Die aktuellsten Immobilienangebote renommierter Anbieter

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Eine Sonderveröffentlichung in der Süddeutschen Zeitung
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Nr. 6 / Juni 2016
Aktuelle Auszüge aus www.sz.de/immo
Die aktuellsten Immobilienangebote
renommierter Anbieter auf einen Blick.
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Wer bestimmte Regeln einhält, spart sich überflüssige
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er Fiskus langt gerne zu, ganz besonders beim Immobilienverkauf. Es ist daher ratsam, die steuerlichen
Grundregeln zu kennen. Wer eine Anlageimmobilie erwirbt,
muss beispielsweise wissen, dass er sie mindestens zehn
Jahre lang behalten sollte. Verkauft er sie vor Ablauf dieser
Frist, fällt eine sogenannte Spekulationssteuer an.
D
Jahre davor ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Die Betonung liegt hier auf den Wohnzwecken.
Denn wurden Räume der Immobilie beruflich genutzt
(Arbeitszimmer, Praxis etc.) und dementsprechend als
Betriebsausgaben steuerlich angerechnet, so sind diese
Räume aus der Regelung ausgenommen.
Beim Verkauf wird der steuerpflichtige Gewinnanteil für
diesen beruflich genutzten Teil ermittelt und entsprechend veranschlagt.
Verluste und Gewinne
Gemeinsame Sache kann sich begünstigend auswirken. Die Beschränkung
auf drei Käufe und Verkäufe, bevor dies als gewerblich eingestuft wird,
zählt pro Ehepartner.
Der Veräußerungsgewinn wird als „sonstige Einkünfte“
mit der individuellen Progression versteuert. Die Spekulationsfrist beginnt übrigens erst einen Tag nach dem Kauf.
Die Steuerregelung tritt nicht in Kraft, wenn der Eigentümer die Immobilie im Jahr der Veräußerung und die zwei
Wer seine Immobilie mit Verlust verkauft, hat auch beim
Finanzamt das Nachsehen. Zwar kann der Verlust vom
Spekulationsgewinn abgezogen, aber nicht mit den Einkünften verrechnet werden. Möglichkeiten der Steuerersparnis müssen im Einzelfall eruiert werden.
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien
kauft und verkauft, wird als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft. Mit wenigen Ausnahmen fällt hier also
die Einkommens- und Gewerbesteuer an. Da jedoch diese
Berechnung pro Ehepartner einzeln angesetzt wird, kann
mit der Aufteilung der Grundstücke auf beide Ehepartner der steuerlichen Belastung entgegen gewirkt werden.
Aber Vorsicht: Die Drei-Objekt-Grenze ist keine starre
Grenze.
Wer ein Arbeitszimmer steuerlich geltend macht, muss damit rechnen,
für den Teil entsprechend unter die Spekulationssteuer zu fallen. Nur
Nutzung zu Wohnzwecken ist davon ausgenommen.
Fotos: AXA
Das Finanzamt entscheidet
Hier entscheidet das Finanzamt im Einzelfall. Ist die Fünfjahresfrist abgelaufen und es folgen unmittelbar darauf
weitere Käufe oder Verkäufe, kann es das Finanzamt dennoch als gewerblichen Grundstückshandel deklarieren. Es
ist daher ratsam, alle Käufe und Verkäufe mit den Gründen
dafür zu dokumentieren. Im Einzelfall kann damit der Entscheidung des Finanzamtes gegenargumentiert werden.
Innerhalb der Regelungen kommt es allerdings nicht darauf an, welche Gründe hinter einem Verkauf stehen. Muss
aufgrund einer drohenden Zwangsversteigerung oder
zur Finanzierung einer Ehescheidung verkauft werden,
so spielt es fürs Finanzamt keine Rolle. Besondere Möglichkeiten bestehen lediglich bei Verkäufen innerhalb der
Familie, bei geschenkten und geerbten Grundstücken.
Von Anfang an ausschließlich selbst bewohnte Immobilien
sind aus der Spekulationssteuer-Regelung gänzlich ausgenommen.
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MÜNCHEN IN PORTRÄTS
Solln
er den höchsten natürlichen Punkt Münchens sucht,
muss den Warnberg erklimmen. Ganze 580,06 Meter
erhebt er sich über den Meeresspiegel, was gute 60 Meter
über dem Münchner Stadtkern ausmacht. Der dazugehörige
Stadtteil Solln liegt am südwestlichen Stadtrand am westlichen Isar-Hochufer, umgrenzt von Obersendling, Hadern,
Neuried und dem Forstenrieder Park. Zusammen mit Thalkirchen, Obersendling, Forstenried und Fürstenried bildet Solln
den Stadtbezirk 19. Unmittelbar vor der Eingemeindung 1938
war Solln kein Dorf mehr, sondern eine eigenständige Gemeinde, dann bis 1992 ein eigener Stadtbezirk, bis es in der Neuordnung der Stadtbezirke in einem größeren Verbund aufging.
Solln bewahrt weiterhin seinen eigenständigen Charakter,
der geprägt ist vom einstigen historischen Dorfkern und den
später entstandenen Villenkolonien. So der um 1900 herum
angelegten Prinz-Ludwigs-Höhe sowie der Villenkolonie Solln
aus dem frühen 20. Jahrhundert. Begonnen hatte der Villenbau
direkt am Isarhochufer, nicht zuletzt ausgelöst durch den Bau
der Isartalbahn zwischen 1891 und 1898, deren Verlauf heute
zum Teil die S7 sowie die S20 abfahren (Bahnhof Solln und
Großhesseloher Isartalbahnhof). Von da aus setzte sich der Bau
über die ganze Hochebene fort und legte sich um den historischen Dorfkern.
W
Geschichtlich wenig bedeutsam
Auch in der Vorgeschichte sind Anhöhen bevorzugt besiedelt
worden. So fand man auf dem Gebiet des heutigen Solln Gräber aus der frühen Bronzezeit. Spuren aus der Jungsteinzeit
sowie der Hallstattzeit belegen eine Kontinuität in der Besiedlung, die dann aber wohl nicht mehr nachzuweisen ist. Erst im
8. Jahrhundert setzt sich mit dem Grafen Warin (Namensgeber
von Warnberg) die Geschichte des Dorfes fort.
Solln, bzw. Solon (Suhle), fand erstmals in einer Urkunde des
Klosters Benediktbeuern von 1005 schriftliche Erwähnung.
Doch wie der Ortsname Solon schon sagte, suhlten sich dort
die Wildschweine. Im Dreißigjährigen Krieg verwüsteten Gustav Adolphs Truppen 1632 den Ort. Als Kurfürst Max Emanuel
seinen Hirschjagdpark 1715 anlegte, beanspruchte er dafür
bis 1745 Warnberg und einen westlichen Teil Sollns. Das muss
dem Ort mehr Aufmerksamkeit gebracht haben, auch wenn die
Erhebung des Dorfes Solln in Verbindung mit der Einöde Warnberg zur Gemeinde Solln erst 1818 erfolgte.
Im einstigen Dorfkern bleibt Solln der ländliche Charakter erhalten. Neubau
im großen Stil ist hier kaum möglich und wird auch nicht befürwortet.
Foto: Katy Spichal
Das Projekt Hofbrunngärten in der Hofbrunnstraße steht beispielhaft für die
gemäßigt moderne Art der Bebauung in Solln.
Foto: GrundIdee GmbH
Gebäudekomplex erweiterten. Heute befindet sich dort eine
private Realschule.
Im Dritten Reich blickt Solln auf eine kritische Phase zurück,
geprägt von Persönlichkeiten, die erbitterte Gegner oder aktive
Befürworter des Nationalsozialismus waren. Dass heute einige
moderne Mehrfamilienhäuser in den Villenkolonien zu finden
sind, ist mit Zerstörungen des Zweiten Weltkriegs begründet.
