Stadt Bruchsal

Stadt Bruchsal
Bebauungsplan „Hubertusstraße-Süd“
Gemarkung Büchenau
Teil B
Beigefügte Teile
B–I
Begründung planungsrechtlicher Festsetzungen
B – II
Begründung Örtlicher Bauvorschriften
Begründung
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Stadt Bruchsal
Bebauungsplan „Hubertusstraße-Süd“
Gemarkung Büchenau
B-I
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Begründung planungsrechtlicher Festsetzungen
Übersichtsplan
1. Geltungsbereich
2. Planerfordernis
3. Übergeordnete Planungen
4. Bestandsaufnahme
4.1 Bisherige Siedlungsentwicklung
4.2 Baustruktur
4.3 Nutzungsstruktur
4.4 Grün- und Freiflächen
4.5 Verkehrssituation
5. Städtebauliches Konzept
6. Begründung der Festsetzungen
6.1 Planungsrechtliche Festsetzungen
6.2 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
7. Ausgleichsmaßnahmen
8. Flächen- und Kostenbilanz
B – II Begründung Örtlicher Bauvorschriften
1.
Inhalte und Festsetzungen - Örtliche Bauvorschriften
Begründung
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B – I Begründung planungsrechtlicher Festsetzungen
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Übersichtsplan
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1. Geltungsbereich
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird umgrenzt:
im Westen:
durch die Gustav-Laforsch-Straße,
im Norden:
durch die südliche Grenze des Schulgeländes,
im Osten:
durch die hintere Grenze der östlich der Hubertusstraße gelegenen
Grundstücke und
im Süden
durch die Albert-Einstein-Straße.
Die genauen Abgrenzungen sind der zeichnerischen Darstellung zu entnehmen.
2. Planerfordernis
Die Siedlungsstruktur an der Gustav-Laforsch-Straße und Hubertusstraße ist gekennzeichnet durch schmale, lange Grundstücke. Hinter den Wohnhäusern an der
Straße befinden sich zumeist Wirtschaftsgebäude, kleinere Nebengebäude oder
Wohnhäuser. Großzügige Nutz- und Ziergärten schließen sich an.
Die Grundstücke sind aufgrund ihrer Form und Größe für eine 2. ReiheWohnbebauung prädestiniert. Entsprechend hat es in den letzten Jahren eine
Reihe von Bauanfragen bzw. Baugesuchen gegeben mit dem Ziel, die ehemaligen
Wirtschaftsgebäude auszubauen oder neue Gebäude zu errichten bzw. die bestehenden Vordergebäude zu erweitern.
Der Wunsch der Eigentümer, auf eigenem Grund, ohne die normalerweise anfallenden, oft hohen Grundstückskosten, preiswert Wohnfläche zu schaffen wird von
der Stadt Bruchsal grundsätzlich positiv bewertet. Die Wohndichte im Büchenauer
Ortskern wird erhöht und die Erschließung neuer Baugebiete, oftmals in ökologischen hochwertigen Gebieten im Außenbereich, wird entsprechend reduziert.
Die bisherige Regelung, die Baugesuche in diesem Bereich nach dem § 34
BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten
Ortsteile) zu beurteilen, bietet nur bedingt die Möglichkeit, städtebaulich angemessene Genehmigungen zu erteilen. Eine Reihe von Fragen muß bei jeder Beurteilung, unter Berücksichtigung der Nachbarbebauung, neu beantwortet werden:
Sind Aufstockungen der Scheunen zulässig? In welchem Ausmaß und in welcher
Beziehung zum Hauptwohnhaus an der Straße sind neue Baukörper zulässig?
Welche Grundflächenzahl gilt in dieser Lage als angemessen?
Angesichts dieser immer wieder auftretenden Problemstellungen ist die Aufstellung eines Bebauungsplans, bzw. die Entwicklung einer sinnvollen städtebaulichen Konzeption dringend erforderlich.
Der Bereich Gustav-Laforsch-Straße/Hubertusstraße ist im Ortsteil Büchenau das
einzige großflächige Gebiet, für das bisher noch kein rechtsgültiger Bebauungsplan existiert. Es ist vorgesehen, zuerst nur den südlichen Teil zu überplanen (Bebauungsplan Hubertusstraße-Süd) und zeitlich versetzt den nördlichen Teil folgen
zu lassen (Bebauungsplan Hubertusstraße-Nord).
