Relatório e Contas 2011

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado
Portuguese Prime Property Box
Relatório de Gestão
Exercício de 2011
Calmaria / Dead Calm
Comité de Investimentos
João Paulo Batista Safara
Sir Thomas d’Eyncourt John Thompson
Vasco Telmo Pereira Lopes Correia
Banco depositário
Banco Invest, SA
Avaliadores
PVW – Price, Worth and Value – Avaliação Imobiliária, Lda.
Aguirre Newman Portugal – Consultoria, Lda.
Curvelo, Lda.
Cushman & Wakefield – Consultoria Imobiliária, Unip. Lda.
Auditor
PricewaterhouseCoopers & Associados – SROC, Lda.
Property Managers
CB Richard Ellis – Consultoria e Avaliação de Imóveis, Unipessoal, Lda.
Cushman & Wakefield – Consultoria Imobiliária, Unipessoal, Lda.
Atlasdream – Mediação Imobiliária, Lda.
Carteira
Número de investimentos: 3, dos quais 1/3 escritórios e 2/3 retalho
Área bruta coberta total: 16,998 m²
Número de Inquilinos: 40
Localização dos Investimentos: Portugal (Bragança, Leiria e Lisboa)
Ambiente de Negócio
Escritórios
O mercado de escritórios em Lisboa continuou, em 2011, a evidenciar
falta de dinamismo. Os números disponíveis para 2011 à data da escrita
(primeiros onze meses do ano) indicam uma absorção de apenas 59 mil m²,
número que estimativas informais dos mais activos agentes do mercado
colocam, para o final do ano, em cerca de 80 mil m². A confirmar-se este
número, 2011 será o primeiro ano desde 1996 em que a ocupação fica abaixo
de 100 mil m², e registará uma queda no “take-up” de cerca de 26%
relativamente a 2010.
As “prime rents” mantiveram-se quase inalteradas, registando uma
pequena descida para €18.50 / m², segundo estimativa da CBRE. A Figura 1
evidencia a tendência decrescente que tem caracterizado este século.
30
25
20
15
10
5
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Figura 1: Prime rent no mercado de escritórios de Lisboa, 2001-2011 (fonte: Abacus, CWHB, CBRE, Aguirre Newman,
Jones Lang LaSalle, Worx, análise FundBox)
A relativa sustentabilidade dos níveis de rendas tem radicado na redução
rápida da oferta (Figura 2), que se aproximou muito dos níveis mínimos deste
século, registados de 2003 a 2005. Apesar de ter sido o menor do século, o
“take up” do ano (87,600 m², aproximadamente o nível de 1996) excedeu a
oferta, aliás repetindo o sucedido em 2010, e assim ofereceu algum nível de
suporte de preços a um mercado primário cada vez mais caracterizado pela
rarefacção das transacções.
250000
200000
m2
150000
100000
50000
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Ano
Supply (m2)
Take Up (m2)
Figura 2: Oferta e take up no mercado de escritórios de Lisboa, 2001-2011 (fonte: Abacus, CWHB, CBRE, Aguirre
Newman, Jones Lang LaSalle, Worx, análise FundBox)
No
mercado
secundário,
o
volume
de
investimento
caiu
estrondosamente, dos cerca de €730 milhões de transacções registados em
2010 para parcos €250 milhões, segundo estimativas da Cushman & Wakefield.
Retalho
O ano de 2011 foi difícil para o retalho em Portugal, pressionado em
tenaz pela quebra do poder de compra do consumidor português e pelo peso
do excesso de oferta de superfícies comerciais que o crescimento rápido
verificado até 2009 criou.
O “stock” português de superfícies comerciais terá crescido em 2011,
segundo a Cushman & Wakefield, a uma taxa próxima da verificada em 2010
(cerca de 3%), levando a oferta a €3.7 milhões de m² de área bruta locável
(“ABL”). Abriram três novas superfícies, dois centros comerciais, o Fórum Sintra
(promovido pelo Multi Development a partir do antigo Feira Nova) e o Aqua
Portimão, a maior abertura (de raíz) do ano com 35,500 m² de ABL e promoção
da Bouygues, a que se juntou o Évora Retail Park, “joint venture” entre a
Imorendimento e a Madford Developments.
Os valores das rendas “prime” resistiram bem à conjuntura adversa,
tendo-se fixado, segundo a Cushman & Wakefield, em €75/mês nos centros
comerciais, €9/mês nos “retail parks” e €80/mês no Chiado, em Lisboa, a
localização mais cara de Portugal para comércio de rua.
