anlage 3 27 abs 1 zweit berechnungsverordnung

Betriebskostenabrechnung
Referent:
Rechtsanwalt Sebastian Wörner
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A. Allgemeines
Voraussetzung für eine Verpflichtung/Berechtigung des Vermieters, über die Betriebskosten abzurechnen, ist, dass zwischen Mieter und Vermieter eine Vorauszahlung für die Betriebskosten vereinbart wurde. Es ist demnach zunächst zu überprüfen, ob mietvertraglich entsprechende Vereinbarungen getroffen wurden.
Stellt sich hierbei heraus, dass einer Bruttomiete oder eine Betriebskostenpauschale
vereinbart wurde, erübrigt sich eine Abrechnung.
I. Betriebskosten
Bis zum 31. Dezember 2003 waren die Betriebskosten, welche durch Mietvertrag auf
den Wohnungsmieter abgewälzt werden konnten, abschließend in Anlage 3 zu § 27
der II. Berechnungsverordnung enthalten. Seit dem 1. Januar 2004 ist der Katalog
dieser Betriebskosten in § 2 Betriebskostenverordnung enthalten.
Gemeinsam ist allen Betriebskosten, dass sie relativ regelmäßig anfallen müssen.
Dabei wird nicht vorausgesetzt, dass die Betriebskosten jährlich entstehen. Es genügt auch ein mehrjähriger Turnus, wie z.B. bei den Kosten aus der Überprüfung eines Aufzugs durch den TÜV oder durch die Eichung von Verbrauchszählern.
1) Betriebskostenkatalog der Anlage III zu § 27 II.
Berechnungsverordnung
Wie nachfolgend noch darzustellen sein wird, bleibt der Betriebskostenkatalog der
Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung für viele Mietverhältnisse anwendbar,
weshalb dieser zunächst dargestellt wird. Im übrigen unterscheidet sich der Katalog
des § 2 Betriebskostenverordnung nur unwesentlich von dem des § 27 II. Berechnungsverordnung.
Dieser enthält folgende Betriebskosten:
a) Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
Hierunter sie ist insbesondere die Grundsteuer zu verstehen. Maßgeblich ist, dass es
sich um öffentliche Lasten handelt, die auf dem Grundstück selbst ruhen und die als
Bewirtschaftungskosten einzustufen sind.
Dementsprechend sind Gewerbesteuern auch dann nicht umlegbar, wenn das
Grundstück zum Gewerbebetrieb des Vermieters gehört.
b) Kosten der Wasserversorgung
Nach der Legaldefinition sind unter diesem Kostenpunkt die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Zählerkosten und die Abrechnungskosten zu verstehen. Betreibt der Vermieter eine eigene Wasseraufbereitungsanlage, sind auch
die Kosten deren Betriebes umlagefähig.
Exkurs: Sprunghaft steigender Wasserverbrauch
Rechnet der Wasserversorger gegenüber dem Vermieter auffällig höhere, im Vergleich zu den Vorjahren nicht nachvollziehbare Wasserkosten ab, ist der Vermieter
verpflichtet, die Ursachen hierfür zu erforschen. Hierzu hat der Vermieter auch Auskunft bei den Mietern einzuholen.
Unterlässt er diese Maßnahmen, macht er sich gegenüber seinen Mietern dahingehend schadensersatzpflichtig, diese von den Kosten, welche das übliche übersteigen, freizuhalten.
Führen die Recherchen des Vermieters zu keinem Ergebnis, muss er vor dem Ausgleich der Rechnung jedenfalls gegenüber dem Wasserlieferanten auf nochmalige
Überprüfung der Rechnung dringen. Ziel hierbei muss es sein, die Kosten zu reduzieren.
c) Kosten der Entwässerung
Nach den gesetzlichen Vorgaben kann der Vermieter die Kosten der Entwässerung
über eine öffentliche Entwässerungseinrichtung ebenso auf die Mieter umlegen, wie
die Kosten einer selbst betriebenen Abwasseranlage.
d) Aufzugskosten
Nach Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung kann der Vermieter die Kosten
des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, der Bedienung, der Überwachung und Pflege, der regelmäßigen Prüfung und Wartung sowie der Reinigung eines Aufzuges auf
die Mieter umlegen.
