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ST2: Produção Contemporânea do Espaço e Projetos de Urbanismo
A dinâmica do mercado imobiliário em Salvador-BA – 2008/2010
Adriana Rocha Perazzo Oliveira
[email protected]
Resumo
O artigo tem como tema o reaquecimento do mercado imobiliário formal na cidade de SalvadorBA no período de 2008 a 2010. A atual Política Habitacional empreendida pelo Governo Federal, o
aumento dos financiamentos, a estabilização da economia e as alterações da legislação
urbanística municipal foram fatores decisivos para a retomada dos investimentos na produção
imobiliária. Neste período, intensifica-se a produção de novas formas de habitação e serviços,
predominantemente verticais e segregantes, que seguem aos padrões do mercado imobiliário e
alteram profundamente a função e imagem de diversas áreas da cidade intensificando seus
problemas sócio-ambientais.
Palavras-chave: Legislação urbanística; Mercado imobiliário; Política habitacional; Segregação
social.
1 – Introdução
Com um breve histórico das políticas habitacionais no Brasil e as suas
repercussões para o mercado imobiliário local procuramos neste trabalho, traçar um
panorama das transformações ocorridas no espaço urbano na cidade de Salvador-BA de
2008 a 2010.
Neste período a produção imobiliária formal, localizada em áreas com boa oferta
de infra-estrutura e regulada pelo mercado imobiliário, apresentou um crescimento
significativo favorecido principalmente pela estabilização econômica e a alteração da
legislação urbanística municipal.
Durante a década de 90, após as sucessivas crises econômicas e políticas da
década de 80, predominavam nos países ocidentais as orientações neoliberais que
recomendavam como solução para todos os problemas a redução da participação do
Estado. Inicia-se então, o período das privatizações alterando profundamente as relações
do Estado com a sociedade e encerrando a política do wellfare state, ou Estado do BemEstar Social, da década de 70.
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A parceria entre o Estado e o setor privado em operações urbanas, a construção
de shoppings, grandes condomínios, empreendimentos de lazer e turismo, etc. são
exemplos da produção e mercantilização do espaço urbano de acordo com a lógica do
capital financeiro nos dias atuais.
2- Histórico das políticas habitacionais no Brasil
Nas décadas de 60 e 70 o governo militar visando o apoio da população, investiu
de modo estratégico na política habitacional urbana através da criação do Banco Nacional
de Habitação (BNH), órgão central do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e de
Saneamento (SFS) e o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo (SERFHAU).
O mercado ficou segmentado em três padrões de público:
1. O segmento popular com faixa de renda de um a três salários mínimos.
2. O segmento econômico com faixa de renda três a cinco salários e mais tarde
até dez salários mínimos.
3. O segmento médio com renda acima de seis salários mínimos.
Durante o período de financiamento do SFH/BNH, de 1964 a 1986, a maioria das
unidades habitacionais produzidas foi direcionada para a classe média, somente 30%,
para as classes populares. Esta parcela da população adquiriu predominantemente o seu
imóvel com recursos próprios, recorrendo à autoconstrução. Em quase a sua totalidade
essas obras eram executadas irregularmente e em local inapropriado.
Com o aumento da especulação imobiliária, as áreas centrais passaram a se
verticalizar e os projetos financiados para o segmento popular a concentrarem-se nas
periferias deixando grandes vazios urbanos, intensificando ainda mais a segregação
sócio-espacial das grandes cidades do país, inclusive Salvador.
O processo de redemocratização do país, com o final do governo militar,
possibilita o fortalecimento dos movimentos sociais urbanos. Estes, passam a reivindicar
reformas estruturantes na política habitacional nacional valorizando a transparência e
participação
popular
nos
processos
decisórios
do
poder
público
(ANDRADE,
SILVA,2010.ROLNIK,2008). O Governo da Nova República instituiu então o Grupo de
Trabalho para a Reformulação do Sistema Financeiro de Habitação- GGTR-SFH, para
analisar os problemas da política do BNH e propor novas diretrizes que fortalecessem o
desenvolvimento social e econômico do país. Vários avanços sociais foram alcançados
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com a Constituição de 1988 e anos mais tarde materializados com o Estatuto da Cidade
(2001). No entanto, concretamente o acesso à moradia pela população pobre ficou mais
difícil devido à ausência de uma política nacional ou local.
Tanto o governo de José Sarney (1985-1990) como o de Fernando Collor (19901992) foram marcados pela privatização da política habitacional, beneficiando mais as
construtoras do que a população, principalmente a de baixa renda. Devido às denúncias
de corrupção, as liberações dos recursos do FGTS ficaram suspensas de 1991 a 1995.
