Jahresfinanzbericht

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Jahresfinanzbericht

Jahresfinanzbericht
der IMMOFINANZ AG 2008/09
gemäß § 82 Abs. 4 Börsegesetz
Lagebericht
3
A. Unternehmensprofil
3
B. Going Concern
3
C. Marktumfeld
6
D. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren
16
E. Segment- und Portfoliobericht
17
F. Umsatz- und Ergebnisanalyse des Geschäftsjahres 2008/09
37
G. Angaben zum Kapital
43
H. Finanzinstrumente und Risikomanagement 47
I. Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften
51
J. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
51
K. Ausblick
53
Konzernabschluss
54
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
54
Konzern-Bilanz zum 30. April 2009
55
Konzern-Eigenkapitalentwicklung
56
Konzern-Cashflow-Statement
57
Segmentberichterstattung
58
Konzernanhang
60
Konzernunternehmen der IMMOFINANZ AG
163
Erklärung des Vorstandes
179
Bestätigungsvermerk
180
Einzelabschluss der Immofinanz AG nach UGB
182
Bilanz zum 30. April 2009
183
Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2008/09
185
Anhang
186
Entwicklung des Anlagevermögens gemäß § 226 (1) UGB
200
Lagebericht für das Geschäftsjahr 2008/09
202
213
215
Lagebericht
Unternehmensprofil
Going Concern
A. Unternehmensprofil
Die IMMOFINANZ fungiert als Dachgesellschaft für die drei Segmente IMMOEAST,
IMMOAUSTRIA und IMMOWEST. Die Hauptaktivität der Gesellschaft besteht in der Entwicklung, dem Ankauf und dem aktiven Management von Immobilien. Dazu zählt auch die Verwaltung, Verwertung und der Verkauf von Objekten mit dem Ziel der laufenden Ertragsoptimierung.
Entwicklung, Ankauf und
aktives Asset Management
Die IMMOEAST ist über zweierlei Arten von Segmenten diversifiziert: Zum einen über die
regionalen Segmente CEE (Ungarn, Tschechien, Polen, Slowakei), SEE (Rumänien, Bulgarien,
Serbien, Kroatien, Bosnien und Slowenien), CIS (Russland und Ukraine) und Österreich
(IMMOAUSTRIA) und zum anderen über den Immobilientypus wie Büro-, Logistik-, Gewerbeund Wohnimmobilien. Die Garagierung wird im Rahmen der IMMOEAST nicht als
eigener Geschäftszweig geführt, da Einnahmen aus diesem Bereich in der Regel mit der Vermietung von Büro- oder Logistikflächen einhergehen. Aufgrund der betragsmäßigen
Bedeutung wird die Garagierung dennoch als sekundäres Segment ausgewiesen.
IMMOEAST: Konzentration
auf sechs regionale
Kernmärkte
Die IMMOAUSTRIA wurde im April 2009 mit der IMMOEAST verschmolzen. Die strategische
Entwicklung der IMMOAUSTRIA wird geprägt von Portfoliooptimierung durch selektive Verkäufe und aktives Asset Management sowie Expansion im Bereich der Wohnbautöchter
BUWOG und ESG. Mit Wirkung vom 30. April 2009 wurde aus dem Segment IMMOAUSTRIA
die WIPARK-Gruppe verkauft.
IMMOAUSTRIA im
Berichtsjahr mit
IMMOEAST verschmolzen
Die Geschäftsaktivität der IMMOWEST konzentriert sich auf den deutschen Markt. Hier liegt
der Fokus auf Logistik und Projekten im Bereich der hochwertigen Stadtteilentwicklung. Von
der Logistiktochter Deutsche Lagerhaus wurden vor allem bestehende Objekte weiter ausgebaut.
IMMOWEST: Logistik
und Stadtentwicklung
in Deutschland
Weiters hält und verwaltet die Gesellschaft zahlreiche Beteiligungen. In der Folge werden der
Geschäftsverlauf sowie die Ergebnisse des Konzerns näher beschrieben. Gleiches gilt für die
Beschreibung der Ereignisse nach dem Bilanzstichtag sowie die Verwendung von Finanz
instrumenten und die daraus resultierenden Risiken.
B. Going concern
Das Geschäftsjahr 2008/09 war von heftigen Turbulenzen auf den internationalen Immobilienund Finanzmärkten geprägt. Auch eine Reihe von Problemen, welche durch mangelhaftes
Management verursacht wurde, machte der IMMOFINANZ zu schaffen.
Schwierige
Rahmenbedingungen durch
internationale Finanzkrise
und Managementprobleme
Die für das Management der Gesellschaft zuständige Constantia Privatbank AG (CPAG) unter
den Vorständen Petrikovics und Gertner verabsäumte es, auf die veränderten Rahmenbedingungen zu reagieren und die für die hohen Geldabflüsse verantwortlichen Entwicklungsprojekte rechtzeitig zu sistieren oder zu stoppen. Ende April 2008, also zum Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres, wies die IMMOEAST eine sog. „Development Pipeline“ von ca.
EUR 6,9 Mrd. auf, bei einem Barmittelstand laut Jahresabschluss 2007/08 von EUR 756,6 Mio.
Darüber hinaus ist dieses Management für eine Reihe von Geldflüssen verantwortlich, deren
Ordnungsmäßigkeit auch Gegenstand strafrechtlicher Untersuchungen ist.
3
IMMOFINANZ GESCHÄFTSBERICHT 2008/09
So hatte die IMMOEAST eine Forderung von EUR 512 Mio. gegen die Immofinanz Beteiligungs AG (IBAG), eine 99 % Tochter einer Camilla Privatstiftung und 1 % im Besitz einer Stephanie Privatstiftung, beide domiziliert in Liechtenstein. Diese Gesellschaft hat ihrerseits diese Mittel wieder an der CPAG nahestehende Gesellschaften weitergeleitet hat, ob mit Wissen
und/oder Billigung der bzw. welcher IBAG-Organe ist noch Gegenstand der Untersuchungen
des genannten Strafverfahrens.
Zahlreiche Transaktionen
der CPAG sind Gegenstand
staatsanwaltlicher
Erhebungen
In diesen der CPAG nahestehenden Gesellschaften wurden mit diesem Geld und ähnlichen
Finanzierungen, die vom Manager der IMMOEAST, nämlich der CPAG veranlasst wurden, die
unterschiedlichsten Investitionen getätigt: Aktien der IMMOFINANZ und der IMMOEAST,
Finanzierung von Unternehmens- und Grundstücksankäufen, Darlehen an Bankbeteiligungen
zur Finanzierung ihres Geschäftsbetriebes, Darlehen an Bankbeteiligungen zur Finanzierung
von Gewinnausschüttungen an die Mutter CPAG, Finanzierung von Liegenschaftsankäufen
udglm. Die Rechtmäßigkeit dieser Transaktionen, welche alle nicht dem Geschäftszweck der
IMMOEAST dienten, ist Gegenstand staatsanwaltlicher Erhebungen im Rahmen des Strafverfahrens gegen frühere Manager, Mitarbeiter und Organe der CPAG. Die IMMOEAST hat sich
dem Verfahren als Privatbeteiligte angeschlossen.
Diese sog. „IBAG-Anleihe“ in der Bilanz 2008 hat die in den Niederlanden domizilierte Constantia Packaging B.V. (CPBV), die damalige Mutter der CPAG, angekauft. Der primäre
Plan war, die Forderung mit etwaigen Ankaufserlösen aus dem Verkauf des Immobiliengeschäftes (der „Managementverträge“) gegenzurechnen. Dieser Verkauf kam aus Zeitgründen
– und weil die IMMOFINANZ nicht mehr über die notwendigen Finanzmittel verfügte – nicht
zu Stande, wodurch zum Vorteil für die Aktionäre der beiden Immobiliengesellschaften – ungewollt zwar, aber immerhin – ein enormer Geldabfluss verhindert wurde. Daher wurde die
Forderung in bar fällig. In dem dazu in den Niederlanden angestrengten Gerichtsverfahren,
das die Zuständigkeit klären sollte, wurde die Forderung nicht bestritten.
Seit Februar 2009 ist mit den Vertretern der CPBV ein Vergleich zur Bezahlung des beschriebenen Forderungsankaufes akkordiert, der im Wesentlichen folgende Komponenten umfasst:
EUR 170 Mio. in bar, 36,37 Mio. Stück IMMOEAST Aktien, plus einer Reihe von Tochtergesellschaften der CPBV, deren Vermögen in Finanzforderungen und Liegenschaften bestehen.
Insgesamt wurde die Vergleichssumme mit EUR 350 Mio. bewertet. Dies deckt sich auch mit
der Einschätzung der befassten Rechtsanwälte Dorda-Brugger-Jordis in Bezug auf etwaige
Prozessaussichten.
Außerdem waren per Ende des vorgegangenen Geschäftsjahres Finanzierungen gegenüber
dem IMMOFINANZ Konzern, insbesondere gegen die IMMOAUSTRIA Immobilien Anlagen
GmbH und deren Konzerngesellschaften, im Gesamtausmaß von fast EUR 1,5 Mrd. ausständig (sog. „Intercompany Loan“), dessen zeitnahe Einbringlichkeit nicht mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit angenommen werden konnte.
Banken und internationale
Berater bestätigen
Überlebensfähigkeit der
IMMOFINANZ-Gruppe
4
All diese Umstände führten dazu, dass im Oktober 2008 österreichische und internationale
Banken im Zusammenhang mit der Übernahme der CPAG durch fünf österreichische „Systembanken“ Zweifel an der liquiditätsmäßigen Überlebensfähigkeit von IMMOFINANZ AG und
IMMOEAST AG äußerten. Die Vorstände der beiden Gesellschaften führten daher eine Fortbestandsprognose durch, welche am 15.12.2008 den Bankenvertretern präsentiert wurde.
Diese mit Unterstützung internationaler Berater (Roland Berger, Morgan Stanley etc.) erstellte
und von PwC geprüfte Mittelfristprognose ergab, dass beide Unternehmen unter der Voraussetzung der erfolgreichen Abarbeitung eines umfassenden Maßnahmenkatalogs mit überwiegender Wahrscheinlichkeit überlebensfähig sind.
Lagebericht
Going Concern
Wesentliche Maßnahmen dieser Fortbestandsprognose wurden bereits umgesetzt:
So wurde die eingangs erwähnte „Development-Pipeline“ radikal gekürzt, Investitionsvolumina in Höhe von ca. EUR 3,5 Mrd. wurden gestrichen, solche im Ausmaß von EUR 1,7 Mrd.
„eingefroren“ – hier liegt ein Fertigstellungsgrad von ca. einem Drittel vor – und
ca. EUR 1,7 Mrd. werden weitergebaut. Die dafür in den nächsten dreieinhalb Jahren noch
notwendigen Baukosten von ca. EUR 827 Mio. sind im Ausmaß von ca. EUR 700 Mio. durch
Finanzierungszusagen bereits gedeckt.
Development-Pipeline wird
radikal gekürzt, restriktive
Spar- und Ausgabenpolitik
stabilisieren Liquidität
Durch diese Maßnahmen sowie durch ein Verkaufsprogramm von rund EUR 500 Mio.
auf Basis einer fokussierten Portfoliostrategie und einer äußerst restriktiven Spar- und
Ausgabenpolitik konnte die Unternehmensgruppe finanziell stabilisiert werden. Die
IMMOFINANZ Gruppe verfügt derzeit über eine freie Liquidität von ca. EUR 450 Mio.
Darüber hinaus konnten in den letzten sieben Monaten Finanzierungen von über einer halben
Milliarde Euro neu abgeschlossen oder prolongiert werden, was zeigt, dass die finanzierenden Banken, insbesondere auf besicherter Basis bzw. Objektebene, zunehmend bereit sind,
neues Geschäft mit der Gruppe einzugehen bzw. auslaufende Finanzierungen zu verlängern
oder neu zu strukturieren. Dies gilt vor allem auch für als kritisch angesehene Länder wie
Russland oder Rumänien.
Ende April 2009 wurde vom Aufsichtsrat ein Budget für 2009/10 und eine Mittelfristplanung
für die drei darauffolgenden Geschäftsjahre verabschiedet, deren Hauptaugenmerk die zugehörige Liquiditätsplanung war. In diesen Rechenwerken sind alle Segmente operating-cashflow-positiv und zeigen – mit den beschriebenen Maßnahmen und den getroffenen, realistischen Annahmen – positive Ergebnisse.
Budget für 2009/10
und Mittelfristplanung
verabschiedet
Mit dem Kreis der „SynLoan“-Banken wird derzeit eine Restrukturierung dieser Fazilität dahingehend verhandelt, dass vorzeitige Tilgungen im Ausmaß von ca. je 20 % in 2009 und 2010 sowie eine höhere Marge gegen eine geänderte Dokumentation getauscht werden, die potenzielle technische Defaults (z.B. aufgrund von Rechtsstreitigkeiten mit Dritten) eliminiert.
Zusammenfassend erachten wir es daher als gerechtfertigt, richtig und erforderlich, zu Fortführungswerten (Going Concern) zu bilanzieren.
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C. Marktumfeld
Konjunktur verschlechtert
sich, Projektfinanzierungen
werden schwieriger
Das gesamtwirtschaftliche Umfeld verschlechterte sich im Wirtschaftsjahr 2008/2009 zusehends. Erste Vorboten der sich abschwächenden Konjunktur zeigten sich bereits im Sommer
2008. In vielen Metropolen stagnierten die Mieten, die Finanzierung laufender Projekte wurde zunehmend schwierig.
Marktumfeld CEE, SEE, CIS
Im Herbst 2008 begannen die Länder Zentral- und Osteuropas (in unterschiedlichem Ausmaß)
die negativen Auswirkungen der Krise zu spüren. Die Risikoneigung der Investoren sank, die
externen Finanzierungsbedingungen verschlechterten sich, teilweise kam es auch zu starken
Wechselkurskorrekturen. Ende Februar 2009 beruhigte sich die Situation auf den Finanzmärkten Zentral- und Osteuropas wieder leicht. Zur Stabilisierung trugen die Beschlüsse der G20
und konkrete Kreditabkommen mit einzelnen Ländern bei.
Direktinvestitionen sinken,
Bautätigkeit stark rückläufig
Das Wirtschaftswachstum war in den meisten CEE-Ländern bis zum dritten Quartal 2008 relativ hoch, danach schlugen die realwirtschaftlichen Effekte der Krise durch. 2009 verstärkte
sich die Abkühlung weiter. Die Direktinvestitionen westlicher Konzerne sanken zum Teil drastisch. Ein starker Rückgang der Bautätigkeit und die Einstellung zahlreicher Projekte waren die
Folge. Während im Euro-Raum im 1. Quartal ein BIP-Rückgang von -4,8 % (saisonbereinigt im
Jahresabstand) zu verzeichnen war, reichten die Wachstumsraten in Zentral- und Osteuropa
von +1,9 % in Polen, -3,4 % in der Tschechischen Republik über -6,4 % in Rumänien bis zu
zweistelligen Rückgängen im Baltikum.
Veränderung des BIP
in %
Veränderung BIP
Q1 2009 vs. Q1 2008
Veränderung BIP
(Prognose 2009)
Quelle: Eurostat Juni 2009,
Russland: IWF Juni 2009
2%
0%
-2 %
-4 %
-6 %
-8 %
-10 %
EU 15
6
Deutschland
Österreich
Polen
Rumänien
Slowakei
Tschechien
Ungarn
Russland
Lagebericht
Marktumfeld
Raschere Erholung für Tschechien und Polen erwartet
Die Finanz- und Wirtschaftskrise wirkt sich unterschiedlich auf die Immobilienmärkte in den
ost- und südosteuropäischen Regionen aus. Länder wie Polen und Tschechien, die bereits fast
westeuropäisches Niveau erreicht haben, werden die Krise rascher überstehen als jüngere
EU-Mitglieder wie Bulgarien und Rumänien.
Steigende Rohstoffpreise stützen Russland
In Russland, dessen Wirtschaft sehr stark von Rohstoff-Weltmarktpreisen beeinflusst ist, hat
der Verfall vor allem der Öl- und Gaspreise zu einem raschen Wirtschaftseinbruch geführt.
Die Gegensteuerungsmaßnahmen der russischen Zentralbank und Staatsfonds im Zusammenwirken mit den prognostizierten steigenden Rohstoffpreisen sollten Russland schneller
als andere Märkte der Region aus der Krise führen.
Ukraine bleibt Risikomarkt
Die Ukraine zeigte in den letzten Jahren extreme Wachstumsraten und zog damit kurzfristiges
spekulatives Kapital an, das bei den ersten Anzeichen der Krise wieder abgezogen wurde.
Nun leidet das Land unter hohen Leistungsbilanzdefiziten und der massiven Abwertung der
Lokalwährung. Nur mit der Unterstützung des Internationalen Währungsfonds kann die Ukraine die Krise mittelfristig überwinden.
Viele Investoren haben sich derzeit vor allem aus Rumänien, Russland und der Ukraine zurückgezogen. Ein großer Teil der Entwicklungsprojekte wurde gestoppt oder auf Eis gelegt, da
die Verfügbarkeit von Fremdfinanzierungen drastisch zurückgegangen ist.
Mittel- und langfristig spricht aber einiges dafür, dass sich der Wachstumsabstand der CEE-,
SEE- und CIS-Länder zum Euroraum wieder ausweiten wird: Viele Länder zeichnen sich weiterhin durch gute Wettbewerbsfähigkeit sowie vergleichsweise niedriges Lohn- und hohes
Bildungsniveau aus und profitieren von ihrer guten geografischen Lage. Auch die bereits zugesagten Mittel aus den EU-Struktur- und Kohäsionsfonds werden sich positiv auswirken.
Mittel- und langfristig wird
eine Erholung erwartet
Büromarkt
Im Wirtschaftsjahr 2008/2009 stieg der Druck auf die Mieten in allen Ländern der CEE, SEE
und CIS Regionen deutlich an.
Druck auf die Mieten
steigt, Expansionspläne
werden zurückgestellt
Der Büromarkt in Warschau ist stabil gewachsen, Polen verzeichnet auch weiterhin relativ
gute Wirtschaftsdaten. Dennoch sank die Büronachfrage im Berichtszeitraum, vor allem da
zahlreiche internationale Unternehmen ihre Expansionspläne derzeit zurückgestellt haben.
Das Flächenangebot wird die Nachfrage 2009 übersteigen. Der Druck auf die Mieten wird
daher zunehmen, die zuletzt sehr niedrigen Leerstandsraten werden sich normalisieren. Derzeit befinden sich nur wenige Großprojekte in Umsetzung. Bereits für 2010 erwartet die
IMMOEAST eine Trendumkehr, da das Flächenangebot insgesamt eher knapp ist und viele
internationale Investoren dank der guten Wirtschaftszahlen ihre Aktivitäten in Polen wieder
ausweiten bzw. zurückkehren werden. Der strukturelle Nachholbedarf für moderne Büroflächen ist nach wie vor gegeben.
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In Prag sanken sowohl Flächenangebot als auch Nachfrage unter den Wert des Vergleichszeitraums 2008. Die Mieten in A-Klasse-Objekten sind stabil, Objekte in weniger guten Lagen
geraten allerdings zunehmend unter Druck. Viele Mietabschlüsse kamen durch Relocations
(Übersiedlungen an einen anderen Standort innerhalb Prags) zustande, die Mieter präferieren
derzeit eine kurze Vertragsdauer. Zahlreiche Vermieter bieten bei längerer Vertragsbindung
bereits verstärkt Incentives wie mietfreie Zeiten, Ausbaukostenbeteiligungen etc. an.
Bukarester Büromarkt
massiv beeinträchtigt
Am schwersten hat die Krise den Büromarkt in Bukarest getroffen. Die Expansion internationaler Unternehmen ist stark eingebrochen, die Nachfrage liegt derzeit weit unter dem Angebot. Die Leerstände sind schwer einzuschätzen, werden aber tendenziell steigen, die Mieten
sind bereits stark unter Druck.
Budapest verfügt über zahlreiche neue Büroflächen, das Angebot übersteigt die Nachfrage
derzeit bei weitem. Die Leerstandsrate ist eine der höchsten aller CEE-Länder, vor allem ältere Objekte werden kaum mehr nachgefragt. Neue Mietverträge haben meist eine kurze Vertragsdauer, Verlängerungen werden für extrem kurze Zeiträume abgeschlossen. Gerade fertig gestellte Projekte treiben die Leerstandsrate weiter in die Höhe, da die Nachfrage stagniert.
Die Mietpreise geraten daher zunehmend unter Druck.
Auch in Bratislava ist die Nachfrage nach Büroflächen gesunken, neue Projekte werden daher
hinausgezögert oder verschoben. Die steigende Leerstandsrate verschärft den Konkurrenzkampf um Mieter, die Verhandlungen werden zunehmend aggressiv geführt, viele Vermieter
bieten Incentives wie temporäre Mietfreistellungen oder Mietreduktionen an.
Auch in Moskau steigt der Druck auf die Mieten. Durch die schwache Nachfrage nach Büroflächen einerseits und das Überangebot andererseits ist mit einem Anstieg der Leerstandsraten zu rechnen.
Büro-Leerstandsraten
in %
Q1 2008
Q1 2009
Quelle: CBRE
20
15
10
5
0
Prag
Tschechien
8
Budapest
Ungarn
Warschau
Polen
Bukarest
Rumänien
Moskau
Russland
Bratislava
Slowakei
Lagebericht
Marktumfeld
Büro-Spitzenmieten
100
in EUR/m²/Monat
Q1 2008
Q1 2009
80
Quelle: CBRE
60
40
20
0
Prag
Tschechien
Budapest
Ungarn
Warschau
Polen
Bukarest
Rumänien
Moskau
Russland
Bratislava
Slowakei
Einzelhandel/Retail
In den letzten Jahren sind die verfügbaren Einkommen in der gesamten CEE-Region teilweise
stark gestiegen. Internationale Einzelhandelsketten und Markenartikler drängten daher massiv auf die Märkte. Seit April 2009 bricht die Konsumnachfrage allerdings ein, der Wettbewerb
unter den bestehenden Einkaufszentren steigt. Die Projekte in Planung wurden deutlich reduziert, der Druck auf die Mieten nimmt zu.
Einbrechen der
Konsumnachfrage bewirkt
Reduktion vieler Projekte,
Preisdruck nimmt zu
In Warschau drücken der schwache Zloty und die zunehmende Arbeitslosigkeit auf die Kaufkraft der Polinnen und Polen. Der polnische Markt ist aber groß und die Binnennachfrage
immer noch relativ stark. Der Mietpreis ist ein wesentlicher Faktor in der Standortentscheidung geworden. Hochpreisige Objekte geraten zunehmend unter Druck. Die Retailparks bleiben durch den Mietermix weitgehend verschont.
Die Konsumnachfrage in Prag ist in Folge der Wirtschaftskrise gesunken, die Arbeitslosenzahlen steigen. Auch der Einzelhandel spürt die Krise. Das gut eingeführte CityCenter konzentriert die Nachfrage im Innenstadtbereich, viele Mieter ziehen derzeit in die (günstigeren)
Vorstädte. In Summe entspricht das Retail-Flächenangebot der Nachfrage, beide Kennzahlen
sind leicht rückläufig. Die Leerstandsraten sollten weiterhin stabil niedrig bleiben.
Die schlechte gesamtwirtschaftliche Lage und die schwache Landeswährung haben die Kaufkraft in Bukarest deutlich geschwächt. Im Einzelhandel werden daher Expansionspläne auf
Eis gelegt, zahlreiche Retailer ziehen sich aus dem rumänischen Markt zurück. Die Vermieter
geraten unter Druck, die Preise weiter zu senken. Viele erst kürzlich fertig gestellte Projekte
eröffnen mit hoher Leerstandsrate, Projekte in Planung werden eingestellt oder verschoben.
Der schwache Forint und die hohe Arbeitslosigkeit führten auch in Budapest zu einem Einbruch der Kaufkraft. Textil- und Elektronikhändler sind die größten Verlierer, viele Einzelhändler stoppten alle weiteren Expansionspläne. Von der Krise profitieren vor allem Shoppingparks mit Diskount-Anbietern. Diese Diskonter suchen nach wie vor günstige Flächen, der
Leerstand ist dadurch gering. Eine Trendumkehr ist erst nach Verbesserung der gesamtwirtschaftlichen Situation zu erwarten.
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Das Negativwachstum im ersten Quartal 2009 hat auch die Nachfrage in Bratislava gedrosselt. Landesweit ist das Flächenangebot stark gestiegen, die zunehmende Shopping Center
Dichte wird 2009 erstmals zu signifikanten Leerstandsraten über 5 % führen. Die absehbare
Fertigstellung von zwei Großprojekten wird das Angebot an attraktiven Flächen vergrößern
und die Mieten weiter unter Druck bringen. Erstmals müssen die Betreiber Vertragsverlängerungen umsetzen und um die Mieter kämpfen. Zahlreich angebotene Incentives sollen die
Abschlussraten steigern.
In Russland wurde in den letzten Jahren eine große Anzahl von Einkaufszentren geplant. Vor
allem in den Regionalstädten steht die Kaufkraft nicht in Relation zur großen Zahl an Projekten. Die Finanzierungsmöglichkeiten haben sich verschlechtert, eine Marktbereinigung ist die
Folge. Nur risikoarme bzw. sehr Erfolg versprechende Projekte werden weitergeführt. In der
Hauptstadt Moskau sind hingegen die Einzelhandelsumsätze trotz Krise relativ stabil. Internationale Ketten nützen die Krise und den damit verbundenen Wegfall von Eintrittsbarrieren
zum lange geplanten Markteintritt: In den nächsten 8 bis 12 Monaten fertig gestellte Projekte
können daher vor allem in Moskau mit guter Mietnachfrage rechnen. Viele Mieter leiden unter
der hohen Abwertung des Rubels gegenüber dem US$. Die Wechselkursentwicklung hängt
in erster Linie am Ölpreis, der laut Experten bis zum Jahresende wieder auf über US$ 70 pro
Barrel steigen soll. Stimmt die Prognose, wird ein Großteil des Abwertungseffektes kurzfristig
wieder egalisiert werden können.
Logistik
Logistikmarkt weitgehend
stabil, Boomjahre
sind jedoch vorbei
Das Segment Logistik gilt als weitgehend stabiler Immobilienbereich. Allerdings sind auch
hier die Boomjahre vorbei, da geringere Handelsvolumina einen Rückgang bei Transport und
Lager bedingen.
In Warschau stagniert das Wachstum des Logistikmarktes, da entsprechende Finanzierungen
nur schwer zu erhalten sind. Die Mieter konzentrieren sich auf maßgeschneiderte Built-to-Suit
Projekte. Die Mietpreise stagnieren, die Leerstandsraten steigen geringfügig an.
Die tschechische Wirtschaft hängt stark an Industrieproduktion und Automotive (Automobil,
Bahn, Schiffbau). Der krisenbedingte Rückgang der Produktion traf auch den Bereich Logistik.
Die Unternehmen haben ihre Expansionspläne in Prag vorerst eingefroren, die Nachfrage
sinkt, auch die Mietpreise bewegen sich nach unten. Die Leerstände sind stabil. Eine Trend
umkehr ist frühestens für 2010 zu erwarten.
In Bukarest haben sich sowohl Angebot als auch Nachfrage reduziert. Die Leerstandsrate
steigt nur minimal, Auswirkungen auf den Mietpreis sind nicht zu befürchten. Viele der derzeitigen Logistikangebote sind Untervermietungen: Mieter reduzieren die verwendete Fläche,
vermieten den Rest weiter und sparen damit in Krisenzeiten Kosten. Stark auf den Mieter zugeschnittene Logistikobjekte sind für andere Firmen allerdings kaum von Interesse.
Rückgang der
Industrieproduktion
führt zu geringerer
Flächennachfrage,
Mieter fordern
zunehmend Incentives
10
Der Rückgang der industriellen Produktion hat auch in Budapest zu einer geringeren Flächennachfrage geführt. Das Angebot ist groß, die Leerstände dementsprechend hoch. Mietpreis
und operative Kosten sind derzeit für die Standortwahl ausschlaggebend, die Lage ist zweitrangig geworden.
Lagebericht
Marktumfeld
Auch in Bratislava sind die Boomjahre auf dem Logistikmarkt vorbei. Der Großteil der Nachfrage kam bisher aus der Autozulieferung, die nun mit massiven Absatzproblemen kämpft.
Die Entwicklung hat zu einer völligen Abkehr von spekulativen Geschäften geführt, es werden
ausschließlich Build-to-Suit Projekte umgesetzt. Die Mieten von Spitzenobjekten bleiben
weitgehend stabil, die Effektivmieten sinken allerdings. Zunehmend fragen die Mieter auch
nach Incentives. In der näheren Zukunft sind keine Großvermietungen (wie beispielsweise
2008 DHL mit 96.000 m²) zu erwarten.
Auf Grund der Finanzierungsrestriktionen werden in Russland derzeit keine neuen Projekte
begonnen, dadurch kommt es trotz tendenziell sinkender Nachfrage zu keinem Druck auf die
Mieten. Das gilt insbesondere für den Großraum Moskau und St. Petersburg. Im Vergleich
zum Büro- und Retailbereich erweist sich der Logistikmarkt bisher als robuster.
Investment
Für Warschau prognostizieren die Experten krisenbedingt ein geringeres Marktvolumen und
steigende Renditen. Vor allem die Renditen für Büro- und Retailobjekte werden sich tendenziell nach oben entwickeln, der Logistikmarkt dürfte weitgehend stabil bleiben bzw. sogar
leicht rückläufig reagieren. Die derzeitige Renditeentwicklung verunsichert die Investoren.
Geschäftsabschlüsse werden wesentlicher bedachter als in der Vergangenheit durchgeführt,
bisher sind aber keine Notverkäufe bekannt geworden. Eine Trendumkehr dürfte noch auf
sich warten lassen, frühestens im 1. Quartal 2010 könnte sich die Lage verbessern.
Steigende
Renditen, sinkende
Transaktionsvolumina
In Prag sind größere Bewegungen am Investmentmarkt frühestens für 2010 zu erwarten,
dann, wenn die von Banken vorgenommenen Preiskorrekturen auf dem Markt spürbar werden. Die steigenden Renditen führen derzeit zu einem zurückhaltendem Transaktionsverhalten und wenig Verkäufen. Die Investoren legen vermehrt Wert auf Vollvermietung und generell auf die Qualität der Mietverträge, um den Cashflow zu sichern. Der Markt wird genau
beobachtet, viele hoffen auf günstige Abschlüsse aufgrund krisenbedingter Liquiditätsengpässe – die Transaktionsvolumina sind jedoch bisher recht stabil geblieben. Das Hauptinteresse der Investoren gilt Büroobjekten, wegen der gesamtwirtschaftlichen Situation sind Retail- oder Logistikprojekte derzeit deutlich weniger gefragt.
Kein Markt der Region CEE/SEE ist von der Krise mehr betroffen als der rumänische. Die
derzeit in Bukarest getätigten Transaktionen haben ihren Ursprung im Jahr 2007, bereits
Anfang 2008 gingen Käufe und Verkäufe stark zurück, die schlechte Kapitallage brachte den
Markt beinahe zum Erliegen. Die gestiegenen Renditen weichen stark von der Erwartung der
Verkäufer ab.
Auch in Budapest sind die Transaktionsvolumina deutlich gesunken. Die hohen Renditen und
steigenden Leerstandsraten schrecken Investoren ab. Die politisch instabile Lage trägt dazu
bei, dass sich eine Verbesserung der Situation und eine aktive Bewältigung der Finanzkrise
weiter verzögern. Die Renditen für Objekte in guten Lagen sind weitaus geringer gestiegen
als Renditen von B-Klasse Objekten, diese sind allerdings wenig nachgefragt und daher für
Investoren nur von marginalem Interesse.
Hohe Renditen,
steigende
Leerstandsraten
11
In Bratislava stiegen die Renditen kräftig an, Klasse-A-Objekte legten um 100 bis 150 Basispunkte zu, schlechte Lagen sogar 200. Das Transaktionsvolumen sank massiv. Deutsche, österreichische und britische Investoren ziehen sich zusehends aus dem Markt zurück, heimische
private und institutionelle Investoren dagegen zeigen Interesse – allerdings nur für Transaktionen in kleinem Umfang (EUR 5 bis 10 Mio.). Entwickler und Eigentümer großer Liegenschaften können diese derzeit nicht veräußern, die Volumina sind den Investoren zu groß. Im Mittelpunkt des Interesses sind Shopping Center in guter Lage sowie Multi-Tenants-Bürogebäude
im Großraum Bratislava.
Büro-Spitzenrenditen
in Budapest, Prag,
Warschau, Bukarest,
Moskau und Bratislava
12 %
10 %
in %
Q1 2008
Q1 2009
Quelle: CBRE
8%
6%
4%
2%
0%
Prag
Tschechien
Budapest
Ungarn
Warschau
Polen
Bukarest
Rumänien
Moskau
Russland
Bratislava
Slowakei
In Russland stiegen die Investitionsrenditen im zweiten Halbjahr 2008 von 8,5 % auf ein zweistelliges Niveau. Die Anzahl der Transaktionen mit Involvierung internationaler Investoren hat
sich innerhalb eines Jahres auf einige wenige reduziert. Derzeit dominieren lokale Investoren
(einschließlich heimischer Institutioneller) oder Investoren aus anderen GUS-Ländern den Investmentmarkt. Die Investitionsrenditen haben sich im Bereich von 13 bis 15 % stabilisiert, in
Provinzstädten können auch höhere Investitionsrenditen beobachtet werden. Da der derzeitige Druck auf die Mieten sehr groß ist, finden Transaktionen primär im Einzelhandels- und
Logistiksegment statt.
Marktumfeld Österreich
Auswirkungen der Krise
auf den österreichischen
Immobilienmarkt noch
nicht absehbar
Die weltweite Finanz- und Wirtschaftskrise hat den österreichischen Immobilienmarkt bis dato vergleichsweise wenig berührt. Es wird sich erst im Laufe des Jahres 2009 weisen, welche
Auswirkungen der Konjunkturrückgang in den osteuropäischen Märkten auf die Wirtschaft in
Österreich haben wird.
Büros
Stabiler Büromarkt, nur
geringer Renditenanstieg,
Neuflächenproduktion
wird 2009 sinken
12
Der Wiener Büromarkt gilt seit Jahren als sehr stabil; diese Stabilität kommt dem Wiener
Markt in Anbetracht der aktuellen Wirtschafts- und Finanzkrise zu Gute. Der Anstieg der
Renditen und der Rückgang der Verkehrswerte hielten sich wie zuvor beschrieben daher im
internationalen Vergleich in Grenzen.
Lagebericht
Marktumfeld
Die Neuflächenproduktion im Jahr 2008 erreichte mit ca. 220.000 m² den Mittelwert der
letzten Jahre, ebenso stabil blieb die Vermietungsleistung mit ca. 300.000 m². Die Flächenproduktion wird jedoch 2009 deutlich zurückgehen, da die Finanzierungen im Vergleich zu
den Jahren bis 2007 schwieriger und teurer und die Sorge um die allgemeine wirtschaftliche
Entwicklung größer geworden sind. Die Vermietungsleistung sollte aber weitgehend unverändert bleiben, da viele Unternehmen im Zuge von Neuausrichtungen und Restrukturierungen Standortübersiedlungen zur Flächen- und Kostenoptimierung vornehmen werden. Aufgrund der geringeren Produktion würde sich so zumindest eine Stabilisierung der Mietpreise
ergeben.
Sowohl die Durchschnittsmieten als auch die Spitzenmieten werden in guten Lagen weiterhin
stabil bleiben. Einzig in schlechten Lagen wird sich eine leichte Abwärtsbewegung zeigen. Bis
zum Jahresende 2009 geht man von einem leichten Anstieg der Leerstandsrate von 5,6 % auf
5,8 % aus.
Neue Objekte haben durchwegs gute Perspektiven. Die wenigen Neubauten, die 2009 auf
den Markt kommen, können mit hoher Nachfrage rechnen. Aufgrund der schwierigen wirtschaftlichen Lage werden nun auch wieder ältere Büros mit günstigeren Konditionen nachgefragt. Dadurch können auch Büros, die in Boomzeiten schwieriger zu vermieten waren, jetzt
vermehrt ausgelastet werden.
Einzelhandel/Retail
Die aktuelle Wirtschafts- und Finanzkrise hat den Markt für Einzelhandelsimmobilien bisher
nur in geringem Ausmaß getroffen. Weder sind die Leerstände signifikant gestiegen noch die
Mietpreise nennenswert unter Druck geraten. Die Nachfrage blieb weiterhin stabil.
Schwache Neu- und
Ausbautätigkeit stabilisiert
Retail-Nachfrage
Dass die Situation so bleibt, muss angesichts der steigenden Arbeitslosenrate und der drohenden Kaufkrafteinbrüche in Österreich aber kritisch gesehen werden. Es ist damit zu rechnen, dass die Konsumausgaben in den kommenden Monaten sinken und die Anzahl der Insolvenzen zunehmen werden.
Die schwache Neu- und Ausbautätigkeit lässt aber keine dramatischen Folgen auf den österreichischen Einzelhandelsimmobilienmarkt erwarten. Für gut gelegene und modern ausgestattete Einzelhandelsobjekte im Großraum Wien ist weder mit außergewöhnlichen Leerständen noch mit starken Mietpreiseinbrüchen zu rechnen.
Nationale und internationale Ketten, bisher der wichtigste Wachstumsmotor für den Einzelhandelsmarkt, verringern derzeit ihr Expansionstempo und setzen verstärkt auf die Optimierung der bestehenden Filialnetze. Ab dem vierten Quartal rechnen – branchenspezifisch unterschiedlich – Einzelhändler mit Umsatzeinbrüchen von bis zu 20 % im Vergleich zum
Vorjahr.
Die sorgfältige und rechtzeitige Auseinandersetzung mit diesen Entwicklungen ist ein entscheidender Erfolgsfaktor in nächster Zukunft.
13
Wohnen
Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern in Europa sind aufgrund der derzeitigen Wirtschaftslage am Wiener Wohnungsmarkt noch keine großen Einbrüche festzustellen. Bemerkbar ist
jedoch ein gewisses Umdenken bei Käufern und Mietern.
Nachfrage nach
Wohnungen in
Ballungsräumen steigt
Die Nachfrage nach – vor allem gebrauchten – Eigentums- und Mietwohnungen in den Ballungsräumen steigt, die Nachfrage in ländlichen Gebieten sinkt leicht. Neue größere Eigentumswohnungen und Reihenhäuser in Stadtrandlagen sind wegen Finanzierungsschwierigkeiten weniger als bisher nachgefragt. 2- bis 3-Zimmer-Eigentumswohnungen in Top-Lagen in
innerstädtischen Bezirken und in stadtnahen Grünbezirken boomen hingegen; sie werden von
vermögenden Privatpersonen als konservative Veranlagungsform gesucht.
In den Ballungsräumen sind sowohl die frei gestaltbaren Mieten als auch die Preise von Eigentumswohnungen merklich gestiegen, während die Wohnungspreise in ländlichen Gegenden stabil bis leicht fallend sind. In den ländlichen Gebieten – aber auch in schlechteren Lagen der Ballungsräume – hat vor allem der geförderte Wohnbau Preis dämpfende Wirkung.
In den städtischen Gebieten sind die Preissteigerungen je nach Lage sehr unterschiedlich: In
guten und sehr guten Lagen sind die Preise im Jahresabstand zwischen 5 und 10 % gestiegen, in mäßigen Lagen liegen die Preissteigerungen nur unwesentlich über der Veränderung
des Verbraucherpreisindex.
Investment
Moderate Rückgänge im
internationalen Vergleich,
Transaktionsvolumen
deutlich geringer
Die Immobilienpreise insbesondere für Gewerbeimmobilien sind seit der zweiten Jahreshälfte 2008 auch in Wien unter Druck geraten, die Rückgänge fielen im internationalen Vergleich
allerdings moderat aus. Für die zweite Jahreshälfte 2009 hängen Preiskorrekturen im Wesentlichen von der Konjunkturentwicklung und dem steigenden Risiko von dauerhaften Mietzahlungsausfällen und Leerständen ab.
Die Renditen für Erstbezug in Neubauten stiegen seit Sommer 2008 um 0,3 Prozentpunkte,
für ältere Objekte im Qualitätssegment B in schwächeren Lagen ohne Vollvermietung um 1,0
Prozentpunkte. Die Spitzenrenditen für Top-Objekte in besten Lagen (Klasse A) liegen bei
5,25 % bis 5,75 %, Solitärlagen vereinzelt bis 5,0 %. Der Großteil der Transaktionen wird mit
Renditen von 5,75 % bis 7,0 % abgewickelt.
Das gewerbliche Transaktionsvolumen 2008 blieb um etwa 30 % unter dem Rekordwert von
2007. Aufgrund der guten Nachfrage nach attraktiven Investitionsobjekten erscheint eine Erholung des Transaktionsvolumens für 2009 realistisch.
Die Renditen für Anlageimmobilien im Wohnsegment blieben trotz Wirtschaftskrise weitgehend stabil. Das Interesse von institutionellen Anlegern, privaten Investoren, Stiftungen und
so genannten Family Offices steigt derzeit stark.
Die Renditen für Einzelhandelsimmobilien stiegen seit Sommer 2008 um rund 25 bis 75 Basispunkte, die Spitzenrenditen liegen derzeit bei 6,0 % bis 6,25 %.
14
Lagebericht
Marktumfeld
Marktumfeld Deutschland
Marktumfeld Deutschland
Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland hat sich im Berichtszeitraum spürbar verschlechtert, dennoch ist das volkswirtschaftliche Umfeld vergleichsweise stabil.
Die Prognosen gehen allerdings von einem Rückgang des Wachstums aus, der mit einem
verstärkten Abbau von Arbeitsplätzen und sinkender Nachfrage nach Büroraum einhergehen
dürfte. Auch die Umsätze im Einzelhandel dürften sinken und sich mittelfristig negativ auf die
Nachfrage nach Logistikflächen auswirken.
Büro
Im Jahr 2008 hat sich der Büromarkt als durchwegs stabil erwiesen. Die Rückgänge der Exportwirtschaft sowie die Probleme der Banken- und Finanzbranche führten allerdings zu einer
wachsenden Verunsicherung. An den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin,
Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart wurden im Jahr
2008 3,53 Mio. m² Bürofläche umgesetzt. Für 2009 wird ein Rückgang des Flächenumsatzes
von 15 bis 20 % erwartet.
Büromarkt relativ
stabil, für 2009 wird
Umsatzrückgang erwartet
Aufgrund der gestiegenen Bautätigkeit ist ein weiterer Abbau der Leerstände 2009 unwahrscheinlich. Allerdings ist das Neubauangebot in den meisten Städten überschaubar, somit
wird der Anstieg der Leerstandsraten moderat sein. An einigen Standorten dürfte das Leerstandsvolumen sogar stabil bleiben.
Logistik
Kein europäisches Land liefert mehr Logistikleistung als das zentral gelegene Deutschland.
Gefragt sind vor allem trimodale Anbindungen (Straße, Bahn und Wasser). Pro Jahr wendet
die deutsche Wirtschaft rund EUR 170 Mrd. für Logistik auf, EUR 79 Mrd. davon werden durch
gewerbliche Dienstleister wie Speditionen, Paketdienste, LKW-, Schiffs-, Bahn- und Luftfrachtunternehmen abgewickelt. Mehr als EUR 90 Mrd. Logistikeigenleistungen erbringen
Industrie, Handel und andere Branchen. Die Logistik ist damit Deutschlands drittgrößter Wirtschaftszweig. Der gesamte Sektor ist relativ stabil, davon profitiert auch der Immobilienmarkt.
Die abnehmende Nachfrage nach Logistikflächen durch die derzeitige Wirtschaftskrise wird
durch verminderte Produktion von Neuflächen zumindest abgeschwächt.
Deutschland bleibt
führender Logistikanbieter
in Europa, Nachfrage
konstant
Investment
Nach zwei außerordentlichen Boom-Jahren wird sich der Investmentmarkt auf durchschnittlichem Niveau einpendeln. Der Fokus der Anleger bei Büroimmobilien liegt in den sechs großen Wirtschaftszentren des Landes (Berlin, München, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf, Köln).
Die Projektentwicklungen der IMMOWEST konzentrieren sich auf Innenstadtentwicklungen in
diesen Städten. Für 2009 erwartet die IMMOWEST wegen der schwieriger gewordenen Rahmenbedingungen zwar ein niedrigeres Transaktionsvolumen als im vergangenen Jahr, allerdings werden gut vermietete Objekte im Core und Core plus Segment auch 2009 ihre Käufer
finden. Ein weiterer Renditeanstieg ist vor allem für Bestandsobjekte außerhalb der Top-Lagen zu erwarten.
Investmentmarkt:
Nach dem Boom jetzt
guter Durchschnitt
15
D. Finanzielle und nichtfinanzielle
Leistungsindikatoren
Das Ergebnis der IMMOFINANZ ist durch die unklare Marktsituation gekennzeichnet. Die
konsolidierten Umsatzerlöse betragen TEUR 762.989,2 – im Vergleich zum Geschäftsjahr
2007/08 bedeutet dies einen Anstieg von rund 13,74 %. Das EBIT verringerte sich jedoch von
TEUR 514.450,6 auf TEUR -2.071.265,3.
Dieser Rückgang ist vorwiegend auf das Neubewertungsergebnis zurückzuführen, welches im
Vorjahresvergleich von rund TEUR 370.027,5 auf TEUR -1.347.351,5 gesunken ist. Das Konzern
ergebnis belief sich zum 30. April 2009 somit auf TEUR -3.051.110,6. Der Cashflow aus dem
Ergebnis reduzierte sich von TEUR 248.798,8 auf TEUR 96.992,6.
1.852 Objekte mit einer
Gesamtnutzfläche
von 9,5 Mio. m²
Die IMMOFINANZ konnte im Berichtsjahr die Anzahl der gehaltenen Immobilien auf 1.852
erhöhen. Damit einhergehend stieg die Gesamtnutzfläche auf 9.487.910 m² an.
Hoher Vermietungsgrad
in allen Segmenten
Der Vermietungsgrad im Segment IMMOEAST betrug 91,7 %. Der Vermietungsgrad im Segment IMMOAUSTRIA lag bei 89,6 %. Auch im Segment IMMOWEST konnte im Berichtsjahr
wiederum ein beachtlicher Vermietungsgrad in Höhe von 90,4 % erzielt werden.
Aufgrund des im Berichtsjahres geltenden Managementvertrages mit der Constantia Privatbank Aktiengesellschaft wurden im Berichtsjahr 639 Mitarbeiter beschäftigt.
Die IMMOFINANZ tätigt keine Ausgaben für Forschung und Entwicklung (§ 267 Abs. 3 Z 3
UGB).
16
Lagebericht
Finanzielle und nichtfinanzielle
Leistungsindikatoren
Hotel Rocco Forte, Lenbach Gärten München D
Segment- und Portfoliobericht
E. Segment- und Portfoliobericht
In Ergänzung zu den Segmentangaben in der Umsatz- und Ergebnisdiskussion des Lageberichtes werden nachstehend die Primärsegmente dargestellt, um eine isolierte Analyse zu
ermöglichen. Weiters werden länderspezifische Angaben im Überblick sowie zur Entwicklung
der Portfolios geliefert.
Analyse und Neustrukturierung des Portfolios
Als Reaktion auf die Krise der Finanzmärkte erfolgte eine Revision des Business Plans. Seit
Herbst 2008 wird eine umfassende Analyse des IMMOFINANZ-Portfolios sowohl im Bereich
Bestandsimmobilien als auch bei Developments durchgeführt. Ziel ist die Schaffung eines
ausgewogenen, ertragreichen und nachhaltigen Immobilienportfolios in den Kernländern. Im
Zuge der Neustrukturierung des Portfolios erfolgte eine signifikante Reduktion der geplanten
Entwicklungsaktivitäten. Auch wurden umfangreiche Einsparungsmaßnahmen eingeleitet. Im
Detail wird aufgrund der Kennzahlen der einzelnen Objekte entschieden, welche Projekte
fertig gestellt und welche Teile des Portfolios verkauft werden. Die Bestandsimmobilien werden laufend optimiert, um die Ertragskraft zu steigern. Bei den strategischen Beteiligungen
liegt der Schwerpunkt in der wertoptimierten Gestionierung und der aktiven Unterstützung
von Maßnahmen, die auf eine Steigerung der Rückflüsse und Ausschüttungen an die Gesellschafter der Beteiligungsgesellschaften abzielen.
Deutliche Reduktion
der geplanten
Entwicklungsaktivitäten,
umfangreiche
Einsparungsmaßnahmen
Die IMMOFINANZ konzentriert ihre Aktivitäten auf die Kernmärkte Österreich, Deutschland,
Tschechien, Polen, Ungarn, Rumänien, Slowakei und Russland sowie die Segmente Retail,
Logistik, Büro und Wohnen.
Konzentration auf sieben
regionale und vier
sektorale Kernmärkte
Eine Gliederung erfolgt in die Segmente IMMOEAST, IMMOAUSTRIA und IMMOWEST. Gemessen an der Gesamtnutzfläche des IMMOFINANZ Immobilienvermögens in Höhe von
9.507.231,0 m² stellt das Segment IMMOAUSTRIA mit 43,5 % den größten Anteil gefolgt von
IMMOEAST mit einem Anteil in Höhe von 39,2 % und dem Segment IMMOWEST mit 17,3 %.
Gliederung in drei
Segmente: IMMOEAST,
IMMOAUSTRIA und
IMMOWEST
17
Das Segment IMMOEAST ist in die operativen Sub-Segmente CEE, SEE und CIS unterteilt.
Aus der Holdingtätigkeit ergibt sich für das Geschäftsjahr 2008/09 ein negatives EBITDA in
Höhe von TEUR 71.979,6 sowie ein negatives EBIT in Höhe von TEUR 476.657,4. Bei den Segmenten IMMOAUSTRIA und IMMOWEST erfolgt keine weitere Unterteilung.
Segment IMMOEAST – CEE
Polen, Tschechien und
Ungarn bleiben auch in
Zukunft wichtige Zielmärkte
Das Sub-Segment CEE umfasst die Länder Ungarn, Tschechien, Polen und die Slowakei. Alle
vier Länder sind seit Mai 2004 Mitglied der Europäischen Union (EU). Die Länder Polen, Tschechien und Ungarn bleiben auch in Zukunft Hauptzielmärkte für die IMMOEAST, das Engagement in der Slowakei wird derzeit nicht ausgebaut bzw. reduziert.
Immobilienbestand Sub-Segment CEE im Überblick
Geschäftsimmoblien
2009/2008
Anzahl der Objekte
28
2
362.471
Gesamte Nutzfläche in m2
583.800
Gesamte Nutzfläche in m
Büroimmobilien
Anzahl der Objekte
58
Logistikimmobilien
Anzahl der Objekte
9
202.437
SUMME Objektanzahl Segment CEE
95
1.148.708
Nutzfläche gesamt Segment CEE in m2
Geschäftsverlauf Sub-Segment CEE
Kennzahlen Segment CEE
2008/09
2007/08
Veränderung in %
227.086,0
197.187,8
15,2
Davon Mieterlöse
146.913,7
136.462,1
7,7
EBITDA in TEUR
125.253,1
117.138,9
6,9
Umsatzerlöse in TEUR
EBIT in TEUR
Segmentvermögen in TEUR
Segmentverbindlichkeiten in TEUR
Nutzflächenanteil am Gesamtportfolio in %
Buchwert in Mio. EUR
125 Objekte in CEELändern erzielen 55 %
des Konzernumsatzes
18
-499.426,6
30.086,4
-1.760,0
2.580.764,0
3.448.869,6
-25,2
2.017.015,1
2.098.996,7
-3,9
19,6
41,4
-52,7
2.167,0
3.016,6
-28,2
Das Sub-Segment CEE umfasst derzeit inklusive in Bau befindliches Immobilienvermögen
sowie Immobilienvorräte 125 Objekte im Wert von EUR 2.167,0 Mio. Die Umsatzerlöse des
Segments CEE betrugen im Berichtsjahr TEUR 227.086,0 (+15,2 %), womit dieses Segment für
rund 55 % des Konzernumsatzes verantwortlich zeichnet. Den sektoralen Schwerpunkt des
Lagebericht
Segments bilden unverändert Büro- und Geschäftsflächen. Der Sub-Segmentanteil am Gesamtbuchwert der IMMOEAST beträgt 28,5 %.
Logistikfläche
Sektorale
Nutzflächenverteilung
Bestandsobjekte
Sub-Segment CEE
17,6 %
50,8 %
Geschäftsfläche
Bürofläche
Stand 30.04.2009
31,6 %
Erfolgreiche Folgevermietungen
Zahlreiche Großmieter in den Hauptmärkten des Segments IMMOEAST haben im 4. Quartal
sowie nach dem Berichtszeitraum ihre Mietverträge verlängert, darunter IBM, Vodafone, HP
und GE-Money.
STOP.SHOP.
Die Fachmarktzentrenkette STOP.SHOP. ist im Geschäftsjahr 2008/2009 weiter gewachsen.
Es konnten mehrere Objekte fertig gestellt werden, allerdings wurden die mittelfristigen Expansionsziele deutlich gekürzt. Zahlreiche Verhandlungen zum Kauf weiterer Grundstücke
wurden eingestellt. Dadurch kam es zu Streichungen in den Ländern Polen, Rumänien, Tschechien, Ungarn, Bulgarien, Serbien und der Slowakei.
Fachmarktkette
STOP.SHOP. weiter
ausgebaut, deutliche
Expansionskürzung
für 2009/10
Bisher wurden 29 Zentren in Polen, Tschechien, Ungarn, Slowenien und der Slowakei fertig
gestellt, weitere zehn Zentren in Tschechien, Ungarn und der Slowakei befinden sich in Bau.
Die Endausbaustufe liegt bei 50 Zentren. Bis dato wurden EUR 320 Mio. investiert. Der aktuelle Vermietungsgrad des STOP.SHOP. Portfolios beträgt 94 %.
Folgende STOP.SHOP.-Fachmarktzentren wurden im Geschäftsjahr bzw. knapp nach dem Berichtszeitraum eröffnet:
Land
Bezeichnung
Nutzfläche
Datum Eröffnung
Pribram
6.113 m²
Juni 2008
H
Keszthely
7.215 m²
Juni 2008
H
Nagykanizsa
8.644 m²
September 2008
CZ
Trebic
15.544 m²
Oktober 2008
SK
Puchov
6.314 m²
November 2008
SK
Ruzomberok
4.740 m²
November 2008
PL
Legnica
7.134 m²
November 2008
CZ
Rakovnik
4.526 m²
März 2009
CZ
Tabor
8.409 m²
März 2009
Gödöllö
8.730 m²
Mai 2009
CZ
H
19
Ungarn
27 Objekte vor allem im
Fachmarktsegment
Derzeit befinden sich in Ungarn inklusive in Bau befindliches Immobilienvermögen sowie Immobilienvorräte 27 Objekte im Wert von EUR 542,5 Mio. im Portfolio des Segments IMMOEAST.
Der wertmäßige Anteil am Segment IMMOEAST-Gesamtportfolio beträgt 7,1 %. Investitionsschwerpunkte im vergangenen Jahr waren vor allem Fachmarktzentren.
Die Umsatzerlöse aus dem ungarischen Markt stiegen vor allem aufgrund gestiegener Mieterlöse im Retailbereich um 29,1 % auf TEUR 49.563,3. Das EBITDA verbesserte sich um 8,5 %
auf TEUR 23.925,8.
Der Vermietungsgrad konnte in zahlreichen Büro- und Einzelhandelsobjekten weiter gesteigert werden. Seit 1. Jänner 2009 wurden Neu- bzw. Folge-Vermietungen von rund 200.000 m²
abgeschlossen.
Am 23. Juli wurde das Bürogebäude Haller Gardens in Budapest mit 34.000 m² vermietbarer
Fläche erworben. Das Objekt ist direkt am Donauufer zwischen der Petöfi- und der Lágymányosi-Brücke gelegen und verfügt über eine ausgezeichnete Verkehrsanbindung. Hauptmieter ist British Petrol.
Operative Kennzahlen Ungarn
2008/09
2007/08
Veränderung in %
Umsatz in TEUR
49.563,3
38.404,7
29,1
Davon Mieterlöse in TEUR
34.913,2
27.461,0
27,1
EBITDA in TEUR
23.925,8
22.056,7
8,5
-137.110,1
38.223,4
-458,7
4,6
12,3
-62,6
542,5
668,7
-18,9
EBIT in TEUR
Sektorale
Bestandsobjekte Ungarn
Logistikfläche
23,8 %
Stand 30.04.2009
50,6 %
Geschäftsfläche
Bürofläche
25,6 %
Tschechien
Tschechien ist mit 52
Immobilien drittwichtigster
Markt der IMMOEAST
20
Das Portfolio des Segments IMMOEAST umfasst in Tschechien inklusive in Bau befindliches
Immobilienvermögen sowie Immobilienvorräte 52 Objekte im Wert von EUR 719,1 Mio. Tschechien ist damit der drittgrößte Markt des Segments IMMOEAST.
Lagebericht
Die in Tschechien generierten Umsatzerlöse stiegen um 1,7 % auf über EUR 61,8 Mio. Die
Entwicklung des EBIT wurde neben der allgemeinen Renditeentwicklung von der Aufwertung
der Tschechischen Krone gegenüber dem Euro negativ beeinflusst.
Operative Kennzahlen Tschechien
2008/09
2007/08
Veränderung in %
Umsatz in TEUR
61.816,1
60.792,1
1,7
Davon Mieterlöse
46.724,7
46.120,8
1,3
EBITDA in TEUR
EBIT in TEUR
38.624,8
40.377,4
-4,3
-208.931,3
-33.515,5
-523,4
7,5
10,2
-26,5
719,1
1.050,6
-31,6
Logistikfläche
14,6 %
52,7 %
Geschäftsfläche
Bürofläche
Sektorale
Bestandsobjekte
Tschechien
Stand 30.04.2009
32,7 %
Verkäufe
Im Berichtszeitraum wurden folgende Projekte in Tschechien verkauft: Drei der vier verkauften Projekte sind Bestandteil des im Dezember 2008 verkauften S+B-Portfolios.
Land
Stadt
Projektbezeichnung
CZ
Prag
Vitek (Ceska Typografie/S+B)
CZ
Prag
Na Florenci 23 (S+B)
CZ
Prag
Stetkova 18 (S+B)
Im Februar 2009 wurde das vollständig vermietete Bürogebäude Jungmannova Plaza in Prag
mit einer Nutzfläche von 10.300 m² um EUR 40,6 Mio. an einen offenen Immobilienspezialfonds der deutschen Deka Immobilien Invest verkauft.
Jungmannnova
Plaza in Prag um
EUR 40,6 Mio. verkauft
Developments
Das Development Konzept der 2006 erworbenen Objekte des CSOB-Portfolios ist derzeit in
Überarbeitung; ein Teilverkauf des Portfolios ist geplant.
21
Polen
Zweitgrößter Markt
mit 31 Objekten
Polen ist derzeit der zweitgrößte Markt des Segmentes IMMOEAST. Der Umsatz in Polen
stieg um 30,5 % auf EUR 85,0 Mio.
Derzeit befinden sich inklusive in Bau befindliches Immobilienvermögen sowie Immobilienvorräte 31 Objekte im Wert von EUR 638,8 Mio. im Portfolio des Segmentes IMMOEAST.
Operative Kennzahlen Polen
2008/09
2007/08
Veränderung in %
Umsatz in TEUR
85.002,6
65.127,4
30,5
Davon Mieterlöse
46.970,5
46.052,9
2,0
EBITDA in TEUR
45.367,2
37.999,3
19,4
EBIT in TEUR
20.186,0
-2.516,6
902,1
4,6
13,1
-64,9
638,8
897,3
-28,8
Sektorale
Bestandsobjekte Polen
Logistikfläche
17,1 %
Stand 30.04.2009
54,7 %
Geschäftsfläche
Bürofläche
28,2 %
Verkäufe
Folgende Objekte wurden im Berichtszeitraum verkauft:
Stadt
Warschau
Objektbezeichnung
Mistral Office Building
Warschau
Zenith Office Building (Equator II)
Warschau
Zebra Tower (Rondo Office Project/S+B)
Warschau
Passat Office Building
Developments
Debowe Tarasy: 75 % der
Wohnungen verkauft,
weiterer Ausbau gestoppt
22
Mit der Fertigstellung der Bauphase 2 wurde die Errichtung des Wohnungsprojektes Debowe
Tarasy in Katowice im September 2008 abgeschlossen. Drei Viertel der Wohnungen von Bauteil 2 sind bereits verkauft. Zwei weitere geplante Entwicklungsphasen sind derzeit auf Eis
gelegt.
Lagebericht
Slowakei
Die Slowakei ist kein Kernland im Portfolio des Segments IMMOEAST, der wertmäßige Anteil
am Gesamtportfolio beträgt 3,5 %. Insgesamt befinden sich derzeit inklusive in Bau befindliches Immobilienvermögen sowie Immobilienvorräte 15 Objekte im Wert von EUR 266,6 Mio.
im Segmentportfolio. Die Umsatzerlöse konnten dank höherer Mieterlöse aus Retailflächen
und sonstiger betrieblicher Erträge um 10,5 % gesteigert werden.
Slowakei zukünftig kein
Kernland der IMMOEAST,
derzeit 15 Objekte
Operative Kennzahlen Slowakei
2008/09
2007/08
Veränderung in %
Umsatz in TEUR
30.704,0
27.795,5
10,5
Davon Mieterlöse
18.305,2
16.827,3
8,8
17.322,6
16.269,3
6,5
-173.583,9
27.459,0
-732,2
EBITDA in TEUR
EBIT in TEUR
Logistikfläche
2,8
6,1
-54,1
266,6
399,9
-33,3
Sektorale
Bestandsobjekte Slowakei
10,5 %
Stand 30.04.2009
53,4 %
Geschäftsfläche
Bürofläche
36,1 %
Verkäufe
Im Berichtszeitraum wurde in der Slowakei das Arkadia Shopping Center in Prievidza
verkauft.
Fertigstellungen/Modernisierungsmaßnahmen
Im Polus City Center in Bratislava wurden wesentliche Modernisierungsmaßnahmen einschließlich der Umgestaltung des Food Court mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von
mehr als EUR 6 Mio. mit Ende Juni 2009 erfolgreich abgeschlossen. Ein Großkino mit 8 Sälen
und 3.116 m² Nutzfläche wurde von „Palace Cinemas“ angemietet und ebenfalls umgebaut.
Umbau des Polus City
Center abgeschlossen
Das Logistikzentrum Nove Mesto mit einer Gesamtnutzfläche von 25.000 m² wurde im Oktober 2008 fertig gestellt. Eine Übernahme des Objektes ist nach Erreichen des vertraglich
vereinbarten Vermietungsgrades vorgesehen.
23
Segment IMMOEAST – SEE
SEE derzeit drittwichtigstes
Segment, nur Rumänien
bleibt Kernmarkt
In der Region Südosteuropa ist das Segment IMMOEAST zum Stichtag 30.04.2009 in den
Ländern Rumänien, Bulgarien, Slowenien, Serbien, Bosnien und Kroatien aktiv, wobei nur
Rumänien zu den Kernländern zählt. Die Steigerung der Umsatzerlöse um 31,7 % auf
EUR 85,95 Mio. im Segment SEE ist vor allem auf die höheren Mieteinnahmen im Retail- und
Logistikbereich in Rumänien zurückzuführen. Gemessen am Buchwert bildet das Segment
SEE das zweitgrößte Sub-Segment im Segment IMMOEAST.
Immobilienbestand Sub-Segment SEE im Überblick
Geschäftsimmoblien
2008/09
Anzahl der Objekte
7
228.146
Büroimmobilien
Anzahl der Objekte
36
449.607
Logistikimmobilien
Anzahl der Objekte
3
110.656
2
SUMME Objektanzahl Segment SEE
Nutzfläche gesamt Segment SEE in m
Sektorale
Bestandsobjekte
Sub-Segment SEE
Logistikfläche
46
788.409
2
14,1 %
Stand 30.04.2009
57,0 %
Geschäftsfläche
Bürofläche
28,9 %
Geschäftsverlauf Sub-Segment SEE
Kennzahlen Segment SEE
2008/09
2007/08
Veränderung in %
85.945,8
65.271,7
31,7
62.533,4
51.308,8
21,9
EBITDA in TEUR
36.046,7
30.749,2
17,2
EBIT in TEUR
-591.919,9
110.613,9
-635,1
Segmentvermögen in Mio. EUR
1.293,3
1.876,6
-31,1
Segmentverbindlichkeiten in Mio. EUR
1.118,9
988,0
13,2
24
24,2
45,7
-47,0
1.085,0
1.686,8
-35,7
Lagebericht
Rumänien
Die IMMOFINANZ hält derzeit inklusive in Bau befindlichen Immobilienvermögens sowie Immobilienvorräten 72 Objekte im Wert von EUR 969,5 Mio. im Portfolio. Der wertmäßige Anteil
der rumänischen Immobilien am Gesamtportfolio des Segments IMMOEAST beträgt 12,7 %
und ist damit der zweitwichtigs te Teilmarkt. Der Umsatz stieg im Berichtszeitraum 35,3 % auf
EUR 78,3 Mio.
Mit 72 Objekten
ist Rumänien der
zweitwichtigste Teilmarkt
der IMMOEAST
Operative Kennzahlen Rumänien
2008/09
2007/08
Veränderung in %
78.312,5
57.883,0
35,3
55.610,4
44.549,7
24,8
EBITDA in TEUR
EBIT in TEUR
Logistikfläche
32.725,6
26.228,6
24,8
-486.136,3
126.466,9
-484,4
22,1
36,9
-40,1
969,5
1.470,8
-34,1
Sektorale
Bestandsobjekte Rumänien
14,9 %
Stand 30.04.2009
56,9 %
Geschäftsfläche
Bürofläche
28,2 %
Verkäufe
Folgende Projekte in Rumänien, großteils aus dem S+B-Portfolio, wurden im Berichtszeitraum
verkauft:
Arad
Sla Project, STOP.SHOP. (S+B)
Bukarest
Otopeni Airport City Park (S+B)
Bukarest
Pipera Business Tower
Oradea
Ora Project, STOP.SHOP. (S+B)
Satu Mare
Satu Mare Residential Project
Satu Mare
Sam Project, STOP.SHOP. (S+B)
Sibiu
Targu Mures
SBCARO (S+B)
STOP.SHOP. (S+B)
25
Developments/Fertigstellungen/Vermietungen
Die erste Baustufe des Logistikzentrums in Ploiesti mit einer vermietbaren Fläche von insgesamt 69.700 m² wurde im Dezember 2008 abgeschlossen. Das Objekt ist vollständig an OTZ
Logistics vermietet.
Erste Baustufen der
Logistikzentren Ploiesti und
Timisoara abgeschlossen
Im Mai 2008 wurde die erste Bauphase des Logistikzentrums Timisoara abgeschlossen. Zwei
Großvermietungen sorgen für eine gute Auslastung, der aktuelle Vermietungsgrad beträgt
90 %. Weitere geplante Baustufen sind derzeit gestoppt.
Das Shopping Center Euromall Pitesti wurde um ein Großkino mit 2.150 m² Nutzfläche erweitert, das im November 2008 eröffnet wurde. Mieter ist Cinema City.
Die erste Bauphase des NordEst Logistik Parks im Bukarester Stadtteil Pantelimon wurde im
Juli 2008 fertig gestellt. 62 % der Flächen sind derzeit vermietet, intensive Verhandlungen
über die Vermietung der Restflächen sind im Laufen.
Folgende Projekte sind in Rumänien derzeit in Bau:
• Das Einkaufszentrum Gold Plaza in Baia Mare mit einer vermietbaren Fläche von
28.142 m² ist bereits zu mehr als 50 % vorvermietet. Die Fertigstellung ist
für April 2010 geplant.
• Das EKZ Polus Constanta mit einer vermietbaren Fläche von 48.000 m² ist zu rund 65 %
vorvermietet. Der geplante Fertigstellungstermin ist Oktober 2010.
• Die Delta Mall in Craiova hat eine vermietbare Fläche von 38.600 m² und ist zu 42,5 %
vorvermietet. Die Eröffnung soll im April 2010 erfolgen.
Segment IMMOEAST – CIS
Im Sub-Segment CIS ist die IMMOEAST zum Stichtag 30.04.2009 in den Ländern Russland
und Ukraine vertreten, wobei nur Russland zu den Kernländern zählt. Das Sub-Segment CIS
konnte im Berichtsjahr die Umsatzerlöse um 24,2 % auf EUR 43,2 Mio. verbessern.
Immobilienbestand Segment CIS im Überblick
Geschäftsimmoblien
2008/09
Anzahl der Objekte
3
56.700
Logistikimmobilien
Anzahl der Objekte
1
41.305
2
SUMME Objektanzahl Segment CIS
Nutzfläche gesamt Segment CIS in m
26
4
2
98.005
Lagebericht
57,9 %
Geschäftsfläche
Sektorale
Bestandsobjekte
Sub-Segment CIS
Stand 30.04.2009
Logistikfläche
42,1 %
Geschäftsverlauf Sub-Segment CIS
Kennzahlen Segment CIS
2008/09
2007/08
Veränderung in %
43.177,6
34.753,8
24,2
37.332,5
32.937,5
13,3
EBITDA in TEUR
28.686,5
32.078,8
-10,6
EBIT in TEUR
-176.087,0
-8.996,2
-1.857,4
650.830,2
717.781,6
-9,3
493.921,4
351.154,3
40,7
3,7
12,9
-71,3
508,4
600,4
-15,3
Buchwerte in Mio. EUR
Russland
Die IMMOFINANZ hält in Russland derzeit inklusive in Bau befindlichen Immobilienvermögens sowie Immobilienvorräten 6 Objekte und Projekte im Wert von EUR 505,3 Mio. Zwei
große Einkaufszentren befinden sich in Realisierung. Im Berichtsjahr konnten die Umsatzerlöse um 24,2 % auf EUR 43,2 Mio. gesteigert werden.
Umsatzerlöse stiegen um
knapp ein Viertel, Russland
weiterhin Kernmarkt
Operative Kennzahlen Russland
2008/09
2007/08
Veränderung in %
Umsatz in TEUR
43.177,3
34.753,8
24,2
37.332,5
32.937,5
13,3
EBITDA in TEUR
25.313,7
32.140,4
-21,2
-173.609,6
-5.347,2
-3.146,7
3,0
7,8
-61,5
505,3
594,8
-15,0
EBIT in TEUR
27
Developments
Die Fertigstellung des Einkaufszentrumsprojektes GoodZone im Bezirk Nagatino-Sadovniki in
Moskau mit 67.000 m² Mietfläche ist für die zweite Jahreshälfte 2010 geplant. Bisher wurden
ca. EUR 300 Mio. investiert. Der aktuelle Vorvermietungsgrad beträgt 65 %.
Einkaufszentrum Golden
Babylon vor Fertigstellung,
Vorvermietungsgrad 75 %
Das Einkaufszentrumsprojekt Golden Babylon in Rostokino im Moskauer Sviblovo-Bezirk verfügt über eine Mietfläche von 170.000 m². Die Fertigstellung ist für November 2009 geplant,
der Vorvermietungsgrad beträgt bereits 75 %. Seitens der russischen Sberbank konnte eine
Finanzierung über USD 175 Mio. für die noch offenen Baukosten gesichert werden. Die Übernahme des Objekts durch die IMMOEAST erfolgt in zwei Schritten jeweils im 2. Halbjahr 2010
und 2011.
Segment IMMOAUSTRIA
Ende April 2009 wurde
die IMMOAUSTRIA mit der
IMMOEAST verschmolzen
Die IMMOAUSTRIA wurde mit Wirkung vom 1. März 2009 von der IMMOFINANZ an die
IMMOEAST verkauft und per Ende April 2009 mit der IMMOEAST verschmolzen.
Neben dem Wohnportfolio der BUWOG/ESG besteht das weitere Teilportfolio der
IMMOAUSTRIA aus einer Mischung von Zinshäusern, attraktiven Büroimmobilien sowie Einzelhandelsstandorten – vor allem im Bereich Fachmarktzentren.
Durch die laufende Überprüfung des Portfolios nach quantitativen und qualitativen Kriterien erfolgt die gezielte Definition von An- und Verkäufen und die Optimierung des risikoadjustierten Cashflows.
Immobilienbestand Segment IMMOAUSTRIA im Überblick
Wohnimmobilien
Anzahl der Objekte
Anteilige Nutzfläche in m²
Geschäftsimmobilien
Anzahl der Objekte
Büroimmobilien
Anzahl der Objekte
Freizeit-/Hotelimmobilien
Anzahl der Objekte
Logistikimmobilien
Anzahl der Objekte
1.256
2.920.811
142
346.018
40
536.170
4
65.821
21
35.187
SUMME Objektanzahl Segment IMMOAUSTRIA
1.463
Nutzfläche Segment IMMOAUSTRIA in m²
28
2008/09
3.904.007
Lagebericht
Segment IMMOAUSTRIA
Logistikfläche
1,7 %
Freizeit-/Hotelfläche
2,1 %
Wohnfläche ohne
BUWOG/ESG
2,1 %
Bürofläche
9,5 %
Geschäftsfläche
Sektorale
Bestandsobjekte
IMMOAUSTRIA
Stand 30.04.2009
61,7 %
10,1 %
PKW-Stellplätze
Wohnfläche
BUWOG/ESG
12,8 %
Geschäftsverlauf Segment IMMOAUSTRIA
Kennzahlen Segment IMMOAUSTRIA 2008/09
2008/09
2007/2008
Veränderung in %
310.663,8
294.183,1
5,6
davon Mieterlöse in TEUR
221.522,1
213.696,7
3,7
EBITDA in TEUR
176.926,3
124.071,7
42,6
-124.871,5
404.162,4
-130,9
EBIT in TEUR
5.271.057,6
6.683.640,7
-21,1
2.817.035,3
4.925.402,1
-42,8
43,6
32,6
33,7
3.851,8
4.463,9
-13,7
Nutzflächenanteil am
Gesamtportfolio IMMOFINANZ in %
Buchwert in Mio. EUR1)
1)
2007/08 im Portfolio der IMMOFINANZ
Aktives Asset Management
Vermietung
Im Bereich Büro- und Einzelhandelsimmobilien konnten im Berichtszeitraum (1. Mai 2008 bis
30. April 2009) Neuvermietungen von über 50.000 m² abgeschlossen werden.
Die durchschnittliche Vertragslaufzeit liegt bei etwa 5,5 Jahren.
Business Park Vienna
Im Berichtszeitraum konnten mehrere neue Mieter gewonnen werden. Der Gesamtvermietungsgrad des Standortes liegt bei 90 %.
Die gesamte Sockelzone des Vienna Twin Tower wurde einem Relaunch unterzogen. Ergebnis
ist ein neues, attraktives Erscheinungsbild der gesamten Gastronomiezone. Zusätzliche neue
Lokale siedeln sich hier derzeit an, das gastronomische Angebot soll dadurch noch vielfältiger
werden.
Modernisierung des
Business Parks Vienna
abgeschlossen
29
Aufgrund dieser Maßnahmen wurde der Standort Business Park Vienna als Wiens größter
Bürostandort unter einheitlichem Management gestärkt.
Ankäufe
Internationales Portfolio
Im Zuge des Erwerbes eines internationalen Portfolios wurden folgende Liegenschaften in
Österreich erworben: Die Übernahme der Liegenschaften erfolgte zum Teil nach dem Berichtszeitraum.
Adresse
Nutzung
Nutzfläche
1010 Wien, Bösendorferstraße 2
Büro
4.147 m²
1010 Wien, Bösendorferstraße 4
Büro
2.909 m²
1030 Wien, Ghegastraße 3
Büro
5.355 m²
1040 Wien, Wiedner Hauptstraße 68
Büro
2.050 m²
1070 Wien, Mariahilferstraße 84
Büro
5.579 m²
3100 St. Pölten, Europaplatz 6
8010 Graz, Brandhofgasse 5
9020 Klagenfurt, Villacherstraße 68
Büro
1.933 m²
Projekt
1.998 m²
Büro
2.540 m²
Verkäufe
Zahlreiche Verkäufe zur
Verbesserung der Liquidität
Aufgrund der angespannten Liquiditätssituation im Herbst des vergangenen Jahres wurden
zur Liquiditätsbeschaffung einige Objekte veräußert:
Billa + Merkur Märkte
Ein Paket von 12 Standorten wurde trotz des schwierigen Marktumfeldes zu den jeweiligen
Schätzwerten an die Raiffeisen Versicherung verkauft.
PLZ
30
Stadt
Objekt
1050
Wien
Stolberggasse 42 – BILLA
1070
Wien
Kirchengasse 11 – BILLA
1140
Wien
Bergmillergasse 7 – MERKUR
1210
Wien
Donaufelderstraße 101 – MERKUR
1210
Wien
Julius Ficker Straße – MERKUR
2102
Bisamberg
Klein Engersdorf – BILLA
2500
Baden
Mühlgasse 48 – MERKUR
2620
Neunkirchen
Am Spitz 5 – MERKUR
4655
Vorchdorf
Steinigerstraße – BILLA
6370
Kitzbühel
Jochbergerstraße 64 – BILLA
8750
Judenburg
Burggasse 67 – MERKUR
9131
Grafenstein
Hauptstraße 49 – BILLA
Lagebericht
Segment IMMOAUSTRIA
Verkäufe zahlreicher innerstädtischer Objekte
In Österreich wurden im Geschäftsjahr 2008/09 zahlreiche Objekte verkauft. Dabei handelt
es sich großteils um Gebäude in zentrumsnahen Lagen in Wien.
Adresse
Haupt-Nutzungsart
1010
Wien
Bauernmarkt 14/Kramergasse 9
Wohnen
1010
Wien
Dorotheergasse 5
Wohnen
1010
Wien
Getreidemarkt 10
Wohnen
1010
Wien
Gonzagagasse 15
Wohnen
1010
Wien
Heßgasse 1
Büro
1010
Wien
Dr. Karl Lueger Ring 12
Büro
1010
Wien
Naglergasse 21
Wohnen
1010
Wien
Rudolfsplatz 13a
Büro
1010
Wien
Teinfaltstraße 9
Büro
1010
Wien
Universitätsstraße 5
Büro
1030
Wien
Am Heumarkt 7 (80%)
Wohnen
1030
Wien
Untere Viaduktgasse (City Point)
Büro
1060
Wien
Gumpendorfer Straße 81
Wohnen
1060
Wien
Linke Wienzeile 64
Wohnen
1070
Wien
Burggasse 28-32
Wohnen
1070
Wien
Burggasse 89
Wohnen
1070
Wien
Kaiserstraße 26
Wohnen
1070
Wien
Kirchberggasse 26
Wohnen
1070
Wien
Seidengasse 9
Büro, Einzelhandel
1080
Wien
Josefstädterstraße 52
Wohnen
1080
Wien
Josefstädter Straße 76
Wohnen
1080
Wien
Strozzigasse 18-20
Wohnen
1090
Wien
Alserstraße 10
Wohnen
1090
Wien
Müllnergasse 5-7
Wohnen
1090
Wien
Wasagasse 31
Wohnen
1120
Wien
Rosasgasse 13
Wohnen
1150
Wien
Linke Wienzeile 244-246
Büro
1180
Wien
Anastasius-Grün-Gasse 14
Wohnen
1180
Wien
Staudgasse 35
Wohnen
31
WIPARK
Verkauf der WIPARK,
Rückzug aus dem
Segment Garagierung
Im April 2009 wurde der Verkauf der WIPARK Garagen AG, eine 100 %-ige Tochter der
IMMOAUSTRIA, an die STPM Städtische Parkraummanagement GmbH, eine Tochter der Wiener Stadtwerke, abgeschlossen. Damit zieht sich die IMMOFINANZ/IMMOEAST Gruppe aus
dem Segment Garagierung zurück.
Das verkaufte Portfolio umfasst folgende Garagen:
Land
PLZ
Stadt
Objekt
A
1010
Wien
Garage Beethovenplatz
A
1010
Wien
Garage Freyung
A
1010
Wien
Parkringgarage (Hotel Marriott)
Garage Weihburggasse
A
1010
Wien
A
1040
Wien
Parkhaus Südbahnhof
A
1060
Wien
Parkhaus Windmühlgasse
A
1070
Wien
Parkhaus Stiftgasse
A
1090
Wien
Parkhaus Franz Josefs-Bahnhof
A
1090
Wien
Votivpark Garage
A
1150
Wien
Parkhaus Westbahnhof
A
8010
Graz
Garage Mariahilferplatz
H
1012
Budapest
Krisztina Garázs
H
1088
Budapest
Palace Garázs
Developments
Aufgrund der geänderten Marktbedingungen wurden zahlreiche Developments zeitlich verschoben. Jene Projekte, die sich im Genehmigungsprozess befanden, werden bis zur Erreichung einer gültigen Baugenehmigung weiter verfolgt.
Das FMZ Stockerau mit 4.300 m² Nutzfläche ist noch in Bau. Es ist bereits vor der für Oktober
2009 geplanten Fertigstellung zu 100 % an Müller Drogeriemarkt, s-oliver, Billa, Bonita, Pagro,
Deichmann und New Yorker vermietet.
In 1060 Wien, Wallgasse 3, entsteht ein Bürogebäude mit rund 3.700 m², das zu 100 % an das
AMS vermietet ist. Die Fertigstellung ist für Herbst 2009 vorgesehen.
FMZ Eferding
Neben dem bereits im Portfolio befindlichen Forstinger Markt wurde das FMZ Eferding mit
4.000 m² Nutzfläche errichtet und im März 2008 eröffnet. Das Objekt ist zu 100 % an C&A,
Bonita, Deichmann, Lidl, Libro vermietet. Ein Friseur, eine Apotheke und ein Café sind ebenfalls im FMZ Eferding angesiedelt.
32
Lagebericht
Segment IMMOAUSTRIA
BUWOG/ESG
Mit einem Bestand von 32.238 Wohnungen in ganz Österreich bildet die BUWOG/ESG einen
stabilen, ertragsstarken Unternehmensbereich innerhalb der IMMOFINANZ/IMMOEAST
Gruppe.
Fertigstellungen – Übergaben an Mieter und Eigentümer
Im Jahr 2008 wurden die BUWOG Projekte Attemsgasse (1220 Wien), Krottenbachstraße
(1190 Wien), Probst-Führer-Straße (3100 St. Pölten) und Marktgasse (1090 Wien) mit insgesamt
80 Wohneinheiten den neuen Eigentümern übergeben.
Developments
Am 24. September 2008/09 erfolgte der offizielle Spatenstich für das aktuell größte Referenzprojekt der BUWOG: den Heller-Wohnpark und das Wohn- und Pflegehaus Innerfavoriten.
Auf insgesamt 44.000 m² Nutzfläche entstehen 239 geförderte Wohnungen (Miete und Eigentum), mit angeschlossenen Büroflächen und 265 Pflege- und Betreuungsplätze. Das Investitionsvolumen beträgt mehr als EUR 100 Mio. Voraussichtlicher Baubeginn beim Wohnpark
Heller/Geriatrie: Juli/August 2009.
