Marktbericht DeutschlanD 2015

Marktbericht Deutschland 2015
Inhalt
Politisches und wirtschaftliches Umfeld
SEITE 4
Büromarkt
SEITE 6
Einzelhandelsmarkt
SEITE 8
Hotelmarkt
SEITE 10
Logistikmarkt
SEITE 12
Wohnungsmarkt
SEITE 14
Investmentmarkt
SEITE 16
Dieser Marktbericht ist von den Experten der KENSTONE Real Estate Valuers
(KENSTONE GmbH) erstellt worden. Die Basis des Berichtes bilden zentral
ausgewertete Daten aus Wertgutachten und öffentlich zugängliche Informationen.
Hierbei wurden die Aussagen dieser Quellen zusammengeführt, ausgewertet
und die Ergebnisse der Analyse im Marktbericht dargestellt. Dem Leser gibt er
einen generellen Überblick über die Situation der Büro-, Einzelhandels-, Hotelund Wohnungsmärkte in Deutschland. Der Fokus liegt auf den acht deutschen
Standorten Berlin (B), Düsseldorf (D), Frankfurt (F), Hamburg (HH), Köln (K),
Leipzig (L), München (M) und Stuttgart (S).
3
POlitisches unD Wirtschaftliches uMfelD
4
Das robuste
Wachstum 2014 …
Die deutsche Wirtschaft entwickelt sich im Vergleich zur gesamten EU weiterhin deutlich
überdurchschnittlich. Die 2013 noch bremsenden Effekte ließen nach. Der Euroraum hat
die Rezession hinter sich gelassen, auch wenn das Wachstum in manchem Kernland noch
schwach ausgeprägt ist. Getragen von einem soliden Konsum, anziehenden Anlageinvest­
itionen sowie einem dynamischen Export wuchs die deutsche Wirtschaft 2014 um real
1,6 %, damit weiterhin deutlich oberhalb des Euroraums (+0,9 %).
… setzt sich fort, …
Der Jahresstart fiel mit einem Wachstum des Bruttoinlandsproduktes von 0,3 % zum
Vor quartal durchwachsen aus. Insbesondere lebhafte Anlageinvestitionen in Verbindung
mit einem abermals milden Winter trugen zu diesem Ergebnis bei. Ungeachtet geopoliti­
scher Störfaktoren, wie den politischen Spannungen mit Russland oder den schwierigen
Verhandlungen mit Griechenland, bleibt die Wirtschaft auf dem Wachstumspfad. Für 2015
wie auch 2016 wird mit einem Wachstum von jeweils 1,8 % gerechnet.
… getragen von niedrigen
Hierbei gestalten sich die Zinsen für Deutschland wie bereits in den vergangenen Jahren
Zinsen und einem
als zu niedrig mit einem fördernden Effekt für die Wirtschaft. Der zuletzt geringe Anstieg
schwachen eurO
der Zinsen für langfristige Anleihen könnte sich zwar fortsetzen, jedoch bleiben diese auf
einem im historischen Vergleich ausgesprochen niedrigen Niveau.
Der Wechselkurs des EURO hat zum Dollar im zweiten Halbjahr deutlich nachgegeben.
Mit weiteren Verlusten ist hier zu rechnen. Dies verleiht der deutschen Exportwirtschaft
zunächst anhaltenden Auftrieb und überdeckt ein schwächeres Wachstum der Nachfrage
aus den Schwellenländern.
arbeitsmarkt mit
wieder positivem trend
ungeachtet zunehmender
belastungsfaktoren
Der Arbeitsmarkt folgt der positiven gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Nach einer Stag­
nation der Arbeitslosenquote in 2013 sinkt diese langsam aber kontinuierlich und markiert
mit 6,4 % im Frühjahr 2015 ein neues Tief. Die positive Dynamik sollte erhalten bleiben,
auch wenn mit den jüngsten Arbeitsmarktreformen, wie dem Mindestlohn und den allge­
meinen Lohnsteigerungen, eine schleichend erodierende Wettbewerbsfähigkeit einhergeht.
konsum wächst solide
Von der positiven Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt profitieren die privaten Haushalte.
Zusammen mit steigenden Löhnen schiebt die steigende Zahl an Beschäftigten den
privaten Konsum an. Eine im langfristigen Vergleich aktuell schwächere Sparneigung der
Verbraucher sowie eine bislang nur geringe Inflation kommen unterstützend hinzu.
Das umfeld für
die immobilienmärkte
bleibt positiv
Die Rahmenbedingen für den deutschen Immobilienmarkt sind derzeit sehr günstig.
Das ausgesprochen niedrige Zinsniveau, mangelnde Anlagealternativen und eine solide
wirtschaftliche Situation in Deutschland bieten weiterhin eine gute Basis für einen
lebhaften Immobilienmarkt. Dies gilt für sowohl für die Vermietungsmärkte wie auch
im Besonderen für die Investmentmärkte. Die Nachfrage nach Immobilien bleibt hoch
mit einem breiten Anlagen­ wie auch Investorenspektrum. Daran sollte sich kurz­ bis
mittelfristig nichts grundlegend ändern, auch wenn mit dem schwachen Dollar und dem
sich abzeichnenden Ausstieg der USA aus der Niedrigzinspolitik ein Aufwärtsdruck bei
Inflation und Renditen erkennbar ist. Noch eine ganze Weile wird die expansive Geldpoli­
tik der EZB dies wie auch die sich verschlechternde Wettbewerbsfähigkeit der deutschen
