Broschüre Projektentwicklung

AUSGABE
Projektentwicklung
Inhaltsverzeichnis
Projektenwicklung bei Hogan Lovells
1
Konzeption/Planung/Zertifizierung
3
Öffentliches Recht
3
Green Building/Zertifizierungssysteme
3
Planungs- und Projektsteuerungs- und Projektmanagementverträge
4
Finanzierung/Strukturierung
5
Steuerrecht
5
Immobilienfinanzierung
6
Joint-Venture-Verträge
6
Erwerb/Bau/Vermietung und Verkauf
7
Grundstückskauf und -verkauf nach oder während der Fertigstellung
7
Bauverträge
7
Mietverträge
7
Vermarktung/Property und Asset Management im Bestand
9
Vermarktung und Markensicherheit
9
Maklervertrag
9
Property- und Asset-Management-Verträge
10
Ihre Ansprechpartner in Deutschland
11
Unsere Standorte in Deutschland
13
Projektentwicklung Ausgabe 2015
1
Projektentwicklung bei Hogan Lovells
Rund 30-40 % der deutschen Verkaufsflächen (ca. 122
Mio. qm) müssen laut einer Studie der IVG Research
aus Juni 2011 in den kommenden Jahren revitalisiert
werden. Man rechnet mit einem Sanierungsaufwand
von 9,5 bis 12 Mrd. Euro (Quelle: Immobilienzeitung
vom 16. Juni 2011). Ähnlich sieht es bei den anderen
Assetklassen aus.
Immobilien-Projektentwicklungen sind komplexe, multidisziplinäre Vorgänge und umfassen viele Phasen und
Aspekte − von der Konzeption und Analyse über den
Grundstückserwerb, die Finanzierung, den Bau, die
Vermarktung und Vermietung bis hin zum Verkauf.
Dabei ist eine umfassende und qualitativ hochwertige
Beratung in allen relevanten Rechts- und Steuerfragen
unerlässlich, vor allem, wenn das Projekt das Interesse
von Investoren auf dem internationalen Transaktionsmarkt wecken soll.
-
Vermietung
-
Planungs- und Bauphase
-
Sale-and-Lease-back
-
Zertifizierung
-
Projektveräußerung
-
Begleitung von Auseinandersetzungen und Gewährleistungsprozessen
• Vertragliche Gestaltung und Verhandlung:
-
Joint-Venture-Verträge
-
Profit Share Agreements
-
Projektentwicklungs-, Projektsteuerungs- und
Projektmanagementverträge
Unsere Expertise umfasst:
-
Städtebauliche Verträge
• Alle Arten der Projektentwicklung:
-
Architekten- und Ingenieurverträge
-
Gewerbeansiedlungen
-
Generalüber- und -unternehmerverträge
-
Infrastruktur- und Stadtentwicklungsprojekte
-
Mietverträge
-
Spezialimmobilien, darunter Hotels, Kliniken,
Pflegeimmobilien, Multiplex-Kinos, Shopping
Center, Sportarenen
-
Kaufverträge (Asset und Share Deal)
-
Vermarktungsvereinbarungen
-
Wohnimmobilien
-
Finanzierungsstrukturierungen und
-vereinbarungen
-
BIDs (Business Improvement Districts)
-
Verträge im Zusammenhang mit Zertifizierungen
• Die gesamte Wertschöpfungskette der Projektentwicklung:
-
Grundstücksakquisition
-
Schaffung des notwendigen Baurechts inklusive
Bauleitplanung
-
Regulatorische Fragestellungen
-
Vergaberechtliche Fragestellungen
-
Umweltrechtliche Fragestellungen
-
Steuerrechtliche Strukturierung
-
Finanzierung
Unsere hohe Marktabdeckung und unsere Präsenz an
vier deutschen Standorten, gepaart mit detaillierten
regionalen Immobilienmarktkenntnissen und internationaler Expertise, sind einzigartig in Deutschland.
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Zufriedene Mandanten
Zu unseren Mandanten zählen Projektentwickler, Immobilienunternehmen, Institutionen der öffentlichen
Hand, in- und ausländische institutionelle und private
Investoren, Kapitalanlagegesellschaften, Fondsinitiatoren, Banken, Versicherungen und Immobilienberater.
