Real Estate Newsletter Sommer 2015

Transcrição

Ausgabe Sommer | 2015
Real Estate Newsletter
Aktuelle
Informationen
aus dem
Immobilienbereich
Giacomo Balzarini:
»Wir investieren nicht wegen
der Zinsdifferenz«
Inhalt
3Editorial
4Im Gespräch mit Giacomo Balzarini
»Wir investieren nicht wegen der
Zinsdifferenz«
8Beitrag vom Center for Corporate
Responsibility and Sustainability (CCRS)
Die Schwächen gängiger FinanzKennzahlen und Empfehlungen für die Praxis vom CCRS der Universität Zürich
12 Building Information Modeling (BIM)
Steuerung von Grossbauprojekten
mittels zeitgemäss wirksamen Methoden
am Beispiel eines Krankenhauses
16 Nutzwertanalyse im
Immobilienmanagement
Erfolgsfaktoren im Immobilienmanagement – wie misst man Erfolg?
20 Sale-and-rent-back
Sale-and-Rent-back Transaktion zur Optimierung der Ressourcenallokation
22 Sale-and-lease-back
Bilanzierung von Leasingverhältnissen
24 Steuerbefreiung und Grundstückgewinnsteuer
Steuerliche Stolpersteine bei direkten und
indirekten Investitionen in Liegenschaften
28 Steueraufschub und Grundstückgewinnsteuer
Neuer Entscheid zum Steueraufschub
bei der Grundstückgewinnsteuer
30 Verrechnungssteuerpflicht
von konzerninternen Dividenden
Meldeverfahren für konzerninterne Dividenden eines Immobilienkonzerns
32 Zweitwohnungsbestand
Follow-up zur Umsetzung der
Zweiwohnungsinitiative
34 Publikationen
36 Veranstaltungen
38 Kontakte/Dienstleistungen
39 Building a better working world
2 | Real Estate Newsletter Ausgabe Sommer – 2015
Editorial
Giacomo Balzarini bringt viele Themen, die die Schweizer Immobilienwirtschaft bewegen
und in Beiträgen dieses Newsletters behandelt werden, im Gespräch auf den Punkt: An
lagedruck institutioneller Investoren, Überangebot Büroflächen, Modifizierung Lex Koller,
steigende Zinsen, Währungsrisiken und nachhaltige Investitionsentscheide. Im Interview
Wir investieren nicht wegen der Zinsdifferenz lässt er uns an seiner Sichtweise und
seinen Erfahrungen teilhaben.
Die Schwächen gängiger Finanz-Kennzahlen und Empfehlungen für die Praxis
erörtern und geben Christian Bächinger und Dr. Rudolf Marty vom Center of Corporate
Responsibility and Sustainability der Universität Zürich. Damit Unternehmen nachhaltige
Investitionsentscheidungen bei Renditeliegenschaften tätigen können, sollten gängige
Kennzahlen angepasst werden.
Die Anforderungen an Grossbauprojekten haben sich aufgrund ihrer immensen Komplexität so geändert, dass ein klassisches Projektmanagement nicht vollumfänglich
greifen kann. Inwiefern die Steuerung von Grossbauprojekten mit zeitgemäss wirk
samen Methoden wie dem Building Information Modeling (BIM) angelegt sein sollte,
zeigt der entsprechende Beitrag auf.
Erfolgsfaktoren im Immobilienmanagement – wie kann Erfolg messbar gemacht
werden? ist zentrale Fragestellung eines weiteren Artikels dieses Newsletters. Hier
werden bestimmte messbare Kennwerte, unter Berücksichtigung der übergeordneten
Strategie, als wesentliche Treiber des Unternehmenserfolges identifiziert.
Transaktionen im Immobilienbereich sind oft durch Sale-and-lease-back begründet. Worauf
bei einem deratigen Transaktionsprozess geachtet werden sollte, damit dieser möglichst
erfolgreich abgewickelt werden kann, beleuchten das Interview Sale-and-rent-back
Transaktionen zur Optimierung der Ressourcenallokation und der Beitrag Bilanzierung
von Leasingverhältnissen.
Als aktuelle, steuerrelevante Themen bringen unsere Experten Steuerbefreiung und
Grundstückgewinnsteuer ein und verraten zudem, wie ein Steueraufschub bei der
Grundstückgewinnsteuer erwirkt werden kann.
Die Umsetzung der parlamentarischen Initiative »Klarstellung der langjährigen Praxis
beim Meldeverfahren bei der Verrechnungssteuer« behandelt der Artikel Meldeverfahren
für konzerninterne Dividenden eines Immobilienkonzerns.
Im Follow-up Beitrag Zur Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative behalten wir auch
hier die neusten Entwicklungen im Auge.
Mit der achten Ausgabe unseres »Real Estate Newsletters EY Schweiz« möchten wir der
interessierten Leserschaft aktuell relevantes und interdisziplinär gebündeltes Wissen in
Form von Experteninterviews, Fachbeiträgen und Informationen bieten.
Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche und unterhaltsame Lektüre.
Daniel Zaugg
Sektor Leiter Real Estate & Construction
Rolf F. Bach
Leiter Transaction Real Estate
Real Estate Newsletter Ausgabe Sommer – 2015 |
3
Von Hanspeter Saner und Daniel Zaugg
Im Gespräch mit Giacomo Balzarini
»Wir investieren nicht wegen der Zinsdifferenz«
Auch PSP Swiss Property spürt das Überangebot im Büromarkt. CFO Giacomo Balzarini
erklärt im Interview, wie er dennoch ausländischen Investoren den Schweizer Immobilienmarkt
verkauft, weshalb er mit einem Leerbestand von 10 Prozent gut leben kann. Und weshalb er
Reserven für Aktienrückkäufe bereithält.
PSP hat Ende 2014 ihre Büros
im Hürlimann-Areal in Zürich
aufgegeben und ist nach
Wollishofen gezogen. Wie
schwer ist Ihnen der Umzug
an die Peripherie gefallen?
Giacomo Balzarini: Keiner unserer 50 Mitarbeitenden bereut den
Umzug. Wir haben viel Raum, neues Mobiliar, der Anschluss an
den öffentlichen Verkehr ist gut, und alle haben einen Parkplatz.
Zudem waren die Gründe für den Umzug klar: Auf dem HürlimannAreal benötigte ein Mieter mehr Fläche. Als Eigentümer können
wir keinen Raum beanspruchen, der sich vermieten lässt. Zudem
stand die Liegenschaft in Wollishofen seit einem Jahr leer.
Im Hürlimann-Areal geht es um
Google. Nun will der InternetKonzern bis 2020 in der Europaallee beim Zürcher Hauptbahnhof eine grosse Fläche
beziehen. Was gibt Ihnen die
Sicherheit, dass Google bleibt?
Giacomo Balzarini: Sicherheit gibt es im Leben nie. Doch die
Lage im Hürlimann-Areal ist sehr attraktiv, Google hat dort einen
Campus aufgebaut. Wir verstehen es so, dass Google die Fläche
an der Europaallee zusätzlich beziehen wird.
Nebst Google hat PSP auch
mit Swisscom einen grossen
Mieter. Wie gehen Sie mit diesem Klumpenrisiko um?
Giacomo Balzarini: Auf Google entfallen in unserem Mietsegment
3 Prozent, auf Swisscom 10 Prozent, verteilt auch viele Standorte.
Bei vielen handelt es sich für die Swisscom um Schlüsselliegenschaften, wo verschiedenste logistische Funktionen zusammenkommen. Deshalb sind das für uns keine Klumpenrisiken.
Auf dem Büromarkt herrscht
ein Überangebot. Da genügt
es wohl nicht, leerstehende
Liegenschaft selbst zu nutzen.
Giacomo Balzarini: Unser Leerstand ist etwas grösser, um ihn
selbst absorbieren zu können. Seit ein paar Jahren sagen wir, dass
sich die Schere zwischen Angebot und Nachfrage öffnet.
Die Leerstandsquote bei PSP
ist auf 10,7 Prozent gestiegen.
Wie viel Geld verliert PSP mit
leerstehenden Objekten?
Giacomo Balzarini: Rund ein Drittel unseres Leerstands liegt in
Zürich West. Dort haben wir 2003 ein Portfolio mit einem Leerstand von über 30 Prozent übernommen, inzwischen sind wir bei
20 Prozent. Klar entgehen uns Mieteinnahmen. Doch wenn wir
diese Flächen sehr günstig weggeben, dann verwässern wir die
Qualität, und das wollen wir nicht. Für uns ist entscheidend, ob
eine Lage Potenzial hat. Und das ist bei Zürich West eindeutig der
Fall. Wir sind eigentlich glücklich mit unserem Leerbestand. Das
mag widersprüchlich klingen, aber wir glauben an diesen Standort.
Im ersten Quartal 2015 kaufte
PSP keine Anlageliegen
schaften. Wie schwierig ist
es, interessante Objekte zu
finden?
Giacomo Balzarini: Seit ein paar Jahren herrscht ein enormer
Anlagedruck von institutionellen Investoren, vermehrt auch von
privaten Vermögenden. Im aktuellen Tiefzinsumfeld mit mangelnden Anlagemöglichkeiten ist eine Flucht in Immobilien nur logisch.
Kaufen wir ein Objekt, wollen wir damit aber einen Mehrwert
generieren. Wir investieren nicht wegen der Zinsdifferenz. Im
aktuellen Umfeld lohnt es sich für uns mehr, in bestehende Objekte
zu investieren und die Qualität zu verbessern. Bei Transaktionen
bieten wir schon mit. Dass wir in den nächsten ein, zwei Jahren
etwas abschliessen können, ist aber sehr unwahrscheinlich.
Über die finanziellen Möglichkeiten verfügt PSP.
2006 standen wir in der Kritik wegen der tiefen Verschuldung und
weil wir nicht aggressiv als Käufer auftraten. Dann kam die Finanzkrise, und dank der soliden Finanzierung konnten wir Aktien zurückzukaufen. Derzeit werden Tiefzinsen als neue Realität bezeichnet. Aber niemand denkt daran, dass die Zinsen einmal wieder
steigen. Als kotierte Immobiliengesellschaft müssen wir unseren
Leverage tief haben. So sind wir unabhängig und können durch die
Zyklen gehen.
Sind Aktienrückkaufe wieder
ein Thema?
Ein Aktienrückkauf ist immer Teil unserer Überlegungen. Doch es
muss Sinn machen, nicht nur wegen des Gewinns pro Aktie, der
Aktienkurs muss klar unter dem NAV liegen. Grundsätzlich sind
Aktienrückkäufe interessant, denn damit können wir indirekt
Objekte an sehr guten Lagen zu Nettorenditen von 4 bis 5 Prozent
kaufen. Deshalb halten wir dafür immer auch gewisse Reserven
bereit.
Der Aktienkurs wäre recht
günstig. Auf einen starken Anstieg Anfang 2015 folgte eine
ebenso starke Abschwächung.
Wie erklären Sie sich das?
Der starke Anstieg war getrieben von der Suche nach Rendite und
Visibilität. Allgemein lösen die Fundamentaldaten des Büromarktes
aber keine Euphorie aus, folglich braucht es wenig, damit Anleger
Gewinne mitnehmen.
Warum büsste die PSP-Aktie
mehr ein als im Branchenschnitt?
Unser Titel ist volatiler, reagiert stärker nach oben und auch nach
unten. Diese Abschwächung beunruhigt uns nicht.
Der neue Vorstoss des
Bundesrates zur Lex-Koller,
die Beteiligung von Ausländern
an Immobiliengesellschaften
zu beschränken, wird dem
Aktienkurs nicht helfen. Was
wären die Folgen?
Hier geht es um einen substantiellen Eingriff in die Marktwirtschaft
und in die Rechtssicherheit eines offenen Landes. Das wäre ein
sehr negatives Signal, auch für den Schweizer Börsenplatz. Die
Konsequenzen sind recht klar: Es würde zu einer Dekotierung der
Immobiliengesellschaften führen. Rein technisch wäre es kaum
machbar, die Nationalität jedes Aktionärs zu überprüfen, und damit käme der Börsenhandel zum Erliegen.
Der Ausländeranteil am
Aktionariat der PSP beträgt
über 40 Prozent. Wie ist es
dazu gekommen?
Der Ausländeranteil an Schweizer Immobiliengesellschaften, deren
Titel im Handel über genügend Liquidität verfügen, beträgt rund
50 Prozent. Die meisten sind Indexinvestoren, wir haben zudem
einen Referenzinvestor, eine israelische Beteiligungsgesellschaft,
die ihre Position vor rund zehn Jahren aufgebaut hat. Was uns von
anderen Gesellschaften unterscheidet: Wir gehen regelmässig auf
Roadshows. Als kotierte Gesellschaft mit ausländischen Investoren
betrachten wir es als unsere Aufgabe, unsere Geschichte zu erklären.
Wie verkaufen Sie den
Schweizer Immobilienmarkt
im Ausland?
Für internationale Investoren ist die Schweiz durchaus attraktiv,
wegen des flexiblen Arbeitsmarktes, des Bildungsniveaus, des
stabilen politischen Umfelds. Und auch wegen der stabilen
Rendite. Schweizer Immobilien sind typische Dividendenpapiere,
es geht nicht um Wachstum. Allerdings ist der Trend negativ, bei
fundamentalen Themen zeichnen sich Verschlechterungen ab.
5
Im Gespräch mit Giacomo B
Diese Erfolgsfaktoren stärken
auch den Schweizer Franken.
Als Folge davon verlangt die
Nationalbank nun Negativ
zinsen. Wie beurteilen Sie
diese Massnahme?
Der Spielraum der Nationalbank hängt vom Kurs der Europäischen
und wie auch der US-Zentralbank ab. Als kleine Volkswirtschaft
kann sich die Schweiz diesem Einfluss nicht entziehen. Wichtig ist,
dass die Nationalbank unabhängig von politischen Einflüssen
agieren kann. Die Kritik am Kurs der Nationalbank erachte ich als
müssig. Wir müssen das Beste daraus machen, darauf kommt es
an.
Die Negativzinsen können das
Resultat bei PSP aber doch
spürbar beeinflussen. Im
aktuellen Quartalsbericht
sind Kosten von 8 Millionen
Franken genannt.
Wir finanzieren uns über Kreditlinien der Banken, auf der Basis des
Libors. Gleichzeitig sichern wir das Zinsrisiko mit Zinssatzswaps
ab, bei denen ebenfalls der Libor massgebend ist. Den Libor, den
wir den Banken beim Kredit bezahlen, erhalten wir beim Swap
wieder. Bei den negativen Zinsen bezahlen wir unter dem Swap
vertrag den Libor, doch beim Kredit geben uns diesen nicht alle
Banken weiter. Bei Krediten von 1,2 Mrd. CHF entsprechen 80
Basispunkte seit Januar für 2015 den 8 Millionen.
PSP will die Rechtslage in
dieser Frage klären. Was versprechen Sie sich davon?
