O INVESTIMENTO EM HOTELARIA NA CIDADE DE LISBOA

O INVESTIMENTO EM HOTELARIA
NA CIDADE DE LISBOA
JUNHO 2009
CONTEÚDOS
SUMÁRIO EXECUTIVO
1
•
Desempenho histórico da
hotelaria na cidade de Lisboa
5
Impacto do desempenho
•
histórico sobre o valor dos
hotéis e a rentabilidade dos
capitais
11 Contactos
•
•
•
•
Cushman & Wakefield
Avenida da Liberdade, 131 – 2º
1250-140 Lisboa, Portugal
www.cushmanwakefield.com
O desempenho verificado em 2008 evidencia uma taxa
de ocupação inferior à registada no ano 2000, tendo
ainda sido interrompido o ciclo de recuperação da taxa
de ocupação iniciado em 2005;
A evolução positiva do preço médio por quarto vendido
reforçou a tendência crescente apresentada em 2007,
mas foi ainda assim insuficiente para compensar a quebra
na taxa de ocupação, tendo o RevPAR diminuído -5,7%;
O aumento da oferta de quartos verificado em 2008
(+2,6%), apesar de inferior ao de anos anteriores, fez
cair as vendas médias por quarto disponível em -27%;
O valor por quarto do mercado hoteleiro de Lisboa, a
preços constantes, diminuiu cerca de -15%;
O ROCE (Return on Capital Employed) reduziu dos 11,8%
alcançados em 2000, para 9,0% em 2008; e
Em 2008, os valores dos hotéis da cidade de Lisboa
correspondem a apenas 58% do valor dos de Barcelona e
a 55% dos de Madrid.
DESEMPENHO HISTÓRICO DA HOTELARIA DA CIDADE DE LISBOA
O sector do turismo registou no ano de 2008 uma desaceleração do ritmo de crescimento
que se vinha verificando desde 2003, a qual deverá atingir ainda maiores proporções no
corrente ano de 2009. Portugal registou naquele ano um decréscimo da procura dirigida aos
meios de alojamento hoteleiro (-1,5% de dormidas) e um crescimento das receitas inferior à
taxa de inflação, penalizado pelo facto de dois dos seus principais mercados emissores – Reino
Unido e Espanha – serem aqueles que, na Europa, mais sentiram (e sentem ainda) os efeitos da
crise económica internacional.
Na sequência da divulgação dos dados relativos à hotelaria da cidade de Lisboa no ano de
2008 pelo Observatório do Turismo de Lisboa, a C&W Hospitality actualizou a análise ao
desempenho do mercado hoteleiro da capital que efectua anualmente desde 2006, mantendo
porém a série longa de indicadores com início em 2000.
BUSINESS BRIEFING
JUNHO 2009
1
O INVESTIMENTO EM HOTELARIA NA CIDADE DE LISBOA
UMA P UBLICAÇÃO DA CUS HMAN & WAKEFIELD
Em termos metodológicos, importa salientar que nos anos de 2003 a 2008 foram utilizados
os dados disponibilizados pelo Observatório do Turismo de Lisboa, tendo a C&W
Hospitality estimado os indicadores de desempenho para o período de 2000 a 2008 com
base nos dados do HotelBenchmark by Deloitte. O resultado destas estimativas é apresentado
no Quadro I – Síntese Evolução da Hotelaria de Lisboa 2000 a 2007 (preços correntes).
