Geschäftsbericht 2011

Unternehmerische Beteiligung – Immobilienfonds
CFB-Fonds 154 – One Lime Street, London
Geschäftsbericht 2011
2
CFB-Fonds 154
Vorwort
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir freuen uns, Ihnen den Geschäftsbericht für Ihre unternehmerische Beteiligung am CFB-Fonds 154 One Lime Street,
London, über das am 31. Dezember 2011 abgelaufene Geschäftsjahr vorlegen zu können.
Der Barüberschuss des Geschäftsjahres 2011 ließ eine Gesamtausschüttung von 6,5 Prozent bezogen auf das nominale
Eigenkapital zu, die halbjährlich im August 2011 und im Februar 2012 vorgenommen wurde. Diese Ausschüttung entspricht den prognostizierten Werten des Fondsprospekts. Wir erwarten für 2012 ebenfalls planmäßige Ausschüttungen,
da die im Vergleich zu der Prognoserechnung günstigere Anschlussfinanzierung ab Ende April 2012 (siehe Abschnitt
Finanzierung) die nicht eingetretene Mieterhöhung aus dem Jahr 2011 kompensiert.
Das Mietverhältnis mit „The Society incorporated by Lloyd’s Act 1871 by the name of Lloyd’s“ (Lloyd’s) verlief während
des Geschäftsjahres entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen. Im Rahmen des abgeschlossenen Triple-Net-Mietvertrages übernimmt Lloyd’s alle objektspezifischen Kosten inklusive der Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung.
Im Rahmen der turnusmäßigen Untersuchung konnte bezüglich der Dachflächen, der Fassade und der technischen Gebäudeausstattung ein guter Zustand festgestellt werden. Das Gebäude hinterließ insgesamt einen guten Gesamteindruck.
Hervorzuheben sind die Maßnahmen an der Fassade, bei der einzelne Milchglaselemente gegen Klarglas ausgetauscht
wurden.
Freundliche Grüße
Ihre Geschäftsführung der
One Lime Street London GmbH & Co. KG
3
4
CFB-Fonds 154
Die Eckdaten des Fonds auf einen Blick
Die vollständigen Angaben zu diesem Fonds mit Stand der Prospekterstellung sind einzig dem veröffentlichten Beteiligungsprospekt nebst etwaiger Nachträge zu entnehmen.
Angaben zum Fondskonzept
Name der Fondsgesellschaft:
One Lime Street London GmbH & Co. KG
Handelsregistereintragung:
am 09.12.2004 unter HRA 17778 beim Amtsgericht Düsseldorf
Investitionsvolumen:
256.100.000 Britische Pfund (GBP)
Eigenkapital:
114.700.000 GBP
Beteiligung:
indirekt als Treugeber über den Treuhandkommanditisten mit mindestens 10.000 GBP
Haftsumme gemäß Handelsregistereintragung:
10 % der in Euro umgerechneten Einlage
Fremdkapital:





zu 100 % in GBP
Darlehensaufnahme:
Restschuld zum 31.12.2011:
Zinssatz:
Darlehenstilgung in Tsd. GBP:
2005-2011
141,0 Mio. GBP
141,0 Mio. GBP
5,515 % p. a. bis zum 30.04.2012
Soll
Ist
0
0
Einkunftsart:
Vermietung und Verpachtung (in Deutschland)
Prospektherausgabe:
03.05. / 03.06.2005
Ende Planlaufzeit:
31.12.2016 (gemäß Prospekt)
Prognostizierte Ausschüttungen
2005-2016:
(Planungsstand bei Prospektherausgabe)
 ansteigend von 6,5 % auf 7,25 % p. a.
 halbjährliche Auszahlung im August des laufenden Jahres und im Februar des Folgejahres
Angaben zum Fondsobjekt – One Lime Street, London
Objektart:
Büroimmobilie
Anschrift des Gebäudes:
1 Lime Street / Leadenhall Street, London, Großbritannien
Standort:
City of London – im sogenannten „Golden Triangle”, dem zentralen Standort der in London ansässigen
Versicherungsunternehmen
Ausgestaltung:
Landmark Building mit 14 Stockwerken zzgl. zwei Untergeschosse
Fläche:
362.452 sf Mietfläche (ca. 33.672 m2)
Kaufpreis der Immobilie:
231 Mio. GBP
Fertigstellung:
1986
Vermietung:
zu 100 % an „The Society incorporated by Lloyd’s Act 1871 by the name of LLOYD’S” (Lloyd’s) auf
Basis eines Full-Repair-and-Insurance-Lease (vergleichbar mit einem Triple-Net-Mietvertrag)
Mietbeginn:
15.02.1996
Miete p. a. anfänglich:
16.766.500 GBP (circa 50,80 GBP pro sf/p. a. für Büroflächen)
Mietanpassung:
alle fünf Jahre an höhere, vergleichbare Marktmiete („upwards-only“)
Laufzeit des Mietvertrages:
bis 14.02.2031 (Sonderkündigungsrechte des Mieters in den Jahren 2021 und 2026)
Geschäftsbericht 2011
„The Room“ im Lloyd’s Building
Angaben zur Fondsentwicklung
Objektzustand:
Umfassende Inspektion der Immobilie durch Commerz Real Baumanagement GmbH im Juni 2011 mit
folgendem Ergebnis: guter allgemeiner Zustand des Gebäudes und der technischen Anlagen.