Zu den Kosten der Aufzugsreinigung gehören nur die Kosten der Reinigung von Teilen und Flächen außerhalb des Fahrkorbes, also dessen Außenflächen und des
Fahrstuhlsschachts etc.. Die Kosten für die Reinigung des Inneren des Aufzugskorbs
gehören zu den Kosten der Hausreinigung.
Im Rahmen der Wartungskosten ist streng darauf zu achten, dass seitens der beauftragten Wartungsfirma eventuell durchgeführte Reparaturen separat ausgewiesen
und in Rechnung gestellt werden. Im Wartungsvertrag sollte dies ausdrücklich vereinbart werden. Andernfalls droht, dass der Anteil der Reparaturen (zu hoch) von der
Rechtsprechung geschätzt wird.
e) Straßenreinigung und Müllabfuhr
Die Regelung findet sich in Anlage 3 Ziffer 8 zu § 27 II. Berechnungsverordnung.
Hiernach können die Kosten für die öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr auf
die Mieter umgelegt werden.
Die Straßenreinigung schließt den Winterdienst mit ein.
f) Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
Zu den Kosten der Hausreinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den
Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile.
Umlagefähig sind neben den Personalkosten auch die Kosten für die Reinigungsmittel.
Nicht umlagefähig sind dagegen die Kosten für die Beseitigung von Graffiti etc., da
diese Maßnahme in den Bereich der Instandsetzung fällt.
Die Kosten für die Reinigung von Außenanlagen (Höfe, Zuwege) gehören zu den
Kosten der Gartenpflege.
g) Kosten der Gartenpflege
Hierunter sind die gesamten Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen auf
dem vermieteten Grundstück einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der
Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen, zu verstehen.
Nicht umlagefähig sind dagegen die Kosten für die gärtnerische Erstausstattung, also
die Anlage und die Bepflanzung, welche unter den Begriff der Baukosten fallen.
Ebenso sind die Kosten für eine Grundüberholung des Gartens, welche wegen jahrelanger Vernachlässigung erforderlich wird, nicht umlagefähig. Hierbei handelt es sich
um Instandsetzungskosten.
Unter die umlagefähigen Betriebskosten fallen die für die Gartenpflege erforderlichen
Materialien sowie Betriebs- Wartungs- und Reparaturkosten für Geräte, sofern durch
diese höhere Personalkosten eingespart werden. Die Kosten für die erste Anschaffung bzw. Ersatzanschaffung dieser Geräte sind dagegen nicht umlagefähig.
Die Kosten für die Pflege einer Fläche, welche dem alleinigen Zugriff eines Mieters
unterliegt, können nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden.
h) Kosten der Beleuchtung
Umlagefähig sind alleine die Kosten für den Strom für die Außenbeleuchtung einschließlich der Beleuchtung der Hausnummer, des Klingeltableaus sowie der Gemeinschaftsflächen.
i) Kosten der Schornsteinreinigung
Der Vermieter kann weiter die Kehrgebühren nach den Maßgaben der Gebührenordnungen umlegen, sofern diese Kosten nicht für den Betrieb einer zentralen Heizungsanlage anfallen. In diesem Falle sind die Kosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung zu berücksichtigen.
Nach Nummer 12 der Anlage 3 zu § 27 2. Berechnungsverordnung sind demnach
nur die Kosten für die Schornsteinreinigung anzusetzen, welche bei dem Betrieb von
Einzelfeuerstätten entstehen.
j) Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
Umlagefähig sind die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen
- Feuer
- Sturm
- Wasser
Daneben sind die Kosten einer Glasversicherung, einer Haftpflichtversicherung für
das Gebäude, den Öltank und den Aufzug umlagefähig.
Hierbei handelt es sich um ausdrücklich durch den Gesetzgeber benannte Versicherungen. Weitere Sach- und Haftpflichtversicherungen können ebenfalls umgelegt
werden, sofern der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet wird. Es dürfen demnach nur solche Versicherungen umgelegt werden, welche erforderlich sind.
