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Sumário
Apresentação�� 2
O Boom Imobiliário: Momento Atual e Tendências para um Setor em
Franca Expansão�� 6
Administração Condominial: Como Poderá Mudar com os Novos
Cenários de Negócios�� 14
Tendências do Mercado de Locações�� 26
Responsabilidade Civil das Empresas Imobiliárias�� 42
Administrando Imóveis no Japão�� 52
Administração de Condomínios na Itália�� 66
Administração de Condomínios na América do Sul�� 72
CEPI – Consejo Europeo de Profesiones Inmobiliarias: Integração
das Atividades Imobiliárias na Europa�� 82
Administrando Imóveis na França�� 92
Aluguel de Imóveis Residenciais na Espanha: Soluções��104
As Redes como Alavanca de Negócios e Aperfeiçoamento
Empresarial��114
Habitação Social: Desafios e Oportunidades��130
Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI): Em
Defesa do mercado de serviços imobiliários��144
Aproveitando os Erros para Alcançar Acertos: 24 Exemplos��166
2
Apresentação
Pela valorização da administração imobiliária mundial
Ao promovermos, de 26 a 29 de outubro de 2008, no Hotel Sofitel, Rio de
Janeiro, um evento de grande importância para o segmento de comércio
e serviços imobiliários – o XV Conami (Congresso Nacional do Mercado
Imobiliário) & II Fórum Internacional de Administradores de Imóveis –, que
contou com a participação de cerca de 350 congressistas de diversos Estados
brasileiros e do exterior, trouxemos para o debate a necessidade de suprir de
informações os administradores de todo o país, visando ao desenvolvimento
da profissionalização do setor.
As soluções referentes ao mercado imobiliário encontradas por países como
Argentina, Chile, Colômbia, Uruguai, Paraguai, Guatemala, França, Itália,
Espanha e Japão fizeram parte da bem-sucedida troca de experiências entre
os participantes do congresso. Mas foi o momento, também, de mostrarmos a
capacidade do mercado brasileiro.
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Nossas empresas de administração gerenciam um número de clientes superior
à média mundial. Também revelamos nossa expertise na comunicação e
informação on-line entre administradoras e seus clientes (condôminos e
locadores).
Para elaborarmos esta publicação, que contém todas as informações divulgadas
durante os quatro dias de realização do XV Conami & II Fórum Internacional
de Administradores de Imóveis, contamos com a colaboração direta de todas
as delegações internacionais e dos Estados brasileiros, que nos cederam seus
materiais de apoio. Não podemos deixar de registrar o nosso reconhecimento
ao amigo da Espanha Pepe Gutiérrez, que tem tido por missão mais elevada e
incansável a aproximação dos administradores de imóveis do mundo inteiro.
Além disso, queremos aqui agradecer mais uma vez aos nossos patrocinadores,
que acreditaram na importância e na magnitude desse empreendimento:
Caixa, Bradesco, Gol Linhas Aéreas, Group Software – Condomínio 21 e
Porto Seguro. À Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários da
Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CBCSI/
CNC) e ao Sistema Fecomércio-RJ, pelo apoio total e irrestrito. A cada entidade
da cadeia produtiva da habitação que nos apoiou institucionalmente na
divulgação desse evento: Abadi, Abami, AABIC, Abai-BA, Ademi-ES, CMI-MG,
Fenadi, Fiabci Rio, Secovi-RS, Secovi-Florianópolis (SC), Secovi-GO, SecoviCE, Secovi-MG, Secovi-SP, Secovi-MS, Secovi-PR, Secovi-PE, Secovi-PB, SecoviBA, Secovi-DF, Secovi-RN, Secovi-TO, Secovi-MT, Secovi-SC, Secovi-Blumenau
e Região (SC), Secovi-Joinville (SC), Secovi-Santa Maria (RS), Secovi-Zona Sul
(RS), Creci-MG, Creci-RJ, Sindimóveis Rio e Sinduscon Rio.
Aproveitem todas as informações contidas neste trabalho, reinventem-se,
inovem e valorizem a administração imobiliária.
Boa leitura!
Pedro Wähmann
Presidente
4
XV CONAMI &
II FÓRUM INTERNACIONAL
PAINEL 1
O Boom Imobiliário:
Momento Atual e Tendências para
um Setor em Franca Expansão
PAINEL 1
O Boom Imobiliário: Momento Atual e Tendências para um
Setor em Franca Expansão
INDICADORES
BRASIL
população
domicílios
domicílios próprios
domicílios locados
casas
moradores em casas
apartamentos
189.820.000
56.344.000
41.693.000
9.393.000
50.037.000
172.055.000
6.092.000
moradores em apartamentos
16.331.000
INDICADORES OFICIAIS APURADOS
7
Instituto Brasileiro de Geografia
e Estatística
– IBGE / Pnad 2007
MARCEL SAPIR
.
Vice-presidente executivo da CHL Desenvolvimento Imobiliário.
Mestrado em Finanças (PUC-RJ). Pós-graduação em Análise de
Sistemas (PUC-RJ). Pós-graduação em Contabilidade (FGV-RJ).
Graduação em Economia (PUC-RJ).
CONDIÇÕES PRECEDENTES AO BOOM IMOBILIÁRIO
• Consolidação da estabilidade econômica e queda da inflação: IPCA de 12,53%, em
2002, cai para 4,46%, em 2007.
• Queda da taxa de juros: taxa Selic passa de cerca de 25%, em 2002, para
aproximadamente 12%, em 2007.
• Queda da taxa de desemprego: 12,4%, em 2003, passa para 9,3%, em 2007.
• Queda do Risco Brasil, que bateu recordes históricos em 2002, chegando a menos de
200 pontos em 2007.
• Aperfeiçoamento das regras jurídicas e maior segurança regulatória: alienação fiduciária
e patrimônio de afetação.
• O déficit habitacional brasileiro de 7,8 milhões de moradias, segundo o IBGE e a FGV.
• Pequena participação (cerca de 2%) do crédito imobiliário no PIB brasileiro indica
potencial de crescimento.
O BOOM DO MERCADO IMOBILIÁRIO: 2006/2007
• Grande capitalização do mercado: abertura de capitais das empresas, aumento do
volume de crédito ofertado para a produção e para o consumidor final, entrada dos
bancos privados no mercado imobiliário e alongamento dos prazos de financiamentos
imobiliários.
• Vendas contratadas sobem de R$ 6,5 bilhões, em 2006, para R$ 14,5 bilhões, em
2007.
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• Receita Operacional Líquida sobe de R$ 4,6 bilhões, em 2006, para R$ 8,4 bilhões, em
2007.
• Crescimento dos lançamentos de Valor Geral de Vendas: de 2,8, em 2003, passou para
41,1, em 2007.
• Fomento à formação de land banks (terrenos que uma companhia possui para
empreendimentos futuros), diversificação geográfica das parcerias, crescimento concentrado
nos imóveis de baixa renda e velocidade das vendas por conta da demanda reprimida.
• Apenas 25 empresas captam R$ 15 bilhões (80% provenientes de investimentos
estrangeiros), irrigando o mercado imobiliário.
• Com taxas de juros menores e maior acesso ao crédito, a corrida pela compra da casa
própria foi grande. Em 2007, os empreendimentos venderam 80% a 100% das unidades já
no momento dos lançamentos.
OS NOVOS PRODUTOS E O DESAFIO DAS ADMINISTRADORAS
• Com a insegurança nos grandes centros urbanos, as áreas de lazer nos condomínios
viraram a atração principal. A sofisticação nesses espaços fez surgir um novo conceito:
condomínios-clube.
• Desafios: conservação da multiplicidade de novas áreas comuns e acervos, gestão do
uso e administração como se o condomínio fosse um clube.
• Os condomínios-clube oferecem cada vez maior número de serviços e equipamentos:
spa, cinema, lan house, luau, brinquedoteca, garage band etc.
O AJUSTE DO MERCADO E A CRISE INTERNACIONAL
• Surgimento de tensões que são inerentes ao próprio boom do mercado imobiliário. Na
compra de terrenos, os preços praticados ficam mais elevados. A pressão da demanda
gera aumento dos custos setoriais. Velocidade de Vendas: VGV Lançado é diferente de
VGV Contratado. Com tudo isso, o mercado de capitais torna-se mais seletivo e algumas
empresas começam a colher insucessos.
• O principal desafio para muitas construtoras tem sido lidar com a gestão do fluxo de
caixa e o endividamento. Os gastos também são grandes: incluem a compra do terreno, a
preparação, o lançamento, a construção, o marketing, a publicidade etc.
9
• A crise internacional: redução de crédito, incremento da velocidade e intensidade dos
ajustes naturais do mercado. Diferenças entre Brasil e EUA.
• No Brasil, a crise internacional não deverá ser tão intensa quanto nos EUA. Aqui, o
volume de endividamento é bem menor, porque a concessão de crédito também é menor.
Além disso, aqui não existe a segunda hipoteca, como nos EUA, e os imóveis para as
camadas mais populares têm preços próximos aos do custo de produção.
• Tendências para 2009: redução do número de lançamentos, redução do crédito para
a compra da casa própria, possível aumento dos juros, manutenção ou pequena queda
nas vendas contratadas e maior concentração do setor. Ainda assim, o setor de locação
deve colher alguns frutos do aquecimento da construção civil nos últimos anos, com a
entrega dos imóveis lançados no período. Isso vai gerar mais condomínios para serem
administrados e haverá aumento da oferta para locação.
• Tendências de longo prazo: manutenção do crescimento econômico brasileiro, aumento
do percentual de participação do investimento habitacional no PIB, estagnação do aumento
populacional e diminuição do déficit habitacional relativo.
• Ameaças: alta da inflação, aumento da taxa de desemprego e recessão.
• Receita para atravessar a crise: gestão do fluxo de caixa, localização, produto, preço/
condições de pagamento, foco em vendas e inovação.
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JOSÉ DA SILVA AGUIAR
.
Graduado em Ciências Econômicas pela PUC-SP, José da Silva
Aguiar é diretor-superintendente do Bradesco há quatro anos e
exerce a função de diretor setorial da Abecip também há quatro
anos. Participa de diversos eventos nacionais ligados ao segmento
e esteve em 2007 em um encontro internacional de economistas do
mercado imobiliário europeu, realizado em São Paulo.
VISÃO ECONÔMICA x MERCADO IMOBILIÁRIO
• Alavancas do Sistema Financeiro da Habitação e mercado imobiliário: cenário de
estabilidade econômica, melhorias nos níveis de renda e empregabilidade, diminuição dos
desequilíbrios nos contratos e melhora dos índices de inadimplência.
• A perspectiva de crescimento do PIB, a longo prazo, é promissora: a média do PIB nos
últimos 20 anos anteriores a 2004 foi de 2,7%; a média do sexênio 2004/2009 é de 4,4%
(com estimativa de 4,8% para 2008 e 3,5% para 2009).
• A curva da inflação e projeções: queda de 12,53% (2002) para 4,46% (2007), com
estimativa de 6,5% (2008), 4,85% (2009) e 4,30% (2010).
• Taxa média de desemprego apresenta acentuado declínio: de 12,4% (2003) para 9,3%
(2007), com estimativas de 8,2% (2008) e 8,4% (2009).
• Crescimento robusto do estoque nominal total de crédito: de R$ 313 bilhões (out/2000)
para R$ 1,08 trilhão (jul/2008).
• A relação crédito/PIB atingiu 37% em 2008, patamar superior aos 36,6% em 1994. É
o maior índice dos últimos 20 anos. Importante: em 1994, era uma carteira de finalidade
questionável antes do saneamento (write-offs) e Proer; agora, é uma carteira com crescimento
mais saudável.
• O número de unidades habitacionais acumulado em 12 meses saltou de 31.445
(abr/2003) para 276.526 (ago/2008).
• A taxa Selic-fim de período passou de 25% (2002) para 11,25% (2007), com estimativas
de 14,75% (2008), 13,75% (2009) e 11,75% (2010).
• O valor contratado acumulado em 12 meses saltou de R$ 1,8 bilhão (jan/2003) para
R$ 26,1 bilhões (jul/2008).
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• Contratações no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingem R$ 29,05
bilhões (out/2007 a out/2008). O resultado é 98,2% superior ao dos últimos 12 meses.
• A inadimplência no SBPE (mais de três prestações em atraso) despencou de 11,99%
(out/2003) para 3,57% (jun/2008).
• A recente decisão do governo federal, que autorizou a compra (pela Caixa Econômica)
de participação acionária de construtoras, trouxe credibilidade para o setor em um momento
de incertezas. No entanto, é preciso ter mais clareza de como será o auxílio por parte do
governo.
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XV CONAMI &
PAINEL 2
Administração
condominial:
Como Poderá Mudar com os Novos
Cenários de Negócios
PAINEL 2
Administração Condominial: Como Poderá Mudar com os
Novos Cenários de Negócios
INDICADORES
BRASIL
população
domicílios
domicílios locados
casas
moradores em casas
apartamentos
189.820.000
56.344.000
41.693.000
9.393.000
50.037.000
172.055.000
6.092.000
16.331.000
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Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatística
CHRISTIAN VOELCKER
.
Porto-alegrense, formado engenheiro civil pela Universidade
Federal do RS. MBA em Gestão pela FVG-RS. Trabalhou em projeto
de estruturas em Stuttgart, Alemanha. Atuou como incorporador e
construtor durante 20 anos em Porto Alegre, sendo responsável
por construções residenciais e comerciais de porte. Desde 2003
é diretor da Auxiliadora Predial Ltda., empresa líder no setor de
condomínios e locações no Rio Grande do Sul. Desde 2004 é
diretor da Luiz Augusto Empreendimentos Imobiliários, empresa
incorporadora em Porto Alegre. Responsável e idealizador do
case Edifício Eólis, pioneiro na aplicação de variadas tecnologias
relacionadas à construção sustentável. Este case é a palestra
apresentada no Conami.
CASE EDIFÍCIO EÓLIS
• O Edifício Eólis é um prédio comercial novo, de 12 andares, em Porto Alegre, composto
de 16 conjuntos comerciais e 70 estacionamentos, numa área total de 6.600m². Em fase
de acabamento, atualmente, estará concluído e ocupado em 2009.
• O edifício é pioneiro, no Brasil, no uso de energia eólica. Não por acaso a publicidade
do empreendimento utiliza o mote “sustentabilidade na prática”, pois aplica conceitos
relacionados ao manejo inteligente de eletricidade, água, dejetos e mão de obra. O objetivo
é o uso eficaz dos recursos naturais, de forma sustentável, em função de custos/escassez e
otimização no uso dos recursos naturais.
• O projeto foi desenvolvido pelo Núcleo de Desenvolvimento Tecnológico de Energia e Meio
Ambiente da PUC/RS e visa à preservação do meio ambiente na construção imobiliária,
que é um setor de elevado consumo de energia elétrica e água, entre outros. O projeto
recebeu o Prêmio Nacional de Uso Racional e Conservação de Energia, do Ministério de
Minas e Energia.
• O Edifício Eólis fica no ponto mais alto de Porto Alegre, onde venta muito: 4m por segundo,
o dobro da média da cidade. Um aerogerador eólico semelhante a um cata-vento de 5m de
diâmetro, instalado sobre a caixa-d’água, a 50m do chão, produz energia suficiente para
acender as lâmpadas das salas comerciais. A meta é que a energia produzida por meio dos
ventos seja responsável por 20% de todo o consumo de energia das áreas comuns.
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• Cerca de 50% do consumo de eletricidade de um prédio comercial é devido ao uso de
aparelhos de ar-condicionado. Metade desse consumo está associada ao calor externo, e a
outra metade, ao calor interno. Para diminuir o consumo de energia, as paredes do Edifício
Eólis são revestidas de alumínio. Isso torna as salas comerciais mais frescas, mas o prédio
também conta com brises para o sombreamento das salas, o melhor isolante contra o calor
externo.
• Os outros 50% do consumo de eletricidade de um prédio comercial correspondem à
iluminação e aos equipamentos. O custo de eletricidade mensal no Edifício Eólis é várias
vezes menor do que o de um prédio convencional. O gasto médio de um prédio comercial
corresponde a R$ 3,44/m² ou R$ 37,84/pessoa. No Eólis, o gasto médio cai para R$ 1,09/
m² ou R$ 6,49/pessoa.
• O aerogerador utilizado no Edifício Eólis é um modelo Whisper 500, importado, com
potência de 3 quilowatts (3kW) e sistema conectado à rede elétrica, monitorado por software.
O investimento na compra do equipamento foi da ordem de R$ 50 mil e será inteiramente
recuperado em 10 anos, posto que promove uma redução no consumo de energia elétrica
de cerca de 50%.
• Durante o dia, o edifício consumirá energia da rede pública, normalmente. Entre 18h e
21h, período de pico de consumo, a energia eólica atenderá quase totalmente à demanda.
No horário noturno, é possível que haja capacidade de produção de energia eólica para
a rede pública.
• O prédio tem cisternas para captação e reutilização da água da chuva, que será utilizada
na limpeza das áreas comuns e nos vasos sanitários. A previsão é de uma captação de água
de chuva equivalente a R$ 300,00/mês, para uma superfície de captação de 800m².
• Para otimizar o uso racional e a conservação de água, as torneiras do prédio são
automáticas e as caixas de descarga são de pequeno volume.
• Enquanto o consumo médio de água num prédio comercial é de R$ 0,67/m² ou R$
8,14/pessoa, no Edifício Eólis ele cai para R$ 0,21/m² ou R$ 1,26/pessoa. A economia
financeira pode ser dimensionada se levarmos em conta que o custo de água em Porto
Alegre é de R$ 3,90/m³.
• Enquanto a taxa de condomínio em um prédio comercial custa, em média, R$ 8,45/
m² ou R$ 101,40/pessoa, no Edifício Eólis a taxa prevista é de R$ 5,38/m² ou R$ 32,28/
pessoa.
• O caso do Edifício Eólis foi beneficiado por uma exposição espontânea na mídia equivalente
a R$ 500 mil.
17
ANTONIO PACHECO COUTO
.
Administrador de empresas, vice-presidente da AABIC, membro
da Vice-Presidência do Secovi-SP e diretor-superintendente da Lello
Condomínios.
CONDOMÍNIOS-CLUBE
• Atualmente, a maior parte dos empreendimentos em construção na Região Metropolitana
de São Paulo conta com equipamentos de condomínios-clube, como piscinas, espaço
gourmet etc. No entanto, as características físicas daqueles que definimos como condomíniosclube são: ter pelo menos 8 mil metros quadrados de área total; duas torres ou mais; 160
unidades, no mínimo.
• Hoje, na Região Metropolitana de São Paulo, o percentual de condomínios de acordo
com o seu perfil é o seguinte: médio padrão (35%), médio alto padrão (34%), alto padrão
(16%), grandes conjuntos (9%), outros (5%) e condomínios-clube (1%).
• Dentro de três anos, de acordo com a previsão de novos condomínios-clube que serão
concluídos (159), a Região Metropolitana de São Paulo terá mais do que o dobro (299) do
total existente hoje (140).
• Do projeto à instalação, os condomínios-clube cumprem as seguintes etapas: o incorporador
define o conceito do empreendimento, a comercialização explora os diferenciais para a
venda, o potencial comprador “compra” o conceito de morar em um clube, a administradora
recebe o empreendimento e opera a realidade e, por fim, o morador/usuário da realidade
recebe o produto final.
• Entre os diferenciais competitivos a favor dos condomínios-clube, podemos destacar: valor
viável da cota condominial, lazer com segurança, exploração da área comum por todas as
faixas etárias, conforto e qualidade de vida. Sem falar em vantagens econômicas para o
morador, como menor frequência de deslocamentos, não pagamento de mensalidades de
clube, lazer para os filhos, entre outras.
• Há casos de condomínios-clube nos quais “minorias ruidosas” de condôminos acabam
por inviabilizar a vocação do empreendimento ao não permitir a operação de serviços que
fazem parte da concepção do empreendimento. A “maioria silenciosa”, que comprou o
conceito do incorporador, fica injustamente prejudicada.
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• Exemplo prático: um cybercafé dentro de um condomínio é previsto pelo incorporador
para funcionar o dia todo, contando com a atuação de um empregado, mas uma “minoria
ruidosa” de condôminos consegue restringir o funcionamento para apenas duas vezes por
semana, ou somente em alguns horários, para economizar a hora/trabalho do empregado.
Acaba por prevalecer a vontade da “minoria ativa” sobre a vontade da “maioria silenciosa”,
que comprou o imóvel para ter esse serviço todo o tempo.
• Essa relação entre maioria silenciosa e minoria ruidosa pode conduzir a um círculo vicioso:
uma menor presença/atuação de profissionais contratados para operar as áreas de lazer
faz com que esses espaços sejam subutilizados e frustrem os moradores. Por conseguinte,
essa frustração leva à diminuição da frequência desses espaços, o que acaba por consolidar
a posição da minoria ruidosa de que deve haver restrição para a sua utilização.
• Para uma boa gestão do condomínio-clube, é importante: a) que a preservação do conceito
do empreendimento esteja expressa no contrato de compra e venda e na Convenção do
condomínio; b) que haja uma estrutura legal da documentação do condomínio referente
às áreas de lazer; c) que exista proximidade entre a equipe de gestão e o morador; d) o
compromisso do incorporador com os primeiros 12 meses de operação.
• A contratação de uma administradora vocacionada para a gestão de clubes é outro
aspecto importante para assegurar uma gestão com foco na utilização dos equipamentos e
espaços de um clube, com equilíbrio entre a operação condominial e a operação de lazer,
e que viabilize um valor de cota condominial adequado ao perfil do empreendimento.
• Na administração do condomínio-clube, é importante criar e difundir a cultura do
condomínio-clube, programas de relacionamento entre condôminos, inovar na promoção
de eventos, palestras, festas em datas comemorativas. O desenvolvimento de parcerias
e processos que viabilizem o uso de equipamentos e o treinamento de funcionários do
condomínio e da operação de gestão também contribuem para a realização plena do
conceito do empreendimento.
• De maneira geral, a administração do condomínio-clube deve manter alinhadas a gestão
financeira, a gestão de conforto e a gestão de segurança do condomínio, sem permitir que
ocorra um distanciamento da vocação do empreendimento.
• É extremamente importante trabalhar por um movimento consistente de aproximação
entre incorporadoras e administradoras.
• Hoje, grandes incorporadoras já fazem um movimento de aproximação com as
administradoras, ainda na etapa de concepção de um novo empreendimento, mas limitado
à análise de custos dos serviços do futuro condomínio-clube. O mesmo não ocorre em
relação ao debate das questões jurídicas específicas de cada empreendimento, na busca
pela preservação de seu conceito.
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• A preservação do conceito do empreendimento começa através de uma compra
segmentada: coerência entre o conceito e o perfil do morador.
• As condições de operação devem ser previamente estabelecidas, com regras claras. Ex.:
operação hoteleira.
• Cada condomínio tem a sua especificidade, que deve estar refletida no marco jurídico,
no nascedouro do empreendimento, de forma a preservar o desejo dos moradores que
compõem a maioria silenciosa.
20
LEONARDO SCHNEIDER
.
Graduado em Economia pela Universidade Estadual do Rio de
Janeiro em 1993. Com pós-graduações em Marketing, pela
Fundação Getulio Vargas, e em Gestão, pelo Ibmec Rio, exerce
atualmente a função de vice-presidente de Assuntos Condominiais
do Secovi Rio, sem deixar de lado suas atividades como diretor do
Grupo APSA. Aos 37 anos de idade, já soma 18 de experiência
no mercado de administração de condomínios e imóveis. Entre
os eventos internacionais de que participou, destacam-se os
congressos “Jovens Administradores” (Espanha, 2003) e IREM
(Institute of Real Estate Management), em 2006 (Tampa, EUA) e
em 2008 (Chicago, EUA).
OPORTUNIDADES DE NEGÓCIOS E NOVOS PRODUTOS
PRESERVAÇÃO PATRIMONIAL
• A questão da preservação patrimonial associada à questão ambiental incentiva uma
aproximação entre as incorporadoras e as administradoras, que passam a participar da
concepção do empreendimento.
• Há uma ampliação do foco das construtoras. Os arquitetos buscam, o tempo todo,
novos materiais para fachadas e interiores, com foco em economia de energia e conforto
térmico.
• Atualmente, a preocupação ecológica possibilita a implantação de medidores individuais
de água, sistema de coleta de água de chuva, painéis solares e energia eólica.
VALORIZAÇÃO PATRIMONIAL
• Diversas mudanças nos hábitos da população têm reflexos na vida condominial. A questão
da segurança pública conduziu a um aumento dos serviços de monitoramento e proteção
(webcam, sensorização, circuito fechado de TV, guaritas etc.).
• Houve aumento também da demanda por serviços prestados dentro do condomínio,
tanto por questões de segurança quanto de comodidade: bar, restaurante, salão etc.
21
• É cada vez mais sofisticada a demanda por uma enorme variedade de equipamentos
e serviços: lounge TV, salão gourmet, parque aquático, saunas, spa, fitness, game station,
cybercafé, brinquedoteca etc.
ADMINISTRAÇÃO PATRIMONIAL
• Constantemente, o grau de exigência dos clientes abrange novas áreas e serviços. Há
uma demanda crescente por centrais de manutenção e reparos, telefonia e serviços web.
Também há um incremento de pagamentos via débito automático e cross-selling dentro da
carteira (foco no aluguel e na venda de imóveis).
• Na área jurídica, também é crescente a demanda por produtos de suporte e orientação
jurídica. Assim como a área de seguros demanda cada vez mais novos produtos adequados
às novas realidades da administração condominial.
RENTABILIDADE DAS ADMINISTRADORAS
• Com base no esforço de entender as necessidades e desejos do cliente, as administradoras
devem elaborar o fornecimento de produtos e serviços complementares à administração
condominial e imobiliária; otimizar o aproveitamento da base de clientes de condomínios
e locações; e aumentar a receita e a rentabilidade da administradora.
• A busca permanente para entender as necessidades e desejos dos clientes deve considerar
as mudanças de hábitos, valores e comportamentos da população e a elevação do seu
grau de exigência como consumidores.
EXPLORANDO CANAIS DE CONTATO COM OS CONDÔMINOS
• O relacionamento com os condôminos pode e deve ser estimulado por meio de diferentes
canais.
• Alguns exemplos: material impresso (boletos, extratos, comunicados, jornais de imóveis),
revistas específicas, eventos do setor (feiras e encontros que promovam a troca de
experiências), além de acessos via web (site, blog, celular, TV).
• Obviamente, toda essa gama de canais não dispensa uma ampla rede física de
atendimento.
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OPORTUNIDADES RELACIONADAS A SEGUROS
• Uma linha completa de seguros deve ter foco tanto nos condomínios quanto nos
moradores. Para os moradores, os seguros podem ser do tipo básico (conteúdo e vida), por
meio de oferta massificada, contratos de adesão (via boleto), coberturas simples com preços
acessíveis. Mas também podem ser seguros elaborados (auto, saúde e previdência), como
o prestamista (seguro para garantir o pagamento do financiamento) ou ofertas específicas,
cotados sob medida.
• Para os condomínios, também existem diferentes modalidades: seguro para riscos de
engenharia (garante os riscos relacionados à construção); seguro garantia (proteção em
relação à construtora); seguros obrigatórios (condomínio, incêndio, responsabilidade civil,
vendaval, desmoronamento etc.); seguro de vida para os funcionários do condomínio
(normalmente exigido pelos sindicatos, inclui vida, invalidez e funeral); e o “condovida”,
um seguro de vida coletivo para os moradores do condomínio (opcional), que também
inclui invalidez e funeral.
• Por fim, na área de locação, também existem oportunidades de negócios relacionadas a
seguros. É o caso do seguro de incêndio (previsto em lei), da fiança (melhor solução para
garantir o aluguel), de capitalização (alternativa para necessidades pontuais) e massificados
(vida e conteúdo, para inquilinos).
OPORTUNIDADES RELACIONADAS A SERVIÇOS JURÍDICOS
• É crescente o sentimento de cidadania da população brasileira. Na mesma proporção,
cresce a insatisfação do cliente com a má-fé e a indiferença e amplia-se a legislação
sobre os direitos do consumidor. Surge, então, a necessidade de suporte para dúvidas
relacionadas a assuntos jurídicos.
• Portanto, um Serviço de Orientação Jurídica torna-se ainda mais indispensável, para
oferecer: ampla cobertura em assuntos jurídicos; proteção e segurança para questões
inerentes ao dia a dia; consultas ilimitadas, respondidas por um advogado em até 48h,
com baixo custo para o cliente.
OPORTUNIDADES RELACIONADAS À COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
• O corretor de imóveis deve estar atento, principalmente, ao perfil do cliente: sua posição
e sua necessidade. O serviço de uma rede virtual de imóveis, certamente, amplia as
oportunidades de negócios.
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• Ele também deve estar atento às oportunidades que as mudanças socioculturais podem
representar. Por exemplo, o crescimento do número de pessoas solteiras, famílias com
múltiplas composições, aquisição de imóvel como investimento, busca de solidez, construtoras
capitalizadas etc.
24
XV CONAMI &
PAINEL 3
Tendências do Mercado
de Locações
PAINEL 3
Tendências do Mercado de Locações
INDICADORES
BRASIL
população
domicílios
domicílios locados
casas
moradores em casas
apartamentos
189.820.000
56.344.000
41.693.000
9.393.000
50.037.000
172.055.000
6.092.000
16.331.000
27
Instituto Brasileiro de Geografia
e Estatística
LUIZ VALDIR NARDELLI
.
Nasceu em 28/4/1946 em Rio do Oeste (SC). Formado pela
Faculdade Católica do Paraná em Economia e Administração
de Empresas. Pós-graduado em Planejamento Estratégico.
Vice-presidente da área de serviços nas gestões 1994-1996 e
1996-1998. Diversas diretorias e atualmente vice-presidente de
locação e administração imobiliária do Secovi-PR. Fundador e
presidente na gestão 1987-1989 da Associação Paranaense de
Administradoras de Imóveis. Fundador e presidente na gestão
1987-1989 da Fenadi (Federação Nacional das Administradoras
de Imóveis).
FATORES DE INCENTIVO À CONSTRUÇÃO IMOBILIÁRIA
• O primeiro aspecto que determina a necessidade da construção de imóveis é a dinâmica
familiar, ou seja, o processo de formação de novas famílias.
• A formação de novas famílias está diretamente relacionada à renda e ao crescimento
populacional.
• O tamanho da família, a necessidade de mobilidade dos seus membros e sua forma de
usufruir a vida têm relação direta com a necessidade de construção imobiliária.
• Outro fator importante é o déficit habitacional, o não atendimento da necessidade de
construir ao longo dos tempos. O déficit está diretamente relacionado à política habitacional,
ao movimento das populações e à criação de bolsões de pobreza (migração, favelização).
• O que compõe o déficit habitacional é a coabitação (aquela habitação na qual coabitam
mais de três pessoas por cômodo) e a inadequação (imóveis de má qualidade, como as
favelas, por exemplo).
• A depreciação – a idade média do imóvel brasileiro é de 35 anos – é mais um fator que
incentiva a necessidade de habitação. A maioria dos imóveis, no Brasil, está no final de sua
vida útil.
• As cidades médias têm atraído investimentos para a construção imobiliária. Essas cidades,
antes voltadas para a agricultura, industrializam-se e a seguir aumentam seus serviços,
enquanto as capitais crescem e veem aumentar seus índices de violência.
• O preço dos terrenos tem uma participação grande na atração de investimentos da
construção imobiliária para as cidades médias e do interior. Nas capitais, os preços são
28
absurdamente altos, inviabilizando muitos projetos. Também existe uma competição na área
de impostos, principalmente na área de ISS. Além disso, instalar uma fábrica no interior
é muito mais fácil, pois existem menos problemas de segurança e há mais comodidade e
conforto.
• Um dos principais fatores que geram a necessidade de novos imóveis, hoje, é a pessoa
morar perto do trabalho. As grandes cidades são um monstro, são muito injustas com a sua
população. Morar num lado da cidade e trabalhar no outro é um negócio brutal. A pessoa
leva várias horas para ir e voltar do trabalho.
• Muito mais da metade do mercado imobiliário brasileiro – principalmente a área
construtiva – não está mais nas capitais. Está nas pequenas cidades e no interior. Salvo os
grandes projetos, que vão para as capitais, em volume de construção e metro quadrado,
em dinheiro, o grande mercado imobiliário está no interior.
• Nunca o Brasil teve um mercado de locações com perspectivas tão boas. Elas são
extraordinárias, inimagináveis. O mercado de venda de imóveis usados também não vai
sofrer. Se sofrer, será muito pouco. Infelizmente, o que vai dar uma parada é o mercado
de lançamentos, mas isso pode ser uma coisa boa, pois vai frear uma certa euforia que
havia.
• Não há dúvidas de que o país não tem como frear o seu mercado imobiliário. Porque a
população assim exige e vai forçar os seus governantes para que o mercado seja a cada
dia mais pujante.
MOBILIDADE & QUALIDADE DE VIDA
• Em alguns países, as pessoas investem menos em imóveis. Elas preferem alugar, investem
mais na sua qualidade de vida. O americano investiu demais em imóveis e investiu de
menos na sua qualidade de vida.
• O modo como o brasileiro vai encarar isso daqui para a frente também vai determinar a
necessidade de construir.
• O crescimento urbano desordenado, sem mudanças estruturais – água, esgoto, luz,
pavimentação etc. –, não é benéfico para a qualidade de vida da população. Gilberto
Freyre cunhou a expressão “cidades inchadas” para esse fenômeno.
• Podemos ter uma cidade pequena e ruim e uma cidade grande e boa. Vai depender de
como aconteceu esse crescimento urbano.
