CUREMhorizonte Das Best-Owner-Principle Das Best

CUREMhorizonte
Das Best-Owner-Principle
Der Eigentümer als Added-Value
9. Januar 2008
© CUREM
CUREMhorizonte: Programm 9. Januar 2008
Das Best-Owner-Principle: Der Immobilien Management Ansatz von CUREM
• Andreas Loepfe MRICS, CUREM
Direkte vs. indirekte Investments in Immobilien: Für wen lohnen sich REIT‘s?
• Prof. Dr. Ramon Sotelo, Bauhaus-Universität Weimar
Das Best-Owner-Principle im Public Real Estate Management
• Thomas Maurer, Immobilienamt Kanton Zürich
Das Best-Owner-Principle als Chance für Baudenkmäler
• Monika Suter, Schweizer Heimatschutz
Diversification versus Specialisation
• Andrea Carpenter, Research and Market Information Director, INREV
Aperitiv ca. 19:30Uhr
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CUREMhorizonte
Das Best-Owner-Principle
Der Immobilien Management Ansatz von CUREM
Andreas Loepfe MRICS
Präsident des VR, CUREM AG
Head Real Estate Research & Strategies, Zurich (Switzerland)
9. Januar 2008
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Real Estate Management
?
Property
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Corporation
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Real Estate Management
Real estate investment management as an analogy to the
management of a portfolio of corporations
Holding = RE Fund
?
?
?
Property
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Corporation
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Real Estate Management
Real estate investment management as an analogy to the
management of a portfolio of corporations
Holding = RE Fund
?
?
?
?
?
Property
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Corporation
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Managing a Portfolio of Corporations
Investment Return
Low
Natural owner
Cost of capital
Portfolio average
Strategic
investments
Top-priority
investments
Financial
investments
Can add value
Divest in good
markets
Grow or go
Unrelated
Top-priority
devestments
Divest to strategic
buyers
high
Source: McKinsey Quarterly, Spring 2007
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Managing a Real Estate Portfolio within Public Real Estate
Management (PREM)
Wertschöpfungspotential (inkl. Externer Effekte)
Relative
Fähigkeit
Wert zu
generieren
niedrig
mittel
hoch
Best Owner
Abwarten,
evtl. Abbauen
Halten
Entwickeln
Entwickeln
Einer von
vielen
Verkaufen
Abbauen
Abwarten,
Evtl. Abbauen
In Anlehnung an: Florence Leemann, Entwicklung eines Immobilien-Bewertungssystems für das
Public Real Estate Management unter Berücksichtigung des „Best-Owner“-Ansatzes anhand des
Beispiels der Gemeinde Zollikon, CUREM Masterthesis 2006
Source: McKinsey Quarterly, Spring 2007
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Best Owner Principle – Basic
Optimal Performance of the
Real Estate Owner, if
• Corporate Strategy
• Corporate Structure
• Corporate Culture and
• Real Estate Portfolio
Strategy
fit together
Real Estate
Portfolio
Culture
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Structure
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Best Owner Principle – Dynamic (1/2)
Long run:
„Structure follows strategy“
(„Form follows function“)
Strategy
Real Estate
Portfolio
Culture
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Structure
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Best Owner Principle – Dynamic (2/2)
“… but in the long run we are all dead”:
Strategy follows structure
Strategy
Real Estate
Portfolio
Culture
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Structure
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Best Owner Principle – Advanced
Optimal Performance of the
Real Estate Owner, if
Strategy
• Corporate Strategy
• Corporate Structure
• Corporate Culture and
• Real Estate Portfolio
• Regulatory Framework
fit together
Real Estate
Portfolio
Culture
Structure
Regulation
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Regulatory Framework within
Real Estate Investment Management
Wichtigste Schweizer Aufsichtsgremien
• Eidgenössische Bankenkommission (KAG, SFA)
• Bundesamt für Sozialversicherung (BVV 2, AaA)
• Bundesamt für Privatversicherungen (Swiss Solveny Test)
• Swiss Exchance SWX
Wichtigste Regulationen
• Beschränkung des Anlageuniversums,
• Diversifikationsvorschriften (Asset Allokation)
• Buchhaltung („Fair Value“, latente Grundstückgewinnsteuern)
• Fremdfinanzierungsgrad
• Ausschüttungsquote
Wichtigste ökonomische Strukturmerkmale
• Offene Fonds, geschlossene Fonds
• Kotiert, nicht kotiert
• Steuertransparenz (REIT)
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Best Owner Principle – Das Handlungsprinzip
Kaufen Sie Liegenschaften, für die Sie ”Best Owner” sind und
verkaufen Sie Liegenschaften, für die Sie nicht “Best Owner” sind.