Unternehmen übertünchen.
biP
Jährliches Wachstum (real)
5
arbeitslOsenquOte
%
%
%
%
8
10
6
9
4
2
8
0
-2
7
-4
-6
Quellen: Kenstone, Statistisches Bundesamt
Quellen: Kenstone, Bundesagentur für Arbeit
ifO-GeschäftskliMa
inflatiOn
Index
Index
%
%
120
4
Jun 15
Jun 13
Jun 11
Jun 09
Q2 15
Q2 13
Q2 11
Q2 09
Q2 07
Jun 07
6
-8
3
110
2
100
1
90
0
80
Jun 15
Jun 13
Jun 11
Jun 09
Jun 07
Jun 15
Jun 13
Jun 11
Jun 09
Jun 07
-1
Quellen: Kenstone, Ifo
Quellen: Kenstone, Statistisches Bundesamt
Da X
PrOGnOsen
Index
Index
13.000
Jährliche änderung
11.000
BIP
9.000
7.000
2014
2015
2016
%
1,6
1,8
1,8
Privater Konsum
%
1,1
2,4
2,1
Inflation
%
0,9
0,5
2,4
%
6,7
6,4
6,2
absolut
5.000
Arbeitslosenquote
Quellen: Kenstone, Deutsche Bundesbank,
Deutsche Börse AG
Jun 15
Jun 13
Jun 11
Jun 09
Jun 07
3.000
Quelle: Commerzbank
bürOMarkt
6
büromarkt folgt dem
konjunkturellen umfeld
Die deutschen Büromärkte entwickeln sich insgesamt vergleichsweise solide und
folgen insofern dem gesamtwirtschaftlichen Trend zunehmend. Nach einem 2013 noch
leicht rückläufigen Flächenumsatz zog dieser 2014 wieder moderat an und erreichte rd.
3,1 Mio. m² in den hier betrachteten Bürohochburgen. Die Umsatzbelebung setzte sich
auch im ersten Halbjahr 2015 fort mit einem gegenüber dem Vorjahreszeitraum abermals
höheren Ergebnis.
flächenumsätze
leicht steigend
Ebenso gewinnt der Aufschwung am Vermietungsmarkt an Breite. 2014 gestaltete sich
die Umsatzentwicklung über die Städte noch recht heterogen mit einem deutlichen Plus
in Berlin und Hamburg sowie Rückgängen u. a. in Frankfurt und Düsseldorf. Die erste Jah­
reshälfte zeichnet demgegenüber ein etwas einheitlicheres Bild, bei dem mit Ausnahme
von Leipzig alle anderen betrachteten Städte den Umsatz stabil halten oder sogar steigern
konnten. Allerdings schließen die Umsatzzahlen auch eine merkliche Zahl solcher Trans­
aktionen ein, bei denen die Bestandsmieter den Markt aktiv nach Alternativen sondiert
haben, jedoch nach Abwägungsprozessen und Verhandlungen mit dem bisherigen Ver­
mieter in ihren Räumlichkeiten verblieben sind. Eine im historischen Vergleich geringere
Zyklizität verhindert zunehmend, dass bei Ersatzanmietungen gegenüber Bestandsver­
trägen günstigere Konditionen erzielt werden können.
leerstandsrückgang hält an …
Gleichfalls schränkt das Angebot an verfügbaren Flächen den Handlungsspielraum
der Mieter allmählich ein. Der Leerstandsabbau hat sich weiter verfestigt. Die über alle
8 Städte aggregierte Leerstandsquote gab weiter nach und hat mit nur noch rd. 7,4 %
den niedrigsten Wert der vergangenen 10 Jahre erreicht. Nunmehr liegt nur noch die
Leerstandsquote in Frankfurt mit 10,0 % im zweistelligen Prozentbereich. Das Gros der
betrachteten Städte weist eine Quote von sogar deutlich unter 10 % auf.
… unterstützt von
moderater bautätigkeit
Dieser Trend wird einerseits nachfrageseitig gestützt durch eine positive Flächenabsorp­
tion, eine insgesamt selektive Bautätigkeit sowie Flächenbereinigungen durch Abriss
oder Umnutzung. Rein spekulative Baumaßnahmen bilden trotz der seit Jahren sinkenden
Leerstandsquoten die Ausnahme. In einem Markt mit reduzierter Zyklizität gilt ein aus­
reichendes Maß an Vorvermietung in der Regel als Voraussetzung für die Realisierung.
Dies steht einer Überproduktion an Flächen entgegen und unterstreicht, dass überwie­
gend noch nicht von einem Vermietermarkt ausgegangen werden kann.
spitzenmieten steigen
Eine solide Nachfrage zusammen mit einem schrumpfenden Angebot verfügbarer Flächen
resultiert in weiter anziehenden Spitzenmieten. 5 der betrachteten Märkte verzeichneten
in den vergangenen 12 Monaten einen Anstieg der Spitzenmieten. Bei 2 Standorten
werden gleichwohl geringfügig rückläufige Spitzenmieten berichtet. Die geforderten und
gewährten Incentives bleiben dabei erheblich, was die weiterhin hohe Wettbewerbsinten­
sität im Markt unterstreicht.
aufwärtstrend verfestigt sich
Aufbauend auf insgesamt positiven Konjunkturprognosen dürfte der deutsche Büro­
markt seinen zuletzt etwas breiteren Aufwärtstrend beibehalten. Moderate Flächen­
zugänge und eine solide Nachfrage dürften das Angebot verfügbarer Flächen weiter
reduzieren und positiven Druck auf die Spitzenmieten ausüben. Dies wird forciert
durch den Anspruch der Mieter an eine hohe Flächeneffizienz und gute energetische
Eigenschaften der Gebäude, so dass ältere Objekte aus dem Markt ausscheiden und das
relevante Angebot zusätzlich begrenzen.
7
bürOMarktsituatiOn und 12-Monats-trend



