PLANO MUNICIPAL DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

Transcrição

PLANO MUNICIPAL DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA SUSTENTÁVEL DE NOVA LIMA
SUSTENTÁVEL DE NOVA LIMA
Produto 2 – Levantamentos e Diagnóstico – Volume I
Ministério das Cidades
Prefeitura Municipal de Nova Lima
Belo Horizonte, março de 2012
SUSTENTÁVEL DE NOVA LIMA
Produto 2 – Levantamentos e Diagnóstico – Volume I
Contrato no 126/2010
Relatório apresentado à Prefeitura Municipal de Nova Lima pela
Fundação Israel Pinheiro, contendo os dados levantados e o
diagnóstico consolidado sobre a realidade urbana e institucional
relacionada à questão da irregularidade fundiária no Município.
Belo Horizonte, março de 2012
FIP – Fundação Israel Pinheiro
CNPJ: 00.204.293/0001-29
Endereço: Avenida Getúlio Vargas, 1710 / 8º andar, Bairro Funcionários
CEP: 30.112-021 Belo Horizonte - MG
FICHA TÉCNICA
MINISTÉRIO DAS CIDADES (MCIDADES)
MÁRIO NEGROMONTE - MINISTRO DAS CIDADES
NORMAN OLIVEIRA - SECRETÁRIO NACIONAL DE PROGRAMAS URBANOS
CELSO CARVALHO - DIRETOR DO DEPARTAMENTO DE ASSUNTOS FUNDIÁRIOS URBANOS E
PREVENÇÃO DE RISCOS
PREFEITURA MUNICIPAL DE NOVA LIMA (PMNL)
CARLOS ROBERTO RODRIGUES – PREFEITO MUNICIPAL
JACONIAS GOMES DE SOUZA – VICE-PREFEITO MUNICIPAL
RENATA AVELAR CAETANO CHAVES – SECRETÁRIA MUNICIPAL DE HABITAÇÃO
FUNDAÇÃO ISRAEL PINHEIRO (FIP)
MAGDA PIRES DE OLIVEIRA E SILVA - SUPERINTENDENTE EXECUTIVA
VINÍCIUS EDUARDO RESENDE DE BARROS – COORDENADOR DE PROJETOS
PÉRICLES MATTA DE OLIVEIRA - COORDENADOR DE PROJETOS
EQUIPE TÉCNICA
MÔNICA MARIA CADAVAL BEDÊ – ARQUITETA E MESTRE EM GEOGRAFIA – CREA-MG 79.907/D COORDENAÇÃO GERAL DO TRABALHO
MARIA CLARA MACIEL SILVA BOIS – ARQUITETA E URBANISTA – CREA-MG 122332/D
NIVIA RAQUEL DE SOUZA E SILVA – ARQUITETA - CREA-MG 99421/D
EDUARDO MOREIRA REIS - ADVOGADO - OAB/MG 62755
FLÁVIA CALDEIRA MELLO - ENGA CIVIL/SANITARISTA E MESTRE EM GEOGRAFIA – CREA-MG
55624/D
LEONARDO VINÍCIUS LEITE RODRIGUES – BACHAREL EM GEOGRAFIA
TALLES CONSTANTINO CALDEIRA – GEÓGRAFO – CREA-MG 132525/LP
THIAGO SALLES DE CARVALHO – LICENCIADO EM GEOGRAFIA
RONAN VICENTE DE JESUS PAULA – BACHAREL EM GEOGRAFIA
VALÉRIA GUALBERTO – PSICÓLOGA – CRP 11.481
LEONARDO BEDÊ LOTTI – BACHAREL EM DIREITO
POLIANA MATIAS AMBRÓSIO – ESTAGIÁRIA DE ARQUITETURA
RENATA DA SILVA OLIVEIRA – ESTAGIÁRIA DE ARQUITETURA
NÚRIA MANRESA CAMARGOS – ESTAGIÁRIA DE ARQUITETURA
Produto 2: Levantamentos e Diagnóstico – Volume I
LISTA DE ILUSTRAÇÕES
LISTA DE GRÁFICOS
GRÁFICO 1 – Evolução da População nos Censos Demográfico (1970-2010) – Belo Horizonte
(MG) .............................................................................................................................................. 46 GRÁFICO 2 – Evolução da População nos Censos Demográfico (1970-2010) – Brumadinho
(MG) .............................................................................................................................................. 46 GRÁFICO 3 – Evolução da População nos Censos Demográfico (1970-2010) – Rio Acima (MG)
....................................................................................................................................................... 46 GRÁFICO 4 – Evolução da População nos Censos Demográfico (1970-2010) – Raposos (MG)
....................................................................................................................................................... 46 GRÁFICO 5 - – Evolução da População nos Censos Demográfico (1970-2010) – Nova Lima
(MG) .............................................................................................................................................. 47 GRÁFICO 6 - Evolução do PIB per capta municipal – 2000/2005 .............................................. 53 GRÁFICO 7 - Evolução do PIB municipal – 1999/2005.............................................................. 54 GRÁFICO 8 – Número de assentamentos e domicílios por tipo (valor absoluto) ...................... 135 GRÁFICO 9 – Número de assentamentos e domicílios por tipo de irregularidade em
assentamentos de interesse específico (valor absoluto) .............................................................. 138 GRÁFICO 10 – Número de assentamentos e domicílios por tipo de irregularidade em
assentamentos de interesse específico (%) .................................................................................. 138 GRÁFICO 11 – Número de assentamentos e domicílios por tipo de irregularidade em
assentamentos de interesse social (valor absoluto) ..................................................................... 141 GRÁFICO 12 – Número de assentamentos e domicílios por tipo de irregularidade em
assentamentos de interesse social (%) ......................................................................................... 141 GRÁFICO 13 – Assentamentos de interesse específico: densidade populacional (D) em hab/ha
..................................................................................................................................................... 142 GRÁFICO 14 – Assentamentos de interesse específico: lote médio (L) em m² ......................... 143 GRÁFICO 15 – Assentamentos de interesse específico: altimetria predominante ..................... 144 GRÁFICO 16 – Assentamentos de interesse específico: padrão construtivo predominante ...... 145 GRÁFICO 17 – Assentamentos de interesse específico: abastecimento de água (atendimento
total) ............................................................................................................................................ 146 GRÁFICO 18 – Assentamentos de interesse específico: esgotamento sanitário (atendimento por
rede) ............................................................................................................................................. 146 GRÁFICO 19 – Assentamentos de interesse específico: esgotamento sanitário (atendimento por
fossa séptica presumido) ............................................................................................................. 147 GRÁFICO 20 – Assentamentos de interesse específico: drenagem pluvial ............................... 148 GRÁFICO 21 – Assentamentos de interesse específico: pavimentação ..................................... 148 GRÁFICO 22 – Assentamentos de interesse específico: incidência de risco geológico-geotécnico
..................................................................................................................................................... 148 GRÁFICO 23 – Assentamentos de interesse específico: idade de formação dos assentamentos
..................................................................................................................................................... 149 GRÁFICO 24 – Assentamentos de interesse específico: origem mais citadas da população ..... 150 GRÁFICO 25 – Assentamentos de interesse específico: Municípios de origem da população
mais citados ................................................................................................................................. 150 GRÁFICO 26 – Assentamentos de interesse específico: presença de associação comunitária .. 151 GRÁFICO 27 – Assentamentos de interesse específico: renda familiar (R) predominante ....... 151 GRÁFICO 28 – Assentamentos de interesse específico: cobertura de equipamentos públicos . 152 Produto 2: Levantamentos e Diagnóstico – Volume I
GRÁFICO 29 – Assentamentos de interesse específico: principais demandas .......................... 152 GRÁFICO 30 – Assentamentos de interesse específico: tipo de documentação de propriedade do
lote ............................................................................................................................................... 153 GRÁFICO 31 – Assentamentos de interesse específico: situação de registro dos parcelamentos
..................................................................................................................................................... 153 GRÁFICO 32 – Assentamentos de interesse específico: situação de aprovação do parcelamento
..................................................................................................................................................... 153 GRÁFICO 33 – Assentamentos de interesse específico: restrições legais à ocupação .............. 154 GRÁFICO 34 – Assentamentos de interesse específico: zoneamento ........................................ 155 GRÁFICO 35 – Assentamentos de interesse social: densidade populacional (D) em hab/ha .... 156 GRÁFICO 36 – Assentamentos de interesse social: lote médio (L) em m²................................ 157 GRÁFICO 37 – Assentamentos de interesse social: altimetria predominante............................ 158 GRÁFICO 38 – Assentamentos de interesse social: padrão construtivo predominante ............. 159 GRÁFICO 39 – Assentamentos de interesse social: abastecimento de água (atendimento total)
..................................................................................................................................................... 160 GRÁFICO 40 – Assentamentos de interesse social: esgotamento sanitário (atendimento por rede)
..................................................................................................................................................... 160 GRÁFICO 41 – Assentamentos de interesse social: esgotamento sanitário (atendimento por fossa
séptica presumido)....................................................................................................................... 160 GRÁFICO 42 – Assentamentos de interesse social: drenagem pluvial ...................................... 161 GRÁFICO 43 – Assentamentos de interesse social: pavimentação ............................................ 161 GRÁFICO 44 – Assentamentos de interesse social: risco geológico-geotécnico ....................... 162 GRÁFICO 45 – Assentamentos de interesse social: idade de formação dos assentamentos ...... 163 GRÁFICO 46 – Assentamentos de interesse social: origem mais citadas da população ............ 164 GRÁFICO 47 – Assentamentos de interesse social: Municípios de origem da população mais
citados.......................................................................................................................................... 164 GRÁFICO 48 – Assentamentos de interesse social: presença de associação comunitária ......... 165 GRÁFICO 49 – Assentamentos de interesse social: renda familiar (R) predominante .............. 165 GRÁFICO 50 – Assentamentos de interesse social: cobertura de equipamentos públicos ........ 166 GRÁFICO 51 – Assentamentos de interesse social: principais demandas ................................. 166 GRÁFICO 52 – Assentamentos de interesse social: tipo de documentação de propriedade do lote
..................................................................................................................................................... 167 GRÁFICO 53 – Assentamentos de interesse social: propriedade do terreno ............................. 167 GRÁFICO 54 – Assentamentos de interesse social: situação de aprovação do parcelamento ... 167 GRÁFICO 55 – Assentamentos de interesse social: situação de registro dos parcelamentos .... 168 GRÁFICO 56 – Assentamentos de interesse social: restrições legais à ocupação ..................... 169 GRÁFICO 57 – Assentamentos de interesse social: zoneamento............................................... 170 Produto 2: Levantamentos e Diagnóstico – Volume I
LISTA DE FIGURAS
FIGURA 1 – Mapa 1: Inserção Urbana na Região Metropolitana de Belo Horizonte ................. 33 FIGURA 2 – Dinâmica Imobiliária Metropolitana ....................................................................... 36 FIGURA 3 – Mapa 2: Evolução Urbana entre 1976 e 2011 ......................................................... 48 FIGURA 4 – Mapa 3: Densidade Demográfica por Setor Censitário. .......................................... 49 FIGURA 5 – Mapa 4: Rendimento Nominal Mensal em Salários Mínimos do Responsável pelo
Domicílio em 2000 ........................................................................................................................ 51 FIGURA 6 – Mapa 5: Abastecimento de Água (%) ..................................................................... 63 FIGURA 7 – Mapa 6: Coleta de Esgoto - Rede Geral (%) ........................................................... 64 FIGURA 8 – Mapa 7: Atendimento por Fossa Séptica (%) .......................................................... 65 FIGURA 9 – Mapa 8: Coleta de Lixo (%) .................................................................................... 68 FIGURA 10 – Mapa 9: Restrições Legais 1 ............................................................................... 115 FIGURA 11 – Mapa 10: Restrições Legais 2 ............................................................................. 116 FIGURA 12 – Mapa 11: Sobreposição dos Assentamentos Irregulares ao Zoneamento Urbano
..................................................................................................................................................... 129 FIGURA 13 – Mapa 12: Mapa Geral de Assentamentos Irregulares ......................................... 212 FIGURA 14 – Mapa 13: Assentamentos Irregulares (Alphaville e Região)............................... 213 FIGURA 15 – Mapa 14: Assentamentos Irregulares (Jardim Canadá e Região)........................ 214 FIGURA 16 – Mapa 15: Assentamentos Irregulares (Sede) ....................................................... 215 FIGURA 17 – Mapa 16: Assentamentos Irregulares (São Sebastião das Águas Claras e Região)
..................................................................................................................................................... 216 FIGURA 18 – Mapa 17: Assentamentos Irregulares (Vale do Sereno e Região) ....................... 217 Produto 2: Levantamentos e Diagnóstico – Volume I
LISTA DE QUADROS
QUADRO 1 - Assentamentos de interesse específico ................................................................ 136 QUADRO 2 - Assentamentos de interesse social ....................................................................... 139 QUADRO 3 – Subtipologias de assentamentos irregulares ........................................................ 218 QUADRO 4 – Subtipologia referente a Loteamentos Privados Irregulares de interesse social 220 QUADRO 5 – Subtipologia referente a Loteamentos Privados Irregulares de interesse específico
..................................................................................................................................................... 221 QUADRO 6 - Subtipologia referente a Ocupações Espontâneas em Área de Terceiros e
Loteamento Público Irregular ..................................................................................................... 223 QUADRO 7 – Subtipologia referente a Loteamentos Privados Irregularmente Fechados ....... 224 QUADRO 8 – Subtipologia referente a Ocupações Espontâneas Decorrentes de Processos
Antigos de Parcelamento do Solo de interesse social ................................................................. 225 QUADRO 9 - Subtipologia referente a Ocupações Espontâneas Decorrentes de Processos
Antigos de Parcelamento do Solo de interesse específico .......................................................... 226 Produto 2: Levantamentos e Diagnóstico – Volume I
LISTA DE TABELAS
1 - Dados gerais dos municípios destacados ............................................................................... 43 2 - População total, urbana e rural dos municípios destacados ................................................... 44 3 - Grau de urbanização dos municípios destacados ................................................................... 44 4 - Taxa de crescimento ao ano dos municípios destacados ....................................................... 45 5 - Composição do PIB Municipal Nova Lima ........................................................................... 54 6 - PEA por setor de atividade Nova Lima.................................................................................. 55 7 - Dados gerais relativos à renda - Municípios da RMBH ........................................................ 57 8 - Rendimento nominal mensal domiciliar (%) ......................................................................... 57 9 - Rendimento nominal mensal domiciliar per capta (unidades e %) ....................................... 58 10 - Índice de Gini e proporção de pobres (%) ............................................................................. 58 11 - Proporção de pessoas abaixo da linha de pobreza com base no banco de dados CADÚnico 59 12 - Pessoas em domicílios com água encanada e banheiro ......................................................... 60 13 - Domicílios urbanos com esgotamento sanitário adequados................................................... 61 14 - Domicílios com coleta de lixo - Nova Lima e região ............................................................ 66 15 - Pessoas em domicílios com energia elétrica e telefone ......................................................... 70 16 - Déficit Habitacional Básico em Nova Lima - 2010 ............................................................... 72 17 - Acréscimo de domicílios em Nova Lima no período de 2010-2030 ..................................... 73 18 - Síntese das necessidades habitacionais em número de domicílios ........................................ 74 19 - Associações comunitárias por tipologia de assentamentos irregulares ................................ 131 20 - Outros movimentos ou entidades por tipologia de assentamentos irregulares .................... 131 21 - Representação em conselhos por tipologia de assentamentos irregulares ........................... 131 22 - Matriz Síntese dos aspectos físicos ...................................................................................... 171 23 - Matriz Síntese dos aspectos sociais...................................................................................... 182 24 - Matriz Síntese dos aspectos jurídicos .................................................................................. 190
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
Agência RMBH
Agência de Desenvolvimento da Região Metropolitana de
Belo Horizonte
AMA Nova Lima
Aliança Municipal de Associações de Nova Lima
APA
Área de Proteção Ambiental
APE
Área de Proteção Especial
APEE
Área de Proteção Especial Estadual
APP
Área de Preservação Permanente
Art.
Artigo
ASCAP
Associação dos Catadores de Papel
CADÚnico
Cadastro Único
CDRU
Concessão de Direito Real de Uso
CODEMA
Conselho de Meio Ambiente
COHAB
Companhia de Habitação do Estado de Minas Gerais
CONAMA
Conselho Nacional do Meio Ambiente
CNDU
Conselho Nacional de Desenvolvimento Urbano
COPAM
Conselho Estadual de Política Ambiental
COPASA
Companhia de Saneamento de Minas Gerais
CTR
Central de Tratamento de Resíduos
CUEM
Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia
D
Densidade populacional
DF
Distrito Federal
EEE
Estação Ecológica Estadual
ETA
Estação de Tratamento de Água
ETE
Estação de Tratamento de Esgoto
FAMEMG
Federação de Associações de Moradores de Minas Gerais
FIP
Fundação Israel Pinheiro
FJP
Fundação João Pinheiro
FMHIS
Fundo Municipal da Habitação de Interesse Social
FNHIS
Fundo Nacional da Habitação de Interesse Social
FPM
Fundo de Participação dos Municípios
HIS
Habitação de Interesse Social
IBAMA
Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos
Naturais Renováveis
IBGE
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
ICMBio
Instituto Chico Mendes de Conservação da Biodiversidade
ICMS
Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços
IEF
Instituto Estadual de Florestas
INCRA
Instituto de Colonização e Reforma Agrária
IPTU
Imposto Predial e Territorial Urbano
L
Lote médio
MCidades
MMA
Ministro de Estado do Meio Ambiente, dos Recursos
Hídricos e da Amazônia Legal
MP
Medida Provisória
NUDEC
Núcleos de Defesa Civil
PAC
Plano de Aceleração do Crescimento
PDDI
Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado da Região
Metropolitana de Belo Horizonte
PEA
População Economicamente Ativa
PIB
Produto Interno Bruto
PL
Loteamento Público Irregular
PLAMBEL
Superintendência de Planejamento da Região Metropolitana
de Belo Horizonte
PLHIS
Plano Local de Habitação de Interesse Social
PMNL
PMRF
Plano Municipal de Regularização Fundiária Sustentável
PMRR
Plano Municipal de Redução de Riscos
PR
Loteamento Privado Irregular
PRF
Loteamento Privado Irregularmente Fechado
PUC
Pontifica Universidade Católica
RCD
Resíduos de Construção e Demolição
RMBH
Região Metropolitana de Belo Horizonte
RPPN
Reservas Particulares de Patrimônio Natural
SEDRU
Secretaria de Estado de Desenvolvimento Regional e Política
Urbana
SEMHAB
Secretaria Municipal de Habitação
SISNAMA
Sistema Nacional do Meio Ambiente
SMHIS
Sistema Municipal de Habitação de Interesse Social
SNHIS
Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social
SNPU
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
SNUC
Sistema Nacional de Unidade de Conservação da Natureza
TAC
Termo de Ajuste de Conduta
URIAP
Programa de Urbanização e Regularização Integrada de
Assentamentos Precários
URPV
Unidade de Recepção de Pequenos Volumes
VF
Vila e Favela
ZEEU
Zona Especial de Expansão Urbana
ZEIS
Zonas de Especial Interesse Social
ZEPAM
Zona Especial de Proteção Ambiental
ZEUS
Zona Especial de Uso Sustentável
ZERU
Zona de Especial de Requalificação Urbana
ZERUR
Zona Especial de Revitalização Urbana
ZETUR HAB
Zona Especial de Turismo
ZIND 1
Zona Industrial 1
ZIND 2
Zona Industrial 2
ZOCS 1
Zona de Comércio e Serviço 1
ZOCS 2
ZOCS 3
ZORU
Zona Rural
ZOR 1A
Zona de Uso Predominantemente Residencial 1A
ZOR 1B
Zona de Uso Predominantemente Residencial 1B
ZOR 2A
Zona de Uso Predominantemente Residencial 2A
ZOR 2B
Zona de Uso Predominantemente Residencial 2B
ZOR 2C
Zona de Uso Predominantemente Residencial 2C
ZOR 3
Zona de Uso Predominantemente Residencial 3
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................... 16 1.1 ASPECTOS CONCEITUAIS .............................................................................................. 18 1.2 ESCOPO E METODOLOGIA ............................................................................................ 22 2 CARACTERIZAÇÃO GERAL DO MUNICÍPIO E SUA INSERÇÃO NA RMBH .... 29 2.1 DINÂMICA URBANA, ARTICULAÇÃO METROPOLITANA E FORMAÇÃO DO
PROCESSO DE IRREGULARIDADE FUNDIÁRIA ................................................................. 29 2.2 ASPECTOS GERAIS DO MUNICÍPIO DE NOVA LIMA ............................................... 37 2.2.1 Aspectos históricos .............................................................................................................. 37 2.2.2 Localização .......................................................................................................................... 40 2.2.3 Aspectos Geográficos .......................................................................................................... 41 2.2.4 Aspectos Sócio-Econômicos................................................................................................ 43 2.2.5 Aspectos da Infraestrutura Urbana ...................................................................................... 59 2.3 QUADRO GERAL DA IRREGULARIDADE FUNDIÁRIA E DAS NECESSIDADES
HABITACIONAIS DE NOVA LIMA ......................................................................................... 70 3 CARACTERIZAÇÃO DO CONTEXTO INSTITUCIONAL MUNICIPAL
RELACIONADO À IRREGULARIDADE URBANA ............................................................ 75 3.1 ESTRUTURA INSTITUCIONAL ...................................................................................... 75 3.2 AÇÕES GOVERNAMENTAIS .......................................................................................... 79 3.3 LEGISLAÇÃO FEDERAL, ESTADUAL E MUNICIPAL................................................ 82 3.3.1 Legislação Federal ............................................................................................................... 85 3.3.2 Leis estaduais ..................................................................................................................... 108 3.3.3 Restrições legais decorrentes de legislação federal e estadual .......................................... 112 3.3.4 Legislação Municipal ......................................................................................................... 117 3.3.5 Proposição de novos instrumentos legais voltados para a regularização fundiária............ 127 4 CARACTERIZAÇÃO DE INICIATIVAS POPULARES NA LUTA POR MORADIA130 5 CARACTERIZAÇÃO DOS ASSENTAMENTOS IRREGULARES ........................... 133 Produto 2: Levantamentos e Diagnóstico – Volume I
5.1 TIPOLOGIAS DE ASSENTAMENTOS IRREGULARES.............................................. 133 5.2 CARACTERIZAÇÃO DOS ASPECTOS FÍSICOS-AMBIENTAIS,
SOCIOECONÔMICO ORGANIZATIVOS E JURÍDICO LEGAIS ......................................... 142 5.2.1 Caracterização dos assentamentos de interesse específico ................................................ 142 5.2.2 Caracterização dos assentamentos de interesse social ....................................................... 155 5.3 SUBTIPOLOGIAS EM FUNÇÃO DA SITUAÇÃO DE IRREGULARIDADE ............. 218 6 CONCLUSÃO .................................................................................................................... 227 REFERÊNCIAS ........................................................................................................................ 232 Produto 2: Levantamentos e Diagnóstico – Volume I
APRESENTAÇÃO
O Produto 02 – Levantamentos e Diagnóstico do Plano Municipal de Regularização
Fundiária Sustentável de Nova Lima, Município da Região Metropolitana de Belo Horizonte
(RMBH), localizada em Minas Gerais, está apresentado em dois volumes, sendo este o Volume
I. O Plano Municipal de Regularização Fundiária Sustentável de Nova Lima está sendo
elaborado pela Secretaria Municipal de Habitação (SEMHAB), no exercício de suas
competências, por meio de recursos incluídos no convênio entre o Ministério das Cidades
(MCidades) e a Prefeitura Municipal de Nova Lima (PMNL).
O conteúdo deste documento constitui-se de:
 breve introdução contextualizando o Plano Municipal de Regularização Fundiária
Sustentável como um instrumento da política nacional de habitação bem como
identificando as principais referências conceituais e descrevendo a metodologia
utilizadas para elaboração do produto apresentado neste documento;
 caracterização geral do Município, abordando aspectos como: localização, histórico de
formação, aspectos sócio-econômicos e situação da infraestrutura; inserção do
Município na RMBH bem como sua dinâmica urbana e o processo de formação da
irregularidade; quadro geral atual da irregularidade e das necessidades habitacionais de
Nova Lima;
 caracterização do contexto institucional municipal relacionado à irregularidade urbana,
abordando a estrutura institucional, as ações governamentais e a legislação urbanística
relacionada à política urbana e habitacional, em especial no que se refere à
regularização fundiária;
 caracterização dos assentamentos irregulares do Município com identificação dos tipos
existentes; análises referentes aos aspectos físicos, sociais e jurídicos.
1
INTRODUÇÃO
As ações referentes à regularização fundiária sustentável estão previstas no âmbito da
política nacional de habitação e desenvolvimento urbano, aprovada pelo Conselho Nacional das
Cidades, que tem como um de seus objetivos gerais promover a urbanização, regularização e
inserção dos assentamentos precários à cidade. A política nacional de habitação tem como um de
seus componentes a integração urbana de assentamentos precários, que apresenta entre suas
diretrizes:
 garantia do princípio da função social da propriedade estabelecido na Constituição e
no Estatuto da Cidade;
 respeito ao direito da população de permanecer nas áreas ocupadas por assentamentos
precários ou em áreas próximas, que estejam adequadas ambiental e socialmente;
 promoção e apoio às intervenções urbanas articuladas territorialmente, visando
garantir acesso à moradia adequada e o direito à cidade;
 garantia do enfoque de gênero na elaboração dos programas habitacionais;
 estímulo aos processos participativos locais que envolvam a população beneficiária,
especialmente nas intervenções de integração urbana e regularização fundiária;
 atuação integrada com as demais políticas públicas ambientais e sociais para garantir
adequação urbanística e sócio-ambiental das intervenções;
 viabilização de condições de financiamentos para que a população de baixa renda
tenha o menor custo possível.
O desenvolvimento de Planos Municipais de Regularização Fundiária Sustentável
constitui uma modalidade da Ação “Apoio a Projetos de Regularização Fundiária Sustentável de
Assentamentos Informais em Áreas Urbanas”, inserida no Programa Nacional de Regularização
Fundiária Urbana, coordenado pela Secretaria Nacional de Programas Urbanos do MCidades.
Segundo manual do Ministério, constituem diretrizes para implementação desta Ação:
 promoção da efetiva aplicação dos instrumentos de política urbana voltados à
salvaguarda do direito à moradia digna e à cidade;
 articulação da política de regularização fundiária sustentável ao Plano Diretor
municipal, com inclusão das regras para aplicação dos instrumentos de regularização
fundiária na legislação municipal aplicável;
16
 priorização de assentamentos inseridos em Zona Especial de Interesse Social (ZEIS)
prevista em legislação municipal;
 promoção da sustentabilidade dos programas de regularização fundiária por meio da
integração dos aspectos sócio-econômicos, ambientais, urbanísticos, jurídicopatrimoniais, histórico-culturais, dentre outros;
 participação efetiva da comunidade local em todas as etapas do processo de
 preferência de titulação à mulher, qualquer que seja seu estado civil.
O objetivo geral do Plano Municipal de Regularização Fundiária Sustentável de Nova
Lima, de acordo com o Plano de Ação elaborado pela Secretaria Municipal de Habitação para
orientação deste trabalho, é definir as bases de uma Política de Regularização Fundiária
Sustentável do Município, constituindo-se em um de seus principais instrumentos.
Considerando-se o citado Plano de Ação, constituem objetivos específicos deste trabalho:
 contribuir para a melhoria das condições habitacionais da população residente nos
terrenos de ocupação irregular no Município de Nova Lima;
 identificar as áreas informais no Município passiveis de regularização fundiária;
 atuar no enfrentamento do quadro de informalidade habitacional urbana no Município,
mediante ações no âmbito do planejamento da legalização da terra informal urbana
passível de regularização fundiária;
 consolidar os instrumentos legais necessários à formulação ou implementação de
programas e ações de regularização fundiária sustentável no Município, visando à
democratização do acesso da população de baixa renda à terra regularizada e
urbanizada;
 buscar medidas eficazes de combate ao crescimento e ocupação desordenados dos
territórios urbanos do Município.
Para fins deste trabalho a regularização fundiária sustentável:
 é entendida como uma ação que visa à permanência da população moradora de
assentamentos irregulares ou sua realocação, nos casos de área inadequada à moradia;
 engloba a urbanização dos assentamentos irregulares, de forma a dotá-los de condições
adequadas de segurança, salubridade, acessibilidade e habitabilidade;
 promove a regularização jurídica da posse exercida pelos moradores bem como a
regularização urbanística dos imóveis em conformidade com a legislação vigente;
17
 está associada às políticas de desenvolvimento urbano e habitacional, bem como às
diretrizes e estratégias de gestão urbana, no sentido de reverter o quadro de
irregularidades no Município.
Tendo como referência esses objetivos, procurou-se garantir na metodologia adotada
nesta etapa de elaboração do Plano Municipal de Regularização Fundiária Sustentável de Nova
Lima a abordagem integrada nos levantamentos e análises realizados. Para tanto, observou-se ao
longo dos trabalhos e na consolidação de seus resultados os aspectos físicos, jurídicos e sociais.
1.1
ASPECTOS CONCEITUAIS
O conceito de regularização fundiária urbana vem se alterando no Brasil, a partir das
experiências e da evolução legislativa. A regularização fundiária inicialmente era desvinculada
da recuperação urbanístico-ambiental do assentamento e da promoção socioeconômicoorganizativa das comunidades atendidas. Tal procedimento fragilizava a sustentabilidade dos
resultados obtidos a ponto de assentamentos já regularizados anteriormente dessa forma na
década de 1980, quando ainda apresentavam urbanização incompleta, encontrarem-se hoje
fisicamente em desconformidade com a configuração do parcelamento aprovado e registrado,
demandando assim novo processo de regularização fundiária.
Algumas administrações municipais progressistas após a Constituição Federal de 1988
inauguraram a implementação de experiências de regularização fundiária como um
procedimento interventivo integrado, envolvendo aspectos físicos, jurídicos e sociais. Com o
advento do Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001) e a partir da criação do Ministério das
Cidades em 2003 esta abordagem integrada foi incorporada nacionalmente como política
pública. O procedimento interventivo destinado a corrigir a irregularidade fundiária com vistas à
regularidade dominial e urbanística dos assentamentos irregulares bem como à integração social
de suas comunidades é denominado regularização fundiária sustentável.
Uma das diretrizes gerais de política urbana estabelecidas pelo Estatuto da Cidade em seu
art. 2º destaca a regularização fundiária na perspectiva da abordagem integrada, a saber:
Art. 2º A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções
sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:
(...)
XIV - regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa
renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação
18
do solo e edificação, consideradas a situação socioeconômica da população e as normas
ambientais;
Em 2009 foi adotada pelo Poder Executivo Federal a Medida Provisória 459/2009,
convertida posteriormente na Lei Federal 11.977/2009, cujos artigos 46 a 71 contêm as normas
gerais para o procedimento de regularização fundiária sustentável, conceito consagrado no art.
46 desta Lei como:
(...) conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à
regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a
garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da
propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.
Os fins da regularização fundiária são apontados neste conceito como sendo a garantia do
direito constitucional social à moradia, o cumprimento da função social da propriedade urbana e
o direito ao meio ambiente equilibrado.
De acordo ainda com este conceito, o caráter integrado e sustentável da regularização
fundiária demanda o envolvimento de políticas urbanas e sociais de forma mais ampla,
associando a regularização fundiária a políticas de reversão da exclusão socioteritorial decorrente
do modelo de crescimento urbano das cidades brasileiras. É introduzida desta forma a
abordagem integrada e interdisciplinar neste tipo de intervenção (medidas jurídicas, sociais,
urbanísticas e ambientais), trazendo implícita a ideia de sustentabilidade, visto que concilia os
objetivos de elevação econômica e social com os de desenvolvimento da função social da terra e
preservação da qualidade do meio ambiente.
A regularização fundiária sustentável é considerada, portanto, instrumento de promoção
da justiça social, da cidadania e especialmente da sustentabilidade do meio ambiente urbano.
Para a melhoria e preservação do meio ambiente urbano, visto de forma ampla, onde a
irregularidade fundiária compromete aspectos naturais, artificiais e culturais, é que se aplicam de
forma integrada as medidas de ordem jurídica, urbanística, ambiental e social inerentes à
regularização fundiária sustentável, conforme previstas na legislação federal vigente.
Sendo assim tal conceito, que é efetivamente traduzido nas regras contidas na nova lei,
afasta definitivamente as concepções de regularização fundiária com abordagens parciais ou
reducionistas adotadas anteriormente no Brasil. Além deste a Lei Federal 11.977/2009 traz
outros conceitos fundamentais para o trabalho de regularização fundiária, tais como os que estão
apresentados nos seguintes incisos do art. 47:
19
Art. 47. Para efeitos da regularização fundiária de assentamentos urbanos, consideramse:
(...)
V - Zona Especial de Interesse Social - ZEIS: parcela de área urbana instituída pelo
Plano Diretor ou definida por outra lei municipal, destinada predominantemente à
moradia de população de baixa renda e sujeita a regras específicas de parcelamento, uso
e ocupação do solo;
VI - assentamentos irregulares: ocupações inseridas em parcelamentos informais ou
irregulares, localizadas em áreas urbanas públicas ou privadas, utilizadas
predominantemente para fins de moradia;
VII - regularização fundiária de interesse social: regularização fundiária de
assentamentos irregulares ocupados, predominantemente, por população de baixa renda,
nos casos:
a) em que tenham sido preenchidos os requisitos para usucapião ou concessão de uso
especial para fins de moradia;
b) de imóveis situados em ZEIS; ou
c) de áreas da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios declaradas de
interesse para implantação de projetos de regularização fundiária de interesse social;
VIII - regularização fundiária de interesse específico: regularização fundiária quando
não caracterizado o interesse social nos termos do inciso VII.
O corte estabelecido entre regularização fundiária de interesse específico e de interesse
social através dos conceitos apresentados no art. 47 da Lei Federal 11.977/2009 é determinante
para que esta política pública esteja efetivamente a serviço da justiça social. Neste sentido a
mesma Lei estabelece normas e instrumentos específicos para a regularização fundiária de
interesse social que contribuem para sua agilização e desoneração, favorecendo assim a
resolução do passivo construído pelo processo de exclusão socioterritorial ao longo da trajetória
da urbanização brasileira.
Para os fins desse trabalho, considera-se assentamento irregular:
 o assentamento de iniciativa pública ou particular, resultante de parcelamento
aprovado pela Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis mas:
 implantado em desacordo com o projeto aprovado e registrado, inclusive no que se
refere ao fechamento de vias públicas;
 implantado sem a infraestrutura completa;
 modificado informalmente ao longo do processo de ocupação por meio de, por
exemplo, reparcelamento irregular dos lotes, estreitamento de vias, parcelamento
irregular de áreas verdes ou destinadas a equipamentos públicos;
 o assentamento de iniciativa pública ou particular resultante de reparcelamento
aprovado na Prefeitura mas não registrado no Cartório de Imóveis, independente da
situação atual da infraestrutura;
20
 o assentamento de iniciativa pública ou particular, não aprovado, com abertura de ruas
e demarcação de lotes sem ter tido sequer o parcelamento aprovado pela Prefeitura,
independente da situação atual da infraestrutura;
 o assentamento oriundo de ocupação espontânea, sem planta de referência, sobre área
de terceiros pública ou privada, parcelada ou não, independente da situação atual da
infraestrutura;
 o assentamento oriundo de ocupação espontânea, sem planta de referência, decorrente
de processos antigos e tradicionais de parcelamento informal de glebas promovido por
seu proprietário, independente da situação atual da infraestrutura.
Muitos assentamentos irregulares elencados neste trabalho foram classificados como
assentamentos precários de interesse social no âmbito do Plano Local de Habitação de Interesse
Social (PLHIS) de Nova Lima, conceituados como aqueles onde:






A população tenha renda familiar predominantemente na faixa de até seis salários
mínimos, em consonância com o corte estabelecido pelo Sistema Nacional de
Habitação de Interesse Social e pelo Plano Diretor do Município;
Verifica-se a presença de pelo menos um dos seguintes fatores de precariedade
físico ou jurídico:
Irregularidade jurídica (referente à situação de posse/propriedade) ou
urbanística/dominial (referente à desconformidade em relação à legislação
urbanística), no que diz respeito ao parcelamento;
Deficiência de infraestrutura no que se refere aos sistemas viários e de
saneamento;
Presença de situações de risco geológico-geotécnico, especialmente inundação e
escorregamento;
Predominância de edificações com padrão construtivo baixo (NOVA LIMA, 2010,
p. 123).
O site da Relatoria Especial do Conselho de Direitos Humanos da ONU para o Direito à
Moradia Adequada apresenta como qualidades que a moradia adequada deve incluir1:





Uma condição de ocupação estável, ou seja, morar em um local sem o medo de
remoção ou de ameaças indevidas ou inesperadas;
Acesso a serviços, bens públicos e infraestrutura, como energia elétrica, sistema de
esgoto e coleta de lixo;
Acesso a bens ambientais, como terra e água, e a um meio ambiente equilibrado;
Moradia a um valor acessível ou com subsídios ou financiamentos que garantam
custos compatíveis com os níveis de renda;
Boas condições de habitação, respeitado um tamanho mínimo, com proteção
contra frio, calor, chuva, vento ou outras ameaças à saúde, riscos estruturais e
suscetibilidade a doenças;
1
http://direitoamoradia.org/pt/conheca/direito-a-moradia/componentes-da-moradia-adequada. Acesso em 30 de ago.
2011.
21



Acesso prioritário à moradia para grupos em situação de vulnerabilidade ou
desvantagem;
Localização adequada, com acesso a médicos e hospitais, escolas, creches e
transporte, em áreas urbanas ou rurais;
Adequação cultural, construída com materiais, estruturas e disposição espacial que
viabilizem a expressão da identidade cultural e a diversidade dos vários indivíduos
e grupos que a habitam.
Entende-se que a condição de “ocupação estável” citada no conceito acima refere-se a
uma situação em que haja segurança na posse do imóvel residencial, ou seja, ao imóvel
regularizado do ponto de vista urbanístico e dominial ou jurídico. Da mesma forma, o conceito
de moradia adequada apresentado no Plano Local de Habitação de Interesse Social de Nova
Lima (2011) contempla também este aspecto ao incorporar entre as qualidades inerentes a esta
condição a regularidade fundiária.
Estes conceitos estão, portanto, em sintonia com o de regularização fundiária sustentável
disposto na Lei Federal 11.977/2009, transcrito anteriormente, segundo o qual este tipo de
intervenção favorece a garantia do direito social à moradia, justificando assim sua vinculação à
política habitacional.
1.2
ESCOPO E METODOLOGIA
O escopo do diagnóstico sobre a irregularidade fundiária do Plano Municipal de
Regularização Fundiária Sustentável de Nova Lima (PMRF Nova Lima), segundo o Plano de
Ação – Metodologia elaborado pela SEMHAB, é constituído dos seguintes itens:
 caracterização da irregularidade urbana no Município;
 caracterização e avaliação do contexto institucional relacionado à irregularidade
urbana no âmbito da política urbana e habitacional;
 caracterização geral do conjunto de assentamentos irregulares;
 caracterização específica de cada assentamento irregular.
A caracterização da irregularidade urbana no Município abrange a caracterização geral
do Município e sua inserção na RMBH, o processo de formação da irregularidade no contexto
da evolução urbana do Município e o quadro geral atual da irregularidade urbana e das
necessidades habitacionais no Município. O conteúdo referente à caracterização geral do
Município, sua inserção na Região Metropolitana de Belo Horizonte e o processo de formação
da irregularidade no contexto da evolução urbana foi baseado em pesquisa de trabalhos técnicos
acadêmicos sobre a RMBH e Nova Lima, no diagnóstico do Plano Diretor de Desenvolvimento
22
Integrado da Região Metropolitana de Belo Horizonte (PDDI), bem como nos dados sobre
evolução urbana do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), do Centro de Estudos
da Metrópole (CEM) e na atualização da mancha urbana feita pela Fundação Israel Pinheiro
(FIP) em 2011 através de imagem satélite e vistorias em campo.
Já o quadro geral atual da irregularidade urbana e das necessidades habitacionais do
Município foi elaborado a partir dos resultados obtidos pelas vistorias e mapeamento realizados
em campo, bem como pelo recente diagnóstico realizado pelo PLHIS Nova Lima, finalizado em
outubro de 2010. Para a caracterização das necessidades habitacionais do Município, utilizou-se
conceitos definidos pela Fundação João Pinheiro (FJP) e os resultados apresentados pelo
diagnóstico do PLHIS Nova Lima, segundo o qual as necessidades habitacionais dividem-se em
três grandes dimensões: o Déficit Habitacional, a Inadequação de Domicílios e a projeção da
Demanda Demográfica de novos domicílios de famílias de baixa renda.
A caracterização do contexto institucional relacionado à irregularidade fundiária no
âmbito da política urbana e habitacional abrange os seguintes itens: estrutura institucional e
administrativa locais; programas e ações em andamento ou previstos; e marcos regulatórios e
legais das esferas federal, estadual e municipal. A avaliação das condições institucionais e
administrativas bem como da atuação do Município por meio de programas e ações da política
urbana foi elaborada a partir de informações fornecidas pela Prefeitura como também pelo
estudo dos instrumentos legais que definem as atribuições dos órgãos municipais. Por fim, a
análise dos marcos regulatórios e legais foi feita com base no levantamento e análise dos
principais conteúdos da legislação federal, estadual e municipal relacionados aos diversos
aspectos da questão da regularização fundiária.
A caracterização geral do conjunto de assentamentos irregulares deu-se através de
pesquisa realizada sobre essas áreas no âmbito deste Plano. A referida pesquisa sobre a
realidade dos assentamentos que possuem algum tipo de irregularidade fundiária desenvolveu-se
em duas frentes. A primeira foi a atualização dos dados sobre os assentamentos precários de
interesse social elencados pelo diagnóstico do Plano de Habitação de Interesse Social de Nova
Lima, que foram incorporados ao diagnóstico deste PMRF como assentamentos irregulares de
interesse social, tendo sido utilizada inclusive a base cartográfica utilizada no PLHIS.
Sob orientação da SEMHA foram atualizados os dados referentes aos seguintes aspectos:
tipologia de assentamentos irregulares, número de domicílios por assentamento, predominância
23
da renda mensal por domicílio, presença de restrições legais à ocupação, regularidade da
aprovação e registro dos parcelamentos dos assentamentos e cobertura de infraestrutura.
Com relação às tipologias de assentamentos irregulares, tratada no item 5.1 deste
documento, deve-se destacar que além das tipologias de assentamentos precários de interesse
social definidas no PLHIS Nova Lima acrescentou-se, por sugestão da Prefeitura, a tipologia
Ocupações Espontâneas Decorrentes de Processos Antigos de Parcelamento do Solo, cujo
conceito será trabalhado mais adiante. Foram reclassificados como tal os assentamentos2 São
Sebastião das Águas Claras OE13, Rosário, Centro, Bonfim, Cascalho e Santa Rita.
Outra diferença das tipologias de assentamentos precários de interesse social definidas
no PLHIS em relação às indicadas neste Plano em relação aos assentamentos de interesse social
refere-se a uma questão de nomenclatura e foi também de iniciativa da Prefeitura: a tipologia
Vilas e Favelas do PLHIS, apesar de permanecer com o mesmo conceito, será denominada neste
trabalho Ocupações Espontânea em Área de Terceiros.
Uma última adaptação diz respeito à discriminação dos assentamentos que estão em
processo de regularização fundiária e que, portanto, não podem ser considerados irregulares
strictu sensu. Assim, os assentamentos Capela Velha, Vila Odete, Vila Aparecida, Jardim
Serrano, Cristais, Cristais Curitiba, Vale da Esperança LRF14, Alto do Gaia LFR1 e Ipê
Amarelo LFR1 e LFR2 foram excluídos do universo de assentamentos irregulares, recebendo
uma classificação específica denominada Loteamentos em Processo de Regularização
Fundiária.
A atualização do número de domicílios por assentamento irregular de interesse social foi
feita através da comparação entre os dados fornecidos pelo PLHIS Nova Lima, a contagem do
número de domicílios feito pela imagem de satélite e o número de imóveis residenciais
registrado no cadastro imobiliário do Município para o ano de 2010. Dessa forma, considerou-se
como o número de domicílios aproximado do assentamento aquele que correspondesse melhor à
realidade observada em campo pelas novas vistorias realizadas no âmbito do PMRF ou pelo
registro fotográfico disponível no diagnóstico do PLHIS.
A atualização da renda familiar mensal predominante nos assentamentos foi feita através
da comparação entre a informação obtida através do mapa de Rendimento Nominal Mensal do
2
Um assentamento pode corresponder a um bairro inteiro ou a uma parte de um bairro. Nos casos em que um
mesmo bairro abriga assentamentos de tipos diferentes em seu interior, utilizou-se códigos para sua identificação
(São Sebastião das Águas Claras OE1 e São Sebastião das Águas Claras VF2, por exemplo).
3
OE (Ocupação Espontânea Decorrente de Processos Antigos de Parcelamento do Solo).
4
LRF (Loteamento em Processo de Regularização Fundiária).
24
Responsável pelo Domicílio em 2000 (FIG. 4) e o dado fornecido pelo diagnóstico do PLHIS
Nova Lima. considerando sempre a coerência do conjunto de dados obtidos. Como o Mapa de
Rendimento Nominal Mensal do Responsável pelo Domicílio em 2000 pode apresentar
distorções pelo fato de apresentar resultados por setor censitário, onde foi observada contradição
entre esta informação e os dados do PLHIS considerou-se como referência o conjunto geral de
dados existentes sobre o assentamento, inclusive os obtidos em campo, para se chegar a uma
classificação consistente. Como resultado desta revisão, alguns assentamentos que seriam
considerados de interesse social pelos dados do PLHIS foram classificados neste Plano como de
interesse específico, quais sejam: Jardim Canadá PR1, Centro, Vila Operária, Bonfim, Cristais,
Vila Nova Betânia e Pau Pombo, os dois últimos localizados na região do José de Almeida.
Método semelhante ao descrito acima foi utilizado para atualizar a presença de
elementos geradores de restrições legais à ocupação e ao parcelamento do solo existentes nos
assentamentos irregulares. Através das bases cartográficas fornecidas pela Prefeitura, pelo
IBGE, pelo CEM e pelo Instituto Estadual de Florestas (IEF), foi possível elaborar as FIG. 9 e
10 que mapeiam as áreas que mapeiam elementos como Áreas de Preservação Permanente
(APP) de curso d’água e declividades acima de 30% bem como faixas de domínio de rodovias,
linhas de transmissão, adutoras, ferrovias etc.. Através da comparação entre os dados das fontes
citadas e os do PLHIS foi possível obter informações sobre o aspecto em questão que não
haviam sido identificadas na observação de campo.
A regularidade da situação do parcelamento do solo em cada assentamento, tendo como
referência a aprovação junto à Prefeitura e o registro no Cartório de Registro de Imóveis, foi
checada a partir do mapa dos loteamentos aprovados de Nova Lima e das plantas de aprovação
dos loteamentos do Município fornecidos pela Secretaria Municipal de Planejamento. A partir
da comparação de cada projeto de parcelamento aprovado pela Prefeitura com a imagem de
satélite referente ao assentamento irregular correspondente foi possível determinar se havia
desconformidade entre o projeto aprovado e a situação de ocupação atual. Já a informação sobre
o registro dos parcelamentos foi fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis de Nova Lima.