Seit Jahren berät Hogan Lovells sowohl private als
auch öffentliche Beteiligte in allen Phasen der Projektentwicklung. Wir vertreten die Interessen der Beteiligten
bei den unterschiedlichsten Bau- und Entwicklungsprojekten und Transaktionen. Sollte es einmal zum Streit
kommen, vertreten wir sie auch im Rahmen der Prozessführung und (nationalen und internationalen)
außergerichtlichen Streitschlichtung.
Projektentwicklung Ausgabe 2015
Kaufleuten und Technikern ist für uns selbstverständlich.
Beratung aus einer Hand
Die erforderliche umfassende Rechtsberatung aus einer
Hand wird durch die enge Zusammenarbeit mit allen
Praxisgruppen unserer Sozietät sowie − bei internationalen Projekten − mit unseren Büros weltweit sichergestellt. Zu unseren Beraterteams in der Projektentwicklung gehören neben Experten im Immobilienwirtschaftsrecht u. a. Kollegen aus den Bereichen:
• Öffentliches Bau- und Planungsrecht
• Infrastruktur- und Projektfinanzierung
• Vergaberecht
Wir verstehen Ihr Business
Unsere Mandanten schätzen nicht nur die juristische
Expertise unserer Anwälte, sondern auch die Tatsache,
dass wir ihr Business und ihre spezifischen Bedürfnisse
verstehen. Wir kennen den Projektentwicklungs- und
Immobilienlebenszyklus und sind dadurch in der Lage,
eine Beratungsleistung zu erbringen, die auf die Geschäftsziele unserer Mandanten ausgerichtet ist und
neben einer weitestmöglichen rechtlichen Sicherheit
effiziente und pragmatische Lösungen bietet. Eine gute,
interdisziplinäre Zusammenarbeit mit den beteiligten
• Bank- und Finanzrecht
• Steuerrecht
• Gesellschaftsrecht
• Kapitalmarktrecht
• Prozessführung und Schiedsgerichtsbarkeit
• Compliance
Angesehene immobilienwirtschaftsrechtliche Praxis, die sich
aber auch im Privaten Baurecht
engagiert; vorwiegend Projektentwicklung, (…).
JUVE Handbuch 2014/2015
Projektentwicklung Ausgabe 2015
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Konzeption/Planung/Zertifizierung
Öffentliches Recht
Green Building/Zertifizierungssysteme
Aus der immobilienrechtlichen Praxis heraus berät
Hogan Lovells Projektentwickler und Investoren sowie
die öffentliche Hand zu allen Fragen des öffentlichen
Bau- und Vergaberechts, des Umweltrechts sowie zu
regulatorischen Fragen bei der Entwicklung, Errichtung
und dem Betrieb von industriellen und gewerblichen
Vorhaben, Infrastrukturanlagen (z. B. Eisenbahnstrecken, Flughäfen, Bundes- und Landesstraßen oder
Fernleitungen) sowie zur Bauleitplanung, bei Raumordnungs- und Planfeststellungsverfahren, sowie jeder Art
von Genehmigungsverfahren.
Hogan Lovells verfügt über eine hohe Expertise im
Bereich der Zertifizierungssysteme und engagiert sich
im Rechtsausschuss der Deutschen Gesellschaft für
Nachhaltiges Bauen e.V. (DGNB).
Im Fokus steht dabei häufig das Bauplanungsrecht:
Welche Bebauung erlaubt das bestehende Baurecht?
Welche städtebaulichen Verträge sollen geschlossen
werden? Sind diese Verträge ausschreibungspflichtig?
Kann die Kommune ein Vorhaben durch eine Veränderungssperre verhindern? Welche Erschließungsmaßnahmen sind erforderlich? Daneben werden regelmäßig
auch bauordnungsrechtliche Aspekte relevant, insbesondere zu Stellplätzen und Abstandsflächen. Aber
auch umweltrechtliche Aspekte können einen nicht zu
unterschätzenden Einfluss auf den Erfolg eines Projektes haben. Hierbei ist insbesondere die gute Koordination der Zusammenarbeit der Projektentwickler mit den
Umweltbehörden und Sachverständigen erforderlich.
