Relatórios Comentados Ed01 - Dez13

Transcrição

01ª Edição – Dezembro de 2013
Carta ao Leitor
Esta é primeira Edição dos Relatórios Comentados ☺
Nada melhor do que começar o Ano Novo bem informado e com muita informação
relevante.
Quero mostrar aqui minha interpretação dos dados apresentados nos Relatórios e a
correlação dos fatos ao longo do tempo.
Mais um desafio lançado e completo; juntos nessa jornada!
Blog Tetzner
A maior, mais completa e ativa comunidade de Investidores de Fundos Imobiliários.
Junte-se a nós, faça parte dessa família!
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Desejamos a Todos os Amigos
Um Ano Novo repleto de Saúde,
Paz, Harmonia e muitos Rendimentos!
☺
Relatórios Comentados
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Conteúdo
Carta ao Leitor ............................................................................................................................... 2
Aviso .............................................................................................................................................. 6
Relatórios Comentados ................................................................................................................. 7
FII Agências Caixa – FII (AGCX11) .............................................................................................. 8
FII Anhanguera Educacional (FAED11B) .................................................................................... 8
FII BB Progressivo II (BBPO11)................................................................................................... 9
BB Renda Corporativa FII (BBRC11)......................................................................................... 10
FII BRASIL PLURAL ABSOLUTO FF (BPFF11) ............................................................................. 11
FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11).................................................................... 12
FII BTG Pactual Fundo de CRI (FEXC11B) ................................................................................. 13
FII BTG Pactual Fundos de Fundos (BCFF11B) ......................................................................... 14
FII Caixa TRX Logística Renda (CXTL11) ................................................................................... 15
FII CENESP (CNES11B) ............................................................................................................. 16
FII CEO Cyrela Commercial Properties (CEOC11B) .................................................................. 17
FII Cyrela Thera (THRA11B) ..................................................................................................... 17
FII Campus Faria Lima (FCFL11B)............................................................................................. 18
FII Edifício Almirante Barroso (FAMB11B) .............................................................................. 19
FII Edifício Galeria (EDGA11B) ................................................................................................. 20
Floripa Shopping (FLRP11B) .................................................................................................... 21
GWI Condomínios Logísticos (GWIC11) .................................................................................. 22
FII Hospital N.S. Lourdes (NSLU11B) ....................................................................................... 23
JS Real Estate Multigestão - FII (JSRE11) ................................................................................. 24
Kinea Renda Imobiliária FII (KNRI11)....................................................................................... 25
FII Max Retail (MAXR11B) ....................................................................................................... 26
FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) ................................................................. 26
Presidente Vargas - FII (PRSV11) ............................................................................................ 27
Rio Bravo Crédito Imobiliário II – FII (RBVO11) ....................................................................... 27
Rio Bravo Renda Corporativa – FII (FFCI11) ............................................................................ 28
FII Shopping West Plaza (WPLZ11B)........................................................................................ 29
SP DOWNTOWN - FII (SPTW11) .............................................................................................. 30
FII TB Office (TBOF11) ............................................................................................................. 31
FII Torre Almirante (ALMI11B) ................................................................................................ 31
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FII Torre Norte (TRNT11B) ....................................................................................................... 32
Balanço de Carteiras do Blog ...................................................................................................... 33
Carteiras do TETZNER .............................................................................................................. 34
( Conservador, Moderado e Arrojado ) ............................................................................... 34
Carteiras do BARONI ............................................................................................................... 37
Carteira do CONEJO................................................................................................................. 40
( Misto ) ............................................................................................................................... 40
Carteira do RICARDONG .......................................................................................................... 42
( Misto ) ............................................................................................................................... 42
Carteira do SOTIJOLO .............................................................................................................. 44
( Misto ) ............................................................................................................................... 44
Carteiras do CLEBER ................................................................................................................ 46
Nota ............................................................................................................................................. 49
5
Aviso
O conteúdo da publicação é destinado apenas ao seu assinante.
Cada exemplar é personalizado e não deve ser compartilhado, podendo ocasionar a perda
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trabalho.
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As informações comentadas e analisadas neste relatório são as divulgações mais recentes
no momento, referente aos relatórios de Novembro/13 divulgados pelos administradores
e gestores.
Lembrando que entre a distribuição do rendimento, seu pagamento e a disponibilização da
informação nos relatórios, eles tem 15 dias por lei para fazê-lo; então sempre analisamos
no mês corrente a informação de fechamento do mês anterior.
