mercado imobiliário em goiânia

XXIII ENANGRAD
Marketing (MKT)
MERCADO IMOBILIÁRIO EM GOIÂNIA: UM ESTUDO SOBRE ESSE NOVO
CENÁRIO E A RELAÇÃO ENTRE OFERTA E DEMANDA
Lara Ribeiro Pereira
Tereza Cristina Pinheiro de Lima
Alberto Lemos Cardoso
Fernando Aarão Melo
Bento Gonçalves, 2012
ÁREA TEMÁTICA: MARKETING
CÓDIGO: MKT
MERCADO IMOBILIÁRIO EM GOIÂNIA: UM ESTUDO SOBRE ESSE NOVO CENÁRIO E A
RELAÇÃO ENTRE OFERTA E DEMANDA
RESUMO:
O mercado imobiliário no Brasil e em Goiás cresceu, mudou o cenário nacional e se transformou em
um forte aliado da economia do país. Movimentou a área da indústria da construção, contribuiu com a
geração de empregos e possibilitou a diminuição do déficit habitacional. Tendo em vista esse cenário,
o presente estudo teve como objetivo entender a mudança do mercado imobiliário em Goiânia e
identificar a relação entre a oferta e demanda. O Estado de Goiás sustenta alto desenvolvimento da
indústria da construção em um ciclo contínuo; sua capital, Goiânia, concentra a maior parte desse
desenvolvimento. A problematização para o estudo norteou-se a partir da seguinte questão: diante da
oferta de produtos imobiliários sendo lançados no mercado goiano, existem consumidores suficientes
para suprir a oferta? A hipótese é de que a capital goiana tem comprovadamente real demanda para
atender a oferta produzida pelo mercado de construção civil. Os resultados indicam existência de
consumidores suficientes para suprir os produtos ofertados, confirmando assim a hipótese formulada
e inclusive que a oferta atual não é capaz de suprir o déficit habitacional da capital goiana.
PALAVRAS-CHAVE: Administração; Mercado Imobiliário; Pesquisa de Oferta e Demanda.
ABSTRACT:
The property market in Brazil and grew up in Goiás, changed the national scene and became a strong
ally of the country's economy. Moved the area of the construction industry, contributed to the
generation of jobs and allowed the reduction of the housing deficit. Given this scenario, this study
aimed to understand the changing real estate market in Goiânia and identify the relationship between
supply and demand. The State of Goiás maintains high development of the construction industry in a
continuous cycle, its capital, Goiânia, concentrates most of this development. The increasing problems
for the study were guided from the following question: given the offer of real estate products being
launched in the market Goias, consumers are sufficient to meet the offer? The hypothesis is that the
capital of Goiás has proven real demand to meet supply produced by the construction market. The
results indicate the existence of consumers sufficient to supply the products offered, thus confirming
the hypothesis and even the current supply is unable to meet the housing deficit of Goiânia.
KEYWORDS: Administration; Real Estate Market; Supply and Demand Survey.
INTRODUÇÃO
O mercado imobiliário tem, ultimamente, estado sempre em pauta e chamado a atenção com
frequência pela sua crescente expansão e conquista sólida do mercado em que se estabelece e
também, claro, pelos efeitos e mudanças acarretadas por esse novo cenário. No Brasil, desde 2004 a
construção civil vem apresentando incremento consistente em suas atividades sendo que em 2010
atingiu desempenho recorde. O país ganhou também destaque mundial em relação ao seu mercado
imobiliário em relação ao seu crescimento e valorização que se mantém em alta.
No Estado de Goiás não é diferente, a população goiana passa por uma transformação em
âmbito geral, no entanto é nítido o aumento do número de construções civis residenciais e
comerciais, além também da grande ascensão da profissão do corretor de imóveis, profissionais que
lotaram não só as imobiliárias, mas a cidade como um todo em busca de tornar possível preencher
de vez qualquer lacuna de déficit habitacional.
Tendo em vista esse cenário, o presente estudo teve como objetivo entender a mudança do
mercado imobiliário em Goiânia e identificar a relação entre a oferta e demanda. Assim, os objetivos
específicos foram realizar fundamentação teórica; definir o método e instrumentos a serem utilizados
para a coleta e análise dos dados; realizar o estudo do mercado imobiliário e as razões do seu
crescimento; buscar fontes fidedignas que façam o retrato da realidade em Goiânia bem como
identificar a correlação entre a oferta e demanda na capital de Goiás, dentre outros.
A problematização para o estudo norteou-se a partir da seguinte questão: Há cada vez mais
produtos imobiliários sendo lançados e ofertados no mercado goiano. Existem consumidores
suficientes para suprir a oferta?
Levantou-se como hipótese a seguinte afirmação: A capital goiana tem comprovadamente
real demanda para atender a oferta produzida pelo mercado de construção civil.
O presente trabalho encontra-se estruturado em um primeiro momento na fundamentação
teórica em que foram abordados os seguintes temas: administração, administração e suas funções,
administração de marketing e pesquisa de mercado.
Posteriormente apresenta-se a metodologia utilizada para a realização da pesquisa
exploratória descritiva e documental, com análise quantitativa primordialmente e posteriormente
qualitativa, utilizando como fontes: Censo Demográfico 2010 – Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística (IBGE); Observatório das Metrópoles, Núcleo Goiânia segundo o IBGE; CBIC (Câmara
Brasileira da Indústria da Construção); Boletins e Publicações do Banco Central do Brasil; Centro de
Estatística e Informações/ Fundação João Pinheiro; Associação das Empresas do Mercado
Imobiliário de Goiás (ADEMI-GO); Secretaria do Estado de Gestão e Planejamento do Estado de
Goiás (SEPLAN-GO); Superintendência de Estatísticas, Pesquisa e Informações Socioeconômicas do
Estado de Goiás (SEPIN-GO); Agência Goiana de Habitação (AGEHAB).