Nicht umlagefähig sind dagegen die Kosten für einer Reparaturversicherung. Hintergrund ist, dass diese Kosten dem Bereich Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten
zuzurechnen sind.
k) Hauswartkosten
Hinsichtlich des Hauswartes sind die Kosten der Vergütung, die Sozialbeiträge und
alle geldwerten Leistungen, die der Vermieter dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft, umlagefähig. Soweit der Hauswart
Arbeiten ausführt, dürfen nur Kosten für den Hauswart umgelegt werden. Eine Umlage unter anderen Betriebskostenpositionen scheidet aus.
Die Aufgabe des Hauswartes ist es, für die Sicherheit und auch eine gewisse Ordnung im Mietobjekt zu sorgen. Im Rahmen dieser Aufgabe hat der Hauswart Kontrollaufgaben wahrzunehmen.
Abzugrenzen hiervon sind Verwaltungstätigkeiten, deren Kosten nicht auf die Mieter
umgelegt werden dürfen. Sofern der Hauswart zur Entlastung der Verwaltung tätig
wird, sind die hierdurch entstehenden Kosten gesondert abzurechnen. Hierunter fällt
etwa die Zustellung von Schreiben an die Mieter, das Einkassieren von Mieten, die
Übergabe/Rücknahme von Wohnungen, die Annahme und Weiterleitung von Schadensmeldungen, Terminsabsprachen mit Handwerkern etc..
Sofern der Hauswart auch solche Tätigkeiten durchführt, empfiehlt es sich, den erforderlichen Zeitaufwand abzuschätzen und eine gesonderte Vergütung im Arbeitsvertrag auszuweisen.
l) Kosten der Gemeinschaftsantennenanlage
Der Vermieter kann weiter die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch einen
Fachmann oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zur Wirtschaftseinheit gehörenden Antennenanlage auf die Mieter umlegen.
m) Kabelgebühren
Der Vermieter kann weiter die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse auf die Mieter umlegen.
n) Kosten des Betriebs einer maschinellen Wascheinrichtung
Umlagefähig sind die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der maschinellen Einrichtung, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung soweit sie nicht bereits im Rahmen der Bewässerungskosten angesetzt werden.
Voraussetzung einer Umlage dieser Kosten ist, dass der Vermieter eine maschinelle
Wascheinrichtung zur Verfügung stellt. Hierunter fällt nach der Rechtsprechung nicht
nur eine Waschmaschine, sondern auch Wäscheschleudern, Trockengeräte und Bügelmaschinen.
o) sonstige Betriebskosten
Der Vermieter darf ferner sonstige Betriebskosten, namentlich die Betriebskosten
von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen auf die Mieter umlegen.
Voraussetzung für eine solche Umlage als sonstige Betriebskosten ist jedoch, dass
die Umlage mietvertraglich mit dem Mieter vereinbart ist. Weiter darf über die sonstigen Betriebskosten nicht erreicht werden, dass Instandsetzungskosten, Instandhaltungskosten oder Baukosten umgelegt werden. Entsprechende mietvertragliche Vereinbarungen wären unwirksam.
Als sonstige Betriebskosten können beispielsweise umgelegt werden:
- Doorman-Kosten (unter bestimmten Voraussetzungen)
- Kosten einer Blitzschutzanlage
- Kosten einer Brandmeldeanlage
- Kosten der Dachrinnenreinigung
2) Betriebskostenkatalog des § 2 Betriebskostenverordnung
a) Laufende öffentliche Lasten
Zu den laufenden öffentlichen Lasten gehört nunmehr nach dem Wortlaut der Vorschrift nicht mehr die Hypothekengewinnabgabe. Hintergrund ist, dass diese nicht
mehr erhoben wird.
b) Wasserversorgung
Zu den Kosten der Wasserversorgung zählen nunmehr auch die aufgrund der Eichung entstehenden Kosten für die Kalt- und Warmwasserzähler. Hierzu sollen nach
der Gesetzesbegründung auch die Kosten für den Austausch der Wasseruhren gegen neue beziehungsweise generalüberholte Messgeräte gehören. Hierdurch ist jedoch eine rechtliche Änderung nicht herbeigeführt worden. Die Rechtsprechung hat
auch nach dem Katalog der Anlage 3 zu § 27 II. BV die Umlage dieser Kosten bereits
zugelassen.
