Gatas Bay - Memoria Descritiva e Justificativa

Gatas Bay
Resort
Master Plan
Memoria Descritiva e Justificativa
Ilha de São Vicente. Cabo Verde
Maio de 2008
Memória Descritiva e Justificativa
Índice
1.
Introdução ............................................................................................................ 3
2.
Localização............................................................................................................ 3
3.
Concepção Urbanística.......................................................................................... 3
4.
O Elemento Base: A Marina e os Desportos Náuticos ........................................... 4
5.
O Parque Habitacional .......................................................................................... 4
6.
O Parque Hoteleiro................................................................................................ 5
7.
O Parque Desportivo ............................................................................................. 6
8.
Partido Arquitectónico .......................................................................................... 6
9.
Infra-estruturas .................................................................................................... 7
Rede Viária.................................................................................................................... 7
Outras Infra-estruturas................................................................................................... 7
10.
Paisagismo ........................................................................................................ 9
11.
Muro exterior..................................................................................................... 9
12.
Características Construtivas............................................................................10
13.
Quadros de Indicadores do Projecto ...............................................................11
Quadro das Tipologias ...................................................................................................11
Quadro Geral das Áreas .................................................................................................12
Quadro de Áreas por Zonas............................................................................................13
Mapa Geral de Usos ......................................................................................................13
Quadro de Estacionamentos...........................................................................................13
Outros Índices ..............................................................................................................13
Parâmetros Essenciais ...................................................................................................14
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Memória Descritiva e Justificativa
1. Introdução
Gatas Bay Resort é um projecto imobiliário e turístico de qualidade promovido pela
empresa nacional OCATEL, Lda., com sede em São Vicente.
O objectivo principal deste empreendimento é criar uma oferta turística de alto nível
para o turismo europeu e para a emigração Caboverdiana da 1ª e 2ª geração.
Estima-se um volume total de investimento de 120 milhões de euros, num horizonte de
5 anos. Utilizar-se-á maioritariamente mão-de-obra nacional, prevendo-se a utilização
de 600 trabalhadores em média durante a fase de construção e de 350 trabalhadores
durante a fase de exploração.
Trata-se pois, de um projecto turístico muito importante para a ilha de São Vicente,
pela qualidade e especificidade do produto oferecido, pelos postos de trabalhos criados
e pela riqueza que irá proporcionar.
2. Localização
O terreno aonde se localiza
este projecto tem a forma
trapezoidal e ocupa uma
superfície de 80 ha, com
cerca de 500 metros de
orla marítima.
Situado na ZDTi de Baia
das Gatas, Ilha de São
Vicente, este lote de
terreno
se
apresenta
declivoso em algumas zonas
e
sensivelmente
plana
noutras,
nomeadamente
perto da orla marítima.
Constituído essencialmente por rochas basálticas, este terreno confronta-se a Norte
com a aldeia de Salamanca, a Sul e Este com a aldeia da Baia das Gatas e a Oeste com
a orla marítima.
3. Concepção Urbanística
As ilhas de Cabo Verde inspiraram a concepção urbanística deste projecto. As nossas
ilhas estão representadas em 9 aldeamentos turísticos e 1 parque desportivo e
de lazer, separados por vias primárias de circulação e envolvidas por mantos de água
potável e amplos espaços verdes, numa distribuição harmoniosa e ecologicamente
equilibrada, em que predomina uma arquitectura colonial simples e adaptada ao
declive do terreno
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Sensivelmente no centro desta urbanização, ergue-se um majestoso hotel de 4
estrelas, com vista para o mar e para quase todas as “ilhas”, aproveitando um
plateau na zona mais alta deste terreno.
Na orla marítima posiciona-se a marina, elemento fundamental deste projecto,
servido por diversos acessos e enquadrada por uma vasta área comercial, aonde se
desenvolve toda a vida comercial e de convívio desta urbanização.