Por conseguinte, apresenta-se a coleta e análise dos dados, momento em que se buscou
responder a problematização efetuada e confirmar ou não a hipótese formatada.
FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
O termo administração vem do latim, ad (direção) e minister (prestação de serviço), logo,
administração é uma ação de prestar um serviço a outrem sob a direção de outro. Para
CHIAVENATO (2000, p.5), “a tarefa básica da Administração é a de fazer coisas por meio das
pessoas de maneira eficiente e eficaz”. Atualmente, administração vai além da condução de um
governo ou de uma empresa, a administração está relacionada com todas as atividades que
envolvem planejamento, organização, direção e controle.
[...] a tarefa da administração é a de interpretar os objetivos propostos pela
organização e transformá-los em ação organizacional por meio de
planejamento, organização, direção e controle de todos os esforços
realizados em todas as áreas e em todos os níveis da organização, a fim de
alcançar tais objetivos de maneira mais adequada à situação.
(CHIAVENATO, 2000, p.7).
As funções do administrador foram, pioneiramente, descritas por FAYOL (1989, p. 25) que
adota a seguinte, pois você só mostra uma definições de função administrativa: “Administrar é prever,
organizar, comandar, coordenar e controlar”.
As organizações, para serem saudáveis, precisam desse elemento primordial denominado
administração, porém, quando se trabalha de forma sistêmica com o intuito de construir uma imagem
desejada na mente de seus clientes e público-alvo é que a administração de marketing entra em ação
e aplica aos administradores outra ótica para administrar. De acordo com Kotler (2005, p.6),
marketing, segundo definição social, “é um processo societal por meio do qual indivíduos e grupos
obtêm aquilo de que necessitam e que desejam com a criação, a oferta e a livre negociação de
produtos e serviços”.
Segundo definição de 1985 da American Marketing Association (AMA), citada por Las Casas
(2006, p.9) é possível entender que marketing é “o processo de planejamento e execução da
concepção, preço, promoção e distribuição de idéias, bens e serviços, organizações e eventos para
criar trocas que venham a satisfazer objetivos individuais e organizacionais”.
Las Casas (2006, p.3) explica que “marketing é uma atividade de comercialização que teve a
sua base no conceito de troca”. Para Las Casas a troca acontece quando há retribuição da oferta de
um determinado produto a partir da entrega de outro produto, sendo uma moeda ou qualquer outro
benefício. O autor informa ainda que “as empresas podem aplicar marketing para corrigir mercados,
aumentar o nível de conscientização dos consumidores a respeito de determinado produto, além de
uma série de alternativas”.
Portanto, o marketing conta com ferramentas a fim de tornar a relação entre fornecedor e
cliente muito mais íntima que supera apenas a pura e simplesmente troca de produtos. Uma das
ferramentas do marketing muito importante nesse processo de conhecer melhor o cliente e também o
mercado de uma forma geral é a pesquisa de mercado. COBRA (1990, p.155) explica que:
A pesquisa de mercado é entendida por muitos autores de Marketing como
sendo qualquer esforço planejado e organizado para obter fatos e
conhecimentos novos que facilitem o processo de decisão de mercado. Ou,
ainda, a coleta, o registro e a análise de todos os fatos referentes aos
problemas relacionados à transferência e venda de mercadorias e serviços,
desde o produtor até o consumidor.
Os estudos de KOTLER (2005, p. 105, 106) uma das principais razões para a utilização da
pesquisa de marketing é a identificação das oportunidades de mercado. Na especificação do autor,
um mercado é “o conjunto de todos os compradores, potenciais e efetivos, de uma oferta ao
mercado. Seu tamanho depende do número de compradores que possa existir para uma determinada
oferta”. A mensuração da demanda desse mercado é muito importante para a tomada de decisões
das empresas e podem norteá-las. Ainda segundo o autor, demanda de mercado para um produto é
todo o volume que seria comprado por um grupo de clientes, em determinada área geográfica, em um
período específico, em um ambiente de marketing estabelecido e sob um programa de marketing
definido.
Dentro desse contexto, o marketing proporciona a seus profissionais técnicas para estimular
a demanda por seus produtos. “Os profissionais de marketing envolvem-se no marketing de dez
grupos: bens, serviços, experiências, eventos, pessoas, lugares, propriedades, organizações,
informações e ideias.” (KOTLER, 2006, p. 4). Dentre esses grupos o que realmente interessa à nossa
pesquisa são exatamente os grupos “lugares” e “propriedades” que ainda em Kotler (2006, p.5) são
especificados respectivamente:
Cidades, estados, regiões e países competem para atrair turistas, fábricas,
sedes de empresas e novos moradores. Entre as empresas dedicadas ao
marketing de lugares estão as especialistas em desenvolvimento econômico,
as imobiliárias, os bancos comerciais, as associações empresariais locais e
as agências de propaganda e de relações públicas. Propriedades são direitos
intangíveis de posse tanto de imóveis quanto de produtos financeiros. Elas
são compradas e vendidas por meio de esforços de marketing de imobiliárias
(para imóveis) e de instituições de investimentos e bancárias (para ações e
títulos).