Die Wohnungsnot der Nachkriegszeit führte an der Stadtgrenze zur Entstehung anspruchsloser Trabantensiedlungen und
vielstöckigen Wohnblöcken.
Im historischen Kern mit seinem Weiher ist noch die alte Kirche
St. Johann Baptist (Herterich- Ecke Bleibtreustraße) erhalten.
Diese Dorfkirche wurde um 1480 erbaut und bekam 1840 den
heutigen Rokoko-Altar von Johann Baptist Straub als Geschenk einer Münchner Bürgersfamilie. Kirche wie Friedhof
waren schließlich zu klein geworden. So legte die Gemeinde
1879 den Neuen Friedhof an. Doch statt die alte Kirche zu erweitern, beschloss man einen Neubau am unweit gelegenen
Fellerplatz. 1905 konnte die neue Kirche der Gemeinde übergeben, aber erst 1920 geweiht werden. Der Neubau im historistischen Stil mit seinem 64 Meter hohen Turm markiert nun
deutlicher das Dorfzentrum, als es die alte Kirche vermochte.
Langsame Entwicklung
Schon 1269 ist in Warnberg ein Schwaighof verzeichnet, der
1308 zum lastenfreien Edelsitz avancierte. 1594 bekamen ihn
die Jesuiten vom Herzog Wilhelm V. übereignet. Sie errichteten
1667 das Herrenhaus mit Hauskapelle neu. Nach Aufhebung
des Jesuitenordens 1773 folgten private Eigentümer, die den
Gehobene Preise, gute Renditen
Solln hat fast alle Wohnkategorien zu bieten, vorwiegend allerdings im Bereich der guten und sehr guten Wohnlagen. Lediglich top Wohnlagen fehlen hier. Die Preise sind trotz oder
gerade aufgrund der reizvollen Randlage in Sollen verhältnismäßig hoch. Für ein Haus im Bestand sind pro Quadratmeter
im Durchschnitt 7132 Euro ermittelt worden, wobei je nach
Lage und Kategorie die Preisspanne von 5300 bis 10.000 Euro
reicht. Im Hausneubau klettern die Preise noch etwas höher:
Aus der Preisspanne von 6418 bis 10.081 Euro wurde ein Quadratmeter-Durchschnittspreis von 7820 Euro errechnet.
Öffentliches Leben heute
Eine Institution vor Ort war lange Zeit das 1966 von Georg
Maier gegründete Volkstheater Iberl Bühne im Sollner Iberl’s
Gasthaus in der Wilhelm-Leibl-Straße, bis es 2014 in die
Münchner Herzogspitalstraße umzog.
Um den alten Ortskern ist es heute etwas ruhiger geworden.
Die Hauptverkehrsachse, die Wolfratshauser Straße (Bundesstraße B11 nach Innsbruck), bildete sich mit der Zeit vor allem um den S-Bahnhof Solln herum zur Einkaufsstraße und
zum Mittelpunkt, um den sich Geschäfte, Banken, Kino, Cafés,
Gaststätten etc. angesiedelt haben. Die Herterichstraße, die zur
Garmischer Autobahn führt, bleibt jedoch eine wichtige und
lebendige Ortsachse.
In den letzten 20 Jahren ist in Solln einiges neu gebaut und
neu gestaltet worden. Doch mit Großprojekten geht man hier
zurückhaltend um, was auch damit einhergeht, dass Grundstücke kaum verfügbar sind. Wohnraum im großen Stil entstand seit den 1960er Jahren vor allem am westlichen Stadtteilrand entlang der Drygalski-Allee in der Parkstadt Solln, die
offiziell zu Neu-Solln umbenannt wurde, was sich jedoch bis
heute nicht durchsetzen konnte.
Anspruchsvolle Neubauprojekte
„Warnberch“ ist erstmals 1185 schriftlich erwähnt, zwei Jahre
darauf auch als Schenkung des Freisinger Bischofs Otto II. ans
Kloster Schäftlarn. Andechser Markgrafen waren hier zu Hause,
nach deren Aussterben im 13. Jahrhundert die Wittelsbacher
folgten. Mit der 1862 dort errichteten Ziegelei kam offenbar
Bewegung in den Ort, sodass allmählich der Waldstreifen, der
Warnberg von Solln trennte, verschwand und die Gemeinde
mit neuen Siedlungen zusammenwachsen konnte.
wesentlich und liegt knapp über 20.000 Einwohnern, die auf
den etwa 550 Hektar Fläche in einer noch relativ lichten Dichte
leben. Besonders interessant ist der 19. Stadtbezirk für Familien, da es dort 72 Kindertageseinrichtungen, neun Grundschulen und drei Mittel- und Hauptschulen, zwei Realschulen, zwei
Gymnasien, eine allgemeinbildende Schule und fünf berufliche
Schulen gibt. Eine der Volksschulen bietet auch sonderpädagogische Förderung an.
Die Besonderheiten und Qualitäten des Stadtteils sind wohl
dafür verantwortlich, dass die Bevölkerungsstruktur von gehobener Mittelschicht mit einem überdurchschnittlich hohen
Akademikeranteil bestimmt wird. Auch Prominenz vom Schauspieler Curd Jürgens über Chemie-Nobelpreisträger Ernst Otto
Fischer bis hin zum Münchner Original Weiß Ferdl neben zahlreichen Künstlern hinterließen hier ihre Spuren. Alles Faktoren,
die dem Ort eine hohe Attraktivität bescheinigen.
Die heutigen hochwertigen Neubauten sind für Solln von verträglicher Größe. So etwa das Projekt „3KLANG“ in der Waldmüllerstraße, wo 16 Zwei- bis Vierzimmer-Gartenwohnungen
im luxuriösen KfW-Effizienzhaus 70 entstehen. StandardKategorie bietet der Neubau „The Parkside Solln“ mit sieben
Eigentumswohnungen von zwei bis fünf Zimmern in der Allescherstraße.
Im Herbst 2017 sollen auch die sechs Zwei- bis VierzimmerEigentumswohnungen in gehobener Kategorie in der Hofbrunnstraße 67 bezugsfertig sein – mit großen Balkonen mitten im Grün mit altem Baumbestand. Nur wenige Meter davon
entfernt ist das Projekt „Hofbrunn Gärten“ mit elf Wohnungen
vollendet worden. Eine letzte Wohnung ist dort noch zu haben.
Aufgrund dieses vorsichtigen Umgangs mit Neubauprojekten
verändert sich die Einwohnerzahl seit geraumer Zeit nur un-
Das Projekt „The Parkside Solln“ passt sich dem Villenstil der umgebenden
Bebauung an und wirkt geradezu historisch.
Foto: Leitner Wohnbau
Deutlich günstiger sind hier Wohnungen im Bestand. Bei einem Durchschnittspreis von 5669 Euro für den Quadratmeter
begann die Preisspanne bei 4389 Euro und endete schon bei
7694 Euro. Im Wohnungsneubau schaut es schon anders aus.
Dort liegt der Durchschnittspreis bei 7912 Euro pro Quadratmeter, wobei die Preise zwischen 6818 und 8990 Euro variieren.
Wer ein Bestandshaus mieten will, muss mit einem Quadratmeterpreis von 15,38 rechnen. Die günstigste QuadratmeterMiete lag hier bei 12,57 Euro, die teuerste bei 17,79 Euro. Beim
Neubau pendelte sich der Quadratmeter-Mietpreis offenbar
einheitlich bei 16,23 Euro ein. Die Wohnungsmieten sind relativ günstig. Im Bestand liegt der Durchschnittspreis bei 14,59
Euro, wobei sich die Preisspanne von 12,29 bis 17,50 Euro erstreckt. Beim hochwertigen Neubau haben Sollner schon mehr
zu zahlen. Bei einem Durchschnittspreis von 16,98 Euro für
den Quadratmeter können sich die Preise von 15,50 bis 19,20
Euro bewegen.
