Büromarkt Schweiz 2016

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Büromarkt Schweiz
2016
Geschätzte Leserinnen und Leser
Das Jahr 2015 war für Anbieter und Entwickler von Büroflächen ein durchzogenes Jahr. Die Klagemauer der
Vermieter ist wieder ein Stück höher und breiter geworden. Dafür bieten sich vermehrt Möglichkeiten für Mieter
ihre Standort- und Mietflächensituation zu verbessern. Des einen Leid ist des anderen Freud.
Es wäre nun einfach, dies mit der üblichen Argumentation des zyklischen Angebots- und Nachfrageverhaltens
abzutun. Zunehmend wird klar, dass wir es im Büroflächenmarkt mit einem erheblichen Paradigmenwechsel zu
tun haben.
Die letzten beinahe 30 Jahre an politischer und raumplanerischer Restriktion haben den Eigentümern von
Immobilien Jahr für Jahr fast automatisch und ohne grosses Zutun Mietzinserhöhungen zugespielt. Dies galt
für Zürich und im speziellen für Genf. Die ewige Knappheit an Immobilien, der wir über Jahrzehnte ausgesetzt
waren, weicht nun aber immer deutlicher auf. Der Markt ist knapp, also sind die Mieten hoch, das trifft nicht
mehr zu.
„Markets are efficient“ – dies gilt auch für die Immobilienmärkte. Planungshorizonte, Mietvertragslaufzeiten und Realisierungen benötigen zwar Jahre
oder gar Jahrzehnte, sie folgen aber den gleichen Mechanismen wie in anderen Märkten. Und plötzlich wird es offensichtlich. Die innerstädtischen
Bestände weisen veraltete Strukturen auf. Infrastrukturen wie die öffentliche Verkehrsanbindung verschieben sich geographisch und kreieren
neue, effizientere Verkehrsknotenpunkte. Standorte ausserhalb des politischen Einflussbereichs der Grossstädte entwickeln eigene Strategien und
offerieren neue moderne Standortkonzepte. Und, ach ja, die Bedürfnisse der Mieter verändern sich auch.
Der Paradigmenwechsel von knapp und eng hin zu offen und expansiv fordert ein Umdenken bei Bestandshaltern, Entwicklern, Investoren und
Nutzern. Immobilien brauchen wieder Alleinstellungsmerkmale, da sie aufgrund von transparenten und für immer mehr Nutzer nachvollziehbaren
Marktverhältnissen in permanenter Konkurrenz zueinander stehen. Unsere diesjährige Büromarktstudie beleuchtet diese Tatsache.
Neben den grösseren Büromärkten Zürich, Lausanne, Bern und Basel haben wir uns dieses Jahr schwerpunktmässig mit der Rhônestadt Genf befasst.
Genf ist nicht nur der zweitgrösste Büromarkt der Schweiz und der Motor des Arc Lémanique, Genf ist auch für JLL ein wichtiger Wachstumsmarkt.
Die Öffnung und Transparenz, die den Genfer Markt derzeit erfasst, bedeutet auch eine Wachablösung in der Immobilienbranche. Immer mehr
Marktteilnehmer erwarten faire, transparente und professionelle Leistung von ihrem Berater. Dafür steht JLL.
Ich wünsche Ihnen viele Anregungen beim Lesen der verschiedenen Beiträge und freue mich immer über Ihr Feedback.
Ihr Jan Eckert
Inhalt
Fokusthemen
Marktüberblick
Seite 5
Büromarkt Genf – neue Subzentren entstehen
Anhand einer Szenarioanalyse prognostizieren wir leicht ansteigende
marktweite Leerstände in den nächsten fünf Jahren. Mit der CEVABahnlinie und den begleitenden Immobilienprojekten dürften neue,
gut angeschlossene Büro-Subzentren entstehen. Einige nicht zentrale
Bürostandorte könnten durch die neue Konkurrenz Schwierigkeiten
in der Vermietung bekommen. Dies eröffnet Opportunitäten für
Umnutzung in Wohnen.
Seite 26
Wirtschaftliches Umfeld
Tiefere, aber positive Wachstumsaussichten; Zinsumfeld bleibt
expansiv.
Seite 13
Mietanreize und ihre Auswirkungen auf die Bewertung
und die Rechnungslegung
Mietanreize sind heute fester Bestandteil von Mietvertragsabschlüssen. Diese sollten in den Bewertungen langfristig adäquat
berücksichtigt werden. Aus buchhalterischer Sicht ist eine klare
Trennung von Rohbaumiete und Mietanreizen begrüssenswert.
Seite 16
Transaktionen – wer kauft wirklich?
Der Transaktionsmarkt für Anlageimmobilien wird derzeit dominiert
durch Schweizer institutionelle Investoren aus dem Vorsorgebereich.
Ausländische Investoren sind dagegen kaum mehr aktiv aufgrund der
tiefen Renditen.
Seite 18
Vermarktung – Chancen und Risiken von Mietverträgen
in Fremdwährung
Mietverträge in Fremdwährung können ein zusätzliches
Marketinginstrument für ausländische Mieter sein. Die Eigentümerin
übernimmt dadurch das Wechselkursrisiko, gegen das sie sich aber
teilweise absichern kann.
Seite 20
Neue Nutzungs- und Businessmodelle für Büroflächen – Coworking als Erfolgsmodell
Coworking ist ein Businessmodell im Bereich von modernen
Arbeitsformen, das mit offen gestalteten Arbeitsräumen den
Gemeinschaftsgedanken in den Vordergrund stellt und neue
Nachfragegruppen anspricht.
Seite 28
Investitionsmarkt Schweiz
Robuste Nachfrage nach Top-Büroliegenschaften; Zurückhaltung
bei B- und C-Objekten.
Seite 30
Büromarkt Zürich
Stabilisierung im CBD setzt sich fort; Gesamtmarkt bleibt
mieterfreundlich.
Seite 33
Büromarkt Genf
Druck auf Angebotsmieten und Zunahme der Leerstände im CBD.
Seite 36
Büromarkt Bern
Spürbarer Anstieg der Leerstände aufgrund von
Konsolidierungsaktivitäten erwartet.
Seite 38
Büromarkt Lausanne
Stabiler Ausblick für das Stadtgebiet aufgrund tiefer Neubautätigkeit
an Zentrumslagen.
Seite 40
Büromarkt Basel
Angebotsknappheit bleibt trotz Fertigstellungen für den Eigenbedarf
bestehen.
Seite 42
Büromarkt Europa
Zunehmende Dynamik an den Nutzermärkten; ungebremster Boom
am Investitionsmarkt.
Fokusthemen
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Büromarkt Genf – neue Subzentren entstehen
Das generelle Mietpreisniveau ist in Genf nach wie vor hoch. Mit
der Fertigstellung der CEVA-Bahnlinie und den begleitenden
Immobilienprojekten werden neue Bürostandorte entstehen.
Insbesondere die Gegend um den Bahnhof Lancy-Pont-Rouge
in La Praille-Acacias könnte sich mittelfristig als das neue Subzentrum in Genf neben dem CBD etablieren. Eine Szenarioanalyse weist darauf hin, dass das Angebot an Büroflächen in den
nächsten fünf Jahren erhöht bleiben wird. Die Konkurrenz neuer
Büro
standorte verstärkt den Verdrängungswettbewerb innerhalb des Büromarkts. Einige Büroimmobilien an nicht zentralen
Standorten könnten vermehrt Schwierigkeiten in der Vermietung
bekommen. Diese liegen oft an attraktiven Wohnlagen, wodurch
sich Opportunitäten für eine Umnutzung eröffnen.
Ist das hohe Mietpreisniveau in Genf nachhaltig?
Der Genfer Büromarkt befindet sich derzeit in einer zyklischen Abkühlungsphase. Die angebotenen Flächen stiegen im letzten Jahr um
etwa 7.2 % auf 170'000 m² an, was einer Angebotsquote von 5.1 % entspricht, und die Spitzenmiete fiel um −5.4 % auf CHF 875/m² pro Jahr
(mehr zur aktuellen Lage am Büromarkt Genf finden Sie auf den Seiten
33–35). Neben der zyklischen Betrachtung lohnt sich auch die Analyse langfristiger Trends. In Genf ist das Angebot an grossen modernen
Büroflächen trotz des jüngsten Anstiegs der Leerstände nach wie vor
knapp. Dies führt dazu, dass die Angebotsmieten auch an nicht zentralen Lagen für ältere Flächen selten unter CHF 400/m² pro Jahr liegen.
Es wird bei den Mietangaben in den Inseraten und in den Mietverträgen in Genf aber oft nicht zwischen Rohbaumieten und Ausbaukosten
unterschieden. Die effektiven Mieten, das heisst unter Berücksichtigung von Mietanreizen wie mietfreien Zeiten und Ausbaufinanzierung,
sind in Einzelfällen bereits auf CHF 300/m² gefallen.
Nichtsdestoweniger ist das Genfer Mietpreisniveau für Büroflächen
ausserhalb des CBDs im Vergleich zu den anderen Schweizer Grossstädten generell sehr hoch, was eine Übersicht der Mietpreisbänder
zeigt (Abbildung 1). Dies hat u. a. damit zu tun, dass es in der Stadt
Genf und Umgebung in den letzten Jahren kaum grosse städtebauliche
Entwicklungszonen gab und keine neuen Subzentren für Büroflächen
entstanden (wie z. B. Bern Wankdorf oder Zürich West und Nord), die
gut mit dem öffentlichen Verkehr verbunden sind und Druck auf die
Bestandsmieten an Nicht-CBD-Lagen ausüben konnten. Dies dürfte
sich in den nächsten Jahren mit dem Ausbau des Nahverkehrsnetzes
ändern.
Entstehung neuer attraktiver
Subzentren dank Ausbau des
Nahverkehrsnetzes
Abbildung 1
Büro-Angebotsmieten in Schweizer Städten
CHF/m2 pro Jahr
1'100
900
700
500
300
100
Genf
Zürich
Lausanne
Basel
Bern
Mietband (25%- bis 75%-Quantil)
Median
Topmiete
Quelle: JLL
Ausbau des Nahverkehrsnetzes führt zu neuen Subzentren
Die Entstehung neuer Subzentren wird in Genf wie in anderen Städten
zusammen mit der Entwicklung des öffentlichen Verkehrsnetzes einhergehen. Zum einen werden die Frequenzen auf dem bestehenden
Netz erhöht. Zum anderen soll bis Ende 2019 die Bahnstrecke Cornavin – Eaux-Vives – Annemasse (CEVA) fertiggestellt werden. Die Idee
einer Anbindung des französischen Bahnnetzes in Hochsavoyen an
das Schweizer Bahnnetz auf der nördlichen Genferseeseite stammt
ursprünglich aus dem 19. Jahrhundert und wird nun endlich umgesetzt.
Das Projekt mit einer Gesamtlänge von über 16 Kilometern umfasst
neben dem Gleisbau den Aus- bzw. Neubau von fünf Haltestellen
zwischen Cornavin und Annemasse (siehe Abbildung 2). An den Haltestellen werden zahlreiche begleitende Immobilien- und Infrastrukturprojekte realisiert, wodurch neue urbane Zentren entstehen können. Die
Projekte beinhalten einen Mix neuer Wohn- und Geschäftsflächen, aber
auch kulturelle Einrichtungen wie die Nouvelle Comédie in Eaux-Vives.
Im Bürobereich plant die SBB die Entwicklung von ca. 4'500 m² Nutzflächen an der Haltestelle Eaux-Vives und von rund 4'100 m² Nutzflächen
an der Haltestelle Chêne-Bourg bis ins Jahr 2020.
Die bedeutendsten Neubauprojekte sind aber um den Bahnhof Lancy-Pont-Rouge vorgesehen. Das SBB-Projekt Pont-Rouge sieht den
Bau von rund 100'000 m² neuer Büroflächen etappenweise über die
nächsten zehn Jahre vor. Dies entspricht etwa 3.0 % des aktuellen
Gesamtbestands an Büroflächen im Marktgebiet Genf. In einer ersten
Etappe werden 30'000 m² Büroflächen bis Ende 2018 realisiert, wovon
ca. 50 % bereits vorvermietet sind. Die angebotenen Nettomieten für
Büroflächen in den Pont-Rouge-Gebäuden bewegen sich mehrheitlich
zwischen CHF 420/m² und CHF 520/m² pro Jahr. Neben den Büroflächen beinhaltet das Projekt ein Hotel, medizinische Einrichtungen,
Wohnungen und zahlreiche Verpflegungs- und Einkaufsmöglichkeiten.
Der Kanton will zudem mit dem Masterplan „Praille-Acacias-Vernets“
(PAV) um das Projekt Pont-Rouge herum langfristig einen neuen
Stadtteil entwickeln. Auf einer Fläche von insgesamt 230 Hektaren
sollen zwischen 2020 und 2060 hunderttausende Quadratmeter neuer
Wohnungen und kommerzieller Flächen entstehen. Die aktuell in der
Gegend beheimateten Industrie- und Gewerbebetriebe sollen dafür
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teilweise in Genfer Gemeinden weiter ausserhalb des Zentrums umgesiedelt werden.
Das neue Angebot an modernen Büroflächen an den CEVA-Haltestellen dürfte die Entwicklung am Büromarkt Genf langfristig prägen.
Insbesondere die Gegend um den Bahnhof Lancy-Pont-Rouge in La
Praille-Acacias hat unserer Meinung nach gute Chancen, sich zukünftig als das führende Büro-Subzentrum in Genf neben dem CBD zu
etablieren.
Nachfrage: mittelfristiges Absorptionspotenzial
Das Neuangebot an Büroflächen kann einerseits durch Zusatznachfrage neuer und bestehender Unternehmen und andererseits durch
Umzüge innerhalb des Marktgebiets absorbiert werden. Umzüge führen aber zu Leerständen in anderen Teilmärkten. Analog zu unserer
letztjährigen Büromarktstudie wollen wir mit Hilfe einer vereinfachten
Szenarioanalyse das mittelfristige Nachfragepotenzial im Marktgebiet
Genf analysieren, um die Auswirkungen des Neuangebots auf die Leerstandentwicklung abzuschätzen. Als Marktgebiet Genf betrachten wir
die Gemeinden Genf, Vernier, Meyrin, Carouge und Grand-Saconnex.
Abbildung 2
Strecke und Haltestellen der CEVA-Bahnverbindung
Quelle: JLL
Wir analysieren die Wachstumskomponente und die Effizienzkomponente der Nachfrage. Die Wachstumskomponente gibt den Mehrbedarf
an Büroflächen aufgrund wachsender Bürobeschäftigung wieder. Die
Effizienzkomponente erfasst den Minderbedarf bestehender Mieter
aufgrund effizienterer Anmietung. Auf der Angebotsseite berücksichtigen wir die geplante Neubaupipeline, Abrisse von Gebäuden sowie
Konversionen in andere Nutzungsarten.