O mercado imobiliário exerce novo papel de protagonista no Brasil, haja vista que, a partir de
2010, o país entrou na elite mundial no quesito valorização de imóveis com um índice de 22%, o que
o tornou o terceiro mercado mais aquecido do mundo, segundo pesquisa do Instituo Ibope
Inteligência publicada na Revista Exame em junho de 2010. O segundo levantamento anual
EXAME/Ibope publicado em maio de 2011 pôde constatar que em 2010 o mercado imobiliário
brasileiro viveu um momento de euforia sem comparações em sua história. Foram financiados mais
de 1 milhão de casas e apartamentos no ano.
Dados obtidos do artigo citado acima mostram que a alta média de 25% foi a maior do
mundo, segundo dados de 37 países levantados pela consultoria especializada Global Property
Guide. Em dois anos, os imóveis brasileiros valorizaram 52%, número bastante expressivo,
principalmente tendo em vista que apenas o riquíssimo mercado de Hong Kong teve desempenho
melhor.
No entanto, altas dessa magnitude despertaram, naturalmente, dúvidas sobre riscos em
investimentos imobiliários e a existência real de uma base fundamentada para todo esse crescimento.
Os Estados Unidos sofreram recentemente, em 2008, uma drástica crise em sua economia a partir da
situação criada pela facilidade de crédito e compra de imóveis de forma indiscriminada, em que boa
parte das casas era comprada não por necessidade, mas por pura especulação, criando uma
demanda irreal, chamada de bolha imobiliária. Esse fato passou a assombrar, desde então, as
pessoas em relação a investimentos imobiliários, principalmente após a brusca mudança no cenário
imobiliário nacional.
As construções verticais dominaram os lotes vagos, casas urbanas bem localizadas e até
mesmo comércios e clínicas bem estabelecidas deram lugar a novos prédios. As obras tiraram o
sossego de bairros menos movimentados e silenciosos, mudaram o cenário visual de várias regiões e
foram responsáveis pela criação e desenvolvimento de novos bairros. Profissionais da área
comercial, especializados em venda de imóveis multiplicaram seus números, as construtoras e
imobiliárias vivem então num mercado acirrado, de muita concorrência e briga pelo cliente. Essa nova
dimensão resultou no surgimento de inúmeras interrogações que demandam estudos para o
esclarecimento e justificativas que fundamentem as mudanças no crescimento e valorização desse
novo mercado de imóveis.
Em publicação da revista EXAME (vol. 4, junho/2010), o economista Nicolas Retsinas, diretor
do centro de estudos sobre habitação da Universidade de Harvard, diz que “não há economia madura
sem um mercado imobiliário sólido”.
No acumulado de janeiro a setembro de 2011 o PIB da Construção apresentou incremento de
3,8% em relação à igual período do ano anterior, de acordo com os dados divulgados pelo Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
De acordo com a CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), o PIB da Construção
Civil em 2010 foi de cerca de R$165 bilhões, o que correspondeu a 5,3% do PIB total do Brasil. Os
números de financiamento imobiliário demonstram uma nova dimensão do mercado imobiliário e
apontam perspectivas promissoras. Apesar do crescimento elevado, o crédito imobiliário no País
ainda é muito baixo, correspondendo a cerca de 5% do PIB, de acordo com os dados divulgados pelo
Banco Central. Em outros países, este número é bem mais significativo e expressivo.
O déficit habitacional no Brasil é também outro fator importante que contribui para o
crescimento e desenvolvimento do mercado imobiliário nacional. Em cálculo feito pela Fundação João
Pinheiro sobre o déficit habitacional no Brasil em 2008, o déficit corresponde a 5.546 milhões de
domicílios, dos quais 83,5% estão localizados nas áreas urbanas.
No Estado goiano as boas perspectivas para o setor imobiliário se confirmam cada vez mais.
Goiás representa o segundo maior PIB da região Centro-Oeste e o ambiente goiano se mostrou
propício para o desenvolvimento da construção civil. De acordo com os dados do IBGE referentes ao
ano de 2010, a construção civil do Estado de Goiás apresenta 8º lugar em participação do VA (Valor
Adicionado) nacional, com participação de 3,2%. Em 2008, a construção civil avançou 8,24% no
Estado ajudando Goiás a participar com 9,20% da renda gerada no país no ano, posicionando-se na
quarta colocação dentre as cinco regiões.
METODOLOGIA
Gil (2007, p.17) aponta como método de pesquisa um procedimento racional e sistemático
que tem como objetivo proporcionar respostas aos problemas que são propostos. A pesquisa é
desenvolvida mediante o concurso dos conhecimentos disponíveis e a utilização cuidadosa de
métodos, técnicas e outros procedimentos científicos.
A coleta de dados da pesquisa será feita através de pesquisa bibliográfica e documental que
compreende o levantamento de dados em documentos como censos demográficos realizados pelo
IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), banco de dados de associações e sindicatos
como a SINDUSCON (Sindicato da Indústria da Construção Civil) e CBIC (Câmara Brasileira da
Indústria da Construção).
Vergara (2005, p.47-48) instrui que pesquisa bibliográfica é o estudo sistematizado
desenvolvido com base em material publicado em livros, revistas, jornais e redes eletrônicas, isto é,
material acessível ao público em geral.
Segundo Gil (2007, p.45) a pesquisa documental assemelha-se muito à pesquisa
bibliográfica, a diferença essencial entre elas está na natureza das fontes; enquanto na pesquisa
bibliográfica se utiliza diversas informações de diversos autores sobre determinado assunto, a
pesquisa documental vale-se de materiais que não recebem ainda um tratamento analítico, ou que
ainda podem ser reelaborados de acordo com os objetos da pesquisa. Podem se identificar
pesquisas elaboradas baseadas em fontes documentais as mais diversas, tais como:
correspondência pessoal, documentos cartoriais, registros de batismo, epitáfios, etc.
