A. Öffentlicher Teil

Transcrição

Gemeinde Grömitz
Der Bürgermeister
- Hauptamt -
14. März 2011
Vorlage zur Sitzung
des Ausschusses für Verkehr, Bauwesen und Umwelt
am 17.03.2011
A. Öffentlicher Teil
Zu Punkt 2 : Feststellung zur Niederschrift über die Sitzung am 20.12.2010
Die Niederschrift wurde zwischenzeitlich übersandt.
Bebauungsplan Nr. 33.3 (Teil 1) der Gemeinde Grömitz für das Gebiet
zwischen der Wicheldorfstraße im Norden, der Straße Am Strande im Süden
der Strandallee im Osten und einer westlichen Grenze zum „Kaiserhof“
-Anlage für die FraktionenDer Ausschuss für Verkehr, Bauwesen und Umwelt hat in der Sitzung am 22.05.2008 den Entwurf
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 33.3 (Teil 1) der Gemeinde Grömitz für das Gebiet
zwischen der Wicheldorfstraße im Norden, der Straße Am Strande im Süden der Strandallee im
Osten und einer westlichen Grenze zum „Kaiserhof“ und der Begründung gebilligt und einen
Entwurfs- und Auslegungsbeschluss gefasst. Die Entwürfe des Bebauungsplanes und der
Begründung haben vom 21.07.2008 bis zum 22.08.2008 öffentlich ausgelegen. Die betroffenen
Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 14.07.2008 über die Auslegung informiert
und um Abgabe einer Stellungnahme bis zum 22.08.2008 gebeten.
Zu Punkt 5:
Während dieser Zeit sind folgende Stellungnahmen, Anregungen und Hinweise eingegangen:
BESCHLUSSVORSCHLAG
zu den im Rahmen der öffentlichen Auslegung und der Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange, der Nachbargemeinden und der betroffenen Bürger zum Teil 1 des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 33.3 der Gemeinde Grömitz für das CARAT-Hotel und
das Hotel Seeblick im Gebiet zwischen der Wicheldorfstraße im Norden, der Straße Am Strande
im Süden der Strandallee im Osten und einer westlichen Grenze zum „Kaiserhof“ eingegangenen
Anregungen:
5.1
Beschluss über Stellungnahmen und Anregungen
I.
TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE
0.
INNENMINISTERIUM DES LANDES SCHLESWIG-HOLSTEIN, ABTEILUNG LANDESPLANUNG UND VERMESSUNG - vom 29.08.2008
– ZUR PLANUNGSANZEIGE -
0.1
Die Gemeinde Grömitz legt mit Schreiben vom 14.07.2008 die Planunterlagen zur
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 33.3, Teil 1 + 2 zur Stellungnahme vor. Ziel der
Planungen sind zum einen die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die
Erweiterung des bestehenden Carat-Hotels (Teil 1) und zum anderen die Schaffung von
Investitionsanreizen für Beherbergungseinrichtungen sowie der planungsrechtlichen
Grundlage für eine den jeweiligen Bedürfnissen angepasste touristische Nutzung (Teil 2).
Dazu sollen u.a. auch Einzelhandelsnutzungen zugelassen werden:
Vorlage VBU 12/2008-2013
-2–
Im Sondergebiet „Hotel" (Teil 1) sollen Läden mit max. 200 m² Verkaufsfläche
zugelassen werden. Im Sondergebiet „Fremdenverkehr" (Teil 2) sollen Läden mit max.
200 m² Verkaufsfläche, die im sachlichen Zusammenhang mit der Hotel- und
Wellnessnutzung stehen, zugelassen werden.
Im Sondergebiet Strandversorgung" (Teil 2) sollen sonstige, die dem Tourismus
dienende Verkaufseinrichtungen mit max. 250 m² Verkaufsfläche je Laden und einer
Begrenzung anhand einer Positivliste definierten Sortimente zugelassen werden.
Der ländliche Zentralort Grömitz ist nach Ziff. 7.5 Abs. 5 Nr. 7 der Teilfortschreibung des
Landesraumordnungsplans für Einzelhandelseinrichtungen bis 2.000 m² Verkaufsfläche
geeignet. Insoweit stehen den im Rahmen der Aufstellung des B-Plans 33.3 (Teil 1 + 2)
vorgesehenen Einzelhandelsnutzung keine Ziele der Raumordnung entgegen.
0.2
Vor dem Hintergrund vergleichbarer Planungen zur Ansiedlung von Ladenverkaufsflächen
auf benachbarten Flächen, z. B. in den Geltungsbereichen der B-Pläne 33 und 33.1,
werden die geplanten Einzelhandelsnutzungen aus raumordnerischer Sicht nicht unkritisch
gesehen.
In der Gesamtbetrachtung sollte die Größenordnung der Verkaufsflächen insgesamt
aufgrund der überwiegend zentrenrelevanten Sortimentsstruktur der geplanten
Ladengeschäfte, der fehlenden städtebaulichen Integration der Planbereiche sowie zur
Vermeidung wesentlicher Auswirkungen auf die eher kleinteiligen örtlichen
Einzelhandelsstrukturen des Grömitzer Ortskerns (Fußgängerzone) deutlich unter der
Größenordnung des örtlichen Zentrums liegen und nur spezifische Sortimentsbereiche
anbieten.
Die
Entstehung
eines
weiteren,
mit
zentrenrelevanten
Sortimenten
Versorgungsschwerpunktes entlang der Strandpromenade neben dem eigentlichen
Ortskern ist aus raumordnerischer Sicht ohnehin nur vor dem Hintergrund der
Fremdenverkehrsfunktion der Gemeinde Grömitz zu rechtfertigen.
Zur Klarstellung sollten zudem die textlichen Festsetzungen für die geplanten
Sondergebiete „Hotel" und „Fremdenverkehr“ dahingehend ergänzt werden, dass die
zulässigen Sortimente genauer, vergleichbar mit der im geplanten Sondergebiet
„Strandversorgung" vorgesehenen Sortimentsstruktur, definiert werden.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird dahingehend berücksichtigt, dass die Art der baulichen Nutzung
so geändert wird, dass nur rechtlich definierte Begriffe verwendet werden, die der
Umsetzung des gemeindlichen Zieles eindeutig dienen.
Dementsprechend erfolgt auch eine neue Definition der Art und des Maßes der baulichen
Nutzung des Plangebietes. Daraus ergeben sich folgende neue textliche Festsetzungen der
Art der baulichen Nutzung:
1.1
Sonstiges Sondergebiet -Gebiet für die Fremdenbeherbergung- (§ 11 Abs. 2
BauNVO)
(1)
Das Sondergebiet – Gebiet für Fremdenbeherbergung - dient ausschließlich der
Unterbringung von nicht wesentlich störenden Einrichtungen und Anlagen, die der
Fremdenbeherbergung bzw. der Sicherung des gewerblichen Fremdenverkehrs in
-3–
der Gemeinde dienen.
(2)
Zulässig sind:
1.
Beherbergungsgewerbe,
2.
Ferienwohnungen, die überwiegend und auf Dauer einem wechselnden
Personenkreis zur Erholung dienen,
3.
der Eigenart der Gebiete entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur
Verwaltung, Betreuung und Versorgung,
4.
Anlagen für sportliche, gesundheitliche und soziale Zwecke sowie sonstige
Einrichtungen zur Freizeitgestaltung,
5.
Schank- und Speisewirtschaften,
6.
Konferenz- und Gesellschaftsräume,
7.
sonstige, der Fremdenbeherbergung dienende Verkaufseinrichtungen mit
max. 200 m² Verkaufsfläche je Laden und einer Sortimentsbegrenzung mit
folgenden Sortimenten:
Bücher/Zeitschriften,
Uhren/Schmuck,
Drogerie/Kosmetik.
Bekleidung/Lederwaren/Schuhe,
Foto/Optik,
Spielwaren/Sportartikel,
Lebensmittel/Getränke,
8.
in den Obergeschossen Räume für freie Berufe nach § 13 Baunutzungsverordnung (BauNVO), die dem Gebiet der Fremdenbeherbergung dienen
(wie z. B. Masseure, Krankengymnasten, Fußpfleger),
9.
zwei Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für
Betriebsinhaber und Betriebsleiter,
10.
ausschließlich im Geschoss VII des SO-VII-Gebietes Wohnungen,
11.
Stellplätze und eine Tiefgarage für den durch die zugelassene Nutzung
verursachten Bedarf.
Aus der Festsetzung ist somit ersichtlich, dass der Bereich für den Fremdenverkehr zu
sichern ist und hier nur Nutzungen gewünscht sind, die diesem Ziel dienen. Diese
Eingrenzung ist städtebaulich erforderlich, da es sich hier um den touristisch attraktiven
Bereich handelt, der für den Fremdenverkehr vorgehalten werden muss. Stehen hingegen
nur Fremdenverkehrseinrichtungen ab (z. B.) der 3. Baureihe zur Verfügung, weil der
ostseenahe Bereich dem Dauerwohnen dient, kann die Gemeinde ihre Funktion als
hochwertiger Fremdenverkehrsort kaum noch erfüllen. Diese Fehlentwicklung soll bereits
auf Ebene der Bauleitplanung unterbunden werden.
Die Begründung wird entsprechend ergänzt.
Abstimmung:
0.3 Diese Stellungnahme bezieht sich nur auf die Erfordernisse der Raumordnung und
Landesplanung und greift einer planungsrechtlichen Prüfung des Bauleitplanes nicht vor.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmung:
-4–
0.4 Gesichtspunkte, die sich nach dem Baugesetzbuch im weiteren Planverfahren ergeben,
bitte ich rechtzeitig mit der höheren Verwaltungsbehörde zu klären.
Beschlussvorschlag:
Abstimmung:
0.5 Eine Aussage über die Förderungswürdigkeit einzelner Maßnahmen ist hiermit nicht verbunden.
Beschlussvorschlag:
Abstimmung:
1.
KREIS OSTHOLSTEIN - vom 01.07.2008
Zu den Planungen wurden nachstehende Fachbehörden des Kreises beteiligt.
Regionale Planung
Boden- und Gewässerschutz
Naturschutz
Bauordnung (einschl. Brandschutz)
Von diesen Fachbehörden sind zur Berücksichtigung für die gemeindliche Abwägung
folgende Stellungnahmen eingegangen:
1.1
Regionale Planung (Bauleitplanung)
Aus ortsplanerischer und planungsrechtlicher Sicht wird die Erweiterung des bestehenden
Hotels im Rahmen einer Innenentwicklung, die mit einer Schonung der verbleibenden
Freiflächen im Küstenbereich einhergeht, begrüßt. Im Einzelnen wird wie folgt Stellung
genommen:
1.1.1 Zum besseren Verständnis der Planung wäre es sehr hilfreich, wenn in der Begründung der
Umfang der Hotelerweiterung dargelegt wird. Da es sich um einen vorhabenbezogenen
Bebauungsplan handelt, müsste es möglich sein, sowohl die augenblickliche als auch die
geplante Bettenzahl und Geschossfläche des Grundstücks Hotel „Seeblick“ anzugeben.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird dahingehend berücksichtigt, dass die Begründung um die
erforderlichen Aussagen ergänzt wird.
