reunião pública 2013

REUNIÃO PÚBLICA 2013
20/12/2013
AGENDA
1. Mercado residencial brasileiro
2. O desempenho do setor
3. Viver nesse contexto
4. Estratégia 2014/16
2
Mercado residencial brasileiro
3
Brasil tem fortes fundamentos demográficos e macroeconômicos para
suportar o crescimento no mercado residencial
Financiamento imobiliário (%PIB)
87%
85%
77%
66%
65%
64%
47%
19%
Irlanda
Reino Unido
EUA
Portugal
Canadá
Desemprego (%)
“Balanço do Mercado Imobiliário Set_13” 2013, SECOVI
Alemanha
Chile
6%
México
Brasil
População economicamente ativa por setor (milhões)
Ano
“Risco de bolha ou motor de crescimento?” 2013, Bain & Company, Inc.
Espanha
11%
Agricultura
Industria
Construção
Varejo
Serviços
Total
2002
16.3
11.2
5.6
13.5
32.2
78.9
2012
13.8
13.2
8.2
16.8
42.6
94.7
Var. %
-16%
18%
47%
24%
32%
20%
4
Brasil tem fortes fundamentos demográficos e macroeconômicos para
suportar o crescimento no mercado residencial (cont.)
Investimento na construção como % do PIB
“Bradesco Asset Management presentation (2013)
“European Mortgage Federation (2010)
5
Brasil tem fortes fundamentos demográficos e macroeconômicos para
suportar o crescimento no mercado residencial (cont.)
Canteiros de obra / 100 habitantes
0.67
0.60
0.33
0.28
0.22
Turquia
França
Italia
Irlanda
Brasil
0.21
0.20
Inglaterra
Alemanha
0.17
Espanha
“Bradesco Asset Management presentation (2013)
“European Mortgage Federation (2010)
6
Desempenho do setor
7
VIVR3
GFSA3
EVEN3
MRVE3
PDGR3
RSID3
CYRE3
EZTC3
Nov-13
Oct-13
Sep-13
Aug-13
Jul-13
Jun-13
May-13
Apr-13
Mar-13
Feb-13
Jan-13
Dec-12
Nov-12
Oct-12
Sep-12
Aug-12
Jul-12
Jun-12
May-12
Apr-12
Mar-12
Feb-12
Jan-12
Dec-11
Nov-11
Oct-11
Sep-11
Aug-11
Jul-11
Jun-11
May-11
Apr-11
Mar-11
Feb-11
Jan-11
Com algumas exceções, o preço das ações das incorporadores listadas
têm sofrido
120%
70%
20%
-30%
-80%
-130%
HBOR3
8
A maioria das companhias adotaram uma estratégia expansionista –
resultados abaixo das expectativas
ESTRATÉGIA EXPANSIONISTA

Expansão geográfica e compra de
terrenos acelerada

Foco em lançamentos e vendas ao
invés de lucratividade (market share vs
margem)

Foco em MCMV e segmento
econômico
PRINCIPAIS IMPACTOS





Revisão de orçamento de construção
Alto consumo de caixa
Queda nas margens
Dívida líquida / PL alto
Nível elevado de estoques (especialmente
em alguns estados)
Evolução de margem bruto média (%)¹
42
36

33
Companhias adotaram alto
endividamento para suportar a
expansão
2007
¹“Balanço do Mercado Imobiliário Set_13” 2013, SECOVI
2008
2009
31
2010
28
2011
9
5
A propósito, aparentemente há uma relação entre alavancagem e valuation
160
2,2
2,2
147%
140
126%
120
124%
110%
132%
2,0
1,8
118%
1,6
100
1,4
1,3
1,2
80
57%
60
73%
1,0
35%
40
1,0
1,0
0,8
48%
34%
1,0
0,6
24%
0,8
0,6
19%
0,5
20
0
1,2
0,5
0,6
0,4
0,2
-4%
0,4
0,2
0,2
0,0
-20
EZTEC
Helbor
Direcional
Cyrela
MRV
Tecnisa
Even
Gafisa
Rodobens
Trisul
PDG
Rossi
Brookfield
Viver³
Dívida Líquida / PL
P / Book
1) Preço da ação: 29/11/2013
2) P/Book: PL 3T13
3) Pro forma incluindo Lagoa e conversível como equity
10
Viver nesse contexto
11
No passado a Viver adotou uma estratégia de expansão similar e sofreu os
mesmos efeitos do mercado, agravado por uma estrutura de capital frágil
G&A (R$ milhões)
Dívida Líquida / PL
85
Situação geográfica 2012
RR
179%
AP
AM
70
PA
MA
CE
PI
AC
97%
TO
RO
BA
MT
RN
PB
PE
AL
SE
DF
GO
MG
MS
ES
SP
RJ
PR
SC
RS
2011
2012
2011
2009 - 18 estados
2012 - 12 estados
2012
Projetos lançados por segmento
2010
16
2011
14
9
Econômico
Médio / Médio Alto / Alto
8
12
Baseado nessa situação, a Viver desenvolveu e implementou um programa
estratégico construído nos seguintes pilares:
NOVO MODELO DE GESTÃO E ORG
1
2 DESALAVANCAGEM COM
VENDA DE ATIVOS
3 ENTREGA DOS PROJETOS /
REPASSE
4
5
Resultados esperados
REDUÇÃO DE CUSTO
FORTALECIMENTO DA
ESTRUTURA DE CAPITAL