A pesquisa será ainda de caráter exploratória e descritiva, dentro de uma abordagem
qualitativa na análise dos dados. Como o nome sugere a pesquisa exploratória procura explorar um
problema ou uma situação para prover critérios e compreensão. Segundo Gil (2002, p.41), a pesquisa
exploratória tem como “proporcionar maior familiaridade com o problema, com vistas a torná-lo mais
explícito ou construir hipóteses”. Boone e Kurtz (1998) afirmam que a pesquisa exploratória
simplesmente é utilizada para se descobrir a causa de um problema. Para Churchill (1987), a
pesquisa descritiva objetiva conhecer e interpretar a realidade sem nela interferir para modificá-la.
Pode-se dizer que ela está interessada em descobrir e observar fenômenos, procurando descrevêlos, classificá-los e interpretá-los. Normalmente ela se baseia em amostras grandes e
representativas.
Em relação à pesquisa qualitativa, Silva & Menezes (2000, p. 20) colocam que existe uma
relação
“dinâmica entre o mundo real e o sujeito, isto é, um vínculo indissociável entre o mundo
objetivo e a subjetividade do sujeito” e ainda que o “ambiente natural é a fonte direta para coleta de
dados e o pesquisador é o instrumento-chave”.
COLETA DE DADOS
Demografia
A demografia é um dado importante no estudo sobre demanda imobiliária, pois cada região,
estado e município tem uma particularidade essencial de ser entendida pela indústria da construção
para que essa possa exercer seu papel dentro da realidade e necessidade de cada população.
A população residente do Estado de Goiás, conforme o resultado do Censo Demográfico
2010, alcançou 6.003.788 habitantes. No ano 2000 essa população correspondia a 5.003.228
habitantes, o que significa um aumento em torno de 20%. O estado manteve, no período de 2000 a
2010, taxa geométrica de crescimento demográfico de 1,84% ao ano, acima da média nacional que
foi de 1,17% ao ano, significando um aumento em torno de 20% na sua população. Em termos de
contingente populacional, Goiás é o Estado mais populoso do Centro-Oeste, sendo responsável em
2010 por 42,7% da população. No cenário nacional é o 12º Estado do País – sua participação no total
da população brasileira vem apresentando um leve e contínuo aumento, situando-se, em 2010, na
ordem dos 3,15%.
Fonte: IBGE, Estatísticas Século XX e Censos Demográficos; Tabulações Especiais
NEPO/UNICAMP.
Elaboração: Observatório das Metrópoles – Núcleo Goiânia. Site:
http://web.observatoriodasmetropoles.net/download/GOeRMG_Censo.pdf. Acessado em 25 de
Fevereiro, às 11:00h.
A Região Centro-Oeste e Goiás em específico, se mantêm desde 1969 com taxa de
crescimento acima da taxa brasileira, como mostra o Gráfico 1. O que mostra que ambos têm
população em constante crescimento e destaque em relação ao crescimento nacional, portanto
demanda crescente também, por moradia.
Fonte: Seplan-GO/Sepin/Gerência de Contas Regionais – 2010. Site:
http://www.seplan.go.gov.br/sepin/viewcad.asp?id_cad=1220&id_not=6. Acessado em
25 de Fevereiro às 18:00h.
Goiás representa o segundo maior PIB da região Centro-Oeste, cuja participação é de
26,98%, sendo que o Distrito Federal é o primeiro, com participação de 42,14%. Em seguida vêm os
estados de Mato Grosso (19,00%) e Mato Grosso do Sul (11,88%), como mostra a figura 1. Sendo
assim, percebe-se quão representativa é a economia do estado de Goiás para a Região CentroOeste.
Fonte: IBGE, Estatísticas Século XX e Censos Demográficos; Tabulações Especiais NEPO/UNICAMP.
Elaboração:
Observatório
das
Metrópoles
–
Núcleo
Goiânia.
Site:
http://web.observatoriodasmetropoles.net/download/GOeRMG_Censo.pdf . Acessado em 25 de
Fevereiro, às 11:00h.
O gráfico 3 demonstra que, pelos dados dos Censos Demográficos anteriores, é possível
observar que Goiás alcançou o maior saldo migratório do Centro-Oeste no decênio 90/2000, sendo
classificado como área de média absorção migratória no estudo Deslocamentos Populacionais no
Brasil (2011), que tem como base o Censo 2000 e a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios
(PNAD) de 2004 e 2009. Essa seja talvez uma das maiores explicações para o crescimento contínuo
da população e da demanda por moradia do Estado, afinal todos esses migrantes precisam de um
lugar para se estabelecer quando optam por residir em Goiás.
A maior parte do crescimento populacional de Goiás ocorreu nas áreas urbanas. A população
rural de 2000 a 2010 teve redução de 3,9%. Entretanto, no decênio anterior, entre 1991/2000, o recuo
chegou a 21,3%, revelando redução no êxodo rural. De outro lado, a população urbana que em 2000
era 4.396.645 habitantes, passou para 5.420.714 habitantes em 2010, significando um incremento de
1.024.069 habitantes nas cidades ou crescimento de 23,3%4. A taxa de urbanização do Estado em
2010 chegou a 90,30% – bem acima das taxas nacional que foi de 84,36% e do Centro-Oeste que foi
de 88,80%, conforme pesquisas realizadas tendo como fonte IBGE/Censos Demográficos,
elaborados pelo Observatório das Metrópoles – Núcleo Goiânia.
