ingolstadt

INGOLSTADT // Eine Stadt boomt, die Innenstadt schwächelt
04. Februar 2013
In Zahlen
Einwohnerzahl:
125.088
Bevölkerungsentwicklung:
+3,1 % Ü
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
84.788
Arbeitslosenquote:
3,6 %
Kaufkraftkennziffer:
106,8
Kaufpreisentwicklung:
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELS-STANDORT ——————
Ö
Zentralitätskennziffer:
152,9
1A-Einzelhandelsmieten
80-120m²
Die an der Donau im Freistaat Bayern liegende kreisfreie Stadt
Ingolstadt ist mit 123.000 Einwohnern Oberzentrum für die
umliegenden Landkreise und Gemeinden. In der Region um
Ingolstadt leben etwa 449.000 Menschen. Ingolstadt gilt als
traditioneller Industriestandort, wobei die Automobilindustrie
gefolgt von der Energiewirtschaft die mit Abstand wichtigsten
Branchen
sind.
Audi
hat
hier
seinen
größten
Produktionsstandort und demzufolge haben sich auch rund
100 Zulieferfirmen in der Region niedergelassen.
Die jüngste Großstadt Bayerns erlebt seit Mitte der 80er-Jahre
einen kontinuierlichen Bevölkerungsanstieg. Im Vergleich zu
anderen bayerischen Großstädten leben hier überproportional
viele junge Menschen, was nicht nur an der hiesigen Universität
liegt. Ingolstadt besticht darüber hinaus über ein großes
Gewerbeflächenangebot
und
einen
beeindruckenden
historischen Stadtkern.
300-500m² von 2008-2012 in EUR/m²
Aktueller Wermutstropfen ist die sinkende Beliebtheit von
Bayerns erster Fußgängerzone, der innerstädtischen Top-Lage
Ludwigstraße.
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2008
2009
2010
2011
2012
So hat nicht nur der Filialist Douglas seine Pforten in der
Innenstadt geschlossen und seine Filiale in den Westpark
gelegt, sondern auch ZARA und ZARA Home haben nicht in
der Innenstadt sondern im Westpark eröffnet.
„Gab es in den vergangenen Jahren nur das Lukas-Haus als
nennenswerten Leerstand, kommt nun auch noch das
ehemalige C&A Gebäude hinzu, welches nicht ohne weiteres
gleichwertig nachvermietet werden kann“, berichtet Manfred A.
Schalk, Geschäftsführer COMFORT München GmbH.
Erschwerend kommt aktuell hinzu, dass das Marktforschungsinstitut
MF
Consulting
(Hengersberg)
eine
unterdurchschnittliche Kundenzufriedenheit bei der Bewertung
der Freundlichkeit und der Beratungsqualität attestiert hat.
Hier landet Ingolstadt im Vergleich unter 129 untersuchten
Mittel und Oberzentren nur noch auf dem 116. Platz.
Einzelhandelskaufkraft-Index und
Zentralität 2012
Einzugsgebiet
Ingolstadt
Ø Ø 100T ≤ 200T Einwohner
180,0
160,0
152,9
140,0
120,0
100,0
80,0
129,7
106,8
100,7
60,0
40,0
20,0
0,0
Einzelhandelskaufkraft-Index
City Verkaufsflächenanteil 2011
in %
35
Zentralität
Modezentralität 2011
239,5
239
30
30,1
25
239,2
238,5
238
20
237,5
15
237
15,2
10
236,9
236,5
5
236
235,5
0
Ingolstadt
Ø 100T ≤ 200T
Einwohner
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Ludwigstraße
•
•
•
•
Einzig echte 1A-Lage in Ingolstadt: klassische Filialisten-Lage
Hohe Passantenfrequenz
Stärkster Bereich zwischen Galeria Kaufhof und Moritzstraße
Aktueller Mietpreis liegt bei 80,00 EUR/m²
Moritzstraße / Theresienstraße
•
•
Charmante Lagen mit Niveau und Qualität
Trotzdem nur für ausgewählte Filialisten geeignet
Ingolstadt
Ø 100T ≤ 200T
Einwohner
Leerstand Lukas-Haus
INVESTMENT
Aus Investmentsicht bleibt Ingolstadt noch ein empfehlenswerter Standort in Deutschland, was gerade auch noch
einmal durch eine Publikation des Analysedienstleisters Contor-Regio bestätigt wurde. Innerhalb Deutschlands
landete Ingolstadt dabei auf dem 10. Platz, was vielleicht etwas sehr optimistisch erscheint, jedoch auf nachhaltig
gesunden Grundlagen beruht. Summa Summarum: Viel Potenzial, es muss nur jetzt endlich richtig genutzt
werden! Auch hier tickt die Zeit.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Die Innenstadt muss aus ihrem Dornröschenschlaf aufwachen und attraktiver werden. Aktuell ist sie nicht im
Stande gegen die wachsende Konkurrenz aus Westpark und FOC gegenzuhalten. Hier sind dringend wichtige
Impulse sowohl von den Filialisten, als auch von Eigentümern und Stadtverwaltung gefordert. Eine Stadt mit solch
herausragenden Kennzahlen verdient auch eine dementsprechende Innenstadt. Für die Zukunft wird für die
Ludwigstraße eine große Herausforderung sein, wie man jetzt mit dem leer werdenden „alten“ C&A und auch dem
gegenüberliegenden Lukas-Kaufhaus, das nun bereits seit mehreren Jahren leer steht, umgehen wird. „Denn die
beiden oben genannten Center, jedes für sich anders ausgerichtet, werden auch nicht nachlassen, ihre
Attraktivität weiter zu steigern“, resümiert Manfred A. Schalk.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EURO
80
80 - 120 m²
50
300 - 500 m²
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes,
idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und
Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten zur Carl-Schurz-Straße, Gorkistraße, Karl-MarxStraße, Müllerstraße, Teltower Damm und zum Tempelhofer Damm können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen.
COMFORT CITY INDEX (CCI)
Der COMFORT City Index beurteilt einen Standort unter Berücksichtigung der oben aufgeführten
Kennzahlen, aber auch vor dem Hintergrund der Nachfrage seitens des Einzelhandels und vieler
anderer relevanter Fakten. Wird der Standort von umliegenden Shopping-Centern bedroht,
prosperiert das Umfeld oder befindet sich die Region in einer strukturellen Krise? Wie sieht die
Angebotsstruktur aus? Wie gestaltet sich das Verhältnis der Verkaufsflächen in der Innenstadt
zur Gesamtverkaufsfläche der Stadt? Wie stellt sich die Flächenproduktivität in der Innenstadt
dar? Wie gut ist die Innenstadt mit dem Pkw zu erreichen? Diese und andere Fragen fließen in
die Beurteilung mit ein. Eine genauere Definition findet sich unter www.comfort.de. Die
Attraktivität für den Einzelhandel wird in Einkaufstüten angegeben. Um zu feineren Abstufungen
zu gelangen, darf die letzte Tüte auch einmal halb voll bzw. leer sein.
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und
Ladenlokalen in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien
bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten
oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls City Parking, Center Consulting und
Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg,
Leipzig und München.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
Kontakt
COMFORT München GmbH
Manfred Schalk
Rindermarkt 6, 80331 München
Tel: +49 89 219988-0
E-Mail: mü[email protected]
Quellenangaben:
COMFORT Research & Consulting
Statistische Landesämter
Bundesagentur für Arbeit
GfK GeoMarketing GmbH
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: [email protected]
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 540 063 40
E-Mail: [email protected]