Wir führen Gespräche mit den Banken, aber wir sind gewillt,
unsere Forderung auch rechtlich durchzusetzen. Falls wir bald
wieder zu normalen Zinsen zurückkehren, wäre das zu ver
schmerzen. Aber sollten die negativen Zinsen länger anhalten,
dann spielt das schon eine Rolle.
Anlagekäufe sind derzeit kein
Thema, stattdessen investiert
PSP in die Sanierung des
Bestandes. Welcher Büroraum
ist in Zukunft gefragt?
Seit ein paar Jahren sind Flexibilität, offene Strukturen und
moderner Ausbau gefragt. Auch eine gute Erschliessung durch
öffentlichen Verkehr ist wichtig. Objekte an solchen Lagen müssen
modernisiert werden.
Führt nicht das Aufkommen
von Home-Office zu einem
geringeren Flächenbedarf?
Ich glaube nicht an den Hype, dass die Leute vermehrt von Zuhause aus arbeiten. Wer vorwärtskommen will, muss sichtbar sein.
Das geht nicht von Zuhause aus. Und wenn der Quadratmeter
bedarf pro Mitarbeiter sinkt, nimmt im Gegenzug der Raum für
Begegnungszonen zu.
Giacomo Balzarini
Giacomo Balzarini ist seit 2007 Chief Financial Officer (CFO) bei der PSP Swiss Property AG.
Er studierte Betriebs- und Volkswirtschaft an der Universität Zürich und erwarb anschliessend
einen MBA an der University of Chicago. Bevor er 2006 zu PSP stiess, war er für die Schweizerische Bankgesellschaft und zehn Jahre bei der Schweizerischen Rückversicherungsgesellschaft tätig.
PSP Swiss Property
Die an der Schweizer Börse kotierte Immobiliengesellschaft besitzt ein Immobilienportfolio
im Wert von CHF 6.64 Mrd. Der Fokus liegt auf Büro- und Geschäftshäusern an erstklassigen
Lagen in den wichtigsten Wirtschaftszentren des Landes. PSP hat die ehemaligen Bauereistandorte, die durch den Zusammenschluss mit der REG Real Estate Group ins Portefeuille gelangten, gezielt entwickelt. Aktuelle Beispiele sind Gurten in Bern, Salmen in Rheinfelden sowie
Löwenbräu in Zürich. PSP beschäftigt an den Standorten Genf, Olten und Zürich zusammen
über 80 Mitarbeitende.
alzarini
Von Hanspeter Saner und Daniel Zaugg
Sanierungen dienen auch der
Nachhaltigkeit. 2010 hat sich
PSP das Ziel gesetzt, innert
fünf Jahren die CO2 -Emissionen um 5 Prozent zu reduzieren. Sind Sie auf Kurs?
Ja. Über die letzten fünf Jahre haben wir unser Portfolio stark
optimiert. Wenn immer möglich, versuchen wir nachhaltig zu
bauen. In Basel erstellen wir mit dem Grosspeter Tower ein ZeroEmission-Gebäude. Bei einem denkmalgeschützten Gebäude in
der Stadt lässt sich dieses Ziel nicht erreichen.
Wie erleben Sie den Denkmalschutz bei Sanierungen?
Manchmal wird der Denkmalschutz überstrapaziert. Der Schutz
eines historisch bedeutenden Erscheinungsbildes macht durchaus Sinn. Aber manchmal stellt der Denkmalschutz Auflagen zu
inneren Aspekten, die man nie sehen wird. Das kann enorme Mehrkosten auslösen, was den Behörden vielfach nicht bewusst ist.
Rechnen sich Sanierungen für
PSP?
Unser Ziel ist es, für jedes Objekt das Optimum zu erreichen, nicht
nur ökologisch, sondern auch wirtschaftlich. Die Kosten müssen
sich überwälzen lassen, ein Mieter muss bereit sein, die Kosten zu
tragen. Dank tieferer Nebenkosten geht die Rechnung in der Regel
auf.
Rechnet sich dies bei einem
Zero-Emission-Gebäude auch
für den Investor?
Beim Grosspeter Tower haben wir nicht im Detail ausgerechnet,
wie hoch die Rendite ohne die Investitionen in Dämmung und nachhaltige Energie wäre. Wir wollten dort ein ökologisch effizientes
Gebäude errichten, und das rechnet sich für uns. Vielleicht hätten
wir mit einem konventionellen Bau noch ein bisschen mehr herausholen können. Doch Unternehmen tragen eine soziale und ökologische Verantwortung. Auch ein börsenkotiertes Unternehmen darf
sich nicht einseitig auf wirtschaftliche Aspekte ausrichten.
Hanspeter Saner
Partner
Real Estate Tax Services
Ernst & Young AG
Bern
[email protected]
Daniel Zaugg
Partner
Ernst & Young AG
Zürich
[email protected]
7
Center for Corporate Responsibility
and Sustainability (CCRS)
Beitrag vom
Die Schwächen gängiger Finanz-Kennzahlen und Empfehlungen
für die Praxis vom CCRS der Universität Zürich
In der Praxis sind verschiedene Rendite-Kennzahlen verbreitet. Aus Nachhaltigkeitssicht sind jedoch im Hinblick auf eine Investitionsentscheidung neben Rendite- auch
Risiko-Kennzahlen massgebend. Aber wie kann das Risiko bei Immobilienanlagen gemessen werden? Und welche Kennzahlen eignen sich als Grundlagen für nachhaltige
Investitionsentscheidungen?
In diesem Artikel soll ein Überblick über die in der Praxis gängigen Finanz-Kennzahlen für
Renditeliegenschaften gegeben und neuere Ansätze zur Rendite- und Risiko- Beurteilung
vorgestellt werden. Zudem wird beurteilt, inwiefern sich die vorgestellten Ansätze als
Grundlage für nachhaltige Investitionsentscheidungen eignen. Dabei werden konkrete
Empfehlungen zur Verwendung dieser Kennzahlen in der Praxis formuliert. Es zeigt sich,
dass einige dieser gängigen Kennzahlen über Schwächen verfügen.
Anforderungen an Kennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht
Ausgangslage für die folgenden Überlegungen ist eine »nachhaltige Investitionssicht«.
Es wird von Renditeliegenschaften ausgegangen, die von langfristig orientierten, risiko
aversen Endinvestoren gehalten werden. Gemäss Meins und Burkhard (2014) ist eine
Immobilie »aus Investitionssicht nachhaltig, wenn sie den wirtschaftlichen Nutzen für den
Investierenden langfristig maximiert und dabei möglichst viele positive und möglichst
wenig negative soziale und ökologische Auswirkungen hat. Für die Beurteilung des wirtschaftlichen Nutzens sind sowohl Rentabilität als auch Risiko heranzuziehen.« Aus dieser
Definition können folgende Anforderungen an finanzielle Kennzahlen abgeleitet werden:
Die Kennzahlen sollten die Langfristigkeit von Immobilien berücksichtigen, will heissen,
sämtliche absehbaren von einer Immobilie ausgelösten Zahlungsströme sind während der
gesamten Anlagedauer zu erfassen. Das bedeutet, dass neben den Mieterträgen die Kennzahlen die vom Immobilieneigentümer zu tragenden Betriebskosten sowie die Instandhaltungs- und Sanierungskosten einer Anlageimmobilie berücksichtigt werden sollten. Die
Anlageperiode sollte im Sinne einer langfristigen Betrachtung eine Dauer von mindestens
20–40 Jahren ab dem Zeitpunkt des Erwerbes (buy and hold) beziehungsweise ab dem
Zeitpunkt der Beurteilung der Immobilie umfassen.
Bei einer nachhaltigen Investitionssicht ist das Risiko zu berücksichtigen. In der neueren
finanzwissenschaftlichen Betrachtung wird Risiko als Abweichung auf beiden Seiten des
Erwartungswerts verstanden. In diesem Zusammenhang wird von einem symmetrischen
Risikoverständnis gesprochen. Ursprünglich stammt der Risikogedanke aus der Versicherungsmathematik. Weil es um die Vermeidung von Grösstschäden geht, liegt der Fokus
hier einzig auf der negativen Abweichung. Dies wird als asymmetrisches Risikoverständnis
bezeichnet. In dieser Perspektive bezieht sich das Risiko auf Wahrscheinlichkeit und Ausmass des Wertverlusts einer Immobilie. Bei einer nachhaltigen Investitionssicht ist insbesondere das asymmetrische Risiko zu berücksichtigen (Meins und Burkhard, 2014). Die
Quantifizierung des Risikos soll explizit erfolgen.
Aus Nachhaltigkeitssicht sollten neben der finanziellen Performance auch Aspekte in
Bezug auf Umwelt und Gesellschaft beurteilt werden. Da eine Investitionssicht einge
nommen wird, stellen Umwelt und Gesellschaft Nebenbedingungen dar.
Die Kennzahlen sollten bei mehreren sich gegenseitig ausschliessenden ImmobilienInvestitionsprojekten (mit unterschiedlichen Kaufpreisen, Anlagedauer und Netto-Mieterträgen) zu einer eindeutigen Beurteilung ihrer relativen Rentabilität kommen, d. h.
die Vergleichbarkeit gewährleisten. Dies unter der Voraussetzung, dass die einzelnen
Dynamische Rendite-Kennzahlen mit sicheren Zahlungen
Bei dynamischen Performance-Kennzahlen sowie der Methode des
internen Zinssatzes (IRR) oder des Nettobarwertes (NPV) mit
sicheren Zahlungen gilt, grundsätzlich alle während der gesamten
Anlagedauer erwarteten Zahlungsströme inklusive des Restwertes
der Immobilie zu berücksichtigen. Dabei werden die Unsicherheiten
bezüglich der Höhe der zukünftigen Zahlungsströme als Grundlage
zur Erfassung des Risikos verwendet.
Investitionsprojekte vergleichbare Risiken aufweisen bzw. die
Risiken vernachlässigbar sind. Bei unterschiedlichen Risiken der
einzelnen Investitionsprojekte sollten die Kennzahlen zu einer eindeutigen Beurteilung der risikobereinigten Rentabilität beitragen
können.
Da es sich bei Sanierungs- oder Erweiterungsinvestitionen in der
Regel um irreversible Ausgaben handelt, kann sich indes auch das
Aufschieben der Investitionsentscheidung als Handlungsoption
erweisen. Das Verschieben der Investitionsentscheidung ist umso
vorteilhafter, je mehr relevante Informationen dadurch hinsichtlich
des Immobilienrisikos verfügbar werden. Die Kennzahlen für eine
Sanierungs- oder Erweiterungsoption sollten damit auch die Ermittlung des optimalen Investitionszeitpunktes ermöglichen.
Schliesslich sollen die Rendite- und Risiko-Kennzahlen keinen unverhältnismässigen Aufwand (im Verhältnis zum Nutzen) hinsichtlich der Datenbereitstellung und der Berechnung verursachen.
Selbstverständlich sollte das Ergebnis verständlich und dadurch
leicht kommunizierbar sein.
Beurteilung der Rendite-Kennzahlen
Statische Rendite-Kennzahlen
Die statischen Kennzahlen (Brutto- bzw. Netto-Rendite, Pay-off
Periode sowie Gesamt- bzw. Cashflow-Rendite) können die Ren
tabilität einer Immobilie nur unter restriktiven Annahmen (d. h.
konstante oder konstant wachsende Zahlungsströme während
der Anlagedauer) wiedergeben. Sich im Zeitablauf ändernde
Zahlungsströme (z. B. durch Renovations- und Instandsetzungskosten) einer Immobilie führen bei Brutto- bzw. Netto-Renditen zu
einer erschwerten Interpretierbarkeit. Bei der Gesamt- bzw. Cashflow- Rendite hängt die Aussagekraft von der Güte der Schätzung
des Marktwertes ab. Statische Rendite-Kennzahlen sind einfach zu
erstellen und gut vergleichbar. Sie berücksichtigen das asymmetrische Risiko jedoch nicht, bzw. nicht explizit, und tragen der Langfristigkeit von Renditeliegenschaften nur teilweise Rechnung.
Bei der Methode des internen Zinssatzes ist zusätzlich die Eindeutigkeit bzw. die Existenz einer Lösung für den internen Zinssatz
nicht garantiert, d. h. bei mehreren Vorzeichenwechseln einer Zeitreihe der Cashflows können mehrere bzw. keine internen Zinssätze
resultieren (siehe zum Beispiel Shestopaloff und Marty, 2011).
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die dynamischen Rendite-Kennzahlen mit sicheren Zahlungen zwar der Langfristigkeit von Immobilien-Anlagen Rechnung tragen, jedoch das
Risiko nicht explizit berücksichtigen. Zudem ist die Vergleichbarkeit dieser Kennzahlen nicht gegeben. Hingegen ist der Aufwand
für die Ermittlung dieser Kennzahlen vergleichsweise gering.
Dynamische Rendite-Kennzahlen mit unsicheren Zahlungen
Ein in der Praxis angewandtes Verfahren zur Berücksichtigung der
Risiken sind einfache Sensitivitätsanalysen ohne Verwendung von
expliziten Verteilungsannahmen. Dabei wird der Netto-Barwert
einer Immobilie für eine Reihe möglicher Werte einer in die Barwert-Berechnung einer Immobilie eingehenden Grösse berechnet.
Eine zunehmend häufiger benützte Methode ist die Verwendung
von Szenarioanalysen, d. h. das Ausformulieren einiger (weniger)
konsistenter Szenarien für die zentralen Werttreiber einer
Renditeliegenschaft.
Neuere in der Literatur vorgeschlagene Ansätze modellieren die
Unsicherheit, die von externen werttreibenden Faktoren wie In
flation oder Diskontierungssatz auf die Cashflows ausgeht, indem
deren statistische Eigenschaften berücksichtigt werden (siehe z. B.
Hoesli, Jani, Bender, 2006). Die statistischen Verteilungseigenschaften wichtiger gesamtwirtschaftlicher Variablen, welche in die
Netto-Barwert-Berechnung der Cashflows einer Immobilie eingehen (d. h. Erwartungswert, Standardabweichung und Korrelation),
können aufgrund historischer Zeitreihen geschätzt werden.
Auf diese Weise ist es möglich, für die Immobilie eine empirische
Häufigkeitsverteilung der simulierten Barwerte zu generieren.
Diese kann genutzt werden, um das Risiko zu bestimmen. Das von
werttreibenden Faktoren ausgehende symmetrische Risiko kann
bei der Beurteilung der Rentabilität einfliessen, indem der Mittelwert der simulierten Barwerte dem Kaufpreis gegenübergestellt
wird. Die Wahl empirisch fundierter Verteilungsparameter für die
simulierten gesamtwirtschaftlichen Grössen kann einen bedeutenden Einfluss auf die Bewertung von Immobilien bzw. auf die Be
urteilung deren Rentabilität haben.
9
Beitrag vom CCRS
Abschliessend kann festgehalten werden, dass die Berechnung der
Netto-Barwerte mit unsicheren Zahlungen verschiedene Vorteile
hat. So werden die Langfristigkeit und das asymmetrische Risiko
explizit berücksichtigt. Einen Nachteil hingegen stellt der vergleichsweise hohe Aufwand zur Ermittlung dieser Rendite-Kennzahl dar. Die explizite Berücksichtigung des Risikos erhöht den
Aufwand für die Ermittlung dieser Kennzahlen.