4. O Elemento Base: A Marina e os Desportos Náuticos
O “chamariz” comercial deste projecto é sem dúvida a marina e toda a actividade
náutica que ela irá proporcionar aos utentes deste resort.
Numa zona bafejada por fortes ventos e com grandes ondas durante quase todo o
ano, o desenvolvimento dos desportos náuticos é a actividade de lazer prioritária nesta
urbanização. Esta marina que comporta cerca de 200 embarcações de porte pequeno e
médio, constituirá o porto de abrigo ideal para os barcos que percorrem a rota Europa
– Sul da América, para além de constituir o ponto de partida para o desenvolvimento
dos diversos desportos náuticos que esta zona tem condições para oferecer.
Integrando oficinas de reparação, áreas técnicas de apoio, amplos parqueamentos e,
principalmente, 2 edifícios comerciais e de serviços, aonde se desenvolverá toda a
actividade comercial, de restauração, de eventos e toda a vida nocturna deste
complexo, esta zona é na verdade o “coração” da Gatas Bay Resort e a sua
principal atracção.
5. O Parque Habitacional
O parque habitacional de Gatas Bay Resort distribui-se pelos 9 aldeamentos
turísticos da seguinte forma:
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Zona
1
2
3
4
7
8
9
10
11
Ilhas
Brava
Fogo
Santiago
Maio
S. Vicente
Sal
Boavista
S. Nicolau
S. Antão
Total
Áreas
2,4 ha
4,8 ha
8,3 ha
5,7 ha
5,1 ha
7,9 ha
7,5 ha
5,1 ha
10,9 ha
54,2 ha
Vivendas
Quantidades
Storey Houses Apartamentos
29
51
50
130
66
42
38
62
52
25
70
355
98
98
182
182
182
280
1020
Total
29
51
116
140
136
244
234
207
350
1507
Conforme se pode verificar no quadro acima, os 9 aldeamentos turísticos comportarão
130 vivendas com piscinas, 355 storey houses e 1020 apartamentos tipo T1, T2 e T3.
Diversas piscinas estrategicamente colocadas completam a oferta destes aldeamentos,
que incluem ainda snack-bares e zonas de lazer com parques infantis e jardins
públicos.
6. O Parque Hoteleiro
Um hotel com 200 quartos, incluindo restaurantes, sala de conferências, bares,
espaços comerciais e de saúde e lazer, posiciona-se num plateau no centro do resort
tirando partido da excelente vista para o mar e para o interior dos diversos
aldeamentos.
Nesta mesma zona localiza-se a área técnica deste hotel, que também servirá todo o
resort, constituída por oficinas, espaço para geradores de emergência, ETAR, depósitos
de água, zona para pessoal, etc.
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7. O Parque Desportivo
Um gimnodesportivo coberto para a prática de diversos desportos de salão
(nomeadamente o futebol de salão, o basquetebol, o andebol, etc.) e ainda para a
prestação de variados serviços ligados à saúde e bem estar (SPA’s, massagens,
saunas, ginásios, etc.) será o elemento principal do parque desportivo deste projecto,
que ainda comporta um campo de futebol de 11, relvado e 4 campos de ténis,
proporcionando uma oferta diversificada e de qualidade para todos aqueles que
utilizam o desporto no seu quotidiano.
8. Partido Arquitectónico
Em todas as vivendas e apartamentos predomina o estilo colonial, bem a gosto do
mercado britânico e da emigração caboverdiana, que representam o principal mercado
deste projecto.
Posicionadas de uma forma harmoniosa, adaptadas ao terreno e tirando partido da
vista ao mar, estas unidades habitacionais apresentam-se com grandes vãos
envidraçados, devidamente protegidos do vento e do sol, através das varandas e
arcadas que garantem aos seus utentes um ambiente agradável e confortável em
qualquer época do ano.
Os conjuntos de apartamentos e storey houses dispõem de piscinas estrategicamente
posicionadas, que permitem aos moradores um espaço ideal de convívio e lazer e um
contacto directo com a natureza.
