Mercado Imobiliário em Portugal

Transcrição

Mercado Imobiliário em Portugal
Análise 2015 | Perspetivas 2016
Escritórios | Retalho | Residencial | Investimento
Ano de Consolidação!
•2015 foi um ano absolutamente notável.
•No mercado de investimento em imobiliário
comercial, foi um ano recorde em termos
de volume transacionado. Nos mercados
ocupacionais de escritórios e retalho,
consolidou-se o crescimento que vinha
a verificar-se desde final de 2013. No setor
residencial estamos perante um dos melhores
momentos do mercado, assistindo-se a uma
renovação total das cidades de Lisboa e Porto.
•Portugal está na moda e não há razões para
deixar de estar. Tudo indica que 2016 será
um ano de grande atividade e de contínua
consolidação do setor.
Índice
Prefácio .....................................................................................................................................................................................................................5
Mercado Imobiliário Europeu ..................................................................................................................................................................................6
Mercado Imobiliário Português ............................................................................................................................................................................. 11
Economia ....................................................................................................................................................................................................... 11
Mercado de Escritórios ...................................................................................................................................................................................13
Mercado de Retalho .......................................................................................................................................................................................20
Mercado de Investimento ...............................................................................................................................................................................28
Mercado Residencial ......................................................................................................................................................................................32
Sobre a JLL .............................................................................................................................................................................................................37
Documento escrito de acordo com o Novo Acordo Ortográfico.
Prefácio
Quando há um ano escrevia este mesmo texto, tínhamos voltado
gradualmente ao radar do mercado imobiliário ocupacional
e também de investimento. Portugal passava de um mercado
em recuperação para um mercado recuperado, e ainda que com
expetativas altas para 2015, este ano que passou conseguiu
superá-las todas. É pois, num tom muito positivo, à semelhança
do ano passado, que analisamos o bom momento que estamos
a viver (o ano que decorreu).
Em termos de investimento em imobiliário comercial, já várias vezes
se disse que este foi o melhor ano de sempre. Um volume de quase
2 mil milhões de euros em transações de imobiliário comercial
traduz um índice de liquidez histórico e uma enorme confiança
dos investidores no mercado português, com 84% das transações
realizadas por estrangeiros e com os fundos institucionais
a liderarem as compras.
Também a reabilitação se encontra no seu expoente máximo.
Com a nova lei do arrendamento, os milhares de edifícios
degradados das nossas cidades passaram a ser intervencionáveis.
E assim, temos hoje promotores de todos os cantos do mundo
a reconstruirem os centros históricos e alterarem a bom ritmo
as paisagens urbanísticas de Lisboa e do Porto.
Trocam-se prédios em ruínas por projetos de qualidade.
E altera-se assim por completo a vivência das cidades que ganham
uma dinâmica imparável, uma energia que atrai gente e que
atrai comércio. São ruas renascidas, com prédios habitados por
Portugueses e também por muitos estrangeiros de tantas origens
diferentes que todos os dias vão comprando casa em Portugal.
Só pela JLL/Cobertura passaram 24 nacionalidades distintas
em 2015, do Brasil à China, passando pelo Iraque, Paquistão
e Vietname.
Pedro Lancastre
Managing Director
Portugal está na moda. E merece estar. Aos olhos da comunidade
de investidores internacionais teve uma conduta exemplar,
exibe transparência e credibilidade e tem o que outros países
nem sempre têm tanto, ou seja, um cocktail de coisas positivas:
segurança, clima, gastronomia, beleza e simpatia que atrai pessoas
e investimento.
O que nos dá esperança é que as coisas boas não saem de moda.
Só saem se o deixarem de ser. Mantendo a sensatez de quem
nos governa, a par da estabilidade fiscal, não haverá razões para
duvidar que Portugal dará continuidade ao fantástico caminho
que já está a percorrer.
Mercado Imobiliário em Portugal | 5
Mercado Imobiliário Europeu
Economia
A recuperação da Europa tem sido uma das tendências globais
mais animadoras do último ano, sobretudo o aumento da resistência
da procura interna na zona euro. A retoma em 2015 foi visível em
todos os membros da União Europeia (UE), onde nenhum registou
um decréscimo. Contudo, existem ainda grandes divergências de
crescimento, baseadas em caraterísticas estruturais e dinâmicas
económicas diferentes.
De acordo com o “European Economic Forecast, Winter 2016 ”
publicado pela Comissão Europeia, prevê-se que o PIB da União
Europeia acelere ligeiramente apenas em 2017. Estima-se um
crescimento estável de 1,9% em 2015 e 2016, e de 2,0% em 2017.
Este crescimento é impulsionado por vários fatores positivos, como
o preço do petróleo, a taxa de câmbio do euro e uma descida nos
custos de financiamento, que tiveram grande impacto tanto nas
exportações como no estímulo do consumo privado. Contudo,
o investimento enfrentou alguns obstáculos, nomeadamente
a incerteza económica e política, bem como a dívida elevada
de alguns países, como a Grécia.
Prevê-se que o consumo privado na UE atinja 2,0% e 2,2%
em 2015 e 2016, descendo para 1,8% em 2017. Este crescimento
é sustentado sobretudo pelo aumento no rendimento familiar, bem
como pela queda na inflação e a melhoria significativa do mercado
de trabalho. Contudo, prevê-se que este indicador abrande
em 2017, uma vez que o rendimento poderá perder algum impulso
devido à subida da inflação, que se estima em 0,5% e 1,6% para
2016 e 2017, respetivamente.
As exportações cresceram 5,1% em 2015. Porém, apesar
da desvalorização do euro, a incerteza referente a fatores
externos gerou algum impacto na atividade da UE. Ainda assim,
considerando a competitividade da moeda única, bem como a forte
procura externa, prevê-se que as exportações mantenham o ritmo
com um crescimento de 4,2% e 5,0% em 2016 e 2017.
6 | Mercado Imobiliário em Portugal
Existem igualmente melhorias no mercado de trabalho, com
o emprego a subir e o desemprego a manter uma descida gradual.
A taxa de desemprego na UE em 2015 baixou para 9,5%, e são
esperadas descidas subsequentes para 9,0% e 8,7% em 2016
e 2017, respetivamente. Estima-se um decréscimo em quase todos
os países Europeus, sobretudo aqueles que têm beneficiado
de reformas no mercado de trabalho, como Espanha, Portugal,
Chipre e Irlanda.
Espera-se ainda alguma incerteza e riscos dos mercados
externos globais, nomeadamente devido a conflitos geopolíticos
ou à desaceleração do crescimento de mercados emergentes
como a China. Os riscos internos na Europa podem igualmente
ter impacto, como a incerteza sobre a economia Grega ou o Brexit.
Contudo, prevê-se também que fatores positivos como os baixos
preços de mercadorias, baixos custos financeiros e a desvalorização
do euro, tenham um impacto maior no crescimento da economia
Europeia.
Investimento
O volume de investimento na região EMEA atingiu cerca de
€238 mil milhões em 2015, um aumento de quase 14% face
a 2014. A pressão contínua sobre o euro teve o efeito conjunto
de afastar os investidores de ativos de maior risco e de quebrar
o ciclo de juros na Europa. Deste modo, mantém-se uma grande
procura por ativos de classes mais seguras, como é o caso
de ativos imobiliários, no entanto, com yields prime a atingir
os valores mais baixos do ciclo anterior, o mercado está a tornar-se
cada vez mais seletivo em termos de alocação de ativos.
Rendas e yields Prime – T4 2015
Oslo
Escritórios: Renda Prime (€/m2) e Yield Prime (Bruta)
Centros Comerciais: Renda Prime (€/m2) e Yield Prime (Líquida)
Comércio de Rua: Renda Prime (€/m ) e Yield Prime (Bruta)
2
Dublin
€54
4,75%
€126
4,75%
€211
4,00%
€11
4,25%
€108
4,25%
€217
4,25%
Estocolmo
Londres
€138
3,50%
€285
3,85%
€1.200
2,00%
Lisboa
€18,50
5,50%
€95
5,50%
€120
5,00%
4,25%
€88
5,00%
€245
3,90%
Moscovo
4,50%
€100
11,25%
€180
3,75%
€253
10,75%
€345
11,00%
Varsóvia
€30
4,75%
€56
5,30%
€23,5
5,50%
€242
3,50%
€130
5,00%
€90
5,00%
Budapeste
€35,50
4,35%
€60
3,25%
€115
4,25%
€21
7,00%
€192
4,25%
€310
3,80%
€70
7,00%
€1.500
3,00%
€80
6,75%
Paris
€27
4,00%
€77
Amesterdão
Frankfurt
Madrid
€46
Barcelona
€20
4,75%
€88
5,00%
€250
3,90%
Milão
€40
4,50%
€73
5,50%
€358
4,25%
Roma
Bucareste
€32
4,25%
€78
5,50%
€313
4,35%
€18,50
7,50%
€70
7,50%
€60
N/A
Atenas
€18
7,50%
€55
8,25%
€200
7,00%
Fonte: JLL
“O volume de investimento
na região EMEA atingiu cerca
de €238 mil milhões em 2015,
um aumento de quase 14% face
a 2014.”
Geograficamente, os investidores estão a alargar o seu interesse,
investindo em mercados historicamente menos atrativos. Entre
os três maiores mercados Europeus, houve uma grande divergência
de performance entre o Reino Unido, França e Alemanha no
decorrer de 2015. O mercado alemão foi particularmente forte,
registando um volume de €45,3 mil milhões, um aumento de
29% face a um ano já forte em 2014. O Reino Unido atingiu um
volume de £61 mil milhões, representando uma descida de 6,5%
comparado como os £65,3 mil milhões investidos em 2014.
O mercado francês teve um início lento em 2015, com
o investimento total a cair 41% face à primeira metade de 2014.
