demosntr - fdo andromeda 31 12 2013

FP.F. Andrômeda
Fundo de Investimento Imobiliário
RELATÓRIO DE AUDITORIA DAS DEMONSTRAÇÕES
FINANCEIRAS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2013 E 2012.
SUMÁRIO
•
Relatório dos Auditores Independentes
•
Declaração de Habilitação Profissional
•
Balanços Patrimoniais
•
Demonstrações do Resultado
•
Demonstrações das Mutações do P.L.
•
Demonstrações dos Fluxos de Caixa
•
Notas Explicativas
Relatório dos Auditores Independentes sobre as Demonstrações Financeiras
Aos Cotistas e Administradores do
FP.F. Andrômeda Fundo de Investimento Imobiliário
São Paulo - SP
Examinamos
as
demonstrações
financeiras
do
FP.F.
Andrômeda
Fundo
de
Investimento Imobiliário., que compreendem o balanço patrimonial em 31 de dezembro
de 2013 e as respectivas demonstrações do resultado, das mutações do patrimônio
líquido e dos fluxos de caixa, para o exercício findo naquela data, assim como o resumo
das principais práticas contábeis e demais notas explicativas.
Responsabilidade da administração sobre as demonstrações financeiras
A administração do Fundo é responsável pela elaboração e adequada apresentação
dessas demonstrações financeiras de acordo com as práticas contábeis adotadas no
Brasil e pelos controles internos que ela determinou como necessários para permitir a
elaboração de demonstrações financeiras livres de distorção relevante, independente se
causada por fraude ou erro.
Responsabilidade dos auditores independentes
Nossa responsabilidade é a de expressar uma opinião sobre essas demonstrações
financeiras com base em nossa auditoria, conduzida de acordo com as normas
brasileiras e internacionais de auditoria. Essas normas requerem o cumprimento das
exigências éticas pelos auditores e que a auditoria seja planejada e executada com o
objetivo de obter segurança razoável de que as demonstrações financeiras estão livres
de distorção relevante. Uma auditoria envolve a execução de procedimentos
selecionados para obtenção de evidencia a respeito dos valores e divulgações
apresentados
nas
demonstrações
financeiras.
Os
procedimentos
selecionados
dependem do julgamento do auditor, incluindo a avaliação dos riscos de distorção
relevante nas demonstrações financeiras, independentemente se causada por fraude ou
erro. Nessa avaliação de riscos, o auditor considera os controles internos relevantes
para a elaboração e a adequada apresentação das demonstrações financeiras do Fundo
para planejar os procedimentos de auditoria que são apropriados nas circunstâncias, mas
não para fins de expressar uma opinião sobre a eficácia desses controles internos do
Fundo. Uma auditoria inclui, também, a avaliação da adequação das práticas contábeis
utilizadas e a razoabilidade das estimativas contábeis feitas pela administração, bem
como a avaliação da apresentação das demonstrações financeiras tomadas em conjunto.
Acreditamos que a evidência de auditoria obtida é suficiente e apropriada para
fundamentar nossa opinião.
Opinião sobre as demonstrações financeiras
Em nossa opinião, as demonstrações financeiras referidas no primeiro parágrafo
representam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e
financeira do FP.F. Andrômeda Fundo de Investimento Imobiliário em 31 de
dezembro de 2013, o desempenho de suas operações e os seus fluxos de caixa
referentes ao exercício findo naquela data, de acordo com as práticas contábeis adotadas
no Brasil.
Jaraguá do Sul - SC, 28 de fevereiro de 2014.
ALEXANDRE POLEZA
Contador CRC (SC) nº 027461/O-4 “S” SP
CASSULI AUDITORES INDEPENDENTES S/S
CRC (SC) nº 007.718/O-0 “S” SP CVM 1170-3
CONSELHO REGIONAL DE CONTABILIDADE DE SANTA CATARINA
CERTIDÃO NEGATIVA DE REGULARIDADE PROFISSIONAL
O CONSELHO REGIONAL DE CONTABILIDADE DE SANTA CATARINA certifica
que o(a) profissional identificado(a) no presente documento encontra-se em situação
regular.
