2014-01-13Textteil Wohnungsbericht

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2013
Wohnungsbericht
Stadt Friedrichshafen
Kurzfassung ............................................................................................................................................................. 1
I. Wohnungsbestände und Zielgruppen............................................................................................................. 1
II. Mieten............................................................................................................................................................. 2
III. Soziale Leistungen.......................................................................................................................................... 2
IV. Handlungsfelder und Ziele............................................................................................................................. 3
Teil A
I.
Allgemeiner Teil – Zielgruppen .............................................................................................................. 5
Wohnungsbestände in Friedrichshafen ...................................................................................................... 5
Zensus 2011 – Gebäude und Wohnungen...................................................................................................... 6
Auswertungstabellen Zensus 2011 ............................................................................................................. 7
Bewertung der Mietwohnungsbestände ...................................................................................................... 16
Gesamtbestand an Mietwohnungen ............................................................................................................ 16
Verteilung nach Baualtersgruppen ............................................................................................................... 17
Verteilung nach Gebäudegrößen (WE je Gebäude) ..................................................................................... 17
Verteilung nach Wohnflächengruppen......................................................................................................... 18
Leerstandquote............................................................................................................................................. 18
Energetischer Zustand .................................................................................................................................. 18
Ausstattungsstandard ................................................................................................................................... 20
Räumliche Verteilung im Stadtgebiet / Gebietstypen .................................................................................. 20
Anzahl preisgebundener/geförderter Wohnraum ....................................................................................... 21
II. Entwicklung und Bedarf im Wohnungsbau .................................................................................................. 22
Entwicklung der Wohnungsbestände in Baden-Württemberg .................................................................... 22
Entwicklung der Wohnungsbestände in Friedrichshafen für die Jahre 2010 bis 2013 ................................ 23
Bedarf an Wohnraum in Baden-Württemberg ............................................................................................. 24
Bedarf an Wohnraum im Bodenseekreis / in der Stadt Friedrichshafen...................................................... 24
III.
Wohnungspolitische Schwerpunkte für Friedrichshafen ..................................................................... 27
Priorität I. (Kurzfristig) .................................................................................................................................. 27
Priorität II (Mittelfristig)................................................................................................................................ 28
Priorität III (Deklaratorisch) .......................................................................................................................... 28
IV.
Zielgruppen der Wohnungshilfe ........................................................................................................... 29
Haushalte im Niedrigeinkommensbereich ................................................................................................... 29
SGB Leistungen für Personen in Friedrichshafen...................................................................................... 29
SGB Leistungen in Deutschland ................................................................................................................ 30
Teil B
I.
Mietrecht und Mietpreise..................................................................................................................... 31
Mietrecht .................................................................................................................................................. 31
Ortsübliche Vergleichsmiete bei Bestandswohnungen und Neuvermietungen .......................................... 32
II.
Niveau, Struktur und Entwicklung der Mieten in Friedrichshafen ........................................................... 32
Mietentwicklung in Friedrichshafen seit 1993 ............................................................................................. 33
1
Mietpreise für eine 2-Zimmer-Wohnung .................................................................................................. 34
Mietpreise für ein 1-Zimmer-Appartment ................................................................................................ 34
Mietpreise für eine 5-Zimmer-Wohnung .................................................................................................. 35
III.
Betriebskosten Art und Höhe ................................................................................................................ 35
Betriebskostenspiegel 2011 .......................................................................................................................... 37
Kalte Betriebskosten 2011 ............................................................................................................................ 38
Warme Betriebskosten.................................................................................................................................. 38
Vergleichswerte aus dem Bundesweiten Heizspiegel 2012 des Deutschen Mieterbundes ..................... 39
Stromverbrauch......................................................................................................................................... 41
Entwicklung der Energiekosten in Friedrichshafen ....................................................................................... 41
Strom ......................................................................................................................................................... 41
Gas ............................................................................................................................................................. 42
Wasser/Abwasser ...................................................................................................................................... 42
Gesamt ...................................................................................................................................................... 43
IV.
Schönheitsreparaturen.......................................................................................................................... 44
Teil C
Obdachlosigkeit ..................................................................................................................................... 45
Ordnungsrecht .................................................................................................................................................. 45
I.
Obdachlosigkeit ..................................................................................................................................... 45
II.
Vermeidung von Obdachlosigkeit ......................................................................................................... 46
III.
Untergebrachte Personen in Friedrichshafen / Entwicklung ............................................................ 47
IV.
Wiedereingliederung von Obdachlosen in den Wohnungsmarkt ..................................................... 48
Teil D
I.
Soziale Leistungen ................................................................................................................................. 52
Fachstelle für Wohnungsnotfälle des Amtes für Soziales der Stadt Friedrichshafen ............................... 53
A.
Jahresabschluss 2013 (1. Januar bis 1. November 2013) ...................................................................... 54
Ergebnis der Arbeit der Fachstelle für Wohnungsnotfälle von 1. Januar bis 1. November 2013 ............. 54
B.
Erläuterung ............................................................................................................................................ 54
1.
Wohnungslose Personen/Haushalte 2013 ........................................................................................ 54
1.1
Anfragen wohnungsloser Personen/Haushalte 2013 ................................................................... 54
1.2
Anfragen im sozialhilferechtlichen Rahmen.................................................................................. 55
1.3
Gesamtzahl der wohnungslosen Personen/Haushalte, die im ordnungsrechtlichen Rahmen
untergebracht wurden .............................................................................................................................. 56
2.
Unmittelbar von Wohnungslosigkeit bedrohte Personen/Haushalte 2013...................................... 56
3. In unzumutbaren Wohnverhältnissen / Wohnungsunterversorgung lebende Personen/Haushalte
2013 ........................................................................................................................................................... 57
4.
Exkurs: Ordnungsrechtliche Unterbringung für Frauen mit und ohne Kinder 2013 ......................... 57
5.
Anfragen von Seiten Dritter 2013 ..................................................................................................... 58
6.
Tabellarische Zusammenfassung der Ergebnisse 2012 und 2013 ..................................................... 58
2
7.
C.
II.
Fazit ................................................................................................................................................... 58
Ist und Soll-Zustand der Fachstelle für Wohnungsnotfälle .................................................................. 59
Leistungen der Zeppelin-Stiftung.............................................................................................................. 60
A.
Wasser- und Energiekostenzuschuss der Zeppelin-Stiftung................................................................. 60
B.
Einzelfallbeihilfen der Zeppelin-Stiftung............................................................................................... 62
C.
Fazit ....................................................................................................................................................... 62
III.
Wohngeld.............................................................................................................................................. 62
IV.
Hilfen nach SGB II und SGB XII durch den Sozialhilfeträger (Landkreis Bodenseekreis) ...................... 63
Kosten der Unterkunft (KdU) ........................................................................................................................ 63
Teil E
I.
Soziale Wohnraumförderung................................................................................................................ 65
Gesetzlicher Rahmen in Baden-Württemberg.......................................................................................... 65
1. Wohnraumförderung ................................................................................................................................ 65
1.1 Förderung von eigengenutztem Eigentum ............................................................................................. 65
1.2 Förderung von Mietwohnraum .............................................................................................................. 65
II.
Wohnungsbestände und Entwicklung ...................................................................................................... 66
Wohnungsbestände in Friedrichshafen ........................................................................................................ 66
III.
Berechtigter Personenkreis / Wohnungssuchende .............................................................................. 68
Einkommensgrenzen im geförderten Mietwohnungsbau ............................................................................ 68
IV.
Wohnberechtigungsscheine in Friedrichshafen ................................................................................... 69
V.
Wohnungssuchende in Friedrichshafen ................................................................................................... 70
VI.
Belegungsrechte / Vergabekriterien / Fluktuation ............................................................................... 71
Belegungsrechte / Fluktuation ..................................................................................................................... 71
Vergabekriterien ........................................................................................................................................... 72
Teil F
Unterbringung von Menschen auf der Suche nach Schutz und Heimat (Asyl) ..................................... 73
Rechtliche Grundlagen: .................................................................................................................................... 73
Die 3 Formen der Unterbringung ..................................................................................................................... 73
Belegung der Gemeinschaftsunterkünfte im Bodenseekreis ........................................................................... 74
Zuteilung Friedrichshafen 2014 ........................................................................................................................ 75
Teil G
Zuständigkeiten .................................................................................................................................... 77
Aufgaben des Amtes für Soziales...................................................................................................................... 77
Abteilung Wirtschaftliche Hilfen ................................................................................................................... 77
Abteilung Sozialer Dienst .............................................................................................................................. 77
Fachstelle für Wohnungsnotfälle .............................................................................................................. 77
Einzelfallbeihilfe der Zeppelin-Stiftung für Menschen in besonderen Notlagen ..................................... 77
Aufgaben des Amtes für Vermessung und Liegenschaften .............................................................................. 77
Liegenschaftsabteilung ................................................................................................................................. 77
Sachgebiet Wohnungsverwaltung ................................................................................................................ 77
3
Aufgaben des Amtes für Bürgerservice, Sicherheit und Umwelt ...................................................................... 77
Verkehrswesen und öffentliche Sicherheit ................................................................................................... 77
Aufgaben des Landratsamtes ............................................................................................................................ 77
Teil H
Handlungsfelder .................................................................................................................................... 78
Priorität I (Kurzfristig) ........................................................................................................................................ 78
1.
Abgabe von städtischen (ggf. landeseigenen) Grundstücken für preiswerten Wohnungsbau ............ 78
2.
Ankauf von Belegungsbindungen .......................................................................................................... 78
3. Neuausweisung kommunaler Flächen als Wohnbauland/ Umsetzung des FNP durch entsprechende
Bebauungspläne ............................................................................................................................................ 79
4.
Umnutzung von Konversionsflächen zur Wohnnutzung (z.B. Nachfolgenutzung ZAB-Gelände) ......... 79
5.
Erweiterung des Wohnungsbestandes des kommunalen Wohnungsunternehmens .......................... 79
6.
Festschreibung von Mindestanteilen an gefördertem Wohnungsbau in Bebauungsplänen ............... 80
7.
Städtebauliche Verträge zur sozialgerechten Bodennutzung ............................................................... 80
8. Entwicklung von stadtteilbezogenen Wohnraumversorgungskonzepten (exemplarisch z.B. für
Allmannsweiler im Bereich Eintrachtstraße)................................................................................................. 81
9.
10.
Regelmäßige Neuerhebung/Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels....................................... 82
Kooperationsvereinbarungen mit der Wohnungswirtschaft (vorrangig SWG) ................................. 82
11.
Erhaltung eines Grundkontingents von Einfachstwohnungen als Handlungsmasse der Kommune –
Ersatzneubau durch das kommunale Wohnungsbauunternehmen ............................................................. 83
12.
Verbesserte und gesteuerte Unterbringung von einzelnen Personengruppen ................................ 85
a.) Familien .................................................................................................................................................... 85
b.) Körperlich beeinträchtigte Menschen ..................................................................................................... 86
13.
Überarbeitung der Vergabekriterien für die Ausübung kommunaler Belegungsrechte................... 86
14.
Verhinderung von Obdachlosigkeit durch ein Wohnungsnotfallpakt im Rahmen der
Einzelfallbeihilfen der Zeppelin-Stiftung ....................................................................................................... 87
15.
Einrichtung einer Fachstelle im Amt für Soziales mit dem Ziel, langanhaltender oder dauerhafter
Wohnungslosigkeit/Obdachlosigkeit entgegenzuwirken (Reintegration) .................................................... 89
16.
Einrichtung eines Arbeitskreises „Wohnungslosigkeit“ auch mit externen Teilnehmern ................ 91
Priorität II (Mittelfristig) .................................................................................................................................... 93
1.
Nachverdichtung im Siedlungsbestand ................................................................................................. 93
2.
Erhaltungssatzung zum Milieuschutz .................................................................................................... 93
3.
Zweckentfremdungsverbotsverordnung............................................................................................... 93
4.
Kooperationsvereinbarungen mit der Wohnungswirtschaft (übrige Wohnungsbaugesellschaften) ... 94
5. Aufnahme in die Rechtsverordnung des Landes Baden-Württemberg für die Begrenzung der
Kappungsgrenze im Mieterhöhungsverfahren ............................................................................................. 94
Priorität III (Deklaratorisch) ............................................................................................................................... 96
1.
Energieeffizienz und Klimaschutz .......................................................................................................... 96
2.
Förderung von Eigentumsmaßnahmen (Wohnungsbauprogramm Baukindergeld) ............................ 96
4
3.
Vergabe von Erbbaurechten für preiswerten Wohnungsbau .............................................................. 96
4.
Umwandlung von Nichtwohn-Immobilien zur Wohnnutzung.............................................................. 96
5. Sozialplanverfahren zum Erhalt der sozialen Durchmischung im Rahmen des besonderen
Städtebaurechts............................................................................................................................................ 96
Teil I
Anhang .................................................................................................................................................. 97
1.
Zensus 2011 - Merkmale und Definition .................................................................................................. 97
2.
Erhebungsbogen Wohnungsbaugesellschaften ..................................................................................... 100
3.
Merkblatt Wohnungssuche .................................................................................................................... 102
Impressum .......................................................................................................................................................... 106
5
Kurzfassung
In Friedrichshafen leben rund 58.000 Menschen.
Den rund 27.000 Haushalten stehen theoretisch ca.
29.000 Wohnungen zur Verfügung. Dennoch fehlt
es an ausreichendem und für die jeweiligen Wohnungssuchenden geeignetem Wohnraum.
Durch seine ausgezeichneten wirtschaftlichen Bedingungen, seine gute Infrastruktur und der schönen Lage am Bodensee ist Friedrichshafen ein begehrter Wohnort. Dem ungeachtet hält die Wohnungsversorgung nicht mit der Gesamtentwicklung
der Stadt mit. Die meisten Preissegmente können
als unterversorgt bezeichnet werden. In den letzten Jahren hat sich insofern ein deutlicher Überhang an Wohnungssuchenden gegenüber einem
immer härter umkämpften Wohnungsangebot
ergeben – ein klassischer Vermietermarkt.
Wohnungssuchende aus dem oberen Preissegment
drängen mangels Angebot in die darunter liegenden Wohnungsschichten und verdrängen die Bewerber für diese Einheiten. Einkommensschwachen Personen und Haushalten sowie Personen mit
Migrationshintergrund steht ein immer kleiner
werdendes Angebot zur Verfügung.
Hinzu kommt, dass die Nachkriegsbauten in Friedrichshafen sich bereits im zweiten Renovierungszyklus befinden und ein enormer Bedarf an energetischen Modernisierungen besteht.
Im unteren Preissegment, den geförderten Wohnungen, reduzieren sich die Bestände durch vorzeitige Darlehensrückzahlungen von aktuell knapp
600 Einheiten auf nur noch rund 350 Einheiten im
Jahr 2021.
Mit der oft mangelhaften energetischen Beschaffenheit der Bestandsobjekte steigen auch die Betriebskosten in den vergangenen Jahren stetig.
Einige Kostenarten, wie z.B. die Heizkosten sind in
den vergangenen 10 Jahren um mehr als 60 % angestiegen.
Die Zahl der Haushalte, die aufgrund dieser Entwicklung finanziell in Notlagen kommen, nimmt
leicht zu. Gravierender ist aber die ungenügende
Verfügbarkeit von Wohnungen auf dem Markt.
Wohnungsnotfälle können nur mit enormem Aufwand vermieden werden.
Bei Scheitern aller Versuche oder Untätigkeit der
Betroffenen kommt es zum Verlust der Wohnung.
Die anschließende Einweisung führt zu einem Abstieg aus dem es oftmals keine Rückkehr gibt.
Wiedereingliederungsversuche scheitern u.a. am
nicht vorhandenen Angebot. Der Markt bewegt
sich in diesem Bereich nicht ausreichend.
I. Wohnungsbestände und Zielgruppen
Mit den Daten aus dem Zensus 2011 liegen wertvolle Informationen zu den Wohnungsbeständen in
Friedrichshafen vor. Die Angaben wurden mit den
Datenbeständen der Abfallwirtschaft, der Erhebung zum Mietspiegel 2012 sowie den Einwohnermeldedaten ausgewertet und ergeben ein detailliertes Bild der Wohnungssituation in Friedrichshafen.
Für die optimale Versorgung der Haushalte wäre
hingegen ein Mindestbestand von 10 % der Mietwohnungen, damit an die 1.500 Einheiten, erforderlich.
Mit über 54 % übersteigen die Mietwohnungen
den Anteil der eigengenutzten Wohnungen. Gegenüber allen Vergleichswerten (Kreis, Land, Bund)
liegt Friedrichshafen stets über dem Schnitt. Ein
Umstand der dem Wiederaufbau nach dem Krieg
und der, das Stadtbild prägenden, Geschosswohnungsbauweise geschuldet ist.
Die Mietpreise steigen als Folge dieser Entwicklung
ungebremst weiter. Bei Neuvermietungen sind
Preise oberhalb von 10 EUR/m² immer öfter zu
beobachten.
Durch den Wirtschaftsstandort Bodensee benötigen Arbeiter und Angestellte Wohnraum, die landschaftliche Lage zieht ältere und auch wohlhabende Menschen an, die Infrastruktur bietet sich als
1
idealer Wohnort für Familien an, ZU und DHBW
bringen studentisches Wohnen in die Stadt und
auch „Schwellenhaushalte“ finden in Friedrichshafen das für sie notwendige Umfeld vor.
Diese unterschiedlichen Gruppen haben unterschiedlichste Wohnbedürfnisse auf die sich der
Wohnungsmarkt nicht vollständig eingestellt hat.
Annähernd 4 % der Friedrichshafener Bürger beziehen Leistungen nach dem SGB ober Wohngeld,
aber nur rund 2 % der Wohnungen unterliegen
dem preisgebundenen Wohnungsbau. Berücksichtigt man, dass auch Einzelpersonen und Familien
mitunter von zu hohen Wohnkosten belastet sind,
ist die Abdeckung mit günstigem Wohnraum mehr
als unbefriedigend. Eine Situation, die durch die
steigenden Mieten und anwachsenden Betriebskosten in den kommenden Jahren an Bedeutung
zunehmen wird.
II. Mieten
Die Mietpreise in Friedrichshafen steigen weiter
kontinuierlich. Zu den gleichwohl steigenden Betriebskosten kommt eine stetige Erhöhung der
Kaltmieten bei Neuvermietung. Die enorme Nachfrage nach Mietwohnraum erlaubt es den Vermietern die Preise anzuheben und eine Selektion zugunsten der Zahlungskräftigeren vorzunehmen.
Aktuell zeichnet sich noch keine Beruhigung des
Wohnungsmarktes ab. Die Fülle der Bauprojekte
führt mittelfristig zu einer Mehrung an Wohnraum.
Ob allerdings die gewünschte Umverteilung des
Wohnraums stattfinden wird, ist fraglich.
Unter Zuhilfenahme von Betriebskostenspiegeln,
Verbrauchswerten und Preisen des örtlichen Energieversorgers wurde eine Kostenübersicht erstellt,
die sowohl die Steigerung der Gesamtmiete in den
vergangenen Jahren darstellt als auch eine Perspektive in die Zukunft wagt.
III. Soziale Leistungen
Das Amt für Soziales bietet mit seiner Fachstelle für
Wohnungsnotfälle ein Unterstützungsangebot, das
durch seine Anlauffunktion, Kenntnis des Personenkreises und deren Vernetzung, sowie aufgrund
der Beratung und Kooperation mit weiterführenden Hilfsangeboten, die Basis für konkrete Hilfen
im Wohnungsnotfall bzw. die Ausarbeitung einer
möglichen Lösung darstellt.
Wichtigstes Ziel der Fachstelle ist die Prävention in
Form von Erhalt des Wohnraumes, denn die Vermeidung von Wohnungslosigkeit ist die beste Hilfe.
Kann ein Wohnungsverlust nicht verhindert werden oder sind die betroffenen Personen schon
obdachlos, steht als nächstes Ziel die Vermittlung
bzw. Beschaffung von „Ersatz“-Wohnraum an,
entweder in Form einer ordnungsrechtlichen Unterbringung (BSU) oder durch die Suche nach dem
Bedarf entsprechenden Anschlusswohnraum oder
durch die Vermittlung in weiterführende Hilfsangebote.
Aus dem folgenden Datenmaterial dieses Berichtes
wird sich als Fazit herauskristallisieren, dass sich
gerade im Segment der preiswerten Kleinwohnungen und im Angebot an kostengünstigem Wohnraum für Großfamilien ausgeprägte Defizite festmachen lassen. Besonders betroffen hiervon sind
Menschen, die auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen sind.
Auffällig ist auch die Entwicklung, dass zunehmend
Menschen, die im Arbeitsleben stehen aber nur
über ein niedriges Einkommen verfügen, immer
öfter zur Gruppe der von Wohnungslosigkeit bedrohten Personen gehören.
Verschärft wird diese Situation noch durch die
sogenannten „angemessenen Kosten der Unterkunft“. Die Mietkosten bei ALG II – Empfängern
liegen oftmals schon am obersten Rand der sogenannten angemessenen Kosten der Unterkunft. Bei
einer Familie mit 3 Kindern liegt der Richtwert des
Bodenseekreises zur Bestimmung der angemessenen Kosten der Unterkunft in Friedrichshafen derzeit bei 756,80 € (Kaltmiete inkl. kalter Betriebskosten).Kommt es zu einer Preissteigerung so sind
2
die Betroffenen gezwungen, Teile des Regelsatzes
zur Zuzahlung zu verwenden.
Eine Begleiterscheinung des beschriebenen Mangels ist auch die Tatsache, dass wohnungslose Personen oder Familien, die aufgrund von Wohnraumverlust ordnungsrechtlich untergebracht werden müssen, dort nicht wie eigentlich vorgesehen
nur vorübergehend unterkommen, sondern immer
mehr betroffene Personen über Jahre in einer solchen Unterkunft leben und sich nicht mehr in den
privaten Mietwohnungsmarkt integrieren.
Welche Handlungsalternativen gibt es?
1.
Inhalt der Maßnahmen von Seiten des SOZ
ist deshalb die Beantragung einer wiedereingliedernden Maßnahme/Stelle (siehe Teil H Handlungsfelder) mit dem Ziel der Vermeidung langanhaltender oder dauerhafter Wohnungslosigkeit.
Dabei handelt es sich um eine sozialpädagogische
Intervention, die den wohnungslosen Einzelpersonen oder Familien parallel zur ordnungsrechtlichen
Unterbringung angeboten werden soll, um den
Aufenthalt dort so kurz wie möglich zu halten und
eine zügige Wiedereingliederung in den regulären
Mietwohnraum zu unterstützen.
Inhalt soll Beratung, (nachgehende) Betreuung und
Begleitung der betroffenen Personen sein, um
möglichst gezielt über weitere (sozialhilferechtliche) Unterstützungsleistungen aufzuklären und
eine zeitnahe Vermittlung in eigenen Wohnraum
oder weiterführende bedarfsgerechte Hilfen sicherzustellen.
Dadurch sollen neben der Ersparnis von Unterbringungskosten und der Verhinderung der Ausweitung von sozialen Brennpunkten vor allem die negativen Auswirkungen der Unterbringung für die
jeweils Betroffenen vermindert werden (physische
und psychische Auswirkungen z.B. gesundheitliche
Auswirkungen, sinkende Chancen auf dem Arbeitsmarkt, soziale Stigmatisierung und zunehmender Perspektivlosigkeit)
2.
Zudem wird die Genehmigung eines Wohnungsnotfallpakets (Siehe Teil H Handlungsfelder)
in Form einer wirtschaftlichen Hilfe beantragt. Inhalt und Ziel dieses Paketes ist zum einen eine
3
präventive Funktion (z.B. Gewährung von Darlehen
als Überbrückungshilfe bis gesetzlich zustehende
Sozialleistungen gewährt werden). Zum anderen
soll das Wohnungsnotfallpaket eine reintegrative
Funktion in Form von Gewährung einer wirtschaftlichen Hilfe für bereits wohnungslose Menschen
haben (Gewährung von Darlehen für Kaution, Umzugskosten, Gewährung von Fahrtkosten, SchufaGebühren etc.).
Gleichzeitig wird darauf hingewiesen, dass das Amt
für Soziales weder den benötigten Wohnraum
schaffen noch Wohnungen vermitteln kann. Wohnraumsicherung für einkommensschwache und
Wohnversorgung für wohnungslose Menschen
kann nur im Zusammenwirken von Kommune,
Wohnungswirtschaft und Sozialarbeit gelingen. Es
bedarf einer engen Zusammenarbeit und gemeinsamen Umsetzung von zielführenden Maßnahmen
um den Erhalt bzw. die Erlangung von Wohnraum
für den angesprochenen Personenkreis zu verbessern.
IV. Handlungsfelder und Ziele
Zur Glättung des Wohnungsmarktes steht der Stadt
Friedrichshafen eine Reihe von Handlungsfeldern
zur Verfügung. Primäres Ziel wird hierbei die Schaffung von geeignetem Wohnraum für die breiten
Schichten der Bevölkerung sein. Nur mit dem Vorhandensein dieser, notwendigen Wohnungen
kommen die präventiven und begleitenden Maßnahmen zum Tragen.
Leistungen des Amtes für Soziales, ob es sich um
die Betreuung von Einzelpersonen und Familien in
schwierigen Wohnsituationen oder die Wiedereingliederung in den Wohnungsmarkt handelt, setzen
ein Angebot an geeignetem Wohnraum voraus.
Hinzu kommt aber auch eine Bereitschaft der Vermieter, solche Personen aufzunehmen – mitunter
mit sozialer Begleitung.
Es gilt, die personellen Ressourcen des Sozialen
Dienstes und aller anderen betroffenen Stellen
entsprechend der Notwendigkeit auszustatten.
Ein weiteres Ziel muss eine Verbesserung des Zugriffs auf die vorhandenen Ressourcen sein. Eigen-
bestände der Stadt Friedrichshafen und deren
Tochtergesellschaft sind vorrangig den dargestellten Zielgruppen zur Verfügung zu stellen. Darüber
hinaus könnten Kooperationen mit Vermietern
eingegangen werden, die bei einer zukünftigen
personellen Sozialbegleitung ebenfalls Personen
und Haushalte mit Wohnraum versorgen.
zu einer Reduzierung von Problembezirken. Insofern wäre mittelfristig die Schaffung einer verpflichtenden Quote von preisgebundenem Wohnraum in den Baugebieten zu prüfen und anzustreben.
Eine Verteilung der unterschiedlichen Wohnungsschichten auf dem Wohnungsmarkt führt letztlich
4
Teil A
I.
Allgemeiner Teil – Zielgruppen
Wohnungsbestände in Friedrichshafen
Die Ermittlung der Wohnungsbestände gestaltet sich aufgrund einer fehlenden gesetzlichen Grundlage als
eher schwierig. Die beste Bestimmung gelingt in der Regel über Gebühren, die nach der Anzahl der Haushalte
erhoben werden. Im Bodenseekreis können die Haushalte über die Abfallgebühren ermittelt werden. Die Abfallgebührensatzung sieht eine Splittung in Haushalte und Behälter vor.
Gemäß dieser Veranlagung werden in Friedrichshafen ca. 27.275 Haushalte und somit Wohneinheiten veranlagt. Nicht vermietete Einheiten können nicht erhoben werden, da hier weder ein Bewohner noch der Eigentümer der leer stehenden Wohnung zur Veranlagung herangezogen wird. Diese, so bestehende, LeerstandsQuote wird im weiteren Verlauf aufgrund ihrer geringen Relevanz nicht berücksichtigt. Stand 30.06.2013 verteilen sich die Haushalte nach der Abfalldatei wie folgt:1
Haushalte in Friedrichshafen
Haushalte aus der
Abfallwirtschaftsdatei
Anzahl
Insgesamt
Insgesamt
27.275
Haushaltsgröße
1-Personen-Haushalt
2-Personen-Haushalt
3-Personen-Haushalt
4-Personen-Haushalt
5-Personen-Haushalt
6-Personen-Haushalt
7 und mehr Personen-Haushalt
10.174
9.335
3.652
2.854
1.158
99
3
Der Anteil der Miethaushalte wird in einem zweiten Schritt über einen Abgleich mit der Grundsteuer und dem
Einwohnermeldewesen erhoben. Durch diesen, bei der Erhebung zum Mietspiegel 2012, vorgenommenen
Abgleich wurde ein Bestand von ca. 14.800 Mietwohnungen in Friedrichshafen angenommen. Das entspricht
einer Quote von 55 % am Gesamtbestand der Haushalte.
Aktuell ist ein Abgleich mit den ersten Auswertungen des Zensus 2011 (Gebäude und Wohnungen) möglich.
Hier wird ein Gesamtbestand von 29.346 Wohneinheiten abgebildet. Der Bestand an vermieteten Wohnungen wird mit 15.261 Einheiten angegeben. Das entspricht einer Quote von 52 % am Gesamtbestand der gezählten Wohneinheiten.
1
Landratsamt Bodenseekreis - Abfallwirtschaftsamt
5
Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum nach Art der Nutzung, Fläche der Wohnung, Zahl der Räume und Ausstattung
Wohnungen in
Gebäuden mit
Wohnraum
Wohnungen in
Wohngebäuden
Anzahl
Anzahl
davon
davon
Wohnungen in Wohnungen in
Wohngebäuden Wohnheimen
(keine
Wohnheime)
Anzahl
Anzahl
Wohnungen in
sonstigen
Gebäuden mit
Wohnraum
Anzahl
Insgesamt
Insgesamt
29.346
28.149
27.970
179
1.197
Art der Wohnnutzung
Von Eigentümer/-in bewohnt
Zu Wohnzwecken vermietet (auch mietfrei)
Ferien- oder Freizeitwohnung
Leer stehend
12.030
15.261
784
911
11.752
14.183
735
849
11.733
14.653
735
849
19
160
278
808
49
62
Beide Zahlenquellen können mit Sicherheit keine 100-prozentige Genauigkeit beanspruchen. Der Vergleich der
Summen zeigt aber, dass die grundlegenden Mengen sowie die Verhältnismäßigkeit von Eigentum und Miete
vergleichsweise nahe beieinander liegen.
Die nachfolgenden Auswertungen und Diagramme setzen an den Werten des Zensus an. Einzig die Verteilung
nach Haushaltsgrößen wird aus der Abfalldatei abgeleitet. Für diese wohnungswirtschaftlich relevante Größe fehlt beim Zensus die Datengrundlage.
Zensus 2011 – Gebäude und Wohnungen
Durch die Daten des Zensus ergeben sich wertvolle Rückschlüsse auf das Wohnungsgemenge in Friedrichshafen. Nachfolgend die wichtigsten Auswertungstabellen. Die Beschreibung der Merkmale ist im Teil I – Anhang
2 beigefügt. 2
Trotz der Tiefe des erhobenen Datenmaterials fehlt die Differenzierung zwischen Eigentum und Miete. Es ist
nicht ersichtlich, welche Wohnungen einer Eigennutzung unterliegen und welche vermietet werden. Für die
Bewertung der energetischen Beschaffenheit und der Größe der Wohnungen, um nur zwei Beispiele aufzuführen, wäre aber genau diese Information von großer Bedeutung. Eigengenutzte Einheiten haben, bezogen auf
die Haushaltsgröße, mehr Wohnfläche und verfügen zudem über eine bessere energetische Ausstattung. So
sind Einheiten mit Wohnflächen von über 140 m² zum überwiegenden Teil Häuser und Eigentumswohnungen.
Diese Objekte kommen nur selten auf den Mietmarkt.
Die nachfolgenden Auswertungstabellen enthalten demzufolge die Summe der in Friedrichshafen erfassten
Wohnungen.