Porém, dois bons trimestres consecutivos até ao final do ano
trouxeram estabilidade ao investimento total em 2015. Excluindo
os três maiores mercados, a Europa do Sul teve o maior
crescimento. Embora Espanha tenha liderado a recuperação
da região, tanto Portugal como Itália assistiram ao ressurgimento
dos seus mercados de investimento em 2015. Portugal teve o maior
crescimento com um volume de €1,8 mil milhões em 2015 face
a €892 milhões em 2014. Itália e Espanha registaram um
crescimento anual de 36% e 16%, respetivamente. O dinamismo
perdido na região Nórdica durante o terceiro trimestre de 2015
voltou em força no último trimestre, devido sobretudo à boa
performance da Noruega. Os Benelux continuaram a crescer,
alcançando €13 mil milhões em 2015, aumentando 15% face aos
€11,3 mil milhões registados em 2014. Holanda e o Luxemburgo
mantiveram o mesmo nível do ano anterior, enquanto o investimento
no mercado Belga cresceu 51%.
Numa análise por setor, o mercado de escritórios registou a maior
procura, com um investimento total de cerca de €107 mil milhões,
representando cerca de 45% do total investido. No retalho, foram
investidos €56,4 mil milhões em toda a Europa em 2015, mais 25%
que no período homólogo. O mercado de investimento em retalho
manteve-se forte, com procura crescente por ativos menos core,
aumentando as quotas de investimento em retail parks e comércio
de rua para 22% em ambos os casos. Os centros comerciais
continuam a ter a maior procura, com 44% do volume total, embora
esta quota tenha descido desde o ano anterior.
Relativamente às yields, nos escritórios contraíram 34 p.b. face
ao ano anterior para 4,53%, fixando-se apenas 22 p.b. acima
do mínimo histórico atingido no segundo trimestre de 2007 – 4,31%.
As yields no retalho também comprimiram em 2015. Nos centros
comerciais, a maioria dos mercados terminou abaixo da média
a longo prazo e devido à melhoria da procura por retail parks
e comércio de rua, as yields destes ativos também baixaram,
embora de forma menos acentuada que nos centros comerciais.
“Os principais mercados
de escritórios cresceram em 2015,
salientando o dinamismo positivo
sentido ao longo do ano.”
Escritórios
Na análise do mercado de escritórios da região EMEA,
consideram-se 24 mercados-índice: Amesterdão, Barcelona, Berlim,
Bruxelas, Dublin, Dusseldórfia, Edimburgo, Frankfurt, Hamburgo,
Londres, Luxemburgo, Lyon, Madrid, Milão, Munique, Paris,
Roterdão, Estocolmo, Haia, Utrecht, Budapest e Moscovo, Praga
e Varsóvia.
Os principais mercados de escritórios registaram todos
crescimento em 2015, salientando o dinamismo positivo sentido
ao longo do ano, devido principalmente à recuperação económica,
nomeadamente ao nível do emprego e aumento do PIB. Os países
da região CEE (Europa Central e de Leste) registaram
um crescimento de 14%, enquanto a Europa Ocidental aumentou
13%. A absorção na Europa foi mais uma vez impulsionada pela
forte atividade em Paris, o crescimento sustentado na Alemanha
(com Berlim na liderança) e o dinamismo contínuo na Europa
do Sul, sobretudo em Espanha e Itália. Prevê-se que esta dinâmica
se mantenha em 2016, sustentada numa recuperação mais
alargada.
Em termos de edifícios novos, em 2015 foram colocados mais
4,2 milhões de m2 no mercado. França e Alemanha contribuíram
com quase 50% da nova oferta, enquanto a Rússia e os CEE ainda
registam um excesso de oferta. Ainda assim, assistiu-se novamente
à falta de espaço na maioria dos mercados de escritórios,
com quase todos a registar uma descida na taxa de disponibilidade.
É pouco provável que a falta de espaços de qualidade se resolva
no futuro próximo, dado o reduzido pipeline especulativo registado
na maioria dos mercados. Contudo, prevê-se que o pipeline de
escritórios aumente gradualmente a partir de 2016, apesar de uma
fraca resposta por parte de promotores em comparação com ciclos
anteriores.
A taxa de disponibilidade nos escritórios Europeus desceu para
8,7% no final de 2015, o valor mais baixo desde 2009. A retoma
da atividade de arrendamento teve um impacto particular sobre
a taxa de disponibilidade nos mercados da Europa Ocidental,
incluindo Dublin (-420 p.b.), Dusseldórfia (-210 p.b.) e Estocolmo
(-200 p.b.). O Reino Unido mantém-se com as taxas
de disponibilidade mais baixas – 3,4% em Londres. Prevê-se que
a disponibilidade de escritórios continue a baixar em 2016, com
o aumento da absorção e a falta de novos edifícios concluídos.
European Office Property Clock T4 2015 – The JLL Property ClocksSM
Nota
Lion, Oslo
Colónia
Frankfurt
Hamburgo
• Este diagrama ilustra a estimativa da JLL
da posição de cada mercado no seu ciclo
individual de rendas no final de dezembro
de 2015.
Estugarda
Munique
Londres WE
Berlim, Dublin, Londres City,
Luxemburgo, Estocolmo
Copenhaga
Manchester
Edimburgo
Amesterdão, Barcelona, Madrid
Budapeste, Milão
Lisboa, Paris CBD
Bruxelas
Rendas
em
Crescimento
Lento
Aumento
de Rendas
Acelerado
• Os mercados podem mover-se no relógio
a diferentes velocidades e direções.
Rendas
a Descer
• O diagrama é um método conveniente
de comparar a posição relativa dos
mercados no seu ciclo de rendas.
Rendas
a atingir
o Valor
mais Baixo
Moscovo
Varsóvia
Genebra, S. Petersburgo
Kiev
Atenas, Bucareste, Dusseldórfia,
Helsínquia, Istambul, Praga, Roma,
Zurique
• A posição ocupada não é necessáriamente
representativa do investimento ou das
perspetivas de desenvolvimento desse
mercado.
• A sua posição reflete os valores de renda
prime.
Fonte: JLL
As rendas prime nos escritórios Europeus aumentaram
significativamente. Excluindo Moscovo (onde a volatilidade
da moeda continua a ter impacto sobre as rendas), a subida
das rendas Europeias atingiu 2,7% durante 2015. Londres
e Genebra, seguidos de Moscovo, continuam a ser os mercados
dominantes com as rendas prime mais elevadas. Contudo,
os mercados com a melhor performance são Dublin, Estocolmo
e Budapeste. Estima-se um crescimento de 2% a 3% por ano nas
rendas prime na Europa em 2016 e 2017.
Retalho
Continua a verificar-se uma melhoria na confiança dos
consumidores em toda a Europa, com os sinais de recuperação
económica a alimentar o otimismo e as vendas a retalho a aumentar
graças à subida dos salários e do emprego. As vendas a retalho
na Europa subiram 3% durante 2015, prevendo-se um crescimento
de 2% em 2016, com a procura a ser liderada pelo Reino Unido,
Turquia, Espanha, Suécia, mercados CEE e os Bálticos. Estima-se
um aumento mais lento na zona euro, com uma previsão
de crescimento de 1,5% entre 2016 e 2018.
Os retalhistas estão a tornar-se mais profissionalizados
na formulação dos objetivos, riscos e oportunidades das suas lojas.
A melhoria nas condições económicas fez crescer a pressão sobre
os retalhistas para aumentarem as vendas. Nas suas estratégias
de expansão, os mercados globais são os mais procurados,
nomeadamente Londres e Paris, seguidos de Moscovo, Milão
e Madrid, estando esta procura muito concentrada em ativos prime,
tanto em centros comerciais como no comércio de rua.
Nos centros comerciais, foram concluídos 4,8 milhões de m2
de nova oferta em 2015, ligeiramente abaixo (4,4%) da área
concluída em 2014. Prevê-se uma tendência de reabilitação
e expansão de espaços de retalho nos mercados maduros
da Europa Ocidental, uma vez que existe nesta zona um stock
crescente de centros comerciais desatualizados. As previsões
indicam que serão concluídos 12,6 milhões de m2 até ao final
de 2017, dos quais 52% estão localizados na Rússia, Turquia
e Ucrânia.
Houve uma subida nas rendas prime dos centros comerciais,
em quase todos os mercados europeus (+1,9%), onde se estima
que a Grécia, Reino Unido e Hungria registem o maior crescimento,
de 5,7%, 5% e 3,8%, respetivamente, entre 2016 e 2019.
No comércio de rua, as rendas mantiveram-se estáveis na maioria
das cidades Europeias. Prevê-se que as rendas na Europa possam
subir 1,8% até 2019, com Londres, Dublin, Hamburgo e Estocolmo
a exceder as expetativas.
Mercado Imobiliário Português
Economia
2015 foi um ano de concretização de alguma estabilidade
económica. De acordo com o Banco de Portugal, o PIB registou
um crescimento constante na primeira metade do ano, abrandando
na segunda metade. 2015 terminou, assim, com um crescimento
do PIB de 1,5%, valor superior aos 0,9% registados em 2014.
O crescimento deverá manter-se modesto mas estável, com
previsões de 1,7% e 1,8% em 2016 e 2017, respetivamente.
A inflação manteve-se baixa em valores próximos de 0%,
esperando-se uma subida deste indicador de 1,1% em 2016
e 1,6% em 2017.
O desemprego, que atingiu máximos de 17,4% em 2013, iniciou
uma rota descendente considerável, atingindo em 2015 uma taxa
de 12,4%. Prevê-se para 2016 e 2017 que esta tendência
de descida se mantenha, embora menos acentuada, chegando
aos 12,1% em 2017.
O défice orçamental desceu significativamente, mesmo
considerando buracos financeiros inesperados, nomeadamente
resgates financeiros a bancos e novas metodologias de cálculo, tais
como o reconhecimento de dívida de empresas públicas, até então
não contabilizada. Portugal reduziu o défice do máximo de 11,2%
em 2010 para uma previsão de 3% em 2015. Por fim, a dívida
atingiu cerca de 132% do PIB em 2015, tendo interrompido
uma trajetória de subida acentuada.
Também tiveram lugar alguns acontecimentos importantes a nível
político, com possíveis impactos económicos futuros.
A coligação de Direita que se encontrava no governo desde 2011,
venceu novamente as eleições de outubro de 2015, no entanto,
não conseguiu obter o apoio necessário para formar governo. Apoio
esse que o Partido Socialista (PS), o segundo partido mais votado,
“O crescimento da economia
deverá manter-se modesto mas
estável, com previsões
de 1,7% e 1,8% em 2016 e 2017,
respetivamente.”
conseguiu dos demais partidos representados na assembleia.
