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ANUAL
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review
2013/14
building
opportunities
REGULATED BY RICS
building
opportunities
A retoma do mercado
imobiliário português
Os primeiros sinais de recuperação do mercado imobiliário português fizeram-se
sentir em 2013 e temos que nos congratular por isso! Após anos de consecutivos
ajustamentos e de sobrevivência do mercado, Portugal conseguiu novamente entrar
na mira dos investidores internacionais.
A recuperação e estabilidade económica do país, a par do excesso de liquidez
existente na Europa e da compressão das yields nas principais cidades europeias,
contribuíram para a crescente atratividade do mercado imobiliário nacional.
Pedro Rutkowski
CEO
Worx Real Estate Consultants
O sinal mais positivo neste contexto é o que resulta do tipo de investimento captado.
Não apenas os Golden Visa, que têm trazido um fluxo de capital significativo para
o imobiliário nacional, mas igualmente o investimento institucional que regressou
a Portugal.
Os investidores institucionais tendem a ser bastante criteriosos na seleção das suas
opções de investimento, pelo que o fecho de transações revela a competitividade
dos ativos imobiliários portugueses face a outras opções de investimento e a outras
localizações.
Ainda assim o interesse encontra-se, para já, centrado apenas em ativos prime (bem
localizados, com contratos de longa duração e inquilinos fiáveis) cuja perspetiva
de valorização é elevada. O aumento da procura pressionará a compressão das
yields, o que em simultâneo com a subida expectável das rendas, que se encontram
atualmente em níveis historicamente baixos, permitirá uma valorização futura
destes imóveis.
“Os primeiros sinais
de recuperação
do mercado
imobiliário português
fizeram-se sentir
em 2013 e temos
que nos congratular
por isso!”
A carência de stock de investimento qualificado pode ser um entrave para
a dinamização do mercado uma vez que a oferta de ativos que respondam aos
requisitos primordiais dos investidores é escassa. Ainda assim, poder-se-á assistir
a uma transferência de interesse para ativos secundários de grande qualidade o que
significaria uma maior apetência para aceitar um nível superior de risco, trazendo um
maior dinamismo ao mercado.
Acresce ainda que a diversificação do investimento é outro dos temas prementes.
Embora o segmento de escritórios se mantenha no topo das preferências de
investimento, a existência de bons produtos de retalho nomeadamente de centros
comerciais e a atratividade por nichos de mercado (ativos hoteleiros, residências
de estudantes, residências sénior) começa a ser evidente, podendo Portugal ter
aqui um papel primordial com soluções inovadoras e atrativas do ponto de vista do
investimento sustentado.
Acredito assim que os sinais positivos de 2013 se manterão e intensificarão durante
2014 e que Portugal conseguirá manter a atratividade dos investidores internacionais
e que, por esta altura no próximo ano, estaremos em posição de fazer um balanço
ainda mais positivo sobre o mercado!
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2013/14
UM NOVO MODELO
DE PLANEAMENTO URBANO
O ano de 2014 será um ano decisivo para a implementação do novo modelo do
planeamento urbano, assente na proposta de Lei de Bases dos Solos do Ordenamento
do Território e do Urbanismo, aprovada na generalidade, pela Assembleia da
República no passado mês de novembro.
Este novo modelo, aposta na regeneração dos aglomerados urbanos já existentes
e na revitalização das suas zonas históricas. Não podemos ter centros urbanos vazios
e desabitados, traduzindo-se em cidades extensas, com movimentos pendulares
constantes, gerando custos elevados, nomeadamente, energéticos.
O que está em causa é uma verdadeira alteração de paradigma:
a) Da expansão urbana para a contenção dos perímetros urbanos;
b) Das fronteiras municipais para a gestão intermunicipal integrada das infraestruturas;
c) Do enfoque na habitação própria para a dinamização do arrendamento urbano. da nova construção para a reabilitação urbana.
Miguel de Castro Neto
Secretário de Estado
do Ordenamento do Território
e Conservação da Natureza
A Proposta de Lei de Bases da Política dos Solos, do Ordenamento do Território
e do Urbanismo é, assim, uma reforma estrutural que consagra um novo modelo de
planeamento urbano, que constitui um novo modelo de desenvolvimento.
A expectativa de urbanizar tem retirado a capacidade para reabilitar, assim, nesta
proposta de lei assegura-se que a expansão urbana apenas decorrerá quando
o aglomerado urbano se encontre esgotado face a novas necessidades. Fica, então,
limitada a existência de terrenos expectantes, promovendo-se a contenção dos
perímetros urbanos e a reabilitação das cidades.
A cooperação intermunicipal é também reforçada a níveis inéditos. Aquela que era
uma faculdade residual – porque se alicerçava, independentemente do grau de
articulação supramunicipal, na obrigatoriedade de existência de planos municipais –
passa a ser uma oportunidade material.
Impõe-se, assim, uma nova forma de planear a cidade. Um novo modelo de
desenvolvimento territorial, que responda, hoje, às necessidades futuras.
O modelo estabelecido na proposta de lei de bases é consagrado através de novas
medidas de incentivo à reabilitação urbana, quer ao nível dos programas operacionais
e do investimento, quer ao nível da simplificação dos procedimentos de controlo
prévio das operações de reabilitação urbana.
Acreditamos que este é o caminho para o planeamento e gestão do ordenamento
do território e, em particular, para a reestruturação das cidades numa lógica
de sustentabilidade e de uso eficiente de recursos, para a qual canalizaremos todos
os recursos possíveis.
“Nesta proposta
de lei assegura-se
que a expansão
urbana apenas
decorrerá quando
o aglomerado
urbano se
encontre esgotado
face a novas
necessidades.”
building
opportunities
Menos é mais
O ano de 2013 foi um ano deprimente para o mercado imobiliário, ou antes marcou
um ponto de viragem, uma perspetiva de um futuro mais promissor a curto/médio
prazo? Se mantivermos os pés bem assentes no chão, a resposta só pode ser uma:
2013 foi, de facto, um ano deprimente.
Podíamos ter feito algo diferente? Não. Foi o que foi, um ano marcado pela iliquidez
dos bancos e a insolvência dos construtores e das empreiteiras, um ano em que
os investidores se defrontaram com sérias dúvidas sobre se era ou não o momento
certo para re-entrar no mercado, para mencionar apenas algumas das temáticas
recorrentes de 2013.
PAULO TRINDADE COSTA
Partner
Miranda Correia Amendoeira & Associados
“O último trimestre
de 2013 é a
prova de que
a “tempestade
perfeita” dá
mostras de querer
acalmar.”
O que podemos esperar nos próximos anos? Os otimistas asseverarão que o último
trimestre de 2013 é a prova de que a “tempestade perfeita” dá mostras de querer
acalmar. Mas não nos precipitemos. Embora já não estejamos propriamente em sério
risco de afogamento, ainda não é altura de tirarmos os nossos coletes de salvação.
Há motivo para termos esperança e estarmos otimistas, mas os dias melhores que
se avizinham não serão caracterizados pelo frenesim de consumo do passado. Este
é, aliás, um pensamento longínquo na conjuntura corrente. Tudo é mais real agora.
Ninguém espera crescimento económico de dois dígitos, que as despesas do Estado
disparem de novo, isenções fiscais substanciais, que os bancos gastem biliões em
projetos imobiliários ou rendimentos completamente surreais. Ainda assim, os
investidores não oportunistas voltarão a investir no mercado. Menos será mais.
Estamos igualmente a assistir a uma atuação mais responsável por parte do Estado
(embora quanto tempo isso vá durar seja uma incógnita), que direcionou os seus
recursos para a afinação de leis essenciais, tais como a lei do arrendamento urbano
e empreendimentos turísticos e para a estabilização dos encargos fiscais inerentes
ao imobiliário. A adaptação dos intervenientes no mercado foi particularmente
dolorosa. Tiveram de se reinventar e desenvolver estruturas empresariais mais leves,
bem como expandir-se para novos mercados com níveis satisfatórios de procura.
Contiveram-se os arrestos e os titulares de bens arrestados aparentam agora ter um
plano para navegar as águas turvas do mercado.
Então porque é que não podemos tirar os nossos coletes de salvação? Ainda existem
suficientes fatores de rutura capazes de nos afundar. Os nossos bancos ainda não
estão preparados para retomar o respetivo papel na economia. A liquidez ainda
não se restabeleceu do enfarte que a paralisou, e o mercado interno ainda só
é capaz de pequenos passos. A escassez de projetos novos que pudessem alimentar
o mercado, sem entraves, nos próximos anos poderá ter um impacto nefasto se
a oferta for inferior à procura esperada. As vitórias alcançadas pelos inquilinos em
arrendamentos recentes – em particular, os incentivos concedidos em sede de
arrendamentos a longo prazo – tornar-se-ão um pesado ónus que os senhorios terão
grande dificuldade em reverter.
Se os sinais estiverem certos, preparemo-nos para termos menos. O que não é mau.
O que não é nada mau!
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2013/14
O REPOSICIONAMENTO
DO DOLCE CAMPO REAL
Em agosto de 2013, o grupo Dolce Hotels and Resorts assumiu a Gestão do Campo
Real Lisboa Resort próximo de Torres Vedras, na saída da A8 e a 20 minutos para
Norte de Lisboa.
Através do Fundo da Explorer, a Dolce foi convidada a assumir a operação do resort.
Dolce tem experiência no segmento de Turismo de Negócios associado à experiência
como operador de referência nos segmentos de lazer e de negócios corporate.
O realinhamento estratégico do Dolce Campo Real Lisboa consiste em manter a sua
vertente de lazer mas adicionar a componente de negócios ao hotel tendo como
target o segmento de reuniões e conferências do Norte da Europa.
O produto hoteleiro é muito qualificado tendo sido construído com os mais elevados
standard e envolvido por uma paisagem rural muito atrativa com as vinhas da
Estremadura e na proximidade da Costa da Prata. O resort compreende um hotel
com 151 quartos, apartamentos, três restaurantes, três átrios, um excelente campo
de golfe de 18 buracos, Spa, e centro de fitness e equestre.
Jan-Willem den Ridder
Vice President Development EMEA
Dolce Hotels and Resorts
Um local inspirador para conferências e eventos, o Dolce Campo Real compreende um
conjunto de características únicas para reuniões de negócios, casamentos e eventos
de todo o género. O resort terá 1.200 m2 de área para conferências divididos em
10 salas com uma capacidade até 650 pessoas.
Portugal é muito mais do que apenas Lisboa e o Algarve. A Dolce quer mostrar aos
visitantes os outros atrativos do País. Na Costa da Prata destaca-se a gastronomia
regional, cultura histórica, abundância de vinhas e a costa atlântica que têm muito
pata oferecer. E tudo a uma pequena distância da capital, Lisboa.
A recessão afetou muitos hotéis na Europa. O reposicionamento e a mudança de
direção estratégica de um hotel é algo que não se consegue fazer num dia. No
entanto, com experiência e compromisso e um business plan bem estruturado,
consegue reverter-se esta situação. Além do mais, espera-se que os bons exemplos
contagiem outros hotéis que se encontrem a sobreviver a esta recessão.
Como líder na indústria de conferências e eventos, a Dolce foi pioneira na conceção
do centro de conferências e do Complete Meeting Package, que hoje são standards
da International Association of Conference Centers.
A visão da empresa é a criação de ambientes inspiradores que possam unir as pessoas
e a sua missão é deliciar os seus hóspedes, desafiar os seus associados, recompensar
os seus proprietários e servir como um modelo a seguir para a comunidade.
“Portugal é muito
mais do que
apenas Lisboa
e o Algarve.
A Dolce quer
mostrar aos
visitantes os outros
atrativos do País.”
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opportunities
A meio caminho…
Sem dúvida Portugal e o seu mercado imobiliário comercial passaram por
ajustamentos dramáticos nos últimos anos. Apesar disso, a duração da crise levou
a alterações económicas e legais (como a revisão do regime do arrendamento
urbano) que eram urgentemente necessárias para fortalecer a competitividade de
Portugal e atrair novas fontes de investimento internacional.
martin brendel
Head of Acquisitions Global
AFIAA Anlagestiftung
A AFIAA, a Fundação Suíça para o investimento imobiliário, foi, consequentemente,
uma dessas novas fontes de capital em 2013 e adquiriu o seu primeiro complexo
de escritórios no Parque das Nações em Dezembro do ano passado. Foi,
inquestionavelmente, a primeira verdadeira aquisição no mercado aberto de um
edifício emblemático por um investidor estrangeiro nos últimos 3 anos. Este facto foi
para muitos players uma surpresa uma vez que, no final de uma crise de mercado,
é expectável que o investimento seja dominado por investidores core e os
investidores suíços são geralmente vistos como sendo avessos ao risco.
A AFIAA não é o único investidor internacional a olhar de novo para
o mercado português. Quer isto dizer que a crise no mercado imobiliário português
acabou e o mercado vai florescer outra vez? Não acreditamos nisso! Os investidores
que estão neste momento a analisar o mercado procuram apenas as melhores
oportunidades existentes – o que é apenas uma franja marginal do mercado! Para
atrair mais capital para outros (dominantes) segmentos como Core+ e Value-Add
é necessário mais do que uma modesta recuperação do PIB.
“Acreditamos que,
para conseguir
captar investimento
estrangeiro
para Portugal,
são necessárias
algumas alterações
financeiras que
lhe confiram
competitividade.”
Acreditamos que, para conseguir captar investimento estrangeiro para Portugal,
são necessárias algumas alterações financeiras que lhe confiram competitividade.
Em simultâneo com uma substancial correção de valores (que já ocorreu),
é indispensável uma redução da taxa do IMT e uma diminuição significativa, senão
mesmo a supressão, do imposto sobre os ganhos de capital de investimentos
realizados num determinado período de tempo. A Irlanda, um dos chamados países
“PIIGS”, implementou as duas medidas elencadas durante o início do período de
ajustamento do mercado e conseguiu desde então re-atrair fortemente capital
estrangeiro. Em oposição, o IMT é um dos impostos imobiliários mais elevados da
Europa Ocidental e do Sul. Uma média de praticamente um ano de rendas é perdida
imediatamente e antes do investimento gerar qualquer retorno. Este facto não
ajuda na captação de investidores que procuram um retorno imediato, ainda que
em níveis aceitáveis, do investimento. A eliminação do imposto sobre os ganhos
de capital poderia motivar compradores estrangeiros a reentrar no mercado mais
cedo, antecipando um risco mais elevado, mas ao mesmo tempo contribuindo para
equilibrar o mercado mais rapidamente.
Até que a economia recupere até níveis pré-crise é ainda essencial que qualquer
potencial transação ofereça retornos significativamente superiores aos obtidos em
países mais estáveis como a Suíça ou a Alemanha. Para isso é necessário que muitos
proprietários de imobiliário comercial (sejam nacionais ou internacionais) tenham
uma postura mais razoável em termos do valor dos ativos, reduzindo os valores
contabilísticos (e desta forma, antecipando perdas) bem como aceitem valores de
arrendamento inferiores no re-arrendamento dos seus ativos.
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2013/14
o comportamento
do consumidor mudou
Os anos de 2008 a 2013 fizeram aparecer um novo paradigma do consumo em
Portugal. O comportamento do consumidor mudou: passou a comprar menos e mais
em conta.
Um dos sinais de crise mais evidentes em Portugal foi a diminuição da despesa com
actividades de lazer, como por exemplo idas a restaurantes, que se reflectiu em
todos os mercados Horeca. O Consumidor concentrou-se em casa, gastando mais
dinheiro no seu lar, em várias categorias mas, sobretudo, na alimentação. Parte da
solução passou por encontrar novas formas de comprar. O acto de compra deixou de
ser por impulso e passou a ser efectuado de forma reflectida.
Os formatos de hard-discount e os recursos a marcas próprias de distribuição foram
uma das respostas para os orçamentos apertados, apresentando produtos mais baratos.
Outro fenómeno com elevado impacto foi o aumento da quantidade e profundidade
de promoções oferecidas pelas cadeias de grande distribuição, as quais adaptaram as
suas ofertas a novas necessidades. Uma das grandes mudanças foi no desenho físico
dos espaços, oferecendo experiências mais alargadas e convenientes de consumo.
Surgiram espaços de refeições em supermercados e take-away, novos formatos de
lojas, com soluções que exigem menor investimento e que oferecem oportunidades
de comércio e, consequente, consumo. Juntas, estas tendências levaram o Consumidor
português a minimizar os efeitos da crise destes últimos 5 anos.
Depois de um primeiro semestre tipicamente negativo em praticamente todas
as categorias do mercado, os indicadores de consumo doméstico começaram por
fim a registar dados positivos. Na Unilever Jerónimo Martins e nos mercados onde
actuamos, podemos igualmente testemunhar esse crescimento que estou convicto
continuará em 2014.
Os sinais têm origem, em grande parte, no esforço alargado das empresas – maior
eficiência operacional, reestruturação da base de custo, adaptação dos sortidos
e portfolios e inovação –, e são indicadores de uma tendência de recuperação que
deve ser explorada.
O aumento do consumo é um indicador de confiança, essencial para o crescimento
económico nacional. Apesar de sabermos que as oscilações de consumo não são
uniformes nos diversos estratos sociais, este é um indicador francamente transversal.
Às boas notícias que nos vêm do consumo doméstico temos de somar outras
que contribuem de forma indirecta para a área de grande consumo. Temos um
crescendo de consumidores estrangeiros, muitos dos quais são turistas que nos
visitam cada vez mais.
São estes desenvolvimentos de base social para que as empresas olham
atentamente, procurando gerar bens e serviços que acompanhem de forma
inteligente as evoluções que se produzem. Neste arranque de 2014, temos sinais
que nos permitem fazê-lo com confiança, sobretudo quando vemos um Consumidor
que tem vindo a recuperar o seu ritmo de compra.
antónio CASANOVA
CEO
Unilever Jerónimo Martins
“Uma das grandes
mudanças foi no
desenho físico
dos espaços,
oferecendo
experiências mais
alargadas
e convenientes
de consumo.”
building
opportunities
Ordenamento do território
de nova geração
Os imperativos regulatórios ao nível das acessibilidades, da certificação energética,
entre outros, são totalmente desadequados a um correto ordenamento do território.
A perequação é um dos mecanismos que pode financiar a reabilitação urbana. Os
suscetíveis de aplicação em áreas de reabilitação urbana são adequados às reais
necessidade e por sua vez, a nova lei do arrendamento urbano veio eliminar um dos
obstáculos mais brutais ao desenvolvimento de um verdadeiro mercado, eliminando
as barreiras jurídicas e permitindo a fluidez necessária à criação de fluxos financeiros
estáveis e sustentáveis.
O que falta? Falta, em primeiro lugar, que os requisitos técnicos para a construção
imobiliária sejam efectivamente adequados às operações de reabilitação urbana.
Carlos lobo
Partner, Assessoria Fiscal
Ernst & Young
“Tais mecanismos
deverão ser
conciliados com
uma efectiva
retracção das áreas
de (nova) expansão
urbana, no âmbito
da Revisão
do PDM.”
Os imperativos regulatórios ao nível das acessibilidades, da certificação energética,
entre outros, são totalmente desadequados, impedindo, muitas vezes, a realização
da operação. Ora, estes requisitos devem ser necessariamente aligeirados: não se
pode utilizar normativos reguladores de habitações novas em imóveis centenários…
Em segundo lugar, é necessário garantir a transferência de fluxos financeiros
decorrentes de construção nova para o financiamento da reabilitação de áreas antigas.
Tendencialmente, nos centros históricos e nos cascos antigos, os constrangimentos
construtivos são mais intensos que os que resultam do nível de edificabilidade
média decorrente dos PDM, pelo que faz todo o sentido estabelecer mecanismos de
perequação eficientes, onde áreas com maior intensidade construtiva compensem
efectivamente as zonas com menor capacidade de edificação. Tais mecanismos
deverão ser conciliados com uma efectiva retracção das áreas de (nova) expansão
urbana, no âmbito da Revisão do PDM.
Estas opções públicas de ordenamento territorial devem, no entanto, ser justificadas
e proporcionadas, salvaguardando-se as posições relativas entre proprietários, o
que implicará o necessário desencadeamento de mecanismos per equativos de
compensação. É, pois, na óptica do princípio da igualdade que se devem entender
os mecanismos per equativos.
A perequação de benefícios e encargos em planos urbanísticos constitui um
mandamento fundamental decorrente do princípio constitucional da igualdade.
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2013/14
Já batemos no fundo?
Para a banca, o crédito imobiliário deixou de ser prioridade e as disponibilidades
são hoje direcionadas para PMEs inovadoras e preferencialmente exportadoras.
Apesar disso, continua a existir capacidade para apoiar bons projetos, com dimensão
mais consentânea com a nova realidade do mercado, com localizações premium
e maior liquidez. Nunca como agora o fator localização foi tão importante, devendo
as opções de investimento ser baseadas em apuradas análises de mercado e em
planos de negócios bem fundamentados.
O modelo de desenvolvimento imobiliário das últimas décadas, assente sobretudo
na ocupação de novos solos e na expansão continua dos aglomerados urbanos,
esgotou. Governo e autarquias apostam agora em novos modelos orientados para
a reabilitação e regeneração do edificado.
João de Castro Simões
Banco Espirito Santo
Os projetos de reabilitação, com especial incidência em zonas históricas, preenchem
as expectativas de investidores particulares, maioritariamente não residentes,
e o processo de concessão dos chamados Golden Visa trouxe uma inusitada
animação ao mercado. Com a mesma motivação, têm-se multiplicado as aquisições
de habitações em zonas mais periféricas, sobretudo por parte de cidadão chineses,
transações estas que vão permitindo escoar o stock dos promotores e dos bancos.
Fenómeno ainda mais recente é a já designada “segunda vaga” de investidores
chineses que, dotados de capacidade financeira, procuram adquirir imóveis por
grosso ou investir em parcerias com promotores nacionais para o desenvolvimento
de projetos imobiliários que posteriormente colocarão a retalho juntos dos seus
concidadãos.
É fundamental que, com a crescente massificação deste canal de comercialização
e o facto de ter associado um valor mínimo de investimento, não haja a tentação
de enveredar por transações menos claras que possam vir a matar a galinha dos
ovos de ouro.
O setor do turismo registou recordes absolutos em termos de dormidas e de receitas
no ano 2013, devendo esta onda favorável ser aproveitada para consolidar operações
hoteleiras, incrementando gradualmente os preços e ajustando-os à real qualidade
do serviço proporcionado.
Se estes sinais positivos se confirmarem num futuro próximo, então sim, podemos
afirmar que já batemos no fundo, mas também, é quase certo, que nada será como
dantes.