Das Beschäftigtenwachstum ist der wichtigste einzelne Treiber für die
Flächennachfrage im Büromarkt. Die Beschäftigung im Dienstleistungssektor im Kanton Genf stieg zwischen dem dritten Quartal 2001
und dem zweiten Quartal 2015 um durchschnittlich 1.8 % pro Jahr an
(oder um etwa 28.2 % über die gesamte Periode). In den nächsten fünf
Jahren gehen wir von einem Abflachen der Wachstumsraten aus. Eine
abnehmende Dynamik erscheint realistisch. Die Büronachfrage dürfte
aufgrund der Aufwertung des Schweizer Frankens und des politischen
Drucks, die Immigration (inklusive Anzahl Grenzgänger) zu dämpfen,
nicht im gleichen Masse wachsen wie in den letzten Jahren. Zudem
sind zwei der wichtigsten Sektoren der lokalen Wirtschaft derzeit
besonderen Herausforderungen ausgesetzt: Die Finanzindustrie, die
im Jahr 2014 etwa 37'400 Personen im Kanton Genf direkt beschäftigte, kämpft mit der zunehmenden Regulierung und fallenden Margen,
der Handels- und Logistiksektor mit rund 8'000 Beschäftigten mit dem
Kollaps der Rohstoffpreise.
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Prognosen zur Beschäftigtenentwicklung sind immer mit grosser
Unsicherheit behaftet, weshalb wir verschiedene Szenarien berechnen werden. Im Hauptszenario gehen wir in Genf in den nächsten
fünf Jahren von einem deutlich tieferen Beschäftigtenwachstum im
Dienstleistungssektor von 1.0 % pro Jahr aus. Im positiven Szenario
setzt sich das dynamische Wachstum mit 1.5 % pro Jahr fort, während
wir im negativen Szenario ein Wachstum von noch 0.5 % pro Jahr
annehmen. Anhand der Statistik der Unternehmensstruktur des Bundesamts für Statistik schätzen wir die aktuelle Anzahl der Beschäftigten im Dienstleistungssektor in den analysierten Gemeinden auf etwa
225'000 Personen ein. Die Dienstleistungsbeschäftigung wird bis Ende
2020 im Hauptszenario somit um ca. 11'500 Personen ansteigen, was
bei einer üblichen Bürobeschäftigtenquote und Flächenkennziffer in
einem Zusatzbedarf von ca. 134'500 m² Büroflächen resultiert. Bei der
Effizienzkomponente nehmen wir an, dass existierende Mieter ihren
Platzverbrauch um ca. 1.3 % (bzw. 39'000 m²) des aktuellen Flächenbestands über die nächsten fünf Jahre reduzieren.
Bei der Neubautätigkeit orientieren wir uns an der aktuellen Baupipeline, wobei im Hauptszenario 90 % der geplanten 154'000 m² Büroflächen realisiert werden. Im positiven Szenario werden alle Projekte
realisiert und im negativen Szenario 80 %. Abgänge durch Abrisse und
Konversionen sind generell tiefer, je höher die Flächennachfrage ist.
Die Tabelle 1 fasst die wichtigsten Annahmen und Ergebnisse für die
verschiedenen Szenarien zusammen.
Tabelle 1
Szenarioanalyse für den Büromarkt Genf: 2016–2020
Hauptszenario
Annahmen
Analyse
Ergebnis
Positives Szenario
Negatives Szenario
Beschäftigtenwachstum 2016–2020
5.1 % 7.7 % 2.5 %
Jährliche Wachstumsrate
1.0 %
1.5 %
0.5 %
Nettoflächennachfrage 2016–2020 (in m²)
95′300
164′400
27′400
- Wachstumskomponente2016–2020 (in m²)
134′500
203′600
66′600
- Effizienzkomponente
2016–2020 (in m²)
−39′200
−39′200
−39′200
Neubautätigkeit
2016–2020 (in m²)
138′600
154′000
123′200
Abriss oder Umnutzung 2016–2020 (in m²)
−16′500
−8′300
−24′800
Flächenbestand Ende 2015 (in m²)
3′308′700
3′308′700
3′308′700
Flächenbestand Ende 2020 (in m²)
3′430′800
3′454′400
3′407′100
Angebotene Flächen Ende 2015 (in m²)
170′400
170′400
170′400
Angebotene Flächen Ende 2020 (in m²)
197′100
151′700
241′300
Angebotsquote Ende 2015
5.1 %
5.1 %
5.1 %
Angebotsquote Ende 2020
5.7 %
4.4 %
7.1 %
Quelle: JLL
Abbildung 3
Prognose Angebotsquote Marktgebiet Genf für verschiedene Szenarien
%
8.0
7.0
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
Angebotsquote
Hauptszenario
Positives Szenario
Negatives Szenario
2020
2019
2018
2017
2015
2016
2014
2012
2013
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
0.0
2004
1.0
Quelle: JLL
Hauptszenario:
leichter Anstieg
der Leerstände erwartet
Unsere Analyse im Hauptszenario weist auf eine mögliche Nettozusatznachfrage an Büroflächen von 95'300 m² im Marktgebiet Genf über
die nächsten fünf Jahre hin. Dies ist leicht unterhalb des erwarteten
Nettozugangs von Büroflächen über diesen Zeitraum. Wir sehen daher
im Hauptszenario leicht ansteigende Büroleerstände im Marktgebiet
Genf voraus. Das Ergebnis ist allerdings sehr sensitiv in Bezug auf
das angenommene Beschäftigtenwachstum, was die deutlichen Unterschiede in den Verläufen der prognostizierten Angebotsquoten für die
verschiedenen Szenarien erklärt (Abbildung 3). Unsere Langfristanalyse sieht aber auch für das positive Szenario voraus, dass das Angebot
an verfügbaren Büroflächen in Genf in den nächsten Jahren erhöht
bleiben wird.
Mögliche Gewinner und Verlierer im Marktgebiet Genf
Aufgrund der Entstehung eines neuen Subzentrums beim Bahnhof
Lancy-Pont-Rouge dürfte es zu einem verstärkten Verdrängungsprozess zwischen und innerhalb von Subzentren kommen. Innerhalb von
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Subzentren beobachten wir bei der Vermarktung, dass bei erhöhter
Konkurrenz zunehmend nur noch jene Flächen in Metropolregionen
gute Akzeptanz erfahren, die sich in kurzer Gehdistanz zu einem
Bahnhof befinden. Für das Vermietungspotenzial von Büroflächen wird
daher neben einer guten Makrolage auch eine gute Mikrolage immer
wichtiger.
In Genf dürften die CBD-Marktgebiete auf der linken und rechten Uferseite ihre dominierende Bedeutung als Bürostandorte auch mittelfristig
trotz aktuell höheren Leerständen behalten. Dafür sind die dort vorhandenen Infrastrukturen und ihre Erreichbarkeit zu gut. Auch im Quartier
der internationalen Organisationen sehen wir das langfristige Nachfragepotenzial intakt. Das Quartier profitiert von einem unvergleichbaren Netzwerk weltweiter Organisationen, das bestehende Büronutzer
aus diesem Segment bindet und neue anzieht. Der Global Fund wird
z. B. seinen Genf-Sitz im Jahr 2017 aus der Flughafen-Region in einen
Neubau an der Route de Ferney in Grand-Saconnex verlegen. Allerdings sind die Gebäude internationaler Organisationen in vielen Fällen
nicht auf dem „freien Markt“ angemietet, sondern gehören direkt oder
indirekt staatlichen Eigentümern. Innerhalb des Quartiers der internationalen Organisationen hat auch die Gegend um den Bahnhof Sécheron Potenzial, sich zu einem Subzentrum zu entwickeln, was u. a. die
Eröffnung des neuen JTI-Hauptquartiers im letzten Jahr zeigt.
Verdrängungswettbewerb
zwischen Subzentren wird
zunehmen
Im Marktgebiet Flughafen dürften dagegen einzelne grosse Bürogebäude mit zunehmenden Leerstandproblemen aufgrund der neuen
Konkurrenz zu kämpfen haben. Die Flughafennähe sollte aber eine
gewisse Sockelnachfrage garantieren, u. a. auch aus dem halbindustriellen und dem Logistikbereich. Auf Marktebene sehen wir zudem
in Zwischenquartieren und Aussengemeinden, die verkehrstechnisch
nicht ideal angeschlossen sind und von der Struktur her Wohngebieten
gleichen, mittelfristig das Risiko von Vermietungsproblemen und Druck
auf die Büromieten. Innerhalb des Stadtgebiets könnte dies sekundäre Standorte in Plainpalais, Charmilles, Champel und Eaux-Vives und
ausserhalb des Stadtgebiets Vorortsgemeinden wie Versoix betreffen.
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Abbildung 4
Medianmieten neuer Wohnungen minus Medianmieten alter Büros
Genf - Stadtteile
Flughafen
Internationale
Organisationen
CBD rechtes Ufer/
Hauptbahnhof
Charmilles
Plainpalais
La PrailleAcacias
CBD linkes
Ufer/Altstadt
Eaux-Vives/
Champel
< CHF 10/m2
CHF 10–40/m2
CHF 40–90/m2
> CHF 90/m2
Umnutzungen als Option bei anhaltenden Leerstandproblemen
Für einige ältere Bürogebäude mit anhaltenden Leerstandproblemen
und geringem langfristigem Nachfragepotenzial müssen daher neue
Strategien erarbeitet werden, um sie wieder erfolgreich am Markt
platzieren zu können. Eine Option wäre die Umnutzung in eine andere
Nutzungsform.
Die Umnutzung von Büro in Wohnen wurde im Juni 2015 durch eine
Volksabstimmung erleichtert. Zum ersten Mal seit Einführung des
Mieterschutzgesetzes „Loi sur les démolitions, transformations et
rénovations de maisons d’habitation“ (LDTR) im Jahr 1962 wurde die
Gesetzgebung massgeblich abgeschwächt. Die Genfer Bevölkerung
Quelle: Implenia, JLL
stimmte mit einer Mehrheit von 58 % der Möglichkeit zu, dass zukünftig
Büro- und Gewerberäume in Wohnungen ohne Obergrenze des Zielmietzinses umgebaut werden können. Auch wenn harte Evidenz noch
fehlt, scheint in der Branche bereits vermehrt über Umnutzungsprojekte nachgedacht zu werden, allerdings meist für Wohnungen im hochpreisigen Segment.
Zusammen mit dem Bauunternehmen Implenia analysierte JLL im
letzten Herbst Kriterien für die Wirtschaftlichkeit einer Umnutzung
alter Büroflächen in neue Wohnungen in Genf und anderen Schweizer
Städten.1 Ab einem Mietpreiszuschlag von ca. CHF 80–100/m² pro Jahr
dürfte sich in vielen Fällen eine Umnutzung von älteren, renovationsbedürftigen Bürogebäuden in Wohnungen lohnen. Der Mietpreiszuschlag
ist notwendig, um die Mehrinvestitionen einer Umnutzung relativ zur
Sanierung des Bürogebäudes zu finanzieren.
Die durchschnittlichen Mietpreiszuschläge sind in den meisten Genfer
Quartieren aktuell noch tief aufgrund der generell hohen Büromieten
in der Stadt (Abbildung 4). Einzig in Eaux-Vives/Champel liesse sich
mit einer Wohnnutzung gegenüber alten Büros im Mittel ein beachtlicher Aufschlag von mehr als CHF 100/m² pro Jahr erzielen. Sollten
allerdings die Büromieten marktweit um CHF 50/m² pro Jahr fallen,
würden auch in Plainpalais und Charmilles Umnutzungen im Schnitt
lohnenswert werden. Berücksichtigt man zudem noch die generell tiefere Leerstanddauer und die tieferen Diskontierungsraten von neuen
Wohnungen gegenüber Büros, dürften Umnutzungen auch bei tieferen
Mietpreiszuschlägen attraktiv werden.
Schlussfolgerungen
Wir denken, dass der Büromarkt Genf vor interessanten Jahren steht.
Analog zur Entwicklung in anderen Metropolregionen dürfte es auch in
Genf zu einer deutlicheren Konzentrierung der Büronachfrage auf ideale Bürostandorte kommen. Die Entwicklung wird beschleunigt durch
Infrastrukturinvestitionen für den Ausbau des öffentlichen Verkehrsnetzes. Insbesondere die Gegend um den Bahnhof Lancy-Pont-Rouge
in La Praille-Acacias könnte sich dank dem Bau der CEVA-Bahnlinie
und dem langfristigen Masterplan PAV als das neue Subzentrum im
Büromarkt Genf neben dem CBD etablieren. Andere Nicht-CBD-Büromärkte könnten dagegen aufgrund der neuen Konkurrenz vermehrt
Schwierigkeiten in der Vermietung bekommen. Oft liegen diese allerdings an attraktiven Wohnlagen, wodurch sich Opportunitäten für eine
Umnutzung eröffnen.
Martin Bernhard, Vice President
Anna Fauvel, Senior Associate
Yasmine Ghulam, Analyst
1
Modernisierungsstudie 2015: Umnutzung von Bürogebäuden – Mythos oder Realität?,
Implenia mit Unterstützung von JLL, September 2015.
10
„Utoquai 37/39 & Dufourstrasse 28“ in Zürich.
JLL war exklusiver Transaktionsberater der Verkäuferin im Jahr 2015.
„Grafenauweg 2“ in Zug.
„Zypressenstrasse 60“ in Zürich.
11
„Rue du Général-Dufour 20“ in Genf.
JLL ist externer Schätzungsexperte der AXA Investment Managers Schweiz AG seit 2013.
„Alte Börse“ in Zürich.
JLL ist externer Schätzungsexperte der BVK seit 2014.
„Vulkanstrasse 106“ in Zürich (Bild: Allreal).
JLL ist externer Schätzungsexperte der Allreal Holding AG seit 2000.
„Rue du Stand 64–66“ in Genf.
JLL ist internationaler Schätzungsexperte der Crédit Agricole SA.
12
13
Mietanreize und ihre Auswirkungen
auf die Bewertung und die Rechnungslegung
Mietanreize sind heute fester Bestandteil von Mietvertragsverhandlungen und -abschlüssen. Lange konnte dank hoher Nachfrage nach Mietflächen auf Mietzinsreduktionen und Mietanreize
verzichtet werden. Immer mehr dürfte bei Mietvertragserneuerungen beides indes zur Verhandlung stehen, mit den entsprechenden Folgen für die Bewertung beim Eigentümer und die
Rechnungslegung beim Mieter. Aus Bewertungssicht dürfte es
keine wesentliche Rolle spielen, ob die effektiven Mieteinnahmen
über Anreize oder über Mietzinsreduktionen sinken, sofern beides angemessen im Discounted-Cashflow-Modell (DCF-Modell)
berücksichtigt werden kann. Aus buchhalterischer Sicht ist eine
klare Trennung von Rohbaumiete und Mietanreizen begrüssenswert. Auch müssten mietzinsfreie Zeiten über die Restlaufzeit des
Mietvertrages verteilt und damit die Einmaleffekte verstetigt werden. Die mietvertraglichen Verhältnisse mit allen entsprechenden
Anreizen sollten zumindest theoretisch und bei der Anwendung
gleicher Rechnungslegungsnormen bei Vermieter und Mieter
spiegelbildlich in den Bilanzen abgebildet sein.