Stuttgart –


München –
Vermietermarkt



Leipzig –
Köln –
Hamburg –
Frankfurt –
Berlin –
Düsseldorf –
Mietermarkt
   12-Monats-Trend
Quelle: Kenstone
sPitZenMieten
uMsatZ / leerstanDsquOte
%
%
€€/m²
/ m²
4.000
12
40
3.000
10
2.000
8
1. Hj.
Tsd.
m²
Tsd. m²
1.000
0
35
30
25
20
6
15
10
4
B
07 08 09 10 11 12 13 14 15
Umsatz; aggregiert (lS)
Leerstandsquote; gewichtet (rS)
D
F
HH
K
L
M
S
2014
1. Hj. 2015
Quellen: Kenstone, Makler
Quellen: Kenstone, Makler
MarktkennZiffern 1. hJ. 2015
b
D
f
hh
k
l
M
s
Flächenbestand
Mio. m²
17,2
9,1
11,9
14,7
7,8
3,7
20,1
8,4
Flächenumsatz
Tsd. m²
339
205
172
258
131
35
312
148
Leerstand
Tsd. m²
1.192
985
1.190
980
504
348
1.304
420
%
6,9
9,8
10,0
6,7
6,5
9,3
6,5
5,0
Tsd. m²
305
147
182
465
112
21
428
266
€ / m²
23,00
26,00
35,50
24,50
21,00
12,50
33,50
20,00
Leerstandsquote
Flächen im Bau
Spitzenmiete
Quellen: Kenstone, Makler
einZelhanDelsMarkt
8
Konsumklima im Höhenflug
Das Umfeld für den Einzelhandel hat sich in den vergangenen Quartalen freundlich ent­
wickelt. Die Mixtur aus niedriger Arbeitslosigkeit, steigenden Löhnen, niedriger Inflation
und einem Zinsumfeld, das den Sparwillen der Konsumenten dämpft, trägt zu einem suk­
zessiven Höhenflug des Konsumklimas bei. Der Konsumklimaindex erreichte Mitte 2015
den höchsten Wert der vergangenen 10 Jahre. Geopolitische Unsicherheiten wie der
Ukraine­Konflikt oder die Risiken eines »Grexits« konnten diesen Höhenflug bis dato nicht
bremsen. Dies dürfte sich im Ausgabeverhalten der Konsumenten widerspiegeln. Für das
Gesamtjahr 2015 wird mit einem Zuwachs des privaten Konsums von real 2,4 % gegen­
über dem Vorjahr gerechnet.
Online-handel bleibt
Nach Daten des Statistischen Bundesamtes resultierte dieses freundliche Umfeld in einem
Wachstumstreiber – stationärer
spürbaren Anstieg des Einzelhandelsumsatzes, der mit rd. 1,6 % ebenso hoch ausfiel wie
einzelhandel ebenso im Plus
das Wachstum des privaten Konsums. Demzufolge blieb der Anteil des Einzelhandels am
privaten Konsum 2014 erstmals seit vielen Jahren konstant. Der Blick auf die Wachstums­
raten des stationären Einzelhandels und des Onlinehandels offenbart jedoch, dass das
Wachstum des Einzelhandels weiterhin primär außerhalb der Verkaufsräume stattfindet.
Mit rd. 7 % überstieg das Wachstum der Versand­ und Internethändler dasjenige in Ver­
kaufsräumen (1,3 %) weiterhin deutlich.
Gros der einzelhandelsformate
verliert weiter Marktanteile
Entsprechend verliert der stationäre Einzelhandel weiter Marktanteile an den Distanz­
handel. Dies betraf zuletzt alle Formate, mit Ausnahme der Supermärkte. Aber auch der
Online­Handel wächst nicht gleichförmig. Vielmehr wird das Wachstum durch Erschlie­
ßung neuer Segmente getrieben, während andere im Zyklus weiter sind mit entsprechend
schwächerer Dynamik. Für den Online­Buchhandel gilt, dass er bedingt durch die Kon­
kurrenz elektronischer Medien sogar schrumpft.
intensiver Wettbewerb
bewegt den Markt
Trotz der für 2014 insgesamt vergleichsweise positiven Entwicklung bleibt der Einzel­
handelsmarkt extrem wettbewerbsintensiv. Hiervon zeugen die unverändert angespannte
Situation im Warenhausbereich ebenso wie Konsolidierungsbemühungen im Lebensmit­
teleinzelhandel. Eine Reihe bekannter Filialisten (z. B. Weltbild, Strauss Innovation, Mexx,
Fink­Schuhe, Strenesse) standen vor wirtschaftlichen Herausforderungen bzw. mussten
in die Insolvenz. Im Gegenzug sind Mono­Label­Stores weiter auf dem Vormarsch. Insbe­
sondere für international agierende Anbieter stellt der deutsche Markt ein Expansionsziel
dar mit Fokussierung auf die Spitzenlagen in den Städten.
flächenangebot schrumpft
Shoppingcenter sind einer der letzten Teilbereiche, die in diesem Umfeld ihr Flächen­
deutschlandweit leicht – und
angebot weiter ausweiten. Allerdings nehmen auch hier die Wachstumsraten ab und die
wächst in den Metropolen
erfolgreiche Positionierung neuer Center wird herausfordernder. Flächenkonsolidierung
erfolgt demgegenüber außerhalb der Großstädte und in Nebenlagen. In der Summe ist
nunmehr von einem allenfalls stabilen Angebot an Einzelhandelsflächen in Deutschland
auszugehen.
Mieten an top-standorten
mit leichtem Plus
Dem intensiven Wettbewerb um die besten Plätze folgend haben die Spitzenmieten den
Aufwärtstrend 2014 fortgesetzt. Neben den 1a­Lagen in den Geschäftszentren der Städte
gehören hierzu auch gut geeignete Standorte für den großflächigen Einzelhandel, die
gerade in den Wachstumszentren rar sind. Ungeachtet dessen stellt sich die Vermietungs­
situation in schwächeren Lagen und bei älteren Objekten herausfordernder dar mit dort
entsprechend höherem Vermietungsrisiko.
bestehende trends
werden sich fortsetzen
Die positive Konjunktur zusammen mit den Wachstumsprognosen für das kommende Jahr
lassen erwarten, dass sich die bestehenden Trends auch in den kommenden Quartalen