Trotz hoher Kaufpreise und für München moderater Mieten
fällt die Rendite im bundesweiten Vergleich attraktiv aus. Bei
einer Bestandswohnung liegt sie im mittleren Preissegment bei
3,09 Prozent, steigt im niedrigen Preissegment sogar auf 3,36
Prozent an, fällt aber im hohen Preissegment auf 2,73 Prozent
ab.
Den gestiegenen Preisen bei den Neubauwohnungen entsprechend kann die Rendite mit ebenfalls 2,73 Prozent lediglich im
niedrigen Preissegment mithalten. Im mittleren Preissegment
geht sie auf 2,58, im hohen Preissegment auf 2,56 Prozent
zurück. Nichtsdestotrotz spiegeln diese Renditen eine stabile
Lage auf dem Sollner Immobilienmarkt wider.
(Quelle: Capital Immobilien-Kompass)
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Texte:
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Anzeigen:
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Verkauf und Vermietung innerhalb der Familie können
Steuervorteile ermöglichen
b Verkauf oder Vermietung: Am Finanzamt führt kein
Weg vorbei. Wie viel vom Gewinn auf der Strecke bleibt,
kann je nach Vorgehen aber sehr unterschiedlich ausfallen.
Sich innerhalb der Familie gegenseitig bei der Minderung
der Steuerlast zu unterstützen, bietet einige Möglichkeiten.
Doch nicht alle führen zum gewünschten Ergebnis.
Vermietung innerhalb der Familie kann Vorteile bringen.
Doch vermieten sich Kind und Eltern gegenseitig ihre Eigentumswohnungen, können die allgemein geltenden
Regeln für den speziellen Fall aufgehoben werden. So
entschied ein Finanzgericht, dass die Vermietung unangemessen sei, wenn keine wirtschaftlichen und auch keine sonstigen nichtsteuerlichen Gründe vorliegen. Anders
ausgedrückt: Ein Vorgang, der lediglich der Minderung der
Einkommenssteuerbelastung innerhalb der Familie dient,
ist gesetzlich nicht zulässig.
O
Wenn die Eltern auch Vermieter sind, ist vieles einfacher. Ob auch steuerliche Vorteile daraus resultieren, hängt von einigen Faktoren ab.
Foto: Massiv Mein Haus e.V.
Wer eine Anlageimmobilie an eigene Kinder vermietet,
kann dies als Eigennutzung deklarieren, sofern die Kinder
noch steuerlich zur Familie zählen. Grundsätzlich gilt dies,
wenn die Eltern für diese Kinder Kindergeld erhalten. Wer
innerhalb der Spekulationsgrenze von zehn Jahren eine
Anlageimmobilie verkaufen will, kann mit der Vermietung
an eigene Kinder die Spekulationssteuer umgehen, sofern
diese Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren
zuvor besteht. Das gilt auch, wenn die steuerlich zur Familie
zählenden Kinder mietfrei darin wohnen, da es sich dabei
um eine Eigennutzung zu Wohnzwecken handelt.
Regeln der Spekulationssteuer
Spekulationsfristen werden übrigens mitvererbt. Der Vorbesitz des Verstorbenen wird also dazu addiert. In komplexen Fällen hält das Familienrecht allerdings einige
Stolperfallen parat, insbesondere, wenn Übertragungen
im Rahmen eines Zugewinnausgleichs erfolgt sind. Hier
wird angeraten, eine individuelle Beratung in Anspruch zu
nehmen. Nicht selten entschließen sich Erben, die geerbte Immobilie und die eigene zu verkaufen, um anschließend
eine neue, sei es größere, besser gelegene oder komfortablere, zu erwerben. Damit werden also drei Käufe und Verkäufe
höchstwahrscheinlich innerhalb von fünf Jahren getätigt, was
gesetzlich als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft
werden kann. Dies ist einer der Gründe dafür, dass über die
Fünfjahresregelung vom Finanzamt individuell entschieden
wird. In dem Fall stehen die Chancen gut, von dieser Regelung
ausgenommen zu werden. Es empfiehlt sich, das Finanzamt in
diesen Vorgang von vorne herein einzuweihen. Um eine solche Situation zu entzerren, können Erblasser eine Immobilie
auch im Rahmen einer Schenkung zu Lebzeiten übertragen.
Da bei Schenkungen innerhalb der Familie recht großzügige
Freibeträge gelten, kann dies auch steuerlich begünstigend
ausfallen. Zu prüfen bleibt nur, ob Ansprüche auf eventuelle
Zulagen des Staates die Schenkungssteuer nicht übersteigen.
Gegebenenfalls kann ein vorgezogenes Erbe (juristisch: vorweggenommene Erbfolge) durchaus ungünstig ausfallen.
Übertragung gegen Rentenzahlung
Die Übertragung einer Immobilie an eigene Kinder kann
auch gegen Rentenzahlung erfolgen. In der Regel wirkt sich
An eigene Kinder zu verkaufen und zur Miete wohnen zu bleiben, bringt
Eltern die Entlastung, sich nicht mehr um die Erhaltung der Immobilie
kümmern zu müssen.
Foto: Initiative „nicht bei mir“
ein solches Modell steuerlich vorteilhaft aus. Hier müssen
allerdings im Einzelfall die Bedingungen einer solchen vorweggenommenen Erbfolge genau geprüft werden.
Der Verkauf der privaten Immobilie an eigene Kinder unterscheidet sich nicht vom Verkauf an andere Personen.
Doch ein solcher Vorgang kann in bestimmten Situationen für beide Seiten von Vorteil sein, wenn die Eltern in
der Immobilie zur Miete weiter wohnen bleiben. So etwa,
wenn es die Eltern (oder auch Großeltern) versäumt haben, die Immobilie in Schuss zu halten und ein erheblicher Renovierungs- und Sanierungsstau gegeben ist. Hier
kann über den Verkauf an die eigenen Kinder als Anlageimmobilie und das Weiterbewohnen durch die Eltern als
Mieter eine steuerlich günstige Konstellation geschaffen
werden.
Der Vorteil: Der Fiskus hilft bei der Instandhaltung. Die
neuen Eigentümer, also die Kinder, können die Anschaffungs- und Finanzierungskosten sowie die anfallenden
Instandhaltungskosten steuerlich geltend machen, was
ja eben nur möglich ist, wenn die Immobilie nicht selbst
bewohnt wird. Die Mieteinnahmen helfen, eventuell aufgenommene Darlehen zu tilgen.
Wer seine Eltern indes auf diesem Weg finanziell entlasten will, kann dies durch eine besonders niedrige Miete
tun. Allerdings gibt es auch hier Grenzen: Das Finanzamt
verlangt Mieteinnahmen, die mindestens 50 Prozent des
Marktpreises erreichen müssen. Liegt die Miete darunter,
wird das Modell vom Finanzamt nicht anerkannt und die
Steuervorteile entfallen. Und wird eine solche Konstellation vom Finanzamt als missbräuchlich eingestuft, drohen unter Umständen unangenehme Strafmaßnahmen.
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DER WEG ZUR ENTSCHEIDUNG
Eine Kaufabsichtserklärung kann hilfreich sein – auch für den Kaufinteressenten
er Erwerb einer Immobilie erfolgt in der Regel nicht
ad hoc. Vom ersten Kontakt zum Verkäufer oder Makler bis zur Unterschrift unter dem Kaufvertrag beim Notar
können bisweilen viele Wochen bis Monate vergehen. Bis
dahin wiegen sich sowohl Kaufinteressent als auch der
Verkäufer bzw. Makler in Unsicherheit, was den Ausgang
des Prozedere betrifft.
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Eine Kaufentscheidung sollte genau überlegt sein. Eine Kaufabsichtserklärung kann psychologisch gesehen helfen, konkreter in der Entscheidungsfindung vorzugehen.
