Nachfrage anzukurbeln; oft genügen auch die Wohnungen
aus Vor- und Nachkriegszeiten nicht mehr den heutigen
Ansprüchen der Nachfrager an Komfort und Größe. Und im
Umfeld stoßen die Gegensätze von Wohnen, Gewerbe und
Verkehr manchmal allzu hart aneinander.
062
n
DUISBURG
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN DUISBURG 2014 UND 2015
2014
3,0
3,3
32,7
28,2
42,1
45,3
14,9
15,5
5,0
5,1
2015
2,4
2,6
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 4,00 €
4,00 € bis 4,99 €
5,00 € bis 5,99 €
6,00 € bis 6,99 €
7,00 € bis 7,99 €
8,00 € und mehr
Die Angebotsmieten bewegen sich in Duisburg auf niedrigem Niveau. Mehr als
drei Viertel der inserierten Wohnungen werden unter 6,00 Euro pro Quadratmeter
angeboten, ein Hochpreissegment existiert faktisch nicht.
Die genannten Herausforderungen gelten noch mehr für das
Duisburger Gebiet mit der niedrigsten mittleren Angebots
miete der Stadt von 4,88 Euro pro Quadratmeter und Monat. Es liegt nördlich der eben geschilderten Gebiete und
besteht aus Hamborn, Bruckhausen, Neumühl, Marxloh und
Röttgersbach [03]. Hier erscheint Marktteilnehmern und
Stadtplanern teilweise der Abriss als einziges Mittel, um
den Druck des Überangebots zu mindern und das heillose
Strukturgeflecht zu entwirren. In Bruckhausen wird dieser Weg am konsequentesten gegangen: Ein ganzer Stadtteil nahe der Kaiser-Wilhelm-Straße verschwindet Stück für
Stück und soll durch einen Park ersetzt werden. Hier wurden
die „Schimanski“-Filme gedreht, weil die Gegend optisch so
schön dem Ruhrgebietsklischee entsprach. In anderen Bereichen des Stadtteils sind aber Wohnhäuser und öffentliche Infrastruktur mit viel Fördergeld modernisiert worden.
Duisburg
Nordrhein-Westfalen
Deutschland
5,30
6,14
6,51
64,0
69,9
68,0
5,1
3,1
3,0
1,0
2,4
2,7
0,5
1,3
1,3
2)
063
n
DUISBURG
AngebotsmieteN IN DUISBURG 2015
Stadtgebiet
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
1.143
62,0
6,00
359
64,0
6,00
1.399
68,0
4,88
[04] Hochfeld, Neuenkamp, Kaßlerfeld
605
60,0
5,24
[05] Homberg, Baerl
576
66,8
5,28
[01] Altstadt, Dellviertel, Neudorf, Duissern
[02] Großenbaum, Rahm, Wedau, Bissingheim
[03] Hamborn, Bruckhausen, Neumühl, Marxloh, Röttgersbach
[06] Meiderich, Beeck, Beeckerwerth, Ruhrort, Laar
[07] Rheinhausen, Bergheim, Hochemmerich, Rumeln-Kaldenhausen,
Friemersheim
1.425
62,0
5,10
1.134
64,5
5,29
[08] Süd (ohne Großenbaum, Rahm, Wedau)
883
60,8
5,48
[09] Walsum, Overbruch, Vierlinden, Aldenrade, Wehofen, Fahrn
572
68,6
5,23
8.096
64,0
5,30
Duisburg gesamt
Weiter außerhalb sieht es etwas besser aus: Hoch im
Norden des rechtsrheinischen Duisburg liegt das Gebiet
Walsum, Overbruch, Vierlinden, Aldenrade, Wehofen
und Fahrn [09]. Die mittlere Angebotsmiete beträgt hier
5,23 Euro. Das Gebiet liegt einerseits weit von der Innenstadt entfernt und leidet unter der Strukturkrise der angrenzenden Altindustrieviertel sowie unter dem Ende des
Bergbaus. Ein Plus der Gegend ist jedoch die ausgedehnte
Walsumer Rheinaue mit ihrer Wiesen-, Alleen- und
Heckenlandschaft.
MITTLERE LAGEN IM WESTEN DER STADT
Im Duisburger Westen links des Rheins liegt mit einem
Angebotsmittelwert von 5,28 Euro pro Quadratmeter
das Gebiet Homberg, Baerl [05] im Norden Duisburgs
vorn. Alt-Homberg wirkt ein wenig kleinstädtisch-nieder-
rheinisch (wenn auch nicht historisch), leidet aber unter
dem Niedergang lokaler Industrien. Baerl ist überwiegend
durch Einfamilienhäuser geprägt mit einem entsprechend
kleinen Mietmarkt.
Auf nahezu gleichem Niveau liegt die Quadratmeter-Ange
botsmiete südlich von hier im Bereich Rheinhausen, Bergheim, Hochemmerich, Rumeln-Kaldenhausen, Friemersheim [07]. Das nach seiner Fläche große, sehr heterogene
Gebiet erstreckt sich über den gesamten Duisburger Südwesten. Es hat einen Logistikschwerpunkt auf dem einstigen Gelände des Rheinhausener Krupp-Stahlwerks und
weist vielerlei vorstädtische Siedlungsgebiete unterschiedlicher Qualität auf. Einerseits gibt es Umweltbelastungen
durch Verkehr und Industrie, andererseits landschaftlich
attraktive Ziele wie den Toeppersee.
RICHTUNG DÜSSELDORF WÄCHST DIE HOFFNUNG
Die Lage auf dem Duisburger Wohnungsmarkt ist für Anbieter oft ernst, aber nicht durchweg hoffnungslos.
Es gibt lauschige Wohnviertel mit guter Verkehrsanbindung – nicht nur in das eigene Zentrum, sondern auch
nach Düsseldorf mit seinem viel angespannteren Wohnungsmarkt. Durchwachsen ist die Lage in den Stadtteilen westlich des Rheins, wo die Industrie schwächelt. Am günstigsten ist das Mietniveau in den Gebieten nördlich der Innenstadt. Hier werden wohl längerfristig weitere Abrisse zur Marktbereinigung unvermeidlich sein.
Das lockert aber auch die oft dichte Bebauung auf und schafft Potenziale für Grün, Infrastruktur oder zukunftsträchtiges Gewerbe.
064
n
DUISBURG
09
05
03
06
04
01
07
08
02
4,88 – 5,10
5,11 – 5,23
5,24 – 5,24
5,25 – 5,28
5,29 – 5,29
065
5,30 – 5,48
5,49 – 6,00
6,01 – 6,02
n
DÜSSELDORF
Düsseldorf: Mietanstieg fast gestoppt
Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt wird ihre positive Entwicklung auch in den kommenden
Jahren fortsetzen. Dabei zeigt Düsseldorf quasi musterhaft, wie Wohnungsmärkte funktionieren
können: Lange wuchs die Nachfrage, die Mieten stiegen – dann setzte ein Neubauboom ein.
Düsseldorf erfreut sich weiterhin einer dynamischen Wirtschaftsentwicklung als Sitz großer Konzerne, als bundesweiter Schwerpunkt von Branchen wie Mobilfunk, Werbung und Mode, als wichtiger Standort für Außenhandel
und Messen sowie als Verkehrsknotenpunkt, Landeshauptstadt und Dienstleistungszentrum im Rhein-RuhrGebiet. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wuchs binnen zehn Jahren um 15,5 Prozent. Die
Einwohnerzahl stieg allein von Ende 2011 bis Ende 2014
um 2,5 Prozent. Wie in den anderen Top-7-Städten sind in
Düsseldorf die 30- bis 44-Jährigen überdurchschnittlich
stark vertreten, ebenso die Einpersonenhaushalte. Für den
Zeitraum von 2012 bis 2030 rechnen Prognosen mit einem
Plus bei den Einwohnern von 3,4 und bei den Haushalten sogar von 6,9 Prozent. Nach der jüngsten Entwicklung
könnte die Prognose viel rascher erreicht werden. All das
führte in der Stadt in den vergangenen Jahren zu kräftigen
Anstiegen der Angebotsmieten und in der Folge auch zu
einem Boom des Neubaus.
NUR NOCH EIN BESCHEIDENES PLUS
Aber Mieten kennen nicht nur eine Richtung. Das erfahren derzeit viele Anbieter, die auf eine ungebrochene Fortsetzung des kräftigen Anstiegs der Vorjahre gesetzt und
in Neubauten investiert hatten – vor allem im gehobenen
Segment und in begehrten Stadtteilen, dort aber nicht immer an den besten Mikrostandorten. Zwar wird nur rund
ein Fünftel aller neuen Wohnungen zur Miete errichtet.
Doch auch jede Eigentumswohnung beeinflusst und entlastet häufig den Mietmarkt – weil oftmals entweder ein
Selbstnutzer als Mieter fehlt oder ein Anleger die Wohnung vermietet.
Auf dem Gesamtmarkt der Stadt stieg die mittlere Ange
botsmiete pro Quadratmeter zuletzt nur noch um 0,3 Prozent auf 9,23 Euro an. Der Absolutwert ist nach Köln
(9,86 Euro) der zweithöchste unter den größten Städten
des Bundeslandes, aber das Plus ist angesichts des Wirtschafts- und Einwohnerwachstums nicht gerade groß. Teil-
066
n
DÜSSELDORF
Unter allen nordrhein-westfälischen Städten weist Düsseldorf den höchsten
Berufseinpendler-Überschuss auf. Die Zahl der Einpendler ist rund 3,1-mal so
hoch wie die der Auspendler.
weise reduzierten Anbieter ihre Mietforderung gegenüber
dem Vorjahr. Das gilt nicht zuletzt für das linksrheinische
Oberkassel [14] gegenüber der Altstadt, traditionell das
Gebiet mit den höchsten Mieten. Deren Mittelwert liegt
nach wie vor bei stattlichen 11,93 Euro, allerdings 1,0 Prozent niedriger als im Jahr zuvor. Auch in den zwei Jahren
zuvor hatte sich die mittlere Angebotsmiete bereits im
Vergleich zum Vorjahr verringert. Dazu trugen lokale Neubauprojekte im benachbarten Heerdt bei, aber auch die
Konkurrenz anderer Quartiere. Das Luxussegment ist aber
weiterhin stark: Das teuerste Zehntel der Wohnungen wird
pro Quadratmeter für mindestens 16,38 Euro angeboten.
067
n
DÜSSELDORF
BESTLAGEN AN BEIDEN RHEINUFERN
Auf Rang 2 mit einem Mittelwert der Angebotsmiete von
10,99 Euro pro Quadratmeter liegt die Stadtmitte mit der
Altstadt, der barocken Carlstadt und dem Gebiet um die
Königsallee [15]. Es stimmt zwar überall in diesem Gebiet die großräumige Lage in der Stadt, aber nicht immer
der Mikrostandort und die Gebäudequalität: Viele Häuser
stammen aus der Nachkriegszeit, sind durch Verkehr oder
den Rummel der Altstadt beeinträchtigt. Am oberen Markt
ende beginnt die Angebotsmiete des teuersten Zehntels jedoch bei 15,76 Euro. Solche Mieten können zum Beispiel am
Rheinufer, an den kleinen Parks der Gegend und in Häusern
mit luxuriöser Ausstattung verlangt werden.
Auf dem dritten Platz liegt mit einer mittleren Angebots
miete von 10,33 Euro das an Oberkassel grenzende zweite
linksrheinische Gebiet Düsseldorfs mit den Stadtteilen
Lörick, Niederkassel und Heerdt [11]. Während Niederkassel und Lörick schon lange als gute grüne Lagen gelten,
geht es in Heerdt erst jetzt bergauf. Es gibt mehrere große
Neubauprojekte wie die „Heinrich-Heine-Gärten“ und den
„Rheinkilometer 740“; der Markt wird weniger als früher
durch Lagen mit Verkehrs- und Industriebelastung geprägt.
FÜNF GEBIETE MIT GENAU 10,00 EURO Miete
Es gibt in der Stadt fünf Gebiete mit einer mittleren Ange
botsmiete von genau 10,00 Euro pro Quadratmeter. Südlich des Zentrums liegt Unterbilk [16], ein gemischtes
Quartier mit Landtag und Ministerien, vielen weiteren Bürobauten und Wohnhäusern aus den 1950er- und 1960er-
Jahren sowie der Zeit seit 1990. Das dicht besiedelte und
in Nachbarschaft zum Medienhafen gelegene Quartier ist
eher eine Wohngegend für Singles und Paare als für Familien. Hamm und Volmerswerth [07] liegen unweit der
Innenstadt und sind von Unterbilk und dem Medienhafen
durch die S-Bahn-Trasse getrennt. Das Gebiet ist locker
und teils sogar ländlich bebaut und verzeichnete zuletzt
mit 1,7 Prozent einen leicht überdurchschnittlichen Anstieg
der mittleren Angebotsmiete.
Auch in drei Gebieten nördlich des Düsseldorfer Zentrums
beträgt die mittlere Angebotsmiete pro Quadratmeter genau 10,00 Euro pro Quadratmeter. Das gilt zum einen für
das Gebiet Wehrhahn, Pempelfort (Süd) [18] direkt nördlich der Innenstadt. Es zeichnet sich durch die zentrale
Lage, die gute Infrastruktur und das Grün des Hofgartens
aus. Negativ fallen der hohe Anteil relativ einfacher, durch
enge Grundrisse geprägter Nachkriegsbauten und die sehr
hohe Bebauungsdichte ins Gewicht. Etwa fünf Kilometer
nördlich des Zentrums liegen Golzheim, Stockum und Lohausen [10]. Die Bebauung ist hier überwiegend aufgelockert und oft von Einfamilienhäusern geprägt. Das letzte
Gebiet mit punktgenauem 10-Euro-Mittelwert ist Wittlaer,
Angermund, Kaiserswerth, Kalkum [20]. Der einst ländliche oder kleinstädtische Charakter ist hier an vielen Stellen
noch erkennbar. Das Umfeld ist von viel Grün, dem Rhein
ufer, aber auch stark frequentierten Straßen und Bahnlinien
sowie dem Flughafen geprägt.
Auf dem nächsten Rang und weit zentraler liegt rund zwei
Kilometer nördlich des Zentrums das Gebiet Derendorf,
Pempelfort (Nord) [01]. Der frühere Güterbahnhof Derendorf ist Schauplatz der insgesamt größten WohnungsbauProjektentwicklungen der Stadt – dem „Le Quartier Central“. Es folgt im Mietranking mit 9,65 Euro wiederum ein
068
n
DÜSSELDORF
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN DÜSSELDORF 2014 UND 2015
2014
1,8
2,1
20,1
17,8
41,1
42,8
23,3
24,6
8,3
8,5
2015
5,3
4,2
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 6,00 €
6,00 € bis 7,99 €
8,00 € bis 9,99 €
10,00 € bis 11,99 €
12,00 € bis 13,99 €
14,00 € und mehr
Die Angebotsmietniveau ist weiterhin hoch: Mehr als ein Drittel der Wohnungen
wird ab 10,00 Euro pro Quadratmeter angeboten. Der Anteil der Spitzenmieten ab
12,00 Euro war im Vergleich zum Vorjahr leicht rückläufig.
Stadtrandgebiet mit Hubbelrath und Ludenberg [09], die
an den Ausläufern des Bergischen Landes liegen und Hangund Waldrandlagen haben. Das Gebiet liegt cityfern und ist
an die Innenstadt nicht sehr gut angebunden.
STADTRANDLAGEN ALS SCHLUSSLICHTER
Das im Ranking folgende Gebiet Flingern-Nord, Grafenberg, Düsseltal [03] hat eine mittlere Angebotsmiete von
9,53 Euro pro Quadratmeter, liegt nordöstlich des Zen
trums und ist in den citynäheren Teilen durch teils dichte
Geschossbebauung und in den äußeren von viel Grün geprägt. Es folgen Bilk und Flehe [02] südlich des Zentrums
sowie die südliche Stadtmitte mit der Friedrichstadt. Letzteres ist zwar ein sehr zentrales Gebiet, ist aber auch besonders stark vom Autoverkehr belastet und dicht bebaut,
wobei das Wohnungsangebot zum Großteil aus der Zeit
nach dem Zweiten Weltkrieg stammt und heute nicht mehr
ganz nachfragegerecht ist.
Düsseldorf
Nordrhein-Westfalen
9,23
6,14
6,51
70,0
69,9
68,0
1,6
3,1
3,0
3,7
2,4
2,7
3,3
1,3
1,3
2)
Deutschland
069
n
DÜSSELDORF
AngebotsmieteN IN DÜSSELDORF 2015
Stadtgebiet
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
1.092
67,0
9,71
752
65,0
9,37
1.173
78,0
9,53
[04] Friedrichstadt, Stadtmitte (Süd)
970
66,0
9,29
[05] Garath, Hellerhof
251
70,0
7,71
[06] Gerresheim, Vennhausen, Unterbach
677
72,0
8,64
[07] Hamm, Volmerswerth
233
72,0
10,00
[08] Himmelgeist, Itter, Holthausen, Reisholz, Hassels
551
61,7
8,49
[09] Hubbelrath, Ludenberg
324
81,0
9,65
[10] Lohausen, Stockum, Golzheim
283
90,0
10,00
10,33
[01] Derendorf, Pempelfort (Nord)
[02] Flehe, Bilk
[03] Flingern-Nord, Grafenberg, Düsseltal
[11] Lörick, Niederkassel, Heerdt
643
77,7
1.123
68,1
8,68
[13] Oberbilk, Flingern-Süd
895
58,0
8,53
[14]
Oberkassel
434
95,0
11,93
[15] Stadtmitte (Königsallee), Carlstadt
231
80,0
10,99
[16]
Unterbilk
259
63,0
10,00
[17] Urdenbach, Benrath
405
65,0
9,05
[18] Wehrhahn, Pempelfort (Süd)
791
73,0
10,00
[19] Wersten, Eller, Lierenfeld
825
63,9
8,33
381
90,0
10,00
12.293
70,0
9,23
[12] Mörsenbroich, Rath, Lichtenbroich, Unterrath
[20] Wittlaer, Angermund, Kaiserswerth, Kalkum
Düsseldorf gesamt
In allen weiteren Gebieten liegt die mittlere Angebots
miete mehr oder weniger deutlich unter dem Wert für
die Gesamtstadt. Das betrifft zum einen Oberbilk und
Flingern-Süd [13] – dicht bebaute Viertel östlich der Innenstadt mit enger Mischung von Wohnen und Gewerbe.
Zum anderen betrifft es Lagen am nördlichen Stadtrand
wie Rath, am südlichen wie etwa Benrath und am östli-
chen solche wie Gerresheim. Mit Abstand am günstigsten fallen die Angebotsmieten im südlichsten Düsseldorf
in Garath, Hellerhof [05] aus, wo eine Trabantenstadt aus
der Zeit um 1970 dominiert. Der Mietmittelwert pro Qua
dratmeter beträgt hier nur 7,71 Euro, stieg aber zuletzt mit
2,8 Prozent überdurchschnittlich an.
AKTUELLE DELLE, ABER LÄNGERFRISTIG GUTE AUSSICHTEN
Die zur Metropolregion Rhein-Ruhr gehörende Landeshauptstadt Düsseldorf ist weiterhin die zweitteuerste
Großstadt Nordrhein-Westfalens. Aktuell zeigt die Mietpreisentwicklung allerdings Tendenzen einer Beruhigung
mit teils rückläufigen Werten im Vergleich zum Vorjahr. Jedoch sind die Aussichten für Anbieter auf mittlere und
längere Sicht gut, da Wirtschaft und Einwohnerzahl in der Stadt in absehbarer Zukunft weiter wachsen werden.
Die aktuelle Entwicklung unterstreicht allerdings, dass sich auch in Boomzeiten nicht jede Wohnung zu jedem
Preis vermarkten lässt. Künftige Anbieter müssen sensibel auf den Markt eingehen und sich bei Qualitäten und
Preisen an den differenzierten Nutzerbedürfnissen orientieren.
070
n
DÜSSELDORF
20
10
12
09
01
11
18
14
03
15
16
07
04
13
02
06
19
08
17
05
7,71 – 8,51
8,52 – 8,67
8,68 – 9,30
9,31 – 9,59
9,60 – 9,96
071
9,97 – 10,00
10,01 – 10,21
10,22 – 11,93
n
E R F U RT
Erfurt: Ein Ort der Vielfalt
Erfurt ist als Landeshauptstadt das politische, wirtschaftliche und kulturelle Zentrum des
Freistaates Thüringen. Zuwanderungen und der Trend zur Reurbanisierung führen zur Verknappung
des innerstädtischen Wohnraums, steigende Mieten zu mehr Wohnungsbau.
Das imposante Ensemble von Dom und St. Severi legt als
Wahrzeichen der Stadt Zeugnis ab von der Standfestigkeit und Gelassenheit, mit der Erfurt dem Wandel politischer Systeme, gesellschaftlichen Trends und wirtschaftlichen Herausforderungen begegnet. Erfurt ist eine Stadt der
Brücken: Insgesamt 216 überspannen die Wasserläufe und
Straßen. Die berühmteste Brücke ist die Krämerbrücke. Sie
wurde 1325 aus Stein errichtet und ist die einzige vollständig
mit Häusern bebaute und bewohnte Brücke nördlich der Alpen. Brücken baut die Stadt auch zwischen ihren vielfältigen
Baustilen, an denen sich ihre wechselvolle Geschichte ablesen lässt. Der mittelalterliche, knapp drei Quadratkilometer
große Altstadtkern Erfurts ist einer der am besten erhaltenen Deutschlands und weist eine beeindruckende stadträumliche Geschlossenheit auf. Um die Altstadt herum zieht
sich ein Gürtel aus Gründerzeitvierteln mit der einst bürgerlichen Klientel in der Löber- und Brühlervorstadt und den
Arbeiterquartieren Krämpfer- und Johannesvorstadt. Siedlungsanlagen des sozialen Wohnungsbaus der 1920er- und
1930er-Jahre und Wohnsiedlungen der Nachkriegszeit sind
ebenso zu finden wie Großwohnsiedlungen, die die indus
trielle Bauweise der DDR-Zeit widerspiegeln, sowie dörf
liche Siedlungsbereiche mit Einfamilienhausbebauung.
WISSEN UND FORSCHEN
Die Universität Erfurt und die Fachhochschule Erfurt als
„Hochschule der angewandten Wissenschaften“ tragen mit
ihren gut 10.000 Studierenden zu einem hohen Potenzial
an gut ausgebildeten Fachkräften bei. Die landeseigene
Forschungseinrichtung CiS Institut für Mikrosensorik und
Photovoltaik verknüpft Mikrosystemtechnik mit den Feldern Sensorik, Photovoltaik, Optik und Nanotechnologie
und begleitet als Forschungs- und Entwicklungsdienstleister kleine und mittelständische Unternehmen entlang der
gesamten Innovationskette. Im Jahr 2017 feiert die Stadt
mit dem Jubiläum „500 Jahre Reformation“ einen ihrer
berühmtesten Studenten, Martin Luther. Luther besuchte
zwischen 1501 und 1505 die Universität in Erfurt. Forscher-
072
n
E R F U RT
Die Erfurter Krämerbrücke, die über einen Seitenarm der Gera führt, ist die längste
komplett bebaute und bewohnte Brücke Europas. Sie erstreckt sich über eine Länge
von 120 Metern und ist mit 32 Häusern bebaut.
geist bewies auch der Ratsmeister Christian Reichart, der
im 18. Jahrhundert durch die Einführung wissenschaftlicher
Samenzucht und Anbaumethoden den Erwerbsgartenbau
begründete und der Stadt zum Ruhm als „deutscher Blumenstadt“ verhalf. Unter dem Leitthema „GartenKulturStadt“ wird Erfurt diese Tradition aufgreifen und im Jahr
2021 eine Bundesgartenschau ausrichten.
WIRTSCHAFT AUF WACHSTUMSKURS
Erfurt ist über seine Straßen-, Schienen- und Luftverbindungen eng mit den Wirtschaftsmetropolen Deutschlands
und Europas verbunden. Dies wird sich mit der Fertigstellung des ICE-Knotens weiter verbessern. Neben einer ausgewogenen Mischung aus Maschinenbau, Bau- und Baustoffindustrie, Gartenbau, Handwerk und einer vielseitigen
073
n
E R F U RT
Dienstleistungsbranche ist Erfurt ein Zentrum der Mikroelektronik, Mikrotechnik sowie der Solartechnik. Rund
80 Prozent aller Chipkartenkörper in den deutschen Handys kommen aus Erfurt. Als Verwaltungs-, Handels- und
Dienstleistungszentrum des Freistaates Thüringens zählen
Land und Stadt zu den größten Arbeitgebern im Stadtgebiet, gefolgt von der Stadtwerke Erfurt Gruppe und dem
Helios Klinikum. Daneben punktet die Stadt als Medienund Logistikzentrum.
gen in Wohngebäuden im Jahr 2000 auf 342 Wohnungen
im Jahr 2014. Der marktaktive Leerstand im Geschosswohnungsbau liegt inzwischen bei 2,6 Prozent (2014) und damit unter dem Landesdurchschnitt von 5,2 Prozent.
DIE BEVÖLKERUNG WÄCHST WIEDER
Von 1994 bis 2002 verlor Erfurt durch die Abwanderungswelle in die alten Bundesländer und die sich anschließende
Suburbanisierung 6,3 Prozent seiner Einwohner. Seitdem
steigt die Einwohnerzahl Erfurts – mit Ausnahme des Jahres 2006 – stetig an. Allein von 2011 bis 2014 legte sie um
2,1 Prozent auf 206.219 Personen zu. Vor diesem Hintergrund ist fraglich, ob die Prognosen, die im Zeitraum 2012
bis 2030 eine Abnahme der Bevölkerung um 7,0 Prozent
und der Haushalte um 4,4 Prozent erwarten, tatsächlich eintreffen werden. Die Haushaltsstruktur Erfurts ist
schwerpunktmäßig durch Ein- und Zweipersonenhaushalte geprägt (knapp 78 Prozent). Die Altersgruppen sind
recht gleichmäßig verteilt: Einem Anteil von knapp 31 Prozent unter 30-Jähriger stehen rund 28 Prozent Älterer ab
60 Jahren gegenüber. Die Verteilung entspricht damit dem
bundesdeutschen Mittel. Laut Zensus umfasst der Bestand
in Erfurt 28.045 Gebäude mit 108.257 Wohnungen, wovon
sich 55.650 in Mehrfamilienhäusern (ohne Plattenbauten)
befinden. Hinzu kommen 33.800 Wohnungen in Plattenbauten. Die dem Typ Ein-/Zweifamilienhaus zugeordneten
Gebäude machen mehr als 62 Prozent des Gebäudebestandes in Erfurt aus. Hier lebt jedoch nur knapp ein Viertel der
Erfurter Bevölkerung. Die Bautätigkeit ließ nach der Jahrtausendwende deutlich nach und sank von 1.635 Wohnun-
Bis 2050 will Erfurt den CO2-Ausstoß in der Stadt um
80 Prozent senken. Ein Baustein in diesem Konzept ist die
zehn Hektar große „Klimagerechte Pilotsiedlung Marienhöhe“ mit dezentraler Energiegewinnung, Solarthermie und
Passivhausstandard. Im Zusammenhang mit dem Ausbau
des Hauptbahnhofs zum ICE-Knoten soll bis 2017 auf rund
30 Hektar das neue Stadtviertel „ICE-City“ wachsen. Neue
größere Wohnquartiere sind in den kommenden Jahren
im Stadtteil Johannesvorstadt zwischen Eislebener Straße
und Kirchgasse, auf den Brachflächen zwischen Krämpfervorstadt und der Bahnlinie nach Nordhausen und in ErfurtGispersleben, im Bereich zwischen Ulan-Bator-Straße und
Zittauer Straße, geplant.
DIE MieteN BEWEGEN SICH NACH OBEN
Die durchschnittliche Angebotskaltmiete stieg in Erfurt
von 6,30 Euro pro Quadratmeter 2012 auf 6,60 Euro 2015.
Für die teuersten zehn Prozent der Wohnungen verlangten Vermieter mindestens 8,50 Euro. Die höchsten durchschnittlichen Angebotsmieten wurden mit 7,50 Euro im
Gebiet Hochheim, Bischleben, Schmira, Möbisburg [03]
mit seinem ländlichen Charme am südwestlichen Stadtrand und dem Gebiet Löbervorstadt [06], dem grünsten
Stadtteil Erfurts, aufgerufen. Im unteren Dichterviertel und
im Musikerviertel haben Liebhaber von Gründerzeitbauten
die Qual der Wahl zwischen Villen und Mehrfamilienhäusern mit großzügigen grünen Innenhöfen. Am günstigsten war die inserierte Miete mit 5,47 Euro pro Quadratme
ter im Bereich Sulzer Siedlung, Roter Berg, Gispersleben,
Moskauer Platz, Hohenwinden [11]. Hier findet sich eine
074
n
E R F U RT
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN ERFURT 2014 UND 2015
2014
6,0
5,3
22,3
22,9
37,1
32,6
20,5
23,4
8,2
9,8
2015
6,0
6,0
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 5,00 €
5,00 € bis 5,99 €
6,00 € bis 6,99 €
7,00 € bis 7,99 €
8,00 € bis 8,99 €
9,00 € und mehr
In Erfurt bewegt sich das Gros der Angebotskaltmieten zwischen 5,00 und 7,99
Euro pro Quadratmeter. Der Anteil der angebotenen Wohnungen ab 8,00 Euro
steigt jedoch seit Jahren spürbar an.
vielfältige Mischung in der Wohnbebauung – vom Einfamilienhaus bis zu Plattenbauten. Ab Mitte der 1990er-Jahre
zogen viele Bewohner aus den nördlichen Großwohnsiedlungen in den Stadtteilen Berliner Platz, Rieth, Moskauer
Platz und Roter Berg in die Innenstadt oder erfüllten sich
den Wunsch von einem Eigenheim auf dem Land. Diverse
Stadtumbaumaßnahmen haben inzwischen zu einer erheblichen Attraktivitätssteigerung beigetragen. Auf den
zurückgebauten Flächen entstanden neue Grünanlagen
und in den Innenhöfen viele Spielplätze. Die aufgewerteten Großwohnsiedlungen punkten heute mit einer guten
Anbindung an den ÖPNV, kurzen Wegen zu den Versorgungszentren sowie einem breiten Angebot an seniorengerechten und barrierefreien Wohnungen, was Wohnungssuchende wieder verstärkt in den Norden lenkt. Interessant
sind die Erfurter Mietspannen, die teilweise recht weit
differieren. So wurden in der Altstadt für 80 Prozent der
Wohnungen Angebotsmieten von 6,00 bis 9,08 Euro pro
Erfurt
Thüringen
Deutschland
6,60
5,38
6,51
61,2
62,0
68,0
2,6
5,2
3,0
1,7
1,4
2,7
0,9
0,5
1,3
2)
075
n
E R F U RT
AngebotsmieteN IN ERFURT 2015
Stadtgebiet
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
[01]
Altstadt
597
70,0
7,47
[02] Berliner Platz, Andreasvorstadt
443
57,0
6,65
7,50
[03] Hochheim, Bischleben, Schmira, Möbisburg
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
88
81,5
[04] Ilversgehofen, Johannesplatz
507
58,0
6,51
[05] Johannesvorstadt, Krämpfervorstadt, Hohenwinden
437
61,5
6,84
[06]
Löbervorstadt
303
72,0
7,50
[07] Melchendorf, Egstedt, Waltersleben
259
66,7
5,50
[08] Rhoda, Niedernissa, Herrenberg, Dittelstedt
283
60,8
6,00
[09] Stadtrand Nord/Ost
55
57,0
6,40
[10] Stadtrand West
225
60,0
6,77
[11] Sulzer Siedlung, Roter Berg, Gispersleben, Moskauer Platz,
Hohenwinden
334
60,0
5,47
3.531
61,2
6,60
Erfurt gesamt
Quadratmeter gefordert. Dies spiegelt den Wandel der
vergangenen Jahre wider, in denen in der Altstadt nicht
nur neue Gebäude entstanden, sondern viele Gebäude mit
erheblichem Aufwand restauriert und saniert wurden. So
entstand beispielsweise im restaurierten „Chrestensenhof“
oder in den „Schottenhöfen“ exklusiver Wohnraum, der
häufig auch der Vermietung dient. In sechs von elf Erfurter
Gebietsräumen stieg die Angebotsmiete 2015 gegenüber
dem Vorjahr um mehr als 2 Prozent an, in vier Gebieten
blieb sie recht stabil. Die höchste Mietsteigerung betraf
mit plus 5,6 Prozent das städtisch geprägte Gebiet Johannesvorstadt, Krämpfervorstadt und Hohenwinden [05].
ERFURT BESITZT DIE FÄHIGKEIT, WANDEL UND IDENTITÄT INNOVATIV ZU VEREINEN
Erfurt, die Landeshauptstadt Thüringens, ist das Verwaltungs-, Handels- und Dienstleistungszentrum des
Freistaates. Der Wirtschaftsstandort weist eine ausgewogene Mischung aus Maschinenbau, Bau- und Baustoffindustrie, Gartenbau, Handwerk und einer vielseitigen Dienstleistungsbranche auf. Daneben ist Erfurt ein Zen
trum der Mikroelektronik, Mikrotechnik sowie der Solartechnik. Die Universität und die Fachhochschule der
Stadt tragen zu einem hohen Potenzial an gut ausgebildeten Fachkräften bei. Erfurt verfügt über ein vielfältiges
Angebot unterschiedlicher Baustile und Wohnwerte. Die Zuzüge der vergangenen Jahre und die geringe Neubautätigkeit führten vor allem im einfachen und mittleren Segment zu einer Knappheit im Wohnungsangebot mit
in der Folge steigenden Preisen.
076
n
E R F U RT
11
10
04
02
09
05
01
06
03
08
07
5,47 – 5,63
5,64 – 6,20
6,21 – 6,48
6,49 – 6,65
6,66 – 6,79
077
6,80 – 7,16
7,17 – 7,49
7,50 – 7,50
n
ESSEN
Essen: Ruhiger Markt mit anhaltendem
Süd-Nord-Gefälle
Südlich der City mit ihrer Bürohochhaus-Skyline liegen attraktive Wohngebiete in landschaftlich
schöner Lage, nördlich davon tragen dagegen viele Quartiere deutliche Spuren der industriellen
Vergangenheit. Das führt zu einem insgesamt stabilen, aber deutlich gespaltenen Markt.
Essen ist einerseits Sitz bedeutender Unternehmen und
zentraler Dienstleistungsstandort des Ruhrgebiets. Allein
5 der 50 umsatzstärksten Unternehmen Deutschlands
haben ihren Hauptsitz in der Stadt. Zu den größten Essener Firmen gehören beispielsweise RWE, ThyssenKrupp,
Aldi Nord und HOCHTIEF. Andererseits leidet Essen nach
wie vor unter dem Schwund der Montanindustrien. Die
Arbeitslosenquote von 12,4 Prozent im Jahr 2014 ist die
dritthöchste der 29 Städte dieses Reports. Der Zuwachs
an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten von 2004
bis 2014 lag unter dem gesamtdeutschen Wert. Hingegen
stieg die Einwohnerzahl von Ende 2011 bis Ende 2014 mit
plus 1,4 Prozent stärker als im Bundesdurchschnitt (1,1 Prozent). Den Einwohnerzuwachs der letzten Jahre führt die
Stadt offiziell nicht auf wirtschaftliches Wachstum zurück,
sondern auf die EU-Osterweiterung, die Krise in Südeuropa und den Zuzug von Asylbewerbern. Mit einem prog
nostizierten Bevölkerungsrückgang von 5,0 Prozent bis
zum Jahr 2030 liegt Essen zwischen den Ruhrstädten
Dortmund (-3,1 Prozent) und Duisburg (-7,6 Prozent).
GUTE LAGEN NAHE DER RUHR
Das Geschehen auf dem Essener Wohnungsmarkt ist weit
ruhiger als in den meisten anderen Städten vergleichbarer
Größe. Der Median der Angebotsmieten lag 2015 mit genau 6,00 Euro pro Quadratmeter gemeinsam mit dem in
Dortmund auf Rang 23 der 29 Städte dieses Reports und
stieg gegenüber dem Vorjahr nur um 0,3 Prozent an.
Traditionell ist der Wohnungsmarkt der Stadt durch ein
Gefälle von Süden nach Norden geprägt, das sich auch in
den aktuellen Angebotsdaten niederschlägt. Den höchsten Median der Angebotsmieten im Jahr 2015 hat mit
7,86 Euro pro Quadratmeter das Gebiet im landschaftlich
078
n
ESSEN
Essen und die Umsatzriesen: Allein 5 der 50 umsatzstärksten Unternehmen
Deutschlands haben ihren Hauptsitz hier. Nur in den deutlich größeren Städten
München und Hamburg ist die Zahl genauso hoch.
schönen Südwesten beiderseits der Ruhr, das Werden,
Kettwig, Bredeney, Schuir, Fischlaken, Heidhausen, Margarethenhöhe und Haarzopf [09] umfasst. Es hat teils
kleinstädtische Kerne und ringsherum hohe Anteile von
Einfamilienhäusern. Die besten Lagen finden sich an den
Hängen direkt über der Ruhr, was nicht nur die Familie
Krupp mit ihrer Villa Hügel zu schätzen wusste. Im Esse-
ner Südwesten ist auch das Topsegment des Wohnungsmarkts deutlich ausgeprägt: Das Zehntel der am teuersten angebotenen Wohnungen weist Quadratmeterwerte
von 10,00 Euro aufwärts auf. Im Süden wirkt der jüngste
Anstieg aller Angebotsmieten von 2,5 Prozent auf den
ersten Blick unspektakulär, liegt aber deutlich über dem
Mittel für ganz Essen.
079
n
ESSEN
Zentrum GÜNSTIGER ALS DER SÜDEN
ZUR EMSCHER HIN SINKEN DIE MieteN
Auch die nächstteuren Gebiete der Stadt befinden sich
in den südlichen Teilen Essens – ebenfalls in landschaftlich schönen Lagen, aber teils nicht mehr ganz so prestigeträchtig. Der Angebotsmittelwert pro Quadratmeter
beträgt im Gebiet Rüttenscheid, Bergerhausen, Rellinghausen, Stadtwald [05] 7,41 Euro. Der Anstieg der An
gebotsmiete war hier allerdings mit zuletzt 1,6 Prozent
etwas geringer als in den Toplagen. Deutlich niedriger
liegen bei den Angebotsmieten die Stadtteile im äußersten Südosten der Stadt, die sich einerseits nahe der Ruhr
befinden, andererseits sehr cityfern und nur mäßig ans
Zentrum angebunden sind: Das Gebiet Heisingen, Byfang,
Kupferdreh, Überruhr, Burgaltendorf [04] verzeichnet bei
den Angebotsmieten einen mittleren Quadratmeterwert
von 6,83 Euro. Mit einem Plus von 1,2 Prozent war der
Anstieg zuletzt leicht überdurchschnittlich. Im Jahr zuvor
hatte der Mietmittelwert mit plus 0,1 Prozent stagniert.
Alle weiteren Gebiete liegen im Essener Norden und Osten,
und überall rangieren die mittleren Angebotsmieten pro
Quadratmeter unter dem Wert für die Gesamtstadt. Relativ hoch für diese Regionen ist diese mit 5,96 Euro noch
im Bereich Altendorf, Frohnhausen, Holsterhausen [01]
westlich des Zentrums, wo es auch mit 2,6 Prozent den
stärksten Anstieg der Stadt gab. Hier könnte auch die neue
Zentrale von ThyssenKrupp, die Zug um Zug seit 2010 errichtet wird und circa 2.000 Mitarbeiter beheimaten soll,
den Mietmarkt belebt haben – wenn auch wohl nur leicht.
Denn anspruchsvolle Konzernbeschäftigte suchen oft höhere Qualitäten als der Wohnungsmarkt in der Nachbarschaft bieten kann. Die angebotenen Wohnungen in diesem Gebiet fallen mit im Schnitt 60 Quadratmetern, mit
Ausnahme des Zentrums, auch kleiner aus als in allen anderen Teilen der Stadt.
Das Essener Zentrum fällt bei den Mietwerten gegenüber
dem Süden der Stadt deutlich ab, ordnet sich jedoch noch
über dem Mittelwert der Stadt ein. Im Bereich Stadtkern,
Ost-, Süd-, Südost- und Westviertel sowie Huttrop [06]
liegt die mittlere Angebotsmiete pro Quadratmeter bei
6,31 Euro. Trotz bester Verkehrslage und Infrastruktur
kommt dieses Gebiet nicht gegen den grünen und gepflegten Süden der Stadt an. Mit 1,4 Prozent verzeichnet der
Stadtkern 2015 auch keinen sehr starken Preisanstieg. Gebremst wird der Trend zur Urbanisierung durch die hohe
Verkehrsbelastung, durch eine teils enge und unattraktive
Baustruktur aus Nachkriegszeiten und durch Brachen und
altindustrielle Überreste, die sich sogar unmittelbar an der
Essener City finden.
Bei 5,89 Euro liegen die Angebotsmieten im Schnitt am
nordwestlichen Stadtrand im Gebiet Borbeck, Frintrop,
Gerschede, Schönebeck, Bochold, Dellwig [03]. Diese
Stadtteile gehören schon zur Emscherzone, die besonders
stark von einstiger und noch existenter Industrie sowie
von West-Ost-Verkehrswegen wie beispielsweise der A 42
(Emscherschnellweg) geprägt ist. Teils gibt es im Gebiet
dicht bebaute Stadtviertel, teils kleinere Siedlungen und
teils noch deutlich erkennbare vorstädtische Kerne, vor allem in Borbeck. Der Anstieg der mittleren Angebotsmiete
pro Quadratmeter war zuletzt allerdings mit 2,2 Prozent im
städtischen Vergleich überdurchschnittlich.
