Dresden 2015/2016

3,90 Euro [DE]
Dresden 2015/2016
Oase der Lebensqualität: 99 % der befragten
Dresdner sind zufrieden mit ihrem Leben in der
Landeshauptstadt an der Elbe. Kein Wunder, dass
die schuldenfreie Stadt als besonders attraktiver
Immobilienmarkt gilt!
Thorsten Herr – Leiter Immobilienvertrieb,Dresden
Soziodemografie
Dresden ist mit 531.000 Einwohnern die größte Stadt Sachsens. Seit 2000 gewann die Stadt 3.800 Einwohner pro
Jahr hinzu. Dieser Einwohneranstieg ist auf positive Wanderungs- und Geburtensaldi zurückzuführen. Bis 2030 wird
Dresden jedoch gemäß aktuellen Prognosen nach einem mittelfristigen Anstieg bis 2018 insgesamt ca. 14.000 Einwohner verlieren.
Auch für die Haushalte wird im gleichen Zeitraum ein leichter Rückgang
um 1.000 Einheiten prognostiziert. Demnach ist langfristig mit einer
relativ stabilen Wohnungsnachfrage in Dresden zu rechnen. Der demografische Wandel selbst ist auch in der abnehmenden Mitgliederzahl
eines Haushalts sowie einer fortschreitenden Alterung der Gesellschaft
sichtbar. Auch die gegenwärtig etwa 44.500 Studenten bilden eine
wichtige Nachfragegruppe auf dem Dresdener Wohnungsmarkt.
Dresden auf einen Blick
Kultur-, Wissenschaftsstandort, Landeshauptstadt, Oberzentrum in Sachsen
angfristig stabile Wohnungsnachfrage
L
durch konstante Haushaltszahlen
reisniveau am Wohnimmobilienmarkt in
P
den vergangenen Jahren stark gestiegen
ür Eigennutzer ist das Preisniveau in
F
Dresden in Bezug auf die verfügbaren
Einkommen vergleichsweise moderat
apitalanleger schätzen an Dresden
K
die Wertstabilität und gute Vermietbarkeit
von Wohnungen
ohnungsleerstand: 5,1 %;
W
überdurchschnittlich
Kaufkraftkennziffer: 90,0
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ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR
110%
2,00
105%
1,95
100%
1,90
95%
1,85
90%
1,80
85%
80%
Haushaltsstruktur
Dresden
Einwohner je Haushalt
2013 = 100%
EINWOHNER UND HAUSHALTE
1Pers.
Haushaltsstruktur
Sachsen
2Pers.
1Pers.
Altersstruktur
Dresden
<20
Altersstruktur
Sachsen
<20
2Pers.
20-39
40-59
3Pers.
60-74
≥4Pers.
≥75
1,75
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
1,70
■ Einwohner ■ Haushalte
■ Einwohner je Haushalt
0%
20-39
20%
40-59
40%
Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen
Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen
Wirtschaft
BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR
Dresden gilt derzeit als eine dynamische Wachstumsregion in Ostdeutschland. Der Standort ist gut an
die Verkehrsinfrastruktur angebunden und verfügt
neben den Bundesautobahnen 4, 13 und 17 auch
über einen ICE-Halt. Der internationale Flughafen liegt
im Norden Dresdens. Nach dem Zusammenbruch alter Industrien im Zuge der Wiedervereinigung setzte ein Strukturwandel
ein. Tragende Branchen neben dem Tourismus sind mittlerweile Mikroelektronik, Informationstechnologie, Biotechnologie,
Pharmazie, Elektrotechnik, Neue Werkstoffe, Nanotechnologie,
Maschinen-/Anlagen-/Fahrzeugbau, Luft- und Raumfahrttechnik und Solartechnik. Die bekanntesten Unternehmen sind ABB
AG, Areva Energietechnik, EADS Elbe Flugzeugwerke, GlaxoSmithKline Biologicals, IMA Materialforschung und Anwendungstechnik sowie Infineon Technologies. Daneben ist Dresden ein
wichtiger Hochschul- und Wissenschaftsstandort.
Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt spiegelt sich in den
letzten Jahren in deutlich gestiegenen Zahlen der sozialversicherungspflichtig in Beschäftigten wider. So ist seit 2009 die Beschäftigung um 8,5 % angestiegen, wobei selbst die Krise 2009
keine bedeutenden Rückgänge verursachte.
Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosigkeit. Während die Arbeitslosenquote im Jahr 2009 noch
11,6 % betrug, hat sie sich mittlerweile bei 8,4 % eingependelt. Die Quote liegt aber weiterhin über dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %.
In Dresden arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von rund 38.000 Personen abgebildet.
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3- ≥4Pers. Pers.
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60-74
60%
≥75
80%
100%
0,2%
17,0%
36,8%
24,2%
21,9%
■ Produktion, Verarbeitung, Bau ■ Handel und Verkehr
■ höherwertige DL ■ öffentliche und private DL ■ Landwirtschaft
Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen
In Dresden werden p. a. etwa 767 Wohnungen gebaut, davon
etwa 41 % in Mehrfamilienhäusern. Zuletzt lag die Bautätigkeit
wieder über dem langjährigen Mittel. Die Nachfrage ist aufgrund
der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden positiven Einwohner- und Haushaltsentwicklung gut.
1.600
4
1.200
3
800
2
400
1
0
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
Fertigstellungen je 1.000 Einwohner
Fertigstellungen
WOHNUNGSNEUBAU IN DRESDEN
0
■ Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ■ Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern
■ Wohnungen je 1.000 Einw. (Dresden) ■ Wohnungen je 1.000 Einw. (Top-Städte)
Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen
Ein bestehendes Interesse am Wohnungsmarkt Dresden ist
durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (6,7
je 1.000 Einwohner) dokumentiert, die nahe bei vergleichbaren
Städten (5,5) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung
im Mittel 127.600 Euro.
Die Nachfrage ist aufgrund der
stabilen wirtschaftlichen Struktur
und der damit einhergehenden
positiven Einwohner- und
Haushaltsentwicklung gut.
Die Mieten und Preise am Dresdner Wohnungsmarkt sind in
den letzten Jahren größtenteils stark gestiegen, wenn sich auch
der Preisanstieg in 2014 gegenüber den Vorjahren etwas gemäßigt
hat. Ausschlaggebend für die Preisdynamik sind sowohl das hohe
Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger
Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. Geschlossene Fonds) in Immobilien in größeren Städten
investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern
in Folge des Anstiegs der Einwohner- und Haushaltszahlen.
Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 8,90 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 11,40 Euro/qm
realistisch. Mieten im Bestand belaufen sich auf durchschnittlich 6,90 Euro/qm und erreichen im Maximum mittlerweile
9,00 Euro/qm. Die Wohnungsmieten sind seit 2000 mit 45 % im
Neubau bzw. 23 % im Bestand, neben den Neubau-Eigentumswohnungen, am deutlichsten angestiegen.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau
bis 3.900 Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei 2.800 Euro/qm.
Wohnraum im Bestand ist deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca. 1.700 Euro/qm und gehen im Maximum
bis 2.90 Euro/qm. Seit 2000 sind die Neubaupreise um 44 %
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S TA D T M A R K T B E R I C H T – D R E S D E N
angestiegen, während der Bestand um 5 % sank, was für eine
entsprechend schlechte Bestandsqualität spricht.
Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich 180.000 Euro und für ein freistehendes
Einfamilienhaus 295.000 Euro aufgebracht werden. Im Vergleich
zum Eigentums- und Mietwohnungssegment entwickelten sich
sowohl die Hauspreise als auch die Preise für Einfamilienhausgrundstücke seit 2000 positiv. Die Steigerungen lagen bei 6 und
8 % bei Grundstücken bzw. 23 bis 26 % bei Einfamilienhäusern.
Reihenhäuser verzeichneten Zuwächse von 11 bis 26 %.
