PDF: 1,5 MB - beim Landkreis Cuxhaven

Transcrição

Grundsicherungsrelevanter
Mietspiegel
für die Gemeinden
Beverstedt, Loxstedt, Schiffdorf,
Hagen, Wurster Nordseeküste
und die Stadt Geestland
Stand: Januar 2014
Impressum
Landkreis Cuxhaven
Amt Soziale Leistungen
Fachgebiet Grundsatzangelegenheiten
Hausanschrift:
Vincent-Lübeck-Str. 2
27474 Cuxhaven
Postanschrift:
27470 Cuxhaven
Telefon: 04721/66-0
e-Mail: [email protected]
Inhaltsverzeichnis
Präambel ..................................................................................................................... 5
Richtwerte ................................................................................................................... 8
Ermittlung der abstrakten Angemessenheit ............................................................ 9
Wohnraumgröße ....................................................................................................... 9
Wohnraumstandard ................................................................................................ 11
Vergleichsmaßstab ................................................................................................. 11
Wohnungsmarktermittlung im Agenturbezirk Wesermünde .................................... 13
Repräsentativität der Datenerhebung.................................................................. 15
Bestandsmieten................................................................................................... 17
Angebotsmieten .................................................................................................. 17
Datengrundlagen................................................................................................. 18
Fazit ........................................................................................................................ 21
Unterschiede zum Agenturbezirk Hadeln................................................................ 25
Wohnungsmarktstruktur ...................................................................................... 25
Räumliche und verkehrstechnische Ausrichtung................................................. 26
Bevölkerungs- und Siedlungsentwicklung und regionaltypische Orientierung..... 26
Situation in der Stadt Cuxhaven .......................................................................... 27
Ermittlung der tatsächlichen Angemessenheit...................................................... 29
Aufbau des Datenteils .............................................................................................. 34
Einheitsgemeinde Beverstedt ................................................................................. 36
Strukturdaten .......................................................................................................... 37
Infrastruktur............................................................................................................. 38
Kindertagesstätten und Schulen.......................................................................... 38
Medizinische Versorgung .................................................................................... 40
Einzelhandel/ Grundversorgung .......................................................................... 40
Banken ................................................................................................................ 41
Verkehrsanbindung ............................................................................................. 42
Auswertung ............................................................................................................. 44
Beurteilung des Wohnungsmarktes ........................................................................ 45
Einheitsgemeinde Loxstedt ..................................................................................... 47
Strukturdaten .......................................................................................................... 48
Infrastruktur............................................................................................................. 49
Banken ................................................................................................................ 52
Auswertung ............................................................................................................. 55
Einheitsgemeinde Schiffdorf ................................................................................... 57
Strukturdaten .......................................................................................................... 58
Infrastruktur............................................................................................................. 59
Banken ................................................................................................................ 62
3
Auswertung ............................................................................................................. 65
Einheitsgemeinde Hagen ......................................................................................... 67
Strukturdaten .......................................................................................................... 68
Infrastruktur............................................................................................................. 69
Banken ................................................................................................................ 71
Auswertung ............................................................................................................. 73
Einheitsgemeinde Wurster Nordseeküste.............................................................. 76
Strukturdaten .......................................................................................................... 77
Infrastruktur............................................................................................................. 78
Banken ................................................................................................................ 81
Auswertung ............................................................................................................. 84
Stadt Geestland ........................................................................................................ 86
Strukturdaten .......................................................................................................... 87
Infrastruktur............................................................................................................. 88
Medizinische Versorgung, Grundversorgung, Einzelhandel und Banken............ 89
Auswertung ............................................................................................................. 92
Anlagen ..................................................................................................................... 94
Gesamtauswertung Bestandsmieten und Inserate für den Agenturbezirk
Wesermünde........................................................................................................... 95
Richtwerte ............................................................................................................... 96
4
Präambel
Eine grundlegende Aufgabe der sozialen Sicherungssysteme ist seit jeher das
Grundbedürfnis „Wohnen“ sicherzustellen und zu schützen. Die sich hieraus ergebenden
Rechtsnormen im Sozialgesetzbuch II und XII1 haben jedoch bei den zuständigen
Leistungsträgern hinsichtlich der Auslegung der unbestimmten Rechtsbegriffe immer
wieder zu Schwierigkeiten geführt, inwieweit die Kosten der Unterkunft als angemessen
anzuerkennen und zu übernehmen sind.
Mit Urteil vom 7. November 2006 (Az: B 7b AS 18/06 R) hat das Bundessozialgericht2
grundsätzliche Kriterien für die Berechnung angemessener Unterkunftskosten im Rahmen
des SGB II festgelegt. In zwei Entscheidungen aus dem Jahr 2011 hat das BSG die
Anforderungen anhand des grundsicherungsrelevanten Mietspiegels des Landkreises
Cuxhaven konkretisiert (Az: B 14 AS 91/10 R und B 14 AS 131/10 R).
Mit diesem grundsicherungsrelevanten Mietspiegel sollen die erfolgten Festlegungen auf
den Landkreis Cuxhaven angewandt und eine rechtssichere Rechtsanwendung in den
Bereichen
des
SGB
II,
SGB
XII
(III.
und
IV.
Kapitel)
sowie
dem
Asylbewerberleistungsgesetz (Analogleistungsempfänger) gewährleistet werden.
Bereits im Jahr 2012 wurden für den Agenturbezirk Hadeln Richtwerte ermittelt und ein
separater grundsicherungsrelevanter Mietspiegel erstellt. Die Datenerhebung für die
Gemeinden im Bereich Wesermünde war zum damaligen Zeitpunkt noch nicht
abgeschlossen. Nun liegen ausreichend Wohnungsdaten vor, um auch für diesen Bereich
Richtwerte ermitteln zu können. Umfasst hiervon sind die Gemeinden Beverstedt,
Loxstedt, Schiffdorf und Hagen im Bremischen3 (ab 01.01.2014 Einheitsgemeinde) sowie
die zukünftige Stadt Geestland und die Gemeinde Wurster Nordseeküste (beide ab
01.01.2015).
Diese Gemeinden gehörten zusammen mit der Stadt Bremerhaven bis September 2012
zum von der Bundesagentur für Arbeit in ihrem Zuständigkeitsbereich festgelegten
ehemaligen Agenturbezirk Bremerhaven. Nach der Neugestaltung der Agenturbezirke
zum 01.10.2012 gehört die Stadt Bremerhaven zum Agenturbezirk Bremen während die
oben genannten Gemeinden dem Agenturbezirk Stade angeschlossen wurden. In
1
Im weiteren Verlauf SGB II / SGB XII genannt
Im weiteren Verlauf BSG genannt
3
Im weiteren Verlauf nur „Gemeinde Hagen“ genannt
2
5
Anlehnung an die früheren Zuständigkeiten und im Sinne einer unmissverständlichen
Abgrenzung sowohl zum bereits im Jahr 2012 untersuchten Agenturbezirk Hadeln als
auch der Seestadt Bremerhaven wird der Bereich der aktuell ausgewerteten Gemeinden
für die nachfolgende Betrachtung als Agenturbezirk Wesermünde bezeichnet.
AA
Bremerhaven
AA Stade
Agenturzuständigkeit bis Oktober 2012
Eine klare Aufteilung besteht auch hinsichtlich der Betreuung von Hilfeempfängern nach
dem SGB II durch das Jobcenter Cuxhaven. Während die Jobcenter-Standorte Cuxhaven,
Otterndorf und Hemmoor für den Bereich des Agenturbezirks Hadeln zuständig sind,
werden Hilfeempfänger, die in den Gemeinden des Agenturbezirkes Wesermünde
wohnen durch den Jobcenter-Standort in Bremerhaven betreut.
Der Agenturbezirk Wesermünde ist jedoch kein eigener Vergleichsraum im Sinne der
BSG-Rechtsprechung. Vergleichsmaßstab für die Ermittlung der örtlich angemessenen
Unterkunftskosten ist vielmehr das Gebiet der jeweiligen Samtgemeinde bzw.
Einheitsgemeinde im Agenturbezirk Wesermünde. Nur hier kann auf Grund der
räumlichen Nähe der gemeindeangehörigen Ortsteile zueinander, der im Gemeindegebiet
vorhandenen Infrastruktur und der Verkehrsanbindung der einzelnen Ortsteile von einem
homogenen Lebens- und Wohnbereich gesprochen werden, der eine Vergleichseinheit für
den örtlichen Mietwohnungsmarkt darstellt (siehe Vergleichsmaßstab ↓).
6
Der Agenturbezirk Wesermünde umfasst 1.188,38 km2 mit 101.554 Einwohnern (Stand
Dezember 2012).
Nachfolgend soll dargestellt werden, wie den rechtlichen Vorgaben des BSG zu den
angemessenen Unterkunftskosten im Agenturbezirk Wesermünde Rechnung getragen
wird und welche Festlegungen im grundsicherungsrelevanten Mietspiegel damit einher
gehen.
7
Richtwerte
Unter Berücksichtigung des vorgegebenen Rahmens durch die bisherige Rechtsprechung
des
Bundessozialgerichtes
werden
folgende
Richtwerte
für
den
Agenturbezirk
Wesermünde festgelegt:
Agenturbezirk Wesermünde
(Gemeinde Beverstedt, Gemeinde Loxstedt, Gemeinde Schiffdorf,
Gemeinde Hagen, Gemeinde Wurster Nordseeküste,
und die Stadt Geestland)
Wohnungsgröße
Richtwert4
1 - Person
50 m²
330,00 €
2 - Personen
60 m²
390,00 €
3 - Personen
75 m²
460,00 €
4 - Personen
85 m²
550,00 €
5 - Personen
95 m²
580,00 €
+10 m²
+60,00 €
Haushaltsgröße
Jede weitere Person
4
Die Richtwerte beinhalten, entsprechend der BSG-Rechtsprechung, Kaltmiete und Nebenkosten,
jedoch keine Heizkosten.
8
Ermittlung der abstrakten
Angemessenheit
Das
BSG
hat
mit
seinem
Bundesverwaltungsgerichts
Urteil
vom
aufgegriffen
07.11.2006
und
die
Rechtssprechung
des
grundsätzliche
Voraussetzungen
zur
Ermittlung der Angemessenheit vorgegeben. Insbesondere wurde verdeutlicht, dass die
Ermittlung der Angemessenheit der Unterkunftskosten im Sinne des § 22 SGB II sowie
§ 35 SGB XII in mehreren Schritten zu erfolgen hat. Das BSG sieht bei der Ermittlung der
Angemessenheit zunächst die Notwendigkeit zur Ermittlung eines Richtwertes, welcher
die abstrakte Angemessenheit bestimmt.
Hierbei sind folgende Schritte zu prüfen:
-
Feststellung der angemessenen Wohnraumgröße
-
Feststellung des angemessenen Wohnraumstandards
-
Festlegung eines Vergleichsmaßstabes
-
Ermittlung der Gegebenheiten auf dem örtlichen Wohnungsmarkt
(Wohnungsmarktermittlung)
Wohnraumgröße
Bei der Ermittlung der abstrakten Angemessenheit ist nach der Rechtsprechung des BSG
im
ersten
Schritt
die
tatsächliche
Größe
der
bewohnten
Wohnung
der
Haushaltsgemeinschaft festzustellen. Insoweit ist hier die tatsächliche Quadratmeterzahl
der konkret betroffenen Wohnung zu ermitteln5.
Zu Grunde zu legen ist danach zunächst die Wohnungsgröße für Wohnberechtigte der im
sozialen Mietwohnungsbau anerkannten Wohnraumgröße. Diese Werte ließen sich bis
zur Abschaffung des Wohnungsbindungsgesetzes aus § 5 dieses Gesetzes, in
Verbindung mit der jeweiligen landesrechtlichen Bestimmung, herleiten. Nunmehr sind zur
Bestimmung der Wohnungsgrößen, die sich aus § 10 des Gesetzes über die soziale
Wohnraumförderung vom 13. September 2001 (WoFG, BGBl. I 2376) ergebenen Werte
heranzuziehen. Nach § 10 WoFG können die Länder im geförderten Wohnungsbau die
Anerkennung von bestimmten Grenzen für Wohnungsgrößen nach Grundsätzen der
5
BSG 7b AS 18/ 06 Rn 19
Angemessenheit
regeln.
Das
Land
Niedersachsen
hat
mit
Runderlass
des
Sozialministeriums die Wohnraumförderungsbestimmungen – WFB 2003 (zuletzt Nds.
Ministerialblatt 2002, 554) festgelegt.
Darauf ergeben sich folgende, angemessene Wohnraumgrößen
Größe des Haushalts
Wohnraumgröße
1 - Person
50 m²
2 - Personen
60 m²
3 - Personen
75 m²
4 - Personen
85 m²
5 - Personen
95 m²
jede weitere Person
+10 m²
Diese Werte werden im grundsicherungsrelevanten Mietspiegel für den Agenturbezirk
Wesermünde zur Ermittlung der Angemessenheit der Wohnraumgröße zu Grunde gelegt.
Eine untere Kappungsgrenze in der Größenkategorie bis 50 m2 wurde bei der Auswertung
der Bestands- und Angebotsmieten nicht festgelegt. In dieser Größenkategorie wurden
somit alle von Vermietern zu Wohnzwecken angebotenen Wohnungen bis zu einer
maximalen Wohnfläche von 50 m2 ausgewertet. Ob es sich bei diesen Wohnungen jeweils
um
einzelne
Zimmer
bzw.
Einraumwohnungen
handelt
wurde
nicht
explizit
aufgeschlüsselt. Für die Beurteilung des örtlich angemessenen Mietniveaus ist dies auch
nicht entscheidend, da alleinstehenden Hilfesuchenden zugemutet werden kann,
innerhalb der maximal zulässigen Größenkategorie kleinere Wohnungen als 50 m2 zu
suchen. Hierbei kommt die vom BSG entwickelte Produkttheorie zum Tragen6. Danach
haben alleinstehende Hilfesuchende die Möglichkeit entweder kleinere Wohnungen bzw.
Zimmer mit höherem Standard und entsprechendem höheren Quadratmeterpreis
anzumieten oder sich eine flächenmäßig größere Wohnung mit geringerem Standard zu
suchen, sofern diese nicht den ermittelten Mietrichtwert und die Maximalgröße von 50 m2
übersteigt.
6
BSG 7b AS 18/06 Rn 20
10
Wohnraumstandard
Nach Feststellung der Wohnraumgröße ist als weiterer Faktor der Wohnungsstandard zu
berücksichtigen. Sozialhilferechtlich angemessen sind die Aufwendungen für eine
Wohnung nur dann, wenn diese nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und
grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen Wohnstandard aufweist. Die
Wohnung muss daher hinsichtlich der aufgeführten Kriterien, die als Mietpreis bildende
Faktoren regelmäßig im Quadratmeterpreis ihren Niederschlag finden, (mindestens) im
unteren Segment, der nach Größe in Betracht kommenden Wohnungen in dem
räumlichen Bezirk liegen, der den Vergleichsmaßstab bildet. Da es im Ergebnis allein auf
die Kostenbelastung des Grundsicherungsträgers ankommt, kann dahinstehen, ob
einzelne Faktoren wie Ausstattung, Lage etc. isoliert als angemessen anzusehen sind,
solange der Grundsicherungsträger nicht mit unangemessen hohen Kosten belastet wird.
In diesem Zusammenhang spricht die Rechtsprechung von der Produkttheorie. Die
Produkttheorie meint hier das Produkt aus angemessener Wohnungsgröße und
Wohnungsstandard7.
Als Maßstab für die Ermittlung der Mietobergrenzen wird der Gesamtwohnungsbestand
im Gebiet des Agenturbezirkes Wesermünde zugrunde gelegt. Somit werden neben
Wohnungen des unteren Segmentes auch Wohnungen mittleren und gehobenen
Standards erfasst. Die ausgewerteten Wohnungen erfüllen daher in jedem Fall das
Mindesterfordernis des BSG an einen angemessenen Wohnraumstandard, da alle
erfassten Wohnungen nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz mindestens einfachen
und grundlegenden Bedürfnissen genügen, teilweise sogar darüber hinaus gehen.
Vergleichsmaßstab
Bei der Bestimmung des Richtwertes ist die Miete am Wohnort als Vergleichsmaßstab
heranzuziehen, wobei hier nicht generell der kommunalverfassungsrechtliche Begriff der
„Gemeinde“ oder „Landkreis“ zugrunde zu legen ist. Vielmehr kann es nach Auffassung
des BSG geboten sein, ggf. und insbesondere im ländlichen Raum größere Gebiete zu
Vergleichsgebieten
zusammenzufassen,
soweit
hierdurch grundsächlich
dem
zu
respektierenden Recht auf Verbleib im sozialen Umfeld ausreichend Rechnung getragen
wird 8.
7
8
BSG 7b AS 18/ 06 Rn 20
BSG 7b AS 18/ 06 Rn 21
11
Aufgrund der ländlichen Struktur des Agenturbezirkes Wesermünde existiert kein
einheitlicher Wohnungsmarkt, der auf alle Bereiche anzuwenden wäre. Daher ist die Wahl
eines kleineren Vergleichsmaßstabes geboten. Echte Mietmärkte, die eine entsprechende
Anzahl von Inseraten in den Printmedien sowie einen relevanten Wohnungsbestand
aufweisen, sind in der Regel nur in den Grundzentren / Mittelzentren der Gemeinden und
Städte vorzufinden.