Abstimmung:
1.1.2 Die mit Ziffer 2 (2) des Textes beabsichtigte Planungsabsicht ist über unterschiedliche
Rechtsvorschriften umsetzbar und sollte daher anders strukturiert werden. Stellplätze,
Wege und Zufahrten sind nach § 19 Abs. 4 BauNVO bis zu 0,8 auch ohne besondere
Festsetzung möglich. Die Zulässigkeit dieser baulichen Anlagen sollte daher nicht
-5–
besonders geregelt werden. Für die gewerblich genutzten Terrassen kann nach § 16 Abs. 6
BauNVO eine nach Art und Umfang bestimmte Ausnahme vorgesehen werden.
Beschlussvorschlag:
Eine neue Berechnung ergab, dass das Plangebiet zukünftig zu 90 % versiegelt wird. Diese
Zahl setzt sich durch die Tiefgarage, die Zufahrten und die gewerblich genutzten
Terrassenflächen zusammen. Hier ist eine Regelung nach § 19 Abs. 4 BauNVO
erforderlich, da ansonsten die Kappungsgrenze von 80 % Versiegelung für das
Gesamtgebiet gelten würde.
Die Stellungnahme wird dahingehend berücksichtigt, dass die Planzeichnung und der
Text-Teil dahingehend überarbeitet wird, dass das geplante Gestaltungs- und
Nutzungskonzept bereits auf Ebene des Bebauungsplanes klarer eingegrenzt wird. Die
Details beinhaltet nach wie vor der beiliegende Vorhaben- und Erschließungsplan.
Abstimmung:
1.2
Boden und Gewässerschutz
1.2.1 Gewässer - Niederschlagswasserbeseitigung: Sofern sich die bereits zugelassene
Einleitungsmenge aus der vorhandenen Oberflächenentwässerung in die Ostsee durch
weitere Erschließungen verändert, ist bei der unteren Wasserbehörde eine Änderung des
Erlaubnisbescheides vom 07.11.1995, Az.: 20b/5201.22.1-55/220, zu beantragen.
Für die Regenwasserbeseitigung über eine öffentliche Kanalisation sind die techn.
Bestimmungen zum Bau und Betrieb von Anlagen zur Regenwasserbehandlung bei
Trennkanalisation (s. Amtsblatt Sch.-H. 1992 Nr. 50, S. 829 ff, Änderungen und
Ergänzungen vom 15.04.2002, Bek. – V 441-5200.330 - Amtsbl. S. 250) heranzuziehen.
Gewässer - Grundwasser: Soweit für die Gründung von Bauwerken eine
Grundwasserabsenkung durchgeführt werden soll, ist eine wasserrechtliche Erlaubnis nach
§§ 2-7 WHG bei der Wasserbehörde zu beantragen.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen und im Rahmen der Projektplanung
berücksichtigt.
Abstimmung:
1.2.2 Bei Grundwasserentnahmen von 2.000 bis 10 Millionen m³/Jahr ist zur Prüfung der
Umweltverträglichkeit eine standortbezogene Vorprüfung erforderlich. Ergibt sich aus der
Vorprüfung, dass das Vorhaben erhebliche nachteilige Auswirkungen haben kann, ist eine
Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen.
Beschlussvorschlag:
Das Plangebiet ist an das öffentliche Wasserversorgungsnetz angeschlossen. Im Übrigen
ist bereits ein Schwimmbecken im Plangebiet vorhanden. Es wird lediglich umgelegt bzw.
etwas vergrößert. Durch die Planung entstehen maximal 100 neue Ferienwohnungen
(wenn auch das angrenzende Flurstück 52/3 bebaut wird). Diese erfordern keine
zusätzlichen, umfangreichen Grundwasserentnahmen. Die bestehende Wasserkapazität ist
nach gemeindlichem Kenntnisstand ausreichend dimensioniert.
-6–
Allerdings sind die genannten Zahlen und die genannte Nutzungsform im Gesetz über die
Umweltverträglichkeitsprüfung vom 24.02.2010 weder auffindbar noch nachvollziehbar.
Abstimmung:
1.2.3
Boden: Mein Beitrag „Allgemeine Hinweise der unteren Bodenschutzbehörde“ aus meiner
vorigen Stellungnahme ist nicht berücksichtigt worden. Ich bitte diese Hinweise zumindest
als Anhang zur Begründung in die Planunterlagen mit zu übernehmen.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird dahingehend berücksichtigt, dass die Begründung um den g.
Hinweis ergänzt wird.
Abstimmung:
1.3
Bauordnung
Aufgrund der nicht erkennbaren Festsetzungen konnte im vorangegangenen Verfahren
eine bauordnungsrechtliche Stellungnahme nicht abgegeben werden.
1.3.1 In Text Ziffer 2(2) wird die Zulässigkeit für gewerblich genutzte Terrassen zugleich mit den
Stellplätzen und Garagen auf eine Überschreitung der GRZ auf 0,8 nach § 16 BauNVO
zugelassen. Für Stellplätze und Garagen einschließlich der Zu- und Abfahrten ist die
Überschreitung der GRZ nach § 19 (4) BauNVO ohnehin zulässig. Es wird empfohlen, die
Festsetzung aufgrund der unterschiedlichen Rechtsgrundlagen zu differenzieren.
Beschlussvorschlag:
Es wird auf den Beschluss zu Punkt 1.1.2 verwiesen.
Im Übrigen wird darauf verwiesen, dass nach § 19 Abs. 5 Satz 3 BauNVO eine
abweichende Bestimmung erst zu treffen ist, um eine Überschreitung der versiegelbaren
Fläche durchführen zu dürfen. Nur im Einzelfall darf davon abgewichen werden, wenn
keine Ausnahmen im Bebauungsplan zugelassen wurden (Satz 4).
Abstimmung:
1.3.2 In Text Ziffer 3 (2) und 4 (1) wird abweichend vom Bauordnungsrecht eine Mindesttiefe der
Abstandsfläche von 3 m festgesetzt. Da sich die Mindesttiefe der Abstandsfläche von 3 m
schon allein aus § 6 (5) ergibt, ist keine Abweichung bestimmt. Daher könnte diese
Festsetzung entfallen.
Sofern eine Abweichung festgesetzt werden soll, ist das Maß der Abweichung zu
bestimmen (z. B. 0,4 H) und in der Begründung darzulegen, welche städtebaulichen
Gründe die Unterschreitung der Abstandsflächen nach LBO erfordern. Eine
Unterschreitung der Abstandsflächen auf das Mindestmaß von 3,0 m bei einer 7- bzw. 12geschossigen Bebauung verletzt in der Regel bauordnungsrechtliche Vorschriften. Gegen
eine Festsetzung von 3 m Abstandsfläche bei einem 7- bis 12 -geschossigen Gebäude
bestehen bauaufsichtlich Bedenken.
-7–
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird dahingehend berücksichtigt, dass auf diese Festsetzung
verzichtet wird, da eine Unterschreitung der Abstände kaum städtebaulich begründbar ist.
Abstimmung:
1.3.3 Im SO 1b-Gebiet befindet sich ein Hotel-Hochhaus und soll weiterhin zulässig bleiben. Bei
Umsetzung der geschlossenen Bauweise ist sicherzustellen, dass weiterhin die
Treppenraumausgänge durch die Feuerwehr anfahrbar bleiben oder es sind im Rahmen
der Objektplanung gleichwertige brandschutztechnische Lösungen anzubieten (HHR Nr. 2).
Darüber hinaus müssen die rückwärtigen Grundstücksflächen für die Feuerwehr erreichbar
sein. Näheres ist erst im Rahmen der Objektplanung absehbar und kann wegen evtl.
notwendiger Zu- bzw. Durchfahrten zu reduzierten überbaubaren Flächen führen (§ 5 LBO).
Beschlussvorschlag:
Mit Ausnahme der Flurstücke 52/3 und 52/7 gehören die übrigen Flurstücke einem
Eigentümer. Daher kann ein Gebäude von über 50 m Länge errichtet werden. In der
Projektplanung wird ein entsprechendes Brandschutzkonzept nachgewiesen.
Die Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen und in der Projektplanung
berücksichtigt.
Abstimmung:
1.3.4 Reduzierte Abstandsflächen erfordern eine besondere Bauausführung gem. § 6 Abs. 8
LBO.
Beschlussvorschlag:
Es wird auf den Beschluss zu Punkt 1.3.2 verwiesen.
Abstimmung:
1.3.5 Bei der Löschwasserversorgung von 96 m³/h für die Dauer von zwei Stunden ist zu
beachten, dass die in Hochhäusern erforderlichen Wandhydranten diese Mindestlöschwasserkapazität nicht verringern dürfen. Die Kapazität ist entsprechend höher auszulegen.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird dahingehend berücksichtigt, dass die Begründung um diesen
Hinweis ergänzt wird. Der dazu erforderliche Nachweis ist Inhalt der nachfolgenden
Projektplanung.
Abstimmung:
1.4
Allgemeines
1.4.1 Nach Rechtskraft des Bebauungsplanes Nr. 33.3 - Teil 1- wird um ein gesiegeltes und
unterschriebenes Übersichtsblatt gebeten, auf dem der aufgehobene Teil des
Bebauungsplanes Nr. 32.2 erkennbar ist. Dieses Blatt möchte ich in die Verfahrensakte des
teilweise aufgehobenen Bebauungsplanes heften.
-8–
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird berücksichtigt.
Abstimmung:
1.4.2 Ich bitte um die Übersendung des Abwägungsergebnisses.
Beschlussvorschlag:
Abstimmung:
1.4.3 Es wird darauf hingewiesen, dass je eine Durchschrift dieses Schreibens an das
Innenministerium, Abt. -Landesplanung- und an die -Abt. Städtebau- und Ortsplanung– des
Ministerium gelangen.
Beschlussvorschlag:
Abstimmung:
2.
WASSER- UND SCHIFFFAHRTSAMT LÜBECK - vom 24.07.2008
Es wird auf die Stellungnahme vom 08.04.2008 verwiesen. Darin hieß es:
2.1
„Gegen den Bebauungsplan bestehen keine grundsätzlichen Bedenken“.
Zur Wahrung der Belange wird darum gebeten, folgendes im Plan aufzunehmen:
2.2
Anlagen und ortsfeste Einrichtungen aller Art dürfen gemäß § 34 Abs. 4 des
Bundeswasserstraßengesetzes in der Fassung vom 23. Mai 2007 weder durch ihre
Ausgestaltung noch durch ihren Betrieb zu Verwechslungen mit Schifffahrtszeichen Anlass
geben, deren Wirkung beeinträchtigen, deren Betrieb behindern oder die Schiffsführer
durch Blendwirkungen, Spiegelungen oder anders irreführen oder behindern.
Wirtschaftswerbung in Verbindung mit Schifffahrtszeichen ist unzulässig.
Von der Wasserstraße aus sollen ferner weder rote, gelbe, blaue noch mit NatriumdampfNiederdrucklampen direkt oder indirekt beleuchtete Flächen sichtbar sein.
Beschlussvorschlag:
In der Planzeichnung des Bebauungsplanes sowie seinen textlichen Festsetzungen sind
nur Festsetzungen möglich, die boden- oder planungsrechtlich relevant sind und die über §
9 Baugesetzbuch (BauGB) rechtlich abgesichert werden können. Die Festsetzung von
Handlungs- und sonstige Verhaltensweisen sowie von speziellen technischen Installationen
sind hingegen unzulässig.