fortsetzen. D. h. je nach Standort und Objektqualität ist mit einer unterschiedlichen Per­
formancentwicklung bei Einzelhandelsobjekten zu rechnen.
einZelhanDelsuMsatZ
real
9
kOnsuMkliMa
Index
Index
Index
Index
106
15
104
10
102
100
5
98
96
0
94
Quellen: Kenstone, Statistisches Bundesamt
Quellen: Kenstone, GfK
einZelhanDels-/
shOPPinGcenterflächen
sPitZenMieten einZelhanDel
Index
Index
€/m²
€
/ m²
130
400
Jun 15
Jun 14
Jun 13
Jun 12
Jun 11
Jun 10
Jun 09
Jun 08
Jun 15
Jun 14
Jun 13
Jun 12
Jun 11
Jun 10
Jun 09
Jun 08
Jun 07
Jun 07
-5
92
350
120
300
110
250
200
100
150
90
100
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Einzelhandel
B
Shoppingcenter
D
1. Hj. 2014
Quellen: Kenstone, EHI, HDE
F
HH
K
L
M
S
1. Hj. 2015
Quellen: Kenstone, JLL
MarktkennZiffern 2014
Einwohner
Einwohnerentwicklung
(2014 versus 2012)
Spitzenmiete 1. Hj. 2015
b
D
f
hh
k
l
M
s
Tsd.
3.443
601
709
1.760
1.045
543
1.491
593
%
2,8
1,2
4,4
1,6
1,8
4,4
3,6
2,4
€ / m²
280
290
310
255
255
120
360
250
Quellen: Kenstone, Makler, Statistische Ämter
hOtelMarkt
10
Deutsche hotellerie
Das Jahr 2014 schloss mit fortgesetztem Wachstum im Tourismussektor nahtlos an die
gewinnt an Dynamik
Vorjahre an. Der Umsatz in der Hotellerie zog um rd. 0,8 % (real) bzw. 3,0 % (nominal) an,
die Anzahl an Übernachtungen legte ebenso kräftig zu.
2014 neuer rekord an
übernachtungen
Seit nunmehr 5 Jahren steigt somit die Zahl der Übernachtungen im deutschen Beherber­
gungsgewerbe an. Bei rd. 424,1 Mio. Übernachtungen fiel das Plus von rd. 3,0 % gegen­
über dem Vorjahr (1,1 %) sogar recht kräftig aus. Das Wachstum wurde sowohl durch
eine Zunahme von Übernachtungen durch Inländer wie auch Ausländer generiert. Hierbei
trugen Ausländer überproportional zu dem gesteigerten Ergebnis bei, was unter anderem
durch eine verbesserte wirtschaftliche Situation in manch einem EU­Land begründet ist.
Positiver Jahresstart 2015
Der Start in das Jahr 2015 verlief gleichfalls dynamisch. Die Wachstumsraten bis ein­
schließlich April liegen geringfügig über denen für das Gesamtjahr 2014, wobei der
Wachstumsbeitrag durch Inländer zugenommen, und derjenige ausländischer Gäste
abgenommen hat.
Weiteres Plus bei der
kapazitätsauslastung …
Die positive Entwicklung der Übernachtungszahlen schlug sich abermals in einer steigen­
den Kapazitätsauslastung nieder. Die Bettenauslastung stieg deutschlandweit von 34,8 %
auf 36,1 % in 2014, die Zimmerauslastung von 67,9 % auf 69,6 %. Hierbei können die
Hotelbetriebe in den Großstädten nicht nur höhere Wachstumsraten bei der Nach frage,
sondern auch eine gegenüber anderen Teilräumen überdurchschnittliche Auslastung
erzielen. Städtereisen bleiben trotz der in diesem Zeitraum höheren Streikintensität im
Verkehrssektor im Trend.
… und auch bei den
Getragen von einer zunehmenden Auslastung verbuchten die Zimmerpreise im vergan­
Zimmererträgen …
genen Jahr ein leichtes Plus, sowohl nominal (1,6 %) als auch – vor dem Hintergrund
einer niedrigen Inflation – real. Hierbei konnten insbesondere preisgünstige Hotels einen
überdurchschnittlichen Zuwachs verzeichnen.
… münden in einen
spürbar höheren revPar
Wettbewerb drängt
weiter zu Größe
Eine erhöhte Auslastung zusammen mit einem soliden Zuwachs bei den Zimmerpreisen
resultierte in einem gestiegenen Zimmerertrag (RevPAR), der mit +4,1 % deutlich ausfiel.
Die bundesweiten Querschnittsdaten können allerdings nicht darüber hinwegtäuschen,
dass die Entwicklung nicht über alle Teilmärkte gleich ist. Ein insbesondere in den Groß­
städten steigendes Angebot, eine zunehmende Durchdringung durch die Kettenhotellerie
und eine mit dem Internet gestiegene Markttransparenz zwingen zur Effizienzsteigerung.
Dies zeigt sich daran, dass mit Betriebsgröße regelmäßig auch die erreichte Auslastung
steigt und andererseits die Zahl kleinerer Betriebe sinkt. In der Summe nimmt die Zahl
der Betriebe sukzessive ab, während einerseits immer neue Hotels auf den Markt drängen
und andererseits deutschlandweit ein weitgehend stabiles Angebot an Betten zu konsta­
tieren ist.
Ferner entwickeln sich die einzelnen Hotelkategorien unterschiedlich. Nahezu im Gleich­
schritt wachsende Übernachtungen und Umsätze bei gleichzeitig steigenden Zimmerprei­
sen deuten darauf hin, dass die Kettenhotellerie im Budgetsegment auf Expansionskurs
ist. Das Angebot preisgünstiger Übernachtungsmöglichkeiten an hierfür geeigneten
Standorten in den Großstädten steigt und dürfte hierdurch selbständig zusätzliche Nach­
frage generieren.
anhaltendes Wachstum
wahrscheinlich
Ausgehend von den insgesamt guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Deutsch­
land sollte sich der Hotelmarkt nach einem lebhaften Jahresstart auch in den kommenden
Monaten positiv entwickeln. Trotz teils steigendem Angebot insbesondere in den touris­
ti schen Hochburgen gehen wir auch ertragsseitig von einer soliden Situation aus bei
gleichzeitig unverändert intensivem Wettbewerb.
