Mercado Imobiliário em Portugal

Transcrição

Mercado Imobiliário em Portugal
Análise 2014 | Perspetivas 2015
Escritórios/Retalho/Residencial/Investimento
Destino: Portugal!
•Investidores, turistas, retalhistas,
mas também empresas e residentes
estrangeiros têm Portugal na mira. 2014
foi um ano excepcional para o mercado
imobiliário, com um crescimento
significativo em todos os setores.
•2015 iniciou tão ou mais dinâmico que
2014, pelo que se espera, mesmo, que
se revele um ano histórico neste mercado.
Índice
Prefácio .....................................................................................................................................................................................................................3
Mercado Imobiliário Europeu ..................................................................................................................................................................................4
Mercado Imobiliário Português .............................................................................................................................................................................13
Economia .......................................................................................................................................................................................................13
Contexto Legal e Fiscal ..................................................................................................................................................................................15
Mercado de Escritórios ...................................................................................................................................................................................19
Mercado de Retalho .......................................................................................................................................................................................26
Mercado de Investimento ...............................................................................................................................................................................33
Mercado Residencial ......................................................................................................................................................................................37
Sobre a JLL .............................................................................................................................................................................................................41
Documento escrito de acordo com o Novo Acordo Ortográfico.
Mercado Imobiliário em Portugal | 3
Prefácio
Vivemos num mundo que dá a sensação de girar cada vez mais
rápido, com acontecimentos marcantes a ocorrerem em intervalos
de tempo cada vez mais curtos. Quem diria há 12 meses que
o petróleo sofreria uma queda tão drástica, que a onda de terrorismo
teria um alastre tão dramático, e que houvesse um conflito com estas
proporções entre a Ucrânia e a Rússia?
E quem diria também que no meio destes acontecimentos, a Europa
do Sul recuperaria tão depressa, que Portugal sairia do colete da troika,
e que o seu imobiliário tivesse uma performance tão positiva?
Pedro Lancastre
Managing Director
Uma excelente performance com boas histórias para contar. Com
a comunidade de investidores internacionais cada vez mais atenta
ao nosso país, com transações importantes concretizadas e um volume
de investimento a aproximar-se de 1 bilião de euros. Portugal está outra
vez no radar. E voltou muito mais depressa do que se poderia pensar.
Argumentos não nos faltam:
•Os indicadores económicos estão claramente a melhorar;
•As yields, apesar de estarem a comprimir, continuam e continuarão
mais competitivas que na maioria dos países Europeus;
•Os ocupantes estão cada vez mais ativos, quer nos escritórios,
quer no retalho;
•Com o consumo a crescer, a confiança dos investidores nos
nossos centros comerciais voltou;
•A reabilitação de Lisboa e também do Porto está ao rubro, com
muita ajuda de equity europeu, asiático e americano;
•Os preços dos ativos da banca estão mais alinhados com
os interesses dos compradores;
•Teremos em breve um novo regime fiscal mais atrativo para
investidores institucionais, o qual se vem juntar aos regimes
dos privados internacionais (Residentes Não Habituais
e Golden Visa) que continuam a ganhar expressão;
•E há uma verdade inequívoca: Portugal está cada vez mais trendy!
Quem nos visita gosta, quer voltar, e mais importante que tudo,
investe no nosso país, na maioria das vezes no nosso Imobiliário.
4 | Mercado Imobiliário em Portugal
Entre estes e outros argumentos que tanto temos usado para
vender Portugal no exterior (e com sucesso, ou o investimento
internacional não tivesse representado mais de 90% do total
realizado em Portugal), falta um dos mais importantes: a estabilidade
do país. Esperamos, por isso, que mesmo em ano de eleições nos
mantenhamos neste clima estável e tão propício a bons negócios.
Se assim for, 2015 terá tudo para ser um ano histórico para
o imobiliário português. Com o mundo a girar depressa
e Portugal na crista da onda!
Mercado Imobiliário Europeu
O mercado imobiliário Europeu superou as expetativas em 2014,
atingindo um investimento total de €202 mil milhões.
Em termos globais, as Américas e a Europa registaram um
crescimento anual acima dos 20%, enquanto a região Ásia-Pacífico
ficou ligeiramente abaixo, apesar do crescimento ter acelerado
no último trimestre do ano. Os compradores na Europa têm
circulado num único sentido, no entanto, em 2014 começámos
a ver um mercado mais equilibrado e com maior reciprocidade
nas principais cidades, como Londres e Paris. Nestes mercados,
os vendedores mostraram-se mais dispostos a reciclar o seu capital
para outros destinos, o que deu espaço à entrada no mercado
Europeu de um fluxo contínuo de capital global.
Na região EMEA, os três maiores mercados, Reino Unido,
Alemanha e França registaram uma performance notável, crescendo
26% relativamente a 2013, o qual já havia sido um ano forte.
Também, a Europa do Sul e de Leste atingiram o ponto de viragem
e registaram um crescimento considerável. O investimento
em Espanha, Itália e Portugal aumentou significativamente, enquanto
outros mercados mais enfraquecidos como os Benelux também viram
crescer o seu volume de investimento.
Todos os principais setores registaram aumentos, em linha
com o mercado em geral. O mercado de escritórios subiu 23%,
enquanto o setor de retalho cresceu 20%, com um ano recorde
nas transações de centros comerciais. O setor de industrial
& logística alcançou os valores mais altos de sempre,
e os mercados alternativos estão a tornar-se cada vez mais
atrativos.
Robert Stassen
Head of Capital Markets
Research – EMEA
Com o investimento imobiliário a aproximar-se dos picos históricos
e, em alguns casos a ultrapassá-los, os investidores estão
a tornar-se mais cautelosos, devido a uma série de incertezas,
como a deflação na Europa, a situação na Grécia e/ou as eleições
no Reino Unido em maio. Contudo, esperamos que as tendências
positivas subjacentes no mercado imobiliário se mantenham
durante este ano e que a recuperação dos mercados da Europa
do Sul continue. Em termos gerais, dependendo da forma como
os investidores interpretam as incertezas, o investimento poderá
aproximar-se dos níveis alcançados em 2014.
Economia
De acordo com o “European Economic Forecast Winter 2015”
publicado pela Comissão Europeia, o PIB para a União Europeia
(UE) em 2014 foi pouco dinâmico, com um crescimento estimado
em 1,3%, enquanto o PIB na zona euro deverá ter crescido
apenas 0,8%.
Contudo, existem razões para otimismo em relação a 2015, não
obstante os receios sobre a Grécia e sobre os preços. Prevê-se
um conjunto de fatores macroeconómicos positivos, que importa
realçar: as taxas de juro deverão manter-se em baixa, tendo
também em conta as medidas adicionais tomadas recentemente
pelo BCE; a austeridade fiscal deverá tornar-se menos severa
do que no passado recente; o euro continuará a desvalorizar
em relação ao dólar; e as preocupações deflacionárias deverão
diminuir.
A Comissão Europeia reviu, assim, em alta as projeções
de crescimento económico, estimando que a UE atinja um aumento
no PIB de 1,7% durante 2015 e de 2,1% em 2016, e que na zona
euro aumente 1,3% em 2015 e 1,9% em 2016.
A procura interna, poderá beneficiar dos preços do petróleo
mais baixos e das políticas monetárias e fiscais mais favoráveis.
Prevê-se ainda a continuação da ligeira melhoria do mercado
de trabalho, com a taxa de desemprego na UE e na zona euro
a descer para 9,3% e 10,6%, respetivamente em 2016. Contudo,
espera-se que as famílias reforcem ligeiramente as suas
poupanças, refletindo alguma vontade de repor os níveis dissipados
pela crise, devido à desalavancagem contínua e à própria incerteza.
A desvalorização do euro resulta no reforço da competitividade das
exportações europeias, porém, este cenário pode ter pouco impacto
no crescimento do PIB, uma vez que a procura interna deverá levar
ao aumento das importações.
Em suma, na Europa Ocidental, a performance económica deve
fixar-se perto da média da UE, impulsionada principalmente pela
procura interna. Nos mercados periféricos, o cenário é positivo.
Estes mercados aproveitaram para se restruturar no início
da crise, e estão a surgir mais fortes. Os mercados mais notáveis
são a Irlanda e Espanha, onde a previsão de crescimento
ultrapassa a média da zona euro, Chipre e Portugal recuperam
com estabilidade, enquanto a Grécia se encontra numa posição
mais incerta devido a questões políticas. A Europa de Leste está
também a emergir, com exceção da Rússia, devido aos problemas
geopolíticos.
“A Comissão Europeia reviu
em alta as projeções de crescimento
económico, estimando que a UE
atinja um aumento no PIB de 1,7%
durante 2015 e de 2,1% em 2016.”
Previsão do Crescimento do PIB em 2015
< 0%
0,0% – 0,9%
0,5%
1,0% – 1,9%
0,6%
2,0% – 2,9%
2,1%
> 3,0%
3,0%
1,2%
2,4%
3,6%
1,3%
1,4%
1,4%
2,0%
2,1%
1,9%
0,2%
1,5%
3,1%
1,7%
3,3%
-6,3%
2,7%
3,7%
2,8%
1,3%
2,2%
-3,5%
2,8%
2,5%
3,2%
0,8%
-0,5%
2,6%
3,9%
Fonte: Oxford Economics, dados relativos a janeiro de 2015
“Nos mercados periféricos,
o cenário é positivo. Estes
mercados aproveitaram para
se restruturar no início da crise,
e estão a surgir mais fortes.”
Mercado de Escritórios
Dinamização da atividade ocupacional
impulsiona o crescimento da rendas
Em comparação com os fracos níveis observados em 2013
e na primeira metade de 2014, o final deste ano foi caracterizado
pela recuperação do mercado ocupacional. Apesar de ser comum
o reforço sazonal da absorção no final do ano, o último trimestre
de 2014 foi particularmente robusto, sendo o trimestre mais forte
desde o mesmo período em 2007.
A absorção total na região EMEA em 2014 rondou os
10,5 milhões de m2, representando um crescimento
de 5% face a 2013. Dos 24 mercados analisados na região
EMEA, 17 registaram um aumento no volume de absorção.
Ao nível sub-regional, os mercados da Europa Ocidental tiveram
uma performance positiva, com um crescimento de 10% e uma
contribuição de cerca de 8,6 milhões de m2. A recuperação
já é evidente em alguns mercados do Sul da Europa, incluindo
Espanha, Portugal e Itália, com os ocupantes a mostrarem-se mais
dispostos a tomar decisões, aproveitando condições de mercado
muito favoráveis que poderão deixar de ser tão vantajosas em 2015.
Por outro lado, a região da CEE (Europa Central e de Leste) revelou
um decréscimo no seu volume de absorção em 2014, com um total
de 1,9 milhões de m2, representando uma queda de 12% face aos
volumes de 2013. Moscovo registou uma redução de 24,4% na sua
atividade ocupacional, que foi muito influenciada pela agitação
recente na Rússia e que continuará relativamente fragilizada devido
à previsão de um abrandamento económico em 2015.
Apesar do panorama económico continuar relativamente
moderado, a atividade de ocupação de escritórios foi dinamizada
por um conjunto de grandes multinacionais que aproveitaram
as oportunidades favoráveis disponíveis no mercado. Alguns
mercados europeus registaram um forte crescimento,
nomeadamente Barcelona (50,9%), Luxemburgo (40,1%)
e Berlim (35,6%), enquanto Londres cresceu 2,9%.
“Em geral, o aumento das rendas
europeias é sustentado pela
melhoria da atitude dos ocupantes
e alguma procura expansionista
à medida que a economia continua
a recuperar.”
Prevê-se que a absorção aumente gradualmente
ao longo de 2015. Não havendo mais choques geopolíticos
ou macroeconómicos, a procura de espaços de escritórios deve
crescer de forma contínua durante o ano. Este crescimento
é impulsionado tanto por um aumento da procura expansionista
e da restruturação de portefólios, como pela clara preferência
dos ocupantes por instalações modernas e ultra-acessíveis para
dinamizar a produtividade e aumentar a eficiência.
Apesar de 13 mercados na região EMEA revelarem uma
queda na taxa de disponibilidade, a oferta de escritórios
na Europa manteve-se estável, fixando-se nos 9,7%. A maior
queda foi registada em Dublin (620 pb), descendo para 11,8%.