Die genannten Anlagen sind weder boden- oder planungsrechtlicher Natur. Daher fehlt für
die Festsetzung eine Rechtsgrundlage.
-9–
Die Aufnahme der Hinweise in den Plan überfrachten diesen mit Informationen, die nichts
mit der Bauleitplanung zu tun haben, sondern erst mit der Projektplanung. Daher gehören
diese nicht auf den Plan, sondern können nur Bestandteil der Begründung des Planes sein,
mit dem Ziel, dass die Bauherren auf andere geltenden Rechtsgrundlagen verwiesen
werden und in der Projektplanung berücksichtigen.
Die Stellungnahme wird dahingehend berücksichtigt, dass die Begründung im die g.
Hinweise ergänzt werden.
Abstimmung:
2.3
Anträge zur Errichtung von Leuchtreklamen usw. sind dem WSA Lübeck daher zur
fachlichen Stellungnahme vorzulegen.“
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und im Rahmen der Projektplanung
berücksichtigt.
Abstimmung:
Weiter:
2.4
Dem entsprechend sind meine Belange in der Satzung der Gemeinde Grömitz über den
Bebauungsplan Nr. 33.3 – Teil 1 vom 22.05.2008 im Teil B – Text unter „Nachrichtliche
Übernahmen“ Punkt 1 berücksichtigt.
Beschlussvorschlag:
Es wird auf den Beschluss zu Punkt 2.2 verwiesen.
Abstimmung:
3.
LANDESAMT FÜR NATUR UND UMWELT DES LANDES S-H - vom 13.08.2008
Mit Schreiben vom 14.07.2008 haben Sie die Unterlagen zu o.g. Vorhaben mit der Bitte um
Stellungnahme vorgelegt. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB habe ich bereits mit
Schreiben vom 14.04.2008 zur Bauleitplanung der Gemeinde Grömitz
Stellung
genommen.
Hinsichtlich des o.g. Vorhabens nimmt das Landesamt für Natur und Umwelt, Abteilung
Geologie und Boden, als Staatlicher Geologischer Dienst nunmehr wie folgt Stellung:
3.1
Empfehlung: Im B-Plan-Gebiet sollen im Vorlauf zu den Bauvorhaben spezifische
Baugrunduntersuchungen erfolgen und ein Baugrundgutachten erstellt werden.
Beschlussvorschlag:
Das Grundstück ist zu 50 % bebaut. Die übrige Fläche war bis zum Jahr 2009 bebaut.
Hinweise auf einen nichttragfähigen Boden gibt es nicht. Somit besteht kein dringendes
Erfordernis dafür, im Rahmen der Bauleitplanung eine Baugrunduntersuchung zu erstellen.
- 10 –
berücksichtigt.
Abstimmung:
3.2
Im Zuge der energetischen Versorgung, hier Wärme, sollten alternativ auch regenerative
Versorgungsmöglichkeiten bedacht werden.
Beschlussvorschlag:
In der Planzeichnung des Bebauungsplan sowie seinen textlichen Festsetzungen sind nur
Festsetzungen möglich, die boden- oder planungsrechtlich relevant sind und die über § 9
Baugesetzbuch (BauGB) rechtlich abgesichert werden können. Die Festsetzung von
Handlungsund
sonstige
Verhaltensweisen
sowie
von
Formen
von
Versorgungsmöglichkeiten sind hingegen unzulässig. So ermöglicht § 9 Abs. 1 Nr. 23 b
BauGB lediglich die Kennzeichnung von „Gebieten, in denen bauliche Maßnahmen für den
Einsatz erneuerbarer Energien getroffen werden müssen“.
Die genannten Anlagen sind weder boden- oder planungsrechtlicher Natur. Daher fehlt für
die Festsetzung eine Rechtsgrundlage.
berücksichtigt. Im Rahmen dessen soll die Wärmeerzeugung über ein BHKW erfolgen.
Abstimmung:
3.3
Von dem B-Plan 33.3 der Gemeinde Grömitz ist der südlich der Planfläche liegende
Geotopbereich „Strandwallebene Kellenhusen-Grömitz“ („ST 012“ im Geotop-Kataster der
Geologischen Dienstes. LANU) unmittelbar betroffen. Aus Sicht des Geotopschutzes ist
eine möglichst geringe Veränderung der noch verbleibenden natürlichen Erdoberfläche im
Planungsbereich erforderlich.
Beschlussvorschlag:
Im südlichen Teil des Plangebietes sind keine baulichen Veränderungen geplant. Das
Carathotel bleibt so bestehen, wie es ist.
Die Stellungnahme wird dahingehend berücksichtigt, dass die Begründung um den
Abstimmung:
3.4
Informelle Hinweise: Werden im Zusammenhang mit Planungs- und Zulassungsverfahren
oder für sonstige Zwecke Bohrungen oder andere Untersuchungen durchgeführt (für
Baugrundstabilität, geologische Untergrundverhältnisse usw.), so sind diese beim
Staatlichen Geologischen Dienst (SGD) anzuzeigen. Nach Abschluss der Arbeiten sind die
Ergebnisse (Schichtenverzeichnisse, Korngrößenanalysen, Pumpversuche, Messkurven
usw.) einschließlich eines exakten Lageplanes im Maßstab 1: 5.000 an den SGD
weiterzureichen. Vorhaben begleitende geowissenschaftliche Gutachten gehören ebenfalls
zu den bereitzustellenden Unterlagen. Sollten Untersuchungsergebnisse vorhanden sein,
die dem SGD noch nicht bekannt sind, sind diese nachzureichen.
- 11 –
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird dahingehend berücksichtigt, dass die Begründung um den
Abstimmung:
4.
LANDESBETRIEB FÜR KÜSTENSCHUTZ, NATIONALPARKS UND MEERESSCHUTZ
S-H - vom 11.08.2008
4.1
Der Geltungsbereich liegt im Vorland des Landesschutzdeiches Grömitz-Kellenhusen.
Damit besteht ein Bauverbot gemäß § 80 LWG, dass abstimmungsgemäß in der
Planzeichnung dargestellt ist (Schraffur). Zur Erteilung meines Einvernehmens zu einer
Baugenehmigung gemäß § 80 As. 3 LWG sind drei Bedingungen zu erfüllen
(Küstensicherung, Hochwasserschutz, persönliche Härte oder dringendes öffentliches
Interesse).
Es wird empfohlen, das Bauverbot nach § 80 LWG in der Begründung entsprechend zu
konkretisieren, damit die Bedingungen in der technischen Planung rechtzeitig berücksichtigt
werden können. Gemäß LWG besteht eine Rechtsgrundlage, die gegenüber von
nachrichtlichen Übernahmen aus formalen Gründen, hervorgehoben werden muss.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird dahingehend berücksichtigt, dass die Planzeichenerklärung mit
einem nachrichtlichen Verweis auf § 80 Landeswassergesetz (LWG) ergänzt wird. Von der
Signatur hingegen wird abgesehen, da sie die Lesbarkeit des Planes gefährdet und nicht
dargestellt werden kann.
Die Übernahme von weitergehenden detaillierten Hinweisen aus anderen Gesetzen ist
nicht Inhalt der Bauleitplanung, da diese Gesetze – unabhängig vom Bebauungsplan –
gelten und grundsätzlich relevant sind.
Gemäß dem Erlass des Innenministeriums vom 18.11.2008 – IV 6481 – 512.110 –
„Verfahren bei der Aufstellung von Bauleitplänen und Satzungen nach dem
Baugesetzbuch“ Ziffer 9.3 sind „Inaussichtsstellungen von Ausnahmen nach dem
Landeswassergesetz und Landesnaturschutzgesetz“ bereits im Bauleitplanverfahren
erforderlich. Liegen diese nicht bis zur Inkraftsetzung vor, dann ist der Bebauungsplan nicht
anwendbar. Ohne erteilte Inaussichtsstellungen lassen sich keine Planungserfordernisse
begründen, die für ein Bebauungsplanverfahren Grundvoraussetzung sind. Die Gemeinde
hat einen Antrag nach § 80 Landeswassergesetz (LWG) gestellt. Die Auflagen der
Inaussichtstellung/Genehmigung werden dann Inhalt der Begründung.
Abstimmung:
4.2
Mein Einvernehmen zu baugenehmigungspflichtigen Vorhaben bzw. eine Ausnahmegenehmigung nach § 80 Abs. 3 LWG analog stelle ich in Aussicht wenn:
seitens der Gemeinde ein dringendes öffentliches Interesse an der geplanten Nutzung
dargelegt wird oder der Betreiber nachweist, dass ein Verbot eine besondere Härte
bedeuten würde. Ich weise jedoch darauf hin, dass die bloße Aufstellung einer
Bauleitplanung das dringende öffentliche Interesse im Sinne des LWG nicht
nachweist. Ein dringendes öffentliches Interesse kann die Verbesserung oder
Erweiterung der Ortsbebauung, der Infrastruktur, die Errichtung oder der Ausbau von
touristischen und gewerblichen Einrichtungen zur Schaffung sowie dem Erhalt von
- 12 –
Arbeitsplätzen sein. Maßgeblich für mein Einvernehmen werden u.a. die
entsprechenden Festsetzungen in der Bauleitplanung zur Wahrung der Belange der
Küstensicherung und des Hochwasserschutzes sein.
die Belange der Küstensicherung sehe ich gewahrt, wenn eine erosionsfeste
Gründung zum Schutz vor Unterspülung vorgesehen ist und, wenn
im Hinblick auf die Belange des Hochwasserschutzes die allgemeinen Anforderungen
an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherung der Wohn- und
Arbeitsbevölkerung nach § 1 BauGB berücksichtigt sind, insbesondere der dauernde
Aufenthalt von Personen unterhalb von +3,5 m NN nicht vorgesehen ist.
Sollte es sich um ein nicht baugenehmigungspflichtiges Vorhaben nach § 74 LBO handeln,
ist eine Ausnahmegenehmigung nach § 80 Abs. 3 LWG analog direkt bei der unteren
Küstenschutzbehörde, dem LKN-SH an Hand von aussagekräftigen, detaillierten
Planunterlagen sowie einer Beschreibung mit Begründung der Ausnahmetatbestände zu
beantragen.
Beschlussvorschlag:
Wie in Punkt 4.1 erläutert, hat die Gemeinde einen entsprechenden Antrag gestellt. Die
inhaltliche wesentliche Begründung des Antrages wird Inhalt der Begründung des
Bebauungsplanes.
Weiterhin werden bereits folgende Festsetzungen im Bebauungsplan aufgenommen, die
dem Schutz der Sicherheit der Nutzer dienen:
„2.2
Höhe baulicher Anlagen (§ 18 BauNVO i. V. m. § 9 Abs. 3 BauGB)
(1)
Die Oberkante des Erdgeschossfußbodens der baulichen Anlagen für Wohnzwecke
darf nicht niedriger als 3,50 m über Normalnull (NN) liegen.
(2)
Die Oberkante des Erdgeschossfußbodens der baulichen Anlagen für gewerbliche
Zwecke, die nicht dem dauerhaften Aufenthalt dienen, dürfen nicht niedriger als
2,30 m über Normalnull (NN) liegen.“
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und im Rahmen der Antragstellung
berücksichtigt.