c) Heizkosten
Die Vorschriften über die Umlage der Heizkosten wurden dahingehend ergänzt, dass
nunmehr auch die Kosten für die Reinigung und Wartung von "Gaseinzelfeuerstätten" umgelegt werden können. Hierunter sind insbesondere Außenwandheizungen
zu verstehen. Hierdurch wird ein Streit in der Rechtsprechung beendet. Einige Gerichte haben diese Kosten auch bisher für umlagefähig gehalten, während andere
Gerichte eine Umlage als Betriebskosten ablehnten.
d) Aufzugskosten
Eine sprachliche Änderung wurde hinsichtlich der Kosten für Personen- und Lastenaufzüge vorgenommen. Es wurde das Adjektiv der "maschinellen" Aufzüge aufgegeben, da dies für überflüssig gehalten wurde. In der amtlichen Begründung zur Betriebskostenverordnung wird ausgeführt, dass zu den Kosten der Beaufsichtigung
und Überwachung der Aufzugsanlage auch die Kosten der Fernüberwachungs- und
Notrufsysteme gehören sollen. Auch diese Kosten hielt die Rechtsprechung überwiegend bereits unter dem Regime der II. BV für umlagefähig.
e) Straßenreinigung/Müllbeseitigung
Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung sind nach wie vor umlegbar.
Zu den entsprechenden Kosten gehören nunmehr auch die Kosten für den Betrieb
von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen, welche bis jetzt unter den sonstigen Betriebskosten im Sinne der Ziffer 17 zusammengefasst wurden. Zu beachten ist, dass hinsichtlich der Müllmengenerfassungsanlagen die entsprechenden Eichkosten in der Verordnung keine Erwähnung finden und daher voraussichtlich nicht umlagefähig sein werden.
f) Gebäudereinigung
In der Betriebskostenverordnung wird zwar der Begriff der Hausreinigung durch den
Begriff der Gebäudereinigung ersetzt. Hierdurch soll jedoch nach der Begründung
des Gesetzgebers eine materielle Änderung nicht verbunden sein. Fassadenreinigungsarbeiten unterfallen daher nach wie vor den nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten.
g) Versicherung
Zu den umlagefähigen Sach- und Haftpflichtversicherungen gehört nunmehr auch die
so genannte Elementarschadensversicherung. Beim Abschluss solcher Versicherungen muss jedoch in besonderem Maße das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 BGB
beachtet werden. Eine Erdbebenversicherung wird in Berlin ebenso wenig umlegbar
sein, wie eine Hochwasserversicherung.
h) Rundfunk
Im Rahmen der Kosten für die Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel können nunmehr auch die Kosten, die durch Gebühren nach dem Urheberrechtsgesetz für die
Kabelweiterleitung entstehen, umgelegt werden. Es handelt sich hierbei um die Gebühren, die nach § 20 b Urheberrechtsgesetz für Kabelweiterleitungsvorgänge erhoben werden. Dies betrifft die Weiterleitung von Programmen in vermietereigenen Kabelnetzen.
i) Wäschepflege
In der Betriebskostenverordnung wurde der bisherige Begriff der maschinellen Wascheinrichtungen durch den Begriff der Einrichtung für die Wäschepflege ersetzt. Inhaltlich ist damit keine Veränderung beabsichtigt. Tatsächlich werden jedoch zukünftig wohl auch die Kosten für die Wäschetrockengeräte oder Bügelmaschinen umlegbar sein.
j) Sonstige Betriebskosten
Der Auffangtatbestand der "sonstigen Betriebskosten" ist in der Betriebskostenverordnung klarer formuliert. Aus der amtlichen Begründung ergibt sich, dass hierunter
Betriebskosten fallen, die aufgrund neuartiger technischer Entwicklungen zum Zeitpunkt des Verordnungserlasses noch nicht absehbar sind und erst in Zukunft entstehen.