Wohneigentum in Dresden zu erwerben, ist in Bezug auf das
Einkommen vor Ort ähnlich teuer als in vergleichbaren Städten. In
2014 musste in Dresden durchschnittlich das 6,2-fache des jährlich verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert werden,
während in den Vergleichsstädten das 6,3-fache ausreicht.
Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobilienpreise in Dresden inflationsbereinigt in den letzten zehn Jahren
(2005 bis 2014) um 3,5 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die
Wertentwicklung von Dresdens Wohnimmobilien deutlich über
dem langjährig durchschnittlichen Inflationsniveau.
Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die
gute Wohnungsnachfrage lassen eine positive Wertentwicklung
auf dem Dresdener Wohnungsmarkt erwarten.
PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN
PREISENTWICKLUNG HÄUSER
150%
130%
140%
120%
110%
2000 = 100%
2000 = 100%
130%
120%
110%
100%
90%
80%
90%
80%
100%
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
70%
2014
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
■ Reihenhaus Neubau ■ Reihenhaus Bestand
■ Einfamilienhaus ■ Grundstück Einfamilienhaus
■ Miete Neubau ■ Miete Bestand
■ ETW Neubau ■ ETW Bestand
Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)
Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)
MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT DRESDEN IM JAHR 2014
KENNZAHL
EINHEIT
MINIMUM
DURCHSCHNITT
MAXIMUM
ENTWICKLUNG
SEIT 2000 Ø
ENTWICKLUNG
SEIT 2000 MAX.
Wohnungsmieten Neubau
Euro/qm Wfl. zzgl. NK
7,10
8,90
11,40
+45 %
+49 %
Wohnungsmieten Bestand
Euro/qm Wfl. zzgl. NK
5,50
6,90
9,00
+23 %
+17 %
Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau
Euro/qm Wfl.
2.050
2.800
3.900
+44 %
+47 %
Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand
Euro/qm Wfl.
1.100
1.700
2.900
-5 %
+18 %
195.000
295.000
485.000
+23 %
+26 %
110
190
320
+6 %
+8 %
Kaufpreise Einfamilienhäuser
Euro
Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke
Euro/qm
Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau
Euro
190.000
235.000
295.000
+26 %
+11 %
Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand
Euro
125.000
180.000
230.000
+7 %
+15 %
Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)
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WOHNLAGEN IN DRESDEN
Quelle: © 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA
n Sehr gute Wohnlage
n Gute bis sehr gute Wohnlage
n Gute Wohnlage
n Durchschnittliche bis gute Wohnlage
n Durchschnittliche Wohnlage
n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage
n Einfache Wohnlage
n Sonstige Flächen
Eisenbahn
Straßen
Die besten Wohnlagen in Dresden sind: Blasewitz, Bühlau/Weißer Hirsch (in Teilen), Loschwitz, Radeberger Vorstadt, Striesen-Ost.
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Glossar
Wohnlage
Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und
Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen
Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie
Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen)
Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status)
Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand)
in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils
noch Übergangskategorien liegen:
Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte
Wohnlagen
Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane “In-Viertel”, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image
Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage
Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzu­
reichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten
Verkehrsachsen
Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen
zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten
und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen.
Wohnungsmieten
und -preise
Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm
Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca. 65-95 qm Wohnfläche und
Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von
der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte.
Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-,
Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie
auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den
definierten Gesamtmarkt dar.
Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein
strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.
Einfamilienhäuser
Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit 150-200 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.R. 600-800 qm
Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert
sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar.
Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen.
Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird.
Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über
den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte.
Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein
strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.
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Reihenhäuser
Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit
100-120 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die
Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw.
dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte.
Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden
jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw.
obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis
(als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar.
Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein
strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.
Wohnungsneubau/
Bautätigkeit
Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden.
Haushalt
Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt
gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt)
und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat.
SVP-Beschäftigte
Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig
sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den
Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind.
Arbeitslose
Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich
in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer
sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II
zuständigem Träger gemeldet haben.
Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende
Familienangehörige).
Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der
Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit.
Impressum
Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, 85774 München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock.
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