IDENTIFICAÇÃO DO REGISTRO
NOME................. : ALEXANDRE POLEZA
REGISTRO.......... : SC-027461/O-4
CATEGORIA........ : CONTADOR
CPF.................... : 821.404.999-72
A presente CERTIDÃO não quita nem invalida quaisquer débitos ou infrações que
posteriormente, venham a ser apurados pelo CRCSC contra o referido registro.
A falsificação deste documento constitui-se em crime previsto no Código Penal
Brasileiro, sujeitando o autor à respectiva ação penal.
Emissão: Florianópolis, 12.03.2014 as 16:15:48.
Válido até: 10.06.2014.
Código de Controle: 62424.
Para verificar a autenticidade deste documento consulte o site do CRCSC.
FP.F.ANDRÔMEDA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
(Administrado pela COINVALORES CCVM LTDA)
BALANÇOS PATRIMONIAIS
PARA OS PERÍODOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2013 E 2012.
Em reais
dez/13
ATIVO
NOTA
dez/12
CIRCULANTE
5
Aluguéis a receber líquidos
Despes as antecipadas e Outros créditos
8.737
62.319
3.468.618
2.681.786
Provisões e contas a pagar
2.725.217
1.632.683
Adiantamento de clientes
996
1.923
6.203.568
4.378.711
Rendimentos a pagar
454.584
422.451
PATRIMÔNIO LÍQUIDO
454.584
422.451
Quotas de investimento integralizadas
Edificações
6
324.080.936
239.270.562
Terrenos
6
107.217.107
92.287.525
3.739.922
10.996.210
435.037.965
342.554.297
435.037.965
342.554.297
435.492.549
342.976.748
441.696.117
347.355.459
Im obilizado em andamento
TOTAL ATIVO
13.145.819
11.338.151
-
15.414.778
13.354.900
454.584
422.451
454.584
422.451
205.548.400
191.548.400
6.224
6.224
7
Reserva estatutária especial
Imóveis para Investimentos
2.016.749
NÃO CIRCULANTE
Longo prazo
5
2.268.959
-
Depós ito em caução
NÃO CIRCULANTE
Depósito em caução
dez/12
NOTA
CIRCULANTE
Bancos conta movimento
Aplicações financeiras de renda fixa
dez/13
PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO
Reservas de Lucros
TOTAL PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
220.272.131
142.023.484
425.826.755
333.578.108
441.696.117
347.355.459
FP.F.ANDRÔMEDA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
(Administrado pela COINVALORES CCVM LTDA)
DEMONSTRAÇÕES DOS RESULTADOS
PARA OS PERÍODOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2013 E 2012.
Em reais
dez/13
dez/12
28.615.763
23.404.053
113.174
192.227
65.783.668
158.410.954
229.076
799.685
94.741.681
182.806.918
NOTA
Receita operacional bruta
Aluguéis
Aplicações financeiras
Ajuste do Valor justo dos Imóveis
Outras receitas
Despesas operacionais
Condomínio
8
(268.019)
(98.197)
(3.775)
(1.515)
(453.871)
(491.230)
(99.101)
(90.657)
Taxa de administração
(882.015)
(694.535)
Outros serviços sistema financeiro
(322.184)
(105.464)
Prestação de serviços por terceiros
(248.958)
(226.540)
(2.034.697)
(1.470.641)
Comunicação
Manutenção e conservação de bens
Propaganda e publicidade
Prestação de serviços tec. especializados
Tributárias
Viagens no país
Provisão para perdas
Outras despesas operacionais
(207.741)
(10.756)
(667)
(788.446)
(2.764.286)
(5.319.563)
LUCRO LÍQUIDO DO EXERCÍCIO
Quantidade de quotas
Lucro líquido por quota
18.335
(802.889)
(6.728.286)
89.422.118
176.078.632
2.055.484
1.915.484
43,50417
91,92383
FP.F.ANDRÔMEDA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
(Administrado pela COINVALORES CCVM LTDA)
DEMONSTRAÇÕES DAS MUTAÇÕES DO PATRIMONIO LÍQUIDO
PARA OS PERÍODOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2013 E 2012.