A indicação de “Operação do Tetzner em” significa que após análise dos dados
apresentados, resolvi fazer o aporte no fundo; lembrando que o objetivo dessa divulgação
é apenas o compartilhamento de informações, não constituindo indicação de compra.
A relação de fundos apresentada será gradualmente expandida, por uma nova operação,
por um relatório contundente ou atendendo ao pedido dos assinantes.
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FII Agências Caixa – FII (AGCX11)
( * Operação do Tetzner em 16/12/13 * )
Um fundo de agências bancárias diferente dos demais, onde há um primor pela renda
durante a fase de desenvolvimento de novas agências, buscando-se o melhor dos dois
mundos: a valorização patrimonial dos novos empreendimentos e a manutenção de um
rendimento atraente ao cotista.
A diversificação geográfica é outro forte, além de São Paulo e Rio de Janeiro, também
presença em Minas Gerais; conspira a seu favor também a taxa de administração
regressiva no tempo: vai de 0,65% do PL à 0,35% depois de 4 anos.
Olhando os fundamentos vemos um bom desconto de 14% sobre o valor patrimonial (o
qual em teoria será ascendente com as construções e entregas das agências), possui uma
renda comparativamente baixa e que não oferece atrativo frente à SELIC, mas é suficiente
para manter o investidor satisfeito durante o desenvolvimento do fundo. Projeto para o
ano que vem um rendimento de 9% anual bruto e somado às qualidades anteriormente
descritas, vejo como motivos suficientes para reforçar a posição já detida neste FII.
FII Anhanguera Educacional (FAED11B)
O relatório chama a atenção pelo fato do Reajuste do aluguel ser agora no mês de
Dezembro, com repasse a partir de Janeiro. Tivemos aquele problema com a data de
vencimento do contrato da sede que já foi corrigido. Resta a questão estratégica da fusão
com a Kroton que vem sendo combatida pelo CADE. Se for aprovada, o imóvel sede é uma
preocupação, pois fusões implicam em sinergias e redundâncias operacionais não se
justificam nesse ambiente.
Na parte dos fundamentos temos um fundo de tijolo que não sentiu a queda (P/VP=1,02
ou Preço atual 2% acima do Valor Patrimonial); o rendimento não é atrativo para o padrão
do fundo, acho 0,76% ao mês ou 9,07% ao ano; pouco para um fundo com seus riscos.
Olhando para frente e com a correção do IPCA em 5,77%, ele projeta uma renda maior de
9,59% aa que ponderada equivale à uma SELIC de 11,28%, mas pela falta de prêmio
patrimonial não achei interessante no momento.
8
FII BB Progressivo II (BBPO11)
Se existe um Fundo Imobiliário que é consenso no mercado e que representa
tranquilidade é esse; concordo que quem comprou no lançamento e viu ele ir à mais de
130,00 deve estar se perguntando se é isso mesmo. O fundo é bem gerido, as correções dos
contratos são feitas no tempo certo e a diversificação dos imóveis somada ao renome do
inquilino, garantem um diferencial qualitativo para suas cotas.
É um fundo com imóveis maduros, busque tranquilidade e não grandes evoluções
patrimoniais nele, seu perfil é direcionado para aquele investidor já aposentado e que
valoriza uma boa dose extra de segurança. O recente comunicado de novas
desmobilizações do BB que dariam origem à um outro fundo irmão (progressivo III ?), vão
agitar e pressionar sua cotação nos meses vindouros, trazendo boas oportunidades de
posicionamento neste FII.
Olhando os fundamentos, ainda não se observa desconto patrimonial (P/VP=1,01), mas
lembre-se que ele tem um patamar de preços superior e reserva cerca de 15% de potencial
de valorização. Já a renda é alinhada à SELIC e a oportunidade de compra nele surgiu pela
redução de preços das cotas, com expectativa de que uma nova correção dos aluguéis no
2º Semestre de 2014 traga uma melhora. Reforcei então a posição detida do fundo, na
certeza que voltarei a fazê-lo em breve por preços ainda menores.
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BB Renda Corporativa FII (BBRC11)
O fundo desvirtuou completamente do seu rumo, está à deriva aguardando socorro, o qual
poderia vir pela destituição de sua administradora dada total incompetência e
administração omissa. Pronto lavei a alma, mas como investidor tenho de reconhecer um
ativo depreciado quando o vejo; o princípio do ganho pelo desenvolvimento de novas
agências supera o risco.
Vai levar mais uns seis meses para situação do fundo começar a melhorar, talvez um ano
para equilibrar com seus pares e durante esse período a renda não será o atrativo do
fundo.