Controle e efetividade
operacional

Níveis de alavancagem
aceitáveis (dívida corporativa
mínima)

Margem

Negócio sustentável
NOVO PIPELINE
DE NEGÓCIOS
13
O time de gestão está organizado para a entrega dos cinco pilares
TIME DE GESTÃO
RESPONSABILIDADES
Bruno Laskowsky
CEO
Consultor de empresas com MBA pela Universidade do Rio de
Janeiro(COPPEAD). Ex-Diretor Presidente da WTorre
Properties e da CCP. Acumula mais de 24 anos de
experiência nos setores imobiliário, financeiro, de gestão de
recursos e varejo, tendo sido sócio e Vice Presidente da A.T.
Kearney Latin America
 Gestão geral e liderança
Eduardo Machado
VP de Incorporação
Engenheiro Civil formado pela USP, ocupou diversas posições
executivas em empresas de renome no segmento, durante os
últimos 16 anos. Foi Diretor de Incorporações na Cyrela, VP
da Coelho da Fonseca e Diretor Geral de Atendimento da
Lopes, Diretor de Incorporações da Tishman e Diretor Geral
da PDG Empreendimentos Imobiliários S.A.
 Construção
 Entrega dos projetos
 Novo pipeline de negócios
Formado em Economia pelo Mackenzie, possui MBA em
Controladoria e Finanças pela USP e MBA em ADM pelo
IBMEC. Ocupou posições executivas no Valor Econômico,
como Controller e Gerente de Planejamento. Atuou também
por 2 anos na Cia Muller de Bebidas.
 Gestão de endividamento e fluxo de caixa
 Orçamento e controle de custos
 RI
Mais de 12 anos de experiência em M&A e Planejamento
Estratégico. Bacharel em Engenharia Mecânica e pósgraduado em Administração pela UNICAMP, ocupou posições
executivas na Credigy, Lopes e Brasil Telecom
 Venda de ativos
 M&A de projetos: Planejamento
Trabalhou 6 anos na Cyrela, responsável pelo processo de
repasse e financiamento de projetos. Também atuou como
Diretor Financeiro no Wtorre e Construtora Mudar. Possui
MBA pela USP.
 Financiamento de projetos
 Processo de Repasse
Formado em Administração, trabalhou em empresas
renomadas no setor imobiliário como Cyrela e Abyara.
 Vendas e Marketing - foco: venda de estoque
Eduardo
Canonico
CFO e RI
Gustavo Machado
M&A / Controle de
Custo
Emerson Cerri
Repasse e
Financiamento
Leonardo Santos
Vendas
14
Viver tem implementado com sucesso um plano agressivo de redução de
custo – mais de R$ 40 milhões YoY
1
REDUÇÃO DE CUSTO
 Redução de tamanho e controle de despesas administrativas
 Efetividade operacional
REDUÇÃO DE G&A
AÇÕES DE REDUÇÃO DE CUSTO
-54%

Implantação do Comitê de Custo

51% de redução no headcount
–
–
85
70
Dez/11 – 346 posições
Set/13 – 168 posições
39

Redução de praticamente 50% em despesas
gerais e administrativas

No 3T13 a companhia atingiu o nível
anualizado de G&A abaixo de R$ 40 milhões
1)
2011
2012
3T13 anualizado1
Não inclui despesas de rescisão trabalhista
15
Venda de ativos têm suportado o processo de desalavancagem
2 DESALAVANCAGEM COM
VENDA DE ATIVOS
 Desalavancagem da Companhia
 Alinhamento com a nova estratégia
BOOK VALUE [R$ milhões]
Lagoa dos
Ingleses
315
137
Raposão
Parque
do Carmo
Total
23
DESCRIÇÃO¹
LOCALIZAÇÃO
NOVA LIMA/MG