Abstimmung:
4.3
Die Festsetzungen in der Planzeichnung unter Punkt 5: „Flächen, bei deren Bebauung
besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere
bauliche Vorkehrungen gegen Naturgewalten erforderlich sind“ nehme ich mit Blick auf die
Belange des Küstenschutzes zur Kenntnis.
Darüber hinaus ist zu ergänzen, dass Gewerberäume (siehe Begründung auf Seite 3 unter
5.2 „Art der baulichen Nutzung“) aus Gründen des Hochwasserschutzes grundsätzlich
höher als + 3,0 m NN angelegt werden sollten.
Beschlussvorschlag:
Die im Text-Teil getroffenen Festsetzungen sind lediglich „Kennzeichnungen“ von
faktischen Gegebenheiten und Sachverhalten, die eine Gemeinde vorfindet. Die Gemeinde
hat dazu keine Willensentscheidungsmöglichkeit. Daher gehören diese Kennzeichnungen
auch nicht zum planerischen Inhalt eines Bebauungsplanes. Kennzeichnungen ersetzen
- 13 –
somit keine Festsetzungen. Sie verweisen nur auf Maßnahmen, die im Vollzug relevant
sind.
Die Stellungnahme wird dahingehend berücksichtigt, dass die Fläche als Fläche
gekennzeichnet wird, die unter 3,5 m über Normalnull (NN) liegt und damit
überschwemmungsgefährdet ist. Alle daraus resultierenden Maßnahmen werden zukünftig
in der Begründung erläutert.
Bezüglich der Gewerberäume wird auf den Beschluss zu Punkt 4.2 verwiesen. Da das
Gelände parallel der Strandallee zwischen 1,70 bis 2,24 m über NN liegt und diese Fläche
zum Prominieren einladen soll, sind höher gelegene Fußböden zu den Gewerbeflächen im
Erdgeschoss realistisch nicht sinnvoll. Zudem liegen die Läden auf der gegenüberliegenden
Straßenseite ebenfalls auf einer Höhe mit dem Gehweg. Um die städtebauliche Einheit des
Straßenbildes zu wahren, wird von einer weiteren Anhebung der Fußbodenhöhe
abgesehen.
Abstimmung:
4.4
Abschließend bitte ich meine Stellungnahme vom 14.07.2008 zu beachten. Sie behält in
vollem Umfang Gültigkeit.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme liegt der Gemeinde nicht vor. Selbst auf Rückfrage beim Landesbetrieb
konnte diese nicht aufgefunden und ausgehändigt werden. Somit ist eine erneute Prüfung
nicht möglich.
Abstimmung:
4.5
Hinweise:
Eine
rechtskräftige
Bauleitplanung,
die
unter
Beteiligung
der
Küstenschutzbehörde aufgestellt wurde, ersetzt nicht für den Einzelfall erforderliche
küstenschutzrechtliche Genehmigungen nach Landeswassergesetz bzw. mein
Einvernehmen zu einer Baugenehmigung. Ich bitte mich entsprechend zu beteiligen.
Beschlussvorschlag:
berücksichtigt.
Abstimmung:
4.6
Auf Grund dieser Stellungnahme können Schadenersatzansprüche gegen das Land
Schleswig-Holstein nicht geltend gemacht werden.
Beschlussvorschlag:
Die Beurteilung, wann Schadensersatzansprüche entstehen, ist nicht Inhalt des
Bebauungsplanes. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmung:
5.
- 14 –
ZWECKVERBAND KARKBROOK - vom 21.07.2010
Zu dem dortigen Schriftsatz vom 14.07.2008 darf ich anmerken, dass unter Pkt. 8.1 der
Satz „Die Entsorgung des Oberflächenwassers wird durch den Zweckverband Ostholstein
sichergestellt.“ ersatzlos zu streichen ist.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird dahingehend berücksichtigt, dass die Begründung entsprechend
korrigiert wird.
Abstimmung:
6.
ZWECKVERBAND OSTHOLSTEIN - vom 11.08.2008
6.1
Gasversorgung: Bestehende Leitungen sind
Gegebenheiten kostenpflichtig anzupassen.
eventuell
an
die
neuen
baulichen
Beschlussvorschlag:
berücksichtigt.
Abstimmung:
6.2
Allgemeine Hinweise: in dem Baugebiet verlaufen diverse Leitungen und Kabel der ZVOGruppe und ggf. kann es zu Konflikten zwischen den Maßnahmen und unseren Anlagen
kommen.
Zurzeit sind keine Bauvorhaben der ZVO-Gruppe in dem angegebenen Bauabschnitt
vorgesehen.
Unser Leitungen und Kabel dürfen in einem Bereich von 2,50 m jeweils parallel zu
Trassenverlauf weder überbaut noch mit Anpflanzungen versehen werden. Einzelne
Baumstandorte sind mit uns vor der Bauausführung abzustimmen.
Durch Ihr Bauvorhaben notwendiges Anpassen und Umlegen von Leitungen und Kabel,
wird auf Ihre Kosten von uns vorgenommen. Besondere Schutzmaßnahmen, z. B. bei
Baustandorten sind mit uns abzustimmen und gehen zu Lasten des Verursachers.
Für weitere Fragen steht Ihnen Herr Peters zur Verfügung.
Dieses Schreiben ergeht auch in Vertretung der ZVO Entsorgungs GmbH und der ZVO
Energie GmbH.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen und im Rahmen der Projektplanung
berücksichtigt.
Abstimmung:
- 15 –
7.
HANDWERKSKAMMER LÜBECK - vom 07.08.2008
7.1
Nach Durchsicht der uns übersandten Unterlagen teilen wir Ihnen mit, dass in obiger
Angelegenheit aus der Sicht der Handwerkskammer Lübeck keine Bedenken vorgebracht
werden.
7.2
Sollten durch die Flächenfestsetzungen Handwerksbetriebe beeinträchtigt werden, wird
sachgerechter Wertausgleich und frühzeitige Benachrichtigung betroffener Betriebe
erwartet.
Beschlussvorschlag:
In der Planung wird die bereits im Bebauungsplan Nr. 32.2 geltende Nutzungsform
weiterhin abgesichert. Eine wesentliche Verschlechterung der Situation im Sinne § 906
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entsteht somit nicht; Schadensersatzansprüche können
nicht begründet werden.
Die gesonderte Benachrichtigung von betroffenen Betrieben im Rahmen der Bauleitplanung
ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Diese Benachrichtigung erfolgt bereits nach § 3 BauGB.
Abstimmung:
8.
NABU - vom 31.07.2008
8.1
Gegen die B-Pläne 33.3 (Teil 1 und 2) der Gemeinde Grömitz gibt es meiner Sicht keine
Einwände. Ökologisch wertvolle Landschaftsteile sowie wertvolle Flora und Fauna werden
hiervon nicht berührt.
Beschlussvorschlag:
Abstimmung:
9.
II.
Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange ohne
Anregungen:
1.
Staatliches Umweltamt Kiel
vom 31.07.2008
2.
Amt für ländliche Räume
vom 22.07.2008
3.
Archäologisches Landesamt
vom 15.08.2008
4.
IHK Lübeck
vom 15.08.2008
5.
Wasser- und Bodenverband Cismar
vom 16.07.2010
BETROFFENE GEMEINDEN
Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange ohne
Anregungen:
1.
Amt Ostholstein Mitte
vom 23.07.2008
2.
Gemeinde Grube
vom 18.07.2008
3.
Gemeinde Dahme
vom 18.07.2008
- 16 –
4.
Gemeinde Kellenhusen
vom 18.07.2008
5.
Wasser- und Bodenverband Cismar
vom 16.07.2008
III.
BETROFFENE ANLIEGER
1.
FRAU DR. HARTMUTH, STRANDALLEE 1, GRÖMITZ - vom 14.08.2008
1.1
Zugleich im Auftrag und im Namen meiner Schwester, Frau Britta Lauer-Aletter, erhebe ich
Widerspruch gegen das vorgesehene Bauvorhaben Strandallee 2 in Grömitz, Erweiterung
des CARAT-Hotels durch Anbau nach Westen.
Beschlussvorschlag:
Der Widerspruch wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmung:
1.2
Der geplante Bau mit einer Höhe von 25 Metern soll im Abstand von etwa 20 Metern zur
südlichen Frontseite unseres Hauses errichtet werden. Ein Bau in dieser Höhe würde zu
einer erheblichen Abschattung unseres und des benachbarten Anwesens Strandallee 3
führen.
Beschlussvorschlag:
Für das Plangebiet gilt der Bebauungsplan Nr. 32.2 seit dem 06.08.1975. Danach darf in
einem Abstand von 29 m mit dem Bau eines zweigeschossigen Baukörpers begonnen
werden und im Abstand von 33 m mit dem Bau eines sechsgeschossigen Baukörpers, der
bis zu 50 m lang ist. Gebäudehöhen sind nicht festgesetzt.
Nun soll die Geschossigkeit um ein Vollgeschoss erhöht werden. Im Gegenzug erfolgt
jedoch eine absolute Begrenzung der Gebäudehöhen auf 27 m über Normalnull (NN). Dies
entspricht maximal 24,70 m ab Oberkante Erdgeschossfußboden der Gebäude. Weiterhin
wird die gesamte Straßenfront zur Strandallee geschlossen. Vorher blieb eine Baulücke
von 30 m zwischen den überbaubaren Flächen II/III-XII und VI. Diese wird nun
geschlossen. Es verbleibt jedoch eine mindestens 13 m breite dreigeschossige Lücke.
Der Neubau soll gemäß den Vorgaben der Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO)
errichtet werden. Nach § 6 Abs. 5 LBO ist eine Abstandsfläche von mindestens 0,4 H –
bezogen auf die Gebäudehöhe – einzuhalten. Dabei darf die Abstandsfläche nach § 6 Abs.
2 LBO zur Hälfte in der Verkehrsfläche liegen.
Nach der Landesbauordnung Schleswig-Holstein richtet sich die Abstandsfläche nicht nach
der Verschattung. Werden die regulären Abstände eingehalten, besteht nach dem Baurecht
keine Beeinträchtigung der Anlieger. Ein Anspruch auf verschattungsfreies Wohnen besteht
nicht.
Eine Reduzierung der Tagesbelichtung durch die Annäherung des Baukörpers an das
betroffene Wohngebäude um max. 9 m könnte zu einer wesentlichen Beeinträchtigung
nach § 906 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) führen. Diese Definition greift, wenn der
Eigentümer eines Grundstücks durch die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen,
Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen
Grundstück ausgehende Einwirkungen nicht nur unwesentlich beeinträchtigt wird.