080
n
ESSEN
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN ESSEN 2014 UND 2015
2014
0,7
1,1
29,6
26,9
46,6
46,9
15,9
17,1
5,2
5,6
2015
2,0
2,3
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 4,00 €
4,00 € bis 5,49 €
5,50 € bis 6,99 €
7,00 € bis 8,49 €
8,50 € bis 9,99 €
10,00 € und mehr
Essen ist nach wie vor günstig: Knapp die Hälfte aller Mietangebote lag im
Jahr 2015 zwischen 5,50 und 6,99 Euro pro Quadratmeter, mehr als ein Viertel
der Angebote war zudem günstiger als 5,50 Euro.
MÄSSIGE MieteN AM WELTKULTURERBE
Nördlich und nordöstlich der City bis zum Stadtrand
nach Gelsenkirchen erstreckt sich das Gebiet, zu dem
die Stadtteile Stoppenberg, Nordviertel, Katernberg und
Schonnebeck [08] gehören. Hier betrug der Median aller Angebotsmieten zuletzt 5,70 Euro pro Quadratme
ter. In diesem Gebiet haben unter anderem die Universität Duisburg-Essen und das UNESCO-Weltkulturerbe
Zeche Zollverein ihren Standort. Der westlich von hier
gelegene Teil des Essener Nordens weist ebenfalls eine
mittlere Miete von 5,70 Euro auf: In Altenessen, Karnap
und Vogelheim [02] gibt es eine teilweise wild zerklüftete
Siedlungsstruktur mit Wohngebieten, die von Gewerbe,
Halden und Restgrün umgeben sind und in Teilen bereits nördlich des Emscherschnellwegs liegen. Den Grund
für die Errichtung vieler dieser Siedlungen, nämlich die
Nähe zu den Zechen, gibt es längst nicht mehr. Als kleiner
Lichtblick mag gelten, dass die mittleren Angebotsmieten
Essen
Nordrhein-Westfalen
Deutschland
6,00
6,14
6,51
64,0
69,9
68,0
3,4
3,1
3,0
1,3
2,4
2,7
0,7
1,3
1,3
2)
081
n
ESSEN
AngebotsmieteN IN ESSEN 2015
Stadtgebiet
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
1.945
60,0
5,96
715
61,0
5,55
1.576
63,1
5,89
[04] Heisingen, Byfang, Kupferdreh, Überruhr, Burgaltendorf
653
72,0
6,83
[05] Rüttenscheid, Bergerhausen, Rellinghausen, Stadtwald
880
66,0
7,41
[06] Stadtkern, Ost-, Süd-, Südost- und Westviertel, Huttrop
1.002
60,0
6,31
[07] Steele, Kray, Horst, Leithe, Freisenbruch, Frillendorf
1.456
67,7
5,51
[08] Stoppenberg, Nordviertel, Katernberg, Schonnebeck
1.268
61,0
5,70
929
77,4
7,86
10.424
64,0
6,00
[01] Altendorf, Frohnhausen, Holsterhausen
[02] Altenessen, Karnap, Vogelheim
[03] Borbeck, Frintrop, Gerschede, Schönebeck, Bochold, Dellwig
[09] Werden, Kettwig, Bredeney, Schuir, Fischlaken, Heidhausen,
Margarethenhöhe, Haarzopf
Essen gesamt
hier von 2014 zu 2015 um 1,5 Prozent gestiegen sind.
Mit 5,55 Euro pro Quadratmeter verlangen Anbieter
aber nach wie vor bescheidene Mieten im Gebiet.
An letzter Stelle im Mietwerteranking liegen die östlichen
Stadtteile Steele, Kray, Horst, Leithe, Freisenbruch und Frillendorf [07]. Es sind qualitativ durchwachsene, teilweise
vom Ruhrschnellweg und der Hauptbahnstrecke durchschnittene Stadtteile, durchmischt mit Gewerbe und kleineren Grünflächen. Hier fallen die Angebotsmieten mit im
Schnitt 5,51 Euro pro Quadratmeter moderat aus. Im Gebiet gibt es zahlreiche Nachkriegsbauten von oft nur mäßigem Standard. Das günstigste Zehntel der Wohnungen
wird für maximal 4,49 Euro pro Quadratmeter angeboten –
dies ist der niedrigste Wert in Essen.
STABILITÄT IM SÜDEN, UNSICHERHEIT IN ALTEN INDUSTRIEQUARTIEREN
Wirtschaftlich wirken sich in Essen ebenso die Schwächen der alten Industrien wie die Stärken der neuen Serviceund Wissensbranchen aus. Dieser Widerspruch schlägt sich auch auf dem Wohnungsmarkt nieder: Dieser wird
durch ein starkes Gefälle zwischen den südlichen Stadtteilen und den traditionellen Arbeiterquartieren im Norden
geprägt. Die Wohnungsmärkte verzeichnen aber in der ganzen Stadt keine großen Ausschläge, sondern fast durchweg einen leichten bis höchstens mäßigen Anstieg der Angebotsmieten. Investments sind im Süden Essens deutlich teurer als in den nördlichen Stadtgebieten, in denen die Überreste der alten Industrien noch vielfach zu sehen
sind. Nur die dort einst gebotenen Arbeitsplätze findet man heute nicht mehr.
082
n
ESSEN
02
03
08
06
01
07
05
04
09
5,51 – 5,55
5,56 – 5,70
5,71 – 5,89
5,90 – 5,96
5,97 – 6,31
083
6,32 – 6,83
6,84 – 7,41
7,42 – 7,86
n
F R A N K F U RT A M M A I N
Frankfurt am Main: Global City in Bewegung
Die hohe Attraktivität Frankfurts sorgt für stetes Bevölkerungswachstum und einen Nachfrage
überhang in der Wohnraumversorgung. Bei der Schaffung von neuem Wohnraum setzt die Stadt auf
Förderprogramme, das Wohnbauland-Entwicklungsprogramm, Nachverdichtung und Umnutzungen.
Seit dem Mittelalter Knotenpunkt der europäischen Handelsstraßen hat sich Frankfurt zu einem bedeutenden
europäischen Finanz- und Handelsstandort entwickelt.
Neben der Europäischen Zentralbank hat hier die Europäische Bankenaufsichtsbehörde ihren Sitz. Die Frankfurter Messe zählt zu den größten Messeplätzen der Welt,
und der Frankfurter Flughafen verbindet die Stadt mit
300 Zielorten in 110 Ländern. Frankfurt ist die Kernstadt
der Rhein-Main-Region, in der rund 5,5 Millionen Menschen leben und 365.000 Unternehmen ein jährliches
Bruttoinlandsprodukt von 200 Milliarden Euro erwirtschaften. Ende 2014 zählte Frankfurt 717.624 Einwohner, 6,1 Prozent mehr als noch Ende 2011, und liegt damit
hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung nach Leipzig an
zweiter Stelle aller 29 analysierten Städte. Mit 300.000
Pendlern täglich gilt die Mainmetropole als Transitstadt
par excellence. In dieser Global City sind Menschen
aus 180 Nationen zu Hause. Etwa jeder Vierte verfügt
nicht über einen deutschen Pass. Nur etwa die Hälfte der
Frankfurter lebt länger als 15 Jahre in der Stadt. Daher
überwiegt der Mietwohnungsmarkt – weniger als 20 Prozent aller Wohnungen werden von ihren Eigentümern bewohnt. Die zahlreichen internationalen Schulen und Forschungsinstitute ebenso wie die Hochschulen, Theater,
Museen, der Main und die vielen Grünflächen machen die
Stadt attraktiv. Entsprechend hoch ist die Kaufkraft: Mit
im Schnitt 25.168 Euro pro Kopf nimmt Frankfurt diesbezüglich den dritten Rang hinter München und Düsseldorf
ein. In der Haushaltsprognose bis 2030 kann die Stadt jedoch mit den anderen Top-7-Standorten nicht mithalten,
die mit 5,4 bis 8,2 Prozent deutlich stärker zunehmen sollen als Frankfurt mit 3,4 Prozent.
NACHFRAGEÜBERHANG TROTZ STARK GESTIEGENER
BAUTÄTIGKEIT
Die Bautätigkeit legte in den vergangenen Jahren in Frankfurt deutlich zu. Im Jahr 2014 wurden knapp 3.600 neue
Wohnungen (in Wohn- und Nichtwohngebäuden, inklu-
084
n
Frankfurt hat eine extrem hohe Arbeitsplatzdichte. Die Zahl der Erwerbstätigen
pro 1.000 Einwohner liegt bei knapp 950. Zum Vergleich: Düsseldorf rund 850,
München rund 730, Hamburg rund 670, Deutschland rund 520.
sive Wohnheimen) fertiggestellt. Der überwiegende Teil
dieser Wohneinheiten entfiel dabei auf den Geschosswohnungsbau. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet das Fertigstellungsvolumen einen starken Anstieg von 28,0 Prozent. Auch im Vergleich mit den größten deutschen
Städten erreicht Frankfurt damit in Bezug auf die Einwohnerzahl ein hohes Bauvolumen. Dennoch reicht das
Angebot nicht aus, um die starke Nachfrage zu befriedigen. Die Wohnungsversorgungsquote, die das Verhältnis
von Wohnungen zu Haushalten angibt, lag Ende 2013 bei
93,7 Prozent. Eine Unterversorgung besteht vor allem im
Segment der preisgünstigen Wohnungen und in den besonders gefragten Stadtteilen wie Westend, Sachsenhausen und Bornheim.
085
n
MEHRGLEISIGE WOHNUNGSBESCHAFFUNG
QUARTIERE VERÄNDERN IHR GESICHT
Das zu geringe Wohnungsangebot in Frankfurt lässt sich
nicht ausschließlich mit Nachverdichtungen, Baulückenbebauung und Umwandlung von Gewerberaum in Wohnungen steigern. Die Stadt hat daher ihr Wohnbauland-Entwicklungsprogramm von 2011 noch einmal erweitert und
weitere Flächenpotenziale für rund 6.000 Wohnungen ermittelt sowie bereits 15 Bebauungspläne gestartet. Dieses
Programm weist somit ein Gesamtpotenzial von 30.270
Wohneinheiten aus. Eine zweite Schiene beschreitet die
Stadt mit der Wohnungsbauförderung, sowohl durch den
Ankauf von Belegungsrechten als auch mit Förderprogrammen für den Neubau. Das „Mittelstandsprogramm“ genannte Förderprogramm für den Mietwohnungsbau der
Zielgruppe mittlerer Einkommensbezieher gehört ebenso
in diese Rubrik wie spezifische Förderprogramme für studentisches Wohnen oder seniorengerechten Wohnraum.
Als Instrumente gegen „Luxussanierungen“ und Gentrifizierung nutzt die Stadt Erhaltungs- und Milieuschutzsatzungen und wirkt bei größeren Bauvorhaben im Zuge des
Planungsrechts auf einen Anteil von 30 Prozent sozialen
Wohnungsbaus hin. Die vom Land Hessen geplante Mietpreisbremse sieht Frankfurt zwar als Stadt mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ an, allerdings nicht in den vier
Gemeindeteilen Berkersheim, Eckenheim, Harheim und
Unterliederbach.
Zahlreiche Großprojekte werden in den kommenden Jahren das Frankfurter Stadtbild verändern. Mit der Neugestaltung des Dom-Römer-Areals soll die alte Mitte mit
neuer Identität wiedererstehen und die Wohnfunktion,
die im Zweiten Weltkrieg verloren ging, zurückgeholt
werden. Das Ostend, einst Industrie- und Arbeiterviertel,
erfährt im Zuge des Neubaus der Europäischen Zentralbank eine Neuausrichtung zum hippen Szeneviertel. In
Sichtweite entsteht in Sachsenhausen mit der Konversion des ehemaligen Henninger-Brauerei-Geländes ein
gemischt genutztes Quartier mit rund 1.000 Wohnungen. Das Bahnhofsviertel, lange Zeit durch sein Rotlichtmilieu stigmatisiert, ist ein Paradebeispiel dafür, wie ein
gut durchdachtes Förderprogramm zur Aufwertung eines
Quartiers beitragen kann. Sichtbar wird dies an der signifikant gewachsenen Bevölkerung und der steigenden Zahl
an Wohnungen. Größere Wohnquartiere sind zudem auf
dem ehemaligen Siemens-Areal südlich der Rödelheimer
Landstraße und auf dem früheren Standort der GoetheUniversität mit dem neuen Stadtquartier „Kultur-Campus“
vorgesehen. Ein Beispiel für die gelungene Revitalisierung
einer Infrastrukturbrache ist das Europaviertel, in dem
bis zum Jahr 2025 urbane Quartiere mit unterschiedlichem Charakter realisiert werden. In unmittelbarer Nachbarschaft bescheren Konversion und Revitalisierung dem
ehemaligen Arbeiterviertel Gallus 1.500 neue Wohnungen und 600 Studentenwohnungen. Der stete Zustrom
an Einwohnern führt in Frankfurt aktuell zu einer Renaissance des vertikalen Wachstums und zu einem Imagewandel der Hochhäuser. Diese werden heute in besten
Stadtlagen errichtet, von renommierten Architekten ressourcenschonend geplant und mit zahlreichen Zusatzangeboten ausgestattet.
086
n
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN FRANKFURT 2014 UND 2015
2014
4,9
4,4
17,8
16,7
28,5
28,1
24,5
25,1
13,6
15,7
2015
10,7
9,9
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 8,00 €
8,00 € bis 9,99 €
10,00 € bis 11,99 €
12,00 € bis 13,99 €
14,00 € bis 15,99 €
16,00 € und mehr
In Frankfurt liegen 53,2 Prozent der Angebotsmieten zwischen 10,00 und
13,99 Euro pro Quadratmeter. Die Stadt weist aber auch einen hohen Anteil
(rd. 25 Prozent) von hochpreisigen Mieten ab 14,00 Euro auf.
STEIGENDE MieteN UND PREISE
Die Mieten steigen in Frankfurt weiterhin an. Der gesamtstädtische Mittelwert erhöhte sich von 11,89 Euro im
Jahr 2014 auf 12,00 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2015,
wobei die Mietspanne im mittleren Marktsegment von
8,92 bis 15,98 Euro pro Quadratmeter reicht. Im beliebten
und zentrumsnahen Gebiet Westend, Nordend-West [20]
stieg die mittlere Angebotsmiete 2015 von 14,47 Euro auf
15,00 Euro pro Quadratmeter, nachdem sie im Vorjahr
leicht nachgegeben hatte. Im teuersten Frankfurter Gebiet reicht die Mietspanne des mittleren Marktsegments
von 11,76 bis 19,44 Euro. Gefragt und daher entsprechend
teuer sind auch die traditionell stark nachgefragten, zen
tralen Viertel Sachsenhausen-Nord [16] (13,96 Euro), Altstadt, Ostend [01] (13,67 Euro), Nordend-Ost, NordendWest [12] (13,03 Euro), Gutleut- und Bahnhofsviertel [08]
(13,00 Euro) und Bornheim [05] (12,38 Euro). Am günstigsten bekommt man eine Mietwohnung mit 9,51 Euro pro
Frankfurt
Hessen
Deutschland
12,00
8,18
6,51
72,0
74,8
68,0
0,6
2,1
3,0
5,0
2,5
2,7
4,4
1,5
1,3
2)
087
n
AngebotsmieteN IN FRANKFURT Am Main 2015
Stadtgebiet
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
13,67
[01] Altstadt, Ostend
371
72,9
[02] Bergen-Enkheim, Fechenheim, Riederwald
387
71,0
9,82
[03] Berkersheim, Preungesheim, Eckenheim
295
75,7
10,82
[04]
Bockenheim
956
70,0
12,84
[05]
Bornheim
442
60,0
12,38
[06]
Dornbusch
282
75,0
12,26
[07]
Gallus
514
86,0
12,06
[08] Gutleutviertel, Bahnhofsviertel
606
78,0
13,00
[09] Höchst, Unterliederbach, Zeilsheim, Sindlingen, Sossenheim
623
65,0
9,51
[10] Nieder-Erlenbach, Nieder-Eschbach, Bonames, Harheim, Kalbach
308
76,0
9,72
[11] Niederursel, Heddernheim, Nordweststadt, F. Berg, Eschersheim
547
68,0
10,50
[12] Nordend-Ost, Nordend-West
773
65,0
13,03
[13] Praunheim, Hausen, Ginnheim
398
70,0
10,98
[14]
Riedberg
175
90,0
12,07
[15]
Rödelheim
305
65,0
10,83
[16]
Sachsenhausen-Nord
810
80,6
13,96
1.134
70,0
11,49
[18] Schwanheim, Griesheim, Nied
416
66,0
9,72
[19]
Seckbach
209
65,0
11,99
[17] Sachsenhausen-Süd, Niederrad, Oberrad
[20] Westend-Nord und -Süd, Nordend-West
Frankfurt gesamt
Quadratmeter am westlichen Stadtrand im Gebiet Höchst,
Unterliederbach, Zeilsheim, Sindlingen, Sossenheim [09].
Den größten Sprung nach oben nahmen die Angebots
mieten mit einem Plus von 9,4 Prozent im Gebiet Altstadt,
Ostend. Diese Durchschnittsmieten dürfen allerdings nicht
darüber hinweg täuschen, dass sich die Situation in den
Mikrolagen und auch in den Marktsegmenten deutlich
1.081
95,0
15,00
10.632
72,0
12,00
anders gestalten kann. Zehn Prozent der inserierten Wohnungen in Frankfurt werden bereits für knapp 16 Euro pro
Quadratmeter und mehr angeboten. Lediglich bei jeder
zehnten Wohnung verlangten Vermieter Angebotsmieten
unter 8,92 Euro.
IHRE HOHE ANZIEHUNGSKRAFT STELLT DIE GLOBAL CITY VOR HERAUSFORDERUNGEN
Trotz steigender Bautätigkeit herrscht in Frankfurt aufgrund der starken Einwohnerzuwächse in den vergangenen
Jahren ein unausgeglichener Wohnungsmarkt. Die Wohnungsversorgungsquote liegt derzeit bei 93,7 Prozent.
Engpässe bestehen vor allem im preiswerten Segment und in innenstadtnahen, zentralen Stadtteilen, die wiederum auch bei Investoren besonders beliebt sind. Die hohe Nachfrage sorgt für einen kaum noch wahrzunehmenden
Leerstand. Der gut ausgebaute ÖPNV erweitert den Attraktivitätsradius inzwischen auf eine 45-Minuten-Linie um
das Zentrum. Freiwerdende Industrie- und Infrastrukturareale werden umgenutzt und zur Aufwertung zahlreicher
Quartiere führen.
088
n
10
14
11
03
13
15
19
02
06
04
20
12
05
01
09
07
08
16
18
17
9,51 – 9,76
9,77 – 10,74
10,75 – 11,04
11,05 – 12,03
12,04 – 12,24
089
12,25 – 12,88
12,89 – 13,43
13,44 – 15,00
n
FREIBURG
Freiburg: Die erfolgreiche Green City
mit mediterranem Flair
Freiburg hat sich in den Bereichen Solartechnik, Umwelt- und Klimaschutz sowie nachhaltiges
Bauen einen Namen gemacht. Daneben sorgen die badische Lebensart, die Lage im Dreiländereck,
die historische Altstadt und die gute Bildungslandschaft für stetiges Bevölkerungswachstum.
Freiburg liegt im äußersten Südwesten Deutschlands und
bietet seinen 220.203 Einwohnern (Ende 2014) meist
über 1.800 Sonnenscheinstunden pro Jahr. Das schweizerische Basel liegt knapp 70 Kilometer entfernt, das französische Colmar sogar nur rund 50 Kilometer. Die charakteristischen „Bächle“ der Freiburger Altstadt, die einst die
Stadt mit Brauch- und Löschwasser versorgten, begeistern jährlich fast 1,5 Millionen Touristen. Wahrzeichen
der Stadt ist das Münster, das als eines der wenigen Gebäude den schweren Bombenangriff vom 27. November
1944, bei dem weite Teile der Stadt in Schutt und Asche
gelegt wurden, unbeschadet überstand. Der Wiederauf-
bau der Altstadt orientierte sich am historischen Stadtbild und trägt durch die zahlreichen Rekonstruktionen
viel zum Reiz der Innenstadt bei. Die 1457 gegründete
Albert-Ludwigs-Universität zählt knapp 25.000 Studenten aus über 100 Nationen und gehört seit 2007 zu den
neun Top-Universitäten Deutschlands. Daneben ist Freiburg Standort renommierter Forschungseinrichtungen
und beherbergt mehrere Institute der Fraunhofer- und der
Max-Planck-Gesellschaft. Freiburg ist eine quirlige Stadt,
in der sich ein Großteil des Lebens draußen abspielt, mit
einer vielfältigen Kultur- und Gastronomieszene, zahlreichen Park- und Waldflächen und einer gut ausgebauten Bildungs- und Betreuungsinfrastruktur. „Es gibt zwei
Arten von Menschen: solche, die in Freiburg wohnen und
solche, die nach Freiburg ziehen wollen“, verkünden die
Einheimischen stolz. Im Gegensatz zu vielen anderen
Städten stammen die Wanderungsgewinne von Freiburg
090
n
FREIBURG
Der Anteil des Radverkehrs am Gesamtverkehr liegt in Freiburg bei 28 Prozent.
Unter den größten deutschen Städten ist der Anteil der Radfahrer nur in Münster
noch höher als in Freiburg.
aus nahezu allen Städten und Landkreisen Deutschlands,
das Potenzial Zuzugswilliger ist entsprechend hoch. Nach
Prognosen des BBSR soll die Einwohnerzahl der Stadt bis
2030 im Vergleich zum Jahr 2012 um 5,8 Prozent, die
Zahl der Haushalte sogar um 10,3 Prozent steigen. Dabei
ist Freiburg eine junge Stadt. Der Anteil der unter 30-Jährigen liegt bei 38,2 Prozent (BRD: 30,2 Prozent), während
nur 21,1 Prozent älter als 60 Jahre sind (BRD: 27,4 Prozent). Bis zum Jahr 2030 soll sich diese Altersstruktur
laut städtischen Prognosen allerdings deutlich wandeln.
Zwar wird – mit Ausnahme der 45- bis unter 60-Jährigen –
für alle Altersgruppen eine Bevölkerungszunahme prognostiziert, jedoch fallen die Zuwächse in den Altersgruppen ab 60 Jahren deutlich am stärksten aus.
091
n
FREIBURG
GESUNDHEIT UND NACHHALTIGKEIT
Beim Vergleich mit den anderen baden-württembergischen Städten wird die hohe Bedeutung des Gesundheits- und Sozialwesens in Freiburg deutlich: 24,1 Prozent der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten sind
in diesem Zweig tätig. Dagegen spielt das Verarbeitende
Gewerbe mit einem Anteil von 13,3 Prozent in keiner baden-württembergischen Stadt eine geringere Rolle als in
Freiburg. Insgesamt sind in Freiburg 86,5 Prozent der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Dienstleistungssektor beschäftigt. Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten legte von 2004 bis 2014 um
22,2 Prozent zu. Nur Berlin und Leipzig verzeichneten unter den 29 in diesem Report untersuchten Städten noch
höhere Zuwächse. Neben Medizin und Gesundheit ist in
Freiburg der Faktor Nachhaltigkeit zum Imagefaktor geworden. Mit 12.000 Erwerbstätigen in 2.000 Betrieben
trägt der Sektor Umweltwirtschaft und -forschung rund
650 Millionen Euro zur Wertschöpfung bei. Insbesondere
die Bereiche Forschung und Entwicklung, Wissenstransfer und Umweltbildung sind Motor bei der Entwicklung
des Branchenportfolios rund um Solartechnologien, Erneuerbare Energien, Energieeffizienz, Planen und Bauen
sowie Umwelttechnologie. Freiburg erkannte früh, dass
Klimaschutz, Energieversorgung und Stadtentwicklung
nicht voneinander zu trennen sind, und berücksichtigt
seit Jahren energierelevante Aspekte bei der Entwicklung
von Stadtteilen. Bis 2030 will die Stadt die klimaschädlichen Emissionen um mindestens 50 Prozent senken und
bis 2050 Klimaneutralität erreichen. Neben einzelnen
Leuchtturmprojekten wie dem ersten energieautarken
Solarhaus der Welt, dem drehbaren „Heliotrop“ der Solarsiedlung des Architekten Rolf Disch, oder dem ersten
Passivhochhaus Deutschlands in der Bugginger Straße 50
entstand seit 1998 in Freiburg mit dem Stadtteil Vauban
ein verkehrsberuhigtes Ökoquartier, in dem Bürgerengagement, Bauen in der Gemeinschaft, variantenreiche Architektur und umweltbewusstes Leben großgeschrieben
werden. Niedrigenergiebauweise ist verpflichtend, Passivbauweise, Plusenergiebauweise und der Einsatz von Solartechnik sind für die meisten Standard. Die Clusterinitiative „Green City Freiburg“ vernetzt mehr als 145 Akteure
aus der Solar- und Umweltwirtschaft. Im Jahr 2012 erhielt
Freiburg den Deutschen Nachhaltigkeitspreis als nachhaltigste Großstadt Deutschlands.
ANGEBOT UND NACHFRAGE NICHT AUSGEWOGEN
Mit einem Anteil von 44,8 Prozent entstammt der überwiegende Teil der Freiburger Wohnungen den Baujahren
1949 bis 1978. Vor 1948 wurde rund ein Fünftel der Wohnungen errichtet. Nur 8,7 Prozent der Wohnungen wurden nach 2000 gebaut. Vermietet werden 69,6 Prozent
der Freiburger Wohnungen. Insgesamt ist der Freiburger
Markt durch einen deutlichen Nachfrageüberhang gekennzeichnet: Der marktaktive Leerstand lag laut CBRE-empirica-Leerstandsindex im Jahr 2014 bei lediglich 0,7 Prozent
und gehört damit zu den geringsten in Deutschland. Die
Nachfragesituation spitzt sich aktuell auch durch die stetig
steigende Zahl von Flüchtlingen zu. Die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden
lag 2014 mit 677 Einheiten (inklusive Wohnheimen) deutlich unter dem im „Handlungsprogramm Wohnen“ von
der Stadt identifizierten Bedarf von 1.000 Wohnungen pro
Jahr. Im Rahmen des kommunalen Handlungsprogramms
entwickelte die Stadt Mitte 2013 Strategien zur Herstellung eines ausgewogenen Wohnungsmarktes. Mitte Mai
2015 beschloss der Gemeinderat, den Anteil von geförderten Mietwohnungen, den Bauherren bei neuen Bauvorhaben schaffen müssen, von 30 auf 50 Prozent zu erhöhen.
Zur Deckung des Wohnungsbedarfs hält die Stadt zudem
092
n
FREIBURG
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN FREIBURG 2014 UND 2015
2014
4,0
4,2
19,3
14,0
33,7
33,3
29,6
32,5
8,6
10,9
2015
4,7
5,0
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 7,00 €
7,00 bis 8,99 €
9,00 bis 10,99 €
11,00 bis 12,99 €
13,00 bis 14,99 €
15,00 und mehr
Das hohe Mietniveau in Freiburg spiegelt sich in der Verteilung der Angebotsmieten wider: Knapp die Hälfte der Wohnungen zur Neuvermietung wird für mehr
als 11,00 Euro pro Quadratmeter angeboten.
die Ausweisung neuer Flächen für erforderlich. Diese sollen ab etwa 2020 im neuen Stadtteil Dietenbach realisiert werden. Auf einer Fläche von insgesamt 98 Hektar
ist Wohnraum für 11.500 zusätzliche Einwohner geplant.
Größere Wohnungsbauentwicklungen finden zurzeit im
Quartier „Gutleutmatten“ in Haslach, im Stadtquartier
„Güterbahnhof Nord“ und auf dem „Ganther Campus“ in
der Oberau statt. Um die Bestandsmieten zu deckeln, gelten in Freiburg seit Juli 2015 eine auf 15 Prozent gesenkte
Kappungsgrenze, eine Verlängerung der allgemeinen Kündigungssperrfrist bei Umwandlungen von Wohnungen in
Eigentumswohnungen auf fünf Jahre und seit 1. November
2015 die Mietpreisbremse.
STEIGENDE MieteN IN ALLEN STADTTEILEN
Die durchschnittliche Angebotskaltmiete erhöhte sich in
Freiburg 2015 gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 10,57
auf 10,91 Euro pro Quadratmeter. Freiburg liegt damit auf
Freiburg
Baden-Württemberg
Deutschland
10,91
7,82
6,51
66,0
75,0
68,0
0,7
1,8
3,0
3,0
3,1
2,7
2,7
1,6
1,3
2)
093
n
FREIBURG
AngebotsmieteN IN FREIBURG 2015
Stadtgebiet
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
[01]
Altstadt
105
60,0
11,67
[02] Brühl, Hochdorf, Landwasser, Mooswald
234
67,4
11,07
[03] Haslach, Weingarten, Stühlinger, Betzenhausen
347
56,6
10,42
[04] Herdern, Neuburg
132
82,0
11,94
[05] Kappel, Waldsee, Günterstal, Wiehre, Oberau
298
66,5
11,52
[06] Opfingen, Tiengen, Munzingen, Waltershofen
104
79,3
8,40
[07] St. Georgen, Rieselfeld, Mundenhof
133
77,0
10,55
1.353
66,0
10,91
Freiburg gesamt
dem Niveau von Stuttgart und wird unter den 29 in diesem Report analysierten Städten nur noch von München
(14,61 Euro) und Frankfurt (12,00 Euro) übertroffen. Allerdings liegt die durchschnittliche Kaufkraft in Freiburg nicht
nur deutlich unter der der Bewohner Münchens, Frankfurts
oder Stuttgarts, sondern auch unter dem Bundesdurchschnitt; die Schere zwischen Miethöhe und Einkommen
klafft hier demnach besonders auseinander.
Zehn Prozent der Wohnungen in Freiburg wurden 2015 für
mindestens 13,68 Euro pro Quadratmeter angeboten. Die
höchste Durchschnittsmiete wurde mit 11,94 Euro im traditionell stark gefragten Gebiet Herdern, Neuburg [04] gefordert. Hier stehen viele Gründerzeithäuser und Villen mit
weitläufigen Gärten. Seit einigen Jahren kaufen Bauträger
vermehrt solche Villengrundstücke auf und ersetzen den
Bestand durch hochpreisige Eigentumswohnungen. Mit
durchschnittlich 82 Quadratmetern lebt man bei Neubezug in diesem Quartier am großzügigsten. In der Freiburger
Altstadt [01] wurden im Schnitt 11,67 Euro pro Quadrat
meter aufgerufen. Hier könnten in den kommenden Jahren
die Um- und Neugestaltungen des kompletten Bereichs
zwischen Platz der Universität, Platz der Alten Synagoge,
Rotteckring, Fahnenbergplatz und Siegesdenkmal zu weiteren Mietsteigerungen führen. Am preisgünstigsten waren
die Wohnungen 2014 mit durchschnittlich 8,40 Euro pro
Quadratmeter am östlichen Stadtrand im Gebiet Opfingen,
Tiengen, Munzingen und Waltershofen [06].
FREIBURG SETZT AUF NACHHALTIGKEIT UND DIE GESUNDHEITSWIRTSCHAFT
Die südlichste Großstadt Deutschlands punktet mit mediterranem Klima, hoher Wirtschaftskraft und stetig
wachsenden Bevölkerungszahlen. Die geografisch günstige Lage im Dreiländereck beschert der Stadt nicht nur zahlreiche Einkaufstouristen aus der Schweiz und aus Frankreich, sondern fördert auch die Zusammenarbeit innerhalb
der Trinationalen Metropolregion Oberrhein. Zu den Freiburger Wachstumsbranchen zählen die Gesundheitswirtschaft sowie die Umweltwirtschaft und -forschung. Mit seinen Hochschulen, Bildungs- und Forschungseinrichtungen
ist die Stadt auch international gut aufgestellt. Die hohe Attraktivität stellt die Universitätsstadt vor die Herausforderung, genügend Wohnbauland zur Verfügung zu stellen, um den hohen Bedarf an Wohnraum zu befriedigen und die
Mieten nicht noch weiter steigen zu lassen.
094
n
FREIBURG
02
04
06
07
03
01
05
8,40 – 9,91
9,92 – 10,49
10,50 – 10,68
10,69 – 11,07
11,08 – 11,41
095
11,42 – 11,60
11,61 – 11,74
11,75 – 11,94
n
HALLE
Halle: Die Nachfrage belebt sich – vor allem
die Innenstadt profitiert
Nach langem Schrumpfen der Bevölkerung und des Arbeitsmarktes hat sich in Halle der Trend
gedreht; Wirtschaft, Einwohnerzahl und auch das Mietniveau wachsen wieder leicht. Die Wohnungsnachfrage konzentriert sich auf zentrale Altbauten, große Plattenbauquartiere stagnieren.
In der traditionsreichen Industriestadt Halle haben sich nach
einer langen Krisenzeit wichtige Produktionszweige wieder
stabilisiert oder wachsen sogar. Das gilt für Chemie und
Maschinenbau ebenso wie für Nahrungs- und Genussmittel.
Hinzugekommen sind Dienstleister verschiedenster Art wie
beispielsweise Logistiker, Medien- und Biotechnikfirmen sowie Callcenter. Die Arbeitslosenquote ist in den letzten zehn
Jahren von über 20,0 auf 11,8 Prozent gesunken (2014). Seit
2011 wächst nach 20-jähriger Schrumpfung auch wieder die
Zahl der Einwohner, allerdings ist die Bevölkerung überaltert:
Der Anteil der unter 18-Jährigen ist niedriger als im Bundesdurchschnitt, dagegen der Anteil der über 60-Jährigen im
Vergleich höher, was typisch für die Altersverteilung in ostdeutschen Städten ist. Die Zahl der Haushalte steigt ebenfalls wieder an – nicht zuletzt, da auch in Halle die durchschnittliche Haushaltsgröße immer weiter zurückgeht. Im
Jahr 2000 lag sie im Schnitt noch bei 1,98 Personen, 2014
nur noch bei 1,72. Dennoch gehen die Prognosen bis 2030
von erheblichen Bevölkerungs- und Haushaltsverlusten
aus. Unter den 29 untersuchten Standorten schneidet nur
Chemnitz hierbei noch schlechter ab als Halle.
MieteR SUCHEN SANIERTE ALTBAUTEN
Im vorigen Jahrzehnt waren Leerstand und Abbau die alles beherrschenden Themen für Halles Wohnungsanbieter. Die Zahl der Einwohner war in der Gesamtstadt seit
1990 um rund ein Viertel gesunken. In einzelnen Stadtteilen fielen die Einwohnerverluste noch deutlich höher aus.
So reduzierte sich die Zahl der Bewohner in Halle-Neustadt
um rund die Hälfte und im südlichen Plattenbaugebiet Silberhöhe bis heute gar um etwa zwei Drittel. Auch citynahe
Altbaugebiete wie Glaucha waren von hohem Leerstand
und weitgehendem Stillstand bei der Sanierung betroffen.
Die (vorläufige) Trendwende in Wirtschaft und Demogra-
096
n
HALLE
Mittelalterlicher, frühneuzeitlicher sowie repräsentativer Baubestand des späten
19. und frühen 20. Jahrhunderts machen die historische Altstadt zu einem der
größten deutschen Flächenarchitekturdenkmäler.
fie hat jetzt auch zu einer Wende auf dem Wohnungsmarkt
geführt. Der Leerstand ist allein zwischen 2009 und 2014
von 10,5 auf 8,2 Prozent gesunken, ist aber – nach dem von
Chemnitz – nach wie vor der zweithöchste aller in diesem
Report analysierten Städte. 2015 lag der Mittelwert der
Angebotsmiete mit 5,63 Euro pro Quadratmeter 1,8 Prozent höher als im Vorjahr. Hier liegt Halle gleichauf mit
Leipzig und übertrifft die beiden ostdeutschen Städte Magdeburg (5,45 Euro) und Chemnitz (5,00 Euro) sowie mit
Duisburg (5,30 Euro) auch eine westdeutsche Stadt.
Halles Wohnungssuchende haben klare Lageprioritäten,
was sich in Angebotsmieten der Eigentümer ausdrückt.
Mieter mögen es zentral, und sie mögen sanierte Altbau-
097
n
HALLE
ten. Die mit deutlichem Abstand höchsten Angebots
mieten werden für die Mitte und die nördliche Innenstadt
Halles aufgerufen, wo der Mittelwert bei 6,57 Euro pro
Quadratmeter liegt. Dies sind 3,7 Prozent mehr als im Jahr
zuvor und bedeutet den stärksten Anstieg in der gesamten Stadt. In Mitte finden sich noch Spuren des Mittelalters und aller jüngeren Epochen einschließlich des Versuchs, Plattenbauten in eine Altstadt einzupassen. Der
Nordteil des Zentrums ist von Gründerzeitbauten geprägt.
Neben den üblichen Innenstadtdienstleistern finden sich
hier große Teile der Universität, die Landesbibliothek, die
Wissenschaftsgesellschaft Leopoldina und die Oper. Auch
Grün fehlt nicht: Im Gebiet liegen der Botanische Garten,
der Stadtpark und ein Stück des Saaleufers. Besonders
beliebt bei Wohnungssuchenden ist das Mühlwegviertel. Hier findet sich auch ein Großteil des lokalen Topsegments: Für das teuerste Zehntel der Wohnungen werden
im Gebiet Mitte, Nördliche Innenstadt [01] Quadratme
termieten ab 8,42 Euro verlangt.
Auch das Gebiet auf Rang 3 ist überwiegend von Altbauten geprägt: die südliche Innenstadt [05] mit einer
mittleren Angebotsmiete von 5,71 Euro pro Quadratme
ter – acht Cent über dem Mittelwert der Gesamtstadt.
Das Gebiet grenzt unmittelbar an die City, ist aber von ihr
durch eine umstrittene, baufällige und möglicherweise
bald verschwindende Hochstraße getrennt. Unmittelbar
südlich davon liegen die Franckeschen Stiftungen, eine
300-jährige Bildungs- und Sozialeinrichtung, an deren
Rand jetzt auch die Bundeskulturstiftung Platz gefunden
hat. Das umgebende Altbauviertel Glaucha war lange ein
Sorgenkind der Stadtentwicklung mit hohem Leerstand
und drohendem Verfall. Zuletzt hat sich aber die Situation auch hier durch Stadtumbaumaßnahmen deutlich
entspannt, viele Gründerzeithäuser wurden saniert. Der
Süden des Gebiets ist durch eine weniger dichte, gartenstadtähnliche und rein dem Wohnen vorbehaltene Bebauung gekennzeichnet.
Auf Rang 2 hinsichtlich des Angebotsmietniveaus folgt
mit im Schnitt 6,00 Euro pro Quadratmeter Halles Norden [02]. 2015 stagnierte die mittlere Angebotsmiete
jedoch. Der citynähere Teil des Gebiets ist wie das Zen
trum der Stadt von Altbauten geprägt und weist Einrichtungen wie die Kunsthochschule Burg Giebichenstein
auf, die die Nachfrage beleben. Attraktiv im Quartier ist
das an die nördliche Innenstadt angrenzende Paulusviertel mit seinen stilvollen, in Grün gebetteten Altbauten. Hier stieg die Nachfrage nach Eigentumswohnungen
in den letzten Jahren spürbar an. Die äußeren Teile des
Hallenser Nordens werden von überwiegend kleinteiliger
Bebauung sowie dem kleineren Plattenbaugebiet Trotha
und dörflichen Ortslagen wie Seeben, Tornau und Mötzlich geprägt.
Das im Mietranking folgende Gebiet liegt beim Angebotsmittelwert bereits unter dem städtischen Mittelwert: der Osten der Stadt [03] mit 5,50 Euro pro Qua
dratmeter. Hier gibt es kaum dichte urbane Strukturen.
Den citynäheren Teil prägen der Hauptbahnhof sowie
diverse Gewerbe- und Siedlungsgebiete und zahlreiche
teils ausgedehnte Kleingartenkolonien im Gebiet Dieselstraße. Am Stadtrand liegen die kleinen Stadtteile Diemitz, Dautzsch und Reideburg. Teile dieses Gebietes sind
eher dünn besiedelt. Kanena und Bruckdorf sind noch
fast dörflich. Zwischen ihnen liegen ein Gewerbegebiet
und ein gemeinsamer S-Bahnhof. Der Mittelwert der An
gebotsmieten ist im östlichen Stadtgebiet zuletzt noch
um 0,9 Prozent gestiegen – nach einem starken Anstieg
von 7,7 Prozent im Vorjahr.
WENIGER SORGEN IN GLAUCHA
098
n
HALLE
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN HALLE 2014 UND 2015
2014
5,3
5,2
21,9
20,2
36,0
35,0
24,4
25,9
7,2
8,3
2015
5,3
5,3
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 4,00 €
4,00 € bis 4,99 €
5,00 € bis 5,99 €
6,00 € bis 6,99 €
7,00 € bis 7,99 €
8,00 und mehr
Die Angebotsmieten liegen weiterhin auf moderatem Niveau. Über 60 Prozent
der Wohnungsangebote waren 2015 günstiger als 6,00 Euro pro Quadratmeter.
Jedoch stieg der Anteil der Angebote ab 7,00 Euro auf 13,6 Prozent.
PLATTENBAUGEBIETE AM GÜNSTIGSTEN
Die letzten Plätze bei den Angebotsmieten unter den
Stadtgebieten in Halle nehmen die beiden Gebiete mit den
größten Plattenbausiedlungen ein. Auf dem vorletzten
Rang liegt mit einem Mittelwert von 4,99 Euro der Süden
der Stadt [04], zu dem auch das Gebiet Silberhöhe gehört.