QUADRO I - SÍNTESE EVOLUÇÃO DA HOTELARIA DE LISBOA - 2000 A 2008 (preços correntes)
2000
2001
2002
78,8%
67,3%
63,2%
70,03
80,53
83,96
55,18
54,20
53,06
108,51
124,78
130,10
85,50
83,98
82,22
9.319
9.792
10.528
3.401.435
3.574.080
3.842.720
7.343
6.590
6.654
2.680.331
2.405.356
2.428.599
796.803
822.304
865.619
290.833.001
300.141.016
315.950.770
Fontes: Observatório do Turismo de Lisboa e HotelBenchmark™ Survey by Deloitte, cálculos C&W Hospitality
Taxa de Ocupação Quarto
Preço Médio por Quarto Vendido (€)
Preço Médio por Quarto Disponível (RevPAR em €)
Vendas Médias por Quarto Vendido (€)
Vendas Médias por Quarto Disponível (€)
Oferta de Quartos - Dia (3 a 5 estrelas)
Oferta de Quartos - Ano (3 a 5 estrelas)
Quartos Ocupados - Dia (3 a 5 estrelas)
Quartos Ocupados - Ano (3 a 5 estrelas)
Volume de Negócios - Dia (€)
Volume de Negócios - Ano (€)
2003
60,2%
83,18
50,07
128,89
77,59
10.913
3.983.245
6.570
2.397.913
846.759
309.067.070
2004
63,4%
91,19
57,81
138,11
87,56
12.058
4.413.228
7.645
2.797.987
1.055.819
386.429.923
2005
60,5%
79,72
48,22
122,72
74,23
12.497
4.561.405
7.559
2.759.194
927.694
338.608.274
2006
67,0%
77,53
51,91
121,51
81,36
12.922
4.716.530
8.653
3.158.188
1.051.374
383.751.483
2007
71,0%
79,70
56,59
116,82
82,94
13.448
4.908.520
9.548
3.485.049
1.115.407
407.123.448
2008
66,1%
82,71
54,68
119,75
79,17
13.798
5.036.270
9.122
3.329.478
1.092.342
398.705.002
08/07
-4,9 p.p.
3,78%
-3,37%
2,51%
-4,55%
08/00
-12,69 p.p.
18,11%
-0,91%
10,36%
-7,41%
TCMA
-2,17%
2,10%
-0,11%
1,24%
-0,96%
2,6%
48,06%
5,03%
-4,5%
24,22%
2,75%
-2,1%
37,09%
4,02%
Uma breve análise dos valores constantes do Quadro I, relativos ao período 2000 a 2008,
não pode deixar de concluir que, apesar da variação positiva do preço médio por quarto
vendido (+18%), o RevPAR foi penalizado pela forte descida da taxa de ocupação quarto (12 pontos percentuais). Por outro lado, as vendas médias por quarto vendido em 2008
cresceram cerca de 10% em relação ao ano de 2000 (a preços correntes) mas, devido ao
forte acréscimo da oferta no mesmo período (+48,06%), as vendas médias por quarto
disponível caíram (-7%). Não obstante a redução da taxa de ocupação e das vendas médias
por quarto disponível, o volume de negócios da hotelaria de Lisboa registou, de 2000 a
2008, um acréscimo de +37%, a preços correntes, ou seja, um crescimento médio anual de
+4,02%.
Porém, na medida em que, embora em níveis historicamente baixos, a existência de inflação
dificulta a análise da efectiva evolução real dos preços, convertemos os indicadores do
Quadro I (a preços correntes) em preços constantes (valores de 2000). Para este efeito
considerou-se a evolução anual do “Índice de Preços no Consumidor” indicada no Quadro
II – Taxa de Inflação 2000 a 2008.
O resultado da conversão dos preços correntes em constantes (valores de 2000) é evidente
no Quadro III – Síntese Evolução da Hotelaria de Lisboa 2000 a 2008 (preços constantes).
2
BUSINESS BRIEFING
JUNHO 2009
QUADRO III - SÍNTESE EVOLUÇÃO DA HOTELARIA DE LISBOA 2000 A 2008 (preços constantes)
Taxa de Ocupação Quarto
Preço Médio por Quarto Vendido (€)
Preço Médio por Quarto Disponível (RevPAR em €)
Vendas Médias por Quarto Vendido (€)
Vendas Médias por Quarto Disponível (€)
Oferta de Quartos - Dia (3 a 5 estrelas)
Oferta de Quartos - Ano (3 a 5 estrelas)
Quartos Ocupados - Dia (3 a 5 estrelas)
Quartos Ocupados - Ano (3 a 5 estrelas)
Volume de Negócios - Dia (€)
Volume de Negócios - Ano (€)
2000
78,8%
70,03
55,18
108,51
85,50
9.319
3.401.435
7.343
2.680.331
796.803
290.833.001
2001
67,3%
78,26
52,67
121,26
81,61
9.792
3.574.080
6.590
2.405.356
799.129
291.682.232
2002
63,2%
78,15
49,39
121,10
76,54
10.528
3.842.720
6.654
2.428.599
805.769
294.105.770
2003
60,2%
74,74
44,99
115,81
69,72
10.913
3.983.245
6.570
2.397.913
760.824
277.700.784
2004
63,4%
79,32
50,29
120,13
76,16
12.058
4.413.228
7.645
2.797.987
918.362
336.120.343
2005
60,5%
67,72
40,96
104,24
63,06
12.497
4.561.405
7.559
2.759.194
788.005
287.621.706
2006
67,0%
64,38
43,11
100,89
67,56
12.922
4.716.530
8.653
3.158.188
872.983
318.638.703
2007
71,0%
64,19
45,57
94,08
66,80
13.448
4.908.520
9.548
3.485.049
898.303
327.880.742
2008
66,1%
64,99
42,96
94,09
62,20
13.798
5.036.270
9.122
3.329.478
858.272
313.269.139
08/07
-4,9 p.p.