• Quem dá mobilidade é o aluguel. Se alguém mora em Curitiba e precisa ir para São
Paulo por causa de um novo trabalho, ele põe a mudança no caminhão e aluga um imóvel
29
em São Paulo. Se tiver de vender a sua casa em Curitiba, provavelmente vai perder o novo
emprego.
• Um país é justo com a sua população se ele tem em torno de 35% dos habitantes morando
de aluguel. Para chegar a esse patamar, o Brasil precisaria de 9,8 milhões de imóveis.
• As pessoas estão ficando no interior. Os jovens estão ficando no campo ou na cidade
pequena, que hoje oferecem trabalho, estudo e melhor qualidade de vida.
• Muitos fatores aumentam a necessidade de mobilidade, de imóveis disponíveis para
locação, portanto. É o caso dos recém-casados, dos recém-separados, dos solteiros que
vão morar sozinhos, dos casais que se separam lá pelos 30 ou 40 anos, arrumam outro(a)
companheiro(a) e dificilmente vão morar juntos.
DADOS ESTATÍSTICOS
• No Brasil, em 2007, havia 60,3 milhões de famílias e 189 milhões de habitantes. A
previsão para 2015 é de 74,4 milhões de famílias e 208 milhões de habitantes. Em 2030,
serão 95 milhões de famílias e 230 milhões de habitantes.
• A estimativa é que nos próximos 23 anos surja, em média, 1,5 milhão de novas famílias,
anualmente, no Brasil.
• Países desenvolvidos: 35% da população reside em imóveis locados. No Japão, 40%. No
Brasil, são apenas 14,3%, segundo o Censo 2000.
• A migração, no Brasil, vai deixar de ser no sentido campo/cidade. A grande migração
campo/cidade já acabou. Em 1990, 74,8% da população morava na cidade; em 2007, já
eram 85,1%.
• O déficit habitacional brasileiro, em 2005, era de 7,8 milhões de unidades: 4,3 milhões
por coabitação e 3,5 milhões por inadequação.
• A idade média dos imóveis, no Brasil, é de 35 anos. A vida útil estimada é de 50 anos.
• Entre as 100 cidades com melhor índice Firjan, 82 possuem menos de 300 mil habitantes.
A metade dessas 82 possui menos de 100 mil habitantes. Apenas duas são capitais: Curitiba
e Vitória.
• Segundo as estatísticas do Registro Civil do IBGE, foram registrados 889 mil casamentos
e 164 mil separações em 2006.
30
• A renda familiar inferior a R$ 2 mil, hoje, corresponde a 57% da população. Em 2017,
vai saltar para 78% a população com renda superior a R$ 2 mil. 2007, 53% da população
tinha renda até R$ 1 mil. Em 2030, esse índice seria de apenas 31%. Claro que todas essas
previsões dependem da continuidade do crescimento econômico, mas provavelmente é o
que vai acontecer depois de uns seis meses de sofrimento.
• Composição familiar no Brasil, hoje: pessoas que moram sozinhas ou casais sem filhos
(30,4%); pais separados (21,8%); casais com crianças de até 5 anos (18,7%); casais com
filhos de 6 a 12 anos (15,1%); casais com filhos adultos (7,4%); casais com adolescentes
(6,5%).
• Taxa de fecundidade no Brasil: em 1960, 6,3 filhos por mulher; em 1991, 2,9 filhos; em
2007, 1,9 filho; em 2017, 1,0 filho. Essa mudança vem acontecendo numa velocidade
muito acentuada. Esse assunto é abordado rapidamente aqui, mas merece reflexão de uma
semana.
• Entre 2000 e 2015, a faixa etária de 25 a 39 anos crescerá em cerca de 9 milhões de
pessoas. Portanto, 9 milhões a mais de potenciais compradores de imóveis. Podem até não
comprar, mas que precisam, precisam. Isso já é metade do caminho andado.
• Entre 2007 e 2030, a faixa etária de 20 a 49 anos crescerá em mais 14,9 milhões de
pessoas.
• O Brasil inteiro tem, hoje, a metade dos imóveis para alugar que tinha cinco anos atrás.
• Em todo o país, existem 184 milhões de habitantes; 3,1 pessoas por domicílio; 59 milhões
de domicílios, 15% locados. São 8,9 milhões de domicílios locados. Estima-se que haja 200
mil imóveis ofertados para locação. Não chega a isso, mas daria uns 170 mil imóveis para
alugar.
• Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção, houve investimentos na
aquisição e construção imobiliária da ordem de R$ 16 bilhões, em 2006; R$ 25 bilhões,
em 2007; e R$ 41 bilhões, em 2008. Se for verdade que a média desses financiamentos é
de R$ 80 mil, isso significa que nesses três anos foram financiados, respectivamente, 200
mil, 312 mil e 513 mil imóveis. Isso ainda é “nada” em face da necessidade.
31
LEANDRO IBAGY
.
Empresário e advogado formado em 1988 pela UFSC, com
especialização em Direito Imobiliário, diretor jurídico da Ibagy
Imóveis Ltda., vice-presidente do Secovi – Sindicato das Empresas
de Compra, Venda e Administração de Imóveis e Shopping Centers
de Florianópolis, ex-professor da Escola Superior da Magistratura
do Estado de Santa Catarina, professor permanente da ESA –
Escola Superior de Advocacia de Santa Catarina, presidente da
Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC e coordenador de
Locação da CBCSI/CNC.
PENHORA DO BEM ÚNICO DO FIADOR
• Em 8 de fevereiro de 2006, a Sessão Plenária do STF considerou constitucional a regra
do inciso VII do artigo 3º: a possibilidade de penhora do bem único do fiador.
• Para o voto do ministro Cezar Peluso, o direito de moradia não se realiza tão-somente em
face do direito do proprietário do bem único, mas em razão de todos os que necessitam de
moradia, no seu conceito mais amplo, aí incluindo-se aqueles que ocupam a moradia no
formato de locação.
• Resumo do Julgado: castrar a possibilidade da penhora do bem único do fiador seria
como cortar o principal e único acesso gratuito à garantia locatícia, impondo os meios
onerosos de garantia, como a fiança comercial, securitária ou bancária, justamente a quem
mais necessita.
• Apesar da existência, ainda, de decisões de alguns tribunais que colidem com a tese
vitoriosa de fevereiro de 2006, vale consignar que o mesmo STF já analisou outros 57
casos, mantendo-se firme no entendimento emanado da corte plena.
• Em 22 de novembro de 2006, a terceira sessão do STJ conduziu à manutenção da
garantia fidejussória diante da mera prorrogação contratual. A Súmula 214 deixava de ser
interpretada de forma elástica e indiscriminada, em favor da desobrigação do fiador diante
da mera prorrogação do contrato locatício.
• Segundo a ementa do ERESP 566.633/CE, “continuam os fiadores responsáveis pelos
débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente
a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas do art. 1.500 do CC/16 ou 835 do
CC/02, a depender da época que firmaram a avença”.
32
• Em 4 de junho de 2008, a mais importante conquista: a corte plena do STJ – última
instância infraconstitucional – decidiu por unanimidade o acolhimento da tese impregnada
a partir de 22 de novembro de 2006: “Pacificou neste STJ o entendimento de que havendo,
como no caso vertente, cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade
dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto de locação, não
há falar em desobrigação por parte destes em razão do término do prazo originalmente
pactuado.” Vale lembrar que não se permite discutir ou rediscutir matéria pacificada no
âmbito do STJ.
• Esses acórdãos reconduziram a indispensável segurança jurídica ao setor locatício
nacional, que nessa seara da fiança abriga 85% das coberturas em contratos de locação.
• Duas importantes lições brotam desses acórdãos: a primeira é a importância de o contrato
de locação estabelecer de forma bem clara que as obrigações assumidas pelo fiador
estendem-se até a entrega das chaves, mesmo na hipótese de prorrogação do vínculo
locatício; a segunda é que as obrigações, todavia, não são eternas, permitindo, na hipótese
de indeterminação do contrato de locação, que o fiador possa denunciar o seu vínculo de
responsabilidade.
• É importante realçar que, durante o prazo determinado da locação, o fiador não poderá
denunciar as suas responsabilidades. A porta, no entanto, se abre, quando a locação
passar a vigorar por lapso indeterminado, diante da prorrogação da avença. Nessas
circunstâncias, havendo a notificação do fiador, os efeitos da fiança cessam em 60 dias,
limitando-se as suas responsabilidades a tal lapso temporal.
ANTECIPAÇÃO DE TUTELA
• A perda de garantia durante a ocupação do imóvel, o descasamento proporcionado pelo
fiador quando a locação vigora por prazo indeterminado ou a possibilidade de fazê-lo
fragilizam o principal pilar da garantia locatícia e nos deixam apreensivos quanto ao real
e integral cumprimento das obrigações ajustadas pelo locatário.
• Portanto, vale nesses casos trabalharmos com a situação e a hipótese do artigo 273 do
Código de Processo Civil – a aplicabilidade de antecipação de tutela, visando à célere
recuperação do imóvel em tais circunstâncias.
• O entendimento da 5a Turma do STJ quanto à plena aplicabilidade da antecipação de
tutela na seara locatícia é: “Cabível, nas ações de despejo, a antecipação de tutela, como
o é em toda a ação de conhecimento, seja a ação declaratória, seja constitutiva (negativa
ou positiva), condenatória, mandamental, se presentes os pressupostos legais.”
• A 6a turma do STJ confirma esse entendimento: “A antecipação de tutela é cabível em
todas as ações de conhecimento, inclusive nas ações de despejo.”
33
• Vale registrar, em se tratando de antecipação de tutela, que caminha muito bem o
acolhimento perante o Poder Judiciário não só nas ações de despejo por falta de pagamento
como também nas ações de despejo por outra infração contratual, como as ações de
despejo com base na denúncia vazia, tanto na esfera das locações residenciais quanto na
esfera das locações não residenciais.
BENFEITORIAS
• Em 7 de maio de 2007, a Súmula 335 do STJ definiu: “Nos contratos de locação, é válida
a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”
• A Súmula 335 do STJ vem consagrar o disposto no artigo 35 da Lei do Inquilinato,
que diz: “Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias
introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis,
desde que autorizadas, serão indenizáveis, e permitem o exercício do direito de retenção.”
• A Súmula 15 do Tribunal de Alçada Civil de São Paulo diz: “É dispensável prova sobre
benfeitorias, se houver cláusula contratual em que o locatário renuncie ao respectivo direito
de retenção ou indenização.”
• Sabemos que muitas ações de despejo têm como matéria de contestação a chamada
indenização por ponto comercial, pedido de indenização e retenção por benfeitorias, e
parece que a Súmula 335 (STJ) vai deitar efetivas raízes sobre tais tormentas.
• Mas não podemos negar a existência de uma forte corrente doutrinária que vislumbra no
artigo 35 da Lei do Inquilinato uma intolerável colisão com o princípio geral da vedação
do enriquecimento sem causa, especialmente no que tange às chamadas benfeitorias
necessárias.
• O artigo 22 da Lei do Inquilinato apregoa responsabilidades bastante objetivas ao locador,
nos incisos terceiro e quarto, ao afirmar que é obrigação do senhorio manter durante a
locação a forma e o destino do imóvel locado, bem como responder pelos vícios e defeitos
anteriores à locação.
• Se o locatário notifica e insta o locador para tomar as providências dentro de prazo
razoável, cumprindo inclusive o que determina o artigo 23, inciso quarto, da Lei do Inquilinato
– “compete ao locatário levar imediatamente ao locador o surgimento de qualquer dano
ou defeito cuja reparação a este incumba” –, e esse senhorio se mantém inerte, silente,
particularmente com o máximo respeito às opiniões divergentes, entendo que não seria
aplicável a Súmula 335 (STJ), tampouco o artigo 35 (Lei do Inquilinato).
34
• Nesse caso, não percebo, juridicamente, por que o locatário não poderia realizar, às
suas expensas, essas benfeitorias necessárias, ficando-lhe assegurado a qualquer tempo o
correspondente ressarcimento, ainda que no contrato possa constar cláusula exonerativa
de indenização.
• Ou até mesmo, não se tratando de obra urgente, porém obra necessária, ajuizar a ação
de obrigação de fazer ou de preceito cominatório, exigindo que o locador a realize.
• Aliás, julgado nesse sentido brota da 3a Turma Recursal da comarca de Porto Alegre, que
acolheu o pleito de locatária pela obrigação de fazer (do locador) em razão da ausência
de manutenção periódica do imóvel durante a contratualidade.
• O que nós, administradores, não podemos e não devemos fazer é ficar silentes, nos
escorando eventualmente numa tratativa recente de uma súmula que consolida um
repertório jurisprudencial bastante intenso e interessante, e fazer a distinção quando essa
benfeitoria necessária se fizer presente em nossa relação jurídica de administração.
• Concluindo, vale igualmente tratarmos da recente Súmula 332, também do STJ, que diz
que “a fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da
garantia”.
• Opiniões respeitáveis e divergentes proclamavam que, em vez da sua nulidade, o ato
deveria ser meramente anulável. As diferenças são impactantes. Enquanto a primeira
hipótese importa inexoravelmente na nulidade da garantia, a corrente da anulabilidade
sustenta que ela seria válida com o cumprimento apenas do consorte que a concedeu.
• Agora, com a Súmula 332 do STJ, parece que essa celeuma tende a acabar, restando
vitoriosa a tese que trata da nulidade absoluta, que contamina toda a garantia. A exceção
à regra sumular está abrigada no artigo 1.647 do atual Código Civil, ao permitir que o
cidadão casado pelo regime da separação absoluta de bens possa firmar o seu contrato de
garantia independentemente da participação de seu consorte, e em tais casos responderá
ativamente com os seus bens.
35
DEBATES
Tendências do Mercado de Locações
Será que o atual crescimento está sendo adequado, embora se reconheça o
déficit habitacional? Como fica, por exemplo, a malha viária das cidades?
LUÍZ VALDIR NARDELLI – Depende da evolução do país. Também acho que as cidades,
com o problema do trânsito, vão ficar inviáveis. Se não for feito um planejamento com
outros tipos de transporte (além de carros), as cidades ficarão inviáveis. O Brasil está diante
de um desafio enorme. Eu apenas coloquei o potencial deste país. Se esse potencial será
realizado, se o país vai atender à satisfação das pessoas... Vamos ver o que vai acontecer.
Está havendo mais antecipações de tutela? Isso seria um movimento estável?
LEANDRO IBAGY – A visão que se tem hoje quanto à possibilidade e viabilidade técnica
do emprego da antecipação de tutela nas ações locatícias é a mais intensa possível. A
jurisprudência está consolidando essa tese da possibilidade do manejo da medida
antecipatória, e a mais recente novidade nesse sentido é a antecipação de tutela até mesmo
nas ações por denúncia vazia.
Com referência à Súmula 332 do STJ, no caso de fiança sem autorização do outro,
com quem vive em união estável, também é o caso de ineficácia da garantia
locatícia ou será aplicado o artigo 1.647 do Código Civil?
LEANDRO IBAGY – Na minha empresa, quando sabemos da existência de união estável,
colocamos a convivente como fiadora. Nós a inserimos também como garante da relação
locatícia. Porque não há a menor dúvida, no caso de união estável, da comprovação de
tal fato, de que a Súmula vai acabar deitando raízes em tais circunstâncias, até porque
já existe uma série de decisões também nesse sentido, antes mesmo da Súmula. Só que
todo cuidado nessa situação é pouco. Acho que o cadastro de locação que o locatário e
o fiador preenchem e assinam, responsabilizando-se pelos seus atos e pelas informações
ali contidas, e qualquer meio probante são importantes para que possamos enfrentar essa
situação futura no Judiciário, com mais vigor e com mais força.
36
Nas ações de despejo por falta de pagamento, tendo por réu instituição de
ensino, a lei limita o período em que se pode promover o despejo. Nesse caso, a
antecipação de tutela do artigo 273 é a melhor saída para o autor? O juiz deve
concedê-la, principalmente, quando a defesa se limita a valores? Em caso de
denegação do pedido, uma reclamação ao STJ é a saída mais célere?
LEANDRO IBAGY – Nós sabemos que essas locações, ditas protegidas, encontram-se na
Lei do Inquilinato, e o despejo do estabelecimento de ensino só é permitido, realmente, no
período de férias escolares. Como atualmente o mês de julho não se enquadra mais como
férias escolares – trata-se de uma mera interrupção de cerca de uma semana ou duas
–, essas demandas acabam carreando efetivamente para o cabo do ano. A antecipação
de tutela – se bem entendi a pergunta – não está unicamente ligada à figura da falta de
pagamento. Outros ingredientes e circunstâncias podem permitir o manejo e o emprego
dessa ferramenta processual.
No contrato de locação comercial, celebrado por prazo inferior a cinco
anos, renovado automaticamente, após o prazo originário, existirá fundo de
comércio?
LEANDRO IBAGY – Fundo de comércio qualquer lojista que ocupe uma unidade comercial
cria, e esse fundo é inerente à atividade que ele está praticando ali, independentemente
de ele estar lá há três, quatro ou cinco anos. O que nós temos de observar aí é a
questão da proteção ao fundo de comércio. E nessa hipótese, se a locação prorrogouse automaticamente, por força de lei, ele perde a proteção a esse fundo comercial. Ele
perde a condição de postular a renovação desse vínculo por igual período. Ou seja, por
um período maior. Lembramos que esse prazo de proposta da ação renovatória, ou do
rearranjo amigável, administrativo, expira seis meses antes do término da locação. Então,
ele tem de um ano até seis meses, antes de findar aquele contrato, para buscar a renovação
amigável, administrativa, ou para efetivamente fazer valer os seus direitos e propor a ação
renovatória, cujo objetivo será permanecer e proteger o seu fundo de comércio por mais
um período de cinco anos. O cidadão que deixe decair esse direito – “o direito não socorre
a quem dorme” – torna-se um locatário convencional, e o imóvel, passível de ser retomado
através da notificação premonitória ou até mesmo através da ação de despejo direta, se
proposta a ação exatamente no trintídio do término do contrato.
Como a atual crise financeira internacional pode impactar o mercado de
administração de locações no Uruguai?
HÉCTOR DUPONT ABO – O Uruguai, antes da crise internacional, experimentou um
crescimento muito grande, sobretudo nas vendas de propriedades – residenciais ou
comerciais – e também nas vendas de terras. Mas a crise deflagrada na América do Norte
levou inquietude a esse mercado. Atualmente, os proprietários uruguaios que necessitam
37
de uma renda de aluguel, ou mesmo de vender o imóvel, têm baixado os preços. Isso ainda
não está consolidado como uma diminuição geral de preços, mas o proprietário que está
apertado economicamente e precisa vender termina baixando um pouco o preço para
conseguir um comprador. Estamos em compasso de espera. Agora virá o período de final
de ano, de férias de verão. Nós realmente enfrentaremos os problemas a partir de março
e abril. Aí teremos a realidade.
Com respeito à Súmula 332, li um artigo relatando que o cônjuge que anuiu à
fiança responderia com 50% de seus bens. Isso poderia ser verdade?
LEANDRO IBAGY – Nós temos de fazer aqui uma divisão. Se a assinatura do cônjuge
feminino se deu como fiadora, como normalmente acontece, os bens serão discutidos de
forma natural, pertencendo ao casal. Se ela participou apenas como outorga suasória, ou
seja, ela apenas concedeu ao marido o poder de fiar, obviamente essa responsabilidade
vai cair apenas sobre a parte desse consorte, dos bens equivalentes a esse consorte. A
assinatura dela ali se torna imprescindível para não tornar a fiança nula, mas ela não
responderá com os bens dela, apenas os bens atinentes ao consorte.
Em Santa Catarina, a principal causa de desocupação de imóveis locados é
a compra de um imóvel pelo inquilino. Não é porque ele tenha mudado de
cidade. Que impactos você está percebendo no mercado de locação, quando
essa desocupação hoje atinge 28%? (Leandro Ibagy)
LUÍZ VALDIR NARDELLI – Primeiramente, Ibagy, isso muda de cidade para cidade.
Florianópolis é uma cidade que recebe muita gente de fora. E, ao contrário de outros
lugares, quem vai para Florianópolis é quem tem dinheiro. Faço uma análise um pouco
purista. Curitiba já viveu bem, e nós alugávamos bem, com o dobro da oferta que temos
hoje. Então, se muitas pessoas desocuparem imóveis locados porque compraram o seu,
para mim é bom. Acho que a possibilidade de termos uma superoferta de imóveis está
muito longe. Desde que, logicamente, o país dê à sua população a mobilidade que é
desejada. Mas, se o país tiver mobilidade, tiver crescimento, e isso há de ocorrer em um
ou dois anos, eu não tenho a mínima preocupação. Até porque o volume de boas ofertas
tem de ser grande a tal ponto que dê ao inquilino a opção de escolha. Hoje ele não tem
opção de escolha, ele tem de alugar o primeiro imóvel, porque, quando ele volta, não
tem mais. Assim, não é um país justo, não é um país correto. Então, estamos muito longe
de uma oferta que preocupe as administradoras no sentido de formar um estoque não
consumido.
38
Existe algum projeto público ou de empresas privadas que objetive o investimento
no interior, buscando reter a migração da população para os grandes centros e
ao mesmo tempo fomentar um mercado de trabalho justo e decente para quem
chega às grandes cidades?
LUÍZ VALDIR NARDELLI – A pergunta é complexa. As coisas estão acontecendo de uma forma
natural. As empresas estão indo para o interior porque dão aos seus funcionários melhor
qualidade de vida, há menos complicações de sindicatos. As pessoas estão ficando no
interior porque têm estudo, lazer, trabalho, qualidade de vida. Isso é um crescimento natural
do país. Em alguns lugares ele acontece mais ordenado; em outros, mais desordenado.
Mas não existe um projeto do governo dizendo: “Vou fazer você ficar no interior.” Isso não
tem, não.
LUCIANO NOVAES – O interior dos Estados do Sul do país talvez abrigue cidades mais
ricas, mas no Nordeste existe um peso econômico muito grande na capital e cidades mais
pobres no interior. Mas a gente percebe, Nardelli, tanto do prefeito da capital quanto
do governo do Estado, uma preocupação muito grande em tentar levar investimentos de
indústrias, de extração mineral, de fomentar o desenvolvimento das cidades e assim reter
essa população, para que ela não migre para os centros e infle os bolsões de miséria e as
favelas.
Você costuma acumular as ações de despejo por falta de pagamento com a
cobrança dos aluguéis?
LEANDRO IBAGY – Cada advogado forma a sua estratégia. Eu deixo a ação de despejo
totalmente despida dessa acumulação, até porque no curso dela posso eventualmente –
após a contestação ou inexistindo a contestação – manejar a execução contra o fiador
direto, constritando algum bem, enfim, formando algum instrumento para poder facilitar
a recuperação daquele valor. E, se eu estiver acumulando, já estarei automaticamente
sofrendo ainda a visão inicial do primeiro grau, ainda tenho que aguardar uma sentença,
formar o título. Enfim, me acho mais seguro e liberto dessas responsabilidades se trato da
demanda despida da ação de cobrança.
Por que, no Rio Grande do Sul, predomina o uso da antecipação de tutela para
as locações comerciais, em detrimento das residenciais? Por que a resistência?
LEANDRO IBAGY – Há uma resistência natural, porque muitos juízes, entre despejar uma
empresa ou uma família, percebem na família uma densidade social muito mais importante.
Isso talvez os comova mais, fazendo-os segurar o ímpeto da antecipação de tutela. Mas,
dentro daquilo que a gente falou, a antecipação de tutela nem existia no nosso meio.
Nós a usávamos quando tínhamos fatos excepcionais, e hoje, diuturnamente, se discutem
novos casos de antecipação de tutela. Acredito que a situação tenda a se reverter, se a
39
médio e longo prazo não existir mais esse preconceito, esse receio dos magistrados em
tratar a antecipação de tutela com a mesma eficiência, com a mesma velocidade que
fazem nas locações não-residenciais. Repito o que disse na exposição: já temos exemplos
de antecipação de tutela tanto em locações residenciais por denúncia vazia quanto em
locações não residenciais por denúncia vazia.
O que você pensa sobre o protesto da dívida de aluguel?
LEANDRO IBAGY – Sendo bastante sincero, não consigo me filiar, ainda, à corrente pela
protestabilidade. Não consegui vislumbrar nessa corrente os meios suasórios de cobrança
que estão sendo impregnados ao processo, mas não considero esse assunto equacionado
dentro de mim mesmo. De sorte que talvez no próximo Conami eu já me redima do que
estou dizendo aqui e me incorpore vorazmente à sua utilidade, à sua funcionalidade e ao
seu aproveitamento no mercado locatício. Hoje, eu ainda questiono a sua efetividade, seu
resultado prático. Até onde esse protesto lançado vai me conduzir a equacionar a situação
de forma mais rápida. Preciso ter agilidade para tirar o inquilino e uma boa garantia
para executar na sequência. Isso é uma questão de princípios. Praticamente não usamos
organismos de defesa do consumidor para registrar o inquilino inadimplente; enfim, são
muito poucos os casos em que a gente chega a tal comportamento. Somos efetivamente
vorazes numa análise creditícia bem focada. A norma é: se há risco, medir o risco; e, se
ele passar de um grau x, não realizar o negócio, salvo vênia expressa do proprietário
da unidade. E, ato contínuo, ter um controle bastante rigoroso dessa inadimplência.
Imediatamente após o vencimento do segundo aluguel, nós estamos propondo a ação de
despejo, depois de, nesse período de 30 dias, termos esgotado todas as negociações com
o inquilino e com o fiador.
Como você vê a figura do investidor em imóveis para renda nos chamados
condomínios-clube?
LUÍZ VALDIR NARDELLI – Tenho dúvidas se o condomínio-clube vai vingar no Brasil. Muitos
dos lançamentos nas cidades foram de metragem pequena, e muitas dessas vendas foram
para investidores. Na minha cidade, Curitiba, isso aconteceu muito. Neste instante, é difícil
dizer se o investidor vai ganhar pouco ou muito. Também é difícil dizer se ele vai colocar o
imóvel para locação. Mas acho que muitos desses imóveis comprados pelo investidor irão
para locação. Tudo isso que aconteceu na bolsa... Enquanto alguns choram, alguém vem
com um lenço. Isso que aconteceu na bolsa é extraordinário para o mercado imobiliário.
Muitos que perderam dinheiro em ações agora vão comprar imóveis para locação. Até
porque, com a estabilidade da moeda, não acontece a perda mensal do valor do aluguel
pela inflação.
40
XV CONAMI &
PAINEL 4
Responsabilidade
Civil das Empresas
Imobiliárias
PAINEL 4
Responsabilidade Civil das Empresas Imobiliárias
INDICADORES
BRASIL
população
domicílios
domicílios locados
casas
moradores em casas
apartamentos
189.820.000
56.344.000
41.693.000
9.393.000
50.037.000
172.055.000
6.092.000
16.331.000
43
SYLVIO CAPANEMA
.
Ex-vice-presidente do TJ-RJ e professor do curso de Direito Civil
aplicado ao Condomínio do Centro de Capacitação Secovi Rio,
exerceu a advocacia no Rio de Janeiro durante 33 anos e se
formou pela Faculdade Nacional de Direito, em 1960. Ingressou na
Magistratura em 1994, como representante do 5º Constitucional da
Advocacia. Foi juiz do extinto Tribunal de Alçada Cível do Estado
do Rio, atuou como membro efetivo da 7ª Câmara Cível e do 2º
Grupo de Câmaras Cíveis do TJ-RJ e é professor titular de Direito
Civil da Faculdade Candido Mendes e da Escola da Magistratura
do Rio de Janeiro na cadeira de Direito Civil.
REDIRECIONAMENTO DO EIXO FILOSÓFICO DO DIREITO
BRASILEIRO
• Muita gente pensa, até hoje, que recepcionamos apenas uma nova Constituição ou um
novo Código Civil. Isso não teria tanta importância. O que muita gente ainda não percebeu
é que houve uma mudança filosófica do sistema jurídico brasileiro, principalmente no
campo do direito privado.
• No século passado, somente três sociedades viveram esse momento desafiador: os
italianos, na década de 1940; os portugueses, na década de 1960; e nós agora, no
alvorecer do século XXI.
• O que ocorreu, na verdade, é que nós fomos nos afastando do individualismo e do
patrimonialismo, que caracterizavam o direito do século XIX e que influenciaram tão
profundamente o Código Beviláqua, e estamos agora nos aproximando da sociabilidade e
da solidariedade social.
• Tudo começou quando a Constituição, sintomaticamente chamada de Cidadã, incluiu
logo no seu artigo 1º, entre os fundamentos da República brasileira, o da preservação
da dignidade humana. A partir daí operou-se um fenômeno a que chamamos de
repersonificação do direito brasileiro.
• Passamos a ver o ser humano por outra ótica. O ser humano real, inserido na sua
sociedade, com suas angústias, seus dramas, mas também as suas grandezas, suas
esperanças. Não mais aquele ser humano abstrato de que o direito passado tratava.
• Também passamos a ter uma visão que nos impõe um comportamento solidário. O
artigo 3º da Constituição inseriu pela primeira vez esse princípio da solidariedade social,
através do qual se procura reduzir as distâncias desumanas que a nossa sociedade ainda
apresenta.
44
• Nós também substituímos o sistema do positivismo estrito, que aprisionava o juiz ao texto
da lei, que o transformava apenas na boca da lei, que o impedia, portanto, de fazer aquilo
que Miguel Reale chama de a justiça concreta, a justiça mais adequada ao caso concreto
submetido ao juiz.
• Uma justiça que procure de fato pacificar a sociedade, apaziguar os conflitos e resolvêlos de maneira a construir um Estado do Bem-Estar. Um Estado que nos proporcione esses
valores fundamentais, a dignidade humana.
• Nós hoje temos um direito principiológico e não mais um direito preso ao texto da lei, que
nem sempre é justo, que nem sempre consegue apaziguar as partes. Hoje temos, então,
esse direito principiológico.
• Não que o juiz se liberte inteiramente do texto da lei, o que seria uma arrematada loucura.
É evidente que é o texto da lei que guiará as nossas condutas e os nossos comportamentos.
Mas o que se quer agora é que esse texto da lei seja inspirado por esses valores fundamentais.
O juiz de hoje deve maior obediência e maior fidelidade a esses valores. É esse o novo
tempo que estamos construindo juntos.
DIREITO PRINCIPIOLÓGICO
• E quais são então esses princípios que devem agora inspirar o texto da lei? Em primeiro
lugar, o da função social do direito. O direito tem de ser um instrumento de construção
de uma sociedade mais justa, de uma sociedade mais fraterna e mais solidária. O direito,
portanto, tem de estar a serviço da sociedade, antes de mais nada.
• Em segundo lugar, o princípio da boa-fé objetiva, uma grande janela que se abre para uma
nova dimensão ética. Nós agora não nos contentamos mais com o conceito de boa-fé do
passado, uma boa-fé subjetiva, em que bastava uma intenção de proceder honestamente.
Nós agora queremos uma conduta efetiva de um homem honesto, de um homem probo.
• Finalmente, o princípio da efetividade do direito. Um direito que não mais se perca no
cipoal dos recursos, na tirania das formas. Não nos interessa mais um direito que fique
preso a essa tirania de solenidades, de passos inúteis, que retardam a entrega da prestação
jurisdicional, acirrando as partes, em vez de cumprir o verdadeiro papel do processo, que
é a realização da justiça, da justiça concreta.
• Esses princípios fundamentais, a função social do direito, a boa-fé objetiva, a efetividade
do processo, tudo isso repercutiu intensamente no vasto mundo da responsabilidade civil.
No oceânico mundo do direito civil, um dos temas que mais sofreram os impactos dessas
mudanças foi o da responsabilidade civil. Não tenho a menor dúvida.
45
• Há uma teoria geral da responsabilidade civil de antes de 1988 e outra completamente
diferente, após 1988. A Constituição de 1988, o Novo Código Civil e o Código do
Consumidor são divisores de água no campo da responsabilidade civil.
EVOLUÇÃO: DA CULPA AO NEXO CAUSAL
• No Código Civil de 1916, toda responsabilidade civil era baseada na teoria subjetiva,
aquela famosa teoria da culpa. Essa teoria inicialmente nos ensinava que a vítima do dano
– aquela pessoa que sofrera o dano – teria de suportar, além do fardo da lesão, o ônus da
prova da culpa do agente, do autor do dano.
• Para se aferir a culpa do autor do dano, eram necessárias longas digressões teóricas e
aprofundamentos probatórios. Por isso as ações de responsabilidade civil eternizavam-se
e, na maioria das vezes, o autor do dano saía impune, aumentando a frustração da vítima.
Era a teoria, portanto, da culpa provada.
• Depois houve um abrandamento, com o surgimento da teoria da culpa presumida, mas
que também se baseava na noção de culpa. Só que agora se invertia o ônus da prova. O
autor do dano já se presumia culpado. À vítima do dano bastava apenas provar o dano e
o nexo causal. E o autor do dano teria de provar que não teve culpa.
• Mas, de qualquer maneira, a discussão continuava a girar em torno da culpa. A culpa era
o Sol do sistema planetário da responsabilidade civil no Brasil.
• Após 1988 não abolimos a teoria da culpa. Continuamos fiéis a ela. Mas houve um
avanço significativo extraordinário em direção à teoria objetiva, que se afasta da culpa e se
prende ao nexo causal. O que agora importa discutir não é mais se o autor do dano teve
culpa. O que importa discutir agora é se o dano decorreu da conduta do autor do dano. E
é isso que a vítima tem de provar.
• O autor do dano só se alforriará do dever de indenizar se ele provar não que não teve
culpa, porque não se discute culpa, mas se ele provar um fato – um fato capaz de romper
o nexo causal. Tudo, portanto, gira agora em torno do nexo causal. Hoje, o Sol do sistema
da responsabilidade civil é o risco, o nexo causal, o chamado risco da atividade.