In dem ab 1979 entstandenen Plattenbaugebiet setzte wegen gravierender Leerstände im vorigen Jahrzehnt eine
große Abrisswelle ein, die ausgerechnet bei der Genossen-
schaft „Frohe Zukunft“ begann. Unter anderem verschwanden zwei 22-geschossige Hochhäuser. Insgesamt wurden
mehr als 5.500 Wohnungen abgerissen. Heute ist die Silberhöhe nicht mehr durch extreme Leerstände geprägt.
Ferner gehören zum Hallenser Süden noch die Gegend um
den Pestalozzipark mit ihren Genossenschaftsbauten und
Reihenhäusern, die Südstadt mit dem Plattenbaugebiet
und den Bauten der 1950er-/60er-Jahre sowie die Stadt-
Halle
Sachsen-Anhalt
5,63
5,15
6,51
58,0
59,9
68,0
8,2
7,0
3,0
0,6
1,0
2,7
0,1
0,3
1,3
2)
Deutschland
099
n
HALLE
AngebotsmieteN IN HALLE 2015
Stadtgebiet
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
[01] Mitte, Nördliche Innenstadt
1.290
54,8
6,57
[02]
Nord
1.195
58,2
6,00
[03]
Ost
675
61,0
5,50
[04]
Süd
1.164
57,0
4,99
[05] Südliche Innenstadt
1.382
64,6
5,71
936
57,0
4,79
6.642
58,0
5,63
[06]
West
Halle gesamt
teile Ammendorf, Beesen, Osendorf, Planena, Radewell
und Rosengarten. Teils sind es grüne Siedlungen, teils sind
Wohnen und Gewerbe auf engem Raum gemischt.
Das günstigste unter den Stadtgebieten ist Halles Westen [06], der aus Citysicht jenseits der Saale liegt und erst
1990 in die Stadt eingemeindet wurde. Hier gibt es Siedlungsgebiete wie Dölau und Heide nebst Heide-Süd mit vielen individuellen Neubauten. Vor allem aber findet sich hier
das große Plattenbaugebiet Halle-Neustadt, von Bewohnern und Außenstehenden gern „Ha-Neu“ abgekürzt. Es
hat in den letzten 25 Jahren rund die Hälfte seiner Einwohner verloren – heute lebt jeder Fünfte Hallenser hier –, erlebte zahlreiche Abrisse und kämpft mit hohem Leerstand.
Dagegen halfen auch Versuche nicht, es für die Internationale Bauausstellung Sachsen-Anhalt 2010 als gleichgewichtigen Teil einer „Doppelstadt“ neben dem historischen
Halle zu präsentieren. Der Mittelwert der Angebotsmiete
liegt weiterhin bei nur 4,79 Euro pro Quadratmeter und ist
2015 gegenüber dem Vorjahr um nur 0,4 Prozent gestiegen –
Halles Westen verzeichnete damit den zweitschwächsten
Anstieg in der Stadt. Das günstigste Zehntel der Wohnungen wird hier sogar mit maximal 3,53 Euro pro Quadratme
ter angeboten. Das ist von allen Gebieten in den 29 Städten
dieses Reports der niedrigste Wert.
INNENSTADT MIT GUTEN ENTWICKLUNGSCHANCEN
Halle hat sich 20 Jahre lang auf schmerzhafte Weise gesund geschrumpft und gewinnt seit einigen Jahren aufgrund leichter, aber stetiger Wanderungsüberschüsse auch wieder Einwohner. Leerstand und Abrisse gab es vor
allem in architektonisch, städtebaulich und nach ihrer Lage unattraktiven Plattenbauquartieren. Die zugleich weitgehend sanierte Innenstadt präsentiert sich heute als gemischtes attraktives Zentrum mit historischem Flair und
teils hoher Wohnqualität. In absehbarer Zukunft dürfte sich das Interesse der Wohnungsnachfrager hier konzentrieren. Die verbliebenen Plattenbauten dürften aber zum Gutteil ihrerseits Interessenten finden, die auf die
Niedrigmieten angewiesen sind. Allerdings muss eine Stadt wie Halle dafür sorgen, dass diese Gebiete nicht zu
Brennpunkten werden, sondern diese mit adäquaten Entwicklungskonzepten fördern.
100
n
HALLE
02
06
01
03
05
04
4,79 – 4,92
4,93 – 5,12
5,13 – 5,44
5,45 – 5,61
5,62 – 5,75
101
5,76 – 5,93
5,94 – 6,21
6,22 – 6,57
n
HAMBURG
Hamburg: Die weltoffene, grüne und
wachsende Stadt am Wasser
Wirtschaft und Bevölkerung wachsen in der Hansestadt kontinuierlich. Hamburg ist Kernstadt
einer Metropolregion mit mehr als fünf Millionen Menschen. Etwa 10.000 Unternehmen kommen
hier jedes Jahr hinzu oder werden neu gegründet.
Hamburg lebt mit und vom Wasser, manchmal laut und geschäftig wie am Hafen, manchmal nobel und mit Eleganz
wie an den Alsterarkaden und manchmal auch verträumt
und grün wie an den Ufern der Außenalster. Rund 60 Kilometer lang ist das Netz der Kanäle und Fleete, die Hamburg
durchziehen. Die Nähe der absoluten Gegensätze spiegelt
sich auch in den Stadtteilen – das noble Treppenviertel Blankenese, die Szene in der Schanze und die Arbeiterquartiere
in Wilhelmsburg – wider. Der Handel mit Waren aus dem
In- und Ausland bescherte der Hansestadt nicht nur finanziellen Wohlstand, sondern auch Weltoffenheit und das Bewusstsein für die Notwendigkeit von Kooperationen. Das
bürgerschaftliche Engagement der Hamburger zeigt sich in
einem ausgeprägten Stiftungswesen, das beispielsweise den
Bau der Elbphilharmonie mit auf den Weg brachte, oder den
Verträgen zwischen Senat, Bezirken und Immobilienwirtschaft zur Förderung des Wohnungsbaus. Aktuell sind in
Hamburg mehr als 1.300 Stiftungen mit einem Gesamtvermögen von gut acht Milliarden Euro ansässig. In kaum einer
anderen Stadt wird andererseits so häufig mit Bürgerbegehren, Petitionen und Demonstrationen um unterschiedliche
Bedürfnisse und Positionen gerungen. Meist finden sich
jedoch am Ende Lösungen, die von einer Mehrheit getragen werden. So wird das historische Gängeviertel, das noch
2008 an einen Investor verkauft und weitgehend einer Neubebauung weichen sollte, heute von der Stadt aufwendig saniert. Den Hamburgern gelingt es in einer sehr identitätsstiftenden Form, Neues zu schaffen, ohne das Alte zu zerstören.
Sichtbaren Ausdruck findet dies in der HafenCity und der
Speicherstadt, die gemeinsam mit dem Kontorhausviertel
im Juli 2015 in die UNESCO-Welterbe-Liste aufgenommen
wurden. Die Umwelthauptstadt 2011 verfolgt ehrgeizige Klimaziele: Bis 2050 sollen die CO2-Emissionen um 80 Prozent
auf nur noch vier Millionen Tonnen gesenkt werden.
102
n
HAMBURG
Der Containerumsatz im Hamburger Hafen hat sich rasant entwickelt: Kamen
1990 noch auf jeden Einwohner Hamburgs statistisch gesehen 1,2 Container, waren
es 2014 bereits 5,5.
WACHSTUM BEI WIRTSCHAFT UND BEVÖLKERUNG
Hamburg mit seinen mehr als 1,7 Millionen Einwohnern
ist eine der dynamischsten Metropolen der Europäischen
Union und Anziehungspunkt für viele internationale Firmen, Institutionen und Fachkräfte. Rund 250.000 Wahlhamburger aus 185 Nationen leben und arbeiten gegenwärtig an Alster und Elbe. In der Metropolregion Hamburg
mit mehr als 5 Millionen Einwohnern hat die Stadt die
stärkste Zentralitätswirkung einer deutschen Großstadt.
Bis 2030 soll die Bevölkerung gegenüber 2012 um 5,4 Prozent, die Anzahl der Haushalte sogar um 6,7 Prozent wachsen. Insgesamt rechnet die Stadt schon mittelfristig mit einer deutlich ansteigenden Einwohnerzahl, auch durch die
große Zahl von Flüchtlingen, die voraussichtlich dauerhaft
103
n
HAMBURG
an der Elbe bleiben werden. Hamburg ist eine junge Stadt:
Knapp ein Drittel der Einwohner ist jünger als 30 Jahre,
weniger als ein Viertel älter als 60 Jahre. Die Anzahl der
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg von 2004
bis 2014 um 21,9 Prozent, dies ist nach Leipzig, Berlin und
Freiburg der viertstärkste Wert der 29 untersuchten Städte
dieses Reports. Die Arbeitslosenquote liegt bei 7,6 Prozent. Hamburgs Wirtschaftsstruktur ist dabei geprägt vom
Dienstleistungssektor, in dem rund 84 Prozent der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten tätig sind. In der Stadt
findet man eine Vielzahl an innovativen Wachstumsbranchen. Besonders stark sind die Bereiche Hafen & Logistik,
Life-Science, Luftfahrtindustrie sowie Medien & IT vertreten. Aber auch Erneuerbare Energien, Maritime Industrie
sowie der Handel mit Asien, insbesondere China, gehören
zu den wirtschaftlichen Schwerpunkten der Stadt. Unter
deutschen Großstädten gilt die Musicalstadt Hamburg als
Touristenmagnet. Im Jahr 2014 verbrachten 6,1 Millionen
Gäste 12 Millionen Nächte in den 348 gewerblichen Beherbergungsbetrieben Hamburgs.
WISSENSSTANDORT MIT STARKER INFRASTRUKTUR
Hamburg liegt im Schnittpunkt wichtiger europäischer
Verkehrsachsen zwischen Skandinavien, West-, Ost- und
Südeuropa. Über Wasser, Schiene, Straße und Luft ist die
Stadt global gut vernetzt. Der sechsspurige Ausbau der
A 1 und A 7 und die neuen Elbquerungen westlich und östlich von Hamburg werden die überregionale Anbindung
der Region weiter verbessern. Der Hamburger Hafen ist
der größte deutsche Seehafen und Europas zweitgrößter
Containerhafen. Um dem zunehmenden Kreuzfahrttourismus gerecht zu werden, erhielt Hamburg im Juni 2015 mit
dem Cruise Center Steinwerder einen dritten Liegeplatz
für große Kreuzfahrtschiffe. Das Terminalgebäude bietet
ausreichend Kapazität, um pro Anlauf über 4.000 Passagiere abfertigen zu können. Der stadtnahe Flughafen zählte
im vergangenen Jahr 14,76 Millionen Fluggäste. Am Hamburger Flughafen entsteht zudem bis Sommer 2016 das
neue Luftfrachtzentrum „Hamburg Airport Cargo Center“
(HACC), das eine Jahreskapazität von 150.000 Tonnen
Luftfracht aufnehmen kann.
Mit 19 anerkannten Hochschulen unter staatlicher und
privater Trägerschaft sowie weiteren Hochschulen in
der Metropolregion ist Hamburg die akademische Heimat für rund 85.000 Studierende. Knapp 12 Prozent der
Studierenden kommen aus dem Ausland. Eng mit den
Hochschulen zusammen arbeiten außeruniversitäre Forschungseinrichtungen, wie das Deutsche ElektronenSynchrotron (DESY), das größte Forschungszentrum der
Stadt, drei Max-Planck-Institute und ein Leibniz-Institut.
In Hamburg werden viele Innovationen auf den Weg gebracht. Nicht verwunderlich ist daher, dass hier eine der
vier deutschen Lokalkammern des künftigen Einheitlichen
Europäischen Patentgerichts zu Hause ist.
104
n
HAMBURG
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN HAMBURG 2014 UND 2015
2014
14,5
14,6
29,5
29,5
24,5
25,6
17,2
17,6
8,6
8,7
2015
5,7
4,0
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 8,00 €
8,00 € bis 9,99 €
10,00 € bis 11,99 €
12,00 € bis 13,99 €
14,00 € bis 15,99 €
16,00 und mehr
Mehr als die Hälfte der inserierten Wohnungen wird in Hamburg ab 10,00 Euro
pro Quadratmeter angeboten. Im Gegensatz zu anderen deutschen Metropolen ist
der Anteil hochpreisiger Angebote 2015 jedoch leicht gesunken.
WOHNUNGSPOLITISCHE INSTRUMENTE
Aus Sicht von Immobilieninvestoren sprechen insbesondere die Sicherheit und Stabilität des Marktes für ein Engagement in Hamburg. Die Unternehmensberatung PwC und
das Urban Land Institute (ULI) Hamburg kürten die Stadt
2015 in einem weltweiten Vergleich nach Berlin, Dublin und Madrid zum viertattraktivsten Immobilienstandort für langfristig orientierte, eigenkapitalstarke Investments in Bestandsimmobilien in Europa. Beim Ranking für
neue Investitionen liegt Hamburg sogar nach Dublin auf
Platz 2. Größter Grundeigentümer sind die Stadt Hamburg
und ihre öffentlichen Unternehmen. Beim Verkauf öffentlicher Grundstücke setzt die Stadt auf die Instrumente der
Konzeptausschreibung und der Anhandgabe. Bei dieser erhält der künftige Erwerber nach der Auswahlentscheidung
Zeit, die zur Bebaubarkeit und Finanzierung seines Vorhabens notwendigen Details vor Abschluss des Kaufvertrages zu klären. Die Stadt bietet das Grundstück in diesem
Hamburg
Bundesland Hamburg
Deutschland
10,23
10,23
6,51
65,0
65,0
68,0
0,7
0,7
3,0
3,5
3,5
2,7
2,9
2,9
1,3
2)
105
n
HAMBURG
Zeitraum keinem anderen Interessenten an. Ziele der Anhandgabe sind eine grundsätzliche Vereinfachung zu realisierender Bauvorhaben und die Schaffung von Planungssicherheit für alle Beteiligten.
Auf dem Wohnungsmarkt beträgt der marktaktive Leerstand nur noch 0,7 Prozent, was zeigt, dass weiterhin ein
starker Nachfrageüberhang vorhanden ist. Nachfragedruck
besteht vor allem in den Stadtteilen nördlich der Elbe. Die
Stadt hat sich daher in ihrem Wohnungsbauprogramm
zum Ziel gesetzt, die Rahmenbedingungen für 6.000 neue
Wohnungen pro Jahr zu schaffen. Mindestens 2.000 davon sollen geförderte Wohnungen für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen sein. Dafür wurde 2011 mit
den Hamburger Bezirken der „Vertrag für Hamburg – Wohnungsneubau“ für mehr und schnellere Wohnungsbaugenehmigungen geschlossen. Mit den wohnungswirtschaftlichen Verbänden und den Mietervereinen ist die Stadt das
„Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ eingegangen. Die
Kooperationen der Stadt beginnen zu greifen.
Im Jahr 2014 wurden knapp 6.150 Wohneinheiten (in
neuen Wohn- und Nichtwohngebäuden) fertiggestellt,
2013 wurde die 6.000er-Marke ebenfalls überschritten.
Werden die 2014 rund 10.000 genehmigten Wohnungen
alle fertiggestellt, setzt sich der positive Trend fort.
Um den Bau von Wohnungen zu erleichtern, hat die Stadt
Anfang 2014 die Stellplatzverordnung aufgehoben. Die
Richtlinie des Senats, bei jedem Bauvorhaben mindestens
ein Drittel Sozialwohnungen zu bauen, soll Sozialwohnungen auch in bevorzugten Wohnlagen entstehen lassen.
Zum Schutz der sozialen Zusammensetzung in einzelnen
Bereichen oder Stadtteilen setzt die Stadt zudem Soziale Erhaltungsverordnungen ein. Seit dem 1. Juli 2015 gilt
in Hamburg für die Dauer von fünf Jahren flächendeckend
die Mietpreisbremse. Da nach Ansicht der Wohnungswirtschaft nicht in allen Stadtteilen ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, soll ein Gutachten nun die Mieten der
einzelnen Stadtteile analysieren. Bestätigt das Gutachten
die Sicht der Wohnungswirtschaft, soll die Verordnung für
die entsprechenden Teilgebiete aufgehoben werden.
HAMBURG IST MieteRSTADT
Laut Zensuserhebung umfasste der Hamburger Wohnungsbestand 2011 insgesamt 905.381 Wohneinheiten.
Mit 721.110 Wohnungen befand sich der Großteil dieser
Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern. Insgesamt wurden laut Zensus rund 75 Prozent der Hamburger Wohnungen von Mietern bewohnt. In Hamburg wurde rund
ein Viertel der Gebäude mit Wohnraum vor 1949 errichtet, knapp 48 Prozent zwischen 1949 und 1978. Der Anteil
von Gebäuden mit Baujahr ab 2001 liegt bei 7,5 Prozent.
Welche Nachfrage nach innerstädtischen Wohnstandorten besteht, ließ die Stadt durch ein unabhängiges Gutachten klären. Dieses identifiziert die seit Jahren anhaltenden Wanderungsgewinne, insbesondere in der Gruppe
der 20- bis 30-Jährigen, als Hauptursache des Nachfragedrucks. Während sich die Fernzuzügler dieser Altersklasse
über die gesamte Stadt verteilen, konzentriert sich deren
Binnenwanderung auf die innere Stadt. Familien orientieren
sich hingegen vor allem an ausreichenden Versorgungsangeboten im Bereich Kindergärten, Schulen, Freiflächen und
Nahversorgung. Dennoch ist auch bei dieser Gruppe die
infrastrukturelle Anbindung ein wichtiger Bestandteil, um
die Erreichbarkeit der Arbeitsstelle zu gewährleisten. Die
selektiv geprägte Nachfrage hat zur Folge, dass Mieten und
Immobilienpreise speziell in den Stadtteilen, die im Fokus
der urban geprägten und einkommensstärkeren Nachfragegruppen stehen, stärker ansteigen.
NEUE QUARTIERE ERWEITERN DIE STADT
Die Schließung von Produktionsstandorten, der Abzug
des Militärs und die Aufgabe von Infrastrukturflächen
bescherten Hamburg zahlreiche Großflächen, für die es
zukunftsfähige Konzepte zu entwickeln gilt. Das größte
Stadtentwicklungsprojekt stellt die HafenCity dar, die das
Areal der heutigen Innenstadt um 40 Prozent erweitert.
Auf einer Fläche von 157 Hektar entsteht bis 2025 ein lebendiges Quartier mit maritimem Flair, mehr als 6.000
Wohnungen, über 45.000 Arbeitsplätzen und zwei Universitäten. Um den Wasserbezug zu erhalten, wurde das
Areal nicht eingedeicht, sondern durch künstlich angelegte Warften, deren Höhenniveau bei acht bis neun Metern über Normalnull liegt, geschützt. Bis 2017 soll nach
einigen Verzögerungen hier auch das neue Hamburger
Wahrzeichen, die Elbphilharmonie mit ihren zwei Konzertsälen, einem Fünfsternehotel und rund 45 Wohnungen,
fertiggestellt werden. Neben der HafenCity ist das Quartier „Mitte Altona“ mit einer Gesamtfläche von 75 Hektar
eines der größten Potenziale für eine nachhaltige innerstädtische Entwicklung. Auf dem Areal des ehemaligen
Güterbahnhofs und dem Gelände, das durch die Verlegung
der Fernbahn vom heutigen Bahnhof Altona an den Standort Diebsteich frei wird, soll ein neuer, gemischt genutzter Stadtteil mit rund 3.600 Wohnungen und acht Hektar
Grün- und Freiflächen entstehen. Durch die Internationale
Bauausstellung und mit dem städtebaulichen Rahmenplan
„Sprung über die Elbe“ eröffnen sich für das Gebiet süd-
106
lich der Elbe – Veddel, Wilhelmsburg und den Harburger
Binnenhafen – Perspektiven weg vom lange vergessenen
Stadtteil hin zu einem Raum, in dem man gern lebt, arbeitet und wohnt. In den kommenden Jahren will die Stadt
die urbanen Räume Hammerbrook, Borgfelde, Hamm,
Horn, Rothenburgsort, Billbrook und Billstedt mit Mümmelmannsberg im östlichen Teil Hamburgs in den Fokus
der Stadtentwicklung rücken. Ziel ist der Bau von weiteren 15.000 bis 20.000 Wohnungen und die Stärkung des
wirtschaftlichen Potenzials. Im Dezember 2014 schloss
die Stadt mit den Verbänden der Wohnungswirtschaft
das „Bündnis der Quartiere“, das künftig eine gemeinsamen Entwicklung und Stärkung dieser Stadtteile vorsieht.
Die ersten beiden Pilot-Quartiere sind Rothenburgsort und
das südliche Hamm.
DIE Angebotsmiete BLEIBT STABIL
Die durchschnittliche Angebotskaltmiete lag in Hamburg 2015 mit 10,23 Euro pro Quadratmeter leicht unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums von 10,26 Euro
und des Jahres 2013 von 10,27 Euro. Ein Rückgang der
Durchschnittsmiete von mehr als 2 Prozent gegenüber
dem Vorjahr lässt sich in 3 der betrachteten 35 Stadträume beobachten, in 14 Gebieten bewegte sich die An
gebotsmiete gegenüber dem Vorjahr um plus/minus
1,0 Prozent. Die größte Differenz gegenüber dem Vorjahreszeitraum weist die zum Stadtteil Billstedt gehörende
Großsiedlung Mümmelmannsberg [20] im östlichen Teil
Hamburgs auf. Jedoch ist der Preisanstieg aufgrund der
insgesamt geringen Fallzahl unter Umständen nicht als signifikant zu bewerten. Hohe Anstiege verzeichneten auch
die Gebiete Allermöhe, Kirchwerder, Ochsenwerder, Reitbrook, Neuengamme, Altengamme, Curslack [01] (plus
n
HAMBURG
5,4 Prozent), das der Altstadt zuzurechnende Gebiet Neustadt [21] (5,0 Prozent) und das am westlichen Stadtrand
an Blankenese angrenzende Gebiet Rissen [26] (4,6 Prozent). Die höchsten durchschnittlichen Angebotsmieten
2015 wurden mit 15,75 Euro pro Quadratmeter im Gebiet
HafenCity, Altstadt (West), Speicherstadt [13] aufgerufen,
gefolgt vom an der Außenalster gelegenen Gebiet Rotherbaum (Ost), Harvestehude (Ost) [27] mit 14,50 Euro pro
Quadratmeter. Weniger als 8,00 Euro wurde neben Mümmelmannsberg nur noch im südlich der Elbe gelegenen
Gebiet Finkenwerder, Neuenfelde, Seehof, Cranz, Neugraben-Fischbek, Hausbruch [11] mit 7,60 Euro pro Quadrat
meter aufgerufen. Alle Hamburger Stadtteile weisen eine
breite Spanne der Angebotsmieten auf. Das Spitzensegment war mit Mieten ab 19,00 Euro pro Quadratmeter im
Gebiet HafenCity, Altstadt (West), Speicherstadt sowie
ab 18,50 Euro im Gebiet Rotherbaum (Ost), Harvestehude (Ost) am teuersten. Spitzenmieten von mindestens
14,00 Euro wurden in 13 der 35 der zusammengefassten
Stadträume gefordert. Die durchschnittliche Wohnungsgröße der Angebote variiert von 56 Quadratmetern im
Gebiet Dulsberg, Bramfeld [08] bis zu 103,1 Quadratme
tern in Rotherbaum (Ost), Harvestehude (Ost), im Durchschnitt lag sie in der Stadt bei 65 Quadratmetern.
HAMBURG IST EINE WELTOFFENE, WIRTSCHAFTSSTARKE UND GRÜNE STADT AM WASSER
Hamburg mit seinen mehr als 1,7 Millionen Einwohnern ist eine der dynamischsten Metropolen der Europäischen
Union und Anziehungspunkt für viele internationale Firmen. Bis 2030 soll die Bevölkerung gegenüber 2012 um 5,4 Prozent, die Anzahl der Haushalte sogar um 6,7 Prozent wachsen. Die Umwelthauptstadt 2011 verfolgt ehrgeizige Klimaziele: Bis 2050 sollen die CO2-Emissionen um 80 Prozent gesenkt werden. Hamburgs Wirtschaftsstruktur ist geprägt
vom Dienstleistungssektor, in dem mehr als 80 Prozent der Beschäftigten tätig sind. Rund 75 Prozent der Hamburger
Wohnungen werden von Mietern bewohnt. Das Ziel der Stadt, die Rahmenbedingungen für 6.000 neue Wohnungen
pro Jahr zu schaffen, wurde in den vergangenen Jahren erreicht. Dennoch besteht weiterhin ein Nachfrageüberhang,
besonders in den Gebieten nördlich der Elbe.
107
n
HAMBURG
AngebotsmieteN IN Hamburg 2015
Stadtgebiet
[01] Allermöhe, Kirchwerder, Ochsenwerder, Reitbrook, Neuengamme,
Altengamme, Curslack
[02] Alsterdorf, Barmbek-Nord
[03] Altona, Altona-Altstadt
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
441
73,7
8,65
1.222
60,0
10,71
647
60,0
12,50
1.454
59,0
10,00
[05] Bahrenfeld, Altona-Nord
610
65,0
11,65
[06] Bergedorf, Lohbrügge, Billwerder
664
64,5
9,23
1.157
57,0
8,94
9,29
[04] Altstadt (Ost), Klostertor, Borgfelde, Hamm, Eilbek
[07] Billstedt, Horn, Billbrook, Moorfleet, Rothenburgsort, Veddel
798
56,0
[09] Eidelstedt, Niendorf, Schnelsen
1.273
67,0
9,79
[10] Eppendorf, Winterhude
1.194
70,0
13,04
498
68,0
7,60
1.061
69,1
9,57
310
98,1
15,75
1.806
62,0
8,74
878
67,0
13,45
[16] Hoheluft-West, Eimsbüttel
1.073
60,0
12,50
[17] Hohenfelde, Barmbek-Süd
1.140
59,0
11,40
[18] Iserbrook, Sülldorf
182
64,5
10,41
[19] Langenhorn (Nord)
221
66,0
8,94
[08] Dulsberg, Bramfeld
[11] Finkenwerder, Neuenfelde, Seehof, Cranz, Neugraben-Fischbek,
Hausbruch
[12] Fuhlsbüttel, Langenhorn (Süd), Hummelsbüttel, Poppenbüttel
[13] HafenCity, Altstadt (West), Speicherstadt
[14] Harburg, Moorburg, Rönneburg, Langenbek, Eißendorf, Heimfeld,
Marmstorf, Wilstorf
[15] Harvestehude (West), Rotherbaum (West), Sternschanze,
St. Pauli, Neustadt (Süd)
63
70,7
7,20
120
86,6
13,65
[22] Ohlsdorf, Wellingsbüttel
457
75,0
10,33
[23] Osdorf, Lurup
329
69,0
8,86
[24] Othmarschen, Groß Flottbek, Nienstedten, Blankenese
836
92,0
12,65
[25]
Ottensen
453
78,0
13,54
[26]
Rissen
227
61,0
9,67
[27] Rotherbaum (Ost), Harvestehude (Ost)
352
103,1
14,50
[20]
Mümmelmannsberg
[21]
Neustadt
235
84,6
13,00
1.325
65,0
12,98
246
65,0
8,73
[31] Stellingen, Groß Borstel, Lokstedt
1.300
65,0
11,04
[32] Tonndorf, Rahlstedt, Farmsen-Berne
2.043
67,0
8,89
[33] Volksdorf, Sasel, Bergstedt, Wohldorf-Ohlstedt, Duvenstedt,
Lemsahl-Mellingstedt
631
76,0
9,70
[34] Wandsbek, Marienthal, Jenfeld
990
64,0
9,85
[28] St. Georg
[29] Stadtpark, Uhlenhorst
[30]
Steilshoop
[35]
Wilhelmsburg
Hamburg gesamt
108
414
60,0
8,16
26.650
65,0
10,23
n
HAMBURG
19
33
12
09
22
31
26
18
32
29
16
05
25
08
10
23
24
30
02
04
13
11
34
28
21
03
17
27
15
07
20
35
06
14
01
7,20 – 8,73
8,74 – 8,94
8,95 – 9,65
9,66 – 10,00
10,01 – 11,13
109
11,14 – 12,58
12,59 – 13,35
13,36 – 15,75
n
H A N N OV E R
Hannover: Die grüne Messestadt
Die Leinestadt verfügt neben der Messe über eine vielfältige Forschungs- und Wissenschaftslandschaft mit international renommierten Instituten. Trotz der dynamischen Entwicklung des Wohn
immobilienmarktes sind die Mieten der 523.642 Einwohner starken Stadt vergleichsweise moderat.
Die Landeshauptstadt Niedersachsens ist Kernstadt einer Region, in der Ende 2014 insgesamt knapp 1,13 Millionen Menschen lebten. Im Jahr 2014 feierte die Stadt das
300. Jubiläum der Personalunion: Im Oktober 1714 bestieg
der Kurfürst von Hannover als König Georg I. in London
den britischen Thron. Es folgten 123 Jahre, in der das Kurfürstentum Hannover und das Königreich Großbritannien
durch einen gemeinsamen König verbunden waren und in
denen sich vielfältige politische Einflüsse und Wechselwirkungen ergaben. Zurückhaltung, der Hang zum Understatement und eine Politik der kleinen Schritte ließen das
Klischee von Hannover als „langweiliger“ Stadt entstehen.
Hannover gehört zu den eher stillen Stars, deren Stärken
und Potenziale sich erst auf den zweiten Blick erschließen.
Wichtige Akteure sind neben den Hochschulen mit mehr
als 40.000 Studenten und universitären Forschungseinrichtungen auch die 34 außeruniversitären und privaten
Forschungsinstitute sowie Forschungsabteilungen in Unternehmen. Spezifische Stärken liegen im Bereich Medi-
zin und den ingenieurwissenschaftlichen Disziplinen. Dank
der vielfältigen Wissenschafts- und Forschungsinfrastruktur ergeben sich für Unternehmen vor Ort sowohl bei der
Forschung und Entwicklung als auch bei der Aus- und
Weiterbildung qualifizierter Fachkräfte zahlreiche Kooperationsmöglichkeiten.
MESSESTADT MIT STABILER WIRTSCHAFT
Hannover ist ein international führender Messestandort und
das Messegelände mit rund 470.000 Quadratmetern überdachter Ausstellungsfläche das größte der Welt. Zu den
Leitmessen zählen die CeBIT, die Hannover Messe und die
Agritechnica. Die Wirtschaftsstruktur in Hannover ist durch
die Automobilwirtschaft, Energiewirtschaft, Informationsund Kommunikationstechnologie, Gesundheitswirtschaft,
Kreativwirtschaft und Produktionstechnik geprägt. Für den
Arbeitsmarkt sind darüber hinaus die Logistikwirtschaft, Finanzdienstleistungen, wissensbasierte Dienstleistungen
und das Handwerk von Bedeutung. Die 23.000 Unterneh-
110
n
H A N N OV E R
Grüne Großstadt Hannover: Über 13 Prozent des Stadtgebietes sind Grünanlagen, 12 Prozent Forstungen und Holzungen, knapp 16 Prozent werden
landwirtschaftlich und gärtnerisch genutzt und 3,5 Prozent sind Gewässer.
men in Hannover teilen sich grob in 75 Prozent Handel und
Dienstleistungen und 25 Prozent Industrie und Verarbeitendes Gewerbe auf. Global agierende Konzerne wie VW
Nutzfahrzeuge, Wabco, Continental, TUI oder Bahlsen sind
hier ebenso zu finden wie ein breit aufgestellter, technologieorientierter Mittelstand. Wesentlicher Indikator für Wirtschaftswachstum und Wohlstand einer Region ist eine po-
sitive Beschäftigungsentwicklung. Von 2004 bis 2014 stieg
die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten um
12,9 Prozent. In 2014 arbeiteten über 300.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Hannover, 2,6 Prozent
mehr als im Vorjahr. Allerdings geht die mit 10,2 Prozent
(2014) recht hohe Arbeitslosenquote, die aus dem Strukturwandel früherer Jahre resultiert, nur langsam zurück.
111
n
H A N N OV E R
GRÜNE STADT MIT HOHEN KLIMASCHUTZZIELEN
STEIGENDER BEDARF AN MODERNEN WOHNUNGEN
Fast 50 Prozent der gesamten Stadtfläche Hannovers
sind Grün- und Freiflächen. Der Stadtwald Eilenriede, der
Maschsee sowie die Flüsse Leine und Ihme sind weitere
Elemente, die die Naturqualität der Stadt stärken. Seit 2011
ist Hannover „Bundeshauptstadt der Biodiversität“. Mit
dem „Masterplan – 100 Prozent für den Klimaschutz“ haben sich Stadt und Region gemeinsam das Ziel gesetzt, bis
zum Jahr 2050 eine nahezu klimaneutrale Region zu schaffen. Bei der Stadtentwicklung setzt Hannover ebenfalls auf
Nachhaltigkeit. Neubebauung findet bevorzugt auf innerstädtischen Baulücken und Brachflächen statt. Seit Mitte
2015 wird das Stadtentwicklungskonzept „Mein Hannover 2030“ erarbeitet. Im Frühjahr 2016 beginnt der Stadtrat
mit seinen Beratungen über den Konzeptentwurf. Eine der
größten Wohnquartiersentwicklungen wird in den nächsten Jahren die Wasserstadt Limmer sein. Auf dem 230.000
Quadratmeter großen Areal des ehemaligen ContinentalWerkes direkt an der Leine könnten bis zu 1.800 Wohnungen entstehen. Derzeit werden die Planungen nach Maßgabe des Wohnkonzeptes 2025 und unter Beteiligung der
Bürger überarbeitet. Auf dem Grundstück des ehemaligen
Oststadtkrankenhauses in Groß-Buchholz sollen rund 400
Wohneinheiten entstehen, ebenso auf den nicht mehr benötigten Erweiterungsflächen des Annastifts in Mittelfeld,
die sich ab Ende 2016 zum „Vitalquartier“ mit rund 370
Wohnungen wandeln. Auf dem ehemaligen Telekom-Areal
in Kleefeld sollen bis Mitte 2018 knapp 220 Wohneinheiten
entstehen. Ansonsten liegt der Schwerpunkt der Stadtentwicklung auf kleinteiligeren innerstädtischen Quartieren
mit gemischten Nutzungen wie am Klagesmarkt, am Hohen
Ufer, am Marstall und am Köbelinger Markt.
Laut Zensus 2011 umfasste der Wohnungsbestand in
Hannover 65.652 Wohngebäude mit 282.007 Wohnungen; davon sind 73 Prozent Mietwohnungen. Über die
Hälfte des Wohnungsbestandes wurde in der Nachkriegszeit zwischen 1949 und 1978 erbaut. Rund 86 Prozent der
Wohnungen haben drei oder mehr Räume, Einzimmerwohnungen bilden dagegen mit nur rund 6 Prozent die Ausnahme. Der Wohnungsmarkt in Hannover galt lange Jahre
als entspannt. Seit Ende 2005 wächst die Zahl der Bewohner Hannovers jedoch kontinuierlich – allein von Ende
2012 bis Ende 2014 stieg die Einwohnerzahl um 2,8 Prozent. Von 2014 bis 2030 wird ein Bevölkerungswachstum von 3,7 Prozent prognostiziert. Dieser Entwicklung
stand kein entsprechendes Neubauvolumen gegenüber. In
den Jahren 2008 bis 2011 wurden im Schnitt nur knapp
350 Wohneinheiten fertiggestellt. Erst ab 2012 zog der
Wohnungsneubau mit rund 880 Einheiten (in neuen Wohnund Nichtwohngebäuden ohne Wohnheime) wieder an,
2013 wurden knapp 640 neue Einheiten fertiggestellt. Der
marktaktive Leerstand sank von 2009 bis 2014 von 2,6 auf
2,0 Prozent. Dies führt auf dem Wohnungsmarkt zu einem
immer knapperen Angebot und zu steigenden Mieten. Eine
zusätzliche Herausforderung für die Stadt bedeutet gegenwärtig die Unterbringung von Flüchtlingen.
Betrug die durchschnittliche Angebotskaltmiete in der
Stadt im Jahr 2012 noch 6,58 Euro pro Quadratmeter,
lag sie 2015 schon bei 7,50 Euro – ordnet sich damit jedoch im Mittelfeld der 29 in diesem Report untersuchten
Städte ein. Mit dem „Wohnkonzept 2025“ will die Stadt
Hannover dem Preisanstieg entgegenwirken. Ziel der
Stadt ist es, bis 2025 etwa 8.000 zusätzliche Wohnungen
zu realisieren. Darüber hinaus steht die Weiterentwicklung des Bestandes auf dem Programm. Im Rahmen der
112
n
H A N N OV E R
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN HANNOVER 2014 UND 2015
2014
2,2
1,7
26,1
19,3
40,6
40,2
18,8
23,1
7,0
8,8
2015
5,1
6,9
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 5,00 €
5,00 € bis 6,49 €
6,50 € bis 7,99 €
8,00 € bis 9,49 €
9,50 € bis 10,99 €
11,00 und mehr
Die Angebotsmieten bewegen sich in Hannover auf moderatem Niveau.
Gut 61 Prozent der Wohnungen wurden 2015 unter 8,00 Euro pro Quadratmeter
angeboten. Jedoch steigt der Anteil der höherpreisigen Angebote an.
Stadterneuerung sollen dabei der Wohnungsbestand modernisiert und der Bestand an preisgünstigem Wohnraum
erhalten und erweitert werden. Im Programm „Soziale
Stadt“ werden aktuell Gebiete in den Stadtteilen Hainholz,
Sahlkamp-Mitte und Stöcken, im Programm „Stadtumbau
West“ die Gebiete Ihme-Zentrum, Limmer-Ost, Wasserstadt und Vinnhorst-Mitte aufgewertet.
Stark nachgefragt sind in Hannover vor allem die Gebiete
Ost- und Südstadt, List, Linden, Zooviertel und Kirchrode.
Die teuersten durchschnittlichen Angebotskaltmie
ten wurden mit 9,99 Euro pro Quadratmeter im Gebiet
Zoo [14] aufgerufen. In dem gefragten, innenstadtnahen Viertel direkt an Tierpark, Stadtpark und Stadtwald
Eilenriede genoss Reichspräsident Paul von Hindenburg seinen Ruhestand, und Altkanzler Gerhard Schröder lebte hier eine Zeitlang mit seiner Familie. Mindestens
Hannover
Niedersachsen
7,50
6,00
6,51
65,2
70,0
68,0
2,0
3,4
3,0
1,9
3,0
2,7
1,4
1,1
1,3
2)
Deutschland
113
n
H A N N OV E R
AngebotsmieteN IN Hannover 2015
Stadtgebiet
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
[01] Ahlem, Badenstedt, Davenstedt, Limmer
302
60,0
6,67
[02] Bemerode, Wülferode, Döhren-Wülfel
387
67,0
7,75
[03] Herrenhausen-Stöcken, Vinnhorst, Hainholz, Vahrenwald
598
60,6
6,94
[04] Isernhagen, Vahrenheide, Bothfeld
230
68,0
6,69
[05] Kirchrode, Anderten
217
73,0
7,92
[06] Kleefeld, Heideviertel, Groß-Buchholz
469
65,8
7,51
84
66,0
7,72
[08] Linden-Nord und -Süd
272
65,0
7,44
[09]
List
442
70,0
8,00
[10] Misburg, Buchholz-Kleefeld
208
65,2
7,20
[11] Mitte, Oststadt, Nordstadt
695
65,0
8,14
[12] Ricklingen, Wettbergen, Mühlenberg
377
65,0
6,74
[13] Südstadt, Bult, Maschsee, Calenberger Neustadt
546
72,5
8,10
[07]
Lahe
[14]
Zoo
Hannover gesamt
8,00 Euro wurden zudem in den Gebieten Mitte, Oststadt, Nordstadt [11] (8,14 Euro), Südstadt, Bult, Maschsee, Calenberger Neustadt [13] (8,10 Euro) und List [09]
(8,00 Euro) aufgerufen. Die niedrigsten durchschnittlichen Angebotskaltmieten wurden mit 6,67 Euro pro Qua
dratmeter am westlichen Stadtrand im Gebiet Ahlem,
Badenstedt, Davenstedt, Limmer [01] verlangt. Nicht viel
teurer war es mit 6,69 Euro am nördlichen Stadtrand im
Gebiet Isernhagen, Vahrenheide, Bothfeld [04]. Stabil
blieben die durchschnittliche Angebotsmieten im Gebiet
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
135
80,0
9,99
4.962
65,2
7,50
Kleefeld, Heideviertel, Groß-Buchholz [06] (+0,7 Prozent), in 12 von 14 Gebieten stiegen die Mieten um mehr
als 3 Prozent.
DER MESSE-, WISSENSCHAFTS- UND FORSCHUNGSSTANDORT VERFÜGT ÜBER HOHES POTENZIAL
Hannover ist ein international führender Messestandort mit einer vielfältigen Forschungs- und Wissenschaftslandschaft. Durch die Erweiterung der Europäischen Union nach Osten ist der Standort stärker in die Mitte Europas gerückt.
Fast 50 Prozent der gesamten Stadtfläche Hannovers sind Grün- und Freiflächen. Bis 2050 wollen Stadt und Region
eine nahezu klimaneutrale Region schaffen. Das positive Bevölkerungswachstum und eine zu geringe Neubautätigkeit
führen auf dem Wohnungsmarkt zu einem knapperen Angebot und zu steigenden, jedoch – im Vergleich zu den
29 untersuchten Städten – nicht überdurchschnittlichen Mieten. Mit dem „Wohnkonzept 2025“ und dem Stadtent
wicklungskonzept „Mein Hannover 2030“ will Hannover die künftige Entwicklung gestalten.