Immobilienmarkt:
Der Leerstand in der City of London ist stabil bei 7,0 % geblieben und zeigt damit eine der niedrigsten
Quoten in ganz Europa. Die Miete für den Büroteilmarkt City of London hat sich kaum verändert und lag
Ende 2011 bei rund 55 GBP pro sf/p. a.
Vermietung:
entsprechend Prospekt
Substanzsteuerwerte:
Werte zum 31.12.2011 in % des Nominalkapitals:
Erbschaftsteuer: 82 %
Schenkungsteuer: 82 %
Liquiditätsentwicklung:
Sondertilgungen – keine
Liquiditätsreserve zum 31.12.2011­
Soll: 9.902 Tsd. GBP
Ist: 8.824 Tsd. GBP
Fondsergebnisse in Prozent des Nominaleigenkapitals
Ausschüttung
Steuerliches Ergebnis in Großbritannien
Soll
Ist
Soll
Ist 2
2005 1
6,50
6,50
5,60
4,90
2006
6,50
6,50
7,30
6,30
2007
6,50
6,50
7,40
6,90
2008
6,50
6,75
7,40
6,90
2009
6,50
6,75
7,50
7,00
2010
6,50
6,75
7,40
7,00
2011
6,50
6,50
9,20
7,00
45,50
46,25
51,80
46,00
kumuliert
Zeitanteilig ab Beitritt der Anleger.
2
Abweichendes Geschäftsjahr vom 06.04. bis 05.04. des folgenden Jahres, da dies dem Steuerjahr in Großbritannien entspricht. Dementsprechend ist auch das
G eschäftsjahr der Gesellschaft definiert. Abweichend hiervon erfolgt der Soll-Ist-Vergleich der anderen Fondszahlen jeweils bezogen auf das Kalenderjahr.
1
Hinweis zu prognostizierten und erfolgten Ausschüttungen:
Konzeptionsbedingt erhalten die Anleger von der Fondsgesellschaft Auszahlungen, die nicht durch entsprechende Gewinne gedeckt sind und als Rückzahlung der Einlage anzusehen sind. Soweit die Einlage unter die eingetragene Haftsumme sinkt, haftet der Anleger bis maximal in Höhe der Haftsumme. Treugeber haften indirekt über ihre Ausgleichsverpflichtung gegenüber dem Treuhandkommanditisten entsprechend. Bei der Zeichnung war ein einmaliges Agio in Höhe
von 5,0 Prozent der Einlage zu leisten. Frühere Entwicklungen oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die
künftige Entwicklung.
5
6
CFB-Fonds 154
Wirtschaftliche Entwicklung
Grundlagen der wirtschaftlichen Tätigkeit
und der Beteiligung
Die Haupttätigkeit der Fondsgesellschaft besteht in der
laufenden Verwaltung der zu 100 Prozent an Lloyd’s vermieteten Fondsimmobilie. Die Fondsgesellschaft ist aus
steuerlicher Sicht eine vermögensverwaltende Personengesellschaft.
Am Vermögen der Fondsgesellschaft sind Sie als Gesellschafter anteilig im Verhältnis Ihres Kapitalanteils beteiligt.
chen Genehmigung, so dass die Umsetzung zukünftiger
Maßnahmen langwieriger sein könnte. Außerdem besteht
das Risiko, dass Revitalisierungsmaßnahmen kostenintensiver sind. Diese Kosten sind grundsätzlich von Lloyd’s im
Rahmen des Mietvertrages zu tragen.
Aktuell wird ein Katalog ausgearbeitet, der mögliche Änderungsmaßnahmen ohne Rücksprache mit der Behörde,
Maßnahmen auf Anfrage und nicht zulässige Maßnahmen
darstellt. Die für das Planungsbüro anfallenden Kosten
werden mit Lloyd’s geteilt. Zusätzlich hat Lloyd’s auf eigene Kosten den Architekten des Gebäudes, Sir Richard Rogers, eingeschaltet.
Das Objekt
Entwicklung des Standortes
Im Rahmen des abgeschlossenen Full-Repair-and-Insurance-Mietvertrages hat der Mieter alle Nebenkosten,
insbesondere Betriebs- und Versicherungskosten sowie
sämtliche Kosten für Instandhaltung, zu tragen. Gemäß
dem mit der Fondsgesellschaft abgeschlossenen Projektbetreuungsvertrag kontrolliert die Commerz Real Baumanagement GmbH die Betriebsführung und die Instandhaltungsmaßnahmen.