Obwohl der Begriff des "Green Building" den Wettbewerb auf den internationalen Immobilienmärkten bereits
stark beeinflusst, ist dieser Begriff nicht einheitlich
definiert. Unter "Green Building" sind in der Regel
Gebäude zu verstehen, deren Ressourceneffizienz in
den Bereichen Energie, Wasser und Material erhöht ist,
während gleichzeitig die schädlichen Auswirkungen auf
Gesundheit und Umwelt reduziert sind. Sowohl bei der
Planung und der Konstruktion über den Betrieb und die
Wartung, als auch bei der Sanierung ist dabei auf ein
besonders ressourcenschonendes Bauen zu achten.
Es existiert gegenwärtig eine Vielzahl von ursprünglich
nationalen Zertifizierungssystemen, die Gebäude –
unterteilt nach den jeweiligen Bauwerkstypen – auf ihre
ökologische Qualität hin bewerten. Die verschiedenen
Zertifizierungssysteme, wie das vom DGNB entwickelte
Deutsche Gütesiegel Nachhaltiges Bauen, das britische
BREEAM (Building Research Establishment
Environmental Assessment Method) oder das USamerikanische LEED (Leadership in Energy and
Environmental Design) stellen unterschiedliche Anforderungen. Um die Zertifizierung zu erlangen, muss der
Bauherr zunächst einen anerkannten Auditor beauftragen, der sowohl die Planungs- als auch die Bauphase
des Objekts begleitet. Er sorgt ebenso für die notwendige Registrierung des Bauprojekts bei der zertifizierenden Stelle. Daneben sind weitere vertragliche Bindungen und Einflüsse zu beachten − nämlich zwischen
Bauherren und Zertifizierer, Bauherren und Planer,
Planer untereinander und im Verhältnis zum Auditor.
Nur im Rahmen einer ganzheitlichen Struktur kann
letztlich das begehrte Zertifikat erreicht werden. Hogan
Lovells berät hierbei u. a. Bauherren und Investoren,
aber auch Auditoren bei der Vertragsgestaltung und
Strukturierung.
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Projektentwicklung Ausgabe 2015
Planungs- und Projektsteuerungs- und Projektmanagementverträge
Unsere rechtliche Beratung umfasst alle Phasen der
Projektsteuerung, des Projektmanagements und der
Planung.
Wir betreuen unsere Mandanten umfassend bei der
Gestaltung und der Verhandlung von Planungs-,
Projektsteuerungs- und Projektmanagementverträgen.
Insbesondere bei der inhaltlichen Ausgestaltung der
Projektsteuerungsverträge achten wir darauf, dass die
beabsichtigten Beratungs-, Koordinations- und Kontrollpflichten passgenau auf das Projekt abgestimmt sind,
da die Ausgestaltung der Leistungspflichten entscheidenden Einfluss auf den Erfolg und die Kostensicherheit eines Projektes haben. Auch im Projektmanagementvertrag müssen vertraglich das Leistungsspektrum, die Verantwortlichkeiten und Befugnisse im Rahmen der Vertretung genau geregelt werden. Hierbei
verfügen wir über umfassende Erfahrungen.
Formularmäßige Architekten- und sonstige Planungsverträge enthalten oft detaillierte Honorarvereinbarungen, aber die Leistungsbeschreibung kommt regelmäßig zu kurz. Weil die Leistungsbeschreibung für den
Projekterfolg von wesentlicher Bedeutung ist, legen wir
bei der Gestaltung von Planungsverträgen besonderen
Wert auf deren Gestaltung.
Da Planungsverträge auch mündlich und sogar stillschweigend geschlossen werden können und sich nicht
ohne weiteres abgrenzen lässt, ob Arbeiten des Architekten noch der Ermittlung der Vertragsgrundlage
dienen oder schon vertragliche Leistungen sind, hilft
eine frühzeitige Vertragsdokumentation spätere Konflikte zu vermeiden.
Die im Öffentlichen Umwelt- und
Planungsrecht häufig empfohlene
Kanzlei hat ihre Position am Markt
verfestigt.