Der Büromarkt in der Schweiz zeigt sich in den meisten Wirtschaftszentren in einem kompetitiven Umfeld. Die Mieter befinden sich in
einer starken Verhandlungsposition und so besteht bei Verhandlungen
von langfristigen Mietverträgen nicht selten ein erhebliches negatives
Anpassungspotenzial. Büromieten waren vor fünf bis zehn Jahren in
vielen Teilmärkten zum Teil erheblich höher, als dies heute der Fall ist.
So konnten im Zeitraum 2006/2007 an der Bahnhofstrasse in Zürich
noch Verträge zu Mieten über CHF 1'000/m² pro Jahr abgeschlossen
werden. Aktuell sind Topmieten kaum mehr höher als CHF 800/m² pro
Jahr. Bei einem Multiple von 25 kommt dies einer Wertvernichtung von
CHF 5'000/m² gleich. Neben Mietzinsreduktionen kommen bei der Wieder- und Neuvermietung von Büroflächen vermehrt auch Mietanreize
(sogenannte „Lease Incentives“) zur Anwendung. Mietanreize können
verschiedene Formen annehmen und haben Auswirkungen sowohl auf
die Bewertung der Liegenschaft als auch auf die Buchhaltung von Vermieter und Mieter.
Mietanreize im heutigen Marktumfeld
Mietinteressenten sprechen heute vor allem auf jene Anreize an, die
ihre Infrastrukturkosten über die erste feste Mietdauer reduzieren.
Mietfreie Zeiten und Ausbaukostenbeteiligungen ohne Rückzahlungsverpflichtung sind besonders beliebt. Bei der mietfreien Zeit wird immer
öfter, um konkurrenzfähig zu sein, vor allem jene Zeit unentgeltlich zur
Verfügung gestellt, die der Mieter für die Realisierung des Mieterausbaus benötigt. Auch Doppelmietzahlungen bei Umzügen vom alten
Standort zum neuen nehmen die Mieter kaum mehr hin. Somit sind bei
fünfjährigen Mietverträgen mietfreie Zeiten zwischen sechs und zwölf
Monaten keine Seltenheit mehr, was immerhin einem Rabatt von 10 %
bis 20 % gleichkommt.
Mietfreie Zeiten zwischen
sechs und zwölf Monaten
sind keine Seltenheit mehr
Eigentümer, die in der Lage sind, den vom Mieter zu übernehmenden
Teil der Ausbaukosten zu finanzieren, verschaffen sich ebenfalls einen
gewissen Wettbewerbsvorteil. Die Finanzierung des Mieterausbaus
durch den Vermieter ermöglicht es, längere Abschreibungsdauern für
langfristig nutzbare Ausbauelemente anzuwenden und damit dem Mieter eine tiefere Quadratmeterbelastung der Gesamtmiete zu offerieren.
Bei den in der Tendenz immer kürzer werdenden Mietvertragsdauern
ist dies ein nicht unerheblicher Vorteil für den Mieter. In einer perfekten
Welt würden solche Finanzierungsvereinbarungen transparent im Mietvertrag festgehalten und offengelegt werden. Nur so ist auch später
nachvollziehbar, was die Parteien vereinbart haben, und für Dritte, sei
es in der Buchhaltung oder im Rahmen von Bewertungen, korrekt in der
Rechnungslegung und Bewertung umsetzbar.
Mietverträge, die „pauschal“ weder die im Mietzins vereinbarte Trennung zwischen Rohbau und Ausbau in Form von klaren Schnittstellendefinitionen ausweisen noch auf eine Trennung zwischen Mietzins (für
den Rohbau) und der Finanzierung (für den Ausbau) mit einer Zins- und
einer Amortisationskomponente hinweisen, führen unter Umständen zu
unvollständiger und/oder falsch ausgewiesener Buchhaltung sowie zu
verzerrten bzw. falschen Bewertungsergebnissen.
Das Gleiche gilt auch für vorzeitige Kündigungsoptionen, die es den
Mietern erlauben, Flächen vorzeitig zurückzugeben. Die unvollständige
Offenlegung solcher „Break Options“ in Buchhaltung und Bewertungen
können zu erheblichen negativen Überraschungen führen. Erinnert
sei an dieser Stelle an den Kollaps der damals an der Börse kotierten
Canary-Wharf-Gesellschaft. Die vorher nicht offengelegte „Break Option“ eines Hauptmieters hat nach dessen Auszug aus dem Gebäude
nicht nur zu einem desaströsen Kurssturz ihres Aktienkurses und einer
darauf folgenden Übernahme durch einen Konkurrenten, sondern auch
zu strafrechtlichen Untersuchungen der Verantwortlichen geführt.
Staffelmieten kommen heute immer seltener zum Einsatz. Solche
Modelle werden meist von Start-up-Unternehmen oder Unternehmen
mit raschem Wachstumspotenzial geschätzt. Was im heutigen Markt
umfeld ebenfalls kaum mehr diskutiert wird, ist eine reduzierte Überwälzung der Kostensteigerung auf den Mietzins. Die Bindung an den
Landesindex für Konsumentenpreise (LIK) beträgt meist die vollen
100 %. Einerseits war die Teuerung in den letzten Jahren im Durchschnitt eher rückläufig. Andererseits sind die Möglichkeiten, substanzielle Anreize in anderer Form zu verhandeln, sehr viel interessanter.
14
Vertragsbeginn resultiert z. B. in einem modellierten Cashflow im
Jahr 1, der 50 % tiefer ist als in den Folgejahren. Eine mietfreie Zeit
von sechs Monaten bei einem fünfjährigen Mietvertrag bedeutet, dass
die effektiven Mieteinnahmen über die gesamte Vertragslaufzeit 10 %
tiefer sind als ohne mietfreie Zeit. Anstelle der mietfreien Zeit könnte
der Eigentümer somit auch einfach die Vertragsmiete um 10 % reduzieren. Dies würde sogar zu einer leicht höheren Bewertung (d. h. tieferer
Abwertung im Vergleich zur „alten“ Miete) führen, da die reduzierten
Mieteinnahmen nicht alle im ersten Jahr, sondern geglättet über fünf
Jahre anfallen. Aufgrund der Diskontierung hat eine Reduktion von
Cashflows in späteren Jahren weniger Einfluss auf den heutigen Marktwert als eine gleiche Reduktion im ersten Jahr.
Unterschiedliche Präferenz bei Eigentümern
Mit den Zugeständnissen von Mietanreizen in Mietvertragsverhandlungen wird je nach Eigentümerstruktur unterschiedlich umgegangen. Der
institutionelle Investor ist stark marktwertgetrieben. Aus diesem Grund
ist er vor allem an Zugeständnissen interessiert, die den Marktwert der
Immobilie am wenigsten tangieren. Ausserdem stehen ihm im Normalfall auch die entsprechenden finanziellen Möglichkeiten zur Verfügung,
um z. B. mietzinsfreie Zeiten besser zu überbrücken als Investoren, die
z. B. hohe und laufende Finanzierungskosten ausweisen oder auf regelmässige Ausschüttungen angewiesen sind.
So haben oft private Eigentümer eine eher cashflowgetriebene Sichtweise. Der Marktwert spielt eine untergeordnete Rolle und wird auch
eher selten erhoben. Der Wert der Immobilie für den Eigentümer orientiert sich an den laufenden Mietzinseinnahmen bzw. an deren langfristigen Ausschüttungen. Dementsprechend ist der Eigentümer eher
dazu bereit, den Mietzins zu senken, um eine möglichst permanente
Vollvermietung zu erzielen. Die Aussage wird dadurch gestützt, dass
dem privaten Eigentümer oft die unmittelbar verfügbaren finanziellen
Mittel fehlen, um grössere Investitionen in Mieterausbauten etc. zu
finanzieren.
Mietanreize in der Bewertung
In Bewertungsmodellen sollten alle Werttreiber des Ertragspotenzials
von Büroliegenschaften langfristig angemessen berücksichtigt werden,
so auch Mietanreize.
Mietfreie Zeiten oder Staffelmieten werden in den DCF-Modellen
typischerweise entsprechend den effektiv anfallenden erwarteten
Cashflows abgebildet. Eine mietfreie Zeit von sechs Monaten bei
Eine adäquate langfristige
Berücksichtigung von
Mietanreizen ist notwendig
Nichtsdestoweniger bevorzugen viele Eigentümer mietfreie Zeiten
gegenüber tieferen Vertragsmieten. Dies hat damit zu tun, dass teilweise vergessen wird, die mietfreie Zeit auch langfristig zu berücksichtigen. Bei einer typischen DCF-Bewertung werden je nach Höhe des
Diskontsatzes nur rund 25–40 % des Marktwertes durch die Cashflows
in den ersten zehn Jahren generiert. Die Einschätzung der langfristigen
Marktverhältnisse inklusive Marktmieten und mietfreier Zeit hat somit
einen wesentlichen Einfluss auf den Marktwert der Liegenschaft. Die
Schwierigkeit für einen Bewertungsexperten dabei ist erstens zu erkennen, dass bei den Mietverhandlungen mietvertragsfreie Zeiten vereinbart wurden. Sehr oft finden sich solche Vereinbarungen in Sideletters
und anderen Nebenabredungen. Zweitens lässt er sich auf eine mühsame Diskussion ein, was eigentlich die effektiv vereinbarte Marktmiete ist. Wer nur vermieten kann, wenn er 10 % Rabatt gibt, muss auch
akzeptieren, dass der Bewerter davon ausgehen muss, dass die Marktmiete nicht 100 %, sondern 90 % beträgt. Das Bewertungsmodell lässt
viele Arten der Modellierung zu, doch sollte es letztendlich die wirtschaftliche Wahrheit abbilden und nicht eine unvollständige vertragliche Konstruktion. Dies gilt selbstverständlich für Wiederbewertungen
ebenso wie für Akquisitionsbewertungen.
Bei der Übernahme der Ausbaukosten durch den Vermieter und einer
Rückzahlungsverpflichtung des Mieters durch eine Zins- und Amortisationskomponente wird der Ausbaubeitrag des Vermieters ganz oder
teilweise vom Mieter über einen zeitlich begrenzten Zuschlag zum regulären Mietzins amortisiert. Wie auch bei Anpassungen der Miete oder
der Gewährung von mietfreien Zeiten kann dabei der Amortisationsbeitrag im Cashflow der DCF-Bewertung als zusätzlicher Ertrag zum regulären Mietzins abgebildet werden. Dies hat allerdings zur Folge, dass
sich der Marktwert aufgrund der wegfallenden Zahlungen während
der Amortisationsdauer stetig reduziert. Damit wertet sich die Immobilie (ceteris paribus) permanent bis zum Ablauf des Mietvertrages ab.
Alternativ kann der Ausbaubeitrag von der Bewertung ausgeklammert
werden und als separate Verbindlichkeit (z. B. als Mieterausbaudarlehen) zwischen Mieter und Vermieter ausserhalb der Immobilienbewertung behandelt werden. Damit entfällt die verzerrte Wertentwicklung
durch die Amortisation des Ausbaubeitrages in der DCF-Bewertung.
Buchhalterisch ist diese Alternative ebenfalls klar zu bevorzugen, stellt
sie doch die jeweiligen Wertblöcke in der Bilanz richtig dar.
15
über die Laufzeit abgeschrieben bzw. amortisiert werden. Insbesondere Letzteres wird aber noch viel zu selten gemacht.
Klare Abgrenzung von Rohbaumiete und Ausbaukomponente in
Mietverträgen erforderlich
Eine Verbuchung der Ausbauvorfinanzierung als Darlehen durch den
Mieter würde dessen Bilanz verlängern und dadurch die Eigenkapitalquote verringern. Mieter haben daher generell weniger Interesse, die
Vorfinanzierung in der Bilanz zu berücksichtigen. Ein Berater im Vermietungsgeschäft sollte sich der buchhalterischen Auswirkungen von
Mietanreizen auf Mieter und Vermieter bewusst sein. Zudem wird wie
erwähnt in vielen Mietverträgen nicht klar zwischen Rohbaumieten und
Ausbaukomponenten abgegrenzt, was eine korrekte buchhalterische
Erfassung erschwert. Es ist daher erforderlich, dass zukünftig bei der
Ausgestaltung von Mietverträgen deutlich mehr Wert auf eine transparente Trennung der verschiedenen Mietkomponenten gelegt wird.
Philippe Frei, Senior Vice President
Mietanreize in der Buchhaltung
Unter den IFRS-Standards muss ein Vermieter die Kosten von Mietanreizen gleichmässig über die Laufzeit des Mietvertrags verbuchen. Ist
z. B. bei einem fünfjährigen Mietvertrag das erste Jahr mietfrei, dann
sollte der Vermieter in der Erfolgsrechnung trotzdem für alle fünf Jahre
Mieteinnahmen erfassen. Die verbuchten Mieteinnahmen entsprechen
in jedem Jahr jeweils einem Fünftel der gesamten Mieteinnahmen der
fünf Jahre. Da im ersten Jahr real keine Mietzahlungen durch den
Mieter erfolgen, werden die für das Jahr verbuchten Mieteinnahmen
gegen ein (transitorisches) Aktiven-Konto in der Bilanz verbucht. Dieses Aktiven-Konto wird dann über die Restlaufzeit des Mietvertrags
abgeschrieben. Ähnlich verhält es sich bei Mietanreizen in Form von
vorfinanzierten Ausbaukosten. Hierbei aktiviert der Vermieter den Ausbau bei Vertragsbeginn als Darlehen an den Mieter und amortisiert das
Darlehen vollständig über die Laufzeit des Mietvertrags. Die Zahlungen
des Mieters werden dabei buchhalterisch aufgeteilt in Rohbaumieten
sowie Zins- und Amortisationszahlungen für das Darlehen.
Der Mieter sollte Mietanreize ebenfalls entsprechend in der Buchhaltung berücksichtigen. Mietfreie Zeiten bei Vertragsbeginn sollten über
ein (transitorisches) Passiven-Konto in der Bilanz über die Laufzeit
gleichmässig verteilt werden. Die Vorfinanzierung des Ausbaus durch
den Vermieter sollte über eine Darlehensstruktur in der Bilanz sowohl
unter den Aktiven als auch Passiven ausgewiesen werden und dann
Daniel Schneider, Senior Vice President
16
Transaktionen – wer kauft wirklich?
Detaillierte Informationen zu Immobilientransaktionen werden in
der Schweiz selten veröffentlicht. Unsere Erfahrungen als Transaktionsmanager erlauben gewisse Rückschlüsse zum aktuellen
Bieterverhalten. Die Preisbereitschaft einzelner Bietergruppen
wird bestimmt durch deren Renditeanforderungen. Schweizer
institutionelle Investoren aus dem Vorsorgebereich sind derzeit – wenig überraschend – die dominierende Bietergruppe.