Foto: BHW Bausparkasse
Kaufinteressenten brauchen auch diese Zeit, um sich dessen sicher zu sein, die richtige Entscheidung zu treffen,
zumal es doch dabei um eine enorme Anschaffung geht,
die meist nur einmal im Leben getätigt wird. Sorgsames
Abwägen ist bei der Immobiliensuche auch dringend empfohlen.
Schriftliche Willenserklärung
Für beide Parteien ist es wichtig, in der Zeit ein Vertrauensverhältnis aufzubauen. Bei vielen Bauchentscheidungen ist
dies auch das Zünglein an der Waage. Wenn rational alles
stimmt, kann es oft aber auch helfen, mit einem Dokument
das Kaufinteresse in einer gewissen Form schriftlich festzuhalten. Die Initiative geht in der Regel vom Makler aus, da
er sich in einer solchen Kaufabsichtserklärung die Maklercourtage im Fall des Verkaufs zusichern lässt. Sie kann aber
auch eine Reservierungszusage beinhalten.
Grundsätzlich ist eine Kaufabsichtserklärung – nicht zu verwechseln mit einem Vorvertrag – nur eine Willenserklärung
und nicht rechtsbindend. In erster Linie ist es eine Information an den Makler darüber, wie hoch das Interesse an
der jeweiligen Immobilie ist. Sonst hat eine Kaufabsichtserklärung keine verbindliche Funktion. Nur ein Kaufvertrag
verpflichtet laut § 433 des Bürgerlichen Gesetzbuches zum
Kauf, da erst dann ein Rechtsgeschäft zustande kommt.
Inhalt sorgfältig prüfen
Dennoch muss darauf geachtet werden, sich damit nicht
zu einer voreiligen Kaufentscheidung drängen zu lassen,
auch wenn die Kaufabsichtserklärung einen Schritt in diese
Richtung suggeriert. Die psychologische Wirkung ist nicht
zu unterschätzen – im positiven wie im negativen Sinne.
Ein Makler, der sein Geschäft versteht, weiß allerdings auch,
Eine Kaufabsichtserklärung sollte nicht beiläufig unterschrieben werden.
Es können darin Details enthalten sein, die unangenehme Folgen haben
könnten.
Foto: KfW-Bildarchiv / Thomas Klewar
dass Zum-Kauf-Drängen nicht der richtige Weg ist, eine
Kaufentscheidung herbeizuführen. Hinterher unzufriedene
Kunden sind keine gute Werbung. Die Wahl muss schon aus
Überzeugung getroffen werden.
Doch es finden sich auch schwarze Schafe in der Branche.
Und schließlich gibt es keine feste Form für eine Kaufabsichtserklärung, an der sich Kaufinteressenten orientieren
könnten. Sie sollten daher eine solche schriftliche Willensäußerung sorgfältig darauf prüfen, ob nicht gewisse verpflichtende Formulierungen darin enthalten sind. Vor allem
sollten im Text keine Klauseln zu Regulierung von Schadensersatzansprüchen stehen. Denn per Unterschrift besiegelte Zusagen können unter Umständen privatrechtlich
bindend sein.
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Ansichten aus Sicht des Illustrators
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Vermietung an eigene studierende Kinder kann viele Vorteile bieten
niversitäten und Hochschulen gibt es in Deutschland
vorwiegend in den Großstädten. Also dort, wo Wohnraum knapp ist und Mieten das studentische Monatsbudget überfordern. Die Verlockung bei Vermietern ist groß,
die Not der Studenten für überhöhte Mieten auszunutzen.
Viele Eltern entscheiden sich daher, ein Appartement oder
eine kleine Wohnung für ihre studierenden Kinder zu erwerben, auch wenn sie zum großen Teil fremdfinanziert
werden müssen. In den teuersten Städten Deutschlands
kann dies tatsächlich die günstigere Lösung sein, denn die
monatlichen finanziellen Verbindlichkeiten liegen nicht
selten unter den Mietausgaben für eine vergleichbare
Wohnung. Der Vorteil: Nebenbei wird Eigentum gebildet.
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In Universitätsstädten sind WG-Zimmer heiß begehrt, aber leider nicht
in ausreichender Zahl verfügbar. Wer eines hat, muss aber auch eine
beachtliche Miete aufbringen.
Foto: Signal Iduna
Aber dabei bleibt es nicht, denn auch Steuervorteile winken, sofern die Vermietung an das eigene Kind korrekt gestaltet wird. Dazu gehört ein rechtsgültiger Mietvertrag in
der allgemein gültigen Form, inklusive Regelung der Nebenkosten. Er muss einem Fremdvergleich standhalten, so
ein Gerichtsurteil (BFH 19.6.91, BStBl II 92, 75). Wer einen
Standardvertrag dafür verwendet, ist im Grunde auf der
sicheren Seite.
Mietzins sorgfältig kalkulieren
Zugeständnisse können lediglich in der Miethöhe gemacht
werden. Sie muss allerdings mindestens 50 Prozent der
ortsüblichen Vergleichsmiete ausmachen. Die Vermietung
darf auch kein Verlustgeschäft sein, vielmehr müssen mit
der Kaltmiete zumindest zwei Prozent der Abschreibung
des Gebäudes bzw. 40 Prozent der Werbungskosten gedeckt
sein. Es empfiehlt sich daher, die Miete nicht allzu weit herabzusetzen, um nicht aus Versehen aus den Steuervorteilen
zu fallen, zumal Bruttomieten mit schwankenden Nebenkosten verglichen werden. Zur Sicherheit kann die Höhe der
Miete vorab mit dem Finanzamt abgestimmt werden.
Vorausschauend gedacht ist zu beachten, dass nach Auszug
der eigenen Kinder höchstwahrscheinlich an Fremdpersonen vermietet wird. Und da es für die Erhöhung der Mieten
feste Regeln gibt, könnte dann die Großzügigkeit gegenüber
den eigenen Kindern lange Zeit noch zu Vermietung unter
dem ortsüblichen Niveau führen.
Wichtig bei der Vermietung an eigene Kinder ist auch, die
vertraglich vereinbarten Punkte einzuhalten. Die Miete
muss monatlich vom Mieter (Kind) auf das Vermieterkonto
(Eltern) überwiesen werden. Die Nebenkosten müssen ebenso vom Mieter gezahlt werden. Allerdings steht es Eltern
auch frei zu entscheiden, in welcher Höhe sie ihre studierenden – also unterhaltsberechtigten – Kinder finanziell unterstützen. Voraussetzung ist bei der Vermietung allerdings,
dass die Kinder schon vor der Vermietung mit ausreichend
Kapital ausgestattet werden, um im Studienzeitraum die
Mietzahlungen leisten zu können. Für ein solches Schenkungsmodell werden von Geldinstituten entsprechende
Sparplanmodelle angeboten, in denen das Vermögen dem
studierenden Kind zweckgebunden zur Verfügung steht. Bei
den derzeit extrem niedrigen Zinsen ist dieses Sparplanmodell jedoch nicht zu empfehlen.
Finanzielle Begünstigungen
Bei den finanziellen Vorteilen haben Eltern, die an eigene
studierende Kinder vermieten, zwei Optionen zur Wahl. Der
übliche Weg: Sie können alle Kosten der Eigentumswohnung (als Anlageimmobilie) in ihrer Steuererklärung geltend
machen. Es besteht aber auch die Möglichkeit, die Studentenwohnung unentgeltlich im Rahmen der Unterhaltsver-
Einfach nur den Schlüssel übergeben, reicht nicht aus, will man die
steuerlichen Vorteile der Vermietung an eigene studierende Kinder
nutzen. Ein regelkonformer Mietvertrag ist die Mindestvoraussetzung.
Foto: BHW
pflichtung den Kindern zu überlassen. In dem Fall kann die
Eigenheimzulage beantragt werden, wenn die geltenden
Voraussetzungen erfüllt sind, da es sich in dem Fall um eine
Eigennutzung handelt.