114
n
H A N N OV E R
04
07
03
09
11
01
10
14
06
08
05
13
12
02
6,67 – 6,72
6,73 – 7,00
7,01 – 7,41
7,42 – 7,62
7,63 – 7,77
115
7,78 – 7,98
7,99 – 8,12
8,13 – 9,99
n
KARLSRUHE
Karlsruhe: Der Technologie-Hotspot
Die zweitgrößte Stadt Baden-Württembergs gehört zu den führenden Technologiestandorten
Deutschlands. Die beiden höchsten deutschen Gerichte, das Bundesverfassungsgericht und der
Bundesgerichtshof, haben hier ihren Sitz. Die Nachfrage nach urbanen Wohnquartieren ist hoch.
Ideenreichtum und Unternehmergeist haben in der Fächerstadt Karlsruhe eine lange Tradition. Im Jahr 1715 entwarf
Karl-Wilhelm, Markgraf von Baden-Durlach, am Reißbrett
Karlsruhe als Modellstadt mit dem Schloss im Mittelpunkt und einem sich aus 32 Radialstraßen ausbreitenden „Fächer“ als Grundriss. Mit Gewerbefreiheit, Steuer
erleichterungen und Religionsfreiheit warb der findige
Landesherr erfolgreich um Neubürger aus ganz Europa.
Schon 1901 erreichte Karlsruhe mit 100.000 Einwohnern
den Status einer Großstadt. Forschergeist beflügelte weitere Karlsruher Wissenschaftler zu Erfindungen, die die
Welt veränderten: Freiherr Drais von Sauerbronn, seinerzeit von allen nur der „verrückte Baron“ genannt, erfand
die Draisine, mit der zum ersten Mal das Zweiradprinzip
verwirklicht wurde; Heinrich Hertz entdeckte die elektromagnetischen Wellen, die Basis der heutigen Informationstechnologie, und 1984 empfing die Universität Karlsruhe die erste E-Mail – der Brückenschlag ins Internet. In
Karlsruhe lässt es sich nicht nur gut forschen, sondern
auch gut leben. Die Nähe zu Schwarzwald, Elsass und der
Pfalz trägt dazu ebenso bei wie das milde Klima, die weitläufigen Grünflächen und das reiche Kulturleben.
DENKFABRIK MIT PRAXISNÄHE
Die zentrale Lage in Europa macht den Standort Karlsruhe
besonders wettbewerbsfähig. Zu der guten Infrastruktur
tragen, neben der Anbindung an die ICE-Hauptstrecken
und den TGV, der Flughafen Karlsruhe/Baden-Baden sowie ein gut ausgebautes öffentliches Nahverkehrsnetz
bei. Knapp 100.000 Menschen pendeln täglich aus dem
Umland in die Fächerstadt ein. Im Rahmen eines umfangreichen städtebaulichen Projektes, der Kombilösung, entsteht in der Innenstadt bis 2018/2019 ein Stadtbahntunnel unter der Fußgängerzone in der Kaiserstraße und eine
begrünte Straßenbahntrasse über einem Straßentunnel
in der Kriegsstraße. Damit wird nicht nur der ÖPNV optimiert, sondern auch die Haupteinkaufsmeile, die Kaiserstraße, zur reinen Fußgängerzone. Mit der Universi-
116
n
KARLSRUHE
Die baden-württembergische Stadt Karlsruhe ist der größte Standort für Rohöl
verarbeitung in Deutschland. Jeder fünfte in Deutschland hergestellte Liter Benzin
stammt aus Karlsruhe.
tät, dem Karlsruher Institut für Technologie (KIT), einem
breiten Spektrum von Hochschulen, herausragenden
Forschungseinrichtungen sowie zahlreichen Hightech
unternehmen verfügt die Stadt über eine hohe Dichte an
Innovationszentren. Netzwerke sorgen für ein anregendes Gründerklima und effizienten Technologietransfer.
Im Wintersemester 2014/2015 zählte die Stadt mehr als
40.000 Studierende. Einer der Forschungsschwerpunkte
ist die Nanotechnologie, in dem sich insbesondere das
Karlsruher Institut für Technologie (KIT), das DFG-Centrum für Funktionelle Nanostrukturen (CFN) und das Institut für Nanotechnologie der Universität Straßburg engagieren. Ebenso sind auch die Fraunhofer-Gesellschaft
und die Leibniz-Gemeinschaft mit Forschungsinstituten
117
n
KARLSRUHE
am Standort vertreten. Die Karlsruher Wirtschaft prozugenommen und sich der Anteil der Kinder und Jugendfitiert von der Nähe zur Forschung durch einen intensilichen unter 18 Jahren in den vergangenen zehn Jahren
ven Wissens- und Technologietransfer sowie exzellent
verringert. Der Zensus 2011 weist für Karlsruhe insgeausgebildete Fachkräfte. Zu den beschäftigungsstärksten
samt 42.044 Gebäude mit Wohnraum und 151.648 WohBranchen zählen das Gesundheitswesen, der Einzelhannungen aus. Von den Gebäuden stammen 14,5 Prozent
del, Erziehung und Unterricht sowie Dienstleistungen der
aus den Jahren vor 1919, ebenso viele stammen aus den
Informationstechnologie. Eine Arbeitslosenquote von nur
Jahren 1919 bis 1948. Zwischen 1949 und 1978 wurden
5,5 Prozent, kontinuierlich steigende Beschäftigtenzahlen – 43 Prozent der Gebäude errichtet. Trotz reger Bautätigdie Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
keit in den darauffolgenden Jahren wurde dieses Volumen
stieg von 2004 bis 2014 um 17,7 Prozent – und eine Pronicht mehr erreicht. Zwischen 1979 und 1986 entstanden
Kopf-Kaufkraft von 22.738 Euro kennzeichnen Karlsruhe
nur noch 8,9 Prozent der Gebäude, weitere 12,2 Prozent
als prosperierenden Standort. Global Player wie Siemens,
wurden zwischen 1987 und 2000 errichtet. Den Jahren
Bosch oder Michelin sind hier ebenso zu finden wie leis2009 bis 2011 entstammen nur noch etwas mehr als
tungsstarke Mittelständler.
1 Prozent des Gesamtbestands an Gebäuden. Die Zahl der
Wohnungsfertigstellungen (im Wohn- und Nichtwohnbau
ERFORDERLICHE NEUBAUQUOTE NICHT ERREICHT
inklusive Wohnheimen) lag im Jahr 2014 bei knapp 740
Die Attraktivität der Stadt Karlsruhe ließ die Bevölkerung
neuen Einheiten. Auf Neubauwohnungen im Geschossvon Ende 2011 bis Ende 2014 um 2,8 Prozent auf 300.051
wohnungsbau entfiel dabei mehr als die Hälfte der neu
Einwohner steigen. Die Zahl der Haushalte liegt heute
errichteten Wohnungen. Insgesamt bleibt die Bautätigkeit
bei knapp 175.500, wobei der Anteil Alleinlebender fast
in Karlsruhe seit Jahren unter der für einen ausgegliche54 Prozent beträgt und damit zu den höchsten der in dienen Wohnungsmarkt kalkulierten Neubauquote von etwa
sem Report untersuchten Städte gehört. Für den Zeit1.000 Wohnungen pro Jahr. Letztmalig wurde dieses Voraum von 2012 bis 2030 gehen die Prognosen von einem
lumen im Jahr 2000 mit rund 960 bezugsfertigen WohWachstum der Haushaltszahlen von 3,5 Prozent aus. Der
nungen annähernd erreicht. Der marktaktive Leerstand im
Altersaufbau wird stark geprägt von der hohen Zahl junGeschosswohnungsbau der Stadt liegt inzwischen bei nur
ger Erwachsener im Ausbildungs- und Studierendenalter
noch 0,9 Prozent (2014).
zwischen 20 und 29 Jahren. Dennoch hat der Seniorenanteil ab 65 Jahren in den vergangenen Jahren kontinuierlich WOHNUNGSMANGEL LÄSST MieteN STEIGEN
Der Trend „Zurück in die Stadt“ zeigt sich in Karlsruhe in
einer sehr hohen Nachfrage nach urbanen Wohnquartieren. Dieser seit rund zehn Jahren spürbare quantitative
und qualitative Trend konnte bisher durch die Bebauung der großen Konversionsgebiete Südstadt-Östlicher
Teil, Kirchfeld-Nord (Neureut) und Knielingen 2.0 sowie
die Ausweisung neuer Baugebiete teilweise aufgefangen
118
n
KARLSRUHE
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN KARLSRUHE 2014 UND 2015
2014
0,5
0,7
8,7
8,3
44,3
41,3
34,1
34,8
8,9
11,6
2015
3,5
3,3
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 5,00 €
5,00 € bis 6,99 €
7,00 € bis 8,99 €
9,00 € bis 10,99 €
11,00 € bis 12,99 €
13,00 € und mehr
Karlsruhe gehört zu den teureren Standorten in diesem Report. Mehr als drei
Viertel der Angebotsmieten lagen 2015 zwischen 7,00 und 10,99 Euro pro Quadrat
meter, während nur 9,0 Prozent günstiger als 7,00 Euro waren.
werden. In ihrem Sachstandsbericht 2015 „Wohnen und
Bauen in Karlsruhe“ legt die Stadt dar, dass zur Schaffung eines ausgeglichenen Wohnungsmarktes bis zum
Jahr 2030 insgesamt 20.700 neue Wohnungen gebaut
werden müssten. Mit den vorhandenen Wohnbauflächenpotenzialen ließen sich jedoch nur 12.500 Wohnungen
realisieren. Bis 2030 geht die Stadt daher von einem weiter steigenden Miet- und Kaufpreisniveau aus. Seit 1. November 2015 gilt in Karlsruhe bei der Neuvermietung von
Bestandswohnungen die Mietpreisbremse. Im Jahr 2015
sind in Karlsruhe die Stadtteile Mühlburg, Alter Schlachthof, Rintheimer Feld und Durlach-Aue als Sanierungsgebiete ausgewiesen.
Die durchschnittliche Angebotskaltmiete der Gesamtstadt stieg von 8,85 Euro im Jahr 2014 auf 8,97 Euro
pro Quadratmeter 2015. Die höchste durchschnittliche
Angebotskaltmiete wurde mit 9,45 Euro pro Quadrat-
Karlsruhe
Baden-Württemberg
Deutschland
8,97
7,82
6,51
72,0
75,0
68,0
0,9
1,8
3,0
2,4
3,1
2,7
1,6
1,6
1,3
2)
119
n
KARLSRUHE
AngebotsmieteN IN Karlsruhe 2015
Stadtgebiet
[01] Beiertheim-Bulach, Südwest-Stadt
[02] Daxlanden, Mühlburg, Oberreut, Alte Heidenstückersiedlung
[03]
Durlach
[04]
Grötzingen
[05] Grünwettersbach, Palmbach, Stupferich, Wolfartsweier,
Hohenwettersbach
[06] Hagsfeld, Rintheim
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
164
78,0
9,42
59
70,0
8,44
188
70,0
8,80
41
75,6
8,00
86
79,0
7,93
96
69,3
8,57
[07]
Knielingen
105
80,0
8,67
[08] Neureut, Nordstadt
112
63,0
8,96
[09] Nordweststadt, Grünwinkel
199
70,0
8,75
[10] Oststadt, Waldstadt, Innenstadt
182
65,5
9,13
[11]
Südstadt
299
75,0
9,41
72
81,0
8,82
232
75,0
9,45
1.835
72,0
8,97
[12] Weiherfeld-Dammerstock, Rüppurr
[13] Weststadt, Innenstadt
Karlsruhe gesamt
meter im Gebiet Weststadt, Innenstadt [13] aufgerufen.
Hier dürfte neben dem Trend zum urbanen Leben vor allem
das geringe Angebot zum Tragen kommen. Ähnlich hoch
lagen die durchschnittlichen Angebotsmieten in den Gebieten Beiertheim-Bulach, Südwest-Stadt [01] (9,42 Euro)
und Südstadt [11] (9,41 Euro). Beide Stadtteile verfügen
über einen hohen Anteil an gründerzeitlicher Bebauung,
urbanem Flair und Grünanlagen. In der Südstadt entstand zudem in den vergangenen Jahren das Neubaugebiet „City Park“ mit rund 2.800 neuen Wohnungen. Am
günstigsten waren die inserierten Mieten im Schnitt mit
7,93 Euro im Gebiet Grünwettersbach, Palmbach, Stupfe-
rich, Wolfartsweier, Hohenwettersbach [05] am südöstlichen Stadtrand, das durch einzelne Ortslagen mit kleinteiliger Bebauung geprägt ist. Allerdings war das Angebot
hier mit weniger als 100 Wohnungen auch recht gering.
EIN PROSPERIERENDER STANDORT MIT HOHEM FORSCHUNGS- UND WIRTSCHAFTSPOTENZIAL
Mit 300.051 Einwohnern ist Karlsruhe die zweitgrößte Stadt Baden-Württembergs. Die ehemalige Residenz- und
Beamtenstadt hat sich zum Technologie-Hotspot gewandelt. Die zentrale Lage in Europa, die starke Wirtschaft und
die hohe Dichte an Innovationszentren tragen ebenso zur Wettbewerbsfähigkeit bei wie das milde Klima, die weitläufigen Grünflächen und das reiche Kulturleben. Die Karlsruher Wirtschaft profitiert von der Nähe zur Forschung
durch einen intensiven Wissens- und Technologietransfer sowie exzellent ausgebildete Fachkräfte. Seit Jahren
bleibt die Bautätigkeit bei gleichzeitig steigenden Bevölkerungszahlen unter der für einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt kalkulierten Neubauquote von etwa 1.000 Wohnungen pro Jahr zurück. Die Folge sind steigende
Mieten, vor allem in der Innenstadt und den zentrumsnahen Gebieten.
120
n
KARLSRUHE
07
08
06
04
10
13
09
02
11
03
01
12
05
7,93 – 8,22
8,23 – 8,57
8,58 – 8,71
8,72 – 8,80
8,81 – 8,89
121
8,90 – 9,13
9,14 – 9,41
9,42 – 9,45
n
KIEL
Kiel: Dienstleister- und Einwohnerzahl
wachsen – der Wohnungsmarkt wächst mit
Schleswig-Holsteins Landeshauptstadt hat attraktive Lagen nahe Förde, Landtag, Universität
und City, die von Beschäftigten aus lokalen Wachstumsbranchen zunehmend nachgefragt werden.
In Stadtrandquartieren dagegen ist der Aufschwung nur schwach.
Die einst von Werften, Maschinenbau und Elektrotechnik geprägte Stadt Kiel hat den Strukturwandel erfolgreich bewältigt. Die Erwerbstätigenzahl im produzierenden
Gewerbe hat sich in 20 Jahren mehr als halbiert. Dieser Verlust ist aber durch das Wachstum von Dienstleistungsbranchen mehr als ausgeglichen. Zu den zukunftsträchtigen Branchen der Stadt zählen die Meeres- und
Umwelttechnologie, die Gesundheitswirtschaft/Medizintechnik, die Informations-, Kommunikations- und Biotechnologie sowie Multimedia und die Werftentechnologie. Die
Tiefpunkte bei der Zahl der sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten und damit der Höhepunkt der Arbeitslosigkeit lagen im Jahr 2005. Seitdem ist Kiels Arbeitslosenzahl
um rund ein Drittel gesunken und heute im saisonalen Vergleich mit 10,1 Prozent die niedrigste seit 22 Jahren.
Die Einwohnerzahl hatte ihren Tiefpunkt bereits im Jahr
2000, seitdem hat sie um mehr als 13.000 zugenommen.
Von Ende 2011 bis Ende 2014 stieg die Zahl der Bewohner
um 2,3 Prozent und damit stärker als im deutschlandweiten Schnitt (1,1 Prozent). Dabei war die natürliche Bevölkerungsentwicklung in den vergangenen Jahren in Kiel negativ, sodass der Zuwachs allein auf Wanderungsgewinne
zurückgeht. Besonders stark sind, auch dank der ChristianAlbrechts-Universität zu Kiel, die 18- bis 29-Jährigen in der
Stadt vertreten. Der Anteil dieser Altersgruppe liegt in Kiel
mit 21,3 Prozent deutlich über dem Bundesdurchschnitt
von 14,0 Prozent.
WOHNEN ZWISCHEN POLITIK UND WISSENSCHAFT
Die verbesserte Beschäftigungslage und der Anstieg der
Einwohnerzahl beleben auch den Wohnungsmarkt: Der
Mittelwert der Angebotsmiete pro Quadratmeter hat sich
122
n
KIEL
Die Stadt Kiel ist bedeutender Kreuzfahrtstandort: Verzeichnete die Stadt
1994 lediglich rund 44.000 Kreuzfahrer, waren es im Jahr 2014 mit rund 354.000
bereits 8-mal so viele.
seit 2012 um 6,2 Prozent erhöht und die 7-Euro-Marke
um 0,03 Euro übersprungen, stagnierte aber zuletzt. Der
Leerstand ist von 2009 bis 2014 um mehr als ein Viertel
gesunken und liegt nunmehr bei 1,7 Prozent. Da die Wirtschafts- und Haushaltsprognosen weiterhin positiv sind,
kann für Kiel mit weiterem Mietanstieg vor allem in guten
Lagen gerechnet werden, zumal hier das Potenzial für Neu-
bauten aufgrund der bereits dichten Bebauung begrenzt ist
und sich die Nachfrage auf den Bestand konzentriert.
Spitze in mehrfacher Hinsicht ist das Gebiet Ravensberg, Brunswik, Düsternbrook, Blücherplatz [07]. Es liegt
nördlich des Zentrums und ist Standort des Landtags und
der meisten Ministerien, der Universität sowie zahlreicher privater Dienstleister. Zwischen der Förde und dem
123
n
KIEL
Hochschulbereich liegen die angesehensten Villenviertel
der Stadt und westlich davon attraktive urbanere Quartiere. Die mittlere Angebotsmiete pro Quadratmeter beträgt exakt 8,00 Euro. Besonders deutlich ist das Spitzensegment ausgeprägt: Für das teuerste Zehntel der hier
angebotenen Wohnungen wurden zuletzt mindestens
10,33 Euro pro Quadratmeter verlangt. Das günstigste
Zehntel in diesem Gebiet kostet bis zu 6,61 Euro, sodass
für Studenten das Wohnen nahe der Universität immer
schwerer finanzierbar ist.
BELIEBTE CITY, BEGEHRTES GRÜN
Auf Rang 2 folgt die City mit der Altstadt und deren Randgebieten Vorstadt, Exerzierplatz und Damperhof [01].
Hier finden sich Kiels urbanste und am dichtesten bebaute Quartiere, in und an denen aber auch luftige Gebiete wie der Hiroshimapark, der Schrevenpark und das
Ufer der Förde liegen – das aber hier teils nicht begehbar ist. In der City beträgt die mittlere Angebotsmiete
7,73 Euro; ihr Anstieg war zuletzt mit 2,1 Prozent für Kieler
Verhältnisse relativ lebhaft. In den besseren Lagen gibt es
ein durchaus hochwertiges Spitzensegment. Den dritten
Platz nimmt das Gebiet westlich und südlich des Stadtkerns mit Schreventeich und Südfriedhof [10] an. Hier
führt vor allem die zentrumsnahe Lage zu einer mittleren Angebotsmiete von 7,50 Euro pro Quadratmeter. Die
Bebauung ist über weite Strecken von teils recht engen
Altbaublöcken geprägt, zudem wird das Gebiet von fünf
Ausfallstraßen durchschnitten. Andererseits gibt es viel
Grün vor allem in ausgedehnten Kleingartengebieten und
im Schrevenpark. In solchen Lagen konzentriert sich das
Topsegment, für das im teuersten Zehntel des Marktes
pro Quadratmeter 9,47 Euro oder mehr verlangt werden.
Der Mietmittelwert für den Gesamtmarkt des Gebiets
stagnierte 2015, genau wie in der Gesamtstadt.
Auf Rang 4 folgt mit Wik [12] das erste Gebiet mit eher
vorstädtischem Charakter. Es zeichnet sich durch eine attraktive Lage zwischen Düsternbrook/Ravensberg, dem
Nord-Ostsee-Kanal und der Förde aus, auch wenn die ufernahen Gebiete über weite Strecken gewerblich und militärisch genutzt sind. Ein Großteil der Mietshäuser hier
stammt aus der Nachkriegszeit und besitzt die Vor- und
Nachteile vieler Bauten dieser Epoche: einerseits viel
Grün, Licht und Freiräume zwischen den in Zeilen gestellten Bauten, andererseits geringe urbane Qualitäten und
an größeren Straßen Lärm vor allen Fenstern. Jedoch ist
ein Großteil der Nachkriegsbestände inzwischen modernisiert, sodass insgesamt eine mittlere Angebotsmiete von
7,33 Euro aufgerufen werden kann.
WEITLÄUFIGE STADTRANDLAGEN
0,19 Euro niedriger als dieser liegt der Wert im weitläufigen
südwestlichen Stadtrand mit Russee, Hassee und GaardenSüd [08]. Hier fällt die hohe Spanne zwischen dem untersten und oberen Segment auf: Das günstigste Zehntel der
Wohnungen wird für bis zu 5,57 Euro pro Quadratmeter angeboten, etwa an verkehrsund gewerbereichen Straßen im
mittleren Hassee, das teuerste ab 9,00 Euro. In den ländlichen Gebieten Meimersdorf, Moorsee, Rönne und Wellsee [05] ist der Markt aufgrund der oftmals kleinteiligen
Bebauung überschaubar: Für die mittlere Angebotsmiete
von 7,06 Euro pro Quadratmeter locken die Vermieter mit
vielen idyllischen, ruhigen Lagen und weiten Grünflächen.
Alle bisher genannten Gebiete liegen über, alle folgenden
unter dem stadtweiten Angebotsmittelwert von 7,03 Euro.
Der erste Stadtteil, der sich hinsichtlich der Angebotsmiete
unter den Kieler Mittelwert einordnet, ist ein recht kleiner,
am Stadtrand gelegener Markt: Elmschenhagen [03] im
Südosten mit einem Mietmittelwert von 6,82 Euro, vielen
Siedlungshäusern und dem Hochhausgebiet Krooger Kamp.
124
n
KIEL
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN KIEL 2014 UND 2015
2014
4,4
3,3
29,9
30,4
37,8
38,3
18,5
18,9
6,4
6,5
2015
3,1
2,6
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 5,00 €
5,00 € bis 6,49 €
6,50 € bis 7,99 €
8,00 € bis 9,49 €
9,50 € bis 10,99 €
11,00 und mehr
Die insgesamt stabilen Angebotsmieten in der Gesamtstadt spiegeln sich auch in
der Mietverteilung wider: Im Vergleich zum Vorjahr blieben die Anteile 2015 in den
einzelnen Klassen nahezu konstant.
Es folgt das sich über fünf Kilometer entlang der äußeren
Kieler Förde erstreckende Gebiet mit Schilksee, Holtenau
und Friedrichsort [09]. Man wohnt hier zwar überwiegend
grün, doch die City ist fern und der vorherrschende Bautypus aus der Nachkriegszeit genügt nicht allen Wünschen
nach Urbanität und Infrastruktur. Zudem sind die Ufer teils
stark verbaut, und mitten im Gebiet liegt der Kieler Flughafen. Die mittlere Angebotsmiete liegt bei 6,64 Euro pro
Quadratmeter.
NIEDRIGSTE MieteN IN GAARDEN-OST UND
METTENHOF
Das Gebiet auf dem nächsten Rang liegt auf der östlichen,
cityfernen Seite der Kieler Förde. Ellerbek, Wellingdorf und
Neumühlen-Dietrichsdorf [02] bestehen zum Großteil aus
Siedlungsgebieten der Vor- und vor allem Nachkriegszeit
und sind vom Wasser durch eine Hafen- und Gewerbezone
getrennt. Je weiter östlich man kommt, desto grüner wird
es. Die mittlere Angebotsmiete von 6,08 Euro pro Qua
Kiel
Schleswig-Holstein
Deutschland
7,03
6,72
6,51
57,0
65,0
68,0
1,7
2,7
3,0
1,0
3,5
2,7
0,5
1,3
1,3
2)
125
n
KIEL
AngebotsmieteN IN kiel 2015
Stadtgebiet
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
[01] Altstadt, Vorstadt, Exerzierplatz, Damperhof
389
59,0
7,73
[02] Ellerbek, Wellingdorf, Neumühlen-Dietrichsdorf
396
52,0
6,08
[03]
Elmschenhagen
145
57,0
6,82
[04]
Gaarden-Ost
606
53,6
5,95
92
72,1
7,06
[05] Meimersdorf, Moorsee, Rönne, Wellsee
[06] Mettenhof, Hasseldieksdamm
214
69,9
5,82
[07] Ravensberg, Brunswik, Düsternbrook, Blücherplatz
743
60,0
8,00
[08] Russee, Hassee, Gaarden-Süd
443
60,0
7,14
[09] Schilksee, Holtenau, Friedrichsort
392
59,8
6,64
[10] Schreventeich, Südfriedhof
992
50,0
7,50
[11]
Suchsdorf
[12]
Wik
Kiel gesamt
dratmeter bewegt sich in einer recht breiten Spanne, die
am oberen Ende durch Wohnungen in idyllischen Lagen
geprägt wird und am unteren durch Standorte nahe an Betrieben und großen Straßen. Suchsdorf [11] weit im Nordwesten ist der kleinste Teilmarkt Kiels mit zuletzt weniger
als 100 Mietangeboten für im Mittel 6,05 Euro pro Qua
dratmeter – überwiegend in Bauten von der Nachkriegszeit
bis in die 1980er-Jahre.
Gaarden-Ost [04] liegt einerseits citynah, ist dicht bebaut
und lebendig. Andererseits ist der Stadtteil von hoher Arbeitslosigkeit, sozialen Problemen und teils wenig attraktiven Nachkriegsbauten geprägt. Letzteres beeinflusst auch
sein Image im Rest der Stadt und drückt die mittlere Ange
botsmiete auf 5,95 Euro pro Quadratmeter. Noch 0,13 Euro
78
66,5
6,05
377
64,0
7,33
4.867
57,0
7,03
weniger sind es im Gebiet Mettenhof, Hasseldieksdamm [06], dem Kieler Schlusslicht. Hasseldieksdamm
ist ein unauffälliges grünes Vorstadtgebiet und Mettenhof
die größte Trabantenstadt Kiels aus der Zeit um 1970 im
äußersten Westen der Stadt; hier wurden Sozialwohnungen in oft hohen Häusern systematisch geballt.
DYNAMIK IM MARKT UND WACHSENDES GEFÄLLE
Die Landeshauptstadt Kiel hat den Strukturwandel bewältigt und zeigte dementsprechend in der jüngeren
Vergangenheit positive Trends in der Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung. Gleichwohl gehört die Stadt
hinsichtlich der demografischen Prognosen zu den schwächeren der 29 untersuchten Standorte. Die Nachfrage
nach höherwertigen Wohnungen in guten Lagen ist in Kiel deutlich angestiegen und dürfte weiterhin hoch bleiben. Davon profitieren vor allem gepflegte Standorte in der Umgebung der City. Das Gefälle zwischen der gefragten westlichen und der einfachen östlichen Fördeseite dürfte noch stärker werden. In den Stadtteilen mit
den niedrigsten Angebotsmieten konzentrieren sich Bevölkerungsschichten, die unter dem Verschwinden der
alten Industrie leiden und vom Aufschwung der Dienstleistungsbranchen bisher wenig profitieren.
126
n
KIEL
09
Kieler Förde
12
11
07
01
06
02
10
04
08
03
05
5,82 – 5,98
5,99 – 6,07
6,08 – 6,66
6,67 – 6,94
6,95 – 7,13
127
7,14 – 7,37
7,38 – 7,64
7,65 – 8,00
n
KÖ L N
Köln: Wirtschaft und Mieten im Plus
Die größte Stadt am Rhein profitiert von ihrer günstigen Lage, ihren dynamischen Wirtschafts
branchen und ihren urbanen Qualitäten. Der lange Zeit starke Mietanstieg in der Innenstadt ist
aber inzwischen gedämpft; weiter draußen gelegene Quartiere holen auf.
Die Stadt Köln blickt als eine der ältesten Städte
Deutschlands auf eine rund 2000-jährige Stadtgeschichte zurück. Durch die günstige Lage am Rhein und
an wichtigen Handelsstraßen erlangte die heute viertgrößte Stadt Deutschlands schon früh eine hohe überregionale Bedeutung und war im Hochmittelalter größte
Stadt des deutschsprachigen Raums. Aus dieser Zeit datiert auch die Grundsteinlegung des wohl heute bekanntesten Wahrzeichens der Stadt, des Kölner Doms, der jedoch erst viele hundert Jahre später fertiggestellt wurde.
Heute gilt die Stadt bei Besuchern und Bewohnern als
weltoffene und lebensfrohe Metropole, und der Karneval, die kölschen Brauhäuser und der kölsche Dialekt sind
weit über die Stadtgrenzen hinaus bekannt und beliebt.
Auch die Wirtschaftsstruktur der Stadt ist heute vielfältig.
Zu den wichtigsten Branchen gehören Fahrzeugbau, Energie, Chemie, Nahrungsmittel, Verlage, Medien und Versicherungen. Zudem beheimatet die Stadt eine der größten Universitäten des Landes.
TEUERSTE STADT IM BUNDESLAND
Seit Jahren verzeichnet die Stadt am Rhein deutliche Einwohnerzuwächse. Die Bewohnerzahl stieg von Ende 2011
bis Ende 2014 deutlich um 3,3 Prozent an und hat die Millionengrenze mit 1.046.680 Menschen hinter sich gelassen.
Prognosen, die inzwischen schon teilweise als zu vorsichtig gelten, gehen von weiteren Zuwächsen in den kommenden Jahren aus: Verglichen mit dem Jahr 2012 soll die
Zahl der Einwohner bis 2030 um 1,9 Prozent wachsen, die
Haushaltszahl sogar um 5,4 Prozent. Kölns Mietwohnungsmarkt spürt die Folgen des anhaltenden Wachstums deutlich: Der Wohnungsleerstand ist von 2009 bis 2014 von
2,2 auf 1,1 Prozent gesunken. Die Angebotsmieten steigen
kontinuierlich; ihr Median ist mit 9,86 Euro pro Quadrat
meter der höchste der nordrhein-westfälischen Städte. Insgesamt verlangten Anbieter 2015 bei Neubezügen in 11 der
19 untersuchten Kölner Stadträume mindestens 2,0 Prozent höhere Mieten als im Vorjahr. Unter Kölns hochpreisigen Stadtvierteln dominieren Zentrumslagen und Villen-
128
n
KÖ L N
In der Stadt Köln sorgt der Karneval pro Saison für einen durchschnittlichen
Gesamtumsatz von mehr als 460 Millionen Euro – dies entspricht nahezu dem
Jahresumsatz des FC Bayern München.
viertel mit einer mittleren Angebotsmiete über 10,00 Euro
pro Quadratmeter. Ganz vorn liegt hier das Gebiet um
Neustadt-Nord (Belgisches Viertel, Friesenviertel, Stadtgarten, Bahnhof West) und Neustadt-Süd [15], das sich
wie ein Halbring westlich und südlich um die Altstadt legt.
Viele Straßen sind eng und verkehrsreich und die Hinterhöfe meist dicht bis vollständig überbaut, aber Nachfrager
nehmen diese Einschränkungen für die zentrale Lage und
die urbane Lebensweise in Kauf. Selbst das preisgünstigste
Zehntel der Wohnungen erreichte hier 2015 Angebotsmie
ten von bis zu 9,38 Euro pro Quadratmeter.
129
n
KÖ L N
0,53 Euro unter dem Wert der Neustadt-Nord und Neustadt-Süd lag mit einer durchschnittlichen Angebots
miete von 11,29 Euro pro Quadratmeter das sich anschließende Geschäftszentrum der Stadt mit Dom, Neu- und
Heumarkt, Schildergasse, Hoher Straße, Altem Markt
und dem südlichen Teil der Altstadt [01] unter anderem
mit dem Griechenmarkt-, Kapitol- und Pantaleonsviertel.
Weitere 0,23 Euro niedriger lag mit einer mittleren Ange
botsmiete von 11,06 Euro pro Quadratmeter ein weiteres Gebiet in der nördlichen Alt- und Neustadt mit dem
Hauptbahnhof, dem Eigelsteinviertel und den zu Neustadt-Nord zählenden Quartieren Agnesviertel, Media
park und Flora [02]. Hier ist die Zentralität besonders
hoch und die Bebauung oft extrem eng. Das schlägt beim
Wohnwert teilweise etwas ins Negative um: Oft ist das
direkte Umfeld mehr von Gewerbe als von Wohnnachbarschaft geprägt.
lebhaften Mietmarkt. Die mittlere Angebotsmiete lag
2015 bei 11,20 Euro pro Quadratmeter. Offenbar liegt hier
derzeit eine Grenze: Im Vorjahr war sie noch 0,4 Prozent
höher gewesen. Das andere Gebiet ist das benachbarte
Klettenberg, Sülz [11], wo Anbieter im Schnitt 11,16 Euro
verlangten. Die genannten Stadtteile schließen sich im
Südwesten der Stadt an den inneren Grüngürtel an. Das
Stadtbild ist von urbaner Blockrandbebauung in oft nur
mäßiger Höhe geprägt. Man genießt hier citynahes Wohnen ohne die Nachteile der Kerngebiete, dafür mit viel
kleinteiliger und stadtteilbezogener Infrastruktur. Das
südöstlich von hier gelegene Gebiet mit Zollstock, Raderberg, Bayenthal, Marienburg, Rodenkirchen und Hahnwald [19] gilt teils als vornehmer und exklusiver, weist
aber auch viele einfache Nachkriegszeilen und Wohnhochhäuser auf und liegt etwas cityferner, sodass die
mittlere Angebotsmiete mit 10,61 Euro pro Quadratmeter
unter der von Klettenberg und Sülz rangierte.
GRÜNE UND GEPFLEGT-URBANE QUARTIERE
AUFSTEIGER MIT INDUSTRIETRADITION
Zwei grüne Gebiete im Westen und Südwesten Kölns mit
Villen und gepflegten Mehrfamilienhäusern liegen bei der
mittleren Angebotsmiete auf dem Niveau der Citygebiete: Das eine ist Müngersdorf, Braunsfeld, Lindenthal
(West) [14]. Es beginnt kurz außerhalb der Innenstadt
und zieht sich dann beiderseits der Aachener Straße bis
nahe dem Stadtrand. Die Bebauung ist überwiegend aufgelockert, durchgrünt, relativ niedrig und gepflegt. Trotzdem gibt es nicht nur Einfamilienhäuser, sondern mit
mehr als 900 Angeboten im Erfassungszeitraum einen
Übertroffen werden Zollstock und seine Umgebung inzwischen von zwei früher industriell geprägten citynahen Vierteln. In Deutz [06] auf der rechten Rheinseite
liegt der Mittelwert nunmehr bei 10,76 Euro pro Quadrat
meter. Viele Kölner und Besucher kennen Deutz nur als
Durchgangs-, Messe-, Verwaltungsstandort und mit der
Köln-Arena als Veranstaltungsviertel auf der „schäl sick“
des Rheins. Es ist aber daneben ein teils recht heimeliges, wenn auch mit seinen vielen Nachkriegsbauten eher
schlichtes Wohnviertel. Doch für das etwas karge Bild entschädigen die Nähe zur Altstadt gleich jenseits der Rheinbrücken und die überaus gute Verkehrsinfrastruktur von
der Stadtbahn bis zum ICE-Bahnhof. Mit einer mittleren
Angebotsmiete von 10,70 Euro pro Quadratmeter ordnet
sich das einst industriestarke und aktuell gentrifizierte Eh-
CITY: BESTE LAGE, ABER GEWISSE SCHWÄCHEN
130
n
KÖ L N
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN KÖLN 2014 UND 2015
2014
2,2
1,9
17,5
14,3
34,4
35,4
28,5
30,9
12,5
12,7
2015
4,8
4,8
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 6,00 €
6,00 € bis 7,99 €
8,00 € bis 9,99 €
10,00 € bis 11,99 €
12,00 € bis 13,99 €
14,00 € und mehr
Köln gehört zu den hochpreisigen deutschen Märkten: Knapp die Hälfte der
Wohnungsangebote waren 2015 teurer als 10,00 Euro pro Quadratmeter. Der Anteil
der Angebote unter 8,00 Euro ist deutlich zurückgegangen.
renfeld, Neuehrenfeld [07] knapp darunter ein. Genau auf
der 10-Euro-Marke liegt im Norden der Stadt das Gebiet
Niehl, Riehl, Weidenpesch, Longerich [16].
Unter den Kölner Stadtvierteln mit mittleren Angebotsmie
ten unter 10,00 Euro pro Quadratmeter seien nur die mit
strukturellen oder statistischen Besonderheiten genannt:
Das früher sehr stark industriell geprägte rechtsrheinische
Mülheim [13] galt kürzlich noch als Geheimtipp. Von 2012
bis 2015 verzeichnete es unter allen Gebieten Kölns den
stärksten Anstieg der Angebotsmiete mit 19,5 Prozent, allein im Jahr 2015 mit 7,0 Prozent – das höchste Plus der gesamten Stadt. Anbieter verlangen nun im Schnitt 9,67 Euro
pro Quadratmeter. Ebenfalls dynamisch war die Entwicklung mit 4,1 Prozent auf 8,82 Euro pro Quadratmeter im
Gebiet zwischen Deutz und östlichem Stadtrand mit Kalk,
Höhenberg, Vingst, Humboldt-Gremberg, Poll, Ostheim,
Rath-Heumar, Merheim und Brück [10].
Köln
Nordrhein-Westfalen
Deutschland
9,86
6,14
6,51
67,0
69,9
68,0
1,1
3,1
3,0
3,3
2,4
2,7
2,5
1,3
1,3
2)
131
n
KÖ L N
AngebotsmieteN IN Köln 2015
Stadtgebiet
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
[01] Altstadt-Nord (Dom, Neu-, Heumarkt, Schildergasse,
Hohe Straße, Alter Markt), Altstadt-Süd
450
58,0
11,29
[02] Altstadt-Nord (Hauptbahnhof, Eigelstein),
Neustadt-Nord (Agnesviertel, Mediapark, Flora)
464
63,0
11,06
[03] Bickendorf, Ossendorf, Vogelsang, Bocklemünd-Mengenich,
Lövenich, Widdersdorf, Weiden (West)
609
73,0
9,20
[04] Bilderstöckchen, Pesch, Lindweiler, Heimersdorf
352
67,5
8,87
[05] Buchforst, Buchheim, Holweide
572
65,9
8,53
[06]
Deutz
195
65,0
10,76
[07] Ehrenfeld, Neuehrenfeld
699
62,0
10,70
[08] Flittard, Stammheim, Höhenhaus, Dünnwald, Dellbrück
576
70,0
8,58
[09] Junkersdorf, Marsdorf, Weiden (Ost)
460
76,0
9,89
1.460
65,0
8,82
[11] Klettenberg, Sülz
601
61,0
11,16
[12] Meschenich, Immendorf, Godorf, Sürth, Weiß
413
77,0
9,49
[13]
Mülheim
432
60,0
9,67
[14] Müngersdorf, Braunsfeld, Lindenthal (West)
911
70,0
11,20
1.130
63,0
11,82
[16] Niehl, Riehl, Weidenpesch, Longerich
998
65,0
10,00
[17]
Nord
353
72,0
8,00
1.089
69,1
8,06
928
74,0
10,61
12.692
67,0
9,86
[10] Kalk, Höhenberg, Vingst, Humboldt-Gremberg, Poll, Ostheim,
Rath-Heumar, Merheim, Brück
[15] Neustadt-Nord (Belgisches Viertel, Friesenviertel, Stadtgarten,
Bahnhof West), Neustadt-Süd
[18]
Südost
[19] Zollstock, Raderb., Bayenthal, Marienb., Rodenkirchen, Hahnwald
Köln gesamt
In nur zwei Gebieten Kölns unterschritt die mittlere
Angebotsmiete 2015 deutlich die Marke von 8,50 Euro
pro Quadratmeter. Es betraf zum einen den Kölner Norden [17] mit unter anderem der Trabantenstadt Chor
weiler, zum anderen den Südosten der Stadt [18] nahe
dem Flughafen. Beides sind Randgebiete mit vielen Nachkriegsbauten, die weder starke urbane noch landschaft
liche Qualitäten haben.
EIN MARKT MIT WACHSTUMSPOTENZIAL – UND GEWISSEN RISIKEN
Die weltoffene und lebensfrohe Stadt am Rhein bietet für aktuelle oder zukünftige Bewohner, Touristen und
Investoren eine hohe Attraktivität als Wohn- und Arbeitsort. Entsprechend wächst die Einwohnerzahl in der
Stadt seit Jahren, und der Wohnungsmarkt zeichnet sich durch einen deutlichen Nachfrageüberhang aus. Köln
ist heute hinsichtlich der Angebotsmieten die teuerste Stadt in Nordrhein-Westfalen und hat die Landeshauptstadt Düsseldorf spürbar abgehängt. Trotz des bisher bereits erreichten hohen Niveaus steigen die inserierten
Mieten in der Stadt weiter an und nähern sich im Schnitt der 10-Euro-Marke – und damit schon fast dem Hamburger Niveau. Aufgrund der positiven Rahmenbedingungen ist auch in den kommenden Jahren keine Umkehrung dieses Trends zu erwarten.
132
n
KÖ L N
17
04
08
16
13
03
05
07
09
14
02
01
06
10
15
11
19
12
18
8,00 – 8,54
8,55 – 8,84
8,85 – 9,42
9,43 – 9,89
9,90 – 10,63
133
10,64 – 10,91
10,92 – 11,19
11,20 – 11,82
n
L E I PZ I G
Leipzig: Traditioneller Handels- und
Kulturstandort im Fokus der Investoren
Die einwohnerstärkste Stadt Sachsens hat seit dem Jahr 2000 große Unternehmensansiedlungen
im Logistik- und Automobilsektor verzeichnen können. Bevölkerung und Wirtschaft wachsen überdurchschnittlich und führen zu einer positiven Entwicklung auf dem Leipziger Wohnungsmarkt.