JUVE Handbuch 2013/2014
Projektentwicklung Ausgabe 2015
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Finanzierung/Strukturierung
Steuerrecht
Neben der Finanzierung des geplanten Projektes ist
insbesondere auch die Belastung durch verschiedene
Steuern von erheblicher Bedeutung. Nach der fast
flächendeckend erfolgten Erhöhung der Grunderwerbssteuer beim Erwerb von Grundstücken führt mitunter
erst eine steueroptimierte Struktur zur Durchführbarkeit
des Projektes. Die Grunderwerbssteuersätze betragen
in den jeweiligen Bundesländern (Stand: Januar 2015):
• 6,0 % in Berlin und Hessen.
• 3,5 % in Bayern und Sachsen.
Unsere Steuerrechtsexperten verfügen über überdurchschnittlich große Erfahrungen im Bereich der steuerlichen Strukturierungen bei Projektentwicklungen und
Joint Ventures.
• 4,5 % in Hamburg.
• 5,0 % in Baden-Württemberg, Brandenburg,
Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und
Thüringen.
• 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Saarland SchleswigHolstein.
Um eine Belastung mit den jeweiligen Grunderwerbssteuern zu vermeiden, sollte insbesondere rechtzeitig
die Möglichkeiten eines Share Deals geprüft werden.
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Projektentwicklung Ausgabe 2015
Immobilienfinanzierung
Joint-Venture-Verträge
Unser auf Immobilienfinanzierungen spezialisiertes
Team berät in allen Fragen der Finanzierung auf nationalen und internationalen Märkten. Wir arbeiten eng mit
unseren Finanz- und Steuerrechtsexperten zusammen
und stellen dadurch maßgeschneiderte Lösungen für
unsere Mandanten sicher. Aber auch die Beratung von
Banken bei der Umstrukturierung und Abwicklung
fehlgeschlagener Investments gehört zu unserem
Leistungsspektrum. Unsere Beratung umfasst u. a.:
Im Bereich der Projektentwicklung sind in der Praxis
insbesondere Joint Ventures häufig. Hierbei schließen
sich in der Regel der Ideengeber (Projektentwickler)
und Kapitalgeber zu einer Gesellschaft unter Teilung
der Kontrolle, der Risiken und des Gewinnes zusammen. In den nicht von der Kooperation umfassten
Bereichen bleiben die jeweiligen Partner jeweils rechtlich selbständig und unabhängig. Um den gegenseitigen Interessen der jeweiligen Partner gerecht zu werden, müssen im Rahmen einer Grundvereinbarung
mindestens folgende Aspekte im Detail geregelt werden:
• die umfassende und strukturierte Immobilienfinanzierung von Immobilientransaktionen und Projektentwicklungen
• die Beratung beim Abschluss von Darlehens- und
Sicherheitsverträgen, Syndizierungen, Leasing
(nach HBG und IFRS/IAS) und Verbriefung
• die Immobilien- und Portfoliofinanzierung sowie
Refinanzierung
• die Abwicklung von Finanzierungen
• Zielsetzung, Form und Zeitraum der Zusammenarbeit
• Verantwortlichkeit im Management (d. h. Kompetenzverteilung, Delegation und Verantwortung zur
Joint-Venture-Geschäftsführung, Vertretung p.p.)
• Kapitalbeträge (Eigenkapital, Darlehen) und besondere Verpflichtungen einzelner Partner
• Bewertung der von den Parteien eingebrachten
Leistungen (insbesondere Technologien, Marken,
etc.)
• Modalitäten zur Behebung von Meinungsverschiedenheiten (z. B. Schiedsklauseln, Deeskalationsmechanismen usw.) und der Beendigung der Zusammenarbeit (z. B. Festlegung von Verkaufsrechten, Gewinnverteilung, Vetorechte p.p.)
In diesen Konstellationen beraten wir sowohl Ideen- als
auch Kapitalgeber.