So wurde das Fondsobjekt turnusgemäß zuletzt im Juni
2012 umfassend besichtigt. Im Ergebnis konnte bezüglich der Dachflächen, der Fassade und der technischen
Gebäudeausstattung ein guter Instandhaltungszustand
festgestellt werden. Das Gebäude hinterließ einen guten
Gesamteindruck. Zu den durchgeführten Maßnahmen zur
Bestandserhaltung gehörten unter anderem der Austausch
der Rauchmelder, zugehöriger Verkabelungen, Steuerungseinrichtungen und Software sowie die Instandhaltung von
Rolltreppen und die Teilerneuerung von Lüftungsanlagen.
Hervorzuheben an bestandsändernden Maßnahmen ist die
Gestaltung der Fassade, bei der einzelne Milchglaselemente gegen Klarglaselemente ausgetauscht wurden.
Das Lloyd’s Building ist per 13. Dezember 2011 unter
Denkmalschutz gestellt worden (Listing).
Bei einem Denkmalschutzstatus des Gebäudes bedürfen
Revitalisierungsmaßnahmen am Gebäude der behördli-
Die Finanzkrise hat sich nachhaltig auf die Entwicklung
von Wirtschaft und öffentlichen Haushalten in Großbritannien ausgewirkt. Im Jahr 2009 sank die Wirtschaftsleistung um 4,9 Prozent, 2010 ging das Wachstum auf 2,1
Prozent zurück und 2011 wurden 0,9 Prozent erreicht. Für
das laufende Jahr werden 0,7 Prozent prognostiziert. Die
Arbeitslosenquote lag Ende 2011 bei 8,4 Prozent. Die Inflationsrate lag im Januar 2012 bei 3,6 Prozent.
London bleibt auch in der Krise Europas größtes Finanzzentrum mit etwas mehr als 310.000 Beschäftigten. Gegenüber den Finanzplätzen New York und Tokio, die ihre Bedeutung aus ihren starken inländischen Volkswirtschaften
ziehen, kann London mit einer globalen Ausrichtung und
einer breiten Palette an Finanzdienstleistern aufwarten.
Insgesamt ist im Jahr 2011 die Leerstandsrate im Gesamtmarkt London für alle Flächenkategorien auf 6,8 Prozent
leicht angestiegen. In der City of London ist sie stabil bei
7,0 Prozent geblieben und zeigt damit eine der niedrigsten
Quoten in ganz Europa. Der Büroflächenumsatz ist von 12
Millionen square feet (sf) auf 10,3 Millionen sf gesunken
– davon entfallen rund 3,8 Millionen sf auf die City of London. Die Miete für den Büroteilmarkt City of London zeigt
sich fast unverändert und lag – ohne Berücksichtigung
eines objektspezifischen Abschlags – Ende 2011 bei rund
55,00 Britischen Pfund pro sf/p. a. Die Miete von Lloyd’s
beträgt derzeit 50,80 Britische Pfund pro sf/p. a.
Geschäftsbericht 2011
CFB-Fonds 154 – One Lime Street, London, Atrium und „The Room“ im Lloyd's Building
7
CFB-Fonds 154
Nördlich der One Lime Street, auf dem Grundstück 2224 Bishopsgate, soll der dann zu den größten Gebäuden
in ganz Europa gehörende Bishopsgate Tower mit über
60 Stockwerken und circa 305 Metern Höhe verwirklicht
werden. Ein Termin für die Fertigstellung ist nicht bekannt.
Das anhaltende Interesse an Büroinvestitionen in Spitzenlagen von London hat 2011 zu einer Gesamtinvestition von
rund 10 Milliarden Britische Pfund geführt. Ausländische
Investitionen – hauptsächlich aus Asien und Europa – sind
auf einem ähnlich hohen Niveau geblieben; die Gründe
dafür sind unverändert: ein schwaches Britisches Pfund,
starke internationale Währungen und die Notwendigkeit,
aus den lokalen Märkten heraus zu diversifizieren. Insgesamt verdeutlichen die Zahlen den steigenden Trend hin
zu Sachwerten.
Südlich der One Lime Street am Standort 20 Fenchurch
Street laufen die Stahlbauarbeiten der Rohbaukonstruktion für einen Hochhausneubau. Die Fertigstellung ist für
das Jahr 2014 geplant.
Die städtebauliche Entwicklung des Standortes City of
London wird künftig durch folgende Neubauvorhaben geprägt sein (vgl. hierzu nachfolgende Übersicht):
Abgerundet wird die jüngere städtebauliche Entwicklung
durch das am 30. März 2012 eingeweihte, mit 310 Metern
höchste Gebäude Europas The Shard, das im Stadtbezirk
Southwark am Südufer der Themse liegt. Der Stadtteil
liegt unmittelbar südlich der City of London.
Auf der dem Lloyd’s Building gegenüberliegenden Straßenseite der Leadenhall Street wird gegenwärtig der Büroturm Leadenhall Building mit 48 Geschossen und einer
Höhe von circa 225 Metern errichtet.
Wall
Bis
h
Ho
un
ds
di
ch
t
London
Stock
Exchange
Bank of
England
Swiss Re
.
