Índice e memória descritiva - Câmara Municipal do Cartaxo

LOTEAMENTO DA QUINTA DAS PRATAS SUL
CARTAXO
MC DPAU
LOTEAMENTO DA QUINTA DAS PRATAS SUL – CARTAXO
ÍNDICE
MEMÓRIA DESCRITIVA E JUSTIFICATIVA
constituição predial
caracterização da situação existente
descrição e justificação
enquadramento da integração urbanística da operação
elementos caracterizadores
condicionantes
arruamentos, áreas verdes e infraestruturas
acessibilidades
enquadramento legal e regulamentar
pag.1 a 5
PEÇAS DESENHADAS
LOCALIZAÇÃO E ENQUADRAMENTO
PRÉDIO RÚSTICO ORIGINÁRIO
01
ORIGEM DOS ATUAIS ARTIGOS URBANOS
02
CONFIGURAÇÃO PREDIAL EXISTENTE
03
EXTRATO DA PLANTA DE ORDENAMENTO DO PDM
04
BASE TOPOGRÁFICA E CONDICIONANTES
PLANTA DA SITUAÇÃO EXISTENTE
05
PLANTA SÍNTESE
06
ÁREA A AFETAR AO DOMÍNIO PÚBLICO
07
PLANTA DE PERCURSOS ACESSÍVEIS
08
PLANTA DA PROPOSTA DE DESENHO URBANO
09
ANEXOS
localização sobre extrato da carta militar (esc.1/25.000)
localização sobre extrato da planta de ordenamento (esc.1/25.000 em versão vetorial)
localização sobre extrato da planta de ordenamento (esc.1/10.000 em versão vetorial)
localização sobre extrato da planta de condicionantes (esc.1/25.000 em versão vetorial)
E02IND.doc
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MEMÓRIA DESCRITIVA E JUSTIFICATIVA
O presente projeto respeita a uma operação de loteamento que o Município do Cartaxo pretende levar a efeito
no local designado por Quinta das Pratas, a sul da Avenida 25 de Abril, no Cartaxo, terreno que totaliza uma
área de 53.998,00 m² e que é constituído pelas parcelas inscritas na matriz predial urbana da União das
Freguesias do Cartaxo e Vale da Pinta sob os artigos 4659 e 4821 (doravante designadas por parcela 4659 e
parcela 4821).
A operação de loteamento visa a regularização do registo predial de acordo com o atual uso no terreno e que se
encontra edificado e parcialmente infraestruturado.
Constituição predial
As parcelas em causa tiveram origem no prédio que era descrito na Conservatória do Registo Predial do Cartaxo
sob o n.º 2118 da extinta freguesia do Cartaxo com uma área de 201.560,00 m² e que, à data da sua aquisição,
estava inscrito sob o artigo 39 da secção J na matriz cadastral rústica da mesma freguesia [des.01].
Do prédio original foi desanexada uma área que totaliza 33.648,50 m², dando origem a quatro parcelas que
constituíram artigos individualizados, e ainda uma área de 9300,00 m² para construção da Avenida 25 de Abril e
para acerto de vias e arruamentos confinantes.
Da construção da Avenida 25 de Abril resultou a divisão física do prédio original que era designado por Quinta
das Pratas, hoje constituído pelas parcelas 4821 e 4822 que passarão a ser designadas respetivamente por
Quintas das Pratas Sul e Quintas das Pratas Norte. Esta última parcela foi acrescida de uma área de 6357,00 m²
com vista a viabilizar a implantação das bancadas e balneários do Estádio Municipal, área proveniente do prédio
que confina a norte [des.02] e que foi adquirida a António Joaquim Costa Polainas através da celebração de
protocolos de cedência que a Câmara Municipal aprovou, um por ratificação em 2003/06/02 e outro por
deliberação em 2008/06/13.
Na quantificação das áreas constantes nos vários registos prediais verifica-se um decréscimo de 1206,00 m² em
relação à soma da área do prédio original e da área adquirida, diferença que se entende resultante de acertos
estremas operados ao longo do tempo e que se tem como provável o esquema constante no desenho 03,
elaborado por análise comparativa entre os dados topográficos disponíveis e a cartografia de configuração
cadastral, diferença que representa 0,6% da área do prédio originário, significância que a dispensa de
harmonização em sede de registo predial, conforme admitido no artigo 28.º-A do Código do Registo Predial.