Seguindo orientação da SEMHAB, os dados referentes à cobertura de infraestrutura
foram atualizados através de vistorias técnicas realizadas pela equipe contratada nos
assentamentos em que não havia ainda informações consistentes, quais sejam: Jardim Canadá
25
PR15 e VF26, São Sebastião das Águas Claras OE1 e VF2, Capela Velha, Jardim Serrano, Boa
Vista, Mingú, Rosário, Bonfim, Matadouro, Cruzeiro, Barra do Céu, Cascalho, Cristais, Cristais
Curitiba, Alvorada, Vila Parque Santo Antônio, Vila São Luiz, Vila Marize, Vila Monte
Castelo, Bela Fama, Nossa Senhora de Fátima PR1 e VF2, Vale da Esperança LRF1 e VF2,
Chácara Bom Retiro, Campo dos Pires, Fazenda do Benito, Alto do Gaia LRF1 e VF2, Vila
Nova Suíça, Honório Bicalho PR1 e VF2 e Santa Rita.
A segunda frente para se chegar a uma caracterização geral dos assentamentos
irregulares consistiu no estudo dos assentamentos irregulares de interesse específico, partindo de
uma lista preliminar definida em conjunto com a Prefeitura. A pesquisa realizada sobre esta
categoria de assentamentos desenvolveu-se da seguinte maneira:
 complementação da lista preliminar de assentamentos através de contraposição com
dados secundários levantados e observação de imagem de satélite;
 preparação para realização da pesquisa incluindo treinamento da equipe, mobilização
de lideranças e reprodução de instrumentos a serem utilizados;
 realização de entrevistas estruturadas sobre os assentamentos irregulares e o contexto
institucional da área urbana e habitacional do Município com representantes da
Prefeitura;
 realização, registro e sistematização dos resultados em fichas específicas por
assentamento, de pesquisa de dados secundários disponíveis em trabalhos e
documentos técnicos e gerenciais produzidos por órgãos públicos;
assentamento, de vistorias de campo realizadas por equipe multidisciplinar, com
registro fotográfico e delimitação em mapa da poligonal do assentamento;
assentamento de entrevistas estruturadas com lideranças e moradores de cada
assentamento estudado, a partir de indicações da Prefeitura.
A partir dessas duas frentes de levantamento de dados, foram elaborados:
 o mapa geral de localização de todos os assentamentos com classificação de tipos;
 três matrizes contendo respectivamente os principais dados referentes aos aspectos
físicos, jurídicos e sociais de todos os assentamentos;
5
6
PR (Loteamento Privado Irregular).
VF (Ocupação Espontânea em Área de Terceiros).
26
 os gráficos a partir dos dados das matrizes de forma a subsidiar a análise do universo
de assentamentos por aspecto estudado e tipo.
A caracterização detalhada de cada assentamento irregular de interesse específico foi
apresentada em ficha síntese contendo a consolidação dos dados primários e secundários, mapa
e fotos. No caso dos assentamentos de interesse social a ficha síntese, o mapa e as fotos de cada
um já haviam sido apresentados no diagnóstico do PLHIS Nova Lima, que possui metodologia
semelhante a do PMRF.
Entretanto, por solicitação da Prefeitura, dois assentamentos estudados no diagnóstico do
PLHIS, José de Almeida e Cabeceiras, foram subdivididos em vários assentamentos no PMRF
de acordo com os loteamentos que os compõem. Para tanto foi necessário realizar nova pesquisa
de dados secundários, vistorias de campo com registro fotográfico, delimitação em mapa da
poligonal do assentamento bem como entrevistas com lideranças e moradores. Sendo assim, as
fichas síntese contendo as informações sobre esses assentamentos irregulares de interesse social
especificamente também se encontram anexadas a este trabalho.
A metodologia de elaboração do Plano Municipal de Regularização Fundiária Sustentável
incorporou, ainda, a validação do conteúdo deste produto junto aos gestores públicos e lideranças
locais através de atividades descritas e avaliadas no Relatório de Participação Social da etapa
Diagnóstico do Setor Habitacional.
Há que se fazer algumas ressalvas em relação à abordagem conceitual, ao processo de
elaboração e ao conteúdo deste produto. Em primeiro lugar, é importante resgatar que o tema da
regularização fundiária remete, em princípio, a um conceito abrangente de irregularidade que
envolve aspectos referentes ao parcelamento, à ocupação e ao uso do solo. Sendo assim, a
irregularidade atinge de maneira dispersa todo o território do Município, em sua porção rural ou
urbana, no espaço público ou privado, principalmente quando se trata de edificações e
atividades. No entanto, por um lado, em função da amplitude e abrangência do problema e, por
outro lado, pelo fato do Plano Municipal de Regularização Fundiária Sustentável representar um
primeiro passo na construção de uma política mais consistente para seu enfrentamento, optou-se
neste trabalho por estabelecer não um corte mas um foco nos assentamentos habitacionais
irregulares gerados a partir do parcelamento irregular do solo. Trata-se em muitos casos de
assentamentos com predominância de população de baixa renda, como demonstra o diagnóstico
apresentado a seguir, onde o problema da irregularidade acontece vinculado a outras dimensões
das necessidades habitacionais como a infraestrutura insuficiente e a incidência de risco
27
geológico-geotécnico, que devem ser priorizados como objeto das ações que compõem o
processo de regularização fundiária no âmbito das políticas públicas locais.
28
2
CARACTERIZAÇÃO GERAL DO MUNICÍPIO E SUA INSERÇÃO NA RMBH
A caracterização geral de Nova Lima e sua inserção regional serão tratadas neste item
por meio de tópicos abordando as características gerais, o histórico de formação, a dinâmica
demográfica, os aspectos sócio-econômicos e a infraestrutura do Município.
2.1
DINÂMICA URBANA, ARTICULAÇÃO METROPOLITANA E FORMAÇÃO DO
PROCESSO DE IRREGULARIDADE FUNDIÁRIA
Nova Lima situa-se na Macrorregião de Planejamento “Metalúrgica/Campo das
Vertentes” e na Mesorregião “Metropolitana de Belo Horizonte”, segundo a divisão geopolítica
do Estado de Minas Gerais. Integra a Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH) desde a
sua criação, em 19737.
Em uma Região Metropolitana, as relações entre os municípios são norteadas pelos
efeitos de localização ou aglomeração na produção de riquezas, na geração de empregos e oferta
de bens e serviços urbanos, característicos dos municípios-pólos, criando fluxos de atração sobre
os demais, onde os níveis de desenvolvimento são diferenciados.
A Região Metropolitana de Belo Horizonte começou a ser formada nos anos 1940, a
partir, principalmente, de dois grandes empreendimentos implantados pelo poder público: a
criação da Cidade Industrial, no Município de Contagem, e a implantação do Complexo
Turístico da Pampulha com a abertura da Avenida Antônio Carlos.
Somados aos investimentos públicos, outras políticas de atração da atividade industrial
foram adotadas, como a isenção de tributos, especialmente o Imposto sobre Circulação de
Mercadorias e Serviços (ICMS). Dessas ações resultou um forte crescimento industrial na
primeira metade da década de setenta, especialmente concentrado na região central do estado. A
partir dos anos de 1970 constatou-se o decréscimo do crescimento populacional na capital,
contrapondo-se ao aumento em municípios limítrofes. (MENDONÇA, 2003, p. 120-121).
Nos anos 1980, a emergência do setor terciário como gerador de empregos contrapôs-se à
redução no setor industrial. Também nesta década cresceu o mercado informal de trabalho e
precarizaram-se as relações de trabalho formal, fatos relacionados à crise do modelo
7
Apesar de sua microrregião, segundo a divisão político-administrativa estadual, ser a Microrregião de Belo
Horizonte, do ponto de vista do planejamento e da gestão, a RMBH é o principal recorte territorial a ser
considerado.
29
desenvolvimentista das décadas anteriores. As atividades do setor terciário, fortemente
relacionadas ao espaço urbano, influíram na tendência de incrementos populacionais
significativos, fomentando a expansão urbana, a criação de novos assentamentos. A distribuição
da população no espaço metropolitano guardou forte segmentação, relacionada ao padrão sócioeconômico das famílias, ao custo da terra e da oferta de bens e serviços urbanos (MENDONÇA,
2003, p. 122-126).
Municípios onde se aliavam o baixo custo de terras, associado a uma legislação
urbanística mais permissiva, e a existência de ligações viárias com a capital tornaram-se alvo de
iniciativas imobiliárias com o objetivo de criação de novos bairros nas décadas de 1970 e 1980.
Este tipo de ocupação criou alternativas para a população de baixa renda, que, apesar de
depender formal ou informalmente de trabalho em municípios como Belo Horizonte, Contagem
ou Betim, não reunia condições financeiras para estabelecerem suas moradias aí. Portanto, podese atribuir ao capital imobiliário parte da responsabilidade pela expansão periférica da ocupação
urbana nos chamados Vetores Oeste e Norte da RMBH.
Nos anos 1990 houve redução do fluxo de investimentos, privatização de grandes
empresas estatais, além da crise fiscal do setor público. Isto provocou impacto significativo na
atividade industrial que teve conseqüências sobre a região como um todo, com aumento do
desemprego e da informalidade.
O papel do poder público no processo de criação e de gestão da RMBH foi determinante
em vários momentos. Como agente indutor, através dos investimentos que motivaram o
desenvolvimento da região, ou como gestor, através das instâncias governamentais criadas para
atuarem no tratamento das questões de interesse comum. Ressalta-se que a gestão pública do
espaço metropolitano deu-se, desde os anos 1970, de forma intermitente, pela presença maior ou
menor de órgãos com esta atribuição ou de instrumentos de gestão. Mas a atuação governamental
ou a sua ausência também constituiu elemento de produção do espaço na metrópole.
Em 1973, a Lei Federal Complementar nº 14 regulamentou as regiões metropolitanas
brasileiras, dando origem a um modelo de gestão padronizado, desempenhado mais ativamente
pelos governos estaduais através de sua maior participação nos conselhos deliberativos e
consultivos de cada região. Tal modelo, criado no período da ditadura militar, tinha
características autoritárias e centralizadoras. Como aspectos positivos deste período, vários
autores destacam a normatização e aplicação de técnicas de planejamento, ordenamento do uso e
ocupação do solo, além da estrutura institucional e da disponibilidade de recursos financeiros.
30
Em Minas Gerais, esse papel foi exercido pela Superintendência de Planejamento da
Região Metropolitana de Belo Horizonte (PLAMBEL) órgão responsável pelo planejamento da
RMBH e que, durante o seu período de maior atuação, destacou-se pelo esforço em exercer a
regulamentação e o controle urbano sobre o parcelamento solo e a produção de novos
loteamentos. O órgão foi extinto em 1996, ficando a Fundação João Pinheiro responsável pelo
planejamento no Estado a partir de então. Observa-se, todavia, que já no princípio da década de
1980 iniciou-se um processo de esvaziamento do PLAMBEL, retirando-se dele a atribuição de
repassar os recursos federais e estaduais destinados aos municípios da RMBH, recursos estes
cada vez mais escassos em função das restrições econômicas do período (AZEVEDO & MARES
GUIA, 2003, p. 216).
A Constituição Federal de 1988 devolveu aos municípios seu papel na formulação e
implementação de políticas, incrementando as atribuições municipais e remetendo aos Estados a
atribuição de definir e regulamentar as regiões metropolitanas. Em 1989, a Constituição Estadual
definiu um novo arranjo institucional, criando a Assembléia Metropolitana.
No entanto, mais recentemente, as Leis Estaduais nº 65/2004, nº 88/2006 e nº 89/2006
alteraram este arranjo e regulamentaram a atuação do Governo do Estado e dos municípios
nestas instâncias. Em 2009, a Lei Estadual 107/2009 criou a Agência de Desenvolvimento da
Região Metropolitana de Belo Horizonte (Agência RMBH) com atribuições de promover a
implementação de planos, programas e projetos de investimento estabelecidos no Plano Diretor
de Desenvolvimento Integrado da RMBH (PDDI); propor estudos técnicos de interesse regional,
compatibilizando-os com os interesses do Estado e dos municípios integrantes da RMBH; e
propor normas, diretrizes e critérios para compatibilizar os planos diretores dos municípios
integrantes da RMBH com o PDDI8.
Em relação às demais regiões metropolitanas brasileiras, a RMBH ocupa o terceiro lugar
em importância hierárquica. Seu grau de integração é considerado médio, seu grau de
concentração é “menos concentrado” e a condição social é média alta, sendo classificada como
Metrópole Nacional (OBSERVATÓRIO DAS METRÓPOLES, 2005, p.39).
Em 1974, quando de sua criação, a RMBH era composta de 14 municípios, tendo
permanecido assim até a Constituição Estadual de 1989, quando foram inseridos mais quatro
novos municípios. Após a Constituição, a composição da região vem sendo alterada, tanto pela
8
MINAS GERAIS. Agência RMBH. Objetivos e Competências Legais. 2011.
<http://www.agenciarmbh.mg.gov.br/objetivo-competencias.html>. Acesso em 13 Jun. 2011.
Disponível
em:
31
emancipação de distritos de municípios que anteriormente já faziam parte, quanto por sucessivas
inclusões de novos municípios, através de leis estaduais.
O grau de integração9 destes municípios mais recentemente incorporados com os
anteriores revela que a atual formação, com 34 municípios10, configura uma região um tanto
artificial, com níveis muito variados de relação com a metrópole. Esta análise revela que apenas
5 municípios apresentam um grau muito alto de integração (Contagem, Ibirité, Ribeirão das
Neves, Vespasiano e Santa Luzia). Em nível alto estão 6 municípios (Betim, Esmeraldas, Mário
Campos, Sabará, São José da Lapa e Sarzedo). Os demais municípios revelam graus médio,
baixo e muito baixo de integração. Nova Lima, segundo este estudo, apresenta grau médio de
integração com a metrópole, ou seja, apesar da proximidade, os aspectos demográficos,
ocupacionais e econômicos do Município são característicos de cidade com níveis médios de
interação e complementaridade, verificados em uma região metropolitana. A localização de
Nova Lima em relação à RMBH é mostrada na FIG.1.
9
Um estudo interessante sobre este assunto elaborado pelo Observatório da Metrópoles, chamado “Identificação dos
espaços metropolitanos e construção de tipologias”, propõe uma metodologia para classificar o grau de integração
dos diversos municípios ao município-pólo. Este estudo leva em conta indicadores de evolução demográfica, fluxo
de deslocamentos pendulares, densidade e características ocupacionais (OBSERVATÓRIO DAS METRÓPOLES,
2005).
10
Mais 14 municípios integram o Colar Metropolitano.
32
FIGURA 1 – Mapa 1: Inserção Urbana na Região Metropolitana de Belo Horizonte
33
Situado no chamado Vetor Sul de expansão metropolitana, juntamente com os
Municípios de Brumadinho, Raposos, Rio Acima, Rio Manso e Itaguara, Nova Lima tem sido
foco de diversos estudos que buscam caracterizar o processo de produção do espaço em curso
na região11.
As características mais destacadas deste processo estão relacionadas ao crescimento
demográfico e à ocupação de áreas na forma de parcelamentos do tipo “condomínios fechados”,
ocorrentes na região desde os anos de 1950 mas cujo padrão de ocupação tem se modificado,
passando de sítios ou casas de final de semana para primeira moradia. Conforme destacam
Heloísa Costa e Jupira Mendonça:
A estruturação do espaço no eixo-sul retrata a convergência de vários processos, entre
os quais as tendências do mercado imobiliário, as diretrizes de planejamento
metropolitano dos anos setenta, bem como a disseminação de novos discursos acerca da
moradia, da fuga da cidade e da busca pela natureza. (COSTA; MENDONÇA, 2003,
p.7).
A migração da população de alta renda, atraída pelas possibilidades de localização,
segurança e atributos naturais da região tem sido estimulada pela atuação do mercado
imobiliário, impulsionado a partir do final dos anos 1990 pela disponibilidade de áreas antes
reservadas às atividades minerárias, algumas já esgotadas ou em fase de esgotamento. Novos
empreendimentos foram implantados em Nova Lima, alguns com características mais
sofisticadas em relação à antiga ocupação, como é o caso do Alphaville Lagoa dos Ingleses
(COSTA; MENDONÇA, 2003; MENDONÇA; PERPÉTUO, 2006).
Associada à migração da classe de alta renda, verifica-se que também há uma parcela de
migrantes de baixa renda, atraídos pelas oportunidades de trabalho no setor de prestação de
serviços, comércio, atividades domésticas, entre outras (BRITO; SOUZA, 2006; MENDONÇA;
PERPÉTUO, 2006).
Diagnóstico realizado para o Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado (PDDI)
aponta que no final da década de 2000 houve um aquecimento generalizado do mercado
imobiliário na RMBH, caracterizado pelo significativo e abrupto aumento da demanda por
novas unidades habitacionais, forte valorização da terra e das unidades produzidas ou existentes,
aumento da quantidade de novas construções, aumento da oferta (insuficiente para conter o
aumento dos preços no mercado imobiliário) e aumento do número de transações realizadas
(MINAS GERAIS, 2011a, p. 189).
11
Vários destes estudos estão presentes em COSTA et. al,2006.
34
O referido estudo aponta que o preço dos imóveis vem atingindo índices inéditos,
ocorrendo de forma “(...) praticamente generalizada, em relação às regiões, ao padrão
construtivo e à camada de renda para a qual os imóveis são destinados” (MINAS GERAIS,
2011a, p. 189). Ainda de acordo com este documento, a causa desse aumento decorre de uma
combinação de fatores macroeconômicos que não ocorria há muito tempo no país: crescimento
econômico, juros mais baixos, maior renda disponível à população, maior facilidade de
financiamento de imóveis para algumas camadas da população, grandes intervenções
urbanísticas e de infraestrutura na RMBH (Linha Verde, Cidade Administrativa, duplicação da
MG-030 etc.) e à entrada de grandes incorporadoras e construtoras no mercado imobiliário da
Região.
O diagnóstico do PDDI mostra que no Vetor Sul da RMBH a mancha de maior
valorização imobiliária e onde identifica-se grande atuação do mercado imobiliário de alta
renda, abrange o Município de Brumadinho, na região próxima à Serra do Rola Moça e da
Moeda, e boa parte de Nova Lima. Segundo o estudo, Nova Lima também apresenta uma
porção de média valorização imobiliária e com atuação do mercado imobiliário informal e de
autoconstrução, localizada na porção norte do território, próxima ao limite com os Municípios
de Sabará e Raposos (FIG. 2).
35
FIGURA 2 – Dinâmica Imobiliária Metropolitana
Fonte: MINAS GERAIS, 2011b, p. 57.
36
Pode-se afirmar que ao longo dos últimos dez anos a configuração espacial gerada pelos
parcelamentos do tipo “condomínio fechado” consolidou-se no Município, podendo ser
interpretada pelo que Monte-Mór define como “Urbanização Extensiva”. Trata-se da extensão
do tecido urbano para além do núcleo metropolitano, alterando a estrutura e o funcionamento de
cidades a ele conectadas, na forma de uma rede, produzindo transformações. São espaços
regionais que se articulam com o centro urbano e seus subcentros, dialeticamente
(MAGALHÃES et. al, 2008, p. 391-395).
As análises apresentadas a seguir buscarão detalhar estes apontamentos. Propõe-se, para
este estudo, destacar também os Municípios de Brumadinho, Rio Acima e Raposos, por serem
integrantes do Vetor Sul de expansão metropolitana e serem contíguos à Nova Lima.
Brumadinho é o município no qual os processos de expansão tem se mostrado mais acentuados
juntamente com Nova Lima. Rio Acima e Raposos foram desmembrados do território de Nova
Lima e possuem com o mesmo relações de proximidade e integração. Inclui-se também no grupo
de municípios destacados a capital, Belo Horizonte.
Serão abordados aspectos como histórico de formação, localização, aspectos
geográficos, condições sócio-econômicas e situação da infraestrutura no Município de Nova
Lima e demais municípios destacados.
2.2
ASPECTOS GERAIS DO MUNICÍPIO DE NOVA LIMA
Serão abordados, neste item, aspectos como histórico, localização, geografia, condições
sócio-econômicas e situação da infraestrutura no Município de Nova Lima e demais municípios
destacados.
2.2.1 Aspectos históricos12
Data do final do século XVII e princípio do século XVIII a descoberta de ouro no vale
do Rio das Velhas, região central da província das Minas Gerais. Várias bandeiras provenientes
12
Compilação a partir das informações históricas do site do IBGE : < www.ibge.gov.br/cidadesat>; do site da
Prefeitura Municipal de Nova Lima: < www.novalima.mg.gov.br>; do Portal ODM – Sistema de Indicadores
Municipais:www.portalodm.com.br; e Wikipedia: < pt.wikipedia.org>.
37
de São Paulo vieram desbravar os sertões mineiros, avançando ao longo dos rios, pesquisando
as cabeceiras de seus afluentes, em busca de metais e pedras preciosas.
Domingos Rodrigues da Fonseca Leme, bandeirante paulista natural de Santana do
Parnaíba, era sobrinho de Fernão Dias, o famoso Caçador das Esmeraldas. Sertanista
experimentado, já tendo realizado outras bandeiras, partiu junto com seu irmão, Sebastião
Pinheiro da Fonseca Raposo em data anterior a 1700, realizando descobertas de ouro junto ao
Ribeiro do Campo (hoje Ribeirão do Cardoso). No encontro deste curso d’água com o Ribeirão
dos Cristais, surgiu o Arraial das Congonhas, construído pelos mineradores do ouro.
Consta que o local de início da lavra já era o veio que originou a futura mina de Morro
Velho. O Arraial passou a denominar-se Ribeiro do Campo, sendo referido também, em
documentos, como Ribeirão das Congonhas. A povoação foi chamada de Congonhas das Minas
de Ouro, depois simplesmente Congonhas.
Ocorria com freqüência a descoberta de novos veios auríferos, atraindo aventureiros,
faiscadores, libertos e escravos e com eles, surgiu a necessidade de trazer suprimentos para
subsistência dos novos moradores. Iniciou-se intensa atividade de comércio, alimentada pelo
fluxo de tropeiros entre esta e as regiões produtoras de alimentos, ferramentas e demais artigos
necessários à manutenção da atividade mineradora.
Em 1708, celebrou-se missa na primeira capela de Nossa Senhora do Pilar. Após a
elevação de Sabará à condição de Vila, em 1714, o Arraial das Congonhas passou a chamar-se
Congonhas do Sabará e era um “Termo” (ou “Freguesia”) da Comarca.
Em 1726, vários engenhos de pilões foram estabelecidos e várias datas minerais foram
concedidas. Apesar disso, os relatos são de que não houve desenvolvimento da lavra além da
exploração superficial, devido às limitações tecnológicas impostas pela metrópole portuguesa à
fundição de ferramentas e ao uso de explosivos, atentos ao controle sobre a apuração do quinto
devido à coroa e à emancipação dos colonos (COUTO; COSTA, 2003, p. 2-4).
Entre a Serra do Curral e a Serra da Moeda, o arraial foi crescendo ao redor da capela do
Senhor do Bonfim e depois ao norte, ao redor da capela de Nossa Senhora do Pilar. Até o final
do Século XVIII, o Arraial de Congonhas do Sabará prosperou com a exploração do ouro, o
comércio e com a construção de habitações para abrigar a população afluente.
Nessa época, algumas frentes já haviam sido abandonadas, principalmente as de
exploração do cascalho dos Ribeirões dos Cristais. Novos veios foram descobertos nos
arredores de Bela Fama, junto às margens do Rio das Velhas e nos morros, num raio de 18 km,
38
compreendido pelos limites da vila. A mineração era feita nas minas de Bela Fama, Cachaça,
Vieira, Urubu, Gaia, Gabriela, Faria, Garcês, Batista, Morro Velho e outras.
Merece menção a atuação do Pe. Freitas, que, empregando técnicas rudimentares de
fragmentação da rocha com o uso de choque térmico, através da aspersão de água sobre
superfície previamente aquecida, moagem e lavagem, conseguiu extrair cerca de 1.800 quilos de
ouro em quatro anos na Mina de Morro Velho, no início do século XIX (COUTO; COSTA,
2003, p. 4).
Os direitos de lavra sobre a Morro Velho foram adquiridos do Pe. Freitas pelo Capitão
Lyon, que os revendeu à empresa inglesa Saint John Del Rey Mining Company Limited a partir
de 1836. Sob direção inglesa, a exploração desenvolveu-se mais ordenadamente. Na década de
1860, a empresa empregava de 700 a 900 trabalhadores livres e cerca de 1600 escravos. No ano
de 1867 a Companhia operava na profundidade de 360 metros dos afloramentos, com extensão
de 210 metros (Idem, p. 5-6).
A presença da mineradora inglesa influenciou a instalação de pequenas indústrias e o
desenvolvimento de atividades de apoio correlatas para fornecimento dos insumos necessários
ao seu processo industrial, como carvão, azeite, velas, caixas de madeira etc.. A construção de
residências para instalação dos funcionários estrangeiros também causou grande influência
sobre a arquitetura local. Seus costumes, inclusive culinários, foram sendo incorporados aos
costumes dos empregados e demais moradores.
Havia um isolamento dos estrangeiros em bairros exclusivos, não se misturando aos
costumes e ao cotidiano da cidade. Porém era notável a influência de seus dirigentes na política
e na economia, não só do arraial, mas também do Estado. A dependência da cidade de decisões
tomadas pela companhia perdurou até a primeira metade do século XX.
Em 1891, a freguesia foi elevada à condição de Município, recebendo o nome de Villa
Nova de Lima. O topônimo originou-se de homenagem a Augusto de Lima, natural da cidade,
sendo simplificado posteriormente para Nova Lima em 1923. Em 1902, é criado o Grupo
Hidroelétrico do Rio do Peixe, para atender às necessidades da Mina de Morro Velho.
Em 1911, o Município é constituído de três distritos: Vila Nova Lima, Piedade do
Paraopeba e Santo Antônio do Rio Acima. Em 1938, Nova Lima recebe do Município de Sabará
o distrito de Raposos. Sob a mesma lei, é desmembrado do Município de Nova Lima o distrito
de Piedade do Paraopeba, para formar o novo Município de Brumadinho. Desta nova
configuração, resulta que o Município constitui-se dos distritos: Sede, Raposos e Rio Acima.
39
Em 1948, desmembram-se do Município de Nova Lima os distritos de Raposos e Rio
Acima, ambos elevados à categoria de Município.
A partir da segunda metade do século XX, a cidade vai ganhando vida própria,
desligando-se da influência da Mina de Morro Velho, tornando-se independente. A partir da
década de 60, as jazidas de minério de ferro passaram a ser exploradas, dando início a um novo
ciclo econômico na cidade. Algumas dessas jazidas já se encontram esgotadas ou em processo
de esgotamento, restando, no entanto, muitas outras jazidas com grande potencial e qualidade.
2.2.2
Localização
O Município de Nova Lima é um dos 34 municípios componentes da RMBH, estando
situado em sua porção sul-central, tendo como municípios limítrofes: Belo Horizonte (a
noroeste), Sabará (ao norte), Raposos e Rio Acima (a leste), Itabirito (ao sul) e Brumadinho (a
oeste). Sua distância em relação à capital é de 22 km (via MG-030). A Sede do Município, a
744 metros de altitude, tem a sua posição determinada pelas coordenadas geográficas de
20°43′04″ de latitude sul e 43°53′37″ de longitude oeste.
As principais rodovias que cruzam o Município são: BR-040, a oeste; MG-030, que faz a
ligação à capital, passando pela Sede de Nova Lima, ligando-a também a Rio Acima e Itabirito;
a BR- 356, que liga a BR-040 à Itabirito e Ouro Preto.
Com área de 428,45 km², Nova Lima ocupa a sexta posição relativa em superfície da
RMBH. Possui um território muito acima da média dos municípios da RMBH, que é de 279,26
km², e inferior à média do Estado (689,8 km²).
De acordo com o Plano Diretor13, o Município é composto dos seguintes distritos: Sede,
Honório Bicalho e São Sebastião das Águas Claras. São também consideradas áreas urbanas as
seguintes localidades: a região do Jardim de Petrópolis; a região do Bairro Vila da Serra; a
região do Vale do Mutuca; o bairro de Santa Rita; o bairro Jardim Canadá; o bairro Vale do Sol;
o bairro Lagoa do Miguelão; a Unidade de Vizinhança Quintas Morro do Chapéu; o bairro
Alphaville Lagoa dos Ingleses; a região da Lagoa das Codornas; e o Balneário Água Limpa.
13
Lei n.º 2007, de 28 de Agosto de 2007; alterada pelas leis: 2037/2008; 2115/2009; e 2139/2009.
40
2.2.3 Aspectos Geográficos
O sítio natural onde está localizado o Município de Nova Lima apresenta relevo
montanhoso, com altitudes variando entre máxima de 1.523m, na Serra do Cachimbo, e mínima
de 722 m, registrada no Rio das Velhas. A Sede municipal está situada a 744 m de altitude.
Várias porções do território apresentam elevada declividade, inclusive nos perímetros
urbanos, com características peculiares quanto à geologia e à geomorfologia. Verifica-se a
existência de solos instáveis e suscetibilidade a processos de erosão e desmoronamentos
(PEIXOTO, 2006, p.153; COSTA; PACHECO, 2006, p. 128).
Nova Lima situa-se na porção centro-oeste do Quadrilátero Ferrífero. A Serra do Curral,
limite norte da formação, concentra em suas encostas algumas das jazidas de minério de ferro já
exploradas no Município. Outras importantes reservas ocorrem em grande parte do Município.
O clima da região é classificado como temperado chuvoso (mesotérmico) ou subtropical
de altitude, com inverno seco e verão chuvoso. A vegetação é composta por campos de altitude,
Mata Atlântica em transição para o cerrado e outros.
O território municipal é atravessado a leste pela calha principal do Rio das Velhas e por
uma densa rede hidrográfica de afluentes. Inteiramente contido nesta bacia, Nova Lima está
situado no Alto Rio das Velhas.
A Bacia Hidrográfica do Rio das Velhas drena uma área de 29.173km2. O Rio das
Velhas é o mais extenso afluente da Bacia do São Francisco, com 801 km. Nasce no Município
de Ouro Preto e deságua no São Francisco no distrito de Barra do Guaicuy, Município de
Várzea da Palma. A população da bacia está estimada em 4.406.190 milhões de habitantes
(IBGE, 2000), distribuída nos 51 municípios cortados pelo rio e seus afluentes. A região
metropolitana de Belo Horizonte ocupa apenas 10% da área territorial da bacia, mas possui mais
de 70% de toda a sua população14.
As principais sub-bacias afluentes ao Rio das Velhas em Nova Lima são as do córrego
Cardoso/Cristais, do ribeirão Macacos e do Rio do Peixe. A Sede do Município de Nova Lima
está localizada na sub-bacia do córrego Cardoso/Cristais, que recebe todo seu esgoto sem
tratamento. É nela também que se encontra a Mina Águas Claras, já desativada, mas que ainda
causa danos ao ambiente decorrente da exploração minerária.
14
Compilação a partir de informações da página eletrônica do Comitê da Bacia Hidrográfica do Rio das Velhas.
Disponível em:< www.cbhvelhas.org.br>. Acesso em 13 Jun. 2011.
41
As sub-bacias do ribeirão Macacos e do Rio do Peixe são marcadas pela presença de
condomínios fechados.
Importantes mananciais de abastecimento de água da RMBH estão situados no
Município de Nova Lima. A Estação de Tratamento de Água (ETA) de Bela Fama, situada às
margens do Rio das Velhas, do qual faz a captação, é responsável por 43% do abastecimento da
RMBH. A ETA, em funcionamento desde 1969, gera aproximadamente seis mil litros de água
tratada por segundo. O lodo gerado no processo de purificação da água é lançado diretamente no
Rio das Velhas, o que causa significativo impacto ao Rio.
Outro manancial importante é o de Fechos, situado na porção noroeste do Município,
próximo ao Bairro Jardim Canadá, em reserva ambiental sob responsabilidade da Companhia de
Saneamento de Minas Gerais (COPASA). Compõe, junto os mananciais da Mutuca e do
Cercadinho, o Sistema Morro Redondo, responsável por abastecimento da região centro-sul da
capital (BELO HORIZONTE, 2004, p.16).
Merecem destaque as seguintes lagoas: Lagoa da Codorna, Lagoa dos Ingleses, Lagoa
Água Limpa e Lagoa do Miguelão.
Por seu patrimônio natural, onde se destacam remanescentes de Mata Atlântica, rede
hidrográfica densa com importantes mananciais para abastecimento público, reservas minerais,
beleza cênica e uma rica biodiversidade, diversas unidades de conservação foram estabelecidas
dentro do Município. Destaca-se a Área de Proteção Ambiental (APA) Sul, que incorpora
93,11% do Município.
As unidades de conservação que são áreas de proteção de mananciais são: Estação
Ecológica de Fechos, Área de Proteção Especial (APE) Fechos, Reserva da Mutuca, Mata
Capitão do Mato e Mata do Tumba.
Existem duas Reservas Particulares de Patrimônio Natural (RPPN), em áreas das
empresas mineradoras: a Mata do Jambreiro (MBR, hoje CVRD) e a RPPN Vale dos Cristais
(Anglogold).
Dentre os parques, menciona-se o Parque Estadual Serra do Rola Moça, que abrange
áreas de Nova Lima e Brumadinho, situado na porção noroeste e o Parque Municipal Rego dos
Carrapatos, situado na Sede municipal.
Destacam-se ainda as seguintes unidades: Mata do Espírito Santo, Mata Samuel de
Paula, Mata do Mutuca, Mata Vargem do Lima, Mata do Faria e Mata do Capão.
42
2.2.4 Aspectos Sócio-Econômicos
A TAB.1 mostra dados de caracterização dos municípios destacados.
TABELA 1
Dados gerais dos municípios destacados
MG 1991 – 2001
Área (km²)
Densidade
demográfica
(hab/km²), 1991
Densidade demográfica
(hab/km²), 2000
Belo Horizonte
Brumadinho
331,82
642,03
6.088,0
30,1
6.746,1
41,5
Nova Lima
432,01
121,3
149,0
Raposos
71,62
198,9
Fonte: FJP, 2006. IBGE, 2010.
Município
199,5
O grupo de municípios destacados possui características semelhantes, com exceção da
capital. São municípios com densidade demográfica abaixo da média da RMBH em todos os
períodos considerados. Nova Lima possui o segundo maior território e a terceira mais baixa
densidade dentre os municípios destacados. Houve uma evolução no período (22,88%), inferior
ao crescimento de Brumadinho (37,84%), mas superior a das demais. Mesmo com esse
crescimento, a densidade demográfica de Nova Lima é muito inferior à média da RMBH.
Para avaliar-se distribuição intraurbana da população, produziu-se a FIG. 4. Pode-se
observar que Nova Lima apresenta predominância de setores com menos de 149 hab/km²,
ficando as maiores densidades demográficas restritas a alguns setores da Sede municipal. Os
que apresentam densidade mais rarefeita estão situados na zona rural, como é esperado,
destacando-se os setores representantes de distritos ou localidades, com densidades acima da
média, que, no entanto, ainda podem ser consideradas baixas.
A FIG. 3 mostra a evolução urbana do Município entre 1976 e 2011. Observa-se uma
grande expansão da mancha urbana de Nova Lima na década de 2000, principalmente nas
regiões próximas à conurbação com Belo Horizonte e no distrito de São Sebastião das Águas
Claras, na porção mediana do Município.
Destaca-se que na primeira região na década de 2000 observou-se um processo de
adensamento decorrente da ocupação dos bairros Vila da Serra e Vale do Sereno, refletindo a
influência exercida pela ocupação do bairro Belvedere, em Belo Horizonte. Outro
43
empreendimento de destaque na época foi a implantação do Condomínio Vale dos Cristais,
vizinho aos condomínios Vila Del Rey, Vila Campestre e Village Terrasse.
Já na região do distrito de São Sebastião das Águas Claras diversos condomínios
fechados expandiram-se na última década, como os condomínios Pasárgada e Ecoville.
Observou-se também a expansão de alguns loteamentos privados irregulares como o Jardim
Amanda e os parcelamentos lindeiros à Estrada dos Mendes. Uma análise mais apurada dos
assentamentos irregulares do Município será realizada no item 5 deste documento.
A TAB. 2 traz a população total, urbana e rural dos municípios em destaque, para os anos
de 2000 e 2010. O grau de urbanização15 dos municípios é mostrado na TAB. 3.
Município
Belo Horizonte
Brumadinho
Nova Lima
Raposos
Rio Acima
Município
TABELA 2
População total, urbana e rural dos municípios destacados
MG 2000 - 2010
2000
2010
total
total
total
total
urbana
2.238.526
2.238.526
0
2.375.151
2.375.151
26.614
19.373
7.241
33.973
28.642
64.387
63.035
1.352
80.998
79.232
14.289
13.455
834
15.342
14.552
7.658
6.576
1.082
9.090
7.944
Fonte: FJP, 2006; IBGE, 2010.
TABELA 3
Grau de urbanização dos municípios destacados
MG 2000 - 2010
2000
2010
Belo Horizonte
100,0%
100,0%
Brumadinho
Nova Lima
72,8%
97,9%
84,3%
97,8%
Raposos
94,2%
94,9%
Rio Acima
85,9%
Fonte: FJP, 2006; IBGE, 2010.
rural
0
5.226
1.766
790
1.146
87,4%
Conforme pode ser observado, apenas Belo Horizonte, Raposos e Nova Lima
apresentam grau de urbanização superior a 94%, em 2010. Nova Lima apresentou pequeno
decréscimo da população urbana em relação a 2000 (0,1%), enquanto Raposos e Rio Acima
registraram ligeiro aumento da mesma. Brumadinho foi o município com taxa de urbanização
mais acentuada no período (11,5%).
15
Percentual da população urbana em relação à população total.
44
A taxa de crescimento anual da população de Nova Lima entre 1991 e 2000, conforme
TAB.4, foi de 2,32% ao ano. A taxa para a RMBH foi de 2,41% ao ano, sendo que no grupo de
municípios em análise, apenas Brumadinho apresenta uma taxa maior. Belo Horizonte vem
apresentando declínio do crescimento populacional desde a década de 1950. O crescimento
verificado em Nova Lima guarda semelhança ao de Brumadinho, estando os dois situados no já
mencionado Eixo Sul de Expansão Metropolitana. Raposos apresenta as menores taxas de
crescimento no período. Também são baixas as taxas de crescimento de Rio Acima, apesar de
estes dois municípios terem apresentado ligeiro aumento no último período. Verifica-se que os
demais municípios mostraram decréscimo nas taxas no último período.
A análise dos gráficos de evolução do crescimento da população nos censos
demográficos de 1970 a 2010 (GRAF. 1 a 5) indica que, com exceção de Belo Horizonte cujo
crescimento da população está em processo de desaceleração, todos os municípios analisados
apresentaram intensificação do crescimento populacional entre 2000 e 2010, confirmando a
tendência verificada entre 2000 e 2007. Dentre os municípios destacados Brumadinho e Nova
Lima são os que apresentam crescimento mais acentuado entre 2000 e 2010.
Município
Belo Horizonte
Brumadinho
Nova Lima
Raposos
Rio Acima
TABELA 4
Taxa de crescimento ao ano dos municípios destacados
MG 1991-2000-2007
Taxa de crescimento
Taxa de crescimento
1991-2000
2000-2007
1,15
1,08
3,63
2,65
2,32
1,65
0,04
0,90
Fonte: FJP, 2006, IBGE, 2007.
0,57
1,08
45
GRÁFICO 1 – Evolução da População nos Censos
Demográfico (1970-2010) – Belo Horizonte (MG)
Fonte: IBGE, Censo Demográfico 2010.
Demográfico (1970-2010) – Brumadinho (MG)
Demográfico (1970-2010) – Rio Acima (MG)
Demográfico (1970-2010) – Raposos (MG)
46
GRÁFICO 5 - – Evolução da População nos Censos Demográfico (1970-2010) – Nova Lima (MG)
47
FIGURA 3 – Mapa 2: Evolução Urbana entre 1976 e 2011
48
FIGURA 4 – Mapa 3: Densidade Demográfica por Setor Censitário.
Fonte: MCidades - Secretaria Nacional de Habitação; Centro de Estudos da Metrópole (CEM).
49
Vários autores fazem apontamentos acerca da questão da migração na dinâmica
demográfica da região metropolitana, sublinhando o papel polarizador da capital, mas, ao
mesmo tempo, destacando o enorme contingente populacional que se mudou de Belo Horizonte,
nas duas últimas décadas, pelos mais diversos fatores, escolhendo municípios do entorno para
local de moradia, realizando ou não, cotidianamente, o chamado movimento pendular.
Tal movimento é considerado como a primeira fase do processo de desconcentração
demográfica em curso nas regiões metropolitanas brasileiras. Estas trocas populacionais são
seletivas e obedecem a fatores econômicos, sociais e geográficos (MATOS, 1999, p. 460).
Nova Lima não estava entre os municípios de maior recepção da população oriunda da
capital, desde 1970. No período 1970/1980 ocupava o 12º lugar em saldo migratório com a
capital, com apenas 1,05% das pessoas que deixavam BH se dirigindo ao Município. Este saldo
era negativo, ou seja, mais pessoas deixavam o Município, se mudando para a capital do que o
inverso. Na década de 1980, apesar do saldo já ser positivo, Nova Lima permaneceu como o 12º
Município em saldo migratório com BH (Idem, p.462-463).
Na década de 1990 os Municípios de Nova Lima e Brumadinho, situados no Vetor Sul,
configuraram-se como um dos destinos da migração oriunda de Belo Horizonte. Em números
absolutos, este não foi o vetor de maior atração da população, mas o de maior renda. O trabalho
de Fausto Brito e Renata Souza aponta serem os Vetores Oeste16 e Norte Central17
metropolitanos os que receberam maior número de migrantes (81,7%) nos últimos 5 anos da
década de 1990, enquanto o Vetor Sul recebeu apenas 3,8% de migrantes vindos de BH. Quanto
à renda, os emigrantes para o Vetor Sul têm rendimento médio de 10,7 salários mínimos,
enquanto que os dos Vetores Oeste e Norte têm 3,7 e 2,8, respectivamente (BRITO; SOUZA,
2006, p. 89-90).
A FIG. 5 apresenta o Rendimento Nominal Mensal em Salários Mínimos do
Responsável pelo Domicílio em 2000. Observa-se que os setores que apresentam predominância
de rendimento mensal do responsável pelo domicílio maior que dez salários mínimos são
justamente os setores onde se localiza a maior parte dos condomínios fechados e bairros de alta
renda de Nova Lima, como o Vila da Serra e o Vale do Sereno.
16
17
Vetor Oeste: Contagem, Betim, Esmeraldas Ibirité, Sarzedo e Mário Campos.
Vetor Norte Central: Santa Luzia, Vespasiano, São José da Lapa e Ribeirão das Neves.
50
FIGURA 5 – Mapa 4: Rendimento Nominal Mensal em Salários Mínimos do Responsável pelo Domicílio em
2000
51
Nova Lima apresentava, em 2000, 37% de sua população formada por migrantes. Dentre
esses, 72,2% possuíam até 20 anos de permanência no Município, sendo que 39,0% migraram
no período 1995-2000, observando-se que 39% desse percentual era de população oriunda de
Belo Horizonte (COSTA; MENDONÇA, 2004, p.7).
Sobre o movimento pendular, estudo elaborado a partir da Pesquisa Origem-Destino de
2001, traz a informação de que 9,87% (6.649 pessoas) da população residente em Nova Lima
realizavam deslocamentos para fora do Município por motivo de trabalho. Destes, a grande
maioria (85,85%) dirigia-se a Belo Horizonte, 6,5% a Contagem, 1,88% a Betim, 1,8% a
Sabará, 1,28% a Rio Acima, 1,02% a Raposos e menos de 1% a Brumadinho. O mesmo estudo
traz ainda que 62,2% da população que mora em Nova Lima e trabalha em Belo Horizonte,
morava anteriormente em Belo Horizonte (SOARES, 2006, p.83-129).
Estes dados permitem identificar as razões para o crescimento elevado verificado no
Município na década de 1990 e que permaneceu na década de 2000. O fato de ainda
predominarem moradias de final de semana em alguns dos loteamentos e condomínios da área
de expansão de Nova Lima permite inferir que os dados censitários apontam situações que
podem se intensificar no Município.
A razão de dependência18 para o Município de Nova Lima em 2000 era de 45,82%, a 3ª
menor da RMBH, cujo valor em 2000 era de 47,38 %. Em 1991, Nova Lima tinha a 5ª menor
razão de dependência da RMBH (59,40%). Essa taxa reduziu-se no período, assim como, em
relação aos demais municípios da RMBH, a situação de Nova Lima melhorou neste aspecto
(FJP, 2006).
O valor do Fundo de Participação dos Municípios (FPM) repassado a Nova Lima em
2008 foi de R$ 16.938.334,00. O valor do Imposto Territorial Rural, no mesmo ano, foi de R$
499.450,00 (IBGE, 2008).
O GRAF.6 mostra a evolução do Produto Interno Bruto (PIB) per capita municipal para
o grupo de municípios destacados.
Conforme se observa, Nova Lima apresenta valores de PIB per capita superiores aos do
grupo de municípios destacados em todos os anos. Observam-se variações no crescimento do
índice no período 2000-2005. Houve crescimento no período 2000-2004 e decréscimo em 2005.
Brumadinho é o Município em segundo lugar, dentre os destacados. Inicia o período com
18
Razão entre o número de pessoas com menos de 15 ou com 65 anos ou mais de idade e o número de pessoas com
idade entre 15 e 64 anos, multiplicado por 100.
52
valores semelhantes aos da capital, superando-a nos anos seguintes. Rio Acima mostra
crescimento até 2003, seguido de decréscimo enquanto Raposos, o de menor índice, apresenta
valores quase estagnados no período, em ligeiro decréscimo.
Os dados mais recentes apontam Nova Lima com um PIB per capita de R$27.682,84
(2009), 52% maior que o de Belo Horizonte, de R$18.182,70. Tal valor supera muito a
tendência mostrada no GRAF.6.
GRÁFICO 6 - Evolução do PIB per capta municipal – 2000/2005
Fonte: OBSERVATÓRIO DAS METRÓPOLES, 2008.
Dados sobre economia do grupo de municípios destacados são mostrados no GRAF.7,
que traz a evolução do PIB municipal no período de 1999 a 200519.
19
O PIB de Belo Horizonte varia de 15 a 18 bilhões/ano, escala que não seria visível no gráfico, junto com os demais
municípios.
53
GRÁFICO 7 - Evolução do PIB municipal – 1999/2005
Fonte: OBSERVATÓRIO DAS METRÓPOLES, 2008.
No gráfico pode ser observado o crescimento do PIB dos Municípios de Nova Lima e
Brumadinho. Rio Acima e Raposos têm PIB mais baixo e apresentam pouca variação no
período.
A composição setorial do PIB de Nova Lima é mostrada na TAB.5.
TABELA 5
Composição do PIB Municipal Nova Lima
MG – 2009
Descrição
Valor
Unidade
Valor %
Valor adicionado na agropecuária
213
mil reais
0,01
Valor adicionado na Indústria
962.498
mil reais
45,39
Valor adicionado no Serviço
973.156
mil reais
45,89
Impostos sobre produtos líquidos de subsídios
184.860
mil reais
8,72
PIB a Preço de mercado corrente
2.120.727
mil reais
100
PIB per capita
27.682,84
reais
Fonte: IBGE, em parceria com os Órgãos Estaduais de Estatística, Secretarias Estaduais de Governo e
Superintendência da Zona Franca de Manaus (SUFRAMA).