1,25%
-5,73%
0,01%
-6,88%
08/00
-12,69 p.p.
-7,20%
-22,14%
-13,29%
-27,25%
TCMA
-2,17%
-0,93%
-3,08%
-1,77%
-3,90%
2,6%
48,06%
5,03%
-4,5%
24,22%
2,75%
-4,5%
7,71%
0,93%
Fontes: Observatório do Turismo de Lisboa e HotelBenchmark™ Survey by Deloitte, cálculos C&W Hospitality
A análise a preços constantes demonstra variações negativas em todos os indicadores no
período 2000-2008, com excepção do volume de negócios global (+7,7%), e da variação da
oferta, esta última naturalmente não influenciada pela inflação. O RevPAR regista assim, de
acordo com esta perspectiva, um decréscimo significativo (-22,14%), fundamentalmente em
consequência da descida da taxa de ocupação e ligeira quebra dos preços médios por
quarto vendido (quase -1% ao ano). Por outro lado, as vendas médias por quarto vendido
em 2008 são 24% inferiores às de 2000 (a preços constantes). Por conseguinte, este facto
conjugado com o forte decréscimo da oferta resulta na diminuição, também forte, das
vendas médias por quarto disponível (-13,29%). Embora a preços correntes o volume de
negócios da hotelaria de Lisboa tenha aumentado cerca de 37% entre 2000 e 2008, a
preços constantes verifica-se um crescimento acumulado inferior a 8% na totalidade do
período em análise.
Merece ainda registo no período de
2000 a 2008, o desequilíbrio verificado entre
a evolução da procura – medida em quartos
ocupados – e a evolução da oferta –
medida em inventário/disponibilidade de
quartos. Efectivamente, o crescimento médio
anual da oferta foi superior a +5%, enquanto
que a procura cresceu apenas a uma taxa
de +2,75% ao ano. De 2000 a 2008
foram adicionados à oferta hoteleira da
cidade de Lisboa 4.479 quartos (apenas as
categorias de 3 a 5 estrelas), o que equivale a
um aumento de quase 50% face ao número
de quartos existente no ano 2000. De salientar ainda que o crescimento da oferta se
concentrou sobretudo na categoria das 4 estrelas, a qual foi responsável por quase 80% do
aumento da oferta no período, num total de cerca de + 3.500 novos quartos.
Neste cenário, é portanto possível concluir que a forte diminuição da taxa de ocupação
quarto (-12 pontos percentuais) registada entre 2000 e 2008 estará fortemente relacionada
com o forte aumento da oferta de quartos (+48%) no período, o qual não foi totalmente
acompanhado pelo crescimento da procura (+24%).
Não menos importante é a taxa de variação anual registada nas vendas médias por quarto
vendido (-1,77%) e por quarto disponível (-3,90%), a preços constantes, que se traduzem
em quebras de -13% e de -27%, respectivamente, face ao ano de 2000.