A concentração da população na área urbana torna necessária a concentração, também, de
mais empreendimentos residenciais e comerciais para atender a um número maior de pessoas que
optou por deixar a vida rural pelas cidades que atraem muitas pessoas pela maior opção de
empregos, moradia, lazer e qualidade de vida.
Fonte: IBGE/Censos Demográficos. Elaboração: Observatório das Metrópoles – Núcleo Goiânia. Site:
http://web.observatoriodasmetropoles.net/download/GOeRMG_Censo.pdf. Acessado em 25 de
Fevereiro, às 11:00h.
A cidade de Goiânia particularmente apresenta taxa de urbanização na ordem de 99,6%,
(Tabela 1). Esse alto índice de urbanização revela como é necessário a existência, na capital, de
preocupação com moradia e estrutura residencial e comercial, pois a urbanização faz com que as
pessoas optem cada vez mais por casas próximas a seus trabalhos e suas famílias, com segurança,
lazer e conveniência, tudo em um raio pequeno de distância. Essa ocorrência contribui também para
formação de novos bairros, tudo em função de se tornar parte da cidade.
A rede urbana de Goiás tem como principal núcleo espacial o Eixo Goiânia-Anápolis-Brasília,
que atualmente concentra 70% da população goiana. São mais especificamente: a Região
Metropolitana de Goiânia, a microrregião de Anápolis e a microrregião do Entorno do Distrito Federal.
Sendo que a taxa média de crescimento anual da população metropolitana vem se mantendo em
3,0% desde o Censo de 1980.
Somando a população dos três principais núcleos populacionais da região Centro Oeste –
Goiânia, Anápolis e Brasília, localizadas em espaço geograficamente próximo, estas cidades juntas
concentram mais da metade de toda a população da região: 6,224 milhões de habitantes, formando o
terceiro conglomerado urbano e mercado consumidor do país (atrás apenas de São Paulo e Rio de
Janeiro), sendo que as Regiões Metropolitanas de Brasília e de Goiânia são as duas que mais
crescem no Brasil, conforme os dados do IBGE.
Fonte: IBGE/Censos Demográficos.
Elaboração: SEGPLAN-GO / SEPIN / Gerência de Estatística
Socioeconômica-2012.Site: http://web.observatoriodasmetropoles.net/download/GOeRMG_Censo.pdf Acessado
em 25 de Fevereiro, às 11:00h.
A tabela 2 mostra a relação da população residente e proporção segundo os Grupos de
Idade, no intervalo de 2000 a 2010, da Região Metropolitana (RM) de Goiânia. De acordo com a
tabela 22,63% da população da RM Goiânia em 2010 não havia completado 15 anos. E a população
com idade de 15 a 29 anos figura 28,78%. O que representa mais da metade da população da RM
Goiânia, com 51,41%. O município de Goiânia, especificamente, conta com a maioria de sua
população com idade entre 20 e 39 anos, com percentual na ordem de 37,52%, sendo que 20,78%
do total da população do município em 2010 ainda não teriam completado 15 anos. Juntos esses
grupos de idade somam quase 60% da população de Goiânia, apenas 33,11% dessa população tem
acima de 40 anos. A população de grande maioria jovem é outro fator que contribui muito para o
aumento da demanda por imóveis, pois é a classe jovem que por ínfimos motivos mais necessita de
constituir novos lares.
O município de Goiânia apresentou, do ano de 2000 para 2010, um alargamento no centro da
pirâmide onde se concentra a população de 25 a 34 anos e do topo da pirâmide (grupos a partir de 40
anos de idade). Logo, a cidade conta com maior número de jovens, assim como aumento na
população de idade avançada, que são grupos que apresentam mudanças de necessidade de
moradia de acordo com as particularidades de cada fase da vida.
Segundo os estudos das cidades do IBGE, em 2010 o número de casamentos registrados na
cidade de Goiânia foi de 11.630, sendo que no mesmo ano houveram 236 separações e 547
divórcios. Esses são dados muito significativos para o mercado de imóveis, pois naturalmente quando
pessoas se casam necessitam de um lugar para morar diferente da casa dos pais, o que faz com que
esse novo casal na maioria das vezes migre para uma residência só sua. Quando há divórcios e
separações, esses números também interferem na procura por nova moradia.
Déficit Habitacional
O Déficit Habitacional no Brasil apresenta em geral altos índices, e esse fator é predominante
no crescimento do mercado imobiliário. Afinal, para liquidar os índices de déficit de moradia são
necessárias construções residenciais e, claro, um conjunto de fatores que influenciam na compra do
cliente, considerado como déficit.
Fonte:
Centro
de
Estatística
e
Informações/
Fundação
João
Pinheiro.
www.fjp.gov.br/index.php/component/docman/doc_download/654-deficit-habitacional-no-brasil-2008.
Visitado em 25 de Fevereiro às 18:00h.
Site:
Constata-se que o déficit nacional corresponde ao estimado de 5.546 milhões de domicílios,
dos quais 83,5% estão localizados nas áreas urbanas. Na região Centro-Oeste o déficit representa
9,8% do total dos domicílios, sendo que em Goiás esse número está na ordem de 8,8%.
Comparativamente Goiás não está tão acima dos índices de déficit dos outros estados, no entanto
isso não é algo a se comemorar pelo fato de que em todos os estados os índices são altos.
Foram identificados os números do déficit habitacional segundo faixas de renda em salários
mínimos, em que as faixas de renda são divididas em: “até 3 salários”, “mais de 3 a 5”, “mais de 5 a
10” e “mais de 10”.