Foi também eleito em janeiro de 2016 um novo Presidente
da República, sendo este o candidato de centro-direita.
Requisito mínimo que Portugal cumpre apenas pela agência
DBRS, garantindo momentaneamente alguma estabilidade
dos juros de dívida portuguesa.
O atual governo, com o intuito de aumentar o crescimento
via consumo privado, tem como principais medidas a reversão
de cortes salariais e a diminuição de alguns impostos diretos.
Existem ainda algumas medidas propostas e ainda sob avaliação
que podem ter impacto no setor imobiliário: o agravamento do IMI
para ativos comerciais; e a revogação da isenção fiscal de IMI e IMT
para os fundos de investimento imobiliário e fundos de pensões.
Existem igualmente alguns fatores que podem beneficiar Portugal:
as taxas Euribor, em mínimos a rondar os 0%, o fraco valor
do euro face ao dólar e a queda do preço do petróleo, estes dois
últimos favoráveis à nossa balança comercial.
Fatores Externos
Em 2016, continuarão a existir algumas externalidades com
impacto direto no país.
Como acontecimentos mais marcantes em 2016 teremos
a possibilidade do “Brexit”, saída do Reino Unido da União
Europeia; a quebra de performance dos BRICS e de alguns países
em desenvolvimento com impacto direto em Portugal como Angola
e Venezuela; e finalmente, a instabilidade política no Médio
Oriente e crise dos refugiados, com impacto a nível Europeu
e Mundial.
Importa referir a ação do BCE, que mantém a compra de títulos
do tesouro europeus até setembro de 2016. No entanto,
os estatutos da UE e do BCE obrigam à necessidade de que pelo
menos uma das 4 agências internacionais reconhecidas (DBRS,
Fitch, S&P e Moody’s) coloque a dívida do país acima do “lixo”.
Evolução dos Principais Indicadores Económicos Nacionais
14%
12,4%
9%
4%
2,7%
-1%
0,5%
1,5%
-6%
2005
2006
2007
2008
2009
PIB
Fonte: Banco de Portugal
2010
Consumo Privado
2011
2012
Taxa de Desemprego
2013
Taxa de Inflação
2014
2015
2016 (p)
2017 (p)
Mercado de Escritórios
Se 2014 foi o ano de crescimento, 2015 ficou marcado pela
consolidação desse crescimento. A atividade no mercado
de escritórios de Lisboa mostrou grande positivismo em todos
os principais indicadores: o volume de absorção cresceu face
ao ano anterior, a área média ocupada também aumentou,
a expansão de área e a entrada de novas empresas no mercado
aumentaram significativamente o seu peso no total da área
arrendada e as rendas prime subiram em algumas zonas
de escritórios da cidade.
São indicadores muito favoráveis que revelam bons níveis
de confiança das empresas, que ao longo de 2015 se mantiveram
dinâmicas na procura de novos escritórios e mostraram uma maior
apetência para ocupar espaços de maior dimensão, seja
na mudança de escritório ou na expansão da área ocupada
no mesmo edifício. Ao longo do ano foram realizadas 28 operações
acima dos 1.000 m², mais 5 que em 2014, a maioria das quais
realizadas por empresas do setor dos call centres/back office.
Esta é, aliás, uma tendência que deverá continuar a animar
o mercado de escritórios no decorrer de 2016. São cada vez mais
as grandes empresas internacionais, nomeadamente da área
de IT, que escolhem Lisboa para instalar os seus call centres
ou os seus centros tecnológicos. Além das rendas e salários
competitivos em relação aos restantes países Europeus, o nosso
país, e particularmente Lisboa, tem fortes atrativos face a outros
mercados. Temos qualidade de vida com menos custos, um
excelente clima, diversidade cultural, segurança, estabilidade
e muitos outros atributos que fazem com que sejamos cada vez
mais encarados pelas grandes multinacionais como um dos
melhores países para trabalhar.
Mariana Rosa
Head of Office Agency
& Corporate Solutions
de disponibilidade. É certo que existem no mercado de Lisboa mais
de 500 mil m² de escritórios vazios, mas há zonas, como o centro
da cidade e o Parque das Nações, onde a disponibilidade já
é de facto muito baixa. Por outro lado, nem toda a oferta disponível
tem qualidade e condições que respondam aos níveis de exigência
que as empresas procuram, sobretudo quando estamos a falar
de empresas internacionais com standards e layouts ditados pela
casa mãe. A renovação e modernização destes espaços é, por isso,
uma oportunidade para os proprietários conseguirem colocar
no mercado os seus edifícios com maior sucesso e rapidez.
Uma última nota para o Porto. É um mercado que está a crescer,
muito impulsionado pelo arrendamento de espaços por parte
de empresas do ramo dos serviços. As rendas são bastante
competitivas e a mão de obra especializada, o que se reflete
num dinamismo que há muito não se via.
Tendo em conta este tipo de procura tão importante para o nosso
mercado, é essencial estarmos atentos à reduzida oferta de novos
escritórios nos últimos anos e aos níveis cada vez mais baixos
Crescimento Consolidado
Procura
Após 2014, ano em que o mercado de escritórios ficou marcado pela
inversão da rota decrescente iniciada em 2009, 2015 apresentou
um crescimento consistente do volume de absorção, refletindo
a consolidação do mercado. Num total de cerca de 144.500 m2
de escritórios ocupados, 2015 apresentou um crescimento de 14%
face a 2014.
Se analisarmos a evolução da absorção da última década,
verificaram-se dois momentos distintos: o período pré-crise, no qual
se registou uma média anual de cerca de 180.000 m2, e o período
de crise, no qual esta média reduziu para os 100.000 m2.
De facto, a partir de 2008 a absorção de escritórios foi reduzindo
ano após ano, culminando em 2013 com o volume mais baixo desde
que há registo (77.800 m2). Estes níveis de ocupação refletiam
o nível de prudência elevado por parte dos ocupantes, assentes
em estratégias rigorosas de otimização de custos. No entanto, em
2014 verificou-se uma mudança por parte das empresas, que após
vários anos de contenção, puderam reavaliar as suas estratégias
imobiliárias, começando a assistir-se a melhorias significativas
na absorção de escritórios.
Esta evolução deveu-se não só ao crescimento estável revelado
pela economia portuguesa, mas também à evolução do nível de
confiança das empresas, cujo índice manteve um crescimento
constante ao longo de 2015. A confiança aliada às condições do
mercado, que se encontravam favoráveis para o inquilino, contribuiu
para que muitas empresas assumissem as suas estratégias
imobiliárias fazendo um upgrade dos seus escritórios, quer
em termos de espaço e qualidade, mas também de localização,
aproveitando condições que estão a tornar-se cada vez menos
favoráveis, com os proprietários menos flexíveis no processo
negocial.
As rendas chegaram, assim, ao fim do ciclo de queda e as zonas
mais dinâmicas e com menor disponibilidade registaram
as primeiras subidas.
Evolução do Indicador de Confiança nos Serviços
Deste modo, o ano de 2015 veio confirmar o rumo de crescimento
no mercado de escritórios, com uma absorção bruta total de cerca
de 144.500 m2, evidenciando um crescimento de 14% face ao ano
anterior. A absorção líquida também cresceu significativamente,
a expansão de área e a entrada de novas empresas no mercado
aumentaram o seu peso no total da área ocupada, passando a
representar 46%, face aos 28% em 2014. No entanto, as operações
de mudança de escritórios predominaram com 55% da área
ocupada, o que confirma um mindshift das empresas no que toca
ao investimento na melhoria dos seus escritórios.
Evolução Anual da Absorção de Escritórios
10
250
233
0
-5
201
200
-10
-15
ABL (mil m2)
Valores corrigidos da sazonalidade
5
-20
-25
-30
149
150
162
116
100
127
105
88
145
102
78
50
-35
Jan. 16
Jan. 15
Jan. 14
Jan. 13
Jan. 12
Jan. 11
Jan. 10
Jan. 09
Jan. 08
Jan. 07
-40
0
2005
Indicador de Confiança nos Serviços (MM3M)
Fonte: INE
Fonte: JLL/LPI
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Absorção de Escritórios por Zona – 2015
Absorção de Escritórios por Setores de Atividade – 2015
1%
21.492
Zona 1
4%
28.220
Zona 2
26%
8%
6%
10.898
Zona 3
Zona 4
8%
16.668
25.220
Zona 5
Zona 6
7%
28.020
Zona 7
Construção e Imobiliário
Consultores e Advogados
Estado, Europa e Associações
Farmacêuticas e Saúde
Outros Serviços
Produtos de Consumo
Serviços Empresas
Serviços Financeiros
TMT’s & Utilities
15%
13.995
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
25%
30.000
ABL (m2)
Fonte: JLL/LPI
Fonte: JLL/LPI
Num total de 257 operações, a área média por operação também
aumentou face à média de 529 m2 registada em 2014 e atingiu
os 562 m2. Na base deste aumento está o número de operações
de grande dimensão - acima de 1.000 m2 – que aumentou
de 23, em 2014, para 28, em 2015.
ultimamente, muitas empresas multinacionais têm deslocalizado
este tipo de serviços para Portugal, atraídos pelos custos de
ocupação e de mão de obra qualificada competitivos em relação
aos restantes países Europeus, mas também aos fortes atrativos
em termos de qualidade de vida que Portugal oferece.
Numa análise por zona, a zona do CBD foi a mais ativa em 2015,
com 20% da área ocupada. Nesta zona, encontra-se incluída a
segunda maior transação do ano que consistiu na expansão total
de 8.400 m2 de escritórios ocupados pela Teleperformance no
Edifício Álvaro Pais. Seguiu-se o Corredor Oeste, historicamente
a zona mais procurada, devido à sua oferta de grandes áreas por
piso, o que raramente se consegue encontrar no centro da capital,
e ao ajustamento acentuado das rendas que os proprietários
se viram obrigados a fazer durante os tempos de crise para
conseguirem captar empresas para os seus imóveis. O Corredor
Oeste representou assim 19% do volume de absorção em 2015.