Ausländische Investoren sind dagegen kaum aktiv und kommen
höchstens noch in Nischensegmenten zum Zuge.
Trotz zunehmender Transparenz im Schweizer Immobilienmarkt sind
die Parteien sowie bezahlten Preise bei institutionellen Immobilientransaktionen nach wie vor weitgehend unbekannt. Die wenigsten
Transaktionen werden freiwillig öffentlich publiziert und nur wenige
Kantone kennen die Pflicht, Transaktionsdaten zu veröffentlichen. Auch
private Datenanbieter schaffen nur punktuelle Transparenz, so dass
der Markt hier grösstenteils im Dunkeln liegt.
Erfahrungen aus dem Transaktionsmanagement
JLL erhält als Transaktionsmanager zahlreicher institutioneller Immobilientransaktionen einen steten Markteinblick, welche Marktteilnehmer
wie aktiv sind und welche unterschiedlichen Preisbereitschaften herrschen. Insbesondere Bieterverfahren, wie sie im aktuellen Marktumfeld
üblich sind, bringen eine hohe Transparenz, da die meisten Teilnehmer
ihre Grenzpreisbereitschaft offenbaren. Eine Auswertung von rund
160 Geboten, die JLL im Rahmen diverser Transaktionen in den vergangenen zwölf Monaten einholen konnte, zeigt ein Bild, das teils wie
erwartet, teils überraschend ist.
Vorsorgebereich: sehr hohe Preisbereitschaft
Die Gesamtheit aller Bieter wird im aktuellen Marktumfeld von Schweizer institutionellen Investoren aus dem Vorsorgebereich (Versicherungen, Pensionskassen und Anlagestiftungen) angeführt. Dies sowohl in
Bezug auf Anlageappetit als auch Preisbereitschaft. Ein hoher Anlagedruck durch Mittelzuflüsse, gesetzliche Mindestverzinsungen (z. B.
1.25 %-BVG-Mindestzinssatz) sowie wenig attraktive Möglichkeiten,
auf andere Asset-Klassen auszuweichen, haben einen spürbaren
Herdentrieb ausgelöst, der vor allem im Core-Segment der Anlageliegenschaften zu starken Renditekompressionen und zum Teil extremen
Bieterwettbewerben führt. Die Negativzinsen sind ein zusätzlicher
Anreiz, tiefe Renditen zu akzeptieren, da das betroffene Kapital dem
teuren geldpolitischen Instrument kaum entzogen werden kann.
Vier von fünf Bieterverfahren
werden von Schweizer
Investoren gewonnen
Aktiengesellschaften: selektives Bieterverhalten
Bei Schweizer Immobilienaktiengesellschaften zeichnet sich ein anderes Bild. Das Bieterverhalten ist heterogener und selektiver. Attraktive
Ausschüttungsrenditen der vergangenen Jahre und das Ziel, diese
nicht verwässern zu wollen, limitieren die Preisbereitschaft bei Bieterverfahren. Auch zum Teil teurere Passivseiten, da vereinzelt vor Jahren
langfristig finanziert wurde, sind oft enge Zügel im Bieterwettbewerb.
Klar im Vorteil sind junge Gesellschaften, die mit frischem und günstigem Fremdkapital schlechter finanzierte Mitbewerber ausstechen und
trotzdem einen höheren Renditeunterschied verbuchen können. Negativzinsen haben derzeit keinen wesentlichen Einfluss auf das Bieterverhalten der Aktiengesellschaften. Die Cash-Bestände liegen oft unter
den relevanten Hürden, u. a. da diese auf verschiedene Banken verteilt
wurden. Notfalls könnten sich die Unternehmen auch in Form von Sonderausschüttungen den Negativzinssätzen entziehen.
Immobilienfonds: schwieriger Stand im Core-Segment
Auch bei Schweizer Fonds ist das Bild heterogen. Erhöhte interne Kosten sowie zum Teil hohe Ausschüttungsversprechen an die Anleger
limitieren die Preisbereitschaft. Fonds mit grossen Bestandsportfolios
können aggressiver bieten, da Preisprämien im Portfoliokontext leichter kompensiert werden können. Junge Vehikel leiden mitunter unter
dem kompetitiven Akquisitionsmarkt, da eine schnelle Erreichung
von Allokationszielen teuer eingekauft werden muss. Insbesondere
im Core-Segment, in dem sich Fonds dem Preiswettbewerb mit Vorsorgeunternehmen stellen müssen, laufen Gebote oft ins Leere. Im
Non-Core-Bereich sind Fonds hingegen oft erfolgreich und führen das
Bieterfeld an, da die grosse Gruppe der Vorsorgeunternehmen dieses
Segment in der Regel freiwillig meidet oder aus regulatorischen Gründen meiden muss.
17
Ausländische Investoren: kaum aktiv
Attraktive Anlagemöglichkeiten im Value-add-Bereich
Auch wenn die politischen Diskussionen um eine Verschärfung von
Lex Koller eine hohe Brisanz der Thematik und einen Handlungsbedarf suggerieren, spielen Ausländer im aktuellen Marktumfeld nur
eine untergeordnete Rolle. Vier von fünf Transaktionen werden rein
inländisch entschieden. Die Gründe liegen auf der Hand und sind vor
allem ökonomischer Natur. Im europäischen Vergleich sind die Schweizer Immobilienrenditen – mit sehr wenigen Ausnahmen – die tiefsten
(Abbildung 5). Hohe Kosten für Währungsabsicherungen und eine für
die Marktgrösse überproportionale Komplexität machen aus ausländischer Sicht Anlagen in der Schweiz zusätzlich unattraktiv. Lediglich
in Nischensegmenten wie Hotels und Spezialimmobilien (z. B. Shopping-Center, Industrieliegenschaften, opportunistische Investments),
an denen Schweizer Investoren oft kein Interesse zeigen, sorgen ausländische Bieter für eine dringend notwendige Grundliquidität im Markt.
Für 2016 prognostiziert JLL im Bereich der Core-Immobilien ein weiteres Jahr mit hoher Nachfrage und tiefen Renditen. Attraktive Anlagemöglichkeiten werden vermehrt im Bereich der Value-add-Immobilien
erwartet, da hier ein höheres Angebot auf deutlich weniger Kapital trifft.
Ausländische Bieter werden wohl auch 2016 nur eine untergeordnete
Rolle spielen. Für Akquisitionsmanager wird es auch im Jahr 2016 herausfordernd bleiben, die richtige Balance zwischen Wertbeimessung
und Preis für eine Immobilie zu finden, um im weiterhin sehr kompetitiven Markt bei Transaktionen zum Zug zu kommen.
Abbildung 5
Schweizer Immobilien sind im internationalen Vergleich teuer
% Büro-Spitzenrendite (netto, Q3 2015)
7.0
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
Zürich
Paris
Genf
London
Berlin
Wien
Dublin
Madrid
Amsterdam
Frankfurt
Manchester
Mailand
Lyon
Warschau
0.0
Lissabon
1.0
Quelle: JLL
Gregor Strocka, Senior Vice President
18
Vermarktung – Chancen und Risiken
von Mietverträgen in Fremdwährung
Eigentümerin ist dem Wechselkursrisiko ausgesetzt
Der Vorteil von Mietverträgen in Fremdwährung ist eine potenziell höhere Nachfrage für Büroflächen durch ausländische Unternehmen. Der
grosse Nachteil für die Eigentümerseite ist die Übernahme des Wechselkursrisikos. Die Aufwertung des Schweizer Frankens nach der Aufgabe
des Mindestwechselkurses hätte z. B. die Mieteinnahmen in Schweizer
Franken (CHF) schlagartig um 10–20 % reduziert. Eine Eigentümerin
kann dieses Risiko über Absicherungsgeschäfte verringern.
Währungsabsicherung über den Terminmarkt
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, das Wechselkursrisiko über den
Finanzmarkt abzusichern. Die direkteste Form ist über den Terminmarkt
mit Futures (börslich) oder Forwards (ausserbörslich) von Währungs
paaren. Die Abbildung 6 zeigt die Forwardkurve für den EUR/CHFWechselkurs per 1. Oktober 2015. Ein Marktteilnehmer hätte gemäss
der Abbildung am 1. Oktober 2015 einen unentgeltlichen Vertrag ein
gehen können, der es z. B. ermöglichte, einen bestimmten EUR-Betrag
zwölf Monate später (d. h. am 1. Oktober 2016) zu dem Termin-Wechselkurs von 1.082 in CHF umzutauschen. Die zukünftigen Wechselkurse sind hier tiefer als der aktuelle Kurs, was der „Preis der Absicherung“
darstellt.2
EUR/CHF-Forwardkurve per 1. Oktober 2015
1.10
1.09
1.08
1.07
1.06
1.05
1.04
1.03
Bid
Ask
5 J.
4 J.
3 J.
2 J.
18 Mo.
15 Mo.
9 Mo.
12 Mo.
1.01
6 Mo.
1.02
3 Mo.
Die Vermarktung von Büroflächen ist derzeit eine herausfordernde
Aufgabe. Insbesondere die Neuansiedlung ausländischer Firmen ist
schwierig geworden angesichts der Stärke des Schweizer Frankens
sowie der Unsicherheit bezüglich Personenfreizügigkeit und Unternehmenssteuerreform. Innovative Vermarktungskonzepte sind in dieser
Zeit verstärkter Konkurrenz notwendig. Mietverträge in Euro (EUR)
oder US-Dollar (USD) könnten für internationale Firmen, die einen
Grossteil des Ertrags in Fremdwährung erwirtschaften, ein interessantes Angebot darstellen.
Abbildung 6
Heute
Mietverträge in Fremdwährung können in der heutigen Zeit verschärfter Konkurrenz ein attraktives zusätzliches Marketing
instrument für ausländische Mieter darstellen. Die Eigentümerin
übernimmt dadurch das Wechselkursrisiko, gegen das sie sich
aber teilweise absichern kann. Anhand eines hypothetischen
Beispiels berechnen wir Kosten der Absicherung von ca. 2–2.5 %
der diskontierten Mieteinnahmen. Diese Kosten sollten idealerweise durch eine tiefere Leerstanddauer kompensiert werden.
Eine Eigentümerin, die Mietverträge in Fremdwährung in Erwägung zieht, sollte das Angebot in Zusammenarbeit mit erfahrenen
Finanzinstituten ausgestalten.
Quelle: Thomson Reuters, JLL
Eine Eigentümerin mit EUR-Mietverträgen kann nun bereits heute alle
zukünftigen erwarteten EUR-Mieteinnahmen zu den am Terminmarkt
vorbestimmten Wechselkursen in CHF-Cashflows umwandeln. Wir
wollen im Folgenden analysieren, wie viel eine solche Wechselkursabsicherung kosten könnte.
Rechenbeispiel: Annahmen zum Mietvertrag
Als Grundlage für die Analyse nehmen wir folgenden hypothetischen
Mietvertrag an. Eine Liegenschaft mit 10'000 m² Mietfläche, die bisher zu einer Jahresmiete von CHF 300/m² angeboten wird, wird
neu zum aktuellen Wechselkurs in EUR vermietet. Der aktuelle
EUR/CHF-Wechselkurs ist 1.0906 (per 1. Oktober 2015), was in einer
entsprechenden EUR-Jahresmiete von 275/m² resultiert. Die Mietvertragsdauer beträgt fünf Jahre. Die Mietzahlungen werden vierteljährlich
vorausbezahlt und sind der Einfachheit halber nicht indexiert. Tabelle 2
zeigt die Grundannahmen des Beispielvertrags.
Der Preis der Absicherung folgt der sogenannten „Zinssatzparität“-Theorie und entspricht in etwa der
2
Zinsdifferenz sicherer Anlagen in den beiden Währungen. Die EUR-Zinsen sind nach wie vor generell
höher als die CHF-Zinsen. Die höheren EUR-Zinsen werden im Währungsterminmarkt mit einer erwarteten
Abwertung ausgeglichen, so dass für einen Schweizer Investor die EUR-Anlage mit Währungsabsicherung
ex ante etwa gleich viel rentiert wie eine vergleichbare CHF-Anlage. Anderenfalls wären ArbitrageGeschäfte möglich.
Tabelle 2
Mietvertrag für Rechenbeispiel
Mietfläche
Vertragsdauer
Zahlungen
Indexierung
Diskontierung
10'000 m²
5 Jahre
Vierteljährlich im Voraus
Keine
1.0906 (1. Okt 2015)
Forwardkurse
Gemäss Abbildung 6
CHF 300/m²
EUR 275/m²
Vierteljährliche Mietzahlungen
Die Währungsabsicherung
ist nicht kostenlos und sollte
kompensiert werden
5.0 %
EUR/CHF-Wechselkurs
Jahresmiete
19
CHF 750'000
EUR 687'500
Quelle: JLL
können die Kosten der Absicherung auch reduziert werden, indem die
Eigentümerschaft einen Teil des Wechselkursrisikos trägt, d. h., indem
sie das Wechselkursrisiko nur teilweise absichert.
Risiken bei direkter Absicherung am Terminmarkt
Der Beispielvertrag sieht somit 20 vierteljährliche Zahlungen von
jeweils EUR 687'500 vor, von denen 19 Mietzahlungen in der Zukunft
erfolgen werden (die erste Zahlung ist bei Vertragsbeginn fällig). Die
Eigentümerin kann nun für alle 19 Zahlungen Termingeschäfte eingehen, die die Umwandlung der jeweils eingehenden EUR 687′500 zum
entsprechenden Terminkurs in CHF zusichern. Angesichts der zunehmenden Illiquidität des Terminmarkts mit zunehmender Laufzeit kann
die Absicherung auch rollierend geschehen. Die Eigentümerin geht
dabei anfänglich ein Termingeschäft über drei Monate für den Barwert
aller ausstehenden 19 Mietzahlungen ein. Diese Absicherung wird
dann alle drei Monate für weitere drei Monate erneuert, wobei sich der
abgesicherte Betrag entsprechend der Entwicklung der noch ausstehenden diskontierten Mietzahlungen reduziert.
Die direkte Absicherung am Terminmarkt über Futures oder Forwards
ist nicht risikolos. Zum einen besteht das Gegenparteirisiko bezüglich
des Vertragspartners auf dem Terminmarkt. Die Absicherung auf dem
Terminmarkt ist nur so lange intakt, solange die Gegenpartei auch die
Konditionen des Vertrags erfüllen kann. Das Gleiche gilt selbstverständlich auch bezüglich der Eigentümerin. Im obigen Beispiel ist die Eigentümerin z. B. vertraglich verpflichtet, jedes Vierteljahr einen Betrag von
EUR 687'500 für den Umtausch in CHF zu liefern. Die Eigentümerin
muss sich daher sicher sein, dass sie diesen EUR-Betrag auch jeweils
vom Mieter rechtzeitig erhält. Letztlich erfordern Termingeschäfte,
wenn sie über Futures geschehen, auch ein sogenanntes Margenkonto, über das Gewinne bzw. Verluste des Absicherungsgeschäfts laufend ausgeglichen werden müssen. Dies kann zu kurzfristig erhöhtem
Liquiditätsbedarf führen, was die Liquiditätsplanung erschwert.
