Präsentation von Christoph Wildgruber

Allianz Real Estate
Sustainability
Portfoliomanagement im Wandel:
Energieeffizienz als Erfolgsfaktor zur
Erschließung von Zukunftsmärkten
dena-Energieeffizienzkongress
Berlin, 18. September 2012
Nachhaltigkeit im Immobilienbereich – Ein Überblick
Jones Lang LaSalle (2010)
„Based on a preliminary survey by Jones
Lang LaSalle, 83% of real estate
professionals think sustainability is currently
the most pressing issue facing office real
estate and will be for the next 10 years.
From almost nowhere a decade ago, this
subject has raced to the top of our worry list.“
CBRE (2009)
“A landmark study conducted by the
University of San Diego and CB Richard Ellis
Group, Inc. (CBRE) has found that tenants in
green buildings
experience
increased
productivity and fewer sick days, and that
green buildings have lower vacancy and
higher rental rates.”
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RICS UK (2012)
“[…] we document that over the 2000-2009
period, the expanding supply of “green”
buildings within a given London neighborhood
had a positive impact on rents and prices in
general, but reduced rents and prices for
environmentally-certified real estate.
The results suggest that there is
gentrification effect from green buildings.”
a
Roland Berger (2010)
"More than 73% of the building owners and
investors surveyed said that they would be
willing to accept higher investment costs for
sustainable
real
estate.
For
them,
sustainability would be worth paying an
additional 9% on average.”
2
Mögliche Auswirkungen des Nachhaltigkeitstrends 1/2
Falls...
Auswirkungen auf der
Objektebene
Effekte auf nachhaltige/grüne
Immobilieninvestments
Die Gesetzgebung erhöht den Druck auf
Energieeffizienz
Grüne Gebäude werden von mehr
(großen) Mietern bevorzugt
Grüne Gebäude sollten ein geringeres
„Risk Premium“ haben
(Große) Mieter bevorzugen grüne bzw.
nachhaltige Gebäude
Mietunterschiede zwischen grünen und
nicht-grünen Gebäuden entstehen
Entweder schneller Anstieg der Mieten
oder geringer Wertverlust
Investoren bevorzugen Investitionen in
grüne Gebäude
Grüne Gebäude können schneller
ge-/verkauft werden
Grüne Gebäude sollten ein geringeres
„Risk Premium“ haben
Nutzungskosten sind in grünen
Gebäuden niedriger (z.B. Energie)
Der relative Anteil der Kaltmiete ist bei
grünen Gebäuden höher
Der Mietzuwachs (Kaltmiete) für grüne
Gebäude sollte höher sein
UN Environment Program Finance Initiative – Property Working Group
Rechtliche Anforderungen oder Gesetze (Auswahl)
Region
European Energy Performance of Buildings Directive (EU 20-20-20 targets1)
EU
Loi Grenelle II, Réglementation Thermique 2012, BBC-Bâtiment de basse
consommation énergétique
Frankreich
Energieeinsparverordnung (EnEV) 2012, EEG, EEWärmeG
Deutschland
The Carbon Reduction Commitment (CRC) Energy Efficiency Scheme
Großbrittanien
Green Building Act 2006
USA
1: Targets for 2020: 20% Share of EU energy consumption coming from renewable sources, Reduction of EU primary energy use by 20%, Reduce EU GHG emission by 20%
Die Gesetzgebung und Veränderungen im Immobilienmarkt zwingen Investoren dazu,
Nachhaltigkeit in ihr Geschäftsmodell zu integrieren
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Mögliche Auswirkungen des Nachhaltigkeitstrends 2/2
Mögliche Auswirkung der Nachhaltikeitsperformance auf den Immobilienwert im Laufe der Zeit
140
120
Wertveränderung aufgrund der
Nachhaltigkeitsperformance
Index of property value per period
100
80
60
Positive effect on value due to
sustainability performance
40
Value (index) of property w/o
consideration of sustainability
effects
20
Negative effect on value due to
sustainability performance
0
1
11
21
31
41
Time (years)
Um eine mögliche Auswirkung auf den Immobilienwert zu bestimmen, muss die
Nachhaltigkeitsperformance messbar gemacht werden
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Messung von Nachhaltigkeit – Energieeffizienz
Beispiele von Industriestandards
Um die Nachhaltigkeitsperformance bei der Wertentwicklung von Immobilien zu berücksichtigen, muss zuerst
festgelegt werden welche Größen die Nachhaltigkeitsperformance beeinflussen. Welche Messgrößen sollen
verwendet werden?