Seguiu-se o Parque das Nações, com 17% da área ocupada, que
evidenciou uma das maiores recuperações de absorção nos últimos
anos. Os edifícios modernos e a boa rede de infraestruturas, aliados
a valores de renda muito competitivos, fazem com que seja das
zonas mais procuradas.
10 Maiores Operações de Escritórios em 2015
Zona
Edifício
Ocupante
Área (m2)
4
Sede EDP
EDP
13.900
1
Castilho 24
Banco de Portugal
7.161
5.544
2
Álvaro Pais
Teleperformance
6
Parque Suécia - Ed. Suécia II
Worten
4.085
7
Gago Coutinho 26
BNP Paribas
3.095
2
Álvaro Pais
Teleperformance
2.834
2
Defensores de Chaves, 45
Allianz
2.740
6
Central Park
Outsystems
2.457
6
Zenith
Unit 4
2.246
5
Torre Fernão de Magalhães
Webhelp
2.138
Fonte: JLL/LPI
O setor de “TMT’s & Utilities”, bem como o de “Serviços a
Empresas”, representaram mais de 50% da área ocupada ao longo
de 2015, ambos com grande influência de empresas de serviços
de call centre e back office. Estimamos que este tipo de atividade
tenha ultrapassado os 19.000 m2 de área ocupada em 2015, sendo
caracterizada pela necessidade de escritórios com grandes áreas
como é exemplo a expansão de área da Teleperformance. Aliás,
Evolução da Oferta de Escritórios
4,45 4,51 4,53 4,55 4,56 4,58 4,60 4,64
4,20 4,28 4,35
4,05 4,12
120.000
Nova oferta (m2)
100.000
88.478
73.762
80.000
60.000
82.154
77.662
57.491
85.497
41.100
34.631
21.705
20.000
20.635
21.061
2,00
0
Pipeline
390.225
Zona 4
359.149
Zona 5
908.775
Zona 6
768.003
Zona 7
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Nova Oferta
484.017
Zona 3
0,00
(p)
1.075.873
Zona 2
1,00
17.000
597.767
Zona 1
4,00
3,00
54.259
40.000
5,00
Stock (milhões m2)
140.000
Stock por Zona – final de 2015
200.000
400.000
(p)
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
ABL (m )
2
Stock
Área Ocupada
Área Disponível
Fonte: JLL/LPI
Fonte: JLL/LPI
Oferta
Disponibilidade
O mercado de escritórios de Lisboa é composto por um stock total
de 4,6 milhões de metros quadrados. As zonas que concentram
o maior stock são o Central Business District (CBD) e o Corredor
Oeste, com quotas de 24% e 20%, respetivamente.
A dinâmica recente reflete-se na redução da taxa de disponibilidade
que se fixou nos 11,1% no final de 2015. A descida de 232 pontos
base verificada desde o pico em 2013 deve-se, não só ao aumento
da atividade ocupacional, como também à reduzida promoção
desta classe de ativos nos últimos anos e à reconversão de alguns
edifícios para uso habitacional, nomeadamente nas zonas
centrais da capital.
2015 contou apenas com dois edifícios de escritórios concluídos,
ambos no 3.º trimestre. Com um total de cerca de 21.000 m2 de
nova oferta, 2015 ficou em linha com 2014, também com apenas
dois novos edifícios. Comparativamente à média dos últimos
10 anos, de cerca de 55.000 m2, os últimos quatro anos revelaram
as dificuldades que muitos promotores têm tido, nomeadamente
na falta de financiamento bancário para a promoção imobiliária.
Esta situação reflete-se na totalidade da nova oferta a ser ocupada
pelos seus proprietários: o edifício da nova sede da EDP na
Zona Histórica e Ribeirinha com um total 13.900 m2, que vem
revelar a atratividade desta zona para o uso de escritórios;
e o Edifício Castilho 24 localizado no Prime CBD, que resultou
da reabilitação de 7.000 m2, pertencente ao Fundo de Pensões
do Banco de Portugal.
O Parque das Nações foi a zona que registou o maior decréscimo
de área disponível, descendo desde o pico atingido de 26,7%
em 2010 para os 4,8% no quarto trimestre de 2015, restando
atualmente apenas 17.500 m2 disponíveis. Esta situação teve por
base a conjugação de diversos fatores: dimensão reduzida do stock,
aliada à consolidação em termos de desenvolvimento imobiliário
e à eficaz e fundamental adaptação por parte dos proprietários
aos tempos de crise. Por outro lado, o Corredor Oeste continua
a dominar em termos de desocupação, concentrando 41% da área
total vaga em Lisboa e uma taxa de disponibilidade de 23,1%,
abaixo dos 27,3% atingidos em 2013.
Edifícios Concluídos em 2015
Zona
Edifício
Promotor
Tipo
Área (m2)
1
Castilho 24
F. Pensões Banco Portugal
Proprietário-Ocupante
7.161
4
Sede EDP
Mota-Engil
13.900
Fonte: JLL
Evolução da Taxa de Disponibilidade por Zona
Área Disponível por Zona – final de 2015
30,0%
23,1%
20,0%
103.737
Zona 2
Zona 3
15,0%
13,1%
11,1%
9,5%
8,8%
5,8%
4,8%
10,0%
5,0%
0,0%
52.424
Zona 1
25,0%
64.488
Zona 4
22.737
Zona 5
17.414
Zona 6
210.165
Zona 7
2005
2006
2007
2008
Prime CBD
CBD
Parque das Nações
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
38.956
0
50.000
100.000
Zona Histórica e Ribeirinha
Total
Nova Zona de Escritórios
Corredor Oeste
150.000
200.000
250.000
ABL (m )
2
Fonte: JLL/LPI
Fonte: JLL/LPI
2016 iniciou, assim, com um total de 510.000 m2 disponíveis,
uma redução de cerca de 43.000 m2 desde o ano passado.
Contudo, nem toda a oferta disponível tem qualidade e condições
que respondam aos níveis de exigência que as empresas procuram,
sobretudo empresas internacionais com níveis de exigência
bastante elevados. Por outro lado, a oferta de qualidade deverá
continuar a diminuir, uma vez que o pipeline de produto novo
é e tem sido bastante reduzido.
e Ribeirinha e um edifício para a ocupação do proprietário na Nova
Área de Escritórios. O aumento da quota de edifícios desenvolvidos
especulativamente revela a retoma gradual da confiança por parte
dos promotores do setor. Em projeto contabilizámos apenas dois
edifícios que totalizam cerca de 30.000 m2, sendo um deles a
terceira Torre do Colombo, que deverá colocar no mercado cerca
de 24.000 m2 de escritórios especulativos, no entanto, ainda sem
data prevista de conclusão.
Oferta Futura
Rendas
Para 2016 e 2017 está prevista a entrada de 6 novos edifícios,
com uma área total de 47.100 m2. Destes, três edifícios estão
a ser desenvolvidos especulativamente, resultando num total de
29.400 m2 de escritórios novos disponíveis no mercado. Surgirão
ainda dois edifícios, ambos pré-arrendados, na Zona Histórica
As rendas acompanham a dinâmica do mercado e a relação oferta
vs. procura. Após a forte pressão nas rendas durante os últimos
anos em que a procura se ressentiu, no final de 2015 algumas
zonas inverteram a tendência de queda. O Prime CBD
e o Parque das Nações registaram o primeiro aumento,
Edifícios em Pipeline
Edifício
Zona
Promotor
Área (m2)
Tipo
Conclusão (Trim/Ano)
Lagoas Park Edifício 9
6
Teixeira Duarte
4.900
Especulativo
Edifício Santander II
3
Banco Santander
6.000
T1 2016
T4 2016
Marquês de Pombal 14
1
Narcipromov
5.000
Especulativo
T4 2016
T4 2016
República 5
2
Puaça
6.100
Especulativo
Edifício Sorel
4
Fidelidade
8.600
Pre-let
T1 2017
Edifício de Escritórios em Sta. Apolónia
4
Fidelidade
8.000
Pre-let
T1 2017
Fontes Pereira de Melo 41
1
ECS Capital
19.500
Especulativo
T4 2017
Torre 3 Colombo
3
Sonae / CBRE Global Investors
24.000
Especulativo
-
Fonte: JLL
Evolução Anual das Rendas Prime por Zona
Rendas Prime ( €/m2/mês)
25
20
18,50
15
15,00
14,50
14,00
10
11,00
5
0
2005
2006
2007
2008
2009
Prime CBD
2010
2011
CBD
Parque das Nações
2012
2013
2014
2015
Zona Nova de Escritórios
Corredor Oeste
Fonte: JLL
para 18,5 e 14€/m2/mês, respetivamente. Seguiu-se o Corredor
Oeste que aumentou 1€/m2/mês na reta final do ano para os
11€/m2/mês, situação que veio aliviar um pouco a pressão das
baixas rendas que têm vindo a praticar-se nesta zona. O mercado
tende, assim, para um maior equilíbrio negocial entre proprietários
e inquilinos, uma vez que a disponibilidade se torna cada vez
mais reduzida.
Perspetivas Futuras
Para 2016 estima-se que o bom desempenho do mercado
de escritórios continue, desde que as condições económicas
e a estabilidade do país se mantenham favoráveis e,
consequentemente, se mantenham os níveis de confiança das
empresas, que têm vindo a melhorar nestes dois últimos anos.
Para a atividade do mercado de escritórios ao longo deste ano,
estima-se que a instalação de call centres e de serviços
de back office continue a ter um papel relevante.
As rendas deverão manter uma trajetória ascendente ainda
que de forma gradual, principalmente nas zonas com menor
disponibilidade ou em alguns edifícios de melhor qualidade.
Eixo
17
IC
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17
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Mapa das Zonas de Escritórios de Lisboa
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PARQUE FLORESTAL
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Zona 1
Prime CBD
BELÉM
Zona 2
CBD
dia
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PONTE
25 DE ABRIL
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ALGARVE
RIO TEJO
Zona 3
Nova Zona de Escritórios
Zona 4
Zona 5
Parque das Nações
Zona 6
Corredor Oeste
Zona 7
Outras Zonas
Mercado de Retalho
2015 veio confirmar as tendências que o ano 2014 já vinha a indiciar,
acentuando-se um dinamismo inegável no mercado de retalho, tanto
no que concerne o comércio de rua quanto no que diz respeito
aos centros comerciais.