Em reais
Redução do patrimônio líquido
Cotas
integralizadas
Em 31 de dezembro de 2011
Integralização
Integralização
Integralização
Integralização
Integralização
Integralização
Integralização
Integralização
Integralização
Integralização
Integralização
Integralização
em
em
em
em
em
em
em
em
em
em
em
em
13
08
28
21
04
10
03
20
17
05
09
07
de
de
de
de
de
de
de
de
de
de
de
de
janeiro de 2012
fevereiro de 2012
m arço de 2012
m aio de 2012
junho de 2012
julho de 2012
agosto de 2012
agostode 2012
s etem bro de 2012
outubro de 2012
outubro de 2012
dezem bro de 2012
149.548.400
Reserva
estatutária
6.224
Ajuste de
Avaliação ao Valor
Justo
-
Resultado
distribuidos
(78.539.309)
Redução do
patrimônio líquido
(6.006.015)
158.410.954
Dis tribuição dos rendim entos no período
em
em
em
em
em
em
em
22
06
18
17
27
06
27
de
de
de
de
de
de
de
janeiro de 2013
fevereiro de 2013
fevereiro de 2013
m arço de de 2013
m arço de de 2013
junho de de 2014
junho de de 2015
(17.413.621)
176.078.634
176.078.634
(158.410.954)
3.302.889
(158.410.954)
3.302.889
(19.944.418)
(19.944.418)
191.548.400
6.224
158.410.954
(98.483.727)
(6.006.015)
88.102.272
(16.387.470)
2.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
65.783.668
Ajus te de Exercícios Anteriores
(40.355)
Distribuíção dos rendimentos no período
89.422.118
(65.783.668)
89.422.118
(65.783.668)
10.627.763
10.587.408
(21.760.879)
122.368.485
(3.922.491)
(21.760.879)
205.548.400
132.141.003
176.078.634
3.302.889
(19.944.418)
333.578.108
2.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
Lucro no período
Valor Justo dos Imóveis
Em 31 de Dezembro de 2013
67.131.703
Total
12.000.000
2.000.000
4.000.000
2.000.000
6.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
4.000.000
2.000.000
2.000.000
Ajus te por m udança de prática contábil - Valor Jus to
Ajus te de Exercícios Anteriores
Integralização
Integralização
Integralização
Integralização
Integralização
Integralização
Integralização
Total - Redução
patrimônio líquido
12.000.000
2.000.000
4.000.000
2.000.000
6.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
4.000.000
2.000.000
2.000.000
Lucro no período
Em 31 de Dezembro de 2012
Reserva de lucros
6.224
224.194.622
(120.284.961)
(6.006.015)
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
89.422.118
10.587.408
(21.760.879)
425.826.755
FP.F.ANDRÔMEDA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
(Administrado pela COINVALORES CCVM LTDA)
DEMONSTRAÇÕES DOS FLUXOS DE CAIXA - MÉTODO INDIRETO
PARA OS PERÍODOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2013 E 2012.
Em reais
dez/13
Fluxo de caixa das atividades operacionais:
Lucro líquido
Ajustes ao lucro líquido
Ajuste ao Valor justo dos Imoveis para Investimentos
Lucro líquido ajustado
(Aumento) deposito caução
Redução (aumento) locações de imóveis
(Aumento) em outros créditos
(Redução) Aumento em impostos e contrib. a recolher
(Redução) Aumento em contas a pagar
(Redução) Aumento de rendimentos a pagar
(Redução) de outras contas a pagar
Caixa líquido gerado (consumido) pelas atividades operacionais
dez/12
89.422.118
176.078.634
(65.783.668)
(158.410.954)
(65.783.668)
(158.410.954)
23.638.450
(32.132)
(1.092.534)
17.667.681
(29.761)
914.925
1.745
26.460
(14.638)
(13.151)
1.822.305
10.991.607
252.210
716.749
32.133
50.862
969.089
12.657.691
Fluxo de caixa das atividades de investimentos:
Aquisição e adequações de Propriedades para investimentos
Redução (Aumento) em outros valores e bens
Caixa líquido (consumido) pelas atividades de investimentos
(33.956.289)
(68.254.203)
7.255.470
18.560.000
(26.700.819)
(49.694.203)
Fluxo de caixa das atividades de financiamento:
Ajuste de exercícios anteriores
10.587.409
Quotas integralizadas
14.000.000
42.000.000
(21.760.879)
(19.944.418)
2.826.530
22.055.582
733.250
2.686.751
Início do período
2.744.105
57.354
Fim do período
3.477.355
2.744.105
733.250
2.686.751
Rendimentos distribuidos
Caixa líquido gerado (consumido) pelas atividades de financiamentos
Acréscimo (Redução) no caixa e equivalentes
Acréscimo (Redução) no caixa e equivalentes
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
-
FP. F. ANDRÔMEDA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO.
