Business Plan Gata Bay Resort

OCATEL Lda.
Business Plan
“Gata Bay Resort”
Junho de 2008
1 – Introdução.
A OCATEL – Empresa de Investimentos e Promoção Imobiliária, Lda., dinamizada
pelo Eng. Dinis Fonseca, com sede na ilha Sal, surge como uma marca de
amadurecimento qualitativo do seu promotor na área da imobiliária e do turismo. Após
o sucesso que foi o Aldeamento da Murdeira, na ilha do Sal, orientado para o mercado
interno, o Eng. Dinis Fonseca, em parceria com Cape Verde Development, de origem
irlandesa, vem desenvolvendo o resort Murdeira Beach, numa área de 140 hectares, sita
na mesma ilha. Este empreendimento prevê um investimento na ordem dos 500 milhões
de euros e inclui hotéis, vivendas, apartamentos e uma marina. Já se antevê um grande
sucesso para o mesmo.
É forte desta experiência, consolidada e reconhecida, que o Engenheiro Fonseca decidiu
lançar-se numa nova aventura, desta vez, na ilha de S. Vicente, através de uma nova
sociedade, a OCATEL Lda. Como resultado de negociações com o Estado de Cabo
Verde, a OCATEL Lda adquiriu um tracto de terreno medindo cerca de 800.000 metros
quadrados, localizado na ZDTI da Baia das Gatas, na costa Nordeste da Ilha de S.
Vicente, com vista a construir um resort. Este empreendimento que incluirá, vivendas,
apartamentos, store-houses e uma marina, irá servir quase que exclusivamente de
residência para amadores da náutica de recreio, golfistas e outros desportistas, que
deverão, num futuro próximo, procurar a ilha de S. Vicente, por ser uma ilha que irá
transformar-se num destino de golfo por excelência, com resorts de já conceituados
nomes do golfo em planeamento, tais como Severiano Ballesteros (Golf Resort
Mindelo), Ernie Els (Baia das Gatas Resort), Jack Nicklaus (Salamansa Sands). O
Cesária Resort, na parte sudeste da ilha, que também inclui um campo de golfe e marina
já está apresentado e aprovado. Também haverá um campo de golfe no vale de
Flamengos. No total, para a ilha de S. Vicente, estão previstos 5 campos de golfe e 4
marinas.
A ilha tem ainda potencialidades para a náutica de recreio, pesca desportiva e turismo
cultural, sem contar com a complementaridade oferecida pela vizinha ilha de Santo
Antão (10-12 milhas de distância), através da sua paisagem rica e diversificada entre
montanhas e ravinas.
Com o crescimento da demanda turística, o aparecimento de vários resorts de grande
porte em S. Vicente e ainda a iminente abertura do aeroporto internacional de S. Pedro,
surge a necessidade da promoção de outros projectos a serem desenvolvidos, tais como
o Gata Bay Resort, desenvolvido no presente Bussines Plan.
De entre as várias opções, trabalhamos uma que consiste num resort incluindo um Hotel
com 200 quartos, 130 vivendas familiares de alto standing, com piscina individual, 355
Stores Houses (duplex), 202 Apartamentos T1, 505 Apartamentos T2 e 303
Apartamentos T3. O resort que é banhado pelo mar a norte terá uma marina como parte
integrante.
O conceito de arquitectura a ser usado neste Resort prevê a dispersão das construções
nos cerca de 80 hectares de terreno, em 10 zonas temáticas relacionadas com as 10
ilhas de Cabo Verde, com moradias e equipamentos, numa paisagem única, uma
concepção de total integração paisagística, ambiental e ecológica, satisfazendo uma
clientela de rendimento médio-alto, informada, consciente e exigente.
Assim, de acordo com as normas aprovadas pela Cabo Verde Investimentos, o índice de
ocupação do solo será 20% (máximo), ao mesmo tempo que a edificação será 40%. Isto
é, uma média de dois pisos, em todo o resort. Os restantes 80% do terreno constituirão
áreas verdes, espaços com equipamentos de laser, espaços colectivos, vias públicas etc.
Ademais, este complexo está localizado estrategicamente entre dois Golf Resorts de
cinco estrelas e com certificação PGA. São eles o Salamansa Sands, desenhado por
Jack Nicklaus e o Baia das Gatas Resort, desenhado pelo Ernie Els.
2 – Enquadramento
O interesse crescente que Cabo Verde tem despertado nos mercados internacionais tem
vindo a aumentar exponencialmente, destacando-se a imobiliária turística como o sector
mais dinâmico e mais promissor, em termos de criação de riqueza e emprego, quer a
curto, quer a médio ou longo prazos.