Observa-se que é o setor de comércio e serviços o de maior representatividade no PIB
municipal, com 45,89% de participação, seguido pelo setor de indústria, com 45,39%. O setor
agropecuário representa 0,01% do PIB.
A População Economicamente Ativa (PEA) de Nova Lima, em 2000, era de 25.064
habitantes (38,9% da população total). A TAB.6 mostra a distribuição da população
economicamente ativa por setores de atividade em Nova Lima.
54
Observa-se que o setor terciário absorve a maioria da PEA em Nova Lima (71,9%). A
seguir, o setor que mais ocupa é o da Construção Civil, seguido de Atividades Extrativas.
O setor industrial ocupa cerca de 12% da PEA, apesar de ser responsável pela maior
parcela do PIB do Município.
TABELA 6
PEA por setor de atividade Nova Lima
MG – 2000
SETOR DE ATIVIDADE
N.A
Atividades agropecuárias
209
Atividades extrativas
908
Indústria tradicional20
878
Indústria moderna 21
1.305
Indústria bens duráveis
799
Produção e distribuição de eletricidade, gás e água
437
Construção civil
2.510
Terciário
18.018
TOTAL
10.203
Fonte: MENDONÇA et al, 2004.
%
0,8
3,6
3,5
5,2
3,2
1,7
10,0
71,9
100,0
A TAB. 7 mostra dados gerais relativos à renda do grupo de municípios destacados.
Com exceção da capital e de Nova Lima, observa-se que os valores de renda média do
responsável pelo domicílio de todos os municípios são inferiores à média da RMBH em 2000.
Em 1991, Nova Lima também apresentava renda média do responsável inferior à média da
RMBH. No período houve incremento significativo nesse indicador em 53,7%. Este
crescimento significativo também é verificado em Brumadinho (61%), outro município
integrante do vetor sul de expansão metropolitana
Com relação à renda per capita, Nova Lima também teve crescimento, superando
inclusive a média da RMBH. Observa-se também que para todos os municípios o percentual da
renda proveniente do trabalho caiu no período e, em contraposição, o percentual da renda
proveniente de transferências governamentais aumentou. Tal mudança está relacionada à
entrada dos programas de transferência de renda, como o Bolsa Escola e o benefício de
prestação continuada, na década de noventa, que vieram se somar aos auxílios e pensões
previdenciárias existentes.
20
Vestuário, têxtil, calçados (MENDONÇA et al,2004).
Fabricação de celulose, papel e papelão, tintas, vernizes, produtos farmacêuticos, produtos de limpeza e
perfumaria, produtos químicos diversos, produtos de borracha, produtos de plástico, vidro, produtos diversos de
minerais não-metálicos, produtos siderúrgicos, Metalurgia dos metais não-ferrosos, produtos de metal - exceto
máquinas e equipamentos, Forjaria, estamparia, metalurgia do pó e serviços de tratamento de metais, Edição,
impressão e reprodução de gravações. (MENDONÇA et al,2004)
21
55
Em relação à queda da renda proveniente do trabalho, tal fato tem razões relacionadas ao
aumento do desemprego e da informalidade verificados na RMBH neste período, causados pela
crise do modelo de desenvolvimento adotado nas décadas anteriores. A TAB.8 mostra o
rendimento nominal mensal domiciliar per capita, em salários mínimos, de acordo com o Censo
Demográfico 2010.
Pode-se observar que tanto nos municípios destacados como na RMBH predominam os
domicílios com renda até cinco salários mínimos. Em Nova Lima destacam-se os domicílios
com renda entre dois e cinco salários (36,97%), seguido pelos domicílios com rendimento até
dois salários (26,18%). Aponta-se ainda que, com exceção da capital, Nova Lima apresenta o
maior percentual de domicílios com renda acima de 10 salários (17,42%), média superior à da
RMBH.
A TAB.9 apresenta o rendimento nominal domiciliar per capita de Nova Lima,
desintegrado para as classes de 0,25 a cinco salários mínimos. Destaca-se que 69,85% dos
domicílios apresentam renda per capita entre 0,25 e dois salários mínimos. Já a TAB.10 mostra,
em números absolutos e percentuais, o rendimento nominal mensal domiciliar no Município.
Quanto à população ocupada em relação à população economicamente ativa, observa-se
que a taxa de ocupação no ano 2000 em Nova Lima era de 81,25% - próxima aos 81,34% da
RMBH – a taxa de ocupação dos homens era de 83,18% e a das mulheres de 78,72%. No
entanto, o grau de formalização do mercado de trabalho no Município era de 60,69%, um dos
maiores dentre os municípios destacados. É superior, inclusive, ao da RMBH (55,89%)
(OBSERVATÓRIO DAS METROPOLES, 2002).
56
TABELA 7
Dados gerais relativos à renda - Municípios da RMBH
MG – 1991-2000
Município
Belo Horizonte
Brumadinho
Nova Lima
Raposos
Rio Acima
RMBH
Renda média
dos
responsáveis
pelo domicílio
1991
Renda média
dos
responsáveis
pelo domicílio
2000
Renda
per capita
1991
Renda
per capita
2000
1.006,08
460,91
588,14
411,97
292,70
756,85
1.224,46
744,31
903,97
429,03
398,26
891,86
414,94
165,95
244,92
156,54
109,31
309,03
557,44
274,10
404,75
189,23
183,14
394,34
Renda
proveniente de
rendimentos do
trabalho (%)
1991
82,07
80,38
78,01
76,63
78,67
83,29
Fonte: FJP, 2006
Renda
proveniente de
rendimentos do
trabalho (%)
2000
Renda proveniente de
transferências
governamentais (%)
1991
Renda proveniente de
transferências
governamentais (%)
2000
69,42
73,21
64,30
61,03
64,55
70,07
11,40
15,86
17,39
19,95
16,98
10,91
16,33
18,67
20,76
24,82
16,41
15,45
TABELA 8
Rendimento nominal mensal domiciliar (%)
Nova Lima e região, MG – 201022
Classe de rendimento nominal mensal domiciliar per capta (em salários-mínimos)
Município
Até 2 (%)
Belo Horizonte
Brumadinho
Nova Lima
Raposos
Rio Acima
RMBH
Mais de 5 a 10
Mais de 10 a 20
Mais de 20 (%)
(%)
(%)
11,83
7,16
33,83
20,28
4,70
4,43
36,88
12,03
7,99
9,43
36,97
16,57
2,26
0,48
41,33
12,51
2,85
1,41
40,4
11,14
7,72
4,17
37,22
17,04
Fonte: IBGE, Tabela 3268, Censo Demográfico 2010.
Mais de 2 a 5 (%)
24,22
37,96
26,18
41,31
42,91
30,89
Sem rendimento
(%)
2,58
3,99
2,85
2,1
1,29
2,89
Sem declaração
(%)
0,11
0,01
0,02
0,06
22
Os dados fazem parte dos Resultados Preliminares do Universo do Censo Demográfico 2010. A categoria Sem rendimento inclui os domicílios com rendimento domiciliar
mensal somente em benefícios.
57
TABELA 9
Rendimento nominal mensal domiciliar per capta (unidades e %)
Nova Lima, MG – 2010
Classes de rendimento nominal mensal
domiciliar per capita
Até 1/4 de salário mínimo
Mais de 1/4 a 1/2 salário mínimo
Mais de 1/2 a 1 salário mínimo
Mais de 1 a 2 salários mínimos
Mais de 5 salários mínimos
Sem rendimento
Total
Domicílios particulares
permanentes (Unidades)
708
2.778
7.118
6.299
1.824
1.565
3.217
690
Domicílios particulares
permanentes (%)
2,93
11,48
29,41
26,03
7,54
6,47
13,29
2,85
24.203
Fonte: IBGE, Tabela 3261, Censo Demográfico 2010.
100,00
A tabela a seguir mostra indicadores de desigualdade e da condição de pobreza do grupo
de municípios destacados.
TABELA 10
Índice de Gini e proporção de pobres (%)
Nova Lima e região, MG – 1991-2000
Município
Belo Horizonte
Brumadinho
Nova Lima
Raposos
Rio Acima
Índice de Gini, Índice de Gini,
1991
2000
0,61
0,58
0,55
0,43
0,46
0,62
0,56
0,64
0,44
0,49
Fonte: FJP, 2006
Percentual de
pessoas com renda
per capita abaixo de
R$75,50, 1991
Percentual de
pessoas com renda
per capita abaixo de
R$75,50, 2000
18,89
41,87
23,59
29,47
51,3
14,17
24,09
14,64
22,78
29,58
Considerando-se o índice de Gini23, Nova Lima apresentava maior desigualdade entre os
municípios selecionados, em 2000. Observa-se também que houve aumento na desigualdade em
quase todos os municípios, no período, sendo este aumento mais acentuado em Nova Lima, o
que pode estar associado à migração da população de alta renda, oriunda da capital. Quanto à
proporção de pobres24, houve redução significativa em Nova Lima, no período (37%), redução
23
Mede o grau de desigualdade existente na distribuição de indivíduos segundo a renda domiciliar per capita. Seu
valor varia de ‘0’, quando não há desigualdade (a renda de todos os indivíduos tem o mesmo valor) a ‘1’, quando a
desigualdade é máxima (apenas um indivíduo detém toda a renda) (FJP, 2006)
24
Consideram-se pobres os indivíduos com renda per capita abaixo de 75,50(meio salário mínimo de 2000).
58
também observada nos demais municípios. Verifica-se que Nova Lima apresenta, em 2000, um
perfil de pobreza e desigualdade semelhante ao da capital.
A tabela abaixo mostra dados mais recentes, extraídos do Cadastro Único (CADÚnico)
do Município de Nova Lima, referentes à pobreza nos anos 2008, 2009 e 2010 (ver TAB.12).
TABELA 11
Proporção de pessoas abaixo da linha de pobreza com base no banco de dados CADÚnico
Nova Lima, 2010
Ano
População
estimada
para o
Município
Salário
Mínimo
(R$)
2008
2009
2010
75.530
76.608
77.630
415
465
510
Número de
Percentual de pessoas com
pessoas
renda per capita abaixo de
cadastradas
½ salários mínimos de
abaixo da linha de
acordo com estimativa
pobreza
populacional por ano
(CADÚnico)
(CADÚnico)
1/08 – 31/01 = 1.810
1.318
1,75
1/02 – 31/12 = 8.471
7.009
9,15
1/01 – 31/07 = 4.367
3.873
4,99
Fonte: SIS/PMNL, 2011
Período do ano e
número de pessoas
com cadastro
revalidado
(CADÚnico)
2.2.5 Aspectos da Infraestrutura Urbana
A infraestrutura dos municípios será caracterizada pelo acesso aos serviços públicos de
abastecimento de água, esgotamento sanitário, coleta de lixo, distribuição de energia elétrica e
telefonia.
A TAB.12 mostra dados relativos ao abastecimento de água e à existência conjunta de
banheiro e água encanada nas edificações.
Conforme pode ser observado, quanto ao abastecimento de água os municípios da região
apresentam índices de atendimento em 2000 muito próximos aos da RMBH e podem ser
considerados elevados se comparados aos do Brasil Urbano, que é de 89,8% (IBGE, 2000).
Houve evolução do atendimento no período 1991-2000, especialmente no Município de
Brumadinho. Quanto ao quesito “banheiro e água encanada”, que dá uma medida da adequação
intradomiciliar, observa-se que o percentual de Nova Lima é o maior dentre os Municípios
destacados, semelhante ao da capital.
Deve ser observado que este dado inclui o atendimento por poço ou nascente e outros. Se
considerar-se apenas a ligação à rede geral de abastecimento de água, o percentual em Nova
Lima cai para 92,0%. Esta diferença se deve ao fato de que muitas moradias situadas em
condomínios ou área rural se utilizam de poços ou nascentes.
59
TABELA 12
Pessoas em domicílios com água encanada25 e banheiro
Município
Percentual de
pessoas em
domicílios com
água encanada
1991
Percentual de
pessoas em
domicílios com
água encanada
2000
Percentual de
pessoas em
domicílios com
banheiro e água
encanada
1991
Percentual de
pessoas em
domicílios com
banheiro e água
encanada
2000
94,74
81,98
96,77
97,93
95,04
91,49
97,88
92,83
97,56
95,07
94,55
96,07
92,06
80,27
94,61
96,29
92,33
88,49
96,90
93,32
96,96
92,87
92,58
95,17
Belo Horizonte
Brumadinho
Nova Lima
Raposos
Rio Acima
RMBH
Fonte: FJP, 2006.
A COPASA é responsável pelo serviço público de abastecimento de água desde 1977,
restringindo-se, no entanto, somente à Sede. A partir de novo contrato firmado com a PMNL, a
COPASA passou a ser responsável pelo abastecimento em toda a área urbanizada do Município
(NOVA LIMA, 2006, p. 88).
Na FIG. 6 pode ser observada a variação intramunicipal do atendimento por este serviço,
salientando-se que se trata de ligação à rede geral. Os setores de melhor atendimento
encontram-se na Sede, Honório Bicalho e Bairro Jardim Canadá. São Sebastião das Águas
Claras e região do bairro Vila da Serra apresentam atendimento entre 40 e 50%. A região dos
condomínios possui baixo índice de atendimento pelo fato de serem utilizados poços artesianos
no seu abastecimento.
Avalia-se que, com relação ao abastecimento de água, a situação verificada em Nova
Lima é satisfatória. Como é grande a disponibilidade hídrica em aqüíferos subterrâneos e que,
devido à expansão urbana, grande número de captações tem sido instaladas, não só para uso
doméstico, mas também como insumo das atividades minerárias e industriais, torna-se
necessário o monitoramento das vazões e da qualidade da água, bem como planejamento para
uso futuro destes recursos.
25
Pessoas em domicílios com água encanada em pelo menos um dos cômodos, abastecidos de rede geral de
abastecimento, poço ou nascente, dispositivo de coleta de água de chuva ou caminhão pipa (FJP, 2006).
60
A TAB.13 mostra dados de adequação dos domicílios urbanos aos serviços de
esgotamento sanitário. O conceito de adequação é fruto de muitas discussões, mas tem-se
adotado, com relativo consenso, a ligação à rede geral.
Município
Belo Horizonte
Brumadinho
Nova Lima
Raposos
Rio Acima
RMBH
TABELA 13
Domicílios urbanos com esgotamento sanitário adequados
Com Esgotamento Sanitário Adequado
Total
n.º domicílios
%
628.334
587.719
5.182
3.731
16.405
14.741
3.306
2.825
1.627
1.371
1.146.770
947.931
Fonte: OBSERVATÓRIO DAS METROPOLES, 2002.
93,54
72,00
89,86
85,44
84,25
82,66
Quanto ao esgotamento sanitário, observam-se padrões de atendimento superiores ao da
RMBH, à exceção de Brumadinho. A taxa de cobertura em Nova Lima é 89,86% para os
domicílios urbanos. No entanto, considerando-se também os domicílios rurais, a taxa de
atendimento por coleta de esgoto ligado à rede geral (esgotamento sanitário e drenagem pluvial)
e com banheiro cai para 75,74%.
A FIG.7 mostra a distribuição intraurbana desse serviço. Observa-se que apenas a Sede
possui atendimento elevado (95 a 100%). As localidades de Vila da Serra, Honório Bicalho e
Santa Rita apresentam atendimento apenas parcial. Os demais distritos e localidades
apresentavam taxas muito baixas para este serviço em 2000. Em meados da década de 2000 foi
feita a implantação de redes coletoras de esgoto no bairro Jardim Canadá.
De uso muito difundido, o esgotamento por meio de fossas é bastante presente. A taxa de
atendimento por fossa séptica é de 12,6% para o Município. A FIG.8 mostra que este tipo de
destinação do esgoto predominava, no Município, nas áreas de condomínios e em bairros como
Jardim Canadá, cujo atendimento por fossa séptica estava na faixa de 75 a 99% dos domicílios,
em 2000.
Foi enviado à Câmara projeto de lei visando a nova concessão à COPASA, incluindo os
serviços de coleta e tratamento de esgotos, que prevê vários investimentos no sistema de coleta e
tratamento de esgotos.
A situação verificada na Sede é precária, uma vez que grande parte dos esgotos é lançada
na rede pluvial, o que causa muitos transtornos em época de chuvas, com refluxo para o interior
61
das casas. Em períodos secos, a população convive com problemas como mau cheiro e
proliferação de vetores. Estima-se que o Município conta com cerca de 170 mil metros de redes
coletoras. No entanto, avalia-se que parte destas redes é inadequada quanto ao diâmetro, material
e desgaste pelo uso e ausência de manutenção.
Quanto à interceptação e à destinação final, a situação do Município é muito precária.
Todo o esgoto da Sede e das localidades de Bela Fama, Boa Vista, Honório Bicalho, Santa Rita e
José de Almeida é lançado sem tratamento nos rios e córregos da cidade. Existem duas estações
de tratamento de esgoto (ETE) recentemente construídas no Município, a ETE Jardim Canadá e a
ETE Vale do Sereno.
Para implantação de tratamento do esgoto coletado em todo o Município, bem como para
ampliação das redes coletoras, tem sido negociado um plano de investimentos com a
concessionária que prevê: implantação de quatro novas estações para receber e tratar 100% dos
esgotos coletados; implantação de 85 mil metros de redes coletoras; separação do esgoto da água
da chuva; atendimento a todos os bairros da cidade; implantação de 28 mil metros de
interceptores; eliminação lançamento de esgotos em córregos, ribeirões e Rio das Velhas;
implantação de 12 estações de bombeamento de esgotos; ampliação das Estações de Tratamento
de Esgoto do Vale do Sereno e do Jardim Canadá 26.
26
NOVA LIMA. Secretaria Municipal de Meio Ambiente. Estações de Tratamento de Esgoto (ETEs). Disponível
em: <http://www.novalima.mg.gov.br/interna.php?id=1051&id_canal=28&id_conteudo=1188>. Acesso em 14 Jun.
2011.
62
FIGURA 6 – Mapa 5: Abastecimento de Água (%)
63
FIGURA 7 – Mapa 6: Coleta de Esgoto - Rede Geral (%)
Fonte: MCidades - Secretaria Nacional de Habitação; Centro de Estudos da Metrópole (CEM)
64
FIGURA 8 – Mapa 7: Atendimento por Fossa Séptica (%)
65
Conforme pode ser observado, a década de 1990 mostrou uma evolução significativa no
atendimento por coleta de lixo para praticamente todos os municípios destacados, à exceção de
Belo Horizonte. Nova Lima possui, depois da capital, os melhores padrões de atendimento por
esse serviço público. A tabela abaixo mostra dados de atendimento de pessoas e domicílios por
coleta de lixo.
Município
TABELA 14
Domicílios com coleta de lixo - Nova Lima e região
MG – 1991-2000
Pessoas que
vivem em
Pessoas que vivem
Domicílios urbanos
domicílios
em domicílios
com serviço de
urbanos com
urbanos com serviço
coleta de lixo (%)
serviço de coleta de coleta de lixo (%)
1991
de lixo (%)
2000
1991
Domicílios
urbanos com
serviço de coleta
de lixo (%)
2000
Belo Horizonte
85,42
98,39
85,06
98,55
Brumadinho
60,54
91,15
43,44
65,49
Nova Lima
82,16
97,49
77,01
95,44
Raposos
70,22
93,04
62,14
89,49
Rio Acima
24,71
96,20
24,29
78,61
RMBH
74,84
93,71
Fonte FJP, 2006.
71,49
91,75
A FIG.9 mostra a distribuição intraurbana do atendimento pelo serviço. Observa-se que a
maioria dos núcleos urbanos possui taxa de atendimento entre 87 e 100%, com melhores níveis
na Sede e Vale do Sereno.
A Prefeitura de Nova Lima realiza a coleta regular de resíduos sólidos (residenciais e
comerciais) em todas as áreas urbanizadas do Município, inclusive nos grandes condomínios, por
meio de empreiteira contratada. Estima-se que esse serviço abranja cerca de 90% da zona
urbana. Sua freqüência é diária (de segunda a sábado) no eixo central da Sede, e em dias
alternados nos demais locais (segundas, quartas e sextas ou terças, quintas e sábados). São
utilizados nesse serviço caminhões com caçambas compactadoras. Na região central existe um
roteiro de coleta noturna, sendo os demais roteiros realizados no turno diurno. Também parte da
coleta de resíduos de serviços de saúde no Município é executada por empreiteira, abrangendo
farmácias, uma clínica e alguns postos de saúde.
A varrição de vias e logradouros públicos é feita, na região central da cidade, no período
diurno, também através de empreiteira contratada. Nos demais bairros e nos dois distritos
66
existentes no Município, a varrição é feita no período diurno, por pessoal contratado diretamente
pelas Associações de Bairros (26 entidades cadastradas), com recursos repassados pela Prefeitura
e sob fiscalização da mesma. A varrição da área interna dos grandes condomínios é atribuição de
sua própria administração.
67
FIGURA 9 – Mapa 8: Coleta de Lixo (%)
68
A atividade de capina de vias e logradouros públicos é realizada por um contingente de
60 funcionários do Departamento de Parques e Jardins da Secretaria Municipal de Meio
Ambiente, assim como a de poda de árvores (inclusive dos condomínios).
A Prefeitura dispõe de caminhões e caçambas estacionárias, utilizadas (a partir de
demandas dos moradores) no recolhimento de terra e entulhos, sem cobrança de taxas ou tarifas.
É cobrada no Município uma taxa de limpeza urbana, em conjunto com o Imposto Predial
e Territorial Urbano (IPTU). Também são cobradas multas por eventuais atos lesivos à limpeza
urbana, de conformidade com o disposto no Código de Posturas Municipal.
Atualmente, o Município de Nova Lima contrata os serviços de Destinação Final dos
Resíduos Sólidos Urbanos da empresa QUEIROZ GALVÃO.
Os resíduos coletados são encaminhados para o Aterro Sanitário Norte, sendo o acesso ao
mesmo feito a partir da Sede municipal pelo bairro Mingú, em percurso de 3,5 km. No Aterro
Norte os resíduos são transferidos para carretas, que os transporta para a Central de Tratamento
de Resíduos Macaúbas (CTR Macaúbas), de propriedade da VITAL, onde tem destinação
adequada ambientalmente. A CTR Macaúbas está instalada no Município vizinho de Sabará, é
licenciada pelo Conselho Estadual de Política Ambiental (COPAM) e tem licença legal do
Município de Sabará para receber resíduos de outros municípios.
Os Resíduos de Construção e Demolição (RCD) são encaminhados para o aterro sanitário
Norte, no setor de “resíduos inertes” para serem dispostos adequadamente. Existe também uma
Unidade de Recepção de Pequenos Volume (URPV) para resíduos de construção e demolição no
loteamento Jardim Canadá.
Quanto à coleta seletiva de resíduos recicláveis, há na cidade uma Associação de
Catadores de Papel (ASCAP), que abrange 17 associados e atua em toda a cidade. Atualmente,
ocupa um pequeno galpão (com apenas cerca de 150m2 de área construída). A Associação conta
com o apoio da Prefeitura, na forma de aluguel e manutenção do galpão, bem como da
disponibilização de caminhão utilizado para recolhimento de materiais em grandes geradores e
empresas doadoras. Segundo informações obtidas junto à Secretaria Municipal de Meio
Ambiente e relativas ao acompanhamento sistemático do projeto municipal de coleta seletiva de
recicláveis em parceria com a ASMAC, a Associação tem promovido o recolhimento de
recicláveis em diversos grandes condomínios residenciais estabelecidos na região, tais como o
Alphaville, o Retiro das Pedras (este, situado no Município de Brumadinho, mas às margens da
BR.040), o Ouro Velho Mansões, o Ville de Montagne e o Bosque do Jambreiro (estes três
69
últimos situados ao longo da rodovia MG.030, que liga Nova Lima a Belo Horizonte)27. A tabela
abaixo mostra dados do atendimento de pessoas por energia elétrica e telefone.
Município
Belo Horizonte
Brumadinho
Nova Lima
Raposos
Rio Acima
RMBH
TABELA 15
Pessoas em domicílios com energia elétrica e telefone
Pessoas que vivem
Pessoas que vivem
Pessoas que vivem
em domicílios com
em domicílios com
em domicílios com
energia elétrica (%) energia elétrica (%)
telefone (%)
1991
2000
1991
Pessoas que vivem
em domicílios com
telefone (%)
2000
99,62
95,23
98,52
99,16
93,16
99,83
98,44
99,36
99,38
97,73
36,33
11,14
16,66
5,75
5,02
81,43
35,24
51,74
37,68
33,25
98,35
99,60
24,99
67,21
Fonte FJP, 2006.
Observa-se que houve evolução no atendimento pelos dois serviços, no período, em todos
os municípios. Brumadinho e Rio Acima permaneceram abaixo da taxa da RMBH,
provavelmente pela maior proporção de população rural. Quanto ao telefone, observa-se que
apenas Belo Horizonte apresenta cobertura superior à da RMBH, estando os demais municípios
abaixo da média metropolitana, apesar de ter havido evolução significativa no período.
2.3
QUADRO GERAL DA IRREGULARIDADE FUNDIÁRIA E DAS NECESSIDADES
HABITACIONAIS DE NOVA LIMA
O processo de formação da irregularidade fundiária em Nova Lima, como visto, tem
relação com o próprio processo de produção do espaço urbano-metropolitano. Se num primeiro
momento sua ocupação esteve relacionada à exploração do ouro e do ferro, desde a década de
1990 o Município influencia e é influenciado pelos processos em curso no Vetor Sul da Região
Metropolitana, relacionados principalmente à atuação do setor imobiliário.
Em Nova Lima têm ocorrido significativos processos de migração, associados ao
crescimento demográfico. A FIG. 3 mostra a mancha de área ocupada em quatro períodos: 1976,
27
Baseado em informações colhidas pela Engª Cláudia Júlio Ribeiro, para elaboração do Plano de Gestão de
Resíduos da Construção Civil do Condomínio Mirante do Sol – Alphaville Lagoa dos Ingleses, a partir de pesquisa
direta nas Secretarias de Planejamento, de Obras e de Meio Ambiente.
70
1989, 2000 e 2011. Observa-se que o crescimento da ocupação deu-se em várias direções: ao
longo das rodovias BR-040, BR-356 e MG-030, nas proximidades do distrito de São Sebastião
das Águas Claras e da Sede, como também em novas manchas de ocupação dispersas no
território e desconectadas do tecido contínuo urbano.
Na FIG.13 estão representados os assentamentos irregulares identificados no âmbito deste
trabalho. Observa-se que os loteamentos do tipo “condomínio fechado” encontram-se próximos
às rodovias que ligam Nova Lima a Belo Horizonte, sendo significativa a presença de novos
empreendimentos imobiliários com esse perfil. Numa outra perspectiva, nota-se que é grande a
expansão de assentamentos irregulares de interesse social na última década. Nesse sentido,
aponta-se que a expansão irregular, seja ela correspondente a assentamentos de média-alta ou de
baixa renda, é uma característica do processo de crescimento recente do Município. Uma
descrição dos tipos de assentamentos irregulares e sua caracterização estão apresentadas no item
5 deste documento.
A irregularidade fundiária constitui um aspecto do problema da moradia. Sua incidência e
suas causas estão associadas a outras dimensões das necessidades habitacionais. A seguir será
feita uma breve uma caracterização da situação habitacional em Nova Lima com foco nas
necessidades habitacionais, que são apresentadas em três categorias: Déficit Habitacional e a
Demanda Demográfica, que representam respectivamente a necessidade atual e futura de
moradias bem como a Inadequação de Domicílios, que representa a necessidade de melhoria de
condições de moradias já existentes.
O Plano Local de Habitação de Interesse Social de Nova Lima (PLHIS) considera como
Déficit Habitacional a soma do Déficit Habitacional Básico, fornecido pela Fundação João
Pinheiro (FJP), da estimativa de famílias que enfrentam o problema do “ônus excessivo com
aluguel” e do número estimado de remoções necessárias em função de risco geológico ou de
obras públicas.
O Déficit Habitacional Básico engloba componentes que se referem a situações tais
como: domicílios rústicos e/ou depreciados a ponto de terem que ser substituídos; domicílios
improvisados; coabitação familiar, que compreende situações em que famílias vivem junto com
outra em um mesmo domicílio ou famílias que vivem em cômodos cedidos ou alugados.
Recentemente, a FJP disponibilizou dados sobre o Déficit Habitacional Básico em 2007
no Estado de Minas Gerais desagregado por Município, com base nos dados da contagem de
domicílios realizada em 2007 pelo IBGE. De acordo com o estudo, entre os anos de 2000 e
71
2007, o Déficit Habitacional Básico de Nova Lima apresentou taxa de crescimento anual
decrescente de -8,5476%.
A partir desse dado, o PLHIS Nova Lima estimou para o ano de 2010 um Déficit de
1.208 domicílios. O resultado está apresentado na tabela abaixo.
TABELA 16
Déficit Habitacional Básico em Nova Lima - 2010
2010
Déficit Habitacional Básico
Total de domicílios
particulares permanentes
Percentual em relação ao total
de domicílios particulares
permanentes
1.208
24.180
5,00
Fonte: NOVA LIMA, 2010.
A estimativa do PLHIS é de que 687 famílias enfrentam o “ônus excessivo com
aluguel”, ou seja, apresentam mais de 30% da sua renda comprometida com o pagamento do
aluguel.
Outro componente do Déficit Habitacional é o número de remoções e reassentamentos
em função de risco geológico-geotécnico ou de obras públicas. O PLHIS estimou 1.305
remoções distribuídas entre: as remoções indicadas pelo Plano Municipal de Redução de Risco,
as remoções necessárias em função de obras de urbanização de assentamentos precários de
interesse social e as remoções já efetivadas no caso das famílias removidas estarem ainda
aguardando o reassentamento definitivo.
Conclui-se, portanto, que o Déficit Habitacional em Nova Lima é de 3.200 domicílios,
resultado da soma dos componentes acima indicados.
A Inadequação de Domicílios está relacionada ao que se costuma chamar de Déficit
Qualitativo e as ações a serem desenvolvidas para sanar este tipo de problema de moradia não
passam, necessariamente, pela construção ou aquisição de moradias mas, sim, pela qualificação
das condições de moradia dos assentamentos habitacionais existentes.
Dentre os componentes da Inadequação de Domicílios a carência de infraestrutura é o que
em geral atinge maior número de domicílios. De acordo com estudo da FJP, Nova Lima
apresentava em 2000 um número de 2.643 domicílios nesta situação.
Os dados referentes à Inadequação de Domicílios foram atualizados pelo PLHIS através
de uma pesquisa realizada sobre os assentamentos precários de interesse social existentes no
Município, entendendo que neles estão concentrados os problemas que caracterizam esta
72
categoria de necessidade habitacional. Considerou-se assentamento precário de interesse social
aquele onde:
 A população é predominantemente de baixa renda
 Verifica-se a presença de pelo menos um dos seguintes fatores de precariedade:
 Irregularidade fundiária;
 deficiência de infraestrutura;
 presença de situações de risco geológico, especialmente inundação e
escorregamento;
 predominância de edificações com padrão construtivo baixo.
A pesquisa contabilizou um total de 14.944 domicílios distribuídos em 51 assentamentos
precários de interesse social. Importante apontar que todos os assentamentos foram incorporados
ao universo do Plano Municipal de Regularização Fundiária, por encontrarem-se irregulares.
Uma análise detalhada desses assentamentos será feita no item 5 deste documento.
Além da necessidade habitacional imediata, representada pelo Déficit Habitacional, o
PLHIS de Nova Lima também projeta a Demanda Demográfica a ser gerada em função do
crescimento do número de domicílios de famílias de baixa renda no Município até 2030, vinte
anos após o início da elaboração dos trabalhos do PLHIS. De acordo com o Plano, Nova Lima
receberá 9.904 novos domicílios até 2030 (ver TAB. 17).
TABELA 17
Acréscimo de domicílios em Nova Lima no período de 2010-2030
2010 (FJP)
24.193
2030 (FIP)
34.097
Acréscimo de domicílios (2010-2030)
9.904
É necessário notar que o PLHIS aponta para um aumento no ritmo de crescimento do
número de domicílios no Município, que poderá ser verificado já na sua primeira revisão. Isto se
justifica em parte, de acordo com representantes da Prefeitura, pela entrada das mineradoras no
mercado imobiliário em função do declínio da atividade minerária em algumas regiões, o que
tem gerado grandes empreendimentos residenciais voltados para as faixas de renda média e alta.
73
Por outro lado nem todos os 9.904 novos domicílios serão constituídos por famílias de
baixa renda, que segundo o PLHIS chegaria a um número de 6.240 domicílios (63% do total).
Uma síntese das necessidades habitacionais do Município é apresentada na TAB. 18.
TABELA 18
Síntese das necessidades habitacionais em número de domicílios
Déficit Habitacional Básico: 1.208
Demanda de remoções: 1.302
Déficit Habitacional
3.197
Ônus excessivo com aluguel: 687
Demanda Demográfica28
6.240
Inadequação de Domicílios
14.944
28
Projeção do acréscimo de número de domicílios de famílias de baixa renda para 2030.
74
3
CARACTERIZAÇÃO
DO
CONTEXTO
INSTITUCIONAL
MUNICIPAL
RELACIONADO À IRREGULARIDADE URBANA
Este item trata do contexto institucional relacionado à questão da irregularidade urbana,
ou seja, no setor urbano e habitacional. Além dos instrumentos da legislação federal, estadual e
municipal vigente, aborda-se toda a estrutura de gestão municipal e as ações governamentais
voltadas para as políticas públicas que interagem com as ações de regularização fundiária. A
seguir, será apresentada a caracterização desse contexto em três subitens, a saber: estrutura
institucional, ações governamentais e legislação urbanística.
3.1
ESTRUTURA INSTITUCIONAL
A atual configuração da estrutura administrativa da Prefeitura Municipal de Nova Lima é
tratada por três leis municipais, quais sejam: Lei Municipal nº 1.714/2002, Lei Municipal nº
1.878/2005 e a Lei Municipal nº 1.941/2006. Segundo essas leis, integram atualmente a estrutura
administrativa da Prefeitura Municipal os seguintes órgãos: Gabinete do Prefeito, Procuradoria
Jurídica e Secretarias Municipais de Administração, Fazenda, Segurança, Trânsito e Transportes
Público, Saúde, Educação, Obras e Serviços Urbanos, Desenvolvimento Econômico, Ação
Social, Cultura, Esportes, Meio Ambiente, Obras Públicas e Regulação Urbana, Planejamento e
Gestão, Comunicação e Habitação. O órgão responsável pela política municipal de habitação é a
Secretaria Municipal de Habitação (SEMHAB), criada pela Lei Municipal nº 1.878/2005.
A Lei Municipal nº 1.878/2005 estabelece em seu art. 1º que a SEMHAé o “(...) órgão
executivo central de gestão da política habitacional com a finalidade de planejar, promover,
coordenar, executar e fazer executar a política municipal de habitação, em coordenação com os
demais órgãos do Município.”. A Lei Municipal nº 1.878/2005 estabelece em seu art. 2º que
competirá a este órgão:
I- promover ações com vista ao direito da população de acesso a moradia com
infraestrutura sanitária, transporte e equipamentos públicos;
II- promover a relocalização das populações assentadas em área de risco
preferencialmente em terrenos na própria área ou em locais próximos;
III- promover a implantação de lotes urbanizados e de moradias populares;
IV- gerar recursos para o financiamento dos programas da política habitacional;
V- estudar e promover a implantação de novas alternativas habitacionais, em especial
pela ocupação de vazios urbanos infraestruturados;
VI- promover o levantamento, o acompanhamento e a análise de dados relacionados
com a questão habitacional;
75
VII- estudar e promover o emprego de tecnologias apropriadas a produção habitacional
e à urbanização para os assentamentos populares.
O fato de existir um órgão dedicado à gestão da política habitacional certamente constitui
um grande avanço e contribui significativamente para a consolidação desta política setorial
urbana. Entendendo-se que a regularização fundiária consiste em uma ação da política
habitacional de interesse social, tal como indicado inclusive na Política Nacional de Habitação,
esta Secretaria deverá, portanto, coordenar os processos deste tipo.
A Lei Municipal nº 2.128/2009 cria o Sistema Municipal de Habitação de Interesse Social
(SMHIS), integrado, segundo esta Lei, pelos recursos a ele destinados e pela SEMHAB. A
mesma Lei cria o Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social (FMHIS), que centraliza os
recursos do SMHIS, e seu Conselho Gestor. Ficam assim constituídas, portanto, as bases para a
gestão da política de habitação de interesse social no Município.
De acordo com os incisos do art. 1º desta Lei o SMHIS tem a finalidade de “(...)
formular, implementar, monitorar e avaliar a Política Municipal de Habitação de Interesse
Social” bem como de “(...) articular, compatibilizar, acompanhar e apoiar a atuação das
instituições públicas e privadas que participam da implementação da Política Municipal de
Habitação de Interesse Social”. Esta segunda finalidade reconhece, então, a participação de
outros agentes na implementação da política municipal de habitação de interesse social,
provavelmente constituídos por órgãos públicos municipais que atuam complementarmente à
SEMHAB, órgãos públicos federais e estaduais integrados aos sistemas de gestão da área
habitacional e urbana dessas esferas de governo e entidades privadas como movimentos
populares, entidades representativas do setor empresarial e entidades de ensino e pesquisa
envolvidos.
Estão previstas diversas fontes de recursos para o FMHIS, entre elas destacam-se por
referirem-se, de certa forma, a estratégias de articulação da política habitacional com a política
urbana municipal “(...) os recursos a ele destinados oriundos da aplicação de instrumentos de
política urbana”, segundo o inciso VIII de seu art. 2o, e “(...) recursos das contrapartidas dos
loteamentos a serem apreciados conforme definição contida na Lei Municipal nº 2007/2007, do
Plano Diretor Municipal, art. 223 inciso IX”, segundo o inciso X do mesmo artigo.
Além da definição das fontes de recursos a Lei Municipal nº 2.128/2009 estabelece, em
seu art. 5º, que poderão compor o patrimônio do FMHIS imóveis destinados à implantação da
política municipal de habitação de interesse social, o que facilita a consolidação de um banco de
76
terras especifico para esta finalidade. Ainda sobre o FMHIS a mesma Lei em seu art. 6º define
que seu orçamento integrará o do Município e agrupará recursos referentes a todos os programas
e ações da política municipal de habitação de interesse social, o que favorece certamente a
coordenação por parte da SEMHAdesta política setorial, definida no parágrafo 3º deste mesmo
artigo como voltada para as faixas de renda atendidas pelo Sistema Nacional de Habitação de
Interesse Social (SNHIS).
O Conselho Gestor do FMHIS é um órgão de caráter deliberativo, presidido pelo titular
da SEMHAe de composição paritária entre o poder público e a sociedade civil. A representação
da sociedade civil é composta por membros do Conselho da Cidade vinculados a entidades
profissionais, acadêmicas e de pesquisa e a movimentos populares, o que mais uma vez reforça e
favorece a articulação da política habitacional com a política urbana no Município. Segundo o
art. 10 da Lei Municipal nº 2.128/2009 compete ao Conselho Gestor do FMHIS:
I - estabelecer diretrizes fixar critérios para a priorização de linhas de ações, alocação de
recursos do FHIS e atendimento dos beneficiários dos programas habitacionais,
observado o disposto nesta Lei, a política e o Plano Municipal de Habitação;
II - aprovar orçamentos e planos de aplicação e metas anuais e plurianuais dos recursos
do FHIS;
III - deliberar sobre as contas do FHIS;
IV – dirimir dúvidas quanto à aplicação das normas regulamentares, aplicáveis ao FHIS,
nas matérias de sua competência;
V - aprovar seu regimento interno.
A dimensão participativa do Sistema Municipal de Habitação de Interesse Social tem
envolvido na prática não somente o Conselho Gestor mas também outros elementos cujo
funcionamento e objeto são articulados com os desta instância, quais sejam: o Conselho da
Cidade, até mesmo pelo fato dos membros em comum; a Conferência da Cidade, que tem sido
convocada regularmente a cada processo de realização da Conferência Nacional das Cidades e
cuja temática abrange a questão habitacional; a Conferência Municipal de Habitação. Pode-se
dizer, portanto, que a gestão participativa da política habitacional encontra-se bem encaminhada
no Município.
Além da SEMHAos órgãos que apresentam maiores interfaces com a política municipal
de habitação são as Secretarias Municipais de Segurança, Trânsito e Transportes Público, Obras
e Serviços Urbanos, Ação Social, Meio Ambiente, Obras Públicas e Regulação Urbana e
Planejamento e Gestão.
77
Entre outras atribuições, a Secretaria Municipal de Segurança, Trânsito e Transportes
Públicos coordena as ações da Defesa Civil do Município, desempenhando portanto parceria
importante com a SEMHAna gestão do risco geológico-geotécnico, que constitui um dos mais
graves problemas que tornam uma moradia inadequada.
A Secretaria Municipal de Obras e Serviços Urbanos é responsável pela promoção,
coordenação, supervisão e manutenção de obras e serviços públicos municipais, incluindo os de
manutenção urbana e os de saneamento que estão estreitamente relacionados às ações da política
habitacional especialmente no que se refere às intervenções em assentamentos existentes.
A Secretaria Municipal de Ação Social, que vem estabelecendo uma parceria muito
próxima com a SEMHAB, é responsável pela promoção, coordenação, supervisão e manutenção
de projetos e serviços sociais. Uma competência a ela atribuída por lei que constitui uma
importante interface com a atuação da SEMHAjunto a comunidades e grupos de beneficiários da
política habitacional é a coordenação de ações voltadas para o desenvolvimento comunitário,
envolvendo o estabelecimento de mecanismos e metodologias participativas para mobilização
social e o fomento de campanhas educativas de caráter sócio-econônico-cultural. Além disso a
Secretaria Municipal de Ação Social é responsável pelo CADÚnico e promove diversos
programas e projetos de assistência social, ações que atendem o público da política habitacional.
A
Secretaria
Municipal
de
Meio
ambiente
estabelece
interfaces
com
a
SEMHAprincipalmente no que se refere ao licenciamento ambiental, obrigatório para grande
parte dos empreendimentos da política habitacional, e à fiscalização de obras, ação importante
para o controle de ocupação de áreas vazias inadequadas.
A Secretaria Municipal de Obras Públicas e Regulação Urbana por lei é responsável pela
aprovação de parcelamentos e edificações e por elaboração de projetos e execução de obras
públicas, ações diretamente relacionadas com a implantação da política habitacional tanto no que
se refere às intervenções de urbanização e regularização fundiária de assentamentos precários
quanto à produção habitacional. Entretanto, constata-se que destas atribuições apenas a execução
de obras públicas é efetivamente promovida por esta Secretaria, sendo que a aprovação de
parcelamentos e edificações uma ação ainda realizada pela Secretaria de Planejamento e Gestão
e existem iniciativas de elaboração de projetos pulverizadas entre diversos órgãos.
Observa-se que à exceção de parcerias pontuais mais consolidadas, como a que existe por
exemplo entre a SEMHAe a Secretaria Municipal de Ação Social, a demanda de articulação
institucional no âmbito da política habitacional não é plenamente contemplada. Percebe-se,
78
portanto, a necessidade de investimento nesse tipo de articulação, especialmente considerando os
processos de regularização fundiária sustentável que envolvem a quase totalidade dos órgãos
municipais na execução das atividades específicas inerentes a este tipo de trabalho.
3.2
AÇÕES GOVERNAMENTAIS
Apesar de relativamente recente, o processo de consolidação da política habitacional em
Nova Lima vem sendo favorecido, por um lado, pelos grandes avanços institucionais no nível
federal e, por outro lado, pela instituição do FMHIS e seu Conselho Gestor, bem como a
elaboração do PLHIS, que constitui um instrumento importante para a organização da atuação
da Prefeitura nessa área.
As ações em implementação pela Prefeitura e que podem ser consideradas como parte da
política habitacional estão sob a coordenação da Secretaria Municipal de Habitação. Identificouse um leque de programas e ações bem diversificados, que cobrem os principais eixos de
atuação previstos na política habitacional. A seguir uma descrição sucinta das ações
identificadas, agrupadas por cada eixo de atuação.
Intervenções em assentamentos precários
A gestão do risco geológico-geotécnico em Nova Lima é realizada por meio de parceria
entre a Secretaria Municipal de Habitação, a Secretaria Municipal de Ação Social e a Defesa
Civil. O risco geológico-geotécnico constitui um dos mais graves problemas que tornam uma
moradia inadequada, juntamente com outros aspectos como a deficiência de infraestrutura e a
irregularidade do imóvel, por exemplo. Sendo assim, o tratamento dessas questões deve se dar
no âmbito da política habitacional.
O Plano Municipal de Redução de Risco (PMRR), concluído em 2007, identificou
inclusive a necessidade de remoção de famílias em função do risco, em alguns casos. O
atendimento das famílias atingidas por este problema é feito por meio de diversas ações da
atuação integrada da Secretaria Municipal de Habitação com as já citadas Secretaria Municipal
de Assistência Social e Defesa Civil.
Atualmente existem famílias removidas por risco morando em imóveis alugados através
do Programa Bolsa Aluguel, que promove benefícios financeiros para o pagamento de aluguel
de unidades habitacionais para reassentamento temporário até que se viabilize o reassentamento
definitivo em outra moradia ou a recuperação da moradia original, com eliminação do risco.
79
No que se refere especificamente a ações relacionadas à regularização fundiária, além da
elaboração do Plano Municipal de Regularização Fundiária Sustentável estão em andamento:
 Execução de ações de regularização fundiária contemplando 600 famílias moradoras
dos bairros Vale da Esperança, Vila Ipê Amarelo, Vila Odete e Vila Aparecida, através
do Programa Papel Passado, do MCidades, com recursos do FNHIS 2006;
 Execução de ações de regularização fundiária do Bairro Alto do Gaia contemplando
101 famílias beneficiadas pela Lei Municipal nº 2.036/200729.
 Execução de ações de regularização fundiária contemplando mais de 200 famílias
moradoras dos bairros Capela Velha, Cristais Curitiba, Jardim Serrano, como
contrapartida do Termo de Ajuste de Conduta (TAC) firmado com o Ministério
Público de Minas Gerais.
Estão sendo feitas tentativas de conquistar recursos do PAC 2010 para elaboração de
Planos Globais Integrados de assentamentos precários de interesse social, entre eles o Bairro
Nossa Senhora de Fátima. Trata-se de uma iniciativa importante que valoriza o planejamento
integrado das ações de urbanização, regularização fundiária e trabalho técnico social como
forma de racionalizar a atuação da Prefeitura nos assentamentos precários de interesse social.
Produção habitacional
A Prefeitura Municipal de Nova Lima tem desenvolvido diversas iniciativas no campo
da produção habitacional, aproveitando inclusive o contexto favorável de ampliação da
disponibilidade de recursos do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS).
Está concluído o Conjunto Habitacional Paulo Gaetani, que tem 110 unidades
habitacionais e foi construído em parceria com a Companhia de Habitação de Minas Gerais
(COHAB). Além deste estão em andamento outros empreendimentos tais como: o Conjunto
Habitacional Jardim Canadá, o Conjunto Habitacional Alto do Gaia II e o Conjunto
Habitacional São Bento, por meio do Programa Urbanização e Regularização Integrada de
Assentamentos Precários (URIAP), com recursos do FNHIS 2007; Conjunto Habitacional Ivahy
Palhares, com recursos do FNHIS 2008.