Da ein fehlender Mietmarkt nicht zur Übernahme von Mieten führen kann, die weit über
den Werten der Grund- und Mittelzentren liegen und der Hilfesuchende im Einzelfall seine
Wohnungssuche räumlich ausweiten muss, wird zu den einzelnen Gemeinden und
Städten jeweils dargestellt, welche Infrastrukturen vor Ort verfügbar sind und ob
öffentliche Verkehrsmittel vorhanden sind, um ggf. soziale Kontakte zum bisherigen
Wohnort auch zukünftig fortführen zu können. Es ist daher sachgerecht und durch die
Rechtsprechung
gedeckt,
als
Vergleichsmaßstab
Einheitsgemeinden und der Stadt Geestland festzulegen.
12
das
Gebiet
der
einzelnen
Wohnungsmarktermittlung im Agenturbezirk
Wesermünde
Zur Prüfung der angemessenen Unterkunftskosten ist der Grundsicherungsträger
verpflichtet, die konkreten örtlichen Gegebenheiten auf dem Wohnungsmarkt zu ermitteln
und zu berücksichtigen. Liegen keine entsprechenden Mietspiegel (§ 558 c ff.
Bürgerliches Gesetzbuch) vor, wird der Grundsicherungsträger zu erwägen haben für
seinen Zuständigkeitsbereich eigene grundsicherungsrelevante Mietspiegel zu erstellen9.
Der vom Mieterverein Cuxhaven e.V. erstellte Mietspiegel für den Landkreis Cuxhaven ist
in den Bereichen SGB II und XII nicht anwendbar. Dies folgt aus der Tatsache, dass zum
einen nicht erkennbar ist, wie die Basismiete des Mietspiegels ermittelt worden ist,
darüber hinaus liegen keine Erkenntnisse über die zu- und abschlagsrelevanten
Sachverhalte vor. Es handelt sich im Übrigen auch nicht um einen qualifizierten
Mietspiegel i. S. d. § 558 d BGB.
Die Ermittlung der regionalen Angemessenheitsgrenze muss auf Grundlage eines
überprüfbaren schlüssigen Konzeptes beruhen, dass die Gewähr dafür bietet, die
aktuellen Verhältnisse des örtlichen Wohnungsmarktes wiederzugeben10.
In Anlehnung an die Rechtssprechung des BSG ist es daher sachgerecht, auf
Bestandsmieten und Angebotsmieten zurückzugreifen, bei denen davon auszugehen ist,
dass diese dem geforderten Wohnstandard entsprechen.
Mit Urteil vom 23.08.2011 und 06.10.2011 hat das BSG hinsichtlich des vom Landkreis
Cuxhaven erstellten grundsicherungsrelevanten Mietspiegels a. F. festgestellt, dass
dieser bei der gewählten Datengrundlage in einem wesentlichen Punkt nicht den
Anforderungen an ein schlüssiges Konzept entspricht. Es wurde bemängelt, dass sich die
Datenbasis allein aus Wohnungen von Leistungsempfängern nach dem SGB II, SGB XII
und Wohngeldgesetz zusammensetzt. Das BSG geht davon aus, dass bei der
Bemessung
eines
Durchschnittswertes
anhand
dieser
Daten
sich
ein
Angemessenheitswert errechnet, der regelmäßig unterhalb des Wertes liegt, der von
Leistungsempfängern als angemessen akzeptiert wird (sog. Zirkelschluss).
9
BSG 7b AS 18/ 06 Rn 23
BSG 4 AS 18/09 R, Rn 18
10
13
Das BSG gibt zwei Möglichkeiten vor, wie der Landkreis Cuxhaven durch Anpassung
seiner Datengrundlage, den Anforderungen an ein schlüssiges Konzept gerecht werden
kann:
Variante
1.
Der
Leistungsträger
kann
auf
alle
Wohnungen
aus
dem
Gesamtwohnungsbestand abstellen. D.h., dass neben Wohnungen einfachen
Standards auch solche mittleren und gehobenen Standards berücksichtigt werden,
um dann aus den hieraus gewonnenen Mietpreisen einen angemessenen Wert zu
ermitteln.
Variante 2. Der Leistungsträger kann auch nur Wohnungen des unteren Segmentes
berücksichtigen, muss dann allerdings die obere Preisgrenze dieses Segments als
Angemessenheitsgrenze zugrunde legen11.
Bei der Erstellung des grundsicherungsrelevanten Mietspiegels hat sich der Landkreis
Cuxhaven dafür entschieden, den gesamten Mietwohnungsbestand im Agenturbezirk
Wesermünde
als
Grundlage
für
die
Ermittlung
der
dort
geltenden
künftigen
Mietobergrenzen zugrunde zulegen. Insofern wurde die vom BSG vorgegebene
Variante 1 gewählt.
Die Auswertung der gewonnen Bestands- und Angebotsmieten bezieht sich im
Agenturbezirk Wesermünde auf den gesamten Mietwohnungsmarkt.
Während bei der Ermittlung des Mietwohnungsmarktes für den Agenturbezirk Hadeln im
August
2012
noch
auf
Werte
des
Landesamtes
für
Statistik
und
Kommunikationstechnologie (LSKN) und der NBank zurückgegriffen werden musste,
können für den Agenturbezirk Wesermünde die zwischenzeitlich veröffentlichten
Auswertungen aus dem Zensus 2011 genutzt werden.
Aus den Zensusdaten ist der gesamte Wohnraum für die jeweiligen kreisangehörigen
Gemeinden des Landkreises Cuxhaven aufgeschlüsselt nach Art des Gebäudes und der
Wohnungsnutzung mit Stand Mai 2013 ersichtlich. Für die Ermittlung der örtlich
vorhandenen Mietwohnungen wird nur die Anzahl von Wohnungen zugrunde gelegt, die
tatsächlich zur Vermietung verwendet wird. Vom Eigentümer selbst bewohnte
Wohnungen, Ferienwohnungen und leerstehender Wohnraum sind bei der Festlegung
des Mietwohnungsmarktes nicht berücksichtigt worden.
Die strukturelle Entwicklung stellt sich für den Agenturbezirk Wesermünde wie folgt dar:
11
BSG vom 23.08.2011, B 14 AS 91/10 R und 06.10.2011,B 14 AS 131/10 R
14
Einwohner Einwohner Wohnungen Wohnungen
(2003)12
(2012) 13
(2003)14
(2013)
Gemeinde
Mietwohnungen15
Beverstedt
14.296
13.629
5.803
6.239
1.840
Loxstedt
16.527
15.841
7.016
7.472
2.278
Schiffdorf
14.090
13.735
6.007
6.389
1.964
Hagen
11.111
10.991
4.534
5.061
1.301
17.340
16.843
8.539
8.531
2.340
31.251
30.515
13.514
14.412
4.753
104.615
101.554
45.413
48.104
14.476
Wurster
Nordseeküste
Stadt
Geestland
Gesamt
Die Bevölkerung im Bereich Wesermünde hat sich im Vergleich zum Jahr 2003 um 3.061
Einwohner verringert, was einer prozentualen Abnahme von 2,92 % entspricht. Durch
diese Entwicklung wird stetig vorhandener Wohnraum freigesetzt, woraus eine
angebotssteigernde Wirkung auf den Wohnungsmarkt resultiert. Auch wenn die
demografische Entwicklung im Vergleich zum Bereich Hadeln langsamer verläuft, ist
dennoch
davon
auszugehen,
dass
sich
die
Wohnungsmarktsituation
für
den
Agenturbezirk Wesermünde in den nächsten Jahren weiter entspannen wird, wodurch es
Hilfeempfängern erleichtert wird in dieser Region Wohnraum zu finden.
Auch ein aktuelles Gutachten der Bertelsmann Stiftung geht davon aus, dass sich die
Einwohnerzahl im gesamten Kreisgebiet aufgrund des demografischen Wandels bis zum
Jahr 2030 um rund 14.000 Einwohner weiter reduzieren wird16, wodurch eine
Angebotssteigerung auf dem Wohnungsmarkt, insbesondere im ländlich strukturierten
Agenturbezirk Wesermünde, zu erwarten ist.
Repräsentativität der Datenerhebung
Nach der Rechtsprechung des BSG ist Voraussetzung für ein schlüssiges Konzept, dass
der Grundsicherungsträger planmäßig vorgeht bei der systematischen Ermittlung und
Bewertung genereller Anwendungsfälle im Gegensatz zu einem punktuellen Vorgehen
von Fall zu Fall17. Hierzu gehört, dass die gewonnenen Daten repräsentativ sind, d.h.
einen ausreichenden Umfang an Bewertungsobjekten darstellen. Das BSG geht davon
12
Statistische Berichte Niedersachsen 2003
LSKN., Tabelle K 1020014
14
LSKN., Tabelle P 8100001
15
Zensus 2011, Stand Mai 2013
16
Bertelsmann Stiftung, Wegweiser Kommune, Absolute Bevölkerungsentwicklung 2009-2030
17
BSG vom 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rn 19
13
15
aus, dass dies unter anderem dann der Fall sein kann, wenn die Datenbasis auf
mindestens 10 % des regional in Betracht zu ziehenden Mietwohnungsmarktes beruht18.
Dieser Wert ist jedoch lediglich als Anhaltspunkt zu sehen und stellt keine untere Grenze
dar. So hat das Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen (LSG NSB) im Fall der Stadt
Wilhelmshaven entschieden, dass auch ein geringerer Prozentsatz, hier 5,66 %, des
untersuchten Wohnungsmarktes ausreichend repräsentativ sind, so dass hieraus
Aussagen zu den örtlichen Gegebenheiten abzuleiten sind19.
Nach den vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswirtschaft
herausgegebenen Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln nach § 558 d BGB ist für
einen qualifizierten Mietspiegel bereits eine wesentlich geringere Datengrundlage als 10%
ausreichend. Bei der Erstellung eines Tabellenmietspiegels reicht danach eine
Ergebnisstichprobe von 1.200 Wohnungsdaten aus. Für Regressionsmietspiegel genügen
hiernach sogar noch kleinere Stichproben. Bei kleineren Kommunen mit homogenem
Wohnungsbestand und entsprechend geringer Mietendifferenzierung reichen für einen
Regressionsmietspiegel nach den genannten Hinweisen Ergebnisstichproben von
mindestens 500 Wohnungen aus, bei größeren Kommunen sind bis zu ein Prozent des
relevanten Wohnungsbestandes erforderlich20. Allgemein geht man davon aus, dass mit
einer Stichprobe von ca. 1.000 Personen deutschlandweit bereits repräsentativ richtige
Aussagen möglich sind21.
Die Repräsentativität stellt sich im Agenturbezirk Wesermünde wie folgt dar:
Anteil
Anteil
Wohnungsbestand(gesamt) Mietwohnungsbestand
Datenbereich22
Anzahl
Datensätze
Bestandsmieten
1.331
2,77 %
9,20 %
Angebotsmieten
695
1,44 %
4,80 %
2.026
4,21 %
14,00%
Gesamt
Da die erfassten Wohnungsdaten im Agenturbezirk Wesermünde 14,00 % des
Mietwohnungsmarktes und 4,21 % des Gesamtwohnungsmarktes umfassen, sind diese
hinreichend repräsentativ, um hieraus Schlussfolgerungen für den Wohnungsmarkt im
Agenturbezirk Wesermünde ziehen zu können.
18
BSG vom 18.06.2008, B 14/7b AS 44/06 R, Rn 16
LSG NSB vom 11.12.2008, L 13 AS 210/08, Rn 2. aa)
20
Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln, Broschüre des Bundesministeriums für Verkehr, Bauund Wohnungswesen 2002, S. 38-39
21
www.wikipedia.de, Stichwort Repräsentativität
22
Stand September 2013
19
16
Bestandsmieten
Um die entsprechenden Daten zu gewinnen, wurden zunächst alle Vermieter im
Agenturbezirk Wesermünde ermittelt, die über mehrere Wohnungen verfügen. Hierbei
wurden neben eigenen Ermittlungen auch die kreisangehörigen Gemeinden um Mithilfe
gebeten, da diese eine bessere Kenntnis über die im Gemeindegebiet vorhandenen
Mietwohnungsstrukturen haben.
Im Zeitraum von Januar 2012 bis Februar 2013 wurden anschließend alle Vermieter
angeschrieben und gebeten, ihren vorhandenen Wohnungsbestand an den Landkreis
Cuxhaven zu melden.
Für die Rückmeldungen der einzelnen Wohnungen wurden folgende Angaben bei den
Vermietern abgefragt:
1. Samtgemeinde
2. Mitgliedsgemeinde
3. Wohnungsgröße
4. Kaltmiete
5. Nebenkosten (ohne Heizkosten)
Bei Erstellung des Mietspiegels lagen Rückmeldungen von 130 Vermietern aus dem
Wesermünder Bereich vor. Da in diesem Bereich kaum gewerbliche Vermieter mit
größerem Mietwohnungsbestand vorhanden sind, wurde die überwiegende Anzahl der
Wohnungsdaten von privaten Vermietern mit kleineren Wohnungsbeständen gemeldet.
Diese Art der Vermietung ist prägend für den ländlich strukturierten Bereich Wesermünde.
Insgesamt konnten im Bereich Wesermünde 1.331 Bestandsmieten gewonnen werden.
Angebotsmieten
Die im Kreisgebiet angebotenen Mietwohnungen werden seit Mai 2010 vom Landkreis
Cuxhaven in einer Inseratsdatenbank erfasst, um die tatsächliche Angemessenheit zu
ermitteln (s. Ermittlung der tatsächlichen Angemessenheit ↓).
Es fließen zunächst Inserate aus den regionalen Tageszeitungen in die Datenbank ein.
17
Das umfasst folgende Printmedien:
-
Cuxhavener Nachrichten (Inserate auch über www.cn-online.de verfügbar)
Niederelbe Zeitung
Nordsee Zeitung
Cuxhaven Kurier (kostenlos)
Hadler Kurier (kostenlos)
Elbe Weser Aktuell (kostenlos)
Sonntagsjournal (kostenlos)
Für die Ermittlung der neuen Mietobergrenzen wurden alle in der Datenbank befindlichen
Wohnungsdaten im Zeitraum von Mai 2010 bis September 2013 berücksichtigt.
Um eine Verzerrung bei den Angebotsmieten zu vermeiden, wurde insbesondere darauf
geachtet, keine doppelt erfassten Inserate in der Ermittlung zu berücksichtigen.
Da in die Inseratsdatenbank alle zur Vermietung angebotenen Wohnungen einfließen,
sind nicht nur Wohnungen aus dem unteren, sondern auch aus dem mittleren und
gehobenen Wohnsegment darin enthalten.
Für den Zeitraum von Mai 2010 bis September 2013 konnten für den Bereich des
Agenturbezirkes Wesermünde insgesamt 695 Angebotsmieten aus der Inseratsdatenbank
ermittelt werden, die als Angebotsmieten neben den Bestandsmieten in die Auswertung
des Wohnungsmarktes einfließen.
Datengrundlagen
Die bereitgestellten Daten wurden insoweit aufbereitet, dass aus allen Datenquellen
jeweils der folgende Datensatz generiert werden konnte:
1. Gemeinde
2. Datenherkunft (Bestand – oder Inserate)
3. Wohnungsgröße
4. Kaltmiete inkl. Nebenkosten
Die Daten wurden nach folgendem Muster ausgewertet:
Gemeinde
Beverstedt
Bereich
50 m²
60 m²
75 m²
85 m²
95 m²
Bestand
Ø-Wert
Ø-Wert
Ø-Wert
Ø-Wert
Ø-Wert
Inserate
Ø-Wert
Ø-Wert
Ø-Wert
Ø-Wert
Ø-Wert
Gesamt
Ø-Wert
Ø-Wert
Ø-Wert
Ø-Wert
Ø-Wert
18
Diese Form der Auswertung wurde für alle Einheitsgemeinden sowie die Stadt Geestland
durchgeführt. Auf diese Weise konnte für jeden örtlichen Teilbereich ein Durchschnittswert
aufgeteilt nach der Herkunft der Daten ermittelt werden.
Die Verteilung der Daten kann der folgenden Tabelle entnommen werden:
19
Abstrakte Angemessenheit – Agenturbezirk Wesermünde
Agenturbezirk Samtgemeinde
Wesermünde Gem Beverstedt
Gem Beverstedt Ergebnis
Gem Loxstedt
Gem Loxstedt Ergebnis
Gem Schiffdorf
Gem Schiffdorf Ergebnis
Gem Hagen
Gem Hagen Ergebnis
Gem Wurster Nordseeküste
Quelle
Bestand
Inserate
Bestand
Inserate
Bestand
Inserate
Bestand
Inserate
Bestand
Inserate
Gem Wurster Nordseeküste
Stadt Geestland
Bestand
Inserate
Stadt Geestland Ergebnis
Durchschnittswerte Wesermünde
50 m
Ø Gesamtmiete
287,78 €
318,33 €
290,26 €
319,18 €
239,44 €
287,77 €
321,62 €
308,11 €
313,90 €
330,40 €
311,00 €
321,78 €
295,73 €
289,00 €
290,80 €
322,71 €
315,78 €
320,69 €
304,15 €
2
2
60 m
Anzahl Ø GesamtWhg.
miete
34
340,81 €
3
406,25 €
37
347,88 €
20
353,60 €
13
367,38 €
33
356,94 €
6
349,05 €
8
395,50 €
14
353,94 €
5
345,20 €
4
357,50 €
9
348,09 €
11
386,34 €
30
368,46 €
41
374,52 €
56
388,63 €
23
380,85 €
79
387,28 €
213
374,79 €
20
2
Anzahl
Whg.