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Caracterização da situação existente
O terreno onde incide o presente loteamento é delimitado pelas estremas exteriores da parcela 4821, a qual
envolve integralmente a parcela 4659, apresenta um declive ligeiro que decai para norte, é limitado por declives
e taludes acentuados a norte e nascente e prolonga-se num troço a nordeste até à linha de água ali existente. O
terreno confronta a noroeste (norte) Avenida 25 de Abril, a sudeste (sul) a urbanização da Quinta das Correias, a
nordeste (nascente) a linha de água e um terreno do município que foi cedido temporariamente à empresa
municipal “RUMO 2020” (artigo 6512) e a sudoeste (poente) a Rua José Ribeiro da Costa.
Neste terreno está edificada a Escola Secundária do Cartaxo e respetivo espaço envolvente vedado, o quartel
da Guarda Nacional Republicana, a sede do Grupo Columbófilo do Cartaxo (doravante GCC), a estrutura do
edifício que foi iniciado para a sede do Rancho Folclórico do Cartaxo e um recinto vedado onde se implantam
infraestruturas que integram o sistema de abastecimento de água no Cartaxo e que são constituídas por dois
depósitos apoiados, um depósito elevado e instalações complementares, infraestruturas que integram a parcela
4659.
No prédio regista-se ainda a existência de edificação em madeira constituída por pombais e dependências em
uso pelo GCC.
O terreno encontra-se parcialmente infraestruturado, sendo dotado de arruamentos que têm acesso único a
partir da Avenida 25 de Abril, de rede de abastecimento de água e de saneamento e de redes de fornecimento
de energia e de telecomunicações.
O acesso à Escola Secundária é feito a partir da Rua José Ribeiro da Costa e pelos arruamentos implantados no
terreno, arruamento por onde se faz o acesso à restante edificação existente no prédio.
O terreno apresenta-se hoje conforme é representado no desenho 05, onde consta a base topográfica do
projecto, referenciada por aproximação ao sistema de coordenadas geométricas DATUM 73, base elaborada a
partir de montagem do levantamento aerofotogramétrico de 2006 e de um conjunto de levantamentos
topográficos que foram elaborados pelos serviços de topografia do Município do Cartaxo.
Descrição e justificação
A presente operação de loteamento incidirá em cerca de 70% do terreno e tem em vista a regularização do
registo predial das edificações existentes e respetivas áreas envolventes, que passarão a integrar e constituir
lotes. Serão afetadas ao domínio público as áreas de arruamentos e espaços verdes existentes e as projetadas,
sendo a área remanescente reservada a equipamento ou infraestruturas que de futuro sejam necessárias cuja
implementação passará eventualmente por uma outra operação de loteamento.
Prevêem-se algumas alterações à situação existente, designadamente nas configurações e áreas que ficarão
afetas ao edifício do GCC e às infraestruturas de abastecimento de água. Será assim acrescida de 100 m² a
área que hoje ocupam as instalações do GCC, possibilitando a transferência dos atuais pombais em caso de
necessidade, nomeadamente por intervenção na área remanescente onde atualmente se localizam, bem como
alterado um troço da vedação que hoje encerra as infraestruturas de abastecimento de água, vedação que já
hoje abarca mais área do que a registada na parcela 4659, e que na constituição do lote 5 traduzir-se-á num
acréscimo de 40%.
As áreas que virão a integrar o domínio público incluem os arruamentos o estacionamento e a circulação
pedonal existente acrescida da área que a permitirá completar e da área que ficará reservada para espaços
verdes. O desenho proposto tem em vista a abertura nos impasses hoje existentes e a criação de
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estacionamento e de circulação pedonal adequada à edificação existente, prevendo-se correções pontuais no
que se encontra hoje implementado.
Enquadramento da integração urbanística da operação
A totalidade do terreno (parcelas 4821 e 4659) integra a área classificada no Plano Diretor Municipal como
ESPAÇO URBANO do aglomerado do Cartaxo, nas categorias de ÁREA URBANIZADA e de ÁREA VERDE DE PROTEÇÃO
E ENQUADRAMENTO, com a configuração, as áreas e percentagens constantes no desenho 04.