Pontificam em quase todas as unidades habitacionais os pilares artísticos, as sancas e
as telhas de diversos estilos e inclinações, que misturados com a nossa pedra basáltica
branca e preta, conferem aos edifícios uma arquitectura simples e adaptada ao nosso
clima e à nossa cultura.
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9. Infra-estruturas
Rede Viária
O acesso a Gatas Bay Resort está projectado através de uma via principal que liga à
estrada de acesso da aldeia da Baia das Gatas. Prevê-se 3 tipos de vias de circulação
neste complexo turístico:
a) Uma via primária que circunda este complexo por todos os lados, tipo circular,
e que tem a sua desembocadura principal na zona da marina, num grande
parque de estacionamento. Esta via é constituída por 4 faixas de rodagem com
separador central e passeios laterais, com largura total de 21 metros.
b) Uma via secundária que garante as ligações entre os diversos aldeamentos e
outras zonas deste projecto, constituída por 2 faixas de rodagem com
separador central e passeios laterais com uma largura total de 13 metros.
c) Uma via terciária que proporciona acesso às diversas unidades habitacionais, no
interior de cada aldeamento, com por 2 faixas de rodagem e passeios laterais
com uma largura total de 9 metros.
Outras Infra-estruturas
a)
Rede de Esgotos
Todos os esgotos domésticos serão recolhidos através de tubos PVC ou polietileno de
diferentes diâmetros para estações elevatórias e bombadas para uma estação de
tratamento tipo compacto devidamente dimensionado e protegido, situado na zona do
parque hoteleiro.
Após tratamento primário e secundário, as aguas tratadas serão recolhidas em
depósitos enterrados e enviadas através de bombas submersíveis para as zonas verdes
do Complexo Turístico.
Prevê-se, alem de bocas de rega, o sistema de irrigação gota a gota nos locais que se
justificar.
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Toda a zona envolvente de E.T.A.R será tratada paisagísticamente com árvores e
plantas tropicais de forma a integrar-se num ambiente de qualidade que se pretende
criar. É importante salientar que a E.T.A.R é isenta de cheiros e odores desagradáveis
a escassos metros da sua implantação.
b)
Rede de Agua
A água potável será distribuída para todo o interior do Complexo Turístico através de
tubos polietileno ou PVC Hidronil nas dimensões e espessuras indicadas no projecto de
especialidade.
O abastecimento geral será feito da rede pública da ELECTRA, SA. Serão executados,
na zona técnica, instalações de contagem, controle e segurança de fornecimento da
água potável e ainda depósitos de reserva e emergência suficientes para o
abastecimento de todo o complexo turístico, durante dois dias, de acordo com as
normas vigentes no país.
Todas as unidades habitacionais terão contadores individuais de água, assim como os
hotéis, restaurantes, espaços comerciais, serviços de apoio, etc.
Prevê-se ainda a hipótese de se instalar uma estação dessalinisadora de água para
compensação de eventuais cortes e interrupções de fornecimento de água pela
ELECTRA, SA.
c)
Rede de Energia e Iluminação Publica
O fornecimento da energia para o complexo Gatas Bay Resort, será feito pela
ELECTRA, S.A., através da rede pública que serve a localidade da Baia das Gatas.
Postos de transformação devidamente dimensionados e localizados, serão distribuídos
pelo projecto aonde serão instalados dispositivos de controlo, segurança e contagem
de energia.
A iluminação pública será executada, em todo o interior do complexo Turístico,
utilizando postes e armaduras solares de preferência.
d)
Aquecimento de Agua
A água quente será conseguida através de instalação de painéis solares individuais ou
colectivos e em alternativa, termoacumuladores individuais e colectivos, conforme se
tratar de vivendas ou blocos de apartamentos.
e)
Incêndio
Nos hotéis, restaurantes e outros serviços de utilização pública serão instalados
dispositivos de detecção e combate a incêndios de acordo com os projectos de
especialidade e normas em vigor.