St
Bridge
London
Bahnhof
Leadenhall Stree
t
.
t
S
rch
hu
m
c
i
n
L
Fe Fenchurch
Station
Aldgate
te
ga
d
l
A
eS
t.
chu
rch
St.
ce
ill.
W
Cannon St.
Station
Gr
St
.
a
Eastch
eap
Monument
Rive
r Th
ame
s
U-Bahn Haltestelle
hS
Hig
ories
Min
Cornhill
Petticoat
Lane
Marked
Tower Hill
Tower of
London
t.
ell St.
Mans
Royal Exchange
g
Kin
Cannon
Street
op
sga
te
London
t
ee
Str
Liverpool
Street
Moorgate
Bank
rcial
Comme
Liverpool
Street
Station
Mogate
Station
Moor
gate
8
Geschäftsbericht 2011
CFB-Fonds 154 – One Lime Street, London, Blick vom Lloyd's Building
Vermietung
Das Fondsobjekt ist zu 100 Prozent an „The Society incorporated by Lloyd’s Act 1871 by the name of LLOYD’S“
(Lloyd’s) vermietet. Der Mietvertrag läuft vom 15. Februar
1996 bis zum 14. Februar 2031 mit Sonderkündigungsrechten des Mieters in den Jahren 2021 und 2026. Der
Mietvertrag sieht eine Mietanpassung (Rent Review) alle
fünf Jahre vor. Liegt die objektspezifische Marktmiete höher als die bis dato vertraglich vereinbarte Miete, erhöht
sich die von Lloyd’s zu zahlende Miete auf die höhere festgestellte Marktmiete. Eine Anpassung nach unten ist vertraglich ausgeschlossen („upwards-only“-Klausel).
Da zum Mietanpassungstermin per 25. März 2011 kein
Nachweis einer höheren Marktmiete erbracht werden
konnte, hat die Fondsgesellschaft in Abstimmung mit dem
Assetmanager Savills zunächst auf eine Vereinbarung verzichtet, um gegebenenfalls noch aktuelle Mietsteigerungen nutzen zu können.
Die schweren Naturkatastrophen weltweit – die zweitteuersten für die gesamte Versicherungsbranche – haben im
Jahr 2011 zu einem Jahresverlust in Höhe von 516 Millionen Britische Pfund geführt. Im Vorjahr konnte noch ein
Gewinn von 2,2 Milliarden Britische Pfund ausgewiesen
werden.
Die Schaden-Kosten-Quote (das Verhältnis zwischen Aufwendungen für Schäden, Verwaltung und Abschlusskosten
einerseits und Prämieneinnahmen andererseits) betrug für
das Jahr 2011 106,8 Prozent (2010: 93,3 Prozent). Ein Wert
unter 100 Prozent drückt aus, dass die Aufwendungen im
Versicherungsgeschäft niedriger als die Beitragseinnahmen sind, ein Unternehmen also profitabel wirtschaftet.
Lloyd’s wurde bei Standard & Poor’s (Dezember 2011) und
Fitch Ratings (August 2011) mit A+ (Strong) sowie von A. M.
Best (Juli 2011) mit A (Excellent) bewertet.
Verkauf
Die derzeit von Lloyd’s gezahlte Miete beträgt 50,80 Britische Pfund pro sf/p. a. Nächster Stichtag für eine Mietanpassung ist der 25. März 2016.
Das Mietverhältnis verlief während des Geschäftsjahres
entsprechend den vertraglichen Bedingungen mit Lloyd’s.
Der Mieter
Bei dem Mieter Lloyd’s handelt es sich um den traditionsreichen Zusammenschluss einzelner Versicherungssyndikate.
Mit aktuell 52 Agenturen und 84 Syndikaten ist Lloyd’s die
weltweit führende Assekuranzbörse.
Mit Schreiben vom 30. August 2012 hat die Geschäftsführung vorgeschlagen, dass sie von den Investoren die
Genehmigung erhält, bei einer konkreten Verkaufsmöglichkeit die Immobilie zu einem bestimmten Mindestpreis
(siehe entsprechenden Beschlussvorschlag) zu veräußern
und dass dabei Nebenkosten (insbesondere für Makler-,
Beratungs- und Reisekosten) von bis zu 1,5 Millionen Britische Pfund anfallen dürfen. Dieser Vorschlag wurde mehrheitlich angenommen.
Inzwischen konnte mit einem Kaufinteressenten eine zeitlich befristete Exklusivitätsvereinbarung zur Prüfung der
Immobilie abgeschlossen werden.
9
10
CFB-Fonds 154
Zweitmarkthandel an Anteilen unserer Fondsgesellschaft
Der CFB-Fonds 154 ist seit 2007 im Internet auf der öffentlichen Zweitmarkt-Handelsplattform für CFB-Fonds, der
CFB-Fonds Transfair GmbH (CFT), bei der es sich um ein
Unternehmen der Commerz Real Gruppe handelt, gelistet.