Com o interesse concentrado inicialmente na ilha do Sal, a oportunidade turísticoimobiliária tem vindo a alastrar-se um pouco por todo o país, destacando-se a ilha de
São Vicente como uma das que mais atenção tem chamado aos grandes investidores
nacionais e estrangeiros. Basta dizer que a carteira de projectos para a ilha de S.
Vicente ultrapassa o montante de 4.000 milhões de euros, para os próximos 10
anos.
Havendo já projectos de vários resorts de 4 e 5 estrelas aprovados para a ilha e cujo
principal atractivo são os campos de golfe e marinas, haverá certamente uma grande
procura complementar de imóveis habitacionais. Isto é, instalações completamente
direccionadas ao conforto habitacional, para aqueles que não querendo estar inseridos
directamente num golfo resort, preferem contudo, ter a opção e a liberdade de habitar
perto dos campos de golfe, podendo utilizar todas as facilidades que estes oferecem, a
um preço mais modesto, visto não terem que pagar o custo das infra-estruturas e outras
facilidades que estes resorts incluem. Ademais, a marina cria uma oferta complementar
que torna o Gata Bay Resort um produto sui generis.
Assim, este resort, praticamente completo na sua concepção, porque inserido num
espaço que contempla outras infra-estruturas, direcciona-se a uma clientela de
rendimento médio-alto que procura o equilíbrio ambiental e um estandarte e conforto
habitacionais elevados, oferecendo ao mesmo tempo a tradicional possibilidade de
golfe, acesso a SPAs e marina, bem como a praias situadas, a menos de 1000 metros de
distância.
3 – O produto.
A zona turística de Baia das Gatas e Salamansa (daí o nome Gata Bay Resort) tem
vindo a posicionar-se como uma das áreas de maior dinamismo a nível de
investimentos, tendo já sido apresentados os resorts do “Salamansa Sands”, “Baia das
Gatas Resorts” e “Baia Village” de entre outros.
A valorização da ZDTI da Baia das Gatas é um dado adquirido. Por conseguinte,
importa agora juntar aos vários projectos que serviram de âncora, este novo
empreendimento que trás uma mais-valia à oferta turística em desenvolvimento.
O Gata Bay Resort situa-se numa área privilegiada, entre dois grandes golf resorts, a
cerca de 2 metros em média, acima do nível do mar, portanto ligeiramente mais elevado
que os resorts circundantes, conseguindo assim alguma vista sobre os mesmos e sobre o
mar. Ademais, o resort que é banhado pelo mar a norte dista entre 200 metros (a leste) e
500 metros (oeste) de praias de areia branca.
Para este projecto, cujo contracto promessa de compra e venda do terreno com o
Estado, foi assinado em Outubro de 2007, estão reservados cerca de 80 hectares, para a
edificação de infra-estruturas turísticas com várias combinações de tipologias, desde
que a área construída total não exceda 20% do terreno. Assim, na zona identificada,
pode-se ter até 320.000 metros quadrados de construção.
Actualmente, pensa-se num arranjo urbanístico que inclui os seguintes elementos:
Cenário de utilização do terreno
Quadro nº1
Designação
Ocupação
Construção
1 Hotel com 200 quartos
11.850 m2
23.700 m2
130 Vivendas com piscinas individ (400 m2)
26.000 m2
52.000 m2
355 Stores-Houses – duplex (250 m2)
43.875 m2
87.750 m2
303 Apartamentos T3 (200 m2)
30.300 m2
60.600 m2
505 Apartamentos T2 (150 m2)
37.875 m2
75.750 m2
202 Apartamentos T1 (100 m2)
10.100 m2
20.200 m2
160.000 m2
320.000 m2
TOTAL
O litoral que limita o resort a norte terá uma marina, com todos os serviços comerciais
adjacentes, avenida marginal e uma série de bares e restaurantes, de modo a valorizar a
orla marítima e torná-la num centro de entretenimento permanente.
O cenário de master plano prevê a criação de 10 zonas individualizadas,
representando cada uma das ilhas de Cabo Verde, mas interdependentes e
interligadas, de modo a formarem um todo harmonioso e coerente, do ponto de vista da
linguagem arquitectónica e funcionalidade do resort.
Tanto os apartamentos, como as stores-houses serão servidos por piscinas localizadas
estrategicamente no resort, ginásios, restaurantes, bares e outros serviços, que criarão
um ambiente interno aprazível, complementando toda a vasta gama de serviços e
estruturas que existirão em toda a extensão da planície da Baia das Gatas e Salamansa,
bem como as magníficas praias de Norte Baia, agora altamente valorizada com o
lançamento da nova estrada de ligação entre a Baia das Gatas e o Calhau.
As vivendas familiares, com uma área construída de 400 m2, estarão implantadas eum
perímetros individualizados de 1500 a 2000 metros quadrados, cada um, com piscina
individual de 100 a 150 m2, grande espaço verde e possibilidades de introduzir
elementos de conforto, ao gosto personalizado de cada comprador.
