- Simbach am Inn

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- Simbach am Inn

Einzelhandelsuntersuchung für die Stadt Simbach am Inn
CIMA Beratung + Management GmbH
Brienner Str 45
D-80333 München
Tel.: 089-55 118 154
Fax: 089-55 118 250
E-Mail: [email protected]
Internet: www.cima.de
Bearbeitung
Dipl.-Geogr. Michael Seidel (Projektleitung)
Mag. Martin Schicklmüller
Untersuchungsbericht
München, März 2010
Stadt- und Regionalmarketing
City-Management
Stadtentwicklung
Einzelhandel
Wirtschaftsförderung
Immobilienentwicklung
Personalberatung
Tourismus
 CIMA Beratung + Management GmbH
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Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung +
Management GmbH in München.
CIMA Beratung + Management GmbH 2010
I
INHALTSVERZEICHNIS
1
AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG .......................................................... 4
6
EMPFEHLUNGEN .................................................................................. 40
2
STRUKTURDATEN ................................................................................... 5
2.1
2.2
Sozioökonomische Rahmendaten ........................................................................ 5
Planerische Rahmendaten .................................................................................... 6
6.1
6.2
6.3
6.4
Standortkonzept ................................................................................................. 40
Einzelhandel/Branchenkonzept .......................................................................... 43
Rahmenbedingungen des Einzelhandels............................................................. 44
Marketing ............................................................................................................ 47
3
BESTANDS- UND PROBLEMANALYSE ........................................................... 8
7
ERLÄUTERUNGEN UND METHODIK ........................................................... 49
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
Kaufkraftverhältnisse............................................................................................ 8
Konkurrenzsituation in der Umgebung ................................................................ 9
Kundeneinzugsgebiet ......................................................................................... 10
Umsatzpotenzial und Kaufkraftströme............................................................... 11
Betriebs- und Branchenstruktur ......................................................................... 13
Lageabgrenzung.................................................................................................. 15
Einzelhandelsstruktur nach Lagen ...................................................................... 16
Standortbilanz Bestandsveränderungen zu 2004 ............................................... 19
Qualitative Betrachtungen ................................................................................. 20
7.1
7.2
Bestimmung des Einzugsgebietes und des Umsatzpotenzials ............................ 49
Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen
Situation .............................................................................................................. 51
Zentrenrelevante und nicht zentrenrelevante Branchen ................................... 53
Begriffsdefinitionen............................................................................................. 55
4
BEDARFSANALYSE ................................................................................ 22
4.1
4.2
Ermittlung des Verkaufsflächenbedarfes im Simbacher Einzelhandel ............... 22
Qualitative Einschätzung der Verkaufsflächenpotenziale .................................. 24
5
SIMBACH AM INN IM MEINUNGSBILD ........................................................ 25
5.1
Passantenbefragung ........................................................................................... 25
5.1.1
5.1.2
5.1.3
5.1.4
5.1.5
5.1.6
5.1.7
Herkunft und demographische Daten der Befragten ......................................... 26
Einkaufsverhalten der Befragten ........................................................................ 28
Verkehrsmittelwahl ............................................................................................ 30
Bevorzugte Einkaufsorte .................................................................................... 31
Gründe für den Einkauf in Simbach oder an anderen Orten .............................. 35
Bewertung der aktuellen Situation in Simbach .................................................. 36
Vermisste Einrichtungen und Angebote in Simbach .......................................... 38
7.3
7.4
II
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Abb. 1
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2009 .......................................................... 8
Abb. 2
Markt- und Umsatzpotenzial in Mio. € pro Jahr ........................................... 11
Abb. 3:
Kaufkraftzu- und -abfluss (in Mio. Euro/Jahr) nach Orten (Top 3) ............... 12
Abb. 4:
Verkaufsfläche je Einwohner im Vergleich ................................................... 13
Abb. 5:
Bertriebstypenstruktur ................................................................................. 14
Abb. 6:
Einzelhandelsstruktur nach Lagen ................................................................ 16
Abb. 7:
Nutzungsstruktur Innenstadt (EG / Ist-Situation) ......................................... 18
Abb. 8:
Bestandsveränderung 2004 - 2009 ............................................................... 19
Abb. 9:
Verkaufsfläche Food/Non-Food 2004 - 2009 ................................................ 19
Abb. 10: Gestaltungsniveau der Einzelhandelsbetriebe nach Standort ...................... 20
Abb. 11: Sortimentsniveau nach Lagen ....................................................................... 21
Abb. 12: Die Polarisierung der Märkte ........................................................................ 22
Abb. 13: Umsatzpotenziale nach Branchen in Mio. Euro ............................................ 23
Abb. 14: Altersstruktur der Befragten ......................................................................... 26
Abb. 23: Wenn Sie in Simbach oder anderen Orten einkaufen, können Sie sagen aus
welchen Gründen? ........................................................................................ 35
Abb. 24: Generelle Wichtigkeit von Kriterien für die Attraktivität einer Gemeinde aus
Sicht der Befragten ........................................................................................ 36
Abb. 25: Bewertung der aktuellen Situation in Simbach ............................................. 37
Abb. 26: Fehlende Angebote in Simbach ..................................................................... 38
TABELLENVERZEICHNIS
Tab. 1:
Strukturdaten Simbachs im Überblick ............................................................. 5
Tab. 2:
Verkaufsflächenverteilung nach Sortimentsbereichen ................................. 17
Tab. 3:
Übersicht Bindungsquoten ............................................................................ 34
Tab. 4:
Welche Einrichtungen/Angebote vermissen Sie? ....................................... 39
Tab. 5
Verbrauchsausgaben in Deutschland ............................................................ 50
Abb. 15: Arbeits- und Wohnorte der Befragten .......................................................... 27
Abb. 16: Geschlecht der Befragten ............................................................................. 27
Abb. 17: Wie oft kommen Sie nach Simbach bzw. sind dort für Erledigungen
unterwegs? ................................................................................................... 28
KARTENVERZEICHNIS
Abb. 18: Zu welchem Zweck sind Sie bei Ihrem letzten Besuch nach Simbach
gekommen? .................................................................................................. 29
Karte 1
Zentralörtliche Lage (LEP 2006) ....................................................................... 6
Karte 2
Nahbereich Simbach am Inn (LEP 2006).......................................................... 7
Abb. 19: Mit welchem Verkehrsmittel sind Sie bei Ihrem letzten Besuch nach Simbach
gekommen bzw. waren Sie beim letzten Besuch in Simbach unterwegs? ... 30
Karte 3
Konkurrenzkarte .............................................................................................. 9
Karte 4
Einzugsgebiet des Simbacher Einzelhandels ................................................. 10
Karte 5
Innenstadt und Nutzungen............................................................................ 15
Karte 6
Hauptherkunftsgemeinden der Passantenbefragung ................................... 25
Karte 7
Schwerpunktlagen der Innenstadt ................................................................ 40
Abb. 20: Haupteinkaufsorte des kurzfristigen Bedarfs ............................................... 31
Abb. 21: Haupteinkaufsorte des mittelfristigen Bedarfs............................................. 32
Abb. 22: Haupteinkaufsorte des langfristigen Bedarfs ............................................... 33
III
1
AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG
Ausgangslage
Wie in vielen anderen Unter- und Mittelzentren, hat auch in Simbach am Inn der
Strukturwandel im Einzelhandel zu einem quantitativ und qualitativ schlechteren Angebot geführt. Die zurückgehende Passantenfrequenz setzt die kundenorientierten Nutzungen in der Innenstadt weiter unter Druck.
Da diesen Prozessen nur durch eine aktive Standortpolitik entgegengewirkt
werden kann, hat sich die Stadt Simbach am Inn dazu entschlossen ein Einzelhandelskonzept erstellen zu lassen. Die Innenstadt Simbachs soll langfristig als
zentrales Versorgungszentrum erhalten bleiben. Das Einzelhandelsentwicklungskonzept soll demnach eine Entwicklungsperspektive für die nächsten Jahre
aufzeigen.
Hervorzuheben ist für diese Aufgabenstellung die Bedeutung der grenzüberschreitenden Kaufkraftverflechtungen für den Standort Simbach am Inn, vor
allem hinsichtlich der Konkurrenzorte auf österreichischer Seite. Die CIMA Beratung + Management GmbH verfügt auch aufgrund ihrer im benachbarten österreichischen Innviertel durchgeführten Einzelhandelsuntersuchungen und telefonischen Haushaltsbefragungen über aktuelle Daten des Einkaufsverhaltens der
Bevölkerung der Gemeinden im deutsch-österreichischen Grenzgebiet.
Auftrag
Erstellung einer Einzelhandelsuntersuchung für die Stadt Simbach am Inn.
Bearbeitung:
Dipl.-Geogr. Michael Seidel (Projektleitung)
Mag. Martin Schicklmüller
Analysezeitraum
Oktober 2009 bis März 2010
Stand der Einzelhandelserhebung: Oktober 2009
Aufgabenstellung / Inhalte
Katalogisierung und Analyse der Nutzungsstruktur in Simbach (Bestandsanalyse über die Erfassung aller Betriebe)
Bedarfsanalyse für den Einzelhandel (Ermittlung der Nachfragesituation, Flächenbedarfe, Vergleich mit Werten von 2004)
Analyse des Immobilienbestandes sowie der Leerstandssituation
Haushaltsbefragung
Einzelflächenbetrachtung (Entwicklungspotenziale für die Entwicklungsfläche Stachus)
Einzelhandelskonzeption mit Standort- und Branchenempfehlungen
Beteiligungsverfahren (Einzelhandelsworkshops)
Auftraggeber:
Stadt Simbach am Inn
1. Bürgermeister Günther Wöhl
Innstraße 14
84359 Simbach am Inn
4
2
STRUKTURDATEN
2.1 Sozioökonomische Rahmendaten
Tab. 1:
Strukturdaten Simbachs im Überblick
Bereich
Simbach
am Inn
Landkreis
Rottal-Inn
Einwohner 01.01.2008
Bayern
Wertung
9.861
118.800
12.520.332
+13,4%
+14,2%
+14,8%
+48
+ 156
+38.967
Anteil Bev. unter 18 Jahre (2008)
16,7%
19,1%
18,0%
Anteil Bev. über 64 Jahre (2008)
23,7%
20,1%
19,1%
-44
-8.351
+69.019
Bevölkerungsentwicklung (1987-2008)
Wanderungssaldo (2008)
Pendlersaldo (30.06.2008)
Bevölkerungsentwicklung 2006 bis 2025
-2,9%
-1,1%
+2,5%
34.966
885.541
76.257.874
Kaufkraftkennziffer (EH-relevant, 2009)
94,2
95,9
104,7
Kaufkraftentwicklung (2005 – 2009)
+5,4
+ 0,1
+0,8
Gästeübernachtungen (2008)
Quelle:
Bearbeitung:
Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 2008; BBE!CIMA!MBResearch 2009
CIMA GmbH, 2010
Die Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Simbach am Inn, sowie im
Landkreis Rottal-Inn ist von 1987 bis 2008 deutlich positiv ausgefallen.
Verglichen mit Bayern liegt die Entwicklung nur leicht unter dem Durchschnitt.
Auch der Wanderungssaldo (Zuzüge minus Fortzüge) Simbachs weist für
das Jahr 2008 einen positiven Wert auf. Allerdings war 2008 der natürliche Saldo (Geburten minus Sterbefälle) negativ.
Die Altersstruktur in der Stadt Simbach ist im Vergleich zum Landkreis
und Bayern als negativ zu bewerten, da der Anteil der über 64-jährigen
deutlich über und der Anteil an Personen unter 18 Jahren unter dem
bayerischen Durchschnitt liegt.
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer liegt mit einem Wert
von 94,2 unter dem deutschen (100) und dem bayerischen (104,7)
Durchschnitt. Die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft
verlief in den letzten Jahren positiv. Der Kaufkraftanstieg fällt im Vergleich zu dem des Landkreises um 5,3 Prozentpunkte, im Vergleich mit
Bayern um 4,6 Prozentpunkte höher aus.
Fazit
Die positive Bevölkerungsentwicklung zwischen 1987 und 2008, sowie der
positive Wanderungssaldo der Stadt Simbach am Inn bilden eine wichtige
Basis für die Einzelhandelsentwicklung in Simbach. Nur der zwar geringe,
aber negative Pendlersaldo führt hingegen aktuell zu geringfügigen Kaufkraftabflüssen. Zukünftig ist jedoch mit einem Bevölkerungsrückgang zu
rechnen (-2,9 % bis 2025) was sich negativ auf die vorhandene Kaufkraft für
die zukünftige Einzelhandelsentwicklung auswirken wird.
Die aufgrund des überdurchschnittlich hohen Anteils an über 64-jährigen, auf
eine „Überalterung“ hinweisende Altersstruktur der Stadt Simbach, stellt
eine Herausforderung für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung im Sinne
einer altengerechten und wohnortnahen Versorgung dar. Zusammen mit der
Lage im wirtschaftlich eher schwachen Landkreis Rottal-Inn stellt somit diese
soziodemographische Ausgangslage die wesentlichen Rahmenbedingungen
für die Entwicklung der Stadt Simbach dar.
5
2.2 Planerische Rahmendaten
Karte 1
Zentralörtliche Lage (LEP 2006)
Quelle:
Bearbeitung:
LEP Bayern 2006
CIMA GmbH, 2010
Die Stadt Simbach am Inn liegt im Landkreis Rottal-Inn
im Regierungsbezirk Niederbayern. Der Inn trennt
Simbach vom österreichischen Braunau. Braunau liegt
mit Simbach auf einer Entwicklungsachse, die im Hinblick
auf Siedlungsentwicklung, Freiraumsicherung und Infrastrukturausbau zu einer nachhaltigen raumstrukturellen
Entwicklung führen soll. Simbach ist als bevorzugt zu
entwickelndes Mittelzentrum ausgewiesen, und bildet
zur Funktionsergänzung gemeinsam mit der österreichischen Stadt Braunau am Inn ein Doppelzentrum.
Simbach hat damit laut LEP die Aufgabe, die Bevölkerung
des Verflechtungsbereichs des innerstädtischen Einzelhandels mit Gütern und Dienstleistungen des gehobenen
Bedarfs zu versorgen. Mittelzentren sollen über vielseitige Einkaufsmöglichkeiten des gehobenen Bedarfs sowie
über ein vielfältiges und attraktives Arbeitsplatzangebot
verfügen.
Neben der Stadt Simbach am Inn gehören die Gemeinden Ering, Julbach, Kirchdorf am Inn, Reut, Stubenberg
und Wittibreut auf bayrischer Seite, sowie die Gemeinden Altheim, Braunau, Burgkirchen, Helpfau-Uttendorf,
Mauerkirchen, Mining, Moosbach, Neukirchen, St. Peter
und Weng auf österreichischer Seite zum Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels der Stadt
Simbach am Inn. Zusammen lebten hier am 1.1.2009 rd.
62.100 Einwohner.
Der Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels stellt aus Sicht der Landesplanung den Einzugsbereich des Simbacher Einzelhandels mit
zentrenrelevanten Sortimenten (vgl. 7.3) dar.
Quelle: Regierung von Niederbayern 2009, Statistik Austria 2009
6
Karte 2 Nahbereich Simbach am Inn (LEP 2006)
Der anzusetzende Nahbereich von Simbach am Inn umfasst gemäß LEP 2006 neben dem Gemeindegebiet von
Simbach die Stadt Braunau sowie die Gemeinden Ering
und Stubenberg mit insgesamt rd. 29.600 Einwohnern
(1.1.2009).
Der Nahbereich stellt aus Sicht der Landesplanung den
Versorgungsbereich des Simbacher Einzelhandels mit
nahversorgungsrelevantem Sortiment (vgl. 7.3) dar.
Quelle: Regierung von Niederbayern 2009, Statistik Austria 2009
Quelle:
Bearbeitung:
LEP Bayern 2006
CIMA GmbH, 2010
7
3
BESTANDS- UND PROBLEMANALYSE
3.1 Kaufkraftverhältnisse
Abb. 1
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2009
Bundesdurchschnitt = 100 %
Simbach a. Inn
94,2%
Malching
88,5%
Ering
89,0%
Wittibreut
90,2%
Julbach
94,5%
Reut
96,9%
Kirchdorf am Inn
99,5%
Stammham
104,0%
0%
Quelle:
Bearbeitung:
Mit Ausnahme Stammhams sind auch die Orte des Einzugsgebietes als
unterdurchschnittlich kaufkräftig einzustufen. Dies gilt sowohl für die
in Abb. 1 dargestellten deutschen wie für die österreichischen Orte.
92,9%
Stubenberg
standteile berücksichtigt, die für Ausgaben im Einzelhandel (inklusive
Versandhandel) zur Verfügung stehen. Bei der Ermittlung der
Kaufkraftkennziffern werden dementsprechend die folgenden Komponenten
berücksichtigt: Nettoeinkommen aus den amtlichen Lohn- und
Einkommensteuerstatistiken, sonstige Erwerbseinkommen, Renten und
Pensionen, Arbeitslosengeld und
-hilfe, Kindergeld, Sozialhilfe, BAFöG (ohne Darlehen) sowie Wohngeld.