Verschattungen könnten durchaus als „ähnliche Einwirkungen“ gesehen werden. Wie
beschrieben, gilt der Bebauungsplan Nr. 32.2. Die Verschattungen, die sich durch diesen
- 17 –
Plan und der Neuplanung entstehen können, sind mit einem entsprechenden
Simulationsprogramm ermittelt worden und stellen sich wie folgt da (die Verschattungen,
die durch die Bebauung auf dem südöstlich angrenzenden Flurstück 55/2 bestehen,
werden hier nicht berücksichtigt) – siehe dazu auch die Anlage:
Datum
21. März
21. Juni
(= Sommersonnenwende)
21. September
21. Dezember
(=Wintersonnenwende)
Halbschatten:
Schatten:
Verschattungen nach Uhrzeiten
B-Plan Nr. 32.2
B-Plan Nr. 33.3, Teil 1
ab 15 Uhr Halbschatten
ab 15 Uhr Schatten
ab 12 Uhr Schatten
ab 15 Uhr Schatten
ab 12 Uhr Schatten
das Grundstück ist zwischen der Strandallee und der Gebäudefront verschattet
das Grundstück ist vollständig verschattet
Aus der Tabelle ist ersichtlich, dass das Grundstück bereits – theoretisch – Verschattungen
ausgesetzt ist. Es gilt somit als vorbelastet. Durch die Neuplanung erhöht sich die
Verschattung zu einigen Tageszeiten. Allerdings sind keine so wesentliche Veränderungen
erkennbar, dass durch die Planung eine wesentlich schlechtere Situation zu erwarten ist,
die zu schwerwiegenden gesundheitlichen Beeinträchtigungen führen können. Eine
wesentliche Beeinträchtigung ist durch diese Planung nicht zu erwarten. Wenn eine
Verschattung bereits diese Auswirkungen hätte, hätte die seit Mai 2009 geltende
Landesbauordnung Schleswig-Holstein andere Abstandsflächen festsetzen müssen. Dazu
hat der Gesetzgeber kein Erfordernis gesehen.
Anlage: Verschattungsanalyse des Flurstückes 55/5 (Strandallee 1)
21. Dezember – 12 Uhr
Zulässige Bebauung nach
B-Plan Nr. 32.2:
Geplante Bebauung nach
B-Plan Nr. 33.3, T.1:
B-Plan Nr. 32.2:
Geplante Bebauung
nach B-Plan Nr. 33.3, T.1:
- 18 –
21. März – 12 Uhr
B-Plan Nr. 32.2:
B-Plan Nr. 33.3, T.1:
B-Plan Nr. 32.2:
B-Plan Nr. 33.3, T.1:
21. Juni – 14 Uhr
B-Plan Nr. 32.2:
21. Juni – 16 Uhr
B-Plan Nr. 32.2:
B-Plan Nr. 33.3, T.1:
B-Plan Nr. 33.3, T.1:
- 19 –
21. September – 12 Uhr
B-Plan Nr. 32.2:
B-Plan Nr. 33.3, T.1:
B-Plan Nr. 32.2:
B-Plan Nr. 33.3, T.1:
Die Stellungnahme wird dahingehend berücksichtigt, dass die Baugrenze so gesetzt
wird, dass die Verkehrsfläche nicht überbaut werden kann. Für die Projektplanung gilt dann
die Landesbauordnung Schleswig-Holstein. Hier sind die genauen Abstände nachzuweisen.
Abstimmung:
1.3
In Fortsetzung der Bauflucht zum entstehenden CARAT-Hotel, allerdings dann ohne
stockwerkweise zurückgesetzte Bebauung, wird sich gleichzeitig eine zusätzliche höhere
Lärmbelastung ergeben, die bereits jetzt zeitweilig unerträglich hoch ist.
Beschlussvorschlag:
Das Plangebiet hat einen vergleichbaren Gebietstyp nach § 11 Baunutzungsverordnung
(BauNVO), wie das betroffene Baugrundstück, für welches der Bebauungsplan Nr. 32.2, 1.
Änderung gilt. In beiden nebeneinander liegenden Gebieten sind Beherbergungsbetriebe,
sportliche, soziale und kulturelle Einrichtungen, Arztpraxen, Läden, Schank- und
Speisewirtschaften sowie im eingeschränkten Maße Wohnungen zulässig. Im betroffenen
Baugebiet ist somit eine dreigeschossige Bauweise mit einer vergleichbaren
Nutzungsstruktur zulässig, wie im Plangebiet. Ein Nebeneinander beider Gebietstypen ist
somit grundsätzlich zulässig. Eine erhöhte Lärmbelastung in Anlehnung an die DIN 18005
(Schallschutz im Städtebau) entsteht durch die Gebietstypen nicht.
Die Stellungnahme wurde dahingehend berücksichtigt, dass Lärmschutzgutachten
erstellt wurden. Das Gutachten vom 25.02.2011 (Nr. ALK811.7992911 G) hat den
Gewerbelärm untersucht, der vom Plangebiet ausgehen kann.
- 20 –
Das Ergebnis ist, dass die angrenzenden Gebäude nicht beeinträchtigt werden (siehe
Punkt 6), wenn die im Gutachten angenommen Maßnahmen (siehe Punkt 7) in der
Projektplanung umgesetzt werden.
Die Begründung wird um die Ergebnisse des Gutachtens ergänzt.
Die Umsetzung dieser Maßnahmen sichert sich die Gemeinde in einem städtebaulichen
Vertrag mit den Investoren verbindlich mit dem Ziel, dass auf den angrenzenden
Grundstücken ein gesundes Arbeiten und Wohnen möglich bleibt.
Lärmimmissionen der Anwohner des Plangebietes selbst sind eher ein ordnungsrechtliches
Problem, welches jedoch nicht Inhalt der Bauleitplanung ist.
Abstimmung:
1.4
Abgesehen davon ist bereits die vorhandene Straße mit den viel zu schmalen
Fußgängerwegen mit der Verkehrsaufnahme zum Strand überlastet. Vorsorglich weisen wir
darauf hin, dass wir einer erneuten Verbreiterung der Strandallee zu Lasten unseres
Grundstücks auf keinen Fall zustimmen, da dies eine völlige Entwertung dieses Anwesens
bedeutet.
Beschlussvorschlag:
Eine Verbreiterung der Verkehrsflächen ist nur in einem Teilbereich in Richtung Plangebiet
vorgesehen.
Abstimmung:
2.
FRAU LAUER-LETTER, STRANDALLEE 1, GRÖMITZ - vom 20.08.2008
2.1
Bezug nehmend auf unser Gespräch am 18.08.2008 lege ich Widerspruch gegen den
geplanten Erweiterungsbau des CARAT-Hotels noch Nordwesten ein.
Beschlussvorschlag:
Abstimmung:
2.2
Wir sind unmittelbar Betroffene in dem gegenüberliegenden Haus – Strandallee 1. Ein 25 m
hoher Neubau in nur 20 m Entfernung wird unser Haus völlig beschatten, ein Blick nach
Süden und Westen wird für immer verbaut sein. Das ist besonders bitter, weil dies das
großelterliche Haus ist, das 1938 von meinem Großvater – Sohn der Ehrenbürgerin und
Begründerin des Badeortes Sophie Stahl – gebaut worden ist. Durch die extreme Höhe
wird es notwendig sein, im Wohnzimmer zur Straßenseite auch tagsüber Licht zu machen,
besonders im Frühjahr und Herbst.
Im Jahr 2002 haben wir 400.000 DM in das Haus investiert (nachweislich Fa. Gollan).
Durch den überdimensional hohen Erweiterungsbau wird unser Anwesen extrem entwertet,
der Wiederverkaufswert stark gesenkt.
- 21 –
Beschlussvorschlag:
Für das Plangebiet gilt der Bebauungsplan Nr. 32.2 seit dem 06.08.1975. Danach darf in
einem Abstand von 29 m mit dem Bau eines zweigeschossigen Baukörpers begonnen
werden und im Abstand von 33 m mit dem Bau eines sechsgeschossigen Baukörpers, der
bis zu 50 m lang ist. Gebäudehöhen sind nicht festgesetzt.
Nun soll die Geschossigkeit um ein Vollgeschoss erhöht werden. Im Gegenzug erfolgt
jedoch eine absolute Begrenzung der Gebäudehöhen auf 27 m über Normalnull (NN). Dies
entspricht maximal 24,70 m ab Oberkante Erdgeschossfußboden der Gebäude. Weiterhin
wird die gesamte Straßenfront zur Strandallee geschlossen. Vorher blieb eine Baulücke
von 30 m zwischen den überbaubaren Flächen II/III-XII und VI. Diese wird nun
geschlossen. Es verbleibt jedoch eine mindestens 13 m breite dreigeschossige Lücke.
errichtet werden. Nach § 6 Abs. 5 LBO ist eine Abstandsfläche von mindestens 0,4 H –
bezogen auf die Gebäudehöhe – einzuhalten. Dabei darf die Abstandsfläche nach § 6 Abs.
2 LBO zur Hälfte in der Verkehrsfläche liegen.
Nach der Landesbauordnung Schleswig-Holstein richtet sich die Abstandsfläche nicht nach
der Verschattung. Werden die regulären Abstände eingehalten, besteht nach dem Baurecht
keine Beeinträchtigung der Anlieger. Ein Anspruch auf verschattungsfreies Wohnen besteht
somit nicht.
Eine Reduzierung der Tagesbelichtung durch die Annäherung des Baukörpers an das
betroffene Wohngebäude um max. 9 m könnte zu einer wesentlichen Beeinträchtigung
nach § 906 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) führen. Diese Definition greift, wenn der
Eigentümer eines Grundstücks durch die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen,
Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen
Grundstück ausgehende Einwirkungen nicht nur unwesentlich beeinträchtigt wird.
Verschattungen könnten durchaus als „ähnliche Einwirkungen“ gesehen werden. Wie
beschrieben, gilt der Bebauungsplan Nr. 32.2. Die Verschattungen, die sich durch diesen
Plan und der Neuplanung entstehen können, sind mit einem entsprechenden
Simulationsprogramm ermittelt worden und stellen sich wie folgt da (die Verschattungen,
die durch die Bebauung auf dem südöstlich angrenzenden Flurstück 55/2 bestehen,
werden hier nicht berücksichtigt) – siehe dazu auch die Anlage:
Datum
21. März
21. Juni
(= Sommersonnenwende)
21. September
21. Dezember
(=Wintersonnenwende)
Halbschatten:
Schatten:
Verschattungen nach Uhrzeiten
B-Plan Nr. 32.2
B-Plan Nr. 33.3, Teil 1
ab 15 Uhr Schatten
ab 12 Uhr Schatten
ab 15 Uhr Schatten
ab 12 Uhr Schatten
das Grundstück ist zwischen der Strandallee und der Gebäudefront verschattet
das Grundstück ist vollständig verschattet
Aus der Tabelle ist ersichtlich, dass das Grundstück bereits – theoretisch – Verschattungen
ausgesetzt ist. Es gilt somit als vorbelastet. Durch die Neuplanung erhöht sich die
Verschattung zu einigen Tageszeiten. Allerdings sind keine so wesentliche Veränderungen
erkennbar, dass durch die Planung eine wesentlich schlechtere Situation zu erwarten ist,
die zu schwerwiegenden gesundheitlichen Beeinträchtigungen führen können. Eine
wesentliche Beeinträchtigung ist durch diese Planung nicht zu erwarten. Wenn eine
Verschattung bereits diese Auswirkungen hätte, hätte die seit Mai 2009 geltende
Landesbauordnung Schleswig-Holstein andere Abstandsflächen festsetzen müssen. Dazu
hat der Gesetzgeber kein Erfordernis gesehen.