Kosten der Absicherung bei etwa 2–2.5 % der Mieteinnahmen
Zusammenarbeit mit Banken notwendig
Gemäss unseren Berechnungen wären per 1. Oktober 2015 die erwarteten diskontierten Mieteinnahmen beim EUR-Vertrag mit Währungs
absicherung 2–2.5 % tiefer als bei einem CHF-Vertrag mit einer
Jahresmiete von CHF 300/m² gewesen. Die Währungsabsicherung
hätte daher die Eigentümerin etwa 2–2.5 % der Mieteinnahmen gekostet.
Es gibt neben den direkten Termingeschäften auch zahlreiche weitere
Möglichkeiten, sich gegenüber dem Währungsrisiko abzusichern, z. B.
mit Optionen oder strukturierten Produkten. Die Kosten bzw. der Nutzen der Absicherung hängen dabei vom konkreten Einzelfall ab. Eine
Eigentümerschaft, die EUR-Verträge als mögliches Marketingtool in
Erwägung zieht, sollte daher das Angebot unbedingt zusammen mit
Banken oder anderen Finanzinstituten, die bei der Absicherung behilflich sein können, ausgestalten.
Diese Absicherungskosten sollten idealerweise durch die reduzierte
Leerstanddauer aufgrund des EUR-Vertragsangebots gedeckt werden. Andererseits kann die Eigentümerschaft auch versuchen, die
Kosten der Absicherung auf den Mieter zu überwälzen. Im obigen
Beispiel erfordert dies z. B. eine leichte Anhebung der Jahresmiete
für Fremdwährungsmieter von EUR 275/m² auf EUR 280/m². Letztlich
Martin Bernhard, Vice President
20
Neue Nutzungs- und Businessmodelle
für Büroflächen – Coworking als Erfolgsmodell
Coworking ist ein Businessmodell im Bereich von modernen
Arbeitsformen. Innovative Freischaffende, Start-ups oder kleinere Firmen, oftmals in kreativen Berufen oder in der Technologiebranche tätig, arbeiten zusammen in meist grösseren, offenen
Räumen und können auf diese Weise voneinander profitieren.
Sie arbeiten selbständig und unabhängig voneinander, können
für unterschiedliche Firmen und Projekte tätig sein oder auch
gemeinsame Projekte realisieren. In einer globalen Studie berichtet eine grosse Mehrheit der Nutzer, dass neben dem Gemeinschaftsgefühl ein weiterer Vorteil für die Mieter in den geringeren
Kosten liege. Diese betragen weniger als die Ausgaben für einen
vollständig ausgerüsteten Arbeitsplatz in einem gewöhnlichen
Büro. Für Immobilienbesitzer eröffnet das neue Businessmodell
neue Kundengruppen in der Flächenvermietung.
Nach der Finanzkrise 2008 standen in New York viele Büros leer. Auf
der Nutzerseite fiel vor allem die Nachfrage von Finanzdienstleistern
nach grossen Flächen weg. Dagegen wuchs langsam, aber stetig die
Nachfrage vieler innovativer Freischaffender, kleinerer Unternehmen
oder Start-up-Firmen nach flexiblen Büroflächen mit geteilter Infrastruktur. Die Herausforderung war, das grosse Angebot an Flächen mit
der Nachfrage nach flexiblen Arbeitsplätzen zusammenzuführen. Darin
gründete die Idee von Adam Neumann und Miguel McKelvey, als sie
im Jahr 2010 im New Yorker Stadtteil SoHo den ersten Standort von
WeWork, einem Coworking-Büro, eröffneten.
Modernes, offenes und
flexibles Arbeitsumfeld
durch Coworking
Flexible Bürolösungen bisher mit Fokus auf kleinteilige,
geschlossene Büros
Die Bereitstellung flexibler Bürolösungen, zu denen auch Coworking
gehört, ist kein neues Konzept. Spezialisierte internationale und nationale Unternehmen wie Regus oder OBC Suisse operieren seit Jahren sehr erfolgreich als Anbieter von Business-Centern mit flexiblen
Bürolösungen. Der Hauptfokus der meisten Business-Center liegt aber
nach wie vor auf geschlossenen Büros. Durch die sich verändernden
Bedürfnisse der Nutzer, vorangetrieben durch die Innovationskraft und
Dynamik von jungen Branchen wie die IT, kamen in den letzten Jahren
auch neue Angebote mit Coworking-Büros dazu. Ein gutes Beispiel für
erfolgreiches Coworking ist das Businessmodell von WeWork, das mit
offen gestalteten Arbeitsräumen den Gemeinschaftsgedanken in den
Vordergrund stellt.
WeWork ist einer der
schnellstwachsenden
Büromieter in den USA
Ein erfolgreiches Coworking-Konzept am Beispiel von WeWork
Coworking-Flächenanbieter wie WeWork stellen analog zu den Business-Centern primär ein modernes und flexibles Arbeitsplatzumfeld
zur Verfügung. Der Arbeitsplatz und die Mietdauer können dabei den
aktuellen Bedürfnissen angepasst werden. Bei WeWork kann man z. B.
seinen Schreibtisch für rund USD 50 tageweise mieten oder auch einen
fest zugeordneten Arbeitsplatz für etwa USD 450 pro Monat belegen.
Bei Bedarf können zudem arbeitsplatzbezogene Dienstleistungen wie
ein besetzter Empfang, Besprechungsräume oder Drucker genutzt
werden. Neuartig ist beim Coworking-Konzept von WeWork aber die
offene Gestaltung der Räumlichkeiten. Durch die gemeinsame Nutzung der Arbeitsbereiche und der Infrastruktur entstehen eine virtuelle
Gemeinschaft und ein „Lifestyle“, mit dem sich die Nutzer identifizieren. Zusätzlich aktiv gefördert wird der Gemeinschaftsgedanke von
WeWork durch verschiedenste Events und Workshops, die den aktuell
ca. 40'000 weltweiten Mitgliedern angeboten werden.
WeWork wurde schnell zum Erfolgsmodell. Der Wert des Unternehmens wird bereits auf etwa USD 10 Mrd. geschätzt. Dank dem Community-Gedanken gilt WeWork als eines der innovativsten Unternehmen
und gehört zweifelsohne zu den schnellstwachsenden Start-ups in
Bezug auf den Flächenbedarf. Bereits vier Jahre nach Eröffnung des
ersten Standortes im Jahr 2010 wurde WeWork als „schnellstwachsender Mieter für Büroflächen in New York“ gehandelt und ist auf dem Weg,
zum „schnellstwachsenden Mieter in Amerika“ zu werden. Per Oktober
2015 hatte WeWork über 56 grossflächige Standorte in 17 Städten,
wobei der Schwerpunkt mit 44 Büros aktuell noch auf den USA liegt.
Aber mit bereits sechs Standorten in London, vier in Israel und zwei
neuen Büros in Amsterdam ist WeWork auch in Europa auf dem Vormarsch. Die Expansion dürfte sich fortsetzen – vielleicht auch bald in
Schweizer Innenstädten?
Wachsender Flächenbedarf als Chance
für Immobilieneigentümer
Der Markteintritt neuer Coworking-Anbieter bietet auch Chancen für
Immobilieneigentümer. Coworking-Anbieter wie WeWork benötigen
grossflächige Büroräumlichkeiten an attraktiven urbanen Lagen für ihre
Dienstleistung. Beispielsweise hat JLL USA für WeWork im Jahr 2012
an der 175 Varick Street in New York etwa 10'000 m² angemietet. Mit
der Professionalisierung von Coworking entstehen somit für Eigentümer neue potenzielle Mietergruppen für grosse Büroflächen.
Brigitte Luginbühl, Senior Associate
21
22
Seattle – WeWork South Lake Union
Quelle: WeWork
„THE CIRCLE“ beim Flughafen Zürich.
JLL ist Lead-Partner der Flughafen Zürich AG für die Vermarktung von ca. 70’000 m² Büroflächen.
„Brandschenkestrasse 30“ in Zürich.
JLL vermarktet für die AXA Investment Managers Schweiz AG ca. 2’500 m² Büroflächen.
„Bleicherweg 50“ in Zürich.
JLL vermarktet für die Swiss Life AG ca. 1’700 m² Büroflächen.
23
„Giesshübelstrasse 40 + 45“ in Zürich.
JLL vermarktet für die PLAZZA AG ca. 8’000 m² Büroflächen.
„Klausstrasse 4“ in Zürich.
JLL vermarktet für die Miteigentümerschaft des Gebäudes ca. 2’600 m² Büroflächen.
„Nüschelerstrasse 1“ in Zürich.
JLL vermarktet für die Plutag AG ca. 2’300 m² Büroflächen.
24
Marktüberblick
26
Wirtschaftliches Umfeld
Die inländische volkswirtschaftliche Diskussion ist nach wie vor
geprägt von der Entscheidung der Schweizerischen Nationalbank
(SNB) vom Januar 2015, den Mindestwechselkurs gegenüber dem
Euro aufzugeben. Die anfänglichen Befürchtungen, dass die
Schweizer Wirtschaft deswegen in eine Rezession fallen wird,
haben sich glücklicherweise nicht bestätigt. Doch es ist zu einer
deutlichen konjunkturellen Abkühlung gekommen.
Arbeitsmarkt: Arbeitslosigkeit bleibt tief
Die Arbeitslosenrate in der Schweiz liegt saisonbereinigt bei ca.
3.2–3.4 %, was international ein äusserst tiefes Niveau darstellt. Die
Arbeitslosigkeit könnte aufgrund des moderaten Wachstums in den
nächsten Monaten leicht ansteigen.
Wachstum: leicht positiv
Das reale Wirtschaftswachstum dürfte im Jahr 2015 nur leicht positiv
gewesen sein und im Jahr 2016 nur wenig anziehen. Erst für das Jahr
2017 ist von einer Rückkehr des Wachstums in Richtung der durchschnittlichen 2.0 % des letzten Jahrzehnts auszugehen. Die Binnenwirtschaft bleibt die Wachstumsstütze dank robustem privatem und
öffentlichem Konsum. Der Aussenhandel wird dagegen erwartungsgemäss belastet durch den starken Schweizer Franken. Das Exportwachstum brach als Wachstumstreiber im Jahr 2015 komplett weg und
dürfte nur langsam wieder anziehen. Das weltwirtschaftliche Umfeld
bleibt gemischt. Das solide Wachstum in den USA gilt als der grösste
Hoffnungsträger für die Weltwirtschaft, während die Schwäche in vielen Schwellenländern, insbesondere in China, als das grösste Risiko
gilt. Das Wachstum in Europa sollte die Talsohle durchschritten haben
trotz des sporadischen Wiederaufkeimens der Eurokrise in einigen
Peripherieländern.
Prognosen Schweiz
BIP-Wachstum
2014
2015E
2016E
2017E
1.9 %
0.8 %
1.2 %
2.0 %
LIK-Inflation
0.0 %
−1.1 %
−0,3 %
0.4 %
Arbeitslosenquote
3.2 %
3.3 %
3.5 %
3.4 %
Rendite 10-jährige
Bundesobligation (ø)
0.7 %
0.0 %
0.4 %
1.2 %
Quelle: Oxford Economics, Datastream, JLL
Abbildung 7
Abbildung 8
Reales BIP-Wachstum (Y-o-Y)
Arbeitslosenquote
%
%
6.0
14.0
4.0
12.0
10.0
2.0
8.0
0.0
6.0
−2.0
Schweiz
Eurozone
Schweiz
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
0.0
2008
−6.0
2007
2.0
2006
−4.0
2006
4.0
Eurozone
Geldpolitisches Umfeld: Deflation und Negativzinsen
Die durchschnittliche Inflation betrug sehr tiefe 0.5 % pro Jahr in den
letzten zehn Jahren. Im Jahr 2015 und 2016 dürften die Konsumentenpreise aufgrund der fallenden Importpreise und des tieferen Ölpreises
sogar zurückgehen. Auf der Zinsseite reduzierte die SNB den Zielwert
für den Drei-Monats-Libor auf −0.75 % im Januar 2015. Die SNB dürfte die Zinsen am kurzen Ende der Zinskurve in naher Zukunft nicht
wesentlich verändern angesichts des anhaltenden Aufwärtsdrucks auf
den Schweizer Franken. Dies dürfte zusammen mit den deflationären
Tendenzen und dem inländischen Anlagedruck dafür sorgen, dass
auch die langfristigen Zinsen nahe ihren rekordtiefen Niveaus verharren werden.
27
Auf der Investitionsseite fördern die tiefen Anleihezinsen die Attraktivität von Immobilienanlagen. Die Anfangsrenditen für Topobjekte fielen
im Jahr 2015 um ca. 30 Basispunkte. Da keine baldige Zins-„Normalisierung“ in der Schweiz in Sicht ist, sollten die Anfangsrenditen erstklassiger Büroimmobilien vorerst nicht unter Aufwärtsdruck kommen.
Auf der anderen Seite dürften die Zeiten von Renditekompressionen,
getrieben durch sinkende Langfristzinsen, grösstenteils ebenfalls vorüber sein, da sich eine Bodenbildung in der Zinsentwicklung abzeichnet.
Abbildung 10
Konsumentenpreise (Y-o-Y)
%
6.0
4.0
2.0
Schweiz
Eurozone
Abbildung 9
Abbildung 11
Entwicklung Schweizer Franken
Zinsen in der Schweiz
2.0
4.0
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
−2.0
2008
0.0
2007
Für den Immobilienmarkt hat das skizzierte wirtschaftliche Umfeld
verschiedene Implikationen. Auf der Mieterseite dürfte die Flächennachfrage aufgrund des tiefen Wachstums moderat positiv bleiben.
Die moderate Nachfrage trifft gleichzeitig auf eine erhöhte Bautätigkeit.
Die tiefen Inflationsaussichten hemmen zusätzlich das Wachstum der
Markt- und Bestandsmieten kommerzieller Immobilien. Dies reduziert
das Mietzinspotenzial bzw. erhöht das Leerstandrisiko von Bestands
immobilien und Neubauprojekten.
2006
Unterschiedliche Auswirkungen auf Mieter und Investoren
%
1.8
3.0
1.6
2.0
1.4
EUR/CHF
USD/CHF
10-jährige Bundesobligationen
Quelle: Datastream, JLL
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2015
2014
2013
2012
2011
−2.0
2010
0.6
2009
−1.0
2008
0.8
2007
0.0
2006
1.0
2006
1.0
1.2
3-Monats-Libor
28
Investitionsmarkt Schweiz
Im Gegensatz zum Mietwohnungsmarkt werden im Bürobereich
Objekte verschiedener Qualitäten bereits deutlich differenzierter bewertet. Die Nachfrage für A-Klasse-Büroliegenschaften
mit Langzeitverträgen bleibt auch an grossstädtischen B-Lagen
rege, während das Interesse an Objekten in C-Lagen sowie Liegenschaften mit unattraktiver Mieter- oder Gebäudestruktur deutlich tiefer ausfällt.