R$ 100 M em dinheiro
R$ 111 M em 4 parcelas anuais
R$ 104 M em unidades de 3 projetos MASB
SÃO PAULO/SP

R$ 137 M
SÃO PAULO/SP



100% Viver
156.000 m²
VGV BRL 203 mn (Logistics)
475
A Companhia possui outros terrenos que podem ser negociados oportunisticamente.
16
Redução do Risco de Performance com afetação da maioria dos 26 sites em
construção e financiamento suplementar para as obras.
3
 Finalização da construção
 Venda de estoque
 Repasse
ENTREGA DE PROJETOS
Cronograma de Entrega¹ – Sites em construção
26 SITES EM CONSTRUÇÃO
1
RR
3
AP
14
1
AM
PA
MA
CE
PI
AC
TO
RO
BA
MT
7
RN
PB
PE
AL
SE
5
5
DF
GO
2013
MG
2015
ES
MS
1
2014
SP
10
RJ
PR
SC
4
RS
1
¹ Não considera novos lançamentos
17
Grande volume de entregas, 73% do portfólio de obras sendo entregue nos
próximos 15 meses agregando R$ 679 milhões aos recebíveis performados e R$ 170
milhões ao estoque concluído no período.
Cronograma de Entrega¹ - VGV Estoque (R$ milhões)
Cronograma de Entrega¹ - Recebíveis (R$ milhões)
R$ 679 milhões
R$ 170 milhões
210
490
180
157
263
189
104
13
Concluídos
4T13
2014
2015 em diante
Concluídos
4T13
2014
2015 em diante
¹ Não considera novos lançamentos
18
Foco da companhia na entrega de projetos, venda de estoque e processo
de repasse
3
ENTREGA DE PROJETOS
 Finalização da construção
 Venda de estoque
 Repasse
19
Foco da companhia na entrega de projetos, venda de estoque e processo
de repasse
3
ENTREGA DE PROJETOS
STATUS DA CONSTRUÇÃO
Acima de 80% - 9 projetos
 Finalização da construção
 Venda de estoque
 Repasse
VGV TOTAL
608
50% - 80% - 7 projetos
369
Até 50% - 10 projetos
394
Sub total – 26 projetos
Concluídos
Total
% VENDIDO
80%
82%
59%
1.371
RECEBÍVEIS
318
1.765
98
255
91%
3.136
121
211
74%
84%
ESTOQUE
161
783
263
380
180
1.046
560
20
Estrutura de Capital
4 FORTALECIMENTO DA
ESTRUTURA DE CAPITAL
 Debêntures conversíveis
 Reperfilamento das dívidas
DEBÊNTURES CONVERSÍVEIS
VENDA DE ATIVOS

Lagoa dos Ingleses – R$ 315 M

Raposão – R$ 137 M (em
processo)
Conversível a qualquer momento
@ strike price: 0,25

TCI – R$ 20 M + earn out

Custo: 2% + CDI

R$ 50 M dação de unidades em
pagamento

Vencimento: 3 years

Outros ativos a serem
negociados oportunisticamente


Colocação de R$ 105 milhões
em debêntures conversíveis de
emissão até R$ 125 milhões
REPERFILAMENTO DE DÍVIDAS

Mais de R$ 300 milhões
reperfilados
21
Landbank atual suporta um potencial de R$ 1.2 bi de lançamentos para os
próximos anos
5
NOVO PIPELINE DE NEGÓCIOS
VGV [R$ milhões]
343,7
SUMARÉ - SP
221,8
BARRA WET
ASSIS BRASIL
PROTASIO ALVES
62,0
52,0
LOCALIZAÇÃO
SUMARÉ/SP
DESCRIÇÃO
 Fase 2
 Médio-Alto padrão
RIO DE JANEIRO/RJ




PORTO ALEGRE/RS
 256 salas comerciais de 41,76 m²
 Preço médio: R$ 5.800/m²
PORTO ALEGRE/RS
 87 unidades de 56 m²
 76 unidades de 70 m²
 Preço médio: R$ 4.900/m²
1.872 unidades Médio / Alto padrão
59 casas alto padrão
360 salas comerciais e 60 lojas
Preço médio Res-R$ 5.000/m² Com–R$ 6.500/m²
22
Landbank atual suporta um potencial de R$ 1.2 bi de lançamentos para os
próximos anos
5
NOVO PIPELINE DE NEGÓCIOS
VGV [R$ milhões]
262,5
CAMPINAS CARREFOUR
196,0
CAMPINAS D. PEDRO
PDA 3
SÃO LEOPOLDO 2
Total
14,7
63,2
LOCALIZAÇÃO
DESCRIÇÃO
CAMPINAS/SP
 100% Viver
 114.000 m²
 VGV R$ 340 M (Residencial)
CAMPINAS/SP
 100% Viver
 29.000 m²
 VGV R$ 74 M (Uso misto)
PORTO ALEGRE/SP
 100% Viver
 Fase 3
 Médio padrão
PORTO ALEGRE/SP
 100% Viver
 Fase 2
 Médio padrão
1.215,8
1) Alguns dos projetos podem ser vendidos como parte do processo de venda
de ativos
23
O projeto em São Carlos é um bom exemplo de nosso novo pipeline de
negócios
5
NOVO PIPELINE DE NEGÓCIOS
RESERVA AQUARELA