• O primeiro diploma legal que apontou nessa direção foi o Código de Defesa do Consumidor.
Lá, no artigo 12 e no artigo 14, ao definir a responsabilidade civil do fornecedor do produto
ou do serviço, começa dizendo que o fornecedor responderá, independentemente de culpa,
por todos os danos causados ao consumidor. Essa expressão “independentemente de culpa”
é um farol iluminando com clareza solar a teoria do risco, a teoria objetiva.
46
• Quero advertir a todos os profissionais do mercado imobiliário que sobre eles agora
pesa a ameaça da responsabilidade objetiva. Somos todos fornecedores de produtos ou de
serviços: as construtoras, as incorporadoras, os corretores de imóveis e os administradores
de imóveis. O Código do Consumidor inclui todas essas atividades entre os serviços que se
subsumem ao regime do direito consumerista.
• São atividades colocadas habitualmente no mercado mediante remuneração. E, portanto,
se caracterizam como serviços. Consequentemente, a responsabilidade perante os seus
consumidores será aferida por essa já falada teoria do risco da atividade.
• Quero alertá-los de que, sem a menor dúvida, a responsabilidade civil das administradoras
de imóveis é, hoje, objetiva. O que significa dizer que qualquer cliente da administradora,
seja o locador, seja o locatário, que se sinta lesado, que se sinta ofendido por ter sofrido
um dano, poderá reclamar a indenização, limitando-se a provar o dano e que esse dano
decorreu da atuação, da conduta da administradora de imóveis.
• Para que a administradora ou administrador, se pessoa natural, se alforrie do dever de
indenizar, será preciso provar que não teve culpa, porque, como eu lhes disse, não é isso
que se discute. Será preciso provar um fato capaz de romper o nexo causal.
• No caso das administradoras, eu só vislumbro no Código do Consumidor um único fato
que a lei considera hábil para romper esse nexo causal e exonerar o administrador do
dever de indenizar. Esse único fato é provar que o serviço foi prestado, mas que não tinha
defeito. Não há outra salvaguarda para os administradores de imóveis além dessa: provar
que não há defeito no serviço.
SERVIÇO SEM DEFEITO: SALVAGUARDA PARA RESPONSABILIDADE CIVIL
• O Código do Consumidor elenca inúmeros defeitos que podem levar à responsabilidade
objetiva. Primeiramente, o dever de segurança. É a certeza que se transmite ao cliente de
que o serviço que lhe é prestado não contém defeito que possa afetar a sua segurança.
Não apenas segurança física, mas também segurança moral. Exemplo: se a administradora
prestou um serviço capaz de transmitir ao cliente a segurança que seria lícito esperar desse
serviço.
• O Novo Código dá uma importância extraordinária à informação. A informação deficiente
também é considerada defeito do serviço. Portanto, o candidato à locação, por exemplo,
tem de ser informado de todo o conteúdo do contrato, dos riscos que pesam sobre ele, dos
direitos e dos deveres que ele assume ao assinar o contrato. Assim como o locador também
tem de ser informado pela administradora dos riscos do negócio.
• O dever de cuidado. Hoje, a administradora tem de ter provas eloquentes de que adotou
todas as medidas adequadas pela técnica para cercar o cliente de garantias: os cadastros
do locador, do pretendente à locação e do fiador, a documentação, se o fiador é casado,
47
se tem união estável. Tudo isso cabe à administradora examinar. E é preciso ter a prova
inequívoca; portanto, guardem todos esses documentos, essas certidões pedidas. Em suma,
é o dever de cautela que deve ter agora o administrador.
• Também se pode invocar o princípio de que não foi feito um contrato minimamente
equilibrado do ponto de vista econômico, porque o princípio da boa-fé objetiva exige
também um equilíbrio econômico razoável. Não se esqueçam de que o Novo Código
incluiu entre os atos ilícitos, a gerar o dever de indenizar, o abuso de direito.
• E o que vem a ser o abuso de direito? Está capitulado no artigo 187 do Novo Código. É
quando o titular de um direito legítimo, ao exercê-lo, ultrapassa de maneira manifesta os
limites da boa-fé e da função social desse direito, promovendo uma vantagem exagerada
ao titular desse direito.
• Ou seja, hoje, os direitos legítimos no Brasil têm um limite para o seu exercício. E o limite é a
boa-fé objetiva e a função social do direito. Como eu lhes disse, quero apenas – e acho que
é meu dever – alertá-los para o fato de que vivemos num novo tempo de responsabilidades
muito maiores, de solidariedade imposta agora como comando constitucional. Temos de
nos preparar para tudo isso.
48
DEBATES
Responsabilidade Civil das Empresas Imobiliárias
O síndico que utiliza o mecanismo do protesto contra inadimplência comprovada
incorre em responsabilidade civil?
SYLVIO CAPANEMA – Eu não participo, sinceramente, dessa ideia de promover o protesto
de cotas condominiais e aluguéis. Porque está enraizada no Judiciário uma jurisprudência
já consolidada de que o protesto refere-se a títulos cambiais, o que pode, inclusive, garantir
o direito de requerer a falência, a insolvência, e assim por diante. E que a cobrança de
aluguel ou condomínio seria apenas um mecanismo de coerção indireta para levar o
devedor a pagar. No momento, eu não promoveria esse protesto, porque acho que o custo
pode ser muito maior do que o benefício – o custo de uma ação de responsabilidade e de
ressarcimento de dano moral.
As imobiliárias poderão ser punidas (responsabilidade objetiva) na hipótese da
não entrega das unidades vendidas pela construtora?
SYLVIO CAPANEMA – Acredito que não, pois são atividades distintas. Se houve o
inadimplemento do contrato de incorporação ou de construção, é evidente que responderá
apenas o incorporador ou construtor. É bem verdade que o Código do Consumidor estabelece
a responsabilidade solidária de todos que tenham participado da cadeia de fornecimento
do serviço. Mas acho que seria um exagero responsabilizar a administradora, se ela não
assumiu com os adquirentes das unidades, diretamente, o dever de entregá-las.
O instituto da arbitragem poderá ser uma solução futura para agilizar as ações
de despejo e de cobrança de taxas condominiais?
SYLVIO CAPANEMA – É um direito de qualquer um de nós submeter o nosso conflito a
um árbitro. Hoje, o direito brasileiro autoriza isso expressamente, na chamada Lei de
Arbitragem, na qual até mesmo as partes podem optar por uma sentença que seja baseada
na lei ou apenas na equidade. Acho que, se nós conseguirmos incutir a arbitragem na
cultura brasileira, vamos não só solucionar mais rapidamente os conflitos, como desafogar
o Poder Judiciário. Mas a solução arbitral exige que ambos queiram se submeter a ela,
e dificilmente um locatário que esteja devendo aluguéis vai querer se submeter ao juízo
arbitral, que é ágil e irrecorrível.
49
Como o senhor. vê a inclusão de cláusulas compromissórias nos contratos
de locação ou administração, para a resolução de litígios futuros mediante
arbitragem?
SYLVIO CAPANEMA – De nada adiantaria a administradora incluir nos contratos de locação
uma cláusula compromissória, porque ela é considerada, nas relações de consumo, uma
cláusula abusiva. Está proibida pelo Código do Consumidor. A única saída é imaginar que
não há relação de consumo na locação. Mas, entre a administradora e o cliente, há relação
de consumo. Agora, na hora do conflito já em curso, sugerir a arbitragem às partes será
sempre útil.
Pode um locatário, em conflito de avença locatícia com o proprietário, pretender
indenização da administradora por prejuízos decorrentes de defeitos na estrutura
física do imóvel, se esta comunicou ao locador suas obrigações?
SYLVIO CAPANEMA – O Novo Código Civil ampliou as responsabilidades da administradora,
bem como do corretor. A administradora, hoje, tem o dever da informação, tanto ao
locador quanto ao pretendente da locação. E, por vício de informação, ela poderá ser
responsabilizada. No caso dessa pergunta, pelo que entendi, a administradora prestou
as devidas informações às partes. Provado o fato de que houve as devidas informações,
e mesmo assim as partes decidiram celebrar o negócio, me parece que a administradora
teria rompido o nexo causal, provando que o serviço que ela praticou não tinha defeito. O
defeito era do imóvel, e ambas as partes foram alertadas.
O condomínio é um prestador de serviços? Há aplicabilidade do Código de
Defesa do Consumidor na relação condômino x condomínio?
SYLVIO CAPANEMA – Essa é outra questão bastante controvertida. Na relação condômino
x condomínio, não há aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, porque o
condomínio não é pessoa formal. Então não pode haver relação de consumo, pois o
condomínio não seria fornecedor em relação ao condômino. Agora, entre a administradora
do condomínio e o próprio condomínio, é evidente que há relação de consumo.
Os contratos em que os locatários expressam cláusula de renúncia ao direito de
retenção podem configurar abuso do poder econômico?
SYLVIO CAPANEMA – Essa cláusula está prevista na lei, e a matéria é de natureza puramente
patrimonial – portanto, disponível. Mas há jurisprudência entendendo que viola o princípio
da vedação do enriquecimento sem causa e que constitui abuso de direito. É claro que a
jurisprudência é sempre cambiante.
50
XV CONAMI &
PAINEL 5
Administrando Imóveis
no Japão
PAINEL 5
Administrando Imóveis no Japão
INDICADORES
JAPÃO
população
domicílios
domicílios locados
casas
apartamentos
127.663.000
53.891.000
28.600.000
17.166.000
26.490.000
18.730.000
53
Statistics Bureau, Director-General
for Policy Planning & Statistics
Research and Training Institute.
Statistical Handbook of Japan/
Housing and Land Survey 2003
NORIAKI GEORGE SHIOMI
.
Presidente da Meiwa Corporation, administradora de condomínios
e locações, e presidente do IREM-Japão 2006.
LEIS E GUIAS
• Em agosto de 2001, entrou em vigor a lei relacionada à promoção da administração
adequada de edifícios de apartamentos. Está voltada para a prevenção de problemas
relacionados à administração de edifícios de apartamentos.
• Em dezembro de 2002, entrou em vigor a lei sobre a reconstrução dos edifícios de
apartamentos. Foi estabelecida com vistas à recuperação de edifícios que tenham um bom
ambiente, em resposta ao envelhecimento de muitos prédios.
• Em junho de 2003, entrou em vigor a lei sobre a propriedade dos apartamentos. Foi
revisada para resolver problemas relacionados a edifícios de apartamentos, como o
aumento do número de edifícios velhos.
• Em janeiro de 2004, foi revisto o regulamento normal da administração de edifícios de
apartamentos. É um modelo da norma do regulamento administrativo feito pelo Ministério
de Terra, Infraestrutura e Transporte. Reflete as questões revistas na lei para a propriedade
dos apartamentos.
• Conhecimento básico necessário para a administração e operação de condomínios:
leis e guias (regulamentos administrativos), trabalho administrativo de escritório (receitas
e despesas/contabilidade), construção e reparação (instalação e edificação, reparação
e construção, plano de reparação a longo prazo e serviço pós-venda) e administração
cotidiana (limpeza, plantio de árvores e proteção contra incêndio).
ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS
• Resumo dos serviços de administração de condomínios: administração de ativos
fixos; administração de aluguel; administração do espaço; mobiliário/equipamento de
automação de escritório/administração de fornecimento; administração dos serviços de
utilidade pública; serviço de agente de contrato global anual; administração da segurança;
limpeza; manutenção; prevenção de incêndio; manutenção/atualização da base de dados;
renovação; melhorias do ambiente de escritório; proteção ambiental.
54
• O porteiro trabalha basicamente na manutenção do espaço compartilhado. As
administradoras também fazem o trabalho de administração do condomínio.
• Nós sugerimos que, uma vez por ano, o condomínio faça uma assembleia geral dos
moradores. As reuniões da diretoria do condomínio devem ser feitas quatro a cinco vezes
por ano.
• No Japão, não temos um software para administração de imóveis que possa ser usado
por todas as empresas, então há empresas que desenvolvem seu próprio software. Mesmo
que não seja possível preparar um único software a ser utilizado por todas as empresas,
penso que esse seria um tema importante.
• Quando administramos um condomínio, a longo prazo, sugerimos um plano de
manutenção ou de reparo. Essa é uma parte do nosso trabalho também. Nos últimos
anos, a reparação de edifícios de apartamentos em grande escala tem sido a questão mais
importante.
• O problema mais comum é com relação ao ruído: 50,2%. E também com relação a
animais domésticos: mais de 40%. E com relação a estacionamento. Por exemplo, o pessoal
estaciona o carro em local proibido, algum problema desse tipo. E também há problemas
de vazamento de água. Com relação a animais domésticos, 54% dos condomínios proíbem
a sua presença. Ou seja, quase a metade dos condomínios permite animais domésticos.
Atualmente, acho que essa proporção está aumentando.
• Por isso trabalhamos 24 horas por dia. Ou seja, montamos uma estrutura para atender
os condomínios durante 24 horas por dia. Essa é a ideia geral. Então nós temos esse tipo
de fluxo. Às vezes nós vamos diretamente ao local ou entramos em contato com empresas
mantenedoras que realizem a obra em nosso lugar.
DADOS ESTATÍSTICOS
• Japão: 53,8 milhões de domicílios; 4,4 milhões de apartamentos vendidos; 47,2 milhões
de famílias; 12,2% de residências vazias; área média do domicílio do qual o morador é o
proprietário - 125,4m2; área média do domicílio do qual o morador é inquilino - 47,7m2
(em relação ao mundo inteiro, em geral, é uma média baixa).
• No que tange a morar em apartamentos, aqueles que pensam em residir permanentemente
são 39% (na pesquisa anterior, 31%), e aqueles que pensam em se mudar no futuro são
31,5% (na pesquisa anterior, 41,1%).
• 47,6% dos proprietários levam em consideração a administração e a manutenção do
edifício na hora de escolher aquele em que vão morar. Esse número vem aumentando, e,
especialmente depois de 1995, cerca de 60% dos proprietários consideraram a manutenção
e a administração do edifício como importante na escolha.
55
• 69,9% dos condomínios deixam todas as tarefas administrativas a cargo das
administradoras; 15,1% deles deixam apenas parte. A maioria das administradoras que
recebem essa atribuição foi apresentada pelas empresas construtoras ou incorporadoras
na ocasião da venda dos apartamentos.
• No que se refere à preparação do plano de reparação a longo prazo, 92,9% dos
proprietários admitem a sua necessidade. E 80,5% dos condomínios já fizeram esse plano
(na pesquisa anterior, 72,8%). Uma parcela de 73,6% dos proprietários pensam que a obra
reparadora de grande escala seja necessária, de acordo com o ciclo de reparação.
56
TERUO SUENAGA
.
Administrador de imóveis.
SISTEMA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
• O sistema é constituído por dois contratos de locação. O proprietário firma um contrato
com a administradora de imóveis. Esse contrato fala sobre a locação do apartamento do
proprietário para a administradora de imóveis. Por sua vez, a administradora vai locando
apartamento por apartamento, através de um contrato entre ela e o inquilino.
• É comum, no Japão, o proprietário alugar o prédio todo para a administradora, e aí a
administradora vai sublocando apartamento por apartamento.
• Em geral, o proprietário não é um investidor profissional e por isso tem uma certa
dificuldade, sente uma insegurança em construir um prédio de apartamentos. Por não
ser investidor profissional, ele também sente insegurança em tomar um financiamento de
longo prazo.
• Através desse sistema de sublocação, a administradora de imóveis firma contrato com o
proprietário antes mesmo da construção do prédio. Ele promete que vai alugar aquele prédio
a ser construído e, mediante esse contrato, o proprietário sente-se mais seguro sobre o que
fazer depois da construção. Então ele toma a decisão de partir para o financiamento.
• Esse sistema estimula a construção de novos prédios. No Japão, nós não temos o sistema
de financiamento tão desenvolvido, o crédito imobiliário. Isso só se concedia a empresas
de grande porte. Então nós podemos dizer que esse sistema aqui é uma forma de substituir
o sistema de crédito imobiliário. As construtoras, através desse sistema, estimularam os
proprietários.
SERVIÇOS DE ADMINISTRAÇÃO DA LOCAÇÃO
• No Japão, a administradora faz a pesquisa do candidato a inquilino e também o serviço de
contrato de locação. Também recebe o aluguel desses condomínios. O inquilino paga para
a empresa administradora. Nós retiramos daí a nossa comissão, a taxa de administração e
repassamos o restante. Quanto ao restante da luva ou do depósito, nós também recebemos
isso no lugar do proprietário. E depois disso é que nós repassamos para ele.
57
• Também é a administradora quem cuida da renovação do contrato, que acontece a
cada dois anos, no Japão. Idem para todos os serviços relativos à rescisão do contrato:
negociações com o inquilino, solicitação de reformas etc.
• Outro serviço da administração de locações é a cobrança de aluguéis em atraso.
• Todas as reclamações advindas de problemas criados pelo inquilino ou que o incomodam
também são resolvidas pela administradora. Seja o vizinho perturbando o inquilino, seja o
inquilino perturbando o vizinho.
• Todas as atribuições de administração do prédio são da administradora: limpeza,
manutenção etc.
MERCADO DE LOCAÇÃO
• A minha empresa trabalha com a sublocação de 7 mil apartamentos. O faturamento
anual, por meio de aluguel, é de 500 milhões de ienes, o que corresponde a R$ 100
milhões. Nós temos uma lucratividade de 14%, de R$ 14 milhões.
• Existem mudanças nas características da população, da sociedade, que acarretam
mudanças nas características do mercado de locação.
• O tipo de família está mudando. Até algum tempo atrás, nós estávamos aumentando
o número de quartos, mas, como tem diminuído o número de pessoas por família, a
tendência agora é aumentar o tamanho de cada quarto.
• Uma outra coisa tem a ver com a diversificação no estilo de vida. Por exemplo, os jovens
preferem morar na praia, as famílias preferem os subúrbios, e as pessoas de mais idade
preferem morar em apartamentos no centro da cidade.
• Antigamente se pensava que os ricos fossem proprietários, mas pesquisas recentes
mostram que não são as pessoas de renda mais elevada que têm propriedade. Então as
pessoas, mesmo com baixa renda, estão procurando ter a sua propriedade. E há também
uma redução na ênfase em ter propriedade.
• Ou seja, o risco em ter propriedade. No Japão, também fomos atingidos pelo problema
do subprime. Você tem a propriedade, mas o valor dessa propriedade cai em virtude da
crise, e por causa disso também tem aumentado a necessidade de imóveis.
• No Japão, de 1988 a 1994, a construção diminuiu. A partir de 1998 houve uma relativa
recuperação, e em 2006 podemos dizer que a construção estava aumentando. Mas
ultimamente, como eu disse um pouco antes, devido à questão desse risco financeiro,
da insegurança financeira, a impressão que nós temos é que a construção, o início
58
da construção, pelo menos, está diminuindo. Mas o gráfico está mostrando que o seu
crescimento é regular.
• O mercado está mudando de quem está alugando para quem aluga. Ou seja, eu quero
dizer o seguinte: a população está diminuindo, mas a locação está aumentando. O mercado
do inquilino está ficando mais forte. Então, nesse caso, obviamente surge a concorrência
dos preços e a concorrência entre os produtos. E, por outro lado, nessa situação, nós temos
de trabalhar dentro dessa competição tanto do preço como do produto do apartamento.
59
DEBATES
Administrando Imóveis no Japão
Como é o conceito de administração 24 horas?
NORIAKI GEORGE SHIOMI – Uma empresa que pratica administração 24 horas tem
quatro ou cinco pessoas de plantão para receber as reclamações dos inquilinos sobre os
mais diversos problemas. Essas pessoas trabalham 24 horas dentro da empresa. Mas nem
todas as empresas são assim. Geralmente, quando se trata de administradora que cuida
de apartamentos vendidos, eu entendo que quase 100% têm. No caso da locação, eu diria
que seriam 50%.
JUAN MANOEL ACOSTA – É muito difícil poder prestar um serviço 24 horas por causa
do custo que ele tem. É impossível oferecer esse tipo de serviço. Chegaria a 100% dos
honorários da administradora. Mas a associação de administradores de imóveis que eu
represento desenvolveu um sistema para ter esse tipo de serviço, para ter um único call
center, para o qual a pessoa liga, digita um código, uma senha, e é atendida. Isso vai
para o banco de dados do provedor daquela administradora, não para o gerente do call
center. Isso vai para aquele administrador a quem ele determinou, por exemplo, consertar
o elevador que parou às 3h da manhã. Então, as administradoras com as quais fizemos
esse teste-piloto ficaram um passo adiante em relação àquelas que não entraram nisso.
Porque assim nós podemos oferecer um serviço 24 horas em administrações pequenas, com
uma ferramenta tecnológica. É importante comentar esse assunto, pois lá no Japão isso é
oferecido por uma empresa grande. Mas, utilizando essas ferramentas na América Latina,
talvez possamos criar serviços com a mesma qualidade. Esse era o meu comentário.
Como é a necessidade de treinamento profissional?
NORIAKI GEORGE SHIOMI – Esse também é um assunto muito importante. É necessário
fornecer conhecimento aos porteiros para que eles consigam atender às diversas
reclamações.
Subleasing: qual é o tipo de contrato que o proprietário faz com a administradora?
Quais as garantias que ele exige da administradora?
NORIAKI GEORGE SHIOMI – O contrato a ser firmado com o proprietário do imóvel
basicamente é um contrato de aluguel, não é um contrato de administração, de delegação
de administração. Então, o proprietário é o senhorio, e a empresa administradora é o
inquilino, vamos dizer assim. Então temos um período longo. Há casos em que o contrato
60
vale por mais de 10 anos. Agora, quanto à locação, normalmente há uma renovação a cada
dois anos. E, com relação ao reparo do imóvel, o contrato especifica qual a responsabilidade
do inquilino (administradora de imóveis) e do senhorio (proprietário).
A administradora é responsável pelo pagamento do aluguel mesmo que o inquilino
não pague ou que o imóvel fique vazio?
NORIAKI GEORGE SHIOMI – Como eu disse agora mesmo, o proprietário firma um
contrato de aluguel com a administradora. Isso não tem nada a ver com a situação de
cada apartamento. Por isso, a administradora de imóveis precisa pagar o aluguel todos os
meses, religiosamente, conforme estabelecido no contrato. Esse é um peso muito grande
para a administradora, que obviamente precisa levar em consideração uma série de riscos,
e por isso pode-se pensar num aluguel mais barato. Ou seja, em função de um bom
trabalho de administração, a empresa pode obter um lucro maior.
O sistema de sublocação não pode comprometer a lucratividade tanto do
proprietário quanto da administradora?
NORIAKI GEORGE SHIOMI – O sistema de sublocação tem essa característica da segurança
como a vantagem principal, o que tem a ver com o modo de pensar dos japoneses, com
a situação dos japoneses. O proprietário prefere ter a segurança da renda do aluguel,
mesmo que com um preço mais baixo do que se fizesse uma locação direta.
Qual é a comissão da administradora no sistema de subleasing?
NORIAKI GEORGE SHIOMI – A administradora toma o imóvel por empréstimo, com o
aluguel bem baixo, já descontando as despesas necessárias para a administração. Por isso,
a empresa faz o plano de administração e calcula despesas e riscos, pensa na lucratividade
e, com base nesses cálculos, faz o contrato com o proprietário, já obtendo um valor mais
adequado.
No Japão, quanto tempo é necessário para tirar do imóvel o inquilino mau
pagador?
NORIAKI GEORGE SHIOMI – Após o terceiro mês sem pagamento do aluguel, nós
notificamos a rescisão do contrato, levando o caso para a Justiça. A vitória do proprietário
será impreterível. Até que ela ocorra, isso varia de dois a quatro meses. Portanto, desde
o início do não pagamento até a retomada do imóvel por execução judicial e despejo
compulsório, pode-se levar até sete ou oito meses. Nós não recebemos, todavia, os meses
61
sem pagamento. E, como solicitamos a interveniência da Justiça, isso tem um preço que
depende da área.
É possível estimar o percentual de casos de ações judiciais contra inquilinos
maus pagadores?
NORIAKI GEORGE SHIOMI – As ações judiciais contra maus pagadores ficam abaixo de
10%. Os casos de despejo não chegam a 1%.
Qual o percentual de coproprietários que não pagam as cotas condominiais?
NORIAKI GEORGE SHIOMI – Não tenho esse dado, eu precisaria pesquisar. Dependendo
do tipo de condomínio, a cota mensal varia muito. Quando é o proprietário que mora no
apartamento, não temos muitos problemas. Mas no caso de resorts, por exemplo, temos
um atraso muito grande. Eu moro num apartamento num resort, e nós temos cerca de 2%
de inadimplência. No Japão, há uma legislação que cuida disso. A taxa de condomínio
acumulada, quando nós vendemos o prédio, pode ser descontada do valor de venda. E a
pessoa que comprou o apartamento também deve pagar aquilo que o proprietário anterior
deixou de pagar. É uma regra bem dura.
PEDRO WÄHMANN – Eu diria que, para os padrões do mercado brasileiro, o percentual
de 2% de inadimplência das cotas condominiais é extremamente baixo. Para o Japão, é
considerada uma taxa elevada, mas penso que todos estão de acordo que, para o Brasil,
seria um paraíso.
Qual é o segredo para ter um índice de fidelização tão elevado? Você concorda
que administrar imóveis no Japão é uma verdadeira mina de ouro?
NORIAKI GEORGE SHIOMI – Creio que o mais importante é aumentar a eficiência. Não
se trata de reduzir o número de pessoas. A gente deve aproveitar bem a colaboração dos
funcionários. Outra coisa importante é o treinamento da pessoa, o staff que se envolve
nesse trabalho deve ter orgulho da sua atividade. Então nós precisamos construir a empresa
visando ao futuro, com esse pensamento. Isso é o mais importante.
Qual é o percentual de imóveis locados diretamente ou por meio de
subleasing?
NORIAKI GEORGE SHIOMI – No Japão, apenas cerca de 30% dos imóveis alugados são
administrados por administradoras, e 70% colocados em aluguel são administrados pelos
próprios proprietários. Então aquilo que nós falamos não se aplica a todos os imóveis em
62
aluguel lá no Japão. E daqui para a frente nós precisamos pensar em como conseguir
contrato com os proprietários de imóveis. Eu gostaria de acrescentar também, com relação
a imóveis alugados no Japão, que são muitos os proprietários privados e são poucas as
pessoas jurídicas que têm propriedade. Essas pessoas, esses proprietários não têm a locação
como sua profissão principal. Por exemplo, são lojistas, são agricultores, são assalariados,
e essas pessoas não têm condições de construir apartamentos e administrar esses imóveis,
então a tendência é delegar essa função para as administradoras. Nós temos muitos casos
assim. Então, como é que os proprietários vão obter lucro? Não existe desconfiança em
relação à administradora de imóveis, no sentido de que ela esteja surrupiando o lucro do
proprietário. Creio que essa relação de confiança é muito importante lá no Japão, e isso
faz diferença.
63
64
XV CONAMI &
PAINEL 6
Administração de
Condomínios na Itália
PAINEL 6
Administração de Condomínios na Itália
INDICADORES
ITÁLIA
população
56.995.774
domicílios
27.291.993
19.486.483
domicílios locados
5.458.399
67
Istituto Nazionale di Statistica
Censo 2001
RINO CONSENTINO
.
Administrador desde 1990, inscrito na Anai desde 1987 e na Anaci
desde 1998, fundou na cidade de Ventimiglia a Habita Immobiliare,
para a gestão de patrimônios imobiliários. Desde 1999 desenvolve
formação informática, com foco em produtos para plataforma
Microsoft Office. De 1999 até 2002, foi membro da Comissão
Informática da Anaci. Está inscrito na CCIA da cidade de Impéria
como agente em negócios e intermediações de bens imobiliários.
Em 2001, junto com outros sócios, fundou a FormTechnologies S.R.L.
e dá cursos de atualização profissional em plataforma Microsoft
Office na Merker Yshima S.P.A. Em 2003 abriu uma segunda sede
da Habita Immobiliare na cidade de Arma di Taggia (IM).
PROFISSÃO DE ADMINISTRADOR DE IMÓVEIS
• O mundo da administração de condomínios na Itália é muito parecido com o do Brasil,
porque a legislação italiana, assim como a brasileira, também não impõe limites à gestão
do condomínio, como a legislação espanhola, por exemplo. Ou seja, na Itália, no momento,
qualquer um pode acordar de manhã e decidir ser administrador de condomínios. Qualquer
pessoa.
• Se por um lado isso traz concorrência e cria um mercado aberto, por outro lado leva
claramente a uma falta de profissionalismo, porque a maioria dos administradores de
condomínios na Itália é improvisada. São pessoas que fazem esse trabalho como segunda
função, e não como atividade principal. Esse é um grande problema.
• As associações – não só a associação à qual eu pertenço, a Associação Nacional de
Administração Condominial e Imobiliária – estão fazendo muitas coisas para tentar
sensibilizar a opinião política no sentido de que seja criada uma lei que estabeleça que o
administrador de condomínios pode desempenhar essa função desde que tenha capacidade
para tal.
• Se o Brasil e a Itália são semelhantes do ponto de vista legislativo, não são nada semelhantes
do ponto de vista operacional. Quero dizer que o administrador de condomínios na Itália é
uma pessoa que tem de cuidar desde a gestão da contabilidade do condomínio até a gestão
dos vários problemas que surgem no cotidiano. Tem de ser, portanto, um administrador
presente no condomínio e precisa estar organizado a tal ponto que possa garantir o serviço
eficiente para a própria clientela. Isso é muito difícil, porque a maioria dos administradores
na Itália não tem estruturas adequadas, organizacionais, para administrar um número
de condomínios como eu vi no Brasil, onde algumas empresas administram até 3 mil
condomínios.
68
• Vocês aqui têm uma pessoa de referência no condomínio que vocês chamam de síndico,
não é? Essa pessoa é uma espécie de chefe do condomínio, certo? Na Itália nós não
temos essa figura. Depois do congresso de 2004, comecei a propor aos condomínios
italianos essa figura do síndico, uma pessoa de referência. E o resultado que eu tive foi uma
valorização maior da minha figura, porque a clientela percebeu que se o administrador,
além de administrar o condomínio, tem uma pessoa controlando o condomínio, vai confiar
mais no administrador.
FATOR COMUNICAÇÃO E INFORMÁTICA
• Um fator importantíssimo dentro das organizações é a comunicação. A comunicação entre
o administrador e os colaboradores e funcionários, e a comunicação entre o administrador
e os condôminos. Busquei a solução na plataforma mais ampla existente no mundo hoje:
a plataforma Microsoft. De fato, toda a administração voltada para o condomínio e a
administração interna foram totalmente implementadas com os produtos Microsoft. Eu sei
que alguns já conhecem, mas o principal foi o Microsoft Exchange, que todos conhecem
como correio eletrônico.
• Um dos problemas que eu tive de enfrentar foi quando abri uma sede do meu escritório
em Ventinilia e depois um escritório a 30 quilômetros de lá. Nesse momento operacional,
eu tenho duas sedes e uma terceira para ser aberta. O maior problema que eu tinha era
justamente esse. Eu tinha de levar para as novas sedes toda a organização da informática,
e como eu conseguiria fazer isso? Criando um ambiente virtual.
• Não sei se alguém conhece o Virtualization Server, da Microsoft. É um servidor virtual
acessível em qualquer lugar do mundo. Significa que, se eu quiser acessar uma organização
ou colocar em procedimento condomínios no Rio de Janeiro, posso fazer isso sem ter
de instalar um programa dentro dos computadores numa sede – no Rio de Janeiro, por
exemplo. Então eu desenvolvi esse ambiente virtual na plataforma internet.
• No site da Habitat, minha empresa, faço duas autenticações por questões de segurança.
O que vemos agora na tela é uma página da web que apresenta um ícone, que é a
organização virtual ativa. Nesse momento estou dentro de um Virtualization Server, como é
chamado. Dito isso, imaginem qualquer lugar onde sua organização trabalhe. No momento,
estou no Rio de Janeiro e posso trabalhar daqui e checar quais foram as entradas de hoje
de manhã na gestão de condomínios, quais foram os problemas que apareceram hoje no
escritório da Habitat Imobiliária.
• Se você tem uma prática relativa à administração do condomínio, me parece – pelo
menos na Itália é assim – que você coloca numa pasta o documento. Esse documento é
colocado dentro de uma pasta eletrônica que está disponível em qualquer lugar. Se eu
quiser saber como está indo aquele processo sobre a reforma da fachada num determinado
condomínio, eu abro a minha pasta eletrônica, onde eu encontro todo o histórico do que
aconteceu nesse processo.
69
• Quando vou para a assembleia do condomínio e os condôminos estão lá presentes, toda
a documentação é apresentada com um projetor, como estamos fazendo aqui. Além da
documentação fotográfica, tenho à disposição todos os documentos relativos. Por exemplo,
um fax comunicando que foi saldada a nota. Tenho o fax aqui dentro da minha pasta
eletrônica, relativo a esse pagamento. Tudo administrado com conexões hipertextuais.
• Quando quero me comunicar com um colaborador sobre um determinado problema,
basta escrever colocando a data e minhas iniciais. A partir daquele momento, faço uma
comunicação dentro da organização para as pessoas que estão cuidando do assunto.
Dessa forma, a comunicação interna em nível de organização somente acontece através
de e-mails, que não passam, na verdade, de links para os respectivos assuntos. Isso é
outlook.
MERCADO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS
• Uma administradora média administra aproximadamente 100 condomínios, para um
total de 5/6 mil unidades imobiliárias. Uma administradora maior pode administrar cerca
de 200 condomínios, atingindo no máximo 10/12 mil unidades imobiliárias.