Wie die nebenstehende Abbildung verdeutlicht, liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer der Stadt Simbach am Inn mit 94,2 %
deutlich unter dem Durchschnitt Gesamtdeutschlands.
20%
40%
60%
80%
100%
120%
BBE!CIMA!MB-Research 2009
CIMA GmbH, 2010
Kaufkraft bezeichnet das verfügbare Einkommen (Einkommen ohne Steuern und
Sozialversicherungsbeiträge, inkl. empfangener Transferleistungen) der Bevölkerung einer Region. Einkommen und Kaufkraftniveau sind wiederum Folge der
Wirtschaftskraft dieser Region.
Fazit:
Im Vergleich zu anderen Regionen weist das Einzugsgebiet der Stadt Simbach
am Inn ein unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau auf. Es bleibt zu beachten, dass die Kaufkraftverhältnisse im Einzugsgebiet sehr heterogen sind,
aber im Allgemeinen höher als in Simbach. Neben wenigen Personen, die
über sehr hohe Einkommensverhältnisse verfügen sind vor allem Personen
mit eher durchschnittlichen und niedrigeren Einkommen vorhanden.
Ergänzend werden an dieser Stelle noch einige Kaufkraftkennziffern von österreichischen Gemeinden angeführt (Braunau 100,1 / Altheim 85,6 /
St. Peter 92,9 / Mining 83,0 / Burgkirchen 88,3), welche außer Braunau ein
stark unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau aufweisen (bezogen auf den
österreichischen Bundesdurchschnitt).
Bei der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft werden nur die Einkommensbe-
8
3.2 Konkurrenzsituation in der Umgebung
Karte 3
Konkurrenzkarte
Passau
(Oberzentrum)
EH-Umsatz: 701,9 Mio.
EH-Zentralität: 258,3
Eggenfelden
(Mittelzentrum)
Pfarrkirchen
(Mittelzentrum)
Simbach am Inn
(Mittelzentrum)
Alt- u. Neuötting
(Mittelzentrum)
EH-Zentralität (Altötting): 179,2
Mühldorf am Inn
(Mittelzentrum)
Pocking
(Mittelzentrum)
Burghausen
(Mittelzentrum)
Braunau
EH-Zentralität: 147
Die Einzelhandelsentwicklung in Simbach
am Inn wird maßgeblich von der Konkurrenzsituation zu Handelsstandorten im
österreichischen Konkurrenzort Braunau
bestimmt.
Auf deutscher Seite bilden die nahen Mittelzentren Burghausen, Alt- u. Neuötting
sowie Eggenfelden, Pfarrkirchen und
Pocking wesentliche Konkurrenzorte.
Zwar sind für die Bewohner des Umlandes
in einzelnen Branchen auch Standorte in
den übrigen Konkurrenzorten (Passau,
München) von gewisser Relevanz, sie spielen jedoch eine vergleichsweise geringere
Rolle.
Simbach weist im Vergleich zu den Mittelzentren im Umfeld eine hohe Einzelhandelszentralität auf. Nur die Mittelzentren
Mühldorf am Inn (225,5) und Pfarrkirchen
(321,3) haben eine höhere Einzelhandelszentralität als Simbach.
Kartengrundlage: MapPoint 2006
Bearbeitung: CIMA GmbH, 2010
9
3.3 Kundeneinzugsgebiet
Karte 4
Einzugsgebiet des Simbacher Einzelhandels
Die nebenstehende Karte zeigt das Einzugsgebiet des Simbacher
Einzelhandels. Als Einzugsgebiet wird dabei jener Bereich definiert,
in dem deutliche Einkaufsbeziehungen (Kaufkraftbindung mindestens 10 %) nach Simbach am Inn bestehen.
Dieses Einzugsgebiet der Stadt Simbach am Inn als Einkaufsstandort umfasst insgesamt 30 Gemeinden mit einer Einwohnerzahl von
rd. 75.700 zum 01.01.2009. Zu den wesentlichsten Einzugsgebietsgemeinden mit Bindungsquoten > 20 % zählen neben Simbach:
Ering
Julbach
Kirchdorf am Inn
St. Peter am Hart
Stubenberg
Wittibreut
Kartengrundlage: MapPoint 2006
Bearbeitung: CIMA GmbH, 2010
Das dargestellte Einzugsgebiet der Stadt Simbach am Inn wird im
Süden durch das Mittelzentrum Burghausen und im Südwesten
vom gemeinsamen Mittelzentrum Alt- und Neuötting sowie im
Nordwesten und Norden von den Mittelzentren Eggenfelden und
Pfarrkirchen sowie Pocking eingeengt.
Die Darstellung zeigt die Ausdehnung des Einzugsgebietes über
alle Sortimente. In einzelnen Sortimenten, insbesondere denen
des nahversorgungsrelevanten Bereiches, werden geringere Einzugsbereiche erreicht (vgl. Aussagen zum Nahbereich unter 2.2;
vgl. 7.3)
10
3.4 Umsatzpotenzial und Kaufkraftströme
Abb. 2
Markt- und Umsatzpotenzial in Mio. € pro Jahr
140,0
129,4
120,0
108,8
100,0
73,3
80,0
60,0
Nach der Modellrechnung verfügt Simbach am Inn über ein bindungsfähiges Umsatzpotenzial von zur Zeit 129,4 Mio. Euro. Der tatsächlich vom
Simbacher Einzelhandel erzielte Umsatz liegt aktuell bei rd. 108,8 Mio.
Euro.
50,5
40,0
20,0
20,0
0,0
-20,0
Mit 14,3 Mio. Euro fließen rd. 28 % des gesamten eigenen Marktpotenzials von 50,5 Mio. Euro in die Konkurrenzzentren ab.
-14,3
-40,0
Marktpotenzial
Simbach a. Inn
Quelle:
Bearbeitung:
Kaufkraftabfluss
Die Höhe des idealerweise in Simbach am Inn zu erwartenden Einzelhandelsumsatzes errechnet sich aus dem Marktpotenzial der Stadt unter Berücksichtigung der Kaufkraftab- und -zuflüsse. Einerseits wird ein nicht unerheblicher
Teil der verfügbaren Kaufkraft der Simbacher Bevölkerung durch Einkäufe in
andere Orte abfließen, andererseits wird ein Teil der Bevölkerung des direkten
Umlandes Einkäufe in Simbach am Inn tätigen.
Kaufkraftzufluss
Eigene Berechnungen
CIMA GmbH, 2010
Potenzialreserve
(Streuumsätze)
mögliches
Umsatzpotenzial
IST-Umsatz
(Schätzung)
Diese Abflüsse werden vom gegenläufigen potenziellen Kaufkraftzufluss
aus dem Umland in Höhe von 73,3 Mio. Euro mehr als kompensiert. Somit kommen rd. 57 % des Umsatzpotenzials von außerhalb der Gemeinde. In diesem Anteil dokumentiert sich die Zentralität der Stadt Simbach
für das Umland.
Das Marktpotenzial des gesamten Einzugsgebietes liegt bei 329,7 Mio.
Euro, die Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet (ohne Streuumsätze) beträgt 33,2 %.
11
Abb. 3:
Kaufkraftzu- und -abfluss (in Mio. Euro/Jahr) nach Orten (Top 3)
Die nebenstehende Abbildung differenziert die zu erwartenden Kaufkraftzuund -abflüsse nach bzw. aus Simbach am Inn in die umliegenden Konkurrenzzentren der Region nach Orten, wobei hier nur die drei Hauptkonkurrenzorte
genannt werden:
Rd. 61 % aller Kaufkraftabflüsse konzentrieren sich auf Braunau, ca. 20 %
fließen nach Pfarrkirchen. Mit weiterem Abstand folgt München mit rd.
10 % der Abflüsse.
Zu den Haupt-„Zuflussorten“ gehören die Gemeinden Kirchdorf am Inn
sowie Braunau und Wittibreut. Aus diesen Gemeinden kommen zusammen rd. 34 % der Zuflüsse.
Quelle:
Bearbeitung:
Eigene Berechnungen
CIMA GmbH, 2010
Fazit:
Die Einzelhandelsentwicklung in Simbach am Inn wird maßgeblich von der
Konkurrenzsituation zu Handelsstandorten in Braunau, Pfarrkirchen und München bestimmt.
Zwar sind für die Bewohner des Umlandes in einzelnen Branchen auch Standorte in den übrigen Konkurrenzorten von gewisser Relevanz, sie spielen jedoch eine vergleichsweise geringere Rolle.
12
3.5 Betriebs- und Branchenstruktur
Abb. 4:
Verkaufsfläche je Einwohner im Vergleich
Als ein erster Anhaltspunkt zur Einschätzung des generellen Verkaufsflächenumfangs in Simbach am Inn wird die Verkaufsfläche pro Einwohner
berechnet. Alle Angaben im Rahmen der Darstellung der Betriebs- und
Branchenstruktur beziehen sich jeweils auf die aktive Verkaufsfläche, also ohne Berücksichtigung bestehender Leerstände.
3,08 m²/EW
3,0
2,5
1,82 m²/EW
2,0
2,25
1,5
1,13
1,0
0,5
0,83
0,69
Simbach a. Inn
9 Vergleichsorte ähnlicher
Größenordnung*
0,0
Food m²/Einwohner
Non-Food m²/Einwohner
* Auerbach, Geisenfeld, Grafenau, Heilsbronn, Nittenau, Ochsenfurt,
Osterhofen, Planegg und Pullach
Quelle:
Bearbeitung:
Eigene Berechnungen
CIMA GmbH, 2010
Die Verkaufsfläche je Einwohner liegt in Simbach am Inn im CIMAStädtevergleich deutlich über dem Durchschnitt. Die CIMA hat zahlreiche Marktuntersuchungen und Standortanalysen für Städte und Gemeinden in ganz Deutschland in einer Datenbank gespeichert. Dies ermöglicht einen Vergleich bestimmter Strukturdaten aus der Analyse mit
anderen Städten und Gemeinden ähnlicher Größe. Insgesamt liegt
Simbach am Inn in der Summe der Verkaufsfläche pro Einwohner auch
sehr deutlich über dem Bundesdurchschnitt (s. u.).
Deutlich wird zudem, dass Simbach am Inn vor allem im Non-FoodBereich pro Kopf einen überdurchschnittlichen Flächenbesatz aufweist.
Fazit:
Simbach am Inn verfügt im Städtevergleich über eine überdurchschnittliche
Verkaufsflächenausstattung. Dies trifft vor allem auf den Non-Food-Bereich zu.
Bundesweit liegt die Verkaufsfläche pro Einwohner bei 1,44 m² (Wert für 2007,
nach EHI, Handel aktuell 2008/2009) und somit steht einem Einwohnern in
Simbach am Inn rund 1,65 m² mehr Verkaufsfläche zur Verfügung, als im
Durchschnitt.
13
Abb. 5:
Bertriebstypenstruktur
Bei der Bestandsaufnahme in Simbach am Inn im Oktober 2009 wurden
insgesamt 126 Betriebe erfasst, die zusammen 30.215 m² Verkaufsfläche
belegen.
Anteil an der Gesamtvekaufsfläche (30.215 m²)
Über 80 % der Einzelhandelsgeschäfte in Simbach am Inn sind Fachgeschäfte. Ihr Anteil an der Gesamtverkaufsfläche beträgt jedoch lediglich
rd. 35 %. Dies liegt in den zahlreichen Klein- und Kleinstflächen von Geschäften dieses Betriebstyps begründet.
1.200
4,0%
6.705
22,2%
10.710
35,4%
Anteil an Betrieben (Summe 125)
7
5,6%
11.600
38,4%
1
0,8%
Knapp 13 % der Betriebe in Simbach am Inn sind Fachmärkte. Sie belegen über 38 % der Handelsflächen.
Lebensmittelmärkte über 400 m² stellen zwar lediglich knapp 6 % der
örtlichen Betriebe, haben aber über 22 % der örtlichen Verkaufsfläche
inne.
16
12,8%
101
80,8%
Fachgeschäfte
Fachmärkte
Lebensmittelmärkte ab 400 m²
Fazit
Der hohe Anteil an Fachgeschäften und der weit geringere Anteil dieser, bezogen auf die Verkaufsfläche, ist in Simbach am Inn als normal einzustufen. Vergleichsweise hoch ist demgegenüber der Besatz an Fachmärkten, ungeachtet
einer differenzierten, branchenspezifischen Betrachtung.
sonstige Betriebstypen
Quelle:
Bearbeitung:
Eigene Berechnungen
CIMA GmbH, 2010
14
3.6 Lageabgrenzung
Karte 5
Innenstadt und Nutzungen
Innenstadt:
Lage 1A
Neue Gasse, Schulgasse, Innstraße (bis
Hausnr. 12), Münchner Straße (bis Hausnr.
5), Maximilianstraße 1
Lage 1B
alle sonstigen Bereiche innerhalb der Innenstadtbegrenzung (rote Abgrenzung)
Integrierte Lage:
alle außerhalb der Innenstadtbegrenzung
liegenden, zusammenhängend bebauten
Bereiche mit maßgeblichen Wohnanteilen
Nicht integrierte Lage:
autoorientierte, nicht von Wohngebieten
umgebene Standorte, periphere Stadtrandlage, z. T. so genannte „Grüne Wiese“, Gewerbegebiete
Quelle:
Bearbeitung:
Eigene Erhebungen, 2009
CIMA GmbH, 2010
15
3.7 Einzelhandelsstruktur nach Lagen
Abb. 6:
35,7 % der Betriebe sind daneben in integrierter Lage angesiedelt und belegen
zusammen beachtliche 51,3 % der Simbacher Handelsflächen.
Einzelhandelsstruktur nach Lagen
Anzahl Betriebe
56,3%
Verkaufsfläche in m²
35,7%
27,3%
0%
10%
51,3%
20%
30%
40%
50%
7,9%
21,4%
60%
70%
80%
90%
Anzahl Betriebe
Ortszentrum
8.250
71
integriete Streulagen
15.490
45
nicht integrierte Lagen
6.475
10
Quelle:
Bearbeitung:
100%
Quantitativ am schwächsten ausgestattet sind in Simbach am Inn die nichtintegrierten Lagen. Hier befinden sich lediglich 7,9 % der Simbacher Betriebe,
aber doch 21,4 % der Verkaufsflächen.
Die Grafik verdeutlicht, dass die räumliche Einzelhandelsstruktur in Simbach
am Inn entgegen aktuellen Entwicklungen ausgeprägt ist. In den meisten vergleichbaren Einzelhandelsstandorten kam es in den vergangen Jahren zu einer
Konzentration der Verkaufsflächen im Ortskern bzw. an Fachmarktstandorten
in nicht integrierten Lagen. In Simbach am Inn ist jedoch eine gegenteilige
räumliche Entwicklung festzustellen. Die Anzahl der Betriebe fokussiert sich
zwar eindeutig auf die Innenstadt, bei den Verkaufsflächen sind jedoch deutlich die integrierten Lagen dominant. Hier macht sich vor allem das RennbahnCenter bemerkbar, das den bedeutendsten Standort neben der Innenstadt
darstellt.
Eigene Berechnungen
CIMA GmbH, 2010
Zum Zeitpunkt der Erhebung (Oktober 2009) verfügte Simbach am Inn über
eine aktive Gesamtverkaufsfläche von 30.215 m², die sich auf 126 Betriebe
verteilt.
In der Lage 1 / Innenstadt sind 71 Betriebe mit zusammen knapp 8.250 m²
Verkaufsfläche angesiedelt. Das bedeutet, dass die 56,3 % der örtlichen Betriebe, die hier lokalisiert sind, lediglich 27,3 % der örtlichen Verkaufsflächen
belegen.
16
Tab. 2:
Der Tabelle ist die Aufteilung der branchenbezogenen Verkaufsflächen nach
Lagen zu entnehmen.
Verkaufsflächenverteilung nach Sortimentsbereichen (in m²)
Innenstadt
Lebensmittel, Reformwaren
Gesundheit, Körperpflege
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Elektro, Foto, EDV
Sport, Spiel, Hobby (Sport, Fahrrad, Spielwaren, Musik, Auto)
Haushalt u. persönlicher Bed. (Blumen, GPK, Uhren, Optik)
Bücher und Schreibwaren
Bau- und Heimwerkerbedarf
Möbel, Teppiche, Heimtextil
Sonstiges
SU MME
Quelle:
Bearbeitung:
1.355
890
2.330
635
280
810
605
625
0
635
85
8.250
27,3%
nicht
integrierte
integrierte
Lage
Lage
6.190
900
765
0
3.410
0
445
0
610
360
280
1.130
390
200
170
0
2.080
3.885
640
0
510
0
15.490
6.475
51,3%
21,4%
Gesamt
8.445
1.655
5.740
1.080
1.250
2.220
1.195
795
5.965
1.275
595
30.215
100,0%
Verkaufsflächenschwerpunkte sind dabei in Fettdruck hervorgehoben.