A área a lotear incide exclusivamente em ÁREA URBANIZADA, maioritariamente em ZONA CONSOLIDADA (91%) e a
restante parte em ZONA A COMPLETAR OU REABILITAR.
A volumetria e cércea das edificações existentes no loteamento, assim como a sua tipologia de implantação em
edificação isolada, constituí característica comum à edificação destinada a equipamento de utilização coletiva,
bem como a todo o edificado designado genericamente por equipamento, refletindo assim por exclusividade a
um tipo de uso da edificação existente na Quinta das Pratas Norte e em grande parte da envolvente.
Elementos caracterizadores
As características constantes no quadro seguinte [Q.1] referem-se às edificações existentes e aos seus usos
atuais, tendo sido estimados os valores das respetivas áreas.
Q.1
Lote 1
Lote 2
Lote 3
Lote 4
Lote 5
ÁREA DOS
IMPLANTAÇÃO
USOS
LOTES (m²)
área (m²) índice
—
EQUIPAMENTO
5534,00 0,25
—
EQUIPAMENTO
747,00 0,49
—
EQUIPAMENTO
572,00 0,97
—
EQUIPAMENTO
486,00 0,72
—
INFRAESTRUTURAS 1125,00 0,21
CONSTRUÇÃO
NÚMERO DE PISOS
área (m²) índice acima c.s. abaixo c.s.
9210,00 0,41
2
0
1460,00 0,95
3
0
480,00 0,82
1
0
610,00 0,91
2
0
— —
—
As características constantes no quadro seguinte [Q.2] passarão a determinar o uso em cada lote, onde os
valores ali constantes deverão ser entendidos como limite admissível garantindo assim o enquadramento da
edificação existente, bem como daquela que resulte de um eventual quadro evolutivo das necessidades
inerentes a cada uso específico, constituindo também margem para adaptação a uma eventual mudança de uso
específico, sem que tal obrigue à alteração do loteamento.
Q.2
Lote 1
Lote 2
Lote 3
Lote 4
Lote 5
A
B
C
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ÁREA DOS
IMPLANTAÇÃO
USOS
LOTES (m²)
área (m²) índice
22.260,00
EQUIPAMENTO
11.130,00 0,50
1537,00
EQUIPAMENTO
1152,75 0,75
588,00
EQUIPAMENTO
588,00 1,00
672,00
EQUIPAMENTO
672,00 1,00
5421,00 INFRAESTRUTURAS
—
—
CONSTRUÇÃO
NÚMERO DE PISOS
área (m²) índice acima c.s. abaixo c.s.
22.260,00 1,00
3
1
1537,00 1,00
3
1
735,00 1,25
2
1
840,00 1,25
2
1
— —
—
lotes cuja área de implantação integra a área atualmente edificada, passíveis de ampliação condicionada ao
limite máximo acima fixado para o número de pisos e para as áreas de implantação e de construção.
lote destinado exclusivamente a infraestruturas de abastecimento de água e instalações que lhe sejam
complementares.
lotes sem previsão de logradouro, passíveis de serem edificados de modo faseado.
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No quadro seguinte [Q.3] traduzem-se as características do loteamento.
Q.3
ÁREA TOTAL
53.998,00 m²
parcelas inscritas na m.p.u. sob os artigos 4659 e 4821
ÁREA A LOTEAR
37.835,00 m²
30.478,00 m²
ÁREA DE LOTES
7357,00 m²
ÁREA TOTAL A AFETAR AO DOMÍNIO PÚBLICO
ÁREA DE ESPAÇOS VERDES
2622,00 m²
CIRCULAÇÃO AUTOMÓVEL
2060,00 m²
ACESSOS E CIRCULAÇÃO AUTOMÓVEL CONDICIONADA
421,00 m²
ESTACIONAMENTO
840,00 m²
CIRCULAÇÃO PEDONAL
1414,00 m²
ÁREA REMANESCENTE
16.163,00 m²
ÁREA MÁXIMA DE CONSTRUÇÃO PREVISTA EM EQUIPAMENTO
ÍNDICE DE UTILIZAÇÃO BRUTO (m²/m²)
25.372,00 m²
0,67
VOLUME MÁXIMO ESTIMADO NA EDIFIÇÃO DE EQUIPAMENTO
90.000,00 m³
DENSIDADE POPULACIONAL (fogos/ha)
LUGARES DE ESTACIONAMENTO PARA VEÍCULOS LIGEIROS
0
62
Condicionantes
Na área a lotear regista-se o atravessamento de duas linhas eléctricas de média tensão, cuja distância de
segurança às linhas em catenária estabelece-se como condição à edificação no lote 5 e à utilização de espécies
arbóreas nos espaços verdes que venham a ser implementados sob as mesmas, e ainda a área junto ao talude
a noroeste onde a estabilidade do mesmo constitui condição a observar a execução de edificação e
pavimentação na sua proximidade.