Parallel dazu wurden im Jahr 2008/09 folgende BUWOG-Projekte in Angriff genommen:
Linzerstraße 112-116/Goldschlagstraße 201-203, Moselgasse 23-25, Waidhausenstraße 20
und Erlaaerstraße 118 (Gesamtvolumen: 222 Wohneinheiten).
Auch im Bauträgerwettbewerb konnte die BUWOG im letzten Jahr punkten: So werden bis
Ende 2011 beim Projekt Oase 22 unter dem Motto „Individuell wohnen – gemeinschaftlich
leben“ neue Wohnformen für zukunftsweisendes Wohnen umgesetzt.
2008/09 lag einer der wesentlichen strategischen BUWOG/ESG-Schwerpunkte in der dynamischen Bewirtschaftung des Bestands. Im Sinne einer aktiven Ertragssteigerung wurden an
die 236 Wohnungen aus dem Bestand veräußert. Gleichzeitig wurden an zahlreichen Objekten wertsteigernde Maßnahmen in Form von Sanierungen und Nachverdichtungen umgesetzt.
236 Wohnungen
verkauft, Sanierungen
und Nachverdichtungen
optimieren Erträge
Dass Nachverdichtungen ein wichtiges Potenzial für die Schaffung neuen Wohnraums darstellen, beweist unter anderem das BUWOG-Projekt Salesianergasse (1030 Wien), im Rahmen
dessen bis Ende 2010 exklusive Dachwohnungen mit großzügigen Terrassen und einem atemberaubenden Blick über Wien geschaffen werden.
33
Segment IMMOWEST
Stabiles Logistikportfolio
sichert Cashflow
Die IMMOWEST verfügt über ein stabiles Portfolio, das vorwiegend im Bereich Büro- und
Logistikimmobilien investiert ist. Dort ist aufgrund von großteils mittel- und langfristigen
Mietverträgen ein stabiler Cashflow gegeben.
Im Entwicklungsgeschäft liegt der Fokus der IMMOWEST aufgrund der Kooperation mit der
Developmentgesellschaft Frankonia bei hochwertigen Stadtteil-Entwicklungen.
Durch die laufende Überprüfung des Portfolios nach quantitativen und qualitativen Kriterien erfolgt die gezielte Definition von An- und Verkäufen und die Optimierung des risikoadjustierten Cashflows.
Immobilienbestand Segment IMMOWEST (IAS 40) im Überblick
Wohnimmobilien
2008/09
Anzahl der Objekte
29
166.046
Geschäftsimmobilien
Anzahl der Objekte
2
12.939
Büroimmobilien
Anzahl der Objekte
6
52.415
Freizeit-/Hotelimmobilien
Anzahl der Objekte
6
59.746
Logistikimmobilien
Anzahl der Objekte
58
1.144.610
SUMME Objektanzahl Segment IMMOWEST
101
Nutzfläche Segment IMMOWEST in m²
Sektorale
Bestandsobjekte
IMMOWEST
Stand 30.04.2009
PKW-Stellplätze
1,0 %
Geschäftsfläche
1,5 %
Freizeit-/Hotelfläche
3,4 %
Bürofläche
7,4 %
Wohnfläche
10,8 %
1.435.755
75,9 %
34
Logistikfläche
Lagebericht
Segment IMMOWEST
Kennzahlen Segment IMMOWEST
2008/09
2007/08
Veränderung in %
96.116,1
79.434,90
21,0
78.428,8
66.896,50
17,2
EBITDA in TEUR
34.002,2
46.255,50
-26,5
-184.928,9
104.709,4
-276,6
1.524.470,7
2.010.902,80
-24,2
Nutzflächenanteil am Gesamtportfolio
IMMOFINANZ in %
1.375.270,3
1.239.667,60
10,9
17,1
17,2
0,6
1.055,6
1.015,6
3,9
EBIT in TEUR
Deutsche Lagerhaus
Die Deutsche Lagerhaus ist eine 90 %-ige Tochtergesellschaft der Immowest (10 % sind in den
Händen des Managements). Im Juli 2008 hat die Gesellschaft das Logistikobjekt Bülach II in
unmittelbarer Nähe zum Flughafen Zürich-Klothen in der Schweiz neu erworben. Das Objekt
mit 31.500 m² Nutzfläche ist zu 100 % vermietet. Das Objekt Nürnberg II der Deutschen
Lagerhaus mit einer Gesamtnutzfläche von 32.750 m² wurde im November 2008 fertiggestellt. Der Ankermieter ist die Stute Verkehrstechnik, eine Tochter von Kühne+Nagel, welche
ca. 28 % der Gesamtfläche angemietet hat. Derzeit finden Mietvertragsverhandlungen mit
nationalen und internationalen Logistikern über die Ausvermietung der Restflächen statt.
Weiters hat die Deutsche Lagerhaus zahlreiche Neu- und Wiedervermietungen im bestehenden Portfolio vorgenommen. Im Berichtszeitraum wurde ein deutlich positives Vermietungsergebnis erzielt; es wurden zusätzlich 32.000 m² vermietet. Das Portfolio umfasst derzeit 30
Objekte mit einer Mietfläche von ca. 980.000 m², davon ca. 142.000 m² in der Schweiz, der
Rest in Deutschland.
Portfolio mit 30 Objekten
und knapp
1 Mio. m² Nutzfläche
Kurz nach dem Berichtszeitraum hat der alleinige Mieter des Objektes Nürnberg I (AEG) den
Mietvertrag um weitere 5 Jahre, also bis 2014, verlängert. Im Objekt Heusenstamm hat Sony
DADC insgesamt mehr als 8.000 m² angemietet. Zusätzlich wird Sony in diesem Objekt ab
1. Mai 2010 weitere 5.000 m² Flächen übernehmen, womit der Vermietungsgrad auf ca. 99 %
steigen wird.
Ankäufe
Airport Office Center (Düsseldorf/Deutschland)
Im Juli 2008 erwarb die IMMOWEST das am Düsseldorfer Flughafen gelegene Büroobjekt
Airport Office Center III mit 4.704 m² Nutzfläche in Form eines Forward Purchase. Die Bauarbeiten werden planmäßig im Herbst 2009 abgeschlossen sein. Seitens des Developers wurde
eine zweijährige Vermietungsgarantie ab Übernahme abgegeben.
Office Center am
Düsseldorfer Flughafen
angekauft
35
Developments
Gerling Quartier (Köln/Deutschland)
Stadtentwicklungsprojekte
in Köln und Düsseldorf
Bei diesem im Core Segment angesiedelten Entwicklungsprojekt wird ein multifunktionales
Stadtentwicklungsprojekt auf dem ehemaligen Areal des Versicherungskonzerns HDI Gerling
in der Kölner Innenstadt errichtet. Die Bauanträge für das Gesamtprojekt, bei dem in Abstimmung mit der Stadt Köln zusätzliche 22.400 m² Bruttogeschoßfläche generiert werden, wurden eingereicht. Der Baubeginn ist nach Auszug des Mieters Gerling für Herbst 2009 geplant.
Der Nutzungsmix aus Wohnen, Seviced Apartments (ca. 40 %) sowie Büro- und Handelsflächen wird die Wertigkeit der Investitionen erhöhen.
Bei weiteren Büroobjekten, die derzeit nicht Teil des Development-Projektes sind, hat der
Versicherungskonzern HDI-Gerling den Mietvertrag für ein Büroobjekt bis 2012 verlängert,
zwei weitere Objekte werden bis 2014 angemietet.
Andreasquartier (Düsseldorf/Deuschland)
Dieses Stadtentwicklungsprojekt ist auf dem Areal von Land- und Amtsgericht in der Innenstadt Düsseldorfs geplant. Der Architektenwettbewerb wurde erfolgreich abgeschlossen.
Gemeinsam mit der Stadt und den siegreichen Planungsunternehmen wird bis zum Auszug
der Gerichte (Ende 2009) das Gesamtprojekt weiter optimiert.
Durch aktives Asset Management wird die nachhaltige Optimierung der Performance der
Immobilien gewährleistet. Dies umfasst die strategische und operative Steuerung, Planung
und Kontrolle aller objektspezifischen Aktivitäten. Die Wertpotenziale werden ermittelt und
durch Maßnahmen wie Umwidmung, Ertragsoptimierung, Refurbishment und Optimierung
vorhandenen Baurechts weiterentwickelt, auch um eine erfolgreiche Vermarktung im Rahmen
einer aktiven Buy and Sell Strategie zu verwirklichen.
Bürogebäude Duisburg
Nach Zentralisierung der Hauptmieters Sparkassen Informatik in Münster wurde mit dem
Land Nordrhein Westfalen ein neuer 10 Jahresmietvertrag bis 2019 abgeschlossen. Somit ist
der Cashflow dieser innerstädtischen Immobilie weiterhin langfristig gesichert.
Wohnportfolio Berlin
Tempelhof (1.600 Wohneinheiten)
Erwartungsgemäß wurde der Flughafen Tempelhof im Oktober 2008 geschlossen. Dadurch
und durch die geplante Neunutzung dieses interessanten Areals wird die Vermietbarkeit und
Attraktivität des Standortes weiter positiv beeinflusst. Der Vermietungsgrad des Wohnportfolio Tempelhof ist von 93 % auf 95 % gestiegen. Durch weitere Sanierungsmaßnahmen werden der Substanzwert und die Vermietbarkeit der Anlage weiter optimiert
Spandau (700 Wohneinheiten)
Die vereinbarten Sanierungsmaßnahmen der Gesamtanlage durch die Verkäuferin sind abgeschlossen. Der Vermietungsgrad ist schon während der Sanierungsphase um 1,6 % auf 94 %
gestiegen. Nach Abschluss der Arbeiten kann die Vermietung nun weiter forciert werden.
36
Lagebericht
Segment IMMOWEST
Umsatz- und Ergebnisanalyse des
Geschäftsjahres 2008/09
F. Umsatz- und Ergebnisanalyse des
Die folgende Tabelle zeigt eine Kurzfassung der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung der
IMMOFINANZ per 30. April 2009 und 30. April 2008:
Kurzfassung Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
Werte in TEUR
Umsatzerlöse
Neubewertung von Liegenschaften
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)
2008/09
2007/08
Veränderung in %
762.989,2
670.831,3
13,74
-1.347.351,5
370.027,5
-464,12
-2.071.265,3
514.450,6
-502,62 Finanzergebnis
-1.332.165,3
40.813,6
-3.364,02
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)
-3.403.430,7
555.264,2
-712,94
352.320,1
-180.226,4
-295,49
-3.051.110,6
375.037,8
-913,55
-4,29
0,66
-749,45
Steuern vom Einkommen
Konzernergebnis
Ergebnis je Aktie in EUR
Umsatzerlöse
Die in den Umsatzerlösen enthaltenen Mieterlöse wurden um TEUR 45.428,8 bzw. 9,1 % auf
TEUR 546.730,4 gesteigert.
Gesamte Mieterlöse
stiegen um 9,1 %
Mit einem Anteil von 45,1 % und TEUR 246.779,6 bzw. 40,5 % und TEUR 221.522,1 dominieren
das Segment IMMOEAST und das Segment IMMOAUSTRIA wie auch schon im Vorjahr die
Mieterlösstruktur. Die Mieterlöse des Segments IMMOWEST stiegen in Summe um 17,2 % auf
TEUR 78.428,8 an.
Das Segment IMMOEAST konnte mit einem Anstieg der Umsatzerlöse um 19,8 % auf
TEUR 356.209,3 einen großen Wachstumsschub verzeichnen.
IMMOEAST: Starkes
Wachstum, Umsatzerlöse
klettern um 19,8 %
Im Segment IMMOAUSTRIA konnten in der Berichtsperiode die Umsatzerlöse um 5,6 % auf
TEUR 310.663,8 gesteigert werden.
Gemessen an den Mieterlösen bildet der Sektor Büro mit 32,8 % das größte Sekundärsegment der IMMOFINANZ. Die Mieterlöse aus dem Geschäftsbereich Wohnen konnten um
4,7 % auf TEUR 114.396,4 gesteigert werden, womit 20,9 % der Gesamtmieterlöse diesem
Geschäftsbereich zuzurechnen sind. Im Segment Einzelhandel konnten die Mieterlöse um
2,4 % auf TEUR 114.682,4 gesteigert werden, womit der Anteil an den Gesamtmieterlösen auf
20,9 % (Vorjahr 22,3 %) leicht gesunken ist. Die Mieterlöse aus Logistik- und Gewerbeobjekten
konnten um 35,1 % auf TEUR 99.233,4 gesteigert werden, womit 18,2 % aller Mieterlöse auf
diesen Sektor entfallen. Dies ist eine signifikante Steigerung gegenüber dem Vorjahr, wo lediglich 14,6 % der Gesamtmieterlöse diesem Sekundärsegment zuzurechnen waren.
Mieterlöse aus Logistik
um 35,1 % gewachsen
37
Struktur der Miet- und Umsatzerlöse nach Primär- und Sekundärsegmenten
IMMOAUSTRIA
Werte in TEUR
2008/09
2007/08
Büro
49.172,3
47.956,8
Logistik/Gewerbe
35.810,7
22.689,0
Einzelhandel
7.941,6
20.645,0
Freizeit/Hotel
6.959,8
4.523,0
103.788,2
100.632,2
Wohnung
Garage
Mieterlöse
Verkauf von Immobilienvorräten
17.849,4
17.250,7
221.522,1
213.696,7
6.530,9
1.179,9
Weiterverrechnete Betriebskosten
72.365,1
68.372,8
Sonstige
10.245,8
10.933,7
310.663,8
294.183,1
Umsatzerlöse
Neubewertungsergebnis und Anlageimmobilien je Segment im Vergleich
Werte in TEUR
Neubewertungsergebnis
Land
2008/09
2007/08
Veränderung
in %
IMMOAUSTRIA
-273.727,1
293.726,9
-567.453,9
-193,19
IMMOEAST
-917.670,2
11.090,1
-928.760,3
-8374,67
IMMOWEST
Gesamt
1)
-155.954,3
65.210,5
-221.164,8
-339,16
-1.347.351,5
370.027,5
-1.717.379,0
-464,12
inkl. zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen
Neubewertungsergebnis
Immobilienkrise
macht weitreichende
Abwertungen erforderlich
Im Neubewertungsergebnis werden alle Auf- und Abwertungen der Anlageimmobilien erfasst. Im Vergleich zum Vorjahr sank das Neubewertungsergebnis von TEUR 370.027,511.090,1
auf TEUR -1.347.351,5913.198,8.
Diese Abwertung ist auf das gesamtwirtschaftliche Umfeld, das sich im Wirtschaftsjahr
2008/09 zusehends verschlechtert hat, zurückzuführen.
Eine ausführliche Darstellung des Neubewertungsergebnisses erfolgt im Konzernanhang im
Kapitel 3.1.2.1.
Sonstige betriebliche Erträge
Sonstige Erträge
sanken um 12,4 %
Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von TEUR 111.066,1 (2007/08: TEUR 126.819,3)
reduzierten sich im Vergleich zum Vorjahr um 12,42 %. Ein Großteil der sonstigen betrieblichen Erträge sind auf die Erträge aus Endkonsolidierungen in Höhe von TEUR 27.092,4 zurückzuführen (2007/08:TEUR 27.008,9).
Die Erträge aus der Auflösung von negativen Firmenwerten trugen in der Berichtsperiode mit
TEUR 4.945,- (2007/08: TEUR 37.341,8) zu den sonstigen betrieblichen Erträgen bei. Aus der
Veräußerung von Immobilienvermögen konnte ein Ertrag in Höhe von TEUR 13.467,4 (2007/08:
TEUR 20.748,5) erzielt werden.
38
Lagebericht
IMMOEAST
IMMOWEST
IMMOFINANZ-Gruppe
2008/09
2007/08
2008/09
2007/08
2008/09
2007/08
118.804,8
113.852,0
11.589,6
11.884,7
179.566,8
173.693,5
14.989,9
10.944,5
48.432,8
39.821,2
99.233,4
73.454,7
105.510,4
90.116,1
1.230,4
1.235,5
114.682,4
111.996,5
512,2
0,0
5.606,6
4.134,1
13.078,6
8.657,1
46,7
33,7
10.561,5
8.641,8
114.396,4
109.307,7
6.915,5
5.762,3
1.007,9
1.179,2
25.772,8
24.192,2
246.779,6
220.708,5
78.428,8
66.896,5
546.730,4
501.301,6
19.705,4
5.804,2
522,8
192,9
26.759,1
7.177,0
83.254,4
64.065,8
13.494,1
11.854,4
169.113,6
144.293,0
6.469,9
6.634,9
3.670,4
491,1
20.386,0
18.059,7
356.209,3
297.213,3
96.116,1
79.434,9
762.989,2
670.831,3
Immobilienvermögen1)
2008/09
2007/08
Veränderung
3.699.349,3
4.353.304,5
-653.955,2
-15,02 in %
3.210.015,8
4.366.603,5
-1.156.587,7
-26,49
986.044,4
916.282,4
69.761,9
7,61
7.895.409,5
9.636.190,4
-1.740.781,0
-18,07
Abschreibungen
Die Position Abschreibungen beinhaltet zum überwiegenden Teil die Abschreibungen von
Firmenwerten, von in Bau befindliches Immobilienvermögen, Immobilienvorräten und Forderungen. In Summe nahmen die Abschreibungen um TEUR 709.605,9 auf TEUR 871.361,9
(Vorjahr: TEUR 161.756) zu. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf den Anstieg der Forderungsabschreibungen um TEUR 334.254,4 sowie auf den Anstieg bei den Abschreibungen auf
in Bau befindliches Immobilienvermögen um TEUR 232.489 zurückzuführen.
Abschreibungen
steigen markant
Immobilienaufwendungen
Die Immobilienaufwendungen bestehen größtenteils aus Betriebskostenaufwendungen, Instandhaltungen und sonstigen direkt zurechenbaren Aufwendungen. Der Anstieg der Immobilienaufwendungen um 20,8 % auf TEUR 279.677,7 verläuft überproportional zur Entwicklung
der Mieterlöse (+9,1 %).
Sonstige betriebliche Aufwendungen
In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind neben Verwaltungsgebühren auch Beratungsaufwendungen, Verkehrs- und Rechtsgeschäftssteuern sowie Provisionen und Werbeaufwendungen enthalten. In Summe reduzierte sich diese Aufwandskategorie im Vorjahresvergleich um 0,6 % auf TEUR 235.542,5. Die Verwaltungsaufwendungen reduzierten sich im
Vorjahresvergleich um 1,6 % auf TEUR 85.676,8.
Sonstige Aufwendungen
sinken leicht
39
Die Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen sind um TEUR 21.252,9 bzw. 77,1 % höher als im Vorjahr.
Die Steuern und Gebühren stiegen um 66,6 % auf TEUR 15.609,3, wofür Gebäudesteuern, die
in mehreren Ländern Zentral- und Osteuropas nunmehr erhoben werden, hauptverantwortlich waren.
EBIT je Segment im Vergleich
Werte in TEUR
Land
IMMOAUSTRIA
2007/08
Veränderung
in %
404.162,4
-529.033,9
-130,9
IMMOEAST
-1.744.091,0
15.010,7
-1.759.101,6
-11.719,0
IMMOWEST
-184.928,9
104.709,4
-289.638,3
-276,6
Konsolidierung
Gesamt
EBIT: Rund EUR 2,1 Mrd.
Verlust aufgrund der
Neubewertungsergebnisse
und Abschreibungen
2008/09
-124.871,5
-17.374,0
-9.431,9
-7.942,1
84,2
-2.071.265,4
514.450,6
-2.585.716,0
-502,6
Im Vorjahresvergleich fiel das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) der IMMOFINANZ
um TEUR 2.585.716 auf TEUR -2.071.265,4. Dieser Rückgang ist hauptsächlich auf das Neubewertungsergebnis, das mit TEUR 1.347.351,5 negativ war, sowie auf Abschreibungen in Höhe
von TEUR 871.361,9 zurückzuführen.
Finanzergebnis
Finanzergebnis
sinkt aufgrund der
Holdingprobleme
auf EUR -1,3 Mrd.
Das Finanzergebnis der IMMOFINANZ ist im Vergleich zum Vorjahr von TEUR 40.813,6 auf
TEUR -1.332.165,4 gesunken. Diese Verschlechterung ist unter anderem auf das Ergebnis aus
Finanzinvestitionen sowie auf den Ergebnisanteil aus assoziierten Unternehmen zurückzuführen. Die Wechselkursveränderungen wirkten sich mit TEUR -325.978,2 (2007/08: TEUR 22.111,7)
negativ auf das Finanzergebnis aus. Weiters wirkte sich die erfolgwirksame Bewertung von
Finanzinstrumenten at fair value through profit or loss mit rund TEUR -565.291,4 (2007/08:
TEUR 21.526,9) negativ auf das Finanzergebnis aus. Die Zinserträge erhöhten sich um 19,52 %
auf TEUR 128.202,5 (2007/08:TEUR 107.267,0). Bei den Zinsaufwendungen kam es im Vergleich
zum Vorjahr zu einem Anstieg in Höhe von 9,87 % auf EUR 310.232,5.
Finanzergebnis nach Segmenten
Werte in TEUR
Land
IMMOAUSTRIA
2008/09
2007/08
Veränderung
in %
-82.574,0
-139.921,1
57.347,1
-41,0
IMMOEAST
-901.693,8
250.986,5
-1.152.680,3
-459,3
IMMOWEST
-499.779,4
23.179,2
-522.958,5
-2.256,2
151.881,8
-93.431,0
245.312,7
-262,6
-1.332.165,4
40.813,6
-1.372.979,0
-3.364,0
Konsolidierung
Gesamt
Aus obiger Aufstellung ist ersichtlich, dass das negative Finanzergebnis zu einem wesentlichen Teil von den Segmenten IMMOEAST und IMMOWEST stammen.
40
Lagebericht
Unter den Steuern vom Einkommen werden sowohl Ertragsteueraufwendungen als auch Steuerabgrenzungen erfasst.
Nach einem Konzernsteueraufwand von TEUR -180.226,4 im Vorjahr wird zum 30. April 2009
ein Steuerertrag von TEUR 352.320,1 in 2008/09 ausgewiesen. Die Konzernsteuerquote spiegelt die unterschiedlichen Steuersätze der einzelnen Segmente wider und ist abhängig von
den jeweiligen Ergebnisbeiträgen der Länder sowie den Einschätzungen zur Verwertbarkeit
von Verlustvorträgen.
Finanzlage
Die folgende Tabelle gibt den Konzern-Cashflow zum 30. April 2009 und 30. April 2008
wieder:
Auszug aus dem Konzern-Cashflow-Statement
Werte in TEUR
2008/09
2007/08
Veränderung in %
-3.403.430,7
555.264,2
-712,94
2.204.209,7
-187.739,3
-1274,08
Gezahlte Ertragsteuern
-16.466,2
-26.051,7
-36,79
Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge/
Aufwendungen
140.910,6
-6.715,8
-2198,20
Konzernergebnis vor Steuern
Neubewertung/Abschreibungen/Auflösung
negativer Firmenwerte
Cashflow aus dem Ergebnis
96.992,6
248.798,8
-61,02
107.736,3
307.663,2
-64,98
Cashflow aus Investitionstätigkeit
-247.507,0
-2.047.948,6
-87,91
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
-474.181,5
1.437.459,7
-132,99
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Differenzen aus der Währungsumrechnung
144.383,3
-100.469,2
-243,71
Veränderung des Finanzmittelbestandes
-469.568,9
-403.295,0
16,43
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
1.184.331,7
1.587.626,7
-25,40
714.762,9
1.184.331,7
-39,65
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
Der Cashflow aus dem Ergebnis gibt Auskunft über die operative Ertragsstärke des Unternehmens. Bedingt durch das starke Wachstum der IMMOFINANZ ist diese Kennzahl jedoch gegenüber den Ertragszahlen von untergeordneter Aussagekraft. Verglichen zum Vorjahr reduzierte sich der Cashflow aus dem Ergebnis um 61,02 %.
Cashflow sinkt um 61 %
Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit reduzierte sich von TEUR 307.663,2 im Vorjahr
auf TEUR 107.736,3.
41
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit spiegelt die Expansionsstrategie der vergangenen
Jahre sowie die Änderung der Strategie der IMMOFINANZ sehr deutlich wider. Aufgrund der
reduzierten Investitionstätigkeit der IMMOFINANZ im Geschäftsjahr 2008/2009 betrug der
gesamte Cashflow aus der Investitionstätigkeit nur TEUR -247.507 (2007/08 TEUR -2.047.948,6).
Die wesentlichen Positionen bildeten der Erwerb von Immobilienvermögen mit TEUR 649.647
sowie der Erwerb von Finanzanlagen mit TEUR 273.698,8.
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit enthält im Wesentlichen die Aufnahme und
Bedienung von Finanzverbindlichkeiten und betrug für das Geschäftsjahr 2008/2009
TEUR -474.181,5.
Finanzierungen
Hinsichtlich der Konditionen der Finanzverbindlichkeiten wird auf den Konzernanhang verwiesen.
Vermögenslage
Die folgende Tabelle gibt die Bilanz per 30. April 2009 und per 30. April 2008 wieder:
Kurzfassung Konzern-Bilanz
Werte in TEUR
30. April 2009
30. April 2008
Veränderung in %
Immobilienvermögen
7.890.236,0
9.636.190,4
-18,12
572.674,5
849.490,9
-32,59
In Bau befindliches Immobilienvermögen
Sonstiges langfristiges Vermögen
Langfristiges Vermögen
Kurzfristiges Vermögen
AKTIVA
Eigenkapital
Finanzverbindlichkeiten
Sonstige langfristige Verbindlichkeiten
Langfristige Verbindlichkeiten
Kurzfristige Verbindlichkeiten
PASSIVA
1.568.800,0
2.753.657,7
-43,03
10.031.710,5
13.239.339,1
-24,23
1.637.019,9
2.329.060,7
-29,71
11.668.730,4
15.568.399,8
-25,05
4.565.267,6
7.877.211,1
-42,04
4.548.211,3
5.443.181,7
-16,44
1.210.642,1
1.402.300,4
-13,67
5.758.853,3
6.845.481,9
-15,87
1.344.609,4
845.706,7
58,99
11.668.730,4
15.568.399,8
-25,05
sinkt um 24,2 %
42
Das langfristige Vermögen verringerte sich 2008/09 um TEUR 3.207.628,6 bzw. 24,23 % auf
TEUR 10.031.710,5. Diese Entwicklung ist vornehmlich auf die Neubewertung von Liegenschaften sowie auf Abschreibungen zurückzuführen.
Lagebericht
Angaben zum Kapital
Das kurzfristige Vermögen reduzierte sich um TEUR 692.040,8 auf TEUR 1.637.019,9. Dieser
Rückgang ist im Wesentlichen auf die Verringerung der kurzfristigen Finanzinstrumente um
TEUR 500.899,4 zurückzuführen.
G. Angaben zum Kapital
Das Grundkapital der IMMOFINANZ beträgt zum 30. April 2009 EUR 476.578.999,02
(2007/08: EUR 476.527.563,59) und ist in 459.050.894 (2007/08: 459.001.443) nennwertlose
Stückaktien zerlegt.
Die Einteilung der Aktien zum 30. April 2009 stellt sich wie folgt dar:
Einteilung der Aktien
30. April 2009
30. April 2008
Stück
Grundkapital in EUR
Stück
Grundkapital in EUR
Namensaktien
6
6,23
6
6,23
Inhaberaktien
459.050.888
476.578.986,56
459.001.437
476.527.647,36
459.050.894
476.578.992,79
459.001.443
476.527.653,59
Summe
Die Fries Holding GmbH hält 12 % und die Witiko Invest GmbH 5,8 % an der IMMOFINANZ.
Die Übertragung der Namensaktien ist an die Zustimmung der Gesellschaft gebunden. Die
Inhaber der Namensaktien sind berechtigt, je ein Mitglied in den Aufsichtsrat zu entsenden.
Die IMMOFINANZ hält 54,64 % (2007/08: 54,63 %) der Anteile an der IMMOEAST.
Durch den Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung vom 18. Juni 2001 wurde der
Vorstand ermächtigt, innerhalb der nächsten vier Jahre bis zu 150.000 Stück auf Inhaber lautende verzinsliche Wandelschuldverschreibungen im Nennbetrag von je EUR 1.000,00 mit
einem Umtauschrecht in Aktien (unter Wahrung des gesetzlichen Bezugsrechtes der Aktionäre) zum Ausgabekurs von 98 % auszugeben. Die Gläubiger der Wandelschuldverschreibung
erhielten das unentziehbare Recht, die Schuldverschreibung bei Endfälligkeit in Inhaberaktien
der Gesellschaft mit Dividendenberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres der Wandlung
umzutauschen, und zwar in der Weise, dass eine Schuldverschreibung in 150 Aktien getauscht
wird.
Aufgrund dieses Beschlusses wurden mit 31. August 2001 100.000 Stück Wandelschuldverschreibungen mit einer Nominale von je EUR 1.000,00 ausgegeben. Die Wandelschuldverschreibungen wurden mit 4 % p.a. verzinst. Durch den Beschluss des Vorstandes vom 30.
Jänner 2007 und des Aufsichtsrates vom 31. Jänner 2007 wurde der 15. März 2007 als zusätzlicher Wandlungstermin eingeführt. Aus der Wandlung von 74.050 Stück Teilschuldverschreibungen zum 15. März 2007 sind den Wandlungsgläubigern 11.480.447 neue Aktien zugeteilt
worden. Um den Gläubigern der Wandelschuldverschreibungen das unentziehbare Umtauschrecht in Aktien gewähren zu können, wurde in der außerordentlichen Hauptversammlung vom 18. Juni 2001 weiters der Beschluss gefasst, das Grundkapital von EUR 116.152.213,26
43
durch die Ausgabe von bis zu 22.500.000 Stück Inhaberaktien ohne Nennbetrag mit Gewinnberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres der Wandlung um bis zu EUR 23.359.125,27
bedingt zu erhöhen.
Nach dem Auslaufen dieser Wandelschuldverschreibung am 31. August 2008 stieg durch die
Ausübung von Wandlungsrechten die Anzahl der auf den Inhaber lautenden, stimmberechtigten, nennbetragslosen Stückaktien der IMMOFINANZ AG von 459.001.443 auf 459.050.894
Stück. Die Aktien stammten aus dem bedingten Kapital der Gesellschaft.
Mit Beschluss der ordentlichen Hauptversammlung vom 28. September 2006 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates innerhalb von 5 Jahren Wandelschuldverschreibungen, mit denen ein Umtausch- oder Bezugsrecht auf bis zu 55.940.125 Stück auf
Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital
von bis zu EUR 58.076.106,11 verbunden ist, auch in mehreren Tranchen bis zu einem Gesamtnennwert von EUR 750.000.000,00 auszugeben. Das Bezugsrecht der Aktionäre wurde ausgeschlossen. Gleichzeitig wurde der Vorstand ermächtigt, das Grundkapital um bis zu
EUR 58.076.106,11 durch Ausgabe von bis zu 55.940.125 Stück neuen, auf Inhaber lautenden
Stammaktien zur Gewährung von Umtausch- oder Bezugsrechten an die Gläubiger der Wandelschuldverschreibungen bedingt zu erhöhen.
Am 19. Jänner 2007 wurden demzufolge 7.500 Stück Wandelschuldverschreibungen in der
Nominale von je EUR 100.000,00 ausgegeben. Die Verzinsung wurde mit 2,75 % festgesetzt.
Die Laufzeit endet am 20. Jänner 2014.
Mit Beschluss der ordentlichen Hauptversammlung vom 27. September 2007 wurde der Vorstand ermächtigt, binnen 5 Jahren ab dem Datum der Beschlussfassung mit Zustimmung des
Aufsichtsrates Wandelschuldverschreibungen, mit denen ein Umtausch- oder Bezugsrecht auf
bis zu 151.060.596 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu EUR 156.828.594,90 verbunden ist, mit oder ohne
Bezugsrechtsausschluss auch in mehreren Tranchen auszugeben und alle weiteren Bedingungen, die Ausgabe und das Umtauschverfahren der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen. Gleichzeitig wurde der Vorstand ermächtigt, das Grundkapital um bis zu EUR 156.828.594,90
durch Ausgabe von bis zu 151.060.596 Stück neuen, auf Inhaber lautenden Stammaktien zur
Gewährung von Umtausch- oder Bezugsrechten an die Gläubiger der Wandelschuldverschreibungen bedingt zu erhöhen.
Am 19. November 2007 wurden 7.500 Stück Wandelschuldverschreibungen in der Nominale
von je EUR 100.000,00 ausgegeben. Die Verzinsung wurde mit 1,25 % festgesetzt. Die Laufzeit endet am 19. November 2017.
IMMOFINANZ AG hat am 06.04.2009 sämtlichen Inhabern der EUR 750.000.000,00 2.75 %
Wandelschuldverschreibungen der IMMOFINANZ, fällig 2014, und sämtlichen Inhabern der
EUR 750.000.000,00 1,25 % Wandelschuldverschreibungen der IMMOFINANZ, fällig 2017, ein
Umtauschangebot unterbreitet. Inhaber der bestehenden Wandelschuldverschreibungen waren berechtigt, im Rahmen des Umtauschangebots jeweils entweder fünf Wandelschuldverschreibungen 2014 oder fünf Wandelschuldverschreibungen 2017 in zwei neue 7,00 % Wandelschuldverschreibungen, fällig am 22.12.2011, umzutauschen und eine Barzahlung in Höhe
von TEUR 5 je getauschter Wandelschuldverschreibung zu beziehen.
44
Lagebericht
Anzahl
Wandel
anleihen
(Nominale
TEUR 100,0)
Anzahl
umgetauschter Anleihen
Annahmequote
Nominale
der umgetauschten
Anleihen
Nominale
der neuen
Wandel
anleihe,
fällig 2011
Bezahlte
Wandlungsprämie
Angaben zum Kapital
Wandelanleihe,
fällig 2014
7.500,000
755,00
10,1 %
75.500,00
30.200,00
3.775,00
Wandelanleihe,
fällig 2017
7.500,000
4.985,00
66,5 %
498.500,00
199.400,00
24.925,00
GESAMT
15.000,00
5.740,00
38,3 %
574.000,00
229.600,00
28.700,00
Werte in TEUR
Insgesamt wurden 5.740 Anleihen mit einer Nominale von jeweils TEUR 100,0 im Zuge dieses
Umtauschangebotes getauscht, wodurch die Nominalverbindlichkeit aus den beiden bestehenden Wandelschuldverschreibungen um insgesamt TEUR 574.000,0 reduziert wurde und
eine Umtauschprämie in Höhe von TEUR 28.700,0 ausbezahlt wurde:
Die in diesem Geschäftsjahr neu emittierte Wandelanleihe mit einer Nominale von
TEUR 229,6 ist mit 7 % p.a. verzinst und ist mit einer Garantie der IMMOEAST AG besichert.
Der Wandlungspreis liegt bei EUR 2,00. Das Wandlungsrecht kann vom 1. Dezember 2009 bis
zum 6. Oktober 2011 ausgeübt werden.
Mit Beschluss vom 23. September 2008 wurde die in der 14. ordentlichen Hauptversammlung
vom 27. September 2007 für die Dauer von achtzehn Monaten ab Beschlussfassung erteilte
Ermächtigung des Vorstandes zum Rückkauf eigener Aktien widerrufen und der Vorstand
gleichzeitig ermächtigt, nach den Bestimmungen des § 65 Abs. 1 Ziff. 8 AktG für die Dauer
von dreißig Monaten ab dem Datum der Beschlussfassung eigene Aktien bis zu 10 % des
Grundkapitals der Gesellschaft zu erwerben.
Die Kapitalrücklagen im unternehmensrechtlichen Einzelabschluss der IMMOFINANZ enthalten gebundene Kapitalrücklagen aus Kapitalerhöhungen gemäß § 229 Abs. 2 Z 1 UGB iVm §
130 Abs. 2 AktG in Höhe von TEUR 2.377.694,7 (2007/08: TEUR 2.377.427,1). Die ungebundenen Kapitalrücklagen belaufen sich auf TEUR 18.560,3 (2007/08: TEUR 18.560,3).
Es bestehen keine Satzungsbestimmungen, die über die gesetzlichen Bestimmungen zur Ernennung von Vorstand und Aufsichtsrat sowie zur Änderung der Satzung hinausgehende
Regelungen enthalten.
In der Satzung gibt es keine Vereinbarungen, die im Falle eines Kontrollwechsels Wirksamkeit
erlangen sich ändern oder enden.
Es bestehen Entschädigungsvereinbarungen zwischen der Gesellschaft und ihrem Vorstand
für den Fall eines öffentlichen Angebots, für die Mitglieder des Aufsichtsrates gibt es keine
entsprechende Vereinbarung.
Die Satzung wurde dahingehend geändert, sodass, sollte nur ein Vorstand bestellt sein, dieser selbständig zeichnet. Sollten zwei oder mehr Vorstandsmitglieder bestellt sein, wird die
Gesellschaft durch je zwei Vorstandsmitglieder gemeinsam oder durch ein Vorstandsmitglied
gemeinsam mit einem Prokuristen vertreten.
Weiters wurde festgelegt, wenn ein Vorstandsmitglied zum Vorsitzenden des Vorstandes
ernannt wird, so gibt seine Stimme bei Stimmgleichheit den Ausschlag.
45
Reduktion um 15,87 %
Die langfristigen Verbindlichkeiten reduzierten sich gegenüber dem Vorjahr um
TEUR 1.086.628,6 auf TEUR 5.758.853,3, was einem Minus von 15,87 % entspricht. Die Reduktion resultiert im Wesentlichen aus dem Wandelanleihentausch. Außerdem reduzierten sich
die Steuerabgrenzungen im Vergleich zum Vorjahr.
Daneben verzeichneten jedoch auch die Rückstellungen einen deutlichen Anstieg und erhöhten sich auf TEUR 171.026,8. Das ist auf die Dotierung von Drohverlustrückstellungen zurückzuführen, siehe auch Konzernanhang 3.1.4.
Der Anstieg der kurzfristigen Verbindlichkeiten von TEUR 845.706,7 um 58,99 % auf
TEUR 1.344.609,4 ist auf den Anstieg der kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten zurückzuführen.
Net Asset Value
Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Komponenten des Net Asset Value:
Net Asset Value
Werte in TEUR
Eigenkapital vor Minderheitsanteilen
30. April 2009
2.181.356,4
4.348.229,7
Firmenwerte
-180.876,9
-326.335,4
Aktive Steuerabgrenzungen
-184.869,2
Passive Steuerabgrenzungen
794.197,0
In Bau befindliches Immobilienvermögen (Buchwert)
572.674,5
In Bau befindliches Immobilienvermögen (Zeitwert)
605.991,9
Immobilienvorräte (Buchwert)
236.466,8
Immobilienvorräte (Zeitwert)
246.386,4
Residualwert von Forward Purchase Verträgen und
zu Anschaffungskosten geführten Beteiligungen
144.818,3
Anteile an assoziierten Unternehmen (Zeitwert)
144.818,3
Anzahl der Aktien (in 1.000 Stück)
Net Asset Value je Aktie (in EUR)
-59.740,7
2.609.807,3
1.135.913,2
33.317,3
1.213.624,3
5.098.066,8
849.490,9
364.133,4
338.046,5
9.919,5
426.347,2
0,0
Anteile an assoziierten Unternehmen (Buchwert)
Net Asset Value
NAV derzeit bei
EUR 5,25 je Aktie
30. April 2008
88.300,7
67.616,4
531.498,9
0,0
536.054,4
4.555,5
2.411.829,4
5.300.086,5
459.050,9
459.001,4
5,25
11,55
Der Net Asset Value je Aktie ist im abgelaufenen Geschäftsjahr von EUR 11,55 im Vorjahr um
54,50 % auf 5,25 gesunken. Hierin enthalten sind die Bewertung sämtlicher Entwicklungsprojekte, Vorräte und nicht zum Verkehrswert bilanzierte Beteiligungen.
Die Berechnung des Net Asset Value basiert auf den Best Practices Policy Recommendations
(6.3.) der European Public Real Estate Association (EPRA).
46
Lagebericht
Angaben zum Kapital
Finanzinstrumente und
Risikomanagement
Triple Net Asset Value
Werte in TEUR
30. April 2009
30. April 2008
Net Asset Value (NAV)
2.411.829,4
5.300.086,5
-17.919,4
-14.940,5
2.393.910,0
5.285.146,0
459.050,9
459.001,4
5,21
11,51
Steuerabgrenzungen (Zeitwert)
Triple Net Asset Value (NNNAV)
Anzahl der Aktien (in Tausend Stück)
Triple Net Asset Value je Aktie (in EUR)
Da die IMMOFINANZ auch über Vorratsvermögen verfügt, dessen Verkauf unweigerlich –
auch nach Berücksichtigung von Entsteuerungsmöglichkeiten – zu Steuerfolgen führen wird,
erfolgt auch die Angabe des Triple Net Asset Value. Die Berechnung unterstellt eine vollständige Versteuerung des Verkaufsgewinnes zu aktuellen Steuersätzen.
H. Finanzinstrumente und
Risikomanagement
Die IMMOFINANZ ist als international tätiges Unternehmen verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Die bedeutendsten finanziellen Risiken ergeben sich aus möglichen Änderungen von Fremdwährungskursen, Zinssätzen, Aktienkursen, der Möglichkeit die Liquidität sicherzustellen sowie der Bonität und Zahlungsfähigkeit von Kunden und Geschäftspartnern
der IMMOFINANZ. Ziel des Unternehmens ist es, diese Risiken durch ein Risikomanagement
aktiv zu steuern.
Risiken im Überblick
Gemäß IAS 32 und IAS 39 wird zwischen originären und derivativen Finanzinstrumenten unterschieden.
Finanzinstrumente
Die originären Finanzinstrumente umfassen auf der Aktivseite im Wesentlichen die im Finanzanlagevermögen ausgewiesenen sonstigen Beteiligungen, Wertpapiere und Ausleihungen,
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und Guthaben bei Kreditinstituten. Die zur
Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerte sind mit dem beizulegenden Zeitwert, die übrigen finanziellen Vermögenswerte mit den fortgeführten Anschaffungskosten
angesetzt. Die beizulegenden Zeitwerte ergeben sich aus den Börsenkursen oder werden auf
der Grundlage anerkannter Bewertungsmethoden ermittelt. Auf der Passivseite enthalten die
originären Finanzinstrumente im Wesentlichen die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten Finanzverbindlichkeiten und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.
Derivative Finanzinstrumente werden zur Absicherung von Währungs- und Zinsänderungsrisiken aus dem operativen Geschäft sowie von Risiken aus Geldanlagen und Finanzierungsrisiken eingesetzt.
47
Ausfalls-/Kreditrisiko
Unter Kreditrisiko (Ausfallsrisiko) wird das Risiko verstanden, dass eine Partei eines Finanzin
strumentes der anderen Partei einen finanziellen Verlust verursacht, indem sie einer finanziellen
Verpflichtung nicht nachkommt. Nach IFRS 7.36 müssen für jede Klasse von Finanzinstrumenten
Angaben über das maximale Kreditrisiko am Bilanzstichtag ohne Berücksichtigung risikomindernder Vereinbarungen, eine Beschreibung der erhaltenen Kreditsicherheiten und risikomindernder Vereinbarungen, sowie Angaben über die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte, deren Vertragsbedingungen abgeändert wurden und die unter den vorherigen
Vertragsbedingungen bereits fällig oder wertgemindert gewesen wären, gemacht werden.
Entsprechend IFRS 7.B9 sind die nach IAS 32.42 ff. saldierten Beträge sowie die nach IAS 39
gebildeten Wertberichtigungen vom Bruttobuchwert der finanziellen Vermögenswerte abzuziehen. Der verbleibende Betrag repräsentiert das maximale Kreditrisiko. Sicherheiten und
sonstige risikomindernde Vereinbarungen werden nicht berücksichtigt, sondern nur gesondert angegeben (IFRS 7.36(b)).
Kreditrisiken ergeben sich aus der Möglichkeit, dass die Gegenpartei einer Transaktion ihren
Verpflichtungen nicht nachkommt und dadurch ein finanzieller Schaden für den Konzern entsteht. Das maximale Kreditrisiko entspricht den auf der Aktivseite ausgewiesenen Werten.
Ausfallrisiken bei finanziellen Vermögenswerten werden durch Wertberichtigungen erfasst.
Das Ausfallsrisiko ist für IMMOFINANZ gering, da die Bonität der Kunden laufend überprüft
wird und nicht mehr als 5 % der gesamten Forderungen gegenüber einem Mieter aushaften.
Das Ausfallsrisiko bei Finanzforderungen wird durch einen entsprechenden Risikozuschlag im
Finanzierungszinssatz berücksichtigt bzw. ebenfalls durch Einzelwertberichtigungen erfasst.
Der Bestand an originären Finanzinstrumenten ergibt sich aus der Bilanz, die Höhe der finanziellen Vermögenswerte gibt das maximale Ausfallsrisiko an. Das Ausfallsrisiko bei anderen
auf der Aktivseite ausgewiesenen originären sowie bei derivativen Finanzinstrumenten ist
ebenfalls gering, da sämtliche Finanzgeschäfte mit Finanzinstituten erster Bonität abgeschlossen wurden.
Das Hauptsteuerungsinstrument gegen das Ausfallsrisiko ist die Heterogenität des Immobilienportfolios und die Zusammensetzung der Mieter je Objekt. Das Ausfallsrisiko bei Forderungen gegenüber Mietern ist gering, da einerseits in der Regel von Mietern eine liquiditätsnahe
Sicherheit (bei Wohnimmobilien: Barkautionen, bei Gewerbeimmobilien: Bankgarantien oder
Barkautionen) verlangt wird und andererseits die Bonität der Mieter laufend überprüft wird.
Marktrisiko
Marktrisiko ist das Risiko, dass der Fair Value oder die künftigen Cashflows eines Finanzin
struments aufgrund der Änderungen der Marktpreise schwanken. Das Marktrisiko kann man
in drei Arten unterteilen: Währungsrisiko, Zins(änderungs)risiko und sonstige Preisrisiken.
Fremdwährungsrisiko
Die IMMOFINANZ ist in zweierlei Formen dem Währungsrisiko ausgesetzt. Zum einen können
Wechselkursänderungen die Bewertungsergebnisse beeinflussen und zum anderen können
diese die Vermögenslage der Gesellschaft beeinträchtigen.
Die Umrechnung von voll- oder quotenkonsolidierten Konzerngesellschaften außerhalb der
Eurozone erfolgt entsprechend der funktionalen Währung der Gesellschaft nach der modifizierten Stichtagskursmethode. Immobiliengutachten werden auf Basis von Eurowerten erstellt
48
Lagebericht
Risikomanagement
und Veränderungen der Wechselkurse beeinflussen das Ergebnis der Neubewertung der Immobilien.
Gegenüber dem Euro gestiegene Kurse der Fremdwährungen führen durch die Umrechnung
der Zeitwerte des Immobilienvermögens zu höheren Eurowerten, als diese im Vorjahresgutachten reflektiert waren. Steht dem nunmehr der unveränderte Gutachtenswert in Euro gegenüber, ergibt sich durch Rückrechnung dieses Wertes in die funktionale Währung (Lokalwährung), bedingt durch den gestiegenen Kurs, ein niedrigerer Wert und mithin eine
Abwertung. Bei gestiegenen Gutachtenswerten schmälert dieser Wechselkurseffekt die Aufwertung der Immobilie, bei gesunkenen Gutachtenswerten erhöht dieser Effekt die Abwertung.
Auswirkungen auf
Bewertungsergebnis
und Vermögenslage
Gegenüber dem Euro gesunkene Kurse der Fremdwährungen führen durch die Umrechnung
der Zeitwerte des Immobilienvermögens zu niedrigeren Eurowerten, als diese im Vorjahresgutachten reflektiert waren. Steht dem der unveränderte Gutachtenswert in Euro gegenüber,
ergibt sich durch Rückrechnung dieses Wertes in die funktionale Währung (Lokalwährung),
bedingt durch den gesunkenen Kurs, ein höherer Wert. Bei gestiegenen Gutachtenswerten
erhöht dieser Wechselkurseffekt das Aufwertungspotenzial der Immobilie, bei gesunkenen
Gutachtenswerten verringert dieser Effekt die Abwertung.
IAS 21 erfordert die erfolgswirksame Umrechnung von monetären Vermögenswerten und
Verbindlichkeiten mit dem an diesem Tag gültigen Devisenmittelkurs. Somit können Schwankungen in den Wechselkursen sich unmittelbar auf die Vermögenslage auswirken.
Dem Risiko der Wertminderung von Barbeständen in Fremdwährung wird durch rasche Konvertierung von Barbeständen in Euro begegnet. Zusätzlich werden aus den im geringen Umfang vorliegenden USD-Beständen Investitionen, die in USD zu tätigen sind und zu denen sich
das Unternehmen verpflichtet hat, vorgenommen.
Rasche Konvertierung von
Barbeständen in Euro,
restriktive Aufnahme von
Fremdwährungskrediten
Ein anderes Steuerungsinstrument zur Vermeidung des Währungsrisikos ist die restriktive Aufnahme von Fremdwährungskrediten innerhalb Europas, da das Risiko unerwünschter Wechselkurseffekte den Vorteil aus einer niedrigen Verzinsung überwiegt.
Um das Währungsrisiko in Bezug auf Mieteinnahmen zu beschränken, wird in den Ländern, in
denen die funktionale Währung nicht dem Euro entspricht, die Zahlung der Mieten überwiegend in Euro (in Russland USD) vereinbart bzw. die Mietzahlungen an die Euro-Umrechnungskurse zu bestimmten Zeitpunkten gekoppelt. Die starke Abwertung der meisten Lokalwährungen in den CEE-, SEE- und CIS-Ländern sowie die Finanzkrise haben dazu geführt, dass
IMMOEAST Zusatzvereinbarungen mit verschiedenen Mietern, insbesondere in Russland und
Rumänien, abgeschlossen hat, in denen bestimmte Wechselkursobergrenzen (FX-Caps) für
die Zahlung der Mieten gesetzt werden. Somit wurde teilweise das Risiko steigender Kurse
auf die IMMOEAST übertragen.
Koppelungen der
Mieten an Euro
Zur Steuerung des Fremdwährungsrisikos werden derivative Finanzinstrumente herangezogen. Die derivativen Finanzinstrumente, die von der IMMOFINANZ zur Absicherung des
Fremdwährungsrisikos verwendet werden, werden als selbständige Geschäfte und nicht als
Sicherungsgeschäfte bilanziert. Hedge Accounting im Sinne von IAS 39.85 – IAS 39.102 wird
nicht angewendet, da die Voraussetzungen dafür nicht vorliegen.
Kein Hedge Accounting
im Sinne von IFRS
Die Bewertung erfolgt mit dem aktuellen Marktwert. Derivate mit einem positiven Markwert
sind in der Bilanzposition „Andere Finanzinstrumente“ enthalten. Derivate, die einen negati-
49
ven Marktwert ausweisen, sind unter den „Sonstigen Verbindlichkeiten“ in der Bilanz ausgewiesen.
Änderungen der Marktwerte werden ertrags- bzw. aufwandswirksam im Finanzergebnis dargestellt.
Im Konzernanhang unter 3.8.3.1.2. zeigt die Tabelle die Marktwerte und Konditionen sämtlicher zur Absicherung des Fremdwährungsrisikos erworbener derivativer Finanzinstrumente.
Zinsänderungsrisiko
IMMOFINANZ ist als international agierendes Unternehmen den Zinsänderungsrisiken der
verschiedenen Immobilienteilmärkte ausgesetzt. Das Zinsänderungsrisiko kann das Ergebnis
des Konzerns in Form höherer Zinsaufwendungen für bestehende variable Finanzierungen
und als Reflexwirkung auf die Immobilienbewertung treffen bzw. bei fixen Zinssätzen die Fair
Values der Finanzinstrumente beeinflussen.
Absicherung
durch derivative
Finanzinstrumente
Eine Änderung des Zinssatzes hat im Falle von variabel verzinsten Finanzierungen eine unmittelbare Auswirkung auf das Finanzergebnis des Unternehmens. Die IMMOFINANZ steuert das
Risiko steigender Zinsen, die zu höheren Zinsaufwendungen und zu einer Verschlechterung
des Finanzergebnisses führen würden, durch derivative Finanzinstrumente. Diese derivativen
Finanzinstrumente werden als selbständige Geschäfte und nicht als Sicherungsgeschäfte bilanziert. Hedge Accounting im Sinne von IAS 39.85 – IAS 39.102 wird nicht angewendet, da
die Voraussetzungen dafür nicht vorliegen.
Die Bewertung erfolgt mit dem aktuellen Marktwert. Derivate mit einem positiven Markwert
sind in der Bilanzposition „Andere Finanzinstrumente“ enthalten. Derivate, die einen negativen Marktwert ausweisen, sind unter den „Sonstigen Verbindlichkeiten“ in der Bilanz ausgewiesen.
Änderungen der Marktwerte werden ertrags- bzw. aufwandswirksam im Finanzergebnis dargestellt. Zusätzlich bestehen Finanzierungsverträge, die einer fixen Verzinsung unterliegen.
Eine Auflistung der Marktwerte und Konditionen sämtlicher zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos erworbener und zum Bilanzstichtag bestehender derivativer Finanzinstrumente
befindet sich im Konzernanhang unter 3.8.3.2.
Liquiditätsrisiko
Die Finanzmarktkrise und die damit einhergehende Kreditknappheit sowie die angespannte
Situation um die Zukunft der IMMOFINANZ Gruppe machten es schwierig, neue Kredite zu
verhandeln und erschwerten den Zugang zu liquiden Mitteln in den vergangenen Monaten.
Strengere Kriterien für
Kreditvergabe erschweren
Finanzierungen
50
Während es bis zum Ende des letzten Geschäftsjahres eine Routinetätigkeit war, für Immobilien und Immobilienentwicklungen Finanzierungen von Banken oder Kreditinstituten zu erhalten, stellt sich die Situation nunmehr bedeutend anders dar: Banken und Kreditinstitute, welche ebenfalls unter den Entwicklungen auf den Finanzmärkten leiden und häufig selbst mit
gravierenden Liquiditätsengpässen zu kämpfen haben, führten in den letzten Monaten neue
Kriterien für die Kreditvergabe ein und konfrontieren potenzielle Kreditnehmer mit neuen
Vergabeprozessen und Richtlinien. Obwohl die IMMOFINANZ alle Erfordernisse erfüllte, welche von Bankenseite gestellt wurden, wurde die Kreditvergabe in einigen Fällen ohne Angabe von Gründen blockiert.
Lagebericht
Risikomanagement
Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
In diesem schwierigen Umfeld legt die IMMOFINANZ besonderes Augenmerk auf das Liquiditätsrisiko des Unternehmens, um eine permanente Zahlungsfähigkeit zu gewährleisten. Die
Überwachung der Liquiditätssituation der IMMOFINANZ erfolgt durch eine monatliche Analyse der Zahlungsströme und eine Planung der zukünftigen Ein- und Ausgaben. Die in diesem
Prozess ermittelte Netto-Liquidität stellt die Basis für die Planung von Investitionsentscheidungen und damit verbundener Kapitalbindung dar.
Durch konsequente Restrukturierungsmaßnahmen konnte die Liquiditätssituation der
IMMOFINANZ verbessert werden. Dazu wurde einerseits versucht, zukünftige Ausgaben zu
reduzieren und andererseits günstige Refinanzierungen zu schaffen. Der wichtigste Schritt in
Richtung Stärkung der Liquidität wurde durch das Stillegen vieler Entwicklungsprojekte gemacht. Bei diesen Developments wurde die Realisierung bis zu einer Änderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verschoben. Die Neuverhandlung von Refinanzierungen,
der niedrige Leitzinssatz und der Verkauf von einzelnen Immobilien, Gesellschaften und Finanzbeteiligungen machten es ebenfalls möglich, die Liquiditätssituation des Unternehmens
zu stärken.
Konsequente
Restrukturierung
verbessert
Liquiditätssituation
Zukünftige Ankauf- und Investitionsverpflichtungen aus bestehenden Verträgen, Capital Calls
von Finanzbeteiligungen, außerplanmäßige Kreditrückführungen aufgrund von Vertragsverletzungen (Covenants), Prozesskosten, übernommene Garantien und die Ablösung der Managementverträge bringen weiteren Liquiditätsbedarf des Unternehmens mit sich, der nur
durch eine Refinanzierung am Kapitalmarkt gedeckt werden kann.
I. Bilanzierungs- und
Bewertungsvorschriften
Neue Rechnungslegungsstandards und Wechsel in der Ausübung von Methodenwahlrechten
können die Ergebnisse der IMMOFINANZ in beträchtlichem Ausmaß beeinflussen bzw. die
Vergleichbarkeit mit früheren Abschlüssen einschränken. Detaillierte Informationen über angewandte Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden finden sich im Konzernanhang.
J. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Die IMMOEAST hat mit Stichtag 8. Juni 2009 100 % der Anteile an der tschechischen
STOP.SHOP. Rakovnik s.r.o. erworben. Die Gesellschaft besitzt ein STOP.SHOP.-Fachmarktzentrum in Rakovnik, Tschechien.
Akquisition des
tschechischen
STOP.SHOP. Rakovnik
Nach dem Bilanzstichtag wurde die Entscheidung getroffen, die Verwaltung sämtlicher Österreich-Objekte nicht mehr über die IMV Immobilien Management und Verwaltung GmbH,
sondern über die im Eigentum der IMMOEAST stehende BUWOG/ESG abzuwickeln. Auch
über die Verwaltung der Auslandsobjekte, die bis zum 30. April 2009 über die ausländischen
Tochtergesellschaften der IMV Immobilien Management und Verwaltung GmbH abgewickelt
wurde, wird es in Zukunft Änderungen geben, wobei hier die Entscheidungen über einen
Wechsel länderweise getroffen werden.
Verwaltung der ÖsterreichObjekte über BUWOG/ESG
51
Abkoppelung der IT
und Telefonstruktur von
Constantia Privatbank
Nach dem Bilanzstichtag erfolgte die IT-Abkoppelung der IMMOFINANZ von der Constantia
Privatbank AG. Ab dem 6. Juli 2009 verfügt die IMMOFINANZ-Gruppe über ihre eigene,
unabhängige IT- und Telefonstruktur.
Die IMMOAUSTRIA hat im Mai und Juli 2009 ein Portfolio erstklassiger Immobilien erworben.
Von den sechs Objekten befinden sich fünf in Wien, eines in Graz. Unter anderem umfasst das
Portfolio zwei Gebäude im 1. Wiener Gemeindebezirk und ein Objekt in der Mariahilferstraße.
Die IMMOWEST hat nach dem Bilanzstichtag die Liegenschaft Passheuvelweg 3 in Amsterdam erworben. Im laufenden Geschäftsjahr 2009/20010 werden voraussichtlich noch weitere
Liegenschaften in Nizza, Nürnberg, Frankfurt und Hamburg angekauft werden.
52
Lagebericht
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Ausblick
K. Ausblick
Die IMMOFINANZ agiert in einem wirtschaftlichen Umfeld, das durch die Finanz- und Wirtschaftskrise von großen Unsicherheiten geprägt ist. Das Geschäftsjahr 2009/10 ist weiterhin
geprägt von der Konsolidierung und Restrukturierung des Portfolios. Wir sind zuversichtlich,
dass aufgrund des weiterhin bestehenden Nachholbedarfes an hochwertigen Immobilien in
den Zentral- und osteuropäischen Ländern eine Markterholung in naher Zukunft einsetzen
wird. Unter dieser Annahme gehen wir davon aus, dass ein großer Teil der derzeit gestoppten
Developments weitergeführt werden kann. Diese Projekte stellen ein wichtiges Potenzial für
das zukünftige Wachstum des Unternehmens nach der Konsolidierung dar.
Weiterhin Nachholbedarf
an hochwertigen
Immobilien,
Markterholung erwartet
Die Aviso Delta GmbH soll in Kürze von der IMMOFINANZ AG und der IMMOEAST AG übernommen werden. Damit wird die seit langem angestrebte Internalisierung von Management
und Personal abgeschlossen werden.
Wir arbeiten intensiv an einem Vergleich mit der Constantia Packaging B.V., unser Interesse
liegt auf der raschen Einbringung eines möglichst hohen Teils unserer Forderung.
Mittelfristig wird es zu einer weiteren strukturellen Zusammenführung der IMMOFINANZ/
IMMOEAST Gruppe kommen; eine Fusion der beiden Aktiengesellschaften wird geprüft.
Zusammenführung
von IMMOEAST und
IMMOFINANZ in Planung
Wien, am 14. August 2009
Der Vorstand der IMMOFINANZ AG
Dr. Eduard Zehetner
Sprecher des Vorstandes
Mag. Daniel Riedl MRICS
Mag. Michael Wurzinger MRICS
53
Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung
Werte in TEUR
Anhang
1. Mai 2008 – 30. April 2009
1. Mai 2007 – 30. April 2008
Umsatzerlöse
3.1.1.
762.989,2
670.831,3
Sonstige betriebliche Erträge2)
3.7.1.
111.066,1
126.819,3
Immobilienaufwendungen1)
3.1.3.
-279.677,7
-231.492,8
Sonstige betriebliche Aufwendungen2)
3.7.2.
-235.542,5
-236.966,6
Personalaufwendungen
3.7.6.
-24.870,3
-17.361,8
3.1.15.
-23.493,8
-5.650,3
310.471,1
306.179,1
Materialaufwand
Operatives Ergebnis (EBITDA)
3.1.2.1.
-1.347.351,5
370.027,5
Abschreibungen1)
3.1.5.
-871.361,9
-161.756,0
Dotierung Drohverlustrückstellung
3.1.4.
3.3.3.
-182.030,0
-175.103,0
Sonstiges Finanzergebnis
3.3.3.
-782.675,6
175.583,7
3.4.
-367.459,7
40.332,9
3.3.3.
-1.332.165,3
40.813,6
-3.403.430,7
555.264,2
352.320,1
-180.226,4
Finanzergebnis
3.5.1.
Konzernergebnis
-3.051.110,6
375.037,8
Anteil der Gesellschafter der Muttergesellschaft
-1.967.585,9
304.864,7
Anteil der Minderheiten
-1.083.524,7
70.173,1
Unverwässertes Ergebnis je Aktie in EUR
3.6.1.
-4,29
0,66
Verwässertes Ergebnis je Aktie in EUR
3.6.1.
-4,29
0,62
Die Forderungsabschreibungen wurden von den Immobilienaufwendungen in die Abschreibungen umgegliedert.
Diese Änderung (2007/08: TEUR 4.781,6) gilt auch für die Vergleichszahlen.
1)
2)
Zwischen den sonstigen betrieblichen Erträgen und den sonstigen betrieblichen Aufwänden wurden für das Vorjahr
zur besseren Vergleichbarkeit TEUR 180,2 umgegliedert.
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieser Konzern-Gewinn und Verlustrechnung.
54
0,0
514.450,6
Finanzierungsaufwand/-ertrag
Ergebnisanteile an assoziierten Unternehmen
-163.023,1
-2.071.265,3
KONZERNABSCHLUSS
Konzern-Bilanz
zum 30. April 2009
Werte in TEUR
Anhang
30. April 2009
30. April 2008
Immobilienvermögen
3.1.6.
7.890.236,0
9.636.190,4
3.1.7.
572.674,5
849.490,9
Sonstige Sachanlagen
3.7.3.
22.382,9
23.182,0
3.7.4./3.2.1.
185.018,3
330.796,4
Immaterielle Vermögenswerte
3.4.
144.818,3
531.498,9
Andere Finanzinstrumente
Anteile an assoziierten Unternehmen
3.3.5.
402.605,1
1.169.418,4
Forderungen und sonstige Vermögenswerte
3.3.6.
629.106,3
639.021,4
Steuerabgrenzungen
3.5.2.
184.869,2
59.740,7
10.031.710,5
13.239.339,1
3.3.6.
680.616,6
806.682,4
3.1.8.
5.173,5
0,0
3.1.10.
236.466,8
338.046,5
1)
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen
Immobilienvorräte
Kurzfristige Finanzinstrumente
3.3.7.
1.775,8
502.675,2
Liquide Mittel
3.3.8.
712.987,1
681.656,5
1.637.019,9
2.329.060,7
11.668.730,4
15.568.399,8
1)
AKTIVA
Grundkapital
Kapitalrücklagen
476.579,0
476.527,7
2.432.007,1
2.415.451,5
Neubewertungsrücklage
Gewinnrücklagen und Konzernergebnis
Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung
Minderheitenanteile
Eigenkapital
Finanzverbindlichkeiten3)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Rückstellungen
Sonstige Verbindlichkeiten2) 3)
Steuerabgrenzungen
Finanzverbindlichkeiten4)
Rückstellungen
Sonstige Verbindlichkeiten2) 4)
PASSIVA
109.364,0
1.346.405,9
-104.418,0
480,6
2.181.356,4
4.348.229,7
2.383.911,2
3.528.981,4
3.6.
4.565.267,6
7.877.211,1
5.443.181,7
3.3.9.
4.548.211,3
3.3.10.
4.282,3
7.135,4
3.7.5.
171.026,8
2.709,3
3.3.11.
241.136,0
256.542,4
3.5.2.
794.197,0
1.135.913,2
5.758.853,3
6.845.481,9
436.604,4
113.619,7
-736.431,4
3.3.9.
1.008.490,7
3.3.10.
72.528,4
78.353,0
3.7.5.
92.570,3
68.360,5
3.3.11.
171.020,1
262.388,8
1.344.609,4
845.706,7
11.668.730,4
15.568.399,8
Die liquiden Mittel zweiten Grades wurden in der Berichtsperiode von den liquiden Mitteln in die kurzfristigen Forderungen und
sonstigen Vermögenswerte umgegliedert. Diese Änderung (2007/08: TEUR 77.921,7) wurde auch für die Vorjahreszahlen vorgenommen.
Weiters wurden 2007/08 TEUR 3.000,1 von den kurzfristigen Forderungen in die liquiden Mittel umgegliedert.
1)
Die passiven Derivate wurden in der Berichtsperiode von den kurzfristigen in die langfristigen Verbindlichkeiten umgegliedert.
Diese Änderung (2007/08: TEUR 123.234,0) wurde auch für die Vorjahreszahlen vorgenommen.
2)
In der Vergleichsperiode wurden TEUR 21.220,6 von den langfristigen Finanzverbindlichkeiten in die sonstigen
Verbindlichkeiten umgegliedert. Es handelt sich dabei um Darlehen von Minderheitsgesellschaftern oder Joint Venture Partnern.
3)
4)
In der Vergleichsperiode wurden TEUR 27.898,3 von den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten in die sonstigen
Verbindlichkeiten umgegliedert. Es handelt sich dabei um Darlehen von Minderheitsgesellschaftern oder Joint Venture Partnern.
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieser Konzern-Bilanz.
55
Konzern-Eigenkapitalentwicklung
Minderheitenanteile
SUMME
Unterschiedsbetrag Währungsumrechnung
476.527,7
Gewinnrücklagen
Stand zum 30. April 2008
Kapitalrücklagen
Werte in TEUR
Grundkapital
Geschäftsjahr 2008/09
2.415.451,5 109.364,0 1.346.405,9
480,6
3.528.981,4
7.877.211,1
Fair Value Rücklage
-33.386,4
Erfolgsneutrale Steuerabgrenzungen
8.735,6
Währungsänderungen
-100.654,6
-15.263,8
-48.650,2
3.782,6
12.518,2
-95.358,7
-196.013,2
Realisierung unrealisierter Verluste
367,5
367,5
Realisierung erfolgsneutraler Steuerabgrenzungen
Anteilige Übernahme von erfolgsneutralen Eigen
kapitalveränderungen von assoziierten Unternehmen
Erfolgsneutral erfasste Ergebnisanteile
-91,9
-91,9
-106,6
-24.375,2
Konzernergebnis zum 30. April 2009
Gesamtergebnis
Eigenkapital aus der Wandlung von Wandelanleihen
-100.761,1
-1.967.585,9
-1.991.961,0
51,3
Strukturveränderungen
Änderung der Einbezugsmethode/
Zugang Konsolidierungskreis
Abgang Konsolidierungskreis
-106.928,5
-232.064,8
-3.051.110,6
-100.761,1 -1.190.453,2 -3.283.175,4
319,0
-18.966,2
4.255,7
-12.428,0
Common Control Transactions
974,8
974,8
-1.002,6
-9.129,9
-29.098,7
-1.669,6
3.104,1
5.690,2
-9.048,2
-22.941,5
-1.465,3
-59.482,1
59.482,1
2.432.007,2
113.619,7
Gewinnrücklagen
476.579,0
0,0
16.288,0
16.288,0
Kapitalrücklagen
-195,1
-1.083.524,7
267,6
Kapitalerhöhung
Eigenkapitalanteil der Wandelanleihe
-88,5
736.431,5
2.330.751,7 108.688,1
1.158.377,9
-104.418,0
2.383.911,2
4.565.267,6
Fair Value Rücklage
Erfolgsneutrale Steuerabgrenzungen
Erfolgsneutral erfasste Ergebnisanteile
SUMME
476.527,7
Minderheitenanteile
Unterschiedsbetrag Währungsumrechnung
Werte in TEUR
Grundkapital
7.314,1
2.433.674,8
6.515.334,3
5.286,1
7.797,0
13.083,1
-1.825,3
-1.958,2
-3.783,5
659,3
-3.106,1
4.786,8
2.340,0
4.120,1
-3.106,1
10.625,6
11.639,6
70.173,1
375.037,8
Konzernergebnis zum 30. April 2008
304.864,7
Gesamtergebnis
308.984,8
-3.106,1
Kapitalerhöhung
Kosten der Kapitalerhöhung
Ausschüttung
-151.470,5
Strukturveränderungen
Änderung der Einbezugsmethode/
Zugang Konsolidierungskreis
Abgang Konsolidierungskreis
Eigenkapitalanteil der Wandelanleihe
56
386.677,4
1.404.467,0
-58.161,1
-58.161,1
-3.126,6
-154.597,1
669,3
30.600,2
4.135,8
-219.590,0
-184.184,7
6,6
-86,5
-5.736,0
-108.336,1
-114.152,0
-2.127,2
-745,3
84.699,8
476.527,7
2.415.451,5 109.364,0 1.346.405,9
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieser Konzern-Eigenkapitalentwicklung.
80.798,7
1.404.467,0
-2.872,5
84.699,8
480,6
3.528.981,4
7.877.211,1
KONZERNABSCHLUSS
Konzern-Cashflow-Statement
Werte in TEUR
Konzernergebnis vor Steuern
1. Mai 2008 – 30. April 2009
1. Mai 2007 – 30. April 2008
-3.403.430,7
555.264,2
2.204.209,7
-187.739,3
367.459,7
-40.332,9
Gewinne/Verluste aus Veräußerung von langfristigem Vermögen
90.092,6
-53.590,4
Gewinne aus der Anteilsveränderung
-27.092,4
-27.053,1
Temporäre Marktwertschwankungen von Finanzinstrumenten
555.522,9
-143.134,4
Neubewertung/Abschreibungen/Auflösung negativer Firmenwerte
Gezahlte Ertragsteuern
-16.466,2
-26.051,7
Zinsensaldo
185.786,4
178.152,2
Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge/Aufwendungen
140.910,6
-6.715,8
96.992,6
248.798,8
-360.779,2
-34.634,0
-3.320,8
-89.183,0
Rückstellungen (ohne Steuer- und Drohverlustrückstellung)
40.019,2
14.018,5
Sonstige Verbindlichkeiten
334.824,4
168.662,9
107.736,3
307.663,2
Erwerb von Immobilienvermögen
-649.647,0
-795.328,6
-74.372,5
-832.995,6
-4.180,5
-1.185,8
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände1)
Erwerb von Objektgesellschaften abzüglich liquide Mittel
(TEUR 23.685,1; 2007/08: TEUR 39.509,7)
Erwerb von sonstigen Sachanlagen
Erwerb von immateriellen Vermögensgegenständen
Erwerb von Finanzanlagen
Gewährung von Finanzierungen
0,0
-1.176,6
-237.698,8
-547.269,2
0,0
-474.036,4
Erlöse aus Veräußerung von Objektgesellschaften abzüglich liquide Mittel
103.550,4
115.032,9
Erlöse aus Veräußerung von langfristigem Vermögen
398.575,7
211.019,7
Erlöse aus Veräußerung von Finanzinstrumenten
177.670,9
154.674,8
38.594,9
123.316,2
Cashflow aus Investitionstätigkeit
Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen
-247.507,0
-2.047.948,6
Geldzufluss aus langfristigen Finanzierungen
513.538,2
1.406.875,8
531,3
1.328.321,8
-33.275,9
-306.005,2
Geldzufluss aus Kapitalerhöhungen
Geldabfluss aus Anteilsveränderungen
Geldabfluss aus kurzfristigen Finanzierungen
-224.855,4
-266.439,1
Tilgung langfristiger Finanzierungen
-515.843,1
-384.440,1
Gezahlte Zinsen
-214.276,5
-186.190,3
0,0
-154.663,2
-474.181,5
1.437.459,7
Ausschüttung
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
Differenzen aus der Währungsumrechnung
144.383,3
-100.469,2
-469.568,8
-403.295,0
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode1)
1.184.331,7
1.587.626,7
714.762,9
1.184.331,7
-469.568,8
-403.295,0
Finanzmittelbestand am Ende der Periode1)
Die liquiden Mittel zweiten Grades wurden in der Berichtsperiode von den liquiden Mitteln in die kurzfristigen Forderungen und
sonstigen Vermögenswerte umgegliedert. Diese Änderung (2007/08: TEUR 8.496,4) wurde auch für die Vorjahreszahlen übernommen.
1)
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieses Konzern-Cashflow-Statements.
57
Segmentberichterstattung
Segmentierung nach Regionen
IMMOAUSTRIA
Werte in TEUR
IMMOEAST
Q4 2008/09
Q4 2007/08
Q4 2008/09
Q4 2007/08
Büro
49.172,3
47.956,8
118.804,8
113.852,0
Logistik/Gewerbe
35.810,7
22.689,0
14.989,9
10.944,5
7.941,6
20.645,0
105.510,4
90.116,1
6.959,8
4.523,0
512,2
0,0
103.788,2
100.632,2
46,7
33,7
Einzelhandel
Freizeit/Hotel
Wohnung
Garage
Mieterlöse
Sonstige
Umsatzerlöse
Sonstige betriebliche Erträge
17.849,4
17.250,7
6.915,5
5.762,3
221.522,1
213.696,7
246.779,6
220.708,5
6.530,9
1.179,9
19.705,4
5.804,2
72.365,1
68.372,8
83.254,4
64.065,8
10.245,8
10.933,7
6.469,9
6.634,9
310.663,8
294.183,1
356.209,3
297.213,3
76.760,9
38.589,8
44.503,5
52.039,2
-140.519,8
-132.986,7
-114.970,5
-77.613,6
-48.296,3
-60.316,2
-147.492,7
-120.758,6
-15.164,7
-13.959,6
-3.594,0
-677,2
-6.517,6
-1.438,7
-16.648,9
-4.100,0
Operatives Ergebnis (EBITDA)
176.926,3
124.071,7
118.006,7
146.103,1
-273.727,1
293.726,9
-917.670,2
11.090,1
Abschreibungen
-25.405,8
-13.636,2
-806.055,6
-142.182,5
-2.665,0
0,0
-138.371,9
0,0
-124.871,5
404.162,4
-1.744.091,0
15.010,7
Immobilienaufwendungen
2)
1)
2)
Personalaufwendungen
Materialaufwand
1)
Zinserträge und ähnliche Erträge
Zinsaufwendungen und ähnliche Aufwendungen
Finanzergebnis
davon Ergebnisanteil von Joint Ventures
97.676,3
87.060,4
163.136,1
178.133,5
-167.748,6
-234.471,2
-91.610,7
-76.445,4
-11.756,9
7.489,7
-606.504,1
108.965,6
-744,8
0,0
-366.715,0
40.332,9
-82.574,0
-139.921,1
-901.693,8
250.986,5
-207.445,5
264.241,3
-2.645.784,7
265.997,2
31.857,2
2.561,7
-336.252,6
-26.528,0
68.195,7
-79.100,7
256.315,6
-98.651,6
-139.249,8
185.140,6
-2.389.469,1
167.345,6
Segmentvermögen
5.271.059,9
6.683.640,7
5.400.604,1
10.425.333,6
Segmentverbindlichkeiten
2.817.035,3
4.925.402,1
2.467.555,5
2.539.583,4
154.896,3
101.789,6
433.776,0
1.255.271,6
Konzernergebnis
Segmentinvestitionen
Die Forderungsabschreibungen wurden von den Immobilienaufwendungen in die Abschreibungen umgegliedert.
Diese Änderung (2007/08: TEUR 4.781,6) gilt auch für die Vergleichszahlen.
1)
2)
Zwischen den sonstigen betrieblichen Erträgen und den sonstigen betrieblichen Aufwänden wurden
für das Vorjahr zur besseren Vergleichbarkeit TEUR 180,2 umgegliedert.
58
KONZERNABSCHLUSS
IMMOWEST
Sonstige und Konzerneliminierungen
IMMOFINANZ-Gruppe
Q4 2008/09
Q4 2007/08
Q4 2008/09
Q4 2007/08
Q4 2008/09
Q4 2007/08
11.589,6
11.884,7
0,0
0,0
179.566,8
173.693,5
48.432,8
39.821,2
0,0
0,0
99.233,4
73.454,7
1.230,4
1.235,5
0,0
0,0
114.682,4
111.996,5
5.606,6
4.134,1
0,0
0,0
13.078,6
8.657,1
10.561,5
8.641,8
0,0
0,0
114.396,4
109.307,7
1.007,9
1.179,2
0,0
0,0
25.772,8
24.192,2
78.428,8
66.896,5
0,0
0,0
546.730,4
501.301,6
522,8
192,9
0,0
0,0
26.759,1
7.177,0
13.494,1
11.854,4
0,0
0,0
169.113,6
144.293,0
3.670,4
491,1
0,0
0,0
20.386,0
18.059,7
96.116,1
79.434,9
0,0
0,0
762.989,2
670.831,3
-1.094,6
17.791,5
-9.103,7
18.398,8
111.066,1
126.819,3
-24.187,4
-20.892,5
0,0
0,0
-279.677,7
-231.492,8
-33.842,8
-23.917,4
-5.910,6
-31.974,4
-235.542,5
-236.966,6
-2.661,7
-2.725,0
-3.449,9
0,0
-24.870,3
-17.361,8
-327,3
-3.436,0
0,0
3.324,4
-23.493,8
-5.650,3
34.002,2
46.255,5
-18.464,2
-10.251,2
310.471,1
306.179,1
-155.954,3
65.210,5
0,0
0,0
-1.347.351,5
370.027,5
-40.990,6
-6.756,6
1.090,2
819,3
-871.361,9
-161.756,0
-21.986,2
0,0
0,0
0,0
-163.023,1
0,0
-184.928,9
104.709,4
-17.374,0
-9.431,9
-2.071.265,3
514.450,6
7.497,8
10.271,3
-140.107,6
-168.198,2
128.202,5
107.267,0
-60.530,2
-44.419,0
9.657,0
72.965,6
-310.232,5
-282.370,0
-446.746,9
57.326,9
282.332,3
1.801,6
-782.675,6
175.583,7
0,0
0,0
0,0
0,0
-367.459,7
40.332,9
-499.779,4
23.179,2
151.881,8
-93.431,0
-1.332.165,3
40.813,6
-684.708,3
127.888,6
134.507,8
-102.862,9
-3.403.430,7
555.264,2
-59.142,3
30.363,4
-32.285,0
-1.204,9
-395.822,7
5.192,2
78.467,3
-20.103,5
-50.658,6
17.629,4
352.320,1
-180.226,4
-606.240,9
107.785,1
83.849,2
-85.233,5
-3.051.110,6
375.037,8
1.524.470,7
2.010.902,8
-527.404,3
-3.551.477,3
11.668.730,4
15.568.399,8
1.375.270,3
1.239.667,6
443.601,7
-1.013.464,4
7.103.462,8
7.691.188,7
329.583,9
268.710,6
0,0
0,0
918.256,3
1.625.771,8
59
Konzernanhang
1. Allgemeine Grundsätze
1.1. Generelles
Die IMMOFINANZ AG (in der Folge IMMOFINANZ) ist Österreichs größte börsenotierte Immobiliengesellschaft mit
Sitz in 1120 Wien, Gaudenzdorfer Gürtel 67. Die Geschäftsaktivitäten des IMMOFINANZ-Konzerns umfassen die Entwicklung, den Ankauf, die Vermietung und die bestmögliche Verwertung von Liegenschaften mit dem Ziel der Veranlagungsoptimierung.
Die Aktie notiert im „Prime Market“ der Wiener Börse. Die Zahl der Aktionäre liegt bei ca. 100.000.
Der vorliegende Konzernabschluss basiert auf der Verordnung (EG) Nr. 1606/2002 des Europäischen Parlaments und
der Europäischen Union zur Anwendung internationaler Rechnungslegungsstandards (IAS-VO 1606/2002), welche kapitalmarktorientierte Unternehmen innerhalb der Europäischen Union zur Erstellung und Veröffentlichung ihrer Konzernabschlüsse für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Jänner 2005 beginnen, nach den International Financial
Reporting Standards verpflichtet. Anzuwenden sind nach Art. 3 Abs. 1 der IAS-VO 1606/2002 jene Standards, welche
nach Art. 6 Abs. 2 IAS-VO 1606/2002 im Wege des Komitologieverfahrens in den Rechtsbestand der Europäischen
Union übernommen wurden. Die von der Europäischen Union übernommenen International Financial Reporting Standards entfalten in den Mitgliedstaaten der Europäischen Union unmittelbare Wirkung und bedürfen keiner Umsetzung
in das nationale Recht. Authentisch im Sinne des Gemeinschaftsrechts sind sämtliche in der jeweiligen Landessprache
publizierten International Financial Reporting Standards. § 245a Abs. 1 UGB idF des BGBl. I 161/2004 normiert eine
Verpflichtung, den Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards im Sinne des Art. 4 Abs. 1 IASVO 1606/2002 aufzustellen. Die in der Vergangenheit von der IMMOFINANZ nach International Financial Reporting
Standards aufgestellten Konzernabschlüsse beruhten auf der Vorschrift des § 245a Abs. 1 UGB idF des BGBl. I 1999/49,
die besagt, dass durch Anwendung internationaler Rechnungslegungsvorschriften die Verpflichtung zur Aufstellung
eines Konzernabschlusses nach österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften entfällt.
Die Abschlüsse aller wesentlichen vollund quotenkonsolidierten in- und ausländischen in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden auf IFRS übergeleitet, im Falle von Unternehmenserwerben iSd IFRS 3 neubewertet
und von unabhängigen Wirtschaftsprüfern einer Prüfung bzw. einer prüferischen Durchsicht im Einklang mit den International Standards on Auditing (ISA) bzw. International Standards on Review Engagements (ISRE) unterzogen. Sämtliche Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden vereinheitlicht und an die von der IMMOFINANZ ausgeübten Wahlrechte angepasst. Abschlussstichtag des
Konzernabschlusses ist entsprechend IAS 27.26 der Abschlussstichtag des Mutterunternehmens. Die Abschlüsse der
im Rahmen der Voll- und Quotenkonsolidierung einbezogenen Unternehmen wurden zum Stichtag des Konzernabschlusses aufgestellt.