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Best Owner Principle – Das Handlungsprinzip
Kaufen Sie Liegenschaften, für die Sie ”Best Owner” sind und
verkaufen Sie Liegenschaften, für die Sie nicht “Best Owner” sind.
kaufen wenn
verkaufen, wenn
IV > MV
IV < MV
Market Value (MV):
Ex ante wahrscheinlichster Transaktionspreis
Investment Value (IV): Subjektiver Wert der relevanten Eigentümergruppe
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Best Owner Principle – Das Handlungsprinzip
Kaufen Sie Liegenschaften, für die Sie ”Best Owner” sind und
verkaufen Sie Liegenschaften, für die Sie nicht “Best Owner” sind.
kaufen wenn
verkaufen, wenn
IV > MV
IV < MV
Market Value (MV):
Ex ante wahrscheinlichster Transaktionspreis
Investment Value (IV): Subjektiver Wert der relevanten Eigentümergruppe
Und: Wenn sie keine “Best Owner”-Qualitäten haben:
• Entwickeln Sie welche, oder
• Halten Sie indirekte Anlagen von “Best Ownern”
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Best Risk Owner – der Portfoliokontext (ALM)
Evolution der Immobilienmärkte
Im Gange:
• Best Use definiert Best Owner (Professionalisierung/Spezialisierung)
• Das „Wegdiversifizieren“ von Objektrisiken (Trend zu indirekten Anlagen)
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Best Risk Owner – der Portfoliokontext (ALM)
Evolution der Immobilienmärkte
Im Gange:
• Best Use definiert Best Owner (Professionalisierung/Spezialisierung)
• Das „Wegdiversifizieren“ von Objektrisiken (Trend zu indirekten Anlagen)
Im Entstehen:
• Verständnis für unterschiedliche Fähigkeiten Risiken zu tragen (ALM)
• Verständnis für die teilweise Diversifizierbarkeit lokaler und nationaler Marktrisiken
Der globale Handel mit Immobilienanlagerisiken hat erst begonnen.
Je besser Risiken erkannt, gemanagt und diversifiziert werden können, desto höher ist
die Zahlungsbereitschaft.
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Best Risk Owner – der Portfoliokontext (ALM)
Direct
Investment
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Best Risk Owner – der Portfoliokontext (ALM)
Direct
Investment
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Best Risk Owner – der Portfoliokontext (ALM)
Direct
Investment
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Best Risk Owner – der Portfoliokontext (ALM)
Direct
Investment
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Indirect
Investment
(Non-listed)
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Best Risk Owner – der Portfoliokontext (ALM)
CUREMhorizonte
Public
Private
(kotiert)
(Nicht kotiert)
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Best Owner Principle within RE Investment Management
Market and
management competence
Asset Manager
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Market A
Market B
Market C
Market D
Direct
Investment
Non-Listed
Listed
„Fund of
Fund“
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Selection of Financial Intermediaries
Market and
management competence
Best Owner
Best Owner
Best Owner
Best Owner
Marktet A
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Marktet B
Marktet C
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Best Owner
Marktet D
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Selection of Financial Intermediaries
Market and
management competence
Best Owner
Best Owner
Best Owner
Best Owner
Marktet A
Marktet B
Marktet C
Best Owner
Marktet D
Specialisation and Diversification
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Best Risk Owner – der Portfoliokontext (ALM)
Public
Private
(kotiert)
(Nicht kotiert)
Equity
Debt
Traditional four quadrant approach
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Best Risk Owner – der Portfoliokontext (ALM)
Seniority
Equity
medium
risk
high
risk
medium
risk
Mezzanine
Debt
Second
Mortgage/
Junior
Tranch
First
Mortgage/
Senior
Tranch
medium
risk
medium
risk
low
risk
Core
Core
Long fixed Short fixed
Value
Added
Opportunistic
Real Estate Business
Cash Flow Predictability
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Best Risk Owner – der Portfoliokontext (ALM)
Public
Private
(kotiert)
(Nicht kotiert)
Equity
Real
Estate
Debt
Traditional four real estate quadrant approach
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D-4-Q
Public
Private
(kotiert)
(Nicht kotiert)
Equity
Debt
Real
Estate
Business
Dual four quadrant approach (D-4-Q)
CUREM‘s integrative real estate investment approach
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Long Term Trends – Shift in Ownership Structures
Long Term Trends according LaSalle Investment Management
• Expansion of the investible universe (40-Years trend)
• Shift from owner-occupied to investor-occupied (30-yeas trend)
• Securitization – debt an equity (20-years trend)
• Rise of the „private equity” model (15-years trend)
• Diversification by (risk-return) style (10-years trend)
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Long Term Trends – Shift in Ownership Structures
Long Term Trends according LaSalle Investment Management
• Expansion of the investible universe (40-Years trend)
• Shift from owner-occupied to investor-occupied (30-yeas trend)
• Securitization – debt an equity (20-years trend)
• Rise of the „private equity” model (15-years trend)
• Diversification by (risk-return) style (10-years trend)
And the future? (minus 20-years trend)
• Shift to best risk owners (from a global, mixed asset portfolio view)
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Long Term Trends – shift in Ownership Structures
Long Term Trends according LaSalle Investment Management
• Expansion of the investible universe (40-Years trend)
• Shift from owner-occupied to investor-occupied (30-yeas trend)
• Securitization – debt an equity (20-years trend)
• Rise of the „private equity” model (15-years trend)
• Diversification by (risk-return) style (10-years trend)
And the future? (minus 20-years trend)
• Shift to best risk owners (from a global, mixed asset portfolio view)
Best Owner Principle – the Mega Trend?
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Besten Dank für
Ihre Aufmerksamkeit!
Wir bedanken uns bei folgenden Sponsoren:
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