übernachtunGen
ZiMMer auslastunG Jährliche änderung
Jährliche änderung
%
%
%
%
16
6
5
12
4
3
8
2
4
1
0
0
-1
-4
-2
B
2013
D
F
2014
HH
K
L
M
S
B
Jan. – Apr. 2015
D
2013
F
HH
K
L
Quellen: Kenstone, PKF hotelexperts
arr
reVPar
%
%
%
9
15
6
S
2014
Quellen: Kenstone, Statistische Ämter
Jährliche änderung
M
Jährliche änderung
10
3
5
0
0
-3
-6
-5
B
2013
D
F
HH
K
L
M
B
S
2014
2013
Quellen: Kenstone, PKF hotelexperts
D
F
HH
K
L
M
S
2014
Quellen: Kenstone, PKF hotelexperts
MarktkennZiffern
b
D
f
hh
k
l
M
s
Tsd.
28.689
4.493
8.046
12.008
5.737
2.765
13.448
3.466
Tsd.
12.496
1.851
3.634
2.936
1.952
393
6.651
1.014
Tsd.
11.871
2.650
4.788
6.052
302
1.510
6.594
1.805
Tsd.
4.520
990
2.057
1.355
1.053
196
3.010
447
Anzahl
794
229
269
342
302
114
396
175
Bettenauslastung
%
57,0
48,6
50,2
59,7
48,7
50,8
59,9
51,2
Zimmerauslastung
2014
Übernachtungen
davon ausländische Gäste
Gäste
davon ausländische Gäste
Betriebe
%
0,7
2,5
4,7
1,6
4,6
-0,9
1,8
4,9
ARR
€
2,6
8,1
-1,9
4,7
-2,7
3,6
1,1
4,6
RevPAR
€
3,4
10,8
2,7
6,4
1,8
2,7
2,9
9,8
%
6,1
-0,2
7,6
5,9
9,7
3,2
4,6
3,5
%
7,0
-6,5
6,9
7,3
11,2
15,7
3,3
19,9
Jan. – apr. 2015
Übernachtungen
davon ausländische Gäste
änderung zum Vorjahreszeitraum
Quellen: Kenstone, PKF hotelexperts, Statistische Ämter
11
lOGistikMarkt
12
solide rahmenbedingungen
Solides wirtschaftliches Wachstum kennzeichnet das vergangene Jahr und gab auch dem
Logistiksektor weiteren Anschub. Der Außenhandel zog an und resultierte in einem be­
schleunigten Zuwachs des Containerumschlages in Hamburg, der rd. 5,4 % zulegte. Das
Plus bei Luftfracht fiel mit 2,8 % zwar geringer aus, blieb gleichwohl deutlich im positiven
Bereich. Im Einklang hiermit steht der Logistikindikator der Bundesvereinigung Logistik
(BVL), der sich ungeachtet einer gewissen Volatilität seit vielen Quartalen im positiven Be­
reich bewegt. Nach den sehr guten Zahlen für das Jahr 2014 fielen die Umschlagszahlen
zu Anfang des Jahres zwar verhaltener aus, sollten einer fortgesetzten Aufwärtsbewegung
für das Gesamtjahr jedoch nicht entgegenstehen.
Onlinehandel bleibt
treibende kraft
Insgesamt haben sich die bereits 2013 bestehenden Trends im vergangenen Jahr bestätigt.
Hierzu gehört der steigende Flächenbedarf des Onlinehandels. Dessen Wachstum blieb
2014 mit rd. 7 % zwar hinter den Erwartungen zurück, doch rechnet der bevh (Bundes­
verband e­commerce und Versandhandel) für das laufende Jahr wieder mit einem stärke­
ren Wachstum im niedrigen zweistelligen Prozentbereich.
flächenumsatz
weiter steigend, …
Der Flächenumsatz stieg 2014 das dritte Jahr in Folge an und erreichte das nach dem
Jahr 2011 höchste Ergebnis. Der Zugewinn gegenüber dem Vorjahr fiel mit knapp 11 %
noch deutlicher aus als in dem schon dynamischen Jahr 2013. Über einen Zeitraum von
10 Jahren betrachtet bedeutet dies, dass sich der Flächenumsatz deutschlandweit mehr als
verdoppelt hat.
… mit anhaltendem
schwerpunkt bei neubauten
Noch deutlicher stellt sich das Wachstum außerhalb der Kernräume dar, wo sich der Flä­
chenumsatz im gleichen Zeitraum sogar mehr als verdreifacht hat. Dieses Wachstum wird
einerseits durch einen gestiegen Flächenumsatz in Bestandsimmobilien generiert, dessen
Anteil 2014 auf 31 % anstieg und damit die Liquidität im Markt erhöht. Andererseits ent­
fällt das Gros des Zuwachses auf Flächenumsätze in Neubauten, die im vergangenen Jahr
einen Anteil von 69 % ausmachten.
bautätigkeit zieht weiter an
Der stetig wachsende Bedarf an Logistikflächen kann nur über eine entsprechend rege
Entwicklungstätigkeit befriedigt werden. Vergangenes Jahr kamen schätzungsweise rd.
3,8 Mio. m² an modernen Logistikflächen (> 5.000 m²) hinzu. Hiervon wurden wie bislang
mehr als die Hälfte durch Eigennutzer realisiert, die übrigen Flächen nahezu ausschließ­
lich im Rahmen von built­to­suit Maßnahmen. Spekulative Entwicklungen stellten aber­
mals die Ausnahme dar.
Hierbei entstehen die Flächen zumeist »auf der grünen Wiese«. Daneben sind aufgrund
des erheblichen Flächenbedarfs und der Knappheit an geeigneten Flächen, insbesondere
in den Ballungsräumen, auch Konversionsflächen von Bedeutung.
Mietkonditionen von kostenbewusstsein geprägt
Anders als es die positiven Umsatzzahlen erwarten lassen, bleiben Mieten und Mietkon­
ditionen hinter diesen zurück. Der Wettbewerb in der Branche lässt nur wenig Spielraum
zu. So haben die Spitzenmieten nur sehr vereinzelt Anstiege zu verzeichnen. Kurz­ bis
mittelfristig laufende Mietverträge prägen weiterhin das Bild. Langfristige, den Vorstel­
lungen der Investoren eher entsprechende Verträge, bilden die Ausnahme.
ausblick positiv
Die solide Konjunktur sowie ein kontinuierliches Wachstum im Online­Handel bieten
ideale Voraussetzungen, dass der Logistikmarkt gleichermaßen auf Wachstumskurs bleibt.
Steigende Umsätze dürften sich insbesondere dort in Mietwachstum umsetzen, wo die