A taxa de disponibilidade aumentou em 11 mercados, com
Moscovo (290 pb), Praga (210 pb) e Varsóvia (150 pb) a revelarem
os maiores crescimentos, devido ao elevado volume de edifícios
concluídos.
Escritórios novos e de boa qualidade serão rapidamente absorvidos.
Prevê-se, portanto, uma escassez de instalações de qualidade
e bem localizadas em alguns mercados europeus. Contudo,
a redução da disponibilidade deverá ser lenta à medida que
os ocupantes libertam espaços usados para o mercado. Estima-se
que a procura expansionista recupere gradualmente em 2015.
Os edifícios novos concluídos em 2014 aumentaram 15% face
a 2013, num total de 4,8 milhões de m2. Um aumento bastante
influenciado pelo forte crescimento em Londres e Moscovo que,
juntos, representaram quase 40% do total de escritórios concluídos
na Europa durante o ano que passou. Prevê-se que o volume
de novos edifícios se mantenha relativamente estável, devendo
aproximar-se dos 5 milhões de m2 em 2015 – um número em linha
com a média a dez anos.
Após uma estagnação temporária, as rendas prime voltaram
a subir. Dos 24 mercados analisados na região EMEA,
16 registaram um aumento face ao ano anterior, subindo 2,1%
em termos agregados. De acordo com o Office Property Clock
da JLL, os mercados mantiveram-se muito díspares. O mercado
de Dublin evidenciou o maior crescimento (37,1%), bem como
outros mercados da Europa Ocidental que se encontram
no quadrante de crescimento de rendas. Em alguns mercados
da Europa Central e do Sul, as rendas atingiram o seu ponto
mais baixo e a Rússia registou o maior decréscimo, de 21,7%
em Moscovo, devido à grande desvalorização do rublo e uma fraca
atividade ocupacional.
Prevê-se que as rendas em Moscovo continuem numa trajetória
descendente. Contudo, no geral, o aumento das rendas europeias
é sustentado pela melhoria da atitude dos ocupantes e alguma
procura expansionista, à medida que a economia continua
a recuperar. A escassez de escritórios de qualidade irá igualmente
levar a uma subida das rendas que, em muitos mercados,
se mantêm bastante abaixo dos últimos picos registados.
Estima-se que as condições continuem a variar de mercado
para mercado. Em Londres, as rendas deverão aumentar
moderadamente em 2015, enquanto que a retoma económica irá
acelerar o crescimento das rendas em mercados como Madrid,
Barcelona e Milão.
Rendas, Yields Prime e Taxa de Disponibilidade de Escritórios – T4 2014
Rendas Prime
Oslo
Yield Prime
€40,65
Taxas de Disponiblidade
4,75%
7,5%
Moscovo
Dublin
€43,06
5,00%
€39,26
11,8%
Londres
€132,92 3,75%
€28,75
5,20%
€35,00
€61,67
Lisboa
€25,50
€18,25
6,50%
12,1%
5,00%
3,75%
€17,75
€39,17
6,50%
4,60%
16,6%
€24,00
6,00%
Budapeste
€20,00
4,80%
7,30%
€31,67
16,2%
Bucareste
€18,50
14,0%
Roma
12,8%
13,3%
10,4%
7,6%
Milão
12,1%
Barcelona
9,75%
9,1%
Varsóvia
15,8%
Frankfurt/M
Paris
4,25%
5,0%
Amesterdão
Madrid
€65,79
Estocolmo
5,30%
8,00%
13,3%
6,2%
Atenas
€17,00
8,00%
19,1%
Fonte: JLL
European Office Property Clock T4 2014 – The JLL Property ClocksSM
Lyon
Colónia
Helsínquia
Berlim, Frankfurt, Estugarda,
Hamburgo, Oslo
Munique
Londres West End
Estocolmo, Dublin, Londres City
Luxemburgo
Manchester
Edimburgo
Amesterdão, Milão, Madrid
Barcelona, Paris CBD
Fonte: JLL
S. Petersburgo
Rendas
em
Crescimento
Lento
Aumento
de Rendas
Acelerado
Moscovo
Rendas
a Descer
Rendas
a atingir
o Valor
mais Baixo
Dusseldorf
Kiev
Genebra, Zurique
Varsóvia
Atenas, Bruxelas, Roma, Bucareste,
Budapeste, Praga, Copenhaga,
Istanbul, Lisboa
Nota
• Este diagrama ilustra a estimativa da JLL
da posição de cada mercado no seu ciclo
individual de rendas no final de janeiro
de 2015.
• Os mercados podem mover-se no relógio
a diferentes velocidades e direções.
• O diagrama é um método conveniente
de comparar a posição relativa dos
mercados no seu ciclo de rendas.
• A posição ocupada não é necessariamente
representativa do investimento ou das
perspetivas de desenvolvimento desse
mercado.
• A sua posição reflete os valores de renda
prime.
Mercado de Retalho
e racionais, e a performance continua a ser prioritária enquanto
os retalhistas procuram consolidar e otimizar as suas operações.
Porém, na sua busca pelo crescimento, os retalhistas internacionais
já começam a considerar espaços prime nas melhores cidades
secundárias da Europa. Na seleção dos seus mercados de expansão,
a atratividade das cidades é baseada num conjunto de fatores:
dimensão, maturidade, concorrência e transparência do mercado são
analisadas ao pormenor.
A inversão na União Europeia
O poder de compra das famílias em toda a zona euro foi
impulsionado pela inflação negativa e, apesar de ter desanimado
ligeiramente, a confiança dos consumidores e retalhistas
manteve-se claramente acima da média de longo prazo.
Em 2014, foram concluídos 4,9 milhões de m2 de centros comerciais,
o que representa uma queda de 12,5% em relação a 2013. Contudo,
prevê-se um incremento de mais 11,9 milhões de m2 até ao final
de 2016, dos quais 42% estão localizados na Turquia e na Rússia
(onde é esperado que se atinja o maior stock na Europa).
É esperada, assim uma inversão do mercado de retalho europeu.
Prevê-se um crescimento nas vendas a retalho na UE de 1,7%
em 2015 e 1,8% em 2016 e estima-se que as vendas na zona euro
cresçam 1,2% e 1,3%, respetivamente. Esta melhoria nas previsões
de vendas é acentuada a médio prazo para os países Bálticos,
a maioria dos CEE, os países Nórdicos, Reino Unido e Irlanda.
As rendas prime continuam estáveis na maioria dos mercados
europeus, apenas com algumas exceções. Lisboa, Budapeste,
Leeds e Madrid, entre outras, registaram ao longo de 2014 um
aumento significativo das rendas prime no comércio de rua. Algumas
cidades, nomeadamente Londres, Dublin, Leeds e Budapeste,
devem ultrapassar os principais mercados de retalho na Europa em
termos do crescimento de rendas prime no comércio de rua até 2018.
Relativamente a centros comerciais prime, prevê-se um aumento das
rendas até 2018 em toda a Europa. O crescimento mais acentuado
é esperado na Grécia, Reino Unido, Alemanha e Hungria.
A perspetiva para os mercados em recuperação melhorou
significativamente e os mesmos encontram-se em território positivo.
Contudo, os mercados europeus encontram-se polarizados
e continuamos a assistir a mudanças estruturais devido ao crescimento
da comercialização multicanal, como o e-commerce.
O enfoque mantém-se na procura do espaço certo na localização
certa. As estratégias expansionistas são mais cautelosas, seletivas
Rendas e Yields Prime de Retalho – T4 2014
Oslo
Comércio de Rua: Rendas Prime / Yields Prime (Bruta)
€230
€115
Centros Comerciais: Rendas Prime / Yields Prime (Líquida)
Dublin
€185
€117
4,75%
4,75%
Moscovo
Londres
€1,140
€271
€167
€73
€246
€60
Madrid
Lisboa
€110
€85
€230
€87
6,00%
6,50%
€1.500
€183
4,50%
5,50%
Barcelona
€240
€87
Varsóvia
3,65%
5,40%
€90
€105
Frankfurt/M
3,50%
4,50%
Milão
€304
€69
4,50%
5,50%
4,50%
5,00%
11,00%
10,75%
2,25%
4,25%
Amesterdão
Paris
€310
€310
Estocolmo
4,00%
6,50%
€300
€105
4,00%
4,50%
5,50%
5,50%
Budapeste
€80
€65
7,25%
7,25%
Bucareste
4,80%
6,00%
Roma
€250
€77
€65
€70
4,90%
6,00%
Atenas
€115
€55
N/A
7,75%
7,50%
8,75%
Fonte: JLL, janeiro 2015
Mercado de Investimento
A descentralização do investimento na Europa
O mercado imobiliário Europeu ultrapassou as expetativas
em 2014, atingindo um investimento total de €202 mil milhões,
o que representa um aumento de 26% em relação a 2013. Este
volume, apesar de inferior ao volume verificado no pico do último
ciclo (2007), tem registado um crescimento suficientemente
forte para criar alguma especulação relativamente à duração
do período de crescimento pelo qual passamos. Em termos globais,
o investimento total ultrapassou os 700 mil milhões de dólares, com
as Américas e a Europa a registarem um crescimento anual acima
dos 20%. A região Ásia-Pacífico ficou ligeiramente abaixo, com
um aumento de apenas 3%, apesar do crescimento ter acelerado
no último trimestre do ano. Nos últimos anos, os compradores
na Europa têm circulado num único sentido, mas em 2014
começámos a ver um mercado mais equilibrado e com maior
reciprocidade nas principais cidades como Londres e Paris. Nestes
mercados, os vendedores mostraram-se mais dispostos a reciclar
o seu capital para outros destinos, o que abriu a porta à entrada
de um fluxo contínuo de capital global no mercado Europeu.
Os três maiores mercados, Reino Unido, Alemanha e França,
registaram uma performance notável, crescendo 26% relativamente
a 2013, mantendo assim uma quota de 67% do volume investido.
Também a Europa do Sul atingiu o ponto de viragem e registou
um crescimento forte, principalmente Espanha e Portugal com
um aumento superior a 185%, mas também Itália aumentou
significativamente. Na Europa de Leste, outros mercados mais
enfraquecidos, como os Benelux, também viram crescer o seu
volume de investimento em 76%.
A entrada de capitais de investidores não europeus tem
aumentado, representando 30% do investimento na Europa. O fluxo
de investimento que se centrava principalmente no Reino Unido,
Alemanha e França começa agora a espalhar-se. Os restantes
mercados europeus, captaram 26% no capital não europeu
em 2014, valor bastante superior aos 13% registado em 2009,
o pior ano do ciclo.
Todos os principais setores registaram aumentos em linha com
o mercado em geral. O mercado de escritórios subiu 23%, enquanto
o setor de retalho cresceu 20%, com um ano recorde na transação
de centros comerciais. O setor industrial & logística alcançou os
valores mais altos de sempre, com um crescimento de 28%,
e o investimento em hotéis cresceu 52%, mostrando que mercados
alternativos estão a tornar-se cada vez mais atrativos. No Reino
Unido o investimento em setores alternativos representou 20%
do mercado em 2014.
Com o investimento imobiliário a aproximar-se dos picos históricos
e, em alguns casos a ultrapassá-los, os investidores estão
a tornar-se mais cautelosos. Isto é agravado pelo facto de, pela
primeira vez, desde 2011, estarmos perante uma série de incertezas
como a deflação na Europa, a situação na Grécia e/ou as eleições
no Reino Unido em maio. Contudo, até ao momento, as ações
implementadas, já este ano, parecem ter difundido alguns riscos,
com o BCE a anunciar injecção de capital para combater a deflação
como exemplo mais recente. Assim, esperamos que as tendências
positivas subjacentes no mercado imobiliário se mantenham
durante este ano e que a recuperação dos mercados da Europa
do Sul continue. Em termos gerais, dependendo da forma como
os investidores interpretam as incertezas, o volume de investimento
futuro poderá andar próximo dos níveis alcançados em 2014.
Continuam a existir algumas razões estruturais para que
o mercado imobiliário europeu se mantenha na mira dos
investidores e a nossa visão é de que 2015 esteja em linha com
2014. A inflação mantém-se um importante impulsionador para
o aumento das poupanças e a desvalorização de muitos ativos
imobiliários pertencentes a vários fundos de pensões irão suportar
o crescimento do mercado.