Serão 20 agências quando pronto, concentradas em São Paulo quando prontas e com
alguma sobra de caixa das obras talvez consiga adquirir mais algum imóvel na reta final.
Olhando os fundamentos temos 17% de desconto patrimonial, fora a correção da
reavaliação anual, com uma renda pífia que não remunera nem a inflação. A justificativa da
alocação nesse fundo é a valorização em mais de 50% esperada nas cotas quando tudo se
resolver e depois que estabilizar a renda, projeto uma rendimento anual 20% acima da
Selic (12% aa Bruto).
10
Balanço de Carteiras do Blog
Feliz Ano Novo! Muita paz, saúde e prosperidade à todos :)
Nessa época nada melhor que fazermos um Balanço do ano que passou que descobrir onde
acertamos e onde erramos, para podermos incentivar os acertos e tolher os erros.
No final de Set/13 iniciamos um projeto de acompanhamento das carteiras elaboradas pelos
amigos do Blog e vamos ver o que aconteceu no último trimestre do ano.
Segue o link: http://tetzner.wordpress.com/category/carteiras
33
Carteiras do TETZNER
( Conservador, Moderado e Arrojado )
Fiz 3 seleções de 10 ativos com participações idênticas de 10% cada, organizando a
seleção conforme 3 perfis idealizados.
Quando foi criada a carteira Conservadora rendia 8,2% em DY (rendimento anual), tinha
um desconto de 6% no VP e apresentava uma queda até então de 12,9% na cotação (esse
foi então o ponto de partida, consideraremos estes valores como inicial ou 0 x 0).
Como podem ver na imagem acima, seu rendimento anual agora está em 8,9% (DY
comparável à Selic em 10,5%), o desconto no VP aumentou para 12% e a cota apresenta
uma queda de 16,6%; normalizando então a renda subiu 8,5%, o desconto sobre o vp
dobrou (100%) e a posição patrimonial sofreu uma queda de 3,7% (variação de 28,6%).
Como 6%+0,7% > 3,7% e o ganho supera em 80% a perda, observo que a carteira
cumpriu com o objetivo de atender à um perfil mais conservador, proporcionando maior
ganho que perda e mantendo a sua competitividade.
O perfil Moderado foi criado para buscar um retorno maior sem tanta exposição e
rendia 8,9% em DY, tinha um desconto de 10% no VP e apresentava uma queda até então
de 10,6% nas cotações. No fechamento do trimestre temos o DY em 9,8% (semelhante à
SELIC em 11,53% ou seja, uma margem de segurança de 15%), o desconto sobre o VP
aumentou para 14% e a cota apresenta uma queda de 13,2%; normalizando temos um
aumento na renda em 10%, 40% de elevação no desconto sobre o VP, com queda de 2,6%
no patrimônio (variação de 24,5%).
34
cumpriu o objetivo de atender ao perfil moderado, superando o ganho da conservadora e
oferecendo uma atratividade maior.
E o perfil Arrojado concedeu maior liberdade ao buscar uma renda Anual de 10,1% (DY)
em sua criação, além de 9% de desconto patrimonial (VP) e queda nas cotações de 12,6%.
Agora no fechamento trimestral temos o DY em 10,8% (SELIC em 12,7 ou 27% de
margem de segurança), o desconto sobre o valor patrimonial em 12% e a variação das
cotações em queda de 14,5%; normalizando o resultado temos 6,9% de elevação na
renda, 33% de elevação no desconto patrimonial, com redução de 1,9% na cotação
(variação de 15%).
cumpriu com louvores seu objetivo de atender ao perfil que aceita tomar risco maior, em
busca de um retorno também maior.
Observação:
A análise acima desconsiderou o rendimento recebido no período e seu reinvestimento, o
que só melhoraria os resultados acima com renda adicional média para os perfis de +2,3%
no trimestre. Isso seria suficiente para reduzir a perda da cotação na carteira
Conservadora, zerar a perda da carteira Moderada e trazer para o terreno positivo a
situação patrimonial da carteira Arrojada :)
35
Nota
As informações desta revista foram cuidadosamente transcritas, mas não me
responsabilizo por nenhuma atitude tomada a partir delas.
O conteúdo é direcionado ao aprendizado e troca de informações didáticas sobre
investimentos.
Não indico compra ou venda de qualquer ativo, todas as decisões de investimento devem
ser tomadas pelo investidor, a partir de seu próprio estudo.
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Relatórios Comentados Ed01 - Dez13

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