Bei der ersten Variante bietet das Steuerrecht, sämtliche
Aufwendungen für die Wohnung unter Abzug der gezahlten
Mietzahlungen einkommensteuermindernd anrechnen zu
lassen. Beim Neubau können acht Jahre lang fünf Prozent
des Gebäudewertes abgesetzt werden. In den darauffolgenden sechs Jahren reduziert sich der Anteil auf 2,5 Prozent,
danach auf 1,25 Prozent. Bei Bestandsimmobilien beginnt
die Abschreibung allerdings mit nur zwei Prozent. In voller
Höhe kann indes ein Disagio (Darlehensabschlag) von bis zu
10 Prozent der Kreditsumme als Zinsvorauszahlung im Jahr
der Anschaffung abgesetzt werden.
Trotz der prekären Wohnungsknappheit in den Hochschulstädten und der kritischen Situation auf dem studentischen
Wohnungsmarkt wird die Vermietung an eigene studierende Kinder vom Finanzamt sehr genau geprüft. Auch
der Bundesfinanzhof (BFH) bewies in einigen Urteilen eine
gewisse Skepsis in solchen Fällen, da oft von vorne herein
nur eine zeitlich begrenzte Vermietung vermutet und daher
die Einkunftserzielungsabsicht infrage gestellt wird. Eine so
zweckgebundene Anlage sollte daher sehr sorgfältig und
möglichst mit fachlich fundierter Beratung getätigt werden.
Reinhard Palmer
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IMMOBILIE ZWISCHEN DEN FRONTEN
Ob Eigenimmobilie oder Mietwohnung:
Bei einer Scheidung wird es kompliziert
enn ein Paar eine Immobilie kauft, geht es meist aufgrund der Finanzierungslage um eine Investition für
die Zukunft. Doch Voraussetzungen können sich im Laufe
der Jahre ändern, nicht nur im positiven Sinne. Besonders
tragisch ist es, wenn eine Ehe in die Brüche geht und eventuell auch gemeinsame Kinder darunter zu leiden haben.
Erst recht, wenn vor Gericht um finanzielle Verhältnisse gestritten wird und übers gemeinsame Zuhause entschieden
werden muss.
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Eine Scheidung ist immer tragisch, zumal wenn um finanzielle Angelegenheiten vor Gericht gestritten wird. Ein Ehevertrag kann helfen, wird
in Deutschland aber selten geschlossen.
Foto: BvDR
Der Fall liegt sehr komplex, wenn eine noch nicht abbezahlte
selbst genutzte Immobilie auf dem Spiel steht. Die wenigsten Ehepaare schließen in Deutschland einen Ehevertrag ab,
der eventuell einen solchen Fall regeln könnte. „Im Zuge der
Scheidung wird eine Bilanz aufgestellt, wie die Vermögenslage vor der Eheschließung war und wie sie jetzt ist“, erklärt
Anwältin Eva Becker, Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft
Familienrecht im Deutschen Anwaltverein. Vom Zugewinn
stehe beiden Ehepartnern eine Hälfte zu. So geht es also darum, gerichtlich zu klären, wie mit Dingen, die nicht teilbar
sind, verfahren werden soll.
Möglichkeiten der Einigung
Die beste Lösung ist eine außergerichtliche. Hier könnte beispielsweise im günstigsten Fall ein Modell erarbeitet wer-
den – wenn finanziell möglich –, die gemeinsame Immobilie
weiterhin gemeinsam abzuzahlen, während der wohnen
bleibende Partner an den anderen für dessen Anteil Miete
zahlt. Doch nur selten ist es in dieser emotional heiklen Situation möglich, eine Einigung herbeizuführen. Wenn kein
Ehepartner über das nötige Kapital verfügt, den anderen
auszuzahlen, bleibt nur noch der Verkauf als Option übrig, wobei im Fall einer noch nicht abbezahlten Immobilie
der Reinerlös nach Rückzahlung der Verbindlichkeiten ans
Kreditinstitut ebenfalls zu gleichen Teilen an beide Parteien
geht.
Einigen sich beide Ehepartner etwa zugunsten ihrer gemeinsamen Kinder dennoch auf Erhalt der Immobilie und
gemeinsame Tilgung der Kredite, so muss zunächst sorgfältig kalkuliert werden, denn nach dem Trennungsjahr fällt
der Splittingvorteil aus Ehezeiten weg und das Nettogehalt
sinkt. Beim unterhaltspflichtigen Mann ist schon bei zwei
Kindern die Zahlungsunfähigkeit dann schnell erreicht.
Auch die Möglichkeiten der Frau sind knapp bemessen,
nicht selten noch schlechter.
In der Regel ist im Scheidungsfall tatsächlich zu empfehlen,
die gemeinsame Immobilie zu verkaufen, wenn nicht gerade
üppiges Kapital zur Verfügung steht. Denn kommt es zur
Zahlungsunfähigkeit, droht die Zwangsversteigerung, die in
der Regel mit empfindlichen finanziellen Verlusten verbunden ist.
Wenn ein Ehepartner die Möglichkeit hat, die Kreditlast
selbst zu tragen und auch für den bereits investierten Teil
den Partner zu entschädigen, kann die Eigennutzung wiederum finanzielle Vorteile bringen. Immerhin entfällt die Miete.
Raus aus dem Mietvertrag
Aber nicht nur im Fall einer Eigenimmobilie liegt der Fall so
kompliziert. Bei einer gemeinsamen Mietwohnung (oder
beim Miethaus) kann es durchaus schon zu erheblichen
Streitigkeiten kommen, sofern sich die Ehepartner nicht außergerichtlich einigen. Will ein Ehepartner die Mietwohnung
Gehört eine Immobilie zum gemeinsamen Vermögen, muss entschieden
werden, wer geht und wer bleibt. Sind die Kredite noch nicht getilgt, muss
oft verkauft werden, da die finanzielle Belastung für den Einzelnen selten
zu stemmen ist.
Foto: Fotolia/waldemarus
behalten und ist auch in der Lage, die Miete zu bezahlen,
sind die Verhältnisse noch lange nicht geklärt. Auch wenn
die Gegenpartei bereit ist, aus der Wohnung auszuziehen,
ist für viele der Fall ebenso wenig erledigt. Denn wer dort
wohnen bleibt, muss beim späteren Auszug für Reparaturen, Abnutzung etc. finanziell aufkommen. Hier gilt es also,
den Ehepartner aus dem Mietvertrag zu entlassen, doch die
darin enthaltenen finanziellen Ansprüche in Bezug auf die
Zeit der gemeinsamen Nutzung unberührt zu lassen.
Für den ausziehenden Ehepartner gilt es, nicht nur von den
Mietzahlungen durch eine Erklärung des Partners an den
Vermieter befreit zu werden, sondern auch von der Haftung
im Fall von Mietausfällen – wenn der wohnen bleibende
Partner nicht zahlt – herausgenommen zu werden. Erst
wenn in diesen Punkten eine Einigung erzielt werden konnte, sind beide Parteien auf der sicheren Seite.
Für Härtefälle und besondere Situationen hält der Gesetzgeber einige rechtliche Möglichkeiten offen. Unter Paragraph
1568a BGB finden sich die nötigen Informationen zu Voraussetzungen, um Entsprechendes zu beantragen. So stellt
der erste Punkt darunter das Wohl der Kinder allem voran.