2
Zensus 2011
6
Auswertungstabellen Zensus 2011
Gebäude mit Wohnraum und Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum nach Baujahr, Gebäudetyp, Zahl der
Wohnungen, Eigentumsform und Heizungsart
Gebäude mit Wohnraum
darunter
Wohngebäude
Gebäude
Wohnungen
Gebäude
Wohnungen
Anzahl
Anzahl
Anzahl
Anzahl
Insgesamt
Insgesamt
10.822
29.346
10.313
28.149
Baujahr
Vor 1919
1919 - 1948
1949 - 1978
1979 - 1986
1987 - 1990
1991 - 1995
1996 - 2000
2001 - 2004
2005 - 2008
2009 und später
573
1.525
5.230
1.084
414
584
585
308
434
85
1.072
3.260
14.916
2.979
1.154
2.200
1.818
710
894
343
488
1.448
5.006
1.053
390
561
570
299
419
79
923
3.088
14.329
2.906
1.097
2.144
1.779
701
854
328
Gebäudetyp nach Zahl der Wohnungen
Freistehendes Haus Insgesamt
mit 1 Wohnung
mit 2 Wohnungen
mit 3 und mehr Wohnungen
Doppelhaushälfte Insgesamt
mit 1 Wohnung
mit 2 Wohnungen
Gereihtes Haus Insgesamt
mit 1 Wohnung
mit 2 Wohnungen
Anderer Gebäudetyp Insgesamt
mit 1 Wohnung
mit 2 Wohnungen
5.835
2.234
1.325
2.276
2.194
1.467
304
423
2.404
1.656
162
586
389
218
73
98
17.291
2.234
2.612
12.445
4.727
1.467
606
2.654
6.165
1.653
317
4.195
1.163
218
142
803
5.621
2.154
1.279
2.188
2.166
1.455
298
413
2.350
1.646
153
551
176
100
21
55
16.759
2.154
2.521
12.084
4.647
1.455
597
2.595
5.955
1.643
298
4.014
788
100
47
641
Zahl der Wohnungen im Gebäude
1 Wohnung
2 Wohnungen
3 - 6 Wohnungen
7 - 12 Wohnungen
13 und mehr Wohnungen
5.575
1.864
2.469
720
194
5.572
3.677
9.696
6.149
4.252
5.355
1.751
2.320
697
190
5.352
3.463
9.195
5.970
4.169
2.208
12.280
2.115
11.916
7.764
195
173
12.199
1.337
1.041
7.432
195
154
11.543
1.337
1.013
355
39
1.805
72
338
24
1.755
42
31
57
246
366
28
27
240
303
107
815
45
9.073
763
394
2.632
116
24.652
1.527
101
753
39
8.689
721
379
2.416
110
23.765
1.466
19
25
10
13
Eigentumsform des Gebäudes
Gemeinschaft von Wohnungseigentümern/innen
Pritvatperson/-en
Wohnungsgenossenschaften
Kommune oder kommunales
Wohnungsunternehmen
Privatwirtschaftliches
Anderes privatwirtschaftliches Unternehmen
Bund oder Land
Organistation ohne Erwerbszweck
7
Heizungsart
Fernheizung (Fernwärme)
Etagenheizung
Blockheizung
Zentralheizung
Einzel- oder Mehrraumöfen (auch
Nachtspeicherheizung)
Keine Heizung im Gebäude oder in den
Wohnungen
Gebäude mit Wohnraum nach Baujahr und Gebäudeart, Gebäudetyp, Zahl der Wohnungen, Eigentumsform und Heizungsart
Baujahr von … bis …
Insgesamt
Vor 1950
1950 - 1969
1970 - 1989
Anzahl
Anzahl
Anzahl
Anzahl
Insgesamt
Insgesamt
1990 und später
Anzahl
10.822
2.154
3.777
2.792
2.099
10.822
10.313
10.307
6
2.154
1.989
1.989
3.777
3.609
3.609
2.792
2.696
2.696
2.099
2.019
2.013
6
509
165
168
96
80
mit 1 Wohnung
mit 2 Wohnungen
mit 1 Wohnung
mit 2 Wohnungen
mit 1 Wohnung
mit 2 Wohnungen
mit 1 Wohnung
mit 2 Wohnungen
5.835
2.234
1.325
2.276
2.194
1.467
304
423
2.404
1.656
162
586
389
218
73
98
1.610
774
358
478
251
145
44
62
146
73
12
61
147
110
21
16
1.829
568
421
840
746
458
92
196
1.105
776
78
251
97
38
24
35
1.343
481
362
500
578
396
90
92
789
556
51
182
82
38
16
28
1.053
411
184
458
619
468
78
73
364
251
21
92
63
32
12
19
1 Wohnung
2 Wohnungen
3 - 6 Wohnungen
7 - 12 Wohnungen
5.575
1.864
2.469
720
194
1.102
435
570
47
1.840
615
1.009
262
51
1.471
519
540
183
79
1.162
295
350
228
64
2.208
299
732
646
531
7.764
195
173
1.604
13
18
2.712
133
90
2.031
15
35
1.417
34
30
355
193
61
47
54
39
15
9
9
6
31
57
3
9
25
15
9
3
24
107
815
45
9.073
763
18
307
6
1.535
278
18
411
9
2.932
401
15
58
12
2.648
56
56
39
18
1.958
28
19
10
6
3
Art des Gebäudes
Wohngebäude
Wohngebäude (ohne Wohnheime)
Wohnheime (mit eigener Haushaltsführung
der Bewohner/-innen)
Sonstige Gebäude mit Wohnraum
Pritvatperson/-en
Wohnungsunternehmen
Wohnungsunternehmen
Bund oder Land
Heizungsart
Etagenheizung
Blockheizung
Zentralheizung
Wohnungen
8
Gebäude mit Wohnraum nach regionaler Einheit und Gebäudeart, Baujahr, Gebäudetyp, Zahl der Wohnungen, Eigentumsform und Heizungsart
Gebäude
Friedrichshafen, Stadt
Kreis Bodenseekreis
Reg.- Bez. Tübingen
Anzahl
%
Anzahl
%
Anzahl
%
Insgesamt
Insgesamt
Art des Gebäudes
Wohngebäude
Wohnheime (mit eigener Haushaltsführung
der Bewohner/-innen)
10.822
47.845
464.993
Baden-Württemberg
Anzahl
%
Deutschland
Anzahl
2.455.219
%
19.060.870
10.822
10.313
10.307
6
100,0
95,3
95,2
0,1
47.845
45.196
45.157
39
100,0
94,5
94,5
0,1
464.993
442.252
441.657
595
100,0
95,1
95,0
0,1
2.455.219
2.346.198
2.343.142
3.056
100,0
95,6
95,4
0,1
19.060.870
18.387.704
18.367.576
20.128
100,0
96,5
96,4
0,1
509
4,7
2.649
5,5
22.741
4,9
109.021
4,4
673.166
3,5
Baujahr
Vor 1919
1919 - 1948
1949 - 1978
1979 - 1986
1987 - 1990
1991 - 1995
1996 - 2000
2001 - 2004
2005 - 2008
2009 und später
573
1.525
5.230
1.084
414
584
585
308
434
85
5,3
14,1
48,3
10,0
3,8
5,4
5,4
2,8
4,0
0,8
4.251
4.238
18.824
6.106
2.520
3.311
3.557
2.160
2.147
731
8,9
8,9
39,3
12,8
5,3
6,9
7,4
4,5
4,5
1,5
59.498
42.205
181.430
51.383
21.741
33.383
32.382
19.689
17.189
6.093
12,8
9,1
39,0
11,1
4,7
7,2
7,0
4,2
3,7
1,3
289.759
238.124
1.018.787
270.922
111.551
158.090
157.456
97.061
84.376
29.093
11,8
9,7
41,5
11,0
4,5
6,4
6,4
4,0
3,4
1,2
2.677.468
2.323.120
7.242.243
1.841.113
741.815
1.161.151
1.444.032
795.431
598.640
235.857
14,0
12,2
38,0
9,7
3,9
6,1
7,6
4,2
3,1
1,2
mit 1 Wohnung
mit 2 Wohnungen
mit 1 Wohnung
mit 2 Wohnungen
mit 1 Wohnung
mit 2 Wohnungen
mit 1 Wohnung
mit 2 Wohnungen
5.835
2.234
1.325
2.276
2.194
1.467
304
423
2.404
1.656
162
586
389
218
73
98
53,9
20,6
12,2
21,0
20,3
13,6
2,8
3,9
22,2
15,3
1,5
5,4
3,6
2,0
0,7
0,9
31.342
15.615
7.949
7.778
8.105
5.740
1.284
1.081
6.092
4.105
575
1.412
2.306
1.436
445
425
65,5
32,6
16,6
16,3
16,9
12,0
2,7
2,3
12,7
8,6
1,2
3,0
4,8
3,0
0,9
0,9
329.878
212.974
73.622
43.282
59.085
42.319
9.972
6.794
55.235
38.534
5.091
11.610
20.795
14.492
3.444
2.859
70,9
45,8
15,8
9,3
12,7
9,1
2,1
1,5
11,9
8,3
1,1
2,5
4,5
3,1
0,7
0,6
1.590.515
898.936
413.780
277.799
378.978
245.641
71.523
61.814
393.779
247.690
38.989
107.100
91.947
54.839
17.960
19.148
64,8
36,6
16,9
11,3
15,4
10,0
2,9
2,5
16,0
10,1
1,6
4,4
3,7
2,2
0,7
0,8
11.757.427
7.831.396
2.434.009
1.492.022
2.787.569
1.956.297
437.292
393.980
3.736.730
2.089.780
317.193
1.329.757
779.144
421.459
133.737
223.948
61,7
41,1
12,8
7,8
14,6
10,3
2,3
2,1
19,6
11,0
1,7
7,0
4,1
2,2
0,7
1,2
1 Wohnung
2 Wohnungen
3 - 6 Wohnungen
7 - 12 Wohnungen
5.575
1.864
2.469
720
194
51,5
17,2
22,8
6,7
1,8
26.896
10.253
8.530
1.729
437
56,2
21,4
17,8
3,6
0,9
308.319
92.129
50.829
10.791
2.925
66,3
19,8
10,9
2,3
0,6
1.447.106
542.252
352.750
90.438
22.673
58,9
22,1
14,4
3,7
0,9
12.298.932
3.322.231
2.318.696
896.854
224.157
64,5
17,4
12,2
4,7
1,2
2.208
20,4
8.707
18,2
58.950
12,7
366.533
14,9
1.838.184
9,6
7.764
195
173
71,7
1,8
1,6
37.582
350
330
78,5
0,7
0,7
392.247
2.350
4.924
84,4
0,5
1,1
1.998.042
24.009
29.866
81,4
1,0
1,2
16.031.137
289.288
333.193
84,1
1,5
1,7
355
3,3
434
0,9
2.420
0,5
14.202
0,6
316.750
1,7
39
0,4
225
0,5
1.930
0,4
11.148
0,5
133.026
0,7
31
57
0,3
0,5
59
158
0,1
0,3
561
1.611
0,1
0,3
2.653
8.766
0,1
0,4
43.850
75.442
0,2
0,4
107
815
45
9.073
763
1,0
7,5
0,4
83,8
7,1
713
1.609
207
41.058
4.089
1,5
3,4
0,4
85,8
8,5
13.634
13.900
2.318
367.602
65.138
2,9
3,0
0,5
79,1
14,0
88.017
112.095
14.185
1.931.741
297.768
3,6
4,6
0,6
78,7
12,1
1.025.344
1.224.856
187.419
15.061.603
1.449.973
5,4
6,4
1,0
79,0
7,6
19
0,2
169
0,4
2.401
0,5
11.413
0,5
111.675
0,6
Pritvatperson/-en
Wohnungsunternehmen
Wohnungsunternehmen
Bund oder Land
Heizungsart
Etagenheizung
Blockheizung
Zentralheizung
Wohnungen
9
Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum nach Art der Nutzung, Fläche der Wohnung, Zahl der Räume und Ausstattung
Wohnungen in
davon
Gebäuden mit Wohnungen in
Wohnungen in
davon
Wohnraum
Wohngebäuden Wohnungen in Wohnungen in
sonstigen
Gebäuden mit
Wohngebäuden Wohnheimen
Wohnraum
(keine
Wohnheime)
Anzahl
Anzahl
Anzahl
Anzahl
Anzahl
Insgesamt
Insgesamt
29.346
28.149
27.970
179
1.197
Art der Wohnnutzung
Leer stehend
12.030
15.261
784
911
11.752
14.183
735
849
11.733
14.653
735
849
19
160
278
808
49
62
Fläche der Wohnung (von … bis …) in m²
Unter 40 m²
40 - 59 m²
60 - 79 m²
80 - 99 m²
100 - 119 m²
120 - 139 m²
140 - 159 m²
160 - 179 m²
180 - 199 m²
200 und mehr m²
Durchschnittliche Wohnungsgröße in m²
1.522
4.976
8.247
6.060
3.683
2.310
1.321
540
272
415
85,8
1.431
4.764
7.972
5.817
3.518
2.219
1.276
515
251
386
85,7
1.412
4.688
7.888
5.817
3.518
2.219
1.276
515
251
386
85,9
19
76
84
91
212
275
243
165
91
45
25
21
29
88,1
Zahl der Räume
1 Raum
2 Räume
3 Räume
4 Räume
5 Räume
6 Räume
7 und mehr Räume
Durchschnittliche Anzahl der Räume
969
3.139
6.809
8.342
5.087
2.784
2.216
4,1
896
2.959
6.509
8.051
4.903
2.694
2.137
4,1
892
2.934
6.393
8.048
4.893
2.673
2.137
4,1
4
25
116
3
10
21
29.157
25
27.975
19
27.796
19
179
32
32
32
132
123
123
Ausstattung der Wohnung
Badewanne/Dusche und WC vorhanden
Badewanne/Dusche und WC nicht vorhanden
Badewanne/Dusche vorhanden, WC nicht
vorhanden
Badewanne/Dusche nicht vorhanden, WC
vorhanden
56,7
3,4
73
180
300
291
184
90
79
3,9
1.182
6
9
10
11
Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum nach regionaler Einheit und Art der Nutzung, Fläche der Wohnung, Zahl der Räume und Ausstattung
Gebäude
Kreis Bodenseekreis
Reg.- Bez. Tübingen
Anzahl
%
Anzahl
%
Anzahl
%
Wohnungen
Baden-Württemberg
Anzahl
%
Deutschland
Anzahl
%
Insgesamt
Insgesamt
29.346
Art der Wohnnutzung
Leer stehend
12.030
15.261
784
911
41,0
53,2
2,7
3,1
48.619
46.165
5.985
3.322
46,7
44,4
5,7
3,2
453.238
343.526
11.944
34.737
53,7
40,7
1,4
4,1
2.547.152
2.341.237
55.156
212.726
49,4
45,4
1,1
4,1
17.491.088
21.531.593
427.498
1.848.568
42,4
52,1
1,0
4,5
Fläche der Wohnung (von … bis …) in m²
Unter 40 m²
40 - 59 m²
60 - 79 m²
80 - 99 m²
100 - 119 m²
120 - 139 m²
140 - 159 m²
160 - 179 m²
180 - 199 m²
200 und mehr m²
Durchschnittliche Wohnungsgröße in m²
1.522
4.976
8.247
6.060
3.683
2.310
1.321
540
272
415
85,8
5,2
17,0
28,1
20,7
12,6
7,9
4,5
1,8
0,9
1,4
4.815
14.409
23.880
20.611
14.113
11.092
7.236
3.122
1.933
2.880
94,5
4,6
13,8
22,9
19,8
13,6
10,7
7,0
3,0
1,9
2,8
36.584
101.164
166.036
164.150
125.342
107.085
66.422
30.466
19.098
27.098
98,8
4,3
12,0
19,7
19,5
14,9
12,7
7,9
3,6
2,3
3,2
244.569
699.643
1.161.418
1.040.713
696.997
571.279
347.591
158.316
94.921
140.824
94,5
4,7
13,6
22,5
20,2
13,5
11,1
6,7
3,1
1,8
2,7
2.268.413
7.534.561
9.924.654
7.135.915
4.971.636
4.231.482
2.387.926
1.101.713
672.877
1.069.570
90,1
5,5
19,2
24,0
17,3
12,0
10,2
5,8
2,7
1,6
2,6
Zahl der Räume
1 Raum
2 Räume
3 Räume
4 Räume
5 Räume
6 Räume
7 und mehr Räume
Durchschnittliche Anzahl der Räume
969
3.139
6.809
8.342
5.087
2.784
2.216
4,1
3,3
10,7
23,2
28,4
17,3
9,5
7,6
3.345
10.914
21.070
25.688
18.499
12.018
12.557
4,4
3,2
10,5
20,2
24,7
17,8
11,5
12,1
27.012
62.844
138.911
191.523
160.339
118.475
144.341
4,8
3,2
7,5
16,5
22,7
19,0
14,0
17,1
168.874
430.866
1.001.556
1.339.113
931.407
604.671
679.784
4,5
3,3
8,4
19,4
26,0
18,1
11,7
13,2
1.362.495
3.889.545
9.169.038
10.649.404
6.952.864
4.420.909
4.854.492
4,4
3,3
9,4
22,2
25,8
16,8
10,7
11,8
29.157
25
99,4
0,1
103.405
187
99,3
0,2
830.980
6.117
98,5
0,7
5.091.716
24.824
98,7
0,5
40.620.818
329.853
98,4
0,8
32
0,1
129
0,1
1.271
0,2
9.132
0,2
108.683
0,3
132
0,4
370
0,4
5.077
0,6
30.599
0,6
239.393
0,6
Ausstattung der Wohnung
Badewanne/Dusche und WC vorhanden
Badewanne/Dusche und WC nicht vorhanden
Badewanne/Dusche vorhanden, WC nicht
vorhanden
Badewanne/Dusche nicht vorhanden, WC
vorhanden
104.091
843.445
5.156.271
41.298.747
12
Gebäude- und Wohnungskennzahlen im regionalen Vergleich
Gebiet
Anteil des selbst
genutzten
Wohneigentums
%
Kennzahlen für Gebäude mit Wohnraum
Leerstandsquote
Anteil der
Durchschnittliche
Wohnungsgröße in
(Wohnungen)
vermieteten
Wohnungen (auch
m²
mietfrei)
%
%
m²
Durchschnittliche
Anzahl der
Wohnungen je
Wohngebäude
Anzahl
Bermatingen
63,7
2,3
34,0
105,7
1,7
Daisendorf
62,1
4,0
33,9
105,1
1,9
Deggenhausertal
65,7
2,4
31,9
111,8
1,5
Eriskrich
52,7
2,8
44,4
96,5
2,2
Frickingen
63,0
4,1
32,9
109,3
1,5
42,3
3,2
54,5
86,0
2,7
Hagnau am Bodensee
51,3
3,7
45,0
94,8
2,4
Heiligenberg
54,5
5,3
40,2
105,3
1,7
Immenstaad am Bodensee
48,9
3,9
47,2
92,0
2,6
Kressbronn am Bodensee
50,1
3,2
46,7
97,2
2,2
Langenargen
49,7
3,3
47,0
91,3
2,3
Markdorf, Stadt
51,1
3,0
45,8
97,5
2,1
Meckenbeuren
58,3
2,6
39,0
100,2
1,8
Meersburg, Stadt
43,3
4,6
52,1
86,0
2,9
Neukirch
54,7
5,1
40,2
110,5
1,7
Oberteuringen
58,9
4,5
36,6
102,5
1,9
Owingen
57,2
3,2
39,6
107,5
1,7
Salem
58,2
3,7
38,2
105,2
1,7
Sipplingen
51,5
3,8
44,7
97,2
2,1
Stetten
56,0
3,2
40,8
100,6
1,6
Tettnang, Stadt
55,5
3,1
41,4
100,2
2,0
Uhldingen-Mühlhofen
51,9
3,8
44,3
92,3
2,1
Überlingen, Stadt
45,9
3,8
50,3
95,9
2,4
Kreis Bodenseekreis
49,8
3,4
46,8
94,8
2,2
55,2
4,2
40,6
99,7
1,8
Reg.-Bez. Tübingen
Baden-Württemberg
Deutschland
13
50,5
4,2
45,3
95,1
2,1
43,2
4,5
52,3
90,6
2,2
14
15
Bewertung der Mietwohnungsbestände
Für eine Beurteilung des Mietwohnungsmarktes ist ein zweiter Arbeitsschritt erforderlich. Die Mietwohnungsbestände werden zunächst in zwei große Gruppen unterteilt. Zum einen die Einheiten der professionellen
Anbieter (Wohnungsunternehmen, Gemeinde, Kirchen u.a.) und zum anderen die privaten Kleinanbieter. Bei
den privaten Kleinanbietern ist eine genaue Erfassung der Wohnungstypen nur mit einem unverhältnismäßig
großen Aufwand möglich.
Die Bestände der professionellen Anbieter wurden mittels eines Fragebogens (Teil I Anhang 2) detailliert erfasst. Es wurden folgende Daten abgefragt:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
Name des Unternehmens
Gesamtbestand an Mietwohnungen
Anzahl preisgebundener Wohnraum
Verteilung nach Baualtersgruppen
Verteilung nach Gebäudegrößen (WE je Gebäude)
Verteilung nach Wohnflächengruppen
Räumliche Verteilung der WE
Räumliche Verteilung im Stadtgebiet
Leerstandquote
Energetischer Zustand
Mietniveau
Ausstattungsstandard
Der Fragebogen ist an den Parametern einer Umfrage des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung
zur kommunalen Wohnraumversorgung 2012 angelehnt. Damit verbunden ist die Möglichkeit die Ergebnisse
mit den Werten der bundesweiten Erhebung zu vergleichen. Diese Auswertung wird aufgrund der großen Beteiligung von insgesamt 1.400 Gemeinden und Städten nicht vor 2014/2015 vorliegen. Die Befragung aus
2009/2010 ist aufgrund der Dominanz von großen Städten und Gemeinden im Beitrittsgebiet nicht für eine
vergleichende Aussage geeignet. Die nachfolgende Auswertung bezieht sich somit rein auf das Stadtgebiet
Friedrichshafen. An Stellen, an denen auf überregionale Zahlen zurückgegriffen werden konnte, ist dies geschehen.
Gesamtbestand an Mietwohnungen
Die Summenwerte für die Gesamtbestände basieren auf den Abfallhaushalten und im Bereich der Mietwohnungen auf den Zensus. Damit ergibt sich eine Quote der Mietwohnungen von 56 %. Der Vergleich mit dem
Landesdurchschnitt von ca. 45 % zeigt die für Friedrichshafen charakteristische Prägung durch Geschosswohnungsbau nach dem II. Weltkrieg und den immer noch vorhandenen Bestand an Arbeiterwohnungen.
Wohnungen insgesamt
Gesamtbestand Haushalte
Mietwohnungen
Bei abgefragten Unternehmen
Kommunales
Wohnungsunternehmen
Unternehmen mit
Kommunalbeteiligung
Anteil in %
27275
15261
4516
1125
55,95%
29,59%
7,37%
760
4,98%
16
Die abgefragten Unternehmen halten vom Gesamtbestand der Mietwohnungen bereits 29,6 %. Der Bundesschnitt liegt bei 39% Anteil für die professionellen Anbieter. Ausgehend davon, dass die Abfrage nicht alle professionellen Anbieter erfasst hat, dürfte der Friedrichshafener Wert diesem Schnitt entsprechen. Auch der
Anteil des kommunalen Wohnungsbauunternehmens liegt mit 7,4 % nahe am Bundesschnitt von 9 %. Hochgerechnet würden 9% am Mietwohnungsbestand 1.373WE entsprechen.
Verteilung nach Baualtersgruppen
Die Verteilung der Bestände in die Baualtersgruppen/-klassen verdeutlicht erneut die Bautätigkeit nach dem II.
Weltkrieg. Nahezu die Hälfte des Bestandes ist den Baujahren 1949 – 1968 zuzurechnen.
Baualtersklasse
bis 1918
1919-1948
1949-1968
1969-1989
1990-2004
ab 2005
139
456
1879
1166
809
55
Anteil in %
3,08%
10,10%
41,61%
25,82%
17,91%
1,22%
Die Grenzöffnungen in Europa und die Wiedervereinigung Deutschlands haben zu einer verstärkten Neubautätigkeit in den 90igern des vergangenen Jahrhunderts geführt. Gerade in diesem Zeitraum entstanden eine
Großzahl von preisgebundenen Wohnungen, welche aber nur mit mittelfristigen Bindungen von meist 10 Jahren versehen waren. Diese Bestände sind zwischenzeitlich wieder aus der Miet- und Belegungsbindung herausgefallen und stehen den Schwellenhaushalten nicht mehr zur Verfügung. Seit dem Jahr 2005 (in den vergangenen 8 Jahren) konnte nur eine geringe Neubautätigkeit der professionellen Anbieter verzeichnet werden.
Diese Einheiten wurden gänzlich von den beiden Wohnungsbaugesellschaften mit kommunaler Beteiligung
erstellt. Die anderen, abgefragten Gesellschaften haben für diesen Zeitraum keine Zuwächse im Bestand verzeichnet.
Verteilung nach Gebäudegrößen (WE je Gebäude)
Gebäudegröße
1 bis 2
3 bis 6
7 bis 12
13 bis 20
ab 21
260
1211
1407
785
818
Anteil in %
5,76%
26,82%
31,16%
17,38%
18,11%
Typischerweise befindet sich der Großteil der Wohneinheiten von professionellen Anbietern in mittelgroßen
bis größeren Wohnanlagen. Bedingt durch den Mangel an Baugrundstücken für Mehrfamilienhäuser ist es,
dass ca. 2/3 der Gebäude über mindestens 7 Wohneinheiten verfügen. Trotz alledem ist das Stadtbild nicht mit
klassischen Hochhäusern, das Sinnbild der 70iger, durchsetzt. Der Regelfall liegt in der 3 – 4-geschossigen
Bauweise wie sie üblicherweise bei den Nachkriegsbauten der 50iger und 60iger zu finden sind.
17
Verteilung nach Wohnflächengruppen
Wohnfläche
bis 40m²
40 - 60m²
60-80m²
80-100m²
100m² +
331
1503
1595
733
348
Anteil in %
7,33%
33,28%
35,32%
16,23%
7,71%
Für die nachfolgende Beurteilung des Wohnungsbedarfs stellt die Verteilung der Wohnflächengruppen die
vielleicht bedeutendste Auswertung dar. Bereits der Mietspiegel 2012 weist eine Steigerung des Quadratmeterpreises ab 81 m² auf. Gemäß der Verteilung nach Wohnflächengruppen liegt der Anteil dieser Einheiten
unter 20 %. Hinzu kommt eine sehr niedrige Fluktuation bei den großen Wohnungen. Die Verfügbarkeit am
Markt ist damit nochmals reduziert.
Leerstandquote
Es ist prinzipiell von einer Vollvermietung der Bestände auszugehen. Allein 23 Einheiten der leer stehenden
Wohnungen entfallen auf eine Gesellschaft. Festzuhalten ist, dass jegliche Wohnung, ungeachtet ihrer Lageund Ausstattungsfaktoren einen Mieter findet. Die minimalen Leerstände sind zum Großteil Modernisierungsmaßnahmen und sanierungsbedingtem Leerstand zuzurechnen.
Wohnungsleerstand
Prozent
Einheiten
0,76%
34
Der Markt verfügt folglich über eine unzureichende Reaktionsmasse. Notfälle können auch in dringenden Fällen nur bedingt bearbeitet werden. Es fehlt der hierfür erforderliche, freie Wohnraum. Für die Wohnungsgeber
stellt die Vollvermietung eine optimale wirtschaftliche Verwendung des Wohnungsbestandes dar. Für den
einzelnen Wohnungssuchenden fehlt es hingegen an einer Entscheidungsauswahl. Oftmals muss eine Wohnung aufgrund des Umstandes ausgewählt werden, dass sie das „einzige verfügbare“ Angebot zum Zeitpunkt
der Wohnungssuche war.
Leerstände treten eher im Bereich der privaten Vermieter auf. Hier steht der Wohnungsmarkt aber vor der
Problemstellung diese Wohnungen zu aktivieren.
Energetischer Zustand
Energ. Zustand
vor 1995
WSchVO 1995
EnEV 02/04
EnEV 2007
EnEV 2009
Anteil in %
2958
65,50%
914
20,24%
369
8,17%
195
4,32%
70
1,55%
Die Unterscheidung zwischen einem Vermietermarkt und einem Mietermarkt lässt sich unter anderem an dem
Standard der angebotenen Wohnungen ablesen. In einem Mietermarkt (mehr Angebot als Nachfrage) besteht
eine Notwendigkeit von Seiten der Vermieter die Wohnungen gegenüber den Mitanbietern attraktiv zu ma18
chen. Dies kann durch eine hochwertige Ausstattung aber auch durch die Schaffung von energetisch günstigem Wohnraum geschehen.
In einem Vermietermarkt besteht aufgrund des Nachfrageüberhangs in der Regel keine Notwendigkeit von
Seiten der Vermieter „unnötige“ Investitionen zu tätigen. Insbesondere der energetische Bereich bedeutet
eine Investition in eine durchlaufende Kostenposition. Die Kosten für Heizung und Warmwasser gehören zu
den klassischen Betriebskosten und werden somit im Regelfall in voller Höhe an den Mieter weitergegeben.
Investiert der Vermieter in diesem Bereich, entstehen zwei wirtschaftlich positive Merkmale:
1. Erhöhung der Miete über § 559 BGB (Modernisierung)
Die Miete kann bei Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden. Die Erhöhung errechnet sich aus den modernisierungsbedingten Mehrkosten, aus welchen 11% p.a. an den Mieter
weitergegeben werden können. Die Grenze einer solchen Erhöhung liegt bei 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Tatbestand des Mietwuchers nach Strafgesetzbuch).
2. Korrektur der ortsüblichen Vergleichsmiete (bei Mietspiegeln mit energetischen Differenzierungsmerkmalen)
In Kategorie 3 des Mietspiegels für Friedrichshafen 2012 sind erstmalig so genannte energetische Differenzierungsmerkmale enthalten. Bei Durchführung von energetischen Modernisierungen im Altbau
verändert sich die ortsübliche Vergleichsmiete – abhängig vom Grad der durchgeführten Maßnahmen.
Kategorie 3) Modernisierungsmaßnahmen in Gebäuden mit Baujahr vor 1995
Punktwerte zur Ermittlung des energetischen Modernisierungszustands:
3.1
Dämmung Außenwand
3.2
Dämmung Dach / oberste Geschossdecke
3.3
Dämmung Kellerdecke
3.4
neuer Wärmeerzeuger (Heizkessel, Brenner, Gastherme)
3.5
Fenstererneuerung mit Wärmeschutz-/Isolierverglasung
3.6
Warmwasseraufbereitung über eine Solaranlage
Punktsumme energetische Modernisierung:
sehr gute energetische Beschaffenheit (Punktsumme >= +8)
gute energetische Beschaffenheit (Punktsumme: +5 bis +7)
verbesserte energetische Beschaffenheit (Punktsumme: +2 bis +4)
schlechte energetische Beschaffenheit (Punktsumme: 0 bis +1)
Punktwert
+4
+2
+1
+2
+2
+1
8%
5%
2%
0%
Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB versetzt den Vermieter im günstigsten Fall in die Situation, dass seine entstehenden Kosten an den Mieter weitergegeben werden. Es bestehen aber das Risiko, dass zum einen nicht
die vollen Kosten (durch die Deckelung des Strafgesetzbuchs) weitergegeben werden können und zum anderen der Umstand, dass bei einer Neuvermietung eine Begrenzung auf 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz eintritt.
Von Seiten der Vermieter werden solche Maßnahmen daher nur bis zu 20 % über ortsüblicher Vergleichsmiete
und damit dem nachhaltig zu erzielenden Mietwert gerechnet. Entsteht hier ein Defizit, werden diese Maßnahmen verschoben oder gänzlich eingestellt.
Die Ausweisung der energetischen Differenzierungsmerkmale im Mietspiegel führt zumindest zu einem Anreiz
für die Wohnungsgeber. Gleichzeitig sind Bestände ohne energetische Modernisierung schlechter eingestuft.
Inwieweit sich durch den Maximalwert von 8% eine wahrnehmbare Veränderung der Altbestände ergibt, kann
frühestens bei der Neuerhebung der Daten im Jahr 2015/16 festgestellt werden.
Die Auswertung des energetischen Zustands der Bestände der professionellen Anbieter verdeutlicht, dass
eben die Notwendigkeit der Durchführung von energetischen Modernisierungen keine signifikante Rolle spielt.
Die Wohnungsbestände sind durchweg auch ohne größere Investitionen auf längere Sicht gut vermietbar.
19
Zwei Drittel der Bestände weisen einen energetischen Zustand „vor 1995“ auf. Damit verbunden sind höhere
Betriebskosten für Heizenergie für den nutzenden Mieter. Ein Umstand, der sich direkt auf die Gesamtmiete
und in der weiteren Betrachtung auf die wirtschaftliche Situation der Haushalte auswirkt.
Gegenüber dem Gesamtbestand zeigt das Teilergebnis des kommunalen Wohnungsunternehmens eine erfreulichere Quote. Nur knapp mehr als die Hälfte des Bestandes haben einen Energiestandard von „vor 1995“ und
mehr als ein Drittel erfüllen bereits die Wärmeschutzverordnung 1995. Hierdurch erfahren die Mieter des
kommunalen Wohnungsunternehmens, die eine energetisch bessere Wohnung bewohnen, eine direkte Verbesserung bei der Gesamtmiete.
Energ. Zustand Wohnungen SWG Anteil in %
vor 1995
580
52%
WSchVO 1995
414
37%
EnEV 02/04
36
3%
EnEV 2007
95
8%
EnEV 2009
0
0%
Ausstattungsstandard
Der Standard der Wohnungen der professionellen Anbieter ist vornehmlich mittel bis gehoben. Damit entsteht
auf Seiten der Mietinteressenten eine entsprechende Erwartungshaltung. Oftmals werden Angebote wegen
dem Nichtvorhandensein nur eines begehrten Wohnungsmerkmals nicht angenommen.
Der Ausstattungsstandard korrespondiert auch mit dem zu zahlenden Mietniveau. Die einfachen und damit
preisgünstigen Wohnungen sind am Markt nur in geringer Anzahl verfügbar. Ungeachtet der Attraktivität bei
der Neuvermietung wäre eine ausreichende Abdeckung mit diesen Einheiten für einen homogenen Markt erforderlich.
Ausstattung
einfach
mittel
gehoben
Anteil in %
112
2,48%
2366
52,39%
2003
44,35%
Räumliche Verteilung im Stadtgebiet / Gebietstypen
Die Bestände der abgefragten Gesellschaften befinden sich zum überwiegenden Teil im Innenstadtrand und
Stadtrand. Die insgesamt zentrale Lage der Einheiten resultiert aus der hier vorzufindenden Nachkriegsbebauung. Siedlungsbebauung mit vorwiegend Eigennutzung ist am Stadtrand und in den umliegenden Ortsteilen zu
finden.
Gebietstypen
Innenstadt
Innenstadtrand
Stadtrand
Siedlungen
269
2749
1288
582
Anteil in %
5,96%
60,87%
28,52%
12,89%
Neubauten, mit Ausnahme von Ersatzbauten, werden aufgrund der Verfügbarkeit von Grundstücken am Stadtrand erstellt. Der Bedarf, analog des jüngsten Mietspiegels, befindet sich hingegen im zentralen Innenstadtbereich. Diese Nachfrage wird sich in den kommenden Jahren verstärken und es bleibt zu erwarten, inwieweit
bei Ersatzbauten diese Anforderung befriedigt werden kann.
20
Anzahl preisgebundener/geförderter Wohnraum
Aktuell existieren in Friedrichshafen lediglich noch 598 preisgebundene Wohnungen. Hiervon sind 413 WE im
Eigentum der abgefragten Wohnungsbaugesellschaften. Das kommunale Wohnungsunternehmen liegt bei 45
WE.
Mietpreis/Belegungsbindung
Gefördert LWoFG
Gesamtbestand Friedrichshafen
Vertragl. Bindungen
413
598
158
Anteil in %
2,71%
3,92%
Die Verteilung der Bestände entspricht im Bereich der 2 und 3-Zimmer-Wohnungen dem Gesamtbestand der
Mietwohnungen in Friedrichshafen. Größere Wohnungen, die gerade im preisgünstigen Segment benötigt
werden, sind nur mit geringerem Prozentsatz vorhanden. Einheiten ab 4 Zimmer – im geförderten Bereich > 75
m² - liegen bei 13 % des Gesamtbestands der geförderten Einheiten. Der Gesamtbestand der abgefragten Gesellschaften weist eine Quote von 24 % auf.
Art
1-Zimmer-Wohnung
2-Zimmer-Wohnung
3-Zimmer-Wohnung
4-Zimmer-Wohnung
5-Zimmer-Wohnung
Summe
Anzahl
64
216
242
73
3
598
Anteil in %
11%
36%
40%
12%
1%
100%
Der Gesamtbestand wird sich in den kommenden Jahren zudem deutlich reduzieren. Durch den Verkauf der
LBBW an die Patricia AG wurden die dort bestehenden Darlehen allesamt zurückgeführt. Hiermit ist eine vorzeitige Beendigung der Miet- und Belegungsbindungen verbunden. Bei den bestehenden Bindungen dieser
Gesellschaft bedeutet dies eine Beendigung zum 31.12.2020. Hiervon betroffen wären 175 Wohnungen! Die
bestehenden Bindungen verkürzen sich um 42 bis 50 Jahre.
Zum 01.01.2021 reduzieren sich die Bestände auf insgesamt 347 Wohnungen.