Beurteilung der Risiko-Kennzahlen
Basierend auf der empirischen Häufigkeitsverteilung der simulierten
Barwerte (siehe oben) können verschiedene Risiko-Kennzahlen
ermittelt werden, welche das Risiko explizit berücksichtigen.
Neben der Standardabweichung sind dies auch asymmetrische
Risikogrössen wie der »Value-at-Risk« (VaR) und »Expected
Shortfall« (ES).
Während sich die mithilfe von stochastischen Simulationen hergeleiteten Kennzahlen eher dafür eignen, das systematische Risiko
von Immobilien zu erfassen, können diese Methoden auch genutzt
werden, um das unsystematische Risiko einer Immobilie zu quantifizieren. Weil das unsystematische Risiko nicht für alle Immobilien
gleich ausfällt, sondern von der Ausprägung der jeweiligen Immobilienmerkmalen abhängt, ist der Aufwand, das durch die Modellierung der unsicheren Zahlungsströme unsystematische Risiko herzuleiten, jedoch ungleich grösser und wird deshalb in der Praxis
nicht 1:1 angewendet. Eine vereinfachte Methode, um das un
systematische Risiko zu erfassen, ermöglichen Scoring-Modelle.
Anhand diesen Modellen werden mithilfe vordefinierter Kriterien
die Risiken einzelner Immobilien in der Regel ordinal oder intervall
skaliert beurteilt.
Kennzahlen/Verfahren
Beim Economic Sustainability Indicator (ESI®-Indikator) handelt
es sich um ein Scoring-Modell zur Erfassung des (unsystematischen) Nachhaltigkeitsrisikos von Immobilien. Die Gewichtung beruht methodisch auf einer dynamischen Modellierung von Barwerten unter Berücksichtigung von unsicheren Zahlungsströmen.
Ausgangslage ist die Annahme, dass sich nachhaltige Immobilien
u. a. dadurch auszeichnen, dass sie besser in der Lage sind, mit
den Folgen langfristiger Entwicklungen umzugehen. Sie haben
damit im Vergleich zu anderen Immobilien ein tieferes Risiko,
aufgrund von Entwicklungen wie Klimawandel, demografischem
Wandel oder steigenden Energiepreisen an Wert zu verlieren,
bzw. eine höhere Chance, an Wert zu gewinnen (Meins und Burkhard, 2014).
Die Beurteilung zeigt, dass die erwähnten Risiko-Kennzahlen das
Risiko explizit berücksichtigen und langfristige Entwicklungen
abdecken. Der Aufwand ist jedoch – mit Ausnahme von ScoringModellen – vergleichsweise hoch.
Empfehlungen
Die Ergebnisse der Beurteilung sind in der Tabelle zusammengefasst. Da keine der verbreiteten statischen Rendite-Kennzahlen
das Risiko explizit berücksichtigt und die dynamischen RenditeKennzahlen, welche das Risiko explizit berücksichtigen, einen grossen Aufwand erfordern, wird die Kombination einer Rendite- mit
einer Risikokennzahl empfohlen. Für die Rendite-Kennzahl eignen
sich die Gesamt-Rendite, die Cashflow-Rendite oder der NPV mit
sicheren Zahlungen. Für die Risiko-Kennzahlen hingegen eignen
sich Scoring-Modelle, da diese langfristige Entwicklungen ab
Beurteilungskriterien
Nachhaltigkeit
Langfristigkeit
Statische
RenditeKennzahlen
asymmetrisch
explizit
Umwelt- und
Gesellschaft
●
●
♦
♦
●
●
●
●
●
●
■
■
●
●
●
●
■
●
●
●
●
Interner Zinssatz (IRR) mit
sicheren Zahlungen
■
●
●
●
♦
●
■
Netto-Barwert (NPV) mit
sicheren Zahlungen
■
■
●
●
●
●
■
NPV mit unsicheren Zahlungen*
■
■
■
Standardabweichung
■
●
■
Value-at-Risk (5 %-VaR)
■
■
■
aExpected Shortfall (5 %-ES)
■
■
■
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
ESI-Indikator
■
■
■
■
■
●
●
●
●
●
Realoption
■
●
■
●
■
■
●
Brutto- bzw. Netto-Rendite
Pay-off-Periode
Gesamt-Rendite
Cashflow-Rendite
Dynamische RenditeKennzahlen
RisikoKennzahlen
Zeitpunkt Investition
Praxistauglichkeit
Risiko
■
■ Kriterium erfüllt ♦ Kriterium teilweise erfüllt ● Kriterium nicht erfüllt
* Abhängig von berücksichtigten Szenarien (Haupt- und Risikoszenario) bzw. von den unterstellten Verteilungsparametern
Vergleichbarkeit
Investitionszeitpunkt
Aufwand
■
■
■
■
■
■
■
decken, das asymmetrische Risiko explizit beurteilen, vergleichbar sind und der Aufwand für die Ermittlung dieser Kennzahlen
eher gering ist. Zudem werden Umwelt- und Gesellschaftsaspekte
berücksichtigt.
Auf Portfolio-Ebene kann eine Beurteilung der Rentabilität der
Immobilienanlagen als Ganzes – z. B. im Vergleich zu anderen Anlagen wie Obligationen oder Aktien – von Interesse sein. Bei dieser
Betrachtung empfiehlt es sich, zusätzlich das systematische Risiko
zu erfassen, das zum Beispiel von der Entwicklung gesamtwirt-
Christian Bächinger
Leiter Forschungsbereich Immobilien (in spe)
CCRS Center for Corporate Responsibility
and Sustainability at the University of Zurich
[email protected]
Rudolf Marty
Wissenschaftlicher Mitarbeiter
CCRS Center for Corporate Responsibility
and Sustainability at the University of Zurich
[email protected]
schaftlicher Faktoren wie der Inflation oder der Entwicklung des
Immobilienmarktes abhängt. Ein möglicher Ansatz dafür stellt die
Verwendung von Sensitivitätsanalysen oder des Netto-Barwertes
mit Szenarien bzw. mit stochastischen Simulationen dar. Wie gut
das Risiko bei diesen Methoden erfasst wird, steht und fällt allerdings mit der konkreten Ausformulierung des Haupt- und Risiko
szenarios bzw. mit der Wahl der Parameter für die Werttreiber der
Immobilie. Eine sinnvolle Anwendung setzt deshalb spezifisches
Fachwissen voraus.
Weitere Informationen
• Marty, R. & Meins, E. (2015). Rendite- und Risikokennzahlen
für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht. Zürich: CCRS
• www.ccrs.uzh.ch – Aktuelles
Referenzen
• Meins, E., & Burkhard, H. (2014). Nachhaltigkeit und Risiken
bei Immobilieninvestitionen: Konzepte und Entscheidungsgrundlagen für die Praxis. Zürich: Verlag Neue Zürcher Zeitung.
• Shestopaloff, Y., & Marty, W. (2011). Properties of the IRR
Equation with Regard to Ambiguity of Calculating the Rate
of Return and a Maximum Number of Solutions. The Journal
of Performance Measurement, Vol. 15, No. 3, S. 8 – 22.
• Hoesli, M., Jani, E., & Bender, A. (2006). Monte Carlo
Simulations for Real Estate Valuation. Journal of Property
Investment & Finance, Vol. 25, No. 2, S. 102 – 122.
Real Estate Newsletter Ausgabe Sommer – 2015 | 11
Building Information
Modeling (BIM)
Steuerung von Grossbauprojekten mittels zeitgemäss wirksamen
Methoden am Beispiel eines Krankenhauses
Bei komplexen Bauprojekten treten regelmässig wiederkehrende Probleme auf, die
sich normalerweise durch Abweichungen hinsichtlich der Kosten, der Termine und in
der Qualität manifestieren. Betrachtet man die derzeit laufenden Grossbauprojekte
im In- und Ausland, so wird sehr schnell ersichtlich, dass die klassische Projekt
steuerung mit ihrem durch Vorgaben getriebenen Management die Prozesse einer
Grossbaustelle oft nicht vollumfänglich greifen und steuern kann. Ursache hierfür ist
die immense Komplexität der Bauten, welche ein Vorhersagen von Auswirkungen
durch entstandene Änderungen beinahe unmöglich macht. In der Gruppe der Grossbauprojekte stellen vor allem Spitalbauten mit ihren besonderen Anforderungen eine
grosse Herausforderung für die Bauherren dar.
Kosten, Termine und Qualität werden vor Baubeginn festgelegt. Sie lassen sich während
des späteren Prozesses nur schwer anpassen, da sie zu Anfang nicht flexibel genug ge
staltet worden sind und nur für ihren jeweiligen Bereich betrachtet wurden. Entstehen
trotz der vermeintlich sicheren Planung im Verlaufe des Projekts Abweichungen zu den
definierten Vorgaben, so führt dies oft zu einer Erhöhung der Kosten und zu einer Ver
zögerung des Fertigstellungstermins. Insbesondere für grosse Krankenhausprojekte trifft
dies im Hinblick auf die eher lange Laufzeit auf der einen Seite, und der Notwendigkeit
einer permanenten Reaktion auf Fortschritte im medizinisch-technischen Bereich auf der
anderen Seite, ganz besonders zu.
Die bisherigen Vorgehensweisen zur Erlangung von Ergebnissen an Bauprozessen entsprechen heute noch immer überwiegend einem reaktiven Verhalten. Dies zeigt sich unter
anderem an der Art der Planerstellung. Heutzutage wird bei vielen Bauvorhaben bereits
ein bestehendes virtuelles 3D-Modell eingesetzt. Dieses dient jedoch häufig nur zur Erstellung von Visualisierungen für die spätere Vermarktung. Die Entwurfs- und Ausführungsplanung wird hingegen weiterhin parallel, in separaten Fachdisziplinen, in 2D-Zeichnungen
erstellt. Dies führt zu unabhängig voneinander laufenden Prozessen. Ein Wissensaustausch findet zwar statt, die unterschiedlichen Disziplinen sprechen jedoch nicht dieselbe
Sprache. Die Erarbeitung interdisziplinärer Lösungen wird dadurch erschwert. Speziell bei
einer Anpassung der Planung kann das Projekt dann ins »Trudeln« kommen. Seit einiger
Zeit gibt es aber Methoden und Anwendungen, die einen besser kontrollierten Ablauf gewährleisten können.
BIM (Building Information Modeling)
Eine dieser Methoden, die zu einem besser kontrollierten Ablauf bei Grossbauprojekten
führen, ist das BIM − Building Information Modeling. Ursprünglich wurde die Planung mittels BIM vor allem im Maschinenbau genutzt. In den letzten 15 Jahren wurde BIM im Bauwesen vorwiegend im angelsächsischen Sprachraum angewendet. So möchte z. B. die
Regierung Grossbritanniens bis 2016 BIM bei allen öffentlichen Bauvorhaben einsetzten.
Österreich und Frankreich arbeiten derzeit an der Erstellung von Normen und der Standardisierung des BIM-Tools bei Bauprojekten und Norwegen, Finnland und Dänemark besitzen
bereits geltende Richtlinien für BIM.
Im Gegensatz zu den bisher verwendeten 2D-Zeichnungen bietet BIM als intelligentes
Projekttool eine Plattform, welche einen ständigen Austausch und Abgleich zwischen den
Planungsbeteiligten bietet. Das BIM-Tool umfasst Architektur und Gebäudetechnik sowie
die baubezogenen Prozesse und verzahnt diese in hohem Masse. Darüber hinaus können
einrichtungsbezogene technische Angaben (z. B. zu medizinischen Grossgeräten) hinterlegt werden, die dann bei einem Raumwechsel sozusagen mit umziehen.
BIM ist in erster Linie ein computerunterstütztes 3D-Modell, dessen
Elemente bzw. Bauteile mit Parametern verknüpft werden können.
Diese Parameter beinhalten zum jeweiligen Bauteil Informationen
wie z. B. Material, Dimensionierung und struktureller Aufbau. Darüber hinaus kann den zu verbauenden Elementen Informationen
zu Kosten (5D) sowie zur voraussichtlichen Einbau- und Realisierungszeit zugeordnet werden (4D) werden. So kann ein Bau von
der frühen Entwicklungsphase bis hin zur Phase der Inbetriebnahme durchgehend und konsequent geplant werden. Dies betrifft
dann insbesondere die Verortung der medizinischen Geräte und
die technischen Angaben zur Haustechnik an der Schnittstelle zum
Computer Aided Facility Management (CAFM) Programm bzw.
zum Flächenmanagement.
Die üblichen Schnittstellen der einzelnen Projektphasen (z. B.
Wissen Projektbeteiligter), welche während der Bauzeit ändern
können oder Übergaben, wie die der Dokumentationsunterlagen,
können bei richtigem Anwenden erleichtert werden. Die einheit
liche Darstellung und Anwendung trägt dazu bei, dass die beteiligten Unternehmen weniger sequentiell zusammenarbeiten. Die Gefahr von Schnittstellenverlusten wird dadurch erheblich reduziert,
da der jeweils aktuelle Planungs- und Bauzustand für alle Parteien
in Echtzeit ersichtlich wird. BIM funktioniert nicht linear, sondern
ist ein interaktiver Managementprozess, in welchem alle Projekt
beteiligten integriert werden müssen. Mögliche Varianten in der
Ausführung (z. B. Fassadenvarianten) und im Betrieb (FTS-Transporte1) können vorab simuliert und berechnet werden – noch bevor das Krankenhaus fertig erbaut ist. Damit lassen sich betriebsbedingte Anforderungen, vor allem die zu erwartenden
Änderungen in der Planung, deutlich zielführender steuern.
Unterstützt werden kann der BIM-Prozess durch weitere Methoden
− eine dieser wirksamen Praktiken ist das Lean Construction
Management.
Lean Construction Management (LCM)
Der Ursprung des Lean Management ist auf ein japanisches Produktionssystem, das TPS (Toyota Produktion System), zurück
zuführen, welches für die Automobilindustrie entwickelt wurde.
Durch die Entwicklung einer stabilen Prozessorganisation konnte
die stationäre Fertigungsindustrie erfolgreich optimiert werden. Im
Gegensatz zu anderen Industrien ist es der Bauwirtschaft bisher
noch nicht vollumfänglich gelungen, eine sichtbare Optimierung
ihres Prozesswesens zu erzielen.
Das Lean Construction Management kann mit seinen Methoden
zu einer Verbesserung der Bauabläufe beitragen. Angestrebte
Ziele, wie die Einhaltung des Kostenrahmens und der Terminpläne,
können dadurch gezielt gesteuert werden.
Eines der relevantesten Werkzeuge des Lean Construction Mana
gements ist das Last Planner System. Dieses konzentriert sich,
erstens, auf ein integriertes Projektteam und, zweitens, auf die
Auseinandersetzung mit bedarfsgerechten Kundenbedürfnissen,
also einer stringenten Einbeziehung der Endnutzer (Patienten,
Mitarbeiter und Besucher).