Abbildung 12
Renditespread erstklassiger Büroimmobilien
Basispunkte
400
350
300
250
Sehr hoher Renditespread
200
Kapitalwerte: moderate Veränderungen
Die durchschnittlichen Kapitalwerte für Top-Büroflächen in Schweizer Grossstädten haben sich aufgrund der Renditekompression leicht
erhöht und liegen nun zwischen CHF 9'500 in Bern und CHF 24'750 in
Zürich. Die Kapitalwerte von Liegenschaften an schlechten Standorten
sind dagegen etwas unter Druck gekommen.
Durchschnittliche Büro-Kapitalwerte (CHF pro m2)
Prime
A-Lage
B-Lage
C-Lage
Zürich
24′750
15′000
7′500
3′500
Genf
23′750
15′500
8′000
3′750
Bern
9′500
7′500
5′500
3′000
12′000
7′750
5′500
3′250
9′750
7′500
5′500
3′750
Lausanne
Basel
Quelle: JLL
150
100
Zürich
Genf
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0
2003
50
2002
Die geschätzten Spitzenrenditen für innerstädtische Topliegenschaften
im Bürosegment sind aufgrund der Einführung der Negativzinsen im
Jahr 2015 um ca. 30 Basispunkte auf 2.9 % in Zürich und auf 3.3 % in
Genf gesunken. Da gleichzeitig die Rendite zehnjähriger Bundesobligationen um ca. 50–70 Basispunkte auf etwa −0.2 % per Ende Oktober
2015 gefallen ist, hat sich der Renditespread nochmals ausgeweitet
und liegt nun bei rekordverdächtigen 300–350 Basispunkten. Der
Aufwärtsdruck auf erstklassige Immobilienrenditen sollte in den nächsten Quartalen gering bleiben angesichts des lockeren geldpolitischen
Umfelds und des anhaltenden Investitionsdrucks einheimischer institutioneller Anleger.
Quelle: JLL
Solides Investitionsvolumen im Jahr 2015
Gemäss unseren Einschätzungen aus der Beratertätigkeit dürfte das
Transaktionsvolumen kommerzieller Bestandsimmobilien (d. h. ohne
Bauland und Entwicklungsprojekte) im Jahr 2015 etwas tiefer als in
den Vorjahren ausgefallen sein, doch die Schwelle von CHF 3 Mrd.
einmal mehr übertroffen haben. Nach einem starken ersten Quartal
folgte ein eher ruhiger Sommer, bevor das Transaktionsvolumen gegen
Jahresende wieder anzog. Der Bürosektor war auch im Jahr 2015 der
dominante Sektor auf dem Investitionsmarkt kommerzieller Bestandsimmobilien. Büroliegenschaften waren in den letzten beiden Jahren
für mehr als 50 % aller kommerziellen Immobilientransaktionen verantwortlich.
Die grösste Einzeltransaktion des letzten Jahres war der Verkauf des
prestigeträchtigen Bürogebäudes Rue du Rhône 8 von der UBS an die
Swiss Life für CHF 535 Mio. im Januar. Weitere grosse Bürotransaktionen in Genf betrafen die Liegenschaften Rue du Rhône 21, Rue du
Rhône 62, Blvd des Philosophes 20 (Temenos Headquarter) und Rue
de l'Université 4. In Zürich kaufte u. a. die Stadt Zürich zwei Liegenschaften in Oerlikon (Eggbühlstrasse, Airgate).
Abbildung 13
Abbildung 14
Geschätztes Transaktionsvolumen
für kommerzielle Immobilien in der Schweiz
Geschätztes Transaktionsvolumen
nach Sektor in den Jahren 2014 und 2015
Mio. CHF
4'000
29
Andere
1.0 %
3'500
3'000
Hotel
10.0 %
2'500
Gewerbe
und Logistik
13.0 %
2'000
1'500
Büro
53.0 %
1'000
Retail
23.0 %
Q1
Q2
Q3
2015
2014
2012
0
2013
500
Q4
Quelle: JLL
Quelle: JLL
Ausgewählte Bürotransaktionen
Genf
Rue du Rhône 8
Zug
Grafenauweg 2
Zürich
Airgate, Thurgauerstrasse 40
Datum
Januar 2015
Datum
Juli 2015
Datum
August 2015
Preis
Ca. CHF 535 Mio.
Preis
Nicht veröffentlicht
Preis
CHF 128 Mio.
Mietfläche
Ca. 18'000 m2
Mietfläche
Ca. 5'600 m2
Mietfläche
Ca. 22'000 m2
Käufer
Swiss Life
Käufer
Credit Suisse REF SIAT
Käufer
Stadt Zürich
Verkäufer
UBS
Verkäufer
Pramerica Property Investment GmbH
Verkäufer
Privatperson
Details
Signifikanter Retail-Anteil
Details
Vollvermietetes Bürogebäude
Details
Kauf zur Deckung des mittelfristigen
Flächenbedarfs
Quelle: JLL, Stadt Zürich
30
Büromarkt Zürich
Übersichtsstatistik
2015
Y-o-Y
CHF 800
−3.0 %
Spitzenrendite (%)
2.9
−30 bps
Flächenangebot (′000 m2)
398
2.0 %
Angebotsquote (%)
5.2
16 bps
Projektpipeline (′000 m2)
330
–
Spitzenmieten (pro m2)
Ausblick 12 Monate
Die Mietmarktindikatoren im Büromarkt Zürich schwächten im
Jahr 2015 weiter ab, allerdings weniger stark als erwartet. Die in
der Region Zürich angebotenen Büroflächen stiegen in den ersten
zehn Monaten 2015 leicht um 2.0 % auf 398'000 m² bzw. auf 5.2 %
des Bestands. Der Druck auf die Spitzenmieten im CBD nahm ab,
jedoch sanken sie nochmals um ca. 3.0 % auf nun CHF 800/m² pro
Jahr. Vermieter sind zudem bereit, zum Teil substanzielle Mietanreize zu gewähren.
Wenige grosse Vermietungen
Büroflächen im Flurpark in Altstetten beziehen und Samsung verschiedene Standorte von der Binz an der Giesshübelstrasse konsolidieren. Eine der wenigen Neuansiedlungen war die Verlegung des
EMEA-Hauptsitzes des internationalen Pharmaunternehmens Alexion
Pharmaceuticals von Lausanne nach Zürich, das etwa 4'100 m² im selben Gebäude wie Samsung beziehen wird.
Innenstadt: Leerstände gehen zurück
Die Leerstände im CBD haben ihren Zenit überschritten, befinden
sich aber nach wie vor auf erhöhtem Niveau. Die im Kreis 1 zur Miete
angebotenen Büroflächen sanken im letzten Jahr von 54'000 m² auf
43'000 m². Derzeit sind insbesondere Anwaltskanzleien sowie kleine
Beratungs- und Finanzdienstleistungsunternehmen aktive Nachfragesegmente, die typischerweise Flächeneinheiten zwischen 500 und
1'000 m² suchen. Die grossen Umzüge in der Finanzindustrie aus dem
CBD heraus in moderne Bürogebäude in den Entwicklungsgebieten
sind vollzogen.
Die Absorption von Büroflächen erfolgte im letzten Jahr vor allem durch
die Vermietung kleinerer Flächeneinheiten. Die bekanntgewordenen
grossen Neuvermietungen betrafen normalerweise Umzüge innerhalb des Marktgebiets. So wird die Privatbank BSI SA ca. 4'500 m²
Büroflächen im ehemaligen Allianz-Suisse-Hauptsitz am Bleicherweg
anmieten, das Medienunternehmen Ringier Axel Springer 10'000 m²
Gesamtmarkt: hohes Angebot in Zürich Nord
Abbildung 15
Abbildung 16
Angebots- und Spitzenmiete Region Zürich
Angebot Region Zürich
CHF/m2 pro Jahr
'000 m2
1'100
Der Vermietungsmarkt in der ganzen Region Zürich dürfte aufgrund
der anhaltend hohen Bautätigkeit noch für eine längere Zeit mieterfreundlich bleiben. Zwischen 2016 und 2020 könnten insgesamt bis
zu 300′000 m² an neuen Büroflächen in und um Zürich entstehen. In
Angebotsquote %
8.0
500
1'000
400
900
6.0
800
700
300
4.0
600
500
200
400
300
2.0
100
Median
Topmiete
Angebotene Fläche
Quelle: JLL
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
0
2004
2015
2014
2013
2012
100
2011
200
0.0
Angebotsquote
Quelle: JLL
einigen Teilmärkten sind die Leerstände bereits heute sehr hoch, insbesondere in Zürich Nord in der Gemeinde Opfikon/Glattbrugg. Die
Marktsituation in Zürich Nord verschlechtert sich mit zunehmender
Distanz zum Bahnhof Oerlikon. Einige Flächen fallen gewissermassen
zwischen Stuhl und Bank, da sie nicht direkt am Flughafen, aber auch
nicht nah genug am gut funktionierenden Standort Bahnhof Oerlikon
gelegen sind. In Zürich West (Kreis 5) sind Leerstände überdurchschnittlich in der Gegend Hardturm-/Förrlibuckstrasse zu finden, während es in der Nähe des Bahnhofs Hardbrücke kaum leere Büroflächen
gibt. Dies gilt auch für die Neubauprojekte in Zürich West. Die AllrealEntwicklung am Schiffbauplatz, die 10'700 m² Büroflächen umfasst und
im Jahr 2017 fertiggestellt werden sollte, ist z. B. bereits vollständig
vorvermietet.
31
turm beim Bahnhof Oerlikon, das Vulcano in Altstetten, das Aquatikon
im Glattpark sowie die Green-City-Gebäude Vergé und Pergamin in
Zürich Manegg. Planmässig realisiert werden wahrscheinlich die Europaalleeprojekte (vollständig vorvermietet an Google), der Andreasturm
(ca. 55 % Vorvermietung an Amstein & Walthert) und das Vulcano-Projekt. Die restlichen Projekte könnten sich aufgrund mangelnder Vorvermietung verzögern.
Abbildung 18
Baupipeline Zürich nach Marktgebiet
'000 m2
250
200
150
100
Region
Zürich Nord
City
Rest Stadtgebiet
Zürich West
CBD
Abbildung 17
Abbildung 19
Beschäftigtenstruktur Zürich (2013)
Baupipeline Zürich nach Status
2020
2019
2018
2017
2016
2015
0
2014
50
2013
Im letzten Jahr ist mit dem Bau von zwei sehr grossen Büroentwicklungen gestartet worden: Das Ambassador House wird im Jahr 2017 ca.
40'000 m² neue Büroflächen in Opfikon und die erste Etappe von THE
CIRCLE Ende 2018 etwa 45'000 m² direkt beim Flughafen Kloten an
den Markt bringen. Während das Ambassador House per Oktober 2015
noch keine Vorvermietung ausweisen konnte, sind beim THE CIRCLE etwa 6'000 m² Büroflächen bereits platziert. Weitere nennenswerte
Büroneubauprojekte im Marktgebiet Zürich sind die restlichen Baufelder der Europaallee beim Hauptbahnhof, der Andreas- und Franklin-
2012
Projektpipeline
Quelle: JLL
'000 m2
250
Gesundheits- und Sozialwesen
200
Erziehung und Unterricht
Öffentliche Verwaltung
150
Finanzdienstleistungen
Information und Kommunikation
100
Gastgewerbe
Region Zürich
Schweiz
Quelle: BfS, JLL
0
In Planung: nicht vorvermietet
In Planung: vorvermietet
Im Bau: nicht vorvermietet
Im Bau: vorvermietet
2020
30.0 %
2019
25.0
2018
20.0
2017
15.0
2016
10.0
2015
5.0
2014
0.0
2013
Andere Dienstleistungen
2012
50
Handel, Verkehr und Lagerei
Fertiggestellt
Quelle: JLL
32
Zürichl - Stadtteile
Zürich – Teilmärkte
Kloten
Opfikon/
Glattbrugg
11
Wallisellen
10
12
Schlieren
6
5
9
4
7
1
3
8
2
Quelle: JLL
Mieten und Leerstand
Angebotsmieten (CHF/m2 pro Jahr)
Quantil
Angebotene Fläche
0.25
0.5
0.75
Topmiete
Quadratmeter
Quote (%)
Kreis 1
425
525
625
800
43′000
4.6
Nach Teilmarkt
Kreis 2
380
475
550
600
40′600
6.3
Kreis 3
190
270
340
400
46′600
8.9
Kreis 4
260
300
350
470
400
0.1
Kreis 5
200
320
360
600
20′600
2.6
Kreis 6
240
280
350
450
5′400
1.0
Kreis 7
310
360
440
500
2′200
0.6
Kreis 8
350
420
500
600
11′900
2.7
Kreis 9
200
240
260
400
59′300
8.3
Kreis 10
200
240
280
350
1'100
0.4
Kreis 11
190
240
300
400
27′800
3.2
Kreis 12
190
210
220
250
700
1.5
Stadt Zürich
240
330
420
800
259′600
3.9
Opfikon/Glattbrugg
180
200
250
350
83′400
32.1
Wallisellen
180
200
230
300
16′400
5.2
Schlieren
160
190
240
320
21′000
10.5
Kloten
200
220
250
500
18′000
7.1
Region Zürich
220
300
400
800
398′400
5.2
Nach Lage- und Flächenqualität
A-Klasse
280
360
500
94′600
B-Klasse
230
300
390
209′100
C-Klasse
190
230
290
95′200
33
Büromarkt Genf
2015
Y-o-Y
CHF 875
−5.4 %
Spitzenrendite (%)
3.3
−30 bps
170
7.2 %
Angebotsquote (%)
5.1
24 bps
180
–
Ausblick 12 Monate
Die im Marktgebiet Genf angebotenen Büroflächen stiegen in den
ersten zehn Monaten von 2015 um etwa 7.2 % auf 170′000 m² an,
was einer Angebotsquote von 5.1 % entspricht. Die Spitzenmieten
im CBD sanken im Vorjahresvergleich um ca. 5.4 % und liegen nun
bei rund CHF 875/m2 pro Jahr. Der Druck auf die Spitzenmieten
bleibt bestehen, da die Leerstände insbesondere auch im CBD
zugenommen haben. Insgesamt erwarten wir in Genf in den
nächsten Quartalen eine solide, aber nicht grossartige Büroflächennachfrage. Auf der Angebotsseite dürften im Jahr 2016 kaum
neue Flächen fertiggestellt werden.