In IFRS existiert keine Definition des EBIT, des EBT und des EBITDA. Dies hat zur Folge, dass das von anderen Unternehmen veröffentlichte EBIT, EBT und EBITDA nicht mit dem von IMMOFINANZ vergleichbar sein muss. IMMOFINANZ
verwendet für die Berechnung des EBIT, des EBT und des EBITDA die EPRA Best Practice Policy Empfehlungen.
Der Konzernabschluss ist in Tausend EURO („TEUR“, gerundet nach kaufmännischer Rundungsmethode) aufgestellt.
Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.
1.1.1. Going Concern
Der Konzernabschluss der IMMOFINANZ wurde unter der Annahme von „Going Concern“ erstellt. Der Vorstand erachtet diese Prämisse aufgrund der nachstehenden Ausführungen als richtig, gerechtfertigt und erforderlich.
Das Geschäftsjahr 2008/09 war von heftigen Turbulenzen auf den internationalen Immobilien- und Finanzmärkten
geprägt. Auch eine Reihe von Problemen, welche durch mangelhaftes Management verursacht wurden, machten der
IMMOFINANZ zu schaffen.
60
KONZERNABSCHLUSS
Die für das Management der Gesellschaft zuständige Constantia Privatbank AG (CPAG) unter den Vorständen Petrikovics und Gertner verabsäumte es, auf die veränderten Rahmenbedingungen zu reagieren und die für die hohen Geldabflüsse verantwortlichen Entwicklungsprojekte rechtzeitig zu sistieren oder zu stoppen. Ende April 2008, also zum
Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres, wies die Gesellschaft eine sog. „Development Pipeline“ von
ca. EUR 6,9 Mrd. auf, bei einem Barmittelstand laut Jahresabschluss 2007/08 von EUR 756,6 Mio. Darüber hinaus ist
dieses Management für eine Reihe von Geldflüssen verantwortlich, deren Ordnungsmäßigkeit auch Gegenstand strafrechtlicher Untersuchungen ist.
So hatte die IMMOEAST AG eine Forderung von EUR 512,6 Mio. gegen die Immofinanz Beteiligungs AG (IBAG), eine
99 %-ige Tochter einer Camilla Privatstiftung und 1 % im Besitz einer Stephanie Privatstiftung, beide domiziliert in
Liechtenstein. Diese Gesellschaft hat ihrerseits diese Mittel wieder an der CPAG nahestehende Gesellschaften weitergeleitet, ob mit Wissen und/oder Billigung der bzw. welcher IBAG-Organe ist noch Gegenstand der Untersuchungen
des genannten Strafverfahrens.
In diesen der CPAG nahestehenden Gesellschaften wurden mit diesem Geld und ähnlichen Finanzierungen, die vom
Manager der IMMOFINANZ, nämlich der CPAG veranlasst wurden, die unterschiedlichsten Investitionen getätigt: Aktien der IMMOFINANZ und der IMMOEAST, Finanzierung von Unternehmens- und Grundstücksankäufen, Darlehen an
Bankbeteiligungen zur Finanzierung ihres Geschäftsbetriebes, Darlehen an Bankbeteiligungen zur Finanzierung von
Gewinnausschüttungen an die Mutter CPAG, Finanzierung von Liegenschaftsankäufen udglm. Die Rechtmäßigkeit
dieser Transaktionen, welche alle nicht dem Geschäftszweck der IMMOFINANZ dienten, ist Gegenstand staatsanwaltlicher Erhebungen im Rahmen des Strafverfahrens gegen frühere Manager, Mitarbeiter und Organe der CPAG. Die
IMMOFINANZ hat sich dem Verfahren als Privatbeteiligte angeschlossen.
Diese sog. „IBAG-Anleihe“ in der Bilanz 2008 hat die, in den Niederlanden domizilierte, Constantia Packaging B.V.
(CPBV), die damalige Mutter der CPAG, angekauft. Der primäre Plan war, die Forderung mit etwaigen Ankaufserlösen
aus dem Verkauf des Immobiliengeschäftes (der „Managementverträge“) gegen zu rechnen. Dieser Verkauf kam aus
Zeitgründen – und weil die IMMOFINANZ nicht mehr über die notwendigen Finanzmittel verfügte – nicht zu Stande,
wodurch zum Vorteil für die Aktionäre der beiden Immobiliengesellschaften – ungewollt zwar, aber immerhin – ein
enormer Geldabfluss verhindert wurde. Daher wurde die Forderung in bar fällig. In dem dazu in den Niederlanden
angestrengten Gerichtsverfahren, das die Zuständigkeit klären sollte, wurde die Forderung nicht bestritten.
Seit Februar 2009 ist mit den Vertretern der CPBV ein Vergleich zur Bezahlung des beschriebenen Forderungsankaufes
akkordiert, der im Wesentlichen folgende Komponenten umfasst: EUR 170 Mio. in bar, 36,37 Mio. Stück IMMOEAST
Aktien, plus einer Reihe von Tochtergesellschaften der CPBV, deren Vermögen in Finanzforderungen und Liegenschaften bestehen. Insgesamt wurde die Vergleichssumme mit EUR 350 Mio. bewertet. Dies deckt sich auch mit der Einschätzung der befassten Rechtsanwälte Dorda-Brugger-Jordis in Bezug auf etwaige Prozessaussichten.
All diese Umstände führten dazu, dass im Oktober 2008 österreichische und internationale Banken im Zusammenhang
mit der Übernahme der CPAG durch fünf österreichische „Systembanken“ Zweifel an der liquiditätsmäßigen Überlebensfähigkeit von IMMOFINANZ AG und IMMOEAST AG äußerten. Die Vorstände der beiden Gesellschaften führten
daher eine Fortbestandsprognose durch, welche am 15.12.2008 den Bankenvertretern präsentiert wurde. Diese mit
Unterstützung internationaler Berater erstellte und von PwC geprüfte Mittelfristprognose ergab, dass beide Unternehmen unter der Voraussetzung der erfolgreichen Abarbeitung eines umfassenden Maßnahmenkatalogs mit überwiegender Wahrscheinlichkeit überlebensfähig sind.
So wurde die eingangs erwähnte „Development-Pipeline“ radikal gekürzt, Investitionsvolumina in Höhe von
ca. EUR 3,5 Mrd. wurden gestrichen, solche im Ausmaß von EUR 1,7 Mrd. EUR „eingefroren“ – hier liegt ein Fertigstellungsgrad von ca. einem Drittel vor – und ca. EUR 1,7 Mrd. werden weitergebaut. Die dafür in den nächsten dreieinhalb
Jahren noch notwendigen Baukosten von ca. EUR 827 Mio. sind im Ausmaß von ca. EUR 700 Mio. durch Finanzierungszusagen bereits gedeckt.
61
Durch diese Maßnahmen sowie durch ein Verkaufsprogramm von rund EUR 500 Mio. auf Basis einer fokussierten Portfoliostrategie und einer äußerst restriktiven Spar- und Ausgabenpolitik konnte die Unternehmensgruppe finanziell
stabilisiert werden. Die IMMOFINANZ Gruppe verfügt derzeit über eine freie Liquidität von ca. EUR 450 Mio.
Darüber hinaus konnten in den letzten sieben Monaten Finanzierungen von über einer halben Milliarde Euro neu abgeschlossen oder prolongiert werden, was zeigt, dass die finanzierenden Banken, insbesondere auf besicherter Basis
bzw. Objektebene, zunehmend bereit sind, neues Geschäft mit der Gruppe einzugehen bzw. auslaufende Finanzierungen zu verlängern oder neu zu strukturieren. Dies gilt vor allem auch für als kritisch angesehene Länder wie Russland
oder Rumänien.
Ende April 2009 wurde vom Aufsichtsrat ein Budget für 2009/10 und eine Mittelfristplanung für die drei darauffolgenden Geschäftsjahre verabschiedet, deren Hauptaugenmerk die zugehörige Liquiditätsplanung war. In diesen Rechenwerken sind alle Segmente operating-cashflow-positiv und zeigen – mit den beschriebenen Maßnahmen und den
getroffenen, realistischen Annahmen positive Ergebnisse.
Mit dem Kreis der „SynLoan“-Banken wird derzeit eine Restrukturierung dieser Fazilität dahingehend verhandelt, dass
vorzeitige Tilgungen im Ausmaß von ca. je 20 % in 2009 und 2010 sowie eine höhere Marge gegen eine geänderte
Dokumentation getauscht werden, die potenzielle technische Defaults (z.B. aufgrund von Rechtsstreitigkeiten mit Dritten) eliminiert.
1.1.2. Berichtigung Einzelabschluss zum 30. April 2008
Der Jahresabschluss zum 30. April 2008 wurde vom Vorstand hinsichtlich der phasenkongruenten vereinnahmten
Dividendenforderung an die Tochtergesellschaft Immoaustria Immobilien Anlagen GmbH in Höhe von EUR 269,6 Mio.
berichtigt, da die Voraussetzungen für den Ansatz der Dividendenforderung aufgrund von Ereignissen nach Erstellung
des Jahresabschlusses weggefallen sind. Anstatt eines Bilanzgewinns von EUR 198,5 Mio. wird im berichtigten Jahresabschluss ein Bilanzverlust von EUR 71,1 Mio. ausgewiesen.
Der Konzernabschluss der IMMOFINANZ Gruppe zum 30. April 2008 bleibt von der beschriebenen Berichtigung unberührt, Konzerngewinn und Eigenkapital ändern sich nicht.
1.2. Bestätigung der Übereinstimmung mit IFRS
Der von der IMMOFINANZ aufgestellte Konzernabschluss entspricht vollumfänglich den International Financial Reporting Standards in der derzeit gültigen Fassung, soweit sie von der Europäischen Union gemäß Art. 6 Abs. 2 IAS-VO
1606/2002 im Wege des Komitologieverfahrens in den Rechtsbestand der Europäischen Union übernommen wurden.
Dies stellt nach Auffassung der IMMOFINANZ keine Einschränkung der von IAS 1.14 geforderten Bestätigung der
Übereinstimmung mit IFRS dar.
Im Konzernabschluss wurden die am Bilanzstichtag bereits verpflichtend in Kraft getretenen International Financial
Reporting Standards (IFRS) angewendet. Die IFRS umfassen die vom International Accounting Standards Board (IASB)
neu erlassenen IFRS und die International Accounting Standards (IAS) sowie die Interpretationen des International
Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) und des Standing Interpretations Committee (SIC).
62
KONZERNABSCHLUSS
Standard
1)
Anwendung
Standard
Anwendung
IAS 1 idF IFRS 7
ab 2006/07
IAS 23
ab 2000/01
IAS 2 (überarbeitet 2003)
ab 2004/05
ab 2004/05
IFRS 3
ab 2004/05
ab 2004/05
IFRS 5
ab 2005/06
ab 2004/05
IFRS 7
ab 2006/07
ab 2004/05
IFRS 8
ab 2006/07
ab 2004/05
IAS 7
ab 2000/01
ab 2004/05
ab 2004/05
IAS 34
ab 2003/04
ab 2004/05
ab 2004/05
IAS 12
ab 2000/01
IAS 37
ab 2000/01
ab 2005/06
ab 2004/05
IAS 18
ab 2000/01
ab 2004/05
IAS 19
ab 2000/01
SIC-15 zu IAS 17
ab 2000/01
ab 2006/07
SIC-27 zu IAS 1/17/18
ab 2000/01
ab 2004/05
1)
ab 2004/05
In der Fassung 2006.
1.3. Vorzeitig angewendete Rechnungslegungsstandards
IFRS 8 Operating Segments
IFRS 8 ersetzt IAS 14. Die Regelungen wurden an jene des SFAS 131 angeglichen. IFRS 8 erfordert von Unternehmen
die Berichterstattung in Form von Finanzinformationen und Verbalerläuterungen bezüglich ihrer berichtspflichtigen
Segmente. Zentral ist die Identifizierung von operativen Segmenten, basierend auf der internen Steuerung des Unternehmens (Management Approach). Danach sind die Teilbereiche nach außen so darzustellen, wie über sie intern berichtet wird. IFRS 8 ist verpflichtend auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Jänner 2009 beginnen, anzuwenden.
IMMOFINANZ wendet IFRS 8 seit dem Geschäftsjahr 2006/07 vorzeitig an. Die Auswirkungen der vorzeitigen Anwendung von IFRS 8 auf den vorliegenden Konzernabschluss betreffen vor allem weiterführende Anhangsangaben und
ermöglichen einen besseren Einblick in die Segmentertrags- und Segmentfinanzlage.
1.4. Veröffentlichte, aber noch nicht angewendete Standards, Änderungen und Interpretationen
IAS 1 Darstellung des Abschlusses
Die wichtigste durch IAS 1 eingeführte Änderung betrifft die Darstellung der direkt im Eigenkapital erfassten Erträge
und Aufwendungen (künftige Bezeichnung: „other comprehensive income“, OCI). Für die Darstellung der Gewinn- und
Verlustrechnung wird ein Wahlrecht zwischen zwei Formaten bestehen: entweder zwei Statements – die Gewinn- und
Verlustrechnung zusammen mit einer zweiten Erfolgsrechnung (statement of comprehensive income) oder ein einziges
Statement, das die beiden vorgenannten Ergebnisrechnungen umfasst. Der überarbeitete Standard schreibt die Erstellung einer zweiten Vorjahresvergleichsperiode in der Bilanz vor, wenn die Rechnungslegungsänderungen rückwirkend
angewendet oder Umgliederungen vorgenommen werden und dies Auswirkungen auf die Eröffnungsbilanz hat. Weiters sieht IAS 1 vor, dass sämtliche Änderungen des Eigenkapitals, die auf Transaktionen mit Anteilseignern beruhen,
gesondert von solchen Änderungen des Eigenkapitals, die nicht auf Transaktionen mit Anteilseignern beruhen, darzustellen sind. Darüber hinaus ändert IAS 1 die Bezeichnung der einzelnen Bestandteile des Jahresabschlusses, die unter
IFRS verwendet werden: „Bilanz“ wird zu „Darstellung der Vermögensposition“, „Gewinn- und Verlustrechnung“ wird
63
zu „Darstellung des vollständigen Einkommens“ und „Kapitalflussrechnung“ wird zu „Darstellung der Zahlungsströme“. Die neuen Bezeichnungen sind jedoch nicht verpflichtend zu verwenden. Die Änderung von IAS 1 gilt für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Jänner 2009 beginnen. Eine vorzeitige Anwendung ist zulässig. Der überarbeitete IAS 1 wurde am 18. Dezember 2008 von der Europäischen Union übernommen. Da die Änderung zu IAS 1
ausschließlich den Ausweis betrifft, werden sich keine wesentlichen Auswirkungen auf die Darstellung der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage bzw. der Cashflows der IMMOFINANZ ergeben.
IAS 23 Fremdkapitalkosten
Die wesentliche Änderung des Standards betrifft die Streichung des Wahlrechts, Fremdkapitalkosten direkt als Aufwand zu erfassen, die direkt dem Erwerb, Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zugeordnet
werden können. Unternehmen müssen demnach zukünftig solche Fremdkapitalkosten als Teil der Anschaffungs
kosten (Ako) der qualifizierten Vermögenswerte aktivieren. Der Standard ist erstmals auf Fremdkapitalkosten für qualifizierte Vermögenswerte anzuwenden, deren Anfangszeitpunkt für die Aktivierung am oder nach dem 1. Jänner 2009
liegt. Mit der Verordnung (EG) Nr. 1260/2008 der Kommission vom 10. Dezember 2008 wurde der überarbeitete
IAS 23 von der Europäischen Union übernommen. Aus der Anwendung der Änderung des IAS 23 werden sich keine
Auswirkungen auf die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bzw. der Cashflows der IMMOFINANZ
ergeben, da die Aktivierung der Fremdkapitalzinsen die bereits gewählte Bilanzierungsmethode der IMMOFINANZ
darstellt.
IFRS 1 Erstmalige Anwendung der IFRS und IAS 27 Konzern- und separate Einzelabschlüsse nach IFRS
Die Änderungen zu IFRS 1 und IAS 27 adressieren zwei unterschiedliche Fragestellungen im Zusammenhang mit der
Bewertung von Beteiligungen im separaten Einzelabschluss eines Mutterunternehmens. Mit der ersten Änderung soll
IFRS-Erstanwendern die Bestimmung der Ako einer Beteiligung erleichtert werden. Künftig wird Unternehmen bei der
Bewertung von Beteiligungen zum Zeitpunkt der Umstellung auf IFRS ein Wahlrecht zwischen den historischen Ako
gemäß IAS 27 und fiktiven Ako (deemed cost) eingeräumt. Bei den fiktiven Ako kann es sich entweder um den beizulegenden Zeitwert oder den Buchwert zum Übergangszeitpunkt handeln. Die zweite Änderung betrifft bestimmte
Veränderungen in Situationen, bei denen die beteiligten Unternehmen unter gemeinsamer Beherrschung (common
control) stehen. Die Änderungen von IFRS 1 und IAS 27 gelten für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Jänner 2009
beginnen. Eine vorzeitige Anwendung ist zulässig. Die Übernahme ins europäische Recht erfolgte am 23. Jänner 2009.
Aus der Anwendung der geänderten IFRS 1 und IAS 27 werden sich keine Auswirkungen auf die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bzw. der Cashflows der IMMOFINANZ ergeben, da IMMOFINANZ IFRS 1 nicht anwendet bzw. die Änderungen von IAS 27 den Einzelabschluss einer Mutter betreffen und daher für den Konzernabschluss der IMMOFINANZ nicht relevant sind.
IFRS 3 Unternehmenszusammenschlüsse und IAS 27 Konzern- und separate Einzelabschlüsse nach IFRS
Die wesentlichen Änderungen gegenüber der bisherigen Fassung des IFRS 3 lassen sich wie folgt zusammenfassen:
Für die bilanzielle Behandlung von Minderheitenanteilen sieht die neue Fassung des IFRS 3 ein Wahlrecht zur Bewertung zum beizulegenden Zeitwert oder dem anteiligen identifizierbaren Nettovermögen vor. Für sukzessive Unternehmenserwerbe erfolgt zum Zeitpunkt der Erlangung der Beherrschung eine erfolgswirksame Neubewertung bereits
bestehender Anteile an dem erworbenen Unternehmen. Der Geschäfts- oder Firmenwert ermittelt sich im Anschluss
als Differenz zwischen dem neubewerteten Beteiligungsbuchwert zuzüglich Kaufpreiszahlungen für den Erwerb der
neuen Anteile zuzüglich Minderheitsanteile abzüglich des erworbenen Nettovermögens. Weiters sind Anschaffungsnebenkosten aufwandswirksam zu erfassen. Für mögliche Anpassungen der Ako in Abhängigkeit von künftigen Ereignissen, die zum Erwerbszeitpunkt als Verbindlichkeiten zu erfassen sind, ist in der Folgebewertung keine Anpassung
des Goodwill mehr möglich. Effekte aus der Abwicklung von Geschäftsbeziehungen, die bereits vor dem Unternehmenszusammenschluss bestanden, sind nach der neuen Fassung des IFRS 3 nicht in die Ermittlung der Gegenleistung
für den Zusammenschluss einzubeziehen. Gegenüber der bisherigen Fassung regelt IFRS 3 nun den Ansatz und die
Bewertung von Rechten, die vor dem Unternehmenszusammenschluss einem anderen Unternehmen gewährt wurden
und nun im Rahmen des Zusammenschlusses wirtschaftlich zurückerlangt werden.
64
KONZERNABSCHLUSS
Die wesentlichen Änderungen des IAS 27 gegenüber der bisherigen Fassung lassen sich wie folgt zusammenfassen:
Änderungen in der Beteiligungsquote ohne Verlust der Beherrschung sind ausschließlich als Eigenkapitaltransaktionen
zu erfassen. Bei Verlust der Beherrschung eines Tochterunternehmens sind die konsolidierten Vermögenswerte und
Schulden auszubuchen. Neu geregelt ist, dass ein verbleibendes Investment an dem vormaligen Tochterunternehmen
beim erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten ist und dass sich hierbei ergebende Differenzen
ergebniswirksam zu erfassen sind.
Die neue Fassung des IFRS 3 ist auf Unternehmenszusammenschlüsse anzuwenden, deren Erwerbszeitpunkt in Berichtsperioden fällt, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen. Eine frühere Anwendung ist zulässig, jedoch begrenzt auf jährliche Berichtsperioden, die am oder nach dem 30. Juni 2007 beginnen. Die neue Fassung des IAS 27 ist
auf jährliche Berichtsperioden anzuwenden, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen. Eine frühere Anwendung ist
erlaubt. Eine frühere Anwendung eines der beiden geänderten Standards setzt jedoch die gleichzeitige frühere Anwendung des jeweiligen anderen Standards voraus.
Die geänderten IFRS 3 und IAS 27 wurden am 12. Juni 2009 in europäisches Recht mit der Verordnung 494/2009 und
495/2009 übernommen. Die IMMOFINANZ prüft derzeit den Zeitpunkt der Umsetzung der Änderungen des IFRS 3
und des IAS 27 und die hieraus resultierenden Effekte auf die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
bzw. der Cashflows.
IFRS 2 Aktienbasierte Vergütung
Die wesentlichen Änderungen des IFRS 2 betreffen die Ausübungsbedingungen sowie die Annullierungen. Die Änderungen des IFRS 2 sind für jährliche Berichtsperioden anzuwenden, die am oder nach dem 1. Jänner 2009 beginnen.
Eine frühere Anwendung ist erlaubt. Mit der Verordnung (EG) Nr. 1261/2008 der Kommission vom 16. Dezember 2008
wurde der überarbeitete IFRS 2 von der Europäischen Union übernommen. Aus der Anwendung des geänderten
IFRS 2 werden sich keine Auswirkungen auf die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bzw. der Cashflows der IMMOFINANZ ergeben, da IMMOFINANZ IFRS 2 nicht anwendet.
IAS 32 Finanzinstrumente: Darstellung und IAS 1 Darstellung des Abschlusses
Die Änderungen beschränken sich darauf, eine praktische und kurzfristige Lösung zu bieten, um bestimmte bislang
nicht als Eigenkapital klassifizierte Einlagen im Eigenkapital ausweisen zu können. Dabei geht es um zwei Arten von
Finanzinstrumenten: Kündbare Finanzinstrumente und Finanzinstrumente, die für das emittierende Unternehmen eine
vertragliche Verpflichtung begründen, im Falle der Liquidation einen bestimmten Anteil am Nettovermögen des Unternehmens abzugeben. Die Änderungen geben eine Reihe von Kriterien vor, anhand derer bestimmt werden kann,
welche Finanzinstrumente in den Anwendungsbereich dieser begrenzten Änderung fallen. Durch diese Änderungen
wurden kündbare Instrumente oder nur bei Liquidation zurückführbare Instrumente aus dem Anwendungsbereich des
IFRS 7 ausgeschlossen. Dafür wurde IAS 1 um zusätzliche Offenlegungsvorschriften erweitert. Die geänderten IAS 32
und IAS 1 sind auf Berichtsperioden anzuwenden, die am oder nach dem 1. Jänner 2009 beginnen. Eine frühere Anwendung ist erlaubt. Die Übernahme von der Europäischen Union erfolgte am 21. Jänner 2009. Aus der Anwendung
dieser Änderungen werden sich voraussichtlich keine wesentlichen Auswirkungen auf die Darstellung der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage bzw. der Cashflows der IMMOFINANZ ergeben.
65
IAS 39 Finanzinstrumente: Bewertung und IFRS 7 Finanzinstrumente: Angaben
Die Änderungen betreffen die Neuklassifizierung von Loans & Receivables und anderen nicht derivativen finanziellen
Vermögenswerten sowie die entsprechenden Anhangsangaben dazu. Die EU hatte Bedenken, dass europäische
Finanzinstitutionen gegenüber amerikanischen Mitbewerbern benachteiligt sein könnten, da nach US-GAAP eine Neuklassifizierung von Finanzinstrumenten möglich ist. Die Änderungen wurden ohne Kommentarmöglichkeiten veröffentlicht. Die Übernahme von der Europäischen Union erfolgte am 15. Oktober 2008. Die geänderten Standards sind auf
Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Juli 2008 beginnen. Die Änderungen werden sich auf die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bzw. der Cashflows der IMMOFINANZ nicht auswirken, da im Konzern keine Neuklassifizierungen vorgenommen werden.
Improvements 2008
Das IASB hat am 22. Mai 2008 im Rahmen des ersten Annual Improvements Project die „Improvements to IFRSs“ zur
Änderung einer Reihe von International Financial Reporting Standards (IFRS) veröffentlicht. Ziel dieses Projektes ist die
Durchführung kleinerer, nicht dringender, aber notwendiger Änderungen an bestehenden Standards, die nicht im
Rahmen eines anderen großen Projekts vorgenommen werden. Für den Konzernabschluss der IMMOFINANZ haben
insbesondere folgende Änderungen der einzelnen Standards in Zukunft Auswirkungen:
Immobilien, die entwickelt werden, um als Finanzinvestitionen gehalten zu werden, werden nach der Änderung auch
während der Entwicklung nach IAS 40 bilanziert. Geleaste als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien werden ebenfalls nun nach IAS 40 bilanziert. Die Anpassung des IAS 16 erfolgt aufgrund der Änderung des IAS 40. Die geänderte
Fassung des IAS 39 stellt klar, dass IAS 39 nicht verbietet, ein Derivat, das nicht mehr als Sicherheitsinstrument dient,
als erfolgswirksam zum beizulegenden Wert zu klassifizieren, bzw. ein als erfolgswirksam zum beizulegenden Wert
klassifiziertes Finanzinstrument als Sicherheitsinstrument zu designieren. Die endgültigen Änderungen sind – soweit
im Standard nichts anderes bestimmt ist – für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Jänner 2009 beginnen, anzuwenden, wobei die frühere Anwendung erlaubt ist. Die Änderungen wurden von der Europäischen Union am
23. Jänner 2009 anerkannt.
IFRIC 13 Kundenbindungsprogramme
Im Juni 2007 wurde IFRIC 13 „Programm zur Kundenbindung” veröffentlicht. Die Interpretation befasst sich mit der
Bilanzierung und Bewertung von Kundenbindungsprogrammen, bei denen der Kunde Punkte (Prämien) erhält, die es
ihm erlauben, Güter oder Dienstleistungen kostenlos oder verbilligt vom Verkäufer oder einem Dritten zu beziehen.
Die Interpretation ist für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Juli 2008 beginnen. Mit der Verordnung (EG) Nr. 1262/2008 der Kommission vom 16. Dezember 2008 wurden die Änderungen von der Europäischen
Union übernommen. Für IMMOFINANZ wird IFRIC 13 keine Anwendung finden.
IFRIC 15 Vereinbarungen über die Herstellung von Immobilien
Im Juli 2008 wurde IFRIC 15 „Vereinbarung über die Herstellung von Immobilien” veröffentlicht. IFRIC 15 vereinheitlicht
die Bilanzierungspraxis in allen Rechtskreisen hinsichtlich der Erfassung von Erträgen aus dem Verkauf von Einheiten
wie beispielsweise Wohnungen oder einzelnen Häusern „ab Plan“ (also bevor die Errichtung abgeschlossen ist) seitens
der Errichtungsgesellschaft. Die Interpretation ist für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Jänner 2009
beginnen. Aus der Anwendung von IFRIC 15 werden sich voraussichtlich keine wesentlichen Auswirkungen auf die
Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bzw. der Cashflows der IMMOFINANZ ergeben.
66
KONZERNABSCHLUSS
IFRIC 16 Absicherung einer Nettoinvestition in einen ausländischen Geschäftsbetrieb
Weiters wurde im Juli 2008 IFRIC 16 „Absicherung einer Nettoinvestition in einen ausländischen Geschäftsbetrieb”
veröffentlicht. IFRIC 16 stellt klar, was als Risiko bei der Absicherung einer Nettoinvestition in einen ausländischen
Geschäftsbetrieb anzusehen ist und wo innerhalb der Unternehmensgruppe das Sicherungsinstrument zur Minderung
dieses Risikos gehalten werden darf. Die Interpretation ist für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem
1. Oktober 2008 beginnen. Aus der Anwendung von IFRIC 16 ergeben sich für die IMMOFINANZ keine Auswirkungen,
da im Konzern kein Hedge Accounting angewendet wird.
IFRIC 17 Sachdividenden an Eigentümer
Am 27. November 2008 wurde IFRIC 17 „Sachdividenden an Eigentümer“ veröffentlicht. IFRIC 17 regelt Themen, wie
ein Unternehmen andere Vermögenswerte als Zahlungsmittel zu bewerten hat, die es als Gewinnausschüttung an die
Anteilseigner überträgt. Eine Dividendenverpflichtung ist anzusetzen, wenn die Dividende von den zuständigen Organen genehmigt wurde und nicht mehr im Ermessen des Unternehmens steht. Diese Dividendenverpflichtung ist zum
beizulegenden Zeitwert der zu übertragenden Nettovermögenswerte anzusetzen. Die Differenz zwischen der Dividendenverpflichtung und dem Buchwert des zu übertragenden Vermögenswertes ist erfolgswirksam zu erfassen. IFRIC 17
tritt für Geschäftsjahre in Kraft, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen. Eine frühere Anwendung ist zulässig. Aus
der Anwendung von IFRIC 17 werden sich voraussichtlich keine wesentlichen Auswirkungen auf die Darstellung der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bzw. der Cashflows der IMMOFINANZ ergeben.
IFRIC 18 Übertragung eines Vermögenswertes durch einen Kunden
Die Interpretation IFRIC 18 „Übertragung eines Vermögenswertes durch einen Kunden“ wurde am 29. Jänner 2009
veröffentlicht. IFRIC 18 ist nach Auffassung des IASB insbesondere relevant für den Energiesektor. Sie stellt die Anforderungen der IFRSs für Vereinbarungen klar, bei denen ein Unternehmen von einem Kunden ein Objekt, eine Anlage
oder Betriebsmittel erhält, die das Unternehmen dann entweder dazu verwenden muss, den Kunden mit einem Leitungsnetz zu verbinden oder dem Kunden einen permanenten Zugang zur Versorgung mit Gütern oder Dienstleistungen zu gewähren. Ebenfalls behandelt werden solche Fälle, in denen ein Unternehmen Zahlungsmittel mit der Auflage
erhält, einen der vorgenannten Vermögenswerte zu erwerben oder herzustellen. IFRIC 18 ist prospektiv auf Übertragungen von Vermögenswerten durch Kunden anzuwenden, die am oder nach dem 1. Juli 2009 erfolgen. Eine frühere
Anwendung ist unter bestimmten Bedingungen möglich. Aus der Anwendung von IFRIC 18 ergeben sich für die
IMMOFINANZ keine Auswirkungen.
Die oben genannten Interpretationen, mit Ausnahme von IFRIC 13 und IFRIC 16, wurden noch nicht ins europäische
Recht übernommen.
1.5. Schätzungen
Im Konzernabschluss müssen zu einem gewissen Grad Schätzungen vorgenommen und Annahmen getroffen werden,
die die bilanzierten Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, die Angabe von sonstigen Verpflichtungen am Bilanzstichtag und den Ausweis von Erträgen und Aufwendungen während der Berichtsperiode beeinflussen. Die sich in der
Zukunft tatsächlich ergebenden Beträge können von den Schätzungen abweichen. In dem vorliegenden Abschluss
waren insbesondere Schätzungen bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes des Immobilienvermögens, im
Rahmen des Ansatzes oder der Bewertung von Rückstellungen, bei der Ermittlung der Wertberichtigungen auf Forderungen, bei der Abschreibung von Firmenwerten sowie bei der Berechnung des Net Asset Values und des Triple Net
Asset Values erforderlich. Auch der Bewertung von latenten Steuern auf Verlustvorträge sind Schätzungen in Bezug
auf die Verwertbarkeit dieser Verlustvorträge zugrunde gelegt.
67
2. Konsolidierungsgrundsätze
2.1. Konsolidierungsmethoden
Ein Unternehmenszusammenschluss ist die Zusammenführung von separaten Unternehmen oder Geschäftsbetrieben
in ein Bericht erstattendes Unternehmen. IFRS 3 ist auf alle Unternehmenszusammenschlüsse anzuwenden, außer auf
Unternehmen unter gemeinschaftlicher Kontrolle, Zusammenschlüsse von Unternehmen auf Gegenseitigkeit, vertragliche Zusammenschlüsse ohne den Austausch von Anteilsrechten und die Bildung von Gemeinschaftsunternehmen.
Alle Unternehmenszusammenschlüsse im Anwendungsbereich von IFRS 3 sind nach der Erwerbsmethode zu bilanzieren. Die Anwendung der Erwerbsmethode beinhaltet die Identifizierung eines Erwerbers, die Ermittlung der Ako des
Unternehmenszusammenschlusses und die Verteilung der Ako des Unternehmenszusammenschlusses auf die erworbenen Vermögenswerte sowie die übernommenen Schulden und Eventualschulden zum Erwerbszeitpunkt. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt zum Erwerbszeitpunkt durch Verrechnung des Kaufpreises mit dem neu bewerteten anteiligen Nettovermögen des erworbenen Unternehmens. Die ansatzfähigen Vermögenswerte, Schulden und
Eventualschulden der Tochterunternehmen werden dabei unabhängig von der Höhe des Minderheitenanteils mit ihren
vollen beizulegenden Zeitwerten angesetzt. Wesentliche Ausnahmen vom Grundsatz des verpflichtenden Ansatzes
des beizulegenden Zeitwertes für Vermögenswerte und Schulden sind aktive und passive Steuerabgrenzungen sowie
Vermögenswerte oder Gruppen von Vermögenswerten, die unter IFRS 5 zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte und aufgegebene Geschäftsbereiche fallen.
Der Geschäfts- oder Firmenwert wird zum Erwerbszeitpunkt vom Erwerber als Vermögenswert angesetzt und zu Beginn als Überschuss der Ako des Unternehmenszusammenschlusses über den vom Erwerber angesetzten Anteil an
dem beizulegenden Nettozeitwert der identifizierbaren Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden des erworbenen Unternehmens ermittelt.
Ein Unternehmenszusammenschluss kann mehrere Erwerbstransaktionen umfassen, wenn er in mehreren Stufen durch
sukzessiven Anteilserwerb durchgeführt wird. Jede Transaktion ist vom Erwerber getrennt zu behandeln, wobei zu
jedem Tauschzeitpunkt die Ako der Transaktion und die Informationen zum beizulegenden Zeitwert benutzt werden,
um den Betrag eines jeden mit der Transaktion verbundenen Geschäfts- oder Firmenwertes zu bestimmen. Die Verschiebung zwischen dem bisherigen Minderheitenanteil und der durch den Sukzessiverwerb erfolgten Kapitalaufrechnung wird in der Eigenkapitalüberleitung als Strukturveränderung dargestellt. Bei Unternehmenszusammenschlüssen,
die in einer Anteilsquote unter 100 % resultieren, wird in der Eigenkapitalüberleitung der Anstieg des Fremdanteils als
Zugang Konsolidierungskreis ausgewiesen. Minderheitenanteile werden entsprechend dem in IAS 27.4 und IAS 1.68
(o) verankerten Einheitsgrundsatz innerhalb des Eigenkapitals getrennt vom Eigenkapital des Mutterunternehmens
ausgewiesen. Minderheitenanteile am Konzernergebnis werden gleichfalls gesondert angegeben.
IFRS 3 und IAS 27 regeln nicht unmittelbar, wie indirekte Fremdanteile zu ermitteln sind. Dem Einheitsgrundsatz Rechnung tragend werden im Konzernabschluss der IMMOFINANZ indirekte Fremdanteile an Tochtergesellschaften nur am
erwirtschafteten Kapital berücksichtigt. Bei der Kapitalaufrechnung werden indirekte Fremdanteile entsprechend der
in der Literatur vorherrschenden Ansicht im Rahmen der Einheitstheorie nicht berücksichtigt und der Konsolidierungsvorgang mit der unmittelbaren Beteiligungsquote durchgeführt. Dies führt zur Ermittlung von Geschäfts- und Firmenwerten, die pagatorisch abgesichert sind und entspricht der in IFRS 3 bereits konzeptionell festgelegten Verpflichtung
zur vollständigen Neubewertung.
Die Konsolidierung von Gemeinschaftsunternehmen erfolgt anteilsmäßig nach den gleichen Grundsätzen.
Alle Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze, andere Erträge und Aufwendungen aus der Verrechnung zwischen
Unternehmen des Voll- und Quotenkonsolidierungskreises werden eliminiert. Sämtliche Zwischenergebnisse, welche
vornehmlich aus der konzerninternen Übertragung von Anteilen und Liegenschaften herrühren, werden eliminiert.
68
KONZERNABSCHLUSS
Für die nach der Equity-Methode einbezogenen assoziierten Unternehmen wird der Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung nach den gleichen Grundsätzen wie bei vollkonsolidierten Gesellschaften ermittelt. Die Wertansätze
der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie die Höhe der Erträge und Aufwendungen werden gemäß IAS 28.20
einheitlich nach den IFRS bestimmt. Im Falle von abweichenden Stichtagen von assoziierten Unternehmen wird ein
Zwischenabschluss im Sinne des IAS 28.25, dessen Stichtag innerhalb von drei Monaten um den Stichtag der
IMMOFINANZ liegt, erstellt (siehe 3.4.).
2.2. Konsolidierungskreis
Die IFRS folgen bei der Abgrenzung des Konsolidierungskreises dem Stufenkonzept. Die Abstufung erfolgt nach der
Einflussmöglichkeit des Konzerns auf das jeweilige Unternehmen: je stärker der Einfluss des Konzerns ist, desto umfangreicher der Einbezug in den Konzernabschluss.
Eine Übersicht über die Konzernunternehmen der IMMOFINANZ ist am Ende des Konzernanhangs beigefügt.
2.2.1. Entwicklung des Konsolidierungskreises
Der Konsolidierungskreis hat sich im vorliegenden Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:
Konsolidierungskreis
Vollkonsolidierung
Quoten
konsolidierung
Equity-Bewertung
Gesamt
419
165
31
615
Im Berichtsjahr erstmals einbezogen
43
7
0
50
Abgang bzw. Verschmelzung
-19
-49
-8
-76
Änderung der Konsolidierungsmethode
davon ausländische Unternehmen
11
-11
0
0
454
112
23
589
283
104
22
409
2.2.2. Erstkonsolidierungen
2.2.2.1. Zugänge aus Erstkonsolidierungen
Folgende Anteilserwerbe und Neugründungen wurden im Bereich der IMMOFINANZ im laufenden Geschäftsjahr
getätigt bzw. durchgeführt:
V = Vollkonsolidierung, Q = Quotenkonsolidierung
Land
Sitz
Gesellschaft
Quote
Konsolidie
rungsart
Stichtag Erst
konsolidierung
IMMOAUSTRIA
A
Wien
100,00 %
V
13.06.2008
IMMOAUSTRIA
A
Wien
90,00 %
V
19.06.2008
IMMOAUSTRIA
A
Wien
ARO Eferding Immobilien GmbH
IMMOFINANZ MONTAIGNE
Liegenschaftsvermietungs GmbH
TG Planungs- und Errichtungs GmbH
100,00 %
V
26.06.2008
IMMOAUSTRIA
SK
Bratislava
BUWON s.r.o.
100,00 %
V
01.08.2008
IMMOAUSTRIA
A
Wien
P.C.C. Parkgaragen City Center GmbH
50,00 %
Q
26.12.2008
Segment
IMMOEAST
H
Budapest
Center Invest DEB Kft.
100,00 %
V
30.06.2008
IMMOEAST
H
Budapest
Center Invest Nkanizsa Kft.
100,00 %
V
09.01.2009
IMMOEAST
H
Budapest
Haller Kert Kft.
100,00 %
V
23.07.2008
69
Erstkonsolidierung
Segment
IMMOEAST
70
Land
Sitz
Gesellschaft
Quote
Konsolidie
rungsart
Stichtag Erst
konsolidierung
PL
Warschau
STOP.SHOP. Legnica Sp. z o.o.
100,00 %
V
19.12.2008
IMMOEAST
SK
Bratislava
IM Slovensko s.r.o.
100,00 %
V
12.09.2008
IMMOEAST
UA
Kiew
TOV Arsenal City
49,99 %
Q
15.09.2008
IMMOEAST
UA
Kiew
TOV Vastator Ukraine
49,99 %
Q
15.09.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
ABSTEM Holdings Ltd.
100,00 %
V
01.05.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
Bermendoca Holdings Ltd.
100,00 %
V
03.11.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
Bivake Consultants Ltd.
100,00 %
V
01.07.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
Boondock Holdings Ltd.
100,00 %
V
24.10.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
Duist Holdings Ltd.
100,00 %
V
06.06.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
Fawna Limited
50,00 %
Q
15.09.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
Kibiq Ltd.
100,00 %
V
03.11.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
Leretonar Ltd.
100,00 %
V
03.11.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
Leurax Consultants Ltd.
100,00 %
V
03.11.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
Loundaumcy Investments Ltd.
100,00 %
V
29.10.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
Oscepar Consultants Ltd.
100,00 %
V
24.10.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
Rekramext Holdings Ltd.
100,00 %
V
29.10.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
Vastator Limited
50,00 %
Q
15.09.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
Vitrust Ltd.
100,00 %
V
19.06.2008
IMMOWEST
D
Frankfurt
Immowest Betriebsvorrichtungs GmbH
100,00 %
V
25.08.2008
IMMOWEST
D
Frankfurt
Immowest Lenbachgärten 1 GmbH & Co. KG
100,00 %
V
25.08.2008
IMMOWEST
D
Frankfurt
100,00 %
V
25.08.2008
IMMOWEST
D
Frankfurt
100,00 %
V
25.08.2008
IMMOWEST
D
Frankfurt
100,00 %
V
25.08.2008
IMMOWEST
D
Frankfurt
100,00 %
V
25.08.2008
IMMOWEST
D
Frankfurt
100,00 %
V
25.08.2008
IMMOWEST
D
Frankfurt
Immowest Primus GmbH
100,00 %
V
25.08.2008
IMMOWEST
D
Frankfurt
Immowest Spandau 1 GmbH & Co. KG
100,00 %
V
25.08.2008
IMMOWEST
D
Frankfurt
100,00 %
V
25.08.2008
IMMOWEST
D
Frankfurt
100,00 %
V
25.08.2008
IMMOWEST
D
Frankfurt
Immowest Spandau Primus GmbH
100,00 %
V
25.08.2008
IMMOWEST
D
Mülheim
Deutsche Lagerhaus Dormagen GmbH u. Co KG
85,32 %
V
05.11.2008
IMMOWEST
D
Mülheim
Deutsche Lagerhaus Düsseldorf GmbH u. Co KG
85,32 %
V
05.11.2008
IMMOWEST
D
Mülheim
Deutsche Lagerhaus Essen GmbH u. Co KG
85,32 %
V
05.11.2008
IMMOWEST
D
Mülheim
Deutsche Lagerhaus Hamm GmbH u. Co KG
85,32 %
V
05.11.2008
IMMOWEST
D
Mülheim
Deutsche Lagerhaus Minden GmbH u. Co KG
85,32 %
V
05.11.2008
IMMOWEST
D
Mülheim
85,32 %
V
05.11.2008
IMMOWEST
D
Mülheim
85,32 %
V
05.11.2008
IMMOWEST
I
Italien
Deutsche Lagerhaus Nürnberg I GmbH u. Co KG
Deutsche Lagerhaus Oberhausen GmbH u. Co
KG
Cerep Carducci S.a.s.
50,00 %
Q
01.11.2008
IMMOWEST
L
Luxemburg
Immowest Lux V S.à.r.l.
100,00 %
V
29.05.2008
IMMOWEST
L
Luxemburg
Immowest Lux VI S.à.r.l.
100,00 %
V
29.05.2008
IMMOWEST
L
Luxemburg
Immowest Lux VII S.à.r.l.
100,00 %
V
29.05.2008
IMMOWEST
USA
Houston
IMF Investments 307 LP
90,00 %
Q
01.05.2008
KONZERNABSCHLUSS
2.2.2.2. Auswirkungen der Erstkonsolidierungen
Die nachfolgenden Aufstellungen zeigen die übernommenen Vermögenswerte und Schulden, bewertet zu Zeitwerten,
das auf Einzelgesellschaftsebene ermittelte anteilige Nettovermögen zum Bilanzstichtag und die in den Konzernabschluss einbezogene Gewinn- und Verlustrechnung der wesentlichen erstkonsolidierten Gesellschaften für die Periode
vom Erwerbsstichtag bis zum Bilanzstichtag:
Haller Kert Kft.
Am 23. Juli 2008 hat die IMMOFINANZ über ihre Tochtergesellschaft IMMOEAST 100 % der Haller Kert Kft. erworben.
Die Gesellschaft besitzt ein Bürogebäude in Budapest.
Werte in TEUR
Liquide Mittel
Immobilienvermögen
Sachanlagevermögen
Rückstellungen
Währungsumrechnung
Übernommenes Nettovermögen
(Negative) Firmenwerte
Kaufpreis
Abzüglich übernommene liquide Mittel
Nettokaufpreis für Objektgesellschaft
231,6
675,6
64.862,8
126,4
-38.025,8
-2,8
-4.020,1
4.599,4
28.447,1
3.412,8
31.859,8
-231,6
31.628,3
30. April 2009
Immobilienvermögen
54.950,5
4.396,5
1.917,4
-3.848,5
-230,7
Anteiliges Nettovermögen
Umsatzerlöse
57.185,2
78,7
Neubewertung
-6.261,5
-6.910,0
Finanzergebnis
Konzernergebnis
-10.700,7
1.554,1
-16.056,6
71
Am 30. Juni 2008 hat die IMMOFINANZ über ihre Tochtergesellschaft IMMOEAST 100 % der Center Invest DEB Kft.
erworben. Die Gesellschaft hält ein STOP.SHOP.-Fachmarktzentrum in Debrecen, Ungarn.
Werte in TEUR
Liquide Mittel
356,1
55,0
450,0
Immobilienvermögen
17.131,2
Sachanlagevermögen
7,4
-12.576,9
-95,6
-3.219,4
Rückstellungen
-125,6
-587,2
Währungsumrechnung
295,2
Kaufpreis
1.690,2
544,6
2.234,8
-356,1
1.878,7
30. April 2009
Immobilienvermögen
1.247,7
1.084,1
-10.928,3
-1.538,2
4.888,2
Umsatzerlöse
1.571,1
Neubewertung
-1.133,1
Finanzergebnis
Konzernergebnis
72
15.022,9
-128,1
-4.194,8
262,8
-4.060,1
KONZERNABSCHLUSS
Mit Wirksamkeit 9. Jänner 2009 hat die IMMOFINANZ über ihre Tochtergesellschaft IMMOEAST die Center Invest
Nkanizsa Kft. zu 100 % übernommen. Die Gesellschaft ist Eigentümerin eines STOP.SHOP.-Fachmarktzentrum in
Nkanizsa, Ungarn.
Werte in TEUR
Liquide Mittel
Immobilienvermögen
Sachanlagevermögen
78,8
175,7
557,8
14.304,1
57,6
-12.018,4
-11,5
-52,2
Rückstellungen
-131,8
-952,4
Währungsumrechnung
Kaufpreis
-40,5
1.967,2
286,2
2.253,4
-78,8
2.174,6
30. April 2009
Immobilienvermögen
11.831,7
1.122,1
755,4
-9.707,4
-1.262,0
2.739,8
Umsatzerlöse
472,1
Neubewertung
-1.909,8
-1.675,1
Finanzergebnis
Konzernergebnis
-616,2
291,7
-1.999,6
73
Die IMMOFINANZ hat über ihre Tochtergesellschaft IMMOEAST mit Stichtag 19. Dezember 2008 100 % der Anteile an
der polnischen STOP.SHOP. Legnica Sp. z o.o. erworben. Die Gesellschaft besitzt ein STOP.SHOP.-Fachmarktzentrum
in Legnica, Polen.
Werte in TEUR
Liquide Mittel
974,6
561,7
Immobilienvermögen
Rückstellungen
Währungsumrechnung
Kaufpreis
9.594,7
-6.627,4
-669,0
-1.453,1
-29,8
-484,3
-60,7
1.806,7
-213,8
1.592,9
-974,6
618,3
30. April 2009
Immobilienvermögen
281,7
732,0
-6.873,1
-462,5
Umsatzerlöse
3.475,2
494,0
Neubewertung
1.439,8
2.058,1
Finanzergebnis
Konzernergebnis
74
9.797,1
-1.388,3
-84,6
585,2
KONZERNABSCHLUSS
Verkauf des IMMOAUSTRIA-Teilkonzerns
Mit Wirkung vom 1. März 2009 erwarb die IMMOEAST von der IMMOFINANZ den Gesamtanteil an deren ÖsterreichRegionalholding IMMOAUSTRIA IMMOBILIEN ANLAGEN GmbH (IMMOAUSTRIA). Der Kaufpreis wurde auf Basis des
Net Asset Value zum 31. Oktober 2008 ermittelt und beträgt EUR 1,465 Mrd. Der wichtigste Bestandteil des Portfolios
sind die Wohnbaugesellschaften BUWOG/ESG, dazu kommen weitere prominente Einzelobjekte in Wien. Die Transaktion dient im Wesentlichen der Rückführung der Mittel, welche im Rahmen der Konzernfinanzierung an Gesellschaften
des Mutterkonzerns IMMOFINANZ zur Verfügung gestellt wurden. Zur weiteren Strukturvereinfachung und finalen
Auflösung der konzerninternen Forderungen und Verbindlichkeiten wurde vom Aufsichtsrat der IMMOEAST AG auch
die Verschmelzung der IMMOAUSTRIA IMMOBILIEN ANLAGEN GmbH auf die IMMOEAST AG beschlossen. Diese
Verschmelzung wurde mit Stichtag 30. April 2009 durchgeführt. Da es sich um eine Common Control Transaction
handelt ergeben sich keine Auswirkungen auf die Vermögenswerte und Schulden. Innerhalb des Eigenkapitals kommt
es zu einer Verschiebung zugunsten der Minderheitsgesellschaften in Höhe von TEUR 59.482,1.
Gesamtauswirkung
Die nachfolgende Aufstellung zeigt für alle erstmalig einbezogenen Gesellschaften das konsolidierte, auf Einzelgesellschaftsebene ermittelte anteilige Nettovermögen zum Bilanzstichtag und die in den Konzernabschluss einbezogene
Gewinn- und Verlustrechnung der Gesellschaften für die Periode vom Erwerbsstichtag bis zum Bilanzstichtag:
Werte in TEUR
30. April 2009
Immobilienvermögen
267.710,5
172.859,5
390.659,3
-47.409,1
-40.950,1
742.870,1
Umsatzerlöse
12.330,7
Neubewertung
-26.986,7
-25.377,5
Finanzergebnis
-23.152,0
Konzernergebnis
5.044,4
-43.485,2
Die Angabe der Buchwerte der einzelnen Vermögenswerte und Schulden nach IFRS 3.67 (f) wird unterlassen, da dies
nur mit unverhältnismäßig großem Aufwand möglich wäre.
Die Angabe der Umsatzerlöse und des Gewinnes bzw. Verlustes der erworbenen Unternehmen unter der Annahme,
dass der Erwerb zu Beginn der Periode stattgefunden hat, wird unterlassen, da dies nur mit unverhältnismäßig großem
Aufwand möglich wäre (IFRS 3.70).
75
2.2.3. Vollkonsolidierung
Ein Tochterunternehmen ist ein Unternehmen, das von einem anderen Unternehmen (Mutterunternehmen) beherrscht
wird. Tochterunternehmen sind im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einzubeziehen. Die Abgrenzung, wann ein Tochterunternehmen vorliegt, folgt dem Control-Konzept. Unter Beherrschung (control) versteht man
die Möglichkeit, die Finanz- und Geschäftspolitik eines Unternehmens zu bestimmen, um aus diesen Tätigkeiten Nutzen zu ziehen. Es genügt die Möglichkeit der Beherrschung, auf deren unmittelbare Ausübung kommt es nicht an. Als
widerlegbare Vermutung für das Vorliegen einer Beherrschung gilt das direkte oder indirekte Verfügen über mehr als
50 % der Stimmrechte eines Unternehmens. IAS 27.13 gibt weiters eine Reihe von Kriterien an, deren Erfüllung zum
Vorliegen einer Beherrschung führen kann, obwohl das Mutterunternehmen 50 % oder weniger als 50 % der Stimmrechte hält.
Der Einbezug von Tochterunternehmen in den Konzernabschluss erfolgt sowohl im Inland als auch im Ausland gemäß
der Einheitstheorie. Aus der Einheitstheorie ergibt sich, dass im Falle der Beherrschung sämtliche Vermögenswerte,
Schulden, Erträge und Aufwendungen der Tochterunternehmen vollständig in den Konzernabschluss einzubeziehen
sind – unabhängig von der Beteiligungsquote des beherrschenden Mutterunternehmens. Das Eigenkapital im Konzernabschluss wird in jenen Teil, der auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfällt, und in jenen Teil, der den
Minderheitsgesellschaftern der Tochterunternehmen zusteht, geteilt. Das Gleiche gilt für die Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung: die Erträge und Aufwendungen der Tochterunternehmen werden vollständig einbezogen, das Ergebnis wird in den Konzernanteil und den Minderheitenanteil geteilt. Salden aus konzerninternen Transaktionen, Erträgen
und Aufwendungen werden in voller Höhe eliminiert. Neben der IMMOFINANZ gehören 171 inländische und 283
ausländische Tochterunternehmen zum Vollkonsolidierungskreis, bei denen die IMMOFINANZ unmittelbar oder mittelbar über die Mehrheit der Stimmrechte der Gesellschafter verfügt bzw. die Möglichkeit der rechtlichen und faktischen Beherrschung vorliegt.
2.2.4. Quotenkonsolidierung
IAS 31 ist für die Bilanzierung aller Anteile an Joint Ventures und die Berichterstattung über die Vermögenswerte,
Schulden, Erträge und Aufwendungen eines Joint Ventures anzuwenden. Ein Joint Venture stellt eine vertragliche
Vereinbarung dar, in der zwei oder mehr Parteien eine wirtschaftliche Tätigkeit durchführen, die einer vertraglich vereinbarten gemeinschaftlichen Führung unterliegt. Partnerunternehmen sind Gesellschafter eines Joint Ventures und
nehmen an der gemeinschaftlichen Führung des Joint Ventures teil. Die Form der vertraglichen Vereinbarung richtet
sich nach den jeweiligen Rechtsvorschriften.
IAS 31 bietet ein Wahlrecht zwischen der Equity-Methode und der Quotenkonsolidierung im Rahmen der Erstellung
des Konzernabschlusses. Dieses ist konzerneinheitlich auszuüben. Die IMMOFINANZ hält die Abbildung von Gemeinschaftsunternehmen im Rahmen der Quotenkonsolidierung für die geeignete Darstellungsform, da hierdurch die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage für den Bilanzleser leichter verständlich werden.
Entsprechend IAS 31 werden 8 inländische und 104 ausländische Gesellschaften im Rahmen der anteilsmäßigen Konsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen. Durch die mit anderen Gesellschaftern abgeschlossenen Syndikatsverträge über die gemeinschaftliche Führung der Geschäfte gemäß IAS 31.3 i.V.m. IAS 31.9 übt die IMMOFINANZ bei
folgenden Unternehmen auch bei vorliegender Stimmrechtsmehrheit keine Beherrschung aus bzw. führt trotz Stimmrechtsminderheit mit anderen Partnern gemeinschaftlich die Geschäfte:
76
KONZERNABSCHLUSS
Segment
Land
Sitz
IMMOAUSTRIA
A
IMMOAUSTRIA
A
IMMOAUSTRIA
IMMOAUSTRIA
IMMOEAST
Gesellschaft
Quote
Langenzersdorf
SelfStorage-DeinLager LagervermietungsgesmbH
30,00 %
Wien
SelfStorage-Liegenschaftsverwaltung Wattgasse GmbH
30,00 %
CH
Zug
SelfStorage – Dein Lagerraum (Schweiz) AG
30,00 %
D
München
SelfStorage – Dein Lagerraum GmbH
30,00 %
CZ
Prag
Diamant Real spol. s.r.o.
51,00 %
IMMOEAST
CZ
Prag
STOP.SHOP.Krnov s.r.o.
50,50 %
IMMOEAST
CZ
Prag
STOP.SHOP.Zatec s.r.o.
50,50 %
IMMOEAST
CZ
Prag
Veronia Shelf s.r.o.
51,00 %
IMMOEAST
CZ
Znaim
Nakupni Centrum AVENTIN Tabor s.r.o.
50,50 %
IMMOEAST
CZ
Znaim
Nakupni Centrum Trebic s.r.o.
50,50 %
IMMOEAST
H
Budapest
STOP.SHOP. Gyöngy Kft.
51,00 %
IMMOEAST
H
Budapest
STOP.SHOP. TB Kft.
51,00 %
IMMOEAST
PL
Katowice
Debowe Tarasy Sp. z o.o. II sp.k.
70,00 %
IMMOEAST
PL
Katowice
Debowe Tarasy Sp. z o.o. III sp.k.
70,00 %
IMMOEAST
PL
Katowice
Debowe Tarasy Sp. z o.o. IV sp.k.
70,00 %
IMMOEAST
PL
Katowice
Silesia Residential Project Sp. z o.o.
70,00 %
IMMOEAST
PL
Warschau
Cirrus Real Sp. z o.o.
51,00 %
IMMOEAST
PL
Warschau
Debowe Tarasy Sp. z o.o.
70,00 %
IMMOEAST
PL
Warschau
Equator Real Sp. z o.o.
51,00 %
IMMOEAST
PL
Warschau
ImmoPoland Residential I Sp. z o.o. w likwidacji
47,50 %
IMMOEAST
PL
Warschau
Metropol NH Sp. z o.o.
25,00 %
IMMOEAST
PL
Warschau
Nimbus Real Sp. z o.o.
51,00 %
IMMOEAST
RO
Bukarest
Confidential Business s.r.l.
25,00 %
IMMOEAST
RO
Bukarest
Polivalenta Building s.r.l.
25,00 %
IMMOEAST
RO
Bukarest
S.C. Retail Development Invest 1 s.r.l.
80,00 %
IMMOEAST
RO
Bukarest
S.C. Union Investitii s.r.l.
25,00 %
IMMOEAST
RU
Moskau
OOO Berga Development
75,00 %
IMMOEAST
RU
Moskau
OOO Fenix Development
75,00 %
IMMOEAST
UA
Kiew
TOV Arsenal City
49,99 %
IMMOEAST
UA
Kiew
49,99 %
IMMOEAST
CY
Limassol
Berga Investment Limited
75,00 %
IMMOEAST
CY
Limassol
MONESA LIMITED
75,00 %
IMMOEAST
CY
Nicosia
Silesia Residential Holding Limited
70,00 %
IMMOEAST
D
München
Multi-ImmoEast Asset Management GmbH
45,00 %
IMMOEAST
L
Luxemburg
Multi-ImmoEast Central European Property Fund C.V.
45,00 %
IMMOWEST
USA
Houston
90,00 %
IMMOWEST
USA
Houston
90,00 %
IMMOWEST
USA
Houston
90,00 %
IMMOWEST
USA
Houston
90,00 %
IMMOWEST
USA
Houston
90,00 %
Die oben angeführte Tabelle enthält nur Gemeinschaftsunternehmen, die zum Stichtag dem Konsolidierungskreis angehörten.
77
Die nachstehenden Angaben stellen die anteiligen Werte dar, mit denen sämtliche quotal konsolidierten Gemeinschaftsunternehmen in den Konzernabschluss einbezogen werden:
Werte in TEUR
Immobilienvermögen
Sonstiges kurzfristiges Vermögen
Werte in TEUR
Umsatzerlöse
30. April 2009
30. April 2008
819.101,8
1.069.025,4
90.418,9
67.371,8
63.464,3
118.321,6
-938.795,1
-826.473,2
-204.197,9
-204.560,8
-170.008,0
223.684,8
2008/09
2007/08
53.677,5
35.154,3
-93.470,8
30.595,8
-219.656,4
50.971,2
Finanzergebnis
-176.166,3
-45.778,9
41.955,4
-1.747,4
-353.867,3
2.571,9
Konzernergebnis
2.2.5. Equity-Bewertung
Anteile an assoziierten Unternehmen sind nach der Equity-Methode zu bilanzieren. Bei der Equity-Methode werden
die anteiligen Eigenkapitalveränderungen sowie das anteilige Ergebnis des assoziierten Unternehmens in den Konzernabschluss übernommen und erhöhen bzw. verringern so den Buchwert der Beteiligung.
Die Beteiligung am assoziierten Unternehmen wird zum Erwerbszeitpunkt zunächst mit ihren Ako angesetzt. Die Equity-Methode ist eine Methode für die Folgebewertung der Beteiligung. Sie basiert auf denselben Grundsätzen wie die
Vollkonsolidierung, die Vermögenswerte und Schulden des assoziierten Unternehmens werden jedoch nicht in den
Abschluss übernommen, sondern dienen nur der Ermittlung des Firmenwertes. Die Differenz zwischen dem neu bewerteten Vermögen des assoziierten Unternehmens und den Ako der Beteiligung stellt den Firmenwert dar. Der Firmenwert ist Teil des Beteiligungsbuchwertes des jeweiligen assoziierten Unternehmens.
Die Prüfung der Werthaltigkeit der Beteiligung von assoziierten Unternehmen richtet sich nach den Regelungen des
IAS 39 hinsichtlich der Indikatoren für eine Wertminderung und den Regelungen des IAS 36 hinsichtlich der durchzuführenden Werthaltigkeitsprüfung. Der im Beteiligungsbuchwert enthaltene Firmenwert wird nicht gesondert auf seine
Werthaltigkeit hin geprüft.
Im laufenden Geschäftsjahr wurden im Rahmen der Equity-Bewertung 22 ausländische und ein inländisches Unternehmen in den Konzernabschluss einbezogen.
Voraussetzung für die Equity-Bewertung ist das Vorliegen eines maßgeblichen Einflusses. Dieser kann in der Regel
durch das Vorliegen einer oder mehrerer Indikatoren festgestellt werden, die in IAS 28.7 definiert sind. Potenzielle
Stimmrechte sind bei der Bestimmung, ob maßgeblicher Einfluss vorliegt, zu berücksichtigen. Die tatsächliche Ausübung des maßgeblichen Einflusses ist hingegen nicht erforderlich.
Bei Vorliegen eines 20 % oder mehr erreichenden Stimmengewichts an einem Unternehmen wird maßgeblicher Einfluss nach IAS 28.6 vermutet. Diese Vermutung kann jedoch widerlegt werden. An folgenden Unternehmen, die man-
78
KONZERNABSCHLUSS
gels maßgeblichen Einflusses nicht als assoziierte Unternehmen klassifiziert werden, liegt eine vermögensmäßige Anteilsquote von 20 % oder mehr vor:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Prime Property BG REIT (42,24 %)
FF&P Russia Real Estate Limited (37,11 %)
Global Emerging Property Fund L.P. (25 %)
FF&P Development Fund (32,12 %)
Adama Holding Public Ltd. (33,85 %)
M.O.F. Immobilien AG (20 %)
M.O.F. Beta Immobilien AG (20 %)
Heitman Russia and Ukraine Property Partners, LLC (33,33 %)
Dikare Holding Ltd. (22 %)
Russia Development Fund L.P. (50,66 %)
Polonia Property Fund II, L.P. (25 %)
Immofinanz Zeta Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H. (66,53 %)
CPB Beta Anlagen Leasing GmbH (57,85 %)
Die Assoziierungsvermutung wird bei den oben angeführten Gesellschaften durch die fehlende organschaftliche Vertretung von Mitarbeitern oder Organen der IMMOFINANZ sowie die für allfällige Beschlussfassungen erforderlichen
Gesellschafterquoten widerlegt. Daher werden diese Beteiligungen als IAS 39 Beteiligungen bilanziert.
2.2.6. Übergangskonsolidierung
Bei einem stufenweisen Erwerb (Übergangskonsolidierung) werden in verschiedenen Transaktionen Anteile am Tochterunternehmen erworben, bis letztendlich die Kontrolle über das Unternehmen erlangt wird. Gemäß IFRS 3.58 ist
dabei der Firmenwert für jede Transaktion gesondert auf Basis der Ako und des neu bewerteten Reinvermögens zum
Transaktionszeitpunkt zu ermitteln. Der Anteil der stillen Reserven, der auf die Altanteile entfällt, wird in der Neubewertungsrücklage ausgewiesen, die wie eine Neubewertungsrücklage nach IAS 16 zu behandeln ist, unabhängig davon, ob der Konzern sonst die Neubewertungsmethode nach IAS 16 anwendet oder nicht.
Im Falle des Übergangs von der Quoten- auf die Vollkonsolidierung erfolgt bis zur Erlangung der Kontrolle über das
Nettovermögen der Gesellschaft der Einbezug der Gewinn- und Verlustrechnung quotal und danach in voller Höhe.
Der bis dahin auf den Joint Venture Partner entfallende Ergebnisanteil wird als erworbenes Kapital im Zuge der Kapitalaufrechnung eliminiert.
79
Bei folgenden Gesellschaften wurde im Geschäftsjahr 2008/09 eine Übergangskonsolidierung vorgenommen:
Segment
vorher
Konsolidierungsart
nachher
Konsolidierungsart
Land
Sitz
Gesellschaft
Quote
IMMOEAST
CZ
Prag
STOP.SHOP. Hranice s.r.o.
50,00 %
Q
100,00 %
V
31.07.2008
IMMOEAST
CZ
Prag
STOP.SHOP. Pribram s.r.o.
50,00 %
Q
100,00 %
V
16.02.2009
IMMOEAST
SK
Bratislava
SCPO s.r.o.
50,00 %
Q
100,00 %
V
30.01.2009
Quote
Stichtag
IMMOEAST
SK
Bratislava
STOP.SHOP. Ruzomberok s.r.o.
50,00 %
Q
100,00 %
V
31.03.2009
IMMOEAST
RO
Bukarest
Eye Shop Targu Jiu s.r.l.
50,00 %
Q
100,00 %
V
30.04.2009
IMMOEAST
RO
Bukarest
Log Center Brasov s.r.l.
50,00 %
Q
100,00 %
V
30.04.2009
IMMOEAST
RO
Bukarest
Log Center Ploiesti s.r.l.
50,00 %
Q
100,00 %
V
30.04.2009
IMMOEAST
RO
Bukarest
S.C. Almera New Capital s.r.l.
50,00 %
Q
100,00 %
V
30.04.2009
IMMOEAST
RO
Bukarest
S.C. Meteo Business Park s.r.l.
89,00 %
Q
100,00 %
V
04.03.2009
IMMOEAST
RO
Bukarest
S.C. Stupul de Albine s.r.l.
89,00 %
Q
100,00 %
V
04.03.2009
IMMOEAST
RO
Sibiu
Log Center Sibiu s.r.l.
50,00 %
Q
100,00 %
V
30.04.2009
Nachfolgend findet sich eine Darstellung der Auswirkungen der wesentlichen Übergangskonsolidierungen der Berichtsperiode. Die anteiligen Vermögenswerte und Schulden, bewertet zu Zeitwerten, wurden durch den Erwerb zusätzlicher Anteile an Objektgesellschaften übernommen:
Segment
Land
Gesellschaft
Stichtag Übergangskonsolidierung
IE
IE
IE
IE
IE
CZ
STOP.SHOP.
Hranice
s.r.o.
31.07.2008
CZ
STOP.SHOP.
Pribram
s.r.o.
16.02.2009
SK
STOP.SHOP.
Ruzomberok s.r.o.
31.03.2009
RO
Log Center
Ploiesti
s.r.o.
30.04.2009
RO
S.C. Almera
New Capital
s.r.l.
30.04.2009
19,3
13,1
117,4
591,2
335,4
317,6
275,5
0,8
535,0
398,6
12,4
307,5
1,7
1.052,4
366,9
Werte in TEUR
Liquide Mittel
Immobilienvermögen
3.676,5
782,4
3.799,5
3.940,6
6.222,5
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen
-1.747,0
-1.371,9
-674,8
-8.276,0
-1.873,7
-578,4
-481,2
0,0
-17,8
-0,7
-68,1
0,0
-0,1
-610,8
-9.405,7
-4,5
Rückstellungen
-17,6
-12,6
-1,5
-2,1
-147,7
0,0
-617,0
0,0
-6,6
-30,0
637,6
-1.313,6
422,4
248,5
154,4
-113,6
0,2
-4,1
-4,1
1.591,2
36,8
1.312,6
-2.369,3
-3.723,4
3.896,2
Währungsumrechnung
1.356,9
2.632,5
-1.349,9
2.809,9
Kaufpreis gesamt
2.948,0
2.669,3
-37,2
440,6
172,8
-19,3
-13,1
-117,4
-591,2
-335,4
2.928,8
2.656,2
-154,7
-150,6
-162,7
Nettokaufpreis für Objektgesellschaften
Im Bereich der IMMOWEST kam es im Geschäftsjahr 2008/09 zu keinen Übergangskonsolidierungen.
80
KONZERNABSCHLUSS
2.2.7. Endkonsolidierung
Wird ein Tochterunternehmen veräußert, werden die Vermögenswerte und Schulden dieses Tochterunternehmens
nicht mehr in den Konzernabschluss übernommen. Die Erträge und Aufwendungen des endkonsolidierten Unternehmens werden bis zum Verlust der Beherrschung über dieses in den Konzernabschluss einbezogen, der veräußerte Ergebnisanteil schmälert den Endkonsolidierungserfolg, um eine Doppelerfassung von Ergebnissen zu verhindern.
Der seit Konzernzugehörigkeit erwirtschaftete Ergebnisvortrag des endkonsolidierten Tochterunternehmens beeinflusst den Endkonsolidierungserfolg, da diese Ergebnisbeiträge bereits in Vorperioden im Konzernabschluss erfasst
wurden.
Bei Endkonsolidierung ausländischer Tochterunternehmen erhöht bzw. verringert sich der Endkonsolidierungserfolg
um die nun erfolgswirksam zu erfassenden Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung, die während der Konzernzugehörigkeit im Eigenkapital angesammelt wurden.
Folgende Gesellschaften wurden im Geschäftsjahr 2008/09 verkauft oder liquidiert und somit endkonsolidiert bzw.
durch Verschmelzung aus dem Konsolidierungskreis ausgeschieden.
Segment
IMMOAUSTRIA
Land
Sitz
Gesellschaft
Quote
Konsolidierungsart
Stichtag
A
Wien
City Parkgaragen BetriebsGmbH
100,00 %
V
30.04.2009
100,00 %
V
30.04.2009
V
30.04.2009
IMMOAUSTRIA
A
Wien
Garage am Beethovenplatz
Gesellschaft m.b.H. & Co. KG
IMMOAUSTRIA
A
Wien
IMMOAUSTRIA IMMOBILIEN ANLAGEN GMBH
100,00 %
IMMOAUSTRIA
A
Wien
P.C.C. Parkgaragen City Center GmbH
100,00 %
V
30.04.2009
IMMOAUSTRIA
A
Wien
TG Planungs- und Errichtungs GmbH
76,00 %
V
30.04.2009
IMMOAUSTRIA
A
Wien
100,00 %
V
30.04.2009
IMMOAUSTRIA
A
Wien
100,00 %
V
30.04.2009
TGF – Tiefgarage Freyung Errichtungs- und
Verwaltungsgesellschaft m.b.H.
TGF – Tiefgarage Freyung Errichtungs- und
Verwaltungsgesellschaft m.b.H. & Co KG
IMMOAUSTRIA
A
Wien
WIPARK Garagen AG
100,00 %
V
30.04.2009
IMMOAUSTRIA
H
Budapest
WIPARK Budavar Kft.
50,00 %
Q
30.04.2009
IMMOAUSTRIA
H
Budapest
WIPARK Hungaria Garáze Kft.
100,00 %
V
30.04.2009
IMMOAUSTRIA
H
Budapest
WIPARK Palace Garáze Kft.
70,00 %
V
30.04.2009
H
Pécs
WIPARK-KONZUMPARKOLÓ Kft.
90,00 %
V
30.04.2009
IMMOEAST
IMMOAUSTRIA
CZ
Prag
AB Stetkova a.s.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
CZ
Prag
Delta Park a.s.
100,00 %
V
20.02.2009
IMMOEAST
CZ
Prag
KIP Development spol.s.r.o.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
CZ
Prag
Netlu spol.s.r.o.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
CZ
Prag
NF 23 spol.s.r.o.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
CZ
Prag
RHP Development s.r.o.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
CZ
Prag
Stavební a inzenýrská spolecnost spol. s.r.o.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
EE
Tallinn
OÜ Robbins
45,00 %
Q
01.11.2008
IMMOEAST
PL
Warschau
Blizzard Real Sp. z o.o.
100,00 %
V
05.09.2008
IMMOEAST
PL
Warschau
Passat Real Sp. z o.o.
100,00 %
V
05.09.2008
IMMOEAST
PL
Warschau
RONDO OFFICE PROJECT Sp. z o.o.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
PL
Warschau
Zenith Real Sp. z o.o.
51,00 %
Q
16.12.2008
IMMOEAST
SK
Bratislava
CP Beta s.r.o.
50,00 %
Q
04.12.2008
81
Endkonsolidierung
Land
Sitz
Gesellschaft
Quote
Konsolidierungsart
IMMOEAST
SK
Bratislava
CP Gama s.r.o.
50,00 %
Q
04.12.2008
IMMOEAST
SK
Bratislava
SCP s.r.o.
50,00 %
Q
30.01.2009
IMMOEAST
RO
Bukarest
AC Parc Invest s.r.l.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
RO
Bukarest
Eye Shop Hunedoara s.r.l.
50,00 %
Q
30.04.2009
IMMOEAST
RO
Bukarest
Log Center Bacau s.r.l.
50,00 %
Q
30.04.2009
IMMOEAST
RO
Bukarest
PBT Invest s.r.l.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
RO
Cluj
ASB Development s.r.l.
50,00 %
Q
18.12.2008
Segment
IMMOEAST
RO
Cluj
CLD Development s.r.l.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
RO
Cluj
FMZ TM s.r.l.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
RO
Cluj
ORA Development s.r.l.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
RO
Cluj
SAM FMZ s.r.l.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
RO
Cluj
SBACARO s.r.l.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
RO
Cluj
SIB Development s.r.l.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
RO
Cluj
SLA Development s.r.l.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
RO
Sibiu
Real Project s.r.l.
100,00 %
V
01.02.2009
IMMOEAST
KY
George
Town
Russia Development Fund L.P.
100,00 %
V
22.12.2008
IMMOEAST
UA
Kiew
TOV Alacor City
41,00 %
Q
30.04.2009
IMMOEAST
UA
Kiew
TOV Alacor Construction
41,00 %
Q
30.04.2009
IMMOEAST
UA
Kiew
TOV Alacor Scorta
41,00 %
Q
30.04.2009
IMMOEAST
A
Wien
S+B CEE Beteiligungsverwaltungs GmbH
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
Conlu Ltd.
100,00 %
V
22.12.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
Loberta Holdings Ltd.
51,00 %
Q
30.04.2009
IMMOEAST
CY
Nicosia
Mossoldac Holdings Ltd.
100,00 %
V
22.12.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
Pipera Office Project Ltd.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
Roches Ventures Ltd.
41,00 %
Q
30.04.2009
IMMOEAST
CY
Nicosia
S+B CEE ACP Cyprus Ltd.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
S+B CEE ALPHA CYPRUS Ltd.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
S+B CEE BETA CYPRUS LIMITED
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
S+B CEE DELTA CYPRUS LIMITED
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
S+B CEE EPSILON CYPRUS LIMITED
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
S+B CEE ETA CYPRUS LIMITED
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
S+B CEE GAMMA CYPRUS LIMITED
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
S+B CEE Kapa Cyprus Ltd.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
S+B CEE Thita Cyprus Ltd.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
S+B CEE Yiota Cyprus Ltd.
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
S+B CEE ZETA CYPRUS LIMITED
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
S+B Forth Project Cyprus Limited
50,00 %
Q
18.12.2008
IMMOEAST
CY
Nicosia
S+B Third Project Cyprus Limited
50,00 %
Q
18.12.2008
Mülheim
Deutsche Lagerhaus vierzehnte Objekt GmbH u.
Co KG
90,00 %
V
27.04.2009
IMMOWEST
82
Stichtag
D
IMMOWEST
USA
Houston
90,00 %
Q
01.01.2009
IMMOWEST
USA
Houston
IMF Investments No. 301, Ltd.
90,00 %
Q
01.08.2008
KONZERNABSCHLUSS
Die Auswirkungen der wesentlichen Endkonsolidierungen werden in folgender Tabelle dargestellt:
Segment
IE
IE
IE
IE
CZ
Delta Park
a.s.
20.02.2009
PL
Blizzard Real
Sp. z o.o.
05.09.2008
PL
Passat Real
Sp. z o.o.
05.09.2008
CZ/PL/RO
S+B Gruppe
1.231,1
712,4
754,5
2.425,1
2,4
0,0
55,9
3,3
758,0
838,3
831,9
11.975,6
481,4
94,2
237,5
2.065,4
44.722,2
34.473,5
26.292,7
65.928,1
0,0
0,0
0,0
28,9
-20.592,2
-15.635,6
-11.911,4
-46.655,9
Land
Gesellschaft
Stichtag Endkonsolidierung
18.12.2008
Werte in TEUR
Liquide Mittel
Immobilienvermögen
Immaterielle Vermögenswerte
Rückstellungen
Währungsumrechnung
Abgegebenes Nettovermögen
Ergebnis aus der Endkonsolidierung
Verkaufspreis
Abzüglich liquide Mittel
Nettoverkaufspreis
-126,8
-564,4
-7,3
-1.952,1
-2.115,0
-3.885,7
-2.119,2
-24.447,8
-2,0
-5,7
0,0
-366,4
-6.688,9
-4.593,1
-2.971,3
-1.534,9
-2.106,8
399,2
202,4
-751,9
15.563,4
11.833,1
11.365,7
6.717,4
6.479,9
0,0
2.815,1
165,4
-2.398,1
7.762,4
2.411,0
103,4
19.645,2
19.595,5
16.591,8
6.986,2
-1.231,1
-712,4
-754,5
-2.425,1
18.414,1
18.883,1
15.837,3
4.561,1
Die gesonderte Angabe der Endkonsolidierung des Teilkonzerns WIPARK wird unterlassen, da über den Kaufpreis
zwischen den Vertragspartnern Stillschweigen vereinbart wurde.
Bei der Alacor-Gruppe, bestehend aus fünf Gesellschaften, übt die IMMOFINANZ keine Beherrschung mehr aus, daher
wurden die Gesellschaften mit Stichtag 30. April 2009 endkonsolidiert.
Im IMMOWEST-Teilkonzern wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr drei leere Gesellschaften liquidiert.
2.2.8. Strukturveränderungen
Strukturveränderungen sind Auswirkungen von Anteilsverschiebungen zwischen den Anteilseignern der Muttergesellschaft (IMMOFINANZ) und den Minderheitsgesellschaftern der jeweiligen konsolidierten Tochtergesellschaften bzw.
allfälliger quotenkonsolidierter Gesellschaften, die ihrerseits wiederum über konsolidierte Gesellschaften verfügen, an
denen Minderheitsgesellschafter beteiligt sind. Weiters fallen unter den Begriff der Strukturveränderungen konzerneigenkapitalwirksame Erwerbe von Anteilen an Unternehmen, an denen Minderheitsgesellschafter beteiligt sind bzw.
parzielle Endkonsolidierungsmaßnahmen oder Sukzessiverwerbe ohne Übergangskonsolidierung, die zu Verschiebungen im erwirtschafteten Eigenkapital (entweder vom Konzernanteil zum Minderheitenanteil oder umgekehrt) derjenigen Gesellschaften führen, an denen die Gesellschaft, die Gegenstand einer solchen partiellen Endkonsolidierung ist,
kontrollierend oder gemeinschaftlich führend iSd IAS 31 beteiligt ist.
83
Die Abbildung von Transaktionen mit Minderheitsgesellschaftern ohne Verlust der Kontrolle wird im IAS 27 nicht geregelt. Mangels entsprechender IFRS-Leitlinien können daraus entstehende Firmenwerte unterschiedlich erfasst werden. IMMOFINANZ bilanziert eine Änderung des Anteils ohne beherrschenden Einfluss als Eigenkapitaltransaktion
zwischen Anteilseignern. Differenzen zwischen dem Buchwert des betreffenden Anteils ohne beherrschenden Einfluss
und der zahlbaren Gegenleistung werden als Erhöhung oder Minderung des Eigenkapitals behandelt. Diese Bilanzierungsmethode steht im Einklang mit dem geänderten IAS 27.
Bei folgenden Gesellschaften kam es im Geschäftsjahr 2008/09 zu Anteilsveränderungen ohne Verlust der Kontrolle:
V = Vollkonsolidierung
Segment
Quote vorher
Quote nachher
Konsolidierungsart
Land
Sitz
Gesellschaft
CEE
PL
Warschau
Vertano Residence Sp. z o.o. 1 Sp.k.
89,89 %
90,53 %
V
31.07.2008
SEE
RO
Bukarest
ARMONIA CENTER ARAD s.r.l.
75,00 %
100,00 %
V
31.10.2008
Stichtag
SEE
RO
Bukarest
Freeze 1 Development s.r.l.
100,00 %
60,00 %
V
05.05.2008
SEE
RO
Bukarest
Regal Invest s.r.l.
91,91 %
93,73 %
V
04.09.2008
SEE
RO
Bukarest
SC EFG Urban Achizitii s.r.l.
89,00 %
100,00 %
V
04.03.2009
SEE
RO
Bukarest
Ventilatorul Real Estate SA
91,83 %
93,67 %
V
04.09.2008
2.3. Währungsumrechnung
Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in ausländischer Währung mit dem Devisenmittelkurs am
Tag der jeweiligen Transaktion. Die Umrechnung der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden monetären
Vermögenswerte und Verbindlichkeiten erfolgt mit dem an diesem Tag gültigen Devisenmittelkurs. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst.
Die Konzernberichtswährung ist der EURO. Bei in Fremdwährung bilanzierenden Tochtergesellschaften bzw. bei quotenkonsolidierten Gesellschaften wird die funktionale Währung anhand des primären (volks)wirtschaftlichen Umfeldes,
in welchem die jeweilige Gesellschaft operiert, bestimmt. Grundlegende Determinante hierfür ist jene Währung, in der
der überwiegende Teil der Wirtschafts-, Waren-, und Dienstleistungsströme in dem jeweiligen Land abgewickelt wird.