Das Last Planner System ist in folgende 5 Phasen aufgeteilt:
• der Rahmenterminplan,
• der kooperierende Phasenterminplan,
• die Vorschauplanung,
• die Detailplanung und
• die Auswertung des Bisherigen.
1 FTS: Fahrerlose Transportsysteme
BIM & LCM
Das System sieht die Integration aller Planer in den Gesamtprozess
vor. Dabei ist es besonders wichtig, diejenigen Planer und Fachspezialisten mit einzubeziehen, welche erst in späteren Phasen des
Projekts hinzukommen oder solche, die das Projekt in seiner Anfangsphase begleitet haben. Dadurch entsteht ein übergreifendes
Wissen, welches für den gesamten Planungsablauf wertvoll ist.
Durch das integrierte Planungsteam und die Schaffung von Transparenz während aller Projektphasen kann der Bauablauf stabilisiert
und für die Beteiligten fassbar gemacht werden. Die Aktualisierung
von Wissen und die künftige Aufgabenstellung der Projektbeteiligten
können durch ein regelmässig wiederkehrendes Berichtswesen
und gemeinsame Abstimmungssitzungen erfolgen. Das Hauptaugenmerk liegt hierbei vor allem bei den für das Projektmanagement wichtigen Themenblöcken wie Termine, Verträge, Kosten,
Änderungsmanagement und die Qualität am Bau.
Zur einfachen Darstellung werden in der Praxis verschiedene Werkzeuge angewendet, dazu gehört beispielsweise eine Gesamtschnittstellenliste oder eine Planungstafel (planning board), wo die einzelnen Aufgaben sowie der Gesamtprozess dargestellt werden.
Anhand der Planungstafel können die einzelnen Ziele visuell und
in einem zeitlichen Kontext dargestellt werden. Für die Teammitglieder am Bau werden damit die jeweiligen Aufgaben bis zum
nächsten Schritt visualisiert.
Die genannten Vorgehensweisen werden im aktiv betriebenen
Baumanagement teilweise bereits angewendet. In einem speziell
auf das jeweilige Projekt bzw. den jeweiligen Krankenhausbetrieb
optimierten Gesamtprozess verbirgt sich grosses und umfang
reiches Optimierungspotential.
Fragestellungen
So visionär die vorgestellten Ansätze klingen, so konkret sind
bereits die damit verbundenen Fragen:
• Wie organisiere ich die Planungsbeteiligten?
• In welchem Rhythmus werden die Besprechungen abgehalten?
Wer fungiert als Qualitätsprüfer für die einzuspeisenden
Informationen in das BIM-Modell?
• Wie gestalten sich die erforderlichen vertraglichen Fragen
zwischen den Beteiligten? Wem gehört das BIM-Modell?
Zum Stichwort Urheberrecht lässt sich zudem folgende Anmerkung
machen:
• Der Bauherr finanziert zwar das Modell, die schöpferischen
Leistungen aber fliessen weiterhin von den Architekten und
Fachplanern ein. Sind BIM-Modelle überhaupt in jeder Konstellation möglich oder beispielsweise nur im Falle eines Generalplaners?
Fazit
Trotz der genannten Vorteile scheitern noch immer viele Projektteams an der fehlenden Akzeptanz der Projektbeteiligten zur
konsequenten Umsetzung des Building Information Modeling und
Lean Construction Management. Je höher die Anzahl der Projektbeteiligten ist, desto wichtiger ist es, ein integratives Projektteam
zu fördern und die transparente Kommunikation über alle Projektphasen zu gewährleisten. Die Abschottung einzelner Beteiligter
kann sich negativ auf den Gesamtprozess auswirken.
Positive Erfahrungen wie sich Projekte trotz grosser Komplexität
über eine Kombination aus BIM und Lean Management beherrschen lassen, gibt es bereits in den Bereichen des Kraftwerk- und
Anlagenbaus sowie im Schiffsbau. Unabhängig davon, wie weit
BIM bei Immobilienprojekten gehen kann, gehen die bisherigen
Marktakteure schon zum jetzigen Zeitpunkt von bemerkenswerten
positiven Kosteneffekten aus. In Grossbritannien werden die
Kostenvorteile durch den Einsatz von BIM auf bis zu 15 Prozent
geschätzt.
In der Schweiz wird BIM in Ausschreibungen seitens öffentlicher
Hand und Bauherren grosser Bauprojekte immer häufiger als
Standard vorgeschrieben. Dies fordert jedoch auch die Zusammenstellung eines integrativen Projektteams, welchem die Bedeutung
der neuen Methoden und deren Anwendung konsequent aufgezeigt werden. Da es auf dem Schweizer Markt noch keine verbind
lichen Regelungen für BIM und die Umsetzung von Grossbauprojekten gibt, liegt es weiterhin an den Bauherren und den Planern,
schon heute einen gemeinsamen Weg für die Realisierung kom
plexer Bauvorhaben mittels Unterstützung der am Markt vor
handenen neuen Methoden zu finden.
Fabian Schuster
Elke Gregoria Gall
Partner
Transaction Real Estate
Senior Consultant
Transaction Advisory Services | Real Estate
Ernst & Young Real Estate GmbH
Stuttgart | Zürich
[email protected]
Ernst & Young AG
Zürich
[email protected]
Nutzwertanalyse im
Immobilienmanagement
Erfolgsfaktoren im Immobilienmanagement – wie misst
man Erfolg?
Das nachhaltige und lebenszyklusorientierte Management der Betriebsimmobilien
in der Schweiz ist in den vergangenen Jahren sowohl auf der öffentlichen als auch
auf der privaten Seite verstärkt in den Fokus gerückt. Hierunter fällt nicht nur die
Optimierung des Status quo, sondern auch die lebenszyklusorientierte Bereitstellung
neuer Infrastrukturen.
Ein professionelles und zukunftsorientiertes Immobilienmanagement wird zunehmend
als Erfolgsfaktor für das eigentliche Kerngeschäft verstanden. Dies ist insofern wenig verwunderlich, da Immobilien sowohl in der Bilanz von Unternehmen als auch im Haushalt
der öffentlichen Hand traditionell einen grossen Kostenblock darstellen.
Durch den Regimewechsel der Schweizerischen Nationalbank und die Loslösung des Frankens vom Euro wurde nun der Druck zur Erhöhung der Wirtschaftlichkeit und Konkurrenzfähigkeit insbesondere auf international agierenden Unternehmen zusätzlich erhöht. Ein
effizientes Immobilienmanagement kann also in Zukunft ein bedeutender Erfolgsfaktor für
den gesamten Wirtschaftsstandort Schweiz sein.
Im Corporate- wie auch im Public Real Estate Management gibt es bereits eine Vielzahl
von Optimierungsansätzen zur Flexibilisierung von Immobiliennutzung, welche Flächenkosten reduzieren sollen und nach Möglichkeit zusätzlich einen aktiven Beitrag für ein
erfolgreiches Human Ressource Management leisten können.
Eine Frage bleibt dabei jedoch häufig unbeantwortet: Wie kann der Erfolg dieser Optimierungsmassnahmen messbar gemacht und für alle Abteilungen im Unternehmen respektive in der Verwaltung transparent dargestellt werden?
Herausforderungen und Ziele im Immobilienmanagement
Die Bereitstellung einer angemessenen Immobilien-Infrastruktur ist sowohl für Unternehmen als auch für Einrichtungen der öffentlichen Hand erfolgsbestimmend. Eine flexible
und effiziente Flächennutzung in Verbindung mit einer kostenoptimierten Bewirtschaftung des Immobilienbestands im Lebenszyklus ist die Grundaufgabe eines jeden betrieblichen Immobilienmanagements. Die Kunst besteht darin, zusätzlich eine enge Verzahnung
mit weiteren Abteilungen im Unternehmen zu gewährleisten, um somit auch einen aktiven
Beitrag zum Unternehmenserfolg leisten zu können.
Es gibt also mehrere Zielebenen im Immobilienmanagement, qualitative sowie auch
quantitative. Die Frage, welche Faktoren erfolgsbestimmend sind, hängt wesentlich davon
ab, welche Aufgaben das Immobilienmanagement wahrnimmt. Beispielhaft sind hier
einige Aufgaben mit unterschiedlicher Komplexität aufgeführt:
• Gewährleistung von kosteneffizienten, am Nutzerbedarf orientierten Leistungen des
Gebäudemanagements
• Schaffen von Transparenz der immobilienwirtschaftlichen Kosten im Rahmen eines
geeigneten Immobilieninformationssystems
• Flächen- und kosteneffiziente Deckung der heterogenen Nutzeranforderungen
• Sicherstellung eines ganzheitlichen, am Lebenszyklus der Immobilie ausgerichteten
Gebäudebetriebs inklusive Verwertung von nicht (mehr) betriebsnotwendigen Flächen
• Schaffung von Anreizen für eine partnerschaftliche, lebenszyklusorientierte Dienst
leistungsbeziehung zwischen dem Immobilienmanagement, dem Unternehmen und
dem Nutzer
• Professionalisierung des Immobilienmanagements durch
Bündelung von Verantwortung und Kompetenz
• Ableitung einer aktiven und kosteneffizienten Immobilien
strategie aus der übergreifenden Unternehmensstrategie
• Schaffung eines optimalen Arbeitsumfelds zur Unterstützung
der unternehmensinternen Arbeitsprozesse (z. B. innovative
Bürokonzepte)
Die aus der jeweiligen Aufgabenstellung resultierenden Optimierungsansätze sind gleichermassen vielschichtig, komplex und stets
vor dem Hintergrund der konkreten Situation des Unternehmens
zu betrachten. Sie reichen von einem marktorientierten Sourcing
der immobilienbezogenen Dienstleistungen, über eine optimierte
Verwendung der nicht (mehr) betriebsnotwendigen Immobilien
und Flächen bis hin zu einer Optimierung der Bürokonzepte im
Zusammenspiel mit flexiblen Arbeitszeitmodellen und IT-Tools.
Erfolgsmessung im Immobilienmanagement
Grundlage für jede Erfolgsmessung ist ein Zielsystem, anhand dessen (ausgehend von der übergeordneten Unternehmensstrategie)
konkrete Aufgaben abgeleitet werden können. Dahinter steht die
grundsätzliche Frage, was im konkreten Fall unter Erfolg verstanden wird. Grundsätzlich sollten aus verschiedenen Einzelzielen Zielgruppen gebildet werden, die mit einem geeigneten Kennwert messbar gemacht werden können. Hier wurden in der Vergangenheit
häufig spezifisch immobilienbezogene Kostenziele herangezogen.
Vor dem Hintergrund einer sich stetig wandelnden Arbeitswelt
und der Entwicklung neuer innovativer Arbeitsplatzkonzepte,
insbesondere im Bereich der Büroimmobilien, hat sich diese rein
monetäre Betrachtungsweise allerdings als ungeeignet bzw. nicht
ausreichend herausgestellt.
Immobilienmanagement ist in der Schweiz zunehmend ein Tool
zur Identifizierung und Ausnutzung von Synergieeffekten auch auf
Arbeitsebene geworden. Durch die geschickte Zusammenfassung
von organisatorischen Einheiten lassen sich nicht nur die benötigten
Flächen reduzieren und somit Kosten sparen, sondern gleichzeitig
auch die Produktivität der Mitarbeiter erhöhen. Diesem Umstand
ist sowohl im Rahmen der Konzeption und Umsetzung eines modernen Immobilienmanagements als auch in Zusammenhang mit
der Beschaffung neuer Infrastruktur Rechnung zu tragen.
Erfahrungsgemäss hat sich hierbei die Implementierung eines
Scoring-Modells, d. h. einer Kosten-Nutzen-Analyse oder einer
Nutzwertanalyse, bewährt. Diese bietet den Vorteil, dass auch
solche Kriterien in die Bewertung einfliessen, die nicht in Geldeinheiten ausgedrückt werden können. Ferner bietet dieser Ansatz
den Vorteil, dass die verschiedenen Kriterien, die bei der Bewertung des Immobilienmanagements oder der Immobilienbeschaf-
fung herangezogen werden, individuell, d. h. je nach Unternehmensstrategie oder konkretem Projektrahmen, gewichtet werden
können. Im Ergebnis ist also das Zielsystem des Immobilien
managements neben den immobilienspezifischen Kosten- und
Erlöszielen um übergeordnete Qualitätsziele sowie z. B. um Organisations- und Prozessziele zu erweitern.
Neben der zweckmässigen Definition des Zielsystems ist ein funktionierendes Immobilien-Informationssystem Voraussetzung für
eine sinnvolle Erfolgsmessung, um damit Transparenz hinsichtlich
der Eingangsdaten zu schaffen und die Ermittlung der erfolgs
relevanten Kenndaten zu unterstützen. Die Darstellung der Ziel
erreichung soll zwar gebündelt erfolgen, eine konkrete Messung
kann aber häufig nur im Detail erfolgen. Die übergeordneten Ziele
müssen also in einen konkreten Soll-Zustand überführt werden, so
dass ein Abgleich mit dem Status quo erfolgen kann. Insbesondere
die Messung von Kosten- und Erlöszielen ist in vielen Unternehmen
in Bezug auf das Kerngeschäft bereits Standard. Auch für das Immobilienmanagement können solche quantitativ messbaren Ziele
relativ leicht implementiert und im Rahmen des Reportings transparent dargestellt werden. Das Immobilienmanagement leistet hier
einen messbaren Beitrag zum Unternehmenserfolg.
Eine Vielzahl von Massnahmen, die durch das Immobilienmanagement verantwortet werden, sind wie eingangs erwähnt allerdings
weniger direkt messbar. Beispielsweise geht mit der Optimierung
von Bürokonzepten in der Regel eine Reduzierung der Flächen-
Nutzwertanalyse im Immobi
lienmanagement
nutzung einher, die unmittelbar anhand der Immobilienkosten
messbar ist. Wesentlich wichtiger kann aber der Einfluss dieser
Massnahmen auf die Mitarbeiterproduktivität und deren Zufriedenheit sein, die wiederum einen Einfluss auf das Ergebnis des Kerngeschäfts hat. Studien zufolge kann der Werthebel hier bei 10 %
der Gesamtkosten des Unternehmens liegen. Dieses einfache Beispiel zeigt, wie wesentlich es ist, auch die qualitativen Auswirkungen von Massnahmen entsprechend zu erheben und zu bewerten.
Eine qualitative Massnahme kann beispielsweise durch regelmässige Mitarbeiterbefragungen zum Arbeitsumfeld erfolgen, aus
denen z. B. Kennwerte zur Mitarbeiterzufriedenheit oder zur Produktivität abgeleitet und in direkte Verbindung zu den jeweils aktuellen immobilienspezifischen Rahmenbedingungen gesetzt werden
können. Durch einen standardisierten Fragebogen und regelmässige
Umfragen, die in Zusammenarbeit von Immobilienmanagement,
HR und IT erstellt werden sollten, können die Auswirkungen der
getroffenen Massnahmen in der Immobilienbewirtschaftung durch
eine Art »Trendbarometer« aufgezeigt werden. Die jeweiligen Ergebnisse können im Rahmen der Nutzwertanalyse mit den rein
monetären Auswirkungen zusammengeführt und in ein Gesamt
ergebnis überführt werden. Hierdurch kann sichergestellt werden,
dass Kosteneinsparungen nicht zu Lasten der Produktivität oder
der Mitarbeiter im Allgemeinen umgesetzt werden. Durch die Verknüpfung der Mitarbeiterzufriedenheit mit den Massnahmen des
Immobilienmanagements wird die Bedeutung einer geeigneten
Immobilienbeschaffung für den Unternehmenserfolg weiter unterstrichen.