Die angestrebte Quote an preisgebundenem Wohnraum von 10 % am Gesamtbestand der Mietwohnungen
folglich 1.480 WE ist unter diesem Gesichtspunkt nur mit einer verstärkten Ersatzbebauung zu erreichen.
21
II. Entwicklung und Bedarf im Wohnungsbau
Entwicklung der Wohnungsbestände in Baden-Württemberg
Für die Entwicklung sowie den Bedarf an Wohnungen wird einleitend auf die Werte des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg zurückgegriffen.
Nach einer stabilen Fertigstellungsrate nach dem II. Weltkrieg ist Anfang der 70iger Jahre ein nochmaliger
Sprung zu verzeichnen. In der Folge, ab 1975, nahmen die Fertigstellungen wieder ab bis zur Tiefphase Ende
der 80iger Jahre.
Der gestiegene Wohnungsbedarf durch den Zuzug in den 90igern, nach der Grenzöffnung, zeigt sich auch in
Baden-Württemberg. Die Jahre 1992 bis 1996 liegen durchweg über 60.000 Wohnungen pro Jahr, absolute
Spitze ist das Jahr 1994 mit über 89.000 Wohnungsfertigstellungen. Danach flacht die Fertigstellungsrate kontinuierlich ab.
Erst im Jahr 2011 ist erstmalig wieder eine Steigerung gegenüber den Vorjahren zu verzeichnen. Im Vergleich
zu den rund 22.000 Einheiten des Jahres 2010 steigern sich die Fertigstellungen auf rund 25.000 Einheiten.
Der Gesamtbestand der Wohnungen in Baden-Württemberg musste in der Vergangenheit noch auf Basis der
Volkszählung 1986 sowie der Fertigstellungsraten ermittelt werden. Eine Fortschreibung aus dem Zensus 2011
liegt noch nicht vor. Die Bestände, auf Basis des vorliegenden Zahlenmaterials, sind in der anschließenden
Tabelle erfasst.
22
Bestand an Wohngebäuden, Wohnungen und Räumen in Baden-Württemberg seit 1986
Wohngebäude
1)
Jahr
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
insgesamt
2)
1.832.309
1.850.821
1.870.059
1.894.213
1.914.111
1.936.625
1.961.422
1.988.377
2.017.436
2.041.819
2.064.041
2.087.270
2.112.625
2.138.836
2.164.979
2.185.767
2.204.407
2.222.789
2.243.204
2.261.583
2.281.133
2.296.948
2.309.029
2.319.984
2.331.406
2.344.466
Wohnungen in
Wohn- und
Nichtwohngebäude
3.816.469
3.855.278
3.892.294
3.940.020
3.986.857
4.049.047
4.127.805
4.219.390
4.317.456
4.403.407
4.477.355
4.541.564
4.601.207
4.656.326
4.706.580
4.745.476
4.779.057
4.810.432
4.844.927
4.876.519
4.909.937
4.938.862
4.962.816
4.984.387
5.005.692
5.030.268
Räume
Davon mit … Räumen
1 und 2
Anzahl
275.890
279.911
283.046
287.085
291.425
298.333
308.220
320.942
335.488
347.633
356.742
364.465
370.312
374.939
378.558
381.255
383.381
385.203
387.614
389.479
392.021
394.168
396.338
398.004
399.820
402.084
3
652.266
658.404
663.730
670.792
678.788
690.868
708.450
729.631
753.729
775.499
794.332
808.459
820.334
829.341
836.501
841.359
845.211
848.239
851.724
854.808
857.863
861.232
864.237
866.796
869.365
872.447
4
1.145.903
1.153.167
1.159.392
1.168.024
1.178.609
1.194.609
1.215.828
1.240.922
1.266.695
1.290.496
1.309.918
1.324.880
1.337.482
1.348.447
1.357.831
1.364.658
1.370.037
1.374.567
1.379.228
1.384.119
1.388.837
1.393.303
1.397.114
1.400.621
1.403.959
1.408.062
5
826.992
835.453
843.978
854.592
864.398
876.205
890.372
905.307
920.360
932.786
943.884
954.642
965.598
977.090
987.971
996.540
1.003.848
1.011.119
1.019.075
1.026.296
1.034.116
1.040.669
1.046.007
1.050.950
1.055.591
1.060.928
6
und mehr
915.418
928.343
942.148
959.527
973.637
989.032
1.004.935
1.022.588
1.041.184
1.056.993
1.072.479
1.089.118
1.107.481
1.126.509
1.145.719
1.161.664
1.176.580
1.191.304
1.207.286
1.221.817
1.237.100
1.249.490
1.259.120
1.268.016
1.276.957
1.286.747
insgesamt
3)
17.432.492
17.615.458
17.797.304
18.029.822
18.248.170
18.523.186
18.856.555
19.236.381
19.638.688
19.990.866
20.303.720
20.587.497
20.864.603
21.131.456
21.383.089
21.582.663
21.759.346
21.928.087
22.111.537
22.280.629
22.457.480
22.608.270
22.729.890
22.840.775
22.950.657
23.074.496
Wohnfläche
100 m²
3.391.113
3.429.666
3.468.379
3.517.932
3.564.182
3.622.229
3.692.553
3.772.375
3.857.381
3.931.866
3.998.713
4.060.767
4.122.127
4.182.256
4.239.984
4.286.730
4.328.410
4.368.467
4.412.157
4.452.549
4.495.005
4.531.672
4.562.056
4.589.674
4.617.581
4.649.316
1) 1986: zurückgerechneter Bestand der Gebäude- und Wohnungszählung vom 25.5.1987; ab 1986: ohne Wohnheime.
2) Einschließlich Wochenend-/Ferienhäuser mit 50 und mehr m² Wohnfläche.
3) Zimmer mit 6 und mehr m² Wohnfläche einschließlich Küchen.
Entwicklung der Wohnungsbestände in Friedrichshafen für die Jahre 2010 bis 2013
Für Friedrichshafen konnten in den vergangenen 3 Jahren Neubauvorhaben für insgesamt 705 Wohnungen
baurechtlich genehmigt werden. 125 Einheiten sind den Einfamilienhäusern zuzurechnen und es ist davon
auszugehen, dass diese dem Mietwohnungsmarkt nicht zuzurechnen sind. Bis zum 3. Quartal 2013 sind bereits
mehr Genehmigungen als im Vorjahr ausgesprochen worden.
Jahr
Gebäudeart
Anzahl
Anteil am
Einfamilienhaus Mehrfamilienhaus Wohnungen Bestand in %
2010
37
31
188
0,70%
2011
50
35
234
0,87%
2012
38
38
283
1,05%
2013 bis 3. Quartal
13
30
291
1,08%
Summe
138
858
996
3,69%
Bei den insgesamt 858 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern wurden auch Wohnungen in Wohn- und Geschäftshäusern berücksichtigt. Über die Vermietungsquote dieser Einheiten liegen derzeit noch keine Erkenntnisse vor. Es darf aber von dem bisher angenommenen Anteil von 55 % ausgegangen werden. Bei 858 Einheiten gesamt wären dies rund 472 Mietwohnungen.
23
Bedarf an Wohnraum in Baden-Württemberg
Die Wohnungsbautätigkeit in Baden –Württemberg ist seit Mitte der 90er-Jahre kontinuierlich zurückgegangen. Auch der Zuwachs der Haushaltszahlen hat sich merklich abgeschwächt und die Bevölkerungszahlen drohen zu sinken. Für die Zukunft ist mit einer Fortsetzung dieser Entwicklung zu rechnen. Die Haushaltszahlen
werden zwar zunächst noch geringfügig ansteigen und damit auch einen zusätzlichen Wohnungsbedarf erzeugen. Bereits um das Jahr 2020 muss jedoch von einem Rückgang der Haushaltszahlen ausgegangen werden.
Anziehen wird jedoch der Ersatzbedarf, der sich durch wegfallende Bausubstanz aus dem Bestand begründet.
Der Wohnungsbaubedarf wird aber insgesamt weiter sinken. Bis zum Jahr 2030 besteht im Land ein voraussichtlicher Wohnungsbaubedarf von rund 380.000 Wohnungen.
Wohnungsbedarf in Baden-Württemberg
Wohnungsneubedarf
Wohnungsersatzbedarf Künftiger Wohnungsbedarf
insgesamt
2009 - 2020 2012 - 2030 2009 - 2020 2012 - 2030
2009 - 2030
Anzahl
%
95.050
-41.340
141.340
188.180
383.230
7,7
Bedarf an Wohnraum im Bodenseekreis / in der Stadt Friedrichshafen
Gestützt auf das Datenmaterial des Statistischen Landesamtes, welches eine regionale Wohnungsbedarfsvorausrechnung für Baden-Württemberg bis 2030 erstellt hat und die Aufstellung der Abfallhaushalte für den
gesamten Bodenseekreis wurde der Bedarf an Wohnungen für die Stadt Friedrichshafen errechnet.
Die Rechnung berücksichtigt rein die prozentuale Verteilung der Haushalte. Besonderheiten des Wohnungsmarktes sowie regionale Unterschiede bei Nachfrage und Angebot konnten mangels Erfassung nicht berücksichtigt werden.
Für den Bodenseekreis ergibt sich gemäß Statistischen Landesamtes ein Gesamtbedarf im Zeitraum 2009 –
2030 von 8.920 Wohneinheiten. Bereits in den kommenden 11 Jahren, bis 2020, werden insgesamt 5.940
Wohnungen benötigt. Linear verteilt, stellt dies einen Jahresbedarf von 540 Wohnungen für den Bodenseekreis dar.
In den folgenden 10 Jahren bis 2030 wandelt sich der Neubedarf in einen leichten Überhang. Der Ersatzbedarf
steigt hingegen, sodass insgesamt ein Bedarf von weiteren 2.980 Wohnungen entsteht.
Wohnungsbedarf im Bodenseekreis
Wohnungsneubedarf
insgesamt
2009 - 2020 2012 - 2030 2009 - 2020 2012 - 2030
2009 - 2030
Anzahl
%
3.700
-70
2.240
3.050
8.920
9,0
Die Rückrechnung dieser Werte auf den konkreten Bedarf in Friedrichshafen erfolgt nach der Anzahl der Abfallhaushalte im Bodenseekreis. Aus dem Zensus 2011 liegen nur Werte für den Wohnungsbestand in Friedrichshafen vor. Eine Vermischung der Datengrundlagen würde hier zu einem fehlerhaften Ergebnis führen.
24
Einwohnerzahl
Abfallhaushalte
Quote Miethaushalte
Quote Gemeinde
Stand 31.12.2011
55,00%
58.781
27.006
14.853
29%
12.875
5.810
3.196
6%
5.417
2.895
1.592
3%
18.792
7.743
4.259
8%
21.732
10.585
5.822
11%
3.879
1.588
873
2%
1.592
751
413
1%
4.238
1.527
840
2%
4.500
2.023
1.113
2%
2.800
1.166
641
1%
1.435
760
418
1%
2.843
1.132
623
1%
6.100
3.130
1.722
3%
8.247
3.631
1.997
4%
7.777
3.829
2.106
4%
13.700
5.249
2.887
6%
2.637
1.008
554
1%
4.601
1.839
1.011
2%
4.300
1.688
928
2%
11.173
4.559
2.507
5%
2.141
1.044
574
1%
1.000
469
258
1%
7.880
3.796
2.088
4%
208.440
93.228
51.275
100%
Städte / Gemeinden
Friedrichshafen
Markdorf
Meersburg
Tettnang
Überlingen
Bermatingen
Daisendorf
Deggenhausertal
Eriskirch
Frickingen
Hagnau
Heiligenberg
Immenstaad
Kressbronn
Langenargen
Meckenbeuren
Neukirch
Oberteuringen
Owingen
Salem
Sipplingen
Stetten
Uhldingen-Mühlhofen
Summe
Basierend auf diesen Zahlen liegt der Anteil des Friedrichshafener Haushalts- und zugleich Wohnungsbestandes bei 29 % des Gesamtbestandes im Bodenseekreis. Die Auswertung des Statistischen Landesamtes wird mit
diesem Faktor fortgeführt und es ergibt sich für Friedrichshafen ein Wohnungsbedarf für die Jahre 2009 – 2030
von insgesamt 2.587 Wohnungen.
Wohnungsbedarf in Friedrichshafen
Wohnungsneubedarf
insgesamt
2009 - 2020 2012 - 2030 2009 - 2020 2012 - 2030
2009 - 2030
Anzahl
%
1.073
-20
650
885
2.587
9,0
Die Vorausrechnung des Statistischen Landesamtes für den Wohnungsbedarf ist streng normativ und quantitativ orientiert: „Jeder Haushalt soll eine Wohnung haben“. Damit sind verschiedene Faktoren, die aber wesentlich die am Markt auftretende Nachfrage beeinflussen, ausgeklammert. Weder Annahmen zum Arbeitsmarkt,
wie sie insbesondere in Friedrichshafen eine tragende Rolle spielen, zur Zins- und Einkommensentwicklung
oder qualitative Nachfragekomponenten gehen in die Rechnung ein. Das Statistische Landesamt konzentriert
sich auf eine Bedarfsberechnung. Der hier berechnete Wohnungsbedarf entspricht somit nicht dem in der
Regel als Nachfrage oder Nachfragepotential in der Öffentlichkeit diskutierten Begriff, sondern beschreibt eine
Mindestanforderung an die Wohnungsversorgung. Offen bleibt dabei, inwieweit alle Bevölkerungsgruppen
adäquat mit Wohnraum versorgt sein werden. Es sind zum Beispiel keine Aussagen zur Bezahlbarkeit des
Wohnraums oder zur Angemessenheit bezüglich Wohnungsgröße und Zimmerzahl für die einzelnen Haushalte
möglich.
Die tatsächliche an die Bauwirtschaft herangetragene Nachfrage kann somit auch über den hier dargestellten
Bedarfen liegen. Der Baubedarf alleine ist also keine ausreichende Größe für die Beurteilung des gesamten
Bauvolumens. Instandhaltung und Modernisierung bestehender Wohnungen sowie die Anpassung des Wohnungsbestandes an modernere Wohnbedürfnisse oder altersgerechtes Wohnen beeinflussen die am Markt
artikulierte Nachfrage nach Bauleistungen. Auch die Anforderungen zu Energieeinsparung und Klimaschutz
25
erfordern Investitionen im Wohnungsbestand. Bestandsmaßnahmen machen derzeit bereits den überwiegenden Teil der Wohnungsbauinvestitionen aus.
Folgende zwei Aspekte deuten darauf hin, dass der Nachfrageüberhang im Wohnungsmarkt von Friedrichshafen höher ausfallen wird als es die Statistiken und Prognosen des Statistischen Landesamtes BadenWürttemberg vermitteln.
Erstens fallen die Prognosewerte des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hinsichtlich
der voraussichtlichen Bevölkerungsentwicklung bis zum Jahr 2030 deutlich höher aus als die des Statistischen
Landesamtes Baden-Württemberg. Eine konkrete Umrechnung auf Wohnungsbedarfe ist hier allerdings nicht
möglich.
Zweitens zeichnet sich in vielen Teilen Deutschlands bereits heute ein Trend der sogenannten ReUrbanisierung ab. Dieser Trend „Zurück in die Stadt“ nährt sich zum einen durch ältere Ehepaare, die nach
Verlassen der Kinder aus den Haushalten ihre Häuser mit Gärten in suburbanem Raum zugunsten großzügiger
Stadtwohnungen aufgeben. Zum anderen suchen aber auch junge Familien zunehmend die Stadt als bevorzugten Wohnstandort. Die Gründe für diese Entwicklung sind vielschichtig. Maßgebend ist u.a. das Infrastrukturangebot der Städte wie auch die steigenden Mobilitätskosten.
Für die Stadt Friedrichshafen ist davon auszugehen, dass zum einen die reine prozentuale Verteilung des
Wohnungsbedarfs nicht zutreffend ist und hier deshalb von einer deutlich höheren Quote ausgegangen
werden muss. Zum anderen wird der Aspekt bezüglich der Bezahlbarkeit von Wohnraum, aufgrund der in
den letzten Jahren gestiegenen Mieten, zunehmend in den Fokus kommen.
26
III.
Wohnungspolitische Schwerpunkte für Friedrichshafen
Für die Stadt Friedrichshafen ergibt sich aufgrund der Vielschichtigkeit des Themas „Wohnen“ eine Vielzahl
von Themenfeldern, von denen einige als Schwerpunkte definiert werden können.
Priorität I. (Kurzfristig)
Schaffung einer ausreichenden Quote von preisgebundenem Wohnraum als grundsätzliche
Zielsetzung
1.
Abgabe von städtischen (ggf. landeseigenen) Grundstücken für preiswerten Wohnungsbau
2.
Ankauf von Belegungsbindungen für die Dauer eines Gebäude-Lebenszyklus (25 Jahre)
3.
4.
Umnutzung von Konversionsflächen zur Wohnnutzung (z.B. Nachfolge ZAB)
5.
Erweiterung des Wohnungsbestands des kommunalen Wohnungsunternehmens
6.
Festschreibung von Mindestanteilen an gefördertem Wohnungsbau in Bebauungsplänen
7.
Städtebauliche Verträge zur sozialgerechten Bodennutzung
8.
Entwicklung von stadtteilbezogenen Wohnraumversorgungskonzepten (exemplarisch z.B. für Allmannsweiler im Bereich Eintrachtstraße)
9.
Regelmäßige Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels
10.
Kooperationsvereinbarungen mit der Wohnungswirtschaft (vorrangig SWG)
11.
Erhaltung eines Grundkontingents von Einfachstwohnungen als Handlungsmaße der Kommune
12.
Verbesserte und gesteuerte Unterbringung von einzelnen Personengruppen
13.
Überarbeitung der Vergabekriterien für die Ausübung kommunaler Belegungsrechte
14.
Verhinderung von Obdachlosigkeit durch ein Wohnungsnotfallpaket im Rahmen der Einzelfallbeihilfe der Zeppelin-Stiftung
15.
Einrichtung einer Fachstelle im Amt für Soziales mit dem Ziel, langanhaltender oder dauerhafter
Wohnungslosigkeit/Obdachlosigkeit entgegenzuwirken (Reintegration).
16.
27
Neuausweisung kommunaler Flächen als Wohnbauland / Umsetzung des FNP durch entsprechende Bebauungspläne
Einrichtung eines Arbeitskreises „Wohnungslosigkeit“ auch mit externen Teilnehmern
Priorität II (Mittelfristig)
1.
Nachverdichtung im Siedlungsbestand
2.
Erhaltungssatzungen zum Milieuschutz
3.
Zweckentfremdungsverbotsverordnungen
4.
Kooperationsvereinbarungen mit der Wohnungswirtschaft (übrige Wohnungsbaugesellschaften)
5.
Aufnahme in die Rechtsverordnung des Landes Baden-Württemberg für die Begrenzung der Kappungsgrenze im Mieterhöhungsverfahren
Priorität III (Deklaratorisch)
1.
Energieeffizienz und Klimaschutz
2.
Förderung von Eigentumsmaßnahmen (Wohnungsbauprogramm Baukindergeld)
3.
Vergabe von Erbbaurechten für preiswerten Wohnungsbau
4.
Umwandlung von Nichtwohn-Immobilien zur Wohnnutzung
5.
Sozialplanverfahren zum Erhalt der sozialen Durchmischung im Rahmen des besonderen Städtebaurechts
Einige Maßnahmen, die sich aus den Schwerpunkten ergeben, sind nicht zwingend in der Zuständigkeit der
Stadt Friedrichshafen anzusiedeln. In einzelnen Fällen ist es die Schaffung eines Anreizes oder die Durchführung eines Modellprojekts mit Vorbildfunktion.
Handlungsfelder, die sich aus den einzelnen Schwerpunkten ergeben, werden im Teil G vorgestellt und beschrieben.
28
IV.
Zielgruppen der Wohnungshilfe
Haushalte im Niedrigeinkommensbereich
SGB Leistungen für Personen in Friedrichshafen
Friedrichshafen weist aufgrund seiner niedrigen Arbeitslosenquote einen zunächst recht gering erscheinenden
Anteil von Haushalten im Niedrigeinkommensbereich auf. Der Anteil der Leistungsbezieher wird sowohl in
Relation zur Gesamtbevölkerung gesetzt als auch mit den überregionalen Zahlen aus dem Wohngeld- und Mietenbericht 2010 verglichen.
Personen in Friedrichshafen, die Leistungen nach SGB erhalten:
Leistung
SGB II
Grundsicherung für
Arbeitssuchende
Grundsicherung im Alter
(ab 65 Jahren)
Summe
Anzahl der Fälle Anteil an der
in Friedrichshafen Gesamtbevölkerung
58.492
2.008
45.840
4,38%
476
12.652
3,76%
2.484
58.492
4,25%
SGB XII
Sozialhilfe
93
0,16%
Wohngeld
639
1,09%
Stand: 14.10.2013
Die Kluft zwischen den Haushalten mit Niedrigeinkommen und den Haushalten ab dem Mittelstand ist durch
den geringen Anteil überproportional groß. Vorwiegend bei der Wohnungssuche fallen diese Haushalte durch
das Raster. Eine Berücksichtigung geschieht oftmals nur bei geringer wertigem Wohnraum – dies aber nicht
automatisch mit der hier angemessenen Miete.
Die Aufteilung in Grundsicherung für Arbeitssuchende und Grundsicherung im Alter fehlt im Wohngeld- und
Mietenbericht. Die an dieser Stelle aufgeführte Quote von 9,5 % stellt die Summe beider Hilfegruppen dar. Der
Vergleichswert für Friedrichshafen liegt mit 4,25 % deutlich darunter.
Auch die Gruppe der Wohngeldempfänger stellt mit 1,09 % in Friedrichshafen eine deutlich geringere Menge
gegenüber dem Bundesschnitt von 1,7 % und dem Landesschnitt von 1,9 % dar. Die Abhängigkeit von Leistungsempfängern und anerkannte Mietobergrenzen muss im Weiteren nochmals betrachtet werden. Es ist
nicht auszuschließen, dass durch zu niedrige Mietobergrenzen einige Berechtigte aus dem Leistungsbezug
fallen, wenngleich sie diesen aufgrund des Einkommens benötigen würden.
29
SGB Leistungen in Deutschland
8,048 Mio. Haushalte /
20,2% aller Haushalte (in Deutschland)
Bezieher von Mindestsicherung
Bezieher von Wohngeld
Haushalte unter Armutsrisikogrenze
ohne Mindestsicherung und Wohngeld
4,375 Mio. Haushalte
11,0 % aller Haushalte
Grundsicherung für
Arbeitssuchende (SGB II)
Bezieher von Sozialhilfe
(SGB XII)
Asylbewerberleistungsgesetz
30
Teil B
I.
Mietrecht und Mietpreise
Mietrecht
Rund 57 Prozent aller Haushalte in Deutschland leben in Mietwohnungen. Dem Wohnraummietrecht kommt
deshalb eine zentrale Bedeutung zu. Es muss einerseits die Voraussetzungen für sichere und rentable Investitionen der vermietenden Eigentümer schaffen und andererseits dem Mieter den notwendigen Schutz vor Kündigung und angemessenen Mieterhöhungen bieten. Das geltende Mietrecht leistet in der Praxis einen wichtigen Beitrag zum sozialen Frieden in der Gesellschaft.
Die ehrgeizigen Energieeinsparungs- und Klimaschutzziele stellen jedoch auch veränderte Anforderungen an
das Mietrecht. Zwar bietet das geltende Recht mit der Möglichkeit, 11 Prozent der Investitionskosten auf die
jährliche Miete umzulegen, einen erheblichen Anreiz für VermieterInnen, energetische Modernisierungsmaßnahmen im Wohnungsbestand durchzuführen. MieterInnen profitieren von derartigen Maßnahmen durch
Einsparung der Betriebskosten.
Zur Erleichterung von energetischen Sanierungsmaßnahmen wurde zuletzt das Mietrecht novelliert.
Neben den rechtlichen Rahmenbedingungen spielt die tatsächliche Durchsetzbarkeit von Mieterhöhungen auf
den heterogenen Wohnungsmärkten für die Investitionsbereitschaft des Vermieters und die Akzeptanz des
Mieters eine ausschlaggebende Rolle. Mietspiegel mit energetischen Differenzierungsmerkmalen tragen zur
Transparenz und zur Akzeptanz von höheren Mietkosten bei Wohnungen mit energetisch gutem Zustand bei.
Die Heizkostenverordnung verpflichtet GebäudeeigentümerInnen, den Verbrauch von Heizung und Warmwasser mit zentralen Versorgungsanlagen zu erfassen und die Kosten nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen.
NutzerInnen, die durch ihr Verbrauchsverhalten Einfluss auf die Betriebskosten nehmen, haben einen Anreiz
zur sparsamen Energieverwendung.
Für die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen spielen in Deutschland die privaten VermieterInnen
eine im Vergleich zu anderen Ländern große Rolle. Mehr als 60 Prozent aller Mietwohnungen befinden sich in
privater Hand. Für Entscheidungen dieser Wohnungsanbieter ist das Vertrauen in die Sicherheit und Rentabilität ihrer Anlage von entscheidender Bedeutung. Personen, die in betrügerischer Absicht Mietverhältnisse begründen, keine Miete zahlen und die ihnen überlassene Wohnung unter Umständen verwahrlost zurücklassen
oder sich unter Verschleppung der entsprechenden gerichtlichen Verfahren herausklagen und zwangsräumen
lassen, können Verunsicherung und im Einzelfall auch erhebliche finanzielle Schäden bewirken. Diese negativen Erfahrungen können dann zum Nachteil der redlichen MieterInnen dazu führen, dass private Vermieterinnen und Vermieter auf Investitionen verzichten oder sogar von einer weiteren Vermietung absehen.
Eine gemeinsame Studie des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und dem Bundesministerium der Justiz kommt unter anderem zu dem Ergebnis, dass sich private Kleinvermieterinnen und –
vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages oftmals nicht hinreichend über die Bonität des Mietinteressenten
informieren oder sich allein auf dessen Angaben verlassen. Die sorgfältige Auswahl des Vertragspartners ist
jedoch eine wichtige Voraussetzung, um Schäden bei der Vermietung von Wohnraum zu vermeiden.
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Ortsübliche Vergleichsmiete bei Bestandswohnungen und Neuvermietungen
Die ortsübliche Vergleichsmiete, in Friedrichshafen durch den Qualifizierten Mietspiegel 2012 definiert, bestimmt die Grenze in einem regulären Mieterhöhungsverlangen. Nach den mietrechtlichen Vorschriften des
Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn
•
die bisherige Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten
unverändert ist (Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen sowie von Betriebskostenerhöhungen sind
hierbei ohne Bedeutung),
• die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in einer
vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage
in den letzten vier Jahren vereinbart oder (von Betriebskostenerhöhungen abgesehen) geändert worden
ist, und
• die Miete sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht hat (Mieterhöhungen infolge Modernisierung sowie gestiegener Betriebskosten bleiben bei der Kappungsgrenze unberücksichtigt).
Eine dergestalt ausgesprochene Mieterhöhung ist somit auf den Wert des Mietspiegels begrenzt.
Im Mietrechtsänderungsgesetz 2013 wurde in letzter Minute noch die Senkung der Kappungsgrenze hereingenommen. In Gebieten, in denen Wohnungsnot herrscht, soll diese Grenze mit der Mietrechtsänderung auf
15 % innerhalb von 3 Jahren gesenkt werden. Welche Gebiete das sein sollen, dürfen die Landesregierungen
per Rechtsverordnung für die Dauer von maximal 5 Jahren festlegen.
Bei Neuvermietungen kann die Miete hingegen grundsätzlich frei vereinbart werden. Hierbei sind jedoch die
Vorschriften des Wirtschaftsstrafgesetzes und des Strafgesetzbuches hinsichtlich Mietpreisüberhöhung und
Mietwucher zu beachten. Der Mietspiegel kann dabei als Orientierungshilfe herangezogen werden. In der Praxis bedeutet das, dass eine Überschreitung von bis zu 20 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete noch
im Rahmen des Zulässigen ist. Eine Überschreitung dieser Grenze bedeutet eine Mietpreisüberhöhung im Sinne des Wirtschaftsstrafgesetzes. Bei 50 % Überhöhung spricht man von Mietwucher im Sinne des Strafgesetzbuches.
Der Begriff Miete wird oft unterschiedlich definiert. Der Mietspiegel und auch dieser Bericht verwenden für
eine vergleichende Wertung die so genannte Nettokaltmiete. Dieser Wert stellt das reine Entgelt für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung dar. Er enthält keine Anteile für Betriebskosten, Möblierung oder Stellplätze
und Garagen.
Die Bruttokaltmiete enthält zusätzlich zur Nettokaltmiete umlagefähige, so genannte kalte Nebenkosten wie
Grundsteuer, Hausmeisterdienste, Müllabfuhr und Straßenreinigung. Dieser Mietbegriff findet unter anderem
bei den angemessenen „Kosten der Unterkunft“ des Jobcenters Anwendung.
Werden zusätzlich Energiekosten für Heizung und Warmwasser berücksichtigt, spricht man von der Bruttowarmmiete.
II.
Niveau, Struktur und Entwicklung der Mieten in Friedrichshafen
Die Miethöhe hängt von einer Vielzahl von Merkmalen ab. Die wichtigsten Merkmale, die gerade in Friedrichshafen marktrelevant sind, sind:
•
•
Baujahr
Lokale Lage
32
•
•
Größe
Dauer des Mietverhältnisses
Beim Baujahr gilt im Allgemeinen: Je älter die Wohnung, desto niedriger ist die Miete je m². Eine Ausnahme
bilden die Jahrgänge vor 1918. Deren Mieten sind höher als die Mieten der Baujahresklasse 1919 bis 1948. Ein
weiterer deutlicher Sprung ist bei den Baujahren ab 1995 zu erkennen. Die Auswirkungen der Wärmeschutzverordnung und die damit verbundene, bessere energetische Beschaffenheit der Wohnungen führen zu einer
deutlichen Steigerung.
Die günstigeren Mieten der Baujahre 1949 bis 1970 relativieren sich bei den Betriebskosten in aller Regel recht
schnell. Hinzu kommt, dass bei den meisten Gebäuden dieser Baujahre eine energetische Modernisierung erforderlich ist. Wird sie nicht ausgeführt, steigen die Betriebskosten mit der eintretenden Energiekostensteigerung. Wird sie ausgeführt, ist mit einer Mieterhöhung aufgrund Modernisierung zu rechnen.
Die lokale Lage innerhalb des Stadtgebiets hat im Vergleich zu den Vorjahren eine ungleich bedeutendere
Rolle eingenommen. Im Vergleich zu den 90igern ist ein klarer Trend zur Innenstadt und den damit verbundenen kürzeren Wegen zu erkennen. Randlagen oder auch Teilortlagen wurden eher abgewertet.
So hat die Kernstadt von Friedrichshafen im aktuellen Mietspiegel in der Kategorie 6 – Wohnlage einen Zuschlag von 7 %, städtische Randlagen wie Allmannsweiler einen Abschlag von 5 %, die Teilorte Raderach und
Ettenkirch gar einen Abschlag von 16 %. Ein Trend, der sich in den nächsten Jahren weiter stabilisieren wird.
Die Quadratmetermieten kleiner Wohnungen sind im Allgemeinen höher als die größerer Wohnungen. Erst
größere Wohnungen ab 81 m² werden wieder teurer. Diese Steigerung stellte sich erstmalig beim Mietspiegel
2012 in der Art dar. In den vergangenen Jahren konnte dieser Effekt nicht beachtet werden. Aus dieser Steigerung bei größeren Wohnungen lässt sich die gestiegene Nachfragesituation nach familiengerechten Wohnungen ableiten.
Die Aussage, dass in der Regel kleinere Haushalte im Durchschnitt höhere Quadratmetermieten zahlen als
große Haushalte wird durch diese Feststellung relativiert. Aus Sicht des Mieters ist damit eine finanzielle Verschlechterung verbunden. Der Anteil der Mietkosten, ausgehend von vergleichbaren Einkommensverhältnissen, ist beim 1-Personen-Haushalt somit ungleich geringer wie bei einem 4-Personen-Haushalt.
Die Miethöhe wird auch von der Dauer der Mietverhältnisse beeinflusst. Sowohl die Wohnungsbaugesellschaften als auch die privaten Vermieter legen die Miete bei Einzug auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete
fest. Im bestehenden Mietverhältnis wird dagegen hauptsächlich von den privaten Vermietern selten an die
Marktentwicklung angepasst. Daher sind Mieten von Haushalten mit kurzer Wohndauer in der Regel höher als
Mieten von Haushalten mit langer Wohndauer.
In einem Vermietermarkt wie Friedrichshafen führt das dazu, dass die Mieten von Haushalten, die in den letzten zwei Jahren eingezogen sind, in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die Mieten von
Mietverhältnissen mit langer Wohndauer mitunter deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ein Umzug
von einer vermeintlich teuren Wohnung kann sich durch die noch höhere neue Miete ggf. ins Gegenteil kehren.
Mietentwicklung in Friedrichshafen seit 1993
Friedrichshafen verfügt seit 1993 über Mietspiegel. Die Struktur der Mietspiegel hat sich zwar im Laufe der Zeit
verändert, für die gängigen Wohnungstypen lässt sich aber dennoch eine Entwicklung der Mieten darstellen.
Mit der Datenerhebung zum Mietspiegel 2012 wurde erstmalig die energetische Beschaffenheit der Wohnungen abgefragt und ausgewertet. Die Erkenntnisse aus diesem Wohnungsmerkmal führen zu einer Streuung der
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Werte. Wohnungen ohne energetische Sanierung sind im Preis nur leicht gestiegen. Bei Wohnungen mit guter
bzw. sehr guter energetischer Beschaffenheit ist hingegen ein deutlicher Preissprung zu verzeichnen.
Mietpreise für eine 2-Zimmer-Wohnung
2-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 55m², Baujahr 1970-79, mittlere Wohnlage und Ausstattung
(Bad und Zentralheizung) in einem Mehrfamilienhaus (3-4 Wohnungen)
450,00 €
400,00 €
350,00 €
sehr gute energetische
Beschaffenheit +
umfassende
Modernisierung
300,00 €
gute energetische
Beschaffenheit + teilweise
Modernisierung
250,00 €
Ursprungsvariante
200,00 €
Mietpreise für ein 1-Zimmer-Appartment
1-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 35m², Baujahr 1970-79, mittlere Wohnlage und Ausstattung
450,00 €
400,00 €
350,00 €
300,00 €
Beschaffenheit +
umfassende
Modernisierung
gute energetische
Modernisierung
250,00 €
200,00 €
34
Mietpreise für eine 5-Zimmer-Wohnung
5-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 120 m², Baujahr 1970-79, mittlere Wohnlage und Ausstattung
1.000,00 €
950,00 €
900,00 €
850,00 €
800,00 €
750,00 €
700,00 €
Beschaffenheit +
umfassende Modernisierung
gute energetische
Modernisierung
Ursprungsvariante
650,00 €
600,00 €
550,00 €
500,00 €
III.
