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MACHER, MENSCHEN + MÄRKTE
INTERVIEW
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Wenn die Wirtschaft boomt, braucht
Der aus Trier stammende Immobilienkonzernchef Ulrich Höller zur Entwicklung auf dem
M
it etwa 250 Objekten managt die in
Frankfurt ansässige
DIC Asset AG nach eigenen
Angaben ein Immobilienvermögen von rund 3,4 Milliarden Euro. Vorstandsvorsitzender des Unternehmens
ist Ulrich Höller. Im Interview mit Macher, Menschen
+ Märkte-Mitarbeiter Uwe
Hentschel erklärt der 48Jährige, der in Trier aufgewachsen ist, warum er vor allem den Markt der Gewerbeimmobilien im Fokus hat.
DIC Asset hat in den vergangenen Jahren bereits in
einige Gewerbeimmobilien
in Trier investiert: In das
ehemalige Casino am Kornmarkt und zuletzt auch in
das markante Gebäude der
SinnLeffers-Filiale. Haben
Sie aktuell weitere Projekte
in Trier auf ihrer Einkaufsliste stehen?
Höller: Ich bin da eher
altmodisch: Man spricht
über konkrete Geschäfte
immer erst dann, wenn die
Tinte unter dem Vertrag
trocken ist. Aktuell haben
wir in Trier allerdings keine
Transaktion in der Planung.
Aber dennoch: Trier war
immer ein interessanter
Markt und wird das in meiner Einschätzung auch bleiben. Und weil ich hier aufgewachsen bin, meine Berufskarriere hier begonnen
habe und viele positive Erfahrungen sammeln konnte,
ist Trier mir natürlich so
ans Herz gewachsen, dass
ich den Trierer Immobilienmarkt auch in Zukunft im
Blick behalten werde.
Das Bauprojekt MainTor in Frankfurt soll ein ehemaliges Fabrikgelände wieder zu einem öffentlichen Raum machen. Der Konzern DIC Asset AG
hat die Fläche 2005 gekauft und ist vor vier Monaten mit seiner Zentrale in das erste fertiggestellte Gebäude eingezogen. Fotos: DIC Asset AG
situation und Erreichbarkeit für die Mitarbeiter
müssen so sein, dass es
Unternehmen gibt, die sie
mieten wollen. Es kommt
immer wieder vor, dass wir
Immobilien kaufen, bei denen man an der einen oder
Gibt es dennoch eine
Immobilie in Ihrer einstigen anderen Stelle noch nachrüsten muss, damit die
Heimatstadt, bei der sie
schwach würden, wenn sie
Wünsche der potenziellen
denn zum Verkauf stünde?
Mieter erfüllt sind. Wir sind
dann natürlich mit unserer
Höller: In Trier gibt es
eine ganze Reihe attraktiver Managementstruktur und
Immobilien, bei denen man unserem Niederlassungskonzept in der Lage, noch
schwach werden könnte.
vor der Vermietung den
Ohne Namen zu nennen,
gewünschten Zustand herliegt der weitere Innenstadtbereich dabei im
zustellen.
Hauptfokus.
In erster Linie konzentrieren
Was muss denn eine Immo- Sie sich aber auf Gewerbeimmobilien. Warum?
bilie bieten, damit Sie sich
dafür interessieren?
Höller: Es gilt für mich
die uralte ManagementHöller: Die Immobilien,
regel: Erfolgreich ist man
für die wir uns interessieren, müssen für potenzielle nur auf den Gebieten, von
Mieter attraktiv sein. Im
denen man am meisten verKlartext: Standort, Größe,
steht und auf die man sich
fokussiert. Die DIC hat sich
Ausstattung, Raumaufteivon Beginn an auf Gewerbelung aber auch Parkplatz-
immobilien spezialisiert,
weil da unsere Kernkompetenzen liegen. Ein zweites
Alleinstellungsmerkmal
kommt hinzu: Wir sind ausschließlich in Deutschland
aktiv. Und da Immobilienmärkte immer lokal oder
regional sind, unterhalten
wir eigene Niederlassungen
mit Experten an den sechs
wichtigsten Immobilienstandorten in Deutschland.
Dadurch haben wir einen
unschlagbaren Wettbewerbsvorteil: Wir kennen
die einzelnen regionalen
Immobilienmärkte in
Deutschland sehr genau.