• Eu comecei a administrar condomínios em 1986. No verão de 1987 – não é um
número que vá impressionar os administradores brasileiros –, consegui ter quase 80
condomínios sob minha administração.
70
XV CONAMI &
PAINEL 7
Administração de
Condomínios
na América do Sul
PAINEL 7
Administração de Condomínios na América do Sul
INDICADORES
BRASIL
COLÔMBIA
CHILE
GUATEMALA
ARGENTINA
URUGUAI
PARAGUAI
população
189.820.000
41.468.384
15.116.435
12.987.829
36.260.130
3.241.003
6.054.976
domicílios
56.344.000
10.390.207
4.399.952
2.652.999
12.041.584
1.279.741
1.302.800
41.693.000
6.001.259*
2.827.199
1.025.304
domicílios locados
9.393.000
2.918.447*
688.610
125.069
casas
50.037.000
7.135.521
3.594.560
2.398.311
7.528.573
moradores/casas
172.055.000
26.968.787
12.682.565
29.243.149
apartamentos
6.092.000
2.577.356
552.678
58.366
1.579.569
364.819
moradores/apartamentos
16.331.000
9.355.051
1.425.009
4.254.369
INDICADORES OFICIAIS
APURADOS
Instituto
Brasileiro de
Geografia e
Estatística
– IBGE /
Pnad 2007
Departamento
Administrativo
Nacional de
Estadística
(Dane) – Censo
2005; Stock de
Viviendas 2007*
Instituto
Nacional de
Estadística
(INE) –
Censo 2002
Instituto
Nacional de
Estadística
(INE) –
Encuesta
Nacional de
Condiciones de
Vida – 2006
Instituto
Nacional de
Estadísticas y
Censos (Indec)
Censo 2001
Instituto
Nacional de
Estadística
(INE) Censo
2004
Dirección General
de Estadística,
Encuestas
y Censos
– Encuesta
Permanente de
Hogares – 2007
73
JUAN CARLOS LATORRE
.
45 anos. Publicitário com especialização em Marketing.
Administrador de propriedades desde 1988. Sócio proprietário
da ALB, a maior empresa de administração de condomínios do
Chile. Participa de outras sociedades, tais como Hiclean Chile, Carl
& Tromp Chile e Vigistar. Ostenta a designação ARM e CPM do
IREM e é membro do Comitê Executivo do Institute of Real Estate
Management (IREM USA). Presidente, desde sua fundação, do
Colégio de Gestão e Administração Imobiliária - CGAI Chile,
associação sindical que reúne os administradores de condomínios do
Chile, a partir da qual promove a profissionalização da atividade,
estimulando acordos e intercâmbios de conhecimentos em muitos
países. Professor da cadeira de Administração de Propriedade
Horizontal, já deu palestras e aulas na América, Europa e Ásia.
REGULAÇÕES E PROFISSIONALIZAÇÃO
• Todos os países da América Latina – desconheço a situação das Guianas – têm uma lei da
copropriedade. Pelo menos uma lei, uma norma que regulamente a vida em condomínios.
Alguns países têm uma associação. O Brasil tem o Secovi, o Chile tem o CGIA e a Argentina
tem o IREM. Essa associação é obrigatória em alguns países. Mas, na grande maioria,
as associações são iniciativas particulares que não contam necessariamente com o apoio
estatal. E são especificamente iniciativas que tentam promover a profissionalização, que
tentam promover esse setor da copropriedade.
• Quase todas as normas na América Latina estabelecem quais são as áreas e os bens
comuns. Em praticamente todos os países, a copropriedade é regida por uma assembleia,
que são essas juntas de coproprietários. E em praticamente todos se fala do quórum para
determinadas coisas. Em praticamente todos os países existe a figura do que vocês conhecem
como síndico. Ou pelo menos existe um conselho.
• Quase todos os países contam com regras ou normas para o âmbito da urbanização,
mas é muito escassa a regulamentação do negócio imobiliário. Observem vocês que as leis
e as normas de copropriedade em toda a América Latina são muito precisas, mas as leis
que regulamentam o negócio imobiliário são praticamente inexistentes.
• Curiosamente, sendo todos os países tão parecidos no âmbito e no desenvolvimento
da copropriedade, não existe um estímulo latino-americano para que as empresas de
administração participem em diversos países. No entanto, os países que têm um alto nível
de desenvolvimento imobiliário estão participando nos demais.
74
MERCADO DE ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS
• Na América do Sul, há uma altíssima porcentagem, em todos os países, de concentração
da população em áreas urbanas. Isso apesar de a densidade deles – isto é, a quantidade
de pessoas por quilômetro quadrado – ser bem baixa (à exceção do Equador). Esse cenário
representa uma gigantesca oportunidade para o mercado imobiliário.
• Fazendo uma estimativa, entre 20% e 25% da população de cada país, em média, mora
num regime de condomínio. Se nós examinarmos isso cem anos atrás, notaremos que o
percentual da população que vivia em condomínios era inexistente. Se nós pensarmos nisso
daqui a 10 anos, vamos ter 30%, e, daqui a 20 anos, teremos 45% de toda a população da
América Latina morando em condomínios ou copropriedades. Por que eu menciono isso?
Porque essa é uma imensa oportunidade para todos nós que estamos no setor imobiliário,
principalmente na área de condomínios.
• Todas as associações que eu tenho visto tentam promover mais especializações na
área da copropriedade, e, na minha opinião, esse não é o caminho. Nós não precisamos
ensinar mais contabilidade, mais gestão de assembleia, mais desenvolvimento disso. Nós
precisamos estimular os administradores a crescer no setor e transformar-se em outra coisa.
Transformar-se num profissional imobiliário.
• Será que a especialização é o melhor caminho para os administradores? Sim e não.
Por um lado, é fundamental que todo administrador se profissionalize. Mas, por outro,
é fundamental também que os administradores sejam convidados, sejam estimulados a
chegar a um negócio que tem uma perspectiva mais ampla.
• Quando nós perguntamos aos clientes, aos condôminos, como eles veem os
administradores, a resposta é: primeiro, desconhecem os administradores; segundo, sentem
uma desconfiança.
• Os únicos que podem mudar essa percepção negativa da administração são os bons
administradores. Mas, para sermos bons administradores, devemos tomar um outro
caminho. Precisamos chegar ao que é conhecido como o profissional imobiliário. A palavra,
na minha opinião, é reinventar-se, refazer-se.
• O negócio do profissional imobiliário é administrar segundo um modelo de negócio,
que é o full real estate. É administrar um negócio de baixo risco e de alto risco. O da
copropriedade é um negócio de baixo risco, porque não exige muito investimento, exige
muito know-how. Mas aproximar-se do real estate, que é aonde todos nós devemos ir, é uma
coisa muito mais arriscada. Portanto, nós nunca devemos deixar de lado a copropriedade.
Nós devemos tentar somar todo o âmbito do negócio.
• Quando se elabora um projeto imobiliário, aquele que fica com o dinheiro é quem
desenvolve, quem vende, quem aluga. E quem fica com a menor parte é o administrador.
75
Na América Latina, as empresas todas fazem a parte de copropriedade e muito pouco de
venda ou locação, sendo praticamente nulo o negócio imobiliário.
• A crise nos EUA não foi causada pelas pessoas que estão no setor imobiliário. Foi
causada por aqueles fundos que cresceram e que emprestaram sem pedir garantias etc.
O impacto que teve nos administradores de condomínios, de copropriedades, para nós foi
muito baixo.
• Para nós, a crise mundial de que tanto se fala, com a queda de Wall Street, com a queda
das bolsas, é uma magnífica oportunidade. Tudo ao contrário do que muitos pensam. Agora,
para as grandes administradoras, a oportunidade é alta. Aqui no Brasil, a oportunidade
que representa a queda imobiliária é muito positiva para os administradores. Porque vão
demandar melhores serviços. Vão exigir melhores serviços, melhores profissionais. Isso
significa que os prédios precisam de uma melhor qualidade de administradores.
DADOS ESTATÍSTICOS
• Populações na América Latina (milhões): Argentina - 39,7; Bolívia -11; Brasil - 190;
Colômbia - 44,5; Chile - 16; Equador - 13,5; Paraguai - 6,7; Peru - 29; Uruguai - 3,5;
Venezuela - 28.
• Porcentagens da população urbana e densidade (hab/km2): Argentina - 89% e 14;
Bolívia - 70% e 8; Brasil - 67% e 22; Colômbia - 76% e 28; Chile - 86% e 22; Equador 59% e 53; Paraguai - 60% e 14; Peru - 76% e 22; Uruguai - 91% e 29; Venezuela - 94% e
31.
• Hoje, praticamente 87% dos administradores no mundo todo são pessoas físicas que
fazem o serviço de administração. As empresas representam apenas 13%. Mas a tendência a
longo prazo é o contrário. Por quê? Porque a pessoa tem um negócio que é mais rentável.
76
DEBATES
Administração de Condomínios na Itália e na América do Sul
HUBERT GEBARA – Gostei muito da sua explanação, Juan Carlos. Acho que é necessário
um pouco de pessimismo, mas não exagerado. Há muitos anos, nossas associações não
tinham mais prestígio do que motoristas de táxi ou prostitutas, mas hoje não é mais assim.
Atualmente, os Secovis são ouvidos, são consultados. A imagem das administradoras é
boa. Se não fosse assim, elas não teriam 100, 200, mil ou 2 mil condomínios botando
seu dinheiro para elas administrarem. É claro que falta uma regulamentação, que nosso
nível é baixo, via de regra, mas não adianta ficarmos só reclamando. Nós já propusemos
uma autorregulamentação? Nós já tentamos mudar alguma lei para permitir que a nossa
profissão seja regulamentada? Somos acomodados, somos autofágicos.
Qual é a resposta do cliente não familiarizado com a informática diante do
sistema totalmente informatizado de administração?
RINO CONSENTINO – Uma maior automação significa uma maximização da lucratividade.
Implica a capacidade de respostas mais imediatas. Francamente, não importa se o cliente
percebe a informatização da administradora. Importa são os resultados gerados pela
informatização, isso é o que o cliente quer ver. Quanto à comunicação do condomínio com
a empresa, ele não precisa conhecer informática para isso. Pode ser por e-mail, telefone
ou até mesmo por papel.
Não existindo a figura do síndico, quem é o representante legal do condomínio,
ativa e passivamente?
RINO CONSENTINO – O administrador é o representante legal e jurídico do condomínio.
Se um condômino abre um processo, abre-se um contencioso que é notificado ao
administrador. O síndico, chefe do condomínio, não existe na Itália, assim como não existe
o conselho de administração. A diferença é que o síndico, no Brasil, faz toda a gestão do
condomínio; o administrador é apenas um contador, por assim dizer. Por isso é possível, no
Brasil, que uma única empresa administre 3 mil condomínios. Isso é impossível na Itália.
CARLOS RAÚL LIMA MORRA – Eu gostaria de dizer que no Paraguai as leis não preveem
a figura do síndico ou do conselho de administração, nem nada similar. Nós temos o
administrador, que é o representante e a autoridade visível do condomínio, abaixo apenas
da assembleia.
77
HUBERT GEBARA – Não concordo absolutamente que o administrador possa responder
civil e criminalmente por alguma coisa da qual ele não é parte. Ele não é proprietário do
imóvel, ele é um contratado do imóvel, portanto não pode responder civil e criminalmente
por falhas dos condôminos. Quanto à capacidade de empresas brasileiras administrarem
milhares de condomínios, isso se deve à estrutura administrativa delas, que não têm papel
de mero “contador”.
RINO CONSENTINO – Eu queria acrescentar uma coisa. O administrador tem uma
responsabilidade penal relativa às suas ações. Ele tem responsabilidade pela representação
do condomínio, mas não sobre o que é deliberado pela assembleia. Se a administração do
condomínio determina matar alguém, o administrador não responde por isso. Quando há
um contencioso, o administrador é notificado, pois tem representação do condomínio. Nas
muitas notificações que tive, nunca precisei contratar um advogado nem me apresentei em
juízo, mas sempre convoquei assembleias e perguntei a eles: o que vocês querem fazer?
Querem insistir nessa causa que me foi notificada ou não? Muitas vezes os condôminos
decidiram insistir e enfrentar as despesas. Essa é a representação do condomínio, que é
do administrador, responsável penal e civilmente pela sua gestão. Não pela gestão do
condomínio.
Quanto tempo levou o desenvolvimento da plataforma de administração de
condomínios da Habitat? Como a empresa lida com a segurança dos acessos?
RINO CONSENTINO – O problema da segurança é real, de fato. Quando eu salvo um
arquivo, ele é gravado quatro vezes, em quatro posições diferentes, em quatro locais físicos
diferentes. Em caso de queimar uma determinada sala de servidores, as outras não irão
queimar. Com relação à segurança externa, quanto aos ataques, isso está na ordem do
dia, sem dúvida. Nós usamos um firewall da Microsoft. É um servidor que cuida somente
da questão de segurança. O tempo necessário para o desenvolvimento da plataforma
de administração foi o tempo de sistematizar todos os procedimentos que depois seriam
automatizados. Eu instalei a primeira plataforma Windows em 1992, e terminamos tudo
em 1995. Foram três anos destinados à organização. Dali em diante, a estrutura sempre
melhorou.
Qual o critério utilizado para a cobrança da taxa de administração? Qual o
valor médio cobrado?
RINO CONSENTINO – Na minha realidade, na maioria dos casos, a cobrança é feita com
base na unidade imobiliária. Portanto, para cada unidade imobiliária, o administrador tem
uma renda que lhe é paga ao final do ano. Essa taxa anual vai de 45 até 120 ou 130 euros,
por cada imóvel. É muito variável. No Norte da Itália, ela é muito mais alta do que no Sul.
Na minha experiência, diria que a média é de 100 euros para cada unidade imobiliária.
78
Na locação, para cada imóvel alugado, nós recebemos, mensalmente, 6% do valor do
aluguel. No momento em que nós fazemos o contrato de locação – colocando em contato
o inquilino e o proprietário –, se o contrato for de quatro anos, receberemos uma anuidade,
como compensação, que é paga adiantadamente.
JUAN CARLOS LATORRE – No Chile, o critério de cobrança é baseado na avaliação fiscal
da propriedade. Não é por unidade nem por metro quadrado. É pelo valor fixado pelo
governo municipal. Mas nós nos regemos pelas leis do mercado. Então cada um vai cobrar
o que quiser, e todos competem.
79
80
XV CONAMI &
PAINEL 8
CEPI – Consejo Europeo de
Profesiones Inmobiliarias:
Integração das Atividades
Imobiliárias na Europa
PAINEL 8
CEPI – Consejo Europeo de Profesiones Inmobiliarias:
Integração das Atividades Imobiliárias na Europa
INDICADORES
ESPANHA
FRANÇA
ITÁLIA
população
45.253.737
64.621.007
56.995.774
domicílios
16.116.200
26.280.000**
27.291.993
13.344.214
15.032.160**
19.486.483
domicílios locados
1.724.433
9.855.000**
5.458.399
casas
14.663.898*
apartamentos
11.043.504*
Instituto Nacional
de Estadística
– Encuesta de
Condiciones de Vida
– 2007
Institut National de
la Statistique et des
Études Économiques
- Populations Légales
2006 Censo 2004*
Enquéte Logement
2006**
Istituto Nazionale di
Statistica Censo 2001
INDICADORES
OFICIAIS APURADOS
83
LUIZ DE PRADO
.
Formado em Direito pela Universidad del País Vasco (San Sebástian).
Professor de pós-graduação em Estudos Imobiliários da Faculdade
de Ciências Econômicas da Universidad del País Vasco (Bilbao).
Ex-professor de Training Courses do IREM-Chicago. Ex-presidente
da CEAB (Confederação Europeia de Administradores de Imóveis)/
Bruxelas. Ex-vice-presidente da Comissão de Propriedade Comercial
da Fiabci/Paris. Presidente do Colégio de Administradores de
Imóveis de Vizcaya (Bilbao). Secretário-geral do CEPI (Conselho
Europeu de Profissões Imobiliárias)/Bruxelas. Diretor da Línea
Ocasión, empresa dedicada à promoção imobiliária (Bilbao).
Diretor da Prol Grupo Empresarial, empresa dedicada aos
negócios imobiliários. Diretor da Fincas Prado, empresa dedicada
à administração de imóveis desde 1962 (Bilbao).
PROFISSÃO, REGULAMENTAÇÃO E ORGANIZAÇÃO
• A profissão se baseia em algumas características específicas do mercado. Mas o mercado,
na Europa, não é homogêneo. Existem países que determinam algumas tendências, como,
por exemplo, a França e a Alemanha, onde a locação faz parte substancial da gestão do
administrador. Ou a Espanha e a Itália, onde o índice de copropriedade está bem próximo
dos 90%, muito semelhante à situação que encontramos aqui no Brasil.
• Por outro lado, temos a Holanda e o Reino Unido, onde existe uma especialização
em segmentos de mercado, como nos EUA, onde há o administrador de propriedade
residencial ou o administrador de propriedades comerciais. Ou até de estacionamentos.
Existe uma especificação. O administrador de condomínios é um especialista a mais dentro
do conjunto que eles denominam de property management. A Holanda e o Reino Unido
caminham nesse sentido. Essa talvez seja uma das metas para as quais devemos nos dirigir
no âmbito europeu.
• A legislação é mais saxônica no Reino Unido, na Alemanha e nos países nórdicos, e
mais romana – semelhante à que existe na América Latina – em Portugal, Espanha, França,
Bélgica e Itália.
• Na Europa, a figura do administrador se desenvolveu após as grandes guerras. Foi
quando a copropriedade virou fenômeno de massa, impulsionada pela necessidade de
uma malha de moradias – muitas estavam destruídas – e pelos governos, que queriam que
o setor imobiliário alavancasse a economia. Aí começa a regulamentação do administrador
de propriedade.
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• Na segunda metade do século XX, já existe uma regulamentação específica em
propriedades horizontais e edifícios na Espanha, na Alemanha, na França e no Reino Unido.
Outros países deixam essa regulamentação para o Código Civil: Bélgica, Itália, Holanda e
Portugal.
• Ao existir um Estado supranacional, que é a União Europeia, logicamente nós
precisamos de um interlocutor, que é o CEPI. Nossa função não é a de criar o conceito de
desenvolvimento do negócio propriamente dito, mas estabelecer as bases de harmonização
e de reconhecimento. Não nos compete entrar diretamente no negócio em si, mas devemos
fixar normas para o estabelecimento dos profissionais do setor e representá-los diante do
governo europeu.
CERTIFICAÇÃO E GARANTIAS
• Na Espanha, a lei de propriedade horizontal exige uma qualificação profissional
legalmente reconhecida. Isso é apoiado pelo decreto de criação de um colégio profissional
em 1968.
• Na França, é exigida uma carta profissional de administração imobiliária e, a partir
da Lei Houget (1970), passou a ser obrigatória a garantia financeira de 100% dos fundos
depositados. Isso aconteceu após um boom imobiliário, na década de 1960, quando
ocorreram desvios por mau uso ou dolo. O efeito dessa exigência da Lei Houget foi
surpreendente: a profissão imobiliária passou de desconsiderada e de pouca confiabilidade
para o outro extremo.
• O modelo francês, a meu ver, oferece um dos fundamentos básicos em que nós devemos
nos refletir. Porque o profissional diante da sociedade e das associações ganha muito mais
importância do que tinha anteriormente. Isto é, se eu devo garantir diante da sociedade,
dos consumidores, os fundos que eu administro, e não posso fazer isso, certamente eu terei
que me inscrever em alguma organização.
• Na Bélgica, é o direito administrativo que regulamenta a figura do administrador, e
também existe um tipo de garantia financeira. Foi o segundo país a determinar por lei a
exigência de garantia financeira.
• Na Áustria, existe um certificado específico obrigatório e também é necessário pertencer
a uma associação.
• Na Dinamarca, existe uma fiança, que deve ser constituída quando nós tomamos um
cliente pela primeira vez. A fiança dura todo o período em que estejamos administrando o
imóvel e será devolvida no final do nosso mandato ou da nossa prestação de serviços.
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DIFICULDADES E FACILIDADES PARA UMA REGULAMENTAÇÃO
COMUM
• As dificuldades para uma regulamentação comum são mais do que óbvias. Na União
Europeia, independentemente da tradição legislativa de cada país, o direito de propriedade
é regulamentado exclusivamente por países-membros. Isso não é uma coisa transferível.
• Por outro lado, temos algumas facilidades para chegar a uma regulamentação comum:
a livre circulação tanto de pessoas como de mercadorias e serviços. Isso gera, na verdade,
uma certificação comum para todos, porque corresponde a um direito público da União
Europeia.
• Isso pode servir de exemplo para funcionar dentro da América Latina, pois não há a
menor dúvida de que a união faz a força. E que a troca – o intercâmbio – é a única base
que nós temos para a reflexão, para progredir, para avançar.
AÇÕES DO CONSEJO EUROPEO DE PROFESIONES INMOBILIARIAS
• É prioridade do CEPI criar um sistema de acesso e de formação comum, para que todos
aqueles que estão no mesmo espaço tenham o mesmo instrumento. Caso contrário, não
poderemos nos reconhecer uns aos outros, nem faremos funcionar a autorregulamentação,
tão na moda dentro do âmbito europeu.
• Através do CEPI nós aprovamos há alguns anos o nosso código de ética. Mas não
exigimos uma garantia financeira mínima porque não podemos e porque seria muito
difícil, especialmente nos países onde existe uma garantia financeira de 100% dos fundos
administrados. Para mim, isso seria ideal, mas ainda não conseguimos.
• O cumprimento de um mesmo código de ética, garantias comuns e padronização dos
serviços nos deixam muito mais bem defendidos em relação ao mercado. O administrador
é um mandatário com continuidade ao longo do tempo. Ele começa a desempenhar a
sua função e daqui a pouco, pelo mesmo preço, estará prestando uma série de serviços
adicionais que não deveria prestar. Se quisermos definir claramente o que vai ser feito, isso
deverá ser acertado através de um contrato.
• Tenham certeza de que aquele que, com o tempo, não cumprir com as normas mínimas,
que estão absolutamente relacionadas à qualidade na prestação de serviços, vai sair do
mercado mais cedo ou mais tarde. Já vi isso acontecer nos países mais desenvolvidos.
• Sou um grande defensor do conceito da eficácia. Aqueles que tomam a boa prática
profissional como base da prestação de serviços são os que têm maior eficácia. Eficácia
não tem nenhuma relação com a rentabilidade ou com a lucratividade de um negócio.
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• A questão da formação ou educação profissional é uma questão básica para podermos
cumprir os padrões mínimos de qualidade.
QUALIFICAÇÃO PROFISSIONAL
• A autorregulamentação na União Europeia, na verdade, seria insuficiente, então nós
demos um passo além. Em 2000, foi criado um plano de educação mínima. Para isso nós
envolvemos 50 instituições facultativas, desde business schools a universidades. Demos um
prazo de dois anos, em 2002, para que todos os membros (não os antigos) que entrassem
na profissão ou na associação cumprissem esses requisitos mínimos profissionais,
obrigatoriamente.
• Em 2004, criamos o Euro Education Program, com a TransEuropa 13 (porque eram
13 países inscritos). Os alunos, quando terminam, vão para outro país, num intercâmbio
de três meses. Eles vão para um escritório que já esteja estabelecido para ter sua primeira
prática e ver como são feitas as coisas, o que é extremamente importante.
• Em 2006, acontece a apresentação de uma plataforma comum para a educação dos
administradores de imóveis e agentes imobiliários. O CEPI reúne as duas profissões. Aqui o
que nós fazemos é cumprir o artigo 15, que fala do reconhecimento das qualificações dos
profissionais, que é uma plataforma comum.
• O plano de 2008 a 2012 consiste no seguinte: aumentar o interesse dos profissionais
nas transações transnacionais; contribuir para uma rede europeia de conhecimento e de
expertise; harmonizar as regulamentações relativas ao acesso de mercado da propriedade
e o exercício das profissões imobiliárias entre os Estados-membros da União Europeia;
aspirar à qualidade do serviço e ao respeito às normas éticas; e favorecer o intercâmbio
entre os profissionais.
• O programa educacional tem, no mínimo, seis semestres, 180 créditos (sistema de
créditos, como nas universidades). É constituído por módulos de Legislação (25 créditos),
Economia e Contabilidade (20), Investimento Imobiliário (10), Tipos de Gerência (5),
Gestão de Manutenção (15), Engenharia da Edificação (10), Informação/Comunicação
(5). A ética é uma tese, um trabalho final, no qual alguém vai buscar um tema concreto
e apresenta sua Dissertação (15). Antes, a contabilidade era uma parte muito importante
da função do administrador. Ou seja, o administrador era uma pessoa que contava, era
um contador. Mas hoje em dia essa é uma parte mínima da função do administrador. É o
pacote básico.
• Existem outras facetas, no entanto, que começaram a tomar mais importância:
investimento imobiliário, tipo de gerência de carteiras, administração de propriedades,
gestão de manutenção. Estamos criando um especialista. Ou seja, nós vamos ter de nos
especializar em segmentos específicos do mercado. Aqueles que se dedicam mais ao
condomínio, mais a aluguéis, por exemplo.
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MERCADO E SUSTENTABILIDADE
• Um tempo atrás ninguém pensava em problemas relacionados à energia, porque
parecia que ela era uma coisa ilimitada. Ninguém tinha parado para pensar, por exemplo,
que, na medida em que as cidades vão crescendo, vão ocupando o solo, isso afeta uma
coisa tão óbvia, tão simples, como a permeabilidade da água da chuva. Essa água é uma
água que se perde, que não passa à terra, não é recuperada. Ela rompe o ciclo. Isso, na
verdade, pode parecer uma coisa superficial dos ecologistas, mas não é. Os países devem
começar a pensar em questões como a sustentabilidade e a captação de recursos. E aí a
administração imobiliária tem uma parte muito importante a desempenhar, porque ela
pode manter informados os poderes públicos.
• Uma das grandes dificuldades das organizações – tanto as nacionais como as
profissionais é transmitir ao poder público as nossas informações e os nossos problemas.
Na verdade, nós não somos bem utilizados, embora isso esteja mudando. Ontem tivemos
a oportunidade de nos reunirmos com a secretária de Habitação aqui do Brasil. Vimos
como o Secovi está no bom caminho. Pelo menos ele é ouvido como uma organização
profissional, para que sejam tomadas determinações futuras em assuntos que vão afetar o
conjunto da sociedade. E isso é uma parte que, obviamente, cabe às associações.
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DEBATES
CEPI - Consejo Europeo de Profesiones Inmobiliarias:
Integração das Atividades Imobiliárias na Europa
Teria sido possível existir o CEPI sem a existência política da União Europeia?
LUIZ DE PRADO – Não, absolutamente. Acredito que as associações das pessoas têm muito
a ver com as necessidades de cada momento. O Mercosul é um fenômeno que reflete o
processo que levou à constituição da União Europeia. Acho que essa é uma senda muito
positiva para a América do Sul.
Como está a autorregulamentação das profissões imobiliárias na Europa?
LUIZ DE PRADO – Nem tudo é um caminho de rosas. Temos muitos problemas para a
harmonização. O processo de definição de uma educação e de um padrão profissional de
qualidade já foi concluído claramente. Agora o que precisamos é cumprir. Em alguns casos
cumprimos, e em outros, não. Mas isso é inevitável.
Quais instituições oferecem capacitação para os profissionais do mercado
imobiliário na Europa?
LUIZ DE PRADO – Nós temos as universidades, que têm convênios, e há escolas de negócio
– das quais faz parte a maioria dos profissionais de diversas associações. É claro que não
existem pessoas especializadas fora do setor imobiliário, na maioria das vezes.
Aquele que quer ser um administrador especialista num segmento do mercado
imobiliário precisa de um conhecimento generalizado sobre administração de
condomínios?
LUIZ DE PRADO – Acho que isso é uma opção do mercado. A formação é genérica, ela não é
especializada. Ou seja, ela utiliza vários aspectos, mas depois você tem uma especialização.
O que nós chamamos de ofício se adquire com o tempo. Não vejo nenhuma dificuldade
nesse sentido.
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Observa-se uma expansão da atuação de empresas de países com mercado
mais competitivo em direção aos países recém-integrados à União Europeia
(Leste Europeu)?
LUIZ DE PRADO – Sim, existem empresas que começaram a entrar em alguns países do
Leste Europeu, mas a abertura se manifesta de maneira bastante tímida, por enquanto.
Ainda temos um grande caminho a trilhar.
Na América Latina, por vezes, governos populistas ensaiam limitar o direito de
propriedade. Você poderia comentar esse fato?
LUIZ DE PRADO – O direito de propriedade, normalmente, é considerado um direito
sacrossanto. Não é um conceito de ricos, mas de classe média também. Todavia, de vez em
quando, acontecem “cantos do cisne” sobre alguma limitação do direito de propriedade,
mas nunca foi algo sério. De toda forma, o atual momento de crise financeira mundial seria
o momento ideal para aqueles que pretendem atacar o direito de propriedade.
90
XV CONAMI &
PAINEL 9
Administrando Imóveis
na França
PAINEL 9
Administrando Imóveis na França
INDICADORES
FRANÇA
população
64.621.007
domicílios
26.280.000**
15.032.160**
domicílios locados
9.855.000**
casas
14.663.898*
apartamentos
11.043.504*
93
Institut National de la Statistique
et des Études Économiques.
Populations Légales 2006
Censo 2004*
Enquête Logement 2006**
SERGE IVARS
.
64 anos. Presidente da Confederação Nacional de Administração
de Bens (CNAB/França). Membro da comissão referente aos
condomínios no Ministério da Justiça. Membro da Câmara Nacional
dos Experts em Condomínios. Membro da Federação Internacional
das Profissões Imobiliárias (Fiabci). Conhecimento profundo das
atividades de síndico de condomínios, de gestão de locação e de
negócios imobiliários. São 35 anos de exercício na profissão de
administrador de imóveis – 15 anos como proprietário da maior
empresa de uma grande cidade no Sul da França (Marselha) e
20 anos na sede parisiense de um importante grupo imobiliário
nacional, com 450 mil propriedades administradas (Urbania /
Adyal / Uffie).
GESTÃO IMOBILIÁRIA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS
• Na França, desde 1989, as relações entre proprietários e locatários são bastante
regulamentadas, deixando pouco espaço para acordos entre as partes. Todos os dispositivos
da lei são obrigatórios, de ordem pública. É impossível não obedecer, mesmo que as duas
partes queiram fazer um contrato à parte.
• A duração mínima de locação é de três anos ou de seis anos, dependendo de o locador
ser pessoa jurídica ou pessoa física. O proprietário pode recuperar o apartamento se der
um aviso prévio seis meses antes, com um motivo claro. Por exemplo, a venda do imóvel ou
a retomada para alguma pessoa próxima da família morar no apartamento.
• Por outro lado, o inquilino pode sair a qualquer momento com aviso prévio de três
meses ou até de um mês, em alguns casos. Por exemplo, uma transferência por questões
profissionais. Todas as condições são bastante enquadradas. Só pode haver aumento em
datas específicas.
• A manutenção do imóvel fica totalmente às custas do proprietário. A única manutenção
que fica para o inquilino é a de consertos básicos. Então, as despesas condominiais são do
proprietário, com exceção de uma lista bem limitada, que não muda há 20 anos.
• Mas os serviços coletivos evoluíram bastante nesses últimos anos com as novas
tecnologias – porteiro eletrônico, por exemplo –, que não existiam há 20 anos. Isso é um
freio para a modernização das unidades. Nos imóveis mais antigos, os proprietários não
querem realizar melhorias, porque sabem que essas melhorias vão ter de ser pagas por
eles, proprietários, enquanto que os benefícios serão para os inquilinos.
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• Na França, por exemplo, não seria possível alugar, como acontece na Inglaterra,
apartamentos que são quase armários embutidos, com 4m2, 5m2, a preços exorbitantes.
Na França, é impossível fazer isso, porque há regras estritas quanto à questão da área do
apartamento.
• Quanto a garantias locatícias, o inquilino tem de fazer uma caução ou depósito
obrigatório equivalente a dois meses de aluguel para compensar alguma falta de pagamento
ou de manutenção do imóvel, quando ele sair. Atualmente, isso mudou e passou a ser o
equivalente a apenas um mês. E com certeza haverá ainda uma diminuição contra os
proprietários, por força da pressão legislativa.
• A relação entre inquilino e proprietário está bastante desequilibrada. Está sempre a
favor do inquilino, em detrimento do proprietário. Esse desestímulo ao proprietário tem
um resultado inverso e, infelizmente, a situação dos inquilinos fica cada vez pior. Defender
a propriedade imobiliária é bom tanto para o proprietário como para o inquilino. Sem
proprietários não haveria inquilinos. Nós temos de fazer desaparecer essa luta negativa
entre o proprietário e o inquilino. Temos de saber que defender um equivale a defender o
outro.
• É muito difícil recuperar o aluguel em atraso. Tínhamos o hábito de mandar uma carta
de advertência. Antigamente, nós tínhamos o direito de fazer isso, e o inquilino tinha de
pagar, por exemplo, o selo da remessa da carta. Hoje em dia isso é proibido. Então, em
outras palavras, isso favorece e incentiva os inquilinos que não são de boa índole a esperar
até o último momento para pagar.
• Despejar o inquilino que não paga o aluguel é muito difícil. Os procedimentos jurídicos
são muito longos, o inquilino recebe cada vez mais prazos maiores. É impossível despejar
alguém durante os meses de inverno.
• Mesmo que não aconteça com frequência, felizmente, isso cria uma publicidade negativa
do ponto de vista psicológico. Os investidores que poderiam comprar um apartamento,
como investimento, para alugar, deixam de fazer isso por causa dessas informações que
eles têm. Vão investir em outros setores.