Como pode-se constatar, a totalidade das ações de produção habitacional pública em
andamento no Município são financiadas pelo FNHIS. Entre as propostas para ampliação da
29
Garante a quitação total dos contratos de financiamento para aquisição das unidades habitacionais do conjunto
habitacional, viabilizando para os mutuários que pagaram 70% do valor do imóvel a remissão total do saldo
devedor, e regulamenta o refinanciamento das moradias.
80
produção habitacional de interesse social está a realização de parcerias para a construção de
unidades habitacionais destinadas a famílias de renda mensal até três salários mínimos através
do Programa Minha Casa Minha Vida. A Prefeitura pretende também construir um banco de
terras destinadas à habitação de interesse social articulado com um banco de projetos, de forma
a potencializar a captação de recursos externos para incremento da produção habitacional
pública voltada para a população de baixa renda.
Como exemplo de ações implementadas neste sentido, a Prefeitura vem promovendo
gestões junto às mineradoras que detêm a propriedade de grandes porções de terra no Município
visando à disponibilização de áreas para esta finalidade. Além disso, o Plano diretor aprovado
em 2007 trouxe um importante instrumento que torna obrigatória a transferência para o
Município de 5% das áreas de novos parcelamentos para habitação de interesse social,
propiciando assim uma grande oportunidade de formação a médio e longo prazo de um banco
de terras com o objetivo de atender à demanda representada pelo Déficit Habitacional do
Município.
Assistência técnica em arquitetura e engenharia
A Secretaria Municipal de Habitação vem promovendo iniciativas de assistência técnica
em engenharia e arquitetura para melhoria e produção habitacional bem como regularização
edilícia. Estão em andamento projetos específicos de assistência técnica no Conjunto
Habitacional Paulo Gaetani.
No Município como um todo é feito um trabalho de assistência técnica individual para
reforma de moradias precárias a partir da solicitação de vistorias pelos demandantes, incluindo
elaboração de projetos, laudos e planilhas orçamentárias bem como visitas sociais. Este serviço é
realizado diretamente pela equipe da Prefeitura e por este motivo tem uma abrangência ainda
bastante restrita, sendo os atendimentos realizados a partir de solicitações pontuais e de acordo
com a possibilidade da SEMHAB.
Planejamento e gestão da política habitacional
Na área especifica da política habitacional tem-se a criação do Fundo Municipal de
Habitação de Interesse Social (FMHIS) e seu Conselho Gestor. Integra o sistema de gestão
participativa da política habitacional a Conferência Municipal de Habitação, instância que
81
funciona complementarmente ao Conselho Gestor do FMHIS ampliando a abrangência do
controle social nessa área.
Além das ações acima citadas, a SMHAB está finalizando a elaboração do Plano Local
de Habitação de Interesse Social (PLHIS) que certamente contribuirá em muito com a
consolidação da gestão desta política urbana setorial.
Como demanda a ser atendida tem-se a regulamentação de instrumentos do Plano
Diretor mais diretamente relacionados à política habitacional, tais como a Zona de Especial
Interesse Social (ZEIS) e a Zona de Especial de Requalificação Urbana (ZERU). Existe uma
demanda pela definição dos procedimentos e dos parâmetros especiais a serem adotados para a
regularização fundiária das ZEIS bem como pela complementação da delimitação de áreas que
se enquadram no conceito de tal zoneamento, tanto no que se refere a assentamentos precários
de interesse social como a áreas vazias passíveis de implantação de empreendimentos de
produção habitacional.
3.3
LEGISLAÇÃO FEDERAL, ESTADUAL E MUNICIPAL
Os procedimentos de regularização fundiária abordados no presente trabalho
compreendem ações interventivas a cargo do Município, com o apoio eventual dos demais entes
políticos. Tais ações são instrumentalizadas mediante institutos de Direito Urbanístico, previstos
na legislação brasileira. Tais institutos têm como norma fundamental a Constituição Federal, ao
instituir o direito social à moradia, o princípio da função social da propriedade urbana e a
distribuição de competências executivas e legislativas sobre habitação e urbanismo, e como
norma geral o Estatuto da Cidade, complementado pela recente Lei Federal 11.977, de 7 de julho
2009, nos artigos relativos à regularização fundiária, onde os instrumentos interventivos são
instituídos. A implementação de tais institutos jurídicos se dá pela legislação de cada ente
político, dentro de sua competência constitucional, assumindo o Município o papel
preponderante, eis que competente para a definição da função social da propriedade urbana, por
meio do Plano Diretor, e para a utilização dos referidos instrumentos interventivos no
planejamento e na execução da política urbana e habitacional em nível local.
Nos procedimentos de regularização fundiária as normas atinentes aos institutos de
Direito Urbanístico são analisadas de forma sistêmica com diversas outras, pertencentes a ramos
diversos do Direito, a serem harmonizadas com os princípios orientadores da ação interventiva
estatal em prol do direito constitucional à moradia e à dignidade humana.
82
Em razão do princípio da unicidade do ordenamento jurídico, onde as normas legais se
integram num todo sistêmico, e particularmente do aspecto transformador da realidade urbana,
jurídica e social que caracteriza o procedimento de regularização fundiária, arrolar toda a
legislação com alguma influência nos procedimentos implicaria em colacionar normas de ordem
administrativa, ambiental, processual, cível e penal, relativas a desapropriações, licitações, meio
ambiente, registro imobiliário, atividade notarial, contratos, direitos reais, processo civil e
processo penal, dentre outras. Portanto a legislação arrolada neste trabalho, no item específico, é
aquela mais diretamente relacionada ao Direito Urbanístico e, por conseguinte, à regularização
fundiária, que dele é parte integrante.
Aborda-se a seguir aspectos da hierarquia, generalidade e especificidade das normas de
Direito Urbanístico e da competência de cada ente legislativo para editá-las.
A Constituição Federal reservou à matéria jurídico-urbanística vários dispositivos: sobre
a moradia como direito social (art. 6º), sobre diretrizes do desenvolvimento urbano (art. 21, XX;
art. 182), sobre preservação ambiental (art. 23, III, IV, VI e VII; art. 24, VII e VIII; art. 225),
sobre planos urbanísticos (art. 21, IX; art. 30, VIII; art. 182) e sobre a função urbanística da
propriedade urbana. O art. 21, IX, da Constituição atribui ainda competência à União para
elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenação do território e de desenvolvimento
econômico e social.
Aos Estados, nos termos da Constituição, cabe dispor sobre normas urbanísticas
regionais, suplementares das normas gerais estabelecidas pela União (art. 24, I e § 2º), o plano
urbanístico estadual e planos urbanísticos regionais (SILVA, 2008, p. 59).
Já o planejamento urbanístico local encontra seu fundamento no art. 30, VIII, da
Constituição, com a competência municipal para promover o ordenamento territorial, mediante
planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano. Tal
ordenamento é definido no Plano Diretor (art. 182, § 1º), instrumento básico da política de
desenvolvimento e expansão urbana. A propriedade urbana, nos termos do art. 182, § 2º, cumpre
sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas
no Plano Diretor. É também o Plano Diretor que define os critérios de utilização do solo urbano,
facultando o art. 184, § 4º, a exigência, pelo Município, ao proprietário do solo urbano não
edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena
de, sucessivamente, impor-lhe o parcelamento ou edificação compulsórios, o imposto sobre a
propriedade progressivo no tempo e, finalmente, a desapropriação do imóvel com pagamento em
83
títulos da dívida pública. O art. 183 da Constituição institui também o usucapião pró-moradia,
em favor do possuidor de área urbana de até 250m2, para fins de moradia e que não possua outro
imóvel, por cinco anos ininterruptos e sem oposição.
O art. 21, XX, atribui à União a competência para instituir diretrizes para o
desenvolvimento urbano, inclusive no que se refere à habitação. O art. 182 estabelece que a
política de desenvolvimento urbano, executada pelo Município, tem como objetivo ordenar o
pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade. Já o art. 24, I, como visto, atribui
competência concorrente para a legislação urbanística aos Estados, que podem legislar sobre e
coordenar planos urbanísticos no nível de suas regiões administrativas, instituir regiões
metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões.
O Estatuto da Cidade, instituído pela Lei Federal 10.257, de 10 de julho de 2001, e a Lei
Federal 11.977, de 07 de julho de 2009, fundamentam-se nos dispositivos constitucionais
supracitados, estabelecendo as diretrizes gerais da política urbana, como previsto nos arts. 21,
XX, 182 e 183 da Constituição. São normas gerais básicas da política urbana, constituindo-se em
“leis gerais de direito urbanístico” (SILVA, 2008, p. 69).
Normas gerais, em regra, não regulam diretamente situações fáticas, porque se limitam a
definir uma normatividade genérica a ser obedecida pela legislação federal, estadual e municipal:
são direito sobre direito, normas que traçam diretrizes, balizas, quadros para a atuação
legislativa da União, dos Estados e dos Municípios (Idem, p. 67). São, em outros termos, leis
sobre como fazer leis, na forma de leis federais ordinárias ou complementares, dirigidas ao
legislador das três esferas do Poder Público. Portanto, como norma geral o Estatuto da Cidade
estabelece princípios ou diretrizes de ação e se aplica indiscriminadamente a todo o território
nacional (MEIRELLES, 1965, p. 107). Da mesma forma a Lei Federal 11.977/2009, no tocante à
regularização fundiária.
No caso do Estatuto da Cidade e da Lei Federal 11.977/2009, alguns dos instrumentos de
intervenção urbanística ali criados devem ser introduzidos e devidamente regulamentados nas
legislações específicas de cada ente político, na sua esfera de competência.
Em nível municipal, para sua eficácia, os referidos instrumentos de intervenção
urbanística devem não só figurar nos respectivos Planos Diretores como diretrizes da política
urbana, mas ser efetivamente instituídos e regulamentados. Ou seja, para implementação da
política urbana, o Executivo Municipal deve contar com o suporte legislativo específico, ou seja,
não apenas com a previsão dos instrumentos jurídicos no Plano Diretor mas com a introdução e a
84
regulamentação, pela legislação própria, de cada instrumento, além da indicação dos órgãos
competentes para a implantação de tal política. Portanto, não só o Plano Diretor mas a Lei
Orgânica, a legislação referente a parcelamento, uso e ocupação do solo, obras, alienação de
bens públicos, tributação e outras mais devem seguir as diretrizes contidas no Estatuto da Cidade
e as normas de regularização fundiária da Lei Federal 11.977/2009, para a efetiva utilização dos
institutos jurídicos neles previstos.
Assim sendo, indicar-se-á, no presente diagnóstico, a legislação municipal complementar
necessária para implementação dos instrumentos interventivos postos à disposição do legislador
municipal pelo Estatuto da Cidade e pela Lei Federal 11.977/2009, considerando o disposto no
Plano Diretor do Município, para fins de regularização fundiária.
3.3.1 Legislação Federal
No âmbito federal, os principais instrumentos legais que dão suporte às ações de
regularização fundiária são a Constituição Federal, o Estatuto da Cidade, o Código Civil, o
Código Florestal, a Lei Federal de Parcelamento do Solo Urbano (Lei Federal 6.766/1979,
alterada pela Lei Federal 9.785/1999), a Medida Provisória 2.220/2001, a recente Lei Federal
11.977/2009 e o Estatuto da Terra e legislação complementar, no tocante a imóveis rurais.
Diversos outros diplomas legais são aplicáveis, como v.g. a legislação de licitações, de registros
públicos, desapropriações e outras. No entanto, as primeiras são as mais diretamente
relacionadas ao processo de regularização fundiária.
Código Civil - Lei Federal 10.406/2002
O Código Civil, Lei Federal nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, dispõe sobre usucapião
em geral, bem como as formas de aquisição da posse e da propriedade e suas relações entre
particulares. Embora a estrutura do direito de propriedade seja atualmente entendida como de
matriz constitucional e de Direito Público, suas relações civis são reguladas pelo Código.
Portanto, vale destacar os dispositivos atinentes a usucapião ordinário e extraordinário:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como
seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé;
podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para
o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o
possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras
ou serviços de caráter produtivo.
85
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como
sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior
a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo
nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta
metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para
sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário
de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher,
ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo
possuidor mais de uma vez.
Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante
usucapião, a propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o
registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver
sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório,
cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua
moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos
antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que
todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé
(BRASIL, 2002).
Estatuto da Cidade – Lei Federal 10.257/2001
A Lei Federal 10.257, de 10 de julho de 2001, conhecida como Estatuto da Cidade,
regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal, estabelecendo diretrizes gerais e
instrumentos da política urbana.
Em seu art. 2º enumera as diretrizes gerais que devem ordenar o pleno desenvolvimento
das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, apontando questões como a garantia do
direito a cidades sustentáveis, o direito à terra urbana, a gestão democrática da cidade e a
regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por populações de baixa renda, entre
outras.
No Capítulo II – “Dos Instrumentos da Política Urbana”, o Estatuto institui os seguintes
instrumentos:
Art. 4. Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos:
I – planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de
desenvolvimento econômico e social;
II – planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões;
III – planejamento municipal, em especial:
a) plano diretor;
b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo;
c) zoneamento ambiental;
d) plano plurianual;
e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual;
86
f) gestão orçamentária participativa;
g) planos, programas e projetos setoriais;
h) planos de desenvolvimento econômico e social;
IV – institutos tributários e financeiros:
a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU;
b) contribuição de melhoria;
c) incentivos e benefícios fiscais e financeiros;
V – institutos jurídicos e políticos:
a) desapropriação;
b) servidão administrativa;
c) limitações administrativas;
d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
e) instituição de unidades de conservação;
f) instituição de zonas especiais de interesse social;
g) concessão de direito real de uso;
h) concessão de uso especial para fins de moradia;
i) parcelamento, edificação ou utilização compulsórios;
j) usucapião especial de imóvel urbano;
l) direito de superfície;
m) direito de preempção;
n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso;
o) transferência do direito de construir;
p) operações urbanas consorciadas;
q) regularização fundiária;
r) assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos
favorecidos;
s) referendo popular e plebiscito;
VI – estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto de
vizinhança (EIV) (BRASIL, 2001).
Observa-se que o processo de regularização fundiária em si é apresentado acima como
um dos institutos jurídicos e políticos que constituem instrumentos de implementação da política
urbana. Por sua vez, entre estes instrumentos estão também citados outros cuja aplicação
viabiliza ou favorece a própria regularização fundiária, sendo os principais destacados a seguir.
Um dos mais importantes instrumentos para os processos de regularização fundiária é a
instituição de Zonas Especiais de Interesse Social, ou ZEIS, que delimita áreas cuja função social
é destinar-se à habitação de interesse social, ou seja, onde a população deve ser
predominantemente de baixa renda. Quando delimita assentamentos existentes, sua importância
para os processos de regularização fundiária reside no fato de viabilizar a adoção de normas
legais específicas, compatíveis com a realidade destes assentamentos, de modo a permitir sua
legalização urbanística.
A legalização urbanística de assentamentos irregulares que não se enquadram no conceito
de ZEIS pode ser viabilizada por meio da aplicação de outro instrumento citado acima, a
Operação Urbana Consorciada. O Estatuto da Cidade dedicou a este instrumento a Seção X do
87
Capítulo II dos Instrumentos da Política Urbana. Segundo o Estatuto da Cidade no § 1º de seu
art. 32:
Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas
coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários,
moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar
em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização
ambiental (Idem).
Entre outras medidas, poderá ser prevista na Operação Urbana Consorciada a “(...)
modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem
como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas decorrente”
(Ibidem), o que viabiliza sua utilização em processos de regularização fundiária de maneira
geral.
Visando a regularização fundiária de determinado assentamento, a Operação Urbana
Consorciada deve propor a modificação de normas urbanísticas vigentes mediante uma
contrapartida em forma de recursos financeiros, bens ou serviços. A contrapartida será aplicada
pelo Poder Público municipal exclusivamente na própria área em questão, no sentido de corrigir
ou minimizar o impacto decorrente da desconformidade em relação à legislação urbanística
originalmente existente.
A Operação Urbana Consorciada deve ser aprovada por lei específica baseada num plano
contendo, no mínimo, segundo o art. 33 do Estatuto da Cidade:
I - definição da área a ser atingida;
II - programa básico de ocupação da área;
III - programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada
pela operação;
IV - finalidades da operação;
V - estudo prévio de impacto de vizinhança;
VI - contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores
privados em função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I e II do § 2º do
art. 32 desta Lei;
VII - forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com
representação da sociedade civil (BRASIL, 2001).
Entre os instrumentos voltados para a transferência de imóveis em processos de
regularização fundiária o Estatuto da Cidade destaca o Usucapião Especial de Imóvel Urbano, a
Desapropriação e a Concessão de Direito Real de Uso.
Na Seção I do mesmo capítulo, o Estatuto regulamenta o instrumento do Usucapião
Especial de Imóvel Urbano, introduzindo, para além do disposto no art. 183 da Constituição, a
possibilidade da aplicação do instrumento de forma coletiva:
88
Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados,
ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos
ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente,
desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1° O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar
sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§ 2° A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante
sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
§ 3° Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor,
independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de
acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§ 4° O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção,
salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no
caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
§ 5° As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas
por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais,
discordantes ou ausentes.
Art. 11. Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas
quaisquer outras ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas
relativamente ao imóvel usucapindo.
Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana:
I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;
II – os possuidores, em estado de composse;
III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade,
regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente
autorizada pelos representados.
§ 1° Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério
Público.
§ 2° O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive
perante o cartório de registro de imóveis.
Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de
defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de
registro de imóveis.
Art. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser
observado é o sumário (BRASIL, 2001).
A Desapropriação é um instrumento pelo qual o Poder Público determina a transferência
da propriedade de um bem particular para seu patrimônio, ou de seus delegados, por necessidade
ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante prévia e justa indenização em dinheiro. É
a transferência compulsória da propriedade do particular ao Poder Público, por razões de
interesse público, mediante prévia e justa indenização pecuniária.
A Desapropriação é instrumento jurídico de intervenção na propriedade que pode ser
utilizado para a regularização fundiária em áreas de propriedade privada, tanto para a posterior
titulação de famílias ocupantes do imóvel expropriado como para o reassentamento de famílias
removidas por situações de risco, restrições legais ou implementação de obras públicas, entre
outros.
A desapropriação para fins urbanísticos é também prevista na Lei Federal 6.766/1979:
89
Art. 44. O Município, o Distrito Federal e o Estado poderão expropriar áreas urbanas ou
de expansão urbana para reloteamento, demolição, reconstrução e incorporação,
ressalvada a preferência dos expropriados para a aquisição de novas unidades (BRASIL,
1979).
Na desapropriação para fins de regularização fundiária de áreas de interesse social, o
parcelamento do solo pode ser feito durante a tramitação do processo judicial expropriatório,
desde que tenha sido deferida pela Justiça a imissão provisória na posse. Em tal situação, o termo
de imissão provisória substitui o título dominial da gleba no procedimento de parcelamento, nos
termos do art. 18, § 4º, da Lei Federal 6.766/1979.
A Concessão de Direito Real de Uso (CDRU), que é um dos instrumentos mais utilizados
na titulação de ocupantes de áreas públicas em programas de regularização fundiária sustentável,
constitui-se de:
(...) contrato pelo qual a Administração transfere o uso remunerado ou gratuito de
terreno público a particular, como direito real resolúvel, para que dele se utilize em fins
específicos de urbanização, industrialização, edificação, cultivo ou qualquer outra
exploração de interesse social (MEIRELLES, 2001, p. 485-490).
Foi criada, como contrato instituidor de direito real pelo Decreto-Lei 271, de 28 de
fevereiro de 1967. A concessão pode ser gratuita ou onerosa, por tempo determinado ou
indeterminado, individual ou coletiva. Embora não transfira a propriedade do bem e seja
resolúvel, inclusive por descumprimento de obrigações pelo concessionário, é uma forma de
alienação de bem público, razão pela qual deve ser precedida por autorização legislativa,
avaliação e licitação, nos termos da Lei das Licitações (Lei Federal 8.666/1993), dispensada esta
na regularização fundiária de interesse social, nos termos do art. 17, I, “f” e “h”. A CDRU pode
ser contratada por instrumento público ou particular, ou por simples termo administrativo, e será
inscrita e cancelada em livro especial. Como direito real, deve ser inscrita no Cartório de
Registro de Imóveis.
A CDRU, quando utilizada na regularização fundiária de interesse social, geralmente
contém cláusulas resolutivas expressas nos casos de utilização diversa da habitação, alienação,
locação e outras destinações dadas ao imóvel, que contrariem o interesse público ou que
permitam a apropriação do investimento público feito no assentamento por particulares, que não
se enquadrem no perfil dos beneficiários dos programas.
Quanto à gestão democrática da cidade, o Estatuto da Cidade, em seu Capítulo IV, dispõe
que deverão ser utilizados como instrumentos os órgãos colegiados de política urbana, os
90
debates, consultas e audiências públicas, as conferências sobre assuntos de interesse urbano e a
iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano.
Desta forma, entende-se que os processos de regularização fundiária em geral devem incorporar
ações voltadas para a promoção da participação da população beneficiária.
Medida Provisória 2.220/2001
Tendo em vista que a Constituição não permite a aplicação do usucapião para imóveis
públicos e que a previsão, no Estatuto da Cidade, de tratamento das áreas públicas
irregularmente ocupadas através da Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia (CUEM)
havia sido vetada integralmente, por não fixar data limite para sua aplicação e pelo temor de que
se desencadeasse um processo de ocupação de áreas públicas, o Governo Federal adotou, em 04
de setembro de 2001, a Medida Provisória nº 2.220, que dispõe “sobre a concessão de uso
especial de que trata o § 1° do art. 183 da Constituição, cria o Conselho Nacional de
Desenvolvimento Urbano (CNDU) e dá outras providências” (BRASIL, 2001).
A Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia passa a ter aplicação, para as áreas
públicas, assegurando o direito à moradia a quem “(...) até 30 de junho de 2001, possuir como
sua, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, uma área urbana pública de até 250 m2,
utilizando-a para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário ou
concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural” (Idem, art. 1°).
A Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia pode também ser conferida de forma
coletiva, no caso dos imóveis que tenham mais de 250 m2 e que, até 30 de junho de 2001,
estavam ocupados por população de baixa renda para sua moradia, e onde não for possível
identificar os terrenos ocupados por possuidor (art. 2°). Na forma coletiva da Concessão de Uso
Especial para Fins de Moradia é atribuída igual fração ideal de terreno a cada possuidor, salvo
hipótese de acordo escrito entre os ocupantes, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
É importante destacar que a medida prevê que, caso a ocupação se dê em área que
acarrete risco à vida ou à saúde dos ocupantes, o Poder Público garantirá ao possuidor o
exercício do direito em outro local (art. 4°). O art. 5° estabelece que “é facultado ao Poder
Público assegurar o exercício do direito de que tratam os artigos 1° e 2°, em outro local” nos
seguintes casos: de ocupação de imóvel de uso comum do povo; destinado a projeto de
urbanização; de interesse da defesa nacional, da preservação ambiental e da proteção dos
91
ecossistemas naturais; reservado à construção de represas e obras congêneres; ou situado em via
de comunicação.
O título de Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia é obtido por via
administrativa ou, em caso de recusa ou omissão do órgão competente da administração Pública,
por via judicial, servindo para efeito de registro no Cartório de Registro de Imóveis. O direito à
Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia vale para os imóveis da União, dos Estados, do
Distrito Federal e dos Municípios, sendo que, no caso de imóvel da União ou dos Estados, o
interessado deve instruir o requerimento de Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia
com certidão expedida pelo Poder Público municipal, que ateste a localização do imóvel em área
urbana e sua destinação para moradia do ocupante ou de sua família.
Código Florestal - Lei Federal 4.771/1965
A Lei Federal 4.771, de 15 de Setembro 1965, denominada Código Florestal, traz
determinações a respeito das florestas e demais vegetações existentes no território nacional e
suas respectivas restrições de uso e ocupação. No código florestal são fixadas as Áreas de
Preservação Permanente (APP), as quais apresentam impedimento à ocupação do solo e ao
desmate:
Art. 2. Consideram-se de preservação permanente, pelo só efeito desta Lei, as florestas
e demais formas de vegetação natural situadas:
a) ao longo dos rios ou de qualquer curso d'água desde o seu nível mais alto em faixa
marginal cuja largura mínima será:
1 - de 30 (trinta) metros para os cursos d'água de menos de 10 (dez) metros de largura;
2 - de 50 (cinquenta) metros para os cursos d'água que tenham de 10 (dez) a 50
(cinquenta) metros de largura;
3 - de 100 (cem) metros para os cursos d'água que tenham de 50 (cinquenta) a 200
(duzentos) metros de largura;
4 - de 200 (duzentos) metros para os cursos d'água que tenham de 200 (duzentos) a 600
(seiscentos) metros de largura;
5 - de 500 (quinhentos) metros para os cursos d'água que tenham largura superior a 600
(seiscentos) metros;
b) ao redor das lagoas, lagos ou reservatórios d'água naturais ou artificiais;
c) nas nascentes, ainda que intermitentes e nos chamados "olhos d'água", qualquer que
seja a sua situação topográfica, num raio mínimo de 50 (cinquenta) metros de largura;
d) no topo de morros, montes, montanhas e serras;
e) nas encostas ou partes destas, com declividade superior a 45°, equivalente a 100% na
linha de maior declive;
f) nas restingas, como fixadoras de dunas ou estabilizadoras de mangues;
g) nas bordas dos tabuleiros ou chapadas, a partir da linha de ruptura do relevo, em
faixa nunca inferior a 100 (cem) metros em projeções horizontais;
h) em altitude superior a 1.800 (mil e oitocentos) metros, qualquer que seja a vegetação.
Art. 3. Consideram-se, ainda, de preservação permanentes, quando assim declaradas por
ato do Poder Público, as florestas e demais formas de vegetação natural destinadas:
a) a atenuar a erosão das terras;
b) a fixar as dunas;
92
c) a formar faixas de proteção ao longo de rodovias e ferrovias;
d) a auxiliar a defesa do território nacional a critério das autoridades militares;
e) a proteger sítios de excepcional beleza ou de valor científico ou histórico;
f) a asilar exemplares da fauna ou flora ameaçados de extinção;
g) a manter o ambiente necessário à vida das populações silvícolas;
h) a assegurar condições de bem-estar público.
§ 1° A supressão total ou parcial de florestas de preservação permanente só será
admitida com prévia autorização do Poder Executivo Federal, quando for necessária à
execução de obras, planos, atividades ou projetos de utilidade pública ou interesse social
(BRASIL, 1965).
Resoluções do Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA)
Embora as resoluções do CONAMA não possuam natureza jurídica de lei federal, sendo
editadas por órgão do Poder Executivo Federal, o Código Florestal faz remissão expressa a elas
na definição de Áreas de Preservação Permanente (APP). Assim sendo, arrola-se as resoluções a
seguir.
Em seu art. 3º a Resolução CONAMA 302/2002 define a APP no entorno de
reservatórios de água artificiais:
Art 3. Constitui Área de Preservação Permanente a área com largura mínima, em
projeção horizontal, no entorno dos reservatórios artificiais, medida a partir do nível
máximo normal de:
I - trinta metros para os reservatórios artificiais situados em áreas urbanas consolidadas
e cem metros para áreas rurais;
II - quinze metros, no mínimo, para os reservatórios artificiais de geração de energia
elétrica com até dez hectares, sem prejuízo da compensação ambiental.
III - quinze metros, no mínimo, para reservatórios artificiais não utilizados em
abastecimento público ou geração de energia elétrica, com até vinte hectares de
superfície e localizados em área rural (CONAMA, 2002a).
São relevantes para esta análise as seguintes disposições do art. 3º da Resolução
CONAMA 303/2002:
Art. 3. Constitui Área de Preservação Permanente a área situada:
(...)
III - ao redor de lagos e lagoas naturais, em faixa com metragem mínima de:
a) trinta metros, para os que estejam situados em áreas urbanas consolidadas;
b) cem metros, para as que estejam em áreas rurais, exceto os corpos d`água com até
vinte hectares de superfície, cuja faixa marginal será de cinqüenta metros;
IV - em vereda e em faixa marginal, em projeção horizontal, com largura mínima de
cinqüenta metros, a partir do limite do espaço brejoso e encharcado;
V - no topo de morros e montanhas, em áreas delimitadas a partir da curva de nível
correspondente a dois terços da altura mínima da elevação em relação à base
(CONAMA, 2002b).
93
Lei Federal 6.766/1979
A Lei Federal 6.766, de 19 de dezembro de 1979, alterada pela Lei Federal 9.875/1999,
dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no país, fixando as áreas não passíveis de
parcelamento e os requisitos urbanísticos mínimos a serem atendidos pelos loteadores.
No art. 2° é estabelecida a diferenciação entre loteamento e desmembramento,
relacionada à abertura ou não de novas vias de circulação:
Art. 2. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou
desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e
municipais pertinentes.
§ 1º Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação,
com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento,
modificação ou ampliação das vias existentes
§ 2º - Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a
edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na
abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou
ampliação dos já existentes. (BRASIL, 1979).
O art. 3° permite o parcelamento do solo para fins urbanos apenas em zonas urbanas ou
de expansão urbana fixadas por lei municipal, listando a seguir as áreas onde não será permitido
o parcelamento:
Art. 3. Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas
urbana ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal.
Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo:
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências
para assegurar o escoamento das águas;
Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem
que sejam previamente saneados;
III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se
atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições
sanitárias suportáveis, até a sua correção (BRASIL, 1979).
Nos art. 4° e 5° são estabelecidos os requisitos urbanísticos para o loteamento do solo,
fixando-se, entre outros, o lote mínimo de 125 m2, com frente mínima de 5 m e o percentual
mínimo da gleba a ser destinado ao sistema de circulação, à implantação de equipamentos
urbanos e comunitários e aos espaços livres de uso público, que deverá ser fixado pelo
Município.
Prevê também a reserva de faixa non aedificandi mínima de 15 m de largura ao longo de
águas correntes e dormentes e ao longo das faixas de domínio de rodovias, ferrovias e dutos.
Ressalva, no entanto, que esta dimensão da faixa de reserva poderá ser maior caso haja
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legislação específica, como é o caso das áreas de proteção ao longo dos córregos e rios previstas
no Código Florestal:
Art. 4. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I - as áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação de equipamento urbano e
comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade
de ocupação prevista para a gleba, ressalvado o disposto no § 1º deste artigo;
II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e
frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização
específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente
aprovados pelos órgãos públicos competentes;
III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das
rodovias, ferrovias e dutos, será obrigatória a reserva de uma faixa non aedificandi de
15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;
IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais,
existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.
§ 1º A percentagem de áreas públicas prevista no inciso I deste artigo não poderá ser
inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba, salvo nos loteamentos destinados ao
uso industrial cujos lotes forem maiores do que 15.000 m² (quinze mil metros
quadrados), caso em que a percentagem poderá ser reduzida.
§ 2º Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde,
lazer e similares.
Art. 5. O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada
loteamento, a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos.
Parágrafo único - Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento
de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica
e gás canalizado (BRASIL, 1979).
A lei prevê os procedimentos da administração pública e dos compradores no caso da
venda de lotes de parcelamentos não registrados, vedando tal tipo de venda e prevendo a
suspensão do pagamento de prestações pelos compradores, o depósito das prestações restantes
em juízo, a notificação do loteador e, caso este não cumpra a obrigação de registrar o
parcelamento, a possibilidade do Poder Público regularizar o parcelamento, sendo ressarcido nos
custos implicados com os recursos depositados pelos compradores, sem prejuízo de acionar
judicialmente o loteador para cobrir possíveis custos faltantes, sendo vedado a este o acesso aos
recursos depositados pelos compradores:
Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou
desmembramento não registrado.
Art. 38. Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou
regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito
Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das
prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.
§ 1º Ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações restantes, na forma do caput
deste artigo, o adquirente efetuará o depósito das prestações devidas junto ao Registro
de Imóveis competente, que as depositará em estabelecimento de crédito, segundo a
ordem prevista no inciso I do art. 666 do Código de Processo Civil, em conta com
incidência de juros e correção monetária, cuja movimentação dependerá de prévia
autorização judicial.
95
§ 2º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, ou o Ministério
Público, poderá promover a notificação ao loteador prevista no caput deste artigo.
§ 3º Regularizado o loteamento pelo loteador, este promoverá judicialmente a
autorização para levantar as prestações depositadas, com os acréscimos de correção
monetária e juros, sendo necessária a citação da Prefeitura, ou do Distrito Federal
quando for o caso, para integrar o processo judicial aqui previsto, bem como audiência
do Ministério Público.
§ 4º Após o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o loteador
notificará os adquirentes dos lotes, por intermédio do Registro de Imóveis competente,
para que passem a pagar diretamente as prestações restantes, a contar da data da
notificação.
§ 5º No caso de o loteador deixar de atender à notificação até o vencimento do prazo
contratual, ou quando o loteamento ou desmembramento for regularizado pela
Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, nos termos do art. 40
desta Lei, o loteador não poderá, a qualquer titulo, exigir o recebimento das prestações
depositadas.
Art. 39. Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por
inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente inscrito.
Art. 40. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida
pelo loteador a notificação, poderá regularizar loteamento ou desmembramento não
autorizado ou executado sem observância das determinações do ato administrativo de
licença, para evitar lesão aos seus padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos
direitos dos adquirentes de lotes.
§ 1º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, que promover a
regularização, na forma deste artigo, obterá judicialmente o levantamento das prestações
depositadas, com os respectivos acréscimos de correção monetária e juros, nos termos
do § 1º do art. 38 desta Lei, a título de ressarcimento das importâncias despendidas com
equipamentos urbanos ou expropriações necessárias para regularizar o loteamento ou
desmembramento.
§ 2º As importâncias despendidas pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal
quando for o caso, para regularizar o loteamento ou desmembramento, caso não sejam
integralmente ressarcidas conforme o disposto no parágrafo anterior, serão exigidas na
parte faltante do loteador, aplicando-se o disposto no art. 47 desta Lei.
§ 3º No caso de o loteador não cumprir o estabelecido no parágrafo anterior, a Prefeitura
Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, poderá receber as prestações dos
adquirentes, até o valor devido.
§ 4º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para assegurar a
regularização do loteamento ou desmembramento, bem como o ressarcimento integral
de importâncias despendidas, ou a despender, poderá promover judicialmente os
procedimentos cautelares necessários aos fins colimados.
Art. 41. Regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal, ou
pelo Distrito Federal quando for o caso, o adquirente do lote, comprovando o depósito
de todas as prestações do preço avençado, poderá obter o registro, de propriedade do
lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de venda e compra devidamente
firmado (BRASIL, 1979).
A lei prevê ainda os casos que constituem crime contra a administração pública e as
penalidades para os que incorrerem nos mesmos:
Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.
I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo
para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com
as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e
Municipíos;
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II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo
para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo
de licença;
III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a
interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do
solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
Pena: Reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes
o maior salário mínimo vigente no País.
Parágrafo único - O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido.
I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros
instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou
desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente.
II - com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou
desmembrado, ou com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir
crime mais grave.
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o
maior salário mínimo vigente no País.
Art. 51. Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes previstos no artigo
anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos
praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade.
Art. 52. Registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos
competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de
cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de loteamento ou
desmembramento não registrado.
Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o
maior salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das sanções administrativas
cabíveis (BRASIL, 1979).
Lei Federal 11.977/2009
A lei federal em questão, complementando o Estatuto da Cidade, traz normas gerais de
Direito Urbanístico especificamente sobre regularização fundiária, dentro da competência
atribuída à União pela Constituição Federal, para editar tais normas de âmbito nacional.
Nos art. 46 a 52, a lei traz os princípios, conceitos e definições para a regularização
fundiária em geral e os elementos básicos de projetos de regularização fundiária, atribui às
entidades do Terceiro Setor a prerrogativa de desenvolver projetos de regularização fundiária e
faculta aos Municípios a flexibilização de área mínima de lote e percentuais de área pública por
loteamento, para a regularização fundiária de assentamentos já consolidados até 07 de julho de
2009:
Art. 46. A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas,
urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos
irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à
moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito
ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.
Art. 47. Para efeitos da regularização fundiária de assentamentos urbanos, consideramse:
I - área urbana: parcela do território, contínua ou não, incluída no perímetro urbano pelo
Plano Diretor ou por lei municipal específica;
97
II - área urbana consolidada: parcela da área urbana com densidade demográfica
superior a 50 (cinquenta) habitantes por hectare e malha viária implantada e que tenha,
no mínimo, 2 (dois) dos seguintes equipamentos de infraestrutura urbana implantados:
a) drenagem de águas pluviais urbanas;
b) esgotamento sanitário;
c) abastecimento de água potável;
d) distribuição de energia elétrica; ou
e) limpeza urbana, coleta e manejo de resíduos sólidos;
III - demarcação urbanística: procedimento administrativo pelo qual o poder público, no
âmbito da regularização fundiária de interesse social, demarca imóvel de domínio
público ou privado, definindo seus limites, área, localização e confrontantes, com a
finalidade de identificar seus ocupantes e qualificar a natureza e o tempo das respectivas
posses;
IV - legitimação de posse: ato do poder público destinado a conferir título de
reconhecimento de posse de imóvel objeto de demarcação urbanística, com a
identificação do ocupante e do tempo e natureza da posse;
V - Zona Especial de Interesse Social - ZEIS: parcela de área urbana instituída pelo
Plano Diretor ou definida por outra lei municipal, destinada predominantemente à
moradia de população de baixa renda e sujeita a regras específicas de parcelamento, uso
e ocupação do solo;
VI - assentamentos irregulares: ocupações inseridas em parcelamentos informais ou
irregulares, localizadas em áreas urbanas públicas ou privadas, utilizadas
predominantemente para fins de moradia;
VII - regularização fundiária de interesse social: regularização fundiária de
assentamentos irregulares ocupados, predominantemente, por população de baixa renda,
nos casos:
a) em que tenham sido preenchidos os requisitos para usucapião ou concessão de uso
especial para fins de moradia;
b) de imóveis situados em ZEIS; ou
c) de áreas da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios declaradas de
interesse para implantação de projetos de regularização fundiária de interesse social;
VIII - regularização fundiária de interesse específico: regularização fundiária quando
não caracterizado o interesse social nos termos do inciso VII.
Art. 48. Respeitadas as diretrizes gerais da política urbana estabelecidas na Lei nº
10.257, de 10 de julho de 2001, a regularização fundiária observará os seguintes
princípios:
I - ampliação do acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, com
prioridade para sua permanência na área ocupada, assegurados o nível adequado de
habitabilidade e a melhoria das condições de sustentabilidade urbanística, social e
ambiental;
II - articulação com as políticas setoriais de habitação, de meio ambiente, de
saneamento básico e de mobilidade urbana, nos diferentes níveis de governo e com as
iniciativas públicas e privadas, voltadas à integração social e à geração de emprego e
renda;
III - participação dos interessados em todas as etapas do processo de regularização;
IV - estímulo à resolução extrajudicial de conflitos; e
V - concessão do título preferencialmente para a mulher.
Art. 49. Observado o disposto nesta Lei e na Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, o
Município poderá dispor sobre o procedimento de regularização fundiária em seu
território.
Parágrafo único. A ausência da regulamentação prevista no caput não obsta a
implementação da regularização fundiária.
Art. 50. A regularização fundiária poderá ser promovida pela União, pelos Estados, pelo
Distrito Federal e pelos Municípios e também por:
I - seus beneficiários, individual ou coletivamente; e
II - cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações
sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis
98
que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou
regularização fundiária.
Art. 51. O projeto de regularização fundiária deverá definir, no mínimo, os seguintes
elementos:
I - as áreas ou lotes a serem regularizados e, se houver necessidade, as edificações que
serão relocadas;
II - as vias de circulação existentes ou projetadas e, se possível, as outras áreas
destinadas a uso público;
III - as medidas necessárias para a promoção da sustentabilidade urbanística, social e
ambiental da área ocupada, incluindo as compensações urbanísticas e ambientais
previstas em lei;
IV - as condições para promover a segurança da população em situações de risco; e
V - as medidas previstas para adequação da infraestrutura básica.
§ 1º O projeto de que trata o caput não será exigido para o registro da sentença de
usucapião, da sentença declaratória ou da planta, elaborada para outorga administrativa,
de concessão de uso especial para fins de moradia.
§ 2º O Município definirá os requisitos para elaboração do projeto de que trata o caput,
no que se refere aos desenhos, ao memorial descritivo e ao cronograma físico de obras e
serviços a serem realizados.
§ 3º A regularização fundiária pode ser implementada por etapas.
Art. 52. Na regularização fundiária de assentamentos consolidados anteriormente à
publicação desta Lei, o Município poderá autorizar a redução do percentual de áreas
destinadas ao uso público e da área mínima dos lotes definidos na legislação de
parcelamento do solo urbano (BRASIL, 2009).
Nos art. 53 a 55, a lei traz as regras gerais para a regularização fundiária de interesse
social, tais como: condicionamento da regularização fundiária de interesse social a projeto prévio
(projeto cuja definição consta da seção anterior); a atribuição à aprovação de tal projeto, pelo
Município, do efeito de licenciamento ambiental (desde que o Município tenha conselho de meio
ambiente e órgão ambiental capacitado); a possibilidade de regularização fundiária de interesse
social em Áreas de Preservação Permanente ocupadas até 31 de dezembro de 2007 e inseridas
em área urbana consolidada, desde que estudo técnico comprove que esta intervenção implica a
melhoria das condições ambientais em relação à situação de ocupação irregular anterior; os
elementos básicos integrantes de tal estudo técnico; a responsabilidade do poder público pelas
obras de infraestrutura e sistema viário na regularização fundiária, ainda que empreendida por
organismos do Terceiro Setor ou diretamente pelos beneficiários:
Art. 53. A regularização fundiária de interesse social depende da análise e da aprovação
pelo Município do projeto de que trata o art. 51.
Parágrafo único. A aprovação municipal prevista no caput corresponde ao
licenciamento ambiental e urbanístico do projeto de regularização fundiária de interesse
social, desde que o Município tenha conselho de meio ambiente e órgão ambiental
capacitado.
Art. 54. O projeto de regularização fundiária de interesse social deverá considerar as
características da ocupação e da área ocupada para definir parâmetros urbanísticos e
ambientais específicos, além de identificar os lotes, as vias de circulação e as áreas
destinadas a uso público.
§ 1º O Município poderá, por decisão motivada, admitir a regularização fundiária de
interesse social em Áreas de Preservação Permanente, ocupadas até 31 de dezembro de
99
2007 e inseridas em área urbana consolidada, desde que estudo técnico comprove que
esta intervenção implica a melhoria das condições ambientais em relação à situação de
ocupação irregular anterior.
§ 2º O estudo técnico referido no § 1o deverá ser elaborado por profissional legalmente
habilitado, compatibilizar-se com o projeto de regularização fundiária e conter, no
mínimo, os seguintes elementos:
I - caracterização da situação ambiental da área a ser regularizada;
II - especificação dos sistemas de saneamento básico;
III - proposição de intervenções para o controle de riscos geotécnicos e de inundações;
IV - recuperação de áreas degradadas e daquelas não passíveis de regularização;
V - comprovação da melhoria das condições de sustentabilidade urbano-ambiental,
considerados o uso adequado dos recursos hídricos e a proteção das unidades de
conservação, quando for o caso;
VI - comprovação da melhoria da habitabilidade dos moradores propiciada pela
regularização proposta; e
VII - garantia de acesso público às praias e aos corpos d´água, quando for o caso.
Art. 55. Na regularização fundiária de interesse social, caberá ao poder público,
diretamente ou por meio de seus concessionários ou permissionários de serviços
públicos, a implantação do sistema viário e da infraestrutura básica, previstos no § 6o do
art. 2o da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979, ainda que promovida pelos
legitimados previstos nos incisos I e II do art. 50.
Parágrafo único. A realização de obras de implantação de infraestrutura básica e de
equipamentos comunitários pelo poder público, bem como sua manutenção, pode ser
realizada mesmo antes de concluída a regularização jurídica das situações dominiais dos
imóveis (BRASIL, 2009).
Nos art. 56 a 60, a lei cria e regula um novo instituto jurídico, o Auto de Demarcação
Urbanística, definido pela lei como “ato do poder público destinado a conferir título de
reconhecimento de posse de imóvel objeto de demarcação urbanística, com a identificação do
ocupante e do tempo e natureza da posse” (Idem), a ser feito com base no levantamento da
situação da área a ser regularizada e na caracterização da ocupação e instruído com:
I - planta e memorial descritivo da área a ser regularizada, nos quais constem suas
medidas perimetrais, área total, confrontantes, coordenadas preferencialmente
georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites, bem como seu número de
matrícula ou transcrição e a indicação do proprietário, se houver;
II - planta de sobreposição do imóvel demarcado com a situação da área constante no
registro de imóveis; e
III - certidão da matrícula ou transcrição da área a ser regularizada, emitida pelo registro
de imóveis, ou, diante de sua inexistência, das circunscrições imobiliárias anteriormente
competentes (Ibidem).
Os beneficiários do auto de demarcação são os cadastrados pelo Poder Público e poderão
receber título de legitimação de posse, sendo condição para tal não serem concessionários,
foreiros ou proprietários de outro imóvel urbano ou rural ou beneficiários de legitimação de
posse concedida anteriormente, devendo os lotes ou fração ideal não ser superiores a 250m².
Nos termos do art. 57 da lei, o Auto de Demarcação Urbanística será encaminhado ao
registro de imóveis, que procederá às buscas para identificação do proprietário da área a ser
100
regularizada e de matrículas ou transcrições que a tenham por objeto. Em seqüência, o oficial do
registro de imóveis deverá notificar o proprietário da área e os confrontantes e eventuais
interessados para, querendo, apresentarem, no prazo de 15 dias impugnação à averbação da
Demarcação Urbanística. Decorrido o prazo sem impugnação, a Demarcação Urbanística será
averbada na matrícula da área a ser regularizada.
Havendo impugnação, o oficial do registro de imóveis notificará o Poder Público para
que se manifeste, no prazo de 60 dias. O Poder Público poderá então propor a alteração do auto
de demarcação urbanística ou adotar qualquer outra medida que possa afastar a oposição do
proprietário ou dos confrontantes à regularização da área ocupada. Havendo impugnação apenas
em relação à parcela da área objeto do auto de Demarcação Urbanística, o procedimento seguirá
em relação à parcela não impugnada. Não havendo acordo quanto à impugnação, a Demarcação
Urbanística será encerrada em relação à área impugnada.
Averbado o auto de Demarcação Urbanística, o Poder Público deverá elaborar o projeto
da regularização fundiária e submeter o parcelamento dele decorrente a registro. Após o registro
do parcelamento, o Poder Público concederá título de legitimação de posse aos ocupantes
cadastrados. A legitimação de posse, devidamente registrada constitui direito em favor do
detentor da posse direta para fins de moradia.