BUSINESS BRIEFING
JUNHO 2009
3
O INVESTIMENTO EM HOTELARIA NA CIDADE DE LISBOA
UMA P UBLICAÇÃO DA CUSHMAN & WAKEFIELD
QUADRO IV - EVOLUÇÃO ANUAL DA OFERTA DE QUARTOS ENTRE 1990 E 2008
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
2*
3*
4*
5*
Total
Número de Quartos
Variação anual
Taxa Crescimento
Índice 100
Quota de Mercado
Número de Quartos
Variação anual
Taxa Crescimento
Índice 100
Quota de Mercado
Número de Quartos
Variação anual
Taxa Crescimento
Índice 100
Quota de Mercado
Número de Quartos
Variação anual
Taxa Crescimento
Índice 100
Quota de Mercado
Número de Quartos
Variação anual
Índice 100
Taxa Crescimento
392
0
0,0%
100
5,8%
2.155
444
25,9%
126
32,0%
2.128
0
0,0%
100
31,6%
2.049
0
0,0%
100
30,5%
6.724
444
107
7,1%
392
0
0,0%
100
5,5%
2.342
187
8,7%
137
32,6%
2.406
278
13,1%
113
33,5%
2.049
0
0,0%
100
28,5%
7.189
465
114
6,9%
392
0
0,0%
100
5,2%
2.342
0
0,0%
137
30,9%
2.702
296
12,3%
127
35,7%
2.143
94
4,6%
105
28,3%
7.579
390
121
5,4%
392
0
0,0%
100
5,0%
2.478
136
5,8%
145
31,8%
2.786
84
3,1%
131
35,7%
2.143
0
0,0%
105
27,5%
7.799
220
124
2,9%
603
211
53,8%
154
7,1%
2.478
0
0,0%
145
29,3%
3.239
453
16,3%
152
38,3%
2.143
0
0,0%
105
25,3%
8.463
664
135
8,5%
603
0
0,0%
154
7,0%
2.536
58
2,3%
148
29,5%
3.323
84
2,6%
156
38,6%
2.143
0
0,0%
105
24,9%
8.605
142
137
1,7%
603
0
0,0%
154
6,8%
2.633
97
3,8%
154
29,8%
3.457
134
4,0%
162
39,1%
2.143
0
0,0%
105
24,3%
8.836
231
141
2,7%
603
0
0,0%
154
6,6%
2.633
0
0,0%
154
28,8%
3.772
315
9,1%
177
41,2%
2.143
0
0,0%
105
23,4%
9.151
315
146
3,6%
719
116
19,2%
183
7,3%
2.850
217
8,2%
167
29,1%
3.817
45
1,2%
179
39,0%
2.406
263
12,3%
117
24,6%
9.792
641
156
7,0%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
719
789
789
789
789
789
789
750
750
781
0
70
0
0
0
0
0
-39
0
31
0,0%
9,7%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
-4,9%
0,0%
4,1%
183
201
201
201
201
201
201
191
191
199
7,3%
7,8%
7,5%
7,0%
6,7%
6,1%
5,9%
5,5%
5,3%
5,4%
2.850 2.850
2.850
3.037
3.037
3.128
3.128
3.188
2.784
2.878
0
0
0
187
0
91
0
60
-404
94
0,0%
0,0%
0,0%
6,6%
0,0%
3,0%
0,0%
1,9% -12,7% 3,4%
167
167
167
177
177
183
183
186
163
168
29,1% 28,2%
26,9%
26,8%
26,0%
24,3%
23,5%
23,3%
19,6%
19,7%
3.817 4.063
4.342
4.876
5.261
6.144
6.381
6.746
7.388
7.539
0
246
279
534
385
883
237
365
642
151
0,0%
6,4%
6,9%
12,3%
7,9%
16,8%
3,9%
5,7%
9,5%
2,0%
179
191
204
229
247
289
300
317
347
354
39,0% 40,2%
41,0%
43,1%
45,0%
47,8%
48,0%
49,3%
52,0%
51,7%
2.406 2.406
2.600
2.615
2.615
2.786
2.988
2.988
3.276
3.381
0
0
194
15
0
171
202
0
288
105
0,0%
0,0%
8,1%
0,6%
0,0%
6,5%
7,3%
0,0%
9,6%
3,2%
117
117
127
128
128
136
146
146
160
165
24,6% 23,8%
24,6%
23,1%
22,3%
21,7%
22,5%
21,9%
23,1%
23,2%
9.792 10.108 10.581 11.317 11.702 12.847 13.286 13.672 14.198 14.579
0
316
473
736
385
1.145
439
386
526
381
156
161
168
180
186
205
212
218
226
232
0,0%
3,2%
4,7%
7,0%
3,4%
9,8%
3,4%
2,9%
3,8%
2,7%
Var. Abs. Var. % TCMA
389
99,2%
3,9%
723
33,5%
1,6%
5.411
254,3%
7,3%
1.332
65,0%
2,8%
7.855
116,8%
4,4%
Fonte: Observatório do Turismo de Lisboa
Tendo em conta as implicações da evolução da oferta de quartos em todos os
indicadores de desempenho, apresenta-se o Quadro IV – Evolução Anual da Oferta de
Quartos entre 1990 e 2008, elaborado com base nos dados do Observatório do
Turismo de Lisboa.