Einige zentrenrelevante Sortimentsbereiche haben ihren Verkaufsflächen-Schwerpunkt außerhalb der Innenstadt.
Die Innenstadt kann sich in ihrer Branchenzusammensetzung und auch
bezüglich der Verkaufsflächenausstattung nicht in allen relevanten
Branchen gegenüber den sonstigen Lagen positionieren.
Die Flächenschwerpunkte in den innenstädtischen Leitbranchen Bekleidung/Wäsche und Sport/Spiel/Hobby befinden sich an den integrierten
bzw. nicht integrierten Standorten.
Die Simbacher Innenstadt erreicht jedoch den Verkaufsflächenschwerpunkt in den innenstadtrelevanten Branchen Spielwaren, Schreibwaren
und Bücher sowie bei Schuhen.
Eigene Erhebungen
CIMA GmbH, 2010
Fazit:
Der absolute Verkaufsflächen-Schwerpunkt befindet sich in den sonstigen integrierten Lagen. Diese räumliche Einzelhandelsstruktur Simbachs lässt sich
darauf zurückführen, dass sich in Simbach kein größerer zusammenhängender
und ohne von Funktionslücken unterbrochener Innenstadtbereich entwickeln
konnte.
Gegenwärtig haben einige innerstädtische Leitbranchen (z. B. Bekleidung/Wäsche) ihren Verkaufsflächenschwerpunkt außerhalb der Innenstadt,
Hier spielt insbesondere das Rennbahn-Center eine besondere Rolle.
17
Abb. 7:
Nutzungsstruktur Innenstadt (EG / Ist-Situation)
In den Erdgeschosslagen der Simbacher Innenstadt dominiert die Handelsnutzung.
12; 7,4%
28; 17,3%
Leerstand
20; 12,3%
Einzelhandel
31; 19,1%
Dienstleistung
71; 43,9%
Gastronomie
Sonstige
Quelle:
Bearbeitung:
Eigene Erhebungen
CIMA GmbH, 2010
An zweiter Stelle folgen Dienstleistungsbetriebe. In der Innenstadt von
Simbach am Inn sind außerdem 31 Gastronomieeinrichtungen erhoben
worden, die teilweise über Außengastronomie verfügen.
Insgesamt wurden bei der Bestandsaufnahme in der Simbacher Innenstadt 28 Leerstände ermittel. Bezogen auf die 134 bestehenden kundenorientierten Nutzungen in Erdgeschoßlage errechnet sich eine Leerstandsquote1 von 17,3 %, die deutlich über einem lediglich geschätzten
Mittelwert in Deutschland von rund 10 % liegt.
Fazit:
Die Simbacher Innenstadt ist durch Handelsnutzungen geprägt, wobei für diese keine zusammenhängende räumliche Struktur erkennbar ist (vgl. Karte 6).
Mit einer Leerstandsquote von 17,3 % ist Simbach am Inn deutlich über einem
häufig genannten deutschlandweiten Durchschnitt von 10 % zu sehen (eine
Grundlagenuntersuchung mit belastbaren Vergleichswerten gibt es nicht. Unternehmerverbände wie der HDE gehen derzeit von einer Quote von rund 10 %
aus.). In aktuellen CIMA-Untersuchungen liegt die innerstädtische Leerstandsquote in bayerischen Städten im Durchschnitt bei rd. 12,5 %.
1 Die Quote wird dabei wie folgt berechnet:
୅୬୸ୟ୦୪ ୢୣ୰ ୐ୣୣୱ୲ä୬ୢୣ
୅୬୸ୟ୦୪ ୠୣୱ୲ୣ୦ୣ୬ୢୣ୰ ୒୳୲୸୳୬୥ୣ୬ା୅୬୸ୟ୦୪ ୐ୣୣ୰ୱ୲ä୬ୢୣ
18
3.8 Standortbilanz Bestandsveränderungen zu 2004
Als wesentliche Referenz zu dem heutigen Einzelhandelsbestand können die
Daten aus der von der CIMA im Jahr 2004 durchgeführten Analyse herangezogen werden. Mit Hilfe dieser Referenzwerte und aktuellen Struktur- und
Marktdaten lassen sich erste Tendenzen bzw. Einschätzungen erkennen.
von rd. 240 % erzielt, die sich insbesondere durch die umsatzstarken Betriebstypen des Rennbahn-Centers erklärt.
Abb. 9:
Abb. 8:
Bestandsveränderung 2004 - 2009
Verkaufsfläche Food/Non-Food 2004 - 2009
25.000
21.665 m²
105,0
20.000
15.000
2004
43,5
2009
Food
11.030 m²
Non-Food
10.000
8.550 m²
30.215
5.000
15.054
Umsatz in Mio. €
4.024 m²
0
2004
Quelle:
Bearbeitung:
eigene Analyse, 2004, 2009
CIMA GmbH, 2010
Aus der oben dargestellten Bestandsveränderung ist ersichtlich, dass die Gesamt-Verkaufsfläche von 15.054 m² im Jahr 2004 auf 30.215 m² im Jahr 2009
gestiegen ist. Der Einzelhandelsumsatz ist aufgrund des Verkaufsflächenanstiegs ebenfalls gestiegen und beträgt aktuell rund ca. 105 Mio. Euro, im Jahr
2004 betrug der Einzelhandelsumsatz noch ca. 43,5 Mio. Euro. Somit wird in
Simbach am Inn auf einer verdoppelten Verkaufsfläche eine Umsatzsteigerung
Quelle:
Bearbeitung:
2009
eigene Analyse, 2002, 2009
CIMA GmbH, 2010
Bei einer näheren strukturellen Betrachtung des Verkaufsflächenanstiegs erkennt man, dass sich die Lebensmittel-Verkaufsfläche mehr als verdoppelt und
die Non-Food-Fläche nahezu verdoppelt hat.
19
3.9 Qualitative Betrachtungen
Zusätzlich zur Bestandserhebung wurde eine qualitative Bewertung des Angebotsniveaus und der Warenpräsentation vorgenommen. Dabei wurden folgende qualitative Kriterien des Einzelhandelsangebotes untersucht:
Sortimentsniveau (Zielgruppen- und Qualitätsorientierung)
Gestaltungsniveau (Warenpräsentation, Laden- und Schaufenstergestaltung)
Die Qualitätsbewertung des Einzelhandelsbesatzes erfolgte anonym im Rahmen der Bestandsaufnahme.
Abb. 10: Gestaltungsniveau der Einzelhandelsbetriebe nach Standort
Quelle:
Bearbeitung:
Eigene Berechnungen
CIMA GmbH, 2010
Die Warenpräsentation und Ladengestaltung (Gestaltungsniveau) kennzeichnet konkret den Marktauftritt. Die Kompetenz eines Betriebes kann durch eine
klare Konzeption in der Schaufenster- und Ladengestaltung unterstrichen werden. Folgende Kategorien werden unterschieden:
Top, allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe mit dieser Bewertung
sind durch eine aufwendige Warenpräsentation und Ladengestaltung
gekennzeichnet. Beide Elemente tragen maßgeblich dazu bei, die Angebotskompetenz zu unterstreichen. Die Betriebe dekorieren themenorientiert und sind ständig bemüht, durch „pfiffige“ Ideen aufzufallen. Diese Unternehmen sind in ihrer Selbstdarstellung mustergültig und investieren einen beachtlichen Anteil ihrer Erträge in den Marktauftritt.
Modern, zeitgemäß (2): Betriebe dieser Kategorie erfüllen professionell
die klassischen Kundenerwartungen. Warenpräsentation und Ladenbau
entsprechen dem branchenüblichen Niveau und sind in einem alles in allem gepflegten Zustand.
Normal, ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser
Kategorie haben eine standardisierte, in der Regel nicht besonders auffallende Warenpräsentation. Der Ladenbau ist in der Regel einfach. Die
Investitionen in den Marktauftritt sind eher mäßig. Optimierungsbedarf
besteht entweder in der einheitlichen Darstellung von Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation sowie der Klarheit der Zielgruppenorientierung oder in der Organisation der Warenpräsentation. Einzelne Betriebe dieser Bewertungskategorie sind durch eine beengte Warenpräsentation, dass heißt auch Überfüllung mit Waren gekennzeichnet.
Veraltet, modernisierungsbedürftig (4): So eingestufte Betriebe machen
einen alles in allem ungepflegten Eindruck. Aus Warenpräsentation und
Ladengestaltung ist kein eindeutiges Konzept erkenn-bar. Die Warenpräsentation ist eher lieblos. Die Ladenmöblierung entspricht in den
meisten Fällen nicht den aktuellen Standards und wirkt antiquiert.
20
Abb. 11: Sortimentsniveau nach Lagen
entierung auf.
Standardisiert, konsumig (3): Shopkonzepte dieser Orientierung wenden sich an breite Käuferschichten. Trotz einer stärkeren Preisorientierung werden auch Markenwaren als Angebotskompetenz herangezogen.
Dabei handelt es sich dann in der Regel um unterschwellige Ergänzungsangebote. Im Bekleidungssektor fallen die meisten „Young Fashion“ –
Konzepte in dieses Segment. Die Absatzformen sind in der Regel aufgrund ihrer hohen Akzeptanz erfolgreich.
Quelle:
Bearbeitung:
Eigene Erhebungen
CIMA GmbH, 2008
Die Zielgruppen und Qualitätsorientierung (Sortimentsniveau) beschreibt im
Wesentlichen das Angebotsniveau des örtlichen Einzelhandels. Dabei ist zwischen Unternehmen mit einer eindeutigen Zielgruppenansprache oder einer
besonderen Spezialisierung auf ein Angebotsniveau zu unterscheiden. Ein entscheidendes Differenzierungsmerkmal ist, ob mit einer klaren Werbung mit
Marken Qualitätsorientierung in den Vordergrund gestellt wird, oder ob mittels eindeutiger „Discountorientierung“ nur der Preis als Marketinginstrument
eingesetzt wird. Insgesamt werden fünf Kategorien unterschieden:
Exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert (1): Betriebe dieser Kategorie
sind hoch spezialisiert. Sie positionieren sich über die Angebotsqualität.
Marken- und Serviceorientierung stehen im Vordergrund. In der Regel
spricht der in jedem Belang professionelle Marktauftritt für einen überdurchschnittlichen Einzugsbereich.
Gehobene Mitte, qualitätsorientiert (2): Die Betriebe dieser Bewertung
profilieren sich ebenfalls über eine strikte Qualitätsorientierung. Sie
sprechen in der Regel Konsumenten mittlerer und gehobener Einkommensniveaus an. Die Zielgruppe ist in der Regel weiter gefasst. Warenpräsentation und Ladengestaltung greifen in der Regel die Qualitätsori-
Discountorientiert (4): Discountprinzipen stehen im Absatzkonzept dieser Unternehmen im Vordergrund. Das gesamte Betriebskonzept hat
sich der Preisorientierung unterzuordnen. Das Discountprinzip lebt von
Eigenmarken und „no name“-Produkten.
Geringwertig, billig (5): Ein Qualitätsansatz ist kaum erkennbar.
Die qualitative Bewertung der Einzelhandelsbetriebe in Simbach am Inn lässt
zusammengefasst folgende Aussagen zu:
Es wird deutlich, dass ein überwiegender Teil der Betriebe sich in seiner
Gestaltung positiv darstellt und keinen Optimierungsbedarf aufweist.
Der Anteil der Betriebe, deren Ladengestaltung als modernisierungsbedürftig einzustufen ist, ist jedoch insbesondere in der Innenstadt mit 7,1
% als zu hoch einzustufen.
Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung dürfte mit dem Schwerpunkt
im konsumigen Bereich in etwa der gegenwärtigen Nachfragestruktur
am Standort entsprechen. Auffallend ist, dass die gehobene, qualitätsorientierte Mitte mit einem Anteil von 30 % in der nicht-integrierten Lage stark vertreten ist.
21
4
BEDARFSANALYSE
4.1 Ermittlung des Verkaufsflächenbedarfes im Simbacher Einzelhandel
Aus dem gesamten Umsatzpotenzial des Simbacher Einzelhandels ergibt sich
unter Berücksichtigung des Einkaufsverhaltens der Konsumenten, des vorhandenen branchenspezifischen Einzelhandelsbestandes und der je nach Betriebsform, Branche und Standort zu erwartenden Flächenproduktivität die Dimensionierung der in Simbach am Inn zusätzlich möglichen bzw. erforderlichen Verkaufsflächen.
Die Ausweisung von Verkaufsflächenbedarfen stellt einen Hinweis auf förderungswürdige bzw. zu unterstützende Ansiedlungen in Simbach am Inn dar. In
der Einzelbetrachtung ergeben sich für die in der nachfolgenden Tabelle aufgeführten Branchen nicht gedeckte Umsatzpotenziale.
Es handelt sich bei den Angaben um theoretische Bedarfe, die im Einzelfall auch
durch eine höhere Flächenproduktivität bzw. Erweiterungsflächen in vorhandenen Betrieben oder in Form von Randsortimenten kompensiert werden können.
Neben dem Ausgleich bestehender Verkaufsflächenbedarfe ist auch das Angebot eines nachfragegerechten Sortimentsniveaus zu beachten. Dabei ist festzustellen, dass das mittlere Marktsegment zunehmend rückläufig ist („Die Mitte
verliert“).
Abb. 12: Die Polarisierung der Märkte
Luxus- und
Statusmärkte
(Individualisten,
Smart/SuccessShopper)
Convenience
und
Dienstleistungs
märkte
Erlebnis- und
Entertainment
märkte
(Junioren)
Discount- und
Trashmärkte
(Smart/SuccessShopper)
Quelle und Bearbeitung:
Die tote Mitte
CIMA GmbH, 2010
22
Abb. 13: Umsatzpotenziale nach Branchen in Mio. Euro
0,0
Lebensmittel, Reformwaren
1,0
2,0
5,0
6,0
Die größten offenen Umsatzpotenziale bestehen in den Bereichen
Möbel/Teppiche/Heimtextil sowie Elektro / Foto.
2,3
Weitere größere Umsatzpotenziale bestehen im Bereich Gesundheit /
Körperpflege und beziehen sich überwiegend auf Apotheken. Im Bereich Drogerie-/Parfümerieartikel sind nur sehr geringe ungedeckte
Potenziale vorhanden.
0,0
Schuhe, Lederwaren
0,4
Elektro (+Foto)
5,5
Sport, Spiel, Hobby (Sport, Fahrrad, Spielwaren, Musik, Auto)
Bücher und Schreibwaren
Bau- und Heimwerkerbed.
Möbel, Teppiche, Heimtex
Die Angaben der ungedeckten Umsatzpotenziale erlauben zwar eine
erste Orientierung, ersetzen jedoch bei einem tatsächlichen Ansiedlungs- oder Erweiterungsvorhaben keine branchenspezifische, einzelbetriebliche Wirtschaftlichkeitsberechnung.
2,0
Haushalt u. persönlicher Bed. (Blumen, GPK, Uhren, Optik)
Quelle:
Bearbeitung:
4,0
0,0
Gesundheit, Körperpflege
Bekleidung, Wäsche
3,0
In der nebenstehenden Abbildung sind die in einzelnen Branchenbereichen
bestehenden offenen Umsatzpotenziale dargestellt. In den Branchenbereichen ohne offene Potenziale sind die bestehenden Umsatzmöglichkeiten
bereits vollkommen ausgeschöpft.
1,2
0,5
2,5
5,8
Aussagen zu den in einzelnen Branchen noch bestehenden Verkaufsflächenbedarfen sind in den nachfolgenden qualitativen Aussagen zusammengestellt.
Eigene Berechnungen
CIMA GmbH, 2010
23
4.2 Qualitative Einschätzung der Verkaufsflächenpotenziale
Die Einschätzung der Verkaufsflächenpotenziale sollte stets unter Beachtung der
Qualität und Zusammensetzung der vor Ort bestehenden Einzelhandelsangebote erfolgen. Für die Sortimente mit bedeutenden offenen Potenzialen lassen sich
folgende Präzisierungen vornehmen:
Apotheken
Im Bereich Apotheken besteht ein ungedecktes Umsatzpotenzial in Höhe
von rd. 2,2 Mio. Euro. Bis auf die Blumen-Apotheke in der Maximilianstraße
sind alle bestehenden Apotheken eher kleinflächig und weisen keine modernen großflächigen Selbstbedienungs- und Beratungsbereiche auf. Daher
besteht für eine Apotheke die Möglichkeit, sich durch eine Verkaufsflächenerweiterung um ca. 60-80 m² ein größeres Umsatzpotenzial insbesondere über den nicht rezeptgebundenen Bereich zu erschließen. Dabei sind
bei Apotheken die Vorthekenzone sowie die eigentliche Verkaufstheke als
Verkaufsfläche anzusehen. Da in Simbach die meisten Apotheken in der Innenstadt gelegen sind, empfehlen wir die Verkaufsflächenerweiterung in
der Innenstadt.