Flächenressourcen am knappsten sind. Umgekehrt wird das Umsatzwachstum außerhalb
der Metropolen dynamischer verlaufen und damit den Trend der letzen Jahre fortschrei­
ben, da hier die Verfügbarkeit an Flächen höher ist.
VerMietunGsuMsatZ
sPitZenMieten
Mio. m²
m²
Mio.
€€/m²
/m²
6
7
4
6
2
5
0
13
4
09
10
11
12
Außerhalb der Kernräume
13
14
B
Kernräume (Big 5)
Quellen: Kenstone, JLL
2013
D
F
HH
K
L
M
S
2014
Quellen: Kenstone, Makler
VerMietunGsuMsatZ
nach regionen
Mrd.€€
Mrd.
17%
14%
eXPOrt + iMPOrt
650
600
24%
15%
2014
550
500
450
30%
Quellen: Kenstone, JLL
Q1 15
Q1 12
Frankfurt
Q1 09
Q1 06
400
Berlin
Düsseldorf
Hamburg
München
Quellen: Kenstone, datastream,
Statistisches Bundesamt
MarktkennZiffern 2014
Vermietungsumsatz
Spitzenmiete
b
D
f
hh
k
l
M
s
Tsd. m²
327,4
283,2
559,0
450,0
305,0
210,0
270,7
171,0
€ / m²
4,70
5,40
6,00
5,60
5,00
4,35
6,50
5,70
Quellen: Kenstone, JLL, Makler
WOhnunGsMarkt
14
aufwärtstrend bei soliden
Der deutsche Wohnungsmarkt befindet sich weiter im Aufschwung. Die schon in den
rahmenbedingungen intakt
vergangenen Jahren erkennbaren Wachstumstreiber sind weiter intakt. Die Zahl der
Einwohner nimmt zu, insbesondere in den Metropolen. Damit einhergehend bleiben
der Bedarf an zusätzlichem Wohnraum und der Nachfragedruck dort hoch. Verstärkend
wirkt das Tiefzinsumfeld, in dem Anlagealternativen rar sind und der Wohnungsmarkt
als Kapitalanlagemöglichkeit entsprechend mehr Aufmerksamkeit erfährt. Der Erwerb
von Wohnraum auch zur Einkunftserzielung ist für den Privatanleger wieder attraktiv
geworden, zumal steigende Mieten ebenso wie die Erwartung anhaltend steigender Preise
die Fantasie der Anleger beflügeln.
Die zunehmende Erwerbstätigkeit zusammen mit auch inflationsbereinigt steigenden
Löhnen verbessert die Einkommenssituation der Haushalte. Zusätzlich haben die Finan­
zierungszinsen noch zu Anfang des Jahres ein neues Tief markiert. Im Ergebnis erreicht
die Erschwinglichkeit von Wohnungseigentum neue Höchststände und erhöht die Liqui­
dität am Markt.
Preise steigen insbesondere
in den städten weiter, …
Entsprechend haben die Kaufpreise für Wohnungseigentum im Berichtszeitraum zugelegt.
Der Anstieg bewegt sich dabei deutlich oberhalb der Inflation, auch wenn manch einer der
verfügbaren Indikatoren auf ein moderates Nachlassen der Wachstumsdynamik hindeutet.
Das in einigen Teilmärkten sehr hohe Preisniveau wie auch das mit steigender Bautätig­
keit zunehmende Angebot dürften lediglich punktuell dämpfend wirken.
Dabei sind die Wachstumsraten je nach Region deutlich unterschiedlich. Für Deutschland
weist das Statistische Bundesamt 2014 einen Anstieg der Häuserpreise von 2,5 % aus,
damit kaum mehr als bei den Einkommen. In den Hot­Spots fallen die Anstiege mit teils
über 10 % gleichwohl höher aus. Entsprechend nimmt auch das Risiko zu, dass es hier zu
Übertreibungen kommen kann.
… ebenso wie die Mieten
Mit dem Zuzug in die Städte und abermals erhöhten Anforderungen an die energetischen
Qualitäten der Wohnungen steigen die Mieten ebenso. Inwieweit die Bemühungen der
Bundesregierung, mit der sogenannten Mietpreisbremse den weiteren Anstieg in den
Hotspots zu begrenzen, erfolgreich sein werden, bleibt abzuwarten. Solange der zusätz­
liche Bedarf an Wohnraum nicht ausreichend gedeckt wird, besteht der Aufwärtsdruck
bei den Mieten fort.
allenfalls lokale
Die Frage, ob es bereits zu einer Blasenbildung auf dem deutschen Wohnungsmarkt ge­
Preisüberzeichnungen
kommen ist, ist weiterhin nicht eindeutig zu beantworten. Das sehr niedrige Zinsniveau
hat den Preisanstieg befeuert. Die Anfälligkeit des Marktes für Zinskorrekturen nach
oben ist entsprechend hoch. Andererseits befindet sich das Kreditwachstum mit einem
jährlichen Zuwachs von zuletzt rd. 2,6 % unverändert auf einem unkritischen Niveau.
D. h. eine Schuldenblase ist definitiv nicht vorhanden. Selbst wenn es in Teilmärkten zu
Preisübertreibungen kommt, so dürfte die hierzulande lange Zinsbindung wie in den
vergangenen Zyklen dafür sorgen, dass die Luft ggf. nur langsam entweicht.
bautätigkeit trotz anstieg
auf unkritischen niveau
Die Bautätigkeit hat 2014 abermals zugelegt. Die Zahl der genehmigten Wohnungen in
Wohnungsneubauten stieg auf rd. 235.000, wovon ein weiter zunehmender Anteil auf
Mehrfamilienwohnhäuser entfällt. Das Niveau deutet bislang nicht auf eine Überproduk­
tion hin. Es bewegt sich noch unter dem Niveau von 2002 und damit deutlich unter histo­
rischen Höchstständen.
ende der aufwärtsbewegung
nicht erkennbar
Die aktuellen Rahmendaten deuten auf eine Fortsetzung der bisherigen Tendenzen hin.
D. h. bei weiterem Zuzug und Binnenmigration, steigenden Einkommen und niedrigen
Zinsen werden Wohnungen ein begehrtes Gut bleiben und Mieten wie auch Preise in den
Wachstumszentren in die Höhe treiben.
häuserPreisinDeX
bauGenehMiGunGen Wohnungsneubau
Jährliche änderung
%
%
Wohnungen
Wohnungen in
in Tsd.
Tsd.
4
250
3
200
2
Kiel
1