33
4
37
25
8
33
17
2
19
13
4
17
19
37
56
162
34
196
75 m
Ø Gesamtmiete
398,35 €
403,57 €
399,16 €
444,34 €
443,96 €
444,23 €
462,50 €
454,36 €
459,69 €
406,45 €
381,00 €
404,69 €
412,60 €
430,33 €
421,95 €
414,29 €
395,28 €
407,82 €
358
421,11 €
2
Anzahl
Whg.
38
7
45
58
24
82
36
19
55
27
2
29
35
39
74
130
67
197
85 m
Ø Gesamtmiete
460,28 €
464,83 €
462,31 €
490,44 €
493,64 €
490,74 €
547,75 €
517,55 €
542,39 €
490,33 €
405,00 €
481,80 €
482,63 €
483,57 €
483,26 €
534,17 €
466,74 €
513,76 €
482
505,93 €
2
Anzahl
Whg.
26
21
47
48
5
53
51
11
62
9
1
10
14
28
42
159
69
228
95 m
Ø Gesamtmiete
430,69 €
508,50 €
471,29 €
552,00 €
492,67 €
544,88 €
584,78 €
535,83 €
578,53 €
513,43 €
503,33 €
510,40 €
545,76 €
514,17 €
525,45 €
573,57 €
479,88 €
546,02 €
Anzahl
Whg.
11
12
23
22
3
25
41
6
47
7
3
10
10
18
28
36
15
51
442
539,76 €
184
Fazit
Die Auswertung der gewonnenen Bestands- und Angebotsmieten ergibt, dass die ermittelten
Durchschnittswerte der Gemeinden im Agenturbezirk Wesermünde die bisherigen Richtwerte
größtenteils übersteigen23. Am deutlichsten wird dies in der Größenkategorie 60 m2, in welcher der
Wert der Stadt Geestland mit 387,28 € den bisherigen Richtwert um mehr als 50,00 € übersteigt. In
der Größenkategorie 85 m2 gilt dies auch für die Gemeinde Schiffdorf mit mehr als 70,00 € über
dem Richtwert. Diese Entwicklung unterscheidet sich zum einen deutlich von der im Agenturbezirk
Hadeln, wo bei der Erhebung im Jahr 2012 die gewonnenen Durchschnittswerte zum Teil weit
unterhalb der vorherigen Richtwerte lagen. Auffällig ist zudem auch, dass innerhalb der Stadt
Bremerhaven, die vom Agenturbezirk Wesermünde räumlich umschlossen ist, deutlich niedrigere
Richtwerte gelten, als die ermittelten Durchschnittswerte in den angrenzenden Gemeinden
Schiffdorf, Loxstedt und der Stadt Geestland24. So gilt in Bremerhaven beispielsweise für einen
alleinstehenden Hilfeempfänger eine Mietobergrenze von 285,00 €, während die angrenzende
Gemeinde Schiffdorf einen Durchschnittswert von 313,90 € aufweist.
Dies kann zunächst damit erklärt werden, dass im Agenturbezirk Wesermünde die demografische
Entwicklung und damit auch der angebotssteigernde Effekt auf dem Wohnungsmarkt langsamer
verläuft als im Bereich Hadeln (s. „Unterschiede zum Agenturbezirk Hadeln“ ↓). Zudem wirkt sich
die Nähe des Oberzentrums Bremerhaven als möglicher Arbeitsmarkt für besser qualifizierte
Arbeitnehmer auch auf die unmittelbar angrenzenden Gemeinden aus. Ein großer Arbeitgeber in
Bremerhaven ist beispielsweise das Container-Terminal. Es gibt eine Hochschule, mehrere
maritime Forschungsinstitute und drei Krankenhäuser. Es kommt somit auch in den umliegenden
Gemeinden zu erhöhter Nachfrage für Wohnraum des gehobenen Standards, der von den
Vermietern entsprechend bedient wird.
Andererseits weist die Stadt Bremerhaven aber auch einen erhöhten Wohnungsleerstand bei den
Wohnungen des unteren und mittleren Standards auf. Dieser betrug im Jahr 2003 bereits 6% des
Wohnungsbestandes und hat sich bis zum Jahr 2008 weiter verschärft, so dass ein Leerstand von
rd. 5.400 Wohneinheiten und damit 8% des Wohnungsbestandes festgestellt wurde25. Es ist daher
im Bereich des Oberzentrums Bremerhaven selbst von einem entspannten Wohnungsmarkt für
geringverdienende Bevölkerungsschichten und Leistungsbezieher auszugehen, was sich in den
vergleichsweise niedrigen Richtwerten im Stadtgebiet selbst wieder spiegelt.
23
bisherige Richtwerte: 1 Person = 280 €, 2 Personen = 340 €, 3 Personen = 410 €, 4 Personen = 470 €
Magistrat Bremerhaven, Fachliche Weisung zu § 35 SGB XII Stand: 01.11.2012
25
vgl. Forschungsarbeit Stadtumbau West: http://www.stadtumbauwest.de/bremerhaven.html
24
21
Wie oben bereits erläutert, wurde bei der Ermittlung des Richtwertes für den Agenturbezirk
Wesermünde auf den örtlichen Gesamtmietwohnungsbestand zurückgegriffen, um der vom BSG
geforderten Variante 1 zu entsprechen26. D.h. es sind auch Wohnungen des gehobenen
Standards in die Auswertung des Durchschnittswertes eingeflossen. Als angemessener
Wohnstandard für SGB II/SGB XII-Leistungsbezieher wird jedoch nach dem Willen des
Gesetzgebers und der Rechtsprechung Wohnraum des unteren Segmentes als ausreichend
erachtet27. Somit bildet die Datenerhebung zwar die tatsächlichen Verhältnisse auf dem örtlichen
Wohnungsmarkt, insbesondere den durchschnittlichen Wohnraumpreis, realistisch ab. Gleichzeitig
kann aber davon ausgegangen werden, dass auch ein großer Teil von Wohnungen zu Preisen
unterhalb dieses Durchschnittswertes verfügbar ist, der von Leistungsempfängern angemietet
werden könnte.
Die Festlegung von Richtwerten anhand des Durchschnittswertes vom Gesamtwohnungsbestand,
d.h. unterer, mittlerer und gehobener Wohnraum, ist für die Hilfeempfänger somit günstiger als
wenn nur das untere Marktsegment in die Ermittlung eingeflossen wäre.
Beim Vergleich der einzelnen Einheitsgemeinden und der Stadt Geestland untereinander ist
jedoch eine differenziertere Betrachtung des Wohnungsmarktes erforderlich.
Zunächst
einmal fällt
auf,
dass
die
einzelnen
Gemeinden
sich
bei
den
ermittelten
Durchschnittswerten innerhalb der gleichen Größenkategorie zum Teil erheblich unterscheiden. In
der 50 m2-Kategorie hat beispielsweise die Gemeinde Hagen mit 321,78 € den höchsten Wert,
während dieser bei der Gemeinde Loxstedt nur 287,77 € beträgt.
Auffällig ist zudem, dass die höchsten Durchschnittswerte nicht durchgängig bei den gleichen
Gemeinden erzielt werden, sondern je nach Größenkategorie wechseln. So hat in der 60 m2 –
Kategorie die Stadt Geestland den höchsten Wert mit 387,28 €, bei 75 m2 wird der Spitzenwert von
der Gemeinde Schiffdorf mit 459,69 € erreicht. Ebenso in der 85 m2 – und 95 m2- - Kategorie.
Der Agenturbezirk Wesermünde ist daher durch einen differenzierten und nicht einheitlich
ausgeprägten Mietmarkt gekennzeichnet. Vereinfachend kann gesagt werden, dass die Gemeinde
Beverstedt und die Gemeinde Hagen (außer bei 50 m2 ) eine vergleichsweise niedrige
Durchschnittsmiete aufweisen; im Gegensatz zu den Gemeinden Schiffdorf, Loxstedt, Wurster
Nordseeküste und der Stadt Geestland mit wesentlich höheren durchschnittlichen Mietpreisen.
26
27
BSG vom 23.08.2011, B 14 AS 91/10 R
BSG vom 07.11.2006, 7b AS 18/ 06 Rn 20
22
Der Vergleichsmaßstab für die Wohnungsmarktbetrachtung ist das Gebiet der jeweiligen
Einheitsgemeinde bzw. der Stadt Geestland (s. „Vergleichsmaßstab“↑). Es erscheint daher
aufgrund der Differenz bei den Durchschnittswerten zunächst naheliegend, für jede Gemeinde und
die Stadt Geestland unterschiedliche Richtwerte festzulegen.
Eine derartige Regelung ist jedoch problematisch, da sie zu einer nicht gerechtfertigten
Ungleichbehandlung von Hilfeempfängern durch denselben Grundsicherungsträger führen würde.
Zwar ist der Agenturbezirk Wesermünde aufgrund seiner Größe und flächenmäßigen Ausdehnung
für sich genommen kein örtlicher Vergleichsmaßstab im Sinne der BSG-Rechtssprechung mehr.
Dennoch bestehen zwischen den einzelnen Gemeinden allein aufgrund ihrer räumlichen Nähe, der
traditionellen Verbundenheit und der Vergleichbarkeit von Lebens- und Wohnstrukturen,
erkennbare Verflechtungen zueinander. Des Weiteren überschneiden sich in den Randbereichen
der einzelnen Gemeinden die Wohnungsmärkte zum Teil. Eine solche Regelung hätte
beispielsweise zur Folge, dass für einen Hilfeempfänger aus Hollen (Gemeinde Beverstedt) ein
Richtwert von 300,00 € gelten würde, während in Wittstedt (Gemeinde Hagen) ein Hilfeempfänger
eine Wohnung für 330,00 € anmieten dürfte, wobei sich beide im Zuständigkeitsbereich des
Landkreises Cuxhaven als Grundsicherungsträger befinden. Die beiden Orte liegen nur ca. 4 Km
voneinander entfernt und sind durch vergleichbare Wohnungsmarktstrukturen gekennzeichnet.
Aus Gründen der Gleichbehandlung kann daher nur ein einheitlicher Wert für den Agenturbezirk
Wesermünde in Betracht gezogen werden.
Entscheidend ist nun, in welcher Höhe der einheitliche Richtwert im Agenturbezirk Wesermünde zu
bemessen ist, da die Durchschnittswerte der Gemeinden zum Teil deutlich differieren. Die
Festlegung
des
rechnerisch
ermittelten
Durchschnittswertes
aller
Gemeinden
zusammengenommen würde hingegen außer acht lassen, dass in großen Teilen des
Geltungsbereiches – nämlich in der Stadt Geestland sowie den Gemeinden Schiffdorf und
Loxstedt – der Wohnungsmarkt von vorneherein nicht den festgelegten Vorgaben entspricht, da
die dort ermittelten Durchschnittswerte dann über den Richtwerten lägen. Dies würde zudem zu
Problemen bei der Ermittlung der tatsächlichen Angemessenheit führen.
Aus den o. g. Gründen wird für den gesamten Agenturbezirk Wesermünde einheitlich für
jede Größenkategorie der Richtwert festgelegt, der sich aus der Gemeinde mit dem
höchsten Durchschnittswert ergibt. Die Beträge werden jeweils auf volle zehn Euro
aufgerundet.
Dies entspricht auch der für den Agenturbezirk Hadeln gewählten Vorgehensweise.
23
Beispiel:
2
Die Gemeinde Hagen weist bei 50 m einen ermittelten Durchschnittswert von 321,78 € aus. Dieser Wert
wird auf 330,00 € gerundet und gilt als Richtwert für den gesamten Agenturbezirk Wesermünde.
2
Bei 60 m liegt der höchste Wert in der Stadt Geestland mit 387,28 €, als Richtwert werden somit einheitlich
390,00 € festgelegt. Ein sozialhilfebedürftiger 2-Personen-Haushalt kann damit z.B. auch in der Gemeinde
Beverstedt für maximal 390,00 € anmieten, obwohl die Wohnungsmarktanalyse in Beverstedt nur einen
durchschnittlichen Mietpreis von 347,88 € ergeben hat.
Diese Festlegung stellt eine Zugunstenregelung für diejenigen Hilfeempfänger dar, die in
einem Gebiet mit entspanntem Wohnungsmarkt leben (z.B. Gemeinde Beverstedt), in dem
Wohnraum überwiegend zu einem geringeren Mietpreis angeboten wird.
Einheitlich werden folgende Richtwerte festgelegt:
und die Stadt Geestland)
Wohnungsgröße
Richtwert28
1 - Person
50 m²
330,00 €
2 - Personen
60 m²
390,00 €
3 - Personen
75 m²
460,00 €
4 - Personen
85 m²
550,00 €
5 - Personen
95 m²
580,00 €
+10 m²
+60,00 €
Haushaltsgröße
Jede weitere Person
28
Die Richtwerte beinhalten, entsprechend der BSG-Rechtsprechung, Kaltmiete und Nebenkosten, jedoch
keine Heizkosten.
24
Unterschiede zum Agenturbezirk Hadeln
Gegenstand der vorliegenden Untersuchung sind die örtlichen Gegebenheiten auf dem
Wohnungsmarkt der Gemeinden im Agenturbezirk Wesermünde. Für den Agenturbezirk Hadeln ist
eine abschließende Erhebung bereits im Jahr 2012 erfolgt, mit dem Ergebnis, dass hierfür
angemessene
ortsübliche
Mietobergrenzen
festgelegt
werden
konnten
und
ein
grundsicherungsrelevanter Mietspiegel erstellt wurde. Zum damaligen Zeitpunkt lagen jedoch für
den Agenturbezirk Wesermünde noch nicht ausreichend Wohnungsdaten vor, um eine belastbare
Aussage zu den Gegebenheiten des örtlichen Wohnungsmarktes auch in diesem Bereich treffen
zu können. Diese Daten konnten jedoch im Laufe des Jahres 2013 gewonnen werden, so dass
nun eine repräsentative Analyse des Wohnungsmarktes auch im Agenturbezirk Wesermünde
möglich ist.
Beide Agenturbezirke lassen sich hinsichtlich der Wohnungsmarktstruktur, der räumlichen und
verkehrstechnischen Ausrichtung, Bevölkerungsentwicklung und regionaltypischen Orientierung
klar voneinander abgrenzen, wie im Folgenden erläutert werden soll. Eine Festlegung von
unterschiedlich hohen Richtwerten sowohl für den Agenturbezirk Hadeln als auch den
Agenturbezirk Wesermünde ist daher gerechtfertigt.
Wohnungsmarktstruktur
Ein Vergleich der Untersuchungsergebnisse für die Agenturbezirke Hadeln und Wesermünde
zeigt, dass sich die Wohnungsmärkte im jeweiligen Bereich strukturell erheblich voneinander
unterscheiden und daher klar voneinander abgegrenzt werden können.
Obwohl die ländliche Struktur vergleichbar ausgeprägt ist, gibt es im Agenturbezirk Hadeln vor
allem in den Grundzentren der Gemeinden und der Stadt Cuxhaven vorwiegend gewerbliche
Vermieter, die ein breites Wohnungsangebot bereitstellen können. Beispiele hierfür sind die
Siedlungsgesellschaft
Cuxhaven,
die
Hadelner
Baugesellschaft
und
die
Wohnungsbaugenossenschaft Hemmoor, die einen Großsteil der gewonnen Wohnungsdaten im
Agenturbezirk Hadeln ausgemacht haben. Vergleichbare Anbieter gibt es im Agenturbezirk
Wesermünde hingegen nicht. Auf dem Wohnungsmarkt finden sich hier überwiegend private
Vermieter, die nur einzelne oder wenige Wohnungen anbieten.
Auch das ermittelte Mietniveau weicht in den beiden Agenturbezirken voneinander ab. Während
die durchschnittliche Miethöhe im Agenturbezirk Hadeln unter dem vorherigen Richtwert liegt,
übersteigen die durchschnittlichen Mieten im Agenturbezirk Wesermünde die Richtwerte deutlich.
25
Zum Vergleich:
50 m
2
60 m
2
75 m
2
85 m
2
vorheriger Richtwert
280,00 €
340,00 €
410,00 €
470,00 €
Durchschnittswerte Hadeln (2012)
262,06 €
320,49 €
395,92 €
470,11 €
Durchschnittswerte Wesermünde (2013)
304,15 €
374,79 €
421,11 €
505,93 €
Räumliche und verkehrstechnische Ausrichtung
Die Agenturbezirke Hadeln und Wesermünde unterscheiden sich auch in der unterschiedlichen
räumlichen und verkehrstechnischen Ausrichtung. Während der Agenturbezirk Hadeln durch die
Orientierung zu den Mittelzentren Cuxhaven und Hemmoor gekennzeichnet ist, wird der
Agenturbezirk Wesermünde durch die räumliche Nähe zum Oberzentrum Bremerhaven geprägt.
Dies spiegelt sich vor allem in den vorhandenen Verkehrswegen wieder. Der Agenturbezirk Hadeln
ist verkehrstechnisch durch die Schienenstrecke Cuxhaven - Stade - Hamburg und die
Bundesstraße 73 gekennzeichnet. Hierdurch werden zum einen die Mittelzentren Cuxhaven und
Hemmoor sowie die Samtgemeinden Land Hadeln (Stadt Otterndorf) und Am Dobrock
(Cadenberge) miteinander verbunden. Zum anderen wird eine klare Ausrichtung nach Stade und
Hamburg deutlich.
Der Agenturbezirk Wesermünde ist hingegen durch die Schienenstrecke Cuxhaven - Bremerhaven
- Bremen und die Autobahn 27 in nord-südlicher Richtung geprägt. Hieraus ist eine deutliche
Orientierung zum Oberzentrum Bremerhaven und der Stadt Bremen erkennbar.