Bücher
Das Bücher-Sortiment wird in Simbach sehr gut durch die Buchhandlung
Pfeiler besetzt, für die wir jedoch Erweiterungschancen in einer Größenordnung von rd. 80 m² sehen. Dadurch könnte das offene Umsatzpotenzial
von knapp 0,5 Mio. Euro gebunden werden.
Möbel, Teppiche, Heimtextil
Das nicht gedeckte Umsatzpotenzial von 5,8 Mio. Euro bezieht sich zum
größten Teil auf den Bereich Möbel. Im Möbel-Kernsortiment ist es lediglich
für einen Spezialanbieter (z. B. ein Küchenstudio oder ein Spezialanbieter
bis ca. 1.800 m²) wirtschaftlich erschließbar, da alle anderen Vertriebsformen umfangreichere Verkaufsflächen benötigen. Da aber der Bereich
Wohnbedarf/Kleinmöbel/Dekoration/Interior design als innerstädtische
Magnetbranche eine zunehmende Rolle spielt, kann auch eine innerstädtische Ansiedlung eines solchen Anbieters empfohlen werden.
Elektro, EDV und Foto (Consumer electronics)
Aufgrund der ungedeckten Umsatzpotenziale aus den Sortimenten
Unterhaltungselektronik, EDV und Foto in Höhe von insgesamt 5,5 Mio.
Euro ist eine Verkaufsfläche in einer Größenordnung von 900 m² durch
offene Potenziale gedeckt. Hier bieten sich Chancen für eine Verkaufsflächenerweiterung bestehender Betriebe wie Elektro Hellmansberger,
Thallinger oder EP Leck, von denen sich einer mit einem entsprechend
vergrößerten Betrieb neu positionieren könnte.
Bau- und Heimwerkerbedarf sowie Gartenbedarf, Blumen, Pflanzen
Das ungedeckte Umsatzpotenzial von 2,5 Mio. Euro im Bereich Bau- und
Heimwerkerbedarf, das einer Verkaufsflächen von rd. 1.500 m² entspricht, sollte für die mögliche Erweiterung der zwei kleineren Anbieter
an der Münchener Straße genutzt werden, um diese in eine wettbewerbsstärkere Position zu bringen. Das gilt ebenso für das Umsatzpotenzial von 0,8 Mio. Euro im Bereich Gartenbedarf/Blumen/Pflanzen,
das einer Verkaufsfläche von rd. 300 m² entspricht. Hier ist aufgrund der
bisherigen Ausrichtung die Firma Egger zu bevorzugen.
Lederwaren
Dieser Sortimentsbereich wird nur durch einen sehr kleinflächigen eigenständigen Anbieter vertreten (Lederwaren Meyer), ansonsten werden Lederwaren nur als Randsortimente geführt. Aufgrund des bestehenden ungedeckten Umsatzpotenzials von knapp 0,4 Mio. kann eine
Ansiedlungsempfehlung für ein eigenständiges Fachgeschäft gegeben
werden. Bis 110 m² Verkaufsfläche sind durch offene Potenziale abgedeckt, doch ist auch eine größere Verkaufsfläche bis ca. 150m² als sinnvolle Ergänzung des Simbacher Branchenmixes anzusehen.
Fazit:
Aufgrund des überdurchschnittlich hohen Verkaufsflächenbestandes sind die
Ergänzungspotenziale auf nur wenige Branchen konzentriert. Ein großer Teil
der Ergänzungsmöglichkeiten betrifft innenstadtrelevante Sortimente. Dies
stellt eine Chance zur weiteren Entwicklung der Simbacher Innenstadt dar
(siehe Empfehlungsteil).
24
5
SIMBACH AM INN IM MEINUNGSBILD
5.1 Passantenbefragung
Karte 6
Hauptherkunftsgemeinden der Passantenbefragung
Im November 2009 wurde in der Stadt Simbach am Inn und in den Umlandgemeinden eine Passantenbefragung durchgeführt. Insgesamt wurden 399 Personen interviewt. Die Befragung wurde von Schülern der 12.
Klasse des Tassilo-Gymnasiums Simbach durchgeführt.
Die Passantenbefragung dient vor allem dazu, die Expertenmeinung durch
die subjektive Einschätzung der Angebots- und Standortqualitäten aus
Sicht der gegenwärtigen und potentiellen Nutzer zu ergänzen. Die gewonnen Informationen und Erkenntnisse fließen in die Berechnungen und
qualitativen Einschätzungen mit ein und bilden ein wichtiges Fundament
für die zukünftige Positionierung des Einzelhandelsstandortes Simbach am
Inn.
Befragungsparameter:
Interviewer-gestützte Passantenbefragung in Simbach am Inn und
dem Umland
Stichprobengröße: 399 Befragte
Befragungszeitraum: November 2009
In der nebenstehenden Grafik sind die Hauptherkunftsorte der im Rahmen der Passantenbefragung erreichten Personen dargestellt (vgl. Abb.
15).
Quelle:
Bearbeitung:
MS-MapPoint 2006
CIMA GmbH, 2010
25
5.1.1 Herkunft und demographische Daten der Befragten
Abb. 14: Altersstruktur der Befragten
Der überwiegende Teil der befragten Personen im Zuge der
Passantenbefragung ist der Alterskohorte der 40-60-jährigen zuzuordnen (34,1 %).
40,0%
34,3%
35,0%
Die 15-25-jährigen bildeten mit 30,1 % die zweitstärkste Gruppe.
29,3%
30,0%
25,0%
Im Vergleich zur tatsächlichen Altersverteilung sind insbesondere
die über 60-jährigen stark unterrepräsentiert.
21,3%
20,0%
14,0%
15,0%
10,0%
5,0%
1,0%
0,0%
<15
Quelle:
Bearbeitung:
15-25
25-40
40-60
>60
Die Differenz zwischen tatsächlicher und über die Befragung abgebildeter Altersstruktur lässt sich einerseits durch die Befragungsform (in einer Passantenbefragung sind ältere Personen eher unterrepräsentiert als z.B. in einer Telefonbefragung, da weniger mobil)
und andererseits durch das Befragungsthema (die bis 15-jährigen
sind zum Thema Einkaufsverhalten keine relevante Befragungszielgruppe) erklären.
Passantenbefragung 2009
CIMA GmbH, 2010
Die Altersstruktur der Befragten zeigt im Vergleich zur tatsächlichen Altersverteilung der Simbacher Bevölkerung (stellvertretend für die im Befragungsgebiet) eine deutliche Überrepräsentierung der 16-25-jährigen auf:
Alter
Befragung
Stadt Simbach
bis 15 Jahre
16 bis 25 Jahre
26 bis 40 Jahre
41 bis 60 / 65* Jahre
älter als 60 / 65* Jahre
2,0%
30,1%
20,6%
34,1%
13,3%
13,3%
11,4%
18,0%
33,6%
23,7%
Quelle:
Bearbeitung:
STATISTK kommunal 2008 (*Altersgrenze 65 statt 60)
CIMA GmbH, 2010
26
Die Übersicht der Herkunftsgemeinden der befragten Personen verdeutlicht
die Bedeutung der jeweiligen Gemeinde als Einzugsbereich für den Einzelhandelsstandort Simbach.
Abb. 16: Geschlecht der Befragten
Abb. 15: Arbeits- und Wohnorte der Befragten
weiblich
57%
Quelle:
Bearbeitung:
männlich
43%
CIMA GmbH, 2010
Die meisten befragten Personen der Passantenbefragung in Simbach
am Inn sind dem weiblichen Geschlecht zuzuordnen.
Dieser Fakt ist nicht nur auf die demographische Struktur des Einzugsgebietes zurückzuführen, sondern auch auf das „genderspezifische
Einkaufsverhalten“.
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2010
Die meisten befragten Personen der Passantenbefragung kamen aus
Simbach am Inn (95). Auffallend ist, dass mit 126 Personen weit mehr
Befragte auch in Simbach arbeiten.
Kirchdorf am Inn (69), Braunau (48) sowie Tann (46) und Julbach (44)
bilden die weiteren Hauptherkunftsgemeinden der
Passantenbefragung.
27
5.1.2 Einkaufsverhalten der Befragten
Abb. 17: Wie oft kommen Sie nach Simbach bzw. sind dort für Erledigungen unterwegs?
Die nebenstehende Grafik zeigt die Häufigkeit der Simbach-Besuche der
befragten Personen.
Besuchsfrequenz (Anzahl der Simbachbesuche)
Es zeigt sich, dass mehr als 60 % der Befragten täglich oder mehrmals
pro Woche in Simbach am Inn für Erledigungen unterwegs ist.
40,0%
33,7%
35,0%
30,0%
Knapp unter 20 % der Befragten tätigen zumindest einmal pro Woche
Erledigungen in Simbach und weisen somit auch noch eine regelmäßige Besucherbeziehung zur Stadt Simbach auf.
27,4%
25,0%
17,7%
20,0%
Nur knapp über 20 % sind weniger als einmal pro Woche in Simbach
unterwegs.
15,0%
9,5%
10,0%
4,5%
5,0%
3,0%
4,2%
Aus diesem Ergebnis lässt sich die besondere Bedeutung der Stadt
Simbach am Inn als Nahversorgungsstandort ableiten.
0,0%
täglich
Quelle:
Bearbeitung:
mehrmals einmal die
wöchentlich Woche
mehrmals
im Monat
einmal im
Monat
mehrmals
im Jahr
nie
CIMA GmbH, 2010
Die Besucherfrequenz ist einer der grundlegendsten Indikatoren für das Einkaufsverhaltens von Kunden eines Einzelhandelsstandortes. Sie lässt erste
Rückschlüsse auf die aktuelle Struktur des Einzelhandels sowie zukünftige
Positionierungsmöglichkeiten zu.
So lässt sich bei Einkaufsstandorten mit hohen Anteilen an täglichen oder
mehrmals wöchentlichen Besucherfrequenzen eine hohe Bedeutung als Nahversorgungsstandort ableiten.
28
Abb. 18: Zu welchem Zweck sind Sie bei Ihrem letzten Besuch nach Simbach gekommen?
Sonstige Gründe
17,1%
Freizeit-einrichtung, Sport, Wandern
16,6%
Das Einkaufen und Bummeln ist in Simbach das Hauptmotiv für einen
Besuch der Innenstadt.
Gaststättenbesuch
Auch der Gaststättenbesuch wird als Besuchsgrund für Simbach häufig
genannt.
42,5%
Arbeits- oder Ausbildungsstätte
25,4%
Post, Bank, Anwalt, Reisebüro, sonstige Dienstleist.
Ebenfalls relevant ist das Simbacher Stadtzentrum als Arbeits- bzw.
Ausbildungsstelle.
20,2%
Behördengang
5,7%
Arztbesuch
Als weiterer Besuchsgrund kann die Inanspruchnahme von Ärzten sowie Dienstleistungen wie Post, Bank und Reisebüros genannt werden.
22,8%
Kultureinrichtungen
6,2%
Einkaufen, bummeln
72,5%
0%
Quelle:
Bearbeitung:
Die nebenstehende Grafik zeigt eine differenzierte Darstellung nach dem
Besuchszweck der befragten Simbach-Besucher.
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
CIMA GmbH, 2010
Der Besuchszweck lässt erste Rückschlüsse auf die wesentlichen Stärken eines
Einzelhandels- und Dienstleistungsstandortes zu. Auch kann man bereits
mögliche Defizite eines Stadtzentrums oder Ortskernes erkennen. Beispielsweise würde ein geringer Anteil an Restaurant- und Gaststättenbesuchen auf
ein unterdurchschnittliches Angebot im Gastronomiebereich rückzuführen
sein.
29
5.1.3 Verkehrsmittelwahl
Abb. 19: Mit welchem Verkehrsmittel sind Sie bei Ihrem letzten Besuch nach
Simbach gekommen bzw. waren Sie bei Ihrem letzten Besuch in Simbach
unterwegs?
Das Ergebnis zeigt deutlich, dass das Auto bei rund 76 % der Befragten
das bevorzugte Fortbewegungsmittel ist. Somit gaben mehr als drei
Viertel aller Befragten an, den PKW zu nutzen, um in die Stadt zu gelangen.
Verkehrsmittel der Simbach-Besucher
80%
Die nebenstehende Grafik erläutert die Verkehrsmittelwahl der befragten
Simbach-Besucher.
75,9%
70%
Ergänzt durch Motorrad- und Mofafahrer erreicht der motorisierte
Individualverkehr (MIV) einen Anteil von knapp 80 % der Befragten.
60%
50%
Lediglich 15 % der Befragten nutzen das Fahrrad oder gehen zu Fuß,
um in die Simbacher Innenstadt zu gelangen.
40%
30%
20%
10%
9,4%
5,8%
3,4%
Bus/Bahn
Mofa,
Motorrad
Die öffentlichen Verkehrsmittel spielen eine untergeordnete Rolle.
Nur rund 6 % nutzen Bus und Bahn um nach Simbach zu fahren.
5,5%
0%
PKW
Quelle:
Bearbeitung:
Fahrrad
zu Fuß
CIMA GmbH, 2010
Eine nähere Betrachtung des Indikators Verkehrsmittelwahl der Kunden lässt
erste Rückschlüsse auf die räumliche Einzelhandelsstruktur eines Einkaufsortes zu. So kann man beispielsweise schon Tendenzen über die Autoorientierung eines Standortes erkennen bzw. Anzeichen eines unzureichenden fußläufigen Einzugsbereiches.
30
5.1.4 Bevorzugte Einkaufsorte
In den nachfolgenden Abbildungen werden die bevorzugten Einkaufsorte der
befragten Personen graphisch dargestellt. Um ein differenziertes Bild der
bevorzugten Einkaufsorte zu erhalten, erfolgt eine branchenspezifische Auswertung nach kurzfristigem, mittelfristigem und langfristigem Bedarf.
Abb. 20: Haupteinkaufsorte des kurzfristigen Bedarfs
Die nebenstehende Grafik führt die Haupteinkaufsorte der SimbachBesucher im kurzfristigen Bedarfsbereich an.
Rd. drei Viertel der Befragten erwerben Produkte des kurzfristigen Bedarfs in Simbach am Inn. Drogerieartikel sowie Reformwaren erreichen dabei die höchsten Werte.
Diese sehr hohen Werte zeigen deutlich die dominante Stellung
Simbachs als Nahversorgungszentrum für die Bevölkerung.
Haupteinkaufsorte des kurzfristigen Bedarfs
Als zweitwichtigster Einkaufsort ist das direkt angrenzende Braunau zu
nennen. Hier werden vor allem Waren aus dem Bereich Blumen/Pflanzen sowie Reformwaren, aber auch Lebensmittel konsumiert.
Blumen/Pflanzen/Gartenbedarf
Arzneimittel/Sanitätsbedarf
Weiter entfernt gelegene Orte wie Salzburg, Passau oder München
spielen als Einkaufsorte für Produkte des kurzfristigen Bedarfs verständlicherweise eine untergeordnete Rolle.
Drogerie/Parfümerie
Naturkost/Reformwaren
Lebensmittel/Getränke
0%
25%
50%
75%
100%
Simbach
Braunau
Linz
München
Neuötting
Passau
Pfarrkirchen
Pocking
Ried
Salzburg
Julbach
Kirchdorf
Sonstige
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2010
31
Abb. 21: Haupteinkaufsorte des mittelfristigen Bedarfs
Die Waren des mittelfristigen Bedarfsbereiches spielen ein besondere Rolle
für den Ortskern bzw. das Stadtzentrum eines Einzelhandelsstandortes.
Haupteinkaufsorte des mittelfristigen Bedarfs
Mehr als zwei Drittel der befragten Personen decken ihren Bedarf an
Spielwaren, Büchern und Schreibwaren in Simbach. Rund 50 % erwerben auch Heimtextilien, Glas/Porzellan/Geschenke und Sportartikel in
Simbach. Auffällig ist, dass nur rd. ein Viertel der Befragten Bekleidung
in Simbach einkauft. Hier dominieren die größeren Städte, wie Braunau und Passau gefolgt von München und Pfarrkirchen.
Sportartikel
Glas/Porzellan/Geschenke
Spielwaren
Als Haupteinkaufsorte des mittelfristigen Bedarfs sind vor allem Braunau, Passau und Pfarrkirchen zu nennen.
Heimtextilien
Schuhe
Bei der Deckung des kurz- und mittelfristigen Bedarfs ist die starke
Konkurrenz zum österreichischen Nachbarort Braunau am Inn festzuhalten, der einen erheblichen Anteil an den Umsätzen der Bevölkerung Simbachs generieren kann.