Projektentwicklung Ausgabe 2015
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Erwerb/Bau/Vermietung und Verkauf
Grundstückskauf und -verkauf nach oder während
der Fertigstellung
Aufgrund unserer besonderen Expertise im Bereich
Immobilientransaktionen und Real Estate M&A sind wir
führend in der Beratung, Betreuung und Strukturierung
von An- und Verkaufsprozessen von Einzel- und Projektentwicklungsimmobilien auch während der Bauphase sowohl als Asset wie auch Share Deal. Neben der
Vertragsgestaltung und Vertragsverhandlungen umfasst
unsere Beratung insbesondere auch eine vollumfängliche Due Diligence im Zivilrecht, öffentlichen Recht und
Steuerrecht beim An- und Verkauf, ein rechtliches
Datenraummanagement einschließlich Q&A-Prozessen,
beim Exit inklusive eines rechtlichen Transaktionsmanagements sowie die Strukturierung von Bieterverfahren. Hierzu gehören neben der qualifizierten Due Diligence die Konzeption, der Entwurf und die Verhandlung
der Erwerbs- bzw. Veräußerungsverträge sowie deren
Abstimmung mit dem beurkundenden Notar inklusive
der Abwicklungsüberwachung. Auch alternative Erwerbsmodelle, wie Erbbaurechte und Dauernutzungsrechte nach WEG sowie Kombinationen der verschiedenen Gestaltungsformen gehören zu unserem Beratungsspektrum. Insbesondere während der Projektentwicklungs- und Bauphase ist ein Datenraummanagement unerlässlich, wenn ein späterer Verkauf geplant
ist, aber auch beim Halten im Bestand. Ferner stellen
wir kaufvertragliche Sicherungsmechanismen wie die
Absicherung noch fällig werdender Kaufpreisraten nach
Erreichen eines bestimmten Vermietungsstandes oder
der Fertigstellung bzw. die richtige Gestaltung von
Garantien und Gewährleistungsrechten sicher.
Bauverträge
Wir beraten umfassend bei der Gestaltung und Verhandlung von Generalüber- und -unternehmerverträgen
sowie sonstigen Werkverträgen. Insbesondere bei
komplexen und planungsintensiven Projekten kommen
auch innovative Vertragsmodelle wie z. B. GMPVerträge in Betracht. Bei der Vertragsgestaltung achten
wir besonders darauf, dass der Vertrag auch praktikabel ist. Deshalb arbeiten wir eng mit den beteiligten
Ingenieuren und Technikern zusammen.
Uns ist bewusst, dass gerade die Bauphase anfällig ist
für Konflikte zwischen den Vertragspartnern und ein
formalistisches Beharren auf Rechtspositionen den
Projekterfolg vor allem in zeitlicher Hinsicht gefährden
kann. Daher nutzen wir unsere Expertise in alternativen
Konfliktlösungsmechanismen, um geeignete Lösungen
zu finden und mit den Vertragspartnern zu verhandeln.
Sollte dies nicht möglich sein, vertreten wir die Interessen unserer Mandanten auch vor Gericht und in
Schiedsverfahren.
Mietverträge
Nur sehr wenige Projekte kommen ohne eine hohe
Vorvermietungsquote als wichtiges Element der Finanzierung zustande. Die Anforderungen der Banken
hierzu sind uns bestens bekannt, so dass wir in der
Lage sind, einen Mietvertrag zu strukturieren und zu
verhandeln, der auch den Finanzierungsanforderungen
umfassend genügt. Diese gehen weit über die Einhaltung der Schriftformvorschriften hinaus. Wir betreuen
unsere Mandanten daher auch umfassend bei Gestaltung und Verhandlung von Mietverträgen.
Ein wichtiger Bestandteil von Mietverträgen, die sich auf
die Vermietung noch nicht fertig gestellter Immobilien
beziehen, ist die Baubeschreibung. Durch diese wird
bestimmt, in welchem Zustand der Vermieter das
Mietobjekt herstellen und an den Mieter übergeben
muss. Alle Kosten und Aufwendungen von mieterseits
gewünschten, dort nicht enthaltenen Beschaffenheiten
muss der Mieter im Zweifel selbst tragen. Darüber
hinaus achten wir bei der Vertragsgestaltung darauf,
dass der Mietzweck und die Nutzungsmöglichkeiten in
der Baugenehmigung, dem Bausoll im Generalunternehmervertrag und in der Baubeschreibung im Mietvertrag inhaltlich übereinstimmen.
Wichtiger Bestandteil eines Mietvertrages sind darüber
hinaus auch Regelungen zum Mietzweck, der Laufzeit,
der Wertsicherung, usw. Hierbei kann ein gut verhandelter Vertrag Möglichkeiten bieten, um im Laufe der
regelmäßig langen Bindung eine gewisse Flexibilität zu
erhalten.