Leipzig beging 2015 ein besonderes Jahr: Die erste Nennung der Stadt erfolgte vor genau 1000 Jahren. 2015 feierte die Stadt daher das Jubiläum „Leipzig 2015 – 1000
Jahre Ersterwähnung“ mit zahlreichen Veranstaltungen
und Festen. Nach der Erlangung des offiziellen Stadtrechts
1165 und der Erhebung zur Reichsmessestadt 1497 entwickelte sich Leipzig zu einer Messestadt von europäischem
Rang und gilt heute als traditioneller Messestandort. Neben dieser Funktion weist die Stadt eine lange Historie als
Kulturstadt auf. Die große musikalische Tradition geht vor
allem auf das Wirken von Johann Sebastian Bach und Felix Mendelssohn Bartholdy sowie auf die Bedeutung des
Gewandhausorchesters und des Thomanerchors zurück.
Im Bereich der Literatur setzte Goethe der Stadt in seinem
„Faust“ mit der Szene in Auerbachs Keller ein literarisches
Denkmal. Darüber hinaus gilt die Stadt als eines der historischen Zentren des Buchdrucks und -handels und war
im Laufe des 19. Jahrhunderts Hauptumschlagplatz und
Schnittstelle des deutschen Buchgewerbes.
ERFOLGREICHE ANSIEDLUNGSSTRATEGIE
Auf eine lange Tradition blickt auch die 1409 gegründete
Universität Leipzig zurück. An ihr studieren aktuell rund
28.000 Menschen. Knapp 9.500 sind an sechs weiteren
Hochschulen eingeschrieben. Die Entwicklung der Studentenzahlen ist stark positiv, sie hat sich in zehn Jahren
fast verdreifacht. Leipzig gehört heute zu den attraktivsten Hochschulstandorten in den ostdeutschen Bundesländern. Der positive Trend spiegelt sich auch insgesamt
in der demografischen Entwicklung wider. Allein von Ende
2011 bis Ende 2014 stieg die Einwohnerzahl um 6,8 Prozent und erreichte damit den höchsten Wert unter allen
kreisfreien Städten Deutschlands. Ursächlich sind die
Wanderungsüberschüsse, die seit 2011 jährlich bei mehr
134
n
L E I PZ I G
Leipzig ist wichtiges Frachtdrehkreuz in Deutschland und hat sich in den
vergangenen Jahren rasant entwickelt. Das Fracht- und Postaufkommen hat
sich zwischen 2006 und 2014 verdreißigfacht.
als 9.000 Personen liegen. 2014 verzeichnete die Stadt
zudem erstmals seit vielen Jahren einen Geburtenüberschuss von 400 Personen. Hinsichtlich der Pro-KopfKaufkraft liegt Leipzig auf dem drittletzten Rang der 29
untersuchten Standorte. Jedoch zeigt die Wirtschaftsentwicklung – ebenso wie die demografische Entwicklung –
eine stark aufstrebende Tendenz: Die Arbeitslosenquote
lag 2014 bei 10,2 Prozent und damit mehr als 10 Prozentpunkte unter dem Wert des Jahres 2005. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg von 2004
bis 2014 um 28,2 Prozent – der Spitzenwert unter den untersuchten Städten vor Berlin (24,6 Prozent). Der „Financial Times“ waren die Leipziger Entwicklungen eine Spitzenanerkennung als Investitionsstandort wert. Gewürdigt
135
n
L E I PZ I G
wurde insbesondere die im Vergleich mit anderen europäischen Städten erfolgreiche Ansiedlungsstrategie, die
im vergangenen Jahrzehnt zu großen Unternehmensansiedlungen führte: Seit 2008 dient der Flughafen Leipzig/
Halle dem Frachtunternehmen DHL als zentrales europäisches Drehkreuz. Im Cluster Automobil- und Zuliefer
industrie, das heute prägend für die Leipziger Wirtschaft
ist, konnte die Stadt mit dem seit 2002 produzierenden
Porsche-Werk und dem 2005 eröffneten BMW-Werk
ebenfalls zwei große Ansiedlungen verzeichnen.
KEIN GEHEIMTIPP MEHR BEI INVESTOREN
Die positive demografische und ökonomische Entwicklung der vergangenen Jahre spiegelt sich auch auf dem
Leipziger Wohnungsmarkt in steigenden Preisen wider.
Zwar lag die mittlere Angebotsmiete 2015 mit im Schnitt
5,63 Euro pro Quadratmeter gemeinsam mit der Nachbarstadt Halle nur auf Platz 25 der 29 in diesem Report
analysierten Städte. Im Vergleich zu 2012 stiegen die inserierten Mieten jedoch um 12,6 Prozent an. Nur fünf der
untersuchten Standorte – Berlin, Augsburg, Braunschweig,
Hannover und München – wiesen eine höhere Preisentwicklung auf. Der marktaktive Leerstand im Geschosswohnungsbau liegt in Leipzig mit 6,0 Prozent (2014) über
dem Niveau anderer ostdeutscher Großstädte wie Dresden, Magdeburg, Cottbus oder Rostock, sank aber seit
2009 (10,0 %) spürbar. Insgesamt sind in der Stadt sowohl Altbauten, Plattenbauten als auch Nachwendebauten vom Leerstand betroffen, der vorrangig aus der hohen
Bautätigkeit in den 1990er-Jahren und dem sich in den
Folgejahren ergebenden Angebotsüberhang resultiert.
Räumlich konzentriert sich der Leerstand vor allem auf
die äußeren Stadtbereiche.
Für Investoren ist der Leipziger Wohnungsmarkt längst
kein Geheimtipp mehr. Die Stadt gehört zu den Wachstumszentren in den ostdeutschen Bundesländern, weist
aber immer noch ein moderates Preisniveau auf – vielfach wird Leipzig ein ausgewogenes Rendite-Risiko-Profil
attestiert. Inzwischen weichen Investoren vermehrt auf
mittlere und einfache Lagen aus, da sich das Angebot an
sanierten Altbauwohnungen in den zentralen Lagen bereits verknappt. Dabei verfügt die Stadt über einen großen Anteil an Altbauten: Mit 52,9 Prozent macht diese
Baualtersklasse die Mehrheit der insgesamt 59.522 Gebäude mit Wohnraum aus, die in der letzten Zensuserhebung erfasst wurden.
TEUERSTE LAGEN IM Zentrum DER STADT
Aufgrund der Historie ist Leipzig nach wie vor eine Mie
terstadt. Nur 11,1 Prozent der Wohnungen werden laut der
letzten Zensuserhebung von ihren Eigentümern bewohnt.
Gleichzeitig sind Wohnungen im Geschosswohnungsbau
die prägende Wohnform. Obwohl nach der Wende eine
deutliche Zunahme des Eigenheimbaus in Leipzig registriert wurde, nehmen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit knapp 90 Prozent des gesamten Bestandes das
Gros ein. Aufgrund beider Faktoren kommt dem Mietwohnungsmarkt daher eine wichtige Rolle in der Stadt zu.
Allerdings ist auch das Angebot an Mietwohnungen sehr
umfangreich, nur in Berlin lag die Angebotszahl über dem
Leipziger Niveau. Wie auch auf dem Investmentmarkt besteht im Segment der Mietwohnungen aktuell eine hohe
Nachfrage nach sanierten Altbauten in den zentralen Lagen. Sehr beliebt sind beispielsweise das Waldstraßenviertel im Zentrum-Nordwest, die Südvorstadt und das
Musikviertel im südwestlichen Zentrum. Entsprechend
weisen die zentralen Stadtgebiete mit ihrem hohen Altbauanteil auch die höchsten inserierten Mieten Leip-
136
n
L E I PZ I G
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN LEIPZIG 2014 UND 2015
2014
4,7
2,3
28,6
20,9
35,6
35,1
17,7
21,4
7,2
10,3
2015
6,2
9,9
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 4,00 €
4,00 € bis 4,99 €
5,00 € bis 5,99 €
6,00 € bis 6,99 €
7,00 € bis 7,99 €
8,00 € und mehr
Die Mieten in Leipzig sind weiterhin günstig: Rund 58 Prozent der Angebote lagen
2015 unter 6,00 Euro pro Quadratmeter. Der Preisanstieg ist jedoch erkennbar, 2014
waren noch knapp 69 Prozent günstiger als 6,00 Euro.
zigs auf. Die höchsten Forderungen stellten Anbieter mit
7,46 Euro im Gebiet, das die City, das Zentrum-Süd und
-West [18] umfasst. 2014 hatte es als Erstes die 7-EuroMarke überschritten. Noch etwas günstiger waren die
Bereiche Zentrum-Ost und -Südost inklusive der Südvorstadt [17] sowie Zentrum-Nord und -Nordwest [16] mit
7,40 bzw. 7,00 Euro pro Quadratmeter. Jedoch zeichnen
sich alle drei Zentrumsbereiche durch Mietsteigerungen
im zweistelligen Bereich in den vergangenen drei Jahren
aus. Deutlich günstigere Angebote finden sich hingegen
in den Plattenbaugebieten. So verlangten Vermieter 2015
in den Gebieten Neu-Paunsdorf [06] sowie Grünau-Nord,
-Mitte, -Ost und -Siedlung, Schönau, Lausen, Miltitz [05],
die vor allem durch die industrielle Großbauweise charakterisiert sind, im Durchschnitt nur 4,60 Euro pro Quadrat
meter. Aber auch im östlich des Hauptbahnhofes gelegenen Bereich Neustadt, Neuschönefeld, Volkmarsdorf [12]
lag die mittlere Angebotsmiete mit genau 5,00 Euro pro
Leipzig
Sachsen
Deutschland
5,63
5,39
6,51
62,0
60,2
68,0
6,0
6,5
3,0
1,4
1,5
2,7
0,9
0,6
1,3
2)
137
n
L E I PZ I G
AngebotsmieteN IN Leipzig 2015
Stadtgebiet
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
[01] Anger-Crottendorf, Stünz, Sellerhausen, Heiterblick,
Alt-Paunsdorf, Schönefeld
3.031
60,4
5,11
[02] Connewitz-Süd, Marienbrunn, Lößnig, Dölitz, Dösen
1.164
60,0
5,90
[03] Gohlis-Nord und -Süd, Eutritzsch
3.400
62,8
5,97
430
59,0
5,44
1.931
63,4
4,60
314
60,7
4,60
[07] Leutzsch, Neulindenau, Böhlitz-Ehrenberg, Burgh., Rückmarsdorf
1.386
60,0
5,50
[08] Lindenau, Altlindenau
1.773
61,0
5,64
[09] Lindenthal, Wiederitzsch, Möckern, Wahren, Lützschena-Stahmeln
1.643
58,4
5,41
[10] Mockau-Nord und -Süd, Plaußig-Portitz, Thekla, Seehausen
902
58,7
5,23
[11] Mölkau, Zweinaundorf, Baalsdorf, Engelsdorf, Sommerfeld,
Althen, Kleinpösna
416
56,6
5,50
[04] Großzschocher, Knautkleeberg, Knauthain, Hartmannsdorf,
Knautnaundorf
[05] Grünau-Nord, -Mitte, -Ost, -Siedlung, Schönau, Lausen, Miltitz
[06]
Neu-Paunsdorf
[12] Neustadt, Neuschönefeld, Volkmarsdorf
1.694
63,9
5,00
[13] Plagwitz, Kleinzschocher, Schleußig
1.888
61,0
5,98
[14] Reudnitz, Thonberg
1.191
64,1
5,67
[15] Stötteritz, Probstheida, Meusdorf, Holzhausen, Liebertwolkwitz
1.750
61,0
5,69
[16] Zentrum-Nord und -Nordwest
1.161
78,7
7,00
[17] Zentrum-Ost und -Südost, Südvorstadt
2.487
64,7
7,40
[18] Zentrum, Zentrum-Süd und -West
1.393
73,0
7,46
27.954
62,0
5,63
Leipzig gesamt
Quadratmeter auf sehr moderatem Niveau. Das Gebiet
zeichnet sich durch eine heterogene Baustruktur aus. Es
finden sich hier Altbauten, die oftmals saniert sind, teilweise aber auch noch Substandards beispielsweise mit
Ofenheizung aufweisen. Daneben gibt es Zeilenbauten
der 1960er-Jahre sowie Plattenbauten mit 4 bis 5 Geschossen, die teils noch un- oder teilsaniert sind. Insge-
samt hat das Gebiet kein einfaches Image, erfuhr aber
in den vergangenen Jahren durch das Sanierungsgebiet
Rabet eine Aufwertung.
LEIPZIG BEHAUPTET SICH IM STANDORTWETTBEWERB
Die 544.479 Einwohner zählende größte Stadt Sachsens weist eine lange Tradition als Handels- und Kulturstadt
zugleich auf. Namhafte Musiker und Literaten wirkten in Leipzig, das Buchwesen und die Universität blicken auf eine
lange Historie zurück. In den vergangenen Jahren schaffte die Stadt eine Trendwende sowohl in der Bevölkerungsals auch Wirtschaftsentwicklung. Eine wichtige Rolle spielten dabei große Unternehmensansiedlungen, bei denen
sich Leipzig auch gegen internationale Konkurrenz durchsetzen konnte. Die Angebotsmieten bewegen sich in der
Stadt nach wie vor auf moderatem Niveau. Jedoch ist der positive Trend auf dem Wohnungsmarkt deutlich erkennbar und macht die Stadt für Investoren interessant. In attraktiven Vierteln zeichnen sich daher erste Knappheiten ab.
138
n
L E I PZ I G
09
10
03
01
07
16
08
06
12
18
11
14
17
13
05
02
15
04
4,60 – 5,01
5,02 – 5,28
5,29 – 5,46
5,47 – 5,57
5,58 – 5,68
139
5,69 – 5,95
5,96 – 6,87
6,88 – 7,46
n
LÜ B EC K
Lübeck: Trendwende nach langer Schrumpfung
Mehr als 40 Jahre lang ging Lübecks Einwohnerzahl zurück; jetzt ist sie dank der guten Konjunktur
wieder gestiegen. Das belebt den Wohnungsmarkt, auf dem allerdings die Zahlungsbereitschaft auch
im Topsegment begrenzt ist.
Lübeck ist nach Kiel die zweitgrößte Stadt im Bundesland
Schleswig-Holstein und gilt heute als Dienstleistungs- und
Tourismuszentrum im westlichen Ostseeraum. Bekannt
ist die Stadt für ihre mittelalterliche Altstadt, die seit 1987
Teil des UNESCO-Welterbes ist. Allein mehr als 1.000 Gebäude – und damit mehr als ein Viertel aller Häuser – stehen in der Lübecker Innenstadt unter Denkmalschutz. Am
Übergang der Trave zur Altstadt findet sich auch das berühmte Holstentor, das als Wahrzeichen der Stadt gilt und
für den Betrachter eine leichte Schieflage aufweist. Überregional bekannt sind zudem der Fährhafen in Travemünde,
von dem zahlreiche Fährverbindungen in den Ostseeraum
bestehen, und das Lübecker Marzipan.
Lange haben der Schiffbau und die Schwerindustrie eine
wichtige Rolle in der Lübecker Wirtschaftsstruktur gespielt.
In jüngster Zeit hat die Industrie in der Stadt wieder einen
Aufschwung erlebt, wichtige Branchen sind heute die Ernährungs-, Gesundheits- und Logistikwirtschaft sowie der
Sondermaschinenbau. Der Lübecker Hafen hat als größter
deutscher Ostseehafen weiterhin eine hohe Bedeutung für
die Stadt. Die Beschäftigung zeigte in Lübeck in den vergangenen Jahren positive Trends: Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist von 2004 bis 2014
um 15,9 Prozent gestiegen und liegt damit leicht über dem
bundesdeutschen Durchschnitt von 14,7. Die Arbeitslosenquote sank zwar auf 10,1 Prozent (2014), ordnet sich
aber weiterhin deutlich über dem deutschlandweiten Vergleichswert (6,7 Prozent) ein. Insgesamt konnte der zuvor
lange währende Trend zum Einwohnerrückgang umgekehrt
werden. Von Ende 2011 bis Ende 2014 stieg die Bevölkerungszahl um 1,8 Prozent. Der Einwohnerzuwachs resultierte dabei allein aus Wanderungsgewinnen, der natür
liche Bevölkerungssaldo in der Stadt ist weiterhin negativ.
Unter den Zuziehenden ist besonders die Altersgruppe der
18- bis unter 30-Jährigen stark vertreten, dennoch stellen
die Einwohner der Altersgruppe 60+ den größten Anteil an
der Lübecker Bevölkerung. Ihre Quote liegt mit 29,0 Pro-
140
n
LÜ B EC K
In der Hauptsaison werden in der Hansestadt Lübeck täglich mehr als 30 Tonnen
Marzipan hergestellt. Zum Vergleich: Dies entspricht dem Gewicht von rund
30 Kleinwagen.
zent über dem Bundesdurchschnitt (27,4 Prozent) und
auch über allen anderen Städten aus den alten Bundesländern dieses Reports.
VERKNAPPUNG IN EINFACHEN LAGEN
Die positive Entwicklung von Wirtschaft und Einwohnerzahl
hat sich auch auf Lübecks Mietwohnungsmarkt ausgewirkt.
Die mittlere Angebotsmiete ist 2015 um 1,8 Prozent gestiegen, der Leerstand schon von 2009 bis 2014 von 1,9 Prozent
auf 1,4 Prozent gesunken. Allerdings ist in dem nicht sehr
kaufkraftstarken Lübeck gerade auf den Märkten mit mittlerem Mietniveau rasch die Grenze der Zahlungsfähigkeit oder
-bereitschaft erreicht, sodass sich Angebotsmieten im Vergleich zum Vorjahr nur geringfügig veränderten.
141
n
LÜ B EC K
Spitzen- und einfache Lagen verzeichnen dagegen ein anhaltendes Plus. Das deutet auf eine Verknappung von
Wohnraum einfacher Qualität hin, für den in dieser Stadt
ein frei finanzierter Neubau wegen seiner Kosten keine zusätzlichen Angebote schaffen kann.
Lübecks teuerster Teilmarkt gehört zwar rechtlich seit 1913
zur Stadt, ist aber strukturell und geografisch buchstäblich außen vor: Travemünde [07] ist ein Bade- und Hafenort von eigenem Charakter, beliebt bei Dauerbewohnern
und Gästen. Wie viele Orte dieses Typs ist auch der Wohnungsmarkt in Travemünde stark vom Tourismus geprägt.
Es gibt zahlreiche temporär genutzte Eigentums- und andere Ferienwohnungen, für die über das Jahr gerechnet
weit höhere Mieterträge erzielt werden können als für normale Mietwohnungen. Für diese wird vor Ort eine mittlere
Angebotsmiete von 8,30 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Anbieter verlangten damit 3,7 Prozent mehr als 2014.
Das Angebot an freien Wohnungen war jedoch im Betrachtungszeitraum mit knapp 120 Inseraten eher gering.
GROSSE WOHNUNGEN IN DER ALTSTADT
Die Lübecker Innenstadt [01] umfasst exakt die von der
Trave und ihrem Kanal umflossene Altstadtinsel. Hier konzentrieren sich Lübecks Handel, Dienstleister und Kultureinrichtungen. Historisches und ideelles Zentrum der stolzen Hansestadt ist die Altstadt ohnehin, auch durch den
Status als UNESCO-Weltkulturerbe. Das Wohnungsangebot ist sehr heterogen. So finden sich hier uralte Häuschen
mit historischem Flair, aber oft nur bescheidenen Größen
und nicht immer modernstem Standard, jedoch auch schicke Wohnungen mit Blick aufs Wasser oder auf die Türmeund Dächerlandschaft der Stadt. Auch bei bürgerlichen
Nachfragern, die in früheren Jahren oft zu Villenvororten
tendierten, ist die Altstadt wieder als Wohnort en vogue.
Es gibt ehrgeizige Entwicklungsprojekte wie das Gründungsviertel nahe der Marienkirche, in dem ein im Krieg
zerstörter Stadtteil auf den historischen Parzellen, aber
mit neuzeitlichen Häusern, wieder neu entstehen soll. Die
mittlere Angebotsmiete beträgt in der Innenstadt genau
8,00 Euro pro Quadratmeter und stieg zuletzt um 3,1 Prozent an, liegt damit aber noch leicht unter dem Wert von
2012 (8,02 Euro). In der Altstadt werden auch alte Häuser
zur Miete angeboten, die zwar winzig im Vergleich zu vorstädtischen Eigenheimen sind, aber größer als viele neuere
Mietapartments.
AUSGEDEHNTE MIETSHAUSGEBIETE –
MITTLERES MIETNIVEAU
Das Gebiet St. Jürgen Ost, Strecknitz [04] im Lübecker
Südosten liegt mit einem Mietmittelwert von 7,42 Euro pro
angebotenem Quadratmeter auf Rang 3 in der Stadt. Den
Mietmarkt prägen ausgedehnte, teils stark durchgrünte
Wohnquartiere der Vor- und Nachkriegsjahre. Die damals
üblichen sparsamen Grundrisse führen zur stadtweit geringsten mittleren Angebotsgröße von 55 Quadratmetern.
Örtliche Nachfrage kommt unter anderem vom Universitätsklinikum und der Fachhochschule im Gebiet. Das Gebiet schließt nicht unmittelbar an die Altstadt an; diese ist
aber von hier rasch erreichbar.
Es folgt der ausgedehnte und heterogene Bereich mit den
Stadtteilen St. Gertrud und Schlutup [03], der östlich und
nördlich an die City grenzt. St. Gertrud ist ein im Nordwesten eher gründerzeitliches, im Osten stärker von Nachkriegsbebauung geprägtes Gebiet unmittelbar gegenüber
der Altstadt. Das zu St. Gertrud gehörende Marli östlich
des Zentrums weist ausgedehnte Geschossbaugebiete der
Zwischen- und Nachkriegszeit auf. Im cityfernen Eichholz
und in Schlutup sind Mietshaus- und Eigenheimquartiere
142
n
LÜ B EC K
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN LÜBECK 2014 UND 2015
2014
4,0
2,6
36,0
34,3
35,9
35,4
17,0
18,2
4,9
7,3
2015
2,2
2,2
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 5,00 €
5,00 € bis 6,49 €
6,50 € bis 7,99 €
8,00 € bis 9,49 €
9,50 € bis 10,99 €
11,00 € und mehr
Das Gros der Angebotsmieten bewegt sich mit fast 70 Prozent zwischen 5,00
und 7,99 Euro pro Quadratmeter. Das lokale Hochpreissegment ist eher klein, nur
9,5 Prozent der Angebote liegen über der Grenze von 9,50 Euro.
gemischt. Die mittlere Angebotsmiete im Gesamtgebiet
beträgt 6,83 Euro pro Quadratmeter und liegt damit exakt
auf dem Niveau des Vorjahres.
Räumlich sehr groß und quantitativ mit einem großen Angebot ist der Teilmarkt St. Lorenz Nord und Süd nebst Buntekuh [06]. Die mittlere Angebotsmiete von 6,80 Euro pro
Quadratmeter liegt 0,14 Euro unter dem entsprechenden
Wert der Gesamtstadt; ihr Anstieg war zuletzt etwas gerin-
ger als dort. St. Lorenz erstreckt sich westlich der Altstadt
und weist mit wassernahen Gewerbevierteln und dem Lübecker Bahnhofsquartier über Mietshausgebiete aller Epochen bis hin zu Eigenheimgebieten ganz unterschiedliche
Quartiere auf. Buntekuh ist ein Produkt der klassischen
Stadterweiterung der 1960er- und 1970er-Jahre, in dem
es nach dem Jahr 2000 zu Leerständen bis zu 20 Prozent
kam. 2006 wurde das Gebiet in das Bund-Länder-Programm „Soziale Stadt“ aufgenommen.
Lübeck
Schleswig-Holstein
Deutschland
6,94
6,72
6,51
59,0
65,0
68,0
1,4
2,7
3,0
2,0
3,5
2,7
0,8
1,3
1,3
2)
143
n
LÜ B EC K
AngebotsmieteN IN lübeck 2015
Stadtgebiet
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
[01]
Innenstadt
369
60,0
8,00
[02]
Kücknitz
157
59,0
5,93
[03] St. Gertrud, Schlutup
648
56,0
6,83
[04] St. Jürgen Ost, Strecknitz
286
55,0
7,42
[05] St. Jürgen West, Moisling
254
62,2
6,40
[06] St. Lorenz Nord und Süd, Buntekuh
857
60,0
6,80
[07]
Travemünde
116
60,0
8,30
2.687
59,0
6,94
Lübeck gesamt
PREISGÜNSTIGE MÄRKTE IN AUSGEDEHNTEN
NACHKRIEGSQUARTIEREN
In der Mietrangordnung folgt mit 6,40 Euro der Lübecker
Südwesten, bestehend aus dem gewerblich geprägten
St. Jürgen West und dem cityfernen Moisling [05]. Letzteres entwickelte sich in den 1960er-Jahren rasch vom randständigen, eher dörflichen Gebiet zum Stadtrandwohngebiet mit vielen Zeilen- und Hochhäusern. Wie Buntekuh
geriet es ab den 1990er-Jahren in eine Krise mit steigenden
Leerständen. Jetzt jedoch gibt es auch hier Bemühungen
zur Strukturverbesserung: Der Stadtteil soll das bis heute
fehlende Zentrum und einen Haltepunkt an der Bahnstrecke nach Hamburg erhalten. Zahlreiche Wohnhäuser werden modernisiert, einzelne sogar neu gebaut. Auch die teils
schwierige Sozialstruktur soll sich auf diese Weise bessern.
Vermieter sind schon jetzt optimistischer; der Mittelwert
der Angebotsmiete stieg zuletzt um 4,3 Prozent an – der
stadtweit zweithöchste relative Anstieg.
Den höchsten prozentualen Anstieg gab es mit 6,3 Prozent
auf dem recht kleinen Mietmarkt in Kücknitz [02]. Der
Stadtteil liegt räumlich etwas isoliert zwischen dem eigentlichen Lübeck und Travemünde und war in der Nachkriegszeit eine Hochburg des damals so beliebten Zeilenbaus.
Heute ist dies nicht mehr die beliebteste Wohnform, was
neben der Lage des Stadtteils zu Lübecks niedrigster mittlerer Angebotsmiete von 5,93 Euro pro Quadratmeter beiträgt – trotz des jüngsten Anstiegs.
CHANCEN FÜR GUTE KENNER DER VERHÄLTNISSE
Lübecks Vermieter schöpfen nach schwierigen Jahrzehnten wieder Hoffnung – manche allerdings mehr, als die örtliche Kaufkraft hergibt. Deshalb sind die Mieten in der Spitze derzeit deutlich begrenzt. Investoren müssen auf Standort und Wohnqualität achten, wenn sie ihr Produkt reibungslos vermarkten wollen, auch seniorengerechte Wohnungen könnten aufgrund der Altersstruktur in Lübeck in den Fokus rücken. In unteren Segmenten deutet sich Knappheit
an, was Bestandskäufern Potenziale bietet. Allerdings ist ein Großteil der Häuser aus Vor- und Nachkriegszeiten instandsetzungsbedürftig, sodass zum Kaufpreis meist noch Modernisierungskosten hinzugerechnet werden müssen.
Lübeck bleibt somit ein Standort, der eine genaue Kenntnis von Mikrolagen und Mietervorlieben verlangt.
144
n
LÜ B EC K
Lübecker
Bucht
07
02
03
06
01
04
05
5,93 – 6,28
6,29 – 6,60
6,61 – 6,81
6,82 – 6,83
6,84 – 7,27
145
7,28 – 7,71
7,72 – 8,07
8,08 – 8,30
n
M AG D E B U R G
Magdeburg: Erholung nach langer Krise
Sachsen-Anhalts Landeshauptstadt musste einen Einwohnerrückgang von über 20 Prozent
verkraften, hat aber inzwischen die Trendwende geschafft und wächst wieder. Wohnungen sind vor
allem im Zentrum gefragt, aber auch in weniger beliebten Randlagen steigen die Angebotsmieten.
In der Zeit nach der Wiedervereinigung schrumpfte Magdeburg zunächst drastisch: Von 1990 bis 2002 verlor die
Stadt rund 50.000 Einwohner, mehr als 20 Prozent der
Bevölkerung. Doch inzwischen hat die industrielle Kernbranche der Stadt, der Maschinenbau, die Anpassungskrise bewältigt und sich wieder vergrößert, nicht zuletzt
durch den Bau von Windkraftanlagen. Auch die Logistikbranche wächst in der per Straße, Schiene und Wasserwegen gut angebundenen Stadt. Zukunftsbranchen wie Umwelttechnologie und Kreislaufwirtschaft, die Verarbeitung
nachwachsender Rohstoffe und die Gesundheitswirtschaft
sind gut vertreten. Eine recht neue Branche sind überregionale Elektronik-Dienstleistungen, etwa im deutschlandweit größten Rechenzentrum von T-Systems und im
Servicecenter von IBM. Gefestigt ist die starke regionale
Stellung Magdeburgs als Landeshauptstadt SachsenAnhalts, Universitätsstadt und Zentrum von Handel und
Dienstleistungen. All das spiegelt sich auch in der Bevölkerungsentwicklung wider.
Die jahrelange Schrumpfung ist einem leichten Wachstum
gewichen: Von Ende 2011 bis Ende 2014 stieg die Einwohnerzahl um 1,5 Prozent. Heute gibt es in der Stadt relativ
mehr 18- bis 29-Jährige, aber auch mehr über 59-Jährige
als in Deutschland insgesamt. Wegen des hohen Anteils
der Älteren sowie der hohen Bevölkerungsverluste in den
vergangenen Jahren sind die Einwohner- und Haushaltsprognosen bis zum Jahr 2030 stark negativ – nur Chemnitz
und Halle weisen unter den 29 untersuchten Städten noch
schlechtere Prognosen auf. Der aktuelle Trend widerspricht
den Prognosen aber.
WOHNUNGEN ÜBERALL GEFRAGT
Auch Magdeburgs Wohnungsmarkt schrumpfte nach 1990,
geriet aber nicht so aus dem Gleichgewicht wie die Märkte
anderer ostdeutscher Städte. Dazu trugen konsequente
Abrissprogramme bei. Inzwischen hat sich die Nachfrage
wieder belebt und der Leerstand ist seit 2009 von 7,7 auf
5,5 Prozent (2014) gesunken. Auch bei den Mieten macht
146
n
M AG D E B U R G
Im Gegensatz zum Landestrend ist der Wanderungssaldo in Magdeburg seit
Jahren immer positiv. Seit 2007 hat die Stadt durch Wanderungsüberschüsse
knapp 11.000 Einwohner gewinnen können.
sich die Trendwende positiv bemerkbar. Zwar lag die mittlere Angebotsmiete im Jahr 2015 mit 5,45 Euro gemessen
an anderen Großstädten nach wie vor auf niedrigem Niveau.
Doch ist sie gegenüber dem Vorjahr um 2,8 Prozent angestiegen. Bis auf das Gebiet Rothensee, Neustädter See [07]
verzeichnen sämtliche Einzelgebiete der Stadt bei den An
gebotsmieten ein mehr oder minder deutliches Plus.
Stadtweit an der Spitze bei den Angebotsmieten lagen
mit einem Mittelwert von 5,80 Euro pro Quadratmeter die
Altstadt und das südlich anschließende Buckau [02]. Die
Altstadt hat in ihrem Nordteil seit dem Zweiten Weltkrieg
kaum noch historische Bausubstanz, vielmehr ist das Gebiet durch Großformen aus der DDR-Zeit geprägt. In ihrem
Südteil ist noch viel Gründerzeitsubstanz zu finden, das
147
n
M AG D E B U R G
Gebiet rund um den Hasselbachplatz mit seinen vielen renovierten Stilfassaden gilt als eines der beliebtesten der
Stadt; eine Vielzahl an Lokalen im Ausgehviertel nahe dem
Platz und die östlich der Altstadt fließende Elbe prägen
den Standort. Die oft sehr engen Hinterhöfe beeinträchtigen seinen Ruf nur wenig. Auch das sich südlich anschließende Buckau ist ufernah, aber etwas grüner und lockerer
bebaut. Wohnen und Gewerbe sind stark durchmischt –
ein Vorteil wegen der kurzen Wege, aber ein Nachteil im
Hinblick auf Verkehr, Lärm und Stadtbild. Ein weiterer Pluspunkt der Altstadt und Buckaus sind die Größen der angebotenen Wohnungen: Ihr Mittelwert von 62,9 Quadratme
tern war 2015 der größte der Stadt.
BELIEBTE HISTORISCHE SIEDLUNGEN
Westlich der Altstadt, aber von ihr durch die Hauptbahnstrecken und die Bundesstraße 71 getrennt, liegt Stadtfeld,
Richtung Stadtgrenze schließt sich Diesdorf an [08]. Das
Gebiet steht hinsichtlich des Mietniveaus mit 5,70 Euro
pro Quadratmeter in Magdeburg an zweiter Stelle. In
Stadtfeld-Ost sind noch zahlreiche Gründerzeithäuser erhalten, von denen viele in den letzten 25 Jahren grundlegend modernisiert worden sind. Ein weiterer großer Teil
der Bebauung stammt aus der Zeit nach dem Ersten Weltkrieg, etwa die frühmoderne Hermann-Beims-Siedlung mit
2.000 Wohnungen sowie das traditioneller gestaltete Eigenheimgebiet Lindenweiler. Zu DDR-Zeiten kamen zahlreiche vier- bis fünfgeschossige Wohnhäuser hinzu. Auch
die einfachen Wohnungen waren 2015 begehrt: Das preisgünstigste Zehntel der Angebote verzeichnete mit genau
5,00 Euro pro Quadratmeter den höchsten Mietwert aller
untersten 10-Prozent-Segmente in der Stadt.
Auf Rang 3 hinsichtlich der mittleren Angebotsmieten
liegt der weitläufige, locker bebaute Osten der Stadt [04]
am rechten Elbufer. Er enthält diverse kleinere Ortsteile
wie beispielweise Brückfeld, Cracau und Prester. Der
größte Ortsteil Cracau ist besonders beliebt, da er nahe
der Innenstadt und zugleich nahe an der offenen Elblandschaft liegt. Seine gleichnamige Siedlung aus der Zeit um
1930 mit rund 2.000 Wohnungen präsentiert ein äußerlich nahezu unverfälschtes Bauhaus-Ambiente. Brückfeld
hat eine gemischte Bebauung, die überwiegend aus Kaiser- und DDR-Zeiten stammt. Attraktiv ist die Angersiedlung, die ab 1900 über 38 Jahre hinweg entstand und alle
in dieser langen Zeit gängigen Baustile aufweist. Die mittlere Angebotsmiete im Magdeburger Osten lag zuletzt
bei 5,60 Euro pro Quadratmeter. 0,12 Euro darunter liegt
sie auf dem kleinen Stadtrand-Teilmarkt von Ottersleben,
Sudenburg-Südwest [05].
NEUE NEUSTADT MIT ALTEN GEBÄUDEN
In allen weiteren Gebieten Magdeburgs lag der Mittelwert der Angebotsmieten unter dem gesamtstädtischen
Level von 5,45 Euro pro Quadratmeter. Mit 5,40 Euro nur
um fünf Cent unterboten wurde er in der Alten und Neuen
Neustadt [01] nördlich des Magdeburger Zentrums. Die
citynähere Alte Neustadt wurde im Zweiten Weltkrieg
weitgehend zerstört und danach rasch mit Zeilenbauten
wieder aufgebaut, vor allem rund um den ausgedehnten
Nordpark. Die grüne, günstige Lage ist heute beliebt, doch
entsprechen manche Wohnungen nur noch bedingt den
aktuellen Wünschen an Größe und Grundriss. Nahe dem
Elbufer ist die Neustadt fast komplett gewerblich bebaut.
Die Neue ist von der Alten Neustadt durch die Bahnstrecke
nach Berlin getrennt. Teilweise ist sie ein reines Wohngebiet mit durchgrünten Häuserzeilen, teilweise sind Wohnen und Gewerbe stark gemischt.
148
n
M AG D E B U R G
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN MAGDEBURG 2014 UND 2015
2014
1,3
0,7
24,2
20,8
52,1
52,5
16,3
18,4
4,4
5,0
2015
1,7
2,5
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 4,00 €
4,00 € bis 4,99 €
5,00 € bis 5,99 €
6,00 € bis 6,99 €
7,00 € bis 7,99 €
8,00 € und mehr
Magdeburg war trotz des Mietanstiegs auch 2015 ein für Mieter günstiger Markt:
Fast drei Viertel der Angebotsmieten lagen unter 6,00 Euro pro Quadratmeter, nur
2,5 Prozent bei 8,00 Euro und mehr.
Das Gebiet mit den Stadtteilen Reform, Hopfengarten, Beyendorfer Grund und Lemsdorf [06] liegt im Süden der Stadt
und wies eine mittlere Angebotsmiete von 5,25 Euro auf.
Südlich schließt sich daran das DDR-Plattenbaugebiet NeuReform an, das weder in ästhetischer noch in sozialer Hinsicht als besonders gelungen erscheint. Vor wenigen Jahren
wurden hier einzelne Blöcke abgerissen. In der Nähe der beiden Siedlungen liegt mit Hopfengarten ein sehr weitläufiges
und locker bebautes Einfamilienhausgebiet.
ZWEI DRITTEL VERLIESSEN DIE PLATTE
Das Gebiet Sudenburg, Leipziger Straße [09] liegt südwestlich des Zentrums und besitzt noch viele Bauten
aus der Gründerzeit nahe an bedeutenden Industriewerken. Eine zweite große Bebauungswelle setzte ab 1990
ein, als die Wohnviertel Hansapark und Goethesiedlung
entstanden. Auch heute ist viel Industrie vor Ort ansässig. Das Angebot an Wohnungen ist im Gebiet sehr groß,
sodass die mittlere Angebotsmiete pro Quadratmeter
Magdeburg
Sachsen-Anhalt
5,45
5,15
6,51
58,6
59,9
68,0
5,5
7,0
3,0
1,6
1,0
2,7
0,6
0,3
1,3
2)
Deutschland
149
n
M AG D E B U R G
AngebotsmieteN IN Magdeburg 2015
Stadtgebiet
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
[01] Alte und Neue Neustadt
640
57,1
5,40
[02] Altstadt, Buckau
634
62,9
5,80
[03] Olvenstedt, Kannenstieg, Neustädter Feld, Nordwest
503
56,7
4,80
[04]
Ost
544
58,0
5,60
[05] Ottersleben, Sudenburg-Südwest
162
55,0
5,48
[06] Reform, Hopfengarten, Beyendorfer Grund, Lemsdorf
292
50,6
5,25
[07] Rothensee, Neustädter See
193
49,5
5,14
[08] Stadtfeld Ost und West, Diesdorf
1.096
60,3
5,70
[09] Sudenburg, Leipziger Straße
945
62,0
5,20
[10] Westerhüsen, Salbke, Fermersleben, Beyendorf-Sohlen
261
57,0
5,02
5.270
58,6
5,45
Magdeburg gesamt
2015 trotz eines Anstiegs um zuletzt 1,6 Prozent bei moderaten 5,20 Euro lag. Das Gebiet Rothensee, Neustädter See [07] liegt im äußersten Norden der Stadt und sein
Kern ist ländlich strukturiert. In der Zeit zwischen den
Weltkriegen entstanden auch hier zwei Siedlungen und in
der DDR-Zeit einige Plattenbauten rund um den Neustädter Platz. Die mittlere Angebotsmiete liegt bei moderaten 5,14 Euro pro Quadratmeter. 2015 war dies Magdeburgs einziges Gebiet mit einem Rückgang dieses Werts:
Er sank um 1,2 Prozent.
Westerhüsen, Salbke und Fermersleben sind zusammengewachsene ehemalige Fischerdörfer entlang der Elbe. Sie
bilden zusammen mit dem ebenfalls dezentral liegenden
Beyendorf-Sohlen ein Postleitzahlgebiet [10]. Wegen der
isolierten Lage des Gebiets ist der Wohnungsleerstand
vor allem an der stark verkehrsbelasteten Straße AltSalbke hoch, die mittlere Angebotsmiete mit 5,02 Euro
pro Quadratmeter im Gebiet insgesamt niedrig.
Mit Abstand am unteren Ende der Tabelle liegen die Stadtteile Olvenstedt, Kannenstieg, Neustädter Feld und Nordwest [03]. Die mittlere Angebotsmiete pro Quadratme
ter betrug hier nur 4,80 Euro. Neu Olvenstedt war und ist
immer noch die größte Plattenbausiedlung der Stadt. Die
Einwohnerzahl ist von rund 30.000 im Jahr 1989 auf etwa
10.000 im Jahr 2014 gesunken, zeitweise standen 30 Prozent der Wohnungen leer. Inzwischen sind etwa 3.000 Einheiten abgerissen, andere in Reihenhäuser umgewandelt.
WACHSENDES GEFÄLLE ZWISCHEN Zentrum UND RAND
Magdeburgs Wohnungsmarkt hat sich wieder erholt, doch herrscht in der Stadt keine ungedämpfte Euphorie. Dafür
sind die Erfahrungen der vorangegangenen 20 Jahre zu schlecht und auch trotz verbesserter Daten die Hoffnungen
für die Zukunft noch nicht positiv genug. Die Industriekonjunktur könnte erlahmen und die Überalterung der Bürger
zu einem wachsenden Problem werden. Deshalb geht der Trend in Magdeburg nicht zu exzessivem Neubau, sondern
zu einer wohlbedachten Weiterentwicklung des Bestands. Hier lohnen Investitionen meist umso mehr, je näher sich
das Objekt an der Innenstadt befindet. Das Mietgefälle zwischen zentralen und cityferneren Standorten dürfte künftig noch stärker werden.