Dort heißt es: „Ein Ehegatte kann verlangen, dass ihm der
andere Ehegatte anlässlich der Scheidung die Ehewohnung
überlässt, wenn er auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der
Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte oder die Überlassung aus
anderen Gründen der Billigkeit entspricht.“ Reinhard Palmer
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Mit der Umsetzung der EnEV 2016 erfüllt die Bundesregierung EU-Vorgaben
er große Aufschrei ist bislang ausgeblieben. Knapp ein
halbes Jahr, nachdem die Energieeinsparverordnung
2016 (EnEV) in Kraft getreten ist, könnte in dieser Hinsicht
von „Business als usual“ sprechen. Das hat nach Ansicht
von Experten mehrere Gründe: Vorausschauende Bauträger
haben seinerzeit jedoch bereits die neuen Bestimmungen
eingeplant und ihre Bauvorhaben nach dem nun aktuellen
EnEV-Standard ausgerichtet. Ein weiterer Grund mag in den
niedrigen Preisen für fossile Brennstoffe, also Kohle, Öl und
Gas, liegen. Diese könnten so manchen Häuslebauer 2015
dazu verleitet haben, nur die seinerzeit noch geltenden Mindestnormen in Sachen Energieeinsparung zu erfüllen. Eine
kurzsichtige Denkweise. Denn das Ende der EnEV-Fahnenstange ist noch lange nicht erreicht, der Wiederanstieg der
Öl- und Gaspreise kommt dagegen garantiert.
D
Wärmepumpe statt Ölheizung: Das ist eine der vielen Möglichkeiten,
um die Anforderungen der EnEV 2016 zu erfüllen.
Foto: Bundesverband Wärmepumpe e. V.
Doch wie auch immer. Die Baukosten steigen. Ob um moderate 1,7 Prozent, wie die Bundesregierung ausgerechnet
hat oder um satte acht Prozent, wie der Immobilienverband
Deutschland (IVD) vermutet, wird sich erst im Lauf des Jahres zeigen. Denn die EnEV ist kein „Eigengewächs“ deutscher
Politik, keine Erfindung der nach der Reaktorkatastrophe von
Fukushima vor fünf Jahren ausgerufenen Energiewende. Sie
beruht vielmehr auf einer Vorgabe der Europäischen Union
(EU) von 2010. Dieser zufolge sollen/müssen sämtliche Mitgliedsstaaten den Niedrigstenergie-Standard für Neubauten
einführen. Für öffentliche Bauten ist 2019 das Stichjahr, für
alle anderen gilt der Standard von 2021 an. Er fordert, vereinfacht ausgedrückt, dass der Energiebedarf dann fast bei
Null liegt. Was überhaupt noch an Energie benötigt wird, soll
durch erneuerbare Energien gedeckt werden, die etwa über
Solaranlagen, Biogas, Holzheizung oder Wärmepumpen erzeugt werden. Um nicht im Abstand von wenigen Jahren
neue Verordnungen erlassen zu müssen, hat der deutsche
Gesetzgeber in der EnEV 2014 bereits die Verschärfung für
Neubauten eingebunden. So muss in neu zu errichtenden Gebäuden seit dem 1. Januar 2016 der erlaubte Primärenergiebedarf für die Anlagentechnik um 25 Prozent
sinken und der Wärmeschutz der Bauhülle um 20 Prozent
erhöht werden. Das heißt für Bauträger und private Bauherren: Sie müssen für effizientere Heiz-, Warmwasser-,
Lüftungs- und Klimatechnik sowie besser gedämmte Fenster, Außenwände, Dächer und Decken sorgen.
Geringer Primärenergiebedarf wirkt sich dabei positiv
aus, hoher negativ. Primärenergiebedarf umfasst die gesamte notwendige Energiemenge für ein Gebäude, einschließlich Erzeugung, Umwandlung und Transport. Weil
fossile Brennstoffe schon alleine durch den Transport
einen hohen Energieaufwand haben, gibt es für sie in
der Bedarfsrechnung reichlich Minuspunkte. Pluspunkte
gibt es für Blockheizkraftwerke und weitere Technologien, die Wärme und Strom in der Nähe produzieren. Die
neue EnEV ist zudem nicht unbedingt mit noch mehr und
noch besserer Dämmung gleichzusetzen. Laut Bauherren-Schutzbund macht die Verordnung nämlich keine direkten Vorgaben in Bezug auf Gebäudehülle und Dämmstandard. Wer eine Heizanlage mit fossilen Brennstoffen
einbaut, muss mehr in die Wärmedämmung investieren,
um unter dem Strich auf die geforderten Werte zu kommen.
Übrigens hat die Verbraucherzentrale Bundesverband
ausgerechnet, dass auf Gebäude knapp 40 Prozent
des Energieverbrauchs und rund ein Drittel der CO²Emissionen in Deutschland entfallen. Jede Energieeinsparung in diesem Bereich hat daher dem Verband zufolge
ein enormes Potenzial, um die Abhängigkeit Deutschlands
Wer sich für die Energieversorgung per Blockheizkraftwerk entscheidet,
investiert in die Zukunft.
Foto: Fotolia
von Energieimporten zu verringern und den auf der UNKlimakonferenz 2015 in Paris verabschiedeten Weltklimavertrag zu erfüllen.
Fördermittel
Für die Umsetzung der EnEV gibt es Fördermittel. So hat die
KfW-Bankengruppe ihr Finanzierungsprogramm erweitert.
Seit dem 1. April hat sie den neuen Standard KfW-Effizienzhaus 40 Plus eingeführt. Die Fördermöglichkeiten für die KfWEffizienzhäuser 55 und 40 gibt es weiterhin. Die Förderung des
sogenannten Effizienzhauses 70 ist dagegen zum 31. März
2016 ausgelaufen. Mit dem Programm KfW-Effizienzhaus
40 Plus werden Gebäude gefördert, die Energie erzeugen
sowie speichern und so den verbleibenden, sehr geringen
Energiebedarf überwiegend selbst decken können. Darüber
hinaus verdoppelt die KfW den Förderhöchstbetrag für Bauherren von 50.000 Euro auf 100.000 Euro. Zusätzlich bietet
die Bankengruppe eine zwanzigjährige Zinsbindung an.
Ferner hat der Bauherr laut Mitteilung der Bank einen verbindlichen Anspruch auf einen Baubegleitungszuschuss.
Hierbei erhält er 50 Prozent - maximal 4000 Euro - der
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Markt Indersdorf
as draufsteht, ist auch drinnen: Markt Indersdorf ist bis
heute ein Markt. Und der 1882 zum Markt erhobene Flecken liegt an der Glonn etwa 35 Kilometer nordwestlich von
München im Landkreis Dachau. Mit seinen 59 Ortsteilen macht
er es nicht leicht, seine Geschichte zu umreißen. Indersdorf
wurde erstmals im Jahr 972 urkundlich erwähnt, doch etwa
der Ortsteil Langenpettenbach ist schon 773 genannt, Glonn
ein Jahr darauf. Große Bedeutung erlangte allerdings erst das
Kloster der Augustiner Chorherren als geistiger Mittelpunkt der
Gegend. 1130 von Pfalzgraf Otto I. gegründet, war das Stift im
12. und 13. Jahrhundert bevorzugte Grablege der Wittelsbacher. 1783 zogen dann die Salesianerinnen und Barmherzigen
Schwestern, schließlich die Erzdiözese München und Freising
dort ein. 1938 beherbergte das Kloster ein Kinderheim, 1944
die „Kinderbaracke“ für Säuglinge von ausländischen Zwangsarbeiterinnen – ein trauriges Kapitel der Ortsgeschichte.
Das Wort Markt wurde erst 1885 in den Ortsnahmen aufgenommen. Bis dahin nannte sich der Ort schlicht Indersdorf
bzw. Undersdorf. Mit seinen 68,42 Quadratkilometern Fläche
und knapp über 10.000 Einwohnern (mit gesundem Wachstum seit 75 Jahren) ist der landschaftlich reizvoll im Hügelland
gelegene Markt die drittgrößte Kommune im Landkreis Dachau und erlebt seit gut zwanzig Jahren große Veränderungen.
Davon betroffen sind vor allem die zentralen Ortsteile Markt
Indersdorf, Kloster Indersdorf, Karpfhofen und Niederroth vornehmlich durch Ausweisung von Wohn- und Gewerbeflächen.
W
Historische Sehenswürdigkeiten, wie die barockisierte Klosterkirche, machen
Markt Indersdorf auch touristisch interessant.