3) Anwendbarkeit der einzelnen Betriebskostenkataloge
Die Betriebskostenverordnung ist mit Wirkung zum 1. Januar 2004 in Kraft getreten.
Umstritten ist in diesem Zusammenhang, ob die Regelungen der Betriebskostenverordnung auch auf Mietverträge Anwendung finden, die bereits vor dem 1. Januar
2004 abgeschlossen wurden, oder ob hier weiter der Katalog der Anlage 3 zu § 27 II.
Berechnungsverordnung Anwendung findet. Zu unterscheiden sind hierbei folgende
Fälle:
a) "Statische Bezugnahme" auf Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung
Sofern in einem vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossenen Mietvertrag lediglich eine
"statische Verweisung" auf die Anlage 3 zu §27 II. Berechnungsverordnung aufgenommen wurde, werden voraussichtlich die Betriebskosten auch in Zukunft nach den
Regelungen dieser Vorschrift umzulegen sein. Hintergrund ist, dass es sich bei der
statischen Vereinbarung im Mietvertrag um eine abschließende Aufzählung der umlegbaren Betriebskosten handelt. Durch die Veränderung der II. Berechnungsverordnung ergibt sich in diesem Fall keine Veränderung der mietvertraglichen Vereinbarungen. Es bleibt vielmehr bei den abschließend vereinbarten umlegbaren Betriebskosten.
b) "Dynamische Bezugnahme" auf Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung
Unter einer "dynamischen Bezugnahme" ist zu verstehen, dass die Mietvertragsparteien vereinbart haben, die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungs-
verordnung auf den Mieter umzulegen. Weiter muss sich der Vermieter in dem Mietvertrag das Recht ausbedungen haben, im Falle der Aufnahme weiterer Betriebskosten in die gesetzlichen Vorschriften auch diese auf den Mieter umzulegen. Hinsichtlich der Formulierung einer solchen "dynamischen Umlagevereinbarung" verweise
ich auf die unten stehende Musterformulierung.
Ist eine solche dynamische Bezugnahme in den Mietvertrag aufgenommen, wird der
Mieter der Umlage der in der Betriebskostenverordnung neu aufgenommenen Betriebskostenpositionen zustimmen müssen.
c) Bezugnahme auf § 27 II. Berechnungsverordnung
Durch die "Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von
Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen" wurde auch § 27 Absatz 1
Satz 2 der II. Berechnungsverordnung geändert. Statt der Bezugnahme auf Anlage 3
zu dieser Vorschrift wird nunmehr eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 in die Vorschrift aufgenommen. Damit dürfte in bestehende Umlagevereinbarungen, welche sich lediglich auf § 27 II. Berechnungsverordnung beziehen, eingegriffen werden. Sieht nämlich ein vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossener Mietvertrag vor, dass "die Betriebskosten gemäß § 27 II. Berechnungsverordnung" neben der Miete umgelegt werden können, wird durch diese Bezugnahme zumindest formal der inhaltlich erweiterte Betriebskostenbegriff des § 2 Betriebskostenverordnung einbezogen.
Praxistipp:
Will der Vermieter in einem bereits vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossenen Mietverhältnis neue Betriebskostenpositionen, welche die Betriebskostenverordnung
zwar enthält, die aber in der II. Berechnungsverordnung nicht aufgeführt waren, auf
den Mieter umlegen, so sollte er in der Betriebskostenabrechnung die einzelnen Kostenpositionen deutlich voneinander getrennt darstellen und nicht versuchen, die neuen Betriebskostenpositionen unter Sammelpunkten zu "verstecken".
Sofern die Rechtsprechung nämlich davon ausgeht, dass die neu aufgenommenen Betriebskostenpositionen in dem alten Mietvertrag nicht umgelegt werden können, hätte das "Verstecken" der neuen Betriebskostenpositionen unter Sammelpunkten die Folge, dass die Abrechnung als
nicht nachvollziehbar angesehen wird. Dies hätte nach § 556 Absatz 3 BGB zur Folge, dass der Vermieter die aus der in Streit stehenden Abrechnungsposition resultierende Nachzahlung nicht mehr verlangen kann, wenn er dem Mieter erst mehr als 12
Monate nach Ende des Wirtschaftsjahres erläutert, welche einzelnen Betriebskostenpositionen in den streitigen Punkten zusammengefasst waren.