- 22 –
Anlage: Verschattungsanalyse des Flurstückes 55/5 (Strandallee 1)
B-Plan Nr. 32.2:
B-Plan Nr. 33.3, T.1:
B-Plan Nr. 32.2:
Geplante Bebauung
nach B-Plan Nr. 33.3, T.1:
B-Plan Nr. 32.2:
B-Plan Nr. 33.3, T.1:
B-Plan Nr. 32.2:
B-Plan Nr. 33.3, T.1:
- 23 –
21. Juni – 14 Uhr
B-Plan Nr. 32.2:
B-Plan Nr. 33.3, T.1:
21. Juni – 16 Uhr
B-Plan Nr. 32.2:
B-Plan Nr. 33.3, T.1:
B-Plan Nr. 32.2:
B-Plan Nr. 33.3, T.1:
B-Plan Nr. 32.2:
B-Plan Nr. 33.3, T.1:
- 24 –
Die Stellungnahme wird dahingehend berücksichtigt, dass die Baugrenze so gesetzt
wird, dass die Verkehrsfläche nicht überbaut werden kann. Für die Projektplanung gilt dann
die Landesbauordnung Schleswig-Holstein. Hier sind die genauen Abstände
nachzuweisen.
Abstimmung:
2.3
Wir sind nicht gewillt, diese Nachteile als unmittelbar Betroffene hinzunehmen und fordern:
eine geringere Höhe
eine niedrigere Geschossflächenzahl
einen größeren Abstand zur Straße und
die Einhaltung des B-Plans Nr. 32.2
Beschlussvorschlag:
Bezüglich des Abstandes zur Straße wird auf die Abwägung zu Punkt 2.2 verwiesen.
Ein Bebauungsplan ist nach § 1 Abs. 3 BauGB „aufzustellen, sobald und soweit es für die
städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist“.
Ziel der Gemeinden ist es, das Plangebiet nach wie vor für den Fremdenverkehr zu sichern
ist. Hier sind auch zukünftig nur Nutzungen gewünscht, die diesem Ziel dienen.
Nun besteht an diesem Standort ein große Baulücke, die in dieser Lage städtebaulich nicht
akzeptabel ist. Obwohl der Bebauungsplan Nr. 32.2 eine Grundflächenzahl von 0,35 und
eine 6-geschossige Bauweise zulässt, findet sich kein Bauwilliger. Ursache ist, dass die
Kosten für das Grundstück und die eingeschränkte Bauweise keine Bebauung zulässt, die
den heutigen Ansprüchen der Erholungssuchenden genügen, wie Vorhandensein eines
Wellnessbereiches, Gaststätten etc.. Wenn also das Gebiet gemäß der gemeindlichen
Zielstellung weiterhin genutzt werden soll, dann besteht ein grundsätzlicher städtebaulicher
Ordnungsbedarf.
Zwecks eines sparsamen Umgangs mit Boden, sollen die vorhandenen Baulücken im
touristisch relevanten Innenbereich i. S. § 34 BauGB effektiv und der Umgebung angepasst
bebaut werden können. Im Umgebungsbereich bzw. im Nahbereich der Ostsee sind
Grundflächenzahlen zwischen 0,17 bis 0,8 möglich, sowie bis zu 12 Vollgeschosse, bzw.
daraus resultierende hohe Geschossflächenzahlen. Diese Struktur soll in diesem Bereich
aus städtebaulicher Sicht beibehalten werden. Daher ist eine Reduzierung der
Geschossflächenzahl bzw. geringere Höhen nicht mit der Anpassung an die Umgebung
begründbar.
Die Stellungnahmen werden in den g. Punkten nicht berücksichtigt.
Die Grundzüge des Bebauungsplanes Nr. 32.2 werden weitgehend übernommen und an
das heutige Rechtsverständnis angepasst.
Abstimmung:
- 25 –
3.
HERR BENTHIEN, WICHELDORFSTRAßE 53, GRÖMITZ - vom 21.08.2008
3.1
Hiermit lege ich Widerspruch gegen den Bebauungsplan Nr. 33. (Teil 1 und Teil 2) in
Grömitz, Strandallee-Wicheldorfstraße (CARAT Golf- und Sporthotelerweiterung) ein.
Beschlussvorschlag:
Abstimmung:
3.2
Ein so überdimensionaler Neubau, unmittelbar an meinem Grundstück Wicheldorfstraße
53, setzt den Wert des Grundstücks und den des Hauses beträchtlich herab.
Beschlussvorschlag:
Für das Plangebiet gilt der Bebauungsplan Nr. 32.2 seit dem 06.08.1975. Danach darf das
betroffene Grundstück mit dem Plangebiet in einer dreigeschossigen Bauweise gebaut
werden. Gebäudehöhen sind nicht festgesetzt.
Nun soll die Geschossigkeit im Plangebiet um zwei Vollgeschosse erhöht werden. Im
Gegenzug erfolgt jedoch eine absolute Begrenzung der Gebäudehöhen auf 19 m über
Normalnull (NN). Dies entspricht maximal 16,70 m ab Oberkante Erdgeschossfußboden der
Gebäude. Eine Verbindung ist, in Anlehnung an den Ursprungsplan, weiterhin möglich.
errichtet werden. § 6 LBO regelt die einzuhaltenden Abstandsfläche zum betroffenen
Grundstück. Werden die regulären Abstände eingehalten, besteht nach dem Baurecht
keine Beeinträchtigung der Anlieger.
Es kann eine Entschädigung verlangt werden, wenn durch die Änderung des Bebauungsplanes für ein Grundstück „eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstückes
eintritt“. Diese Definition greift, wenn der Eigentümer eines Grundstücks durch die
Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch,
Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen
nicht nur unwesentlich beeinträchtigt wird. Verschattungen könnten durchaus als „ähnliche
Einwirkungen“ gesehen werden. Nach dem Ursprungsplan ist eine 6-geschossige
Bauweise im Plangebiet – parallel der Strandallee – bis 40 m Westwärts zulässig. Nun wird
die Geschossigkeit um ein Vollgeschoss erhöht. Die Stellungnahme wird dahingehend
berücksichtigt, dass die bebaubare Fläche mit einer zulässigen Siebengeschossigkeit um
20 m nach Osten verschoben wird . Statt dessen wird im Restbereich nun nur noch eine
zweigeschossige Bauweise möglich sein, die höhenmäßig geringer ist, als die mögliche
dreigeschossige Bauweise im betroffenen Gebiet. Das Carat-Hotel besteht und wird so
auch abgesichert. Somit liegen die neuen hohen Bauten wesentlich östlicher des
betroffenen Grundstückes. Es ist davon auszugehen, dass sich die geänderte Planung von
der Beschattung weniger auf das betroffene Grundstück auswirkt, als die möglichen
Festsetzungen des Ursprungsplanes bzw. die bisherigen Festsetzungen des
Auslegungsexemplares aus dem Jahr 2008. Eine „nicht nur unwesentliche Wertminderung“
der Umgebung des Plangebietes ist daher nicht erkennbar.
Abstimmung:
3.3
Die Vermietung von Gästezimmern wird erheblich beeinträchtigt, da die Zufahrt zur
Tiefgarage unmittelbar an der Grundstücksgrenze verläuft (Lärmbelästigung meiner
Hausgäste).
- 26 –
Beschlussvorschlag:
Das Plangebiet hat den gleichen Gebietstyp nach § 11 Baunutzungsverordnung (BauNVO),
wie das betroffene Baugrundstück, für welches der Bebauungsplan Nr. 32.2 noch gilt. Ein
Nebeneinander beider Gebietstypen ist somit grundsätzlich zulässig. Eine erhöhte
Lärmbelastung in Anlehnung an die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) entsteht durch
den gemeinsamen Gebietstyp nicht.
Beeinträchtigungen könnten hingegen durch den Zielverkehr zum Plangebiet entstehen,
gegen den ein Schutzanspruch des betroffenen Grundstückes entstehen könnte. Zukünftig
werden der Stellplatzverkehr der Gäste im Plangebiet auf die Wicheldorfstraße umgeleitet
und zwar direkt an die Grundstücksgrenze des betroffenen Grundstückes.
Die Stellungnahme wurde dahingehend berücksichtigt, dass Lärmschutzgutachten
erstellt wurden. Das Gutachten vom 25.02.2011 (Nr. ALK811.7992911 G) hat den
Gewerbelärm untersucht, der vom Plangebiet ausgehen kann.
Das Ergebnis ist, dass die angrenzenden Gebäude nicht beeinträchtigt werden (siehe
Punkt 6), wenn die im Gutachten angenommen Maßnahmen (siehe Punkt 7) in der
Projektplanung umgesetzt werden.
Die Begründung wird um die Ergebnisse des Gutachtens ergänzt.
Die Umsetzung dieser Maßnahmen sichert sich die Gemeinde in einem städtebaulichen
Vertrag mit den Investoren verbindlich mit dem Ziel zu, dass auf den angrenzenden
Grundstücken ein gesundes Arbeiten und Wohnen möglich bleibt.
Abstimmung:
3.4
Durch die Zimmervermittlung decke ich den Lebensunterhalt meiner Familie zum größten
Teil ab und sehe mich in meiner Existenz durch den Neubau erheblich gefährdet.
Hausgäste, die durch den Neubau erfahren haben, wollen während der Bauphase kein
Zimmer mehr bei mir mieten, wodurch mir ein weiterer Verdienstausfall entsteht.
Beschlussvorschlag:
Eine Bauleitplanung regelt lediglich die städtebauliche Ordnung und Entwicklung.
Abstimmung:
5.2 Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Beschlussvorschlag:
1. Die Entwürfe des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 33.3 (Teil 2) der Gemeinde
Grömitz für das Gebiet zwischen der Wicheldorfstraße im Norden, der Straße Am Strande im
Süden der Strandallee im Osten und einer westlichen Grenze zum „Kaiserhof“ und der
Begründung werden in der vorliegenden Fassung gebilligt.
2. Der Entwurf des Planes und die Begründung sind nach § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen
und die beteiligten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange von der Auslegung zu
benachrichtigen.
Abstimmung:
Zu Punkt 6:
- 27 –
Bebauungsplan Nr. 33.2 (Teil 1) der Gemeinde Grömitz für das Gebiet
zwischen der Bebauung nordwestlich der Straße „Am Strande“ einschl. des
Fußgängerbereiches und des Parkplatzes nordöstlich des Kurzentrums bis
zur Ostsee im Südosten und der Verkehrsfläche in Verlängerung der „Strandallee“ südwestlich des Kurzentrums
-Anlage für die Fraktionen-
Auszug B-Plan Nr. 32.3, 3. Änderung
Empfehlung des Geltungsbereiches
Das Plangebiet liegt direkt an der Ostsee. In ihm befindet sich die Badetherme „Grömitzer Welle“,
der Tourismus-Service und ein Gesundheitsbereich. Diese Nutzungen dienen ausschließlich dem
Fremdenverkehr. Sie gelten als touristisches Anziehungsmagnet aufgrund ihrer attraktiven Lage.
Allerdings wird immer deutlicher, dass der zweigeschossige Bereich (die Badetherme), der zur
Ostsee ausgerichtet ist, gute Vermarktungsmöglichkeiten hat und sich daher Investitionen in die
Zukunft lohnen. In dem nach Norden ausgerichteten ein- bis zweigeschossigen Bereich wird es
hingegen immer schieriger, Nutzungen in die Räumlichkeiten anzusiedeln, die dem
Fremdenverkehr dienen und zu einer Qualitätsverbesserung führen. Dort erfolgen auch kaum noch
Investitionen. Eine Folge ist die Verschlechterung des Ortsbildes.
Die Gemeinde ist bestrebt, dass sie als Fremdenverkehrsort auch zukünftig konkurenzfähig bleibt.