150
n
M AG D E B U R G
07
03
01
08
02
04
09
05
06
10
4,80 – 5,04
5,05 – 5,16
5,17 – 5,22
5,23 – 5,33
5,34 – 5,45
151
5,46 – 5,57
5,58 – 5,69
5,70 – 5,80
n
MAINZ
Mainz: Die Schwarm- und Medienstadt
Die rheinland-pfälzische Landeshauptstadt zieht als Schwarmstadt vor allem junge Erwachsene an.
Der beliebte Studienort profitiert von hohen Wanderungsgewinnen. Auf dem Wohnungsmarkt übersteigt die Nachfrage seit Jahren das Angebot mit der Folge steigender Mieten.
Die Stadt Mainz mit ihren 206.991 Einwohnern zum Jahresende 2014 profitierte in ihrer über 2000-jährigen Geschichte stets von der günstigen Lage am Zusammenfluss
von Rhein und Main. Die Römer errichteten hier ihr Legionslager „Mogontiacum“, Ursprung des urbanen Mainz.
Friedrich II. rief in Mainz 1235 die Mächtigen des Reiches
zum Reichstag zusammen, und als Mitglied des Rheinischen Städtebundes stieg die Stadt im 13. Jahrhundert zu
einem wichtigen Wirtschaftsstandort auf. Der vom Mainzer Johannes Gutenberg um 1450 erfundene Buchdruck
und die Druckerpresse revolutionierten die Medienentwicklung, aber auch die Bildungslandschaft. Bekannt ist
die Stadt daneben als Heimat der „Mainzelmännchen“ des
Zweiten Deutschen Fernsehens, das mit weiteren Sendern wie dem Süddeutschen Rundfunk, 3sat und mehreren Verlagen den Medienstandort Mainz prägt. Eine politische Besonderheit sind die ehemaligen rechtsrheinischen
Stadtteile Mainz-Amöneburg, Mainz-Kastel und MainzKostheim („AKK“) sowie Mainz-Bischofsheim, Mainz-
Ginsheim und Mainz-Gustavsburg. Nach dem Zweiten
Weltkrieg bildete der Rhein auf der Höhe von Mainz die
Grenze zwischen der französischen und amerikanischen
Besatzungszone. Die rechtsrheinischen Stadtteile nördlich der Mainmündung, Amöneburg, Kastel und Kostheim, wurden der treuhänderischen Verwaltung der Stadt
Wiesbaden übergeben, was noch heute ein Grund für die
Animositäten zwischen beiden Städten ist. Die rechtsrheinischen Stadtteile südlich des Mains, Bischofsheim,
Ginsheim und Gustavsburg, wurden zu selbstständigen
Gemeinden im Landkreis Groß-Gerau. Die Neubildung
der Länder Hessen und Rheinland-Pfalz zementierte diese
Teilung. Aufgrund der rechtlich nie ganz abgeschlossenen
Gebietsübertragung nach Wiesbaden tragen die AKKStadtteile in ihrem amtlichen Namen noch immer das Präfix „Mainz-“ und gehören nach dem Lebensgefühl vieler
Einwohner zu Mainz. Im Jahr 2013 beendete Mainz eine
vier Jahrzehnte dauernde städtebauliche Mammutaufgabe:
Die Wiederherstellung der 230.000 Quadratmeter großen
152
n
MAINZ
Die Medienbranche in der Stadt Mainz beschäftigt rund 16.000 feste Mitarbeiter.
Damit arbeitet jeder sechste Festangestellte in der rheinland-pfälzischen Stadt im
Mediensektor.
Altstadt südlich des Doms. Während im nördlichen Teil der
historischen Altstadt aufgrund der fast völligen Zerstörung
durch den Krieg ein neues, zeitgenössisches Stadtzentrum
mit Kaufhäusern entstand, blieben im südlichen Teil beinahe alle Häuser vom Krieg verschont. Hier war die Mainzer Altstadt noch zu Beginn der 1980er-Jahre ein marodes,
baufälliges Viertel mit katastrophalen Wohnverhältnissen:
Halb verfallene Häuser mit muffigen, dunklen Hinterhöfen,
winzige Wohnungen ohne Badezimmer und mit Gemeinschaftstoiletten im Treppenhaus. Von den Gebäuden waren 47 Prozent abbruchreif, es gab kaum Grün und keine
Gärten, dafür herrschten chaotische Verkehrsverhältnisse.
Heute glänzt das Viertel mit attraktiven Fußgängerzonen,
hoher Aufenthaltsqualität sowie einem qualitativ hochwer-
153
n
MAINZ
tigen Wohnumfeld. Zahlreiche Denkmäler wurden erhalten,
andere Gebäude rekonstruiert. In zuvor dicht bebauten Innenhöfen entstanden Grünflächen und Kinderspielplätze.
Mehr als 80 Millionen Euro wurden allein an öffentlichen
Mitteln investiert.
STARK IN WIRTSCHAFT UND WISSENSCHAFT
Die Stadt Mainz ist eines der fünf Oberzentren des Landes Rheinland-Pfalz und bildet mit der hessischen Landeshauptstadt Wiesbaden ein länderübergreifendes
Doppelzentrum mit rund 480.000 Einwohnern. Dank der
zentralen Lage in der Region Rhein-Main, der Nähe zum
internationalen Flughafen Frankfurt am Main und den guten Autobahnverbindungen ist Mainz als Wirtschaftsstandort gefragt. Allerdings sorgt der Flugverkehr an einigen Standorten auch für eine erhöhte Lärmbelastung.
Stärken zeigt Mainz in den Clustern Informations- und
Kommunikationstechnologie, Kultur- und Kreativwirtschaft und Gesundheitswirtschaft. Zu den mitarbeiterstärksten Unternehmen zählen die Johannes-Gutenberg-Universität mit ihren Kliniken, die Stadtverwaltung
Mainz, das ZDF, Schott, der SWR und die Verlagsgruppe
Rhein-Main. In Mainz gibt es neben den drei Hochschulen mit insgesamt rund 40.000 Studierenden auch andere
hochschulähnliche Bildungseinrichtungen. Die „Wissenschaftsallianz Mainz“ mit ihren annähernd 4.000 Wissenschaftlern sichert einen kontinuierlichen Wissens- und
Technologietransfer in Wirtschaft und Gesellschaft.
WANDERUNGSGEWINNE BEFLÜGELN DEN MAINZER
WOHNUNGSMARKT
Die Bevölkerung von Mainz wuchs von Ende 2011 bis Ende
2014 um 3,0 Prozent. Die Prognose des BBSR geht davon
aus, dass die Bevölkerung von 2012 bis 2030 im Mittel stagnieren, die Zahl der Haushalte jedoch um 5,1 Prozent zulegen wird. Die seit Jahren steigenden Mieten in der Innenstadt deuten auf einen Nachfrageüberhang hin. Um den
angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten, hat die Stadt
20 größere Flächen mit einem Gesamtpotenzial von rund
6.500 Wohnungen ausgewiesen, die bis 2020 realisiert
werden können. Zu den größeren Entwicklungsgebieten
zählen das Heiligkreuzareal (1.950 Wohnungen), der Zollund Binnenhafen (1.400 Wohnungen), der Quartiersplatz
Neustadt (bis zu 500 Wohnungen), GFZ-Kaserne (bis zu
500 Wohnungen) und der Martin-Luther-King-Park mit
bis zu 350 Wohnungen. Bei der Umsetzung setzt die Stadt
im Rahmen des neu initiierten „Bündnis für das Wohnen“
auf die Kooperation mit der Wohnungswirtschaft und dem
Land. Seit Februar 2015 gilt in der Stadt für Bestandsmie
ten eine Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von
drei Jahren und seit Oktober 2015 die Mietpreisbremse
bei der Neuvermietung im Bestand. Zudem erarbeitet die
Stadt gemeinsam mit den Bürgern ein „Integriertes Entwicklungskonzept“, das eine zukunftsfähige Perspektive für
die städtebauliche Gestaltung der Innenstadt in den kommenden 10 bis 15 Jahren entwickeln soll. Die durchschnittlichen Angebotskaltmieten stiegen – über das gesamte
Stadtgebiet betrachtet – von 9,47 Euro im Jahr 2012 bis
auf 10,00 Euro pro Quadratmeter 2015 (plus 5,6 Prozent).
Die höchsten Forderungen finden sich dabei mit im Schnitt
10,95 Euro in der Oberstadt [09], einem Innenstadtgebiet,
das durch gründerzeitliche Villen, große Parkanlagen, die
barocke Zitadelle aus dem 17. Jahrhundert und die Universitätskliniken geprägt ist. Nicht viel weniger wird mit
154
n
MAINZ
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN MAINZ 2014 UND 2015
2014
1,2
1,1
11,9
9,3
40,6
38,5
33,2
37,0
8,2
10,1
2015
4,8
4,1
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 6,00 €
6,00 € bis 7,99 €
8,00 € bis 9,99 €
10,00 € bis 11,99 €
12,00 € bis 13,99 €
14,00 € und mehr
Die Angebotsmieten in Mainz liegen auf hohem Niveau. Mehr als die Hälfte der
Wohnungen wurde 2015 für mindestens 10,00 Euro pro Quadratmeter inseriert.
Nur 10,4 Prozent waren günstiger als 8,00 Euro.
durchschnittlich 10,80 Euro im Gebiet Altstadt [01] gefordert, die nach ihrer Sanierung zu den gefragtesten Vierteln
zählt. Gefragt, insbesondere von Studenten, ist auch das
nordwestlich der Altstadt gelegene Gebiet Neustadt [08].
Die durchschnittliche Angebotskaltmiete lag hier 2015
bei 10,01 Euro pro Quadratmeter. Obwohl der Stadtteil
im Zweiten Weltkrieg schweren Zerstörungen ausgesetzt
war, sind doch viele der gründerzeitlichen Wohngebäude
erhalten geblieben. In den vergangenen Jahren wurde die
Neustadt an zahlreichen Stellen behutsam saniert, ohne
den urbanen Charakter mit den vielen Plätzen, verkehrsberuhigten Straßen, Kneipen und Cafés, kleinen Geschäften und Handwerksbetrieben zu zerstören. Am Rheinufer entlang kommt man zum Zoll- und Binnenhafen, der in
den nächsten Jahren zu einem neuen, gemischt genutzten
Stadtquartier umgebaut wird. Jeweils 10,00 Euro pro Qua
dratmeter betrugen die geforderten Mieten in den Gebieten Gonsenheim, Hartenberg-Münchfeld [06] und Bret-
Mainz
Rheinland-Pfalz
Deutschland
10,00
6,29
6,51
63,0
75,0
68,0
1,2
3,3
3,0
5,0
2,8
2,7
3,8
1,0
1,3
2)
155
n
MAINZ
AngebotsmieteN IN mainz 2015
Stadtgebiet
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
[01]
Altstadt
429
62,0
10,80
[02]
Bretzenheim
224
58,0
10,00
[03] Drais, Lerchenberg, Marienborn
163
64,0
9,33
[04] Ebersheim, Hechtsheim
228
73,0
9,00
[05]
Finthen
186
68,3
9,29
[06] Gonsenheim, Hartenberg-Münchfeld
558
64,0
10,00
[07]
Mombach
191
64,0
9,38
[08]
Neustadt
386
56,0
10,01
[09]
Oberstadt
243
60,0
10,95
[10] Weisenau, Laubenheim
247
67,0
9,76
2.855
63,0
10,00
Mainz gesamt
zenheim [02]. Mainz-Gonsenheim ist fast eine kleine Stadt
in sich, mit einem alten Ortskern, herrschaftlichen Villen
und modernen Wohnsiedlungen sowie einer lebhaften Einkaufsstraße, eigener Fastnachtstradition und dem Lennebergwald als Naherholungsgebiet. Hartenberg-Münchfeld, zwischen Innenstadt und Gonsenheim gelegen, wird
neben Familien dank der Nähe zur Universität auch von
Studenten geschätzt. Bretzenheim profitiert ebenfalls von
seiner Nähe zu den Universitätsstandorten. Städtebaulich weist der Stadtteil neben zahlreichen Wohnhochhäusern im Süden und einem historischen Stadtkern vor allem
Einfamilien- und Reihenhäuser auf. Die geringste durchschnittliche Angebotskaltmiete wird mit 9,00 Euro pro
Quadratmeter im Gebiet Ebersheim, Hechtsheim [04]
im Süden der Stadt gefordert. In dem dörflich geprägten Ebersheim sind in den vergangenen Jahren zahlreiche
Neubaugebiete entstanden. Vor allem junge Familien haben sich hier ihren Traum vom Einfamilienhaus ermöglicht.
In Hechtsheim hat sich seit den 1960er-Jahren neben der
Landwirtschaft und dem Weinbau das größte Gewerbe
gebiet von Mainz mit diversen Medienunternehmen,
Forschungs- und IT-Firmen entwickelt.
DIE DYNAMISCHE MEDIENSTADT ZEIGT VIEL KREATIVITÄT UND BEWUSSTSEIN FÜR GESCHICHTE
Mainz ist Landeshauptstadt von Rheinland- Pfalz und bildet mit der hessischen Landeshauptstadt Wiesbaden ein
länderübergreifendes Doppelzentrum mit rund 480.000 Einwohnern. Dank der zentralen Lage in der Region RheinMain, der Nähe zum internationalen Flughafen Frankfurt am Main und den guten Autobahnverbindungen ist Mainz
als Wirtschaftsstandort gefragt. Stärken zeigt Mainz in den Clustern Informations- und Kommunikationstechnologie,
Kultur- und Kreativwirtschaft und Gesundheitswirtschaft. Mainz ist eine wachsende Stadt mit hohem Wanderungssaldo, insbesondere von jungen Erwachsenen. Der steigenden Nachfrage in der Innenstadt, die durch die Nutzungskonkurrenz von Einzelhandel und Büros verschärft wird, steht kein ausreichendes Angebot gegenüber. Junge Familien
weichen daher häufiger auf innenstadtfernere Stadtbezirke aus.
156
n
MAINZ
07
08
06
01
05
09
02
03
10
04
9,00 – 9,30
9,31 – 9,34
9,35 – 9,52
9,53 – 9,88
9,89 – 10,00
157
10,01 – 10,02
10,03 – 10,70
10,71 – 10,95
n
MANNHEIM
Mannheim: Mit Querdenken Raum schaffen
in der Quadratestadt
Mannheim ist das kulturelle und wirtschaftliche Zentrum der Metropolregion Rhein-Neckar mit
ihren 2,4 Millionen Einwohnern. In den kommenden Jahren steht die Stadt vor der Herausforderung,
gut 500 Hektar Konversionsflächen quantitativ und qualitativ zu integrieren.
Ob in Wirtschaft, Musik oder Architektur – in Mannheim
mit seinen 299.844 Einwohnern verbinden sich Klassik
und Moderne, Tradition und Experimentierfreude. Schon
die Entstehung der Stadt stand unter dem Motto „Neues
Denken“: Kurfürst Friedrich IV. von der Pfalz ließ sie 1606
nach den damaligen Vorstellungen einer Idealstadt mit
einer strengen Grundrissgeometrie bauen. Noch heute
prägt das gitterförmige Straßennetz, die Aufteilung in
Quadrate, das Bild der Innenstadt. Mannheim brachte viele
Denker und Tüftler hervor: Carl Benz erfand das Automobil, Hugo Stotz den Leitungsschutzschalter und Julius Hatry das erste Flugzeug mit Raketenantrieb. Ab 2016 soll
Mannheim aufgrund der hohen Qualität der Patentrechtsprechung Standort einer Lokalkammer des Einheitlichen
Europäischen Patentgerichts werden. Geografisch punktet
die Stadt am Zusammenfluss von Rhein und Neckar mit ihrer zentralen Lage. Sie verfügt über eine sehr gut ausge-
baute Infrastruktur mit Anschluss an das überregionale
Autobahnnetz, den Mannheimer Bahnhof als zweitgrößten ICE-Verteilbahnhof Deutschlands, den nur 30 Minuten
entfernten internationalen Frankfurter Flughafen und den
Rhein-Neckar-Hafen als einen der größten Binnenhäfen
Deutschlands. Von der rheinland-pfälzischen Schwesterstadt Ludwigshafen trennt das baden-württembergische
Mannheim nur der Rhein. Zusammen mit der Universitätsstadt Heidelberg bilden beide Städte zudem den Kern der
prosperierenden Metropolregion Rhein-Neckar.
Die Quadratestadt zählt zu den attraktivsten deutschen
Wirtschaftsstandorten. Global Player wie Daimler, ABB,
John Deere, Roche Diagnostics, Siemens und Bilfinger sind
hier ebenso zu Hause wie mittelständische „Hidden Champions“ der Kaliber Fuchs Petrolub, Südzucker und MVV
Energie. Der Standort bietet eine ausgewogene Branchen-
158
n
MANNHEIM
In Mannheim stehen durch Übergabe von US-Kasernen rund 500 Hektar Flächen
der US-amerikanischen Streitkräfte zur Umnutzung bereit. Dies entspricht etwa
der Größe von 700 Fußballfeldern.
struktur mit Fahrzeug- und Maschinenbau, Elektrotechnik,
Chemie sowie Pharma- und Medizintechnik. Ausbauen will
die Stadt die Cluster Energie, Umwelt, Mobilität und Logistik. Daneben etabliert sich Mannheim mit dem deutschlandweit ersten Existenzgründungszentrum für die Musikwirtschaft und der Gründung der deutschlandweit einzigen
staatlichen Hochschule für Populärmusik und Musikbusi-
ness als „heimliche Musikhauptstadt“. Insgesamt verzeichnen die staatlichen und privaten Hochschulen in der Stadt
rund 26.000 Studenten.
EINE STADT IM AUFBRUCH ZU NEUEN UFERN
Den Mannheimer Wohnungsmarkt kennzeichnet eine steigende Nachfrage: Die Einwohnerzahl stieg allein von Ende
159
n
MANNHEIM
2011 bis Ende 2014 um 2,9 Prozent. Bis 2030 soll die Bevölkerung im Vergleich zu 2012 um 4,1 Prozent zunehmen,
die Zahl der Haushalte sogar um 8,2 Prozent. Nur in Freiburg und Wiesbaden fällt unter den 29 untersuchten Städten die Prognose noch höher aus. Herausfordernd ist in
diesem Zusammenhang, dass es in Mannheim selbst bisher wenig Grundstücksangebote und nur ein kleines Angebot an mittel- und hochwertigem Wohnraum gab. Zusätzlich zum Einwohnerzuwachs steigt daher auch die Zahl der
Pendler stetig an. Jetzt stehen jedoch durch den Abzug der
US-amerikanischen Streitkräfte, die hier seit dem Ende des
Zweiten Weltkriegs stationiert waren, gut 500 Hektar Flächen für eine Umnutzung bereit. Zusammengerechnet ist
dieses Areal fünfmal so groß wie die Mannheimer Innenstadt. Die Stadt hat ihre Ziele im Umgang mit den Flächen
in einem „Weißbuch zur Konversion“ zusammengefasst.
Dabei fanden auch die in einem breit angelegten Bürgerbeteiligungsprozess ermittelten Vorstellungen der Bewohner Berücksichtigung. Auf dem Areal von Benjamin Franklin Village, Funari und Sullivan Barracks werden zahlreiche
Wohnungen abgerissen. Gleichzeitig entstehen hochwertige Neubaugebiete, Sport- und Schulanlagen sowie Einzelhandel. Auf dem Turley Areal soll eine bunte Mischung aus
Wohnen und Arbeiten entwickelt werden. Auf dem Taylor
Campus ist eine Mischung aus Gewerbe, Grünzug und Medienpark geplant. Die in den Spinelli Barracks vorhandenen Hallen sollen fast vollständig Freiflächen weichen, unter anderem für die Bundesgartenschau 2023, mit der der
Grünzug Nordost geschlossen werden kann. Die verbleibende Fläche dient der Wohnbebauung und den erhaltenswerten Altbauten. Das ehemalige Flughafenareal, die Coleman Barracks, wird als größte Kasernenfläche weitgehend
freigeräumt und soll Angebote für Natur und Klimaverbesserung schaffen sowie ab 2016 zur Stärkung der Stadtteile
im Norden Mannheims beitragen. Innerhalb von zehn Jah-
ren soll auf den Konversionsflächen Wohnraum für 10.000
Menschen geschaffen werden. Die Flächen der Hammonds
Barracks im Stadtteil Seckenheim werden durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zu einem Wohngebiet
entwickelt. Die Stadt will die Konversion als Möglichkeit
nutzen, vielfältiger, bunter, urbaner, attraktiver und offener
zu werden. Die Vermarktung der Flächen soll dabei in Umfang, Zeitschiene und Nutzungsmischung sensibel am vorhandenen Bedarf ausgerichtet werden, um die Aufnahmekapazität des Immobilienmarktes nicht zu überfordern.
NEUE QUARTIERE SETZEN AUF MISCHNUTZUNGEN
Ein weiteres Großprojekt der Stadtentwicklung stellt das
33 Hektar große Glückstein-Quartier im Stadtteil Lindenhof dar, das in unmittelbarer Nachbarschaft zum Hauptbahnhof entsteht. Im Endausbau schafft das Quartier
Raum für rund 4.600 Arbeitsplätze und 1.500 Bewohner.
Mitten in der Mannheimer City, in den Quadraten Q 6 und
Q 7, soll bis 2016 ein urbanes Stadtquartier realisiert werden und Event-Shopping, hochwertiges Wohnen, Arbeiten sowie ein Hotel verbinden. Auf dem ehemaligen, vier
Hektar großen Post-Areal am Mannheimer Bahnhof soll
ein neues Quartier mit Hotels, Boardinghäusern, Büros und
Wohnungen entstehen. Am Willy-Brandt-Platz und am
Südende ist jeweils ein Hochhaus vorgesehen.
GERINGE BAUTÄTIGKEIT IN DER STADT
Für das Jahr 2014 ermittelte das Statistische Landesamt
für die Stadt Mannheim 623 fertiggestellte Wohnungen
(2013: 259), 602 Wohnungen erhielten eine Baugenehmigung (2013: 382). Der marktaktive Leerstand lag 2014 bei
1,9 Prozent.
In der Quadratestadt wurde der innerstädtische Wohnungsbestand im Zweiten Weltkrieg fast vollständig zerstört.
Der Hauptanteil – knapp 52 Prozent – der laut Zensus 2011
160
n
MANNHEIM
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN MANNHEIM 2014 UND 2015
2014
4,3
3,3
34,7
29,3
32,7
35,8
16,8
19,3
6,9
7,3
2015
4,7
5,1
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 6,00 €
6,00 € bis 7,49 €
7,50 € bis 8,99 €
9,00 € bis 10,49 €
10,50 € bis 11,99 €
12,00 € und mehr
Der Schwerpunkt innerhalb der Mietpreise liegt mit rund 65 Prozent im Bereich
zwischen 6,00 und 8,99 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber 2014 stiegen die Anteile
aller Preissegmente ab 7,50 Euro.
insgesamt 41.343 Mannheimer Gebäude mit Wohnraum
entfällt daher auf die Baujahre zwischen 1949 und 1986.
Immerhin rund 32 Prozent des Bestandes entstammen allerdings noch den Baujahren bis 1948. Lediglich knapp 5 Prozent wurden dagegen ab dem Jahr 2000 gebaut.
MODERATER ANSTIEG DER AngebotsmieteN
Die durchschnittliche Angebotsmiete lag in Mannheim
im Jahr 2015 bei 8,10 Euro pro Quadratmeter, 0,22 Euro
höher als im Vorjahr. Lediglich in zwei Stadtteilen blieben
die Mieten im Vergleich nahezu gleich: Im teuersten Gebiet Schwetzingerstadt/Oststadt [09], mit einem hohen
Anteil an alten Villen und Gründerzeithäusern, sank die
Miete von 8,98 auf 8,95 Euro pro Quadratmeter, im wasser- und innenstadtnahen Gebiet Lindenhof, Neuostheim/
Mannheim
Baden-Württemberg
Deutschland
8,10
7,82
6,51
66,1
75,0
68,0
1,9
1,8
3,0
2,1
3,1
2,7
1,5
1,6
1,3
2)
161
n
MANNHEIM
AngebotsmieteN IN Mannheim 2015
Stadtgebiet
[01]
Friedrichsfeld
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
7,00
48
69,1
[02]
Innenstadt/Jungbusch
628
64,1
8,81
[03] Käfertal, Vogelstang
266
68,0
7,44
[04] Lindenhof, Neuostheim/Neuhermsheim
374
72,0
8,78
[05]
Neckerau
338
62,0
8,33
[06] Neckerstadt-Ost und -West
525
60,0
7,86
[07] Rheinau, Seckenheim
389
68,4
7,61
[08] Sandhofen, Schönau, Waldhof, Gartenstadt
304
70,0
7,50
[09]
Schwetzingerstadt/Oststadt
395
66,0
8,95
[10] Wallstadt, Feudenheim
223
76,0
7,90
3.490
66,1
8,10
Mannheim gesamt
Neuhermsheim [04] von 8,80 auf 8,78 Euro – hier werden
dennoch Spitzenmieten ab 11,89 Euro bzw. 12,00 Euro im
oberen Marktsegment aufgerufen. Hochpreisig präsentiert
sich auch das Gebiet Innenstadt/Jungbusch [02] mit einer
mittleren Angebotsmiete von 8,81 Euro pro Quadratmeter.
Der Stadtteil Jungbusch entwickelt sich seit der Ansiedlung
des Musikparks und der Popakademie Baden-Württemberg,
dem Bau moderner Studentenwohnungen, dem Hafenambiente und der multikulturellen Bevölkerung zum angesagten Szeneviertel. Das Kreativwirtschaftszentrum, das Anfang 2015 seine Pforten öffnete, verstärkt diesen Trend.
Am günstigsten fiel die Angebotsmiete in den weniger innenstadtnahen Stadtteilen wie Friedrichsfeld [01]
mit 7,00 Euro pro Quadratmeter (2014: 6,96 Euro), Käfertal, Vogelstang [03] mit 7,44 Euro pro Quadratme
ter (2014: 7,35 Euro) sowie Sandhofen, Schönau, Waldhof, Gartenstadt [08] mit 7,50 Euro pro Quadratmeter
(2014: 7,19 Euro) aus. Die Bebauung ist hier vor allem
kleinteilig, teilweise auch mit ländlichem Charakter (Sandhofen) oder – im gleichnamigen Gebiet – nach dem Gartenstadtmodell angelegt, ergänzt durch Gebiete mit
Wohnblocks wie im Nordwesten Schönaus und im Norden
Waldhofs. In den Gebieten könnte es zu Veränderungen
kommen, wenn ab Mitte 2016 die neue Stadtbahn Nord
die Stadtteile Neckarstadt-Ost, Käfertal, Waldhof und
Gartenstadt mit der Mannheimer City verbindet.
WANDEL IM QUADRAT SCHAFFT URBANE VIELFALT
Die Quadratestadt Mannheim zählt zu den attraktivsten deutschen Wirtschaftsstandorten. Global Player sind hier
ebenso zu Hause wie mittelständische „Hidden Champions“. Die Stadt am Zusammenfluss von Rhein und Neckar
punktet mit der zentralen Lage in Europa, der sehr gut ausgebauten Infrastruktur, kultureller Vielfalt, exzellenten
Wohn- und Einkaufsmöglichkeiten und insgesamt mehr als 34 Quadratkilometern Wald-, Wasser- und Erholungs
fläche. Der rege Austausch der Hochschulen und der zahlreichen Forschungseinrichtungen mit der Industrie gewährleistet einen breiten Wissenstransfer. Die Mieten steigen aufgrund der positiven Bevölkerungsentwicklung und der
geringen Neubautätigkeit aktuell noch weiter. In der Stadt stehen durch den Abzug der US-amerikanischen Streitkräfte allerdings gut 500 Hektar Flächen für eine Umnutzung bereit.
162
n
MANNHEIM
08
03
06
02
10
09
04
05
07
01
Fallzahl zu gering
7,00 – 7,44
7,45 – 7,53
7,54 – 7,70
7,71 – 7,88
7,89 – 8,17
163
8,18 – 8,67
8,68 – 8,80
8,81 – 8,95
n
MÜNCHEN
München: Die Kunst- und Wissenschaftsstadt
Die bayerische Landeshauptstadt pflegt Kunst, Kultur und Tradition, setzt aber ebenso auf Mobilität,
Spitzenforschung, internationale Beziehungen und nachhaltige Entwicklung. Das stetige Bevölkerungswachstum beschert München den teuersten Wohnungsmarkt der Republik.
München ist die Stadt der Superlative, der Toleranz und
der Vielfalt. Die Isarmetropole weist mit 29.037 Euro die
höchste Pro-Kopf-Kaufkraft, mit 5,2 Prozent die niedrigste Arbeitslosenquote und mit 0,4 Prozent den geringsten marktaktiven Leerstand aller in diesem Report
untersuchten deutschen Großstädte auf. München bietet vielen Heimat, der „Bussigesellschaft“ der Schönen
und Reichen, der Szene in Schwabing, Haidhausen oder
Neuhausen, den Feierlustigen auf der „Wiesn“ des Oktoberfestes und den Gemütlichen, die sich im Sommer zu
Tausenden in den zahlreichen Biergärten tummeln. Auch
als Kunst- und Kulturstadt blickt München auf eine lange
Tradition zurück. Unter König Ludwig I. von Bayern wurde
München im 19. Jahrhundert zur repräsentativen Residenz
ausgebaut und avancierte zu einer weithin bekannten
Kunststadt. Sein Sohn Max II. förderte die Geisteswissenschaften, scharte den Literatenkreis „Die Krokodile“ um
sich und ließ die Bauten der Maximilianstraße errichten,
heute eine der exklusivsten und teuersten Einkaufsstra-
ßen Deutschlands. Ihm folgte der geheimnisumwitterte
Märchenkönig König Ludwig II. von Bayern, dem das Land
eine Reihe imposanter Bauwerke wie die Schlösser Linderhof, Neuschwanstein, Herrenchiemsee und Schachen
verdankt. Unter Prinzregent Luitpold erlebte München einen großen wirtschaftlichen und kulturellen Aufschwung.
Ab 1911 formierte sich hier unter der Führung von Wassily Kandinsky und Franz Marc die Künstlervereinigung
„Der Blaue Reiter“. Ihre Bilder lassen noch heute das Herz
von Kunstliebhabern höherschlagen und erzielen in Auktionen Millionenbeträge. Münchner Kultur repräsentiert
aber auch der Humorist Karl Valentin mit seinem absurdskurrilen Wortwitz, der auf der Bühne des „Frankfurter
Hofs“ ab 1908 das Publikum begeisterte. Ihrem Original, von dem der Spruch stammt „Mögen hätt’ ich schon
wollen, aber dürfen habe ich mich nicht getraut“, haben
die Münchner mit einer Brunnenfigur auf dem Viktualienmarkt ein Denkmal gesetzt. Der Sinn für Kunst und Kultur
blieb München über die Zeiten erhalten. Das Deutsche
164
n
MÜNCHEN
München weist die mit Abstand höchste Kaufkraftkennziffer aller deutschen
Städte auf. Mit einem Wert von 132,8 liegt die Stadt deutlich vor Düsseldorf (118,7),
Frankfurt (115,1) und Stuttgart (114,0).
Museum, das Lenbachhaus, die drei Pinakotheken oder
das Museum Brandhorst genießen mit ihren Ausstellungen internationales Ansehen. Neben Kunst und Kultur
punktet München mit einem hohen Anteil an Grünflächen
wie dem Englischen Garten, dem Hofgarten, den Botanischen Gärten oder den Schlossgärten und der Isar mit ihren renaturierten Isarauen. München ist der Sitz des Bay-
erischen Landtages und der Bayerischen Staatsregierung,
aber auch des Bundesfinanzhofs und des Europäischen
Patentamts.
GÜNSTIGE BEDINGUNGEN FÜR UNTERNEHMEN
München ist Zentrum der europäischen Metropolregion
München mit rund 5,8 Millionen Einwohnern und bestens
165
n
MÜNCHEN
an das europäische Bahn- und Autobahnnetz angeschlossen. Dank der neuen Hochgeschwindigkeitsstrecke LGV
Est beträgt die Fahrzeit nach Paris rund sechs Stunden. In
nördlicher Richtung ist München mit Nürnberg über eine
neue Hochgeschwindigkeitsstrecke verbunden, deren
Ausbau bis nach Berlin geplant ist. Der Flughafen München, der zweitgrößte in Deutschland, zählte 2014 rund
39,7 Millionen Passagiere, gegenüber dem Vorjahr ein
Plus von 3,0 Prozent. Im europäischen Luftverkehr übernimmt er eine wichtige Drehkreuzfunktion mit über 240
Direktverbindungen weltweit. Um das wachsende Passagieraufkommen bewältigen zu können, soll der Flughafen
eine dritte Start- und Landebahn erhalten.
Die Basis der Münchner Wirtschaftskraft ist eine ausgewogene Mischung aus Global Playern, Hidden Champions des Mittelstandes, aufstrebenden Start-up-Unternehmen sowie traditionellen Handwerksbetrieben.
Als Wachstumsmotoren gelten besonders die Informations- und Kommunikationstechnologie, Dienstleistungen, die Automobilbranche, forschungs- und wissensintensive Branchen – speziell Life Sciences, Medizin- und
Umwelttechnologien und die Luft- und Raumfahrt – sowie die Finanzbranche. Die Messe München ist mit rund
40 Fachmessen eine der weltweit führenden Messegesellschaften. Die in der Immobilienwirtschaft bekanntesten Veranstaltungen sind die Expo Real und die Bauma.
Besondere Bedeutung hat München als Standort der Kultur- und Kreativwirtschaft, wobei ein Großteil dabei dem
Mediensektor zuzuordnen ist. Die rund 10.770 Medienunternehmen generieren ein jährliches Umsatzvolumen von
knapp 8,3 Milliarden Euro. Der Teilmarkt Filmwirtschaft
nimmt eine besondere Spitzenstellung in München ein.
Das Herz der Filmstadt München bildet die Bavaria Film
Gruppe. Auf dem 300.000 Quadratmeter großen Areal
stehen zwölf Studios sowie mehrere Drehvillen und Kulissenstraßen zur Verfügung. Neben Bavaria Film und ihren zahlreichen Töchtern bietet das Gelände mehr als 100
weiteren Medienunternehmen eine Heimat.
EXZELLENTE HOCHSCHULEN UND FORSCHUNG
München ist mit 15 Universitäten, Akademien und Hochschulen nach Berlin der zweitgrößte Hochschulstandort in
Deutschland. Im Wintersemester 2014/2015 waren allein
an den zwei Exzellenzuniversitäten Ludwig-MaximiliansUniversität München (LMU) und Technische Universität
München (TUM) rund 89.000 Studierende immatrikuliert.
Neben den Hochschulen stärken renommierte Institutionen den Forschungsstandort München – etwa die Fraunhofer-Gesellschaft sowie die Max-Planck-Gesellschaft. Hinzu
kommen Facheinrichtungen wie das Helmholtz-Zentrum –
Deutsches Forschungszentrum für Gesundheit und Umwelt sowie der Standort Oberpfaffenhofen des Deutschen
Zentrums für Luft- und Raumfahrt (DLR). Die enge Vernetzung von Hochschulen, außeruniversitären Forschungseinrichtungen und forschungsintensiven Unternehmen führt
in München zu gewinnbringenden Kooperationen.
166
n
MÜNCHEN
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN MÜNCHEN 2014 UND 2015
2014
5,6
3,1
19,9
14,2
35,9
38,1
21,7
25,5
9,8
11,1
2015
7,1
8,0
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 10,00 €
10,00 € bis 12,49 €
12,50 € bis 14,99 €
15,00 € bis 17,49 €
17,50 € bis 19,99 €
20,00 und mehr
Die Kurve der Angebotsmieten steigt ab dem Bereich 10,00 Euro deutlich an,
erreicht ihren Peak im Bereich 12,50 bis 14,99 Euro und flacht dann wieder ab.
Im Vergleich zum Vorjahr legten die hochpreisigen Segmente ab 17,50 Euro zu.
HERAUSFORDERUNG BEVÖLKERUNGSWACHSTUM
Der Zensus 2011 weist für München zum Stichtag
765.681 Wohnungen in 140.216 Gebäuden mit Wohnraum
aus. Davon stammen 21,6 Prozent der Gebäude aus den
Jahren vor 1949, 32,8 Prozent wurden in den Jahren 1950
bis 1969 errichtet, 25,6 Prozent entfallen auf die Jahre
1970 bis 1989 und 20,0 Prozent auf die Jahre ab 1990.
87,7 Prozent der Wohnungen befinden sich in Gebäuden
mit drei und mehr Wohnungen. Nur jeder vierte Münch-
ner wohnt dabei in den eigenen vier Wänden. Im Jahr
2014 wurden in München rund 6.250 Wohnungen (in
neuen Wohn- und Nichtwohngebäuden inklusive Wohnheimen) fertiggestellt. Genehmigt wurden in diesen Segmenten rund 7.700 Wohnungen. Mit knapp 80 Prozent
überwiegen in München die Ein- und Zweipersonenhaushalte, wobei der Anteil der Singlehaushalte mit 54,4 Prozent lediglich noch von Kiel und Hannover übertroffen
wird. Besonders stark vertreten ist die Altersgruppe der
München
Bayern
14,61
7,70
6,51
71,3
74,0
68,0
0,4
1,6
3,0
4,4
3,7
2,7
3,8
1,9
1,3
2)
Deutschland
167
n
MÜNCHEN
30- bis unter 45-Jährigen in München. Knapp 25 Prozent
der Münchner gehören dieser Gruppe an – im deutschlandweiten Schnitt sind es weniger als 19 Prozent.
In der zweiten Phase der langfristigen Siedlungsentwicklung will die Stadt München konkrete Umstrukturierungsund Verdichtungsprojekte erproben und umsetzen. Für den
Münchner Nordosten wird ein Strukturkonzept erstellt.
Die Zahl der in München lebenden Menschen wird in erster Linie durch Zu- und Abwanderung bestimmt. Ende
2014 zählte München 1.429.584 Einwohner. Von 2012 bis
2030 soll die Bevölkerung voraussichtlich um 4,3 Prozent zulegen, die Zahl der Haushalte um 7,6 Prozent. Die
Kehrseiten des stetigen Wachstums sind der steigende
Wohnungsbedarf, die hohen Lebenshaltungskosten und
der zunehmende Verkehr. Um stadtentwicklungsplanerische Gegenmaßnahmen und Konzepte zu entwickeln,
hat die Stadt eine Prognose der Wanderungsprozesse auf
Stadtteilebene für den Zeitraum bis 2030 erarbeitet. Während sie für die meisten Bezirke am Stadtrand deutliche
Bevölkerungszuwächse erwartet, wird für die Innenstadtbezirke überwiegend mit geringerem Wachstum gerechnet. Das größte prozentuale Einwohnerwachstum wird
für die Bezirke Aubing-Lochhausen-Langwied (vor allem
wegen des neu entstehenden Stadtteils Freiham), Schwabing-Freimann, Thalkirchen – Obersendling – Forstenried –
Fürstenried – Solln, Berg am Laim und Bogenhausen prognostiziert. Die Innenstadtbezirke und die Umgebung der
Universitäten wie Schwabing West, Schwabing-Freimann,
die Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt sowie MilbertshofenAm Hart werden bis 2030 weiterhin vor allem Wanderungsgewinne bei den extern von München zuziehenden
zwischen 18- bis 30-Jährigen generieren. Anders sieht es
bei den Wanderungsbewegungen innerhalb von München
aus. Personen, die innerhalb von München umziehen, sind
durchschnittlich etwas älter als neu Zuziehende und haben häufiger Kinder. Sie bevorzugen auch künftig meist
weniger zentrale Lagen.
In den vergangenen 20 Jahren konnten in München
650 Hektar ehemalige Kasernen-, Bahn-, Industrie- und
Verkehrsflächen bebaut werden. Bis 2030 sieht die Stadt
einen Bedarf von 152.000 neuen Wohnungen, die Baulandreserve umfasst allerdings nur noch Flächen für 54.000
Wohneinheiten. Im Rahmen des Handlungsprogramms
„Langfristige Siedlungsentwicklung“ (LaSie) ließ die Stadt
Vorgehensweisen zur Aktivierung der benötigten Baulandpotenziale untersuchen. Gelingen soll das in erster Linie
durch die Nachverdichtung von Siedlungen aus den 1950erbis 1980er-Jahren. Darüber hinaus sollen Gewerbe- in
Mischgebiete mit einem Anteil für neue Wohnformen umstrukturiert und städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen
vor allem im Münchner Nordosten vorangetrieben werden.
Für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum hat die
Stadt in ihrem wohnungspolitischen Handlungsprogramm „Wohnen in München V“ das Ziel formuliert, in
den Jahren 2012 bis 2016 neues Baurecht für jährlich
3.500 Wohneinheiten und die Realisierung von 1.800 geförderten Wohnungen jedes Jahr zu schaffen. Als Reaktion auf die gestiegenen Grundstückspreise und Mieten
sollen die Zielgruppen auf mittlere Einkommen erweitert
werden. Für Genossenschaften und Baugemeinschaften
sieht das Programm bei neuen Projekten auf städtischen
Flächen feste Flächenanteile zwischen 20 und 40 Prozent
vor. Zudem will die Stadt bei der Ausschreibung städtischer Wohnungsbauflächen verstärkt das Verfahren
der Konzeptausschreibung nutzen, um einen überzogenen Preiswettbewerb zu verhindern und neben dem Preis
auch die Qualität der Konzepte besser berücksichtigen
zu können. Größere Wohnbauvorhaben sind unter anderem geplant im Quartier an der Paul-Gerhardt-Allee im
Münchner Westen (2.400 Wohnungen), auf dem Campus Süd in Obersendling (1.270 Wohnungen), im PrinzEugen-Park (1.800 Wohnungen), in der Messestadt-Riem
(1.800 Wohnungen), auf dem Areal der ehemaligen Funkkaserne (1.600 Wohnungen), im „Werksviertel München“
am Ostbahnhof (1.400 Wohnungen), auf dem Gelände
der Paulaner-Brauerei (1.300 Wohnungen), im Quartier an
der Hochäckerstraße (1.100 Wohnungen) in Perlach, auf
dem Betriebsgelände des ehemaligen „Agfa Camerawerks“
(1.000 Wohnungen), im Kreativquartier an der Dachauer
Straße (900 Wohnungen), in der Parkstadt Schwabing
(900 Wohnungen) und an der ehemaligen Bayernkaserne
(4.000 Wohnungen). Das größte Projekt ist die Entwicklung des neuen Stadtteils Freiham, in dem bis zu 10.000
Wohnungen entstehen sollen.