(Administrado pela COINVALORES CCVM LTDA.)
NOTAS EXPLICATIVAS ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS FINDOS
EM 31 DE DEZEMBRO DE 2013 e 2012.
1. CONTEXTO OPERACIONAL
O FP.F. Andrômeda Fundo de Investimento Imobiliário, administrado pela
Coinvalores C.C.V.M. Ltda, foi constituído em 12 de novembro de 2001, sob a forma
de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, nos termos da Lei nº
8.668/93 e com a Instrução CVM nº 205 de 14 de janeiro de 1994 alterada pela
Instrução CVM nº 472 de 31 de outubro de 2008, cujo objetivo é a captação de
recursos para a aquisição de imóveis industriais, prontos ou em construção, com a
finalidade de revenda, desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou locação,
podendo, para tanto, adquirir e alienar imóveis ou direitos sobre eles, bem como,
locar ou arrendar os imóveis.
2. APRESENTAÇÃO DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS
As demonstrações financeiras foram elaboradas de acordo com as práticas contábeis
previstas na Instrução CVM 516 de 29/12/2011 e nº 472/08, aplicáveis aos fundos de
investimento imobiliário. Foram Aplicados os critérios contábeis de reconhecimento,
classificação e mensuração dos ativos e passivos, assim como o reconhecimento de
receitas e apropriação de despesas e evidenciação nesta Demonstração Contábil.
3. PRINCIPAIS PRÁTICAS CONTÁBEIS
a. Mudança de Prática Contábil
Em 29 de dezembro de 2011, a CVM editou a Instrução nº 516, que revogou a
Instrução nº 206, de 14 de janeiro de 2004, que dispõe sobre as novas práticas
contábeis a serem aplicadas na elaboração de demonstrações financeiras de
fundos de investimento imobiliário, estabelecendo os critérios contábeis de
reconhecimento, classificação e mensuração dos ativos e passivos, bem como o
modelo das demonstrações financeiras e notas explicativas mínimas a serem
adotados nas demonstrações financeiras dos fundos de investimento imobiliários
para os exercícios sociais iniciados em ou após 1º de janeiro de 2012,
esclarecendo que se não houver disposição em contrário nessa instrução,
deverão ser adotadas as mesmas práticas contábeis das companhias abertas.
A principal alteração nas práticas contábeis decorrentes da referida instrução,
refere-se aos Investimentos em imóveis para renda, os quais deixaram de ser
registrados pelo custo de aquisição reduzido pela depreciação acumulada e
apresentados em grupo de Ativo Permanente e passaram a ser avaliados a valor
justo e apresentados em rubrica de Propriedade para Investimentos no Ativo não
Circulante.
b. Resultado
As receitas e despesas são reconhecidas pelo regime de competência. Os
rendimentos e as despesas de natureza financeira são calculados com base no
método exponencial, observando-se o critério “pro rata”.
c. Aplicações financeiras
São demonstradas ao custo de aplicação, acrescido dos rendimentos auferidos
até a data do balanço, que não excede o valor de realização.
d. Provisão para devedores duvidosos
A provisão para perdas foi constituída baseada em análise individual do cliente
em atraso, suportado por avaliação do departamento de cobrança e jurídico.
e. Propriedades para Investimento
As propriedades para investimento são mantidas para obter rendas ou para
valorização do capital ou para ambas, e por isso classificadas no subgrupo
Investimentos, dentro do Ativo Não Circulante. Por isso, uma propriedade
para investimento gera fluxos de caixa altamente independentes dos outros
ativos mantidos pela entidade.
A exploração de imóveis tem a contabilização regulamentada internacionalmente
pela IAS 40 – Investment Propertye no Brasil tem como norma correspondente
emitida pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) o pronunciamento
técnico CPC 28 - Propriedade para Investimento, estabelecendo que este tipo de
ativo é uma propriedade mantida para obter rendas ou para valorização do
capital ou com ambos os objetivos, podendo ser um terreno ou um edifício; ou
parte de um edifício ou até mesmo ambos e que pode sermantida pelo dono ou
pelo arrendatário em um leasing financeiro.
f. Demais ativo circulante e não circulante
São demonstrados ao custo acrescido dos rendimentos auferidos e, quando
aplicável, ajustados ao valor de mercado ou realização.
g. Passivo circulante e não circulante
Registrados pelos valores conhecidos ou calculáveis, acrescidos, quando
aplicável, dos correspondentes encargos e variações monetárias incorridas.