“Se estes sinais
positivos se
confirmarem num
futuro próximo,
então sim,
podemos afirmar
que já batemos no
fundo.”
building
opportunities
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2013/14
02
03
09
12
14
18
ENQUADRAMENTO económico
ESCRITÓRIOS
RETALHO
INDUSTRIAl & LOGÍSTICA
TURISMO
INVESTIMENTO
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2013/14
Enquadramento Económico
O contexto económico Português man-
em curso. Neste contexto, importa referir
teve em 2013 um comportamento
que se mantém a tendência de ajusta-
recessivo, consequência de um plano
mento focado predominantemente na
de ajustamento que visa a correção de
receita e no aumento da carga fiscal so-
desequilíbrios macroeconómicos acu-
bre os agregados familiares, bem como
mulados nas últimas décadas. A con-
a contínua redução do número de efe-
solidação
outras
tivos e das despesas de investimento
repercussões, tem sido marcada pelo
da administração pública. À semelhança
agravamento de alguns indicadores que
dos anos anteriores, esta estratégia per-
se consideram “chave” para uma econo-
mite prever a continuação da redução do
mia dinâmica, a saber: índices de con-
consumo e investimentos públicos.
orçamental,
entre
sumo, taxa de desemprego, evolução do
PIB, entre outros.
As perspetivas para 2014 são de
continuação de uma boa performance no
Em 2013, a taxa de desemprego
comércio externo, sendo expectável que
subiu ligeiramente face aos valores, já
esse dinamismo se reflita nas empresas,
historicamente elevados, de 2012, mos-
criando a necessidade de contratação de
trando uma tendência de estabilização.
novos quadros e investimento em novas
Não obstante, o quarto trimestre de
valências, produtos e espaços.
2013 evidenciou uma ligeira descida do
valor da taxa de desemprego, o que se
O setor da construção, depois de uma
traduz em algum otimismo para 2014.
queda acentuada, deve em 2014
apresentar um ligeiro crescimento,
O ano de 2013, para além de uma
sendo que, hoje, se assume que o
perspetiva otimista relativamente ao
paradigma da construção em Portugal
comportamento da taxa de desemprego,
alterou, assumindo-se o reposicio-
mostrou um bom desempenho do setor
namento e reconversão de ativos
empresarial português relativamente ao
imobiliários como uma tendência com
comércio externo, com as exportações
maior perspetiva de crescimento que
a contribuírem para um superavit da
a construção a novo, política esta que
20,00%
balança comercial. Esta capacidade de
marcou a década de 90.
15,00%
dinamização da internacionalização é
EVOLUÇÃO DOS INDICADORES ECONÓMICOS
10,00%
2
O orçamento de estado para 2014 man-
– Golden Visa – que ajudou a criar al-
tém os vetores essenciais dos anteriores
gum dinamismo no mercado imobiliário
orçamentos, estando fortemente condi-
em 2013, e que se espera continue em
cionado pelo programa de ajustamento
2014.
PIB
TX. INFLAÇÃO
FONTE: BANCO DE PORTUGAL
TX. DESEMPREGO
2013
2012
2011
2010
de residência por via do investimento
2009
to legal que prevê a obtenção de vistos
2008
de um novo dinamismo económico.
0,00%
-5,00%
2007
resultados para 2014 do enquadramen-
2006
pode, a médio prazo, ser impulsionador
5,00%
2005
alguma expetativa relativamente aos
2004
tamento do tecido empresarial e que
2003
Por fim, importa referir a existência de
2002
um indicador que evidencia o reajus-
building
opportunities
escritórios
“No final de 2013
a renda prime atingiu
os 18,50€/m2/mês.”
O mercado de escritórios em 2013 atingiu
A dinâmica do Prime CBD foi muito marcada
um novo mínimo histórico em termos de
este ano com a entrada de um conjunto
take-up e a taxa de desocupação man-
de edifícios reabilitados emblemáticos
teve a tendência crescente o que reflete
que não apenas resultaram no upgrade
ainda a ausência de confiança na recupe-
qualitativa da oferta nesta zona como
ração económica do País e no mercado.
pressionaram os valores para cima.
Apesar desta performance, os valores
A escassez de stock novo de grande
de mercado registam uma tendência de
dimensão é um inibidor do aumento
subida na zona prime dada a exclusivida-
da atividade do mercado uma vez que
de da oferta nova que entrou no merca-
algumas empresas com maiores neces-
do nesta zona pelo que no final de 2013
sidades de espaço não encontram atual-
a renda prime atingiu os 18,50€/m2/mês.
mente no mercado oferta compatível
com os seus requisitos.
MERCADO DA GRANDE LISBOA
ALVALADE
CAMPO
GRANDE
BENFICA
CAMPO
PEQUENO
MONSANTO
AREEIRO
PONTE
VASCO DA GAMA
PARQUE
DAS NAÇÕES
CAMPOLIDE
MARQUÊS
POMBAL
RATO
CHIADO
ALGÉS
PONTE
25 DE ABRIL
BAIXA
CAIS
DO SODRÉ
PRIME CBD
CBD
ZONAS EMERGENTES
ZONA HISTÓRICA
PARQUE DAS NAÇÕES
CORREDOR OESTE
OUTRAS
STOCK E NOVA OFERTA EM LISBOA
120.000
4.700.000
4.600.000
100.000
4.500.000
4.400.000
4.300.000
4.200.000
4.100.000
4.000.000
Stock e Oferta
80.000
O stock de escritórios de Lisboa atingiu, no
60.000
final de 2013, um total de 4,55 milhões
40.000
3.900.000
GRANDE Lisboa
de m2, o que sendo residual face a outros
anos, significa um crescimento substan-
3.800.000
20.000
cial da nova oferta de 2012 para 2013
0
– mais de 60% – num total de 22.920 m2.
3.700.000
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
3.600.000
NOVA OFERTA
STOCK
STOCK (M2); NOVA OFERTA (M2)
FONTE: WORX, LPI
A nova oferta inclui o Restelo Business
Centre (9.000 m2), a Sede da Novartis
(6.746 m2) e o Liberdade 225 (4.581 m2).
3
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2013/14
A taxa de desocupação mantém a
tendência crescente desde 2008 fruto
VACANCY RATE E DISPONIBILIDADE DE ESPAÇOS NOVOS E USADOS
600.000
14
de escritórios que entrou no mercado
500.000
12
maioritariamente devoluta. Assim, no
400.000
da dinâmica reduzida e da oferta nova
final de 2013, a taxa de desocupação
atingiu os 13,25%, assistindo-se a um
10
8
300.000
6
novo aumento dos espaços devolutos
200.000
usados (+18% que no ano anterior)
100.000
2
0
0
A nova oferta prevista para os próximos
anos (2014–2015) ascende a cerca de
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
que no ano anterior).
2003
e uma diminuição dos novos (-27% do
4
NOVO
USADO
VACANCY
ÁREA DISPONÍVEL (M2); VACANCY RATE (%) / FONTE: WORX, LPI
51.750 m2. Dos edifícios em construção,
cerca de metade já se encontra colocada,
quer através de ocupação própria como
a nova sede da EDP quer por contratos
de pré-arrendamento já existentes de
que é um exemplo o Duarte Pacheco 7.
NOVA OFERTA POR ZONA E ENTRADA
NO MERCADO
EVOLUÇÃO DO TAKE-UP
oferta em pipeline devido à entrada
um peso de 27% da nova oferta devido
à sede da EDP prevista para o final do
segundo trimestre deste ano.
2015 – 1T
10.000
13.900
100.000
5.000
50.000
2015 – 2T
0
2015 – 3T
Procura
2013 registou a menor absorção de espaços de escritórios desde que há registos
num total de cerca de 77.800 m2 o que
2015 – 4T
6.100
ZONA 1
ZONA 2
ZONA 3
ZONA 5
ZONA 6
ZONA 7
2
VALORES (M ) / FONTE: WORX, LPI
2013
2014 – 4T
2012
escritórios. A Zona 4 tem igualmente
150.000
2011
2014 – 3T
2010
tividade da reabilitação de edifícios de
2009
30% do mercado, mantendo-se a atra-
200.000
2014 – 2T
2008
seguindo-se a Zona 1 que representa
250.000
16.750
2014 – 1T
2006
no mercado do Duarte Pacheco 7
2007
A Zona 2 concentra cerca de 45% da
TAKE UP
TAKE UP MÉDIO
VALORES (M2) / FONTE: WORX, LPI
ZONA 4
significa uma redução de quase 25%
face ao ano anterior que tinha já registado uma atividade reduzida.
Embora o take-up tenha sido inferior
ao do ano anterior, o número de
negócios manteve-se estável tendo-se
registado 186 transações (vs. 185 em
2012) o que significa um decréscimo
de área média por negócio que se situa
atualmente em 418 m2.
Novos Edifícios em Pipeline
EDIFÍCIO
República, Paço do Saldanha
Marquês de Pombal 14
Liberdade 194
Sede EDP
Castilho 24
Duarte Pacheco 7
TOTAL
fonte: worx, LPI
4
ENTRADA NO MERCADO
ZONA
2015
2015
2014
2014
2014
2014
2
1
1
4
1
2
ÁREA (M2)
6.100
5.000
4.000
13.900
6.000
16.750
51.750
building
opportunities
ÁREA ABSORVIDA E N.º DE NEGÓCIOS
A tendência de redução das áreas
vindo a aumentar o nível de atividade
transacionadas tem-se mantido ao lon-
embora este ano tenha registado uma
70
go dos últimos anos e prende-se com
área absorvida inferior à do ano passado
60
a racionalização dos custos e otimização
(10.289 m2 vs. 15.432 m2).
50
da área ocupada. Em termos de áreas,
40
pode-se constatar que mais de 50% da
O maior negócio de 2013 foi a ocupação
2
área absorvida é menor que de 800 m
da Novartis no Tagus Park num total de
10
o que corresponde a 90% das transações
6.746 m2, seguido da relocalização da
0
efetuadas. As áreas superiores a 3.000 m2
Sonaecom no Picoas Plaza com cerca de
representam 19% da área absorvida e a
4.000 m2, da EDP Soluções Comerciais
três negócios dos quais apenas um tem
para o edifício Explorer no Parque das
uma área superior a 5.000 m2.
Nações e da Schneider Electric para
80
25.000
20.000
15.000
10.000
30
20
5.000
> 5000 M2
3001 A 5000 M2
1501 A 3000 M2
801 A 1500 M2
301 A 800 M2
151 A300 M2
< 150 M2
0
ÁREA
N.º NEGÓCIOS
ÁREA ABSORVIDA; N.º DE NEGÓCIOS / FONTE: WORX, LPI
o Parque Suécia.
Em termos do dinamismo por zona,
a Zona 6 continua a apresentar a maior
A análise por setor de atividade mostra
área absorvida (27.255 m2 que cor-
que as TMT’s & Utilities e os Serviços às
responde a 35% do total) seguida da
Empresas continuam a manter a sua
Zona 5 com 15.754 m2. O Prime CBD tem
dinâmica representando cada uma 21%
da área absorvida seguindo-se das
Farmacêuticas e Saúde, com um peso
de 16%, influenciada pela mudança da
ÁREA ABSORVIDA POR SETOR
DE ATIVIDADE
ÁREA ABSORVIDA POR ZONA
Novartis.
A tendência de mudança de instalações continua a ser uma evidência de
mercado muito marcada desde 2011.
35%
21%
ZONA 6
SERVIÇOS EMPRESAS
/TMT’S & UTILITIES
Cerca de 62% da área absorvida prende-se com a relocalização de empresas (48.441 m2) e cerca de 22% com
a expansão (17.326 m2). Ainda assim,
este ano as novas empresas registaram
um peso de 15% num total de 12.036 m2
20% ZONA 5
13% ZONA 1
11% ZONA 2
8% ZONA 3
7% ZONA 7
6% ZONA 4
16% FARMACÊUTICAS E SAÚDE
15% OUTROS SERVIÇOS
9% PRODUTOS DE CONSUMO
7% CONSULTORES E ADVOGADOS
7% SERVIÇOS FINANCEIROS
3% ESTADO, EUROPA E ASSOCIAÇÕES
1% CONSTRUÇÃO E IMOBILIÁRIO
FONTE: WORX, LPI
FONTE: WORX, LPI
o que é um sinal positivo face ao peso
residual em 2012 (4.580 m2).
A Zona 5 teve a maior capacidade de
atração de novas empresas representando 43% do total de área absorvida
com este fim dada a qualidade do stock
e os valores competitivos que apresenta.
A Zona 6 foi a área preferencial para
a expansão de área (com 48% do
mercado) bem como para a mudança de
Maiores Transações de 2013
zona
venda/
arrendamento
6
1
5
6
6
7
6
A
A
A
A
A
A
A
fonte: worx, LPI
edifício (33% da área).
EDIFÍCIO
tomador
Poente
Picoas Plaza
Explorer
Suécia
Edifício eds
Quinta do Lambert
D. Diniz Offices & Services
Novartis
Sonaecom
EDP Soluções Comerciais SA
Schneider Electric
Astington Services SA
Espirito Santo Saúde
Europcar
ÁREA (M2)
6.764
4.031
3.458
2.898
2.775
2.112
2.039
A Zona 1 apresenta igualmente atratividade para novas empresas registando
um peso de 20% no volume total de
área absorvida assim como registou
uma dinâmica apreciável na expansão
de área representando 16% do mercado.
5
wmarket
review
2013/14
Valores de Mercado
TIPO DE OPERAÇÕES
Apesar do reduzido nível de absorção
e
do
aumento
da
3.
disponibilidade
de espaços, assiste-se a uma pressão
CAMPO
GRANDE
BENFICA
5.
ALVALADE
de subida das rendas prime que se deve
à exclusividade dos espaços transacionados no Prime CBD onde se atingem
2.
MONSANTO
7.
CAMPO
PEQUENO
PARQUE
DAS NAÇÕES
AREEIRO
os valores mais elevados. Efetivamente,
CAMPOLIDE
algumas das frações transacionadas
no último ano são espaços exclusivos
MARQUÊS
POMBAL
6.
de topo e que por isso têm tido reflexo
MUDANÇA
EXPANSÃO
NOVA EMPRESA
1.
direto nos valores de mercado.
RATO
4.
ALGÉS
Consequentemente, no final de 2013 a
BAIXA
CHIADO
1. PRIME CBD
2. CBD
3. ZONAS EMERGENTES
4. ZONA HISTÓRICA
5. PARQUE DAS NAÇÕES
6. CORREDOR OESTE
7. OUTRAS
CAIS
DO SODRÉ
renda prime atingiu os 18,50€/m2/mês
invertendo a tendência de decréscimo
que se vinha a sentir desde 2008 e que
vem conferir confiança adicional ao
FONTE: LPI, WORX
mercado.
A análise das rendas médias e prime
por zona permite perceber que com
EVOLUÇÃO DA RENDA PRIME
exceção do Prime CBD se assiste a uma
22,50
descida generalizada dos valores de
22,00
mercado em todas as zonas. A renda
21,25
média mais baixa (9,50€/m2/mês)
é registada nas Zonas 4 e 6 seguida da
21,00
21,50
20,20
20,00
Zona 3 com 11,50€/m /mês enquanto
2
19,50
a Zona 1 mantém a renda média de
18,65
16,00€/m2/mês.
19,00
19,50
18,50
18,50
Zonas 3 e 5 sofreram um decréscimo
VALORES €/M2/MÊS / FONTE: WORX
acentuado, situando-se no final de 2013
nos 15,00€/m2/mês.
Os ajustamentos dos valores continuam a ser resultado da falta de
dinamismo do mercado e da flexibili-
RENDA PRIME E RENDAS MÉDIAS POR
ZONA EM LISBOA
20
zação das negociações entre os proprietários e os inquilinos e da maior
abertura
dos
primeiros
os valores pedidos.
em
15
rever
10
5
RENDAS MÉDIAS
RENDAS PRIME
VALORES (€/M2/MÊS) / FONTE: WORX, LPI
6
ZONA 6
ZONA 5
ZONA 4
ZONA 3
ZONA 2
ZONA 1
0
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
para os 15,50€/m2/mês enquanto as
2001
A renda prime da Zona 2 aumentou
2000
18,00
building
opportunities
“No último ano,
as operações
registadas foram de
caráter avulso, com
operações dispersas,
não sendo de referir
qualquer operação
significativa.”
GRANDE PORTO
Na Zona 3 mantém-se inacabada a cons-
Stock e Oferta
trução do empreendimento Gaiart`s Plaza
A oferta de escritórios qualificada no
Centrum, com um total de 90.000 m2
mercado de escritórios do Grande Porto
de ABL, destinados a comércio e servi-
manteve-se similar à do ano anterior,
ços encontrando-se em funcionamento
totalizando cerca de 860.000 m2.
o Health Club Solinca que integra
o complexo.
Na Zona 1 destaca-se o Edifício Burgo,
localizado
da
Nesta zona continuam a merecer des-
Boavista, que corresponde a um dos
à
face
da
Avenida
taque dois empreendimentos, o Tower
edifícios prime na cidade para a função
Plaza junto à Via Eng. Edgar Cardoso,
de escritórios, que regista uma taxa de
num total de cerca de 12.500 m2
ocupação próxima dos 80%; bem como
e o Arrábida Lake Towers localizado
o empreendimento Boavista Prime junto
nos Jardins d`Arrábida, composto por
à Casa da Música.
duas torres de escritórios com aproximadamente 18.000 m2, cuja taxa de
O empreendimento Trindade Domus
ocupação se mantém semelhante à do
na Zona 2, em comercialização desde
ano anterior isto é, cerca de 95% do
2007,
empreendimento.
tem
uma
área
destinada
a serviços/escritórios de aproximadamente 7.500 m2, que continua a registar
Este segmento de mercado continua
uma baixa taxa de absorção. Encontra-se
a
prevista a integração de uma unidade
e um baixo grau de maturidade, sendo
hoteleira no empreendimento.
transmitido por diversos operadores
revelar
uma
dinâmica
reduzida
de mercado que o volume de procura
se mantém historicamente reduzido,
estando o mercado “estagnado” não se
prevendo a alteração deste cenário no
curto prazo.
MERCADO DO GRANDE PORTO
Procura
BRAGA
VIANA DO CASTELO
Ao longo de 2013, a procura manteve-se
reduzida o que resultou numa quebra
MATOSINHOS
no volume de transações/colocações.
O ritmo de absorção é lento, sendo
o período de exposição no mercado
elevado, dando-se como exemplo os
casos do Edifício Burgo e do Trindade
FOZ DO DOURO
Domus.
PONTE
DA ARRÁBIDA
BOAVISTA
BAIXA
GAIA
OUTRAS
PONTE
DO FREIXO
RIBEIRA
VILA NOVA
DE GAIA
AVEIRO
COIMBRA
LISBOA
No último ano, as operações registadas
foram de caráter avulso, com operações
PONTE
D. LUÍS I
LISBOA
dispersas não sendo de referir qualquer
operação significativa.
O reduzido volume da procura aliado à conjuntura atual traduz-se numa
tendência de racionalização de áreas
e custos com maior flexibilização por
parte dos proprietários das condições e
dos valores de arrendamento praticados.
7
wmarket
review
2013/14
Valores de Mercado
São conhecidos alguns casos na zona
Os valores de transação/arrendamento
prime em que os valores pedidos
pedidos para escritórios novos ao longo
se situam entre os 11,50 e os
de 2013 mantiveram-se relativamente
14,00€/m2/mês e em que os valores de
constantes, tendo em alguns casos
fecho se posicionam entre os 7,50 e os
sofrido um ligeiro ajustamento em
10,00€/m2/mês, traduzindo-se numa
baixa. Ainda assim, a margem negocial é
margem negocial próxima dos 30%.
cada vez mais elevada fruto da reduzida
procura existente.
Principais Indicadores do Mercado do Grande Porto
Valores de Renda
(€/m2/mês)
Valores
de Transação (€/m2)
ZONA
1 – Boavista
2 – Baixa
3 – Gaia
4 – Restantes
1.300 – 2.600
7,50 – 16,00
800 – 1.600
825 – 1.800
800 – 1.300
6,50 – 11,50
6,00 – 13,00
6,00 – 10,00
fonte: worx
Tendências
Um dos maiores obstáculos ao cres-
As perspetivas para o mercado em 2014
cimento do mercado prende-se com
seguem as tendências evidenciadas no
a carência de oferta nova de escritórios
ano anterior pelo que se prevê que seja
para uma procura de grandes áreas,
ainda um ano com nível de atividade re-
facto que já se tem vindo a sentir desde
duzido e um número baixo de operações.
2012. Efetivamente torna-se importante
que o mercado ofereça grandes áreas
o
com valores competitivos de modo
take-up seja motivado pela mudança de
a motivar a relocalização de grandes
instalações numa ótica de racionalização
empresas bem como continuar a atrair
de espaço e custos, seguida da expansão
e consolidar Portugal como um centro de
de área pelo que a efetiva retoma do
Shared Services e BPO.
Simultaneamente
prevê-se
que
mercado não se antevê antes de 2015.