Wir wissen mit unserer regional diversifizierten Präsenz aus eigener Erfahrung
zum Beispiel, in welcher
Straße einer Stadt ein Einkaufszentrum läuft, und in
welcher nicht, wo eine Immobilie schon lange zum
Verkauf steht und keinen
Käufer findet oder welche
Planungen der Kommune
welche Auswirkungen für
die Gewerbeimmobilien haben. Last but not least ist
das mit der Automobilbranche vergleichbar: LKW
und PKW gehören der gleichen Produktgruppe KFZ
an, unterscheiden sich aber
dennoch in vielen Details.
Wo wir schon bei Unterschieden sind: Was unterscheidet den Markt der
Gewerbeimmobilien überhaupt grundsätzlich von
dem der Wohnimmobilien?
Höller: Ich sehe zwei
Hauptunterschiede: Bei
Wohnimmobilien ist die
Nachfrage stabiler, denn ein
Dach über dem Kopf benötigen die Menschen immer,
ganz egal, wie die Wirtschaft läuft. Bei Gewerbeimmobilien ist das anders.
Wenn die Wirtschaft in
Boom-Phasen expandiert,
benötigt sie mehr Flächen;
in Rezessionsphasen dagegen weniger. Hinzu kommt:
Während der Staat auf dem
privaten Wohnungsmarkt
die Vertragsgestaltung zwischen Vermieter und Mieter
stark regelt, bestimmen auf
dem Gewerbeimmobilienmarkt vorwiegend Angebot
und Nachfrage die Konditionen.
Das Zusammenspiel von
Angebot und Nachfrage ist
zweifelsohne entscheidend
für die Wohnimmobilienpreise. Und die gehen vor
allem in den Stadtzentren
seit Jahren stetig nach
oben. Ist bei den Gewerbeimmobilien eine ähnliche
Entwicklung zu verzeichnen?
Höller: Die Preise bei den
Gewerbeimmobilien sind
naturgemäß stärkeren
Schwankungen unterworfen. Allerdings erleben wir
nach der Finanzkrise seit
rund drei Jahren in beiden
Märkten einen stetigen und
nachhaltigen Aufwärtstrend. Dabei entwickelten
sich die Preise für Gewerbeimmobilien sanfter nach
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INTERVIEW
sie mehr Platz
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Interview: Uwe Hentschel
Markt für Gewerbeflächen
oben als die Preise für
Wohnimmobilien, die rasant
anstiegen. Das liegt zum einen an der hohen Nachfrage,
ausgelöst durch die mangelnde Wohnungsbaupolitik
der
vergangenen
Jahrzehnte, aber auch am aktuell
historisch niedrigen Zinsniveau.
Und wie reagiert der
Markt auf Konjunkturschwankungen?
Höller: Ganz grundsätzlich reagiert der Gewerbeimmobilienmarkt sehr viel
stärker auf Konjunkturschwankungen als der für
Wohnimmobilien. Diese
Schwankungen auf dem
Gewerbeimmobilienmarkt
erfolgen jedoch in aller Regel mit einer Zeitverzögerung, was zwei Gründen geschuldet ist: Zum einen
braucht es immer etwas
Zeit, bis man eine Veränderung der konjunkturellen
Entwicklung als so stark
wahrnimmt, dass sie erhebliche Veränderungen für das
eigene Geschäft erwarten
lässt. Auf die muss der Unternehmer reagieren, sei es
mit einer Ausweitung seiner
Kapazitäten bei einem konjunkturellen Anstieg oder
aber mit einer Reduzierung,
weil sich mit dem konjunkturellen Abschwung die Geschäftsmöglichkeiten verringern. Der zweite Grund:
im Gegensatz zu Wohnimmobilien laufen die Mietverträge für das Gewerbe in
aller Regel über einen festgelegten Zeitraum von
mehreren Jahren, der eine
außerordentliche Kündigung nicht zulässt.
Aber irgendwann laufen
auch dieser Verträge aus.
Und oft ist es dann schwer,
einen Nachmieter zu finden.
Auf der einen Seite gibt es
in den Städten zunehmend
Probleme mit Leerständen
von Gewerbeimmobilien, auf
der anderen Seite wird viel
gebaut. Wie passt das zusammen?
Höller: Die Unternehmen
haben sehr hohe Ansprüche
an ihre Immobilien. Sie
wollen nicht nur einen
Standort haben, der bei den
Kunden gut ankommt und
für die Mitarbeiter schnell
erreichbar ist. Sie wollen ihre Mitarbeiter auch so unterbringen, dass sie effizient
miteinander kommunizieren und arbeiten können.