Neste segmento, e após um ano de 2015 sem novas aberturas,
existem dois projetos em desenvolvimento: um centro comercial
no Algarve, promovido pela Ikea Centres, que abrirá portas
em 2017 e o Nova Arcada em Braga (ex-Dolce Vita Braga),
que esteve em standby durante vários anos e que abre também
com uma loja Ikea já no início de 2016. O apetite dos lojistas por
estes centros tem sido muito positivo, assim como pelos centros
prime em funcionamento, onde se deram muitas movimentações
ao longo do ano, com a abertura de novas lojas e a reformulação
de outras.
Quanto ao comércio de rua, tem vindo a assistir-se a uma autêntica
avalanche de projetos que muito tem contribuído para a afirmação
da cidade de Lisboa. Deste modo, a constante evolução da Avenida
da Liberdade é uma realidade, que todos os anos tem novos
edifícios em reabilitação e lojas a abrir. O mesmo está a acontecer
na Rua Augusta e também na emergente zona do Cais do Sodré,
muito em especial na valência da restauração, fenómenos dos quais
não se podem dissociar o notável Mercado da Ribeira, a nova sede
da EDP e a surpreendente Rua Cor-de-rosa.
E, deste modo, as várias zonas comerciais de Lisboa começam
a ser cada vez mais contíguas, com a reabilitação e a oferta
de produtos e serviços criativos e inovadores a atraírem cada
vez mais gente local e não local, contribuindo decisivamente para
o reposicionamento de Lisboa como cidade de grande relevância
no panorama internacional.
Patrícia Araújo
Head of Retail
Esta tendência tem, felizmente, vindo a ter sequência no Porto,
onde em boa parte da zona da Baixa (Clérigos, Aliados, Rua
de Santa Catarina e Rua das Flores) se tem vindo a assistir
a um dinamismo há muito não visto no que diz respeito à abertura
de novos espaços comerciais.
2016 será um ano de consolidação desta tendência, tanto
em Lisboa como no Porto, com estas duas cidades a tornarem-se
cada vez mais surpreendentes e atrativas.
O dinamismo mantém-se
O mercado de retalho foi bastante afetado no período de crise.
Houve uma quebra nas vendas e os consumidores viram-se
obrigados a mudar os seus hábitos de consumo, tornaram-se
mais exigentes e adaptaram-se a um contexto menos favorável
no que respeita a gastos. O consumidor tornou-se menos fidelizado,
exigindo a adaptação dos retalhistas no que toca às suas “novas”
necessidades. Necessidades estas, que durante o período
de crise se transformaram numa redução da procura de retalho
massificado, em prol da valorização da experiência, conveniência,
personalização e novos conceitos que o retalho passou oferecer.
Neste período, a nova tendência passou pelo aparecimento de
conceitos de bairro e de proximidade, fazendo do comércio de rua
a “estrela” do mercado de retalho durante os últimos três anos.
Ainda assim, características como a conveniência e diversidade
oferecida pelos centros comerciais mantiveram o elevado interesse
dos consumidores e não é por acaso que os centros comerciais
sempre foram o destino de compras eleito dos portugueses. Num
ambiente menos favorável, também os centros comerciais
tiveram de adaptar-se, e enquanto os empreendimentos prime
mantiveram a sua boa performance, os ativos secundários
continuam a revelar algumas dificuldades. No entanto, 2015 foi
também um ano de renovação e reabilitação. Aproveitando
a menor incerteza quanto ao contexto económico, diversos centros
comerciais de pequena dimensão souberam aproveitar as novas
tendências quanto ao consumo, reajustando-se e implementando
conceitos modernos de conveniência e proximidade, como
é exemplo o Centro Comercial de Alvalade.
Como sinal de melhoria do mercado, tanto o Índice de Confiança
dos Consumidores como o de Comércio a Retalho, mantiveram
a trajetória de crescimento já verificada em 2014. O ano de 2015
terminou, assim, com o Índice de Confiança do Comércio a Retalho
bem como do Consumidor, nos níveis mais elevados desta década.
Empreendimentos Comerciais
No final de 2015, a JLL contabilizou 170 empreendimentos
comerciais (com área superior a 5.000 m2), os quais totalizam cerca
de 3,6 milhões de m2 de área bruta locável.
Os centros comerciais são, sem dúvida, a primeira escolha
dos portugueses na hora de ir às compras e dominam o mercado
com um total de 2,8 milhões de m2, ou seja, 80% do stock total.
No entanto, o elevado volume de oferta comercial e a retração
do consumo verificada nos últimos anos levaram a uma diferença
substancial na performance de unidades prime e secundárias,
situação que deverá manter-se no médio-prazo. Os centros
Colombo, Vasco da Gama e CascaiShopping na Região de Lisboa
e o NorteShopping no Porto, todos pertencentes ao Grupo Sonae,
Evolução da Oferta de Empreendimentos Comerciais
Evolução do Índice de Confiança
10
-10
400
-20
300
ABL (mil m2)
-30
-40
-50
200
2,22
198
2,46
234
2,67
2,99
3,54
3,37 3,37 3,37 3,38 3,38 3,45
3,16 3,26
Jan. 15
Jan. 14
Jan. 13
Jan. 12
Jan. 11
Jan. 10
Jan. 09
Jan. 08
Jan. 07
Jan. 06
Jan. 05
3,50
3,00
318
2,50
215
2,00
175
1,50
95
100
-60
4,00
112
68
0
0
0
6
90
1,00
ABL (milhões m2)
500
0
0,50
0
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
(p)
Indíce Confiança Consumidor (MM3M)
Nova Oferta
Indíce Confiança Comércio a Retalho (MM3M)
Fonte: INE
Pipeline
Stock
Fonte: JLL
Principais Projetos em Pipeline
Nome
Promotor
Status
Abertura
ABL (m2)
Nova Arcada (ex- Dolce Vita Braga)
CGD
Em Atividade
T1 2016
68.000
Centro Comercial
no Algarve
IKEA
Centres
Em comercialização
2017
90.000
Évora Shopping
Novo
Banco
Em construção
n. d.
16.500
Por outro lado, os outlets, com apenas 3% do stock total, acabaram
por beneficiar com a crise, dado o seu conceito associado a vendas
com preços fortemente descontados. Contudo, as lojas full price
também implementaram estratégias de combate à quebra das
vendas e acabaram por fazer concorrência às lojas presentes neste
tipo de empreendimentos. O Freeport, na Região de Lisboa, e o Vila
do Conde The Style Outlet, na Região do Porto, são os principais
outlets do país.
Fonte: JLL
Comércio de Rua
são as grandes referências do setor. Estes revelam uma grande
procura por parte dos retalhistas e rapidamente os seus espaços
vagos são ocupados. Em Portugal, os centros comerciais têm tido
uma presença maioritária de marcas mass-market. No entanto,
começam também a ser procurados por marcas premium, e, neste
segmento, destaca-se o Centro Colombo e o Amoreiras Shopping
Center, ambos com uma crescente procura por parte de turistas
e consumidores estrangeiros.
Contudo, a crise, conjugada com a maturidade que o mercado
entretanto atingiu, levou ao cancelamento da maioria dos projetos
que se encontravam em pipeline, levando a anos “desertos” na
promoção imobiliária desta classe de ativos. Após quase 3 anos
sem inaugurarem novos empreendimentos comerciais, abriu,
no final 2014, o Alegro Setúbal e, desde então, o pipeline reduz-se
a dois projectos: o centro comercial Nova Arcada em Braga com
cerca de 68.000 m2 e data de abertura no 1.º trimestre de 2016,
e o complexo comercial no Algarve, desenvolvido pela IKEA Centres
com cerca de 90.000 m2, ambos ancorados numa loja IKEA. Ainda
assim, apesar do reduzido pipeline de novos empreendimentos,
e face a um mercado maduro, alguns centros comerciais investem
na sua reabilitação, modernizando os seus espaços e conceitos
obsoletos, conseguindo adaptar-se ao mercado.
O elevado crescimento do turismo tem sido o principal gerador
do grande dinamismo que se verifica no comércio de rua das zonas
consolidadas de Lisboa e do Porto, uma vez que muitos lojistas,
nacionais e internacionais, procuram lojas de rua que permitam
maior proximidade com os consumidores estrangeiros. Também
as novas tendências nos hábitos de consumo dos consumidores
portugueses, com a procura de novos formatos de comércio
e de novas experiências, e as alterações à lei do arrendamento
em vigor desde o final de 2012, tiveram um papel muito relevante
neste mercado.
Principais Aberturas de Lojas de Rua em 2015
Marca
Localização
Guess
Porche Design
Tumi
Boutique dos Relógios Plus
Otro
Coccinelle
Lisboa – Av. da Liberdade
Adidas
Well’s
Lisboa – Baixa
Burger King
Cantê Lx
Nos retail parks, cuja quota se situa nos 12%, a situação
é semelhante, agravada apenas pelo reduzido número de
operadores em Portugal para este tipo de formato. Os grandes
retalhistas dão, em muitos casos, preferência a localizações em
stand-alone, devido à capacidade das próprias marcas em atrair
clientes. O Sintra Retail Park continua a destacar-se como o melhor
empreendimento do país neste formato, revelando boa procura por
parte dos operadores e um nível de rendas acima da média deste
segmento.
New Balance
Nuteleria
Hamburgueria Honorato
Pull & Bear
Gelatiamo – Caffé Bistrô
Ale-Hop
Oysho
Tiger
100 Montaditos
Pizzaria Zero Zero
Fonte: JLL
Lisboa – Chiado
Lisboa – Príncipe Real
Em 2013, registou-se um pico em termos de aberturas, com mais
de 40 novas lojas entre as 6 principais zonas de Lisboa e Porto.
2014, com um número de aberturas também próximo das 40,
manteve o dinamismo. Em 2015, o número estimado de aberturas
de lojas de rua foi mais reduzido, no entanto, a sua procura
mantém-se inquestionável e muito limitada pela falta de espaços
vagos.
A Rua Castilho tem sido morada de diversas lojas de segmento
premium, no entanto, assiste-se atualmente à saída de alguns
retalhistas para a Avenida da Liberdade, como é o caso da Loja
das Meias e da Coccinelle. Enquanto esta zona perde fulgor, surge
a zona do Cais do Sodré, que ganhou relevância, principalmente
com conceitos de restauração, ao mesmo tempo que se torna cada
vez mais procurada em termos de escritórios.