4. CISÃO PARCIAL DO FUNDO
Deliberaram os quotistas em 29 de julho de 2011, promover a cisão parcial do
FP.F. Andrômeda Fundo de Investimento Imobiliário, mediante versão dos
elementos patrimoniais cindidos para o Fundo de Investimento Imobiliário
Industrial do Brasil (“FIIIB”) que teve seu capital social formado em
decorrência dos elementos patrimoniais vertidos, com base no Balanço
Patrimonial levantado em 30 de junho de 2011.
O Patrimônio Líquido transferido para o Fundo de Investimento Imobiliário
Industrial do Brasil (“FIIIB”) estava composto pelos elementos patrimoniais
acima e totalizam R$ 57.680.800,73 (Cinquenta e sete milhões seiscentos e
oitenta mil oitocentos reais e setenta e três centavos).
A operação aprovada acarreta diminuição das quotas de investimento
integralizadas da cindida no valor de R$ 66.451.600,00 (Sessenta e seis
milhões, quatrocentos e cinqüenta e um mil e seiscentos reais) mediante o
cancelamento de 664.516 (Seiscentos e sessenta e quatro mil, quinhentos e
dezesseis) quotas proporcionalmente a participação dos quotistas no capital
social.
Na operação de cisão, o valor das quotas patrimoniais vertidas para o Fundo de
Investimento Imobiliário Industrial do Brasil (“FIIIB”) é o mesmo das quotas
patrimoniais anteriores à cisão. Considerando que os quotistas de ambos os
Fundos na época eram os mesmos e que na data da cisão as participações
destes no patrimônio líquido de cada um dos Fundos guarda a mesma relação
percentual, não ocorreu nenhuma modificação que exigisse ajuste de valor das
quotas patrimoniais ou adoção de procedimento específico para a determinação
de relação de trocas de quotas.
5. APLICAÇÃOES FINANCEIRAS
A Administradora optou por aplicar recursos do FP.F. Andrômeda Fundo de
Investimento Imobiliário nos Fundos de Investimentos abaixo discriminados:
Aplicação de Recursos
Cotas
Vr. Cota
2013
2012
Coi nva l ores Yi el d FICFI MULTIMERCADO (CP)
134.023,15
18,97274
2.542.786
LEGAN LOW VOL. FIM. (CP)
474.324,94
1,79510
851.462
-
Coi nva l ores FIC REF. DI CRED.PRIV. (CP)
8.360,36
8,89550
74.370
87.403
Coi nva l ores FIC REF. DI CRED.PRIV. (LP)
51.103,31
8,89550
454.584
422.451
3.923.202
3.104.237
.............................
2.594.383
A Aplicação no valor de R$ 454.584 em 2013 e R$ 422.451 em 2012 classificado
no Ativo não Circulante, refere-se a recursos de Deposito Caução de alguns
inquilinos que a Administradora optou em aplicar para não desvalorizar os
recursos retidos.
6. VALOR JUSTO DE PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO
Aplicação da Instrução Normativa CVM n° 516 de 29 d e dezembro de 2011.
Em 29 de dezembro de 2011 a CVM divulgou a Instrução nº 516, que definiu
novas diretrizes a serem observadas na avaliação de ativos, por parte de Fundos
de Investimentos Imobiliários.
De acordo com este novo normativo o imóvel foi avaliado pelo seu valor justo em
2012 e em 2013.
Entende-se por valor justo, o valor pelo qual um ativo pode ser trocado ou um
passivo liquidado entre partes independentes, conhecedores do negócio e
dispostas a realizar a transação sem que represente uma operação forçada.
Para atendimento desse novo normativo, a administradora adotou os seguintes
procedimentos:
• Contratou empresa especializada para elaboração de Laudo de Avaliação do
imóvel para efeito de venda.
