Processo 100.10.014804-1 – Retificação de registro – sentença

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO
FORO CENTRAL CÍVEL
1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS
PRAÇA JOÃO MENDES S/Nº, São Paulo - SP - CEP 01501-900
DECISÃO
Processo nº:
Requerente:
100.10.014804-1 - Retificação de Registro de Imóvel
JOVINO BATISTA MIRANDA NETO
CONCLUSÃO:
Em 19.07.2010 faço estes autos conclusos ao MM. Juiz de Direito, Dr. Gustavo Henrique
Bretas Marzagão. Eu..........., esc., subs.
VISTOS.
Cuida-se de pedido de providências formulado por JOVINO BATISTA
MIRANDA NETO que busca retificar a matrícula nº 21.364, do 5º Registro de Imóveis,
para obter a "formalização das transmissões dos titulares do imóvel ao patrimônio do
requerente da forma pleiteada".
Aduz, em suma, que não pode ser prejudicado pelas omissões e
negligências da ré/vendedora na ação de adjudicação compulsória que moveu em face de
Vera Cristina Gagliano Manfredini, cujo título não ganhou acesso no fólio real por ofensa
ao princípio da continuidade.
O Oficial prestou informações às fls. 298/300 aduzindo, como base em
precedentes doutrinários e jurisprudenciais, quebra do princípio da continuidade e
incidência do art. 237, da Lei nº 6.015/73 (fls. 298/300).
O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido, alegando
violação da continuidade, sugerindo a via da usucapião (fls. 71/73).
É O RELATÓRIO.
FUNDAMENTO E DECIDO.
Assiste plena razão ao Oficial de Registro de Imóveis, nos exatos
termos de suas precisas informações.
100.10.014804-1 - lauda 1
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O imóvel matriculado sob o nº 21.364, do 5º Registro de Imóveis,
encontra-se registrado em nome de Annunciato Antonio de Lucca e sua esposa Ermelinda
Miranda de Lucca e Domingos de Lucca, que o prometeram a venda a Vicente Gagliano,
cujos direitos foram partilhados a Vera Liliana Manfredini e seu marido Mário Manfredini
(v matrícula fl. 32).
A ação de adjudicação compulsória, cuja carta não ganhou acesso ao
Registro de Imóveis, foi movida pelo interessado em face de Vera Cristina Gagliano
Manfredini, herdeira de Mário e Vera Lilian, que figurou como vendedora no contrato de
compromisso de compra e venda do imóvel e cessão de direitos hereditários e se declarou
titular de 50% da propriedade e única herdeira do restante em processo de arrolamento.
Sucede que, forte na doutrina e jurisprudência que citou, o Oficial bem
lembrou que a ação de adjudicação compulsória não tem o condão de inaugurar nova
cadeia dominial e não é modo originário de aquisição da propriedade, de modo que o
interessado sucederia a vendedora/ré apenas em relação aos direitos de promissárioscompradores em sucessão aos direitos de seus progenitores, cujos formais de partilha ainda
estão pendentes de registro.
Fica clara, destarte, a violação do princípio da continuidade, uma vez
que os que constam como titulares de domínio não são os outorgantes da transmissão do
bem.
Nesse sentido, cite-se a Apelação Cível nº 377-6/1 mencionada pelo
Oficial:
"Carta de adjudicação compulsória. Herdeiros
transmitentes. Formal de partilha – ausência de registro. Continuidade.
Registro de Imóveis - carta de adjudicação - herdeiros dos
proprietários como transmitentes - ausência de registro anterior da
partilha dos bens dos proprietários falecidos - ofensa ao princípio da
continuidade do registro - configuração - recurso provido para manter
a recusa."
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Constou do v acórdão:
"Pese embora serem os transmitentes do imóvel,
herdeiros dos proprietários falecidos, não podem promover a alienação
em nome daqueles, sem que primeiro lhes seja formalmente - mediante
inscrição no fólio real - transferido o domínio em razão da morte, para
os fins de assegurar a regularidade da corrente registrária. Ressalte-se,
por oportuno, que na época em que ajuizada a ação de adjudicação
compulsória (janeirode 1998 - fls. 20/24), já se encontrava em
tramitação a ação de arrolamento de bens deixados pelos proprietários,
ajuizada no ano de 1994 (fl. 45), o que evidencia que a primeira medida
judicial poderia ter sido proposta contra o espólio dos falecidos,
viabilizando agora o registro da transmissão."
Ainda sobre o princípio da continuidade, Afrânio de Carvalho o explica
da seguinte forma:
“em
relação
a
cada
imóvel,
adequadamente
individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só
se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no
registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que
derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no
patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª
Ed., p. 254).
Na mesma senda, Narciso Orlandi Neto, in Retificação do Registro de
Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 55/56, observa que:
“No sistema que adota o princípio da continuidade,
os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos têm
de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A
pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular
desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos
negócios: nemo dat quod non habet”.
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O princípio da continuidade é tratado pela Lei nº 6015/73 em seus arts.
195 e 237, in verbis:
“Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou
registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula
e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para
manter a continuidade do registro.”; e
“Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado,
não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a
fim de que se preserve a continuidade do registro.”
Correta, portanto, a recusa do Oficial.
E como a presente "retificação" não tem o condão de superar os óbices
registrários nem de suprir eventuais omissões da vendedora do imóvel, o pedido do
interessado deve ser indeferido, destacando-se a ressalva de eventual ação de usucapião
feita pelo Ministério Público às fls. 302.
Posto isso, INDEFIRO o pedido formulado por JOVINO BATISTA
MIRANDA NETO.
Nada sendo requerido no prazo legal, ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 26 de julho de 2010.
Gustavo Henrique Bretas Marzagão
Juiz de Direito
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