Bei den IMMOFINANZ-Gesellschaften entspricht die Landeswährung jeweils der funktionalen Währung. Gemäß IAS 21
erfolgt die Umrechnung nach dem Konzept der funktionalen Währung in der Ausprägung der modifizierten Stichtagskursmethode. Dabei werden im Falle von Unternehmenserwerben die neu bewerteten in den konsolidierungsfähigen
Abschlüssen befindlichen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten mit dem Devisenmittelkurs am Bilanzstichtag und
der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung mit dem gewogenen durchschnittlichen Devisenmittelkurs des Geschäftsjahres umgerechnet. Der einer ausländischen Tochtergesellschaft oder quotenkonsolidierten Gesellschaft zugeordnete Firmenwert wird mit dem Stichtagskurs umgerechnet. Das Eigenkapital von Tochtergesellschaften bzw. quotenkonsolidierten Gesellschaften sowie allfällige Beteiligungsbuchwerte ausländischer Gesellschaften in Fremdwährung
werden mit dem historischen Kurs zum Zeitpunkt der Erstkonsolidierung umgerechnet. Ausschüttungen in Fremdwährung wird der Devisenmittelkurs für Zwecke der Eliminierung zugrunde gelegt. Erwirtschaftete (historische) Konzerneigenkapitalbestandteile ausländischer in Fremdwährung bilanzierender Gesellschaften werden mit dem Stichtagskurs
umgerechnet. Daraus entstehende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden erfolgsneutral im Ausgleichsposten
aus der Währungsumrechnung im Eigenkapital erfasst.
Die Regelung in IAS 21 bezüglich der Abwicklung und Umrechnung von Abschlüssen sind beim Übergang der nationalen Währung auf den Euro von Unternehmen, die zu den teilnehmenden Mitgliedstaaten der Europäischen Union
gehören, strikt anzuwenden – Vermögenswerte und Schulden sind weiterhin mit dem Stichtagskurs umzurechnen,
kumulierte Umrechnungsdifferenzen verbleiben im Eigenkapital und Umrechnungsdifferenzen aus der Umrechnung
von Schulden, die auf Fremdwährungen der Teilnehmerstaaten lauten, sind nicht dem Buchwert des dazugehörenden
Vermögenswertes zuzurechnen.
84
KONZERNABSCHLUSS
Der Währungsumrechnung wurden als Stichtagskurs zum 30. April 2009 folgende von der Constantia Privatbank Aktiengesellschaft am 29. April 2009 veröffentlichte Kurse zugrunde gelegt:
Währung
Stichtagskurs 30. April 2009
Stichtagskurs 30. April 2008
Durchschnittskurs 2008/09
Durchschnittskurs 2007/08
HUF
289,200000
253,320000
271,260000
250,250000
PLN
4,414000
3,451500
3,932750
3,616250
CZK
26,690000
25,205000
25,947500
26,664000
SKK
30,126000
32,229000
31,177500
32,978000
RON
4,188300
3,679000
3,933650
3,504150
BGN
1,955800
1,955800
1,955800
1,955800
RSD
95,000000
80,820000
87,910000
81,064500
HRK
7,422500
7,268100
7,345300
7,314800
BAM
1,955800
1,956700
1,956250
1,957900
EEK
15,646600
15,646600
15,646600
15,646600
LVL
0,709200
0,698300
0,703750
0,700700
RUB
43,930000
36,832000
40,381000
35,921000
UAH
10,705000
7,564100
9,134550
7,191100
USD
1,326600
1,554000
1,440300
1,457250
CHF
1,506400
1,614700
1,560550
1,630250
SEK
10,759700
9,357500
10,058600
9,254900
TRY
2,118200
2,003000
2,060600
1,875400
GBP
0,898750
0,790150
0,844450
0,741975
Mit 1. Jänner 2009 wurde in der Slowakei der Euro eingeführt. Der Umrechnungskurs wurde mit einem Euro zu 30,126
Kronen fixiert.
85
3. Erläuterungen zum Konzernabschluss
3.1. Investment Property
3.1.1. Umsatzerlöse
Die Realisierung von Mieterlösen erfolgt periodengerecht in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des zugrunde
liegenden Mietvertrages. Die Verkäufe von Immobilienvorräten werden unter den Umsatzerlösen ausgewiesen. Als
Realisationszeitpunkt wird hierbei der Zeitpunkt der Übertragung des Eigentums herangezogen.
Der Realisationszeitpunkt von Umsatzerlösen wird anhand des Übergangs der Chancen und Risiken und der Verfügungsmacht definiert.
Weiters müssen sowohl die Erlöse als auch die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf anfallen, verlässlich
bestimmt werden. Sind diese Kriterien erfüllt, kommt es zur Realisierung der Erträge in der betreffenden Periode.
Andernfalls darf kein Ertrag realisiert werden, allfällig erhaltene Zahlungen sind als Verbindlichkeiten zu behandeln.
Die Umsatzerlöse sind nach Regionen und nach Nutzungsarten der Immobilien detailliert in der Segmentberichterstattung, die ein Bestandteil dieses Konzernabschlusses ist, dargestellt.
Die Zusammensetzung der Mieterlöse nach Nutzungsart der Immobilien stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Büro
Logistik/Gewerbe
Einzelhandelsfläche
Freizeit/Hotel
Wohnung
Garage
Mieterlöse
Sonstige Erlöse
Summe
2008/09
%
2007/08
%
179.566,8
32,84 %
173.693,5
34,65 %
99.233,4
18,15 %
73.454,7
14,65 %
114.682,4
20,98 %
111.996,5
22,34 %
13.078,6
2,39 %
8.657,1
1,73 %
114.396,4
20,92 %
109.307,7
21,80 %
25.772,8
4,71 %
24.192,2
4,83 %
546.730,4
100,00 %
501.301,6
100,00 %
26.759,1
7.177,0
169.113,6
144.293,0
20.386,0
18.059,7
762.989,2
670.831,3
3.1.2. Immobilienbewertung
Der beizulegende Zeitwert hat die aktuelle Marktlage und die Umstände zum Bilanzstichtag widerzuspiegeln. Den
bestmöglichen substanziellen Hinweis für den beizulegenden Zeitwert erhält man normalerweise durch auf einem aktiven Markt notierte aktuelle Preise ähnlicher Immobilien, die sich am gleichen Ort und im gleichen Zustand befinden
und Gegenstand vergleichbarer Mietverhältnisse und anderer mit den Immobilien zusammenhängender Verträge
sind.
Die Ermittlung der Verkehrswerte der Immobilien der IMMOFINANZ erfolgt mittels Gutachten, die von unabhängigen
Sachverständigen erstellt werden. Als unabhängige Sachverständige fungieren für die Segmente IMMOAUSTRIA und
IMMOEAST Unternehmen der Colliers International Gruppe, für das Segment IMMOWEST BNP Paribas Real Estate
Consult GmbH (vormals Atisreal Consult GmbH) und für das Segment IMMOAUSTRIA neben Unternehmen der Colliers
International Gruppe ein Sachverständigenausschuss, der aus drei allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten
Sachverständigen besteht. Die Bewertung des Selfstorage Portfolios wurde ebenfalls von BNP Paribas Real Estate
Consult GmbH vorgenommen (siehe hierzu auch Kapitel 1.5.).
86
KONZERNABSCHLUSS
Als Bewertungsverfahren wurde bei Bestandsobjekten das Discounted Cashflow Verfahren in der Ausprägung des
Term and Reversion Model angewendet. Hierbei wird die aktuelle Marktmiete bis zum Ende der Vertragslaufzeit auf
den Bewertungszeitpunkt diskontiert (Term) und danach eine marktkonforme Miete für die Bestimmung der ewigen
Rente (Reversion) angesetzt, kapitalisiert und ebenfalls auf den Bewertungszeitpunkt abgezinst. Je nach Risikoeinschätzung, die sich sowohl nach dem Immobilientypus, der Lage, der Region und dem aktuellen Marktniveau orientiert, wurden für die Abzinsung der aktuellen Miete und der Kapitalisierung der ewigen Rente unterschiedliche Diskontfaktoren angesetzt. Ein allfälliger Leerstand wird ebenso wie die ewige Rente unter Berücksichtigung eines
entsprechenden Ausmietungshorizonts und unter Ansatz einer marktkonformen Miete sowie unter Berücksichtigung
einer angenommenen maximalen Auslastung, die sich an den oben beschriebenen Kriterien orientiert, kapitalisiert.
Eingestellte Immobilienprojekte wurden nach dem Vergleichswertverfahren (sales comparison approach) bewertet.
Bestandsimmobilien, die mit Blick auf eine allfällige Neugestaltung und Überarbeitung (Redevelopment) erworben
wurden, werden ebenso nach dem Residualwertverfahren bewertet. Ihre Klassifikation als Immobilie, die als Finanzinvestition gehalten wird, ändert sich durch die Neugestaltung und Überarbeitung nicht.
3.1.2.1. Neubewertungsergebnis
Nach dem Verkehrswertmodell werden die Immobilien zum Bilanzstichtag mit ihren beizulegenden Zeitwerten bewertet. Der beizulegende Wert ist der Betrag, zu dem eine Immobilie zwischen sachverständigen, vertragswilligen und
voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnte.
Wertänderungen der Verkehrswerte werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Liegenschaften werden nicht planmäßig abgeschrieben, sondern jährlich mit ihren Verkehrswerten bewertet. Die Regelungen
über den Werthaltigkeitstest finden gemäß IAS 36.2 (f) keine Anwendung, da Investment Properties erfolgswirksam
zum Verkehrswert bewertet werden.
Die Neubewertungsgewinne/-verluste sind nach Regionen detailliert in der Segmentberichterstattung, die ein Bestandteil dieses Konzernabschlusses ist, dargestellt.
Die Neubewertungsgewinne/-verluste gliedern sich wie folgt:
Werte in TEUR
1. Mai 2008 – 30. April 2009
1. Mai 2007 – 30. April 2008
Aufwertung
145.717,4
746.950,2
Abwertung
-1.493.068,9
-376.922,7
Summe
-1.347.351,5
370.027,5
Werte in TEUR
Währungsbereinigte Neubewertung
Währungsbedingte Neubewertung
Summe
1. Mai 2008 – 30. April 2009
-1.810.438,8
463.087,4
-1.347.351,5
87
Die Krise der internationalen Finanzmärkte beeinflusste in der Berichtsperiode das Neubewertungsergebnis maßgeblich. Bereits im letzten Geschäftsjahr 2007/08 konnte ein deutlicher Rückgang an Transaktionen am Immobilienmarkt
sowie steigende Renditen für die Bewertung von Immobilien festgestellt werden. Diese Tendenz hat sich im laufenden
Geschäftsjahr 2008/09 deutlich verstärkt. In fast allen Teilmärkten mussten aufgrund der Entwicklung des Immobilienmarktes bei der Bewertung steigende Marktrenditen angesetzt werden, was im Regelfall eine entsprechende Abwertung nach sich zieht.
3.1.2.1.1. Neubewertung von fertig gestellten Anlagen in Bau
Bei den im Folgenden angeführten Immobilien handelt es sich um in Bau befindliche Immobilien, die im Geschäftsjahr
2008/09 fertig gestellt und in Betrieb genommen wurden. Diese Immobilien wurden zum Bilanzstichtag mit ihrem
beizulegenden Zeitwert bewertet. Der Unterschiedsbetrag zwischen dem beizulegenden Zeitwert der Immobilie und
dem vorherigen Buchwert wurde erfolgswirksam im Neubewertungsergebnis erfasst.
Werte in TEUR
Objekt
Segment
Neubewertung
1220 Wien, Gaudenzdorfer Gürtel 51-59
A
IA
-34,3
4070 Eferding, FMZ Eferding, Linzer Straße 22
A
IA
191,7
A
IA
1.587,8
CH
IA
1.741,8
diverse Immobilien des Buwog Portfolios
8045 Zürich, Grubenstraße 28
13409 Berlin, Markstraße 11
D
IA
60,9
80807 München, Frankfurter Ring 6
D
IA
272,9
MyBox Příbram
CZ
IE
4.443,3
MyBox Rakovnik
CZ
IE
788,1
STOP.SHOP. Tabor
CZ
IE
127,9
STOP.SHOP. Trebic
CZ
IE
1.708,1
Logistics Center Nove Mesto
SK
IE
311,1
STOP.SHOP. Ruzomberok
SK
IE
-3.237,7
Almera LogCenter
RO
IE
20,0
Armonia Arad
RO
IE
10.303,7
LogCenter Ploiesti
RO
IE
-4.248,2
Nordeast Logistic Park
RO
IE
-6.235,5
D
IW
-4.124,6
80333 München, Sophienstraße 28
41460 Neuss, Am Hochofen 62
D
IW
-407,4
85586 Poing (bei München), Gruber Straße 70
D
IW
1.621,5
71665 Vaihingen-Enz, Ensinger Str./Westerholzring
D
IW
-891,1
90451 Nürnberg, Duisburger Straße/Bochumer Str.
D
IW
-2.607,1
1822 BA Alkmaar, Robbenkoog 1
NL
IW
-564,8
4337 RB Middelburg, Klarinetweg 7
NL
IW
-1.181,2
77092-4004 Houston, 6500 W 43rd St./Cutten Road, Vintage Apartments
US
IW
-5.566,1
77063-2044 Houston, 2401 S Gessner Rd, Ventura Lofts
US
IW
Summe
88
2008/09
Land
-3.672,1
-9.591,4
KONZERNABSCHLUSS
3.1.2.1.2. Aufwertung
Im Geschäftsjahr 2008/09 ergaben sich folgende Aufwertungen:
Werte in TEUR
Segment
Aufwertung
Österreich
IA
66.026,8
Deutschland
IA
2.193,5
Schweiz
IA
4.661,2
Ungarn
IA
Aufwertung IMMOAUSTRIA
822,2
73.703,7
Tschechien
IE
8.568,2
Polen
IE
19.643,3
Slowakei
IE
311,1
Rumänien
IE
10.323,6
Bulgarien
IE
Aufwertung IMMOEAST
4.159,0
43.005,4
Deutschland
IW
21.978,2
Niederlande
IW
2.498,4
Schweiz
IW
4.531,8
Aufwertung IMMOWEST
29.008,4
Gesamtaufwertung
145.717,4
3.1.2.1.3. Abwertung
Folgend die Abwertungen des Immobilienvermögens getrennt nach Ländern und Segmenten des Geschäftsjahres
2008/09:
Werte in TEUR
Segment
Abwertung
Österreich
IA
318.993,4
Deutschland
IA
3.515,6
Schweiz
IA
24.921,7
Abwertung IMMOAUSTRIA
347.430,8
Tschechien
IE
240.661,3
Ungarn
IE
149.794,1
Polen
IE
33.883,3
Slowakei
IE
137.452,4
Rumänien
IE
273.239,2
Bulgarien
IE
90.176,3
Slowenien
IE
3.900,0
Kroatien
IE
7.339,0
Russland
IE
24.230,1
Abwertung IMMOEAST
960.675,5
Deutschland
IW
Niederlande
IW
15.115,0
Schweiz
IW
30.801,1
USA
IW
Abwertung IMMOWEST
Gesamtabwertung
125.662,9
13.383,6
184.962,6
1.493.068,9
89
3.1.3. Immobilienaufwendungen
Werte in TEUR
2008/09
2007/08
162.115,5
138.812,9
Leerstehungen
8.868,3
9.877,1
Provisionsaufwendungen
9.068,0
5.600,7
51.064,1
47.619,8
5.947,2
3.372,8
Instandhaltungsaufwendungen
Sonstiger laufender Aufwand
Sonstiger direkt zurechenbarer Aufwand
Summe
42.614,6
26.209,6
279.677,7
231.492,8
Bei den sonstigen direkt zurechenbaren Aufwendungen handelt es sich ausschließlich um Hauseigentümeraufwendungen.
3.1.4. Drohverlustrückstellung
Führt die Immobilienmarktentwicklung einer Region zu steigenden Renditen und wurden Immobilienerwerbe zu fixen
Renditen vereinbart, die unter diesen Renditen liegen, besteht für IMMOFINANZ ein Preisrisiko. Bei der Durchführung
von Forward Purchases wird der Ankaufspreis für eine Immobilie meist in der Zukunft fixiert. Steigt die Marktrendite
bis zum Ankaufszeitpunkt, sinkt der beizulegende Zeitwert der Immobilie. Sollte der beizulegende Zeitwert der Immobilie zum Ankaufszeitpunkt niedriger sein als der vereinbarte Kaufpreis, so entsteht für die IMMOFINANZ, durch diese
vertragliche Vereinbarung, ein Nachteil. Im Geschäftsjahr 2008/09 wurde die Tendenz steigender Renditen, die bereits
im Vorjahr begonnen hat, fortgesetzt. Der Konzern musste daher Drohverlustrückstellungen, die aus dem oben beschriebenen Sachverhalt resultierten, in Höhe von TEUR 163.023,1 bilanzieren.
Werte in TEUR
1. Mai 2008 – 30. April 2009
1. Mai 2007 – 30. April 2008
163.023,1
0,0
Werte in TEUR
Österreich
Segment
IA
Drohverlustrückstellung IMMOAUSTRIA
2.665,0
Ungarn
IE
Polen
IE
950,0
Slowakei
IE
10.370,9
Rumänien
IE
31.414,4
Russland
IE
90.186,5
Ukraine
IE
2.870,7
Drohverlustrückstellung IMMOEAST
2.579,4
138.371,9
Deutschland
IW
18.794,0
Niederlande
IW
2.359,0
USA
IW
833,2
Drohverlustrückstellung IMMOWEST
Drohverlustrückstellung Gesamt
Zur Entwicklung der gesamten Rückstellungen siehe Kapitel 3.7.5.
90
2.665,0
21.986,2
163.023,1
KONZERNABSCHLUSS
3.1.5. Abschreibungen
Werte in TEUR
1. Mai 2008 – 30. April 2009
1. Mai 2007 – 30. April 2008
Abschreibung In Bau befindliches Immobilienvermögen
245.182,9
12.693,9
Abschreibung Immobilienvorräte
136.286,6
0,0
Firmenwertabschreibung
130.652,0
139.441,9
Forderungsabschreibung
339.036,0
4.781,6
Sonstige Abschreibungen
20.204,4
4.838,6
871.361,9
161.756,0
Summe
Bei der Abschreibung von in Bau befindlichen Immobilien und Immobilienvorräten handelt es sich um Entwicklungsprojekte, bei denen der mittels Gutachten ermittelte Verkehrswert unter den Herstellungskosten liegt. Somit erfolgte
der Ansatz dieser in Bau befindlichen Anlagen sowie Immobilienvorräten mit dem niedrigeren Verkehrswert.
Hinsichtlich der Firmenwertabschreibung wird auf Kapitel 3.2.2. verwiesen.
Hinsichtlich der Forderungsabschreibung wird auf Kapitel 3.3.6. verwiesen.
Hinsichtlich der Abschreibungen zu in Bau befindlichen Immobilien wird auf Kapitel 3.1.7. verwiesen.
Hinsichtlich der Abschreibungen zu Immobilienvorräten wird auf Kapitel 3.1.10. verwiesen.
3.1.6. Immobilienvermögen
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien stellen Vermögen dar, das zur Erzielung von Miet- oder Pachterträgen oder
von Wertsteigerungen gehalten wird und nicht für die Produktion oder sonstige Leistungserstellung oder zur Veräußerung im normalen Geschäftsverlauf genutzt wird. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien können aus Grundstücken
und/oder Gebäuden oder Teilen davon bestehen. Immobilien, die in der Produktion von Waren oder Erbringung von
Dienstleistungen wie auch für Verwaltungszwecke verwendet werden, sind keine als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gemäß IAS 40. Grundstücke, die mit der Absicht erworben werden, hierauf eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu errichten, werden zum Zugangszeitpunkt als unter IAS 40 fallende Immobilien klassifiziert und in der
Folge zum beizulegenden Zeitwert bewertet.
Gemäß IAS 40 werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien bei Zugang mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Transaktionskosten bewertet. Diese Kosten dürfen keine Gründungs- und/oder Anlaufkosten oder anfängliche Betriebsverluste, die anfallen, bevor die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien die
geplante Belegungsquote erreichen, enthalten. Für die Folgebewertung räumt der Standard ein Wahlrecht zwischen
der Anschaffungskostenmethode und der Verkehrswertmethode ein. Der Ansatz des Immobilienvermögens erfolgte
bis 30. April 2005 nach dem Anschaffungskostenmodell. Demzufolge waren die Immobilien zu ihren Ako abzüglich linearer planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibungen bewertet. Mit Stichtag 31. Jänner 2006 hat das Management der IMMOFINANZ entschieden, der Best Practices Policy Recommendation 2.2 der European Public Real Estate
Association (im Folgenden: EPRA) zu folgen, die EPRA-Mitgliedern empfiehlt, die Verkehrswertmethode des IAS 40
anzuwenden. Der Konzernabschluss wurde entsprechend IAS 8.22 retrospektiv unter der Anwendung der Verkehrswertmethode gemäß IAS 40.33 angepasst.
Die detaillierte Entwicklung des Anlagevermögens wird im Folgenden dargestellt. Der Einfluss aus der Veränderung
des Konsolidierungskreises ist gesondert dargestellt. Die Währungsumrechnung, die sich bei den Auslandsgesellschaften aus der unterschiedlichen Umrechnung der Vermögenswerte mit den Kursen zu Jahresbeginn und -ende ergibt, ist ebenfalls gesondert ausgewiesen.
91
Die Entwicklung der Anschaffungskosten der Investment Properties stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Stand 1. Mai 2007
Veränderung Konsolidierungskreis
Änderung Einbezugsmethode
Immobilienvermögen
6.945.220,7
355.021,4
5.913,3
77.238,2
Zugänge
343.761,0
Abgänge
-125.333,0
Umbuchungen
449.897,8
Stand 30. April 2008
8.051.719,4
Stand 1. Mai 2008
8.051.719,4
-148.864,7
13.469,0
-395.776,5
Zugänge
300.385,8
Abgänge
-354.546,2
Umbuchungen
245.182,9
7.711.569,7
Die Entwicklung der Verkehrswerte der Investment Properties stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Stand 1. Mai 2007
8.221.528,8
330.626,2
5.913,3
96.636,3
Zugänge
343.761,0
Abgänge
-163.024,7
Neubewertung
Umbuchungen
370.027,5
430.722,0
9.636.190,4
Stand 1. Mai 2008
9.636.190,4
-113.732,9
16.511,3
-433.852,0
Zugänge
300.385,8
Abgänge
-378.208,4
Neubewertung
-1.347.351,5
Umbuchungen
215.466,5
92
Immobilienvermögen
7.895.409,4
KONZERNABSCHLUSS
Die Entwicklung der Anschaffungskosten sowie der Verkehrswerte der Investment Properties beinhaltet sowohl
Standing Investments als auch zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte.
Veräußerungsbeschränkungen und Sicherheiten
Der Buchwert der als Sicherstellung für langfristige Fremdfinanzierungen verpfändeten Immobilien beträgt
TEUR 6.607.206,4 (2007/08: TEUR 7.523.907,1). Die korrespondierenden besicherten Verbindlichkeiten betragen
TEUR 2.759.186,9 (2007/08: TEUR 2.559.001,1).
3.1.7. In Bau befindliche Anlagen
Immobilien, die mit der Absicht der Erzielung von Miet- und Pachterträgen oder Wertsteigerungen selbst erstellt werden, werden als in Bau befindliches Immobilienvermögen erfasst und mit den Herstellungskosten bewertet. Die Herstellungskosten enthalten jene Kosten, die bis zum Zeitpunkt des Abschlusses der Erstellung oder Entwicklung angefallen sind. Gemäß IAS 16.19 bilden Verwaltungs- und andere Gemeinkosten keinen Teil der Anschaffungs- oder
Herstellungskosten. Bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung und Inbetriebnahme wird IAS 16 angewendet. Ab Fertigstellung wird das Immobilienvermögen gemäß IAS 40 mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Ein zu diesem Zeitpunkt
bestehender Unterschiedsbetrag zwischen dem beizulegenden Zeitwert der Immobilien und dem vorherigen Buchwert wird gemäß IAS 40.65 erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Da die Neubewertungsbeträge in der Regel als wesentlich anzusehen sind, werden sie in derselben Zeile der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen, wie das übrige Neubewertungsergebnis von Bestandsimmobilien.
Zuwendungen der öffentlichen Hand sind als Subventionen darzustellen, die an ein Unternehmen durch Übertragung
von Mitteln gewährt werden und die zum Ausgleich für die vergangene oder künftige Erfüllung bestimmter Bedingungen im Zusammenhang mit der betrieblichen Tätigkeit eines Unternehmens dienen. Zuwendungen der öffentlichen
Hand für Vermögenswerte, einschließlich nicht monetärer Zuwendungen zum beizulegenden Zeitwert, sind in der Bilanz entweder als passiver Abgrenzungsposten darzustellen oder bei der Feststellung des Buchwertes des Vermögenswertes abzusetzen. Die zweite Variante stellt die von IMMOFINANZ gewählte Bilanzierungsmethode dar.
Fremdkapitalkosten werden gemäß IAS 23 als Herstellungskosten aktiviert, wenn sie im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Herstellung und der Produktion von qualifizierten Vermögenswerten entstehen. Fremdkapitalkosten sind
Zinsen und weitere im Zusammenhang mit der Aufnahme von Fremdkapital angefallene Kosten eines Unternehmens.
Die Aktivierung von Fremdkapitalkosten wird mit Fertigstellung des Vermögenswertes beendet.
In Bau befindliches Immobilienvermögen wird jährlich bzw. bei Vorliegen von Anhaltspunkten einem Werthaltigkeitstest nach IAS 36 unterzogen, wobei den Herstellungskosten der mittels Gutachten ermittelte Verkehrswert oder der
Nutzungswert gegenübergestellt wird. Hinsichtlich der Ermittlung der Verkehrswerte siehe Kapitel 3.1.2.
93
Die Entwicklung der Anschaffungskosten der in Bau befindlichen Anlagen stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Stand 1. Mai 2007
420.382,2
484.701,7
-5.131,3
-19.013,9
Zugänge
451.724,1
Abgänge
-11.921,0
Umbuchungen
-449.897,8
870.844,0
Stand 1. Mai 2008
870.844,0
-78.168,4
21.992,5
-89.361,6
Zugänge
349.580,2
Abgänge
-8.874,1
Umbuchungen
-257.300,0
808.712,5
Die Entwicklung der Buchwerte der in Bau befindlichen Anlagen stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Stand 1. Mai 2007
400.502,6
484.701,7
-5.131,3
-26.969,3
Zugänge
451.724,1
Abgänge
-11.921,0
Abwertungen
-12.693,9
Umbuchungen
-430.722,0
849.490,9
Stand 1. Mai 2008
849.490,9
94
-76.576,5
21.992,5
-74.188,4
Zugänge
349.580,2
Abgänge
-8.874,1
Zuschreibung
3.461,3
Abwertungen
-248.644,2
Umbuchungen
-243.567,1
572.674,5
KONZERNABSCHLUSS
Verkehrswert in Bau befindlicher Anlagen
Der Verkehrswert der in Bau befindlichen Anlagen beträgt TEUR 605.991,9 (2007/08: TEUR 1.213.624,3).
Veräußerungsbeschränkungen und Sicherheiten
Als Besicherungen dienen in Bau befindliche Anlagen und Immobilienvorräte mit einem Gesamtbuchwert von
TEUR 234.758,0 (2007/08: TEUR 238.674,4). Die korrespondierenden besicherten Verbindlichkeiten betragen
TEUR 119.369,4 (2007/08: TEUR 129.775,6).
3.1.8. Zur Veräußerung gehaltene Immobilien
Als „zur Veräußerung gehalten“ gelten nach IFRS 5 Vermögenswerte, die in ihrem gegenwärtigen Zustand veräußert
werden können und deren Veräußerung sehr wahrscheinlich ist. Dabei handelt es sich um einzelne langfristige Vermögenswerte. Diese Vermögenswerte werden nicht mehr planmäßig abgeschrieben, sondern mit dem niedrigeren Wert
aus Buchwert zum Zeitpunkt der Klassifizierung und dem beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten bewertet. Voraussetzung für die Klassifizierung als zur Veräußerung gehalten sind a) das Vorliegen einer konkreten Veräußerungsabsicht, b) die unmittelbare Verfügbarkeit des Vermögenswertes und c) mit bestimmten Ausnahmen die
Veräußerung innerhalb von zwölf Monaten.
Sind die Bedingungen für die Klassifizierung als zur Veräußerung gehalten nicht mehr erfüllt, wird der Vermögenswert
in die jeweilige Bilanzposition umgegliedert und mit dem niedrigeren Wert aus fortgeführten Anschaffungs- oder
Herstellungskosten und erzielbarem Betrag bewertet. Die Wertanpassung wird erfolgswirksam in der Gewinn- und
Verlustrechnung erfasst.
Ausgenommen von den Bewertungsvorschriften des IFRS 5 sind Investment Properties, die entsprechend der Verkehrswertmethode bewertet werden. Es gelten jedoch die besonderen Ausweisvorschriften nach IFRS 5.
Zum 30. April 2009 wurden Immobilien mit einem Verkehrswert von TEUR 5.173,5 (2007/2008: TEUR 0,00) als zur Veräußerung gehalten klassifiziert. Dabei handelt es sich um Wohnungen aus dem BUWOG/ESG-Portfolio.
3.1.9. Leasing
Gemäß IAS 17 erfolgt die Zuordnung eines Leasinggegenstandes zum Leasinggeber oder Leasingnehmer nach dem
Kriterium der Zuordbarkeit aller wesentlichen Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum am Leasinggegenstand
verbunden sind.
Im Rahmen des Finanzierungsleasings gemietete Sachanlagen werden aus der Sicht des Leasingnehmers in Höhe des
beizulegenden Zeitwertes bzw. des niedrigeren Barwertes der Mindestleasingzahlung aktiviert und linear über die
voraussichtliche Nutzungsdauer bzw. gegebenenfalls über die kürzere Vertragslaufzeit abgeschrieben. Die für Operating Leasing zu leistenden Zahlungen werden dem Konzernergebnis in gleichmäßigen Raten über die Leasingdauer
verteilt als Aufwand zugeführt.
Beim Operating Leasing verbleibt das wirtschaftliche Eigentum beim Leasinggeber. Für den Leasingnehmer sind die
Leasingzahlungen erfolgswirksam anzusetzen, wobei der Aufwand grundsätzlich linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses verteilt wird.
Vertragskosten und ähnliche Kosten werden analog den Leasingverträgen über die Laufzeit als Aufwand angesetzt.
IAS 40.6 eröffnet die Möglichkeit, Immobilienvermögen, welches auf Basis eines Operating-Leasingvertrages genutzt
wird, als Investment Property zu klassifizieren, wenn die Verkehrswertmethode angewendet wird und die Immobilie
ansonsten die Kriterien für Investment Property erfüllt. Von dieser Methode kann im Einzelfall Gebrauch gemacht
werden.
95
Im Immobilienvermögen sind Finanzierungsleasing- sowie auch Operating Leasingobjekte enthalten. Gemäß IAS 40.6
werden diese als Investment Property klassifiziert und mit dem Verkehrswert zum Bilanzstichtag angesetzt.
Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen der Finanzierungsleasingobjekte zum 30. April 2009 beläuft sich
auf TEUR 120.722,2 (2007/08: TEUR 99.876,8). Der korrespondierende Barwert beträgt TEUR 80.230,9 (2007/08:
TEUR 83.828,5).
Werte in TEUR
Barwert
Zinsanteile
Gesamtsumme
30. April 2009
Fällig bis 1 Jahr
Fällig in
1 bis 5 Jahren
Fällig nach
über 5 Jahren
30. April 2008
80.230,9
11.163,2
35.577,4
33.490,3
83.828,5
40.491,4
4.049,5
8.888,4
27.553,4
16.048,3
120.722,2
15.212,6
44.465,9
61.043,7
99.876,8
Im Rahmen von Operating Leasingverträgen wurden für das Geschäftsjahr Aufwendungen in Höhe von TEUR 527,8
(2007/08: TEUR 528,1) getätigt. Die Mindestleasingzahlungen für die Operating Leasingverträge stellen sich wie folgt
dar:
Werte in TEUR
30. April 2009
Fällig bis 1 Jahr
Fällig in
1 bis 5 Jahren
Fällig nach
über 5 Jahren
30. April 2008
Mindestleasingzahlungen
5.280,5
1.057,2
2.673,3
1.550,0
5.556,3
Summe
5.280,5
1.057,2
2.673,3
1.550,0
5.556,3
Aus der Nutzung von in der Bilanz nicht ausgewiesenen Sachanlagen bestehen im Konzern aufgrund von gepachteten
Garagen Verpflichtungen in folgendem Umfang:
Werte in TEUR
2008/09
2007/08
Verpflichtungen des folgenden Geschäftsjahres
0,0
779,1
Verpflichtungen der folgenden fünf Geschäftsjahre
0,0
3.895,5
3.1.10. Immobilienvorräte
Vorräte sind Vermögenswerte, die zum Verkauf im normalen Geschäftsgang gehalten werden, die sich in der Herstellung für einen solchen Verkauf befinden oder die als Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe dazu bestimmt sind, bei der Herstellung oder der Erbringung von Dienstleistungen verbraucht zu werden.
Die Geschäftstätigkeit von IMMOFINANZ als Immobilienunternehmen schließt den Kauf, die Vermietung und die bestmögliche wirtschaftliche Nutzung von Vermögenswerten ein, um die Vermögensverwaltung zu optimieren. Die von
IMMOFINANZ Tochtergesellschaften zum Verkauf im normalen Geschäftsgang gehaltenen Immobilien fallen nicht in
den Anwendungsbereich des IAS 40 (als Finanzinvestition gehaltene Immobilien) und sind daher als Vorrat gemäß
IAS 2 zu behandeln.
Immobilienvorräte werden mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aktiviert und zum Stichtag mit dem niedrigeren Wert aus Buchwert und Nettoveräußerungswert bewertet. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte Verkaufspreis abzüglich der noch anfallenden Herstellungskosten und allfälliger Kosten der Veräußerung. In die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Vorräten sind alle Kosten des Erwerbes und der Be- und Verarbeitung sowie
sonstige Kosten einzubeziehen, die angefallen sind, um die Vorräte an ihren derzeitigen Ort und in ihren derzeitigen
Zustand zu versetzen.
Die Verkäufe von Immobilienvorräten werden unter den Umsatzerlösen ausgewiesen. Als Realisationszeitpunkt wird
hierbei der Zeitpunkt der Übertragung des Eigentums herangezogen. Die Herstellungskosten werden im Falle eines
Verkaufs unter den Materialaufwendungen als Abgang erfasst.
96
KONZERNABSCHLUSS
Immobilienvorräte werden jährlich bzw. bei Vorliegen von Anhaltspunkten einem Werthaltigkeitstest unterzogen, wobei den Herstellungskosten der mittels Gutachten ermittelte Verkehrswert (Nutzungswert) gegenübergestellt wird.
Hinsichtlich der Ermittlung der Verkehrswerte und der damit verbundenen Unsicherheiten siehe Kapitel 1.5. und
3.1.2.
Zum Bilanzstichtag 30. April 2009 betrug der Buchwert der Immobilienvorräte TEUR 236.466,8 (2007/08: TEUR 338.046,5).
Es wurden Abschreibungen in Höhe von TEUR 136.286,6 (2007/08: TEUR 0,00) vorgenommen.
Hinsichtlich der Veräußerungsbeschränkungen und Sicherheiten siehe Kapitel 3.1.7.
3.1.11. Net Asset Value (NAV)
Der Net Asset Value und der Triple Net Asset Value werden entsprechend den Best Practices Policy Recommendations
(6.3) und (6.4) der EPRA nach folgenden Prämissen ermittelt:
Das Eigenkapital des IFRS Abschlusses (ohne Minderheitenanteile) wird um die Differenz zwischen dem Buchwert und
dem Zeitwert des Immobilienvermögens angepasst, welches nicht zum Zeitwert bewertet werden darf. Sollten Finanz
instrumente nicht zum Verkehrswert angesetzt worden sein, erfolgt diesbezüglich eine Anpassung des Eigenkapitals.
Im letzten Schritt werden die Steuerabgrenzungen gegen das Eigenkapital verrechnet. Der Triple Net Asset Value wird
vom Net Asset Value abgeleitet und um die Differenz zwischen dem Buchwert und dem Zeitwert der Steuerabgrenzungen bereinigt.
Das Ergebnis stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Eigenkapital vor Minderheitsanteilen
30. April 2009
30. April 2008
2.181.356,4
4.348.229,7
Firmenwerte
-180.876,9
-326.335,4
-184.869,2
-59.740,7
794.197,0
In Bau befindliches Immobilienvermögen (Buchwert)
572.674,5
In Bau befindliches Immobilienvermögen (Zeitwert)
605.991,9
Immobilienvorräte (Buchwert)
236.466,8
Immobilienvorräte (Zeitwert)
Residualwert von Forward Purchase Verträgen und zu
Anschaffungskosten geführten Beteiligungen
Anteile an assoziierten Unternehmen (Buchwert)
246.386,4
Anteile an assoziierten Unternehmen (Zeitwert)
144.818,3
2.609.807,3
1.135.913,2
5.098.066,8
849.490,9
33.317,3
1.213.624,3
364.133,4
338.046,5
9.919,5
426.347,2
0,0
144.818,3
88.300,7
67.616,4
531.498,9
0,0
536.054,4
4.555,5
Minderheitenanteile
-241.214,7
-322.586,3
Net Asset Value
2.411.829,4
5.300.086,5
459.050,9
459.001,4
5,25
11,55
Net Asset Value je Aktie (in EUR)
In Bau befindliches Immobilienvermögen sowie Immobilienvorräte wurden entsprechend den unter 3.1.2. erläuterten
Prämissen bewertet. Dieser Berechnung wurde ebenfalls eine Immobilienbewertung der unter 3.1.2. genannten Sachverständigen zugrunde gelegt.
Die Berechnung der NAV Wirkung von Forward Purchase Verträgen erfolgte im Vorjahr als Differenzrechnung zwischen
dem Gross Development Value und dem sich aus der fixierten Ankaufsrendite ergebenden Ankaufswert für die
IMMOFINANZ. Dieser Differenzbetrag wurde auf den Bilanzstichtag abgezinst. Ankaufsoptionen für die Restanteile
aus Joint Ventures wurden analog bewertet.
97
Zum 30.04.2009 führte die Bewertung dieser vertraglichen Ankaufsverpflichtungen in den meisten Fällen zur Bildung
von Drohverlustrückstellungen (siehe auch Kapitel 3.1.4.), weshalb etwaige stille Reserven, welche durch zukünftige
Ankäufe aufgedeckt werden können, in der NAV-Berechnung nicht angesetzt wurden.
Bei den Immobilienvorräten ergibt sich die NAV Wirkung als Differenzbetrag zwischen Buchwert und dem gutachterlich ermittelten Residualwert.
3.1.12. Triple Net Asset Value (NNNAV)
Werte in TEUR
30. April 2009
30. April 2008
Net Asset Value (NAV)
2.411.829,4
5.300.086,5
-17.919,4
-14.940,5
2.393.910,0
5.285.146,0
459.050,9
459.001,4
5,21
11,51
Steuerabgrenzungen (Zeitwert)
Triple Net Asset Value (NNNAV)
Triple Net Asset Value je Aktie (in EUR)
Die Berechnung des EPRA NNNAV erfolgt unter der Prämisse, dass im Zusammenhang mit der Veräußerung der Immobilie anfallende Steuern den EPRA NAV entsprechend schmälern. Die Strategie des Unternehmens fließt bei der
Berechnung des Barwertes einer allfälligen Steuerlast mit ein. Bei obiger Berechnung bedeutet dies, dass durch Steuergestaltungsmöglichkeiten bei einem Immobilienverkauf keine Steuerbelastung entstehen wird, sodass der Barwert
der Steuerabgrenzungen gleich Null ist. Lediglich bei Immobilienprojekten, bei denen ein Verkauf beabsichtigt ist
(z.B. im Segment Wohnungen) wird die derzeit bilanzierte latente Steuer auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst.
3.1.13. Offene Baukosten
Nachfolgende Aufstellung listet die Barwerte der offenen Baukosten gegliedert nach geografischen Segmenten als
auch Immobilienkategorien auf. Sofern Immobiliengutachten unter Anwendung der Residualwertmethode erstellt wurden, wurden die offenen Baukosten dem Gutachten entnommen und reflektieren somit die Schätzung der Gutachter,
welche Kosten bis zur Fertigstellung des jeweiligen Projektes anfallen werden. Für die Segmente IMMOAUSTRIA und
IMMOWEST entstammen die offenen Baukosten den Budgets des Asset Managements:
2008/09
Werte in TEUR
2007/08
IAS 2
IAS 16
IAS 40
IAS 2
IAS 16
IMMOAUSTRIA
162.456,7
156.048,2
0,0
83.460,4
81.034,6
IAS 40
0,0
IMMOEAST
187.568,1
433.571,9
173.351,3
619.874,4
1.424.160,5
588.575,4
IMMOWEST
105.062,8
39.499,8
98.760,5
192.344,8
57.139,1
104.260,8
Offene Baukosten Gesamt
455.087,7
629.119,9
272.111,8
895.679,6
1.562.334,2
692.836,2
3.1.14. Zukünftige Anteilskaufpreise
Zahlreiche Entwicklungsprojekte der IMMOFINANZ werden in Gesellschaften realisiert, welche von IMMOFINANZ und
einem Developer gemeinsam gehalten werden. Bei jenen Projekten, bei denen IMMOFINANZ vertraglich verpflichtet
ist, die Anteile des Developers zu einem zukünftigen Zeitpunkt zu erwerben, variiert der Anteil der IMMOFINANZ
zwischen 10 und 80 Prozent. Die Verpflichtung, weitere Anteile an Immobilienprojektgesellschaften zu vertraglich fixierten Konditionen zu erwerben, wird in der Regel dann effektiv, wenn alle vertraglich definierten Bedingungen vom
Developer erfüllt werden (z.B. Fertigstellung des Projektes und Erreichung einer bestimmten Vermietung).
98
KONZERNABSCHLUSS
Bei jenen Gesellschaften, bei denen IMMOFINANZ auf Basis aktueller Schätzungen davon ausgeht, dass der zukünftige Anteilskaufpreis höher sein wird als der beizulegende Zeitwert des zu erwerbenden Gesellschaftsanteils wurden
Drohverlustrückstellungen gebildet (Näheres im Kapitel 3.1.4.). Bei den übrigen Ankaufsverpflichtungen erwartet
IMMOFINANZ, dass der zukünftige Anteilskaufpreis niedriger als der beizulegende Zeitwert des zu erwerbenden Gesellschaftsanteils sein wird.
3.1.15. Materialaufwand
Unter dem Posten Materialaufwand ist der Immobilieneinsatz ausgewiesen. Die Erlöse aus verkauften Vorratsimmobilien sind unter dem Posten Umsatzerlöse ausgewiesen. Im Geschäftsjahr 2008/09 steht Erlösen von TEUR 26.759,1
(2007/08: TEUR 7.177,1) ein Materialaufwand von TEUR 23.493,8 (2007/08: TEUR 5.650,3) gegenüber.
3.2. Firmenwerte und Werthaltigkeitstest (Impairment)
3.2.1. Firmenwerte
Die Differenz zwischen dem Anteilskaufpreis aus einem Unternehmenserwerb und dem anteiligen neubewerteten
Nettovermögen zum Erwerbsstichtag wird nach IFRS 3 als Firmenwert ausgewiesen und als Vermögenswert bilanziert.
Der Firmenwert stellt eine Zahlung dar, die der Erwerber in der Erwartung künftigen wirtschaftlichen Nutzens von
Vermögenswerten, die nicht einzeln identifiziert oder getrennt erfasst werden können, geleistet hat. Der Firmenwert
erzeugt keine von anderen Vermögenswerten oder Vermögenswertgruppen unabhängige Cashflows. Daher werden
die Firmenwerte zur Durchführung der Werthaltigkeitstests zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet. Hinsichtlich der Bewertung von Vermögenswerten und Verbindlichkeiten wird auf Kapitel 1.5. und 3.3.9. verwiesen.
Der Wertminderungsbedarf der zahlungsmittelgenerierenden Einheit wird durch Gegenüberstellung des Buchwertes
mit deren erzielbarem Betrag ermittelt. Unterschreitet der erzielbare Betrag den Buchwert, ist in Höhe dieser Differenz
eine Abschreibung zu tätigen. Ein darüber hinausgehender Abwertungsbedarf ist auf die verbleibenden Vermögenswerte der zahlungsmittelgenerierenden Einheit im Verhältnis ihrer Buchwerte zu verteilen. Bei der Zuordnung des
Wertminderungsaufwands auf die einzelnen Vermögenswerte darf der Buchwert eines Vermögenswertes nicht unter
dem höchsten der folgenden Werte vermindert werden:
• dem beizulegenden Zeitwert abzüglich der Veräußerungskosten;
• dem Nutzungswert; und
• Null.
Jede Wertminderung wird sofort erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Eine spätere Wertaufholung ist nicht gestattet.
Die Einheit oder Gruppe von Einheiten, zu der der Firmenwert für die Werthaltigkeitsprüfung zugeordnet wurde, stellt
die niedrigste Ebene innerhalb des Unternehmens dar, zu der der Firmenwert für interne Managementzwecke überwacht wird, und ist nicht größer als ein gemäß IFRS 8 festgelegtes Segment. Beim Impairmenttest wird der Buchwert
der zahlungsmittelgenerierenden Einheit um den Buchwert des Firmenwertes erhöht und diesem Gesamtbetrag der
erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheit gegenübergestellt. Eine negative Differenz führt zu einer
Abschreibung der Firmenwerte. Der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheit setzt sich aus dem
beizulegenden Zeitwert der Immobilie laut Gutachten und dem beizulegenden Zeitwert der passiven Steuerabgrenzungen zusammen.
Bei neu erworbenen Objektgesellschaften entsteht ein positiver Firmenwert in der Regel durch den verpflichtenden
Ansatz passiver Steuerabgrenzungen auf das neubewertete Liegenschaftsvermögen. Bedingt durch die Bewertungsa-
99
symmetrie dieser passiven Steuerabgrenzungen, für die im Gegensatz zum restlichen erworbenen Nettovermögen das
Abzinsungsverbot gilt, entsteht ein Firmenwert als technische Rechengröße.
Bei der Bildung der zahlungsmittelgenerierenden Einheit werden die Buchwerte der auf das Immobilienvermögen
gebildeten passiven Steuerabgrenzungen, das Immobilienvermögen und der Firmenwert zusammengefasst und mit
dem erzielbaren Betrag der Einheit verglichen. Die passive Steuerabgrenzung findet sich im erzielbaren Betrag der
zahlungsmittelgenerierenden Einheit im Regelfall mit einem Wert von Null wieder. Dies trägt dem Umstand Rechnung,
dass Immobilientransaktionen üblicherweise durch share deals abgewickelt werden und in den Immobilienmärkten, in
welchen das Unternehmen tätig ist, im Falle von An- und Verkäufen von Objektgesellschaften der Abzug der passiven
Steuerabgrenzung typischerweise nicht durchsetzbar ist.
Die Entwicklung der Firmenwerte stellte sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Firmenwerte
Stand 1. Mai 2007
199.684,4
Zugang Erstkonsolidierung
246.693,6
Zugang Übergangskonsolidierung
Zu- und Abgänge/Strukturveränderungen
12.362,7
232,9
6.808,6
Impairment
-139.446,8
326.335,4
Stand 1. Mai 2008
326.335,4
Zugang Erstkonsolidierung
15.336,4
Zugang Übergangskonsolidierung
46.843,8
Abgang Endkonsolidierungen
-28.944,0
-17.506,8
Erfolgsneutrale Verrechnung
-30.332,8
Impairment
-130.652,0
181.079,9
Im laufenden Geschäftsjahr wurden TEUR 130.652,0 (2007/08: TEUR 139.446,8) an Firmenwerten erfolgswirksam entsprechend IFRS 3.54 abgeschrieben, wovon die wesentlichen im folgenden Kapitel erläutert werden.
Unterschiedsbeträge aus Transaktionen mit Minderheitsgesellschaftern ohne Verlust der Kontrolle (sog. Strukturveränderungen) werden als Erhöhung oder Minderung des Eigenkapitals behandelt. Diese Bilanzierungsmethode steht im
Einklang mit dem geänderten IAS 27. Detaillierte Informationen dazu sind im Kapitel 2.2.8. enthalten. Im Geschäftsjahr
wurden daraus entstandene Firmenwerte in Höhe von TEUR 30.332,8 erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst.
100
KONZERNABSCHLUSS
3.2.2. Werthaltigkeitstest
Gemäß IAS 36 werden Vermögenswerte bei Vorliegen von Anhaltspunkten einer Wertminderung einem Werthaltigkeitstest (Impairment Test) unterzogen. Unabhängig davon, ob Anhaltspunkte für eine Wertminderung vorliegen, werden immaterielle Vermögenswerte mit unbestimmbarer Nutzungsdauer sowie Geschäfts- und Firmenwerte jährlich
einem Werthaltigkeitstest unterzogen. Dieser wird grundsätzlich für jeden Vermögenswert einzeln vorgenommen. Nur
wenn einem Vermögenswert keine Zahlungsströme direkt zuordbar sind und somit eine Einzelbewertung nicht möglich
ist, erfolgt die Werthaltigkeitsprüfung auf Ebene der kleinsten Gruppe von Vermögenswerten, den zahlungsmittelgenerierenden Einheiten.
Der relevante Wertmaßstab für den Impairment Test nach IAS 36 ist der erzielbare Betrag. Dieser ergibt sich als höherer der beiden Beträge aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Übersteigt der
Buchwert eines Vermögenswertes seinen erzielbaren Betrag, wird in Höhe der Differenz ein Wertminderungsaufwand
(eine außerplanmäßige Abschreibung) erfasst.
Der beizulegende Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten ist der Betrag, der durch den Verkauf eines Vermögenswertes oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit in einer Transaktion zu Marktbedingungen zwischen sachverständigen, vertragswilligen Parteien nach Abzug der Veräußerungskosten erzielt werden könnte. Die Veräußerungskosten
sind zusätzliche Kosten, die dem Verkauf eines Vermögenswertes oder der zahlungsmittelgenerierenden Einheit direkt
zugeordnet werden können, mit Ausnahme der Finanzierungskosten.
Der Nutzungswert ist der Barwert der geschätzten zukünftigen Cashflows, die aus der fortgesetzten Nutzung eines
Vermögenswertes oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit abgeleitet werden können. Die Planungen der
Cashflows müssen auf vernünftigen und vertretbaren Annahmen (auf aktuellen Finanzplänen) beruhen. Die Ermittlung
des Nutzungswertes entspricht methodisch einer Unternehmensbewertung mit einem Discounted-Cashflow-Verfahren. Auch in diesem Bereich sind Schätzungen vorzunehmen (siehe Kapitel 1.5.).
Die errechnete Abschreibung wird erfolgswirksam erfasst. Ein späterer Wegfall der Wertbeeinträchtigung führt zu einer erfolgswirksamen Wertzuschreibung bis zur Höhe der fortgeschriebenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Dies gilt nicht für Firmenwerte.
Jeder Firmenwert wurde einem Werthaltigkeitstest unterzogen (siehe auch Kapitel 3.2.1.).
Im Folgenden werden die für die wesentlichsten Firmenwertabschreibungen durchgeführten Werthaltigkeitstests erläutert:
Gesellschaft
Werte in TEUR
Land
Firmenwert
Buchwert ZMGE
Passive Steuerabgrenzung
Verkehrswert ZMGE
Verkehrswert passive Steuerabgrenzung
Rechnerisches Impairment
Longbridge
Gruppe
Berga
Investments
Limited
Polus Transilvania
Companie de
Investitii S.A.
Gendana
Ventures Ltd.
Trevima Ltd.
RO
CY
RO
CY
CY
36.215,7
16.890,5
20.537,4
6.940,1
18.795,4
98.369,9
55.024,1
151.638,9
38.071,4
74.482,6
-12.640,9
0,0
-13.002,5
-4.133,0
-14.455,3
121.944,7
71.914,6
159.173,8
40.878,5
78.822,7
98.491,2
55.024,1
151.638,9
38.071,4
74.482,6
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
98.491,2
55.024,1
151.638,9
38.071,4
74.482,6
23.453,5
16.890,5
7.534,9
2.807,1
4.340,1
Zusätzliches Impairment
12.762,2
0,0
0,0
4.133,1
0,0
Impairment Gesamt
36.215,7
16.890,5
7.534,9
6.940,1
4.340,1
101
Der Firmenwert in Höhe von TEUR 36.215,7 ist auf den Erwerb des Longbridge Portfolios in Bukarest zurückzuführen.
Der überwiegende Teil der geplanten Projekte in diesem Portfolio ist aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen
eingestellt oder vorübergehend eingefroren worden (siehe Kapitel 1.1.1.), daher wurde der gesamte Firmenwert als
nicht werthaltig eingestuft und voll abgeschrieben. Bei Gendana Ventures Ltd. war der gesamte Firmenwert abzuschreiben, da das von der Tochtergesellschaft Real Habitation s.r.l. geplante Officeprojekt eingefroren wurde.
Auf Berga Investment Limited entfallen TEUR 16.890,5 Firmenwertabschreibung. Dabei handelt es sich um das in Bau
befindliche Shopping Center „GoodZone“ in Moskau. Aufgrund der Wertminderung des Shopping Centers „Polus
Cluj“, in Cluj, Rumänien, war eine Wertberichtigung des Firmenwertes in der Polus Transilvania Companie de Investitii
S.A. in Höhe von TEUR 7.534,9 notwendig. Weitere TEUR 4.340,1 an Firmenwertabschreibung entfallen auf das Shopping Center Fifth Avenue in Moskau, die aufgrund des Wertverlustes dieser Immobilie in der Trevima Ltd. vorgenommen werden musste.
3.2.3. Negative Firmenwerte (Excess)
Negative Differenzen aus der Kapitalkonsolidierung (negative Firmenwerte) entstehen, wenn der Kaufpreis für die
Anteile einer Gesellschaft deren anteiliges neu bewertetes Nettovermögen unterschreitet. In einem solchen Fall erfordert IFRS 3.56 (a), dass der Erwerber eine Neueinschätzung (Reassessment) des Ansatzes und der Bewertung der bei
dem erworbenen Unternehmen identifizierbaren Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden sowie der Kosten
des Unternehmenserwerbes vornimmt. Ein nach Durchführung des Reassessment verbleibender Excess ist nach IFRS
3.56 (b) unmittelbar als Ertrag in der Gewinn- und Verlustrechnung zu erfassen. Als Ursachen für den als Ertrag vereinnahmten Excess sieht das IASB drei Gründe vor:
• Fehler im Zusammenhang mit dem Ansatz und der Bewertung,
• standardkonformer Ansatz von Vermögenswerten und Schulden zu Werten, die nicht diesen beizulegenden
Zeitwerten entsprechen und
• günstiger Erwerb (Bargain Purchase).
Ansatz- und Bewertungsfehler werden bereits im Zuge des Reassessments eliminiert, und der standardkonforme Ansatz von Vermögenswerten und Schulden mit vom beizulegenden Wert abweichenden Werten führt zu Effekten, die
dem Entstehen eines Excess entgegenwirken bzw. diesen allenfalls reduzieren, da unter die hierunter zu subsumierende Kategorie jedenfalls passive Steuerabgrenzungen fallen, für die das Abzinsungsverbot des IFRS 3.57b i.V.m IFRS
3.B16 (i) und IAS 12.53 gilt. Daher handelt es bei den im Abschluss erfassten negativen Firmenwerten ausschließlich
um solche nach IAS 3.57 (c) – Bargain Purchases.
Die Entwicklung der negativen Firmenwerte lässt sich wie folgt darstellen:
Werte in TEUR
Stand 1. Mai 2007
Zugänge
Erfolgswirksame Auflösung
0,0
-37.341,8
37.341,8
0,0
Stand 1. Mai 2008
0,0
Zugänge
-16.882,4
Erfolgsneutrale Auflösung
11.937,4
Erfolgswirksame Auflösung
4.945,0
102
Negative Unterschiedsbeträge
0,0
KONZERNABSCHLUSS
3.3. Finanzinstrumente
Ein Finanzinstrument wird allgemein definiert als Vertrag, der gleichzeitig bei dem einen Unternehmen zu einem finanziellen Vermögenswert und bei dem anderen Unternehmen zu einer finanziellen Verbindlichkeit oder einem Eigenkapitalinstrument führt. Als Vertragspartner können auch mehrere Unternehmen auftreten. Unter diese Definition fallen
Wertpapiere, Forderungen, Verbindlichkeiten, Eigenkapital und Derivate, ganz gleichgültig, ob die Verpflichtung bedingt oder unbedingt ist. Nicht dazu gehören u.a. latente Steuern, Bürgschaften und Mitarbeiteraktienoptionen.
3.3.1. Klassen und Kategorien von Finanzinstrumenten
IFRS 7.6 verlangt die Aufgliederung der Finanzinstrumente nach Klassen sowie die Überleitungsrechnungen zu den in
der Bilanz ausgewiesenen Posten. Die Bildung der Klassen wird vom bilanzierenden Unternehmen selbst bestimmt und
ist daher i.d.R. anders als die nach IAS 39 definierten Kategorien, die zum Zweck der Bewertung der Finanzinstrumente erfasst werden.
Bei der Bestimmung der Klassen wurde den unterschiedlichen Charakteristika der für die IMMOFINANZ wesentlichen
Finanzinstrumente Rechnung getragen und dementsprechend wurden ähnliche Finanzinstrumente in eine Klasse zusammengefasst. Bei der Definition der Klassen wurde ebenfalls auf die Möglichkeit einer leichten Überleitung auf die
in der Bilanz ausgewiesenen Posten Rücksicht genommen. Als Ergebnis wurden folgende Klassen definiert: Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Finanzierungsforderungen, sonstige Forderungen, IAS 39-Beteiligungen, Derivate, übrige andere Finanzinstrumente, Wertpapiere und liquide Mittel auf der Aktivseite sowie Anleihen, Kreditverbindlichkeiten, übrige Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Derivate und übrige
sonstige Verbindlichkeiten auf der Passivseite.
Neben der Einteilung der Finanzinstrumente in Klassen fordert IFRS 7.8 die Angabe der Buchwerte der finanziellen
Vermögenswerte und Verbindlichkeiten nach den Kategorien des IAS 39.9. Die nachfolgende Tabelle stellt die Buchwerte und die beizulegenden Zeitwerte der einzelnen finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten für jede
einzelne Klasse sowie auch für jede Kategorie nach IAS 39.9 dar und leitet diese auf die entsprechenden Bilanzpositionen über. Da die Bilanzpositionen Forderungen und sonstige Vermögenswerte und sonstige Verbindlichkeiten sowohl Finanzinstrumente als auch nicht finanzielle Vermögenswerte/Verbindlichkeiten enthalten kann (z.B. Steuerforderungen, Rechnungsabgrenzungsposten, Vorräte), ermöglicht die Spalte Non-FI die vollständige Überleitung auf die
Bilanzpositionen.
Die in der Tabelle angeführten beizulegenden Zeitwerte (Fair Values) ergeben sich, je nach Klasse, aus den Börsenkursen oder werden auf Grundlagen anerkannter Bewertungsmethoden ermittelt.
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind überwiegend als kurzfristig zu sehen bzw. sind unter Berücksichtigung etwaiger Wertberichtigungen angesetzt, weshalb der Fair Value dem Buchwert entspricht. Gleiches gilt für
die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente.
Der beizulegende Zeitwert von Finanzierungsforderungen, sonstigen Forderungen sowie der zu fortgeführten Ako
bilanzierte Teil der übrigen anderen Finanzinstrumente entspricht ebenfalls dem Buchwert, da einerseits langfristige
unverzinsliche Forderungen mit dem Barwert der zukünftigen Zahlungsmittelzu- bzw. abflüsse (unter Anwendung des
Effektivzinssatzes) angesetzt wurden, andererseits wurden Wertberichtigungen bereits mindernd berücksichtigt. In der
Klasse übrige andere Finanzinstrumente sind langfristige Wertpapiere ausgewiesen, die mit dem Fair Value in der Bilanz erfasst werden. Dieser ermittelt sich aus den aktuellen Börsekursen.
Der Buchwert der IAS 39-Beteiligungen entspricht ebenfalls dem Fair Value, da diese erfolgswirksam (Fair Value Option) bzw. erfolgsneutral bewertet werden. Wechselkurseffekte sowie Impairments auf erfolgsneutral bewertete Beteiligungen werden über die Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Der beizulegende Zeitwert von Prime Property BG
REIT wird unter Verwendung des veröffentlichten Kurses an der Börse (Sofia, Bulgarien) ermittelt. Die Fair Values der
übrigen Fonds basieren auf den von den Fonds zur Verfügung gestellten Net Asset Values, welche vom jeweiligen
General Partner/Manager ermittelt werden.
103
Aufteilung der Finanzinstrumente auf die Kategorien und Klassen des IAS 39
AFS
Fair Value
erfolgsneutral
@FV/P&L
Fair Value
erfolgswirksam
HFT
Fair Value
erfolgswirksam
L&R
Fortgeführte
Anschaffungskosten
HTM
Fortgeführte
Anschaffungskosten
Non-FI
nicht unter
IFRS 7 fallend
Buchwert am
30. April 2009
FV am
30. April 2009
Angabe nach IFRS 7.8
Forderungen und Sonstige
Vermögenswerte
0,0
0,0
0,0
1.230.318,4
0,0
79.404,4
1.309.722,9
1.309.722,9
Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen
0,0
0,0
0,0
71.532,2
0,0
0,0
71.532,2
71.532,2
Forderungen Finanzierungen
0,0
0,0
0,0
560.682,0
0,0
0,0
560.682,0
560.682,0
Kredite und sonstige
Forderungen
0,0
0,0
0,0
598.104,2
0,0
79.404,4
677.508,6
677.508,6
56.003,6
316.786,3
1.280,6
28.534,7
0,0
0,0
402.605,2
402.605,2
48.996,8
316.786,3
0,0
0,0
0,0
0,0
365.783,1
365.783,1
0,0
0,0
1.280,6
0,0
0,0
0,0
1.280,6
1.280,6
7.006,8
0,0
0,0
28.534,7
0,0
0,0
35.541,5
35.541,5
Wertpapiere des
Umlaufvermögens
0,0
0,0
1.775,8
0,0
0,0
0,0
1.775,8
1.775,8
Liquide Mittel
0,0
0,0
0,0
712.987,1
0,0
0,0
712.987,1
712.987,1
56.003,6
316.786,3
3.056,4
1.971.840,2
0,0
79.404,4
2.427.091,0
2.427.091,0
0,0
0,0
0,0
5.556.702,0
0,0
0,0 5.556.702,0 5.556.702,0
Anleihen
0,0
0,0
0,0
3.042,3
0,0
0,0
3.042,3
3.042,3
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten
0,0
0,0
0,0
4.052.276,8
0,0
0,0
4.052.276,8
4.052.276,8
Übrige Finanzverbindlichkeiten
0,0
0,0
0,0
1.501.382,8
0,0
0,0
1.501.382,8
1.501.382,8
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
0,0
0,0
0,0
76.810,7
0,0
0,0
76.810,7
76.810,7
0,0
0,0
105.351,6
305.570,3
0,0
1.234,2
412.156,0
412.156,0
Derivate
0,0
0,0
105.351,6
0,0
0,0
0,0
105.351,6
105.351,6
Übrige sonstige
Verbindlichkeiten
0,0
0,0
0,0
305.570,3
0,0
1.234,2
306.804,4
306.804,4
SUMME PASSIVA
0,0
0,0
105.351,6
5.939.083,0
0,0
1.234,2 6.045.668,7 6.045.668,7
Werte in TEUR
AKTIVA
Beteiligungen nach IAS 39
Derivate
Übrige andere
Finanzinstrumente
SUMME AKTIVA
PASSIVA
Die Geschäftsleitung hat bei einzelnen Vermögenswerten Managementabschläge vorgenommen. Die bei den Fonds
verwendeten Methoden zur Ermittlung der Zeitwerte (des Immobilienvermögens) stehen im Einklang mit den jeweiligen Rechnungslegungsvorschriften (zumeist IFRS, US GAAP, vereinzelt UK GAAP und Luxembourg Law) und umfassen
vor allem folgende Ansätze: (1) Bewertungsgutachten, (2) aktuelle Marktpreise für Liegenschaften ähnlicher Beschaffenheit, ähnlicher Lage und ähnlichen Zustandes (inkl. eventuell notwendiger Anpassungen), (3) Discounted Cashflow
Berechnungen basierend auf künftigen, geschätzten Cashflows, (4) vergleichbare Anlagenbewertungen, (5) Wiederbeschaffungspreise, (6) Cap(italization) Rates, (7) Earnings-Multiples, (8) aktuelle Aktienkurse, (9) bona fide Kaufangebote
von Dritten, sowie (10) Maklerangebote bzw. Mark-to-Model Ansatz für Mortgage-Backed-Securities (Carlyle).
104
KONZERNABSCHLUSS
Aufteilung der Finanzinstrumente auf die Kategorien und Klassen des IAS 39 VJ
HFT
Fair Value
erfolgswirksam
L&R
Fortgeführte
Anschaffungskosten
HTM
Fortgeführte
Anschaffungskosten
FV am
30. April 2008
@FV/P&L
Fair Value
erfolgswirksam
Forderungen und sonstige
Vermögenswerte
0,0
0,0
0,0
1.359.810,2
0,0
Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen
0,0
0,0
0,0
71.461,6
0,0
0,0
71.461,6
71.461,6
0,0
0,0
0,0
810.693,6
0,0
0,0
810.693,6
810.693,6
Kredite und sonstige
Forderungen
0,0
0,0
0,0
477.655,0
0,0
85.893,6
563.548,6
563.548,6
156.880,5
978.500,3
9.811,9
24.225,8
0,0
0,0
1.169.418,4
1.169.418,4
147.458,5
978.500,3
0,0
0,0
0,0
0,0
1.125.958,7
1.125.958,7
0,0
0,0
9.811,9
0,0
0,0
0,0
9.811,9
9.811,9
9.422,0
0,0
0,0
24.225,8
0,0
0,0
33.647,8
33.647,8
Wertpapiere des
Umlaufvermögens
0,0
0,0
502.675,2
0,0
0,0
0,0
502.675,2
502.675,2
Liquide Mittel
0,0
0,0
0,0
681.656,5
0,0
0,0
681.656,5
681.656,5
156.880,5
978.500,3
512.487,1
2.065.692,5
0,0
85.893,6
3.799.453,9
3.799.453,9
0,0
0,0
0,0
5.879.786,0
0,0
0,0
5.879.786,0
5.879.786,0
Anleihen
0,0
0,0
0,0
3.063,6
0,0
0,0
3.063,6
3.063,6
Kreditinstituten
0,0
0,0
0,0
4.095.573,1
0,0
0,0
4.095.573,1
4.095.573,1
Übrige Finanzverbindlichkeiten
0,0
0,0
0,0
1.781.149,2
0,0
0,0
1.781.149,2
1.781.149,2
0,0
0,0
0,0
85.488,4
0,0
0,0
85.488,4
85.488,4
0,0
0,0
123.234,0
394.596,3
0,0
1.100,9
518.931,2
518.931,2
Derivate
0,0
0,0
123.234,0
0,0
0,0
0,0
123.234,0
123.234,0
Übrige sonstige
Verbindlichkeiten
0,0
0,0
0,0
394.596,3
0,0
1.100,9
395.697,2
395.697,2
SUMME PASSIVA
0,0
0,0
123.234,0
6.359.870,7
0,0
1.100,9 6.484.205,6 6.484.205,6
Werte in TEUR
Non-FI
nicht unter
IFRS 7 fallend
AFS
Fair Value
erfolgsneutral
Buchwert am
30. April 2008
Angabe nach IFRS 7
AKTIVA
Beteiligungen nach IAS 39
Derivate
Übrige andere
Finanzinstrumente
SUMME AKTIVA
85.893,6 1.445.703,8 1.445.703,8
PASSIVA
AFS: available for sale; @FV/P&L: at fair value through profit or loss; HFT: held for trading; L&R: loans and receivables;
TM: held to maturity; Non-FI: nicht finanzielle Vermögenswerte/Verbindlichkeiten
H
Die Marktwerte der Derivate werden durch die jeweiligen Kreditinstitute zur Verfügung gestellt. Die Ermittlung der
Markwerte wurde nach anerkannten versicherungsmathematischen Verfahren durchgeführt und basiert auf der Einschätzung der Marktgegebenheiten des Kreditinstitutes.
Der Fair Value der kurzfristigen übrigen Verbindlichkeiten entspricht ebenfalls annähernd dem Buchwert. Die langfristigen übrigen Verbindlichkeiten bestehen im Wesentlichen aus Verbindlichkeiten gegenüber Gebietskörperschaften
(Förderdarlehen der BUWOG/ESG). Diese werden zu fortgeführten Ako bilanziert.
Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden werden in den Erläuterungen zu den einzelnen Bilanzpositionen dargestellt.
105
3.3.2. Gegebene Sicherheiten
IFRS 7.14 fordert die Angabe gestellter Sicherheiten. Im Rahmen von Projektfinanzierungen werden üblicherweise von
den einzelnen Gesellschaften Sicherheiten für die Kreditverbindlichkeiten gestellt. Die Finanzierungen erfolgen individuell auf Projektebene, jede Gesellschaft bzw. jedes Objekt muss für die laufende Bedienung des Schuldendienstes
aufkommen. Es gibt keinerlei Rückgriffsrechte gegenüber der IMMOFINANZ. Zur Absicherung der Kreditverbindlichkeiten steht der Bank ein Paket an Sicherheiten zur Verfügung, welche diese im Falle einer Fälligstellung zur Befriedigung ihrer Forderungen heranziehen kann. Das Sicherheitenpaket kann folgende Besicherungen umfassen:
• Hypothekarische Besicherung des Grundstücks bzw. des Grundstücks und der Immobilie
• Verpfändung der Geschäftsanteile an der Projektgesellschaft
• Verpfändung von Forderungen (aus Mietverträgen, Versicherungsverträgen, Property-Managementverträgen
usw.)
• Verpfändung von Bankkonten (Mieteingangskonten bzw. weitere projektrelevante Konten)
• Wechsel
Die Konditionen, Art und Umfang der Sicherheiten werden einzeln (pro Gesellschaft und Objekt) vereinbart und sind
vom Projektvolumen, Höhe und Laufzeit der Kreditverbindlichkeit abhängig. Weitere Angaben hinsichtlich gegebenen
Sicherheiten enthält auch Kapitel 3.8.2.
3.3.3. Finanzergebnis
1. Mai 2008 –
30. April 2009
1. Mai 2007 –
30. April 2008
128.202,5
107.267,0
Zinsaufwendungen und ähnliche Aufwendungen
-310.232,5
-282.370,0
Zinsensaldo
-182.030,0
-175.103,0
94.251,0
75.790,8
Werte in TEUR
Zinserträge und ähnliche Erträge
Ergebnis aus Finanzinstrumenten und Abgängen von Finanzinstrumenten
Beteiligungsergebnis von sonstigen Unternehmen
668,5
634,7
-565.291,4
21.526,9
Erträge aus Ausschüttungen
13.674,5
55.519,6
Wechselkursveränderungen
-325.978,2
22.111,7
-782.675,6
175.583,7
-367.459,7
40.332,9
-1.332.165,3
40.813,6
Erfolgswirksame Bewertung von Finanzinstrumenten at Fair Value through Profit or Loss
Finanzergebnis
Der Zinsensaldo resultiert aus Finanzinstrumenten, die nicht zum beizulegenden Zeitwert bewertet sind. Zinsen, die
den Derivaten zuzuordnen sind, sind im Ergebnis aus Finanzinvestitionen ausgewiesen.
Im Zinsergebnis sind keine Zinserträge gem. IAS 39 AG 93 enthalten, da die Zinskomponente bei der Erfassung eines
Wertminderungsaufwandes für einen finanziellen Vermögenswert aus Wesentlichkeitsgründen unterlassen wurde.
Die erfolgswirksame Bewertung der Finanzinstrumente at Fair Value through Profit and Loss setzt sich aus einer Zuschreibung in Höhe von TEUR 1.351,1 (2007/08: TEUR 81.055,9) und einer Abschreibung in Höhe von TEUR 566.642,6
(2007/08: TEUR 59.529,0) zusammen.
Im Regionalsegment IMMOEAST mussten erfolgswirksame Abschreibungen u.a. bei der Beteiligung an Adama in
Höhe von TEUR 87.030,5 (2007/08: TEUR 0,0), an FF & P Russia Real Estate Ltd. mit TEUR 37.567,2 (2007/08: Zuschreibung TEUR 23.119,4), an Global Emerging Property Fund mit TEUR 28.428,1 (2007/08: Zuschreibung TEUR 11.893,4), an
106
KONZERNABSCHLUSS
Heitman European Property Partners III mit TEUR 10.709,0 (2007/08: TEUR 25,0) und der Bluehouse Accession Property II mit TEUR 9.246,9 (2007/08: TEUR 189,6) vorgenommen werden.
Im Regionalsegment IMMOWEST mussten erfolgswirksame Abwertungen u.a. bei Broadway Partners Real Estate Fund
III, L.P. in Höhe von TEUR 34.091,5 (2007/08: TEUR 3.860,9), bei Carlyle Realty Halley Coinvestment IV, L.P. in Höhe von
TEUR 32.410,0 (2007/08: Zuschreibung TEUR 21.426,2), bei Colyzeo Investors II, L.P. in Höhe von TEUR 28.648,0
(2007/08: TEUR 417,5), bei Carlyle Europe Real Estate Partners II in Höhe von TEUR 26.253,9 (2007/08: Zuschreibung
TEUR 395,3), bei Broadway Partners Real Estate Fund II, L.P. in Höhe von TEUR 23.459,8 (2007/08: Zuschreibung
TEUR 624,9) und bei Morgan Stanley Real Estate Special Fund III, L.P. in Höhe von TEUR 22.395,9 (2007/08: TEUR 1.953,7)
vorgenommen werden.
Beim Asia Property Fund II GmbH & Co KG musste eine Abschreibung von TEUR 13.310,9 (2007/08: TEUR 1.351,1)
vorgenommen werden.
Im Regionalsegment IMMOAUSTRIA werden keine Finanzinstrumente at Fair Value through Profit and Loss gehalten.
Die erfolgsneutral bewerteten Finanzinstrumente wurden in Höhe von TEUR 76.350,8 (2007/08: Zuschreibung
TEUR 23.493,2, Abwertung TEUR 10.455,2) abgewertet.
Dabei wurden im Regionalsegment IMMOEAST insbesondere der Polonia Property Fund Ltd. in Höhe von TEUR 24.250,8
(2007/08: Aufwertung TEUR 12.712,5) und Heitman Central Europe Property Partner II in Höhe von TEUR 6.611,4
(2007/08: Aufwertung TEUR 5.231,9) abgewertet.
Im Regionalsegment IMMOWEST sind die wesentlichsten Abwertungen auf Logistis Luxembourg, S.A.R.L. und Carlyle
Europe Real Estate Partners mit TEUR 19.877,8 (2007/08: Zuschreibung TEUR 5.096,5) und TEUR 15.984,1 (2007/08:
TEUR 4.343,1) zurückzuführen.
Im Ergebnis aus Finanzinstrumenten und Abgängen von Finanzinstrumenten sind TEUR -49.816,2 (2007/08: TEUR 1.661,9)
aus der Bewertung der Derivate enthalten.
Aus dem Segment IMMOEAST wurde mit Stichtag 20. Jänner 2009 der Anteil an Eastern Property Holding Ltd. verkauft. Der damit verbundene Verlust beträgt TEUR 26.674,4. Über die Fondsverkäufe im Regionalsegment IMMOWEST
wurde Stillschweigen vereinbart.
Weiters sind im Finanzergebnis Ausschüttungen, darunter von Fondo Immobilii Pubblici in Höhe von TEUR 3.924,0
(2007/08: TEUR 11.820,8) und von TMW Asia Property Fund I GmbH & Co. KG in Höhe von TEUR 3.205,5 (2007/08:
TEUR 4.316,8) enthalten.
107
3.3.4. Nettogewinne und -verluste
0,0
-31.893,0
-32,6
0,0
0,0
367,5
0,0
30. April 2008
Nettogewinn/
-verlust
334,9
30. April 2009
Nettogewinn/
-verlust
0,0
-48.650,2
-31.893,0
Sonstige
Gewinne bzw.
Verluste
davon im EK erfasst
Erträge aus
Abgang
davon in der GuV erfasst
-48.650,2
Recycling
Fair Value erfolgsneutral
Wertberichtigung/
-aufholung
AFS
FV-Bewertung
Gemäß IFRS 7.20 (a) ist die Angabe der Nettogewinne und -verluste für jede der in IAS 39.9 definierten Kategorien von
Finanzinstrumenten erforderlich. Für die IMMOFINANZ setzen sich diese wie folgt zusammen:
0,0
-80.208,3
-11.877,2
0,0
-31.925,6
-17.853,4
0,0
-48.282,7
5.976,2
@FV/P&L
Fair Value erfolgswirksam
-565.291,4
0,0
0,0
-103.331,1
14.750,0
-653.872,5
131.174,7
HFT
1.659,3
0,0
0,0
0,0
-211,0
1.448,3
44.779,1
L&R
Fortgeführte Anschaffungskosten
0,0
339.036,0
0,0
0,0
0,0
339.036,0
4.781,6
HTM
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
FLAC
FLHFT
0,0
0,0
0,0
0,0
279.229,7
279.229,7
590,5
-51.577,2
0,0
0,0
0,0
0,0
-51.577,2
-5.218,8
AFS: available for sale; @FV/P&L: at fair value through profit or loss; HFT: held for trading; L&R: loans and receivables;
HTM: held to maturity; FLAC: financial liabilities measured at amortised cost; FLHFT: financial liabilities held for trading.
In der Bewertungskategorie „zu Handelszwecken gehaltene finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten“ (HFT
und FLHFT), sind Derivate und Wertpapiere des Umlaufvermögens enthalten. Die Nettogewinne enthalten neben Ergebnissen aus der Marktbewertung auch Zins- und Währungseffekte.
In den Nettogewinnen der Bewertungskategorie „zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte“ (AFS)
finden sich neben Wertberichtigungen auf Grund von dauernder Wertminderung auch realisierte Erfolge aus dem
Abgang (Recycling) sowie Währungseffekte.
In der Kategorie „Kredite und Forderungen“ (L&R) werden im Wesentlichen Währungseffekte und Wertberichtigungen
ausgewiesen.
3.3.5. Andere Finanzinstrumente
Die anderen Finanzinstrumente umfassen Wertpapiere und Wertrechte, stille und sonstige Beteiligungen, Ausleihungen sowie derivative Finanzinstrumente. Die Ausleihungen betreffen im Wesentlichen Kaufpreisstundungen aus der
BUWOG/ESG.
Wertpapiere und Wertrechte sowie vor dem 1. Mai 2004 erworbene und erfolgsneutral bewertete Beteiligungen werden gemäß IAS 39 als zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte („available for sale“) klassifiziert und
mit ihrem beizulegenden Zeitwert, d.h. mit dem am Bilanzstichtag bestehenden Markt- oder Börsenwert angesetzt.
Stehen solche nicht zur Verfügung und kann auch nicht auf Vergleichswerte abgestellt werden, wird der Zeitwert mittels
allgemein anerkannter Bewertungsverfahren oder im Falle von Immobiliengesellschaften mittels Net Asset Value ermittelt. Die Erstbewertung erfolgt zum Erfüllungstag. Schwankungen im Marktwert werden erfolgsneutral im Eigenkapital bilanziert und erst bei Realisierung durch Verkauf des Wertpapiers oder bei dauernder Wertminderung in der
Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Liegen objektive Hinweise auf eine Wertminderung eines Vermögenswertes vor,
wird dieser abgeschrieben.
108
KONZERNABSCHLUSS
Ab dem 1. Mai 2004 erworbene Beteiligungen werden im Regelfall im Erwerbszeitpunkt gemäß IAS 39 als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewertende Finanzinstrumente designiert (Fair Value Option), da sie Teil eines
Portfolios sind, dessen Ergebnis auf Fair Value Basis gemessen wird und über das auch auf Fair Value Basis periodisch
an das Management berichtet wird. Die Bewertung am Bilanzstichtag erfolgt mit dem beizulegenden Zeitwert. Änderungen der Zeitwerte werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Ausleihungen sind grundsätzlich mit den Ako bzw. mit den niedrigeren Barwerten am Bilanzstichtag bewertet.
Derivate werden als selbständige Geschäfte bilanziert und werden verwendet, um bestehende Risiken aus Fremdwährungs- und Zinssatzänderungen zu vermindern. Sämtliche Derivatgeschäfte wurden mit Kreditinstituten erster Bonität
abgeschlossen. Derivate sind der Kategorie Held for Trading zugeordnet und werden erfolgswirksam mit dem aktuellen Marktwert am Bilanzstichtag bewertet. Der Marktwert wird vom jeweiligen Kreditinstitut ermittelt.
Hinsichtlich der Konditionen und Marktwerte der Derivate wird auf Punkt 3.8.3.1.1. und Punkt 3.8.3.1.2. verwiesen.
Der Posten „Andere Finanzinstrumente“ hat sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:
Beteiligungen
Wertpapiere des
Anlagevermögens
Ausleihungen
Sonstige Finanz
instrumente
Summe
Anschaffungskosten 1. Mai 2008
1.020.882,6
10.622,3
24.897,6
9.435,7
1.065.838,4
513,0
-1.190,6
-1.085,3
-374,9
-2.137,9
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Werte in TEUR
Zugänge
117.640,8
161,1
1.764,7
-1.160,2
118.406,4
Abgänge
-291.132,3
-2.247,5
-4.520,2
-4.084,8
-301.984,8
Umbuchungen
26.219,9
0,0
8.420,1
0,0
34.639,9
Währungseinflüsse
11.680,7
0,0
-270,4
-461,5
10.948,8
885.804,6
7.345,3
29.206,4
3.354,3
925.710,6
Buchwert 30. April 2008
Anschaffungskosten 30. April 2009
1.125.958,7
9.422,0
24.225,8
9.811,9
1.169.418,4
365.783,0
7.006,8
28.534,7
1.280,6
402.605,1
Folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der einzelnen IAS 39-Beteiligungen:
Bei den at Fair Value through Profit and Loss klassifizierten Finanzinstrumenten nach IAS 39 sind im Regionalsegment
IMMOEAST, bei einer Betrachtung des Konzernbuchwertes, die Tripont Invest s.r.l., die FF&P Development Fund und
die FF&P Russia Real Estate Ltd. mit einem Konzernbuchwert in Höhe von TEUR 76.955,4 (2007/08: TEUR 124.439,4) die
größten erfolgswirksam bewerteten Investments in dieser Kategorie.
Das betragsmäßig höchste Commitment wird im Regionalsegment IMMOEAST an der Adama Holding Public Ltd. mit
einem Buchwert zum Stichtag 30. April 2009 von TEUR 24.817,2 (2007/08: TEUR 111.844,4) gehalten. Der Investitionsschwerpunkt liegt im Residentialbereich in Rumänien, das dem Subsegment SEE zugeordnet ist.
Im Berichtszeitraum wurden im Regionalsegment IMMOEAST sämtliche Anteile an Eastern Property Holdings Ltd.
verkauft. Das Total Commitment der IMMOEAST an diesem Investment betrug TEUR 63.737,8. Als größter Zugang
steht ein Anteilserwerb um TEUR 26.197,9 am Russian Development Fund zu Buche.
109
Entwicklung der einzelnen IAS 39-Beteiligungen
Total
Commitment
Investitionsschwerpunkt
Curzon Capital Partners, L.P.