Em termos de valores de renda, é de
O mercado manterá a sua flexibilidade
esperar uma pressão de subida do nível
para as renegociações pelo que a revi-
atual da renda prime e a manutenção
são em baixa de contratos pré-existen-
das rendas atuais embora com ajusta-
tes continuará a ser uma realidade, bem
mentos pontuais de acordo com a locali-
como a flexibilidade dos proprietários
zação e oferta existente disponível.
para os incentivos ao arrendamento com
maior ênfase na concessão de maiores
períodos de carência.
tendências
Acresce ainda a correção esperada dos
valores pedidos de imóveis entrados
8
rendas
dos mesmos.
procura
incentivo a uma colocação mais célere
oferta
no mercado entre 2012 e 2013 como
“As perspetivas
para o mercado
em 2014 seguem
as tendências
evidenciadas no
ano anterior pelo
que se perspetiva
que seja ainda um
ano com nível de
atividade reduzido
e um número baixo
de operações.”
building
opportunities
RETALHO
O mercado de retalho de Portugal
ampliação da anterior galeria do Jumbo
continua o seu percurso de ajustamento
com uma ABL de 41.400 m2 e 130
a um novo paradigma e a uma nova
lojas e o Évora Shopping com cerca de
forma e capacidade de consumo. Após
16.000 m2 ambos previstos para este
anos de dificuldades muito consistentes,
ano. Continua em pipeline a abertura do
e apesar dos níveis de consumo estarem
Dolce Vita Braga.
ainda aquém dos existentes anteriormente, sendo mesmo difícil perspetivar
Este facto vem confirmar uma tendên-
que existirá um retorno aos mesmos,
cia já sentida em anos anteriores, de
o comércio tem tido a capacidade de se
que o futuro do retalho passa sobretudo
adaptar e renovar neste novo contexto.
pela renovação, readaptação e reposicionamento das superfícies comerciais
Sendo assim, mantém-se a contração
existentes. Esta é uma prática já imple-
do investimento em novas superfícies
mentada em muitas superfícies comer-
comerciais, pelo que o crescimento da
ciais prime que têm tido a capacidade
área bruta locável foi residual em 2013.
de se renovar, seja através de obras de
Assim, no ano passado, entraram no
beneficiação e adaptação, seja através
mercado cerca de 5.000 m , pelo que se
da entrada de novas lojas, num esforço
mantém o stock nos 3,6 milhões de m2
constante de adaptação aos desejos do
de ABL total.
consumidor. Neste sentido, a abertura
2
de uma nova loja da cadeia Primark no
ÁREA BRUTA LOCÁVEL POR ANO
200
2.000
150
1.500
100
1.000
50
500
0
0
2013
2.500
2012
250
2011
3.000
2010
300
2009
3.500
2008
350
2007
4.000
2006
400
OUTROS FORMATOS DE RETALHO
CENTROS COMERCIAIS
STOCK
CRESCIMENTO ABL (10^3 M2); TOTAL ABL (10^3 M2)
FONTE: WORX
Em 2013 registou-se a expansão do
Centro Comercial Colombo é uma das
Algarve Shopping em cerca de 3.000 m2,
mais relevantes nesta área.
a renovação do Centro Comercial de
Alvalade, uma das primeiras superfícies
As superfícies comerciais secundárias
comerciais de Lisboa que procura reposi-
debatem-se com maiores dificuldades,
cionar-se e criar uma nova centralidade
que se traduzem essencialmente em
no bairro de Alvalade e a abertura de um
taxas de disponibilidade significativas
novo conceito comercial no Príncipe Real
e decréscimos acentuados no valor das
– a Embaixada – no Palacete Ribeiro da
rendas com as subsequentes consequên-
Cunha e que se afirma como um espaço
cias em termos de performance e gestão.
comercial
diferenciada
No entanto, algumas destas superfícies
e valores de arrendamento atrativos
com
oferta
têm igualmente procurado contornar
e que vem consolidar a imagem trendy
estas questões com soluções criativas
e cosmopolita desta zona da cidade.
e inovadoras. O Strada Shopping & Fashion
Outlet é um bom exemplo de redefini-
A oferta em pipeline é igualmente
ção de conceito e reposicionamento de
diminuta no curto prazo. Efetivamente
uma superfície comercial secundária na
estão apenas previstos, e em constru-
periferia imediata de Lisboa e que não
ção, dois centros comerciais: o Alegro
conseguiu afirmar-se com o conceito de
Setúbal, resultante da reconversão e
centro comercial.
9
wmarket
review
2013/14
Uma das soluções mais em voga este ano
foi o surgimento de pop-up stores quer
em superfícies comerciais quer mesmo
no retalho de rua, uma vez que permitem
a ocupação temporária de espaços comerciais, testar o sucesso da localização ou do
conceito, sem um compromisso de longo
prazo difícil de assumir no atual contexto.
Os retail parks continuam a debater-se com algumas dificuldades pelo que
a renegociação em baixa das rendas
é uma realidade, bem como a persistência de apenas rendas variáveis em
principais aberturas de lojas
de rua em 2013
muitas insígnias. O peso de algumas
marcas, presentes nos diversos retail
park do país, traduz-se num acréscimo de
preponderância nas negociações com os
proprietários pelo efeito de escala.
Av. da Liberdade
chiado
David Rosas
L’Oreal Paris
Penhalta Noivas
Beauty Boutique
Cartier
Havaianas
Torres Joalheiros
Levi’s Store
Michael Korrs
Stradivarius
Max Mara
Geox
Neste contexto e tal como em anos
Elisabetta Franchi
Amorino
anteriores, o comércio de rua con-
Rimowa
Arcádia
tinua muito dinâmico e atrativo e a
Aristocrazy
Proof
Fancy Joalheria
Av. da Liberdade continua a atrair um
número significativo de insígnias de luxo
fonte: worx
e o Chiado a afirmar-se como um spot
trendy onde se integram várias insígnias,
mas essencialmente, novos conceitos.
Em 2013 foram inauguradas na Av. da
Na cidade do Porto esta tendência
Liberdade diversas lojas com novas
também se começa a evidenciar desta-
marcas sendo de destacar a Max Mara,
cando-se este ano o projeto Passeio dos
Michael Korrs, Penhalta Noivas e um
Clérigos na Praça de Lisboa, um projeto
conjunto de ourivesarias/joalharias –
com cenceito tipo “galerias” com uma
Cartier, David Rosas, Torres Joalheiros,
ABL de aproximadamente 2.000 m2 bem
Aristocrazy, Fancy Joalheria – o que
como o Quarteirão das Cardosas junto à
comprova a identidade deste eixo como
Avenida dos Aliados e Estação de São
a artéria de luxo de Lisboa.
Bento.
No Chiado destaca-se a abertura do
A
L’Oreal Paris Beauty Boutique, uma
encontra-se sobretudo concentrada nos
Levi’s Store, Geox, Amorino, Havaianas,
segmentos: moda (vestuário, calçado,
entre outros, bem como a deslocalização
acessórios),
da Stradivarius da Rua do Carmo para
restauração e bebidas, livrarias e cultura,
a Rua Garrett continuando a destacar-se
artigos para o lar, utilidades, telecomuni-
pelo seu dinamismo e atratividade. No
cações e serviços.
entanto, torna-se importante evidenciar que a oferta tem sido insuficiente
para a procura crescente, sobretudo nos
eixos principais, o que tem impulsionado
o valor das rendas.
10
atividade
comercial
instituições
existente
bancárias,
“O comércio
de rua continua
muito dinâmico
e atrativo e a Av. da
Liberdade continua
a atrair um número
significativo de
insígnias de luxo
e o Chiado a
afirmar-se como
um spot trendy.”
building
opportunities
Valores de Mercado
No comércio de rua, e sobretudo nas
Os valores de mercado traduzem a atual
zonas mais atrativas, os valores de
situação do mercado. Apesar de sinais
arrendamento permanecem elevados
mais otimistas em termos de consumo
registando-se um aumento da renda
privado e do menor ritmo de queda
prime de 2012 para 2013, situando-se
quando comparado com o ano anterior,
atualmente nos 90€/m2/mês embora
os níveis ainda estão em baixa o que
existam
é agravado pelas condições desfavo-
realizados acima deste valor de refe-
ráveis do mercado de trabalho e pela
rência sobretudo nas artérias com maior
redução do rendimento disponível, fruto
escassez de oferta.
negócios
pontualmente
do esforço de consolidação orçamental.
Tendências
As perspetivas para 2014 encontram-se
valores de mercado
formato de retalho
LOCALIZAÇÃO
renda (€/m /mês)
Centros Comerciais
(Lojas de média dimensão)
Grande Lisboa
Grande Porto
Cidades Médias
25–70
20–55
10–25
5–10
50–90
10–25
10–20
16–35
12–35
Retail Parks
Lisboa (Av. da Liberdade/Chiado)
Lisboa (Av. Novas)
Lisboa (Parque das Nações)
Porto (Sta. Catarina)
Porto (Boavista)
Comércio de Rua
em linha com os últimos anos embora
2
se registem sinais mais positivos em
termos económicos, o que pode dar um
impulso ao segmento de retalho.
Ainda assim, acredita-se que o maior
crescimento se continue a fazer sentir no
comércio de rua pelos níveis de procura
fonte: worx
existentes, que não se perspetivam que
abrandem em 2014, embora a escassez
Consequentemente,
assiste-se
a
uma revisão em baixa dos valores de
da oferta de espaços adequados aos
requisitos desta procura se mantenha.
arrendamento sobretudo em superfí-
tendências
cies comerciais secundárias bem como
Os centros comerciais tenderão a manter
a renegociação dos valores dos retail
o seu percurso em termos de reconver-
parks, com decréscimos significativos,
são, adaptação e inovação no sentido de
existindo em diversas situações apenas
se manterem apelativos e atrativos para
direito a pagamento de rendas variáveis.
uma procura que se tem vindo a tornar
cada vez mais seletiva.
rendas comércio
rua
rendas superfícies
comerciais
procura
OFERTA
O comércio de rua mantém a sua trajetória em contraciclo com o mercado pelo
Ao
que se assiste a um aumento das rendas
do comércio online tem igualmente
prime na Av. da Liberdade e no Chiado,
implicações na forma como se perspetiva
dada a elevada procura e a limitada oferta
o comércio e como as superfícies
de espaços comerciais nestas localizações.
comerciais se posicionam e adaptam
mesmo
tempo,
o
crescimento
a uma realidade em que o comércio
Mantém-se
a
tendência
para
a
eletrónico tem vindo a ganhar espaço e
diminuição do volume de vendas a
peso mesmo num cenário de contração
retalho o que tem implicações nas ren-
do consumo.
das praticadas nas superfícies comerciais.
Consequentemente, continua a assistir-se ao ajustamento em baixa das rendas
de mercado e, nas superfícies comerciais
em maiores dificuldades, a supressão
da renda fixa mantendo-se apenas
a componente variável que é em muitos
casos residual.
11
wmarket
review
2013/14
INDUSTRIAL & LOGÍSTICA
Introdução
A
evolução
Não obstante a performance pouco
nacional,
animadora do setor industrial e logís-
embora comece a mostrar os primeiros
económica
tico em 2013, existe algum otimismo
sinais de recuperação, ainda não gerou
para que uma recuperação do setor
uma repercussão direta no mercado
empresarial venha criar um aumento da
imobiliário. Assim, embora se registe
necessidade de ocupar novos espaços
o aumento no dinamismo empresarial
e em particular aqueles que associam a
motivado pelo crescimento das expor-
qualidade, a flexibilidade e a localização.
tações a que se assistiu em 2013, o
GRANDE LISBOA
mercado industrial e logístico continua
GRANDE LISBOA
pautado por uma elevada incerteza,
O stock de espaços industriais e logísticos
numa conjuntura marcada pela retração
em Portugal no final de 2013 manteve-
do consumo interno.
-se estável, com um valor estimado de
aproximadamente 4,3 milhões de m ,
2
do
dos quais 2,6 milhões situados na zona
tecido empresarial português, em 2013,
da Grande Lisboa resultado da contração
a tendência de renegociação de rendas,
da oferta de novos espaços logísticos
de forma a otimizar custos, manteve-
e da residual construção especulativa.
Resultado
do
reajustamento
-se. Esta tendência é ainda alavancada
No entanto, no que concerne ao
com qualidade, para arrendamento. A
desenvolvimento logístico, importa refe-
oferta/procura mantem-se desajustada,
rir a expetativa criada pelo investimento
criando
no melhoramento do Canal do Panamá,
pressão
descendente
que poderá transformar Sines numa das
sobre os valores das rendas.
principais portas de entrada de mercaAo nível de absorção, este foi um ano
dorias na Europa.
particularmente atípico, uma vez que as
operações focaram-se essencialmente
Relativamente
em áreas aproximadamente iguais ou
dos, a renegociação dos contratos
inferiores a 5.000 m2. Esta tendência
de arrendamento segue a tendência
demostra uma tentativa de otimização
de 2012. Consequentemente, assiste-
de espaços, também potenciada pelo
-se a uma descida dos valores de
contínuo progresso dos sistemas de
arrendamento com o correspondente
supply-chain
management
espaços
ocupa-
(SCM),
aumento da duração de contrato, que se
traduz numa maior partilha de risco entre
aqueles que são os maiores players do
proprietário e inquilino.
-time (JIT), o que implica uma menor
necessidade de espaço.
12
aos
sendo que cada vez mais, assiste-se
mercado a seguirem políticas just-in-
CARREGADO
AZAMBUJA
BENAVENTE
MALVEIRA
V. F. DE XIRA
ALVERCA
LOURES
ALCOCHETE
SINTRA
AMADORA
CASCAIS
LISBOA
MONTIJO
BARREIRO
ALMADA
pela elevada disponibilidade de espaços
uma
CARTAXO
PINHAL
NOVO
PALMELA
SETÚBAL
LISBOA CENTRO
AMADORA, SINTRA E CASCAIS
AZAMBUJA E ALVERCA
LOURES
MARGEM SUL – POENTE/SUL
MARGEM SUL – NASCENTE/NORTE
building
opportunities
Registou-se um ajustamento genera-
proprietários por manter os valores pedi-
lizado dos valores de arrendamento e
dos e em simultâneo ter uma maior mar-
venda em todas as zonas estudadas. A
gem negocial implícita que pode nalguns
renda prime desceu ligeiramente para
casos ultrapassar os 25%.
o
valor
de
4,0€/m /mês
2
em
localizações como Alverca e Azambuja.
A renda prime do mercado é ligeira-
Importa por último registar que algumas
mente inferior à praticada em Lisboa,
operações
apresentaram
atingindo um valor de 3,75€/m2/mês.
valores inferiores ou superiores aos re-
Relativamente ao limite inferior das
feridos, mas dado que configuraram
rendas unitárias, os valores de 2013 re-
situações atípicas, quer de negócio,
gistaram algum ajustamento, tendo sido
quer de ocupação/área/contrato, não
transacionados espaços qualificados a
foram consideradas como referência de
um valor aproximado de 2,00€/m2/mês.
efetuadas
mercado.
Tendências
GRANDE PORTO
BRAGA
PÓVOA
DO VARZIM
VILA
DO CONDE
MAIA
MATOSINHOS
TROFA
SANTO TIRSO
VALONGO
PAREDES
GONDOMAR
PENAFIEL
PORTO
VILA NOVA
DE GAIA
No global, a oferta existente para
O mercado industrial e logístico encon-
imóveis do mercado logístico pode
tra-se, à semelhança de anos anteriores,
qualificar-se como razoável/boa qua-
pouco dinâmico e a recuperação econó-
lidade, estando atualmente diversos
mica é crucial para que o mesmo pos-
imóveis desocupados com todas as
sa crescer. Dada a atual conjuntura e a
valências e equipamentos característicos
retração generalizada da procura interna,
de uma oferta premium.
não se perspetiva que o aumento das
exportações seja suficiente para criar um
Também em termos de localização,
aumento significativo na procura deste
importa referir que os imóveis qualifi-
tipo de espaços.
cados situam-se geralmente em zonas
preparadas de raiz para o efeito e com
As principais tendências de mercado
boas acessibilidades e visibilidade.
mantêm-se
idênticas
às
verificadas
em 2013 e referem-se à racionalização
AVEIRO
VILA DO CONDE E PÓVOA DO VARZIM
MAIA E MATOSINHOS
VALONGO E GONDOMAR
VILA NOVA DE GAIA
O mercado em 2013, à semelhança
e flexibilidade das instalações, contratos
do ano de 2012, manteve o ritmo da
e custos, em busca de uma maior efi-
procura a níveis historicamente bai-
ciência operacional. Espera-se deste
xos. Segundo informação cedida pelos
modo que a renegociação dos contratos
principais operadores de mercado, o
permaneça o maior driver do mercado
número de negócios continua em de-
em 2014.
créscimo (transações/arrendamentos),
sendo escassos os pedidos para visitas
Dada a elevada dimensão e qualidade da
e informações sobre imóveis por parte
oferta face à diminuta procura, perspetiva-
de potenciais ocupadores.
-se que os espaços existentes levarão um
razoável período de tempo a serem es-
tendências
Grande Porto
coados, pelo que a construção especulati-
O mercado de industrial e logística
va se deverá manter em níveis residuais.
rendas
procura
oferta
do Grande Porto mantém um nível de
performance reduzido fruto da atual
Por fim, importa referir que alguns gru-
conjuntura económica pelo que o
pos empresariais têm demostrado al-
volume de oferta se mantém estável
gum interesse em investir em espaços
e a procura continua a ser diminuta.
logísticos e industriais de forma a criar
condições para o seu crescimento, não
Consequentemente,
os
transação/arrendamento
valores
de
obstante, grande parte destas operações
voltaram
a
referirem-se a autopromoção de imóveis
ser ajustados em baixa, optando os
tailored maid.
13
wmarket
review
2013/14
TURISMO
Numa análise das dormidas por país
NÚMERO DE DORMIDAS EM PORTUGAL
(2006 – 2013)
O turismo tem-se revelado um sector
de residência podemos concluir que
bastante
panorama
o crescimento verificado é suportado
nacional. Entre 2006 e 2010, o Consumo
pelo aumento da atratividade turística
do Turismo no Território Económico, uma
de Portugal junto das grandes economias
rúbrica que inclui todas as despesas de
europeias
Alemanha
20
consumo turístico efetuadas quer por
e França), aliada aos crescentes confli-
15
residentes quer por não residentes, tem
tos no Médio Oriente, o que provocou
10
tido um peso relativamente constante,
alguma deslocalização da procura, ori-
de aproximadamente 9%, no PIB.
ginando um aumento de 8% do núme-
5
alterações mais significativas verifica-
mento de 4,2% do número de hóspedes
ram-se no mercado Francês, com um
(num total de 14,4 milhões), relativa-
aumento de 14,5%, e no mercado Irlandês
mente a 2012 (13,8 milhões) e um au-
com um aumento de 11,3%. Em termos
mento de 5% no número de dormidas
absolutos os Mercados Inglês e Alemão
(41,7 milhões). Entende-se por hóspede
continuam a ser os mais expressivos
o indivíduo que efetua pelo menos uma
e significativos para o turismo nacional.
2013
estrangeiros. Em termos individuais, as
Em 2013 registou-se, em Portugal, um au-
2006
Hotelaria Nacional
2012
0
ro de dormidas efetuadas por turistas
2011
Unido,
25
2010
(Reino
30
2009
no
2008
significativo
2007
Turismo no PIB
ESTRANGEIROS
NACIONAIS
VALORES EM MILHÕES DE UNIDADES
FONTE: TURISMO DE PORTUGAL / ANÁLISE: WORX
dormida num estabelecimento turístico.
No que diz respeito às dormidas (número
de noites que um indivíduo passa num
estabelecimento turístico), como já tinha
sido antecipado no W MARKET REVIEW
2012 manteve-se a contração do turismo interno, verificando-se um decrésci-
NÚMERO DE DORMIDAS POR PAÍS EMISSOR (2008 – 2013)
mo de 1% no número de dormidas de
7.000.000
to contínuo das dormidas do mercado
6.000.000
internacional, que atingiu em 2013 o seu
5.000.000
valor mais alto (29,4 milhões dormidas),
4.000.000
representando 71% do total das dormi-
3.000.000
das em Portugal.
2.000.000
T: 4,5%
A: 11,2%
T: 2,3%
A: 11,1%
T: 0,2%
A: 0,7%
T: 1,4%
A: -1,1%
T: 9,9%
A: 14,5%
T: 12,7%
A: 7,4%
T: -2,9%
A: -7,4%
T:1,5%
A: 11,3%
IRLANDA
2009 que se regista um crescimen-
T: -0,9%
A: 8,6%
ITÁLIA
8.000.000
BRASIL
turistas nacionais (12,3 milhões). Desde
1.000.000
mento médio anual (TCMA) de 2,6% enquanto o número de dormidas de turistas
nacionais registou uma TCMA de 0,7%.
14
2008
2009
2010
2011
2012
2013
T = TAXA DE CRESCIMENTO ANUAL
VALORES DE DORMIDAS DE ESTRANGEIROS / FONTE: TURISMO DE PORTUGAL / ANÁLISE: WORX
OUTROS
FRANÇA
HOLANDA
ESPANHA
estrangeiros verificou uma taxa de cresci-
ALEMANHA
8 anos, o número de dormidas de turistas
0
REINO
UNIDO
Foi possível apurar que, nos últimos
A = 2013/2012
building
opportunities
Numa
entre
Outro dado relevante que este gráfico
2012 e 2013, destaque para a Região
análise
inter-regional,
nos permite concluir é que o Algarve
dos Açores que registou um aumento
tem estado estagnado, com uma TCMA
de 10% no número de dormidas
nos últimos 8 anos de 1%, ou seja,
(invertendo a tendência decrescente
a região não tem perdido em termos
verificada nos últimos anos), seguindo-se
genéricos capacidade de atração, mas
a Madeira com um crescimento de 9%,
também não tem tido capacidade de
o Norte com um crescimento de 8%
atrair novos turistas.
e a região de Lisboa com um crescimento
NÚMERO DE DORMIDAS
ANÁLISE INTER-REGIONAL
14%
AÇORES 12%
10%
MADEIRA
NORTE
de 7%. No entanto, em termos absolutos,
Ao nível das receitas, o ano 2013
continuam a ser as regiões do Algarve
revelou ser um ano bastante positivo
e de Lisboa as que registam maior
para o turismo Português. As receitas
número de dormidas, com 14.837.350
de alojamento registaram um aumento
e 10.066.343, respetivamente.
de 6%, comparativamente com 2012,
e representaram aproximadamente 70%
8%
ALGARVE
6%
2%
-2%
1%
0
-2%
das receitas globais.
LISBOA
4%
CENTRO
1%
2%
3%
ALENTEJO
4%
De um modo geral, entre 2012 e 2013,
5%
o aumento das receitas com alojamento
-4%
foram igualmente acompanhadas de
VALORES DA VAR. % 2012 – 2013
TAXA DE CRESCIMENTO MÉDIO ANUAL: 2005 – 2013
FONTE: INE, TURISMO DE PORTUGAL / ANÁLISE: WORX
(O DIÂMETRO DOS CÍRCULOS ESPELHA O PESO DA REGIÃO
NO TOTAL NACIONAL)
um aumento do RevPar (indicador que
mede as receitas geradas por quarto
disponível).
Os
maiores
aumentos
verificaram-se ao nível dos hoteis
apartamentos e dos aldeamentos turísticos, com 7,5% e 7,4% respetivamente.
“Ao nível das receitas, o ano 2013
revelou ser um ano bastante positivo
para o turismo Português.”
Segundo os dados disponíveis é ainda de
destacar o decréscimo de 1% do RevPar
nas unidades de 5* (de 59,1€, em 2012,
para 58,07€, em 2013), que se pode justificar pelo aumento da competitividade deste segmento, fruto da abertura das novas
unidades hoteleiras 5* ao longo de 2013.
Em termos de regiões, Lisboa continua
REVPAR NACIONAL POR CLASSIFICAÇÃO (2011 – 2013)
a registar valores bastante díspares no
70,00
panorama nacional. O RevPar nas unida-
60,00
des de 5* verificou um valor 22% superior
50,00
ao nacional, nas unidades de 4* 37% su-
40,00
perior e nas unidades de 3* 76% superior.