Bekleidung
Bücher
Schreibwaren
0%
20%
40%
60%
80%
Simbach
Braunau
Linz
München
Neuötting
Passau
Pfarrkirchen
Pocking
Ried
Salzburg
Julbach
Kirchdorf
Sonstige
Quelle:
Bearbeitung:
100%
CIMA GmbH, 2010
32
Abb. 22: Haupteinkaufsorte des langfristigen Bedarfs
Bei den Haupteinkaufsorten des langfristigen Bedarfs zeigt sich ein weit heterogeneres Bild, als bei den kurz- und mittelfristigen Anschaffungen.
Haupteinkaufsorte des langfristigen Bedarfs
In den Bereichen Fahrräder, Uhren/Schmuck, Fotobedarf, Optik und
Heimwerkerbedarf decken über 50 % der befragten Personen ihren
Bedarf in Simbach selbst.
Computer/EDV/Telekom
Fahrräder
Uhren/Schmuck
Der Bedarf an Computer, EDV, Telekommunikation, genauso wie HiFi
und Unterhaltungs- und Haushaltselektronik wird neben Simbach vor
allem in Neuötting (Enzinger, Tevi) und Pfarrkirchen gedeckt.
Fotobedarf
Optik (Brillen/Kontaktlinsen)
Auffallend ist der sehr hohe Anteil des Möbelbedarfs der in Pfarrkirchen gedeckt wird, was verständlicherweise auf das dort ansässige
Möbelhaus WEKO zurückzuführen ist.
HiFi/TV/Unterhaltungselektronik
Haushaltselektro
Lederwaren/Reisegepäck
Neben Simbach selbst ist bei den Haupteinkaufsorten des langfristigen
Bedarfs vor allem Pfarrkirchen hervorzuheben.
Möbel
Heimwerkerbedarf
0%
20%
40%
60%
80%
Simbach
Braunau
Linz
München
Neuötting
Passau
Pfarrkirchen
Pocking
Ried
Salzburg
Julbach
Kirchdorf
Sonstige
Quelle:
Bearbeitung:
100%
CIMA GmbH, 2010
33
Tab. 3:
Übersicht Bindungsquoten
EigenUmlandbindung bindung
Quelle:
Bearbeitung:
Lebensmittel / Getränke
89,1%
70,1%
Naturkost/ Reformwaren
88,9%
52,3%
Drogerie/ Parfümerie
94,4%
80,1%
Arzneimittel/ Sanitätsbedarf
92,1%
61,4%
Blumen/ Pflanzen/ Gartenbedarf
79,5%
56,0%
Schreibwaren
90,7%
65,1%
Bücher
83,8%
61,4%
Bekleidung
27,8%
24,1%
Schuhe
52,3%
36,9%
Heimtextilien
58,8%
41,1%
Spielwaren
82,5%
52,3%
Glas/ Porzellan/ Geschenke
57,9%
34,4%
Sportartikel
64,6%
38,2%
Heimwerkerbedarf
76,5%
44,8%
Möbel
4,9%
5,8%
Lederwaren/ Reisegepäck
53,7%
26,6%
Haushaltselektro
48,0%
26,6%
HiFi/TV/ Unterhaltungselektronik
34,1%
18,3%
Optik (Brillen/ Kontaktlinsen)
81,3%
63,9%
Fotobedarf
82,7%
58,5%
Uhren/ Schmuck
75,0%
55,6%
Fahrräder
87,1%
53,9%
Computer/ EDV/ Telekom
38,7%
25,3%
In der nebenstehenden Tabelle werden Eigenbindungsquoten von über 60 %
und Umlandbindungsquoten von über 40 % als positiv (grün eingefärbt) eingeschätzt. Eigenbindungsquoten von unter 30 % und Umlandbindungsquoten von unter 20 % werden als negativ (rot eingefärbt) eingeschätzt.
Betrachtet man die Bindungsquoten des Simbacher Einzelhandels
nach den verschiedenen Branchen in der Zusammenfassung, ergibt
sich für den kurzfristigen Bedarfsbereich und für einige Branchen der
sonstigen Bedarfsbereiche ein positives Bild. Vor allem die Eigenbindungswerte im langfristigen Bedarf für Optik, Fotobedarf, Uhren/Schmuck und Fahrräder sind hervorzuheben.
Die Umlandbindung zeigt ein gleichermaßen positives Bild. Produkte
des kurz- und langfristigen Bedarfsbereichs erreichen hier hohe Bindungsquoten von bis zu 80 % (Drogerie/Parfümerie), was die Position
Simbachs als Versorgungsstandort hervorhebt.
Eine der schwächeren Bindungen, sowohl für die Eigen- als auch für
die Umlandbindung ist bei der Bekleidungsbranche festzustellen. Dies
ist dahingehend von Bedeutung, da diese Branche eine wesentliche
Bedeutung für die Attraktivität und Magnetkraft insbesondere der Innenstadt hat.
Auffällig ist der äußerst geringe Wert bei Möbeln. Diese werden nur
von sehr wenigen der Befragten in Simbach erworben, was auf fehlende Anbieter und das Möbelhaus WEKO in Pfarrkirchen zurückzuführen ist, welches dementsprechend einen hohen Anteil der Kaufkraft
des gesamten Einzugs- und Befragungsgebietes dieser Branche bindet.
CIMA GmbH, 2010
34
5.1.5 Gründe für den Einkauf in Simbach oder an anderen Orten
Abb. 23: Wenn Sie in Simbach oder anderen Orten einkaufen, können Sie sagen
aus welchen Gründen?
0%
20%
40%
Reichhaltige Auswahl, zahlreiche Geschäfte
Dienstleistungsangebot allg.
Gastronomieangebot
100%
Das Gastronomieangebot ist der am häufigsten genannte Grund, weshalb man sich zum Einkaufen nach Simbach orientiert. Dies ist besonders interessant, da das Gastronomieangebot auch häufig als ausbaubedürftig angesehen wird (vgl. 5.1.7).
Kurze Entfernung zum Wohnort
Günstige Preise
Größere Anonymität
Gute Erreichbarkeit mit PKW
Ein vergleichbar wichtiger Einkaufsgrund liegt in der guten Erreichbarkeit Simbachs mit dem PKW. Die größere Anonymität ist ein Grund für
die Befragten an anderen Orten als in Simbach einzukaufen.
Aufenthaltsqualität / Ambiente
Wochenmarkt
Ähnlich negativ fallen aus der Sicht Simbachs die Aufenthaltsqualität
und das Ambiente aus. Die Attraktivität der Geschäfte wird nur von
knapp 20 % der Befragten als Grund für einen Einkauf in Simbach genannt.
Arztpraxen und Apotheken
Privatgründe
Arbeitsplatz am Einkaufsort
Attraktive Geschäfte
Die Beratung/Bedienung sowie die Serviceleistung werden nur von
knapp über 40 % der Befragten als Einkaufsgrund für Simbach angeführt und sind eher ein Grund, andere Orte aufzusuchen.
Gute Beratung/Bedienung
Gute Serviceleistungen
Sonstige
Quelle:
Bearbeitung:
80%
Die Auswahl und Anzahl an Geschäften erweist sich in Simbach als
ausbaufähig, da hier über 70 % angeben, diese seien in den anderen
Orten besser. Ähnlich wird das Dienstleistungsangebot empfunden,
das weniger als 40 % als Grund angeben, um für Einkäufe nach
Simbach zu fahren.
Gute Parkmöglichkeiten
Simbach
60%
Die Parkmöglichkeiten in Simbach werden im Vergleich zu anderen Orten von den Befragten als gut wahrgenommen.
andere Orte
Diese Auswertung zeigt einige Stärken Simbachs auf, verdeutlicht
aber gleichzeitig die Ansatzpunkte für Verbesserungen, um sich im
Vergleich mit Konkurrenzorten besser positionieren zu können.
CIMA GmbH, 2010
35
5.1.6 Bewertung der aktuellen Situation in Simbach
Abb. 24: Generelle Wichtigkeit von Kriterien für die Attraktivität einer Gemeinde
aus Sicht der Befragten
Aus Sicht der Befragten spielen für die Attraktivität einer Gemeinde vor allem folgende Faktoren eine wichtige Rolle:
das Einzelhandels- und Gastronomieangebot,
das medizinische Angebot,
die Erreichbarkeit mit dem PKW ,
das Dienstleistungsangebot.
Faktoren mit mittlerer Bedeutungsstufe sind für die befragten Personen:
Aufenthaltsqualität und Parkmöglichkeiten in der Innenstadt,
Fußgängerfreundlichkeit,
Veranstaltungen, das Freizeitangebot,
das Angebot für Kinder und Jugendliche und die öffentlichen Grünanlagen.
Als weniger wichtig werden von den Befragten erachtet:
die Erreichbarkeit mit Bus und Bahn,
Quelle:
Bearbeitung:
das Angebot für Senioren,
das Kulturangebot.
CIMA GmbH, 2010
36
Abb. 25: Bewertung der aktuellen Situation in Simbach (nach Schulnoten)
Die Bewertung der aktuellen Situation in Simbach zeigt nachfolgende Ergebnisse:
Die besten Werte erreicht Simbach für die Erreichbarkeit mit dem
PKW und das Gastronomieangebot, welche auch bei der generellen
Wichtigkeit einen hohen Wert annehmen.
Als gut werden auch das medizinische und das Dienstleistungsangebot
empfunden. Die Parkmöglichkeiten und das Einzelhandelsangebot liegen mit einem Notenwert von 2,8 im guten Mittelfeld.
Als befriedigend bewerten die Befragten das Freizeitangebot, Veranstaltungen und die Fußgängerfreundlichkeit. Die Differenz zum generell als wichtig erachteten Wert zeigt allerdings Verbesserungspotenzial in diesen Bereichen.
Das Angebot für Kinder und Jugendliche, sowie die Aufenthaltsqualität
in der Innenstadt erreichen die schlechtesten Werte, obwohl diese in
der generellen Wertung für die Attraktivität einer Stadt als wichtig erachtet werden. In diesen Bereichen bietet sich folglich ein guter Ansatzpunkt für zukünftiges Handeln.
Das Angebot für Senioren, die Erreichbarkeit mit Bus und Bahn und
das Kulturangebot werden in Simbach ebenfalls als eher schwach bewertet. In diesen Fällen ist die allgemeine Wichtigkeit für die Attraktivität einer Gemeinde jedoch ebenfalls nicht hoch eingeschätzt worden.
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2010
Bewertung Simbach
Wichtigkeit (Abb. 24)
37
5.1.7 Vermisste Einrichtungen und Angebote in Simbach
Abb. 26: Fehlende Angebote in Simbach
Die Angaben zu den fehlenden Angeboten in Simbach am Inn zeigen auf,
wo Lücken im Angebot der Innenstadt wahrgenommen werden. Die auf
der folgenden Seite stehende Tabelle zeigt die aufsummierten Einzelnennungen.
Insgesamt scheinen die Ergebnisse dieser Frage auch durch den hohen
Anteil der Befragten im Alter von 15-25 beeinflusst zu sein.
Im Einzelhandel werden in erster Linie Bekleidungsgeschäfte vermisst. Hier wünschen sich die meisten der befragten Personen Filialisten wie H&M. Ein ebenfalls häufig genannter Wunsch der Befragten ist ein Elektrogroßmarkt wie Media Markt oder Saturn.
Im Bereich Gastronomie besteht vor allem der Wunsch nach mehr
Cafés und internationalen Restaurants (mexikanisch, chinesisch).
Außergewöhnlich häufig war die Nennung einer Discothek, die sich
40 der befragten Personen wünschen. Insgesamt ist der Wunsch
nach einer Ausweitung des Gastronomieangebotes mit 60,8% der
Befragten stark ausgeprägt.
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2010
Weitere Nennungen betreffen Angebote im Bereich Sport. Hier
dominierten Vorschläge für ein Schwimmbad sowie den Bau einer
Bowlingbahn. Gleichzeitig wünschen sich einige ein vielfältigeres
Angebot der Sportvereine.
Fast genauso häufig wurden Vorschläge für das Kultur- und Freizeitangebot geäußert, wobei hier von Konzerten über Theater bis
hin zu Kunstausstellungen ein breites Spektrum genannt wurde. Ein
wichtiger Punkt ist daneben auch die Erweiterung des Angebots für
Kinder und Jugendliche.
38
Tab. 4:
Welche Einrichtungen/Angebote vermissen Sie?
(Anzahl der Nennungen)
Gastronomie
Bekleidung
Discothek
Sportangebot (Vereine, Schwimmbad etc.)
Kultur (Theater, Kunst usw.)
Elektromarkt
mehr Angebot für Kinder
Möbel
Schuhe
Angebote für Senioren
großer Supermarkt (Bsp. real)
Ärzte
Sportartikel
Bankfilialen
Spielwaren
Drogerie
Buchhandlung
Fischgeschäft
Accessoires
Teeladen
Baumarkt
Videothek
Quelle:
Bearbeitung:
123
102
40
27
26
24
14
7
5
5
4
3
3
3
2
2
1
1
1
1
1
1
CIMA GmbH, 2010
39
6
EMPFEHLUNGEN
6.1 Standortkonzept
Innenstadt
Karte 7: Schwerpunktlagen der Innenstadt
Grenzt man die Simbacher Innenstadt anhand der
Dichte der Einzelhandelsbetriebe und sonstigen
kundenorientierten Nutzungen wie Gastronomie
oder Dienstleistungsbetrieben ab, so ergibt sich
ein auf rund 400 m langgezogener (zwischen
Stachus und Bahn) und rd. 600 m breiter (zwischen Bahnhof und Bürgerhaus) Bereich. Damit ist
die Innenstadt als vergleichsweise großflächig
anzusehen. Innerhalb dieser Innenstadt haben
sich – wie die Betrachtung der Schlüsselimmobilien nach Straßen bereits gezeigt hat - verschiedene Schwerpunktlagen entwickelt: die Bahnhofstraße, die Innstraße, die Maximilianstraße, die
Münchener Straße und der Bereich der Fußgängerzone, die Schulgasse und die Neue Gasse.
Nur die obere Innstraße, die Münchener Straße
und der Bereich der Fußgängerzone bilden eine
räumliche Einheit. Die Einzelhandelsnutzungen an
der Bahnhofstraße, der unteren Innstraße und der
Maximilianstraße sind dagegen nicht direkt untereinander verbunden bzw. an den Bereich Fußgängerzone angebunden.
„Fußgängerzone“
Untere Innstraße
Maximilianstraße
Bahnhofstraße
40
Da die Innenstadt funktional und auch entsprechend der Betriebsanzahl und
des Verkaufsflächenanteils eine bedeutende und zukünftig weiter auszubauende Lage in Simbach darstellt, sind zahlreiche der im Folgenden zu den Aspekten „Einzelhandel/Branchenkonzept“, „Rahmenbedingungen des Einzelhandels“ und „Marketing“ aufgeführten Maßnahmen auf die Innenstadt bezogen. Diese zielen insgesamt darauf ab, die Innenstadt weiter zu stärken und
gegenüber dem Wettbewerb umliegender Städte und Gemeinden geeignet zu
positionieren.
Integrierte Lagen
Im Zusammenhang mit dem Thema Nahversorgungssituation im Bereich der
integrierten Lage ist der leerstehende ehemalige Edeka-Markt an der SimonBreu-Straße 2 anzusprechen. Auf dieser Fläche wäre die Neunutzung durch
einen Lebensmittel-Markt als sinnvoll anzusehen, um die Nahversorgung des
umliegenden Wohngebietes zu sichern. Dies erscheint umso wesentlicher, als
der ebenfalls in der Simon-Breu-Straße bestehende REWE-Markt den Standort
verlassen wird. Um ausreichende Kundenparkplätze an der Simon-Breu-Straße
2 zur Verfügung stellen zu können, sollte die Verlagerungsmöglichkeit des benachbarten Kfz-Betriebes und die Einbeziehung dieses Nachbargrundstücks
geprüft werden.
Unter diesem Lagetyp sind die außerhalb der Innenstadt gelegenen zusammenhängend bebauten Bereiche mit maßgeblichen Wohnanteilen zusammengefasst. Es finden sich neben einzelnen Streulagen zwei wesentliche Einzelhandelslagen mit einer größeren Zahl von Betrieben: das Rennbahn-Center an
der Simon-Breu-Straße sowie der außerhalb der Innenstadt gelegene Teil der
Münchener Straße (Hausnummern 21 bis 88). Beide Standorte haben mit zusammen 27 Einzelhandelsbetrieben und einer Gesamtverkaufsfläche von insgesamt rd. 12.100 m² eine große Bedeutung für den Einzelhandelsstandort
Simbach.