0
150
Rostock
100



50
-1
-2


12 13
-3
06 07 08 Bremen
09 10 11

Hamburg
Quellen: Kenstone, Statistisches Bundesamt

0


Marktausblick 2016















Bonn

Wiesbaden

















 



Mainz

Saarbrücken




Freiburg im Breisgau



Quelle: Kenstone
unterdurchschnittlich












Nürnberg



München









Umland München


Entwicklung der Immobilienpreise
MFH
überdurchschnittlich
Dresden






Wohnungsmarktumfeld

Chemnitz









Ulm


















Cottbus
Potsdam
Leipzig
Erfurt














 Stuttgart



 




Karlsruhe







Mannheim














Frankfurt/Main
12
13
14
Frankfurt/Oder







Ruhrgebiet
Aachen Köln









11
EFH / ZFH
Magdeburg
Kassel




10
Berlin
Halle/Saale 


09
Quellen: Kenstone, Statistisches Bundesamt



Essen Dortmund

Düsseldorf 




08
Hannover
Osnarbrück

07
MFH
Schwerin
14





06
EFH / ZFH
ETW
 steigend
 stagnierend
 fallend






15
inVestMentMarkt
16
Die investmentrallye
Selten zeigte der deutsche CRE­Investmentmarkt eine solche Dynamik wie im vergangen­
hält an …
en Jahr und im bisherigen Jahresverlauf. Der Umsatz an gewerblichen Immobilien setzte
seine 2010 begonnene Rallye fort und schloss mit dem drittbesten jemals erreichten
Ergebnis ab. Mit rd. 40,2 Mrd € erreichte er 2014 nahezu das Niveau der Boom­Jahre
2006 und 2007. Der Anstieg von immerhin rd. 30 % p. a. wurde befeuert von abermals
sinkenden Zinsen, verbesserten Finanzierungskonditionen und der Aussicht auf sich
tendenziell belebende Vermietungsmärkte innerhalb eines positiven politischen und
wirtschaftlichen Umfeldes.
… mit einer
steigenden beteiligung
ausländischer investoren
Hinzu kommt der schwächere EURO, der zusammen mit der Mixtur der übrigen Funda­
mentaldaten den deutschen Markt besonders für ausländische Anleger attraktiv macht.
Diese vereinigten 2014 47 % des Anlagevolumens auf sich. Hierbei steigerten insbeson­
dere Anleger aus Asien und aus dem nahen Osten ihr Engagement, die zusammen über
3 Mrd. € investierten. Deren Risikobereitschaft ist höher mit einer Fokussierung auf
Core­Plus­ und Value­Add­Objekte. Sie trugen somit zu einer Verbreiterung des Anlages­
pektrums im Zuge der Rallye an den Investmentmärkten bei.
hohes anlageinteresse
über alle segmente hinweg
Zugelegt haben letztendlich alle gewerblichen Teilmärkte. Besonders ausgeprägtes
Wachstum war jedoch bei den Nutzungsarten Hotel und Logistik erkennbar. Beide
Segmente erreichten 2014 ein Allzeithoch. Ferner nahmen Portfoliotransaktionen im
Vergleich zu Einzeldeals überproportional zu.
angebot begrenzt umsatz
an Wohnportfolios
Das Umsatzvolumen an Wohnportfolios hat entgegen dem Trend bei gewerblichen Immo­
bilien 2014 nachgegeben. Ursächlich hierfür ist allerdings nicht die mangelnde Nach­
frage, sondern das jeweils verfügbare Angebot. Eine in der ersten Jahreshälfte 2015 hohe
Umsatzdynamik zeigt, dass sinkende Zinsen zusammen mit einem bei Wohnimmobilien
verlässlichen Cash­Flow mit aktuell steigender Tendenz Wohnungen weiterhin zu einem
attraktiven Anlageprodukt für institutionelle Investoren wie auch Privatanleger machen.
kapitalverfügbarkeit
gestiegen
Das Immobilienfinanzierungsumfeld hat sich im vergangenen Jahr weiter gebessert,
Zinsen, Margen und Ausläufe entwickelten sich zu Gunsten der Investoren. Damit ist die
Verfügbarkeit von Fremdkapital als durchweg positiv zu beschreiben. Das Potential einer