Fonte: Dados básicos: Instituto Brasileiro de Geografi a e Estatística (IBGE), Pesquisa Nacional por Amostra
de Domicílios (Pnad), 2008. Elaboração: Centro de Estatística e Informações / Fundação João Pinheiro. Site:
www.fjp.gov.br/index.php/component/docman/doc_download/654-deficit-habitacional-no-brasil-2008. Visitado
em 25 de Fevereiro às 18:00h.
Na tabela 5 é possível constatar que o déficit em Goiás se concentra na faixa de renda de até
3 salários mínimos, com 91,7% do total, assim como em todo o Brasil, no entanto o estado apresenta
concentração nessa faixa maior que a do país. Em relação aos outros estados, o estado apresenta
déficit mais alto em relação a faixa de mais de 10 salários. Esses índices mostram que para suprir o
alto índice na faixa de 3 salários é preciso acima de tudo disponibilidade de crédito para o setor
imobiliário, já em relação ao índice acima de 10 salários mostra como o mercado no Estado necessita
de crescimento como um todo.
O déficit habitacional específico da Região Metropolitana (RM) de Goiânia caracteriza em
déficit de 49.743 domicílios, sendo que no município de Goiânia esse número é de 31.514 domicílios.
O número de déficit habitacional na capital é maior que em todos os outros municípios da RM,
representando 2,42% de sua população.(Agência Goiânia de Habitação (AGEHAB). Site:
www.agehab.go.gov.br/pehis/download/Mapas_Pehis.zip. Acessado em 02 de Abril às 10:00h).
Oferta De Imóveis
A oferta de imóveis na capital goiana vem crescendo consideravelmente a cada ano,
mudando o cenário urbano e empreendendo tendências e novidades praticadas mundo afora,
conforme dados da tabela a seguir:
Fonte: Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (ADEMI-GO). Elaboração: Banco de Dados –
Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Site: www.cbicdados.com.br/files/tabela123_Goiania.xls.
Acessado em 25 de Fevereiro às 18:00h.
No final de 2011 o mercado imobiliário do município de Goiânia fechava o ano com um
número de 13.021 unidades ofertadas pela construção civil para apartamentos, casas em
condomínios e salas comerciais. Em relação ao ano de 2010, 2011 teve maior oferta durante todo o
ano, no entanto fechou o último mês com quantidade semelhante ao do ano anterior, isso por que as
vendas aumentaram, o que possibilitou maior liquidez durante 2011.
Financiamento Imobiliário
O crédito imobiliário é um dos fatores mais importantes no crescimento e concretização do
mercado imobiliário, pois ele é que dá base para que as vendas possam ser seladas com sucesso.
Por muito tempo as pessoas no Brasil tiveram que viver como se fossem milionárias, quem não tinha
grande montante à vista não conseguia fazer negócio. Com crescimento da disponibilidade do crédito
imobiliário, o país pôde obter grandes saltos na indústria da construção principalmente de imóveis
residenciais.
Segundo Dados Estatísticos do Sistema Financeiro da Habitação do Banco Central do Brasil,
tendo como base todo o território nacional, de outubro de 1994 a fevereiro de 2012, foram concedidos
financiamentos para construção de 1.085.926 unidades. Nesse mesmo período foi também financiada
a aquisição de 1.117.697 imóveis prontos. O valor total dos financiamentos concedidos foi de R$
249,12 bilhões.
Fonte: Banco Central do Brasil (BACEN). Elaboração: SFH – Dados Estatísticos do Sistema Financeiro da
Habitação. Site: http://www.bcb.gov.br/FIS/SFH/PORT/est2012/02/SFHFINANC.asp. Acessado em 02 de Abril às
11:00h.
Nos doze últimos meses, de março do ano de 2011 a fevereiro de 2012, foram concedidos
novos financiamentos habitacionais no valor de R$ 75,49 bilhões (464.852 unidades), em
comparação com R$ 57,45 bilhões (424.490 unidades) entre março de 2010 e fevereiro de 2011.
Esses números representam acréscimo de 31,41% no valor nominal dos financiamentos concedidos
e um acréscimo de 9,51% no número de unidades financiadas. Dos recursos aplicados nos últimos
doze meses, 60,56% (R$ 45,72 bilhões) foram destinados à aquisição de unidades já construídas e o
restante, 39,44% (R$ 29,78 bilhões), a financiamentos para construção de imóveis.
Apesar da representatividade do crédito imobiliário na movimentação da economia brasileira
e da contribuição essencial para sanar o déficit habitacional do país, o Brasil é um dos países em que
menos o crédito imobiliário é significativo no PIB, como constatado no Gráfico 7.
Fonte:
CBIC
–
Informativo
Econômico
da
Construção
Civil
em
http://www.cbicdados.com.br/files/textos/064.pdf. Acessado em 25 de Fevereiro em 09:00h.
2011.
Site:
As pesquisas indicam que constata-se forte relação do Crédito Imobiliário com o crescimento
da Economia, como também é possível entender que o Brasil tem muito a trilhar em relação a
disponibilidade de Crédito Imobiliário, sendo que em relação aos outros países seus índices são nada
expressivos, porém país com números expressivos, desde que com limites e precauções, têm muito a
ganhar.
O Crédito Imobiliário é a principal modalidade de crédito a Pessoa Física do mundo e os
países desenvolvidos apresentam elevado volume de crédito imobiliário em relação ao total da
economia. O Brasil pouco evoluiu em relação a disponibilidade de crédito imobiliário, uma vez que os
dados revelam que por mais que tenha havido crescimento contínuo, o crédito imobiliário no país
representa apenas 5% do total do PIB nacional do ano de 2011. (Fonte: Standard & Poor’s 2006, GE
Consumer
Finance,
Análise
Accenture.