É esperada uma mudança na atividade dos investidores em 2015,
em que o foco deixará de ser apenas em ativos prime e nos
principais mercados, mas passará também a abranger localizações
secundárias. Apesar do atual clima económico, prevê-se uma
pequena compressão das yields prime durante o ano. No entanto,
no longo prazo é esperado que estas estabilizem nos níveis atuais
para a maioria dos mercados.
Volume de Investimento em 2014
Volume por setor – 2014
32%
2,2
45%
4,7
22%
4,1
TOTAL EUR 208 mil milhões
81,1
7,1
Retalho
35,2
1,0
25,1
0,9
7,5
1,5
2,5
Escritórios
Outros
11,2
3,3
2,4
5,4
0,9
Círculos: Mil milhões de euros.
Fonte: JLL
“Em 2015, o foco deixará de ser
apenas em ativos prime e nos
principais mercados, mas passará
também a abranger localizações
secundárias.”
Mercado Imobiliário Português
Economia
A economia portuguesa foi, em 2014, influenciada por vários
fatores relevantes: o final do “Programa de Assistência
Económica e Financeira”, sem recurso a medidas cautelares;
o regresso ao mercado de dívida internacional; a continuação
do esforço de consolidação orçamental; a melhoria das contas
externas; e o recurso cada vez menor ao financiamento alheio
(desalavancagem) por parte do setor privado financeiro e não
financeiro.
Fica também a marcar 2014 a resolução de alguns “casos
de polícia”, e o aparecimento de outros, consequência do não
cumprimento das boas práticas fiscais e financeiras. Casos há,
que pela sua abrangência, podem gerar uma nova forma de atuar
e pensar a economia portuguesa.
De acordo com o Banco de Portugal, a taxa de crescimento
do PIB em 2014 foi de 0,9%, valor superior em 0,1% face
às estimativas previstas no ano passado. Numa análise trimestral,
verifica-se um perfil de crescimento modesto iniciado no último
trimestre de 2013, para o qual contribuiram, por um lado,
valores mais elevados que os esperados do consumo privado
e do investimento e, por outro, o peso negativo do consumo
público, que era expectável.
Relativamente às contas externas de bens, em 2014
as exportações apresentaram um crescimento anual de 1,7%
(menor que os 4,5% em 2013) e as importações cresceram
3,3%, bastante acima do crescimento de 0,9% registado no ano
anterior. A procura interna, ainda condicionada pelo processo
de consolidação orçamental, registou um crescimento de 2,2%
segundo os dados do Banco de Portugal.
“A economia deverá dar
continuidade ao crescimento
iniciado em 2013, prevendo-se
uma taxa de variação de 1,5%,
em 2015.”
As exportações foram afetadas pela queda dos refinados
petrolíferos em cerca de 22% durante os primeiros dez meses
do ano, mas, por outro lado, compensadas por um resultado sem
precedentes do turismo, cujo crescimento anual foi de 15,4%
(saldo entre receitas e despesas).
A inflação em 2014 registou um valor negativo de 0,2%,
contrastando com o valor positivo de 0,4% registado em 2013.
Apesar do contexto deflacionista, a taxa de desemprego desceu
substancialmente durante o ano, passando de 16,2% em 2013
para 13,9% em 2014.
Em 2015, tanto a Europa, como Portugal, terão bastantes
desafios político-sociais para resolver com influência direta sobre
a economia, nomeadamente, a situação da Rússia/Ucrânia
e a mudança do Governo Grego. Internamente muitos agentes
económicos deverão esperar pelos resultados das eleições
legislativas, para tomarem algumas decisões importantes, o que
poderá fazer abrandar um pouco a atividade económica do país.
A economia portuguesa será ainda influenciada pelo plano
de estímulo recentemente anunciado pelo Banco Central Europeu,
que consiste na injeção de liquidez através da compra de dívida
pública. Esta medida, em conjunto com a contínua política
de juros baixos, tornará mais acessível o acesso ao financiamento
bancário, contribuindo para o impulso da atividade empresarial
e do investimento no país.
De acordo com o Banco de Portugal, a economia deverá dar
continuidade ao crescimento iniciado em 2013, prevendo-se
uma taxa de variação de 1,5%, em 2015. A inflação voltará para
terreno positivo, com um valor estimado de 0,7% e o desemprego
deverá fixar-se nos 13,6%, de acordo com os dados do Eurostat.
O consumo privado deverá ter um crescimento semelhante
a 2014, prevendo-se uma variação anual de 2,1%.
Evolução dos Principais Indicadores Económicos Nacionais
20,00%
13,9%
15,00%
10,00%
5,00%
2,2%
0,9%
0,00%
-0,2%
-5,00%
-10,00%
2005
2006
2007
2008
PIB
2009
Consumo Privado
2010
2011
Taxa de Desemprego
2012
2013
2014
2015
2016
Taxa de Inflação
Fonte: Banco de Portugal; Eurostat
Contexto Legal e Fiscal
(Em colaboração com a Sociedade de Advogados
Uría Menendez – Proença de Carvalho)
2014 foi um ano de viragem para o setor imobiliário.
Depois de cinco anos de uma quase total ausência de transações
de investimento, registaram-se no final de 2013 e no decurso
de 2014 importantes transações em praticamente todos os setores
do imobiliário, com dimensão significativa, designadamente nos
setores comercial, residencial e, em particular, escritórios.
O início de 2015 já permite perspetivar um novo movimento por parte
dos investidores estrangeiros, determinado por preços interessantes,
e por um sobreaquecimento do mercado espanhol de investimento.
Em paralelo, no plano legislativo, sublinhamos algumas alterações
de relevo com impacto no setor imobiliário, que se espera que
possam funcionar como um catalisador para mais e melhor
investimento institucional em Portugal durante o ano de 2015.
Duarte Garin
Sócio Diretor de Portugal
e responsável pela Área
de Imobiliário, Urbanismo
e Ambiente
2015 – um ano histórico para o setor
imobiliário em Portugal?
Tendo em conta os crescentes sinais de maior investimento
evidenciados em 2014 e já, também, nos primeiros meses do ano
de 2015, é importante a concretização de reformas legislativas que
possa dar suporte ao interesse dos investidores.
Com veículos de investimento fiscalmente e operacionalmente mais
eficientes, e com a flexibilização e simplificação esperadas ao nível
de planeamento e de licenciamento, os “custos de contexto” que
têm sido apontados por todos os analistas como os grandes
obstáculos ao crescimento económico do pais, poderão ser,
se não eliminados, pelo menos atenuados.
Apresentamos neste capítulo um resumo das alterações legislativas
com maior impacto no mercado imobiliário nacional.
Nova “Lei dos Solos” e alteração do Regime Jurídico
da Urbanização e da Edificação
A publicação da nova lei de bases gerais de política pública
de solos, de ordenamento do território e de urbanismo
(Lei n.º 31/2014, de 30 de maio – “Lei de Bases”) foi o ponto
de partida para a aprovação de alguns diplomas legislativos
que implicaram alterações importantes ao quadro legal vigente
no âmbito do setor imobiliário, do urbanismo e da construção,
e que marcaram também o ano de 2014.
(a) A definição do uso do solo (v.g., o regime aplicável às operações
de urbanização e de edificação) é feita, exclusivamente, pelos
planos municipais;
(b) Os municípios podem, no âmbito da elaboração, alteração
ou revisão dos Planos Territoriais, propor desafetações ou
alterações dos condicionamentos do aproveitamento específico
do solo resultantes das restrições de utilidade pública (v.g., REN
e RAN); e
(c) É possível aos municípios forçarem a venda e o arrendamento
de prédios urbanos cujos proprietários não cumpram com
os deveres a que estão obrigados no âmbito dos Planos
Territoriais.
Em face do exposto, antecipam-se profundas alterações aos
planos de ordenamento do território atualmente em vigor, cujos
efeitos devem merecer especial atenção por parte de todos
os intervenientes do mercado imobiliário português.
Também de grande interesse a norma que prevê a criação
de um regime excecional para legalização de operações
urbanísticas que tenham sido realizadas sem a necessária
autorização administrativa.
A esta alteração seguir-se-á a alteração do Regime Jurídico dos
Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), antecipando-se por essa
via um conjunto de novidades em linha com o que já se encontra
previsto expressamente na Lei de Bases.
A esta lei seguiram-se o Decreto-lei n.º 53/2014, de 8 de abril,
que estabeleceu um regime excecional e temporário a aplicar
à reabilitação de edifícios ou frações cuja construção tenha
sido concluída há pelo menos 30 anos ou localizados em áreas
de reabilitação urbana (“DL 53/2014”), e o Decreto-lei n.º 136/2014,
de 9 de setembro, que alterou o regime jurídico de urbanização
e edificação (“DL 136/2014” e “RJUE”).
A Lei de Bases, que entrou em vigor no dia 30 de junho de 2014,
visou três objetivos: simplificar o sistema de planeamento e gestão
territorial; reforçar o papel dos planos municipais enquanto únicos
instrumentos jurídicos vinculativos dos particulares e habilitados
a definir o regime de uso do solo; e cristalizar a reabilitação enquanto
modelo de intervenção no âmbito do desenvolvimento urbanístico.
A este propósito, importa ainda referir algumas alterações
introduzidas pela Lei de Bases que vieram reforçar os poderes
municipais no domínio da gestão territorial. Assim, a partir de agora:
Regime Excecional de Reabilitação Urbana (DL 53/2014)
O DL 53/2014 visou, essencialmente, agilizar, dinamizar e simplificar
os procedimentos administrativos de reabilitação urbana, através
da aprovação de um regime excecional e temporário (i.e., até
7 de abril de 2021) aplicável à reabilitação de edifícios ou frações.
Assim, as operações urbanísticas abrangidas pelo DL 53/2014
estão agora sujeitas a procedimento de licenciamento simplificado
e dispensadas de cumprir com algumas disposições técnicas
previstas no Regulamento Geral das Edificações Urbanas ou com
os requisitos mínimos de eficiência energética e qualidade térmica.
Este regime será aplicável sempre que (i) os edifícios ou frações
em questão se destinem a ser afetos total ou predominantemente
ao uso habitacional, (ii) estes mesmos edifícios ou frações tenham
sido concluídos há pelo menos 30 anos ou estejam localizados
em áreas de reabilitação urbana, e (iii) a operação urbanística não
origine desconformidades (nem agrave as existentes) ou contribua
para a melhoria das condições de segurança e salubridade
do edifício ou fração em questão.
Novo regime fiscal dos Fundos de Investimento Imobiliário
Em matéria fiscal assume especial importância o novo regime
aplicável à tributação dos fundos de investimento imobiliário que
se constituam e operem de acordo com a legislação nacional (“FII”),
quer sob a forma contratual quer sob a forma societária, que foi
aprovado pelo Decreto-Lei n.º 7/2015, de 13 janeiro (“DL 7/2015”).
Este novo regime produzirá efeitos a partir de 1 de julho de 2015
e prevê que, regra geral, a tributação dos fundos de investimento
seja feita “à saída”, i.e. os FII deixarão de estar sujeitos a tributação
sobre a maior parte dos rendimentos obtidos, havendo apenas lugar
a tributação na esfera dos titulares de unidades de participação
aquando do recebimento de rendimentos originados pelos
FII (rendimentos pagos pelos FII, resgate e mais-valias com
a transmissão das unidades de participação).
Nos termos do DL 7/2015, os rendimentos de capitais,
os rendimentos prediais e as mais-valias obtidos pelos FII não
integrarão o seu lucro tributável (exceto se tais rendimentos tiverem
origem em países, territórios ou regiões com um regime fiscal
claramente mais favorável – “off-shores”), nem os gastos ligados
a tais rendimentos. Por sua vez, os rendimentos que eventualmente
integrem o lucro tributável estarão sujeitos à taxa geral de IRC
(21% para o ano de 2015), não estando sujeito à derrama municipal
nem à derrama estadual.
Os rendimentos típicos dos FII, em especial os rendimentos prediais
e as mais-valias (atualmente tributados, a taxas efetivas de 25%
e 12,5%, respetivamente), deixam de estar sujeitos a tributação
na esfera dos FII. Não obstante, o valor líquido global dos FII passa
a estar sujeito a tributação em sede de Imposto do Selo, a uma taxa
de 0,0125% por trimestre.