Sem prejuízo dos direitos decorrentes da posse exercida anteriormente, o detentor do
título de legitimação de posse, após 5 anos de seu registro, poderá requerer ao oficial de registro
de imóveis a conversão desse título em registro de propriedade, tendo em vista sua aquisição por
usucapião, nos termos do art. 183 da Constituição Federal. Em outros termos, a lei cria a
declaração de usucapião pela via administrativa, dispensando o ingresso em juízo:
Art. 56. O poder público responsável pela regularização fundiária de interesse social
poderá lavrar auto de demarcação urbanística, com base no levantamento da situação da
área a ser regularizada e na caracterização da ocupação.
§ 1º O auto de demarcação urbanística deve ser instruído com:
I - planta e memorial descritivo da área a ser regularizada, nos quais constem suas
medidas perimetrais, área total, confrontantes, coordenadas preferencialmente
georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites, bem como seu número de
matrícula ou transcrição e a indicação do proprietário, se houver;
II - planta de sobreposição do imóvel demarcado com a situação da área constante no
registro de imóveis; e
III - certidão da matrícula ou transcrição da área a ser regularizada, emitida pelo registro
de imóveis, ou, diante de sua inexistência, das circunscrições imobiliárias anteriormente
competentes.
§ 2º Na possibilidade de a demarcação urbanística abranger área pública ou com ela
confrontar, o poder público deverá notificar previamente os órgãos responsáveis pela
administração patrimonial dos demais entes federados, para que informem se detêm a
titularidade da área, no prazo de 30 (trinta) dias.
101
§ 3º Na ausência de manifestação no prazo previsto no § 2o, o poder público dará
continuidade à demarcação urbanística.
§ 4º No que se refere a áreas de domínio da União, aplicar-se-á o disposto na Seção IIIA do Decreto-Lei no 9.760, de 5 de setembro de 1946, inserida pela Lei no 11.481, de
31 de maio de 2007, e, nas áreas de domínio dos Estados, Distrito Federal ou
Municípios, a sua respectiva legislação patrimonial.
Art. 57. Encaminhado o auto de demarcação urbanística ao registro de imóveis, o oficial
deverá proceder às buscas para identificação do proprietário da área a ser regularizada e
de matrículas ou transcrições que a tenham por objeto.
§ 1º Realizadas as buscas, o oficial do registro de imóveis deverá notificar pessoalmente
o proprietário da área e, por edital, os confrontantes e eventuais interessados para,
querendo, apresentarem, no prazo de 15 (quinze) dias, impugnação à averbação da
demarcação urbanística.
§ 2º Se o proprietário não for localizado nos endereços constantes do registro de
imóveis ou naqueles fornecidos pelo poder público, a notificação do proprietário será
realizada por edital.
§ 3º São requisitos para a notificação por edital:
I - resumo do auto de demarcação urbanística, com a descrição que permita a
identificação da área a ser demarcada e seu desenho simplificado;
II - publicação do edital, no prazo máximo de 60 (sessenta) dias, uma vez pela imprensa
oficial e uma vez em jornal de grande circulação local; e
III - determinação do prazo de 15 (quinze) dias para apresentação de impugnação à
averbação da demarcação urbanística.
§ 4º Decorrido o prazo sem impugnação, a demarcação urbanística deverá ser averbada
na matrícula da área a ser regularizada.
§ 5º Não havendo matrícula da qual a área seja objeto, esta deverá ser aberta com base
na planta e no memorial indicados no inciso I do § 1o do art. 56.
§ 6º Havendo impugnação, o oficial do registro de imóveis deverá notificar o poder
público para que se manifeste no prazo de 60 (sessenta) dias.
§ 7º O poder público poderá propor a alteração do auto de demarcação urbanística ou
adotar qualquer outra medida que possa afastar a oposição do proprietário ou dos
confrontantes à regularização da área ocupada.
§ 8º Havendo impugnação apenas em relação à parcela da área objeto do auto de
demarcação urbanística, o procedimento seguirá em relação à parcela não impugnada.
§ 9º O oficial de registro de imóveis deverá promover tentativa de acordo entre o
impugnante e o poder público.
§ 10º Não havendo acordo, a demarcação urbanística será encerrada em relação à área
impugnada.
Art. 58. A partir da averbação do auto de demarcação urbanística, o poder público
deverá elaborar o projeto previsto no art. 51 e submeter o parcelamento dele decorrente
a registro.
§ 1º Após o registro do parcelamento de que trata o caput, o poder público concederá
título de legitimação de posse aos ocupantes cadastrados.
§ 2º O título de que trata o § 1o será concedido preferencialmente em nome da mulher e
registrado na matrícula do imóvel.
Art. 59. A legitimação de posse devidamente registrada constitui direito em favor do
detentor da posse direta para fins de moradia.
Parágrafo único. A legitimação de posse será concedida aos moradores cadastrados pelo
poder público, desde que:
I - não sejam concessionários, foreiros ou proprietários de outro imóvel urbano ou rural;
II - não sejam beneficiários de legitimação de posse concedida anteriormente; e
III - os lotes ou fração ideal não sejam superiores a 250m² (duzentos e cinquenta metros
quadrados).
Art. 60. Sem prejuízo dos direitos decorrentes da posse exercida anteriormente, o
detentor do título de legitimação de posse, após 5 (cinco) anos de seu registro, poderá
requerer ao oficial de registro de imóveis a conversão desse título em registro de
102
propriedade, tendo em vista sua aquisição por usucapião, nos termos do art. 183 da
Constituição Federal.
§ 1º Para requerer a conversão prevista no caput, o adquirente deverá apresentar:
I - certidões do cartório distribuidor demonstrando a inexistência de ações em
andamento que versem sobre a posse ou a propriedade do imóvel;
II - declaração de que não possui outro imóvel urbano ou rural;
III - declaração de que o imóvel é utilizado para sua moradia ou de sua família;
IV - declaração de que não teve reconhecido anteriormente o direito à usucapião de
imóveis em áreas urbanas.
§ 2º As certidões previstas no inciso I do § 1o serão relativas à totalidade da área e serão
fornecidas pelo poder público (BRASIL, 2009).
Os art. 61 e 62 tratam da regularização fundiária de interesse específico, nos termos da lei
definida como aquela onde não se caracteriza o interesse social. Nesta, a aprovação do projeto
previsto no art. 51 é também essencial, além das licenças urbanísticas e ambientais. Nos termos
do art. 52 (contido na seção destinada à regularização fundiária em geral), o Município poderá
autorizar a redução do percentual de áreas destinadas ao uso público e da área mínima dos lotes
definidos na legislação de parcelamento do solo urbano. O projeto deverá observar as restrições à
ocupação de Áreas de Preservação Permanente e demais disposições previstas na legislação
ambiental, e poderá prever compensações e contrapartidas ambientais e urbanísticas:
Art. 61. A regularização fundiária de interesse específico depende da análise e da
aprovação do projeto de que trata o art. 51 pela autoridade licenciadora, bem como da
emissão das respectivas licenças urbanística e ambiental.
§ 1º O projeto de que trata o caput deverá observar as restrições à ocupação de Áreas de
Preservação Permanente e demais disposições previstas na legislação ambiental.
§ 2º A autoridade licenciadora poderá exigir contrapartida e compensações urbanísticas
e ambientais, na forma da legislação vigente.
Art. 62. A autoridade licenciadora deverá definir, nas licenças urbanística e ambiental
da regularização fundiária de interesse específico, as responsabilidades relativas à
implantação:
I - do sistema viário;
II - da infraestrutura básica;
III - dos equipamentos comunitários definidos no projeto de regularização fundiária; e
IV - das medidas de mitigação e de compensação urbanística e ambiental eventualmente
exigidas.
§ 1º A critério da autoridade licenciadora, as responsabilidades previstas no caput
poderão ser compartilhadas com os beneficiários da regularização fundiária de interesse
específico, com base na análise de, pelo menos, 2 (dois) aspectos:
I - os investimentos em infraestrutura e equipamentos comunitários já realizados pelos
moradores; e
II - o poder aquisitivo da população a ser beneficiada.
§ 2º As medidas de mitigação e de compensação urbanística e ambiental exigidas na
forma do inciso IV do caput deverão integrar termo de compromisso, firmado perante as
autoridades responsáveis pela emissão das licenças urbanística e ambiental, ao qual se
garantirá força de título executivo extrajudicial (BRASIL, 2009).
103
Essa lei, como já destacado, tem o caráter de norma geral de Direito Urbanístico e suas
disposições, assim como as do Estatuto da Cidade, aplicam-se à União, aos Estados e aos
Municípios.
Estatuto da Terra - Lei Federal 4.504/1964
O ordenamento do solo nas áreas rurais sujeita-se ao Estatuto da Terra, que regulamenta a
sua subdivisão. Conforme o art. 65 do Estatuto, nenhum imóvel poderá ser subdividido em área
menor que a do módulo rural: “O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à
constitutiva do módulo de propriedade rural” (BRASIL, 1964). O módulo rural é conceituado
pelo próprio Estatuto, no art. 4º:
Art. 4. Para os efeitos desta Lei, definem-se:
(...)
II - "Propriedade Familiar", o imóvel rural que, direta e pessoalmente explorado pelo
agricultor e sua família, lhes absorva toda a força de trabalho, garantindo-lhes a
subsistência e o progresso social e econômico, com área máxima fixada para cada
região e tipo de exploração, e eventualmente trabalho com a ajuda de terceiros;
III - "Módulo Rural", a área fixada nos termos do inciso anterior (BRASIL, 1964).
A Lei Federal 5.868, de 12 de dezembro de 1972, no seu art. 8º trouxe uma nova figura
jurídica ao lado do módulo rural, a fração mínima de parcelamento, dispondo:
Art. 8. Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65 da Lei número
4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou
dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração
mínima de parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área.
§ 1º A fração mínima de parcelamento será:
a) o módulo correspondente à exploração hortigranjeira das respectivas zonas típicas,
para os Municípios das capitais dos Estados;
b) o módulo correspondente às culturas permanentes para os demais Municípios
situados nas zonas típicas A, B e C;
c) o módulo correspondente à pecuária para os demais Municípios situados na zona
típica D (BRASIL, 1972).
Portanto, atualmente o imóvel rural somente pode ser subdividido com base nas normas
supratranscritas, contidas na legislação agrária – ou seja, em áreas iguais ou maiores que a fração
mínima de parcelamento, que é definida pelo Instituto de Colonização e Reforma Agrária
(INCRA), para cada região. Para a aplicação da legislação urbanística na ordenação do solo é
necessário que a legislação municipal contemple a área em questão como urbana ou de expansão
urbana, nos termos do art. 3º da Lei Federal 6.766/1979:
104
Art. 3. Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas
urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano
diretor ou aprovadas por lei municipal (BRASIL, 1979).
Lei Federal 6.938/1981 – Política Nacional de Meio Ambiente
Como mecanismo de formulação da Política Nacional de Meio Ambiente, a Lei Federal
6.938, de 31 de agosto de 1981, constituiu o Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA),
instância decisória colegiada, presidida pelo Ministro de Estado do Meio Ambiente, dos
Recursos Hídricos e da Amazônia Legal (MMA) e integrada por representantes dos demais
Ministérios, governos estaduais, governo do Distrito Federal, Confederações Nacionais de
Trabalhadores na Indústria, no Comércio e na Agricultura, dentre outros.
Para possibilitar a aplicação da Política, foi instituído o Sistema Nacional do Meio
Ambiente (SISNAMA), composto pelos órgãos e entidades da União, dos Estados, do Distrito
Federal, dos Municípios e pelas fundações instituídas pelo Poder Público, responsáveis pela
proteção e melhoria da qualidade ambiental, tendo como seu Órgão Superior o Conselho
Nacional do Meio Ambiente.
São considerados como instrumentos da Política Nacional de Meio Ambiente: o
estabelecimento de padrões de qualidade ambiental; o zoneamento ambiental; a avaliação de
impactos ambientais; o licenciamento e a revisão de atividades efetiva ou potencialmente
poluidoras; os incentivos à produção e instalação de equipamentos e a criação ou absorção de
tecnologia, voltadas para a melhoria da qualidade ambiental; a implantação de reservas, parques
ecológicos e áreas de proteção ambiental pelo Poder Público Federal, Estadual e Municipal; o
sistema nacional de informações sobre o meio ambiente; o cadastro técnico federal de atividades
e instrumentos de defesa ambiental; e as penalidades disciplinares ou compensatórias ao não
cumprimento das medidas necessárias à preservação ou correção da degradação ambiental.
Lei Federal 9.985/2000 - Sistema Nacional de Unidades de Conservação da Natureza
(SNUC)
A Lei Federal 9.985, de 18 de julho de 2000, regulamenta o artigo 225, § 1º, incisos I, II,
III e VII, da Constituição Federal, instituindo o Sistema Nacional de Unidade de Conservação da
Natureza (SNUC).
A Lei traz a definição de unidade de conservação, em seu art. 2º:
Espaço territorial e seus recursos ambientais, incluindo as águas jurisdicionais, com
características naturais relevantes, legalmente instituído pelo Poder Público, com
105
objetivos de conservação e limites definidos, sob regime especial de administração, ao
qual se aplicam garantias adequadas de proteção (BRASIL, 2000).
Nos termos do art. 7º da Lei, as unidades de conservação integrantes do SNUC dividemse em dois grupos, com características específicas:
 Unidades de Proteção Integral, cujo objetivo é preservar a natureza, sendo admitido
apenas o uso indireto dos seus recursos naturais, com exceção dos casos previstos na
Lei;
 Unidades de Uso Sustentável, cujo objetivo é compatibilizar a conservação da
natureza com o uso sustentável de parcela dos seus recursos naturais.
Nos termos do art. 8o, o grupo das Unidades de Proteção Integral é composto pelas
seguintes categorias de unidade de conservação:
 Estação Ecológica;
 Reserva Biológica;
 Parque Nacional;
 Monumento Natural;
 Refúgio de Vida Silvestre.
Nos termos do art. 14, as Unidades de Uso Sustentável compreendem as seguintes
categorias de unidade de conservação:
 Área de Proteção Ambiental;
 Área de Relevante Interesse Ecológico;
 Floresta Nacional;
 Reserva Extrativista;
 Reserva de Fauna;
 Reserva de Desenvolvimento Sustentável; e
 Reserva Particular do Patrimônio Natural.
Lei Federal 11.516/2007 – Instituto Chico Mendes
Cria o Instituto Chico Mendes de Conservação da Biodiversidade, autarquia federal
vinculada ao Ministério do Meio Ambiente, com as seguintes competências:
 executar ações da política nacional de unidades de conservação da natureza, referentes
às atribuições federais relativas à proposição, implantação, gestão, proteção,
fiscalização e monitoramento das unidades de conservação instituídas pela União;
106
 executar as políticas relativas ao uso sustentável dos recursos naturais renováveis e ao
apoio ao extrativismo e às populações tradicionais nas unidades de conservação de uso
sustentável instituídas pela União;
 fomentar e executar programas de pesquisa, proteção, preservação e conservação da
biodiversidade e de educação ambiental;
 exercer o poder de polícia ambiental para a proteção das unidades de conservação
instituídas pela União; e
 promover e executar, em articulação com os demais órgãos e entidades envolvidos,
programas recreacionais, de uso público e de ecoturismo nas unidades de conservação,
onde estas atividades sejam permitidas.
Com a criação do Instituto Chico Mendes, o exercício do poder de polícia ambiental pelo
Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (IBAMA) passou a
ser exercido em caráter supletivo.
Portarias instituidoras de unidades de conservação no Município de Nova Lima
Identificou-se a seguinte portaria instituidora de unidade de conservação no Município de
Nova Lima:
 Portaria 79/2002 do Instituto Chico Mendes de Conservação da Biodiversidade
(ICMBio), de 8 de julho de 2002: cria a Reserva Particular do Patrimônio Natural
(RPPN) denominada RPPN dos Feixos30.

Resolução 34, de 1º de julho de 2.005, do Ministério das Cidades
Define orientações quanto ao conteúdo mínimo dos planos diretores e, especialmente
para os fins deste estudo, em relação aos instrumentos de intervenção urbanística previstos no
Estatuto da Cidade.
30
INSTITUTO CHICO MENDES DE CONSERVAÇÃO DO MEIO AMBIENTE. RPPN Federais Criadas.
Disponível
em:
<http://sistemas.icmbio.gov.br/simrppn/publico/rppn/MG/?nome=&proprietario=&municipio=3359>. Acesso em:
10 de fev. 2011.
107
3.3.2 Leis estaduais
Constituição Estadual
Na Constituição Estadual de Minas Gerais, em seu Capítulo IV – Do Município, na Seção
I – Da competência dos Municípios, o art. 171 determina que ao Município compete legislar
sobre assuntos de interesse local, tais como o Plano Diretor e o planejamento do uso,
parcelamento e ocupação do solo, entre outros. A mesma lei, na Seção IV – da Política Urbana,
determina que o Estado assistirá aos Municípios que o solicitarem na elaboração de seus Planos
Diretores (MINAS GERAIS, 2010).
Lei Estadual Complementar 107/2009
A Lei Complementar Estadual 107/2009 cria a Agência de Desenvolvimento da Região
Metropolitana de Belo Horizonte (Agência RMBH) para fins de planejamento, assessoramento e
regulação urbana, viabilização de instrumentos de desenvolvimento integrado da Região
Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH). Nos termos do art. 4º da lei, compete à Agência
RMBH:
I - elaborar o Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado a que se refere o art. 5º - da
Lei Complementar nº 88, de 2006;
II - promover a implementação de planos, programas e projetos de investimento
estabelecidos no Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado, bem como a execução
das metas e prioridades estabelecidas;
III - elaborar e propor, em caráter continuado, estudos técnicos com objetivos, metas e
prioridades de interesse regional, compatibilizando-os com os interesses do Estado e
dos Municípios integrantes da RMBH;
IV - propor normas, diretrizes e critérios para compatibilizar os planos diretores dos
Municípios integrantes da RMBH com o Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado,
no tocante às funções públicas de interesse comum;
V - manter permanente avaliação e fiscalização da execução dos planos e programas
aprovados para a RMBH;
VI - articular-se com instituições públicas e privadas, nacionais e internacionais,
objetivando a captação de recursos de investimento ou financiamento para o
desenvolvimento integrado da RMBH;
VII - articular-se com os Municípios integrantes da RMBH, com órgãos e entidades
federais e estaduais e com organizações privadas, visando à conjugação de esforços para
o planejamento integrado e o cumprimento de funções públicas de interesse comum;
VIII - assistir tecnicamente os Municípios integrantes da RMBH;
IX - fornecer suporte técnico e administrativo à Assembléia Metropolitana e ao
Conselho Deliberativo de Desenvolvimento Metropolitano;
X - estabelecer intercâmbio de informações com organizações públicas ou privadas,
nacionais ou internacionais, na sua área de atuação;
XI - promover diagnósticos da realidade socioeconômica local e de âmbito
metropolitano, com vistas a subsidiar o planejamento metropolitano;
XII - constituir e manter banco de dados com informações atualizadas necessárias ao
planejamento e à elaboração dos programas e planos a serem desenvolvidos;
108
XIII - auxiliar os Municípios da RMBH na elaboração e na revisão de seus planos
diretores;
XIV - colaborar para o desenvolvimento institucional dos Municípios a que se refere o §
2º do art. 1º desta Lei Complementar, quando necessário e tendo em vista a questão do
planejamento;
XV - apoiar os Municípios na elaboração de projetos de desenvolvimento
metropolitano, para fins de habilitação a recursos do Fundo de Desenvolvimento
Metropolitano;
XVI - exercer poder de polícia administrativa, notadamente no tocante à regulação
urbana metropolitana.
§ 1º Para o cumprimento das competências previstas neste artigo, a Agência RMBH
poderá:
I - emitir documentos de cobrança e exercer atividades de arrecadação de tarifas e de
pagamentos pela prestação de serviços ou pelo uso ou outorga de uso de bens públicos
sob sua administração;
II - firmar convênios, contratos e acordos de qualquer natureza e receber auxílios,
contribuições e subvenções sociais ou econômicas de outras entidades e órgãos
governamentais, nacionais e estrangeiros;
III - promover desapropriações e instituir servidões, nos termos de declaração de
utilidade ou necessidade pública ou de interesse social emanada do Chefe do Poder
Executivo competente;
IV - firmar termo de parceria com organizações da sociedade civil de interesse público
credenciadas nos termos da legislação estadual;
V - participar de operações conjuntas relacionadas com a fiscalização de funções
públicas de interesse comum;
VI - constituir comitês interinstitucionais, na forma de regulamento, para a gerência de
projetos específicos na RMBH;
VII - fiscalizar o cumprimento das normas e diretrizes de planejamento e execução de
função pública de interesse comum na RMBH, em especial quanto a normas de
parcelamento do solo metropolitano para fins urbanos e em áreas de interesse especial
ou limítrofes de Município do Colar Metropolitano ou em áreas do Colar que pertençam
a mais de um Município, sem prejuízo das competências municipais;
VIII - aplicar as sanções administrativas previstas nesta Lei às pessoas físicas e jurídicas
de direito privado.
§ 2º A gestão das funções públicas de interesse comum se efetivará, preferencialmente,
no que couber, mediante convênios de cooperação ou consórcios públicos, instrumentos
do federalismo cooperativo de que trata a Lei Federal nº 11.107, de 6 de abril de 2005, a
serem formalizados entre o Estado e os Municípios.
§ 3º A Agência RMBH apoiará tecnicamente a formalização de mecanismos
institucionais voluntários de gestão metropolitana, notadamente os convênios de
cooperação e os consórcios públicos.
§ 4º O parcelamento do solo em zona rural na RMBH e em seu Colar Metropolitano em
mais de dez unidades ou quando a área total superar cinco módulos rurais mínimos, para
fins residenciais, comerciais ou industriais, fica condicionado a licenciamento ambiental
prévio pelo Estado e dependerá de anuência da Agência, emitida com base na
compatibilidade entre a atividade a que se destina o parcelamento do solo e os planos e
programas de desenvolvimento regional (MINAS GERAIS, 2009).
A Agência tem como atribuição o auxílio técnico aos Municípios, sobretudo na questão
relativa ao parcelamento do solo e à implementação de políticas públicas.
109
Decreto Estadual 44.646/2007
Dispõe sobre a anuência do Estado de Minas Gerais, por meio da Secretaria de Estado de
Desenvolvimento Regional e Política Urbana (SEDRU), em projetos de loteamentos e
desmembramentos em área urbana.
Deliberação Normativa COPAM nº 76/2004
Na Deliberação Normativa COPAM nº 76, de 25 de outubro de 2004, que dispõe sobre a
interferência em áreas consideradas de preservação permanente e dá outras providências, tal
intervenção é definida como qualquer obra, prática, plano, projeto, empreendimento ou atividade
consideradas de utilidade pública ou de interesse social, que impliquem na supressão de
vegetação, e no uso e ocupação em APP.
No Estado de Minas Gerais, o órgão ambiental competente para autorizar a intervenção
em Áreas de Preservação Permanente é o Instituto Estadual de Florestas (IEF). Nas APP situadas
em áreas efetivamente urbanizadas a intervenção para supressão de vegetação dependerá da
autorização do órgão municipal competente, desde que o Município possua Conselho de Meio
Ambiente (CODEMA), com caráter deliberativo e Plano Diretor, mediante anuência prévia do
IEF fundamentada em parecer favorável.
Segundo os arts. 4° e 5° da Deliberação, após a formalização do processo para
intervenção em Área de Preservação Permanente, a área é vistoriada pelo corpo técnico do IEF,
acompanhado do empreendedor ou do responsável, o qual indicará as medidas mitigadoras e
compensatórias, a serem aprovadas pelo Gerente Regional ou de Núcleo, em parecer técnico.
Nos art. 11, 12 e 13 são estabelecidos os procedimentos para a regularização da ocupação
já consolidada em Área de Preservação Permanente:
Art. 11. Para toda ocupação antrópica já consolidada na forma da Lei, devidamente
comprovada em processo administrativo próprio, o interessado deverá proceder a
regularização do empreendimento, em Área de Preservação Permanente, junto ao
Instituto Estadual de Florestas - IEF.
Art. 12. A formalização do processo para a regularização do empreendimento inserido
na área de preservação permanente que já esteja consolidada, condiciona-se à
apresentação prévia dos seguintes documentos:
I - requerimento;
II - comprovação, juridicamente válida, de que a locação do empreendimento se
concluiu em data anterior a 20 de junho de 2002;
III - Projeto Técnico do empreendimento acompanhado da Anotação de
Responsabilidade Técnica - ART, a critério do IEF;
IV - certidão de registro de imóvel atualizada, ou documento que caracterize a justa
posse ou servidão;
110
V - Averbação da Área de Reserva Legal ou Termo de Compromisso, no caso de posse
rural;
VI - comprovante do pagamento dos emolumentos;
VII - proposta de medidas mitigadoras e compensatórias;
VIII - apresentação de Projeto Técnico de Reconstituição da Flora - PTRF, a critério do
IEF;
IX - planta topográfica georeferenciada, a critério do IEF;
X - cópia do contrato social, se for o caso;
XI - cópia do CNPJ ou CPF.
Art. 13. Após formalizado o processo, a área será vistoriada pelo técnico do IEF,
acompanhado do empreendedor ou responsável, o qual verificará a inexistência de
alternativa locacional do empreendimento, indicando as medidas mitigadoras e
compensatórias, fundamentadas em parecer técnico (MINAS GERAIS, 2004).
Decretos instituidores de unidades de conservação no Município de Nova Lima
Identificou-se os seguintes decretos e portarias estaduais instituidores de unidades de
conservação no Município de Nova Lima31:
 Decreto Estadual nº 21.372, de 01 de julho de 1981: institui a Área de Proteção
Especial Estadual (APEE) do Mutuca;
 Decreto Estadual nº 22.327, de 03 de setembro de 1982: institui a Área de Proteção
Especial Estadual (APEE) de Fechos;
 Decreto Estadual nº 36.073, de 27 de setembro de 1994: institui a Estação Ecológica
Estadual (EEE) de Fechos;

Decreto Estadual nº 35.624, de 08 de junho de 1994: institui a Área de Proteção
Ambiental (APA) SUL da RMBH, situada nos Municípios de Belo Horizonte,
Brumadinho, Caeté, Ibirité, Itabirito, Nova Lima, Raposos, Rio Acima e Santa
Bárbara;

Decreto nº 36.071, de 27 de setembro de 1994: institui o Parque Estadual da Serra do
Rola-Moça, localizado nos Municípios de Belo Horizonte, Brumadinho, Ibirité e Nova
Lima;
 Portaria Estadual nº 70, de 11 de setembro de 1998: cria a Reserva Particular do
Patrimônio Natural (RPPN) denominada RPPN Mata do Jambreiro;
 Portaria Estadual nº 76, de 6 de outubro de 2000: cria a Reserva Particular do
Patrimônio Natural (RPPN) denominada RPPN Mata Samuel de Paula;
 Portaria Estadual nº 153, de 5 de agosto de 2005: cria a Reserva Particular do
Patrimônio Natural (RPPN) denominada RPPN Vale dos Cristais.
31
MINAS GERAIS. Instituto Estadual de Florestas. Áreas Protegidas Estaduais. Disponível em:
<http://www.ief.mg.gov.br/areas-protegidas/areas-protegidas-estaduais?task=view >. Acesso em: 10 de fev. 2011.
111
3.3.3 Restrições legais decorrentes de legislação federal e estadual
Há restrições legais ao parcelamento ou à edificação decorrentes da presença de
elementos encontrados nos assentamentos existentes em função de normas da legislação estadual
e federal. Tais restrições podem dificultar ou, em alguns casos, impedir a regularização fundiária
de parte ou de todo o assentamento.
As áreas não edificáveis ou non aedificandi nas faixas de domínio de equipamentos, por
exemplo, afetam a propriedade pública ou privada, neste último caso sem implicar na
transferência dominial e gerando algumas vezes o direito à indenização. São instituídas por lei,
por procedimento administrativo e mais raramente pela via contratual (no caso de servidões
civis), ao longo de rodovias, ferrovias, oleodutos, gasodutos, adutoras, linhas de transmissão e
outros, onde o interesse público desaconselha a edificação. Sua base legal nas áreas loteadas é a
própria Lei Federal 6.766/1979, que trata das normas para o parcelamento do solo e no inciso III
de seu art. 4º dispõe que “ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio
público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15
(quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica” (BRASIL,
1979).
Além da Lei Federal 6.766/1979, a base legal para a restrição à edificação pode ser dar
em outros instrumentos da legislação municipal, estadual e federal, dentro da competência de
cada esfera. Um bom exemplo seriam as faixas de domínio das rodovias estaduais,
regulamentadas por legislação estadual, ou as faixas de domínio das rodovias federais,
regulamentadas por legislação federal.
Nos casos de servidão administrativa a base legal para a restrição à edificação se dá na
legislação das desapropriações. Na servidão administrativa há a expropriação de algum ou alguns
dos direitos inerentes à propriedade imobiliária, gerando o direito à indenização para o
proprietário do imóvel onerado.
A restrição legal à edificação não impede necessariamente o parcelamento ou alguns
tipos de uso do solo, que podem ser tolerados de acordo com regulamentação própria para cada
caso.
As áreas non aedificandi podem constituir-se também das Áreas de Preservação
Permanente (APP), que por determinação legal são aquelas áreas cuja vegetação não pode ser
suprimida e, consequentemente, não podem ser edificadas. Destacam-se neste sentido as normas
112
do Código Florestal, complementadas por resoluções do COPAMA e CONAMA, conforme
descrição anterior, que consideram APP as áreas: ao longo dos rios ou de qualquer curso d'água,
no entorno das nascentes, nas encostas com declividade superior a 100% ou 45°, nas bordas dos
tabuleiros ou chapadas, em altitude superior a 1.800 m, no entorno dos reservatórios artificiais,
ao redor de lagos e lagoas naturais, em vereda, no topo de morros e montanhas.
Tais áreas são aquelas destinadas legalmente à preservação ambiental ou caracterizadas
por instabilidade geológica, ameaça à vida, à saúde ou à habitabilidade em geral, por outros
fatores, nas quais é contraindicada a ocupação humana ou legalmente proibido o parcelamento
do solo.
A Lei Federal 6.766/1979 estabelece também restrições legais ao parcelamento do solo
em áreas cuja preservação constitua interesse ambiental ou onde a ocupação humana é contraindicada por implicar em risco à vida ou à saúde. Esta lei estabelece como áreas não parceláveis,
por exemplo, os terrenos: alagadiços, que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde
pública, com declividade igual ou superior a 30%, onde as condições geológicas não aconselham
a edificação e onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis.
As FIG. 10 e 11 referem-se à localização dos assentamentos irregulares do Município em
relação a elementos geradores de restrições legais ao parcelamento e à edificação decorrentes de
legislação estadual e federal indicados, inclusive os definidos nas Leis Federais 4.771/1965 e
6.766/1979, esta última alterada pela Lei Federal 9.875/1999, que respectivamente instituem o
Código Florestal e dispõem sobre o parcelamento do solo no país.
Os elementos geradores de restrições legais registrados nas FIG. 10 e 11 são os seguintes:
 Unidades de conservação: Estação Ecológica Estadual (EEE) dos Fechos32; Área de
Proteção Ambiental (APA)33 Sul; APEE34 Mutuca; APEE Fechos; Parque Estadual da
32
As Estações Ecológicas têm como objetivo a preservação da natureza e a realização de pesquisas científicas.
Pertencem ao grupo de unidades de conservação de proteção integral. São de posse e domínio públicos. Nelas, á
proibida a visitação pública, exceto quando com objetivo educacional, de acordo com o que dispuser o Plano de
Manejo da unidade ou regulamento específico. A pesquisa científica depende de autorização prévia do IEF.
http://www.ief.mg.gov.br/component/content/483?task=view
33
Área de Proteção Ambiental - APA é uma área em geral extensa, com um certo grau de ocupação humana, dotada
de atributos abióticos, bióticos, estéticos ou culturais especialmente importantes para a qualidade de vida e o bemestar das populações humanas, e tem como objetivos básicos proteger a diversidade biológica, disciplinar o processo
de ocupação e assegurar a sustentabilidade do uso dos recursos naturais.
http://pt.wikipedia.org/wiki/APA
34
As Áreas de Proteção Especial Estadual - APEE são áreas definidas e demarcadas pelo governo do Estado de
Minas Gerais para proteção e conservação de mananciais.
http://www.ief.mg.gov.br/component/content/134?task=view
113
Serra do Rola Moça; RPPN35 Mata do Jambreiro; RPPN Vale dos Cristais; RPPN
Samuel de Paula; RPPN dos Feixos; Áreas de Preservação Permanente (APP)
decorrentes da presença de cursos d’água e nascentes;
 Áreas de declividade elevada: faixas de 30 a 47% e acima de 47%;
 Rodovias: BR-040, BR-356, MG-030, MG-900;
 Adutoras, linhas de transmissão e ferrovia.
35
No artigo 21 da Lei Federal 9985, de 18 de julho de 2000, que criou o Sistema Nacional de Unidades de
Conservação da Natureza - SNUC, consta que "A Reserva Particular do Patrimônio Natural é uma área privada,
gravada com perpetuidade, com o objetivo de conservar a diversidade biológica".
http://pt.wikipedia.org/wiki/Reserva_Particular_do_Patrimonio_Natural
114
FIGURA 10 – Mapa 9: Restrições Legais 1
115
FIGURA 11 – Mapa 10: Restrições Legais 2
116
3.3.4 Legislação Municipal
Em Nova Lima, a legislação vigente diretamente relacionada à política de regularização
fundiária é representada pela Lei Orgânica e pelo Plano Diretor, aprovado em 2007 e alterado
por diversas leis.
Apresenta-se a seguir os principais dispositivos legais atinentes à regularização fundiária,
arrolando-se também os instrumentos legais previstos e as alterações ou regulamentações
necessárias para viabilizar sua aplicação.
Lei Orgânica
Inicialmente, destaca-se que o inciso VI do art. 52 da Lei Orgânica do Município exige
lei complementar para matéria afeta a parcelamento, uso e ocupação do solo. Portanto eventuais
projetos de lei decorrentes do presente trabalho deverão se pautar por tal norma.
No art. 20, encontra-se a autorização legislativa para titulação de famílias moradoras de
áreas públicas municipais, em intervenções para regularização fundiária:
Art. 20 – A alienação de bens municipais, subordinada à comprovação da existência de
interesse público, será sempre precedida de avaliação e obedecerá às seguintes normas:
I – quando imóveis, dependerá sempre de autorização legislativa e concorrência.
Somente poderá ser dispensada a concorrência mediante prévia autorização do
Legislativo, nos casos abaixo enumerados:
(...)
d) - doação, constando da lei e da escritura pública os encargos do donatário, o prazo de
seu cumprimento e a cláusula de retrocessão, tudo sob pena de nulidade do ato;
e) - venda, quando realizada para atender à finalidade de regularização de área,
implantação de conjuntos habitacionais, urbanização específica e outros casos de
interesse social. Constarão do ato de alienação condições semelhantes às estabelecidas
na alínea acima.
(...)
§ 1º - O Município, preferentemente à venda ou doação de bens imóveis, concederá
direito real de uso, mediante prévia autorização legislativa e concorrência. A
concorrência poderá ser dispensada por lei, quando o uso se destinar a concessionária de
serviço público, a entidades assistenciais ou verificar-se relevante interesse público,
devidamente justificado, na concessão direta, como no caso do item I, letra e acima
(NOVA LIMA, 1990).
Nos termos da Lei Orgânica, os bens imóveis do Município poderão ser alienados com
dispensa de licitação através da doação, da venda ou da concessão de direito real de uso sempre
que estiver presente o interesse social. A Lei Orgânica define como preferencial à doação ou à
compra e venda o instrumento da Concessão de Direito Real de Uso.
117
O art. 150 da Lei Orgânica, em seu parágrafo 5º, prescreve que ficará isento do IPTU
urbano o imóvel que sirva de única moradia ao seu proprietário, desde que este não tenha
nenhum outro imóvel e que seja comprovadamente de baixa renda. Esta norma pode trazer
sustentabilidade socioeconômica ao assentamento de interesse social regularizado, uma vez que
a obrigação tributária que recaia sobre o cidadão pobre pode impossibilitar o custo da moradia,
estimulando a irregularidade urbana. Neste sentido, a isenção de IPTU deve ser entendida não
somente como regra de realização do princípio da capacidade contributiva, mas também como
regra de realização da própria política habitacional de interesse social.
O art. 151 dispõe que promoção do desenvolvimento urbano observar-se-á:
(...)
III – urbanização, regularização e titulação, quando cabível, das áreas ocupadas por
população de baixa renda;
(...)
IX – o Município aprovará a Regularização, para fins de construção e registro no
Cartório de Imóveis, de áreas inferiores a 200 m2, inclusive inferiores a 125 m2,
considerando-se o interesse social (NOVA LIMA, 1990).
Destaque-se que o limite de 200m2 do inciso III não deve limitar a aplicação das normas
do art. 183 da Constituição Federal, do Estatuto da Cidade, da Lei 11.977 e tampouco da Medida
Provisória (MP) 2.220, relativamente à regularização fundiária. Mesmo nas áreas públicas
municipais, a metragem de 200 m2 fica superada pelo direito subjetivo conferido ao morador de
até 250 m2 que seja beneficiário da Concessão de Uso Especial de Moradia, da Medida
Provisória 2.220.
No art. 153, encontra-se, de certa forma, a regularização fundiária como diretriz do Poder
Público municipal:
Art. 153 – O Município promoverá, com o objetivo de impedir a ocupação desordenada
do solo e formação de favelas:
a) – o parcelamento do solo, para população economicamente carente;
b) o incentivo à construção de unidades e conjuntos residenciais (Idem).
Plano Diretor
No art. 10, XIII, do Plano Diretor, encontra-se a regularização fundiária de interesse
social como diretriz de desenvolvimento urbano, econômico, social e ambiental:
Art. 10 - Para a consecução dos objetivos gerais de desenvolvimento urbano,
econômico, social e ambiental, serão adotadas as seguintes diretrizes:
(...)
XIII. promover ou, no que couber, fomentar a regularização urbanística e fundiária de
áreas ocupadas por população de baixa renda mediante o estabelecimento de normas
118
especiais de urbanização, uso, ocupação do solo e edificação, consideradas as normas
ambientais, tendo por base a elaboração e a aprovação de projetos urbanos específicos
com a participação da população interessada (NOVA LIMA, 2007).
Sendo uma diretriz, a participação popular impõe-se como elemento constitutivo
necessário nos projetos de regularização fundiária.
No art. 39, é instituído o Sistema Verde Municipal, constituído “pelas unidades de
conservação e pelas áreas verdes públicas, necessárias à manutenção da boa qualidade ambiental
urbana, tendo por objetivo a preservação, proteção, e ampliação desses espaços verdes” (Idem).
No art. 42, a Lei prevê que:
(...) as áreas incluídas no Sistema Verde Municipal não poderão ser suprimidas total ou
parcialmente, exceto mediante cumprimento das normas pré-estabelecidas pelo Poder
Público em lei específica, sob pena de imposição de penalidades aos infratores ou
responsáveis nos termos de legislação própria, os quais são obrigados a promover a
recomposição da cobertura vegetal da área verde em caso de eventual supressão
(Ibidem).
No entanto, tal lei específica ainda não existe. Em se tratando de regularização fundiária,
a qual frequentemente esbarra na ocupação de áreas de preservação ambiental, é essencial que se
regulamente tais diretrizes.
No art. 58, o Plano Diretor prevê que:
(...) o Poder Público, através de lei específica, poderá ser autorizado a exigir dos
responsáveis pela degradação ambiental em decorrência de atividades de qualquer
natureza, a recuperação do meio ambiente, conforme plano de recuperação e respectivo
cronograma físico-financeiro de execução aprovado pelo Poder Executivo, e a
compensação pelos inevitáveis prejuízos à paisagem natural causados (Ibidem).
Novamente se vê a necessidade de regulamentação legal da diretriz, vez que esta impacta
diretamente na questão da irregularidade fundiária, principalmente naquela tida pela Lei
11.977/09 como de interesse específico.
Nos art. 95 a 101 são previstos os institutos do parcelamento, edificação ou utilização
compulsórios, do IPTU progressivo e da desapropriação-sanção.
Ocorre que as áreas sujeitas à aplicação dos instrumentos não estão delimitadas, o que
deverá ocorrer em alteração do Plano Diretor, sob pena de se inviabilizar a utilidade de tais
dispositivos.
No art. 117, há a previsão de alteração de uso do solo mediante contrapartida financeira,
o que representa um instrumento utilizável para regularização dos usos desconformes –
119
induvidosamente importante para a regularização fundiária. Todavia, não há delimitação de áreas
para a utilização do instituto, tampouco regulamentação legal.
Os art. 122 a 126, a seguir transcritos, trazem os contornos da regularização fundiária de
interesse social para o Município de Nova Lima. Há a previsão da regularização fundiária de
interesse social de forma integrada, com criação de áreas de interesse social, utilização de
concessão de direito real de uso, concessão de uso especial para moradia e de usucapião especial
urbano. Há também a previsão de assistência técnica gratuita, do direito de preempção e de
concessão do direito de moradia em áreas vocacionadas para a ocupação humana.
Art. 122 - O Poder Executivo promoverá, direta ou indiretamente, a melhoria
urbanística e ambiental dos assentamentos precários consolidados, favelas, loteamentos
irregulares, e cortiços, mediante a sua reurbanização com implantação, reforma, ou
melhoria de sua infra-estrutura urbana básica para propiciar moradia digna aos
moradores de baixa renda, por meio da utilização de instrumentos urbanísticos próprios,
tais como:
I. criação de Zonas Especiais de Interesse Social, previstas nesta lei e na legislação dela
decorrente;
II. concessão do direito real de uso, individual ou coletiva, de acordo com o Decreto-lei
271 de 20 de fevereiro de 1967 e os arts. 4º, § 2º, e 48 do Estatuto da Cidade;
III. concessão de uso especial para fins de moradia nos termos da Medida Provisória nº
2.220 de 04 de setembro de 2001;
IV. reurbanização de área sujeita ao usucapião especial coletivo de imóvel urbano com
base no art. 10 da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001;
V. direito de preempção;
VI. assistência técnica urbanística, jurídica e social gratuita para as comunidades e
grupos sociais menos favorecidos.
Art. 123 - O Poder Executivo Municipal deverá articular através de convênios, os
diversos agentes envolvidos no processo de reurbanização e regularização dos
assentamentos precários, como representantes do Ministério Público, do Poder
Judiciário, dos Tabelionatos e Cartórios de Registro de Imóveis, dos Governos Federal e
Estadual, bem como dos grupos sociais envolvidos visando equacionar e agilizar os
processos de regularização fundiária.
Art. 124 - O Poder Executivo concederá o uso especial para fins de moradia do imóvel
público utilizado, unicamente para esta finalidade e enquanto ela perdurar, àquele que,
até 30 de junho de 2001, residia em área urbana de até duzentos e cinqüenta metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, desde que não seja
proprietário ou concessionário de outro imóvel urbano ou rural, de acordo com art. 10
da Medida Provisória 2.220, de 04 de setembro de 2001.
§1º - O Executivo fomentará a promoção de políticas visando ao exercício do direito de
concessão de uso especial para fim de moradia, individual ou coletivamente, em local
diferente daquele que gerou esse direito, na hipótese de a moradia estar localizada em
área de risco à vida ou à saúde cuja condição não possa ser equacionada e resolvida por
obras e outras intervenções.
§2º - O Executivo poderá assegurar o exercício do direito de concessão de uso especial
para fins de moradia, individual ou coletivamente, em local diferente daquele que gerou
esse direito, nas hipóteses de:
I. ser área de uso comum do povo com outras destinações prioritárias de interesse
público, definidas no Plano Diretor;
120
II. ser área onde houver necessidade de desadensamento por motivo de projeto e obra de
urbanização com base nesta lei;
III. ser área de preservação ambiental e da proteção dos ecossistemas naturais;
IV. ser área reservada à construção de represas e obras congêneres.
§3º – Para atendimento do direito previsto nos parágrafos anteriores, a moradia deverá
estar localizada próxima ao local que deu origem ao direito que trata este artigo, e em
casos de impossibilidade, em outro local desde que haja manifesta concordância do
beneficiário.
§4º - A concessão de uso especial para fins de moradia poderá ser solicitada de forma
individual ou coletiva.
§5º - Serão respeitadas, quando de interesse da comunidade, as atividades econômicas
locais promovidas pelo próprio morador, vinculadas à moradia, como pequenas
atividades comerciais, indústria doméstica, artesanato, oficinas de serviços e outros
similares.
§6º - Extinta a concessão de uso especial para fins de moradia por motivo de
descumprimento de sua finalidade, o Poder Executivo recuperará a posse e o domínio
pleno sobre o imóvel.
§7º - O Poder Executivo promoverá as obras de urbanização que forem necessárias nas
áreas objeto de concessão de uso especial para fins de moradia para assegurar moradia
digna aos respectivos concessionários.
Art. 125 - O Poder Executivo realizará a reurbanização e a regularização fundiária a que
se refere esta lei conforme plano de urbanização a ser elaborado com a participação dos
moradores das áreas ocupadas para a melhoria das condições habitacionais e de
saneamento ambiental.
Parágrafo único – Na hipótese de imóvel usucapido coletivamente, o Poder Executivo
procederá à elaboração do plano de urbanização da área usucapida com a participação
dos moradores dentro do prazo de um ano.
Art. 126 - Cabe ao Poder Executivo fomentar políticas que visem garantir assessoria
técnica, urbanística, jurídica e social gratuita à população, indivíduos, entidades, grupos
comunitários e movimentos na área de Habitação de Interesse Social, buscando
promover a inclusão social, jurídica, ambiental e urbanística da população de baixa
renda à cidade, na garantia da moradia digna, particularmente nas ações visando a
regularização fundiária e qualificação dos assentamentos existentes (NOVA LIMA,
2007).
O art. 140 do Plano Diretor define habitação de interesse social, o que é importante para a
regularização fundiária, normalmente articulada com políticas de produção habitacional:
§5° – Habitação de Interesse Social (HIS): aquela destinada a famílias com renda igual
ou inferior a 6 (seis) salários mínimos, de promoção pública ou conveniada com a
iniciativa privada, com padrão de unidade habitacional com um sanitário, até uma vaga
de garagem e área útil de, no máximo, 50m² (cinqüenta metros quadrados), com
possibilidade de ampliação quando as famílias beneficiadas estiverem envolvidas
diretamente na produção das moradias.
I - Os promotores de Habitação de Interesse Social (HIS) são os seguintes:
a) órgãos da administração direta;
b) empresas de controle acionário público;
c) entidades representativas dos futuros moradores ou cooperativas habitacionais,
conveniadas ou consorciadas com o Poder Público;
d) entidades ou empresas que desenvolvam empreendimentos conveniados ou
consorciados com o Poder Público para execução de empreendimentos de habitação de
interesse social;
e) setor privado.
121
§6° - Habitação de Mercado Popular (HMP): aquela destinada a famílias com renda
igual ou inferior a 10 (dez) salários mínimos ou outra capacidade de pagamento a ser
definida em lei específica, de promoção pública ou privada, com padrão de unidade
habitacional com até dois sanitários, até uma vaga de garagem e área útil de, no
máximo, 70m² (setenta metros quadrados) (NOVA LIMA, 2007).