• A conta contábil classificada como “Imóveis para renda” no ativo não-circulante
passou a ser classificada como “propriedade para Investimentos” dentro do
subgrupo investimentos do ativo não-circulante. Esta alteração tem como
objetivo demonstrar que os ativos do Fundo destinam-se a renda ou apreciação
de capital.
• Após recebimento do Laudo de avaliação elaborado por empresa especializada,
foi registrado na conta contábil classificada como “propriedades para
investimentos” a diferença entre o valor justo do imóvel para efeito de venda e
valor do custo do imóvel com contrapartida registrada na conta de resultado da
“receita” classificada como “Ajuste ao Valor Justo” conforme trata o “anexo
23 II” da IN 516 da CVM.
O lançamento ao valor justo do imóvel na contabilidade extinguiu a depreciação,
de forma que, a depreciação do exercício, foi estornada tendo como
contrapartida a conta de resultado “Despesa de Depreciação”.
As avaliações técnicas foram realizadas pela empresa, Plane Engenharia e
Consultoria Ltda, o valor de mercado do empreendimento incluindo terreno e
construções civis, totalizam R$ 331.558.087,00 - base Outubro de 2012. A
administradora julgou necessário uma nova avaliação para o ano de 2013, na
data base de Dezembro de 2013 e que resultou em ajuste valor de R$
65.783.668,10, ficando o empreendimento com o valor justo para aquela região,
conforme abaixo:
Descrição
Saldo Anterior - Dezembro 2012.
Aquisições e Adquações de Propriedades para Investimento
Ajuste ao Valor justa para data base Dezembro 2013.
Saldo Dezembro 2013.
Grupo de Bens
Terrenos
Edificações do empreendimento
Valores
331.558.087
33.956.288
65.783.668
431.298.043
2013
107.217.107
324.080.936
431.298.043
2012
92.287.525
239.270.562
331.558.087
Esta avaliação não impactou a distribuição de rendimentos do Fundo.
METODOLOGIA
São classificados como Propriedades para Investimentos, aqueles ativos
capazes de gerar fluxo de caixas significativamente independentes dos demais
ativos mantidos pela entidade e é nesse ponto, que se diferenciam do ativo
imobilizado, além do fato de ter o valor justo como método de avaliação,
representando um caso em que os dois principais critérios de avaliação são
admitidos alternativamente. Percebe-se que existe, portanto, uma flexibilidade
quanto ao método de avaliação para os ativos classificados como Propriedades
para Investimento, e a forma como o ajuste ao valor justo, são contabilizados.
A metodologia de avaliação utilizada baseia-se nas normas técnicas nacionais
ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e internacionais (ISO), bem
como nas práticas de mercado para análise e mensuração de valor de ativos. O
No Laudo verificou-se o Art. 7º. Da IN CVM 516/11, determina que:
§2º O valor justo de uma propriedade para investimento deve refletir as
condições de mercado no momento de sua aferição.
§3º A melhor evidência do valor justo é dada pelos preços correntes de
negociação em um mercado líquido, de ativos semelhantes, na mesma região e
condição e sujeitos a contratos similares de aluguéis ou outros.
§4º Na impossibilidade de aplicar o disposto no parágrafo anterior, a Instituição
administradora deve usar, na ordem, as seguintes informações para estimar o
valor justo:
I – preços correntes praticados em um mercado líquido de ativos de diferente
natureza, condição, localização, sujeitos a diferentes contratos de aluguéis ou
outros, ajustados para refletir estas diferenças;
II – preços recentes de ativos semelhantes praticados em mercados menos
líquidos, ajustados para refletir quaisquer mudanças nas condições econômicas
em relação à data da ocorrência daqueles preços; ou
III – projeções de fluxos de caixa descontados baseados em estimativas
confiáveis de fluxos futuros de caixa, consubstanciado nos termos do contrato de
aluguel ou qualquer outro contrato existente e, quando possível, em evidências
externas de valores correntes de aluguéis de ativos na mesma localização e
condição, devendo usar taxas de desconto que reflitam as avaliações atuais do
mercado quanto às incertezas no valor e prazo dos fluxos de caixa.
No Laudo, portanto, empregou-se o item III deste §4º, realizando fluxos de
caixas descontados com base na taxa de desconto calculada de 12,50% ao ano,
nos dez primeiros anos do fluxo de caixa, independente do vencimento dos
contratos de Alugueis vigentes, levando em consideração a grande procura de
empresas interessadas em locar o empreendimento.