25.000,0
FR
Logistis Luxembourg, S.A.R.L.
20.000,0
FR, IT
Carlyle Europe Real Estate Partners
25.000,0
DE, F, IT
ProLogis European Properties Fund
50.000,0
Europe
Carlyle Realty Partners III, L.P.
18.845,2
USA (Chicago, L. A., New York, San Francisco, Washington DC)
CB Richard Ellis Strategic Partners III, L.P.
15.076,1
USA (Kalifornien, Texas)
Polonia Property Fund Ltd.
20.000,0
PL, H
Heitman Central Europe Property Partners II
20.000,0
PL, H, CZ, SK
15.076,1
USA (Kalifornien,Illinois, Maryland)
Werte in TEUR
Erfolgsneutral bewertet:
Erfolgswirksam bewertet:
Avalon Bay Value Added Fund
Broadway Partners Real Estate Fund, L.P.
15.076,1
USA (Kalifornien)
Broadway Partners Real Estate Fund II, L.P.
22.614,2
USA (Kalifornien, New York, Washington DC)
Carlyle Realty IV Partners
18.845,2
USA (Chicago, L. A., New York, San Francisco, Washington DC)
Carlyle 485 Fifth Avenue Coinvestment
Carlyle Realty Halley Coinvestment IV, L.P.
Carlyle Realty Partners Broadway Coinvestment
USA (New York)
USA (New York)
4.787,4
USA (New York)
Curzon Capital Partners II, L.P.
40.000,0
DE, FR
Europa Fund II, L.P.
20.000,0
DE, GB, PL, H
Harrison Street Real Estate Partners I, L.P.
15.076,1
USA (Minnesota, Pennsylvania)
NIAM Nordic Investment Fund III
15.000,0
Skandinavia
ProLogis North American Industrial Fund II, L.P.
18.845,2
USA (Illinois, New Jersey, Texas)
TMW Asia Property Fund I GmbH & Co. KG
30.000,0
IN, JP, KR, CN
101.600,0
IT
Fondo Immobilii Pubblici
Carlyle Asia Real Estate Partners, L.P.
18.845,2
CN, JP
MGP Asia Fund II, L.P.
18.845,2
SG, CN, JP
Morgan Stanley Real Estate Special Fund III, L.P.
52.144,4
Asia, Europe, USA
CB Richard Ellis Strategic Partners IV, L.P.
22.614,2
USA (Kalifornien, Texas)
AIG Real Estate Opportunity X, L.P.
30.152,3
KR
Gotham City Residential Partners I, L.P.
18.845,2
USA (New York)
Broadway Partners Real Estate Fund III, L.P.
37.690,3
USA (New York, San Francisco)
Carlyle Realty V, L.P.
25.629,4
USA (New York, Washington, Florida, Kalifornien, Georgia, Texas)
Carlyle 8th Avenue Hotel Portfolio
3.769,0
USA (New York)
Carlyle 350 West 42nd Street
3.769,0
USA (New York)
Carlyle Europe Real Estate Partners II
30.000,0
DE, FR, IT, GB, ES
Asia Property Fund II GmbH & Co KG
50.000,0
JP, TH, IN
MGP Asia Fund III, L.P.
18.845,2
SG, JP, TH, CN
Triseas Korea Property Fund, L.P.
18.845,2
KR
ProLogis European Properties Fund II
20.000,0
FR, DE, PL, UK, CZ, H, ES, SK, NL, SE
Colyzeo Investors II, L.P.
45.000,0
FR, CH
4.750,0
CZ, PT, FR
Carlyle Europe Real Estate Partners III
50.000,0
FR, ES, DE, GB, etc.
NIAM Nordic Investment Fund IV
25.000,0
Skandinavia
Freeport Factory Outlet (Project Fashion)
110
2.912,0
33.921,3
KONZERNABSCHLUSS
Laufzeit
Konzernbuchwert
Stand
30. April 2008
Zu-, Abgänge und
Umbuchungen
Erfolgswirksame
(Ab-) Zuschreibung
Erfolgsneutrale
(Ab-) Zuschreibung
Konzernbuchwert
Stand
30. April 2008
Ausschüttungen
Anfang 2009
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
277,7
Anfang 2013
26.705,1
-2.927,4
0,0
-19.877,8
3.900,1
0,0
Anfang 2010
20.808,7
-74,6
0,0
-15.984,1
4.750,0
940,8
502,8
n/a
6.871,9
-7.023,1
0,0
151,1
0,0
Ende 2010
4.972,6
-73,8
0,0
-3.376,9
1.521,8
9,1
Ende 2010
10.222,2
-1.616,3
0,0
-6.400,9
2.205,0
257,5
Anfang 2013
44.250,8
0,0
0,0
-24.250,8
20.000,0
0,0
Anfang 2010
23.231,3
0,0
0,0
-6.611,4
16.619,9
0,0
Anfang 2013
13.754,7
-648,0
-7.028,0
0,0
6.078,5
904,9
Mitte 2014
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
471,3
Anfang 2015
23.459,8
0,0
-23.459,8
0,0
0,0
81,0
Ende 2012
16.829,0
1.964,4
-13.620,3
0,0
5.173,2
6,4
Ende 2013
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Ende 2014
35.934,1
333,0
-32.410,0
0,0
3.857,1
0,0
778,0
Ende 2013
7.857,8
0,0
-7.857,8
0,0
0,0
Anfang 2014
16.644,5
17.398,7
-15.758,9
0,0
18.284,4
0,0
Mitte 2013
13.939,2
-750,8
-10.203,3
0,0
2.985,0
199,7
Mitte 2017
10.775,5
-10.775,5
0,0
0,0
0,0
0,0
Mitte 2013
4.136,9
-4.136,9
0,0
0,0
0,0
101,4
n/a
9.668,6
5.477,8
-11.078,5
0,0
4.067,9
721,4
Ende 2013
25.963,1
-25.963,1
0,0
0,0
0,0
3.205,5
Mitte 2020
111.955,0
-98.874,5
-13.080,5
0,0
0,0
3.924,0
Anfang 2015
14.069,3
2.471,1
-10.410,4
0,0
6.129,9
93,4
Ende 2014
15.680,2
1.800,8
-13.310,9
0,0
4.170,0
0,0
n/a
47.930,9
0,0
-22.395,9
0,0
25.535,0
0,0
Ende 2012
18.026,9
2.831,2
-15.558,0
0,0
5.300,0
0,0
Mitte 2017
2.437,8
1.015,4
-2.566,1
0,0
887,1
0,0
Anfang 2015
6.023,5
3.844,6
-7.106,6
0,0
2.761,4
54,1
Anfang 2016
34.091,5
0,0
-34.091,5
0,0
0,0
0,0
Ende 2016
9.491,0
9.634,7
-11.255,8
0,0
7.870,1
10,3
Ende 2012
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Ende 2012
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Anfang 2013
32.496,8
67,1
-26.253,9
0,0
6.310,0
0,0
Ende 2016
32.932,1
-34.283,2
1.351,1
0,0
0,0
0,0
Anfang 2017
3.351,3
1.444,6
-4.795,8
0,0
0,0
0,0
Ende 2014
16.384,9
0,0
-12.608,4
0,0
3.776,5
0,0
n/a
4.682,9
6.890,5
-8.359,0
0,0
3.214,4
152,7
Anfang 2016
22.475,4
8.052,6
-28.648,0
0,0
1.880,0
0,0
Ende 2015
4.799,3
71,3
-4.842,4
0,0
28,2
0,0
Mitte 2015
6.625,7
7.084,1
-10.809,7
0,0
2.899,9
5,3
Anfang 2016
0,0
121,3
-121,3
0,0
0,0
0,0
111
Total
Commitment
Investitionsschwerpunkt
Eastern Property Holdings Ltd.
63.737,8
RU
FF&P Russia Real Estate Ltd.
30.825,3
RU
Werte in TEUR
Global Emerging Property Fund
37.500,0
RO, BG, SRB
Heitman Central Europe Property Partners III
25.000,0
PL, H, CZ, SK, BG, RO, LT
Prime Property BG Reit
11.766,2
BG
Bluehouse Accession Property II
30.000,0
BG, RO
M.O.F Immobilien AG
10.000,0
A, HR, CZ
Adama Holding Public Ltd.
211.125,8
RO, UA, TR, MD
FF&P Development Fund
32.175,0
RU
Polonia Property Fund Ltd. II
50.000,0
PL
9.800,0
SRB, HR
32.176,2
RU, UA
M.O.F Beta Immobilien AG
Heitman Russia and Ukraine Property Partners
Zvenor Holdings Ltd.
6.575,2
RO
Dikare Holdings Ltd.
1.575,0
RO
Tripont Invest s.r.l.
n/a
RO
Europa Emerging Europe Fund L.P.
25.000,0
RO, UA
Russian Development Fund
52.500,0
RU
n/a
n/a
Sonstige Beteiligungen
Bei den at Fair Value through Profit and Loss klassifizierten Finanzinstrumenten nach IAS 39 sind im Regionalsegment
IMMOWEST, bei einer Betrachtung des Konzernbuchwertes, der Morgan Stanley Real Estate Special Fund III L.P. und
der Curzon Capital Partners II, L.P. mit einem Konzernbuchwert in Höhe von TEUR 25.535,0 (2007/08: TEUR 47.930,9)
bzw. TEUR 18.284,4 (2007/08: TEUR 16.644,5) die größten erfolgswirksam bewerteten Investments in dieser Kategorie.
Die Investitionsschwerpunkte des Curzon Capital Partners II, L.P. liegen in CE, während der Morgan Stanley Real
Estate Special Fund III L.P. global investiert.
Das betragsmäßig höchste Commitment (TEUR 101.600,0) wurde zu Beginn des Geschäftsjahres an der Fondo Immobili Pubblici gehalten. Sämtliche Anteile an diesem Fonds wurden im Geschäftsjahr 2008/2009 veräußert. Der Investitionsschwerpunkt dieses Fonds liegt in Italien. Ferner wurden die Beteiligungen an Harrison Street Real Estate Partners
I, L.P., NIAM Nordic Investment Fund III und TMW Asia Property Fund I GmbH & Co. KG veräußert. Das Total Commitment an diesen Beteiligungen betrug TEUR 161.676,1.
Bei den erfolgsneutral bewerteten Finanzinstrumenten nach IAS 39 sind im Regionalsegment IMMOEAST die Polonia
Property Fund Ltd. und die Heitman Central Europe Property Partners II mit einem Konzernbuchwert von TEUR 36.619,9
(2007/08: TEUR 67.482,1) die wesentlichen erfolgsneutral bewerteten Investments dieses Segments. Die Investitionsschwerpunkte der Fonds liegen im CEE-Bereich.
Im Regionalsegment IMMOWEST wird zu Beginn des Berichtszeitraumes in der Kategorie der nach IAS 39 erfolgsneutral bewerteten Finanzinstrumente das betragsmäßig höchste Commitment (TEUR 50.000,0) an dem ProLogis European Properties Fund gehalten. Der Investitionsschwerpunkt dieses Fonds liegt in Europa. Sämtliche Anteile an diesem
Fonds wurden im Berichtszeitraum veräußert.
Die Logistis Luxembourg S.A.R.L. steht zum 30. April 2008 mit einem Konzernbuchwert von TEUR 3.900,1 (2007/08:
TEUR 26.705,1) zu Buche. Der Investitionsschwerpunkt liegt mit einem Total Commitment von TEUR 20.000,0 in Frankreich und Italien.
112
KONZERNABSCHLUSS
Laufzeit
Konzernbuchwert
Stand
30. April 2008
Zu-, Abgänge und
Umbuchungen
Erfolgswirksame
(Ab-) Zuschreibung
Erfolgsneutrale
(Ab-) Zuschreibung
Konzernbuchwert
Stand
30. April 2008
Ausschüttungen
n/a
48.504,4
-48.504,4
0,0
0,0
0,0
513,0
Ende 2009
62.567,2
0,0
-37.567,2
0,0
25.000,0
0,0
Mitte 2015
48.188,1
574,0
-28.428,1
0,0
20.334,0
0,0
Mitte 2015
15.937,5
4.289,4
-10.709,0
0,0
9.517,8
464,2
Ende 2016
11.568,6
0,0
-5.167,3
0,0
6.401,3
0,0
Ende 2016
18.261,7
2.850,0
-9.246,9
0,0
11.864,8
0,0
n/a
8.433,6
1.544,0
-2.993,3
0,0
6.984,3
0,0
n/a
111.844,4
3,3
-87.030,5
0,0
24.817,2
0,0
n/a
35.231,7
0,0
-9.916,8
0,0
25.314,9
0,0
Mitte 2014
10.522,3
4.250,0
-8.760,0
0,0
6.012,3
0,0
n/a
8.050,0
1.950,0
-3.000,0
0,0
7.000,0
0,0
2009
95,0
437,6
-532,5
0,0
0,0
0,0
Mitte 2015
9.623,4
0,0
-966,3
0,0
8.657,1
0,0
Mitte 2015
7.328,7
0,0
-4.413,5
0,0
2.915,2
0,0
Ende 2009
26.640,5
0,0
0,0
0,0
26.640,5
0,0
Mitte 2016
0,0
5.076,8
-5.076,8
0,0
0,0
0,0
Anfang 2016
0,0
26.197,9
-5.199,8
0,0
20.998,1
0,0
n/a
3.681,7
-557,9
-3,6
0,0
3.120,2
0,0
Die Beteiligungen an der Carlyle Europe Real Estate Partners und der CB Richard Ellis Strategic Partners III L.P. weisen
zum Bilanzstichtag 30. April 2008 einen Buchwert von TEUR 6.955,0 (2007/08: TEUR 31.030,9) aus. Der Investitionsschwerpunkt liegt in CE und CEE sowie in den USA.
3.3.6. Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Forderungen und sonstige Vermögenswerte sind mit den fortgeführten Ako angesetzt. Erkennbaren Einzelrisiken wird
durch angemessene Wertberichtigungen Rechnung getragen.
Die Tabelle (nächste Seite) zeigt die Entwicklung und die Restlaufzeiten der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte.
Unter den liquiden Mitteln gesperrt sind Festgeldkonten, die zum Teil als Sicherheiten gestellt wurden, ausgewiesen.
In den kurzfristigen Forderungen aus Finanzierungen sind TEUR 350.000,0 gegenüber der Constantia Packaging B.V.
enthalten. Aufgrund des aktuellen Zwischenstandes in den Vergleichsverhandlungen wurde diese Forderung um
TEUR 171.287,7 wertberichtigt. Näher Informationen hierzu finden sich in Kapitel 1.1.1.
In den langfristigen Forderungen aus Finanzierungen sind Forderungen gegenüber der Treuhandgesellschaft
IMMOFINANZ Corporate Finance Consulting GmbH in Höhe von 96.522,3 enthalten, die im Wesentlichen Projektfinanzierungen für russische Projekte, wie GoodZone und Logistikpark Tomilino, darstellen. Weiters sind im Ausmaß von
TEUR 37.935,6 Forderungen gegenüber Tochtergesellschaften der Constantia Privatbank AG enthalten.
In den langfristigen Forderungen gegenüber Joint Venture-Partnern sind TEUR 232.434,4 gegenüber OAO Kashirskij
Dvor-Severyanin, der Gesellschaft, über welche das Projekt Rostokino entwickelt wird, enthalten. Weitere TEUR 42.955,5
entfallen auf OOO Berga Development bzw. dem Projekt GoodZone.
Bei den sonstigen übrigen Forderungen entfallen TEUR 2.818,3 (2007/2008: TEUR 3.121,4) auf Caterata Limited. Mit
dieser Gesellschaft werden im Rahmen eines Joint Ventures Wohnungen in Rumänien, Polen und Lettland entwickelt.
113
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Werte in TEUR
30. April 2009
Davon Restlaufzeit unter 1 Jahr
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Mietforderungen
36.738,4
35.913,7
Übrige
34.793,8
34.742,3
366.224,3
12.550,5
39.917,6
647,8
Forderungen gegenüber Joint Venture-Partnern
Forderungen gegenüber assoziierten Unternehmen
Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände
Liquide Mittel gesperrt
115.998,2
115.998,2
Finanzierungen
560.682,0
370.360,9
64.413,8
35.757,3
104,1
104,1
6.701,9
6.606,8
14.693,8
14.654,3
1.186,3
1.175,9
Finanzamt (Verkehrssteuern)
Verwaltungsgebühren
Hausverwaltung
Finanzamt (Ertragsteuern)
Versicherungen
Provisionen
3.932,3
1.490,7
Zinsabgrenzungen
1.503,5
1.503,5
Mietervergünstigungen
Offene Kaufpreisforderungen Immobilienverkauf
Offene Kaufpreisforderungen Anteilsverkauf
Übrige
Summe
296,9
48,1
17.049,1
16.921,7
4.863,6
4.828,3
39.652,4
27.212,2
1.309.722,9
680.616,6
Alters- und Fälligkeitsstruktur 2007/08
Werte in TEUR
Buchwert
30. April 2008
Davon nicht
fällig
Davon fällig,
aber nicht
wertgemindert
Davon fällig und
wertberichtigt
Wertminderung
Mietforderungen
36.067,7
10.780,7
24.066,3
5.634,9
-4.414,0
Übrige
35.393,9
30.723,4
4.634,4
403,6
-367,5
Summe Forderungen aus
71.461,6
41.504,0
28.700,7
6.038,4
-4.781,6
Altersanalyse der fälligen, aber nicht wertberichtigten Finanzinstrumente
Werte in TEUR
Mietforderungen
Übrige
1)
114
Buchwert
30. April 2008
Überfällig bis
3 Monate1)
Überfällig
zwischen 3 und
6 Monaten
Überfällig
zwischen 6 und
12 Monaten
Überfällig über
12 Monate
24.066,3
18.572,8
415,2
1.467,9
3.610,4
4.634,4
3.813,6
93,7
601,0
126,1
28.700,7
22.386,4
508,9
2.068,9
3.736,5
Die Spalte „überfällig bis 3 Monate“ beinhaltet auch sofort fällige Forderungen.
KONZERNABSCHLUSS
Davon Restlaufzeit
zwischen
1 und 5 Jahren
Davon Restlaufzeit
über 5 Jahre
30. April 2008
Davon Restlaufzeit
unter 1 Jahr
Davon Restlaufzeit
zwischen
1 und 5 Jahren
Davon Restlaufzeit
über 5 Jahre
824,7
0,0
36.067,8
33.855,9
1.925,0
286,9
0,0
51,6
35.393,9
35.186,8
91,5
115,6
252.090,9
101.582,9
173.399,2
8.332,9
15.616,5
149.449,8
0,0
39.269,8
138.646,7
590,2
0,0
138.056,5
0,0
0,0
77.921,7
77.921,7
0,0
0,0
1.313,9
189.007,2
810.693,6
533.436,6
7.436,7
269.820,3
28.656,5
0,0
65.293,6
44.612,7
20.680,9
0,0
0,0
0,0
101,1
101,1
0,0
0,0
18,4
76,7
6.541,6
6.436,0
19,5
86,1
39,5
0,0
10.019,8
9.964,6
55,2
0,0
10,4
0,0
956,2
908,8
47,4
0,0
2.039,1
402,5
4.087,7
1.747,9
1.896,2
443,6
0,0
0,0
1.977,9
1.977,9
0,0
0,0
181,7
67,1
10.580,2
2.142,7
6.527,3
1.910,2
127,4
0,0
12.348,1
3.141,3
9.206,8
0,0
0,0
35,3
82,8
57,7
0,0
25,2
4.742,9
7.697,3
60.587,8
46.169,5
3.589,7
10.828,7
290.474,4
338.631,9
1.445.703,9
806.682,4
67.495,4
571.526,1
Alters- und Fälligkeitsstruktur 2008/09
Werte in TEUR
Buchwert
30. April 2009
Davon nicht
fällig
Davon fällig,
aber nicht
wertgemindert
Davon fällig und
wertberichtigt
Wertminderung
Mietforderungen
36.738,4
12.670,8
25.114,8
14.346,6
-15.393,8
Übrige
34.793,8
27.252,5
7.414,7
1.898,8
-1.772,1
71.532,2
39.923,3
32.529,5
16.245,3
-17.165,9
Altersanalyse der fälligen, aber nicht wertberichtigten Finanzinstrumente
Werte in TEUR
Mietforderungen
Übrige
1)
Buchwert
30. April 2009
Überfällig bis 3
Monate1)
Überfällig
zwischen 3 und
6 Monaten
Überfällig
zwischen 6 und
12 Monaten
Überfällig über
12 Monate
25.114,8
15.958,5
3.102,3
2.515,8
3.538,3
7.414,7
1.215,9
268,8
4.861,9
1.068,1
32.529,5
17.174,4
3.371,1
7.377,7
4.606,3
Die Spalte „überfällig bis 3 Monate“ beinhaltet auch sofort fällige Forderungen.
115
IFRS 7.37 verlangt eine Analyse der Altersstruktur der finanziellen Vermögenswerte, die zum Abschlussstichtag überfällig, aber noch nicht wertgemindert sind, sowie eine Analyse der einzelnen finanziellen Vermögenswerte, die zum
Abschlussstichtag einzeln wertgemindert sind, einschließlich der Kriterien, nach denen der Wertberichtigungsbedarf
ermittelt wird.
Das Risiko bei Forderungen gegenüber Mietern und Kunden ist gering, da die Bonität aller Mieter und Kunden laufend
überprüft wird und gegenüber keinem Mieter und Kunden mehr als 5 % der gesamten Forderungen aushaften. Soweit
bei den Forderungen ein Ausfallsrisiko vorhanden ist, werden diese wertberichtigt. Damit wurden alle uneinbringlichen
Forderungen zum Bilanzstichtag wertberichtigt. Der Ausweis erfolgt in der Gewinn- und Verlustrechnung in der Position Abschreibungen.
Hinsichtlich des weder wertgeminderten noch im Zahlungsverzug befindlichen Bestandes der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen deuten zum Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.
Im Geschäftsjahr 2008/09 wurden neben den Einzelwertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen auch Einzelwertberichtigungen auf Finanzierungsforderungen und Forderungen gegenüber Joint Venture-Partnern vorgenommen. Somit sind auch diese Forderungen nur in Höhe ihrer wahrscheinlichen Einbringlichkeit in der
Bilanz enthalten. Insgesamt wurden Forderungen um einen Betrag von TEUR 339.036,0 (2007/08: TEUR 4.781,6) wertberichtigt. Bei den Wertberichtigungen handelt es sich ausschließlich um Einzelwertberichtigungen.
Folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Wertberichtigungen der einzelnen Forderungen gegliedert nach Klassen:
Werte in TEUR
30. April 2009
Wertminderung
30. April 2008
Wertminderung
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
fortgeführte Anschaffungskosten
-17.165,9
-4.781,6
-216.052,2
0,0
Kredite und sonstige Forderungen
Summe Wertberichtigungen
-105.817,9
0,0
-339.036,0
-4.781,6
3.3.7. Kurzfristig gehaltene Finanzinstrumente
Kurzfristig gehaltene Finanzinstrumente werden gemäß IAS 39 als Finanzinstrumente des Handelsbestandes klassifiziert und mit dem am Bilanzstichtag bestehenden Markt- oder Börsenwert angesetzt. Alle Käufe und Verkäufe werden
am Erfüllungstag verbucht. Als Erfüllungstag gilt der Tag der Übergabe des Vermögenswertes. Temporäre Schwankungen im Marktwert werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.
Kurzfristig gehaltene Finanzinstrumente werden entsprechend IAS 7.7 zum Finanzmittelbestand innerhalb des Cashflows gerechnet, wenn deren Laufzeit weniger als drei Monate bezogen auf den Zeitpunkt des Erwerbs beträgt.
Die kurzfristig gehaltenen Finanzinstrumente in Höhe von TEUR 1.775,8 (2007/08: TEUR 502.675,2) weisen eine Restlaufzeit von weniger als drei Monaten aus.
3.3.8. Liquide Mittel
Liquide Mittel umfassen Kassenbestände, schwebende Geldbewegungen sowie Guthaben bei Kreditinstituten. Diese
werden zum Tageswert am Bilanzstichtag angesetzt. Die liquiden Mittel zweiten Grades (Liquide Mittel gesperrt – siehe Kapitel 3.3.6.) wurden in der Berichtsperiode von den liquiden Mitteln in die kurzfristigen Forderungen und sonstigen Vermögenswerte umgegliedert. Diese Änderung wurde auch für die Vorjahreszahlen vorgenommen.
Zum 30. April 2009 sind liquide Mittel in Höhe von TEUR 712.987,1 (2007/08: TEUR 681.656,5) in der Bilanz ausgewiesen.
116
KONZERNABSCHLUSS
3.3.9. Finanzverbindlichkeiten
Passive Finanzinstrumente sind grundsätzlich zu fortgeschriebenen Ako zu bewerten. Verbindlichkeiten werden bei
Zuzählung in Höhe des tatsächlich zugeflossenen Betrages abzüglich Transaktionskosten erfasst. Ein Agio, Disagio
oder sonstiger Unterschied (Geldbeschaffungskosten) zwischen dem erhaltenen Betrag und dem Rückzahlungsbetrag
wird über die Laufzeit der Finanzierung nach der Effektivzinsmethode verteilt und im Finanzergebnis erfasst. Bei Unwesentlichkeit wird anstelle der Effektivzinsmethode die lineare Verteilung über die Laufzeit der Verbindlichkeit angewendet.
Zusammengesetzte Finanzinstrumente, die sowohl Eigen- als auch Fremdkapitalelemente enthalten, sind in ihre Bestandteile zu trennen. Finanzinstrumente können aus einem nicht derivativen Basisvertrag und einem derivativen Finanzinstrument zusammengesetzt sein. Ein eingebettetes Derivat (embedded derivative) ist getrennt vom Basisvertrag
zu bilanzieren.
30. April 2009
Davon
Restlaufzeit
unter 1 Jahr
Davon
Restlaufzeit
zwischen 1
und 5 Jahren
Davon
Restlaufzeit
über 5 Jahre
30. April 2008
Davon
Restlaufzeit
unter 1 Jahr
Davon
Restlaufzeit
zwischen 1
und 5 Jahren
Davon
Restlaufzeit
über 5 Jahre
Folgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung und die Restlaufzeiten der Finanzverbindlichkeiten zum Bilanzstichtag:
Verbindlichkeiten aus der
Wandelanleihe
1.030.299,1
30.904,0
807.687,7
191.707,3
1.299.944,1
17.415,6
18.529,4
1.263.999,1
Kreditinstituten
4.052.276,8
935.556,8
1.509.455,1
1.607.264,9
4.095.573,1
383.111,2
1.357.418,7
2.355.043,2
Werte in TEUR
davon garantiert
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
davon besichert
3.546.898,1
908.512,0
1.078.905,2
1.559.480,9
3.889.161,8
356.343,7
1.281.675,6
2.251.142,5
505.378,8
27.044,9
430.549,9
47.784,0
206.411,3
26.767,5
75.743,1
103.900,7
373.644,9
18.754,4
78.221,1
276.669,5
378.867,9
17.872,4
75.228,4
285.767,2
80.230,9
11.163,2
35.577,4
33.490,3
83.828,5
10.652,0
45.074,5
28.102,0
Verbindlichkeiten aus der
Begebung von Anleihen
3.042,3
152,8
2.889,5
0,0
3.063,6
152,9
2.910,7
0,0
Finanzverbindlichkeit
Kommanditbeteiligung
7.488,7
7.452,2
0,0
36,4
7.400,1
7.400,1
0,0
0,0
Sonstige Finanzverbindlichkeiten
9.719,3
4.507,2
3.811,5
1.400,5
11.108,5
0,0
0,0
11.108,5
2.110.568,9 5.879.786,0
436.604,3
davon nicht besichert
Verbindlichkeiten
Gebietskörperschaften
Finanzierungsleasing
Summe
5.556.702,0 1.008.490,7 2.437.642,4
1.499.161,7 3.944.020,0
Durch den Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung vom 18. Juni 2001 wurde der Vorstand ermächtigt,
innerhalb der nächsten vier Jahre bis zu 150.000 Stück auf Inhaber lautende verzinsliche Wandelschuldverschreibungen
im Nennbetrag von je EUR 1.000,00 mit einem Umtauschrecht in Aktien (unter Wahrung des gesetzlichen Bezugsrechtes der Aktionäre) zum Ausgabekurs von 98 % auszugeben. Die Gläubiger der Wandelschuldverschreibung erhielten
das unentziehbare Recht, die Schuldverschreibung bei Endfälligkeit in Inhaberaktien der Gesellschaft mit Dividendenberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres der Wandlung umzutauschen, und zwar in der Weise, dass eine Schuldverschreibung in 150 Aktien getauscht wird.
Aufgrund dieses Beschlusses wurden mit 31. August 2001 100.000 Stück Wandelschuldverschreibungen mit einer
Nominale von je EUR 1.000,00 ausgegeben. Die Wandelschuldverschreibungen wurden mit 4 % p.a. verzinst. Durch
den Beschluss des Vorstandes vom 30. Jänner 2007 und des Aufsichtsrates vom 31. Jänner 2007 wurde der 15. März 2007
als zusätzlicher Wandlungstermin eingeführt. Aus der Wandlung von 74.050 Stück Teilschuldverschreibungen zum
15. März 2007 sind den Wandlungsgläubigern 11.480.447 neue Aktien zugeteilt worden. Um den Gläubigern der Wandelschuldverschreibungen das unentziehbare Umtauschrecht in Aktien gewähren zu können, wurde in der außerordentlichen Hauptversammlung vom 18. Juni 2001 weiters der Beschluss gefasst, das Grundkapital von EUR 116.152.213,26
117
durch die Ausgabe von bis zu 22.500.000 Stück Inhaberaktien ohne Nennbetrag mit Gewinnberechtigung ab Beginn
des Geschäftsjahres der Wandlung um bis zu EUR 23.359.125,27 bedingt zu erhöhen.
Nach dem Auslaufen dieser Wandelschuldverschreibung am 31. August 2008 stieg durch die Ausübung von Wandlungsrechten die Anzahl der auf den Inhaber lautenden, stimmberechtigten, nennbetragslosen Stückaktien der
IMMOFINANZ AG von 459.001.443 auf 459.050.894 Stück. Die Aktien stammten aus dem bedingten Kapital der Gesellschaft.
Mit Beschluss der ordentlichen Hauptversammlung vom 28. September 2006 wurde der Vorstand ermächtigt, mit
Zustimmung des Aufsichtsrates innerhalb von 5 Jahren Wandelschuldverschreibungen, mit denen ein Umtausch- oder
Bezugsrecht auf bis zu 55.940.125 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu EUR 58.076.106,11 verbunden ist, auch in mehreren Tranchen, bis zu einem Gesamtnennwert von EUR 750.000.000,00 auszugeben. Das Bezugsrecht der Aktionäre wurde ausgeschlossen. Gleichzeitig
wurde der Vorstand ermächtigt, das Grundkapital um bis zu EUR 58.076.106,11 durch Ausgabe von bis zu 55.940.125
Stück neuen, auf Inhaber lautenden Stammaktien zur Gewährung von Umtausch- oder Bezugsrechten an die Gläubiger
der Wandelschuldverschreibungen bedingt zu erhöhen.
Am 19. Jänner 2007 wurden demzufolge 7.500 Stück Wandelschuldverschreibungen in der Nominale von je
EUR 100.000,00 ausgegeben. Die Verzinsung wurde mit 2,75 % festgesetzt. Die Laufzeit endet am 20. Jänner 2014.
Mit Beschluss der ordentlichen Hauptversammlung vom 27. September 2007 wurde der Vorstand ermächtigt, binnen
5 Jahren ab dem Datum der Beschlussfassung mit Zustimmung des Aufsichtsrates Wandelschuldverschreibungen, mit
denen ein Umtausch- oder Bezugsrecht auf bis zu 151.060.596 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu EUR 156.828.594,90 verbunden ist, mit oder ohne Bezugsrechtsausschluss auch in mehreren Tranchen auszugeben und alle weiteren Bedingungen, die Ausgabe und das
Umtauschverfahren der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen. Gleichzeitig wurde der Vorstand ermächtigt, das
Grundkapital um bis zu EUR 156.828.594,90 durch Ausgabe von bis zu 151.060.596 Stück neuen, auf Inhaber lautenden
Stammaktien zur Gewährung von Umtausch- oder Bezugsrechten an die Gläubiger der Wandelschuldverschreibungen
bedingt zu erhöhen.
Am 19. November 2007 wurden 7.500 Stück Wandelschuldverschreibungen im Nominale von je EUR 100.000,00 ausgegeben. Die Verzinsung wurde mit 1,25 % festgesetzt. Die Laufzeit endet am 19. November 2017.
IMMOFINANZ AG hat am 06.04.2009 sämtlichen Inhabern der EUR 750.000.000,00 2.75 % Wandelschuldver
schreibungen der IMMOFINANZ, fällig 2014, und sämtlichen Inhabern der EUR 750.000.000,00 1.25 % Wandel
schuldverschreibungen der IMMOFINANZ, fällig 2017, ein Umtauschangebot unterbreitet. Inhaber der bestehenden
Wandelschuldverschreibungen waren berechtigt, im Rahmen des Umtauschangebots jeweils entweder fünf Wandel
schuldverschreibungen 2014 oder fünf Wandelschuldverschreibungen 2017 in zwei neue 7,00 % Wandelschuldverschreibungen, fällig am 22.12.2011, umzutauschen und eine Barzahlung in Höhe von TEUR 5 je getauschter Wandelschuldverschreibung zu beziehen.
Insgesamt wurden 5.740 Anleihen mit einer Nominale von jeweils TEUR 100,0 im Zuge dieses Umtauschangebotes
getauscht, wodurch die Nominalverbindlichkeit aus den beiden bestehenden Wandelschuldverschreibungen um insgesamt TEUR 574.000,0 reduziert wurde und eine Umtauschprämie in Höhe von TEUR 28.700,0 ausbezahlt wurde. Im
Finanzierungsergebnis ist daraus ein Ertrag in Höhe von TEUR 278.276,9 enthalten.
Werte in TEUR
Wandelanleihe, fällig 2014
Wandelanleihe, fällig 2017
SUMME
118
Anzahl
Wandelanleihen
(Nominale TEUR 100,0)
Anzahl
umgetauschter
Anleihen
Annahmequote
Nominale der
umgetauschten
Anleihen
Nominale der neuen
Wandelanleihe,
fällig 2011
Bezahlte
Wandlungsprämie
7.500,00
755,00
10,1 %
75.500,00
30.200,00
3775,00
7.500,00
4.985,00
66,5 %
498.500,00
199.400,00
24.925,00
15.000,00
5.740,00
38,3 %
574.000,00
229.600,00
28.700,00
KONZERNABSCHLUSS
Die in diesem Geschäftsjahr neu emittierte Wandelanleihe mit einer Nominale von EUR 229,6 Mio. ist mit 7 % p.a.
verzinst und ist mit einer Garantie der IMMOEAST AG besichert. Der Wandlungspreis liegt bei 2,00 Euro. Das Wandlungsrecht kann vom 1. Dezember 2009 bis zum 6. Oktober 2011 ausgeübt werden. Die begebenen Wandelanleihen
stellen gemäß IAS 32.23 ein strukturiertes Finanzinstrument dar, dessen Eigenkapital- und Fremdkapitalelemente getrennt auszuweisen sind.
Die derivative Komponente gemäss IAS 32.26 (Call-Option der IMMOFINANZ, Put-Option der Anleihenzeichner) der
von der IMMOFINANZ begebenen Wandelanleihen beträgt zum 30. April 2009 TEUR 59.367,1 (2007/08: TEUR 114.238,1).
Davon entfallen TEUR 30.393,7 (2007/08: TEUR 32.593,6) auf die IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2007-2014, TEUR 28.973,4
(2007/08: TEUR 81.644,5) auf die IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2007-2017. Die IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2011 und
die neu emittierte IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2009-2011 enthalten keine Call- bzw. Put-Option.
Das Eigenkapitalelement wurde für die IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2007-2017 in 2007/08 mit TEUR 84.699,8 und für
die IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2007-2014 in 2006/07 mit TEUR 45.075,9 bewertet und unter den Kapitalrücklagen
ausgewiesen.
Das Eigenkapitalelement der neu emittierten IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2009-2011 beträgt TEUR 16.288,0 und
wird ebenfalls unter den Kapitalrücklagen ausgewiesen. Die IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2001-2008 wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr getilgt. Weitere Informationen sind dazu im Kapitel 3.6. enthalten. Der beizulegende Zeitwert
der Wandelanleihenverbindlichkeit zum 30. April 2009 beträgt TEUR 1.030.299,1 (2007/08: TEUR 1.290.223,5). Die
sonstigen Finanzverbindlichkeiten stellen im Wesentlichen Verbindlichkeiten gegenüber Joint-Venture-Partnern dar.
In den mittelfristigen nicht besicherten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ist eine Verbindlichkeit aus dem
Syndicated Loan in Höhe von TEUR 413.975,0 (2007/08: TEUR 415.067,5) ausgewiesen. Der syndizierte Kredit stellt eine
mit einer Garantie der IMMOFINANZ AG besicherte Finanzierung dar, welche von der Immofinanz Finance B.V., einer
niederländischen Tochtergesellschaft des IMMOEAST-Teilkonzerns, im Mai 2006 aufgenommen wurde. Die Nominale
des syndizierten Kredites beträgt EUR 415,0 Mio., seine Laufzeit 5 Jahre. Da der Kreditnehmer hinsichtlich des überwiegenden Teils der Nominale eine vertraglich vorgesehene Verlängerungsmöglichkeit ausgenützt hat, sind nunmehr
EUR 115,0 Mio. im Mai 2012 und EUR 300,0 Mio. im Mai 2013 zur Rückzahlung an das Syndikat, welches aus zehn renommierten europäischen Banken und Kreditinstituten besteht, fällig.
Die Konditionen der wesentlichen Finanzverbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:
1)
Währung
Restschuld
31. Oktober 2009
Verzinsung fix/
variabel
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
CHF
151.524,6
variabel
1,79 %
(Kredite und Barvorlagen)
CHF
43.408,6
fix
3,72 %
CZK
12.041,3
variabel
5,59 %
EUR
3.131.143,2
variabel
3,35 %
EUR
480.262,9
fix
4,22 %
PLN
24.328,4
variabel
7,28 %
RON
9.315,3
variabel
12,06 %
RSD
773.126,6
variabel
6,04 %
USD
97.964,2
variabel
2,36 %
Effektiver Zinssatz
USD
5.578,3
fix
4,50 %
EUR
207.513,9
variabel
4,18 %1)
EUR
82.387,3
fix
3,82 %1)
Verbindlichkeiten gegenüber Gebietskörperschaften
EUR
577.547,0
fix
1,06 %1)
Verbindlichkeiten aus der Begebung von Anleihen
EUR
1.453,5
variabel
4,88 %1)
EUR
1.453,5
fix
5,80 %1)
Betrifft BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH und ESG Wohnungsgesellschaft mbH.
119
Der Barwert der in der obigen Tabelle dargestellten Kreditverbindlichkeiten beträgt EUR 3.445,3 Mio. Für die Barwertberechnung wurden die Diskontierungssätze gemäß der folgenden Aufstellung angenommen, welche sich aus den
Marktzinssätzen zum 30. April 2009 bzw. 30. April 2008 und den gewichteten Durchschnittsmargen der zum Bilanzstichtag in der entsprechenden Währung von IMMOFINANZ-Konzerngesellschaften eingegangenen Kreditverbindlichkeiten ergibt.
Im Geschäftsjahr 2008/09 sind die Kreditverbindlichkeiten in Ungarischen Forint ausgelaufen und werden daher in der
obigen Aufstellung nicht mehr gezeigt.
Diskontierungssätze 2008/09
Diskontierungssätze in %
bis 31.07.2009
RON
PLN
CZK
CHF
EUR
USD
RSD
13,842 %
8,026 %
6,289 %
2,359 %
4,455 %
3,218 %
9,372 %
bis 30.04.2010
13,767 %
8,016 %
6,279 %
2,800 %
4,818 %
4,078 %
9,316 %
bis 30.04.2012
14,242 %
8,606 %
6,849 %
3,115 %
5,259 %
4,108 %
9,670 %
bis 30.04.2014
13,392 %
8,856 %
7,139 %
3,635 %
5,807 %
4,753 %
9,036 %
bis 30.04.2016
12,992 %
8,936 %
7,279 %
4,084 %
6,185 %
5,122 %
8,737 %
bis 30.04.2019
12,492 %
9,016 %
7,569 %
4,440 %
6,541 %
5,427 %
8,363 %
bis 30.04.2024
12,192 %
9,512 %
7,839 %
4,727 %
6,883 %
5,728 %
8,139 %
ab 01.05.2024
11,792 %
8,976 %
7,899 %
4,744 %
6,985 %
5,791 %
7,841 %
RON
PLN
CZK
CHF
EUR
USD
HUF
RSD
bis 31.07.2008
14,777 %
6,250 %
6,903 %
5,035 %
6,641 %
4,481 %
8,880 %
10,930 %
bis 30.04.2009
15,022 %
6,640 %
7,263 %
5,325 %
6,741 %
4,716 %
9,880 %
11,150 %
Diskontierungssätze 2007/08
Diskontierungssätze in %
bis 30.04.2011
15,488 %
6,060 %
6,843 %
5,386 %
6,931 %
5,062 %
9,270 %
11,569 %
bis 30.04.2013
15,488 %
5,900 %
6,883 %
5,486 %
6,931 %
5,469 %
8,930 %
11,569 %
bis 30.04.2015
15,660 %
5,820 %
6,943 %
5,606 %
7,001 %
5,755 %
8,680 %
11,724 %
bis 30.04.2018
16,052 %
5,780 %
7,163 %
5,799 %
7,161 %
6,036 %
8,400 %
12,077 %
bis 30.04.2023
16,542 %
5,995 %
7,329 %
5,933 %
7,361 %
4,801 %
8,688 %
12,518 %
ab 01.05.2023
16,714 %
6,071 %
7,387 %
5,980 %
7,431 %
5,062 %
8,788 %
12,672 %
Aufgrund gesunkener Immobilienwerte kam es im Laufe des Geschäftsjahres 2008/09 bei einigen Bankfinanzierungen
zum Bruch von Financial Covenants, in erster Linie von LTV-Ratios (Loan-To-Value-Ratios). Diesbezüglich wurden Verhandlungen mit den finanzierenden Banken aufgenommen und zum Teil bereits Waiver bzw. Amendments zu bestehenden Verträgen abgeschlossen. Dabei handelt es sich um Kreditverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 450.063,9.
Geplante Rückführungen sind unter den kurzfristigen Kreditverbindlichkeiten ausgewiesen.
3.3.10. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
30. April
2009
Davon
Restlaufzeit
unter 1 Jahr
Davon
Restlaufzeit
zwischen 1
und 5 Jahren
Davon
Restlaufzeit
über 5 Jahre
30. April
2008
Davon
Restlaufzeit
unter 1 Jahr
Davon
Restlaufzeit
zwischen 1
und 5 Jahren
Davon
Restlaufzeit
über 5 Jahre
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen zählen wie die sonstigen Verbindlichkeiten zu den Verbindlichkeiten, die die Definitionskriterien der Finanzinstrumente erfüllen und in IAS 39 geregelt sind.
76.810,7
72.528,4
3.631,4
650,9
85.488,4
78.353,0
6.911,8
223,6
Summe
76.810,7
72.528,4
3.631,4
650,9
85.488,4
78.353,0
6.911,8
223,6
Werte in TEUR
120
KONZERNABSCHLUSS
3.3.11. Sonstige Verbindlichkeiten
30. April
2009
Davon
Restlaufzeit
unter 1 Jahr
Davon
Restlaufzeit
zwischen 1
und 5 Jahren
Davon
Restlaufzeit
über 5 Jahre
30. April
2008
Davon
Restlaufzeit
unter 1 Jahr
Davon
Restlaufzeit
zwischen 1
und 5 Jahren
Davon
Restlaufzeit
über 5 Jahre
Die sonstigen Verbindlichkeiten zählen ebenso wie die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen zu den Verbindlichkeiten, die die Definitionskriterien der Finanzinstrumente erfüllen und in IAS 39 geregelt sind.
105.351,6
0,0
105.351,6
0,0
123.234,0
0,0
123.234,0
0,0
Erhaltene Miet- und
Leasingvorauszahlungen
54.805,3
36.456,9
16.131,4
2.217,0
47.864,0
33.877,9
11.431,5
2.554,6
Finanzamt (Verkehrsteuern)
15.924,7
15.252,1
5,6
667,0
11.487,2
11.487,2
0,0
0,0
5.276,6
5.236,6
0,0
40,0
9.000,9
8.901,7
99,2
0,0
44,1
44,1
0,0
0,0
6,0
6,0
0,0
0,0
1.778,4
810,2
0,0
968,2
1.127,1
157,1
0,0
970,0
102,9
102,9
0,0
0,0
1.100,9
67,3
1.033,6
0,0
Werte in TEUR
Zeitwert passiver derivativer
Finanzinstrumente
Hausverwaltung
Joint Venture-Partnern
Genussrechte und stille
Beteiligungen
assoziierten Unternehmen
Finanzamt (Ertragsteuern)
1.234,2
1.234,2
0,0
0,0
1.551,2
1.551,2
0,0
0,0
17.255,9
10.285,1
5.360,5
1.610,3
21.838,8
18.353,5
2.659,9
825,4
461,2
308,4
122,9
29,9
173,1
173,1
0,0
0,0
Verbindlichkeiten
offener Kaufpreis (Anteilskauf)
20.141,1
20.094,3
46,7
0,0
37.277,3
37.153,6
122,1
1,6
Verbindlichkeiten offener
Kaufpreis (Liegenschaftsankauf)
19.367,9
17.244,0
2.123,9
0,0
18.251,5
16.266,2
1.985,3
0,0
Ausbau- und Sanierung
Erhaltene Einnahmen aus
Mietrechtsverkauf
Übrige
170.412,2
63.951,2
60.441,1
46.019,9
246.019,2
134.394,0
45.080,6
66.544,6
Summe
412.156,0
171.020,1
189.583,6
51.552,3
518.931,2
262.388,8
185.646,3
70.896,1
In den übrigen sonstigen Verbindlichkeiten sind Finanzierungsbeiträge und Kautionen der BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH, der ESG Wohnungsgesellschaft mbH Villach sowie der „Heller Fabrik“ Liegenschaftsverwertungs GmbH insgesamt in Höhe von TEUR 45.308,8 enthalten.
Darüber hinaus werden in den übrigen sonstigen Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten von vollkonsolidierten Gesellschaften gegenüber dem Minderheitsgesellschafter sowie Verbindlichkeiten von Joint Venture-Gesellschaften gegenüber dem Joint Venture-Partner ausgewiesen.
Im Vorjahr waren in den übrigen sonstigen Verbindlichkeiten Abgrenzungen in Höhe von TEUR 10.686,6 gegenüber
der Silesia Residential Sp. z o.o. und TEUR 4.968,7 gegenüber der Debowe Tarasy Sp. z o.o. sowie eine Verbindlichkeit
in Höhe von TEUR 1.075,5 gegenüber der Nowe Centrum Sp. z o.o. enthalten.
Weiters waren Umsatzsteuerverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 7.160,8 und TEUR 2.664,9 aus der CEREP Poseidon
A13 bzw. der CEREP Poseidon A7 SAS enthalten. Aus der Aktivierung eines erbbaurechtlichen Grundstücks und der
korrespondierenden Passivierung des Barwertes der zukünftig zu leistenden Erbpachtzinsen waren im Vorjahr
TEUR 4.639,9 und TEUR 5.161,6 aus der Deutschen Lagerhaus siebzehnte Objekt GmbH &. Co. KG sowie der Greenfield
Logistikpark Süd GmbH & Co. KG in den übrigen sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen.
121
3.4. Assoziierte Unternehmen
Hinsichtlich der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der assoziierten Unternehmen wird auf Kapitel 2.2.5. verwiesen.
Grundsätzlich sind die Abschlüsse von nach der Equity-Methode einbezogenen Unternehmen auf den Stichtag des
Mutterunternehmens aufzustellen. Eine Aufstellung auf einen abweichenden Stichtag und die Berücksichtigung allfälliger Anpassungen für wesentliche Geschäftsvorfälle ist zulässig, wenn der Stichtag des assoziierten Unternehmens um
bis zu drei Monate abweicht.
Der konsolidierte Abschluss der TriGránit Holding Ltd. weist den Bilanzstichtag 31. Dezember 2008 auf. In diesem Fall
wurde die oben genannte Drei-Monats-Regel nicht eingehalten. Aus der Nichteinhaltung der Drei-Monats-Regel ergeben sich keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
Zum Stichtag 30. April 2009 umfassen die Anteile an assoziierten Unternehmen den 25 %-igen Anteil an der TriGránit
Holding Ltd. und TriGránit Centrum a.s, den 33,3 %-igen Anteil an der GAIA Real Estate Holding S.A. (Teilkonzern,
Die Anschaffungskosten und Buchwerte der Anteile an assoziierten Unternehmen
setzen sich zum 30. April 2009 und zum 30. April 2008 wie folgt zusammen:
Werte in TEUR
TriGránit Centrum
a.s.
TriGránit Holding
Ltd.
GAIA Real Estate
Investments S.A.
Bulreal EAD
4.140,7
404.906,3
11.679,4
48.290,4
Zugänge
0,0
0,0
0,0
0,0
Abgänge
0,0
0,0
0,0
0,0
4.140,7
404.906,3
11.679,4
48.290,4
Buchwert 1. Mai 2008
4.831,4
433.135,9
17.829,8
52.774,6
0,0
0,0
0,0
0,0
Abgänge
Erfolgsneutrale Übernahme von
Eigenkapitalbestandteilen
Ausschüttung
0,0
0,0
0,0
0,0
56,1
604,5
-954,5
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-13.580,6
Beteiligungsergebnis
-85,8
-43.713,5
-42,9
Impairment
-3.730,4
-301.613,4
0,0
-2.487,8
1.071,3
88.413,5
16.832,4
36.706,2
TriGránit Centrum
a.s.
TriGránit Holding
Ltd.
GAIA Real Estate
Holding S.A.
Bulreal EAD
4.140,5
354.119,1
0,0
0,0
0,2
50.787,2
11.679,4
48.290,4
Anteile an assoziierten Unternehmen Entwicklung Ako/BW, 30. April 2008
Werte in TEUR
Zugänge
Abgänge
0,0
0,0
0,0
0,0
4.140,7
404.906,3
11.679,4
48.290,4
Buchwert 1. Mai 2007
4.287,1
355.673,5
0,0
0,0
Zugänge
0,2
50.787,2
11.679,4
48.290,4
Abgänge
Erfolgsneutrale Übernahme von
Eigenkapitalbestandteilen
Ausschüttung
0,0
0,0
0,0
0,0
18,9
-756,3
-1.944,6
0,0
Beteiligungsergebnis
1)
122
Immofinanz Gamma Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
0,0
0,0
0,0
0,0
525,2
27.431,5
8.095,1
4.484,3
4.831,4
433.135,9
17.829,8
52.774,6
KONZERNABSCHLUSS
bestehend aus 15 Gesellschaften), den 49 %-igen Anteil an Bulreal EAD (Teilkonzern, bestehend aus zwei Gesellschaften), den 15 %-igen Anteil an Cernica Residential Park s.r.l., den 20 %-igen Anteil an SIA Unico, den 20 %-Anteil an NOA
D Invest s.r.l. und den 99,16 %-igen Anteil an Immofinanz Gamma Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft
m.b.H.
Im Bereich der IMMOWEST gibt es derzeit keine assoziierten Unternehmen.
Die Impairments sind auf die Einstellung der Developments zurückzuführen.
Die in den Konzernabschluss nach IAS 28.11 erfolgsneutral übernommenen anteiligen Eigenkapitalveränderungen der
assoziierten Unternehmen beinhalten Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung in Höhe von TEUR -195,1
(2007/08: TEUR -1.568,8).
Die Angaben der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung der Immofinanz Gamma Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H. werden aus Wesentlichkeitsgründen unterlassen.
Cernica Residential
Park s.r.l.
SIA Unico
NOA D Invest s.r.l.
Immofinanz Gamma1)
Wixano
Investments
Limited
Summe
6,2
3.138,5
1,5
328,2
19.550,0
492.041,2
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-328,2
-19.550,0
-19.878,2
6,2
3.138,5
1,5
0,0
0,0
472.163,0
14,6
3.139,9
2,2
744,8
19.025,7
531.498,9
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-19.025,7
-19.025,7
94,8
0,7
3,2
0,0
0,0
-195,1
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-109,4
-25,3
-5,4
0,0
0,0
-57.562,9
0,0
-1.320,5
0,0
-744,8
0,0
-309.896,9
0,0
1.794,8
0,0
0,0
0,0
144.818,3
Cernica Residential
Park s.r.l.
SIA Unico
NOA D Invest s.r.l.
Immofinanz Gamma1)
Wixano
Investments
Limited
European Property
Group
Summe
0,0
0,0
0,0
328,2
0,0
19.783,5
378.371,3
6,2
3.138,5
1,5
0,0
19.550,0
0,0
133.453,2
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-19.783,5
-19.783,6
6,2
3.138,5
1,5
328,2
19.550,0
0,0
492.041,1
0,0
0,0
0,0
744,8
0,0
12.508,1
373.213,4
6,2
3.138,5
1,5
0,0
19.550,0
0,0
133.453,3
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-12.508,1
-12.508,2
8,4
-0,1
0,7
0,0
-319,7
0,0
-2.992,8
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-0,1
0,0
1,5
0,0
0,0
-204,7
0,0
40.332,8
14,6
3.139,9
2,2
744,8
19.025,7
0,0
531.498,9
123
Das aggregierte Nettovermögen der assoziierten Unternehmen stellt sich wie folgt dar: 30. April 2009
Werte in TEUR
TriGránit Holding Ltd.1)
GAIA Real Estate
Investments S.A.
44.748,7
551.725,0
105.717,6
139,1
307.592,0
12.794,1
TriGránit Centrum a.s.
Immobilienvermögen
Summe Aktiva
758,8
94.804,0
49.457,0
45.646,5
954.121,0
167.968,7
3.269,7
159.555,0
50.491,8
41.476,8
658.574,0
78.901,3
Eigenkapital
Summe Passiva
900,1
135.992,0
38.575,6
45.646,6
954.121,0
167.968,7
TriGránit Holding Ltd. 2)
GAIA Real Estate
Holding S.A.
30. April 2008
Werte in TEUR
Immobilienvermögen
36.210,7
256.021,0
0,0
138,3
454.549,0
35.291,7
2.975,8
111.829,0
77.330,7
39.324,8
822.399,0
112.622,5
3.361,5
329.142,0
32.030,9
28.242,3
431.266,0
79.822,8
7.721,0
61.991,0
768,8
39.324,8
822.399,0
112.622,5
Summe Aktiva
Eigenkapital
Summe Passiva
31. Dezember 2008
31. Dezember 2007
3)
Immofinanz Gamma Liegenschafts- und Mobilienvermietungsges.m.b.H.
1)
2)
Anteile an assoziierten Unternehmen – GuV 2008/09
Werte in TEUR
124
TriGránit
Centrum a.s.
TriGránit
Holding Ltd.1)
GAIA Real
Estate
Investments
S.A.
Bulreal EAD
Cernica
Residential
Park s.r.l.
SIA Unico
NOA D
Invest s.r.l.
Umsatzerlöse
474,4
21.265,0
31.983,7
8.437,9
0,0
0,0
0,0
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit
-67,6
-58.460,0
7.339,3
-29.230,0
-6.788,8
-24,3
-19,2
Finanzergebnis
389,9
-107.135,0
-6.716,0
-1.164,2
-2.617,1
-86,4
-103,3
Ergebnis vor Ertragsteuern
322,2
-165.595,0
623,3
-30.394,1
-9.405,9
-110,7
-122,5
KONZERNABSCHLUSS
Bulreal EAD
Cernica Residential
Park s.r.l.
SIA Unico
NOA D Invest s.r.l.
90.090,1
0,0
0,0
0,0
1.102,6
1.180,4
33,2
6,8
4.367,9
8.143,5
4.216,2
555,3
95.560,5
9.324,0
4.249,4
562,2
67.089,7
-8.639,8
-286,6
-182,3
23.334,6
17.960,9
2.656,2
740,2
5.136,1
2,8
1.879,8
4,3
95.560,5
9.324,0
4.249,4
562,2
Bulreal EAD
Cernica Residential
Park s.r.l.
SIA Unico
NOA D Invest s.r.l.
Wixano
Investments Limited
Immofinanz Gamma3)
104.065,8
0,0
0,0
0,0
60.702,0
7.256,4
20.338,8
0,0
51,1
13,3
36.983,4
0,0
2.008,5
15.064,2
3.600,2
597,8
15.382,2
11,4
126.413,1
15.064,2
3.651,3
611,0
113.067,6
7.267,8
95.418,4
-1.179,3
-163,1
-71,2
60.103,2
306,3
27.552,4
16.237,3
3.747,5
655,2
49.077,1
6.883,9
3.442,4
6,2
67,0
27,1
3.887,3
77,6
126.413,1
15.064,2
3.651,3
611,0
113.067,6
7.267,8
Anteile an assoziierten Unternehmen – GuV 2007/08
Werte in TEUR
Umsatzerlöse
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit
Finanzergebnis
TriGránit
Centrum a.s.
TriGránit
Holding Ltd. 2)
GAIA Real
Estate
Holding S.A.
Bulreal EAD
SIA Unico
Wixano
Investments
Limited
Immofinanz
Gamma3)
0,0
18.921,0
0,0
532,2
0,0
605,9
541,1
1.622,5
140.747,0
-905,7
8.076,0
-0,8
-509,7
91,7
976,7
-9.164,0
-2.094,5
-956,2
9,6
-340,7
-351,7
2.599,2
131.583,0
-3.000,2
7.119,8
8,8
-850,4
-260,0
31. Dezember 2008
31. Dezember 2007
3)
Immofinanz Gamma Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
1)
2)
125
3.5. Steuern
Im Wirtschaftsjahr 2004/05 haben sich die wesentlichen österreichischen Gesellschaften zu einer Gruppe iSd § 9 KStG
idF des AbgÄG 2004 zusammengeschlossen. Als Gruppenträgerin fungierte die Konzernmuttergesellschaft,
IMMOEAST. Diese Unternehmensgruppe wurde im Geschäftsjahr 2007/08 aufgelöst. Mit Steuer- und Gruppenumlagevertrag vom 29. April 2008 bzw. den am selben Tag gestellten Gruppenanträgen wurden die vormaligen Gruppenmitglieder der IMMOEAST-Gruppe sowie die IMMOEAST selbst als Gruppenmitglieder in die Steuergruppe der
IMMOFINANZ eingegliedert.
Mit Anteilskaufvertrag vom 28. Februar 2009 wurde der Geschäftsanteil an der Immoaustria Immobilien Anlagen
Gmbh von der IMMOFINANZ an die IMMOEAST verkauft. Ende April wurde die Immoaustria Immobilien Anlagen
Gmbh im Wege der Gesamtrechtsnachfolge gem. § 234 AktG iVm §§ 97 ff GmbHG und §§ 220 ff AktG rückwirkend
zum 31. Oktober 2008 mit der IMMOEAST verschmolzen. Da die Vermögensübertragungen innerhalb der bestehenden Unternehmensgruppe der IMMOFINANZ erfolgten und die finanzielle Verbindung gem. § 9 KStG erhalten blieb,
ergeben sich keine Änderungen hinsichtlich des Bestandes der Unternehmensgruppe.
Aufgrund des am 29. April 2008 abgeschlossenen Gruppenvertrages werden die steuerlichen Ergebnisse der Gruppenmitglieder nach der Verrechnung mit eigenen (Vorgruppen)Verlusten der IMMOFINANZ als Gruppenträger zugerechnet. Zum Ausgleich für die weitergereichten steuerlichen Ergebnisse wurde im Gruppenvertrag eine Steuerumlage
vereinbart. Die Steuerumlage beträgt grundsätzlich 12,5 % des zugerechneten steuerlichen Ergebnisses.
3.5.1. Steuern von Einkommen
Als Ertragsteuern sind sowohl die in den einzelnen Gesellschaften gezahlten oder geschuldeten Steuern vom Einkommen sowie die latenten Steuerabgrenzungen ausgewiesen.
Werte in TEUR
1. Mai 2008 – 30. April 2009
1. Mai 2007 – 30. April 2008
-6.205,5
-35.486,7
Ertragsteueraufwendungen
Steuerabgrenzungen
358.525,6
-144.739,7
Summe
352.320,1
-180.226,4
Die Differenz zwischen der rechnerischen Ertragsteuerbelastung und der tatsächlichen Ertragsteuerbelastung des
Jahres 2008/09 gemäß Gewinn- und Verlustrechnung ist auf folgende Ursachen zurückzuführen:
2008/09
555.264,2
Ertragsteueraufwand zum Steuersatz von 25 %
850.857,7
25,0 %
-138.816,0
25,0 %
Auswirkung abweichender Steuersätze
-132.535,9
-3,9 %
16.812,1
-3,0 %
Auswirkung von Steuersatzänderungen
Firmenwertabschreibung/Auflösung negativer Firmenwerte
Nicht aktivierte Verlustvorträge und Nichtansatz von Steuerabgrenzungen
-5.361,5
-0,2 %
6.267,2
-1,1 %
-31.067,8
-0,9 %
-25.525,0
4,6 %
-541.873,6
-15,9 %
-1.529,6
0,3 %
Steuerfreie Erträge und nicht abzugsfähige Aufwendungen
313.904,4
9,2%
-1.837,3
0,3 %
Wertberichtigung von Steuerabgrenzungen
-97.490,5
-2,9%
-26.838,0
4,8 %
-4.112,7
-0,1%
-8.759,7
1,6 %
352,320.1
10.4 %
-180,226.4
32.5 %
Aperiodische Effekte und sonstige nicht temporäre Differenzen
Effektivsteuerbelastung
126
2007/08
-3.403.430,7
KONZERNABSCHLUSS
3.5.2. Latente Steuerabgrenzung
Die Ermittlung der Steuerabgrenzung erfolgt gemäß der in IAS 12 verankerten Balance Sheet Liability-Methode für
alle temporären Unterschiede zwischen den Wertansätzen der Bilanzposten im IFRS-Konzernabschluss und den bei
den einzelnen Gesellschaften bestehenden Steuerwerten. Temporäre Differenzen können entweder:
• zu versteuernde temporäre Differenzen sein, die temporäre Unterschiede darstellen, die zu steuerpflichtigen
Beträgen bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens (steuerlichen Verlustes) zukünftiger Perioden
führen, wenn der Buchwert des Vermögenswertes realisiert oder der Schuld erfüllt wird; oder
• abzugsfähige temporäre Differenzen sein, die temporäre Unterschiede darstellen, die zu Beträgen führen, die bei
der Ermittlung des zu versteuernden Ergebnisses (steuerlichen Verlustes) zukünftiger Perioden abzugsfähig sind,
wenn der Buchwert des Vermögenswertes realisiert oder eine Schuld erfüllt wird.
Für alle zu versteuernden temporären Differenzen ist eine latente Steuerforderung oder Steuerschuld anzusetzen, es
sei denn, die Differenz erwächst aus dem erstmaligen Ansatz des Geschäfts- oder Firmenwertes oder aus dem erstmaligen Ansatz eines Vermögenswertes oder einer Schuld bei einem Geschäftsvorfall, welcher:
• kein Unternehmenszusammenschluss ist und
• zum Zeitpunkt des Geschäftsvorfalles weder das handelsrechtliche Periodenergebnis (vor Ertragsteuern) noch das
zu versteuernde Ergebnis (den steuerlichen Verlust) beeinflusst.
Die aktiven und passiven latenten Steuerabgrenzungen zum 30. April 2009 und 30. April 2008 resultieren aus folgenden zeitlich begrenzten Bewertungs- und Bilanzierungsunterschieden zwischen den Buchwerten des IFRS-Konzernabschlusses und den entsprechenden steuerlichen Bemessungsgrundlagen:
30. April 2009
Werte in TEUR
Immobilienvermögen
30. April 2008
Aktiva
Passiva
Aktiva
Passiva
62.078,0
749.498,4
51.572,5
1.097.652,6
Andere Finanzanlagen und sonstige Vermögenswerte
116.309,5
38.571,6
39.888,4
42.998,2
Summe
178.387,4
788.070,0
91.460,9
1.140.650,8
Sonstige Verbindlichkeiten und Rückstellungen
11.883,0
35.569,3
14.121,9
50.651,0
26.478,4
27.792,4
15.613,4
33.707,9
Summe
38.361,3
63.361,7
29.735,3
84.358,9
Steuerliche Verlustvorträge
25.355,2
0,0
27.641,0
0,0
242.103,9
851.431,7
148.837,2
1.225.009,7
-57.234,7
-57.234,7
-89.096,5
-89.096,5
184.869,2
794.197,0
59.740,7
1.135.913,2
Aktive/Passive Steuerabgrenzung
Saldierung von aktiven und passiven Steuerabgrenzungen
gegenüber derselben Steuerbehörde
Saldierte aktive und passive Steuerabgrenzung
Auf steuerliche Verlustvorträge werden aktive Steuerabgrenzungen gebildet, soweit wahrscheinlich ist, dass in Zukunft
steuerliche Gewinne zur Verrechnung der Verlustvorträge zur Verfügung stehen werden. Für Verlustvorträge in Höhe
von TEUR 2.201.186,4 wurde in der Bilanz kein latenter Steueranspruch angesetzt.
Gemäß IAS 1.51 erfolgt aufgrund der ausschließlich maßgeblichen Gliederung nach der Fristigkeit eine Zuteilung der
Steuerabgrenzungsposten zum langfristigen Vermögen bzw. zu den langfristigen Verbindlichkeiten.
127
3.5.3. Bewertung
Die latenten Steuern werden auf Basis der Steuersätze ermittelt, die in den einzelnen Ländern zum Realisationszeitpunkt gelten bzw. erwartet werden. Dabei werden die am Bilanzstichtag gültigen bzw. verabschiedeten steuerlichen
Vorschriften berücksichtigt. Der Berechnung der Steuerlatenz liegt für inländische Unternehmen der Steuersatz von
25 % zugrunde. Für ausländische Unternehmen wird der jeweilige lokale Steuersatz angewendet.
Die Steuersätze in den einzelnen Ländern stellen sich wie folgt dar:
Land
Anwendbarer Steuersatz 2008/09
Anwendbarer Steuersatz 2007/08
Bosnien und Herzegowina
10,00 %
10,00 %1)
Bulgarien
10,00 %
10,00 %
Cayman Islands
Deutschland
15,83 %-31,68 %
15,83 %-29,83 %
2)
Estland
n/a
26,58 %3)
Frankreich
n/a
33,33 %
Gibraltar
27,00 %
33,00 %
Italien
27,50 %
27,50 %
Kroatien
20,00 %
20,00 %
Lettland
15,00 %
15,00 %
Luxemburg
28,59 %
29,63 %
Malta
35,00 %
35,00 %
Niederlande
25,50 %
25,50 %
Österreich
25,00 %
25,00 %
Polen
19,00 %
19,00 %
Rumänien
16,00 %
16,00 %
Russland
20,00 %
24,00 %
Schweden
26,30 %
28,00 %
Serbien
10,00 %
10,00 %
Slowakei
19,00 %
19,00 %
Slowenien
20,00 %
22,00 %
Tschechien
19,00 %
21,00 %
Türkei
20,00 %
20,00 %
Ukraine
25,00 %
25,00 %
Ungarn
16,00 %
16,00 %
15,00 %-35,00 %
15,00 %-35,00 % 4)
10,00 %
10,00 %
USA
Zypern
Republika Srpska, Föderation Bosnien und Herzegowina, Brčko Distrikt.
Der Steuersatz in Deutschland kann variieren, je nachdem ob die Gesellschaft gewerbesteuerpflichtig ist oder nicht.
Betrifft nur Gewinnausschüttungen; im Unternehmen verbleibende Gewinne werden nicht versteuert.
4)
Das zu versteuernde Einkommen von Kapitalgesellschaften unterliegt in den USA auf Bundesebene einem Stufenanstoßtarif, wobei der
Körperschaftsteuersatz grundsätzlich von 15 % bei niedrigen Einkommen auf 35 % in der höchsten Einkommensstufe ansteigt.
1)
2)
3)
Aufgrund einer Steuerreform in Slowenien wird der Körperschaftsteuersatz auf 22 % in 2008, 21 % in 2009 und 20 % in
2010 abgesenkt. Die laufenden Ertragsteuern wurden mit 22 % für das steuerliche Ergebnis bis 31. Dezember 2008
bzw. mit 21 % für das steuerliche Ergebnis bis 30. April 2009 berechnet.
128
KONZERNABSCHLUSS
In Tschechien wurde 2007 eine Steuerreform beschlossen, wodurch eine Herabsetzung der Körperschaftsteuer auf
21 % in 2008, 20 % in 2009 und 19 % in 2010 erfolgt. Für die Berechnung der laufenden Steuern wurde im Geschäftsjahr
der Steuersatz von 21 % herangezogen.
Folgende Steuersätze, in Abhängigkeit von den jeweiligen Kantonen und Gemeinden, wurden von den einzelnen Gesellschaften in der Schweiz angewendet.
Kanton
Gemeinde
Zug
Zürich
Graubünden
Solothurn
anwendbarer Steuersatz 2008/09
anwendbarer Steuersatz 2007/08
Zug
15,79 %
16,10 %
Zürich
21,32 %
21,32 %
St. Moritz
18,90 %
18,90 %
Derendingen
22,76 %
22,76 %
In der Schweiz sieht das Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) für Unternehmensgewinne einen proportionalen Steuersatz von 8,5 % vor. In den Kantonen bestehen unterschiedliche Besteuerungsmethoden, Steuersätze
und Steuerfußsätze.
In Italien beträgt der Körperschaftsteuersatz 27,5 %, zusätzlich fällt lokale Steuer („IRAP“) in Höhe von 3,9 % an (effektiver Satz 31,4 %). Personengesellschaften mit Sitz im Distrikt Rom unterliegen der lokalen Steuer in Höhe von 3,9 % und
zuzüglich einer lokalen Steuer des Distrikts Rom in Höhe von 0,92 % (effektiver Satz 4,82 %).
3.6. Konzerneigenkapital
Die Entwicklung des bilanziellen Eigenkapitals der IMMOFINANZ für die Jahre 2008/09 und 2007/08 ist in einer gesonderten Eigenkapitalentwicklung als Bestandteil des Konzernabschlusses 30. April 2009 abgebildet.
Das Management betrachtet als Kapital ausschließlich das bilanziell nach IFRS abgebildete Eigenkapital. Fremdkapitalkomponenten werden in die Kapitalbetrachtung nicht einbezogen. Die IMMOFINANZ unterliegt keinen externen
Mindestkapitalanforderungen bzw. aufsichtsrechtlichen Eigenkapitalerfordernissen.
Das Grundkapital beträgt somit zum 30. April 2009 EUR 476.578.999,02 (2007/08: EUR 476.527.653,59) und ist in
459.050.888 (2007/08: 459.001.443) nennwertlose Stückaktien zerlegt.
30. April 2009
Stück
30. April 2008
Grundkapital in EUR
Stück
Grundkapital in EUR
Namensaktien
6
6,23
6
6,23
Inhaberaktien
459.050.888
476.578.986,56
459.001.437
476.527.647,36
459.050.894
476.578.992,79
459.001.443
476.527.653,59
Summe
Die Aktien mit den Nummern 1 bis 6 lauten auf Namen und werden von der Constantia Privatbank AG, 1010 Wien,
Bankgasse 2, gehalten. Die Übertragung der Namensaktien ist an die Zustimmung der Gesellschaft gebunden. Die
Inhaber der Namensaktien sind berechtigt, je ein Mitglied in den Aufsichtsrat zu ernennen.
129
Die übrigen Aktien lauten auf Inhaber, berechtigen wie die Namensaktien zur Teilnahme an der Hauptversammlung
und zur Ausübung des Stimmrechtes, wobei jede Aktie eine Stimme gewährt.
Die Kapitalrücklagen im unternehmensrechtlichen Einzelabschluss der IMMOFINANZ enthalten gebundene Kapitalrücklagen aus Kapitalerhöhungen gemäß § 229 Abs. 2 Z 1 UGB iVm § 130 Abs. 2 AktG in Höhe von TEUR 2.377.694,7
(2007/08: TEUR 2.377.427,1). Die ungebundenen Kapitalrücklagen belaufen sich auf TEUR 18.560,3 (2007/08:
TEUR 18.560,3).
Durch Ausübung des Wandlungsrecht, von Inhabern der im August 2008 ausgelaufenen Wandelschuldverschreibung
stieg die Anzahl der auf den Inhaber lautenden, stimmberechtigten, nennbetragslosen Stückaktien der IMMOFINANZ
AG von 459.001.443 auf 459.050.894 Stück. Die Aktien stammten aus dem bedingten Kapital der Gesellschaft.
Die gesetzliche Rücklage nach dem österreichischen Aktienrecht beträgt zum Bilanzstichtag 30. April 2009 TEUR 230,4
(2007/08: TEUR 230,4).
Im Konzerneigenkapital ist weiters eine Neubewertungsrücklage in Höhe von TEUR 113.119,7 (2007/08: TEUR 109.364,0)
ausgewiesen.
Unterschiedsbeträge aus Transaktionen mit Minderheitsgesellschaftern ohne Verlust der Kontrolle (sog. Strukturveränderungen) werden als Erhöhung oder Minderung des Eigenkapitals behandelt. Diese Bilanzierungsmethode steht im
Einklang mit dem geänderten IAS 27. Detaillierte Informationen dazu sind im Kapitel 2.2.8. enthalten.
3.6.1. Ergebnis je Aktie
Der Gewinn je Aktie wird gemäß IAS 33 ermittelt, indem das Konzernergebnis durch die gewichtete Anzahl der ausgegebenen Aktien dividiert wird.
Gesamtanzahl der Aktien
Gewichtete Anzahl der Aktien
2008/09
2007/08
459.050.894
459.001.443
459.034.230
459.001.443
-1.967.585.857,65
304.864.735,80
Unverwässertes Ergebnis pro Aktie in EUR
-4,29
0,66
Verwässertes Ergebnis pro Aktie in EUR
-4,29
0,62
Konzernergebnis exkl. Minderheiten in EUR
Verwässerungseffekte ergeben sich durch potenzielle Stammaktien aus der Begebung der IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2007-2014, der IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2007-2017 und der IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2009-2011. Gemäß IAS 33.41ff sind derartige Verwässerungseffekte nur dann zu berücksichtigen, wenn diese zu einem geringeren
Ergebnis je Aktie führen. Im Geschäftsjahr 2008/09 werden diese Effekte daher nicht berücksichtig. Eine Berücksichtigung würde ein verwässertes Ergebnis pro Aktie in Höhe von EUR -3,70 ergeben.
Die gewichtete Anzahl der potenziellen Stimmrechte aus den von der IMMOFINANZ begebenen Wandelanleihen zum
30. April 2009 stellen sich wie folgt dar:
30. April 2009
IMMOFINANZ Wandelanleihe 2001-2008
0
3.519.553
43.379.862
51.089.918
80.697.525
36.070.430
629.041
0
124.077.387
90.679.901
Summe potenzielle Stimmrechte der Wandelanleihen
130
30. April 2008
KONZERNABSCHLUSS
3.6.2. Buchwert je Aktie
Der Buchwert je Aktie ermittelt sich aus dem Eigenkapital vor Minderheitsanteilen dividiert durch die Anzahl der
Aktien.
Eigenkapital vor Minderheitsanteilen in TEUR
Buchwert je Aktie in EUR
30. April 2009
30. April 2008
2.181.356,4
4.348.229,7
459.050,9
459.001,4
4,75
9,47
3.7. Sonstige Posten
3.7.1. Sonstige betriebliche Erträge
Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen:
Werte in TEUR
1. Mai 2008 – 30. April 2009
1. Mai 2007 – 30. April 2008
Auflösung negativer Firmenwerte
4.945,0
37.341,8
Abgang von Immobilienvermögen
13.467,4
20.784,5
Weiterverrechnung
Auflösung von Rückstellungen
Versicherungsvergütung
Ertrag aus der Endkonsolidierungen
Übrige
Summe
4.024,6
6.372,5
10.362,8
13.152,9
1.075,0
837,2
27.092,4
27.008,9
50.099,0
21.321,4
111.066,1
126.819,3
Der Erlös aus dem Verkauf von Immobilienvermögen wird gemäß IAS 1.34 (a) saldiert mit dem Buchwertabgang dargestellt.
In den übrigen sonstigen betrieblichen Erträgen sind rund TEUR 6.127,1 an Kaufpreisrückerstattungen enthalten. Darüber hinaus werden hier Gutschriften aus der Umsatzsteuer gezeigt.
Für die Vorjahreszahlen wurde eine Umgliederung zwischen den übrigen sonstigen betrieblichen Erträgen und den
übrigen sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 180,2 vorgenommen, um die Zahlen vergleichbar
zu machen.
131
3.7.2. Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
Werte in TEUR
1. Mai 2008 – 30. April 2009
1. Mai 2007 – 30. April 2008
85.676,8
87.095,9
Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen
48.817,1
27.564,2
Provisionen
14.670,8
13.737,3
Verwaltungsaufwendungen
6.449,1
1.050,9
Steuern und Gebühren
Pönalen
15.609,3
9.368,6
Werbung
10.105,0
13.529,9
954,7
223,8
1.027,7
868,8
71,6
90,6
10.456,5
11.947,2
542,4
282,8
41.161,5
71.206,6
235.542,5
236.966,6
Weiterverrechnungen
Miet- und Leasingaufwendungen
Übersetzungsaufwendungen
Gutachten
Aufsichtsratvergütungen
Übrige
Summe
Hinsichtlich der Verwaltungsaufwendungen wird auf Kapitel 3.9.1.1. verwiesen, bezüglich Aufsichtsratvergütungen auf
Kapitel 3.9.28. Bezüglich der Umgliederung der Vorjahreszahlen wird auf Kapitel 3.7.1. verwiesen.
3.7.3. Sonstige Sachanlagen
Sachanlagen werden gemäß IAS 16 zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter Abschreibung
und etwaiger außerplanmäßiger Wertminderungen aufgrund von Werthaltigkeitsprüfungen ausgewiesen. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten umfassen alle Kosten, die anfallen, um den Vermögenswert in den beabsichtigten
betriebsbereiten Zustand zu bringen.
Wenn die Bezahlung der Sachanlage die üblichen Zahlungsfristen überschreitet, sind Marktzinsen zu erfassen oder
einzurechnen. Hierzu wird auf das Kapitel 1.4. verwiesen.
Die Abschreibung erfolgt linear pro rata temporis.
Beim abnutzbaren Sachanlagevermögen liegen den linearen planmäßigen Abschreibungen folgende Nutzungsdauern
zugrunde:
Nutzungsdauer in Jahren
Immobilienvermögen (Gebäude)
25-50
4-10
Die Nutzungsdauer und die Abschreibungsmethode werden periodisch in Übereinstimmung mit IAS 16 geprüft, um
sicherzustellen, dass diese dem erwarteten wirtschaftlichen Nutzenverlauf des Sachanlagegegenstands entsprechen.
132
KONZERNABSCHLUSS
Die Entwicklung der Sachanlagen stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Sonstige Sachanlangen
52.529,1
2.297,3
59,5
Zugänge
3.794,7
Abgänge
-4.720,4
Umbuchungen
-6.662,0
47.298,4
Kumulierte Abschreibung 1. Mai 2007
25.594,0
189,1
0,1
82,6
Abgänge
-1.491,1
Umbuchungen
-4.053,1
Laufende Abschreibung
3.794,7
Kumulierte Abschreibung 30. April 2008
24.116,3
Buchwerte 30. April 2008
23.182,0
47.298,4
-3.746,4
0,2
-643,0
Zugänge
3.753,6
Abgänge
-3.265,5
Umbuchungen
-42,9
43.354,3
24.116,3
Abgänge
Umbuchungen
-3.938,6
0,1
-287,2
-2.307,6
-425,1
3.813,5
20.971,3
22.383,0
In diesem Geschäftsjahr wurden keine außerplanmäßigen Abschreibungen auf sonstige Sachanlagen vorgenommen.
133
3.7.4. Immaterielle Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte stellen nach IAS 38 identifizierbare, nicht monetäre Gegenstände ohne physische Substanz dar, von denen ein zukünftiger wirtschaftlicher Nutzenzufluss erwartet wird. Die drei Merkmale immaterieller
Vermögenswerte sind: Identifizierbarkeit, Verfügungsmacht (über den Nutzen aus dem Vermögenswert) und künftiger
wirtschaftlicher Nutzen (Erträge oder künftige Kosteneinsparungen). Die Identifizierbarkeit von immateriellen Vermögenswerten knüpft entweder an die eigenständige Übertragbarkeit (entweder alleine oder gemeinsam mit anderen
Vermögenswerten oder Schulden) oder an einen bestehenden vertraglichen oder rechtlichen Anspruch an. Immaterielle Vermögenswerte werden gemäß IAS 38 mit den fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert.
Wenn ein immaterieller Vermögenswert gemäß IFRS 3 bei einem Unternehmenszusammenschluss erworben wird,
entsprechen die Ako dieses immateriellen Vermögenswertes seinem beizulegenden Zeitwert zum Erwerbszeitpunkt.
Im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses wird in Verbindung mit dem Ansatz immaterieller Vermögenswerte eine neue Schätzung durchgeführt. Zum Erwerbsdatum setzt der Erwerber immaterielle Vermögenswerte des erworbenen Unternehmens separat vom Geschäfts- oder Firmenwert an, unabhängig davon, ob der Vermögenswert vor
dem Unternehmenszusammenschluss vom erworbenen Unternehmen angesetzt wurde oder nicht. In diesem Fall sind
die Ako des immateriellen Vermögenswertes identisch mit dem beizulegenden Zeitwert zum Akquisitionsdatum. Der
beizulegende Zeitwert eines immateriellen Vermögenswertes spiegelt die Markterwartungen über die Wahrscheinlichkeit wider, dass der künftige wirtschaftliche Nutzen aus dem Vermögenswert dem Unternehmen zufließen wird. Der
beizulegende Zeitwert eines immateriellen Vermögenswertes kann nur unter zwei Umständen nicht verlässlich bewertet werden: der immaterielle Vermögenswert ist vom Unternehmen nicht separierbar, oder es gibt keine verlässlichen
Daten über Tauschgeschäfte für dieselben oder ähnliche Vermögenswerte und die Schätzung des beizulegenden Zeitwertes wäre von unbestimmbaren Variablen abhängig.
Sämtliche immaterielle Vermögenswerte mit Ausnahme von Geschäfts- oder Firmenwerten weisen eine bestimmbare
Nutzungsdauer auf und werden planmäßig abgeschrieben.
Den linearen planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde:
Sonstige immaterielle Vermögenswerte
3-50
Der Vermögenswert ist darüber hinaus auf Wertminderungen in Übereinstimmung mit IAS 36 zu überprüfen.