Vergleichbar ausgeprägte Querverbindungen in Form einer Schienenstrecke oder Bundesstraße
finden sich zwischen den beiden Agenturbezirken hingegen nicht. So sind beispielsweise die
Samtgemeinden Börde Lamstedt (Agenturbezirk Hadeln) und die angrenzende Ortschaft Lintig
(Agenturbezirk Wesermünde) nur durch eine Landesstraße miteinander verbunden. Vergleichbar
gilt dies auch für die angrenzenden Mitgliedsgemeinden Steinau (Agenturbezirk Hadeln) und den
Flecken Bederkesa (Agenturbezirk Wesermünde). Die Stadt Cuxhaven hat hinsichtlich der
verkehrstechnischen Anbindung eine Sonderstellung (siehe „Situation in der Stadt Cuxhaven“↓).
Bevölkerungs- und Siedlungsentwicklung und regionaltypische Orientierung
Die Agenturbezirke unterscheiden sich durch eine unterschiedliche Bevölkerungsentwicklung. Der
Agenturbezirk Wesermünde ist mit 85 Einwohnern pro km2 wesentlich dünner besiedelt als der
Agenturbezirk Hadeln mit 112 Einwohnern pro km2. Beide Bereiche werden zudem vom
demografischen Wandel unterschiedlich stark erfasst. Während im Agenturbezirk Hadeln die
26
Bevölkerungszahl in den letzten 10 Jahren um ca. 6.000 Einwohner (5,93%) und damit relativ stark
gesunken ist, waren dies für den gleichen Zeitraum im Agenturbezirk Wesermünde „nur“ 2,92% mit
rund 3.000 Einwohnern29. Dies führt in beiden Bezirken zu angebotsorientierten Mietmärkten,
wobei die Wohnungssituation im Agenturbezirk Hadeln als wesentlich entspannter einzuschätzen
ist. Hinzukommt, dass im Agenturbezirk Hadeln durch das Vorhandensein vieler gewerblicher
Vermieter mit größerem Wohnungsbestand auch ein breiteres Mietwohnungsangebot vorhanden
ist, was diese Situation weiter entspannt. Diese Entwicklung spiegelt sich nicht zuletzt auch in dem
ermittelten unterschiedlichen Mietniveau beider Agenturbezirke wieder.
Ein Indiz für die unterschiedliche Ausrichtung beider Agenturbezirke kann schließlich auch im
Verbreitungsgebiet der örtlichen Tagespresse gesehen werden. Während der Agenturbezirk
Hadeln überwiegend von der Niederelbezeitung und den Cuxhavener Nachrichten bedient wird, ist
im Agenturbezirk Wesermünde die Nordseezeitung vorherrschende Tageszeitung. Dies führt zu
einer unterschiedlichen Informationsverbreitung der regionalen und kulturellen Nachrichten die sich
vor allem auf die Gemeindeebene beziehen. Während die Niederelbezeitung und die Cuxhavener
Nachrichten vor allem Informationen aus Cuxhaven und den anderen Gemeinden im Agenturbezirk
Hadeln enthalten, finden sich hier kaum Berichte über örtliche Begebenheiten aus dem Bereich
Bremerhaven und Wesermünde. Dies gilt umgekehrt auch für die Nordseezeitung. Betroffen sind
aber auch Wohnungssuchende, da die jeweiligen Zeitungen überwiegend Mietangebote für
Wohnungen aus ihrem Verbreitungsgebiet enthalten.
Situation in der Stadt Cuxhaven
Verkehrstechnisch gesehen, ist die Stadt Cuxhaven sowohl an das Schienennetz Cuxhaven –
Hamburg und die B 73, als auch an die Bahnverbindung Cuxhaven-Bremerhaven und die A 27
angebunden. Hinsichtlich der verkehrstechnischen Ausrichtung nimmt die Stadt Cuxhaven daher
eine Sonderstellung im Landkreis Cuxhaven ein, da eine eindeutige Orientierung weder nach
Stade bzw. Hamburg noch nach Bremerhaven und Bremen gegeben ist.
Ausschlaggebend für die Zuordnung der Stadt Cuxhaven zum Agenturbezirk Hadeln sind letztlich
die Ausprägung der örtlichen Wohnungsmarktstruktur und die Bevölkerungsentwicklung.
Wie im übrigen Agenturbezirk Hadeln auch, vor allem in Otterndorf und Hemmoor, finden sich in
Cuxhaven
mehrere
gewerbliche
Vermieter
mit
großem
Wohnungsbestand
(v.
a.
Siedlungsgesellschaft). Dies ist im südlich an die Stadt Cuxhaven angrenzenden Agenturbezirk
Wesermünde nicht der Fall. Auch die ermittelte durchschnittliche Miethöhe liegt deutlich unterhalb
29
Quelle: Landesamt für Statistik und Kommunikationstechnologie Nds., Tabelle K1020014/
27
des vorherigen Richtwertes und ist damit vergleichbar mit dem Mietniveau im Agenturbezirk
Hadeln.
Zum Vergleich:
50 m
2
60 m
2
75 m
2
85 m
2
vorheriger Richtwert (gesamter LK)
280,00 €
340,00 €
410,00 €
470,00 €
Richtwert Agenturbezirk Hadeln (2012)
290,00 €
350,00 €
430,00 €
500,00 €
Durchschnittswerte Stadt Cuxhaven (2012)
262,59 €
319,95 €
394,78 €
471,10 €
Durchschnittswerte Wesermünde (2013)
304,15 €
374,79 €
421,11 €
505,93 €
Richtwert Wesermünde (01.01.2014)
330,00 €
390,00 €
460,00 €
550,00 €
Die im Jahr 2012 für den Agenturbezirk festgelegten Richtwerte stellen für Hilfeempfänger in der
Stadt Cuxhaven eine deutliche Zugunstenregelung dar, da die festgelegten Richtwerte erheblich
über dem ermittelten Mietniveau in der Stadt Cuxhaven liegen.
Auch die Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Cuxhaven folgt dem demografischen Trend im
Agenturbezirk Hadeln, da die Einwohnerzahl in Cuxhaven seit dem Jahr 2003 um über 4.200
Einwohner gesunken ist, was fast 8% der Bevölkerungszahl darstellt30
31
. Die Entwicklung verläuft
damit wesentlich schneller als im Agenturbezirk Wesermünde.
Es ist daher gerechtfertigt, die Stadt Cuxhaven dem Agenturbezirk Hadeln zuzuordnen und die
dort geltenden Richtwerte anzuwenden.
30
31
28
Ermittlung der tatsächlichen
Angemessenheit
Nach der Rechtsprechung des BSG ist die Beurteilung der Angemessenheit der Kosten für eine
Unterkunft, nach Ermittlung der abstrakten Angemessenheit, in einem zweiten Schritt, der Prüfung
der sog. tatsächlichen Angemessenheit, vorzunehmen. In diesem zweiten Schritt ist zu ermitteln,
inwieweit nach der Struktur des Wohnungsmarktes im räumlichen Vergleichsmaßstab tatsächlich
die Möglichkeit besteht, eine abstrakt als angemessen eingestufte Wohnung auch konkret auf dem
Wohnungsmarkt anmieten zu können32.
Um hierüber aussagekräftige und auch verlässliche Daten zu erhalten, wird daher der Mietmarkt
des Landkreises Cuxhaven in einer Inseratsdatenbank erfasst.
Die konkrete Angemessenheit wird anhand der Inseratsdatenbank in jedem Einzelfall überprüft.
Darüber hinaus werden die erfassten Daten zur Steuerung der Mietobergrenzen verwendet um in
regelmäßigen Abständen überprüfen zu können, ob die Mietobergrenzen noch den tatsächlichen
Verhältnissen am Wohnungsmarkt entsprechen.
Es fließen zunächst Inserate aus den regionalen Tageszeitungen in die Datenbank ein. Das
umfasst folgende Printmedien:
-
Cuxhavener Nachrichten (Inserate auch über www.cn-online.de verfügbar)
Niederelbe Zeitung
Nordsee Zeitung
Cuxhaven Kurier (kostenlos)
Hadler Kurier (kostenlos)
Elbe Weser Aktuell (kostenlos)
Sonntagsjournal (kostenlos)
Die Erfassung von Onlinemedien (Immobilienscout 24 etc.) soll zukünftig ebenfalls erfolgen, sofern
die gleiche nachträgliche Nachweisbarkeit der Angebote sichergestellt werden kann.
32
BSG vom 07.11.2006, 7b AS 18/ 06, Rn 22
29
Die Inserate werden mit folgenden Kriterien in die Datenbank eingegeben:
Kriterium
Baujahr
Datum
Größe
Heizkosten
Kaltmiete
Neben- und Heizkosten (sofern nicht getrennt werden kann)
Nebenkosten
Ort
Ortsteil
Samtgemeinde
Straße
Telefonnummer
Warmmiete (als Inklusivmiete)
Zeitung
Zimmeranzahl
Die Zeitungen und Inserate werden beim Landkreis Cuxhaven archiviert, um die nachträgliche
Überprüfbarkeit der Angaben im Inserat zu ermöglichen.
Die Art und der Umfang der einzelnen Wohnungsinserate unterscheiden sich jedoch grundlegend.
Da es dem Inserenten frei steht, welche Art und Menge von Angaben er zu seinem Wohnraum
macht, ist die Auswertbarkeit der Inserate auch entsprechend unterschiedlich. Nicht in allen Fällen
enthalten die Inserate die Angaben, die für eine Auswertung im Sinne dieser Richtlinie notwendig
sind.
Es ist jedoch für die Auswertung der Inserate wichtig, dass die Daten entsprechend der o.g.
Kriterien vorliegen, um aussagekräftige Datensätze zu erhalten. Aus diesem Grunde werden
diejenigen Vermieter angerufen, die in ihren Anzeigen nicht mindestens eine Aufteilung der
Mietpreisangabe auf die Kaltmiete, kalte Nebenkosten und Heizkosten sowie keine Angabe der
Wohnungsgröße für den von ihnen inserierten Wohnraum gemacht haben. In diesem Telefonat
werden die fehlenden Angaben erfragt, soweit der Vermieter bereit ist, diese Auskünfte telefonisch
zu geben.
30
Der häufigste Mangel der Inserate besteht darin, dass diese keine Aufteilung zwischen den
allgemeinen Betriebskosten wie z. B. Müll- und Wassergebühren (kalten Betriebskosten) auf der
einen Seite und den Heizkosten auf der anderen Seite vornehmen. So sind in einem Großteil der
Inserate die Betriebskosten mit den Heizkosten zum Posten „Nebenkosten“ zusammengefasst und
werden daher nur in einem Betrag genannt.
Im Rahmen der vom BSG geforderten Produkttheorie und unter Beachtung der gesetzlichen
Grundlagen in den §§ 22 SGB II sowie 35 SGB XII ist jedoch eine Differenzierung zwischen den
Kosten der Unterkunft, also der Grundmiete und den kalten Betriebskosten und den Heizkosten als
eigenständigem Kostenfaktor absolut notwendig. Hauptsächliches Ziel der telefonischen
Nachfragen ist es daher, die einzelnen Vorauszahlungswerte in Erfahrung zu bringen.
Es ist jedoch festzustellen, dass diese Differenzierung selbst durch den Vermieter nicht immer
erbracht werden kann, da für diese, zumindest aus eigener Sicht, keine Notwendigkeit besteht,
unter den Betriebskosten eine weitere Unterscheidung vorzunehmen. In diesem Zusammenhang
ist den Vermietern der Anteil, der auf die Posten „kalte Betriebskosten“ sowie „Heizkosten“ entfällt,
einfach nicht bekannt.
Daher sind die Ausgangswerte zur Beurteilung der jeweiligen Wohnung unterschiedlich:
a) Es wird nur die Kaltmiete angegeben
b) Es wird die Kaltmiete und die kalten Nebenkosten angegeben
c) Es werden die Kaltmiete und kumulierte kalte und warme Nebenkosten angegeben
d) Es wird eine Warmmiete als Produkt der Positionen Kaltmiete, Nebenkosten und
Heizkosten angegeben
e) Es wird eine Warmmiete als Inklusivmiete angegeben
Aufgrund der unterschiedlichen Ausgangslagen war es notwendig, eine Methodik zur jeweiligen
Beurteilung der Wohnung zu entwickeln:
Angemessen sind Wohnungen wenn
•
•
•
•
[KM]33 + [NK]34
[Warmmiete]36
[KM] + [NK & HK]37
[Warmmiete als Inklusivmiete]
< oder =
< oder =
< oder =
< oder =
33
Richtwert35
Richtwert
Richtwert
Richtwert (warm)38
Kaltmiete ohne Nebenkosten und Heizkosten
Nebenkosten (ohne Heizkosten)
35
Siehe Seite 6
36
Warmmiete als Produkt der einzelnen Bestandteile [KM], [NK] und [HK], nicht gemeint sind Inklusivmieten
37
Kumulierte Nebenkosten und Heizkosten, wenn die Einzelbestandteile nicht vom Vermieter beziffert
werden können
34
31
Nicht angemessen sind Wohnungen wenn
• [KM] + [NK]
>
• [KM]
>
Richtwert
Richtwert
Nicht beurteilbar sind Wohnungen wenn
• [Warmmiete]
>
• [KM] + [NK & HK]
>
Richtwert
Richtwert
Eine Wohnung, die nicht zweifelsfrei als angemessen beurteilt werden kann, jedoch nicht
ausgeschlossen ist, dass die Wohnung tatsächlich angemessen ist, wird als „nicht beurteilbar“
ausgewiesen.
Hierbei wird im Zweifel eine Wohnung als unangemessen oder nicht beurteilbar ausgewiesen,
obwohl mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit von einer Angemessenheit ausgegangen werden kann.
Beispielsweise wird eine Wohnung als nicht beurteilbar ausgewiesen, wenn für einen EinPersonen-Haushalt eine Wohnung inseriert wird, die eine Kaltmiete von 230 € ausweist und 101 €
an Heiz- und Nebenkosten. Sofern der Vermieter die Heiz- und Nebenkosten nicht aufschlüsseln
kann, wird diese Wohnung nicht als angemessen ausgewiesen, obwohl davon ausgegangen
werden kann, dass die Heizkosten mehr als 1 € betragen und die Kaltmiete mit Nebenkosten
daher den Richtwerten entsprechen würde.
Es wird daher vom Hilfesuchenden zu erwarten sein, dass er neben den bereits als angemessen
identifizierbaren Wohnungen auch die Wohnungen mit in die Suche einbezieht, die nicht
beurteilbar sind.
Die Struktur des Landkreises Cuxhaven als Flächenlandkreis mit geringer Einwohnerdichte
spiegelt sich auch im Bereich des Agenturbezirkes Wesermünde wieder.
Hier hat das Oberzentrum Bremerhaven einen prägenden Einfluss auf den Wohnungsmarkt der
Region. Die Stadt Bremerhaven verfügt über einen ausreichenden Wohnungsmarkt für
Mietwohnungen und ist verkehrstechnisch günstig aus den umgebenden Gemeinden zu erreichen
(Bahnverbindung und Autobahn 27).
Die Gemeinden bestehen im Wesentlichen aus einem Hauptort und den weiteren, zuweilen sehr
kleinen Ortsteilen. Dies hat auch Auswirkungen auf den Mietmarkt. Gerade in den
Mitgliedsgemeinden ist ein Mietmarkt nicht vorhanden. Dies liegt schon an der Tatsache, dass in
diesen Ortschaften vornehmlich selbstbewohnte Einfamilienhäuser als Bebauung prägend sind.
38
Kalter Richtwert plus angemessene Heizkosten (ang. Wohnfläche x Heizkostenrichtwert, derzeit 1,40 €)
32
Mehrfamilienhäuser sind hier eher die Ausnahme und es gibt daher nur verschwindend geringen
Wohnraum, der vermietet werden kann. Eine nennenswerte Anzahl von Mietwohnungen ist
höchstens im jeweiligen Grundzentrum der Gemeinden vorzufinden.
Trotzdem ist auch im Rahmen der tatsächlichen Angemessenheit eine Betrachtung des kompletten
Gemeindegebietes geboten, da dies den Vergleichsmaßstab darstellt. Da letztendlich jeder, der in
dieser Region eine Wohnung sucht, auf Grund des eingeschränkten Angebots nicht umhinkommen
wird, auch in benachbarten Gemeinden das Wohnungsangebot zu sondieren würden auch
Personen, die nicht dem Personenkreis des SGB II oder SGB XII zuzuordnen sind, ihre
Wohnungssuche auf das komplette Gebiet der jeweiligen Einheitsgemeinde ausweiten. Es kann
daher auch von einem Hilfeempfänger erwartet werden, dass er sich nicht nur im jeweiligen Ortteil
um angemessenen Wohnraum bemüht, sondern auch im Grundzentrum der Einheitsgemeinde.
Aufgrund der räumlichen Nähe und der Verkehrsanbindung ist eine Suche in Einzelfällen auch im
Gebiet benachbarter Gemeinden und der Stadt Bremerhaven zumutbar.
33
Aufbau des Datenteils
Der Datenteil ist wie folgt aufgebaut:
Aussagen zur jeweiligen Einheitsgemeinde / Stadt
- Darstellung der Gemeinden (Karte)
- Darstellung der Strukturdaten
- Darstellung der Infrastruktur
- Darstellung der Auswertung von Bestands- und Angebotsmieten
- Beurteilung der Situation in der Gemeinde
Das umfassende Datenmaterial ist im Einzelfall selektiv zu nutzen. Im Einzelfall ist lediglich der
Teil für die jeweilige Gemeinde hinzuzuziehen. Die dortigen Angaben geben einen Überblick über
die jeweilige Situation in der Gemeinde. Insbesondere bei Ortsteilen ohne echten Wohnungsmarkt
ist dann über die jeweilige Karte ein Überblick über Lage innerhalb der Gemeinde sowie auch des
Landkreises
möglich.