No que respeita aos rendimentos distribuídos por FII e resultantes
de resgates, obtidos por investidores com residência fiscal
em Portugal, estes passam a estar sujeitos a retenção na fonte
à taxa liberatória de 28% sempre que se tratem de pessoas
singulares (sem prejuízo da opção pelo englobamento). Por
sua vez, os rendimentos obtidos por pessoas coletivas estarão
sujeitas a retenção na fonte à taxa de 25% (esta retenção na fonte
tem a natureza de pagamento por conta do IRC devido a final).
Já as mais-valias obtidas com a transmissão de participações
em FII estão agora sujeitas a tributação em sede de IRS e de IRC,
nos termos gerais, consoante sejam obtidas por pessoas singulares
(tributação à taxa especial de 28% do saldo positivo entre as
mais-valias e as menos-valias obtidas, sem prejuízo da opção pelo
englobamento) ou pessoas coletivas (inclusão no lucro tributável,
para serem tributadas à taxa geral de 21%, acrescida das derramas
eventualmente aplicáveis).
Atendendo às profundas alterações introduzidas pelo DL 7/2015,
o mesmo apenas produzirá efeitos a partir do dia 1 de julho
de 2015, tendo sido, para o efeito, aprovado um regime transitório
com regras especiais que deverão ser tomadas em consideração,
especialmente no que respeita à tributação das mais-valias obtidas
pelos FII.
Sociedades de Investimento em património Imobiliário (SIPIs)
A par da referida reforma de tributação dos FII, a autorização
legislativa para a criação da figura das sociedades de investimento
em património imobiliário (“SIPI”), contida na Lei n.º 82-B/2014,
de 31 de dezembro (“Orçamento do Estado de 2015”), poderá
assumir especial relevo caso seja devidamente concretizada,
uma vez que significará a introdução, em Portugal, de uma figura
já existente nos principais ordenamentos jurídicos europeus e que
se tem revelado de especial importância para a atração de capitais
para investimento imobiliário, os usualmente denominados “Real
Estate Investment Trusts” ou “REITS”.
Nos termos da autorização legislativa aprovada pela lei
do Orçamento do Estado de 2015, as SIPI deverão ser sociedades
anónimas cotadas, cujo objeto principal consista no investimento
em ativos imobiliários para arrendamento. O capital social mínimo
a definir por lei deverá ser de € 5.000.000, devendo ser prevista
a distribuição obrigatória de uma parte dos lucros de cada exercício
(entre 75% e 90%).
De acordo com a autorização legislativa, a legislação que contenha
o regime fiscal opcional aplicável às SIPI deverá ser aprovada
respeitando os seguintes princípios enformadores: i) o regime
aplicável às SIPI deverá ser neutro relativamente ao regime dos
organismos de investimento coletivo (nomeadamente os FII); ii)
deverá estar estruturado de acordo com o princípio de “tributação
à saída”, o que conduzirá à isenção de tributação ao nível das SIPI;
iii) deverá prever regras especiais relativamente aos diferentes tipos
de sócios das SIPI (ordinários, substanciais e qualificados).
Embora ainda não tenha sido aprovado qualquer decreto-lei
dando cumprimento à autorização legislativa em apreço, já se
podem elencar algumas das principais expetativas relativamente
ao regime fiscal aplicável às SIPI. Em coerência com o pretendido
regime de tributação à saída, as SIPI deverão estar isentas de IRC
relativamente aos rendimentos por si obtidos, excetuando os casos
de rendimentos pagos por sociedades off-shore.
No que respeita à tributação dos investidores, prevê-se que
os rendimentos obtidos por estes a partir das SIPI deverão estar
sujeitos a tributação em termos idênticos aos previstos para
os FII, uma vez que a autorização legislativa prevê um regime
de neutralidade face ao regime dos organismos de investimento
coletivo.
À semelhança do regime Espanhol, é muito provável que seja
também introduzida uma regra que preveja a tributação, na esfera
das SIPI, sempre que haja uma distribuição de dividendos a sócios
que detenham uma percentagem relevante do capital da SIPI (para
além da tributação aplicável na esfera dos sócios, o que originará
situações de dupla tributação económica no caso de esta regra
se aplicar no caso de o sócio estar sujeito a tributação no país
de residência). Desta forma, pretender-se-á evitar a concentração
do capital das SIPI em poucos acionistas (por esse motivo,
a autorização legislativa refere que o regime das SIPI deverá
definir “as regras aplicáveis a sócios ordinários, substanciais
e qualificados”).
Mercado de Escritórios
Quando há um ano atrás me pediram para redigir a introdução
do mercado de escritórios nesta mesma publicação tínhamos
atravessado o pior ano da última década em termos de absorção
neste setor. Ainda assim, o tom foi bastante positivo. A dinâmica
registada no segundo semestre desse ano (2013) fazia prever
um 2014 muito diferente e, felizmente, não nos enganámos.
Desde essa altura que a ocupação tem vindo a aumentar todos
os trimestres e 2014 ficou, definitivamente, marcado como o ano
da viragem e no qual todos os indicadores evoluíram de forma
positiva. O ano encerrou com um crescimento de 63% no volume
de absorção, a área média transacionada aumentou para os 530 m2,
o número de operações acima dos 1.000 m2 foi bastante superior
e a taxa de disponibilidade desceu consideravelmente para
os 12,1%. Nota ainda para o facto da maior operação realizada
no mercado ter quase o dobro da maior área de 2013.
Esta retoma traduz, claramente, uma melhoria dos níveis
de confiança das empresas que, tendo por base um clima económico
mais estimulante, começam a alterar as suas estratégias imobiliárias.
O momento é ainda favorável aos ocupantes, mas esta situação
poderá inverter-se num futuro próximo. Tendo isto em consideração,
as empresas estão a aproveitar para se instalarem em escritórios
de qualidade superior, melhor localizados e em condições que ainda
lhes são vantajosas. Além disso, gostaria ainda de dar nota de outra
tendência que começa também a dinamizar o mercado. Estou a falar
da aposta de algumas multinacionais para instalarem em Lisboa
os seus escritórios, em detrimento de outras cidades europeias,
uma realidade que é já bem evidente no caso dos call centers
e de empresas tecnológicas.
Tudo isto nos leva a crer que 2015 continuará no caminho
da recuperação e só posso terminar esta breve introdução com
um tom ainda mais optimista.
Mariana Rosa
Head of Office Agency
& Corporate Solutions
Em rota de crescimento
de escritórios foi reduzindo ano após ano, culminando em 2013
com o volume mais baixo desde que há registo (77.800 m2). Estes
níveis de ocupação refletiam o nível de prudência elevado por parte
dos ocupantes, assentes em estratégias rigorosas de otimização
de custos.
Depois de um ano em que o volume de absorção tocou
os mínimos históricos, o mercado de escritórios registou uma
rota de crescimento consistente ao longo de 2014, encerrando
o ano com um crescimento de 63% e uma área total ocupada
de 126.500 m2.
Este crescimento revela um sinal evidente de retoma, que
tem por base perspetivas económicas mais animadoras, que
se traduzem numa melhoria dos níveis de confianças das empresas
e consequentemente na mudança das estratégias imobiliárias
das mesmas. Os ocupantes aproveitam assim o momento ainda
favorável ao inquilino para se instalarem em escritórios de qualidade
superior, com melhores localizações e em condições que poderão
deixar de ser tão vantajosas num futuro próximo.
Neste contexto de maior dinâmica, acreditamos que as rendas
chegaram ao fim do ciclo de queda esperando-se um crescimento
moderado nas zonas com menor disponibilidade.
Procura
Se analisarmos a evolução da absorção da última década,
verificaram-se dois momentos distintos no Mercado de Escritórios
de Lisboa: o período pré-crise, no qual se registou uma média anual
de cerca de 180.000 m2, e o período da crise, no qual esta média
reduziu para os 100.000 m2. De facto, a partir de 2008 a absorção
Evolução do Indicador de Confiança nos Serviços
Contudo, a viragem dos principais indicadores económicos
a partir do segundo semestre de 2013 começou a mudar o rumo
do setor e ainda no final desse mesmo ano começámos a assistir
a melhorias significativas nos níveis de absorção. Desde então que
a ocupação tem vindo a aumentar todos os trimestres.
A demonstrar as perspetivas positivas que se avizinham, o Indicador
de Confiança nos Serviços apresentou uma recuperação significativa
desde o início de 2013, depois de um longo período em queda.
Durante 2014 foram ocupados 126.529 m2 num total
de 239 transações, o que equivale a uma área ocupada 63%
superior à de 2013 e mais 53 operações que o número registado
nesse mesmo ano.
As empresas estão a aliviar as estratégias apertadas de contenção
de custos que foram obrigadas a tomar durante os últimos anos,
um facto comprovado pela queda da taxa de desemprego. Assim,
aproveitam o momento que ainda é favorável ao inquilino, com
os níveis de rendas que pensamos terem atingido os mínimos
e com alguma flexibilidade ainda revelada pelos proprietários. Esta
situação é evidenciada pelos 72% de área absorvida a deverem-se
a mudança de instalações por parte dos ocupantes.
Evolução Anual da Absorção de Escritórios
10
250
233
0
201
200
165
-5
-10
ABL (mil m2)
Valores corrigidos da sazonalidade
5
-15
-20
150
149
162
116
100
127
105
88
102
78
-25
50
-30
-35
0
Dez. 14
Dez. 13
Dez. 12
Dez. 11
Dez. 10
Dez. 09
Dez. 08
Dez. 07
Dez. 06
Dez. 05
-40
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Indicador de Confiança nos Serviços (MM3M)
Fonte: INE
Fonte: JLL/LPI
Absorção de Escritórios por Zona – 2014
Zona 1
Absorção por Setores de Atividade – 2014
12.217
14%
2%
19%
36.775
Zona 2
Zona 3
19.449
17%
9%
1.950
Zona 4
Zona 5
5%
20.080
8%
6.592
Zona 7
0
5.000
10.000
8%
18%
29.465
Zona 6
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
Construção e Imobiliário
Farmacêuticas e Saúde
Serviços Empresas
ABL (m2)
Consultores e Advogados
Outros Serviços
Serviços Financeiros
Estado, Europa e Associações
Produtos de Consumo
TMT’s & Utilities
Fonte: JLL/LPI
Fonte: JLL/LPI
Quando fazemos uma análise por zonas, constatamos que
o Corredor Oeste é a zona que tem registado níveis de absorção
mais elevados ao longo dos anos. Este facto deveu-se, primeiro,
ao surgimento de diversos business parks nessa zona, com edifícios
modernos que disponibilizavam grandes áreas por piso, situação que
raramente se conseguia encontrar no centro da capital; e mais tarde,
devido ao ajustamento acentuado das rendas nesta mesma zona.
Em 2014 as “Consultores e Advogados” e as prestadoras
de “Serviços a Empresas” mantiveram-se as mais dinâmicas
na ocupação de espaços, sendo que cada um destes setores
de atividade garantiu 19% e 18% da absorção anual registada
no mercado de escritórios de Lisboa, respetivamente.
Em 2014, foi a vez do CBD (Zona 2) tomar a liderança no que
toca a área ocupada, com 29% de quota de mercado. Para tal
teve influência o surgimento do novo edifício Duarte Pacheco 7,
com cerca de 17.600 m2, que foi rapidamente ocupado por três
empresas: a Deloitte, a Sociedade de Advogados Miranda Correia
Amendoeira & Associados e a Explorer Investments. O Corredor
Oeste foi a segunda zona mais procurada, tendo sido responsável
por 24% da área transacionada. O Parque das Nações cuja quota
de mercado foi de 16% teve um aumento de 27% face a 2013.
Apesar do mercado de escritórios de Lisboa continuar marcado
pelo arrendamento de áreas de pequena dimensão, a área média
aumentou significativamente este ano, passando dos 420 para
os 530 m2. O número de operações acima dos 1.000 m2 também
aumentou bastante, de 13 para 23 e a maior área transacionada
em 2014, de 12.300 m2, foi substancialmente superior à maior
operação realizada em 2013, de 7.300 m2.