Interessenten für Ansiedlungen außerhalb der Innenstadt bzw. Ansiedlungen,
die aufgrund ihres Flächenbedarfes nicht in der Innenstadt realisiert werden
können, sollten daher möglichst im Umfeld dieser Betriebe angesiedelt werden. Da das Rennbahn-Center nach Fertigstellung des zweiten Bauabschnitts
eine in sich geschlossene Einheit darstellt, werden solche Ansiedlungen nur an
der Münchener Straße möglich sein. Als Ergänzungsstandort ist hier z.B. das
Gelände des kurz vor der Verlagerung stehenden Feuerwehrhauses in der
Münchener Straße 18 zu nennen.
Eine Ausnahme gilt für die Ansiedlung von Lebensmittelanbietern: Sollte es
hier zukünftig zu Ansiedlungen kommen, so sollten diese an die zu versorgenden Wohngebiete herangeführt werden, um ein funktionierendes Nahversorgungskonzept und die Sicherung der bestehenden Nahversorgungssituation zu
gewährleisten.
41
Nicht integrierte Lagen
Die nicht integrierten Lagen - das bedeutet autoorientierte Standorte, nicht
von Wohngebieten umgeben, periphere Ortsrandlagen, z.T. sogenannte „Grüne Wiese“ - werden in Simbach durch die Betriebe an der Adolf-Kolping-Straße
sowie durch das BayWa-Bau und Gartencenter in der Heraklithstraße besetzt.
Während dieser Standort für die BayWa aufgrund der nicht zentrenrelevanten
Hauptsortimentes geeignet ist, muß der Standort Adolf-Kolping-Straße in seiner Betriebstypen- und Sortimentszusammensetzung überwiegend kritisch
beurteilt werden:.
Ein großer Teil der Betriebsagglomeration aus 7 Betrieben mit 2.320 m² Gesamtverkaufsfläche weist Sortimente auf, die als zentren- bzw. nahversorgungsrelevant einzustufen sind:
5 Anbieter mit innenstadtrelevantem Sortiment,
1 Anbieter des Bereiches Nahversorgung,
nur 1 Betrieb und 5% der 2.320 m² Verkaufsfläche sind als nicht
zentrenrelevant anzusehen (Autozubehör-Sortiment).
Für die nicht integrierten Lagen ist daher zusammengefasst folgende Aussage
zu treffen: Neuansiedlungen von Einzelhandelseinrichtungen in nicht integrierten Lagen sollten nur in begründeten Ausnahmefällen (z.B. im Fall nicht innenstadtrelevanter Sortimente) vorgenommen werden. Insgesamt sollte sich die
zukünftige Einzelhandelsentwicklung in Simbach auf die Innenstadt und die
integrierten Lagen konzentrieren.
Auf den weiteren Ausbau der Einzelhandelsnutzungen im Bereich der AdolfKolping-Straße sollte verzichtet werden, um diese Einzellage nicht weiter gegenüber den integrierten Lagen und der Innenstadt zu stärken.
42
6.2 Einzelhandel/Branchenkonzept
Förderung zusätzlicher Einzelhandelsbetriebe in der Innenstadt
Soweit entsprechende Flächen zur Verfügung gestellt werden können, sollte
das Verkaufsflächenangebot der Innenstadt zur weiteren Sicherung des Einzelhandelsstandortes sowie zur Erhöhung der aktuellen Kaufkraftbindung ausgeweitet werden. Hierzu bieten sich insbesondere die unter 6.11 behandelten
Potenzialflächen sowie die innerstädtischen Leerstände in Erdgeschoßlage an.
Grundsätzlich sind alle als zentrenrelevant einzustufenden Branchen (vgl. Aufstellung unter 7.3) für eine Ansiedlung in der Innenstadt interessant. Entsprechend der Liste der Branchen mit ungedeckten Umsatzpotenzialen bieten sich
aber für eine Verkaufsflächenerweiterung in der Innenstadt insbesondere die
folgenden Branchen an (vgl. 4.2):
Bücher,
Wohnbedarf, Kleinmöbel, Dekoration,
Elektro, EDV, Foto (Consumer Elektro),
Lederwaren
sowie Apotheke (da in Simbach die meisten Apotheken in der Innenstadt
gelegen sind).
Verbesserung der Schaufenstergestaltung und Inneneinrichtung
Ein überwiegender Teil der innerstädtischen Betriebe zeigt sich in attraktiver
Gestaltung mit aktiver Kundenansprache und kundenorientiertem Sortiment.
Es wechseln sich jedoch attraktive, jung auftretende Betriebe mit aktiver Kundenansprache und gutem Sortiment mit Läden ab, die sich nur durchschnittlich
bis unmodern gestaltet zeigen und nur geringe Außenwirkung auf Laufkunden
bzw. Passanten haben.
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Geschäfte mit unzureichender Gestaltungsqualität auch die Kundenfrequenz anderer, benachbarter Betriebe
negativ beeinflussen können. Insbesondere eine Negativ-Differenz zwischen
Sortimentsniveau und Gestaltung bedeutet eine Schwierigkeit für den Abverkauf des jeweiligen Sortiments, da der Kunde aufgrund der Ladengestaltung
ein minderwertigeres Sortiment erwartet. Häufigste Ursache eines zu beanstandenden Gesamteindrucks bei der Innengestaltung waren die veraltete
Ladengestaltung, unzureichende Beleuchtung und eine Überfrachtung der
Verkaufsräume und Eingangsbereiche mit Waren bzw. eine grundsätzlich unprofessionelle Warenpräsentation im Laden sowie im Schaufenster.
Betriebe, die in ihrer Innengestaltung und Außenwirkung keine positiven Effekte setzen und durch ihr Auftreten dem Wunsch moderner Kunden nach einem
attraktiven Servicebetrieb nicht entsprechen, verschenken eigene Umsatzpotenziale ebenso wie eine mögliche stärkere Funktion dieser Betriebe in der
Innenstadt. Hier sollten Schulungsmöglichkeiten der Verbände oder der Einkaufsgenossenschaften genutzt werden.
Mindestbetriebsgrößen
Bei der Einzelhandelserhebung konnte festgestellt werden, dass 52% aller Ladenlokale Verkaufsflächen von unter 100 m² aufweisen, der größte Teil (rd.
40 %) verfügt über eine Verkaufsfläche von unter 50 m². Mit dieser unterdurchschnittlichen Verkaufsflächengröße können erhebliche Probleme für die
Geschäfte verbunden sein. Die Größe der Verkaufsfläche steht im direkten
Zusammenhang mit der Sortimentskompetenz des Geschäfts und somit auch
mit der Höhe der Umsatzleistung je Quadratmeter Verkaufsfläche. Kleinflächige Facheinzelhandelsgeschäfte können nur eine geringe Sortimentstiefe und –
breite bieten. Diese mangelnde Präsenz führt dazu, dass bestimmte Kundenwünsche nicht oder nur mit erheblichen Zeitverzug erfüllt werden können. Die
Folge ist eine Umsatzstagnation bzw. ein Rückgang der Umsätze auf Grund der
abgewiesenen Kunden.
Die meisten Sortimente erfordern eine Mindestverkaufsfläche, die in den seltensten Fällen unter 100 m² liegt. Lediglich Lebensmittel-Spezialgeschäfte,
Bäcker, Metzger sowie Anbieter von Uhren/Schmuck, Tabakwaren oder Zeitschriften bilden eine Ausnahme. Hier sollte versucht werden, soweit die baulichen Rahmenbedingungen dies zulassen, durch Erweiterung oder Zusammen43
schluss der Verkaufsflächen die Attraktivität und Konkurrenzfähigkeit der betreffenden Betriebe zu verbessern. Hier könnten benachbarte Leerstände bzw.
untergenutzte Flächen sogar von Vorteil sein, indem diese in ein bestehendes
Ladenlokal integriert werden. Auch die Umwandlung nicht mehr benötigter
Lager- und Abstellflächen stellt eine Möglichkeit dar, die Verkaufsfläche zu
erweitern.
Da gerade bei Neugründungen i. d. R. nur Mindestbetriebsgrößen von mehr als
100-200 m² Verkaufsfläche konkurrenzfähig sind, besteht auch die Gefahr einer erschwerten Vermietbarkeit der Kleinflächen.
6.3 Rahmenbedingungen des Einzelhandels
Leerstandssituation
Im Rahmen der Vor-Ort-Erhebung wurden insgesamt 32 Leerstände aufgenommenen, wovon sich 28 im Innenstadtbereich befinden (vgl. Karte 4). Die
Leerstandsquote liegt in Simbach bei 17,3 % und ist als überdurchschnittlich
einzustufen (siehe 3.7). Leerstände wirken sich insbesondere in innerstädtischen Einkaufsbereichen negativ aus. Sie bewirken eine Unterbrechung des
durchgehenden Geschäftsbesatzes und somit eine generelle Verschlechterung
des Stadtbildes. Zur Stärkung im Wettbewerb mit anderen Standorten und zur
Vermeidung eines negativen Standortimages sind diese Flächen möglichst
umgehend einer marktgerechten Nutzung zuführen. Um dies schnell und auch
investorenfreundlich realisieren zu können, ist der durch die Stadt Simbach
bereits erstellt Leerflächenkataster, in den neben Leerständen im Einzelhandelsbereich auch gewerbliche Brachflächen aufgenommen werden können, ein
sinnvolles Instrument.
Um einerseits Lücken im Angebot und andererseits bestehende Leerstände
auch als Chance für den örtlichen Einzelhandel zu nutzen, sollten verschiedene
Strategien zur Neuansiedlung bzw. -gründung von Betrieben eingeschlagen
werden. Die erste Möglichkeit greift auf leerstehende Ladenlokale und Flächen
zurück. Durch eine gemeinschaftliche, offensive Leerstandsvermarktung und
ein gezieltes Ansprechen von Multiplikatoren (Makler, IHK, Einzelhandelsverband etc.) und von potentiellen Ansiedlern (aktive örtliche Unternehmer, Einzelhändler mit attraktiven Geschäften in Nachbarorten, Filialisten etc.) sollte
versucht werden, die noch offenen Potenziale abzudecken. Unterstützend,
sozusagen als zweite Strategie, kann seitens der Stadt erwogen werden, eine
Art Einzelhandels-Förderprogramm ins Leben zu rufen. Durch ein abgestuftes
Anreizsystem könnten gute Erfolge im Hinblick auf die Verbesserung der Situation des örtlichen Einzelhandels erzielt werden. Gezielt zu fördern wäre die
Ansiedlung bzw. Ergänzung von fehlenden Sortimenten, Verbesserung der
Ladengestaltung und Flächenzuschnitte sowie allgemeine Modernisierungsinvestitionen.
Um die Leerstandssituation zu verbessern und zugleich einen stärkeren
Gastronomiebesatz in der Innenstadt zu fördern (s.u.), sollten einzelne leerstehende Erdgeschoßlagen, die aufgrund ihrer Lage oder Größe für den Einzelhandel weniger interessant sind, durch Gastronomiebetriebe besetzt werden.
Aber auch Dienstleistungseinrichtungen wie Friseure, Reinigungen, Reisebüros
aber auch Arztpraxen, Anwalts- oder Versicherungsbüros sind zur Belegung in
Betracht zu ziehen.
Flächenmanagement und Einbeziehung der Hauseigentümer
Ein auf die Stadt Simbach zugeschnittenes Flächenmanagement kann neben
einer offensiven Leerstandsvermarktung insbesondere eine aktive
Leerstandsvermeidung unterstützen. Daneben sollte es den Haus- und Grundeigentümern möglichst kompetente beratende Hilfestellung zur effektiven
Nutzung der Immobilien bereitstellen, um so die Verbesserung des Branchenund Funktionsmixes und eine Stärkung der Innenstadt zu erreichen. Langfristig
sollte ein Flächen- oder Standortmanagement zwischen sämtlichen Marktpartnern (Eigentümer und Mieter, Stadt, Gewerbe, Makler, potenzielle Nutzer
etc.) eine Schnittstellenfunktion übernehmen. Die vorliegende Einzelhandelsuntersuchung stellt eine wesentliche Grundlage für ein Flächenmanagement
dar.
44
Wir sehen die Etablierung eines Flächenmanagements als eine Aufgabe des im
folgenden Kapitel 6.4 empfohlenen City- und Stadtmarketings an.
Gastronomie
Im Nutzungsmix der Simbacher Innenstadt spielt die Gastronomie neben dem
Einzelhandel und dem Dienstleistungsbereich eine bedeutende Rolle. So stehen den 71 Einzelhandelsbetrieben 19 Gastronomiebetriebe gegenüber. Während sich in anderen aktuellen Untersuchungen der CIMA der Gastronomieanteil (gemessen als Anteil der gastronomischen Betriebe an allen kundenorientierten Einrichtungen) in bayerischen Innenstädten bei durchschnittlich rd. 14,5 % einpendelt (Minimum 11,4 %, Maximum 18,0 %), liegt dieser
Anteil in Simbach mit 14,2 % knapp unter diesem Mittelwert.
Um zwischen den Schwerpunktlagen Bahnhofstraße, Innstraße, Maximilianstraße, Münchener Straße und dem Fußgängerzonenbereich Schulgasse und
Neue Gasse eine bessere und attraktivere Anbindung zu gewährleisten, die zu
einem intensiveren Austausch des Passantenaufkommens zwischen diesen
Bereichen führt, ist der verbindende Bereich des Kirchenplatzes umzugestalten. Hier können z.B. über einen Gestaltungswettbewerb Ideen eingebracht
werden, die in Abstimmung mit den Simbacher Bürgern in die Umsetzung
einfließen.
Das Wittelsbacherhaus sowie im Idealfall auch das Rückgebäude des
Oberkrainerstüberls sind neuen Nutzungen zuzuführen. Eine Aufwertung der
bestehenden Sichtachse über den Kirchenplatz kann allein schon dazu führen,
den Weg über den trotz Bepflanzung eher kahl und unbelebt wirkenden Platz
zurückzulegen.
Das gastronomische Angebot ist als Ergänzung des Einzelhandels sowie zur
Schaffung von Aufenthaltsqualität im der Innenstadt von hoher Bedeutung.
Dabei kommt es jedoch weniger auf die Quantität als auf die Qualität, Vielfalt
und Art des Angebotes an. So weist insbesondere die in der Innenstadt befindliche Gastronomie Verbesserungspotenzial z.B. in Bezug auf Angebotsniveauund -zusammensetzung auf. Insbesondere ein Café- und Kneipenangebot wurde im Rahmen der durchgeführten Haushaltsbefragung vermisst. Die Befragung hat gezeigt, dass neben Cafés/Kneipen auch Restaurants häufig nachgefragt werden. Hier fehlen neben den zahlreichen Pizzerien alternative Angebote. Ansiedlungsinteressen sollten daher aktiv unterstützt bzw. bestehende
Leerstände auch für Gastronomieansiedlungen genutzt werden.
Verbindung der innerstädtischen Einkaufsbereiche
Der auseinandergezogene Innenstadtbereich führt dazu, dass nur wenige Passanten den Weg zwischen den einzelnen Lagen zu Fuß gehen. Werden verschiedene Bereiche aufgesucht, ist vielmehr die Fahrt mit dem Auto üblich,
was zu einer entsprechenden Verkehrsbelastung führt. Andere Kunden besuchen nur einen Teil der Innenstadt.
Kirchenplatz: Fehlende Kundenwirkung im zentralen Bereich
45
Aufenthaltsqualität
Beeinflusst durch das hohe Verkehrsaufkommen, aber in erster Linie bedingt
durch die schmalen Gehwege, ist die Aufenthaltsqualität insbesondere der
Innstraße, aber auch der Münchener und der Passauer Straße unzureichend.
Es sollten daher alle bestehenden Möglichkeiten genutzt werden, Platzsituationen und somit Aufenthaltsbereiche zu schaffen. Hier sind die Vorzone des
Rathauses, der Bereich vor der Hausnummer 22 sowie die Bereiche neben der
Hausnummer 25 und zwischen den Hausnummern 35 und 37 sowie 37 und 41
als mögliche Flächen zu nennen.
Innenstadtmöblierung
Die in kommunaler Hand befindlichen Möblierungseinrichtungen wie Laternen, Sitzgelegenheiten und Papierkörbe präsentieren sich einheitlich und zeitgemäß. Einzig der Kirchenplatz weist abweichende Möblierungselemente auf.
Das Aufnehmen gestalterischer Elemente (Möblierung, Beleuchtung, Kunst im
öffentlichen Raum) aus den anderen Innenstadtbereichen könnte eine bessere
Verbindung und ein stimmiges Gesamtbild schaffen.
Die Verwendung privater Möblierungselemente sollte reguliert werden. Hier
verwendet z.B. eine Reihe von Betrieben sogenannte „stumme Verkäufer“
oder „Passantenstopper“ als Marketingsinstrumente, die keiner einheitlichen
Gestaltungslinie folgen und das Bild der Innenstadt stören. Vor allem auf den
schmalen Gehsteigen der Innstraße geht von den Aufstellern eine Gefährdung
der Passanten aus. Da diesen DIN-A1-Plakataufstellern oft größere, buntere
und dadurch störendere Werbesegel folgen, die bisher erst vereinzelt in
Simbach zu finden sind, sollte die Stadt gemeinsam mit der Wirtschaft Gestaltungsziele festlegen und mindestens eine Gestaltungsrichtlinie veröffentlichen
oder eine Gestaltungs- oder Werbesatzung beschließen.