Im Jahr 2011 wurden Anteile an unserer Fondsgesellschaft
im Nominalwert von 266.000 Euro (an 18 Nacherwerber)
gehandelt. Der durchschnittliche Einstandskurs betrug
dabei circa 80 Prozent der Nominalbeteiligung. Bei einer
beabsichtigten Veräußerung Ihres Anteils an einem CFBFonds sollten Sie gegebenenfalls vorhandene steuerliche
Restriktionen (z. B. Überschusserzielungsabsicht, Spekulationsfrist) bedenken und mit Ihrem Steuerberater besprechen.
Da der schnelle Zugriff auf das eingesetzte Kapital auch
für die Investoren unternehmerischer Beteiligungen zunehmend wichtiger wird, z. B. aufgrund einer geänderten
Lebenssituation oder einem Wechsel der Anlagestrategie,
kommt dem Ausbau funktionierender und liquider Zweitmärkte eine besondere Bedeutung zu. Ein funktionierender Zweitmarkt bietet zudem potenziellen Investoren die
Möglichkeit, ergänzend zu aktuellen Platzierungsangeboten, in ein breites Anlagespektrum von bestehenden Fonds
zu investieren. So können beispielsweise Fondsanteile
erworben werden, die bei der Platzierung überzeichnet
waren, oder bereits bestehende Beteiligungen aufgestockt
werden. Die CFB-Fonds Transfair GmbH hat dieser ver-
änderten Markterwartung bereits frühzeitig entsprochen
und stellt mit ihrer Zweitmarkt-Handelsplattform ein
öffentliches Handelssystem für viele CFB-Fonds bereit.
Die Handelsplattform erreichen Sie unter
www.cfb-fonds-transfair.com
Seit Juni 2011 steht Ihnen zudem die App CFTPortal – kostenlos zum Herunterladen im App Store* – zur Verfügung.
Als Investor oder Interessent haben Sie somit die Möglichkeit, über das iPhone* und den iPod touch* einen direkten
Zugriff auf die Handelsplattform für CFB-Fonds zu erreichen.
* © iPhone and iPod touch are trademarks of Apple Inc., registered in U.S. and
other countries. App Store is a service mark of Apple Inc.
Zweitmarktumsätze an CFB-Fonds **
Im Jahr 2011 wurden Anteile an CFB-Fonds mit einem Umsatzvolumen von insgesamt
16,7 Millionen Euro,
gerechnet in Nominalanteilen, an den Zweitmärkten für
Geschlossene Fonds gehandelt (Wechselkurs für 1 Euro =
1,392 US-Dollar und 0,86788 Britische Pfund; entspricht
den Jahresdurchschnittswerten der EZB-Euro-Referenzkurse 2011).
Aufteilung der Handelsumsätze nach Produktarten in Prozent
Immobilien-Leasing-Fonds 4 %
Immobilienfonds Deutschland 35,6 %
Immobilienfonds Ausland 45,2 %
Schiffsfonds 11,4 %
Flugzeug-/Solarfonds 3,8 %
** über CFB-Fonds Transfair GmbH, andere Handelsplattformen und
außerhalb von Handelsplattformen abgeschlossene Kaufverträge.
Geschäftsbericht 2011
Rechnungslegung
Prüfung Jahresabschluss
Der Jahresabschluss der Fondsgesellschaft wurde unter
Einbeziehung der Buchführung durch die PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Düsseldorf, geprüft. Der Abschlussprüfer hat
den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt.
In diesem Geschäftsbericht sind Teile des Jahresabschlusses (Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung) als Anlage
enthalten. Anhang, Lagebericht und Bestätigungsvermerk
können vom Gesellschafter bei der Fondsgesellschaft eingesehen beziehungsweise angefordert werden.
Soll-Ist-Vergleich der Fondszahlen für 2011
Alle Angaben in Tsd. GBP
Liquiditätsreserve zum 31.12.2010
Miete
Soll
Ist
7.222
7.637
18.271
16.767
Zinseinnahmen
398
73
Bewirtschaftungskosten
186
98
Kosten der Verwaltung
558
310
7.789
7.789
Zinsen Fremdkapital
0
0
Ausschüttung
Tilgung Fremdkapital
7.456
7.456
Liquidität nach Ausschüttung
2.680
1.187
Liquiditätsreserve zum 31.12.2011
9.902
8.824
Folgende Erläuterungen zu den einzelnen Positionen:
Miete
Durch die nicht eingetretene Mieterhöhung zum 25. März
2011 (siehe Kapitel „Vermietung“) liegen die Mieteinnahmen unter der kalkulierten Miete.
Kosten der Verwaltung
In dieser Position enthalten sind Kosten für eine technische
Due Diligence, die sowohl für Finanzierungsanfragen als
auch für potenzielle Käufer benötigt wird. Die kalkulierten Kosten für die Rechtsberatung im Zusammenhang mit
dem Rent Review sind aufgrund der nicht eingetretenen
Mieterhöhung nicht angefallen. Bedingt dadurch liegen
die Kosten deutlich unter denen der Prospektkalkulation.