10 Maiores Operações de Escritórios em 2014
Zona
Edifício
Ocupante
Área (m2)
2
Duarte Pacheco 7
Deloitte
12.294
3
Torre Ocidente Colombo
BNP Paribas
10.146
2
Edíficio Santa Maria
Direcção Geral de Energia
e Geologia
5.972
2
Duarte Pacheco 7
Miranda Correia
Amendoeira & Associados
3.888
1
Liberdade 194
Santa Casa da Misericórdia
de Lisboa
3.885
6
Quinta da Fonte – Ed. Q51
Whitestar
3.835
2
5 de Outubro 125
Reditus
3.283
5
Art's
BNP Paribas
3.191
6
Lagoas Park
Efacec
2.879
6
VipJamor
Newshold
2.873
Fonte: JLL/LPI
Evolução da Oferta de Escritórios
140.000
4,05
4,45
4,51
4,53
4,55
4,56
4,59
88.478
73.762
80.000
82.154
77.667
85.497
3,00
54.259
2,00
34.631
40.000
21.705
20.000
2005
2006
2007
2008
1.076
Zona 2
57.500
0
591
Zona 1
5,00
4,00
100.000
60.000
4,35
2009
2010
Nova Oferta
2011
Pipeline
2012
32.161
21.485
2013
2014 2015 (p)
Stock (milhões m2)
Nova oferta ( m2)
120.000
4,28
4,12 4,20
Stock por Zonas – final de 2014
1,00
0,00
Zona 3
484
Zona 4
376
Zona 5
359
909
Zona 6
Zona 7
768
0
200
400
600
800
1.000
1.200
ABL (mil m2)
Stock
Área Ocupada
Área Disponível
Fonte: JLL/LPI
Fonte: JLL/LPI
Oferta
O primeiro edifício a ser concluído este ano foi o Duarte Pacheco 7,
situado no CBD (Zona 2). Este edifício foi desenvolvido
especulativamente, mas os 17.600 m2 foram rapidamente
absorvidos. O segundo, concluído no último mês do ano, resultou
da reabilitação de um edifício situado na Avenida da Liberdade,
que será a futura sede da Secção de Jogos da Santa Casa
da Misericórdia de Lisboa.
No final de 2014 o stock de escritórios de Lisboa ascendia
aos 4,56 milhões de m2. As zonas que concentram maior stock são
o CBD e o Corredor Oeste, com 24% e 20%, respetivamente.
Ao longo de 2014 foram apenas concluídos 2 edifícios de escritórios
com um total de 21.500 m2, o que representa um decréscimo
de 38% face a 2013 e um volume abaixo da média dos últimos
10 anos, que se situou nos 59.700 m2. Esta situação revela
as dificuldades que muitos promotores viveram durante os últimos
anos, nomeadamente na falta de financiamento bancário para
a promoção imobiliária.
Disponibilidade
A taxa de disponibilidade fixou-se nos 12,1% o que revela uma
descida considerável face ao ano anterior (13,1%) e o valor mais
baixo deste 2011. Esta descida deve-se, não só ao aumento
da atividade, como também à reduzida entrada de novos edifícios
para o mercado e à saída de outros, sendo que alguns destes
últimos têm vindo a ser reconvertidos para o uso habitacional,
nomeadamente nas zonas centrais da capital.
Edifícios Concluídos em 2014
Zona
Edificio
Promotor
Tipo
Área (m2)
2
Duarte Pacheco 7
Temple
Especulativo
17.600
1
Liberdade 194
SCML
Proprietário-Ocupante
3.885
Fonte: JLL
Evolução da Taxa de Disponibilidade por Zonas
Área Disponível por Zonas – final de 2014
30,0%
250.000
25,0%
24,6%
223.615
200.000
15,0%
14,3%
12,1%
10,0%
9,6%
8,2%
6,1%
5,0%
0,0%
ABL (m2)
20,0%
57.784
150.000
103.596
100.000
50.000
69.374
54.270
23.066
2005
2006
2007
2008
Prime CBD
CBD
Parque das Nações
2009
2010
2011
2012
Zona Nova de Escritórios
Corredor Oeste
2013
49.270
29.339
0.000
2014
Zona 1
Zona 2
Zona 3
Zona 4
Zona 5
Zona 6
Zona 7
Zona Secundária
Total Lisboa
Fonte: JLL/LPI
Fonte: JLL/LPI
O Parque das Nações foi a zona que registou o maior decréscimo
de área disponível, descendo do pico atingido em 2010, com
uma taxa de disponibilidade de 26,7% para os 8,2% registados
no final deste ano. Esta situação tem por base uma adaptação
eficaz por parte dos proprietários aos tempos de crise, com maior
flexibilidade quer nas condições contratuais quer na diversificação
do tipo de espaços em oferta. A zona do Corredor Oeste continua
a dominar em termos de desocupação, concentrando 39% da área
total vaga e uma taxa de disponibilidade de 24,6%.
Oferta Futura
2015 arranca, assim, com 552.500 m2 disponíveis que, face
ao reduzido pipeline de novos edifícios, esperamos que venha
a diminuir.
Durante 2015 deverão surgir no mercado 32.200 m2, distribuídos
por 4 novos edifícios, dos quais dois, com um total de 11.100 m2,
serão desenvolvidos especulativamente. Assim, a maioria da nova
área que surgir em 2015 é para ocupação do proprietário, o que
significa que no médio prazo deverão começar a escassear edifícios
novos e de qualidade no mercado. Os promotores imobiliários foram
muito afetados pela crise dos últimos anos, pelo que esta situação
revela a atitude de prudência que ainda mantêm.
Entre os edifícios que serão concluídos em 2015, destaque para
a sede da EDP na Avenida 24 de Julho, uma zona ainda pouco
consolidada em termos empresariais. Contudo, a escolha da EDP,
a par de outros desenvolvimentos, como é exemplo o Mercado
da Ribeira, estão a tornar esta zona cada vez mais atrativa, pelo que
no médio prazo poderemos mesmo ver aumentar a sua procura.
Edifícios em Pipeline para 2015
Edifício
Zona
Promotor
Área (m2)
Tipo
13.900
Conclusão (Trim/ Ano)
T3 2015
Sede EDP
4
EDP
Castilho 24
1
F Pensões Banco Portugal
7.161
T3 2015
Marquês de Pombal 14
1
Investidor Privado
5.000
Especulativo
T3 2015
República 5, Paço do Saldanha
2
Puaça
6.100
Especulativo
T4 2015
Fonte: JLL
Rendas
Evolução Anual das Rendas Prime por Zona
Contudo, após a forte pressão nas rendas durante os últimos
anos, acreditamos ter-se chegado ao fim do ciclo de queda.
Os proprietários começam a revelar-se menos flexíveis que
há um ano atrás, tornando-se mais resistentes à redução
de rendas e na concessão de incentivos.
22
20
Rendas Prime ( €/m2/mês)
As rendas prime mantiveram-se estáveis durante todo o ano.
A renda mais elevada, aplicada no Prime CBD, fixou-se nos
18,25 €/m2/mês. Já no Corredor Oeste, uma das zonas que
apresentou maiores desvalorizações face ao pico de mercado
em 2007/ 2008, a renda prime encontra-se atualmente nos
10 €/m2/mês. No Parque das Nações, a reação por parte dos
proprietários aos tempos de crise levou também a um decréscimo
considerável do nível das rendas, desvalorizando desde o pico
de mercado em cerca de 30% no seu valor nominal.
18,25
18
16
15,00
14,50
13,00
14
12
10,00
10
8
6
2005
2006
2007
Prime CBD
Zona Secundária
2008
2009
2010
CBD
Parque das Nações
2011
2012
2013
2014
Zona Nova de Escritórios
Corredor Oeste
Fonte: JLL
Acreditamos que as zonas com menor disponibilidade
ou os melhores edifícios, comecem a apresentar um crescimento
moderado destes valores já a partir de 2015. O Parque das Nações,
deverá ser a primeira zona a inverter a tendência, devido ao seu
reduzido nível de oferta e aos bons níveis de procura.
PERSPETIVAS FUTURAS
As perspetivas de crescimento económico em 2015, bem como
a redução do desemprego fazem antever a continuidade da
retoma gradual neste segmento de mercado.
Acreditamos que as empresas, que têm vindo a aliviar
as suas estratégias de contenção de custos, irão aproveitar
a oportunidade do mercado ser ainda favorável ao inquilino para
mudar de instalações, escolhendo espaços de melhor qualidade
e/ou localização e em condições que ainda poderão considerar-se
vantajosas.
As rendas deverão manter-se ou aumentar em zonas com pouca
disponibilidade ou em alguns edifícios de melhor qualidade.
É importante referir que a forma de encarar o espaço de trabalho
está a mudar. Atualmente, as empresas exigem maior flexibilidade
na ocupação, optando por espaços de trabalho mais reduzidos,
em open space, com secretárias partilhadas, as chamadas
“Hot Desks” e, em virtude dos tempos de crise, com copas muito
maiores para poderem responder às novas necessidades dos
seus colaboradores.
Eixo
17
IC
IL/
CR
17
/IC
IL
CR
Nort
e-S
ul
Mapa das Zonas de Escritórios de Lisboa
ORIENTE
AEROPORTO
DE LISOA
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UNIVERSITÁRIA
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Zona 1
Prime CBD
BELÉM
Zona 2
CBD
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PONTE
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RIO TEJO
Zona 3
Nova Zona de Escritórios
Zona 4
Zona Secundária
Zona 5
Parque das Nações
Zona 6
Corredor Oeste
Zona 7
Outras Zonas
Mercado de Retalho
2014 foi um ano de viragem no retalho nacional, tendência que
acompanhou a recuperação económica de modo geral, mas que
assumiu particular importância num dos setores que mais sofreu
com a crise que, tudo indica, estar agora a ser debelada.
De facto, os índices de confiança recuperaram e o otimismo está
de volta, assistindo-se a um dinamismo de mercado há muito não
visto. As marcas estão de novo ativas, em expansão e em processos
de renovação de oferta, emergindo agora um mercado diferente
daquele que entrou em crise, com novos paradigmas e conceitos.
Patrícia Araújo
Head of Retail
Abriu em 2014 um novo centro comercial, o Alegro Setúbal, após
quase 3 anos sem inaugurações de novos complexos, mas o mais
marcante foi a consolidação do comércio de rua, em especial
nas zonas mais atrativas, que se enchem de novos clientes.
E esta tendência não se verifica só em Lisboa, também no Porto
surgiram zonas de grande dinamismo, como os Clérigos ou mesmo
a tradicional Rua de Santa Catarina.
Nos dias que correm, a inovação e a criatividade são pedra de toque
de novos espaços comerciais e, em muito pouco tempo, a oferta
e a procura encontraram novos pontos de equilíbrio, adaptando-se
a um cenário diferente do que existia antes da crise.
Tudo indica que 2015 seguirá as mesmas tendências, as perspetivas
que se abrem são as de um ano em franca recuperação no mercado
de retalho, recuperação que terá muito mais a ver com a reabilitação
da cidade, com a utilização e aproveitamento de estruturas
existentes, muito em linha com as tendências económicas gerais
que se antevêem.
De volta ao crescimento
Empreendimentos Comerciais
O cenário de crise que vivemos nos últimos 5 anos teve um impacto
substancial no mercado de retalho, dada a quebra das vendas
e a alteração inegável dos padrões de consumo. Os consumidores
são cada vez mais exigentes e menos fidelizados, obrigando
os operadores a dar resposta às suas necessidades.
No final do 2014 a JLL contabilizou 169 empreendimentos
comerciais, os quais totalizam cerca de 3,5 milhões de m2 de área
bruta locável. Os centros comerciais dominam o mercado com
um total de 2,8 milhões de m2, ou seja 80% do stock total. Os retail
parks têm uma quota de 12% e os outlets representam apenas
3% da oferta.
A proximidade e a “experiência” são fatores cada vez mais
valorizados pelos consumidores que necessitam de poupar tempo
e dinheiro e ao mesmo estão mais informados por via do aumento
dos canais de venda, no qual se destaca o e-commerce. O mercado
teve assim que se reajustar e, podemos afirmar, que o processo tem
sido bem conduzido pela generalidade dos players de mercado.
Durante a segunda metade de 2013 começaram a surgir alguns
sinais de melhoria. O Índice de Confiança do Consumidor inverteu
a tendência de queda e, desde então, tem vindo a recuperar
significativamente. Consequentemente aumentou também
a confiança por parte dos retalhistas, o que levou a uma revisão nas
estratégias de expansão de muitas marcas.
Apesar dos centros comerciais continuarem a ser o principal
destino dos consumidores portugueses, o interesse pelo comércio
de rua é cada vez mais evidente. Aproveitando o crescimento
do número de turistas e as mudanças na estrutura de consumo
dos portugueses, a “rua” assume-se cada vez mais como uma
localização estratégica e um canal de expansão para operadores
nacionais e internacionais.