Em síntese, de 1990 para 2009, verificou-se na cidade de Lisboa um crescimento na
oferta de quartos de cerca de 116%, tendo estes aumentado 7.855 unidades, isto é, a
uma taxa de crescimento
médio anual de +4,4%.
Em todo o período
considerado, o ano de
2004, o da realização
do Europeu de Futebol
foi o de maior
crescimento, com a
introdução de +1.145
novos quartos, isto é,
um acréscimo anual de
quase +10%, como se
observa no Gráfico 2.
Tal como já referido, o crescimento não foi uniforme entre as várias categorias. Os
quartos em hotéis de 4 estrelas aumentaram (+254%), num total de 5.411 quartos. Por
outro lado, a categoria de 2 estrelas foi a que registou um crescimento absoluto mais
modesto (389 quartos), representando ainda assim uma duplicação da capacidade.
A categoria de 3 estrelas foi a que registou um menor crescimento percentual, com um
acréscimo de 723 quartos (+33% face ao ano de 1999), valores particularmente
influenciados pela redução ocorrida em 2007, quando da subida de categoria de várias
unidades hoteleiras para 4 estrelas.
A oferta no segmento de 5 estrelas tem crescido a um ritmo moderado (2,8% ao ano),
embora, e de acordo com a base de dados da Cushman & Wakefield Hospitality, este
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BUSINESS BRIEFING
JUNHO 2009
segmento represente cerca de 50% da oferta
futura potencial, prevendo-se que nos
próximos anos sejam adicionados ao mercado
cerca de 1.700 novos quartos distribuídos por
14 projectos.
Considerando todos os dados acima, é
inevitável concluir que a evolução registada
pela hotelaria da cidade de Lisboa desde o
ano 2000 se terá caracterizado por uma
perda efectiva de valor de um grande
número de unidades hoteleiras, situação agravada com os resultados atingidos no ano de
2008, e que deverão ter seguimento no corrente ano de 2009 conforme evidenciaram os
dados relativos ao primeiro trimestre (quebra de 24% no RevPAR face ao mesmo
período de 2007, sendo que o facto de a Páscoa ter ocorrido este ano mais tarde, em
Abril, não explica integralmente a dimensão desta quebra).
Importa no entanto notar que o desempenho recente da hotelaria da cidade de Lisboa
acima descrito, sendo geral, não destaca os desempenhos relativamente bons de alguns
hotéis, nomeadamente os que possuem fortes competências de gestão, marca
internacional, produto actualizado, bom nível de prestação de serviços e praticam preços
adequados à sua proposta de valor. Contudo, em termos gerais, pode afirmar-se com
segurança que, na actual conjuntura, a grande maioria das unidades hoteleiras, apesar da
prudência na orçamentação do ano de 2009, estará a registar volumes de negócios e
margens operacionais mensais e acumuladas algo inferiores às orçamentadas,
procurando, ainda assim, não perder quota de mercado face à concorrência directa.
Neste sentido, e com o objectivo de aferir a variação média no valor por quarto no
mercado hoteleiro de Lisboa, no capítulo seguinte apresenta-se uma avaliação
simplificada (quick & dirty) de um hotel-tipo que reflecte o desempenho médio do
mercado: o “Hotel Cidade de Lisboa”.
IMPACTO DO DESEMPENHO HISTÓRICO SOBRE O VALOR DOS HOTÉIS E A
RENTABILIDADE DOS CAPITAIS
O ROCE (Return On Capital Employed) traduz simultaneamente a eficiência e a
rentabilidade dos investimentos de capital de uma empresa, sendo um excelente
indicador da sua capacidade de aplicação de capital para gerar resultados. O ROCE deve
ser sempre superior à taxa de juro à qual a empresa se financia, sob pena de um
aumento do financiamento em capitais alheios reduzir o retorno accionista. Resulta da
divisão do EBIT (Earnings Before Interest and Taxes) pela diferença entre o Activo e a
Dívida de Curto Prazo. Neste capítulo usaremos um proxy desta definição de ROCE, o
ROCE “simples”, resultante do rácio entre o EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes,
Depreciation and Amortization) e o Total de Capitais Empregues.
Para determinar o impacto sobre o valor dos hotéis da cidade de Lisboa, considerou-se
o desempenho global da cidade de Lisboa nos últimos oito anos, estimado pela C&W
Hospitality com base nos dados do Observatório do Turismo de Lisboa e do
HotelBenchmark™Survey by Deloitte. Foram ainda assumidos alguns pressupostos
adicionais com base na nossa experiência e know-how do mercado e da operação
hoteleiros.