Os lojistas posicionam-se em zonas consolidadas ou com grande
fluxo turístico, que se diferenciam na oferta de produtos e marcas
dirigidas a diferentes perfis de consumidores. E de facto, as zonas
que melhor respondem a estes requisitos têm vingado no mercado.
Simultaneamente, surgem novos destinos em detrimento de outros,
que têm perdido a sua relevância enquanto destino de compras.
O comércio de rua ganhou também destaque no Porto, influenciado
pela grande afluência de turistas. Destacam-se duas zonas: Rua
de Santa Catarina e Clérigos/ Aliados. A Rua de Santa Catarina
mais direcionada para o segmento mass market e os Clérigos/
Aliados direcionado para o segmento premium, ambas com
bastante procura de marcas que pretendem expandir para
esta cidade.
A Baixa, onde se encontra a rua com maior footfall de Lisboa – Rua
Augusta – é principalmente atraída por turistas e retalhistas que
querem estar próximo deste mercado. Entre as lojas tradicionais,
restaurantes e as maiores cadeias de mass market, a Baixa tem tido
uma procura crescente desde 2014. Atualmente, diversos edifícios
estão em reabilitação nesta zona, dos quais poderão surgir novos
espaços de lojas com qualidade.
A Avenida da Liberdade, a zona de eleição das marcas de luxo,
tem mantido uma procura estável e conta atualmente com vários
espaços disponíveis, devido ao aparecimento de diversos projetos
e edifícios recentemente reabilitados. Para esta zona, prevê-se
a abertura de insígnias estratégicas na afirmação desta Avenida
como morada do comércio de luxo, como é exemplo a Versace.
O Príncipe Real destaca-se como a zona mais alternativa, onde
se juntam diversos conceitos únicos e empreendedores de origem
maioritariamente nacional.
Rendas
Face a este dinamismo de mercado, as rendas evoluíram
positivamente e de forma geral, durante 2015. Nos centros
comerciais prime a renda poderá atingir os 95€/m2/mês,
representando um aumento de 10€ face a 2014. Também
no comércio de Rua, à exceção da Rua Castilho, todas as zonas
registaram aumentos. Destacamos a Baixa de Lisboa e a Rua
de Santa Catarina no Porto, que atingiram aumentos de 25€, para
85€ e 50€/m2/mês, respetivamente. A Avenida da Liberdade, bem
como o Príncipe Real, aumentaram 5€, atingindo respetivamente
rendas de 90€ e 40€/m2/mês. E por último, mas não o menos
importante, o Chiado que aumentou os 120€/m2/mês.
Evolução Anual das Rendas Prime
140
120
120,00
100
€/m2/mês
Como zonas consolidadas, destacamos o Chiado, zona prime
e trendy, com insígnias mass market e de um posicionamento
médio-alto e que é, de facto, das zonas mais procuradas. Aqui,
estão presentes marcas como a Zara, H&M e Massimo Dutti, mas
também a Hugo Boss e a Hermès. Um espaço vago na Rua Garrett
pode atingir os 120€/m2/mês, sendo que algumas marcas estão
dispostas a pagar key money devido à baixa disponibilidade. Ainda
assim, esta zona foi a que registou um maior número de novas
aberturas, das quais destacamos mais uma insígnia do Grupo
Inditex – Oysho – ou a loja de origem Dinamarquesa – Tiger – que
manteve uma estratégia de expansão bastante ativa.
95,00
80
60
50,00
40
20
10,00
0
2005
2006
2007
2008
2009
Centros Comerciais
2010
2011
2012
Comércio de Rua – Chiado
2013
2014
2015
Retail Parks
Comércio de Rua – Porto
Fonte: JLL
PROJEÇÕES Futuras
Para 2016 espera-se um cenário semelhante ao de 2015
no que toca a tendências e dinamismo. Nos centros comerciais,
a diferença entre os ativos prime e secundários manter-se-á
e surge finalmente um novo empreendimento em Braga.
No comércio de rua, a tendência que começou a notar-se em
2015, deverá tornar-se mais clara, com novas zonas a surgir
efetivamente.
As rendas que registaram aumentos para valores historicamente
altos, poderão ainda subir em algumas zonas, mas dado os níveis
atuais, este crescimento não deverá ser tão acentuado como
em 2015.
Mapa de Comércio de Rua do Chiado
52
98
51
42
50
41
49
40
ade
rind
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R. d
39
38
101
36
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100
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R. Nova da Trindade
99
35
30
Lrg. do C
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80
R. Paiva Andrade
73
R. Ant. Mª Cardo
so
84
19
18
71
R. do Alecri
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5
32
17
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13 14
12
11
28
10
26 27
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25
R. Garre
24
23
21 22
74
77
75
76
78
89
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86
33
43
29
62
63
53
54
55
64
56
65
81
79
R. Anchietta
2
R. Serpa Pinto
1
9
44
34
31
8
Lrg. Luís
de Camões
45
102
93
94
o
Lrg. do Loret
47
46
Lrg. de
S. Carlos
82
57
66
s
R. Iven
R . da Mesericórdia
95
48
37
da
Alma
96
va do
R. No
ade
Lrg. da Trind
R. do Carmo
97
58
67
59
83
60
72
87
88
61
68
91
69
92
70
Principais Marcas Presentes
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
Leitão & Irmão
Vista Alegre
Salsa
Hermès
Guess
Casa Havaneza
Zilian
Du Pareil au Même
Hugo Boss
Stradivarius
Gardenia
Tous
Havaianas
Prof
Bershka
Swarovski
Geox
U.C. of Benetton
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Paris em Lisboa
Livraria Bertrand
Vitaminas
André Ópticas
Lanidor
Intimissimi
Blanco
Imaginarium
Nike
Massimo Dutti
Zara
Óptica do Sacramento
Hugo Boss
Oysho
Nespresso
Santini
Perfumes & Companhia
Foot Locker
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
Zara Home
W52
Muji
New Balance
Luvaria Ulisses
Joalharia do Carmo
Armazéns do Chiado:
Fnac
Kiko Cosmetic
Sephora
Starbucks
Springfield
Women’Secret
H&M
GMS Store Apple
Ale-Hop
Livraria Aillud Lellos
Oculista do Carmo
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
Accessorize
MultiOpticas
Pepe Jeans
Benefit
Skunkfunk
October
Teresa Alecrim
Livraria Ferin
Tendência Store
Intukasa
Eureka Shoes
Pull & Bear
Tiger
El Ganso
Sacoor Brothers
Sandro Ferrone
WESC
Inter design
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
Harmour Concept
Roof
Kiehl´s
Empatias
Sacolinha
Skinlife
Bairro Arte
Marc Jacobs
Godiva
Loja do Burel
Quiosque das Bonecas
Cubanas
A Vida Portuguesa
Organi Cosmética
Pop Tradition
Gardenia
G-Star Raw
Izu Chiado
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
So Chic
Chiado n.º8
Levi’s
Adolfo Dominguez
Bonpoint
Aldeia da Bolota
Padaria Portuguesa
Diesel
Jorge Welsh
Chiado Factory
Up! Town Lisboa
TM Colection
Organii
José Antonio Tenente
Mikels
Gardenia for Man
Mapa de Comércio de Rua da Avenida da Liberdade
3
1
4
5
2
6
10
11
R.
Ale
xan
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7
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9
8
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
30
22
23
24
25
R.
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32
33
26
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29
28
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45
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47
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48
R. do Salitre
34
R.
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Parque
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49
35
36 37 38
40
39
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Aleg
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50
60
61
51
53
52
62
54
63
55 56 58
57
59
64
Restauradores
65
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Luis Onofre
Gonçalo Pinheiro
Tru Trussardi
Marina Rinaldi
Juliana Herc
Tumi
Max Mara
Torres Joalheiros
Fendi Casa Collection
Cartier
Bvlgari
Versace
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
Rimowa
Porsche Design
Fly London
Vilebrequin
Emporio Armani
Prada
Rosa & Teixeira
Burberry
Furla
Timberland
Tod’s
Guess
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Fashion Clinic
Longchamp
Louis Vuitton
Escada
Loewe
Ermenegildo Zegna
Hugo Boss
Aristocrazy Joyas
Hackett
Hugo Boss
37
38
39
40
41
42
43
Dara Jewels
Gilles Fine Jewellery
Mont Blanc
Pronovias
Tivoli Fórum:
Adolfo Dominguez
Gucci
Fashion Clinic
B Code
Machado Joalheiros
Coccinelle
Baby Liberdade
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
Carolina Herrera
Purificación Garcia
A. Lange & Söhne
André Ópticas
Mango
Massimo Dutti
Michael Kors
Maria João Bahia
Miu Miu
Tony Miranda
Zadig & Voltaire
Lacoste
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
Stivali
Gant
Penhalta
Elisabetta Franchi
David Rosas
Officine Panerai
COS
Rosa Clará
Visionlab
Mango
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Mapa de Comércio de Rua da Baixa
Praça
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Praça do Comércio
1
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U.C. Benetton
Vitaminas
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Solaris
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Amorino
9
10
11
12
13
14
15
16
Seaside
Sapataria Lord
Camisaria Pitta
Chez Chemise
Zara
Sapataria Lisbonense
Bijou Brigitte
Ale-hop
17
18
19
20
21
22
23
24
Marionnaud
Truz
Calzedonia
Benfica
H&M
Typographia
Intimissimi
Parfois
25
26
27
28
29
30
31
32
Stradivarius
Bershka
Pull & Bear
Casa Pereira da Conceição
Mango
Adidas
Springfield
H&M
33
34
35
Fred Perry
A Padaria Portuguesa
Tiger
Abre Brevemente
Mercado de Investimento
Histórico – numa palavra só, o resumo do ano que passou. Partindo
de um 2014 já por si muito positivo no que respeita ao mercado
de investimento comercial, 2015 traduziu-se num ano absolutamente
notável, registando o maior volume de investimento alguma vez
transacionado em Portugal.