Eine konkrete, transparente Darstellung von qualitativer und quantitativer Zielerreichung im Immobilienmanagement stellt damit
einerseits ein wirksames Steuerungsinstrument im Hinblick auf die
Zielerreichung vor dem Hintergrund der übergeordneten Unternehmensziele und andererseits ein Medium für eine verstärkte
Wahrnehmung des Immobilienmanagement im Unternehmen dar.
Monica A. Schulte Strathaus
Partner
Transaction Advisory Services
Düsseldorf
[email protected]
Christian Hedrich
Director
Transaction Advisory Services
Düsseldorf
[email protected]
Fazit
Eine transparente Zieldefinition vor dem Hintergrund der übergeordneten Unternehmensstrategie, die detaillierte Beschreibung
eines Soll-Zustands auf Grundlage geeigneter, messbarer Kennwerte sowie die Messung der Zielerreichung im Sinne eines SollIst-Vergleichs, sind wesentliche Erfolgsfaktoren des Immobilien
managements. Hierbei gilt es nicht nur quantitative, sondern insbesondere auch die qualitativen Zielparameter messbar zu machen,
da hier oftmals wesentliche Werthebel für das Kerngeschäft vorhanden sind. Erfolgreiche Unternehmen berücksichtigen sowohl
die Nutzerfunktion als auch die Eigentümerfunktion des Immobilienmanagement.
Sale-and-rent-bak
Sale-and-rent-back Transaktion zur Optimierung der Ressourcenallokation
Isabelle Wrase: Roni und Lars, was macht einen guten Transaktionsprozess aus?
Roni: Eine Verkaufstransaktion beginnt immer mit umfangreichen Vorarbeiten. Dazu zählen die professionelle
Aufbereitung von Verkaufsdokumenten sowie die Identifikation von möglichen Käufern vor dem Hintergrund
strategischer und finanzieller Gesichtspunkte. Erst nach Abschluss aller Analyse- und Vorbereitungsarbeiten
werden die potenziellen Investoren kontaktiert. In der Schweiz kommt es gewöhnlich zu einem Auktionsverfahren,
um Transaktionsmomentum beizubehalten und Wettbewerb herzustellen. Ziel ist es, dem Verkäufer Transaktionssicherheit zu gewährleisten.
Werden wir für einen Käufer aktiv, so haben wir ebenfalls das Ziel, möglichst optimale Transaktionsbedingungen
sicherzustellen. Sofern möglich, bedeutet dies die Vermeidung des Bieterwettbewerbs durch frühzeitige Anbahnung der Gespräche und Exklusivität. Steht unser Kunde im Bieterwettbewerb, dann gilt es, die Wettbewerbs- und
Verhandlungsposition auszuloten und entsprechend einzuschätzen, um diese dann optimal auszunutzen.
Isabelle Wrase: In den vergangenen Jahren wurden in der Schweiz vermehrt Sale-and-rent-back Transaktionen
abgeschlossen. Was sind die Motive eines Unternehmens die eigenen Immobilien zu verkaufen und diese gleichzeitig zurück zu mieten?
Lars: Die wesentlichen Beweggründe sind, dass die Finanzmittel sowie die Managementaufmerksamkeit von Unternehmen unter dem Aspekt der optimalen Ressourcenallokation im operativen Geschäft und nicht in Immobilien
alloziert sein sollten. Mit dem Verkauf besteht die Möglichkeit, illiquides durch liquides Vermögen zu ersetzen. Ein
Sale-and-rent-back ist deshalb insbesondere in Zeiten attraktiv, in denen Immobilien bei Investoren begehrt sind.
Die neuen Barmittel können bei Bedarf in das operative Geschäft investiert, zur Schuldenreduktion verwendet
oder an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Durch die gleichzeitige Aufnahme eines langfristigen Mietverhältnisses mit Verlängerungsoptionen bzw. sogar einer Rückkaufsoption, stellt der Verkäufer zudem sicher, dass die
Liegenschaft wie gewohnt weiter genutzt werden kann. Sofern die Rückmiete als »Operating Lease« klassifiziert
werden kann, führt die Transaktion ferner zu einer Verbesserung der Kennzahlen infolge der Bilanzverkürzung.
Isabelle Wrase: Was sind die wesentlichen Werttreiber einer Sale-and-rent-back Transaktion?
Roni: Aus Sicht des Käufers hängt der Immobilienwert massgeblich von der Miethöhe, der Bonität des Mieters,
der Ausgestaltung des Mietvertrags, den aktuellen Finanzierungskonditionen sowie dem erwarteten »Exitwert«
nach Ablauf des Mietvertrags ab. Dabei gilt, dass ein hoher Mietzins zu einer höheren Kaufpreiszahlung führt,
diese aber zulasten der künftigen Profitabilität und Bonität des Verkäufers erfolgt. Im Normalfall sollte bei der
Festlegung der Miete darauf geachtet werden, dass diese für den Mieter finanziell langfristig tragbar ist und nicht
erheblich vom Marktpreis abweicht.
Lars: Die realistische Marktmiete ist für den Käufer bei der Analyse betreffend einer möglichen Weitervermietung
entscheidend. Diese ist relevant, sollte der Verkäufer als Mieter unerwartet ausfallen oder den Mietvertrag nicht
verlängern. Dabei spielt auch die Drittverwendungsmöglichkeit eine wichtige Rolle. Es ist selbsterklärend, dass
eine für den Verkäufer (und zukünftigen Mieter) spezifische Immobilie eine eingeschränkte Drittverwendungsmöglichkeit hat.
Roni: Eine weitere Wechselwirkung besteht zwischen der Laufzeit des Mietvertrags, der Bonität und den Finan
zierungskonditionen. Ein langfristiger Vertrag mit einem finanzstarken Mieter ermöglicht dem Investor oftmals
bessere Finanzierungsmöglichkeiten.
Lars: Grundsätzlich gibt es bei allen Eckpunkten des Sale-and-rent-back taktische Spielräume, die ausgelotet
werden sollten. Dies gilt insbesondere in Situationen, in denen das Unternehmen ebenfalls kurz- oder mittelfristig
veräussert werden soll. Bei optimaler Ausgestaltung der Konditionen ist eine Multiple-Arbitrage möglich.
Isabelle Wrase: Als Folge der Finanzkrise und der höheren Eigenmittelanforderungen
sind in jüngster Vergangenheit insbesondere die Banken mit dem Verkauf von selbst genutzten Immobilien aufgefallen. Wo liegt aus heutiger Sicht das grösste Potenzial für
künftige Sale-and-rent-back Transaktionen?
Roni: Grundsätzlich sind Überlegungen zu einem Sale-and-rent-back bei Organisationen
angezeigt, die über ein substanzielles Immobilienvermögen verfügen, selbst aber nicht in
der professionellen Immobilienverwaltung tätig sind bzw. sich der Unterhalt eines eigenen
Verwaltungsteams wirtschaftlich nicht rechtfertigen lässt. Das sind erstens private Unternehmen wie beispielsweise Betreiber von Detailhandelsketten, Hotels sowie Kliniken und
Spitälern und zweitens staatliche Betriebe wie z. B. Bildungs- und Pflegeeinrichtungen.
Lars: Beträchtliches Potenzial orten wir in der zweiten Gruppe. Bei staatlichen Betrieben
muss allerdings beachtet werden, dass der politische Widerstand gegenüber einem privaten Käufer oft gross und die Drittverwendungsmöglichkeit, insbesondere bei Bildungsund Pflegeeinrichtungen, erfahrungsgemäss eingeschränkt ist.
Isabelle Wrase: Welche Referenzen könnt ihr bei Sale-and-rent-back Transaktionen
vorweisen?
Roni: Die jüngsten Referenzen aus der Zeit bei Leonardo & Co. sind die Sale-and-rent-back
Transaktion des Hauptsitzes von AFG in Arbon (Käufer: ein Credit Suisse Fond), Portfolioverkauf von Heredium Immobilien (Käufer: SwissLife) sowie die strategische Beratung
und Unterstützung von ACRON bei dem neuen ACRON Swiss Properties Fund. In den wenigen Wochen bei EY konnten wir bereits ein Mandat zur strategischen Unterstützung eines
renommierten grossen Schweizer Immobilienunternehmens gewinnen. Für diesen Kunden
haben wir speziell ein gemeinsames Projektteam aus mehreren Standorten in Deutschland und der Schweiz zusammengestellt.
Ronald Sauser
Lars Frölich , CFA
Dr. Isabelle Wrase MRICS
Managing Director | Head M&A Advisory
Transaction Advisory Services | Mergers & Acquistions
Senior Manager
Transaction Advisory Services | Mergers & Acquistions
Senior
Ernst & Young AG
Zürich
[email protected]
Ernst & Young AG
Zürich
[email protected]
Ernst & Young AG
Zürich
[email protected]
Ronald Sauser, Lars Frölich und weitere Mitarbeiter sind im Februar diesen Jahres von Leonardo & Co. zu EY
gewechselt. Ein strategisches Ziel von EY ist es, im Schweizer Markt für Immobilientransaktionen signifikant zu
wachsen. In einem interdisziplinären Ansatz bestehend aus Sektor- und Transaktionsspezialisten bietet EY einen
integrierten und umfassenden Beratungsansatz an, der den gesamten Kapital- und Transaktionslebenszyklus
abdeckt und auf einem starken globalen Netzwerk beruht. Damit können die in einem starken Wandel befindlichen
aktuellen und zukünftigen Herausforderungen von Kunden in hervorragender Weise abgedeckt werden.
Sale-and-lease-back
Bilanzierung von Leasingverhältnissen
Schweizer Unternehmen erwarten rückläufige Gewinne gegenüber dem Vorjahr. Sale-and-lease-back
Transaktionen von Immobilien können Gestaltungsspielräume schaffen. Um Liquidität mittels solcher
Transaktionen zu erzielen, müssen Unternehmen beachten nach welcher Rechnungslegungsvorschrift
sie bilanzieren.
Die Aufhebung des Mindestkurses des Schweizer Frankens am 15. Januar 2015 führt zu einer Verteuerung der
hiesigen Produkte und Dienstleistungen auf Euro-Basis. Geht man davon aus, dass sich der Wechselkurs längerfristig zwischen 1,05 und 1,10 einpendeln wird, entspräche das einer Verteuerung von 10 bis 15 Prozent. Gleichzeitig, wenn auch nur kurzfristig, brach mit der Aufhebung des Mindestkurses der Schweizer Aktienmarkt um
fast 14 Prozent ein. Ursächlich für diesen Einbruch sind die erwarteten zukünftigen Gewinnerwartungen von
Schweizer Unternehmen.
Seitens der Unternehmen kann die Verteuerung der hiesigen Produkte und Dienstleistungen zu einer Gefährdung
dringend benötigter Finanzierungen führen, denn die Verschlechterung wesentlicher Bilanzkennzahlen droht zuvor eingegangene Covenants zu brechen beziehungsweise zukünftige Finanzierungsbedingungen zu verschlechtern. In der Folge können Zinsen für klassische Kredite steigen. In dieser Situation können Sale-and-lease-back
Transaktionen von Immobilien Gestaltungsspielräume schaffen. Je nachdem, ob einem Unternehmen der recht
liche Zugriff auf die Substanz der jeweiligen Liegenschaft wichtig ist oder auf das Nutzungsrecht abgestellt wird,
können Sale-and-lease-back Transaktionen unterschieden werden. So kann der Zugriff auf die Substanz erhalten
bleiben, indem zum Ende des Leasingvertrages eine so genannte Festpreisoption vereinbart wird. Eine Variante
ist die Rücknahmemöglichkeit der Immobilie zum Verkehrswert. Andere Unternehmen entscheiden sich lediglich
für die Sicherung über ein Vorkaufsrecht. Bei so genannten Sale-and-rent-back Verträgen stellen die künftigen
Mieter auf die Nutzung der Immobilie ab. Sie sichern sich meist die Option auf Mietverlängerung. Der Eigentümer
erlangt auf diese Weise Liquidität und kann seine Bilanz verbessern – abhängig davon, nach welcher Rechnungs
legungsvorschrift bilanziert wird.
IAS 17, der derzeit gültige IFRS Standard, unterscheidet Leasingverträge in Finanzierungs- und operatives Leasing. Ein Finanzierungsleasing wird als Aktivuum in der Bilanz erfasst und über die Leasingdauer abgeschrieben.
Gleichzeitig wird die Summe der abgezinsten Leasingzahlungen als Verbindlichkeit in der Bilanz verbucht. Diese
Verbindlichkeit wird dem Leasinggeber während der Laufzeit in Form von jährlichen Raten zurückgezahlt. Mit der
Bilanzierung eines geleasten Vermögenswertes wird dem Umstand Rechnung getragen, dass dem Leasingnehmer beim Finanzierungsleasing der überwiegende Teil des Nutzens und der Risiken aus dem Leasinggegenstand
zustehen. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, so handelt es sich um ein operatives Leasing. Dies hat zur
Folge, dass das Leasinggut in der Bilanz des Leasingnehmers nicht erfasst wird; lediglich die Leasingraten werden
jährlich bei Fälligkeit als Aufwand verbucht. Als Beispiel hierfür werden gerne Fluggesellschaften genannt, in deren Bilanzen aufgrund der Ausgestaltung der Leasingverträge kein einziges Flugzeug bilanziert ist. Da der Aus
legungsspielraum nach IAS 17 gross ist, je nach vorliegender Form eines Leasingvertrages, kann es vorkommen,
dass im Extremfall das Leasinggut weder in der Bilanz des Leasingnehmers noch des -gebers erfasst ist.