Besondere Priorität besteht dabei darin, Maßnahmen zu ermöglichen, die im Bereich des
Tourismus:
die Qualität erhöhen,
das Angebot erhöhen und breiter fächern und
die Saison verlängern.
Diesem Ziel kann die Gemeinde nicht entsprechen, wenn sie die Veränderungen der Standortsituationen nicht erkennt und nicht handelt.
In diesem Fall ist es sehr deutlich, dass nur eine zweigeschossige Bauweise im nördlichen Teil des
Plangebietes in diesem - attraktiven und daher auch grundstücksmäßig teuren - Bereich keinen
- 28 –
Investor anhält, hier neue Strukturen zu schaffen. Daher ist eine Bebauungsplanänderung
erforderlich, die dazu geeignet ist:
ein Maß der baulichen Nutzung festzusetzen, welches attraktive und rentable
Gebäude zulässt,
eine Nutzung zulässt, die dem Ziel der Gemeinde entspricht und
die so freizügig ist, dass diese Fläche für diverse Investorengruppen geeignet ist.
In der Gemeinde fehlen hochwertige Hotels in der 1A-Lage. Daher soll der nördliche Teil des
Plangebietes ausschließlich für eine Hotelnutzung (sprich: Beherbergungsbetrieb) gesichert
werden. Dem Hotel wird eine bis zu 40 m hohe Bauweise zuerkannt. So soll sich ein weiteres
dominierendes Gebäude in die – von der Ostsee aus sichtbare – Ortssilhouette einreihen. Zudem
können so Zimmer angeboten werden mit einem freien Blick zur Ostsee. Zukünftig kann dann die
Grömitzer Welle auch für das Hotel Angebote bereit halten, für die i. d. R. sonst ein zusätzlicher
Hotelwellnessbereich erforderlich wäre. Somit kann langfristig ein hochwertiges Gesamtangebot in
Grömitz geschaffen werden, welches der Qualitätsverbesserung und Saisonverlängerung in der
Region dient.
Somit wird ein städtebauliches Erfordernis zur Neuordnung des Bebauungsplanes in diesem
Bereich gesehen, um hier einen städtebaulich hochwertigen Bereich zu erhalten bzw. weiter zu
entwickeln.
Der Bebauungsplan ist nach § 10 Baugesetzbuch (BauGB) aufzustellen.
6.1 Aufstellungsbeschluss
Beschlussvorschlag:
1. Für das Gebiet zwischen der Bebauung nordwestlich der Straße „Am Strande“ einschl. des
Fußgängerbereiches und des Parkplatzes nordöstlich des Kurzentrums bis zur Ostsee im
Südosten und der Verkehrsfläche in Verlängerung der „Strandallee“ südwestlich des
Kurzentrums wird der Bebauungsplan Nr. 33.2 (Teil 1) der Gemeinde Grömitz aufgestellt.
Mit der Aufstellung des B-Planes soll die planungsrechtliche Möglichkeit geschaffen werden, im
zentralen Bereich der Ortslage von Grömitz eine hochwertige Hotelanlage neu errichten zu
können und diese zukunftsorientierte Nutzung mit der Beibehaltung der Grömitzer Welle und
dem Ausbau sowie der Aufwertung der Kurverwaltung zu kombinieren
2. Der Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekannt zu machen (§ 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB).
3. Mit der Ausarbeitung des Planentwurfs wird das Planungsbüro Planung Kompakt in Eutin
beauftragt.
3. Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange und die
Aufforderung zur Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und
Detaillierungsgrad der Umweltprüfung (4 Abs. 1 BauGB) soll schriftlich durchgeführt werden.
4. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit mit der Erörterung über die allgemeinen Ziele
und Zwecke der Planung nach § 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB erfolgt durch öffentlichen Aushang.
Abstimmung:
Zu Punkt 7:
- 29 –
Bebauungsplan Nr. 60, 4. Änderung als Aufhebung der Gemeinde Grömitz für
das Gebiet der Salzwiese/Spülfeld zwischen Kloster und Am Heller in der
Ortslage Cismar
Auszug B-Plan Nr. 60, 1. Änderung
Empfehlung Aufhebung
Die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 60 beinhaltet im südlichen Teil eine Fläche für die
Landwirtschaft, die von Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ und Grabensystemen
gerahmt ist. Die Fläche ist durch Gräben von den nördlich und südwestlich angrenzenden
Baugebieten getrennt. Somit besteht keine gesicherte Erschließung bzw. kein direkter
Zusammenhang zum Innenbereich im Sinne § 34 Baugesetzbuch dieses Gebietes (BauGB).
Der geltende Bebauungsplan verhindert zwar eine Bebaubarkeit der Fläche. Ohne Bebauungsplan
würde hingegen die Fläche als Außenbereich nach § 35 BauGB und somit auch nicht bebaubar
sein. Somit erfolgen Festsetzungen in Bereichen, in denen kein erkennbares städtebauliches
Erfordernis i. S. § 1 Abs. 3 BauGB besteht.
Der Ausschuss für Verkehr, Bauwesen und Umwelt beschloss am 17.09.2009 -auf die
Empfehlungen des Beschlusses des Ortsbeirates Cismar vom 15.09.2009- die geltenden
Satzungen in Cismar neu zu ordnen.
Zwecks Entreglementierung des Planungsrechts in Cismar empfiehlt sich hier die Aufhebung
dieses Plangebietes.
Das Verfahren erfolgt nach § 10 Baugesetzbuch (BauGB).
Beschlussvorschlag:
1. Für das Gebiet der Salzwiese/Spülfeld zwischen Kloster und Am Heller in der Ortslage Cismar
wird der Bebauungsplan Nr. 60, 4. Änderung als Aufhebung der Gemeinde Grömitz aufgestellt.
Ziel der Planung ist die Anpassung an die tatsächlichen städtebaulichen Belange.
- 30 –
beauftragt.
Abstimmung:
Zu Punkt 8:
Bebauungsplan Nr. 61, 3. Änderung und Ergänzung der Gemeinde Grömitz für
den nördlichen beidseitigen Bereich der Straße am Heller in der Ortslage
Cismar
Empfehlung des Geltungsbereiches
Der Bebauungsplan Nr. 61, 1. Änderung setzt für den südlichen Teil des Plangebietes eine
Versorgungsfläche mit der Zweckbestimmung „Stromerzeugung“ fest. Zwischenzeitlich wird das
Grundstück für Versorgungszwecke nicht mehr genutzt und auch nicht mehr benötigt. Ein Verkauf
an Bauwillige ist nicht möglich, da die festgesetzte Zweckbestimmung einer Wohnnutzung
widerspricht. Somit besteht die Gefahr, dass hier ein verwilderte Fläche mitten im Ort entsteht.
Damit sich die Fläche weiter in das Ortsbild integriert, soll das Plangebiet in ein Allgemeines
Wohngebiet umgewandelt werden.
Im nördlichen Teil des Plangebietes ist der Bau von max. 4 Ferienhäuser geplant, denn bisher fehlt
es im Ort an entsprechenden fremdenverkehrlichen Angeboten. Bei der Fläche handelt es sich um
eine Gartenfläche, die in keinem unmittelbaren Zusammenhang zu geschützten Landschafts-
- 31 –
bestandteilen steht. Als wesentlicher Punkt ist hier jedoch der Denkmalschutz zu untersuchen, der
diesen Bereich sicherlich tangiert.
Beide Bauflächen sind erschlossen und haben einen Ortsbezug. Aus dieser Sicht heraus kann der
Bebauungsplan nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) im beschleunigten Verfahren aufgestellt
werden. Daher ist ein Ausgleich für Eingriffe und ein Umweltbericht nicht erforderlich.
Beschlussvorschlag:
1. Für den nördlichen beidseitigen Bereich der Straße am Heller in der Ortslage Cismar wird der
Bebauungsplan Nr. 61, 3. Änderung und Ergänzung der Gemeinde Grömitz aufgestellt.
Ziel der Planung ist die Einbindung der Fläche in das Ortsbild zur Erzielung eines
abgerundeten Ortsbildes.
beauftragt.
4. Von der öffentlichen Unterrichtung und Erörterung wird nach § 3 Abs. 1 Satz 2 BauGB
abgesehen.
6. Es ist ortsüblich bekannt zu machen, dass der Bebauungsplan nach § 13a BauGB
(Bebauungspläne der Innenentwicklung) ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2
Abs. 4 BauGB aufgestellt werden soll (§ 13a Abs. 3 Nr. 1 BauGB).
Abstimmung:
Zu Punkt 9:
Bebauungsplan Nr. 61, 4. Änderung der Gemeinde Grömitz für ein Gebiet
südöstlich der Bäderstraße und beidseitig der Straße Am Heller begrenzt im
Süden mit der Bebauung am Wildkoppelweg in der Ortslage Cismar
Empfehlung des
Geltungsbereiches
- 32 –
Der Bebauungsplan Nr. 61, 1. Änderung trifft eine Vielzahl von Festsetzungen, deren Bedeutungen
sich geändert haben, wie z. B.:
Im Plangebiet gibt es keinen Schlachtbetrieb, der noch zu schützen ist. Die Zulassung eines
neuen Betriebes ist allerdings heute in einem WA-Gebiet äußerst fraglich.
Bei der Festsetzung von Anpflanzungen sind aus heutiger Sicht Festsetzungen unzulässig, die
die Pflanzenarten bestimmen. Eine Ausnahme liegt vor, wenn diese an zentralen Punkten im
Ort prägend sind. Das ist hier nicht gegeben.
Der Text beinhaltet Festsetzungen, die aus der Gestaltungssatzung entnommen sind und
ausschließlich für die Fläche zwischen der Straße Am Heller und dem Waldrand gelten. Die
Gestaltungssatzung wird aufgehoben und auch diese Fläche. Somit sind die Festsetzungen
wirkungslos.
Durch die Aufhebung der Gestaltungssatzung insgesamt, gelten keine gestalterischen
Festsetzungen mehr für das übrige Gebiet. Daher ist zu prüfen, ob die Beibehaltung einiger
Punkte der Gestaltungssatzung hier sinnvoll ist.
Die Festsetzung Nr. 2.2 verlangt die Anrechnung der Grundflächen aus Nichtvollgeschossen in
die Geschossflächenzahl. Es empfiehlt sich auf diese Fesetzung zu verzichten. Die Folge ist,
dass die Dachgeschosse intensiver – nach der geltenden LBO – ausgebaut werden dürfen. Mit
Hinblick auf einen sparsamen Umgang mit Boden sollte aber diese Nachverdichtung im
bebauten Innenbereich ermöglicht werden.
Eine Prüfung und Neuregelung der gesamten textlichen Festsetzungen bietet sich hier an, um eine
bedarfsgerechte städtebauliche Ordnung durchführen zu können. Im Plangebiet selbst sind
Änderungen nicht erforderlich. Daher kann von einer Neuzeichnung der Planzeichnung abgesehen
werden.
Das Plangebiet ist erschlossen und weitgehend bebaut. Aus dieser Sicht heraus kann der
Bebauungsplan nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) im beschleunigten Verfahren aufgestellt
werden. Daher ist ein Ausgleich für Eingriffe und ein Umweltbericht nicht erforderlich.
Beschlussvorschlag:
1. Für ein Gebiet südöstlich der Bäderstraße und beidseitig der Straße Am Heller begrenzt im
Süden mit der Bebauung am Wildkoppelweg in der Ortslage Cismar wird der Bebauungsplan
Nr. 61, 4. Änderung der Gemeinde Grömitz aufgestellt.