(ANDRADE, 2011)
Os programas Morar-Município e o Programa Habitar-Brasil, destinados a
famílias com renda de até três salários mínimos, com financiamento direto à pessoa física
e ao produtor no Governo de Itamar Franco foram significativos para este segmento da
população. Durante o mandato de Fernando Henrique Cardoso a política do SFH foi
reformulada, e estes programas foram ampliados com os recursos do Banco
Interamericano de Desenvolvimento (BID). Iniciaram-se também os Programas Carta de
Crédito e Apoio à Produção, destinados ao mercado privado de renda média nestes, os
recursos também eram liberados diretamente às pessoas físicas e não mais as
construtoras. Esta modalidade de financiamento permaneceu também no Governo Lula.
(ANDRADE, 2011)
Os governos Lula (2003-2006) (2007-2010) trouxeram conquistas significativas
para a política habitacional. Tais como, a criação do Ministério das Cidades, o Conselho
Nacional das Cidades (2004) e o Sistema Nacional de Habitação (2005). Com as novas
diretrizes, iniciou-se uma fase onde as políticas urbanas, habitacional, de transportes e
saneamento estavam atuando em conjunto em busca do desenvolvimento institucional; a
mobilização de recursos; a identificação da demanda e gestão de subsídios; a qualidade
da produtividade da produção da habitação; o sistema de informação; a avaliação e
monitoramento da habitação e a urbanização de assentamentos precários e produção de
habitação para as camadas de renda mais baixa. (AZEVEDO, 2007) Durante os cinco
primeiros anos de mandato, os investimentos em habitação foram ampliados em cinco
vezes (ver quadro 01) garantindo o crescimento da produção habitacional que, estava
praticamente estagnada desde a extinção do BNH. (BONDUKI, 2010)
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Quadro 01: Evolução dos recursos aplicados em habitação, período de 2003 a 2008.
Fonte: MCidades, 2010, in Bonduki, 2010.
No segundo mandato de Lula, a condução do Programa de Aceleração do
Crescimento (PAC) (2007) e Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) (2009) foram
criticadas por não manterem a integração com a política urbana, investindo maciçamente
em empreendimentos localizados nas periferias. Questionavam-se entre outros aspectos
a qualidade e padronização dos projetos. Com este alerta, procura-se evitar os mesmos
erros cometidos durante o período de vigência do BNH, onde era comum se priorizar a
quantidade em função da qualidade dos projetos. (BONDUKI, 2010)
O Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) concentra-se em duas linhas de
financiamento intermediadas pelas construtoras. Uma para atender famílias com renda
bruta até 10 salários mínimos, através do Programa Nacional de Habitação Urbana
(PNHU), e uma segunda linha com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial
(FAR), destinado às famílias com renda até três salários mínimos, indicadas pelos
governos locais (CAIXA, 2010). O Programa conta ainda com um Fundo Garantidor da
Habitação Popular (FGHab) que dispensa o seguro habitacional, dá cobertura ao imóvel e
ao responsável pelo financiamento. (ANDRADE, 2011)
3- Alterações dos planos diretores em Salvador-BA
Para possibilitar uma compreensão da realidade local é importante fazermos
uma breve análise da elaboração e revisão dos Planos Diretores de Desenvolvimento
Urbano (PDDU) de 2004 e 2008 para constatarmos que apesar de haver em suas
diretrizes uma preocupação com a função social da cidade, a função social da
propriedade, o direito à cidade sustentável, a eqüidade social, o direito à informação e a
gestão democrática da cidade – princípios básicos do Estatuto da Cidade (EC), Lei
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Federal 10.257/01, a sua aplicação não ocorre de maneira efetiva na realidade urbana de
Salvador-BA.
O PDDU de 2008 não estabelece prazos para o alcance das metas propostas
nem as prioridades das intervenções a serem implantadas para o desenvolvimento da
cidade, além de apresentar um texto complexo que dificulta a sua compreensão pela
população em geral.
A elaboração do projeto de lei do PDDU 2004 que ocorreu sob a coordenação da
Secretaria Municipal de Planejamento (SEPLAM) foi bastante questionada por entidades
representativas, ambientalistas e movimentos populares quanto à participação, já
garantida por lei, da comunidade. Através do Ministério Público Estadual da Bahia e de
sua Promotoria de Justiça, a Prefeitura de Salvador foi acionada, requerendo a anulação
da proposta do PDDU 2004 e designando a UFBA para periciar o Plano e elaborar uma
minuta de Termo de Ajustamento e Conduta (TAC). Mas a SEPLAM recusou-se a
celebrar o TAC e a Prefeitura enviou o Projeto de Lei para a Câmara Municipal, subjudice.
Assim, a Lei Municipal 6.586/04 (PDDU 2004), foi aprovada na Câmara Municipal de
Salvador em processo bastante conturbado e já exigindo uma revisão do documento.