Durch
die
Angabe
der
Nachbargemeinden
gemeindeübergreifende Betrachtung der Wohnungsmärkte möglich.
34
ist
zudem
eine
Daten
35
Einheitsgemeinde Beverstedt
Die Einheitsgemeinde Beverstedt wurde zum 01.11.2011 neu gebildet und setzt sich aus den
Mitgliedsgemeinden der ehemaligen Samtgemeinde Beverstedt zusammen. Sie ist im
Wesentlichen durch das Grundzentrum Beverstedt geprägt, in dem etwas mehr als 30 % der
Einwohner der Einheitsgemeinde leben. Aufgrund der räumlichen Nähe, Infrastruktur und der
verkehrstechnischen
Einheitsgemeinde
Verbundenheit
insgesamt
einen
der
einzelnen
homogenen
Ortsteile
Lebens-
bildet
und
das
Gebiet
Wohnbereich.
der
Das
Auswertungsergebnis gibt somit die abstrakten Angemessenheitsgrenzen für die gesamte
Einheitsgemeinde Beverstedt wieder.
36
Strukturdaten
Nachfolgend werden die wesentlichen Strukturdaten der Einheitsgemeinde dargestellt. Hierbei
ist die Entwicklung der Einwohnerzahl und der zur Verfügung stehenden Wohnungen von
Bedeutung, da aus der Entwicklung Rückschlüsse gezogen werden können, bspw. wie sich ein
Wohnungsmarkt entwickelt. Basisjahr des Vergleichs ist das Jahr 2003:
Einwohner39 40
Jahr
Wohnungen (Gesamt)41
Mietwohnungen42
2003
14.296
5.803
-
2013
13.629
6.239
1.840
Die
nachfolgende
Übersicht
stellt
alle
umliegenden
Nachbargemeinden
dar,
Ausweichwohnungsmärkte darstellen:
Gemeinde / Stadt
Richtung
Anmerkung
Schiffdorf
Nord/West
Grundzentrum
Köhlen
Nord
Loxstedt
Nord/West
Bramstedt
Süd/West
39
41
42
40
37
Grundzentrum
die
Infrastruktur
Kindertagesstätten und Schulen
Bei der Beurteilung der Zumutbarkeit eines Umzuges nach § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II ist
insbesondere bei Familien mit kleineren Kindern auf die Möglichkeiten der Kinderbetreuung
abzustellen. Die nachfolgende Übersicht gibt hierbei das Angebot an Kindertagesstätten43
aus:
Ort / Ortsteil
Bezeichnung
Anzahl Plätze
Ganztägig
Appeln
Spielkreis
20
Nein
Beverstedt-Wellen
Spielkreis
20
Nein
Beverstedt
Waldmäuse
30
Nein
43
Kindertagesstättenplanung 2013, Bestandsermittlung 01.02.2012
38
Beverstedt
Frieda Mallet
93
Ja
Beverstedt
Mäusenest
25
Nein
Beverstedt
Hortoase
32
Nein
Bokel
Regenbogenland
61
Ja
Bokel-Langenfelde
Wurzelzwerge
40
Nein
Bokel
Hort
20
Nein
Frelsdorf
Kindergarten
25
Nein
Hollen
Schmetterlinge
30
Nein
Lunestedt
Kindergarten
83
Ja
Stubben
Zwergenhaus
40
Ja
Die zur Verfügung stehenden Schulen sind der nachfolgenden Übersicht zu entnehmen. Die
Zuordnung richtet sich hierbei nach den jeweiligen Einzugsgebieten der Schulen. Die
Entfernung wird jeweils von Ortsmitte zu Ortsmitte angegeben, sie soll Rückschlüsse auf die
Möglichkeiten der Inanspruchnahme der Schülerbeförderung geben.
Schulform
Ort
Grundschule
Beverstedt
-
Grundschule
Lunestedt
-
Hauptschule
Beverstedt
-
Realschule
Beverstedt
-
Gymnasium
Beverstedt44
-
BBS
Entfernung
Cuxhaven
64,7 km45
Schiffdorf
23,3 km
44
Waldschule Hagen mit Außenstelle in Beverstedt. Alternativ ist das Angebot des Kreisgymnasiums
in Bremerhaven nutzbar.
45
lt. Google Maps
39
Medizinische Versorgung
Bereiche
Ärzte
(nur Allgemeinmediziner)
Apotheken
Anschrift
Dr. Emschermann
Logestraße 33
27617 Beverstedt
Dr. Küper
Schmiedestraße 12
27616 Lunestedt
Dr. Strahl
Feldhofstraße 1
27616 Beverstedt
Arztpraxis Müller
Logestraße 11
27616 Beverstedt
Gemeinschaftspraxis Lee
Wagnerstraße 1
27616 Beverstedt
Marien-Apotheke
Logestraße 10
27616 Beverstedt
Kondor-Apotheke
Bahnhofstraße 72
27616 Stubben
BeverVital
Hindenburgstraße 2
27616 Beverstedt
Lune-Apotheke
Heerstedter Straße 5,
27616 Lunestedt
Einzelhandel/ Grundversorgung
Bereiche
Anschrift
Einzelhandel
Aldi Nord
Logestraße 34
27616 Beverstedt
Nah&Gut Supermarkt
Heerstedter Straße 1
27616 Lunestedt
Lidl
Logestraße 42-44
27616 Beverstedt
Schlachterei Riggers
Logestraße 14
27616 Beverstedt
Nah&Gut Supermarkt
Bahnhofstraße 42
27616 Stubben
Bäckerei Engelbrecht
Feldhofplatz 8
27616 Beverstedt
Schlachterei Wiecke
Zum Lunebogen 17
27616 Lunestedt
Bäckerei Seymer
Zum Lunebogen 30
27616 Lunestedt
Bäckerei Prenzler
Poststraße 16
27616 Beverstedt
Bäckerei von der Geest
Hauptstraße 39
27616 Stubben
Grundversorgung
Bäckerei Rohde
Logestraße 41
27616 Beverstedt
40
Banken
Bereiche
Anschrift
Kreissparkasse
KSK Wesermünde-Hadeln
Westerbeverstedter Straße 16
27616 Lunestedt
Volksbank e G
Volksbank eG
Hindenburgstraße 6
27616 Beverstedt
sonstige
Volksbank eG
Alte Reihe 46
27616 Hollen
Brehatax GmbH
Hindenburgstraße 24
27616 Beverstedt
41
Volksbank eG
Hauptstraße 52
27616 Bokel
Verkehrsanbindung
Die Bundesstraße B 71 verbindet das Grundzentrum Beverstedt mit der Einheitsgemeinde
Loxstedt im Nordwesten und der Stadt Bremervörde in südöstlicher Richtung. Auch die
Seestadt Bremerhaven und die Autobahn A 27 sind über die B 71 erreichbar. In
südwestlicher Richtung ist die Einheitsgemeinde Hagen über die Landesstraße L 134
erreichbar, die durch die Ortsteile Stubben und Bokel führt. Die L 128 nach Norden stellt die
Verbindung zur angrenzenden Einheitsgemeinde Schiffdorf und der Stadt Geestland
(ehemalige Samtgemeinde Bederkesa) her. Mit den Bahnhöfen in Stubben und Lunestedt ist
die Einheitsgemeinde Beverstedt an das Schienennetz Bremerhaven-Bremen angebunden.
Der Bahnhof Frelsdorf gehört zur Linie Bremerhaven - Buxtehude. Innerhalb der Gemeinde
Beverstedt ist ein flächendeckendes Anruf-Sammeltaxi-System eingerichtet.
42
Darüber hinaus bestehen folgende Busverbindungen
Buslinie
Strecke (beide Richtungen)
Angebot
559
Bremervörde - Beverstedt – Stubben - Hagen
Mo. – Fr. 3 x tägl.
568
Beverstedt – Appeln – Frelsdorf – Geestenseth
571
Hagen – Hollen – Lunestedt – Beverstedt - Loxstedt
575
Beverstedt - Bremerhaven
43
Auswertung
Ausgewertet wurden insgesamt 242 Wohnungen, was 13,15% des Mietwohnungsbestandes
der Einheitsgemeinde Beverstedt entspricht. Die ausgewerteten Wohnungen verteilen sich
hierbei wie folgt auf die einzelnen Datenquellen:
Datengrundlage
Anzahl
Anteil
Bestandsmieten
170
70%
Angebotsmieten (Inserate)
72
30%
Gesamt
242
Unter Berücksichtigung der Wohnungsgröße ergibt sich hierbei die folgende Verteilung auf
die einzelnen Größenkategorien:
Größenkategorie
Anzahl
Anteil
50 m²
37
15%
60 m²
37
15%
75 m²
45
19%
85 m²
47
19%
95 m²
23
9%
> 95 m²
53
23%
Gesamt
242
Die abstrakte Angemessenheit innerhalb der Einheitsgemeinde Beverstedt stellt sich dabei
wie folgt dar (angegeben ist der gewogene Durchschnittswert der Bestandsmieten und
Angebotsmieten mit der Anzahl der ausgewerteten Wohnungen):
50 m²
60 m²
75 m²
85 m²
95 m²
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Bestand
287,78
34
340,81
33
398,35
38
460,28
26
430,69
11
Inserate
318,33
3
406,25
4
403,57
7
464,83
21
508,50
12
Ergebnis
290,26
37
347,88
37
399,16
45
462,31
47
471,29
23
44
Beurteilung des Wohnungsmarktes
Die Einheitsgemeinde Beverstedt nimmt die zweitgrößte Fläche im Landkreis Cuxhaven in
Anspruch und besteht aus 9 Ortsteilen. Die Einwohnerdichte von 69 Einwohnern pro km², die
damit noch unter dem Landkreisdurchschnitt liegt, verdeutlicht die ländliche Struktur der
Einheitsgemeinde. Obwohl im Ortsteil Beverstedt nur etwas über 30 % der Einwohner leben,
ist er als Grundzentrum der zentrale Ort der Einheitsgemeinde. Neben den drei etwas
größeren Orten Bokel, Lunestedt und Stubben, die zum Teil über eine gewisse Infrastruktur,
wie z.B. Ärzte oder auch einen Nahversorger verfügen, kommt Beverstedt als Grundzentrum
in diesem Bereich eine besondere Bedeutung zu.
Durch die südöstliche Lage der Einheitsgemeinde im Kreisgebiet ist diese mehr zum
Oberzentrum Bremerhaven, der Stadt Bremervörde und zum Landkreis Osterholz als zum
Mittelzentrum Cuxhaven ausgerichtet.
In den letzten 10 Jahren ist die Bewohnerzahl der Einheitsgemeinde Beverstedt um über 600
Einwohner zurückgegangen. Der hierdurch frei werdende Bestandswohnraum führt zu einer
kontinuierlichen Steigerung des vorhandenen Wohnungsangebotes. Es kann davon
ausgegangen werden, dass sich der demografische Wandel auch weiter fortsetzt. Daher ist
in der Einheitsgemeinde Beverstedt - vor allem im Grundzentrum Beverstedt und den
größeren Orten Bokel, Stubben und Lunestedt - auch zukünftig mit einer Entspannung des
Wohnungsmarktes zu rechnen.
Im Bereich der abstrakten Angemessenheit ist zu beobachten, dass über 90% der Daten aus
den Orten Beverstedt (61 %), Stubben (20 %) sowie Lunestedt (12 %) geliefert werden. Die
ländliche Struktur schlägt sich auch bis auf den Wohnungsmarkt nieder, so kann, wenn
überhaupt, lediglich in Beverstedt von einem Mietmarkt gesprochen werden. In den
umliegenden Mitgliedsgemeinden sind kaum Vermieter mit größerem Bestand vorhanden.
Hier überwiegt die Bebauung mit selbstbewohnten Ein- oder Zweifamilienhäusern, die zum
größten Teil nicht als Mietobjekte zur Verfügung stehen.
Der Vergleichsraum für die Überprüfung der tatsächlichen Angemessenheit kann daher nur
die gesamte Einheitsgemeinde Beverstedt sein. Unter Berücksichtigung der räumlichen
Lage,
der
vorhandenen
Infrastruktur
und
der
Verkehrsanbindung
der
einzelnen
Mitgliedsgemeinden bildet das Gebiet der Einheitsgemeinde einen homogenen Lebens- und
Wohnbereich, der als Vergleichseinheit zusammengefasst werden kann. Hier wohnhaften
hilfebedürftigen Personen kann es daher im Rahmen ihrer Selbsthilfeverpflichtung durchaus
45
zugemutet werden, die Wohnungssuche auf das gesamte Gebiet der Einheitsgemeinde
auszudehnen, wenn im jeweiligen Ortsteil keine Wohnungen verfügbar sind.
Auf Grund des gering ausgeprägten Wohnungsmarktes ist in diesem Zusammenhang eine
Erweiterung der Wohnungssuche auch auf die benachbarte Einheitsgemeinde Hagen, die
Stadt Geestland sowie die Gemeinden Loxstedt und Schiffdorf statthaft, da letztendlich jeder,
der in dieser Region eine Wohnung sucht, auf Grund des spärlichen Angebots nicht
umhinkommen wird, auch in benachbarten Gemeinden das Wohnungsangebot zu sondieren.
Wegen der starken Prägung durch das Oberzentrum Bremerhaven kann in Einzelfällen auch
ein Verweis auf den dortigen Wohnungsmarkt geboten sein.
Es ist davon auszugehen, dass auch Personen, die nicht dem Personenkreis des SGB II
oder SGB XII zuzuordnen sind, bei der Wohnraumsuche auf das komplette Gebiet der
Einheitsgemeinde sowie ggf. das Gebiet der benachbarten Gemeinden ausweichen müssen.
Die
ermittelten
Richtwerte
für
die
Einheitsgemeinde
Beverstedt
liegen
in
den
Größenkategorien für Ein- und Zwei-Personenhaushalte geringfügig über den bisherigen
Werten. In den übrigen Größenkategorien liegen die Werte darunter.
46
Einheitsgemeinde Loxstedt
Die Einheitsgemeinde Loxstedt grenzt südlich an Bremerhaven und besteht aus 21
Ortschaften. Das Grundzentrum Loxstedt weist mit ca. 5.500 die höchste Einwohnerzahl
neben den Ortsteilen Stotel und Bexhövede mit jeweils ca. 2.000 Einwohnern auf. Aufgrund
der räumlichen Nähe, Infrastruktur und verkehrstechnischen Verbundenheit bildet die
Einheitsgemeinde Loxstedt einen homogenen Wohn- und Lebensbereich. Daher kann das
gesamte Gebiet der Einheitsgemeinde Loxstedt als Vergleichsraum für den Wohnungsmarkt
herangezogen werden.
47
Strukturdaten
Nachfolgend werden die wesentlichen Strukturdaten der Einheitsgemeinde dargestellt.