GESTÃO IMOBILIÁRIA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS COMERCIAIS
• Na locação de imóveis comerciais, a regulamentação é um pouco mais flexível, porque
se parte do princípio de que o inquilino profissional deve ser capaz de entender aquele
contrato e aceitar o contrato como tal, sem a mesma necessidade de proteção que um
inquilino residencial tem. Aqui o proprietário e o locatário podem entrar num acordo.
• Na locação de imóveis comerciais, a duração do contrato é de, no mínimo, nove anos.
Isso é um inconveniente para o proprietário, ainda mais pelo fato de que o direito de gozo,
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de usufruto do imóvel, durante um longo período, faz com que o locatário comercial que
desenvolveu sua atividade seja beneficiado ao fim do contrato pelo direito de se manter
no local. Não raro esse direito de ocupação é vendido para terceiros. E o proprietário só
pode recuperá-lo se ele pagar aquilo que se chama de indenização para sair, que pode ser
bastante alta e arbitrada por um tribunal.
• O sistema francês é assim desde sempre. Os locatários comerciais, em geral, ficam
muito tempo e não querem mais sair da propriedade. Esse direito de permanecer no imóvel
ele às vezes revende, e isso pode ser um complemento de renda até para os dias de velhice
ou aposentadoria.
• A revisão dos aluguéis comerciais é permitida a cada três anos. É fundamentada no
índice do custo da construção. Essa liberdade relativa que é deixada para o proprietário de
unidade comercial não chega a compensar os inconvenientes que ele enfrenta.
• Na França, existem os chamados contratos de aluguel profissionais, concluídos entre
um contratante e um advogado, um tabelião e um profissional liberal. São contratos muito
menos regulamentados. É praticamente a liberdade total. A única coisa certa é a duração
do contrato, que deve ser de, no mínimo, seis anos. É o tipo de locação mais flexível que
existe hoje na França.
INCENTIVOS AO INVESTIMENTO EM LOCAÇÃO
• Hoje em dia, estima-se que falta muita moradia na França. Para recuperar esse atraso
e para que todos os locatários possam dispor de uma habitação decente, com um aluguel
suportável em relação à sua renda, teríamos de construir pelo menos 500 mil apartamentos
ou casas.
• Em 2007, quase chegamos à meta de 500 mil. Houve um grande esforço de construção
no nosso país. Infelizmente, em 2008, a situação internacional foi bastante catastrófica. Em
2008, não vamos recuperar esse número de 500 mil alojamentos, que queríamos alcançar
antes de chegar realmente a um bom número.
• Todos os governos que se sucederam, há muitas décadas, sempre tentaram implementar
sistemas de incentivo para atrair investidores para a moradia, em vez de outros tipos de
investimento. Mas foram sempre sistemas um pouco artificiais, eu diria.
• O principal inconveniente é que a vantagem fiscal dada a título de atração aos investidores
só funciona durante um certo tempo. As pessoas aproveitam essas vantagens fiscais que
são dadas, mas, assim que elas são retiradas pelo governo – que adota outras medidas ou
que não pode continuar a consentir essas vantagens –, a construção baixa. Então, há 20
anos temos altos e baixos na construção.
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• Um dos nossos ministros implementou um sistema muito liberal. Ou seja, praticamente
não havia contrapartida. Ninguém era obrigado a alugar a um locatário modesto; você
podia alugar para qualquer pessoa. Em contrapartida, a pessoa teria um benefício durante
muitos anos e a possibilidade de dedução dos seus impostos, na verdade amortizando o
preço do apartamento. Com isso, você podia chegar a 50% do preço de aquisição, que era
deduzido dos seus impostos.
• Esse sistema muito favorável permitiu um grande progresso da construção durante
alguns anos – e de vez em quando alguns fracassos. Porque eram tão interessantes esses
incentivos fiscais que algumas pessoas compravam moradias sem ter ido ver o imóvel,
fazendo somente um cálculo do dinheiro que tinham e do dinheiro que iam recuperar em
grande proporção pela dedução dos seus impostos. Faziam, mesmo assim, um grande
negócio. Compravam só no papel.
• Em algumas regiões, em subúrbios onde não eram necessárias moradias novas, em
campos, você via um imóvel dentro de um campo de cenoura, dentro de uma plantação.
O inconveniente é que no papel era muito bom, mas não havia ninguém para ir morar
nesse lugar.
• O governo seguinte colocou limites. Manteve as subvenções fiscais, mas para moradias
não tão grandes, às vezes menos subvencionadas. Colocou a condição de que se construísse
um imóvel para alugá-lo a pessoas cuja renda fosse muito modesta. Isso fez com que o
dispositivo fosse um pouco mais social, digamos assim, e atraiu um pouco menos gente do
que tinha atraído anteriormente. Mesmo assim, permitiu um progresso da construção na
França.
• A inconstância, contudo, com picos de construção e depois depressões, tem sido a
marca desses sistemas de incentivo ao investimento em locação. Para nós, administradores,
seria melhor que houvesse um dispositivo constante, permanente. Isso daria status para o
proprietário, que se tornaria um agente econômico perene. Seria, para nós, uma solução
para o futuro.
REGIME DE COPROPRIEDADE
• A França esteve entre os primeiros países que desenvolveram esse status da
copropriedade, do condomínio. Hoje, existem 7,5 milhões de moradias que têm esse status
de copropriedade. Se considerarmos três pessoas por moradia, teremos 22 milhões de
franceses beneficiados por esse dispositivo da copropriedade.
• Na França, a copropriedade é considerada um elemento de sucesso, porque, levando-se
em conta que, cada vez mais, há menos terrenos disponíveis, não podemos mais construir
na horizontal. Temos de construir na vertical, fazer prédios. Aí a copropriedade detém um
status totalmente já provado.
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• A regulamentação do coproprietário é uma carta de base que todos os proprietários têm
de respeitar. Quando compram seu apartamento e assinam o instrumento de aquisição, se
comprometem ao mesmo tempo a respeitar esse regulamento de copropriedade.
• No regulamento de copropriedade, há a descrição do imóvel, mas também a divisão
dos encargos. Quem paga o quê, de que maneira. Principalmente o que se chama de
milésimos, que são coeficientes que pertencem a cada apartamento e que servem para
distribuir os gastos das partes comuns em função desse coeficiente.
• Todos aqueles que compram um apartamento no condomínio estão reunidos,
juridicamente, numa coletividade que se chama sindicato de coproprietários – que é
uma pessoa jurídica. Ou seja, tal como uma pessoa física, pode ter dívidas, créditos. A
personalidade jurídica do sindicato define que ele tem também uma responsabilidade
civil.
• O funcionamento do sindicato de coproprietários é feito através de uma assembleia
geral, à qual são convocados todos os coproprietários. Durante essa assembleia tomamse grandes decisões, é elaborado o orçamento da copropriedade, aprovam-se contas do
exercício precedente, vota-se o orçamento, renovam-se o síndico e o conselho sindical.
• A assembleia anual elege o representante legal, o síndico. Pode ser uma pessoa voluntária,
um dos coproprietários. Mas posso dizer que hoje, na França, 95% das copropriedades são
administradas por síndicos profissionais.
• É ele que admite e despede o porteiro, a faxineira, em nome dos coproprietários. É ele
que assina os contratos, os borderôs para execução de qualquer trabalho, que executa as
decisões da assembleia. O síndico também representa o sindicato perante a Justiça, se for
necessário, principalmente para recuperar encargos que foram pagos indevidamente ou
que não foram pagos pelos proprietários.
• Junto com o síndico, há um conselho sindical, formado por um grupo de coproprietários
designados também pela assembleia geral. O conselho sindical é um pequeno grupo que
controla e ajuda o síndico no intervalo entre duas assembleias gerais.
• A contabilidade da copropriedade é organizada por um plano contábil específico,
inspirado no plano contábil das empresas. Ou seja, não basta dividir, como anteriormente
se fazia, os gastos para manutenção. É uma verdadeira contabilidade de empresa, em que
é preciso levar em conta os gastos ocorridos, os compromissos que foram assumidos, ainda
que não sejam pagos naquele ano.
• Querendo fazer um bem, a legislação sobre a contabilidade fez uma coisa tão
complicada que um coproprietário médio, não habituado a lidar com contas de empresas,
ao receber uma papelada impressionante, com todas essas especificações, normalmente
não compreende e culpa o síndico.
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• A copropriedade tem responsabilidade civil e responde por erros que cometer. O próprio
síndico também assume a sua responsabilidade. Se ele tiver feito um desvio, alguma coisa
não muito certa, normalmente terá de responder pelos seus erros perante a Justiça. Também
estará sujeito à responsabilidade penal. Se um pedaço do prédio cair, por exemplo, sobre
uma calçada, em cima de uma pessoa, ele sofrerá sanções penais cabíveis, levando-se em
conta essa responsabilidade.
PROFISSÃO, REGULAMENTAÇÃO E ORGANIZAÇÃO
• A complexidade do regime de copropriedade fez com que a nossa atividade profissional
se tornasse indispensável. Temos também de reconhecer que a atividade do síndico é uma
atividade profissional, ao contrário do que ocorre em outros países, onde o síndico tem
apenas uma atividade de controle. Na França, o síndico tem verdadeiras responsabilidades,
inclusive legais. E é impossível fazer isso de graça, sem receber uma remuneração. Com
exceção, é claro, de pequenos grupos de condomínios, que se tornam cada vez mais
raros.
• Na França, há empresas de todos os níveis. Há síndicos profissionais, constituídos apenas
por um casal com uma secretária, administrando alguns imóveis. Há outras empresas de
pequeno e médio porte que chegam a ter entre 15 e 50 funcionários. E há grupos muito
importantes que, a partir de um fenômeno de compra de empresas menores, conseguiram
criar grupos que administram centenas de milhares de apartamentos, com milhares de
funcionários e orçamentos que chegam a centenas de milhões de euros anuais.
• Algumas administrações chegam a ser comparadas até a prefeituras e têm obrigações
cada vez maiores. Há sempre um novo texto regulamentar jurídico, que torna cada vez
mais sofisticada e complicada a administração das copropriedades. Há necessidade de
capacidade de gestão de um grupo muito grande. Trata-se, portanto, de uma atividade
que se tornou cada vez mais complexa, mas também apaixonante, porque há setores
variadíssimos.
• Na França, para as pessoas exercerem a profissão, é preciso obedecer a certas regras.
Isso não quer dizer que a profissão seja regulamentada e aceita. O que acontece é que
há cada vez mais regras e cada vez mais se torna necessário utilizar os serviços de um
profissional, mas é preciso reconhecer que se trata de uma profissão. Profissão esta que
deve ser regulamentada.
• Dentre as regras que precisamos obedecer estão as que nos obrigam a ter um registro
profissional, uma garantia financeira, uma espécie de caução para iniciar a profissão. São
exigências para proteger o consumidor. Isso permite a ele ter a certeza de que o dinheiro
que ele está investindo poderá ser recuperado.
99
• Tornar o acesso à profissão cada vez mais difícil é uma forma de impedir que as pessoas
que não sejam sérias entrem no mercado. Mas nós temos de formar profissionais, temos
de dar garantias de qualificação aos nossos clientes, e essa garantia é boa para nós
também.
• A qualificação profissional passa pelo ensino médio, mais os três anos de especialização
de nível universitário, seja em administração, em contabilidade ou em finanças.
• A Confédération Nationale des Administrateurs de Biens (CNAB) tem contato permanente
com as organizações profissionais, para favorecer a criação de leis que sejam dotadas de
bom senso e também resistir ao aparecimento de leis desprovidas desse mesmo bom senso,
que tornam a nossa profissão cada vez mais difícil.
• Ainda não temos certeza de conseguir obter a regulamentação da profissão porque
a União Europeia acha que esse tipo de regulamentação pode ser negativa para a livre
concorrência.
• Nós gostaríamos que esse reconhecimento se fizesse no sentido de que todos os
administradores de bens possam pertencer a uma associação profissional, para dar uma
estrutura de funcionamento. Atualmente, alguns administradores podem exercer a profissão
sem pertencer a uma associação, e eles não são controlados.
100
DEBATES
Administrando Imóveis na França
O incentivo fiscal só é concedido como investimento voltado para a locação
residencial?
SERGE IVARS – É isso mesmo. Nesse sistema de incentivo do Estado, o apartamento é pago,
em parte, com recursos do Estado, na forma de deduções de impostos que amortizam o
pagamento do imóvel. A ideia, desde o início, era atrair investimentos para colocar mais
apartamentos à disposição das pessoas.
Como são tratadas as questões locatícias relacionadas a estrangeiros e
estudantes?
SERGE IVARS – Realmente trata-se de uma questão importante, porque não há nenhum texto
legal para estrangeiros que vão estudar na França, e há uma dificuldade de alojamento para
eles. Os estudantes têm de se submeter ao mesmo regime, com as mesmas vantagens, mas
também os mesmos inconvenientes estabelecidos para os demais. Então, eles decidiram se
reunir e alugar um apartamento em grupo.
Qual é o tipo de garantia locatícia mais exigido no mercado francês?
SERGE IVARS – Os seguros de locação se tornam cada vez mais numerosos. O problema é que
o preço desses seguros é pago pelo proprietário, o que diminui ainda mais a rentabilidade.
Por questões filosóficas ou demagógicas, vão sendo suprimidas as possibilidades de
proteção, tornando os dispositivos cada vez mais complexos. Cada vez é mais demorado
despejar um inquilino. E o que acontece é que isso se volta contra o inquilino, pois há cada
vez menos locais disponíveis.
Em quanto tempo se consegue o despejo de um inquilino inadimplente?
SERGE IVARS – É difícil dar uma resposta única nesse caso. Vai depender da resistência do
locatário. Vai depender, também, das proteções que essa pessoa tenha, da sua renda etc.
Nos casos de pessoas de boa-fé, isso pode levar três ou quatro meses. Mas, se houver máfé, é necessário ir ao tribunal, aguardar a marcação de uma data para o despejo... E, se
ainda assim, o inquilino se recusar a sair, o Estado não ajudará o proprietário. A polícia ou
o oficial de Justiça não ajudarão no despejo. Assim, o inquilino consegue empurrar até o
inverno, quando ninguém pode ser expulso. Então vai até a primavera e o verão... Se ele
tiver má-fé e um bom advogado, isso poderá levar até três anos.
101
A legislação permite o repasse das despesas de condomínio para o locatário?
SERGE IVARS – Há cerca de 20 anos, os locatários e proprietários estabeleceram uma lista
na qual foram definidas quais despesas devem ser pagas por quem. Desde então, nada
mudou, porque, a cada vez que os proprietários pediam para atualizar a lista em relação
a gastos que inexistiam no passado – como interfones, por exemplo –, os locatários sempre
se recusavam a adicionar qualquer linha a essa lista. Sucessivos ministros falam em alterar
a lista, mas não há previsão de quando ela será atualizada.
Se nas locações comerciais o proprietário quase não tem chances de recuperar
o imóvel, como é feito o estímulo para esse nicho do mercado?
SERGE IVARS – A vantagem que tem o proprietário nesse nicho do mercado é que os aluguéis
de imóveis comerciais são muito mais elevados do que os residenciais. Os encargos são
muito regulamentados em matéria de moradia, mas não são em matéria comercial. Então
a rentabilidade do imóvel comercial é bastante superior. A revisão dos preços também é
muito mais flexível, e, por conseguinte, há uma atração de investidores para a locação
comercial. A recuperação do imóvel por inadimplência também é mais rápida.
Todas essas restrições e obrigações impostas aos proprietários não tornam o
valor do aluguel muito mais alto, inflacionando o próprio custo do inquilino?
SERGE IVARS – Na medida em que o proprietário tem muitos encargos, em consequência,
ele poderia aumentar o aluguel. Mas há uma regra do mercado que diz que o índice
do custo da construção é o parâmetro para o reajuste dos valores. Com frequência, no
entanto, os governos voltam atrás e questionam o próprio índice em favor do inquilino.
Qual é a comissão das administradoras na França?
SERGE IVARS – Há uma liberdade total para cobrar honorários. Os índices praticados,
porém, eu posso dar. Para locação, se forem imóveis com 50 ou 100 moradias, são taxas
baixas: 3% a 4%. Se for um único apartamento, pode ir até 10%. Na média, fica entre 7%
e 8% do total recebido. Quanto às vendas, isso também é livre, é muito variável, depende
do valor do bem. Na média, 4% a 5% do total da venda de um apartamento médio (no
momento, com a crise mundial, o mercado está estagnado).
102
XV CONAMI &
PAINEL 10
Aluguel de Imóveis
Residenciais na Espanha:
Soluções
PAINEL 10
Aluguel de Imóveis Residenciais na Espanha: Soluções
INDICADORES
ESPANHA
população
45.253.737
domicílios
16.116.200
13.344.214
domicílios locados
1.724.433
105
Instituto Nacional de
Estadística – Encuesta de
Condiciones de Vida – 2007
MIGUEL ÁNGEL MUÑOZ
.
Natural de La Mancha, 57 anos, divide-se entre sua atividade
profissional particular e a colegiada. Miguel Ángel Muñoz Flores
é presidente do Conselho Geral de Colégios de Administradores
de Condomínios da Espanha desde outubro de 2004 e do Colégio
de Madri desde 2002. Autor de diversos artigos, participou
como orador ou moderador de múltiplas jornadas e mesasredondas, nível nacional e internacional. Além disso, promoveu
o desenvolvimento da formação permanente entre a classe
profissional, enriquecendo os cursos de longa duração com
seminários e jornadas monográficas.
LEI DE ARRENDAMENTO URBANO – 1964
• Em 1964, o governo autoritário do general Franco emitiu um decreto, no qual se
aprovava o texto refundido da Lei de Arrendamento Urbano. Era uma época em que 40%
das residências existentes no meu país eram destinadas ao aluguel. Nunca houve uma lei
tão protecionista para os locatários como a citada lei de 1964. Vocês não devem estranhar,
mas hoje, 44 anos depois, continuam em vigor muitos contratos que se estabeleceram de
acordo com as disposições dessa mesma lei.
• Nos primeiros 21 anos de vigência da lei, a atualização do aluguel era insuficiente. Só
era permitida por disposição do Ministério da Habitação. Os contratos tinham duração
praticamente indefinida. Os locatários tinham direito de sub-rogação até em três ocasiões.
Os proprietários foram se acostumando a viver na penúria, e os inquilinos se consideravam
praticamente os donos das propriedades, das residências, sem ter a obrigação de mantêlas, já que essa responsabilidade continuava cabendo ao proprietário. Ainda hoje, em
2008, existem contratos em vigor que têm data dos anos 20 ou 30 do século passado.
Neles, os ocupantes são os netos dos locatários primitivos.
• Durante anos de transição política, após a morte de Franco, foi esquecida totalmente a
Lei de Arrendamento Urbano. Em 1981, uma lei referente ao mercado hipotecário criou uma
série de produtos bancários em termos de residências, transformando um bem de primeira
necessidade numa capacidade de endividamento dos cidadãos. Não foram autorizadas
atualizações de aluguéis. A inflação começou a subir, e logicamente o mercado de locação
se deteriorou gravemente.
• Em 1985, foi emitido um decreto através do qual foram eliminados os contratos de
aluguel de duração indefinida. Foi limitado o sistema de prorrogação familiar e foi estimulada
uma primeira desregulamentação dos aluguéis. O argumento era que a rigidez da lei
106
mantinha milhares de apartamentos vazios. Com a desregulamentação, se ofereciam aos
proprietários novas perspectivas de negócios. A meta era fazer com que muitas residências
vazias ingressassem no mercado de locação, que continuava caindo em torno de 20% em
relação às residências existentes no país.
• Desde a década de 1960, as novas residências para compra tinham aumentado
tão consideravelmente que o governo franquista aprovou a primeira lei de propriedade
horizontal para regular o sistema de copropriedade. Isso também contribuiu para a queda
do percentual de residências em sistema de locação.
NOVA LEI DE ARRENDAMENTO URBANO – 1994
• Em 1994, o governo socialista aprovou uma nova Lei de Arrendamento Urbano, que
tinha seis disposições transitórias, condicionando a entrada em vigor da nova lei na sua
totalidade e, portanto, mantendo uma série de exceções que ainda hoje continuam em
vigor. Nesse período, o parque imobiliário de residências em aluguel tinha caído até 11%.
• Com a nova lei, a duração máxima do contrato era de cinco anos, com a possibilidade
de cancelamento por períodos anuais. Houve aumentos limitados do aluguel em função
dos acordos. A lei tentou atualizar os aluguéis antigos de uma forma mais simbólica do
que realista. Foi determinada uma ajuda para o proprietário nos casos em que o inquilino
demonstrasse insolvência econômica para arcar com as atualizações.
• Mas o próprio governo que redigiu a nova Lei de Arrendamento Urbano não a cumpria,
quando se tratava de ajudar os proprietários que enfrentavam a insolvência econômica dos
locatários. Os proprietários acabaram oferecendo moradia a preços ridículos. O resultado
é que, em poucos anos, as residências vazias totalizavam 3 milhões, e o percentual de
locações havia caído para 9%.
• Nesse período, o preço do metro quadrado de uma nova construção residencial passou
de US$ 420, em 1986, para US$ 1.470, em 1991. Uma residência de 90m2, que em 1982
custava o esforço de três anos de um salário médio, passou a custar, em 1993, seis anos
desse mesmo salário médio.
• Em 1997, um governo de centro-direita liberal aprovou uma lei do solo que estabeleceu
a definitiva liberalização do preço do solo, e a regulamentação do planejamento urbano e
territorial praticamente desapareceu. Toda a Espanha, para eles, era solo e estaria disponível
para construção. Os preços do solo, de 1997 até 2004, tiveram um aumento de 600%.
• Em 1985, o preço do solo significava 25% do preço final da habitação; em 2004, saltou
para 55%. O preço da habitação cresceu 150% no período que vai de 1997 a 2004, e o
endividamento das famílias chegou a 90% da renda dos cidadãos, dos quais 60% eram
correspondentes aos gastos com hipotecas com compra de casas.
107
AGÊNCIAS PÚBLICAS DO ALUGUEL – 2004/2008
• Os socialistas alcançaram novamente o poder em 2004 e voltaram a criar o Ministério
da Habitação, depois de muitos anos, com nível de competências escasso, já que as
competências relativas à habitação foram transferidas para as 17 comunidades autônomas,
nas quais foi dividido o Estado espanhol.
• O governo socialista criou as Agências Públicas do Aluguel nas comunidades autônomas
mais representativas e onde existia um maior número de casas para alugar. Até a Prefeitura
de Madri criou seus escritórios para, segundo eles, poder ficar mais perto dos cidadãos.
• O objetivo era estabelecer acordos com os proprietários de residências vazias a fim de
levá-los para as bolsas das agências, em troca de um preço abaixo do preço de mercado.
Em contrapartida, asseguravam o aluguel pelo menos durante os cinco anos que a Lei de
Arrendamento Urbano determina como o prazo mínimo de contrato.
• Através de uma rede de agências colaboradoras, planejava-se oferecer maior segurança
jurídica para os proprietários, criando um registro de informações a respeito dos inquilinos
e facilitando o trabalho de busca de potenciais inquilinos. A meta era elevar a porcentagem
de residências alugadas para 20% das habitações existentes.
• O Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España foi convidado
para fazer parte dessa rede de agentes colaboradores. Nós declinamos, por entendermos
que a proposta não tinha viabilidade para ser duradoura. Não mais de uma centena de
administradores, de um total de 15 mil, colaboraram de forma direta com as Agências
Públicas do Aluguel em toda a Espanha.
• Quatro anos depois, um rotundo fracasso: o percentual de residências em regime de
locação continuava em torno de 10%. Havia subido apenas 1%. O governo não levou
em consideração a nossa proposta de modificar a Lei de Arrendamento Urbano e a Lei
de Responsabilidade Civil para poder oferecer as garantias jurídicas necessárias para o
incentivo do mercado de aluguéis residenciais.
108
OBSERVATÓRIO ESTATAL DA HABITAÇÃO EM ALUGUÉIS
• Nove meses antes do novo período eleitoral, o governo criou o chamado Observatório
Estatal da Habitação em Aluguéis, para estudar seriamente toda a problemática. Para isso
foram constituídos quatro grupos de trabalho. O Conselho Geral de Administradores de
Imóveis da Espanha se comprometeu a participar de cada um dos grupos de trabalho e,
inclusive, chegou a nomear os companheiros mais qualificados para fazer parte desses
grupos.
• Foram criados os seguintes grupos: análise da atual normativa e legislação; análise do
mercado de aluguéis; habitação e sociedade; arquitetura e urbanismo. No entanto, como
o desenvolvimento desse Observatório Estatal da Habitação em Aluguéis deveria levar um
tempo e a nova campanha eleitoral estava chegando, o presidente do governo substituiu a
ministra, muito criticada durante os seus três anos de gestão.
• A nova ministra abandonou inteiramente o projeto do Observatório Estatal. Fizemos
chegar a ela a nossa ideia de trabalhar para melhorar as garantias jurídicas e econômicas,
para que os proprietários de residências pudessem concluir pelas vantagens da locação.
Propusemos que o ministério deveria reconsiderar essa posição teimosa de não modificar
a Lei de Arrendamento Urbano e a Lei de Responsabilidade Civil.
CRISE ECONÔMICA E SOLUÇÕES PARA O MERCADO DE LOCAÇÃO
• O Conselho Geral do Colégio de Administradores de Imóveis da Espanha assinou com
o Ministério da Habitação o acordo de cooperação para estabelecer as bases gerais para
o fortalecimento do mercado da locação e para estimular os proprietários a colocar seus
imóveis no mercado através de uma prestação de serviços dos administradores de imóveis
associados.
• Em agosto de 2008, o governo incorporou a aprovação de um anteprojeto de lei de
medidas de fomento ao aluguel de residências, que continha parte das nossas propostas
de tantos anos.
• O anteprojeto modifica a Lei de Arrendamento Urbano. Segundo a proposta, não
haverá uma prorrogação obrigatória do contrato, desde que conste de forma expressa
a necessidade de o locador resgatar a residência antes do transcurso dos cinco primeiros
anos, para destiná-la à moradia permanente para si ou para os seus familiares em primeiro
grau de consanguinidade.
• O anteprojeto também modifica 19 artigos da Lei de Responsabilidade Civil para agilizar
a tramitação de ações de despejo judicial por falta de pagamento.
109
• Será reduzido a um mês o prazo que deve transcorrer entre o momento em que o
proprietário faz uma requisição por não pagamento do aluguel e a apresentação da
demanda correspondente.
• As reclamações por falta de pagamento poderão transcorrer no juízo verbal rápido. A
sentença dessa ação vai ser suficiente para a execução direta do despejo.
• Serão utilizados os anúncios das sentenças quando não for possível realizar a comunicação
do processo da ação de despejo ao locatário.
• No dia 26 de novembro de 2008, no Congresso dos Deputados, no Parlamento
espanhol, o Conselho Geral do Colégio de Administradores de Imóveis da Espanha vai
comparecer diante da Comissão de Habitação para expor pela primeira vez, diante de tão
alto organismo, as nossas preocupações e a nossa visão do setor.
110
DEBATES
Aluguel de Imóveis Residenciais na Espanha: Soluções
Foram alugadas muitas residências através dessas bolsas estatais para
aluguéis?
MIGUEL ANGEL MUÑOZ – Não temos notícias do número de residências locadas. Na
verdade, essas agências estatais foram um fracasso rotundo. As municipais funcionaram
um pouco melhor, mas, sem a mudança das leis, não tiveram êxito.
A locação, na Espanha, está mais próxima de que países da Europa?
MIGUEL ANGEL MUÑOZ – Até hoje à tarde, ao escutar a palestra do Serge Ivars, nosso
colega francês, eu achava que nós estávamos mal, mas eles estão numa situação ainda
pior. Na Europa, existe uma cultura de locação num patamar de uns 40% das residências
e até mais, em alguns casos. Chega a 55% ou 60% na Alemanha e na Holanda, eu acho.
Na Espanha, nós temos a cultura da propriedade. Nós pensamos que investir em morar,
dando dinheiro para um fundo perdido, o proprietário, é jogar o dinheiro fora.
Qual o déficit de moradias na Espanha?
MIGUEL ANGEL MUÑOZ – Na verdade, não há déficit de moradias na Espanha. Existem
moradias para todos os cidadãos. Houve uma explosão da construção imobiliária. Mas o
que acontece é que muitas estão fechadas. Portanto, as pessoas que não têm capacidade
econômica para pagar uma hipoteca durante 20 ou 30 anos precisam pagar aluguel.
Como existe pouca oferta de imóveis para locação, o preço do aluguel é alto.
Quais as garantias locatícias mais utilizadas na Espanha?
MIGUEL ANGEL MUÑOZ – Na Espanha, um imóvel alugado tem como garantia locatícia
o equivalente a um mês de aluguel, segundo a lei. Mas, diferentemente da França, nós
podemos pedir o quanto quisermos. E, se você não fizer um depósito de uns seis meses,
não vai conseguir alugar um imóvel na Espanha. Porque, na hora de resgatar o imóvel,
um mês de garantia não é nada. A demora para a devolução do imóvel varia de seis até
20 meses.
111
Como é feita a remuneração das administradoras de imóveis na Espanha?
MIGUEL ANGEL MUÑOZ – Se você administrar um imóvel de 30 ou 40 apartamentos, sua
remuneração será um percentual da renda originada por essas locações. Isso vai variar
entre 2,5% e 4%. Agora, se você fizer a gestão de apenas um apartamento, pode chegar
a 10% ou até mesmo a 12% do aluguel. Ou seja, um mês de aluguel, por ano. Todavia, é
inteiramente livre a cobrança, para mais ou para menos.
112
XV CONAMI &
PAINEL 11
As Redes como
Alavanca de Negócios
e Aperfeiçoamento
Empresarial
PAINEL 11
As Redes como Alavanca de Negócios e Aperfeiçoamento
Empresarial
INDICADORES
BRASIL
população
domicílios
domicílios locados
casas
moradores em casas
apartamentos
189.820.000
56.344.000
41.693.000
9.393.000
50.037.000
172.055.000
6.092.000
16.331.000
115
ARIANO CAVALCANTI DE PAULA
.
Formado em Administração de Empresas pela UFMG, especialista
em Estratégia pela Escola Superior de Guerra, em Administração
Financeira pela Fundação Dom Cabral e mestre em Administração
pela FEAD. Trabalhou 10 anos no mercado financeiro como
operador de mercado de capitais. Em 1992 ingressou como sócio
da GPO Empreendimentos Imobiliários.
REDES SETORIAIS E REDES ORGANIZACIONAIS
•
No Brasil, as redes de pares setoriais ou alianças estratégicas têm sido confundidas
com redes organizacionais. Temos os exemplos da ABMI (Associação Brasileira do Mercado
Imobiliário), da RAL (Rede Avançada de Locação) e a mais nova, que é a ALIEI (Aliança
Internacional de Estratégia e Inteligência Imobiliária).
•
Todas têm o objetivo de trocar experiências, de fazer o benchmarking, de ter ali
uma forma de relacionamento e também de indicação de negócios. Mas elas não têm a
profundeza operacional de uma rede organizacional, de uma rede imobiliária no conceito
mais amplo, como nós vamos diferenciar aqui ao longo da apresentação.
•
Há vários exemplos de alianças hoje, no Brasil, que têm obtido resultados bastante
relevantes. Todo mundo sabe que a RAL, por exemplo, é muito focada em locação e sempre
tem aquela indicação de locação de um Estado para o outro, com uma eficácia muito
grande nesse sentido.
•
Uma das diferenças principais é que as alianças, de uma forma geral, não têm um
compartilhamento de banco de dados em tempo real, constante, com prazo indeterminado,
como nós veremos a seguir. Elas têm baixo formalismo organizacional e algumas nem
sequer têm estatuto.
•
Já as redes imobiliárias compartilham a operação e o banco de dados por tempo
indeterminado, têm formalismo organizacional e operacional, um grande volume de
negócios compartilhados de venda e locação. Essas redes demandam uma grande estrutura
de tecnologia da informação (TI). Não há um “dono” que ganhe com os serviços oferecidos
pela rede. Todos os associados bancam a operação da rede e ganham com o incremento
dos negócios em suas empresas. Essa é a equação geral das redes imobiliárias.
116
FRANQUIAS
•
Temos exemplos de franquias, como a Apolar, de Curitiba, que é um caso de sucesso
antigo, bastante exemplar, porque outras tentativas foram feitas no Brasil e não deram
certo.
•
A Century 21, de origem norte-americana, que desembarcou no Brasil há pouco
tempo, já tem uma presença forte e é seguramente a maior rede de franquias do mundo.
E a Remax, também norte-americana, já está no Brasil e em vários países, assim como a
Century 21.
•
A franquia é, na verdade, uma rede de franquias. Com a diferença de que existe o
franqueador que ganha. Ele banca a estrutura e ganha em cima desse serviço oferecido
por meio da sua rede de franquias.
PORTAIS
•
Todas as alianças, redes e franquias têm os seus portais, necessários para a exibição
das suas ofertas. Mas nós temos, no Brasil, como em todos os países, os portais por
excelência, que operam somente como portais. Ou seja, como uma mídia eletrônica para
anúncio de oferta de imóveis.
•
Temos vários exemplos de portais por excelência, que atuam somente como portais: o
Web Imóveis; o Zap, que é uma parceria de dois jornais, o Estado de S. Paulo e O Globo;
o Lugar Certo, que está em vários Estados. Temos também o Primeira Vista, que é um
portal patrocinado pelo Secovi de Minas, com uma equação totalmente diferente dos outros
portais.
•
O Primeira Vista tem um acordo com fornecedores de software, que migram suas
ofertas de venda e locação diretamente para esse portal. Com isso, ele já se consagrou
como o maior portal de Minas Gerais, com cerca de 36 mil ofertas atualizadas diariamente.