BUSINESS BRIEFING
JUNHO 2009
5
O INVESTIMENTO EM HOTELARIA NA CIDADE DE LISBOA
UMA P UBLICAÇÃO DA CUSHMAN & WAKEFIELD
Para o efeito, assumiu-se uma unidade hoteleira-tipo com 150 quartos, que
designámos por “Hotel Cidade de Lisboa”, com taxa de ocupação quarto, preço
médio por quarto vendido, e vendas médias por quarto vendido em linha com a
totalidade do mercado. Assumiu-se ainda que esta unidade hoteleira é gerida por um
operador eficiente, obtendo em 2000 uma percentagem de EBITDA sobre o Volume
de Negócios de +38%, ajustado em 2008 para +33%, tendo em consideração a
redução do volume de negócios e a elevada rigidez que caracteriza a estrutura de
custos das operações hoteleiras.
Quanto ao cálculo simplificado do valor (quick & dirty), foram utilizados três métodos
expeditos: EBITDA sobre uma taxa de capitalização ou yield, multiplicador do
Volume de Negócios e multiplicador do EBITDA, estes dois últimos métodos
gerando valores indicativos indirectos. Tal como no capítulo anterior, o valor foi
estimado quer em preços correntes, quer em preços constantes (valores de 2000).
Os resultados destas estimativas são apresentados no Quadro V – Estimativa de
Valor – Quick & Dirty (preços correntes) e no Quadro VI – Estimativa de Valor –
Quick & Dirty (preços constantes).
Tendo em consideração
uma quebra de pouco mais
de -7% no Volume de
Negócios do Hotel Cidade
de Lisboa entre 2000 e
2008, a percentagem de
EBITDA sobre o Volume
de Negócios foi ajustada
(de +38% para +33%)
devido à elevada rigidez
que caracteriza a estrutura
de custos das operações
hoteleiras e à actualização
anual dos custos
operacionais. Ainda assim,
os +33% de EBITDA
pressupõem um forte
esforço da gestão na
contenção destes custos
operacionais, na
optimização e eficiência
de processos e recursos, de forma a procurar manter as margens operacionais em
níveis aceitáveis, constituindo portanto um cenário que se pode designar por
“operador eficiente”.
Adicionalmente, assumimos uma redução da taxa de capitalização (yield) (de 9,0%
para 7,5%), uma subida do multiplicador do Volume de Negócios (de 4 para 5) e do
multiplicador do EBITDA (de 10 para 12,5), reflectindo simultaneamente a evolução
e maior maturidade dos mercados de investimento, o aumento da percepção de
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BUSINESS BRIEFING
JUNHO 2009
de risco (relembra-se que os últimos anos foram marcados por yields historicamente
baixas, em torno de 6%), mas também a legítima expectativa de gradual melhoria do
desempenho actual, embora apenas nos médio e longo prazos.
A estimativa de valor do hotel diminuiu cerca de 3,5%, de 19,7M€ para 19,0M€ (a preços
correntes). Em termos de valor por quarto, o decréscimo terá sido de cerca de cerca de
4.600 Euros, para 127.000 Euros.
Sem modificação de todos os
demais pressupostos, a mera
conversão dos preços correntes
em preços constantes, expressa
no Quadro VI, faz com que a
estimativa de valor do hotel
diminua, entre 2000 e 2008, de
19,7M€ para 15,0M€, isto é, mais
de -24% (a preços constantes
de 2000), que equivale a uma
redução do valor por quarto
de aproximadamente 32.000
Euros, para cerca de 100.000
Euros.
Para aferir da justeza das
correcções ao valor do Hotel
Cidade de Lisboa que resultam
da metodologia expedita
adoptada, e acima detalhada,
comparámos os valores por
quarto calculados pela C&W Hospitality com os que constam do último relatório
European Hotel Valuation Index 2009 da HVS, tendo constatado que estes evidenciam,
entre 2000 e 2008, evoluções semelhantes, como apresentado no Quadro VII.
A conversão dos valores por
quarto de preços correntes para
preços constantes, tem por efeito
a passagem de um acréscimo no
valor por quarto de 1% (a preços
correntes) para uma redução de
25 % (a preços constantes 2000).