Hierbei ist die Entwicklung der Einwohnerzahl und der zur Verfügung stehenden Wohnungen
von Bedeutung, da aus der Entwicklung Rückschlüsse gezogen werden können, bspw. wie
sich ein Wohnungsmarkt entwickelt. Basisjahr des Vergleichs ist hierbei das Jahr 2003:
Einwohner46 47
Jahr
Mietwohnungen49
2003
16.527
7.016
-
2013
15.841
7.472
2.278
Die
nachfolgende
Übersicht
stellt
alle
umliegenden
Nachbargemeinden
dar,
MG / Gemeinde / Stadt
Richtung
Anmerkung
Nord
Oberzentrum
Schiffdorf
Nord/Ost
Grundzentrum
Heerstedt
Ost
Lunestedt
Ost
Hollen
Ost
Bremerhaven
Bramstedt
Nord/Ost
Driftsethe
Süd
Sandstedt
Süd
46
48
49
47
48
die
Infrastruktur
aus:
Ort / Ortsteil
Bezeichnung
Anzahl Plätze
Ganztägig
Loxstedt
St. Marien
175
Ja
Loxstedt
Naseweis
61
Nein
Loxstedt
Butjerhus
15
Ja
Loxstedt - Bexhövede
Kindergarten
77
Nein
Loxstedt - Dedesdorf
Kindergarten
50
Nein
Loxstedt - Donnern
Drachenstein
25
Nein
50
49
Loxstedt - Düring
Lunegoern
23
Nein
Loxstedt - Nesse
Hummelhus
50
Ja
Loxstedt - Stinstedt
Wunderland
25
Nein
Loxstedt - Ueterlande
Kindergarten
20
Nein
Loxstedt - Stotel
Sternschnuppe
105
Ja
Loxstedt - Stotel
Waldmäuse
36
Nein
Schulform
Ort
Entfernung
Loxstedt
-
Loxstedt - Stotel
-
Loxstedt - Bexhövede
-
Hauptschule
Loxstedt
-
Realschule
Loxstedt
-
Gymnasium
Loxstedt
-
Grundschule
51
Cuxhaven
49,0 km51
Schiffdorf
10,6 km
Lt. Google Maps
50
Bereiche
Ärzte
Apotheken
Anschrift
Dr. Tschakert
Bahnhofstr. 35
27612 Loxstedt
Praxis Welke
Lindenallee 27
27612 Loxstedt-Bexhövede
Praxis Hellwege
Claus-Gieschen-Str. 2
27612 Loxstedt
Dr. Austein
Waldstr. 13
27612 Loxstedt–Stotel
Praxis Kliem
Feldstraße 2
27612 Loxstedt
Eulen-Apotheke
Bahnhofstr. 18
27612 Loxstedt
Linden-Apotheke
Bundesstr. 14
27612 Loxstedt–Bexhövede
Orchideen-Apotheke
Bahnhofstr. 32
27612 Loxstedt
Burg-Apotheke
Burgstr. 52
27612 Loxstedt-Stotel
Bereiche
Anschrift
Einzelhandel
Lidl
Parkstraße 4
27612 Loxstedt
Neukauf Schomaker
Parkstraße 2
27612 Loxstedt
Aldi Nord
Helmut-Neynaber-Straße 2
27612 Loxstedt
Schlachterei Bitzer
An der Reitbahn 12
27612 Loxstedt
Netto-Markt
Bahnhofstraße 84
27612 Loxstedt
Bäckerei Neuber
Bahnhofstraße 43
27612 Loxstedt
Schlachterei Neckien
Lindenallee 30
Loxstedter Backstube
Bahnhofstraße 23
27612 Loxstedt
Schlachterei Stukenborg
Lunestedter Straße 40
27612 Loxstedt-Düring
Mein Bäcker
Lindenallee 65
Schlachterei Eden
Burgstraße 47
Bäckerei Beckmann
Burgstraße 33
Grundversorgung
Stadtbäckerei Engelbrecht
Parkstraße 2
27612 Loxstedt
51
Banken
Bereiche
Kreissparkasse
Volksbank e G
Anschrift
Von-Marschalk-Straße 2
27612 Loxstedt
Lindenallee 72
Burgstraße 43
Volksbank eG
Bahnhofstraße 47
27612 Loxstedt
Volksbank eG
Lindenallee 86
Volksbank eG
Fährstraße 5
27612 Loxstedt-Dedesdorf
52
Verkehrsanbindung
Die Einheitsgemeinde Loxstedt ist aufgrund ihrer räumlichen Lage und verkehrstechnischen
Situation sehr eng an das Oberzentrum Bremerhaven angebunden. Durch das Gebiet der
Einheitsgemeinde führt zum einen die Bundesautobahn A 27 mit den Auffahrten Stotel,
Nesse sowie Loxstedt. Die Bundesstraße B 437 verbindet die Ortsteile Stotel und Dedesdorf
und führt durch den Wesertunnel in den Landkreis Wesermarsch. Die B 71 verbindet den
nordöstlichen Bereich der Einheitsgemeinde mit Bremerhaven sowie mit der benachbarten
Gemeinde Beverstedt. Eine weitere Verkehrsader ist die Landesstraße L 135, die durch
Stotel führt und die Einheitsgemeinde in nord-südlicher Richtung an Bremerhaven und die
Einheitsgemeinde Hagen anbindet. Innerhalb der Gemeinde verbindet die L 143 das
Grundzentrum Loxstedt mit den bevölkerungsreichsten Ortsteilen Bexhövede und Stotel und
führt in nordöstlicher Richtung nach Sellstedt (Gemeinde Schiffdorf).
53
Im Grundzentrum Loxstedt befindet sich eine Haltestelle für die Bahnlinie Bremerhaven –
Bremen. Der öffentliche Personennahverkehr wird innerhalb der Gemeinde durch den
Schülertransport und das Anrufsammeltaxi ergänzt.
Außerdem gibt es folgende Busverbindungen:
Buslinie
Angebot
530/531
Hagen – Stotel - Bremerhaven
571
Loxstedt – Bexhövede - Beverstedt
575
Beverstedt – Stinstedt – Bexhövede - Bremerhaven
Mo. – Fr. ½ stdl.
576
Loxstedt – Stotel - Dedesdorf
579
Schiffdorf– Bexhövede – Loxstedt - Beverstedt
54
Auswertung
Ausgewertet wurden insgesamt 295 Wohnungen, was 12,95 % des Mietwohnungsbestandes
der Einheitsgemeinde Loxstedt entspricht. Die ausgewerteten Wohnungen verteilen sich
Datengrundlage
Anzahl
Anteil
Bestandsmieten
215
73%
80
27%
Gesamt
295
Größenkategorie
Anzahl
Anteil
50 m²
33
11%
60 m²
33
11%
75 m²
82
28%
85 m²
53
18%
95 m²
25
8%
> 95 m²
69
24%
Gesamt
295
Die abstrakte Angemessenheit innerhalb der Einheitsgemeinde Loxstedt stellt sich dabei wie
folgt dar (angegeben ist der gewogene Durchschnittswert der Bestandsmieten und
50 m²
60 m²
75 m²
85 m²
95 m²
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Bestand
319,18
20
353,60
25
444,34
58
490,44
48
552,00
22
Inserate
239,44
13
367,38
8
443,96
24
493,64
5
492,67
3
Ergebnis
287,77
33
356,94
33
444,23
82
490,74
53
544,88
25
55
Die Einheitsgemeinde Loxstedt besteht aus insgesamt 21 Ortschaften, wobei nur die
Ortschaften Loxstedt, Stotel und Bexhövede Bevölkerungszahlen über eintausend
Einwohner aufweisen. Loxstedt ist das Grundzentrum und gleichzeitig auch die größte
Ortschaft in der Einheitsgemeinde.
Bei der Auswertung der örtlichen Gegebenheiten ist festzustellen, dass der Wohnungsmarkt
in der Einheitsgemeinde Loxstedt sehr uneinheitlich ist. Während über 90 % der Bestandsund Angebotsmieten aus den Ortsteilen Loxstedt, Stotel, Bexhövede und Nesse gewonnen
werden konnten, stehen in den übrigen Ortschaften kaum Wohnungsdaten zur Verfügung.
Es kann daher nur in den Ortschaften Loxstedt, Nesse, Stotel und Bexhövede von einem
Mietmarkt gesprochen werden, in den anderen Ortschaften werden wegen der geringen
Größe und der ländlichen Struktur nur selten Wohnungen angeboten.
Aufgrund der räumlichen Lage, der vorhandenen Infrastruktur und der verkehrstechnischen
Verbundenheit der einzelnen Ortschaften, muss das gesamte Gebiet der Einheitsgemeinde
als angemessener Vergleichsraum betrachtet werden. Leistungsempfängern kann daher
zugemutet werden, dass sie ihre Wohnungssuche nicht nur auf die jeweilige Ortschaft
beschränken, sondern diese auf das gesamte Gebiet der Einheitsgemeinde Loxstedt
ausdehnen.
Da auch davon auszugehen ist, dass Personen, die nicht dem Personenkreis des SGB II
oder SGB XII zuzuordnen sind, bei der Wohnraumsuche auf umliegende Gemeinden
ausweichen müssen, ist es statthaft auf Grund des hier quasi nicht vorhandenen
Mietmarktes auch auf die angrenzenden Gemeinden Beverstedt, Hagen und Schiffdorf sowie
das Oberzentrum Bremerhaven sowohl hinzuweisen als auch auszuweichen. Die gute
Verkehrsanbindung nach Bremerhaven ist in diesem Zusammenhang noch einmal
besonders hervorzuheben.
Die Auswertung der abstrakten Angemessenheit ergibt, dass die neu ermittelten Richtwerte
in der Einheitsgemeinde Loxstedt über den bisher festgesetzten Mietobergrenzen liegen.
56
Einheitsgemeinde Schiffdorf
Die Einheitsgemeinde Schiffdorf besteht aus 8 Ortsteilen. Die höchste Einwohnerzahl
befindet sich im Ortsteil Spaden (ca. 4.500) und dem Grundzentrum Schiffdorf (ca. 3.200).
Da alle Ortsteile aufgrund der räumlichen Nähe, Infrastruktur und verkehrstechnischen
Verbundenheit einen homogenen Wohn- und Lebensbereich darstellen, bildet das gesamte
Gebiet der Einheitsgemeinde Schiffdorf einen Vergleichsraum für den Wohnungsmarkt im
Sinne der BSG-Rechtsprechung.
57
Strukturdaten
Einwohner5253
Jahr
Mietwohnungen55
2003
14.090
6.007
-
2013
13.735
6.389
1.964
Die
nachfolgende
Übersicht
stellt
alle
umliegenden
Nachbargemeinden
dar,
Richtung
Anmerkung
Langen
Nord
Grundzentrum
Drangstedt
Nord
Elmlohe
Nord
Kührstedt
Nord
Ringstedt
Nord/Ost
Köhlen
Nord/Ost
Frelsdorf
Ost
Beverstedt
Süd
Heerstedt
Süd
Loxstedt
Süd/West
Grundzentrum
West
Oberzentrum
Bremerhaven
52
54
55
53
58
Grundzentrum
die
Infrastruktur
aus:
Ort / Ortsteil
Bezeichnung
Anzahl Plätze
Ganztägig
Schiffdorf
Regenbogen
115
Ja
Schiffdorf
Hort
40
Nein
Schiffdorf - Bramel
Kindergarten
25
Ja
Schiffdorf - Geestenseth
Kindergarten
55
Ja
56
59
Schiffdorf - Sellstedt
Sellster Kinnerhus
92
Ja
Schiffdorf - Wehdel
Wehdler Butscherhaus
85
Ja
Schiffdorf - Wehden
Kindergarten
25
Nein
Schiffdorf - Spaden
Kita
90
Ja
Schiffdorf - Spaden
Abenteuerland
90
Ja
Schulform
Ort
Entfernung
Schiffdorf
-
Schiffdorf - Geestenseth
-
Schiffdorf - Sellstedt
-
Schiffdorf - Spaden
-
Schiffdorf - Wehdel
-
Hauptschule
Schiffdorf
-
Realschule
Schiffdorf
-
Gymnasium
Bremerhaven
9,4 km57
Cadenberge
47,4 km
Cuxhaven
44,1 km
Schiffdorf
-
Grundschule
BBS
57
lt. Google Maps
60
Bereiche
Ärzte
Apotheken
Anschrift
Dr. Warnking
Beelacker 9
27619 Sellstedt
Dr. Reinschüssel
Zum Feldkamp 12
27619 Schiffdorf
Dr. Waltemade
Frelsdorfer Str. 28
27619 Geestenseth
Dr. Krenz
Jierweg 10
27619 Schiffdorf
Dr. Saifi
Wesermünder Straße 33
27619 Wehdel
Praxisgemeinschaft Lueske
Westruck 22
27619 Schiffdorf
Geeste Apotheke
Köhlener Str. 2
27619 Geestenseth
Mühlen-Apotheke
Brameler Straße 3
27619 Schiffdorf
Klus-Apotheke
Leher Straße 20
27619 Spaden
Bereiche
Anschrift
Einzelhandel
Real SB Warenhaus
Neufelder Weg
27619 Spaden
Lidl
Neufelder Weg 4
27619 Spaden
Aldi Nord
Jahnstraße 17
27619 Schiffdorf
Aktiv Discount
Zum Feldkamp 16
27619 Schiffdorf
Schlachterei Mühlenbeck
Leher Straße 54
27619 Spaden
Bäcker Starke
Zum Feldkamp 16
27619 Schiffdorf
Bäckerei Otten
Gunort 17
27619 Bramel
Bakers Family
Neufelder Weg 2
27619 Spaden
Bäckerei Mehrtens
Leher Straße 38
27619 Spaden
Bäckerei Engelbrecht
Neufelder Weg 2
27619 Schiffdorf
Grundversorgung
61
Banken
Bereiche
Anschrift
Kreissparkasse
Bohlenstraße 7
27619 Schiffdorf
Bahnhofstraße 9
27619 Sellstedt
Volksbank e G
Volksbank eG
Debstedter Straße 1
27619 Wehden
Volksbank eG
Wehdeler Straße 25
27619 Wehdel
62
Verkehrsanbindung
Die Gemeinde liegt direkt an der A 27 östlich und nordöstlich von Bremerhaven. Über die
Kreisstraße K 58 ist das Grundzentrum Schiffdorf direkt an die Seestadt Bremerhaven
angebunden. Die K 58 führt von Bremerhaven kommend in östlicher Richtung durch das
Grundzentrum Schiffdorf und geht im Ortsteil Sellstedt, Wehdel und Geestenseth in die
Landesstraße L 143 über. Über die L 128 können die benachbarten Gemeinden Köhlen
(Stadt Geestland) sowie Beverstedt in nord-südlicher Richtung erreicht werden. Die
Kreisstraßen K 60, K 61 und K 63 verbinden die Ortsteile Schiffdorf, Bramel und Spaden.
Ferner besteht ein Bahnanschluss mit Haltestellen in Sellstedt, Wehdel und Geestenseth an
der Strecke Bremerhaven – Bremervörde – Buxtehude.. Die Bahnlinie Bremerhaven Cuxhaven bzw. Bremerhaven - Bremen kann über die Bahnhöfe BremerhavenHauptbahnhof, Bremerhaven-Lehe und Bremerhaven-Wulsdorf innerhalb weniger Kilometer
vom Grundzentrum Schiffdorf und dem Ortsteil Spaden aus erreicht werden. In Schiffdorf
besteht ein Anrufsammeltaxi-Dienst, der alle Ortsteile miteinander verbindet.
63
Außerdem gibt es folgende Busverbindungen:
Buslinie
Angebot
507
Spaden – Bremerhaven - Schiffdorf - Bramel
Mo. – Fr. ½ stündlich
529
Schiffdorf – Bramel - Bad Bederkesa
553
Wehden – Spaden - Schiffdorf
568
Geestenseth – Wehdel – Sellstedt - Schiffdorf Bremerhaven
64
Auswertung
der Einheitsgemeinde Schiffdorf entspricht. Die ausgewerteten Wohnungen verteilen sich
Datengrundlage
Anzahl
Anteil
Bestandsmieten
178
76%
56
24%
Gesamt
234
Größenkategorie
Anzahl
Anteil
50 m²
14
6%
60 m²
19
8%
75 m²
55
24%
85 m²
62
26%
95 m²
47
20%
> 95 m²
37
16%
Gesamt
234
Die abstrakte Angemessenheit innerhalb der Einheitsgemeinde Schiffdorf stellt sich dabei
wie folgt dar (angegeben ist der gewogene Durchschnittswert der Bestandsmieten und
50 m²
60 m²
75 m²
85 m²
95 m²
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Bestand
321,62
6
349,05
17
462,50
36
547,75
51
584,78,
41
Inserate
308,11
8
395,50
2
454,36
19
517,55
11
535,83
6
Ergebnis
313,90
14
353,94
19
459,69
55
542,39
62
578,53
47
65
Die Einheitsgemeinde Schiffdorf besteht aus insgesamt 8 Ortschaften, wobei die Ortschaften
Spaden und Schiffdorf die meisten Einwohner beherbergen. Für die Einheitsgemeinde
Schiffdorf ist hier als Besonderheit anzuführen, dass die Ortschaften Schiffdorf und Spaden
nicht nur an das Oberzentrum Bremerhaven angrenzen, sondern die Übergänge zwischen
diesen beiden Ortschaften und der Stadt Bremerhaven fließend verlaufen. Schiffdorf ist das
Grundzentrum und gleichzeitig die zweitgrößte Ortschaft in der Einheitsgemeinde.
Fast 85 % der Bestands- und Angebotsmieten stammen aus den Ortsteilen Spaden und
Schiffdorf, so dass auch nur hier von einem nennenswerten Mietmarkt gesprochen werden
kann. Die übrigen Ortsteile sind überwiegend ländlich strukturiert, was sich u. a. auch an der
vergleichsweise geringen Einwohnerzahl festmachen lässt. In ländlichen Regionen überwiegt
typischerweise die Bebauung mit selbstbewohnten Ein- oder Zweifamilienhäusern, die zum
größten Teil nicht als Mietobjekte zur Verfügung stehen. Daher sind in den umliegenden
Ortsteilen kaum Vermieter mit größerem Bestand vorhanden.
Als Vergleichsraum für die Überprüfung der abstrakten Angemessenheit kann daher nur das
gesamte Gebiet der Einheitsgemeinde Schiffdorf in Frage kommen und nicht einzelne
Ortsteile. Das Gebiet der Einheitsgemeinde Schiffdorf stellt unter Berücksichtigung der
räumlichen Lage, der vorhandenen Infrastruktur und der Verkehrsanbindung der einzelnen
Ortschaften zueinander einen homogenen Lebens- und Wohnbereich dar, der als
Vergleichseinheit zusammengefasst werden kann.
Hier
wohnhaften
hilfebedürftigen
Personen
kann
es
daher
im
Rahmen
ihrer
Selbsthilfeverpflichtung durchaus zugemutet werden, die Wohnungssuche auf das gesamte
Gebiet der Einheitsgemeinde auszudehnen, wenn im jeweiligen Ortsteil keine Wohnungen
verfügbar sind.
Da auch davon auszugehen ist, dass auch Personen, die nicht dem Personenkreis des SGB
II oder SGB XII zuzuordnen sind, bei der Wohnraumsuche auf umliegende Gemeinden
ausweichen müssen, ist es hier statthaft auf Grund des quasi nicht vorhandenen
Mietmarktes auch auf das nahegelegene Grundzentrum Bad Bederkesa sowie das
Oberzentrum Bremerhaven auszuweichen.
Im Bereich der abstrakten Angemessenheit kann für die Einheitsgemeinde Schiffdorf
festgestellt werden, dass die bisherigen Richtwerte allesamt überschritten werden.
66
Einheitsgemeinde Hagen
Die Einheitsgemeinde Hagen im Bremischen58 wird zum 01.01.2014 neu gebildet und besteht
aus den 6 Mitgliedsgemeinden der ehemaligen Samtgemeinde Hagen. Sie ist im Wesentlichen
durch das Grundzentrum Hagen geprägt, in dem mit rund 4.053 Einwohnern rund 37 % der
gesamten Einwohner der Einheitsgemeinde leben. Aufgrund der räumlichen Nähe, Infrastruktur
und der verkehrstechnischen Verbundenheit der einzelnen Ortsteile ist das Gebiet der
Einheitsgemeinde
insgesamt
ein
homogener
Lebens-
und
Wohnbereich.