Betriebskosten Art und Höhe
Nach der Betriebskostenverordnung dürfen – soweit im Mietvertrag wirksam vereinbart – nachfolgende Kosten in tatsächlich angefallener Höhe abgerechnet werden.
Heizkosten
Heizkosten müssen immer dann, wenn eine Heizungsanlage mindestens zwei Wohnungen versorgt, verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Bei der Heizkostenabrechnung müssen Mieter nicht nur die reinen
Brennstoffkosten für Gas, Öl oder Fernwärme zahlen, sondern auch so genannte Heizungsnebenkosten, wie
Betriebsstrom, Heizungswartung und Kosten für Wärmemessdienstfirmen.
Warmwasser
Die Kosten für die Warmwasserversorgung werden in aller Regel ebenfalls verbrauchsabhängig abgerechnet.
Hier gelten die gleichen Grundsätze wie bei der Heizkostenabrechnung.
Wasser / Abwasser
Zu den Wasserkosten gehören neben dem reinen Wassergeld auch die Kosten einer Wasseruhr inklusive regelmäßiger Eichkosten, Kosten der Berechnung und Aufteilung, unter Umständen auch Kosten für eine Wasseraufbereitungs- oder eine Wasserhebeanlage. In den meisten Fällen erfolgt die Abrechnung der Wasserkosten nach dem Verteilerschlüssel „Kopfzahl“ oder „Wohnfläche“. Nur im Neubaubereich muss zwingend verbrauchsabhängig anhand von Wasseruhren in den Wohnungen abgerechnet werden.
Zu den Entwässerungskosten gehören die städtischen Kanalgebühren. Hierzu können aber auch die Kosten für
eine private Anlage bzw. die Kosten für Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- und Sickergrube gezählt
werden. Auch von der Gemeinde per Abgabenbescheid erhobene Kosten, wie Sielgebühren, Oberflächenentwässerung, Regenwasser oder Niederschlagswasser, gehören zu den Entwässerungskosten.
Grundsteuer
In der Betriebskostenverordnung ist von „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ die Rede, gemeint
ist die Grundsteuer.
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Hauswart
Zu den typischen Hausmeister- oder Hauswartaufgaben gehören körperliche Arbeiten, wie zum Beispiel Haus-,
Treppen- und Straßenreinigung, Gartenpflege, Bedienung und Überwachung der Sammelheizung, der Warmwasserversorgung und des Fahrstuhls. Soweit der Hausmeister auch für Reparaturen oder Verwaltungsarbeiten im Haus zuständig ist, gehört dies nicht in die Betriebskostenabrechnung.
Ist der Hausmeister auch für Gartenpflegearbeiten oder die Hausreinigung verantwortlich, dürfen diese Betriebskostenpositionen in der Regel nicht mehr eigenständig abgerechnet werden. Es sei denn, zusätzliche
Arbeitskräfte oder Dienstleistungen werden als Hausreinigung bzw. Gartenpflege abgerechnet.
Müllbeseitigung
Hierunter fallen die Kosten der Müllabfuhr, auch die laufenden Kosten für einen Müllschlucker, eine Müllschleuse oder andere Systeme zur Erfassung der Müllmengen. Keine Kosten der Müllbeseitigung sind es, wenn
Container aufgestellt werden, um nach Umbau- oder Modernisierungsarbeiten Bauschutt abzufahren oder
Sperrmüll zu entsorgen.
Aufzug
Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der
Aufzugsanlage, der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, einschließlich der
Einstellung durch einen Fachmann, sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und die Kosten einer Notrufbereitschaft. Reparaturkosten für den Aufzug sind niemals Betriebskosten.
Gebäudereinigung
Das sind Kosten für die Säuberung der gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen oder Aufzug. Soweit Mieter laut Mietvertrag verpflichtet sind, die Gemeinschaftsräume selbst in regelmäßigen Abständen zu reinigen, fallen keine umlagefähigen Gebäudereinigungskosten an.
Sach- und Haftpflichtversicherungen
Gemeint sind Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Kosten der
Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug. Auch Kosten für eine Versicherung gegen Elementarschäden, wie Überschwemmungen oder Erdbeben, zählen hierzu. Dagegen sind die
Prämien für die Rechtsschutzversicherung oder die Hausratversicherung des Vermieters keine Betriebskosten.
Gartenpflege
Das sind Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und
Gehölzen sowie der Neuanlegung des Rasens. Hierunter können auch Kosten für die Pflege von Spielplätzen
fallen, einschließlich der Erneuerung von Sand.
Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen
Die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder die Kosten des Betriebs des Breitbandkabelnetzes sind umlagefähige Betriebskostenpositionen.
Straßenreinigung
Hierzu gehören die von der Gemeinde erhobenen Gebühren und die Kosten, die für die Säuberung der Straßen
und Fußwege aufgewendet werden müssen. Auch die Kosten des Winterdienstes können hierunter fallen.
Allgemeinstrom
Das sind die Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flur, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküche.
Schornsteinreinigung
Hierunter fallen die Schornsteinfegerkosten und die Kosten der ggf. notwendig werdenden Immissionsmessungen.
Sonstige Kosten
Hierunter können die Kosten für ein Schwimmbad, eine Sauna oder andere Gemeinschaftseinrichtungen im
Haus fallen. Auch Prüfgebühren für einen Feuerlöscher oder die Dachrinnenreinigung sind denkbare „sonstige
36
Betriebskosten“. Voraussetzung ist immer, dass im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, welche Kosten unter
„Sonstiges“ abgerechnet werden dürfen.
Betriebskostenspiegel 2011
37
Kalte Betriebskosten 2011
In der Praxis, insbesondere bei der Bewertung für die angemessenen Kosten der Unterkunft nach dem Sozialgesetzbuch hat sich eine Trennung zwischen den so genannten „kalten“ und „warmen“ Betriebskosten verbreitet. Die kalten Betriebskosten sind im weitesten Sinne nicht vom Mieter zu beeinflussen – einzige Ausnahme ist der Wasserverbrauch, soweit dieser mit Zähleinrichtungen erfasst wird. Alle anderen Positionen
können vom Mieter nur bedingt beeinflusst werden.
Die Kosten für Wasser und Abwasser stellen nach wie vor den größten Posten dar. Im Vergleich zu den Vorjahren haben diese Kosten jedoch abgenommen, was der Einführung der Niederschlagswassergebühr zuzuschreiben ist. Hierdurch werden Mieter in Mehrfamilienhäusern aufgrund der geringen, versiegelten Fläche, begünstigt.
Das Stadtwerk am See ermittelt in den vergangenen Jahren einen Pro-Kopf-Verbrauch von monatlich 4 m³
Wasser und Abwasser. Damit ergeben sich beim aktuellen Wasser- und Abwasserpreis von rund 3,71 €/m³
monatliche Kosten pro Person in Höhe von 14,86 €.
Die kalten Betriebskosten stiegen in den vergangenen Jahren weniger stark als die Verbraucherpreise!
Quelle
Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes 2011
Öffentliche Lasten / Grundsteuer
Wasser / Abwasser
Schornsteinfeger
Straßenreinigung
Müllentsorgung
Hauswartdienste
Gartenpflege
Hausreinigung
Allgemeinstrom
Versicherungen
Kabel/Antenne
Aufzug
Sonstige Betriebskosten
Summe
Summe ohne Aufzug und Hauswart
Mittelwert
in
Euro je m² „D“
0,19
0,35
0,03
0,04
0,17
0,21
0,09
0,15
0,05
0,14
0,12
0,15
0,04
1,73
1,37
Mittelwert
in
Euro je m² „BW“
0,20
0,32
0,03
0,05
0,12
0,22
0,09
0,15
0,05
0,15
0,12
0,11
0,04
1,65
1,32
Warme Betriebskosten
Die warmen Betriebskosten betrugen 2011 etwa 1,24 EUR je m²/ in Baden-Württemberg etwa 1,23 EUR /m²
und sind damit im Vergleich zu 2010 um weitere 0,10 EUR je m² gestiegen.
Im Gegensatz zu den kalten Betriebskosten verläuft bei den warmen Betriebskosten die Steigerung deutlich
steiler. In den einzelnen Jahren machen sich die Schwankungen der Energiepreise sowie die Witterungsverhältnisse bemerkbar.
Quelle
Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes 2011
Heizkosten
Warmwasser
Summe
Mittelwert
in
Euro je m² „D“
0,99
0,25
1,24
Mittelwert
in
Euro je m² „BW“
0,96
0,27
1,23
Regional gibt es mitunter starke Abweichungen bei den einzelnen Kostenarten. So ist insbesondere die Grundsteuer vom kommunalen Hebesatz abhängig und die Kosten für Wasser und Abwasser weisen zeitweilig starke
Schwankungen auf. Bei den Heizkosten kann es ebenfalls zu regionalen Abweichungen kommen. Die Temperaturskala im Süden von Deutschland ist nicht mit den Temperaturen auf der Alp vergleichbar.
38
Um eine entsprechend aussagekräftige Bestimmung vorzunehmen werden von den Gemeinden teilweise eigene Betriebskostenspiegel aufgestellt, die Betriebskosten für Bauwerke bestimmten Alters oder bestimmter
Ausstattung im Stadtgebiet ausweisen. Diese können – ähnlich Mietspiegeln – repräsentative Aussagen ermöglichen. Im Gegensatz zu Mietspiegeln kommt ihnen jedoch keinerlei rechtliche Bindungswirkung zu.
Für Friedrichshafen geht das Stadtwerk am See bei der Jahresabrechnung von folgenden Durchschnittsverbräuchen aus:
•
•
•
Wohnung (80 m²)
Reihenhaus (120m²)
Einfamilienhaus (160 m²)
16.000 kWh
24.000 kWh
32.000 kWh
Der Durchschnittswert wird somit einheitlich mit 200 kWh /m² Wohnfläche angegeben. Es ist bei der Ermittlung des Durchschnittsverbrauchs davon auszugehen, dass der Gasverbrauch sowohl Wärme als auch Warmwasser und damit die gesamten warmen Betriebskosten umfasst.
Vergleichswerte aus dem Bundesweiten Heizspiegel 2012 des Deutschen Mieterbundes
Der Wert des Stadtwerks am See liegt im Vergleich mit den Vergleichswerten des Heizspiegels durchweg in der
Rubrik „erhöht“. Sofern diese Angabe zutreffend ist, wäre davon auszugehen, dass der Wohnungsbestand in
Friedrichshafen überdurchschnittlich hohe Verbräuche erzeugt. Ein Umstand, der nur mit einer flächendeckend schlechten energetischen Beschaffenheit zu erklären wäre. Als Vermutung liegt es nahe, dass modernere Gebäude auf andere Brennstoffe wie Strom oder Fernwärme zurückgreifen und die somit übrig bleibenden,
mit Gas beheizten Einheiten eine schlechte Energiebilanz vorweisen.
Fernwärme
Erdgas
Heizöl
Gebäudefläche
in m²
39
Verbrauch in kWh je m² und Jahr
(Vergleichswerte für das Abrechnungsjahr 2012)
niedrig
mittel
erhöht
zu hoch
100 – 250
< 92
92 - 148
149-229
> 229
251 – 500
< 89
89 - 144
145-224
> 224
501 – 1000
< 86
86 - 141
142-219
> 219
> 1.000
< 84
84 - 139
140-216
> 216
100 – 250
< 82
82 - 151
152-245
> 245
251 – 500
< 77
77 - 146
147-237
> 237
501 – 1000
< 74
74 - 141
142-229
> 229
> 1.000
< 71
71 - 137
138-224
> 224
100 – 250
< 72
72 - 125
126-206
> 206
251 – 500
< 69
69 - 120
121-201
> 201
501 – 1000
< 66
66 - 115
116-195
> 195
> 1.000
< 64
64 - 112
113-192
> 192
Fernwärme
Erdgas
Heizöl
Gebäudefläche
in m²
Verbrauch in € je m² und Jahr
(Vergleichswerte für das Abrechnungsjahr 2012)
niedrig
mittel
erhöht
zu hoch
100 – 250
< 10,50
10,50 – 15,30
15,31 – 21,90
> 21,90
251 – 500
< 10,00
10,00 – 14,70
14,71 – 21,20
> 21,20
501 – 1000
< 9,50
9,50 – 14,10
14,11 – 20,40
> 20,40
> 1.000
< 9.20
9,20 – 13,70
13,71 – 19,90
> 19,90
100 – 250
< 7,50
7,50 – 12,10
12,11 – 18,00
> 18,00
251 – 500
< 7.10
7,10 – 11,50
11,51 – 17,20
> 17,20
501 – 1000
< 6,70
6,70 – 11,00
11,01 – 16,50
> 16,50
> 1.000
< 6,40
6,40 – 10,70
10,71 – 16,10
> 16,10
100 – 250
< 8,80
8,80 – 13,50
13,51 – 20,30
> 20,30
251 – 500
< 8,40
8,40 – 12,90
12,91 – 19,70
> 19,70
501 – 1000
< 8,00
8,00 – 12,30
12,31 – 19,00
> 19,00
> 1.000
< 7,70
7,70 – 11,90
11,91 – 18,60
> 18,60
Im Weiteren ist aufgrund des Anteils von 55 % Mietwohnungen und der Tatsache des Vermietermarktes anzunehmen, dass die Vermieter ob der guten Vermietbarkeit jeglicher Gebäudesubstanz nicht ausreichend in die
energetische Modernisierung der Altbestände investieren.
Solange diese Einheiten gut vermietbar sind, wird sich hier auch keine Trendwende abzeichnen. Umso bedenklicher ist die erwartende Steigerung der Brennstoffkosten, welche unmittelbar den Wohnungsnutzer betrifft.
Eine Prognose der Verbraucherzentrale NRW über die Entwicklung der Brennstoffkosten bis ins Jahr 2020 geht
bei Erdgas von einer Preissteigerung um weitere 35 % aus. Für den Referenzhaushalt, hier eine 70 m² Wohnung, würde dies eine Steigerung von 240,-- EUR pro Jahr bedeuten.
Die Preise für Heizöl und Fernwärme steigen im selben Zeitraum um 59 % bzw. 54 %.
40
Stromverbrauch
Eine weitere Betriebskostenposition, welche zum überwiegenden Teil direkt vom Mieter übernommen wird
sind die Stromkosten. Die Kosten für Strom sind in den vergangenen Jahren stetig und ohne vergleichbare
Schwankungen gestiegen. Im Vergleich mit allen anderen Betriebskosten hat der Strompreis am stärksten zugenommen.
Das Stadtwerk am See geht bei der Jahresabrechnung von folgenden Durchschnittsverbräuchen aus:
•
•
•
•
1-Personen-Haushalt
2-Personen-Haushalt
3-Personen-Haushalt
4-Personen-Haushalt
1.730 kWh
2.930 kWh
3.750 kWh
4.290 kWh
Diese Verbräuche beziehen sich auf die klassischen Stromkosten. Heizungen mit Strom, im Altbestand mit
Nachtspeicheröfen erzeugen einen weitaus höheren Verbrauch. Neuanlagen hingegen sind in der Summe der
Energiekosten weitaus günstiger. Diese Anlagen kommen jedoch vorrangig bei eigengenutzten Häusern zum
Einsatz. Im Mietwohnungsbau ist von einer Beheizung mit den üblichen Brennstoffen auszugehen. Damit handelt es sich bei den angegebenen Durchschnittsverbräuchen um die Kosten, welche mit den im Haushalt üblichen Geräten erzeugt werden.
Entwicklung der Energiekosten in Friedrichshafen
Strom
41
Gas
Wasser/Abwasser
42
Gesamt
43
IV.
Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen im Mietwohnungsbau
Die Ausführungen von Schönheitsreparaturen schuldet zunächst der Vermieter gem. § 535 BGB.
Bis 2003 war es indessen durchgehende Praxis, dass diese Verpflichtung mietvertraglich auf den Mieter abgewälzt wurde und dieser somit die Ausführung schuldet. Alle bis dahin vertraglich vereinbarten Klauseln sahen
eine Fristenregelung vor, der zufolge die unterschiedlichen Räume nach der Intensität ihrer Nutzung gestrichen werden mussten.
In einer Reihe von Urteilen hat der BGH, beginnend 2003, diese starren Fristenregelungen für unwirksam erklärt. Tenor der Urteile war durchgehend, dass keine unnötigen Schönheitsreparaturen gefordert werden können. Eine weiße Wand muss nach 5 Jahren nicht gestrichen werden! Nach den Entscheidungen des BGH waren
nur noch solche Regelungen wirksam, die den Mieter nur bei Notwendigkeit zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Alle anderen Regelungen waren ab diesem Zeitpunkt unwirksam. Damit kommt es zur
gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters. Mieter solcher Altverträge schulden keine Schönheitsreparaturen
mehr.
Der Ansatz einiger Vermieter, dass eine solche unwirksame Schönheitsreparaturen-Klausel zu einer Mieterhöhung rechtfertigen würde, hat wiederrum der BGH für nicht zulässig erklärt. Von Vermieterseite wurde argumentiert, dass durch die unwirksame Klausel die Mietkalkulation fehlerhaft sei und der aufgebürdete Betrag
durch eine Erhöhung der Kaltmiete zu kompensieren wäre. Nach dem Urteil des BGH war diese Möglichkeit für
Bestandsmietverhältnisse nicht gegeben.
Losgelöst von dieser Entscheidung war es im geförderten Wohnungsbau nach Maßgabe der II. Berechnungsverordnung bis Ende 2008 noch zulässig, die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter und
eine damit verbundene Erhöhung der Miete einseitig zu erklären. Von dieser Möglichkeit haben die Vermieter
der so geförderten Wohnungen in Friedrichshafen fast ausschließlich Gebrauch gemacht. Damit erhöht sich
die Miete der preisgebundenen Wohnungen um den gesetzlich zulässigen Satz von seinerzeit monatlich 0,78
€/m²!
Für jegliche Neuvermietungen, sowohl im preisgebundenen als auch im preisfreien Wohnungsbau, blieb es in
der Folgezeit abzuwarten, ob die Vermieter von Vertragsbeginn an einen Schönheitsreparaturzuschlag erheben. Auf der einen Seite gab es die unsichere Rechtsprechung des BGH und auf der anderen Seite hat der
Vermieter die Gewähr, dass die Arbeiten fachmännisch ausgeführt werden. Für den Mieter ergibt sich zwar die
reizvolle Situation, dass er bei Bedarf die Ausführung der Arbeiten vom Vermieter fordern kann. Es liegt jedoch
auf der Hand, dass gerade die Notwendigkeit mitunter vor Gericht erstritten werden muss. Grundsatz „weiß ist
nicht weiß“.
Sollten von Vermieterseite diese Kosten bei Vertragsbeginn erhoben werden, führt dies zu einer nicht unerheblichen Steigerung der Mieten, welche insbesondere bei den Sozialleitungsempfängern bei den Kosten der
Unterkunft nicht anerkannt werden. Damit wäre die Anmietung einer solchen Wohnung durch Überschreitung
der Höchstsätze nicht genehmigungsfähig.
44
Teil C
Obdachlosigkeit
Ordnungsrecht
I.
Obdachlosigkeit
Unter Obdachlosigkeit versteht man einen Zustand, in dem Menschen über keinen festen Wohnsitz verfügen
und im öffentlichen Raum, im Freien oder in Notunterkünften übernachten.
Wird ein Mensch gegen seinen Willen in Friedrichshafen obdachlos, verfügt also nicht über eine Unterkunft,
die Schutz gegen Witterung bietet, Raum für die notwendigsten Lebensbedürfnisse lässt und die auch sonst
nicht den Mindestanforderungen an eine menschenwürdige Unterbringung entspricht, so stellt ihm die Stadt
Friedrichshafen zum Schutz der Grundrechte des Betroffenen (insbesondere Recht auf Leben und Gesundheit)
ein vorübergehendes Unterkommen einfacher Art zur Verfügung
Eine Unterbringung durch die Stadt Friedrichshafen erfolgt aber nur dann, wenn diese überhaupt örtlich zuständig ist und der/die Obdachlose weder aus eigenen Kräften, noch mit eigenen Mitteln in der Lage ist, seine
Obdachlosigkeit zu beseitigen. Schließlich muss es sich um eine unfreiwillige Obdachlosigkeit handeln.
Die örtliche Zuständigkeit der Stadt ist gegeben, wenn die sicherheitsrechtlich relevante Gefahrenlage gerade
in Friedrichshafen besteht. Entscheidend hierfür ist allein der tatsächliche Aufenthaltsort des/ der Obdachlosen. Unerheblich ist die Frage nach dem letzten gewöhnlichen Aufenthaltsort oder wo er/sie zuletzt einen
Wohnsitz und damit eine Wohnung hatte.
Während bei der freiwilligen Obdachlosigkeit kein Anspruch auf Unterbringung seitens der Behörde besteht,
ist bei der unfreiwilligen Obdachlosigkeit die öffentliche Sicherheit bedroht, so dass Handlungsbedarf besteht.
Wird demnach eine Person in Friedrichshafen unfreiwillig obdachlos, so hat die Stadt Friedrichshafen als zuständige Behörde die erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen.
Bei der Stadt Friedrichshafen wird die Aufgabe der Unterbringung vom Amt für Bürgerservice, Sicherheit und
Umwelt (BSU) wahrgenommen.
Zur Verhinderung der Obdachlosigkeit kann das BSU die jeweilige Person entweder in eine Obdachlosenunterkunft einweisen oder die bisherige Wohnung beschlagnahmen. Die Beschlagnahmung der Wohnung ist allerdings auf maximal 6 Monate zu befristen (§ 33 Abs. 4 PolG) und nur möglich, wenn die Stadt selbst über keine
geeigneten Unterbringungsmöglichkeiten verfügt.
Für die Einweisung in die Obdachlosenunterkünfte hat die Stadt Friedrichshafen im Jahr 1997 eine Satzung
erlassen, in welcher die Formalitäten der Überlassung geregelt sind.
Bei diesen Überlassungen entstehen keine Mietverhältnisse.
Die Kernproblematik für die Stadt besteht darin, dass die Betroffenen nur schwer wieder in den „normalen“
Wohnungsmarkt eingegliedert werden können. Gerade Einzelpersonen gelingt es oftmals nicht, diesen Kreislauf zu durchbrechen.
Daher muss bereits im Vorfeld einer drohenden Obdachlosigkeit versucht werden, diese zu verhindern.
Durch eine ordnungsrechtliche Unterbringung wird dem im Polizeigesetz formulierten Auftrag entsprochen,
Gefahren abzuwehren, die die öffentliche Sicherheit und Ordnung bedrohen. Mit der polizeirechtlichen Unterbringung endet aber nicht gleichzeitig der sozialhilferechtliche Auftrag der Stadt oder des Kreises. So ist es z.B.
45
Aufgabe des zuständigen Sozialhilfeträgers, den Betroffenen eine wirtschaftliche Sicherung und Teilhabe am
gesellschaftlichen Leben zu ermöglichen (Sozialhilfeleistungen).
II.
Vermeidung von Obdachlosigkeit
Zur Vermeidung der Obdachlosigkeit wird den Wohnungsanfragenden bei der Beratung die Liste über den
privaten Wohnungsmarkt (Wohnungsbaugesellschaften in FN, Touristeninformation, Internetseiten etc) ausgehändigt. Sie werden darauf hingewiesen, dass sie erst einmal Eigenbemühungen aufweisen müssen. Sollten
sie auf dem privaten Wohnungsmarkt nicht erfolgreich sein, so müssen sie zur Vermeidung der Obdachlosigkeit vom BSU eingewiesen werden.
Falls die Betroffenen während des Gesprächs kundtun, dass ihnen für die Anmietung einer privaten Wohnung
aufgrund ihrer finanziellen Lage das Geld für die Kaution fehlt, wird ihnen durch die Obdachlosenbehörde erklärt, dass sie beim Landratsamt ein Darlehen beantragen können, sofern sie Arbeitslosengeld oder Sozialhilfe
beziehen.
Den Betroffenen wird vorgeschlagen, dass sie ihre Suche auch auf die Wohnungen in der näheren Umgebung
von Friedrichshafen erstrecken sollten, weil diese oftmals günstiger sind („je näher zum See, desto teurer“).
Dieser Tipp wird den Betroffenen vor allem dann eindringlich gemacht, wenn sie keinen Bezug zu Friedrichshafen haben (keine Familie oder keine Arbeitsstelle in FN).
Den Anfragenden wird zudem erläutert, dass sie beim Amt für Vermessung und Liegenschaften einen Wohnberechtigungsschein erlangen können, womit sie dann zum Bezug einer Sozialwohnung berechtigt sind.
Schließlich erfolgt der Hinweis auf die Beratung durch den Sozialen Dienst, insbesondere auf die Ansprechpartnerin für Wohnungsnotfälle.
Vergleich Anfragen und tatsächliche Unterbringung von Obdachlosen
180
169
160
140
120
Anzahl der Anfragen
99
100
81
80
Anzahl der Unterbringungen/
Einweisungsfälle
64
61
52
60
36
40
22
20
19
22
13
13
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013*
*Stichtag 1.11.2013
Im Jahr 2012 und 2013 haben die Anfragen von Wohnungssuchenden beim BSU überdurchschnittlich zugenommen. Im Vergleich dazu kam es hingegen nur bei wenigen Fällen tatsächlich zur Einweisung.
46
Allerdings lagen nicht bei allen Anfragen die Voraussetzungen für eine ordnungsrechtliche Einweisung vor.
Während beispielsweise bei manchen Personen schon gar keine Obdachlosigkeit drohte (sie befanden sich in
einem bestehenden Mietverhältnis; es lag keine Kündigung vor), war in anderen Fällen das BSU gar nicht örtlich zuständig.
Bei unzähligen Anfragen sprachen auch manche in der Annahme vor, dass es beim BSU Sozialwohnungen gäbe
oder diese auch private Wohnungen vermittle.
Eine Erklärung für die im Verhältnis von vielen Anfragen stehenden wenigen Einweisungen kann auch in der
Einrichtung der Fachstelle für Wohnungsnotfälle gefunden werden. Deren Aufgabe und Ziel ist es, einer drohenden zukünftigen Wohnungslosigkeit (und damit auch ordnungsrechtlichen Unterbringung) durch Beratung,
Information und wohnungserhaltende Hilfen entgegenzuwirken.
III.
Untergebrachte Personen in Friedrichshafen / Entwicklung
Die Stadt unterhält für die unterschiedlichen Personengruppen entsprechende Einrichtungen. Obdachlose
Männer werden im städtischen Wohngebäude in der Keplerstraße 7 eingewiesen. Obdachlose Frauen werden
in dem von der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft angemieteten Objekt in der Ittenhauser Straße 7 untergebracht.
Familien sowie allein erziehende Personen werden in angemietete Wohnungen eingewiesen. Vermieter dieser
Einheiten ist ausschließlich die Städtische Wohnungsbaugesellschaft und die Stadt Friedrichshafen.
In der Keplerstraße 7 gibt es insgesamt 45 Zimmer (39 Einzelzimmer und 6 Doppelzimmer). In dem Gebäude
können maximal 50 Männer untergebracht werden. Momentan sind in der Keplerstraße 37 Männer eingewiesen. In den beiden Wohnungen in der Ittenhauser Straße 7 können 9 Frauen untergebracht werden. Derzeit
sind dort 6 Frauen untergebracht. In die insgesamt 45 angemieteten Wohnungen sind derzeit 115 Personen
eingewiesen. Lediglich 5 dieser Wohnungen sind noch frei.
30
Jährlich eingewiesene Personen 2006 - 2013
25
25
21
20
18
18
16
Wohnung*
15
13
12
10
13
12
8
11
7
4
1
4
0
Ittenhauser Straße
9
8
5
K7
11
11
1
0
5
1
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
(Stichtag 1.11.)
*Eintrachtstraße, Paulinenstraße, Ravensburger Straße, Trautenmühleweg, Margeretenstraße u.a.
47
Die Entwicklung der Einweisungen hat sich in den vergangenen 5 Jahren mit leichten Schwankungen auf einem
gleichbleibenden Niveau eingependelt. Ausreißer ist das Jahr 2011 in dem allein 25 Personen in der Keplerstraße 7 untergebracht werden mussten.
Während anfänglich selten eine Einweisung in die Ittenhauser Straße 7 (Frauen-WG) erfolgte, sind die dortigen
Einweisungen im Jahr 2013 sprunghaft angestiegen. Im Hinblick auf die Familien sind die Einweisungszahlen
schwankend.
IV.
Wiedereingliederung von Obdachlosen in den Wohnungsmarkt
Die Wiedereingliederung von Obdachlosen in den Wohnungsmarkt gestaltet sich schwierig, da Obdachlose mit
vielen Vorurteilen zu kämpfen haben. So sind sie bereits bei den potentiellen Vermietern nicht gern gesehen,
sofern diese in Erfahrung bringen, dass sie in einer städtischen Obdachlosenunterkunft leben.
Darüber hinaus sind die Mieten für Privatwohnungen im Vergleich zu den günstigen Nutzungsentschädigungen
der Obdachlosenzimmer/Obdachlosenwohnungen wesentlich höher. Die Obdachlosen leben größtenteils von
Hartz IV. Selbst wenn das Amt bis zu einer gewissen Grenze die Miete übernimmt, ist diese Grenze - insbesondere bei so einem knappen Wohnungsmarkt und den damit verbundenen hohen Mieten - schnell überschritten.
Leider fehlt auch bei den Obdachlosen oftmals die Bereitschaft, in eine private Wohnung umzuziehen. Vielen
Bewohnern fehlt die Fähigkeit, sich eigenständig um Anschlusswohnraum und der damit in Zusammenhang
stehenden Behördengänge und Anträge zu kümmern. Bei Problemen ist der zuständige Sozialarbeiter die erste
Anlaufstelle - sie werden unter der Woche betreut. Und wenn sie in den Unterkünften auch noch Anschluss an
Gleichgesinnte gefunden haben, wollen sie oft nicht mehr ausziehen.
Zur Lösung bedarf es einer intensiven Zusammenarbeit mit dem Sozialen Dienst.
Was die Schwierigkeit eine der finanziellen Lage entsprechenden Wohnung zu finden anbelangt, ist auch festzuhalten, dass die Förderung des sozialen Wohnbaus zumindest für Teile der o.g. Personen eine Besserung der
Situation bewirken würde.
40,0%
37,2%
35,4%
Fluktuation 2006 2013
35,0%
30,0%
25,0%
20,0%
16,4%
15,0%
10,0%
4,4%
5,0%
4,4%
1,8%
0,4%
0,0%
Auszug
innerhalb
Wegzug
außerhalb
OFW
Hospiz
verstorben
noch
zugewiesen
Sonstiges
48
Die ordnungsrechtlichen Maßnahmen haben den Zweck, eine vorübergehende Gefahr für die öffentliche Sicherheit zu beseitigen: durch die polizeirechtliche Unterbringung soll dem Betroffenen nur ein vorläufiges und
befristetes Unterkommen einfacher Art zur Verfügung gestellt werden.
Auch wenn das Ordnungsrecht rein theoretisch nur eine vorübergehende Unterbringung vorsieht, wird durch
die vorstehende Statistik deutlich, dass Theorie und Praxis auseinandergehen: die Eingewiesenen „bleiben“
nicht nur vorübergehend, sondern in vielen Fällen sogar über mehrere Jahre.
Von den im Zeitraum von 2006 bis 2013 eingewiesenen Personen ist immer noch ein Drittel (35,4%) im Einweisungsverhältnis. Lediglich knapp über die Hälfte (53,6%) der seit 2006 Eingewiesenen hat den Sprung zurück
auf den privaten Wohnungsmarkt geschafft.
Die durchschnittliche Verweildauer der ab 2006 eingewiesenen Personen liegt bei etwa 21 Monaten. Während
bei den alleinstehenden Männern in der Keplerstraße 7 eine durchschnittliche Verweildauer von 19 Monaten
ermittelt wurde, liegt die durchschnittliche Verweildauer bei Familien bei etwa 24 Monaten. Die längste
durchschnittliche Verweildauer konnte mit 26 Monaten bei den Frauen in der Ittenhauser Straße 7 festgestellt
werden.
Die Verweildauer der eingewiesenen Personen liegt oftmals bei mehr als 10 Jahren. In einigen Fällen sogar bis
zum Lebensende.
Personen, die einmal in eine Einrichtung eingewiesen wurden, fassen auf dem freien Wohnungsmarkt nur sehr
schwer wieder Fuß. Je länger die Verweildauer, desto schwieriger wird die Rückkehr in ein „normales“ Wohnverhältnis. Der Mangel an bezahlbarem Anschlusswohnraum verhindert oftmals die Vermittlungsversuche von
Personen, deren Einweisungsverhältnis zügig beendet werden könnte.
Das Hauptproblem ist somit die fehlende Anschlussunterbringung bzw. eine Perspektive auf dem Wohnungsmarkt.
Vergleich eingewiesene Personen und Langzeitbewohner
50
47
45
40
35
31
28
30
Eingewiesene Personen
25
21
Langzeitbewohner
18
20
17
15
10
11
8
5
4
5
2009
2010
0
2008
49
2011
2012
Im Jahr 2008 wurden durch das BSU 31 Personen eingewiesen. Hiervon sind 8 Personen „Langzeitbewohner“.
Fraglich ist, ab wann von einem Langzeitbewohner gesprochen werden kann. Die polizeirechtliche Unterbringung hat lediglich Überbrückungscharakter. Demnach soll durch das Polizeirecht eine unmittelbare existentielle Notlage nur vorübergehend behoben werden; die Unterbringung soll keine dauerhafte Lösung sein. Der
Überbrückungscharakter der ordnungsrechtlichen Einweisung kommt durch ihre Befristung zum Ausdruck.
Dadurch wird dem Betroffenen der nur vorübergehende Zweck seiner Unterbringung verdeutlicht und ihm
auch klar gemacht, dass er sich innerhalb der gesetzten Frist um eine andere Unterkunft bemühen soll, soweit
es ihm möglich ist. Als angemessen wird von der Rechtslehre eine Frist von 6 bis zu 10 Monaten angesehen.
Ausgehend hiervon wird bei einem Verweilen ab 10 Monaten von einem Langzeitbewohner gesprochen. Als
Stichtag den 1.11.2013 zugrunde gelegt, werden bei der Statistik demnach diejenigen als Langzeitbewohner
bezeichnet, die vor dem Jahr 2013 eingewiesen wurden und bis heute noch in den Obdachlosenunterkünften
leben.