Büroflächen > 250 m² ausgeschrieben sind. Die jährlichen Angebotsmieten im Teilmarkt CBD linkes Ufer/Altstadt kamen entsprechend
ebenfalls unter Druck und sind heute im Schnitt um etwa CHF 50/m²
tiefer als vor einem Jahr.
Die verfügbaren Flächen sind u. a. durch Konsolidierungsaktivitäten von
Finanzinstituten frei geworden. Diese brauchen in der Zukunft weniger
Flächen und bevorzugen grossflächige moderne Büroräumlichkeiten.
Es gibt im CBD wenig neue Bürogebäude aufgrund der geringen Möglichkeiten für Neubauten und die Etagenflächen sind generell klein und
wenig effizient aufgrund des historischen Gebäudebestandes. Die
Nachfrage nach kleineren CBD-Flächeneinheiten ist im A-Klasse-Segment durch Detailhandelsketten im Luxusbereich und Family-Offices
gegeben. Die Vermietbarkeit von B-Klasse-Gebäuden gestaltet sich
dagegen zunehmend schwierig.
CBD: deutlicher Anstieg des Angebots
Die Angebotsquote im CBD des Büromarkts Genf auf der linken Uferseite stieg von ca. 4.4 % im letzten Jahr auf 5.3 % dieses Jahr. Allein an
der Rue Du Rhône gibt es derzeit rund zehn Liegenschaften, in denen
Abbildung 20
Abbildung 21
Angebots- und Spitzenmiete Region Genf
Angebot Region Genf
CHF/m2 pro Jahr
'000 m2
1'100
900
Angebotsquote %
200
8.0
150
6.0
100
4.0
50
2.0
0
0.0
700
Median
Topmiete
Angebotene Fläche
Quelle: JLL
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2015
2014
2013
2012
100
2011
300
2002
500
Angebotsquote
Quelle: JLL
Gesamtmarkt: hohe Verfügbarkeit in der Flughafen-Region
Grosse leerstehende Büroflächen befinden sich nach wie vor in den
Nicht-CBD-Teilmärkten, insbesondere in der Region um den Flughafen
Cointrin. In den Gebäuden ICC und WTC II sind z. B. zusammen etwa
7′000 m2 verfügbar. In den Blandonnet-Gebäuden sind ebenfalls tausende Quadratmeter frei und die Vermietung verläuft nur schleppend.
Im UN-Quartier sind im Nations Business Center an der Rue du Préde-la-Bichette 1 nach der Totalrenovation noch 4′000 m² der insgesamt
12′000 m² Büroflächen verfügbar. Im letzten Jahr mietete u. a. Duracell
ca. 1′000 m² neu in dem Gebäude an. Letztlich werden im Teilmarkt
Eaux-Vives/Champel an der Avenue Eugène-Pittard beinahe 9′000 m²
zum Teil voll ausgebaute Büroflächen angeboten.
34
(u. a. an KPMG). Die zweite Phase sieht die Entwicklung des Baufelds
B4–B5 bis 2020 vor mit ca. 12′000 m² Büroflächen.
Neben reinen Büroneubauten gibt es in Genf einige Projekte im halb
industriellen Bereich im Rahmen der FTI-Initiative („Fondation pour les
terrains industriels de Genève“). FTI-Projekte sind in der Zusammenstellung der Projektpipeline nicht berücksichtigt worden.
Abbildung 23
Baupipeline Genf nach Marktgebiet
'000 m2
70
60
Projektpipeline
50
40
30
20
Andere
Eaux-Vives/Champel
CBD linkes Ufer/Altstadt
La Praille-Acacias
Plainpalais, Charmilles
CBD rechtes Ufer/Bahnhof
Flughafen
Internationale Organisationen
Abbildung 22
Abbildung 24
Beschäftigtenstruktur Genf (2013)
Baupipeline Genf nach Status
2020
2019
2018
2017
2016
2015
0
2014
10
2013
Nach derzeitiger Baupipeline könnten um die 178′000 m2 an neuen
Büroflächen in und um Genf bis Ende 2022 entstehen. Viele der Projekte sind an den zukünftigen Haltestellen der CEVA-Bahnlinie geplant
und werden durch die SBB realisiert. Das grösste Einzelprojekt ist
„Pont-Rouge“ beim Bahnhof Lancy-Pont-Rouge in La Praille, das die
Entwicklung eines neuen Wohn- und Geschäftsviertels mit insgesamt
rund 100′000 m² Büroflächen über die nächsten zehn Jahre vorsieht.
In einer ersten Etappe sollen auf dem Baufeld B1 bis Ende 2018 etwa
30′000 m2 Büroflächen entstehen, die zu etwa 50 % vorvermietet sind
Quelle: JLL
'000 m2
70
Gesundheits- und Sozialwesen
60
Erziehung und Unterricht
50
Öffentliche Verwaltung
Finanzdienstleistungen
40
Information und Kommunikation
30
Gastgewerbe
20
Handel, Verkehr und Lagerei
Region Genf
Schweiz
Quelle: BfS, JLL
2020
2019
0
2018
40.0 %
2017
30.0
2016
20.0
2015
10.0
2014
0.0
2013
10
Andere Dienstleistungen
Fertiggestellt
Quelle: JLL
35
Genf - Stadtteile
Genf – Teilmärkte
Flughafen
Internationale
Organisationen
CBD rechtes Ufer/
Hauptbahnhof
Charmilles
Plainpalais
La PrailleAcacias
CBD linkes
Ufer/Altstadt
Eaux-Vives/
Champel
Quelle: JLL
Quantil
Angebotene Fläche
0.25
0.5
0.75
Topmiete
Quadratmeter
Quote (%)
CBD rechtes Ufer/Hauptbahnhof
400
500
600
760
25′400
6.6
5.3
Nach Teilmarkt
CBD linkes Ufer/Altstadt
550
650
750
875
33′900
Internationale Organisationen
350
400
450
500
15′600
2.8
Plainpalais, Charmilles
380
490
580
650
16′800
3.2
Flughafen
390
450
500
600
43′400
7.5
Eaux-Vives/Champel
400
490
600
750
25′400
8.2
La Praille-Acacias
280
340
430
560
10′000
3.1
Stadt Genf
430
500
600
875
117′000
4.9
Region Genf
360
450
560
875
170′400
5.1
Nach Lage- und Flächenqualität
A-Klasse
480
570
700
42′300
B-Klasse
360
460
570
87′100
C-Klasse
280
340
440
41′000
36
Büromarkt Bern
115
–
Die in der Region Bern angebotenen Büroflächen erhöhten sich
in den ersten zehn Monaten 2015 deutlich von etwa 50'000 m² auf
rund 63'000 m², doch ist das Angebot in Relation zum geschätzten
Gesamtbestand mit 2.2 % nach wie vor tief. Das grösste Angebot
ist in den Stadtteilen Mattenhof/Weissenbühl (mehr oder weniger
unverändert gegenüber dem Vorjahr) und Bümpliz/Oberbottigen
(+7'000 m² gegenüber dem Vorjahr) zu finden. Das Mietpreisband
der Büromieten veränderte sich in den letzten Monaten kaum und
liegt bei CHF 180–280/m² pro Jahr. Spitzenflächen können bis zu
CHF 380/m² pro Jahr Miete kosten.
Spürbarer Anstieg der Leerstände erwartet
Der Büromarkt Bern ist geprägt durch Konsolidierungen von Bundesämtern und staatsnahen Betrieben in moderne Bürogebäude
an periphereren Lagen. Im letzten Jahr bezog die Post ihren neuen
Hauptsitz mit rund 34'000 m² Büroflächen in Bern Wankdorf und das
Bundesamt für Gesundheit ein neues Verwaltungsgebäude mit rund
Abbildung 26
Angebot Region Bern
Angebotsquote %
'000 m2
80
8.0
60
6.0
40
4.0
20
2.0
0
0.0
Angebotene Fläche
2015
2014
38 bps
2013
2.2
2012
26.0 %
Angebotsquote (%)
2011
−20 bps
63
2010
3.6
36'000 m² in Köniz. Sie folgten damit der Swisscom und der SBB,
die im Jahr 2014 in Büroneubauten in Ittigen bzw. Bern Wankdorf
umzogen. Geplant sind zudem in den nächsten Jahren der etappenweise Bau eines Verwaltungszentrums von 100'000 m2 auf dem Areal
des ehemaligen Eidgenössischen Zeughauses in Wankdorf und der
Neubau von zwei Verwaltungsgebäuden mit 900 Arbeitsplätzen in
Ittigen. Wir denken, dass aufgrund der Neubauten und Umzüge die
2009
Spitzenrendite (%)
Ausblick 12 Monate
2008
0.0 %
2007
Y-o-Y
2006
2015
CHF 380
2005
Angebotsquote
Quelle: JLL
Abbildung 25
Abbildung 27
Angebots- und Spitzenmiete Region Bern
Baupipeline Bern nach Status
CHF/m2 pro Jahr
'000 m2
120
1'100
1'000
100
900
800
80
700
60
600
500
40
400
300
20
Median
Topmiete
Quelle: JLL
2020
2019
2018
2017
2016
2015
0
2014
2015
2014
2013
2012
100
2011
200
Fertiggestellt
Quelle: JLL
Leerstände im Büromarkt Bern in den nächsten Jahren spürbar ansteigen werden, insbesondere bei Bestandsimmobilien.
Abschluss der ersten Phase von Wankdorf City
Mitte 2016 wird voraussichtlich der Neubau „twistagain“ in Bern Wankdorf bezugsbereit sein. Die Büroflächen von total 16'500 m² sind zu
Bern - Stadtteile
37
90 % vorvermietet mit den Hauptmieterinnen Losinger Marazzi und
Krankenkasse KPT. Mit der Fertigstellung von „twistagain“ wird die
Entwicklungsphase 1 von Wankdorf City abgeschlossen sein. Die zweite Entwicklungsphase soll mehr Wohnnutzungen umfassen. Dennoch
sind ebenfalls Neubauten im Bürobereich vorgesehen. Zum Beispiel
plant die SBB ein weiteres Dienstleistungsgebäude für etwa 1'800 Mitarbeiter im IT-Bereich.
Bern – Teilmärkte
Ittigen
LänggasseFelsenau
BreitenrainLorraine
Innere Stadt
KirchenfeldSchosshalde
MattenhofWeissenbühl
BümplizOberbottigen
Quelle: JLL
Quantil
0.25
Angebotene Fläche
0.5
0.75
Topmiete
Quadratmeter
Quote (%)
Nach Teilmarkt
Innere Stadt
250
280
330
380
8′500
1.5
Länggasse-Felsenau
180
230
280
310
9′300
2.8
Kirchenfeld-Schosshalde
180
240
290
320
6′600
1.9
Mattenhof-Weissenbühl
180
240
300
350
14′900
1.9
Breitenrain-Lorraine
200
230
260
340
1′300
0.3
Bümpliz-Oberbottigen
160
200
230
280
20′100
11.0
Stadt Bern
190
230
280
380
60′600
2.3
Ittigen
180
200
220
230
2′000
1.1
Region Bern
180
230
280
380
62′600
2.2
38
Büromarkt Lausanne
2015
Y-o-Y
CHF 480
−4.0 %
Spitzenrendite (%)
3.6
−20 bps
35
1.9 %
Angebotsquote (%)
1.9
2 bps
43
–
Ausblick 12 Monate
fertiggestellt werden (z. B. Pallin 4 in Pully, Projekte im Quartier Le Flon
im CBD oder Rhodanie 58 in Vidy). Neue grosse Bauprojekte, die den
Büromarkt langfristig prägen könnten, dürften erst im neuen Jahrzehnt
in Angriff genommen werden.
Die Mobimo Holding AG möchte z. B. in Zusammenarbeit mit der SBB
auf dem Areal Rasude (La Poste), das an den Bahnhof Lausanne
Die angebotenen Büroflächen in der Stadt Lausanne und im
angrenzenden zentralen Geschäftsgebiet stiegen in den ersten
zehn Monaten von 2015 um etwa 1.9 % auf 35'100 m² an. Dennoch
bleibt der Büromarkt Lausanne mit einer Angebotsquote von
unter 2 % ein knapper Markt. Die freien Flächen sind mehrheitlich
um den Bahnhof und in Seenähe zu finden. Im CBD sind z. B. im
komplett sanierten Tour Bel Air ab April 2016 noch etwa 2'700 m²
Büroflächen verfügbar. Die Angebotsmieten sind gegenüber dem
Vorjahr generell leicht angestiegen und liegen nun typischerweise zwischen CHF 200 und 360/m² pro Jahr. Die Spitzenmiete ging
zurück von CHF 500/m² auf CHF 480/m² pro Jahr.
Abbildung 29
Angebot Region Lausanne
'000 m2
Angebotsquote %
8.0
40
35
6.0
30
25
4.0
20
15
10
Überschaubare kurzfristige Projektpipeline
2.0
Angebotene Fläche
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
0
2005
Der erwartete Neuzugang von Büroflächen in den nächsten zwei bis
drei Jahren ist begrenzt. Bis 2018 dürften nur Neubauten mit jeweils
2'500–3'000 m² neuer Büroflächen im zentralen Marktgebiet Lausanne
2006
5
0.0
Angebotsquote
Quelle: JLL
Abbildung 28
Abbildung 30
Angebots- und Spitzenmiete Region Lausanne
Baupipeline Lausanne nach Status
CHF/m2 pro Jahr
m2
1'100
16'000
1'000
14'000
900
12'000
800
700
10'000
600
8'000
500
6'000
400
4'000
300
Median
Topmiete
Quelle: JLL
2019
2018
2017
2016
0
2015
2015
2014
2013
2012
2011
100
2014
2'000
200
Fertiggestellt
Quelle: JLL
Stabiler Ausblick für den Büromietmarkt
angrenzt und ca. 19'000 m² gross ist, ein grosses neues Geschäftszentrum mit einem breiten Mix von Nutzungsarten entwickeln. Die aktuelle
Planung sieht dabei den Bau von gegen 50'000 m² Büroflächen vor.
Der Baubeginn ist auf ca. 2020 angesetzt und die Bauzeit dürfte drei
bis fünf Jahre betragen. Angesichts der sehr guten Lage des Areals
Rasude dürfte diese neue Konkurrenz andere Standorte in Lausanne
langfristig unter Druck setzen.
Lausanne – Teilmärkte
39
Aufgrund der geringen erwarteten Fertigstellungen dürfte es kurzfristig
keine grossen Veränderungen in den Leerständen in der Stadt Lau
sanne geben. Das im Vergleich zu anderen Schweizer Städten eher
knappe Angebot sollte daher fortbestehen, was auch die Mietpreise
unterstützt. Wir erwarten mehr oder weniger stabile Büromieten in den
zentralen Marktgebieten von Lausanne im Jahr 2016.