46
6.4 Marketing
Aber auch gemeinsam initiierte und getragene Service-Angebote wie z.B. eine
Kinderbetreuung können dazu beitragen, das Image einer kundenfreundlichen
Einkaufsstadt weiter auszubauen und zu festigen.
Herausstellen der Serviceorientierung der Betriebe
Der Simbacher Innenstadt-Einzelhandel zeichnet sich durch inhabergeführte
Betriebe mit hoher Serviceorientierung aus. Dies ist ein wesentlicher Vorteil
gegenüber dem Fachmarkt-lastigen Einzelhandel an anderen Standorten. Daher sollten die Betriebe diese Serviceorientierung durch ein möglichst geschlossenes, serviceorientiertes Auftreten nach außen zeigen. Eine „Serviceoffensive“ des Einzelhandels in Zusammenwirken mit den ansässigen Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben mit der einheitlichen Definition von Mindest-Servicestandards kann in Verbindung mit einer entsprechenden Marketingstrategie neue Impulse zum Besuch Simbachs setzen.
Wie die Befragungsergebnisse unter 5.1.5. zeigen, werden in den Bereichen
Service und Beratungsqualität andere Orte vorgezogen, so dass ein Herausstellen der im Simbacher Einzelhandel bestehenden Potenziale umso wichtiger
erscheint.
Wichtiger Träger einer Profilierungsstrategie im Rahmen des Marketings für
die Stadt ist die Werbegemeinschaft, die im Verbund das geschlossene Auftreten nach außen durch ihre Aktionen und Maßnahmen weiter fördern sollte.
Neben branchenspezifischen Serviceleistungen sind dabei Freundlichkeit, Warenkenntnis und Beratungskompetenz des Personals wesentliche Kriterien der
Serviceorientierung.
Beispiel Aktion Kinderbetreuung in der Innenstadt
Qualitätssiegel Gastronomie
Qualitätssiegel Einzelhandel
Ortsspezifisches Siegel
So lassen sich Serviceangebote ebenso zur Zielgruppenorientierung nutzen
(hier: Zielgruppe „Familie“ bzw. „mit Kind“) wie zur Verbesserung der Kundenwahrnehmung (z.B. moderne Warendisplays), zur Kundenentlastung (z.B.
47
Gepäckaufbewahrung) sowie auch als geldwerter Kundenvorteil (z.B. Parkgebührenrückerstattung).
Stärkere Orientierung zum Erlebniseinkauf
Durch Erlebnisfaktoren, Attraktionen und Atmosphäre können sich die Geschäfte wie auch die Innenstadt zu einem Freizeit- und Erlebnisbereich entwickeln, in dem Einkaufen weniger als Versorgungsvorgang, sondern als Freizeitbeschäftigung betrachtet wird.
Grundsätzlich kann der Erlebniseinkauf auf der städtischen oder Makroebene
gefördert werden (z.B. verkaufsoffene Sonntage oder der Simbacher Christkindlmarkt), auf der Mehrbetriebsebene (z.B. Themenwochen) und auf einzelbetrieblicher Ebene (Ergänzung des Sortimentes durch Erlebniskomponenten:
außergewöhnlicher Ladenbau, Spielecken für Kinder, Angebot von Getränken,
Test- und Probierzonen etc.).
ren Entwicklung2 könnte in Zukunft die Basis dafür bilden.
Mit der Realisierung des vorliegenden Konzeptes ist bereits ein wichtiger,
grundlegender Schritt in Richtung Stadtmarketing getan. Die Einrichtung
thematischer Arbeitskreise und Projektgruppen wäre der erste Schritt in
Richtung der Umsetzung. In den einzelnen Arbeitskreisen könnten dann
Maßnahmenpläne erstellt werden, deren kontinuierliche Umsetzung Aufgabe des Stadtmarketings ist. Solche Arbeitskreise wären auch das geeignete
Forum, in dem die Umsetzungsmöglichkeiten der Empfehlungen der Einzelhandelsuntersuchung zu prüfen, zu priorisieren und die möglichen Vorarbeiten zur Umsetzung zu leisten sind.
Die Werbegemeinschaft, der Einzelhandel, die Dienstleister und die Gastronomie sind ebenso in das Stadtmarketing einzubeziehen wie die Stadtverwaltung Simbach mit ihren Fachbediensteten.
Während die Makroebene in Simbach durch die zahlreichen Aktionen bereits
gut ausgebaut ist, sollten sich mehr Einzelbetriebe erlebnisorientiert zeigen.
Durch die Erlebnisorientierung können einzelne Betriebe zu einer „Besonderheit“ und so zu Magneten für die gesamte Stadt werden.
Stadtmarketing / City-Marketing
Um sich im Wettbewerb mit den Konkurrenzstandorten zu positionieren, ist
ein Ausbau des Marketings (Stadtmarketings) zu empfehlen.
Die Hauptaktivitäten des Handels, der Wirtschaftsgemeinschaft wie der
Stadtverwaltung sollten sich nicht nur auf die Werbung für das "Produkt
Stadt und Handel" richten, sondern verstärkt auch auf die Arbeit am " Produkt Stadt und Handel ". Der im Rahmen der Vorbereitung zur vorliegenden
Untersuchung aufgenommene, systematische Dialog über Fragen der weite2 Bei zwei Zusammenkünften waren jeweils Vertreter der Stadtverwaltung, der Politik und der
Wirtschaft anwesend.
48
7
ERLÄUTERUNGEN UND METHODIK
7.1 Bestimmung des Einzugsgebietes und des Umsatzpotenzials
Das Einzugsgebiet für den Einzelhandel, das bindungsfähige Konsumentenpotenzial und damit auch das mögliche Umsatzpotenzial der Stadt Simbach am Inn
wurde mit einem computergestützten Simulationsmodell berechnet.
Das von der CIMA GmbH angewandte Verfahren zur Abgrenzung des Marktgebietes basiert auf den Untersuchungen von Huff ("Defining and Estimating a
Trading Area"). In diesem Modell wird für jede Stadt und Gemeinde im Einzugsgebiet die Wahrscheinlichkeit ermittelt, mit der ein Verbraucher aus dieser Gemeinde eine Einkaufsfahrt zum Untersuchungsort unternimmt. Ziel des Modells
ist die Berechnung des bindungsfähigen Konsumentenpotenzials und damit auch
des möglichen Umsatzpotenzials für den Einzelhandel. Das Modell wird für Lebensmittel, Waren des kurz-, des mittelund des langfristigen Bedarfsbereiches
getrennt berechnet und berücksichtigt die unterschiedlichen Einzugsgebiete in
diesen Sortimentsbereichen.
Einflussgrößen für die Berechnung des Einzugsgebietes sind:
Geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren,
Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten der
Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im Einzugsbereich,
Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen am jeweiligen Einzelhandelsumsatz.
Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotenzial leitet sich ab aus:
der Attraktivität der Konkurrenzorte,
der geographischen Lage der Konkurrenzorte,
der Einwohnerzahl im Einzugsbereich,
den Kaufkraftverhältnissen im Einzugsbereich und
den einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf und Jahr
der unterschiedlichen Distanzempfindlichkeit und Ausgabebereitschaft
für kurz-, mittelund langfristige Güter.
In das Simulationsmodell wurden neben der Stadt Simbach am Inn weitere
85 Gemeinden einbezogen. Das tatsächliche Einzugsgebiet umfasst jedoch
nur diejenigen Orte, aus denen ein nennenswerter Anteil der verfügbaren
einzelhandelsrelevanten Kaufkraft realistischerweise nach Simbach fließen
kann. Eine Darstellung des Einzugsgebietes findet sich in Karte 2 (vgl. Kapitel
3.2).
Begrenzend auf das Einzugsgebiet Simbachs wirken vor allem Braunau und
die benachbarten Mittelzentren.
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer berechnet sich wie folgt:
KK(Simbach) / E(Simbach) * 100
Dabei ist:
KK(Simbach) =
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Simbachs in ‰ der
einzelhandelsrelevanten Gesamtkaufkraft der BRD
E(Simbach) =
Einwohnerzahl Simbachs in ‰ der Einwohnerzahl
Gesamtdeutschlands
Die Kaufkraft bezeichnet diejenigen Geldmittel, die für den Konsum zur Verfügung stehen. Das sind die Nettoeinkommen abzüglich der Kosten für Miete, Reisen und andere Konsumzwecke (Dienstleistungen etc.) sowie der Spareinlagen. Laut einer aktuellen Untersuchung des Kooperationsinstituts der
CIMA, MB-Research, liegt die Kaufkraft je Einwohner in Deutschland derzeit
bei 18.470 €. Diese Kaufkraft wird gleich 100,0 gesetzt. Ein Ort mit einer
Kaufkraftkennziffer von 110,0 hat somit ein Pro-Kopf-Potenzial von 20.317 €,
ein Ort mit einer KKZ von 90,0 hat entsprechend ein verfügbares Pro-KopfEinkommen von 16.623 €.
49
Durch diese Berechnung wird, unabhängig von der Größe des Ortes, das verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im Vergleich zum Bundesdurchschnitt
bestimmt. Dabei ist der Bundesdurchschnitt stets 100 %. Geht man zur Anschauung von einem Bundesdurchschnitt von 5.000 Euro aus 3, so würde einem
Ort mit einem einzelhandelsrelevanten Ausgabepotenzial von 5.500 Euro die
Kaufkraftkennziffer 110,0 zugewiesen, einem Ort mit 4.500 Euro entsprechend
die Kennziffer 90,0.
ausgaben-Ermittlung pro Jahr ein Betrag in Höhe von 5.435 € für Ausgaben
im Einzelhandel zur Verfügung:
Bedarfsbereiche
In €/Ew. p.a.
Anteil in %
Charakteristisch für Lebensmittel und den sonstigen kurzfristigen Bedarf (Arzneien, Drogerieartikel, Zeitschriften, Blumen, ...) ist, dass vergleichsweise häufig
kleine Mengen eingekauft werden und ein dichtes Netz von Verkaufseinrichtungen auch in kleineren Ortschaften die Erledigung zahlreicher Einkäufe ermöglicht.
überwiegend kurzfristiger Bedarf
2.871
52,8
(davon Lebensmittel)
(2.100)
(38,6)
überwiegend mittelfristiger Bedarf
951
17,5
überwiegend langfristiger Bedarf
1.613
29,7
insgesamt
5.435
100,0
Im mittelfristigen Bedarfsbereich (Bekleidung, Schuhe, Sportartikel, Bücher,
Schreibwaren, Spielwaren, ...) sowie im langfristigen Bedarfsbereich (Möbel,
Hausrat, Elektrogeräte, Uhren, Optik, Fahrräder, ...) befinden sich Versorgungseinrichtungen in der Regel in den größeren zentralen Orten. Einkäufe werden
häufig mit dem Auto durchgeführt und sind seltener als im kurzfristigen Bereich.
Dem Einkauf geht in der Regel auch ein intensiverer Auswahl- und Vergleichsprozess voraus. Die ausgegebenen Beträge pro Einkauf sind dabei erheblich
höher.
Grundlage für die Potenzialberechnung im Einzelhandel sind die jährlichen Verbrauchsausgaben pro Kopf der Bevölkerung. Hierzu liegen Daten vor, die aus
umfangreichem, sekundärstatistischem Material, Eigenerhebungen im Rahmen
von Standortanalysen und Betriebsberatungen resultieren. Keine Berücksichtigung finden dabei die Verbrauchsausgaben für Kraftfahrzeuge, Landmaschinen,
Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse. In Abzug gebracht ist der Anteil des Versandhandels an den Verbrauchsausgaben, so dass nur der Pro-Kopf-Verbrauch,
der im stationären Einzelhandel realisiert wird, in die Berechnungen eingeht.
Jeder Person, vom Baby bis zum Greis, steht entsprechend dieser Verbrauchs-
Tab. 5
Verbrauchsausgaben in Deutschland
Pro-Kopf-Ausgaben
Quelle:
Bearbeitung:
BBE Handelsberatung, München, 2008
CIMA GmbH, 2010
Davon entfallen 38,6 % auf Lebensmittel, 14,2 % auf Güter des sonstigen
kurzfristigen Bedarfs, 17,5 % auf mittelfristig nachgefragte Waren und 29,7 %
auf Ausgaben für Güter des langfristigen Bedarfs.
Die Umsatzpotenziale in den einzelnen Warengruppen ergeben sich aus dem
Produkt der (rein rechnerisch) gebundenen Einwohner und den Pro-KopfVerbrauchsausgaben. Unter der Berücksichtigung branchenspezifischer
Verkaufsflächenproduktivitäten (Umsatzleistung je m² Verkaufsfläche) lassen
sich schließlich aus den Umsatzpotenzialen die erforderlichen Verkaufsflächen ableiten.
3 die 2007er BBE!CIMA-Zahlen basieren auf einem Durchschnittswert von genau 5.435 €
50
7.2 Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen Situation
Im Rahmen der Untersuchung wurde eine Bestandsaufnahme aller existierenden Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Entscheidendes Kriterium für die Erfassung eines Betriebes ist dabei die Tatsache, dass zum Zeitpunkt der Erhebung
von einer branchentypischen Geschäftstätigkeit ausgegangen werden kann. Die
Klassifizierung aller erfassten Betriebe erfolgte nach folgenden Merkmalen:
Lage des Betriebes (Innenstadt, integrierte Lage, sonstiges Gebiet/nicht
integriert/Gewerbegebiet)
Branche
Betriebstyp
Verkaufsfläche
Sortimentsniveau
allgemeiner Zustand des Betriebes, differenziert nach Innen- und Außengestaltung
Die Zuordnung eines Betriebes zu einer Branche orientiert sich grundsätzlich am
Schwerpunkt des angebotenen Sortiments. Handelt es sich um Betriebe mit
mehreren Sortimentsbereichen (z. B. Warenhäuser, Verbrauchermärkte), so
wird für die Bestimmung der gesamten Verkaufsfläche je Branche im betreffenden Untersuchungsort eine Aufspaltung in alle wesentlichen Warengruppen
vorgenommen.
Nicht zum Einzelhandel werden der Handel mit Kraftfahrzeugen und der Brennstoffhandel gezählt. Tankstellen-Shops werden jedoch aufgenommen. Reinigungen, Reisebüros, Videotheken und Autovermietungen zählen zu den Dienstleistungsbetrieben, Friseure, Schneidereien und Schuhmacher sind zum Handwerk
zu rechnen. Apotheken, Optiker, Bäcker und Metzger werden dagegen zum Einzelhandel gezählt, da hier die Handelsfunktion im Vordergrund steht.
Die Klassifizierung der Betriebstypen orientiert sich an folgenden Kriterien:
Bedienungsform
Preisniveau
Sortimentstiefe und –breite sowie
Verkaufsfläche
Als Verkaufsfläche wird der Verkaufsraum einschließlich Schaufenstern und
Kassenbereich ohne die für den Kunden nicht begehbaren Nebenflächen wie
Lagerräume, Verwaltungsräume, Werkstätten etc. erfasst.
Die Bedarfsbereiche setzen sich aus folgenden Einzelbranchen zusammen:
Kurzfristiger Bedarf:
Lebensmittel, Reformwaren, Apotheken, Drogerien, Parfümerien, Blumen
Mittelfristiger Bedarfsbereich:
Oberbekleidung, Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung, Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf, Sportartikel, Schuhe, Sanitätshäuser, Bücher,
Schreibwaren, Spielwaren, Zoobedarf
Langfristiger Bedarfsbereich:
Möbel, Antiquitäten, Kunstgegenstände, Eisenwaren, Hausrat, Baumarktartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Farben, Lacke, Tapeten , Elektrogeräte, Leuchten, Unterhaltungselektronik, Foto, Optik, Uhren, Schmuck,
Lederwaren, Musikinstrumente, Musikalien, Fahrräder, Autozubehör, Büromaschinen, -einrichtung, Personalcomputer, Gartenbedarf
51
Insgesamt erhebt die CIMA folgende 31 Branchen:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Lebensmittel
Reformwaren
Apotheken
Drogerien, Parfümerien
Blumen, Pflanzen, Sämereien
Oberbekleidung
Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung
Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf
Sportartikel
Schuhe
Sanitätshäuser
Bücher
Schreibwaren
Spielwaren/Hobby/Basteln
Zoobedarf
Möbel
Antiquitäten, Kunstgegenstände
Eisenwaren, Hausrat, Baumarktartikel
Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel
Farben, Lacke, Tapeten
Elektrogeräte, Leuchten
Unterhaltungselektronik
Foto
Optik
Uhren, Schmuck
Lederwaren
Musikinstrumente, Musikalien
Fahrräder
Kfz-Zubehör
Büromaschinen, -einrichtung, PC
Babybedarf, Kinderbedarf und -bekleidung
Unterschieden werden schließlich die folgenden Standorttypen (vgl. Erläuterungen zu Karte 4 in Kapitel 3.6)
Innenstadt
Integrierte Lage: alle integrierten Lagen (Innenstadtrandlagen, Wohngebiete, Ortsteile) außerhalb der Innenstadt,
Nicht integrierte Lage: autoorientierte Standorte, nicht von Wohngebieten umgeben, periphere Stadtrandlage, z.T. sogenannte „Grüne
Wiese.