Portanto o Método Adotado na Avaliação Técnica Foi utilizado o Método da
Capitalização da Renda, também conhecido como Método de Capitalização, pois
o valor de mercado final é obtido tão somente em função da capitalização de
uma renda real ou prevista gerada pelo bem. É utilizado frequentemente na
avaliação do ponto comercial, shopping center, hotéis, apart-hoteis, hospitais,
parques temáticos e demais empreendimentos atrelados a uma remuneração
real, levando-se em consideração as taxas praticadas pelo mercado.
O procedimento adotado é o do Fluxo de Caixa Descontado, pois é o método
que estima o valor presente de um fluxo de caixa, projetado, a uma taxa de
desconto que leva em consideração as condições da atual conjuntura
econômica, bem como as condições particulares do segmento e do
empreendimento industrial avaliado.
O valor indicado é obtido através da somatória do valor presente das receitas
líquidas futuras, que neste caso está alicerçada nos contratos de locação; o do
valor residual no final do período de análise, sendo esse valor baseado na
capitalização da receita operacional do último ano de análise, neste caso no
décimo ano.
7.
POLÍTICA DE DISTRIBUIÇÃO DE RESULTADOS / RENTABILIDADE
A política de distribuição de resultados estabelecido no regulamento do Fundo
prevê que após a efetiva inauguração e implantação do empreendimento
imobiliário que faz parte do patrimônio, haverá pagamento de no mínimo 95%
dos rendimentos líquidos auferidos. A distribuição dos resultados líquidos será
realizada após o efetivo recebimento do aluguel pela locação do imóvel,
subtraídas todas as despesas e encargos que incidirem no mês de competência.
A Administradora Coinvalores contratou para efetuar serviços de custódia e
tesouraria a instituição Itaú Corretora de Valores S/A “ITAUCOR”, que
mensalmente recebe o valor total do rendimento e realiza a distribuição
proporcionalmente a quantidade de cotas de cada cotista.
FP F. ANDROMEDA - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Rentabilidade das Cotas
Patrimônio
Líquido
Mês / Ano
dez-12
jan-13
fev-13
mar-13
abr-13
mai-13
jun-13
jul-13
ago-13
set-13
out-13
nov-13
dez-13
Valor cota
Q. Cotas
Rendimentos
Rentab. no
mês - % (*)
%
Acumulada
no ano
333.578.108
174,1500
1.915.484
1.270.154,75
0,66%
0,66%
346.698.780
179,1277
1.935.484
1.521.122,73
0,79%
1,45%
350.321.752
177,3346
1.975.484
1.430.993,64
0,72%
2,19%
354.269.643
175,7740
2.015.484
1.693.006,56
0,84%
3,05%
354.485.654
175,8812
2.015.484
1.693.006,56
0,84%
3,91%
354.700.239
175,9876
2.015.484
1.767.716,24
0,88%
4,82%
358.622.054
174,4709
2.055.484
1.849.935,60
0,90%
5,77%
358.413.346
174,3693
2.055.484
1.747.161,40
0,85%
6,67%
358.440.754
174,3827
2.055.484
2.055.484,00
1,00%
7,73%
358.947.579
174,6292
2.055.484
2.261.032,40
1,10%
8,92%
359.052.207
174,6801
2.055.484
2.261.032,40
1,10%
10,12%
359.631.167
174,9618
2.055.484
2.261.032,40
1,10%
11,33%
441.696.117
207,1662
2.055.484
2.261.032,40
22.802.556,33
1,10%
12,55%
(*) Como rentabilidade, estamos considerando o rendimento efetivamente distribuído tendo
por base um valor de cota de R$ 100,00
PATRIMÔNIO LÍQUIDO
O Patrimônio Liquido do FP.F. Andrômeda F.I.I, em 31 de dezembro de 2013 esta
composto por 2.055.484 quotas no valor de R$ 425.826.755 (Quatrocentos e vinte e
cinco milhões, oitocentos e vinte e seis mil, setecentos e cinquenta e cinco reais) e
(1.915.484 quotas em 2012), pelo valor de R$ 333.578.108 (Trezentos e trinta e três
milhões, quinhentos e setenta e oito mil, centos e oito reais) conforme se demonstra
no quadro abaixo:
Movimentação
Quotas
Valores
2013
Patrimônio líquido Ano Anterior
1.915.484
333.578.108
140.000
Integralizações no ano
14.000.000
Ajustes Períodos Ant.