Im Jahr 2009 wurden beispielsweise 21 Personen ordnungsrechtlich durch das BSU eingewiesen. Davon sind 4
Personen Langzeitbewohner.
Auch wenn im Jahr 2011 ungefähr 75% (11 von 47 Personen) der Eingewiesenen den Sprung auf den privaten
Wohnungsmarkt geschafft haben, fällt auf, dass der Großteil der im Jahr 2012 und 2013 Eingewiesenen immer
noch in den Obdachlosenunterkünften lebt. Dies deckt sich wiederum mit der durchschnittlich ermittelten
Verweildauer von 24 Monaten.
Langzeitbewohner nach Unterkünften
30
26
25
20
Wohnungen
14
15
Keplerstraße
Ittenhauserstraße
9
10
7
5 5
4
5
1
0
1
2
1
5
5
3
1
0
1
0
2008
2009
2010
2011
2012
Gesamt
Mit Ausnahme von 2009 fällt im Vergleich der drei Unterkünfte auf, dass die Zahl der Langzeitbewohner unter
den Familien am Höchsten ist. In der Tat fällt es einer alleinstehenden Frau oder einem alleinstehenden Mann
in Friedrichshafen sicherlich leichter einen Anschlusswohnraum zu finden. Bedenkt man auf dem knappen
Wohnungsmarkt die hohen Mieten für eine mehrköpfige Familie, bleibt den Familien oft nichts anderes übrig,
als sich erst einmal für eine längere Zeit mit den Notwohnungen „abzufinden“. Da die Familien oftmals länger
bleiben, fällt es wegen den begrenzten Notwohnungen auch dem BSU schwer, neue Familien einzuweisen.
Neue Einweisungsfälle können nur mit erheblichem Aufwand untergebracht werden.
50
In Anbetracht dessen, das in letzter Zeit beim BSU immer mehr Familien vorsprechen, ist es dringend erforderlich, insbesondere für diese neuen Wohnraum zu schaffen!
51
Teil D
Soziale Leistungen
Das Amt für Soziales besteht aus der Abteilung „Wirtschaftliche Hilfen“ und der Abteilung „Sozialer Dienst“.
Mit der Fachstelle für Wohnungsnotfälle bietet die Abteilung Sozialer Dienst ein Hilfsangebot, das durch seine
Anlauffunktion, Kenntnis des Personenkreises und Vernetzung, sowie aufgrund der Beratung und Kooperation
mit weiterführenden Hilfsangeboten, die Basis für konkrete Hilfen im Wohnungsnotfall bzw. die Ausarbeitung
einer möglichen Lösung darstellt.
Wichtigstes Ziel der Fachstelle ist die Prävention in Form von Erhalt des Wohnraumes, denn die Vermeidung
von Wohnungslosigkeit ist die beste Hilfe.
Kann ein Wohnungsverlust nicht verhindert werden oder sind die betroffenen Personen schon wohnungslos,
steht als nächstes Ziel die Vermittlung bzw. Beschaffung von „Ersatz“-Wohnraum an, entweder in Form einer
ordnungsrechtlichen Unterbringung (BSU) oder durch die Suche nach dem Bedarf entsprechenden Anschlusswohnraum oder durch die Vermittlung in weiterführende Hilfsangebote.
Aus dem folgenden Datenmaterial dieses Berichtes wird sich als Fazit herauskristallisieren, dass sich gerade im
Segment der preiswerten Kleinwohnungen und im Angebot an kostengünstigem Wohnraum für Großfamilien
eklatante Defizite festmachen lassen. Besonders betroffen hiervon sind Menschen, die auf preisgünstigen
Wohnraum angewiesen sind.
Auffällig ist auch die Entwicklung, dass zunehmend Menschen, die im Arbeitsleben stehen aber nur über ein
niedriges Einkommen verfügen, immer öfter zur Gruppe der von Wohnungslosigkeit bedrohten Personen gehören.
Verschärft wird diese Situation noch durch die sogenannten „angemessenen Kosten der Unterkunft“. Die
Mietkosten bei ALG II – Empfängern liegen oftmals schon am obersten Rand der sogenannten angemessenen
Kosten der Unterkunft. Bei einer Familie mit 3 Kindern liegt der Richtwert des Bodenseekreises zur Bestimmung der angemessenen Kosten der Unterkunft in Friedrichshafen derzeit bei 756,80 € (Kaltmiete inkl. kalter
Betriebskosten).Kommt es zu einer Preissteigerung so sind die Betroffenen gezwungen, Teile des Regelsatzes
zur Zuzahlung zu verwenden.
Eine Begleiterscheinung des beschriebenen Mangels ist auch die Tatsache, dass wohnungslose Personen oder
Familien, die aufgrund von Wohnraumverlust ordnungsrechtlich untergebracht werden müssen, dort nicht wie
eigentlich vorgesehen nur vorübergehend unterkommen, sondern immer mehr betroffene Personen über
Jahre in einer solchen Unterkunft leben und sich nicht mehr in den privaten Mietwohnungsmarkt integrieren
können.
Welche Handlungsalternativen gibt es?
1.
Inhalt der Maßnahmen von Seiten des SOZ ist deshalb zum einen die Besetzung einer wiedereingliedernde Maßnahme/Stelle (siehe Handlungsfeld Priorität I. Nr. 15) mit dem Ziel der Vermeidung langanhaltender oder dauerhafter Wohnungslosigkeit (in Form von ordnungsrechtlicher Unterbringung).
Dabei handelt es sich um eine sozialpädagogische Hilfe, die den wohnungslosen Einzelpersonen oder Familien
parallel zur ordnungsrechtlichen Hilfe angeboten werden soll, um den Aufenthalt in einer ordnungsrechtlichen
Unterbringung so kurz wie möglich zu halten und eine zügige Wiedereingliederung in den Normalmietwohnraum zu unterstützen. Inhalt soll Beratung, (nachgehende) Betreuung und Begleitung der betroffenen Personen sein, um möglichst gezielt über weitere (sozialrechtliche) Unterstützungsmöglichkeiten aufzuklären und
eine zeitnahe Vermittlung in eigenen Wohnraum oder weiterführende bedarfsgerechte Hilfen sicherzustellen.
52
Dadurch sollen neben der Ersparnis von Unterbringungskosten und der Verhinderung der Ausweitung von
sozialen Brennpunkten vor allem die negativen Auswirkungen der Unterbringung für die jeweils Betroffenen
vermindert werden (physische und psychische Auswirkungen z.B. gesundheitliche Auswirkungen, sinkende
Chancen auf dem Arbeitsmarkt, soziale Stigmatisierung und zunehmender Perspektivlosigkeit)
2.
Zudem wird die Genehmigung eines Wohnungsnotfallpaket (Siehe Handlungsfeld Priorität I. Nr.14) in
Form einer wirtschaftlichen Hilfe beantragt. Inhalt und Ziel dieses Paketes ist zum einen eine präventive Funktion (z.B. Gewährung von Darlehen als Überbrückungshilfe bis gesetzlich zustehende Sozialleistungen gewährt
werden) als auch eine reintegrative Funktion in Form von Gewährung einer wirtschaftliche Hilfe für bereits
wohnungslose Menschen um wieder in den Wohnungsmarkt eingegliedert werden zu können z.B. Kosten die
entstehen, um an Wohnraum zu gelangen (Gewährung von Darlehen für Kaution, Umzugskosten, Gewährung
von Fahrtkosten, Schufa-Gebühren etc.).
Gleichzeitig wird darauf hingewiesen, dass das SOZ weder den benötigten Wohnraum schaffen noch Wohnungen vermitteln kann. Wohnraumsicherung für einkommensschwache und Wohnversorgung für wohnungslose
Menschen kann nur im Zusammenwirken von Kommune, Wohnungswirtschaft und Sozialarbeit gelingen. Es
bedarf einer engen Zusammenarbeit und gemeinsamen Umsetzung von zielführenden Maßnahmen um den
Erhalt bzw. die Erlangung von Wohnraum für den angesprochenen Personenkreis zu verbessern.
Für die Zukunft geplante Konzepte von Seiten SOZ
•
•
Es gibt Überlegungen von Seiten des SOZ und des BSU ein Wohnprojekt BuK = Beratungs- und Krisenunterkunft für obdachlose junge Erwachsene in Friedrichshafen („freiHafen. FN“) zu realisieren. Ziel ist
es, junge Erwachsene vor der Obdachlosigkeit bzw. der Unterbringung in einer Obdachlosenunterkunft
zu bewahren. Der Umsetzungszeitpunkt hängt von noch zu schaffenden räumlichen und finanziellen
Voraussetzungen ab.
In Zusammenarbeit mit dem BSU wurde zudem auch eine „Senioren-WG“ in den Räumen der ehemaligen Hausmeisterwohnung in der Keplerstraße 7 eingerichtet. Es handelt es sich um ein Angebot für
Personen, die bei der Überwindung ihrer sozialen und persönlichen Schwierigkeiten und besonderen
Lebensverhältnisse Hilfe zur Wiedereingliederung und zur Anbindung an das Gesundheitssystem benötigen. Dabei zielt diese Konzeption in ihrer Ausrichtung speziell auf ältere und gesundheitlich beeinträchtigte (rentenberechtigte) Männer. Die Besetzung dieser WG wird derzeit leider noch durch die
dort notuntergebrachten Asylbewohner (Hintergrund Brand im Wachirweg) verzögert.
I.
Fachstelle für Wohnungsnotfälle des Amtes für Soziales der Stadt
Friedrichshafen
Als Wohnungsnotfälle sind Personen und Haushalte zu betrachten, die aktuell wohnungslos oder von Wohnungslosigkeit bedroht sind, oder die in unzumutbaren Wohnverhältnissen leben.
(vgl. Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe e.V. 55.Jahrgang Nr.2-3/2013)
Seit dem 01.05.2012 verfügt das Amt für Soziales der Stadt Friedrichshafen über eine Fachstelle für Wohnungsnotfälle. Das Angebot dieser Fachstelle richtet sich an alle Haushalte und Personen, die
•
•
•
•
53
präventiv einem möglichen Wohnungsverlust entgegenwirken wollen oder
in unzumutbaren Wohnverhältnissen leben oder
unmittelbar von Wohnungslosigkeit bedroht sind oder
aktuell wohnungslos geworden sind
Die Aufgabe der Mitarbeiterin der Fachstelle für Wohnungsnotfälle ist es, bei Kündigungen, Räumungsklagen,
Mietschulden und Wohnungslosigkeit durch Beratung und andere Leistungen zu helfen.
Ziel ist es, dem individuellen Wohnungsnotfall schnell und unbürokratisch entgegenzuwirken und dem Einzelnen bedarfsgerecht zu helfen.
Die Mitarbeiterin arbeitet insgesamt mit einem Stellenumfang von 0,75; aufgeteilt in 0,5 Stellenanteile für die
Tätigkeit in der Fachstelle für Wohnungsnotfälle und 0,25 Stellenanteile für die Arbeit in der „Notunterkunft
für obdachlose Frauen“ in Ailingen.
A. Jahresabschluss 2013 (1. Januar bis 1. November 2013)
Die Fachstelle für Wohnungsnotfälle hat im Zeitraum von Januar bis November 2013 insgesamt 154 Personen
/ Haushalte aus der Stadt Friedrichshafen in einem Erstgespräch beraten. Daraus entstanden ca. 155 Folgekontakte (ohne Telefonate und administrative Aufgaben).
Insgesamt wurden somit ca. 309 Beratungen in der Fachstelle für Wohnungsnotfälle geführt.
Die Beratungsintensität orientiert sich am persönlichen Bedarf der Hilfesuchenden. Häufig sind besondere
Lebensverhältnisse mit sozialen Schwierigkeiten verbunden, die die Betroffenen in der Regel aus eigener Kraft
nicht mehr überwinden können.
Ergebnis der Arbeit der Fachstelle für Wohnungsnotfälle von 1. Januar bis 1. November 2013
Für die 154 Hilfesuchenden konnten die unten angeführten Folgeangebote gefunden und in Anspruch genommen werden:
Vermittlung in eigenen Wohnraum bzw. aus Eigeninitiative gefundenen Wohnraum, Vermittlung in Anschlusswohnraum
Vermittlung in bedarfsgerechte Einrichtungen
Ordnungsrechtliche Unterbringungen
In Familienanbindungen / Herkunftsfamilien /Freunde und Bekannte
Vorhandenen Wohnungsraum erhaltend
Noch wohnungssuchend bzw. auf Einrichtungsplatz wartende
Ohne Rückmeldung
Anfragen
Insgesamt
17
24
9
16
19
30
20
19
154
B. Erläuterung
1. Wohnungslose Personen/Haushalte 2013
Wohnungslos ist, wer nicht über einen mietvertraglich abgesicherten Wohnraum verfügt.
1.1
Anfragen wohnungsloser Personen/Haushalte 2013
Akut von Wohnungslosigkeit betroffene Personen sind Menschen
•
ohne feste Unterkunft
54
• in Behelfsunterkünften
• vorübergehend bei Freunden und Bekannten leben
• auf der Straße
• bei denen der Arbeitsplatz an die Unterkunft gekoppelt ist (z.B. Gastronomie...)
Wohnungslose Personen und Haushalte
Insgesamt 27
Frauen
8
Männer
12
Familien mit Kindern
7
Ergebnis:
Vermittlung /Verbleib der Personen und Haushalte
Vermittlung in eigenen Wohnraum bzw. aus Eigeninitiative gefundenen Wohnraum.
Vermittlung in bedarfsgerechte Einrichtung (z.B.
Suchteinrichtungen ;Krankenhaus…)
Ordnungsrechtlicht Unterbringung
In Familienanbindungen / Herkunftsfamilien /
Freunde und Bekannte
Ohne Rückmeldung
1.2
4
8
4
8
3
Anfragen im sozialhilferechtlichen Rahmen
Personen,
•
•
•
•
die ohne Mietvertrag untergebracht sind, und bei denen die Kosten durch das SGB XII und/ oder SGB II
übernommen werden d.h. die Mietkosten werden vom LRA getragen)
die sich in Frauenhäusern, Institutionen der Suchtkrankenhilfe, Straffälligeneinrichtungen etc. aufhalten
die als Selbstzahler in Hotels, Gästezimmern, Pensionen leben.
Personen, die mangels verfügbaren Wohnraumes länger als zur regulären Entlassung in therapeutischen oder sozialen Einrichtungen verbleiben.
Wohnungslose Personen und Haushalte
Frauen
Männer
Ergebnis:
Insgesamt 18
7
8
3
Vermittlung /Verbleib der Personen und Haushalte
Vermittlung in eigenen Wohnraum bzw. aus Eigeninitiative gefundenen Wohnraum.
Vermittlung in bedarfsgerechte Einrichtung
Noch Wohnungssuchende bzw. auf Einrichtungsplatz wartende
Ohne Rückmeldung
55
2
7
5
3
1
1.3
Gesamtzahl der wohnungslosen Personen/Haushalte, die im ordnungsrechtlichen Rahmen
untergebracht wurden
•
•
Personen/Haushalte die aufgrund von ordnungsrechtlichen Maßnahmen ohne Mietvertrag (mit Nutzungsverträgen) in Wohnungen/Räume eingewiesen oder in Notunterkünften untergebracht wurden.
Bei der Stadt Friedrichshafen wird die Unterbringung vom Amt für Bürgerservice, Sicherheit und Umwelt (BSU) wahrgenommen.
Ergebnis:
Ordnungsrechtliche Personen / Haushalte
9
2. Unmittelbar von Wohnungslosigkeit bedrohte Personen/Haushalte 2013
Unmittelbar von Wohnungslosigkeit bedrohte Personen/Haushalte sind Personen und Haushalte denen
der Verlust der Wohnung unmittelbar bevorsteht, z.B.:
•
•
•
•
•
Kündigung des Vermieters; Infolge von Räumungsklagen; Zwangsräumungen,
Vorliegen eines vollstreckbaren Räumungstitels,
Wegen Mietschulden gekündigte Haushalte, gegen die noch keine Räumungsklage erhoben wurde,
Haushalte mit Mietschulden, deren Mietverhältnis noch nicht gekündigt wurde,
Haushalte in sonstigen Wohnungsnotlagen oder aufgrund zwingender Gründen z.B. anstehender Entlassung aus stationären Einrichtungen, eskalierender sozialer Konflikte, von Gewalt geprägter Alltag,
Hausabriss.
Personen und Haushalte
Frauen
Männer
Insgesamt 52
21
15
16
Ergebnis:
Vermittlung / Verbleib der Personen und Haushalte
Frauen-Notwohnungen der Stadt Friedrichshafen
Vermittlung in eigenem Wohnraum bzw. aus Eigeninitiative gefundenen Wohnraum, Vermittlung in
Abschlusswohnraum
Ordnungsrechtliche Unterbringung
In Familienanbindungen / Herkunftsfamilien / Freunde und Bekannte
Noch Wohnungssuchende bzw. auf Einrichtungsplatz
wartende
Ohne Rückmeldung
1
8
7
1
6
7
10
12
56
3. In unzumutbaren Wohnverhältnissen / Wohnungsunterversorgung lebende Personen/Haushalte 2013
In unzumutbaren Wohnverhältnissen / Wohnungsunterversorgung lebende Haushalte und Personen
sind z.B.
•
•
•
•
•
in überbelegten Räumen ( Raummäßige Unterversorgung nach Haushaltsgröße) wohnende Personen
in Wohnungen mit unzureichender Ausstattung ( Badezimmer, Toilette außerhalb der Wohnung) lebende Personen
in baulich unzumutbaren, gesundheitsgefährdeten Wohnräumen lebende Personen
in Beziehungskrise lebende junge Erwachsene mit nicht zu lösenden Konflikten im Elternhaus, in Trennung lebende Paare, misshandelte Frauen.
Geringverdiener mit überhöhter Mietbelastung
Personen und Haushalte
Frauen
Männer
Insgesamt 29
9
7
13
Ergebnis:
Vermittlung / Verbleib der Personen und Haushalte
Vermittlung in eigenem Wohnraum bzw. aus Eigeninitiative gefundenen Wohnraum, Vermittlung in
Abschlusswohnraum
Ordnungsrechtliche Unterbringung
In Familienanbindungen / Herkunftsfamilien / Freunde und Bekannte
Noch Wohnungssuchende bzw. auf Einrichtungsplatz
wartende
Ohne Rückmeldung
3
2
4
2
8
6
4
4. Exkurs: Ordnungsrechtliche Unterbringung für Frauen mit und ohne Kinder 2013
In der ordnungsrechtlichen Unterbringung für Frauen mit und ohne Kinder, wurden in der Einzelfallhilfe ca.
200 Beratungen in der „Notunterkunft für obdachlose Frauen“ durchgeführt.
Aus der ordnungsrechtlichen Unterbringung konnten zwei alleinerziehende Frauen mit je einem Kind einen
eigenen Wohnraum anmieten. Eine Frau wird eine bedarfsgerechte Einrichtung in Anspruch nehmen.
Aufgrund der Vereinigung der Aufgaben der Fachstelle für Wohnungsnotfälle und der Begleitung der ordnungsrechtlich untergebrachten Frauen in einer Person ergab sich für die Mitarbeiterin im Jahr 2013 eine Anzahl von insgesamt 509 Beratungen inklusive Folgekontakte
57
5. Anfragen von Seiten Dritter 2013
Insgesamt
Institutionen
Privatpersonen
Gesetzliche Betreuer
Schulen
Vermieter
19
4
6
1
3
5
6. Tabellarische Zusammenfassung der Ergebnisse 2012 und 2013
Ergebnis der Fachstelle für Wohnungsnotfälle 2012-2013
Vermittlung in eigenen Wohnraum bzw. aus Eigeninitiative gefundenen Wohnraum, Vermittlung in Anschlusswohnraum
Ordnungsrechtliche Unterbringungen
In Familienanbindungen / Herkunftsfamilien; Freunde
und Bekannte
Noch wohnungssuchend bzw. auf Einrichtungsplatz wartende
Ohne Rückmeldung
Insgesamt
Anfragen
Insgesamt
Januar bis November
2013
17
Mai bis Dezember
2012
14
24
9
16
9
11
5
19
30
7
28
20
135
19
154
Personen/ Haushalte
27
101
101
Personen/Haushalte
Literaturquelle:
•
•
Landessozialbericht Wohnungsnot und Obdachlosigkeit NRW 1993, Zur Entwicklung der Definition von
Wohnungsnotfällen s. Busch- Geertsema et.al.2004
Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe e.V. 55.Jahrgang Nr.2-3/2013
7. Fazit
Die tabellarischen Darstellungen zu der Art und Anzahl der verschiedenen Wohnungsnotfälle geben eine ersten Einblick über die derzeitige Situation von wohnungslosen Personen/Haushalten in Friedrichshafen. Da es
sich hierbei um einen sehr komplexen Bereich mit einer entsprechend großen Dunkelziffer an Wohnungsnotfällen handelt, kann mit den angegebenen Zahlen kein Anspruch auf Vollständigkeit erhoben werden.
Positiv zu vermerken ist die Anzahl an Personen/Haushalten für die der drohende Wohnungsverlust abgewendet werden konnte, sowie die Vermittlung in eigenen Wohnraum sowie Anschlusswohnraum.
Im Vergleich zu den Anfragen erscheint der Anteil an tatsächlichen ordnungsrechtlichen Unterbringungen als
relativ niedrig und rundet den ersten positiven Eindruck ab.
58
Zu beachten ist jedoch, dass der Verbleib in der Herkunftsfamilie oder bei Freunden und Bekannten häufig nur
eine Übergangslösung darstellt. Zum Teil drohen den aufnehmenden Haushalten Kündigungen, weil die Wohnung in Folge der Aufnahme des Wohnungsnotfalles überbelegt ist und ein dauerhaftes Untermietverhältnis
nicht geduldet wird.
Zudem enden einige Beratungen nicht in der Anmietung eines eigenen Wohnraumes, sondern in der Vermittlung in verschiedenste bedarfsgerechte Einrichtungen (z.B. Krankenhäuser, Einrichtungen im Bereich der
Suchthilfe etc.). Diese Personen sind (ebenso wie Personen, die auf einen Einrichtungsplatz warten oder aus
einer Einrichtung kommen) faktisch als wohnungslos zu bezeichnen und stehen mit den weiteren wohnungssuchenden Haushalten vor der schwierigen Aufgabe, einen angemessenen und bezahlbaren Anschlusswohnraum auf dem Wohnungsmarkt zu finden.
C.
Ist und Soll-Zustand der Fachstelle für Wohnungsnotfälle
Ist und Soll-Zustand der Fachstelle für Wohnungsnotfälle
Derzeitige Ziele, Zielgruppen und
Aufgaben/Inhalte der Fachstelle
IST-ZUSTAND
Was wird derzeit schon angeboten
PRÄVENTION, mit dem Ziel des
Erhaltung von
Wohnraum ggf. Anschlusswohnraum
Für von Wohnungslosigkeit bedrohte Haushalte
Für in unzumutbaren
Wohnverhältnissen lebende Haushalte
Funktion der Anlaufstelle für weitere Betroffene (Bürger, Vermieter,
Ämter, Institutionen..)
VERMITTLUNG
In eine ordnungsrechtliche Unterbringung oder in andere dem
Bedarf entsprechende Angebote/Hilfesysteme
Für aktuell wohnungslos gewordene Haushalte
REINTEGRATION in den Wohnungsmarkt
Bereich, der derzeit nicht ausreichend abgedeckt wird
STRUKTURELLE AUFGABEN
-O,5 Stellenanteil für Fachstelle
für Wohnungsnotfälle
-(0,25 für Betreuung der obdachlosen Frauen in Ailingen)
59
Maßnahmen
NOTWENDIGE NEUE AUFGABEN UND ZIELE
Durch (Maßnahmen)
SOLL-ZUSTAND
+ Zusätzliche Aufgaben/Ziele/Inhalte
-Fortsetzung des derzeitigen Hilfsangebotes und
-Klärung der gegenwärtigen Lebenssituation/Krisenintervention
-Zielgerichtete Beratung
-Sonstige wohnungserhaltende Maßnahmen
-Vermittlung wirtschaftlicher Unterstützung
(Pflichtleistung)
-Gespräche/Zusammenarbeit mit Vermietern, Wohnbaugesellschaften, Gerichten etc.
um Zwangsräumungen zu verhindern
+Ausweitung der PRÄVENTION durch die
Vermittlung wirtschaftlicher Unterstützung
(WOHNUNGSNOTFALLPAKET) als Kann-Leistung
mit dem Ziel der Erlangung/Erhaltung von angemessenem Wohnraum
Zusammenarbeit mit BSU (ordnungsrechtliche Unterbringung), Sozialbüros,
und anderen dem Bedarf entsprechenden
Hilfssystemen
Fortsetzung des bisherigen Hilfeangebotes
-Klärung der gegenwärtigen Lebenssituation/Krisenintervention
- Wohnraumbegleitende Hilfen vor Ort
-Begleitung der Haushalte in das neue Mietverhältnis, über den Umzug hinaus (zeitlich
begrenzt)
-Vermittlung wirtschaftlicher Unterstützung
-Zusammenarbeit mit BSU
+REINTEGRATION in den Wohnungsmarkt oder
andere bedarfsgerechte Angebote
->Beendigung /Verkürzung langanhaltender oder
dauerhafter Wohnungslosigkeit/Obdachlosigkeit
(wirtschaftl. + soziale Ziele)
+Vermittlung wirtschaftlicher Unterstützung
(Pflichtleistung)
+Vermittlung wirtschaftlicher Unterstützung
(WOHNUNGSNOTFALLPAKET) als Kann-Leistung
+Entwicklung möglicher neuer Projekte, wie z.B.
Senioren-WG
+1,0 Stelle mit Schwerpunkt der Reintegration
(Siehe Sitzungsvorlage)
+Wohnungsnotfallpaket (finanzielle und personelle Beantragungen)(Siehe Sitzungsvorlage)
Aufbau/Vernetzung/Kooperation
Konzeptionelle Weiterentwicklung
II.
Leistungen der Zeppelin-Stiftung
A. Wasser- und Energiekostenzuschuss der Zeppelin-Stiftung
Seit dem Jahre 2008 hat sich im Bereich der Energiekosten eine deutliche Preissteigerung ergeben, die sich
weiterhin fortsetzt. Vor allem Haushalte mit niedrigem Einkommen fällt es zunehmend schwerer, die steigenden Miet- und Energiekosten aus ihrem eigenen Verdienst zu finanzieren.
Die Einkommensgrenzen dieser Richtlinien liegen über den Einkommensgrenzen der Leistungen des Sozialhilfeträgers, so dass vor allem Menschen, die im Beruf stehen, aber wenig verdienen, von den Zuschüssen dieser
Richtlinien profitieren.
Mit 1.600 Anträgen im Jahr 2013 und 1.500 Bewilligungen liegt die Anzahl der Bedürftigen weit über der Anzahl derer, die Sozialhilfeleistungen beziehen.
Somit ist es der Zeppelin-Stiftung möglich, den Personenkreis der geförderten Haushalte vor allem im Bereich
der Geringverdiener oder Rentner/innen mit einer knapp über der Grundsicherung liegenden Rente zu unterstützen.
Für die Berechnung der Kostensteigerung im Bereich der Energiekosten wurde eine Musterberechnung der
„Stadtwerk am See“ für einen 4-Personen-Haushalt in Friedrichshafen zu Grunde gelegt. In den Jahren 2008 bis
2012 ergibt sich eine Kostensteigerung von 7,13 %
Das Statistische Landesamt errechnet für den Verbraucherindex Baden-Württemberg eine Erhöhung der
Haushaltsenergie für die Jahre 2009-2011 in Höhe von 9.13%. Im Berechnungszeitraum Januar bis November
2012 sind die Preise für Heizöl, Gas und Strom im Durchschnitt um 5,83 % angestiegen (insgesamt 14,96%).
Aus den Landesdaten und den örtlichen Daten ergibt sich eine durchschnittliche Preissteigerung von 11,05%
für die Jahre 2008-2012.
Laut einer Prognose der Verbraucherzentrage NRW e.V. sollen die Brennstoffkosten im Zeitraum von 2011 bis
2020 um nochmals durchschnittlich 49,33 % ansteigen. Dies entspricht einer weiteren Erhöhung der Energiekosten um 5,48% pro Jahr und bestätigt die Prognose von Friedrichshafen (+5,57%).
Jahr
2008-2012
2012
Prognose
insgesamt
Preissteigerung
ca. 7 %
ca. 5 %
ca. 5 %
ca. 17%
Aufgrund der oben genannten Preissteigerungen der vergangen und der Prognose für die folgenden Jahre
erfolgt eine Erhöhung der Zuschüsse zu den Wasser- und Energiekosten um 17 %.
60
Für die Zuschussempfänger stellt sich die Erhöhung wie folgt dar:
Kinderreiche Familien
Zuschuss bisher
Zuschuss
Zuschuss ab 2014
(seit 2009)
neu (+ 17 %)
gerundet
Familien mit 3 Kindern
212,00 €
248,04 €
250,00 €
264,00 €
308,88 €
310,00 €
317,00 €
370,89 €
375,00 €
53,00 €
62,01 €
65,00 €
Alleinstehende
159,00 €
186,03 €
190,00 €
In den übrigen Fällen
212,00 €
248,04 €
250,00 €
Zuschlag für jedes weitere Kind
Personen mit niedrigem Einkommen
61
B. Einzelfallbeihilfen der Zeppelin-Stiftung
Für Menschen in besonderen Notlagen besteht die Möglichkeit, Einzelfallbeihilfen aus Mitteln der ZeppelinStiftung zu beantragen. Hierbei handelt es sich um eine Unterstützung für wirtschaftlich hilfsbedürftige Menschen im Sinne der Mildtätigkeit. Die Gewährung einer Hilfe ist von verschiedenen Voraussetzungen abhängig.
Eine Unterstützung kann z.B. nur gewährt werden, sofern keine gesetzliche Verpflichtung anderer Leistungsträger oder Einrichtungen zur Kostenübernahme oder Beteiligung besteht. Zudem müssen die Personen in
Friedrichshafen wohnhaft und gemeldet sein.
Es ist angedacht, das Instrument der Einzelfallbeihilfe, angesiedelt im Amt für Soziales, Abteilung sozialer
Dienst durch Aufstockung in Form eines Wohnungsnotfallpakets (siehe Handlungsfeld Nr. 14) ab 2014 auszubauen.
C.
Fazit
Wohnraumsicherung für Personen mit niedrigem Einkommen und Wohnversorgung für wohnungslose Menschen kann nur im Zusammenwirken von Wohnungswirtschaft, Wirtschaftlichen Hilfen, Sozialarbeit und der
engen Vernetzung von Stadt und Kreis gelingen.
III.
Wohngeld
Das Wohngeld ist im Wohngeldgesetz (WoGG) geregelt und dient der wirtschaftlichen Sicherung angemessenen und familiengerechten Wohnens. Das Wohngeld richtet sich nach der Anzahl der zu berücksichtigenden
Haushaltsmitglieder, der zu berücksichtigenden Miete oder Belastung und dem Gesamteinkommen.
Vom Wohngeld ausgeschlossen sind z.B. Empfänger und Empfängerinnen von Arbeitslosengeld II und Sozialgeld, Grundsicherung im Alter und Personen, die Hilfe zum Lebensunterhalt erhalten. Diese erhalten über ihre
Leistung die Kosten der Unterkunft vom Landratsamt (siehe unten).
Die Beantragung von Wohngeld hängt stark mit den wirtschaftlichen Schwankungen und den damit verbundenen Einkommensmöglichkeiten zusammen.
Wohngeldanträge FN
Antragssteller
bewilligt
2011
1965
645
2012
1484
500
2013
1142
639
62
IV.
Hilfen nach SGB II und SGB XII durch den Sozialhilfeträger (Landkreis Bodenseekreis)
Kosten der Unterkunft (KdU)
Personenkreis
Rechtsgrundlage
Sachliche Zuständigkeit
Örtliche Zuständigkeit
Drohender Verlust der
Unterkunft
Anzahl der Bedarfsgemeinschaften in Friedrichshafen
Stand: 14.10.2013
•
Empfänger von Arbeitslogengeld II (erwerbsfähig
und 15 – 65 Jahre alt)
•
Empfänger von Sozialgeld
(erwerbsunfähig und unter
18 J. und in einer Bedarfsgemeinschaft mit einem
Erwerbsfähigen lebend)
Rechtsgrundlage: SGB II
§ 22 ff. Kosten der Unterkunft und
Heizung
Bedarfe für Unterkunft und Heizung
werden in Höhe der tatsächlichen
Aufwendungen anerkannt, soweit
diese angemessen sind.
Kreisfreie Städte und Kreise:
Landkreis Bodenseekreis
Es ist der Träger zuständig, in dessen Gebiet die erwerbsfähige leistungsberechtigte Person ihren gewöhnlichen Aufenthalt hat (keine
nur vorübergehende Verweildauer)
Mietschuldenübernahme gem. § 22
Abs. 5 ff SGB II
Arbeitslosengeld II: 1.189
•
Empfänger von Grundsicherung (ab 65 Jahre
oder 18-65 Jahre und
auf Dauer erwerbsunfähig)
•
Empfänger von Hilfe
zum Lebensunterhalt
(vorübergehend
erwerbsunfähig)
Rechtsgrundlage: SGB XII
§ 35 ff. Kosten der Unterkunft
und Heizung:
Leistungen für die Unterkunft
werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht.
Örtliche Träger der Sozialhilfe
(§ 97 SGB XII):
Landkreis Bodenseekreis
Der Träger der Sozialhilfe in
dessen Bereich sich die Leistungsberechtigten tagsächlich
aufhalten (körperliche Anwesenheit an einem Ort)
Mietschuldenübernahme gem.
§ 36 ff. SGB XII
Grundsicherung im Alter: 476
Hilfe zum Lebensunterhalt: 93
Angemessenheit
Es werden die tatsächlichen Kosten der Unterkunft übernommen, wie weit sie angemessen sind. Die Frage der
Angemessenheit bestimmt sich bei Mietwohnungen nach der üblichen Miethöhe in der Region (soweit vorhanden nach dem regionalen Mietspiegel) und der Größe der Bedarfsgemeinschaft.
Sind die Mietkosten unangemessen hoch, muss der Hilfeempfänger durch Umzug oder Untervermietung die
Kosten senken. Nur solange ihm dies nicht zuzumuten ist oder nicht möglich ist –z.B. weil auf dem örtlichen
Wohnungsmarkt kein entsprechender Wohnraum zur Verfügung steht- werden die tatsächlichen Kosten der
Unterkunft übernommen.
Der Sozialhilfeträger kann nicht verlangen, dass der Hilfeempfänger zur Senkung seiner Unterkunftskosten in
den Zuständigkeitsbereich eines anderen Sozialhilfeträgers verzieht.