Após quase 3 anos sem inaugurarem novos empreendimentos
comerciais, abriu, em novembro de 2014, o Alegro Setúbal.
Este projeto, com um total de 44.000 m2, resulta da revitalização
e expansão (6.000 m2) da antiga galeria do Centro Comercial
Jumbo de Setúbal.
Mas a maturidade do mercado, aliada à retração do consumo
e principalmente à falta de financiamento bancário, obrigou muitos
promotores a cancelarem os projetos que tinham entre mãos.
Assim, atualmente existe apenas um projeto em desenvolvimento
pela IKEA Centres. O complexo comercial, com uma ABL prevista
de 90.000 m2, situar-se-á em Loulé e tem data de abertura prevista
para 2017.
O pipeline mantém-se muito reduzido, com apenas dois
empreendimentos sem data de abertura prevista: o Évora Shopping
e o Espaço da Porta Nova (ex Dolce Vita Braga).
Evolução da Oferta de Empreendimentos Comerciais
Evolução do Índice de Confiança
10
600
500
-20
ABL (mil m2)
-30
-40
-50
-60
400
2,18
300
200
198
Jan. 14
Jan. 13
Jan. 12
Jan. 11
Jan. 10
Jan. 09
Jan. 08
Jan. 07
Jan. 06
3,46 3,46 3,46
3,46
3,46
3,55
3,50
2,50
298
2,00
215
1,50
112
90
0
6
0
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015(p) 2016(p) 2017(p)
Nova Oferta
Fonte: JLL
4,00
3,00
0
Indíce Confiança Comércio a Retalho (MM3M)
318
3,46
0
Indíce Confiança Consumidor (MM3M)
Fonte: INE
234
2,63
3,34
95
100
-70
2,42
2,95
3,25
Stock
1,00
0,50
0
ABL (milhões m2)
0
-10
Principais Projetos em Pipeline
Nome
Promotor
Status
Centro Comercial
em Loulé
IKEA
Centres
Évora Shopping
Dolce Vita Braga
Total
Abertura
ABL (m2)
Em
comercialização
2017
90.000
BES
Em construção
n. d.
16.500
CGD
Concluído
n. d.
50.000
156.500
Fonte: JLL
Os centros comerciais são, sem dúvida a primeira escolha dos
portugueses na hora de ir às compras. Mas, o elevado volume
de oferta comercial e a crise que vivemos nos últimos anos levaram
a uma diferença substancial na performance de unidades prime
e secundárias, situação que deverá manter-se a médio-prazo.
O Centro Colombo em Lisboa e o NorteShopping no Porto, ambos
pertencentes ao Grupo Sonae, são as grandes referências do setor.
Nos retail parks a situação é semelhante, agravada apenas
pelo reduzido número de operadores em Portugal para este
tipo de formato. Os grandes retalhistas dão, em muitos casos
preferência a localizações em stand-alone, devido à capacidade das
próprias marcas em atrair clientes. O Sintra Retail Park continua
a destacar-se como o melhor empreendimento do país neste
formato, revelando boa procura por parte dos operadores e um nível
de rendas acima da média deste segmento.
Por outro lado, os outlets acabaram por beneficiar com a crise,
dado o seu conceito associado a vendas com preços fortemente
descontados. Contudo, as lojas full price também implementaram
estratégias de combate à quebra das vendas e acabaram por fazer
concorrência às lojas presentes neste tipo de empreendimentos.
O Freeport na Região de Lisboa e o Vila do Conde The Style Outlet
na Região do Porto são os principais outlets do país.
Mas as novas tendências nos hábitos de consumo dos
consumidores portugueses, com a procura de novos formatos
de comércio e de novas experiências, têm também um papel
relevante neste mercado.
Os lojistas posicionam-se em zonas consolidadas ou com grande
fluxo turístico, que se diferenciam na oferta de produtos e marcas
dirigidas a diferentes perfis de consumidores.
O luxo, por exemplo, encontrou a sua morada de eleição na Avenida
da Liberdade, onde a presença de reconhecidas cadeias internacionais
é cada vez maior, motivada em parte pela crescente procura por
estrangeiros de origem brasileira, chinesa, russa e angolana.
Principais Aberturas de Lojas de Rua em 2014
Marca
Localização
Lacoste
Fendi Casa Collection
Hackett
Boss
Juliana Herc
Ermenegildo Zegna
COS
Tricana
Luis Onofre
Lisboa – Av. da Liberdade
Seaside
Fred Perry
Lisboa – Baixa
Breed Urban Concept Store
Benefit
Mini Bar – José Avillez
Kook Chiado
Guess
Alma – Henrique Sá Pessoa
La Parisienne- Bistrot Française
Lisbon Lovers
Lisboa – Chiado
Mickels
Skunkfunk
Sacolinha
Comércio de Rua
O elevado crescimento do turismo na cidade de Lisboa tem
sido o principal gerador do grande dinamismo que se verifica
no comércio de rua das zonas consolidadas da capital, já que
muitos lojistas, nacionais e internacionais, procuram lojas
de rua que permitam maior proximidade com os consumidores
estrangeiros. É exemplo a Guess, posicionada apenas em centros
comerciais, que abriu no final do ano a sua primeira loja de rua
no Chiado, tendo prevista a abertura de mais uma loja na Avenida
da Liberdade.
Pop Tradition
GMS Store – Apple reseller
Empatias
Chiado Factory
Entre Tanto (Galeria Comercial)
This & That
Quer
Nuno Gama
In mage
Lisboa – Príncipe Real
A Cevicheria
Mini by Luna
El Tomate
Fonte: JLL
Rendas
Em 2014, as rendas registaram um percurso de crescimento
no comércio de rua enquanto que nos empreendimentos comerciais
evidenciaram uma tendência mais estável.
O Chiado é a zona mais trendy, fashion e cosmopolita da capital,
onde convivem a tradição e a modernidade, as marcas nacionais
e as internacionais, as lojas premium e as mass-market, os turistas
e os lisboetas. A procura tem superado em muito a oferta e quem
quiser ter uma loja no eixo principal desta zona terá de pagar
a renda mais elevada do mercado.
A Baixa aos poucos ganha vida, não só devido aos inúmeros
turistas que percorrem a Rua Augusta, o principal eixo desta
zona, mas também pela afluência de um número crescente
de consumidores portugueses, que valorizam cada vez mais esta
zona de Lisboa. E por fim o Príncipe Real cuja oferta é totalmente
diferente, única e alternativa.
Durante 2014, estas cinco zonas contaram com mais de 30 novas
lojas, em linha com o ano de 2013, mas muito acima da média dos
anos anteriores.
No Porto, a Rua de Santa Catarina mantém-se o principal eixo
de comércio, mas a Zona dos Clérigos é uma das que tem ganho
relevância, acentuada pelo surgimento da galeria de lojas, Passeio
dos Clérigos, onde a marca premium Pinko surge no último mês
de 2014, com a sua primeira loja em Portugal.
Este dinamismo foi também impulsionado pelas alterações
à Lei do Arrendamento ocorridas em 2012. Contudo, entraram
recentemente em vigor novas alterações à Lei e consequentemente
deu-se um pequeno recuo no que toca a transição dos contratos
antigos para o NRAU. De entre as alterações efetuadas
destacam-se com maior impacto neste mercado o alargamento dos
limites máximos para a consideração de microempresas, as quais
beneficiam de um regime especial de proteção e o alargamento
do período de transição de 5+2 anos para 5+3 anos.
A renda prime dos retail parks manteve-se nos 10 €/m²/mês, valor
que se deve à performance do Sintra Retail Park, o qual tem
registado um nível de procura acima da média.
No comércio de rua, a renda prime corresponde ao maior valor
registado num espaço de cerca de 100 m2, situado na Rua Garrett,
no Chiado. A falta de espaços disponíveis conjugada com a elevada
procura neste eixo, levou a um aumento substancial deste indicador,
que passou dos 90 €/m2/mês no final de 2013 para 110 €/m2/mês
um ano mais tarde.
A Avenida da Liberdade e a Baixa também seguiram a mesma
tendência de crescimento, com aumentos de 13% e 33%, fixando
nos 85 €/m2/mês e nos 60 €/m2/mês, respetivamente. A Rua
Castilho e o Príncipe Real mantiveram-se nos 45 €/m2/mês
e 35 €/m2/mês, respetivamente.
Evolução Anual das Rendas Prime
120,00
110,00
100,00
85,00
80,00
€/m2/mês
A Rua Castilho assume-se como um prolongamento da grande
avenida, concorrendo com uma oferta igualmente prestigiada, mas
menos luxuosa.
Nos centros comerciais a renda prime manteve-se nos 85 €/m2/mês.
Apesar desta estabilidade, o crescimento das vendas que se fez
sentir nas principais unidades do país levou, certamente, ao corte
de diversos incentivos que estavam, até então, a ser concedidos por
parte dos proprietários, nomeadamente descontos consideráveis
face às rendas contratadas.
60,00
40,00
25,00
20,00
10,00
0,00
2005
2006
2007
Centros Comerciais
2008
2009
Retail Parks
Comércio de Rua – Av. da Liberdade
Fonte: JLL
2010
2011
2012
2013
Comércio de Rua – Chiado
Comércio de Rua – Porto
2014
PERSPETIVAS FUTURAS
Com as expetativas de crescimento da economia nacional,
e consequentemente do consumo privado, prevê-se um aumento
da procura pelos consumidores e operadores deste mercado.
Contudo, a diferença entre o prime e o secundário deverá
permanecer, pelo que os segundos não deverão sentir tão
diretamente o impacto positivo da recuperação da economia
portuguesa.
O comércio de rua deverá manter-se dinâmico. A perspetiva
de crescimento do número de turistas nos próximos anos
contribuirá certamente para a consolidação sustentada deste setor.
Estamos certos que o processo de “ir às compras” está cada vez
mais associado à “experiência” e à capacidade de surpreender
consumidores que estão muito mais informados e exigentes.
O facto do canal online se apresentar, cada vez mais, como uma
boa alternativa ao espaço físico, tem levantado novos desafios
aos lojistas, nomeadamente no recurso ao entretenimento,
exploração e experiência sensorial.
O regresso à vida e aos negócios de bairro é um tendência clara
dos dias de hoje. Uma nova zona de conforto para o consumo,
mais confinada à conveniência dos trajetos quotidianos está
a insurgir. Exemplos de modernização de formatos, como
as hamburguerias ou A Padaria Portuguesa, e de viabilização
da vivência de jardins e praças, como ocorre com os quiosques
e esplanadas que se multiplicam em Lisboa, são inequívocos
ganhos aos olhos dos consumidores.
Mapa de Comércio de Rua no Chiado
52
51
50
49
98
42
41
40
e
dad
Trin
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R.
R. Nova da Trindade
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58
59
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71
86 90
87 91
67
68
69
60
61
Principais Marcas Presentes
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
Leitão & Irmão
Vista Alegre
Salsa
Hermès
Casa Havaneza
Zilian
Guess
Du Pareil au Même
Hugo Boss
Stradivarius
Gardenia
Tous
Havaianas
Prof
Bershka
Swarovski
Geox
U.C. of Benetton
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Paris em Lisboa
Livraria Bertrand
Vitaminas
André Ópticas
Lanidor
Intimissimi
Blanco
Imaginarium
Nike
Massimo Dutti
Zara
Óptica do Sacramento
Hugo Boss
Pull & Bear
Nespresso
Santini
Perfumes & Companhia
Foot Locker
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
Zara Home
W52
Muji
Ana Salazar
Luvaria Ulisses
Joalharia do Carmo
Armazéns do Chiado:
Fnac
Kiko Cosmetic
Sephora
Starbucks
Springfield
Women’Secret
H&M
GMS Store Apple
Eric Kayser
Livraria Aillud Lellos
Oculista do Carmo
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
Accessorize
MultiOpticas
Pepe Jeans
Benefit
Skunkfunk
October
Teresa Alecrim
Livraria Ferin
Sax Store
Intukasa
Eureka Shoes
Lisbon Lovers
El Ganso
Sacoor Brothers
Sandro Ferrone
Breed Urban Concept Store
Inter design
Harmour Concept Store
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
Roof
Kiehl´s
Empatias
Sacolinha
Skinlife
Bairro Arte
Marc Jacobs
Godiva
Loja do Burel
Quiosque das Bonecas
Cubanas
A Vida Portuguesa
Organi Cosmética
Pop Tradition
Gardenia
G-Star Raw
Izu Chiado
So Chic
Chiado nº8
Levi’s
89 Adolfo Dominguez
90 Bonpoint
91 Aldeia da Bolota
92 Padaria Portuguesa
93 Diesel
94 Jorge Welsh
95 Made In
96 Chiado Factory
97 Up! Town Lisboa
98 TM Colection
99 Organii
100 José Antonio Tenente
101 Mikels
102 Gardenia for Man
87
88
Mapa de Comércio de Rua na Avenida da Liberdade
Marquês
de Pombal
1
4
5
6
2
10
9
11
8
12
13
26
14
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21
27
28
R.