As store-houses também com os seus 250 m2 de construção, estarão dispersas em
espaços individualizados, o que permitirá personalizar a estadia, ao mesmo tempo que
os residentes terão acesso aos vários serviços comuns que o resort vai oferecer, a partir
do hotel e da marina que constituirão dois pólos centrais de dinamização de toda a vida
social e cultural a ser desenvolvida.
4 – O Mercado
O empreendimento destina-se a ser comercializado essencialmente nos mercados da
Europa do Norte e do Leste, privilegiando atingir o mercado do turismo de um
segmento alto em termos de standards internacionais. Este resort que terá uma marina
deverá ser procurado por uma clientela que pretendendo ter acesso também às infraestruturas do golfe existentes na zona, prefere alojar-se num espaço adjacente e menos
oneroso mas com alta qualidade. Para os investidores, a compra da segunda residência
num local tão privilegiado é um grande investimento que produz retorno seguro, bem
como a possibilidade de anualmente passarem um a dois meses num ambiente ímpar.
O mercado alvo do Hotel será os visitantes de curta estadia, que procuram alguns dias
de golfe e a já tradicional beach and sun, portanto sol, praia e desportos náuticos, a vida
cultural da ilha e facilidades de outros resorts, bem como a complementaridade
oferecida pela ilha de Santo Antão.
O Hotel será construído e gerido em parceria com uma cadeia hoteleira de renome,
garantindo assim as taxas de ocupação necessárias à sua rentabilização, para além de
que isso trará maior credibilidade comercial ao empreendimento no seu todo.
5 – Financiamento e Retorno.
O presente projecto ocupará uma área de 80 hectares, dos quais 16 ha serão destinados à
construção da marina, hotel, vivendas, stores houses e apartamentos. Os restantes 64
hectares serão utilizados para, espaços verdes, equipamentos colectivos e infraestruturas turísticas, tais como áreas de lazer e entretenimento, estrutura viária, etc.
Considerando as condições actuais do mercado, recomenda-se muita atenção na
qualidade do produto, de modo a satisfazer as exigências do segmento que se pretende
atingir. Assim, recomenda-se uma padrão de construção cujo custo não seja inferior a
800€/m2 (opção baixa), podendo ir até 1000€/m2 (opção alta). Com estas premissas, o
volume de investimentos na construção variará entre 256 e 320 milhões de euros, a
ser concretizado num horizonte de cerca de 5 anos.
Para a infra-estruturação da área do projecto, tomamos um custo máximo de 30 €/m2,
o que faz um total de 24.000.000€. Entretanto, os custos actuais em Cabo Verde situam
à volta dos 20-25€/m2.
O terreno está avaliado em 7-10% do montante dos investimentos, parâmetro aceite pelo
mercado internacional. Contudo, os promotores nacionais estão abertos a negociações,
num quadro global de parceria.
Os promotores nacionais do projecto solicitam propostas de parceria, através da
venda de uma parte importante da sociedade, de modo a permitir ao parceiro externo
assumir a liderança na promoção do produto, na definição dos parâmetros e na venda no
mercado internacional. Isso implica que o parceiro tenha capacidade de mobilizar os
recursos necessários, consiga organizar uma boa rede de vendas e identificar gabinetes
de arquitectura de renome para conceber e pilotar a execução do projecto.
Entretanto, os promotores nacionais colaborarão com o parceiro externo em todas as
etapas: aprovação do master plano, projectos de arquitectura, engenharia e
especialidades, Convenção de Estabelecimento, Estatuto de Investidor Externo e
licenciamento da obra. Os pagamentos também acompanharão estas diferentes etapas
da execução do projecto.
O projecto será financiado na sua quase totalidade com as receitas da venda antecipada
das vivendas, residências e apartamentos. A marina e o hotel serão arrendados a
especialistas da área, para gestão, integrada no resort. Os promotores serão chamados a
suportar um custo inicial que não atinge 5% do montante do investimento, ou seja 10-15
milhões de euros. Isto é, poderão concluir o pagamento da aquisição da sociedade, com
o produto do próprio cash-flow gerado pelas vendas.