Diese »Bilanzierungslücke« wurde von den Standardsetzern erkannt. Der gemeinsame Standardentwurf des International Accounting Standards Board (IASB) und des Financial Accounting Standards Board (FASB) ändert
die Bilanzierung von Leasingverhältnissen wesentlich und könnte massgebliche finanzielle und operative Auswirkungen für Unternehmen haben. Mit dem Standardentwurf soll ein Nutzungsrechtsmodell (right-of-use model)
eingeführt werden. Voraussichtlich nicht vor dem 01.01.20182 in Kraft tretend, soll der Wert des Nutzungsrechts
über den vertraglich vereinbarten Zeitraum für praktisch alle geleasten Güter in der Bilanz des Leasingnehmers
erfasst werden, mit Ausnahme von kurzfristigen Leasingverträgen unter 12 Monaten oder geringwertigen Wirtschaftsgütern. Gleichzeitig ist der Gesamtbetrag der abdiskontierten Leasingzahlungen als Verpflichtung auszuweisen. Jährlich sind der Abschreibungsaufwand für das Leasinggut sowie der Zinsaufwand aus der abdiskontierten Verbindlichkeit in der Erfolgsrechnung auszuweisen. Der Nutzen aus dieser neuen Regelung besteht vor allem
aus einer vollständigen Bilanzierung aller Leasingverhältnisse, unabhängig davon, wie die einzelnen Verträge
ausgestaltet sind. Durch die zusätzliche Bilanzierung der bisher als operatives Leasing oder Miete klassifizierten
Leasingverhältnisse wird die Bilanzsumme steigen. Dies hat negativeAuswirkungenaufgängigeKennzahlenwieEigenkapital-/Fremdkapitalquote, Liquiditätsgrade oder Gesamtkapitalrendite. Unternehmen
die nach IFRS bilanzieren und Liquiditätsengpässe befürchten,
müssten dies erst recht, wenn sie sich für eine Leasingkonstruktion
entschieden haben – trotz verbesserter Liquidität.
Swiss GAAP FER hat bis anhin für die Rechnungslegung von Leasing eine den IFRS ähnliche Regelung verfolgt. Ob die Regelung
nach Swiss GAAP FER dem neuen Standard von IFRS zum Leasing
angeglichen werden soll, ist zurzeit nicht absehbar. Die Vorlage
sieht vor, dass die Anforderungen nach der wirtschaftlichen Bedeutung des Unternehmens differenziert werden. Demnach wären
Publikumsgesellschaften, grosse Konzerne und Genossenschaften
sowie Stiftungen dazu verpflichtet.
Die meisten kleinen und mittelständischen Unternehmen in der
Schweiz erstellen ihre Jahresrechnungen nach wie vor nach den
Vorschriften des Schweizerischen Obligationenrecht (OR) – und
werden dies auch weiterhin nach den bekannten Vorgaben tun
können. Dieses sieht keinerlei Pflicht zur Bilanzierung geleaster
Gegenstände vor. Lediglich die Offenlegung der Gesamtheit der
Verpflichtung aus einem Finanzierungsleasingsvertrag im Anhang
der Jahresrechnung ist gemäss Art. 663b OR erforderlich.
Dennoch, bei kennzahlenbasierten Branchenvergleichen, welche
auch Daten von IFRS anwendenden Unternehmen beinhalten,
werden sich diese veränderten Relationen auswirken. Langfristig
wird es zu einer Anpassung von bankinternen Vorgaben für Bilanzkennzahlen kommen müssen, um so Kennzahlen zwischen Unternehmen mit und ohne Anwendung IFRS vergleichbar machen zu
können. Kreditsuchende Unternehmen, welche nicht nach IFRS
bilanzieren, werden ihre Bilanzen entsprechend aufbereiten
müssen. Liegt die Verhandlungsmacht auf Bankenseite, könnten
sich die entsprechenden Kennzahlengrössen in einzuhaltende
Kreditvertragsklauseln niederschlagen.
Ausblick
Im Einzelfall muss Projekt-/Unternehmensspezifisch die steuer
liche Situation in die Überlegungen einbezogen werden, um ein
aussagekräftiges Urteil fällen zu können.
Fliessen derartige Überlegungen in die Risikoanalyse der Unternehmen mit ein, kann eine auf die Unternehmenssituation individuell zugeschnittene Sale-and-lease-back Transaktionen Kapital
freisetzen. Dieses Kapital kann auch für die Umsetzung der stra
tegischen Neuorientierung Schweizer Unternehmen verwendet
werden: z. B. einer Produktionsverlagerung in den Euroraum
und/oder der dortige Aufkauf von Produktionsstätten. Eine Ver
lagerung der Produktion könnte den Wettbewerbsnachteil durch
die Aufwertung des Schweizer Frankens gegenüber dem Euro ausgleichen. Aufgrund der Abwertung des Euros können sich zudem
interessante Absatzmöglichkeiten in der Schweiz ergeben.
Rolf Bach
Executive Director
Ernst & Young AG
Zürich
[email protected]
Dr. Isabelle Wrase MRICS
Senior
Ernst & Young AG
Zürich
[email protected]
2 Der Entscheid hierzu ist noch offen.
Steuerbefreiung und
Grundstückgewinnsteuer
Steuerliche Stolpersteine bei direkten
und indirekten Investitionen in Liegenschaften
Einrichtungen der beruflichen Vorsorge, Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen
und weitere Institutionen mit entsprechender Zwecksetzung sind zwar von der
ordentlichen Gewinn- und Kapitalsteuer befreit, können für ihre Investitionen in
Liegenschaften aber steuerpflichtig werden. Um unliebsame Überraschungen bei der
Rendite zu vermeiden, sollten bei der Anlageplanung daher immer auch steuerliche
Aspekte berücksichtigt werden.
Steuerbefreiung von ausgewählten Institutionen
Gewisse Institutionen sind von Gesetzes wegen steuerbefreit oder können sich sowohl
auf Stufe Bund, als auch auf Stufe Kanton und Gemeinde von der Steuerpflicht für die
Gewinne und das Kapital befreien lassen. Dazu gehören beispielsweise
• Einrichtungen der beruflichen Vorsorge von Unternehmen mit Sitz oder Betriebsstätte
in der Schweiz und ihnen nahe stehenden Unternehmen, sofern die Mittel der Einrichtung dauernd und ausschliesslich der Personalvorsorge dienen;
• Inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen, insbesondere Arbeitslosen-,
Krankenversicherungs-, Alters-, Invaliden- und Hinterlassenenversicherungskassen,
mit Ausnahme der konzessionierten Versicherungsgesellschaften;
• Kollektive Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz, sofern es sich bei deren Anleger
ausschliesslich um steuerbefreite Einrichtungen der beruflichen Vorsorge oder steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen handelt;
• Juristische Personen, welche öffentliche oder gemeinnützige Zwecke verfolgen;
• Juristische Personen, welche kantonal oder gesamtschweizerisch Kultuszwecke
verfolgen.
Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und
Gemeinden (StHG) schreibt hingegen vor, dass die vorgenannten steuerbefreiten Insti
tutionen aber in jedem Fall grundstückgewinnsteuerpflichtig sind.
Einrichtungen der beruflichen Vorsorge
Das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge
(BVG) sieht in Art. 80 eine eigene Steuerbefreiungsnorm für Einrichtungen der beruf
lichen Vorsorge vor. Damit sind Vorsorgeeinrichtungen, soweit ihre Einkünfte und Ver
mögenswerte ausschliesslich der beruflichen Vorsorge dienen, sowohl von Gewinn- und
Kapitalsteuern als auch von Erbschafts- und Schenkungssteuern befreit. Liegenschaften
dürfen mit Grundsteuern, insbesondere Liegenschaften- und Handänderungssteuern
belastet werden. Mehrwerte aus der Veräusserung von Liegenschaften können entweder
mit der allgemeinen Gewinnsteuer oder aber mit einer speziellen Grundstückgewinnsteuer
erfasst werden.
Das StHG und das BVG sind somit hinsichtlich der Grundstückgewinnsteuerpflicht
kongruent.
Direkte und indirekte Investitionen von Einrichtungen der beruflichen Vorsorge in
Liegenschaften
Obwohl die steuerliche Situation für Vorsorgeeinrichtungen auf den ersten Blick vermeintlich einfach und klar erscheint, gilt es bei Investitionen in Liegenschaften dennoch steuer
liche Stolpersteine zu erkennen, damit allfällig verdeckte Steuerkosten die Rendite der
Investition nicht schmälern.
Vorsorgeeinrichtungen können (i) direkt in Liegenschaften investieren, d. h. diese zu Eigentum erwerben, (ii) in kollektive Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz investieren oder (iii) indirekte
Investitionen in Liegenschaften in anderer Form tätigen.
Im Falle der (i) direkten Investition in eine Liegenschaft ist im Veräusserungsfall grundsätzlich die Grundstückgewinnsteuer oder die
ordentliche Gewinnsteuer geschuldet. Die laufenden Erträge aus
dem Investment bleiben aber von der Steuer befreit.
Grundsätzlich werden kollektive Kapitalanlagen transparent besteuert, d. h. sie selbst sind kein Steuersubjekt. Die Erträge und
Gewinne aus der kollektiven Kapitalanlage werden direkt den Investoren zur Besteuerung zugewiesen. Sofern der Investor – vorliegend die Einrichtung der beruflichen Vorsorge – steuerbefreit
ist, fällt keine Steuer an.
Eine Ausnahme ist für (ii.a) kollektive Kapitalanlagen mit direktem
Grundbesitz vorgesehen. Sie unterliegen hierfür sowohl auf Kantons- als auch auf Bundesebene der Besteuerung. Sofern eine Einrichtung der beruflichen Vorsorge in eine kollektive Kapitalanlage
mit direktem Grundbesitz investiert, verteuert sich die Investition
um die Steuerlast der kollektiven Kapitalanlage, die bei einer direkten Investition in Liegenschaften – wenigstens auf den Erträgen –
nicht anfallen würde.
Damit die Steuerfreiheit der Einrichtungen der beruflichen Vorsorge und der Sozialversicherungen (welche in kollektive Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz investieren) für die Liegenschaftserträge nicht indirekt durch die Steuerpflicht auf Stufe der
kollektiven Kapitalanlage vereitelt wird, sind (ii.b) solche Anlageformen mit direktem Grundbesitz von der Steuerpflicht befreit, sofern deren Anleger ausschliesslich steuerbefreite Einrichtungen
der beruflichen Vorsorge oder steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen sind. Wiederum unterstehen
diese kollektiven Kapitalanlagen allerdings der Grundstückgewinnsteuer. Damit bleiben aber immerhin die laufenden Liegenschaftserträge steuerbefreit.
Sofern ausschliesslich Anleger der beruflichen Vorsorge an einer
kollektiven Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz beteiligt sind,
ist die Erfassung der Liegenschaftsgewinne mit der Grundstück
gewinnsteuer auf Stufe der kollektiven Kapitalanlage folgerichtig.
Dadurch wird sichergestellt, dass es steuerlich unerheblich ist, ob
die Einrichtung der beruflichen Vorsorge direkt oder indirekt über
eine kollektive Kapitaleinlage in Liegenschaften investiert.
Schliesslich sind auch weitere indirekte Investitionen in Liegenschaften denkbar, insbesondere in Immobiliengesellschaften. Auch
in diesem Fall ist die Investition mit Gewinn- und Kapitalsteuern der
Immobiliengesellschaft belastet, die im Falle einer direkten Investition nicht angefallen wären.
Inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen
Ähnlich stellt sich die Situation bei inländischen Sozialversicherungsund Ausgleichskassen, insbesondere bei den Arbeitslosen-,
Krankenversicherungs-, Alters-, Invaliden- und Hinterlassenenversicherungskassen dar.
Die Versicherungsträger und Durchführungsorgane sind gemäss
Art. 80 des Allgemeinen Teils zum Sozialversicherungsrecht
(ATSG) von den direkten Steuern des Bundes, der Kantone und
der Gemeinden und ebenso von Erbschafts- und Schenkungssteuern der Kantone und Gemeinden befreit, soweit ihre Einkünfte und
Vermögenswerte ausschliesslich der Durchführung der Sozialver
sicherung sowie der Erbringung oder der Sicherstellung von Sozialversicherungsleistungen dienen.
Das Bundesgericht hat im Jahre 2010 bestätigt, dass kantonale
oder kommunale Grund- und Liegenschaftssteuern sowie die
Grundstückgewinnsteuer zu den direkten Steuern gehören und
somit die Steuerbefreiung auch diese Steuern umfasst. Zudem hat
es festgehalten, dass Art. 80 ATSG dem Steuerharmonisierungsgesetz als neueres Gesetz vorgeht.
Steuerbefreiung und Grund
Somit sind die Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen – anders
als Einrichtungen der beruflichen Vorsorge – auch für ihre Liegenschaftsgewinne von der Steuer befreit. Damit werden Einrichtungen der beruflichen Vorsorge gegenüber den Sozialversicherungsund Ausgleichskassen benachteiligt, weil Art. 80 ATSG eine weitreichendere Steuerbefreiungsnorm vorsieht als das BVG.
Direkte und indirekte Investitionen von Sozialversicherungsund Ausgleichskassen in Liegenschaften
Ähnlich wie bei den Einrichtungen der beruflichen Vorsorge stellt
sich auch die Frage nach direkten oder indirekten Investitionen in
Liegenschaften bei Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen.
Hierzu kann grundsätzlich auf die Ausführungen zu den Einrichtungen der beruflichen Vorsorge verwiesen werden.
Keine Steuerlast entsteht für Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen somit bei der direkten Investition in Liegenschaften sowie
bei Investitionen in kollektive Kapitalanlagen ohne direkten Grundbesitz.
Sobald die Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen aber in
kollektive Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz investieren,
wird die Investition durch Steuern auf Stufe der kollektiven Kapitalanlage verteuert. Sofern ausschliesslich Vorsorgeeinrichtungen
sowie Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen an der kollektiven
Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz beteiligt sind, fällt einzig
auf dem Liegenschaftsveräusserungsgewinn eine Steuer (Gewinnoder Grundstückgewinnsteuer) an. Sind aber auch andere Inves
toren an der kollektiven Kapitalanlage beteiligt sind, unterliegen
neben dem Liegenschaftsgewinn auch die Erträge der Besteuerung.
Die indirekte Investition führt damit bei den Sozialversicherungsund Ausgleichskassen zu einer Steuerlast auf dem Grundstückgewinn, die bei einer direkten Investition nicht angefallen wäre.
Hanspeter Saner
Partner
Ernst & Young AG
Bern
[email protected]
stückgewinnsteuer
Juristische Personen mit öffentlicher oder gemeinnütziger
Zweckverfolgung resp. juristische Personen mit kantonalem
oder gesamtschweizerischem Kultuszweck
Institutionen, beispielsweise Vereine, mit öffentlichem oder gemeinnützigem Zweck respektive mit kantonalem oder gesamtschweizerischem Kultuszweck müssen für ihre Steuerbefreiung
üblicherweise ein Gesuch am Sitz der Institution einreichen. Die
Voraussetzungen für die Steuerbefreiung hat die Eidgenössische
Steuerverwaltung im Kreisschreiben Nr. 12 vom 8. Juli 1994
konkretisiert. Sofern eine solche steuerbefreite Institution Liegenschaftsgewinne erzielt, sind diese mit einer Grundstückgewinnsteuer zu erfassen. Da hier keine weiteren, spezialgesetzlichen
Regelungen auf Stufe Bund bestehen, bereitet diese Kategorie
von Institutionen bei der Grundstückgewinnbesteuerung wenig
Schwierigkeiten.
Fazit
Investitionen in Immobilien stellen bei Einrichtungen der beruf
lichen Vorsorge eine wichtige Anlageform dar. Auch wenn die Einrichtung der beruflichen Vorsorge grundsätzlich von der Steuer
befreit ist, können indirekte Immobilienanlagen von Vorsorgeeinrichtungen mit Steuerfolgen verbunden sein, welche die Rendite
schmälern.