168
ANGEBOTSKALTMieteN WACHSEN DEUTLICH
Während in vielen anderen Großstädten die Innenstädte
mit Abstand die höchsten Preise aufweisen und die Differenz zu Mieten in den Vororten groß ist, entwickelt sich
der Münchner Wohnungsmarkt eher gleichförmig, sodass auch in den Stadtrandgebieten bereits eine mittlere
Angebotsmiete von fast 13 Euro pro Quadratmeter aufgerufen wird. Die durchschnittlichen Angebotskaltmie
ten stiegen in der Gesamtstadt seit 2012 von im Schnitt
12,88 auf 14,61 Euro pro Quadratmeter. In 25 der untersuchten 30 Stadträume erhöhte sich die durchschnitt
liche Angebotsmiete 2015 gegenüber dem Vorjahreszeitraum, in drei Gebieten sank sie und zwei entwickelten
sich stabil. Die höchste Mietsteigerung weist das Gebiet
Parkstadt (Süd), Prinzregentenstraße [18] mit einem Plus
von 17,9 Prozent zum Vorjahr auf. Das Ranking der durchschnittlichen Angebotsmieten führt mit 18,38 Euro pro
Quadratmeter das Szenegebiet Schwabing (West), Neuschwabing (Ost) [22] an. Im Gebiet liegen unter anderem der Elisabethplatz – hier findet als Pendant zum Viktualienmarkt ebenfalls ein ständiger Markt statt – und der
Leopoldpark. Überall gibt es kleine Cafés und Bistros und
einen hohen Altbaubestand, der das Bild des Stadtteils wesentlich prägt. Die Altbauten sind überwiegend renoviert
und modern hergerichtet. In den prächtigen Mietshäusern
des Jugendstils, Historismus und Expressionismus lebte
einst die Boheme. Nur wenig preiswerter fällt die durchschnittliche Angebotskaltmiete in den Gebieten Parkstadt
(Süd), Prinzregentenstraße (17,08 Euro), Altstadt, Maxvorstadt, Isarvorstadt, Haidhausen [04] (17,01 Euro) und
Haidhausen-Nord, Steinhausen, Altbogenhausen (West)
[09] (17,00 Euro) aus. Im traditionell stark gefragten Gebiet Lehel, Englischer Garten, Altbogenhausen [11] sanken die Angebotsmieten erstmals seit 2012, und zwar um
n
MÜNCHEN
3,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 16,37 Euro. Das
Lehel, in dem mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 95 Quadratmetern die großzügigsten Angebote
inseriert wurden, gehört von der baulichen Substanz mit zu
den schönsten Stadtvierteln Münchens. Viele der Wohnhäuser sind im neobarocken Stil oder im Stil der Neorenaissance erbaut. Neben dem Englischen Garten befinden
sich hier auch das Haus der Kunst und das Bayerische Nationalmuseum. Eine der Hauptattraktionen ist der Eisbach
mit der stehenden Welle, die Surfer aus der ganzen Welt
begeistert. Altbogenhausen wurde ab der Spätgründerzeit
nach einheitlichen städtebaulichen Grundsätzen als großflächiges, repräsentatives Villen- und Mietshausviertel
angelegt, das seinen ursprünglichen Charakter bis heute
weitgehend bewahrt hat. Am geringsten fallen die geforderten Durchschnittsmieten in den Gebieten FürstenriedWest [08] am südwestlichen Stadtrand von München und
Untermenzing, Allach, Ludwigsfeld, Feldmoching, Hasenbergl [29] mit jeweils 12,86 Euro pro Quadratmeter aus.
Der erst in den 1960er-Jahren entstandene Stadtteil Fürstenried ist vor allem durch Großbauprojekte geprägt, mit
denen ähnlich wie im Hasenbergl möglichst schnell günstiger Wohnraum für die wachsende Bevölkerung geschaffen
werden sollte. Mittlerweile sind die Wohnblöcke meist umfassend saniert und mit Grünflächen aufgewertet worden.
MÜNCHEN VEREINT HARMONISCH VIELSEITIGKEIT, INTERNATIONALITÄT UND TRADITION
München ist die Stadt der Superlative: Die Isarmetropole weist die höchste Pro-Kopf-Kaufkraft, die geringste
Arbeitslosenquote, die höchsten Angebotsmieten und den geringsten Leerstand der deutschen Großstädte auf.
Mit 15 Universitäten, Akademien und Hochschulen ist München der zweitgrößte Hochschulstandort in Deutschland.
Neben den Hochschulen stärken renommierte Institutionen den Forschungsstandort München. Die Basis der Münchner Wirtschaftskraft ist eine ausgewogene Mischung aus Global Playern, Hidden Champions des Mittelstandes, aufstrebenden Start-up-Unternehmen sowie traditionellen Handwerksbetrieben. Das stetige Wachstum beschert der
Stadt einen steigenden Wohnungsbedarf, der aufgrund des zu geringen Angebots zu hohen Mieten führt. Bis 2030
sieht die Stadt einen Bedarf von 152.000 neuen Wohnungen.
169
n
MÜNCHEN
AngebotsmieteN IN münchen 2015
Stadtgebiet
[01] Alt-Moosach (Nord), Moosach-Bahnhof (Nord)
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
14,44
82
60,0
181
66,4
14,47
274
81,2
15,42
[04] Altstadt, Maxvorstadt, Isarvorstadt, Haidhausen
[05] Am Riesenfeld, Milbertshofen, Neufreimann, Alte Heide (West),
Freimann, Obere Isarau
831
75,0
17,01
391
61,9
14,17
[06] Englschalking, Daglfing, Johanneskirchen
[07] Friedenheim, Land in Sonne (West), St. Ulrich, Blumenau,
Am Westbad, Pasing (Ost)
275
69,0
13,90
502
62,9
13,93
[02] Alt-Moosach (Süd), Moosach-Bahnhof (Süd), Neuhausen (Nord)
[03] Alte Heide (Ost), Hirschau, Biederstein, Münchner Freiheit (Ost),
Oberföhring, Herzogpark
[08]
Fürstenried-West
63
69,0
12,86
[09] Haidhausen-Nord, Steinhausen, Altbogenhausen (West)
159
82,0
17,00
[10] Harlaching, Neuharlaching, Giesing, Obergiesing (Süd)
470
77,0
14,50
[11] Lehel, Englischer Garten, Altbogenhausen
232
95,0
16,37
[12] Lerchenau Ost, Am Hart
[13] Marsfeld, St. Benno, Schwanthaler Höhe, Westend,
Neuhausen (Süd), St. Vinzenz, Alte Kaserne
94
70,0
13,42
531
66,0
15,38
[14]
Neuhadern
112
69,5
13,72
[15]
Obermenzing
140
83,5
14,02
[16] Obersendling, Thalkirchen, Siebenbrunn, Untergiesing
[17] Oberwiesenfeld, Dom Pedro, Nymphenburg (Süd),
Neuhausen (Mitte)
347
66,0
14,53
278
71,0
14,70
187
80,2
17,08
401
75,0
13,36
678
71,0
13,64
[21] Schwabing (Ost), Münchner Freiheit (Südwest)
172
84,0
16,67
[22] Schwabing (West), Neuschwabing (Ost)
133
80,0
18,38
[23] Schwere-Reiter-Straße, Neuschwabing (West), Am Luitpoldpark
[24] Sendlinger Feld, Unter- und Mittersendling, Land in Sonne (Ost),
Am Waldfriedhof, Großhadern
388
67,0
16,36
596
66,0
13,98
[25] Solln, Forstenried
[26] St. Paul, Ludwigsvorstadt-Kliniken, Am südlichen Friedhof,
Am Schlachthof
316
80,5
13,61
281
72,0
16,44
[18] Parkstadt (Süd), Prinzregentenstraße
[19] Pasing (West), Lochhausen, Langwied, Altaubing, Aubing-Süd,
Freiharn, Neupasing
[20] Riem, Trudering, Josephsburg, Echarding, Berg am Laim,
Ramersdorf (Mitte/Nord)
[27] Südgiesing, Fasanengarten
169
72,7
13,55
[28] Untere Au, Obere Au, Obergiesing (Nord), Balanstr.-West (Nord)
255
67,0
15,40
[29] Untermenzing, Allach, Ludwigsfeld, Feldmoching, Hasenbergl
274
70,0
12,86
[30] Waldperlach, Neuperlach, Altperlach, Ramersdorf (Ost)
München gesamt
170
407
74,0
13,21
9.219
71,3
14,61
n
MÜNCHEN
29
12
05
01
02
15
23
17
19
22
13
07
14
03
21
06
11
04
09
18
26
20
28
24
10
16
30
08
25
27
12,86 – 13,39
13,40 – 13,66
13,67 – 13,97
13,98 – 14,46
14,47 – 14,79
171
14,80 – 16,12
16,13 – 16,79
16,80 – 18,38
n
NÜRNBERG
Nürnberg: Der Knowledge Economy Hub
Die zweitgrößte Stadt Bayerns hat den Strukturwandel vom traditionellen Industrie- zum modernen
Wissenschaftsstandort erfolgreich bewältigt. Der Wohnungsmarkt ist aktuell durch einen deutlichen
Nachfrageüberhang geprägt – entsprechend steigen die Angebotsmieten weiter an.
Nürnberg, das mit Erlangen und Fürth das Zentrum einer
zusammenwachsenden Metropolregion von rund 3,5 Millionen Einwohnern bildet, versteht es, unaufgeregt Tradition
und Moderne zu vereinen. Die reizvolle historische Innenstadt, die vielfältigen Kulturangebote, der weltberühmte
Christkindlesmarkt, die jährlich stattfindende Spielwaren
messe, die umfangreichen Einkaufsmöglichkeiten, die
zahlreichen Grünflächen und Naherholungsgebiete und
das abwechslungsreiche gastronomische Angebot werden
gepflegt und ausgebaut. Für Bewohner bedeuten diese
Faktoren eine hohe Lebensqualität und für Unternehmen
einen nicht unerheblichen Standortvorteil im Wettbewerb
um die besten Köpfe. Gleichzeitig bewältigt die Stadt erfolgreich einen umfassenden Strukturwandel weg von traditioneller Produktion hin zum Hightech-, Industrie-4.0und innovativen Dienstleistungsstandort. Täglich pendeln
über 140.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
nach Nürnberg, um dort zu arbeiten. Wachstumsbranchen sind insbesondere die Energiewirtschaft, die Infor-
mations- und Kommunikationswirtschaft, Energietechnik,
zukunftsfähige städtische Infrastrukturen, Medizintechnik,
Serviceentwicklung, aber auch Logistik und logistikaffine
Dienstleistungen. Die zahlreichen Hochschulen und natio
nalen wie internationalen Forschungseinrichtungen, die
innovative Verknüpfung von Wissenschaft, Forschung und
unternehmerischer Praxis qualifizieren Nürnberg zu einem
„Knowledge Economy Hub“ mit beachtlichem Potenzial.
Nürnberg ist traditionell eine Zuwandererstadt und die Bevölkerung hat in den letzten Jahren stetig zugenommen.
Der Bestand an Wohnungen konnte dabei bei weitem
nicht mit der Bevölkerungszunahme mithalten. Bis 2030
soll die Bevölkerung – verglichen mit dem Stand von 2012 –
voraussichtlich um 3,7 Prozent ansteigen, die Anzahl der
Haushalte um 7,3 Prozent. Stark vertreten sind schon
heute die Einpersonenhaushalte in der Stadt: Jeder zweite
Haushalt in Nürnberg besteht nur aus einer Person.
172
n
NÜRNBERG
Nürnberg ist Bratwurst-Hauptstadt: Rund eine Milliarde Bratwürste werden
jedes Jahr in der Stadt produziert. Zum Vergleich: In München sind es jährlich
nur 75 Millionen Weißwürste.
STEIGENDER NEUBAU DECKT BEDARF NICHT
Um dem Bevölkerungswachstum qualitativ und quantitativ
Rechnung zu tragen, hat die Stadt Nürnberg mit dem Gutachten „Wohnen 2025“ den konkreten Handlungsbedarf
im Bereich der Wohnungs- und Baulandpolitik ermitteln
lassen. Danach besteht bis zum Jahr 2030 ein Neubaubedarf von rund 23.000 Wohneinheiten. Die Gegenüberstel-
lung des flächenrelevanten Neubaubedarfs und des Flächenpotenzials zeigt, dass bis 2020 einem Neubaubedarf
von 7.500 Wohnungen lediglich baureife Potenzialflächen
für den Bau von 1.860 Wohnungen gegenüberstehen. Die
Stadt will aufbauend auf den Ergebnissen des Gutachtens
ein Handlungsprogramm erstellen, um zusätzliches Bauland zu gewinnen.
173
n
NÜRNBERG
Im Jahr 2014 wurden rund 1.600 Wohnungen (in neuen
Wohn- und Nichtwohngebäuden inklusive Wohnheimen)
fertiggestellt und damit weniger, als laut prognostiziertem
Bedarf notwendig wären. Um den geförderten Mietwohnungsbau zu forcieren, hat die Stadt die Förderbedingungen an die geänderte Marktsituation angepasst und die
„Quotenregelung“ im Zuge der Baurechtschaffung verschärft. Waren bisher in Neubaugebieten beim Bau von
mehr als 100 Geschosswohnungen 30 Prozent für den geförderten Wohnungsbau einzuplanen, so sind künftig zusätzlich bereits beim Bau von mehr als 70 Geschosswohnungen 20 Prozent der Wohnfläche hierfür zu sichern. Die
Vergabe städtischer Grundstücke soll verstärkt nach wohnungspolitischen Gewichtungen (Konzeptausschreibung)
erfolgen. Das Wachstum der Neubautätigkeit wird mit zunehmender Flächenknappheit immer schwieriger werden,
insbesondere da in Nürnberg eine deutliche Flächenkonkurrenz zwischen Wohnen, Gewerbe und Freiraum besteht.
Der Bestand an Gebäuden mit Wohnraum lag laut Zensus
2011 bei 71.408 mit 266.267 Wohnungen. Aufgrund der
starken Zerstörungen im Zweiten Weltkrieg stammt das
Gros der Nürnberger Gebäude (50,7 Prozent) aus den Baujahren 1949 bis 1978. Gebäude ab 2001 kommen zusammen nur auf einen Anteil von 6,6 Prozent. Die Anpassung
des Bestandes an den aktuellen Standard sowohl im Hinblick auf die energetische als auch auf die altersgerechte
Ausrüstung wird die Eigentümer in den kommenden Jahren
als Aufgabe begleiten.
Quartier „Auf AEG“, das eine vielseitige Nutzung durch
Büros, Produktion, Handwerk, Handel, Gastronomie sowie
Kunst und Kultur beherbergt. Es wird in den kommenden
Jahren mit Unterstützung des Freistaates zum Wissenschafts- und Forschungsstandort ausgebaut. Auf einer gut
vier Hektar großen Teilfläche auf dem Parkplatzareal des
ehemaligen Quelle-Versandzentrums sind in den kommenden Jahren bis zu 250 Wohnungen geplant. Das denkmalgeschützte Zentrumsgebäude selbst, in dem sich in den
vergangenen Jahren zahlreiche Künstler und Kreative sowie Start-up-Unternehmen als Zwischennutzer angesiedelt
haben und das im Juli 2015 zwangsversteigert wurde, soll
einer Mischnutzung aus Einzelhandel, Büro, Wohnen, Hotel, Kreativhaus und Freizeitnutzungen zugeführt werden.
Im Stadtteil Maxfeld entwickelt die KIB Gruppe auf dem
Areal der ehemaligen Tucher-Brauerei bis 2018 die „Nordstadtgärten“ mit 600 bis 800 Wohnungen und großzügigen Grünflächen. Die Konversion des ehemaligen Nürnberger Südbahnhofs an der Brunecker Straße stellt eines
der größten Stadtentwicklungsprojekte Deutschlands dar.
Für das rund 95 Hektar große Areal ist eine Nutzungsmischung von Wohnen, Gewerbe und einem Grünflächenanteil von rund einem Drittel der Grundstücksfläche geplant.
Insgesamt ist für das Stadtquartier Lichtenreuth eine stufenweise Realisierung bis 2032 vorgesehen.
STRUKTURWANDEL ERMÖGLICHT NEUE QUARTIERE
Die Schließung großer Traditionsunternehmen wie Grundig, Quelle und AEG in den Jahren 2003 bis 2009 stellte
die Stadt Nürnberg vor große Herausforderungen, die jedoch mit großer Innovationskraft bewältigt wurden. So
wandelt sich das Areal des ehemaligen AEG-Konzerns zum
174
n
NÜRNBERG
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN NÜRNBERG 2014 UND 2015
2014
4,4
3,1
27,6
21,6
35,9
38,7
19,5
22,0
7,5
9,6
2015
5,1
5,0
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 6,00 €
6,00 € bis 7,49 €
7,50 € bis 8,99 €
9,00 € bis 10,49 €
10,50 € bis 11,99 €
12,00 € und mehr
Der Preisanstieg in Nürnberg zeigt sich in der Verteilung der Angebotsmieten:
Mehr als ein Drittel der Wohnungen war 2015 teurer als 9,00 Euro pro Quadratmeter. Die Marke von 7,50 Euro unterschritt nur rund ein Viertel der Angebote.
DIE AngebotsmieteN STEIGEN WEITER
Nürnbergs Bevölkerung wuchs von Ende 2011 bis Ende
2014 um 2,2 Prozent. Aufgrund der positiven Einwohnerentwicklung und der immer noch verhältnismäßig zurückhaltenden Wohnungsbautätigkeit steigen die Mieten seit
Jahren stetig. Riefen Vermieter 2012 bei Neuvermietungen
durchschnittlich noch 7,65 Euro pro Quadratmeter auf, waren es 2014 bereits 8,12 Euro und 2015 schon 8,42 Euro
pro Quadratmeter. Am höchsten gestaltet sich die durch-
schnittliche Angebotsmiete mit 9,50 Euro pro Quadratme
ter im Gebiet Altstadt/St. Sebald [02] hoch zur Burg hin.
Im Vorjahr wurden hier allerdings noch 9,69 Euro, 2012 sogar noch 10,00 Euro gefordert. Nur wenig günstiger sind die
inserierten Mieten mit 9,07 Euro im Gebiet Nord [07] – hier
zeigten die Angebotsmieten mit einem Plus von 9,9 Prozent
die stärkste Aufwärtsbewegung – und im innenstadtnahen
Gebiet Pirckheimerstraße, Uhlandstraße, Maxfeld, Schleifweg [09] mit einem durchschnittlichen Wert von 9,00 Euro
Nürnberg
Bayern
8,42
7,70
6,51
66,0
74,0
68,0
1,0
1,6
3,0
3,1
3,7
2,7
2,2
1,9
1,3
2)
Deutschland
175
n
NÜRNBERG
AngebotsmieteN IN nürnberg 2015
Stadtgebiet
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
[01] Altstadt/St. Lorenz, Marienvorstadt, Tullnau, Wöhrd, Veilhof
494
60,0
8,65
[02] Altstadt/St. Sebald
[03] Bielingplatz, Sandberg, St. Johannis, Himpfelshof, Bärenschanze,
Eberhardshof, Muggenhof
200
62,0
9,50
670
64,9
8,75
[04] Gebersdorf, Röthenbach-West und -Ost, Eibach
246
70,0
8,00
[05] Langwasser, Dutzendteich, Beuthener Straße, Altenfurt
228
70,1
7,78
[06] Ludwigsfeld, Glockenhof, Guntherstraße, Hasenbuck
629
65,0
8,42
[07]
Nord
334
78,0
9,07
[08] Ost, Nordost
598
70,0
8,68
[09] Pirckheimerstraße, Uhlandstraße, Maxfeld, Schleifweg
559
67,0
9,00
[10] Süd, Südwest
278
78,0
7,66
[11] Tafelhof, Steinbühl, Gibitzenhof, Galgenhof, Hummelstein
672
63,0
7,76
[12] Werderau, Hohe Marter, Schweinau, St. Leonhard, Sündersbühl,
Gaismannshof, Höfen, Grossreuth
430
63,4
8,08
5.338
66,0
8,42
Nürnberg gesamt
pro Quadratmeter. Dieses Gebiet, das nördlich an die
Sebalder Altstadt angrenzt, ist aufgrund der vielen Grünflächen und zahlreichen Straßenzüge mit Jugendstil- und
Gründerzeithäusern sehr gefragt. Von den untersuchten
zwölf Stadtregionen sanken die Mieten nur in einem Gebiet,
zwei entwickelten sich stabil und im Rest legten die Mieten
zwischen 1,1 und 9,9 Prozent zu. Seit dem 1. August 2015 gilt
auch in Nürnberg die Mietpreisbremse.
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
Am günstigsten fallen die Mieten hingegen in den Bezirken
südlich und westlich der Stadtmauer aus. Neben dem südlichen und südwestlichen Stadtgebiet [10] mit 7,66 Euro
pro Quadratmeter zählt hierzu auch das Gebiet Tafelhof,
Steinbühl, Gibitzenhof, Galgenhof, Hummelstein [11] mit
einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 7,76 Euro pro
Quadratmeter. Hier herrscht eine kleinteilige Mischnutzung aus Wohnen und Gewerbe vor, die Gebäude stammen zumeist aus den 1950er- und 1960er-Jahren. In Steinbühl und Galgenhof verändert sich die Quartiersstruktur
mit Mitteln des Förderprogramms „Soziale Stadt“, aber
auch durch Projekte privater Investoren.
BAUTÄTIGKEIT ZIEHT AN – ZUNEHMENDE KONKURRENZ DER NUTZUNGSARTEN
Nürnberg entwickelt sich zum erfolgreichen Knowledge Economy Hub mit einer wachsenden Bevölkerung und einer
starken Wirtschaft. Aufgrund der positiven Einwohnerentwicklung und der immer noch verhältnismäßig zurückhaltenden Wohnungsbautätigkeit steigen die Mieten weiterhin an. Der marktaktive Leerstand von 1,0 Prozent weist
auf einen deutlichen Nachfrageüberhang hin. Bis 2030 benötigt die Stadt nach eigenen Angaben rund 23.000 neue
Wohnungen. Die Flächen sind knapp und geraten in zunehmende Nutzungskonkurrenz mit Gewerbe- und Freiflächen. Bis zum Jahr 2032 wird mit der Konversion des ehemaligen Nürnberger Südbahnhofs eines der größten
Stadtentwicklungsprojekte Deutschlands realisiert.
176
n
NÜRNBERG
07
09
03
12
02
11
08
01
06
04
05
10
7,66 – 7,77
7,78 – 7,94
7,95 – 8,12
8,13 – 8,54
8,55 – 8,68
177
8,69 – 8,81
8,82 – 9,04
9,05 – 9,50
n
R O STO C K
Rostock: Solides Wachstum an der Ostsee
dank Technologie und Tourismus
Rostock hat die Trendwende zu einer nachhaltigen Entwicklung früher und gründlicher geschafft
als manch andere ostdeutsche Stadt. Entsprechend zeigt sich der Wohnungsmarkt in insgesamt
guter Verfassung, cityferne Plattenbaugebiete sind jedoch weiterhin schwerer zu vermarkten.
Die Lage an der Ostsee prägt Rostocks Wirtschaftsstruktur.
Wichtige ökonomische Standbeine sind der Hafen als Umschlagplatz für Güter- und Fährverkehr, die großen Werftbetriebe und der Tourismus. Dessen Schwerpunkt liegt im
Seebad Warnemünde, das auch von immer mehr Kreuzfahrtschiffen angelaufen wird. Innovative Impulse kommen
aus der Universität, aus dem Technologiezentrum Warnemünde und dem Innovations- und Gründerzentrum Rostock. Biotechnik-Aktivitäten vernetzt und bündelt die Stadt
in der Initiative „BioCon Valley“ mit einem biomedizinischen Forschungszentrum. Dem gleichen Ziel in der Biomedizintechnik dient die Einbindung in die internationale
„ScanBalt-Initiative“. Die breite Wirtschaftsbasis hat dazu
geführt, dass Rostock früher als andere ostdeutsche Städte
von der Schrumpfung zum Wachstum überging. Nach einem rund zwanzigprozentigen Rückgang der Einwohnerzahl war der Tiefpunkt bereits im Jahr 2002 erreicht – seit-
dem geht es wieder kontinuierlich aufwärts. 2014 hatte
Rostock 16,4 Prozent mehr sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte als 2004. Damit liegt die Stadt in der oberen Hälfte der 29 in diesem Report untersuchten Standorte
und über dem Bundesdurchschnitt. Die Pro-Kopf-Kaufkraft ist vergleichsweise gering, jedoch höher als in Leipzig,
Magdeburg, Duisburg und Halle (Saale). Dank der Universität und der florierenden Wirtschaft ist der Anteil der 18bis 29-Jährigen überdurchschnittlich – allerdings auch der
Anteil der über 59-Jährigen. Die aktuellen Einwohner- und
Haushaltsprognosen für den Zeitraum von 2012 bis 2030
sind zwar deutlich negativ, dieser rückläufige Trend hat
aber bisher nicht eingesetzt.
178
n
R O STO C K
Die im August stattfindende Hanse Sail, eines der größten jährlichen Traditions
seglertreffen, ist ein wichtiger Wirtschaftsfaktor für Rostock. Auf jeden Einwohner
der Stadt kommen dabei fünf Besucher.
GEFRAGTER STANDORT, MODERATE MieteN
Rostocks Wohnungsmarkt entwickelt sich dank des
Wachstums von Wirtschaft und Bevölkerung insgesamt
positiv, allerdings zwischen den Stadtteilen sehr unterschiedlich. Die mittlere Angebotsmiete pro Quadratme
ter und Monat stieg 2015 um 2,6 Prozent auf 6,30 Euro an.
Der Leerstand, der schon 2009 mit 4,3 Prozent niedriger
war als in der Mehrzahl der großen ostdeutschen Städte,
ist bis 2014 auf 3,1 Prozent gesunken. Zum jüngsten Mietspiegel teilte die Stadt mit: „Wohnraum in Rostock ist ein
hohes und derzeit leider auch knappes Gut. […] Umso
wichtiger ist es, das knappe Gut Wohnen so zu regulieren,
dass es bezahlbar bleibt. Sicher wird es nicht gelingen, alle
Wohnwünsche zu kleinen Preisen zu erfüllen.“
179
n
R O STO C K
Für Rostocks Mietgeografie gilt das Gleiche wie für viele
andere Städte: Zentrale Lagen und citynahe Altbauviertel sind begehrt, während es große Mietshausgebiete am
Stadtrand aus den 1960er- bis 1980er-Jahren schwer haben. An der Spitze aller Gebiete rangiert bei den Mieten
wenig überraschend ein Ausnahmemarkt: der Strandort
Warnemünde. Zu ihm gehören auch das ländlich-touristische Diedrichshagen und der ganz für den Bade- und
Gästebetrieb genutzte Ortsteil Hohe Düne. Warnemünde
gehört zwar schon seit 1323 zu Rostock, liegt aber rund
zehn Kilometer nordwestlich des Zentrums und ist bis
heute baulich noch nicht mit der Stadt zusammengewachsen. Historisch ist der Stadtteil ein Fischer- und Hafenort mit einer bald 200-jährigen Seebadtradition. Heute
wird vor allem das malerische Gebiet am Fluss Warnow
und nahe dem Strand fast vollständig vom Tourismus beherrscht. Eigentumswohnungen gehören in der Regel Feriengästen und Vermietern von außerhalb. Mietwohnungen konzentrieren sich in den binnenländischen Blöcken
und Zeilen rund um den Markt und wurden 2015 im Mittel für 9,63 Euro pro Quadratmeter angeboten. Insgesamt ist auch das Angebot an bezugsfreien Mietwohnungen in Warnemünde nicht üppig. Neubauten würden sich
wirtschaftlich lohnen, doch ist das Siedlungsgebiet Warnemündes von Wasser, Hafengewerbe und geschützter
Landschaft umgeben und deshalb nur noch partiell erweiterbar. Im Gebiet „Molenfeuer“ und dem Dünenquartier
wurde der Neubau bereits begonnen; auf der Mittelmole
gibt es weitere Potenziale.
EIN BAHNHOFSVIERTEL MIT IDYLLEN
Im zentraleren Rostock ist die Stadtmitte inklusive Altstadt, Hansaviertel und Kröpeliner-Tor-Vorstadt [01] das
teuerste Gebiet. Hier wurde der Quadratmeter 2015 im
Mittel für 8,50 Euro angeboten. In der Altstadt sind noch
zahlreiche historische Gebäude erhalten, die in den letzten 25 Jahren grundlegend modernisiert wurden. Ein sehr
reizvolles Quartier, das Bahnhofsviertel, liegt zwischen
dem historischen Kern und dem Bahnhof – einerseits zentral, andererseits geprägt von historischen Stadtvillen mit
baumgesäumten Straßen und grünen Hinterhöfen. Das
Wohnen konkurriert hier allerdings mit der Nachfrage von
Dienstleistern, die diese so praktische wie repräsentative
Gegend längst für sich entdeckt haben. Die lebhafte Nachfrage und einige Brachflächen machten das Zentrum auch
zu einem Schwerpunkt für Mietneubauten, etwa in der
Straße Am Vögenteich, auf der vorgelagerten Holzhalbinsel und nebenan im Petriviertel.
Etwas schlichter stellt sich der westliche Gebietsteil mit
der Kröpeliner-Tor-Vorstadt und dem Hansaviertel dar. Im
citynahen Teil dominieren Altbauten der Gründerzeit, ansonsten jüngere und einfachere Mietshausblöcke. Je weiter man sich von der City entfernt, desto jünger, schlichter
und preisgünstiger werden die Architektur und die Wohnungen. Rein postalisch gehört zur Innenstadt auch das
große östliche Stadtviertel Brinckmansdorf. Es ist aber für
den Mietmarkt von geringer Bedeutung, da es fast nur aus
Einfamilienhäusern besteht.
WO STUDENTEN UND SENIOREN LEBEN
Auch in Rostocks Südstadt [05] lag die mittlere Ange
botsmiete pro Quadratmeter 2015 mit 7,00 Euro über
dem Durchschnitt der Stadt. Einerseits umfasst das Gebiet Rostocks ältestes Plattenbauareal aus den 1960er-
180
n
R O STO C K
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN ROSTOcK 2014 UND 2015
2014
12,5
11,0
43,3
42,2
17,8
19,0
17,0
17,4
6,6
7,8
2015
2,7
2,6
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 5,00 €
5,00 € bis 6,49 €
6,50 € bis 7,99 €
8,00 € bis 9,49 €
9,50 € bis 10,99 €
11,00 € und mehr
Der Rostocker Mietmarkt ist nach wie vor günstig, mehr als die Hälfte der
Wohnungen wurde 2015 zu Quadratmeterpreisen unter 6,50 Euro angeboten,
nur gut ein Viertel war teurer als 7,99 Euro pro Quadratmeter.
Jahren und hat nur begrenzten architektonischen und
atmosphärischen Charme. Andererseits beginnt die Südstadt kurz hinter dem Hauptbahnhof und ist per Straßenbahn nur zehn Minuten von der Altstadt entfernt. Auch
liegen hier einige Universitätsinstitute. In der Südstadt
dominieren zwei Bevölkerungsgruppen, die in Rostock
insgesamt stark vertreten sind: Senioren und Studenten.
Die Lage ist praktisch, aber es ist und wird auch in absehbarer Zukunft definitiv kein Trendviertel.
In den westlichen Stadtteilen Reutershagen und Evershagen stammen die Mietwohnungen größtenteils aus DDRZeiten. Das erste Neubaugebiet in Reutershagen entstand
bis 1957 im sowjetisch inspirierten Monumentalstil, heute
freundlich als „sozialistischer Klassizismus“ bezeichnet.
Die Fassaden der Gebäude sind häufig verklinkert. Danach
wurden zunächst in Reutershagen, dann in Evershagen
Plattenbauten in Zeilen, Blöcken, langen Ketten und Punkthochhäusern gebaut, zudem Sondertypen, die als „Wind-
Rostock
Meckl.-Vorpommern
6,30
5,80
6,51
58,0
60,0
68,0
3,1
4,7
3,0
2,1
2,6
2,7
1,3
1,1
1,3
2)
Deutschland
181
n
R O STO C K
AngebotsmieteN IN rostock 2015
Stadtgebiet
[01] Altstadt, Stadtmitte, Hansaviertel, Kröpeliner-Tor-Vorstadt
[02] Gehlsdorf, Toitenwinkel, Dierkow, Rostock-Ost
[03] Groß Klein, Lichtenhagen, Lütten Klein, Schmarl, Evershagen (Nord)
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
1.157
56,0
8,50
781
61,6
5,11
1.355
57,7
5,52
[04] Reutershagen, Evershagen (Süd)
210
57,7
7,01
[05] Südstadt, Biestow, Gartenstadt/Stadtweide
143
52,0
7,00
[06] Warnemünde, Diedrichshagen, Hohe Düne
Rostock gesamt
mühlen“ oder als „Stelzenhochhaus“ bezeichnet werden,
und schließlich abgetreppte Hochhäuser. Die mittlere
Angebotsmiete von 7,01 Euro pro Quadratmeter im Gebiet Reutershagen, Evershagen (Süd) [04] ist dem hohen
Sanierungsstand, der nicht allzu cityfernen Lage und den
großen Grünflächen zwischen den Häusern und ringsum
zu verdanken. Der prozentuale Anstieg des Mietmittelwerts war 2015 mit 3,0 Prozent der stärkste in der Stadt.
95
62,0
9,63
3.741
58,0
6,30
riert. Mit mehr als 1.300 Wohnungen ist das Gebiet zudem der größte der untersuchten Rostocker Teilmärkte,
was zusätzlich preisdämpfend wirkte.
CITYFERNER PLATTENBAU SCHWER ZU VERMARKTEN
Noch stärker vom Plattenbau geprägt und im Nordwesten gelegen ist das Gebiet mit den Stadtteilen Groß Klein,
Lichtenhagen, Lütten Klein, Schmarl und Evershagen
(Nord) [03]. Die mittlere Angebotsmiete lag mit 5,52 Euro
tief unter der des Nachbargebiets, der Anstieg von 0,5
Prozent gegenüber dem Vorjahr fiel ebenso deutlich niedriger aus. Es gibt praktisch keine hochwertigen Mietwohnungen – selbst das teuerste Zehntel der Angebote war
schon ab einer Quadratmetermiete von 6,50 Euro inse-
Die preisgünstigsten Angebote fanden wohnungssuchende
Haushalte in Rostock 2015 im Osten der Stadt mit Gehlsdorf, Toitenwinkel, Dierkow und Rostock-Ost [02]. Die
mittlere Angebotsmiete lag 2015 bei 5,11 Euro, das preisgünstigste Zehntel unter 4,40 Euro pro Quadratmeter. Vor
allem das große Plattenbaugebiet Toitenwinkel ist baulich fast völlig vom Rest der Stadt isoliert. Schon über 500
Wohnungen sind hier abgerissen worden; Gutachter empfahlen 2012 die Entfernung von mindestens weiteren 1.100
Wohneinheiten. Hingegen handelt es sich bei Gehlsdorf
um einen attraktiven Wohnstandort am Ufer der Warnow,
der vor allem kleinteilige Bebauung – auch in sanierten alten Villen – umfasst. In den hier in den vergangenen Jahren entstandenen Neubauten liegt das Mietniveau deutlich
über dem in Toitenwinkel.
ZWEI STARKE WACHSTUMSKERNE UND HERAUSFORDERNDE ZWISCHENZONEN
Der mit breitem Strand und pittoresken alten Häusern verwöhnte Badeort Warnemünde bleibt Rostocks tourismus
getriebener Spitzenmarkt. Auch das baulich und infrastrukturell attraktive Zentrum hat gute Wachstumsaussichten.
Rostock dürfte sich solide weiterentwickeln. Gut platzierte und marktgerechte Neubauten dürften ihre Abnehmer
finden und bestehende Gebäude weiteres Mieterhöhungspotenzial bieten. Problematisch sind dagegen die großen
Bestände aus den Zwischen- und vor allem die aus den Nachkriegsjahrzehnten. Damals wurde in Rostock viel Masse
und wenig Klasse gebaut. Heute leiden die Gebiete unter Monotonie und den gewandelten Vorlieben anspruchsvollerer Wohnungssuchender. Aktuelle Mieterträge dürften nur begrenzt zu steigern sein.
182
n
R O STO C K
Ostsee
06
02
03
04
01
05
5,11 – 5,37
5,38 – 5,89
5,90 – 6,82
6,83 – 7,00
7,01 – 7,19
183
7,20 – 8,13
8,14 – 8,92
8,93 – 9,63
n
ST U T TG A RT
Stuttgart: Offen, vielseitig und tolerant
Die Landeshauptstadt von Baden-Württemberg ist durch eine Höhendifferenz von fast 350 Metern
geprägt. Die Attraktivität der Stadt und die eingeschränkte Flächenverfügbarkeit bedingen einen
angespannten Wohnungsmarkt, besonders im preiswerten Segment.
Stuttgart ist als Sitz der Landesregierung und des Landtags politisches Zentrum von Baden-Württemberg. Die
Stadt mit ihren 612.441 Einwohnern Ende 2014 ist wie
kaum eine andere durch ihre besondere Topografie geprägt: Die Höhe reicht von 207 Metern bei der Neckarschleuse Hofen bis zu 549 Metern auf der Bernhartshöhe. Zur Überwindung dieser Höhendifferenz stehen
den Stuttgartern mehr als 400 „Stäffele“ genannte Treppen zur Verfügung. Die Kernstadt selbst liegt im „Stuttgarter Kessel“, was die Verfügbarkeit bebaubarer Flächen
im Hinblick auf das Volumen als auch auf die notwendige
Durchlüftung einschränkt.
MOBIL, KREATIV UND HIGHTECHORIENTIERT
Stuttgarts Wirtschaftsstärke beruht auf der Branchenvielfalt, der hohen Exportquote, dem starken Dienstleistungssektor und der Innovationskraft. Bekannt ist die Stadt
vor allem als Kompetenzzentrum für Mobilität. Gottlieb
Daimler erfand hier 1886 den ersten motorbetriebenen
Wagen. Heute beschäftigt Daimler am Standort knapp
18.000 Mitarbeiter. Bedeutende Unternehmen der Zulieferindustrie, allen voran Robert Bosch, wirken eng mit Bildungs-, Wissenschafts- und Forschungseinrichtungen vor
Ort zusammen. Die Stadt gehört aber auch zu den bedeutenden Standorten der europäischen Luft- und Raumfahrt
industrie. Die Universität Stuttgart bildet rund 80 Prozent
der Raumfahrtingenieure in Deutschland aus. Im europäischen Kompetenzzentrum für Maschinenbau und Elektrotechnik werden weltweit führende Produkte in den
Bereichen Werkzeugmaschinen, Industrielaser, Hochleistungselektronik, Medizintechnik und Umwelttechnik hergestellt. Mit der zweitgrößten deutschen Börse ist Stuttgart zudem ein bedeutender deutscher Finanzplatz. Im
Bereich der Grundlagenforschung und der anwendungsorientierten Forschung nimmt die Forschungsinfrastruktur
der Landeshauptstadt bundesweit eine Spitzenposition
ein. Rund 45 Prozent der Forschungs- und Entwicklungskapazitäten des Landes Baden-Württemberg konzentrie-
184
n
ST U T TG A RT
Stuttgart ist Exportmeister: Die Exportquote im Verarbeitenden Gewerbe lag
in der Stadt im Jahr 2014 bei 78 Prozent. Zum Vergleich: In Baden-Württemberg
waren es 54 Prozent, in Deutschland 46 Prozent.
ren sich hier. Mit sieben öffentlichen und zahlreichen privaten Hochschulen bietet Stuttgart ein großes Potenzial
an hochqualifizierten Arbeitskräften.
ATTRAKTIVES STADTLEBEN
Als dynamischer Wirtschaftsstandort benötigt die Stadt
qualifizierte Arbeitskräfte. Der Bedarf soll, soweit er nicht
aus dem Inland rekrutiert werden kann, weiterhin durch
Anwerbung von ausländischen Arbeitskräften gedeckt
werden. Ende 2014 lag der Anteil der ausländischen Einwohner bei knapp 24 Prozent. Stuttgart ist zwar Kernstadt
der Region, konkurriert aber im regionalen Umfeld mit
insgesamt 14 leistungsfähigen Mittelzentren um Einwohner, Unternehmen und Arbeitskräfte. Die Polyzentralität
185
n
ST U T TG A RT
dieser Region ist dabei kein Ergebnis suburbaner Verdichtungsprozesse der jüngeren Zeit, sondern wurzelt in historischen Traditionen. Trotz starker Zerstörung im Zweiten
Weltkrieg glänzt die Innenstadt Stuttgarts mit zahlreichen
„historischen“ Gebäuden wie dem Alten und dem Neuen
Schloss, dem Königsbau oder der Markthalle, die alle nach
dem Krieg originalgetreu wieder aufgebaut wurden. Mitten
im Stadtzentrum erstreckt sich das „Grüne U“ zahlreicher
Parkanlagen bis hinauf zum Killesberg. Auch wenn kultige
Stadtviertel mit einer umtriebigen Clubszene eher mit Berlin in Verbindung gebracht werden, finden sich diese auch
im schwäbischen Stuttgart, wie im Quartier rund um den
Hans-im-Glück-Brunnen oder im Stuttgarter Westen. Kein
Wunder also, dass die Bevölkerungszahlen seit Jahren steigen: Allein von Ende 2011 bis Ende 2014 um 3,6 Prozent.