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Der südliche Teil des Geltungsbereiches zwischen Gebrüder-Grimm-Straße und
Albert-Einstein-Straße (westlich der Hubertusstraße) war bisher Bestandteil des
Bebauungsplans „Spitzacker – Hinter der Kirch“. Der Bebauungsplan setzte für
den Bereich nördlich und östlich der Kirche ein Dorfgebiet, für das ehemalige
Schreinereigelände südlich der Kirche ein Gewerbegebiet, für das die Grundstücke an der Schreinerei ein Mischgebiet fest.
Da die Schreinerei an diesem Standort aufgegeben wurde und ringsum nur
Wohngebäude entstanden, kann der Bereich durch die Einbeziehung in diesen
Bebauungsplan zum Allgemeinen Wohngebiet herabgestuft werden.
Ausnahmsweise können sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zugelassen
werden gem. § 4 Abs. (3) 2 BauNVO.
Der Bebauungsplan „Hubertusstraße-Süd“ ersetzt in den Grenzen seines räumlichen Geltungsbereiches infolgedessen nun die bisherigen Bebauungspläne
„Spitzacker – Hinter der Kirch“ und „Auf dem Bruchsaler Weg, Gründ, Dorfäcker“.
3. Übergeordnete Planungen
Der Flächennutzungsplan trifft für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes unterschiedliche Aussagen. Die Grundstücke an der Gustav-Laforsch-Straße sind
vollständig, die Grundstücke westlich der Hubertusstraße nur zum Teil als gemischte Baufläche ausgewiesen. Die Grundstücke östlich der Hubertusstraße sind
als Wohnbaufläche festgesetzt.
Die Dorfentwicklungsplanung, die im Jahr 1984 für die Bruchsaler Stadtteile erstellt wurde, betrachtete hauptsächlich die Grundstücke an der Straße Au in den
Buchen. Für den Bebauungsplangeltungsbereich wurden nur wenige Aussagen
getroffen. Die grundsätzlichen Ziele zur Bebauungs- und Grünstruktur gelten aber
auch für dieses Planungsgebiet. Die Wohnfunktion im Ortskern soll unter Einbeziehung der Scheunen ausgebaut werden und die große Grünfläche im Block zwischen Theodor-Storm-Straße und Gebrüder-Grimm-Straße soll von Bebauung
freigehalten werden.
Im kürzlich fertiggestellten Verkehrsentwicklungsplan werden die Ortsteile nur am
Rande behandelt.
4. Bestandsaufnahme
4.1
Bisherige Siedlungsentwicklung
Büchenau ist als Straßendorf angelegt. Parallel zur historischen Straße Au in den
Buchen entstanden nach Osten hin die Gustav-Laforsch-Straße, die Hubertusstraße und die Albert-Einstein-Straße. Während ursprünglich die landwirtschaftliche Nutzung überwog (insbesondere Tabakanbau) ist Büchenau heute vorwiegend durch die Wohnnutzung geprägt.
Die Haus-Hof-Bauweise mit Wohngebäuden an der Straße und Wirtschaftsgebäuden und großem Garten im rückwärtigen Bereich ist im älteren Teil Büchenaus
das bestimmende Siedlungselement.
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Baustruktur
Die Gebäude an der Gustav-Laforsch-Straße bieten ein eher uneinheitliches Bild.
Unterschiedliche Gebäudestellungen, Dachneigungen und Traufhöhen wechseln
sich ab und lassen ortstypische Gestaltungsmerkmale vermissen. Mehrere Baulücken verstärken dieses Bild.
An der Hubertusstraße stellt sich die Situation anders da. Bis auf wenige Ausnahmen überwiegt das giebelständige, 1 ½ geschossige Einzelhaus, welches dem
Straßenraum klare, prägnante Konturen verleiht.
In der Theodor-Storm-Straße und in der Gebrüder-Grimm-Straße sind, ähnlich wie
in der Gustav-Laforsch-Straße, unterschiedliche Bauformen vorzufinden.