Para resgatar a sua legitimidade e reduzir as críticas produzidas ao processo
anterior,
a
Prefeitura
desde
2005
promoveu
reuniões
com
diversos
grupos
representativos. Na revisão do PPDU de 2008 temas como as diretrizes para a gestão
ambiental, os mecanismos para efetivação da política cultural e serviços urbanos são
tratados de maneira ambígua. Já aqueles temas que representam os interesses do setor
imobiliário como a definição de coeficientes de aproveitamento, básico e máximo; a
fórmula de cálculo do valor do potencial construtivo, negociado por meio da Transferência
do Direito de Construir (TRANSCON) são mais claros garantindo assim a sua aplicação.
Na revisão do PDDU em 2008, a alteração da área de influência da Avenida Luís
Viana (Paralela) e a mudança do gabarito na Orla Atlântica foram significativas para o
mercado imobiliário. Com estas medidas, o potencial construtivo da área e o seu valor de
mercado aumentaram consideravelmente.
No parecer do Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura da Bahia (CREABA) encaminhado à Câmara de Vereadores de Salvador foi destacado a necessidade de
um plano específico para a Orla Atlântica da Cidade. De acordo a avaliação do CREA,
esta alteração foi inserida no PDDU sem justificativa e apresentação de um estudo
fundamentado para definição dos critérios utilizados para a determinação dos gabaritos.
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Tais critérios, técnicos e legais, deveriam considerar as legislações federais e estaduais
vigentes e contemplar as análises dos planos de massas, os estudos de impacto de
vizinhança e impacto ambiental, o conforto ambiental e o sombreamento. (CREA, 2007)
Neste processo, fica evidente a pressão do mercado imobiliário sobre as diretrizes
de expansão da cidade. A Prefeitura por sua vez, justifica as alterações urbanísticas com
a necessidade de promover o crescimento econômico e geração de empregos para a
cidade atraindo novos investimentos.
4- Produção do mercado imobiliário soteropolitano 2008/2010
A estabilização da economia no Brasil, a ampliação da renda e do emprego, a
redução das taxas de juros e das facilidades de financiamento no âmbito do sistema
habitacional foram decisivos para o reaquecimento do mercado imobiliário do país e em
Salvador na segunda metade dos anos 2000.
Seguindo a tendência das metrópoles contemporâneas com o esvaziamento dos
seus antigos centros tradicionais, no crescimento em direção às bordas e áreas
periurbanas, ampliando a cidade em várias direções, e conurbando-se com os municípios
vizinhos (exemplo de Lauro de Freitas e Simões Filho) intensifica-se a produção de novas
formas de habitação e serviços, predominantemente verticais e segregantes, que seguem
aos padrões do mercado imobiliário e alteram profundamente a função e imagem de
diversas áreas da cidade.
O marketing imobiliário utiliza estrategicamente em seu discurso a oferta dos
itens de lazer, áreas verdes, segurança, prestígio social, infra-estrutura, localização
privilegiada e qualidade de vida para comercializar e reproduzir os modos de vida das
classes mais altas ampliando ao máximo o seu mercado consumidor.
Conforme dados divulgados pela Associação dos Empresários do Mercado
Imobiliário na Bahia (ADEMI), entre 2008 e 2010 foram lançados 135 empreendimentos
imobiliários totalizando 20827 unidades em Salvador. A produção imobiliária concentrase principalmente no sentido do vetor norte da Orla Atlântica ocupando áreas vazias ao
longo da Avenida Luiz Viana Filho (Paralela) ou alterando a configuração de bairros
consolidados como Patamares, Piatã, Jaguaribe,Costa Azul e Jardim Armação onde
predominava construções horizontais e passam por uma intensa verticalização
possibilitada pela alteração da legislação urbanística municipal (ver gráfico 01).
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ST2: Produção Contemporânea do Espaço e Projetos de Urbanismo
Gráfico 1: Número Lançamentos Imobiliários / Fonte: ADEMI e elaboração da autora. Salvador, Maio/11.
Somente de 2008 para 2009 verificou-se um crescimento de 67,61% no número
de lançamentos. A demanda do mercado é comprovada com os altos índices de
comercialização 80,28% em 2008, 76,59% em 2009 e 60,12% em 2010 que
apresentaram uma pequena retração em 2009 devido às repercurções da crise
econômica americana em 2008 (ver gráfico 02).
Gráfico 2: Unidades comercializadas/ Fonte: ADEMI e elaboração da autora. Salvador, Maio/11.