Nachträgliche Ausgaben für einen immateriellen Vermögenswert nach dessen Erwerb oder Fertigstellung sind in der
Periode als Aufwand zu erfassen, in der sie anfallen, es sei denn, dass es wahrscheinlich ist, dass der Vermögenswert
mithilfe dieser Ausgaben einen künftigen wirtschaftlichen Nutzen erzeugen wird, der über seine ursprünglich geschätzte Ertragkraft hinausgeht, diese Ausgaben zuverlässig bemessen und genau diesem Vermögenswert zugeordnet
werden können.
Das Unternehmen hat keine selbsterstellten immateriellen Vermögenswerte.
134
KONZERNABSCHLUSS
Die Entwicklung der sonstigen immateriellen Vermögenswerte (ohne Firmenwerte) stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Sonstige Immaterielle Vermögenswerte
8.500,1
14,4
0,3
-84,4
Zugänge
252,9
Abgänge
-19,3
8.664,0
2.749,8
67,3
Abgänge
-2,6
Außerplanmäßige Abschreibung
880,4
508,1
4.203,0
4.461,0
8.664,0
-2.315,8
0,1
-309,6
Zugänge
2.282,2
Abgänge
-39,9
8.281,0
4.203,0
-1.389,2
Abgänge
Außerplanmäßige Abschreibung
-164,3
-18,3
1.195,4
516,2
4.342,7
3.938,3
Sämtliche immateriellen Vermögenswerte sind schuldrechtlich unbelastet.
Die Firmenwerte werden unter 3.2. dargestellt.
135
3.7.5. Rückstellungen
Gemäß IAS 37.14 ist eine Verbindlichkeit mit unsicherem zeitlichen Eintritt oder unsicherer Höhe dann als Rückstellung
zu passivieren, wenn es wahrscheinlich ist, dass es auf Grund der Erfüllung einer gegenwärtigen Verpflichtung als Folge früherer Ereignisse zum Abfluss von Ressourcen kommt, und wenn die Höhe zuverlässig geschätzt werden kann.
Die Rückstellungen werden mit jenem Wert angesetzt, der zum Zeitpunkt der Erstellung des Jahresabschlusses nach
bester Schätzung ermittelt werden kann. Die bestmögliche Schätzung der zur Erfüllung der gegenwärtigen Verpflichtung erforderlichen Höhe ist der Betrag, den das Unternehmen bei vernünftiger Betrachtung zur Erfüllung der Verpflichtung zum Bilanzstichtag oder zur Übertragung der Verpflichtung auf einen Dritten zu diesem Termin zahlen
müsste.
Bei der bestmöglichen Schätzung einer Rückstellung sind die unvermeidbar mit vielen Ereignissen und Umständen
verbundenen Risiken und Unsicherheiten zu berücksichtigen. Die erwarteten Zahlungsströme sind auf ihren Barwert
abzuzinsen, wenn die Auswirkungen des Zinseffektes wesentlich sind.
Wenn erwartet wird, dass die zur Erfüllung einer zurückgestellten Verpflichtung erforderlichen Ausgaben ganz oder
teilweise von einer anderen Partei erstattet werden, ist die Erstattung nur zu erfassen, wenn es so gut wie sicher ist,
dass das Unternehmen die Erstattung bei Erfüllung der Verpflichtung erhält. Die Erstattung ist als separater Vermögenswert zu behandeln. Der für die Erstattung angesetzte Betrag darf die Höhe der Rückstellung nicht übersteigen.
Rückstellungen sind zu jedem Bilanzstichtag zu prüfen und anzupassen. Wenn ein Abfluss nicht mehr wahrscheinlich
ist, ist die Rückstellung erfolgswirksam aufzulösen.
Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen die Drohverlustrückstellungen sowie Rückstellungen für Prüfungs-, Beratungs- und Gutachterkosten und entwickelten sich im Geschäftsjahr wie folgt:
Werte in TEUR
30. April 2009
30. April 2008
66.971,1
35.425,7
Verbrauch
-46.930,5
-19.475,9
Auflösung
-18.018,2
-9.605,1
Dotierung
261.947,1
57.508,6
-2.298,8
1.108,1
Stand 1. Mai
Währungseinflüsse
Änderung der Einbezugsmethode
216,4
3,0
-2.149,5
2.006,7
Stand 30. April
259.737,6
66.971,1
davon kurzfristig
89.510,8
65.569,5
davon langfristig
170.226,8
1.401,6
In den sonstigen Rückstellungen sind außerdem TEUR 17.437,7 (2007/08: TEUR 22.957,4) an Steuerrückstellungen enthalten. Die Details zur Drohverlustrückstellung finden sich im Kapitel 3.1.4.
Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern
Rückstellungen für Abfertigungen, Pensionen und Jubiläumsgelder werden nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren
(„Projected Unit Credit – Methode“) errechnet. Diese Methode errechnet den jeweiligen Barwert der bis zum Bilanzstichtag erworbenen Ansprüche der Mitarbeiter, wobei angenommene durchschnittliche Bezugssteigerungen von
rund 3 % berücksichtigt wurden. Der Berechnung liegt das frühest mögliche Pensionsalter gemäß den aktuellen ge-
136
KONZERNABSCHLUSS
setzlichen Regelungen (inkl. Korridorpension vom Oktober 2004) u.a. abhängig von Geschlecht und Geburtsdatum
zugrunde. Bei den Pensions-, Abfertigungs- und Jubiläumsgeldrückstellungen wurde ein Zinssatz von 5,9 % zugrunde
gelegt. Angemessene Fluktuationsabschläge werden – gestaffelt nach Dienstjahren – bei der Berechnung berücksichtigt. Der versicherungsmathematischen Berechnung wurden in Österreich die Sterbetafeln Pagler & Pagler AVÖ 2008-P
zugrunde gelegt.
Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste wurden im Geschäftsjahr zur Gänze in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Die versicherungsmathematischen Gutachten zur Ermittlung der Defined Benefit Obligation per 30. April 2009 wurden
von der AKTUAR Versicherungsmathematik GmbH erstellt. Die Rückstellungen für Sozialkapital entwickelten sich wie
folgt:
Werte in TEUR
Barwert der Abfertigungs- und Pensionsansprüche per 1. Mai
2008/09
2007/08
4.098,7
5.730,7
0,0
0,0
Zinsaufwand
239,4
229,4
Dienstzeitenaufwand
160,8
183,0
69,1
-1.283,4
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste
Abgang bzw. Auflösung
Auszahlungen
Barwert der Abfertigungs- und Pensionsansprüche per 30. April
-647,2
0,0
-61,3
-761,0
3.859,5
4.098,7
davon kurzfristig
3.059,4
2.790,8
davon langfristig
800,1
1.307,9
3.7.6. Personalaufwendungen
Die Personalaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
Werte in TEUR
2008/09
2007/08
Löhne
1.087,4
1.310,1
18.652,6
11.730,4
Aufwendung für Abfertigung
Gehälter
598,0
170,0
Aufwendungen für Altersversorgung
294,8
359,1
3.539,9
3.161,7
697,6
630,5
24.870,3
17.361,8
Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben und
sonstige Sozialaufwendungen
Sonstige Personalaufwendungen
Summe
Zum Stichtag stellt sich der Mitarbeiterstand der in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen (vollund quotenkonsolidiert) wie folgt dar:
2008/09
2007/08
Arbeiter
285
252
Angestellte
354
456
Summe
639
708
Der Rückgang in der Anzahl der Mitarbeiter ist im Wesentlichen auf den Abgang des WIPARK Teilkonzerns zurückzuführen.
137
3.7.7. Eventualverbindlichkeiten und Haftungsverhältnisse
Eventualverbindlichkeiten sind mögliche oder bestehende Verpflichtungen, die auf vergangenen Ereignissen beruhen
und bei denen ein Ressourcenabfluss nicht wahrscheinlich ist. Gemäß IFRS 3 werden sie nur in der Bilanz erfasst, sofern
sie im Rahmen eines Unternehmenserwerbes übernommen wurden und ihr beizulegender Zeitwert zum Erwerbszeitpunkt zuverlässig ermittelt werden kann. In den Folgejahren werden die Eventualverbindlichkeiten und Haftungsverhältnisse erfolgswirksam zum höheren Wert aus Erwartungswert nach IAS 37 (siehe 3.9.6) und dem im Zuge des Unternehmenserwerbes angesetzten Wert – abzüglich kumulierter Amortisation nach IAS 18 – bewertet.
Im Zuge von Unternehmenserwerben des Geschäftsjahres 2008/09 wurden keine neuen Eventualverbindlichkeiten
entsprechend IFRS 3.37 passiviert. Zum Bilanzstichtag 30. April 2009 bestehen daher keine in der Bilanz angesetzten
Eventualverbindlichkeiten (2007/08: TEUR 0,0).
Hinsichtlich der vorhandenen Haftungen seitens der IMMOFINANZ wird auf das Kapitel 3.8.2. verwiesen.
3.8. Risikoberichterstattung
3.8.1. Allgemeines
IFRS 7.31 verlangt Angaben, die es dem Bilanzleser ermöglichen, Art und Umfang der aus Finanzinstrumenten resultierenden Risiken, denen das Unternehmen zum Abschlussstichtag ausgesetzt ist, zu beurteilen.
IMMOFINANZ ist als international tätiges Unternehmen verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Die bedeutendsten finanziellen Risiken für den Konzern ergeben sich aus möglichen Änderungen von Fremdwährungskursen,
Zinssätzen, Aktienkursen, der Möglichkeit die Liquidität sicherzustellen sowie der Bonität und Zahlungsfähigkeit von
Kunden und Geschäftspartnern der IMMOFINANZ. Ziel des Unternehmens ist es, die oben angeführten Risiken durch
ein Risikomanagement aktiv zu steuern.
Gemäß IAS 32 und IAS 39 wird zwischen originären und derivativen Finanzinstrumenten unterschieden.
Die originären Finanzinstrumente umfassen auf der Aktivseite im Wesentlichen die im Finanzanlagevermögen ausgewiesenen sonstigen Beteiligungen, Wertpapiere und Wertrechte, Ausleihungen, Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen, Wertpapiere des Umlaufvermögens und Guthaben bei Kreditinstituten. Die zur Veräußerung verfügbaren
finanziellen Vermögenswerte sowie die zum Erwerbszeitpunkt gemäß IAS 39 als erfolgswirksam zum beizulegenden
Zeitwert zu bewertende Finanzinstrumente sind mit dem beizulegenden Zeitwert, die übrigen finanziellen Vermögenswerte mit den fortgeführten Ako angesetzt. Die beizulegenden Zeitwerte ergeben sich aus den Börsenkursen oder
werden auf der Grundlage anerkannter Bewertungsmethoden ermittelt. Auf der Passivseite enthalten die originären
Finanzinstrumente im Wesentlichen die zu fortgeführten Ako bewerteten Finanzverbindlichkeiten und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.
Derivative Finanzinstrumente werden zur Absicherung von Währungs- und Zinsänderungsrisiken aus dem operativen
Geschäft sowie Risiken aus Geldanlagen und Finanzierungsrisiken eingesetzt (siehe 3.3.3.).
3.8.2. Ausfall-/Kreditrisiko
Unter Kreditrisiko (Ausfallsrisiko) wird das Risiko verstanden, dass eine Partei eines Finanzinstrumentes der anderen
Partei einen finanziellen Verlust verursacht, indem sie einer finanziellen Verpflichtung nicht nachkommt. Nach IFRS 7.36
müssen für jede Klasse von Finanzinstrumenten Angaben über das maximale Kreditrisiko am Bilanzstichtag ohne Berücksichtigung risikomindernder Vereinbarungen, eine Beschreibung der erhaltenen Kreditsicherheiten und risikomindernder Vereinbarungen, sowie Angaben über die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte, deren Vertragsbedingungen abgeändert wurden und die unter den vorherigen Vertragsbedingungen bereits fällig oder wertgemindert
138
KONZERNABSCHLUSS
gewesen wären, gemacht werden. Entsprechend IFRS 7.B9 sind die nach IAS 32.42 ff. saldierten Beträge sowie die
nach IAS 39 gebildeten Wertberichtigungen vom Bruttobuchwert der finanziellen Vermögenswerte abzuziehen. Der
verbleibende Betrag repräsentiert das maximale Kreditrisiko. Sicherheiten und sonstige risikomindernde Vereinbarungen werden nicht berücksichtigt, sondern nur gesondert angegeben (IFRS 7.36(b)).
Kreditrisiken ergeben sich aus der Möglichkeit, dass die Gegenpartei einer Transaktion ihren Verpflichtungen nicht
nachkommt und dadurch ein finanzieller Schaden für den Konzern entsteht. Das maximale Kreditrisiko entspricht den
auf der Aktivseite ausgewiesenen Werten. Ausfallrisiken bei finanziellen Vermögenswerten werden durch Wertberichtigungen erfasst. Das Ausfallsrisiko für Mietforderungen ist für IMMOFINANZ gering, da die Bonität der Kunden laufend überprüft wird und nicht mehr als 5 % der gesamten Forderungen gegenüber einem Mieter aushaften. Das Ausfallsrisiko bei Finanzforderungen wird durch einen entsprechenden Risikozuschlag im Finanzierungszinssatz
berücksichtigt bzw. ebenfalls durch Einzelwertberichtigungen erfasst.
Der Bestand an originären Finanzinstrumenten ergibt sich aus der Bilanz, die Höhe der finanziellen Vermögenswerte
gibt das maximale Ausfallsrisiko an. Das Ausfallsrisiko bei anderen auf der Aktivseite ausgewiesenen originären sowie
bei derivativen Finanzinstrumenten ist ebenfalls gering, da sämtliche Finanzgeschäfte mit Finanzinstituten guter Bonität abgeschlossen wurden.
Das Hauptsteuerungsinstrument gegen das Ausfallsrisiko ist die Heterogenität des Immobilienportfolios und die Zusammensetzung der Mieter je Objekt (viele kleine Mieter, kaum Großmieter). Das Ausfallsrisiko bei Forderungen gegenüber Mietern ist gering, da einerseits in der Regel von Mietern eine liquiditätsnahe Sicherheit (bei Wohnimmobilien: Barkautionen, bei Gewerbeimmobilien: Bankgarantien oder Barkautionen in Höhe von mindestens drei
Monatsmieten) verlangt wird und andererseits die Bonität der Mieter laufend überprüft wird. Hinsichtlich der Altersund Fälligkeitsstruktur der Forderungen sowie der Entwicklung der Wertberichtigungen wird auf Kapitel 3.3.6. verwiesen.
Im Geschäftsjahr 2008/09 bzw. in den Vorjahren haben die IMMOFINANZ und deren Tochtergesellschaften Garantien
in Höhe von TEUR 269.750,9 abgegeben. Diese stellen mögliche zukünftige Verpflichtungen gegenüber Projektpartnern bzw. Banken und Kreditinstituten dar, die aus verschiedenen Entwicklungsprojekten und Finanzierungen resultieren. Weiters wurden 12 Patronatserklärungen abgeschlossen, wobei das maximale Risiko hier mit TEUR 6.400,0 begrenzt ist. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieser Eventualverbindlichkeiten ist an die Erfüllung bzw. Nichterfüllung
zukünftiger Bedingungen geknüpft und kann aus heutiger Sicht nicht eingeschätzt werden. Die oben angeführten
Beträge stellen aber das maximale Risiko seitens der IMMOFINANZ dar.
3.8.3. Marktrisiko
Marktrisiko ist das Risiko, dass der Fair Value oder die künftigen Cashflows eines Finanzinstruments aufgrund der Änderungen der Marktpreise schwanken. Das Marktrisiko kann man in drei Arten unterteilen: Währungsrisiko,
Zins(änderungs)risiko und sonstige Preisrisiken.
3.8.3.1. Fremdwährungsrisiko
IMMOFINANZ ist in zweierlei Formen dem Währungsrisiko ausgesetzt. Zum einen können Wechselkursänderungen die
Bewertungsergebnisse beeinflussen und zum anderen können diese die Vermögenslage der Gesellschaft beeinflussen.
3.8.3.1.1. Auswirkung auf Bewertungsergebnisse
Die Umrechnung von voll- oder quotenkonsolidierten Konzerngesellschaften außerhalb der Eurozone erfolgt entsprechend der funktionalen Währung der Gesellschaft nach der modifizierten Stichtagskursmethode. Immobiliengutachten
werden auf Basis von Eurowerten erstellt und Veränderungen der Wechselkurse beeinflussen das Ergebnis der Neubewertung der Immobilien.
139
Gegenüber dem Euro gestiegene Kurse der Fremdwährungen führen durch die Umrechnung der Zeitwerte des Immobilienvermögens zu höheren Eurowerten, als diese im Vorjahresgutachten reflektiert waren. Steht dem nunmehr der
unveränderte Gutachtenswert in Euro gegenüber, ergibt sich durch Rückrechnung dieses Wertes in die funktionale
Währung (Lokalwährung), bedingt durch den gestiegenen Kurs, ein niedrigerer Wert und mithin eine Abwertung. Bei
gestiegenen Gutachtenswerten schmälert dieser Wechselkurseffekt die Aufwertung der Immobilie, bei gesunkenen
Gutachtenswerten erhöht dieser Effekt die Abwertung.
Gegenüber dem Euro gesunkene Kurse der Fremdwährungen führen durch die Umrechnung der Zeitwerte des Immobilienvermögens zu niedrigeren Eurowerten, als diese im Vorjahresgutachten reflektiert waren. Steht dem der unveränderte Gutachtenswert in Euro gegenüber, ergibt sich durch Rückrechnung dieses Wertes in die funktionale Währung
(Lokalwährung), bedingt durch den gesunkenen Kurs, ein höherer Wert. Bei gestiegenen Gutachtenswerten erhöht
dieser Wechselkurseffekt das Aufwertungspotenzial der Immobilie, bei gesunkenen Gutachtenswerten verringert dieser Effekt die Abwertung.
Die nachstehende Tabelle zeigt, wie das Neubewertungsergebnis durch die Änderung sämtlicher Wechselkurse um
+/-2 % bzw. 5 % beeinflusst wird. Dabei wurden die im Kapitel 2.3. dargestellten Wechselkurse herangezogen.
Bei Veränderung des Stichtagskurses zum 30. April 2009 um
Werte in TEUR
0,00 %
2,00 %
-2,00 %
5,00 %
-5,00 %
-252.966,6
-252.966,6
-252.966,6
-252.966,6
-252.966,6
-1.322,1
-1.322,1
-1.322,1
-1.322,1
-1.322,1
Schweiz
-20.260,5
-20.066,8
-20.264,5
-19.787,0
-20.288,9
Ungarn
822,2
813,5
822,4
801,0
823,5
Segment IMMOAUSTRIA
-273.727,1
-273.542,0
-273.730,8
-273.274,7
-273.754,2
Tschechien
-232.093,1
-215.236,7
-249.299,8
-190.586,1
-275.791,1
Slowakei
-137.141,2
-130.958,3
-143.444,8
-121.902,7
-153.134,2
Ungarn
-149.794,1
-137.293,8
-162.563,9
-119.030,1
-182.243,0
Österreich
Deutschland
-14.239,9
-270,8
-28.526,2
20.111,1
-50.574,3
Rumänien
Polen
-262.915,5
-244.343,1
-281.887,7
-217.206,9
-311.124,2
Bulgarien
-86.017,2
-84.672,1
-87.389,5
-82.703,7
-89.500,6
Slowenien
-3.900,0
-3.900,0
-3.900,0
-3.900,0
-3.900,0
Kroatien
-7.339,0
-6.533,0
-8.161,4
-5.353,8
-9.427,1
Russland
-24.230,1
-18.154,9
-30.438,8
-9.283,5
-40.012,4
Segment IMMOEAST
-917.670,2
-841.362,8
-995.612,1
-729.855,8
-1.115.706,8
Deutschland
-103.684,7
-103.684,7
-103.684,7
-103.684,7
-103.684,7
Niederlande
-12.616,6
-12.616,6
-12.616,6
-12.616,6
-12.616,6
Schweiz
-26.269,3
-26.018,2
-26.274,4
-25.655,4
-26.306,1
USA
-13.383,6
-13.261,5
-13.386,1
-13.084,9
-13.401,5
Segment IMMOWEST
Gesamt
140
-155.954,3
-155.581,0
-155.961,8
-155.041,6
-156.009,0
-1.347.351,5
-1.270.485,8
-1.425.304,7
-1.158.172,1
-1.545.469,9
KONZERNABSCHLUSS
3.8.3.1.2. Auswirkung auf die Vermögenslage
IAS 21 erfordert die Umrechnung von monetären Vermögenswerten und Verbindlichkeiten mit dem an diesem Tag
gültigen Devisenmittelkurs. Somit können Schwankungen in den Wechselkursen sich unmittelbar auf die Vermögenslage auswirken.
Dem Risiko der Wertminderung von Barbeständen in Fremdwährung wird durch rasche Konvertierung von Barbeständen in Euro begegnet. Zusätzlich werden aus den im geringen Umfang vorliegenden USD-Beständen Investitionen,
die in USD zu tätigen sind und zu denen sich das Unternehmen verpflichtet hat, vorgenommen.
Ein anderes Steuerungsinstrument zur Vermeidung des Währungsrisikos ist die restriktive Aufnahme von Fremdwährungskrediten innerhalb Europas, da das Risiko unerwünschter Wechselkurseffekte den Vorteil aus einer niedrigen
Verzinsung überwiegt.
Um das Währungsrisiko in Bezug auf Mieteinnahmen zu beschränken, wird in den Ländern, in denen die funktionale
Währung nicht dem Euro entspricht, die Zahlung der Mieten überwiegend in Euro (in Russland USD) vereinbart bzw.
die Mietzahlungen an die Euro-Umrechnungskurse zu bestimmten Zeitpunkten gekoppelt. Die starke Abwertung der
meisten Lokalwährungen in den Ländern im Segment IMMOEAST sowie die Finanzkrise haben dazu geführt, dass
IMMOFINANZ Zusatzvereinbarungen mit verschiedenen Mietern, insbesondere in Russland und Rumänien, abgeschlossen hat, in denen bestimmte Wechselkursobergrenzen (FX-Caps) für die Zahlung der Mieten gesetzt werden.
Somit wurde teilweise das Risiko steigender Kurse auf die IMMOFINANZ übertragen.
Zur Steuerung des Fremdwährungsrisikos werden derivative Finanzinstrumente herangezogen. Die derivativen Finanzinstrumente, die von der IMMOFINANZ zur Absicherung des Fremdwährungsrisikos verwendet werden, werden als
selbständige Geschäfte und nicht als Sicherungsgeschäfte bilanziert. Hedge Accounting im Sinne von IAS 39.85 – IAS
39.102 wird nicht angewendet, da die Voraussetzungen dafür nicht vorliegen.
Die Bewertung erfolgt mit dem aktuellen Marktwert. Derivate mit einem positiven Marktwert sind in der Bilanzposition
„Andere Finanzinstrumente“ enthalten (siehe 3.3.3.). Derivate, die einen negativen Marktwert ausweisen, sind unter
den „Sonstigen Verbindlichkeiten“ in der Bilanz ausgewiesen (siehe 3.3.3. und 3.3.11.).
Änderungen der Marktwerte werden ertrags- bzw. aufwandswirksam im Finanzergebnis dargestellt.
Nachstehende Tabelle zeigt Marktwerte und Konditionen sämtlicher zur Absicherung des Fremdwährungsrisikos erworbener derivativer Finanzinstrumente:
Derivat
Währung
Beginn
Ende
Kreditinstitut
Fixierter
Wechselkurs
Währung
Referenzwert
30. April 2009
in TEUR
Marktwert
30. April 2009
in TEUR
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
04.12.2006
30.06.2009
Aareal Bank AG
1,3602
USD
1.482,8
-27,4
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
04.12.2006
30.09.2009
Aareal Bank AG
1,3633
USD
939,3
-18,6
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
04.12.2006
30.12.2009
Aareal Bank AG
1,3668
USD
643,6
-13,6
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
04.12.2006
31.03.2010
Aareal Bank AG
1,3708
USD
570,1
-14,6
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
04.12.2006
30.06.2010
Aareal Bank AG
1,3744
USD
567,7
-17,8
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
04.12.2006
30.09.2010
Aareal Bank AG
1,3779
USD
567,7
-20,0
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
04.12.2006
30.12.2010
Aareal Bank AG
1,3814
USD
378,5
-13,7
Gesellschaft
Der Referenzwert umfasst die Bezugsbasis der zum Bilanzstichtag offenen derivativen Werte.
141
Der Marktwert entspricht jenem Wert, den die jeweilige Gesellschaft bei Auflösung des Geschäftes am Bilanzstichtag
erhalten würde oder zahlen müsste. Bei den Marktwerten ist die anteilsmäßige Einbeziehung der Gesellschaft in den
Konzernabschluss nicht berücksichtigt.
Hinsichtlich der in Fremdwährung aufgenommenen Kreditverbindlichkeiten wird auf Kapitel 3.3.9. verwiesen.
3.8.3.2. Zinsänderungsrisiko
IMMOFINANZ ist als international agierendes Unternehmen den Zinsänderungsrisiken der verschiedenen Immobilienteilmärkte ausgesetzt. Das Zinsänderungsrisiko kann das Ergebnis des Konzerns in Form höherer Zinsaufwendungen
für bestehende variable Finanzierungen und als Reflexwirkung auf die Immobilienbewertung treffen bzw. bei fixen
Zinssätzen die Fair Values der Finanzinstrumente beeinflussen.
Eine Änderung des Zinssatzes hat im Falle von variabel verzinsten Finanzierungen eine unmittelbare Auswirkung auf
das Finanzergebnis des Unternehmens. IMMOFINANZ steuert das Risiko steigender Zinsen, die zu höheren ZinsaufDerivate zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos
Gesellschaft
Derivat
Währung
Beginn
Ende
IMMOFINANZ AG
CAP
EUR
30.06.2006
30.06.2011
IMMOFINANZ AG
CAP
EUR
15.09.2006
16.05.2011
IMMOFINANZ AG
142
CAP
EUR
27.09.2006
16.05.2011
SWAP
EUR
31.12.2007
29.12.2017
SWAP
EUR
31.12.2007
29.12.2017
Rhein Park GmbH
SWAP
EUR
30.06.2008
29.06.2018
Deutsche Lagerhaus GmbH u.Co KG
SWAP
CHF/EUR
16.02.2006
30.06.2009
Deutsche Lagerhaus Freystadt GmbH u. Co KG
SWAP
EUR
31.08.2007
31.08.2017
Deutsche Lagerhaus Poing GmbH u. Co. KG
SWAP
EUR
31.08.2007
31.08.2017
Deutsche Lagerhaus Kirchheim GmbH u. Co KG
SWAP
EUR
31.08.2007
31.08.2017
Deutsche Lagerhaus Groß-Gerau GmbH u. Co KG
SWAP
EUR
31.08.2007
31.08.2017
Deutsche Lagerhaus siebzehnte Objekt GmbH u. Co. KG
SWAP
EUR
01.10.2007
29.09.2017
Deutsche Lagerhaus Willich GmbH u. Co KG
SWAP
EUR
31.12.2007
29.12.2017
Logistikpark Lahr GmbH & Co. KG
SWAP
EUR
02.01.2008
31.12.2011
City Box Holdings B.V.
CAP
EUR
01.10.2004
01.07.2009
Immowest Lux I S.a.r.l.
SWAP
EUR
30.09.2008
29.06.2018
IMF Luxemburg I GmbH
SWAP
EUR
01.09.2008
31.07.2013
Deutsche Lagerhaus Heusenstamm GmbH u. Co KG
SWAP
EUR
02.02.2009
31.12.2011
Deutsche Lagerhaus GmbH u.Co KG
SWAP
EUR
30.01.2009
30.12.2011
Greenfield Logostikpark Süd GmbH & Co. KG
SWAP
EUR
30.04.2009
31.07.2012
Atom Centrum a.s.
CAP
EUR
31.03.2006
31.03.2011
IRIDE S.A.
CAP
EUR
07.08.2006
28.07.2011
Globe 13 Kft.
CAP
EUR
31.10.2006
31.10.2011
Lentia Real (1) Kft.
CAP
EUR
31.10.2006
31.10.2011
Szepvölgyi Businesspark Kft.
CAP
EUR
31.10.2006
31.10.2011
Arpad Center Kft.
CAP
EUR
31.10.2006
31.10.2011
KONZERNABSCHLUSS
wendungen und zu einer Verschlechterung des Finanzergebnisses führen würden, durch derivative Finanzinstrumente.
Die derivativen Finanzinstrumente, die von der IMMOFINANZ zur Absicherung des Zinsrisikos verwendet werden,
werden als selbständige Geschäfte und nicht als Sicherungsgeschäfte bilanziert. Hedge Accounting im Sinne von IAS
39.85 – IAS 39.102 wird nicht angewendet, da die Voraussetzungen dafür nicht vorliegen.
Die Bewertung erfolgt mit dem aktuellen Marktwert. Derivate mit einem positiven Marktwert sind in der Bilanzposition
„Andere Finanzinstrumente“ enthalten (siehe 3.3.3. und 3.3.5.). Derivate, die einen negativen Marktwert ausweisen,
sind unter den „Sonstigen Verbindlichkeiten“ in der Bilanz ausgewiesen (siehe 3.3.3. und 3.3.11.).
Änderungen der Marktwerte werden ertrags- bzw. aufwandswirksam im Finanzergebnis dargestellt. Zusätzlich bestehen Finanzierungsverträge, die einer fixen Verzinsung unterliegen.
Folgende Tabelle zeigt Marktwerte und Konditionen sämtlicher zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos erworbener
und zum Bilanzstichtag bestehender derivativer Finanzinstrumente:
Kreditinstitut
fixierte Zinssatz
Referenzzinssatz
Währung
Referenzwert
30. April 2009
in TEUR
Marktwert
30. April 2009
in TEUR
Raiffeisen Zentralbank Österreich AG
4,75 %
6M-EURIBOR
EUR
50.000,0
-209,1
WestLB AG
4,50 %
3M-EURIBOR
EUR
100.000,0
-283,2
4,50 %
3M-EURIBOR
EUR
100.000,0
-212,4
EUROHYPO AG
4,62 %
3M-EURIBOR
EUR
5.290,0
-519,9
EUROHYPO AG
4,62 %
3M-EURIBOR
EUR
4.064,9
-396,3
EUROHYPO AG
4,62 %
3M-EURIBOR
EUR
1.521,2
-150,3
Bankhaus Lampe KG, Düsseldorf
5,10 %
6M-CHF-Libor
CHF
17.000,0
-60,0
EUROHYPO AG
4,78 %
3M-EURIBOR
EUR
9.993,0
-1.122,0
EUROHYPO AG
4,78 %
3M-EURIBOR
EUR
14.941,9
-1.677,7
EUROHYPO AG
4,78 %
3M-EURIBOR
EUR
15.703,3
-1.763,2
EUROHYPO AG
4,78 %
3M-EURIBOR
EUR
7.899,2
-887,0
EUROHYPO AG
4,73 %
3M-EURIBOR
EUR
6.394,4
-717,6
EUROHYPO AG
4,65 %
3M-EURIBOR
EUR
10.617,8
-1.114,8
IKB International S.A.
4,65 %
3M-EURIBOR
EUR
17.659,8
-1.282,9
Goldman Sachs Bank USA
4,00 %
1M-EURIBOR
EUR
11.437,5
0,0
EUROHYPO AG
4,58 %
3M-EURIBOR
EUR
28.000,0
-2.958,9
EUROHYPO AG
4,51 %
3M-EURIBOR
EUR
58.000,0
-4.827,9
IKB International S.A.
2,65 %
3M-EURIBOR
EUR
4.469,4
-90,4
National-Bank Aktiengesellschaft
2,59 %
EUR
9.634,0
-121,5
Bayrische Landesbank
2,32 %
3M-EURIBOR
EUR
9.875,0
-75,1
UniCredit Bank Czech Republic, a.s.
4,00 %
3M-EURIBOR
EUR
13.216,6
10,4
5,00 %
3M-EURIBOR
EUR
38.986,2
37,8
UniCredit Bank Austria AG
5,00 %
3M-EURIBOR
EUR
15.573,0
-49,3
5,00 %
3M-EURIBOR
EUR
8.362,0
-27,4
5,00 %
3M-EURIBOR
EUR
8.860,0
-29,2
5,00 %
3M-EURIBOR
EUR
4.831,0
-15,3
143
Derivate zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos
Gesellschaft
Derivat
Währung
Beginn
Ende
MBP I Sp. z o.o.
SWAP
EUR
30.11.2006
30.12.2010
Office Campus Budapest Kft.
CAP
EUR
29.06.2007
29.06.2012
ARE 8 Sp. z o.o.
CAP
EUR
23.08.2007
30.06.2010
AI Sp. z o.o.
CAP
EUR
23.08.2007
30.09.2012
OI Sp. z o.o.
CAP
EUR
23.08.2007
30.09.2012
Atlantis Invest Sp. z o.o.
CAP
EUR
23.08.2007
30.09.2012
ARE 5 Sp. z o.o.
CAP
EUR
23.08.2007
30.09.2012
Secure Bud Sp. z o.o.
CAP
EUR
23.08.2007
30.09.2012
ARE 4 Sp. z o.o.
CAP
EUR
23.08.2007
30.09.2012
Central Bud Sp. z o.o.
CAP
EUR
23.08.2007
30.09.2012
Omega Invest Sp. z o.o.
CAP
EUR
23.08.2007
30.09.2012
C.E.P.D. Kft.
CAP
EUR
23.08.2007
30.09.2012
Polus a.s.
SWAP
EUR
31.10.2007
31.07.2012
Cora G.S. s.r.l.
SWAP
EUR
20.09.2007
15.07.2011
IMMOEAST AG
CAP
EUR
14.08.2007
14.08.2012
IMMOEAST AG
CAP
EUR
30.08.2007
31.05.2011
IMMOEAST AG
CAP
EUR
30.08.2007
30.07.2010
IMMOEAST AG
CAP
EUR
30.08.2007
19.03.2013
Taifun Real Sp. z o.o.
CAP
EUR
06.08.2007
06.08.2012
Diamant Real s.r.o.
CAP
EUR
14.08.2007
14.08.2012
Xantium Sp. z o.o.
SWAP
EUR
13.02.2008
12.02.2010
IO-1 Building Sp. z o.o.
SWAP
EUR
13.02.2008
12.02.2010
Nowe Centrum Sp. z o.o.
SWAP
EUR
19.03.2008
12.02.2010
Globe 3 Ingatlanfejlesztö Kft.
SWAP
CHF/EUR
31.12.2007
30.06.2013
Grand Centar
SWAP
EUR
13.10.2008
31.10.2013
S.C. Bucharest Corporate Center s.r.l.
SWAP
EUR
27.08.2008
31.12.2012
S.C. Capri Trade s.r.l.
SWAP
EUR
27.08.2008
31.12.2012
Atom Centrum a.s.
SWAP
EUR
31.12.2008
30.09.2013
Airport Property Development a.s.
SWAP
EUR
16.01.2009
15.01.2013
BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH
SWAP
EUR
30.09.2005
30.09.2015
SWAP
EUR
30.09.2005
30.09.2015
SWAP
EUR
14.07.2005
30.12.2014
CAP
EUR
27.10.2004
27.10.2009
SWAP
EUR
31.10.2003
29.10.2010
SelfStorage-Dein Lager LagervermietungsgesmbH
„Wienerberg City“ Errichtungsges.m.b.H.
144
Bauteile A+B Errichtungsges.m.b.H.
CAP
EUR
17.07.2006
15.07.2011
Bauteile A+B Errichtungsges.m.b.H.
CAP
EUR
17.07.2006
15.07.2011
Bauteile C+D Errichtungsges.m.b.H.
IMMOFINANZ Immobilien
Vermietungs-Gesellschaft m.b.H.
IMMOFINANZ Immobilien
Vermietungs-Gesellschaft m.b.H.
AEDIFICIO Liegenschaftsvermietungs- und
Beteiligungsgesellschaft m.b.H.
CAP
EUR
17.07.2006
15.07.2011
CAP
EUR
20.08.2006
23.05.2011
CAP
EUR
20.08.2006
20.05.2011
CAP
EUR
29.09.2006
31.03.2011
KONZERNABSCHLUSS
Kreditinstitut
fixierte Zinssatz
Referenzzinssatz
Währung
Referenzwert
30. April 2009
in TEUR
Marktwert
30. April 2009
in TEUR
Aareal Bank AG
3,83 %
3M-EURIBOR
EUR
140.953,3
-5.058,3
4,75 %
3M-EURIBOR
EUR
12.365,0
-115,4
Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG
4,75 %
3M-EURIBOR
EUR
6.407,8
-14,6
4,75 %
3M-EURIBOR
EUR
1.304,5
-9,6
4,75 %
3M-EURIBOR
EUR
4.939,9
-36,2
4,75 %
3M-EURIBOR
EUR
7.518,3
-54,7
4,75 %
3M-EURIBOR
EUR
2.818,1
-20,9
4,75 %
3M-EURIBOR
EUR
7.665,1
-56,8
4,750 %
3M-EURIBOR
EUR
8.202,6
-60,6
4,750 %
3M-EURIBOR
EUR
7.970,5
-59,2
4,750 %
3M-EURIBOR
EUR
2.606,8
-19,2
4,750 %
3M-EURIBOR
EUR
23.072,0
-167,9
Hypo Real Estate Bank International AG
4,57 %
3M-EURIBOR
EUR
132.637,5
-9.692,8
Hypo Real Estate Bank International AG
4,40 %
3M-EURIBOR
EUR
19.670,0
-1.164,3
4,75 %
3M-EURIBOR
EUR
100.000,0
210,3
4,75 %
3M-EURIBOR
EUR
13.821,0
14,8
4,75 %
3M-EURIBOR
EUR
11.855,0
0,2
4,75 %
3M-EURIBOR
EUR
5.127,6
16,3
4,75 %
3M-EURIBOR
EUR
6.659,0
-54,9
4,75 %
3M-EURIBOR
EUR
40.000,0
-387,8
Landesbank Hessen-Thüringen
3,71 %
3M-EURIBOR
EUR
56.058,9
-1.079,2
3,71 %
3M-EURIBOR
EUR
45.000,0
-866,3
3M-EURIBOR
EUR
168.117,1
-3.663,4
3M-EURIBOR
EUR
3.043,1
74,3
4,03 %
1,19 x 3MCHF-Libor
4,42 %
3M-EURIBOR
EUR
30.000,0
-2.424,2
4,56 %
3M-EURIBOR
EUR
27.500,0
-2.345,6
4,56 %
3M-EURIBOR
EUR
16.000,0
-1.364,7
UniCredit Bank Czech Republic, a.s.
4,30 %
3M-EURIBOR
EUR
1.066,8
-78,1
Aareal Bank AG
2,82 %
3M-EURIBOR
EUR
10.768,5
-188,3
3,22 %
6M-EURIBOR
EUR
2.735,0
-59,1
3,37 %
6M-EURIBOR
EUR
3.826,0
-101,7
3,26 %
6M-EURIBOR
EUR
6.395,0
-146,6
3,26 %
3M-EURIBOR
EUR
6.000,0
0,0
3,99 %
3M-EURIBOR
EUR
39.090,7
-1.367,8
4,50 %
6M-EURIBOR
EUR
3.621,8
-13,6
4,50 %
6M-EURIBOR
EUR
44.340,0
-167,0
4,50 %
6M-EURIBOR
EUR
29.646,8
-111,6
4,50 %
3M-EURIBOR
EUR
17.091,2
-67,3
4,50 %
3M-EURIBOR
EUR
9.579,7
-37,7
Constantia Privatbank AG
5,00 %
3M-EURIBOR
EUR
21.610,5
0,9
145
Derivate zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos
Gesellschaft
Derivat
Währung
Beginn
Ende
CAP
EUR
06.08.2007
04.01.2010
ESG Beteiligungs GmbH
CAP
EUR
31.07.2006
31.07.2011
IMF Immobilienholding Gesellschaft m.b.H.
CAP
EUR
20.09.2006
20.09.2011
CAP
EUR
31.07.2006
31.07.2011
IMMOFINANZ ALPHA Immobilien VermietungsGesellschaft m.b.H.
CAP
EUR
20.08.2006
23.05.2011
CAP
EUR
20.08.2006
23.05.2011
CAP
EUR
23.08.2007
31.10.2012
Immofinanz TCT Liegenschaftsverwaltungs GmbH
CAP
EUR
01.09.2006
01.09.2011
CAP
EUR
01.09.2006
01.09.2011
CAP
EUR
01.09.2006
01.09.2011
CAP
EUR
01.09.2006
01.09.2011
RentCon Handels- und Leasing GmbH
CAP
EUR
31.10.2006
31.10.2011
CAP
EUR
31.10.2006
31.10.2011
FUTUR-IMMOBILIEN GmbH
CAP
EUR
31.10.2006
31.10.2011
ARO Immobilien GmbH
CAP
EUR
31.08.2006
31.08.2011
Beteiligungsgesellschaft.m.b.H & Co Fischhof 3 KEG
CAP
EUR
16.10.2006
17.10.2011
IMMOFINANZ GAMMA Liegenschaftsu. Mobilienverm. GmbH
CAP
EUR
23.08.2007
31.10.2012
CAP
EUR
23.08.2007
31.10.2012
EFSP Immobilienentwicklung GmbH
SPE Liegenschaftsvermietung Gesellschaft m.b.H
SWAP
EUR
15.01.2009
31.12.2013
SelfStorage-Dein Lager LagervermietungsgesmbH
SWAP
EUR
03.10.2008
03.10.2013
Der Referenzwert umfasst die Bezugsbasis der zum Bilanzstichtag offenen derivativen Werte.
Der Marktwert entspricht jenem Wert, den die jeweilige Gesellschaft bei Auflösung des Geschäftes am Bilanzstichtag
erhalten würde oder zahlen müsste. Bei den Marktwerten ist die anteilsmäßige Einbeziehung der Gesellschaft in den
Konzernabschluss nicht berücksichtigt.
Eine Änderung des Marktzinssatzes beeinflusst die Immobilienbewertung. Im Rahmen des Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF), welches für die Immobilienbewertung verwendet wird, erfolgt die Ermittlung des Barwertes der zukünftigen Cashflows aus der Immobilie durch Diskontierung mit dem aktuellen Marktzins der Immobilie. Dieser bestimmt
sich in der Regel durch einen risikolosen Basiszins und einer allfälligen Risikoprämie, die sich nach Immobilienkategorie
und -teilmarkt bestimmt. Steigende Zinsen würden zu einem Anstieg des risikolosen Basiszinses und somit zu einem
höheren Diskontfaktor führen. Dies bedingt eine Reduktion des Barwertes der Immobilien-Cashflows und damit des
Fair Values der Immobilie.
Zinsänderungsrisiken werden mittels Sensitivitätsanalysen dargestellt. Diese stellen die Effekte von Änderungen der
Marktzinssätze auf Zinszahlungen, Zinserträge und Zinsaufwendungen, andere Ergebnisteile sowie ggf. auf das Eigenkapital dar. Die folgende Sensitivitätsanalyse zeigt den Einfluss des variablen Marktzinssatzes auf die im Zusammenhang mit Finanzverbindlichkeiten anfallenden Zinsaufwendungen. Dabei werden die Zinsaufwendungen dahingehend
146
KONZERNABSCHLUSS
Kreditinstitut
fixierte Zinssatz
Referenzzinssatz
Währung
Referenzwert
30. April 2009
in TEUR
Marktwert
30. April 2009
in TEUR
4,75 %
3M-EURIBOR
EUR
313,6
-0,2
Oberbank AG
4,50 %
3M-EURIBOR
EUR
38.000,0
494,8
Raiffeisen Landesbank Oberösterreich Aktiengesellschaft
4,50 %
3M-EURIBOR
EUR
236.000,0
-1.069,3
Oberbank AG
4,50 %
3M-EURIBOR
EUR
50.000,0
419,9
4,50 %
3M-EURIBOR
EUR
9.520,1
-37,5
4,50 %
3M-EURIBOR
EUR
3.579,5
-12,9
4,75 %
3M-EURIBOR
EUR
4.072,7
-32,8
4,50 %
6M-EURIBOR
EUR
1.215,0
-6,8
4,50 %
6M-EURIBOR
EUR
393,5
-2,1
4,50 %
3M-EURIBOR
EUR
2.725,0
-15,2
4,50 %
3M-EURIBOR
EUR
2.264,0
-11,9
4,50 %
3M-EURIBOR
EUR
2.789,5
-13,3
4,50 %
3M-EURIBOR
EUR
9.165,6
-43,8
4,50 %
3M-EURIBOR
EUR
3.001,8
-14,5
4,50 %
3M-EURIBOR
EUR
7.657,9
-35,3
4,50 %
3M-EURIBOR
EUR
3.741,0
-17,8
4,75 %
3M-EURIBOR
EUR
4.072,7
-32,8
4,75 %
3M-EURIBOR
EUR
4.072,7
-32,8
Österreichische Volksbanken Aktiengesellschaft
3,04 %
3M-EURIBOR
EUR
6.772,5
-148,6
3,90 %
3M-EURIBOR
EUR
3.000,0
-416,5
analysiert, wie sich diese im Geschäftsjahr 2008/09 unter der Annahme von durchschnittlich um 100 und 150 Basispunkte höheren/niedrigeren Marktzinssätzen entwickelt hätten:
Zinsänderungsrisiko 2008/09
Zinsszenarien
2008/09
1,50 %
Zinsaufwand bei Zinserhöhung
310.232,5
345.776,3
363.548,2
Zinsaufwand1) bei Zinssenkung
310.232,5
274.688,8
256.916,9
2007/08
1,00 %
1,50 %
Zinsaufwand bei Zinserhöhung
282.370,0
315.082,1
331.438,2
Zinsaufwand1) bei Zinssenkung
282.370,0
249.657,8
233.301,7
1)
1)
1,00 %
Ohne Berücksichtigung von Derivaten.
Zinsänderungsrisiko 2007/08
Zinsszenarien
1)
1)
Ohne Berücksichtigung von Derivaten.
147
Hinsichtlich der Konditionen der Finanzverbindlichkeiten wird auf Kapitel 3.3.9. verwiesen.
Neben den Kreditverbindlichkeiten können auch Wertpapiere und Forderungen, insbesondere Forderungen aus Finanzierungen (gewährte Darlehen an Dritte) zinssensitiv sein. Die kurzfristigen Wertpapiere sind mit TEUR 1.775,8 per
30. April 2009 nicht wesentlich und werden hier daher nicht weiter behandelt. Die Forderungen aus Finanzierungen
sind im Wesentlichen fix verzinst, daher ergibt sich für den Konzern ebenfalls kein bzw. nur ein geringes Zinsänderungsrisiko aus diesem Posten. Die Konditionen der wesentlichen Forderungen aus Finanzierungen sind in der folgenden
Tabelle dargestellt:
Werte in TEUR
Währung
Buchwert
CZK
60.736,1
fix
1,75 %
EUR
29.630,1
variabel
6,40 %
EUR
15.909,4
fix
4,03 %
EUR
350.000,0
fix
7,86 %
RUB
39.000,0
fix
18,00 %
USD
1.015,4
fix
11,00 %
Verzinsung
Effektiver Zinssatz
USD
62.026,6
fix
9,50 %
USD
44.883,2
fix
10,50 %
3.8.3.3. Liquiditätsrisiko
Die Finanzmarktkrise und die damit einhergehende Kreditknappheit sowie die angespannte Situation um die Zukunft
der IMMOFINANZ Gruppe machten es schwierig, neue Kredite zu verhandeln und erschwerten den Zugang zu liquiden
Mitteln in den vergangenen Monaten.
Während es bis zum Ende des letzten Geschäftsjahres eine Routinetätigkeit war, für Immobilien und Immobilienentwicklungen Finanzierungen von Banken oder Kreditinstituten zu erhalten, stellt sich die Situation nunmehr bedeutend
anders dar: Banken und Kreditinstitute, welche ebenfalls unter den Entwicklungen auf den Finanzmärkten leiden und
häufig selbst mit gravierenden Liquiditätsengpässen zu kämpfen haben, führten in den letzten Monaten neue Kriterien
für die Kreditvergabe ein und konfrontieren potenzielle Kreditnehmer mit neuen Vergabeprozessen und Richtlinien.
Obwohl die IMMOFINANZ alle Erfordernisse erfüllte, welche von Bankenseite gestellt wurden, wurde die Kreditvergabe in einigen Fällen ohne Angabe von Gründen blockiert.
In diesem schwierigen Umfeld legt die IMMOFINANZ besonderes Augenmerk auf das Liquiditätsrisiko des Unternehmens, um eine permanente Zahlungsfähigkeit zu gewährleisten. Die Überwachung der Liquiditätssituation der
IMMOFINANZ erfolgt durch eine monatliche Analyse der Zahlungsströme und eine Planung der zukünftigen Ein- und
Ausgaben. Die in diesem Prozess ermittelte Netto-Liquidität stellt die Basis für die Planung von Investitionsentscheidungen und damit verbundener Kapitalbindung dar.
Durch konsequente Restrukturierungsmaßnahmen konnte die Liquiditätssituation der IMMOFINANZ verbessert werden. Dazu wurde einerseits versucht, zukünftige Ausgaben zu reduzieren und andererseits günstige Refinanzierungen
zu schaffen. Der wichtigste Schritt in Richtung Stärkung der Liquidität wurde durch das Stillegen vieler Entwicklungsprojekte gemacht. Bei diesen Developments wurde die Realisierung bis zu einer Änderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verschoben. Die Neuverhandlung von Refinanzierungen, der niedrige Leitzinssatz und der Verkauf
von einzelnen Immobilien, Gesellschaften und Finanzbeteiligungen machten es ebenfalls möglich, die Liquiditätssituation des Unternehmens zu stärken.
148
KONZERNABSCHLUSS
Zukünftige Ankauf- und Investitionsverpflichtungen aus bestehenden Verträgen, Capital Calls von Finanzbeteiligungen, außerplanmäßige Kreditrückführungen aufgrund von Vertragsverletzungen (Covenants), Prozesskosten, übernommene Garantien und die Ablösung der Managementverträge bringen weiteren Liquiditätsbedarf des Unternehmens mit sich, der nur durch eine Refinanzierung am Kapitalmarkt gedeckt werden kann.
3.8.3.4. Sonstige Preisrisiken
IMMOFINANZ ist als international tätiges Unternehmen auch Preisrisiken ausgesetzt. Darunter versteht man das Risiko,
dass der Fair Value oder die künftigen Cashflows aufgrund von Änderungen der Marktpreise schwanken.
Nähere Erläuterungen zur Drohverlustrückstellung finden sich im Kapitel 3.1.4.
3.9. Beziehungen zu nahestehenden Personen
Als nahestehende Personen iSd IAS 24 werden die Constantia Privatbank Aktiengesellschaft (CPB), deren Organe und
Tochtergesellschaften verstanden. Als Tochtergesellschaften der CPB sind die die EHL Immobilien GmbH (vormals CPB
Immobilientreuhand GmbH), die IMV Immobilien Management und Verwaltung GmbH, die Immofinanz Corporate Finance Consulting GmbH, die Immoeast Corporate Finance Consulting GmbH, CREDO Real Estate AG sowie die CREDO Immobilien Development GmbH (vorher Constantia Immobilien Development GmbH) nahestehende Personen iSd
IAS 24. Mit Stichtag 1. Juli 2008 hat die CPB die Anteile an der CPB Corporate Finance Consulting und deren Tochtergesellschaften verkauft. Da die Transaktion in dem Berichtszeitraum erfolgte, sind die CPB, deren Organe und Tochtergesellschaften, sowie die CPB Corporate Finance Consulting GmbH und deren Tochtergesellschaften für das Geschäftsjahr 2008/09 als nahestehende Personen zu sehen, weshalb die folgenden Angaben iSd IAS 24 gemacht
werden.
3.9.1. Constantia Privatbank Aktiengesellschaft
3.9.1.1. Managementverträge
Zwischen der Constantia Privatbank Aktiengesellschaft und der IMMOFINANZ besteht ein Managementvertrag.
Über den Managementvertrag verpflichtet sich die Constantia Privatbank Aktiengesellschaft gegenüber der
IMMOFINANZ sowie deren Tochtergesellschaften und Beteiligungen, im Wesentlichen folgende Leistungen zu erbringen:
• Beistellung von Organen und Prokuristen,
• Unterstützung der Organe im Zusammenhang mit Haupt- und Generalversammlungen,
• Controlling, Finanz- und Rechnungswesen (einschließlich der quartalsmäßigen und jährlichen Berichterstattung,
Finanzplanung, Treasury und Konzernfinanzierungen),
• Objektauswahl (Machbarkeitsstudien, Verhandlungsführungen bei An- und Verkauf),
• Asset Management (Wahrnehmung von Eigentümerinteressen, Management von Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten, Kontaktstelle für Makler etc.) und
• Bereitstellung der Infrastruktur.
Nicht durch den Managementvertrag gedeckt sind folgende Leistungen:
•
•
•
•
Immobilienmaklerleistungen,
Hausverwaltungsleistungen,
Beratungsleistungen, die nur von spezifischen Berufsgruppen erbracht werden können,
Market Making,
149
• Beratungsleistungen im Zusammenhang mit Kapitalerhöhungen und
• Bankdienstleistungen.
Als Entgelt werden 0,6 % des von externen Immobiliengutachtern festgestellten Verkehrswert des Immobilienbestandes, der sich zum Ende des jeweiligen Geschäftjahres der IMMOFINANZ, das im jeweiligen Kalenderjahr liegt, bereits
im Bestand der IMMOFINANZ oder ihrer Konzern- und Beteiligungsgesellschaften befand, berechnet.
Gleiches gilt für die von der IMMOFINANZ als sonstige Beteiligungen klassifizierten Finanzinstrumente, wobei hier als
Berechnungsgrundlage der Fair Value zum Bewertungsstichtag herangezogen wird. Der Fair Value wird über den Aktienkurs, subsidiär über das bilanzielle Eigenkapital einschließlich stiller Reserven nach IFRS ermittelt.
Zusätzlich wird eine Performance Fee abhängig von der Wertentwicklung des Immobilienportfolios bezahlt: Falls das
Wachstum des Net Asset Value („NAV“) pro Aktie eine Schwelle von 8 % pro Jahr übersteigt, fließen 20 % des 8 %
übersteigenden Anteils der Constantia Privatbank Aktiengesellschaft zu. Im Falle der Zahlung einer Dividende wird
diese pro Aktie zum NAV pro Aktie des jeweiligen Geschäftsjahres hinzugerechnet. Der NAV wird nach den Empfehlungen der EPRA berechnet und im konsolidierten Jahresabschluss der Gesellschaft veröffentlicht.
Betreffend Immofinanz Alkmene Immobilien GmbH wird 0,25 % des von externen Immobiliengutachtern festgestellten
Verkehrswertes des Immobilienbestandes als laufendes Managemententgelt zur Verrechnung gebracht.
Für das Geschäftsjahr 2008/09 wurden insgesamt TEUR 73.477,0 (2007/08: TEUR 73.757,0) an Verwaltungsgebühren
von der Constantia Privatbank Aktiengesellschaft an die IMMOFINANZ erfasst. Diese stellen die tatsächlich verrechneten Verwaltungsgebühren für die Periode vom 1. Mai 2008 bis 31. Dezember 2008 sowie die von der Constantia
Privatbank Aktiengesellschaft bekannt gegebenen Kosteneinschätzungen für die Periode vom 1. Jänner 2009 bis
30. April 2009 dar.
Darüber hinaus wickelt die IMMOFINANZ mit der Constantia Privatbank-Gruppe Veranlagungs- und Dienstleistungsgeschäfte zu fremdüblichen Bedingungen ab.
3.9.1.2. Sonstige Dienstleistungen
Die Constantia Privatbank Aktiengesellschaft erbringt sonstige bankübliche Dienstleistungen für die IMMOFINANZ.
Hierfür wurden im laufenden Geschäftsjahr Gebühren in Höhe von TEUR 0,00 (2007/08: TEUR 24.290,8) verrechnet.
Ab Ende Februar 2009 ist die Erste Bank Österreich AG für den wesentlichen Teil der inländischen Tochtergesellschaften sowie für einen Teil der ausländischen Tochtergesellschaften kontoführende Geschäftsbank. Bei der Constantia
Privatbank Aktiengesellschaft werden allerdings noch Konten der IMMOFINANZ geführt. Hierfür werden marktübliche
Kontoführungsgebühren und Zinsen verrechnet. Die Habenverzinsung betrug per 30. April 2009 0,674 % (30. April 2008:
3,97 %) und die Sollverzinsung 1,499 % (30. April 2008: 4,840 %).
3.9.2. Immofinanz Corporate Finance Consulting GmbH
Die Immofinanz Corporate Finance Consulting GmbH fungiert als Treuhandgesellschaft im Zusammenhang mit Konzernfinanzierungen. Vertragspartner sind die IMMOFINANZ und die IMMOEAST sowie der Großteil der vollund
quotenkonsolidierten Unternehmen. Als Gesamtvergütung hierfür erhält die Immofinanz Corporate Finance Consulting GmbH TEUR 350,0 (2007/08: TEUR 350,0) je Kalenderjahr.
Im laufenden Geschäftsjahr wurden keine Beratungsleistungen (2007/08: TEUR 1.182,0) von der Immofinanz Corporate
Finance Consulting GmbH an die IMMOFINANZ verrechnet.
150
KONZERNABSCHLUSS
3.9.3. Immoeast Corporate Finance Consulting GmbH
Die Immoeast Corporate Finance Consulting GmbH stellt einen Großteil der Managementressourcen der IMMOFINANZ
entsprechend dem mit der Constantia Privatbank Aktiengesellschaft geschlossenen Managementvertrag zur Verfügung.
Im Geschäftsjahr 2008/09 wurden keine Beratungsleistungen (2007/08: TEUR 5.209,7) von der Immoeast Corporate
Finance Consulting GmbH an die IMMOFINANZ verrechnet.
3.9.4. Immofinanz Acquisition and Finance Consulting GmbH
Die Immofinanz Acquisition and Finance Consulting GmbH stellt einen Teil der Managementressourcen der IMMOWEST
IMMOBILIEN ANLAGEN AG zur Verfügung.
Darüber hinaus erhielt sie für Beratungs- und sonstige Leistungen TEUR 0,00 (2007/08 TEUR 547,8) zuzüglich 20 %
USt.
3.9.5. IMMOFINANZ OMEGA Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
Die IMMOFINANZ Omega hat an die IMMOFINANZ eine Rechnung für Hardware in Höhe von TEUR 0,0 (2007/08: 0,9)
gestellt.
3.9.6. CPB Corporate Finance Consulting GmbH
Die CPB Corporate Finance Consulting GmbH erbrachte im laufenden Geschäftsjahr keine Vermittlungsleistungen im
Zusammenhang mit Beteiligungserwerben (2007/08: TEUR 1.170,0).
3.9.7. CPB Holding GmbH
An die CPB Holding GmbH wurden im Geschäftsjahr 2008/09 TEUR 8,5 Aufwandsersatz geleistet.
Weiters hat die IMMOFINANZ durch ihre Tochtergesellschaft IMMOEAST am 30. Juni 2008 der CPB Holding GmbH
ein Darlehen gewährt. Der zum Bilanzstichtag ausstehende Betrag einschließlich Zinsen beträgt TEUR 4.319,2.
3.9.8. EHL Immobilien GmbH (vorher CPB Immobilientreuhand GmbH)
Die EHL Immobilien GmbH und ihre Tochtergesellschaften in Ungarn, Tschechien, Slowakei, Rumänien und Polen erbringen drittübliche Maklerleistungen im Zusammenhang mit der Objektvermietung.
Im laufenden Geschäftsjahr wurden TEUR 4.771,6 von der EHL Immobilien GmbH, TEUR 340,9 von der CPB Praha International Property Consultants s.r.o. (2007/08: TEUR 162,5), TEUR 0,00 von der CPB Slovakia Spol s.r.o. (2007/08:
TEUR 113,1), TEUR 502,3 von der CPB Polska Sp.z o.o. (2007/08: TEUR 1.495,5), TEUR 78,4 von der CPB International
Property Consultants Srl. und TEUR 646,9 von der CPB Hungaria Ingatlanközvetitő Kft. (2007/08: TEUR 1.546,9) an
Maklerleistungen an die IMMOFINANZ verrechnet.
Die CPB International Porperty Consultants s.r.l. hat von der IRIDE S.A. 261 m² Bürofläche angemietet. Der Mietzins
beträgt TEUR 66,3 pro Jahr.
3.9.9. CPB Management Tschechien s.r.o.
Die CPB Management Tschechien s.r.o. hat von der VALDEK Praha s.r.o. 419 m² Bürofläche und 123,54 m² sonstige
Fläche angemietet. Der Mietzins beträgt TEUR 83,8 pro Jahr.
151
Im Geschäftsjahr 2007/08 wurde von IMMOFINANZ über ihre Tochtergesellschaft IMMOEAST an CPB Management
Tschechien s.r.o ein Darlehen gewährt. Das Darlehen wurde am 28. Februar 2009 zur Gänze zurückbezahlt.
3.9.10. CPB Management Slowakia s.r.o.
Die CPB Management Slowakia s.r.o. hat keine Büroflächen von dem IMMOFINANZ-Portfolio angemietet. Zum
30. April 2009 bestanden keine Forderungen bzw. Verbindlichkeiten gegenüber der IMMOFINANZ.
3.9.11. CPB Real Estate Consult s.r.l.
Die rumänische Managementgesellschaft CPB Real Estate Consult s.r.l. hat von der CAPRI TRADE s.r.l. 670,73 m² Bürofläche und 63,03 m² sonstige Flächen angemietet. Der Mietzins beträgt TEUR 132,1 pro Jahr.
3.9.12. CPB Management Hungaria Kft.
Die CPB Management Hungaria Kft. hat von Arpad Center Kft. für 487,61 m² Bürofläche und 24,38 m² sonstige Flächen
angemietet, der Mietzins beläuft sich jährlich auf TEUR 78,3.
3.9.13. Constantia Management Polska Sp. z o.o.
IMMOFINANZ hat über ihre Tochtergesellschaft IMMOEAST im Geschäftsjahr 2007/08 an Constantia Management
Polska Sp. z o.o. ein Darlehen gewährt. Das Darlehen wurde in diesem Geschäftsjahr zurückbezahlt. Der Zinsertrag
beträgt TEUR 28,1.
3.9.14. CPB Omikron Anlagen Leasing
Die CPB Omikron Anlagen Leasing hat im laufenden Geschäftsjahr Werbungsaufwand in Höhe von TEUR 2,7 (2007/08:
TEUR 9,0) an IMMOFINANZ verrechnet.
3.9.15. CPB Software AG
Die IMMOFINANZ hat von CPB Software AG Leistungen für die Wartung der Domäne über TEUR 1,6 (2007/08: 1,1)
bezogen.
3.9.16. CPB Investment Consulting GmbH
Die CPB Investment Consulting GmbH hat an die IMMOFINANZ Rechnungen für Provision für den Verkauf von Immobilien in der Höhe von TEUR 336,9 gestellt.
3.9.17. CBB-L Beta Beteiligungs GmbH
Am 30. Juni 2008 hat die IMMOFINANZ über ihre Tochtergesellschaft IMMOEAST der CBB-L Beta Beteiligungs GmbH
3.9.18. CBB-L Realitäten Beteiligungs GmbH
Am 30. Juni 2008 hat die IMMOFINANZ über ihre Tochtergesellschaft IMMOEAST der CBB-L Realitäten Beteiligungs
GmbH ein Darlehen gewährt. Der zum Bilanzstichtag ausstehende Betrag einschließlich Zinsen beträgt TEUR 1.079,8.
152
KONZERNABSCHLUSS
3.9.19. CPB Mobilien Leasing GmbH
Am 30. Juni 2008 hat die IMMOFINANZ über ihre Tochtergesellschaft IMMOEAST der CPB Mobilien Leasing GmbH
3.9.20. Immobilia Immobilienhandels GesmbH
Am 30. Juni 2008 hat die IMMOFINANZ über ihre Tochtergesellschaft IMMOEAST der Immobilia Immobilien GesmbH
3.9.21. Immofinanz LAMBDA Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H
Am 30. Juni 2008 hat die IMMOFINANZ über ihre Tochtergesellschaft IMMOEAST der Immofinanz LAMBDA Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H. ein Darlehen gewährt. Der zum Bilanzstichtag ausstehende Betrag einschließlich Zinsen beträgt TEUR 3.562,4.
3.9.22. PBC LiegenschaftshandelsgesmbH & Co KG
Am 30. Juni 2008 hat die IMMOFINANZ über ihre Tochtergesellschaft IMMOEAST der PBC LiegenschaftshandelsgesmbH & Co KG ein Darlehen gewährt. Der zum Bilanzstichtag ausstehende Betrag einschließlich Zinsen beträgt
TEUR 6.694,8.
3.9.23. PBC LiegenschaftshandelsgesmbH & Co Projekt Alpha KG
Am 30. Juni 2008 hat die IMMOFINANZ über ihre Tochtergesellschaft IMMOEAST der PBC LiegenschaftshandelsgesmbH & Co Projekt Alpha KG ein Darlehen gewährt. Der zum Bilanzstichtag ausstehende Betrag einschließlich Zinsen
beträgt TEUR 4.859,1.
3.9.24. CREDO Immobilien Development GmbH (vorher Constantia Immobilien Development GmbH)
Im Geschäftsjahr 2006/07 hat IMMOFINANZ über ihre Tochtergesellschaft IMMOEAST ein Darlehen an die CREDO
Immobilien Development GmbH in Höhe von TEUR 10.000,0 gewährt. Die Verzinsung beträgt 8 %, die Laufzeit ist
unbestimmt. Der zum Bilanzstichtag aushaftende Betrag einschließlich Zinsen beträgt TEUR 8.778,1 (2007/08:
TEUR 8.100,7).
Daneben hat die CREDO Immobilien Development GmbH Bauherrenleistungen an diverse Tochtergesellschaften der
IMMOFINANZ in Höhe von TEUR 2,3 (2007/08: TEUR: 291,9) erbracht.
3.9.25. CREDO Real Estate AG
Die Credo Real Estate AG hat im Geschäftjahr 2008/09 Vermittlungsleistungen in Höhe von TEUR 0,3 (2007/08: 706,3)
an die IMMOFINANZ verrechnet.
3.9.26. IMV Immobilien Management und Verwaltung GmbH
Die IMV Immobilien Management und Verwaltung GmbH ist die größte österreichische Hausverwaltungsgesellschaft
und erbringt mit ihren Tochtergesellschaften in Deutschland, Ungarn, Polen, Tschechien, der Slowakei und Rumänien
die Hausverwaltungsleistungen für einen Großteil der Immobilien der IMMOFINANZ.
Die Gesellschaften wickeln lediglich die Betriebskostenabrechnungen der Tochtergesellschaften ab und erhalten für
ihre Leistungen keine zusätzlichen Entgelte von IMMOFINANZ.
153
Künftig werden sämtliche Österreich-Objekte nicht mehr über die IMV Immobilien Management und Verwaltung
GmbH, sondern über die im Eigentum der IMMOFINANZ stehende BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH
verwaltet. Auch über die Verwaltung der Auslandsobjekte wird es länderweise Änderungen geben. Diese Umstellung
erfolgt erst im kommenden Geschäftsjahr.
3.9.27. OOO Real Estate Investment Management
Im Geschäftsjahr 2007/08 hat die IMMOFINANZ über ihre Tochtergesellschaft IMMOEAST der OOO Real Estate Investment Management ein Darlehen gewährt. Der zum Bilanzstichtag ausstehende Betrag einschließlich Zinsen beträgt TEUR 40,4 (2007/08 TEUR 714,9). Die Verzinsung beträgt 11,0 %, die Laufzeit ist unbestimmt.
3.9.28. Organe
Die Organe der IMMOFINANZ sind:
Vorstand
• Dr. Eduard Zehetner – Sprecher des Vorstandes (Mitglied seit 21. November 2008 und
Sprecher seit 28. Februar 2009)
• Mag. Daniel Joachim-Riedl – Mitglied (ab 1. Juli 2008)
• Mag. Michael Wurzinger – Mitglied (ab 1. Juli 2008)
• Mag. Thomas Kleibl – Mitglied und Sprecher des Vorstandes (ab 4. Oktober 2008 bis 28. Februar 2009)
• MMag. Dr. Karl Petrikovics – Vorsitzender (bis 4. Oktober 2008)
• Mag. Norbert Gertner – Mitglied (bis 30. Juni 2008)
• Mag. Christian Thornton – Mitglied (vom 1. Juli 2008 bis 18. Dezember 2008)
Aufsichtsrat
• Univ. Prof. Mag. Dr. Herbert Kofler – Vorsitzender (Mitglied seit 23. September 2008
und Vorsitzender ab 29. Oktober 2008)
• Dr. Michael Knap – Stellvertreter des Vorsitzenden (Mitglied seit 23. September 2008 und Stellvertreter des
Vorsitzenden ab 29. Oktober 2008)
• Mag. Vitus Eckert – Mitglied (ab 23. September 2008)
• Dr. Rudolf Fries – Mitglied (ab 23. September 2008)
• Dr. Guido Schmidt-Chiari – Mitglied
• MBA Nick J.M. van Ommen – Mitglied (ab 23. September 2008)
• Dr. Helmut Schwager – Mitglied und Vorsitzender (bis 23. September 2008)
• Dkfm. Michael Kaufmann – Mitglied und Stellvertreter des Vorsitzenden (bis 23. September 2008)
• Mag. Klaus Hübner – Mitglied (bis 23. September 2008)
• Dr. Wolfgang Reithofer – Mitglied und Vorsitzender (vom 23. September 2008 bis 29. Oktober 2008)
• Dr. Reinhold Süßenbacher – Mitglied und Stellvertreter des Vorsitzenden
(vom 23. September 2008 bis 29. Oktober 2008)
Organbezüge
Die Mitglieder des Vorstandes haben im Geschäftsjahr 2008/09 Vergütungen in Höhe von TEUR 2.241,1 (2007/08:
TEUR 0,0) bezogen. Es wurden Beiträge an die Mitarbeitervorsorgekassa in Höhe von TEUR 19,1 (2007/08: TEUR 0,0)
sowie Pensionskassenbeiträge in Höhe von TEUR 56,7 (2007/08: TEUR 0,0) geleistet. Mit Mag. Christian Thornton wurde ein Beratervertrag, befristet bis zum 6. Juni 2010, abgeschlossen.
Die Aufsichtsratsvergütung für das Geschäftsjahr 2007/08 wurde aus Fixbeträgen einerseits und einer variablen Vergütung gemessen an der durchschnittlichen Marktkapitalisierung der Gesellschaft im April des Geschäftsjahres 2007/08
154
KONZERNABSCHLUSS
andererseits berechnet. Die fixe Vergütung betrug für jedes Aufsichtsratsmitglied EUR 10.000,00, für die Mitwirkung
in einem Ausschuss erhielt jedes Ausschussmitglied zusätzlich EUR 5.000,00. Der variable Anteil beträgt 0,005 Promille der durchschnittlichen Marktkapitalisierung der Gesellschaft im April 2008 (Ende des Geschäftsjahres 2007/08). Auf
der Grundlage dieser Berechnung beträgt die Vergütung für den Vorsitzenden des Aufsichtsrates das Zweifache und
für den stellvertretenden Vorsitzenden des Aufsichtsrates das 1,5fache des so berechneten Betrages.
Die Mitglieder des Aufsichtsrates bezogen folgende Vergütungen:
Werte in TEUR
2008/09
2007/08
Univ. Prof. Mag. Dr. Herbert Kofler
-
-
Dr. Michael Knap
-
-
Mag. Vitus Eckert
-
-
Dr. Rudolf Fries
-
-
31,0
20,0
-
-
Dr. Helmut Schwager
62,0
40,0
Dkfm. Michael Kaufmann
39,0
30,0
Mag. Klaus Hübner
Dr. Guido Schmidt-Chiari
MBA Nick J.M. van Ommen
31,0
11,7
Dr. Wolfgang Reithofer
-
-
Dr. Reinhold Süßenbacher
-
-
DDr. Erhard Schaschl
-
8,3
163,0
110,0
Gesamt
Von den Mitgliedern des Vorstandes und des Aufsichtsrates werden 134.714 Stück Aktien (2007/08: 706.438 Stück)
gehalten. Es bestehen keine Optionen auf Aktien der Gesellschaft.
3.9.29. Treuhanddarlehen
Die konzerninterne Finanzierung der Tochtergesellschaften der IMMOFINANZ wird teilweise über die Immofinanz Corporate Finance Consulting GmbH zu fremdüblichen, variablen Zinskonditionen abgewickelt
3.9.30 IMMOEAST AG
Mit der IMMOEAST AG wurde im Zuge der Aufnahme der IMMOEAST AG und weiterer inländischer Gesellschaften
aus der IMMOEAST-Subgruppe in die Unternehmensgruppe gemäß § 9 KStG der IMMOFINANZ ab dem Veranlagungsjahr 2008 ein Gruppen- und Steuerausgleichsvertrag geschlossen. Durch Verkauf der Anteile an der IMMOAUSTRIA
IMMOBILIEN ANLAGEN GmbH samt Tochtergesellschaften („IMMOAUSTRIA“) durch die IMMOFINANZ an die
IMMOEAST AG und anschließender Verschmelzung der IMMOAUSTRIA IMMOBILIEN ANLAGEN GmbH im Wege der
Gesamtrechtsnachfolge mit der IMMOEAST AG, wurden die Gruppenmitglieder der IMMOAUSTRIA ein Teil der
IMMOEAST-Subgruppe.
Was die Berechnung der Steuerumlagen betrifft, so werden in einem ersten Schritt die steuerlichen Ergebnisse aller
Gesellschaften der IMMOEAST-Subgruppe zusammengeführt, und nur das Gesamtergebnis fließt in einem zweiten
Schritt in die Berechnung der Steuerumlagen auf Ebene der IMMOFINANZ ein. Die Steuerumlage beträgt grundsätzlich 12,5 % des zugerechneten Gesamtergebnisses. Daraus resultiert zum Stichtag im Einzelabschluss eine Verbindlichkeit gegenüber der IMMOEAST AG in Höhe von TEUR 44.742,5.
155
3.10. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Die IMMOEAST hat mit Stichtag 8. Juni 2009 100 % der Anteile an der tschechischen STOP.SHOP. Rakovnik s.r.o. erworben. Die Gesellschaft besitzt ein STOP.SHOP.-Fachmarktzentrum in Rakovnik, Tschechien.
Nach dem Bilanzstichtag wurde die Entscheidung getroffen, die Verwaltung sämtlicher Österreich-Objekte nicht mehr
über die IMV Immobilien Management und Verwaltung GmbH, sondern über die im Eigentum der IMMOEAST stehende BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH abzuwickeln. Auch über die Verwaltung der Auslandsobjekte, die
bis zum 30. April 2009 über die ausländischen Tochtergesellschaften der IMV Immobilien Management und Verwaltung
GmbH abgewickelt wurde, wird es in Zukunft Änderungen geben, wobei hier die Entscheidungen über einen Wechsel
länderweise getroffen werden.
Nach dem Bilanzstichtag erfolgte die IT-Abkoppelung der IMMOFINANZ von der Constantia Privatbank AG. Ab dem
6. Juli 2009 verfügt die IMMOFINANZ-Gruppe über ihre eigene, unabhängige IT- und Telefonstruktur.
Im Segment IMMOAUSTRIA wurde im Mai und im Juli 2009 ein Portfolio erstklassiger Immobilien erworben. Von den
sechs Objekten befinden sich fünf in Wien, eines in Graz. Unter anderem umfasst das Portfolio zwei Gebäude im 1.
Wiener Gemeindebezirk und ein Objekt in der Mariahilferstraße.
Im Segment IMMOWEST wurde nach dem Bilanzstichtag die Liegenschaft Passheuvelweg 3 in Amsterdam erworben.
Im laufenden Geschäftsjahr 2009/20010 werden voraussichtlich noch weitere Liegenschaften in Nizza, Nürnberg,
Frankfurt und Hamburg angekauft werden.
156
KONZERNABSCHLUSS
4. Erläuterungen zum Cashflow-Statement
Das Cashflow-Statement des IMMOFINANZ-Konzerns zeigt, wie sich die Zahlungsmittel der Gruppe im Laufe des Berichtsjahres durch Mittelzu- und -abflüsse verändert haben. Innerhalb des Cashflow-Statements wird zwischen Zahlungsströmen aus dem Ergebnis, aus laufender Geschäftstätigkeit, Investitionstätigkeit und Finanzierungstätigkeit unterschieden. Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit wird gemäß IAS 7.18 (b) nach der indirekten Methode
ermittelt. Der Anteil quotenkonsolidierter Unternehmen am Zahlungsmittelbestand vom 30. April 2009 beträgt
TEUR 48.316,3 (2007/08: TEUR 83.682,1). Sämtliche erforderliche Angaben nach IAS 7 werden im Cashflow-Statement
dargestellt. Im Einzelnen wurden folgende Vermögenswerte und Schulden, bewertet zu Zeitwerten, durch den Erwerb
von Objektgesellschaften übernommen:
Werte in TEUR
Liquide Mittel
2008/09
2007/08
21.182,3
38.361,5
0,0
22.696,3
0,0
2.430,9
17.929,2
59.104,8
1.010,3
4.898,7
Immobilienvermögen
105.892,7
966.166,4
Sachanlagevermögen
193,9
2.115,6
Immaterielle Vermögenswerte (ohne Firmenwerte)
Firmenwerte
Immobilienvorräte
Rückstellungen
Währungsumrechnung
Minderheitenanteile
Offener Kaufpreis
Kaufpreis bar entrichtet
3.314,0
254,0
12.292,4
241.324,1
0,0
143.271,1
-38.677,1
-227.305,3
-776,1
-51.824,9
-56.227,5
-150.906,3
-290,0
-2.278,4
-6.044,1
-133.791,3
2.826,5
10.668,6
-2.212,7
-14.702,5
62.626,7
910.483,3
-4.897,9
-58.478,9
57.728,8
852.004,4
-21.182,3
-38.361,5
36.546,5
813.642,9
Die Kaufpreise für Objektgesellschaften in Höhe von TEUR 57.728,8 (2007/08: TEUR 852.004,4) wurden bar entrichtet.
Folgende Vermögenswerte und Schulden, bewertet zu Zeitwerten, wurden durch den Erwerb zusätzlicher Anteile
(Übergangskonsolidierung), welcher den Wechsel der Konsolidierungsmethode zur Folge hatte, übernommen (siehe
nächste Seite):
157
Werte in TEUR
2008/09
2007/08
2.502,8
1.148,2
7.043,5
17.790,9
2.458,3
55,9
38.503,8
828,0
-7.273,5
-10.471,1
-2.373,0
0,0
-216,4
-3,0
Liquide Mittel
Immobilienvermögen
Rückstellungen
-29.974,4
-176,5
-3.285,7
-1.028,4
-8.075,1
0,0
43,6
-87,9
Währungsumrechnung
Minderheitenanteile
Offener Kaufpreis
Kaufpreis bar entrichtet
0,0
82,1
-646,2
8.138,2
40.974,9
12.362,7
0,0
0,0
40.328,7
20.500,9
-2.502,8
-1.148,2
37.825,9
19.352,7
Der Kaufpreis für den Erwerb der zusätzlichen Anteile in Höhe von TEUR 40.328,7 (2007/08: TEUR 20.500,9) wurde bar
entrichtet. Die Endkonsolidierungen des Geschäftsjahres 2008/09 wirkten sich wie folgt aus:
Werte in TEUR
2008/09
2007/08
Liquide Mittel
15.206,4
14.070,2
23.684,6
0,0
Immobilienvermögen
Immaterielle Vermögenswerte (ohne Firmenwerte)
Firmenwerte
Finanzverbindlichkeiten Kommanditbeteiligung
Rückstellungen
Währungsumrechnung
Minderheitenanteile
Abgegebenes Nettovermögen
Ergebnis aus der Endkonsolidierung
Verkaufspreis
Abzüglich liquide Mittel
Nettoverkaufspreis
158
6.235,5
659,9
30.158,4
1.674,5
5.082,6
519,7
295.036,6
150.838,5
1,8
7,4
4.240,5
18,7
28.944,0
0,0
-194.556,0
-38.112,5
0,0
0,0
-3.403,6
-2.333,3
-77.072,7
-1.876,4
-2.948,1
-271,7
-37.379,9
-20.418,8
-3.372,6
-3.989,4
1.807,1
1.307,5
93.229,8
104.776,2
27.092,4
27.008,9
120.322,1
131.785,1
-15.206,4
-14.070,2
105.115,8
117.714,9
KONZERNABSCHLUSS
Der Zahlungsmittelfonds setzt sich wie folgt zusammen:
Werte in TEUR
2008/09
2007/08
Wertpapiere des Umlaufvermögens
1.775,8
502.675,2
Liquide Mittel
Finanzmittelbestand
712.987,1
681.656,5
714.762,9
1.184.331,7
Der Kaufpreis für den Erwerb der zusätzlichen Anteile in Höhe von TEUR 40.328,7 (2007/08: TEUR 20.500,9) wurde bar
entrichtet.
Von den liquiden Mitteln entfallen EUR 591,4 Mio. auf EUR (2007/08: EUR 576,6 Mio.), EUR 4,8 Mio. auf USD (2007/08:
EUR 28,4 Mio.), EUR 11,3 Mio. auf CZK (2007/08: EUR 11,2 Mio.), EUR 12,6 Mio. auf HUF (2007/08: EUR 19,8 Mio.),
EUR 23,3 Mio. auf PLN (2007/08: EUR 48,0 Mio.), EUR 20,4 Mio. auf CHF (2007/08: EUR 5,0 Mio.), EUR 27,2 Mio. auf
RON (2007/08: EUR 32,9 Mio.), EUR 8,0 Mio. auf SKK (2007/08: EUR 17,0 Mio.), EUR 12,2 Mio. auf RUB (2007/08:
EUR 14,0 Mio.) und EUR 1,9 Mio. auf Sonstige (2007/08: 3,7 Mio.).
Die im Cashflow-Statement ausgewiesene Liquidität umfasst die liquiden Mittel und die Wertpapiere des Umlaufvermögens. Wertpapiere des Umlaufvermögens werden innerhalb des Cashflows entsprechend IAS 7.7 zum Zahlungsmittelfonds gerechnet, wenn deren Restlaufzeit weniger als drei Monate beträgt. Zum Stichtag erfüllen sämtliche in dieser
Bilanzposition enthaltenen Vermögenswerte diese Bedingung.
Im Vorjahr wurden unter dem Posten Wertpapiere des Umlaufvermögens Wertpapiere in Höhe von EUR 502,7 Mio.
ausgewiesen. Bei diesen Wertpapieren handelt es sich um kurzfristige Anleihen der Bundesrepublik Deutschland (D)
sowie der Republik Frankreich (F). Zum Zweck der Vergleichbarkeit wurden im Cashflow-Statement die Vergleichszahlen angepasst.
Die Umrechnung des Cashflows erfolgt zum Mittelkurs der jeweiligen Landeswährung. Währungsdifferenzen aus der
Umrechnung zwischen Mittelkurs und Schlusskurs werden unter dem Posten „Differenzen aus Währungsumrechnung“
erfasst.
Die Angaben der Summe der Cashflows aus der betrieblichen Tätigkeit, aus der Investitionstätigkeit und aus der Finanzierungstätigkeit, die sich auf quotal konsolidierte Anteile an gemeinschaftlich geführten Unternehmen beziehen
(IAS 7.50b), werden unterlassen, da dies nur mit unverhältnismäßig großem Aufwand möglich wäre. Die Angaben gemäß IAS 7.50 d werden aus demselben Grund ebenfalls unterlassen.