Die Straßengebäude sind zum größten Teil an eine Grundstücksseite (bei den
Nord-Süd-Straßen an die nördliche Seite) gebaut. Im rückwärtigen Bereich
schließt sich zumeist ein längliches, schmales Gebäude, welches an die gleiche
Grundstücksseite grenzt, an. Zusammen mit den vielerorts darauffolgenden Wirtschaftsgebäuden, kleineren Nebengebäuden oder Wohngebäuden, mit in Straßenrichtung verlaufendem First, werden die für Büchenau typischen, von allen
Seiten baulich eingeschlossenen Höfe, gebildet.
4.3
Nutzungsstruktur
Nach der wiederholten Aufgabe von Betrieben ist das Planungsgebiet heute
hauptsächlich durch Wohnnutzung geprägt. Es befinden sich nur noch wenige
gewerbliche Nutzungen innerhalb des Geltungsbereichs. Das ehemalige
Schreinereigebäude wird derzeit von einer Heizungsbaufirma als Büro und Lager
genutzt. An der Ecke Gustav-Laforsch-Straße/Theodor-Storm-Straße ist eine Bäckerei. In direkter Nachbarschaft, in der Theodor-Storm-Straße, befindet sich ein
Supermarkt.
Im Süden des Planungsgebietes liegen in räumlichem Zusammenhang die Kirche,
das Gemeindehaus, der Friedhof und der Kindergarten.
4.4
Grün- und Freiflächen
Aufgrund der großen Tiefe weisen die meisten Grundstücke, trotz der 2-reihigen
Überbauung, über 300 qm große Gärten auf. Die zusammenhängende, große
Freifläche in dem Block zwischen Theodor-Storm-Straße und Gebrüder-GrimmStraße hat eine Größe von über 10.000 qm. Die meisten Freiflächen in diesem
Block werden als Gemüse- und Ziergärten genutzt, Ruderalflächen existieren
nicht. Im Geltungsbereich gibt es, abgesehen von dem Gebiet Kindergarten/Kirche
nur wenige hochstämmige Bäume.
4.5
Verkehrssituation
Die außerhalb des Geltungsbereichs liegende Straße Au in den Buchen ist die
Hauptstraße von Büchenau, auf der ca. 7.000 Fahrzeuge täglich verkehren.
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Die im Geltungsbereich liegenden Straßen Gustav-Laforsch-Straße, Hubertusstraße, Theodor-Storm-Straße und Gebrüder-Grimm-Straße sind Sammel- bzw.
Anliegerstraßen und haben über die normale Erschließungsfunktion hinaus keine
verkehrliche Bedeutung. Die vier Straßen sind als Tempo-30-Zonen ausgewiesen.
Die beiden Buslinien, die den Ortsteil Büchenau erschließen, fahren beide durch
die Hubertusstraße.
5. Städtebauliches Konzept
Das städtebauliche Konzept soll auf dem Grundsatz aufbauen, die bestehende
Büchenau-typische Haus-Hof-Scheunen-Struktur zu erhalten bzw. weiterzuentwickeln und weitere Wohnfläche in eigenständigen 1 ½-geschossigen Gebäuden in
2. Reihe oder in verlängerten zweigeschossigen Vordergebäuden unterzubringen.
Die Firstrichtung der neuen Gebäude soll größtenteils quer zum Vorderhausfirst,
d. h. parallel zur Straße verlaufen. Baulückenschließungen sollen angepaßt an
Größe und Form der Nachbarbebauung zugelassen werden.
Die großen, privaten Gärten sollen von einer weiteren Bebaubarkeit überwiegend
ausgeschlossen werden. Insbesondere die große Freifläche im Block zwischen
Theodor-Storm-Straße und Gebrüder-Grimm-Straße ist ein siedlungsstrukturell
und ökologisch wichtiger Ortsbestandteil, den es in dieser Form zu bewahren gilt.
6. Begründung der Festsetzungen
6.1
Planungsrechtliche Festsetzungen
¾ Art der baulichen Nutzung
Die Art der baulichen Nutzung wird als „Allgemeines Wohngebiet“ festgesetzt, um
störende Gewerbebetriebe in dem von Wohnungen stark dominierten Gebiet auszuschließen.