A conjugação de vários fatores endógenos e exógenos, entre eles
a progressiva retoma e aumento de confiança dos agentes
económicos em Portugal, bem como o sobreaquecimento dos
mercados europeus mais core, viraram em definitivo a orientação
dos investidores (sobretudo internacionais) para geografias mais
periféricas, levando a uma alocação de capital nunca antes verificada
no nosso país.
Retalho e Escritórios mantiveram-se como as classes de ativos mais
procuradas, tendo-se concretizado operações de vários centros
comerciais e edifícios de escritórios emblemáticos. No entanto,
sublinha-se um aumento da procura para ativos nos setores Hoteleiro
e Industrial & Logístico, facto demonstrativo da atratividade
e diversidade de oportunidades que o mercado apresentou durante
2015. É expectável que a retoma do mercado de ocupação
de escritórios venha a trazer um peso mais significativo nas
transações de investimento nestes segmentos durante 2016.
Nem mesmo a instabilidade política vivida no último trimestre
do ano conseguiu abalar a confiança de investidores, tendo-se
verificado transações de grande relevância no final do ano.
Fernando Ferreira
Head of Capital Markets
O “gap” positivo que as rentabilidades em Portugal apresentam face
à Europa, a manutenção da política monetária do Banco Central
Europeu e a contínua falta de alternativas de classes de ativos pouco
voláteis criam condições para um ano de 2016 em linha com
o anterior, com alguma estabilização na compressão de yields
em todos os setores.
Um conjunto de circunstâncias permitiu que o investimento
no mercado imobiliário reentrasse no radar dos investidores.
A um nível global, verifica-se uma elevada liquidez, taxas
de juro ainda em mínimos e uma maior aversão à volatilidade
dos mercados financeiros, tornando os ativos imobiliários mais
apelativos para os investidores. A nível nacional, Portugal beneficia
atualmente de uma situação mais favorável na atração
de investimento: recuperação económica; recuperação
dos mercados ocupacionais; yields muito atrativas, acima dos 5%
e acima das yields praticadas na maioria dos mercados Europeus;
rendas ainda com margem de progressão; reconhecimento
crescente do país enquanto destino turístico e para viver, com
fatores diferenciadores de destaque como a segurança, o clima
e o património natural e cultural; e as alterações legislativas
realizadas para atração de investimento, são alguns dos pontos
fortes do país que estão a chamar a atenção do mercado
internacional.
Origem do Investimento
A crescente presença dos investidores internacionais é destacada
desde 2013, pelo que a quota de investimento de origem nacional
se encontra atualmente muito reduzida. Em 2015, 84% das
transações foram realizadas por estrangeiros, provenientes
de várias origens do globo: China, EUA, Espanha e Brasil,
são alguns exemplos entre outros países. O investimento
proveniente dos EUA é o mais representativo, quer em volume,
representando 48% do investimento internacional, quer
em número de transações, com 9 das 45 transações realizadas
por estrangeiros. Os EUA são totalmente representados por fundos
de investimento que geralmente têm tickets elevados, investindo
em ativos de grande dimensão, como centros comerciais, grandes
edifícios de escritórios ou mesmo portefólios imobiliários.
2.000
1.764
1.800
1.600
1.400
1.136
1.200
1.000
1.253
829
800
892
760
704
600
393
312
190
126
2012
200
2011
400
Internacional
2015
2014
2013
2010
2009
2008
2007
2006
0
2005
2015 marcou sem dúvida o mercado de investimento em imobiliário
comercial. Este mercado foi extremamente afetado durante
o período de crise, em que o volume de investimento registou
mínimos históricos. No entanto, a segunda metade de 2013 foi
marcada pelo regresso dos investidores internacionais e, desde
então, que assistimos a um crescente dinamismo do mercado.
Em 2015 atingiu-se o recorde histórico de volume de investimento
em Portugal, com um total de 1,8 mil milhões de euros. Face
a 2014, este volume representou um crescimento de 98%,
desfazendo todas as dúvidas relativamente à retoma
do dinamismo do mercado.
Evolução Anual do Volume de Investimento
Milhões de Euros
Volume de investimento regista recorde
Nacional
Fonte: JLL
Volume de Investimento por Tipo de Investidor – 2015
Privados e Family Offices
Fundos de Investimento
Sociedades Imobiliários
Corporate e Institucionais
Desconhecido
Hoteleiro
2%
7%
7%
4%
15%
65%
Fonte: JLL
Volume de Investimento por Tipo de Ativos – 2015
15%
24%
Escritórios
Retalho
Industrial
Outros
7%
54%
Fonte: JLL
São exemplo as transações do Almada Fórum, do Fórum Montijo
ou de um portefólio de edifícios de escritórios situados na Quinta da
Fonte. De facto, os fundos institucionais representam a maior quota
do volume investido – 65%, devido aos montantes elevados que
investem, mas privados e Family Offices também estão bastante
ativos no mercado. Em 2015, estes últimos foram principalmente
representados por investidores brasileiros, enquanto que em 2014
foram maioritariamente de origem chinesa. Este tipo de investidores
procuram ativos mais pequenos, como lojas de rua ou pequenos
edifícios e frações de escritórios.
tímida nas yields de retalho e, em 2014 e 2015, as yields de todos
os setores desceram significativamente, com variações entre 175
e 250 pontos base, regressando aos mínimos registados de 2007.
No setor de escritórios, representado pelo Prime CBD, a yield
culminou no valor mais baixo de sempre – 5,5%. No retalho, o
comércio de rua nas zonas prime de Lisboa também atingiu a
yield mínima de 5% e os centros comerciais desceram para 5,5%.
Os retail parks e os ativos de industrial & logística apresentam as
taxas de rentabilidade mais elevadas, ambos com 7,25%, após um
decréscimo de 50 pontos base face a 2014.
Procura
Yields
As yields, que traduzem naturalmente a relação entre procura
e oferta bem como o potencial e localização dos ativos, tiveram
variações correlacionadas com o volume de investimento. Depois
de um pico máximo em 2013, começámos a assistir a uma melhoria
Evolução Anual das Yields Prime
10,0
9,00
8,00
%
Fazendo uma análise por setores, o retalho ganha vantagem não
só pela diversidade e quantidade de produto que existe, (centros
comerciais, retail parks, retalho alimentar, stand alone units,
comércio de rua, etc.), como também pelos tickets elevados que
algumas destas classes de ativos envolvem, nomeadamente
os centros comerciais. O investimento em retalho representou
mais de 50% do volume realizado em 2015, do qual fizeram parte
3 transações de portefólios: centros comerciais Dolce Vita, unidades
de retalho alimentar Continente e um conjunto de retail parks.
Mas todo o tipo de ativos tem revelado procura: o número de
lojas de rua transacionadas aumentou de 7 em 2014 para 15 em
2015; os escritórios e industrial & logística também estão na mira
dos investidores que procuram produto core, ou seja, ativos com
contratos longos e/ou inquilinos sólidos; e 2015 foi ainda marcado
pelo crescente interesse na compra de hotéis, um tipo de ativo
menos comum no mercado de investimento comercial.
O investimento nesta classe de ativos atingiu um volume total
de 240 milhões de euros, onde se inclui a aquisição do portefólio
de hotéis Tivoli por parte do grupo tailandês Minor International
(MINT). Em Portugal, a compra de hotéis nunca se fez notar tanto
como agora, demonstrando o dinamismo do mercado, aliado
a fatores como o excelente desempenho do turismo.
7,25
7,25
7,00
6,00
5,50
5,50
5,00
5,00
4,00
2005
2006
2007
2008
Escritórios
Comércio de Rua - Lisboa
2009
2010
2011
2012
Centros Comercias
Industrial & Logistica
2013
2014
2015
Retail Parks
Fonte: JLL
“O investimento em retalho
representou mais de 50%
do volume realizado em 2015.
Mas todo o tipo de ativos tem
revelado procura. ”
Perspetivas Futuras
Para 2016 espera-se que o volume de investimento se mantenha
nos níveis atuais, proveniente de geografias como EUA, França,
UK e China e principalmente de fundos de investimento. Não
se prevê um crescimento tão acentuado como em 2015, não
só porque foi um ano que superou as expetativas, mas também
pela falta de produto adequado à procura que começa já
a sentir-se. O setor de retalho deverá manter-se o mais
apetecível, no entanto, é expectável um maior equilíbrio
no mercado, uma vez que diversas operações de edifícios
de escritórios deverão surgir este ano, bem como o aumento
do investimento no setor hoteleiro.
Relativamente às yields, consideramos que já estão bastante
comprimidas e sem grandes fundamentos para maiores descidas.
Mercado Residencial
O mercado residencial retomou a sua atividade em pleno e todos
conhecemos os principais fatores que impulsionaram esta mudança.
Mas recapitulemos: segurança, qualidade de vida, turismo, Golden
Visa, regime fiscal atrativo para residentes não habituais e incentivos
à reabilitação. Estes são alguns dos argumentos que colocaram
Portugal no mapa, revitalizando o mercado residencial e obrigando
os promotores a apostarem em conceitos até aí pouco explorados.
Passaram, por exemplo, a ser desenvolvidos projetos residenciais
para rendimento, nomeadamente apartamentos turísticos
e o conceito de Hotel Apartamentos, todos com rentabilidades
garantidas e posicionados para o arrendamento de curta duração.
Outra das tendências tem a ver com o cuidado na escolha dos
layouts e acabamentos nos projetos de reabilitação, tendo em conta
as necessidades e preferências dos novos mercados, o que fez
com que os edifícios de uso residencial passassem a incorporar
características que eram pouco usuais há apenas 5 anos.
Os promotores terão de responder a estas novas exigências dos
mercados externos, considerando os diferentes perfis do grupo-alvo
e afinando o produto de acordo com os objetivos de investimento
dos diversos compradores: investimento puro, segunda habitação
(para compradores estrangeiros e portugueses) e habitação própria
e permanente.
Os investidores internacionais continuam a acreditar no mercado
imobiliário nacional, principalmente na Região de Lisboa e Porto,
o que permite um pipeline muito interessante de projetos residenciais
que serão lançados já em 2016. Uma boa notícia, tendo em conta
que os empreendimentos lançados em anos anteriores já se
encontram numa fase muito próxima da conclusão total de vendas.