Source: Dixon T.: 2011, RICS Green Gauuge 2010: RICS Members and the Sustainability Agenda, RICS, Research 2011
Source: Brown Patrick (RICS) : Establishing the Ground Rules for Property: Industry-wide Sustainability Metrics
Die meisten Industrieverbände und Marktteilnehmer sehen “Energieeffizienz” als die
Größe mit dem größten Einfluss auf die Wertentwicklung
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Messung von Nachhaltigkeit – Beispiel EPBD*
EPC Performance Frankreich
EPC Performance Deutschland
EPC Performance Energie Frankreich
EPC Performance Energie Deutschland
20
50
40
15
30
10
20
5
10
0
0
A
B
C
D
E
F
G
H
I
A
EPC Performance CO2 Frankreich
B
C
D
E
F
G
H
I
EPC Performance CO2 Deutschland
20
35
30
25
20
15
10
5
0
15
10
5
0
A
B
C
D
E
F
G
H
I
A
B
C
D
E
F
G
H
I
* European Energy Performance of Buildings Directive
Ein Vergleich der Performance auf europäischer Ebene ist nicht möglich
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Messung von Nachhaltigkeit – Beispiel Green Rating
Lokale Zertifizierungssysteme (z.B. LEED, BREEAM, DGNB) oder länderspezifische gesetzliche Vorgaben (z.B. EPBD)
eignen sich nicht, um ein überregionales Portfoliomanagement für Nachhaltigkeit aufzubauen.
Beispiel: Green Rating Methode
§ Bestimmung der Nachhaltigkeitsperformance in sechs Dimensionen:
Quantitative Messung
Qualitative Messung
§ Berücksichtigung der aktuellen Nutzung und der Gebäude-spezifischen Performance
§ Die aktuelle Nutzung basiert auf den Verbräuchen des derzeitigen Mieters und bildet die Grundlage zur
Optimierung der Gebäudenutzung
§ Die spezifische (intrinsic) Performance kann zum Vergleich der Gebäude untereinander herangezogen werden und
bildet die Grundlage zur Gebäudeoptimierung
Ein normiertes Verfahren ist notwendig, um Entscheidungen auf Portfolioebene (z.B.
Kauf, Verkauf, Renovierung) treffen zu können
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Nachhaltigkeit im Portfoliomanagement – Energie
Intrinsic Final Energy Consumption in kWh/m²/year
400
Stadt
France
France
France
France
Germany
France
France
France
Germany
Germany
France
France
France
350
300
250
200
Adresse
NN
NN
NN
NN
NN
NN
NN
NN
NN
NN
NN
NN
NN
Sector
Office
Retail
Office
Office
Office
Office
Office
Office
Office
Office
Industrial
Office
Office
Energieverbrauch
205
165
153
141
131
128
121
117
115
105
102
95
94
150
Durchschnitt: 133 kWh/m²/year
100
50
ARE
ARE
ARE
ARE
ARE
ARE
ARE
ARE
ARE
ARE
ARE
ARE
ARE
ARE
0
Der spezifische Energieverbrauch kann durch geringe Investitionen im Schnitt um
10 % reduziert werden (z.B. Beleuchtung, HLK Einstellungen)
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Nachhaltigkeit im Portfoliomanagement – Benchmarking
Energy
8,3
Waste
4,6
4,5
9
9
Carbon
7,4
4,7
4,2
6,3
1
Max
1
1
Min
Avg
1
6,2
9
Wellbeing
3,7
Portfolio
1,6
5,9
6,1
6,6
4,8
4,9
9 Water
8,4
Transport
Der Vergleich einzelner Objekte oder Teil-Portfolios mit dem Markt ist notwendig, um
Entscheidungen (z.B. Renovierung, Verkauf) treffen zu können
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Aufgaben aus Investorensicht
Transparenz durch Dokumentation relevanter Gebäudeinformationen
§ Festlegung einheitlicher, für das gesamte Portfolio gültiger Messgrößen zur Erfassung relevanter Gebäudeinformationen in Anlehnung an bestehende Systeme (IPD Eco-Ledger, EPRA BPR, RICS Common Metrics etc.)