Bei der Position "Müllbeseitigung" wäre beispielsweise die Unterposition "Müllmengenerfassungsanlagen" aufzunehmen. Bei der Position "Wäschepflege" wäre entsprechend die Unterposition "Wäschetrockner" und/oder "Bügelmaschinen" aufzunehmen.
In der juristischen Literatur besteht Streit darüber, ob eine wirksame Umlagevereinbarung getroffen werden kann durch Verweis auf § 19 WoFG in Verbindung mit § 2
Betriebskostenverordnung.
Nach der herrschenden Rechtsprechung zur bisherigen Rechtslage genügte eine mietvertragliche Klausel zur Vereinbarung einer wirksamen
Betriebskostenumlage, welche auf Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung verwies.
Nunmehr wird in der Literatur vertreten, dass ein Verweis auf § 19 WoFG in Verbindung mit § 2 Betriebskostenverordnung wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot aus § 307 Absatz 1 Satz 2 BGB unwirksam sei. Begründet wird diese Ansicht mit der Behauptung, diese Vorschriften seien dem gewöhnlichen Mieter unbekannt, so dass eine entsprechende Vertragsklausel für den Mieter unklar sei.
Dem muss entgegengehalten werden, dass die Rechtsprechung eine Klausel, welche auf die zweite Berechnungsverordnung verwies für wirksam hielt. Die zweite Berechnungsverordnung dürfte für den durchschnittlichen Mieter nicht bekannter gewesen sein, als die Betriebskostenverordnung. Auf diese wird immerhin in § 556 Absatz
1 BGB verwiesen.
Sicherheitshalber sollte jedoch eine dynamische Verweisung auf die vorstehenden
Vorschriften erfolgen. Nachstehender Formulierungshinweis kann hierzu herangezogen werden.
Formulierungshinweis:
In neu abzuschließenden Mietverträgen sollte hinsichtlich der Betriebskosten folgende Regelung aufgenommen werden:
"Zusätzlich zu der in § ............ vereinbarten Miete (Nettomiete) trägt der Mieter
sämtliche Betriebskosten im Sinne des § 19 Absatz 2 Wohnraumförderungsgesetz und der Betriebskostenverordnung in der jeweils gültigen Fassung. Aufgrund der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 handelt es sich
dabei um folgende Betriebskosten: 1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks; 2. die Kosten der Wasserversorgung; 3. die Kosten der Entwässerung;
4. die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage oder des Betriebs der
zentralen Brennstoffversorgungsanlage oder der eigenständig gewerblichen
Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen einer zentralen Heizungsanlage oder
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaszentral- oder Einzelfeuerstellen; 5. die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage; 6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen; 7. die Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzuges;
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung; 9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung; 10. die Kosten der Gartenpflege;
11. die Kosten der Beleuchtung; 12. die Kosten der Schornsteinreinigung; 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung; 14. die Kosten für den Hauswart; 15. die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder des
Betriebs der mit einem Breitbandkabel verbundenen privaten Verteileranlage;
16. die Kosten des Betriebs der Einrichtung für die Wäschepflege; 17. sonstige
Betriebskosten. Sollte der Gesetz- oder Verordnungsgeber weitere Betriebskosten zulassen oder sollten aus einem anderen Grund derartige entstehen, ist
der Vermieter berechtigt, vom Mieter die Zustimmung zu verlangen, diese zusammen mit den schon jetzt vereinbarten Betriebskosten als Umlage geltend
zu machen.“
4) Betriebskosten im Gewerbemietrecht
Im Unterschied zum Wohnraummietrecht ist der Vermieter im Gewerbemietrecht
nicht an die gesetzlichen Betriebskostenkataloge gebunden. Dies bedeutet, dass er
neben den dort aufgeführten Betriebskosten auch weitere Betriebskostenpositionen wie beispielsweise Verwaltungskosten - auf den Mieter abwälzen kann.