O art. 80 do Plano estabelece as diretrizes a serem observadas na implantação dos
programas habitacionais:
Art. 80 - O Poder Executivo implantará programas de habitação de interesse social de
acordo com as seguintes diretrizes:
I. articular de forma democrática as instâncias municipal, estadual e federal de política e
financiamento habitacional, para otimizar os recursos financeiros, institucionais,
técnicos e administrativos alocados para enfrentar as carências habitacionais;
II. articular a política de habitação de interesse social com as demais políticas sociais,
em ação intersetorial, de forma a promover a inclusão social das famílias beneficiadas;
III. fomentar empreendimentos habitacionais de interesse social e de mercado popular;
IV. implantar ações prioritárias para áreas de riscos geológicos e ambientais;
V. estimular os convênios entre setores privados tais como universidades e faculdades,
centros de pesquisa e organização para desenvolvimento de alternativas de unidades
habitacionais de menor custo e melhor qualidade, para assistência técnica e para
melhoria da qualidade ambiental (Idem).
Dispositivo de relevo, no tocante à produção habitacional para baixa renda, é o art. 223,
do Plano Diretor, que prevê a outorga de áreas para habitação de baixa renda como contrapartida,
na aprovação de loteamentos:
Art. 223 - O projeto de loteamento do solo para fins urbanos será aprovado desde que o
loteador:
(...)
IX. Independentemente da exigência do Art. anterior, destine ao Município uma gleba
equivalente ao percentual de 5% (cinco por cento) da gleba total parcelada, excluídas as
áreas do inciso anterior, com afetação exclusiva para a edificação de Habitação de
Interesse Social, que deverá ser transferida para outro local caso o parcelamento
pretendido não estiver situado em Zona Especial de Interesse Social – ZEIS, desde que
guarde simetria entre o valor por m²(metro quadrado) do local a ser parcelado com o
valor por m²(metro quadrado) do local a ser afetado.
(...)
§2° - A área obtida por força do inciso IX poderá ser desafetada para alienação,
mediante autorização legislativa, quando o estoque de terras para a edificação de
interesse social tiver suprido a demanda, todavia a quantia apurada deverá ser revertida
na sua integralidade ao fundo Municipal de Habitação (Ibidem).
O zoneamento de interesse social é previsto no art. 197 e seguintes, com delimitação de
áreas em mapa anexo e parâmetros a serem instituídos por lei especifica, ainda não editada.
Transcrevem-se tais dispositivos:
Art. 197 - As Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS são áreas onde há
irregularidade fundiária, urbanística e irregularidade de edificação, ocupadas por
população de baixa e média renda, onde existe, por parte do poder público, interesse em
122
promover investimentos para atenuar problemas habitacionais e urbanísticos
assegurando a melhoria dos indicadores de qualidade de vida local.
§1º - As Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS encontram-se identificadas e
delimitadas no Mapa 04 – Zoneamento Municipal anexo.
§2º - A construção ou reforma de moradias, bem como as obras de infra-estrutura
urbana, em ZEIS poderão ser efetuadas com recursos financeiros subsidiados destinados
a Habitação de Interesse Social – HIS, inclusive provenientes do Fundo Municipal de
Habitação.
§3º - Nas ZEIS serão implantados programas habitacionais, de reurbanização e
regularização fundiária para a população de baixa renda e de mercado habitacional
popular.
§4º - Nas ZEIS, serão implantados obras e serviços de infra-estrutura urbana básica,
destinados a assegurar aos moradores destas áreas o usufruto de moradia, incluindo a
recuperação de imóveis degradados, a provisão de equipamentos sociais e culturais, de
espaços públicos, de áreas verdes e de estabelecimento de serviços e comércio de
caráter local para atendimento da população moradora.
§5º - As ZEIS deverão ter planos urbanísticos específicos e programas de implantação
desenvolvidos pelos órgãos municipais respectivos com a participação da população
atingida, apreciados pela Comissão de Política Urbana e aprovados pelo Poder
Executivo.
Art. 198 - O Poder Executivo adotará as seguintes diretrizes específicas para as ZEIS:
I. a aplicação de subsídios para investimentos públicos em urbanização e produção de
habitação de interesse social, e especialmente os recursos oriundos do Fundo Municipal
de Habitação, assim como os de programas estaduais e federais;
II. assegurar o desenvolvimento de programas habitacionais, de regularização fundiária,
de requalificação de assentamentos precários prioritariamente voltados para a população
de baixa renda e para os demais extratos sociais pertencentes ao mercado habitacional
popular;
III. promover a implantação de projetos residenciais de interesse social visando as
demandas existentes, aferidas pelo estudo de demandas habitacionais do Município e
contemplados pelo Plano Municipal de Habitação;
IV. assegurar o acesso à assistência técnica para projetos e construção de moradias
promovida por programas públicos de arquitetura e engenharia.
Art. 199 - O Poder Executivo formulará o plano geral de caracterização das áreas de
ZEIS, definindo as prioridades na elaboração de planos urbanísticos específicos para
cada uma das zonas identificadas como parte da Política Municipal de Habitação.
Art. 200 - Ficam definidas como ZEIS as áreas identificadas no Mapa 04 - Zoneamento
Municipal abaixo especificadas:
I - Mina d´Água / Mingu;
II- Nossa Senhora de Fátima;
III - Galo;
IV - parte do Jardim Canadá;
V - Cruzeiro;
VI - Cabeceiras (Vila Maria do Carmo);
VII - Parque Santo Antônio / Alvorada
VIII - Alto do Gaia;
IX - Vila São Luiz;
X - parte do José de Almeida (Vila Odete, Vila Aparecida);
XI - Vale da Esperança / Monte Castelo;
XII - Santa Rita;
XIII - parte de Honório Bicalho / parte de Matozinhos;
XIV - Barra do Céu;
XV - Matadouro;
123
XVI - parte de Oswaldo Barbosa Pena.
§1º – Cabe ao Poder Público municipal definir por lei complementar específica, as
prioridades para implantação dos projetos urbanísticos bem como definir novas áreas e
vazios urbanos, no Município, passíveis de serem enquadrados pelo zoneamento.
§2º – Os parâmetros urbanísticos a serem adotados para esta zona serão estabelecidos
por Lei Complementar específica (NOVA LIMA, 2007).
Outro zoneamento que se relaciona com a política municipal de regularização fundiária é
a Zona Especial de Requalificação Urbana (ZERU), delimitando áreas que segundo o art. 201
são caracterizadas pela:
II. (...) presença de áreas construídas com problemas de infraestrutura urbana
decorrentes da urbanização, cuja efetivação se deu fora do controle ou com ausência do
poder público local;
III. (...) presença de áreas onde exista problemas de regularização fundiária que
envolvam edificações construídas e que, a seu tempo, se configuraram como locais
preferenciais para crescimento da irregularidade de edificação na cidade (Idem).
Trata-se, conforme sua própria descrição, de um zoneamento para áreas construídas
irregularmente e que precisam de controle sobre a expansão dessa irregularidade bem como de
projetos de requalificação. O conceito de ZERU se assemelha ao de ZEIS, e dentre as ações
elencadas no inciso V do art. 254 para a implementação do Plano Diretor se encontra: “(...)
elaborar o Plano Municipal de Habitação de Interesse Social, objetivando programar os
investimentos nas ZEIS e ZERU” (Ibidem).
No art. 91, o Plano elenca diretrizes para a gestão de áreas públicas, dentre as quais se
encontra a regularização fundiária em tais espaços:
Art. 91 - São diretrizes para a gestão das áreas públicas:
(...)
VI. a promoção, quando prevista em programas habitacionais, da regularização
fundiária e da urbanização das áreas públicas ocupadas que cumprirem sua função
social, garantindo o reassentamento das famílias removidas por estarem em situação de
risco ou por necessidade da obra de regularização;
VII. a destinação prioritária dos bens públicos dominiais não utilizados para
assentamento da população de baixa renda e para áreas verdes e instalação de
equipamentos coletivos (Ibidem).
No tocante à regularização fundiária de interesse específico, é de se destacar as diretrizes
do Plano Diretor para os loteamentos fechados e os chamados “condomínios horizontais”, que
condicionam a recepção de tais assentamentos, quando já implantados, pela legislação
municipal.
Quanto aos loteamentos fechados, o art. 225 dispõe que “nos loteamentos autorizados
com acesso controlado mediante a instalação de guarita, fica assegurada a qualquer pessoa o
direito de acesso e passagem nas vias públicas após a identificação na guarita de entrada”
124
(NOVA LIMA, 2007). Tal dispositivo é altamente questionável sob o aspecto da
constitucionalidade, pois na prática privatiza espaços públicos. A questão, de grande amplitude,
embora há tempos mereça tratamento legislativo próprio no âmbito federal, deve ser analisada
nas futuras revisões e na regulamentação do Plano.
O Município, ao pretender legitimar tal tipo de loteamento aludindo a uma “autorização”
e a um “livre acesso”, poderia (isto a partir da premissa que se entenda por constitucional o tipo
de loteamento em análise) regrar a forma de implementação de tais parcelamentos, a
responsabilidade pela sua manutenção, contrapartidas urbanísticas, ambientais e financeiras,
impacto no sistema viário e outros aspectos de grande importância. Trata-se de tipo em franca
proliferação em Nova Lima, a demandar abordagem urgente pela legislação municipal.
Já em relação aos chamados “condomínios horizontais”, observa-se que diversamente dos
loteamentos fechados, para os quais não há qualquer regramento específico além daqueles
dispositivos acima transcritos, o Plano Diretor traz os elementos, requisitos de instalação e
parâmetros mínimos. Transcrevem-se os dispositivos atinentes à espécie:
Art. 211 - Considera-se condomínio horizontal a divisão de imóvel em unidades
autônomas destinadas à edificação, às quais correspondem frações ideais das áreas de
uso comum dos condôminos, sendo admitida à abertura de vias de domínio privado e
vedada a de logradouros públicos internamente ao perímetro do condomínio.
Parágrafo único: Os condomínios horizontais são conjuntos arquitetônicos especiais,
cuja constituição e as relações entre os condôminos, regular-se-ão pelas disposições da
Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, pelo Código Civil Brasileiro, e em seus
aspectos urbanísticos, por esta lei complementar.
Art. 212 - Os condomínios horizontais deverão atender às seguintes condições gerais:
I. a área do condomínio deverá ser inferior a 200.000m² (duzentos mil metros
quadrados), sendo obrigatória a separação de condomínios próximos por vias públicas;
II. a quota mínima de terreno equivalente à fração ideal privada por unidade
habitacional, corresponderá a pelo menos a área mínima assinalada por lote no
zoneamento correlato, de acordo com o ANEXO II - Parâmetros de Uso, Zonas
Predominantes e Zonas Especiais;
III. Mantida a densidade de ocupação adotada no zoneamento unifamiliar, a cota
mínima poderá não guardar a correlação adotada no inciso anterior;
IV. a área do condomínio será separada de glebas vizinhas por faixa reservada para
acesso futuro às mesmas;
V. as áreas fechadas para implantação de condomínios não poderão constituir barreira
ao sistema viário principal;
VI. não haverá lotes na faixa de, pelo menos, 36 metros ao longo de vias de ligação
regional, vias estruturais e vias arteriais do Município, devendo as calçadas lindeiras a
estas vias obedecer às regras da respectiva via;
VII. serão implantados e mantidos o afastamento de 2 (dois) metros da divisa do
condomínio e jardim linear na frente para as demais vias circundantes, que acompanhe a
divisa por alambrado, grade ou cerca viva;
VIII. as áreas públicas terão acesso ao público, e serão localizadas necessariamente na
área externa ao Condomínio horizontal;
125
IX. os usos institucionais, de lazer e de serviços serão localizados preferencialmente nos
cruzamentos das vias públicas em caso de empreendimento destinado a constituir dois
ou mais condomínios horizontais;
X. independentemente das áreas verdes alocadas, os condomínios deverão contar com
espaços de utilização comum, ajardinados e arborizados, correspondentes a 10,00 m²
(dez metros quadrados) por unidade habitacional, podendo ser agrupados ou
distribuídos pelo condomínio;
XI. apresentar soluções para os problemas:
a)
de abastecimento de água;
b)
de coleta e tratamento de esgotos sanitários, apresentando solução alternativa
dentro do sistema dinâmico, mesmo que adotado o sistema estático;
c)
de drenagem das águas pluviais;
d)
de distribuição de energia elétrica e iluminação de áreas comuns e privativas;
e)
de coleta e disposição final de resíduos sólidos;
f)
de movimentação de terra.
XII. É vedada a construção de pórticos e outros elementos que impossibilitem ou
limitem a entrada de veículos de carga.
§1º - O uso do solo a ser aplicado na faixa de 36 (trinta e seis) metros a que se refere o
inciso VI deste artigo será o da zona de uso que incidir sobre ela.
§2º - As áreas reservadas para uso institucional em condomínio horizontal, se
necessárias e observados os parâmetros legais, poderão ser implantadas em área doada
pelo empreendedor ao Município em outra região da cidade desde que haja interesse
público e prévia anuência do Conselho Municipal de Política Urbana.
§3º - Correrão por conta exclusiva dos condomínios, as operações e despesas com a
coleta de lixo, com a manutenção, extensão e modernização da infra-estrutura
condominial.
§4° - Para os condomínios residenciais horizontais será fornecido apenas um número
oficial, para o acesso junto ao logradouro, e as unidades serão identificadas
individualmente pelo emprego da expressão “casa” seguida de numeração seqüencial
própria.
§5° - Os imóveis que possuírem acesso independente para o logradouro terão
numeração específica.
§6°- Ficam dispensados de destinar novas áreas à Municipalidade os condomínios a
serem constituídos em áreas já parceladas, das quais tenha sido transferida ao Poder
Público uma área equivalente a no mínimo 35% (trinta e cinco por cento) da área total
parcelada, respeitado o disposto no inciso XI.
§7º - Caso o percentual de transferência obrigatória do parcelamento referido no
parágrafo anterior tenha sido inferior a 35% (trinta e cinco por cento), o requerente fica
obrigado a transferir, em complementação, novas áreas à Municipalidade, até a
metragem correspondente a no mínimo 35% (trinta e cinco por cento) da área abrangida
pelo condomínio.
§8º - A área obtida em virtude da doação compulsória de um condomínio deverá ser
somada a área pública já existente, modificando o percentual de incidência para os
próximos condomínios a serem constituídos até atingir o patamar contido no parágrafo
anterior.
§9º - Destine ao Município uma gleba equivalente ao percentual de 5% (cinco por
cento) da área condominial total, com afetação exclusiva para a edificação de Habitação
de Interesse Social, que deverá ser transferida para outro local caso o condomínio
pretendido não estiver situado em Zona Especial de Interesse Social – ZEIS e, desde
que guarde simetria entre o valor por m²(metro quadrado) do local a ser parcelado com
o valor por m²(metro quadrado) do local a ser afetado.
§10 - A servidão de passagem de dutos ou de instalação de outros equipamentos
públicos componentes da infraestrutura, na área interna do condomínio horizontal, não
gerará direito à indenização, se os equipamentos forem destinados a atender o próprio
condomínio.
126
Art. 213 - As áreas públicas passarão ao domínio do Município no ato de registro do
condomínio.
Art. 214 - O licenciamento da constituição de condomínio horizontal será condicionado
à comprovação da idoneidade financeira do incorporador ou dos condôminos, conforme
o caso, na forma estabelecida em Decreto Municipal.
Art. 215 - As obras de infraestrutura condominial deverão estar concluídas em um prazo
máximo de até 36(trinta e seis) meses, a partir do licenciamento municipal, sob pena de
sua cassação e aplicação de multa, cujo valor deverá ser estipulado em Decreto
Municipal.
Art. 216 - As edificações levadas a efeito sobre a área objeto do condomínio deverão
obedecer às mesmas normas e especificações previstas no Código de Obras do
Município.
Art. 217 - Para a aprovação das edificações serão submetidos à análise do Poder
Público, todos os dados técnicos quanto às partes em comum e privativas, os parâmetros
construtivos das edificações e os projetos de infra-estrutura.
Art. 218 – As diretrizes necessárias ao fiel cumprimento do disposto nesta lei, deverão
integrar as informações básicas fornecidas pela Prefeitura para a elaboração do projeto
(NOVA LIMA, 2007).
Novamente o Plano Diretor traz dispositivos altamente questionáveis quanto à sua
constitucionalidade e legalidade, ao pretender tratar loteamentos como condomínios, nos moldes
permitidos pelo art. 8º. da Lei Federal 4.591, de 1964. Introduz o Município, na prática, um novo
tipo de condomínio edilício, matéria privativa de lei federal. Os dispositivos acima transcritos,
aplicáveis em Nova Lima para empreendimentos de área de até 200.000 m², se assemelham a
normas para aprovação ou regularização de loteamentos fechados encontráveis em outras
legislações municipais (v.g. as de Santa Luzia e de Lagoa Santa, na RMBH), onde tal tipo
encontra-se também em expansão, e onde se prevê a concessão de uso das vias internas em prol
da associação condominial. No entanto, o enquadramento do tipo ora em análise, pelo Plano, é o
de condomínio horizontal, e não de loteamento, como outras nas legislações mencionadas.
Destaca-se, todavia, que o tipo “loteamento fechado”, quer se enquadre ou não nos
parâmetros do “condomínio horizontal” previsto no Plano Diretor, merece especial tratamento
pela política de regularização fundiária do Município, pelo grande número de assentamentos
encontrados.
3.3.5 Proposição de novos instrumentos legais voltados para a regularização fundiária
Analisando-se a demanda por complementação da legislação diretamente relacionada à
questão da irregularidade urbana, conclui-se da análise da legislação municipal, notadamente do
127
Plano Diretor, que este incorpora os instrumentos jurídicos e políticos necessários para a
implantação de uma política de regularização fundiária no Município, apenas prevendo tais
instrumentos. No entanto, tais instrumentos previstos no Plano para a regularização fundiária
devem ser regulamentados, alguns em futura revisão do Plano – por se tratar de matéria própria
de Plano Diretor, e não de lei ordinária, nos termos do art. 42 do Estatuto da Cidade – e outros
pela legislação complementar prevista no próprio Plano.
Tal regulamentação deverá incluir prioritariamente, com vistas à regularização fundiária
dos assentamentos irregulares de interesse social, o estabelecimento de parâmetros urbanísticos
específicos de parcelamento do solo para os zoneamentos de interesse social criados no Plano
Diretor. Além da referida regulamentação devem ser incorporados à legislação municipal o
procedimento de regularização fundiária, como previsto no art. 49 da Lei Federal 11.977/09 e o
projeto de regularização fundiária previsto no art. 51 da mesma Lei. Os procedimentos e o
projeto devem ser voltados à efetividade, com indicação de órgãos competentes, prazos, trâmites
e, no caso do projeto, dos elementos mínimos que o comporão, tal como previsto no parágrafo
segundo do art. 51 da Lei Federal 11.977/2009.
Devem ser também previstas as hipóteses de aplicação da flexibilização de parâmetros
prevista no art. 52 da Lei 11.977/2009 – e eventuais contrapartidas – assim como os
procedimentos para o parcelamento de ofício de que trata o art. 71 da mesma Lei, instrumento de
grande importância para a regularização de assentamentos antigos.
128
FIGURA 12 – Mapa 11: Sobreposição dos Assentamentos Irregulares ao Zoneamento Urbano
129
4
CARACTERIZAÇÃO DE INICIATIVAS POPULARES NA LUTA POR MORADIA
Nova Lima é um Município que apresenta uma dinâmica peculiar de desenvolvimento,
marcada historicamente por ciclos econômicos relacionados à atividade mineraria e, mais
recentemente, à atuação do setor imobiliário. A migração decorrente desses processos resultou
no surgimento e crescimento de assentamentos irregulares. De acordo com a pesquisa realizada
no âmbito deste Plano, o perfil da população dos assentamentos irregulares é em sua maioria
formado por pessoas que vieram de outras cidades, sobremaneira da Região Metropolitana de
Belo Horizonte, com destaque para a capital.
O Município se destaca em termos de mobilização social, que culminou no decorrer da
história no surgimento de associações comunitárias em grande parte dos assentamentos
habitacionais que compõem o seu território. A referida pesquisa aponta que 76,42% dos
assentamentos irregulares possuem associação comunitária própria, sendo que quase 20% deles
apresentam movimentos ou outros tipos de entidades atuantes além da associação, como projetos
culturais, movimentos em defesa do meio ambiente, sindicatos etc.. A associação Pró-Mutuca,
referência para vários assentamentos estudados, é um exemplo dessa vitalidade organizativa.
Um aspecto que chama atenção é o percentual de assentamentos da tipologia
“Loteamentos Privados Irregularmente Fechados, ou “condomínios fechados”, que possuem
associação própria (67,5%). Isso demonstra a forte cultura local no sentido da organização
voltada para a melhoria das condições de moradia, inclusive em assentamentos de renda
média/alta. Mesmo entre os “condomínios fechados” que possuem administrações estruturadas
existem casos em que os moradores se organizam paralelamente em associações comunitárias
em prol de seus interesses coletivos. Pode-se citar como exemplos nesse sentido os Condomínios
Pasárgada e Parque do Engenho, onde há conflitos entre as administrações dos condomínios e os
moradores, que se encontram fortemente organizados na defesa da regularização fundiária dos
assentamentos dentro de condições urbanísticas e ambientais adequadas.
As TAB. 19 e 20 mostram a relação dos assentamentos com as associações comunitárias.
Esse dado é observado de duas maneiras – através do número de assentamentos separados por
tipologia e a partir do total de assentamentos em números absolutos e percentuais.
130
TABELA 19
Associações comunitárias por tipologia de assentamentos irregulares
Associação
Comunitária
Associação comunitária
ativa
Associação comunitária
inativa
Sem Associação
comunitária
Associação comunitária de
outro bairro
TOTAL
Tipo de Assentamento
No de
assentamentos
% de assentamentos
PR36
PRF37
PL38
VF39
37
27
4
12
80
75,5
5
-
-
-
5
4,7
8
11
-
-
19
17,9
-
2
-
-
2
1,9
50
40
106
100,0
4
12
Fonte: FIP, 2011.
TABELA 20
Outros movimentos ou entidades por tipologia de assentamentos irregulares
Movimento/Entidade
Movimentos ou entidades
além da Associação
Comunitária
PR
PRF
PL
VF
8
10
-
3
No de
assentamentos
% de assentamentos
21
19,8
Fonte: FIP, 2011
TABELA 21
Representação em conselhos por tipologia de assentamentos irregulares
Representação no
Conselho
PR
PRF
PL
VF
Sim
4
1
-
1
Não
Sem informação
TOTAL
15
31
50
35
4
40
4
11
4
12
Fonte: FIP, 2011
No de
assentamentos
% de assentamentos
6
5,6
50
50
106
47,2
47,2
100,00
As comunidades dos assentamentos irregulares estudados, através das entrevistas
realizadas com moradores e lideranças locais, apresentaram como principais demandas a
implantação de infraestrutura (em 52,21% dos assentamentos), especialmente no que se refere a
serviços de esgotamento sanitário e drenagem de águas pluviais, seguida da redução de risco
36
PR (Loteamento Privado Irregular).
PRF (Loteamento Privado Irregularmente Fechado).
38
PL (Loteamento Público Irregular).
39
VF (Ocupação Espontânea sobre Área de Terceiros).
37
131
geológico e da implantação de equipamentos públicos. A regularização fundiária aparece como
demanda somente em 6,19% dos assentamentos. Além destas aparecem de uma forma geral as
demandas por melhorias habitacionais, fiscalização e planejamento da ação do Poder Público.
No que se refere à presença de representantes nos conselhos ligados a políticas públicas
podemos concluir que é tímida. Dos representantes entrevistados pouco mais de 50% soube
informar sobre a representação do bairro em alguma instância participativa, sendo que destes
pouco mais de 5% afirmou ter algum morador do bairro como representante em conselhos. Isto
demonstra que a atuação das associações é restrita e que não se apropriaram ainda do espaço das
instâncias participativas como meio de participar da gestão pública (ver TAB. 21).
No que se refere à dinâmica de mobilização as associações comunitárias de Nova Lima
periodicamente promovem reuniões com suas respectivas bases, assim como com a Prefeitura,
principal alvo de suas reivindicações. A maioria dessas associações comunitárias está ativa e
conta com legitimidade junto ao poder público municipal, no âmbito do qual se relaciona
prioritariamente com a Secretaria Municipal de Habitação. O fato de existir no Município uma
Secretaria especifica responsável pela questão da habitação favorece a proximidade da
comunidade com essa temática. Muitos representantes têm demonstrado interesse em participar
das discussões sobre a política habitacional e o planejamento da cidade.
Vale ressaltar que algumas comunidades já se organizaram para efetuar reivindicações
referentes à regularização fundiária e a questões ambientais. Algumas das ações citadas pelos
representantes dos assentamentos foram o Movimento “SOS Nova Lima” contra a verticalização
de Nova Lima, o movimento para implementar uma RPPN, a revisão do Plano Diretor visando a
regularização da figura do condomínio fechado, reivindicações para regularizar loteamentos e a
entrada de um processo no Ministério Público contra tentativas de aprovação de alterações
irregulares em loteamentos.
Na pesquisa realizada foram identificadas, além das associações comunitárias específicas
dos assentamentos, entidades de abrangência municipal que contribuem com o fortalecimento da
organização comunitária na cidade como um todo, como a Aliança Municipal de Associações de
Nova Lima (AMA Nova Lima), a Federação de Associações de Moradores de Minas Gerais
(FAMEMG) e a Associação dos Catadores de Papel de Nova Lima (ASCAP).
132
5
CARACTERIZAÇÃO DOS ASSENTAMENTOS IRREGULARES
Este item apresenta os resultados dos levantamentos e análises realizados sobre os
assentamentos irregulares do Município em três subitens. O primeiro trata das tipologias de
assentamentos irregulares identificadas no Município, apresentando o universo de assentamentos
levantados. Além disto, este subitem apresenta a classificação dos assentamentos estudados entre
assentamentos irregulares de interesse específico e assentamentos irregulares de interesse social.
Esta última distinção torna-se importante no caso de Nova Lima tanto pelo significativo número
de assentamentos irregulares de interesse específico no Município, realidade que destoa do
contexto comumente encontrado nos municípios brasileiros, como para destacar o universo dos
assentamentos irregulares de interesse social como o de atuação prioritária do Poder Público.
O segundo subitem apresenta a caracterização geral do universo de assentamentos
irregulares identificados, extraída de matrizes contendo de forma sintética os dados levantados
sobre os aspectos físicos, sociais e jurídicos. A caracterização apresentada também se divide em
assentamentos de interesse social e de interesse específico, uma vez que os padrões físicos,
socioeconômicos e jurídicos dessas duas categorias são bastante distintos entre si, merecendo
assim uma análise específica.
No último subitem estão apresentadas as subdivisões existentes no âmbito de cada
tipologia de assentamentos irregulares, identificando assim as diversas situações de
irregularidade fundiária encontradas.
Como já foi destacado no item 3.2 deste documento, atualmente existem projetos de
regularização fundiária sendo implementados pela Secretaria Municipal de Habitação em dez
assentamentos estudados neste trabalho, quais sejam: Capela Velha, Vila Aparecida, Vila Odete,
Jardim Serrano, Cristais Curitiba, Vale da Esperança LRF1, Alto do Gaia LRF1, Ipê Amarelo
LRF1 e Ipê Amarelo LRF2. Além dos assentamentos citados, o Cristais encontra-se em processo
de regularização fundiária promovida pela empresa Anglogold Ashanti.
5.1
TIPOLOGIAS DE ASSENTAMENTOS IRREGULARES
Foram identificados em Nova Lima cinco tipos de assentamentos irregulares, quais
sejam: Loteamento Público Irregular, Loteamento Privado Irregular, Ocupações Espontâneas
em Área de Terceiros, Loteamento Privado Irregularmente Fechado e Ocupações Espontâneas
133
Decorrentes de Processos Antigos de Parcelamento do Solo. Os conceitos de cada um desses
tipos estão descritos a seguir:
 Loteamento Público Irregular (PL): assentamento originado por parcelamento de
terreno público por iniciativa do órgão municipal, estadual ou federal, a partir da
demarcação prévia de quadras, lotes e logradouros, com transferência formal ou
informal das frações resultantes; podemos encontrar duas situações dentro deste tipo:
 loteamento aprovado junto à Prefeitura mas implantado sem infraestrutura
completa, com traçado diferente do projeto original e/ou modificado informalmente
por seus ocupantes;
 loteamento não aprovado junto à Prefeitura, implantado informalmente em
desconformidade com a legislação urbanística vigente;
 Loteamento Privado Irregular (PR): assentamento originado por parcelamento
irregular de terreno por seu proprietário, a partir da demarcação prévia de quadras,
lotes e logradouros, com comercialização informal das frações resultantes; pode-se
encontrar duas situações dentro deste tipo:
 loteamento aprovado junto à Prefeitura mas implantado sem infraestrutura
completa, com traçado diferente do projeto original e/ou modificado informalmente
por seus ocupantes;
 loteamento não aprovado junto à Prefeitura, implantado clandestinamente em
desconformidade com a legislação urbanística vigente;
 Ocupação Espontânea em Área de Terceiros (VF): assentamento originado por
ocupação espontânea de população de baixa renda em terreno de propriedade de
terceiros;
 Loteamento Privado Irregularmente Fechado (PRF): assentamento com conceito
similar ao de Loteamento Privado Irregular que teve seus logradouros e espaços livres
de
uso
público
fechados
irregularmente
para
acesso
restrito
de
seus
moradores/proprietários e visitantes por eles autorizados;
 Ocupações Espontâneas Decorrentes de Processos Antigos de Parcelamento do Solo
(OE): parcelamentos informais realizados por iniciativa de proprietários particulares
sem ter como referência um traçado pré-definido, através de processos tradicionais de
subdivisão progressiva de propriedades em momentos em que não era exigida a
134
aprovação prévia pelo Poder Público Municipal, possibilitando, em geral, o registro
individual das frações resultantes.
Segundo a pesquisa realizada no âmbito deste trabalho, estima-se que existam em Nova
Lima 1.871 domicílios em loteamentos em processo de regularização fundiária e 20.175
domicílios em assentamentos irregulares. Analisando a distribuição do número de assentamentos
e de domicílios desse universo em relação aos tipos de assentamentos irregulares observa-se a
incidência predominante dos Loteamentos Privados Irregulares, correspondendo praticamente a
metade do universo (48 assentamentos e 11.730 domicílios). A segunda maior ocorrência em
número de assentamentos e de domicílios é do tipo Loteamento Privado Irregularmente
Fechado, apresentando 41 assentamentos e 4.878 domicílios. O GRAF. 8, a seguir, demonstra
em números absolutos a distribuição dos assentamentos e o número de domicílios por tipo.
GRÁFICO 8 – Número de assentamentos e domicílios por tipo (valor absoluto)
Fonte: FIP, 2011
O tipo com a terceira incidência em número de assentamentos e quarta em número de
domicílios é a correspondente às Ocupações Espontâneas em Área de Terceiros, totalizando
nove assentamentos e detendo 673 domicílios. As Ocupações Espontâneas Decorrentes de
135
Processos Antigos de Parcelamento do Solo apresentam a quarta ocorrência em número de
assentamentos (6) e terceira em total de domicílios (2.474). Apenas o assentamento Cruzeiro foi
classificado como Loteamento Público Irregular, apresentando 420 domicílios estimados.
Analisando separadamente os assentamentos irregulares de interesse específico, estima-se
a existência de 8.286 domicílios – 41,1% do total de domicílios em assentamentos irregulares –
em 58 assentamentos distribuídos em apenas três tipologias. Todos os Loteamentos Privados
Irregularmente Fechados integram o universo dos assentamentos irregulares de interesse
específico e representam a tipologia predominante entre os assentamentos desta categoria. A
listagem dos assentamentos classificados como de interesse específico encontra-se no quadro a
seguir.
QUADRO 1 - Assentamentos de interesse específico
Nº
Nome do assentamento
02
Jardim Canadá
13
14
15
21
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
Vila Nova Betânia (José de Almeida)
Pau Pombo (José de Almeida)
Centro
Vila Operária
Bonfim
Cristais
Cond. Ville des Lacs
Cond. Estância Alpina
Cond. Vale dos Pinhais
Estância do Estoril
Cond.Solar da Lagoa
Cond. Aphaville
Cond. Lagoa do Miguelão
Cond. Morro do Chapéu
Cond. Quintas do Morro
Vale do Sol
Cond. Serra de Manacás
55
Cond. Pasárgada
56
57
58
59
Cond. Jardim Monte Verde
Parque do Engenho
Fazenda do Engenho
Cond. Ecoville
05
Código40
PR
PR1
PR5
OE
PR
OE
LRF
PRF
PRF
PRF
PR
PRF
PRF
PRF
PRF
PRF
PR
PRF
PRF1
PRF2
PRF
PRF
PR
PRF
40
PR – Loteamento Privado Irregular
OE – Ocupação Espontânea Decorrente de Processos Antigos de Parcelamento do Solo
PRF – Loteamento Privado Irregularmente Fechado
LRF – Loteamento em Processo de Regularização Fundiária
136
Nº
60
61
62
63
64
65
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
Jardim Amanda
Estrada dos Mendes
Village Sans Souci
Cond. Residencial Arvoredo
Cond. Jardim Petrópolis
Papa Milho
Cond. Vila do Ouro
Cond. Veredas das Geraes
Cond. Vila Verde
Cond. Bosque da Ribeira
Cond. Vila Alpina
Cond. Vila Del Rey
Cond. Vila Campestre
Cond. Vale dos Cristais
Cond. Estância Serrana
Cond. Riviera
Cond. Conde
Cond. Vila Castela
Cond. Village Terrasse
Jardinaves
Jardim Mangabeiras
Cond. Rua da Mata e Estrela
Jardim da Torre
Cond. Ville de Montagne
Cond. Ouro Velho
Cond. Bosque do Jambreiro
Cond. Jardim Europa
Ipê
Cond. Ipê da Serra
Cond. Le Cotage
Cond. Araras (Congonhas do Sabará)
Cond. Residencial Sul
Cond. Mirante da Mata
Cond. Quintas do Sol
Cariocas
Fonte: FIP, 2011
Código40
PR
PR
PRF
PRF
PRF
PR
PRF
PRF
PRF
PRF
PRF
PRF
PRF
PRF
PRF
PRF
PRF
PRF
PRF
PR
PR
PRF
PR
PRF
PRF
PRF
PRF
PR
PRF
PRF
PRF
PRF
PRF
PRF
PR
Entre os assentamentos irregulares de interesse específico os Loteamentos Privados
Irregulares são a segunda tipologia com maior incidência, sendo que em relação ao universo
total de assentamentos irregulares representam 14,2% dos assentamentos (15) e 13,3% dos
domicílios (2.700). Ainda entre os assentamentos irregulares de interesse específico os bairros
Centro e Bonfim foram classificados como Ocupações Espontâneas Decorrentes de Processos
Antigos de Parcelamento do Solo, apresentando 702 domicílios estimados (3,5% do universo de
domicílios em assentamentos irregulares). Os GRAF. 9 e 10 demonstram em números absolutos
137
e percentuais a distribuição dos assentamentos e do número de domicílios entre as três tipologias
incidentes na categoria de assentamentos de interesse específico.
GRÁFICO 9 – Número de assentamentos e domicílios por tipo de irregularidade em assentamentos de
interesse específico (valor absoluto)
Fonte: FIP, 2011
interesse específico (%)
Fonte: FIP, 2011
138
O quadro a seguir apresenta a listagem dos assentamentos classificados como de interesse
social.
QUADRO 2 - Assentamentos de interesse social
Código41
Nº
01
Água Limpa
PR
02
Jardim Canadá
VF2
03
S. Sebastião das Águas Claras
04
08
09
10
11
12
16
17
18
19
20
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Capela Velha
Vila Aparecida (José de Almeida)
Vila Odete (José de Almeida)
Vila Industrial (José de Almeida)
Jardim Serrano
Silicóticos (Cabeceiras)
Vila São José (Cabeceiras)
Cabeceiras
Vila Maria do Carmo (Cabeceiras)
Parque Aurilândia (Cabeceiras)
Vila Madeira (Cabeceiras)
Boa Vista
Mingú
Mina d’água
Galo
Rosário
Matadouro
Cruzeiro
Barra do Céu
Cascalho
Vila Passos
Chácara dos Cristais
Cristais Curitiba
Alvorada
Vila Parque Santo Antônio
Vila Padre Valeriano
Vila Lacerda
Vila São Luiz
Vila Marize
Vila Monte Castelo
Bela Fama
32
Nossa Senhora Fátima
33
Vale da Esperança
05
06
07
OE1
VF2
LRF
LRF2
LRF3
PR4
LRF
PR1
PR2
PR3
PR4
PR5
PR6
PR
PR
PR
PR
OE
PR
PL
PR
OE
PR
PR
LRF
PR
PR
PR
PR
PR
PR
PR
PR
PR1
VF2
LRF1
VF2
41
PR – Loteamento Privado Irregular
PL – Loteamento Público Irregular
VF – Ocupação Espontânea em Área de Terceiros
139
Nº
Código41
34
Oswaldo Barbosa Pena
VF
35
Chácara Bom Retiro
36
37
Campo dos Pires
Fazenda do Benito I
38
Alto do Gaia
39
Vila Nova Suíça
40
Honório Bicalho
41
42
Matozinhos
Santa Rita
43
Ipê Amarelo
66
96
97
Expansão Santa Rita
Retiro
Olaria
Fonte: FIP, 2011
PR
VF2
VF1
PR1
LRF1
VF2
PR
PR1
VF2
PR
OE
LRF1
LRF2
PR
PR
PR
Com relação aos assentamentos de interesse social estima-se a existência de 11.889
domicílios – 58,9% do universo de assentamentos irregulares – distribuídos em 47
assentamentos. Foram levantados quatro tipos de assentamento irregular nesta categoria,
pertencendo a ela todas as Ocupações Espontâneas em Área de Terceiros e o único Loteamento
Público Irregular. A tipologia de maior incidência neste grupo é a dos Loteamentos Privados
Irregulares. Os GRAF. 11 e 12 demonstram em números absolutos e percentuais a distribuição
dos assentamentos e o número de domicílios por tipo.
140
interesse social (valor absoluto)
Fonte: FIP, 2011
interesse social (%)
Fonte: FIP, 2011
141
5.2
CARACTERIZAÇÃO DOS ASPECTOS FÍSICOS-AMBIENTAIS,
SOCIOECONÔMICO ORGANIZATIVOS E JURÍDICO LEGAIS
A caracterização dos assentamentos irregulares foi dividida entre assentamentos
irregulares de interesse específico e de interesse social, abordando-se em cada item os aspectos
físicos, sociais e jurídicos que caracterizam cada um dos tipos identificados.
5.2.1 Caracterização dos assentamentos de interesse específico
Aspectos Físicos
Em geral observa-se entre os assentamentos irregulares de interesse específico do
Município a predominância de assentamentos com baixíssima densidade de ocupação, sendo que
75,9% deles possuem densidade inferior a 10 hab/ha e 20,7% apresentam densidade entre 10 e
60 hab/ha. O GRAF. 13 apresenta a distribuição dos assentamentos por faixas de densidade.
GRÁFICO 13 – Assentamentos de interesse específico: densidade populacional (D) em hab/ha
Fonte: FIP, 2011
Analisando o intervalo com densidade inferior a 10 hab/ha, destaca-se a predominância
dos Loteamentos Privados Irregularmente Fechados e Loteamentos Privados Irregulares.
Considerando que aproximadamente um terço dos domicílios estimados em assentamentos
irregulares enquadra-se nesses dois tipos e que eles apresentam majoritariamente faixas de baixa
142
densidade, é possível entender a grande extensão de território ocupada por eles de acordo com o
mapeamento realizado.
A baixa densidade nestes casos se dá tanto por causa da presença de lotes de grandes
dimensões, muitas vezes com metragem superior a 2.000 m², como por causa das áreas livres
preservadas que, afinal, são o principal atrativo de muitos Loteamentos Privados Irregularmente
Fechados na região. A distribuição dos assentamentos em relação ao tamanho dos lotes médios
(GRAF. 14), mostra que os intervalos entre 1.000 e 2.000 m² e acima de 2.000 m² concentram 40
dos 58 assentamentos irregulares de interesse específico, em especial os do tipo Loteamento
Privado Irregularmente Fechado.
GRÁFICO 14 – Assentamentos de interesse específico: lote médio (L) em m²
Fonte: FIP, 2011
A maioria dos assentamentos irregulares de interesse específico apresenta predominância
de edificações com dois pavimentos (77,6% - ver GRAF. 15), dado que, aliado aos de densidade
populacional e metragem dos lotes, justifica a baixa densidade construtiva observada em boa
parte dos assentamentos.
143
GRÁFICO 15 – Assentamentos de interesse específico: altimetria predominante
Fonte: FIP, 2011
O padrão construtivo das edificações foi classificado em cinco categorias:
 Precário: caracterizado pela predominância de edificações de alvenaria/madeira/lona,
sem revestimento e pintura externos, com cobertura de telhas amianto.
 Médio: caracterizado pela predominância de edificações de alvenaria, com ou sem
reboco, sem pintura externa, com presença de laje de cobertura.
 Bom: caracterizado pela predominância de edificações de alvenaria, com reboco e
pintura externos, com presença de laje/forro e telhado (amianto ou cerâmico).
 Alto: caracterizado pela predominância de edificações de alvenaria com reboco e
pintura externos, cobertura de laje/forro e telhado cerâmico, com presença de áreas
externas de recreação (piscina, quadra ou churrasqueira).
 Heterogêneo: não apresenta predominância de nenhum dos padrões anteriores.
De acordo com o GRAF. 16 apresentado, observa-se que mais de 95% dos assentamentos
irregulares de interesse específico apresentam predominância de edificações com padrão
construtivo Alto ou Bom. Destaca-se que a maior parte dos Loteamentos Privados
144
Irregularmente Fechados apresenta padrão construtivo predominante alto, enquanto quase todos
os Loteamentos Privados Irregulares apresentam predominância de edificações com padrão
construtivo Bom.
GRÁFICO 16 – Assentamentos de interesse específico: padrão construtivo predominante
Fonte: FIP, 2011
Avaliou-se o acesso dos domicílios à infraestrutura, ou seja, se todos os domicílios de um
assentamento são atendidos por rede de abastecimento de água, por exemplo, a cobertura desse
serviço é considerada total. Dessa forma, com relação à infraestrutura urbana (GRAF. 17, 18 e
19) observa-se que 87,9% dos assentamentos irregulares de interesse específico são totalmente
atendidos pelo serviço de abastecimento de água. Esse índice considera tanto o fornecimento de
água tratada pela COPASA como a água retirada de poços artesianos ou captada diretamente de
nascentes, distribuída através de redes instaladas por particulares.
Sobre o esgotamento sanitário, nota-se que apenas 13,8% dos assentamentos irregulares
de interesse específico são totalmente atendidos por rede coletora. Presume-se, entretanto, que
63,8% dos assentamentos tenham cobertura total de esgotamento por fossa séptica e que apenas
19,0% sejam atendidos apenas parcialmente por esse sistema de esgotamento. Conforme foi
145
apontado no item 2.2.5 deste diagnóstico, o esgotamento sanitário por meio de fossas sépticas é
bastante difundido no Município e predominante em regiões fora da Sede de Nova Lima.
GRÁFICO 17 – Assentamentos de interesse específico:
abastecimento de água (atendimento total)
GRÁFICO 18 – Assentamentos de interesse
específico: esgotamento sanitário (atendimento por
rede)
Fonte: FIP, 2011
146
GRÁFICO 19 – Assentamentos de interesse específico: esgotamento sanitário (atendimento por fossa séptica
presumido)
Fonte: FIP, 2011
No que se refere à drenagem pluvial, observa-se que em mais da metade dos
assentamentos irregulares de interesse específico a cobertura é total. Apesar de metade dos
assentamentos possuir cobertura parcial de sistema de drenagem, isto não representa um fator
potencializador de risco de inundação por causa do grande volume de áreas livres permeáveis. A
respeito da presença de áreas de risco, nota-se que cerca de 9% dos assentamentos em questão
apresentam pontualmente algum tipo de risco, sendo o de escorregamento incidente em 6,9% dos
casos e o de inundação presente apenas no assentamento Bonfim. Com relação à cobertura de
pavimentação, cerca de 70% dos assentamentos irregulares de interesse específico possuem
cobertura total. Apenas nos assentamentos Estância Alpina, Estância do Estoril, Fazenda do
Engenho, Papa Milho e Jardim das Mangabeiras as vias não são pavimentadas (GRAF. 20 a 22).
147
drenagem pluvial
específico: pavimentação
Fonte: FIP, 2011
GRÁFICO 22 – Assentamentos de interesse específico: incidência de risco geológico-geotécnico
Fonte: FIP, 2011
148
Aspectos Sociais
De acordo com as informações coletadas, observa-se que a maioria dos assentamentos
irregulares de interesse específico foram ocupados a partir da década de 1980, principalmente os
de tipo Loteamento Privado Irregularmente Fechado. Ressalta-se que apesar de Nova Lima
abrigar Loteamentos Privados Irregularmente Fechados aprovados há mais de 30 anos, como os
condomínios Morro do Chapéu, Pasárgada e Bosque do Jambreiro, a expansão mais significativa
desta tipologia é relativamente recente, datando do final dos anos 1990 (ver item 2.1 deste
volume). Destaca-se que quase 40% dos empreendimentos desse tipo foram lançados
recentemente a partir da década de 2000 (GRAF. 23).
GRÁFICO 23 – Assentamentos de interesse específico: idade de formação dos assentamentos
Fonte: FIP, 2011
Sobre a origem da população dos assentamentos irregulares de interesse específico,
aponta-se que 94,8% dos representantes entrevistados afirmaram que o respectivo assentamento
possui pessoas originárias de outro Município, enquanto apenas 19,0% afirmou que o
149
assentamento possui população originária de Nova Lima. Belo Horizonte foi o Município de
origem mais citado pelos entrevistados (82,8%) (GRAF. 24 e 25).
específico: origem mais citadas da população
específico: Municípios de origem da população mais
citados
Fonte: FIP, 2011
Sobre a presença de associações comunitárias, observa-se que 65,5% dos assentamentos
irregulares de interesse específico têm entidades próprias, muitas delas coincidindo com a
administração dos condomínios fechados (GRAF. 26).
A renda média familiar predominante é superior a dez salários mínimos em 86,2% dos
assentamentos em questão, enquanto 13,8% apresenta renda entre seis e dez salários mínimos
(GRAF. 27).
Para avaliar a cobertura de equipamentos públicos de educação e saúde considerou-se sua
existência no interior dos assentamentos ou nas regiões vizinhas. Já a cobertura de equipamentos
públicos de lazer foi avaliada considerando apenas sua presença nos assentamentos vistoriados.
A avaliação abrange tanto dados obtidos nas vistorias como fornecidos pela Prefeitura.
Nesse sentido, observa-se que 13,8% dos assentamentos são atendidos por equipamentos
de saúde e 20,7% por equipamentos de educação existentes em seu interior. Estes índices são
baixos mas justificáveis uma vez que a demanda existente é atendida por equipamentos
particulares localizados provavelmente fora dos bairros e até mesmo em Belo Horizonte, pois a
150
população se desloca normalmente de automóvel particular. Já no caso dos equipamentos de
lazer observa-se um percentual bem maior (46,6%), decorrente na maior parte dos casos da
presença de clubes, praças e play grounds no interior dos assentamentos. Sobre as principais
demandas para os assentamentos, de acordo com os entrevistados, predominam as referentes à
infraestrutura (55,2%), seguidas das demandas por equipamentos públicos (12,1%),
regularização fundiária (3,4%) e solução de problemas de risco geológico-geotécnicos (1,7%),
conforme apresentado nos GRAF. 28 e 29.
presença de associação comunitária
específico: renda familiar (R) predominante
Fonte: FIP, 2011
151
específico: cobertura de equipamentos públicos
específico: principais demandas
Fonte: FIP, 2011
Aspectos Jurídicos
De acordo com o levantamento realizado, observou-se que em 89,5% dos assentamentos
irregulares de interesse específico os moradores possuem escritura – seja ela referente ao lote ou
à gleba de origem, no caso de loteamentos não registrados – e em 8,8 % encontrou-se como
documentação dos imóveis contratos de compra e venda (GRAF. 30). Com relação à propriedade
da área, averiguou-se que todos os assentamentos são de propriedade privada.