¾ Maß der baulichen Nutzung
Für die Vordergebäude an der Straße werden durchweg maximal 2 Geschosse in
Verbindung mit einer Traufhöhe von bis zu 7,00 m festgesetzt. Bei den Hintergebäuden sind maximal 1 ½ Geschosse und eine geringere Traufhöhe (höchstens
5,50 m) als beim Vordergebäude zulässig. In Kombination mit den Festsetzungen
zur Firsthöhe und zur Dachneigung sind somit Gebäudekubaturen möglich, die
sich im Spektrum der Bauten im Bestand bewegen.
¾ Bauweise, Baulinien, Baugrenzen
Die typische Büchenauer Haus-Hof-Scheunen-Struktur wird durch die Regelung
der Baulinien und Baugrenzen festgeschrieben. Zur Straße hin und zu einer
Grundstücksgrenze werden konsequent Baulinien festgesetzt. Innerhalb der Baugrenzen (Vorder- und Hintergebäude) sind Erweiterungen oder Gebäudeausbauten im Rahmen des vorgeschriebenen Maßes der baulichen Nutzung zulässig
(Grundflächenzahl 0,3: Geschoßflächenzahl 0,5)
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¾ Flächen für den Gemeinbedarf
Kirche, Kindergarten und Friedhof werden entsprechend ihrer derzeitigen Nutzung als Gemeinbedarfsflächen festgesetzt.
¾ Grünflächen/Planungen zur Pflege und Entwicklung der Natur
siehe Kap. 7: Ausgleichsmaßnahmen
6.2
Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
¾ Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen
Um eine städtebauliche Einheit der Gebäude zu erzielen, werden Festsetzungen
zur äußeren Gestaltung getroffen. Stark reflektierende Materialien, grelle Farben
und Plattenverkleidungen jeglicher Art würden zu einer optischen Beeinträchtigung der Gebäude beitragen und werden nicht zugelassen. Statt dessen sind die
Gebäude zu verputzen. Die zulässige Dachdeckung von roten bis braunen Tönen
ist angelehnt an die vorherrschenden Dachfarben des Gebiets. Die Festsetzungen zur Dachgestaltung tragen zu einer homogenen Dachlandschaft mit verwandten Gestaltungselementen bei.
¾ Gestaltung von Parkierungsflächen, Hofflächen und Wegen
siehe Kap. 7: Ausgleichsmaßnahmen
¾ Einfriedigungen
Die Einfriedigungen in den Gartenbereichen sind nicht über 1,80 m Höhe zulässig. Diese Festsetzung gewährleistet eine natürliche, für das ökologische Kleinklima wertvolle Begrenzung der Grundstücke und verhindert eine zu starke Abschottung der privaten Freibereiche.
¾ Außenantennen
Die Festsetzung zur Anbringung von Antennen verhindert z. B die Verunstaltung
durch unterschiedlichste Arten von Satellitenschüsseln an den Fassaden.
¾ Herstellung von Stellplätzen
Aufgrund der zunehmenden Anzahl von Bauanträgen für eine 2. ReiheBebauung, welche unabhängig von der Aufstellung des Bebauungsplans konstatiert werden kann, da die Gebäude auch schon bisher nach § 34 BauGB zulässig
waren, ist ohne rechtliche Steuerung eine weitere Inanspruchnahme des öffentlichen Straßenraumes durch den ruhenden Verkehr zu erwarten. In der Folge ergäben sich Behinderungen für den fließenden Verkehr und die Verkehrssicherheit
nähme ab. Die in der neuen LBO vorgesehene Regelung, pro Wohnung nur einen
Stellplatz zu fordern, entspricht nicht dem tatsächlichen Bedarf an Stellplätzen.
Deshalb wird die Stellplatzpflicht aufgrund der Ermächtigung in § 74 Abs. 2 LBO
BW abweichend von der Regelung in § 37 LBO festgesetzt.
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Die Stellplatzpflicht ist in Abhängigkeit von der Wohnungsgröße gestaffelt. Für
Kleinwohnungen, die in der Regel von 1 Person bewohnt werden, wird nur der
Nachweis 1 Stellplatzes gefordert. Wohnungen zwischen 60 m2 und 100 m2
Wohnfläche sind in der Regel von 2 bis 3 Personen bewohnt. Der durchschnittliche Stellplatzbedarf dieser Wohnungsgröße liegt bei 1,5 Stellplätzen. Wohnungen
mit mehr als 100 m2 Wohnfläche haben in der Regel einen Stellplatzbedarf von 2
Stellplätzen.