Mit der Aufstellung des B-Planes soll eine bedarfsgerechte städtebauliche Ordnung hergestellt
werden.
beauftragt.
4. Von der öffentlichen Unterrichtung und Erörterung wird nach § 3 Abs. 1 Satz 2 BauGB
abgesehen.
6. Es ist ortsüblich bekannt zu machen, dass der Bebauungsplan nach § 13a BauGB
(Bebauungspläne der Innenentwicklung) ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2
Abs. 4 BauGB aufgestellt werden soll (§ 13a Abs. 3 Nr. 1 BauGB).
Abstimmung:
- 33 –
Zu Punkt 10: Bebauungsplan Nr. 61, 5. Änderung als Aufhebung der Gemeinde Grömitz für
das Gebiet südlich der Straße Am Heller bis zum Waldrand in der Ortslage
Cismar
-Anlage für die FraktionenAuszug B-Plan Nr. 61, 1. Änderung
Empfehlung Aufhebung
Die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 61 setzt für das Plangebiet ein allgemeines
Wohngebiet fest, in dem bis zu 9 Häuser bis zu einer Grundfläche von 150 m² entstehen können.
Die im Plan gekennzeichnete Straße besteht nicht. Daher gilt die Fläche nicht als erschlossen.
Eine Bebauung kann ohne diese Straße somit nicht erfolgen.
Eine Bebauung der Fläche ist mittelfristig nicht zu erwarten. Durch die Sicherung dieser Baufläche
ist diese jedoch in die Ermittlung des Wohnflächensbedarfes gemäß dem Landesentwicklungsplan
2010 mit einzubeziehen. Danach dürfen zwischen 2010 und 2025 nur 10 % neue Wohnungen –
gezählt ab statistisch ermittelten Bestand am 31.12.2009 - im ländlichen Raum (ausschließlich
Grömitz selbst) gebaut werden. Folglich können andere realistische Vorhaben in Cismar nicht
geplant werden, weil der theoretische Wohnflächenbedarf zur Verfügung steht.
Der Ausschuss für Verkehr, Bauwesen und Umwelt beschloss am 17.09.2009 -auf die
Empfehlungen des Beschlusses des Ortsbeirates Cismar vom 15.09.2009- die geltenden
Satzungen in Cismar neu zu ordnen.
Zwecks Entreglementierung und Anpassung des Planungsrechts an den tatsächlichen Bedarf in
Cismar empfiehlt sich hier die Aufhebung dieses Plangebietes.
Das Verfahren erfolgt nach § 10 Baugesetzbuch (BauGB).
Beschlussvorschlag:
1. Für das Gebiet südlich der Straße Am Heller bis zum Waldrand in der Ortslage Cismar wird der
Bebauungsplan Nr. 61, 5. Änderung als Aufhebung der Gemeinde Grömitz aufgestellt.
Ziel ist die Entreglementierung und Anpassung des Planungsrechts an den tatsächlichen
Bedarf in Cismar.
- 34 –
beauftragt.
Abstimmung:
Zu Punkt 11: Satzung der Gemeinde Grömitz über die äußere Gestaltung baulicher Anlagen
und Werbeanlagen des Ortes Cismar
-Anlage für die FraktionenGeltungs- und Aufhebungsbereich
Die Gestaltungssatzung basiert auf § 82 (heute § 84) der Landesbauordnung Schleswig-Holstein
(LBO). Danach können besondere Anforderungen an baulichen Anlagen, Werbeanlagen zum
Schutz bestimmter Bauten und Straßen mit städtebaulicher Bedeutung per Satzung geregelt
werden.
Die bisher geltende Satzung beinhaltet u. a. folgende Festsetzungen, die eine bedarfsgerechte
Anwendung in Frage stellen:
§ 2 (2) – Baukörper – Traufhöhe: hier werden eingeschossige Gebäude auf 3 m über
Bezugspunkt bzw. zweigeschossige Gebäude auf 5,5 m über Bezugspunkt in der Höhe
begrenzt. Fraglich ist, ob die Veranstaltungshalle an der Bäderstraße bzw. die
landwirtschaftlichen Gebäude am Henriettenhof hier mit abgedeckt sind. Auch ist fraglich, ob
diese Regelung für die nach § 5 DSchG bereits abgesicherten Gebäude überhaupt
erforderlich ist. Neuplanungen, wie ein neuer Einkaufsmarkt am Wildkoppelweg sind so auch
nicht möglich. Hier fehlt insgesamt eine Ausnahmeregelung für gewerbliche und
gemeinbedarfsmäßiger Nutzung. Weiterhin fehlt die eindeutige Definition des Bezugspunktes
bei bewegtem Gelände.
- 35 –
§ 3 (2) – Dachneigung: bei eingeschossigen Gebäuden ist eine Dachneigung von 45-55 Grad
gefordert. Danach ist ein Verbrauchermarkt nicht möglich.
§ 3 (3) – Dacheindeckung: die Satzung setzt rote bis rotbraune Dachpfannen fest, bzw.
Reetdächer. Vor Ort wird deutlich, dass hier antrazithfarbene und rote Dachpfannen
gleichmäßig verteilt sind. Somit müsste diese Festsetzung angepasst werden. Weiterhin
sollten Solarnutzungen in den Bereichen ermöglicht werden, die nicht von
denkmalgeschützten Strukturen geprägt sind.
§ 3 (6) – Dachfenster: danach sind Dachfenster nur an den von den öffentlichen Verkehrsflächen nicht einsehbaren Gebäudeseiten zulässig. So eine Einschränkung ist für die
Grundstücke Feine Koppel, Wildkoppelweg, Am Heller, Bornkamp sowie für die rückwärtige
Bebauung Henriettenhof nicht mehr zeitgemäß.
§ 6 (3) – Außenanlagen: die Festsetzung regelt, dass die Flächen zwischen der Verkehrsfläche und der vorderen Bauflucht nicht als Lagerfläche genutzt werden dürfen. Sie sind
gärtnerisch zu gestalten. Diese Festsetzung ist im Bereich des Sanitärbetriebes an der
Kreuzung Bäderstraße/Hinter dem Kloster, an der Veranstaltungshalle bzw. am geplanten
Stellplatz für den Einkaufsmarkt nicht umsetzbar. Hier fehlen Sonderregelungen.
Es fehlt eine Regelung über die ordnungsrechtlichen Maßnahmen, die ergriffen werden
dürfen, wenn die Festsetzungen nicht eingehalten werden.
Der Geltungsbereich der Gestaltungssatzung ist nicht klar definiert. Er bezieht neben den
Gebäuden an der Bäderstraße auch Grundstücke an den Straßen Bornkamp, Wildkoppelweg, Am
Heller, Feine Koppel sowie Henriettenhof mit ein. Gerade hier ist es schwierig, die Satzung sinnvoll
umzusetzen.
Aufgrund der genannten Mängel wurden bereits zahlreiche Dispense erteilt, so dass letztendlich
die Anwendbarkeit der Satzung nicht mehr gegeben ist. Aus diesem Grunde beschloss die
Gemeindevertretung bereits vor mehreren Jahren, dass die Gestaltungssatzung nicht mehr
anzuwenden ist.
Cismar ist fast vollständig mit Bebauungsplänen überplant. Da wo ein Regelungsbedarf besteht,
werden die textlichen Festsetzungen so angepasst, dass nach wie vor eine harmonische
Entwicklung des Ortes gesichert bleibt.
Somit wirkt sich die Aufhebung der Satzung nicht störend auf die städtebauliche Gestaltung des
Ortes aus.
Das Verfahren wird nach der Gemeindeordnung (GO) durchgeführt.
11.1 Aufhebungsbeschluss
Beschlussvorschlag:
Empfehlung an die Gemeindevertretung:
1. Die Satzung der Gemeinde Grömitz über die äußere Gestaltung baulicher Anlagen und
Werbeanlagen des Ortes Cismar ist aufzuheben.
Abstimmung:
Beschlussvorschlag:
2. Auf der Grundlage des § 16a GO soll eine frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit
durchgeführt werden. Die Entwurfsunterlagen sind für die Dauer von zwei Wochen im Rathaus
der Gemeinde Grömitz auszulegen. Die Öffentlichkeit ist hierüber durch amtliche
Bekanntmachung zu informieren
Abstimmung:
- 36 –
Zu Punkt 12: Satzung der Gemeinde Grömitz über die 1. Änderung der Satzung über die
Erhaltung baulicher Anlagen im Ortsteil Cismar
-Anlage für die FraktionenGeltende Erhaltungssatzung
Empfehlung Änderung
Diese Satzung nach den §§ 172 und 173 Baugesetzbuch (BauGB) regelt, dass bei Abbrüchen,
Änderungen, Nutzungsänderungen und/oder Neuerrichtungen von baulichen Anlagen, für die
Baugenehmigungen erforderlich sind, das Einvernehmen der Gemeinde erforderlich ist. Ziel dabei
ist die Erhaltung des historisch gewachsenen Ortes parallel der Bäderstraße und insb. im Bereich
des Klosters.
Innerhalb der Erhaltungssatzung liegt der gesamte Ort Cismar. In dieser Satzung liegt nicht nur die
zentrale Bäderstraße, die historisch prägend ist, sondern auch Straßenzüge, die von der
Bäderstraße nicht einsehbar sind und keinen Einfluss bzw. Auswirkung auf die historische
Ortsstruktur haben, wie die Straßen Langenkamp, Bornkamp, Wildkoppelweg, Am Heller, Feine
Koppel, Hinter dem Kloster oder Henriettenhof. Hier dominiert eine übliche und ortsgerechte
Wohnbebauung.
Die Anwendung der Satzung auf den gesamten Ort erfordert für die Gemeindeverwaltung einen
hohen Arbeitsaufwand und ist städtebaulich kaum begründbar. Daher bietet sich lediglich die
Sicherung des historisch gewachsenen Ortes parallel der Bäderstraße, einschließlich des
Klosterbereiches, über die Erhaltungssatzung an.
Das Verfahren der Verkleinerung der Erhaltungssatzung wird nach den §§ 172 und 173 BauGB
sowie der Gemeindeordnung (GO) durchgeführt.
- 37 –
12.1 Beschluss zur Aufstellung der 1. Änderung
Beschlussvorschlag:
Empfehlung an die Gemeindevertretung:
1. Für die Satzung der Gemeinde Grömitz über die Erhaltung baulicher Anlagen im Ortsteil
Cismar wird die erste Änderung aufgestellt.
Ziel der Planung ist die Reduzierung des Geltungsbereiches zur Sicherung des historisch
gewachsenen Ortes parallel der Bäderstraße, einschließlich des Klosterbereiches.
Abstimmung:
Beschlussvorschlag:
2. Auf der Grundlage des § 16a GO soll eine frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit
durchgeführt werden. Die Entwurfsunterlagen sind für die Dauer von zwei Wochen im Rathaus
der Gemeinde Grömitz auszulegen. Die Öffentlichkeit ist hierüber durch amtliche
Bekanntmachung zu informieren
Abstimmung:
B. Nichtöffentlicher Teil
Dieser Teil der Vorlage ist nicht für die Öffentlichkeit bestimmt.
gez. Jörg-Peter Scholz
Bürgermeister

A. Öffentlicher Teil

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