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No vetor norte da Orla Atlântica, ao longo dos anos, vem ocorrendo uma
concentração dos investimentos em infra-estrutura e instalação dos equipamentos
urbanos com interesses imobiliários e turísticos mantendo-se, portanto como a “área
nobre” da cidade moderna. Verificamos que 49% das unidades produzidas são de alto
padrão e estão localizadas principalmente nos bairros da Pituba, Costa Azul e Patamares.
A verticalização é intensa em bairros como o Horto Florestal e Patamares, onde as
antigas residências unifamiliares estão sendo substituídas por condomínios verticais de
luxo viabilizadas também pelo deslocamento de seus moradores para outras áreas da
cidade, no caso do Horto Florestal, ou a mudança da legislação a exemplo de Patamares.
Na região de Brotas encontra-se 27,66% dos 35% das unidades do padrão
convencional mantendo-se, portanto como bairro tradicional de classe média. Quanto ao
padrão econômico e super-econômico restringem-se aos bairros localizados na região do
Miolo como Cabula, Pirajá, Cajazeiras e Trobogy ocupada predominantemente pela
classe baixa e média baixa. Outro dado a ser destacado é que apesar de toda a expansão
no sentido norte os empreendimentos de altíssimo padrão concentram-se nas áreas
nobres do centro tradicional como, a Barra, Graça e Vitória (ver tabela 01 e gráfico 03).
Nos lançamentos imobiliários do período em foco, observa-se a predominância
da tipologia de dois quartos, 40% do total (ver gráfico 04).Este fato, demonstra a mudança
do perfil das famílias que estão mais reduzidas, normalmente o casal e um filho, e têm as
suas necessidades atendidas com um imóvel mais compacto e com valor mais acessível.
Também são consumidores diretos para este produto ou de um quarto, os jovens solteiros
que tiveram seu poder aquisitivo elevado e optam por morar sozinho. Comparando-se os
índices de vendas nos empreendimentos com opção de dois e três quartos confirmamos
esta tendência do mercado ao verificarmos que os imóveis de dois quartos são
comercializados mais rapidamente.
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Gráfico 3: Padrão de segmentação.
Fonte: ADEMI e elaboração da autora. Salvador, Maio/11.
REGIÃO
PITUBA/ITAIGARA/CAMINHO DAS
ÁRVORES/AQUARIUS/TANCREDO NEVES
BARRA/CENTENÁRIO/MORRO
IPIRANGA/ONDINA
VITÓRIA/GRAÇA/CANELA/AV. CONTORNO
PATAMARES/PIATÃ/JAGUARIBE
PARALELA/PITUAÇU/ALPHAVILLE
GARIBALDI/FEDERAÇÃO/RIO VERMELHO
HORTO FLORESTAL
BROTAS/ACCUPE/VILA LAURA
COSTA AZUL/ JARDIM ARMAÇÃO
IMBUI/BOCA DO RIO
ITAPOÃ/STELLA MARIS/PRAIAS DO FLAMENGO
CABULA/PERNAMBUÉS
PIRAJÁ/CAJAZEIRAS/TROBOGY/JD. DAS
MARGARIDAS/CIA AEROPORTO
TOTAL DE EMPREENDIMENTOS
PADRÃO DE SEGMENTAÇÃO
Altíssim
o
Padrão
Alto
Padrã
o
Convencional
Econômico
SuperEconômic
o
1
15
2
0
0
7
2
1
0
0
0
0
0
0
0
0
2
0
11
4
5
10
0
13
2
1
3
0
0
8
5
2
0
13
5
3
2
4
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3
7
2
11
66
47
9
2
Tabela 02: Lançamentos por região com respectivo padrão de segmentação
Fonte: ADEMI e elaboração da autora. Salvador, Maio/11.
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Gráfico 4
Fonte: ADEMI e elaboração da autora. Salvador, Maio/11.
5- CONSIDERAÇÕES FINAIS
A compreensão da dinâmica do mercado imobiliário na cidade representa uma
importante ferramenta para o seu planejamento urbano, pois junto com a sociedade e o
poder público temos os agentes produtores da cidade.
Para assegurarmos uma melhor qualidade de vida para a sua população é
fundamental que o poder público desempenhe o papel de moderador entre os diversos
grupos de interesses assegurando um planejamento integrado e consistente. As diretrizes
de expansão devem estar conectadas à manutenção e ampliação dos serviços de infraestrutura e desenvolvimento sustentável, principalmente nas áreas onde são previstas os
grandes adensamentos. Deste modo, procura-se evitar o agravamento de diversos
problemas tais como a mobilidade e a segregação sócio-espacial.
Os espaços públicos devem ser valorizados e incentivados permitindo assim a
interação sócio-cultural dos seus diversos grupos. Instrumentos legais que viabilizam a
sua implantação devem estar presente na legislação urbanística municipal.
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ST2: Produção Contemporânea do Espaço e Projetos de Urbanismo
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