159
5. Segmentberichterstattung
Zentraler Entscheidungsträger der IMMOFINANZ ist der Vorstand als Kollegialorgan. Die interne Berichterstattung an
den Vorstand erfolgt auf Basis von Länderinformationen. Diese Länderinformation umfasst die Länder-Gewinn- und
Verlustrechnungen einschließlich der hierin enthaltenen Aufwands- und Ertragseliminierung sowie der Zwischenergebniseliminierung und die den jeweiligen operativen Ländergesellschaften zugeordneten Holdinggesellschaften. Weiters
erfolgt die Information an den Vorstand auf Basis von länderspezifischen Cashflows.
Die Segmentabgrenzung der IMMOFINANZ folgt der internen Berichterstattung (management approach) und erfüllt
die Wesentlichkeitskriterien gemäß IFRS 8.13.
Nachstehende Tabelle begründet das Wesentlichkeitskriterium für die Segmentauswahl.
5.1. Umsatzerlöse
Im Geschäftsjahr 2008/09 hat die IMMOFINANZ Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 762.989,2 erwirtschaftet. Im Vergleich
zum Vorjahr entspricht dies einem Anstieg von TEUR 92.157,9 bzw. 13,7 %. Die in diesem Posten enthaltenen Mieterlöse erhöhten sich um TEUR 45.428,8 auf TEUR 546.730,4, was einer positiven Veränderung gegenüber dem vorangegangenen Geschäftsjahr von 9,1 % entspricht.
Die Segmente IMMOAUSTRIA sowie IMMOEAST erzielen 40,7 % bzw. 46,7 % der Umsatzerlöse. Das Segment
IMMOEAST konnte in der Berichtsperiode die Umsatzerlöse um TEUR 58.996,0 bzw. 19,8 % auf TEUR 356.209,3 steigern. Das Segment IMMOEAST stellt somit das umsatzstärkste Segment der IMMOFINANZ dar. Die Umsatzerlöse im
Segment IMMOAUSTRIA stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 5,6 % auf TEUR 310.663,8. Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnte das Segment IMMOWEST ein Umsatzplus von TEUR 16.681,2 bzw. 21,0 % erzielen.
Wesentlichkeitsauswahl Segmente
IMMOAUSTRIA
Werte in Mio.
IMMOEAST
2008/09
2007/08
2008/09
2007/08
310,7
294,2
356,2
297,2
40,7 %
43,9 %
46,7 %
44,3 %
Segmenterlöse
Absoluter Betrag
Relativer Anteil
Segmentergebnis
Absoluter Betrag
-139,2
185,1
-2.389,5
167,3
Relativer Anteil
4,6 %
49,4 %
78,3 %
44,6 %
Absoluter Betrag
5.271,1
6.683,6
5.400,6
10.425,3
Relativer Anteil
45,2 %
42,9 %
46,3 %
67,0 %
Segmentvermögen
160
KONZERNABSCHLUSS
5.2. Neubewertungsergebnis
Im Neubewertungsergebnis sind sämtliche Auf- und Abwertungen der Anlageimmobilien enthalten. Weiters werden
hierunter auch allfällige Abwertungen von Entwicklungsprojekten erfasst.
Im Geschäftsjahr 2008/09 gab es ein negatives Neubewertungsergebnis von TEUR 1.347.351,5, welches somit um
TEUR 1.717.379 gegenüber dem Vorjahr sank. Dieser hohe Rückgang ist vor allem auf die Krise der internationalen
Finanzmärkte zurückzuführen, welche auch vor dem Immobilienbereich nicht Halt machte. Im Geschäftsjahr 2008/09
kam es zu einem deutlichen Rückgang sowohl bei Einzeltransaktionen als auch bei den Transaktionssummen am Immobilienmarkt und zu steigenden Renditen für die Bewertung von Immobilien. In beinahe allen Teilmärkten mussten
aufgrund dieser Entwicklung bei der Bewertung steigende Marktrenditen angesetzt werden, was eine entsprechende
Abwertung zur Folge hatte.
Im Segment IMMOAUSTRIA musste ein negatives Bewertungsergebnis von TEUR 273.727,1 hingenommen werden.
Bei den im Segment IMMOEAST bei der Bewertung verwendeten Renditen kam es ebenfalls zu signifikanten Steigerungen, insbesondere in Rumänien. Diese Entwicklung führte zu einem negativen Neubewertungsergebnis in Höhe
von TEUR 917.670,2. Das Segment IMMOEAST bekam die Verschlechterung des gesamtwirtschaftlichen Umfeldes
daher am deutlichsten zu spüren.
Auch im Segment IMMOWEST kam es zu einem starken Anstieg der Bewertungsrenditen, wodurch sich ein Neubewertungsverlust in Höhe von TEUR 155.954,3 ergab.
5.3. Finanzergebnis
Im Gegensatz zum positiven Finanzergebnis des Geschäftsjahres 2007/08 von TEUR 40.813,6 wurde von der
IMMOFINANZ im Geschäftsjahr 2008/09 ein negatives Finanzergebnis von TEUR 1.332.165,3 erwirtschaftet. Dieses
negative Finanzergebnis ist einerseits auf Abwertungen von Finanzinvestitionen sowie von Beteiligungen an assoziierten Unternehmen zurückzuführen. Andererseits haben sich negative Wechselkursänderungen in den einzelnen Ländern in Höhe von TEUR 325.978,2 im Finanzergebnis niedergeschlagen. Durch Zinserträge von TEUR 128.202,5 wurde
das Finanzergebnis etwas verbessert.
IMMOWEST
Sonstige und Konzerneliminierungen
IMMOFINANZ-Gruppe
2008/09
2007/08
2008/09
2007/08
2008/09
2007/08
96,1
79,4
0,0
0,0
763,0
670,8
12,6 %
11,8 %
0,0 %
0,0 %
-3.051,1
375,0
11.668,7
15.568,4
-606,2
107,8
83,8
-85,2
19,9 %
28,7 %
-2,7 %
-22,7 %
1.524,5
2.010,9
-527,4
-3.551,5
13,1 %
12,9 %
-4,5 %
-22,8 %
161
5.4. Investitionen
Im Geschäftsjahr 2008/09 hat die IMMOFINANZ insgesamt TEUR 918.256,3 in Immobilienprojekte investiert. Davon
entfallen 16,9 % auf das Segment IMMOAUSTRIA, 47,2 % auf das Segment IMMOEAST und 35,9 % auf das Segment
IMMOWEST. Investiert wurde im Wesentlichen in Büro-, Logistik- und Gewerbeimmobilien.
5.5. Überleitung der Segment- auf Konzernzahlen
In der Überleitungsspalte sind die aus Konsolidierungsvorgängen resultierenden Effekte ebenso enthalten wie die
Beträge der sonstigen nicht berichtspflichtigen Segmente.
Die Beträge in der Überleitungsspalte Konzernergebnis resultieren überwiegend aus Abschreibungen, sonstigen betrieblichen Erträgen und Aufwendungen sowie sonstigen Finanzposten der übrigen nicht berichtspflichtigen Segmente, die Bestandteil der Segmentergebnisse der Geschäftsfelder, nicht aber des betrieblichen Konzernergebnisses
sind.
Das Segmentvermögen umfassen in erster Linie Immobilienvermögen (IAS 40), in Bau befindliches Immobilienvermögen (IAS 16), immaterielle Vermögenswerte, sowie at equity bewertete Beteiligungen, Vorräte und Forderungen.
Die Segmentschulden bestehen aus Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Rückstellungen und Steuerverbindlichkeiten.
Die Überleitungsspalte für den Bereich Segmentvermögen/-schulden enthält im Wesentlichen die eliminierten Forderungen und Verbindlichkeiten der nicht zugeordneten Regionen.
Die Segmentinvestitionen beinhalten Zugänge der Bereiche Immobilienvermögen, Sachanlagevermögen sowie Investitionen in at equity bewertete Finanzanlagen und immaterielle Vermögenswerte ohne Firmenwerte.
162
KONZERNABSCHLUSS
Konzernunternehmen
der IMMOFINANZ AG
V = Vollkonsolidierung, Q = Quotenkonsolidierung, E = Equity-Bewertung
IMMOWEST IMMOBILIEN ANLAGEN AG
IMMOFINANZ USA, Inc.
IMMOWEST Beteiligungs GmbH
IMF Holdings LLC
IMMOWEST OVERSEAS REAL ESTATE GmbH
IMMOFINANZ USA Real Estate, Inc.
EUR
Konsolidierungsart
464.608.844,72
Stichtag
Übergangs
konsolidierung
bzw. Struktur
veränderung
Wien
Stichtag Erst
konsolidierung
Währung
A
Beteiligung
Nennkapital
IMMOFINANZ AG
Sitz
Gesellschaft
Land
V
A
Wien
72.670
EUR
100,00 % 30.04.2000
V
USA
Wilmington
10
USD
100,00 % 08.08.2001
V
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 22.08.2001
V
USA
Wilmington
17.210.622
USD
73,33 %
17.07.2002
V
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
31.01.2004
V
USA
Wilmington
7.689.760
USD
100,00 %
31.01.2004
V
IMF Deutschland GmbH
D
Frankfurt
25.000
EUR
100,00 %
31.01.2004
V
SEGESTIA Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
04.11.2004
V
IWD IMMOWEST Immobilienholding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
06.11.2004
V
CHB Immobilienholding GmbH & Co. KG
D
Frankfurt
5.000
EUR
100,00 %
09.11.2004
V
Poseidon JV S.a.r.l.
L
Luxemburg
12.500
EUR
50,00 %
17.11.2004
Q
Poseidon Investment A S.a.r.l.
I
Italien
12.500
EUR
50,00 %
17.11.2004
Q
Poseidon Investment B S.a.r.l.
I
Italien
12.500
EUR
50,00 %
17.11.2004
Q
CEREP Poseidon A3 SAS
I
Italien
10.000
EUR
50,00 %
17.11.2004
Q
CEREP Poseidon A7 SAS
I
Italien
10.000
EUR
50,00 %
17.11.2004
Q
CEREP Poseidon B SAS
I
Italien
10.000
EUR
50,00 %
17.11.2004
Q
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
28.12.2004
V
CH
Luterbach
9.300.000
CHF
100,00 % 25.01.2005
V
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.03.2005
V
I
Italien
10.000
EUR
50,00 % 01.05.2005
Q
D
Berlin
1.278.229,70
EUR
100,00 % 31.05.2005
V
USA
Houston
5.000.000
USD
90,00 % 08.06.2005
Q
IMMOASIA IMMOBILIEN ANLAGEN GmbH
IMMOFINANZ IMMOBILIEN
ANLAGEN Schweiz AG
IMMOASIA Beteiligungs GmbH
CEREP Poseidon A9 Srl
Tempelhofer Feld AG
IMMOWEST PROMTUS Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
14.07.2005
V
USA
Houston
7.000.000
USD
90,00 %
09.09.2005
Q
IMMOFINANZ USA REAL ESTATE Inc. II
USA
Wilmington
10
USD
100,00 %
17.11.2005
V
IMF Lagerhaus GmbH
D
Frankfurt
25.000
EUR
100,00 %
30.11.2005
Deutsche Lagerhaus GmbH u. Co KG
D
Essen
24.030.000
EUR
90,00 %
30.11.2005
30.04.2007
V
V
RHEIN-INVEST GmbH
D
Mülheim
25.000
EUR
90,00 %
30.11.2005
30.04.2007
V
Rheinische Lagerhaus GmbH
D
Essen
1.000.000
EUR
85,32 %
30.11.2005
30.04.2007
V
Rheinische Lagerhaus Rheine GmbH
D
Rheine
500.000
EUR
80,88 %
30.11.2005
30.04.2007
V
Rheinische Park GmbH
D
Mülheim
800.000,00
EUR
85,32 %
30.11.2005
30.04.2007
V
Rheinische Lagerhaus Hannover GmbH u. Co KG
D
Mülheim
300.000
EUR
90,00 %
30.11.2005
30.04.2007
V
Rheinische Lagerhaus
Wuppertal GmbH u. Co KG
D
Mülheim
700.000
EUR
90,00 %
30.11.2005
30.04.2007
V
IMF Luxemburg I S.à.r.l.
L
Luxemburg
12.500
EUR
100,00 %
27.03.2006
V
IMF Luxemburg II S.à.r.l.
L
Luxemburg
12.500
EUR
100,00 %
27.03.2006
V
IMF Luxemburg III S.à.r.l.
L
Luxemburg
12.500
EUR
100,00 %
27.03.2006
V
CEREP Poseidon A13
I
Italien
10.000
EUR
50,00 % 31.03.2006
Q
163
Währung
Stichtag Erst
konsolidierung
Stichtag
Übergangs
konsolidierung
bzw. Struktur
veränderung
Konsolidierungsart
500.000
EUR
90,00 % 31.03.2006
30.04.2007
V
Frankfurt
25.000
EUR
100,00 % 21.04.2006
Mülheim
500.000
EUR
90,00 % 16.05.2006
30.04.2007
V
D
Mülheim
500.000
EUR
90,00 % 16.05.2006
30.04.2007
V
D
Mülheim
500.000
EUR
90,00 % 16.05.2006
30.04.2007
V
D
Mülheim
500.000
EUR
90,00 % 16.05.2006
30.04.2007
V
IMF Königskinder GmbH
D
Frankfurt
25.000
EUR
100,00 %
01.09.2006
V
FRANKONIA Eurobau Königskinder GmbH
D
Nettetal
25.000
EUR
50,00 %
19.09.2006
Q
Deutsche Lagerhaus Bremen I GmbH u. Co KG
D
IMF Warenhaus Vermietungs GmbH
D
Deutsche Lagerhaus Niederaula GbmH u. Co KG
D
Deutsche Lagerhaus
Heusenstamm GbmH u. Co KG
Deutsche Lagerhaus Beteiligungs GmbH u. Co
KG
Deutsche Lagerhaus Neuss GmbH u. Co KG
V
USA
Houston
0
USD
90,00 %
29.09.2006
Deutsche Lagerhaus Bönen GmbH u. Co KG
D
Mülheim
500.000
EUR
90,00 %
14.11.2006
30.04.2007
V
Deutsche Lagerhaus Freystadt GmbH u. Co KG
D
Mülheim
500.000
EUR
90,00 %
14.11.2006
30.04.2007
V
Deutsche Lagerhaus Poing GmbH u. Co KG
D
Mülheim
500.000
EUR
90,00 %
14.11.2006
30.04.2007
V
Deutsche Lagerhaus Kirchheim GmbH u. Co KG
D
Mülheim
500.000
EUR
90,00 %
14.11.2006
30.04.2007
V
D
Mülheim
500.000
EUR
90,00 %
14.11.2006
30.04.2007
V
D
Mülheim
500.000
EUR
90,00 %
14.11.2006
30.04.2007
V
Deutsche Lagerhaus Willich GmbH u. Co KG
D
Mülheim
500.000
EUR
90,00 %
14.11.2006
30.04.2007
V
Deutsche Lagerhaus Hamburg I GmbH u. Co KG
D
Mülheim
250.000
EUR
90,00 %
15.11.2006
30.04.2007
V
Deutsche Lagerhaus
Groß-Gerau GmbH u. Co KG
Deutsche Lagerhaus
siebzehnte Objekt GmbH u. Co KG
Q
FRANKONIA Eurobau Friesenquartier GmbH
D
Nettetal
25.000
EUR
50,00 %
20.12.2006
Q
FRANKONIA Eurobau Friesenquartier II GmbH
D
Nettetal
25.000
EUR
50,00 %
20.12.2006
Q
CH
Bülach
8.000.000
CHF
90,00 % 22.01.2007
30.04.2007
V
D
Düsseldorf
50.000
EUR
90,00 % 01.02.2007
30.04.2007
V
LZB Bülach AG
Logistikpark Lahr GmbH u. Co KG
IMMOFINANZ Phoenix LLC
Immowest Lux I S.à.r.l.
Immowest Lux II S.à.r.l.
IMMOWEST Storage Holding B.V.
USA
Phoenix
0
USD
100,00 % 08.02.2007
V
L
Luxemburg
12.500
EUR
100,00 %
27.02.2007
V
100,00 %
L
Luxemburg
12.500
EUR
NL
Amsterdam
100.000
EUR
27.02.2007
V
90,01 % 28.02.2007
V
FRANKONIA Eurobau Andreasquartier GmbH
D
Nettetal
25.000
EUR
50,00 %
07.03.2007
Q
Deutsche Lagerhaus International GmbH
D
Mülheim
1.000.000
EUR
90,00 %
31.03.2007
V
NL
Amsterdam
90.125
EUR
90,01 % 30.04.2007
V
Europa City Box B.V.
City Box Holding B.V.
NL
Amsterdam
45.378
EUR
90,01 % 30.04.2007
V
City Box Properties B.V.
NL
Amsterdam
90.756
EUR
90,01 % 30.04.2007
V
City Box Local B.V.
NL
Amsterdam
90.000
EUR
90,01 % 30.04.2007
V
City Box Exploitatie I B.V.
NL
Amsterdam
78.750
EUR
90,01 % 30.04.2007
V
City Box Exploitatie II B.V.
NL
Amsterdam
90.000
EUR
Immowest Netherland I B.V.
NL
Amsterdam
79.412
EUR
100,00 %
10.07.2007
IMMOWEST Lux III S.à.r.l.
Valette Finance B.V.
Deutsche Lagerhaus Service GmbH
164
Beteiligung
Nennkapital
Mülheim
Gesellschaft
Land
Sitz
90,01 % 30.04.2007
V
V
L
Luxemburg
12.500
EUR
100,00 %
02.07.2007
V
NL
Amsterdam
90.000
EUR
100,00 %
27.07.2007
V
D
Mülheim
25.000
EUR
90,00 %
12.07.2007
V
KONZERNABSCHLUSS
IMMOWEST Storage Holding GmbH
Konsolidierungsart
Stichtag
Übergangs
konsolidierung
bzw. Struktur
veränderung
D
Mülheim
500.000
EUR
90,00 % 23.08.2007
V
D
Mülheim
500.000
EUR
90,00 % 23.08.2007
V
D
Mülheim
500.000
EUR
90,00 % 23.08.2007
V
D
Mülheim
500.000
EUR
90,00 % 23.08.2007
V
D
Mülheim
500.000
EUR
90,00 % 23.08.2007
V
D
Nettetal
25.000
EUR
50,00 % 20.09.2007
Q
USA
Houston
0
USD
90,00 %
22.10.2007
Q
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
26.10.2007
V
Beteiligung
Währung
Nennkapital
FRANKONIA Eurobau DUS Plaza GmbH
Sitz
Deutsche Lagerhaus
neunzehnte Objekt GmbH & Co KG
Deutsche Lagerhaus
zwanzigste Objekt GmbH & Co KG
Deutsche Lagerhaus
einundzwanzigste Objekt GmbH & Co KG
Deutsche Lagerhaus
zweiundzwanzigste Objekt GmbH & Co KG
Deutsche Lagerhaus
dreiundzwanzigste Objekt GmbH & Co KG
Land
Gesellschaft
Stichtag Erst
konsolidierung
City Box Amsterdam Zuid B.V.
NL
Amsterdam
1.000.000
EUR
90,01 %
02.11.2007
V
City Box Rijswijk B.V.
NL
Amsterdam
90.000
EUR
90,01 %
02.11.2007
V
City Box Eindhoven Centrum B.V.
NL
Amsterdam
90.000
EUR
90,01 %
30.11.2007
V
Greenfield Logistikpark West GmbH & Co. KG
D
Düsseldorf
500.000
EUR
81,00 %
03.12.2007
V
Greenfield Logistikpark Süd GmbH & Co. KG
D
Düsseldorf
500.000
EUR
81,00 % 12.02.2008
V
Greenfield Logistikpark
Schwerte GmbH & Co. KG
D
Düsseldorf
500.000
EUR
81,00 % 12.02.2008
V
Immowest Lux IV S.à.r.l.
L
Luxemburg
12.500
EUR
100,00 % 24.04.2008
V
Immowest Lux V S.à.r.l.
L
Luxemburg
12.500
EUR
100,00 % 29.05.2008
V
Immowest Lux VI S.à.r.l.
L
Luxemburg
12.500
EUR
100,00 % 29.05.2008
V
Immowest Lux VII S.à.r.l.
L
Luxemburg
12.500
EUR
100,00 % 29.05.2008
V
USA
Houston
12.000
USD
90,00 % 01.05.2008
Q
Immowest Primus GmbH
D
Frankfurt
25.000
EUR
100,00 % 25.08.2008
V
Immowest Spandau Primus GmbH
D
Frankfurt
25.000
EUR
100,00 % 25.08.2008
V
D
Frankfurt
100
EUR
100,00 % 25.08.2008
V
D
Frankfurt
100
EUR
100,00 % 25.08.2008
V
D
Frankfurt
100
EUR
100,00 % 25.08.2008
V
D
Frankfurt
100
EUR
100,00 % 25.08.2008
V
D
Frankfurt
100
EUR
100,00 % 25.08.2008
V
D
Frankfurt
100
EUR
100,00 % 25.08.2008
V
D
Frankfurt
100
EUR
100,00 % 25.08.2008
V
D
Frankfurt
100
EUR
100,00 % 25.08.2008
V
D
Frankfurt
100
EUR
100,00 % 25.08.2008
V
100,00 % 25.08.2008
V
Immowest Betriebsvorrichtungs GmbH
D
Frankfurt
25.000
EUR
D
Mülheim
150.000
EUR
85,32 %
05.11.2008
V
Deutsche Lagerhaus Essen GmbH u. Co KG
D
Mülheim
150.000
EUR
85,32 %
05.11.2008
V
Deutsche Lagerhaus Oberhausen
GmbH u. Co KG
D
Mülheim
150.000
EUR
85,32 %
05.11.2008
V
Deutsche Lagerhaus Düsseldorf GmbH u. Co KG
D
Mülheim
100.000
EUR
85,32 %
05.11.2008
V
Deutsche Lagerhaus Hamm GmbH u. Co KG
D
Mülheim
150.000
EUR
85,32 %
05.11.2008
V
165
Deutsche Lagerhaus Minden GmbH u. Co KG
D
Mülheim
150.000
I
Italien
10.000
CH
St. Moritz
200.000
Cerep Carducci S.a.s.
Les Bains de St. Moritz Holding AG
St. Moritz Bäder AG
EUR
85,32 %
05.11.2008
EUR
85,32 %
05.11.2008
V
EUR
50,00 %
01.11.2008
Q
CHF
100,00 %
31.12.2001
30.04.2007
V
30.04.2007
bzw.
01.11.2007
V
V
CH
St. Moritz
21.750.000
CHF
100,00 %
31.12.2001
IMMOEAST AG
A
Wien
833.824.125
EUR
54,63 %
22.12.1999
Office Campus Budapest Kft.
H
Budapest
626.000.000
HUF
75,00 %
31.12.2000
IMMOEAST Beteiligungs GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 22.08.2001
V
Arpad Center Kft.
H
Budapest
31.000.000
HUF
100,00 % 01.08.2002
V
Globe 13 Kft.
H
Budapest
50.000.000
HUF
100,00 % 01.08.2002
V
H
Budapest
1.403.000.000
HUF
74,96 %
31.12.2002
01.11.2006
V
CZ
Prag
30.600.000
CZK
100,00 %
01.01.2003
31.10.2005
V
Campus Budapest Bt.
SBF Development Praha spol.s.r.o.
V
01.11.2006
V
ODP Office Development Praha spol.s.r.o.
CZ
Prag
10.700.000
CZK
100,00 %
01.01.2003
21.07.2005
V
WEGE spol.s.r.o.
CZ
Prag
100.000
CZK
100,00 %
01.01.2003
21.07.2005
V
SB Praha 4 spol.s.r.o.
CZ
Prag
26.532.000
CZK
100,00 %
01.01.2003
21.07.2005
V
16.10.2003
21.07.2005
bzw.
01.11.2005
V
VALDEK Praha spol.s.r.o.
IMMOFINANZ Hungária Harmadik Kft.
Lentia Real (1) Kft.
CZ
Prag
100.000
CZK
100,00 %
H
Budapest
3.000.000
HUF
100,00 % 20.02.2004
V
H
Budapest
227.000.000
HUF
100,00 % 24.02.2004
V
Immofinanz Polska Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 % 31.03.2004
V
ATLAS 2001 CR s.r.o.
CZ
Prag
200.000
CZK
100,00 % 20.04.2004
V
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 30.04.2004
V
I-E Immoeast Real Estate GmbH
IRIDE S.A.
RO
Bukarest
16.683.215
RON
100,00 % 13.05.2004
V
West Gate Üzleti Park Fejlesztö Kft.
H
Budapest
3.180.000
HUF
100,00 %
02.07.2004
V
Globe 3 Ingatlanfejlesztö Kft.
H
Budapest
561.000.000
HUF
100,00 %
13.07.2004
V
Szepvölgyi Business Park Kft.
H
Budapest
601.000.000
HUF
100,00 % 05.08.2004
V
Gordon Invest Kft.
H
Budapest
583.000.000
HUF
100,00 % 06.08.2004
I-E-H Immoeast Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 18.09.2004
V
IMMOEAST Silesia Holding Ltd.
CY
Nicosia
1.000
CYP
100,00 %
29.10.2004
V
ABLO Property s.r.o.
CZ
Prag
100.000
CZK
100,00 %
03.12.2004
01.06.2005
V
ARE 4 Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 %
07.12.2004
04.05.2006
V
V
IMMOEAST Projekt Moskau Holding GmbH
Central Bud Sp. z o.o.
IO-1 Building Sp. z o.o.
Global Trust s.r.l.
166
Konsolidierungsart
150.000
Stichtag
Übergangs
konsolidierung
bzw. Struktur
veränderung
Mülheim
Stichtag Erst
konsolidierung
Nennkapital
D
Beteiligung
Sitz
Deutsche Lagerhaus Nürnberg I GmbH u. Co KG
Währung
Gesellschaft
Land
15.09.2008
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
08.12.2004
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 %
09.12.2004
04.05.2006
28.07.2008
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 %
09.12.2004
RO
Bukarest
2.030
RON
100,00 %
01.01.2005
V
V
V
V
ImmoPoland Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 % 20.01.2005
Atom Centrum a.s.
CZ
Prag
1.000.000
CZK
100,00 % 20.01.2005
27.06.2006
V
ARE 3 Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 %
04.05.2006
V
31.01.2005
V
KONZERNABSCHLUSS
Land
Sitz
Nennkapital
Währung
Beteiligung
Stichtag Erst
konsolidierung
Stichtag
Übergangs
konsolidierung
bzw. Struktur
veränderung
Konsolidierungsart
Immoeast Cassiopeia Financing Holding Ltd.
CY
Nicosia
1.000
CYP
100,00 %
31.01.2005
02.02.2008
V
ImmoPoland Residential I Sp. Z o.o. w likwidacji
(ehem. ImmoPoland Residential I Sp. z o.o.)
PL
Warschau
50.000
PLN
47,50 % 03.02.2005
Q
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 15.02.2005
V
NL
Amsterdam
45.000
EUR
100,00 % 18.02.2005
ProEast Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 16.04.2005
V
IMMOEAST Acquisition & Management GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 21.04.2005
V
Gesellschaft
I-E-H Holding GmbH
IMAK CEE B.V.
04.05.2006
V
ARE 1 Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 % 30.04.2005
04.05.2006
V
ARE 2 Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 % 30.04.2005
04.05.2006
V
ARE 5 Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 % 30.04.2005
04.05.2006
V
ARE 7 Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 % 30.04.2005
04.05.2006
V
Flex Invest Sp. z o.o.
PL
Warschau
51.000
PLN
100,00 % 30.04.2005
04.05.2006
V
Secure Bud Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 % 30.04.2005
04.05.2006
V
Al Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 % 30.04.2005
04.05.2006
V
Atlantis Invest Sp. z o.o.
PL
Warschau
51.000
PLN
100,00 % 30.04.2005
04.05.2006
V
Ol Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 % 30.04.2005
04.05.2006
V
Omega Invest Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 % 30.04.2005
04.05.2006
V
H
Budapest
258.690.000
HUF
100,00 % 30.04.2005
04.05.2006
V
NL
Amsterdam
90.000
EUR
100,00 % 30.04.2005
04.05.2006
V
H
Budapest
3.000.000
HUF
100,00 % 30.04.2005
04.05.2006
V
100,00 % 30.04.2005
04.05.2006
V
13.06.2008
V
SAS Inter Kft.
IMAK Finance B.V.
UKS Finance Kft.
UKS Liegenschaftsentwicklung GmbH
A
Wien
35.000
EUR
RO
Bukarest
1.000
RON
STOP.SHOP. Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 31.05.2005
V
IMMOEAST Projekt Alpha Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 31.05.2005
V
Center Invest Kft.
H
Budapest
3.000.000
HUF
100,00 % 02.06.2005
V
IMMOEAST Projekt Beta Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 04.06.2005
V
ARE 8 Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 % 15.06.2005
04.05.2006
V
ARE 9 Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 % 15.06.2005
04.05.2006
V
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 28.06.2005
V
Harborside Imobiliara s.r.l.
IMMOEAST ALLEGRO Beteiligungs GmbH
Airport Property Development a.s.
75,00 %
11.05.2005
CZ
Prag
1.000.000
CZK
100,00 % 29.06.2005
V
IMMOEAST Projekt Gamma Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
02.07.2005
V
IMMOEAST Projekt Delta Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 08.07.2005
V
IMMOEAST Projekt Epsilon Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 08.07.2005
IA Holding 1 Kft.
H
Budapest
2.183.000.000
HUF
100,00 %
13.07.2005
IMMOEAST Slovakia s.r.o.
SK
Bratislava
200.000
SKK
100,00 %
21.07.2005
Cora GS s.r.l.
25.07.2005
V
04.05.2006/
27.02.2009
V
V
RO
Bukarest
300
RON
100,00 %
C.E.P.D. Kft.
H
Budapest
3.000.000
HUF
100,00 % 31.08.2005
V
Optima A Kft.
H
Budapest
3.000.000
HUF
100,00 %
01.09.2005
V
DH Logistik Kft.
H
Budapest
3.000.000
HUF
100,00 %
01.11.2005
V
04.05.2006
V
167
Nennkapital
Währung
Beteiligung
Stichtag Erst
konsolidierung
D
München
25.000
EUR
45,00 %
03.11.2005
A-I Investments Management Europe GmbH
D
München
25.000
EUR
50,00 %
03.11.2005
Q
Q
08.11.2005
04.05.2006/
01.04.2009
V
04.05.2006
V
Shark Park Holding Kft.
H
Budapest
2.320.000.000
HUF
100,00 %
Euro Businesspark Kft.
H
Budapest
372.970.000
HUF
100,00 %
14.11.2005
IMMOEAST Projekt Lambda Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
16.11.2005
V
PERL INVEST a.s.
CZ
Prag
2.000.000
CZK
50,00 %
09.12.2005
Q
NP Investments a.s.
CZ
Prag
2.000.000
CZK
50,00 %
09.12.2005
Q
E.N.G. Property a.s.
CZ
Prag
2.000.000
CZK
50,00 %
09.12.2005
Q
JUNGMANNOVA ESTATES a.s.
CZ
Prag
2.000.000
CZK
50,00 %
09.12.2005
Q
Stetkova Property Invest a.s.
CZ
Prag
2.000.000
CZK
50,00 %
09.12.2005
Q
J.H. Prague a.s.
CZ
Prag
2.000.000
CZK
50,00 %
09.12.2005
Q
PAN Development a.s.
CZ
Prag
2.000.000
CZK
50,00 %
09.12.2005
Q
IMMOEAST Projekt Kappa Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
20.12.2005
V
IMMOEAST Projekt Jota Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
20.12.2005
V
IMMOEAST Projekt Investment Szesc Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 %
28.12.2005
V
IMMOEAST HRE Investment dwa Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 %
28.12.2005
V
IMMOEAST Projekt Investment Trzy Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 %
28.12.2005
V
IMMOEAST Projekt Investment Cztery Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 %
28.12.2005
V
IMMOEAST Projekt Investment Piec Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 %
28.12.2005
V
IMMOEAST Projekt Investment jeden Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 %
28.12.2005
V
Polus Tower 2 a.s.
SK
Bratislava
75.213.900
SKK
100,00 %
31.12.2005
V
Polus Tower 3 a.s.
SK
Bratislava
13.100.000
SKK
100,00 %
31.12.2005
V
Polus a.s.
SK
Bratislava
222.767.000
SKK
100,00 %
31.12.2005
V
BA Energetika s.r.o.
SK
Bratislava
200.000
SKK
100,00 %
31.12.2005
V
Nowe Centrum Sp. z o.o.
PL
Katowice
63.636.000
PLN
100,00 %
31.12.2005
V
ELCO Sp. z o.o.
PL
Katowice
50.000
PLN
100,00 %
31.12.2005
V
IMMOEAST Projekt Sita Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 04.01.2006
V
IMMOEAST Projekt Omega Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 05.01.2006
V
Multi-ImmoEast Central
European Property Fund C.V.
L
Luxemburg
0
EUR
45,00 % 24.01.2006
Q
IMMOEAST Projekt Aries Holding GmbH
Capri Trade s.r.l.
IMMOEAST Projekt Capricornus Holding GmbH
168
Konsolidierungsart
Sitz
Multi-ImmoEast Asset Management GmbH
Stichtag
Übergangs
konsolidierung
bzw. Struktur
veränderung
Gesellschaft
Land
A
Wien
35.000
EUR
RO
Bukarest
200
RON
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
31.01.2006
V
100,00 % 10.02.2006
V
100,00 %
17.02.2006
V
80,00 %
IMMOEAST Projekt Caelum Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
17.02.2006
V
IMMOEAST Projekt Cassiopeia Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 09.03.2006
V
IMMOEAST Projekt Cepheus Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 09.03.2006
V
IMMOEAST Projekt Circinus Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 09.03.2006
V
STOP.SHOP. Uherske Hradiste s.r.o.
CZ
Prag
200.000
CZK
100,00 % 10.03.2006
Bucharest Corporate Center s.r.l.
RO
Bukarest
8.068.929
RON
100,00 % 22.03.2006
21.12.2007
V
V
KONZERNABSCHLUSS
IMMOEAST Presto Beteiligungs GmbH
Stichtag Erst
konsolidierung
Stichtag
Übergangs
konsolidierung
bzw. Struktur
veränderung
Konsolidierungsart
37.000
RON
100,00 % 30.03.2006
09.10.2007
V
Beteiligung
Bukarest
Währung
RO
Nennkapital
Immoeast Baneasa Airport Tower s.r.l.
Sitz
Gesellschaft
Land
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 31.03.2006
V
CZ
Prag
38.600.000
CZK
100,00 % 05.04.2006
V
IMMOEAST Projekt Idamantes Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 08.04.2006
V
IMMOEAST Projekt Zerlina Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 08.04.2006
V
IMMOEAST Projekt Dorabella Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 08.04.2006
V
IMMOEAST Projekt Arbaces Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
11.04.2006
V
IMMOEAST Projekt Masetto Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
11.04.2006
V
IMMOEAST Projekt Equuleus Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 12.04.2006
V
IMMOEAST Projekt Eridanus Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 12.04.2006
V
IMMOEAST Projekt Cygnus Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 13.04.2006
V
IMMOEAST Projekt Hydrus Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 13.04.2006
V
IMMOEAST Projekt Ducentesimus
Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 13.04.2006
V
IMMOEAST Projekt Secundus Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 13.04.2006
V
IMMOEAST Projekt Tertius Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 13.04.2006
V
Prague Office Park I s.r.o.
IMMOEAST Projekt Quartus Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 13.04.2006
V
IMMOEAST Projekt Trecenti Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 13.04.2006
V
IMMOEAST Projekt Sextus Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 13.04.2006
V
IMMOEAST Projekt Septimus Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 13.04.2006
V
IMMOEAST Projekt Octavus Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 13.04.2006
V
IMMOEAST Projekt Nonus Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 13.04.2006
V
IMMOEAST Projekt Decimus Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 13.04.2006
V
IMMOEAST Projekt Duodecimus Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 13.04.2006
V
IMMOEAST Bulgaria 1 EOOD
BG
Sofia
5.000
BGN
STOP.SHOP.Zatec s.r.o.
CZ
Prag
200.000
CZK
50,50 % 30.05.2006
STOP.SHOP. TB Kft.
H
Budapest
1.530.000
HUF
51,00 % 08.06.2006
STOP.SHOP. Gyöngy Kft.
H
Budapest
1.530.000
HUF
51,00 % 08.06.2006
STOP.SHOP. BCS Kft.
H
Budapest
1.530.000
HUF
100,00 % 08.06.2006
100,00 % 14.06.2006
Immoeast Dunaj s.r.o.
SK
Bratislava
200.000
SKK
SK
Bratislava
1.000.000
SKK
A
Wien
35.000
A
Wien
A
100,00 %
V
15.12.2006
Q
Q
Q
15.02.2008
V
V
19.06.2006
E
EUR
100,00 % 21.06.2006
V
35.000
EUR
100,00 % 21.06.2006
V
Wien
35.000
EUR
100,00 % 21.06.2006
V
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 21.06.2006
V
IMMOEAST Projekt Vicesimus Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 21.06.2006
V
IMMOEAST Projekt Sexagesimus Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 21.06.2006
V
Immoeast Projekt Octogesimus Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 21.06.2006
V
IMMOEAST Projekt Tredecimus Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Quindecimus
Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Septendecimus
Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Quadragesimus
Holding GmbH
25,00 %
17.04.2006
169
Immoeast Projekt Centesimus Holding GmbH
170
EUR
Konsolidierungsart
35.000
Stichtag
Übergangs
konsolidierung
bzw. Struktur
veränderung
Wien
Stichtag Erst
konsolidierung
Währung
A
Beteiligung
Nennkapital
Immoeast Projekt Nonagesimus Holding GmbH
Sitz
Gesellschaft
Land
100,00 % 21.06.2006
V
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 21.06.2006
V
Wakelin Promotions Limited
CY
Nicosia
5.000
CYP
100,00 % 21.06.2006
V
OOO Krona Design
RU
Moskau
8.000.000
RUB
100,00 % 21.06.2006
V
Koral Residence EAD
BG
Sofia
400.000
BGN
100,00 % 23.06.2006
V
Aragonit s.r.o.
CZ
Prag
100.000
CZK
100,00 %
01.07.2006
V
S.C. Almera New Capital s.r.l.
RO
Bukarest
200
RON
100,00 %
13.07.2006
01.02.2007/
30.04.2009
S.C. Meteo Business Park s.r.l.
RO
Bukarest
1.000
RON
100,00 %
27.07.2006
04.03.2009
V
S.C. Stupul de Albine s.r.l.
RO
Bukarest
1.000
RON
100,00 %
27.07.2006
04.03.2009
V
TriGránit Holding Ltd.
CY
Nicosia
150.000
CYP
25,00 %
31.07.2006
E
IMMOEAST Projekt Babekan Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Despina Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Curzio Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Almaria Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Sarastro Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Barbarina Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Cherubino Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Marcellina Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Cimarosa Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Fenena Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Almansor Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Roschana Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Cinna Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Annius Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Semos Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Titurel Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Radames Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Montano Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Amfortas Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Abdallo Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Rezia Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Hüon Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Titania Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Andromache Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Polyxene Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Hylas Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Hekuba Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Pantheus Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
IMMOEAST Projekt Chorebe Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
V
V
KONZERNABSCHLUSS
Warschau
Bukarest
SRB
Belgrad
OCEAN ATLANTIC DORCOL DOO
Konsolidierungsart
PL
RO
Stichtag
Übergangs
konsolidierung
bzw. Struktur
veränderung
Xantium Sp. z o.o.
Klyos Media s.r.l.
Stichtag Erst
konsolidierung
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2006
50.000
PLN
100,00 % 04.08.2006
28.07.2008
V
200
RON
90,00 % 04.08.2006
01.03.2007
V
48.510
CSD
80,00 % 24.08.2006
Beteiligung
A
Währung
Sitz
IMMOEAST Projekt Narbal Holding GmbH
Nennkapital
Gesellschaft
Land
V
V
Equator Real Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
51,00 % 28.08.2006
Q
Nimbus Real Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
51,00 % 28.08.2006
Q
Cirrus Real Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
51,00 % 28.08.2006
Q
Nakupni Centrum Trebic s.r.o.
CZ
Znaim
200.000
CZK
50,50 % 30.08.2006
Q
IMMOEAST Polonia Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 % 06.09.2006
V
Nakupni Centrum AVENTIN Tabor s.r.o.
CZ
Znaim
200.000
CZK
50,50 % 18.09.2006
Q
Centrum Opatov a.s.
CZ
Prag
2.000.000
CZK
100,00 % 22.09.2006
V
Alpha real d.o.o.
SLO
Laibach
8.763
EUR
100,00 % 30.09.2006
V
Beta real d.o.o.
100,00 % 30.09.2006
SLO
Laibach
8.763
EUR
Silesia Residential Holding Limited
CY
Nicosia
2.000
CYP
70,00 %
09.10.2006
Q
V
Silesia Residential Project Sp. z o.o.
PL
Katowice
9.321.000
PLN
70,00 %
09.10.2006
Q
IMMOEAST Despina III B.V.
NL
Amsterdam
90.000
EUR
100,00 %
09.10.2006
V
IMMOEAST Despina II B.V.
NL
Amsterdam
90.000
EUR
100,00 %
09.10.2006
V
IMMOEAST Despina V B.V.
NL
Amsterdam
31.765
EUR
100,00 %
09.10.2006
V
IMMOEAST Despina IV B.V.
NL
Amsterdam
31.765
EUR
100,00 %
09.10.2006
V
IMMOEAST Despina I B.V.
NL
Amsterdam
90.000
EUR
100,00 %
09.10.2006
V
Veronia Shelf s.r.o.
CZ
Prag
200.000
CZK
51,00 %
18.10.2006
Q
STOP.SHOP. Krnov s.r.o.
CZ
Prag
200.000
CZK
50,50 %
27.10.2006
Q
Gangaw Investments Limited
CY
Nicosia
1.000
CYP
50,00 % 30.10.2006
Q
OAO Kashirskij Dvor-Severyanin
RU
Moskau
500.000
RUB
50,00 % 30.10.2006
Q
Diamant Real spol. s.r.o.
CZ
Prag
100.000
CZK
51,00 %
31.10.2006
Q
L
Luxemburg
1.000.000
EUR
50,00 %
01.11.2006
Q
HEPP III Luxembourg MBP SARL
MBP I Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
50,00 %
01.11.2006
12.02.2008
Q
MBP II Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
50,00 %
01.11.2006
12.02.2008
Q
MBP Sweden Finance AB
S
Stockholm
100.000
SEK
50,00 %
01.11.2006
Q
WINNIPEGIA SHELF s.r.o.
CZ
Prag
200.000
CZK
100,00 %
13.11.2006
V
BEWO International Kft.
H
Budapest
3.000.000
HUF
50,00 %
14.11.2006
Q
STOP.SHOP. Rakovnik s.r.o.
CZ
Prag
200.000
CZK
50,00 %
20.11.2006
Q
STOP.SHOP. Kadan s.r.o. (ehem.
STOP.SHOP. Sokolov s.r.o.)
CZ
Prag
200.000
CZK
50,00 %
20.11.2006
Q
STOP.SHOP. Hranice s.r.o.
CZ
Prag
200.000
CZK
100,00 %
20.11.2006
Debowe Tarasy Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
70,00 %
21.11.2006
Q
Trevima Ltd.
CY
Limassol
10.000
CYP
100,00 %
30.11.2006
V
OOO Torgoviy Dom Na Khodinke
RU
Moskau
7.285
RUB
100,00 %
30.11.2006
V
Grand Centar d.o.o.
HR
Zagreb
20.000
HRK
80,00 %
30.11.2006
V
M
Floriana
1.500
EUR
100,00 %
12.12.2006
V
Blue Danube Holding Ltd.
31.07.2008
V
171
Sitz
Nennkapital
Währung
Beteiligung
Stichtag Erst
konsolidierung
Konsolidierungsart
Land
Business Park West-Sofia EAD
BG
Sofia
500.000
BGN
100,00 %
12.12.2006
V
BB C – Building A, k.s.
CZ
Prag
20.000
CZK
100,00 %
13.12.2006
V
BB C – Building B, k.s.
CZ
Prag
20.000
CZK
100,00 %
13.12.2006
V
BB C – Building C, k.s.
CZ
Prag
90.000
CZK
100,00 %
13.12.2006
V
SC EFG Urban Achizitii s.r.l.
RO
Bukarest
1.000
RON
100,00 %
14.12.2006
04.03.2009
V
STOP.SHOP.Pribram s.r.o.
CZ
Prag
200.000
CZK
100,00 %
15.12.2006
16.02.2009
V
Logistic Contractor s.r.l.
RO
Ilfov
200
RON
100,00 %
18.12.2006
V
SCT s.r.o.
SK
Bratislava
52.916.000
SKK
100,00 %
21.12.2006
V
Gesellschaft
Debowe Tarasy Sp. z o.o. II sp.k.
PL
Katowice
1.860.239
PLN
70,00 % 05.01.2007
Q
Debowe Tarasy Sp. z o.o. III sp.k.
PL
Katowice
1.861.085
PLN
70,00 % 05.01.2007
Q
Debowe Tarasy Sp. z o.o. IV sp.k.
70,00 % 05.01.2007
Q
PL
Katowice
1.900.535
PLN
Central Business Center Kft.
H
Budapest
172.042.584
HUF
100,00 %
15.01.2007
S.C. Arbor Corporation s.r.l.
RO
Bukarest
13.500
RON
90,00 %
29.01.2007
10.04.2008
V
S.C. IE Baneasa Project s.r.l.
RO
Bukarest
200
RON
50,00 % 01.02.2007
16.01.2008
Q
STOP.SHOP. Havlíčkův Brod s.r.o.
(ehem. STOP.SHOP. Breclav s.r.o.)
CZ
Prag
200.000
CZK
50,00 % 12.02.2007
V
Q
STOP.SHOP. Jablonec nad Nisou s.r.o.
CZ
Prag
200.000
CZK
Eye Shop Targu Jiu s.r.l.
RO
Bukarest
200
RON
100,00 %
19.02.2007
30.04.2009
V
Log Center Ploiesti s.r.l.
RO
Bukarest
200
RON
100,00 %
19.02.2007
30.04.2009
V
Log Center Brasov s.r.l.
RO
Bukarest
200
RON
100,00 %
19.02.2007
30.04.2009
V
50,00 % 12.02.2007
Q
STOP.SHOP. Lucenec s.r.o.
SK
Bratislava
200.000
SKK
100,00 %
19.02.2007
31.03.2008
V
STOP.SHOP. Ruzomberok s.r.o.
SK
Bratislava
200.000
SKK
100,00 %
19.02.2007
31.03.2009
V
19.02.2007
31.03.2008
V
STOP.SHOP. Zvolen s.r.o.
SK
Bratislava
200.000
SKK
100,00 %
Gordon Invest Netherlands B.V.
NL
Amsterdam
90.000
EUR
100,00 % 22.02.2007
V
Centre Investments s.r.o.
CZ
Prag
100.000
CZK
100,00 % 28.02.2007
V
Brno Estates a.s.
CZ
Prag
2.000.000
CZK
100,00 % 28.02.2007
V
IMMOEAST Iride IV Project s.r.l.
RO
Bukarest
200
RON
100,00 % 01.03.2007
V
BEWO d.o.o. Banja Luka
BIH
Banja Luka
2.000
BAM
50,00 % 05.03.2007
Q
Lasuvu Consultants Ltd.
CY
Nicosia
1.000
CYP
100,00 % 06.03.2007
V
S.C. Union Investitii s.r.l.
RO
Bukarest
2.000
RON
07.03.2007
Q
S.C. Valero Invest s.r.l.
RO
Bukarest
1.760.000
RON
100,00 % 20.03.2007
V
Immoeast Luxembourg 1 SARL
L
Luxemburg
12.500
EUR
100,00 % 22.03.2007
V
Immoeast Luxembourg 2 SARL
L
Luxemburg
12.500
EUR
100,00 % 22.03.2007
V
Hekuba SA
S.C. Baneasa 6981 s.r.l.
Bewo International d.o.o. Beograd
172
Stichtag
Übergangs
konsolidierung
bzw. Struktur
veränderung
25,00 %
L
Luxemburg
31.000
EUR
33,33 % 28.03.2007
RO
Bukarest
5.550.000
RON
100,00 % 05.04.2007
16.08.2007
E
V
SRB
Belgrad
500
EUR
50,00 % 13.04.2007
Polus Transilvania Companie de Investitii S.A.
RO
Cluj
14.705.500
RON
100,00 % 24.05.2007
19.12.2007
Q
V
S.C. Red Project Two s.r.l.
RO
Bukarest
1.000
RON
75,00 % 03.05.2007
13.06.2008
V
S.C. Dacian Second s.r.l.
RO
Bukarest
200
RON
100,00 % 02.05.2007
V
KONZERNABSCHLUSS
Währung
Bukarest
2.000
RON
100,00 % 22.05.2007
S.C. Retail Development Invest 1 s.r.l.
RO
Bukarest
34.000
RON
80,00 % 02.05.2007
Harborside Hotel s.r.l.
RO
Bukarest
1.000
RON
75,00 % 09.05.2007
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 04.06.2007
Perlagonia 1 Holding GmbH
Perlagonia 2 Holding GmbH
Konsolidierungsart
Nennkapital
RO
Stichtag
Übergangs
konsolidierung
bzw. Struktur
veränderung
Sitz
S.C. Flash Consult Invest s.r.l.
Gesellschaft
Beteiligung
Land
Stichtag Erst
konsolidierung
V
Q
25.06.2008
V
V
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 04.06.2007
V
Gendana Ventures Ltd.
CY
Larnaca
1.000
CYP
100,00 % 22.06.2007
V
Real Habitation s.r.l.
RO
Bukarest
200
RON
100,00 % 22.06.2007
V
BIG BOX Nove Zamky s.r.o.
SK
Bratislava
300.000
SKK
100,00 % 29.06.2007
V
BIG BOX Trencin s.r.o.
SK
Bratislava
300.000
SKK
100,00 % 29.06.2007
V
IMMOEAST Netherlands II B.V.
NL
Amsterdam
93.750
EUR
100,00 %
02.07.2007
V
S.C. S-Park Offices s.r.l.
RO
Bukarest
22.828.313
RON
100,00 %
10.07.2007
V
Perlagonia NL 2 B.V.
NL
Amsterdam
90.000
EUR
100,00 % 18.06.2007
V
Perlagonia NL 1 B.V.
NL
Amsterdam
34.034
EUR
100,00 % 18.06.2007
V
IE Equuleus NL B.V.
NL
Amsterdam
90.000
EUR
100,00 % 18.06.2007
V
STOP.SHOP. Znojmo s.r.o.
CZ
Prag
200.000
CZK
50,00 %
16.07.2007
Q
STOP.SHOP. Usti nad Orlici s.r.o.
CZ
Prag
200.000
CZK
50,00 %
16.07.2007
Q
STOP.SHOP. Brandys nad Labem s.r.o.
CZ
Prag
200.000
CZK
50,00 %
16.07.2007
Q
STOP.SHOP. Cesky Krumlov s.r.o.
CZ
Prag
200.000
CZK
50,00 %
16.07.2007
Q
STOP.SHOP. Pelhrimov s.r.o.
CZ
Prag
200.000
CZK
50,00 %
16.07.2007
Q
STOP.SHOP. Louny s.r.o.
CZ
Prag
200.000
CZK
50,00 %
16.07.2007
Q
ARMONIA CENTER ARAD s.r.l.
(ehem. S.C. Red Project One s.r.l.)
RO
Bukarest
11.411.000
RON
100,00 %
18.07.2007
S.C. IMMOEAST Narbal Project s.r.l.
RO
Bukarest
200
RON
100,00 %
11.07.2007
V
Berga Investment Limited
CY
Limassol
10.000
CYP
75,00 %
24.07.2007
Q
MONESA LIMITED
CY
Limassol
10.000
CYP
75,00 %
24.07.2007
Q
OOO Berga Development
RU
Moskau
10.000
RUB
75,00 %
24.07.2007
Q
OOO Fenix Development
RU
Moskau
18.400
RUB
75,00 %
24.07.2007
Q
31.10.2008
V
BB C – Building Gamma a.s.
CZ
Prag
2.000.000
CZK
100,00 %
20.07.2007
V
VTI Varna Trade Invest OOD
BG
Sofia
5.000
BGN
50,00 %
24.07.2007
Q
Taifun Real Sp. z o.o.
PL
Warschau
52.500
PLN
100,00 %
31.07.2007
V
NL
Amsterdam
90.000
EUR
100,00 %
27.07.2007
V
L
Luxemburg
35.031.000
EUR
33,33 %
30.07.2007
Anadolu Gayrimenkul Yatirimciligi ve Ticaret A.S.
TR
Istanbul
50.000
YTL
33,33 % 16.08.2007
Vendo Gayrimenkul Yatirimciligi ve Ticaret A.S.
TR
Istanbul
50.000
YTL
33,33 % 16.08.2007
E
Vertano Residence Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
50,00 % 01.08.2007
Q
Vertano Residence Sp. z o.o. 1 Sp.k.
PL
Warschau
17.000.000
PLN
90,53 % 01.08.2007
Baumarkt Ceské Budejovice s.r.o.
CZ
Prag
200.000
CZK
50,00 % 13.08.2007
IE Narbal NL B.V.
GAIA Real Estate Investments S.A.
(ehem. GAIA Real Estate Holding S.A.)
Lifestyle Logistik s.r.o.
SK
Bratislava
200.000
SKK
50,00 % 29.08.2007
SCPO s.r.o.
SK
Bratislava
200.000
SKK
100,00 % 24.08.2007
16.08.2007
E
E
31.07.2008
V
Q
Q
30.01.2009
V
173
100,00 % 05.09.2007
Konsolidierungsart
RON
Stichtag
Übergangs
konsolidierung
bzw. Struktur
veränderung
200
Stichtag Erst
konsolidierung
Bukarest
Beteiligung
Währung
RO
V
Bersan Gayrimenkul Yatirim A.S.
TR
Istanbul
5.848.849
YTL
33,33 % 29.08.2007
E
Boronkay Gayrimenkul Yatirim A.S.
TR
Istanbul
8.605.620
YTL
33,33 % 29.08.2007
E
Manisa Cidersan Gayrimenkul Yatirim A.S.
TR
Istanbul
852.001
YTL
33,33 % 29.08.2007
E
Gebze Gayrimenkul Yatirim A.S.
TR
Istanbul
417.870
YTL
33,33 % 29.08.2007
E
Kilyos Gayrimenkul Yatirim A.S.
TR
Istanbul
10.718.646
YTL
33,33 % 29.08.2007
E
Sehitler Gayrimenkul Yatirim A.S.
TR
Istanbul
3.735.281
YTL
33,33 % 29.08.2007
E
Sisli Gayrimenkul Yatirim A.S.
TR
Istanbul
24.403.647
YTL
33,33 % 29.08.2007
E
Turk Real Estate Management SARL
L
Luxemburg
12.500
EUR
33,33 %
10.09.2007
E
Bluecrest Holdings Limited
GI
Gibraltar
31
GBP
33,33 %
02.10.2007
E
Perlagonia Cayman
KY
George Town
50.000
USD
100,00 % 23.08.2007
Ephesus Gayrimenkul Yatirim A.S.
TR
Istanbul
50.000
YTL
33,33 % 25.09.2007
Hadimköy Gayrimenkul Yatirim A.S.
TR
Istanbul
50.000
YTL
H
Budapest
6.000.000
HUF
100,00 %
31.10.2007
V
CY
Nicosia
1.000
EUR
100,00 %
02.11.2007
V
Atrium Park Kft.
Graviscalar Limited
Bulreal EAD
BG
Sofia
500.000
BGN
49,00 %
12.11.2007
BG
Sofia
100.000
BGN
49,00 %
12.11.2007
„Agroprodaja“ d.o.o. Belgrad
21.12.2007
V
E
33,33 % 25.09.2007
Bulgarian Circuses and Fun-Fair OOD
E
21.12.2008
E
E
SRB
Belgrad
500
EUR
69,00 %
22.11.2007
V
SK
Bratislava
200.000
SKK
50,00 %
06.12.2007
Q
Barby Holding Sàrl
L
Luxemburg
12.500
EUR
100,00 %
11.12.2007
V
Braddock Holding Sàrl
L
Luxemburg
12.500
EUR
100,00 %
11.12.2007
V
Lifestyle Logistik II s.r.o.
Residea Limited
CY
Limassol
1.000
CYP
50,00 %
20.12.2007
Q
Residea Alpha Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
50,00 %
20.12.2007
Q
Residea Sigma Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
50,00 %
20.12.2007
Q
Residea Tau Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
50,00 %
20.12.2007
Q
Residea Beta Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
50,00 %
20.12.2007
Q
Residea Omega Sp. z o.o.
174
Nennkapital
IMMOEAST Project Riverside Tower s.r.l.
Sitz
Gesellschaft
Land
PL
Warschau
50.000
PLN
50,00 %
20.12.2007
Q
S.C. Pantelimon II Development s.r.l.
RO
Bukarest
200
RON
100,00 %
20.12.2007
V
Contips Limited
CY
Nicosia
1.000
CYP
100,00 % 24.01.2008
V
Starmaster Limited
CY
Larnaca
2.000
EUR
100,00 % 24.01.2008
V
Norden Maritime Service Limited
CY
Larnaca
1.000
CYP
100,00 % 24.01.2008
V
31.07.2008
/15.10.2008
bzw.
01.02.2009
Roua Vest s.r.l.
RO
Bukarest
1.000
RON
100,00 % 24.01.2008
V
Sphera Building Center International 2003 s.r.l.
RO
Bukarest
200
RON
100,00 % 24.01.2008
Ventilatorul Real Estate SA
(ehem. Long Bridge BUH SA)
RO
Bukarest
9.466.597
RON
93,67 % 24.01.2008
04.09.2008
V
Regal Invest s.r.l.
RO
Bukarest
1.000
RON
93,73 % 24.01.2008
04.09.2008
V
Prelude 2000 s.r.l.
RO
Bukarest
321.000
RON
100,00 % 24.01.2008
V
Norden Maritime s.r.l.
(ehem. Long Bridge Sud s.r.l.)
RO
Bukarest
1.000
RON
100,00 % 24.01.2008
V
V
KONZERNABSCHLUSS
Center Invest International Kft.
SKK
50,00 % 25.01.2008
H
Budapest
3.000.000
HUF
100,00 %
Interfax Holding B.V.
NL
Amsterdam
90.000
EUR
100,00 % 20.02.2008
Herva Ltd.
CY
Nicosia
2.000
EUR
100,00 %
100,00 % 12.02.2008
Borisov Holdings Ltd.
CY
Nicosia
2.000
EUR
Freeze 1 Development s.r.l.
RO
Bukarest
1.000
RON
60,00 %
Q
31.01.2008
V
10.09.2008
11.02.2008
19.02.2008
Konsolidierungsart
200.000
Stichtag
Übergangs
konsolidierung
bzw. Struktur
veränderung
Bratislava
Stichtag Erst
konsolidierung
Währung
SK
Beteiligung
Nennkapital
CP Dubnica s.r.o.
Sitz
Gesellschaft
Land
V
V
V
05.05.2008
V
Maramando Trading & Investment Limited
CY
Nicosia
1.000
CYP
50,00 % 05.03.2008
Q
TOV Evro-Luno-Park
UA
Kiew
8.490.906
UAH
50,00 % 05.03.2008
Q
Ebulliente Holdings Ltd.
CY
Nicosia
2.000
EUR
100,00 % 28.02.2008
V
Sunkta Ltd.
CY
Nicosia
3.000
EUR
100,00 % 28.02.2008
V
Nuptil Trading Ltd.
CY
Nicosia
2.000
EUR
100,00 % 28.02.2008
V
Objurg Consultants Ltd.
CY
Nicosia
2.000
EUR
100,00 % 28.02.2008
V
Leutselinge Ltd.
CY
Nicosia
2.000
EUR
100,00 % 28.02.2008
V
Quixotic Trading Ltd.
CY
Nicosia
1.000
EUR
100,00 % 28.02.2008
V
Emolu Trading Ltd.
CY
Nicosia
2.000
EUR
100,00 % 18.03.2008
V
Log Center Sibiu s.r.l.
(ehem. H.B. Logistic Invest s.r.l.)
RO
Sibiu
200
RON
Final Management s.r.o.
CZ
Prag
200.000
CZK
70,00 % 08.04.2008
100,00 %
17.03.2008
30.04.2009
V
V
Pivuak Trading Ltd.
CY
Nicosia
3.000
EUR
100,00 % 07.04.2008
Irascib Holdings Ltd.
CY
Nicosia
2.000
EUR
100,00 % 07.04.2008
Dapply Trading Ltd.
CY
Nicosia
3.000
EUR
100,00 % 07.04.2008
V
Caterata Limited
CY
Nicosia
1.000
EUR
50,00 % 15.04.2008
Q
PL
Warschau
50.000
PLN
25,00 % 15.04.2008
Q
RO
Bukarest
200
RON
15,00 % 15.04.2008
E
Metropol NH Sp. z o.o.
Cernica Residential Park s.r.l.
SIA Unico
V
03.11.2008
V
LV
Riga
2.000
LVL
20,00 % 15.04.2008
E
NH Snagov Lake Rezidential s.r.l.
RO
Bukarest
200
RON
50,00 % 15.04.2008
Q
NOA D Invest s.r.l.
RO
Bukarest
500
RON
20,00 % 15.04.2008
E
Polivalenta Building s.r.l.
RO
Bukarest
200
RON
25,00 % 15.04.2008
Q
Promodo Development s.r.l.
RO
Bukarest
200
RON
50,00 % 15.04.2008
Q
Progeo Development s.r.l.
RO
Bukarest
200
RON
50,00 % 15.04.2008
Q
NH Entity Corporation s.r.l.
RO
Bukarest
200
RON
50,00 % 15.04.2008
Q
NH Pacific Corporation s.r.l.
RO
Bukarest
200
RON
50,00 % 15.04.2008
Q
NH Global Time s.r.l.
RO
Bukarest
200
RON
50,00 % 15.04.2008
Q
Confidential Business s.r.l.
RO
Bukarest
200
RON
25,00 % 15.04.2008
Q
Dalerise Limited
CY
Nicosia
2.000
EUR
100,00 % 23.04.2008
V
Valecorp Limited
CY
Nicosia
2.000
EUR
100,00 % 23.04.2008
V
BIG BOX Poprad s.r.o.
SK
Bratislava
300.000
SKK
100,00 % 30.04.2008
V
ABSTEM Holdings Ltd.
CY
Nicosia
2.000
EUR
100,00 % 01.05.2008
V
Vitrust Ltd.
CY
Nicosia
3.000
EUR
100,00 % 19.06.2008
V
H
Budapest
3.000.000
HUF
100,00 % 30.06.2008
V
175
Konsolidierungsart
EUR
100,00 %
01.07.2008
V
HUF
100,00 %
23.07.2008
V
EUR
100,00 %
12.09.2008
V
Bivake Consultants Ltd.
CY
Nicosia
H
Budapest
SK
Bratislava
5.000
IM Slovensko s.r.o.
Stichtag
Übergangs
konsolidierung
bzw. Struktur
veränderung
Währung
2.000
3.000.000
Nicosia
Beteiligung
Nennkapital
V
Sitz
100,00 % 06.06.2008
Land
EUR
CY
Haller Kert Kft.
Fawna Limited
CY
Nicosia
1.000
EUR
50,00 % 15.09.2008
Q
Vastator Limited
CY
Nicosia
1.001
EUR
50,00 %
15.09.2008
Q
UA
Kiew
47.787
UAH
49,99 %
15.09.2008
Q
TOV Arsenal City
UA
Kiew
26.000.000
UAH
49,99 %
15.09.2008
Q
Rekramext Holdings Ltd.
CY
Nicosia
2.000
EUR
100,00 %
29.10.2008
V
Loundaumcy Investments Ltd.
CY
Nicosia
2.000
EUR
100,00 %
29.10.2008
V
Boondock Holdings Ltd.
CY
Nicosia
2.000
EUR
100,00 %
24.10.2008
V
Oscepar Consultants Ltd.
CY
Nicosia
2.000
EUR
100,00 %
24.10.2008
V
Kibiq Ltd.
CY
Nicosia
2.000
EUR
100,00 %
03.11.2008
V
Leurax Consultants Ltd.
CY
Nicosia
2.000
EUR
100,00 %
03.11.2008
V
Leretonar Ltd.
CY
Nicosia
2.000
EUR
100,00 %
03.11.2008
V
Bermendoca Holdings Ltd.
CY
Nicosia
2.000
EUR
100,00 %
03.11.2008
V
PL
Warschau
50.000
PLN
100,00 %
19.12.2008
V
H
Budapest
3.000.000
HUF
100,00 %
09.01.2009
V
A
Wien
2.180.185
EUR
100,00 %
30.04.1994
V
A
Wien
72.673
EUR
100,00 %
30.04.1994
V
A
Wien
36.336
EUR
100,00 %
30.04.1994
V
A
Wien
726.728
EUR
100,00 %
30.04.1996
V
A
Wien
36.336
EUR
100,00 %
31.12.1996
V
Business Park Beteiligungs AG
A
Wien
72.670
EUR
100,00 %
31.05.1997
30.04.2008
V
Business Park Vienna Holding AG
A
Wien
363.350
EUR
100,00 %
31.05.1997
21.02.2008
V
Bauteile A + B Errichtungsges.m.b.H.
A
Wien
36.336
EUR
100,00 %
31.05.1997
21.02.2008
V
Bauteile C + D Errichtungsges.m.b.H.
A
Wien
36.336
EUR
100,00 %
31.05.1997
21.02.2008
V
A
Wien
36.336
EUR
100,00 %
31.12.1997
V
A
Wien
7.267.283
EUR
100,00 %
22.01.1998
V
IMMOFINANZ Metis Anlagen Leasing GmbH
A
Wien
36.336
EUR
100,00 %
30.04.1998
V
MARINA Handelsgesellschaft m.b.H.
A
Wien
72.673
EUR
100,00 %
30.04.1998
V
„Wienerberg City“ Errichtungsges.m.b.H.
A
Wien
1.816.821
EUR
95,00 %
31.08.1998
V
ECE Shoppingcenter Projektentwicklungs- und
Management GmbH
A
Wien
35.000
EUR
50,00 %
16.02.1999
Q
F & I Liegenschaftsvermietungs GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
15.06.1999
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Burggasse
89 KEG
A
Wien
1.000
EUR
100,00 %
31.12.1999
IMMOFINANZ Immobilien VermietungsGesellschaft m.b.H.
IMMOFINANZ ALPHA Immobilien
Vermietungsgesellschaft m.b.H.
IMMOFINANZ Naglergasse
LiegenschaftsvermietungsgmbH
IMMOFINANZ Artemis Immobilien
Vermietung GmbH
SPE Liegenschaftsvermietung Gesellschaft
m.b.H.
176
2.000
Duist Holdings Ltd.
Gesellschaft
Stichtag Erst
konsolidierung
30.04.2007
V
V
KONZERNABSCHLUSS
Sitz
Nennkapital
Währung
Beteiligung
Stichtag Erst
konsolidierung
Konsolidierungsart
Land
Stichtag
Übergangs
konsolidierung
bzw. Struktur
veränderung
A
Wien
1.000
EUR
100,00 %
31.12.1999
V
A
Wien
1.000
EUR
100,00 %
31.12.1999
V
A
Wien
1.000
EUR
100,00 %
31.12.1999
V
A
Wien
1.000
EUR
100,00 % 06.04.2000
V
A
Wien
36.336
EUR
100,00 % 30.04.2000
V
A
Wien
1.000
EUR
100,00 % 30.04.2000
V
A
Wien
36.336
EUR
99,16 % 01.05.2000
E
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
22.12.2000
V
IMMOFINANZ Aleos Anlagen Leasing GmbH
A
Wien
36.336
EUR
100,00 % 01.05.2001
V
HL Bauprojekt GesmbH
A
Wien
36.336
EUR
100,00 % 01.05.2001
V
WIPARK Holding GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.05.2001
V
Master Boats Vertriebs- und Ausbildungs GmbH
A
Wien
36.336
EUR
100,00 %
01.07.2001
V
A
Wien
36.336
EUR
100,00 %
01.10.2001
V
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
01.10.2001
V
Infinitas ProjektentwicklungsgesmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
01.11.2002
V
Gesellschaft
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co
Börsegasse 1 KEG
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Wollzeile
31 KEG
Gumpendorfer Straße 81 KEG
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Fischof 3
KEG
IMMOFINANZ Ismene Immobilien VermietungsGesellschaft m.b.H.
Kaiserstraße 57-59 KEG
Immofinanz Gamma Liegenschafts- und
Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
City Tower Vienna Errichtungs- und
Vermietungs-GmbH
IMMOFINANZ Enodia Realitäten Vermietungs
GmbH
Diefenbachgasse 53-55 Bauprojektentwicklungs
GmbH
FUTUR-IMMOBILIEN GmbH
A
Wien
73.000
EUR
100,00 % 01.05.2003
REVIVA Immobilien AG
A
Wien
8.760.000
EUR
99,32 % 30.06.2003
31.01.2008
V
REVIVA Am Spitz Liegenschafts AG
A
Wien
5.840.000
EUR
86,80 % 30.06.2003
30.04.2008
bzw.
31.01.2009
V
A
Wien
36.336
EUR
80,00 %
31.10.2003
01.08.2006
V
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
31.01.2004
V
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.05.2004
V
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 14.05.2004
V
FMZ Rosental Betriebs GmbH
A
Wien
35.000
EUR
80,00 % 13.08.2004
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 31.08.2004
V
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 31.08.2004
V
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
07.09.2004
V
IMMOKRON Immobilienbetriebsgesellschaft
m.b.H.
Immofinanz Alkmene Immobilien
Vermietungs GmbH
Geiselbergstraße 30-32
Immobilienbewirtschaftungsgesellschaft m.b.H.
IMMOFINANZ DREI D
Liegenschaftsverwertungs GmbH
„Untere Viaduktgasse 4“
Liegenschaftsverwaltung GmbH
IMMOFINANZ VIER D
V
01.08.2006
V
A
Wien
18.894.937
EUR
100,00 %
01.10.2004
V
ESG Wohnungsgesellschaft mbH Villach
A
Villach
5.087.098
EUR
99,90 %
01.10.2004
V
„Heller Fabrik“
A
Wien
72.000
EUR
100,00 %
01.10.2004
20.06.2007
V
177
Land
Sitz
Nennkapital
Währung
Beteiligung
Stichtag Erst
konsolidierung
Konsolidierungsart
Gesellschaft
BUWOG Projektentwicklungs-, Service- und
Dienstleistungs GmbH
A
Wien
73.000
EUR
100,00 %
01.10.2004
BUWOG CEE GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
01.10.2004
Immofinanz TCT Liegenschaftsverwertungs
GmbH
A
Wien
1.500.000
EUR
100,00 %
01.11.2004
V
PIO Liegenschaftsverwertungs GmbH
A
Wien
79.940
EUR
100,00 %
01.01.2005
V
SL Immobilienprojekt GmbH
A
Wien
480.000
EUR
100,00 %
01.01.2005
V
ARO Immobilien GmbH
A
Wien
7.267.283
EUR
100,00 %
01.01.2005
V
AAX Immobilienholding GmbH
A
Wien
40.790
EUR
100,00 %
01.01.2005
V
STAR Immobilien Treuhand- und
Versicherungsmakler Gesellschaft m.b.H.
A
Wien
110.000
EUR
100,00 %
01.01.2005
V
Bauteil M Errichtungsges.m.b.H.
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 02.03.2005
A
Wien
1.000
EUR
100,00 % 22.04.2005
V
A
Wien
5.087.098
EUR
80,00 % 20.05.2005
V
A
Wien
50.000
EUR
50,00 % 31.05.2005
Q
A
Wien
35.000
EUR
50,00 % 31.05.2005
Q
A
Wien
50.000
EUR
50,00 % 31.05.2005
Q
A
Wien
35.000
EUR
50,00 % 31.05.2005
Q
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 29.06.2005
V
A Langenzersdorf
70.785
EUR
30,00 %
31.07.2005
Q
A
Wien
36.336
EUR
30,00 %
31.07.2005
Q
CH
Zug
120.000
CHF
30,00 %
31.07.2005
Q
SelfStorage – Dein Lagerraum GmbH
D
München
25.000
EUR
30,00 %
31.07.2005
Q
ESG Beteiligungs GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
17.09.2005
V
RHOMBUS Errichtungs- und VerwertungsGmbH
& Co KG
A
Wien
2.400.000
EUR
100,00 % 14.02.2006
V
EFSP Immobilienentwicklung GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
V
IMMOFINANZ Enodia Realitäten Vermietungs
GmbH & Co OEG
HM 7 Liegenschaftsvermietungsgesellschaft
m.b.H.
SELICASTELLO BETA Beteiligungsverwaltung
GmbH
SELICASTELLO BETA Liegenschaftsbesitz GmbH
SELICASTELLO GAMMA Beteiligungsverwaltung
GmbH
SELICASTELLO GAMMA Liegenschaftsbesitz
GmbH
IMMOFINANZ Demophon
Immobilienvermietungs GmbH
SelfStorage-DeinLager
LagervermietungsgesmbH
SelfStorage-Liegenschaftsverwaltung Wattgasse
GmbH
SelfStorage – Dein Lagerraum (Schweiz) AG
IMMOFINANZ Finance B.V.
V
01.09.2005
21.02.2008
11.04.2006
V
V
NL
Amsterdam
18.000
EUR
100,00 % 30.04.2006
VCG Immobilienbesitz GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
20.12.2006
VIV Gebäudeerrichtungs GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 %
31.10.2007
V
Stephanshof
Liegenschaftsverwaltungsgesellschaft m.b.H.
A
Wien
36.336
EUR
100,00 % 01.08.2007
V
ARO IBK GmbH
V
21.02.2008
V
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 01.08.2007
V
Frescura Investments B.V.
NL
Amsterdam
90.000
EUR
100,00 % 06.08.2007
V
BUWOG Slovakia s.r.o.
SK
Bratislava
200.000
SKK
100,00 % 08.09.2007
V
Frankonia Eurobau Buwog Bielniki Sp. z o.o.
PL
Warschau
50.000
PLN
50,00 % 06.03.2008
Q
ARO Eferding Immobilien GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 13.06.2008
V
IMMOFINANZ MONTAIGNE
Liegenschaftsvermietungs GmbH
A
Wien
35.000
EUR
100,00 % 19.06.2008
V
SK
Bratislava
5.000
EUR
50,00 % 01.08.2008
Q
BUWON s.r.o.
178
Stichtag
Übergangs
konsolidierung
bzw. Struktur
veränderung
KONZERNABSCHLUSS
Wir bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte IMMOFINANZ-Konzernabschluss ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des
Konzerns vermittelt, dass der IMMOFINANZ Konzernlagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die
Lage des Konzerns so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns entsteht und dass der Konzernlagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen der
Konzern ausgesetzt ist.
Wir bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Jahresabschluss des Mutterunternehmens ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
des Unternehmens vermittelt, dass der Lagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des
Unternehmens so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage entsteht und
dass der Lagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen das Unternehmen ausgesetzt
ist.
Der vorliegende Konzernabschluss wurde vom Vorstand der IMMOFINANZ AG am 14. August 2009 fertig gestellt und
unterzeichnet.
Dr. Eduard Zehetner
179
Bericht zum Konzernabschluss
Wir haben den beigefügten Konzernabschluss der IMMOFINANZ AG, Wien, für das Geschäftsjahr vom 1. Mai 2008 bis
zum 30. April 2009 unter Einbeziehung der Buchführung geprüft. Dieser Konzernabschluss umfasst die Konzernbilanz
zum 30. April 2009, die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, Konzernkapitalflussrechnung und die Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für das am 30. April 2009 endende Geschäftsjahr sowie eine Zusammenfassung der
wesentlichen angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und sonstige Anhangangaben.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und die Konzernbuchführung
Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind für die Konzernbuchführung sowie für die Aufstellung und den Inhalt
des Konzernabschlusses verantwortlich, der ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des
Konzerns in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind, vermittelt. Diese Verantwortung beinhaltet: Gestaltung, Umsetzung und Aufrechterhaltung eines internen
Kontrollsystems, soweit dieses für die Aufstellung des Konzernabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung ist, damit dieser frei von wesentlichen
Fehldarstellungen, sei es auf Grund beabsichtigter oder unbeabsichtigter Fehler, ist; die Auswahl und Anwendung
geeigneter Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden; die Vornahme von Schätzungen, die unter Berücksichtigung der
gegebenen Rahmenbedingungen angemessen erscheinen.
Verantwortung des Abschlussprüfers und Beschreibung von Art und Umfang der gesetzlichen Abschlussprüfung
Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Konzernabschluss auf der Grundlage
unserer Prüfung. Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der in Österreich geltenden gesetzlichen Vorschriften und
Grundsätze ordnungsgemäßer Abschlussprüfung und der vom International Auditing and Assurance Standards Board
(IAASB) der International Federation of Accountants (IFAC) herausgegebenen International Standards on Auditing
(ISAs) durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern, dass wir die Standesregeln einhalten und die Prüfung so planen und
durchführen, dass wir uns mit hinreichender Sicherheit ein Urteil darüber bilden können, ob der Konzernabschluss frei
von wesentlichen Fehldarstellungen ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen hinsichtlich
der Beträge und sonstigen Angaben im Konzernabschluss. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Abschlussprüfers unter Berücksichtigung seiner Einschätzung des Risikos eines Auftretens wesentlicher Fehldarstellungen, sei es auf Grund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten Fehlern. Bei der Vornahme dieser
Risikoeinschätzung berücksichtigt der Abschlussprüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung des
Konzernabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens , Finanz und Ertragslage des
Konzerns von Bedeutung ist, um unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen geeignete Prüfungshandlungen
festzulegen, nicht jedoch um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit der internen Kontrollen des Konzerns abzugeben.
Die Prüfung umfasst ferner die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und der von den gesetzlichen Vertretern vorgenommenen wesentlichen Schätzungen sowie eine Würdigung
der Gesamtaussage des Konzernabschlusses.
Wir sind der Auffassung, dass wir ausreichende und geeignete Prüfungsnachweise erlangt haben, sodass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unser Prüfungsurteil darstellt.
Prüfungsurteil
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss nach unserer Beurteilung den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst
getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 30. April 2009, sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme des Konzerns für das Geschäftsjahr vom 1. Mai 2008 bis zum 30. April 2009 in Übereinstimmung mit den
International Financial Reporting Standards (IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind.
180
Aussagen zum Konzernlagebericht
Der Konzernlagebericht ist auf Grund der gesetzlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Konzernabschluss
in Einklang steht und ob die sonstigen Angaben im Konzernlagebericht nicht eine falsche Vorstellung von der Lage
des Konzerns erwecken. Der Bestätigungsvermerk hat auch eine Aussage darüber zu enthalten, ob der Konzernlagebericht mit dem Konzernabschluss in Einklang steht.
Der Konzernlagebericht steht nach unserer Beurteilung in Einklang mit dem Konzernabschluss. Die Angaben gemäß
§§ 267 Abs 3 (a) iVm 243a UGB sind zutreffend.
KPMG Austria GmbH
Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft
Mag. Bernhard Mechtler
Mag. Helmut Kerschbaumer
Wirtschaftsprüfer
Wirtschaftsprüfer
181
Einzelabschluss
der Immofinanz AG nach UGB
182
IMMOFINANZ AG, Wien
Beilage I/1
Bilanz zum 30. April 2009
Aktiva
30.4.2009
EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Markenrechte und Software
2. Geleistete Anzahlungen
II. Sachanlagen
Betriebs- und Geschäftsausstattung
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
2. Ausleihungen an verbundene
Unternehmen
3. Wertpapiere (Wertrechte) des
Anlagevermögens
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen
1. Forderungen aus Leistungen
2. Forderungen gegenüber verbundenen
Unternehmen
3. Forderungen gegenüber Unternehmen, mit
denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
4. Sonstige Forderungen
II. Wertpapiere
III. Guthaben bei Kreditinstituten
C. Rechnungsabgrenzungsposten
30.4.2008
TEUR
189.621,47
0,00
189.621,47
65
67
132
52.935,76
62
3.456.058.983,83
5.545.589
0,00
0
7.373.235,83
3.463.432.219,66
3.463.674.776,89
7.373
5.552.962
5.553.156
4.876,92
23
150.064.921,03
123.650
107.967,29
424.942.625,21
575.120.390,45
956.047,11
79.651.345,84
655.727.783,40
108
1.079.104
1.202.885
0
70.416
1.273.301
85.421,98
4.119.487.982,27
111
6.826.568
183
IMMOFINANZ AG, Wien
Beilage I/2
Passiva
30.4.2009
EUR
A. Eigenkapital
I. Grundkapital
II. Kapitalrücklagen
1. Gebundene
2. Nicht gebundene
III. Gewinnrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage
2. Andere Rücklagen (freie Rücklagen)
IV. Bilanzverlust
davon Verlustvortrag: EUR -71.111.245,90;
Vorjahr: Gewinnvortrag TEUR 26.674
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen
2. Sonstige Rückstellungen
C. Verbindlichkeiten
1. Anleihen
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen
5. Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern: EUR 39.883,83;
Vorjahr: TEUR 35.703
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit
EUR 5.242,90;Vorjahr: TEUR 0
Verbindlichkeiten aus Garantien und sonstigen
vertraglichen Haftungsverhältnissen
184
30.4.2008
TEUR
476.578.992,79
476.528
2.377.694.728,13
18.560.325,69
2.396.255.053,82
2.377.427
18.560
2.395.987
230.378,70
67.078.905,26
67.309.283,96
-601.976.920,87
230
67.079
67.309
-71.111
2.338.166.409,70
2.868.713
814.625,00
13.066.278,87
13.880.903,87
542
17.353
17.895
1.171.449.765,28
37.688.141,51
1.545.098
56.409
1.762.132,33
1.484
77.508.207,32
479.032.422,26
902.853
1.434.116
1.767.440.668,70
4.119.487.982,27
3.939.960
6.826.568
527.944.558,69
132.085
IMMOFINANZ AG, Wien
Beilage II
Gewinn- und Verlustrechnung für das
2008/09
EUR
1. Umsatzerlöse
2. Sonstige betriebliche Erträge
a) Erträge aus der Auflösung von
Rückstellungen
b) Übrige
3. Personalaufwand
a) Gehälter
b) Aufwendungen für Leistungen an
betriebliche Mitarbeitervorsorgekassen
c) Aufwendungen für Altersversorgung
d) Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben
sowie vom Entgelt abhängige Abgaben und Pflichtbeiträge
e) Sonstige Sozialaufwendungen
4. Abschreibungen auf immaterielle
Gegenstände des Anlagevermögens
und Sachanlagen
5. Sonstige betriebliche Aufwendungen
a) Steuern
b) Aufwendungen für die Emission der Wandelanleihe
c) Übrige
6. Zwischensumme aus Z 1 bis 5
(Betriebsergebnis)
7. Erträge aus Beteiligungen
davon aus verbundenen Unternehmen:
EUR 0,00; Vorjahr: TEUR 0
8. Erträge aus anderen Wertpapieren des
Finanzanlagevermögens
EUR 316.126,83; Vorjahr: TEUR 316
9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
EUR 5.787.940,92; Vorjahr: TEUR 3.570
10. Erträge aus dem Abgang von Finanzanlagen und
Wertpapieren des Umlaufvermögens
11. Aufwendungen aus Finanzanlagen und
Wertpapieren des Umlaufvermögens
davon Abschreibungen: EUR 930.366.695,05; Vorjahr: TEUR 0
EUR 930.366.695,05; Vorjahr: TEUR 1.196
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
EUR 24.302.812,92; Vorjahr: TEUR 42.482
13. Zwischensumme aus Z 7 bis 12 (Finanzergebnis)
14. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
15. Außerordentliche Erträge = Außerordentliches Ergebnis
16. Steuern vom Einkommen
17. Jahresfehlbetrag = Jahresverlust
18. Verlust-/Gewinnvortrag aus dem Vorjahr
19. Bilanzverlust
EUR
2007/08
TEUR
TEUR
23.002.217,12
3.300,00
261.495,77
264.795,77
11.783
1
154
155
3.146.885,68
19.097,31
56.666,00
225.156,58
2.080,13
674.999,23
4.516.980,74
102.273.814,64
-3.449.885,70
0
-82.300,97
-28
-107.465.794,61
78
6.455
31.585
-38.118
-87.730.968,39
407.015,00
-26.208
89
1.046.347,68
1.488
53.564.056,13
56.097
305.218.942,08
263
-930.366.695,05
-1.267
-148.813.123,18
-141.648
-718.943.457,34
-806.674.425,73
315.700.000,00
-39.891.249,24
-530.865.674,97
-71.111.245,90
-601.976.920,87
-84.978
-111.186
0
13.401
-97.785
26.674
-71.111
185
IMMOFINANZ AG
ANHANG
Jahresabschluss zum 30. April 2009
Beilage III/Seite 1
A N H A N G
1. Allgemeine Grundsätze
Der Jahresabschluss der IMMOFINANZ AG zum 30. April 2009 wurde gemäß den Bestimmungen des
Unternehmensgesetzbuches (UGB) in der geltenden Fassung erstellt. Die Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung sowie die Generalnorm, ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zu vermitteln, wurden beachtet.