Sobre a situação de aprovação do parcelamento na Prefeitura, nota-se que em quase
metade dos assentamentos irregulares de interesse específico os parcelamentos estão aprovados
na Prefeitura e implantados de acordo com o projeto aprovado. Entretanto é significativa também
a incidência de casos em que o parcelamento é aprovado na Prefeitura mas apresenta ocupação
diferente do projeto aprovado (38,6%) e, situação inusitada em se tratando de assentamentos de
média/alta renda, cerca de 14,0% não possui nem aprovação na Prefeitura (GRAF. 32).
Com relação à regularidade do registro dos parcelamentos, aponta-se que 78,9% dos
parcelamentos de interesse específico são registrados no Cartório de Registro de Imóveis de
152
Nova Lima (GRAF. 31), implicando em um percentual também surpreendente de assentamentos
não registrados.
tipo de documentação de propriedade do lote
específico: situação de registro dos parcelamentos
Fonte: FIP, 2011
GRÁFICO 32 – Assentamentos de interesse específico: situação de aprovação do parcelamento
Fonte: FIP, 2011
153
A respeito da ocorrência de elementos geradores de restrições legais à ocupação nos
assentamentos irregulares de interesse social, destaca-se a presença de Áreas de Preservação
Permanente (APP) em função de cursos d´água e nascentes (70,2%) bem como interferências
decorrentes da presença de linhas de transmissão (21,7%) e gasoduto, adutora e/ou oleoduto
(19,3%) (GRAF. 33).
GRÁFICO 33 – Assentamentos de interesse específico: restrições legais à ocupação
Fonte: FIP, 2011
Sobre os zoneamentos incidentes nas áreas dos assentamentos irregulares de interesse
específico, observa-se uma grande diversificação, embora o maior número esteja na Zona de
Uso Predominantemente Residencial 3 (ZOR 3), zoneamento que determina o uso
predominantemente residencial unifamiliar (50,9%). Os demais assentamentos são delimitados
por zoneamentos diversos, com pequeno destaque para a Zona Especial de Turismo (ZETUR
HAB) e Zona Especial de Usos Sustentável (ZEUS). Portanto, de maneira geral, zoneamentos
compatíveis com o tipo de ocupação em questão.
154
A Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) incide sobre um assentamento, Jardim
Canadá PR1, que apresenta partes com predominância de população de baixa renda. Destaca-se
ainda entre os zoneamentos incidentes sobre os assentamentos irregulares de interesse
específico, embora com incidência pouco significativa, a Zona Especial de Proteção Ambiental
(ZEPAM), que apresenta grandes restrições à ocupação (GRAF. 34).
GRÁFICO 34 – Assentamentos de interesse específico: zoneamento
Fonte: FIP, 2011
5.2.2 Caracterização dos assentamentos de interesse social
Aspectos Físicos
Observou-se entre os assentamentos irregulares de interesse social do Município a
predominância de três faixas de densidade, sendo que 29,8% tem densidade entre 10 e 50 hab/ha,
31,9% entre 50 e 100 hab/ha e 25,5% entre 100 e 200 hab/ha. O GRAF. 35 apresenta a
distribuição dos assentamentos por faixas de densidade.
155
A maior densidade é encontrada no Loteamento Público Irregular Cruzeiro (245,22
hab/ha) e a menor na Ocupação Espontânea Decorrente de Processo Antigo do Solo de São
Sebastião das Águas Claras OE1 (0,22 hab/ha). Já os Loteamentos Privados Irregulares
apresentam heterogeneamente quase todas as faixas de densidade embora com pequeno destaque
para as densidades médias, entre 50 e 100 hab/ha.
GRÁFICO 35 – Assentamentos de interesse social: densidade populacional (D) em hab/ha
Fonte: FIP, 2011
Em relação ao tamanho médio predominante dos lotes há uma variação de 100 a
2.000m², conforme GRAF.36. Entretanto, mais de 80% dos assentamentos irregulares de
interesse social apresentam tamanho médio de lotes entre 100 e 400m².
156
GRÁFICO 36 – Assentamentos de interesse social: lote médio (L) em m²
Fonte: FIP, 2011
Em mais da metade dos assentamentos irregulares de interesse social estudados
predomina edificações de dois pavimentos (57,4%), o que indica tendência à verticalização. A
constatação desta tendência é reforçada pelo fato de em alguns destes assentamentos,
notadamente nos que apresentam terreno de maior declividade, observar-se já a presença
significativa de edificações de três pavimentos42. Entre os assentamentos onde predomina as
edificações de um pavimento estão incluídos principalmente os do tipo Ocupações Espontâneas
em Área de Terceiros e Ocupações Espontâneas Decorrentes de Processos Antigos de
Parcelamento do Solo (ver GRAF.37).
42
Principalmente nos Loteamentos Privados Irregulares nota-se a presença de terceiros pavimentos constituídos pela
chamada “varanda paulista”, que geralmente ocupando toda a extensão da projeção das edificações e é apropriado
como área de serviço e/ou de lazer. É comum, também, a ocorrência de um terceiro andar abaixo dos dois
pavimentos que aparecem ao nível da rua, aproveitando a declividade do terreno.
157
GRÁFICO 37 – Assentamentos de interesse social: altimetria predominante
Fonte: FIP, 2011
Conforme apresentado anteriormente, o padrão construtivo das edificações foi
classificado em cinco categorias: Precário, Médio, Bom, Alto e Heterogêneo.
De acordo com o GRAF. 38 apresentado, observa-se que 53,2% dos assentamentos
irregulares de interesse social apresentam predominância de edificações com padrão construtivo
Médio, enquanto 29,8% apresentam padrão Heterogêneo. Destaca-se que os padrões Médio e
Heterogêneo são predominantes entre os Loteamentos Privados Irregulares de interesse social,
enquanto o padrão Precário é predominante em apenas sete assentamentos – Jardim Canadá
VF2, Mingú, Cruzeiro, Vila Passos, Nossa Senhora de Fátima VF2, Oswaldo Barbosa Pena e
Santa Rita.
158
GRÁFICO 38 – Assentamentos de interesse social: padrão construtivo predominante
Fonte: FIP, 2011
A infraestrutura urbana foi avaliada observando o mesmo critério utilizado para a análise
deste aspecto nos assentamentos irregulares de interesse específico. Nesse sentido, os GRAF. 39
a 41 mostram que 93,6% dos assentamentos irregulares de interesse social (44) são totalmente
atendidos pelo serviço de abastecimento de água. Esse índice considera tanto o fornecimento de
água tratada pela COPASA como a água retirada de poços artesianos ou captada diretamente de
nascentes, distribuída através de redes instaladas por particulares. Destaca-se que apenas as
Ocupações Espontâneas em Áreas de Terceiros Campo dos Pires, Alto do Gaia VF2 e Honório
Bicalho VF2 tem problemas de abastecimento de água.
Sobre o esgotamento sanitário, nota-se que 72,3% dos assentamentos irregulares de
interesse social (34) são totalmente atendidos por rede coletora, 10,6% possuem algum ponto de
insuficiência na rede coletora (5) e 17,0% não possui rede de esgotamento sanitário (8).
Presume-se, entretanto, que os assentamentos São Sebastião das Águas Claras OE1, São
Sebastião das Águas Claras VF2 e Expansão Santa Rita tenham algum nível de cobertura por
fossa séptica.
159
GRÁFICO 39 – Assentamentos de interesse social:
abastecimento de água (atendimento total)
esgotamento sanitário (atendimento por rede)
Fonte: FIP, 2011
GRÁFICO 41 – Assentamentos de interesse social: esgotamento sanitário (atendimento por fossa séptica
presumido)
Fonte: FIP, 2011
160
Os GRAF. 42 e 43 mostram uma combinação que em geral leva a impactos negativos:
um elevado grau de impermeabilização (78,7% dos assentamentos irregulares de interesse social
são totalmente pavimentados) aliado a um nível insuficiente de cobertura de sistema de
drenagem pluvial (44,7% dos assentamentos não possuem qualquer dispositivo de drenagem de
águas pluviais e 40,4% possui cobertura parcial deste tipo de serviço). O espelhamento desses
dados em geral conduz a um quadro de incidência de risco de inundação, que atinge 14,9% dos
assentamentos estudados.
Por outro lado as altas declividades resultam numa incidência significativa de risco de
escorregamento, que ocorre em pontos específicos de 44,7% dos assentamentos irregulares de
interesse social. Cerca de 6% dos assentamentos apresentam simultaneamente risco de inundação
e escorregamento. O GRAF. 44 aborda a ocorrência de risco geotécnico-geológico nessas áreas.
drenagem pluvial
pavimentação
Fonte: FIP, 2011
161
GRÁFICO 44 – Assentamentos de interesse social: risco geológico-geotécnico
Fonte: FIP, 2011
Aspectos Sociais
Segundo os dados coletados, apresentados no GRAF.45, pouco mais de 40% dos
assentamentos irregulares de interesse social tiveram início até o começo da década de 1960,
sendo que muitos deles constituíram núcleos da formação original do Município, como São
Sebastião das Águas Claras OE1, Rosário, Cascalho e Santa Rita.
Observa-se que 19,2% dos assentamentos de interesse social, principalmente
Ocupações Espontâneas em Área de Terceiros, surgiram a partir da década de 1990, período em
que Nova Lima tornou-se destino da migração de população de baixa renda atraída pelo grande
número de empreendimentos imobiliários voltados para a faixa de média/alta renda oriunda de
Belo Horizonte.
162
GRÁFICO 45 – Assentamentos de interesse social: idade de formação dos assentamentos
Fonte: FIP, 2011
Sobre a origem da população dos assentamentos de interesse social, aponta-se que 87,5%
dos entrevistados afirmaram que o respectivo assentamento possui população originária de outro
Município. Apesar da maioria dos entrevistados não identificar os principais Municípios de
origem da população residente no assentamento (60,4%), ressalta-se que 25,0% das entrevistas
apontam a existência de população vinda do interior de Minas Gerais (GRAF. 46 e 47).
163
origem mais citadas da população
Municípios de origem da população mais citados
Fonte: FIP, 2011
Sobre a presença de associações comunitárias nos assentamentos irregulares de interesse
social, observa-se que mais de 90,0% dos assentamentos têm associações próprias (GRAF. 48),
indicando bom nível organizativo.
A renda média familiar por domicílio predominante é inferior a três salários mínimos em
aproximadamente 85% dos assentamentos irregulares de interesse social e encontra-se entre três
e seis salários mínimos em 15% (GRAF. 49). Conforme apresentado no item 5.2.1, existe uma
polaridade significativa na distribuição de renda no Município, havendo concentração nas faixas
mais baixas e mais altas.
Com relação à cobertura de equipamentos públicos nos assentamentos irregulares o
critério de avaliação foi o mesmo utilizado para a análise do mesmo aspecto nos assentamentos
de interesse específico. Os dados também foram obtidos através de visitas a campo e da
Prefeitura. Observa-se que 91,5% apresentam equipamentos de saúde, 80,9% de educação e
63,8% de lazer em seu interior. Sobre as principais demandas para os assentamentos, de acordo
com os entrevistados, predominam as referentes à infraestrutura (44,7%) e à solução de
164
problemas de risco geológico-geotécnicos (44,7%), seguidas por demandas por equipamentos
públicos (27,7%) e regularização fundiária (10,6%), conforme apresentado nos GRAF. 50 e 51.
presença de associação comunitária
renda familiar (R) predominante
Fonte: FIP, 2011
165
cobertura de equipamentos públicos
social: principais demandas
Fonte: FIP, 2011
Aspectos Jurídicos
De acordo com o levantamento realizado, observou-se que em 42,6% dos assentamentos
irregulares de interesse social os moradores possuem escritura – seja ela referente ao lote ou à
gleba de origem do assentamento –, em 31,9% encontrou-se como documentação dos imóveis
contratos de compra e venda e em 44,7% foram apontados outros tipos de documentação. Com
relação à propriedade das áreas, averiguou-se que em 89,4% dos casos a propriedade é privada.
(GRAF. 51 e 52).
Nota-se que quase metade dos parcelamentos não possui aprovação na Prefeitura (23) e
que a outra metade é aprovada na Prefeitura mas possui ocupação diferente do projeto original
(GRAF. 53).
166
tipo de documentação de propriedade do lote
propriedade do terreno
Fonte: FIP, 2011
GRÁFICO 54 – Assentamentos de interesse social: situação de aprovação do parcelamento
Fonte: FIP, 2011
167
A pesquisa realizada aponta que 87,2% dos parcelamentos não são registrados no
Cartório de Registro de Imóveis de Nova Lima (41). Os parcelamentos registrados são apenas
seis (12,2%), os quais apresentam, em maior ou menor grau, algum tipo de modificação em
relação ao projeto aprovado: Água Limpa, Vila Industrial no José de Almeida, Vila São José nas
Cabeceiras, Mina d’Água, Nossa Senhora de Fátima e Fazenda do Benito (GRAF. 55).
GRÁFICO 55 – Assentamentos de interesse social: situação de registro dos parcelamentos
Fonte: FIP, 2011
A respeito da ocorrência de elementos geradores de restrições legais à ocupação nos
assentamentos, destaca-se a presença de Áreas de Preservação Permanente (APP) em função de
cursos d´água e nascentes (34,0%) bem como interferências decorrentes de linhas de transmissão
(14,9%) (GRAF. 56).
168
GRÁFICO 56 – Assentamentos de interesse social: restrições legais à ocupação
Fonte: FIP, 2011
Sobre os zoneamentos incidentes nas áreas dos assentamentos irregulares de interesse
social observa-se uma grande diversificação, embora a Zona Especial de Interesse Social (ZEIS)
delimite 48,9% dos assentamentos (23), o que é um ponto positivo na medida em que se trata do
zoneamento compatível com a realidade de muitos assentamentos deste universo.
A Zona Especial de Requalificação Urbana (ZERU) delimita 40,4% assentamentos em
questão (19). Apesar de não haver incompatibilidade do conceito da ZERU com a realidade dos
assentamentos irregulares de interesse social certamente a situação mais adequada seria a
delimitação como ZEIS, pelo fato deste zoneamento ter sido criado justamente para delimitar
áreas cuja função social é destinar-se à habitação de interesse social, como é o caso dos
assentamentos de interesse social. Entretanto, tanto num caso como no outro o Plano Diretor
prevê que os parâmetros urbanísticos a serem considerados deverão ser definidos em lei
complementar regulamentadora, o que possibilita o estabelecimento de normas especiais de
forma a viabilizar a regularização fundiária dos assentamentos irregulares de interesse social.
Os demais assentamentos são delimitados por zoneamentos diversos, com predominância
das Zonas de Uso Predominantemente Residencial 1A e 1 B (ZOR 1A e 1B), da Zona de Uso
169
Predominantemente Residencial 1B (ZOR 1B), da Zona de Comércio e Serviços 1 (ZOCS 1) e
Zona Especial de Proteção Ambiental (ZEPAM). Destaca-se entre os zoneamentos incidentes
sobre os assentamentos irregulares de interesse social os dois últimos citados por não serem
adequados à ocupação residencial, em especial a ZEPAM que apresenta grandes restrições à
ocupação e portanto um dos zoneamentos mais incompatíveis com a situação dessas áreas
(GRAF. 57).
GRÁFICO 57 – Assentamentos de interesse social: zoneamento
Fonte: FIP, 2011
A seguir, apresenta-se as matrizes com a síntese dos aspectos físicos, sociais e jurídicos
de todos os assentamentos irregulares levantados, tanto de interesse específico quanto de
interesse social, que subsidiaram a elaboração dos gráficos e das análises aqui apresentados, e os
mapas com a localização dos assentamentos irregulares.
170
TABELA 22
Matriz Síntese dos aspectos físicos
Município: Nova Lima
Data do preenchimento: 24/02/2012
No
Densidade
Código
Nome do
No
PopulaAssentaAbastecimento
Assentamento
Dom. cional
de Água
mento
(hab/ha)
Cobertura de Infraestrutura
Fossa Séptica
(Cobertura
presumida)
Rede
Pavimentação
PR
100
0,87
02
Jardim Canadá
VF2
280
77,58
Total
Parcial
Inexistente
Parcial
S. Sebastião das OE1
Águas Claras
VF2
Capela Velha
LRF
Vila Aparecida
(José de
LRF2
Almeida)
Vila Odete
(José de
LRF3
Almeida)
10
15
101
0,22
21,90
97,88
Total
Total
Total
Inexistente
Inexistente
Inexistente
Parcial
Parcial
Inexistente
361
56,00
Total
Total
55
51,42
Total
Total
05
43
44
Escorre- Inun- médio (n andares construtivo
Drenagem
gamento dação (m2) predom.)
(predom.)
ASSENTAMENTOS DE INTERESSE SOCIAL
Total43
Total44
Não se aplica Inexistente Inexistente
Água Limpa
04
Padrão
o
01
03
Risco
Lote Altimetria
Esgotamento Sanitário
-
x
700
1
Médio
Parcial
-
-
400
1
Precário
Parcial
Parcial
Inexistente
Inexistente
Inexistente
Inexistente
-
x
-
600
250
360
1
2
2
Bom
Médio
Precário
Não se aplica
Total
Parcial
x
-
360
2
Heterogêneo
Não se aplica
Total
Parcial
-
-
360
2
Bom
Água captada de poço artesiano. Rede de abastecimento de água não oficial.
Rede de esgotamento não oficial.
LEGENDA - TIPOLOGIAS
PR - Loteamento privado irregular
PRF - Loteamento privado irregularmente fechado
PL - Loteamento público irregular
171
No
06
07
08
Densidade
Código
Nome do
No
Assentamento
Dom. cional
de Água
mento
(hab/ha)
Risco
Lote Altimetria
Padrão
o
Pavimentação
Rede
Fossa Séptica
(Cobertura
presumida)
Drenagem
(predom.)
Vila Industrial
(José de
Almeida)
PR4
99
47,40
Total
Total
Não se aplica
Total
Total
-
-
215
2
Bom
Jardim Serrano
LRF
80
7,80
Total
Parcial
Parcial
Parcial
Parcial
-
-
360 a
2000
1
Precário
PR1
223
64,99
Total
Total
Não se aplica
Total
Total
-
-
273
2
Heterogêneo
PR2
843
111,61
Total
Total
Não se aplica
Total
Total
x
-
247
2
Heterogêneo
PR3
225
66,69
Total
Total
Não se aplica
Total
Parcial
x
-
203
2
Heterogêneo
PR4
100
73,99
Total
Total
Não se aplica
Total
Total
-
-
236
2
Heterogêneo
PR5
231
64,70
Total
Total
Não se aplica
Total
Parcial
x
-
234
2
Heterogêneo
PR6
152
79,65
Total
Total
Não se aplica
Total
Total
-
-
164
2
Bom
PR
267
18,28
Total
Total
Não se aplica
Total
Inexistente
x
-
220
1
Heterogêneo
Silicóticos
(Cabeceiras)
Vila São José
(Cabeceiras)
Cabeceiras
Vila Maria do
Carmo
(Cabeceiras)
Parque
Aurilândia
(Cabeceiras)
Vila Madeira
(Cabeceiras)
Boa Vista
172
No
09
10
11
12
16
17
18
19
20
22
23
24
25
26
27
Densidade
Código
Nome do
No
Assentamento
Dom. cional
de Água
mento
(hab/ha)
Mingú
Mina d’água
Galo
Rosário
Matadouro
Cruzeiro
Barra do Céu
Cascalho
Vila Passos
Chácara dos
Cristais
Cristais
Curitiba
Alvorada
Vila Parque
Santo Antônio
Vila Padre
Valeriano
Vila Lacerda
Risco
Lote Altimetria
Padrão
o
Pavimentação
Rede
Fossa Séptica
(Cobertura
presumida)
Drenagem
(predom.)
PR
PR
PR
OE
PR
PL
PR
OE
PR
280
141
102
342
593
420
191
978
578
19,21
23,18
5,74
179,68
70,70
245,22
41,38
120,91
169,52
Total
Total
Total
Total
Total
Total
Total
Total
Total
Total
Parcial
Total
Total
Total
Total
Total
Total
Total
Não se aplica
Inexistente
Inexistente
Não se aplica
Não se aplica
Inexistente
Não se aplica
Não se aplica
Não se aplica
Total
Parcial
Total
Total
Total
Total
Total
Total
Total
Inexistente
Parcial
Parcial
Inexistente
Parcial
Parcial
Inexistente
Parcial
Parcial
x
x
x
x
x
x
x
-
360
270
490
340
290
240
230
280
210
1
1
1
1
1
2
2
1
2
Precário
Médio
Heterogêneo
Médio
Médio
Precário
Médio
Heterogêneo
Precário
PR
329
139,56
Total
Total
Não se aplica
Total
Inexistente
-
-
230
2
Médio
LRF
61
17,95
Total
Total
Não se aplica
Total
Inexistente
-
-
275
1
Médio
PR
279
172,68
Total
Total
Inexistente
Total
Parcial
x
-
250
2
Médio
PR
99
59,82
Total
Total
Não se aplica
Total
Parcial
x
-
330
2
Heterogêneo
PR
249
138,77
Total
Total
Não se aplica
Total
Inexistente
-
-
250
2
Médio
PR
207
146,28
Total
Total
Não se aplica
Total
Inexistente
x
-
300
2
Médio
173
No
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
Densidade
Código
Nome do
No
Assentamento
Dom. cional
de Água
mento
(hab/ha)
Vila São Luiz
Vila Marize
Vila Monte
Castelo
Bela Fama
Nossa Senhora
Fátima
Vale da
Esperança
Oswaldo
Barbosa Pena
Chácara Bom
Retiro
Campo dos
Pires
Fazenda do
Benito I
Alto do Gaia
Risco
Lote Altimetria
Padrão
o
Pavimentação
Rede
Fossa Séptica
(Cobertura
presumida)
Drenagem
(predom.)
PR
PR
225
186
158,17
191,00
Total
Total
Total
Total
Não se aplica
Não se aplica
Total
Total
Parcial
Inexistente
x
-
250
150
2
2
Médio
Heterogêneo
PR
211
113,68
Total
Total
Não se aplica
Total
Inexistente
x
-
180
2
Médio
PR
PR1
VF2
LRF1
VF2
198
582
170
317
60
19,54
58,09
47,39
73,28
68,37
Total
Total
Total
Total
Total
Total
Total
Inexistente
Total
Total
Não se aplica
Não se aplica
Inexistente
Não se aplica
Não se aplica
Total
Total
Inexistente
Total
Total
Parcial
Inexistente
Inexistente
Parcial
Inexistente
x
x
x
x
x
-
225
350
245
255
190
2
1
1
1
1
Médio
Médio
Precário
Médio
Médio
VF
12
28,55
Total
Inexistente
Inexistente
Inexistente
Inexistente
-
x
125
1
Precário
PR
VF2
372
35
42,29
53,15
Total
Total
Parcial
Inexistente
Inexistente
Inexistente
Total
Parcial
Inexistente
Inexistente
x
x
x
300
270
2
2
Heterogêneo
Médio
VF1
49
0,70
Parcial
Total
Não se aplica
Total
Parcial
x
-
380
2
Médio
PR1
96
24,79
Total
Total
Não se aplica
Total
Parcial
-
-
1000
2
Heterogêneo
LRF1
VF2
311
32
66,29
44,19
Total
Parcial
Total
Inexistente
Não se aplica
Inexistente
Total
Total
Parcial
Inexistente
x
x
-
220
150
1
1
Médio
Médio
174
No
Densidade
Código
Nome do
No
Assentamento
Dom. cional
de Água
mento
(hab/ha)
41
42
Vila Nova
Suíça
Honório
Bicalho
Matozinhos
Santa Rita
43
Ipê Amarelo
39
40
Risco
Lote Altimetria
Padrão
o
Pavimentação
Rede
Fossa Séptica
(Cobertura
presumida)
Drenagem
(predom.)
PR
197
190,24
Total
Total
Não se aplica
Total
Parcial
x
x
100
2
Médio
PR1
VF2
PR
OE
LRF1
850
20
100
442
88
72,01
18,73
24,40
55,65
102,39
Total
Inexistente
Total
Total
Total
Total
Inexistente
Parcial
Total
Total
Não se aplica
Inexistente
Inexistente
Não se aplica
Não se aplica
Total
Inexistente
Total
Total
Total
Parcial
Inexistente
Inexistente
Parcial
Parcial
x
-
x
x
x
x
285
300
450
190
130
2
1
1
1
1
Médio
Médio
Médio
Precário
Precário
LRF2
8
87,53
Total
Total
Não se aplica
Total
Inexistente
-
x
115
1
Precário
PR
27
1,34
Total
Inexistente
Parcial
Inexistente
Inexistente
-
-
2000
1
Médio
PR
PR
470
222
55,69
61,59
Total
Total
Não se aplica
Total
Total
Total
Total
Não se aplica
Total
Total
ASSENTAMENTOS DE INTERESSE ESPECÍFICO
-
-
1600
360
1e2
2
Médio
Médio
96
97
Expansão Santa
Rita
Retiro
Olaria
02
Jardim Canadá
PR
1000
8,98
Total
Parcial
Parcial
Parcial
Parcial
-
-
500
2
Heterogêneo
05
Vila Nova
Betânia (José
de Almeida)
PR1
43
15,67
Total
Total
Não se aplica
Parcial
Total
-
-
360
1
Bom
66
175
No
13
14
15
21
44
45
46
47
48
45
Densidade
Código
Nome do
No
Assentamento
Dom. cional
de Água
mento
(hab/ha)
Pau Pombo
(José de
Almeida)
Centro
Vila Operária
Bonfim
Cristais
Cond. Ville des
Lacs
Cond. Estância
Alpina
Cond. Vale dos
Pinhais
Estância do
Estoril
Cond.Solar da
Lagoa
Risco
Lote Altimetria
Padrão
o
Pavimentação
Rede
Fossa Séptica
(Cobertura
presumida)
Drenagem
(predom.)
PR5
80
8,19
Total
Inexistente
Parcial
Parcial
Parcial
-
-
360
1
Bom
OE
PR
OE
LRF
600
477
102
529
19,46
108,91
40,81
237,64
Total
Total
Total
Total
Total
Total
Total
Total
Não se aplica
Não se aplica
Não se aplica
Não se aplica
Total
Total
Total
Total
Parcial
Total
Parcial
Parcial
x
x
x
-
340
260
350
280
2
2
2
1
Médio
Médio
Bom
Heterogêneo
PRF
63
2,08
Total45
Inexistente
Total
Total
Total
-
-
800
2
Alto
PRF
29
1,44
Total
Inexistente
Total
Inexistente
Parcial
-
-
1000
2
Bom
PRF
50
2,42
Total
Inexistente
Parcial
Total
Parcial
-
-
2000
2
Bom
PR
89
1,52
Inexistente
Inexistente
Parcial
Inexistente
Inexistente
-
-
6000
2
Bom
PRF
8
0,55
Total
Inexistente
Inexistente
Parcial
Parcial
-
-
5000
1
Alto
Água captada de poço artesiano. Rede de abastecimento de água não oficial.
176
No
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
Densidade
Código
Nome do
No
Assentamento
Dom. cional
de Água
mento
(hab/ha)
Cond.
PRF
Aphaville
Cond. Lagoa do
PRF
Miguelão
Cond. Morro do
PRF
Chapéu
Cond. Quintas
PRF
do Morro
Vale do Sol
PR
Cond. Serra de
PRF
Manacás
PRF1
Cond.
Pasárgada
PRF2
Cond. Jardim
PRF
Monte Verde
Parque do
PRF
Engenho
Fazenda do
PR
Engenho
Risco
Lote Altimetria
o
Pavimentação
Rede
Fossa Séptica
(Cobertura
presumida)
Padrão
Drenagem
(predom.)
579
3,06
Total
Total
Não se aplica
Total
Total
-
-
600
2
Alto
147
1,38
Total
Inexistente
Total
Total
Total
-
-
10000
2
Alto
457
8,28
Total
Inexistente
Total
Total
Total
-
-
2400
2
Alto
3
0,05
Total
Inexistente
Total
Total
Total
-
-
6000
2
Alto
360
8,69
Total
Inexistente
Total
Parcial
Inexistente
-
-
360
2
Bom
62
5,19
Total
Inexistente
Total
Total
Total
-
-
1000
2
Alto
241
6
3,50
3,50
Total
Total
Inexistente
Inexistente
Total
Total
Total
Parcial
Parcial
Inexistente
-
-
1000
1000
2
1
Alto
Bom
57
13,58
Total
Inexistente
Total
Parcial
Parcial
-
-
2000
1e2
Alto
50
0,89
Total
Inexistente
Total
Parcial
Parcial
-
-
2000
2
Alto
32
0,41
Total
Inexistente
Total
Inexistente
Parcial
-
-
2000
1
Bom
177
No
59
60
61
62
63
64
65
67
68
69
Densidade
Código
Nome do
No
Assentamento
Dom. cional
de Água
mento
(hab/ha)
Cond. Ecoville
Jardim Amanda
Estrada dos
Mendes
Village Sans
Souci
Cond.
Residencial
Arvoredo
Cond. Jardim
Petrópolis
Papa Milho
Cond. Vila do
Ouro
Cond. Veredas
das Geraes
Cond. Vila
Verde
Risco
Lote Altimetria
o
Pavimentação
Rede
Fossa Séptica
(Cobertura
presumida)
Padrão
Drenagem
(predom.)
PRF
PR
15
189
0,80
7,29
Total
Total
Inexistente
Inexistente
Total
Parcial
Total
Parcial
Total
Parcial
-
-
3000
400
2
2
Alto
Bom
PR
30
1,39
Inexistente
Inexistente
Parcial
Parcial
Total
-
-
1000
2
Alto
PRF
4
0,25
Inexistente
Inexistente
Total
Total
Total
-
-
5000
2
Alto
PRF
46
1,33
Total
Inexistente
Total
Total
Total
-
-
2000
Mais de
2
Alto
PRF
159
0,72
Parcial
Inexistente
Parcial
Parcial
Inexistente
X
-
5000
2
Alto
PR
38
1,70
Inexistente
Inexistente
Total
Inexistente
Inexistente
-
-
3000
1
Bom
PRF
128
8,62
Total
Inexistente
Total
Total
Total
-
-
1000
2
Alto
PRF
202
4,42
Total
Inexistente
Total
Total
Parcial
-
-
800
2
Alto
PRF
15
14,89
Total
Inexistente
Total
Total
Total
-
-
1200
2
Alto
178
No
70
71
72
73
74
75
Densidade
Código
Nome do
No
Assentamento
Dom. cional
de Água
mento
(hab/ha)
Cond. Bosque
da Ribeira
Cond. Vila
Alpina
Cond. Vila Del
Rey
Cond. Vila
Campestre
Cond. Vale dos
Cristais46
Cond. Estância
Serrana
Risco
Lote Altimetria
o
Pavimentação
Rede
Fossa Séptica
(Cobertura
presumida)
PRF
114
7,41
Total
Inexistente
Total
Total
Total
-
-
1500
2
Alto
PRF
157
7,79
Total
Inexistente
Total
Total
Total
-
-
1000
2
Alto
PRF
201
4,51
Total
Inexistente
Total
Total
Total
-
-
3000
2
Alto
PRF
14
8,88
Total
Inexistente
Total
Total
Total
-
-
2000
2
Alto
PRF
180
156,93
Total
Parcial
Parcial
Total
Total
-
-
1000
2
Alto
PRF
103
5,11
Total
Inexistente
Total
Total
Parcial
x
-
1000
2
Alto
76
Cond. Riviera
PRF
20
1,49
Total
Total
Não se aplica
Total
Total
-
-
1000
77
Cond. Conde
Cond. Vila
Castela
PRF
64
4,77
Total
Inexistente
Total
Total
Parcial
-
-
2000
PRF
220
4,03
Total
Inexistente
Total
Total
Parcial
-
-
1000
78
46
Padrão
Drenagem
(predom.)
Mais de
2
2
Mais de
2
Alto
Alto
Alto
Não há problema de cobertura. Fossa séptica e rede são complementares. Condomínio utiliza, inclusive, a ETE de uma empresa contratada.
179
No
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
Densidade
Código
Nome do
No
Assentamento
Dom. cional
de Água
mento
(hab/ha)
Cond. Village
Terrasse
Jardinaves
Jardim
Mangabeiras
Cond. Rua da
Mata e Estrela
Jardim da Torre
Cond. Ville de
Montagne
Cond. Ouro
Velho
Cond. Bosque
do Jambreiro
Cond. Jardim
Europa
Ipê
Cond. Ipê da
Serra
Risco
Lote Altimetria
o
Pavimentação
Rede
Fossa Séptica
(Cobertura
presumida)
Padrão
Drenagem
(predom.)
PRF
105
4,26
Total
Inexistente
Total
Total
Total
-
-
2000
2
Alto
PR
11
1,18
Parcial
Inexistente
Total
Parcial
Inexistente
-
-
600
1
Bom
PR
10
0,70
Parcial
Inexistente
Total
Inexistente
Inexistente
-
-
600
2
Bom
PRF
500
122,86
Total
Total
Não se aplica
Total
Total
-
-
1000
20
Alto
PR
25
1,38
Total
Inexistente
Total
Parcial
Inexistente
x
-
360
1
Bom
PRF
229
8,90
Total
Inexistente
Parcial
Total
Parcial
-
-
1000
2
Alto
PRF
242
12,45
Total
Inexistente
Parcial
Total
Parcial
-
-
1000
2
Alto
PRF
201
11,75
Total
Inexistente
Total
Total
Total
-
-
1000
2
Alto
PRF
13
10,64
Total
Inexistente
Total
Total
Total
-
-
1000
2
Bom
PR
100
22,27
Total
Inexistente
Inexistente
Total
Total
-
-
1000
2
Bom
PRF
45
6,69
Total
Inexistente
Total
Parcial
Parcial
-
-
1000
2
Alto
180
No
90
91
92
93
94
95
Densidade
Código
Nome do
No
Assentamento
Dom. cional
de Água
mento
(hab/ha)
Cond. Le
Cotage
Cond. Araras
(Congonhas do
Sabará)
Cond.
Residencial Sul
Cond. Mirante
da Mata
Cond. Quintas
do Sol
Cariocas
Risco
Lote Altimetria
Padrão
o
Pavimentação
Rede
Fossa Séptica
(Cobertura
presumida)
Drenagem
(predom.)
PRF
30
10,74
Total
Inexistente
Parcial
Total
Total
-
-
800
2
Bom
PRF
32
9,02
Total
Inexistente
Total
Total
Total
-
-
1000
2
Alto
PRF
75
21,10
Total
Inexistente
Total
Total
Parcial
-
-
1000
2
Bom
PRF
2
0,31
Total
Inexistente
Total
Total
Total
-
-
700
2
Bom
PRF
22
2,50
Total
Inexistente
Total
Total
Total
-
-
800
2
Alto
PR
216
53,20
Total
Total
Não se aplica
Total
Parcial
-
-
350
2
Médio/Bom
Fonte: FIP, 2011.
181
TABELA 23
Matriz Síntese dos aspectos sociais
N
o
Nome do Assentamento
Código
Assentamento
Idade de
No
Formação
Dom.
(em anos)
Cobertura de
equipamentos
Saúde Educação Lazer
Associação
Comunitária
Principais demandas
na visão da comunidade
InfraEstrut.
RegulaEquipaRisco
rização
mento
Renda familiar
(predominância SM)
<3
3a6
6 a 10
>10
01 Água Limpa
02 Jardim Canadá
S. Sebastião das Águas
03
Claras
04 Capela Velha
Vila Aparecida (José de
Almeida)
Vila Odete (José de
05
Almeida)
Vila Industrial (José de
Almeida)
06 Jardim Serrano
Silicóticos (Cabeceiras)
07 Vila São José (Cabeceiras)
Cabeceiras
PR
VF2
OE1
VF2
LRF
100
280
10
15
101
70
50
150
15
9
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
-
x
-
x
-
x
x
x
x
x
-
-
-
LRF2
361
50
x
x
x
x
-
-
-
-
x
-
-
-
LRF3
55
40
x
x
x
x
-
-
-
-
x
-
-
-
PR4
99
45
x
x
-
x
x
-
-
-
x
-
-
-
LRF
PR1
PR2
PR3
40
223
843
225
8
55
65
60
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
-
-
x
-
x
x
x
x
-
-
-
182
N
o
08
09
10
11
12
16
17
18
19
20
22
23
Vila Maria do Carmo
(Cabeceiras)
Parque Aurilândia
(Cabeceiras)
Vila Madeira (Cabeceiras)
Boa Vista
Mingú
Mina d’água
Galo
Rosário
Matadouro
Cruzeiro
Barra do Céu
Cascalho
Vila Passos
Cristais Curitiba
Código
Assentamento
Idade de
No
Formação
Dom.
(em anos)
Cobertura de
equipamentos
Associação
Comunitária
Principais demandas
InfraEstrut.
RegulaEquipaRisco
rização
mento
Renda familiar
(predominância SM)
<3
3a6
6 a 10
>10
PR4
100
50
x
x
-
x
-
-
-
-
x
-
-
-
PR5
231
40
x
x
-
x
-
x
-
-
x
-
-
-
PR6
PR
PR
PR
PR
OE
PR
PL
PR
OE
PR
PR
LRF
152
267
280
141
102
342
593
420
191
978
578
329
61
70
15
100
30
200
200
200
30
30
70
70
65
50
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
-
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
-
-
x
x
x
x
x
x
-
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
-
-
-
183
N
o
24
25
26
27
28
29
30
31
Alvorada
Vila Parque Santo Antônio
Vila Lacerda
Vila São Luiz
Vila Marize
Vila Monte Castelo
Bela Fama
32 Nossa Senhora Fátima
33 Vale da Esperança
34 Oswaldo Barbosa Pena
35 Chácara Bom Retiro
36 Campo dos Pires
37 Fazenda do Benito I
Código
Assentamento
PR
PR
PR
PR
PR
PR
PR
PR
PR1
VF2
LRF1
VF2
VF
PR
VF2
VF1
PR1
Idade de
No
Formação
Dom.
(em anos)
279
99
249
207
225
186
211
198
582
170
317
60
12
372
35
49
96
30
30
65
50
60
30
30
40
40
15
15
15
6
35
13
40
60
Cobertura de
equipamentos
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Associação
Comunitária
x
x
x
x
x
x
x
x
x
-
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Principais demandas
InfraEstrut.
RegulaEquipaRisco
rização
mento
x
x
x
-
-
x
x
-
x
x
x
x
x
x
x
x
x
-
x
x
x
x
-
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
-
Renda familiar
(predominância SM)
<3
3a6
6 a 10
>10
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
-
-
-
184
N
o
38 Alto do Gaia
39 Vila Nova Suíça
40 Honório Bicalho
41 Matozinhos
42 Santa Rita
43 Ipê Amarelo
66 Expansão Santa Rita
96 Retiro
97 Olaria
Código
Assentamento
Idade de
No
Formação
Dom.
(em anos)
13
13
30
30
7
100
200
15
15
10
130
130
Cobertura de
equipamentos
LRF1
VF2
PR
PR1
VF2
PR
OE
LRF1
LRF2
PR
PR
PR
311
32
197
850
20
100
442
88
8
27
470
222
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
PR
1000
50
x
x
x
PR1
43
30
x
x
x
Associação
Comunitária
x
x
x
x
x
x
x
x
Principais demandas
InfraEstrut.
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
RegulaEquipaRisco
rização
mento
Renda familiar
(predominância SM)
<3
3a6
6 a 10
>10
x
x
x
x
x
x
x
-
x
x
-
x
x
x
x
x
x
-
x
x
-
x
x
x
x
x
x
x
x
x
-
x
x
x
-
-
x
x
-
x
-
-
-
x
-
x
-
x
-
-
-
-
-
x
02 Jardim Canadá
Vila Nova Betânia (José de
05
Almeida)
185
N
o
13
14
15
21
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
Pau Pombo (José de
Almeida)
Centro
Vila Operária
Bonfim
Cristais
Cond. Ville des Lacs
Cond. Estância Alpina
Cond. Vale dos Pinhais
Cond.Solar da Lagoa
Cond. Aphaville
Cond. Lagoa do Miguelão
Cond. Morro do Chapéu
Cond. Quintas do Morro
Vale do Sol
Cond. Serra de Manacás
Código
Assentamento
Idade de
No
Formação
Dom.
(em anos)
Cobertura de
equipamentos
Associação
Comunitária
Principais demandas
InfraEstrut.
RegulaEquipaRisco
rização
mento
Renda familiar
(predominância SM)
<3
3a6
6 a 10
>10
PR5
80
23
x
x
-
x
x
-
-
-
-
-
-
x
OE
PR
OE
LRF
PRF
PRF
PRF
PR
PRF
PRF
PRF
PRF
PRF
PR
PRF
600
477
102
529
63
29
50
89
8
579
147
457
3
360
62
200
200
200
30
10
35
10
11
30
10
57
53
6
58
16
x
x
x
x
x
-
x
x
x
x
x
x
x
-
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
-
-
x
-
x
x
x
x
x
-
-
x
x
x
x
x
-
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
186
N
o
55 Cond. Pasárgada
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
67
68
69
70
71
Cond. Jardim Monte Verde
Parque do Engenho
Fazenda do Engenho
Cond. Ecoville
Jardim Amanda
Estrada dos Mendes
Village Sans Souci
Cond. Residencial Arvoredo
Cond. Jardim Petrópolis
Papa Milho
Cond. Vila do Ouro
Cond. Veredas das Geraes
Cond. Vila Verde
Cond. Bosque da Ribeira
Cond. Vila Alpina
Código
Assentamento
PRF1
PRF2
PRF
PRF
PR
PRF
PR
PR
PRF
PRF
PRF
PR
PRF
PRF
PRF
PRF
PRF
Idade de
No
Formação
Dom.
(em anos)
241
6
57
50
32
15
189
30
4
46
159
38
128
202
15
114
157
35
10
35
35
20
8
25
10
20
8
40
32
30
13
30
23
22
Cobertura de
equipamentos
-
-
Associação
Comunitária
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
-
Principais demandas
InfraEstrut.
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
-
RegulaEquipaRisco
rização
mento
x
-
-
x
-
Renda familiar
(predominância SM)
<3
3a6
6 a 10
>10
-
-
x
x
-
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
187
N
o
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
Cond. Vila Del Rey
Cond. Vila Campestre
Cond. Vale dos Cristais
Cond. Estância Serrana
Cond. Riviera
Cond. Conde
Cond. Vila Castela
Cond. Village Terrasse
Jardinaves
Jardim Mangabeiras
Cond. Rua da Mata e
Estrela
Jardim da Torre
Cond. Ville de Montagne
Cond. Ouro Velho
Cond. Bosque do Jambreiro
Cond. Jardim Europa
Código
Assentamento
Idade de
No
Formação
Dom.
(em anos)
Cobertura de
equipamentos
Associação
Comunitária
Principais demandas
InfraEstrut.
RegulaEquipaRisco
rização
mento
Renda familiar
(predominância SM)
<3
3a6
6 a 10
>10
PRF
PRF
PRF
PRF
PRF
PRF
PRF
PRF
PR
PR
201
14
180
103
20
64
220
105
11
10
30
25
5
53
5
36
23
20
35
35
-
x
x
-
x
x
x
x
x
x
-
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
-
-
x
-
-
-
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
PRF
500
10
-
-
-
x
-
-
-
-
-
-
-
x
PR
PRF
PRF
PRF
PRF
25
229
242
201
13
35
25
30
40
50
-
-
x
x
-
x
x
x
-
x
x
-
-
-
x
-
-
-
-
x
x
x
x
x
188
N
o
88 Ipê
89 Cond. Ipê da Serra
90 Cond. Le Cotage
Cond. Araras (Congonhas
91
do Sabará)
92 Cond. Residencial Sul
93 Cond. Mirante da Mata
94 Cond. Quintas do Sol
95 Cariocas
Código
Assentamento
Idade de
No
Formação
Dom.
(em anos)
Cobertura de
equipamentos
Associação
Comunitária
Principais demandas
InfraEstrut.
RegulaEquipaRisco
rização
mento
Renda familiar
(predominância SM)
<3
3a6
6 a 10
>10
PR
PRF
PRF
100
45
30
50
15
10
-
-
-
x
x
-
x
-
-
-
-
-
-
-
x
x
x
PRF
32
12
-
-
x
x
-
-
-
-
-
-
-
x
PRF
PRF
PRF
PR
75
2
22
216
27
3
5
20
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
-
-
-
-
-
-
x
x
x
x
-
Fonte: FIP, 2011.
189
TABELA 24
Matriz Síntese dos aspectos jurídicos
Propriedade
Situação de regularidade do
parcelamento
Restrições legais
x
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
-
x
-
-
-
x
-
-
-
-
-
-
x
x
-
-
-
-
-
-
x
-
x
-
-
-
-
x
-
-
-
x
-
-
-
x
-
x
-
-
-
Rodovias/
Ferrovias
-
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
Curso d’água
-
Ocupação
difere do
projeto
-
Ocupação de
acordo com o
projeto
-
Outro
x
Doação
x
Escritura
x
Privado
Registrado
Aprovado
Sem
aprovação
Sem documento
Compra/ venda
Documentação
-
Público
Zoneamento
Situação de posse/propriedade
No
Dom.
Código Assentamento
No
01
Água Limpa
PR
100
02
Jardim
Canadá
VF2
280
03
S. Sebastião
das Águas
Claras
OE1
10
VF2
15
ZOR 1A /
ZEPAM
ZOR 1B /
ZEIS /
ZIND 2 /
ZOCS 1 /
ZEPAM /
ZEEU
ZOR3 /
ZETUR
HAB
ZOR3
190
No
Dom.
Zoneamento
Público
Privado
Escritura
Compra/ venda
Doação
Sem documento
Outro
Ocupação
difere do
projeto
Sem
aprovação
Registrado
Curso d’água
LRF
101
ZERU /
ZETUR /
ZEPAM
Ocupação de
acordo com o
projeto
Capela Velha
-
x
-
x
-
-
-
-
-
x
-
x
-
-
-
LRF2
361
ZERU
-
x
x
x
-
-
-
-
x
-
x
x
-
-
x
LRF3
55
ZOCS/
ZERU/
ZIND1
-
x
x
x
-
-
-
x
-
-
-
x
-
-
x
PR4
99
ZERU/
ZEUS
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
x
-
-
-
x
05
Vila
Aparecida
(José de
Almeida)
Vila Odete
(José de
Almeida)
Vila
Industrial
(José de
Almeida)
Restrições legais
Documentação
Aprovado
Rodovias/
Ferrovias
04
Propriedade
parcelamento
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
No
191
Propriedade
parcelamento
Restrições legais
Documentação
-
x
x
Cabeceiras
PR3
225
ZERU/
ZOCS1
-
x
x
-
-
x
-
-
x
-
-
x
-
-
x
Vila Maria
do Carmo
(Cabeceiras)
PR4
100
ZOR1B
-
x
-
-
-
-
-
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
x
-
-
-
-
-
x
-
x
-
-
-
-
-
-
-
-
x
-
-
-
x
-
-
-
-
x
-
x
-
x
-
x
-
-
-
Rodovias/
Ferrovias
-
Aprovado
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
Curso d’água
ZERU
Registrado
843
Sem
aprovação
PR2
Ocupação
difere do
projeto
x
Ocupação de
acordo com o
projeto
x
Outro
-
Sem documento
ZIND1
Doação
223
Compra/ venda
PR1
Silicóticos
(Cabeceiras)
Vila São
José
(Cabeceiras)
Escritura
40
Privado
LRF
ZERU/
ZETUR
HAB/
ZEPAM
Público
Zoneamento
07
No
Dom.