Elaboração:
BACEN.
Site:
http://www.bcb.gov.br/pre/creditoimobiliario/pdf/1%20%20Aperesentacao%20Carlos%20Vianna%20%20BACEN
%202007-11-09%20%281%29.pdf. Acessado em: 20 de Abril de 2012 às 9:00h).
ANÁLISE DOS DADOS
Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção - CBIC, a construção civil vem
registrando incremento consistente, em âmbito nacional, em suas atividades desde 2004, deixando
para trás décadas de dificuldades. Em 2010 atingiu desempenho recorde, o que se configurou como
uma base de comparação elevada. Em 2011 os números, como esperado, entraram em um patamar
de maior equilíbrio e sustentabilidade, significando que o ciclo virtuoso iniciado em 2004 continua. A
Construção Civil permanece registrando resultados positivos e crescimento de atividades.
No entanto essa situação permeia de dúvidas as pessoas que, se encontram rodeadas por
uma imensidão de opções quando optam por comprar ou ao menos analisar a possibilidade de
compra de um imóvel.
A cidade está em transformação e crescente expansão como um todo, variados estágios de
construção tomam os quarteirões e bairros emergentes surgem com maior frequência, além do que,
os profissionais do mercado imobiliário multiplicaram seu número em consequência do mercado
aquecido e da grande oferta de trabalho e assim passaram a assediar indiscriminadamente pessoas
por todo território nacional e até mesmo internacional a fim de conquistar novos clientes e vender os
produtos ofertados no mercado.
Essa pesquisa tem como intuito desmistificar as dúvidas e inseguranças que sobre o
mercado imobiliário pairam e ser útil tanto aos profissionais do mercado de imóveis a critério de
conhecimento e argumentação, quanto para a população que, ultimamente tem ouvido muito a
respeito, porém não tem algo palpável para se pautar.
Além disso, essa pesquisa pode ampliar formulações teóricas a esse respeito, sendo que
atualmente não se encontram pesquisas científicas baseadas nesse assunto. Por maior ascensão em
que o mercado imobiliário esteja, falta ainda um maior aprofundamento e análise das suas
informações para conclusões tangíveis.
A população goiana passa a enfrentar então um momento de transição em relação ao
entendimento e aceitação da mudança de um mercado imobiliário aparentemente de ritmo apático e
calmo para um disparo na construção e comercialização de imóveis em geral.
O Informativo Econômico da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) enumera
as razões para o crescimento do setor da construção civil nos últimos anos: maior oferta de crédito
imobiliário; aumento do emprego formal; crescimento da renda familiar; estabilidade
macroeconômica; mudanças no marco regulatório do mercado imobiliário (Lei 10.931/2004),
resultando em maior segurança, transparência e agilidade e maior previsibilidade da economia,
tornando mais factíveis os negócios imobiliários.
Dentro desse novo contexto, que envolve mudança nos preços ao consumidor final, mão de
obra escassa acarretando atrasos, profissionais da área comercial sem preparo e qualificação,
aumento considerável na disponibilidade de crédito habitacional, construtoras e imobiliárias
emergentes, cidades e bairros com novas identidades devido às inúmeras construções, trânsito
agravado, surgem dúvidas e inseguranças, dentre elas há uma dúvida latente: Há em Goiânia
consumidor suficiente para o número de imóveis ofertados?
Os dados coletados evidenciam o grande potencial do Estado de Goiás, em termos de
contingente populacional. Goiás é o Estado mais populoso do Centro-Oeste, sendo responsável em
2010 por 42,7% da população da região, essa população se mantém crescente a cada pesquisa
realizada pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). Goiás detém o segundo maior
PIB do Centro-Oeste, cuja participação é de 26,98%, perdendo apenas para o Distrito Federal.
Além disso, o Estado tem chamado a atenção em particular por ser o maior receptor de
migrantes vindos de vários outros Estados sendo classificado como área de média absorção
migratória, o que ajuda a explicar o contínuo crescimento da sua população.
Acompanhando o Estado, a população metropolitana da capital Goiânia evoluiu de 34,84% no
ano 2000 para 36,20% em 2010, um crescimento em torno de 25%, superior, portanto, ao
crescimento populacional do Estado de 20% e taxa geométrica de crescimento de 2,27%. A capital
tem índice atual de praticamente 100% de urbanização (99,6%) e taxa de crescimento ao ano de
1,79%. Todo esse conjunto leva ao consequente e natural aumento da demanda por moradia na sua
capital que detém sozinha 35,26% da população goiana.
É tanto que o município de Goiânia contava no fim de 2011, com um déficit habitacional de
31.514 domicílios. O que comprova que ainda há muitas pessoas com intenção e/ou necessidade
imediata de moradia. Em contrapartida foi ofertado também no final desse mesmo ano em Goiânia, o
número de 13.021 unidades no mercado imobiliário. Número, porém, que é constituído não só de
unidades destinadas à moradia, mas composto por unidades comerciais, sem fins residenciais. No
entanto se considerássemos que esse número fosse absolutamente para unidades residenciais ainda
teríamos um excedente de 18.493 domicílios considerados déficit habitacional referente à capital
goiana.
Vale ressalvar que o déficit habitacional estuda a necessidade imediata de moradia, portanto
ele não conta com possíveis mudanças futuras. Como exemplo, no último censo demográfico,
20,78% da população da capital não teria ainda completado 15 anos, o que significa que em alguns
anos esse percentual poderá incrementar o déficit habitacional devido a necessidade de moradia
consequente de constituição de família, independência financeira, dentre outras variáveis que se
solidificam a medida que essa população vai envelhecendo.