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Projektentwicklung Ausgabe 2015
Das Immobilienrechtsteam bei
Hogan Lovells International LLP
(...) zeichnet sich durch den 'sehr
guten Servicelevel und gute
Branchenkenntnisse' aus.
Legal 500 Deutschland 2015
Handelt es sich bei dem Mietobjekt um ein "Green
Building", darf ein Mieterausbau die Zertifizierung nicht
gefährden. Um etwaige Auslegungsprobleme zu vermeiden empfiehlt sich die konkrete vertragliche Vereinbarung einer bestimmten Qualität. Hinsichtlich der
Miete und Betriebskosten ist zu prüfen, ob bei niedrigeren Betriebskosten eine erhöhte Nettomiete durchsetzbar ist. Seitens des Eigentümers sollte aus diesen
Gründen eine auch für den Mieter geeignete Dokumentation über die Baustoffe und die damit verbundenen
Energie- und Nebenkosteneinsparpotentiale erstellt
werden, um zukünftigen Mietern die Gründe für eine
erhöhte Nettokaltmiete darlegen zu können. Haustechnikplaner und Auditoren können diese erstellen. Zudem
sollten Regelungen hinsichtlich der Erhaltung und
Modernisierung in den Mietvertrag aufgenommen
werden. Grundsätzlich ist eine Nachrüstung und Modernisierung im bestehenden Mietverhältnis nicht
geschuldet. Aber auch hier sind abweichende Vereinbarungen möglich. In gewerblichen Mietverhältnissen
übernimmt der Mieter vertraglich oft in weitem Umfang
die Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung. Dann
obliegt ihm auch der Erhalt der Standards. Fehlt eine
entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung kann
lediglich der Funktionserhalt des Objekts verlangt
werden. Um hingegen den Werterhalt sicher zu stellen,
sollte sich der Vermieter entsprechende Kontrollrechte
vorbehalten.
Projektentwicklung Ausgabe 2015
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Vermarktung/Property und Asset Management im Bestand
Vermarktung und Markensicherheit
Maklervertrag
Um ein Grundstück optimal verkaufen zu können, sind
die auf dem Immobilienmarkt üblichen Grundsätze zu
beachten. Im Rahmen der Vermarktung des fertigen
Projekts bzw. im laufenden Projektentwicklungsverfahren beraten wir beim Abschluss von Vorverträgen
(Letter of Intent (LoI)) und Exklusivitäts- wie Geheimhaltungs- und ähnlichen Vereinbarungen.
Um eine Immobilie bestmöglich veräußern zu können,
ist häufig der Abschluss eines Maklervertrages erforderlich. Bei der Inanspruchnahme zusätzlicher immobilienbezogener Beratungsleistungen sollte aber bedacht
werden, dass in der Maklercourtage zusätzliche Beratungsleistungen in der Regel nicht enthalten sind, so
dass bei Beratungs- und Analysetätigkeiten zusätzliche
Kosten entstehen können. Ferner können bei ungünstiger Gestaltung Zusatzkosten entstehen, die vermeidbar
sind. Vorsicht geboten ist ebenfalls bei der Einschaltung
mehrerer Makler − ebenso beim Abschluss von Exklusivverträgen. Auch in diesem Bereich unterstützen wir
Sie mit unserer weitreichenden Erfahrung.
Ferner unterstützen wir Sie im Rahmen urheber- und
wettbewerbsrechtlicher Fragestellungen, wie z. B. dem
Urheberrecht des Architekten und dem Schutz markanter Objektnamen bzw. Gebäudebezeichnungen oder
der Vermarktung von Zertifizierungserfolgen.
In very complex situations where
you have to weigh costs against
benefits, the Hogan Lovells team
finds a pragmatic and commercial
solution.
Chambers Europe 2014
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Projektentwicklung Ausgabe 2015
Property- und Asset-Management-Verträge
Wirtschaftlich kann es auch attraktiv sein, die Immobilie
zunächst selbst im Bestand zu behalten und die wirtschaftlichen Vorteile durch Vermietung zu erzielen. Um
einen nachhaltigen Ertrags- und Werterhalt der Immobilie zu gewährleisten, kommt es entscheidend auf eine
effektive Bewirtschaftung des Bestandes an. Diese
beinhaltet neben der physischen, finanziellen und
rechtlichen Betreuung vor allem auch die Konzeption
von Nutzungen und Vermietungen. In der Regel wird
hierfür ein Asset und/oder Property Manager beauftragt.