Das
Auswertungsergebnis gibt somit die abstrakten Angemessenheitsgrenzen für die gesamte
Einheitsgemeinde Hagen wieder.
58
Im weiteren Verlauf „Hagen“ genannt
67
Strukturdaten
Nachfolgend werden die wesentlichen Strukturdaten der Einheitsgemeinde dargestellt. Hierbei
Bedeutung, da aus der Entwicklung Rückschlüsse gezogen werden können, bspw. wie sich ein
Wohnungsmarkt entwickelt. Basisjahr des Vergleichs ist das Jahr 2003:
Einwohner5960
Jahr
Mietwohnungen62
2003
11.111
4.534
-
2013
10.991
5.061
1.301
Die
nachfolgende
Übersicht
stellt
alle
umliegenden
Nachbargemeinden
dar,
Richtung
Beverstedt
Nord/Ost
Loxstedt
Nord
59
61
62
60
68
Anmerkung
die
Infrastruktur
aus:
Ort / Ortsteil
Bezeichnung
Anzahl Plätze
Ganztägig
Bramstedt
Kindergarten
50
Nein
Driftsethe
Rappelkiste
24
Nein
Hagen
Hort
12
Nein
Hagen
Löwenzahn
83
Ja
63
69
Hagen
Pusteblume
75
Ja
Sandstedt
Deichbutjer
35
Nein
Uthlede
Die kleinen Zwerge
45
Ja
Wulsbüttel
Wichtelstube
25
Nein
Wulsbüttel
Räuberhöhle
20
Nein
Wulsbüttel
Waldbutjer
40
Ja
Schulform
Ort
Grundschule
Bramstedt
Grundschule
Hagen
Grundschule
Uthlede
-
Hauptschule
Hagen
-
Realschule
Hagen
-
Gymnasium
BBS
Entfernung
-
64
Hagen
-
Cuxhaven
65,6 km65
Schiffdorf
25,7 km
Bereiche
Ärzte
Apotheken
64
65
Anschrift
Dr. Dorsch
Amtsdamm 27 a,
27628 Hagen
Dr. Griep
Gartenstraße 6
27628 Hagen
Dr. Keidel
Parkstraße 4
27628 Hagen
Arztpraxis Petersen
Osterstader Straße 18
27628 Sandstedt
Dr. Becker
Amtsdamm 51
27628 Hagen
Kranich-Apotheke
Amtsdamm 39
27628 Hagen
Alte Amts Apotheke
Amtsdamm 34
27628 Hagen
Waldschule Hagen. Alternativ ist das Angebot des Kreisgymnasiums in Bremerhaven nutzbar
lt. Google Maps
70
Bereiche
Anschrift
Einzelhandel
Aldi Nord
Döhrenacker 3
27628 Hagen
Neukauf Schomacker
Amtsdamm 29
27628 Hagen
Lidl
Döhrenacker 4
27628 Hagen
Schlachterei Wiecke
Feldstraße 2
27628 Hagen
Bellmer Gemischtwaren
Moorstraße 1
27628 Uthlede
Bäckerei Frasch
Amtsdamm 41
27628 Hagen
Schlachterei Erven
Feldstraße 2
27628 Hagen
Bäckerei Campe
Osterstader Straße 21
27628 Sandstedt
Bäckerei Starke
Amtsdamm 29
27628 Hagen
Bäckerei Lütvogt
Lindenstraße 15
27628 Wulsbüttel
Bäckerei Schäfer
Amtsdamm 78
27628 Hagen
Bäckerei Kladny
27628 Bramstedt
Grundversorgung
Banken
Bereiche
Kreissparkasse
Volksbank e G
Anschrift
Amtsdamm 26
27628 Hagen
Lindenstraße 11
27628 Wulsbüttel
Osterstader Straße 26A
27628 Sandstedt
Volksbank eG
Amtsdamm 37
27628 Hagen
Lindenstraße 11
27628 Wulsbüttel
Volksbank eG
Hagener Landstraße 6
27628 Uthlede
71
Verkehrsanbindung
Das Grundzentrum Hagen verfügt über eine Auffahrt auf die Autobahn A 27. Mit der
Landesstraße L 135 zwischen Bremen und Bremerhaven wird die Ortschaft Wulsbüttel mit
dem Grundzentrum Hagen verbunden. Die ost-westliche Landesstraße L 134 führt von
Uthlede über die Ortschaften Hagen und Bramstedt in die angrenzende Gemeinde
Beverstedt. Die Ortsteile Sandstedt, Driftsethe und Hagen werden über die Kreisstraße K 51
verbunden.
Das Schienennetz Bremerhaven-Bremen kann nur über die angrenzende Gemeinde
Beverstedt mit den Bahnhöfen in Stubben und Lunestedt erreicht werden. Die Gemeinde
Hagen hat ein Anruf-Sammeltaxisystem eingerichtet.
Es bestehen folgende Busverbindungen in der Einheitsgemeinde:
Buslinie
Angebot
530/31
Uthlede - Hagen – Bremerhaven
534
Uthlede – Wulsbüttel– Hagen
565
Hagen – Bramstedt - Albstedt
574
Sandstedt – Driftsethe - Uthlede - Hagen
72
Auswertung
der Einheitsgemeinde Hagen entspricht. Die ausgewerteten Wohnungen verteilen sich
Datengrundlage
Anzahl
Anteil
Bestandsmieten
80
79%
21
21%
Gesamt
101
Größenkategorie
Anzahl
Anteil
50 m²
9
9%
60 m²
17
17%
75 m²
29
28%
85 m²
10
10%
95 m²
10
10%
> 95 m²
26
26%
Gesamt
101
Die abstrakte Angemessenheit innerhalb der Einheitsgemeinde Hagen stellt sich dabei wie
folgt dar (angegeben ist der gewogene Durchschnittswert der Bestandsmieten und
50 m²
60 m²
75 m²
85 m²
95 m²
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Bestand
330,40
5
345,20
13
406,45
27
490,33
9
513,43
7
Inserate
311,00
4
357,50
4
381,00
2
405,00
1
503,33
3
Ergebnis
321,78
9
348,09
17
404,69
29
481,80
10
510,40
10
73
Die Einheitsgemeinde Hagen ist extrem dünn besiedelt. Die Einwohnerdichte beträgt 55
Einwohner pro km² und liegt damit weit unter dem Landkreisdurchschnitt. Hieran wird die
ländliche Struktur der Einheitsgemeinde erkennbar. Hinsichtlich Einwohnerzahl und
Infrastruktur ist das Grundzentrum Hagen der zentrale Ort der Einheitsgemeinde.
Die Bewohnerzahl der Einheitsgemeinde Hagen ist trotz der dünnen Besiedlung in den
letzten 10 Jahren relativ moderat um 120 Einwohner (1%)
zurückgegangen. Hierdurch
wurde zwar Wohnraum in der Gemeinde freigesetzt, die angebotssteigernde Wirkung ist
jedoch nicht so stark ausgeprägt, wie in den übrigen Gemeinden im Agenturbezirk
Wesermünde.
Im Bereich der abstrakten Angemessenheit ist zu beobachten, dass über 70% der Daten aus
den Ortsteilen Hagen (55 %) und Sandstedt (18 %) kommen. Hieraus ist ersichtlich, dass,
wenn überhaupt, lediglich im Grundzentrum Hagen von einem funktionierenden Mietmarkt
gesprochen werden kann. In den umliegenden Mitgliedsgemeinden sind kaum Vermieter mit
größerem Bestand vorhanden. Hier überwiegt die Bebauung mit selbstbewohnten Ein- oder
Zweifamilienhäusern, die zum größten Teil nicht als Mietobjekte zur Verfügung stehen.
Es ist daher geboten, die gesamte Einheitsgemeinde Hagen als Vergleichsraum für die
Überprüfung der abstrakten und tatsächlichen Angemessenheit heranzuziehen. Unter
Berücksichtigung
Verkehrsanbindung
der
räumlichen
der
einzelnen
Lage,
der
vorhandenen
Mitgliedsgemeinden
Infrastruktur
bildet
das
und
der
Gebiet
der
Einheitsgemeinde einen homogenen Lebens- und Wohnbereich, der als Vergleichseinheit
zusammengefasst werden kann. Hier wohnhaften hilfebedürftigen Personen kann es daher
im Rahmen ihrer Selbsthilfeverpflichtung durchaus zugemutet werden, die Wohnungssuche
auf das gesamte Gebiet der Einheitsgemeinde auszudehnen, wenn im jeweiligen Ortsteil
keine Wohnungen verfügbar sind.
Auf Grund des gering ausgeprägten Wohnungsmarktes ist auch eine Erweiterung der
Wohnungssuche auch auf die benachbarte Einheitsgemeinde Beverstedt sowie die
Gemeinden Loxstedt und Schiffdorf geboten, da letztendlich jeder, der in dieser Region eine
Wohnung sucht, auf Grund des spärlichen Angebots nicht umhinkommen wird, auch in
benachbarten Gemeinden das Wohnungsangebot zu sondieren. Aufgrund der guten
Verkehrsanbindung ist in Einzelfällen auch ein Verweis auf den Wohnungsmarkt im
Oberzentrum Bremerhaven zumutbar.
74
Es ist davon auszugehen, dass auch Personen, die nicht dem Personenkreis des SGB II
oder SGB XII zuzuordnen sind, bei der Wohnraumsuche auf das komplette Gebiet der
Einheitsgemeinde sowie ggf. das Gebiet der benachbarten Gemeinden ausweichen müssen.
Die ermittelten Richtwerte liegen, bis auf die Größenkategorie für Zwei-Personenhaushalte,
über den bisherigen Mietobergrenzen im Agenturbezirk Wesermünde.
75
Einheitsgemeinde Wurster
Nordseeküste
Die Samtgemeinde Land Wursten und die Gemeinde Nordholz fusionieren am 01.01.2015
zur Einheitsgemeinde Wurster Nordseeküste. Die Einheitsgemeinde besteht aus 15
Ortsteilen. Die meisten Einwohner leben in den Grundzentren Nordholz (ca. 4.500) und
Dorum (ca. 3.700). Aufgrund der räumlichen Nähe, Infrastruktur und verkehrstechnischen
Verbundenheit bildet die Einheitsgemeinde Wurster Nordseeküste einen homogenen Wohnund Lebensbereich. Daher kann das gesamte Gebiet der Einheitsgemeinde als
Vergleichsraum für den Wohnungsmarkt herangezogen werden.
76
Strukturdaten
Einwohner66 67
Jahr
Mietwohnungen69
2003
17.340
8.539
-
2013
16.843
8.531
2.340
Die
nachfolgende
Übersicht
stellt
alle
umliegenden
Nachbargemeinden
dar,
Cuxhaven
Richtung
Anmerkung
Nord
Mittelzentrum
Wanna
Ost
Langen
Süd/Ost
Midlum
Süd
Cappel
Süd/West
Dorum
Süd/West
66
68
69
67
77
Grundzentrum
Grundzentrum
die
Infrastruktur
aus:
Ort / Ortsteil
Bezeichnung
Anzahl Plätze
Ganztägig
Nordholz
Oxstedter Weg
120
Ja
Nordholz
Feuerweg
100
Nein
70
78
Spieka
Arche Noah
50
Nein
Cappel
Kindergarten
25
Nein
Dorum
Am Wattenmeer
186
Ja
Mulsum/Padingbüttel
Wilde Kiste
50
Ja
Midlum
Das Baumhaus
90
Ja
Wremen
Alle an Bord
120
Ja
Möglichkeiten der Inanspruchnahme der Schülerbeförderung (vgl. Strukturdaten des
Landkreises) geben.
Schulform
Ort
Entfernung
Nordholz
Grundschule
Dorum
Midlum
Wremen
Hauptschule
Dorum
Realschule
Dorum
Gymnasium
BBS
71
72
13,1 km71
Cuxhaven
Bremerhaven72
19,6 km
Cadenberge
40,9 km
Cuxhaven
13,1 km
Schiffdorf
38,5 km
lt. Google Maps
Kreisgymnasium Wesermünde
79
Bereiche
Ärzte
Apotheken
Anschrift
Dr. Kossen
Oderstraße 3
27637 Nordholz
Dr. Dohse
Alsumer Straße 31
27632 Dorum
Praxis Schwarz
Forstweg 2
27637 Nordholz
Praxis Maylan
Wurster Landstraße 144
27638 Wremen
Praxis Bensch
Dorfstraße 140
27637 Nordholz
Praxis v. Coburg/Burghardt
Sorthum 14
27632 Midlum
Dr. Möhlmann
Schwester-Anna-Straße 11
27632 Dorum
Zeppelin Apotheke
Feuerweg 3
27637 Nordholz
Neue Dorumer Apotheke
Poststraße 20
27632 Dorum
Fleet Apotheke
Scharnstedter Weg 2
27637 Nordholz
Seestern Apotheke
27638 Wremen
Löwen Apotheke
Speckenstraße 2
27632 Dorum
Bereiche
Anschrift
Einzelhandel
Sky Markt
Bahnhofstraße 9
27637 Nordholz
Edeka Markt
Poststraße 3
27632 Dorum
Aldi Nord
Bahnhofstraße 9
27637 Nordholz
Aktiv Discount
Poststraße 17
27632 Dorum
Aldi Nord
Speckenstraße 15
27632 Dorum
Schlachterei Helbrecht
Dorfstraße 84
27637 Nordholz
Bäckerei Schöneberg
Feuerweg 4
27637 Nordholz
Schlachterei Seidel
Poststraße 3
27632 Dorum
Fitters Backstube
Alsumer Straße 7
27632 Dorum
Schlachterei Böse
Specken 26
27632 Midlum
Bäckerei Brüning
Lange Straße 3
27632 Dorum
Grundversorgung
80
Bäckerei Tiedemann
Bahnhofstraße 9
27637 Nordholz
Bäckerei Behnke
27632 Mulsum
Bäckerei Kraßmann
Bundesstraße 21
27637 Nordholz
Bäckerei Rauh
Specken 17
27632 Midlum
Bäckerei Meyn
Scharnstedter Weg 2
27637 Nordholz
Banken
Bereiche
Kreissparkasse
Volksbank e G
Anschrift
Elbestraße 4
27637 Nordholz
Am Markt 4
27632 Dorum
Wurster Straße 10
27637 Spieka
Volksbank eG
Memelstraße 2
27637 Nordholz
Dorfstraße 8
27632 Midlum
Volksbank eG
Poststraße 2
27632 Dorum
81
Volksbank eG
Am Markt 2
27632 Midlum
Verkehrsanbindung
Die Einheitsgemeinde Wurster Nordseeküste ist über die Anschlussstelle Nordholz an die
Autobahn A 27 angebunden. Die Landesstraße L 135 verbindet die Ortsteile Nordholz und
Midlum. Die Grundzentren Nordholz und Dorum sind durch die Landesstraßen L 135 und
L 129 miteinander verbunden. Hierüber können auch die Ortschaften Midlum, Mulsum und
Wremen erreicht werden. Die Ortschaften Spieka und Wanhöden können von Nordholz aus
über die Kreisstraße K 14 erreicht werden. Midlum und Cappel werden durch die Kreisstraße
K 21 verbunden. Die Kreisstraße K 68 verbindet in Nord-Süd-Richtung das Grundzentrum
Nordholz mit den Orten Spieka, Misselwarden, Padingbüttel und Mulsum.
Über die Bahnhaltestellen Wremen, Dorum und Nordholz ist die Einheitsgemeinde Wurster
Nordseeküste sehr gut an die Bahnstrecke Bremerhaven – Cuxhaven angebunden.
Auf dem Gebiet der ehemaligen Samtgemeinde Land Wursten gibt es zudem ein
Anrufsammeltaxi-System.
82
Daneben sind folgende Busverbindungen vorhanden:
Buslinie
Angebot
526
Dorum – Misselwarden – Mulsum -Wremen
Mo. – Fr. 6 x täglich
547
Nordholz–- Spieka - Wanhöden- Midlum
548
Nordholz - Cappel
549
Nordholz– Cappel – Midlum - Dorum
Mo. – Fr. 7x tägl.
552
Nordholz – Midlum – Langen - Schiffdorf- Bremerhaven
83
Auswertung
der Einheitsgemeinde Wurster Nordseeküste entspricht. Die ausgewerteten Wohnungen
verteilen sich hierbei wie folgt auf die einzelnen Datenquellen:
Datengrundlage
Anzahl
Anteil
Bestandsmieten
120
37%
208
63%
Gesamt
328
Größenkategorie
Anzahl
Anteil
50 m²
41
12%
60 m²
56
17%
75 m²
74
23%
85 m²
42
12%
95 m²
28
9%
> 95 m²
87
27%
Gesamt
328
Die abstrakte Angemessenheit innerhalb der Einheitsgemeinde stellt sich dabei wie folgt dar
(angegeben ist der gewogene Durchschnittswert der Bestandsmieten und Angebotsmieten
mit der Anzahl der ausgewerteten Wohnungen):
50 m²
60 m²
75 m²
85 m²
95 m²
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Bestand
295,73
11
386,34
19
412,60
35
482,63
14
545,76
10
Inserate
289,00
30
368,46
37
430,33
39
483,57
28
514,17
18
Ergebnis
290,80
41
374,52
56
421,95
74
483,26
42
525,45
28
84
Die Einheitsgemeinde Wurster Nordseeküste besteht aus insgesamt 15 Ortschaften, wobei
über die Hälfte der Einwohner in den Grundzentren Nordholz und Dorum lebt.