Sie wollen flexible Lösungen bei der Raumgestaltung
haben, eine gute Infrastruktur für die EDV-Vernetzung,
aber auch in nachhaltigen
Gebäuden untergebracht
sein, um etwas für die Umwelt zu tun. Diese Ansprüche erzeugen eine Nachfrage, die zum Bau geeigneter
Immobilien führt. So scheiden dann veraltete Gebäude, die mit den modernen
Anforderungen der Mieter
nicht mehr mithalten können, im Lauf der Zeit aus
dem Markt aus, was dann in
Form von Leerständen
sichtbar wird. Auch hier
drängt sich der AutomobilVergleich auf: Irgendwann
werden eben die neuen
Modelle mit moderner
Technik und zeitgemäßem
Design nachgefragt, während die Alt-Modelle auf
dem Gebrauchtwagenmarkt
gehandelt werden.
Deutsche Autos sind weltweit gefragt. Deutsche Immobilien aber anscheinend
auch. Mittlerweile investieren ja auch viele ausländische Unternehmen zunehmend in deutsche Gebäude und Grundstücke.
Vor allem in den großen
Städten. Woran liegt das?
Höller: Die europäische
Verschuldungskrise hat den
Anlegern aufgezeigt, dass
die Risiken in allen Anlageformen deutlich größer
sind, als bislang gedacht.
In der Folge spielt der
Aspekt Sicherheit für die
Investoren eine sehr große
Rolle. Und Sicherheit kann
Deutschland bieten wie
kaum ein zweites Land.
Wir haben die stabilste
Konjunkturentwicklung in
ganz Europa mit den dynamischsten Prognosen.
Wir haben stabile politische
Verhältnisse, verlässliche
Rechtssicherheit und einen
solide finanzierten Staat.
Das bietet den Anlegern die
bestmögliche Sicherheit.
Und da im Gegensatz zum
Wohnimmobilienmarkt der
Gewerbeimmobilienmarkt
noch Potenzial nach oben
hat, locken ganz sicher
auch attraktive Renditeerwartungen.
Zu den begehrten Städten
zählt auch die Bankenmetropole Frankfurt, in der
Sie wohnen und in der die
DIC Asset auch sehr aktiv
ist. Ein besonders ehrgeiziges und erfolgreiches
Projekt ist dabei das Großbauprojekt MainTor. Haben
Foto: DIC Asset AG
Sie keine Angst, dass ein
Banken-Crash die Immobilienszene und damit Ihr
Zur Person
Geschäftsfeld komplett
Ulrich Höller, Jahrgang 1966, auf den Kopf stellen
ist in Essen geboren und hat könnte?
Höller: Nein, denn gerade
von 1968 bis 1997 in Trier
in der Finanzkrise hat sich
gelebt. Nach dem Besuch
des Friedrich-Wilhelm-Gym- Frankfurt als Immobilienstandort gut behaupten
nasiums hat er bei der
Kirsch GmbH in Trier-Biewer können und dabei seine
Leerstände sogar noch rezunächst eine Ausbildung
duziert. Die Präsenz von
zum Industriekaufmann abEuropäischer Zentralbank
solviert und im Anschluss
und Bankenaufsicht belegen
daran Betriebswirtschaftsdie Stärke der Stadt. Franklehre studiert. Von 1992 bis
furt ist der internationale
2000 war Höller beim
Standort nicht nur des FiProjektentwicklungsnanz- sondern auch des
unternehmen Waco (Trier)
Dienstleistungssektors in
tätig, davon die letzten sieDeutschland. Und Frankfurt
ben Jahre als Geschäftsist deutlich breiter aufgeführer. Seit 2001 ist der
heute 48-Jährige Vorstands- stellt als gemeinhin angenommen. Die Entwicklung
vorsitzender der DIC Asset
unseres MainTor-Projekts
AG in Frankfurt, wo Ulrich
ist der beste Beweis dafür.
Höller auch lebt.
GIGANTISCHES
POTENZIAL
Die Nutzung neuer Energien ist ein Markt der Zukunft,
der herausragende Potenziale bietet: Beispielsweise in
Rumänien und Österreich, wo derzeit neue Windparks
entstehen. Mit der Errichtung dieser Windkraftanlagen
leistet Steil Kranarbeiten einen Beitrag zum Auf- und
Ausbau nachhaltiger Energien.
Auf dem Adler 3 · 54293 Trier · Tel: 0651-14656 - 0 · Fax: -50
[email protected] · www.steil-kranarbeiten.de
Standorte: Trier · Saarwellingen · Wittlich · Frisange (L)