Ele oferta imóveis, mas não entra na operação, não faz compartilhamento de imóveis entre
empresas. Faz apenas a mídia, transpondo o que nós fazemos na mídia impressa, e passa
a ser uma mídia eletrônica de classificados de imóveis. Então, em tese, esse seria o conceito
dos portais.
O CASO NETIMÓVEIS
•
Sempre começo minha apresentação sobre rede com esse sinal de + . Porque a rede
sempre soma para as empresas e para os profissionais das empresas. Esse é um discurso
importante, porque os corretores, que são a nossa força de venda, têm de comprar a ideia,
senão a rede não decola.
117
•
Só que esse sinal de + acaba virando um sinal multiplicador. Porque a rede promove
mais qualificação, mais profissionalismo, mais projeção no mercado, mais informação,
mais vantagens competitivas – que são atributos muito procurados por todas as empresas
hoje – e mais negócios, que é o objetivo principal.
•
Em Belo Horizonte, as empresas venderam R$ 64,8 milhões no primeiro semestre de
2008. Pois bem, 54% desse total foi compartilhado: houve a captação de uma empresa e
a venda por outra empresa da rede. Quer dizer, é um percentual muito significativo e é a
razão para essas empresas estarem juntas há 13 anos na rede.
•
Em termos de locação, o compartilhamento é menor, porque estamos falando do caso
de Belo Horizonte, onde o mercado de locações está extremamente aquecido e nem chega
a haver tempo de compartilhar todas as operações de locação.
•
Quando a gente está operando em rede, usamos o argumento da rede para fazer
todas as captações. Então, mesmo naquelas captações que vendemos antes de compartilhar
com outras empresas, nós usamos fortemente o argumento da rede para conseguir aquela
captação, sobretudo para converter uma captação de imóvel sem exclusividade em uma
captação de imóvel com exclusividade. E aí nós temos um slogan: “Confie seu imóvel à
rede Netimóveis porque nenhum de nós é melhor que todos nós.”
•
Para um funcionamento eficaz da rede, são necessárias algumas premissas: 100% da
carteira de oferta de venda e locação deve ser compartilhada na rede, incluindo os imóveis
não exclusivos. Porque, se a rede trabalha só com imóveis exclusivos, aquela carteira de
não exclusivos vai formar uma carteira paralela. E a carteira paralela é o ponto decisivo
para acabar com a rede, para corromper a rede.
•
Uma premissa fundamental é a estrutura organizacional celular. Nós chamamos de
células porque a célula pressupõe uma autonomia existencial, autonomia organizacional,
financeira e operacional. Cada célula da Netimóveis tem a sua gestão de custos, a sua
gestão operacional, sempre obedecendo às premissas gerais da Netimóveis, mas fazendo
aquelas adaptações regionais.
•
Outra premissa: a plataforma de TI tem de ser 100% web. Isso é essencial porque,
com o dinamismo da rede, você precisa ter uma plataforma rápida, para que você não
tenha delay de informações e consiga vender e alugar com mais velocidade. Além do que,
com a plataforma 100% web, a sua capilaridade aumenta muito mais. Você não precisa
mais de sistema proprietário, de sistema instalado nas máquinas dos corretores ou das
equipes de locação.
•
A rede também pressupõe uma interação de equipes, senão você está na sua equipe,
mas as outras equipes não o conhecem, e você acaba não conseguindo obter todos os
benefícios em termos de negócios.
118
•
Mais uma premissa: vendemos informação. Acreditamos que esse é o primeiro produto
que nós vendemos no mercado imobiliário. Agregados a ele estão vários outros serviços,
como intermediação imobiliária, administração de imóveis etc. e tal. Mas, quando nós
falamos para um cliente que aquele imóvel serve para ele, estamos passando para ele uma
informação. Então nós temos de tratar essa informação com um cuidado muito grande.
•
Outra premissa: a adoção do Código de Posturas Operacionais Netimóveis (COPON).
Ele regula a forma de compartilhamento de venda e locação, os honorários, as regras
de captação de imóveis para venda ou locação, lembrando que quando nós temos uma
equipe de 500/700 corretores na rua, captando, se não houver um sistema que regule
isso, vamos ter batidas de frente a toda hora e conflitos entre os corretores. E, quando o
corretor não acredita, não vê que o sistema funciona, ele não compra o conceito, e a rede
não funciona.
•
Imaginemos que uma operação compartilhada entre duas empresas teve lucro total
de R$ 10 mil. Numa parceria, o vendedor terá 20% de comissão – isso é diferente em
cada Estado. Ele receberia esses 20% em cima dos R$ 5 mil que cada empresa receberia.
A operação deu R$ 10 mil de lucro, então R$ 5 mil vão para a empresa A e R$ 5 mil vão
para a empresa B. E cada corretor ganharia sua comissão em cima desse valor que entra
efetivamente para a empresa.
•
Na rede, isso é diferente. O corretor captador recebe os 20% dele sobre os R$ 10 mil
e o vendedor também. Ou seja, para ele, é indiferente se ele está vendendo ou captando.
E isso é essencial para que a rede evolua, para que ele acredite na rede. Estamos falando
aqui de uma redução pontual da receita da empresa. Ela ganha menos pela operação,
mas ela ganha muito mais em escala. Essa é a equação das operações em rede.
•
Nós temos unidades em várias cidades, cada uma com as suas ofertas locais: São
Paulo, Distrito Federal, Florianópolis, Belo Horizonte, Vitória, Salvador. Para regular esse
sistema todo, eu gostaria de apresentar o esquema de uma solução web padrão de toda
empresa. Ou seja, toda empresa que está na internet tem um website, que permite ao
cliente acessar seus dados.
•
Só que, numa rede, nós temos mais de 300 empresas compartilhando esse banco
de dados. Então tivemos de desenvolver um software de gestão de atendimento, que faz
esse tráfego de informação. Em Belo Horizonte, temos aproximadamente 600 corretores, e
a possibilidade de um corretor estar prospectando um cliente ao mesmo tempo que outro
é muito grande. O sistema ordena isso. Como ele é todo web, é capaz de determinar
se o corretor pode prosseguir numa captação ou numa venda, com base nos dados
registrados no sistema. Isso é muito importante para harmonizar a relação e desenvolver
essa integração.
•
Temos condições de acompanhar o histórico do atendimento do cliente no Brasil
inteiro, por relatórios com data e hora. Geramos relatórios muito úteis para manter a
119
captação, com imóveis ofertados para diversos clientes. Porque a grande reclamação dos
clientes, hoje, não é quanto à exclusividade, e sim quanto ao abandono que ele sofre do
captador ao longo do processo. O relatório permite mostrar a eficácia da rede, porque tem
cinco, sete empresas mostrando o imóvel dele.
•
No nosso sistema, quando você tem uma proposta, está obrigado a registrá-la, para
ter a garantia de ser o primeiro da fila para análise. Temos casos de propostas inseridas
com diferença de poucos segundos. Ou seja, um corretor de uma empresa entrou com
uma proposta e, poucos segundos depois, o corretor de outra empresa entrou com outra
proposta. É para mostrar o dinamismo e o quanto isso favorece. E o quanto é importante
regular isso para que não haja conflito.
RESULTADOS NETIMÓVEIS
•
A Netimóveis é o maior anunciante dos dois principais jornais de Belo Horizonte. Isso
promove mais visibilidade e, sobretudo, redução de custo. Nós temos o menor preço de
anúncio do mercado, hoje.
•
A união promoveu a possibilidade de termos uma carga de treinamento muito superior
àquela que teríamos, isoladamente, nas nossas empresas. Contamos com a Unicon, que é
a Universidade do Conhecimento Netimóveis.
•
Só no ano passado foram mais de 600 horas de aula, não só em Belo Horizonte, mas
em todo o Brasil. E no painel de controle do corretor ele tem várias apostilas, mas tem também
cursos não-presenciais, por meio de web aula, e isso facilita muito o treinamento.
•
Outro resultado alcançado pelo trabalho em rede foi a criação do primeiro MBA do
mercado imobiliário de Minas Gerais. Nós temos hoje, se não me engano, apenas dois no
Brasil. Isso promoveu uma boa visibilidade.
•
O plano de carreiras Netimóveis busca reter os talentos dentro da rede. Temos quatro
categorias de corretores, com comissões diferenciadas. Eles acompanham a pontuação
deles em tempo real, porque têm uma meta a cumprir. O sistema controla essa pontuação
diariamente. Isso é o que força o corretor, direta ou indiretamente, a inserir os dados das
ações dele no sistema. A rede premia aqueles corretores que estão tendo um desempenho
melhor dentro da rede.
•
A Netimóveis tem focos diferenciados de acordo com o local de atuação. Na Bahia,
há muitos lançamentos. Em Vitória, também. Em Belo Horizonte, ela é muito conhecida no
mercado de usados, que tem um VGV mensal de R$ 408 milhões, contra um VGV mensal
de R$ 122 milhões do mercado de lançamentos vendidos. Isso proporciona uma receita
disputável, com base numa comissão de 6%, de R$ 24 milhões.
120
•
O resultado do nosso portal é medido pelo percentual de ligações que ele direciona
para as nossas empresas. Em 2000, era 4%; em 2005, 30%; e atualmente já direciona 52%
das ligações. Ou seja, a construção de uma mídia eletrônica eficaz traz resultados muito
importantes para as empresas e economia de custos também.
•
Outro resultado importante foi a menção, pela revista Exame, da Netimóveis entre as
100 maiores empresas de rede de negócios.
121
LUIZ ANTONIO CÓSSIO
.
Sócio-gerente da Imobiliária Thá Ltda, de Curitiba-PR. Ex-presidente
do Secovi-PR e da RNI – Rede de Negócios Imobiliários, de Curitiba,
fundada em 1993, da qual também foi membro fundador. Atual
presidente do Secovimed–PR e diretor de Assuntos Imobiliários
da Fecomércio–PR. Coordenador adjunto e de comercialização
imobiliária da CBCSI / CNC e coordenador da Aliança Internacional
de Estratégia e Inteligência Imobiliária – ALIEI.
REDES PARES SETORIAIS
•
As redes pares setoriais não são associações. Trata-se de pequenos grupos de empresas
quase sempre equivalentes em tamanho, profissionalismo, qualidade e desempenho. Quase
sempre elas estão equilibradas. Não são concorrentes entre si, especificamente, nos seus
mercados, e usam como ferramenta o benchmarking.
•
As empresas se encontram regularmente, num clima de intimidade, confiança,
e justifica-se aí a palavra “intimidade”. Porque a abertura das informações realmente
gera um processo de confiabilidade muito grande. Então, não se tem receio de passar
informação para aqueles parceiros. Eles trocam informações e discutem assuntos relativos
ao desempenho empresarial de cada um.
•
Geralmente, não superam o número de 20 membros, o que facilita a própria atividade.
São formadas, como eu disse, por empresas similares, equivalentes. Estão em cidades ou
regiões diferentes, não competem entre si, relacionam-se muito bem, e os membros são
dirigentes das empresas. Ou seja, a empresa faz parte, mas a pessoa que vai à reunião, a
pessoa que participa sempre é dirigente das empresas.
•
Exemplos de redes pares setoriais: a RAL (Rede Avançada de Locação), a ABMI
(Associação Brasileira do Mercado Imobiliário) e, por último, a ALIEI (Aliança Internacional
de Estratégia e Inteligência Imobiliária), da qual eu faço parte.
•
As redes setoriais adotam a unanimidade entre seus participantes para admissão
de novos membros. Ou seja, os membros que já estão é que aceitam o parceiro. Não
é o parceiro que aceita a rede. Normalmente, são convidados. São empresas que se
complementam, além de reconhecidamente éticas. Não necessariamente vão ser as líderes
do mercado daquela cidade, mas certamente devem ter um bom conceito.
•
Os encontros costumam durar dois ou três dias e são realizados, no máximo, quatro
vezes por ano. Normalmente não há agendas predeterminadas. Só se houver coordenadores
ou se o grupo tiver um presidente, um diretor ou coisa que o valha.
122
•
Os membros apresentam individualmente suas ações locais, aceitam sugestões,
propostas de melhoria, descrevem ações ou dificuldades anteriormente debatidas. Na
próxima reunião, diz: “Olha, deu certo.” Ou então: “Não deu certo, encontrei uma falha.”
O próximo colega já não agirá da mesma forma. Eventualmente convidam um especialista
externo em alguma atividade ou algum item comum a todos para palestras exclusivas.
•
Essas reuniões são programadas de forma a contemplar todas as atividades
empresariais: condomínio, locação, compra e venda, lançamentos imobiliários. As empresas
não precisam, necessariamente, fazer todas as atividades. Ou seja, a imobiliária não tem
de ter condomínio, locação, compra e venda. Mas um dos itens ela tem de ter.
•
As reuniões ocorrem, alternadamente, nas cidades dos seus membros. Há
comprometimento de todos com a presença nos encontros. Debate-se tudo abertamente,
como eu já falei. Detalham-se as ações e seus negócios, como gestão, administração,
vendas etc.
•
As redes setoriais são verdadeiras antenas do mercado. Porque elas obtêm informações
geralmente não disponíveis. Ou seja, quando eu consigo obter uma informação privilegiada
de uma atividade, provavelmente aquela informação não está disponível em outras
fontes.
•
As redes setoriais atuam no desenvolvimento de processos, na inovação de serviços,
no próprio desenvolvimento do mercado e no ganho de competitividade.
•
Para montar uma rede setorial, é necessária a vontade de alguém para iniciar os
contatos, a determinação de objetivos e a identificação de empresas. Essa identificação
é feita pelas pessoas. São realizados diagnósticos de ação, análise do conjunto e é dada
atenção ao maior vínculo que nós determinamos como relacionamento. Não é fácil, e os
desafios, sem dúvida, existem. Quero dizer a vocês que não é fácil segurar as redes já
montadas.
•
Não há maneira mais adequada de se ter acesso a ideias revolucionárias e de se
aproximar do pensamento de vanguarda.
•
Desafios: manter seus membros ativos, mesmo quando já aprendem menos do
que os que estão chegando; manter a troca vibrante de ideias; não deixar envelhecer
as ações e opiniões; manter a possibilidade da crítica construtiva, evitando a destrutiva;
manter a capacidade de coesão; manter o potencial de aprendizado; e manter o vínculo
de relacionamento.
•
A Aliança Internacional de Estratégia e Inteligência Imobiliária (ALIEI) é um grupo
mais novo, formado com base na experiência dos demais. Por ter utilizado os outros
como referência, ela organizou um modelo um pouco mais ambicioso. Começou com
cinco empresas, depois seis, depois nove. Essa troca de experiências já permitiu várias
situações.
123
• O caso ALIEI tem resultados que também vão além. É o caso do site www.bancodeterrenos.
com.br, que tem por objetivo o cadastramento de terrenos e possibilitar aos compradores a
realização de consultas dos imóveis. Essas consultas são direcionadas, por meio de cadastro
via Google, ao membro da Aliança onde está o imóvel.
•
Outra iniciativa inovadora em andamento, na mesma linha de parceria comum, é o
site www.imoveisfilmados.com.br.
124
LUIZ CARLOS BORGES DA SILVA
.
Graduado em Gestão de Negócios Imobiliários (PUC-PR) e pósgraduado em Direito Imobiliário e Empresarial (PUC-PR). Presidente
do Secovi-PR. Vice-presidente da Fecomércio-PR. Conselheiro do
IPPUC (Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba).
Conselheiro do Sesc-PR. Conselheiro – Conselho Consumidor – da
Copel. Conselheiro de Administração da CBIC (Câmara Brasileira
da Indústria da Construção Civil). Membro da CBCSI (Câmara
Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários). Conselheiro
– Conselho Paranaense de Cidadania Empresarial – da Fiep
(Federação das Indústrias do Estado do Paraná). Conselheiro de
Administração do Sicoob – Cooperativa de Crédito.
REDES VIRTUAIS
Inteligência Competitiva
ALIANÇAS ESTRATÉGICAS DE NEGÓCIOS
•
Pelas informações que nós temos, o Paraná é o Estado pioneiro na formação de
redes imobiliárias. O Secovi do Paraná criou, em 1993, o Merconopi (Mercado Comum de
Imóveis do Paraná).
•
Por decisão da diretoria, achou-se por bem não criar mais uma rede dentro do Secovi.
Então essa rede foi tirada do Secovi e hoje é a Rede Imóveis Paraná, criada em 2000, e que
tem 15 imobiliárias.
•
Em 2008, lançamos o portal Chave Fácil, no qual todas as empresas representadas
pelo Secovi podem divulgar seus imóveis. Nele, temos um módulo da rede virtual de imóveis.
Quando preparamos essa apresentação eram 240 empresas. Hoje, são mais de 250, e já
temos 12 mil imóveis no portal, 90% com exclusividade de vendas.
•
Está demonstrada aí uma forma pela qual nós, como sindicatos, também achamos
uma solução para que todo associado tenha condições de conviver em rede. Tanto é que
muitas redes já foram criadas no Paraná, a partir disso. Temos uma dezena de redes que
utilizam todo o portal sem ter de gastar com tecnologia e organização, e que podem
conviver em rede.
•
Nem toda empresa tem condições de participar de uma mesma rede. Ou porque
ela não reúne todas as condições das demais ou porque empresas pequenas não
125
podem acompanhar empresas de maior porte na manutenção dos custos de uma rede
imobiliária.
•
Para resolver esse impasse, nós vimos que a possibilidade seria por meio das alianças
estratégicas, que são diferentes de uma rede imobiliária.
CONCEITO
• O conceito de aliança estratégica é organizar bens de produção ou consumo na forma
de cooperação entre empresas de um mesmo segmento de atuação, valorizando a
cadeia produtiva, racionalizando processos, com ganhos de sinergia. Isso é feito através
da formação de redes virtuais ou ainda em redes dinâmicas de cooperação, através de
inteligência competitiva, com a utilização de novas técnicas de telemática.
• Acredito que conseguimos, no Paraná, uma evolução do conceito de rede, podendo
conviver perfeitamente redes formais e a rede virtual. Na verdade, é virtual porque não é
formal. Não é uma rede única, na qual todos tenham o mesmo objetivo dentro dela. A ideia
de inteligência competitiva é uma mudança de paradigma: as empresas que participam
passam de concorrentes a parceiras estratégicas.
BENEFÍCIOS
•
Democratização das oportunidades de negócios, independentemente do tamanho
da empresa, considerando a qualidade de seus serviços e o relacionamento com seus pares.
Alavancagem da competitividade dos parceiros em rede. Afinal, mesmo como aliança, eles
acabam convivendo de alguma forma num sistema de rede.
•
Cada nó da rede (hub firm) pode ser gestor de suas parcerias. A empresa não
precisa conviver num bloco de rede. Ela é que vai buscar as suas parcerias, ela é que vai
determinar de que forma o parceiro deve agir em relação ao que ela está propondo. Ela
tem total liberdade na gestão dessa cadeia de empresas que fazem parte do seu rol de
alianças estratégicas.
•
Mais possibilidades de explorar novas oportunidades de negócios. Por exemplo,
uma empresa atua com seus negócios numa capital, mas ela pode – se tiver uma aliança
estratégica com uma empresa do litoral – passar a comercializar imóveis no litoral de
clientes seus que morem na capital e queiram vender um imóvel no litoral, sem ter lá essa
filial.
•
Agilidade nas transações interempresariais. Rapidez para fazer a aliança estratégica
com outra empresa e possibilidade de aumento de ofertas e serviços. Assim como as redes,
a aliança estratégica também busca o mesmo fundamento.
126
•
Fidelização do cliente. É preciso convencer a pessoa que está colocando o imóvel
à venda, para que ela dê exclusividade. É preciso demonstrar que, a partir das alianças
estratégicas da empresa, ela não estará trabalhando sozinha nessa venda. Ao contrário,
vai trabalhar com dezenas de outras empresas e centenas de outros corretores.
CARACTERÍSTICAS
•
É possível, mesmo convivendo em rede formal, que as empresas façam alianças
estratégicas. Normalmente, uma rede formal proíbe que a empresa participe de outras
redes. Nenhuma rede formal, porém, proíbe que alguém faça uma aliança estratégica com
outra empresa.
•
Portanto, há uma abertura para que as empresas possam ter a sua individualidade e
a sua vontade preservadas, sem colidir.
•
O modelo de rede formal implica parceiros limitados por região e regras rígidas
definidas entre os participantes. A inclusão de empresas tem de ser aprovada por maioria,
e elas têm abrangência delimitada pelas áreas de atuação dos integrantes. Há geração de
custos de manutenção/divulgação.
•
No modelo de rede virtual, porém, há integração de empresas e de regiões. É possível
definir parcerias por afinidade e visão estratégica de negócios em comum. Os custos são
planejados.
127
DEBATES
As Redes como Alavanca de Negócios
e Aperfeiçoamento Empresarial
Como é tratada a questão da responsabilidade civil nas redes de imóveis?
ARIANO CAVALCANTI DE PAULA – A responsabilidade é ainda maior, porque, além da
responsabilidade legal, temos também a obediência às premissas da rede imobiliária, que
cobra uma postura ética e de conduta comercial.
Se a imobiliária não possui exclusividade para a venda do imóvel, como ela
poderá anunciar no site?
ARIANO CAVALCANTI DE PAULA – A lei diz que tem de haver exclusividade, mas a realidade
do Brasil não é essa. Nós temos raríssimas exceções, como Goiânia, Curitiba, talvez mais
alguma cidade, mas, na maior parte do país, trabalha-se com imóveis não exclusivos. Na
rede, damos tratamento ao imóvel não exclusivo de forma que, quando a imobiliária insere
esse imóvel no sistema, ele passa a ser exclusivo, dentro da rede, para aquela imobiliária,
que passa a ser a responsável por aquela captação, dentro da rede.
Quais são as regras de captação de imóveis e o tratamento dos imóveis não
exclusivos que o Copon (Código de Posturas Operacionais) estabeleceu?
ARIANO CAVALCANTI DE PAULA – Quando o corretor está atendendo um cliente, ele
consulta o sistema para saber se ele já está sendo atendido por outro corretor da rede.
Aí existem mecanismos para evitar que haja reserva de mercado. Mas o corretor faz a
consulta para saber se pode prosseguir com aquele atendimento, então segue em frente,
insere aquele imóvel (tem de ter autorização escrita, embora não exclusiva), e a partir
daí aquele imóvel vira exclusividade daquele corretor, dentro da rede. Embora não seja
exclusivo dentro do mercado.
128
XV CONAMI &
PAINEL 12
Habitação Social:
Desafios e Oportunidades
PAINEL 12
Habitação Social: Desafios e Oportunidades
INDICADORES
BRASIL
população
domicílios
domicílios locados
casas
moradores em casas
apartamentos
189.820.000
56.344.000
41.693.000
9.393.000
50.037.000
172.055.000
6.092.000
16.331.000
131
PAULO SAFADY SIMÃO
.
Mineiro, formou-se em Engenharia Civil pela UFMG em 1971.
Especializou-se em Administração de Empresas na Fundação João
Pinheiro, em conjunto com a Graduate School of Business, da
Columbia University de Nova York. Foi presidente do SindusconMG (1986 a 1992); vice-presidente da FIEMG (1989 a 1995);
membro do Conselho Curador do FGTS (1989 a 1993); presidente
da Turminas (1995 a 1998) e membro do Conselho Fiscal da SME
(2002 a 2005). Atualmente é presidente da CBIC (2003/2005,
2005/2008 e 2008/2011), membro do CDES da Presidência
da República e diretor-presidente da Wady Simão-Construções e
Incorporações Ltda.
MOMENTO FAVORÁVEL E PROJETO AVANÇADO
• Atualmente, estamos construindo algo como 1 milhão e 600 mil unidades habitacionais
por ano, formais e informais. Lamentavelmente, acho que a parte informal é até maior. Mas,
enfim, estamos fazendo. Conseguimos, há dois anos, atender ao crescimento vegetativo.
Antigamente o déficit habitacional vinha sempre acumulando. Agora, não.
• Há um cenário, um clima, no sentido de que se busque um projeto definitivo para um
programa de habitação de interesse social, para realmente erradicar esse déficit habitacional,
que, segundo números dos últimos estudos da Fundação João Pinheiro, da Getulio Vargas,
gira em torno de 8 milhões de unidades. No nosso modo de ver, é até um pouco mais.
• A partir do ano passado, o governo lançou um plano para criar uma nova política de
habitação de interesse social, chamando a sociedade para discutir. A Câmara Brasileira
da Indústria da Construção (CBIC) começou a formar grupos de trabalho. Acabou, então,
virando um belíssimo grupo.
• Movimentos sociais, centrais sindicais, fornecedores, fórum de secretários de Habitação,
Cohab, enfim, vários atores do sistema envolveram a cadeia produtiva toda. Acabou virando
um projeto, que tomou esse nome de Moradia Digna.
• Chegamos a debater isso dentro do Congresso Nacional, na Comissão de Desenvolvimento
Urbano. Eu apresentei isso no Conselho de Desenvolvimento Econômico e Social.
Apresentamos ao presidente da República, à ministra Dilma.
• O projeto está bem avançado, bem estudado, à luz inclusive de experiências internacionais
de países que se aproximam muito do Brasil. Buscamos experiências de países que resolveram
seus problemas e guardam alguma relação com o Brasil. E, claro, também buscando as
nossas especificidades.
132
• Há algumas divergências, ainda, entre esse projeto e o que está sendo desenhado dentro
do governo. São pequenas divergências. Eu espero que até o final do processo a gente
consiga vencer essas divergências, que são pequenas, para que, ao final, não aconteça
aquilo que costuma acontecer com muitos programas de habitação e saneamento: por
causa de uma ou duas pendências dentro do Congresso Nacional, eles levam 10 anos para
serem levados à frente.
• Habitação, da mesma forma que educação, saúde, trabalho, é um direito constitucional.
Muitas vezes a gente não trata a habitação dessa forma, mas ela é um direito inscrito na
Constituição, como os outros que estão relacionados no artigo 6º. Portanto, isso tem de ser
tratado dessa forma.
• Por que o déficit habitacional brasileiro cresceu tanto? Por dois motivos básicos. Primeiro,
porque nunca houve política pública para enfrentá-lo. Segundo, porque o preço de uma
moradia digna é incompatível com a capacidade de pagamento de quem precisa de
habitação. Estou falando de déficit para famílias com renda de até cinco salários mínimos,
para ficar bem claro. De cinco salários mínimos para cima está tudo resolvido no Brasil.
Não falta dinheiro, não falta estrutura. No déficit de 8 milhões de moradias, 93% se situam
nessas famílias que ganham até cinco salários mínimos.
CAPACIDADE DE PAGAMENTO DAS FAMÍLIAS
• Antigamente a gente falava só em subsídio. Mas não é só subsídio que resolve essa
questão. Em média, 50% dessas famílias precisam de subsídio, mas 46,5% dessas famílias
podem assumir algum financiamento. E somente 3,5% das famílias podem colocar alguma
poupança própria. Esse é o perfil médio dessas famílias que nós vamos atender, e o
programa que vamos desenhar tem de atender a esse perfil.
• A capacidade de poupar de uma família com renda de até um salário mínimo é zero. A
capacidade dela de buscar financiamento é zero. Para essa família é praticamente subsídio
mesmo, não tem jeito. Mas a família com cinco salários mínimos tem condição de poupar
alguma coisa, tem condição de buscar algum financiamento. Talvez ela nem precise de
subsídio.
• Se você desonerar o produto final da família com condições de buscar financiamento,
ela poderá perfeitamente realizar aquela compra. Se você usar a inovação tecnológica e
evoluir bastante no seu processo de construção, a ponto de reduzir bem o custo daquela
unidade, somando a isso uma desoneração tributária, talvez você já atenda ao bolso
daquela família.
MORADIA E TRANSPORTE URBANO
• Outro conceito fundamental é o que envolve a integração desses projetos com a questão
da mobilidade urbana, com o transporte urbano de massa. É o ideal. Muitas vezes a gente
133
tem um conceito dessa questão da distância e pensa que o sujeito não sai da favela porque
vai precisar ir para muito longe. Essa questão do conceito de “muito longe” já acabou, não
é? O conceito que se tem é de tempo.
• Quando você vai ao Japão, vê que já existe lá há muitos anos o trem-bala. O sujeito que
mora a 200 quilômetros de Tóquio chega lá em 15 minutos. A questão não é a distância, a
questão é o tempo. Tem de arrumar uma forma de o sujeito chegar em 15 minutos. Morar
longe não é o problema, a questão é fazer com que ele chegue rápido.
PROJETO MORADIA DIGNA
• Uma política de combate ao déficit habitacional precisa atender a quatro aspectos: 1)
foco na produção de novas unidades e na revitalização de centros urbanos; 2) produção
em escala, sem perda de qualidade, e respeitando os princípios da formalidade e da
construção sustentável; 3) política de Estado, envolvendo os três níveis de governo; 4) estar
integrada aos equipamentos urbanos e, principalmente, ao transporte de massa.
• Essa nossa política tem de ter um foco muito objetivo na produção de novas unidades.
É um foco que não se tem hoje, absolutamente. Sem ele nós não vamos erradicar esse
déficit. Todavia, hoje existem programas de revitalização dos centros urbanos no mundo
inteiro. Significa reaproveitar os centros que já têm uma infraestrutura instalada, muitas
vezes ociosa. Essa infraestrutura se presta a ser renovada e recolocada à disposição das
famílias.
• O projeto Moradia Digna tem 13 itens: 1) marco regulatório; 2) política de subsídio
focada na família; 3) desonerar o produto final; 4) incentivar oferta de terra urbanizada;
5) desburocratizar a aprovação de empreendimentos; 6) padronizar os parâmetros
construtivos; 7) definir competência para a concessão de licenciamento ambiental; 8)
facilitar a aprovação de processos construtivos alternativos; 9) base única para registro de
imóveis; 10) instituir o cadastro positivo; 11) criar fundo garantidor ou fundo de aval; 12)
fortalecer o mercado secundário; 13) descentralizar a aplicação dos recursos do FGTS.
MORADIA DIGNA: MARCO REGULATÓRIO
• A proposta é que o marco regulatório traga segurança para o investimento, traga a
garantia de recursos para o subsídio. Ninguém vai investir num novo processo, ninguém vai
comprar equipamento, ninguém vai treinar e capacitar, que são coisas caras e profundas,
sem ter a garantia de que aquilo vai funcionar. Estamos falando de projetos para 15, 16,
17 anos.
• É fundamental que o marco regulatório promova a participação de municípios e Estados.
O marco regulatório também deve contemplar a continuidade dos programas existentes, a
redução do custo da moradia e a valorização do conceito de “autogestão” legalizada.
134
MORADIA DIGNA: FOCO NA FAMÍLIA
• O segundo item do Moradia Digna é a política de subsídio, que hoje é errada. Ela tem de
ser focada na família, e não no produto. Se você foca no produto, você pode atender tanto
uma família que precisa quanto uma família que não precisa.
• Dentro de uma família, você pode ter uma pessoa que está trabalhando muito bem, que
não está inserida naquela família como renda e pode ser beneficiada. Quando você foca
na família, na renda da família, você está beneficiando exatamente quem está precisando
mais. Isso é importante.
• Deve ser uma política com parâmetros regionalizados, atrelada a programas de
financiamento. Tem de considerar a realidade socioeconômica do beneficiário e trabalhar
com o subsídio acoplado ao financiamento, além do controle social e transparência na
aplicação.
MORADIA DIGNA: DESONERAÇÃO DO PRODUTO
• O terceiro item – desoneração do produto – exige o trabalho nos três níveis: municipal,
estadual e federal. Não dá para acreditar que um terço do custo de uma casa popular seja
de impostos para os três níveis de governo. Não tem cabimento uma casa popular ter 28%
de imposto por dentro. Isso aí é uma coisa absolutamente inaceitável, que vira 35%, 36%
em cima do custo.
• O governo federal já está absolutamente convencido, mas não adianta, também,
simplesmente tirar o imposto. Nossa proposta é a criação do Regime Especial Tributário
(RET) para as Habitações de Interesse Social (HIS) e uma única alíquota incidente sobre o
faturamento.
• Quanto aos governos estaduais, propomos o retorno do valor recolhido em ICMS e a
redução das taxas cartoriais. Por fim, para os governos municipais, a proposta é a isenção
de ITBI, IPTU e taxas de legalização.
MORADIA DIGNA: OFERTA DE TERRA
• Se não tivermos terra, não fazemos casa. Esse é um problema sério aqui no Brasil. Porque
os planos diretores dos municípios insistem em não contemplar áreas com terras suficientes
para fazer o número de habitações de que a gente precisa.
• Temos de buscar mecanismos para que haja, naturalmente, oferta de terra barata e
abundante pelo mercado. Hoje, para aprovar um loteamento popular, a demora é de
quatro, cinco anos. Você não tem financiamento para isso. Você entra numa prefeitura, e o
135
processo é burocratizado, demora uns 200 anos para ser aprovado. Com as concessionárias
de energia, de esgoto, também é só dificuldade. Ou seja, tudo é difícil. É um inferno.
• Nossas propostas são: 1) melhores condições para comercializar lotes urbanos; 2)
autorização de linhas de financiamento; 3) utilização de espaços públicos disponíveis; 4)
aprovação do PL 3.057, que trata de parcelamento do solo e regularização fundiária;
5) agilidade no processo de aprovação de novos loteamentos; 6) criação da figura do
loteamento para HIS; 7) as concessionárias devem assumir o custo de infraestrutura em
loteamentos para HIS.
• A primeira coisa a fazer é modificar isso. Facilitar, desburocratizar, arrumar linha de
financiamento. Aí você já vai ter uma possibilidade de oferta de terra. Por outro lado, há de
haver o compromisso dos prefeitos, das comunidades, de ceder parte das suas áreas para
abrigar essas famílias. E aí já existe uma divergência entre nós e o governo.