Lausanne- Stadtteile
Lausanne West/
Crissier
Lausanne Nord/
Epalinges
Lausanne CBD
Vidy
Pully
0
5
10km
JLLResearch2014
Quelle: JLL
Quantil
Angebotene Fläche
0.25
0.5
0.75
Topmiete
Lausanne CBD
250
340
430
480
Lausanne West/Crissier
190
220
280
Vidy
240
310
360
Quadratmeter
Quote (%)
Nach Teilmarkt
15′100
1.9
360
3′700
0.7
450
15′900
7.2
Pully
240
310
370
400
0
0.0
Lausanne Nord/Epalinges
200
240
320
380
500
0.2
Stadt Lausanne
240
310
380
480
32′300
2.1
Region Lausanne
200
270
360
480
35′100
1.9
40
Büromarkt Basel
–
Der Büroleerstand in der Stadt Basel ist im letzten Jahr nochmals
zurückgegangen. Das Angebot an verfügbaren Büroflächen hat
sich von 46′800 m² auf 41′100 m² eingeengt und die Angebotsquote ist unter 2.0 % gefallen. Insbesondere moderne Flächen von
mehr als 1′000 m² werden derzeit an zentralen Lagen kaum angeboten. Das Mietpreisband der Büromieten in der Stadt Basel veränderte sich in den letzten Monaten nur unwesentlich und liegt
nun bei CHF 190–270/m² pro Jahr. Die Miete für Spitzenflächen
beträgt ungefähr CHF 400/m² pro Jahr.
Abbildung 32
Angebot Stadt Basel
Angebotsquote %
'000 m2
80
8.0
70
60
6.0
50
40
Basel hat nun das höchste Hochhaus der Schweiz
4.0
30
Im Herbst letzten Jahres wurde der (erste) Roche-Turm mit einer Höhe
von 178 Metern und Arbeitsplätzen für 2′000 Mitarbeiter fertiggestellt.
Damit löste der Roche-Turm den Prime Tower in Zürich als höchstes
Hochhaus der Schweiz ab, allerdings nur vorübergehend. Denn Roche
kündigte an, auf dem gleichen Gelände bis ins Jahr 2021 noch einen
zweiten Turm zu erstellen. Dieser soll 205 Meter hoch werden und
20
2.0
10
0
Angebotene Fläche
0.0
Angebotsquote
Quelle: JLL
Abbildung 31
Abbildung 33
Angebots- und Spitzenmiete Stadt Basel
Baupipeline Stadt Basel nach Status
CHF/m2 pro Jahr
'000 m2
1'100
2015
132
2014
2013
−33 bps
2012
1.8
2011
−12.8 %
Angebotsquote (%)
2010
−20 bps
41
2009
3.7
Raum für 1'700 Büroarbeitsplätze bieten. Roche ist nicht die einzige
Basler Grossunternehmung, die für den Eigengebrauch baut. Der Versicherungskonzern Baloise plant z. B. am Aeschengraben bis ins Jahr
2020 drei Ersatzneubauten zu errichten. Die drei neuen Gebäude sollen neben einem Hotel etwa 30'000 m² Büroflächen beinhalten, wovon
ca. 60 % für den Eigenbedarf reserviert sind.
2008
Spitzenrendite (%)
Ausblick 12 Monate
2007
Y-o-Y
−7.0 %
2006
2015
CHF 400
2005
100
1'000
900
80
800
700
60
600
500
40
400
300
20
200
Median
Topmiete
Quelle: JLL
2020
2019
2018
2017
2016
2015
0
2014
2015
2014
2013
2012
0
2011
100
Fertiggestellt
Quelle: JLL
Knappheit dürfte kurzfristig bestehen bleiben
Weitere Hochhausprojekte, die im Nutzungskonzept Büroflächen vorsehen, sind der Grosspeter Tower, das Meret-Oppenheim-Hochhaus
und der im letzten Jahr durch eine Volksabstimmung bewilligte Claraturm.
Basel – Teilmärkte
41
Die Fertigstellung der Neubauten, auch wenn sie für den Eigengebrauch sind, sollte mittelfristig die Angebotssituation im Büromarkt
etwas entlasten. Da die Unternehmen vor allem bestehende Mitarbeiter in den neuen Büroräumlichkeiten konsolidieren, werden anderswo
in der Stadt Basel oder den angrenzenden Gemeinden Büroflächen
frei werden. Allerdings erwarten wir für das Jahr 2016 höchstens einen
leichten Anstieg der marktweiten Leerstände. Der Büromarkt Basel
dürfte daher in der nahen Zukunft angespannt bleiben.
Basel - Stadtteile
Kleinbasel
West
St.
Johann
Kleinbasel
Ost
Iselin
Innenstadt
Bachletten/
Gotthelf
Breite/
St. Alban
Gundeldingen
Bruderholz
Quelle: JLL
0
5
10km
JLLResearch2014
Quantil
Angebotene Fläche
0.25
0.5
0.75
Topmiete
Quadratmeter
Quote (%)
Innenstadt
250
270
310
400
Breite/St. Alban
190
230
290
340
5′000
1.3
Gundeldingen
180
220
270
300
4′900
2.8
Bachletten/Gotthelf
200
230
280
300
0
0.0
Iselin
170
210
260
260
300
0.7
St. Johann
160
200
280
380
300
0.1
Kleinbasel West
170
220
250
350
17′100
6.2
Kleinbasel Ost
190
240
280
350
5′600
1.7
Bruderholz
180
230
250
300
0
0.0
Stadt Basel
190
230
270
400
41′100
1.8
Nach Teilmarkt
7′800
1.2
42
Büromarkt Europa
Nutzermärkte: Erholung gewinnt an Breite
Die Zahlen auf Europas Büroflächenmarkt sprechen eine deutliche
Sprache: Die Erholung der Wirtschaft in der Eurozone und relativ
gesunde Aussichten sorgen für eine verbesserte Stimmung unter
den Nutzern mit deutlich erhöhten Anmietungsaktivitäten. Für das
Gesamtjahr 2015 könnte ein europaweites Bürovermietungsvolumen
von 11.5 Mio. m² erreicht werden, was einem Plus von 8 % gegenüber
2014 entspricht. Das Wachstum sollte sich in den nächsten Quartalen
fortsetzen, da mehr Märkte von besseren Konjunkturdaten und damit
höherem Flächenbedarf profitieren dürften. Der europäische Mietpreisindex von JLL ist auch im dritten Quartal 2015 gestiegen. Nach einem bescheideneren Wachstum im zweiten Quartal (+0.3 %) lag der
Zuwachs über die Monate Juli bis Ende September 2015 bei 1.2 %.
London, Paris, Dublin, Barcelona, Madrid und Mailand waren dabei
die wichtigsten Treiber des Mietpreiswachstums. Doch auch in vielen
anderen Büromärkten steigen Spitzenmieten eher, als dass sie fallen.
Dies verdeutlicht die Immobilienuhr von JLL (Abbildung 38), in der sich
eine grosse Anzahl der Märkte in den beiden linken („Mietpreiswachstums“-)Quadranten bewegt.
Märkten nochmals deutlich gesunken sind. Das Volumen an Investitionen in europäische kommerzielle Immobilien ist in den ersten neun Monaten von 2015 weiter angestiegen. Für das Gesamtjahr 2015 erwartet
JLL ein europaweites Volumen von ca. EUR 225 Mrd., was einem Anstieg von 8 % gegenüber 2014 entspricht. Das Investoreninteresse ist
insbesondere für deutsche Immobilien sehr hoch.
Abbildung 35
Büroinvestitionen in EMEA-Region
Mrd. EUR
40
30
20
10
Q3 15
Q1 15
Q3 14
Q1 14
Q3 13
Q1 13
Q3 12
Q3 11
Q1 12
Q1 11
Q3 10
Q1 10
Q3 09
Q1 09
Q3 08
Q1 08
Q3 07
Q1 07
0
Q3 06
Immobilien bleiben auch ausserhalb der Schweiz eine der bevorzugtesten Anlageklassen angesichts des Nullzinsumfelds. Dies spiegelt sich
auf den Transaktionsmärkten wider, wo die Toprenditen in fast allen
Q1 06
Transaktionsmärkte: Boom geht weiter
Quelle: JLL
Abbildung 34
Abbildung 36
Y-o-Y-Veränderung (Ø von 24 europäischen Märkten)
Büro-Spitzenrendite (Ø von 24 europäischen Märkten)
%
%
40.0
6.5
6.0
20.0
5.5
0.0
5.0
−20.0
Spitzenbüromiete
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
4.0
2001
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
−40.0
4.5
Büroflächenanmietung
Quelle: JLL
Quelle: JLL
Oslo
441 €
4.25%
8.3%
Stockholm
481 €
4.0%
43
8.3%
Moskau
Abbildung 37
753 €
Büromieten, Renditen
und Leerstände, Q3 2015
10.5 % 17.0 %
Dublin
592 €
4.75%
7.9%
Warschau
Amsterdam
London
Spitzenmiete
1'753 €
Spitzenrendite
3.5%
345 €
3.6%
5.0%
282 €
Leerstandquote
Frankfurt 426 € 4.35%
Q-o-Q-Veränderung
Paris
Höher
725 €
Unverändert
3.25%
7.4%
Tiefer
9.6%
München
402 €
3.75%
Budapest
6.4%
240 €
Lyon
300 €
318 €
Lissabon
222 €
5.5%
Milan
5.0%
5.75% 12.9%
15.4%
480 €
4.5%
7.0%
13.5%
Bukarest
13.0%
6.2%
222 €
7.5%
13.1%
4.25% 10.6%
Barcelona
Madrid
234 €
Rom
4.75% 11.4%
Oslo
380 € 4.9%
11.3%
505 €
5.00%
7.0%
6.5%
Stockholm
494 €
4.00%
Moskau
9.0%
870 €
Dublin
Abbildung 38
484 €
JLL-Büroimmobilienuhr Q3 2015
5.00% 15.0%
Warschau
London
Lyon, Oslo
Köln
Frankfurt
Hamburg
1'450 € 3.75%
740 €
Barcelona, Edinburgh, Madrid
Mailand
Paris CBD
Lissabon
420 €
4.00%
4.65% 10.7%
München
7.4%
390 €
4.30%
Budapest
7.0%
240 €
Verlangsamtes
Mietpreiswachstum
Dublin, London City,
London West End
Amsterdam
6.00% 13.8%
5.45% 15.8%
Frankfurt
Stockholm
Kopenhagen, Manchester
345 €
288 €
4.7%
Paris
München
Stuttgart
Berlin
Luxemburg
Amsterdam
Lissabon
219 €
6.50% 13.3%
Madrid
300 €
5.00% 12.0%
Lyon
Bukarest
Mailand
Beschleunigter
Mietpreisrückgang
300 €
5.50%
6.0%
470 €
222 €
4.80% 14.4%
Barcelona
210 €
8.00% 14.4%
Rom
5.50% 13.3%
Beschleunigtes
Mietpreiswachstum
7.30% 16.9%
380 €
5.30%
6.0%
Verlangsamter
Mietpreisrückgang
Moskau
St. Petersburg, Warschau
Düsseldorf, Genf, Kiew
Rom
Athen, Brüssel, Bukarest, Budapest,
Helsinki, Istanbul, Prag, Zürich
Quelle: JLL, Oktober 2015
Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende September 2015 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen
Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die
Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach
einer Periode der Mietstabilität.
9.50% 15.5%
44
Methodologie
Die letzten Datenpunkte, die in die Studie eingeflossen sind, haben
den Stichtag 31.10.2015.
Angebotsdaten für Mieten und Leerstände basieren auf statistischen
Auswertungen aller Mietflächen > 250 m2 im JLL-Mietzinstool und der
Marktexpertise interner Transaktions- und Vermarktungsberater. Das
Flächenangebot wird per Stichtag und die Angebotsmieten werden
über eine Zwölf-Monats-Periode erhoben. Das Flächenangebot ist die
Summe aller sofort anmietbaren Flächen sowie aller Flächen, die in den
nächsten sechs Monaten des Stichtags verfügbar werden. Das Mietpreisband von JLL wird bestimmt durch die 25%- und 75%-Quantile der
analysierten Angebotsmieten in einem Marktgebiet. Die Spitzenmiete
ist im Sinne einer üblicherweise erzielbaren Miete für eine hochwertige
Bürofläche im besten Teilmarkt zu verstehen.
Die analysierten Marktgebiete und Teilmärkte entsprechen nicht immer
den administrativen Grenzen des Stadtgebiets, sondern gehen meist
darüber hinaus. Die Qualität einer Bürofläche wird aus einem Mix der
Lage- und der Ausstattungsqualität bestimmt. Der Bestand an Büroflächen wurde mit Beschäftigten- und Bautätigkeitsstatistiken geschätzt.
Das geschätzte Investitionsvolumen basiert auf einer Hochrechnung
der über die Zeitperiode durch JLL registrierten Transaktionen. Die
Kapitalwerte und Anfangsrenditen werden durch eine Auswertung aktueller Transaktionen, Bewertungen und Geschäftsberichte festgelegt.
Die Büro-Spitzenrenditen sind auf Nettobasis berechnet und gelten für
Büroliegenschaften erstklassiger Qualität an bester Lage, die zur aktuellen Spitzenmiete an bonitätsstarke Mieter langfristig vollvermietet ist.
Die Projektpipeline setzt sich zusammen aus laufenden Neubauprojekten und bekannten Bauvorhaben in der Entwurfs- oder Planungsphase
mit Fertigstellungstermin vor Ende 2021 abzüglich Abgängen über die
gleiche Zeitperiode. Als „vorvermietet“ gelten Flächen, die zum Stichtag nicht mehr zur Anmietung verfügbar sind oder für den Eigenbedarf
gebaut werden.
45
Kontakt
Jones Lang LaSalle AG
Zürich
Prime Tower, Hardstrasse 201
8005 Zürich
+41 44 215 75 00
Genf
Rue Dr. Alfred Vincent 5
1201 Genf
+41 22 750 06 82
Jan Eckert
CEO Schweiz
Zürich
+41 44 215 75 10
[email protected]
Martin Bernhard
Head Research
Zürich
+41 44 215 75 23
[email protected]
Projektteam
Martin Bernhard
Jan Eckert
Anna Fauvel
Philippe Frei
Yasmine Ghulam
Alain Kunz
Brigitte Luginbühl
Daniel Schneider
Gregor Strocka
www.jll.ch
Titelbild
Projekt Pont-Rouge Genève, Copyright: SBB
Disclaimer
Die in dieser Publikation gemachten Aussagen und Interpretationen wurden von JLL erarbeitet. Die Autoren dieser Studie lehnen jegliche Haftung
für Entscheide und deren Konsequenzen, die sich auf diese Publikation beziehen, ab. Diese Studie kann nicht als Ersatz für professionelle Beratung
betrachtet werden. Ebenso beziehen sich die in dieser Studie gemachten Aussagen und Interpretationen ausschliesslich auf die Meinung der
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JLL übernimmt keine Verantwortung oder Haftung für die Korrektheit und Vollständigkeit der in dieser Publikation enthaltenen Informationen. Aus
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© Januar 2016

Büromarkt Schweiz 2016

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