Localizado em São Carlos - SP

Lançado no 1T13 e 70% das unidades
vendidas em 30 dias

VGV R$ 37 M (participação Viver 70%)

Margem de 26%

Emissão de CRI de R$ 15 milhões,
demonstrando a qualidade dos
recebíveis, já conforme nova política de
crédito da Companhia.
24
Destaques de 2013

Conclusão da venda da Lagoa dos Ingleses – R$ 315 milhões

Redução da dívida corporativa em aproximadamente R$ 295 milhões (venda de ativos, dação de
unidades em pagamento e repasse)

Geração positiva de caixa de R$ 95.4 milhões nos primeiros nove meses do ano., demonstrando o esforço
da Companhia na redução de seu endividamento

Aproximadamente R$ 300 milhões de reperfilamento de dívidas

Assinamos o MOU para a venda do terreno Raposão - R$ 137.2 milhões

Colocação de R$ 105 milhões em Debêntures conversíveis de emissão de até R$ 125 milhões (outro
leilão será realizado para finalizar a operação).

Financiamento imobiliário assegurado para finalizar os 26 projetos em construçãp

Grande volume de entrega nos próximos 15 meses, o que vai agregar aproximadamente R$ 679 milhões
aos recebíveis performados e R$ 170 milhões ao estoque concluído.
25
Repasse
303
119
94
90
1T13

2T13
3T13
Acumulado 9M13
Os recursos gerados por repasses e gestão de carteira atingiram R$ 303 milhões nos primeiros nove meses do ano,
possibilitando que a Companhia reportasse redução de seu endividamento líquido.

Encerramos o trimestre com uma carteira total de aproximadamente R$ 1,1 bi, sendo que R$ 263 milhões são recebíveis de
projetos concluídos.
26
Geração de caixa
Variação da Dívida Líquida + Securitizações (R$ milhões)
3T13
2T13
1T13
4T12
133.9
(49.6)
133.9
(29.4)
163.3
13.2
150.1
(33.4)
183.5
-
1,076.6
318.5
758.1
(126.0)
1,076.6
318.5
758.1
(83.8)
1,160.4
389.7
770.7
7.7
1,152.7
395.9
756.8
(49.9)
1,202.6
416.6
786.0
-
Variação da Dívida Líquida
(76.4)
(54.4)
Securitizações
Coobrigação
Emissão de CRI
215.3
46.6
168.7
215.3
46.6
168.7
Variação da Securitizações
(19.0)
Variação Dívida Líquida + Securitizações
(95.4)
Disponibilidades
Variação de Caixa
Endividamento
Dívida Corporativa
Dívida de SFH e projetos
Variação do Endividamento

9M13
(5.5)
(16.5)
-
171.8
56.7
115.1
198.1
66.4
131.8
234.3
89.2
145.1
43.5
(26.4)
(36.1)
-
(10.9)
(31.9)
(52.6)
-
Em linha com o processo de redução de custos, melhoria no processo de repasse e aumento da performance de vendas, a
Viver reportou uma redução de R$ 76,4 milhões na dívida líquida nos primeiros nove meses do ano e uma geração de caixa
total (dívida líquida + securitizações) de R$ 95,4 milhões no mesmo período, reforçando o esforço da Companhia no
processo de redução de seu endividamento.
27
Estrutura de capital
(R$ milhões)
Out 13
Pro-Forma
Curto Prazo
Dívida Corporativa
Dívida de SFH e projetos
Longo Prazo
Dívida Corporativa
Dívida de SFH e projetos
Dívida Total
Caixa e Disponibilidades
Dívida Líquida
Dívida Líquida (ex-dívida de SFH e projetos e recursos bloqueados das debêntures CEF)
Patrimônio Líquido¹
Dívida Líquida/ Patrimônio Líquido
Dívida Líquida (ex-dívida de SFH e projetos)/ Patrimônio Líquido
174.3
67.9
106.4
711.3
104.4
606.8
885.6
178.9
706.7
75.4
535.4
Set 13
657.0
270.0
387.0
419.6
48.5
371.1
1,076.6
133.9
942.7
281.6
430.4
Jun 13
655.4
324.7
330.7
505.0
65.0
440.0
1,160.4
163.3
997.1
332.4
503.4
Mar 13
595.3
273.7
321.6
557.4
122.2
435.2
1,152.7
150.1
1,002.6
337.0
549.5
132.0%
219.0%
198.1%
182.5%
14.1%
65.4%
66.0%
61.3%
A tabela acima mostra a classificação correta das dívidas após a formalização dos "waivers"
¹ Em Out/13 Pro-Forma consideramos R$ 105 milhões das Debêntures conversíveis como equity