Quadro nº2
Estrutura típica do investimento
Custos do projecto
Custo do terreno
Variante baixa (€)
Variante alta (€)
24.000.000
24.000.000
Elaboração do projecto e processos legais
2.000.000
2.000.000
Custos Administrativos (vários)
2.000.000
2.000.000
24.000.000
24.000.000
256.000.000
320.000.000
30.800.000
37.200.000
338.800.000
409.200.000
Custos das infra-estruturas
Custos da construção
Imprevistos (10%)
Total investimentos
Tomando as estimativas do custo máximo de 30€/ m2 para a infra-estruturação e duas
variantes do custo da construção, uma de 800€/m2 e outra de 1000€/m2, temos uma
previsão de custos directos de infra-estruturas e construção que variam entre 280 e 344
milhões de euros. Embora os actuais custos de construção em Cabo Verde estejam entre
600 e 800 euros, prevê-se o aumento das exigências do mercado em matéria de
qualidade da construção e conforto dos espaços. Portanto um aumento do custo unitário
de construção. Apesar das perspectivas de introdução de novas tecnologias de
construção, recomenda-se um cenário conservador de referência que se situa em
1000€/m2 de construção.
Por conseguinte, temos uma previsão de investimento total que varia entre
338.800.000€ e 409.200.000€. Esta previsão conservadora permitirá aos investidores
absorver os eventuais imprevistos e choques que ocorrerão num mercado bastante
concorrencial e de grandes oscilações na procura.
A tendência actual nas vendas em Cabo Verde é de 2000€/m2. Neste caso também
tomamos três cenários. Um, optimista, que reflecte o preço actual, um segundo, mais
conservador que levará em conta uma eventual baixa dos preços de venda que
estimamos poder ser 1800€/m2 e um terceiro pessimista, fixando a venda em
1500€/m2.
Quadro nº3
Cenários de vendas
Custo/m2 Venda /m2 Vendas (euros)
Cenários
Construção
Margem bruta
A
320.000 m2
800 €
1.500€
480.000.000
141.200.000
B
320.000 m2
800€
1.800€
576.000.000
237.200.000
C
320.000 m2
800€
2.000€
640.000.000
301.200.000
D
320.000 m2
1.000€
1.500€
480.000.000
70.800.000
E
320.000 m2
1.000€
1.800€
576.000.000
166.800.000
F
320.000 m2
1.000€
2.000€
640.000.000
230.800.000
Apesar de todas as vicissitudes que o mercado possa apresentar, é de se excluir os
cenários A e D. É de todo inconcebível que os preços de venda reduzam. Contudo, os
custos de construção podem aumentar, com vista a satisfazer as exigências de certos
nichos do mercado que podem exigir um padrão mais elevado que o actualmente
construído em Cabo Verde.
O cenário E, embora possível, representaria uma deterioração acentuada do mercado,
muito dificilmente materializável. Apresenta uma margem bruta de 40%, o que
colocaria o projecto já numa zona de risco. Consideramos este cenário pouco verosímil,
porque a tendência é aliar sempre uma alta qualidade a um alto preço.
O cenário C, com uma rentabilidade bruta de 88,9%, é o desejável e apesar de parecer
optimista, é possível, visto que os cenários de vendas são conservadores. Tudo
dependerá da conjuntura, particularmente da qualidade das construções.
Os cenários B e F, ao fazerem uma certa correlação entre os custos da construção, factor
de qualidade e os preços de venda, apresentam-se como os melhores, enquanto
referências de segurança para a previsão do negócio. As taxas são de 70% e 56%,
portando, com possibilidades de absorver os possíveis choques do mercado
Trata-se assim de um projecto com uma taxa de rentabilidade segura, mesmo com
custos sobreavaliados e preços de venda conservadores. Os promotores poderão
facilmente comercializar as residências turísticas a preços bastante superiores, tendo em
conta a valorização do destino, Ilha de S.Vicente como destino da Náutica de Recreio (4
marinas) e golfe (5 campos), com realce para os golf resorts por exemplo da Cesária
Resort, Vale do Flamengo, Baia das Gatas (Ernie Els), Salamansa Sands (Jack
Nicklaus) e Golf Club de S.Vicente Cidade do Mindelo (Seve Ballesteros).
6. Conclusão
Como foi explicado, trata-se de uma excelente oportunidade de negócio, num terreno
extremamente bem posicionado, sendo que o futuro Gata Bay Resort, para além de
beneficiar de todas as infra-estruturas de golfe e lazer criados para os resorts do
Salamansa Sands e Baia das Gatas Resorts, beneficiará ainda de uma excelente
campanha de marketing que será feita para esta zona, portanto toda a planície de Baia
das Gatas e Salamansa. Assim, o potencial de valorização deste terreno e projecto é
enorme, apoiado ainda pela em breve abertura de vôos internacionais directos para o
Aeroporto de S.Vicente. Por conseguinte, os promotores deste projecto são
privilegiados, por possuírem um projecto que contempla uma marina, rodeado de
campos de golfo, sem terem no entanto de fazer eles mesmo os tais custosos
investimentos. Portanto o sucesso deste empreendimento dependerá apenas da sua boa
execução e da qualidade de serviços a prestar no mesmo.
Anexo: fotos aéreas da zona, mapa geral de localização e mapa de empreendimento para
a zona.