Liquiditätsreserve
Bedingt durch die nicht erfolgte Mietanpassung und die
damit geringeren Mieteinnahmen liegt die Liquiditätsreserve zum 31. Dezember 2011 unter dem Soll-Wert.
Barausschüttung
Der Barüberschuss des Geschäftsjahres 2011 ließ eine
Vorabausschüttung von 6,5 Prozent p. a. bezogen auf das
nominale Eigenkapital zu, die halbjährlich im August 2011
und im Februar 2012 vorgenommen wurde. Die Ausschüttung entspricht damit dem im Verkaufsprospekt angenommenen Wert. Die Angabe der Ausschüttung in Ihrer Steuererklärung ist nicht erforderlich.
Finanzierung
Mit Schreiben vom 22. Juni 2012 haben wir über den Abschluss einer Anschlussfinanzierung mit der Deutschen
Genossenschafts-Hypothekenbank AG und der Postbank
AG auf gleichrangiger Konsortialbasis berichtet. Die wesentlichen Eckdaten stellen sich wie folgt dar:
Eckdaten Anschlussfinanzierung
Zinseinnahmen
Die Höhe der Zinseinnahmen betrug im Jahr 2011 aufgrund der sehr niedrigen Anlagezinsen lediglich 73.000
Britische Pfund.
Darlehensvolumen
Bewirtschaftungskosten
Aufgrund der Anfang 2012 ausgelaufenen Finanzierung
musste der refinanzierenden Bank im Jahr 2011 kein Gutachten zu den vereinzelt aufgetretenen Rissbildungen in
außenliegenden Betonbauteilen zur Verfügung gestellt
werden. Bedingt dadurch sind die Bewirtschaftungskosten entsprechend geringer ausgefallen.
Zinszahlung
Laufzeit
anfängliche Zinsfestschreibung
anfänglicher Zinssatz
inklusive Marge
Zinssicherung
Tilgung
131,0 Millionen Britische Pfund
bis 30.12.2016
3-Monats-GBP-Libor
rund 3 % p. a.
vierteljährlich nachschüssig
jährliche Möglichkeit zur Zinsfestschreibung / Pflicht zur Zinsfestschreibung bei Überschreitung
eines Zinssatzes inklusive Marge
von rund 4,7 % p. a.
1,5 Prozent p. a. linear
11
12
CFB-Fonds 154
Die Anschlussfinanzierung ist gegenüber der ursprünglichen Prognoserechnung von Vorteil, da die Anschlussfinanzierung ursprünglich mit einem Zinssatz von 6,5 Prozent und über 141 Millionen Britische Pfund kalkuliert war.
Durch die Vereinbarung einer zunächst variablen Verzinsung des Fremdkapitals kann einerseits das derzeit günstige Zinsniveau zur Ergebnisoptimierung genutzt werden,
und andererseits wird die Möglichkeit einer kurzfristigen
Veräußerung der Fondsimmobilie nicht durch eine langfristige Zinsfestschreibung wirtschaftlich erschwert. Hierdurch reduziert sich die jährliche Zinslast auf Basis obiger
Konditionen anfänglich um etwa 4,5 Millionen Britische
Pfund p. a. und überkompensiert damit die Abweichung
aufgrund der im Jahr 2011 nicht realisierten Mietsteigerung. Die erhöhte Tilgungsleistung hat zudem eine deutlich schnellere Entschuldung der Fondsgesellschaft zur
Folge. Die Vereinbarung mit der Bank sieht außerdem vor,
dass in Abhängigkeit vom Verhandlungsergebnis über den
Verzicht des Mieters Lloyd’s auf seine Sonderkündigungsmöglichkeit im Jahr 2021 ab Mitte 2013 bis Ende 2016 ein
zusätzlicher Betrag von maximal rund 17,2 Millionen Britische Pfund angespart werden muss (Ansparmodell).
Ausschüttungsprognose
Die im Vergleich zu der Prognoserechnung günstigere Anschlussfinanzierung ab Ende April 2012 (siehe Abschnitt
Finanzierung) kompensiert die nicht eingetretene Mieterhöhung, daher erwarten wir für 2012 ebenfalls planmäßige Ausschüttungen.
Sollte das oben genannte Ansparmodell zum Tragen kommen, bindet dies ab Mitte 2013 abweichend zur ursprünglichen Prognoserechnung zusätzliche liquide Mittel. Die
Ausschüttungen für die Jahre 2013 bis 2016 müssten dann
voraussichtlich auf 5,0 Prozent p. a. reduziert werden.
Steuerliche Hinweise
Steuerliches Ergebnis Großbritannien
Das steuerliche Ergebnis der Fondsgesellschaft vom
06. April 2011 bis 05. April 2012 in Großbritannien beläuft
sich gemäß Steuererklärung auf 7,0 Prozent des nominalen
Eigenkapitals (im Prospekt ausgewiesenes Ergebnis für
2011: 9,2 Prozent).