Der Landkreis Bodenseekreis leitet die Angemessenheit der Unterkunftskosten (Mietobergrenze) folgendermaßen ab:
63
Übergangslösung seit 01.10.2012
bis zur Erstellung des schlüssigen Konzeptes (Wohngeldtabelle + 10 %)
Anzahl Personen
im Haushalt
1 Person
2 Personen
3 Personen
4 Personen
5 Personen
6 Personen
7 Personen
8 Personen
9 Personen
10 Personen
Qm
45 m²
60 m²
75 m²
90 m²
105 m²
120 m²
135 m²
150 m²
165 m²
180 m²
Friedrichshafen alle anderen 21 Städte
und Überlingen und Gemeinden
393,80 €
363,00 €
478,50 €
442,20 €
568,70 €
526,90 €
660,00 €
611,60 €
756,80 €
701,80 €
848,10 €
786,50 €
939,40 €
871,20 €
1.030,70 €
955,90 €
1.122,00 €
1.040,60 €
1.213,30 €
1.125,30 €
Beträge = Kaltmiete inkl. kalte Betriebskosten
zzgl. Heizkosten
64
Teil E
I.
Soziale Wohnraumförderung
Gesetzlicher Rahmen in Baden-Württemberg
1. Wohnraumförderung
Soziale
Wohnraumförderung
Eigentumsförderung
(eigengenutzte
Eigenheime)
Mietwohnraumförderung
1.1 Förderung von eigengenutztem Eigentum
Einer der beiden zentralen Bereiche der Förderung ist die so genannte Eigentumsförderung. Hier werden sowohl das Objekt (Haus / Wohnung) als auch direkt das nutzende Subjekt (die Person/die Familie) gefördert.
Grundlage der Förderung ist das jeweilige Landeswohnraum-förderungsprogramm der L-Bank. Es kommen
hierfür grundsätzlich insbesondere sowohl zinsverbilligte Darlehen, bei denen (nur) die Zinsverbilligung aus
dem Förderetat entnommen wird, als auch öffentliche Baudarlehen in Betracht, bei denen die vollständigen
Darlehensmittel aus öffentlichen Haushalten stammen.
Zielgruppe dieser Förderung sind Haushalte, die eine Einkommensgrenze unterschreiten und für die Finanzierung der Immobilie auf diese zinsgünstigen Darlehen zurückgreifen müssen. In der Vergangenheit war dies
aufgrund des höheren Zinsniveaus eine notwendige Unterstützung. Aktuell stellt sich hingegen die Frage, ob es
sich hier nicht nur noch um einen Mitnahmeeffekt handelt. Haushalte, die bei den derzeitigen Konditionen
noch eine weitere Unterstützung benötigen, haben in der Regel keine nachhaltig gesicherte Finanzierung.
1.2 Förderung von Mietwohnraum
Bei der Förderung von Mietwohnraum wird indessen kein konkreter Wohnungssuchender gefördert, sondern
Haushalte, die sich nicht aus eigener Kraft auf dem Wohnungsmarkt mit ausreichendem Wohnraum versorgen
können. [§ 1 Abs. 2 Satz 2 LWoFG]
65
Die beiden grundlegenden Elemente der sozialen Mietwohnraumförderung sind die Belegungsbindung und
die Mietpreisbindung als Gegenleistung zu der gewährten Förderung.
Hierbei richtet sich die Belegungsbindung sowohl an den Verfügungsberechtigten (Vermieter) als auch an den
Nutzer der Einheit. Hier sind die richtige Wohnungsgröße, die Einhaltung der Einkommensgrenze und ggf. die
Zugehörigkeit zu einem besonderen Personenkreis von Interesse. Die notwendigen Angaben enthält der
Wohnberechtigungsschein. Mit diesem Schein kann die Wohnung bezogen werden. Der Vermieter ist verpflichtet, nur einem Wohnungssuchenden, der im Besitz eines solchen Scheines ist die Wohnung zu vermieten.
Die Überwachung der Belegung obliegt der jeweiligen Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet.
Um die Leistungsfähigkeit der einzelnen Wohnungssuchenden zu berücksichtigen, kommt zu der Belegungsbindung noch die Mietpreisbindung hinzu. Dabei handelt es sich um den zentralen Förderinhalt. Sollen doch
Haushalte, die sich nicht aus eigener Kraft, hauptsächlich wegen der fehlenden finanziellen Leistungsfähigkeit,
mit Wohnraum versorgen können, berücksichtigt werden. Die Unterschreitung einer, dem zugrunde liegenden, Einkommensgrenze bedeutet, dass der Haushalt nur zur Entrichtung einer vergünstigten Miete in der
Lage ist. Somit sollte die Miete für eine geförderte Mietwohnung unter dem ortsüblichen Niveau für preisfreien Wohnraum liegen.
Die Bindungen bestehen auch hier, wie in der Eigentumsförderung, solange die Fördervereinbarung dies vorsieht bzw. die Darlehen laufen. Besonders bei den frühen Förderungen des so genannten 1. Förderweges mit
einem Zinssatz von beispielsweise 0,5 % und einer jährlichen Tilgung von 1 % laufen die Bindungen bis zu 82
Jahren!
II.
Wohnungsbestände und Entwicklung
In Baden-Württemberg fehlen einer Studie zufolge rund 436.000 Sozialwohnungen. Nicht einmal jeder achte
finanzschwache Haushalt im Land hat derzeit die Möglichkeit, eine Sozialmietwohnung zu bekommen, wie aus
einer Untersuchung des Pestel-Instituts in Hannover hervorgeht. Der aktuelle Bedarf liegt demnach bei
501.000 Wohnungen, landesweit gibt es aber nur noch 65.000 Einheiten. Und diese Bestände werden sich in
den kommenden Jahren durch vorzeitige Rückzahlungen und regulär auslaufenden Bindungen weiter reduzieren.
Wohnungsbestände in Friedrichshafen
Derzeit gibt es in Friedrichshafen zum Stand 31.12.2012 noch 598 geförderte Wohnungen. Folgt man der Studie, wäre ein Gesamtbedarf von 501.000 Wohnungen für das Land Baden-Württemberg gerechnet auf die
Gesamtzahl der Wohnungen (5.030.268) eine Anteil von rund 10 %, somit für Friedrichshafen rund 2.700
Wohnungen! In Friedrichshafen fehlen demnach aktuell bereits rund 2.100 geförderte Wohnungen.
Art
1-Zimmer-Wohnung
2-Zimmer-Wohnung
3-Zimmer-Wohnung
4-Zimmer-Wohnung
5-Zimmer-Wohnung
Summe
Anzahl
64
216
242
73
3
598
Anteil in %
11%
36%
40%
12%
1%
100%
66
Bis ins Jahr 2021 reduzieren sich die Bestände gravierend. Ohne weitere Förderungen werden dann lediglich
347 Wohnungen in den Bindungen verbleiben. Hierbei handelt es sich ausschließlich um Gebäude der Jahre
vor 1988, bei denen in Bezug auf Renovierung und Modernisierung noch Maßnahmen anstehen.
Art
1-Zimmer-Wohnung
2-Zimmer-Wohnung
3-Zimmer-Wohnung
4-Zimmer-Wohnung
5-Zimmer-Wohnung
Summe
Anzahl
Anteil in %
51
138
125
30
3
347
14,70
39,77
36,02
8,65
0,86
100,00
Mit dem derzeit günstigen Zinsniveau ist es nicht auszuschließen, dass weitere Darlehen vorzeitig abgelöst und
umgeschuldet werden. In diesen Fällen enden die Bindungen nicht sofort, sondern werden mit einer Nachwirkungsfrist von maximal 8 Jahren belegt.
So sind alle Darlehen der geförderten Wohneinheiten der LBBW durch den Verkauf im Jahr 2012 zurückgeführt
worden. Die Objekte befinden sich in der Nachwirkungsfrist und alle 175 Wohnungen fallen zum 31.12.2020
aus den Bindungen.
Bei weiteren 60 Einheiten entfallen die Bindungen durch reguläre Rückführung der Darlehen und für 14 Wohnungen wurden die Darlehen ebenfalls vorzeitig zurückgezahlt.
Das mittelfristige Ziel der Stadt Friedrichshafen sollte die Erhaltung eines Mindestbestandes an gefördertem
Wohnraum sein. Mit Blick auf die Fallzahlen der SGB-Leistungsempfänger, der sonstigen Schwellenhaushalte
sowie der unteren Mittelschicht wäre eine Quote von 8 % der Gesamthaushalte (2.160 WE) mindestens jedoch
10 % der reinen Miethaushalte (1.480 WE) anzustreben.
Aktuell entstehen bei zwei Bauvorhaben preisgebundene Wohnungen. Zum einen ist dies das Vorhaben der
Zeppelin-Wohlfahrt in der Freiligrathstraße, bei dem bis Ende 2014 insgesamt 18 neue Wohnungen gebaut
werden. Zum anderen werden im III. Bauabschnitt in Wiggenhausen-Süd voraussichtlich 121 preisgebundene
Wohnungen erstellt.
Trotz dieser Neubauten können die, bis 2021 aus der Bindung fallenden Einheiten nicht kompensiert werden.
Die genannte Mindestquote müsste bei der prognostizierten Entwicklung der Wohnungsbestände ebenfalls
fortgeschrieben werden. Damit entsteht ein durchschnittlicher jährlicher Neubedarf von 9 geförderten Wohnungen.
Die im Handlungsfeld Priorität I. Nr. 11 Wachirweg beschriebenen 21 Einheiten sind bei dieser Berechnung
noch nicht mit berücksichtigt, können jedoch bei entsprechendem Beschluss zugerechnet werden.
67
Im Jahr 2021 besteht unter Berücksichtigung der derzeit bekannten Entwicklung ein Defizit von 1.075
Wohneinheiten. Langfristig wird sich, sofern keine Gegenmaßnahmen ergriffen werden, dieses Defizit noch
vergrößern. Bestehende Bindungen aus den 50er bis 80er-Jahren des vergangenen Jahrhunderts werden regulär auslaufen. Aktuelle Bindungen sind auf einen Zeitraum von 15 Jahren oder in Einzelfällen auf 25 Jahren
angesetzt.
Für die Bestandswahrung sind fortlaufende Ersatzbindungen folglich verpflichtend.
III.
Berechtigter Personenkreis / Wohnungssuchende
Einkommensgrenzen im geförderten Mietwohnungsbau
Für den Bezug einer geförderten Wohnung sind in Baden-Württemberg im Landeswohnraumförderungsgesetz
definierte Einkommensgrenzen einzuhalten. Für die Belegung der Einheiten sind 2 Grenzen relevant. Eine, für
die Förderjahrgänge/Gebäude vor 2008 und eine gesonderte für die Förderjahrgänge/Gebäude ab 2009. Die
angegebenen Werte verstehen sich als Bruttojahreseinkommen abzüglich der Werbungskosten. Sofern die
Grenzen eingehalten/unterschritten werden, ist der Haushalt berechtigt, einen so genannten Wohnberechtigungsschein zu erhalten.
68
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
38.250,00 €
38.250,00 €
46.750,00 €
55.250,00 €
63.750,00 €
72.250,00 €
80.750,00 €
89.250,00 €
97.750,00 €
106.250,00 €
Haushaltsangehörige
Haushaltsangehörige
Für die Förderjahrgänge ab 2009 sind im Jahr Für die Förderjahrgänge bis 2008 sind folgende
2013 folgende Einkommensgrenzen, gestaffelt Einkommensgrenzen, gestaffelt nach der Hausnach der Haushaltsgröße, einzuhalten:
haltsgröße, einzuhalten:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
21.600,00 €
28.800,00 €
37.200,00 €
45.600,00 €
54.000,00 €
62.400,00 €
70.800,00 €
79.200,00 €
87.600,00 €
96.000,00 €
Der Personenkreis, der einen Wohnberechtigungsschein erhalten kann, erstreckt sich je nach Haushalts- bzw.
Familiengröße bis in den Mittelstand. Gemessen an den ortsüblichen Mieten und den mit der Förderung verbundenen Mietreduzierungen eine logische Erweiterung der Berechtigten.
IV.
Wohnberechtigungsscheine in Friedrichshafen
Der Bestand der Wohnungssuchenden mit Wohnberechtigungsschein hat sich in den vergangenen Jahren auf
ein vergleichsweise niedriges aber stabiles Maß reduziert. Vielen Haushalten und Einzelpersonen ist es aber
nicht bewusst, dass ein Anrecht auf diesen Wohnberechtigungsschein besteht. Auch haben die niedrige Fluktuationsrate im geförderten Bereich und die nicht ausreichende Versorgung mit Wohnungen dazu geführt,
dass viele Antragsberechtigte ob der Chancenlosigkeit der Belegung diesen Schritt gar nicht vorgenommen
haben. Der Kreis der gemeldeten Wohnungssuchenden stellt eher den unteren Bereich der Berechtigten dar.
Dennoch ist durch die allgemeine Preissteigerung im Wohnungsbau ein Anstieg der Antragsteller und damit
der ausgestellten Wohnberechtigungsschein zu verzeichnen.
Dass auch eine Nachfrage im mittleren Einkommensbereich durchaus besteht, zeigt das Projekt der ZeppelinWohlfahrt in der Freiligrathstraße. Die sich im Bau befindlichen, geförderten Wohnungen erfreuen sich einer
großen Nachfrage jeglicher Einkommensschichten und Familienstrukturen. Die Stadt Friedrichshafen geht bei
der kommenden Bebauung im Gebiet Wiggenhausen-Süd III.BA von einer Fortsetzung dieses Effektes aus. Inwieweit sich die Antragszahlen auf Wohnberechtigungsscheine dadurch verändern, kann in den folgenden
Jahren beobachtet und festgestellt werden.
69
V.
Wohnungssuchende in Friedrichshafen
Analog den ausgestellten Wohnberechtigungsscheinen ist die Kartei der Wohnungssuchenden das Spiegelbild
für die Wohnungsvergabe. Stand 30.06.2013 sind folgende Haushalte in dieser Kartei aufgenommen.
70
VI.
Belegungsrechte / Vergabekriterien / Fluktuation
Belegungsrechte / Fluktuation
Die Stadt Friedrichshafen hat in den zurückliegenden Jahrzehnten regelmäßig durch den Verkauf von vergünstigten Grundstücken Belegungsrechte an den dort entstandenen Wohnungen gesichert. Aktuell verfügt die
Stadt über 472 Belegungsrechte, was einer Quote von rund 79 % am Gesamtbestand der noch geförderten
Einheiten entspricht.
Ein Belegungsrecht stellt hingegen nicht gleichzeitig die Garantie für den gemeldeten Wohnungssuchenden
dar. Belegungsrecht ist nur der Oberbegriff für Benennungsrecht und Besetzungsrecht. Das Benennungsrecht
beinhaltet einen Dreiervorschlag, aus welchem sich der Vermieter einen Haushalt/eine Person aussuchen
muss. Nur das Besetzungsrecht versetzt die Kommune in die Möglichkeit einen konkreten Wohnungssuchenden auszuwählen. Dies hat sich in der Praxis aber nicht durchsetzen lassen, da sich alle Vermieter noch die
Möglichkeit der letzten Auswahl erhalten wollen. Dies mitunter auch zur Wahrung einer verträglichen Mieterstruktur im Gebäude.
Über die bestehenden Belegungsrechte und die Fluktuation im geförderten Bereich konnten in den vergangenen 2 Jahren 66 Wohnungen belegt werden. Im Jahr 2011 waren dies 36 Einheiten und im Jahr 2012 30 Einheiten.
Gemessen an den gemeldeten Personen stellt das eine Belegungsrate von ca. 13 % dar.
71
Vergabekriterien
Die Vergabe der Wohnungen auf Basis der Belegungsrechte wird nach einem Punkteschlüssel vorgenommen.
Grundsätzlich kommen die 3 Wohnungssuchenden mit der höchsten Punktzahl auf den Belegungsvorschlag.
Derzeit sind die Punkte wie folgt festgelegt:
Nr. Bezeichnung
Punkte
1
Wohnort Friedrichshafen
15
2
Arbeitsplatz in Friedrichshafen
5
3
Schwangere
10
4
Alleinerziehende
10
5
ältere Menschen ab 60
5
6
Anzahl Haushaltsangehörige 2
1
7
2
8
3
9
Anzahl Haushaltsangehörige mehr als 4
5
10 Kündigung der Wohnung durch Vermieter
7
11 Räumungsklage
10
12 gesundheitsgefährdende Wohnverhältnisse (Schimmel)
3
13 Schwerbehinderte Personen mit speziellen Whg.-Bedürfnissen/-versorgungsproblemen
10
14 Haushalte mit besonderen Schwierigkeiten bei der Wohnraumversorgung
5
15 ungeeignete Wohnsituation (Rollstuhlfahrer im II.OG)
5
20 Hotel
5
21 Wohnheim
5
22 Frauenhaus
5
23 Obdachlosenunterkunft
5
24 Bei Verwandten/Bekannten
5
30 Miete zu hoch bis 25%
2
4
6
8
34 Miete zu hoch über 100%
10
40 3 Personen in 1 Zimmerwohnung
3
41 4 Personen in 1- 2 Zimmerwohnung
5
42 5 und mehr Personen in 1- oder 2 Zimmerwohnung
10
72
Teil F
Unterbringung von Menschen auf der Suche nach Schutz und
Heimat (Asyl)
Es ist die Verantwortung der Stadt, Menschen auf der Suche nach Schutz und Heimat ein Obdach zu gewähren.
Zu beachten ist, dass eine ganzheitliche Willkommenskultur vieler weiterer aufeinander abgestimmter Maßnahmen bedarf, damit der gesellschaftliche Integrationsprozess gelingen kann und somit der soziale Frieden
bestehen bleibt. Das Ziel, ein gemeinsames Miteinander von Aufnahmegesellschaft und Migrantinnen und
Migranten zu gestalten kann nur gemeinsam mit anderen städtischen Dienststellen und bürgerschaftlichen
Initiativen gelingen. Eine menschenwürdige Unterbringung ist nur der Anfang.
Rechtliche Grundlagen:
Die grundlegenden Inhalte für die landesinterne Verteilung von Asylbewerbern sind im Asylverfahrensgesetz
(AsylVfG) - § 50 AsylVfG - verankert. § 53 AsylVfG bestimmt die Unterbringung in Gemeinschaftsunterkünften.
Diese Verpflichtung zur Wohnsitznahme endet, wenn der Ausländer als Asylberechtigter anerkannt bzw. ihm
die Flüchtlingseigenschaften zuerkannt wurde.
Nach dem Abschluss des Asylverfahrens greifen die Bestimmungen des Flüchtlingsaufnahmegesetzes. Der
Landkreis als untere Aufnahmebehörde verteilt bei der sogenannten Anschlussunterbringung gemäß § 12
Flüchtlingsaufnahmegesetz die Personen auf die Gemeinden. Diese Verteilung wird nach der Größe der jeweiligen Gemeinden vorgenommen - entscheidend ist die Einwohnerzahl.
Die Gemeinden übernehmen gemäß § 13 Flüchtlingsaufnahmegesetz die Personen und bringen sie, soweit
erforderlich, unter. Hierbei soll es sich um eine endgültige Unterbringung handeln.
Der unteren Aufnahmebehörde (Landkreis Bodenseekreis) obliegt zwar weiterhin die soziale Beratung und
Betreuung. Dies ist aber eher als Holschuld der Personen denn als Bringschuld der Behörde zu verstehen.
Die 3 Formen der Unterbringung
•
•
•
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Gemeinschaftsunterkunft
Es handelt sich um eine vorläufige Unterkunft, welche während dem Asylverfahren bezogen werden muss. Aktuell ist eine Fläche von 4,5 m² je Person zzgl. Gemeinschaftsräume
angemessen.
Ausweichunterbringung
Analog der Gemeinschaftsunterkunft handelt es sich um eine vorläufige Unterbringung
während dem Asylverfahren. Es gelten inhaltlich dieselben Bestimmungen wie bei den
Gemeinschaftsunterkünften.
Anschlussunterbringung
Die Anschlussunterbringung ist die endgültige Unterbringung nach dem Abschluss des
Asylverfahrens und zwar unabhängig von der Art des Abschlusses des Asylverfahrens. Dies
hat zur Folge, dass sowohl Personen mit einer Aufenthaltserlaubnis und dem damit verbundenen Bleiberecht als auch grundsätzlich Ausreisepflichtige mit einer Duldung den
Gemeinden zugewiesen werden. Die Anschlussunterbringung findet immer noch im selben
Landkreis statt. Entgegen den Vorgaben bei der Gemeinschaftsunterkunft und der Ausweichunterbringung unterliegt die Anschlussunterbringung keinen Mindeststandards.
Es ist rechtlich möglich und geboten, die Personen im Rahmen einer ordnungsrechtlichen
Unterbringung zu versorgen – sofern nicht eine Überführung in ein Mietverhältnis möglich
ist.
Belegung der Gemeinschaftsunterkünfte im Bodenseekreis
Derzeit existieren in vier Gemeinden im Bodenseekreis Gemeinschaftsunterkünfte. Stand 2013 sind hier folgende Belegungen möglich:
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•
Kressbronn
Friedrichshafen
Markdorf
Überlingen
60 Personen
84 Personen
88 Personen
125 Personen
Zudem sind 84 Personen in Ausweichunterbringungen untergebracht.
Für 2014 werden dem Landkreis, nach derzeitigem Stand und vorsichtiger Prognose monatlich ca. 35 Personen
(gesamt für 2014 = 420) Personen zugeteilt werden. Diese müssen zuerst in Gemeinschaftsunterkünften untergebracht werden.
Gleichzeitig geht der Landkreis davon aus, dass bei ca. 20 Personen monatlich das Asylverfahren abgeschlossen
sein wird und diese zur Anschlussunterbringung an die Gemeinden verteilt werden können.
74
Zuteilung Friedrichshafen 2014
Anhand der Prognose für 2014 und der anteiligen Einwohnerzahl des Bodenseekreises entfallen auf die Stadt
Friedrichshafen bei Zugrundelegung derselben Quote von 27,70 % für beide Gruppen, theoretisch 116 Personen in Gemeinschaftsunterkünften und 67 Personen in der Anschlussunterbringung. Zu beachten ist allerdings,
dass die Quote nur für die Anschlussunterbringung festgelegt ist, da es für die vorläufige Unterbringung keine
derartige Quotenzuteilung gibt.
Durch die Zuwanderung aus Syrien im Rahmen des UNHCR-Programms „Resettlement“, das beinhaltet, dass
Deutschland jedes Jahr ein Kontingent an Flüchtlingen aus den Erstzufluchtsstaaten aufnimmt, wird sich der
Bedarf an bezahlbarem Wohnraum vermutlich noch erhöhen.
Aufgrund der nicht flächendeckenden Verteilung der Gemeinschaftsunterkünfte liegt das Problem der Schaffung von zusätzlichen Gemeinschaftsunterkünften bei der unteren Aufnahmebehörde, welche aber hierzu auf
die Unterstützung der Gemeinden angewiesen ist. Sofern eine Möglichkeit zur Einrichtung einer derartigen
Unterkunft besteht, kann dem Landkreis ein Angebot unterbreitet werden. Im Einzelfall wäre auch die Zurverfügungstellung eines Grundstücks für Wohncontainer denkbar.
In Bezug auf die Anschlussunterbringung sind die Gemeinden direkt gefordert. Die für Friedrichshafen prognostizierten 67 Personen können nach jetzigem Stand nicht vollständig untergebracht werden. Hierzu fehlt der
ausreichende Wohnraum.
Es ist verwaltungsseitig besprochen, die Personen zur Vermeidung von Obdachlosigkeit im Rahmen der ordnungsrechtlichen Einweisung unterzubringen. Dies vor dem Hintergrund, dass bei vielen Personen noch kein
direktes Mietverhältnis mit einem freien Vermieter realistisch erscheint. Für die Stadt selber bietet sich das
Objekt Wachirweg 20, welches nach dem Wiederaufbau ab dem 01. Februar 2014 zur Verfügung steht, an. In
diesem Gebäude können um die 20 Personen untergebracht werden. Einige Personen werden sicherlich auf
dem freien Wohnungsmarkt Fuß fassen oder bei den örtlichen Wohnungsbaugesellschaften in ein Mietverhältnis kommen.
Es ist aber davon auszugehen, dass eine nicht unbedeutende Zahl von Personen von der Stadt unterzubringen
sein wird. Hierfür muss ausreichenden Wohnraum vorgehalten oder im Einzelfall angemietet werden.
In der Summe mit den aktuellen Obdachlosenunterbringungen verschärft sich die Situation in diesem Bereich
nochmals.
75
76
Teil G
Zuständigkeiten
Aufgaben des Amtes für Soziales
Abteilung Wirtschaftliche Hilfen
• Bearbeitung des Wasser- und Energiekostenzuschusses der Zeppelin-Stiftung
• Bearbeitung der Wohngeldanträge für Friedrichshafen
Abteilung Sozialer Dienst
Fachstelle für Wohnungsnotfälle
• Beratung und Hilfe bei drohendem Wohnungsverlust, schwierigen Wohnverhältnissen
und Wohnungslosigkeit.
Einzelfallbeihilfe der Zeppelin-Stiftung für Menschen in besonderen Notlagen
• Unterstützung für wirtschaftlich hilfsbedürftige Bürgerinnen und Bürger der Stadt
Friedrichshafen im Sinne der Mildtätigkeit.
• Die Gewährung von Hilfen ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft
Aufgaben des Amtes für Vermessung und Liegenschaften
Liegenschaftsabteilung
• An- und Verkauf von Grundstücken
• Ankauf von Bauerwartungsland und Ausgleichsflächen
• Privatrechtliche Umlegung
Sachgebiet Wohnungsverwaltung
• Erstellung und Fortschreibung des Mietspiegels
• Ausstellung der Wohnberechtigungsscheine
• Wohnungsbindung (Überwachung der geförderten Bestände)
• Ausübung von Belegungsrechten
• Kommunale Wohnbauförderung
• Wohnbauförderung des Landes (Beratung)
• Entwicklung von Konzepten zur Verbesserung der Wohnungsversorgung
Aufgaben des Amtes für Bürgerservice, Sicherheit und Umwelt
Verkehrswesen und öffentliche Sicherheit
• Unterbringung von Obdachlosen
Aufgaben des Landratsamtes
•
•
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Übernahme der angemessenen Kosten der Unterkunft für Personen, die Anspruch
auf Leistungen nach SGB II und SGB XII haben.
Mietschuldenübernahme für Personen, die Anspruch auf Leistungen nach SGB II
und SGB XII haben.
Teil H
Handlungsfelder
Priorität I (Kurzfristig)
1. Abgabe von städtischen (ggf. landeseigenen) Grundstücken für preiswerten Wohnungsbau
Mit dem III. Bauabschnitt des Wohnungsbaugebietes Wiggenhausen-Süd hat die Stadt Friedrichshafen ein
Signal in Richtung bezahlbaren Wohnraum gesetzt. In sechs Quartieren wurde eine verpflichtende Quote von
50 % preisgebundenem Wohnraum gefordert.
Für künftige Quartiere sollte ebenfalls eine Mindestquote analog Wiggenhausen-Süd angesetzt werden. Ob
zusätzlich zur Landesförderung (derzeit mit einem zinslosen Darlehen) eine Vergünstigung der Grundstücke
angesetzt werden kann, wird aktuell mit einer Initiative des Landes diskutiert werden müssen.
Die Landesregierung plant zur Bekämpfung des Wohnungsmangels und der hohen Mietpreise, vor allem in
Groß- und Hochschulstädten, landeseigene Grundstücke verbilligt an Gemeinden zu verkaufen, wenn diese
sozialen Wohnraum schaffen wollen. Mit dieser Initiative will die Grün-Rote Landesregierung vor allem Geringverdiener und Familien stärken und deren Chance auf gesellschaftliche Teilnahme in den Ballungsräumen
sichern.
Die landeseigenen Grundstücke sollen zukünftig bis zu 50 Prozent unter dem Verkehrswert angeboten werden.
Voraussetzung für den günstigen Kaufpreis ist, dass der Käufer auf den Flächen Sozialwohnungen baue.
Eine erste Erhebung des Grundvermögens hat nur einen sinnvollen Treffer ergeben. Es handelt sich hierbei um
das Grundstück der Polizei zwischen Schwabstraße und Ehlersstraße.
Für die Grundstücke der Stadt Friedrichshafen wäre bei künftigen Verkäufen zu prüfen inwieweit eine Vergünstigung und damit ein Verkauf unter Wert möglich sind. Denkbar ist eine Kompensation mit einem Belegungsrecht oder einer längeren Laufzeit der Miet- und Belegungsbindung.
Im Vergleich mit den Grundstücksvergünstigungen früherer Jahre muss berücksichtigt werden, dass auch die
Bindungen der öffentlichen Darlehen eine deutlich längere Laufzeit beinhalteten. Darlehen der frühen Förderwege verpflichten den Verfügungsberechtigten mitunter bis zu 82 Jahren. Die Mietwohnraumförderung des
Jahres 2013 sieht wahlweise Bindungszeiträume von 15 oder 25 Jahren vor.
Diese eher kurzfristigen Bindungen erlauben dem Eigentümer ggf. eine frühere wirtschaftlichere Verwertung
der Wohnungen noch innerhalb des ersten Lebenszyklus der Gebäude. Die Vergünstigung der Grundstücke
wäre prinzipiell an eine erweiterte Bindung, wie z.B. ein Belegungsrecht oder eine erweiterte Absenkung der
Grundmiete gebunden. Ebenfalls denkbar, in der Praxis aber schwierig umzusetzen, ist eine Art Sozialkonto.
Der Vermieter verpflichtet sich hierbei zur Aufnahme von besonders schwierigen Mietern. Mietausfälle und
sonstige finanzielle Beeinträchtigungen aus dem Mietverhältnis werden bis zu einer festgeschriebenen Höhe
dem Sozialkonto angerechnet und sind vom Vermieter auf eigenes Risiko zu tragen.
2. Ankauf von Belegungsbindungen
Bis vor zwei Jahren sah die landesweite Förderung von Mietwohnungen auch den Erwerb von Belegungsrechten durch die Gemeinden vor. Inhalt des Belegungsrechtes war eine Laufzeit von 12 Jahren und ein sogenanntes Benennungsrecht der Gemeinde. Hierfür erhielt der Wohnungseigentümer einen Zuschuss in Höhe von 60
78
€/m² tatsächlicher Wohnfläche, höchstens jedoch bis zur angemessenen Wohnfläche für den jeweiligen Wohnungstyp (z.B. 75 m² für eine 3-Zimmer-Wohnung/3-Personen-Haushalt).
Diese Förderung beinhaltet somit einen Grundbetrag von 5 €/m² und Jahr. Für den Fall einer Fortsetzung des
Belegungsrechtes könnte die Förderhöhe mit diesem Grundbetrag errechnet werden.
Als Gegenleistung zur Förderung kommt das Belegungsrecht durch die Gemeinde zum Tragen. Dieses ist jedoch nur zielführend, wenn zugleich eine geringe Miete einhergeht. Das Belegungsrecht muss demnach als
Zusatzförderung zu einer klassischen Miet- und Belegungsbindung verstanden werden. Für sich isoliert kann es
bei Orientierung an die marktübliche Miete nicht zur Versorgung von Schwellenhaushalten führen.
3. Neuausweisung kommunaler Flächen als Wohnbauland/ Umsetzung des FNP durch
entsprechende Bebauungspläne
Die Bereitstellung des in Friedrichshafen notwendigen Wohnraums erfordert die Entwicklung der Flächenpotenziale im Innen-wie auch Außenbereich. Auf der Grundlage des aktuellen Flächennutzungsplanes lassen sich
einige Flächen durch die Schaffung der Bebauungspläne ausweisen. Eine Fortschreibung des FNP bzw. die
Ausweisung neuer Bauflächen wäre zunächst nicht zwingend erforderlich.
Für die Bedarfssituation bis 2030 müsste hingegen an eine Neuausweisung von Baugebieten gedacht werden.
Die bis zu diesem Zeitpunkt erforderlichen Wohnungspotenziale lassen sich nicht mit einer ausschließlichen
Innenentwicklung decken.
Von Seiten des Stadtplanungsamtes ist eine Priorisierung der möglichen Bebauungsgebiete in der Vorbereitung. Diese wird voraussichtlich im Frühjahr 2014 dem Gemeinderat vorgestellt. Die Aktivierung und Entwicklung der Flächen erfordert die Beteiligung aller Akteure am Wohnungsmarkt (städtische, Wohnungsgenossenschaften und private Bauträger). Zur bedarfsgerechten Versorgung aller Nachfragegruppen, der verschiedenen
Preissegmente und die Anforderungen an Gestalt-und Architekturqualität empfiehlt es sich, die beteiligten
Stellen rechtzeitig einzubinden. Insbesondere die Auswirkungen auf bestehende, benachbarte Wohngebiete
müssen mit einbezogen werden.
4. Umnutzung von Konversionsflächen zur Wohnnutzung (z.B. Nachfolgenutzung ZABGelände)
Für Friedrichshafen und dem Campus im Fallenbrunnen bietet sich die Ausweisung von weiterem Wohnraum,
sogenannte Sonderwohnformen mit Bezug zum Wissenscampus, in diesem Gebiet an. Durch die Insolvenz der
ZAB steht diese Fläche in den nächsten Jahren für eine Umnutzung zur Verfügung. Gemessen am Bedarf wäre
die Entwicklung dieses Areals eine Chance zur Dämpfung der Wohnungsproblematik. Je nach Anzahl der zu
schaffenden Einheiten entsteht damit die gewünschte Entspannung und langfristig eine Regulierung der Mieten im Allgemeinen.
5. Erweiterung des Wohnungsbestandes des kommunalen Wohnungsunternehmens
Die Städtische Wohnungsbau mbH (SWG) wurde Ende der 80iger Jahre des letzten Jahrhunderts mit dem Ziel
geschaffen, auf dem Wohnungsmarkt eine preisdämpfende Rolle einzunehmen. Der Auftrag der SWG, Personen aufzunehmen, die an anderer Stelle nur schwerlich in ein Mietverhältnis kommen und eine regulierende
Stellung auf dem Markt einzunehmen geht mit einer ausreichenden Menge an Wohnungen einher. Aktuell
verfügt die SWG über rund 1.200 Wohneinheiten und stellt damit den größten Wohnungsgeber in Friedrichshafen dar.
79
Mit dem Verkauf der LBBW wird jedoch eine Wohnungsbaugesellschaft, welche sich ebenfalls der sozial
schwächeren Bevölkerung angenommen hat, mittelfristig neu ausgerichtet. Damit fehlt dem Markt eine ausreichende Verteilung innerhalb des Stadtgebietes.