Foto: Hans Schertl
Besonders familiengeeignet
Das Schulzentrum mit Grund-, Mittel-, Realschule und Gymnasium, ferner die Fachakademie für Heilberufe und nicht zuletzt
ein paar Kindergärten und –krippen machen Markt Indersdorf
in erster Linie für Familien interessant. Das Entwicklungskonzept der Gemeinde geht in der Lebensmittelversorgung einen
Weg zwischen großen Supermärkten im Gewerbegebiet und
kleinen Lebensmittelgeschäften sowie Krammärkten in den
Ortsteilen selbst.
Als Wirtschaftsstandort profitiert Markt Indersdorf von seiner
günstigen Verkehrslage zwischen den Autobahnen A 8 (Stuttgart), A 9 (Nürnberg) und A 92 (Landshut / Verbindung zum
Münchner Flughafen) sowie der Münchner Umfahrung A 99,
die mit weiteren Autobahnen verbunden ist. An der Bahnstrecke Dachau-Altomünster gelegen, ist Markt Indersdorf mit der
S-Bahnlinie S2 von München aus schnell erreichbar und mit
dem Münchner Hauptbahnhof (35 Minuten Fahrzeit) direkt
verbunden. Darüber hinaus fahren auch Busse des Münchner
Verkehrsverbundes sowie die MVV-RufTaxi-Linien.
„Innovation und Tradition stehen für die Indersdorfer Gewerbestruktur“, heißt es in der Internetpräsenz des Marktes. Der
reichhaltige Mix im Branchenverzeichnis bestätigt die Selbsteinschätzung. Das Gewerbegebiet Karpfhofen bietet eine breite und ausgewogene Palette an Unternehmen aus Industrie,
Technologie, Handwerk, Handel und Dienstleistung. Der derzeitige Ausbau des schnellen Internets mit zukunftssicheren
Glasfaser-Anschlüssen bis ins Haus (FTTB) ist gewiss auch eine
Investition für die Weiterentwicklung der industriellen und gewerblichen Potentiale, zumal die Nähe zu München den günstigen Standort schmackhaft macht.
Reich an Freizeitangeboten
Markt Indersdorf verfügt aber auch über einen großen Freizeitwert mit attraktiven touristischen Angeboten. Die umfangreiche Liste der Denkmäler in 21 Ortsteilen zeugt davon,
dass die historische Substanz
weiträumig verteilt ist und
die Gemeinde mit reizvollen
Akzenten ausstattet. Neben
dem Indersdorfer Kloster sind
es vor allem die katholischen
Kirchen, deren heutige Erscheinung meist auf die Barockisierung im 18. Jahrhundert
zurückgeht. Stadttor, Wohnhäuser, Bauernhöfe, Kapellen,
Brauereikomplex ergänzen die
Das Neubauprojekt „Wohnen am Kloster“ bietet Wohnungen in reizvoller Umgebung in einer gelungenen
historische Präsenz im OrtsSynthese zur historischen Substanz.
Foto: Riebel-GU
bild. Die imposante ehemalige
Stiftskirche und heutige Pfarrei
Mariae Himmelfahrt ist eine romanische Pfeilerbasilika mit Hier können sich Normalbürger und Durchschnittsverdiener
einer mächtigen Doppelturmfassade und überragt stolz den auch ein angenehmes Familienleben leisten.
Marktkern. Auch sie wurde im 18. Jahrhundert barockisiert
und reich ausgestattet. Mit der Umgestaltung waren die Interessante Preisentwicklung
größten Münchner Künstler der Zeit beauftragt: Matthäus
Günther und Georg Dieffenbrunner (Fresken) sowie Franz Im Bestand sind Häuser zu einem Durchschnittspreis von 3520
Xaver Feichtmayr (Stuck).
Euro pro Quadratmeter zu erstehen, wobei sich die PreisspanZu den Freizeitangeboten zählen neben Bücherei, Hallenbad ne lediglich zwischen 2890 und 3972 Euro bewegt. Bei Häuund Freibad, Turnhalle, Golfplatz, Volkshochschule, Sehens- sern im Neubau erweitert sich die Preisspanne etwas nach
würdigkeiten oder Festen sowie Aktivitäten der örtlichen oben und reicht von 2844 bis 4875 Euro pro Quadratmeter bei
Vereine und Clubs vor allem die landschaftlich bezogenen einem Durchschnittswert von 3693 Euro.
Möglichkeiten. Ein ganzes Netz von naturgesegneten Wan- Eigentumswohnungen liegen im Bestand preislich etwas daderrouten und Radwegen durchzieht das Glonntal weiträu- runter. Es wurde ein Durchschnittspreis von 3232 Euro pro
mig. Für auswärtige Gäste stehen einige Beherbergungsstät- Quadratmeter bei einer Preisspanne zwischen 2539 und 4225
ten zur Verfügung.
Euro ermittelt. Der Neubau zieht indes in der Preiskategorie an
und landet bei einem Durchschnittspreis von 4346 Euro für
den Quadratmeter. Die Preisspanne reicht entsprechend von
Verdichtung statt Zersiedelung
4206 bis 4466 Euro.
Auch Markt Indersdorf muss in die Zukunft schauen und den Im Bereich der Vermietung liegen für Häuser keine Werte vor.
Zuzug auffangen. Und das bedeutet Neubau. Die Gemeinde Im ländlichen Bereich ist Hausvermietung denn auch eher eine
geht aber nicht den Weg der Zersiedelung und der Expansi- Ausnahme. Die Wohnungsmieten sind indes recht günstig. Im
on als vielmehr der Nachverdichtung. So sind im Ortszent- Bestand ergibt sich ein Durchschnittspreis von 9,31 Euro pro
rum neue Siedlungen geplant auf Arealen, die größtenteils Quadratmeter, wobei die günstigsten Mieten bei 7,65 Euro labereits bebaut waren und nicht neu erschlossen werden gen und der Wert auf nur 10,88 Euro ansteigen konnte. Im
müssen. So entsteht derzeit auf dem ehemaligen Wiedhopf- komfortableren Neubau steigen die Wohnungsmieten entspreAnwesen im Ortsteil Karpfhofen ein Gebäudekomplex, der 50 chend an. So liegt der Quadratmeterpreis im Durchschnitt bei
Wohnungen mit maximaler Wohnfläche von je 156 Quad- 11,55 Euro, beginnend bei 9,13 Euro und hinaufreichend auf
ratmetern umfassen soll. Zwischen der Erhard-Prunner- und 13,24 Euro.
Arnbacher Straße geht es um zwei dreigeschossige Mehrfamilienhäuser im nördlichen und um drei Vierspänner im
südlichen Bereich. Mit Tiefgaragen und Straßenparkplätzen
stehen dann insgesamt 104 Stellplätze zur Verfügung. Ein
Blockheizkraftwerk soll die nötige Energie für das Wohngebiet liefern.
Synthese aus Alt und Neu
Ein weiteres Projekt – „Wohnen am Kloster“ – mit 49 Eigentumswohnungen wird derzeit zwischen dem Rothbach und
dem Klosterareal am Marienplatz (Ludwig-Thoma-Straße 41
– 45) realisiert. Im Grünen auf dem ehemaligen Gelände der
Klosterbrauerei wird der denkmalgeschützte Altbau symbiotisch um einen vergleichbar mächtigen Baukörper erweitert.
Jede Wohnung ist mit einer Loggia und/oder einer Terrasse
zum Innenhof ausgestattet, ausgenommen zwei Maisonette-Wohnungen mit Panorama-Dachfenstern. Im Angebot
stehen 1- bis 4-Zimmerwohnungen, die zum Teil barrierefrei
angelegt und im Grundriss vielfältig konzipiert sind. Ein Teil
der Ausstattung kann in drei Preislagen vom Käufer selbst
gewählt werden. Zur Verfügung stehen auch 51 Tiefgaragenplätze sowie 47 Außenstellplätze. Alle Etagen vom Dachgeschoss bis zur Tiefgarage sind mit Aufzügen erreichbar.