Steuerliches Ergebnis Deutschland
Das steuerliche Ergebnis der Fondsgesellschaft vom
01. Januar bis 31. Dezember 2011 beläuft sich auf 1,8 Prozent der Nominalbeteiligung (im Prospekt ausgewiesener
Wert 7,8 Prozent bzw. 5,3 Prozent). Laut Jahressteuergesetz 2009 vom 19. Dezember 2008 ist der Progressionsvorbehalt für diese Einkünfte entfallen. Zukünftig erhalten
Sie damit nur noch eine Mitteilung über die anteiligen, in
Deutschland steuerpflichtigen Zinseinkünfte, die im Rahmen der einheitlichen und gesonderten Feststellung für
die Fondsgesellschaft berücksichtigt werden.
Die einheitliche und gesonderte Feststellungserklärung
für 2011 wird voraussichtlich im Oktober 2012 beim zuständigen Finanzamt Düsseldorf eingereicht. Entsprechend werden Sie als Investor über das vorläufige, auf
Ihre Beteiligung entfallende steuerliche Ergebnis zeitnah
informiert.
Seit dem Jahr 2009 ist ein Werbungskostenabzug bei Einkünften aus Kapitalvermögen gesetzlich ausgeschlossen.
Bis zur abschließenden Betriebsprüfung sind die steuerlichen Ergebnisse vorläufig, das heißt, der Feststellungsbescheid wird gemäß § 164 Abs. 1 AO unter dem Vorbehalt
der Nachprüfung ergehen. Die steuerlichen Ergebnisse
werden vom Betriebsfinanzamt den Wohnsitzfinanzämtern mitgeteilt.
Am 01. Januar 2011 ist ein neues Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Großbritannien und Deutschland in
Kraft getreten. Neu gefasst wurde der Methodenartikel
Art. 23 zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. Bislang
sollte die „subject to tax clause” bei Veräußerungsgewinnen nur greifen, wenn eine abstrakte Steuerpflicht in
Geschäftsbericht 2011
Großbritannien nicht gegeben war. Durch die Änderung
des Wortlautes soll nunmehr die „subject to tax clause” für
sämtliche Einkünfte – somit auch für laufende Erträge –
greifen, wenn eine Besteuerung tatsächlich nicht stattfindet. Nach der Regierungsbegründung sollen Einkünfte als
nicht besteuert anzusehen sein, wenn sie nicht steuerbar
sind oder aufgrund einer sachlichen oder persönlichen
Steuerbefreiung tatsächlich nicht besteuert werden.
Es besteht nun die Möglichkeit, dass die laufenden Einkünfte, soweit diese aufgrund von Grundfreibeträgen,
Altersfreibeträgen etc. zu keiner festzusetzenden Steuer
führen und damit als nicht besteuert gelten, der „subject
to tax clause” unterliegen. Um Rechtssicherheit – in dieser
gegebenenfalls nachteiligen Thematik – zu gewährleisten,
müssen wir hier die weitere Entwicklung abwarten.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Zum Stichtag 31. Dezember 2011 beträgt der Anteilswert
für die Erbschaftsteuer (bezogen auf die Nominalbeteiligung)
82 Prozent.
Der zum 31. Dezember 2011 berechnete Anteilswert für
die Schenkungsteuer (bezogen auf die Nominalbeteiligung) beträgt
82 Prozent.
Diese angegebenen Werte schwanken im Jahresverlauf,
z. B. in Abhängigkeit von der jeweils vorhandenen Liquidität.
Im Zusammenhang mit einer Erbschaft oder Schenkung
sollte immer der Rat des persönlichen Steuerberaters eingeholt werden, insbesondere auch, um die weiteren aktuellen Entwicklungen bei der Anwendung der neuen gesetzlichen Regelungen und der Rechtsprechung hierzu zu
berücksichtigen.
Anmerkung
Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage aus. Die steuerliche Behandlung ist
von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Investors abhängig und kann künftigen Änderungen unterworfen sein.
13
14
CFB-Fonds 154
Risikohinweis
Beschlussfassung
Auszug aus den Risiken der Beteiligung
Auf Basis der vorgenannten Ausführungen schlagen wir
Ihnen entsprechend der Einladung zur Beschlussfassung
im schriftlichen Verfahren folgende Beschlüsse vor:
Bei der vorliegenden unternehmerischen Beteiligung an
der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine langfristig
orientierte Vermögensanlage. Die Veräußerbarkeit der Beteiligung ist eingeschränkt, da kein geregelter Zweitmarkt
für den Handel von Anteilen an Geschlossenen Fonds besteht. Der wirtschaftliche Erfolg der Investition der Fondsgesellschaft, und damit auch der Erfolg der Vermögensanlage, kann nicht mit Sicherheit vorhergesehen werden.