10.587.409
Resultado operacional no ano
23.638.449
Ajuste ao valor justo
65.783.668
Resultado distribuído no ano
-21.760.879
Patrimônio líquido final ano
2.055.484
425.826.755
Patrimônio líquido
Movimentação
Quotas
Valores
2012
1.495.484
132.141.003
420.000
42.000.000
3.302.889
17.667.680
158.410.954
-19.944.418
1.915.484
333.578.108
O Ajuste ao valor Justo foi apurado conforme Laudo técnico e não reflete diretamente
na cota dos cotistas, pois exclui para fins de distribuição de lucros, conforme trata a
Instrução CVM nº 516 de 29/12/2011.
8. ENCARGOS DEBITADOS AO FUNDO
2013
Encargos
Reais
Condomínio
Comunicação
Manut.e conserv.de bens
Propaganda e publicidade
Taxa de administração
Outros servicos sistema financeiro
Prestação de serviços por terceiros
Prest. de servicos tec.especializados (2)
Tributárias
Viagem no país
Provisão para perdas
Outras despesas operacionais
2012
%
(1)
%
(268.019)
(3.775)
(453.871)
(99.101)
(882.015)
(322.184)
(248.958)
(2.034.697)
(207.741)
(10.756)
(788.446)
-
(0,073847)
(0,001040)
(0,125054)
(0,027305)
(0,243020)
(0,088771)
(0,068595)
(0,560615)
(0,057238)
(0,002964)
(0,217239)
-
(98.197)
(1.515)
(491.230)
(90.657)
(694.535)
(105.464)
(226.540)
(1.470.641)
18.335
(667)
(2.764.286)
(802.889)
(0,027056)
(0,000417)
(0,135348)
(0,024978)
(0,191363)
(0,029058)
(0,062418)
(0,405202)
0,005052
(0,000184)
(0,761637)
(0,221218)
(5.319.563)
(1,465687)
(6.728.285)
(1,853829)
2013
Média do Patrimônio Líquido
Reais
362.939.941
2012
186.652.913
(1) Os encargos mais relevantes foram apurados em percentual em relação ao
Patrimônio Líquido Médio que correspondem a R$ 362.939.941 em 2013 e R$
186.652.913 em 2012
(2)
Os valores dos Serviços Técnicos especializados correspondem basicamente aos
pagamentos efetuados à empresa JFS Consultoria Empresarial e Comercial – Ltda,
e parte para pagamentos referente a consultoria jurídica no ano.
9. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO
Durante o ano de 2013, foi debitado ao Fundo, a título de taxa de administração o
montante de R$ 882.015 representando 0,243020% e para o ano de 2012 R$
694.534 representando 0,191363% sobre o Patrimônio Líquido médio do período.
10. GERENCIAMENTO DE RISCOS
O FP.F. Andrômeda F.I.I é administrado pela Coinvalores Corretora Cambio e
Valores Mobiliários – Ltda, que adota critérios internos para a identificação e
mensuração de riscos notadamente em relação a riscos e mercado, risco de crédito e
risco de liquidez e outros aplicáveis às operações específicas de cada fundo
administrado pela Coinvalores, no caso do FP.F Andrômeda F.I.I não identificamos
riscos relevantes para serem mensurados nas demonstrações contábeis deste
período.
11. TRIBUTAÇÃO
A Administradora Coinvalores contratou para efetuar serviços de custódia, tesouraria
e controle das cotas a instituição Itaú Corretora de Valores S/A “ITAUCOR”, que
mensalmente recebe o valor total do rendimento a distribuir e realiza a distribuição
proporcionalmente a quantidade de cotas de cada cotista, efetuaquando devido,
aretenção do Imposto de renda e anualmente envia os Informes de Rendimentos de
acordo com Instrução da Receita Federal do Brasil.
A administradora por sua vez, recebe o relatório dos valores líquidos de impostos
retidos e efetua o recolhimento da DARF mensalmente, através dos códigos 5232 ou
5286, confirmando as retenções anualmente na DIRF (Declaração de Imposto de
Renda na Fonte).