Parte da área remanescente, designadamente aquela que constitui área verde de proteção e enquadramento,
encontra-se condicionada pelo disposto no artigo 17.º Regulamento do Plano Diretor Municipal, bem como toda
a faixa de 10 m de largura que constitui a sua margem da linha de água que a limita esta área a nordeste e que
se encontra sujeita a legislação e regulamentação imposta ao domínio hídrico [des.05].
Arruamentos, áreas verdes e infraestruturas
Os arruamentos existentes no interior do terreno incluem áreas de estacionamento e de passeio, acessos aos
recintos que agora passam a constituir os lotes 2 e 3 [ver des.05], constituindo cerca de 60% da área prevista no
projecto que, em conjunto com os espaços verdes, constitui a área a afetar ao domínio público municipal
[des.07].
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A implementação da totalidade dos arruamentos virá a garantir o seu desenvolvimento circular, eliminando os
atuais impasses, duplicará o número de lugares de estacionamento e permitirá corrigir a atual área de circulação
pedonal de forma a constituir-se um percurso acessível alargado [des.08].
A implementação desta área de espaço público deverá decorrer de obras de urbanização a serem executadas a
partir dos necessários projectos de especialidades, designadamente os projectos de arruamentos, de redes de
escoamento pluvial e de saneamento, de rede distribuição de água, rede de distribuição de energia eléctrica e de
telecomunicações, de iluminação pública, e ainda do projecto de espaços públicos e espaços verdes.
A concepção destes projectos deverá considerar uma futura urbanização da área remanescente. A proposta de
desenho urbano constante no desenho 09, deverá ser entendida como cenário justificativo da configuração dos
arruamentos propostos, nele se prevendo mais duas áreas destinadas a equipamento, áreas de estacionamento
e espaços verdes e ligações à rede viária que foi construída na urbanização da Quinta das Correias.
Acessibilidades
Na rede viária e de espaços públicos existente é garantido o acesso aos equipamentos atualmente existentes,
sem que no entanto esteja garantida a acessibilidade nos termos previsto nas normas técnicas para melhoria da
acessibilidade das pessoas com mobilidade condicionada, publicadas em anexo ao Decreto-Lei n.º 163/2006, de
8/ago. Tal tem especial incidência no acesso ao quartel da GNR e ao espaço público imediato, e na falta de
lugares de estacionamento reservados a pessoas portadoras de deficiência motora.
Para cumprimento daquelas normas deverá ser implementado o plano de acessibilidades constante no desenho
08, mesmo que de modo parcial, devendo ser executado a partir de um projecto de espaços públicos que
prevejam as correções pontuais do espaço já construído e a execução dos troços se mostrem essenciais para
este efeito.
Enquadramento legal e regulamentar
Em atenção ao que atrás foi descrito regista-se incumprimento legal e regulamentar nos espaços públicos
atualmente construídos, designadamente no que obriga o disposto no Decreto-Lei n.º 163/2006, de 8/ago.
Nos espaços públicos tal como são previstos no projecto, na constituição dos lotes, nas características da
edificação prevista no quadro Q.2 e nos parâmetros urbanísticos constantes no quadro Q.3 foram observadas as
normas legais e regulamentares em vigor, designadamente o Decreto-Lei n.º 163/2006, de 8/ago., o
Regulamento do Plano Director Municipal e o Regulamento da Urbanização e da Edificação do Município do
Cartaxo.
Cartaxo, 24 de abril 2015
O técnico
Rui Manuel da Costa Massano,
Arquiteto, O.A. n.º 3027
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