Durch die kluge Gestaltung von Asset- und PropertyManagement-Verträgen kann ein optionaler Werterhalt
und im Bestand auch eine Verbesserung in allen relevanten Bereichen (Mieterbesatz, Substanzverbesserung etc.) erreicht werden.
Der Inhalt solcher Asset- und Property-ManagementVerträge richtet sich nach den werk- und dienstvertraglichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Bei
der Vertragsgestaltung kommt es maßgeblich auf die
konkrete und detaillierte Bestimmung des geschuldeten
Leistungsinhaltes an. Nur durch eine klare vertragliche
Zuordnung von Pflichten und Verantwortlichkeiten
können spätere Streitigkeiten über den Leistungsinhalt
vermieden werden.
Darüber hinaus ist zu empfehlen, Regelungen hinsichtlich der Grund- und eventueller Zusatzvergütung in
Asset- und Property-Management-Verträge aufzunehmen, die auch Motivationsanteile schaffen. In der Regel
erfolgt die Vergütung auf der Basis der jährlichen Nettosollmiete oder eines bestimmten monatlichen Betrages pro qm. Die erste Variante hat den Vorteil, dass
gleichzeitig ein Anreiz zur Vermietung des Leerstandes
geschaffen wird. Zusätzlich zu den vorgenannten
Vergütungsmodellen sind weitere Anreizsysteme möglich. Diese können etwa auf einer Erhöhung der Mieterträge, der Erhöhung des Werts der Immobilien, der
Verringerung der Leerstandsquoten oder der Verringerung der Bewirtschaftungskosten oder einer Kombination von verschiedenen dieser Elemente basieren.
Gleich, für welches Vergütungsmodell sich die Vertragsparteien entscheiden, auf jeden Fall ist im Vertrag
genau zu definieren, welche Vergütung auf welcher
Grundlage zu welchem Zeitpunkt zu zahlen ist.
Ferner sollte der Verteilung der Kompetenzen und
Vollmachten große Aufmerksamkeit geschenkt werden.
Der Property und Asset Manager benötigt für eine
effiziente Aufgabenerfüllung auch Gestaltungs- und
Entscheidungsfreiheit, die aber nicht zu weit gehen
darf.
Im Rahmen der Regelung der Verantwortlichkeiten
spielt auch die Betreiberhaftung bezüglich der Immobilien und die Tragung der Verkehrssicherungspflicht eine
große Rolle. Letztlich gilt der Grundsatz "Eigentum
verpflichtet" (Art. 14 GG), so dass zumindest im Rahmen von Aufsichts- und Kontrollpflichten auch bei gut
ausgewähltem Asset und Property Management den
Eigentümer Haftungsrisiken treffen können. Aufgrund
unserer Beratung einer Vielzahl von Investoren beim
Abschluss von Property- und Asset-ManagementVerträgen, beim Outsourcing von Property und Asset
Management sowie von Industrieunternehmen beim
Erkennen und der Strukturierung von Betreiberhaftungen verfügen wir in diesem Bereich über ein hohes Maß
an Erfahrung und Know-how.