Noch deutlicher treten die steuerlichen Unterschiede bei direkten
und indirekten Investitionen von Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen zu Tage, da hier je nach Anlageform der Grundstückgewinn steuerfrei vereinnahmt werden kann oder steuerpflichtig
wird.
Einen detaillierten Aufsatz hierzu haben die Autoren zeitgleich in
der Zeitschrift »Schweizer Treuhänder«, Ausgabe Nr. 6/7 2015
publiziert.
Dr. Marlene Kobierski
Senior Consultant
Ernst & Young AG
Bern
[email protected]
Steueraufschub und
Neuer Entscheid zum Steueraufschub bei der
Das Bundesgericht hat in einem kürzlich publizierten Entscheid (Urteil vom
9. Februar 2015, 2C_583/2014) festgehalten, dass bei der Grundstückgewinnsteuer
grundsätzlich unendlich viele (unterschiedliche) Steueraufschubtatbestände auf
einander folgen können, ohne dass ein Unterbruch im Steueraufschub eintritt. Damit
hat es der restriktiven Praxis des Kantons Zürich eine Absage erteilt.
Ausgangslage
Ein Ehepaar erwarb im Jahr 2002 Stockwerkeigentum, welches als eheliche Wohnung
genutzt wurde. Später kauften sie eine neue Liegenschaft, welche fortan als Familien
wohnung diente. Die Besteuerung des Kapitalgewinns aus dem Verkauf des Stockwerk
eigentums im Jahr 2007 wurde wegen Ersatzbeschaffung einer selbst bewohnten Wohnliegenschaft aufgeschoben.
Rund vier Jahre später übertrugen die Ehegatten die neue Liegenschaft im Rahmen eines
Vorbezugs (Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft) auf ihre Tochter, wobei sich die
Eltern ein lebenslanges Nutzniessungsrecht vorbehalten haben.
Die (kommunale) Kommission für Grundsteuern widerrief daraufhin den Steueraufschub
auf dem Verkauf des Stockwerkeigentums und verfügte die Bezahlung der Grundstück
gewinnsteuer von CHF 167‘580. Sie stützte sich dabei auf ein Rundschreiben der Finanzdirektion des Kantons Zürich, wonach der Steueraufschub rückwirkend entfalle, wenn die
Selbstnutzung innerhalb von 5 Jahren aufgegeben werde. Dies sei nach der Übertragung
auf die Tochter gegeben, da Eigentum und Nutzung auseinanderfallen würden. Die Ver
fügung der Kommission für Grundsteuern wurde vom Steuerrekursgericht und vom Verwaltungsgericht des Kantons Zürich gestützt.
Erwägung des Bundesgerichts
Das Bundesgericht hält in seinem Entscheid fest, dass der Bereich des Steueraufschubes
der Grundstückgewinnsteuer vollständig harmonisiert sei. Den Kantonen verbleibt somit
bei der rechtlichen Ausgestaltung der Aufschubtatbestände kein Gestaltungsspielraum.
Weiter führt es aus, dass sich dem (Bundes-)Gesetz keine »Tatbestandsbindung« ent
nehmen lasse. Somit muss gemäss Gericht unerheblich bleiben, ob und in welcher Reihenfolge Steueraufschubtatbestände aufeinander folgen. Es sei etwa denkbar, dass eine
Person Wohneigentum unterhalte, ein Ersatzobjekt erwerbe, daraufhin versterbe und das
Grundstück auf einen Erben übergehe, dessen Ehe später geschieden werde, worauf das
Wohneigentum in Abgeltung güterrechtlicher Ansprüche auf die Ehefrau des Erben übergehe. In einem solchen Fall werde der Steueraufschub trotz der unterschiedlichen Tat
bestände nicht unterbrochen.
Damit verbleibt für die bisherige Praxis des Kantons Zürich kein Raum. Entsprechend hat
das Bundesgericht die Verfügung der Kommission für Grundsteuern aufgehoben und die
Gemeinde zur Tragung der Prozesskosten und Entrichtung einer Parteikostenentschädigung verurteilt.
Fazit
Der Entscheid des Bundesgerichts ist in zweierlei Hinsicht zu begrüssen: Einerseits führt das Urteil zu einer weiteren Harmoni
sierung der (immer noch stark unterschiedlich geregelten) kantonalen Grundstückgewinnsteuern. Andererseits stützt das Gericht
die Liberalität der gesetzlichen Regelung beim Steueraufschub.
Dies rechtfertigt sich umso mehr, als – wie das Gericht zu Recht
ausführt – die aufgeschobene Steuer später erfasst werden kann,
dem Fiskus also ohnehin kein Steuersubstrat verloren geht.
Ein mehrstufiger Steueraufschub bietet zusätzliches Planungs
potential. Andererseits übernimmt der Erwerber mit dem Grundstück bei einem Steueraufschub immer auch latente Steuern. Es
empfiehlt sich deshalb für beide Parteien, sich bei einer geplanten
Immobilienübertragung frühzeitig mit den steuerlichen Konsequenzen auseinander zu setzen.
Hanspeter Saner
Partner
Ernst & Young AG
Bern
[email protected]
Martin Kistler
Senior
Ernst & Young AG
Bern
[email protected]
Verrechnungssteuerpflicht von
konzerninternen Dividenden
Meldeverfahren für konzerninterne Dividenden eines Immobilienkonzerns –
neuer Entscheid und gesetzgeberische Neuigkeiten zum heiklen Thema
Die Verrechnungssteuerpflicht von konzerninternen Dividenden kann seit dem 1. Januar 2001 durch
Meldung der steuerbareren Leistung erfüllt werden. Ziel des Gesetzgebers war die steuerliche und
administrative Vereinfachung von konzerninternen Dividendenzahlungen. Der Bundesgerichtsentscheid vom 19. Januar 2011 (wie auch der jüngste Bundesverwaltungsgerichtsentscheid vom
28. Januar 2015) führte jedoch zu tiefgreifenden Veränderungen bei der Verwaltungspraxis im
Rahmen des Meldeverfahrens. Um den gesetzgeberischen Willen wieder herzustellen hat die
»Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Nationalrates (WAK-N)« am 13. April 2015 über
die Umsetzung der parlamentarischen Initiative »Klarstellung der langjährigen Praxis beim Meldeverfahren bei der Verrechnungssteuer« abgestimmt. Auf die massgeblichen Entwicklungen und deren
Folgen für nationale und internationale Immobilienkonzerne wird nachfolgend eingegangen.
Entscheid des Bundesgerichts vom 19. Januar 2011
Das Bundesgericht (BGer) hielt mit Entscheid vom 19. Januar 2011 (BGE) fest, dass es sich bei
der 30-tägigen Frist gemäss Art. 5 Abs. 1 der Verordnung über die Steuerentlastung schweizerischer
Dividenden aus wesentlichen Beteiligungen ausländischer Gesellschaften, d. h. bei Dividendenzahlungen im internationalen Verhältnis, um eine Verwirkungsfrist und nicht – wie von der Steuerpflichtigen
angenommen – um eine Ordnungsfrist handelt. Gemäss BGer verwirkt der Anspruch auf Meldung
statt Entrichtung, sobald die Meldung verspätet – nach Ablauf der 30-tägigen Frist – bei der Eidgenössischen Steuerverwaltung (»ESTV«) eintrifft. Die Verrechnungssteuer wird folglich im ordentlichen
Verfahren erhoben, die geschuldete Verrechnungssteuer muss nachträglich entrichtet und auf den
Leistungsempfänger überwälzt werden (inkl. 5 % Verzugszinsen auf der Verrechnungssteuerforderung ab dem 31. Tag nach Fälligkeit der Leistung). Der BGE führte zu einer Zunahme von offenen
Verrechnungssteuerfällen sowie Verzugszinsforderungen. Obschon das BGer die 30-tägige Frist des
Meldeverfahrens im internationalen Verhältnis als Verwirkungsfrist qualifizierte, wurden allerdings
auch nach dem BGE teilweise noch verspätet eingereichte Meldeverfahren akzeptiert. Diese inkonsequente Praxis löste bei den Steuerpflichtigen verständlicherweise grosse Unsicherheit aus.
Entscheid des Bundesverwaltungsgerichts vom 28. Januar 2015
Das Bundesverwaltungsgericht (BVGer) hat mit Entscheid vom 28. Januar 2015 die oben erwähnte
Rechtsprechung des BGer zu einem internationalen Sachverhalt auch auf das rein innerstaatliche Verhältnis angewendet. Demzufolge bestätigt das BVGer die Praxis der ESTV, dass die 30-tägige Frist für
die Meldung statt der Entrichtung der Verrechnungssteuer gemäss Art. 26a der Verrechnungssteuerverordnung ebenfalls eine Verwirkungsfrist, und nicht wie von der Steuerpflichtigen angenommen,
eine Ordnungsfrist darstellt. Zudem wurde vom BVGer geprüft, ob die ESTV eine Praxisänderung herbeiführte. Die Steuerpflichtige war der Auffassung, dass die ESTV durch ihr jahrelanges Dulden von
verspätet eingereichten Meldeverfahren eine Vertrauensgrundlage geschaffen hat, auf welche sich
die Steuerpflichtige berufen kann. Eine von der Steuerpflichtigen erhoffte Bestätigung einer hinreichenden Vertrauensgrundlage durch das BVGer hätte eine Praxisänderung seitens der ESTV bedeutet, welche durch eine adäquate Bekanntmachung seitens der ESTV der Öffentlichkeit hätte zugänglich gemachte werden müssen (was nicht bzw. unzureichend erfolgte). Nach Auffassung des BVGer
konnte die Steuerpflichtige jedoch nicht rechtsgenügend nachweisen, dass seitens der ESTV eine Verwaltungspraxis bestand, die ein schutzwürdiges Vertrauen begründet hätte. Es wird erwartet, dass
der Entscheid des BVGer ans BGer weitergezogen wird. Bei einer solchen Beschwerde müsste dieses
jedoch lediglich entscheiden, ob eine Praxisänderung seitens der ESTV vorliegt und der Beschwerdeführer (vorliegend die Steuerpflichtige) in seinem Vertrauen in die alte Praxis zu schützen ist.
Vorentwurf und Abstimmungsergebnis der WAK-N
Neue Regelung für das Meldeverfahren
Dennoch haben sämtliche Akteure ein Abstimmungsergebnis der WAK-N dringendst erwartet, welches
sodann am 14. April 2015 der Öffentlichkeit präsentiert wurde.
Dr. Roland Böhi
Partner
Real Estate & Transaction Tax Services
Abstimmungsergebnis
Basierend auf der eingegangenen Stellungnahmen zum Vorentwurf hat die WAK-N am 13. April 2015
über die Anträge abgestimmt. Gestützt darauf beantragt die Mehrheit der Kommission eine neue
Regelung, wonach die Geltendmachung der Anwendung des Meldeverfahrens auch nach Ablauf der
Deklarationsfrist von 30 Tagen möglich sein soll, ohne dass das Recht, vom Meldeverfahren Gebrauch
zu machen, verwirkt oder ein Verzugszins erhoben wird. Es soll dabei neu nicht mehr entscheidend
sein, ob eine Meldung vorliegt oder nicht. Erfolgt die Deklaration, ein Gesuch zur Meldung oder die
Meldung nicht rechtzeitig, soll das Meldeverfahren unter Vorbehalt der Erhebung einer Ordnungsbusse dennoch gewährt werden, wenn die materiellen Voraussetzungen für die Erfüllung der Steuerpflicht durch Meldung statt Steuerentrichtung erfüllt sind. Anders der Bundesrat, welcher die Minderheitsmeinung der Kommission unterstützt: Er schlägt vor, die Deklarationsfrist von 30 auf 90 Tage zu
verlängern. Die Frist zur Geltendmachung des Meldeverfahrens soll von 30 Tagen auf neu ein Jahr
ausgedehnt werden. Bei Verwirkung der Fristen wird nach wie vor ein Verzugszins erhoben.
Hinsichtlich der Übergangsbestimmung beantragt die Kommission mit 13 zu 6 Stimmen bei 4 Ent
haltungen eine Regelung, die auch auf Tatbestände anwendbar sein soll, die vor dem Inkrafttreten
der Änderungsbestimmungen eingetreten sind, sofern die Steuer- oder Verzugszinsforderung nicht
verjährt oder bereits vor dem 1. Januar 2011 rechtskräftig festgesetzt wurde. Damit sollen die
rechtsgleiche Behandlung der Steuerpflichtigen sichergestellt und Verzugszinszahlungen, die nach
dem BGE vom 19. Januar 2011 in Rechnung gestellt und bezahlt wurden, zurückerstattet werden.
Die Kommission hat zudem mit 16 zu 5 Stimmen bei 2 Enthaltungen die Kommissionsmotion »Ein
führung einer Eingangsbestätigung im Bereich des Meldeverfahrens bei der Verrechnungssteuer«
angenommen, mit welcher der Bundesrat beauftragt wird, dafür zu sorgen, dass die ESTV in Zukunft
eine Eingangsbestätigung der eingegangenen Formulare betreffend das Meldeverfahren ausstellt.
Fazit
Da der Nationalrat das Geschäft voraussichtlich in der Sommersession 2015 als Erstrat behandeln
wird, muss sich das BGer (voraussichtlich) nochmals mit der Thematik auseinandersetzen. Möglicherweise kommt das BGer vor dem Hintergrund einer möglichen Gesetzesänderung zu einem anderen
Ergebnis wie zuvor am 19. Januar 2011 bzw. das BVGer am 28. Januar 2015. Dennoch wird eine allfällige Gesetzesänderung Zeit in Anspruch nehmen. Allen nationalen und internationalen Konzerne,
so auch sämtliche Immobilienkonzerne mit Dividendenausschüttungspotenzial, wird daher dringend
empfohlen, bis zu einer endgültigen Gesetzesänderung, die 30-tägige Frist für die Meldung statt Entrichtung der Verrechnungssteuer strikte einzuhalten. Zu Beweiszwecken sind die entsprechenden
Formulare per eingeschriebener Post an die ESTV zuzustellen.
Ernst & Young AG
Bern
[email protected]
Daniel Schmidt
Manager
Ernst & Young AG
Zürich
[email protected]
Constantin Greter
Senior Consultant
Ernst & Young AG
Zürich
[email protected]
Zweitwohnungsbestand
Follow-up zur Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative
Am 12. März 2015 verabschiedete die Bundesversammlung das Bundesgesetz
über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz) und beendete somit die dreijährige
Periode der Rechtsunsicherheit, welche seit Annahme der Zweitwohnungsinitiative
am 11. März 2012 vorgeherrscht hatte. Nachdem die im August 2012 verabschiedete Zweitwohnungsverordnung erste Versuche enthielt, die Gesetzgebung mit
dem Wortlaut der Initiative in Einklang zu bringen, soll das Bundesgesetz die Zweitwohnungsthematik abschliessend behandeln.