Die Einheiten der SWG ballen sich in den Gebieten Eintrachtstraße, Wiggenhausen-Süd, Ehlersstraße sowie
den ehemaligen Franzosenwohnungen in der Heinrich-Heine-Straße und Umgebung. Gerade in diesen Wohngebieten lässt sich ein Überhang von Schwellenhaushalten verzeichnen. Die Wohngebiete sind entsprechend
gesättigt und jegliche Zunahme dieser Wohngruppen ist kritisch zu prüfen.
Um den Auftrag der SWG, Wohnraum zu schaffen erfüllen zu können, sind weitere Einheiten, verteilt im Stadtgebiet, erforderlich. Durch die kurzen Wege zwischen Verwaltung und Wohnungsbaugesellschaft bietet sich
vorrangig die Schaffung von preiswertem Wohnraum an. Haushalte, die bei den Behörden der Stadt vorsprechen, können einfacher vermittelt und untergebracht werden als es bei einer externen Gesellschaft möglich
ist.
Aus wirtschaftlicher Sicht kann es dazu kommen, dass die dergestalt erstellten Wohnungen nicht kostendeckend sind. Mietausfälle, Beschädigungen und erhöhte personelle Betreuung belasten in der Regel die Attraktivität solcher Wohnformen. Private Vermieter setzten sich im Friedrichshafener Wohnungsmarkt einem solchen Szenario nicht aus. Die „eigene“ Gesellschaft könnte dieses Risiko, je nach Auswirkung im Wirtschaftsjahr, an die Stadt Friedrichshafen weiterreichen. In der Gesamtbetrachtung sollte damit eine wirtschaftliche
Verbesserung entstehen.
6. Festschreibung von Mindestanteilen an gefördertem Wohnungsbau in Bebauungsplänen
Im Bebauungsgebiet Wiggenhausen-Süd III. Bauabschnitt wurde erstmalig eine verpflichtende Quote von
preisgebundenen Wohnungen bei der Veräußerung von Grundstücken verlangt.
Die weiterführende Variante wäre eine Festschreibung eines Mindestanteils an gefördertem Wohnungsbau in
den jeweiligen Bebauungsplänen. Flächendeckend eingeführt würde damit eine Streuung von günstigen Wohnungen in allen Gebieten erreicht werden. Die Ballung in einigen Bereichen würde langfristig abnehmen und
es entsteht eine soziale Durchmischung der Wohngebiete.
7. Städtebauliche Verträge zur sozialgerechten Bodennutzung
Der städtebauliche Vertrag findet seine Rechtsgrundlage in § 11 BauGB. Er ist für einvernehmliche, partnerschaftliche Verfahren konzipiert.
In einem städtebaulichen Vertrag können insbesondere geregelt werden (§ 11 Abs. 1 BauGB):
− die Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen durch den Vertragspartner auf eigene Kosten
− die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere die Grundstücksnutzung
− die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen, die der Gemeinde für städtebauliche
Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind
− die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden
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Die gängigsten Vertragsarten sind:
− Bauplanungsverträge (z.B. Plankonzeptionen, BP, VBP, VU)
− Baureifmachungsverträge (z.B. freiwillige Bodenordnung, Freilegung)
− Baurealisierungsverträge (z.B. Baupflichten)
− Verträge zu naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen
− Folgelastenverträge (Infrastruktur im weitesten Sinne, z.B. Schulen, Kindergärten)
Solche städtebaulichen Verträge können Anwendung finden, etwa um eine fixe Quote für den geförderten
Wohnungsbau (Miet-und Eigentumsmaßnahmen) und für die Kostenbeteiligung von Grundstückseigentümern
und Investoren an Planungs-und Infrastrukturkosten zu vereinbaren. Weitere Inhalte solcher städtebaulichen
Verträge können Regelungen zu Baupflichten sein, zur Übereignung von Gemeinbedarfsflächen oder zum naturschutzrechtlichen Ausgleich.
8. Entwicklung von stadtteilbezogenen Wohnraumversorgungskonzepten (exemplarisch
z.B. für Allmannsweiler im Bereich Eintrachtstraße)
Innerhalb des Wohnungsbestandes der SWG weist das Wohngebiet Eintrachtstraße einen enormen Sanierungsbedarf auf. Einige Objekte müssen in naher Zukunft einem Ersatzneubau weichen. Die Schwierigkeit besteht, analog Nr.11, zunächst bei der Ersatzunterbringung der derzeitigen Mieter. Im Idealfall geschieht dies
mit Hilfe der zu schaffenden Fachstelle im Amt für Soziales durch Angebote auf dem freien Wohnungsmarkt.
Auf eine verstärkte Ansiedlung von unterzubringenden obdachlosen Familien sollte verzichtet werden. Dazu
sollte ein ämterübergreifendes, stadtteilbezogenes Wohnraumversorgungskonzept für die Eintrachtstraße mit
der Fragestellung „Wie soll sich dieses Wohngebiet als Teil der Siedlung Allmannsweiler entwickeln?“ entworfen und umgesetzt werden. Dabei sind die Erfahrungen, Entwicklungen und Erkenntnisse der Jahre seit dem
Bestehen der Notunterkünfte (seit 1956) mit einzubeziehen. Neben den Fachämtern, SOZ, BSU und AVL und
der SWG sind im Sinne einer frühen und nachhaltigen Bürgerbeteiligung das Bürgerforum Allmannsweiler und
der Arbeitskreis Soziale Fragen mit ihren speziellen Erfahrungen mit diesem sozialen Brennpunkt zu beteiligen.
Welche Maßnahmen sich im Ergebnis als sinnvoll und notwendig zeigen, wird sich im laufenden Verfahren
ergeben.
Im ausgewählten Beispiel bietet sich die Möglichkeit der Bebauung des Bolzplatzes oder der angrenzenden
Grundstücke und einer Umsetzung der Mieter in den so entstehenden Neubau. Im Anschluss daran würde der
Abriss und Neubau der Bestandsobjekte erfolgen. Es wären eventuell bodenordnerische Maßnahmen und ein
B-Plan-Verfahren erforderlich. Bei der Bebauung eines zusätzlichen Grundstücks und anschließender Ersatzbebauung entsteht zusätzlicher Wohnraum. Sofern dies beim Bolzplatz vorgenommen wird, entfällt dem Wohngebiet damit aber eine notwendige Erholungsfläche und der Puffer zur angrenzenden Bebauung. Unter sozialen Aspekten ist eine Mehrung des Wohnraum, ungeachtet des einziehenden Klientels, mit begleitenden Maßnahmen durch Sozialarbeit oder ähnlichem geboten. Unstrittig ist, dass dem Wohnquartier eine Ausgleichsfläche, aktuell dem Bolzplatz, erhalten bleiben muss.
Sofern dieses Modell weiter verfolgt werden soll, ist ein Wohnraumversorgungskonzept im Kleinen notwendig.
Hierzu wären die Belange der Wohnungswirtschaft, der sozialen Wohnraumversorgung und der sozialarbeiterischen Betreuung aufeinander abzustimmen. Welche Maßnahmen sich im Ergebnis als sinnvoll und notwendig zeigen, wird sich im laufenden Verfahren ergeben.
81
9. Regelmäßige Neuerhebung/Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels
Die Betrachtung des Wohnungsmarktes setzt die Kenntnis der ortsüblichen Mieten voraus. In einem sich stetig
verändernden Wohnungsmarkt müsste ein Mietspiegel alle zwei Jahre einer Neuerhebung unterzogen werden. Gesetzlich ist die Neuerhebung der Daten nur alle 4 Jahre vorgeschrieben. Nach zwei Jahren kann einmalig auf Grundlage des Verbraucherpreisindexes eine Fortschreibung erfolgen. Für Friedrichshafen und die beteiligten Kreisgemeinden wurde die Entscheidung getroffen, die Datenerhebung in dem vorgeschriebenen 4jahresrhythumus vorzunehmen. Diese ist allerdings als verbindlich einzustufen und mit der bisherigen Verlässlichkeit vorzunehmen.
10. Kooperationsvereinbarungen mit der Wohnungswirtschaft (vorrangig SWG)
Ansetzend an Nr. 5 und der darin beschriebenen Ausrichtung des kommunalen Wohnungsunternehmens wäre
zur Versorgung von Wohnungsnotfällen ein verbessertes Zugriffsrecht wünschenswert. In bekannten Notfäl82
len, bei denen aus Sicht der Verwaltung ein Handlungsbedarf besteht, müsste vorrangig eine Versorgung beim
kommunalen Wohnungsunternehmen erfolgen.
Weiterhin sollten Personen, die in die Obdachlosigkeit abrutschen aus den Einweisungsverhältnissen wieder in
ein reguläres Mietverhältnis zurückgeführt werden. Aus Sicht der Verwaltung wäre eine Kooperation mit einem temporären Einweisungsverhältnis und einer Begleitung erforderlich.
Personen, die sich in einem Einweisungsverhältnis befinden ziehen in eine Wohnung der SWG um. Diese Wohnung wird zunächst von der Stadt Friedrichshafen in Form eines gewerblichen Mietverhältnisses angemietet
und die Personen werden in diese Wohnungen eingewiesen. Nach einer Bewährungszeit von mindestens 6
Monaten kann eine Überführung in ein reguläres Mietverhältnis erfolgen. Die Begleitung muss an dieser Stelle
nicht enden, sondern kann bei Bedarf noch verlängert werden.
Der Haushalt wäre bei Erfolg der Maßnahme im Wohnungsmarkt zurückgekehrt und die bis dato bestehende
Einweisung beendet. Für nachfolgende Fälle wird dieser Platz frei und es entsteht Bewegung in den Beständen.
11. Erhaltung eines Grundkontingents von Einfachstwohnungen als Handlungsmasse der
Kommune – Ersatzneubau durch das kommunale Wohnungsbauunternehmen
Bei den unterschiedlichen Wohnschichten wird es in jeder Kommune einen Anteil an nicht vermittelbaren Personen und Haushalten geben. Diese Gruppe ist im Vergleich mit dem „regulären“ Mieterklientel mit einem
deutlich höheren Aufwand zu betreuen. In manchen Fällen ist das eigenständige Wohnen nicht zwingend möglich. Ständige Begleitung durch einen Sozialarbeiter oder auch die Übernahme von geringen Diensten durch
den Vermieter ist unumgänglich. Es besteht eine permanente Schnittstelle zu den städtischen Dienststellen,
die im günstigsten Fall Daten und Informationen austauschen können.
Diesen Teil der Haushalte wird die Kommune nicht dauerhaft auf dem Wohnungsmarkt integrieren können. Es
ist somit unerlässlich ein Grundkontingent an Wohnungen vorzuhalten um diesem Bedarf zu begegnen.
Bestandssituation:
83
In Friedrichshafen wurden die Mietwohngebäude Wachirweg 6 + 18 im Jahr 1982 als Einfachstwohnungen
erstellt. Die Gebäude sind auf eine Lebensdauer von 25 Jahren angelegt. Diese Nutzungsdauer ist inzwischen
abgelaufen und die Gebäude haben schwerwiegende bauliche Mängel. Die Eternitfassadenplatten lösen sich
von der Holz-Unterkonstruktion, welche zudem größtenteils marode ist. Im Innenbereich sind die Gebäude
durchfeuchtet und sämtliche Gewerke bedürfen einer grundlegen Renovierung. Investitionen sind in diesem
Bereich aber weder sinnvoll noch wirtschaftlich.
In den Wohnhäusern 6 + 8 sind je 4 Wohneinheiten vorhanden. Die Wohnungen verfügen über 2 ½ Zimmer,
Küche, Bad und einen Abstellraum im Außenbereich. Jede Einheit hat eine Wohnfläche von rund 65 m².
Die Bungalows 10 – 18 haben jeweils eine Wohneinheit mit 94 m². Im Haus 14 befindet sich das Büro des Sozialarbeiters und des Kinder- und Jugendtreff. Dieser soll auch bei einem Neubau wieder mit eingeplant werden.
Die Begleitung der Bewohner durch einen Sozialarbeiter hat sich in der Vergangenheit als unumgänglich erwiesen.
Für das Grundstück gibt es keinen B-Plan. Änderungen wären über § 34 BauGB zu entscheiden. Die Umgebungsbebauung an der Waggershauser Straße ist durchgehend mehrgeschossig.
Derzeit sind alle Einheiten vermietet.
Beschreibung des Vorhabens:
Der Bedarf an Wohnraum mit einfachsten Ausstattungsmerkmalen ist ungemindert gegeben. Zudem sollte es
ein Grundkontingent an Wohnraum mit einem direkten Zugriff durch die Stadt Friedrichshafen geben. Es ist
allerdings nicht zwingend erforderlich, dass die Kommune im Eigentum der Einheiten ist. Mit der Städtischen
Wohnungsbau Gesellschaft verfügt die Stadt über eine eigene Wohnungsbaugesellschaft, mit der ZeppelinWohlfahrt über eine weitere Gesellschaft unter kommunaler Beteiligung, welche die Einheiten bauen und unterhalten könnte. Der Stadt wäre für die Wahrung ihrer Belange ein Besetzungsrecht einzuräumen. Mit diesem
Instrument können Personen und Familien untergebracht werden, welche auf dem freien Markt in kein Mietverhältnis gebracht werden können. Das damit verbundene Vermieterrisiko wäre von der Gesellschaft zu tragen. Ggf. muss ein entstehender Abmangel gegenüber der Stadt Friedrichshafen ausgewiesen werden.
Für die Stadt Friedrichshafen wird somit die erforderliche Anzahl an Einfachstwohnraum gesichert und die
Verwaltung der Einheiten liegt in der hierfür vorrangig zuständigen Wohnungsbaugesellschaft.
Das Wohngebiet verfügt derzeit über einen Sozialarbeiter (0,5 Stelle) sowie einen Hausmeister. Beide Personen sind permanent vor Ort und haben im Haus 14 ihr Büro. Damit ist die Betreuung der Bewohner gewährleistet.
Die maroden Gebäude sollen abgerissen werden und an deren Stelle ein Ersatzneubau entstehen. Bei den
Häusern 6 + 8 sollen je Einheit 6 Wohnungen erstellt werden. Die Bungalows könnten als 2-geschossige Gebäude mit je 2 Wohneinheiten überplant werden. Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt über ein zinsloses
Darlehen aus dem Landeswohnraumförderungsprogramm 2014. Umsetzung der Maßnahme wäre im Jahr
2014/2015.
Förderung über das Landeswohnraumförderungsprogramm 2013 (gleichlautend für 2014 vorgesehen)
Nr. 4.1.1 a) des Landeswohnraumförderungsprogramms 2013 sieht folgende Fördermöglichkeit vor:
84
Der Ersatzneubau von Mietwohnraum auf bisher bereits zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken wird landesweit gefördert. Ein Ersatzneubau liegt vor, wenn die Neuherstellung des Gebäudes anstelle eines in zeitlichem Zusammenhang damit beseitigten Gebäudes steht, unabhängig von dessen Größe.
Voraussetzung für eine Förderung ist, dass der Primärenergiebedarf des neuen Wohnraums mindesten 30
Prozent unter den Anforderungen der derzeit gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) liegt, das heißt,
es ist mindesten der KfW-Effizienzhaus-Standard 70 zu erfüllen.
Die angemessene Eigenleistung beträgt grundsätzlich 25 %.
Die Förderung erfolgt durch ein auf 0,0 Prozent p.a. im Zins vergünstigtes Darlehen mit 15- oder 25jähriger
Zinsvergünstigung, bis zu 75 Prozent der Gesamtkosten; die Gesamtkosten sind bis 2 500 EUR je m² Wohnfläche berücksichtigungsfähig. (Nr. 4.2.3)
Auf diese Weise wäre ein zinsloses Darlehen bis zu einem Höchstbetrag von 1.875 EUR je m² Wohnfläche möglich.
Bei der Realisierung der vorgestellten Maßnahme wäre das Grundstück an die ausführende Wohnungsbaugesellschaft zu veräußern bzw. zu übertragen.
Finanzielle Auswirkungen:
Für die bestehenden Häuser entstehen Abrisskosten. Ggf. müssen die Eternitplatten als Problemstoff entsorgt
werden. Nach einer ersten Einschätzung müsste mindestens mit Abrisskosten von 200,-- €/m³ gerechnet werden. Bei 5.000 m³ bestehender Bausubstanz mithin 1,00 Mio. €. Nähere Angaben können nach einer bautechnischen Untersuchung gemacht werden.
Das Grundstück wird von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bewertet und an die Städtische Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshafen mbH oder das Stiftungsunternehmen Zeppelin-Wohlfahrt GmbH veräußert.
Für den Neubau wird das zinslose Darlehen in Anspruch genommen. Nach 18 tilgungsfreien Monaten wird das
Darlehen mit 1 Prozent p.a. aus dem Bruttodarlehen getilgt.
12. Verbesserte und gesteuerte Unterbringung von einzelnen Personengruppen
a.) Familien
Wegen der angespannten Wohnraumsituation in Friedrichshafen gibt es für Familien relativ wenig große
Wohnungen. Auf der anderen Seite können gerade mehrköpfige Familien nicht immer größere Wohnungen
finanzieren.
Dies führt dazu, dass vor allem Familien mit mehreren Kindern auf dem Wohnungsmarkt trotz ihrer Bemühungen keinen Erfolg haben. Gibt es keinen anderen Ausweg und droht die Obdachlosigkeit, wenden sie sich an
die Stadt und wollen untergebracht werden.
Aber auch der Ordnungsbehörde fällt es (wegen der eingeschränkten Möglichkeiten) schwer, Familien unterzubringen. Die Familien werden vom BSU größtenteils in den Unterkünften in der Eintrachtstraße unterge85
bracht. Neben den in der Eintrachtstraße befindlichen Wohnungen gibt es noch einige wenige in der Neulandstraße, Paulinenstraße, Ittenhauserstraße, sowie im Wachirweg.
Dem BSU stehen für Familien insgesamt 45 Wohnungen zur Verfügung. Lediglich 6 dieser Wohnungen verfügen über mehr als 3 Zimmer; die restlichen 39 Wohnungen haben zwischen 1 bis 3 Zimmer. Von den insgesamt
45 Wohnungen sind fast alle vergeben; momentan sind nur noch 6 davon frei. Die Anzahl der freien Wohnungen ist begrenzt. Dies erschwert wiederum der Ordnungsbehörde die Unterbringung von Familien.
Auch wenn es sich hierbei um Notwohnungen handelt und daher die Größe der Wohnungen nicht an dem
normalen Standard gemessen werden kann, ist dennoch festzustellen, dass manche untergebrachten Familien
auf sehr engem Raum leben müssen. Während in der Eintrachtstraße 18 beispielsweise eine 5-köpfige Familie
eine 55qm große Wohnung bewohnt, muss sich eine andere 5-köpfige Familie in der Eintrachtstraße 19 eine
46qm große Wohnung teilen.
Um diesem Problem auf Dauer „entgegenwirken“ zu können, empfiehlt sich ein geförderter Sozialbau mit bezahlbaren Wohnungen für Familien. Je mehr Familien in Sozialwohnungen unterkommen können, desto weniger Familien wird es geben, die, oft über Jahre, in städtischen Obdachlosenunterkünften auf zu engem Raum
leben müssen.
b.) Körperlich beeinträchtigte Menschen
In der Vergangenheit kam es hin und wieder mal vor, dass auch Menschen, die auf den Rollstuhl angewiesen
sind, von der Obdachlosigkeit betroffen waren.
Obwohl bei manchen die Voraussetzungen für eine städtische Unterbringung vorlagen (sie waren nicht in der
Lage aus eigenen Kräften eine Wohnung zu finden), war eine Unterbringung aus tatsächlichen Gründen nicht
möglich. Dies deshalb, weil die der Ordnungsbehörde zur Verfügung stehenden Unterkünften keinen barrierefreien Zugang bieten. Allein schon die wenigen Stufen am Eingang wären für die körperlich beeinträchtigten
Personen nicht zu bewältigen gewesen.
In diesem Zusammenhang musste in der Vergangenheit zur Unterbringung einer behinderten Person
eine private Wohnung angemietet werden, was mit massiven Kosten verbunden war.
Für die Zukunft wäre es sinnvoll, wenn auch diese Personen bei der Unterbringung berücksichtigt
werden könnten. Dies bedarf allerdings entweder einem Umbau der vorhandenen Häuser (was mit wo
möglich unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist), dem Bau barrierefreier Unterkünfte oder der
Beachtung eines barrierefreien Zugangs bei der Anmietung neuer Häuer/Wohnungen.
13. Überarbeitung der Vergabekriterien für die Ausübung kommunaler Belegungsrechte
Die derzeitigen Vergabekriterien der Stadt Friedrichshafen lehnen sich noch stark an das Wohnungsbaurechtes
des Bundes an. Sowohl diese gesetzliche Grundlage als auch einige andere Parameter sind nicht mehr zeitgemäß.
Zum Tragen kommen die Vergabekriterien bei der Ausübung der kommunalen Belegungsrechte. Bei der Ausübung dieser Belegungsrechte ist die Stadt verpflichtet dem Vermieter der freien Wohnung drei geeignete
Wohnungssuchende vorzuschlagen. Der Vermieter hat sich aus diesem Kreis den neuen Mieter auszusuchen.
Vorgeschlagen werden die Personen/Haushalte welche in der Summe der Kriterien die höchste Punktzahl aufweisen. Vereinzelt kann noch auf die Zusammensetzung im Haus oder der Umgebung Rücksicht genommen
werden. Insbesondere dann, wenn mit dem neuen Mieter ein für den Vermieter unzumutbares Problem entstehen könnte.
86
Aus Sicht des Vermieters kann nur nach den Maßgaben des AGG eine Ablehnung des vorgeschlagenen Wohnungssuchenden erfolgen. Dies ist gerade dann der Fall, wenn negative Schufa-Einträge bestehen.
Es wird vorgeschlagen, die Kriterien an die aktuellen Begebenheiten anzupassen.
Für einen optimalen Einsatz dieser Kriterien ist eine ausreichende Anzahl an Rechte unerlässlich. Die in den
kommenden Jahren, vor allem bei der LBBW, auslaufenden Belegungsrechte müssten rechtzeitig ersetzt werden.
14. Verhinderung von Obdachlosigkeit durch ein Wohnungsnotfallpakt im Rahmen der
Einzelfallbeihilfen der Zeppelin-Stiftung
I.
Wohnungsnotfallpaket
Gewährung einer wirtschaftlichen Unterstützung, in Form von Darlehen und Beihilfen, für Menschen, denen
sonst der Verlust der Wohnung bzw. Wohnungslosigkeit droht.
Die fachliche Angliederung liegt im Rahmen der Einzelfallbeihilfe der Zeppelin-Stiftung, Abteilung Sozialer
Dienst.
Ziel ist es, zukünftige Wohnungsnotfälle zu verhindern und die aufgrund von Wohnraumverlust entstehenden
Folgekosten (Unterbringung, Zwangsräumung etc.) zu verringern bzw. zu vermeiden.
II.
Finanzielle Auswirkungen
•
Ja
Mittelbereitstellung im Haushalt der Zeppelin-Stiftung 2015
Noch bereitzustellen: 150.000 €
Die Personalkosten sind bereits im Doppelhaushalt und Stellenplan 2014/2015 eingeplant und beschlossen.
III.
Beschlussantrag
Die zur Durchführung des Wohnungsnotfallpakets erforderlichen Sachmittel von 150.000€ sind 2015 außerplanmäßig bereitzustellen. Die Verwaltung wird zu gegebener Zeit einen entsprechenden Deckungsvorschlag
stellen. Im Jahr 2014 wird mit den bereits vorhandenen Mitteln der Einzelfallbeihilfe gearbeitet.
IV.
Begründung
In der im Amt für Soziales seit Mai 2012 eingerichteten „Fachstelle für Wohnungsnotfälle“ (mit dem Schwerpunkt Prävention) sprechen täglich Menschen und Familien vor, denen aufgrund von unvorhersehbaren Ereignissen (z.B. Trennung/Scheidung/Krankheit/Veränderung der Anzahl an Familienmitgliedern) der Verlust der
Wohnung droht bzw. denen finanzielle Hürden (Kaution, Maklercourtage, Abstandszahlungen, Umzugskosten)
die Erlangung von neuem angemessenem Wohnraum unmöglich machen.
Das zur Verfügung stehende Einkommen reicht oftmals trotz voller Erwerbsarbeit nicht aus, um alle Wohnkosten zu decken.
Erhalten die Menschen in diesen Situationen keine finanzielle Hilfe oder Unterstützung, droht ihnen zeitlich
absehbar Wohnungslosigkeit (da angemessener Wohnraum nicht angemietet werden kann) und damit
schlussendlich eine ordnungsrechtliche Unterbringung von Seiten der Stadt Friedrichshafen.
87
Ziel einer in Betracht kommenden wirtschaftlichen Hilfe im Einzelfall ist es, nach eingehender Prüfung anhand
der geltenden Richtlinien der Einzelfallbeihilfen der Zeppelin-Stiftung, eine Unterstützung für die Erlangung
von angemessenem Wohnraum zu gewähren und damit eine ordnungsrechtliche Unterbringung in Folge von
Wohnraumverlust und weitere Folgekosten (Kosten der Zwangsräumung, Schaffung und Instandhaltung von
Wohnmöglichkeiten) zu vermeiden, sowie weitere soziale und wirtschaftliche Folgen für ganze Familien zu
verhindern.
Inhalte des Wohnungsnotfallpakets können sein:
•
Gewährung von Darlehen für die Kaution (Darlehensvertrag mit Rückzahlungsvereinbarung),
•
Überbrückungshilfe (auch als Darlehen) bis gesetzlich zustehendes Geld in Anspruch genommen werden kann (Verzögerung aufgrund der Bewilligungs- und Bearbeitungszeiten)
•
Umzugskosten, Courtage, Abschlagszahlungen
•
Instandhaltungskosten
•
Kosten, die entstehen, um an Wohnraum zu gelangen (z.B. Fahrtkosten zu Besichtigungen, SchufaGebühren etc.)
Berechnung der Fördermittelsumme:
Aus der vergangenen Arbeit der Abteilung Sozialer Dienst inklusive der Fachstelle für Wohnungsnotfälle heraus
(Mai 2012- April 2013) sowie Bezug nehmend auf die ansteigende Anzahl an Beantragungen im Bereich Wasser- und Energiekostenzuschuss, kann davon ausgegangen werden, dass Fördermittel in einer Höhe, wie unten
prognostisch aufgeführt, benötigt werden:
Pro Monat werden 15-20 Haushalte einen Antrag auf Gewährung einer wirtschaftlichen Hilfe stellen.
Nach Prüfung und Filterung in Bezug auf die Voraussetzungen zur Gewährung einer Beihilfe wird von 4 bedürftigen und förderungswürdigen Haushalten (mit einer Gesamtpersonenzahl von 4 Personen) pro Monat ausgegangen, denen (laut Tabelle des LRA über die Richtwerte für die Angemessenheit der Miete im Bodenseekreis)
eine Übernahme von Mietkosten in Höhe von 660€ gesetzlich zusteht und denen durch die Übernahme der
z.B. der Kaution eine Vermittlung in Wohnraum möglich gewesen wäre.
660€ mal 3 Monatsmieten (Kaution)=
1.980,-- €
mal 4 Haushalte=
7.920,-- €
mal 12 Monate=
95.040,-- €
Dazu kommt 1 kinderreicher Haushalt (mit einer Gesamtpersonenzahl von 6 Personen), dem pro Monat laut
Richtwert eine Mietübernahme in Höhe von 848,10€ zusteht.
848,10€ mal 3 Monatsmieten=
2.544,30 €
mal 12 Monate=
30.531,-- €
Gesamt:
125.571,-- €
ohne dem Fakt der sehr hohen Mietpreise im Bodenseekreis Rechnung zu tragen.
Um dem Faktor der hohen Mietpreise im Bodenseekreis gerecht zu werden, wird eine Erhöhung der berechneten Summe auf eine Gesamtsumme von 150.000€ vorgenommen.
Die wichtigsten Voraussetzungen für die Gewährung einer Einzelfallbeihilfe
88
•
Eine Unterstützung kann nur gewährt werden, sofern keine gesetzliche Verpflichtung anderer Einrichtungen zur Kostenübernahme oder Beteiligung besteht. Dies wird bei der Antragsannahme und bearbeitung ausführlich geprüft
•
Das monatliche Familieneinkommen muss innerhalb der maßgeblichen Einkommensgrenzen im Rahmen der Richtlinien der Zeppelin-Stiftung liegen
•
Die Personen müssen in Friedrichshafen wohnhaft und gemeldet sein
•
Voraussetzung ist zudem ein vorangegangenes oder parallel verlaufendes ausführliches Beratungsgespräch in der Fachstelle für Wohnungsnotfälle
Anhand der wirtschaftlichen Hilfen soll erreicht werden, dass Wohnraum längerfristig erhalten werden kann,
sofern der Wohnraum förderungswürdig bzw. erhaltenswert ist, d.h. für den Mieter entsprechend seiner wirtschaftlichen Verhältnisse bezahlbar
(die zukünftigen laufenden Mietzahlungen sind von Seiten des Mieters gesichert)
Einschränkung:
Wann ist eine wirtschaftliche Hilfe nicht notwendig oder gerechtfertigt?
•
wenn die künftigen laufenden Mietzahlungen nicht gesichert sind, z.B. da die Miete die angemessene
Höchstmiete übersteigt und der Unterschiedsbetrag nicht aus eigenen Mitteln (Mehrbedarf) finanziert
werden kann.
•
wenn die Unterkunft extrem teuer ist
•
Mietschulden bereits übernommen wurden und keine Besserung zu erwarten ist
•
Der Mieter die Notlage provoziert hat (Missbrauch)
•
Bei außergewöhnlich hohen Mietschulden oder wenn Mietrückstände über Jahre aufgelaufen sind
V.
Folgerung
Die Bereitstellung einer wirtschaftlichen Hilfe in Form eines Wohnungsnotfallpakets sichert den Verbleib im
eigenen Wohnraum bzw. die Erlangung von neuem angemessenem Wohnraum und beugt damit auf effizienteste Weise Folgekosten aufgrund von ordnungsrechtlicher Unterbringung, Zwangsräumungen, Schaffung und
Instandhaltung von Wohnmöglichkeiten und sozialen und wirtschaftlichen Folgen für ganze Familien vor.
15. Einrichtung einer Fachstelle im Amt für Soziales mit dem Ziel, langanhaltender oder
dauerhafter Wohnungslosigkeit/Obdachlosigkeit entgegenzuwirken (Reintegration)
I.
Beschreibung SOZ:
Besetzung einer Fachstelle mit dem
keit/Obdachlosigkeit entgegenzuwirken.
Ziel,
langanhaltender
oder
dauerhafter
Wohnungslosig-
Schwerpunkt der Arbeit wäre die Reintegration von Wohnungsnotfällen (z.B. Haushalte, die ordnungsrechtlich
untergebracht wurden) in den bestehenden Wohnungsmarkt bzw. andere bedarfsgerechte Angebote.
Die Fachstelle würde inhaltlich im Bereich der „Fachstelle für Wohnungsnotfälle“ angegliedert werden.
89
Die Maßnahme verfolgt sowohl wirtschaftliche Ziele (z.B. eine Folgekostenersparnis im Bereich der ordnungsrechtlichen Unterbringungen), als auch soziale Ziele (Wiedereingliederung der betroffenen Personengruppe;
Entschärfung von sozialen Brennpunkten etc.).
Stellenanteil:1,0
II.
Finanzielle Auswirkungen
•
Ja
Bereits im Doppelhaushalt und Stellenplan 2014/2015 eingeplant und beschlossen.
III.
Beschlussantrag
Die oben angeführte Tätigkeit im Bereich der Fachstelle für Wohnungsnotfälle soll wie beschrieben aufgenommen werden.
IV.
Begründung
Für einkommensschwache Menschen ist es nach wie vor schwierig, sich mit angemessenem Wohnraum zu
versorgen. Diese Menschen sind auf öffentliche Hilfe angewiesen um eine Wohnung zu bekommen oder zu
behalten.
Fast immer setzen der Verlust der Wohnung und eine Einweisung in eine Notunterkunft eine Verkettung von
folgeschweren Ereignissen in Gang:
Die Chancen auf dem Arbeitsmarkt sinken, physische und psychische Beeinträchtigungen in Form von Beeinträchtigung der Gesundheit, sozialer Stigmatisierung und zunehmender Perspektivlosigkeit können die Folge
sein.
Gerade Kinder und Jugendliche, die in einer solchen Lebensumgebung aufwachsen, haben schlechtere Entwicklungschancen als ihre Altersgenossen.
Deshalb ist es ein wesentliches sozialpolitisches Ziel, das Problem der Wohnungslosigkeit an seinen Ursachen
zu bekämpfen und soziale Brennpunkte erst gar nicht entstehen zu lassen.
Diese Strategie zahlt sich aus, denn Erhebungen mehrerer Städte zeigen, dass die
Kosten für die Unterbringung Wohnungsloser um ein vielfaches höher liegen als die Kosten für die Verhinderung des dauerhaften Wohnungsverlustes.
(vgl. Ministerium für Arbeit, Soziales und Stadtentwicklung, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen:
Zentrale Fachstelle zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit und Sicherung dauerhafter Wohnverhältnisse).
Ziele der Installierung einer neuen Stelle sind damit:
•
Wirtschaftliches Ziel:
Entlastung des kommunalen Haushaltes:
Der städtische Haushalt könnte maßgeblich entlastet werden, weil teure Unterbringungsmaßnahmen mit hohen sozialen und fiskalischen Folgelasten durch kostengünstigere reintegrative Maßnahmen ersetzt würden.
Ziel ist hier, mit Hilfe der beantragten wiedereingliedernden Begleitmaßnahme eine zeitnahe Anschlussunterbringung von ordnungsrechtlich untergebrachten Personen und Familien zu erreichen. Je früher dies ge90
schieht, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass eine Eingliederung in ein mietvertragliches oder anderes
bedarfsgerechtes Wohnverhältnis gelingt.
•
Soziale und gesellschaftliche Ziele:
Wiedereingliederung bzw. Rückführung der entsprechenden Personen in den privaten Wohnungsmarkt
Zielgruppenorientiertes Arbeiten
Entschärfung von sozialen Brennpunkten
Bei langandauernder Unterbringung neigen viele Betroffene dazu, sich an die Unterbringungssituation und das
damit verbundene „Wohnverhalten“ zu gewöhnen, was zur Folge hat, dass eine Rückführung in den bestehenden Wohnungsmarkt nur mit ungleich größerem Aufwand durchführbar ist.
Die städtische Strategie sollte sich deshalb in Richtung Prävention und zielorientierte Wohnhilfe, sowie Förderung der Wohnkompetenz entwickeln.