Nas residências individuais e colectivas, serão colocadas extintores de 1º combate ao
incêndio.
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f)
Rede Telefónica e TV a Cabo
Todas as unidades habitacionais, hotéis e outros serviços terão acesso à rede
telefónica digital, serviço móvel e Internet, através de uma rede de distribuição
interna, de acordo com o projecto de especialidade.
Igualmente o sinal de TV satélite, será distribuído para todo o interior do Complexo
Turístico, através de uma rede de cabos e amplificadores de sinal, devidamente
dimensionados e projectados.
10. Paisagismo
O estudo paisagístico de Gatas Bay Resort é fundamental para o sucesso deste
projecto.
Assim, uma empresa internacional com larga experiência neste sector, estudará,
projectará, e executará as obras paisagísticas necessárias à criação de um ambiente
natural, saudável e ecologicamente equilibrado.
Todos os espaços exteriores, desde zonas de piscinas, jardins, vias pedonais, ruas e
áreas públicas serão devidamente organizadas com mobiliário urbano, arvores e
plantas tropicais, relvas e pavimentos típicos, conferindo à Gatas Bay Resort uma
imagem própria e de grande qualidade ambiental, aonde a tranquilidade e o ar puro
serão nota dominante.
11. Muro exterior
No perímetro deste projecto, erguer-se-á um muro baixo (máximo 0,60m), fechado até
2,0m por redes metálicas que garantem a privacidades deste Complexo Turístico mas
ao mesmo tempo permitirá a sua transparência e visibilidade que serão os apanágios
da gestão de Gatas Bay Resort.
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12. Características Construtivas
As construções serão executadas de acordo com as indicações dos projectos de
licenciamento.
As estruturas básicas serão em betão armado e os fechamentos dos vãos em alvenaria
de blocos de cimento duplos (nos exteriores) e simples (nos interiores).
Os acabamentos serão feitos com recurso a materiais de qualidade superior e em
sintonia com os objectivos e as funções de cada zona, edifício ou unidade habitacional.
Sempre que possível recorrer-se-á à utilização de materiais locais, nomeadamente no
revestimento das paredes e pavimentos exteriores com pedra rústica local.
As coberturas serão duplas (laje e telha) sempre que possível ou devidamente isoladas
(térmica e acusticamente) da forte incidência solar, constante na Ilha do Sal.
Pela mesma razão, as caixilharias exteriores deverão ter sempre vidros duplos,
protegendo também os moradores do ruído dos aviões.
Sempre que possível, utilizar-se-ão materiais ecologicamente recomendáveis em todas
as actividades referentes ao fornecimento de energia para aquecimento das águas,
para a produção de água potável e outras actividades similares.
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13. Quadros de Indicadores do Projecto
Quadro das Tipologias
Zona
Designação
Áreas
1
2
3
Vila Brava
Vila Fogo
Vila Santiago
2,4 ha
4,8 ha
8,3 ha
4
Vila Maio
5,7 ha
5
6
Plateau
Sta. Luzia Sports
3,0 ha
4,3 ha
7
Vila S. Vicente
5,1 ha
8
Vila Sal
7,9 ha
9
Vila Boavista
7,5 ha
10
Vila S. Nicolau
5,1 ha
11
Vila S. Antão
10,9 ha
12
Marina
2,8 ha
Tipologias
29 Vivendas Tipo T5
51 Vivendas Tipo T5
50 Vivendas Tipo T5