Bei der Auswertung der örtlichen Gegebenheiten ist zudem festzustellen, dass nahezu 80 %
der Bestands- und Angebotsmieten aus den Ortschaften Nordholz und Dorum stammen. Nur
in diesen Ortsteilen kann daher von einem Mietmarkt gesprochen werden. In den anderen
Ortschaften werden wegen der geringen Größe und der ländlichen Struktur nur selten
Wohnungen angeboten.
Aufgrund der räumlichen Lage, der vorhandenen Infrastruktur und der verkehrstechnischen
Verbundenheit der einzelnen Ortschaften, muss das gesamte Gebiet der Einheitsgemeinde
als angemessener Vergleichsraum betrachtet werden. Leistungsempfängern kann daher
zugemutet werden, dass sie ihre Wohnungssuche nicht nur auf die jeweilige Ortschaft
beschränken, sondern diese auf das gesamte Gebiet der Einheitsgemeinde Wurster
Nordseeküste ausweiten und hierbei insbesondere die beiden Grundzentren in den Blick
nehmen.
Da auch davon auszugehen ist, dass Personen, die nicht dem Personenkreis des SGB II
oder SGB XII zuzuordnen sind, bei der Wohnraumsuche auf umliegende Gemeinden
ausweichen müssen, ist es hier statthaft, aufgrund des hier quasi nicht vorhandenen
Mietmarktes auch auf die angrenzende Stadt Geestland sowie das Oberzentrum
Bremerhaven zu verweisen. Die gute Verkehranbindung nach Bremerhaven ist in diesem
Zusammenhang noch einmal besonders hervorzuheben.
Die Auswertung der abstrakten Angemessenheit ergibt, dass die neu ermittelten Richtwerte
in
der
Einheitsgemeinde
Wurster
Nordseeküste
Mietobergrenzen liegen.
85
über
den
bisher
festgesetzten
Stadt Geestland
Die Stadt Geestland wird zum 01.01.2015 aus der Stadt Langen und der Samtgemeinde
Bederkesa gebildet. Die Stadt Geestland besteht aus 16 Ortsteilen. Die höchste
Einwohnerzahl befindet sich in den beiden Grundzentren Langen (ca. 10.500) und Bad
Bederkesa (ca. 5.200). Da alle Ortsteile aufgrund der räumlichen Nähe, Infrastruktur und
verkehrstechnischen Verbundenheit einen homogenen Wohn- und Lebensbereich darstellen,
bildet das gesamte Gebiet der Stadt Geestland einen Vergleichsraum für den
Wohnungsmarkt im Sinne der BSG-Rechtsprechung.
86
Strukturdaten
Nachfolgend werden die wesentlichen Strukturdaten der Stadt Geestland dargestellt. Hierbei
Bedeutung, da aus der Entwicklung Rückschlüsse gezogen werden können, bspw. wie sich
ein Wohnungsmarkt entwickelt. Basisjahr des Vergleichs ist hierbei das Jahr 2003:
Einwohner7374
Jahr
Mietwohnungen76
2003
31.251
13.514
-
2013
30.515
14.412
4.753
Die
nachfolgende
Übersicht
stellt
alle
umliegenden
Nachbargemeinden
dar,
Richtung
Midlum
Nord
Nordholz
Nord
Steinau
Nord
Wanna
Nord/Ost
Mittelstenahe
Ost
Schiffdorf
Süd
Beverstedt
Süd
Bremerhaven
Süd
Wremen
West
Misselwarden
West
Mulsum
West
Dorum
West
73
75
76
74
87
Anmerkung
Grundzentrum
Grundzentrum
Oberzentrum
Grundzentrum
die
Infrastruktur
aus:
Ort / Ortsteil
Bezeichnung
Anzahl Plätze
Ganztägig
Langen
Mittelfeldweg
75
Nein
Langen
Kapellenweg
106
Ja
Langen
Arche Noah
24
Nein
Langen
Storchennest
85
Ja
Langen
Martinskindergarten
25
Nein
Langen
Integrationskindergarten
86
Ja
Langen
Zwergenland
10
Ja
Debstedt
Mühlenkindergarten
35
Ja
Imsum
Kindergarten
25
Nein
Sievern
Kindergarten
50
Ja
Neuenwalde
Niewohler Kinnerhus
50
Nein
Holßel
Kindergarten
25
Nein
Krempel
Kindergarten
25
Nein
Hymendorf
Kindergarten
19
Nein
Bad Bederkesa
Beerster Kinnerhus
112
Ja
Bad Bederkesa
Unterm Regenbogen
71
Ja
Bad Bederkesa
Waldzwerge
15
Nein
Drangstedt
Kindergarten
45
Nein
Elmlohe
Kindergarten
25
Nein
Flögeln
Kindergarten
25
Nein
Köhlen
Kindergarten
40
Nein
Kührstedt
Lütt-Kinner-Hus
35
Nein
Lintig
Kindergarten
24
Nein
Großenhain
Kindergarten
25
Nein
Ringstedt
Ringster Wichtelhus
25
Nein
77
88
Möglichkeiten der Inanspruchnahme der Schülerbeförderung (vgl. Strukturdaten des
Landkreises) geben.
Schulform
Ort
Entfernung
Langen
-
Langen
-
Neuenwalde
Bad Bederkesa
Grundschule
Drangstedt
Lintig
Kührstedt
Elmlohe
Ringstedt
Hauptschule
-
Langen
Bad Bederkesa
Realschule
-
Langen
Bad Bederkesa
Gymnasium
BBS
Langen
Bad Bederkesa78
Cuxhaven
30,6 km79
Schiffdorf
14,1 km
Medizinische Versorgung, Grundversorgung, Einzelhandel und Banken
In der Stadt Geestland sind Ärzte unterschiedlicher Fachrichtungen vorhanden, wobei diese
sich zum Teil auch auf die einzelnen Ortschaften verteilen. Zudem befindet sich in Debstedt
die Seepark Klinik. Darüber hinaus verfügt die Stadt Geestland über insgesamt sechs
Apotheken. In der Stadt Geestland ist die Versorgung durch zahlreiche Lebensmittelmärkte /
Discounter sowie Fachgeschäfte sichergestellt, vgl. Anforderungen an ein Grundzentrum.
Filialen der KSK Wesermünde-Hadeln sowie der Volksbank eG sind über das gesamte
Gebiet der Stadt Geestland verteilt vorhanden.
78
79
Nds. Internatsgymnasium
lt. Google Maps
89
Verkehrsanbindung
Die Stadt Geestland verfügt über die Anschlussstellen Neuenwalde und Debstedt auf die
Autobahn A 27. Die Grundzentren Bad Bederkesa und Langen sind durch die Landesstraße
L 120 über Drangstedt und Debstedt miteinander verbunden. Mit der Landesstraße L 118
sind die Ortsteile Krempel und Neuenwalde miteinander verbunden. Die Landesstraße L 119
verbindet die Ortsteile Holßel und Neuenwalde mit Bad Bederkesa und führt weiter nach
Lintig. Durch die Ortschaften Langen, Sievern und Holßel geht die Landesstraße L 135.
Innerhalb der ehemaligen Samtgemeinde Bederkesa führt die L 128 vom Grundzentrum Bad
Bederkesa nach Ringstedt.
Die Bahnstrecke Bremerhaven - Cuxhaven ist von der Stadt Geestland aus nur über die
Bahnhöfe in Bremerhaven-Lehe und Dorum (Wurster Nordseeküste) zu erreichen. Ferner
kann die Strecke Bremerhaven – Bremervörde – Buxtehude mit Haltestellen in Sellstedt,
Wehdel und Geestenseth (alle Gemeinde Schiffdorf) erreicht werden. Innerhalb der
ehemaligen Stadt Langen ist ein Anrufsammeltaxi-Dienst eingerichtet.
90
Daneben gibt es in der Stadt Geestland folgende Busverbindungen:
Buslinie
Angebot
506
Debstedt – Langen – Bremerhaven
Mo. – Fr. ½ stdl.
525
Bad Bederkesa - Debstedt - Langen - Bremerhaven
528
Krempel – Neuenwalde – Sievern – Langen – Brhv.
529
Bad Bederkesa – Elmlohe – Drangstedt - Schiffdorf
541
Lintig – Bad Bederkesa
Mo. - Fr. 2 x tägl.
542
Köhlen – Ringstedt – Kührstedt –Bad Bederkesa
545
Holßel – Neuenwalde – Bad Bederkesa
551
Holßel – Sievern - Langen
91
Auswertung
der Stadt Geestland entspricht. Die ausgewerteten Wohnungen verteilen sich hierbei wie
folgt auf die einzelnen Datenquellen:
Datengrundlage
Anzahl
Anteil
Bestandsmieten
568
69%
258
31%
Gesamt
826
Größenkategorie
Anzahl
Anteil
50 m²
79
10%
60 m²
196
24%
75 m²
197
24%
85 m²
228
27%
95 m²
51
6%
> 95 m²
75
9%
Gesamt
826
Die abstrakte Angemessenheit innerhalb der Stadt Geestland stellt sich dabei wie folgt dar
(angegeben ist der gewogene Durchschnittswert der Bestandsmieten und Angebotsmieten
mit der Anzahl der ausgewerteten Wohnungen):
50 m²
60 m²
75 m²
85 m²
95 m²
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Ø Miete
Whg.
Bestand
322,71
56
388,63
162
414,29
130
534,17
159
573,57,
36
Inserate
315,78
23
380,85
34
395,28
67
466,74
69
479,88
15
Ergebnis
320,69
79
387,28
196
407,82
197
513,76
228
546,02
51
92
Die Stadt Geestland ist durch die Grundzentren Langen und Bad Bederkesa geprägt. Fast
die Hälfte der rund 30.000 Einwohner leben in diesen beiden Ortsteilen.
Zudem stammen 95% der Bestands- und Angebotsmieten aus den Ortsteilen Langen und
Bad Bederkesa, so dass auch nur hier von einem nennenswerten Mietmarkt gesprochen
werden kann. Die übrigen Ortsteile sind überwiegend ländlich strukturiert, was sich u. a.
auch an der vergleichsweise geringen Einwohnerzahl festmachen lässt. In ländlichen
Regionen überwiegt typischerweise die Bebauung mit selbstbewohnten Ein- oder
Zweifamilienhäusern, die zum größten Teil nicht als Mietobjekte zur Verfügung stehen. In
den umliegenden Ortsteilen sind daher kaum Vermieter mit größerem Bestand vorhanden.
Als Vergleichsraum für die Überprüfung der abstrakten Angemessenheit kann daher nur das
gesamte Gebiet der Stadt Geestland in Frage kommen und nicht einzelne Ortschaften. Die
Stadt Geestland stellt unter Berücksichtigung der räumlichen Lage, der vorhandenen
Infrastruktur und der Verkehrsanbindung der einzelnen Mitgliedsgemeinden zueinander
einen
homogenen
Lebens-
und
Wohnbereich
dar,
der
als
Vergleichseinheit
zusammengefasst werden kann.
Hier
wohnhaften
hilfebedürftigen
Personen
kann
es
daher
im
Rahmen
ihrer
Selbsthilfeverpflichtung auch zugemutet werden, die Wohnungssuche auf das gesamte
Gebiet der Einheitsgemeinde auszudehnen, wenn im jeweiligen Ortsteil keine Wohnungen
verfügbar sind.
Als weitere Besonderheit ist die Nähe zum angrenzenden Oberzentrum Bremerhaven zu
nennen, das für den Wohnungsmarkt der Stadt Geestland besonders prägend ist. Das
Gebiet der Ortschaft Langen geht sogar bebauungstechnisch unmittelbar in das Stadtgebiet
Bremerhavens über.
Da auch davon auszugehen ist, dass auch Personen, die nicht dem Personenkreis des
SGB II oder SGB XII zuzuordnen sind, bei der Wohnraumsuche auf umliegende Gemeinden
ausweichen müssen, ist es hier in Einzelfällen geboten aufgrund des quasi nicht
vorhandenen Mietmarktes auch das nahegelegene Oberzentrum Bremerhaven bei der
Wohnungssuche zu berücksichtigen.
Im Bereich der abstrakten Angemessenheit wird für die Stadt Geestland festgestellt, dass die
bisherigen Richtwerte allesamt überschritten werden.
93
Anlagen
94
Gesamtauswertung Bestandsmieten und Inserate für den Agenturbezirk Wesermünde
50
Agenturbezirk
Wesermünde
Anzahl
Whg.
287,78 €
34
318,33 €
3
Gem Beverstedt Ergebnis
290,26 €
Gem Loxstedt
Bestand
Inserate
Gem Beverstedt
Quelle
Bestand
Inserate
60
Ø
Gesamtmiete
Samtgemeinde
Ø
Gesamtmiete
Anzahl
Whg.
340,81 €
33
406,25 €
4
37
347,88 €
319,18 €
20
239,44 €
13
287,77 €
Bestand
Inserate
95
105
115
125
Ø
Anzahl Gesamtmiete
Whg.
Anzahl
Whg.
Ø
Gesamtmiete
Anzahl
Whg.
Ø
Gesamtmiete
548,28 €
12
539,71 €
7
6
6
18
637,17 €
584,69
€
610,39
€
608,94
€
609,67
€
681,13
€
610,00
€
666,90
€
566,98
€
632,33
€
599,66
€
665,00
€
663,33
€
663,75
€
1.001,0
9€
505,30
€
775,73
€
122
665,17 €
Anzahl
Whg.
Anzahl
Whg.
Ø
Gesamtmiete
398,35 €
38
460,28 €
26
430,69 €
11
403,57 €
7
464,83 €
21
508,50 €
12
37
399,16 €
45
462,31 €
47
471,29 €
23
353,60 €
25
444,34 €
58
490,44 €
48
552,00 €
22
367,38 €
8
443,96 €
24
493,64 €
5
492,67 €
3
33
356,94 €
33
444,23 €
82
490,74 €
53
544,88 €
25
321,62 €
6
349,05 €
17
462,50 €
36
547,75 €
51
584,78 €
41
308,11 €
8
395,50 €
2
454,36 €
19
517,55 €
11
535,83 €
6
290,80 €
41
374,52 €
56
421,95 €
74
483,26 €
42
525,45 €
28
Bestand
322,71 €
56
388,63 €
162
414,29 €
130
534,17 €
159
573,57 €
36
Inserate
315,78 €
23
380,85 €
34
395,28 €
67
466,74 €
69
479,88 €
15
320,69 €
79
387,28 €
196
407,82 €
197
513,76 €
228
546,02 €
51
304,15 €
213
374,79 €
358
421,11 €
482
505,93 €
442
539,76 €
184
594,43€
Gem Schiffdorf Ergebnis
SG Hagen
85
Ø
Gesamtmiete
610,00 €
568,85
€
642,48
€
617,38
€
635,79
€
629,51
€
528,80
€
599,89
€
484,89
€
502,00
€
489,17
€
582,62
€
657,12
€
618,49
€
586,19
€
576,09
€
580,02
€
Gem Loxstedt Ergebnis
Gem Schiffdorf
75
Ø
Gesamtmiete
313,90 €
14
353,94 €
19
459,69 €
55
542,39 €
62
578,53 €
47
Bestand
330,40 €
5
345,20 €
13
406,45 €
27
490,33 €
9
513,43 €
7
Inserate
311,00 €
4
357,50 €
4
381,00 €
2
405,00 €
1
503,33 €
3
321,78 €
9
348,09 €
17
404,69 €
29
481,80 €
10
510,40 €
10
SG Hagen Ergebnis
Gem Wurster
Bestand
295,73 €
11
386,34 €
19
412,60 €
35
482,63 €
14
545,76 €
10
Nordseeküste
Inserate
289,00 €
30
368,46 €
37
430,33 €
39
483,57 €
28
514,17 €
18
Gem Wurster N. Ergebnis
Stadt Geestland
Stadt Geestland Ergebnis
Wesermünde Ergebnis
95
18
22
8
30
12
5
17
9
3
12
14
13
27
7
11
135
Anzahl
Whg.
Ø
Gesamtmiete
Anzahl
Whg.
601,39 €
7
588,78 €
2
668,33 €
6
646,71 €
7
13
632,29 €
13
633,84 €
9
9
575,14 €
6
699,89 €
5
9
532,86 €
7
626,67 €
3
18
552,37 €
13
672,43 €
8
8
625,04 €
5
891,02 €
2
2
747,50 €
2
830,00 €
1
10
660,03 €
7
870,68 €
3
3
575,00 €
3
881,25 €
4
3
0,00 €
0
590,00 €
1
6
575,00 €
3
823,00 €
5
2
662,15 €
10
824,40 €
5
6
713,67 €
15
1.109,45 €
22
8
693,06 €
25
1.056,67 €
27
12
669,40 €
5
885,00 €
1
10
571,94 €
17
805,30 €
12
22
594,09 €
22
811,43 €
13
77
628,22 €
83
875,22 €
65
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Richtwerte
Unter Berücksichtigung des vorgegebenen Rahmens durch die bisherige Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes werden ab 01.01.2014
folgende Richtwerte für den Agenturbezirk Wesermünde festgelegt:
und die Stadt Geestland
Haushaltsgröße
1 - Person
2 - Personen
3 - Personen
4 - Personen
5 - Personen
Jede weitere Person
Wohnungsgröße
Richtwert
50 m²
330,00 €
60 m²
75 m²
85 m²
95 m²
+10 m²
390,00 €
460,00 €
550,00 €
580,00 €
+60,00 €
Die Richtwerte entsprechen der Kaltmiete zuzüglich der Nebenkosten, jedoch ohne Heizkosten.
96

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