Patrícia Barão
Head of Residential
Em termos da valorização do mercado residencial em Lisboa,
os preços nas zonas prime (Av. Liberdade e Chiado) chegam
a atingir valores na ordem dos 10.000€/m², ainda assim abaixo
do que se encontra na grande maioria das capitais europeias.
Estamos perante um dos melhores momentos do mercado
residencial em Portugal e tudo indica que 2016 será um ano
de grande atividade e de consolidação, assumindo-se como
o motor da atividade imobiliária em Portugal.
Um Mercado Reabilitado
O mercado residencial português, tradicionalmente caracterizado
pela compra de casa, esteve extremamente condicionado nos
últimos anos, devido ao desfavorável contexto económico.
O financiamento para compra de habitação tornou-se caro e pouco
acessível à maioria dos portugueses, levando a uma redução muito
significativa da atividade do mercado.
No entanto, no final de 2013 e ao longo de 2014, começou a ser
visível uma recuperação deste setor, em particular nas cidades
de Lisboa e Porto. O investimento estrangeiro deu o pontapé
de saída neste novo momentum do mercado, e, para tal, muito
contribuíram os bem sucedidos programas de incentivo
ao investimento estrangeiro como os Golden Visa e o Regime Fiscal
do Estatuto do Residente Não Habitual. A JLL/ Cobertura registou
em 2015 um aumento de 13 novas nacionalidades face a 2014
no que toca à origem dos seus clientes, sendo visível o interesse
cada vez mais abrangente pelo nosso mercado.
De facto, as condições do crédito bancário são mais vantajosas
e a procura doméstica recuperou. Desde fevereiro de 2014 a taxa
de juro de empréstimos à habitação tem vindo a descer, atingindo
em novembro de 2015 uma taxa de 2,1%, segundo o Banco
de Portugal. Como resultado desta situação mais favorável,
a procura de crédito à habitação tem vindo a aumentar e durante
2015, a concessão de empréstimos para habitação superou
os 4 mil milhões de euros, quase o dobro do valor concedido
em 2014.
De acordo com o INE, o número de transações de habitação para
alojamento familiar totalizou 77.467 nos três primeiros trimestres
de 2015, registando um crescimento de 32% face ao período
homólogo. Ainda sem o ano fechado, mantendo-se este ritmo,
é expectável que 2015 se revele o ano com o maior número
de transações desde 2011.
O mercado surge agora com novas tendências. A compra de casa
que era maioritariamente realizada numa perspetiva de habitação
(1ª ou 2ª residência), atualmente é realizada também com
o objetivo de obtenção de rendimento. Esta situação é muito
visível nas compras efetuadas por via dos Golden Visa, cujos
detentores não necessitam dos ativos que adquirem para viver,
e deve-se também à recente dinâmica do mercado de apartamentos
destinados ao arrendamento turístico de curta duração, ao mesmo
tempo que entraram em vigor importantes alterações à “Lei das
Rendas”, que até então prejudicava em demasia os proprietários.
Por outro lado, contrariamente ao que sucedeu no “boom”
de mercado na década de 90, em que os novos empreendimentos
surgiam principalmente nas periferias das cidades,
o desenvolvimento de casas novas acontece agora no centro da
cidade, originando um elevado número de edifícios em reabilitação.
Com o mercado já em recuperação devido à elevada procura
estrangeira, e face ao contexto económico que se tornou mais
favorável, também a procura nacional tem sido essencial na boa
performance que o mercado tem atualmente. Apesar de nos últimos
anos os portugueses terem comprado casa com maior recurso
a capitais próprios, o acesso ao crédito à habitação está a regressar
gradualmente.
Mercado Residencial de Lisboa
O local onde se situa o imóvel é o fator preponderante e decisivo
para quem investe em imobiliário. No setor residencial este conceito
adquire uma importância ainda maior. A dinâmica a que se assiste
atualmente no mercado residencial em Lisboa, trouxe novas
oportunidades em zonas onde há alguns anos atrás era muito
difícil adquirir casa com as condições de qualidade, comodidade
e conforto dos dias de hoje. É o caso, por exemplo, da Avenida
da Liberdade, a zona prime de escritórios e localização privilegiada
do comércio de luxo e hotéis de 5 estrelas da cidade. A reabilitação
de um alargado conjunto de edifícios em curso nesta artéria,
uma das mais centrais e mais importantes de Lisboa, fez com
que o mercado residencial ganhasse aqui um novo protagonismo
com o desenvolvimento de diversos projetos exclusivos
destinados a habitação.
Igualmente no centro da cidade, encontram-se as zonas do Chiado/
Santa Catarina, Príncipe Real/São Bento e Baixa Pombalina.
A primeira é um dos bairros mais emblemáticos e mais trendy
de Lisboa, onde se encontram vários restaurantes, museus e a mais
dinâmica zona de comércio de rua da capital. O mercado residencial
encontra aqui a sua morada de excelência com diversos edifícios
reabilitados e repleta de apartamentos com cachet, muitos com
vistas deslumbrantes sobre o rio Tejo, o Castelo de São Jorge
e a cidade, fatores que a tornam uma das mais exclusivas zonas
de Lisboa e que está a atrair diversos investidores internacionais.
Junto ao Chiado, surge o Príncipe Real, que é também um dos
bairros residenciais mais cosmopolitas de Lisboa, caracterizado
pela existência de vários palacetes e por um dinamismo crescente
do comércio de rua e com um perfil mais alternativo. São estas
as qualidades que têm sustentado uma procura crescente nesta
zona, não só para residência própria, mas também para rendimento.
Não podemos concluir este périplo pelos principais bairros
residenciais lisboetas sem falar da Baixa Pombalina e de Alfama,
a zona mais tradicional, histórica e icónica da cidade. Desde
o Terreiro do Paço ao Castelo de São Jorge, são muitos os turistas
que percorrem diariamente as ruas típicas do coração de Lisboa
com passagem obrigatória pela Rua Augusta, considerada pela
edição espanhola da revista Condé Nast Traveller como “uma das
mais belas do mundo”. A requalificação a que se assiste hoje nesta
zona, rejuvenesce e dá vida a uma das localizações de eleição
por parte dos investidores internacionais, sobretudo daqueles
que procuram adquirir habitação com o intuito de rendimento.
Desta forma a JLL caracterizou as 11 principais zonas
de Lisboa, onde se incluem as mais centrais e mais procuradas
por estrangeiros que acabámos de referir e outras zonas, que
deverão também surgir no médio prazo, como é exemplo
a Colina de Santana e Mouraria.
Preços
A crescente procura tem provocado uma grande pressão sobre
os preços. De acordo com o SIR (Sistema de Informação
Residencial) os valores médios pedidos na cidade de Lisboa
subiram mais de 25% desde o mínimo atingido no início de 2013.
Numa análise dos valores mais elevados de mercado, a média
de Lisboa registada pela mesma entidade situa-se acima dos
4.500€/m2, mais 18% que há três anos atrás.
Se nos focarmos na “nova” Avenida da Liberdade, dos projetos
que surgiram nos últimos 2-3 anos, a JLL registou um valor médio
de venda acima dos 7.000€/m2, o que evidencia a clara dinâmica
que a cidade está a assistir.
Nas principais zonas de Lisboa caracterizadas pela JLL, onde
podemos encontrar edifícios destinados a um segmento médio/ alto
e alto de mercado, os valores prime podem variar entre os 3.500
e 9.000€/m2.
Evolução
Valores
Médios
Evolução
do Preçodos
Predido
para Lisboa
Pedidos na cidade de Lisboa
4.750
4.569
+18%
4.250
3.750
3.250
3.144
+27%
2.750
2.250
2008
2009
2010
2011
Total
Fonte: SIR e SIR 95
2012
2013
Segmento Alto
2014
2015
Projeções Futuras
Depois de 2014 ter sido marcado pelo investimento estrangeiro
e com 2015 a consolidar o crescimento devido também
ao regresso da procura do mercado doméstico, espera-se
que em 2016 o mercado residencial tenha uma performance
bastante robusta. Lisboa ganhou uma nova vida, estando
hoje na rota do turismo mundial e no mapa dos investidores
internacionais, que vêem na capital portuguesa uma
oportunidade ímpar para investir em imobiliário residencial
no contexto europeu.
Face ao volume de edifícios atualmente em reabilitação,
espera-se o aparecimento de diversas unidades novas
e de qualidade no mercado, renovando o parque habitacional
numa oferta adaptada aos novos requisitos dos diferentes
compradores e aos diferentes tipos de uso. Como tendências
que já começaram a notar-se em 2015, deverão surgir novos
formatos de alojamento, nomeadamente a conversão de edifícios
para alojamento de estudantes ou para residências sénior.
Eixo
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CR
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Mapa das Zonas Residenciais em Lisboa
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Zona histórica
Zona ribeirinha
Lapa / Estrela
Campo de Ourique / Amoreiras
Avenidas Novas
Colina de Santana
Restelo / Belém
Parque das Nações
Estoril / Cascais
Sobre a JLL
A JLL é uma consultora internacional, cotada na bolsa de Nova
Iorque, especializada na prestação de serviços de imobiliário. Com
uma equipa de 60.000 colaboradores em todo o mundo, operamos
em 80 países com 230 escritórios, prestando serviços a promotores,
proprietários, investidores e inquilinos.
Presente em Portugal desde 1997, a JLL conta com uma equipa
de mais de 160 colaboradores, desenvolvendo a sua atividade nos
mercados de escritórios, retalho, indústria/logística, habitação
e hotels & hospitality. Somos a única consultora one stop shop,
proporcionando aos nossos clientes um conjunto de soluções
integradas através de um único ponto de contacto.
Estamos integrados numa plataforma global que partilha
informação, boas práticas e experiência, para que possamos
acrescentar valor ao negócio imobiliário dos nossos clientes.
Para isso, a JLL alia a experiência e o know-how internacional
a um profundo conhecimento do mercado local.
Antecipamos a mudança com base no nosso research
e no conhecimento sólido que temos do mercado, através
da análise das suas condições atuais, das suas tendências
e perspetivas futuras. Só deste modo conseguimos proporcionar
aos nossos clientes soluções imobiliárias à medida que
consigam prepará-los ou reagir às mudanças, tomando
decisões fundamentadas.
Os nossos serviços
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