§ Erfassung des derzeitigen Nachhaltigkeitszustands und dazu passender Informationen (Green Building
Zertifizierungen, EPC/DEC1, Green Leases etc.)
§ Portfolioweite Überprüfung und Umsetzung gesetzlicher Anforderungen (z.B. EPBD)
Analyse und Monitoring der aktuellen Nachhaltigkeits-Performance
§ Auswahl und Einführung eines pragmatischen und einheitlichen Nachhaltigkeits-Assessments der Objekte im Portfolio
§ Regelmäßige Überprüfung der Objekte (z.B. alle 2-3 Jahre)
§ Aufbau eines Berichtswesens zur Bewertung der Nachhaltigkeit und Integration in den standardisierten
Portfoliobericht
§ Internes und externes Benchmarking zur Überprüfung der Portfolioperformance
Zielsetzung auf Portfolio- und Gebäudeebene
§ Zielsetzung für Akquisition und Asset Management auf globaler und lokaler Ebene, um Nachhaltigkeit in die
Arbeitsprozesse zu integrieren
§ Integration qualitativer und quantitativer Nachhaltigkeitsziele in den Objekt-Businessplan
§ Berücksichtigung lokaler rechtlicher Anforderungen
1 EPC: Energy Performance Certificate; DEC: Display Energy Certificate
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Case Study – Tour Olivier de Serres, Paris
§ Komplettsanierung des Tour Olivier de Serres, seit 1985 im
Besitz der Allianz
§ Fertigstellung der Vollsanierung im September 2009
§ Berücksichtigung aktueller Standards und Bestimmungen für
nachhaltiges Bauen
§ France Télécom als Mieter unterzeichnete im März 2010 den
ersten "grünen" Mietvertrag der Allianz Real Estate France
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Case Study – Tour Olivier de Serres, Paris
Eckdaten
§ Das Hochhaus verfügt über einen öffentlich zugänglichen Bereich im Erdgeschoss
§ 2009 – Erhalt des französischen HQE-Gebäudezertifikats, das einen besonders hohen
Umweltstandard bescheinigt (HQE – "Haute Qualité Environnementale"),
2010 – Erhalt des HQE-Zertifikats für eine besonders umweltfreundliche Nutzung
§ 30,700 m² in 23 Etagen vermietbar
§ Ideale Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel
Modell für ökologisches Bauen
§ Doppelfassade mit automatischen Jalousien und natürlicher Belüftung zwischen den beiden
Fassadenteilen
§ Eisspeicher, Cooling Beams mit Green Technology Certificate
§ Energieeinsparung: geplante Reduzierung 40%
§ Wassersparmethoden: Regenwasser-Sammelanlage und reduzierter Wasserverbrauch,
geplante Reduzierung 60%
§ Umwelt-/CO2-Emissionen: geplante Reduzierung 40%
§ Sauberes Bauen: 70% der Baustellenabfälle sind wiederverwendbar
§ Für 70% der innenliegenden Oberflächen wurden umweltfreundliche Materialien eingesetzt
§ Grünflächen: Die begrünten Flächen wurden verfünffacht und anti-allergene Pflanzen verwendet
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