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7
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23 25
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44
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45
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30
46
49
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47
33
48
32 34
50 52
36
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57
58
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Parque
Eduardo VII
Restauradores
61
Principais Marcas Presentes
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Luis Onofre
Fancy Jewels
Tru Trussardi
Marina Rinaldi
Tricana
Juliana Herc
Max Mara
Torres Joalheiros
Fendi Casa Collection
Cartier
Fly London
Vilebrequin
13
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20
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22
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24
Emporio Armani
Prada
Rosa & Teixeira
Burberry
Furla
Timberland
Tod’s
Guess
Boutique dos Relógios Plus
Fashion Clinic
Longchamp
Louis Vuitton
25
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35
36
Escada
Loewe
Ermenegildo Zegna
Hugo Boss
Aristocrazy Joyas
Hackett
Hugo Boss
Boutique dos Relógios Plus
Dara Jewels
Gilles Fine Jewellery
Mont Blanc
Pronovias
37
38
39
40
41
42
Tivoli Fórum:
Adolfo Dominguez
Gucci
Fashion Clinic
Maison
B Code
Machado Joalheiros
Rimowa
Baby Liberdade
Carolina Herrera
Purificación Garcia
A. Lange & Söhne
43
44
45
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54
André Ópticas
Mango
Massimo Dutti
Michael Kors
Maria João Bahia
Miu Miu
Tony Miranda
Zadig & Voltaire
Lacoste
Stivali
Gant
Penhalta
55
56
57
58
59
60
61
Elisabetta Franchi
David Rosas
Officine Panerai
COS
Rosa Clará
Visionlab
Mango
Abre brevemente
Mercado de Investimento
O ano que passou ficou marcado pelo fim do Programa
de Assistência Económica e Financeira, que em muito contribuiu para
Portugal recuperar a confiança dos investidores internacionais,
resultando num volume de investimento, em 2014, muito superior
às expetativas do início do ano.
Este clima de confiança, reforçado pela descida significativa dos
juros da dívida da República Portuguesa ao longo do ano, fez com
que um conjunto vasto de investidores estrangeiros de natureza
e nacionalidade diversa, procurassem investir em Portugal pela
primeira vez, tirando partido das boas rentabilidades oferecidas pelo
nosso país quando comparadas com outras geografias do mundo.
Há ainda a registar o regresso de transações de centros comerciais
e a venda de imóveis parcialmente devolutos, sendo este um sinal
claro da confiança dos investidores no crescimento da nossa
economia, no aumento do consumo e na expansão das nossas
empresas.
O impacto do programa de Autorização de Residências para
Atividade de Investimento (ARI), vulgo Golden Visa, além
de aumentar muitíssimo a notoriedade de Portugal no outro lado
do globo, veio contribuir decisivamente para a regeneração do país,
em particular da cidade de Lisboa, através de um conjunto
significativo de transações de imóveis realizadas por investidores
asiáticos.
Para 2015, as expetativas são muitas, sendo previsível que o volume
de investimento seja superior ao ano que passou, não sendo,
mesmo, de desconsiderar a possibilidade deste vir a ultrapassar
os volumes alcançados em 2007, ano em que se registou o maior
volume de investimento em Portugal.
Fernando Ferreira
Após três anos, nos quais foram registados os volumes
de investimento em imobiliário comercial mais baixos da última
década, 2014 foi um ano de inversão, com um volume
de investimento de 895 M€, um valor semelhante aos níveis
verificados no período pré-crise, cuja média se situou na ordem
dos 900 M€.
A retoma começou a sentir-se na segunda metade de 2013, altura
em que alguns investidores recomeçaram a olhar para Portugal
e a manifestar interesse efetivo por ativos nacionais, como são
exemplo as aquisições de três edifícios de escritórios situados
no Parque das Nações por fundos institucionais estrangeiros.
Para além de edifícios de escritórios bem localizados,
supermercados com contratos estáveis e lojas de rua nas zonas
consolidadas da capital, os centros comerciais, que implicam,
em geral, grandes montantes de investimento, também passaram
a integrar as estratégias de investimento dos grandes players
internacionais. O pontapé de saída foi dado pela compra de 50%
do CascaiShopping, ainda em 2013, mas outras se seguiram,
como as transações do Alegro Alfragide, do outlet Freeport
e do Dolce Vita Tejo.
De facto, 2014 foi o ano da inversão de ciclo num mercado que
se caracterizou em duas palavras: Dinamismo, revelado por
um crescimento de 187% face a 2013, uma procura crescente
e um pipeline substancial para 2015; e Diversidade, verificado
na origem e tipo dos investidores e na variedade de categorias
de ativos procurados.
O investimento com proveniência internacional totalizou 89%
do volume transacionado, com investidores oriundos de várias
partes do globo: China, EUA, Brasil, Reino Unido, Espanha
e também Rússia, são alguns dos exemplos. Das 40 transações
de ativos comerciais registadas pela JLL, 11 foram realizadas
com capital de origem chinesa, representando um total de 60 M€.
Estas operações foram efetuadas maioritariamente por privados e
Family Offices, que investiram em frações de serviços ou comércio
de rua e em edifícios de escritórios que, em alguns casos,
necessitam de obras de modernização. Mas refira-se que aqui não
estão incluídas frações residenciais e edifícios para reabilitação
neste mesmo segmento, os quais são o foco principal destes
investidores.
Evolução Anual do Volume de Investimento
1.400
1.253
1.136
1.200
Milhões de euros
Volume de investimento volta aos níveis
pré-crise
1.000
800
895
829
760
704
600
393
400
393
0
312
191
200
2005
2006
2007
2008
2009
Internacional
2010
2011
128
2012
2013
2014
Nacional
Fonte: JLL
Volume de Investimento por Tipo de Investidor – 2014
5%
4%
14%
77%
Privados e Family Offices
Sociedade e Promotores Imobiliários
Fundos de Investimento
Corporate e Institucionais
Fonte: JLL
Volume de Investimento por Tipo de Ativos – 2014
2%
12%
21%
51%
65%
Escritórios
Retalho
Industrial & Logística
Outros
Fonte: JLL
O investimento proveniente dos EUA também se destacou
em 2014, com mais de 285 M€ realizados por fundos
institucionais, no qual se inclui a compra dos edifícios sede
da EDP localizados no Marquês de Pombal, em Lisboa, a compra
de um portefólio de ativos de retalho e logística, detido pela ESAF
ou a aquisição do Portimão Retail Park situado no Algarve.
Os investidores apresentam diferentes perfis de investimento
que variam segundo o volume, a sua tipologia ou o tipo
de ativo. Os investidores privados e Family Offices, cuja quota
foi de 14% do volume total, investem tipicamente montantes
pequenos em lojas de rua, supermercados e pequenos edifícios
de escritórios; enquanto que os fundos institucionais, com uma
quota de 77%, apresentam tickets de investimento muito mais
elevados, conseguidos em transações de ativos como centros
comerciais, portefólios e ativos de grande dimensão de escritórios
e logística.
Numa análise dos ativos transacionados, o retalho foi o setor mais
dinâmico, com 65% do total investido, seguindo-se os escritórios
com 21% e o setor de industrial e logística, com 12%.
Para além das operações já referenciadas, outras transações
de relevo foram realizadas durante o ano que passou, com
destaque para um portefólio de supermercados Pingo Doce
adquiridos por um fundo francês, ou as lojas Ermenegildo Zegna
e Rimowa situadas na Avenida da Liberdade.
“Após três anos, nos quais
foram registados os volumes
de investimento em imobiliário
comercial mais baixos da última
década, 2014 foi um ano
de inversão”
Yields
Evolução Anual das Yields Prime
10,0
Face a este cenário de uma procura dinâmica, as yields
registaram uma descida acentuada ao longo do ano
e de forma generalizada, com contrações que chegaram a atingir
os 175 pontos base desde o pico registado durante 2013.
9,00
%
8,00
A prime yield dos escritórios, a qual se verifica na Zona 1 –
Prime CBD é agora de 6,5%, 150 p.b. abaixo dos 8% registados
em 2013. O comércio de rua situado nas zonas consolidadas
da capital atingiu os 6,0%, o que compara com 7,5% no final
do mesmo ano. Nos centros comerciais e retail parks as yields
também revelaram a mesma tendência de queda, encontrando-se
nos 6,5% e nos 7,75%, respetivamente. No setor de logística
a taxa de rentabilidade prime está também nos 7,75%, após
ter atingido os 9,5% no ano anterior.
7,75
7,00
6,50
6,00
6,00
5,00
4,00
2005
2006
2007
Escritórios
Comércio de Rua – Lisboa
2008
2009
2010
2011
Centros Comerciais (Líquida)
Industrial & Logística
2012
2013
2014
Retail Parks (Líquida)
Fonte: JLL
PERSPETIVAS FUTURAS
É um dado adquirido que Portugal voltou a fazer parte
das estratégias de investimento dos grandes investidores
internacionais. Os preços acessíveis aliados a uma rentabilidade
elevada, quando comparados com outros mercados europeus,
o fim do programa de assistência financeira a Portugal
e a disponibilidade de liquidez a nível global estão na base
da aposta que os investidores fazem no nosso país.
Contudo, começamos também a assistir a alguma escassez
do lado da oferta em termos de adequação aos requisitos
da procura, pelo que a “pequena” dimensão do nosso mercado
poderá limitar uma retoma que poderia ser ainda mais
expressiva.
Mas estimamos que o ano de 2015 seja tão ou mais dinâmico
que 2014, tendo em conta, não só algumas operações
de grande dimensão que estavam a ser negociadas e que
acabaram por não se concretizar no ano que passou, como
também a perspetiva de continuidade do nível elevado
de procura. Os centros comerciais e os portefólios estão agora
a despertar a maior atenção dos investidores internacionais,
pelo que a expetativa é mesmo que 2015 seja um ano recorde,
ultrapassando os mil milhões de euros.
Mercado Residencial
O contexto económico de Portugal dos últimos anos condicionou
fortemente a evolução do mercado de compra e venda de habitação.
No entanto, desde o final de 2013 e ao longo de 2014 começou
a ser visível uma recuperação deste setor, em particular na Área
Metropolitana de Lisboa. Esta evolução positiva, impulsionada
principalmente pelo investimento estrangeiro, continuou a dar
sinais de se manter com um crescimento da procura no mercado
residencial no primeiro trimestre de 2015.
Não nos podemos esquecer das medidas legislativas que têm
vindo a ser introduzidas em Portugal nos últimos anos e que
contribuíram fortemente para esta dinâmica. Num primeiro momento,
as alterações no Regime de Arrendamento Urbano abriram
o caminho para a liberalização do mercado de arrendamento
habitacional, o que permitiu tornar o mercado verdadeiramente
atrativo numa perspetiva de investimento.
A entrada em vigor, no último trimestre de 2012, da legislação
da Autorização de Residência para Efeitos de Investimento (ARI),
também conhecida por Golden Visa, bem como a crescente
adesão ao regime fiscal do Estatuto de Residente Não Habitual
confirmaram um enquadramento legislativo igualmente decisivo
para a consolidação da procura de imóveis por parte de cidadãos
estrangeiros. Estas medidas permitem não só o acesso livre
à circulação no Espaço Schengen por parte de cidadãos não
europeus, no caso dos ARI, e incentivos fiscais extremamente
interessantes, no caso do Estatuto de Residente não Habitual.
Continuamos a assistir a uma preferência sobre a compra de imóveis
com a perspetiva de utilização, rentabilização e valorização, quer
de imóveis para habitação própria quer para imóveis de segunda
residência.