Die Fertigstellung wird im Sommer dieses Jahres angestrebt.
Für 2018 ist indes die Fertigstellung des zweiten Bauabschnitts im Projekt „Markt Indersdorf Modern“ in der Raiffeisenstraße 6 angesetzt. Dort entstehen 1,5- bis 4-Zimmerwohnungen in ökologischer Bauweise innerhalb der
Grundstruktur des teils übernommenen Vorgängerbaus. Der
dreistöckige Baukörper wächst in der Mitte auf sieben Etagen hinauf.
Die Attraktivität des Ortes sowie dessen günstige Lage spiegeln sich bisher noch nicht unbedingt in den Preisen wider,
wobei sich die Wohnkategorien zwischen den einfachen,
mittleren und guten Wohnlagen bewegen.
Markt Indersdorf bewahrt seine ländliche Charakteristik, auch wenn bei Neubauprojekten Nachverdichtung bevorzugt wird.
Foto: Dachau AGIL e.V.
Die Vermarktungsdauer von Immobilien hat sich in den letzten zwölf Monaten stark verkürzt, was nicht nur der Marktlage
entspricht, sondern auch ein gestiegenes Interesse an Immobilien in Markt Indersdorf anzeigt. Eine interessante Entwicklung
ist auch bei der Rendite zu bemerken. Während die Bestandswohnungen in den letzten 12 Monaten stark nachgegeben haben, liegt der Trend bei Neubauwohnungen konträr. Insgesamt
ist die Bruttorendite der Wohnungen in Markt Indersdorf im
Bundesvergleich weiterhin interessant. Im Bestand liegt sie im
mittleren Preissegment bei 3,46 Prozent, erreicht im niedrigen
Preissegment sogar 3,62 Prozent, während das hohe Preissegment noch auf ganze 3,09 Prozent hinaufreicht.
Im Neubau machen sich die höheren Kaufpreise vor allem
im niedrigen Preissegment bemerkbar. Die Rendite liegt dort
bei 2,60 Prozent. Im attraktiven hohen Preissegment reicht
die Rendite aber auf stolze 3,56 Prozent. Noch gute 3,19
Prozent Rendite erwirtschaftet das mittlere Preissegment.
(Quelle: Capital Immobilien-Kompass)
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Möblierte Mietwohnungen haben einen Sonderstatus ähnlich
den Ferienwohnungen
as Vermieten von möbliertem Wohnraum ist in vielerlei
Hinsicht ein Sonderfall. In erster Linie in Hinblick auf
den Nutzerkreis, der in der Regel an einer relativ kurzen
Mietdauer interessiert ist. Dazu gehören häufig Studenten, die flexibel bleiben und sich nicht mit eigenem Mobiliar belasten wollen. Häufige Interessenten an möblierten
Wohnungen sind Montagearbeiter und Spezialisten, die
beruflich umherziehen und für die Wochen und Monate
auf häusliche Atmosphäre nicht verzichten wollen.
Selbst wenn es für mehrere Jahre aus beruflichen Gründen
an einen anderen Ort gehen muss, lohnt es sich selten, einen zweiten Haushalt aufzubauen. Bisweilen mieten auch
D
Unternehmen möblierte Zimmer und Wohnungen an, um
ihre temporär an einem bestimmten Ort benötigten Mitarbeiter unterzubringen.
Status einer Ferienwohnung
Besteht örtlich ein großer Bedarf an temporärem Wohnraum, etwa nahe einer Messe, steuern viele Wohnungseigentümer gezielt diesen Mietermarkt an, zumal sich über
die Vermietung des Mobiliars sowie durch steuerliche Abschreibungen die Kaufsumme der Einrichtung amortisiert.
Bisweilen handelt es sich auch um Vermieter, die selbst für
eine Weile umziehen müssen und ihre private Einrichtung
nicht mitnehmen wollen oder können. In dem Fall werden
meist Mieter gesucht, die für den gesamten Zeitraum der
Abwesenheit der Vermieter dort wohnen bleiben.
In allen Fällen unterscheidet sich die Art der Vermietung
nicht von der einer Ferienwohnung. Auch hierbei geht es
um die Vermietung möblierten Wohnraums. Die Übergänge
sind also fließend, sofern überhaupt relevant in Hinsicht auf
das touristische Interesse an der jeweiligen Lokalität.
Keine gewerbliche Beherbergung
Begehrt unter den möblierten Wohnungen sind vor allem Appartements. Von Studenten bis Saisonarbeitern ist der Nutzerkreis sehr
unterschiedlich.
Foto: ALNO AG / BHW Bausparkasse
Wer jedoch bei der Vermietung möblierten Wohnraums
mit den steuerlichen Vorteilen eines gewerblichen Beher-
Für Mieter, die ihre eigenen Einrichtungsvorstellungen realisieren wollen,
sind möblierte Wohnungen keine Option. Und wer selbst einrichtet,
bleibt in der Regel auch länger.
Foto: sergeypeterman / Postbank
bergungsbetriebes liebäugelt, muss enttäuscht werden.
Ein Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom
20.01.2010 (14 K 1355/06 B) erteilte dieser Möglichkeit
eine klare Absage. Die Vermietung der Wohnung gehe
nicht über die private Vermögensverwaltung hinaus, urteilten die Richter. Zumindest sofern es sich nicht um eine
touristische Anlage im ausgesprochenen Feriengebiet handelt, sondern etwa um die Wohnung in einer Großstadt.
Selbst wenn gewisse Sonderleistungen erbracht werden,
die auf einen Beherbergungsbetrieb hinweisen, etwa
Zurverfügungstellung von Bettwäsche, Handtüchern,
Telefon- und Kabelanschluss, Auslage von Informationsmaterial, Endreinigung etc. bleibt es dabei. Berücksichtigt
werden lediglich ausgesprochene Hotel-Dienstleistungen,
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eine kleine Änderung erfuhr. Die Anzeigefrist für
Steuerschuldner wird von 14 Tagen auf einen Monat verlängert. Dies gilt allerdings nur für eine „natürliche Person ohne Wohnsitz oder gewöhnlichen
Aufenthalt im Inland, eine Kapitalgesellschaft ohne
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Grunderwerbsteuer-Sätze sind nicht einheitlich und ändern
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Italien – Gardasee
Wfl. 133,1 m²
Zi. 5 Bj.1970
€ 690.000
Grunderwerbsteuer ist Ländersteuer
Für deutsche private Eigentumserwerber bleibt der
rechtliche Rahmen momentan unverändert. Die
Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder eines
Grundstückanteils (Eigentumswohnung) anfällt, ist
in Deutschland eine Ländersteuer. Das bedeutet, dass
der Steuersatz von Bundesland zu Bundesland variiert. In Bayern und Sachsen ist er mit 3,5 Prozent am
niedrigsten, in Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Brandenburg mit 6,5 Prozent am
höchsten. Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, da sie an einen Rechtsverkehr (Kaufvertrag)
geknüpft ist. Aus diesem Grund ist eine Stundung
der Steuer grundsätzlich nicht möglich. Zwar steht
es den Finanzbehörden frei, nach eigenem Ermessen
längere Zahlungsfristen einzuräumen, doch wird davon kaum Gebrauch gemacht. Es empfiehlt sich daher, Zahlungsfristen einzuhalten. Zahlt der Immobilienkäufer nicht, zieht das Finanzamt den Veräußerer
zur Grunderwerbsteuer heran.
Reinhard Palmer
Bardolino, ZFH mit Blick auf den Gardasee, 500 m²
SW-Grund, sehr guter Zustand, 2002 bis 2006 kom
plett saniert und neu ausgestattet, möbliert, EG mit
Klima, Gemeinschafts-Pool, EA-B, 313,5 kWh/m²a,
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