Empresas e Setores - MetroFit Self Storage

22/02/2016 16:01:04 - EMPRESAS E SETORES
GUARDE AQUI E METROFIT INTENSIFICAM PLANOS DE EXPANSÃO DE AUTOARMAZENAGEM COM 'AJUDA' DA CRISE
São Paulo, 22/02/2016 - A necessidade de realocar uma companhia para um escritório
menor ou de armazenar estoque remanescente em meio a dificuldades no comércio
tem contribuído para os planos de expansão das empresas do segmento de autoarmazenagem (self storage), que ainda é emergente no País. Com apoio de parceiros
internacionais, a Guarde Aqui e a Metrofit planejam ganhar escala nos próximos anos,
de modo a criar condições a partir de 2020 para executar um "evento de liquidez",
como abertura de um fundo imobiliário ou até ingresso na bolsa de valores.
O cenário econômico tem trazido um novo perfil de cliente para o setor, ajudando a
demanda mesmo num período mais difícil, de acordo com executivos das empresas.
"Há alguns anos, [os clientes] buscavam espaço para crescer e dinamizar a logística de
estoque e vendas, por exemplo. Agora, a agenda mudou e está mais negativa, com
foco em eficiência", afirmou o executivo chefe (CEO) da Guarde Aqui, Allan Paiotti.
O mercado de self storage no Brasil ainda é pequeno, com 150 empreendimentos em
todo território nacional, enquanto os Estados Unidos possuem mais de 50 mil unidades
registradas. O tamanho norte-americano é suficiente para gerar lastro para fundos
negociados em bolsa. Só o Public Storage (PSA), por exemplo, tem valor de mercado
de US$ 43 bilhões, mais de cinco vezes o valor de todo o mercado brasileiro de fundos
imobiliários.
Para o gerente executivo da consultoria Colliers, Daniel Jackel, o crescimento do setor
deve ocorrer independentemente da crise, por causa da demanda reprimida. Para ele, o
segmento já deixou o pioneirismo e está num momento de transição, em direção a
uma consolidação. "Isso pode levar algum tempo, mas tem fundamento", acrescentou.
Para os planos de expansão, as companhias podem se beneficiar do cenário
macroeconômico enfraquecido com um barateamento em terrenos e imóveis que
podem ser adquiridos e transformados em unidades de self-storage. No entanto, a
escolha dos locais passa a ser mais criteriosa. "Estamos tomando cuidado e fazendo
uma análise muito criteriosa para comprar imóvel. Hoje, podemos negociar em
patamares menores, mas o problema é se, em dois ou três meses, o valor cair ainda
mais. Esse é um ano delicado", explicou Allan Paiotti.
A Guarde Aqui possui hoje 15 unidades, distribuídas em nove cidades, incluindo São
Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte. O plano de investimento de R$ 1 bilhão foi
iniciado em 2012, com a chegada na companhia da Equity International, do bilionário
Sam Zell. Desde então, já foram utilizados R$ 250 milhões e agora o objetivo é atingir
cerca de 50 empreendimentos por volta de 2020.
A cautela de investidores também pode ser um desafio para o ano. No entanto, o
executivo chefe (CEO) da Metrofit, Hans Peter Scholl, acredita que o mercado já confia
no segmento. A ideia da companhia é iniciar seis projetos ainda em 2016, que exigirão
um comprometimento de cerca de R$ 130 milhões em investimentos. "Temos metade
do investimento direcionado [para 2016] e os terrenos estão em análise, sendo uma
parte já com opção de compra", afirmou.
Com isso, a Metrofit inicia neste ano um plano de expansão para chegar em 2020 com
cerca de 40 unidades. A companhia conta hoje com quatro unidades distribuídas por
São Paulo, sendo metade em operação e outras duas em desenvolvimento. O
investimento nesses locais somou R$ 125 milhões nos últimos três anos. Desse total,
cerca de R$ 50 milhões foram captados com dois Fundos de Investimentos em
Participações (FIPs) emitidos pela sócia brasileira e gestora de ativos TRX. A Metrofit
conta ainda com a sócia norte-americana Metro Self Storage, que administra cerca de
100 unidades nos Estados Unidos.
De acordo com Daniel Jackel, a expansão de self storage começa a representar uma
concorrência com outros segmentos mais tradicionais do mercado imobiliário, do
ponto de vista de investimento. "O setor já consegue gerar um valor por metro
quadrado parecido com o de escritórios", podendo aumentar a disputa na captação de
recursos e por investidores, afirmou. "Pela análise de investimento, há locais em São
Paulo que até faz mais sentido investir em self storage que em escritórios,
principalmente pela acomodação do mercado imobiliário tradicional", acrescentou.
Fundo ou bolsa
Com o ganho de escala, as Guarde Aqui e a Metrofit esperam chegar em 2020 com
opções para um "evento de liquidez". Entre as possibilidades, a Metrofit analisa a
abertura de um fundo de investimento imobiliário (FII), com lastro em suas unidades de
self storage. Para isso, a companhia poderia contar com a sócia TRX, que oferece na sua
carteira três FIIs negociados em bolsa.
"A ideia de longo prazo é pegar todo portfólio e oferecer um fundo imobiliário,
acessível para o investidor de varejo", afirmou o executivo chefe da companhia. "Mas,
além do crescimento da empresa, o mercado de fundos imobiliários também precisa
melhorar antes de agirmos", acrescentou.
Já na Guarde Aqui, o plano é criar uma empresa grande o suficiente para ter o maior
leque de opções possíveis para dar retorno aos investidores, como a Equity
International. "Não estou trabalhando com o objetivo de fazer um IPO, nem para uma
saída específica. Estou trabalhando para posicionar a empresa em uma situação que
maximize o retorno do investimento feito pelo fundo num evento de liquidez", afirmou
o executivo chefe da companhia.
"A melhor condição é chegar em 2020 e ter várias opções. Ter um tamanho para
chegar a um IPO, um fundo imobiliário ou para um investidor, ou para consolidar o
mercado", acrescentou.
(Lucas Hirata - [email protected])