Nachdem der Bundesrat am 19. Februar 2014 den Entwurf des Zweitwohnungsgesetzes
verabschiedet hatte, stiess es besonders im Kreise der Initianten um die Fondation Franz
Weber und Helvetia Nostra auf heftigen Widerstand. Als »Ohrfeige für die Demokratie«
betitelte das Initiativkomitee die Botschaft des Gesetzesentwurfs und kritisierte vor
allem die Umnutzungsmöglichkeiten für bestehende Erstwohnungen, welche zu einer
Umgehung der Gesetzes führen könnten.
Unter Androhung eines Referendums gelang es den Initianten (vertreten von Vera Weber,
Präsidentin Helvetia Nostra) mit einer Parteienmehrheit einen Kompromiss auszuarbeiten,
welcher eine strengere Umsetzung der Initiative vorsieht. Folgende Abbildung fasst die
Änderungen am eingereichten Gesetzesentwurf zusammen:
Eingereichter Gesetzesentwurf
Verabschiedetes Gesetz
Ausbau bestehender Wohnungen
•Für bestehende Erstwohnungen und
touristisch bewirtschafteter Wohnungen:
Ausbau im Rahmen der baurechtlichen
Beschränkungen möglich.
•Für bestehende Zweitwohnungen: Kein
Ausbau möglich.
•Für altrechtliche Wohnungen: Erweiterungen im Sinne einer Zweitwohnung möglich, jedoch um max. 30 % der am 11. März
2012 schon bestandenen Hauptnutzfläche
sowie unter Berücksichtigung des örtlichen
Baurechts.
•Die Erweiterung von Erstwohnungen und
touristisch bewirtschafteten Wohnungen
richtet sich nach den örtlichen Baugesetzen.
Umnutzung bestehender Beherbergungsbetriebe
•Umnutzung bestehender Beherbergungsbetriebe in Erstwohnungen prinzipiell
möglich.
•Umnutzung von lediglich 50 % der am
11. März 2012 schon bestandenen
Hauptnutzfläche möglich.
Nutzung erhaltenswerter Bauten
•Umbau und Umnutzung »geschützter
Baudenkmäler« und »ortsbildprägender
Bauten« in Zweitwohnungen möglich.
•Umbau und Umnutzung aller »geschützter
oder ortsbildprägender« Bauten möglich.
»Plattform«-Wohnungen
•Wohnungen, welche auf einer »kommerziell
bewirtschafteten Vertriebsplattform«
angeboten werden, gelten als touristisch
bewirtschaftet und damit nicht als
Zweitwohnung.
•Absatz gestrichen.
Neben diesen wichtigen Änderungen sieht das Gesetz, welches vermutlich am 1. Januar
2016 in Kraft treten wird3, folgende, bereits im Gesetzesentwurf enthaltene Bestimmungen, vor: Gemäss Wortlaut der Initiative beschränkt das Zweitwohnungsgesetz den Anteil
von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten einer Gemeinde auf 20 %.
Als Zweitwohnung gilt eine Wohnung, welche nicht mindestens von einer Person genutzt
wird, welche in der Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet,
niedergelassen ist (Lebensmittelpunkt). Umgesetzt wird die Initiative dadurch, dass in den betroffenen Gemeinden, welche einen
Anteil an Zweitwohnungen von über 20 % haben, ein Bewilligungsverbot für Zweitwohnungen ausgesprochen wird. In diesen betroffenen Gemeinden dürfen (bis auf gewisse Ausnahmen4) lediglich
Erstwohnungen und touristisch bewirtschaftete Wohnungen neu
errichtet werden. Eine Umnutzung bestehender Erstwohnungen in
Zweitwohnungen, wie von den Initianten kritisiert wird, ist jedoch
nach wie vor vorgesehen.
Der vorliegende Verfassungstext soll nun in den betroffenen
Regionen wieder für Rechtssicherheit sorgen, nachdem seit der
Volksabstimmung vom 11. März 2012 bei den betroffenen Grundeigentümern sowie den Behörden Unsicherheit bezüglich der Umsetzung der Gesetzesvorlage bestand. Auf Grund des Gesetzes
textes wird deutlich, dass die Möglichkeit zur Erstellung von
Zweitwohnungen in den momentan insgesamt 447 betroffenen
Gemeinden durch das Zweitwohnungsgesetz stark eingeschränkt
wurde. Trotz der gewonnenen Rechtssicherheit ist davon auszu
gehen, dass die Handhabung des Gesetzes weiterhin zu Diskussionen führen dürfte.
Fazit
Mögliche Diskussionspunkte sind:
• Wer legt die Definition von »schützenswerten und ortsbildprägenden« Bauten fest? Da deren Umnutzung zu Zweitwohnungen
erlaubt ist, dürften solche Objekte stark an Attraktivität gewinnen. Erfolgt die Beurteilung durch die lokale Baukommission,
liegt die Vermutung nahe, dass die Beurteilung wohlwollend erfolgen dürfte, da diese Gremien oftmals einen hohen Anteil an
Vertretern der Baubranche aufweisen.
• Da die zukünftige Nutzung von altrechtlichen Wohnungen keiner
Einschränkungen unterliegt, besteht die Möglichkeit, dass solche
bis anhin als Mietwohnungen genutzten Objekte in Zweitwohnungen umgewandelt und allfällig wegfallende Erstwohnungen
in Neubauten ersetzt werden könnten.
• Der Gesetzestext ermöglicht die Umnutzung von max. 50 % der
Fläche eines bestehenden Beherbergungsbetriebes zu Zweitwohnungen. Was geschieht mit der verbleibenden Beherbergungsfläche, wenn keine rentable Betriebsführung möglich ist
und der Hotelbetrieb eingestellt werden muss?
Sicherlich wird das stark betroffene Baugewerbe versuchen, sämtliche Möglichkeiten auszuschöpfen, damit der Ertragsausfall durch
die einschränkende Gesetzesvorlage möglichst gering gehalten
werden kann und um die sicherlich bestehend bleibende Nachfrage
befriedigen zu können.
3 Geplantes Datum des Inkrafttretens falls bis zum 9. Juli 2015 kein Referendum
ergriffen wird.
4 Wie z. B. für Wohnungen, welche zu Ausbildungszwecken dauernd bewohnt werden
oder Wohnungen, welche von Unternehmen zur Unterbringung von Personal
verwendet werden.
André Mathis MRICS
Senior Manager
Ernst & Young AG
Zürich
[email protected]
Can Knaut
Consultant
Ernst & Young AG
Zürich
[email protected]
Publikationen
Kotierte Schweizer
Immobiliengesellschaften
Gegenüberstellung Aktienkurs und NAV/
Aktie per 31. Dezember 2014
Die NAV Studie wird detaillierter: Neben einer erhöhten
Anzahl Gesellschaften stellen wir die Hauptkennzahlen der
einzelnen Liegenschaften als Gesamtübersicht dar.
Die Publikation kann ab dem 26. Juli 2015 in elektronischer Form bezogen
werden über: www.ey.com/CH/de/Industries/Real-Estate
Trendbarometer ImmobilienInvestmentmarkt – Schweiz 2015
Die Schweiz wird im 2015 weiterhin als attraktiver
Investitionsstandort gesehen, für nationale und
internationale Investoren. Mit der Aufhebung des
Mindestkurses des Schweizer Frankens am
15. Januar 2015 wird das grösste Transaktionsrisiko
im erforderlichen Eigenkapital wahrgenommen.
Die Publikation kann in elektronischer Form bezogen werden über:
www2.eycom.ch/publications/items/realestate/2015_trend_indicator/
2015_EY_RE_Trend_indicator_DE.pdf
Auszug aus dem Trendbarometer
Immobilien-Investmentmarkt –
Deutschland 2015
Internationale Attraktivität des Immobilienstandorts
Deutschland nimmt weiter zu, über 96 % der 130
befragten Immobilieninvestoren beurteilen den deutschen
Immobilienmarkt als attraktiv.
Der Artikel und die dazugehörige Publikation kann in elektronischer Form bezogen
werden über:
www.ey.com/Publication/vwLUAssets/EY_Studie_-_Trendbarometer_
Immobilien-Investmentmarkt_Deutschland_2015/$FILE/
EY-RE-Trendbarometer-2015-Deutschland.pdf
Global hospitality insights 2015
Der Report betrachtet die weltweiten Hotelmärkte – und zeigt, dass sie im Aufwind sind.
Für dieses Jahr wird ein weiteres Wachstum im Gastgewerbe erwartet.
Die Publikation ist nur in englischer Sprache erhältlich und kann in elektronischer
Form bezogen werden über:
www.ey.com/Publication/vwLUAssets/ey-global-hospitality-insights-2015/$FILE/
ey-global-hospitality-insights-2015.pdf
Applying IFRS: New standard on leases is taking shape
Das International Accounting Standards Board (IASB) und das Financial Accounting
Standards Board (FASB) arbeiten an neuen Bilanzierungsstandards
für Mietverträge. Der Report zeigt die voraussichtlichen Auswirkungen.
Die Publikation ist nur in englischer Sprache erhältlich und kann in elektronischer
Form bezogen werden über:
www.ey.com/Publication/vwLUAssets/EY-applying-leases-apr2015/$File/
EY-applying-leases-apr2015.pdf
Global Capital Confidence Barometer for RHC
EY Capital Confidence Barometer ist eine regelmässige Befragung der
Führungskräfte von Grossunternehmen auf der ganzen Welt. 1600
Führungskräfte aus 18 Industriesektoren wurden im Februar und März
2015 befragt. Davon 64 aus dem Real Estate Sektor. Die Studie liefert eine
Momentaufnahme unserer Erkenntnisse, misst das Unternehmervertrauen
in Konjunkturaussichten und identifiziert die Entwicklungsrichtung des
Verwaltungsrates hinsichtlich der Regelung der Capital Agenda von Unternehmen. Unsere Ergebnisse
können Sie im EY Capital Confidence Barometer nachlesen.
Die Publikation ist nur in englischer Sprache erhältlich und kann in elektronischer Form bezogen
werden über:
www2.eycom.ch/publications/items/realestate/201505_ccb/
201505_EY_Capital-Confidence-Barometer_RE.pdf
Diese und weitere Publikationen können
über www.ey.com/CH/de/Industries/
Real-Estate bezogen werden.
Veranstaltungen
expo real 2015
Besuchen Sie uns auf der expo real 2015
• 5. bis 7. Oktober 2015
•München
• Halle C2, Standnummer 313
Real Estate Funds Breakfast
Treffen Sie uns zu einem gemeinsamen Wissensaustausch und Networking Event
• 16. Oktober 2015
•Zürich
Anmeldung und weitere Details über: [email protected]
Kontakte/Dienstleistungen
Rolf Bach
Executive Director
Zürich
[email protected]
+41 58 286 38 70
Dr. Roland Böhi
Partner
Zürich
[email protected]
+41 58 286 44 58
Dr. Jvo Grundler
Partner
Legal Services
Zürich
[email protected]
+41 58 286 44 02
Hanspeter Saner
Partner
Bern
[email protected]
+41 58 286 64 93
Daniel Zaugg MRICS
Partner
Zürich
[email protected]
+41 58 286 46 86
Building a better working world
Die Mitarbeitende von EY unterstützten ausgewählte Projekte oder Aktionen,
um sich freiwillig und unentgeltlich für eine gute Sache einzusetzen.
Freiwilligeneinsätze tragen zur Firmenkultur eines Unternehmens bei und steigern den
Nutzen von reinen Geldspenden um ein Vielfaches. Gleichzeitig ist es uns ein Anliegen,
dass unsere Tätigkeiten auch der Wirtschaft und der Gesellschaft insgesamt zugutekommen.
Corporate Volunteering ist ein wichtiger Bestandteil unserer Corporate Responsibility
Strategie. Seit nun mehr zwei Jahren legen wir unsere Ziele hierfür im Corporate
Responsibility Report offen.
www.ey.com/CH/de/About-us/Corporate-Responsibility
Job Caddie
Erfahrene Berufsleute unterstützten Jugendliche und junge Erwachsene mit Schwierig
keiten während und nach der Lehre. Freiwillig und branchennah. Viele sagen, sie wollen
etwas zurück- und Erfahrung weitergeben. Weil sie damals selber davon profitierten.
Oder weil sie wissen, wie nötig sie die Unterstützung gehabt hätten.
Job Caddie bringt die erfahrenen Berufsleute als Mentor/innen mit den jungen Menschen
zusammen. Im Grossraum Zürich seit 2008. Im Kanton Zug startet Job Caddie noch in
diesem Sommer. In weiteren Kantonen wird der Aufbau geprüft.
www.jobcaddie.ch
EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory
Die globale EY-Organisation im Überblick
Die globale EY-Organisation ist eine Marktführerin in der Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung,
Transaktionsberatung und Managementberatung.
Wir fördern mit unserer Erfahrung, unserem
Wissen und unseren Dienstleistungen weltweit
die Zuversicht und die Vertrauensbildung in die
Finanzmärkte und die Volkswirtschaften. Für
diese Herausforderung sind wir dank gut aus
gebildeter Mitarbeitender, starker Teams sowie
ausgezeichneter Services und Kundenbeziehungen bestens gerüstet. »Building a better working
world«: Unser globales Versprechen ist es, gewinnbringend den Fortschritt voranzutreiben –
für unsere Mitarbeitenden, unsere Kunden und
die Gesellschaft.
Die globale EY-Organisation besteht aus den Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global
Limited (EYG). Jedes EYG-Mitgliedsunter
nehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig und haftet nicht für das Handeln und
Unterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen. Ernst & Young Global Limited ist eine
Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach
englischem Recht und erbringt keine Leistungen
für Kunden. Weitere Informationen finden Sie
auf unserer Website: www.ey.com.
Die EY-Organisation ist in der Schweiz durch die
Ernst & Young AG, Basel, an zehn Standorten
sowie in Liechtenstein durch die Ernst & Young
AG, Vaduz, vertreten. »EY« und »wir« beziehen
sich in dieser Publikation auf die Ernst & Young
AG, Basel, ein Mitgliedsunternehmen von
Ernst & Young Global Limited.
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All Rights Reserved.
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Ansprechpartner
Herausgeber
Ernst & Young AG
Maagplatz 1
8010 Zürich
Verantwortlich für den Inhalt
Daniel Zaugg MRCIS
[email protected]
Redaktion
Dr. Isabelle Wrase MRCIS
[email protected]
Diese Publikation ist lediglich als allgemeine, unverbindliche In
formation gedacht. Obwohl sie mit grösstmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, kann sie nicht als Ersatz für eine detaillierte Recherche oder eine fachkundige Beratung oder Auskunft dienen. Es
besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit
und/oder Aktualität. Es liegt am Leser zu bestimmen, ob und inwiefern die zur Verfügung gestellte Information im konkreten Fall
relevant ist. Jegliche Haftung seitens der Ernst & Young AG und/
oder anderer Mitgliedsunternehmen der globalen EY-Organisation wird ausgeschlossen. Bei jedem spezifischen Anliegen empfehlen wir den Beizug eines geeigneten Beraters.
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Real Estate Newsletter Sommer 2015

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