• Entendemos que cada município vai ter de buscar a sua solução. Cada um sabe onde
é que está sua solução, sabe onde é que estão os seus gargalos. Então a comunidade
vai ter de resolver isso. Claro que a lei federal poderá ter mecanismos que induzam cada
município a fazer isso. É uma obrigação do Executivo.
OUTROS ASPECTOS DO PROJETO MORADIA DIGNA
• Hoje, é proibitivo facilitar a aprovação de processo construtivo alternativo, item 8 de
nosso projeto Moradia Digna. Precisamos contar com uma base única de registro de
imóveis (item 9), fundamental para a segurança do comprador. É incrível que nós ainda
não tenhamos conseguido aprovar o cadastro positivo das pessoas (item 10), apesar de
estar no Congresso há muito tempo. Para punir o sujeito que é mau pagador, todo mundo
quer. Mas, para premiar o bom pagador, nós temos um monte de dificuldades.
• Um fundo garantidor (item 11) é essencial para ter o aval desse tipo de empreendimento,
para fortalecer o mercado secundário (item 12), que ficou prejudicado, agora, com essa
crise.
• Por fim, temos de descentralizar a aplicação dos recursos do FGTS (item 13), porque
não dá para ficarmos exclusivamente na mão de um agente financeiro, que é a Caixa. Por
mais competente que ela seja, por melhor que ela seja. Até porque o volume de coisas que
estamos fazendo a Caixa não aguenta. Isso daí nós vamos ter de resolver.
136
INOVAÇÃO TECNOLÓGICA E SUSTENTABILIDADE
• Em todo o mundo, a construção consome 75% dos recursos naturais. Os edifícios são
responsáveis por 45% do consumo da energia elétrica mundial, 25% da água potável e 25%
da madeira das florestas. A indústria da construção é responsável por 50% das emissões de
CO2. É por isso que somos considerados o grande vilão do meio ambiente.
• A Universidade de Oxford fez um grande estudo, que comprovou o seguinte: a melhor
contribuição que o setor da construção pode dar ao mundo daqui para a frente, em termos
de redução da emissão de CO2, é a reforma e reestruturação dos prédios antigos, porque,
teoricamente, os prédios novos já serão construídos dentro das melhores técnicas. Portanto,
eles já não serão mais os grandes poluidores. Os prédios antigos é que são a vergonha
mundial.
• Hoje já está provado que morar custa mais do que construir. Na verdade, na construção,
você gasta só 15%. São 0,2% para idealizar, 0,8% de concepção do projeto, 14% quando
você constrói, e 80% quando você usa e ocupa, num período de 50 anos (vida útil do
imóvel). E é aí que você tem o grande custo da sua casa. É exatamente aí que você não tem
o cuidado de fazer economia: na conta de água, na conta de luz etc.
• Há algum tempo, estamos trabalhando com a cadeia produtiva em um novo projeto de
inovação tecnológica que guarda todos os conceitos de sustentabilidade. A CBIC (Câmara
Brasileira da Indústria da Construção) é membro do Conselho Brasileiro de Construção
Sustentável e desenvolve um Projeto de Inovação Tecnológica (PIT) para aprimorar a
construção civil dentro de todos os parâmetros e conceitos que devem nortear o setor nos
próximos anos.
• Temos quatro objetivos no novo projeto de inovação tecnológica. O primeiro deles é
identificar e caracterizar o estágio tecnológico do Brasil quanto à absorção e incorporação
à produção das tecnologias disponíveis no mercado brasileiro.
• Nosso segundo objetivo é identificar e caracterizar os entraves e necessidades para
difusão e aumento do uso de tecnologias com potencial de elevação da produtividade,
consequente redução de custos e desempenho adequado às características de exposição e
exigências dos usuários brasileiros segundo as regiões.
• O terceiro objetivo é identificar e formular ações de caráter setorial visando facilitar a
incorporação de inovações tecnológicas e a mudança do patamar tecnológico da construção
de edificações no Brasil.
• O quarto objetivo é identificar e caracterizar os problemas e as necessidades atuais que
requerem inovações e como buscá-las (existência fora do Brasil, necessidade de pesquisa e
desenvolvimento de longo prazo).
137
MOMENTO POLÍTICO ATUAL
• Estamos no epicentro de uma crise muito séria, muito forte, que começou no mundo
inteiro com a crise do subprime. Ela, na verdade, é muito mais uma crise financeira do que
imobiliária. Mas não interessa, as versões são maiores, e toda a imprensa fala em crise
imobiliária.
• A crise é realmente séria e afeta o mundo inteiro. Ela já nos afetou, já pegou o Brasil em
cheio. Não tem como não pegar. Porque é uma crise de crédito, de liquidez e de dólar.
Portanto, não tem como não pegar.
• Apesar de reconhecermos que há uma crise, a situação do mercado imobiliário brasileiro
não guarda nenhuma relação com essa crise internacional. Nós temos os nossos próprios
fundamentos, temos os nossos próprios financiamentos, poupança e Fundo de Garantia,
que são próprios, com regras próprias.
• Não temos nenhuma vinculação com o mercado externo, com recursos externos. Poucas
coisas nos influenciam, a não ser essa questão das commodities, que acabam tendo um
preço internacional, e a gente sofre com isso, como no caso do aço, que foi uma coisa
abusiva nesses últimos meses.
• Haverá uma queda de produção, não tem jeito, o que é uma pena, pois o setor vinha
crescendo bastante. Este ano (2008) devemos crescer mais do que 8,5%, já vínhamos
crescendo. A expectativa era crescer isso ou mais no ano que vem. Infelizmente, não vamos
crescer, mas tentaremos reduzir ao máximo o impacto dessa crise.
• Neste momento histórico, o setor vem a público defender princípios rígidos que devem
orientar as ações do governo federal e mesmo as do nosso segmento, para manter a
tranquilidade e o bom desempenho do mercado consumidor.
• O governo editou a Medida Provisória 443, que está no Congresso Nacional, que permite
à Caixa e ao Banco do Brasil comprar bancos menores. É uma medida que permite a
abertura de uma empresa da Caixa Econômica Federal para comprar construtoras e
incorporadoras. E aí nós somos radicalmente contra.
• Não podemos admitir que uma empresa que financia o setor, que tem o poder e o
oligopólio dos recursos do FGTS, a maior poupança do setor, possa ser dona de construtora
e incorporadora. O poder de influência dessa empresa no mercado seria enorme, para
distorcê-lo para mais ou para menos. Seria uma concorrência desleal.
• Eu acredito demais, entretanto, que o momento é importante para o país. Acho que
estamos preparadíssimos para enfrentar essa crise. O Brasil é um dos poucos países do
mundo com chances de sair bem dessa crise.
138
PRINCÍPIOS RÍGIDOS
• 1. Quaisquer medidas deverão respeitar as soluções de mercado, evitando ingerência
estatizante.
• 2. O dinheiro da sociedade deve ser criteriosamente dirigido para oferecer crédito às
dezenas de milhares de empresas, sem privilégio especial a qualquer delas.
• 3. Os recursos devem ser concedidos com critérios rígidos de crédito e transparência,
e podem ser dirigidos ou para capital de giro das empresas ou para facilitar operações
de consolidação de empresas e de empreendimentos, inclusive fusões, incorporações e
aquisições.
• 4. As empresas e os empresários deverão sempre se responsabilizar socioeconomicamente
pelos eventuais méritos e desacertos de sua gestão.
• 5. Ao adquirente de uma habitação devem ser asseguradas as condições que lhe foram
oferecidas por ocasião da compra, e urge garantir seu papel de principal protagonista no
mercado, com respeito e incentivo.
AÇÕES SUGERIDAS AO GOVERNO FEDERAL
• 1. Manter e monitorar as regras básicas do Sistema Financeiro de Habitação: destinação
exclusiva dos recursos do FGTS para habitação, saneamento e infraestrutura urbana;
assegurar exigibilidade de aplicação dos saldos da caderneta de poupança.
• 2. Reduzir em 5%, emergencialmente, o percentual do depósito compulsório de poupança,
direcionando esses recursos obrigatoriamente para a produção de novas habitações,
segundo as regras do sistema.
• 3. Incentivar que grande parte dos recursos de financiamento seja direcionada à produção
por meio das dezenas de milhares de empresas do setor.
• 4. Preservar as condições de crédito, tais como taxas de juros e prazos de pagamento
que o adquirente obteve ao comprar sua habitação – expectativas por simulador ou tabelas
advindas direta ou indiretamente do banco.
• 5. Aprovar e anunciar orçamento do FGTS com o volume aumentado, a ser aplicado no
ano de 2009.
• 6. Viabilizar e/ou agilizar concessão de crédito da caderneta de poupança e do FGTS
pelos bancos oficiais: Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil.
139
• 7. Reforçar a liquidez das incorporadoras, criando linhas de financiamentos lastreados
nos recebíveis oriundos da venda de imóveis em construção ou construídos.
• 8. Facilitar fusões, incorporações e aquisições de empresas, total ou parcialmente, por
meio de linhas especiais de financiamento por bancos de investimento estatais, a exemplo
do BNDES.
SUGESTÕES PARA O SETOR DE INFRAESTRUTURA E OBRAS
PÚBLICAS
• 1. Facilitar e ampliar os financiamentos via bancos oficiais (Caixa, BB e BNDES) para
compensar a eventual retração dos investimentos externos, em especial os advindos das
agências multilaterais, como o BID e o BIRD.
• 2. Reduzir o prazo de pagamento de faturas de obras públicas, como forma de garantir
o capital de giro das empresas.
• 3. Manter a contratação de projetos voltados para as Parcerias Público-Privadas (PPPs),
concessões públicas e outras obras da administração federal.
140
DEBATES
Habitação Social: Desafios e Oportunidades
O Projeto de Lei 3.057 atinge o direito de propriedade e o Estado de Direito?
MARCOS AUGUSTO NETTO – Eu queria falar sobre dois pontos. A Inês Magalhães, secretária
nacional de Habitação, do Ministério das Cidades, esteve aqui no evento, conforme o
Paulo falou. Ela ocupa um dos cargos com maior ligação com o nosso segmento. Todo
o orçamento do governo sobre habitação passa pelas mãos dela. Pois bem, discutimos
com ela um ponto polêmico e extremamente grave sobre a questão da terra. Diz respeito
ao Projeto de Lei 3.057, que prevê a obrigatoriedade do empreendedor doar x% de terra
para o município combater o déficit habitacional. Esse é um tributo novo que está sendo
proposto. E olhem só a forma: doar. Se você não doar, não loteia.
Em Goiânia, o prefeito aprovou uma lei, em 2006, que prevê a obrigatoriedade de doação
de 15% a 25% de terras para o município. O Secovi de lá comprou essa briga, com apoio
nacional, e saiu a sentença há cerca de uma semana: o juiz considerou a lei inconstitucional.
Mas a lei é municipal. Nós estamos falando agora do PL 3.057, que é federal, e a Inês
Magalhães veio defender aqui a mesma linha de raciocínio. E, sendo lei federal, o juiz de
primeira instância não vai poder dizer que é inconstitucional. Essa é a profundidade do
debate. Se você começar a detonar o direito de propriedade na origem, você vai contaminar
todo o Estado de Direito no Brasil.
PAULO SAFADY SIMÃO – Essa questão da terra é fundamental. Tem de ser resolvida, é
grave. Chego a admitir que dificilmente nós vamos resolver isso exclusivamente pelas regras
de mercado. Temos de fazer tudo para que a oferta de terra se dê de maneira correta no
mercado. Isso significa regras desburocratizadas, financiamento para loteamento, uma
linha de aprovação de loteamento independente pelas prefeituras; enfim, estímulos para
que haja oferta de terra barata e abundante no mercado. Se isso vai resolver tudo, eu não
sei. Mas resolve parte. E aí tem de haver algum compromisso da comunidade com esse
assunto. Cada município – com sua Câmara, seu prefeito, suas organizações da sociedade
– terá de resolver isso. Não pode ser uma coisa que venha de cima e diga que são 20% ou
25%.
141
Há um projeto de emenda constitucional que determina a obrigatoriedade de
destinar 2% dos tributos federais para a habitação.
MARCOS AUGUSTO NETTO – Outro ponto para o qual eu queria pedir o apoio de todos
envolve o projeto de emenda constitucional que vai ser apresentado e que define que 2%
dos tributos federais seriam designados para a habitação de interesse social. Detalhe: não
é um tributo novo, é um percentual do que já é arrecadado. Precisamos de um milhão e
meio de assinaturas para que possamos apresentar esse projeto de emenda constitucional.
Portanto, nas suas cidades, procurem suas entidades e apoiem o projeto.
142
XV CONAMI &
PAINEL 13
Câmara Brasileira de
Comércio e Serviços
Imobiliários (CBCSI):
Em Defesa do Mercado de
Serviços Imobiliários
PAINEL 13
Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários
(CBCSI): Em Defesa do
Mercado de Serviços Imobiliários
INDICADORES
BRASIL
população
domicílios
domicílios locados
casas
moradores em casas
apartamentos
189.820.000
56.344.000
41.693.000
9.393.000
50.037.000
172.055.000
6.092.000
16.331.000
145
PEDRO WÄHMANN
.
Economista formado pela Universidade Candido Mendes, em
1969. Diretor da Administradora Quatro Marias desde 1974.
Presidente do Secovi Rio desde 1999. Vice-presidente de Turismo
e Hospitalidade da Federação do Comércio do Rio de Janeiro
desde 2002. Suplente da Diretoria da Confederação Nacional do
Comércio desde 2000, sendo o coordenador-geral da Câmara
Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI/CNC).
Membro do Conselho Diretor da Associação Comercial do Rio de
Janeiro há mais de 15 anos.
•
Na base do Sistema Confederativo de Comércio estão os sindicatos de todas as
atividades econômicas de comércio, bens, serviços e turismo, com as suas representações
estaduais. Isso na base da pirâmide. Em cada Estado, somos ligados diretamente às
federações de comércio ou a algumas atividades econômicas que formam as suas
confederações nacionais. É o caso, por exemplo, de nós mesmos, Secovis, que estamos
numa fase de estruturação da nossa confederação nacional.
•
No topo da pirâmide, como entidade maior representativa, está a Confederação
Nacional do Comércio (CNC), que é o órgão máximo do Sistema de Comércio, Bens
e Turismo, assim como outras entidades nacionais, como a Confederação Nacional da
Indústria, a Confederação Nacional da Agricultura etc.
•
Por volta de 1988/89, um grupo de empresários pleiteia e obtém junto à CNC um
espaço para formar o que se chamou de Grupo Especial de Assessoria, o GEA, que foi o
embrião da nossa Câmara. O dr. Sérgio Mauad, do Secovi-SP, foi um dos que atuaram
muito em 1989, e ele continua ainda, com sua força intocável, no Conselho Deliberativo
da entidade, motivo de revitalização do nosso ânimo.
•
No final dos anos 1990, passada quase uma década, nós subimos um degrau com a
estruturação do grupo, que se transformou, efetivamente, numa Câmara. A CNC começa
a formar câmaras especializadas, como foi a CCAI (Câmara de Comércio e Administração
de Imóveis).
•
Nesse período, há de se destacar também a atuação do presidente Sérgio Porto,
do Ceará, que deu os primeiros e importantes passos para que a Câmara tivesse mais
visibilidade dentro da CNC e agregou outros Secovis que estavam em fase de formação.
Essa convivência permitiu que os novos Secovis fossem tomando corpo e se organizando
melhor.
146
•
Em 2002 ou 2003, o Sérgio assume destacadas funções na Federação do Comércio do
seu Estado: foi o seu primeiro vice-presidente. A Federação tem a grande responsabilidade
de administrar o Sistema S – do Sesc e do Senac, que são instituições profissionalizantes –,
e o Sérgio deixa a presidência da Câmara.
•
Por recomendação do presidente da CNC, fui indicado coordenador-geral. É um
cargo de confiança do presidente, é ele que indica. E, três ou quatro anos depois – estamos
falando aí de 2005 –, percebemos que efetivamente temos uma massa crítica de trabalho
muito grande. E os Secovis, então, começaram a representar outras atividades, além da
administração de imóveis.
•
O Secovi Rio tem uma predominância muito grande na área de administração de
imóveis, mas outros Secovis, como o do Paraná e o do Rio Grande do Sul, representam
também as imobiliárias que atuam na área de compra e venda, representam os loteadores. É o
caso dos Estados do Sul, dos Estados do Centro-Oeste, representando os incorporadores.
•
Fomos criando coordenações específicas para atividades que ganharam projeção, como
o PAR (Programa de Arrendamento Residencial). E, por fim, criamos uma coordenação para
tratar do parcelamento do solo urbano e para discutir essa complicada lei do parcelamento
do solo urbano, que há oito anos tramita no Congresso, sem uma definição ainda.
•
A CBCSI tem reuniões plenárias quatro a cinco vezes por ano com todos os seus
membros. A plenária antecede, sempre, a reunião dos coordenadores. Na prática, porém,
os coordenadores se reúnem toda semana, pela internet ou pelo telefone. Os canais para
enviar demandas para a Câmara são os Secovis e as associações estaduais que também
fazem parte, como é o caso da Abadi do Rio de Janeiro, da CBI de Minas, da própria
Abami, entre outras.
•
A ideia é trazer a vocês, multiplicadores das nossas informações, um painel rápido,
porque nós vamos ter de dividir o espaço de tempo com as sete coordenações. E cada uma
vai apontar, especificamente, quais são os problemas mais preocupantes, para vocês terem
um panorama geral de cada uma dessas coordenações e o que elas estão fazendo em
benefício do ambiente de negócios das nossas empresas.
147
LUIZ ANTONIO CÓSSIO
.
Sócio-gerente da Imobiliária Thá Ltda, de Curitiba-PR. Ex-presidente
do Secovi-PR e da RNI – Rede de Negócios Imobiliários, de Curitiba,
fundada em 1993, da qual também foi membro fundador. Atual
presidente do Secovimed–PR e diretor de Assuntos Imobiliários
da Fecomércio–PR. Coordenador adjunto e de comercialização
imobiliária da CBCSI / CNC e coordenador da Aliança Internacional
de Estratégia e Inteligência Imobiliária – ALIEI.
•
Nós já tivemos atuação em todos os itens relativos ao setor, tais como Dimob, Coaf,
relação patrimonial – quando se tratou do lucro imobiliário –, certidão nacional trabalhista...
Enfim, foram itens que nós trabalhamos durante esse período em que cuidamos da
coordenação.
•
Hoje a coordenação de comercialização imobiliária atua, fortemente, no estímulo à
formação de redes e compartilhamento dos negócios imobiliários por todos os setores. O
conceito final é que cada Secovi faça o seu portal, de forma descentralizada, e que depois,
ao final, todos se unam numa única rede nacional.
•
Também está sendo feito um trabalho dentro do aspecto do relacionamento legal de
empresas e corretores de imóveis autônomos. Evidentemente, vocês sabem que esse “legal”
quer dizer “trabalhista”. O projeto de lei que versa sobre o princípio da concentração da
matrícula, que envolve outras coordenações também, é um item que foi agregado ontem,
que eu já tomei a liberdade de colocar aqui é, que é um assunto que vem sendo tratado
pela CBIC, mas também pelo Secovi de Pernambuco, de onde nos veio a solicitação.
•
Esta é a maneira. Sempre que a coordenação é demandada para alguma atividade,
ela encampa aquele tema e vai organizando todos os atores que são necessários e que
queiram participar. A demanda é aberta para que todos os membros dos Secovis passem
os assuntos para os presidentes, os presidentes levem para a Câmara, e o presidente Pedro
designa as atividades para cada um dos seus coordenadores.
148
MOACYR SHUKSTER
.
Técnico em Contabilidade, administrador de empresas e corretor
de imóveis, sócio-gerente da Moacyr Schukster & Consultores
Associados, presidente do Secovi-RS e da Agademi,° vice-presidente
da Fecomércio-RS, conselheiro do Sesc-RS, diretor suplente da
CNC e coordenador da área de Condomínios da CBCSI/CNC.
•
Nós operamos na Câmara em duas faces. A primeira é a administrativo-jurídica, que
acompanha o que acontece, faz sua interpretação e delineia as ações correspondentes. E
depois nós temos o corpo a corpo, que se desenvolve na relação político-institucional.
•
Na área de condomínios, temos uma série de ações em que nos envolvemos: problemas
de medição de água, casos de multas condominiais por inadimplência etc.
•
Para cada um desses problemas, há mais de um projeto. No caso da água, existem
seis projetos agrupados. São reunidos para depois serem processados no Congresso
Nacional, em grupos. No momento, há 307 projetos no Congresso Nacional que temos de
acompanhar.
•
Esse acompanhamento é feito pelo Departamento de Relações Institucionais do
Secovi Rio, que nos fornece base, e pelos próprios departamentos jurídicos dos Secovis.
Temos também uma estrutura de acompanhamento da própria CBCSI. Todos eles nos dão
elementos que nos permitem acompanhar os projetos em andamento.
•
Exemplo: o Secovi-SP nos alertou sobre um trabalho que estava sendo desenvolvido na
Associação Brasileira de Normas Técnicas, que pretendia incluir bombeiros privados dentro
dos condomínios, 24 horas por dia, com sala especial, folgas, treinamentos semestrais
obrigatórios. Então um trabalho feito pela Câmara, com apoio muito especial do Secovi-SP,
conseguiu abafar esse assunto, que efetivamente se tornaria um problema, um ônus muito
sério para os condomínios.
•
Outro exemplo é o da legislação previdenciária. Todo mundo já ouviu falar no nexo
técnico epidemiológico. A nossa Previdência Social está querendo simplesmente que todo
episódio que acontecer com um funcionário, se a qualidade da ocorrência se repetir, mesmo
que não tenha nada a ver com o ramo de atividade da empresa, isso seja considerado um
problema de trabalho. Isso nos causou muita espécie.
•
O zelador do condomínio, por exemplo, joga futebol e quebra uma perna. Se nós
tivermos o azar de mais um funcionário se machucar, quebrar o braço, o condomínio será
tachado como negligente com seus funcionários e vai ser caracterizado o nexo, aumentando
149
o custo do seguro do funcionário. Isso aí também nos rendeu um bom trabalho, e o que
se conseguiu até aqui, pelo menos, foi que a aplicação disso fosse adiada no que tange a
certos aspectos dessa lei ou desse regulamento.
•
Outro problema é a questão da receita dos condomínios. Como os senhores sabem,
aquela receita que deriva de aluguel para antena de telefonia, colocação de outdoors
etc. A Receita Federal considera que tudo isso deve constar na declaração de renda do
proprietário da unidade da economia.
•
Isso aí nos tem dado grande dor de cabeça. Porque na administração de condomínios é
preciso fazer, primeiro, o rateio dessa renda e, segundo, descobrir quem é o real proprietário
etc. Nós estivemos trabalhando bastante nesse assunto. Infelizmente, a Receita Federal já
nos disse que não tem como mudar. Enfim, é mais uma dor de cabeça e mais um trabalho
em que a Câmara deve atuar.
•
Existe uma meta da Câmara em tratar da regulamentação ou autorregulamentação
da atividade de administrador condominial. E, dentro desse escopo, nós já colocamos
na mesa três alternativas. Uma alternativa é pela autorregulamentação da administração
condominial. Então aí nós teríamos todo um código de ética e uma série de dados que
teríamos de observar etc. E tudo aquilo seria então subscrito pelas administradoras.
•
Outra alternativa seria criarmos a função, digamos, a profissão de administrador
condominial. O nome dado seria “auxiliar em gestão patrimonial ou em gestão condominial”.
A terceira alternativa seria alterar a lei do corretor de imóveis, tornando bem explícita a
função de assessoria em gestão condominial.
•
Bom, essas ideias foram colocadas na plenária da Câmara, mas não chegamos a um
consenso ainda. Quem não tiver conhecimento dessas ideias poderá consultar o Secovi da
sua região e lá poderá ter dados sobre isso. Todas as ideias serão bem-vindas.
150
IOAV BLANCHE
.
Arquiteto formado pela UCG - Goiânia em 1990. Atua em
administração de loteamentos desde 1995, quando se tornou
corretor de imóveis. Atualmente, é vice-presidente de loteamentos
do Sescovi-GO, conselheiro do SecoviCred (cooperativa de crédito),
membro do Compur (Conselho de Política Urbana da Prefeitura de
Goiânia) e membro do CBCSI. Continua criando e administrando
loteamentos na região metropolitana de Goiânia.
• O Projeto de Lei 3.057 visa nortear as diretrizes do desenvolvimento urbano, do
parcelamento do solo e da regularização fundiária; enfim, daquilo que foi feito de forma
irregular. Em 2008, o Ministério das Cidades resolveu assumir a função de gestor dessa
lei, mas tem feito isso de maneira um pouco ideológica demais. Sentimos nas últimas
reuniões que as pessoas do governo querem nos obrigar a investir em imóvel popular. Mas
o dinheiro é livre. As pessoas investem naquilo que dá retorno.
• Nas reuniões no Ministério das Cidades, temos mostrado que a única maneira de resolver
o problema fundiário urbano no Brasil é através de incentivos, e não de obrigações. Há
vários mecanismos urbanísticos para baratear o lote, que a lei permite. São questões
técnicas. No mesmo loteamento, o sistema viário pode ocupar 20% da área ou pode chegar
a ocupar 40%. Se ele ocupar 20%, eu vou ter um aproveitamento de terra maior e um custo
de infraestrutura muito menor.
• Outra questão séria é a obrigação das concessionárias. O Ministério das Cidades quer
começar a exigir que as empresas concessionárias de energia elétrica colaborem nos
parcelamentos destinados a famílias de baixa renda. Mas o principal problema que eu
tenho hoje como loteador não é com a energia elétrica, e sim com a água. O marco
regulatório do saneamento está há 10 anos sendo discutido e não é aprovado. Hoje, a
maior parte dos empreendimentos imobiliários tem dificuldade de conseguir água para se
concretizar. E, sem a água, a gente não pode urbanizar uma área.
• A oferta de área urbana é outra questão séria. Hoje, em todas as cidades, você tem
a definição de expansão da área urbana feita de maneira política, e não técnica. As
concessionárias não participam, as necessidades da cidade não são consideradas, e sim
os interesses políticos ou financeiros. Essa expansão urbana tem de ser revista, porque é
através dela que a gente resolve o problema mais sério da economia, que é a oferta. A
única maneira que temos de diminuir o valor da área urbana é através do aumento da
oferta.
• Também temos a questão dos condomínios fechados. Eu não gostaria de morar num bairro
cercado, de pagar pela minha limpeza, pela minha segurança. Eu queria que a prefeitura
fizesse isso. Mas sabemos que não é a nossa realidade e temos de começar a separar
151
essa questão ideológica. Muita gente pensa que condomínios fechados são aquelas ruas
fechadas pelos moradores, de forma arbitrária. Mas muitos projetos foram devidamente
aprovados e registrados na prefeitura. Então tem de saber separar isso. Conseguir tirar a
ideologia do projeto de lei e se concentrar nas questões práticas, nas questões legais.
• A questão do contrato é outro exemplo. Hoje, todos nós que trabalhamos com a venda
de imóveis temos nossos contratos facilmente contestados pelos Procons, pelos tribunais de
pequenas causas, porque não existe uma lei que os regulamente. Temos tentado, através
dessa lei, regulamentar. Só que, por interferências externas, as propostas são muito piores
do que aquilo que a gente tem hoje.
152
MARCOS AUGUSTO NETTO
.
Empresário do mercado imobiliário há 25 anos. Membro do
Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano de Campo Grande/
MS. Conselheiro dos Conselhos Nacional e Estadual das Cidades.
Membro do Conselho Gestor do Fundo Nacional de Habitação
e Interesse Social. Vice-presidente da Federação dos Secovis do
Brasil. Membro da Câmara de Comércio e Administração de
Imóveis (CBCSI). Presidente do Secovi-MS, Sindicato da Habitação
de MS, desde 1998.
• Existem três locais onde as coisas acontecem: o Legislativo, o Judiciário e o Executivo. A
estratégia que a CBCSI adotou nos últimos seis ou sete anos é ocupar os espaços em todas
essas esferas.
• No Legislativo – o Hélzio vai falar sobre isso –, há uma quantidade enorme de projetos
de lei que estão tramitando e têm relação com o nosso setor. Por isso ele conhece a vida
de cada um dos deputados. Sabe por quem ele é influenciado, quem ele influencia. Ele
almoça com um e janta com outro, todo dia. Porque senão nunca vamos saber como eles
pensam.
• No Judiciário, vocês viram a luta que tivemos, recentemente, com relação à exoneração
do fiador. Se não tivéssemos comprado essa briga, capitaneada pelo Leandro, hoje nós nem
teríamos imobiliárias, provavelmente. O que adianta ter um contrato se não há garantia?
Quem vai ser o investidor, a pessoa que vai entrar, comprar imóvel para alugar? Ah, vai
ter seguro-fiança, é uma alternativa. Mas ainda tem custo. Há algumas alternativas se
formando aí. Mas, hoje, 80% dos contratos têm a garantia na fiança. Então isso ia destruir
os nossos contratos, eles iam virar pó.
• No Executivo, quando foi criado o Ministério das Cidades, muitas pessoas não deram
bola. Acharam que era um ministério todo de esquerda, não sei o quê. Mas nós temos
quatro secretarias nacionais no ministério que só tratam de questões relativas à nossa área:
saneamento ambiental, mobilidade, trânsito, planejamento territorial urbano e habitação.
O que falta para nós, que construímos cidades? O que falta para nós termos um outro
ministério com tanta influência assim?
• Hoje a CNC já está no terceiro mandato, ocupando uma vaga dentro do Conselho das
Cidades. Hoje nós estamos também com uma vaga no Conselho Gestor do FNHIS, que
é o Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social. Tudo vai passar por esse fundo.
Todos os municípios e Estados, se quiserem dinheiro, vão ter de ir lá pedir e passar por
esse fundo. Esse fundo, este ano, vai movimentar R$ 1 bilhão. Então, pessoal, estamos
ocupando espaço? Estamos.
153
• Um artigo inserido no Projeto de Lei 3.057 pode contaminar todo o setor e acabar com
uma profissão. Ele diz que todos os que forem lotear vão ter de doar um percentual da área
para o município. Pergunto: por que esse cidadão vai ter de doar para o município resolver
o problema da falta de habitação? Imagine todo produtor de carne ter de doar 10% para
o governo combater a fome. Isso é aumento de imposto, encarecimento do produto final.
Através dessa proposta você vai minar o direito de propriedade, você destrói o Estado de
Direito.
• Nos debates com promotores de defesa do consumidor ou órgãos do Procon, eles
entendem uma coisa importantíssima. No caso, por exemplo, de um loteamento vendido
em até 80 meses, 90 meses, se na 89a prestação o cara bater na porta da imobiliária e
disser que é comprador de lote de baixa renda, ele pode requerer a devolução do dinheiro.
Porque se separou da mulher, perdeu o emprego e não sei o quê. Não interessa o motivo.
• Se isso passa como uma alteração no Código de Defesa do Consumidor, imagina o que
não vai contagiar o setor imobiliário como um todo... Acabou a profissão de corretor de
imóvel. Porque nós nunca mais vamos ter segurança nas nossas transações. Aí, quando
eu for vender um apartamento, vai ser o mesmo tratamento. Por que seria diferente? É aí
que está o perigo de um artigo de lei que está inserido numa lei de loteamento, que pode
contaminar todo o setor e acabar com uma profissão.
• Todos nós nos reunimos, inclusive um dos relatores, e fomos à Assembleia Legislativa
de São Paulo. Juntamos todos os corretores e fomos para cima do deputado. Ele tirou o
artigo de lá, arrumou. Mas a ideia não está excluída da cabeça dos órgãos de defesa do
consumidor.
• Outra questão que eu acho fundamental e que vamos ter de abordar de frente é a
questão da responsabilidade solidária da imobiliária. Existem ações no Brasil inteiro nas
quais as imobiliárias estão sendo acionadas através das incorporadoras. Porque algum
empreendimento foi lançado, teve algum problema e não pôde ser vendido ou não foi
concluída a obra, entra-se com uma ação contra a construtora e contra a imobiliária, e
as duas ficam como responsáveis solidárias. Se a construtora quebrou, não interessa. Se a
imobiliária está ali, ela vai pagar a conta. Nós temos n decisões no Brasil.
• Temos discutido com a Inês Magalhães, secretária nacional de Habitação, do Ministério
das Cidades, a questão da propriedade, tratando dela também de uma forma ideológica.
Nós temos hoje um grupo de trabalho que foi nomeado dentro do Ministério das Cidades,
e a intenção é que a gente faça uma pactuação nesse PL 3.057. Talvez aí nós consigamos
chegar aos deputados com um trabalho que obtenha consenso entre as várias entidades.
• Existe uma proposta de se fazer um seminário em Brasília, agora, para tratar da locação
social. Esse assunto afeta diretamente o nosso negócio. A intenção é que a gente consiga,
através de uma série de incentivos tributários, urbanísticos e fiscais, criar um novo mercado
que não seja igual ao PAR. Não estaremos sob o jugo da Caixa. A iniciativa privada faria os
154
empreendimentos imobiliários de baixa renda, nos quais nós teríamos uma rentabilidade
que atrairia o investidor. Isso é um assunto muito interessante.
• A intenção é que a gente consiga chegar, pelo menos no ano que vem, com uma proposta
feita a cinco, seis mãos, incluindo o governo. São ideias importantíssimas, que podem
mudar a nossa vida. Imagine lotes de investidores privados com um mínimo de segurança,
usando, se possível, os fundos – o Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social, o fundo
estadual ou o fundo municipal – como agentes garantidores, numa espécie de fiança. Olha
a profundidade do projeto. Ele realmente pode atingir a todos nós e gerar um serviço muito
bom para o nosso mercado.