Quanto ao cálculo do já mencionado ROCE “simples”, há que assumir previamente
alguns pressupostos:
ƒ investimento médio por quarto em 2000, a preços daquele ano, estimado pela
C&W Hospitality, em 100.000 Euros, o que significa um imobilizado bruto inicial
de 15M€;
ƒ (re)investimento médio anual em activos existentes correspondente a 2,0% do
Volume de Negócios de cada ano, a acrescer ao imobilizado bruto inicial; e
ƒ investimento em fundo de maneio correspondente a 2,5% do Volume de
Negócios do ano 2000, seguido de investimento/desinvestimento anual em
função do aumento/diminuição daquele;
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JUNHO 2009
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O INVESTIMENTO EM HOTELARIA NA CIDADE DE LISBOA
UMA P UBLICAÇÃO DA CUSHMAN & WAKEFIELD
os dois últimos pressupostos de acordo com o habitualmente praticado na indústria
hoteleira pelos operadores mais qualificados.
Recuperando o Volume de Negócios do Hotel Cidade de Lisboa estimado pela C&W
Hospitality com base nos dados do Observatório do Turismo de Lisboa e do
HotelBenchmark™ Survey by Deloitte, bem como os nossos próprios pressupostos quanto à
evolução da percentagem de EBITDA sobre o Volume de Negócios, o resultado do rácio
entre o EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) e o Total de
Capitais Empregues é o expresso no Quadro VIII.
Verifica-se pois que, entre 2000 e 2008, na unidade hoteleira-tipo com 150 quartos “Hotel
Cidade de Lisboa”, assumindo um desempenho alinhado com a totalidade do mercado da
cidade, em resultado da diminuição de cerca de 350.000€ no Volume de Negócios, e de
uma redução equivalente do EBITDA sobre o Volume de Negócios - mesmo considerando
que o Total de Capitais Empregues Acumulados aumenta apenas 4% - o ROCE “simples”
passa de 11,8% para 9,0%, o que representa uma diminuição de cerca de 11% ou 2,7 p.p..
Recorrendo de novo ao relatório European Hotel Valuation Index 2009 da HVS, e
comparando directamente a evolução dos valores por quarto das cidades de Lisboa,
Madrid e Barcelona (a preços correntes) entre os anos de 1993 e 2008, é possível colocar
em perspectiva mais alargada a própria evolução destes valores em Lisboa.
A análise do gráfico permite
constatar a tendência geral de
crescimento contínuo dos valores
dos hotéis em todas estas cidades
e da média europeia, até ao ano de
2000, quando é atingido o pico de
valor, ainda que o ritmo de
crescimento de Lisboa tenha sido
consideravelmente inferior ao das
duas cidades espanholas. Ainda
assim, Lisboa manteve alguma
estabilidade desde então,
encontrando-se hoje a um nível
próximo do atingido em 2000,
depois de uma queda
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BUSINESS BRIEFING
JUNHO 2009
O Quadro IX evidencia o facto de os valores dos hotéis de Lisboa, apesar da relativa
estabilidade nos último 8 anos, corresponderem em 2008 - o último ano da série
longa - a cerca de 58% do valor dos hotéis de Barcelona e 55% do valor dos hotéis
de Madrid, e isto apesar das correcções ocorridas nestas duas cidades desde o ano
2000 (quebras de valor de 7,5% e 3,0%, respectivamente).
Por último, é de salientar, em relação ao mercado hoteleiro de Lisboa, que os
cálculos e a análise acima demonstram que o investimento num estabelecimento
hoteleiro apresentava em 2000 uma rentabilidade superior àquela que actualmente é
obtida. Uma das principais causas para este facto reside na evolução da relação
procura versus oferta no período em análise - 2000 a 2008 - e nas consequências
dessa evolução em termos de preços praticados e, essencialmente, das taxas de
ocupação quarto atingidas. Efectivamente, com taxas de crescimento médio anual da
oferta de 5% (ou acumulada de 48%) e da procura de apenas 2,75% (ou acumulada
de 24%), gerou-se um desequilíbrio entre os “fundamentais” do mercado. Como já
referido em ocasiões anteriores, este desequilíbrio foi acentuado pelo facto de parte
das unidades hoteleiras do mercado apresentarem propostas de produto e serviço
indiferenciados, pelo que o preço é muitas vezes o único factor de diferenciação, em
especial em períodos de contracção da procura como foi o ano de 2008 e será ainda
o de 2009.