Dieser hängt von mehreren Einflussgrößen ab und kann
insbesondere durch die Zahlungsunfähigkeit der Vertragspartner und/oder mögliche negative Abweichungen
der der Prognoserechnung zugrundeliegenden weiteren
Annahmen negativ beeinflusst werden. Auch rechtliche
und steuerliche Rahmenbedingungen können sich verändern und negative Auswirkungen auf die Fondsgesellschaft oder den Anleger haben. Zusätzliche Kosten und/
oder Einnahmeausfälle der Fondsgesellschaft können zu
verminderten Ausschüttungen bis hin zum Totalverlust der
Einlage zuzüglich Agio führen. Eine ausführliche Darstellung der Risiken ist ausschließlich dem Verkaufsprospekt
zu dieser Vermögensanlage zu entnehmen.
Beschluss 1: Feststellung des Jahresabschlusses
2011/2012
„Die vorliegende und geprüfte Jahresbilanz vom 06. April
2011 bis zum 05. April 2012 nebst Gewinn- und Verlustrechnung wird festgestellt und genehmigt. Der in der Gewinnund Verlustrechnung ausgewiesene handelsrechtliche Jahresüberschuss in Höhe von 7.023.730,52 Euro wird gemäß
§ 6 Ziff. 3 des Gesellschaftsvertrages auf dem Kapitalkonto II
der Gesellschafter gebucht.
Die Ausschüttung für das Kalenderjahr 2011 wird auf
6,5 Prozent der Kapitaleinlage – insgesamt 7.455.500 Britische Pfund – festgelegt.”
Beschluss 2: Wahl des Abschlussprüfers für das
Geschäftsjahr 2012/2013
„Zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr vom 06. April 2012 bis 05. April 2013 wird die PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Düsseldorf, gewählt.“
Beschluss 3: Entlastung der Geschäftsführung für
2011/2012
„Der Geschäftsführung wird für das Geschäftsjahr vom
06. April 2011 bis 05. April 2012 Entlastung erteilt.“
Düsseldorf, im Oktober 2012
Die Geschäftsführung der One Lime Street London GmbH
& Co. KG
Hans-Joachim Hahn
MOLRISTA Vermietungsgesellschaft mbH, vertreten durch
Herrn Dr. Manfred Gubelt und Herrn Martin Suchsland
Geschäftsbericht 2011
Bilanz zum 31. Dezember 2011
One Lime Street London GmbH & Co. KG
Düsseldorf
Bilanz zum 5. April 2012
Aktiva
A.
B.
Anlagevermögen
Vermietvermögen
Grundstücke und Bauten
Umlaufvermögen
I.
Forderungen gegen Gesellschafter
(davon sonstige Vermögensgegenstände
€ 20.164,47; Vorjahr € 14.138,62)
II. Guthaben bei Kreditinstituten
Passiva
A.
Eigenkapital
I.
Kommanditkapital
II. Entnahmen/Ausschüttungen
III. Bilanzgewinn
B.
Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen
Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
3. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern
(davon sonstige Verbindlichkeiten € 246.126,89;
Vorjahr € 169.019,54)
C.
D.
Rechnungsabgrenzungsposten
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit
vom 6. April 2011 bis 5. April 2012
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Umsatzerlöse
Sonstige betriebliche Erträge
Abschreibungen auf das Vermietvermögen
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
Gewinnvortrag aus dem Vorjahr
Bilanzgewinn
05.04.2012
€
05.04.2011
€
308.614.127,00
314.011.833,00
20.164,47
14.138,62
32.525.216,57
32.545.381,04
341.159.508,04
22.165.405,72
22.179.544,34
336.191.377,34
05.04.2012
€
05.04.2011
€
165.560.046,18
-69.321.841,11
24.752.864,60
120.991.069,67
165.560.046,18
-58.560.438,08
17.729.134,08
124.728.742,18
4.500,00
4.200,00
214.515.498,80
24.297,54
246.126,89
205.829.335,09
82.065,39
169.019,54
214.785.923,23
5.378.015,14
341.159.508,04
206.080.420,02
5.378.015,14
336.191.377,34
06.04.2011 bis
05.04.2012
€
24.201.068,16
3,85
-5.397.706,00
-652.248,87
128.216,31
-11.255.602,93
7.023.730,52
17.729.134,08
24.752.864,60
06.04.2010 bis
05.04.2011
€
24.201.068,16
73,98
-5.397.706,00
-594.194,10
44.879,84
-11.229.102,34
7.025.019,54
10.704.114,54
17.729.134,08
15
Vorbehalt bezüglich Zukunftsangaben:
Dieser Geschäftsbericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen, die auf Einschätzungen zur
zukünftigen Entwicklung des Fonds seitens der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft beruhen. Zukunftsgerichtete Aussagen beinhalten naturgemäß Risiken und Unsicherheitsfaktoren. Sollten die den Aussagen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können
die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen.
One Lime Street London GmbH & Co. KG
Mercedesstraße 6
40470 Düsseldorf
Geschäftsbesorgerin:
Commerz Real Fonds
Beteiligungsgesellschaft mbH
Mercedesstraße 6
40470 Düsseldorf
Telefon +49 211 7708-2200
Telefax +49 211 7708-3300
[email protected]
www.commerzreal.com/cfb-fonds