weiteren Verbesserung hat aufgrund des bereits sehr guten Niveaus jedoch nachgelassen,
so dass seitens des Finanzierungsumfeldes kaum mehr zusätzliche Impulse für den Markt
und die Preisentwicklung zu erwarten sind.
spitzenrenditen erreichen
neues allzeittief
In diesem Umfeld hat sich auch 2014 der schon in den vorangegangenen Jahren sichtbare
Rückgang der Renditen auf breiter Basis fortgesetzt. Die Tiefstände aus den Jahren
2007 / 2008 sind damit letztendlich unterschritten. Sowohl Büro,­ Einzelhandels­ wie auch
Logistikobjekte haben damit neue historische Tiefstände erreicht. Wesentlichster Preistrei­
ber dürfte hierbei das Tiefzinsumfeld sein, das nicht nur die Finanzierung der Immobilien
günstig gestaltet, sondern auch den Wettbewerb um geeignete Immobilien in einem durch
Anlagenotstand und geringe Renditen alternativer Assets geprägten Markt intensiviert.
hohe attraktivität der
Die Anlage in deutsche Immobilien dürfte auch in den kommenden Quartalen überaus
immobilie als anlage
attraktiv bleiben. Das erste Halbjahr 2015 zeichnete den Aufwärtstrend des Vorjahres
wird erhalten bleiben
weiter fort. Zwar erscheinen weitere, renditegetriebene Preissteigerungen zunehmend
unwahrscheinlicher, jedoch sprechen das stabile politische und wirtschaftliche Umfeld
sowie das im Vergleich zu anderen Assets immer noch solide Renditeniveau für ein hohes
Interesse und eine lebhafte Transaktionstätigkeit.
inVestMentuMsatZ
(b, D, f, hh, M)
Mrd. €
€
Mrd.
inVestMentuMsatZ Jährliche änderung
%
%
30
200
25
150
100
20
50
15
0
10
-50
1. Hj.
5
-100
B
0
06
07
08
09
10
11
12
13
14
2013
15
D
F
HH
K
L
M
S
2014
Quellen: Kenstone, BNP Paribas Real Estate
Quellen: Kenstone, BNP Paribas Real Estate
sPitZenrenDiten bürO
Markt WertänDerunGen
%
%
5,0
4,5
4,0
rückblick
12 Monate
ausblick
12 Monate
Büro
5%
5%
Einzelhandel
5%
0%
Logistik
5%
0%
Wohnen (MFH)
5%
5%
3,5
B
2013
D
2014
F
HH
K
M
S
1. Hj. 2015
Quellen: Kenstone, Makler
Quelle: Kenstone
MarktkennZiffern
b
D
f
hh
k
l
M
s
Mio. €
%
%
4.276
73,1
40,2
2.161
37,4
60,0
5.318
45,5
69,4
3.824
42,3
58,5
1.335
56,6
53,9
516
64,4
26,9
5.347
28,9
56,1
1.002
36,0
73,0
%
%
%
4,50
4,10
6,00
4,45
4,10
6,00
4,60
4,00
6,00
4,30
4,10
6,00
4,50
4,20
6,60
5,40
5,00
6,10
4,20
3,50
6,00
4,60
4,40
6,90
Mio. €
3.105
913
3.000
1.836
867
507
2.884
710
%
4,30
4,40
4,35
4,30
4,35
5,10
3,85
4,55
2014
Umsatz
Anteil Ausländer
Anteil Büro
Spitzenrendite
Büro
Einzelhandel
Logistik
1. hj. 2015
Umsatz
Spitzenrendite
Büro
Quellen: Kenstone, Makler
17
18
DisclaiMer
Diese Publikation dient ausschließlich der allgemeinen Information. Die in diesem Marktbericht
enthaltenen Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen, die wir für zuverlässig halten.
Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen.
Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers /der Verfasser wieder und
stellen nicht notwendigerweise die Meinung der KENSTONE GmbH dar. Die in dieser Publikation zum
Ausdruck gebrachten Meinungen können sich ohne vorherige Ankündigung ändern.
Stand: Oktober 2015 · Schutzgebühr 50,– €
Ansprechpartner
KENSTONE
Real Estate Valuers
www.kenstone.de
Günter Wattig MRICS
Geschäftsführung
Rotebühlplatz 23
70178 Stuttgart
[email protected]
Telefon +49 (0) 7 11.1 85-4410
Mobil +49 (0) 1 51.10 84 41 40
Martinus Kurth
Geschäftsführung
Potsdamer Strasse 125
10783 Berlin
[email protected]
Telefon +49 (0) 30.26 53-2070
Mobil +49 (0) 1 51.10 84 41 10