Projektentwicklung Ausgabe 2015
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Ihre Ansprechpartner in Deutschland
Düsseldorf
Dr. Roland Bomhard
Immobilienwirtschaftsrecht
Partner, Düsseldorf
T +49 211 13 68 514
[email protected]
Dr. Michael Dettmeier, LL.M. (Köln/Paris)
Steuerrecht
Partner, Düsseldorf
T +49 211 13 68 302
[email protected]
Dr. Thomas Dünchheim
Öffentliches Recht
Partner, Düsseldorf
T +49 211 13 68 307
[email protected]
Dr. Erhard Keller
IP und Markenrecht
Partner, Düsseldorf
T +49 211 13 68 339
Dr. Alexander Loos
Gesellschaftsrecht, Energierecht und
Infrastrukturprojekte
Partner, Düsseldorf
T +49 211 13 68 424
[email protected]
[email protected]
Sabine Reimann
Immobilienwirtschaftsrecht
Partnerin, Düsseldorf
T +49 211 13 68 513
[email protected]
Jens Uhlendorf
Gesellschaftsrecht
Partner, Düsseldorf
T +49 211 13 68 502
[email protected]
Frankfurt am Main
Dr. Katlen Blöcker
Bank- und Finanzrecht
Partnerin, Frankfurt am Main
T +49 69 962 36 402
[email protected]
Bernhard Kuhn
Immobilienwirtschaftsrecht,
Öffentliches Bau- und Umweltrecht
Partner/Notar, Frankfurt am Main
T +49 69 962 36 301
[email protected]
Michael Sinhart
Gesellschaftsrecht
Partner, Frankfurt am Main
T +49 69 962 36 287
[email protected]
Dr. Hinrich Thieme, LL.M. (London)
Immobilienwirtschaftsrecht
Partner/Notar, Frankfurt am Main
T +49 69 962 36 212
[email protected]
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Projektentwicklung Ausgabe 2015
Hamburg
Dr. Dirk Debald
Immobilienwirtschaftsrecht
Partner, Hamburg
T +49 40 419 93 523
[email protected]
Matthias Hirschmann, LL.M. (L.S.E.)
Energie, Naturressourcen und Infrastruktur
Partner, Hamburg
T +49 40 419 93 219
[email protected]
Dr. Norbert Heier
Immobilienwirtschaftsrecht
Counsel, Hamburg
T +49 40 419 93 121
[email protected]
München
Dr. Ingmar Dörr
Steuerrecht
Partner, München
T +49 89 290 12 288
[email protected]
Martin Günther
Immobilienwirtschaftsrecht
Partner, München
T +49 89 290 12 232
[email protected]
Projektentwicklung Ausgabe 2015
Unsere Standorte in Deutschland
Düsseldorf
Hogan Lovells International LLP
Kennedydamm 24
40476 Düsseldorf
T +49 211 13 68 0
Frankfurt am Main
Hogan Lovells International LLP
Untermainanlage 1
60329 Frankfurt am Main
T +49 69 962 36 0
Hamburg
Hogan Lovells International LLP
Alstertor 21
20095 Hamburg
T +49 40 419 93 0
München
Hogan Lovells International LLP
Karl-Scharnagl-Ring 5
80539 München
T +49 89 290 12 0
13
www.hoganlovells.com
Hogan Lovells hat Büros in:
Alicante
Amsterdam
Baltimore
Brüssel
Budapest*
Caracas
Colorado Springs
Denver
Dschidda*
Dubai
Düsseldorf
Frankfurt am Main
Hamburg
Hanoi
Ho Chi Minh Stadt
Hongkong
Houston
Jakarta*
Johannesburg
London
Los Angeles
Luxemburg
Madrid
Mailand
Mexiko-Stadt
Miami
Monterrey
Moskau
München
New York
Northern Virginia
Paris
Peking
Philadelphia
Riad*
Rio de Janeiro
Rom
San Francisco
São Paulo
Schanghai
Silicon Valley
Singapur
Tokio
Ulaanbaatar
Warschau
Washington DC
Zagreb*
"Hogan Lovells" oder die "Sozietät" ist eine internationale Anwaltssozietät, zu der Hogan Lovells International LLP und Hogan Lovells US LLP und ihnen nahestehende Gesellschaften gehören.
Die Bezeichnung "Partner" beschreibt einen Partner oder ein Mitglied von Hogan Lovells International LLP, Hogan Lovells US LLP oder einer der ihnen nahestehenden Gesellschaften oder einen Mitarbeiter oder Berater mit entsprechender Stellung. Einzelne Personen, die als Partner bezeichnet werden, aber nicht Mitglieder von Hogan Lovells International
LLP sind, verfügen nicht über eine Qualifikation, die der von Mitgliedern entspricht.
Weitere Informationen über Hogan Lovells, die Partner und deren Qualifikationen, finden Sie unter www.hoganlovells.com.
Sofern Fallstudien dargestellt sind, garantieren die dort erzielten Ergebnisse nicht einen ähnlichen Ausgang für andere Mandanten. Anwaltswerbung.
©Hogan Lovells 2015. Alle Rechte vorbehalten.FRALIB#642467
*Kooperationsbüros