Num ambiente recessivo como o do ano de 2009 - sendo os preços praticados pelos
hotéis da cidade de Lisboa dos mais baixos entre os das capitais Europa - poderá
existir a tentação de, à falta de outros argumentos e após alguns meses de taxas de
ocupação baixas, reduzir ainda mais os preços praticados para tentar estimular a
procura e não perder quota de mercado, o que se poderá revelar bastante perigoso
e comprometer, a prazo, o desejado retorno do investimento.
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O INVESTIMENTO EM HOTELARIA NA CIDADE DE LISBOA
UMA P UBLICAÇÃO DA CUSHMAN & WAKEFIELD
Importa ainda referir que é expectável que, apesar dos recentes esforços da Câmara
Municipal de Lisboa em aprovar diversos projectos hoteleiros que se encontravam em
licenciamento há alguns anos, devido à actual conjuntura económica e financeira e
elevada incerteza quanto ao futuro, muitos destes projectos venham a ser adiados ou
mesmo não concretizados. Ainda assim, do lado da oferta, é já evidente a tendência para
o desenvolvimento hoteleiro em novas localizações, alternativas ao tradicional eixo Av.
da Liberdade - Avenidas Novas; e para uma gradual alteração do perfil de produto. Os
novos projectos hoteleiros, muitos dos quais já em funcionamento, têm escolhido
localizações alternativas na cidade de Lisboa, nomeadamente junto da 2ª circular (hotéis
budget), no Parque das Nações (segmento de negócios) e na frente ribeirinha (segmento
de negócios e lazer), bem como a introdução de unidades hoteleiras de charme nos
bairros históricos de Alfama e Bairro Alto.
A natural pressão criada pela exigência de remuneração adequada dos capitais próprios e
alheios investidos nos projectos hoteleiros, associada a um contexto de forte contracção
da procura e de alteração de muitos dos paradigmas que têm orientado o negócio
hoteleiro nas últimas décadas, impõem claramente uma profunda reflexão sobre os
actuais modelos de negócios e o eventual reequacionar de muitos dos seus pressupostos,
por forma a melhor enfrentar o futuro. A reestruturação dos modelos de gestão deverá
por isso ser transversal e profunda, englobando a análise dos mercados emissores, dos
segmentos de mercado captados, dos canais de distribuição utilizados, a proposta de
produto/serviço e a consequente adaptação dos processos internos à situação actual e
expectável no futuro mais próximo.
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JUNHO 2009
O INVESTIMENTO EM HOTELARIA NA CIDADE DE LISBOA
UMA PUBLICAÇÃO DA CUSHMAN & WAKEFIELD
SOBRE A EQUIPA DE HOSPITALITY
A Cushman & Wakefield Hospitality está presente em 13 países,
contando com a experiência de mais de 100 profissionais. A
equipa é composta por especialistas que compreendem bem a
dinâmica do mercado hoteleiro, dedicados à consultoria e à
venda/aquisição de todos os tipos de hotéis e resorts.
A C&W Hospitality presta serviços de apoio à compra, venda,
financiamento e exploração hoteleira de empreendimentos em
projecto ou já existentes; bem como ao nível das avaliações, do
planeamento estratégico, análise de portfólios, selecção de
localizações e viabilidade/estudos de mercado.
Para mais informações sobre este estudo, por favor contacte:
Jorge Catarino
Partner
Director de Hotéis
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A Cushman & Wakefield é a maior empresa privada de serviços imobiliários
do mundo. Fundada em 1917, a firma tem 230 escritórios em 58 países,
contando com mais de 15.000 profissionais de imobiliário. A Cushman &
Wakefield fornece soluções integradas aos seus clientes, ao aconselhar,
implementar e gerir activamente todas as etapas do processo imobiliário, em
representação de proprietários, inquilinos e investidores.
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avaliações, planeamento estratégico e research, análise de portfólios e assistência
na selecção de localizações, entre muitos outros serviços.
Cushman & Wakefield
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1250 -140 Lisboa, Portugal
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mais variados sectores de imobiliário, que pode encontrar no Knowledge Center
no nosso website em www.cushmanwakefield.com
Filipa Mota Carmo
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Este relatório contém informação publicamente disponível, e foi utilizada pela Cushman & Wakefield no pressuposto de ser correcta e
verdadeira. A Cushman & Wakefield declina qualquer responsabilidade, caso se venha a verificar o contrário. Nenhuma garantia ou
representação, expressa ou implícita, é feita à veracidade da informação contida neste relatório, e a mesma é disponibilizada sujeita a
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