Actividade do Fundo
2011 foi o sexto exercício completo do Portuguese Prime Property Box,
constituído a 15 de Dezembro de 2005, e o quarto consecutivo em que o Fundo
não realizou qualquer investimento, nem tão-pouco qualquer aumento de
capital. Assim, os esforços empreendidos no exercício continuaram, à
semelhança do que já vem acontecendo desde a segunda metade de 2007, a
concentrar-se na gestão dos activos adquiridos. A rotação de inquilinos, neste
exercício, restringiu-se ao Paço Episcopal e ao Bragança Shopping, onde saíram
sete (onze no ano anterior) lojistas e entraram quatro (três no ano anterior). O
Quadro 1 evidencia a variação ocorrida nos rendimentos brutos dos activos em
carteira, das quais apenas a do edifício na Avenida da Liberdade, em Lisboa, foi
positiva, e suficiente para que o valor agregado anual das rendas contratadas
tenha sofrido um modesto incremento. O intenso esforço desenvolvido no
Bragança Shopping, aliado ao desempenho mais desapontador do Paço
Episcopal, fez com que este edifício voltasse a ser ultrapassado, em volume de
rendas contratadas, pelo Bragança Shopping. Os rendimentos brutos totais
contratados pelo Fundo (com referência aos meses de Dezembro) subiram
assim 1.6% relativamente a 2010.
ACTIVO
RENDAS ANUAIS
A 31.12.10
RENDAS ANUAIS A
31.12.11
Liberdade 224
Paço Episcopal
Bragança Shopping
Total
€1,446,070
€664,757
€588,015
€2,698,842
€1,604,607
€554,194
€581,878
€2,740,679
VARIAÇÃO
(%)
11%
-16.6%
-1%
1.6%
Quadro 1: Evolução das rendas da carteira contratadas a 31 de Dezembro (fonte: análise FundBox)
A pequena subida evidenciada pelos rendimentos traduziu-se num
resultado líquido positivo, significativamente superior ao de 2010 e, de novo,
acima da fasquia do milhão de euros (Figura 3).
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
-1.000.000
-2.000.000
-3.000.000
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Figura 3: evolução dos resultados, 2006-2011 (€)
O resultado foi de €1,014,278, reforçando o isolamento do exercício de
2009 como único ano no vermelho. No final do exercício, o valor da unidade de
participação encontrava-se em €5.72, por comparação com um valor de €5.74
doze meses antes, e sendo o decrescimento do valor das unidades em ano de
lucros devido à distribuição de resultados ocorrida no exercício, nos termos
previstos no Regulamento de Gestão. A rentabilidade do Fundo, desde o seu
lançamento, fixou-se em 4.99%.
O “Return on Equity” (RoE) subiu ligeiramente, fixando-se em 2.5%
(1.4% em 2010). Como a respectiva decomposição, patente na Figura 4,
evidencia, o incremento do retorno foi suportado pelo crescimento do “yield”
líquido da carteira, que atingiu 3.5% e se aproximou dos valores atingidos nos
já saudosos anos de 2007 a 2009, e pela mais atenuada severidade dos
Senhores Peritos Avaliadores na reapreciação dos ganhos potenciais na carteira,
este ano ligeiramente menor do que em 2010 (-1.1% versus -1.4%). Mantevese uma estrutura de capital com 100% de capitais próprios, pelo que estes
resultados não reflectem quaisquer riscos financeiros, a que o Fundo não está
exposto.
Decomposição do RoE
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
Return on Equity
Net Yield
Potential Capital
Gains
-5,00%
Leverage Margin
-10,00%
-15,00%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Figura 4: Decomposição do RoE, 2006-2011 (fonte: análise FundBox)
Perspectivas para 2012
Em 2012 a Sociedade Gestora continuará a concentrar-se na extracção
da máxima rentabilidade dos activos em carteira, e a esperar que a
transformação dos “cash flows” gerados em valor possa continuar a ocorrer a
uma razão de troca favorável.
Agradecimentos
O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus
agradecimentos
•
Ao
Banco
Invest,
pela importante
intervenção
enquanto
Banco
Depositário;
•
À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração
prestada;
•
Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a
gestão do Fundo muito beneficiou;
•
Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da
actividade;
•
Aos “Property Managers”, pela diligência empregue na gestão quotidiana
das propriedades.
Lisboa, 12 de Março de 2012
Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação
de 29 de Julho de 2008
____________________________
Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, Presidente da Comissão Executiva
____________________________
João Paulo Batista Safara, Vogal da Comissão Executiva
__________________________
Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Vogal da Comissão Executiva