Após o encerramento do trimestre a Companhia concluiu a venda do complexo de terrenos denominado “Lagoa dos Ingleses”, o qual os recursos
foram direcionados integralmente para redução da alavancagem, o que possibilitou uma redução de aproximadamente R$ 186 milhões do
endividamento da Companhia.

Aprovamos também a nova estrutura da Debenture do FI-FGTS junto à CEF, que além de garantir o funding para conclusão dos projetos financiados
pela estrutura, melhorou o perfil de endividamento de curto prazo.

Além disso, tivemos a integralização das Debêntures conversíveis em linha com a estratégia de fortalecimento da estrutura de capital da Companhia
reforçando o caixa em R$ 105 milhões.
28
Estrutura de capital está baseada no baixo risco de performance, grande
volume de entregas e venda de ativos não estratégicos
Unidades
vendidas
65% dos recebíveis estarão
performados em 15 meses
Unidades em
estoque
Ativos
Dívida Líquida
Amortização da dívida vinculada ao
repasse das unidades
30% do estoque estará
performado em 15 meses
50
695
623
Redução de 35% com o
closing da Lagoa
1.022
494
73
453
194
260
40% do landbank será
monetizado no closing da
operação da Lagoa dos
Ingleses
Recebíveis
de Unidades
Vendidas ( ) Impostos
Custos de
Construção
Estoque a
Valor de
Mercado ( - )
Impostos e
Desp. Vendas
Custos de
Construção
Landbank
Terrenos
a Pagar /
Permutas
SFH /
Debêntures
Dívida
Corporativa
/ Projetos
Coobrigação
/ CRI / Outros
691
134
Caixa e
Equivalentes
Ativos
Líquidos
(*) No grupo Ativos já considera o impairment de R$ 43 milhões realizado para adequar o valor contábil do terreno Raposão ao da proposta recebida para a
venda do mesmo.
29
Estrutura de capital pro-forma considerando:
- Venda da Lagoa dos Ingleses concluída em Out/13
- Debêntures conversíveis liquidada em Out/13
- Efetivação da venda do terreno Raposão (em andamento)
Unidades
vendidas
Unidades em
estoque
Ativos
Dívida Líquida
30% do estoque estará
performado em 15 meses
Amortização da dívida vinculada ao
repasse das unidades
65% dos recebíveis estarão
performados em 15 meses
50
274
73
623
598
1.022
194
263
747
123
179
R$ 104M de permuta da
transação da Lagoa dos
Ingleses
Recebíveis
de Unidades
Vendidas ( ) Impostos
Custos de
Construção
Estoque a
Valor de
Mercado ( - )
Impostos e
Desp. Vendas
Custos de
Construção
Landbank
Terrenos
a Pagar /
Permutas
¹ Considerando R$ 105 milhões das Debêntures conversíveis como equity
SFH /
Debêntures
Dívida
Corporativa
/ Projetos
Coobrigação
Caixa e
/ CRI / Outros Equivalentes /
Conversíveis
Ativos
Líquidos
30
Estratégia 2014/16
31
2014 é o ano da entrega de projetos com pontos chaves para o repasse e
estabilização do fluxo de caixa para 2015 em diante
Iniciativas chaves
2014
2015
2016
Entrega de projetos
Repasse
Novo pipeline
Venda de ativos
A decisão de antecipar novos lançamentos e VGV será em função da robustez
da posição de caixa da Viver
32
Em resumo:
 Agenda de negócios clara e consistente com time de gestão focado (“cinco
pilares”)
 Risco de execução está muito bem controlado (19 projetos em construção
serão entregues nos próximos 15 meses)
 Arbitragem entre NAV e valor atual de mercado
 Captura do prêmio de mercado pela desalavancagem
Entrega de projetos e desalavancagem é a chave do sucesso da Viver em 2014
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