Outro fator importante relativo à demanda por moradia de acordo com idade se dá pelo fato
de que 37,52% da população da capital goiana têm entre 20 e 39 anos. O intervalo entre essas
idades significa grande parte da demanda por moradia, pois em geral, a população depois dos 20
anos começa a conquistar independência financeira e se interessa por constituir família ou moradia
própria, sendo que até os 39 anos uma parte também se destina a novo interesse por moradia por
eventos como separação e divórcio, tais que no ano de 2010 apresentaram 5,9% em comparação ao
número de casamentos no ano que foi de 11.630.
Em relação ao constatado crescimento do envelhecimento da população também altera a
demanda por imóveis, pois quando os casais envelhecem tendem a procurar por um apartamento
menor tendo em conta que os filhos já saíram de casa, portanto não precisam de grande espaço e
muitos quartos e um espaço maior passa a ser muito mais difícil de acessar e cuidar com a idade
avançada.
Levando em consideração o número de casamentos em 2010 em Goiânia, considerando que
todos os que casaram, em caráter absoluto e generalizado, precisariam estabelecer nova moradia. O
número de imóveis ofertados no mesmo ano foi de 13.195 unidades, sendo assim somente o número
de pessoas que se casaram no ano, de forma geral, conseguiriam consumir quase todo o estoque
ofertado.
Um fator importante que também ajuda a explicar o “boom” imobiliário é a mudança na
disponibilidade de crédito para o cliente que deseja financiar a compra da sua casa ou apartamento
próprio. Por muito tempo no Brasil as pessoas que gostariam de adquirir um empreendimento
residencial teriam que dispor de um grande montante de dinheiro para isso, como se a maioria das
pessoas fossem milionárias. Hoje a realidade mudou, era precisa essa mudança partindo do Governo
Federal para que houvesse um salto em âmbito nacional.
Como mostram as análises do Banco Central, o crédito ao setor privado é uma condição
básica para o desenvolvimento econômico de uma nação. Das modalidades de crédito privado, o
crédito imobiliário se destaca como um dos principais mecanismos de fomento ao desenvolvimento
econômico e social.
A disponibilidade de crédito imobiliário no Brasil vem apresentando crescimento contínuo, no
último período entre março de 2011 a fevereiro de 2012 os financiamentos imobiliários tiveram
incremento de 31,41%, essas taxas positivas tem sustentado o novo cenário do mercado imobiliário,
financiando a construção civil que cria novos empregos, movimenta a economia e ao mesmo tempo
proporciona a casa própria a quem antes não podia, contribuindo com a diminuição do déficit
habitacional ainda tão latente no país.
Dessa forma, essa análise nos possibilita responder afirmativamente a questão
problematizada de que há cada vez mais produtos imobiliários sendo ofertados no mercado goiano,
em contrapartida existem consumidores suficientes para suprir aos produtos ofertados.
Responde-se também a hipótese formulada confirmando que a capital goiana tem real
demanda para atender a oferta produzida pelo mercado imobiliário e inclusive a oferta atual não é
capaz de suprir o déficit habitacional da capital goiana.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O setor da construção civil tem tido participação efetiva como um dos motores do crescimento
do País e demonstra com seus resultados porque exerce papel de destaque na atual agenda de
desenvolvimento econômico. O crescimento do mercado imobiliário está intimamente ligado a uma
economia madura.
70% da população de Goiás se concentra apenas no Eixo Goiânia-Anápolis-Brasília, as
cidades que integram esse grupo formam o 3º conglomerado urbano e mercado consumidor do País.
Sendo que a RM de Goiânia é uma das duas que mais cresce no Brasil.
Goiânia apresenta crescimento populacional constante, localizada no estado mais populoso e
com o maior saldo migratório Interestadual da Região Centro-Oeste, a capital tem taxa de
urbanização de praticamente 100% o que demonstra a concentração das famílias na área urbana,
que tendem a constituir novos lares também na cidade estimulando o crescimento pela demanda
imobiliária no perímetro urbano.
A concentração da população jovem na capital interfere bastante no aumento da demanda
por imóveis sendo que esse grupo passa por processos constantes de transformação social e
financeiro como independência financeira, ascensão social devido à profissionalização, casamento,
constituição de novo lar e nova família. O envelhecimento de parte da população também aumenta a
demanda imobiliária uma vez que esse grupo de pessoas passa a ter necessidades residenciais
diferentes de quando eram mais jovens.
O déficit habitacional ainda sustenta altos índices tanto em âmbito nacional quanto na capital
goiana. Há inclusive concentração de déficit na população com renda de até 3 salários mínimos. O
que mostra a importância da expansão do crédito imobiliário para que essa classe tenha déficit
habitacional sanado.
Os números do Financiamento Imobiliário no Brasil demonstram uma nova dimensão do
mercado de imóveis, no entanto o crédito imobiliário no país ainda é muito baixo em relação ao PIB.
Países com elevada relação Crédito Privado/PIB sustentaram fortes taxas de crescimento econômico.
Crédito ao setor privado é uma condição básica para o desenvolvimento econômico de uma nação.
O conjunto de todos esses fatos decorrentes nos últimos anos mostra como e por que a
demanda por imóveis aumenta na capital goiana, como também o total de imóveis ofertados em
Goiânia ainda não é suficiente para suprir toda a necessidade imediata de moradia da sua população.
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