30,00
Por oposição ao que se tinha registado
20,00
no período 2011–2012, verificou-se uma
2011
2012
2013
VALORES EM EUROS(€) / FONTE: TURISMO DE PORTUGAL / ANÁLISE: WORX
OUTROS
APARTAMENTOS
TURÍSTICOS
ALDEAMENTOS
TURÍSTICOS
POUSADAS
HOTEIS
APARTAMENTOS
2*/1*
3*
4*
5*
10,00
tendência crescente das taxas de ocupação durante o ano de 2013. Numa
comparação mensal é possível constatar que as taxas de ocupação foram,
na sua maioria, superiores ao seu mês
homólogo de 2012, com exceção dos
meses de janeiro e abril.
15
wmarket
review
2013/14
Em termos nacionais a taxa de ocupação
média situou-se nos 55,4%, o que repre-
TAXAS DE OCUPAÇÃO NACIONAL
(2012 – 2013)
senta um aumento de 8%, relativamente
ao ano anterior. Em termos regionais a
90,0
Região da Madeira registou uma taxa de
80,0
ocupação média anual de 66%, seguin-
20
15
70,0
10
60,0
do-se Lisboa com 65% e Algarve com
50,0
61%.
40,0
5
0
30,0
em 2013
Em 2013 foram inauguradas 31 novas
unidades hoteleiras com classificações
entre 5* e 2*, num total de 2.635 novos
quartos, o que representa um incremento
-5
10,0
-10
0
JAN
FEV
MAR
ABR
MAI
JUN
JUL
AGO
SET
OUT
NOV
DEZ
Abertura de unidades hoteleiras
20,0
VAR 12/13
2012
2013
VALORES DA TX. OC. (%); VALORES DA VAR. 2012/2013 (%)
FONTE: TURISMO DE PORTUGAL / ANÁLISE: WORX
de 3% face à oferta total de quartos, para
as classificações mencionadas. Lisboa foi
a região onde foram inaugurados mais
quartos (37% do total), seguindo-se
o Algarve com 29% e o Alentejo com
11%. São de destacar as inaugurações
do Epic Sana Lisboa Hotel (hotel de 5*
com 311 quartos) e o Epic Sana Algarve
Hotel (hotel de 5* com 229 quartos),
ambos pertencentes ao Grupo Sana, que
colocaram no mercado um total de 540
novos quartos, o equivalente a 20% da
nova oferta.
Evidencia-se também a abertura do Be
Live Palmeiras Village (em soft opening),
localizado em Porches, Algarve, disponibilizando 278 quartos, num total previsto
de 517, e o qual se prespetiva estar em
pleno funcionamento até 2020. Trata-se
da primeira unidade do grupo espanhol
Globalia, detentora da Be Live Hotels &
Resorts, em Portugal.
Portugal no contexto europeu
Embora Portugal tenha registado um
aumento de 5% do número de dormidas
entre 2012/2013, este valor é moderado
classificação designação
Algarve
Lisboa
Lisboa
Algarve
Alentejo
260
76
311
229
45
5*
5*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
Hotel Quinta do Lorde
Pestana Colombos Premium Club
Lisboa Prata Boutique Hotel
Be Live Palmeiras Village
The Beautique Hotel Figueira
Evidência Belverde Atitude Hotel
Hotel Villa Montemor
Hotel Rossio
Real Abadia Congress & Spa Hotel
Olissipo Saldanha
Hotel Minho (remodelação)
Hotel Santa Justa
Memmo Alfama
Hotel da Música
Hotel Tryp Lisboa Aeroporto
Monte Filipe Hotel & Spa
Ecorkhotel - Évora Suites & SPA
Boiça Hotel
Madeira
Madeira
Lisboa
Algarve
Lisboa
Lisboa
Centro
Alentejo
Centro
Lisboa
Norte
Lisboa
Lisboa
Norte
Lisboa
Alentejo
Alentejo
Lisboa
141
100
25
278
50
71
36
18
32
49
65
54
42
85
168
50
56
27
São de destacar os resultados da Grécia,
4*
4*
4*
3*
3*
2*
2*
TOTAL
7,6% e de Malta com um incremento
de 7,5%. Em termos absolutos Espanha
continua a ser o país que regista o maior
número de dormidas, seguindo-se a
N.º Quartos
Vidamar Resorts Algarve
Vila Galé Collection Palácio dos Arcos
Epic Sana Lisboa Hotel
Epic Sana Algarve Hotel
Alentejo Marmoris Hotel & Spa
4*
Unido com 10,9%, de Montenegro com
concelho
5*
5*
5*
5*
5*
comparativamente com outros países.
com um crescimento de 14,6%, do Reino
16
abertura de unidades hoteleiras em 2013
Fonte: Worx
Hotel Vila D’ Óbidos Art Garden Hotel Rural
& Spa
Maçarico Beach Hotel (reconversão)
Hotel Oliveira (reconversão)
Convento da Sertã Hotel
Hotel Riversuites
Hotel Villa Aljustrel
B&B Évora
Hotel Ibis Lisboa Parque das Nações
Centro
Centro
Norte
Centro
Centro
Alentejo
Alentejo
Lisboa
40
30
20
25
26
33
81
112
2.635
building
opportunities
VARIAÇÃO DO NÚMERO TOTAL
DE DORMIDAS (2012/2013)
14,6
10,9
5,1
ITÁLIA
CHIPRE
LIECHTENSTEIN
ROMÉNIA
HOLANDA
PORTUGAL
MALTA
MONTENEGRO
-1,8
-3,8 -3,9
FINLÂNDIA
6,9
-0,3 -0,9
REINO UNIDO
Comparando o número de dormidas com
pleto com o quarto lugar a ser ocupado
o número de hóspedes conclui-se que as
pela França e o quinto lugar pelo Reino
ilhas do mediterrâneo, Chipre e Malta,
Unido. Portugal ocupa a sétima posição.
registam as maiores estadias médias,
de aproximadamente 6 dias. Verifica-
7,6 7,5
GRÉCIA
Alemanha e a Itália. O Top 5 fica com-
VALORES (%) / FONTE: EUROSTAT / ANÁLISE: WORX
No que diz respeito ao número de
se ainda que os mercados tradicionais
hóspedes a Grécia foi, novamente,
e já consolidados (como Alemanha,
quem registou o maior incremento
França
(15%), seguindo-se a Dinamarca com
estadias médias de 2 noites, enquanto
14% e a Letónia com 13%. Da análise
mercados emergentes, como a Croácia,
realizada é evidente a crescente procu-
Montenegro
ra pelos países mais a leste da Europa
estadias médias de 4 noites.
e
Reino
ou
Unido)
Bulgária,
registam
registam
(como é o caso de Letónia, Lituânia
ou Bulgária) que viram o número de
Tendências
hóspedes aumentar, em média, 9%.
O ano de 2014 não será um ano tão
Como já tinha sido referido, Portugal
expressivo como 2013 no que diz
viu o número de hóspedes aumentar
respeito a novas unidades, no entan-
cerca de 4,9%, o que o coloca a meio
to prevê-se a abertura de 25 unidades,
da tabela relativamente à variação do
num total de 1.787 quartos, sendo 52%
número de hóspedes.
desses quartos localizados em Lisboa o
que vem reforçar a crescente atrativida-
Em termos absolutos, a Alemanha
de desta região, que foi considerada o
continua a ser o país que mais hóspedes
melhor destino de City-break da Europa
recebe, seguindo-se França em segundo,
em 2013, segundo o World Travel
Espanha em terceiro, Itália em quarto
Awards.
e em quinto o Reino Unido.
Ainda assim perspetiva-se que a recuperação económica iniciada em 2013
se mantenha em 2014 e se reperPREVISÃO de abertura de unidades hoteleiras em 2014
Fonte: Worx
Hotel Avenida da Liberdade
Porto Bay Liberdade
Evolutee - Royal Óbitos SPA & Golf Resort
Grand Douro Hotel Marina & Spa
Torre da Palma Wine Hotel
L’And Reserve
Hotel Atlântico Estoril Residence
Pousada da Serra da Estrela
Bessa Hotel Lisboa
"Douro Equus Resort Natur"
Hotel Golden Tulip Águeda
Hotel Portugal
Sana Evolution Saldanha
Hotel Fábrica do Chocolate
Lux Lisboa Park
Holiday Inn Express R. Alexandre Herculano
Hotel Bolsa do Pescado
Hotel Palácio da Batalha
Hotel Universal Entre Memórias
Ribeira do Porto Hotel
HF Fénix Music
Holiday Inn Lisboa Old Town
Rossio Garden Hotel
Ibis Budget Braga (reconversão)
B&B Matosinhos
concelho
Lisboa
Lisboa
Centro
Norte
Alentejo
Alentejo
Lisboa
Centro
Lisboa
Norte
Centro
Lisboa
Lisboa
Norte
Lisboa
Lisboa
Norte
Norte
Norte
Norte
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Norte
Norte
N.º Quartos
25
98
39
69
19
38
59
98
113
30
83
53
144
18
97
108
95
107
29
18
110
70
56
82
129
1.787
com a manutenção da atratividade do
turismo nacional.
Simultaneamente,
o
investimento
neste setor pode ter em 2014 um
impulso bastante positivo uma vez que
existe um conjunto de cadeias hoteleiras
internacionais, ainda não presentes em
Portugal, e que estão a olhar e a estudar
o mercado nacional perspetivando-se
a sua entrada no curto prazo.
tendências
procura
5*
5*
5*
5*
5*
5*
5*
Pousada
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
3*
3*
2*
2*
2*
TOTAL
oferta
classificação designação
cuta positivamente no setor turístico
17
wmarket
review
2013/14
VOLUME DE INVESTIMENTO EUROPEU
200
INVESTIMENTO
150
137
114 112
110
95
65
milhões de Euros, o que representa um
aumento de 22% face ao ano passado
2013
2012
2011
2010
2009
2008
europeu ascendeu em 2013 a 137 mil
2007
O volume de investimento imobiliário
2006
Perspetiva Internacional
1T
2T
3T
4T
VALORES 10^9€
FONTE: BNP PARIBAS REAL ESTATE, JANEIRO 2014
e que traduz um maior dinamismo do
mercado que veio contrariar as previsões
do final do ano passado. Analisando
o volume de investimento europeu nos
últimos 8 anos pode concluir-se que
INVESTIMENTO EUROPEU POR SETOR
DE ATIVIDADE
2013 foi o ano com melhor performance
desde 2007 o que é um sinal muito
positivo para o mercado.
mais apetecível representando em 2013
48%
quase 50% do volume total, seguindo-
ESCRITÓRIOS
O segmento de Escritórios continua a ser o
se o Retalho com um peso de 23%
enquanto o segmento Outros representa
praticamente 1/5 do mercado. Em termos
de crescimento, apesar do peso diminuto
do I&L, este foi o segmento que registou
o maior crescimento (cerca de 37% entre
23% RETALHO
10% INDUSTRIAL & LOGÍSTICA
19% OUTROS
2012 e 2013).
O fluxo de capital na Europa e o
aumento da liquidez têm, desde 2009,
colocado uma pressão descendente
EVOLUÇÃO PRIME YIELDS MÉDIAS
ativos prime no West End, a prime
7,00%
yield de escritórios atingiu os 3,75%
6,50%
isto é, o mesmo nível do registado em
6,00%
5,50%
5,00%
mercados tem vindo a dispersar a
4,50%
atenção dos investidores que não
4,00%
conseguindo investir nestes mercados,
3,50%
oportunidades.
REINO UNIDO
EUROPA DO SUL
PAÍSES NÓRDICOS
ALEMANHA
BENELUX
FRANÇA
18
2013
mercados secundários mas com boas
3,00%
2012
em
2011
investimento
2010
o
2006
ponderam
2009
2007. Esta compressão de yields nestes
2008
em mercados como Londres onde para
2007
nas yields que tem sido muito marcada
building
opportunities
VOLUME DE INVESTIMENTO EM PORTUGAL
Investimento em Portugal
A atividade de investimento em Portugal
1.500
1.400
mostrou um grande dinamismo em 2013
quando comparado com a performance
do mercado nos últimos anos. O volume
de investimento nacional em 2013
727
atingiu
514
417
aproximadamente
417
M€
o que representa um acréscimo de
cerca de 130% quando comparado com
179
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
254
o registado em 2012.
2013
600
VOLUME
MÉDIA ANUAL
VALORES 10^6€ / FONTE: WORX
Embora este valor ainda se encontre
longe do volume de investimento dos
anos 2006 e 2007, é um sinal bastante
positivo de recuperação da confiança
no mercado de investimento, com uma
atividade significativa e conclusão de
VOLUME DE INVESTIMENTO NACIONAL
POR SETOR DE ATIVIDADE
várias operações importantes.
O Retalho foi, em 2013, o segmento
dominante
representando
mais
de
40% do volume total de investimento
tendo a aquisição de 50% do Cascais
42%
Shopping pela Sonae um impacto muito
RETALHO
muito significativa estão os Escritórios
significativo. Com uma representatividade
tendo neste segmento ocorrido duas
transações importantes – o edifício
Báltico e os edifícios Espace & Explorer –
não apenas pelos montantes envolvidos
32% ESCRITÓRIOS
20% OUTROS
FONTE: WORX
mas sobretudo pelos intervenientes nos
mesmos dado terem sido realizadas por
investidores institucionais internacionais.
A apetência por outra classe de ativos de
investimento permanece, embora estes
sejam usualmente nichos de mercado
“Embora este valor ainda se encontre
longe do volume de investimento dos
anos 2006 e 2007, é um sinal bastante
positivo de recuperação da confiança
no mercado de investimento.”
específicos, alguns dos quais de turismo,
mas o seu peso é já significativo no
volume total de investimento.
19
wmarket
review
2013/14
Efetivamente, as maiores transações
Principais Transações de Investimento
em 2013 traduzem a abertura dos
VALOR
(10^6€)
investidores institucionais internacionais
IMÓVEL
LOCALIZAÇÃO
SETOR
COMPRADOR
a estudar e entrar no mercado português,
50% CC Cascais Shopping
Monte da Quinta – Hotel
Báltico
Espace & Explorer
Évora Shopping
Arrabida Lake Towers
Zenith
Portfolio Supermercados
Liberdade 108
Cascais
Algarve
Lisboa
Lisboa
Évora
Vila Nova de Gaia
Lisboa
Grande Lisboa e Porto
Lisboa
Retalho
Turismo
Escritórios
Escritórios
Retalho
Escritórios
Escritórios
Retalho
Escritórios
Sonae
Investidor Privado
Deka
AFIAA
Fungepi BES II
Fungepi BES
CA Património Crescente
GLL Real Estate Partners
algo que não era uma realidade há
mais de 3 anos. Obviamente, este
tipo de investidores tende a valorizar
os chamados market fundamentals
(ativos core em localizações prime,
contratos de arrendamento de longa
duração e inquilinos fiáveis) o que
100,0
50,0
43,0
30,0
26,3
16,0
12,1
11,6
10,0
fonte: worx
se resume a uma pequena franja
de mercado, mas comprova que o
mercado
nacional
tem
ainda
um
conjunto de ativos muito qualificados
e atrativos para estes investidores
VS. ESTRANGEIRO
o que é um sinal muito positivo de
recuperação do mercado.
2009
A análise do volume de investimento
2010
internacional e nacional nos últimos anos
comprova esta situação. Desde 2009 que
o investimento estrangeiro em Portugal
vinha a diminuir atingindo mesmo
valores residuais em 2011 e 2012.
Acresce
ainda
que
as
transações
efetuadas eram sobretudo realizadas por
family offices estando Portugal fora das
2011
2012
353
161
604
195
124
59
126 53
2013
257
159
NACIONAL
ESTRANGEIRO
VALORES EM 10^6€ / FONTE: WORX
rotas de investimento internacionais.
Em 2013 inverte-se esta situação e
o investimento internacional assume
um peso de quase 40% do volume de
investimento.
O cruzamento desta informação com
VOLUME DE INVESTIMENTO POR TIPO
DE INVESTIDOR
o tipo de investidor comprova a retoma
do mercado em 2013. Mais de metade
do volume de investimento foi transacionado por investidores institucionais
51%
entre os quais os fundos nacionais que
tiveram a maior representatividade.
FUNDOS
No entanto, 20% do volume total de
investimento em 2013 foi transacionado
por investidores institucionais estrangeiros. Do mesmo modo, os investidores
privados tiveram bastante representatividade e do montante total 88% foi
capital estrangeiro destacando-se as nacionalidades chinesa, brasileira, inglesa
e americana.
20
24% EMPRESAS IMOBILIÁRIAS & REITS
21% INVESTIDOR PRIVADO
3% OUTROS (BANCOS)
1% CORPORATES
FONTE: WORX
building
opportunities
Pode assim concluir-se que efetivamente
Acresce ainda que os denominados
2013 foi um ano positivo em termos
Golden Visa têm atraído um fluxo
de investimento em Portugal que tem
significativo
vindo a beneficiar da grande liquidez
para Portugal sobretudo de origem
existente na Europa e no esmagamento
chinesa cujo enfoque, embora seja
das
maioritariamente
yields
nas
principais
cidades
de
capital
estrangeiro
habitacional,
tem
europeias. Não conseguindo adquirir
sido igualmente dirigido a ativos de
imóveis nos mercados mais tradicionais,
rendimento e promoção.
os investidores têm procurado oportuni-
EVOLUÇÃO DAS GROSS PRIME YIELDS
POR SETOR
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0
ESCRITÓRIOS
RETALHO
EURIBOR (6 MESES)
INDUSTRIAL & LOGÍSTICA
FONTE: WORX, BANCO DE PORTUGAL
dades em mercados secundários e dado
Neste contexto de maior dinamismo
o ajustamento dos valores no imobiliário
do
nacional e a estabilidade política do país,
contração das gross prime yields de
Portugal surge como uma boa opção no
escritórios e de retalho que se situam
contexto europeu.
nos 7,75% e nos 7,25%, respetivamente
mercado,
assistiu-se
a
uma
e inversamente registou-se a subida
No entanto, importa referir que os
da yield de industrial & logística que
se situa nos 9,25%. Da mesma forma,
analisam criteriosamente o mercado
embora as taxas de juro se mantenham
pelo que as negociações continuam
ainda em níveis baixos, assiste-se a
a ser precedidas de longo períodos.
uma ligeira subida fruto da recuperação
Simultaneamente,
económica que se começa a desenhar.
para
as
tendem
melhores
a
olhar
oportunidades
existentes que correspondem a um
stock relativamente diminuto dada a
própria dimensão do mercado. Por
último, a disponibilidade para adquirir
imóveis
em
Portugal
depende
de
uma boa relação valor/risco pelo que
o equilíbrio entre ambas implica a
capacidade dos proprietários dos imóveis
serem capazes de ajustar valores dos
seus ativos.
“No entanto, importa referir que os
analisam criteriosamente o mercado pelo que
as negociações continuam a ser precedidas
de longo períodos.”
21
wmarket
review
2013/14
Tendências
Mantém-se a tendência de investimento
A performance do mercado em 2013
em ativos de escritórios e retalho
traduz um interesse renovado por
embora se preveja que a promoção
Portugal fruto da compressão das yields
possa ressurgir em parte motivada por
no resto da Europa e cria bastantes
capitais chineses, que impulsionados
expectativas sobre o mercado em 2014.
pelos Golden Visa, têm adquirido imóveis
Perspetiva-se
com esta finalidade para posterior
a
manutenção
deste
dinamismo e a atratividade do imobiliário
revenda com o mesmo objetivo.
português para um conjunto alargado
de investidores quer institucionais quer
Embora o valor das yields continue a
privados.
manter o imobiliário português bastante
atrativo em comparação com o resto da
É
se
Europa, perspetiva-se que a compressão
concretizem um conjunto de operações
expectável
que
em
2014
das mesmas iniciada em 2013 se
de alguma dimensão no mercado.
mantenha em 2014.
No entanto, o stock preferencial para
investimento (ativos core em localizações
prime) é limitado pelo que se espera
que, a prazo, se alargue o stock
exigível para investimento, com outras
oportunidades no mercado, mesmo em
volime de
investimento
Prime Yield
industrial & Logística
Prime Yield
retalho
tendências
Prime Yield
escritórios
localizações secundárias.
“Perspetiva-se a manutenção
do dinamismo e a atratividade
do imobiliário português em 2014,
para um conjunto alargado
de investidores, quer institucionais
quer privados.”
22
wmarket
review
2013/14
RETALHO / RETAIL
2013
ESCRITÓRIOS / OFFICES
•Carência de oferta no Chiado, de cariz
mais trendy, para a procura crescente.
•Lack of stock in Chiado, the most trendy
spot, as regards the growing demand.
21,25
21,00
19,50
19,50
18,50
2009
2008
18,50
2007
L’Oreal Paris
Beauty Boutique
Havaianas
Levi’s Store
Stradivarius
Geox
Amorino
Arcádia
Proof
2005
chiado
2003
Main openings of high street shops in 2013
David Rosas
Penhalta Noivas
Cartier
Torres Joalheiros
Michael Korrs
Max Mara
Elisabetta Franchi
Rimowa
Aristocrazy
Fancy Joalheria
19,00
18,65
2006
de rua em 2013
Av. da Liberdade
21,50
20,20
20,00
2002
•High street shopping strong and attractive
in counter cycle with the market.
22,00
2001
•Reforço da Av. da Liberdade como artéria
de luxo em Lisboa com um conjunto de aberturas de novas marcas do segmento
premium.
•Reinforcement of Av. da Liberdade as a luxury avenue in Lisbon with a number of new luxury brands.
22,50
2000
•Comércio de rua com elevado dinamismo
e em contraciclo com o mercado.
THE PRIME RENT
18,00
2013
•Increasing trend in market values with
prime rent reaching 18,5€/sq m/month.
2012
•Tendência de subida dos valores de mercado com a renda prime de
escritórios a atingir 18,5€/m2/mês.
2011
CRESCIMENTO ABL (10^3 M2) GLA GROWTH (10^3 SQ M);
TOTAL ABL (10^3 M2) TOTAL GLA (10^3 SQ M)
FONTE/SOURCE: WORX
2010
OUTROS FORMATOS DE RETALHO OTHER RETAIL FORMATS
CENTROS COMERCIAIS SHOPPING CENTERS
STOCK STOCK
2004
2011
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2012
2010
2009
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2008
GROSS LETTABLE AREA PER YEAR
2007
•Contraction of investment in new retail
premises still continues and stock is stable
at 3,6 million sq m of GLA.
2006
•Manutenção da contração do
investimento em novas superfícies
comerciais pelo que se mantém estável o stock nos 3,6 milhões de m2 de ABL.
2013/14
principais conclusões
main conclusions
VALORES €/M2/MÊS VALUES IN €/SQ M/MONTH
FONTE/SOURCE: WORX
fonte/Source: worx
•Take-up em novo mínimo histórico –
77.800 m2 – uma quebra de 25% face a 2012.