66 Storey Houses Tipo T3
1 Restaurante
42 Storey Houses
26 Apartamentos Tipo T3
52 Apartamentos Tipo T2
20 Apartamentos Tipo T1
Hotel e Área Técnica
Parque Desportivo
P1 – Pavilhão Multi-usos
P2 – Campo de Futebol de 11
P3 – 4 Campos de Ténis
38 Storey Houses Tipo T3
26 Apartamentos Tipo T3
52 Apartamentos Tipo T2
20 Apartamentos Tipo T1
62 Storey Houses Tipo Duplex
52 Apartamentos Tipo T3
98 Apartamentos Tipo T2
32 Apartamentos Tipo T1
52 Storey Houses Tipo T3
52 Apartamentos Tipo T3
98 Apartamentos Tipo T2
32 Apartamentos Tipo T1
25 Storey Houses Tipo T3
52 Apartamentos Tipo T3
98 Apartamentos Tipo T2
32 Apartamentos Tipo T1
70 Storey Houses Tipo T3
150 Apartamentos Tipo T3
78 Apartamentos Tipo T2
52 Apartamentos Tipo T1
M – Marina
O – Oficinas
CC – Centro Comercial
P – Parking
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Memória Descritiva e Justificativa
Quadro Geral das Áreas
Usos
Área
Habitacional
Área Edificável
Área Total de Construção
A - Blocos de Apartamentos
11un x 3.360m2 = 36.960m2
B – Storey Houses
355un x 99m2 = 35.145m2
C – Vivendas
130un x 460m2 = 59.800m2
A - Blocos de Apartamentos
11un x 11.760m2 = 129.360m2
B – Storey Houses
355un x 206m2 = 73.130m2
C – Vivendas
130un x 620m2 = 80.600m2
Total: 131.905m2
Total: 283.090m2
Área Hoteleira
Total: 8.575m2
Total: 14.408m2
Área de
Equipamentos
Pavilhão Multi-usos: 4.800m2
Restaurantes: 1.650m2
Quiosques/Snack: 1.480m2
Sede Administrativa: 800m2
Oficinas (marina): 2.600m2
Pavilhão Multi-usos: 5.900m2
Restaurantes: 1.650m2
Quiosques/Snack: 1.480m2
Sede Administrativa: 1.500m2
Oficinas (marina): 3.200m2
Total: 11.330m2
Total: 13.730m2
Total: 1.900m2
Total: 3.040m2
Total Área Edificável: 153.700m2
Total Área Construção: 314.268m2
Área Comercial
Áreas Verdes
Espaços Verdes: 458.000m2
Piscinas e L.Agua: 32.000m2
Total: 490.000m2
Arruamentos
Total: 490.000m2
Circulação Auto.: 95.000m2
Circ. Pedonais: 36.300m2
Estacionamentos: 25.000m2
Total: 156.300m2
Marina
Total: 156.300m2
Total: 28.000m2
Total: 28.000m2
(A área da Marina é exterior ao complexo)
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Memória Descritiva e Justificativa
Quadro de Áreas por Zonas
Hotel
Zonas
Habitacionais
Marina
Zona
Desportiva
Total
3,0 ha
72,7 ha
2,8 ha
4,3 ha
80 ha
Mapa Geral de Usos
Designação
Área Edificada Total
Área Construída Total
Áreas Verdes / Piscinas
Arruamentos / Parques
Marina
Área m2
% Área Total
153.700m2
314.268m2
490.000m2
156.000m2
28.000m2
19,2%
39,3%
61,2%
19,6%
Privados
Nº Habitantes
Quadro de Estacionamentos
Exteriores
1.670 Unidades
130 Unidades
Média: 1 estacionamento por cada 3,9 habitantes
6.600
Outros Índices
Área Total do Projecto
Total de Camas / ha
80 ha
82,5
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Parâmetros Essenciais
Designação
Fornecidos pela
CI
Previstos em
Gatas Bay
Índice de Utilização
(Construção)
Índice de Ocupação
(Implantação)
Áreas Verdes
Arruamentos
Estacionamentos
45 - 50%
39,3%
15 - 20%
19,2%
60 - 65%
20%
1 por cada 4
Habitantes
1,5 pisos
61,2%
19,6%
1 por cada 3,9
Habitantes
1,5 pisos
Nº de Pisos na 1ª Linha
(Orla marítima)
Praia, 10 de Junho de 2008
O arquitecto
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Obs.
1.800
Estacionamentos