PEDRO WÄHMANN
• Uma explicação: Marcos Augusto Netto é o representante da CBCSI no Conselho das
Cidades, órgão colegiado que estuda as proposições a serem encaminhadas para o
ministro.
• Esse conselho é formado por 186 representantes, sendo 18 da iniciativa privada. O
Sérgio também nos representa através da Federação.
155
CALIL CHEREM NETTO
.
Coordenador nacional do PAR na CBCSI (Câmara Brasileira
de Comércio e Serviços Imobiliários), diretor do PAR no SecoviFlorianópolis, administrador do PAR desde abril de 2001. Está
no mercado imobiliário desde 1981, tendo fundado, em 1992, a
empresa Calil Comércio e Administração de Imóveis, que atua no
ramo de compra, venda e administração de imóveis.
• O PAR - Programa de Arrendamento Residencial foi criado pela Medida Provisória 1.823,
em 1999. Ele foi modificado em 2001, pela Lei 10.188, e alterado pela Lei 11.474, de 15
de maio de 2007. É um programa do Ministério das Cidades, financiado pelo Fundo de
Arrendamento Residencial e executado pela Caixa Econômica Federal.
• O PAR contempla a opção de pagamento em 180 meses, e seu objetivo é possibilitar o
acesso à moradia à população brasileira de baixa renda, em áreas urbanas com população
superior a 100 mil habitantes. O público-alvo são famílias com salário de até R$ 1,8 mil,
além de policiais civis e militares com renda de até R$ 2,4 mil.
• A administradora é uma empresa do ramo de prestação de serviços de administração
de imóveis, contratada pela Caixa, através de financiamento, para efetuar a gestão de
contrato de arrendamento, fazer a administração dos imóveis de condomínio e exercer a
função de síndico.
• Quais são as atividades de coordenação do PAR? A representação das administradoras
de âmbito nacional, a organização de representantes em nível estadual, a discussão
permanente dos assuntos inerentes à administração do PAR e a realização de encontros
periódicos para compartilhar experiências e interlocução com a Caixa.
• Com o apoio da CBCSI, temos travado uma luta importante com a Caixa. O corretor,
na Caixa, simplesmente não existia. Eles eram contra a figura do corretor. Entrei, então,
com um mandado de segurança, por minha conta e risco, contra a Caixa. Perdemos em
primeira instância, recorremos na 4ª Região e ganhamos. Então conseguimos mudar a
licitação. Hoje só participam empresas com Creci.
• Hoje a Caixa está dando opção de compra em 60 meses. Só que novamente a Caixa
tirou o corretor de fora. Ela acha que pode fazer a venda direta.
• Estou tendo um apoio muito grande da CBCSI. O Hélzio tem falado comigo, em média,
duas a três vezes por dia. Agora está sendo reconhecido, pela Caixa, que a gestão dos
contratos de arrendamento vai ter de ser feita por administradoras de imóveis.
156
• São 220 mil imóveis que vão ser passados para as administradoras. Nós somos, hoje,
72 administradoras no Brasil, e pelo menos eles estão começando a ver a necessidade
do nosso trabalho. Faço esse agradecimento à CBCSI, na figura do Pedro e de todos os
coordenadores.
157
LEANDRO IBAGY
.
Empresário e advogado formado em 1988 pela UFSC, com
especialização em Direito Imobiliário, diretor jurídico da Ibagy
Imóveis Ltda., vice-presidente do Secovi – Sindicato das Empresas
de Compra, Venda e Administração de Imóveis e Shopping Centers
de Florianópolis, ex-professor da Escola Superior da Magistratura
do Estado de Santa Catarina, professor permanente da ESA –
Escola Superior de Advocacia de Santa Catarina, presidente da
Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC e coordenador de
Locação da CBCSI/CNC.
• Na esfera do Poder Judiciário, tivemos uma participação no STF, em defesa da manutenção
da fiança como instrumento válido a regular e regulamentar a atividade locatícia no Brasil.
Na sequência, também no STJ, com relação ao tema da extensão temporal da fiança.
• Durante quatro anos e meio, nós ficamos naquele processo de decisões do STJ que
emanavam contra o nosso setor. Foram quatro anos e meio levando memoriais, brigando
com relação àquelas decisões, até conseguirmos despertar um estudo mais profundo dos
ministros e que essa matéria conquistasse a sua pacificação.
• Apesar de a matéria já estar pacificada, como essa turma do STJ ganhou dois novos
ministros, teremos a missão de levar novos memoriais, fazer nova sustentação. Enfim,
cuidar para que esse entendimento que conquistamos em novembro de 2006 se mantenha
firme e traga a indispensável segurança para o desenvolvimento do nosso setor.
• No Poder Legislativo, temos a responsabilidade de acompanhar todas as iniciativas
parlamentares federais na esfera da locação. São uma centena de projetos de lei que
interferem diretamente no mercado locatício. Alguns projetos retiram a possibilidade de
repasse do IPTU ao inquilino. Outros proíbem que pessoas físicas se sirvam de fiadores em
transações locatícias. Alguns até estipulam que o valor do aluguel é um percentual sobre o
valor venal do imóvel.
• Nessa missão, temos a função de combater os projetos que se mostram inadequados
e prejudiciais ao desenvolvimento do nosso setor, com apresentação técnica, mostrando
por que tal projeto não deve vingar. E, em outra linha, aproveitar projetos que sejam
interessantes, estimulando aqueles que objetivem o efetivo crescimento do setor e que
possam fazer parte do ordenamento jurídico da nossa esfera de atuação.
158
• Na área do Poder Executivo, temos mantido ao longo desses anos um constante diálogo
com o Ministério da Fazenda, com o Ministério das Cidades e com a Casa Civil. Nosso
objetivo é o de sensibilizá-los com algumas dinâmicas necessárias ao desenvolvimento do
nosso setor.
• Temos discutido com o Executivo a questão da carga tributária do locador e das nossas
atividades também. Tentamos equiparar a taxa de Imposto de Renda, por exemplo, do
locador, a níveis semelhantes ao que se opera em outras aplicações, como as aplicações
do próprio mercado financeiro, em que a taxa é infinitamente inferior.
• Temos tentado sensibilizar o governo para o fato de que a nossa Lei do Inquilinato, que
completou agora, no mês de outubro, 17 anos de vida, precisa sofrer algumas reformas e
evoluir, para que atenda ainda mais a todos que se utilizam da locação no Brasil, tanto o
locador quanto o locatário.
• Para finalizar, informo que, duas horas atrás, nós conseguimos fazer passar pela Comissão
de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio, da Câmara dos Deputados, uma
das iniciativas parlamentares de nosso real interesse, que é a modernização da Lei do
Inquilinato, especialmente no que tange ao tempo de retomada do imóvel nas ações
locatícias.
• Essa mudança na Lei do Inquilinato era matéria por nós perseguida há muito tempo.
Finalmente conseguimos ultrapassar uma primeira barreira, um primeiro obstáculo, pois
uma caminhada, ainda que longa, começa com o primeiro passo. Haveremos de prosseguir
para a segunda, para a terceira barreira, até que a gente logre a sanção presidencial e
reformule a Lei do Inquilinato. Uma lei muito boa, mas que vai se tornar melhor ainda
depois que nós tivermos o Projeto de Lei 71 aprovado.
PEDRO WÄHMANN
• Antes da última apresentação, a do Hélzio Mascarenhas, nosso coordenador político,
queremos fazer uma colocação. O Secovi Rio, há cerca de cinco ou seis anos, percebeu
que precisávamos ter um pouco mais de agilidade nas nossas ações pelo Brasil. Então
decidimos montar um escritório, usando todas as ferramentas que a Confederação nos dá,
inclusive um sistema muito apurado de acompanhamento parlamentar que nos permite
perceber a movimentação dos projetos pela internet, diariamente.
159
• Falo sem nenhuma preocupação de puxar elogios, porque isso já foi constatado por cada
um dos coordenadores. Temos tido a satisfação de apoiar todos os setores que têm de ir a
Brasília. Todo esse grupo aqui, constantemente, tem de se deslocar para Brasília. É raro o
mês em que a gente não tenha de ir lá.
160
HÉLZIO MASCARENHAS
.
Bacharel em Ciências Econômicas, pela Faculdade Candido MendesRJ. Pós-graduação lato sensu, pela University of Houston (EUA),
em Real Estate Property Management, Real Estate Appraiser e Real
Estate Investments. Coordenador do curso intensivo de Administração
Imobiliária, em 1992, e professor convidado de 1993 a 1995,
em Administração Imobiliária, para os cursos de Administração,
Direito e Economia da Faculdade Candido Mendes. Pesquisador em
Locação Social, com visitas à França, ao Chile e aos Estados Unidos,
desenvolvendo diversos trabalhos para a Secretaria Nacional de
Habitação – Ministério da Ação Social, atual Ministério das Cidades.
Representante do Secovi Rio no Congresso Nacional desde 1992.
• Como foi dito, o Secovi Rio montou uma estrutura para dar suporte às atividades imobiliárias
no âmbito de uma representação nacional, em que nós pudéssemos contextualizar todas as
demandas e anseios que viessem a ser resolvidos no âmbito do Legislativo, do Executivo e
do Judiciário. Na verdade, isso aí é o que a gente chama de Advocacy, falar em nome de
alguém.
• As legislações e as políticas públicas constituem vias privilegiadas de mudanças. Por isso,
temos de exercer aí o nosso direito de ação, nosso direito de representação e nosso direito
de imposição em cima daquilo que, efetivamente, não nos interessa no Legislativo e no
Executivo.
• Nosso trabalho é composto de três tipos de ações: preventivas, reativas e proativas.
As preventivas já foram citadas pelos coordenadores que me antecederam. Elas fazem
o monitoramento de todas as propostas no Legislativo, no Executivo e no Judiciário. São
ações de suporte às necessidades de tecnicidade de informações, sempre preservando uma
participação absolutamente construtiva.
• Em função da quantidade de projetos de lei que existem, nós dividimos as atividades por
áreas. A área de atividades econômicas trata do funcionamento das empresas inseridas na
representação. A área de condomínios, que o Moacyr Shukster muito bem relatou, procura
resolver todos os problemas que existem no âmbito das intervenções legislativas. A área
de desenvolvimento urbano e infraestrutura está relacionada à questão do parcelamento
do solo e toda aquela concepção em prol do direito de propriedade que a gente vem
discutindo tanto.
• A área da estrutura sindical é aquela em que nós nos inserimos. Aí a gente trabalha
muito em conjunto com a CNC. É uma ação muito mais macro do que a da estrutura
161
da coordenação. Mas, em certos aspectos, nós temos algumas coisas a contribuir: na
especificidade e tecnicidade que os Secovis do Brasil representam, nas suas preocupações
no âmbito de suas empresas, de suas estruturas sindicais.
• Na área de interesse social, sobre a qual o Calil Cherem Netto estava falando, os projetos
são ainda muito novos. Isso já veio após o início do governo Lula. Não há um volume muito
grande de projetos legislativos, mas há um volume muito grande de trabalho no Executivo
e na busca da conscientização de todos os parlamentares.
• Na área de incorporação e comercialização, o Paulo Simão, que nos antecedeu, falou
sobre todo o escopo e toda a complexidade do sistema imobiliário brasileiro atual, no
sentido de que há um boom imobiliário, assunto que já foi vastamente debatido neste
congresso.
• Na área de locação, o Leandro Ibagy deu a última notícia sobre a Lei do Inquilinato. Esse
é o projeto mais antigo que nós acompanhamos: desde 1989. Ou seja, foram exatamente
20 anos de tramitação do projeto. Isso é para vocês verem tanto a nossa dificuldade de
propor alguma coisa, como a do próprio governo e dos legisladores de manter as suas
propostas, para que isso tudo seja aprovado e transformado num ato legal.
• Na área de políticas nacionais, nós fazemos a interação de alguns projetos legislativos,
mas no sentido de se criar alguma coisa nova. São legislações macroeconômicas,
macrossetoriais. Aí entra a discussão das políticas nacionais de locação, de habitação, de
saneamento e resíduos sólidos. Esta última, aliás, já foi aprovada: o marco regulatório do
resíduo sólido. Não foi da forma que a gente gostaria, mas foi aprovado e sancionado no
dia 5 de janeiro de 2007.
• A área da concentração da matrícula – o marco legal de segurança nas negociações
imobiliárias – envolve uma discussão que está sendo colocada num âmbito muito técnico,
muito pesado. E a área de política de mobilidade urbana também. Mais ou menos aquilo
que o Paulo Simão estava falando. Não adianta você ter uma cidade se você não tiver uma
interação de todos os seus habitantes.
• Ao todo, atualmente, monitoramos 320 projetos, selecionados em todas as classificações
que temos. Os principais atores, em termos de partidos políticos que apresentam um maior
percentual de proposições que afetam nosso setor, são: PT (24%), PSDB (17%), PMDB (12,5%)
e DEM (12%). Nos Estados, a concentração desses atores está distribuída principalmente
em São Paulo (25%), Rio de Janeiro (11%), Rio Grande do Sul (7,5%) e Distrito Federal
(6,5%). Então, nós temos de centralizar o fogo mais ou menos em cima dessa composição
política regional.
• O segundo tipo de ação é a chamada ação reativa. Na realidade, é uma ação que se
confunde com a figura do lobby, que tem uma conotação muitas vezes pejorativa. Mas, na
realidade, o lobby é uma necessidade de interação relativa a certas ações sobre as quais
162
não fomos consultados. É a tentativa de estabelecer, permanentemente, uma interlocução
entre governo e sociedade civil organizada, através das entidades de classe, legítimas
representantes das atividades econômicas ou laborais.
• Não se trata aqui de fazer referência a quaisquer ações político-partidárias. Nós temos
de ter uma ação efetivamente institucional e que seja clara aos olhos da imprensa, aos
olhos de todos aqueles que se contrapõem a essa atividade. Estamos falando da atuação
de grupos representantes de interesses, agentes fiscalizadores. Nosso trabalho consiste na
identificação e na análise de conteúdo das proposições legislativas. Depois, a identificação das
consequências e, por fim, a apresentação de propostas corretivas e ação parlamentar.
• Por último, temos a ação proativa, que eu comparo ao desenho de um avião. Quando
o avião é construído, ele tem uma série de inter-relações, mas todos eles são feitos da
mesma forma. Existem diferenças, mas muito pequenas, e às vezes nem notamos. Porque
a configuração dos aviões é constituída de ações e soluções equilibradas. Se tivermos
soluções equivocadas na configuração de uma lei ou de uma ação política, o “avião”
talvez não decole. Se decolar, poderá não ter um voo confortável e, com certeza, não vai
aterrissar.
163
ANTONIO OLIVEIRA SANTOS
.
Presidente da Confederação Nacional do Comércio (CNC Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo).
• Meus caros amigos, meus caros companheiros, em primeiro lugar, gostaria de
cumprimentar todos vocês, todos que estão aqui, e o faço na pessoa do coordenador-geral
da nossa Câmara, Pedro Wähmann.
• Poucas pessoas têm ideia do que representa o direito de propriedade. O direito de
propriedade nasceu 500 anos antes de Cristo, até mais cedo. No tempo da Babilônia,
3 ou 4 mil anos antes de Cristo, existia a ideia da propriedade. E a propriedade veio,
ao longo dos anos, moldando as diversas estruturas sociais e políticas. Verificamos que
alguns setores, alguns países que se afastaram do respeito ao direito de propriedade foram
malsucedidos.
• Nós não sabemos o que vai acontecer com a China, no futuro, ou com a Rússia, mas nós
podemos antever o que pode acontecer em nosso país. E este encontro de hoje, que reúne
cerca de 18 representantes de 26 Estados brasileiros e do Distrito Federal, com nove países
convidados, representa uma amostra daquilo que se pretende no mundo. O direito de
propriedade tem de ser básico. Os governos têm de entender que esse direito é sagrado.
• De maneira que eu quero dar os parabéns a todos vocês. Vocês estão trabalhando por
uma causa não só justa, mas necessária para o equilíbrio econômico, social e político de
todo o mundo. No momento nós cuidamos aqui do Brasil. O Brasil precisa de homens e
mulheres como vocês, que estão defendendo o direito sagrado de propriedade.
164
XV CONAMI &
PALESTRA PEPE GUTIÉRREZ
Aproveitando os Erros
para Alcançar Acertos:
24 Exemplos
PALESTRA PEPE GUTIÉRREZ
Aproveitando os Erros para Alcançar Acertos:
24 Exemplos
INDICADORES
ESPANHA
população
45.253.737
domicílios
16.116.200
13.344.214
domicílios locados
1.724.433
167
Instituto Nacional de
Estadística – Encuesta de
Condiciones de Vida – 2007
PEPE GUTIÉRREZ
.
Administrador imobiliário oficial desde 1983. Formado em Recursos
Humanos. Diretor nacional do Gabinete de Estudos do Conselho
Geral de Colégios de Administradores de Condomínios da Espanha.
Professor externo da Universidade de Alicante, no título próprio de
Estudos Imobiliários (Cadeiras: Administração Residencial e Não
Residencial). Professor externo da Universidade de Burgos , no título
próprio de Administrador (Cadeira: Mercado Imobiliário). Membro
do IREM (EUA) com a designação CPM. Professor da FACULTY do
IREM (EUA). Membro do International Council of Shopping Centers
(EUA). Primeiro europeu com a designação CSM. Sócio-fundador
de Megafincas.
INFORMAÇÃO MANIPULADA
• Após 26 anos de atuação, me deparei com um caso único. Na assembleia de um
condomínio que administro há cinco anos, o antigo administrador compareceu, com 60%
dos votos, propondo mudar o síndico e o administrador atuais. Tudo indicava que ele iria
conseguir seu objetivo.
• Comecei como começo todas as minhas reuniões, com a exibição de uma animação que
narra crescentes e graves problemas no condomínio, até sua explosão. Exibi também fotos
tiradas do site que o sr. X, o antigo administrador, havia criado na internet com todas as
coisas que não iam bem no condomínio e utilizei a sua informação contra ele próprio. E foi
um grande sucesso.
• Utilizei a informação dele, mas mostrada de forma diferente, porque a informação
pode ser manipulada, mas o administrador precisa oferecer a informação real. Depois,
continuamos informando a respeito dos problemas que existiam. Começamos a mostrar e
mostrar e mostrar.
• E aqui eu me centrei em demonstrar a má gestão que houve na etapa anterior, que foi a
etapa do sr. X. E aí residiu o meu sucesso. Eu não sou responsável por uma coisa que havia
anteriormente. Sou responsável pelo que fiz ou deixei de fazer agora, e não antes.
• Realmente nós tínhamos reduzido em quase 60% a inadimplência. Surpreendentemente,
no último ano da sua gestão, o orçamento era de 95 mil euros. Seis anos depois era de
80 mil euros. Mais uma vez, eu jogo a informação contra ele. Onde estava o dinheiro? Por
que, oito anos depois, continuamos gastando a mesma coisa, ou menos? Mas é claro: é
que o administrador era muito caro. Surpresa.
168
• Em relação aos honorários anuais do administrador, demonstrei que, em 2004, foram 5%
menores. Era a minha tarifa naquela época. Em 2008, 1% a mais do que no ano de 2003.
Outra vez a informação foi utilizada contra ele, porque ele tinha utilizado a informação de
forma incorreta.
PROBLEMA DE COMUNICAÇÃO
• O primeiro problema da humanidade é a comunicação. E o primeiro problema dos
condomínios, consequentemente, também é a comunicação. Eu tive de resolver uma crise
de cinco horas na assembleia porque não havia me comunicado bem, antes. A partir de
uma comunicação eficiente foi possível resolver essa crise.
• Na verdade, a comunicação é dispor de todos os instrumentos que nós vamos utilizar no
futuro. E aqui eu faço uma pergunta. Qual é o meio de comunicação desta década? Por
onde as pessoas mais se comunicam? Pelo correio eletrônico. E o que é ainda mais rápido
que o correio eletrônico, o e-mail, o telefone? É o celular, por torpedo. Você pode ter a
caixa cheia, mas o torpedo é imediato.
• Os torpedos, o SMS, são o futuro, porque vivemos numa época em que as crianças estão
sendo criadas aprendendo, elas não leem nenhum manual. Elas testam o aparelho e já o
conhecem. E se comunicam com as pessoas através de todos os meios de comunicação.
Esses são os nossos clientes daqui a poucos anos, e nós temos de saber interagir com eles.
Já não vale mais a carta. Eles não querem uma carta. Eles querem uma informação agora,
imediata.
• Se você sabe sobre seu cliente, sobre seu produto, você deve saber fazer as perguntas e
também administrar a informação. Senão ela não serve para nada. Os sistemas informáticos
perfeitos, que não questionam, que não duvidam, não valem. O sistema que provou isso é
o Google. Em apenas 10 anos, conseguiu um valor superior ao das fábricas produtoras de
carros. Em apenas 10 anos, com informação.
• Um amigo meu que morreu, o Santiago, administrador, era o melhor tático que havia no
mundo, mas ele nunca quis se dedicar à estratégia, e por isso ele perdeu muitos edifícios,
pois ele não ia preparado. Ele ia com o dom da palavra, mas sem provas, sem documentos.
E, quando as pessoas pediam os documentos, ele não conseguia.
A QUESTÃO DA FIDELIDADE
• Como nós descobrimos as necessidades dos nossos melhores clientes? Primeiramente,
através do meu contato com o síndico, que é a pessoa relacionada, a pessoa que sabe.
Eu tenho de mimar o síndico. Como em tudo, existem bons síndicos e síndicos ruins. Mas
o último erro é a questão da fidelidade. Na nossa profissão não existe fidelidade. Existe
169
qualquer coisa, menos fidelidade. Portanto, vamos conseguir uma coisa que está abaixo
da fidelidade.
• Fiz uma pesquisa com todos os síndicos dos 162 edifícios, 12 mil unidades, que eu
administro. Todos me responderam a mesma coisa. E eu aprendi que o segredo dessa
profissão tem apenas cinco pontos. As pessoas querem que você resolva o problema
imediatamente, de forma barata, boa, bonita, e que você diga: “Não é mais segredo.”
Onde está o segredo? Em fazer bem-feito, em resolver imediatamente. Nós também temos
serviços 24 horas, como o Japão, e esse é um elemento de diferenciação em relação aos
nossos concorrentes.
• Eu tenho de saber, de fato, quais são os condomínios com que eu ganho mais dinheiro,
porque são aqueles com os quais realmente eu preciso ter o maior cuidado, um cuidado
especial. Observem que o mercado realmente é que atribui o valor. Valor em termos de
quê? De satisfação. E nós percebemos isso quando as pessoas ligam.
• Temos de procurar dar essa satisfação, de fato. Por exemplo, o porteiro é uma parte da
organização do administrador. Eu proibi os porteiros de colocarem avisos de qualquer jeito,
como o de “O elevador está quebrado”. Alguns colocam quase que um papel higiênico,
colam com um pedacinho de durex. Isso é proibido. Se você precisa de um cartaz, me liga.
Eu trago um cartaz bonitinho, feito em Power Point, colorido, e você coloca. Tenho clientes
que sabem que são administrados por mim porque viram cartazes em outro condomínio.
• E os maus clientes? Alguém sabe diferenciar o que é um mau cliente, um cliente ruim ou
um cliente diferente? São coisas bem diferentes. Não tenho um sistema matemático que
me diga: esse aqui é um cliente ruim. Então, anualmente, indagamos às 12 pessoas que
trabalham conosco quais os três condomínios que elas gostariam de deixar, de abandonar.
E elas me dizem. E sempre tem um condomínio, pelo menos, que se repete em todas
as respostas. Portanto, esse, para mim, na verdade, é um cliente ruim, porque ele está
afetando todos os departamentos da minha empresa.
• Se o condomínio é muito grande, o pessoal da contabilidade diz: “Ele é muito difícil.” Mas
ele não sabe quanto eu ganho com esse condomínio. Aquele edifício que ninguém atende,
porque ninguém liga, ninguém aparece, paga tudo, parece perfeito, é uma maravilha, mas
provavelmente ele está se preparando para ir embora. É muito ruim quando as pessoas
comunicam demais e quando as pessoas não comunicam nada. Porque elas já estão ali
com o pezinho na concorrência.
• Muita gente acredita que alguém cresce exatamente porque tem fidelidade. E esse é
um conceito errôneo. Uma coisa é crescimento, e outra coisa é fidelização. Quando se
confundem esses dois termos, a empresa cai.
170
• Existem duas coisas na vida que não podem ser compradas: o amor e a saúde. E o amor
que os clientes têm por você não tem preço. Você não tem de comprar esse amor. Você tem
de demonstrar esse amor. E vejam a curva de satisfação para poder chegar à fidelidade.
• Depois, quando você vai aos edifícios, as pessoas já estão satisfeitas, se sentem bem,
mas ainda não são fiéis. Porque ainda estão dispostas a trocar satisfação por um melhor
preço.
• Depois já começa a haver um comportamento fiel. Mas o mais bonito é quando há
fidelidade e lealdade, quando uma pessoa no edifício é capaz de enfrentar os seus
condôminos, defendendo o administrador. Nesse momento você sabe que alguém é fiel a
você. E nesse edifício, nesse condomínio, você terá um ponto muito forte. Nos outros, você
era apenas um instrumento.
CRESCIMENTO
• Quanto mais forte é o seu opositor, maior é a vitória. Nós valorizamos a vitória em função
do nosso opositor. É fácil ganhar de um opositor fácil. Agora, para um adversário difícil,
nós temos de estar preparados.
• A cultura chinesa explica por que um bambu se parece com um administrador. Você pega
uma semente de bambu e fica seis meses regando, regando. E nada acontece. E no sexto
mês ele cresce, em três dias, o equivalente a seis meses. Isso acontece em todas as pequenas
empresas de administração. Você vai criando, faz, faz, e parece que você nunca cresce,
mas, de repente, você surge. Tive a sorte, depois de uma crise, de ter um crescimento muito
importante. Fui um “bambu”. Eu estava me preparando havia anos.
• Muitas vezes investimos em fazer coisas que, na verdade, não servem para nada. Há
um estudo feito pela empresa Otis que eu recomendo. É o preço da não qualidade. Diz
onde você está jogando dinheiro fora. Alguma coisa que não serve para nada, nem para o
cliente, nem para você. Eles têm capacidade de diminuir os custos de 10% a 15%, apenas
com a aplicação desse método.
• A regra de que o trabalho administrativo cresce em função do tempo disponível para
fazê-lo eu apliquei como uma questão econômica. Na minha empresa, o pessoal não pode
custar mais do que 55%. Essa é uma análise feita em estudos. Quando eu estou com custos
de 50%, eu posso contratar alguém. Mas, quando estou com 60%, tenho duas opções:
ou assumo mais condomínios ou tenho de despedir alguém. Porque, na verdade, isso vai
pesar contra os meus lucros, e para isso eu sou empresário: quero ganhar dinheiro.
• Tentei transmitir a todos os empregados que trabalham comigo que é preferível pedir
desculpas a se omitir. Eu quero errar, mas fazer. Portanto, quando alguém erra no meu
escritório, tem meu total apoio. Agora, quando ele erra por não fazer nada, eu não
admito.
171
MARKETING X QUALIDADE
• É um grande erro investir dinheiro em marketing, e não em qualidade. O Google não
investe em marketing, ele investe em qualidade. Não estou dizendo que não se invista
em marketing. Estou dizendo é que os nossos clientes se fazem no boca a boca: “Eu sei,
eu conheço, ele me disse.” E assim vende mais. Vende mais um condômino seu que diga
“são os melhores” do que R$ 10 mil gastos em propaganda. Portanto, tenho de investir em
qualidade, na redução de custos, e não em vender outras coisas diferentes.
• Não é o grande que come o pequeno. É o rápido que come o lento. Essa é uma realidade
desta década. Nos anos 80, foi a qualidade. Nos 90, a reengenharia. Em 2000, a velocidade.
E eu vou dar um exemplo relacionado à tecnologia. No dia 11 de março de 2004, houve um
grande atentado na Espanha. As eleições eram três dias depois. O governo tinha investido
milhões em propaganda. Somente com os torpedos “nos enganaram, não é verdade”, os
eleitores mudaram de um partido para o outro. Imediatismo e tecnologia foram contra
aquilo que estava estabelecido até então. As pessoas não esperavam que houvesse um
processo tão rápido. E foi apenas com celulares que isso foi feito.
APRENDER COM O ERRO DO OUTRO
• A coisa mais barata na vida é aprender com os erros dos outros. Porque nós aprendemos
mais rápido cometendo erros, mas é mais barato quando o erro é cometido pelo seu
vizinho, e não por você. Portanto, o conselho é: aprenda com os erros dos outros, do seu
concorrente que fez uma coisa que não funcionou. Talvez ele tenha feito errado, talvez
tenha sido outra razão.
• A natureza é tão sábia que nos deu duas orelhas e uma boca. E nós fazemos exatamente
o contrário. Falamos o dobro do que ouvimos. Portanto, nós temos de ouvir mais e devemos
saber o que os nossos clientes estão dizendo.
• Por que o Google chegou até onde chegou? Porque ele estava disposto a escutar. Porque
segmentou o mercado. Ele sabia perfeitamente. Não misturou tudo. Porque analisou o
contexto, e não os questionários. Você pode perguntar uma coisa num questionário, mas
eles analisam o que as pessoas fazem, não o que as pessoas dizem. E, no Google, eles
sabem pelas buscas que as pessoas fazem, não pelo que as pessoas respondem nas
pesquisas. Não existe intuição no Google, apenas dados. Só dados.
EFICÁCIA E EFICIÊNCIA
• Eficácia é o que faz com que tenhamos sucesso e crescimento, mas não ganho de dinheiro.
Isso se chama eficiência. Muitas empresas crescem, isso é muito bom, mas não ganham
dinheiro, pois não são eficientes.
172
• Há três anos, eliminei o departamento de contabilidade da minha empresa. Hoje, qualquer
documento que entre na minha empresa é escaneado por uma máquina potente, de 120
scanners por minuto. Minha contabilidade é feita por dois empregados, no Uruguai. Em
primeiro lugar, porque o custo mensal de um empregado na Espanha é de 1.700 euros, e
o custo no Uruguai é de 600 euros. E a única coisa que eu tenho de fazer é controlar.
• A segunda parte é a mais importante: a diferença de horário. Quando nós saímos do
trabalho, por causa do fuso horário, eles ainda continuam no Uruguai trabalhando cinco
horas mais. Quando eu chego às 8h da manhã ao meu escritório, o trabalho já foi feito,
porque alguém trabalhou cinco horas mais do que nós. Então, mesmo que tivesse o mesmo
custo, eu já teria o benefício do tempo real. Eu tenho dois benefícios: custo e tempo real.
• Você só pode melhorar aquilo que pode ser medido. Não se pode melhorar uma coisa
que não possa ser medida, porque não temos elementos de comparação.
• Tudo que o cliente percebe como valor não tem preço. Por que sempre vamos a um lugar
e gostamos da coisa mais bonita? Porque tem mais valor. E é por isso que nós estamos
dispostos a pagar. E é por isso que não tem preço. A mesma coisa vale para os nossos
serviços. Nossos clientes vão valorizar isso.
• Descobri que as pessoas não querem pagar mais pelos honorários de um administrador,
mas querem mais serviços. Então eu copiei o sistema norte-americano: cobrar até para
que respirem. As nove coisas que o cliente quer a mais são pontos, são nove coisas que
produzem 20% da minha renda. E que, de outra forma, seriam 20% a menos de renda. O
mercado não assumiria que os meus honorários fossem realmente 20% mais altos.
• Anualmente, eu analiso o tempo médio de uma assembleia para saber exatamente de
quanto em quanto tempo eu posso fazer uma assembleia. Analiso também a participação
média, para saber a capacidade das salas. Se eu tiver uma média, não preciso ter uma
sala grande demais nem pequena demais. Analiso também o orçamento com o qual eu
trabalho, o que serve para negociar com os bancos o dinheiro que vou movimentar na
conta. Analiso os meus honorários sobre o orçamento (10%).
• No final das contas, estudamos a rotatividade – quantos edifícios vão e quantos vêm
– e marcamos objetivos anuais. Queremos este ano um crescimento de sete edifícios. Se
eu perco seis, eu preciso de 13. Se eu não perder nenhum, eu precisarei retomar menos.
Enfim, analisamos também a razão de faturamento por empregado, que vai me dizer
quanto eu faturo e quantos empregados eu tenho.
• Não faça de graça aquilo que você sabe fazer bem. Por que eu tenho de fazer de graça
o que eu sei fazer bem? As pessoas têm de pagar por isso. E por isso mesmo não tenham
medo do preço. Mas cuidado. Se o preço realmente não for aquele pelo qual você pode
vender, existem muitas outras coisas que podem ser vendidas, como a imagem, o serviço,
a inovação, o tempo, a reputação. Porque sempre vai ter alguém com o preço mais baixo
que o seu.
173
• Vou contar um caso que aconteceu com um administrador. Cada vez que eu fazia uma
oferta, ele fazia um orçamento pela metade. Ele ia aos meus edifícios e oferecia o orçamento
dele, que era a metade do meu. Você pode aguentar durante um tempo, mas houve um
edifício em que ele realmente jogou o preço lá embaixo. Entregou e recebeu.
• O que eu fiz? Tirei fotocópias das ofertas dele, gastei dinheiro e distribuí para todos
os edifícios que ele administrava. E ele teve de abaixar o preço em todos os edifícios. A
sua conta diminuiu em 30%, 40%, porque ele teve de abaixar o preço em todos os outros
edifícios. Perdi um edifício, mas ele perdeu muito mais rentabilidade do que eu e nunca
mais mandou um orçamento que tivesse a metade do meu preço.
174
175
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