Rechtliche Hürden: Verband „Wohnen im Eigentum e.V.“

Energiewende für Wohnungseigentümer
- Rechtliche Hürden und Lösungswege Sabine Feuersänger
Referentin für Grundsatzfragen, WiE
Vortrag am 1.6.2016
Regionalkonferenz Energie & Umwelt / Metropolregion Rhein-Neckar
Fachforum 2: Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs)
www.wohnen-im-eigentum.de
www.bagso.de
Wer wir sind
Wohnen im Eigentum e.V.


Verbraucherschutzverband, gegründet 2003
für selbstnutzende und vermietende Wohnungseigentümer,
Verwaltungsbeiräte und WEGs

Beratung, Schulungen, Ratgeber etc.

Kampagnen zur Verbraucheraufklärung

Interessenvertretung gegenüber Politik und Wirtschaft
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Weitgehend
unbekannt und
unbeachtet
… sind die Probleme der
Wohnungseigentümer mit
Sanierungen und
energetischen
Modernisierungen
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Daten zu WEGs
Eigentumswohnungen in Deutschland

Fast 50 % aller Gebäude und Wohnungen liegen in Berlin,
NRW und Baden-Württemberg

9 Mio. Eigentumswohnungen in 1,8 Mio. Gebäuden

ETW = 22 % aller Wohnungen (Baden-Württemberg: 33 %)

WEG-Größen: vom Doppelhaus bis zu
mehr als 1.000-Parteien-WEG
(Asemwald, Stuttgart: 1.137 Wohnungen)
(Quelle: Zensus 2011)
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Daten zu WEGs
Baujahr der WEG-Gebäude

390.000 vor 1950

450.000 zw. 1950 – 1969
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480.000 zw. 1970 – 1989

450.000 ab 1990
(Quelle: Zensus 2011)
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Daten zu WEGs
Zustand von WEG-Gebäuden

hochwertige Neubauten

solide Bestandsbauten

in die Jahre gekommene Altbauten

leerstehenden Abbruchgebäude
… alles vertreten von
Repräsentations-Immobilien
bis hin zu maroden Objekten
in sozialen Brennpunkten!
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Ziele
Integration der WEGs in die Energiewende
=> Berücksichtigung und Einbeziehung der WE und WEGs in
Politik, Wissenschaft und Beratung
=> Erhöhung der Sanierungsbereitschaft und -quoten
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Herausforderungen
Unterschiedliche Interessen zusammenbringen

Sanierung ist Gemeinschaftsaufgabe der WEG
–
Selbstnutzer vor Ort <-> Vermieter bundesweit verstreut
–
viele ältere Miteigentümer <-> Singles
–
Mehrheitseigentümer <-> Einzeleigentümer
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Herausforderungen
Liquidität der WEG berücksichtigen



Rücklagen der WEG oft zu gering
Sonderumlagen können nicht alle
Eigentümer direkt oder überhaupt zahlen
besondere Problematik bei unsanierter
Privatisierung
=> spezielle Finanzierungesstrategien
erforderlich
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Herausforderungen
Die richtige Finanzierungsstrategie finden

Einzelmaßnahmen nach Stufenplan oder
umfassende Sanierung?

Rücklage: Erst sparen, dann bauen?

Sonderumlage (ggf. Kreditaufnahme einzelner Eigentümer)?

Kreditaufnahme durch Verband?

Streckungen für zahlungsschwache Eigentümer?
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Herausforderungen
WEG-Kredit abwägen




Kein flächendeckendes Angebot, nur wenige Banken bieten
WEG-Kredite
Einzeldarlehen und Verbandskredit mit Förderzusage nicht
parallel im Angebot, mühsame Antragswege
Management der Kreditanträge und -bearbeitung durch
Verwalter aufwendig
Risiko bei WEG-Kredit nicht missachten: solidarische
Ausfallhaftung!
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Herausforderungen
Engpassfaktor Zeit berücksichtigen

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
lange Vorlauf- / Planungszeiten
schwieriger
Meinungsbildungsprozess /
Mehrheit der WE ins Boot holen
mehrere Beschlüsse nötig, aber
meist nur eine Eigentümerversammlung pro Jahr mit
z.T. geringer Beteiligung
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Herausforderungen
WEGesetz und Rechtsprechung prüfen

Welche Maßnahme erfordert welche Mehrheit/Zustimmung?

Beschlussfassungen müssen rechtssicher sein

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Eigentümerversammlungen mit zu geringer Beteiligung –
Folgeversammlung?
+ Beachtung des Mietrechts
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Herausforderungen
Ohne engagierte Verwalter geht es nicht

Erfahrung mit Sanierungen?

Mehrhonorar?

Organisatorische Kompetenz?

Baufachliche Qualifikation?

Wirtschaftlichkeit im Blick?
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Herausforderungen
Ohne engagierte Eigentümer geht es ebensowenig

Verwaltungsbeirat oder Bauausschuss
– wer begleitet den Prozess?

Erfahrung mit Sanierung?

Erfahrungsaustausch möglich?

Baufachliche Qualifikation?

Rechtsproblem der Abnahme?
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Lösungswege
Eigentümer und Verwalter benötigen Unterstützung!

Heterogenität der WEGs

Rechtliche Hürden

Finanzierungsprobleme

Fehlendes baufachliches Wissen
=> Erfordernis spezieller Orientierungshilfen und
Unterstützungsangebote, um Sanierungen
auf den Weg zu bringen.
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Lösungswege
Bestehende Angebote (Beispiele)

BAfA: Geförderte Vorort-EnergieBeratung

KfW/Landesförderbanken: Förderkredite

Enegieagenturen, z.B. Regio Freiburg → WEG-Forum

Verbände der Verwalter, WiE
Weitere Organisationen und Verbände sind gefragt!
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Lösungswege
Bestehende Angebote (Beispiele)
WiE-Unterstützungsangebote für
Wohnungseigentümer,
Beiräte und (selbstverwaltete) WEGs
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Lösungswege
Handlungsansätze


Bekanntmachung Modellvorhaben
Best-Practise-Beispiele (Weg, Hemmnisse, Lösungen +
Finanzierungskonzepte vorstellen)

Standardisierte Sanierungsfahrpläne für WEGs

Begleitung für WEGs (Rechtsberatung, Moderation)


Bessere Kreditangebote + Beratung für WEGs (Einzeldarlehen
und Verbandskredite)
Fachvorträge (Photovoltaik, Enegiecontracting etc.)
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Lösungswege


Gut aufgestellte WEGs mit engagierten
Verwaltungsbeiräten oder
Bauausschüssen und engagierten
Verwaltern meistern energetische
Modernisierungen ohne optimierte
Rahmenbedingungen.
Alle anderen WEGs benötigen
Unterstützung.
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
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