Dabei stellt die soziale Begleitung eine zeitlich begrenzte „Überbrückungshilfe“ dar.
Unterstützend sollte eine enge Zusammenarbeit zwischen Wohnungsunternehmen, Sozialhilfeträgern, freien
Trägern und der Stadt Friedrichshafen gefunden werden. Ein regelmäßiges „Trägertreffen“ könnte dazu beitragen, die Zuständigkeiten zu klären und Abläufe zwischen den beteiligten Trägern zu optimieren.
Hierbei handelt es sich um neue Aufgaben und Ziele, die von den derzeit im Amt für Soziales beschäftigten
Sozialarbeitern nicht abgedeckt werden können.
V.
Folgerung
Durch die Installierung der beantragten Stelle, deren Aufgabe es sein soll, bereits wohnungslosen Haushalten
eine Rückführung in den eigenen Wohnraum zu ermöglichen und den Aufenthalt in Notunterkünften zu verkürzen bzw. zu beenden, entsteht innerhalb des Amtes für Soziales ein neues Produkt, das nur mit der dazu
nötigen Personalausstattung, in Form der beschriebenen 1,0 Personalstelle, angeboten werden kann.
16. Einrichtung eines Arbeitskreises „Wohnungslosigkeit“ auch mit externen Teilnehmern
Für die Lösung von akuten oder nachhaltigen Wohnungsversorgungsproblemen bietet sich die Einrichtung
eines Arbeitskreises „Wohnungslosigkeit“ an. In diesem Arbeitskreis können grundlegende Fragen besprochen
und geklärt und auch Einzelfälle vorgestellt werden.
Teilnehmer in dieser Runde wäre die Dienststellen der Stadt Friedrichshafen:
•
•
•
•
BSU
SOZ
AVL
BFS
Als externe Teilnehmer wären gewünscht und denkbar(Aufzählung nicht abschließend):
•
91
LRA – Jobcenter
•
•
•
•
•
LRA – Sozialamt
LRA – Jugendamt
Kirchliche Organisationen
AWO Frauen- und Kinderhaus
Wohnungsbaugesellschaften
Die Treffen würden für grundlegende Fragen einen festen Turnus erhalten. Bei akuten Einzelfällen kann außerhalb der regulären Treffen gesondert eingeladen werden.
Für die beteiligten Personen entsteht eine Mitarbeit an einem gemeinsamen Projekt mit einem gemeinsamen
Ziel. Hinzu kommt die Kenntnis der Zuständigkeiten und Angebote der anderen Teilnehmer. Dieses oftmals
nicht ausreichend vorhandene Rundumwissen führt im Einzelfall zu Kompetenzstreitigkeiten und Verzögerungen des Verfahrens. Jegliche Verbesserung in der Abstimmung dient der Lösung des Einzelfalles.
Exemplarisch sind nachfolgend Probleme beim BSU mit konkreten Lösungsvorschlägen anhängig
Probleme in den Obdachlosenunterkünften:
Hygieneproblem in der Keplerstraße 7
In der Obdachlosenunterkunft in der Keplerstraße 7 gab es Probleme wegen der Reinigung. Obwohl die Obdachlosensatzung die Reinigung der Unterkunft durch die Nutzer vorsieht, wurde die Sanitär-anlagen durch die
Untergebrachten nicht ausreichend gesäubert.
In der Tat können die Bewohner aufgrund ihrer schwierigen Lebenssituation und ihrem oft problematischen
persönlichen Hintergrund nur schwer zur Reinigung herangeführt werden. Die dort teilweise herrschenden
unhygienischen Zustände konnten aber auf die Dauer nicht hingenommen werden, allein schon deshalb, weil
es sich bei der Unterkunft in der Keplerstraße 7 um eine Gemeinschaftsunterkunft handelt.
Bislang fanden in regelmäßigen Abständen Begehungen der Unterkunft durch das BSU statt. Wenn die dortigen Zustände im Hinblick auf die Hygiene nicht mehr „tragbar“ waren, wurde eine Grundreinigung durchgeführt. Auf die Dauer waren die durchgeführten Maßnahmen (Begehung, Grundreinigung) allerdings keine ausreichende Lösung. Es zeigte sich, dass kurze Zeit nach der Grundreinigung die Sanitäranlagen und die Küchen
teilweise wieder stark verschmutzt waren. Sanktionen wie ein Bußgeld oder ein Verweis aus der Unterkunft
waren in diesem Fall schwierig bis unmöglich umzusetzen.
Zur langfristigen Lösung wurde durch das BSU eine Reinigungsfirma beauftragt, welche seit Anfang Dezember
die Sanitäranlagen 3-mal die Woche reinigt.
Schimmelprobleme in der Eintrachtstraße
In der Eintrachtstraße 17, 18, 19 und 22 sind einige Wohnungen von Schimmel betroffen. Die genaue Anzahl
der diesbezüglichen Wohnungen ist nicht bekannt.
Die dort befindlichen Gebäude wurden im Jahr 1956 in einer einfachen Bauweise erbaut. Die Außenwände
sind nicht ausreichend isoliert.
Die Schimmelbildung kann bekanntlich mehrere Ursachen haben. Der Schimmel kann sowohl auf nutzungsbedingte Gründe (unzureichendes oder unsachgemäßes Lüften, erhöhte Feuchteproduktion, falsches Heizen), als
auch bautechnische Gründe (ungenügende Wärmedämmung, Feuchtigkeit in der Baukonstruktion etc.) zurückgeführt werden.
92
Einer Überprüfung vor Ort zufolge liegt die Schimmelbildung in der Eintrachtstraße sowohl voraus-sichtlich an
dem Bauzustand, als auch an dem Nutzungsverhalten der Bewohner.
Auf die Dauer empfiehlt sich eine einfache Sanierung der dortigen Gebäude oder die Errichtung eines neuen
Wohnkomplexes.
Priorität II (Mittelfristig)
1. Nachverdichtung im Siedlungsbestand
Bezüglich einer optimalen Ausnutzung der vorhandenen Wohnquartiere behandelt das Planungsamt der Stadt
Friedrichshafen dieses Thema voraussichtlich im Januar 2014 mit einer separaten Vorlage.
2. Erhaltungssatzung zum Milieuschutz
Die Verdrängung von Mietern durch Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen kann beispielsweise durch Veräußerungen von Wohnungsbeständen an große Investoren ausgelöst werden. Solche
Umwandlungsspekulationen können dazu führen, dass alteingesessene Mieter sich ihre Wohnung nicht mehr
leisten können und die ursprüngliche Wohnbevölkerung verdrängt wird. „Mit der Umwandlungsverordnung
wollen wir den gewachsenen Charakter von Stadtvierteln bewahren“, erklärte Finanz- und Wirtschaftsminister
Schmid in einer Pressemitteilung der Landesregierung.
Die geplante Verordnung der Landesregierung bewirkt, dass Gemeinden die Umwandlung in Eigentumswohnungen genehmigen müssen. Voraussetzung dafür ist, dass die Gemeinden eine Erhaltungssatzung nach dem
Baugesetzbuch für ein betroffenes Gebiet erlassen haben. Erhaltungssatzungen gibt es bereits in mehreren
baden-württembergischen Städten, wie in Stuttgart für das Nordbahnhofviertel (Eisenbahnerwohnungen)
oder in Freiburg für die südöstliche Altstadt. Anders als beim Zweckentfremdungsverbot begründen Gemeinden dies nicht durch Wohnungsknappheit, sondern mit einer sich andeutenden Verdrängung schützenswerter
Wohnbevölkerung.
Baden-Württemberg ist nach Hamburg das zweite Bundesland, das diesen Schritt zum Milieuschutz macht.
Nach der Entscheidung des Kabinetts würde die Verordnung zur Anhörung freigegeben. Die Verordnung soll
nach einer erneuten Kabinettsbefassung zum Jahreswechsel in Kraft treten.
In Friedrichshafen könnte dies für die Bestände der ehemaligen LBBW eintreten. Aktuell unterliegt ein Großteil
der Einheiten noch einer Nachwirkungsfrist für die öffentlichen Baudarlehen. Es wäre dennoch denkbar, dass
diese Einheiten in den kommenden Jahren in Eigentumswohnungen umgewandelt werden und nach Ablauf
der Bindungen im Jahr 2021 zur Veräußerung anstehen.
3. Zweckentfremdungsverbotsverordnung
Gemeinden mit Wohnraummangel wird mit dem geplanten Gesetz die Möglichkeit gegeben, dass im Gemeindegebiet Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung zweckentfremdet werden kann. Zweckentfremdung umfasst
Abbruch und Leerstand von Wohnraum oder beispielsweise die Umwandlung in Gewerbeobjekte oder Ferienwohnungen. Grundlage für das Zweckentfremdungsverbot ist eine Satzung der Gemeinde. Das Gesetz soll vor
93
allem in Groß- und Universitätsstädten dem Mangel an Wohnraum entgegenwirken. Dabei können die Gemeinden selbst beurteilen, ob im Gemeindegebiet Wohnraummangel herrscht. Finanz- und Wirtschaftsminister Schmid wollte das Zweckentfremdungsverbotsgesetz noch vor der Sommerpause dem Kabinett vorschlagen. Nach der Anhörungsphase soll das Gesetz im Herbst in den Landtag eingebracht werden können und zum
Jahreswechsel in Kraft treten.
Durch das Zweckentfremdungsverbot können Städte mit Wohnungsnot vermeiden, dass Wohnraum verloren
geht. „Wohnungsmangel darf nicht noch verschärft werden, weil Wohnungen zweckentfremdet werden“, so
Schmid.
Über den Erlass der erforderlichen Satzung muss in Friedrichshafen, sofern hierfür die Notwendigkeit erkannt
wird, zu gegebener Zeit entschieden werden.
4. Kooperationsvereinbarungen mit der Wohnungswirtschaft (übrige Wohnungsbaugesellschaften)
Ähnlich der Kooperation mit dem kommunalen Wohnungsunternehmen wird es erforderlich sein, weitere
Partner für die Versorgung der wohnungssuchenden Haushalte zu gewinnen. Diesen Unternehmen wäre ein
Anreiz zu schaffen, ob in Form einer Bürgschaft oder eventuell einer einmaligen Prämie wäre in Gesprächen
mit den Gesellschaften zu erfragen.
Aus Sicht der Verwaltung würde sich eine zeitlich begrenzte Bürgschaft anbieten. Diese Bürgschaft kommt bei
Mietausfällen oder sonstigen, wirtschaftlichen Beeinträchtigungen des Vermieters zum Tragen.
Mit der Begrenzung des Vermietungsrisikos sollte die Vermittlung von schwierigen Haushalten im Einzelfall zu
erreichen sein.
5. Aufnahme in die Rechtsverordnung des Landes Baden-Württemberg für die Begrenzung
der Kappungsgrenze im Mieterhöhungsverfahren
Am 1. Mai 2013 wurde die bereits seit Jahren existierende (und früher von 30 auf 20 Prozent reduzierte Kappungsgrenze) bei Mieterhöhungen im Rahmen von bestehenden Wohnraummietverhältnissen durch den Bundestag insoweit modifiziert, dass die 20%ige Kappungsgrenze (in drei Jahren) auf 15 Prozent reduziert werden
kann, „wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist“.
§ 558 Absatz 3 BGB wurde wie folgt neu gefasst:
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§
559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach
Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu
angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und
diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch
Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
Das Land Baden-Württemberg hat angekündigt, dass es von dieser Möglichkeit der MIetpreisbegrenzung nach
Auswertung des Zensus Gebrauch machen will.
94
Vorab muss von der Landesregierung eine Gebietskulisse bestimmt werden – die Gemeinden in welchen die
Voraussetzungen „keine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen
Bedingungen“ erfüllt sind.
Zum jetzigen Zeitpunkt können noch keine näheren Ausführungen zu den konkrten Aufnahmekriterien sowie
der textliche Ausgestaltung der Rechtsverordnung ausgesagt werden.
Der Städtetag Baden-Württemberg hat vorbereitet, mit Umfrage vom 19. Juli 2013, die Städte angeschrieben
und darum gebeten den Mittelwert des Mietspiegels sowie die Steigerung gegenüber dem vorherigen Mietspiegel zu übermitteln. Nachfolgend das übermittelte Ergebnis der Stadt Friedrichshafen:
Mietspiegel
2008
2012
Mittelwert
Steigerungsrate
(mathematisch) (mathematisch)
6,36 €
7.04 €
11 %
Ziel der Stadt Friedrichshafen wird, aufgrund der festgestellten Notwendigkeit, die Aufnahme in der Verordnung sein.
95
Priorität III (Deklaratorisch)
Zur Abrundung der möglichen Handlungsfelder werden die nachfolgenden Maßnahmen aufgelistet. Handlungsfeld Nr. 1 und 2 werden in Friedrichshafen seit geraumer Zeit angewandt und werden entsprechend angenommen.
Die Handlungsfelder Nr. 3 – 5 stellen nach Auffassung der Verwaltung kein adäquates Mittel zur Verbesserung
der Wohnungssituation in Friedrichshafen dar, bzw. haben sich, wie die Vergabe von Erbbaurechten durch das
günstige Zinsniveau, in den vergangenen Jahren überholt.
1. Energieeffizienz und Klimaschutz
2. Förderung von Eigentumsmaßnahmen (Wohnungsbauprogramm Baukindergeld)
3. Vergabe von Erbbaurechten für preiswerten Wohnungsbau
4. Umwandlung von Nichtwohn-Immobilien zur Wohnnutzung
5. Sozialplanverfahren zum Erhalt der sozialen Durchmischung im Rahmen des besonderen
Städtebaurechts
96
Teil I
Anhang
1. Zensus 2011 - Merkmale und Definition
Merkmal
Anteil des selbst genutzten Wohneigentums
Anteil der vermieteten
Wohnungen (auch mietfrei)
Art des Gebäudes
Art der Wohnungsnutzung
97
Definition
Die Kennzahl gibt den Anteil der Wohnungen in Wohngebäuden (ohne Wohnheime) und sonstigen Gebäuden mit Wohnraum wieder, welche zum Berichtszeitpunkt durch den Eigentümer selbst bewohnt waren. Ferien- und Freizeitwohnungen bleiben für die Berechnung unberücksichtigt.
Die Kennzahl gibt den Anteil der Wohnungen in Wohngebäuden (ohne Wohnheime) und sonstigen Gebäuden und Wohnungen wieder, welche zum Berichtszeitpunkt durch den Eigentümer vermietet werden. Hierzu zählen auch mietfrei überlassene Wohnungen. Ferien- und Freizeitwohnungen bleiben für die Berechnung
unberücksichtigt.
Einteilung der Gebäude nach Zweck und Art der Flächennutzung
Für längere Dauer errichtete Bauwerke, die entweder vollständig oder
teilweise für die Wohnversorgung von Haushalten bestimmt sind. Hierzu
zählen auch administrativ oder gewerblich genutzte Gebäude, wenn in
ihnen mindestens eine zu Wohnzwecken genutzte Wohnung vorhanden
ist. Gebäude mit Wohnraum gliedern sich in Wohngebäude und sonstige
Gebäude mit Wohnraum.
Wohngebäude
o Gebäude, die mindestens zur Hälfte der Gesamtnutzfläche zu
Wohnzwecken genutzt werden. Zu den Wohngebäuden gehören
auch die Wohnheime (mit eigener Haushaltsführung der Bewohner/-innen).
Gebäude, die mindestens zur Hälfte der Gesamtnutzfläche zu Wohnzwecken genutzt werden (hier: ohne
Wohnheime).
Wohnheime (mit eigener Haushaltsführung der Bewohner/innen)
Wohnheime sind Wohngebäude, die primär den Wohnbedürfnissen bestimmter Bevölkerungskreise dienen.
Wohnheime besitzen Gemeinschaftsräume, Die Bewohner/-innen von Wohnheimen führen einen eigenen
Haushalt.
o Gebäude, in denen weniger als die Hälfte der Gesamtnutzfläche
für Wohnzwecke genutzt wird, z.B. weil sich im Gebäude überwiegend Läden oder Büros befinden.
Bewohnte Unterkünfte
Bewohnte Unterkünfte sind behelfsmäßige Bauten. Hierzu zählen z.B.
Wohnbaracken, Bauwagen, Wohnwagen (z.B. auf Campingplätzen), Gartenlauben, Schrebergartenhütten, Jagdhütten, Weinberghütten, Almhütten, fest verankerte Wohnschiffe und Wohncontainer sofern diese dauerhaft bewohnt werden.
Beschreibt, wie die Wohnung zum 9. Mai 2011 genutzt wird.
Wenn mindestens einer der Bewohner Eigentümer/-in der Wohnung ist.
Wenn keiner der Bewohner Eigentümer/-in der Wohnung ist, unabhängig
davon, ob für die Wohnung Miete gezahlt wird oder diese mietfrei überlassen ist.
Ferien oder Freizeitwohnung
Wohnung, in der Personen lediglich ihre Freizeit verbringen (z.B. am Wochenende, während des Urlaubs, der Ferien usw.). Sie kann von einem
Baujahr
Eigentumsform des
Gebäudes
Fläche der Wohnung
Gebäudetyp – Bauweise
privaten Eigentümer-/ einer privaten Eigentümerin selbst genutzt oder
dauerhaft an eine dritte Person zur Freizeitnutzung vermietet (oder kostenlos überlassen) werden. Ferienwohnungen, die ständig gewerblichhotelmäßig genutzt werden, gehören nicht dazu.
Leer stehend
Wenn die Wohnung am Erhebungsstichtag weder vermietet ist, noch vom
Eigentümer selbst genutzt wird und auch keine Ferien- oder Freizeitwohnung ist. Wenn die Wohnung wegen Umbau/Modernisierung – bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses – vorübergehend nicht genutzt werden
kann, gilt diese Wohnung nicht als leer stehend.
Mit Baujahr ist das Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes gemeint. Bei total zerstörten und wieder aufgebauten Gebäuden gilt das Jahr des Wiederaufbaus als
Baujahr.
Beschreibt, wer Eigentümer/-in des Gebäudes ist.
Gemeinschaft von Wohnungseigentümern/-innen
Gilt für Gebäude mit Eigentumswohnungen, in denen den Eigentümern/innen Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zusteht.
Privatperson/-en
Alle natürlichen Personen. Dies können Einzelpersonen, Paare oder sonstige Gruppen von Personen sein, z.B. Erbengemeinschaften.
Wohnungsgenossenschaft
Alle Wohnungsunternehmen, die die Rechtsform der Genossenschaft haben.
Kommune oder kommunales Wohnungsunternehmen
Unternehmen oder Einrichtung, bei denen die Kommune mit mehr als
50% Nennkapital oder Stimmrecht beteiligt ist.
Privatwirtschaftliches Wohnungsunternehmen
Alle privatrechtlichen Wohnungsunternehmen, ohne Genossenschaften.
Alle privatrechtlichen Unternehmen, in deren Eigentum sich Wohnungen
befinden, deren primärer Erwerbszweck aber nicht die Wohnungsvermietung ist (z.B. Banken, Versicherungen, Fonds)
Bund oder Land
Unternehmen oder Einrichtung, bei denen der Bund oder das Land mit
mehr als 50 % Nennkapital oder Stimmrecht beteiligt ist.
Organisation ohne Erwerbszweck
Z.B. Kirchen.
Grundfläche der gesamten Wohnung. Zur Wohnung zählen auch außerhalb des
eigentlichen Wohnungsabschlusses liegende Räume (z.B. Mansarden) sowie zu
Wohnzwecken ausgebaute Keller- und Bodenräume. Zur Ermittlung der Wohnfläche sind anzurechnen:
• voll: die Grundfläche von Räumen/Raumteilen mit einer lichten Höhe von
mindestens 2 Metern;
• zur Hälfte: die Grundfläche von Räumen/Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter, aber weniger als 2 Metern; unbeheizbare
Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume;
• in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte: die Fläche von
Balkonen, Loggien, Dachgärten, Terrassen.
Beschreibt, welcher Bauweise das Gebäude entspricht.
Freistehendes Haus
Freistehendes Gebäude, unabhängig davon, ob es sich um ein Ein-oder
Mehrfamilienhaus handelt.
Doppelhaushälfte
Gebäude, das mit genau einem anderen Gebäude aneinander gebaut ist,
unabhängig davon, ob es sich dabei um ein Ein- oder Mehrfamilienhaus
handelt.
Gereihtes Haus
Gebäude, das mit mindestens zwei anderen Gebäude aneinander gebaut
ist, unabhängig davon, ob es sich dabei um Ein- oder Mehrfamilienhäuser
98
Heizungsart
Wohnung
Zahl der Räume
99
handelt. Die Gebäude müssen baugleich sein, sie können auch seitlich oder in der Höhe versetzt sein. Reiheneckhäuser zählen auch hierzu.
Anderer Gebäudetyp
Alle Arten von Gebäuden, die nicht freistehendes Haus, Doppel- oder Reihenhaus sind sowie alle Arten von bewohnten Unterkünften.
Die Heizungsart beschreibt, wodurch der überwiegende Teil der Wohnfläche beheizt wird.
Hier werden ganze Wohnbezirke von einem zentralen Fernheizwerk aus
mit Wärme versorgt (sog. Fernwärme).
Etagenheizung
Unter einer Etagenheizung versteht man eine zentrale Heizanlage für
sämtliche Räume einer abgeschlossenen Wohnung, wobei sich die Heizquelle (z.B. Gastherme) meist innerhalb der Wohnung befindet.
Blockheizung
Eine Blockheizung liegt vor, wenn ein Block ganzer Häuser durch ein zentrales Heizsystem beheizt wird und die Heizquelle sich in bzw. an einer der
Gebäude oder in deren unmittelbaren Nähe befindet (sog. Nahwärme).
Zentralheizung
Bei einer Zentralheizung werden sämtliche Wohneinheiten eines Gebäudes von einer zentralen Heizstelle, die sich innerhalb des Gebäudes (in der
Regel im Keller) befindet, beheizt.
Einzel- oder Mehrraumöfen (auch Nachtspeicherheizung)
Einzelöfen (z.B. Kohle- oder Nachtspeicheröfen) beheizen jeweils nur einen Raum, in dem sie stehen. In der Regel sind sie fest installiert. Ein
Mehrraumofen (z.B. Kachelofen) beheizt gleichzeitig mehrere Räume
(auch durch Luftkanäle).
Keine Heizung im Gebäude oder in den Wohnungen
Unter einer Wohnung sind nach außen abgeschlossene, zu Wohnzwecken bestimmte, in der Regel zusammenliegende Räume zu verstehen, die die Führung
eines eigenen Haushalts ermöglicht und nicht vollständig für gewerbliche Zwecke
genutzt werden. Zur Wohnung gehören auch gesondert liegende, zu Wohnzwecken ausgebaute Keller oder Bodenräume (z.B. Mansarden). Eine Wohnung muss
nicht notwendigerweise eine Küche oder Kochnische enthalten. Wohnungen haben einen eigenen Eingang unmittelbar vom Treppenhaus, von einem Vorraum
oder von außen, das heißt, dass die Bewohner ihre Wohnung betreten und verlassen können, ohne durch die Wohnung eines anderen Haushalts gehen zu müssen.
Die Zahl der Räume umfasst alle Wohn-, Ess- und Schlafzimmer und andere separate Räume (z.B. bewohnbare Keller- und Bodenräume) von mindestens 6 m² Größe sowie abgeschlossene Küchen, unabhängig von deren Größe. Bad, Toilette, Flur
und Wirtschaftsräume werden grundsätzlich nicht mitgezählt. Ein Wohnzimmer
mit einer Essecke, Schlafnische oder Kochnische ist als ein Raum zu zählen. Dementsprechend bestehen Wohnungen, in denen es keine bauliche Trennung der
einzelnen Wohnbereiche gibt (z.B. sogenannte „Loftwohnungen“), nur aus einem
Raum.
2. Erhebungsbogen Wohnungsbaugesellschaften
100
101
3. Merkblatt Wohnungssuche
Wohnungssuche in Friedrichshafen
Es gibt verschiedene Gründe warum man wohnungssuchend ist und es gibt auch verschiedene Anlaufstellen an welche Sie sich wenden können.
Die folgenden Informationen sollen Ihnen helfen, die für Sie richtigen Stellen zu
finden, damit Sie sich auf das Wesentliche, Ihre Wohnungssuche, konzentrieren können.
Durch die angespannte Wohnraumsituation in Friedrichshafen empfiehlt es sich zur Vergrößerung der Chancen, auch in der näheren Umgebung, wie z. B. Tettnang, Meckenbeuren
und Ravensburg zu suchen.
Tipps
Kaution / Umzugskosten
Sie können z. B. einen Antrag auf ein Darlehen beim Landratsamt (ALG II, SGB XII) stellen.
Sollte dies nicht möglich sein, können Sie unverbindlich bei der Zeppelinstiftung, im Amt für
Soziales, wegen einer Einzelfallbeihilfe vorsprechen (im Rathaus, Adenauerplatz 1, 3. OG,
Zimmer 3.16).
Chiffreanzeigen
Die Beantwortung von Chiffreanzeigen bedeutet evtl. bessere Chancen. Erfahrungsgemäß
melden sich auf solche Anzeigen weniger Leute.
Die Antwort auf eine Chiffre entspricht einer Bewerbung, in welcher Sie Ihr Interesse an der
Wohnung bekunden und kurz einige Informationen zu sich selbst schreiben, z. B. Einkommen, Beruf, Charakterzüge wie z. B. ruhig und nachbarschaftsfreundlich, Nichtraucher usw.
Das Antwortschreiben mit der Chiffrenummer auf dem Umschlag an den Verlag
schicken, in welchem die Anzeige erschienen ist.
102
1
Allgemeine Wohnungssuche
Bei folgenden Stellen können Sie sich auf dem freifinanzierten Wohnungsmarkt als wohnungssuchend melden:
1.1
Gesellschaften / Genossenschaften
Städtische Wohnungsbaugesellschaft
Heinrich-Heine-Straße 9
88045 Friedrichshafen
SÜDEWO (Süddeutsche Wohnen)
Mit Sitz in Stuttgart
www.suedewo.de
Kreisbaugenossenschaft Bodenseekreis eG
Scheffelstraße 52
Zeppelin Wohlfahrt GmbH
Leutholdstraße 30
Fränkel AG Immobilien
Charlottenstraße 57
Siedlungswerk Ravensburg
Friedrich-Schiller-Straße 22
88214 Ravensburg
Landesbaugenossenschaft Stuttgart
Mönchstraße 32
70191 Stuttgart
Hüni Immobilien
Eckenerstraße 67
1.2
07541 / 301 – 10
07541 / 202 – 07
07541 / 9210 - 90
0751 / 3697 - 0
0711 / 250 04 - 0
07541 / 3812 - 16
Bezug kostenpflichtig
Bezug kostenpflichtig
Bezug kostenfrei
Bezug kostenfrei
Internet
www.suedkurier.de
www.immosued.de
www.immobilienscout24.de
www.immonet.de
www.swg-friedrichshafen.de
www.lbg-online.de
103
0711 / 892 344 03 oder
0711 / 892 344 05
Private Anbieter
Südkurier (Anzeigenmarkt Mittwochs +
Samstags)
Schwäbische Zeitung
(Anzeigenmarkt Mittwochs + Samstags)
Wochenblatt (erscheint Donnerstags)
Info Bodensee (erscheint Mittwochs)
1.3
07541 / 922 – 70
www.kreisbau-bodensee.de
www.wochenblatt-online.de
www.suedewo.de
www.immowelt.de
www.zeppelin-wohlfahrt.com
www.fraenkel-fn.de
2.
Suche nach preisgebundenem Wohnraum
Preisgebundener Wohnraum ist einkommensschwachen Haushalten vorbehalten. Die erhobene Miete orientiert sich an gesetzlichen Vorgaben und liegt unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, welche anhand des Mietspiegels der Stadt Friedrichshafen ermittelt wird.
Zum Bezug einer geförderten Wohnung, im Volksmund auch „Sozialwohnung“ genannt,
müssen Sie im Besitz eines Wohnberechtigungsscheines sein.
2.1
Wohnberechtigungsschein
Diesen können Sie bei folgender Stelle beantragen, wenn Sie in Friedrichshafen, oder einer
Gemeinde/Stadt außerhalb von Baden-Württemberg gemeldet sind.
Tel. 07541 / 203 – 4252
Amt für Vermessung und Liegenschaften Fax. 07541 / 203 – 84252
Frau Peter, 1.OG/Neubau, Zimmer 1.17
g.peter@friedrichshafen
Öffnungszeiten: Mo – Fr 8.00-12.00 Uhr, Mo 14.00-16.00 Uhr, Do 14.00-18.00 Uhr
Bei der Antragstellung sind uns die Ausweise und Einkommensnachweise vorzulegen.
Den Antrag können Sie auf unserer Homepage, www.friedrichshafen.de, Suchbegriff „Wohnberechtigungsschein“ herunterladen.
Sollten Sie in einer anderen Gemeinde in Baden-Württemberg gemeldet sein, ist diese für die
Ausstellung zuständig.
2.2
Wohnungssuchend melden
Bei folgenden Stellen können Sie sich als wohnungssuchend melden:
Kreisbaugenossenschaft Bodenseekreis
eG
SÜDEWO
Zeppelin-Wohlfahrt GmbH
Kontaktdaten siehe 2.1 – Frau Peter
Kontaktdaten siehe 1.1
Wenn Sie bei der Stadt Friedrichshafen als wohnungssuchend vorgemerkt sind, bitten wir
Sie, sich regelmäßig, alle 2 Monate, bei uns zu melden, um die Aktualität zu bestätigen (Kontaktdaten siehe Nr. 2.1 – Frau Peter).
Aus der Kartei der Wohnungssuchenden werden Sie gelöscht, wenn
•
•
Sie sich länger als 6 Monate nicht mehr bei uns gemeldet haben.
In diesem Fall gehen wir davon aus, dass Sie bereits mit Wohnraum versorgt sind,
oder der Grund der Wohnungssuche weggefallen ist.
wir Sie für eine Wohnung vorgeschlagen haben und Sie das Angebot ohne nachvollziehbaren Grund abgelehnt haben.
104
3.
Wohnungsnotfälle
Ein Wohnungsnotfall liegt vor, wenn Sie
• vorbeugend einem möglichen Wohnungsverlust entgegenwirken wollen.
• in unzumutbaren (Wohn-) Verhältnissen leben.
• unmittelbar von Wohnungslosigkeit betroffen sind.
• wohnungslos sind.
Zuständig für solche Fälle ist die
Tel. 07541 / 203 – 3133
Fachstelle für Wohnungsnotfälle
Fax. 07541 / 203 – 83133
Frau von Malottki, 3.OG, Zimmer 3.14
Adenauerplatz 1
Öffnungszeiten: Mo – Fr 8.30-14.00 Uhr und nach telefonischer Vereinbarung
Die Mitarbeiterin der Fachstelle für Wohnungsnotfälle versucht bei Mietschulden, drohendem
Wohnungsverlust, Kündigungen, Räumungsklagen und Wohnungslosigkeit durch Beratung
und Vermittlung zu helfen.
Darüber hinaus bieten die Mitarbeiter des Städtischen Sozialen Dienstes Informationen, Beratungen und Vermittlungen für Menschen in schwierigen und sozial belastenden Lebenssituationen an.
Herr Köhler, Tel. 07541 / 203 – 3131
Rathaus,
Herr Trost, Tel. 07541 / 203 - 3130
Adenauerplatz 1, 3. OG, Zimmer 3.10
Öffnungszeiten: Mo – Fr 8.30-12.00 Uhr, Do 14.00-18.00 Uhr und nach telefonischer
Vereinbarung
4.
Im Notfall, bei akuter Wohnungslosigkeit
Wer von akuter Wohnungslosigkeit betroffen ist, wendet sich an die
Frau Martin, 1.OG, Zimmer 1.12
Amt für Bürgerservice, Sicherheit und
Tel. 07541 / 203 – 2124
Umwelt
Frau Ilhan, 1.OG, Zimmer 1.18
Adenauerplatz 1
Tel. 07541 / 203 - 2120
Öffnungszeiten: Mo – Fr 8.00-12.00 Uhr, Mo 14.00-16.00 Uhr, Do 14.00-18.00 Uhr
Nach Prüfung bestimmter Voraussetzungen erfolgt eine Einweisung in ein Zimmer in einer
städtischen Obdachlosenunterkunft. Die Unterbringung soll vorübergehend sein. Männer,
Frauen und Familien werden hierbei getrennt untergebracht.
Schlafplätze für nichtsesshafte Männer bietet auf Anfrage die Herberge, Ailinger Straße 10,
Tel. 07541 / 32130 (ehemals Industrieweg 2).
Als weitere Not- bzw. Übergangslösung können Sie vor allem in der Nebensaison (Frühjahr /
Winter) ein Zimmer oder eine Ferienwohnung anmieten.
Ansprechpartner:
Tourist – Information
Tel. 07541 / 3001 – 0
Bahnhofsplatz 2
105
Impressum
Verfasser:
Stadtverwaltung Friedrichshafen
Amt für Vermessung und Liegenschaften – Sachgebiet Wohnungsverwaltung
Für die Abhandlungen im Teil D und die Handlungsfelder 8, 14 und 15
Amt für Soziales
Für die Abhandlungen im Teil C und die Handlungsfelder 12a und 12b
Amt für Bürgerservice, Sicherheit und Umwelt
Projektgruppe:
Amt für Vermessung und Liegenschaften – Sachgebiet Wohnungsverwaltung
Herr Dietz – Projektleitung
Frau Broszio
Amt für Bürgerservice, Sicherheit und Umwelt
Herr Schraitle
Frau Ilhan
Frau Martin
Amt für Soziales
Herr Böhler
Frau Kegelmann
Frau Gregor-Rohde
Frau von Malottki
Quellen:
Titelbild: Städtische Wohnungsbaugesellschaft mbH
Zensus 2011
Wohngeld und Mietenbericht
Abfallwirtschaftsamt Bodenseekreis
Jobcenter Landratsamt Bodenseekreis
Sozialamt Landratsamt Bodenseekreis
Statistisches Landesamt Baden-Württemberg
Deutscher Mieterbund
Verbraucherzentrale NRW
Mietspiegel Friedrichshafen 2012
Stadtwerke am See
Ministerium für Arbeit, Soziales und Stadtentwicklung, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen:
Zentrale Fachstelle zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit und Sicherung dauerhafter Wohnverhältnisse
Copyright beim Verfasser:
© 2014 Stadt Friedrichshafen
Alle Rechte vorbehalten. Vervielfältigung (auch auszugsweise) und Speicherung in elektronische Systeme nur
mit ausdrücklicher Genehmigung des Herausgebers
106

2014-01-13Textteil Wohnungsbericht

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