Patrícia Barão
Head of Residential
A cidade de Lisboa é hoje, sem dúvida, alvo de um enorme interesse
a nível internacional. Este efeito foi visível num primeiro momento
no mercado turístico mas ultimamente a cidade tem vindo a atrair
também importantes fluxos de investimento estrangeiro no setor
residencial.
As recentes alterações na fiscalidade (taxa liberatória) e as novas
regras para Estabelecimentos de Alojamento Local têm impulsionado
também a aquisição de apartamentos, com vista à colocação
no mercado de arrendamento para estadias de curta duração
e/ou para serviced apartments (apartamentos para estadias mais
prolongadas para profissionais e expatriados).
O sentimento internacional é de que estamos a atravessar uma
oportunidade de ouro para a aquisição de imobiliário em Portugal.
As perspetivas para 2015 são muito animadoras e a nossa missão
passa por reforçar a posição de Portugal como um dos melhores
destinos de imobiliário residencial da Europa, um país com enormes
vantagens competitivas, seguro, com um clima fantástico, uma
gastronomia reconhecida internacionalmente, um destino turístico
de excelência.
Do 8 ao 80
Durante o período de crise o mercado imobiliário e, em particular,
o mercado residencial, atravessou grandes dificuldades, tendo
sido muito afetado pela escassez de financiamento bancário e pelo
grande impacto da crise no rendimento e hábitos dos portugueses.
Numa tentativa de ultrapassar este mau momento o Governo
lançou/dinamizou dois programas para a atração de investimento
estrangeiro: os Golden Visa e o Regime Fiscal para Residentes
Não Habituais.
Estes dois programas, em simultâneo com um forte crescimento
do turismo na cidade de Lisboa, vieram introduzir mudanças
significativas no mercado residencial, que passou de uma quebra
abrupta para um elevado nível de procura, para o qual começa
agora a escassear oferta.
Esta situação levou a uma absorção muito rápida do stock
habitacional novo e de boa qualidade que se encontrava disponível,
localizado maioritariamente no centro histórico e no Parque das
Nações (zona muito procurada por investidores chineses que
pretendem obter os vistos gold).
O rápido escoamento de apartamentos, os novos drivers do turismo,
com procura “alternativa” nas estadias em apartamentos,
e os incentivos fiscais à reabilitação urbana, fizeram despertar
novamente o interesse de muitos promotores nacionais
e internacionais, pelo que assistimos atualmente a um grande
dinamismo na reabilitação de edifícios na zona histórica da cidade
de Lisboa.
Contudo, esta dinâmica, gerada pelo investimento estrangeiro,
é muito focada em Lisboa, sendo que, a nível nacional, segundo
os dados da APEMIP (Associação dos Profissionais e Empresas
de Mediação Imobiliária de Portugal), a compra de casas realizada
por estes compradores representou 20% do total realizado em 2014.
Os Golden Visa
O programa de atração de investimento estrangeiro para efeitos
de obtenção de Golden Visa foi implementado no último trimestre
de 2012 e desde então tem tido uma adesão crescente. O programa
português é visto como um dos mais equilibrados entre os que
entraram em vigor recentemente, inclusive face ao programa
implementado em Espanha, cuja adesão está muito aquém
das expetativas.
O investimento através da aquisição de ativos imobiliários no valor
superior a 500.000 € é o mecanismo mais utilizado, com 94% dos
vistos (quase 2.000) atribuídos através da compra de imóveis, com
mais de 1.000 milhões de euros nos dois anos de programa. No que
toca a proveniência do capital, os investidores Chineses dominam
a procura, com mais de 80% do vistos obtidos, seguidos pelos
Brasileiros e Russos, com cerca de 4% cada.
Os investidores que pretendem Golden Visa procuram
essencialmente imóveis residenciais em localizações centrais
da cidade de Lisboa, Parque das Nações ou linha de Estoril/
Cascais e preferencialmente com a possibilidade de obtenção
de rendimento, como é o caso dos apartamentos turísticos.
Atentos a esta dinâmica, os investidores e promotores chineses
também estão bastante ativos na compra de edifícios para reabilitar
no centro de Lisboa, para posteriormente venderem apartamentos
no âmbito deste programa.
O Regime Fiscal para Residentes Não Habituais
O regime fiscal para residentes não habituais (RNH) constitui
outro mecanismo de atração de investimento estrangeiro. Este
regime estabelece condições bastante favoráveis para cidadãos
(estrangeiros ou nacionais) que decidam fixar a sua residência fiscal
em Portugal e que não tenham tido rendimentos no país há pelo
menos 5 anos.
O RNH é efetivamente um dos mais competitivos regimes europeus
nesta matéria, sendo de destacar em particular: a inexistência
de dupla tributação como noutras jurisdições europeias,
a inexistência de limites à remessa de fundos para Portugal
e a inexistência de imposto sobre a fortuna e sobre as sucessões
ou doações a favor de cônjuge, ascendentes ou descendentes.
Por último, não existem custos associados a este regime que
é concedido por um período de 10 anos.
Este regime, em conjunto com as boas condições de vida que
Portugal oferece, tem atraído diversos cidadãos estrangeiros,
principalmente os pensionistas e profissionais cujas profissões
se considerem de elevado valor acrescentado. O RNH tem atraído
maioritariamente Franceses e Escandinavos e tem resultado
em investimentos relevantes no setor imobiliário, designadamente
no segmento residencial. Em Lisboa, à semelhança dos
Golden Visa, a procura tem-se concentrado essencialmente
no centro da capital.
Os Apartamentos Turísticos
A grande maioria dos apartamentos turísticos que têm surgido,
principalmente no centro de Lisboa, são unidades residenciais que,
ao abrigo do Regime de Alojamento Local, podem ser exploradas
para arrendamento de curta duração.
Os apartamentos turísticos são, de facto, uma nova tendência
dos viajantes. Especialmente para férias e viagens “city-break”
este tipo de alojamento apresenta-se cada vez mais como uma
atrativa alternativa à oferta hoteleira standard. Os apartamentos
turísticos, cuja qualidade e bom gosto tem aumentado bastante,
oferecem, em Lisboa, uma localização mais central, uma estadia
mais autêntica e informal e a possibilidade de acomodar famílias
ou grupos de amigos a um preço bastante convidativo.
A emergência deste mercado permite, por um lado, aos turistas
que procuram autenticidade, experiências e proximidade com
a população local, ficarem alojados nos centros históricos, onde
a oferta hoteleira é muito reduzida. Por outro lado, esta oferta
é mais acessível a pequenos investidores e novos empreendedores
nacionais.
Para o turismo corporate e quadros de empresas deslocados,
os “serviced apartments”, tipicamente sujeitos aos Regime dos
Apartamentos Turísticos (ao invés do Alojamento Local) são
também uma alternativa cada vez mais procurada.
Este conjunto de drivers faz com que surja uma grande dinâmica
na reabilitação do centro histórico de Lisboa, com investidores
nacionais e internacionais a verem neste mercado um bom potencial
de investimento para comprar, reabilitar e rentabilizar no futuro.
Além dos empreendedores nacionais, também os investidores
Golden Visa têm neste mercado uma oportunidade para rentabilizar
os seus investimentos.
A Procura Interna
O mercado habitacional português é tradicionalmente caracterizado
pela compra de casa. A facilidade de acesso ao crédito,
conjugada com uma lei de arrendamento muito prejudicial para
os proprietários, levou, durante muitos anos, ao acesso à habitação
por via da aquisição. Contudo, a crise veio alterar estas premissas,
tornando o financiamento caro e pouco acessível à maioria
dos portugueses.
Apesar do fim do programa de assistência financeira ao país,
o acesso ao crédito ainda mantém algumas restrições e apresenta
spreads acima da média, pelo que enquanto esta situação
permanecer, o mercado interno deverá manter-se limitado.
Podemos então afirmar que a procura interna é atualmente
realizada com recurso elevado a capitais próprios, seja na
perspetiva de residir, seja na perspetiva de investimento para
obtenção de rendimento.
Esta situação e as alterações à Lei do Arrendamento levadas
a cabo pelo Governo no final de 2012 levaram muita gente para
o mercado de arrendamento. No entanto, este é ainda um mercado
em crescimento e pouco consolidado.
As Zonas
As zonas residenciais consolidadas e tradicionais de Lisboa
alimentadas pelo mercado interno, sem ter em conta quaisquer
tendências mais pontuais do mercado, como o caso dos Golden
Visa e dos Residentes Não Habituais, são o Chiado/Santa Catarina,
a Lapa/Estrela, o Príncipe Real/São Bento, as Avenidas Novas,
Campo de Ourique/Amoreiras ou a menos central zona do Restelo.
Estas foram desde sempre as mais procuradas e são as que
apresentam historicamente os preços mais elevados. Há outras
zonas também consolidadas como o Parque das Nações (mais
recente) ou a Zona Ribeirinha (Santos, Alcântara), que garantirão
procura mas cujo potencial de valorização já não é tão elevado.
Mas com a procura gerada pelo mercado internacional, outras
zonas estão a emergir. Falamos da Baixa, devido à procura
de imóveis com o objetivo de serem reconvertidos em apartamentos
turísticos e da zona da Avenida da Liberdade muito procurada por
investidores estrangeiros (brasileiros, chineses, franceses, etc.),
quer pela oferta de serviços e comércio de luxo, quer pelo prestígio
que a localização proporciona.
A zona de São Paulo (próxima do Cais do Sodré) também está
a registar uma procura significativa por ser considerada uma zona
alternativa, trendy e muito central. A Colina de Santana, localizada
bem no centro de Lisboa e com diversos edifícios e terrenos com
potencial de reconversão para o segmento residencial, poderá
assumir-se como a próxima zona de reabilitação da cidade.
PERSPETIVAS FUTURAS
As perspetivas são animadoras: os mercados de arrendamento
de curta e longa duração estão em crescimento, o mercado
internacional deverá manter o interesse no nosso país
e prevêem-se melhorias no acesso ao crédito à habitação.
O Banco Central Europeu (BCE), anunciou recentemente
um plano de estímulo para a economia europeia. Este plano
passa pela injeção de capital, através da compra de dívida,
com o objetivo de impulsionar a economia da zona euro. Esta
situação irá aumentar a capacidade da banca de se financiar
nos mercados internacionais e consequentemente facilitar
o acesso ao crédito por parte das empresas e particulares.
Prevê-se assim uma melhoria das condições de crédito,
trazendo mais compradores para o mercado. Contudo, o valor
do financiamento deverá continuar a cobrir no máximo 80%
do valor do imóvel e os spreads previstos deverão continuar
muito superiores aos valores conseguidos há uns anos atrás,
os quais chegaram a atingir apenas 25 pontos base, pelo que
a compra de casa continuará a não ser acessível a todos, o que
manterá o mercado de arrendamento de longa duração como
a única opção para muitos.
O turismo deverá manter a tendência crescente que se tem
vindo a verificar e a “moda” dos apartamentos turísticos também,
pelo que a compra deste tipo de ativos deverá continuar.
Do lado do mercado internacional os sinais são de continuidade.
Enquanto mantivermos programas como os Golden Visa
e os Residentes Não Habituais, conjugados com o crescimento
dos mercados de arrendamento, continuaremos a atrair capital
estrangeiro para imobiliário residencial.
Sobre a JLL
A JLL é uma consultora internacional, cotada na bolsa de Nova
Iorque, especializada na prestação de serviços de imobiliário. Com
uma equipa de 58.000 colaboradores em todo o mundo, operamos
em 80 países com 230 escritórios, prestando serviços a promotores,
proprietários, investidores e inquilinos.
Presente em Portugal desde 1997, a JLL desenvolve a sua
atividade nos mercados de escritórios, retalho, indústria/logística
e habitação.
Estamos integrados numa plataforma global que partilha
informação, boas práticas e experiência, para que possamos
acrescentar valor ao negócio imobiliário dos nossos clientes.
Para isso, a JLL alia a experiência e o know-how internacional
a um profundo conhecimento do mercado local.
Antecipamos a mudança com base no nosso research
e no conhecimento sólido que temos do mercado, através
da análise das suas condições atuais, das suas tendências
e perspetivas futuras. Só deste modo conseguimos proporcionar
aos nossos clientes soluções imobiliárias à medida que
consigam preparar-se ou reagir às mudanças, tomando
decisões fundamentadas.
Os nossos serviços
Capital Markets (Investimento)
Agência de Escritórios
Agência de Retalho
Agência de Residencial
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