52
7.3 Zentrenrelevante und nicht zentrenrelevante Branchen
Kennzeichnend für zentrenrelevante Branchen und Bedarfsbereiche ist insbesondere ihre über die tägliche Bedarfsdeckung hinausgehende Versorgungsfunktion. Größtenteils handelt es sich dabei um sogenannte Handtransportwaren.
Darüber hinaus sollte sich die Innenstadt vor allem durch die Qualität und
Höherwertigkeit der angebotenen Sortimente von den Betrieben im Außenbereich unterscheiden.
Zu den zentrenrelevanten Branchen sind zu rechnen:
Bekleidung, Wäsche,
Geschenkartikel,
Heimtextilien (Handtücher, Bettwäsche)
Sportartikel,
Schuhe,
Musikinstrumente,
Lederwaren, Pelze, Reisegepäck
Foto, Optik,
Bücher, Bild- und Tonträger (CD, DVD)
Uhren und Schmuck,
Papierwaren, Schreibwaren,
Parfümeriewaren,
Spielwaren,
Kurz- und Strickwaren,
Handarbeitsartikel, Stoffe,
Fahrräder und Zubehör,
Hausrat, Glas-Porzellan-Keramik,
Antiquitäten, Kunstgegenstände,
Großelektro (weiße Ware), Beleuchtung
Unterhaltungselektronik (braune Ware),
Büromaschinen, EDV,
Kaffee und Tee, Weine und
Spirituosen,
Raucherartikel,
Zooartikel, Tiernahrung,
Kinder- und Babyartikel.
Dies sind Sortimente, die überwiegend in Fachgeschäften, Kaufhäusern, Warenhausabteilungen sowie Einkaufszentren (Shopping-Centern) bevorzugt in
der Innenstadt bzw. in integrierten Lagen angeboten werden.
Daneben zählen die folgenden nahversorgungsrelevanten Sortimente des
kurzfristigen Bedarfsbereichs, zu den zentrenrelevanten Sortimenten:
Drogeriewaren, Körperpflege-Artikel, Reinigungsmittel,
Apotheken, Reformwaren, Naturkost,
Zeitschriften,
Blumen und Kleinpflanzen sowie
Nahrungs- und Genussmittelanbieter.
Unternehmen aus diesen kurzfristigen Bedarfsbereichen sollten sowohl der
Nahversorgung in Wohnlagen wie auch der Sortimentsabrundung in der Innenstadt dienen.
Die Ansiedlung in Wohnstandortnähe ist notwendig, um die Versorgung aller
Bevölkerungsgruppen mit den Gütern des täglichen Bedarfs - insbesondere mit
Lebensmitteln - zu sichern, und das durch diese häufig nachgefragten Güter
entstehende Verkehrsaufkommen über das Prinzip der kurzen Wege zu reduzieren.
Zudem können die Wohngebiete durch eine solche wenig belastende Nutzungsmischung belebt werden.
Die wesentlichste Nahversorgungsfunktion kommt dabei insbesondere den
Lebensmittel-Anbietern zu, wobei hier ein ideales, ausgewogenes Angebot aus
folgenden Betriebstypen bestehen sollte (je zu versorgendem Standort):
ein Vollsortimenter (klassischer Supermarkt mit Markenware und breitem Frischeangebot) oder alternativ ein so genannter Soft-Discounter
mit eingeschränktem Frischeangebot und Markenprodukten (also kein
Aldi oder Lidl). Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Supermärkte mit einer durchschnittlichen Artikelanzahl von 8.000 bis 12.000 für die Nahversorgung ein wesentlich vollständigeres Angebot bieten als SoftDiscounter mit einer Artikelzahl von rd. maximal 3.500 (Aldi: rd. 800 Artikel, Lidl rd. 1.200).
eine Bäckerei,
eine Metzgerei
53
sowie ggf. ein Obst- und Gemüsegeschäft.
Charakteristisch für viele Branchen des langfristigen Bedarfes ist die Orientierung an den Autokunden. In der Regel werden in den nachfolgend aufgeführten Branchen Artikel angeboten, die nicht oder nur schwer zu Fuß abtransportiert werden können (sog. Autotransportwaren). Ferner ist den Anbietern gemeinsam, dass sie einen sehr hohen Flächenbedarf haben und daher meist
peripher angesiedelt sind.
Soweit im Einzelfall bestimmte Sortimente in keiner der beiden Listen aufgeführt sind, sind sie nach sachlogischem Zusammenhang einer der beiden Artikelgruppen zuzuordnen.
Nicht zum Einzelhandel wird der Handel mit Kraftfahrzeugen gezählt.
Reinigungen, Reisebüros, Videotheken und Autovermietungen zählen zum
Dienstleistungsbereich, Friseure, Schneidereien und Schuhmacher sind zum
Handwerk zu rechnen.
Zu diesen nicht zentrenrelevanten Branchen zählen:
Matratzen,
Baumarktartikel, Bauelemente,
Baustoffe,
Tapeten,
Werkzeuge, Eisenwaren,
Bodenbeläge, Teppiche, Raumausstattung,
Autozubehör, -teile, -reifen,
Farben, Lacke,
Getränke-Fachmärkte
Möbel, Küchen,
Boote und Zubehör
Gartenartikel, Gartenbedarf,
Pflanzen.
Badeinrichtungen, Installationsmaterial, Sanitärerzeugnisse,
Campingartikel,
Diese Sortimente werden überwiegend in Fachmarktzentren, Fachmärkten,
Discountern sowie Fachmarkt- und SB-Warenhausabteilungen angeboten.
Die Abgrenzung der zentren- und nicht zentrenrelevanten Branchen wurde auf
Basis der im Rahmen der Neuformulierung des LEP-Ziels B II 1.2.1.5. (seit
1.9.2006 Ziel B II 1.2.1.2) durch das Bayerische Staatsministerium für Landesentwicklung und Umweltfragen veröffentlichten Brancheneinteilung vorgenommen.
54
7.4 Begriffsdefinitionen
Abschöpfungsquote
Bedeutung:
Die Abschöpfungsquote (auch Bindungsquote oder Umsatzbindungsfaktor) bezeichnet denjenigen Umsatzanteil am gesamten bindungsfähigen Umsatzpotenzial, der zu einem Zeitpunkt x tatsächlich erzielt wird.
Berechnung:
Die Berechnung kann branchenbezogen oder branchenübergreifend erfolgen.
Berechnungsbasis ist der tatsächlich erzielte Umsatz einer Branche/eines Ortes
dividiert durch das (bindungsfähige) Umsatzpotenzial dieser Branche/des Ortes.
Einzugsgebiet
Bedeutung:
Die Größe des Einzugsgebiets eines Ortes bestimmt zu einem wesentlichen Anteil die Höhe seines bindungsfähigen Umsatzpotenzials.
Berechnung und Abgrenzung:
Einflussgrößen zur Bestimmung des Einzugsgebiets sind v.a.
die Zeitdistanzen von den Wohnorten der Konsumenten zu den zentralen
Einkaufsorten in der Region;
die Marktpotenziale der Gemeinden des potentiellen Einzugsgebiets;
die Attraktivitätsgrade der konkurrierenden Einkaufsorte;
die unterschiedliche Distanzempfindlichkeit und Ausgabebereitschaft für
Güter des kurz-, mittelund langfristigen Bedarfs.
Die Abgrenzung erfolgt i.d.R. nach Bedarfsbereichen für Güter des kurz-, mittelund langfristigen Bereichs. Zum Einzugsgebiet zählen alle Gemeinden, aus denen
mindestens 10 % der verfügbaren Kaufkraft in den Untersuchungsort fließen
(Kaufkraftbindung). Dabei ist zu beachten, dass v.a. in Verdichtungsräumen eine
unter 10 % liegende Kaufkraftbindung in €-Werten einen erheblichen Umfang erreichen kann.
Kaufkraft (nominal / real)
Bedeutung:
Die nominale Kaufkraft bezeichnet diejenige Geldmenge, die den privaten
Haushalten innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zur Verfügung steht. Sie
setzt sich zusammen aus dem verfügbaren Netto-Einkommen zuzüglich der
Entnahmen aus Ersparnissen und aufgenommener Kredite, abzüglich der
Bildung von Ersparnissen und der Tilgung von Schulden.
Die reale Kaufkraft berücksichtigt das regional sehr unterschiedliche Niveau
von Löhnen/Gehältern und Lebenshaltungskosten. Eine neue Untersuchung
von MB Research, Nürnberg, belegt dabei deutliche Unterschiede.
Kaufkraftkennziffer (KKZ)
Bedeutung:
Die KKZ bezeichnet die Kaufkraft einer Gemeinde pro Einwohner im Vergleich
zum Bundesdurchschnitt (unabhängig von der Größe der Gemeinde).
Berechnung:
Aus der Einkommensteuer-Statistik der Städte und Gemeinden wird das gesamte im Ort verfügbare Netto-Einkommen aufsummiert und durch die Zahl
der Einwohner geteilt. Daraus ergibt sich ein bestimmtes ortsspezifisches
Pro-Kopf-Einkommen.
Der Bundesdurchschnitt dieses Pro-Kopf-Einkommens wird gleich 100 gesetzt. Angenommen dieser Bundesdurchschnitt läge bei 10.226 €, so würde
einem Ort mit einem Pro-Kopf-Einkommen von 11.248 € die KKZ 110,0 zugewiesen, einem Ort mit € 9.203 entsprechend die KKZ 90,0.
55
Marktpotenzial
Bedeutung:
Das Marktpotenzial bezeichnet den Umsatzumfang eines Ortes auf Basis seiner
Einwohnerzahl (ohne Kaufkraftzu- und -abflüsse aus dem Einzugsgebiet).
Berechnung:
Berechnungsbasis sind die jährlich neu ermittelten durchschnittlichen einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf in der BRD, multipliziert mit
der Einwohnerzahl des Ortes.
Umsatzpotenzial (bindungsfähiges)
Bedeutung:
Das bindungsfähige Umsatzpotenzial bezeichnet den Umfang des Umsatzes, den
ein Ort auf Basis seinen eigenen, lokalen Marktpotenzials, abzüglich der Kaufkraftabflüsse der eigenen Bevölkerung und zuzüglich der Kaufkraftzuflüsse der
Bewohner des Einzugsgebiets, rechnerisch erreichen kann.
Berechnung:
Vom ermittelten lokalen Marktpotenzial wird der zu erwartende Kaufkraftabfluss der örtlichen Bevölkerung abgezogen und der zu erwartende Kaufkraftzufluss aus dem Einzugsgebiet hinzugerechnet (Ermittlung des zu erwartenden
Kaufkraftzu- bzw. -abflusses über Einfluss von Entfernung und Attraktivität der
Konkurrenzzentren = Distanz-Matrix-Modell nach HUFF).
Umsatzkennziffer (UKZ)
Bedeutung:
Die UKZ bezeichnet die Umsatzkraft einer Gemeinde pro Einwohner (also nicht
den Umsatz pro Einwohner!).
Da am Umsatz eines Ortes zu beträchtlichen Teilen auch die Bewohner des Umlandes beteiligt sind, ist der Umsatz bzw. die Umsatzkennziffer Ausdruck der
Zentralität eines Ortes und ein Kriterium für die Beurteilung seiner Standortattraktivität.
Berechnungsbasis:
Berechnungsbasis ist der (von MB Research jährlich geschätzte) örtliche
Einzelhandelsumsatz (ohne Kfz/Mineralöl, aber mit EinzelhandelsNahrungsmittelhandwerk wie Bäcker/Metzger). Wie bei der KKZ wird der
ortspezifische Wert mit dem Bundesdurchschnitt verglichen und auf die Einwohnerzahl des Ortes bezogen.
Einzelhandelszentralität
Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort
getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage.
Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, so fließt Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die nicht durch die
Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes
ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.B. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche,
den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet
gesteuert.
Non-Food-Sortimente von Lebensmittelmärkten
(nach EHI, EuroHandelsinstitut GmbH, Köln, 2007)
Non-Food I: Wasch-, Putz-, und Reinigungsmittel, Schuh-, Kleiderpflege, Hygieneartikel, Hygienepapiere, Säuglingspflege, Watte, Verbandsstoffe, Haar-,
Haut-, Mund- und Körperpflege, Sonnen- und Insektenschutz, Kosmetika,
Fußpflegemittel, Tiernahrung/Tierpflegeartikel
Non-Food II: Textilien, Heimtextilien, Kurzwaren, Schuhe, Lederwaren, Koffer,
Schirme, Haushaltswaren, Bilderrahmen, Galanteriewaren, Camping-, Garten- und Sportartikel, Unterhaltungselektronik, Elektrogeräte- und artikel,
Elektrogroßgeräte, Schmuck, Foto, Uhren, Brillen, Spielwaren, Papier-, Büround Schreibwaren, Bücher Zeitungen, Zeitschriften, EDV, Kommunikation,
Do-it-Yourself-Artikel (Baumarktartikel), Eisenkurzwaren, Farben, Lacke, Autozubehör, Fahrradzubehör, Blumen, Pflanzen, Samen, Düngemittel, Insektizide, Sonstiges, wie Möbel und Sanitärbedarf.
56
Wir unterscheiden zwischen folgenden Einzelhandels-Betriebstypen:
Fachgeschäft
Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung
und Kundenservice (als Filialisten sind z.B. Benetton, Bijou Brigitte oder Fielmann zu nennen).
Fachmarkt
Meist großflächiges Nonfood-Fachgeschäft (Ausnahme: Getränkemärkte) mit bestimmtem Branchenschwerpunkt, mit breitem
und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, oft knappe Personalbesetzung (z.B. Obi, Vögele, Media-Markt, Deichmann, ARO-Teppichwelt). Fachmarktzentren vereinen zahlreiche unterschiedliche Fachmarktkonzeptionen unter einem Dach oder auch in offener Bauweise.
Shopping-Center Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe
meist unter einem Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte; großes Angebot
an Kundenparkplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung und Gemeinschaftswerbung. Errichtung häufig aufgrund zentraler Planung.
Oft werden bestehende Einkaufszentren auch weiterentwickelt
und vergrößert, mit der Folge, dass sich eine gravierende Veränderung der Wettbewerbssituation ergeben kann (z.B. OlympiaEinkaufszentrum oder PEP in München).
Supermarkt
Ca. 400 bis 1.500 m² Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment
inkl. Frischfleisch, ab 800 m² Verkaufsfläche bereits höherer
Nonfood-Anteil: Umsatzanteil ca. 10 - 15 %, Flächenanteil ca. 20
- 30 % (z.B. Rewe, Edeka, Tengelmann).
Lebensmittel- Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 400 und 1.000 m²
Discounter
Verkaufsfläche, ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit
relativ niedriger Artikelzahl, meist ohne Bedienungsabteilungen, preisaggressiv, zunehmender Nonfood-Umsatzanteil
(z.B. Aldi, Lidl, Norma).
Verbrauchermarkt
Verkaufsfläche ca. 1.500 bis 5.000 m², Lebensmittelvollsortiment, mit zunehmender Fläche stark ansteigender
Flächenanteil an Nonfood-Abteilungen (Gebrauchsgüter),
Nonfood-Umsatzanteil ca. 20 - 40 %, Nonfood-Flächenanteil
ca. 30 - 60 % (z.B. Kaufland).
SB-Warenhaus Verkaufsfläche über 5.000 m², neben einer leistungsfähigen
Lebensmittelabteilung (Umsatzanteil i.d.R. über 50 %) umfangreiche Nonfood-Abteilungen: Nonfood-Umsatzanteil ca.
35 - 50 %, Nonfood-Flächenanteil ca. 60 - 75 %. Standort häufig peripher, großes Angebot an eigenen Kundenparkplätzen
(z.B. Globus, Real).
Warenhaus
In der Regel Verkaufsfläche über 3.000 m², in zentraler Lage,
oft mit Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment,
hier überwiegend Vorwahlsystem und Bedienung (z.B. Karstadt, Kaufhof).
Kaufhaus
In der Regel Verkaufsfläche über 1.000 m², in zentraler Lage,
breites, tiefes Nonfood-Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt, z.B.
Textil oder Möbel (z.B. C&A, H&M, K+L Ruppert bzw.
Segmüller, XXX-Lutz)
57

- Simbach am Inn

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