Das vorliegende Geschäftsjahr der IMMOFINANZ AG umfasst den Zeitraum vom 1. Mai 2008 bis
30. April 2009.
Im Oktober 2008 führten die Vorstände der Gesellschaften IMMOEAST und IMMOFINANZ eine
Fortbestandsprognose durch, welche am 15.12.2008 den Bankenvertretern präsentiert wurde. Diese mit
Unterstützung internationaler Berater (Roland Berger, Morgan Stanley etc.) erstellte und von PwC
geprüfte Mittelfristprognose ergab, dass beide Unternehmen unter der Voraussetzung der erfolgreichen
Abarbeitung eines umfassenden Maßnahmenkatalogs mit überwiegender Wahrscheinlichkeit überlebensfähig sind.
Wesentliche Maßnahmen dieser Fortbestandsprognose wurden bereits umgesetzt: So wurde die
„Development-Pipeline“ radikal gekürzt, Investitionsvolumina in Höhe von ca. EUR 3,5 Mrd wurde
gestrichen, solche im Ausmaß von EUR 1,7 Mrd „eingefroren“ – hier liegt ein Fertigstellungsgrad von ca.
einem Drittel vor – und ca. EUR 1,7 Mrd werden weitergebaut. Die dafür in den nächsten dreieinhalb
Jahren noch notwendigen Baukosten von ca. EUR 827 Mio sind im Ausmaß von ca. EUR 700 Mio durch
Finanzierungszusagen bereits gedeckt. Durch diese Maßnahmen sowie durch ein Verkaufsprogramm
von rund EUR 500 Mio auf Basis einer fokussierten Portfoliostrategie und einer äußerst restriktiven Sparund Ausgabenpolitik konnte die Unternehmensgruppe finanziell stabilisiert werden.
Die IMMOEAST Gruppe verfügt derzeit über eine freie Liquidität von ca. EUR 390 Mio, der Gesamtkonzern von ca. EUR 450 Mio. Darüber hinaus konnten in den letzten sieben Monaten Finanzierungen
von über einer halben Milliarde Euro neu abgeschlossen oder prolongiert werden, was zeigt, dass die
finanzierenden Banken, insbesondere auf besicherter Basis bzw. Objektebene, zunehmend bereit sind,
neues Geschäft mit der Gruppe einzugehen bzw. auslaufende Finanzierungen zu verlängern oder neu zu
strukturieren. Dies gilt vor allem auch für kritisch angesehene Länder wie Russland oder Rumänien.
Ende April 2009 wurde vom Aufsichtsrat ein Budget für 2009/10 und eine Mittelfristplanung für die drei
darauffolgenden Geschäftsjahre verabschiedet, deren Hauptaugenmerk die zugehörige Liquiditätsplanung war. In diesen Rechenwerken sind alle Segmente operating-cashflow-positiv und zeigen mit den
getroffenen, realistischen Annahmen positive Ergebnisse. Mit dem Kreis der „SynLoan“-Banken wird
derzeit eine Restrukturierung dieser Fazilität dahingehend verhandelt, dass vorzeitige Tilgungen im
Ausmaß von ca. je 20% in 2009 und 2010 sowie eine höhere Marge gegen eine geänderte Dokumentation getauscht werden, die potenzielle technische Defaults (z.B. aufgrund von Rechtsstreitigkeiten mit
Dritten) eliminiert. Zusammenfassend erachten wir es daher als gerechtfertigt, richtig und erforderlich, zu
Fortführungswerten (Going Concern) zu bilanzieren.
Die Angabe der Vorjahreszahlen erfolgte gemäß § 223 (2) UGB in 1.000 EUR.
Von der Ermächtigung des § 223 (4) UGB, zusätzliche Posten hinzuzufügen, wenn ihr Inhalt nicht von
einem vorgeschriebenen Posten gedeckt wird, wurde Gebrauch gemacht.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet.
186
IMMOFINANZ AG
ANHANG
Beilage III/Seite 2
Berichtigung des Jahresabschlusses zum 30. April 2008
Der Jahresabschluss zum 30. April 2008 wurde vom Vorstand hinsichtlich der phasenkongruent
vereinnahmten Dividendenforderung an die IMMOAUSTRIA im Betrag von TEUR 269.634 berichtigt, da
die Gründe für den Ansatz der Dividendenforderung aufgrund von Ereignissen nach Erstellung des
Jahresabschlusses weggefallen sind. In dem am 23. Juli 2009 erstellten berichtigten Jahresabschluss
zum 30. April 2008 wird statt des ursprünglichen Bilanzgewinnes ein Bilanzverlust von TEUR 71.111
ausgewiesen.
Die Berichtigung des Jahresabschlusses zum 30. April 2008 führt – gemäß Rechtsmeinung der damit
befassten Rechtsberater der Gesellschaft – zur Nichtigkeit des ursprünglichen Jahresabschlusses,
welcher am 22. August 2008 festgestellt wurde und Grundlage für den Gewinnverwendungsbeschluss
der Hauptversammlung vom 23. September 2009 bildete. Aufgrund dieses Sachverhaltes ist dem
Gewinnverwendungsbeschluss die Grundlage entzogen, und der Anspruch der Aktionäre auf Ausschüttung erloschen. Es wurde daher im vorliegenden Jahresabschluss zum 30. April 2009 keine
Verbindlichkeit aus Dividendenverpflichtungen bilanziert.
2. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
Die Bewertung der ausschließlich entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände
erfolgte zu Anschaffungskosten, vermindert um die der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer
entsprechenden planmäßigen linearen Abschreibungen.
Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibung,
bewertet.
Die Abschreibung der Zugänge und Abgänge des laufenden Geschäftsjahres erfolgt pro rata temporis.
Das Finanzanlagevermögen ist zu Anschaffungskosten, vermindert um Abschreibungen zur Berücksichtigung von Wertminderungen, bewertet. Die Wertberichtungen werden durch den Vergleich der
Buchwerte mit dem Eigenkapital der Beteiligung zuzüglich eventuell vorhandener stiller Reserven
ermittelt. Die Bewertung erfolgt konzernweit in jeder Konzerntochter und spiegelt sich dadurch auch in
Summe in der Konzernmutter IMMOFINANZ wider. Die Bewertung der Aktienanteile der IMMOEAST AG
erfolgen zum ermittelten NAV/je Aktien.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden mit Nennwerten – abzüglich erforderlicher Wertberichtigungen – bilanziert. Durch die Bewertung auf konzernweiter Ebene, entstehen
Unterdeckungen bei den Buchwerten (Buchwert geringer als der Abwertungsbedarf). In diesen Fällen ist
auch die Werthaltigkeit der Konzerndarlehen, die den betreffenden Konzertöchtern von der IMMOFINANZ
gewährt wurden, nicht mehr gegeben. Es erfolgt daher eine Berichtigung in Höhe der Unterdeckung.
Die Rückstellungen wurden unter Bedachtnahme auf den Grundsatz der kaufmännischen Vorsicht in
Höhe des voraussichtlichen Anfalls gebildet.
Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag unter Bedachtnahme auf dem Grundsatz der
Vorsicht ermittelt angesetzt.
Grundlage für die Umrechnung von Fremdwährungsbeträgen in EUR ist bei Forderungen der Devisengeldkurs, bei Verbindlichkeiten der Devisenbriefkurs, sofern keine geschlossene Bewertungseinheit
vorliegt.
187
IMMOFINANZ AG
ANHANG
Beilage III/Seite 3
3. Erläuterungen zur Bilanz
AKTIVA
Anlagevermögen
Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im beigefügten Anlagenspiegel ersichtlich.
Beim abnutzbaren Anlagevermögen liegen den linearen planmäßigen Abschreibungen folgende
Nutzungsdauern zugrunde:
Sonstige immaterielle
Verm!gensgegenst"nde
4 -10
Sachanlagen
4-8
Die Wertpapiere des Anlagevermögens beinhalten im Wesentlichen Anteile an der Wiener Börse in Höhe
von EUR 1.000.699,26 (VJ: TEUR 1.001) sowie Genussrechtsanteile an der RentCon Handels- u.
Leasing GmbH in Höhe von EUR 6.322.536,57 (TEUR 6.323). Der Bestand wird als werthaltig beurteilt.
Umlaufvermögen
Forderungen
Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen Forderungen aus Leistungen von
EUR 44.650.880,66 (VJ: TEUR 20.757) sowie Forderungen im Zusammenhang mit der Zinsenabgrenzung für die Genussrechte an der RentCon Handels- und Leasing GmbH in Höhe von EUR 156.764,26
(VJ: TEUR 157). Weiters beinhalten die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen sonstige
Forderungen in Höhe von EUR 105.257.276,11 (VJ: TEUR 88.932) und eine Forderung aus der
Steuerumlage (Gruppenbesteuerung) in Höhe von EUR 0,00 (VJ: TEUR 13.804).
Die sonstigen Forderungen bestehen im Wesentlichen aus Forderungen gegenüber der Immofinanz
Corporate Finance Consulting GmbH in Höhe von EUR 412.250.605,87 (VJ: TEUR 1.064.130). Die
Immofinanz Corporate Finance Consulting GmbH fungiert als Treuhänder und gibt Ihrerseits die erhaltenen Darlehen weiter an Konzerngesellschaften des IMMOFINANZ-Konzerns. Die Darlehensvergabe
ist in einem eigenen Treuhandvertrag geregelt. Die Finanzierung der Tochtergesellschaften der
IMMOEAST wird über die IMMOFINANZ Corporate Finance Consulting GmbH zu fremdüblichen,
variablen Zinskonditionen abgewickelt.
Sämtliche Forderungen haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.
In den sonstigen Forderungen sind Forderungen gegenüber Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht in Höhe von EUR 8.292.745,62 (VJ: TEUR 8.604) sowie Forderungen gegenüber
Kreditinstituten EUR 750.000,0 (VJ: TEUR 0,0) enthalten.
188
IMMOFINANZ AG
ANHANG
Beilage III/Seite 4
Guthaben bei Kreditinstituten
Dieser Posten betrifft im Wesentlichen Guthaben bei der UniCredit Bank Austria AG, Wien, der Raiffeisen
Zentralbank Österreich AG, Wien, der HYPO Investmentbank AG, Wien, der ERSTE Bank AG, Wien
sowie der West LB, Düsseldorf.
Rechnungsabgrenzungsposten
Dieser Posten umfasst sonstige Spesen wie Finanzmarktaufsicht, Wartung und Werbung.
PASSIVA
Eigenkapital
Das Grundkapital beträgt EUR 476.578.992,79. (VJ: TEUR 476.528).
Der Vorstand ist von der Hauptversammlung dazu ermächtigt, eigene Aktien im Ausmaß von maximal
10% des Grundkapitals zu ewerben. Weiters hat der Vorstand die Ermächtigung, mit Zustimmung des
Aufsichtsrats, eigene Aktien anders als über die Börse oder ein öffentliches Angebot unter Ausschluss
des Bezugsrechts, zu veräußern.
Nach dem Auslaufen der 4% Wandelanleihe 2001-2008 (AT0000351465) der IMMOFINANZ AG zum
31. August 2008 stieg durch die Ausübung von Wandlungsrechten die Anzahl der auf den Inhaber
lautenden, stimmberechtigten, nennbetragslosen Stückaktien der IMMOFINANZ AG von 459.001.443 auf
459.050.894 Stück. Die neuen Aktien stammen aus dem bedingten Kapital der Gesellschaft und verfügen
über Gewinnberechtigung ab 1. Mai 2008. Die Wiener Börse AG hat die neuen Aktien zum Amtlichen
Handel zugelassen. Die Aufnahme des Handels der neuen Aktien erfolgte am 5. September 2008 unter
der ISIN AT0000A0AUL5 im Segment Standard Market Auction.
Mit Beschluss der ordentlichen Hauptversammlung vom 27. September 2007 wird der Vorstand ermächtigt, binnen 5 Jahren ab dem Datum der Beschlussfassung mit Zustimmung des Aufsichtsrates
Wandelschuldverschreibungen, mit denen ein Umtausch- oder Bezugsrecht auf bis zu 151.060.596 Stück
auf Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis
zu EUR 156.828.594,90 verbunden ist, mit oder ohne Bezugsrechtsausschluss auch in mehreren
Tranchen auszugeben und alle weiteren Bedingungen, die Ausgabe und das Umtauschverfahren der
Wandelschuldverschreibungen festzusetzen. Gleichzeitig wurde der Vorstand ermächtigt, das Grundkapital um bis zu EUR 156.828.594,90 durch Ausgabe von bis zu 151.060.596 Stück neue, auf Inhaber
lautende Stammaktien zur Gewährung von Umtausch- oder Bezugsrechten an die Gläubiger der Wandelschuldverschreibung bedingt zu erhöhen.
189
IMMOFINANZ AG
ANHANG
Beilage III/Seite 5
Am 19. November 2007 wurden 7.500 Stück Wandelschuldverschreibungen im Nominale von je
EUR 100.000,00 ausgegeben. Die Verzinsung wurde mit 1,25 % festgesetzt. Die Laufzeit endet am
19. November 2017. Je Nominale EUR 100.000,00 der Wandelanleihe berechtigen 10.799 Stück neue,
auf Inhaber lautende, Stammaktien der IMMOFINANZ AG zu erhalten. Das Wandlungsrecht kann seit
2. Jänner 2008 bis 9. November 2017 durch Zeichnung einer Wandlungserklärung ausgeübt werden. Die
Anleihezeichner haben weiters das Recht, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von mindestens
10 Tagen mit Wirkung zum 19. November 2012 und 19. November 2014 alle oder einzelne ihrer
Wandelanleihen vorzeitig zu kündigen. Die Gesellschaft ist berechtigt, die Schuldverschreibung an oder
nach dem 3. Dezember 2014 insgesamt, nicht jedoch teilweise, jederzeit mit einer Frist von mindestens
30 höchstens 90 Tagen zu kündigen wenn der Aktienkurs an mindestens 20 Handelstagen innerhalb
eines Zeitraumes von mindestens 30 Handelstagen, der nicht weniger als 5 Handelstage vor Bekanntmachung der Kündigung endet, 130 % des dann geltenden Wandlungspreises übersteigt.
Mit Beschluss der ordentlichen Hauptversammlung vom 28. September 2006 wurde der Vorstand
ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats innerhalb von 5 Jahren Wandelschuldverschreibungen mit
denen ein Umtausch- oder Bezugsrecht auf bis zu 55.940.125 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien
der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu EUR 58.076.106,11 verbunden
ist, auch in mehrere Tranchen, bis zu einem Gesamtnennwert von EUR 750.000.000,00 auszugeben.
Das Bezugsrecht der Aktionäre wurde ausgeschlossen. Gleichzeitig wurde der Vorstand ermächtigt, das
Grundkapital um bis zu EUR 58.076.106,11 durch Ausgabe von bis zu 55.940.125 Stück neue, auf
Inhaber lautende Stammaktien zur Gewährung von Umtausch- oder Bezugsrechten an die Gläubiger der
Wandelschuldverschreibung bedingt zu erhöhen.
Am 19. Jänner 2007 wurden demzufolge 7.500 Stück Wandelschuldverschreibungen im Nominale von je
EUR 100.000,00 ausgegeben. Die Verzinsung wurde mit 2,75 % festgesetzt. Die Laufzeit endet am
20. Jänner 2014. Je Nominal EUR 100.000,00 der Wandelanleihe berechtigen 6.811,9891 Stück neue,
auf Inhaber lautende, Stammaktien der IMMOFINANZ AG zu erhalten. Das Wandlungsrecht kann seit
1. März 2007 bis 9. Jänner 2014 durch Zeichnung einer Wandlungserklärung ausgeübt werden. Die
Anleihezeichner haben weiters das Recht, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von mindestens
10 Tagen mit Wirkung zum 19. Jänner 2012 alle oder einzelne ihrer Wandelanleihen vorzeitig zu
kündigen. Die Gesellschaft ist berechtigt, die Schuldverschreibung an oder nach dem 19. Jänner 2011
insgesamt, nicht jedoch teilweise, jederzeit mit einer Frist von mindestens 30 höchstens 90 Tagen zu
kündigen wenn der Aktienkurs an mindestens 20 Handelstagen innerhalb eines Zeitraumes von
mindestens 30 Handelstagen, der nicht weniger als 5 Handelstage vor Bekanntmachung der Kündigung
endet, 130 % des dann geltenden Wandlungspreises übersteigt.
Durch den Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung vom 18. Juni 2001 wurde der Vorstand
ermächtigt, innerhalb der nächsten vier Jahre bis zu 150.000 Stück auf Inhaber lautende verzinsliche
Wandelschuldverschreibungen im Nennbetrag von je EUR 1.000,00 mit einem Umtauschrecht in Aktien –
unter Wahrung des gesetzlichen Bezugsrechtes der Aktionäre – zum Ausgabekurs von 98 %
auszugeben. Die Gläubiger der Wandelschuldverschreibung erhielten das unentziehbare Recht, die
Schuldverschreibung bei Endfälligkeit in Inhaberaktien der Gesellschaft mit Dividendenberechtigung ab
Beginn des Geschäftsjahres der Wandlung umzutauschen, und zwar in der Weise, dass eine Schuldverschreibung in 150 Aktien getauscht wird.
Aufgrund dieses Beschlusses wurden mit 31. August 2001 100.000 Stück Wandelschuldverschreibungen
mit einem Nominale von je EUR 1.000,00 ausgegeben. Die Wandelschuldverschreibungen werden mit
4% p.a. verzinst.
190
IMMOFINANZ AG
ANHANG
Beilage III/Seite 6
Um den Gläubigern der Wandelschuldverschreibungen das unentziehbare Umtauschrecht in Aktien
gewähren zu können, wurde in der außerordentlichen Hauptversammlung vom 18. Juni 2001 weiters der
Beschluss gefasst, das Grundkapital von EUR 116.152.213,26 durch die Ausgabe von bis zu 22.500.000
Stück Inhaberaktien ohne Nennbetrag mit Gewinnberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres der
Wandlung um bis zu EUR 23.359.125,27 bedingt zu erhöhen.
Durch den Beschluss des Vorstands vom 30.01.2007 und des Aufsichtsrats vom 31.01.2007 wurde der
15.03.2007 als zusätzlicher Wandlungstermin eingeführt. Aus der Wandlung von 74.050 Stück Teilschuldverschreibungen zum 15.03.2007 sind den Wandlungsgläubigern 11.480.447 neue Aktien zugeteilt
worden.
Die Laufzeit der Wandelanleihe 2001–2008 endete am 31. August 2008. Inhaber von 319 Wandelschuldverschreibungen, die aufgrund des Hauptversammlungsbeschlusses vom 18. Juni 2001 und des
Beschlusses des Vorstandes vom 1. August 2001 ausgegeben wurden, haben ihre Bezugsrechte auf
49.451 Stück Aktien ausgeübt und diese übernommen. Das in der Hauptversammlung vom 18. Juli 2001
beschlossene bedingte Kapital wurde somit hinsichtlich eines weiteren Teilbetrages von EUR 51.339,20
ausgenützt und ist das Gundkapital durch diese teilweise Ausnützung des bedingten Kapitals um
EUR 51.339,20 auf EUR 476.578.992,78 erhöht.
Der Vorsitzende des Aufsichtsrates und der Vorstand erklären, dass die Aktien nur in Erfüllung des in der
Hauptversammlung vom 18. Juli 2001 über die bedingte Kapitalerhöhung festgestellten Zwecks und nicht
vor Leistung des vollen Gegenwertes ausgegeben wurden, der sich aus dem Beschluss ergibt.
Infolge des Auslaufens der Wandelanleihe 2001–2008 am 31. August 2008 ist die in der Hauptversammlung vom 18. Juni 2001 beschlossene bedingte Kapitalerhöhung erloschen.
Mit Umlaufbeschluss des Aufsichtsrates vom 3. September 2008 wurde die Durchführung der bedingten
Kapitalerhöhung vom 18. Juni 2001 nach Umwandlung von 319 Wandelschuldverschreibungen durch
Ausgabe von 49.451 Stück Bezugsaktien um EUR 51.339,20 beschlossen.
Die IMMOFINANZ AG hat am 6.04.2009 sämtlichen Inhabern der 2,75% Wandelschuldverschreibungen
(Nominal EUR 750.000.000,00) der Gesellschaft, fällig 2014 und sämtlichen Inhabern der 1,25% Wandelschuldverschreibungen (Nominale EUR 750.000.000,00) der Gesellschaft, fällig 2017 ein Angebot für die
Wandelschuldverschreibungen 2014 und für die Wandelschuldverschreibungen 2017 zum Umtausch in
neue bis zu einem Nominale in Höhe von EUR 600.000.000,00 auf Inhaber lautende 7,00 % Wandelschuldverschreibungen der Gesellschaft, fällig 22.12.2011, im Mindestnennbetrag von je EUR 100.000
und zum Bezug einer Barzahlung in Höhe von insgesamt bis zu EUR 75.000.000,00 bzw EUR 5.000,00
je EUR 100.000,00 getauschtem Nomiale unterbreitet. Inhaber der bestehenden Wandelschuldverschreibungen waren berechtigt, im Rahmen des Umtauschangebots jeweils entweder fünf Wandelschuldverschreibungen 2014 oder fünf Wandelschuldverschreibungen 2017 in zwei neue Wandelschuldverschreibungen umzutauschen. Inhaber der bestehenden Wandelschuldverschreibungen haben insgesamt 5.740
Stück Wandelschuldverschreibungen im Nennbetrag von je EUR 100.000,00 zum Umtausch eingereicht.
Die ausgegebene Aktienzahl der IMMOFINANZ AG beträgt somit am 30. April 2009 459.050.894 Stück.
191
IMMOFINANZ AG
ANHANG
Beilage III/Seite 7
Die Einteilung der Aktien (zur Gänze Stammaktien) stellt sich am Bilanzstichtag wie folgt dar:
Namensaktien
Stück
Grundkapital
EUR
Stück
Grundkapital
EUR
30. April 2009
30.April 2009
30. April 2008
30. April 2008
6
6,23
6
6,23
Inhaberaktien
459.050.888
476.578.986,56
459.001.437
476.527.647,36
Summe
459.050.894
476.578.992,79
459.001.443
476.527.653,59
Das Eigenkapital zum 30. April 2009 stellt sich wie folgt dar:
Werte in EUR
Grundkapital
30. April 2008
476.578.992,79
476.527.653,59
2.377.694.728,13
18.560.325,69
2.377.427.102,33
18.560.325,69
230.378,70
67.078.905,26
230.378,70
67.078.905,26
Bilanzverlust
-601.976.920,87
-71.111.245,90
Eigenkapital
2.338.166.409,70
2.868.713.119,67
Kapitalrücklagen
1) Gebundene
2) Nicht gebundene
Gewinnrücklagen
1) Gesetzliche Rücklage
2) Andere Rücklagen (freie Rücklagen)
192
30. April 2009
IMMOFINANZ AG
ANHANG
Beilage III/Seite 8
Rückstellungen
Werte in EUR
Stand am
1. Mai 2008
Verwendung
Auflösung
Stand am
30. April 2009
Dotierung
Körperschaftsteuer 2005
78.750,00
0,00
0,00
0,00
86.625,00
0,00
0,00
0,00
86.625,00
103.250,00
0,00
0,00
0,00
103.250,00
273.000,00
0,00
0,00
0,00
273.000,00
0,00
0,00
0,00
273.000,00
273.000,00
Steuerrückstellung
541.625,00
0,00
0,00
273.000,00
814.625,00
Prüfungskosten
379.500,00
379.500,00
0,00
638.475,42
638.475,42
Rechtsberatung
715.409,23
715.409,23
0,00
6.660.773,49
6.660.773,49
260.000,00
Beratungskosten / Schätzgutachten
Beteiligungsrisken
Rückstellung CAP/SWAP
Sonstige Rückstellungen
78.750,00
2.219.050,00
2.215.750,00
3.300,00
260.000,00
10.967.976,35
10.967.976,35
0,00
0,00
0,00
123.322,07
123.322,07
0,00
645.862,03
645.862,03
510.000,00
510.000,00
0,00
4.861.167,93
4.861.167,93
2.438.175,26
2.438.175,26
0,00
0,00
0,00
Sonstige Rückstellungen
17.353.432,91
17.350.132,91
3.300,00
13.066.278,87
13.066.278,87
Summe
17.895.057,91
17.350.132,91
3.300,00
13.339.278,87
13.880.903,87
Rückstellung für drohende Verluste
Verbindlichkeiten
Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach Restlaufzeit ergibt sich aus folgendem Verbindlichkeitenspiegel:
Werte in EUR
Anleihen
Kreditinstituten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen
verbundenen Unternehmen
Summe
30. April 2009
davon
Restlaufzeit
unter 1 Jahr
davon
Restlaufzeit
zwischen 1 und
5 Jahren
davon
Restlaufzeit
über 5 Jahre
1.171.449.765,28
6.710.893,15
904.100.000,00
260.638.872,13
37.688.141,51
1.220.970,63
400.000,00
36.067.170,88
1.762.132,33
1.762.132,33
0,00
0,00
77.508.207,32
74.522.679,45
0,00
2.985.527,87
479.032.422,26
479.032.422,26
0,00
0,00
1.767.440.668,70
563.249.097,82
904.500.000,00
299.691.570,88
193
IMMOFINANZ AG
ANHANG
Beilage III/Seite 9
davon
Restlaufzeit
unter 1 Jahr
davon
Restlaufzeit
zwischen 1 und
5 Jahren
davon
Restlaufzeit
über 5 Jahre
1.545.098.243,83
36.673.586,30
0,00
1.508.424.657,53
56.409.277,77
1.859.226,58
400.000,00
54.150.051,19
1.483.628,15
1.483.628,15
0,00
0,00
902.852.682,73
427.558.291,42
0,00
475.294.391,31
1.434.116.234,95
253.265.934,00
1.180.850.300,95
0,00
Summe
3.939.960.067,43
720.840.666,45
1.181.250.300,95
2.037.869.100,03
Werte in EUR
Anleihen
Kreditinstituten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen
verbundenen Unternehmen
30. April 2008
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten ausschließlich sonstige Verbindlichkeiten.
Haftungsverhältnisse (gegenüber verbundenen Unternehmen)
Für die MARINA Handelsgesellschaft m.b.H., Master Boats Vertriebs- und Ausbildungs GmbH, IMF
Immobilienholding Gesellschaft m.b.H., ESG Beteiligungs GmbH, "Untere Viaduktgasse" Liegenschaftsverwaltung GmbH, Immofinanz DREI D Liegenschaftsverwertungs GmbH, Immofinanz Demophon
Immobilienvermietungs GmbH und Reviva am Spitz AG alle Wien, bestehen Patronatserklärungen, in
denen die IMMOFINANZ AG erklärt, diese Gesellschaften mit ausreichenden finanziellen Mitteln
auszustatten, damit deren Finanzierung gesichert sowie die Zahlungsfähigkeit jederzeit gewährleistet ist.
Weiters bestehen Garantien bzw. Verpfändungen für Tochtergesellschaften zugunsten von Kreditinstituten in Höhe von EUR 527.944.558,69 (VJ: TEUR 132.085).
194
IMMOFINANZ AG
ANHANG
Beilage III/Seite 10
Finanzinstrumente
Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos hat die Gesellschaft Verträge über folgende derivative
Finanzinstrumente abgeschlossen:
Art
Kontraktpartner
Währung
Nominale
Laufzeit
Net Present
Value
30.04.2009
CAP
WestLB AG, Düsseldorf
EUR
100.000.000,00
15.9.2006 – 16.5.2011
-283.170,65
CAP
Raiffeisen Zentralbank Österreich
AG, Wien
EUR
50.000.000,00
30.6.2006 – 30.6.2011
-173.506,97
CAP
Raiffeisen Zentralbank Österreich
AG, Wien
EUR
100.000.000,00
27.9.2006 – 16.5.2011
-189.184,41
in den sonstigen Rückstellungen erfasst
-645.862,03
Die Bewertung erfolgt auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle unter Verwendung
von Interbank-Mittelkurspreisen.
4. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse betreffen an Konzerngesellschaften weiterverrechnete Verwaltungsgebühren.
Im Geschäftsjahr 2008/2009 wurden Wertberichtigungen zu Forderungen in Höhe von
EUR 56.485.694,78 (VJ: TEUR 868) vorgenommen. Dieser hohe Wertberichtigungsbedarf ist vor allem
auf die Krise der internationalen Finanzmärkte zurückzuführen, welche auch vor dem Immobilienbereich
nicht halt machte. Die Abwertungen von Immobilien- und Beteiligungsvermögen im Konzern führten zu
einer Reduktion des Vermögens der von der Gesellschaft finanzierten Konzerngesellschaften, die sich in
entsprechenden Forderungsabschreibungen widerspiegelt.
Die weiteren wesentlichen Posten in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten Verwaltungsgebühren von der Constantia Privatbank AG in Höhe von EUR 23.921.065,07 (VJ: TEUR 18.749), Kosten
für Beratungs- und Prüfaufwendungen in Höhe von EUR 14.908.111,44 (VJ: TEUR 1.799), Kosten für
Schätzgutachten in Höhe von EUR 2.764.752,91 (VJ: TEUR 4.228) sowie Kosten für die Einführung von
Wandelanleihen in Höhe von EUR 4.516.980,74 (VJ: TEUR 6.454).
Die Bezüge der Mitglieder des Aufsichtsrates werden im laufenden Geschäftsjahr für das jeweils vorangegangene Wirtschaftsjahr genehmigt und ausbezahlt. Die Mitglieder des Aufsichtsrates erhielten für das
Geschäftsjahr 2007/08 EUR 163.0000,00 ausbezahlt.
195
IMMOFINANZ AG
ANHANG
Zinsen und ähnlichen Erträge
Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge beinhalten Zinserträge aus Treuhanddarlehen der
Immofinanz Corporate Finance Consulting Gmbh in Höhe von EUR 44.225.033,16 (VJ: TEUR 48.429).
Erträge aus dem Abgang von und der Zuschreibung zu Finanzanlagen
Diese Position beinhaltet den Verkaufserlöse der IMMOAUSTRIA Immobilien Anlagen GmbH an die
IMMOEAST AG.
Aufwendungen aus Beteiligungen uns sonstigen Finanzanlagen
Im Geschäftsjahr 2008/2009 wurden Abwertungen zu Beteiligungen in Höhe von EUR 930.366.695,05
(VJ: TEUR 1.266) vorgenommen. Diese sind bedingt durch die Finanzkrise, die auch den Immobilienmarkt stark beeinflusst hat, und den damit verbundenen hohen Abwertungserfordernissen des
Immobilienvermögens der ausländischen Konzerntöchter.
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
In diesem Posten sind Zinsaufwendungen aus Treuhanddarlehen der Immofinanz Corporate Finance
Consulting GmbH in Höhe von EUR 94.382.604,51 (VJ: TEUR 61.357) enhalten, sowie Zinsaufwendungen zu begebenen Wandelanleihen in Höhe von EUR 27.745.296,45 (VJ: TEUR 34.357).
Außerordenltiches Ergebnis
Der Ertrag aus dem teilweisen Tausch der bestehenden Wandelanleihen gegen neu begebene Anleihen
in Höhe von EUR 315.700.000,0 wurde im außerordentlichen Ergebnis erfasst.
Der Posten Steuern vom Einkommen setzt sich wie folgt zusammen:
Werte in EUR
Körperschaftsteuer
Steueraufwand (Gruppenbesteuerung)
Steuerertrag (Gruppenbesteuerung)
Summe
30.04.2009
-273.000,00
30.04.2008
-273.000,00
-43.879.538,68
-9.619.475,64
4.261.289,44
23.293.122,36
-39.891.249,24
13.400.646,72
5. Sonstige Angaben
Die Gesellschaft ist Gruppenträger einer Unternehmensgruppe gemäß § 9 KStG. Zwischen der Gesellschaft und den Gruppenmitgliedern besteht eine Regelung über den Steuerausgleich. Danach entsteht
dem Gruppenträger im Falle eines positiven steuerlichen Ergebnisses eines Gruppenmitgliedes eine
Forderung und im Falle eines Verlustes eine Verbindlichkeit gegenüber dieser Gesellschaft. Verluste
werden den Gruppenmitgliedern nur in jenem Ausmaß abgegolten, in dem Sie zu einer Reduktion der
Steuerbelastung des Geschäftsjahres beitragen. Vorzutragende Verluste werden erst im Zeitpunkt der
Verwertung abgegolten. Zum Bilanzstichtag bestehen derartige interne Verlustvorträge in Höhe von
EUR 1.943 Mio (VJ: EUR 134 Mio).
196
IMMOFINANZ AG
ANHANG
RISIKOBERICHT
Die IMMOFINANZ AG ist als international tätiges Unternehmen verschiedenen finanziellen Risiken, die
sich aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit und der Finanzierungstätigkeit der IMMOFINANZ AG
ergeben, ausgesetzt. Die für die IMMOFINANZ bedeutendsten finanziellen Risiken ergeben sich aus
möglichen Änderungen von Fremdwährungskursen, Zinssätzen, Aktienkursen, der Möglichkeit die
Liquidität sicherzustellen sowie der Bonität und Zahlungsfähigkeit der Kunden und Geschäftspartner des
Konzerns. Es ist die Unternehmenspolitik der IMMOFINANZ AG, die Begrenzung dieser Risiken durch ein
Risikomanagement aktiv zu betreiben. Aus diesem Grunde wird diesen Risiken u.a. durch
Sicherungsgeschäfte begegnet. Derivative Finanzinstrumente werden zur Absicherung folgender Risiken
eingesetzt: Währungs- und Zinsänderungsrisiken aus dem operativen Geschäft sowie Risiken aus
Geldanlagen und Finanzierungsvorgängen. Als Instrumente dienen dabei vor allem Devisentermingeschäfte, Devisenoptionsgeschäfte, Cross-Currency-Swaps sowie Zins-Swaps. Kreditrisiken ergeben
sich aus der Möglichkeit, dass die Gegenpartei einer Transaktion unfähig oder nicht willens ist, ihre
Verpflichtungen zu erfüllen und der IMMOFINANZ AG daraus ein finanzieller Schaden entsteht.
Zinssatzrisiken ergeben sich aus Zinssatzänderungen, die negative Auswirkungen auf die Vermögensund Ertragslage des Konzerns haben. Zinsschwankungen führen zu Veränderungen des Zinsertrags und
-aufwandes sowie der Bilanzwerte der verzinslichen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten. Risiken aus
der Veränderung des Zinsniveaus bestehen im Wesentlichen aus der langfristigen Fremdfinanzierung
und aus der Marktwertänderung bei derivativen Instrumenten. Währungsrisiken bestehen vornehmlich
durch Fremdwährungspositionen der Aktiv- und Passivseite in USD.
Die IMMOFINANZ legt besonderes Augenmerk auf das Liquiditätsrisiko des Unternehmens, um eine
permanente Zahlungsfähigkeit zu gewährleisten. Die Überwachung der Liquiditätssituation der
IMMOFINANZ erfolgt durch eine monatliche Analyse der Zahlungsströme und eine Planung der zukünftigen Ein- uns Ausgaben. Die in diesem Prozess ermittelte Netto-Liquidität stellt die Basis für die
Planung von Investitionsentscheidungen und damit verbundener Kapitalbindung dar.
Angaben zu Beteiligungsgesellschaften
Die Anteile an verbundenen Unternehmen stellen sich wie folgt dar:
Gesellschaft
Kapitalanteil
IMMOEAST AG, Wien
54,64%
IMMOWEST Immobilien Anlagen AG, Wien
(vorläufig)
100,00%
Gesellschaft
Kapitalanteil
IMMOEAST AG, Wien
54,63%
IMMOWEST Immobilien Anlagen AG, Wien
100,00%
Eigenkapital zum
30.04.2009
Jahresfehlbetrag
5.242.823.835,45
EUR
-2.110.310.441,92
EUR
532.391.509,76
EUR
-9.904.302,50
EUR
Eigenkapital zum
30.04.2008
Jahresüberschuss/
-fehlbetrag
7.353.134.277,37
EUR
192.058.004,56
EUR
542.295.812,26
EUR
-4.116.287,31
EUR
Durchschnittliche Zahl der Arbeitnehmer
Das Unternehmen beschäftigt durchschnittlich zwei Dienstnehmer.
197
IMMOFINANZ AG
ANHANG
Angaben über Organe
Die Organe der IMMOFINANZ AG sind:
Vorstand:
Dr. Eduard Zehetner (Mitglied seit 21.11.2008 und Sprecher seit 28.02.2009)
Mag. Daniel Riedl (seit 01.07.2008)
Mag. Michael Wurzinger (seit 01.07.2008)
Mag. Thomas Kleibl (Mitglied und Sprecher vom 04.10.2008 bis 28.02.2009)
MMag. Dr. Karl Petrikovics (Vorsitzender und Mitglied bis 04.10.2008)
Mag. Christian Thornton (vom 01.07.2008 bis 18.12.2008)
Mag. Norbert Gertner (bis 30.06.2008)
Aufsichtsrat:
Univ.Prof. Mag. Dr. Herbert Kofler (Mitglied seit 23.09.2008) – Vorsitzender (seit 29.10.2008)
Dr. Michael Knap (Mitglied seit 23.09.2008) – Stellvertreter des Vorsitzenden (seit 29.10.2008)
Dr. Guido Schmidt-Chiari
Mag. Vitus Eckert (seit 23.09.2008)
Dr. Rudolf Fries (seit 23.09.2008)
MBA Nick van Ommen (seit 23.09.2008)
Dr. Wolfgang Reithofer – Vorsitzender und Mitglied (vom 23.09.2008 bis 29.10.2008)
Mag. Dr. Reinhold Süßenbacher – Stellvertreter des Vorsitzenden und Mitglied
(vom 23.09.2008 bis 29.10.2008)
Dr. Helmut Schwager – Vorsitzender und Mitglied (bis 23.09.2008)
Dkfm. Michael Kaufmann - Stellvertreter des Vorsitzenden und Mitglied (bis 23.09.2008)
Mag. Klaus Hübner (bis 23.09.2008)
Prokuristen:
Mag. Margit Hermentin
Thomas Hetz
Mag. Michael Wurzinger (bis 30.06.2008)
Mag. Daniel Riedl (bis 30.06.2008)
198
IMMOFINANZ AG
ANHANG
Die Mitglieder des Vorstandes der IMMOFINANZ AG erhielten im Geschäftsjahr 2008/09 von der Gesellschaft Bezüge in Höhe von EUR 2.241.138,12. Es wurden Beiträge an die Mitarbeitervorsorgekasse in
Höhe von EUR 19.097,31, sowie an Pensionskassen in Höhe von EUR 56.666,00 geleistet.
Wien, 3. August 2009
DER VORSTAND
Dr. Eduard Zehetner
Sprecher
Mag. Daniel Riedl
Mag. Michael Wurzinger
199
Entwicklung des Anlagevermögens gemäß § 226 (1) UGB
Werte in EUR
Anschaffungs- oder Herstellungskosten
Stand
Zugänge
Abgänge
1. Mai 2008
1. Wortmarken Konzern
30.399,05
0,00
0,00
2. Software
67.964,61
123.419,30
0,00
3. Anzahlung auf imm.Wirtschaftsgüter
67.270,50
0,00
0,00
Immaterielle
Vermögensgegenstände
165.634,16
123.419,30
0,00
1. Betriebs- und
Geschäftsausstattung
91.609,00
43.595,24
41.557,04
Sachanlagen
91.609,00
43.595,24
41.557,04
5.545.589.199,24
617.537,56
1.159.781.057,92
693.662,20
0,00
693.662,20
7.373.235,83
0,00
0,00
Unternehmen
6.322.536,57
0,00
0,00
Finanzanlagen
5.553.656.097,27
617.537,56
1.160.474.720,12
Summe Anlagevermögen
5.553.913.340,43
784.552,10
1.160.516.277,16
1. Anteile an verbundenen
Unternehmen
2. Ausleihungen an
verbundene Unternehmen
3. Wertpapiere (Wertrechte)
des Anlagevermögens
davon gegenüber verbundenen
200
IMMOFINANZ AG
Anschaffungs- oder Herstellungskosten
Umbuchungen
Abschreibung
Abschreibung
Buchwert
30. April 2009
kumuliert
30. April 2008
laufendes Jahr
0,00
30.399,05
12.508,15
17.890,90
19.990,74
2.099,84
67.270,50
258.654,41
86.923,84
171.730,57
44.792,71
63.751,94
-67.270,50
0,00
0,00
0,00
67.270,50
0,00
0,00
289.053,46
99.431,99
189.621,47
132.053,95
65.851,78
0,00
93.647,20
40.711,44
52.935,76
62.490,81
16.449,19
0,00
93.647,20
40.711,44
52.935,76
62.490,81
16.449,19
0,00
4.386.425.678,88
930.366.695,05
3.456.058.983,83
5.545.589.199,24
930.366.695,05
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
7.373.235,83
0,00
7.373.235,83
7.373.235,83
0,00
0,00
6.322.536,57
0,00
6.322.536,57
6.322.536,57
0,00
0,00
4.393.798.914,71
930.366.695,05
3.463.432.219,66
5.552.962.435,07
930.366.695,05
0,00
4.394.181.615,37
930.506.838,48
3.463.674.776,89
5.553.156.979,83
930.448.996,02
201
Beilage IV/1
IMMOFINANZ AG
Lagebericht für das Geschäftsjahr 2008/09
A. Allgemeines
Das Geschäftsjahr 2008/09 war von heftigen Turbulenzen auf den internationalen
Immobilien- und Finanzmärkten geprägt. Auch eine Reihe von Problemen, welche
durch mangelhaftes Management verursacht wurden, machten der IMMOFINANZ AG
(IMMOFINANZ) zu schaffen.
Die für das Management der IMMOFINANZ und Tochtergesellschaften zuständige
Constantia Privatbank AG (CPAG) unter den Vorständen Petrikovics und Gertner
verabsäumte es, auf die veränderten Rahmenbedingungen zu reagieren und die für die
hohen Geldabflüsse verantwortlichen Entwicklungsprojekte rechtzeitig zu sistieren oder
zu stoppen. Ende April 2008, also zum Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres,
wies die IMMOFINANZ-Gruppe eine sog. „Development Pipeline“ von ca. EUR 6,9
Mrd auf, bei einem Barmittelstand laut Konzernjahresabschluss 2007/08 von
EUR 756,6 Mio. Darüber hinaus ist dieses Management für eine Reihe von Geldflüssen
verantwortlich, deren Ordnungsmäßigkeit auch Gegenstand strafrechtlicher Untersuchungen ist.
So hatte die Tochtergesellschaft IMMOEAST AG (IMMOEAST) eine Forderung von
EUR 512 Mio gegen die Immofinanz Beteiligungs AG (IBAG), eine 99% Tochter einer
Camilla Privatstiftung und 1% im Besitz einer Stephanie Privatstiftung, beide
domiziliert in Liechtenstein. Diese Gesellschaft hat ihrerseits diese Mittel wieder an der
CPAG nahestehende Gesellschaften weitergeleitet hat, ob mit Wissen und/oder
Billigung der bzw. welcher IBAG-Organe ist noch Gegenstand der Untersuchungen des
genannten Strafverfahrens.
In diesen der CPAG nahestehenden Gesellschaften wurden mit diesem Geld und
ähnlichen Finanzierungen, die vom Management der IMMOFINANZ/ IMMOEAST,
nämlich der CPAG veranlasst wurden, die unterschiedlichsten Investitionen getätigt:
Aktien der IMMOFINANZ und der IMMOEAST, Finanzierung von Unternehmensund Grundstücksankäufen, Darlehen an Bankbeteiligungen zur Finanzierung ihres
Geschäftsbetriebes, Darlehen an Bankbeteiligungen zur Finanzierung von Gewinnausschüttungen an die Mutter CPAG, Finanzierung von Liegenschaftsankäufen udglm.
Die Rechtmäßigkeit dieser Transaktionen, welche alle nicht dem Geschäftszweck der
IMMOFINANZ bzw. IMMOEAST dienten, ist Gegenstand staatsanwaltlicher Erhebungen im Rahmen des Strafverfahrens gegen frühere Manager, Mitarbeiter und Organe der
CPAG. Die IMMOEAST hat sich dem Verfahren als Privatbeteiligte angeschlossen.
Diese sog. „IBAG-Anleihe“ in der Bilanz 2008 der IMMOEAST AG hat die, in den
Niederlanden domizilierte, Constantia Packaging B.V. (CPBV), die damalige Mutter
der CPAG, angekauft. Der primäre Plan war, die Forderung mit etwaigen Ankaufserlösen aus dem Verkauf des Immobiliengeschäftes (der „Managementverträge“) gegen
zu rechnen. Dieser Verkauf kam aus Zeitgründen – und weil die IMMOFINANZ nicht
mehr über die notwendigen Finanzmittel verfügte – nicht zu Stande, wodurch zum
Vorteil für die Aktionäre der beiden Immobiliengesellschaften – ungewollt zwar, aber
202
Beilage IV/2
IMMOFINANZ AG
immerhin – ein enormer Geldabfluss verhindert wurde. Daher wurde die Forderung in
bar fällig. In dem dazu in den Niederlanden angestrengten Gerichtsverfahren, das die
Zuständigkeit klären sollte, wurde die Forderung nicht bestritten.
Seit Feber 2009 ist mit den Vertretern der CPBV ein Vergleich zur Bezahlung des
beschriebenen Forderungsankaufes akkordiert, der im wesentlich folgende Komponenten umfasst: EUR 170 Mio in bar, 36,37 Mio Stück IMMOEAST Aktien, plus einer
Reihe von Tochtergesellschaften der CPBV, deren Vermögen in Finanzforderungen und
Liegenschaften bestehen. Insgesamt wurde die Vergleichssumme mit EUR 350 Mio
bewertet. Dies deckt sich auch mit der Einschätzung der befassten Rechtsanwälte
Dorda-Brugger-Jordis in Bezug auf etwaige Prozessaussichten.
Außerdem waren per Ende des vorgegangenen Geschäftsjahres Finanzierungen
gegenüber dem IMMOFINANZ Konzern, insbesondere gegen die IMMOAUSTRIA
Immobilien Anlagen GmbH (IMMOAUSTRIA) und deren Konzerngesellschaften, im
Gesamtausmaß von fast EUR 1,5 Mrd ausständig (sog. „Intercompany Loan“), dessen
zeitnahe Einbringlichkeit nicht mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit
angenommen werden konnte.
All diese Umstände führten dazu, dass im Oktober 2008 österreichische und internationale Banken im Zusammenhang mit der Übernahme der CPAG durch fünf
österreichische „Systembanken“ Zweifel an der liquiditätsmäßigen Überlebensfähigkeit
von IMMOFINANZ und IMMOEAST äußerten. Die Vorstände der beiden Gesellschaften führten daher eine Fortbestandsprognose durch, welche am 15.12.2008 den
Bankenvertretern präsentiert wurde. Diese mit Unterstützung internationaler Berater
(Roland Berger, Morgan Stanley etc.) erstellte und von PwC geprüfte Mittelfristprognose ergab, dass beide Unternehmen unter der Voraussetzung der erfolgreichen
Abarbeitung eines umfassenden Maßnahmenkatalogs mit überwiegender Wahrscheinlichkeit überlebensfähig sind.
So wurde die eingangs erwähnte „Development-Pipeline“ radikal gekürzt, Investitionsvolumina in Höhe von ca. EUR 3,5 Mrd wurde gestrichen, solche im Ausmaß von
EUR 1,7 Mrd „eingefroren“ – hier liegt ein Fertigstellungsgrad von ca. einem Drittel
vor – und ca. EUR 1,7 Mrd werden weitergebaut. Die dafür in den nächsten dreieinhalb
Jahren noch notwendigen Baukosten von ca. EUR 827 Mio sind im Ausmaß von ca.
EUR 700 Mio durch Finanzierungszusagen bereits gedeckt.
Durch diese Maßnahmen sowie durch ein Verkaufsprogramm von rund EUR 500 Mio
auf Basis einer fokussierten Portfoliostrategie und einer äußerst restriktiven Spar- und
Ausgabenpolitik konnte die Unternehmensgruppe finanziell stabilisiert werden. Die
IMMOEAST Gruppe verfügt derzeit über eine freie Liquidität von ca. EUR 390 Mio,
der Gesamtkonzern von ca. EUR 450 Mio.
Darüber hinaus konnten in den letzten sieben Monaten Finanzierungen von über einer
halben Milliarde Euro neu abgeschlossen oder prolongiert werden, was zeigt, dass die
finanzierenden Banken, insbesondere auf besicherter Basis bzw. Objektebene, zunehmend bereit sind, neues Geschäft mit der Gruppe einzugehen bzw. auslaufende
203
Beilage IV/3
IMMOFINANZ AG
Finanzierungen zu verlängern oder neu zu strukturieren. Dies gilt vor allem auch für
kritisch angesehene Länder wie Russland oder Rumänien.
Ende April 2009 wurde vom Aufsichtsrat ein Budget für 2009/10 und eine Mittelfristplanung für die drei darauffolgenden Geschäftsjahre verabschiedet, deren Hauptaugenmerk die zugehörige Liquiditätsplanung war. In diesen Rechenwerken sind alle
Segmente operating-cashflow-positiv und zeigen – mit den beschriebenen Maßnahmen
und den getroffenen, realistischen Annahmen – positive Ergebnisse.
Mit dem Kreis der „SynLoan“-Banken wird derzeit eine Restrukturierung dieser
Fazilität dahingehend verhandelt, dass vorzeitige Tilgungen im Ausmaß von ca. je 20%
in 2009 und 2010 sowie eine höhere Marge gegen eine geänderte Dokumentation
getauscht werden, die potenzielle technische Defaults (z.B. aufgrund von Rechtsstreitigkeiten mit Dritten) eliminiert.
Zusammenfassend erachten wir es daher als gerechtfertigt, richtig und erforderlich, zu
Fortführungswerten (Going Concern) zu bilanzieren.
B. Tätigkeit
Die IMMOFINANZ AG (in der Folge IMMOFINANZ) hat ihren Sitz in A-1120 Wien,
Gaudenzdorfer Gürtel 67. Die Gesellschaft fungiert als Dachgesellschaft für die drei
Segmente IMMOAUSTRIA, IMMOEAST und IMMOWEST des IMMOFINANZKonzerns. Die wesentlichste Aktivität der Gesellschaft besteht im Halten und Verwalten
von Beteiligungen.
Am 29. August 2008 hat die Gesellschaft mit zwei Vorständen einen Dienstvertrag
abgeschlossen. Diese Veränderung zum Vorjahr hat sich durch die im Herbst 2008
geplante Internalisierung des Managements ergeben.
C. Geschäftsverlauf
Allgemeines
Die während des Geschäftsjahres 2008/2009 aufgetretene Finanzmarktkrise hatte einen
wesentlichen Einfluss auf den Immobilienmarkt. Speziell im osteuropäischen Markt
kam es zu einem drastischen Verfall der Immobilienwerte und damit zu hohem
Abwertungsbedarf in diesem Bereich. Verstärkt wurde dieser Effekt noch durch zusätzliche Währungsabwertungen. Diese Umstände haben wesentlichen Einfluss auf den
Geschäftsverlauf der IMMOFINANZ AG genommen. Die vorgenommenen konzernweiten Abwertungen bei den Immobilien führten in Folge zu Abwertungen der
Beteiligungen, die sich in der IMMOFINANZ AG als Konzernmutter im Gesamtausmaß von EUR 930.366.695,05 niederschlugen. Als weitere Folge war dadurch auch
die Werthaltigkeit der Konzernforderungen, die die IMMOFINANZ AG ihren ausländischen Konzerntöchtern hauptsächlich für die Finanzierung von Immobilienprojekten
gewährt hat, nicht mehr zu Gänze gegeben. Hier mussten Wertberichtungen in Höhe
204
Beilage IV/4
IMMOFINANZ AG
von insgesamt EUR 56.485.694,78 durchgeführt werden. Diese Faktoren schlagen sich
nun sowohl in der Vermögenslage als auch in der Ertragslage negativ nieder
Mit Wirkung vom 1. März 2009 erwarb die IMMOEAST von der IMMOFINANZ den
Gesamtanteil an deren Österreich-Regionalholding IMMOAUSTRIA. Der Kaufpreis
betrug EUR 1,465 Mrd. und wurde auf Basis des NAV (Net Asset Value) ermittelt.
Dieser Wertansatz beruht auf einem Bewertungsgutachten der Investmentbank Morgan
Stanley.
Vermögenslage
Das Vermögen der IMMOFINANZ besteht im Wesentlichen aus Finanzanlagen,
sonstigen Forderungen sowie Guthaben bei Kreditinstituten. Die Bilanzsumme beträgt
EUR 4.119.487.982,27.
Diese hat
sich
gegenüber
dem
Vorjahr
um
EUR 2.746.813.629,43 gesenkt. Die Reduktion ist im Wesentlichen auf den während
des Geschäftsjahres 2008/09 durchgeführten Verkauf der IMMOAUSTRIA Immobilien
Anlagen GmbH, auf den Ablauf der Wandelanleihe 2001-2008 sowie dem Umtauschangebot der Wandelanleihe 2014 und Wandelanleihe 2017 und der damit verbundenen
Ausgabe der Wandelanleihe 2011 zurückzuführen.
Die Immofinanz AG hat am 6.4.2009 sämtlichen Inhabern der EUR 750.000.000,00
2,75% Wandelschuldverschreibungen der Gesellschaft, fällig 2014 (die "Wandelschuldverschreibungen 2014") und sämtlichen Inhabern der EUR 750.000.000,00
1,25% Wandelschuldverschreibungen der Gesellschaft, fällig 2017 (die "Wandelschuldverschreibungen 2017") ein Umtauschangebot für die Wandelschuldverschreibungen 2014 und für die Wandelschuldverschreibungen 2017 zum Umtausch in neue
bis zu EUR 600.000.000,00 auf Inhaber lautende 7,00 % Wandelschuldverschreibungen
der Gesellschaft, fällig 22.12.2011, im Mindestnennbetrag von je EUR 100.000,00
ISIN XS0416178530 und zum Bezug einer Barzahlung in Höhe von insgesamt bis zu
EUR 75.000.000,00 unterbreitet.
Das endgültige Ergebnis des Umtauschangebotes stellt sich wie folgt dar:
Inhaber haben insgesamt 5.740 Stück Wandelschuldverschreibungen im Nennbetrag
von je EUR 100.000,00 zum Umtausch eingereicht. Dies entspricht einer Annahmequote des Umtauschangebots von rund 38%. Es wurden 10% der Wandelschuldverschreibungen 2014 und 66% der Wandelschuldverschreibungen 2017 getauscht.
Aufgrund der Annahmequote von rund 38% verringern sich das ausstehende Nominale
der bestehenden Wandelschuldverschreibungen und die damit einhergehenden Verbindlichkeiten der Gesellschaft von insgesamt EUR 1,5 Mrd. auf EUR 1.184 Mio. und
das Eigenkapital der Gesellschaft erhöht sich um bis zu EUR 316 Mio. Das Gesamtnominale der im Zuge des Umtauschangebots von der Gesellschaft auszugebenden
neuen Wandelschuldverschreibungen beträgt damit EUR 229,7 Mio. Der Gesamtbetrag
der von der Gesellschaft zu bezahlenden Umtauschprämie beträgt EUR 28,7 Mio.
205
Beilage IV/5
IMMOFINANZ AG
Ertragslage
Der im Geschäftsjahr 2008/09 erzielte Jahresfehlbetrag beträgt EUR -530.865.674,97
(2007/07: EUR --97.785.272,74). Dies ist, wie bereits erwähnt, im Wesentlichen auf die
Abwertung der Forderungen und Beteiligungen zurückzuführen, obwohl positive
Effekte aus Zinserträgen, speziell aufgrund der Umwandlung der Wandelanleihen, einen
nicht unwesentlichen Anteil ausmachen.
Finanzlage
Die Veränderung des Finanzmittelbestandes gegenüber dem Vorjahr beträgt
TEUR 10.191. Der Nettogeldzufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit beläuft sich
auf TEUR 744. Der Nettogeldzufluss aus der Investitionstätigkeit beträgt
TEUR 305.918. Der Nettogeldabfluss aus der Finanzierungstätigkeit beträgt
TEUR 296.471.
Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren
Die IMMOFINANZ hat im Berichtsjahr die Anzahl der direkt oder indirekt gehaltenen
Immobilien von 3.128 auf 1.847 gesenkt. Damit einhergehend sank die Gesamtnutzfläche um 28,9% auf 9,5 Mio. m2. Dies war bedingt durch den Verkauf der
IMMOAUSTRIA an die IMMOEAST AG.
D. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres
Nach dem Bilanzstichtag wurde die Entscheidung getroffen, die Verwaltung sämtlicher
Österreich-Objekte nicht mehr über die IMV Immobilien Management und Verwaltung
GmbH, sondern über die im teilweisen Eigentum der IMMOFINANZ stehende
BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH abzuwickeln. Auch über die Verwaltung der Auslandsobjekte, die bis zum 30. April 2009 über die ausländischen
Tochtergesellschaften der IMV Immobilien Management und Verwaltung GmbH
abgewickelt wurde, wird es in Zukunft Änderungen geben, wobei hier die Entscheidungen über einen Wechsel Länderweise getroffen werden.
Nach dem Bilanzstichtag erfolgte die IT-Abkoppelung der IMMOFINANZ von der
Constantia Privatbank AG. Ab dem 6. Juli 2009 verfügt die IMMOFINANZ-Gruppe
über ihre eigene, unabhängige IT- und Telefonstruktur.
Die IMMOFINANZ-Gruppe hat nach dem Bilanzstichtag ein internationales Portfolio
mit sechs Objekten in Österreich und einer Liegenschaft in Amsterdam erworben. Im
laufenden Geschäftsjahr 2009/2010 werden noch weitere Liegenschaften in Nizza,
Nürnberg, Frankfurt und Hamburg angekauft werden.
Derzeit werden die ausgegebenen Wandelschuldverschreibungen 2014 und Wandelschuldverschreibungen 2017 laufend rückgekauft.
206
Beilage IV/6
IMMOFINANZ AG
E. Angaben zum Kapital
Das Grundkapital der IMMOFINANZ beträgt zum 30. April 2009 EUR 476.578.992,72
(2007/08: TEUR 476.528) und ist in 459.050.894 (2007/08: 459.001.443) nennwertlose
Stückaktien zerlegt.
Stück
Grundkapital
Stück
Grundkapital
EUR
30.April 2009
Namensaktien
EUR
30.April 2009
30. April 2008
30. April 2008
6
6,23
6
6,23
Inhaberaktien
459.050.888
476.578.986,56
459.001.437
476.527.647,36
Summe
459.050.894
476.578.992,79
459.001.443
476.527.653,59
Die Übertragung der Namensaktien ist an die Zustimmung der Gesellschaft gebunden.
Die Inhaber der Namensaktien sind berechtigt, je ein Mitglied in den Aufsichtsrat zu
entsenden.
Die Fries Holding GmbH hält 12% und die Witiko Invest GmbH 5,8% an der
IMMOFINANZ.
Der Vorstand ist von der Hauptversammlung dazu ermächtigt, eigene Aktien im
Ausmaß von maximal 10% des Grundkapitals zu ewerben. Weiters hat der Vorstand die
Ermächtigung, mit Zustimmung des Aufsichtsrats, eigene Aktien anders als über die
Börse oder ein öffentliches Angebot unter Ausschluss des Bezugsrecht, zu veräußern.
Nach dem Auslaufen der 4% Wandelanleihe 2001-2008 (AT0000351465) der
IMMOFINANZ AG zum 31. August 2008 stieg durch die Ausübung von Wandlungsrechten die Anzahl der auf den Inhaber lautenden, stimmberechtigten, nennbetragslosen Stückaktien der IMMOFINANZ AG von 459.001.443 auf 459.050.894
Stück. Die neuen Aktien stammen aus dem bedingten Kapital der Gesellschaft und
verfügen über Gewinnberechtigung ab 1. Mai 2008. Die Wiener Börse AG hat die
neuen Aktien zum Amtlichen Handel zugelassen. Die Aufnahme des Handels der neuen
Aktien erfolgte am 5. September 2008 unter der ISIN AT0000A0AUL5 im Segment
Standard Market Auction.
Mit Beschluss der ordentlichen Hauptversammlung vom 27. September 2007 wird der
Vorstand ermächtigt, binnen 5 Jahren ab dem Datum der Beschlussfassung mit
Zustimmung des Aufsichtsrates Wandelschuldverschreibungen, mit denen ein
Umtausch- oder Bezugsrecht auf bis zu 151.060.596 Stück auf Inhaber lautende
Stammaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu
EUR 156.828.594,90 verbunden ist, mit oder ohne Bezugsrechtsausschluss auch in
mehreren Tranchen auszugeben und alle weiteren Bedingungen, die Ausgabe und das
Umtauschverfahren der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen. Gleichzeitig wurde
207
Beilage IV/7
IMMOFINANZ AG
der Vorstand ermächtigt, das Grundkapital um bis zu EUR 156.828.594,90 durch
Ausgabe von bis zu 151.060.596 Stück neue, auf Inhaber lautende Stammaktien zur
Am 19. November 2007 wurden 7.500 Stück Wandelschuldverschreibungen im
Nominale von je EUR 100.000,00 ausgegeben. Die Verzinsung wurde mit 1,25 %
festgesetzt. Die Laufzeit endet am 19. November 2017. Je Nominal EUR 100.000,00
der Wandelanleihe berechtigen 10,799 Stück neue, auf Inhaber lautende, Stammaktien
der IMMOFINANZ AG zu erhalten. Das Wandlungsrecht kann seit 2. Jänner 2008 bis
9. November 2017 durch Zeichnung einer Wandlungserklärung ausgeübt werden. Die
Anleihezeichner haben weiters das Recht, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von
mindestens 10 Tagen mit Wirkung zum 19. November 2012 und 19. November 2014
alle oder einzelne ihrer Wandelanleihen vorzeitig zu kündigen. Die Gesellschaft ist
berechtigt, die Schuldverschreibung an oder nach dem 3. Dezember 2014 insgesamt,
nicht jedoch teilweise, jederzeit mit einer Frist von mindestens 30 höchstens 90 Tagen
zu kündigen wenn der Aktienkurs an mindestens 20 Handelstagen innerhalb eines
Zeitraumes von mindestens 30 Handelstagen, der nicht weniger als 5 Handelstage vor
Bekanntmachung der Kündigung endet, 130 % des dann geltenden Wandlungspreises
übersteigt.
Mit Beschluss der ordentlichen Hauptversammlung vom 28. September 2006 wurde der
Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats innerhalb von 5 Jahren
Wandelschuldverschreibungen mit denen ein Umtausch- oder Bezugsrecht auf bis zu
55.940.125 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft mit einem
anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu EUR 58.076.106,11 verbunden ist, auch
in mehrere Tranchen, bis zu einem Gesamtnennwert von EUR 750.000.000,00
auszugeben. Das Bezugsrecht der Aktionäre wurde ausgeschlossen. Gleichzeitig wurde
der Vorstand ermächtigt, das Grundkapital um bis zu EUR 58.076.106,11 durch
Ausgabe von bis zu 55.940.125 Stück neue, auf Inhaber lautende Stammaktien zur
Am 19. Jänner 2007 wurden demzufolge 7.500 Stück Wandelschuldverschreibungen im
Nominale von je EUR 100.000,00 ausgegeben. Die Verzinsung wurde mit 2,75 %
festgesetzt. Die Laufzeit endet am 20. Jänner 2014. Je Nominal EUR 100.000,00 der
Wandelanleihe berechtigen 6.811,9891 Stück neue, auf Inhaber lautende, Stammaktien
der IMMOFINANZ AG zu erhalten. Das Wandlungsrecht kann seit 1. März 2007 bis
9. Jänner 2014 durch Zeichnung einer Wandlungserklärung ausgeübt werden. Die
Anleihezeichner haben weiters das Recht, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von
mindestens 10 Tagen mit Wirkung zum 19. Jänner 2012 alle oder einzelne ihrer
Wandelanleihen vorzeitig zu kündigen. Die Gesellschaft ist berechtigt, die Schuldverschreibung an oder nach dem 19. Jänner 2011 insgesamt, nicht jedoch teilweise,
jederzeit mit einer Frist von mindestens 30 höchstens 90 Tagen zu kündigen wenn der
Aktienkurs an mindestens 20 Handelstagen innerhalb eines Zeitraumes von mindestens
30 Handelstagen, der nicht weniger als 5 Handelstage vor Bekanntmachung der
Kündigung endet, 130 % des dann geltenden Wandlungspreises übersteigt.
208
Beilage IV/8
IMMOFINANZ AG
Durch den Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung vom 18. Juni 2001
wurde der Vorstand ermächtigt, innerhalb der nächsten vier Jahre bis zu 150.000 Stück
auf Inhaber lautende verzinsliche Wandelschuldverschreibungen im Nennbetrag von je
EUR 1.000,-- mit einem Umtauschrecht in Aktien – unter Wahrung des gesetzlichen
Bezugsrechtes der Aktionäre – zum Ausgabekurs von 98 % auszugeben. Die Gläubiger
der Wandelschuldverschreibung erhielten das unentziehbare Recht, die Schuldverschreibung bei Endfälligkeit in Inhaberaktien der Gesellschaft mit Dividendenberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres der Wandlung umzutauschen, und zwar in
der Weise, dass eine Schuldverschreibung in 150 Aktien getauscht wird.
Aufgrund dieses Beschlusses wurden mit 31. August 2001 100.000 Stück Wandelschuldverschreibungen mit einem Nominale von je EUR 1.000,-- ausgegeben. Die
Wandelschuldverschreibungen werden mit 4% p.a. verzinst. Durch den Beschluss des
Vorstands vom 30.01.2007 und des Aufsichtsrats vom 31.01.2007 wurde der
15.03.2007 als zusätzlicher Wandlungstermin eingeführt. Aus der Wandlung von
74.050 Stück Teilschuldverschreibungen zum 15.03.2007 sind den Wandlungsgläubigern 11.480.447 neue Aktien zugeteilt worden.
Um den Gläubigern der Wandelschuldverschreibungen das unentziehbare Umtauschrecht in Aktien gewähren zu können, wurde in der außerordentlichen Hauptversammlung vom 18. Juni 2001 weiters der Beschluss gefasst, das Grundkapital von
EUR 116.152.213,26 durch die Ausgabe von bis zu 22.500.000 Stück Inhaberaktien
ohne Nennbetrag mit Gewinnberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres der
Wandlung um bis zu EUR 23.359.125,27 bedingt zu erhöhen.
Es bestehen keine Satzungsbestimmungen, die über die gesetzlichen Bestimmungen zur
Ernennung von Vorstand und Aufsichtsrat sowie zur Änderung der Satzung hinausgehende Regelungen enthalten.
In der Satzung gibt es keine Vereinbarungen, die im Falle eines Kontrollwechsels
Wirksamkeit erlangen, sich ändern oder enden.
Es bestehen Entschädigungsvereinbarungen zwischen der Gesellschaft und ihren
Vorständen für den Fall eines öffentlichen Angebots, für die Mitglieder des Aufsichtsrats gibt es keine entsprechenden Vereinbarungen.
Die Satzung wurde geändert, dass sollte nur ein Vorstand bestellt sein, zeichnet dieser
selbstständig. Sollten zwei oder mehr Vorstandmitglieder bestellt sein, wird die
Gesellschaft durch je zwei Vorstandsmitglieder gemeinsam oder durch ein Vorstandsmitglied gemeinsam mit einem Prokuristen vertreten.
Weiters wurde festgelegt, dass wenn ein Vorstandsmitglied zum Vorsitzenden des
Vorstands ernannt wird, dessen Stimme bei Stimmgleichheit den Ausschlag gibt.
F. Forschung und Entwicklung
Die IMMOFINANZ tätigt keine Ausgaben für Forschung und Entwicklung.
209
Beilage IV/9
IMMOFINANZ AG
G. Zweigniederlassungen
Die IMMOFINANZ hat keine Zweigniederlassungen.
H. Finanzinstrumente und Risikoberichterstattung
IMMOFINANZ ist als international tätiges Unternehmen verschiedenen finanziellen
Risiken ausgesetzt. Die bedeutendsten finanziellen Risiken ergeben sich aus möglichen
Änderungen von Fremdwährungskursen, Zinssätzen, Aktienkursen, der Möglichkeit die
Liquidität sicherzustellen sowie der Bonität und Zahlungsfähigkeit von Kunden und
Geschäftspartnern der IMMOFINANZ. Ziel des Unternehmens ist es die oben angeführten Risiken durch ein systematisches Risikomanagement aktiv zu steuern.
Die originären Finanzinstrumente umfassen auf der Aktivseite im Wesentlichen die im
Finanzanlagevermögen ausgewiesenen Anteile an verbundenen Unternehmen, Wertpapiere, Forderungen aus Finanzierungen und Guthaben bei Kreditinstituten. Auf der
Passivseite enthalten die originären Finanzinstrumente im Wesentlichen die Finanzverbindlichkeiten und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.
Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos hat die Gesellschaft SWAP- und CAPGeschäfte mit Kreditinstituten abgeschlossen.
Ausfall-/Kreditrisiko
Unter Kreditrisiko (Ausfallrisiko) wird das Risiko verstanden, dass eine Partei eines
Finanzinstruments der anderen Partei einen finanziellen Verlust verursacht, indem sie
einer finanziellen Verpflichtung nicht nachkommt.
Kreditrisiken ergeben sich aus der Möglichkeit, dass die Gegenpartei einer Transaktion
ihren Verpflichtungen nicht nachkommt und dadurch ein finanzieller Schaden für die
IMMOFINANZ entsteht. Das maximale Kreditrisiko entspricht den auf der Aktivseite
ausgewiesenen Werten.
Der Bestand an originären Finanzinstrumenten ergibt sich aus der Bilanz, die Höhe der
finanziellen Vermögenswerte gibt das maximale Ausfallrisiko an. Das Ausfallsrisiko bei
anderen auf der Aktivseite ausgewiesenen originären Finanzinstrumenten ist ebenfalls
gering, da sämtliche Finanzgeschäfte mit Finanzinstituten erster Bonität abgeschlossen
wurden.
Fremdwährungsrisiko
IMMOFINANZ ist wie folgt dem Fremdwährungsrisiko ausgesetzt: Barbestände,
Kreditvergabe und Kreditaufnahmen können die Vermögenslage der Gesellschaft beeinflussen.
Dem Risiko der Wertminderung von Barbeständen in Fremdwährung wird durch rasche
Konvertierung von Barbeständen in Euro begegnet.
210
Beilage IV/10
IMMOFINANZ AG
Ein anderes Steuerungsinstrument zur Vermeidung des Währungsrisikos ist die
restriktive Aufnahme und Vergabe von Fremdwährungskrediten.
Zinsänderungsrisiko
IMMOFINANZ ist als international agierendes Unternehmen den Zinsänderungsrisiken
der verschiedenen Immobilienteilmärkte ausgesetzt. Dem Zinsänderungsrisiko wird in
der Gesellschaft selbst durch die Vermeidung von Fixzinssatzvereinbarungen begegnet.
Im Bereich des IMMOFINANZ-Konzerns wird Zinsänderungsrisiken zusätzlich durch
den Abschluss von Sicherungsgeschäften begegnet.
Sonstige Risiken
IMMOFINANZ ist als international tätiges Unternehmen auch Preisrisiken ausgesetzt.
Darunter versteht man das Risiko, dass der Fair Value oder die künftigen Cash-Flows
aufgrund von Änderungen der Marktpreise schwanken.
Führt die Immobilienmarktentwicklung einer Region zu steigenden Renditen und
wurden Immobilienerwerbe zu fixen Renditen vereinbart, die unter diesen Renditen
liegen, besteht für die IMMOFINANZ ein Preisrisiko.
Liquiditätsrisiko in Zusammenhang mit Finanz- u. Immobilienkrise
Die Finanzmarktkrise und die damit einhergehende Kreditknappheit, sowie die
angespannte Situation um die Zukunft der IMMOFINANZ Gruppe machten es
schwierig neue Kredite zu verhandeln und erschwerten den Zugang zu liquiden Mitteln
in den vergangenen Monaten.
Während es bis zum Ende des letzten Geschäftsjahrs eine Routinetätigkeit war, für
Immobilien und Immobilienentwicklungen Finanzierungen von Banken oder Kreditinstituten zu erhalten, stellt sich die Situation nunmehr bedeutend anders dar: Banken
und Kreditinstitute, welche ebenfalls unter den Entwicklungen auf den Finanzmärkten
leiden und häufig selbst mit gravierenden Liquiditätsengpässen zu kämpfen haben,
führten in den letzten Monaten neue Kriterien für die Kreditvergabe ein und konfrontieren potentielle Kreditnehmer mit neuen Vergabeprozessen und Richtlinien.
Obwohl die IMMOFINANZ alle Erfordernisse erfüllte, welche von Bankenseite gestellt
wurden, wurde die Kreditvergabe in einigen Fällen ohne Angabe von Gründen
blockiert.
In diesem schwierigen Umfeld legt die IMMOFINANZ besonderes Augenmerk auf das
Liquiditätsrisiko des Unternehmens, um eine permanente Zahlungsfähigkeit zu gewährleisten. Die Überwachung der Liquiditätssituation der IMMOFINANZ erfolgt durch
eine monatliche Analyse der Zahlungsströme und eine Planung der zukünftigen Einuns Ausgaben. Die in diesem Prozess ermittelte Netto-Liquidität stellt die Basis für die
Planung von Investitionsentscheidungen und damit verbundener Kapitalbindung dar.
211
Beilage IV/11
IMMOFINANZ AG
Durch konsequente Restrukturierungsmaßnahmen konnte die Liquiditätssituation der
IMMOFINANZ verbessert werden. Dazu wurde einerseits versucht, zukünftige Ausgaben zu reduzieren und andererseits günstige Refinanzierungen zu schaffen. Der
wichtigste Schritt in Richtung Stärkung der Liquidität wurde durch das Stilllegen vieler
Entwicklungsprojekte gemacht. Bei diesen Developments wurde die Realisierung bis zu
einer Änderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verschoben. Die Neuverhandlung von Refinanzierungen, der niedrige Leitzinssatz und der Verkauf von
einzelnen Immobilien, Gesellschaften und Finanzbeteiligungen machten es ebenfalls
möglich, die Liquiditätssituation des Unternehmens zu stärken.
Zukünftige Ankauf- uns Investitionsverpflichtungen aus bestehenden Verträgen, Capital
Calls von Finanzbeteiligungen, außerplanmäßige Kreditrückführungen auf Grund von
Vertragsverletzungen (Covenants), Prozesskosten, übernommene Garantien und die
Ablösung der Managementverträge bringen weiteren Liquiditätsbedarf des Unternehmens mit sich, der nur durch eine Refinanzierung am Kapitalmarkt gedeckt werden
kann.
I. Ausblick
Die IMMOFINANZ AG agiert in einem wirtschaftlichen Umfeld, das durch die Finanzund Wirtschaftskrise von großen Unsicherheiten geprägt ist. Das Geschäftsjahr 2008/09
ist geprägt von der Konsolidierung und Restrukturierung des Portfolios, welche sich
auch noch im Geschäftsjahr 2009/10 weiter betrieben werden. Wir sind zuversichtlich,
dass aufgrund des weiterhin bestehenden Nachholbedarfes an hochwertigen Immobilien
in europäischen Ländern eine Markterholung in naher Zukunft einsetzen wird. Unter
dieser Annahme gehen wir davon aus, dass ein großer Teil der derzeit gestoppten
Developments weitergeführt werden kann. Diese Projekte stellen ein wichtiges Potential
für das zukünftige Wachstum des Unternehmens nach der Konsolidierung dar. Die
Aviso Delta GmbH soll in Kürze von der IMMOEAST AG und der IMMOFINANZ
AG übernommen werden. Damit wird die seit langem angestrebte Internalisierung von
Management und Personal abgeschlossen werden. Mittelfristig wird es zu einer
weiteren strukturellen Zusammenführung der IMMOFINANZ-IMMOEAST-Gruppe
kommen; eine Fusion der beiden Aktiengesellschaften wird geprüft.
Der Vorstand
Dr. Eduard Zehetner
Sprecher
Mag. Daniel Riedl
212
Mag. Michael Wurzinger
ABCD
IMMOFINANZ AG, Wien
Bericht über die Prüfung des Jahresabschlusses zum 30. April 2009
3. August 2009
Bericht zum Jahresabschluss
Wir haben den beigefügten Jahresabschluss der
IMMOFINANZ AG,
Wien,
für das Geschäftsjahr vom 1. Mai 2008 bis zum 30. April 2009 unter Einbeziehung der
Buchführung geprüft. Dieser Jahresabschluss umfasst die Bilanz zum 30. April 2009, die
Gewinn- und Verlustrechnung für das am 30. April 2009 endende Geschäftsjahr sowie eine
Zusammenfassung der wesentlichen angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und
sonstige Anhangangaben.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und die Buchführung
Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind für die Buchführung sowie für die Aufstellung
und den Inhalt eines Jahresabschlusses verantwortlich, der ein möglichst getreues Bild der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften vermittelt. Diese Verantwortung beinhaltet:
Gestaltung, Umsetzung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, soweit dieses für
die Aufstellung des Jahresabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft von Bedeutung ist, damit dieser frei von
wesentlichen Fehldarstellungen, sei es auf Grund beabsichtigter oder unbeabsichtigter Fehler,
ist; die Auswahl und Anwendung geeigneter Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden; die
Vornahme von Schätzungen, die unter Berücksichtigung der gegebenen Rahmenbedingungen
angemessen erscheinen.
Verantwortung des Abschlussprüfers und Beschreibung von Art und
Umfang der gesetzlichen Abschlussprüfung
Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Jahresabschluss
auf der Grundlage unserer Prüfung. Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der in
Österreich geltenden gesetzlichen Vorschriften und Grundsätze ordnungsgemäßer Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern, dass wir die Standesregeln einhalten und die
Prüfung so planen und durchführen, dass wir uns mit hinreichender Sicherheit ein Urteil darüber
bilden können, ob der Jahresabschluss frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist.
1
213
ABCD
IMMOFINANZ AG, Wien
Bericht über die Prüfung des Jahresabschlusses zum 30. April 2009
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von
Prüfungsnachweisen hinsichtlich der Beträge und sonstigen Angaben im Jahresabschluss. Die
Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Abschlussprüfers unter
Berücksichtigung seiner Einschätzung des Risikos eines Auftretens wesentlicher Fehldarstellungen, sei es auf Grund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten Fehlern. Bei der Vornahme dieser Risikoeinschätzung berücksichtigt der Abschlussprüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung des Jahresabschlusses und die Vermittlung eines
möglichst getreuen Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft von
Bedeutung ist, um unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen geeignete Prüfungshandlungen festzulegen, nicht jedoch um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit der internen
Kontrollen der Gesellschaft abzugeben. Die Prüfung umfasst ferner die Beurteilung der
Angemessenheit der angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und der von den
gesetzlichen Vertretern vorgenommenen wesentlichen Schätzungen sowie eine Würdigung der
Gesamtaussage des Jahresabschlusses.
Wir sind der Auffassung, dass wir ausreichende und geeignete Prüfungsnachweise erlangt
haben, sodass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unser Prüfungsurteil
darstellt.
Prüfungsurteil
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Auf Grund der bei der Prüfung
gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss nach unserer Beurteilung den
gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und
Finanzlage der Gesellschaft zum 30. April 2009 sowie der Ertragslage der Gesellschaft für das
Geschäftsjahr vom 1. Mai 2008 bis zum 30. April 2009 in Übereinstimmung mit den
österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung.
Aussagen zum Lagebericht
Der Lagebericht ist auf Grund der gesetzlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem
Jahresabschluss in Einklang steht und ob die sonstigen Angaben im Lagebericht nicht eine
falsche Vorstellung von der Lage der Gesellschaft erwecken. Der Bestätigungsvermerk hat auch
eine Aussage darüber zu enthalten, ob der Lagebericht mit dem Jahresabschluss in Einklang
steht und ob die Angaben nach § 243a UGB zutreffen.
Der Lagebericht steht nach unserer Beurteilung in Einklang mit dem Jahresabschluss. Die
Angaben gemäß § 243a UGB sind zutreffend.
KPMG Austria GmbH
Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft
Mag. Bernhard Mechtler
Wirtschaftsprüfer
Mag. Helmut Kerschbaumer
Wirtschaftsprüfer
Die Veröffentlichung oder Weitergabe des Jahresabschlusses mit unserem Bestätigungsvermerk darf nur
in der von uns bestätigten Fassung erfolgen. Dieser Bestätigungsvermerk bezieht sich ausschließlich auf
den deutschsprachigen, unverkürzten, vollständigen Jahresabschluss und Lagebericht. Für abweichende
Fassungen sind die Vorschriften des § 281 Abs 2 UGB zu beachten.
214
Der Vorstand der IMMOFINANZ AG bestätigt nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Jahresabschluss der IMMOFINANZ AG ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens vermittelt und dass der Lagebericht den Geschäftsverlauf, das
Geschäftsergebnis und die Lage des Unternehmens so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage entsteht, und dass der Lagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt,
denen das Unternehmen ausgesetzt ist.
Dr. Eduard Zehetner
215

Jahresfinanzbericht

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