Voraussetzung für ein solches Vorgehen ist jedoch, dass die Betriebskostenpositionen, welche der Mieter tragen soll, im Mietvertrag eindeutig bezeichnet werden. Hier
gilt, dass im Zweifel eine Betriebskostenposition lieber in zwei Betriebskostenpositionen aufgeteilt werden sollte, statt mehrere Betriebskostenpositionen in eine Betriebskostenposition zusammenzuführen.
II. Abrechnung
Sind Vorauszahlungen über die Betriebskosten vereinbart, hat der Vermieter über
diese Vorauszahlungen jährlich abzurechnen, § 556 Absatz 3 BGB. Über den Inhalt
der Abrechnung im einzelnen schweigt sich indessen das Gesetz aus. Hierzu gibt es
jedoch Rechtsprechung:
1) Inhalt der Abrechnung
Nach einer Grundsatzentscheidung des BGH hat eine Betriebskostenabrechnung folgende Mindestangaben zu erfüllen:
- Zusammenstellung der Gesamtkosten
- Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
- Berechnung des Mieteranteils
- Abzug der Vorauszahlungen
Eine Betriebskostenabrechnung, welche diese Mindestangaben nicht enthält, ist
nicht dazu geeignet, einen Nachzahlungsanspruch des Vermieters fällig zu stellen.
Darüber hinaus muss nach ständiger Rechtsprechung der Instanzgerichte und des
BGH die Abrechnung gemäß § 259 BGB nachvollziehbar, das heißt schnell und sicher überprüfbar sein. Kostenpositionen, die ohne eine Erläuterung unverständlich
bleiben, müssen durch den Vermieter gegebenenfalls in einer Anlage erläutert werden.
Voraussetzung für eine Prüfbarkeit ist eine Übersichtlichkeit der Abrechnung. Dies
bedeutet, dass die Abrechnung eine einsichtige, folgerichtige Gliederung enthalten
muss. Es ist zwar nicht notwendig, jedoch zweckmäßig, diese Gliederung durch
Überschriften und Gliederungsabschnitte auch optisch hervorzuheben. Es hat sich
hier eingebürgert, den gesetzlichen Betriebskostenkatalogen zu folgen.
2) Aufstellung der Gesamtkosten
Der Vermieter hat grundsätzlich - auch wenn es während des Abrechnungszeitraumes einen Mieterwechsel gab - in der Betriebskostenabrechnung die Gesamtkosten
anzugeben, welche im Abrechnungszeitraum anfielen. Diese Gesamtkosten sind
nach den einzelnen Betriebskostenpositionen aufgeschlüsselt anzugeben.
3) Umlageschlüssel
Nach § 556 a BGB hat der Vermieter, sofern im Mietvertrag kein anderer Abrechnungsschlüssel vereinbart wurde, die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.
Diese Vorschrift wird von dem BGH dahingehend verstanden, dass im Falle einer
mietvertraglichen Regelung, diese in jedem Falle vorgeht. So hat der BGH einem
Vermieter einer vermieteten Eigentumswohnung den auf die Grundsteuer entfallenden Betrag verwehrt, weil nach dem Mietvertrag diese Betriebskostenposition - wie
alle übrigen Betriebskostenpositionen - nach der Wohnfläche umzulegen war. Der
Vermieter hatte jedoch - da das Finanzamt ihm für seine Eigentumswohnung einen
gesonderten Grundsteuerbescheid erteilte - diesen der Umlage zugrunde gelegt.
Dementsprechend hat der Vermieter stets genau zu überprüfen, ob mietvertraglich
eine Vereinbarung zum Verteilungsschlüssel getroffen wurde. In diesem Falle ist dieser stets vorrangig zu beachten.
Fehlt im Mietvertrag die Bestimmung eines Verteilerschlüssels, ist grundsätzlich die
Wohnfläche zugrunde zu legen, sofern nicht die Verursachung einer Betriebskostenposition durch Verbrauch oder sonstige Umstände dem Mieter alleine zugeordnet
werden kann.