Die konjunkturell bedingt große Nachfrage nach Arbeit
in der Region Stuttgart und die wirtschaftliche und soziale Lage vor allem in Südosteuropa führen dazu, dass die
Wanderungsgewinne aus dem Ausland weiterhin anhalten.
Der Anteil der unter 30-jährigen Stuttgarter ist entsprechend mit rund einem Drittel im bundesweiten Vergleich
überdurchschnittlich, der Anteil der über 60-Jährigen dagegen mit weniger als einem Viertel der Einwohner vergleichsweise niedrig.
WACHSENDE HAUSHALTSZAHLEN STEIGERN BEDARF
Prognosen gehen davon aus, dass die Stuttgarter Bevölkerung im Zeitraum 2012 bis 2030 um 4,5 Prozent, die Zahl
der Haushalte sogar um 8,2 Prozent zulegen wird. Die
Stadt hat hinsichtlich des künftigen Wohnungsbedarfs
eine Zielgröße von jährlich 1.800 Wohneinheiten, davon 600 Einheiten im geförderten Wohnungsbau. Im Jahr
2014 wurde diese Größe mit knapp 1.700 fertiggestellten Wohnungen (in neuen Wohn- und Nichtwohnbauten
inklusive Wohnheimen) nur knapp verfehlt. Der marktaktive Leerstand im Geschosswohnungsbau liegt inzwischen bei 1,0 Prozent (2014). Aufgrund der konstant hohen
Nachfrage nach Wohnungen, dem Trend zum innerstädtischen Wohnen und dem seit Jahren steigenden Pro-KopfWohnflächenverbrauch bestehen aktuell in Teilsegmenten des Wohnungsmarktes starke Nachfrageüberhänge.
Preiswertes Wohnen in den zentralen Lagen gestaltet
sich zunehmend schwieriger. Zudem fehlt es an kleineren Wohnungen. Um trotz des Vorrangs der Innenentwicklung quantitativ und qualitativ ausreichenden Wohnraum zu schaffen, sieht das Konzept „Wohnen in Stuttgart“
vor, Brach- und Konversionsflächen qualitativ zu entwickeln und Quartiere stärker nachzuverdichten. Das größte
und auch überregional bekannte Entwicklungsprojekt der
Stadt ist aktuell „Stuttgart 21“. Neben der Neuordnung des
Bahnknotens wird Stuttgart eine riesige Fläche zur Verfügung stehen, auf der mehrere tausend neue Wohnungen entstehen sollen und die aufgrund der Kessellage eine
ganz besondere städtebauliche Bedeutung für die Stadt
hat. Zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus wurde das
„Stuttgarter Innenentwicklungsmodell“ (SIM) geschaffen.
Dieses sieht vor, 20 Prozent der für Wohnen neu geschaffenen Geschossfläche für den geförderten Wohnungsbau
zu sichern. Zudem sollen städtische Grundstücke stärker
im Rahmen des Konzeptverfahrens vergeben werden. Da-
186
n
ST U T TG A RT
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN StUTTGART 2014 UND 2015
2014
4,1
3,3
19,0
13,8
35,0
34,1
23,3
25,5
11,5
15,3
2015
7,0
8,1
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 7,00 €
7,00 € bis 8,99 €
9,00 € bis 10,99 €
11,00 € bis 12,99 €
13,00 € bis 14,99 €
15,00 € und mehr
Die Angebotsmieten liegen zu knapp 60 Prozent zwischen 9,00 und 12,99 Euro pro
Quadratmeter. Der preiswerte Bereich fällt mit rund 17 Prozent allerdings geringer
aus als der hochpreisige (rd. 23 Prozent).
bei wird zu 30 Prozent der Kaufpreis und zu 70 Prozent die
Konzeptqualität berücksichtigt. Seit 1. November 2015 gilt
in Stuttgart zudem bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen die Mietpreisbremse.
Die durchschnittliche Angebotskaltmiete stieg in BadenWürttembergs Landeshauptstadt von 10,47 Euro pro Qua
dratmeter 2014 auf 10,91 Euro im Jahr 2015. Am teuersten
war sie mit 13,44 Euro im Gebiet Am Bismarckturm, Lenz-
halde, An der Burg, Killesberg [01]. Das Gebiet gehört zu
den besten Wohnlagen der Stadt, weist Halbhöhenlage mit
Blick auf die Stadt auf und ist vorrangig kleinteilig bebaut.
Weiterhin findet sich hier auf dem ehemaligen Messegelände Stuttgarts größtes Neubaugebiet, die Killesberghöhe,
auf der in den vergangenen Jahren mehrere hundert Mietund Eigentumswohnungen entstanden. Insgesamt war das
Angebot an Mietwohnungen im Jahr 2015 im Gebiet jedoch eher klein.
Stuttgart
Baden-Württemberg
Deutschland
10,91
7,82
6,51
74,0
75,0
68,0
1,0
1,8
3,0
2,8
3,1
2,7
2,4
1,6
1,3
2)
187
n
ST U T TG A RT
AngebotsmieteN IN stuttgart 2015
Stadtgebiet
[01] Am Bismarckturm, Lenzhalde, An der Burg, Killesberg
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
78
107,0
13,44
[02] Auf der Prag, Weißenhof
126
65,0
13,03
[03] Berg, Stöckach, Ostheim, Uhlandshöhe, Ost, Gablenberg
294
67,8
11,05
[04]
Botnang
66
78,5
10,52
[05] Degerloch, Sonnenberg, Hoffeld, Haigst
173
75,0
11,00
[06] Feuerbach, Hohe Warte
210
74,0
11,26
[07] Hasenberg, Rotebühl, Heslach
179
65,0
11,43
[08] Heusteigviertel (Nord), Oberer Schlossgarten, Dobel, Diemershalde
248
90,0
12,21
[09] Heusteigviertel (Süd), Lehen, Weinsteige
110
89,5
12,03
[10] Mitte, Rathaus, Karlshöhe
339
84,4
13,41
[11] Möhringen, Sternhäule, Fasanenhof-Ost
154
78,0
10,68
[12] Münster, Hallschlag, Burgholzhof, Birkenäcker, Altenburg
126
75,0
10,00
[13] Neue Vorstadt, Relenberg, Rosenberg, Feuersee
275
75,0
12,61
[14] Plieningen, Birkach, Steckfeld, Schönb., Sillenb., Heumaden, Riedenb.
345
74,0
10,28
[15] Stammheim, Zuffenhausen, Neuwirtshaus
229
66,0
9,95
[16] Untertürkh., Wangen, Uhlbach, Obertürkh., Hedelfingen, Rohracker
270
65,0
9,76
[17] Vaihingen, Heerstraße, Höhenrand, Dachswald, Kaltental, Büsnau
213
68,0
11,11
[18] Veielbrunnen, Kurpark, Winterhalde, Im Geiger, Espan, Sommerrain
281
70,0
10,19
[19] Wallgraben, Dürrlewang, Rohr, Fasanenhof
161
71,2
10,14
[20] Weilimdorf, Bergheim, Hausen, Giebel
133
79,0
9,72
[21] Zazenh., Freiberg, Rot, Mühlh., Mönchfeld, Hofen, Steinhaldenfeld
136
69,8
9,52
4.146
74,0
10,91
Stuttgart gesamt
In 17 der 21 untersuchten Stuttgarter Stadtgebiete lag die
durchschnittliche Angebotskaltmiete im Jahr 2015 bei mindestens 10,00 Euro pro Quadratmeter. 2012 war dies erst
bei zwölf Gebieten der Fall gewesen. Günstigere Wohnungen
wurden hingegen an der nördlichen Stadtgrenze inseriert: Im
Bereich Zazenhausen, Freiberg, Rot, Mühlhausen, Mönchfeld,
Hofen, Steinhaldenfeld [21], der sowohl durch Geschossbauten als auch kleinteilige Bebauung und eher einfache Lagen charakterisiert ist, lag die mittlere Angebotsmiete 2015
bei 9,52 Euro. Auch in Weilimdorf, Bergheim, Hausen, Giebel [20] unterschritten die inserierten Mieten 2015 mit im
Mittel 9,72 Euro den städtischen Durchschnittswert deutlich.
STUTTGART IST EINE LEBENDIGE METROPOLE MIT HOHER WIRTSCHAFTS- UND INNOVATIONSKRAFT
Stuttgart ist als Sitz der Landesregierung und des Landtags politisches Zentrum Baden-Württembergs. Zu den Besonderheiten der Stadt gehören ihre Topografie und die Polyzentralität der sie umgebenden Region. Bekannt ist die Stadt
vor allem als Automobilstandort, die Wirtschaftsstärke beruht auf der Branchenvielfalt, dem starken Dienstleistungssektor und der Innovationskraft. Die steigenden Einwohnerzahlen gehen sowohl auf Wanderungsgewinne als auch auf
Geburtenüberschüsse zurück. Auch in Zukunft ist mit überdurchschnittlichem Haushaltswachstum zu rechnen. Am
Wohnungsmarkt besteht ein deutlicher Nachfrageüberhang, vor allem im preiswerten Wohnungsbau und im Bereich
kleiner Wohnungen. Trotz des bereits hohen Niveaus steigen die Angebotsmieten weiter an, was durch die starke
Kaufkraft in Stuttgart zum Teil aufgefangen werden kann.
188
n
ST U T TG A RT
21
15
12
20
06
18
02
01
03
04
13
10
07
16
08
09
17
05
11
14
19
9,52 – 9,85
9,86 – 10,14
10,15 – 10,40
10,41 – 11,00
11,01 – 11,19
189
11,20 – 12,03
12,04 – 12,82
12,83 – 13,44
n
WIESBADEN
Wiesbaden: Elegante Kur- und ambitionierte
Dienstleistungsdestination
Die hessische Landeshauptstadt hat sich vom mondänen Kurort zum internationalen Verwaltungsund Dienstleistungszentrum gewandelt. Die steigende Wohnungsnachfrage, insbesondere in den
Villen- und Gründerzeitvierteln der Innenstadt, trifft auf kein ausreichendes Angebot.
Wiesbaden ist eines der ältesten Kurbäder Europas. Die
Blütezeit erlebte das „Nizza des Nordens“ im 19. Jahrhundert, in dem die Stadt zu einem Zentrum der Gesellschaftskur emporstieg – einem Zentrum, in dem sich Adel
und vermögendes Bürgertum zur Unterhaltung und Genesung trafen. Als wahrer Publikumsmagnet erwiesen sich
die Aufenthalte der deutschen Kaiser Wilhelm I. und
Wilhelm II., in deren Gunst Wiesbaden zum Treffpunkt von
Adel, Kunst und Politik avancierte. Da Wiesbaden im Zweiten Weltkrieg kaum zerstört wurde, blieb die städtebauliche
Grundstruktur in weiten Teilen erhalten. Die ursprünglichen
Funktionsräume der Kurstadt sind nach wie vor ablesbar:
Das Quellenviertel beherbergt als Hotels betriebene Badhäuser. Das Kurhaus umfasst nicht nur die Spielbank, der
Dostojewski in seinem Roman „Der Spieler“ ein literarisches
Denkmal setzte, sondern ist auch Veranstaltungsort von
Bällen und großen Festen. Der Ruf als Weltkurstadt ließ in
der Innenstadt zudem viele repräsentative öffentliche Gebäude sowie ausgedehnte Parkanlagen entstehen. Die beiden Stadterweiterungszonen Bergkirchenviertel und Inneres
Westend spiegeln die Struktur des historischen KleineLeute-Viertels, dessen charakteristische Höfe, Hinterhäuser
und Werkstätten in den meisten Fällen noch vorhanden sind.
Die Stadterweiterungszone Ringkirchenviertel ist bis heute
ein bevorzugtes Wohngebiet der gehobenen Mittelschicht.
Die denkmalgeschützte Gesamtanlage Wiesbadens gehört zu den größten Flächendenkmalen in Deutschland. Die
Pflege und Erhaltung des historischen Baubestandes nimmt
seit Jahrzehnten eine bedeutende Rolle in der Stadtentwicklung ein. Im Sommer 2012 reichte die Stadt die Bewerbung
zum UNESCO-Weltkulturerbe als „Bühne der Gesellschaftskur im 19. Jahrhundert“ ein.
190
n
WIESBADEN
In der Landeshauptstadt Wiesbaden entsteht in den kommenden Jahren das neue
Europa-Hauptquartier der US-Army. Bis Sommer 2016 soll der Standort auf knapp
20.000 Angehörige anwachsen.
DIENSTLEISTUNG UND BRANCHENMIX
Wiesbaden, mit 275.116 Einwohnern zum Jahresende 2014
Hessens zweitgrößte Stadt, ist über Straße, Schiene und
die Wasserwege von Rhein und Main gut angebunden.
Der internationale Flughafen Frankfurt am Main liegt etwa
25 Kilometer entfernt. Mit der Hochschule RheinMain, der
European Business School und der hessischen Hochschule
für Polizei und Verwaltung bietet Wiesbaden vielseitige
Studienmöglichkeiten. Die Wirtschaft Wiesbadens ist
durch einen breit angelegten Branchenmix aus Dienstleistungsunternehmen, Hightechunternehmen, IT-Betrieben,
einer lebendigen Kreativwirtschaft und der Verarbeitenden Industrie geprägt. Gut 80 Prozent der Beschäftigten
arbeiten in Dienstleistungsunternehmen, darunter viele
191
n
WIESBADEN
Landesbehörden, aber auch wichtige Bundesbehörden
wie das Statistische Bundesamt und das Bundeskriminalamt. Eine bedeutende Position im Dienstleistungssektor nehmen zudem Finanz- und Versicherungsunternehmen ein. Sie profitieren von der Nähe Wiesbadens zur
Finanzmetropole Frankfurt und der dort beheimateten
Europäischen Zentralbank (EZB). Eine weitere Säule des
Wirtschaftswachstums in Wiesbaden bildet die Consulting-Branche mit einer Vielzahl von Unternehmensberatungen und freien Unternehmensberatern. Als Gesundheitsstandort punktet die Kurstadt mit renommierten
Rehabilitationseinrichtungen und einem dichten Netzwerk
aus Kliniken. In Wiesbaden sind nicht nur zahlreiche Weltmarktführer ansässig, hier befinden sich auch die Europaund Deutschlandzentralen internationaler Unternehmen.
So ist die Landeshauptstadt unter anderem Sitz der deutschen Tochtergesellschaft des US-Pharmakonzerns Abbott. In Wiesbaden befindet sich zudem das Headquarter
der amerikanischen Streitkräfte in Europa.
HOHE WANDERUNGSGEWINNE BEI DEN JUNGEN
Die Bevölkerung Wiesbadens soll im Zeitraum 2012 bis
2030 voraussichtlich um 6,6 Prozent, die Zahl der Haushalte sogar um 10,4 Prozent steigen. Die Prognosen fallen
damit deutlich positiver aus als für die Nachbarstadt Frankfurt, obwohl die Altersgruppe 60+ in Frankfurt schwächer vertreten ist als in der Landeshauptstadt. Der Zensus
2011 weist für Wiesbaden 40.180 Gebäude mit Wohnraum und 142.536 Wohnungen aus. Mehr als ein Drittel
dieser Gebäude sind Mehrfamilienhäuser, in denen sich
knapp 80 Prozent aller Wohnungen befinden. Der markt
aktive Leerstand im Geschosswohnungsbau lag bei 2,0 Prozent (2014) und damit über dem Niveau der Nachbarstädte
Frankfurt und Mainz. Der Gebäudebestand in Wiesbaden
datiert vorrangig aus der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg:
Besonders viele Gebäude entstanden mit 44 Prozent in den
Jahren von 1949 bis 1978. Lediglich 6,4 Prozent des Gebäudebestands wurden nach der Jahrtausendwende errichtet.
Vor 1919 wurden 18,5 Prozent der Gebäude gebaut, 11 Prozent stammen aus der Zeit von 1919 bis 1948. Hinsichtlich
des Gebäudealters gibt es klare lokale Unterschiede: Spitzenreiter beim Altbaubestand sind die Ortsbezirke Westend/Bleichstraße und Mitte, in denen mehr als 70 Prozent
der Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1949 stammen. Aber auch in Kostheim, Rambach und Biebrich liegt
der Altbauanteil deutlich über dem Wiesbadener Durchschnitt. Hohe Neubauanteile (Baujahr 2001 und später)
finden sich in Mainz-Amöneburg, Auringen und Schierstein. Eine Sonderstellung nimmt der innenstadtnahe Ortsbezirk Rheingauviertel/Hollerborn ein, in dem die beiden
Konversionsflächen Europaviertel und Künstlerviertel für
Wohnzwecke erschlossen wurden. Im Jahr 2014 wurden in
Wiesbaden 550 neue Wohnungen fertig gestellt und damit
ähnlich viele wie im Jahr zuvor. Knapp die Hälfte der neuen
Einheiten waren Eigentumswohnungen und das Gros entstand in Mehrfamilienhäusern.
AngebotsmieteN STEIGEN STADTWEIT AN
Für Wiesbaden ist für die vergangenen drei Jahre ein
Anstieg der durchschnittlichen Angebotskaltmiete von
8,81 Euro auf 9,24 Euro pro Quadratmeter festzustellen. 2015 stieg die mittlere Angebotsmiete gegenüber
dem Vorjahreszeitraum in vier der neun untersuchten
Stadträume um mindestens 2,0 Prozent an. Die höchsten
Durchschnittsmieten wurden mit 10,69 Euro im traditio-
192
n
WIESBADEN
VERTEILUNG DER AngebotsmieteN IN WIESBADEN 2014 UND 2015
2014
1,0
0,7
19,5
16,4
46,8
48,4
21,8
24,8
7,1
6,8
2015
3,7
2,9
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
unter 6,00 €
6,00 € bis 7,99 €
8,00 € bis 9,99 €
10,00 € bis 11,99 €
12,00 € bis 13,99 €
14,00 € und mehr
Knapp zwei Drittel der Angebotsmieten liegen im Bereich von 8,00 bis 11,99 Euro
mit einem deutlichen Schwerpunkt im Segment bis 9,99 Euro. Der Anteil hoch
preisiger Mieten ab 12,00 Euro ist gegenüber 2014 leicht gesunken.
nell teuren Gebiet Sonnenberg, Nordost [08] gefordert.
Im Sonnenberg, der an den Nordosten der Innenstadt anschließt, erstrecken sich an den Hängen der Talmulde ausgedehnte Villengebiete aus dem ausgehenden 19. Jahrhundert. Wiesbaden-Nordost ist geprägt durch das Kurgebiet
mit seinen großzügig angelegten Parklandschaften. Eingebettet in das Grün liegt ein großes, zusammenhängendes
Areal mit gründerzeitlicher Villenbebauung. Mehrfamilienhäuser runden die Gebäudestruktur zur Innenstadt hin ab.
Ebenfalls im hochpreisigen Bereich lag die durchschnittliche Angebotskaltmiete mit 10,00 Euro pro Quadratmeter
im Gebiet Südost, Bierstadt [09], das unter anderem im
Westen das Dichterviertel und im Osten die Housing Area
Hainerberg der US-Streitkräfte umschließt. Die Bebauung
ist sehr heterogen: Es gibt Villenviertel um die Bierstadter
Straße und an der Frankfurter Straße, das vom Jugendstil
geprägte „Dichterviertel“, aber auch Einkaufsmärkte sowie
Büro- und Verwaltungsgebäude.
Wiesbaden
Hessen
9,24
8,18
6,51
73,0
74,8
68,0
2,0
2,1
3,0
2,0
2,5
2,7
1,8
1,5
1,3
2)
Deutschland
193
n
WIESBADEN
AngebotsmieteN IN wiesbaden 2015
Stadtgebiet
Anzahl der
Mietangebote
Wohnungsgröße,
Median in m2
Kaltmiete, Median,
in €/m2/Monat
[01] Biebrich, Mainz-Amöneburg, Südost (West)
[02] Breckenheim, Medenbach, Auringen, Naurod, Heßloch,
Kloppenheim, Igstadt, Rambach
624
70,0
9,31
241
80,0
8,81
[03] Dotzheim, Frauenstein, Schierstein
322
71,1
9,26
[04] Erbenheim, Delkenheim, Nordenstadt
226
73,8
8,83
[05] Klarenthal, Rheingauviertel, Westend
903
70,0
9,00
[06] Mainz-Kostheim, Mainz-Kastel
246
67,5
8,62
[07]
Mitte
956
72,5
9,02
[08] Sonnenberg, Nordost
341
84,0
10,69
[09] Südost, Bierstadt
592
79,6
10,00
4.451
73,0
9,24
Wiesbaden gesamt
Am preiswertesten war die durchschnittliche Angebots
kaltmiete mit 8,62 Euro pro Quadratmeter in dem an den
Rhein grenzenden Gebiet Mainz-Kostheim, Mainz-Kastel [06] im Süden der Stadt, rund zehn Kilometer von der
Innenstadt entfernt. Seit 2005 werden die beiden Stadtteile im Rahmen des Förderprogramms „Stadtumbau in
Hessen“ aufgewertet. Sie gehören zu den sechs rechtsrheinischen Stadtteilen von Mainz, die seit der Nachkriegszeit der „treuhänderischen Verwaltung“ durch die
Stadt Wiesbaden unterstellt sind. Mitte November 2015
hat das Land Hessen für Wiesbaden die Mietpreisbremse
eingeführt, ausgenommen sind die Stadtteile Igstadt,
Medenbach und Naurod.
Größere Wohnbauvorhaben entstehen in den kommenden
Jahren auf dem Areal des ehemaligen Linde-Kältewerkes
am Rheinufer von Mainz-Kostheim, in Mainz-Amöneburg,
wo auf dem alten Mitarbeiterparkplatz des Baustoffherstellers Dyckerhoff und auf städtischem Grundbesitz ein neuer
Stadtteil entwickelt wird, auf dem ehemaligen Areal der
Söhnlein-Sektkellerei in Schierstein, auf einem ehemals von
der Deutschen Post genutzten Areal an der Welfenstraße,
im „Wohngebiet Hainweg“ in Nordenstadt und auf einem
ehemaligen Gärtnereiareal im Stadtteil Biebrich. Weitere
Flächenpotenziale ergeben sich durch die Schließung der
US-Army-Standorte Mainz-Kastel Storage Station bis zum
Jahr 2022 und Amelia Earhart bis zum Jahr 2023.
WIESBADEN SETZT TRENDS ALS DENKMALSCHÜTZER UND INTERNATIONALER DIENSTLEISTER
Die hessische Landeshauptstadt Wiesbaden ist eines der ältesten Kurbäder Europas. Die denkmalgeschützte
Gesamtanlage der Stadt gehört zu den größten Flächendenkmalen in Deutschland. Mit 275.116 Einwohnern Hessens
zweitgrößte Stadt, ist Wiesbaden über Straße, Schiene, den internationalen Flughafen Frankfurt am Main und die
Wasserwege von Rhein und Main gut angebunden. Die Wirtschaft Wiesbadens ist durch einen breit angelegten Branchenmix aus Dienstleistungsunternehmen, Hightechunternehmen, IT-Betrieben, einer lebendigen Kreativwirtschaft
und der Verarbeitenden Industrie geprägt. Bei jungen Menschen verzeichnet die Stadt deutliche Wanderungsgewinne.
Für Wiesbaden ist für die vergangenen beiden Jahre in den meisten Stadtgebieten ein weiterer Anstieg der durchschnittlichen Angebotskaltmiete festzustellen.
194
n
WIESBADEN
05
03
08
02
07
09
04
01
06
8,62 – 8,81
8,82 – 8,83
8,84 – 9,00
9,01 – 9,02
9,03 – 9,26
195
9,27 – 9,31
9,32 – 10,00
10,01 – 10,69
AU S B L I C K
Die weitere Entwicklung des deutschen
Wohnimmobilienmarktes
Der hohe Flüchtlingszuzug wird Deutschland auch in
den nächsten Jahren beschäftigen. Die Situation in den
Krisengebieten bleibt schwierig – zukünftig könnte sie noch
an Schärfe zunehmen und die starke Flüchtlingsbewegung
weiter verstärken. Die Wohnungsmärkte vieler Kommunen werden auch weiterhin vor großen Herausforderungen
stehen. Um diese zu meistern und auch die Chancen der
Zuwanderung für Deutschland in den Fokus zu rücken, sind
tragfähige Konzepte gefragt, die alle Möglichkeiten in Betracht ziehen. So berücksichtigt zum Beispiel die momentane Verteilung der Asylbewerber nach dem Königsteiner
Schlüssel weder die Verfügbarkeit von Wohnraum noch die
sozialen Strukturen der Flüchtlinge. Ein Konzept hierzu liefert das Institut empirica in seinem Papier „Familien aufs
Land – Teil 2“. Der grundlegende Vorschlag hierin lautet,
dass bei der Verteilung der Flüchtlinge die Familienstrukturen Berücksichtigung finden müssen und zudem ländlichere Regionen Deutschlands durch den Zuzug ebenfalls
profitieren sollten.
Momentan werden allerdings eher statische Lösungsansätze diskutiert. Durch geringere Restriktionen im Planungsund Baurecht soll die Möglichkeit geschaffen werden, Wohnungsbauvorhaben schneller zu realisieren. Bereits 2014
hat der Bundestag das „Gesetz über Maßnahmen im Bauplanungsrecht zur Erleichterung der Unterbringung von
Flüchtlingen“ verabschiedet. Danach kann beispielsweise
für die Schaffung von Unterkünften leichter eine Befreiung von Festsetzungen in bestehenden Bebauungsplänen
gewährt werden. Trotz aller Bemühungen um eine stärkere
Anbindung von Flüchtlingsfamilien in den schrumpfenden
Regionen wird der Neubau von Wohnungen in den wachsenden Städten unumgänglich sein. Eine besondere Förde-
rung des Wohnungsneubaus wird jedoch kurzfristig keinen
größeren Beitrag zur Wohnraumversorgung oder zur Inte
gration der Flüchtlinge leisten können. Selbst wenn, wie
aus den Stadtverwaltungen zu hören ist, derzeit Genehmigungen sehr schnell erteilt werden, so ist der Bauleistungsmarkt ohnehin schon in der Nähe seiner Kapazitätsgrenze,
sodass eine Ausweitung nur bedingt möglich ist. Zudem ist
nicht ausreichend Bauland verfügbar.
STÄDTE ALS WACHSTUMSTREIBER
Nicht nur vor dem Hintergrund der Flüchtlingsthematik wird die Bedeutung der Städte als Lebens- und Wirtschaftsraum in Zukunft weiter zunehmen. Sie werden
auch zukünftig attraktiv für Zuwanderer aus dem In- und
Ausland sein, da sich Arbeits- und Ausbildungsplätze,
aber auch kulturelle und gesellschaftliche Angebote in ihnen konzentrieren. Vor allem Großstädte werden zu siedlungsstrukturellen Ankerpunkten, in denen sich gesellschaftliche Trends fokussieren. Städte entwickeln sich
somit zu Wachstumstreibern für die Regionen. Dabei werden vor allem Standorte profitieren, die einerseits den demografischen Wandel gut gestalten und dessen negative
Auswirkungen am besten abfedern können. Andererseits
gilt es für die Städte, attraktive Standortbedingungen zu
bieten – sowohl für Arbeitgeber als auch Arbeitnehmer.
Der Fokus ist hierbei vielschichtig, wichtige Rollen spielen
Forschungs- und Bildungseinrichtungen, die Verfügbarkeit
von Arbeitskräften, die Infrastruktur, ein attraktives Wohnungsangebot sowie weiche Standortfaktoren wie beispielsweise Kulturangebot und Freizeitmöglichkeiten, die
für die Anwerbung von hoch qualifizierten Mitarbeitern
eine wichtige Rolle spielen können.
MIETRECHTSNOVELLE – WEITERE REgulierung?
Die Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg sowie mehr
als 260 Kommunen in den Bundesländern Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein haben bis zum Jahres
ende 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. Allerdings
existiert nach Recherchen von CBRE in Bremen sowie in
207 dieser Kommunen weder ein einfacher noch ein qua-
196
AU S B L I C K
lifizierter Mietspiegel. In vielen Kommunen ist damit nicht
nachvollziehbar, auf welcher Grundlage die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Neuvertragsmiete festgelegt wird. Die Festlegung dieser über eine Anzahl von
vergleichbaren Wohnungen ist ohne ein Mietgutachten
schwer. Die Mietpreisbremse ohne eine Novellierung der
Mietspiegelsystematik eingeführt zu haben, macht die
Mietpreisgestaltung schwierig. Die mittlerweile unterschiedlichen Feststellungen der Gerichte zum Thema „Ist
der Mietspiegel unter wissenschaftlichen Kriterien erstellt
und als Basis für die ortsübliche Vergleichsmiete überhaupt zulässig“ führen zu weiteren Irritationen.
schweig, Leipzig und Magdeburg. Auf diese B- und auch CStandorte weichen neben den opportunistischen Investoren
vermehrt die langfristig orientierten Bestandshalter aus, sodass auch hier der Wettbewerb zunimmt. In den Wohnimmobilienmärkten mit schwächeren soziodemografischen
und ökonomischen Rahmenbedingungen lassen sich deutliche Preisanstiege weiterhin nicht durchsetzen.
Über die bereits beschlossenen rechtlichen Mietrechtsthematiken hinaus hat das Justizministerium jüngst ein zweites Reformpaket zur Mietrechtsnovellierung angekündigt.
So soll die Modernisierungsumlage, mit der die Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden können,
von 11 Prozent auf 8 Prozent abgesenkt werden. Zahlreiche
weitere Regelungen zu Mieterhöhungen nach Modernisierungen ergänzen den Vorschlag. Zur angekündigten Novellierung der Mietspiegelsystematik ist allerdings nur wenig
im Entwurf enthalten: Die geplante Ausweitung des Mietspiegelbetrachtungszeitraums von vier auf zehn Jahre löst
die oben beschriebenen Unklarheiten aus Mietpreisbremse
sowie aktueller Rechtssprechung nicht.
WOHNIMMOBILIEN INVESTMENTMARKT
Unbeeindruckt von der zunehmenden Regulierung des
Mietwohnmarktes zeigt sich der Investmentmarkt. In den
regional attraktiven Wohnimmobilienmärkten mit vergleichsweise hohen Miet- und Preissteigerungen halten
die Fertigstellungen nicht Schritt mit dem Haushaltsanstieg. Die Leerstandsquoten bewegen sich auf historischen
Tiefstständen. Gleichzeitig ist die wirtschaftliche Situation
so gut wie seit Jahren nicht: Niedrige und weiter sinkende
Arbeitslosenzahlen, Höchststände bei den SVP-Beschäftigten sowie ein Ansteigen der Kaufkraft durch expan
dierende Wirtschaftsbereiche sind die aktuellen Trends.
Private Eigennutzer und Kapitalanleger nutzen das niedrige
Zinsniveau, um langfristig Vermögen aufzubauen. Trotz
sinkender Renditen schneiden deutsche Wohnimmobilien
aktuell im Risiko-Rendite-Vergleich zu alternativen Anlageprodukten besser ab. Der kurzfristig orientierte Handel von
Immobilien spielt zumindest im Bereich der privaten Kapitalanleger in Deutschland im Vergleich zu den angloamerikanischen Märkten keine Rolle.
Auf Seiten der institutionellen Investoren wird – ausgehend von der mittelfristig ultraexpansiven Zinspolitik der
EZB, den historisch günstigen Finanzierungskonditionen
und einer Verzinsung risikoarmer Alternativinvestments
in Form langfristiger Staatsanleihen unterhalb der Ein-Prozent-Marke – die Nachfrage nach Wohnungsportfolios trotz
Mietpreisbremse auch 2016 ungebrochen hoch bleiben und
das Angebot an marktfähigen Produkten deutlich übersteigen. Bei den Mehrfamilien- und Zinshäusern gewinnen bei
der Preisfindung die Aufteilbarkeit in Wohneigentum und
der Vergleich zu den Wiederherstellungskosten an Bedeutung. Das Thema Projektentwicklung gerät noch stärker als
bisher in den Fokus institutioneller Investoren. Es gilt daher,
die weitere Entwicklung der Mieten und Preise kleinräumig
und unter qualitativen Aspekten zu beobachten.
Vor dem Hintergrund einer ungebrochen hohen Nachfrage
seitens institutioneller Investoren nach Mehrfamilienhäusern in den großen Verdichtungsräumen und einem starken
Kaufpreisanstieg für Core-Immobilien sind auch die Kaufpreisfaktoren von Non-Core-Objekten in den Top-Standorten um ein bis drei Jahresmieten gestiegen. Zudem gibt es
bei institutionellen Investoren einen zunehmenden Investitionstrend in Richtung wachstumsstarker Mittelzentren
in Nord- und Ostdeutschland wie beispielsweise Braun-
197
G LO S S A R
Erläuterungen und Quellenangaben
ANGEBOTSMIETE
SVP-BESCHÄFTIGTE
Die Angebotsmiete stellt die Nettokaltmiete von aktuell
am Markt angebotenen Mietwohnungen dar. Es handelt
sich dabei um verfügbare Mietvertragsangebote, die
öffentlich inseriert sind (u. a. in Immobilienportalen, Internetquellen, Printmedien) und bei denen es noch zu keinem
Vertragsabschluss kam.
Die Angaben zu den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten beziehen sich auf die SVP-Beschäftigten am
Arbeitsort.
WANDERUNGSSALDO
Der Wanderungssaldo bezeichnet für ein bestimmtes Gebiet die Differenz von Zu- und Fortzügen über die Gebietsgrenzen hinaus innerhalb eines definierten Zeitraums.
ARBEITSLOSENQUOTE
Die Angaben zur Arbeitslosenquote basieren auf der Anzahl
der Arbeitslosen bezogen auf alle zivilen Erwerbstätigen.
Wenn nicht anders angegeben, beziehen sich die Angaben
zu Fertigstellungen und Genehmigungen auf den Wohnund Nichtwohnbau, ohne Baumaßnahmen an bestehenden
Gebäuden.
KAUFKRAFT
Als Kaufkraft wird das Netto-Einkommen (inkl. wieder
kehrender sozialer Leistungen und Zuwendungen)
einer Person oder eines Haushalts bezeichnet, das für
Konsumzwecke in einem bestimmten Zeitraum zur
Verfügung steht.
„ZAHL DER RÄUME“ IM ZENSUS
MARKTAKTIVER LEERSTAND
Der marktaktive Leerstand umfasst leer stehende Wohnungen im Geschosswohnungsbau, die unmittelbar disponibel
sind, sowie leer stehende Wohnungen, die aufgrund von
Mängeln derzeit nicht zur Vermietung anstehen, aber gegebenenfalls mittelfristig aktivierbar wären (<6 Monate).
MEDIAN
Der Wert, der eine Stichprobe in zwei gleich große Werteintervalle teilt. Unterhalb wie oberhalb des Medians liegen
somit jeweils 50 Prozent der Stichprobenwerte.
WOHNUNGSBAUFERTIGSTELLUNGEN UND
-GENEHMIGUNGEN
Die Zahl der Räume umfasst alle Wohn-, Ess- und Schlafzimmer und andere separate Räume (z. B. bewohnbare
Keller- und Bodenräume) von mindestens sechs Quadratmetern Größe sowie abgeschlossene Küchen, unabhängig
von deren Größe. Bad, Toilette, Flur und Wirtschaftsräume
werden grundsätzlich nicht mitgezählt. Ein Wohnzimmer
mit einer Essecke, Schlafnische oder Kochnische ist als ein
Raum zu zählen. Dementsprechend bestehen Wohnungen,
in denen es keine bauliche Trennung der einzelnen Wohnbereiche gibt (z. B. sogenannte „Loftwohnungen“), aus nur
einem Raum.
198
QUELLEN
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung
Berlin Tourismus & Kongress GmbH
Braunschweig Zukunft GmbH
Bundesagentur für Arbeit
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)
Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit
CBRE-empirica-Leerstandsindex
Chemnitzer Wirtschaftsförderungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH
Deutsche Messe
empirica-systeme Marktdatenbank
Erfurt Tourismus und Marketing GmbH
EWG – Essener Wirtschaftsförderungsgesellschaft mbH
Freiburg Wirtschaft Touristik und Messe GmbH
Hallesche Wohnungsgenossenschaft „Freiheit“ eG
Hansestadt Hamburg – Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt
Hansestadt Lübeck – Bereich Logistik, Statistik und Wahlen
Hansestadt Rostock – Bauamt, Bauverwaltung und Wohnungswesen
Hansestadt Rostock – Stadtamt
Hansestadt Rostock – 2. Fortschreibung des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes
Flughafen Hamburg GmbH
Industrie- und Handelskammer zu Köln
Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e. V.
Landesamt für Statistik Niedersachsen
Landeshauptstadt Dresden – Amt für Wirtschaftsförderung
Landeshauptstadt Dresden – Geschäftsbereich Stadtentwicklung
Landeshauptstadt Dresden – Kommunale Statistikstelle
Landeshauptstadt Düsseldorf – Amt für Statistik und Wahlen
Landeshauptstadt Erfurt – Personal- und Organisationsamt, Statistik
und Wahlen
Landeshauptstadt Hannover – Bauverwaltung
Landeshauptstadt Hannover – Fachbereich Personal und Organisation
Landeshauptstadt Hannover – Geschäftsbereich des Oberbürgermeisters
Landeshauptstadt Hannover – Kulturbüro
Landeshauptstadt Hannover – Wirtschaftsförderung
Landeshauptstadt Kiel – Amt für Wirtschaft
Landeshauptstadt Kiel – Bürger- und Ordnungsamt
Landeshauptstadt Magdeburg – Amt für Statistik
Landeshauptstadt Mainz – Amt für Stadtentwicklung, Statistik
und Wahlen
Landeshauptstadt Mainz – Pressestelle, Kommunikation
Landeshauptstadt München – Referat für Arbeit und Wirtschaft
Landeshauptstadt München – Referat für Stadtplanung und Bauordnung
Landeshauptstadt München – Statistisches Amt München
Landeshauptstadt Wiesbaden – Amt für Strategische Steuerung,
Stadtforschung und Statistik
Landeshauptstadt Wiesbaden – Pressereferat
Michael Bauer Research GmbH
Region Hannover – Wirtschafts- und Beschäftigungsförderung
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Berlin
Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung, Berlin
Soziale Stadt und Land Entwicklungsgesellschaft mbH
Stadt Augsburg – Amt für Statistik und Stadtforschung
Stadt Braunschweig – Referat für Stadtentwicklung und Statistik
Stadt Chemnitz – Amt für Informationsverarbeitung
Stadt Dortmund – Stabsstelle Dortmunder Statistik
Stadt Dortmund – Wirtschaftsförderung
Stadt Duisburg – Stabsstelle für Wahlen, Europaangelegenheiten und
Informationslogistik
Stadt Essen – Amt für Statistik, Stadtforschung und Wahlen
Stadt Frankfurt am Main – Amt für Wohnungswesen
Stadt Frankfurt am Main – Bürgeramt, Statistik und Wahlen
Stadt Frankfurt am Main – Presse- und Informationsamt
Stadt Frankfurt am Main – Stadtplanungsamt
Stadt Freiburg im Breisgau – Amt für Bürgerservice und Informationsverarbeitung
Stadt Freiburg im Breisgau – Presse- und Öffentlichkeitsreferat
Stadt Freiburg im Breisgau – Stadtplanungsamt
Stadt Halle (Saale) – Abteilung Statistik und Wahlen
Stadt Halle (Saale) – Fachbereich Planen
Stadt Halle (Saale) – Fachbereich Einwohnerwesen
Stadt Karlsruhe – Amt für Stadtentwicklung
Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik
Stadt Leipzig – Amt für Statistik und Wahlen
Stadt Mannheim – Dezernat IV, Planung, Bauen, Verkehr und Sport
Stadt Mannheim – Kommunale Statistikstelle
Stadt Mannheim – Geschäftsstelle Konversion
Stadt Nürnberg – Amt für Stadtforschung und Statistik für Nürnberg
und Fürth
Stadt Nürnberg – Planungs- und Baureferat
Stadt Nürnberg – Wirtschaftsreferat
Statistikamt Nord
Statistisches Bundesamt
Statistisches Landesamt Bremen
Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt
Statistisches Landesamt Freistaat Sachsen
Statistisches Landesamt Baden-Württemberg
Wirtschaftsförderung Bremen GmbH
Zensus 2011, Gebäude- und Wohnungszählung
Landeshauptstadt Stuttgart – Statistisches Amt
199
IMPRESSUM
Impressum
Herausgeber:
Vonovia SE
Philippstraße 3, 44803 Bochum
Telefon: +49 (0) 234 314-0
Fax: +49 (0) 234 314-1314
CBRE GmbH
Hausvogteiplatz 10, 10117 Berlin
Telefon: +49 (0) 30 726154-0
Fax: +49 (0) 30 726154-100
Marktdaten:
Dr. Henrik Baumunk, Kristina Rüther, Michael Schlatterer MRICS
Residential Valuation, CBRE GmbH
Redaktion:
Gabriele Bobka, Roland Stimpel
Grafik/Layout:
Storkan Informationsdesign
Projektmanagement:
Kristina Rüther, CBRE GmbH
V.i.S.d.P.:
Dr. Henrik Baumunk, CBRE GmbH
Inger Giwer-Gaul, Vonovia SE
Haftungsausschluss Vonovia/CBRE
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200

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