¾ Anlagen zum Sammeln, Verwenden, Versickern von Niederschlagswasser
siehe Kap. 7: Ausgleichsmaßnahmen
7
Ausgleichsmaßnahmen und Ersatzmaßnahmen
Im folgenden sollen Eingriffe und zu tätigende Ausgleichsmaßnahmen gegenüber gestellt werden:
Zusätzliche Versiegelung und Reduzierung des Grünflächenanteils:
Ein Großteil der für die 2. Reihe-Bebauung vorgesehenen Bauflächen ist bereits
heute versiegelt. Scheunen, Garagen oder asphaltierte Hofanlagen bestimmen
oftmals das Bild. Darüber hinaus greifen die Bauflächen zum Teil aber auch in
bisherige Gärten bzw. unversiegelte Freiflächen ein.
Es wird festgesetzt, dass für die Befestigung von Parkierungsflächen, Hofflächen
und Zufahrten wasserdurchlässige oder wasserspeichernde Beläge (z. B. Rasenfugenpflaster und wassergebundene Decken) zu verwenden sind, um den zusätzlichen Versiegelungsgrad weitestgehend in Grenzen zu halten.
Es wird festgesetzt, dass bei der Errichtung von neuen Gebäuden mit über 50 m2
Geschoßfläche und bei baulichen Änderungen, die eine Erhöhung der bestehenden Geschoßfläche um mehr als 50 m2 Wohnfläche zur Folge haben, pro 350 qm
Grundstücksfläche mindestens 1 Laubbaum zu pflanzen ist.
Es wird festgesetzt, dass bei der Errichtung von neuen Gebäuden mit über 50 m2
Geschoßfläche und bei baulichen Änderungen, die eine Erhöhung der bestehenden Geschoßfläche um mehr als 50 m2 Wohnfläche zur Folge haben, sind zur
Verringerung des Wasserabflusses Anlagen zum Sammeln, Verwenden oder
Versickern des Regenwassers auf dem eigenen Grundstück herzustellen. Somit
kann ein großer Teil des Regenwassers dem Grundwasser zugeführt werden
und die negativen Folgen der Flächenversiegelung kompensieren.
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Abwägung nach § 1 BauGB
Wie schon in Kap. 2 – Planerfordernis erwähnt, wird der Wunsch vieler Eigentümer, auf den eigenen recht großen Grundstücken weitere Wohnfläche zu schaffen, von der Stadt Bruchsal positiv bewertet. Die Wohndichte im besiedelten Bereich wird erhöht und die Erschließung der oftmals ökologisch hochwertigen Außenbereichen reduziert. Mit den weiteren Baumöglichkeiten im Bestand wird den
stadtentwicklungspolitischen Zielen “Verdichtete Siedlungsentwicklung“ und
„Stadt der kurzen Wege“ Rechnung getragen.
8. Flächen- und Kostenbilanz
Flächenbilanz
Gesamtfläche:
Kostenbilanz
79.531 m2
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Begründung Örtlicher Bauvorschriften
Inhalte und Festsetzungen
Örtliche Bauvorschriften
Die örtlichen Bauvorschriften des Bebauungsplanes erstrecken sich im wesentlichen auf die äußere Gestaltung der baulichen Anlagen, Dachgestalt, Einfriedigungen.
Ziel der bauordnerischen Regelung ist es, in positiver Weise auf die äußere
Gestalt der baulichen Anlagen einzuwirken.
Die Vorgaben tragen dazu bei, den bestehenden Siedlungscharakter zu erhalten und die Schaffung von Erweiterungsmöglichkeiten für die bestehenden
Wohngebäude zu ermöglichen.
Entwurf und Bearbeitung
Stadt Bruchsal, Stadtplanungsamt
Bruchsal, den 23.01.1998
geändert: 21.06.1999
Jürgen Müller, Dipl. Ing.
Ausfertigung:
Die Übereinstimmung der Begründung planungsrechtlicher Festsetzungen und örtlicher Bauvorschriften mit den Gemeinderatsbeschlüssen/Satzungsbeschlüssen vom
6.11.2001 wird bestätigt.
Stadt Bruchsal, Bürgermeisteramt
Bruchsal, den 6.11.2001
Bernd Doll
Oberbürgermeister