B. Spezielles
I. Neueinführung von Betriebskosten
Entstehen nach Abschluss des Mietvertrages neue Betriebskostenpositionen, so
können diese grundsätzlich nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn im Vertrag ein entsprechender Vorbehalt formuliert ist. Insoweit wird auf die Musterklausel
weiter oben im Skript verwiesen.
Sieht der Mietvertrag keine Möglichkeit der Weitergabe neu eingeführter Betriebskosten vor, so kann sich ausnahmsweise ein Anspruch auf Umlage der neuen Positionen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ergeben: wurden durch den Vermieter bauliche Veränderungen bzw. Modernisierungen durchgeführt, die zu Betriebskosten führen, die sich erst im Zusammenhang mit der Neuerung ergeben, zum
Beispiel bei Einbau einer Zentralheizung die gesamten Heizkosten, kann der Vermieter solche Kosten auch dann auf den Mieter umlegen, wenn ein vertraglicher Vorbehalt fehlt. Die Duldungspflicht des Mieters zur Modernisierung umfasst auch die
Pflicht zur Vereinbarung der Abrechnung der neu entstehenden Betriebskosten.
II. Anpassung der Vorauszahlungen
Soweit die bisherigen Vorauszahlungen nicht ausgereicht haben bzw. wenn Verbrauchssteigerungen oder Preissteigerungen voraussehbar sind, wird der Vermieter
ein Interesse daran haben, die Vorauszahlungen der Mieter zu erhöhen.
Nach § 560 Absatz 4 BGB haben sowohl Vermieter als auch Mieter die Befugnis,
nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vorzunehmen.
Aus der gerade erstellten Abrechnung sind damit die voraussichtlichen monatlichen
künftigen Kosten zu ermitteln, welche wegen der regelmäßig steigenden Kosten um
bis zu 10% erhöht werden können, um den künftigen angemessenen Abschlagsbetrag zu ermitteln.
III. Vorwegabzug
Nach § 556 a Absatz 1 BGB sind die Betriebskosten bei der Vermietung von Wohnraum nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Auf die Wohnfläche dürfen indessen nur Kosten verteilt werden, die ihren Grund in der Wohnnutzung haben. Dies bedeutet, dass alle Kosten, die zum Beispiel auf gewerbliche Nutzflächen entfallen, vorweg abzuziehen sind. Dieser Grundsatz gilt immer, wenn einiger Anschein dafür
spricht, dass durch den Umfang oder die Art der gewerblichen Nutzung höhere Kosten anfallen als bei der Wohnnutzung.
Nach der bisherigen Rechtsprechung ist daher der so genannte Vorwegabzug bei
der Grundsteuer dann nicht vorzunehmen, wenn ein einheitlicher Grundsteuerbescheid für das gesamte Objekt erlassen wird.
Ebenso ist bei den übrigen Betriebskostenpositionen nach bisheriger Rechtsprechung nur dann ein Vorwegabzug vorzunehmen, wenn durch die gewerbliche Nutzung die jeweilige Betriebskostenposition im Vergleich zur Wohnraumnutzung erhöht
wird.
IV. Ausschlussfrist
Grundsätzlich sieht § 556 Absatz 3 vor, dass der Vermieter mit Nachforderungen
ausgeschlossen ist, welche aus Betriebskostenabrechnungen resultieren, die mehr
als 12 Monate nach Abschluss des jeweiligen Abrechnungszeitraumes dem Mieter
zugestellt werden.
Von diesem Grundsatz lässt eine jüngere Entscheidung des Landgerichts Berlin jedoch eine Ausnahme zu: Dann, wenn die Nachzahlung nur aus dem Umstand resultiert, dass der Mieter während der vorangegangenen Abrechnungsperiode seinen
Zahlungspflichten nicht vertragsgemäß nachkam, kann der Vermieter eine Nachzahlung auch dann verlangen, wenn die Abrechnungsfrist des § 556 Absatz 3 überschritten wird.
Allerdings ist in diesem Falle die Nachforderung auf den Betrag begrenzt, welchen
der Mieter während der Abrechnungsperiode auf die Betriebskosten zu wenig geleistet hat.