•Lowest take-up since there are records
– 77,800 sq m – a fall of 25% compared
with 2012.
200.000
TAKE-UP
250.000
150.000
100.000
TURISMO / HOspitality
50.000
NATIONAL OCCUPANCY ROOM RATE (2012 – 2013)
90,0
•31 new hotels and 2,635 bedrooms
opened in 2013 which is an increase of 41% and 55% when compared to 2012.
-5
10,0
-10
0
VAR 12/13 CHANGE 12/13
2012
2013
VALORES DA TX. OC. (%) OCCUPANCY RATE (%);
VALORES DA VAR. 2012/2013 (%) CHANGE 2012/2013 (%)
FONTE/SOURCE: TURISMO DE PORTUGAL/PORTUGUESE TOURIST
BOARD / ANÁLISE/ANALYSIS: WORX
•Taxa de desocupação com tendência
crescente atingindo os 13,25%.
2013
2012
2011
2010
2009
2008
14
500.000
12
10
400.000
8
300.000
6
200.000
•Trend to relocate representing 62% of the
area taken up in order to reduce area and costs.
•Increasing vacancy rate reaching 13,25%.
4
100.000
2
0
0
NOVO NEW
USADO USED
VACANCY VACANCY
ÁREA DISPONÍVEL (M2) AVAILABLE AREA (SQ M); VACANCY RATE (%) VACANCY RATE (%)
FONTE/SOURCE: WORX, LPI
2013
•Occupancy rate of 55,4% which is an
increase of 8% regarding last year.
600.000
2012
20,0
VACANCY RATE AND AVAILABILITY OF NEW AND USED OFFICES
2011
0
30,0
2010
40,0
•Take-up motivado pela mudança de
instalações (62% da área absorvida)
numa ótica de racionalização de espaço
e custos.
2009
•Inauguração de 31 novas unidades e
2.635 quartos, um aumento de 41% e
55%, respetivamente, em relação a 2012.
5
JAN JAN
FEV FEB
MAR MAR
ABR APR
MAI MAY
JUN JUN
JUL JUL
AGO AUG
SET SEP
OUT OCT
NOV NOV
DEZ DEC
•Taxa de ocupação de 55,4%, o que
representa um aumento de 8%,
relativamente ao ano anterior.
50,0
2008
10
60,0
2007
•Lodgement revenues with an increase of 6% as regards 2012, representing
around 74% of total revenues.
15
70,0
2006
•Receitas de alojamento com um aumento
representando cerca de 74% das receitas
globais.
80,0
2005
•Increase of 8% in the number of nights
spent by international tourists in 2013.
TAKE UP TAKE UP
TAKE UP MÉDIO AVERAGE TAKE UP
VALORES (M2) VALUES IN SQ M
20
2004
•Aumento de 8% do número de dormidas
de turistas estrangeiros em 2013.
2007
(2012 – 2013)
2003
•Maintenance of the domestic tourism
which is compensated by the increase in foreign demand.
2006
0
•Manutenção da contração do turismo
interno o que é contrabalançado pelo
aumento da procura externa.
building
opportunities
wmarket
review
2013/14
INVESTIMENTO / INVESTMENT
•The volume of investment in 2013
reached approximately €417 million,
which was about 130% higher than the
level in 2012.
INVESTMENT VOLUME IN PORTUGAL
1.500
1.400
727
600
514
417
•Escritórios com grande representatividade
com duas transações importantes – o edifício Báltico e os edifícios Espace & Explorer – preconizadas por
•Retail is the dominant sector with a volume of more than 40% of total
investment volume with the acquisition of
50% of CascaisShopping by Sonae having
a substantial impact.
•This type of investor places a lot of
importance on the so called market
fundamentals which applies to only a
small section of the market.
Main Investment Deals
•It shows however that the Portuguese
market still has a number of assets which
are very suitable and attractive to these
investors, and this is a very positive sign of the recovery of the market.
VALUE
(10^6€)
BUILDING
LOCATION
SECTOR
BUYER
Báltico
Espace & Explorer
Évora Shopping
Zenith
Cascais
Algarve
Lisbon
Lisbon
Évora
Vila Nova de Gaia
Lisbon
Greater Lisbon
and Oporto
Lisbon
Retail
Tourism
Offices
Offices
Retail
Offices
Offices
Sonae
Private Investor
Deka
AFIAA
Fungepi BES II
Fungepi BES
100.0
50.0
43.0
30.0
26.3
16.0
12.1
Retail
11.6
Offices
10.0
Supermarkets Portfolio
VOLUME VOLUME
MÉDIA ANUAL ANNUAL AVERAGE
VALORES 10^6€ VALUES IN 10^6€
FONTE/SOURCE: WORX
•Retalho como sector dominante
representando mais de 40% do volume
total sendo representativa a aquisição de 50% do CascaisShopping pela Sonae. •These transactions show that
international institutional investors are
now looking seriously at entering the
Portuguese market, something which has
not happened for more than three years.
179
2012
2011
2010
2009
2008
2006
2007
254
2013
•Volume de investimento nacional de 417
M€, mais 130% que em 2012. Liberdade 108
SOURCE: worx
NATIONAL INVESTMENT VOLUME BY SECTOR
OF ACTIVITY
•Offices accounted for a significant
percentage of investment with two
important deals – the Báltico building and
the Espace & Explorer buildings – whose
buyers were international institutional
investors.
42%
•Valores residuais do investimento
internacional em Portugal desde 2009 e o existente era de family offices.
•Since 2009 foreign investment in Portugal
has been falling and the deals done were
mainly purchases by family offices.
VS. ESTRANGEIRO
•Inversão desta situação em 2013, com o investimento internacional a assumir um peso de quase 40% do volume de investimento.
•In 2013 this situation changed and
international investment accounted for
almost 40% of the investment volume.
2009
LOCAL AS OPPOSED TO FOREIGN INVESTMENT
VOLUME
2012
161
604
2010
2011
RETALHO
RETAIL
353
195
124
59
126 53
2013
257
159
NACIONAL LOCAL
ESTRANGEIRO FOREIGN
VALORES EM 10^6€ VALUES IN 10^6€
FONTE/SOURCE: WORX
32% ESCRITÓRIOS
OFFICES
20% OUTROS
OTHERS
INDUSTRIAL & LOGISTICS
FONTE/SOURCE: WORX
•Valorização dos market fundamentals
duração e inquilinos fiáveis) o que se
resume a uma pequena franja de mercado.
•Mercado nacional com um conjunto de ativos muito qualificados e atrativos
para estes investidores o que é um sinal
muito positivo de recuperação do mercado.
IMÓVEL
LOCALIZAÇÃO
SETOR
COMPRADOR
Báltico
Espace & Explorer
Évora Shopping
Zenith
Liberdade 108
Cascais
Algarve
Lisboa
Lisboa
Évora
Vila Nova de Gaia
Lisboa
Lisboa
Retalho
Turismo
Escritórios
Escritórios
Retalho
Escritórios
Escritórios
Retalho
Escritórios
Sonae
Investidor Privado
Deka
AFIAA
Fungepi BES II
Fungepi BES
VALOR
(10^6€)
100,0
50,0
43,0
30,0
26,3
16,0
12,1
11,6
10,0
•Market prime yields for offices and shops
have contracted and now stand at 7.75%
and 7.25% respectively.
•Subida da yield de industrial & logística
que se situa nos 9,25%.
•The yield on industrial and logistics
properties has risen to 9.25%.
POR SETOR
GROSS PRIME YIELDS BY SECTOR
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
•Maior abertura dos investidores
institucionais internacionais a estudar e entrar no mercado português, algo que não era uma realidade há mais de 3 anos.
•Ajustamento em baixa das yields prime
de escritórios e de retalho que se situam
nos 7,75% e nos 7,25%, respetivamente.
ESCRITÓRIOS OFFICES
RETALHO RETAIL
INDUSTRIAL & LOGÍSTICA INDUSTRIAL & LOGISTICS
EURIBOR (6 MESES) EURIBOR (6 MONTHS)
FONTE/SOURCE: WORX, BANCO DE PORTUGAL/THE BANK
fonte: worx
OF PORTUGAL
building
opportunities
wmarket
review
2013/14
INVESTIMENTO / INVESTMENT
•The volume of investment in 2013
level in 2012.
1.500
1.400
727
600
514
417
•Escritórios com grande representatividade
com duas transações importantes – o edifício Báltico e os edifícios Espace & Explorer – preconizadas por
•Retail is the dominant sector with a volume of more than 40% of total
investment volume with the acquisition of
50% of CascaisShopping by Sonae having
a substantial impact.
•This type of investor places a lot of
importance on the so called market
fundamentals which applies to only a
small section of the market.
•It shows however that the Portuguese
market still has a number of assets which
are very suitable and attractive to these
investors, and this is a very positive sign of the recovery of the market.
VALUE
(10^6€)
BUILDING
LOCATION
SECTOR
BUYER
Báltico
Espace & Explorer
Évora Shopping
Zenith
Cascais
Algarve
Lisbon
Lisbon
Évora
Vila Nova de Gaia
Lisbon
Greater Lisbon
and Oporto
Lisbon
Retail
Tourism
Offices
Offices
Retail
Offices
Offices
Sonae
Private Investor
Deka
AFIAA
Fungepi BES II
Fungepi BES
100.0
50.0
43.0
30.0
26.3
16.0
12.1
Retail
11.6
Offices
10.0
VOLUME VOLUME
MÉDIA ANUAL ANNUAL AVERAGE
VALORES 10^6€ VALUES IN 10^6€
FONTE/SOURCE: WORX
•Retalho como sector dominante
representando mais de 40% do volume
total sendo representativa a aquisição de 50% do CascaisShopping pela Sonae. •These transactions show that
Portuguese market, something which has
not happened for more than three years.
179
2012
2011
2010
2009
2008
2006
2007
254
2013
•Volume de investimento nacional de 417
M€, mais 130% que em 2012. Liberdade 108
SOURCE: worx
NATIONAL INVESTMENT VOLUME BY SECTOR
OF ACTIVITY
•Offices accounted for a significant
percentage of investment with two
important deals – the Báltico building and
the Espace & Explorer buildings – whose
buyers were international institutional
investors.
42%
•Valores residuais do investimento
internacional em Portugal desde 2009 e o existente era de family offices.
•Since 2009 foreign investment in Portugal
has been falling and the deals done were
mainly purchases by family offices.
VS. ESTRANGEIRO
•Inversão desta situação em 2013, com o investimento internacional a assumir um peso de quase 40% do volume de investimento.
•In 2013 this situation changed and
international investment accounted for
almost 40% of the investment volume.
2009
LOCAL AS OPPOSED TO FOREIGN INVESTMENT
VOLUME
2012
161
604
2010
2011
RETALHO
RETAIL
353
195
124
59
126 53
2013
257
159
NACIONAL LOCAL
ESTRANGEIRO FOREIGN
VALORES EM 10^6€ VALUES IN 10^6€
FONTE/SOURCE: WORX
32% ESCRITÓRIOS
OFFICES
20% OUTROS
OTHERS
FONTE/SOURCE: WORX
•Valorização dos market fundamentals
duração e inquilinos fiáveis) o que se
resume a uma pequena franja de mercado.
•Mercado nacional com um conjunto de ativos muito qualificados e atrativos
para estes investidores o que é um sinal
muito positivo de recuperação do mercado.
IMÓVEL
LOCALIZAÇÃO
SETOR
COMPRADOR
Báltico
Espace & Explorer
Évora Shopping
Zenith
Liberdade 108
Cascais
Algarve
Lisboa
Lisboa
Évora
Vila Nova de Gaia
Lisboa
Lisboa
Retalho
Turismo
Escritórios
Escritórios
Retalho
Escritórios
Escritórios
Retalho
Escritórios
Sonae
Investidor Privado
Deka
AFIAA
Fungepi BES II
Fungepi BES
VALOR
(10^6€)
100,0
50,0
43,0
30,0
26,3
16,0
12,1
11,6
10,0
•Market prime yields for offices and shops
have contracted and now stand at 7.75%
and 7.25% respectively.
•Subida da yield de industrial & logística
que se situa nos 9,25%.
•The yield on industrial and logistics
properties has risen to 9.25%.
POR SETOR
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
•Maior abertura dos investidores
institucionais internacionais a estudar e entrar no mercado português, algo que não era uma realidade há mais de 3 anos.
•Ajustamento em baixa das yields prime
de escritórios e de retalho que se situam
nos 7,75% e nos 7,25%, respetivamente.
ESCRITÓRIOS OFFICES
RETALHO RETAIL
INDUSTRIAL & LOGÍSTICA INDUSTRIAL & LOGISTICS
EURIBOR (6 MESES) EURIBOR (6 MONTHS)
FONTE/SOURCE: WORX, BANCO DE PORTUGAL/THE BANK
fonte: worx
OF PORTUGAL
building
opportunities
wmarket
review
2013/14
RETALHO / RETAIL
2013
ESCRITÓRIOS / OFFICES
•Carência de oferta no Chiado, de cariz
mais trendy, para a procura crescente.
•Lack of stock in Chiado, the most trendy
spot, as regards the growing demand.
21,25
21,00
19,50
19,50
18,50
2009
2008
18,50
2007
L’Oreal Paris
Beauty Boutique
Havaianas
Levi’s Store
Stradivarius
Geox
Amorino
Arcádia
Proof
2005
chiado
2003
Main openings of high street shops in 2013
David Rosas
Penhalta Noivas
Cartier
Torres Joalheiros
Michael Korrs
Max Mara
Elisabetta Franchi
Rimowa
Aristocrazy
Fancy Joalheria
19,00
18,65
2006
de rua em 2013
Av. da Liberdade
21,50
20,20
20,00
2002
•High street shopping strong and attractive
in counter cycle with the market.
22,00
2001
•Reforço da Av. da Liberdade como artéria
de luxo em Lisboa com um conjunto de aberturas de novas marcas do segmento
premium.
•Reinforcement of Av. da Liberdade as a luxury avenue in Lisbon with a number of new luxury brands.
22,50
2000
•Comércio de rua com elevado dinamismo
e em contraciclo com o mercado.
THE PRIME RENT
18,00
2013
•Increasing trend in market values with
prime rent reaching 18,5€/sq m/month.
2012
•Tendência de subida dos valores de mercado com a renda prime de
escritórios a atingir 18,5€/m2/mês.
2011
CRESCIMENTO ABL (10^3 M2) GLA GROWTH (10^3 SQ M);
TOTAL ABL (10^3 M2) TOTAL GLA (10^3 SQ M)
FONTE/SOURCE: WORX
2010
OUTROS FORMATOS DE RETALHO OTHER RETAIL FORMATS
CENTROS COMERCIAIS SHOPPING CENTERS
STOCK STOCK
2004
2011
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2012
2010
2009
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2008
2007
•Contraction of investment in new retail
premises still continues and stock is stable
at 3,6 million sq m of GLA.
2006
•Manutenção da contração do
investimento em novas superfícies
comerciais pelo que se mantém estável o stock nos 3,6 milhões de m2 de ABL.
2013/14
principais conclusões
main conclusions
VALORES €/M2/MÊS VALUES IN €/SQ M/MONTH
FONTE/SOURCE: WORX
fonte/Source: worx
•Take-up em novo mínimo histórico –
77.800 m2 – uma quebra de 25% face a 2012.
•Lowest take-up since there are records
– 77,800 sq m – a fall of 25% compared
with 2012.
200.000
TAKE-UP
250.000
150.000
100.000
TURISMO / HOspitality
50.000
NATIONAL OCCUPANCY ROOM RATE (2012 – 2013)
90,0
•31 new hotels and 2,635 bedrooms
opened in 2013 which is an increase of 41% and 55% when compared to 2012.
-5
10,0
-10
0
VAR 12/13 CHANGE 12/13
2012
2013
VALORES DA TX. OC. (%) OCCUPANCY RATE (%);
VALORES DA VAR. 2012/2013 (%) CHANGE 2012/2013 (%)
FONTE/SOURCE: TURISMO DE PORTUGAL/PORTUGUESE TOURIST
BOARD / ANÁLISE/ANALYSIS: WORX
•Taxa de desocupação com tendência
crescente atingindo os 13,25%.
2013
2012
2011
2010
2009
2008
14
500.000
12
10
400.000
8
300.000
6
200.000
•Trend to relocate representing 62% of the
area taken up in order to reduce area and costs.
•Increasing vacancy rate reaching 13,25%.
4
100.000
2
0
0
NOVO NEW
USADO USED
VACANCY VACANCY
ÁREA DISPONÍVEL (M2) AVAILABLE AREA (SQ M); VACANCY RATE (%) VACANCY RATE (%)
2013
•Occupancy rate of 55,4% which is an
increase of 8% regarding last year.
600.000
2012
20,0
2011
0
30,0
2010
40,0
•Take-up motivado pela mudança de
instalações (62% da área absorvida)
numa ótica de racionalização de espaço
e custos.
2009
•Inauguração de 31 novas unidades e
2.635 quartos, um aumento de 41% e
55%, respetivamente, em relação a 2012.
5
JAN JAN
FEV FEB
MAR MAR
ABR APR
MAI MAY
JUN JUN
JUL JUL
AGO AUG
SET SEP
OUT OCT
NOV NOV
DEZ DEC
•Taxa de ocupação de 55,4%, o que
representa um aumento de 8%,
relativamente ao ano anterior.
50,0
2008
10
60,0
2007
•Lodgement revenues with an increase of 6% as regards 2012, representing
around 74% of total revenues.
15
70,0
2006
•Receitas de alojamento com um aumento
representando cerca de 74% das receitas
globais.
80,0
2005
•Increase of 8% in the number of nights
spent by international tourists in 2013.
TAKE UP TAKE UP
TAKE UP MÉDIO AVERAGE TAKE UP
VALORES (M2) VALUES IN SQ M
20
2004
•Aumento de 8% do número de dormidas
de turistas estrangeiros em 2013.
2007
(2012 – 2013)
2003
•Maintenance of the domestic tourism
which is compensated by the increase in foreign demand.
2006
0
•Manutenção da contração do turismo
interno o que é contrabalançado pelo
aumento da procura externa.
building
opportunities
ANNUAL
wmarket
review
2013/14
building
opportunities
REGULATED BY RICS
building
opportunities
The recovery of the
Portuguese real estate market
The first signs of the recovery of the Portuguese real estate market were seen
in 2013 and we have to congratulate ourselves on that! After years and years of
continuous adjustments and of people being busy with how the market will survive,
Portugal has succeeded in getting back into the sights of international investors.
The recovery and the economic stability of the country, as well as the excess liquidity
in Europe and the compression of yields in the main cities of Europe, have contributed
to making Portuguese real estate more and more attractive.
Pedro Rutkowski
CEO
Worx Real Estate Consultants
The most positive signal in this context is what has resulted from the type of
investment attracted. Not only the Golden Visas, which have brought a substantial
flow of capital into the country’s real estate, but also the institutional investment
which has returned to Portugal.
Institutional investors tend to be quite selective in their choice of investment options,
and the fact that deals have been completed shows how competitive Portuguese
real estate assets are compared with other investment options in other locations.
At present investors’ interest is concentrated only on prime assets (well located and
let on long term leases to good covenants) where the prospects that property values
will rise are high. The increase in demand will force yields down. If this happens at
the same time as the expected rise in rents, which are at historically low levels, then
the value of these buildings could well go up in the future.
“The first signs of
the recovery of
the Portuguese
real estate market
were seen in 2013
and we have
to congratulate
ourselves on that!”
The lack of suitable investment grade stock could be a hindrance to the strengthening
of the market, as the supply of assets which fulfill the basic requirements of investors
is scarce. Then interest might be switched to secondary assets of high quality. That
would indicate that there is a greater willingness to accept a higher level of risk, and
that would bring more life to the market.
In addition we need to get investment diversified. Although the offices sector
remains at the top of investor preferences it is becoming clear that there are good
retail products, including in particular shopping centres, and attractive market niches
(hotel assets, student residences and old age homes). Portugal can have here a
prime role to play with innovative and attractive solutions from the point of view of
sustained investment.
I believe therefore that the positive signs of 2013 will continue and grow bigger
during 2014, that Portugal will succeed in continuing to attract international investors
and that, by this time next year, we shall be in a position to make a really positive
report about the market!
wmarket
review
2013/14
A new model of urban
planning
The year 2014 will be a decisive one for the implementation of the new model of
urban planning, based on the proposed Basic Law of Land Zoning and Town and
Country Planning the general terms of which were approved by Parliament last
November.
This new model is directed towards the regeneration of existing inner city areas and
to bringing life back to their historic zones. We cannot let our city centres lie empty
and uninhabited, with cities spreading and people constantly moving in and out, all
at great cost particularly in terms of energy.
What is involved here is a real change in approach:
a)From urban expansion to limiting city spread;
b)From municipal boundaries to the integrated inter-municipal management of infrastructure facilities;
c)From concentrating on owning one’s home to putting energy into homes to rent: from new building to urban rehabilitation.
Miguel de Castro Neto
Secretary of State
for Town and Country Planning and the
Conservation of Nature
The proposed Basic Law of Land Zoning and Town and Country Planning is therefore
a structural reform which creates a new model of urban planning. It provides a new
model for development.
The expectation of development has taken away the capacity to restore, and so
under this proposed law it is ensured that cities will only be extended when the
property within the urban boundaries has run out and cannot respond to new needs.
So the amount of land waiting to be developed will be limited and works will be
encouraged within the urban perimeter, as will rehabilitation of the inner city.
New priority is also given to Inter-municipal cooperation. What was once a residual
possibility – because, independently of the degree of wider coordination, it was
founded on there having to be municipal plans – becomes a major opportunity.
A new way of planning the city has therefore been created. It is a new model of land
development, which responds today to future needs.
The model laid down in the proposed basic law is enshrined through new measures
to incentivise urban rehabilitation both in relation to action and investment
programmes and in relation to simplifying the procedures for controlling and licensing
urban rehabilitation projects.
We believe that this is the way forward for planning and managing town and country
planning and, in particular, for restructuring cities based on principles of sustainability
and of the efficient use of resources to which we can channel all possible resources.
“Under this
proposed law it
is ensured that
cities will only be
extended when the
property within the
urban boundaries
has run out and
cannot respond to
new needs.”
building
opportunities
Less is more
Was 2013 a disheartening year for the real estate market or a glimpse at a brighter
future in the short/medium term? The former, if we keep a level head about things,
is the answer.
Could it have gone differently? No. It was what it was: a year that saw banks evincing
a parlous dearth of liquidity, insolvent developers and contractors and investors
having mixed feelings about the right time to throw their hat in the ring and re-enter
the market, to mention just a few recurring themes in 2013.