06
Jardim
Serrano
No
192
Zoneamento
Público
Privado
Escritura
Compra/ venda
Doação
Sem documento
Outro
Ocupação de
acordo com o
projeto
Ocupação
difere do
projeto
Sem
aprovação
Registrado
Curso d’água
parcelamento
No
Dom.
Parque
Aurilândia
(Cabeceiras)
Vila
Madeira
(Cabeceiras)
PR5
231
ZERU
-
x
-
x
-
-
-
-
x
-
-
-
x
-
x
PR6
152
ZERU
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
-
-
x
-
-
-
x
-
-
-
-
x
-
-
x
-
-
-
-
-
-
x
-
x
-
-
-
-
-
x
-
x
-
x
-
-
x
-
-
-
-
x
-
x
-
x
x
-
-
-
-
x
-
x
-
-
x
-
-
x
-
x
-
-
-
08
Boa Vista
PR
267
09
Mingú
PR
280
10
Mina d’água
PR
141
11
Galo
PR
102
Propriedade
ZERU/
ZOR 2 A
ZEIS/
ZOR 2 A
ZEIS /
ZORU
ZEIS /
ZOR 1B /
ZETUR
Restrições legais
Aprovado
Rodovias/
Ferrovias
Documentação
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
No
193
Barra do Céu
PR
191
19
Cascalho
OE
978
20
Vila Passos
PR
578
-
-
-
x
-
-
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
-
-
x
-
-
x
x
-
-
x
-
-
-
-
-
-
-
-
x
-
x
-
-
-
-
x
-
-
x
-
-
-
-
-
-
-
x
-
x
-
-
-
-
-
-
x
-
-
-
-
-
x
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
x
-
-
-
-
-
-
Rodovias/
Ferrovias
18
-
Curso d’água
420
-
Registrado
PL
x
Sem
aprovação
Cruzeiro
x
Ocupação
difere do
projeto
17
-
ZERU
ZEIS /
ZERU /
ZOR 1 A /
ZEPAM
ZEIS
ZEIS /
ZOR 1 A
ZERU /
ZOCS 1 /
ZOR 1A
ZERU /
ZOCS 1
Aprovado
Ocupação de
acordo com o
projeto
593
Outro
PR
Sem documento
Matadouro
Doação
16
Compra/ venda
342
Escritura
No
Dom.
OE
Restrições legais
Documentação
Privado
Rosário
Propriedade
parcelamento
Público
12
Zoneamento
No
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
194
PR
99
26
Vila Padre
Valeriano
PR
249
x
-
x
-
-
-
-
x
-
-
-
-
-
-
-
x
-
x
-
-
-
-
x
-
-
-
-
-
-
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
-
-
-
-
-
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
-
x
-
-
-
-
x
x
x
-
-
-
-
x
-
-
-
-
-
-
Rodovias/
Ferrovias
Vila Parque
Santo
Antônio
-
ZERU /
ZOR1A /
ZOR1B
ZOR1B /
ZERU /
ZOR2A
ZEIS
ZEIS /
ZERU /
ZOR 1A /
ZOCS 1
ZOR1A /
ZOCS1
Aprovado
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
25
Curso d’água
279
Registrado
PR
Sem
aprovação
Alvorada
Ocupação
difere do
projeto
24
Ocupação de
acordo com o
projeto
61
Outro
LRF
Sem documento
Cristais
Curitiba
Doação
23
Compra/ venda
329
Documentação
Escritura
No
Dom.
PR
Restrições legais
Privado
Chácara dos
Cristais
Propriedade
parcelamento
Público
22
Zoneamento
No
195
PR
211
31
Bela Fama
PR
198
32
Nossa
Senhora
PR1
582
x
x
x
-
-
-
-
x
-
-
-
-
-
-
-
x
-
-
-
x
-
-
x
-
-
-
-
-
-
-
x
-
x
-
-
-
-
-
x
-
-
-
-
x
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
-
-
-
-
x
-
x
-
-
-
-
x
-
-
x
-
x
x
-
x
-
x
-
-
-
-
x
-
x
-
x
-
-
-
x
Rodovias/
Ferrovias
Vila Monte
Castelo
-
ZOR1A /
ZOCS1 /
ZERU
ZEIS /
ZOCS1 /
ZERU
ZEIS /
ZOR 1A
ZEIS /
ZOR 1A
ZEIS /
ZOR 1A /
ZIND 1
ZEIS /
ZOR 1A
Aprovado
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
30
Curso d’água
186
Registrado
PR
Sem
aprovação
Vila Marize
Ocupação
difere do
projeto
29
Ocupação de
acordo com o
projeto
225
Outro
PR
Sem documento
Vila São Luiz
Doação
28
Compra/ venda
207
Documentação
Escritura
No
Dom.
PR
Restrições legais
Privado
Vila Lacerda
Propriedade
parcelamento
Público
27
Zoneamento
No
196
Zoneamento
Público
Privado
Escritura
Compra/ venda
Doação
Sem documento
Outro
Fátima
Vale da
Esperança
VF2
LRF1
VF2
170
317
60
ZEIS
ZEIS
ZEIS
x
x
x
x
-
-
-
-
x
x
x
-
Oswaldo
Barbosa Pena
VF
12
ZOR1B
x
-
-
-
-
x
-
x
-
x
-
-
x
-
x
-
35
x
-
x
x
x
-
x
x
-
-
-
-
-
-
-
x
-
-
x
-
-
-
-
-
x
-
-
x
x
-
x
-
-
-
-
x
-
-
x
-
x
Rodovias/
Ferrovias
-
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
Curso d’água
VF2
Aprovado
Registrado
372
Documentação
Sem
aprovação
PR
ZOCS 2 /
ZOR 2 A /
ZOR 1 B /
ZERU
ZERU
Restrições legais
Ocupação
difere do
projeto
Chácara Bom
Retiro
Propriedade
parcelamento
Ocupação de
acordo com o
projeto
35
No
Dom.
34
33
No
197
x
-
x
x
x
-
-
-
x
-
-
-
-
-
-
x
x
x
-
-
-
-
x
-
x
-
-
-
-
x
-
x
x
-
-
-
x
-
-
x
x
x
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
-
x
-
-
x
-
-
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
-
-
x
-
-
Rodovias/
Ferrovias
Curso d’água
-
ZEIS /
ZOR1B /
ZEEU /
ZIND1
ZOR 1B /
ZEIS
ZEIS /
ZIND
ZEIS /
ZIND
ZOR 1B /
ZEPAM
Aprovado
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
Registrado
197
Vila Nova
Suíça
Sem
aprovação
PR
39
Ocupação
difere do
projeto
32
Ocupação de
acordo com o
projeto
VF2
Outro
311
Alto do Gaia
Sem documento
LRF1
38
Doação
96
Compra/ venda
PR1
Documentação
Escritura
Fazenda do
Benito I
Restrições legais
Privado
37
Propriedade
parcelamento
Público
49
Zoneamento
VF1
No
Dom.
36
Campo dos
Pires
No
198
Zoneamento
Ocupação de
acordo com o
projeto
Ocupação
difere do
projeto
Sem
aprovação
Registrado
Curso d’água
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
-
x
-
-
-
x
-
-
-
-
x
-
-
-
x
-
x
-
-
x
-
x
x
x
-
-
-
-
-
x
-
x
-
-
x
Rodovias/
Ferrovias
Outro
ZEIS /
ZEPAM /
ZETUR /
ZERU
ZEIS /
ZEPAM /
ZETUR /
ZERU
ZEIS/ZOC
S1/ZOR1B
/ZEPAM/
ZEUS
Aprovado
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
Sem documento
20
Doação
VF2
Honório
Bicalho
Documentação
Compra/ venda
850
Restrições legais
Escritura
PR1
Propriedade
parcelamento
Privado
No
Dom.
Público
40
No
41
Matozinhos
PR
100
42
Santa Rita
OE
442
ZEIS
-
x
-
-
-
x
-
-
-
x
-
x
-
-
-
43
Ipê Amarelo
LRF1
88
ZEIS
-
x
-
x
x
-
-
x
-
-
-
x
-
-
-
199
No
No
Dom.
Zoneamento
Público
Privado
Escritura
Compra/ venda
Doação
Sem documento
Outro
LRF2
8
ZEIS
x
-
-
-
-
x
-
66
Expansão
Santa Rita
PR
27
ZEEU
-
x
-
x
-
-
96
Retiro
PR
470
-
x
x
-
-
97
Olaria
PR
222
-
x
x
-
-
Propriedade
Restrições legais
Documentação
Sem
aprovação
Registrado
Curso d’água
-
-
x
-
x
-
-
-
-
-
-
x
-
-
x
-
x
-
-
-
-
x
-
-
-
-
-
-
-
-
x
-
-
-
-
-
-
Rodovias/
Ferrovias
Ocupação
difere do
projeto
Aprovado
Ocupação de
acordo com o
projeto
ZERU/
ZOR2A/
ZOCS1
ZERU/
ZEPAM
parcelamento
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
200
Restrições legais
Documentação
-
-
x
-
-
x
-
-
-
PR5
80
ZERU/
ZOR3
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
-
x
-
-
x
x
x
x
-
-
-
-
x
-
x
x
-
-
-
Rodovias/
Ferrovias
-
Aprovado
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
Curso d’água
-
Registrado
-
Sem
aprovação
x
Ocupação
difere do
projeto
-
Ocupação de
acordo com o
projeto
x
Outro
-
Sem documento
ZERU
Doação
43
Compra/ venda
PR1
Escritura
1000
Privado
PR
ZOR 1B /
ZEIS /
ZIND 2 /
ZOCS 1 /
ZEPAM /
ZEEU/
ZETUR
HAB
Público
05
Vila Nova
Betânia (José
de Almeida)
Pau Pombo
(José de
Almeida)
Propriedade
parcelamento
Zoneamento
Jardim
Canadá
No
Dom.
02
No
201
Compra/ venda
Doação
Sem documento
Outro
Ocupação de
acordo com o
projeto
Ocupação
difere do
projeto
Sem
aprovação
Registrado
Curso d’água
-
-
-
-
-
-
x
-
x
-
-
-
-
x
-
x
-
-
-
-
-
x
-
-
-
-
-
-
x
x
-
-
-
-
-
-
x
-
-
-
-
-
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
-
-
-
-
-
ZOR 1A
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
x
x
-
-
-
ZEUS /
ZEEU
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
-
x
-
-
-
600
14
Vila Operária
PR
477
15
Bonfim
OE
102
21
Cristais
Cond. Ville
des Lacs
Cond.
Estância
Alpina
LRF
529
PRF
63
PRF
29
Rodovias/
Ferrovias
Escritura
x
OE
Aprovado
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
Privado
Documentação
x
Centro
45
Restrições legais
-
13
ZERU /
ZOCS1 /
ZOCS2 /
ZOR1A /
ZOR1B
ZERU
ZERU /
ZOCS1 /
ZOR1A
ZERU
44
Propriedade
parcelamento
Público
Zoneamento
No
Dom.
No
202
PRF
147
51
Cond. Morro
do Chapéu
PRF
457
x
x
-
-
-
-
-
-
x
-
x
-
-
-
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
-
x
-
-
-
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
x
x
-
x
-
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
x
x
x
-
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
x
-
-
-
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
x
-
-
-
ZOR 3
Rodovias/
Ferrovias
-
ZEUS /
ZEEU
ZEUS /
ZEEU
ZEUS /
ZEEU
ZOR1 A/
ZOCS 2/
ZOR 2B/
ZOCS 3
ZOR 3/
ZEUS /
ZIND 2
Aprovado
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
Curso d’água
Cond. Lagoa
do Miguelão
Registrado
50
Sem
aprovação
579
Ocupação
difere do
projeto
PRF
Ocupação de
acordo com o
projeto
Cond.
Aphaville
Outro
49
Sem documento
8
Doação
PRF
Compra/ venda
89
Documentação
Escritura
PR
Restrições legais
Privado
50
Zoneamento
PRF
Propriedade
parcelamento
Público
48
No
Dom.
47
Cond. Vale
dos Pinhais
Estância do
Estoril
Cond.Solar
da Lagoa
46
No
203
Zoneamento
Público
Privado
Escritura
Compra/ venda
Doação
Sem documento
Outro
Ocupação
difere do
projeto
Sem
aprovação
Registrado
Curso d’água
Cond.
Quintas do
Morro
Ocupação de
acordo com o
projeto
52
PRF
3
ZOR 3
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
x
x
-
-
53
Vale do Sol
PR
360
ZOR 1 B
/ZOCS 2
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
x
-
x
-
-
54
Cond. Serra
de Manacás
PRF
62
ZOR 3
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
x
-
-
-
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
x
x
-
-
-
-
x
x
-
-
-
-
-
-
x
-
-
-
-
-
55
PRF1
241
PRF2
6
Cond.
Pasárgada
Propriedade
ZORU/
ZOR 3/
ZETUR
HAB
ZORU/
ZOR 3/
ZETUR
HAB
Restrições legais
Aprovado
Rodovias/
Ferrovias
Documentação
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
No
No
Dom.
parcelamento
204
59
Cond.
Ecoville
PRF
15
60
Jardim
Amanda
PR
189
x
x
-
-
-
-
-
x
-
x
-
-
-
-
Rodovias/
Ferrovias
32
-
Aprovado
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
PR
Curso d’água
Fazenda do
Engenho
Registrado
58
Sem
aprovação
50
Ocupação
difere do
projeto
PRF
Ocupação de
acordo com o
projeto
Parque do
Engenho
Outro
57
Sem documento
ZOR 3
Doação
Zoneamento
57
Compra/ venda
No
Dom.
PRF
Documentação
Escritura
Cond. Jardim
Monte Verde
Restrições legais
Privado
56
Propriedade
parcelamento
Público
No
ZOR 3/
ZETUR
HAB
ZOR 3 /
ZEUS /
ZETUR
HAB
ZEUS /
ZETUR
HAB
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
x
x
-
x
-
-
x
-
-
-
-
x
-
-
x
-
x
-
x
-
-
x
x
-
-
-
-
-
-
x
x
x
-
-
-
ZOR 3
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
x
x
-
-
-
205
67
Cond. Vila do
Ouro
PRF
128
x
-
x
-
-
-
-
-
x
-
x
x
-
-
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
x
-
-
-
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
x
-
-
-
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
x
x
-
-
-
x
-
x
-
-
-
-
-
x
-
-
x
-
-
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
x
x
-
-
ZETUR
HAB
ZETUR
HAB
ZEUS /
ZETUR
HAB /
ZEPAM
ZOR 3
Rodovias/
Ferrovias
-
ZETUR
HAB
ZETUR
HAB
Aprovado
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
Curso d’água
38
Registrado
PR
Sem
aprovação
Papa Milho
Ocupação
difere do
projeto
65
Ocupação de
acordo com o
projeto
159
Outro
PRF
Sem documento
46
Doação
PRF
Compra/ venda
4
Documentação
Escritura
PRF
Zoneamento
30
Restrições legais
Privado
64
PR
Propriedade
parcelamento
Público
63
No
Dom.
62
Estrada dos
Mendes
Village Sans
Souci
Cond.
Residencial
Arvoredo
Cond. Jardim
Petrópolis
61
No
206
Escritura
Compra/ venda
Doação
Sem documento
Outro
Ocupação de
acordo com o
projeto
Ocupação
difere do
projeto
Sem
aprovação
Registrado
Curso d’água
73
Privado
72
Público
71
Zoneamento
70
parcelamento
No
Dom.
69
Cond.
Veredas das
Geraes
Cond. Vila
Verde
Cond. Bosque
da Ribeira
Cond. Vila
Alpina
Cond. Vila
Del Rey
Cond. Vila
Campestre
68
PRF
202
ZOR 1 B /
ZEEU
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
x
-
-
-
PRF
15
ZOR 3
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
x
-
-
-
-
PRF
114
ZOR 3
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
-
x
-
PRF
157
ZOR 3
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
x
-
-
-
PRF
201
ZOR 3
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
x
x
-
x
-
PRF
14
ZOR 3
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
x
-
-
-
Propriedade
Restrições legais
Aprovado
-
Rodovias/
Ferrovias
Documentação
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
No
207
Compra/ venda
Doação
Sem documento
Outro
Ocupação
difere do
projeto
Sem
aprovação
Registrado
Curso d’água
PRF
180
ZOR3/
ZOR2B/
ZOCS2
Ocupação de
acordo com o
projeto
81
Escritura
80
Privado
79
Público
78
Zoneamento
76
77
Cond.
Estância
Serrana
Cond. Riviera
Cond. Conde
Cond. Vila
Castela
Cond. Village
Terrasse
Jardinaves
Jardim
Mangabeiras
parcelamento
No
Dom.
75
Cond. Vale
dos Cristais
74
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
x
-
x
-
PRF
103
ZOR 3
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
x
-
-
-
PRF
PRF
20
64
ZOR 3
ZOR 3
-
x
x
x
-
-
-
x
-
-
x
x
-
x
x
x
x
x
x
-
-
PRF
220
ZOR 3
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
x
-
x
-
-
PRF
105
ZOR 3
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
x
-
-
-
PR
11
ZERUR
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
x
x
-
-
-
PR
10
ZERUR
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
x
x
-
-
-
Propriedade
Restrições legais
Aprovado
Rodovias/
Ferrovias
Documentação
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
No
208
Compra/ venda
Doação
Sem documento
Outro
Ocupação de
acordo com o
projeto
Ocupação
difere do
projeto
Sem
aprovação
Registrado
Curso d’água
88
Escritura
87
Privado
86
Público
85
Zoneamento
84
parcelamento
No
Dom.
83
Cond. Rua da
Mata e
Estrela
Jardim da
Torre
Cond. Ville
de Montagne
Cond. Ouro
Velho
Cond. Bosque
do Jambreiro
Cond. Jardim
Europa
Ipê
82
PRF
500
ZOCS 3
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
-
-
-
-
PR
25
ZERUR
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
x
x
-
-
-
PRF
229
ZOR 3 /
ZEPAM
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
x
x
-
-
PRF
242
ZOR 3
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
-
x
-
-
PRF
201
ZOR 3
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
x
-
-
-
PRF
13
ZOR 3
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
-
-
-
-
PR
100
ZOR 1 B
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
x
-
-
-
x
Propriedade
Restrições legais
Aprovado
Rodovias/
Ferrovias
Documentação
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
No
209
Privado
Escritura
Compra/ venda
Doação
Sem documento
Outro
Ocupação de
acordo com o
projeto
Ocupação
difere do
projeto
Sem
aprovação
Registrado
Curso d’água
93
Público
92
Zoneamento
91
parcelamento
No
Dom.
90
Cond. Ipê da
Serra
Cond. Le
Cotage
Cond. Araras
(Congonhas
do Sabará)
Cond.
Residencial
Sul
Cond.
Mirante da
Mata
89
PRF
45
ZOR 3
-
x
x
x
-
-
-
x
-
-
x
-
x
x
-
PRF
30
ZOR 3
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
x
x
-
-
-
PRF
32
ZOR 3
-
x
x
-
-
-
-
-
x
-
-
-
-
-
-
PRF
75
ZOR 3
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
-
-
-
-
PRF
2
ZOR 1 B
-
x
x
-
-
-
-
x
-
-
x
x
x
x
-
Propriedade
Restrições legais
Aprovado
Rodovias/
Ferrovias
Documentação
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
No
210
No
Dom.
Zoneamento
Público
Privado
Escritura
Compra/ venda
Doação
PRF
22
ZOR3
-
x
x
-
-
PR
216
ZERU
-
x
x
Fonte: FIP, 2011.
Propriedade
parcelamento
Restrições legais
Ocupação
difere do
projeto
Sem
aprovação
Registrado
Curso d’água
-
x
-
-
x
-
x
x
-
-
-
x
-
x
-
-
x
-
Rodovias/
Ferrovias
Ocupação de
acordo com o
projeto
-
Aprovado
Linha de
transmissão
Gasoduto/
Adutora/
Oleoduto
Outro
Documentação
Sem documento
95
Cond.
Quintas do
Sol
Cariocas
94
No
211
FIGURA 13 – Mapa 12: Mapa Geral de Assentamentos Irregulares
212
FIGURA 14 – Mapa 13: Assentamentos Irregulares (Alphaville e Região)
213
FIGURA 15 – Mapa 14: Assentamentos Irregulares (Jardim Canadá e Região)
214
FIGURA 16 – Mapa 15: Assentamentos Irregulares (Sede)
215
FIGURA 17 – Mapa 16: Assentamentos Irregulares (São Sebastião das Águas Claras e Região)
216
FIGURA 18 – Mapa 17: Assentamentos Irregulares (Vale do Sereno e Região)
217
5.3
SUBTIPOLOGIAS EM FUNÇÃO DA SITUAÇÃO DE IRREGULARIDADE
No item 5.1 deste trabalho foi indicada uma tipologia de assentamentos irregulares
existentes em Nova Lima. Visando à definição de medidas e instrumentos específicos a serem
adotados no processo de regularização fundiária de cada assentamento identificou-se as
diferentes situações existentes nos assentamentos de cada um dos tipos encontrados,
classificando-os então como subtipos de assentamentos irregulares47. As subtipologias
constituirão referência para, no decorrer deste trabalho, definir as medidas e os instrumentos para
cada situação identificada (QUADRO 3).
QUADRO 3 – Subtipologias de assentamentos irregulares
1) Loteamento Privado Irregular
1.1
Loteamento privado de interesse social não
registrado
1.1.1
infraestrutura completa
1.1.2
infraestrutura incompleta
1.2.1
1.2.2
1.2
Loteamento privado de interesse social,
registrado, modificado
1.3
Loteamento privado de interesse específico, não registrado com infraestrutura incompleta
1.4
Loteamento privado de interesse específico,
1.4.1
1.4.2
Loteamento privado de interesse social, em área
de propriedade da Mineração Morro Velho,
não registrado
1.5.1
1.5
1.5.2
1.6
Loteamento privado de interesse social, em área de propriedade da Mineração Morro Velho,
registrado, modificado com infraestrutura incompleta
1.7
Loteamento privado de interesse específico, em área de propriedade da Mineração Morro Velho,
não registrado com infraestrutura completa
47
A definição de medidas de regularização por subtipo de assentamento irregular leva em conta tanto a condição de
infraestrutura como situação dominial existentes (área pública ou particular, loteamento registrado ou não, área
pública dominial ocupada ou não etc.). Nesse sentido, dependendo da inserção do assentamento irregular é possível
que ele se enquadre em mais de uma subtipologia de irregularidade. O assentamento Nossa Senhora de Fátima VF2,
por exemplo, está localizado sobre área particular parcelada, área particular não parcelada e área pública não
dominial e, por isso, foi enquadrado em mais uma subtipologia.
218
2) Ocupação Espontânea em Área de Terceiros
2.1
Ocupação espontânea sobre área particular parcelada com infraestrutura incompleta
2.2
Ocupação espontânea em área particular não parcelada com infraestrutura incompleta
2.3
2.4
Ocupação espontânea em área pública não
dominial
2.3.1
2.3.2
Ocupação espontânea em área pública dominial não parcelada com infraestrutura incompleta
3) Loteamento Público Irregular
3
Loteamento público não registrado com infraestrutura incompleta
4) Loteamento Privado Irregularmente Fechado
Loteamento privado irregularmente fechado, não
4.1
registrado
4.2
4.3
Loteamento privado irregularmente fechado,
Loteamento privado irregularmente fechado,
registrado, não modificado
4.1.1
4.1.2
4.2.1
4.2.2
4.3.1
4.3.2
5) Ocupações Espontâneas Decorrentes de Processos Antigos de Parcelamento do Solo
5.1.1
Ocupação espontânea de interesse social,
5.1 decorrente de processos antigos de parcelamento
do solo em área privada não registrada
5.1.2
5.2
Ocupação espontânea de interesse específico, decorrente de processos antigos de parcelamento do
solo em área privada, não registrada, com infraestrutura completa
Fonte: FIP, 2011
No tipo Loteamento Privado Irregular, em geral, foram encontradas duas situações de
irregularidade fundiária:
 loteamento privado não registrado, com ou sem infraestrutura completa: situação em
que ocorreu o parcelamento irregular de uma gleba de propriedade particular, em geral
219
de um só dono, sem que o loteamento tenha sido registrado no Cartório de Registro de
Imóveis;
 loteamento privado registrado, modificado, com ou sem infraestrutura completa:
situação em que o loteamento, após registrado no Cartório de Imóveis, sofreu
modificações no seu traçado ou na destinação de suas áreas em relação à planta
original; essa modificação pode ter se dado quando da implantação do loteamento ou
ao longo de sua ocupação, por iniciativa do loteador ou dos moradores.
De forma a subsidiar a hierarquização dos assentamentos irregulares para fins de
atendimento pela política municipal de regularização fundiária, a ser proposta na próxima etapa
deste trabalho, optou-se por dividir os assentamentos irregulares em dois grupos para
identificação das subtipologias: um de assentamentos irregulares de interesse específico e outro
de interesse social. Além disso, para obter uma melhor caracterização das subtipologias
discriminou-se aqueles assentamentos que, de acordo com a matriz síntese dos aspectos físicos,
possuem simultaneamente cobertura total de infraestrutura de abastecimento de água,
esgotamento sanitário (por rede ou fossa séptica) e pavimentação. Por último, através da
averiguação do histórico de formação dos assentamentos, destacou-se os assentamentos que
foram promovidos pela antiga Mineração Morro Velho, que são em número significativo e
podem implicar no estabelecimento de medidas específicas no sentido da participação da
empresa no processo de regularização fundiária.
O QUADRO 4 apresenta a subtipologia dos Loteamentos Privados Irregulares de
interesse social, enquanto o QUADRO 5 apresenta a subtipologia dos Loteamentos Privados
Irregulares de interesse específico.
QUADRO 4 – Subtipologia referente a Loteamentos Privados Irregulares de interesse social
1) Loteamento Privado
Irregular
TIPOS
SUBTIPOS
7
7
7
Loteamento privado de
infraestrutura
1.1
interesse social não
1.1.1
7
completa
registrado
20
24
25
Assentamentos
Total
Cabeceiras PR3
Vila Maria do Carmo
(Cabeceiras PR4)
Parque Aurilândia
(Cabeceiras PR5)
Vila Madeira
(Cabeceiras PR6)
Vila Passos
Alvorada
Vila Parque Santo
Antônio
13
220
TIPOS
SUBTIPOS
26
27
28
29
30
39
infraestrutura 35
1.1.2
incompleta 66
5
Loteamento privado de 1.2.1
1.2
interesse social,
1.2.2
infraestrutura 7
completa
32
infraestrutura
incompleta
Assentamentos
Vila Lacerda
Vila São Luiz
Vila Marize
Vila Monte Castelo
Vila Nova Suíça
Chácara Bom Retiro
Expansão Santa Rita
Vila Industrial (José de
Almeida PR4)
Vila São José
(Cabeceiras PR2)
Nossa Senhora de
Fátima PR1
37
Fazenda do Benito I
1
Água Limpa
7
8
11
16
infraestrutura 18
interesse social, em área 1.5.1
completa
22
1.5
de propriedade da
31
Mineração Morro
Velho, não registrado
40
96
97
infraestrutura 9
1.5.2
incompleta 41
Loteamento privado de interesse social, em
área de propriedade da Mineração Morro
10
1.6
Velho, registrado, modificado com
Silicóticos (Cabeceiras
PR1)
Boa Vista
Galo
Matadouro
Barra do Céu
Bela Fama
Honório Bicalho PR1
Retiro
Olaria
Mingú
Matozinhos
Mina D'água
Total
2
4
1
10
2
1
Fonte: FIP, 2011
QUADRO 5 – Subtipologia referente a Loteamentos Privados Irregulares de interesse específico
SUBTIPOS
1)
Loteame
nto
Privado
I
l
TIPOS
1.3
não registrado com infraestrutura incompleta
5
5
Assentamentos
Total
Vila Nova Betânia (José
de Almeida PR1)
Pau Pombo (José de
Almeida PR5)
6
221
TIPOS
SUBTIPOS
47
58
61
65
1.4.1
infraestrutura
95
completa
2
53
1.4
interesse específico,
60
registrado, modificado 1.4.2 infraestrutura 80
incompleta
81
83
88
em área de propriedade da Mineração
14
1.7
Morro Velho, não registrado com
Assentamentos
Fazenda do Engenho
Estrada dos Mendes
Papa Milho
Total
Cariocas
1
Jardim Canadá PR1
Vale do Sol
Jardim Amanda
Jardinaves
Jardim Mangabeiras
Jardim da Torre
Ipê
7
Vila Operária
1
Fonte: FIP, 2011
No tipo Ocupações Espontâneas em Área de Terceiros identificou-se os seguintes
subtipos de irregularidade:
 ocupação espontânea sobre área particular parcelada: situação em que o assentamento
formou-se sobre lotes de propriedade particular;
 ocupação espontânea sobre área particular não parcelada: situação em que o
assentamento formou-se sobre uma gleba de propriedade particular, em geral de um só
dono;
 ocupação espontânea sobre área pública não dominial: situação em que o
assentamento formou-se sobre uma área pública não dominial, área esta localizada
sobre um loteamento já registrado, que pode corresponder a uma via ou a uma área
verde, por exemplo;
 ocupação espontânea sobre área pública dominial não parcelada: situação em que o
assentamento formou-se sobre gleba de propriedade pública dominial.
No tipo Loteamento Público Irregular identificou-se que o único assentamento que o
compõe não é registrado no Cartório de Imóveis, ou seja, a gleba de propriedade pública foi
parcelada irregularmente. O QUADRO 6 apresenta a subtipologia das Ocupações Espontâneas
em Área de Terceiros e do Loteamento Público Irregular.
222
QUADRO 6 - Subtipologia referente a Ocupações Espontâneas em Área de Terceiros e Loteamento Público
Irregular
TIPOS
Assentamentos
SUBTIPOS
2.1
Ocupação espontânea sobre área particular
parcelada com infraestrutura incompleta
2
32
3
2)
Ocupação
Espontânea
em Área de
Terceiros
2.2
32
35
36
infraestrutura
33 Vale da Esperança VF2
completa
Nossa Senhora de
Ocupação espontânea
32
Fátima VF2
em área pública não
infraestrutura
Oswaldo Barbosa Pena
dominial
2.3.2
incompleta 34
II
38
Alto do Gaia VF2
Ocupação espontânea em área pública
38
Alto do Gaia VF2
dominial não parcelada com infraestrutura
40 Honório Bicalho VF2
incompleta
2.3.1
2.3
2.4
3)
Loteamento
Público
Irregular
Ocupação espontânea em área particular não
parcelada com infraestrutura incompleta
Jardim Canadá VF2
Nossa Senhora de
Fátima VF2
São Sebastião das
Águas Claras VF2
Nossa Senhora de
Fátima VF2
Chácara Bom Retiro
Campo dos Pires
3
Loteamento público não registrado com
17
Cruzeiro
Total
2
4
1
3
2
1
Fonte: FIP, 2011
No tipo Loteamento Privado Irregularmente Fechado, em geral, foram encontradas três
situações:
 loteamento privado irregularmente fechado, não registrado, com ou sem infraestrutura
completa: situação em que ocorreu o parcelamento irregular de uma gleba de
propriedade particular, em geral de um só dono, sem que tenha sido registrado no
Cartório de Registro de Imóveis.
 loteamento privado irregularmente fechado, registrado, modificado, com ou sem
infraestrutura completa: situação em que o loteamento, após registrado no Cartório de
Imóveis, sofreu modificações no seu traçado ou na destinação de suas áreas em relação
à planta registrada; essa modificação pode ter se dado quando da implantação do
loteamento ou ao longo de sua ocupação, por iniciativa do loteador ou dos moradores;
223
 loteamento privado irregularmente fechado, registrado, não modificado, com ou sem
infraestrutura completa: situação em que o loteamento foi registrado no Cartório de
Imóveis e implantado e mantido conforme a planta registrada mas apresenta seus
logradouros e espaços livres de uso público fechados irregularmente para acesso
restrito de seus moradores/proprietários e visitantes por eles autorizados.
O QUADRO 7 apresenta a subtipologia dos Loteamentos Privados Irregularmente
Fechados.
QUADRO 7 – Subtipologia referente a Loteamentos Privados Irregularmente Fechados
TIPOS
infraestrutura
4.1.1
completa
Loteamento privado
4.1 irregularmente fechado,
infraestrutura
não registrado
4.1.2
incompleta
4) Loteamento Privado Irregularmente Fechado
Assentamentos
SUBTIPOS
91
Araras
45
Estância Alpina
46
Vale dos Pinhais
55
Pasárgada PRF2
44
Ville des Lacs
55
Pasárgada PRF1
56 Jardim Monte Verde
Vila Verde
infraestrutura 69
4.2.1
completa
72
Vila Del Rey
Loteamento privado
76
Riviera
4.2 irregularmente fechado,
77
Conde
78
Vila Castela
48
Solar da Lagoa
infraestrutura
57 Parque do Engenho
4.2.2
incompleta
90
Le Cotage
49
Alphaville
50 Lagoa do Miguelão
51
Morro do Chapéu
52
Quintas do Morro
54
Serra de Manacás
Loteamento privado
59
Ecoville
irregularmente fechado,
infraestrutura
4.3
4.3.1
63 Residencial Arvoredo
registrado, não
completa
67
Vila do Ouro
modificado
68 Veredas das Geraes
70
Bosque da Ribeira
71
Vila Alpina
73
Vila Campestre
74
Vale dos Cristais
Total
1
3
8
3
21
224
TIPOS
SUBTIPOS
4.3.2
infraestrutura
incompleta
75
79
82
86
87
92
93
94
62
64
84
85
89
Assentamentos
Total
Estância Serrana
Village Terrasse
Rua da Mata e Estrela
Bosque do Jambreiro
Jardim Europa
Residencial Sul
Mirante da Mata
Quintas do Sol
Village Sans Souci
Jardim Petrópolis
Ville de Montagne
5
Ouro Velho
Ipê da Serra
Fonte: FIP, 2011
No tipo Ocupação Espontânea Decorrente de Processos Antigos de Parcelamento do
Solo identificou-se apenas uma situação: ocupação espontânea, decorrente de processos antigos
de parcelamento do solo em área privada, não registrada, com ou sem infraestrutura completa:
situação em que o assentamento formou-se sobre uma gleba de propriedade particular, em geral
de vários donos. O QUADRO 8 apresenta os assentamentos enquadrados na subtipologia
Ocupações Espontâneas Decorrentes de Processos Antigos de Parcelamento do Solo de
interesse social, enquanto o QUADRO 9 apresenta os assentamentos enquadrados na
subtipologia Ocupações Espontâneas Decorrentes de Processos Antigos de Parcelamento do
Solo de interesse específico.
QUADRO 8 – Subtipologia referente a Ocupações Espontâneas Decorrentes de Processos Antigos de
Parcelamento do Solo de interesse social
TIPOS
5.1.1
12
infraestrutura 19
completa
42
Assentamentos
Rosário
Cascalho
Santa Rita
5.1.2
infraestrutura
incompleta
São Sebastião das
Águas Claras OE1
SUBTIPOS
5) Ocupações
Ocupação espontânea
Espontâneas
de interesse social,
Decorrentes de
decorrente de
5.1 processos antigos de
Processos
parcelamento do solo
Antigos de
em área privada não
Parcelamento
registrada
do Solo
3
Total
3
1
Fonte: FIP, 2011
225
QUADRO 9 - Subtipologia referente a Ocupações Espontâneas Decorrentes de Processos Antigos de
Parcelamento do Solo de interesse específico
TIPOS
Assentamentos
SUBTIPOS
5) Ocupações
Espontâneas
Ocupação espontânea de interesse específico,
Decorrentes de
decorrente de processos antigos de
5.2
Processos
parcelamento do solo em área privada, não
Antigos de
registrada, com infraestrutura completa
Parcelamento
do Solo
13
Total
Centro
2
15
Bonfim
Fonte: FIP, 2011
226
6
CONCLUSÃO
Nova Lima situa-se no chamado Vetor Sul de expansão metropolitana, juntamente com os
Municípios de Brumadinho, Raposos, Rio Acima, Rio Manso e Itaguara. Sua formação tem
origem no final do século XVII e princípio do século XVIII, com a descoberta de ouro no vale
do Rio das Velhas, a partir de quando o local passou a ser destino de várias bandeiras
provenientes de São Paulo. Mais tarde, a presença de uma empresa mineradora inglesa no
Século XIX influenciou a instalação de pequenas indústrias e o desenvolvimento de atividades
de apoio correlatas para fornecimento dos insumos necessários ao seu processo industrial. A
construção de residências para instalação dos funcionários estrangeiros também causou grande
influência sobre a arquitetura local. Em 1891 o lugar foi elevado à condição de Município,
recebendo o nome de Villa Nova de Lima, mas a dependência da cidade em relação a decisões
tomadas pelos ingleses perdurou até a primeira metade do século XX.
A partir da segunda metade do século XX, a cidade vai ganhando vida própria, tornandose independente. A partir da década de 1960, as jazidas de minério de ferro passaram a ser
exploradas, dando início a um novo ciclo econômico na cidade. Algumas dessas jazidas já se
encontram esgotadas ou em processo de esgotamento, restando, no entanto, muitas outras
jazidas com grande potencial e qualidade.
A migração da população de alta renda, atraída pelas possibilidades de localização,
segurança e atributos naturais da região, tem sido estimulada pela atuação do mercado
imobiliário, impulsionado a partir do final dos anos 1990 pela disponibilidade de áreas antes
reservadas às atividades minerárias. Associada à migração da classe de alta renda, verifica-se
que também há uma parcela de migrantes de baixa renda, atraídos pelas oportunidades de
trabalho.
As características mais destacadas do processo de ocupação do espaço em Nova Lima
estão relacionadas ao crescimento demográfico e à ocupação de novas áreas na forma de
parcelamentos do tipo condomínios fechados, cujo padrão de ocupação tem se modificado
recentemente de sítios ou casas de final de semana para primeira moradia. As principais
rodovias que cruzam o Município, e que de alguma forma determinam os eixos de expansão da
cidade, são a BR-040, a oeste, e a MG-030, que faz a ligação à capital, passando pela Sede de
Nova Lima, ligando-a também a Rio Acima e Itabirito.
227
O sítio natural onde está localizado o Município de Nova Lima apresenta relevo
montanhoso e situa-se na porção centro-oeste do Quadrilátero Ferrífero. O território municipal é
atravessado a leste pela calha principal do Rio das Velhas e por uma densa rede hidrográfica de
afluentes. Por seu patrimônio natural, onde se destacam remanescentes de Mata Atlântica, rede
hidrográfica densa com importantes mananciais para abastecimento público, reservas minerais,
beleza cênica e uma rica biodiversidade, diversas unidades de conservação foram estabelecidas
dentro do Município, destacando-se a APA – Sul.
A taxa de crescimento anual da população de Nova Lima entre 1991 e 2000 cresceu pelo
fato do Município ter se configurado a partir dessa época como um dos destinos da migração de
população de maior renda oriunda de Belo Horizonte. Nova Lima hoje, em função deste quadro,
apresenta um PIB per capita e uma renda per capita maior que os do Estado de Minas Gerais.
Apesar do setor industrial ser o de maior representatividade no PIB municipal, o setor terciário
absorve a maioria da população economicamente ativa em Nova Lima.
Por outro lado, no período de 1991 a 2000 houve aumento na desigualdade acentuado em
Nova Lima, o que pode estar associado à migração da população de alta renda, oriunda da
capital. Em sintonia com este contexto, a proporção de famílias por renda mensal em Nova
Lima é mais concentrada na faixa abaixo de três salários mínimos e a faixa de população acima
de dez salários mínimos.
No que se refere a infraestrutura de saneamento, o Município apresenta índices de
cobertura de abastecimento de água muito próximos aos da RMBH, podendo ser considerado
elevado se comparado ao do Brasil Urbano. Entretanto, parte deste atendimento é feito por
poços ou nascentes em moradias situadas em condomínios ou área rural, pois a cobertura dos
serviços da COPASA restringe-se somente à Sede.
Quanto ao esgotamento sanitário, observam-se padrões de atendimento superiores ao da
RMBH. No entanto, avalia-se que parte destas redes é inadequada e na área rural e nos
condomínios o esgotamento por meio de fossas é bastante presente. Além disso, a situação
verificada na Sede é precária, uma vez que grande parte dos esgotos é lançada na rede pluvial, o
que causa muitos transtornos em época de chuvas, com refluxo para o interior das casas.
Nova Lima possui, depois da capital, os melhores padrões de atendimento por coleta de
lixo. A Prefeitura de Nova Lima realiza a coleta regular de resíduos sólidos (residenciais e
comerciais) em todas as áreas urbanizadas do Município, inclusive nos grandes condomínios, e
os resíduos coletados são encaminhados para o Aterro Sanitário Norte. Quanto à coleta seletiva
228
de resíduos recicláveis, há na cidade a Associação de Catadores de Papel (ASCAP), que atua em
toda a cidade.
Com relação ao quadro de necessidade habitacionais do Município, Nova Lima elaborou
recentemente o diagnóstico do Plano Local de Habitação de Interesse Social que apontou um
Déficit Habitacional de 3.200 domicílios, 14.944 domicílios inadequados e uma projeção da
Demanda Demográfica de interesse social da ordem de 9.900 novas unidades habitacionais até o
ano de 2030. A pesquisa realizada no âmbito deste trabalho apontou que existem 20.175
domicílios localizados em 105 assentamentos irregulares no Município. Desse total, 8.286
domicílios estão em assentamentos irregulares de interesse específico, majoritariamente
Loteamentos Privados Irregularmente Fechados, e 11.889 domicílios estão localizados em
assentamentos de interesse social, predominantemente Loteamentos Privados Irregulares. Diante
desse quadro, onde a incidência de assentamentos irregulares de interesse específico e de
interesse social é muito equilibrada, optou-se por apresentar a caracterização do universo de
assentamentos irregulares dividida nesses dois grandes grupos ou categorias.
Independente da condição de interesse específico ou de interesse social foram
identificados cinco tipos de assentamentos irregulares em Nova Lima, quais sejam: Loteamento
Público Irregular, Loteamento Privado Irregular, Ocupações Espontâneas em Área de
Terceiros, Loteamento Privado Irregularmente Fechado e Ocupações Espontâneas Decorrentes
de Processos Antigos de Parcelamento do Solo. Neste universo, a predominância de
assentamentos e domicílios é do tipo Loteamento Privado Irregular.
Quase um terço dos assentamentos irregulares do Município são relativamente recentes,
com até 20 anos de formação, com destaque para os Loteamentos Privado Irregularmente
Fechados e as Ocupações Espontâneas em Área de Terceiros, sendo que a maioria conta com
associação comunitária. Na maior parte dos casos os parcelamentos são aprovados pela
Prefeitura mas apresentam a ocupação diferente do projeto original. Todos os assentamentos
encontram-se dentro do perímetro urbano e em sua grande maioria localizam-se em áreas com
zoneamento compatível com a ocupação residencial. Por outro lado, mais da metade dos
assentamentos estudados apresentam elementos geradores de restrições legais à ocupação,
especialmente pela presença de APP.
Abordando o contexto institucional local, a área habitacional e urbana da Prefeitura é
bem estruturada, sendo que a Secretaria Municipal de Habitação é o órgão responsável pela
política habitacional, incluindo entre suas competências a de coordenar as ações de regularização
229
fundiária. Identifica-se uma atuação efetiva da Prefeitura na área habitacional até o momento,
através de políticas de intervenção em assentamentos precários (Plano Municipal de Redução de
Risco, projetos de regularização fundiária e melhorias habitacionais etc.), de produção
habitacional (produção de conjuntos habitacionais, fornecimento de assistência técnica em
arquitetura e engenharia para construção individual de moradias etc.) e de planejamento e gestão
da política habitacional (criação do Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social e seu
Conselho Gestor, elaboração do PLHIS etc.).
A legislação urbanística vigente diretamente relacionada à política de regularização
fundiária no Município é representada pela Lei Orgânica e pelo Plano Diretor, e incorpora os
principais instrumentos jurídicos e políticos necessários à implementação da política de
regularização fundiária no Município. Entretanto, considerando as normas já existentes e a
realidade dos assentamentos irregulares conclui-se que, no que se refere ao tratamento da
irregularidade fundiária, é necessária a regulamentação dos instrumentos previstos no Plano
Diretor bem como os procedimentos para a regularização fundiária de acordo com a Lei Federal
11.977/2009.
Com base nos resultados acima pode-se identificar como fatores que contribuem
positivamente no enfrentamento da questão da irregularidade fundiária no Município:
 bom nível de cobertura de abastecimento de água, esgotamento sanitário,
pavimentação e atendimento por coleta de lixo no Município em geral;
 existência de uma Secretaria responsável pela coordenação da política habitacional e
de um sistema de gestão participativa desta política setorial consolidado, incluindo o
Conselho Gestor do FMHIS, a Conferencia Municipal de Habitação e o Conselho da
Cidade;
 leque de programas e ações bem diversificados que cobrem os principais eixos de
atuação previstos na política habitacional;
 captação de recursos para um volume significativo de projetos da política habitacional
junto ao governo federal;
 legislação urbanística local com amplo leque de diretrizes, normas e instrumentos
urbanísticos consonantes com o Estatuto da Cidade e que favorecem a política
habitacional, em especial a regularização fundiária;
 bom nível de organização comunitária e tradição de mobilização social favorecendo
processos de intervenção integrada.
230
Com base nos resultados acima pode-se identificar como fatores que contribuem
negativamente no enfrentamento da questão da irregularidade urbana no Município:
 grande desigualdade na distribuição de renda no Município;
 Déficit Habitacional significativo;
 Presença significativa de utilização de poços ou nascentes bem como de fossas
sépticas nos assentamentos irregulares fora da Sede;
 Demanda de regulamentação de alguns instrumentos importantes para dar sustentação
legal à implementação plena da política habitacional, em especial no caso da
 número significativo de assentamentos irregulares de interesse social, que abrigam
cerca de metade dos domicílios da cidade e concentram os problemas de
infraestrutura;
 nos assentamentos irregulares de interesse social: predominância de edificações com
padrão construtivo Médio em mais da metade dos assentamentos; nível insuficiente de
cobertura por sistema de drenagem pluvial; mais de 60% dos assentamentos com
algum problema de risco, ainda que pontual, predominando o risco de escorregamento;
demanda por espaços e equipamentos de lazer; existência de fatores dificultadores da
regularização fundiária tais como: ausência de parcelamento aprovado/registrado ou
desconformidade em relação ao parcelamento aprovado, urbanização incompleta,
ocorrência significativa de elementos geradores de restrições legais e delimitação de
apenas parte dos assentamentos como ZEIS, o zoneamento mais adequado para
delimitar estas áreas.
231
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PLANO MUNICIPAL DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

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