PAULO TRINDADE COSTA
Partner
Miranda Correia Amendoeira & Associados
“The last quarter of
2013 showed that
the “perfect storm”
is finally breaking.”
What can we expect in coming years? Optimists will say that the last quarter of 2013
showed that the “perfect storm” is finally breaking. But hang on. We’re not sinking
any deeper, but it’s also hardly the time to take off your life vest. While there are
reasons to be hopeful and optimistic, the better days ahead will be more sober
than the roaring ones behind us, and it’ll be quite a while before everything gets
back into full swing. Unlike other countries, we didn’t create a real estate bubble
that burst in our faces and brought our financial system down, but we all knew that
we were on borrowed time, time that would come to an end sooner rather than
later. Nowadays we’re re-learning the virtue of thrift, and, to be honest, this is good
news. Everything is more real now. No one is expecting two-digit economic growth,
astronomical government spending, sizeable tax holidays, banks disbursing billions
for real estate projects or fantasyland yields. Even so, non-opportunistic investors will
return and invest once more. Less will be more. The government is also acting more
responsibly (though let’s see for how long) by focusing its attention on fine-tuning
key laws, such as those on leases and tourist developments, and ensuring that tax
costs associated to real estate are kept level. Market players have also undergone
a painful readjustment, reinventing themselves with lighter business structures and
diversifying into markets where demand hasn’t gone into a tailspin yet. Fewer and
fewer distressed assets are coming on the market, and their holders now seem to
have a plan to weather the storm.
So why shouldn’t we take off our life vests? There are still too many disruptive
conditions that could sink us altogether. Our banks are far from ready to play their
role in the economy. The chokehold on liquidity has yet to be lifted and the domestic
consumer market remains far too exhausted to take anything more than a few short
steps in the right direction. The lack of new projects capable of feeding the market
without disruptions in coming years will take its toll if offer falls below expected
demand. The victories won by tenants for more recent leases – particularly incentives
granted in long-term leases – will prove a heavy millstone around the necks of
landlords hoping to fall back in lockstep with the market once it improves.
If the signs are right, be prepared to settle for less. Which isn’t such a bad thing
after all.
wmarket
review
2013/14
A TURN AROUND AND
REPOSIONING CASE STUDY
In August 2013 Dolce Hotels and Resorts took over the management of the Campo
Real Lisbon Resort near Torres Vedras just off the A8, 20 minutes north of Lisbon.
At the invitation of the Explorer fund, Dolce was invited to take over the operation
of the property. Dolce has expertise in the Meetings, Conference, Incentives and
Exhibitions (MICE) segment, coupled with experience as a branded operator for
transient leisure and corporate business. The resort had previously concentrated
predominantly on the transient leisure market segment.
The strategic re-alignment for Dolce Campo Real Lisbon is to maintain the transient
leisure market but to add meeting space to the hotel and target the northern
European meetings and conference business.
The hotel is a very nice product, built to high quality standards. Wrapped in a
beautiful rural setting within the vineyards of the Estremadura region and near the
“Silver Coast,” Dolce CampoReal Lisbon is a distinctively elegant and modern resort
with 151 hotel rooms, apartments, three restaurants, three lounges, a challenging
18-hole golf course, Spa, Fitness and equestrian center.
Jan-Willem den Ridder
Vice President Development EMEA
Dolce Hotels and Resorts
An inspiring and ideal setting for meetings and events, Dolce CampoReal Lisbon
features high quality characteristics for business meetings, wedding receptions and
gatherings of all types. The property will be featuring up to 1,200 sq m of conference
space through 10 interior function rooms with total capacity for up to 650 people.
Portugal is more than Lisbon and the Algarve. Dolce would like to show visitors the
many other attractive features of Portugal. In the Estremadura “Silver Coast” region
the local cuisine, historic culture, an abundance of vineyards and near the dynamic
Atlantic coast have much to offer. All this is available while the capital Lisbon is still
very close.
The recession has affected most hotels in Europe. Re positioning and changing the
strategic direction of a hotel is not something that can be done overnight. However
when the hotel business moves from the heart led strategy to the head led strategy,
with a logical business plan a turn-around can be achieved. Hopefully this will give
encouragement to other hotels struggling through the recession.
As a leader in the meetings industry, Dolce pioneered the conference center
concept and Complete Meeting Package, both now embraced as standards by the
International Association of Conference Centers.
The company’s vision is to create inspiring environments that bring people together,
and its mission is to delight its guests, challenge its associates, reward its owners and
serve as a role model in its communities.
“Portugal is more
than Lisbon and
the Algarve.
Dolce would like
to show visitors
the many other
attractive features
of Portugal.”
building
opportunities
Half way through…
Without doubt Portugal itself as well as its commercial real estate markets has
undergone dramatic adjustments in the past few years. Yet, this long lasting crisis
has led to certain economic and legal changes (such as the long expected reform
of the lease law) that where urgently required to strengthen Portugal’s overall
competitiveness and attract fresh sources of international investments.
martin brendel
Head of Acquisitions Global
AFIAA Anlagestiftung
AFIAA, the Swiss Foundation for international real estate investments, consequently
was one of those new sources of capital in 2013 and acquired its first office property
complex in the Parque das Nações submarket in December last year. Arguably this
has been the first true open market purchase of a substantial state of the art office
building by a foreign buyer for at least 3 years. This move came much at a surprise
for many market participants as, at the end of a market crisis, usually return driven
investors dominate the field of investment. Swiss core buyers are usually perceived
being risk averse and not driven by potentially high returns.
AFIAA is not the only foreign investor that has started looking at the market again.
Does this mean that the crisis in the Portuguese commercial real estate market is
over and it will soon blossom again? We do not believe so! Those investors that are
evaluating possibilities currently only consider the best in class opportunities around
– a marginal percentage of the entire market! To attract more foreign capital into
other (and dominating) segments such as Core+ and Value-Add it requires more than
just a modestly reclining GDP.
“To truly attract
a wide band of
foreign capital
back to Portugal
we believe it
does also need
certain financial
advantages
compared to the
current status.”
To truly attract a wide band of foreign capital back to Portugal we believe it does
also need certain financial advantages compared to the current status. Alongside
of a substantial price correction (which already occurred) it will require a reduction
of the transfer tax as well as major reduction or even the abolishment of capital
gains taxation for investments made within a certain period of time. Ireland, one
of the so called PIIGS countries, implemented both such steps early during the
market correction and has since strongly reattracted foreign capital. The Portuguese
transfer tax, in comparison, today remains at one of the highest levels in Western
and Southern Europe. An average of roughly one years rent is lost immediately and
before any investment pays out any return. This does not necessarily help attracting
investors that do expect an immediate return (at reasonable levels) on investment.
An abolishment of capital gain taxation would further motivate foreign buyers to
re-enter early, anticipating a higher market risk, and thus balance the market back
to a more normal level faster.
Until the economy has fully recovered to pre-crisis levels it will furthermore be
essential that any potential transaction offers significantly superior returns to more
stable countries such as Switzerland or Germany. This still requires many owners of
Portuguese commercial real estate (be it national or international) to develop a more
reasonable approach to pricing, reduce book values (and therefore anticipate losses)
and also to accept lower rental rates when re-leasing space.
wmarket
review
2013/14
the change in consumer
behaviour
A new pattern of consumption has appeared in Portugal over the years from 2008
to 2013. Consumer behaviour has changed: people are buying less and more on
account.
One of the clearest signs of crisis in Portugal has been the drop in expenditure
on leisure activities, such as for example on going to restaurants, which has been
reflected in all the Horeca market. The consumer has been more focused on his or
her home, and spends more money at home in various categories but especially on
food. Part of the solution has been to find new ways to buy. The act of buying has
ceased to be something done on impulse. It has changed and it is now done after
more consideration.
The hard discount formats and the recourse by supermarkets to own brands have
been some of the responses to tight budgets and cheaper products are now on
offer. Another phenomenon of great impact has been the increase in the quantity
and degree of the promotions offered by the large supermarket chains. They have
adapted their offers to new needs. One of the big changes has been in the physical
design of stores which now offer a wider range of experiences and easy ways to
consume. Restaurant spaces and take away have appeared in supermarkets, new
formats for shops have appeared with solutions which require less investment and
which offer opportunities for retailers and consumers. Together these trends have
helped the Portuguese consumer to reduce the effect of the crisis of the last five
years.
After the first half of the year which was particularly negative in all market categories
the indicators of domestic consumption started in the end to show positive figures.
We can confirm this growth in Unilever Jerónimo Martins and in the markets where
we act and I am convinced it will continue in 2014.
To a large extent these figures are the result of all the efforts made by companies to
improve their operational efficiency, restructure their cost base, adapt their range of
goods for sale and introduce fresh ideas. They are indicators of a recovery trend to
be built on in the future.
The increase in consumption is an indicator of confidence which is essential for
the economic growth of the country. Although we know that the variations in
consumption are not uniform in different social strata this is an indicator which
frankly covers all levels.
To the good news which comes to us from domestic consumption we have to add
others which contribute indirectly to the wider market. We have a growing number
of foreign consumers. Many of them are tourists who are visiting us more and more.
Companies need to look carefully at these developments of the social base and to try
to generate goods and services which are appropriate and suitable in the light of the
changes going on. At the start of 2014 there are signs on the basis of which we are
confident we can do that, especially when we see consumers who are recovering
their purchasing rhythm.
antónio CASANOVA
CEO
Unilever Jerónimo Martins
“One of the big
changes has been
in the physical
design of stores
which now offer
a wider range of
experiences and
easy ways to
consume.”
building
opportunities
The new generation of town
and country planning
The regulatory requirements covering accessibility and energy certification, among
other things, are totally out of touch with reality. Fairness is one of the ways of
financing urban rehabilitation. The measures to be applied in areas of urban
rehabilitation must be suitable for the real needs; in its way the new urban rent law
has removed one of the most brutal obstacles to the development of a true market.
It is eliminating the legal barriers and allowing the flexibility and change needed for
there to be stable and sustainable financial investment.
What is missing? In the first place there are no technical rules for building which are
properly applicable to urban rehabilitation works.
Carlos lobo
Partner, Fiscal Advisory
Ernst & Young
“Such measures
should be made
to fit with a
redrawing of the
limits of (new)
urban expansion
within the context
of the revision
of the municipal
development plan.”
The regulatory requirements covering accessibility and energy certification, among
other things, are totally out of touch with reality, and in many cases prevent
the project being carried out. So these requirements must be reduced: building
regulations for new buildings cannot be applied to century old buildings…
Secondly it must be ensured that money and investment are transferred from
new building to the financing of the rehabilitation of old areas. In general building
constraints are more intense in the historic centres and in the inner cities than those
that result from the average building limits imposed by the municipal development
plan, so that it makes all the sense in the world to establish fair measures, whereby
areas with greater building density effectively compensate for the areas where
less can be built. Such measures should be made to fit with a redrawing of the
limits of (new) urban expansion within the context of the revision of the municipal
development plan.
These options about how issues of town and country planning are decided should
however be justifiable and proportionate with safeguards for the relative positions of
different owners, which will imply the putting into effect of the necessary measures
for fair compensation. It is the principle of equality which should be the basis of such
measures if they are to be fair.
The equal sharing of benefits and burdens in planning terms is the fundamental rule
which comes from the basic principle of equality.
wmarket
review
2013/14
Have we already hit the
bottom?
For banks, real estate investment loans are no longer a priority and the availabilities
are nowadays directed to innovative and preferably exporting SMEs. Nevertheless,
there is still capacity to finance good projects, with more consistent size with the
new reality of the market, with premium locations and greater liquidity. Never before
the location factor has been so important as now and the investment options should
be decided based on refined market analysis and business plans well sustained.
The model of real estate development in the past decades, mainly based in the
occupation of new plots and continuous urban sprawl has failed. Government and
local authorities are now wagered on fostering new models focused on rehabilitation
and regeneration of the buildings.
The rehabilitation projects, with special focus on historical areas, fill the expectations
of private investors, mainly non-residents and the process of granting the so-called
Golden Visa brought an unusual animation to the market. With the same motivation,
housing acquisitions in suburbs have multiplied, particularly by Chinese citizens,
allowing draining the stock of developers and banks.
A more recent phenomenon is the already called “second wave” of Chinese investors
who, endowed with financial capacity, seek to purchase wholesale properties or
invest in partnerships with national developers for development of real estate
projects that subsequently place on the retail market of their fellow citizens.
With the massification of this business channel and the fact of having a minimum
mandatory investment, is fundamental not to kill the “goose that lays golden eggs”
with unclear transactions.
The tourism sector has recorded absolute records in terms of overnight stays and
revenue during 2013 and therefore advantage should be taken to consolidate hotel
operations, gradually increasing prices and adjusting them to the actual quality of
the provided service.
If the near future confirms these positive signs, then yes, we can say that we have
already hit the bottom, but also, almost certainly, that nothing will be as before.
João de Castro Simões
Banco Espirito Santo
“If the near future
confirms these
positive signs,
then yes, we can
say that we have
already hit the
bottom.”
building
opportunities
ANNUAL
wmarket
review
2013/14
02
03
09
12
14
18
THE ECONOMIC SITUATION
OFFICES
RETAIL
hospitality
INVESTMENT
wmarket
review
2013/14
The Economic Situation
Portugal stayed in recession throughout
The government’s budget for 2014
2013 as the country’s economy continued
followed the main lines of previous
to suffer the effect of the government’s
budgets and in accordance with the
adjustment
is
current austerity programme it involves a
intended to correct the macro economic
programme.
sharp contraction. The trend continued for
imbalances which have accumulated in
the fiscal consolidation to be focused on
recent decades. The austerity measures
increasing the government’s receipts and
which will continue to weigh on the
on increasing the tax burden on families,
economy
the
as well as on continuing to reduce the
worsening of some indicators which are
number of state employees and the cost
considered to be “key” for the economy
of public sector investment. As in previous
to improve, such as the consumption
years it is expected that this strategy will
index, the unemployment rate and GDP.
lead to the fall in consumption and public
have
contributed
This
to
investment continuing.
The unemployment rate rose slightly
in 2013 compared with the already
The prospects for 2014 are that exports
historically high levels of 2012, but it has
will continue to perform well. It is to
started to stabilise. The rate fell slightly
be expected that this success will be
in the fourth quarter of 2013 which leads
reflected in companies’ future business
to the forecasts for 2014 being more
plans, which will lead to them needing
optimistic.
to take on new staff and to invest in new
technologies, products and premises.
Besides the better prospects for the
unemployment rate the growth outlook
After a sharp fall the construction sector
for Portugal generally improved in 2013
should grow slightly in 2014. Today the
particularly because of an uptick in export
pattern of construction in Portugal has
activity. This showed that the Portuguese
changed. The sector has repositioned
business sector could perform well
its business and it is now focusing
in relation to external trade and that
on property conversion. The growth
exports could contribute to a surplus
prospects there are better than for new
20.00%
on the balance of trade. This ability to
building, which was the dominant trend
15.00%
make progress on internationalising the
in the nineties.
10.00%
country’s trade shows that the business
5.00%
on the results for 2014. These visas
helped to bring some life to the real
estate market in 2013, and it is hoped
that this will continue in 2014.
GPD
INFLATION
SOURCE: THE BANK OF PORTUGAL
UNEMPLOYMENT RATE
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
which residence visas can be obtained by
2006
be the driver of economic recovery.
0.00%
-5.00%
2005
Golden Visas, part of the legislation under
2004
situation and could in the medium term
2003
Finally it is expected that the so-called
2002
world is adjusting to the economic
investors, will have a favourable impact
2
THE MAIN ECONOMIC INDICATORS
building
opportunities
OFFICES
“By the end of
the year the
prime rent reached
€18.50/sq m/month.”
Take-up in the offices market hit a historic
Activity in the Prime CBD was marked
new low point in 2013 and the vacancy
very much by the coming onto the market
rate continued to grow. Both these factors
of a number of landmark buildings which
reflected the lack of confidence in the
had been modernised. The result was that
country’s economic recovery and in the
the quality of the supply in the area was
market.
upgraded and also rents were pushed up.
In spite of this performance the trend in
The scarcity of new stock with large areas
the prime zone was for market rents to
inhibits the market from becoming more
rise. This was because so little new supply
active since some companies which need
came onto the market in this zone, and
large amounts of space cannot currently
by the end of the year the prime rent
find supply in the market to suit their
reached €18.50/sq m/month.
requirements.
THE GREATER LISBON MARKET
ALVALADE
CAMPO
GRANDE
BENFICA
CAMPO
PEQUENO
MONSANTO
AREEIRO
VASCO DA GAMA
BRIDGE
PARQUE
DAS NAÇÕES
CAMPOLIDE
MARQUÊS
POMBAL
RATO
CHIADO
ALGÉS
25 DE ABRIL
BRIDGE
DOWNTOWN
CAIS
DO SODRÉ
PRIME CBD
CBD
IMPROVING AREAS
HISTORIC ZONE
PARQUE DAS NAÇÕES
WESTERN CORRIDOR
OTHERS
STOCK AND NEW SUPPLY IN LISBON
120,000
4,700,000
4,600,000
100,000
4,500,000
4,400,000
4,300,000
4,200,000
4,100,000
4,000,000
Stock and Supply
The stock of offices in Lisbon reached
80,000
a total of 4.55 million sq m at the end
60,000
of 2013. Although the increase over
40,000
3,900,000
GREATER LISBON
the year was minimal there was a
substantial increase in new supply from
3,800,000
20,000
2012 to 2013 – up more than 60% – and
0
it amounted to 22,920 sq m. The new
3,700,000
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
3,600,000
NEW SUPPLY
STOCK
STOCK (SQ M); NEW SUPPLY (SQ M)
SOURCE: WORX, LPI
supply included the Restelo Business
Centre (9,000 sq m), the HQ of Novartis
(6,746 sq m), 5 Outubro 125 (5,000 sq m)
and Liberdade 225 (4,581 sq m).
3
wmarket
review
2013/14
14
500,000
12
continued. By the end of 2013 it reached
400,000
13.25%. There was a further increase
300,000
51,750 sq m. About a half of the buildings
under construction have already been
0
2013
0
2012
(2014–2015) is forecast to be about
2
2011
The new supply for the next two years
4
100,000
2010
(down 27% on the previous year).
6
200,000
2009
previous year) and a fall in new offices
8
2003
in empty used offices (18% up on the
10
2008
to grow, which started in 2008, has
600,000
2007
market, the trend for the vacancy rate
2006
mostly empty when they come on the
2005
the new supply of offices, which are
2004
Because of the weaker market and of
NEW
USED
VACANCY
AVAILABLE AREA (SQ M); VACANCY RATE (%) / SOURCE: WORX, LPI
taken either through owner occupation
like the new HQ of EDP or through
pre-lettings as is the case with Duarte
Pacheco 7.
About 45% of the supply in the pipeline
TAKE-UP
NEW SUPPLY BY ZONE AND DUE DATE
Pacheco 7 coming onto the market,
EDP is due to be completed by the end
of the second quarter of the year.
2015 – 1Q
Demand
2013 was the year with the lowest take-
2015 – 4Q
total came to about 77,800 sq m which
was a fall of almost 25% compared with
13,900
100,000
5,000
50,000
2015 – 2Q
2015 – 3Q
up of offices since records began. The
10,000
0
6,100
ZONE 1
ZONE 2
ZONE 3
ZONE 5
ZONE 6
ZONE 7
VALUES IN SQ M / SOURCE: WORX, LPI
2013
2014 – 4Q
2012
supply, amounting to 27%, as the HQ of
150,000
2011
2014 – 3Q
2010
4 also has an important part of the new
2009
buildings continues to be attractive. Zone
200,000
2014 – 2Q
2008
30% of the market. Modernising office
250,000
16,750
2014 – 1Q
2006
followed by Zone 1 which accounts for
2007
is concentrated in Zone 2 due to Duarte
TAKE UP
AVERAGE TAKE UP
VALUES IN SQ M / SOURCE: WORX, LPI
ZONE 4
the previous year when activity was
already at a low level.
Although take-up was lower than in
the previous year the number of deals
remained stable at 186 (against 185 in
2012). There was therefore a fall in the
average area per letting and this figure
came to 418 sq m.
New Buildings in the Pipeline
BUILDING
República, Paço do Saldanha
Marquês de Pombal 14
Liberdade 194
HQ EDP
Castilho 24
Duarte Pacheco 7
TOTAL
SOURCE: worx, LPI
4
DUE DATE
ZONE
AREA (SQ M)
2015
2015
2014
2014
2014
2014
2
1
1
4
1
2
6,100
5,000
4,000
13,900
6,000
16,750
51,750
building
opportunities
The trend for the area let to fall has been
level of activity in the Prime CBD has been
going on over recent years and has to
increasing although this year the take-up
80
do with tenants rationalising costs and
there was lower than in the previous year
70
getting the most out of the area occupied.
(10,289 sq m against 15,432 sq m).
60
In terms of areas, it can be seen that
50
more than 50% of the area taken up was
The largest letting in 2013 was to
in offices with areas of less than 800 sq
Novartis in Tagus Park where they took
20
m and that this covers 90% of the lettings
6,746 sq m, followed by the relocation
10
done. Offices with areas larger than 3,000
of Sonaecom to Picoas Plaza with
0
sq m account for 19% of the area taken-
about 4,000 sq m, and of EDP Soluções
up and for three lettings, of which only
Comerciais to the Explorer building in
one was of an office with an area of more
the Parque das Nações and of Schneider
than 5,000 sq m.
Electric to Parque Suécia.
In terms of activity per zone the greatest
An analysis by sector of activity shows
take-up continued to be in Zone 6 (27,255
that TMT’s & Utilities and Business Services
sq m which makes up 35% of the total)
continued to be the most active sectors
followed by Zone 5 with 15,754 sq m. The
and each accounted for 21% of the area
TAKE-UP AND NUMBER OF LETTINGS BY
ZONE
25.000
20.000
15.000
40
10.000
30
5.000
> 5000 SQ M
3001 A 5000 SQ M
1501 A 3000 SQ M
801 A 1500 SQ M
301 A 800 SQ M
151 A300 SQ M
< 150 SQ M
0
AREA
NO. DEALS
AREAS (SQ M); NO. DEALS / SOURCE: WORX, LPI
taken-up, followed by Pharmaceuticals
and Health with a weight of 16%, which
was due to the move by Novartis.
AREA TAKEN UP BY ZONE
TAKE UP BY SECTOR OF ACTIVITY
The trend to move premises has been an
important factor in the market since 2011.
About 62% of the area taken up has to do
with companies relocating their offices
35%
21%
ZONE 6
SERVICES FOR COMPANIES
/TMT’S & UTILITIES
(48,441 sq m) and about 22% was to do
with their expansion (17,326 sq m). Even
so this year new businesses accounted for
15% with a total of 12,036 sq m which is
a positive sign compared with the very
low figure in 2012 (4,580 sq m).
20% ZONE 5
13% ZONE 1
11% ZONE 2
8% ZONE 3
7% ZONE 7
6% ZONE 4
16% HEALTH AND PHARMACEUTICAL
SERVICES
15% OTHER SERVICES
9% CONSUMPTION GOODS
7% CONSULTANTS AND LAWYERS
7% SERVICES FOR COMPANIES
3% STATE, EUROPE AND ASSOCIATIONS
1% CONSTRUCTION AND REAL ESTATE
SOURCE: WORX, LPI
SOURCE: WORX, LPI
Zone 5 was the most able to attract new
businesses and accounted for 43% of
total take-up for this purpose, which is
due to the quality of the stock and the
competitive rent levels on offer. Zone
6 was the area of choice for extending
the space occupied (with 48% of the
market) as well as for moving premises
(33% of the area).
Largest DEALS in 2013
zonE
PURCHASE/
LETTING
6
1
5
6
6
7
6
L
L
L
L
L
L
L
Zone 1 was also attractive to new
BUILDING
OCCUPIER
Poente
Picoas Plaza
Explorer
Suécia
Edifício eds
Quinta do Lambert
D. Diniz Offices & Services
Novartis
Sonaecom
EDP Soluções Comerciais SA
Schneider Electric
Astington Services SA
Espirito Santo Saúde
Europcar
AREA (SQ M)
6,764
4,031
3,458
2,898
2,775
2,112
2,039
businesses and 20% of the total area
let to them was in that zone. The zone
also was quite active and accounted for
16% of the area taken up by companies
extending their premises.
SOURCE: worx, LPI
5
wmarket
review
2013/14
Market Rents
TYPE OF OPERATIONS
In spite of the lower level of take-up and
3.
of the increase in the space available
there was pressure on prime rents to
CAMPO
GRANDE
BENFICA
5.
ALVALADE
rise. This was because the offices in
the Prime CBD are exclusive and it is
there that rents are highest. Some of
2.
MONSANTO
7.
CAMPO
PEQUENO
PARQUE
DAS NAÇÕES
AREEIRO
the offices let during last year were
CAMPOLIDE
exclusive top level office suites and for
that reason have been directly reflected
MARQUÊS
POMBAL
6.
in market rents.
RELOCATION
EXPANSION
NEW COMPANY
1.
RATO
4.
Consequently at the end of 2013 the prime
ALGÉS
rent reached €18.50/sq m/month, thus
DOWNTOWN
CHIADO
1. PRIME CBD
2. CBD
3. IMPROVING AREAS
4. HISTORIC ZONE
5. PARQUE DAS NAÇÕES
6. WESTERN CORRIDOR
7. OTHERS
CAIS
DO SODRÉ
inverting the declining trend which had
been going on since 2008 and giving the
market extra confidence.
SOURCE: LPI, WORX
From an analysis of average and
prime rents by zone it can be seen
that except for the Prime CBD there
has been a fall in market rents across
THE PRIME RENT
the board. The lowest average rent
22.50
(€9.50/sq m/month) is in Zones 4 and 6
22.00
followed by Zone 3 with €11.50/sq m/
21.25
month, while in Zone 1 the average rent
21.00
20.20
20.00
19,50
The prime rent in Zone 2 has gone up to
18.65
€15.50/sq m/month but in Zones 3 and
19.00
19.50
VALUES IN €/SQ M/MONTH / SOURCE: WORX
Market rents continue to adjust to
the weaker market. In negotiations
landlords and tenants have to be more
flexible and the former have to be more
open to adjusting the rents they ask for.
PRIME AND AVERAGE RENTS IN LISBON
BY ZONE
20
15
10
5
AVERAGE RENTS
PRIME RENTS
VALUES IN €/SQ M/MONTH / SOURCE: WORX, LPI
6
ZONE 6
ZONE 5
ZONE 4
ZONE 3
ZONE 2
ZONE 1
0
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
€15.00/sq m/month.
2013
18.00
5 the prime rents have fallen sharply
and at the end of 2013 stood at
18.50
18.50
2012
has stayed at €16.00/sq m/month.
21.50
building
opportunities
“In the past year
the lettings were
all of a general
character, and were
spread around
the city, with no
specific operation
being worthy
of note.”
GREATER OPORTO
In Zone 3 the construction of the
Stock and Supply
Gaiart`s Plaza Centre, with a total GLA
The supply of good quality offices in
of 90,000 sq m, remains unfinished. It
Greater Oporto has remained the same
includes space for shops and services,
as in the previous year and amounts to
and the Health Club Solinca which forms
about 860,000 sq m.
part of the complex is up and running.
The Burgo Building, which faces onto the
Two developments in that Zone deserve
Avenida da Boavista, is one of the most
to be mentioned. The Tower Plaza is
noteworthy buildings in Zone 1 and it is
next to Via Eng. Edgar Cardoso and has
close to 80% let. It is also one of the
a total area of about 12,500 sq m. The
prime office buildings in the city, along
Arrábida Lake Towers are located in the
with the Boavista Prime development
Jardins d`Arrábida. There are two office
which is next to the Casa da Música.
towers with a total area of approximately
18,000 sq m, and the development is
The Trindade Domus development in
95% let, an occupation rate very similar
Zone 2, which has been on the market
to that in the previous year.
since 2007, has an area for services/
office use of approximately 7,500 sq m,
This sector of the market continues to be
but the rate of take-up continues to be
weaker and relatively immature. It has
very low. There are now plans to put a
been said by various market operators
hotel unit within the development.
that the volume of demand remains at a
historically low level and that the market
is “stagnating” without any prospect that
this situation will change in the near
future.
THE GREATER 0PORTO MARKET
demand
BRAGA
VIANA DO CASTELO
Demand
continued
to
be
weak
throughout 2013, which resulted in a fall
MATOSINHOS
in the number of lettings. The rhythm
of take-up is slow, and buildings have
to be available and on the market for a
long time before they are let. The Burgo
Building and Trindade Domus are good
FOZ DO DOURO
examples.
ARRÁBIDA
BRIDGE
BOAVISTA
DOWNTOWN
GAIA
OTHERS
FREIXO BRIDGE
RIBEIRA
VILA NOVA
DE GAIA
D. LUÍS I
BRIDGE
AVEIRO
COIMBRA
LISBON
In the past year the lettings were
all of a general character, and were
LISBON
spread around the city, with no specific
operation being worthy of note.
The lower level of demand and the
current economic situation were the
reasons behind the trend to rationalise
offices
and
costs,
with
landlords
becoming more flexible in respect of
lease terms and the rents they charge.
7
wmarket
review
2013/14
Market values
There have been some cases in the
The asking prices/rents for new offices
prime zone where the asking rents were
stayed
throughout
between 11.50 and 14.00€/sq m/month
2013, and in some cases there was a
relatively
stable
and the premises were let at between
slight downward adjustment. Even so it
7.50 and 10.00€/sq m/month, which
is known that the negotiating margin is
means a negotiating margin of close to
getting higher and higher as a result of
30%.
demand being so weak.
MAIN Indicators of the Greater oPorto Market
ZONE
1 – Boavista
2 – Downtown
3 – Gaia
4 – Others
RENTS
(€/SQ M/mONTH)
PRICES (€/SQ M)
1.300 – 2.600
800 – 1.600
825 – 1.800
800 – 1.300
7,50 – 16,00
6,50 – 11,50
6,00 – 13,00
6,00 – 10,00
source: worx
Trends
One of the biggest obstacles to the
The prospects are that in 2014 the
growth of the market has to do with the
market will follow the trends of the
lack of new supply of offices to offer in
previous year and it is expected that
response to any demand for offices with
it will be a year with a lower level of
large areas. This factor has weighed on
activity and a low number of lettings.
the market since 2012. It has become
important that the market has large
At the same time it is forecast that take-
spaces to offer at competitive rates so
up will come from companies moving
that large companies can be motivated
premises with a view to rationalising
to relocate there and so that Portugal
their offices and costs, and with the idea
continues to be seen as attractive and as
of subsequently extending the area of
an established centre for Shared Services
their offices. It is not expected therefore
and BPO.
that the market will recover before 2015.
In terms of rental values it is to be hoped
The market will remain flexible when it
that there will be some pressure for the
comes to lease renewals, and renewals
prime rent to rise from its current level,
at lower rents will continue to be a
and for other rents to remain at current
reality. Landlords will be open to giving
levels with only some adjustments as
tenants incentives to take leases and in
necessary depending on the location and
particular to granting them longer rent
on the supply currently available there.
free periods.
Another factor is that the hoped for
TRENDS
correction in the asking prices of
buildings which came onto the market
8
RENTS
quickly.
DEMAND
an incentive to get them placed more
SUPPLY
between 2012 and 2013 will function as
“The prospects are
that in 2014 the
market will follow
the trends of the
previous year and
it is expected that it
will be a year with
a lower level of
activity and a low
number of lettings.”
building
opportunities
RETAIL
The retail market in Portugal is still
Évora Shopping with about 16,000 sq
adjusting to the economic situation
m. Both are due to open this year. The
and to new ways and means of
opening of Dolce Vita Braga remains in
consumption. Levels of consumption are
the pipeline.
far below previous levels and it is still
difficult to see that there will be a return
This fact confirms a trend which has
to those levels, but retailers, after years
already been seen in previous years,
of ongoing difficulties, have shown that
that the future of retailing lies above all
they can adapt and renew their offer in
in renewing, adapting and repositioning
these new circumstances.
existing retail premises. This is a practice
which has already been implemented
The contraction of investment in new
in many prime retail premises where
retail premises has continued and the
the owners have the means to do so,
growth in gross lettable area in 2013
whether by doing works to improve
was residual. In the past year 5,000 sq m
and adapt them or by bringing in new
came on to the market and total stock
shops, but always by making sure that
stayed at 3,6 million sq m of GLA.
they respond and adapt to the wishes of
the consumer. The opening of the new
4,000
400
200
2,000
150
1,500
100
1,000
50
500
0
0
2013
2,500
2012
250
2011
3,000
2010
300
2009
3,500
2008
350
2007
Primark shop in the Colombo Shopping
by about 3,000 sq m, the Alvalade
Centre is one of the most relevant in this
Shopping Centre was renovated (it was
context.
one of the first retail premises in Lisbon
2006
In 2013 Algarve Shopping was extended
OTHER RETAIL FORMATS
SHOPPING CENTERS
STOCK
GLA GROWTH (10^3 SQ M); TOTAL GLA (10^3 SQ M)
SOURCE: WORX
to be repositioned by its owners who
Secondary retail premises are facing
created a new retail hub in the Alvalade
greater difficulties as is shown by the
area) and a new retail concept opened in
significantly higher vacancy rates and
Príncipe Real – the Embaixada (Embassy)
sharp falls in rent levels, with results and
– in the Palacete Ribeiro da Cunha. It has
consequences in terms of performance
become established as a retail space
and management. Some owners of
with a varied supply and attractive rent
such premises have however sought
levels which is consolidating the trendy
to confront these issues by developing
and cosmopolitan image of this area of
creative and innovative solutions. The
the city.
Strada Shopping & Fashion Outlet is a
good example of owners redefining the
The supply in the pipeline has also fallen
concept and repositioning a secondary
in the short term. There are effectively
retail scheme in the immediate periphery
only
of Lisbon which had not succeeded as a
two
shopping
centres
under
construction: the Alegro Setúbal, which
shopping centre.
is being produced by converting and
extending the former Jumbo shopping
gallery into a shopping centre with a
GLA of 41,400 sq m and 130 shops, and
9
wmarket
review
2013/14
One of the solutions most in vogue
this year was the appearance of popup stores either in shopping centres or
in the high street. In this way landlords
could let their premises be occupied
temporarily and retailers could test the
success of the location or the concept
without a long term commitment which
would be difficult for them to take on in
the current situation.
Retail parks continue to face difficulties
and the renewal of leases at lower rents
is a reality, as well as the persistence
in many parks of tenants paying only
Main openings of high street shops
in 2013
Av. da Liberdade
chiado
David Rosas
L’Oreal Paris
brands who have units in various retail
Penhalta Noivas
Beauty Boutique
parks across the country gives them
Cartier
Havaianas
added
Torres Joalheiros
Levi’s Store
dealings with landlords because of the
Michael Korrs
Stradivarius
effect of scale.
Max Mara
Geox
Elisabetta Franchi
Amorino
In this context and as in previous
Rimowa
Arcádia
years high street shopping continues
Aristocrazy
Proof
to be very strong and attractive. The
Fancy Joalheria
turnover rents. The weight of some
negotiating
power
in
their
Av. da Liberdade continues to attract a
SOURCE: worx
substantial number of luxury brands
and the Chiado is now established as
a trendy spot where there are various
brands, particularly new concepts.
In 2013 various brands which were new
sufficient to keep up with the growing
to Lisbon opened shops on the Av. da
demand, especially on the main streets
Liberdade, including in particular Max
and this has pushed up rents.
Mara, Michael Korrs, Penhalta Noivas
(bridal wear) and a number of jewelers
This trend also started to be seen in the
– Cartier, David Rosas, Torres Joalheiros,
city of Oporto. An example this year was
Aristocrazy and Fancy Joalheria – which
the Passeio dos Clérigos development in
proves that this street has become the
the Praça de Lisboa, a gallery type design
place for luxury in Lisbon.
with a GLA of about 2,000 sq m, as well
as the Quarteirão das Cardosas next to
In the Chiado the main openings were
the Avenida dos Aliados and the São
L’Oreal Paris Beauty Boutique, a Levi’s
Bento Station.
Store, Geox, Amorino and Havaianas,
10
among others, as well as the moving of
Retail businesses are currently grouped
Stradivarius from Rua do Carmo to Rua
mostly by segments: fashion (clothes,
Garrett. The Chiado continues to stand
shoes and accessories), banks, restaurants
out as an area because it is both busy
and bars, bookshops and culture, articles
and attractive. It is however important
for the home, utilities, telecom and
to state that the supply has not been
services.
“High street
shopping continues
to be very strong
and attractive. The
Av. da Liberdade
continues to attract
a substantial
number of luxury
brands and the
Chiado is now
established as
a trendy spot.”
building
opportunities
Market Rents
In the high street and especially in the
Market rents reflect the current situation
more attractive zones rent levels remain
in the market. Despite more optimistic
high and there was an increase in the
signs in relation to private consumption
prime rent from 2012 to 2013. It is cur-
and despite a lower rate of fall than in
rently €90/sq m/month although there
the previous year consumption levels are
have been cases of deals done above
still down. This situation is made worse
this level especially in streets where the
by the unfavourable conditions in the
supply is scarcest.
jobs market and by the fall in disposable
income, which follow from the efforts
Trends
being made to consolidate the budget.
The prospects for 2014 are similar to
those in recent years, although there
are more positive signs for the economy
Market Rents
which could give a push to the retail
RETAIL FORMATS
LOCATION
Shopping Centres
(Medium range shops)
Greater Lisbon
Greater Oporto
Secundary Cities
renTS (€/SQ M/mONTH)
Retail Parks
Lisbon (Av. da Liberdade/Chiado)
Lisbon (Av. Novas)
Lisbon (Parque das Nações)
Oporto (Sta. Catarina)
Oporto (Boavista)
High Street Retail
25–70
20–55
10–25
5–10
50–90
10–25
10–20
16–35
12–35
sector.
In our opinion therefore the greater
growth will continue to be seen in the
high street where the level of demand is
high. It is not forecast that demand will
fall during 2014, although the supply of
shops suited to the requirements of the
SOURCE: worx
demand will continue to be scarce.
Consequently there has been a downward
Works will still need to be done in
move in rents, especially in secondary
shopping centres to convert and adapt
retail premises, and leases have been
them and to introduce innovations
renewed in retail parks at substantially
so that they remain appealing and
reduced rents, sometimes leaving the
attractive to a demand which has been
landlord with only a turnover rent.
getting more and more selective.
High street shopping has continued to be
At the same time the growth of shopping
the exception to the rest of the market,
online also has implications for the
and prime rents have risen in the Av. da
way one looks at retailing and at how
Liberdade and in the Chiado, due to the
shopping centres have to be positioned
high level of demand and the limited
and adapted to a world in which
supply of shops in these locations.
e-commerce has been gaining ground
High Street rents
Shopping centre
rents
DEMAND
SUPPLY
TRENDS
and weight even when consumption has
The trend for the volume of retail
been contracting.
sales to fall has continued which has
implications for the rents paid for retail
premises.
Consequently an adjustment downward
in market rents is still going on. In
shopping centres in greater difficulties
fixed rents are being cancelled and only
a variable rent is payable, which in many
cases is residual.
11
wmarket
review
2013/14
Introduction
Notwithstanding the unexciting perfor
The Portuguese economy is beginning
mance of the industrial and logistics
to show signs of recovery but the
sector in 2013, there is some optimism
improvement has not yet had any direct
that the recovery in the business sector
effect on the real estate market. Although
will lead to an increase in the need
business
increased
for new premises and in particular for
because of the growth in exports
confidence
has
premises which are good quality, flexible
during 2013, the logistics and industrial
and well located.
market continues to be much affected
by uncertainty about future prospects
Greater Lisbon
given that internal consumption is still
The stock of industrial and logistics
retracting sharply.
premises in Portugal at the end of 2013
remained stable, at an estimated total
As a result of the measures taken in 2013
of about 4.3 million sq m, of which
to make Portuguese businesses more
2.6 million are located in Greater Lisbon.
competitive the trend has continued to be
This is the result of the supply of new
for tenants to seek to renew their leases
logistics premises contracting and of
at lower rents as a way of reducing costs.
there being little or no speculative
This trend has been reinforced by there
building.
being so many good quality premises
In relation to logistics developments
out of balance and as a result there is
however the expectation created by
downward pressure on rents.
the investment in the widening of the
Panama Canal should be noted. This
Take-up in 2013 was particularly atypical
could transform Sines into one of the
because the lettings were almost all
main entry ports for produce into Europe.
of areas of 5,000 sq m or less. Tenants
12
CARTAXO
CARREGADO
AZAMBUJA
BENAVENTE
MALVEIRA
V. F. DE XIRA
ALVERCA
LOURES
ALCOCHETE
SINTRA
AMADORA
CASCAIS
LISBON
MONTIJO
BARREIRO
ALMADA
PINHAL
NOVO
PALMELA
available to let. Demand and supply are
are doing all they can to optimise their
In relation to premises already let the
premises and the trend is accentuated
renewal of leases has followed the trend
by the on-going advance of systems
of 2012. Consequently rents have fallen
of supply-chain management (SCM).
and there has been a corresponding
More and more of the major players
increase in the length of the lease. This
in the market follow a just-in-time (JIT)
means that there is a greater degree of
approach, which implies less need for
risk sharing between landlord and tenant.
space.
GREATER LISBON
SETÚBAL
LISBON CENTER
AMADORA, SINTRA AND CASCAIS
AZAMBUJA AND ALVERCA
LOURES
SOUTH BANK OF THE TAGUS RIVER-WEST/
SOUTH
SOUTH BANK OF THE TAGUS RIVER-EAST/
NORTH
building
opportunities
There has been a general adjustment
The prime market rent is slightly
in both prices and rents in all the zones
below that in Lisbon, and has settled
on which we report. In locations like
at €3.75/sq m/month. In relation to
Alverca and Azambuja the prime rent fell
the bottom level of rents per m² there
slightly to €4.0/sq m/month. Lastly it
was some adjustment in the levels in
should be noted that some lettings were
2013 and quality spaces were let at
done at rents higher or lower then those
approximately €2.00/sq m/month.
mentioned but they involved atypical
situations, whether in business terms or
Trends
in relation to the letting/area/lease, and
Just as in previous years the industrial
they were not relevant to the general
and logistics market has been very weak,
market.
and the economic recovery is crucial for
it to be able to grow. Given the current
GREATER OPORTO
Overall the existing supply of buildings
situation and the general retraction in
for the logistics market can be described
internal demand it is not expected that
as reasonable/good quality. Currently
the increase in exports will be sufficient
various buildings which have all the
to create a significant increase in demand
facilities and characteristics of a premium
for this type of property.
supply are waiting to be let.
The main trends in the market remain
BRAGA
PÓVOA
DO VARZIM
VILA
DO CONDE
MAIA
MATOSINHOS
TROFA
SANTO TIRSO
VALONGO
In terms of location it should be noted
identical to those in 2013 and relate
that the quality buildings are generally
to facilities, leases and costs being
located in zones prepared from scratch
rationalised and made more flexible, all
for the purpose, where the access and
in aid of the search for greater operational
visibility are both good.
efficiency. It is expected that this will lead
PAREDES
GONDOMAR
PENAFIEL
OPORTO
to lease renewals remaining the main
Just as in 2012 the level of demand
driver of the market in 2014.
in the market in 2013 remained at
VILA NOVA
DE GAIA
AVEIRO
VILA DO CONDE AND PÓVOA DO VARZIM
MAIA AND MATOSINHOS
VALONGO AND GONDOMAR
VILA NOVA DE GAIA
historically low levels. According to
Given the large amount and quality of
information given to us by the main
the supply compared with the low level
market operators, the number of sales
of demand it is forecast that the existing
and lettings continued to go down, and
premises will take quite a long time to be
there were few requests from potential
taken up, and so speculative construction
occupiers to view premises or be given
should remain at residual levels.
information about buildings.
Finally it should be noted that some
rents
demand
supply
trends
Greater Oporto
business groups have shown interest
As a result of the current economic
in investing in logistics and industrial
situation the performance of the industrial
premises as a way of creating conditions
and logistics market in Greater Oporto
for their growth. Despite this most
has continued to be weak. The volume of
of these operations relate to the
the supply has remained stable and the
development of tailor made buildings for
level of demand has continued to be low.
their own occupation.
Consequently prices and rents have
had to be adjusted downwards. In the
circumstances the majority of owners/
landlords have chosen to maintain their
asking prices and at the same time
accept a wider negotiating margin which
can in some cases exceed 25%.
13
wmarket
review
2013/14
hospitality
NUMBER OF OVERNIGHTS STAYS IN
PORTUGAL (2006 – 2013)
Tourism and GDP
Looking at bed nights by country of
The Tourism sector now plays quite
residence we can see that one reason
a significant role in the Portuguese
for the growth in the number of visitors
economy. Between 2006 and 2010
is that people from the large economies
Tourist Consumption in the country, a
of Europe (the United Kingdom, Germany
heading which covers all expenditure by
and France) are finding Portugal more
tourists, whether Portuguese or foreign,
attractive to visit, and another reason is
15
had a relatively constant weight at 9%
the growing number of conflicts in the
10
of GDP.
Middle East, which have led to some
5
30
25
20
redistribution of demand. The result has
in the French market, up 14.5%, and in
of 5% in the number of bed nights (41.7
the Irish market, up 11.3%. In terms of
million). A guest is defined as someone
total numbers the English and German
who spends at least one night in a hotel
markets continue to be the largest for
or similar.
tourism in Portugal.
2013
with 2012 (13.8 million), and an increase
2012
most substantial differences have been
2011
hotels (a total of 14.4 million), compared
2010
In terms of individual countries the
2009
of bed nights spent by foreign tourists.
in the number of guests in Portuguese
2008
In 2013 there was an increase of 4.2%
0
2007
been an increase of 8% in the number
2006
Hotels in Portugal
FOREIGNERS
PORTUGAL
VALUES IN 10^6 UNITS
SOURCE: PORTUGUESE TOURISM BOARD / ANALYSIS: WORX
In relation to bed nights (the number
of nights that an individual spends in a
hotel), as already forecast in W MARKET
REVIEW 2012, internal tourism continued
to contract, and there was a fall of 1%
in the number of bed nights spent by
Portuguese tourists (12.3 million). The
NUMBER OF OVERNIGHT STAYS IN PORTUGAL BY MAIN MARKET (2008 – 2013)
number of bed nights coming from the
7,000,000
it was higher than ever before (29.4
6,000,000
million bed nights), which is 71% of
5,000,000
total bed nights in Portugal.
4,000,000
A: 4.5%
Y: 11.2%
A: 2.3%
Y: 11.1%
A: 0.2%
Y: 0.7%
A: 1.4%
Y: -1.1%
3,000,000
It can be seen that in the last 8 years the
2,000,000
number of bed nights spent by foreign
1,000,000
average annual rate of 0.7%.
A: -2.9%
Y: -7.4%
A:1.5%
Y: 11.3%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
A = Average Annual Rate of Growth
OVERNIGHT STAYS IN PORTUGAL / SOURCE: PORTUGUESE TOURISM BOARD / ANALYSIS: WORX
14
OTHERS
FRANCE
SPAIN
NETHERLANDS
nights from local tourists registers an
GERMANY
rate of 2.6% and that the number of bed
A: 12.7%
Y: 7.4%
0
UNITED
KINGDOM
tourists increased at an average annual
A: 9.9%
Y: 14.5%
IRELAND
continuously since 2009, and in 2013
A: -0.9%
Y: 8.6%
ITALY
8,000,000
BRAZIL
international market has been growing
Y = 2013/2012
building
opportunities
As far as the regions are concerned
Another relevant fact shown by this
the most noteworthy change between
graph is that the Algarve has been
2012 and 2013 was in the Azores where
stagnating with an average annual rate
the number of bed nights was up 10%
of growth of 1%, that is the region has
(reversing the falling trend of recent
not only lost overall capacity to attract,
years), followed by Madeira with an
but it is also not capable of attracting
increase of 9% and the North up 8%,
new tourists.
and the Lisbon region with an increase
OVERNIGHT STAYS BY REGION
14%
AZORES 12%
10%
MADEIRA
of 7%. In absolute terms however the
In relation to income 2013 turned out to
Algarve and Lisbon are the regions
be quite a positive year for Portuguese
which continue to have the largest
tourism. Income from accommodation
number of bed nights with 14, 837,350
increased 6%, compared with 2012,
and 10,066,343 respectively.
and accounted for approximately 70% of
total receipts.
NORTH
8%
ALGARVE
6%
2%
-2%
1%
0
-2%
In general terms between 2012 and 2013
LISBON
4%
RevPar (the indicator which measures
CENTER
1%
2%
3%
ALENTEJO
4%
the amount of income per available
5%
room) increased along with the growth
-4%
in income from accommodation. The
CHANGE % 2012 – 2013
AVERAGE ANNUAL RATE OF GROWTH: 2005 – 2013
SOURCE: INE (PORTUGUESE STATISTICS INSTITUTE),
PORTUGUESE TOURISM BOARD / ANALYSIS: WORX
(THE DIAMETER OF THE CIRCLES SHOWS THE WEIGHT OF THE
REGION IN RELATION TO TOTAL FOR PORTUGAL)
largest increases were for aparthotels
and tourist villages, up 7.5% and 7.4%
respectively.
The available figures also show that
RevPar fell 1% in 5* hotels (from €59.1
in 2012 to €58.07 in 2013), which can be
“In relation to income 2013 turned
out to be quite a positive year for
Portuguese tourism.”
explained by the increased competition
in this segment as a result of the opening
of new 5* hotels during 2013.
Lisbon continued to be the region with
quite of lot of differences from the
national picture. RevPar in the 5* star
hotels was 22% above the national
average, 4* star hotels 37% above and
NATIONAL REVPAR BY CLASSIFICATION (2011 – 2013)
in the 3* hotels it was 76% higher.
70,00
60,00
Contrary to what happened in the period
50,00
2011-2012 there was a growing trend
40,00
in 2013 for occupation rates to rise. A
monthly comparison shows that most
30,00
occupation rates were higher than in the
20,00
equivalent month in the preceding year
OTHERS
HOLLIDAY
APARTMENTS
HOLLIDAY
VILLAGES
COUNTRY
HOUSE HOTELS
APARTHOTELS
2*/1*
3*
4*
5*
10,00
except for the months of January and
April.
2011
2012
2013
VALUES IN EUROS(€) / SOURCE: INE, PORTUGUESE TOURISM BOARD/ ANALYSIS: WORX
15
wmarket
review
2013/14
The average occupation rate nationally
was 55.4%, which was an increase of
NATIONAL OCCUPANCY ROOM RATE
(2012 – 2013)
8% compared with the previous year.
In relation to the regions the average
90.0
annual occupation rate in Madeira was
80.0
66%, followed by Lisbon with 65% and
the Algarve with 61%.
20
15
70.0
10
60.0
50.0
5
40.0
31 new hotels opened in 2013 with
classifications of between 5* and 2*,
with a total 2,635 new rooms, which
resulted in an increase of 3% in the
overall supply of rooms in the four
classifications. Lisbon was the region
0
30.0
20.0
-5
10.0
-10
0
JAN
FEB
MAR
APR
MAY
JUN
JUL
AUG
SEP
OCT
NOV
DEC
New hotel openings in 2013
VAR 12/13
2012
2013
OCCUPANCY RATE (%); CHANGE 2012/2013 (%)
SOURCE: PORTUGUESE TOURIST BOARD / ANALYSIS: WORX
with the most new rooms (37% of the
total), followed by the Algarve with 29%
and the Alentejo with 11%. The most
noteworthy openings were the Epic Sana
Lisboa Hotel (5* hotel with 311 rooms)
and the Epic Sana Algarve Hotel (5* hotel
with 229 rooms), both belonging to the
Sana Group which put a total of 540 new
rooms on the market, equivalent to 20%
of the new supply.
Opening of new hotels in 2013
Classification
The opening of Be Live Palmeiras Village
(a soft opening) in Porches, Algarve
should also be mentioned. It has 278
rooms out of an expected total of 517
in 2020 when it is expected to be fully
operational. It is the first unit of the
Spanish group Globalia, which owns Be
Live Hotels & Resorts in Portugal.
Portugal in the European context
Although there was an increase of 5%
in the number of bed nights in Portugal
between 2012 and 2013, this figure
has to be looked at in comparison with
other countries. Noteworthy were the
performances of Greece, up 14.6%, the
United Kingdom, up 10.9%, Montenegro
Designation
Region (NUTS II)
5*
5*
5*
5*
5*
Vidamar Resorts Algarve
Vila Galé Collection Palácio dos Arcos
Epic Sana Lisboa Hotel
Epic Sana Algarve Hotel
Alentejo Marmoris Hotel & Spa
Algarve
Lisbon
Lisbon
Algarve
Alentejo
260
76
311
229
45
5*
5*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
Hotel Quinta do Lorde
Pestana Colombos Premium Club
Lisboa Prata Boutique Hotel
Be Live Palmeiras Village
The Beautique Hotel Figueira
Evidência Belverde Atitude Hotel
Hotel Villa Montemor
Hotel Rossio
Real Abadia Congress & Spa Hotel
Olissipo Saldanha
Hotel Minho (refurbishment)
Hotel Santa Justa
Memmo Alfama
Hotel da Música
Hotel Tryp Lisboa Aeroporto
Monte Filipe Hotel & Spa
Ecorkhotel - Évora Suites & SPA
Boiça Hotel
Hotel Vila D’ Óbidos Art Garden Hotel Rural
& Spa
Maçarico Beach Hotel (reconvertion)
Hotel Oliveira (reconvertion)
Convento da Sertã Hotel
Hotel Riversuites
Hotel Villa Aljustrel
B&B Évora
Hotel Ibis Lisboa Parque das Nações
Madeira
Madeira
Lisbon
Algarve
Lisbon
Lisbon
Centre
Alentejo
Centre
Lisbon
North
Lisbon
Lisbon
North
Lisbon
Alentejo
Alentejo
Lisbon
141
100
25
278
50
71
36
18
32
49
65
54
42
85
168
50
56
27
up 7.6% and of Malta with an increase
4*
of 7.5%. In absolute terms Spain
4*
4*
4*
3*
3*
2*
2*
TOTAL
source: Worx
16
Centre
Centre
North
Centre
Centre
Alentejo
Alentejo
Lisbon
NO. bedrooms
40
30
20
25
26
33
81
112
2,635
building
opportunities
VARIATION OF THE TOTAL OVERNIGHTS
STAYS (2012/2013)
14.6
10.9
-1.8
-3.8 -3.9
ITALY
LIECHTENSTEIN
ROMANIA
PORTUGAL
NETHERLANDS
MALTA
U.K.
MONTENEGRO
-0.3 -0.9
GREECE
From a comparison of the number of bed
highest number of bed nights, followed
nights with the number of guests it can
by Germany and Italy. Also in the Top 5
be worked out that the longest average
are France in fourth place and Italy in
stays are on the Mediterranean islands,
fifth. Portugal is in seventh place.
Cyprus and Malta, of approximately
6 days. It can also be seen that in the
5.1
VALUES (%) / SOURCE: EUROSTAT / ANALYSIS: WORX
CYPRUS
6.9
FINLAND
7.6 7.5
continued to be the country with the
Greece was again the country with the
traditional and already well established
largest increase in the number of visitors,
markets (like Germany, France and the
of 15%, followed by Denmark with 14%
United Kingdom) the average stay is 2
and Latvia with 13%. From an analysis
nights, while in emerging markets, like
of the figures it is clear that demand is
Croatia, Montenegro or Bulgaria, the
growing for the countries more in the
average stay is 4 nights.
East of Europe (such as Latvia, Lithuania
and Bulgaria) which on average have
Trends
seen their visitor numbers increase by
2014 will not be such a busy year as
9%. As referred to above, Portugal has
2013 when it comes to new hotels but
seen the number of guests increase by
even so it is forecast that 25 new units
about 4.2%, which puts it in the middle
will open with a total of 1,787 rooms,
of the table in relation to variation in the
52% of which will be located in Lisbon.
number of guests.
This will help to make this region even
more attractive. According to the World
In absolute terms Germany continues to
Travel Awards it is already considered
be the country which gets most guests,
the best city break destination in Europe.
followed by France, Spain, Italy and in
fifth place the United Kingdom.
It is forecast therefore that the economic
recovery which started in 2013 will
continue in 2014 and that it will have
a positive effect on the tourism sector,
with tourism in Portugal remaining
New hotel forecast for 2014
Designation
Region (NUTS II)
Hotel Avenida da Liberdade
Porto Bay Liberdade
Evolutee - Royal Óbitos SPA & Golf Resort
Grand Douro Hotel Marina & Spa
Torre da Palma Wine Hotel
L’And Reserve
Hotel Atlântico Estoril Residence
Pousada da Serra da Estrela
Bessa Hotel Lisboa
"Douro Equus Resort Natur"
Hotel Golden Tulip Águeda
Hotel Portugal
Sana Evolution Saldanha
Hotel Fábrica do Chocolate
Lux Lisboa Park
Holiday Inn Express R. Alexandre Herculano
Hotel Bolsa do Pescado
Hotel Palácio da Batalha
Hotel Universal Entre Memórias
Ribeira do Porto Hotel
HF Fénix Music
Holiday Inn Lisboa Old Town
Rossio Garden Hotel
Ibis Budget Braga (reconvertion)
B&B Matosinhos
Lisbon
Lisbon
Centre
North
Alentejo
Alentejo
Lisbon
Centre
Lisbon
North
Centre
Lisbon
Lisbon
North
Lisbon
Lisbon
North
North
North
North
Lisbon
Lisbon
Lisbon
North
North
NO. bedrooms
25
98
39
69
19
38
59
98
113
30
83
53
144
18
97
108
95
107
29
18
110
70
56
82
129
1,787
At the same time investment in this
sector could get quite a positive input
as there are a number of international
hotel chains, without as yet a presence
in Portugal, who are looking at and
studying the Portuguese market with a
view to entering it in the near future.
trends
demand
5*
5*
5*
5*
5*
5*
5*
Pousada
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
4*
3*
3*
2*
2*
2*
TOTAL
supply
Classification
attractive.
source: Worx
17
wmarket
review
2013/14
EUROPEAN INVESTMENT VOLUME
200
INVESTMENT
150
137
114 112
110
95
65
which was an increase of 22% over the
previous year. This rise reflected the
2013
2012
2011
2010
2009
2008
rose in 2013 to 137,000 million Euros,
2007
European Real Estate investment volume
2006
The International Perspective
1Q
2Q
3Q
4Q
VALUES IN 10^9€
SOURCE: BNP PARIBAS REAL ESTATE, JANUARY 2014
greater level of activity in the market
which was contrary to the expectations
at the beginning of the year. An analysis
of European investment volume in the
last 8 years shows that 2013 was the
EUROPEAN INVESTMENT BY ACTIVITY
SECTOR
year with the best performance since
2007, which is a very positive sign for
the market.
The offices sector continued to be the
for almost 50% of the total volume.
48%
Next came retail with a weight of 23%
OFFICES
most attractive and in 2013 it accounted
while the sector Others accounted for
almost one fifth of the market. In terms
of growth I&L, in spite of its reduced
weight, was the sector which grew most
(about 37% between 2012 and 2013).
The flow of capital within Europe and
23% RETAIL
10% INDUSTRIAL & LOGISTICS
19% OTHERS
the increase in liquidity since 2009
have pushed down yields. This has
been particularly so in markets such as
London where for prime assets in the
AVERAGE PRIME YIELDS
West End the prime yield on offices
6.50%
6.00%
compression in these markets has led
5.50%
to investors who have not succeeded
5.00%
UNITED KINGDOM
SOUTHERN EUROPE
NORDIC COUNTRIES
GERMANY
BENELUX
FRANCE
18
2013
2012
3.00%
2011
good opportunities.
3.50%
2010
in secondary markets where there are
4.00%
2009
elsewhere and considering investments
4.50%
2006
in investing in these markets looking
2008
the same level as in 2007. The yield
7.00%
2007
has reached as low as 3.75%, that is
building
opportunities
Investment in Portugal
The investment market in Portugal was
1,500
1,400
much stronger in 2013 than in recent
years. The volume of investment in 2013
727
level in 2012.
514
417
Although this amount is still far from the
179
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
254
figures for investment in the years 2006
2013
600
VOLUME
ANNUAL AVERAGE
VALUES IN 10^6€ / SOURCE: WORX
and 2007, it is quite a positive sign of the
recovery of confidence in the investment
market. Not only has the market been
quite active and stronger than in recent
years but various important investment
purchases have been made.
NATIONAL INVESTMENT VOLUME BY
SECTOR OF ACTIVITY
Retail was the dominant sector in
2013. It accounted for more than 40%
of total investment volume, and the
acquisition of 50% of Cascais Shopping
by Sonae had a substantial impact.
Offices accounted for a significant
42%
percentage of investment and there
RETAIL
The Báltico building and the Espace &
were two important deals in this sector.
Explorer buildings - not only because
of the amounts involved but especially
because the buyers were international
institutional investors.
32% OFFICES
20% OTHERS
6% INDUSTRIAL & LOGISTICS
There is still some appetite for other
SOURCE: WORX
types of investment asset although
these are usually specific market niches,
such as hospitality, but their weight is
already significant in the total volume of
investment.
“Although this amount is still far from the
figures for investment in the years 2006 and
2007, it is quite a positive sign of the recovery
of confidence in the investment market.”
19
wmarket
review
2013/14
The biggest transactions show that
VALUE
(10^6€)
BUILDING
LOCATION
SECTOR
BUYER
Portuguese market, something which
called market fundamentals (core assets
Báltico
Espace & Explorer
Évora Shopping
Zenith
Retail
Tourism
Offices
Offices
Retail
Offices
Offices
Sonae
Private Investor
Deka
AFIAA
Fungepi BES II
Fungepi BES
100.0
50.0
43.0
30.0
26.3
16.0
12.1
in prime locations let on long term leases
Cascais
Algarve
Lisbon
Lisbon
Évora
Vila Nova de Gaia
Lisbon
Greater Lisbon
and Oporto
Lisbon
Retail
11.6
Offices
10.0
has not happened for more than three
years. Obviously this type of investor
places a lot of importance on the so
to good covenants) which applies to only
a small section of the market. It shows
Liberdade 108
SOURCE: worx
however that the Portuguese market still
has a number of assets which are very
suitable and attractive to these investors,
and this is a very positive sign of the
recovery of the market.
This situation is confirmed by an analysis
of the volume of international and local
investment in recent years. Since 2009
foreign investment in Portugal has been
falling and there was little or none in
LOCAL AS OPPOSED TO FOREIGN
INVESTMENT VOLUME
353
2009
604
2010
2011
161
124
59
195
2011 and 2012. In addition the deals
done were mainly purchases by family
2012
126 53
offices and Portugal was off the map
for international investment. In 2013
2013
257
159
this situation changed and international
investment accounted for almost 40% of
LOCAL
FOREIGN
VALUES IN 10^6€ / SOURCE: WORX
the investment volume.
The crossing of this information with
the type of investor shows the recovery
of the market in 2013. More than half
the investment volume came from
INVESTMENT BY TYPE OF INVESTOR
institutional investors among whom local
funds are more represented. More than
20% of the total investment volume in
2013 came from foreign institutional
51%
investors. In the same way private
investors were quite important and 88%
FUNDS
of the total amount came from foreign
capital, particularly Chinese, Brazilian,
English and American.
24% PROPERTY COMPANIES & REITS
21% PRIVATE INVESTOR
3% OTHERS (BANKS)
1% CORPORATES
SOURCE: WORX
20
building
opportunities
It can thus be seen that 2013 was
It should also be added that the so called
definitely a positive year in terms of
Golden Visas have attracted a substantial
investment in Portugal. The country
flow of foreign capital to Portugal, above
has benefited from the high level
all of Chinese origin. Their interest has
of liquidity in Europe and from the
been mainly in the residential market
compression of yields in the principal
but there has also been some interest
cities of Europe. Investors who did not
in income producing assets and in
succeed in buying properties in the
development.
more traditional markets have looked
at opportunities in secondary markets.
In this context of a stronger market
Given the adjustment in property values
prime yields for offices and shops have
in Portugal and its political stability the
contracted. They now stand at 7.75%
country has emerged as an alternative
and 7.25% respectively. On the other
place to invest within Europe.
hand the yield on industrial and logistics
properties has risen to 9.25%. In the
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0
OFFICES
RETAIL
EURIBOR (6 MONTHS)
SOURCE: WORX, BANK OF PORTUGAL
It should be noted however that
same way although they still remain
international
investors
low interest rates have risen slightly as a
study the market very carefully and
institutional
result of the economic recovery, which is
that negotiations continue to be long
beginning to happen.
drawn out. At the same time they tend
to look for the best current opportunities
which cover a relatively small stock
given the overall size of the market.
Lastly the readiness to buy properties in
Portugal depends on a good price/risk
relationship and, to get the right balance
between the two, building owners must
be willing and able to adjust the prices
of their assets.
“It should be noted however that
international institutional investors study the
market very carefully and that negotiations
continue to be long drawn out.”
21
wmarket
review
2013/14
Trends
The trend to invest in assets such as
The performance of the market in 2013
offices and shops continues although it
has led to renewed interest being shown
is forecast that development could come
in Portugal, which is the result of yield
back, in part led by Chinese capital.
compression in the rest of Europe. This
Drawn by the Golden Visas the Chinese
has meant that expectations for the
have bought properties for development
market in 2014 are quite positive. It is
with the idea of subsequent resale for
expected that it will remain active and
the same purpose.
that a large number of investors both
institutional and private will be attracted
Although
yield
levels
have
made
to Portuguese real estate.
Portuguese real estate quiet attractive
in comparison with the rest of Europe
It is likely that a number of quite large
it is forecast that the yield compression
deals will be done in the market in
which started in 2013 will continue in
2014. However the preferred stock
2014.
for investment (core assets in prime
locations) is limited and it is hoped
that over time there will be more
stock suitable for investors, and other
market opportunities, even in secondary
locations, as the existing stock includes
various attractive assets.
Investment
Volume
Prime Yield Industrial
& LOGISTICS
Prime Yield
Retail
Prime Yield
Offices
TRENDS
“Expectations for the market in 2014 are
quite positive. It is expected that it will
remain active and that a large number
of investors both institutional and private
will be attracted to Portuguese real
estate.”
22
building
opportunities
Desde 1996, a Worx – Real Estate Consultants é uma das principais consultoras imobiliárias em Portugal e uma referência incontornável
neste setor. A Consultora encontra-se em expansão internacional, estando presente em Angola desde 2007 e, em Moçambique, desde 2014.
Since 1996, Worx – Real Estate Consultants is one of the leading real estate consultants in Portugal and an unavoidable reference in this
sector. The company is expanding internationally and is present in Angola since 2007 and in Mozambique since 2014.
Africa
ASIA / PACIFIC
EUROPE
MIDDLE EAST
Angola
Australia
Austria
Bahrain
Botswana
Cambodia
Belgium
Qatar
Kenya
China
Czech Republic
UAE
Malawi
Hong Kong
France
Mozambique
India
Germany
AMERICA
Nigeria
Indonesia
Ireland
USA
South Africa
Japan
Italy
Caribbean
Tanzania
Malaysia
Monaco
Uganda
New Zealand
Netherlands
Zambia
Singapore
Poland
Zimbabwe
South Korea
Portugal
Thailand
Romania
Vietnam
Russia
Spain
Switzerland
United Kingdom
Av. da República, n.º25, Piso 0
1050-186 Lisboa, Portugal
Tel.: +351 217 999 960
Fax: +351 217 999 965
[email protected]
www.worx.pt
building
opportunities
REGULATED BY RICS

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